§ 565 BGB

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 13.01.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 277/22 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 546 BGB, § 551 BGB, § 565 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparaturen Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag Leitsatz 1. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt.(Rn.19) 2. Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht „Dritter“ i.S. einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.(Rn.19) 3. Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam.(Rn.23) Orientierungssatz Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind (sog. doppelrelevante Tatsachen, wie etwa die Frage, ob ein Wohnraum- oder Mietverhältnis über andere Räume vorliegt), werden erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt. Für die sachliche Zuständigkeit reicht die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger (Anschluss BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93).(Rn.17)   Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.500,00 € (fünftausendfünfhundert EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 15.04.2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Verweisung, die der Kläger zu tragen hat. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.500,00 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, wenn auch nicht Bewohner, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung im Hamburg. Die Wohnung war ursprünglich an den Mieter Herrn H. vermietet worden, der Kläger trat zum 31.08.2015 im Wege der Übernahmevereinbarung auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein, wobei der Kläger hierbei von seinem Sohn M. vertreten wurde, der die Wohnung ausweislich der Anlage B 6 mit zwei weiteren Personen zusammen bewohnen sollte (vgl. Bl. 67 d. A.), der Kläger selbst sollte nicht in die Wohnung einziehen. Im Rahmen des Mieterwechsels zahlte der Kläger ein als solches bezeichnetes Mieterdarlehen in Höhe von 5.500,00 € an die Beklagte. Zudem trat die Beklagte ihre Ansprüche gegenüber dem vorherigen Mieter auf Rückgabe eines mängelfreien und frisch renovierten Mietobjekts an den Kläger ab, der die Abtretung annahm. Der ursprüngliche Mietvertrag war als Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke überschrieben. Er war geschlossen worden zum 01.09.2011, wobei § 11 Ziff. 3 vorsah, dass die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume Mietersache ist. Die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen war nicht die Verpflichtung des Vermieters. Im Rahmen des Mietzweckes in § 2 war vereinbart, dass die Vermietung zur Weitervermietung an seriöse Dritte erfolgt. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 1 und B 1 bis B 3 (Bl. 41 bis 62 d. A.). Randnummer 3 Am 23.09. bestätigte der Nachmieter, Herr E., vertreten durch Herrn L., dass er die Wohnung im Hamburg, in einem frisch renovierten Zustand übernommen habe mit allen Maler- und Lackarbeiten an Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern sowie Leitungen ordnungsgemäß ausgeführt seien. Entsprechendes wurde auf der Rückseite in dem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4. Randnummer 4 Der Sohn des Klägers bat für den Kläger um Rückzahlung des Mieterdarlehens mit E-Mail vom 11.10.2021, nachdem er bereits mit Mail vom 30.09.2021 die Bankverbindung mitgeteilt hatte. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Nachfolgend wurde die Zahlung vom Kläger nochmals mit Schreiben vom 02.04.2022 angemahnt. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 3. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 30.12.2021, dessen Zugang beim Kläger streitig ist, monierte die Beklagte die unvollständige Ausführung der Renovierungsarbeiten unter Beifügung einer entsprechenden Auflistung. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage B 8 (Bl. 70 ff d. A.). Mit Schreiben vom 07.03.2022 machte die Beklagte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.927,00 € auf Grundlage eines Malerangebotes der Firma G. vom 26.02.2022 geltend. Randnummer 6 In der Folgezeit schickte die Beklagte dem Kläger einen Verrechnungsscheck über 1.750,00 € mit der Maßgabe, dass er nur eingelöst werden kann, wenn damit die angesprochenen Meinungsverschiedenheiten als erledigt betrachtet sind. Der Kläger löste den Scheck nicht ein und sandte ihn zurück. Randnummer 7 Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt und der als Darlehen bezeichnete Betrag letztlich als Kaution zu behandeln sei im Sinne von § 551 BGB. Im Übrigen handele es sich auch deswegen um eine Wohnung, weil es dem Geschäftsmodell der Beklagten entspräche, Wohnungen, die auch allein zur Wohnnutzung gedacht seien unter der Vorgabe einer Anmietung für Dritte als legale Gewerbemietverhältnisse zu deklarieren. Randnummer 8 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 9 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 5.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.04.2022 zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung handele. Im Übrigen sei die Wohnung in einem unzureichenden dekorativen Zustand zurückgegeben worden, was gegenüber dem Kläger auch geltend gemacht worden sei. Demnach besteht nach Auffassung der Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe der geltend gemachten Malerkosten. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass der Kläger wirksam zur Endrenovierung der Wohnung verpflichtet gewesen sei. Randnummer 13 Der Rechtsstreit ist vom Mahngericht an das Landgericht Hamburg abgegeben worden, das diesen auf Antrag des Klägers an das Amtsgericht Hamburg verwiesen hat. Hinsichtlich der Begründung des Landgerichtes wird Bezug genommen auf den Beschluss vom 23.08.2022 (Bl. 79 d. A.). Randnummer 14 Des Weiteren wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 16 Ein Anspruch des Klägers folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Wegfall des Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 17 Dabei ergibt sich die sachliche Zuständigkeit bereits aus der bindenden Verweisung des Landgerichtes Hamburg. Im Übrigen ergibt sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes in Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, auch daraus, dass es sich um eine sog. Doppelrelevante Tatsache handelt. Im deutschen Zivilrecht gilt insoweit der Grundsatz, dass Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind, erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt werden. Für die sachliche Zuständigkeit reicht danach die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger (vgl. BGHZ, 124, 237, 240 f.; RGZ 29, 373 f.; RGZ 158, 1, 2; RG JW 1901, 396 Nr. 4 auf S. 396 sowie 798 f.; RG JW 1902, S. 125 Nr. 3; BGHZ 7, 184, 186; BGH NJW 1964, 497, 498). Randnummer 18 Zudem ist die Klage begründet, da es sich der Sache nach um ein Wohnraummietverhältnis handelt und aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten insoweit nicht bestehen. Randnummer 19 Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrages ist insoweit lediglich ein Indiz u. a., um den Willen zu ermitteln. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110). Wohnraummiete liegt insoweit vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen (vgl. BGH NZM 2020, 54). Vorliegend ist die Anmietung durch den Kläger für seinen Sohn Marc erfolgt, wie der Beklagten nicht nur bekannt war, sondern womit die Beklagte auch ausdrücklich einverstanden war. Dieser beabsichtigte, wie der Beklagten ebenfalls ausweislich der Anlage B 6 bekannt gewesen ist, dort eine Wohngemeinschaft zu begründen. Insoweit ist die Anmietung durch den Kläger letztlich zur Befriedigung aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Kläger und seinem Sohn erfolgt. Dieser ist dementsprechend nicht Dritter im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB. Randnummer 20 Soweit wiederum Untermietverhältnisse möglicherweise mit den weiteren Bewohnern der Wohnung im Rahmen der Nutzung als Wohngemeinschaft geschlossen worden sind, ändert dies nichts an der rechtlichen Qualifikation als Wohnraummietverhältnis, da insoweit nicht ein Überwiegen der Weitervermietung im Sinne einer gewerblichen Nutzung vorliegt. Jedenfalls lässt sich ein solches Überwiegen vorliegend nicht feststellen. Randnummer 21 Hiernach ist die als Mieterdarlehen bezeichnete Zahlung als Kautionszahlung im Sinne von § 551 BGB zu behandeln und an den Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der beklagtenseitig angenommenen Gegenansprüche zur Rückzahlung fällig. Randnummer 22 Insoweit bestehen keine aufrechenbaren Gegenansprüche der Beklagten. Zum einen schuldet der Kläger schon deswegen keine Renovierung, weil die mietvertragliche Vereinbarung über die Durchführung einer Endrenovierung bei Mietende durch den Mieter unwirksam ist. Derartige Endrenovierungsklauseln sind im Wohnraummietrecht unwirksam und zwar auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH NZM 2007, 921; BGH NZM 2009, 233; BGH NZM 2003, 394; AG Dortmund WuM 2015, 27) oder die Wohnung renoviert übergeben wurde (BGH NZM 2007, 921; LG Frankfurt, Beschluss v. 30.03.2021 zum Az.: 2-11 S 146/20, Rn. 14 bei juris). Randnummer 23 Im Übrigen wäre die Klausel selbst bei Annahme eines Gewerberaummietverhältnisses unwirksam, da auch im Gewerberaummietverhältnis Endrenovierungsklauseln nicht zulässig sind (vgl. BGH NZM 2005, 504). Dies ergibt sich jedenfalls bei einer Abwälzung auch laufender Schönheitsreparaturen aus dem Gesichtspunkt, dass der Mieter anderenfalls auch dann renovieren müsste, wenn er erst vor Kurzem renoviert hat. Zwar sieht der Mietvertrag hier auch eine Einschränkung dahingehend vor, dass nur Wände und Decken zu streichen sind, allerdings geht auch dies bei einer erst kurz zuvor erfolgten Renovierung deutlich über das Notwendige hinaus. Dabei ergibt sich die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus dem Umstand, dass ausweislich der insoweit zwar unwirksamen, aber doch vom Sinngehalt her zu berücksichtigenden Klausel der Vermieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Randnummer 24 Des Weiteren steht einem Schadensersatzanspruch entgegen, dass die Wohnung ausweislich des Rückgabeprotokolls im vertragsgemäßen frisch renoviertem Zustand zurückgegeben worden ist. Hiernach hat die Beklagte den Rückgabezustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass insoweit Ansprüche ausgeschlossen sind. Zwar ist das Rückgabeprotokoll hier vom Nachmieter ausgefüllt worden, dies muss sich die Beklagte jedoch zurechnen lassen, wenn sie sich des Nachmieters bei der Wohnungsübergabe bedient. Randnummer 25 Im Übrigen würde einem etwaigen Anspruch auch entgegenstehen, dass es an einer wirksamen Fristsetzung gegenüber dem Kläger fehlt, da die Beklagte für die Versendung des fristsetzenden Schreibens und dessen Zugang beweisfällig geblieben ist. Randnummer 26 Auf die Frage, ob die Forderungen im Übrigen verjährt sind, worauf sich der Kläger vorsorglich berufen hat, kommt es insoweit nicht an. Randnummer 27 Einer Wiedereröffnung, wie mit Schriftsatz vom 04.01.23 beantragt, bedarf es nicht. Rechtlicher Vortrag ist den Parteien ohnehin immer möglich, eine Schriftsatzfrist ist im Termin im Übrigen auf Nachfrage des Vorsitzenden nicht beantragt worden. Randnummer 28 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Mahnung. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 281 Abs. 3 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO. Randnummer 30 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: OLG Frankfurt 2. Zivilsenat Entscheidungsdatum: 09.02.2011 Aktenzeichen: 2 U 230/10 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2011:0209.2U230.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 135 BGB, § 135 Abs 1 BGB, § 136 BGB, § 546 BGB, § 565 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Auskunfts-, Räumungs- und Schadensersatzansprüche des Ersteigerers eines zwangsversteigerten Wohnhauses Verfahrensgang vorgehend LG Gießen, 24. September 2010, 5 O 60/10, Teilurteil nachgehend BGH, XII ZR 24/11, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil des Landgerichts Gießen vom 24.09.2010 (Az. 5 O 60/10) wird zurückgewiesen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 83% als Gesamtschuldner zu tragen; die Beklagte zu 2) hat allein weitere 17% der Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.939,96 EUR festgesetzt. Gründe Randnummer 1 I. Die Kläger haben von den ursprünglichen Beklagten die Räumung eines Anwesens in der 1-Straße in Stadt1 begehrt sowie Auskunft über das Bestehen von weiteren Mietverträgen und Schadensersatz. Das Landgericht Gießen hat mit Beschluss vom 03.09.2010 das Verfahren hinsichtlich der Beklagten zu 3) abgetrennt und insoweit an das Amtsgericht Nidda verwiesen. Randnummer 2 Aufgrund von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der früheren Eigentümer des Anwesens1-Straße, Stadt1, den Eheleuten A und B C, wurde auf Antrag einer Gläubigerin mit Beschluss vom 02.10.2007 durch das Amtsgericht Nidda, Aktenzeichen 7 K 63/07 hinsichtlich des bebauten Grundstückes 1-Straße in Stadt1 die Zwangsversteigerung angeordnet. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, einem Werkstattgebäude, Nebengebäuden sowie Garage und einem Unterstand. Ferner verfügt das Grundstück über einen Garten, der zur Nutzung für die Bewohner des Hauses zur Verfügung steht und der eine Quadratmeterfläche von 350 qm hat. Nachdem in dem ersten Zwangsversteigerungstermin vor dem Amtsgericht Nidda kein Gebot abgegeben wurde, wurde ein zweiter Zwangsversteigerungstermin auf den 27.04.2009 anberaumt. In diesem Termin wurde das Verfahren zunächst einstweilen eingestellt, weil die Gläubigerin der Einstellung zustimmte. Nachdem der Antrag gestellt worden war, das Verfahren fortzusetzen, bestimmte das Amtsgericht Nidda Termin zur Zwangsversteigerung auf den 28.09.2009. Der Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertung D hat in dem Zwangsversteigerungsverfahren am 15.04.2008 ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstückes erstellt und hat einen solchen in Höhe von 164.300,-- EUR ermittelt. Randnummer 3 Hinsichtlich der Ertragsermittlung ist der Sachverständige D zu einer erzielbaren Nettokaltmiete im Monat von 770,-- EUR gekommen, wobei er für das Einfamilienhaus eine Wohnfläche von 132 qm zu 5,-- EUR zugrunde legte, für die Garage 25,-- EUR, für die Werkstätte 50,-- EUR und für den Unterstand eine Miete von 35,-- EUR. Als Jahresmiete wurde ein erzielbarer Betrag in Höhe von 9.240,-- EUR angegeben. Randnummer 4 In dem auf den 28.09.2009 anberaumten Versteigerungstermin erhielten die Kläger als Höchstbietende zu einem Betrag von 90.000,-- EUR den Zuschlag. Randnummer 5 Unter dem Datum 10.09.2009, dessen Richtigkeit von den Klägern bestritten wird, schlossen die ursprünglichen Eigentümer des Grundstückes und die Beklagte zu 1) einen Mietvertrag über das Grundstück. In § 1 wurde das Mietobjekt bezeichnet und angegeben, dass insgesamt vermietet werde eine Wohnnutzfläche von ca. 180 qm. In § 2 wurde geregelt, dass die Vermietung des Anwesens zur gewerblichen Weitervermietung erfolgen würde. Die Mietdauer wurde in § 3 des Vertrages bis zum 30.09.2024 festgelegt, wobei das ursprünglich vorgesehene Datum des Beginns des Mietverhältnisses nachträglich handschriftlich vom 01.10.2009 auf den 15.09.2009 korrigiert wurde. Ferner wurde der Beklagten zu 1) eine zweimalige Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre eingeräumt. Der Mietzins wurde in § 4 des Mietvertrages auf 400,-- EUR festgesetzt. Eine Erhöhung dieses Mietbetrages für die Dauer des Laufes des Mietvertrages ist in diesem ausdrücklich nicht vorgesehen. Ferner wurde in § 8 aufgeführt, dass das Mietobjekt Mängel aufweisen würde, insbesondere Schäden an der 27 Jahre alten Heizungsanlage vorliegen würden. Die ursprünglichen Eigentümer verpflichteten sich in diesem Vertrag die genannten Schäden auf Aufforderung der Beklagten zu 1) unverzüglich instand zu setzen. Auch für den Fall der Instandsetzung dieser Mängel war eine Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete nicht vorgesehen. In § 10 des Mietvertrages wurde der Beklagten zu 1) die Untervermietung gestattet. Randnummer 6 Mit gleichlautetem Mietvertrag vom 12.09.2009 vermietete die Beklagte zu 1) dann das Mietobjekt an die Beklagte zu 2) zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung weiter. Der Mietzins sollte nach § 4 des Vertrages monatlich Randnummer 7 480,-- EUR betragen, über die Nebenkosten sollte eine separate Vereinbarung getroffen werden. Randnummer 8 Unter dem 14.09.2009 wurde zwischen der Beklagten zu 2) und der früheren Beklagten zu 3) ein weiterer Mietvertrag über das vorbezeichnete Objekt geschlossen. Die vermietete Fläche wurde identisch mit der in den anderen Verträgen angegeben, jedoch wurde in § 1 Abs. 3 des Mietvertrages geregelt, dass das Dachgeschoss nicht mit vermietet werde, sondern das Dachgeschoss ausschließlich der Beklagten zu 2) zur Nutzung zur Verfügung stehe. Als Mietzweck wurde nunmehr in diesem Vertrag angegeben, dass die Vermietung zur privaten Nutzung erfolge. Der Mietzins wurde in diesem Vertrag auf 576,-- EUR festgelegt. Ferner übernahm die frühere Beklagte zu 3) ausdrücklich die Beseitigung der in § 8 aufgeführten Mängel auf eigene Rechnung. Die Gesellschafter der früheren Beklagten zu 3) waren unter anderem die Tochter der früheren Eigentümer und deren Sohn. Randnummer 9 Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 01.10.2009 gegenüber der Beklagten zu 1) die Kündigung des Mietvertrages über das Wohnhaus 1-Straße in Stadt1 nebst Garten, Carport und Garage. In dem Kündigungsschreiben wurde zum Ausdruck gebracht, dass der bestehende Mietvertrag gekündigt werde, soweit dieser gegenüber den Klägern wirksam sein sollte. Die Kündigung wurde zum 31.03.2010 erklärt. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 06.10.2009 bestätigte die Beklagte zu 1) die ausgesprochene Kündigung zum 31.03.2010 und wies darauf hin, dass gemäß der gewerblichen Weitervermietung die Kläger in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Dritten eintreten würden. Mit Schreiben vom 22.10.2009 teilte die Beklagte zu 2) den früheren Eigentümern des Grundstückes mit, dass sie dem Anliegen der Beklagten zu 1) nachkomme und bestätige, dass die früheren Eigentümer berechtigt seien, das Objekt 1-Straße in Stadt1 zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Kläger ließen durch Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 13.11.2009 mitteilen, dass sie weder zu der Beklagten zu 1) noch der Beklagten zu 2) irgendwelche vertraglichen Beziehungen hätten. Mit Anwaltsschreiben des Klägervertreters vom 07.12.2009 wurde darauf hingewiesen, dass hinsichtlich der Überweisung von Mietzahlungen weiterhin davon ausgegangen werde, dass mietvertragliche Bindungen zwischen den Klägern und den Beklagten nicht bestehen würden, die Zahlungen vielmehr als Nutzungsentschädigung entgegengenommen würden. Randnummer 11 In der Folgezeit betrieben die Kläger sowohl gegen die ehemaligen Eigentümer als auch gegen die Beklagte zu 2) die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Nidda. Die früheren Eigentümer des Grundstückes versuchten eine Einstellung der Zwangsvollstreckung zu erreichen. Aus Anlass des Räumungstermins am 08.03.2010 erklärte der Geschäftsführer der Beklagten zu 3) gegenüber den Klägern, dass keine weiteren Untermietverträge geschlossen worden seien. Mit Schreiben vom 29.03.2010 ließ die Bevollmächtigte der Beklagten dann mitteilen, dass bestritten werde, dass im Gespräch zwischen den Klägern und Herrn C nicht erklärt worden sei, dass seitens der früheren Beklagten zu 3) als Untermieterin keine weiteren Mietverträge vorlägen. Randnummer 12 Durch Beschluss des Amtsgerichts Nidda vom 08.03.2010 wurde die Zwangsvollstreckung gegen die Beklagte zu 2) bis zur Entscheidung in der Hauptsache eingestellt. Randnummer 13 Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die mit den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge seien unwirksam, weil diese nach der Beschlagnahme des Anwesens geschlossen worden seien und nicht einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gedient hätten. Sie haben behauptet, der Mietzins entspreche nicht der ortsüblich erzielbaren Miete von 900,-- EUR und haben für den Zeitraum Oktober 2009 bis April 2010 die Zahlung eines Schadensersatzes bzw. einer Nutzungsentschädigung verlangt. Sie haben Auskunft darüber begehrt, ob weitere Mietverträge bzw. Untermietverträge über das Wohnhaus 1-Straße in Stadt1 geschlossen worden seien und haben die Ansicht vertreten, die Mietverträge seien ausschließlich mit der Absicht geschlossen worden, die Rechte der Kläger aus der Zuschlagserteilung zu vereiteln. Randnummer 14 Die Beklagten haben die Zuständigkeit des Landgerichts Gießen gerügt und die Auffassung vertreten, die Beklagte zu 2) sei gemäß § 565 BGB aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) Vertragspartnerin der Kläger geworden, eine Kündigung dieses Mietverhältnisses sei indes nicht erfolgt. Auch könne sie die Räume nicht herausgeben, da eine gewerbliche Zwischenvermietung vorliege und nunmehr die Räume als Wohnraum vermietet worden seien. Die vereinbarte Miete von 3,75 EUR pro Quadratmeter sei aufgrund des Mietspiegels auch angemessen, da nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet worden sei und die restlichen 50 qm Nutzfläche bei der Berechnung des Mietzinses unberücksichtigt bleiben müssten. Ferner habe das Mietobjekt Mängel aufgewiesen, die eine Minderung des Mietpreises um 20% gerechtfertigt hätten. Der Mietspiegel für den …kreis weist – unstreitig – für eine Wohnfläche ab 120 qm einen Durchschnittswert von 6,61 EUR pro Quadratmeter aus, währenddessen der Mindestwert 3,75 EUR pro Quadratmeter beträgt und der Maximalwert 11,17 EUR pro Quadratmeter. Die Beklagten haben ferner die Auffassung vertreten, ein Anspruch auf Auskunftserteilung stünde den Klägern zwar grundsätzlich zu, jedoch sei dieser aber nicht fällig, da das Ende des Mietverhältnisses zeitlich noch nicht bevorstehe. Randnummer 15 Ferner hat die Beklagte zu 2) Widerklage erhoben und die Auffassung vertreten, dass die gegen sie betriebene Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss rechtswidrig gewesen sei, weshalb die Kläger verpflichtet seien, die der Beklagten durch die Teilnahme an dem Räumungstermin entstandenen Kosten zu begleichen. Diese würden sich aber nach der Korrektur der Rechnung im Schriftsatz vom 22.07.2010 auf 1.527,96 EUR belaufen. Randnummer 16 Das Landgericht hat nach Abtrennung des Rechtsstreites gegen die frühere Beklagte zu 3), die Firma E GbR 1-Straße durch Teilurteil vom 24.09.2010 die Beklagten zu 1) und 2) zur Räumung des Anwesens verurteilt sowie zur Auskunftserteilung, ob weitere Mietverträge bestehen. Das Landgericht hat seine sachliche Zuständigkeit angenommen, da hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 2) kein Wohnraummietverhältnis bestehe, sondern die Vermietung zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung erfolgt sei. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Klage sei auch deshalb gegeben, weil die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss eingestellt worden sei. Randnummer 17 Die Klageanträge seien auch begründet, weil die Kläger Eigentümer des Grundstückes geworden seien und in dieser Position von den Beklagten die Herausgabe des Grundstückes verlangen könnten, da diese nicht zum Besitz an dem Grundstück berechtigt seien. Die zwischen den ursprünglichen Eigentümern und den Beklagten geschlossenen Mietverträge seien gemäß §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG unwirksam. Nach diesen Regelungen sei ein Mietvertrag, der von dem Eigentümer des beschlagnahmten Grundstückes nach Beschlagnahme abgeschlossen worden sei, den späteren Erstehern des Grundstückes gegenüber unwirksam, wenn der Abschluss nicht einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen würde. Dies sei aber hier gerade der Fall, weil der zwischen den ursprünglichen Eigentümern und der Beklagten zu 1) vereinbarte Mietzins wenig mehr als die Hälfte des Mietzinses betragen habe, der nach den Feststellungen des Sachverständigen D zu erzielen gewesen sei. Außerdem weise der Mietspiegel für den …kreis einen Maximalwert von 11,17 EUR und einen Durchschnittswert von 6,61 EUR aus. Warum der Minimalwert von 3,75 EUR in den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) vereinbart worden sei, sei nicht durch eine nachvollziehbare Darlegung der Beklagten belegt. Zudem sei selbst bei der Annahme des Mindestmietzinses noch ein Mietzins von deutlich über 400,-- EUR zu erzielen gewesen bei einer Wohnfläche von 130 qm. Wenn zudem berücksichtigt werde, dass sich die ursprünglichen Eigentümer verpflichtet hätten, die in § 8 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Mängel zu beseitigen, so ergebe sich ein Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das nicht ausgewogen sondern wirtschaftlich grob und unvernünftig erscheine. Außerdem sei die Vermietung über einen Zeitraum von 15 Jahren unter den vereinbarten Bedingungen nicht üblich. Zudem würden auch die Gesamtumstände dafür sprechen, dass die Vermietung nur erfolgt sei, um durch einen Missbrauch zivilrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten den früheren Eigentümern die Rechtstellung von Mietern gemäß §§ 57, 57 a ZVG zu verschaffen, um so den Erstehern die Durchsetzung ihrer Rechte nach § 93 ZVG zu erschweren. Dies folge aus dem zeitlichen Zusammenhang des Abschlusses der Mietverträge. Entgegen anderer Auffassungen würden die Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG auch den Schutz des Erstehers bezwecken, wie dies das Landgericht Kassel zutreffend ausgeführt habe, da ansonsten die Begrenzung des Verwaltungsrechtes auf eine ordnungsgemäße Wirtschaft leer laufen würde. Randnummer 18 Zudem hat das Landgericht die Auffassung vertreten, dass aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses die Beklagten zur Herausgabe verpflichtet seien, weil die Beklagte zu 1) das Mietobjekt nicht zu Wohnzwecken weitervermietet habe, so dass sich die Beklagte zu 2) auch nicht auf den Schutz des § 565 BGB berufen könne. Der Auskunftsanspruch sei begründet, weil die Beklagten es offen gelassen hätten, ob noch weitere Mietverträge bestünden. Randnummer 19 Ein Anspruch der Beklagten zu 2) auf Ersatz der dieser im Zusammenhang mit dem Räumungstermin entstandenen Kosten sei nicht gegeben, weil zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestehen würde und die Geltendmachung eines unbegründeten Anspruches einen Anspruch auf Ersatz der zur Abwehr entstandenen Kosten nicht begründen würde. Randnummer 20 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 21 Gegen dieses ihnen am 05.10.2010 zugestellte Teilurteil wenden sich die Beklagten mit ihrer am 21. Oktober 2010 bei Gericht eingegangenen Berufung, die dann am Montag, den 06. Dezember 2010 begründet wurde. Randnummer 22 Die Beklagten sind der Auffassung, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Mietverträge gemäß den §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG unwirksam seien. Die Begründung des Gerichtes zu dem vereinbarten Mietzins sei nicht stichhaltig, da die vereinbarte Miete nicht wesentlich von der abweiche, die der Sachverständige D festgestellt habe. Außerdem habe das Gericht außer acht gelassen, dass das Gutachten des Sachverständigen D bereits am 15.04.2008 erstellt worden sei und die erzielbare Nettokaltmiete Schwankungen unterliege. Zudem sei auch nicht berücksichtigt worden, dass wegen der gegenwärtigen Mängel am Objekt von dem Mietpreis ein Abzug von 20% angebracht sei. Randnummer 23 Weiterhin legen die Beklagten dar, dass auch aus dem zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und dem Versteigerungstermin sich kein Rückschluss auf die mögliche Unwirksamkeit des Mietvertrages ziehen lasse, auch sei die Mietzeit von 15 Jahren durchaus sinnvoll. Die Vermietung unterlaufe auch nicht den Schutzzweck der §§ 23 und 24 ZVG, weil diese Vorschriften nur den Schutz des Beschlagnahmegläubigers gegenüber Verfügungen des Schuldners erst bewirken sollten, nicht aber den Schutz des Ersteigerers, der hinreichend über die §§ 57 und 57 a ZVG gestützt sei. Zudem habe das Gericht einen wesentlichen Aspekt außer acht gelassen, nämlich dass es sich bei dem vorliegenden Mietvertrag vom 10.09.2009 nicht um einen Wohnraummietvertrag sondern um einen gewerblichen Zwischenmietvertrag über Wohnraum handelte, der aber weit verbreitet sei. Außerdem habe das Gericht auch nicht das Bestehen von zwei gewerblichen Zwischenmietverträgen berücksichtigt und die Geltung des § 565 BGB. Da sich die Beklagte zu 2) im Rahmen der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnungen eine beständige Erwerbsquelle verschafft habe, hätte das Gericht die mittelbare Drittwirkung der Grundrechte berücksichtigen müssen und insbesondere auf Art. 12 Abs. 1 GG im Rahmen einer Verhältnismäßigkeitsprüfung abstellen müssen. Auch wenn man der Auffassung des Gerichts folge, nach der eine relative Unwirksamkeit vorliegen würde, so hätten die Kläger doch das Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten genehmigt. Schließlich habe das Gericht auch völlig unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagte zu 2) das Grundstück als Wohnraum vermietet habe und deshalb das Grundstück nicht von der Beklagten zu 3) zurückfordern könne, weil ihr im Hinblick auf die Regelung des § 565 BGB die rechtliche Möglichkeit zur Durchsetzung der Räumung verwehrt sei. Randnummer 24 Schließlich sei auch die Abweisung der Widerklage unbegründet, da diese auf den rechtsirrigen Auffassungen des Gerichtes zum Klageantrag zu 1) beruhe. Auch habe das Gericht in die Abwägungen zu Unrecht eingestellt, dass die Gesellschafterin der Beklagten zu 3), Frau G, die Schwiegertochter der ehemaligen Eigentümer des Grundstückes sei. Randnummer 25 Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 24.09.2010 verkündeten Urteils des Landgerichts Gießen, Az. 5 O 60/10, 1. die Klage abzuweisen; 2. auf die Widerklage der Berufungsbeklagten zu 2) die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1.527,96 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2010 an de Beklagte zu 2) zu zahlen. Randnummer 26 Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 27 Sie verteidigen unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil. Randnummer 28 Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 27.01.2011, nachdem der Rechtsstreit auf den Einzelrichter übertragen worden war, beantragt, den Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Senat zu übertragen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung habe. Randnummer 29 II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 519, 520 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, weil das Landgericht völlig zu Recht die Beklagten zur Auskunft verurteilt hat, der Räumungsklage stattgegeben hat und die Widerklage abgewiesen hat. Da die Kläger aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Nidda vom 28.09.2009 gemäß § 90 ZVG Eigentümer des Anwesens in der 1-Straße in Stadt1 geworden sind, steht ihnen gemäß § 985 BGB gegen die Beklagten ein Herausgabeanspruch zu. Diese sind zumindest mittelbare Besitzer des Anwesens (§ 868 BGB), haben aber gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz. Randnummer 30 Ein Besitzrecht ist insbesondere nicht durch die geschlossenen Mietverträge begründet worden. Nach § 20 ZVG tritt nämlich durch den Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung des Grundstückes angeordnet wird, die Beschlagnahme ein. Der Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wurde, datiert bereits vom 02.10.2007, so dass ab Zustellung dieses Beschlusses im Jahre 2007 die Wirkungen der Beschlagnahme greifen (§ 22 ZVG). Zwar sind nach § 21 Abs. 2 ZVG Miet- und Pachtverhältnisse von der Beschlagnahme grundsätzlich nicht umfasst, jedoch gilt dies nur für solche Miet- und Pachtverhältnisse, die bereits vor der Beschlagnahme geschlossen waren. Die hier streitgegenständlichen Mietverträge wurden aber insgesamt erst zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, als die Beschlagnahme schon lange Bestand hatte und bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos geblieben sind. Demzufolge konnten von den ehemaligen Eigentümern des Grundstückes Miet- und Pachtverhältnisse nur im Rahmen des § 24 ZVG wirksam geschlossen werden, da heißt wirksame Mietverträge konnten nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes geschlossen werden. Randnummer 31 Mietverträge, die nicht mehr zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gehören, sind aber nach den §§ 23, 24 ZVG relativ unwirksam und bewirken zu Gunsten des Berechtigten nach § 135 Abs. 1 BGB ihm gegenüber die Unwirksamkeit. Insoweit ist zwar streitig, ob als Berechtigter im Sinne des § 24 ZVG nur der Gläubiger angesehen werden kann, oder ob dies auch für den Erwerber des Grundstückes gilt. § 24 ZVG würde aber von seiner Zielrichtung her zu knapp greifen, wenn ausschließlich auf den Gläubigerschutz abgestellt werden würde, vielmehr ist ein Vertrag, der nicht mehr der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstückes entspricht, auch gegenüber dem Ersteher unwirksam (§§ 23 ZVG, 136, 135 BGB), und zwar unabhängig davon, ob dies in den besonderen Versteigerungsbedingungen vorbehalten ist (Löhning/Fischinger, Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, § 24, Rdnr. 8; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 24, Rdnr. 1). Randnummer 32 Die den Schuldner beschränkenden Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG dienen nämlich insbesondere auch dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstückes zu ermöglichen, da ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn Mietverträge kurz vor der Zwangsversteigerung geschlossen werden, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht entsprechen. Entgegen der auch vertretenen Auffassung (Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 24, Anm. 2.4; Dassler/Hintzen, ZVG, § 24, Rdnr. 2), wonach der Ersteher ausreichend durch die §§ 57 und 57 a ZVG geschützt ist, nützen diese Regelungen zum Schutz des Erstehers gerade nicht. Im Rahmen des Sonderkündigungsrechts muss nämlich nach allgemeiner Auffassung auch § 573 BGB beachtet werden, so dass eine Kündigung eines wirksamen Mietvertrages nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Erstehers an der Nutzung des Objektes besteht. Auch die Möglichkeit der Mieterhöhung führt regelmäßig nicht weit, da dies nicht den Interessen des Ersteigerers gerecht wird, der gerade das Grundstück ersteigert hat, um es selbst zu nutzen, wie dies von den Klägern geplant ist. Zudem sind auch der Möglichkeit der Mieterhöhung Grenzen gesetzt, so dass bei Abschluss eines unwirtschaftlichen Mietvertrages diese Möglichkeit nicht zu sachgerechten Ergebnissen führen würde. Randnummer 33 Maßgeblich ist zudem, dass die ausdrückliche Beschränkung des Schuldners auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstückes in § 24 ZVG leerlaufen würde, wenn Verwaltungsmaßnahmen, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht entsprechen bzw. ihr zuwiderlaufen, auch dem Ersteher gegenüber uneingeschränkt wirksam wären. Deshalb ist mit dem Landgericht Kassel (NJW-RR 1990, 977) davon auszugehen, dass der Schuldner auch bei Abschluss von Mietverträgen nach den §§ 23, 24 ZVG in seiner Verwaltungsbefugnis dahingehend beschränkt ist, dass nur solche Mietverträge geschlossen werden können, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen. Parallel zu den Vorschriften über das Nießbrauchsrecht ist bei der Frage der Beurteilung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zwar nicht auf einen Musterbetrieb noch auf die Notlage des Schuldners abzustellen, maßgeblich ist vielmehr die tatsächliche Beurteilung des Lebens, wobei objektive Gesichtspunkte maßgebend sind und eine subjektive Sicht des Vollstreckungsschuldners außer Betracht zu bleiben hat. Dabei scheidet einseitiges, willkürliches Handeln aus. Dies bedeutet, dass eine Vermietung nur zu angemessenen Preisen im Bereich einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegen kann, wobei die Angemessenheit sich nicht nur an der Miethöhe orientiert, sondern bestimmt wird durch die Ausgewogenheit des Verhältnisses von Leistung und Gegenleitung (BVerfG WuM 1990, 138 ). Nach diesen Kriterien stellt sich aber die von den ursprünglichen Eigentümern vorgenommene Vermietung nicht mehr als ordnungsgemäße Verwaltung dar mit der Konsequenz, dass der mit der Beklagten zu 1) geschlossene Mietvertrag gegenüber den Erstehern gemäß § 135 Abs. 1 BGB relativ unwirksam ist und für die Beklagten kein Recht zum Besitz an dem Grundstück zu begründen vermag. Auf einen gutgläubigen Erwerb eines Mietrechtes können sich die Beklagten nicht berufen, da nach dem BGB der gutgläubige Erwerb von Forderungen, zu denen auch eine Mietberechtigung gehört, grundsätzlich nicht möglich ist und die gesetzlichen Ausnahmen hier gerade nicht eingreifen, zumal davon auszugehen ist, dass sich die Beklagten, die in die Vorgänge eingeweiht waren, auch nicht in gutem Glauben befunden haben. Randnummer 34 Völlig zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass die Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) und demzufolge auch die Weitervermietung als Kettenmietverträge nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes erfolgt sind. Dies folgt zum einen, wie das Landgericht völlig richtig dargestellt hat, aus der vereinbarten Höhe des Mietzinses, die weit unter dem Mietzins liegt, den der Sachverständige D im Rahmen der Wertermittlung nach § 74 a Abs. 5 ZVG ermittelt hat. Anhaltspunkte dafür, dass der Wert, den der Sachverständige Jung in seinem Gutachten vom 15.04.2008 zugrunde gelegt hat, nicht richtig ist, sind nicht ersichtlich. Allein die zeitliche Spanne zwischen der Erstellung des Gutachtens und dem Abschluss der Mietverträge führt nicht dazu, dass eine ganz erhebliche Diskrepanz zwischen dem von dem Sachverständigen angenommenen Mietwert von 770,-- EUR pro Monat und dem vereinbarten Mietwert von 400,-- EUR entstehen kann. Der Sachverständige hat vielmehr die maßgeblichen Gesichtspunkte in sein Gutachten hinreichend eingestellt und entsprechend berücksichtigt. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Mindestmiete in dem …kreis nur 3,75 EUR pro Quadratmeter entspricht, verfängt nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass das Anwesen, das die ursprünglichen Eigentümer vermietet haben, tatsächlich nur zu dem Mindestmietzins vermietet werden konnte. Immerhin liegt nach dem Mietspiegel der Durchschnittswert pro Quadratmeter bereits bei 6,61 EUR und der Höchstwert bei 11,17 EUR. Dass hier nur aufgrund der Verkehrsverhältnisse ein Mindestmietwert zu erzielen gewesen wäre, erschließt sich für den Senat nicht hinreichend, zumal an die Beklagte nicht nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet wurde sondern darüber hinaus auch eine Nutzfläche von 50 qm, die natürlich bei der Bewertung des Abschlusses eines Mietvertrages mit ins Gewicht fällt und zu einer Erhöhung des Mietzinses führt. Da zudem auch weitere Nebengebäude und ein Garten mit vermietet wurden, erscheint die Annahme der Minimalmiete keinesfalls gerechtfertigt, eher erscheint das Gutachten des Sachverständigung D die Sachlage besser und entsprechend zu beurteilen. Zudem ist einzustellen, dass auch die Kettenmietverträge, die zwischen den Beklagten geschlossen worden sind, nicht von einem bestehenden Minimalwert ausgegangen sind, vielmehr wurde in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 2) der Mietzins bereits auf 480,-- EUR erhöht und in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) auf immerhin 576,-- EUR. Dies belegt, dass der ursprünglich von den Eigentümern geschlossene Mietvertrag bereits nicht den wirtschaftlichen Verhältnissen vor Ort entsprochen hat. Randnummer 35 Hinzu kommt, dass die ursprünglichen Eigentümer in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) auch noch umfangreiche Renovierungspflichten übernommen haben, die mit erheblichen Kosten verbunden waren. So insbesondere, worauf das Landgericht bereits abgestellt hat, die Erneuerung einer 27 Jahre alten Heizungsanlage und die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durch eine fehlende betonierte Grundplatte. Diese Kosten sind ganz erheblich und würden von einem vernünftigen Vermieter bei einer Verwaltung nicht freiwillig übernommen werden. Dies gilt umso mehr, als die Beseitigung der Mängel nach dem Inhalt des mit der Beklagten zu 1) und auch des mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Vertrages von den Vermietern unverzüglich hätte ausgeführt werden müssen, mit der Folge, dass sich die stark verschuldeten Schuldner einer weiteren Inanspruchnahme mit erheblichen Kosten nicht hätten entziehen können. Da zudem in dem Mietvertrag auch nicht vereinbart war, dass nach der Beseitigung der Mängel eine Mieterhöhung Platzgreifen würde, stellt sich die Regelung als völlig unüblich und unangemessen dar. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Miete wegen der Mängel um 20% gemindert war, verfängt deshalb nicht, weil das Mangelbeseitigungsrecht völlig uneingeschränkt war und von den Beklagten jederzeit hätte ausgeübt werden können. Randnummer 36 Zudem spricht gegen eine Vermietung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft auch die Mietvertragsdauer, die auf 15 Jahre mit einer Verlängerungsoption von weiteren zehn Jahren festgelegt wurde. Dies ist aber völlig unüblich im Rahmen einer normalen Vermietung, da gerade in dem Mietvertrag keine Anpassungsklausel vereinbart wurde, so dass während der Mietzeit eine Erhöhung durch die ursprünglichen Eigentümer nicht möglich gewesen wäre, was aber einer wirtschaftlichen objektiven Betrachtung der Dinge völlig zuwiderläuft. Randnummer 37 Außerdem sind auch die Gesamtumstände zu berücksichtigen, da die Vermietung erst unmittelbar kurz vor dem dritten angesetzten Zwangsversteigerungstermin vorgenommen wurde. Die Argumentation der Beklagten, dass bei einer ersten Zwangsversteigerung nicht mit einem Gebot zu rechnen ist, verfängt nicht, da hier bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos verlaufen waren, so dass damit zu rechnen war, dass im Rahmen eines dritten Termins auch zu einem günstigeren Gebot das Anwesen veräußert werde. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht sinnvoll, im Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise unmittelbar vor einem Versteigerungstermin noch einen äußerst langfristigen Mietvertrag zu schließen, zumal insoweit auch zu berücksichtigen ist, dass der ursprüngliche Mietvertrag erst am 01.10.2009 beginnen sollte und erst in Anbetracht des Zwangsversteigerungstermins nachträglich der Beginn des Mietverhältnisses auf den 15.09.2009 angesetzt wurde. Danach liegt aber hier eine Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung keinesfalls vor, da ein wirtschaftlich denkender Vermieter bei den auf ihn zukommenden Verpflichtungen und dem geringen Mietzins sich nicht auf einen solchen Vertrag eingelassen hätte, sondern lieber angesichts des bevorstehenden Zwangsversteigerungstermins das Objekt leer stehen gelassen hätte (BVerfG, a.a.O.; LG Kiel WuM 1999, 570). Randnummer 38 Rechtsfolge der unwirksamen Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) ist damit, dass der ursprüngliche Vertrag gegenüber den Klägern unwirksam ist, mit der Kosenquenz, dass aus diesem Vertrag durch die weiteren Beklagten keine eigenen Rechte abgeleitet werden konnten. Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass hier eine Genehmigung (§ 185 Abs. 2 BGB) des ursprünglichen Mietvertrages in Betracht kommt, verfängt auch diese Argumentation nicht. Zum einen haben die Kläger bereits hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie ein bestehendes Mietverhältnis nicht akzeptieren wollten. So wurde bereits in dem Kündigungsschreiben vom 01.10.2009 zum Ausdruck gebracht, dass der Mietvertrag nur gekündigt werde, soweit er gegenüber den Klägern wirksam sei. Insoweit wurde schon wirksam ein Vorbehalt gegen den Abschluss eines Mietvertrages gemacht. Auch in der weiteren Korrespondenz wurde von den Klägern immer wieder darauf hingewiesen, dass sie nicht davon ausgingen, dass tatsächlich ein wirksamer Mietvertrag bestand, aufgrund dessen die Beklagten verpflichtet waren, Mietzinszahlungen an die Kläger zu leisten. Dies ergibt sich eindeutig aus den Schreiben des Bevollmächtigten der Kläger vom 13.11.2009 und 07.12.2009, in denen gerade ausgeführt wird, dass zu den Beklagten zu 1) und 2) keine vertraglichen Beziehungen bestanden. Randnummer 39 Schließlich ergibt sich auch aus den Gesamtumständen die Unwirksamkeit des Vertrages, da die zeitlichen Momente und der Abschluss der Mietverträge eindeutig für ein Umgehungsgeschäft sprechen. Dies wird insbesondere durch das Schreiben der Beklagten zu 2) vom 22.10.2009 belegt, mit welchem sie den ursprünglichen Eigentümern ein uneingeschränktes Wohnrecht eingeräumt haben, wobei sie nach ihrem eigenen Vortrag dazu nicht berechtigt war, weil bereits ein weiterer Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) geschlossen worden war. Angesichts dieser Gesamtumstände geht der Senat deshalb von einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung durch den Abschluss der Mietverträge aus, mit der Folge, dass die Kläger als Eigentümer von den Beklagten die Herausgabe verlangen können, weil diesen kein Recht zum Besitz zusteht. Randnummer 40 Zudem ist auch zu berücksichtigen, dass die Kläger vorsorglich ein eventuell bestehendes Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) mit ihrem Schreiben vom 01.10.2009 wirksam zum 31.03.2010 gekündigt haben, so dass auch deshalb die Beklagte zu 1) zur Herausgabe des Grundstückes verpflichtet ist, was sie auch selbst mit ihrem Schreiben vom 06.10.2009 eingeräumt hat. Ein eigenständiges Recht der Beklagten zu 2) zum Besitz konnte durch den Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten zu 1) nicht begründet werden, da dieser Mietvertrag nur ein Untermietverhältnis begründet hat. Der Untermieter ist aber gemäß § 546 Abs. 2 BGB bei Ende des Mietvertrages mit dem Hauptmieter gerade auch verpflichtet, die Sache an den Eigentümer herauszugeben. Auf § 565 BGB können sich die Beklagten nicht berufen, da sie zur Herausgabe des Grundstückes in der Lage sind, weil sie selbst dieses nicht zu Wohnzwecken an natürlich existierende Personen vermietet haben, sondern ihrerseits nur einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes geschlossen haben. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes kann aber keinen Wohnsitz begründen und nicht eigenständig Räume bewohnen, so dass auch insoweit kein Wohnraummietverhältnis besteht. Randnummer 41 Auf das Recht auf freie Berufsausübung kann sich die Beklagte zu 2) nicht berufen, weil hier nach den vorrangigen Vorschriften des BGB gerade kein eigenständiges Besitzrecht durch den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) begründet wurde. Randnummer 42 Soweit das Landgericht die Beklagten zur Auskunft über bestehende weitere Mietverhältnisse verurteilt hat, ist das Urteil nicht zu beanstanden und wird von den Beklagten selbst in der Berufungsbegründung auch nicht weiter angegriffen. Ausführungen zu den Darstellungen des Landgerichts finden sich insoweit nicht. Soweit erstinstanzlich die Beklagten die Auffassung vertreten haben, dass sie zwar grundsätzlich eine Auskunft schulden würden, dieser Anspruch aber noch nicht fällig sei, ist dies verfehlt, da gerade zwischen den Parteien keine vertraglichen Beziehungen bestehen, so dass der allgemeine Auskunftsanspruch hier für die Kläger gegeben ist. Randnummer 43 Hinsichtlich der Widerklage hat das Landgericht völlig zu Recht die Klage abgewiesen, da in der Verfolgung der Rechte der Kläger keine zum Schadensersatz begründende Handlung liegt. Insoweit kann auf die Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden, zumal sich auch in der Berufungsbegründung insoweit keine ausdrücklichen Angriffe finden. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, da das Rechtsmittel der Beklagten ohne Erfolg geblieben ist, wobei eine Quotelung vorzunehmen war, da an der Widerklage nur die Kläger und die Beklagte zu 2) beteiligt waren (§ 100 Abs. 2 ZPO). Randnummer 45 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO entnommen. Randnummer 46 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder zur Fortbildung des Rechtes noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), da hier individuell die wirtschaftliche Situation von Beteiligten zu beurteilen ist. Randnummer 47 Eine Rückübertragung des Rechtsstreites auf den Senat, wie von den Beklagten beantragt, kam nicht in Betracht, da sich die Rechtslage nicht nach dem Übertragungsbeschluss des Senates geändert hat, vielmehr sich bereits zum Zeitpunkt der Übertragung auf den Einzelrichter so dargestellt hat, wie sie heute zu beurteilen ist. Da die Kläger auch nicht einer Rückübertragung zugestimmt haben, war der Einzelrichter nach wie vor zur Entscheidung berechtigt und befugt. Eine Rückübertragung gemäß § 526 Abs. 2 ZPO kam nicht in Betracht. Randnummer 48 Der Streitwert für das Berufungsverfahren war auf 8.939,96 EUR festzusetzen, nämlich 500,-- EUR für den Auskunftsanspruch, 6.912,-- EUR für den Räumungsantrag und 1.527,96 EUR für die Widerklage (§ 3 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190015477 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/07 Verkündet am: 12. März 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu- larmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" un- wirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine münd- liche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre- ren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. - 2 - c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu- mung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre- tenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen AG Gießen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, … 1 Keller….". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: 1 "3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird. 4. Die Kündigungsfrist beträgt … - 4 - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu einem dieser Räume. 2 Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006." 3 Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Land- gericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 7 Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Klä- ger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 - 5 - nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Klägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei. Das Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August ei- nes jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietver- trags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt. 8 Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Ka- lendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulas- se. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündi- gungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Ver- einbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie- 9 - 6 - ters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. 10 Unzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Miet- verhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietver- trag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die we- sentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe so- wie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend be- stimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von ne- bensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. Sollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietver- trags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklag- te vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Be- stimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die damaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüssel- übergabe, ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig. 11 Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schrift- form über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vor- liegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden 12 - 7 - solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindli- chen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kel- lerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstücks- erwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfer- tigt, das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gel- ten zu lassen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht. 13 1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. 14 a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getrete- nen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiter- hin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Klä- ger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760). 15 aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeit- verträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF "die Ver- 16 - 8 - längerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Miet- vertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß ins- besondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10). bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Ge- setzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietver- hältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ab- lauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Mona- te (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündi- gung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. 17 b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been- 18 - 9 - den können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbe- dürftig waren. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schrift- form des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Ver- tragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). 19 Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich dar- über geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräu- me künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an. 20 aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung ei- nes bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht 21 - 10 - näher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestim- mungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und be- urkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mie- ter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfü- gung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig kei- ner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), § 315 Rdnr. 272). bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grund- sätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Keller- räumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkun- dungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der unterge- ordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den we- sentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 22 - 11 - 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich. 23 2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. Au- gust 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 beste- henden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegan- gen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbar- ten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Mona- ten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herlei- ten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kün- digungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54). - 12 - 24 3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Be- klagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehan- delt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Be- sorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; über- gangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist ver- strichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Ent- scheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ent- standen sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegen- partei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist - spätestens - am 25 - 13 - 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetre- tene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist da- durch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Dem- gegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schüt- zenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu verweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden könnte. IV. Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich ein- getretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündi- gungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur 26 - 14 - neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 - LG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 316/03 Verkündet am: 2. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein MHG § 10 Abs. 2 Satz 6 Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG. BGH, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 28. August 2003 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkauti- on sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte macht demgegenüber geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien. Die Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z. straße . In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es: "§ 2 Mietzeit 1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.02.1998. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachste- - 3 - hend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner ver- bindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.01.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis auto- matisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristge- rechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt. 1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt der- zeit: 3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind, 6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes, 9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes, 12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohn- raumes." In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit vom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen. Mit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündi- gung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an. Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von 1.410 DM (= 720,92 €) geleistet. Aus der Abrechnung für die Nebenkosten 2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 €. Mit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der Kaution zuzüglich Zinsen, insgesamt 916,52 €, verlangt. Die Beklagte hat ge- genüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit - 4 - von September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin er- klärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Beru- fung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 760,28 € und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 €. Diese Ansprüche seien nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte habe keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002 wirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen, daß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum 31. Januar 2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen wirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthal- tenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor. Danach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, - 5 - soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündi- gung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe mög- lich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jah- ren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom 22. Januar 1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden könne. Die Klägerin habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Ansprüche der Klägerin nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen sind, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin zum 31. August 2002 beendet worden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages erst zum 31. Januar 2003. 1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10 MHG in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 - 6 - MHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der An- sicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1. September 2001 vereinbart worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 3). 2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, daß § 2 des Mietvertrages der Parteien gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG un- wirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündi- gungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach § 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung in § 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Rege- lung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BT- Drucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem Vermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG zwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge- rade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungs- wechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Ein- - 7 - kommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug zu ermöglichen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer fak- tischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündi- gungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam. 3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Beru- fungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob die im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. Se- natsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der im Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565 Abs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ab- lauf von fünf Jahren übereinstimmen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 26/03 Verkündet am: 9. Juli 2003 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §§ 564 b, 569a a.F. (jetzt: BGB §§ 577a, 563) InvErlWobauldG (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487) Art. 14 Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter" im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehö- riger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Geset- zes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein. BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 7. Januar 2003 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Abteilung 17, vom 2. Oktober 2001 wird zurückge- wiesen. Der Kläger hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietver- hältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Eltern der Beklagten zu 1 mieteten mit Vertrag vom 20. Februar 1952 die in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung von der damaligen Eigen- tümerin des Hauses. Die Beklagte zu 1 lebte seitdem mit in der Wohnung. Im Jahre 1983 begründete die damalige Eigentümerin des Hauses, L. K. , - 3 - Wohnungseigentum an der Wohnung, welches am 11. November 1983 in das Grundbuch eingetragen wurde. Am 20. November 1985 verstarb die von den Eltern der Beklagten zu 1 allein noch lebende Mutter. Die Beklagte zu 1 verblieb in der Wohnung. Mit Auflassung vom 13. Dezember 1995 und Eintragung im Grundbuch am 4. März 1997 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung von der Grundstückseigentümerin. Mit Schreiben vom 25. Juli 2000, den Beklagten zu- gegangen am 28. Juli 2000, kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31. Juli 2001 mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seine beiden Töchter. Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten zu 1 und den mit ihr in der Wohnung lebenden Angehörigen, ihrer Tochter (Beklagte zu 2) und ihrem Enkel (Beklagter zu 3), Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Kündigung die zehnjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB in Verbindung mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsver- sorgung (BGBl. 1993 I, S. 466, 487) und der Verordnung des Berliner Senates vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) entgegenstehe. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision der Beklagten. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Be- deutung, ausgeführt: - 4 - Der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme berechtigt. Das Räumungsbegehren des Klägers scheite- re nicht an der Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. in Verbin- dung mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Woh- nungsversorgung und der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216). Ob die Verordnung wegen sich abzeichnender nachhaltiger Entspannung des Wohnungsmarktes in B. entsprechend der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin zur 2. Zweckentfremdungs- verbot-Verordnung vom 15. März 1994 ab dem 1. September 2000 wegen Verfassungswidrigkeit außer Kraft getreten sei, könne dahin gestellt bleiben, weil die Kündigung bereits zuvor am 25. Juli 2000 ausgesprochen worden sei. Entscheidend für die Anwendung der Kündigungssperrfristen sei jedoch die zeitliche Aufeinanderfolge von Überlassung der Wohnung, Begründung von Wohnungseigentum und dessen Veräußerung. Die Wohnung sei der Beklagten zu 1 bei der Begründung des Wohnungseigentums nicht überlassen gewesen. Die Überlassung müsse nämlich aufgrund eines Mietvertrages erfolgt sein. Die Beklagte zu 1 habe die Wohnung bis zum Tod ihrer Mutter aber nicht als Miete- rin, sondern lediglich als Angehörige der Hauptmieterin genutzt. Auch nach dem Sinn der Regelung müsse es auf den Zeitpunkt ankommen, zu dem der Mieter die Wohnung als "eigene" übernehme. Dies ergebe sich schließlich auch aus § 570 b Abs. 3 BGB a.F., denn dieser Regelung bedürfte es nicht, wenn ein Überlassen der Wohnung schon ab dem Zeitpunkt gegeben wäre, zu dem der später eintretende Mieter die Wohnung bewohnt hat. - 5 - II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung in dem ent- scheidenden Punkt nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, daß für die auf Ei- genbedarf gestützte Kündigung des Klägers vom 25. Juli 2000 die zehnjährige Wartefrist des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I, S. 466, 487 - im folgenden: Sozialklauselgesetz) in Verbindung mit der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) keine Anwendung findet. 1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Sowohl der Tatbestand des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. als auch der Tatbestand von Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes, die nach Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden sind, setzen voraus, daß nach der Über- lassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet und da- nach dieses Wohnungseigentum veräußert wurde (vgl. etwa Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 67 b, und Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl., Rdnr. 140 ff., jew. m.w.Nachw.). Richtig ist auch die Meinung des Berufungsge- richts, eine Überlassung der Wohnräume im Sinne der genannten Vorschriften liege nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietver- trages mit dem Bewohner erfolge und es dementsprechend nicht ausreiche, daß die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums aufgrund eines an- deren Rechtsverhältnisses genutzt würden. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut - 6 - der Vorschriften ("Überlassung an den Mieter") und steht in Übereinstimmung mit dem Zweck der Regelungen (allgemeine Meinung, vgl. z.B. Schmidt- Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 143 m.w.Nachw.; siehe auch BGHZ 65, 137, 139 f.). 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht dem Umstand keine Be- deutung beigemessen, daß die Wohnung zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums der Mutter der Beklagten zu 1 als Mieterin überlassen war und die Beklagte zu 1 nach deren Tod gemäß § 569 a Abs. 2 BGB a.F. (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 5 EGBGB) in das Mietverhältnis eingetreten ist. Dieser gesetzliche Eintritt in ein Mietverhältnis, bei dem nach Überlassung der Mietsa- che an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet, aber noch nicht ver- äußert worden ist, hat zur Folge, daß die erst mit der Veräußerung des Woh- nungseigentums beginnende Wartefrist für eine Kündigung wegen Eigenbe- darfs auch für die Kündigung gegenüber eingetretenen Familienangehörigen gilt. a) Nach § 569 a Abs. 2 BGB a.F. tritt der im gemeinsamen Hausstand mit dem Mieter lebende Familienangehörige in das beim Tod des Mieters be- stehende Mietverhältnis ein. Nach dem Gesetz entsteht kein neues Mietverhält- nis, sondern das bisherige Mietverhältnis wird, abgesehen vom Wechsel in der Person des Mieters, unverändert fortgesetzt. Der Familienangehörige tritt des- halb grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mie- ters ein (Staudinger/Sonnenschein (1997) § 569 a Rdnr. 17 und 22; ähnlich: Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 569a Rdnr. 5; Soergel/Heintzmann, BGB, § 569 a Rdnr. 8; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. I Rdnr. 94). Ist in der Zeit zwi- schen der Überlassung der Wohnung an den bisherigen Mieter, aber vor des- sen Tod, die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden, so waren schon zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Voraussetzungen dafür ge- schaffen, daß im Fall der Veräußerung der Wohnung für eine Kündigung des - 7 - Erwerbers wegen Eigenbedarfs die Wartefristen nach §§ 564 b Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. bzw. nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes eingreifen. Der sich aus diesen Vorschriften für den Mieter ergebende Kündigungsschutz ist in diesem Fall bereits vor dem Eintritt des Familienangehörigen in das Miet- verhältnis angelegt gewesen. Wird deshalb das schon gebildete Wohnungsei- gentum nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis veräußert, so kommt es für die nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. und nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes erforderliche Voraussetzung, daß Wohnungseigentum erst nach der "Überlassung an den Mieter" gebildet worden ist, nicht auf die Überlassung an den eingetretenen Familienangehörigen, sondern auf die Überlassung an den verstorbenen ursprünglichen Mieter an (vgl. auch Grapen- tin, aaO, Kap. IV Rdnr. 59). b) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, aus der Regelung des § 570 b Abs. 1 und 3 BGB a.F. ergebe sich im Umkehrschluß, daß die Überlas- sung der Mietsache an den verstorbenen Mieter dem eintretenden Familienan- gehörigen nicht zugute kommen könne. Die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGB a.F., wonach ein in der Person des verstorbenen Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum entstandenes Vorkaufsrecht auf den eintretenden Ehegat- ten oder Familienangehörigen übergeht, hat jedoch neben dem Vertragseintritt nach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB eine eigenständige Bedeutung. Denn nach dem Grundsatz des § 514 BGB a.F. (= § 473 BGB n.F.) ist ein Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht übertragbar. Ohne die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGB a.F. wäre darum zumindest zweifelhaft, ob der Familienangehörige mit dem Eintritt in das Mietverhältnis auch das in der Person des bisherigen Mieters ent- standene Vorkaufsrecht erwirbt. Die dem § 570 b Abs. 3 BGB a.F. zugrundelie- gende Wertung, wonach zur Wahrung der Schutzfunktion des Vorkaufsrechts nach Umwandlungen ein beim Tod des Mieters entstandenes, aber noch nicht ausgeübtes Vorkaufsrecht den nach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB a.F. in den Ver- - 8 - trag eintretenden Personen zugute kommen soll (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Städtebauwesen und Städtebau zu § 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG, BT-Drucks. 8/3403, S. 41), spricht im übrigen dafür, dem eintretenden Familienangehörigen auch den durch die frühere Um- wandlung schon angelegten Kündigungsschutz für den Fall des Verkaufs des Wohnungseigentums zuzubilligen. c) Dieses aus dem Wortlaut des § 569 a Abs. 2 BGB a.F. und dem Ge- setzeszusammenhang folgende Ergebnis steht auch im Einklang mit Sinn und Zweck sowohl des § 569 a BGB a.F. einerseits als auch dem des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 bis 4 BGB a.F. und des Sozialklauselgesetzes ande- rerseits. aa) § 569 a Abs. 2 BGB a.F. dient dem Schutz der mit dem Mieter famili- enrechtlich verbundenen Hausgenossen. Da sie ebenso wie der Mieter ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben, wird beim Tod des Mieters der die- sem zukommende Bestandsschutz auf die Hausgenossen erstreckt (vgl. etwa Heile, in: Bub/Treier, aaO, Kap. II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 569 a Rdnr. 4). Ist noch zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so konnte der verstorbene Mieter davon ausgehen, daß bei einem Verkauf der Wohnung der Erwerber wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 oder 3 BGB oder des Sozialklauselgesetzes wirksam kündigen kann. Dies ist eine den Bestand seines Mietverhältnisses sichernde Rechtsposition, deren Übergang auf den eintretenden Familienangehörigen nach dem genann- ten Zweck des § 569 a BGB a.F. gerechtfertigt ist. Dadurch wird andererseits der veräußernde Vermieter nicht unbillig belastet. Denn es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum der zufällige Umstand des Todes des Mieters zwischen er- folgter Umwandlung in Wohnungseigentum und geplanter Veräußerung dem - 9 - Vermieter den Vorteil verschaffen soll, eine mit der Wartefrist nicht mehr bela- stete Eigentumswohnung veräußern zu können. bb) Die Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. sowie des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes dienen dem Schutz des Mieters einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung davor, daß durch die nachträgliche Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum und deren Verkauf ein verstärktes Bedürfnis für eine Eigennutzung des Vermieters geschaffen wird, mit dem der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht zu rechnen brauchte (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564 b Rdnr. 91; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 564 b Rdnr. 100 f., 109 jew. m.w.Nachw.). Dieser Gedanke gilt in gleicher Weise auch für Familienangehöri- ge, die in die geschützte Rechtsposition eintreten. Dies wird durch Satz 2 Nr. 2 Sozialklauselgesetz bestätigt, wonach für den bei einer besonderen Härte über die 10-Jahresfrist hinausgehenden Kündigungsschutz auch die Härte für ein bei dem Mieter "lebendes Mitglied seiner Familie" zu berücksichtigen ist. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus ei- nem anderen rechtlichen Grund als richtig dar (§ 561 ZPO). Das Berufungsgericht konnte es ohne Rechtsfehler offenlassen, ob die Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216), in welcher auf der Grundlage des Sozialklauselgesetzes B. als ein Gebiet bestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, entsprechend der vom Oberverwaltungsgericht Berlin im Urteil vom 13. Juni 2002 (GE 2002, 1128) zur Zweckentfremdungsverordnung für Berlin nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4. November 1971 (BGBl. I, S. 1745) vertretenen Auffassung zum 1. September 2001 außer Kraft - 10 - getreten ist, weil die Voraussetzungen der gesetzlichen Ermächtigung in Berlin nicht mehr vorgelegen haben. Denn die Kündigung des Klägers vom 25. Juli 2000 ist den Beklagten am 28. Juli 2000 zugegangen und damit zu einem Zeit- punkt erfolgt, zu dem die genannte Verordnung auch nach dieser Auffassung noch wirksam gewesen ist. Ohne Erfolg rügt demgegenüber die Revisionserwi- derung, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß die Kündigung des Klägers vom 25. Juli 2000 in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten sei, darüber hinaus der Kläger seine Kündigung mit der Klageer- hebung und der Antragstellung im Berufungsverfahren zum nächstmöglichen Zeitpunkt wiederholt habe und aus diesen Gründen der Räumungsanspruch jedenfalls nunmehr begründet sei. a) Ob die am 25. Juli 2000 zum 31. Juli 2001 ausgesprochene Kündi- gung in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten ist, kann dahingestellt bleiben, weil auch in diesem Fall der Kündigung die zehnjährige Sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes (zur Verfassungsmäßig- keit dieses Gesetzes vgl. BGHZ 146, 49, 57 f.) in Verbindung mit der zum Zeit- punkt des Zugangs noch gültigen Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (aaO) und die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. in Verbindung mit der erst am 1. Oktober 2000 außer Kraft getretenen Verordnung des Berliner Senats vom 22. September 1995 (GVBl. Berlin 1995, S. 632) entgegenstünden. Nach ganz überwiegender und zutreffender Meinung in Rechtsprechung und Literatur darf nämlich nach beiden vorgenannten Vorschriften der Vermieter die Kündigung erst nach dem Ablauf der jeweiligen Wartefrist erklären. Die Frist muß zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bereits abgelaufen sein, der Vermieter kann nicht während der Wartezeit - unter Beachtung der Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. - zu deren Ablauf kündigen (Gra- - 11 - pentin, aaO, Kap. IV Rdnr. 76 a und 76 c; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564 b Rdnr. 51; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 564 b Rdnr. 150 und 159; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 564 b Rdnr. 107, ebenso auch zur entspre- chenden Vorschrift § 577 a Abs. 2 BGB n.F.: Bamberger/Roth/Reick, BGB, § 577 a Rdnr. 15; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 577 a Rdnr. 12). Dieses Verständnis von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. und von Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz entspricht insbesondere dem in der Ge- setzgebungsgeschichte der Vorschriften zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers: Das Oberlandesgericht Hamm hatte in einem Rechtsent- scheid vom 13. Dezember 1980 (OLG Hamm (RE) NJW 1981, 584 = WuM 1981, 34) zur Dreijahresfrist nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB, an- knüpfend an den Gesetzeswortlaut, wonach sich der Vermieter erst "nach Ab- lauf von drei Jahren" auf berechtigte Interessen "berufen" kann, entschieden, daß die Kündigung wirksam nicht vor Ablauf der Wartefrist ausgesprochen wer- den darf und für die nach Ablauf ausgesprochene Kündigung zusätzlich die Fri- sten des § 565 Abs. 2 BGB a.F. gelten. Dieser Auslegung hat sich der Gesetz- geber bei der Einfügung der Sätze 3 und 4 in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) ausdrücklich angeschlossen (Gesetzentwurf des Bundesrates, BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Für das Sozialklauselgesetz gilt nichts anderes. Zwar unterscheidet sich dessen Wortlaut in Satz 2 Nr. 1 von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. dadurch, daß berechtigte Interessen bis zum Ab- lauf der Frist "nicht berücksichtigt" werden. Damit ist aber kein sachlicher Un- terschied zu § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB beabsichtigt, denn die un- terschiedliche Formulierung beruht allein darauf, daß die Vorschrift ursprünglich nicht als Sperrfrist konzipiert worden war (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 1034 = BayObLGZ 1995, 131 unter I 2 b cc m.w.Nachw.). - 12 - Die Kündigung des Klägers wegen Eigenbedarfs vom 25. Juli 2000 ist mithin schon deshalb unwirksam, weil ihr zum Zeitpunkt des Zugangs des Kün- digungsschreibens am 28. Juli 2000 sowohl die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. als auch die zehnjährige Sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes entgegenstanden. Die Unwirksamkeit dieser Kündigungserklärung würde auch dann nicht beseitigt, wenn die Geltung der Sperrfristen nachträglich mit Wirkung für die Zukunft weggefallen wäre. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch die Kündigung vom 25. Juli 2000 nicht beendet worden, selbst wenn sie in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umgedeutet würde. b) Aus dem von der Revisionserwiderung aufgezeigten Vorbringen ergibt sich nicht, daß der Kläger nach dem 1. September 2000 in den Tatsachenin- stanzen des vorliegenden Rechtsstreits aus denselben Gründen wie im Kündi- gungsschreiben vom 25. Juli 2000 erneut gekündigt hat. Zwar kann in der Er- hebung einer Räumungsklage und in weiteren Prozeßhandlungen eines Räu- mungsrechtsstreits eine schlüssige Kündigungserklärung liegen. Dies setzt je- doch voraus, daß mit hinreichender Deutlichkeit der Wille des Klägers erkenn- bar ist, die Prozeßhandlung solle nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen, sondern daneben auch eine ma- teriell-rechtliche Willenserklärung enthalten (BGH, Urteil vom 6. November 1996 - XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203 unter 2 b; vgl. auch BayObLG NJW 1981, 2197). Auf einen solchen Willen des Vermieters kann, wenn - wie hier - bereits vorprozessual gekündigt worden ist, in der Regel nur dann geschlossen wer- den, wenn er sich bei der Klageerhebung oder einer weiteren prozessualen Er- klärung für seinen Räumungsanspruch auf neue Kündigungsgründe oder auf andere Umstände stützt, die die erneute Kündigung für den Fall, daß die erste Kündigung unwirksam gewesen sein sollte, von seinem Standpunkt aus als aussichtsreich erscheinen lassen. Ein solches Vorbringen zeigt die Revisions- - 13 - erwiderung weder für die am 23. Juni 2001 zugestellte Klageschrift noch im Zu- sammenhang mit dem Berufungsantrag in der mündlichen Verhandlung vom 2. Juli 2002 auf, der als solcher auch dem Schriftformerfordernis des § 568 BGB n.F. nicht genügen würde. Nach dem Berufungsurteil hat der Kläger viel- mehr in beiden Instanzen ausschließlich die Wirksamkeit seiner Kündigung vom 25. Juli 2000 verteidigt und hierzu die Auffassung vertreten, die Sperrfristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. und des Sozialklauselgesetzes hätten dieser Kündigung nicht entgegengestanden. Daß das Berufungsgericht Sach- vortrag des Klägers hierzu übergangen hat, wird von der Revisionserwiderung nicht gerügt. c) Auch die vom Kläger in der Revisionserwiderung vorsorglich unter Be- zugnahme auf die Gründe im Kündigungsschreiben vom 25. Juli 2000 erklärte erneute Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin vermag seiner Räumungsklage nicht zum Erfolg zu verhelfen. Diese Kündigungserklä- rung ist nach § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der Revisionsinstanz unbeachtlich. Zwar können aus prozeßökonomischen Gründen ausnahmsweise nach Ab- schluß der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetrete- ne und für die materiell-rechtliche Beurteilung bedeutsame Tatsachen in der Revisionsinstanz berücksichtigt werden, wenn sie unstreitig sind und schutz- würdige Belange der Gegenpartei nicht entgegenstehen (vgl. BGHZ 139, 214, 220 ff. und BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 372/99, NJW 2001, 1272 unter II 3 d, jew. m.w.Nachw.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor, weil bei Berücksichtigung der Kündigung eine abschließende Entscheidung des Revisionsgerichts nicht möglich ist. Das Berufungsgericht hat zu der Fra- ge, ob die Voraussetzungen für den Erlaß der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) nachträglich weggefallen sind, keine Feststellungen getroffen. Für die Beurteilung der Berechtigung des Räu- mungsbegehrens aufgrund der nunmehr erklärten Kündigung müßte der - 14 - Rechtsstreit deshalb an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Die Zulassung neuen Vorbringens im Revisionsverfahren würde deshalb keine ra- sche und endgültige Streitbereinigung herbeiführen, und es ist deshalb nicht unbillig, den Kläger für die Durchsetzung seiner erneuten Kündigung auf einen weiteren Prozeß zu verweisen (vgl. auch BGHZ 139, 214, 221 f.). III. Das Berufungsurteil ist demgemäß aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Kündigungserklärung vom 25. Juli 2000, auf die der Kläger sein Räumungs- verlangen stützt, nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt unwirksam ist, weil bei deren Zugang die genannten Wartefristen noch nicht abgelaufen waren, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Senat hat deshalb in der Sache selbst zu entscheiden und die Berufung - 15 - des Klägers gegen das erstinstanzliche klageabweisende Urteil zurückzuwei- sen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Deppert für den wegen urlaubsbe- dingter Abwesenheit an der Unterschrifts- leistung verhinderten Richter am Bundesge- richtshof Dr. Leimert. 4.8.2003 Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 129/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungs- pflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklau- seln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Ab- grenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 wird, soweit sie die Kündi- gung vom 27. Februar 2008 zum Gegenstand hat, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird sie zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine Wohnung in einem in Berlin gelegenen Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni 2005 gewährte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ab 1. Juli 2005 eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon 5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den unge- stalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen. 1 - 3 - 2 Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinba- rung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatli- che Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Zif- fer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des Klägers die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet einge- gangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch), am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen) und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag). Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006 die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des Klägers erneut zu spät. Außerdem hatten die Beklagten im Jahr 2006 stets nur eine reduzierte Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März 597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils 597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007. 3 Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im 4 - 4 - Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit An- waltsschriftsatz vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordent- liche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resul- tierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ur- sprünglich verlangten Betriebskostenvorschüsse, nicht aber den um 59,18 € erhöhten Betrag bezahlten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Kläger habe nach § 546 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kün- digung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom 26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Weder hätten sich die 8 - 5 - Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x 687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Ter- minen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden. Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 BGB als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand, der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB für eine fristlose Kün- digung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtver- letzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen und zu einer ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die ge- schuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der noch nicht abgeschlossenen Hofgestaltung um 5 % und zusätzlich im Zeitraum von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der Fassadeneinrüs- tung um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen Mängel im Hofbereich fort. 9 Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten keinen hin- reichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktli- chen Zahlungen der Beklagten komme aber angesichts der besonderen Um- stände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Ab- mahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend - nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsver- 10 - 6 - halten der Beklagten begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 11 Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zah- lungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober 2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem Zeitpunkt fällige Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der Dezembermiete sei rechtzeitig am dritten Werktag bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die Beklagten sieben be- ziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 € erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu be- rücksichtigen, dass die Beklagten nach der Abmahnung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zu- dem hätten die Beklagten auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des Klägers geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ers- ten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten Be- triebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet gewesen seien und daher mit künftigen Mietforderungen verrechnet würden. Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der durch die im Zeitraum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monat- liche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtferti- ge keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Den Beklagten sei an dem 12 - 7 - Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die An- lass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korri- giert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforde- rung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den Beklag- ten ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumin- dest hätten die Beklagten aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schrift- wechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 € erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 13 I. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni 2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. 14 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 53/09, WuM 2010, 669, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig 15 - 8 - aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteile vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschrän- kung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010, jeweils aaO). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berück- sichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde - neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Miet- rückstand. 16 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13). Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsan- 17 - 9 - spruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13 m.w.N.). II. Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revi- sion zulässig, jedoch unbegründet. 18 Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmä- ßige und unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten stelle keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung. 19 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfswei- se erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlun- gen der Beklagten rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses. 20 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- 21 - 10 - erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdau- ernd unpünktlich oder unvollständig zahlt (Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 20; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen dies- bezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hin- weg in Verzug gerät (Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senats- urteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Dem im Zeitraum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den Beklagten geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränk- ten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. 22 a) Die den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlos- 23 - 11 - sen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedin- gungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutref- fend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 21.12.1987 zum 01.01.1988 MV-Nr. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Verein- barung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer Kraft setzte, sondern diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Ver- tragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "fol- gende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Miet- verhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedin- gungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die Beklagten trotz Anmie- tung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Ne- benkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugs- kostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den Beklagten zugestande- nen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verän- dert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel in der Hofgestaltung in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlich- keiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangrei- 24 - 12 - chen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch von den Beklagten bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt, dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des Minderungsrechts aus- drücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536b BGB, wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der Haustür keine Anwendung. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der Beklagten im Jahr 2006 auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Beru- fungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 beho- ben worden wären. 25 aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des Klägers unberücksichtigt ge- lassen, wonach die Hofgestaltung bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abge- schlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsge- mäßen Gebrauchs im Jahr 2006 nicht eingetreten und zudem ein Minderungs- recht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der Senat hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab. 26 - 13 - 27 bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Beendigung der Hofgestaltungsarbeiten ge- troffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehal- ten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien. Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für das gesamte Jahr 2006 eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, ob- wohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006 nur für den Zeitraum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofar- beiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den Zeitraum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn die Minderungsberechtigung der Beklagten in dieser Zeitspanne entfiele, führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der Beklagten einen - unter II 2 d noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Haus- verwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sind. Auf die in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Beru- fungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere Minderungsgründe nicht berücksich- tigt habe, kommt es daher nicht an. c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüs- tung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser Zeit zwar nicht aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536 28 - 14 - Abs. 1 BGB um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsge- richts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revi- sion nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die Beklagten ihr gesetzliches Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB verloren hätten. Für einen Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536b BGB wäre er- forderlich, dass die Beklagten schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis der mit den angekündigten Einrüstarbeiten verbundenen Mängel der Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 114/77, NJW 1979, 713, unter II 2 c). 29 Ein Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die der Vermieter - wie hier - bereits kennt (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536c Rdnr. 10 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536c Rdnr. 1). 30 d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungs- gericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der Senat errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzü- ge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete (687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminde- rungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, 31 - 15 - keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 32 3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten rechtfertige weder für sich be- trachtet noch in Verbindung mit dem im Jahr 2006 aufgelaufenen Mietrückstand eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Der Kläger mahnte die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mie- ter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungs- weise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (Senatsurteil, aaO, Tz. 15). Daher kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das Zahlungsverhalten der Beklagten nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Klägers in eine pünktliche Zahlungsweise der Beklagten wiederherzustellen (Senatsurteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491, Tz. 20). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 33 b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat bei der Beurteilung, ob die Beklagten nach Abmahnung wieder zu einer pünktli- chen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungs- 34 - 16 - gericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenver- stoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Don- nerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Okto- ber 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist, zu welchem Zeitpunkt das an die Beklagten gerichtete Abmahnschreiben die- sen zuging. Die Parteien haben weder den Zeitpunkt der Absendung dieses Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert. c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die Beklagten ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch für die Zahlung der Dezembermiete. 35 Die Parteien haben in Ziffer 3 des Mietvertrages vom 23. Januar 2006 vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisi- onserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisi- onsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrun- de gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Zeitpunkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 BGB für die Recht- zeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Ge- richtshofs der Europäischen Union (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - Rs. C- 36 - 17 - 306/06, NJW 2008, 1935, Rdnr. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/Deutsche Tele- kom AG) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 BGB dahin er- fordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so etwa Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rdnr. 5). Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag, den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die Dezembermiete an diesem Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember 2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und der inso- weit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag. 37 aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Be- rufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der ver- wendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in glei- cher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet 38 - 18 - (vgl. hierzu etwa BT-Drs. 14/4553, S. 52 zum Entwurf des § 556b BGB), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. BGHZ 122, 256, 260 m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen vgl. etwa BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einord- net, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsge- halt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel ent- spricht. bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entspre- chenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unter- schiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. III 87; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 4; Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl., § 556b BGB Anm. 1; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Bottenberg/Kühnemund, ZMR 1999, 221, 223 f.; LG Hamburg, WuM 1981, 181, 182; LG Berlin, GE 2009, 198 - nachfolgend Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09; MM 2008, 334 - nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankge- schäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zah- lungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde. 39 Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zu- sammenhang als Werktag an (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 556b, Rdnr. 4; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 5; Staudinger/ 40 - 19 - Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 14; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6 (anders für den auf das Frist- ende fallenden Sonnabend); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Elzer/Riecke/Schmid, Mietrechtskommentar, § 556b BGB Rdnr. 6; Meist, ZMR 1999, 801, 802; LG München I, WuM 1995, 103, 104; LG Wuppertal, WuM 1993, 450). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werk- tage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar. cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer miet- vertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF) die Frist für eine ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschie- den, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (Senatsurteil, aaO, unter II 3). Dies hat der Se- nat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Über- einstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischen- zeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevöl- kerung nicht arbeitsfrei ist (Senatsurteil, aaO). 41 - 20 - 42 Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. (1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Rege- lung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vor- schrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausge- nommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b bb). 43 (2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechen- der mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen blei- ben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräum- ten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergege- ben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist. 44 - 21 - 45 Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 einge- führten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, aaO, S. 52) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleis- tungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht einge- räumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drs. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat da- mit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausrei- chende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten. Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interes- se des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer sol- chen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mie- ters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Inte- ressenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichts- punkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung. 46 - 22 - 47 (3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, son- dern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vor- monats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist. Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. Au- gust 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online- Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungs- frist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenz- zeit. 48 An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeit- lich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über Zahlungsdienste im Binnenmarkt (ABl. EG Nr. L 319 S. 1) der bisher in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB definierte Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der ent- 49 - 23 - scheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zah- lungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderli- chen Geschäftsbetrieb unterhält (BT-Drs. 16/11643, S. 107 f.; § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeit- punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Ge- schäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Ge- schäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Inte- resse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise. (4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird. 50 (5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die 51 - 24 - damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen inte- ressengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. Senatsur- teil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). d) Auch der Umstand, dass die Beklagten im Mai und im Juni 2007 zwar die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu die- sem Zeitpunkt hatten die Beklagten sechs Monate lang die Miete rechtzeitig bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zah- lungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei Betriebskostenvorauszah- lungen nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewertet. 52 e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der Beklagten rechtfer- tigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und 53 - 25 - unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen Mietrückstands (697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.04.2008 - 15 C 377/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 63 S 403/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb; BGB aF § 556a; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3 In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ur- sprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlänge- rungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlän- gert es sich jedes Mal um 5 Jahre." BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09 - LG München II AG Wolfratshausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts München II vom 14. Juli 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wolfratshausen vom 19. März 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mieteten die Beklagten eine Wohnung des Klägers in R. an. Das Mietverhältnis begann zum 15. August 1999 und sollte zum 31. Juli 2004 enden. In § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags ist unter der Überschrift "Verträge mit Verlängerungsklausel" folgende formular- mäßig vorgedruckte und maschinenschriftlich um die Zahl "5" vervollständigte Klausel enthalten: 1 "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre." - 3 - Außerdem ist im Mietvertrag geregelt, dass das Recht zur außerordentli- chen Kündigung hiervon unberührt bleibt (§ 2 Ziffer 3) und dass bei der Nutzung als Wohnraum die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen zur Anwen- dung kommen (§ 2 Ziffer 5). Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom 22. Januar 2008 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2008 und räumten die Wohnung zum 1. Mai 2008. Zwischen den Parteien herrscht Streit über die Berechtigung der Beklagten zum Ausspruch einer ordentlichen Kündi- gung zu diesem Termin. 2 Der Kläger, der die Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu vermietet hat, hat die Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis ein- schließlich September 2008 zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 2.880,71 €, und auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Auszahlung der von ihnen geleiste- ten Mietkaution verlangt, die sich einschließlich Kautionszinsen unstreitig auf 1.748,62 € beläuft. 3 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge- wiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abge- wiesen und der Widerklage unter Zurückweisung im Übrigen in Höhe von 1.490,84 € (1.748,62 € abzüglich unstreitiger Nebenkostenforderung von 257,78 €) stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge- lassene Revision des Klägers, der die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 7 Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von den Beklagten am 22. Januar 2008 ausgesprochene Kündigung mit Ablauf des 30. April 2008 beendet worden. Die Beklagten seien an die vereinbarte Verlän- gerung des befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre nicht gebunden gewesen, weil die Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 unwirksam sei. Zwar greife das Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 nicht in vor seinem Inkrafttreten abgeschlossene Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel ein, so dass solche Verträge auch nach dem 31. August 2001 an sich nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt wer- den könnten. Bei der in Frage stehenden Zeitmietvereinbarung mit Verlängerungsklau- sel handele es sich jedoch um eine Formularklausel nach § 1 Abs. 1 AGBG, die einer Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 9 AGBG nicht standhalte. Die Parteien hätten einen Kettenmietvertrag geschlossen, der angesichts der vorgesehenen Befristungen auf jeweils fünf Jahre mit dem wesentlichen Grund- gedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF nicht mehr zu vereinbaren sei. Die genann- te Vorschrift lege eine Kündigungsfrist von längstens zwölf Monaten fest. Eine vertragliche Regelung, die im Ergebnis zu Kündigungsfristen von fünf Jahren führe, sei hiermit nicht in Einklang zu bringen. Denn ein Mieter, der in der an- gemieteten Wohnung nicht verbleiben könne oder wolle, sei darauf angewie- 8 - 5 - sen, entweder einen Nachmieter zu finden oder über Jahre hinweg Mietzahlun- gen für die nicht mehr benötigte Wohnung zu erbringen. Die Möglichkeit, das befristete Mietverhältnis nach § 564c Abs. 1 BGB aF in ein unbefristetes Miet- verhältnis umzuwandeln, gleiche diesen nicht hinzunehmenden Nachteil nicht hinreichend aus. 9 Folglich stehe dem Kläger ein Anspruch auf die verlangten Mietzahlun- gen nicht zu, während die Beklagten Rückzahlung der geleisteten Kaution (1.748,62 €) verlangen könnten, allerdings verringert um die vom Kläger zur Aufrechnung gebrachte Nebenkostenforderung von 257,78 €. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht nach § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis einschließlich September 2008 sowie auf Ausgleich abgerechneter Nebenkosten zu. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die von den Parteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses und der damit verbundene Ausschluss der Vertragsbeendigung durch ordentli- che Kündigung (§ 564 Abs. 1 BGB aF) wirksam. Das Mietverhältnis konnte von den Beklagten daher nicht zum 30. April 2008 gekündigt werden. Nach Abzug der unstreitig von den Beklagten zu beanspruchenden Kaution (1.748,62 €) be- laufen sich die verbleibenden Forderungen des Klägers auf die ihm vom Amts- gericht zugesprochenen 2.880,71 €. Daneben kann der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 2 BGB Erstattung der angefallenen außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 316,18 € verlangen. Die Beklagten können dagegen die mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Kaution 10 - 6 - nicht beanspruchen, da diese Forderung infolge der vom Kläger erklärten Auf- rechnung erloschen ist (§ 389 BGB). 11 1. Mit dem am 1. Juli 1999 geschlossenen Mietvertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (ursprüngliche Laufzeit bis zum 31. Juli 2004) eingegangen und haben zugleich wirksam bestimmt, dass sich dieses mangels Kündigung um jeweils fünf Jahre verlängert. Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummiet- recht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Rege- lung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Ver- längerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam ab- geschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden (vgl. etwa Se- natsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa; vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760, Tz. 8, 10; vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7; vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661, Tz. 17). Dass die Verlängerung der ursprünglichen Mietdauer erst nach dem 1. September 2001 erfolgt ist, ist hierfür unerheblich, denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum (hier: fünf Jahre) wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortge- setzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 11 m.w.N.). - 7 - 2. Die von den Parteien auf der Grundlage des § 565a Abs. 1 BGB aF gewählte Konstruktion eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam. 12 13 a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht diese Klausel als Allgemei- ne Geschäftsbedingung gewertet. 14 aa) Zwar ist die vom Berufungsgericht herangezogene Bestimmung des § 1 Abs. 1 AGBG zwischenzeitlich nicht mehr anwendbar, weil die Übergangs- regelung des Art. 229 § 5 EGBGB die Fortgeltung des AGB-Gesetzes nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes (1. Januar 2002) bei Dauerschuldverhältnissen auf den Zeitraum bis 31. Dezember 2002 be- schränkt hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil der Regelungsgehalt des § 1 Abs. 1 AGBG inhaltlich unverändert in die Nachfolgebestimmung des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB übernommen worden ist. bb) Der Einordnung der Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsausschlusses durch maschinenschriftliche Ergänzung einer Leerstelle des im Übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). 15 (1) Die Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Dass die vorgenommene Zeitbestimmung individuell ausgehandelt worden ist, ist weder festgestellt noch vorgetragen. Vergeblich verweist die Revision in die- sem Zusammenhang auf den vom Berufungsgericht nach § 540 Abs. 1 ZPO in Bezug genommenen Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, in dem ausge- führt ist, der formularmäßig vorgedruckte Klauseltext sei durch die Zahl 5 "indi- 16 - 8 - viduell ergänzt" worden. Anders als die Revision meint, ist mit diesem Passus nicht die Feststellung verbunden, die Parteien hätten die vereinbarte Fünfjah- resfrist im Einzelnen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt. Das Amtsgericht hat durch seine Ausführungen bei verständiger Würdigung nur zum Ausdruck gebracht, dass die Dauer der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht bereits formularmäßig vorgedruckt war, sondern einer auf das konkrete Mietverhältnis zugeschnittenen Ergänzung bedurfte. Damit ist jedoch nicht die Feststellung verbunden, die Beklagten hätten die ernsthafte Möglichkeit erhal- ten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. etwa BGHZ 104, 232, 236 m.w.N.). Die Revision zeigt weder auf, dass sich der Kläger in den Tatsacheninstanzen auf ein individuelles Aushandeln des jeweiligen Verlänge- rungsintervalls berufen hat, noch dass die Beklagten ein solches Vorbringen unstreitig gestellt haben. (2) Dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die Möglichkeit einer Individualabrede nicht gesondert erörtert, sondern sich mit der Feststel- lung begnügt hat, es liege ein der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG unterworfe- ner formularmäßig vereinbarter Mietvertrag mit Befristungen auf jeweils fünf Jahre vor, stellt daher keinen durchgreifenden Verfahrensfehler dar. Insbeson- dere liegt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht der absolute Revisi- onsgrund des § 547 Nr. 6 ZPO (fehlende Urteilsgründe) vor. Diese Bestimmung ist nicht schon dann anwendbar, wenn Urteilsgründe - wie hier - sachlich un- vollständig sind (vgl. etwa BGHZ 39, 333, 338; vgl. ferner BGH, Urteil vom 26. April 1991 - VIII ZR 61/90, NJW 1991, 2761, unter II 1 a). Auch ist dem Be- rufungsgericht kein entscheidungserheblicher Verstoß gegen § 139 ZPO oder Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten, weil es die Parteien nach Aktenlage nicht dar- auf hingewiesen hat, dass die in Frage stehende Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unterliegt. Zwar ist ein Berufungsgericht grundsätzlich nach § 139 ZPO gehalten, einer in erster Instanz siegreichen Par- 17 - 9 - tei rechtzeitig einen Hinweis zu erteilen, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und insbesondere aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. November 2008 - VII ZR 202/07, ZfBR 2009, 241, unter II 1 b aa). Letztlich kann offen bleiben, ob ein entsprechender - in den Akten nicht dokumentierter - Hinweis unterblieben ist, denn die Revision führt nicht - wie erforderlich - aus, was der Kläger auf einen entsprechenden Hinweis vorgetragen hätte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 16. Juni 2008 - VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615, Tz. 11; BGH, Beschluss vom 12. November 2008 - XII ZB 92/08, FF 2009, 22, Tz. 16). b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die vereinbarte wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit sei deswegen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die damit verbundene fünfjährige Bindung der Beklagten nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF in Ein- klang zu bringen sei, der eine Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten vorsah. Die Verlängerungsklausel ist als Laufzeitabrede zwar nicht dem einer Inhaltskontrolle entzogenen Kernbereich (§ 307 Abs. 3 BGB) zuzuordnen (vgl. BGHZ 127, 35, 41 f.; vgl. ferner Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO); sie weicht aber nicht in unzulässiger Weise von der genannten gesetzli- chen Regelung ab. 18 Die Bestimmung des § 565 Abs. 2 BGB aF sieht eine Kündigungsfrist von höchstens einem Jahr vor (Satz 1 und 2) und erklärt abweichende Verein- barungen, die Kündigungen nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zu- lassen, für unwirksam (Satz 4). Die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist jedoch nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwen- den (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO, unter II 2 a bb; 19 - 10 - vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 10; vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 12. März 2008, aaO, Tz. 16). Dies folgt aus § 565a Abs. 1 BGB aF, der voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Ver- längerungsklausel zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO). Da solchen Mietverhältnissen eine vom Gesetzgeber gebilligte, den An- wendungsbereich des § 565 Abs. 2 BGB einschränkende Sonderstellung zu- kommt, verbietet es sich, eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daraus abzuleiten, dass ihnen eine Lö- sung vom Vertrag innerhalb einer Zeitspanne verwehrt wird, die der in § 565 Abs. 2 BGB vorgesehenen längstmöglichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten entspricht. Die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich wegen der Besonderheiten der gewählten Vertragskonstruktion vielmehr ausschließlich am Maßstab des § 565a Abs. 1 BGB aF auszurichten. § 565a BGB aF soll lediglich sicherstellen, dass die für den Fall der Vertragsbeendigung zum Schutz des Mieters bestehenden Vorschriften nicht durch vertragliche Beendigungsverein- barungen umgangen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 565a BGB Rdnr. 1). Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen (vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4 BGB nF: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 2, und vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117, un- ter II 1). Dem beschriebenen Schutzzweck des § 565a Abs. 1 BGB aF werden die zwischen den Parteien getroffenen Abreden gerecht. Die in Frage stehende Klausel stellt in Verbindung mit der Regelung in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrags sicher, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur unter Einhaltung der jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist und unter Beachtung der Kündigungs- schutzbestimmungen beendet werden kann. - 11 - c) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der mit der wiederkehrenden Befristung des Mietverhältnisses verbundene vorübergehende beiderseitige Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte der Mieter ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in § 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlänge- rungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1 BGB aF) unterworfen hat (auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c; vom 30. Juni 2004, aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II). 20 d) Die Befristung des Mietverhältnisses mit wiederkehrender Verlänge- rung um fünf Jahre hält schließlich auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Danach ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzuset- zen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berück- sichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. etwa BGHZ 143, 103, 113; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 21; jeweils m.w.N). Das ist hier nicht der Fall. 21 aa) Der Senat hatte sich bislang nicht mit der Frage zu befassen, ob eine vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes formularmäßig vereinbarte wiederkehrende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um jeweils 22 - 12 - fünf Jahre den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt. Die Revisionserwiderung will im Hinblick auf den mit einer sol- chen Befristung verbundenen Ausschluss einer ordentlichen Kündigung wäh- rend des jeweiligen Verlängerungsintervalls (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 12, und vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177, Tz. 19; Senatsbeschluss vom 16. September 2008 - VIII ZR 112/08, WuM 2009, 48, Tz. 1) die der Rechtsprechung des Senats zur Frage der Gültigkeit eines formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsver- zichts zugrunde liegenden Erwägungen auf die vorliegende Fallgestaltung über- tragen. Dabei berücksichtigt die Revisionserwiderung jedoch nicht hinreichend, dass sich die beiden Fallkonstellationen in wesentlichen Punkten grundlegend unterscheiden. bb) Die Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmä- ßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 30. Juni 2004, aaO; vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543, unter II 2; vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779, Tz. 16 ff.). Dabei hatte sich der Senat auch mit einer Formularbestimmung zu befassen, die beiden Parteien eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kün- digung verwehrte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2). Der Senat hat im Hinblick auf die vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsre- form verfolgte Zielsetzung, der Mobilität und Flexibilität in der heutigen moder- nen Gesellschaft Rechnung zu tragen, einen solchen lang andauernden formu- larmäßigen Kündigungsverzicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam 23 - 13 - gehalten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d). Ver- einzelte Stimmen im Schrifttum wollen diese Rechtsprechung auch auf Kündi- gungsausschlüsse übertragen, die vor dem 1. September 2001 formularmäßig vereinbart wurden (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 8). 24 cc) Im Streitfall steht aber nicht die Wirksamkeit eines Kündigungsver- zichts nach neuem (oder altem) Recht in Frage, sondern die Zulässigkeit eines befristeten Mietvertrags mit wiederkehrender Verlängerung im Sinne des § 565a Abs. 1 BGB aF. Die Erwägungen, die den Senat bewogen haben, einen formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen eines - nach neuem Recht abgeschlossenen - unbefristeten Mietvertrags in der Regel auf die Dauer von höchstens vier Jahren zu begrenzen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d; vom 15. Juli 2009, aaO, Tz. 17), lassen sich nicht auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragen (so auch Hinz, WuM 2009, 79, 82; aA AG Gießen, WuM 2006, 196 f.). (1) Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Ziel- setzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbe- dingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kün- digungsfristen Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; Senatsur- teile vom 22. Dezember 2003, aaO, und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). Dies hat den Senat veranlasst, einen unter der Geltung des neuen Miet- rechts formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht auf die - in § 557a Abs. 3 BGB (früher § 10 Abs. 2 MHG) zum Ausdruck gekommene - Höchstdauer von vier Jahren zu begrenzen (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, und vom 15. Juli 2009, aaO). Nach früherer Rechts- 25 - 14 - lage kam diesen Interessen aber eine geringere Bedeutung zu. Diese unter- schiedliche Gewichtung darf bei der Beurteilung der Frage nicht außer Acht ge- lassen werden, ab welcher Dauer sich die Einengung der Dispositionsfreiheit des Mieters, die mit einem befristeten, sich mangels Kündigung periodisch ver- längernden Mietvertrag verbunden ist, für diesen als untragbar erweist. 26 (2) Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich bei einem vor dem 1. Sep- tember 2001 erfolgten Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Interessen- lage der Vertragsparteien anders darstellt als bei einem nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit vorübergehendem Kündigungs- ausschluss. Der Gesetzgeber hat nicht nur im Rahmen der Mietrechtsreform, sondern davor in sogar weitaus größerem Maße ein praktisches Bedürfnis für den Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) anerkannt. Einem Mieter ist daran gelegen, während der Vertragslaufzeit keiner ordentlichen Kün- digung ausgesetzt zu werden, während ein Vermieter Planungssicherheit er- strebt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 39, 70). Nach dem bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes geltenden Recht konnte diesem Anliegen auf unter- schiedliche Weise Rechnung getragen werden. Neben dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags mit befristeten Verlängerungen (§ 565a Abs. 1 BGB aF) gab es die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag mit gesetzlichem Verlängerungs- anspruch einzugehen (§ 564c Abs. 1 BGB aF) oder einen auf fünf Jahre be- grenzten, nicht verlängerungsfähigen "qualifizierten" Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 2 BGB aF abzuschließen. Nunmehr haben die Vertragsparteien nur noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten Vorrausetzungen einen - allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre be- grenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden - "echten" Zeitmietvertrag (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO) abzuschließen oder ein unbefriste- tes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine or- - 15 - dentliche Kündigung einzugehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO). 27 Die Bandbreite der vom Gesetzgeber unter der Geltung des früheren Mietrechts vorgesehenen Befristungen von Mietverhältnissen zeigt, dass er auch längerfristige Vertragsbindungen im Interesse beider Seiten für angemes- sen erachtete. Durch die Regelungen in § 564c Abs. 1, 2 BGB aF hat er klar gestellt, dass eine Befristung des Mietvertrags beim qualifizierten Zeitmietver- trag auf fünf Jahre und beim einfachen Zeitmietvertrag sogar unbegrenzt mög- lich sein sollte. Diese Wertung muss auch in die Beurteilung der Frage einflie- ßen, ab welcher Dauer die Bindung des Mieters an einen befristeten Mietver- trag mit wiederkehrender Verlängerung als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat (so auch Hinz, aaO). Angesichts der bei befris- teten Mietverträgen nach altem Recht geltenden besonderen Wertungen des Gesetzgebers verbietet sich ein Rückgriff auf die in § 10 Abs. 2 MHG bei Staf- felmietverträgen für einen Kündigungsverzicht gezogene zeitliche Grenze von vier Jahren (vgl. zu diesem Gesichtspunkt bei einem Kündigungsverzicht im Rahmen eines unbefristeten Mietvertrags Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). (3) In Anbetracht der aufgezeigten, dem früheren Recht anhaftenden Be- sonderheiten stellt die zwischen den Parteien in dem befristeten Mietvertrag vom 1. Juli 1999 formularmäßig vereinbarte Verlängerungsklausel, nach der sich die Vertragslaufzeit jeweils um fünf Jahre verlängert, wenn das Mietver- hältnis nicht unter Einhaltung der - jeweils geltenden - gesetzlichen Kündi- gungsfristen gekündigt wird, keine unangemessene Benachteiligung der Be- klagten dar. Diesen wurde hierdurch die Möglichkeit eröffnet, jeweils für eine Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Klägers zu vermei- den und hierdurch sicherzustellen, dass sie nicht ungewollt aus ihrer gewohnten 28 - 16 - Umgebung herausgerissen werden. Einem möglichen Mobilitätsinteresse des Mieters kommt nach früherem Recht - wie aufgezeigt - nicht die gleiche Bedeu- tung wie nach derzeit geltendem Recht zu. Eine Vertragsbindung von jeweils fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der Beklagten, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen fi- nanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder - wie hier - durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung ab- gemildert werden (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO). Da die Vertragslaufzeit mangels rechtzeitiger Kündigung zum 31. Juli 2004 wirksam um fünf Jahre verlängert worden ist, hat die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 30. April 2008 been- det. Die Beklagten sind daher zur Mietzahlung für die Monate Mai 2008 bis September 2008 sowie der unstreitigen Nebenkostenforderung von 257,78 € abzüglich der von ihnen geleisteten Kaution verpflichtet und haben dem Kläger zudem die diesem entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen. 29 III. Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil wei- tere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei- 30 - 17 - dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage hiernach begründet, die Wider- klage dagegen unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wolfratshausen, Entscheidung vom 19.03.2009 - 1 C 1142/08 - LG München II, Entscheidung vom 14.07.2009 - 12 S 2015/09 -

ECLI:DE:BGH:2024:131124UVIIIZR15.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 15/23 Verkündet am: 13. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 EGBGB Art. 232 § 2 DDR:ZGB §§ 120, 122 Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Be- zug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokrati- schen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden. BGH, Urteil vom 13. November 2024 - VIII ZR 15/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind aufgrund eines am 10. Juli 1990 mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg geschlosse- nen Formularmietvertrags Mieter einer Dreizimmerwohnung im früheren Ost- Berlin. Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. In Ziffer IX des Mietvertrags ist bestimmt: "Das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung". 1 2 - 3 - Der Kläger ist aufgrund Eigentumserwerbs an der Wohnung in das Miet- verhältnis eingetreten. Am 31. Juli 2020 erklärte der Kläger, der selbst zur Miete wohnt, gegen- über den Beklagten die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2021. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 5. April 2022 sprach er erneut die Kündigung we- gen Eigenbedarfs aus. Der Kläger begehrt - gestützt auf beide Kündigungserklärungen - die Räu- mung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage nach Be- weisaufnahme über den geltend gemachten Eigenbedarf stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 91) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagten der erstinstanzlich zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. 3 4 5 6 7 8 9 - 4 - Denn die Eigenbedarfskündigungen vom 31. Juli 2020 und vom 5. April 2022 hät- ten das Mietverhältnis nicht beendet. Hierbei müsse nicht abschließend entschie- den werden, ob der vom Kläger behauptete Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehe, weil die Kündigungserklärungen schon wegen der in Ziffer IX des Mietvertrags enthaltenen Regelung die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigten. Die vorbezeichnete vertragliche Regelung schließe zwar die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Vermieter nicht vollständig aus. Sie stelle aber, indem sie konkludent auf die §§ 120 ff. des Zivilgesetzbuchs (ZGB) der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) Bezug nehme, die Eigenbe- darfskündigung unter die in § 122 Abs. 1 ZGB angeordnete weitere Wirksam- keitsvoraussetzung, dass die Wohnung von dem Vermieter "dringend" benötigt werde. Die Bestimmung des Art. 232 § 2 EGBGB stehe der Fortgeltung einer un- ter der Geltung des ZGB wirksam getroffenen vertraglichen Regelung über die Beendigung eines Mietverhältnisses nicht entgegen, sofern diese nicht gegen zwingende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs verstoße. Ziffer IX des vorliegenden Mietvertrags sei eine solche Vereinbarung mit Vorrang vor den Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das ZGB habe zwar eine Kündigung durch den Vermieter nicht ausdrücklich vorgesehen. Jedoch sei jedenfalls im Er- gebnis die Beendigung eines Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters durch gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters möglich und als Grund für die Aufhebung des Mietverhältnisses der Eigenbedarf des Vermieters anerkannt gewesen. Auch wenn sich die jeweiligen Verfahren zur Vertragsbeendigung - Kündigung durch den Vermieter mit gerichtlicher Überprü- fung einerseits, gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters andererseits - unterschieden, ändere dies nichts daran, dass nach der in Ziffer IX des Mietvertrags enthaltenen Regelung eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters nur dann habe möglich 10 - 5 - sein sollen, wenn dieser die Wohnung "dringend" benötige. Hierbei handele es sich um eine auch nach dem Recht der DDR eigenständige und wirksame ver- tragliche Regelung, selbst wenn sie sinngemäß dem Gesetzesinhalt der §§ 120 ff. ZGB entsprochen habe. Damit stehe im Streitfall die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Ziffer IX des Mietvertrags unter der verschärften Kündigungsvoraussetzung, dass der Kläger die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen "dringend" benötigen müsse. An dieser Dringlichkeit fehle es jedoch. Die vom Kläger dargelegten Belange - die bessere Ausstattung und Lage der Wohnung und der mit Zukunfts- und Existenzängsten begründete Wunsch nach einer Ent- lastung von der eigenen Mietzahlungspflicht - seien zwar grundsätzlich geeignet, einen berechtigten Eigenbedarf zu begründen. Ein besonderer Ausnahmefall, in dem er als Vermieter die Wohnung dringend benötige und die Interessen der Beklagten zurückstehen müssten, liege jedoch nicht vor. Schließlich sei das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht gemäß § 544 BGB beendet. Auch wenn die Reichweite dieser Vorschrift noch nicht voll- ständig höchstrichterlich geklärt sei, sei vorliegend ihr Anwendungsbereich nicht eröffnet. Zwar könne auch ein - wie im Streitfall - auf unbestimmte Zeit geschlos- sener Mietvertrag hierunter fallen. Dies gelte nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der eng auszulegenden Vorschrift jedoch nur in Fällen des vollstän- digen Ausschlusses des Kündigungsrechts einer Partei. Das Recht des Klägers zur Kündigung des Mietverhältnisses sei aber nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt und er- schwert worden. 11 12 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der streitgegenständlichen Kündigungserklärungen nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft zu hohe Anfor- derungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers an der Be- endigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gestellt, indem es an- genommen hat, die Wirksamkeit einer von diesem erklärten Eigenbedarfskündi- gung erfordere wegen der Regelung in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags vom 10. Juli 1990 über die Anforderungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinausge- hend, dass der Kläger die Wohnung "dringend" für sich benötige. 1. Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die - wie hier - vor dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland geschlossen worden sind (im Folgenden auch: Altmietverträge), von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. a) Mit dieser Bestimmung sollten - entsprechend dem allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass bei Rechtsänderungen das neue Recht auf laufende Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung für die Zukunft anzuwenden ist - beste- hende Mietverträge zur Herstellung und Bewahrung der Rechtseinheit in den Re- gelungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuchs übergeleitet werden (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 38). Demnach sind bei solchen Verträgen, wie der Senat bereits entschieden hat, für die nachfolgend zum Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 entstandenen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs heranzuziehen, während die vor 13 14 15 - 7 - dem Beitritt abgeschlossenen Sachverhalte nach dem damals in der DDR gel- tenden Recht zu beurteilen sind (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 387/04, NJW-RR 2007, 1309 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Februar 2022 - VIII ZR 38/20, NZM 2022, 608 Rn. 10 mwN). b) Nach diesem Maßstab ist die Wirksamkeit der im Juli 2020 und im April 2022 vom Kläger erklärten ordentlichen Kündigungen des Wohnraummiet- vertrags vom 10. Juli 1990 unter Heranziehung (allein) der mietrechtlichen Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 542 Abs. 1, §§ 568, 573 ff. BGB) - und damit das Vorliegen des vom Kläger geltend gemachten Eigenbedarfs anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - zu beurteilen. 2. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist das Recht des Klägers zur Kündigung wegen Eigenbedarfs dabei nicht im Hinblick auf die in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags getroffene Regelung unter die weitere - vormals in § 122 Abs. 1 Satz 1 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokra- tischen Republik vom 19. Juni 1975 (DDR-GBl. I S. 465; im Folgenden: ZGB) enthaltene - Wirksamkeitsvoraussetzung gestellt, dass der Kläger die Wohnung "aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen ´dringend´ benötigt". Denn das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der (bundesdeutsche) Gesetzge- ber im Zusammenhang mit dem Wirksamwerden des Beitritts für das Gebiet der DDR die Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines bestehenden Wohn- raummietvertrags gegen den Willen des Mieters durch die spezielle gesetzliche Vorschrift in Art. 232 § 2 EGBGB (abschließend) geregelt hat und dies einer et- waigen Fortgeltung der hiervon abweichenden Regelung in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags entgegensteht. Das gilt selbst dann, wenn diese Regelung nicht lediglich deklaratorischen Charakter - für den vieles spricht - hat, sondern als ei- genständige vertragliche Bestimmung anzusehen wäre. 16 17 - 8 - a) Der Gesetzgeber wollte mit dem Wirksamwerden des Beitritts und der damit gemäß Art. 230 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags vom 31. August 1990 (BGBl. II S. 885, 889) verbundenen Geltungserstreckung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Einführungsgesetzes die im Beitrittsgebiet bestehenden Mietverträge in das bundesdeutsche Mietrecht der §§ 535 ff. BGB überleiten. Zu diesem Zweck ordnete er in Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB der vor- genannten Fassung ausdrücklich an, dass für solche Altmietverträge ab diesem Zeitpunkt die bürgerlich-rechtlichen Vorschriften gelten sollen. b) Diese Überleitung sollte allerdings sozialverträglich gestaltet werden (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39 [im Zusammenhang mit verschiedenen Kündi- gungstatbeständen]), weshalb der Gesetzgeber für eine Übergangszeit - unter anderem auf einer umfassenden Interessenabwägung beruhende - besondere Schutzvorschriften für das Beitrittsgebiet als erforderlich ansah (vgl. auch BT-Drucks. 12/2758, S. 5). Deshalb hat er in weiteren - später mehrfach geän- derten und erst mit Wirkung zum 1. Mai 2004 vollständig entfallenen - Absätzen des Art. 232 § 2 EGBGB (nachfolgend unter aa bis dd dargestellte) Sonderbe- stimmungen getroffen, welche die nach den allgemeinen mietrechtlichen Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs für den Vermieter bestehenden Möglich- keiten zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses für diese Übergangs- zeit modifizierten. aa) So war nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags - bis zu dessen Aufhebung durch das Gesetz vom 31. März 2004 mit Wirkung zum 1. Mai 2004 (BGBl. I S. 478) - eine Verwertungskündigung durch den Vermieter nach § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) gänzlich ausgeschlossen. Begründet wurde dieser Ausschluss damit, dass ein entsprechender Kündigungstatbestand im ZGB nicht enthalten gewesen sei 18 19 20 - 9 - und seine Einführung weder zur Herstellung der Rechtseinheit noch aus woh- nungswirtschaftlichen oder rechtspolitischen Gründen geboten erscheine (BT-Drucks. 11/7817, S. 38). bb) Die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) war gemäß Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags für eine mehrjährige Übergangs- zeit (Wartefrist) - zunächst bis zum 31. Dezember 1992, nach der Verlängerung durch Gesetz vom 21. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) schließlich bis zum 31. Dezember 1995 - grundsätzlich ausgeschlossen. Durch diese ausdrücklich als Schutzvorschrift gegen Eigenbedarfskündigungen bezeichnete Bestimmung (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20; 12/3605, S. 1) sollte vermieden werden, dass das Beitrittsgebiet "unmittelbar nach dem Wirksamwerden des Einigungs- vertrags von einer Welle von Eigenbedarfskündigungen überrollt wird" (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/2758, S. 5; 12/3254, S. 19 f.). Den Mietern in den östlichen Bundesländern sollte es durch die Wartefrist ermöglicht werden, sich mit dem Inhalt und besonders mit den Schutzvorschriften des sozialen Miet- rechts so vertraut zu machen, dass das soziale Mietrecht seine Schutzwirkungen im gleichen Maße wie in den westlichen Bundesländern entfalten kann (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Die allgemeinen Vorschriften des sozialen Miet- rechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sollten dort zudem erst dann zur An- wendung kommen, wenn die Wohnraumversorgung zumindest nicht mehr we- sentlich hinter der in den alten Bundesländern zurückbleibt (vgl. BT-Drucks. 12/2758, S. 5). Gleichwohl hielt der Gesetzgeber einen vollständigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Eigenbedarfs auch während der War- tefrist nicht für gerechtfertigt. Deshalb sollte der Ausschluss nicht gelten, wenn er für den Vermieter angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berech- 21 22 - 10 - tigten Interessen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der In- teressen des Mieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags; Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 EGBGB in der Fassung vom 21. Dezember 1992). In diesen Fällen sollte der Vermieter nicht bis zum Ablauf der Wartefrist mit einer Eigenbedarfskündigung warten müssen (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 21). Die zur Durch- brechung des Kündigungsausschlusses führenden Gründe sollten in entspre- chender Anwendung des § 564b Abs. 3 BGB aF nur dann berücksichtigt werden, wenn sie im Kündigungsschreiben angegeben sind (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 21). Einen Härtefall in diesem Sinne sah der Gesetzgeber in erster Linie dann als gegeben an, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungs- bedarf als der Mieter hatte (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). Hierdurch sollten - während der Übergangszeit - zugleich diejenigen Fälle abgedeckt werden, in denen der Vermieter schon nach dem bisherigen Recht der DDR - gemeint sind die Vorschriften der § 120 Abs. 1 Satz 2, § 122 ZGB - aus Eigenbedarf eine Auf- lösung des Mietverhältnisses hätte verlangen können. Begründet wurde dies da- mit, dass die Möglichkeiten des Eigentümers zur Auflösung eines Mietverhältnis- ses durch das neue Recht nicht verschlechtert werden sollten (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). Zudem sollte es als Härte anzusehen sein und dem Vermieter die Mög- lichkeit der Eigenbedarfskündigung unter den - gegenüber der Regelung nach § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB ("wenn der Vermieter aus gesellschaftlich gerechtfer- tigten Gründen die Wohnung dringend benötigt") geringeren - Voraussetzungen der Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) eingeräumt werden, wenn ihm die Räume zu DDR-Zeiten durch nicht zu recht- fertigende Zwangsmaßnahmen oder andere Fälle des Machtmissbrauchs staat- licher Stellen und früherer Parteiorganisationen entzogen worden waren 23 24 - 11 - (BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 20) oder wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags im Sinne des Vermögensgesetzes unredlich gewesen war (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Mit der Erstreckung der Härteklausel des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags auf diese - seit der Neufassung durch Gesetz vom 21. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) in Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 EGBGB auch ausdrücklich be- nannten - Fälle wollte der Gesetzgeber zugunsten des Vermieters einen Beitrag zur Bereinigung von DDR-Unrecht leisten (vgl. BT-Drucks. 12/3605, S. 2, 6 iVm BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20 f. [zur Neufassung von Art. 232 § 2 Abs. 3 EG- BGB mit Gesetz zur Verlängerung der Wartefristen für Eigenbedarfskündigungen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet vom 21. Dezember 1992, BGBl. I S. 2117]). cc) Ferner wurde das - nach § 564b Abs. 4 Satz 1 BGB aF nicht von einem berechtigten Interesse des Vermieters abhängige - Recht des Vermieters zur erleichterten Kündigung von Mietverhältnissen über von ihm selbst bewohnte Wohngebäude mit nicht mehr als zwei beziehungsweise drei Wohnungen gemäß Art. 232 § 2 Abs. 4 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags - befristet bis Ende 1992 - an die Voraussetzung geknüpft, dass ihm die Fortsetzung des Miet- verhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden könne. Als sonstiges Interesse wurde dabei vom Gesetzgeber auch der vernünftige Wunsch des Vermieters, die Mieterwoh- nung selbst oder durch Angehörige zu bewohnen, angesehen, wobei er hinsicht- lich der Berücksichtigungsfähigkeit dieser Gründe auf die in § 564b Abs. 3 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 3 BGB) getroffene Regelung hinwies (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). dd) Schließlich wurden auch die für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume oder gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke durch den Vermieter geltenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum 25 26 - 12 - Zwecke der sozialverträglicheren Gestaltung des Übergangs in das neue Recht modifiziert, indem für eine Übergangszeit die gesetzliche Kündigungsfrist verlän- gert (Art. 232 § 2 Abs. 7 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags) und zu- gunsten des Mieters eine Härteklausel eingeführt wurde (Art. 232 § 2 Abs. 5 - 6 EGBGB in der vorbezeichneten Fassung). ee) In der Gesamtschau dieser Vorschriften und der vom Gesetzgeber hierzu angestellten Erwägungen ergibt sich, dass die in Art. 232 § 2 EGBGB ge- troffenen speziellen Bestimmungen in Verbindung mit den allgemeinen Vorschrif- ten der §§ 564b, 565 BGB aF (jetzt §§ 573 ff. BGB) eine vollständige und ab- schließende gesetzliche Regelung der Befugnis von Vermietern zur Beendigung bestehender Altmietverträge gegen den Willen der Mieter im Beitrittsgebiet dar- stellen sollten. Der Gesetzgeber hat - wie die Gesetzesmaterialien zeigen - sowohl die insoweit maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs als auch die nach den Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs der DDR für den Vermieter bestehenden Möglichkeiten einer Aufhebung des Miet- verhältnisses unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen in den Blick genommen sowie die sich insoweit aus der mit der Überleitung der Altmietver- hältnisse in das neue Rechtssystem und dem damit verbundenen Anpassungs- bedarf ergebenden Belastungen für beide Mietvertragsparteien einer als sozial- verträglich und verfassungsrechtlich geboten angesehenen (Gesamt-)Regelung zuführen wollen (vgl. etwa BT-Drucks. 11/7817, S. 38 f.; 12/2758, S. 1 und 5; 12/3254, S. 11 f., 19 ff.). Damit hat der Gesetzgeber auch dem von den Revisi- onsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hervorgehobenen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Rechnung getragen. c) Mit dieser Regelungssystematik sowie mit dem sich aus den Gesetzes- materialien ergebenden Sinn und Zweck der gesetzlichen (Übergangs-)Bestim- mungen wäre es nicht vereinbar, wäre gleich- oder sogar vorrangig zu diesen eine aus der Zeit vor dem Beitritt stammende, in einem Altmietvertrag enthaltene 27 28 - 13 - Regelung der Parteien zur Beendigungsbefugnis des Vermieters maßgeblich, welche - wie vorliegend Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags nach dem Verständ- nis des Berufungsgerichts - demgegenüber auf die Vorschriften des Zivilgesetz- buchs der DDR und deren abweichenden Regelungsgehalt abstellt. Demzufolge sind seit dem Wirksamwerden des Beitritts die vom Gesetz- geber mit Art. 232 § 2 EGBGB in Verbindung mit §§ 564b, 565 BGB aF bezie- hungsweise §§ 573 ff. BGB getroffenen speziellen Bestimmungen zum Kündi- gungsrecht des Vermieters zwingend anzuwenden und hiervon abweichende vertragliche Regelungen in DDR-Altmietverträgen unwirksam (geworden). d) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich nichts anderes aus der Senatsrechtsprechung zum Fortbestand (formular-)vertraglich vereinbar- ter Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149). Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB, nach der zum Nachteil des Mieters von den gesetzlich bestimmten Fristen für die ordentliche Kündigung (§ 573c Abs. 1 bis 3 BGB) abweichende vertragliche Vereinbarungen unwirksam sind, nicht an- zuwenden, wenn die Vereinbarung vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform- gesetzes am 1. September 2001 erfolgt ist. Der Gesetzgeber hat somit in der das Mietrechtsreformgesetz betreffen- den Übergangsvorschrift - anders als in der Regelung zur Überleitung bestehen- der DDR-Mietverträge in das bundesdeutsche Mietrecht nach Art. 232 § 2 EGBGB - selbst zum Ausdruck gebracht, dass nach dem bisherigen Recht wirk- sam vereinbarte Kündigungsfristen aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit vorrangig gegenüber der gesetzlichen Neuregelung sein sollen und deshalb auch künftig wirksam bleiben (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 75 und 77 [zur Entwurfsregelung in § 3 Abs. 9]; siehe auch Senatsurteile vom 29 30 31 - 14 - 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, BGHZ 155, 178, 185 ["uneingeschränkter Be- standsschutz solcher Vereinbarungen"]; vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NZM 2005, 417 unter II 2 b bb (3) (a)). Die vom Berufungsgericht herangezogenen Senatsentscheidungen haben sich dementsprechend mit der Frage befasst, ob die in einem (Formular-)Vertrag sinngemäß erfolgte Wiedergabe der früheren gesetzlichen Regelung zur Länge der Kündigungsfristen (hier gemäß § 565 Abs. 2 BGB aF) als eine solche vorran- gige vertragliche Vereinbarung anzusehen ist (vgl. Senatsurteile vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, aaO S. 182 ff.; vom 10. März 2004 - VIII ZR 34/03, WuM 2004, 275 unter II, und VIII ZR 64/03, NZM 2004, 336 unter II) und ob die später aufgenommene Übergangsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungs- gesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) die zuvor getroffene Über- gangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz für Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) verdrängt hat (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NZM 2007, 327 Rn. 14). Insoweit lassen sich dieser Recht- sprechung auch keine Wertungsmaßstäbe für die hier entscheidungserhebliche Frage nach der (vertraglich geregelten) Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines Altmietvertrags wegen Eigenbedarfs nach Wirksamwerden des Beitritts entnehmen, die sich allein nach der speziellen Übergangsregelung in Art. 232 § 2 EGBGB bestimmt. 3. Da sich nach Vorstehendem die Befugnis des Klägers zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags der Parteien ohne Einschränkungen nach den allge- meinen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt und das Vorliegen des vom Kläger geltend gemachten Kündigungsgrunds des- halb allein anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen ist, kommt es auf die vom Berufungsgericht zudem erörterte (Folge-)Frage nicht an, 32 33 - 15 - ob auch ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Wohnraummietvertrag in ent- sprechender Anwendung von § 544 BGB nur dann gekündigt werden kann, wenn das Kündigungsrecht für eine Partei vertraglich vollständig - und nicht nur teil- weise - ausgeschlossen ist (offen gelassen im Senatsbeschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16). III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 19.08.2022 - 12 C 32/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 221/22 - 34

ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 326/04 Verkündet am: 22. Juni 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 23. September 2004 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Essen-Steele vom 30. April 2004 wird mit der Maßgabe zurück- gewiesen, daß der Ausspruch über den Feststellungsantrag da- hingehend berichtigt wird (§ 319 ZPO), daß das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Juli 2004 beendet worden ist. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten im Jahre 1983 vom Kläger und seiner zwischen- zeitlich verstorbenen Ehefrau eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses C. in E. . Im Mietvertrag vom 8. Januar 1983 heißt es unter ande- rem: "§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung 1.a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.2.1983; es läuft auf unbe- stimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2.). ... - 3 - 2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist be- trägt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlas- sung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. ... ." Im Herbst 1983 bezogen die Beklagten die im gleichen Haus gelegene Wohnung im Dachgeschoß links; ein neuer schriftlicher Mietvertrag wurde nicht geschlossen (GA 48/53). Am 1. Januar 1995 bezogen die Beklagten die im Dachgeschoß rechts gelegene Wohnung. Der mit dem Kläger geschlossene Formularmietvertrag vom 14. Dezember 1994 enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1995. ... b) ... Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei Mietver- hältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden." Neben der Überschrift "§ 2 Mietzeit" ist handschriftlich das Zeichen "x" eingefügt. Am Ende der Seite ist handschriftlich eingetragen "x Ergänzung zum Vertrag v. 1.2.83". Mit Schreiben vom 26. Juli 2003 erklärten die Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2003. In dem Schreiben ist unter ande- rem ausgeführt: "Die Kündigung ist, wie Sie wissen, uns nicht leicht gefallen, jedoch aus gesundheitlichen Gründen meiner Ehefrau notwendig." Der Kläger trat der Kündigung entgegen. Die Beklagten räumten die Wohnung zum 31. Oktober 2003. Mit der Klage verlangt der Kläger Zahlung der Mieten für die Monate No- vember und Dezember 2003 nebst Zinsen und begehrt die Feststellung, daß - 4 - der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch die ordentliche Kün- digung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Kla- ge stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis sei infolge der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung zum 31. Oktober 2003 beendet worden. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB habe der Mieter nur noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Dem stehe die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB für Altverträge getroffene Übergangsregelung nicht entgegen. Es könne dahinste- hen, ob die Mietverträge vom 8. Januar 1983 und vom 14. Dezember 1994 eine abweichende vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthielten. Seinem Vereinheitlichungszweck ent- sprechend überspiele Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB die frühere Übergangsvor- schrift, so daß ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung auf Dauerschuldverhältnisse anzuwenden sei. Diese Über- leitungsvorschrift bewirke das Inkrafttreten des § 573 c Abs. 4 BGB zu diesem Zeitpunkt für Altverträge und damit auch die Unwirksamkeit der von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten des Mieters abweichenden Vereinbarungen. - 5 - II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2003 nebst Zinsen; des weiteren ist sein Antrag, festzustellen, daß das Mietverhältnis aufgrund der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden ist, begrün- det. Die Kündigung der Beklagten ist nicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ge- worden. 1. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist nicht als ordentli- che Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Oktober 2003 wirk- sam geworden. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Mo- nats zulässig ist, ist auf das vor dem 1. September 2001 zustande gekommene Mietverhältnis der Parteien nicht anzuwenden; aufgrund der im Mietvertrag ge- troffenen Vereinbarung gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. a) Entgegen der Ansicht der Beklagten haben die Parteien im Mietvertrag eine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB getroffen. § 2 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags vom 8. Januar 1983 gibt die zum damaligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wieder. Danach verlängerten sich die für beide Parteien geltenden, zeitlich gestaffelten Kündigungsfristen nach zehn Jahren Mietdauer auf zwölf Monate. Die Parteien haben bei Abschluß des Miet- vertrags vom 14. Dezember 1994 hinsichtlich der im Dachgeschoß rechts gele- genen Wohnung die Fortgeltung dieser Kündigungsfrist auf der Grundlage der seit dem Jahre 1983 "erworbenen" Mietdauer vereinbart. - 6 - Das Amtsgericht, auf dessen tatbestandliche Feststellungen sich das Be- rufungsgericht bezieht, hat fehlerfrei und von der Revisionserwiderung unbean- standet festgestellt, die handschriftliche Ergänzung zu § 2 des Mietvertrags vom 14. Dezember 1994 sei vorgenommen worden, weil die Beklagten hätten si- cherstellen wollen, daß im Falle einer von dem Vermieter ausgehenden Kündi- gung die Kündigungsfrist auf der Grundlage des gesamten Mietzeitraums seit 1983 berechnet werde. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, aus dem Um- stand, daß der Anlaß für diese Vereinbarung das Interesse der Beklagten an der Aufrechterhaltung der bereits durch den ersten Vertrag "erworbenen" ver- längerten Kündigungsfrist gewesen sei, folge nicht, daß die nach § 2 des Ver- trags vom 8. Januar 1983 geltenden symmetrischen - für Vermieter und Mieter gleichen - Kündigungsfristen nur für eine Kündigung des Vermieters fortgelten sollten. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, kann das der schriftlichen Vereinbarung nicht entnommen werden. b) Die mietvertragliche Vereinbarung ist nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB - wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 oder 3 BGB abwei- chende Vereinbarung unwirksam ist - nicht anzuwenden, wenn die Kündigungs- fristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Der Auffassung des Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB stehe der An- wendung des § 573 c Abs. 4 BGB bereits deshalb nicht entgegen, weil diese Übergangsvorschrift durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB "überspielt" werde, ist nicht zu folgen. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt wird (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b). 2. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als au- ßerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht - 7 - hat das Amtsgericht ausgeführt, daß eine Umdeutung der ordentlichen Kündi- gung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) nicht in Betracht kommt. Zwar ist die Umdeutung einer Kündigung - wie der Bundesgerichtshof für den Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat (Se- nat, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 = WM 1981, 253, unter II 1 e aa; BGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02, NJW-RR 2004, 873 = WM 2004, 828, unter II 3) - im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ab- lehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen or- dentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung Staudin- ger/Rolfs, BGB (2003), § 542 Rdnr. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch OLG Celle, ZMR 1995, 298, 299). Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, muß der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981, aaO). Daß die Beklagten das Mietverhältnis nicht fristlos kün- digen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB), hat das Amtsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der Zukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen ein- zuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht. Die Kündigung wäre im übrigen als außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen, weil sie dem Begrün- dungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 BGB (vgl. dazu Senat, Beschluß vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 m.w.Nachw.) nicht genügte. Das Schreiben vom 26. Juli 2003 läßt bereits nicht erkennen, daß die Beklagten die darin erwähnten gesundheitlichen Gründe auf die Be- schaffenheit der gemieteten Wohnung zurückgeführt haben. Daß dies jedenfalls im Zeitpunkt der Kündigung nicht der Fall war, ergibt sich aus der von den Be- - 8 - klagten vorgelegten ärztlichen Bescheinigung vom 21. Juli 2003, die lediglich bestätigt, daß die Beklagte zu 2 an Bluthochdruck leidet und es ihr aufgrund dieser Erkrankung ärztlicherseits nicht zu empfehlen sei, drei Etagen zu stei- gen. III. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das Urteil des Amtsgerichts ist wiederherzustellen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Dr. Deppert für die wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderte Richterin am Bundesgerichtshof Hermanns 1. August 2005

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/06 Verkündet am: 11. Juli 2007 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 29. Juni 2006 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war Mieterin, die Beklagten waren Vermieter einer Wohnung in B. . Der zugrunde liegende Mietvertrag vom 6. Februar 1982 lautete in § 2 wie folgt: 1 "... 1.b) Das Mietverhältnis beginnt am 1. Februar 1984 und endet am 31. Januar 1985. Es verlängert sich jedoch jeweils um 12 Monate, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2). ... 2. Kündigungsfristen zu ... 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate wenn seit der Überlassung des Wohnraums we- niger als 5 Jahre vergangen sind, - 3 - - 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. ..." 2 Mit Schreiben vom 1. Juni 2005 kündigte die Klägerin den Vertrag zum 31. August 2005. Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Sie meinten, das Mietverhältnis könne frühestens zum 31. Januar 2007 gekündigt werden. Die Klägerin hat darauf beim Amtsgericht Klage auf Feststellung der Be- endigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2005, hilfsweise zum 31. Januar 2006, erhoben. Das Amtsgericht hat angenommen, das Mietverhält- nis sei zum 31. August 2005 beendet worden. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht festgestellt, das Mietverhältnis habe am 31. Januar 2006 geendet. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 4 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt: 5 Die Kündigung der Klägerin habe das Mietverhältnis erst zum 31. Januar 2006 beendet, weil nach der vertraglichen Regelung in § 2 Nr. 1b nur jeweils zum 31. Januar eines Jahres habe wirksam gekündigt werden können. Diese Regelung sei wirksam vereinbart worden. Zwar verstoße sie gegen § 573c Abs. 4 BGB, doch sei diese Vorschrift in diesem Zusammenhang nicht an- wendbar. Die stufenweise Verlängerung der Kündigungsfrist (auch) für den Mie- ter in § 2 Nr. 2 des Vertrages sei hingegen nach § 573c BGB unwirksam. Denn gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB finde die genannte Norm hier An- wendung. Die Klägerin habe daher unter Einhaltung der dreimonatigen Kündi- gungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB das Mietverhältnis zum 31. Januar 2006 wirksam gekündigt. II. Diese Ausführungen halten im Ergebnis der revisionsrechtlichen Nach- prüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 6 1. Vergeblich greift die Klägerin die Auffassung des Landgerichts an, die Kündigung des Vertrages habe wirksam nur zum 31. Januar eines Jahres aus- gesprochen werden können. Die Revision beruft sich ohne Erfolg insoweit auf § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF. Nach dieser Vorschrift waren Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen unwirksam, nach denen Kündigungen nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate (wie hier) zulässig sein sollten. Diese Vor- schrift galt bis zum 31. August 2001. Sie hätte deshalb für die Wirksamkeit der 7 - 5 - vorliegenden Vereinbarung von Bedeutung sein können. Wie der Senat jedoch bereits entschieden hat (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa), ist § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF nicht auf befristete Miet- verhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden. Der Senat sieht keinen Anlass, von dieser Auffassung, die sich auf § 565a Abs. 1 BGB aF stützt, abzuweichen. § 565a Abs. 1 BGB aF setzte voraus, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklauseln zulässig sind. Hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungs- klauseln von vornherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären. § 565a Abs. 1 BGB ist in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung vorliegend anzuwenden, weil das Mietverhältnis der Parteien zu diesem Zeit- punkt bestand (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB; vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, unter II 2). 2. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Parteien die Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 ihres Vertrages wirksam auch für die Klägerin verlängert haben. Denn da die Beklagten das Berufungsurteil nicht angegriffen haben, ist nicht darüber zu entscheiden, ob das Mietverhältnis noch später als am 31. Januar 2006 ge- endet hat. Daher ist es ohne Bedeutung, ob gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB deshalb eingreift, weil die Kündi- 8 - 6 - gung durch die Klägerin den Beklagten nicht vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 31.01.2006 - 6 C 379/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.06.2006 - 62 S 64/06 -

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR58.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/20 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Januar 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. /T. in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berech- tigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS drei der Woh- nungen an die Beklagte. 2 3 - 4 - Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und der Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkos- tennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klä- gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil die von ihm am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS mangels Angabe von Kündigungsgründen gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese Bestimmung sei auf das Hauptmietverhältnis anzuwenden, weil die Schuldnerin und die DPS aus den Gründen des in einem Parallelverfahren er- gangenen Urteils der Kammer (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2019 - 67 S 341/17 [Revision beim Senat anhängig unter VIII ZR 66/19]) die Anwendbarkeit 4 5 6 7 8 9 - 5 - der "Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" gemäß §§ 133, 157 BGB je- denfalls konkludent vereinbart hätten. Den Parteien eines Gewerberaummietver- trags stehe es frei, sich konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts zu verständigen. Soweit der Kläger geltend mache, die Schuldnerin und die DPS hätten die Anwendung des § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) nicht ausdrücklich vereinbart, verkenne er, dass die "Anwendung des gesamten Wohnraummiet- rechts" konkludent vereinbart worden sei, ohne dass dazu die Nennung sämtli- cher Vorschriften erforderlich gewesen sei. Es komme hinzu, dass bereits die Wahl der Vertragsüberschrift "Mietvertrag über Wohnräume" und die Vereinba- rung verschiedener sonstiger Bestimmungen "des Mietvertrags" den Schluss na- helege, dass die Parteien das gesamte Gewerberaummietverhältnis den Rege- lungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Die Berufung gehe fehl, soweit sie dem Amtsgericht vorhalte, das Schrift- formgebot des § 550 BGB verkannt zu haben. Es sei zwar zutreffend, dass miet- vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB unterfielen. Dies gelte grundsätzlich auch für Gewerberaummietverträge, die der Geltung des Wohnraummietsrechts unterworfen seien. Ein Verstoß setze jedoch voraus, dass der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde nicht - auch nicht ansatzweise - zum Ausdruck komme. Daran fehle es hier, weil die Wohnräume von einer juristischen Person angemietet worden seien. Es sei aus- geschlossen, dass diese damit eigene Wohnbedürfnisse befriedige. Allein dies offenbare unmissverständlich den gewerblichen Zweck des Mietvertrags. Selbst bei einer natürlichen Person auf Mieterseite sei offensichtlich, dass die Anmie- tung von acht Wohnungen nicht der Eigennutzung, sondern der gewerblichen Drittüberlassung dienen solle. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit der Beklagten eingetreten, weil das Miet- verhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag den "Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts" und damit dem Wirksam- keitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Ver- mieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungs- schreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 12 13 14 15 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - ge- messen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 16 17 18 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Perso- nen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Per- son spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nut- zung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspre- chend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwe- cken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohn- zwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS 19 20 - 9 - - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" oder "des gesamten Wohnraum- mietrechts" vereinbart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern behaftet. a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- 21 22 23 - 10 - liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" lassen sich dar- aus nicht herleiten. 24 25 - 11 - bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietver- trags der Schuldnerin mit der DPS) bietet schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Ver- tragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt und ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksamkeit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe 26 27 28 29 - 12 - eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen woll- ten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergünstigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieter- kündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichneter - mieter- schützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündi- gungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 30 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 27.08.2019 - 12 C 55/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2020 - 67 S 241/19 - 31

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 367/04 Verkündet am: 22. Juni 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 10. November 2004 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schwerte vom 22. Juli 2004 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit schriftlichem Vertrag vom 17. Juli 1996 mieteten die Beklagten eine Wohnung in S. , die im Eigentum der Kläger, einer Erbengemeinschaft, steht. Das Mietverhältnis begann am 1. August 1996. § 2 Nr. 1 des Vertrages enthielt folgende vorformulierte Regelung: "Es (gemeint: Das Mietverhältnis) läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teilnehmer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist2, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden." - 3 - Fußnote 2 lautet auszugsweise: "Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt: a) für Wohnraum gemäß § 565 BGB: 3 Monate, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre gedau- ert hat; 6 Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als 5 Jahre, aber noch keine 8 Jahre gedauert hat; 9 Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als 8 Jahre, aber noch keine 10 Jahre gedauert hat; …" Mit Schreiben vom 23. Juni 2003 kündigten die Beklagten das Vertrags- verhältnis zum 30. September 2003. Die Kläger widersprachen mit Schreiben vom 25. Juni 2003. Sie wiesen darauf hin, gemäß Vertrag vom 17. Juli 1996 ende das Mietverhältnis, weil es mehr als 5 Jahre, aber noch keine 8 Jahre ge- dauert habe, aufgrund der Kündigung der Beklagten erst zum 31. Dezember 2003. Da die Beklagten die Miete für die Monate August 2003 bis einschließlich Dezember 2003 in Höhe von je 498 € monatlich nicht zahlten, haben die Kläger Mahnbescheide erwirkt. Nach deren Zustellung zahlten die Beklagten am 14. April, 10. Mai und 11. Juni 2004 jeweils 100 €; insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die zwischenzeitlich ergangenen Vollstreckungsbe- scheide antragsgemäß in Höhe von 2.490 € nebst Zinsen abzüglich der drei Zahlungen á 100 € aufrechterhalten. Auf die Berufung der Beklagten, mit der sich diese lediglich gegen die Inanspruchnahme für die Miete von Oktober bis Dezember 2003 gewandt haben, hat das Landgericht in diesem Umfang das - 4 - Urteil des Amtsgerichts abgeändert, die Vollstreckungsbescheide aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Über die Revision der Kläger war antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht dieses Urteil aber nicht auf einer Säumnisfol- ge, sondern auf der Prüfung des gesamten noch erheblichen Sach- und Streitstandes (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Aufgrund der Kündigung durch die Beklagten vom 23. Juni 2003 habe das Mietverhältnis am 30. September 2003 geendet. Die Kündigungsfrist für die Beklagten sei nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB in der nunmehr geltenden Fas- sung zu bestimmen. Denn als Übergangsregelung für diese Vorschrift sei Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB einschlägig. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Mietverhältnis der Parteien endete aufgrund der Kündigung der Be- klagten erst zum 31. Dezember 2003, weil nach § 2 Nr. 1 des Mietvertrags eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist § 573 c Abs. 4 BGB, wonach eine zum Nachteil des Mieters von der dreimonatigen Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 - 5 - BGB abweichende Vereinbarung unwirksam ist, nicht auf die im Mietvertrag der Parteien getroffene Vereinbarung anzuwenden (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). 1. Zutreffend ist das Landgericht allerdings davon ausgegangen, daß die Parteien eine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB getroffen haben. Nach dieser Übergangsvorschrift zum Miet- rechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) ist § 573 c Abs. 4 BGB auf Vereinbarungen über Kündigungsfristen, die vor dem 1. September 2001 getroffen wurden, nicht anzuwenden. Eine solche Vereinbarung konnte auch dadurch zustande kommen, daß im vorformulierten Vertragstext auf eine Rege- lung durch eine Fußnote verwiesen wird, in welcher die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergegeben werden (Senat, Urteil vom 10. März 2004 - VIII ZR 64/03, NJW 2004, 1447 unter II). Die Änderung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch das Gesetz zur Änderung des Einführungs- gesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425), durch die der in dieser Vorschrift geregelte Bestandsschutz auf individualver- tragliche Vereinbarungen beschränkt wird, betrifft lediglich Kündigungen, die ab 1. Juni 2005 zugehen. 2. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei vorliegend nicht anzuwenden, weil die Beklagten die Kündigung erst nach dem 1. Januar 2003 erklärt haben. Zwar bestimmt Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB, daß auf Dauerschuldverhältnisse vom 1. Januar 2003 an das Bürgerliche Ge- setzbuch in der dann geltenden Fassung anzuwenden ist. Der Senat hat jedoch nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthaltene Übergangsregelung nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt wird (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b). - 6 - III. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, und die Entscheidung des Amtsgerichts ist, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, im Umfang der An- fechtung wiederherzustellen (§§ 562, 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR261.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fäl- len des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGB §§ 564c, 564b aF Ein nach § 564c BGB aF begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungs- klausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht ver- längert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendba- ren - §§ 564b, 565, 565a BGB aF zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 15. November 2017 wird insoweit als un- zulässig verworfen, als sie sich dagegen wendet, dass das Beru- fungsgericht die Kündigung der Klägerin vom 2. Oktober 2017 für nicht durchgreifend erachtet hat. Soweit sie sich dagegen wendet, dass das Landgericht die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungs- rückständen als wirkungslos bewertet hat, wird das vorbezeichne- te Urteil aufgehoben. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 23. April 1999 gemeinsam mit sei- ner Ehefrau von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehrfamili- enhaus gelegene 70 qm große Wohnung. Im Sommer 2014 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. In § 2 des Formularmietvertrags ist als Mietbeginn der 1. Mai 1999 fest- gelegt. Weiter ist dort unter der vorformulierten Überschrift "Mietzeit und ordent- liche Kündigung" folgender maschinenschriftlicher Vordruck enthalten, der durch die handschriftliche Eintragung des Mietenddatums ergänzt worden ist: "Das Mietverhältnis endet am 30. April 2000. Es verlängert sich jeweils um 12 Monate (1 Jahr), wenn eine der Partei- en nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlänge- rung widerspricht." […] Die Bruttomiete belief sich zuletzt auf 500,92 € monatlich. Der Beklagte zog am 15. Mai 2016 aus der gemeinsamen Wohnung aus. In den Monaten Oktober 2016 bis einschließlich Dezember 2016 erhielt die Klägerin trotz Mah- nung keine Mietzahlungen. Der Beklagte ließ am 19. Dezember 2016 die Woh- nungseingangstür durch einen Schlüsseldienst öffnen, nachdem er am Vortag vergeblich versucht hatte, sich mit seinem Schlüssel und durch Klingeln Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Dabei stellte er fest, dass seine Ehefrau unter Mitnahme vieler Gegenstände die Wohnung verlassen, jedoch die Wohnungs- einrichtung zurückgelassen hatte. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin mit einem an den Beklagten und seine Ehefrau unter der Adresse der angemieteten Woh- nung gerichteten Schreiben vom 21. Dezember 2016 die fristlose, hilfsweise die 1 2 3 4 - 4 - fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Am 22. Dezember 2016 überwies der Beklagte eine Monatsmiete an die Klägerin. Das Kündigungsschreiben ging dem Beklagten am 28. Dezember 2016 zu. Ungeklärt ist, ob es auch seiner Ehefrau zuging. Am 5. Januar 2017 beglich der Beklagte den gesamten bis dahin aufge- laufenen Rückstand und richtete einen Dauerauftrag für künftige Mietzahlungen ein. Einige Tage später reichte die Klägerin gegen den Beklagten und seine Ehefrau eine auf den 5. Januar 2017 datierte Klage auf Räumung und Heraus- gabe ein, in der sie - gestützt auf einen angeblichen Mietrückstand für Oktober 2016, November 2016 und Januar 2017 - erneut die fristlose und fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Die Klageschriften wurden am 28. Januar 2017 in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten eingelegt. Die gegen die Ehefrau des Beklagten gerichtete Klage nahm die Klägerin im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens zurück. Das Amtsgericht hat der von der Klägerin gegen den Beklagten erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Dabei hat es die Klage auch insoweit abgewiesen, als die Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 eine weitere fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung wegen des von ihr als vorsätzlich wahr- heitswidrig eingestuften Vortrags des Beklagten ausgesprochen hat, er habe während der gesamten Mietlaufzeit seine vertraglichen Verpflichtungen stets erfüllt. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf die Wirksamkeit der Kündi- gung vom 21. Dezember 2016 zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die 5 6 - 5 - Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der von ihm genutz- ten Wohnung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündigung vom 21. Dezember 2016 zunächst entstanden, weil beim Zugang der Kündigung ein Zahlungsverzug in diesem Sinne vorgelegen habe. Sie seien aber vor Klageer- hebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maß- gabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Der Beklagte habe am 5. Januar 2017 die zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mieten für Oktober 2016, November 2016 und die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig ausgeglichen. Die im Kündigungsschreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfswei- se erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gehe ins Leere, weil das Mietverhältnis durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe und daher ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht mehr be- stehe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 7 8 9 10 - 6 - habe zwar dazu geführt, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung, also un- ter anderem die mit ihrem Zugang entstandenen Ansprüche des Vermieters, erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Miet- verhältnis nicht mehr bestanden habe. Die erfolgte Schonfristzahlung führe - wie die Kammer bereits in dem Verfahren 66 S 90/17 mit Urteil vom 13. Okto- ber 2017 (veröffentlicht in ZMR 2018, 38) ausgesprochen habe - nicht dazu, dass die hilfsweise erfolgte fristgerechte Kündigung nun später "wirksam" wer- de. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit der Klageschrift vom 5. Januar 2017 ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung beendet worden. Bei Zugang der Klage seien nämlich sämtliche Zahlungsrück- stände ausgeglichen gewesen. Schließlich habe auch die im Verlauf des Beru- fungsverfahrens mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Diese Kündigung sei zwar nach § 533 Abs. 1 Nr. 1, § 263 ZPO zulässig in den Prozess eingeführt worden. Ein die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigendes unredliches Prozessverhalten des Beklagten habe die Klägerin aber nicht hinreichend substantiiert dargelegt. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemie- teten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- 11 12 - 7 - fungsgericht hätte der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 zugleich hilfswei- se ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nicht des- wegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die im selben Schreiben vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung “ins Leere“ gegangen wäre. I. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsge- richt die mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte fristlose, hilfsweise fristge- rechte Kündigung wegen vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags des Beklagten im Prozess für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel unstatthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die Frage der Wirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise or- dentlich ausgesprochenen Kündigung vom 21. Dezember 2016 beschränkt. 1. Eine Beschränkung der Revisionszulassung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungs- gründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit ent- nehmen lässt. Dies ist anzunehmen, wenn eine Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulas- sung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr.; vgl. nur Senats- beschlüsse vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4; vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5). 13 14 - 8 - So liegen die Dinge hier. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Frage der "rechtlichen Folgen einer Schonfristzahlung auf eine zeit- lich hilfsweise fristgemäß ausgesprochene Kündigung" stellt sich nur bei der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2016. Die somit gegebene Eindeutigkeit der Beschränkung wird entgegen der Auffassung der Revision nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Berufungsge- richt die von ihm bejahte Klärungsbedürftigkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage - neben dem Erfordernis einer eingehenden höchstrichterlichen Entscheidung - auch damit begründet hat, die vorliegende Entscheidung weiche "auch im Er- gebnis von den Rechtsfolgen ab, die die Klägerin unter Hinweis auf höchstrich- terliche Rechtsprechung für sich in Anspruch" nehme. Diese Erwägung bezieht sich ersichtlich allein auf die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant er- achtete und nur die Kündigung vom 21. Dezember 2016 betreffende Rechtsfra- ge, ob eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann zum Zug kommt, wenn auf eine vorrangig erklärte und wirksam geworde- ne fristlose Kündigung eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt. Demzufolge hat das Berufungsgericht dieselbe Formulierung bereits bei seinen Zulassungserwägungen im Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17 (ZMR 2018, 38; nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) verwendet, bei dem alleiniger Streitgegenstand eine - fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigung wegen Zahlungsverzugs war. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist auch wirksam. Ihm ist anerkanntermaßen die Möglichkeit er- öffnet, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständi- gen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch 15 16 17 - 9 - die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; Senatsbe- schluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 20; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21; jeweils mwN). So verhält es sich, wenn - wie hier - mehrere Kündigungen ausgesprochen werden (vgl. Se- natsbeschlüsse vom 13. September 2011 - VIII ZR 84/11, WuM 2011, 690 Rn. 3; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). II. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von der Klägerin am 21. Dezember 2016 wegen der eingetre- tenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang beim Beklagten am 28. Dezember 2016 mit sofortiger Wirkung beendet hat. Der Beklagte und seine Ehefrau be- fanden sich nach den in der Revisionsinstanz nicht angegriffenen Feststellun- gen des Berufungsgerichts zu diesem Zeitpunkt mit den Mieten für Oktober und November 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des - gemäß 18 19 - 10 - Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbaren - § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da die Mieter diesen Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatten, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). Die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war auch nicht deswegen bei ihrem Zugang unwirksam, weil offen geblieben ist, ob sie auch der Ehefrau des Beklagten als Mitmieterin zugegangen ist. Zwar kann ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekün- digt werden (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1 mwN; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, WuM 2018, 153 Rn. 22). Jedoch ist die vom Amtsgericht vorgenommene und vom Berufungsgericht un- ausgesprochen gebilligte rechtliche Würdigung, dem Beklagten sei es nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf einen fehlenden Zugang des Kündigungsschreibens an seine Ehefrau zu berufen, weil diese aus der Woh- nung ausgezogen sei, ohne dies der Klägerin anzuzeigen und eine neue An- schrift zu hinterlassen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. Senats- beschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 2, 5). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte am 5. Januar 2017, und da- mit innerhalb der Schonfrist, die beim Zugang des Kündigungsschreibens am 28. Dezember 2016 noch offenen Mieten für Oktober 2016 und November 2016 sowie die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig beglichen. 20 21 - 11 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach den hier gemäß der - für be- fristete Mietverhältnisse geltenden - Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 564c, 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF (heute: § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich weder in seinem Urteil noch in dem dort in Bezug genommenen Beschluss vom 3. August 2017 in der Beschwerdesache 66 T 49/17 näher mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszulegen ist, der - wie hier - zusätz- lich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise eine auf § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF beziehungsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Ver- kennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentli- che Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrück- stands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens ge- gebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Miet- verhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastbaren abwei- 22 23 - 12 - chenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordent- liche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirk- sam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Um- stands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (bzw. nach § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF) verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wir- kung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungs- schreibens schon gegebenen oder einer nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlge- schlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, unter II 3 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 24 25 - 13 - - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, dass das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht 26 27 - 14 - zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb). (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des 28 29 - 15 - Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO, S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- 30 31 - 16 - setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der In- stanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 32 33 - 17 - 11. Oktober 2016 - 1 T 191/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgestz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Urteil vom 30. Juni 1960 - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer rechtzeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der 34 - 18 - Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein 35 36 - 19 - zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). 37 - 20 - (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Absatz 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. 38 39 - 21 - (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen ei- ner nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtlage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die 40 41 - 22 - Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT- Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nähere Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rückwirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Här- teklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozi- ales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede da- von, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit anderen Worten 42 - 23 - also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- 43 44 45 - 24 - lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- 46 47 - 25 - gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Klägerin zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise ei- ne ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat, ist zuläs- sig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Ge- staltungserklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungs- empfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). 48 49 - 26 - Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 b). Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmt- heit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von der Klägerin mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung die Voraussetzungen der - hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EG- BGB auf befristete Mietverhältnisse im Sinne von § 564c BGB aF anwendbaren (vgl. Senatsbeschluss vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04, NJW-RR 50 51 - 27 - 2007, 10 Rn. 6) - Vorschrift des § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF erfüllt sind und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Aus- gleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfall- umstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Notwendigkeit einer Kündigung des Vermieters haben die Vertrags- parteien nicht durch die Vereinbarung abbedungen, dass sich das Mietverhält- nis nicht verlängert, wenn eine der Parteien spätestens drei Monate vor Ablauf der Verlängerung widerspricht. Denn diese Abrede läuft - soweit die Kündigung des Vermieters betroffen ist - den zwingenden Vorschriften der §§ 565a, 564b BGB aF zuwider (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 565a BGB aF Rn. 2 mwN; vgl. auch Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 565a Rn. 6; vgl. ferner Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). Das nach § 564c BGB aF begründete Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann daher vom Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsvoraussetzun- gen in §§ 564b, 565a, 565 BGB aF - zum vereinbarten jährlichen Ablauftermin (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO unter II 1, 2 a aa; Se- natsbeschluss vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513 Rn. 7) - ge- kündigt werden. 52 - 28 - Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.06.2017 - 7 C 9/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2017 - 66 S 192/17 - 53

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR66.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/19 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 133 C, 157 E, 535, 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungs- zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsge- mäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraum- mietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO mwN). b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind. BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. straße 71/T. straße 34 in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. KG (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnun- gen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. No- vember 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS eine der acht Woh- nungen an den Beklagten. Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfs- weise fristgemäß. 2 3 4 5 6 7 - 4 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung so- wie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten- nachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil er durch die am 25. August 2011 gegenüber der DPS erklärte Kündigung nicht ge- mäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in das zwischen dieser und dem Beklagten beste- hende Mietverhältnis eingetreten sei. Die vom Kläger am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS sei unwirksam, weil der Kläger entgegen dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ein berechtigtes In- teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses der Schuldnerin mit der DPS nicht angegeben habe. Die im Wohnraummietrecht zu beachtende Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gelte auch für die Kündigung des im Jahre 2009 begründeten 8 9 10 11 12 13 - 5 - Mietverhältnisses zwischen der Schuldnerin und der DPS. Dabei könne dahin- stehen, ob es sich insoweit um ein Gewerberaummietverhältnis handele. Denn die Schuldnerin und die DPS hätten ihr Mietverhältnis - zumindest im Hinblick auf etwaige Kündigungsmöglichkeiten - dem "Schutz des sozialen Mietrechts" unter- worfen, indem sie sich zumindest konkludent auf die Geltung des Wohnraum- mietrechts und damit auf die Anwendbarkeit des Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB geeinigt hätten. Das folge zunächst aus dem Wortlaut der Mietvertragsurkunde, die - gra- phisch hervorgehoben - als "Mietvertrag für Wohnraum" überschrieben sei. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Wohnungen der DPS gemäß § 1 Nr. 1 "zu Wohnzwecken" vermietet worden seien. Zudem bedürfe gemäß § 15 Nr. 1 Satz 1 das Halten von Haustieren der Erlaubnis des Vermieters. Diese Regelung spreche für die "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht", da in gewerblichen Mietobjekten gehaltene Tiere üblicher- weise nicht als "Haustiere" bezeichnet würden. Eine dem Kläger günstige Auslegung des Erklärungswortlauts wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Vertragsurkunde im Übrigen unmissver- ständlich die (Fort-)Geltung der gesetzlichen Regelungen des Gewerberaum- mietrechts angeordnet hätte. Daran fehle es jedoch. Vielmehr hätten die Schuld- nerin und die DPS - im Einklang mit der Überschrift des Mietvertrags - ausdrück- lich auf die Anwendung wohnraummietrechtlicher Vorschriften abgestellt, indem § 2 Nr. 3 des Vertrags auf § 573c BGB Bezug nehme. Diese Vorschrift gelte - ohne entsprechende Vereinbarung - für Gewerberaummietverhältnisse aber gerade nicht (§ 580a Abs. 2 BGB). 14 15 16 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9, vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit dem Beklagten eingetreten, weil das Mietverhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag "der Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" beziehungs- weise "des Wohnraummietrechts" und damit dem Wirksamkeitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Vermieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungsschreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 17 18 19 20 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - gemessen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 21 22 23 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Da das Beru- fungsgericht es hat dahinstehen lassen, ob das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen, weil die dafür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu er- warten sind. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Danach hat die DPS die Räume, wie bereits das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Per- sonen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst 24 25 - 9 - zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB gere- gelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohnzwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsur- kunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. Zudem hat nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils selbst der Be- klagte geltend gemacht, die Mietobjekte hätten den Mitgliedern seiner Familie als Wohnraum dienen sollen. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Geltung der Miet- schutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" oder "die Geltung des Wohnraummiet- rechts" oder eine "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht" (konkludent) verein- bart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern be- haftet. 26 27 - 10 - a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO 28 29 30 31 - 11 - Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Geltung der Mietschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" lassen sich daraus nicht herleiten. bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bietet die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrags der Schuldnerin mit der DPS) schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die 32 33 34 - 12 - Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Vertragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksam- keit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen wollten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergüns- tigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieterkündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichne- ter - mieterschützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündigungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 35 36 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 08.11.2017 - 9 C 69/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.02.2019 - 67 S 341/17 - 37

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 344/04 Verkündet am: 29. Juni 2005 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. Mai 2005 durch die Vor- sitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 24. November 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist, und das Urteil des Amtsge- richts Weißwasser vom 29. April 2004 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien schlossen am 13./14. April 1999 einen Mietvertrag über eine im Eigentum des Klägers stehende Wohnung in W. . Der Vertrag lautet auszugsweise wie folgt: - 3 - "... § 2 Mietzeit 1. Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 1.7.99, jedoch nicht vor Fertigstellung des Objekts. 2. Der Vertrag läuft auf eine Dauer von 10 Jahren (lt. Anlage III), siehe § 3 und kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ablauf der Mietdauer gekündigt werden. 3. Frühstmöglicher Kündigungstermin ist demnach der 01.07.2009. 4. Wird das Mietverhältnis nicht zu diesem Zeitpunkt gekündigt, wandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten um und verlän- gert sich jeweils um ein weiteres Jahr (Kündigungsfrist 12 Monate)." Zugleich vereinbarten die Parteien in einer Anlage zum Mietvertrag eine Staffelmiete. In dieser Anlage heißt es unter anderem: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.1999 und endet am 01.07.2009 (siehe § 2) gemäß nachfolgender Vereinbarung. Mir ist bekannt, daß ich mit der Unterschrift der Anlage das Mietverhält- nis von 10 Jahren eingehe um nachfolgende Mietpreisvergünstigungen (Staffelmiete) zu erhalten. Staffelmietvereinbarung: Die bis jetzt von Ihnen bezahlte Miete für die Wohnung im 2. Obergeschoß der A. straße in W. bezog sich bis- her auf eine Grundmiete von DM 738,00, zuzüglich Nebenkosten. Mit Wirkung ab dem 01.07.2004, darf der vorbezahlte Nettomietzins laut nachfolgender Tabelle erhöht werden. Mit Unterzeichnung des Mietver- trages stimmen Sie dem zu. Es bedarf keiner neuen Zustimmung. Die zuvor bezeichnete Mieterhöhung stützt sich auf § 10 MHG. 1. - 5. Jahr 738,00 DM - 4 - 6. Jahr + 2 % 752,76 DM 7. Jahr + 2 % 767,81 DM 8. Jahr + 2 % 783,17 DM 9. Jahr + 2 % 798,83 DM 10. Jahr + 2 % 814,81 DM" Die Beklagten bezogen die Wohnung am 1. Juli 1999. Mit Schreiben vom 30. Januar 2003, das dem Kläger am selben Tag zuging, kündigten die Beklag- ten das Mietverhältnis zum 30. April 2003. Der Kläger antwortete schriftlich am 4. Februar 2003, er betrachte die Kündigung im Hinblick auf die Mietzeitbindung als unwirksam. Am 29. April 2003 räumten die Beklagten die Wohnung und übergaben die dazugehörigen Schlüssel dem Kläger. Mit seiner im Januar 2004 erhobenen Klage hat der Kläger die Miete für die Monate Mai 2003 bis einschließlich Juli 2003 von je 377,33 Euro (738 DM) geltend gemacht, insgesamt 1.132 Euro. Das Amtsgericht hat die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 1.131,99 Euro nebst Zinsen verurteilt und in Höhe von 0,01 Euro die Klage ab- gewiesen. Im Verfahren auf die von den Beklagten eingelegte Berufung haben diese hilfsweise die Aufrechnung mit einem von ihnen behaupteten, die Klage- forderung übersteigenden Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt. Das Landge- richt hat die Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 754,66 Euro nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurück- weisung der Kläger beantragt, verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungs- antrag weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: I. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beklagten schuldeten die Miete für die Monate Mai und Juni 2003, weil ihre Kündigung das Mietverhältnis (erst) zum 30. Juni 2003 beendet habe. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 - BGBl. I S. 3603 in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig: MHG) - habe die Kündigung der Beklagten vom 31. Januar 2003 das Mietverhältnis zum 30. Juni 2003 beendet. Nach dieser Vorschrift sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich über einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit Abschluß einer Vereinba- rung über einen gestaffelten Mietzins erstrecke. Dieser Zeitraum beginne aller- dings nicht mit Abschluß des Mietvertrages am 13./14. April 1999, sondern erst mit Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juli 1999. Die im Mietvertrag vorgese- hene Kündigungsfrist von 12 Monaten sei unwirksam. An ihre Stelle trete die gesetzliche Kündigungsfrist von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB. Ob die Vorausset- zungen für eine Berücksichtigung der von den Beklagten im Berufungsrechts- zug erklärten Aufrechnung vorlägen, könne dahinstehen. Denn die Abrechnung der letzten angefallenen Betriebskosten sei noch nicht erfolgt. Daher sei noch ungewiß, ob dem Vermieter, abgesehen von der Miete für die Monate Mai und Juni 2003, noch offene Forderungen zustünden. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im ent- scheidenden Punkt nicht stand. Da die Kündigung durch die Beklagten vom - 6 - 31. Januar 2003 das Mietverhältnis zum 30. April 2003 beendet hat, stehen dem Kläger für spätere Monate keine Mietforderungen zu. 1. Zutreffend hat das Landgericht allerdings angenommen, daß nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - der für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Vereinbarung noch anzuwenden ist (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309 unter II 1) - die Kündigungsfrist von 12 Monaten in Verbindung mit dem 10jährigen Ausschluß des Kündigungs- rechts unwirksam ist und an deren Stelle die gesetzliche Kündigungsfrist tritt. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 2. Juni 2004, aaO unter II 2). Wie der Senat dort ausgeführt hat, sollen dem Vermieter durch diese Vorschrift zwar einerseits Investitionen und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge- rade nicht über einen längeren Zeitraum als 4 Jahre an den Vertrag und an die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß der Mieter einmal jährlich kündigen kann. 2. Richtig hat das Landgericht auch gesehen, daß aus dem 10jährigen Ausschluß des Kündigungsrechts und dem damit einhergehenden Verstoß ge- gen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht eine völlige Unwirksamkeit des Ausschlus- ses des Kündigungsrechts folgt. Zwar ist nach allgemeiner Meinung eine unzu- lässige Allgemeine Geschäftsbedingung grundsätzlich im Ganzen unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion ist im allgemeinen unzulässig (z.B. Senat, BGHZ 108, 120, 122). Doch hat das Landgericht zutreffend aus der Formulie- rung der Vorschrift ("... ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren ... erstreckt") gefolgert, daß hier das Gesetz eine Teilwirk- samkeit zuläßt (ebenso LG Berlin NZM 2000, 1051; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580 a BGB, § 10 MHG Rdnr. 2; MünchKommBGB-Voelskow, 3. Aufl., Rdnr. 20 zu § 10 MHG). - 7 - 3. Zu Recht rügt die Revision allerdings, daß die 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht erst am 1. Juli 1999 - dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch die Mieter - zu laufen begonnen hat, sondern bereits mit Abschluß des Mietvertrages und der gleich- zeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung am 13./14. April 1999. Der Geset- zeswortlaut ist insoweit eindeutig. Danach wird die vierjährige Frist ("... mehr als 4 Jahre seit Abschluß der Vereinbarung ...") mit der genannten Vereinbarung der Parteien am 13./14. April 1999 in Lauf gesetzt. Zu Unrecht meint das Beru- fungsgericht, § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG dahingehend auslegen zu können, daß der 4-Jahreszeitraum frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses mit Bezug der Wohnung durch die Mieter zu laufen beginne. Diese Auslegung des Geset- zes ist aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift nicht zulässig. Zwar bezieht sich die Revisionserwiderung hierzu auf Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs, wonach auch eine Auslegung des Gesetzes nach dessen Sinn und Zweck gegenüber dem sprachlich eindeutigen Wortlaut Vorrang haben könne. Die genannten Entscheidungen (BGHZ 17, 266, 275 f.; 18, 44, 49) set- zen indes für eine Auslegung nach dem Sinn und Zweck eines Gesetzes auch gegen dessen eindeutigen Wortlaut jedenfalls voraus, daß der zur Entschei- dung stehende Interessenkonflikt bei Erlaß des Gesetzes noch nicht ins Auge gefaßt werden konnte, weil er erst durch eine nach diesem Zeitpunkt eingetre- tene Änderung in Erscheinung getreten ist. Diese Voraussetzung ist hier weder vom Berufungsgericht angenommen, noch auch von der Revision dargetan oder sonst ersichtlich. 4. Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß die Kündigung der Be- klagten zum Ende des 4-Jahreszeitraums wirksam wurde. Die gesetzliche Kün- digungsfrist wurde insoweit eingehalten, gleichgültig, ob § 573 c Abs. 1 BGB oder § 565 Abs. 2 BGB a.F. anzuwenden ist. Beide Regelungen stimmen be- züglich einer Kündigung vor Ablauf einer Mietzeit von 5 Jahren - wie hier - - 8 - überein. Nach ganz überwiegender und zutreffender Auffassung ist eine fristge- rechte Kündigung zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums wirksam. Der Mieter muß nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kün- digen zu können (OLG Hamm NJW-RR 1989, 1288 f.; Erman/Jendrek, aaO; MünchKommBGB-Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 18; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHRG Rdnr. 130). III. Das Berufungsurteil ist aufzuheben, soweit die Beklagten verurteilt wur- den (§ 562 ZPO). Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, ist die Klage unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung insgesamt abzuweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Entscheidung des Berufungsgerichts über die hilfsweise von der Beklagten zur Aufrechnung gestellte Forderung auf Rückzahlung der Kauti- on wird danach hinfällig. Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/06 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularver- traglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitreten- den, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 20. September 1991 mietete die Beklagte zu 1 von den Klägern zu 1, 4 und 5 und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 2 und 3 eine Wohnung in der B. straße in B. . § 2 des schriftlichen Vertrages lau- tet auszugsweise: 1 "... Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1991 und endet am 30.09.1995. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. (Kündigungsfristen siehe 2.) 2. Kündigungsfristen ...: Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, - 3 - - 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jah- re vergangen sind." 2 In einem "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.09.1991" vereinbarten die Kläger und die Beklagten am 12. Juni 2002: "Mit Wirkung zum 1. Juni 2002 wird Frau I. G. in den beste- henden Mietvertrag mit aufgenommen. Der Mietvertrag wird somit mit Frau B. G. und Frau I. G. zusammen fortgeführt. - Alle übrigen Punkte aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben unverändert. -" Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004. Nachdem die Kläger der Vertragsbe- endigung widersprochen hatten, kündigten die Beklagten erneut mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2004 vorsorglich fristlos und hilfsweise zum 31. Januar 2005, wobei sie sich hierbei auf ein Sonderkündigungsrecht wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen beriefen. 3 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2004 gerichteten Klage stattgegeben und auf die Hilfswiderklage entschie- den, das Mietverhältnis sei mit Ablauf des 31. Januar 2005 beendet worden. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revi- sion zugelassen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Zahlung und begehren weiter die Feststellung, das Mietver- hältnis habe (bereits) am 31. März 2004 geendet. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Die Beklagten schuldeten die für Mai und Juni 2004 verlangte Miete, weil das Mietverhältnis nicht durch das Kündigungsschreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden sei. Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen sei wirksam. Denn die Befristung des Mietverhältnisses habe nicht länger als vier Jahre gedauert. Die Kündigungsmöglichkeiten der Beklagten richteten sich nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Miet- recht, das aufgrund der Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz durch das neue Recht nicht verdrängt werde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der mit Wirkung zum 1. Juni 2002 erfolgten Aufnahme der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 8 Die Beklagten schulden die Miete für Mai und Juni 2004 nach § 535 Abs. 2 BGB. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, das Mietver- hältnis sei nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden. Die im Mietvertrag vom 20. September 1991 unter § 2 getroffene Regelung zur "Mietzeit und ordentlichen Kündigung" war wirksam vereinbart und galt auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 22. Dezember 2003. 9 - 5 - 1. Die vertragliche Regelung zur Kündigungsfrist (Ziff. 2 des Mietvertra- ges) war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam. Ein Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. liegt nicht vor. Zwar ist nach die- ser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, wenn die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll. Doch die inzwischen ersetzte Vorschrift war auch während ihrer Geltungszeit nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden (Senatsur- teil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a bb). 10 2. Das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetz- buch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) haben diese Rechtslage nicht verän- dert. 11 a) Nach § 573c Abs. 4 BGB i.d.F. vom 1. September 2001 ist eine Rege- lung unwirksam, wenn dabei zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abgewichen wird. Das ist vorliegend zwar der Fall. Doch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, weil die Kün- digungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. 12 b) Ob die entsprechende Vereinbarung der Parteien durch eine Allge- meine Geschäftsbedingung getroffen wurde, kann dahinstehen. Denn nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB würde in diesem Fall § 573c Abs. 4 BGB dann anzuwenden sein, wenn die Kündigung der Beklagten den Klägern am 1. Juni 2005 oder danach zugegangen wäre. Die Kündigung der Beklagten ist jedoch vor diesem Zeitpunkt den Klägern zugegangen. 13 c) Auch das Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) hat diese rechtliche Situation nicht verän- 14 - 6 - dert. Nach Art. 229 § 5 EGBGB, der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechts- modernisierungsgesetz, ist auf Schuldverhältnisse, die - wie im Streitfall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes be- stimmt ist. Dennoch ist die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Vorschrift des § 573c BGB nicht einschlägig. Denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht als spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB der - später erlassenen - allgemeinen Regelung für bestehende Schuldverhältnisse nach Art. 229 § 5 EGBGB vor (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901). 3. Die Wirksamkeit der vereinbarten Kündigungsregeln wurde auch nicht durch den Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis am 1. Juni 2002 be- einträchtigt. Entgegen der Ansicht der Revision band vielmehr die am 20. September 1991 zwischen der Beklagten zu 1 und den damaligen Vermie- tern getroffene Regelung über die Kündigungsfristen nunmehr auch die Beklag- te zu 2. Dies liegt bereits nach dem Wortlaut der zugrunde liegenden dreiseiti- gen Einigung nahe. Danach wurde die Beklagte zu 2 "... in den bestehenden Mietvertrag ... aufgenommen". Der Mietvertrag sollte "zusammen weitergeführt" werden. 15 Dieser eindeutige Wille der Beteiligten, den bisherigen Mietvertrag un- verändert nunmehr auch mit der Beklagten zu 2 fortzusetzen, müsste allein dann zurücktreten, wenn der Inhalt der Vereinbarung zwingendes Recht verlet- zen würde. Das ist nicht der Fall. Es ist vielmehr Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, dass ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht untersteht, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (MünchKommBGB/Krüger, 4. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdnr. 3). Auch für die Anwendbarkeit des "neuen" 16 - 7 - Rechts nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist der Zeitpunkt des Entstehens des Schuldverhältnisses für die Frage entscheidend, ob altes oder neues Schuldrecht anzuwenden ist. Tritt jemand einem vor der Rechtsänderung geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das ursprünglich geltende Recht maßgeblich (Krüger, aaO, Art. 229 § 5 Rdnr. 3 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Änderung den Vertrag in seinem sachlichen Kern zu einem neuen Geschäft macht (Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7). Das ist hier nicht anzunehmen. Zwar hat der Senat im Urteil vom 2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49, 53) den Beitritt eines zweiten Mieters zu einem Ver- trag über einen Geschäftsraum als nicht nur nebensächliche Vertragsänderung bezeichnet. Diese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Frage getroffen, ob der Beitritt eines weiteren Mieters formbedürftig nach § 566 BGB a.F. (jetzt § 550 BGB) ist. Sie ist vor dem Hintergrund zu werten, dass das Schriftformer- fordernis vor allem dem Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückser- werbers dient. Dessen Interesse an klaren und für ihn unschwer feststellbaren mietrechtlichen Verhältnissen wird durch die Einhaltung der Schriftform bei ei- nem Schuldbeitritt gewahrt. Diese Überlegungen sind nicht von Bedeutung, wenn es um die Bewertung eines schriftlichen Vertragsbeitritts zu der Frage geht, ob wegen des Beitritts neues Recht anzuwenden ist. Auch nach den Vorschriften der §§ 563 ff. BGB über den gesetzlich an- geordneten Wechsel auf der Mieterseite übernehmen ein- oder beitretende Mie- ter den Vertrag in der bisherigen rechtlichen Gestaltung (vgl. Schmidt- Futterer/Gather, 9. Aufl., § 563 Rdnr. 28). Ist dies bei einem gesetzlich ange- ordneten Eintritt auf der Mieterseite anzunehmen, hat dies auch bei einem Bei- tritt aufgrund eines Vertrages zu gelten, bei dem die Weiterführung des beste- henden Mietvertrages vereinbart wurde. Die Möglichkeit eines Sonderkündi- gungsrechts in den genannten Vorschriften (z.B. § 563a Abs. 2 BGB) erklärt sich daraus, dass der Mieter ohne Rücksicht auf seinen Willen kraft Gesetzes 17 - 8 - Partei des Vertrages wurde. Im Streitfall hingegen beruht der Beitritt auf dem Willen der Beteiligten. 18 Angesichts der klaren Formulierung der Vereinbarung zum Vertragsbei- tritt kann auch nicht angenommen werden, für die beiden Mieterinnen würden unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Dies war nicht nur nicht gewollt, sondern würde auch zu einer erheblichen Rechtsunklarheit führen. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.08.2005 - 19 C 306/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2006 - 63 S 291/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 206/04 Verkündet am: 27. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 c Abs. 1 Satz 1 Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Par- teien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt. BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04 - LG Kiel AG Rendsburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 10. Juni 2004 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten in R. . § 2 des Mietvertrags vom 22. Juni 2000 enthielt folgende Regelung: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.09.2000 und endet am 31.8.2001. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht un- ter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten spätestens am 3. Werktag des ersten Monats der Frist schriftlich gekündigt wird. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils 3 Monate." Mit Schreiben vom 3. Juni 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Das Schreiben ging am 5. Juni 2002, einem Mittwoch, bei der Beklagten ein. Die Klägerin räumte die Wohnung zum 31. August 2002; sie zahlte jedoch im - 3 - Hinblick auf ein Schreiben der Beklagten vom 14. Juni 2002, in dem die Kündi- gung erst zum 31. August 2003 bestätigt wurde, die Miete bis Januar 2003. Die Klägerin begehrt die Rückzahlung der seit September 2002 an die Beklagte gezahlten Miete, insgesamt 3.311,59 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die der Beklagten am 5. Juni 2002 zugegangene Kündigungserklärung der Klägerin sei nach der von den Parteien getroffenen vertraglichen Regelung erst zum 31. August 2003 wirksam geworden. Das Kündigungsschreiben sei für den Kündigungstermin 31. August 2002 um einen Tag verspätet bei der Beklag- ten eingegangen. Der für die Rechtzeitigkeit der Kündigung maßgebliche dritte Werktag des Monats Juni 2002 sei auf Dienstag, den 4. Juni 2002, gefallen. Der Sonnabend sei als Werktag mitzuzählen. Dies folge aus Wortlaut und Entste- hungsgeschichte des § 193 BGB. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn sich die allgemeine Verkehrsauffassung und die allgemeine Übung dahin ge- wandelt hätten, daß nunmehr der Sonnabend einem Sonn- oder Feiertag gleichstehe. Dies sei indessen nicht der Fall. Nach der Lebenserfahrung sei der Sonnabend auch in der Gegenwart von einer allgemeinen Feiertagsruhe weit entfernt. Der Umstand, daß gerade in jüngster Zeit die Ladenöffnungszeiten am Sonnabend denen eines Werktages gleichgesetzt oder zumindest weitgehend - 4 - angenähert worden seien, lasse den Sonnabend als einen Wochentag mit werktäglicher Geschäftigkeit und einem weitgehend gleichen Verkehrsaufkom- men erscheinen. Auch anderen Rechtsgebieten lasse sich entnehmen, daß der Sonnabend nach allgemeiner Verkehrsanschauung als Werktag angesehen werde. Dies folge unter anderem aus § 3 Abs. 2 des Bundesurlaubsgesetzes. Im Bereich der Verkehrsordnungswidrigkeiten werde der Sonnabend ebenfalls als Werktag angesehen; so gelte ein Verkehrshinweis "werktags von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr" auch an einem Sonnabend. Auch die Fahrpläne der Deutschen Bahn bezögen den Sonnabend mit der Formulierung "werktags außer sonn- abends" in den Kreis der Werktage ein. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision der Klägerin zurückzuweisen ist. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte nach § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB auf Rückzahlung der Miete für die Monate September 2002 bis Januar 2003, da sie ihre Mietzahlun- gen nicht ohne rechtlichen Grund geleistet hat. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß sich das Mietverhältnis am 1. September 2002 um ein weiteres Jahr verlängert hat, weil das Kündigungsschreiben der Klägerin nicht bereits am dritten Werktag des Monats Juni 2002 bei der Beklagten eingegan- gen ist, wie es für eine fristgerechte Kündigung zum 31. August 2002 erforder- lich gewesen wäre. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist § 2 Satz 2 des Mietvertrags nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Nach dieser Vertragsbestimmung verlängert sich das - nach Satz 1 zunächst bis zum 31. August 2001 befristete - Mietverhältnis jeweils um ein Jahr, wenn es nicht unter Einhaltung einer Kündi- - 5 - gungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist gekündigt wird. Gemäß § 573 c Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Zwar weicht § 2 Satz 2 des Mietvertrages hiervon zum Nachteil des Mieters ab, weil diese sogenannte Verlängerungs- klausel eine ordentliche Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalender- monats - wie es die gesetzliche Regelung vorsieht -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zuläßt. Für einen Mieter, der im September kün- digt, gilt mithin eine Kündigungsfrist von mehr als elf Monaten bis zum 31. August des Folgejahres. Jedoch findet § 573 c Abs. 4 BGB auf den am 22. Juni 2000 geschlossenen Mietvertrag keine Anwendung. Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, der eine Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz enthält, ist § 573 c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. So liegt es hier. Zu Unrecht meint die Revision, § 2 Satz 2 des Mietver- trags enthalte keine vertragliche Vereinbarung über Kündigungsfristen. Zwar trifft es zu, daß § 2 Satz 2 die Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses regelt. Die Klausel enthält jedoch zugleich eine Vereinbarung über Kündigungs- fristen, weil sie das Kündigungsrecht in der Weise beschränkt, daß das Miet- verhältnis, wie ausgeführt, lediglich zum 31. August eines jeden Jahres ordent- lich gekündigt werden kann. Daß die Verlängerungsklausel nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam ist, ergibt sich auch aus Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. Nach dieser Übergangsre- gelung ist auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf be- - 6 - stimmte Zeit § 565 a Abs. 1 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fas- sung anzuwenden. § 565 a Abs. 1 BGB a.F. bestimmt, daß - wenn ein Mietver- hältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit eingegangen und vereinbart ist, daß es sich mangels Kündigung verlängert - die Verlängerung eintritt, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB (a.F.) gekündigt wird. § 565 a Abs. 1 BGB setzt voraus, daß Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklau- sel zulässig sind. Hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln, die - wie im vorliegenden Fall - vor dem 1. September 2001 vereinbart worden sind und deren Bestand nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB über den 1. September 2001 hinaus geschützt ist, gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam wären (vgl. auch Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, zur Veröffentlichung vorgesehen, unter II 2 a). 2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht es nicht rechtsfehlerhaft unterlassen, § 2 Satz 2 des Mietvertrags im Hinblick auf den maßgeblichen Zeitpunkt für die Kündigungserklärung auszulegen. Das Landgericht hat die mietvertragliche Vereinbarung dahin verstanden, daß es für die Rechtzeitigkeit der Kündigung auf deren Zugang beim Vermieter ankommt. Diese Auslegung trifft zu. a) Der Senat kann die Auslegung der Klausel uneingeschränkt überprü- fen, da es sich, wovon auch die Revision ausgeht, um eine Formularklausel handelt und diese über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Die Beklagte, die das Mietver- tragsformular verwendet, ist eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in Berlin. Es ist davon auszugehen, daß sie die Formularklausel nicht nur im Bezirk des Beru- fungsgerichts - des Landgerichts Kiel -, sondern auch an ihrem Geschäftssitz oder an anderen Orten verwendet hat. - 7 - b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist § 2 Satz 2 des Mietvertrags aus der Sicht eines verständigen Mieters nicht zu entnehmen, daß für die Ein- haltung der Kündigungsfrist bereits die Absendung des Kündigungsschreibens genügt; die Klausel ist auch nicht unklar oder mehrdeutig. Nach § 2 Satz 2 ver- längert sich das Mietverhältnis, wenn es nicht unter Einhaltung einer Kündi- gungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist schriftlich gekündigt wird. Daraus ergibt sich mit hinreichender Klarheit, daß die Kündigungserklärung ihren Adressaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erreichen muß, um die Frist zu wahren. Wie die Revision nicht verkennt, kommt es auch nach § 573 c Abs. 1 BGB (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) für die Einhaltung der Kündigungsfrist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - auf den Zugang der Kündigungserklärung (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) an (vgl. zur Kündigung eines noch nicht vollzogenen Mietvertrags Senatsurteil BGHZ 73, 350, 353 f.; Stau- dinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 c Rdnr. 7 m.w.Nachw.). § 2 Satz 2 des Miet- vertrags gibt in seinem zweiten Halbsatz die im Zeitpunkt des Vertragsschlus- ses geltende gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. sinnge- mäß wieder. Daß die Parteien der vertraglichen Kündigungsbestimmung eine von der - sinngemäß übernommenen - gesetzlichen Regelung abweichende Bedeutung beilegen wollten und sie die Klausel tatsächlich so verstanden ha- ben, daß für die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung deren Absendung - 8 - ausreiche, hat die Klägerin nicht vorgetragen und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. 3. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Kündi- gungserklärung der Klägerin die mietvertragliche Kündigungsfrist zum 31. August 2002 nicht gewahrt hat, weil das Schreiben erst am Mittwoch, den 5. Juni 2002, bei der Beklagten eingegangen ist. Nach § 2 Satz 2 des Mietver- trags muß das Mietverhältnis spätestens bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Frist gekündigt werden. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auf- fassung, daß der Sonnabend, 1. Juni 2002, bei der Berechnung der sogenann- ten Karenzzeit von drei Werktagen mitzählt, weil er ein Werktag im Sinne des § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) ist, der insoweit in § 2 Satz 2 des Mietvertrags inhaltsgleich wiedergegeben ist. a) Keiner Entscheidung bedarf die Frage, ob die Karenzzeit sich nach § 193 BGB verlängert, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Sonn- abend fällt (LG Aachen, WuM 2004, 32; LG Wuppertal, NJW-RR 1993, 1232; Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 193 Rdnr. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 c Rdnr. 10; a.A. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 845; vgl. auch BGHZ 59, 265; BGH, Urteil vom 17. Februar 2005 - III ZR 172/04, ZIP 2005, 716, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II). § 193 BGB bestimmt, daß - wenn an einem be- stimmten Tage oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben oder eine Leistung zu bewirken ist und der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Erklärungs- oder Leistungsort staatlich aner- kannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt - an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag tritt. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor, da der Sonnabend nicht auf das Ende der Karenzfrist, sondern auf deren Beginn fiel. - 9 - b) Nach einer in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Auffassung, die die Revision sich zu eigen macht, ist der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne der mietrechtlichen Karenzzeit anzusehen (LG Berlin, GE 1989, 509; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 c Rdnr. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 c Rdnr. 8 m.w.Nachw.; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 565 Rdnr. 6; Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 c Rdnr. 10; Botten- berg/Kühnemund, ZMR 1999, 221). Zur Begründung wird angeführt, der Rege- lung in § 193 BGB könne entnommen werden, daß der Samstag - der in weiten Teilen der Privatwirtschaft und der öffentlichen Verwaltung arbeitsfrei sei und mithin der Freizeitgestaltung diene - wie ein Sonntag oder Feiertag zu behan- deln ist; dies entspreche auch einer sachgerechten Auslegung des § 573 c BGB, weil die Karenzzeit eine dem Schutz des Kündigenden dienende Überle- gungs-, Vorbereitungs- und Erledigungsfrist sei, für die ihm drei Arbeitstage zur Verfügung stehen müßten, zumal am Sonnabend unter Umständen kein Rechtsrat eingeholt werden könne (vgl. nur Blank und Häublein, aaO). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Gemäß § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), dessen Karenzfrist von drei Werktagen auch nach § 2 Satz 2 des Mietvertrags maßgeblich ist, bemißt sich die Länge der Karenzzeit nach Werktagen. Nach dem gesetzlichen und dem allgemeinen Sprachgebrauch ist auch der Sonnabend ein Werktag. aa) § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. bestimmt nicht, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist oder ob er bei der Berech- nung der Karenzzeit außer Betracht bleibt. Auch die früheren Fassungen der mietrechtlichen Kündigungsvorschrift, die bereits in der Fassung vom 1. Januar 1900 hinsichtlich der Kündigung von Grundstücken eine Karenzzeit von drei Werktagen für den Schluß eines Kalendervierteljahres vorsah, enthielten hierzu keine Regelung. Da keine anderweitigen Anhaltspunkte bestehen - die sich ins- - 10 - besondere nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 565 BGB a.F. (§ 573 c BGB) ergeben -, ist davon auszugehen, daß der Begriff des Werktags in § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht anders zu verstehen ist als in anderen gesetzlichen Bestimmungen (nachfolgend bb) und im allge- meinen Sprachgebrauch (cc). bb) Nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend als Werktag anzusehen (vgl. MünchKommBGB/Grothe, 4. Aufl., § 193 Rdnr. 2; Staudinger/Repgen, BGB (2004), § 193 Rdnr. 4). Dies ergibt sich für das Privat- recht (zum öffentlichen Recht vgl. Repgen, aaO m.w.Nachw.) beispielsweise aus Art. 72 Abs. 1 Satz 2 des Wechselgesetzes, wonach bestimmte Handlun- gen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend" stattfinden können (ebenso Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes). Nach § 676 a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB sind bestimmte grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausgenommen Sonnabende" auf das Konto des Kreditinstituts des Begünstigten zu bewirken. § 3 Abs. 2 des Bun- desurlaubsgesetzes bestimmt, daß als Werktage alle Kalendertage gelten, die nicht Sonn- oder gesetzliche Feiertage sind. Dem entsprechen die Regelungen des Arbeitszeitgesetzes, das in seinem zweiten und dritten Abschnitt lediglich zwischen der Arbeitszeit an Werktagen einerseits und an Sonn- und Feiertagen andererseits unterscheidet (zu § 11 Nr. 3 VOB/B vgl. BGH, Urteil vom 25. September 1978 - VII ZR 263/77, NJW 1978, 2594). Nichts anderes ergibt sich aus Wortlaut und Zweck des § 193 BGB. § 193 BGB stellt zwar den Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleich, wenn dieser auf einen für die Abgabe einer Willenserklärung oder die Bewirkung einer Leistung bestimmten Tag oder den letzten Tag einer Frist fällt (vgl. auch § 222 Abs. 2 und 3 ZPO, §§ 43 Abs. 2, 229 Abs. 4 Satz 2 StPO, § 17 Abs. 2 FGG). - 11 - Daraus folgt jedoch nicht, daß der Gesetzgeber den Sonnabend nicht mehr als Werktag ansehen wollte. Die Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen für den Sonderfall des Fristablaufs beruht auf einer durch das Ge- setz über den Fristablauf vom 10. August 1965 (BGBl. I S. 753) bewirkten Ge- setzesänderung. Nach der Entwurfsbegründung sollte die Gesetzesänderung lediglich dem Umstand Rechnung tragen, daß mehr als die Hälfte der arbeiten- den Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeitet, was zu Unzuträglichkeiten bei der Fristwahrung an diesem Tag führe (BT-Drucks. IV/3394 S. 3); der bishe- rige Zustand habe zur Folge, daß die Bevölkerung genötigt sei, Fristen und Termine gegenüber Gerichten, Behörden und Banken auch an einem Sonn- abend zu wahren, obwohl diese am Sonnabend nicht mehr arbeiteten. Demge- mäß sollte der Sonnabend bei dem Ablauf von Fristen und für die Wahrneh- mung von Terminen grundsätzlich ebenso behandelt werden wie ein Sonntag oder Feiertag (aaO). In der Entwurfsbegründung ist ausdrücklich festgehalten, daß durch die gesetzliche Regelung am Charakter des Sonnabends als einem Werktag nichts geändert werden sollte (aaO). cc) Auch der allgemeine Sprachgebrauch stellt den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Die Wörterbücher Brockhaus Enzyklopädie (Deut- sches Wörterbuch, 19. Aufl., 1995) und Duden (Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl., 2002) erläutern den Werktag übereinstimmend als "Tag, an dem allgemein gearbeitet wird (im Unterschied zu Sonn- und Feierta- gen); Wochentag". Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe seine Auffas- sung, die allgemeine Verkehrsauffassung und die allgemeine Übung hätten sich nicht dahin gewandelt, daß nunmehr der Sonnabend einem Sonn- oder Feier- tag gleichstehe, unter Verstoß gegen § 286 ZPO oberflächlich und widersprüch- lich begründet. Die Revision vermag nicht zu begründen, daß sich - entgegen - 12 - dem gesetzlichen und dem allgemeinen Sprachgebrauch - mittlerweile eine Verkehrsauffassung durchgesetzt hat, wonach der Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleichgestellt ist. Der Gedanke, daß der Kündigende sich in seiner Freizeit nicht mit rechtlichen Angelegenheiten, etwa mit dem Fortbestand sei- nes Mietverhältnisses, befassen soll, findet keine Stütze in gesetzlichen Be- stimmungen. Im übrigen ist der Sonnabend weiterhin für erhebliche Teile der Bevölkerung nicht arbeitsfrei. Das Berufungsgericht hat weitere - zutreffende - Gesichtspunkte benannt, die ebenfalls gegen eine solche Verkehrsauffassung sprechen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 134/05 Verkündet am: 15. März 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 a.F., 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag ent- halten ist, auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen" und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz voran- gestellt ist: "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:". BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 134/05 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 14. April 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten hatten eine Wohnung des Klägers in D. gemietet. Der Mietvertrag vom 27. Mai 1992 enthält in § 2 Ziff. 1 Buchst. b aa (im Folgen- den: § 2) die Formularklausel: 1 "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann beiderseits unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen1, die für bei- de Vertragsteile verbindlich sind, zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden". In der vorgedruckten Fußnote 1 zu § 2 des Mietvertrags heißt es: 2 - 3 - "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen betragen für Wohnraum z.Zt.: - 3 Monate, wenn die Räume nicht mehr als fünf Jahre dem Mieter überlassen sind, - 6 Monate, wenn die Überlassung mehr als fünf Jahre, - 9 Monate, wenn die Überlassung mehr als acht Jahre, - 12 Monate, wenn die Überlassung mehr als zehn Jahre ge- dauert hat. ..." 3 Mit Schreiben vom 20. Januar 2003 erklärten die Beklagten die Kündi- gung des Mietverhältnisses zum 30. April 2003. Sie gaben das Schreiben so- wohl als Einschreiben mit Rückschein als auch als einfachen Brief unter der Wohnanschrift des Klägers auf Gran Canaria in Spanien, wo er die Wintermo- nate verbrachte, zur Postbeförderung auf. Der Kläger hat die Beklagten auf Zahlung der Kaltmieten zuzüglich Be- triebskostenvorauszahlungen für die Monate Mai bis August 2003 nebst Zinsen sowie auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch genommen. Hinsichtlich der Beklagten zu 1 hat das Amtsgericht einen Vollstreckungsbescheid erlassen, gegen den sie Einspruch eingelegt hat. Die Beklagten haben vorgetragen, ihre Kündigungserklärung sei dem Kläger spätestens bis zum dritten Werktag im Februar 2003 zugegangen. Das Amtsgericht hat den Vollstreckungsbescheid hinsichtlich der Kaltmieten und Vorauszahlungen für die Monate Mai und Juni 2003 nebst Zinsen sowie eines Teils der Schadensersatzforderung aufrechter- halten und die Beklagte zu 2 im gleichen Umfang als Gesamtschuldnerin neben der Beklagten zu 1 zur Zahlung verurteilt; im Übrigen hat es den Vollstre- ckungsbescheid aufgehoben und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten, mit der sie lediglich ihre Verurteilung zur Zahlung der Mieten und Vorauszahlungen angegriffen haben, hat das Landgericht die Klage hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen; hinsichtlich der Kaltmieten für Mai und Juni 2003 in Höhe von jeweils 881,98 € nebst Zinsen hat es die Berufung der Beklagten zurück- 4 - 4 - gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Berufung der Beklagten habe keinen Erfolg, soweit sie zur Zahlung der Kaltmieten für Mai und Juni 2003 verurteilt worden seien. Es könne dahin- stehen, zu welchem Zeitpunkt ihr Kündigungsschreiben vom 20. Januar 2003 dem Kläger zugegangen sei. Selbst wenn man davon ausgehe, dass das Schreiben dem Kläger bis zum dritten Werktag im Februar 2003 zugegangen sei, beziehungsweise dass dieser sich so behandeln lassen müsse, als sei es ihm bis zu diesem Zeitpunkt zugegangen, sei das Mietverhältnis jedenfalls nicht vor Ende Juni 2003 beendet worden. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB könnten Altmietverträge, für deren Kündigungsklauseln Bestandsschutz beste- he, nur unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten längeren Fristen gekündigt werden. Nach dieser Bestimmung finde § 573 c Abs. 4 BGB auf die Vereinba- rung der Parteien zu den Kündigungsfristen keine Anwendung. Zwar schreibe Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB für Dauerschuldverhältnisse ab dem 1. Januar 2003 die Anwendung des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der dann geltenden Fassung vor. Jedoch werde diese Übergangsregelung von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB als speziellerem Gesetz verdrängt. Die Beklagten hätten das Mietverhältnis da- her nur unter Einhaltung der im Mietvertrag geregelten langen Frist kündigen können. 6 - 5 - II. 7 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung in einem ent- scheidenden Punkt nicht stand. 8 1. Auf die Kündigung der Beklagten ist die Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden. Nach dieser Bestimmung, die durch das Mietrechts- reformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) anstelle des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F. mit Wirkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerli- che Gesetzbuch eingefügt worden ist, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts findet die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB (Abs. 10 a.F.) im vorliegenden Fall kei- ne Anwendung. a) Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass § 573 c Abs. 4 BGB, wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam ist, nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB (Abs. 10 a.F.) nicht anzuwenden ist, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag verein- bart worden sind. Des Weiteren hat das Berufungsgericht zu Recht angenom- men, dass § 573 c Abs. 4 BGB auch dann nicht auf die vorgenannten Altmiet- verträge anzuwenden ist, wenn die Kündigung - wie hier - nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist, weil Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, die Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz, nicht mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB, die allgemeine Überleitungs- vorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz, verdrängt wird; dies hat der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b). 9 - 6 - Der Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB steht auch nicht der durch das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) angefügte Satz 2 entgegen, wonach der in Abs. 10 Satz 1 (Abs. 10 a.F.) geregelte Bestandsschutz für Kün- digungsfristen in Altmietverträgen nicht gilt, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingun- gen vereinbart worden sind und die Kündigung ab dem 1. Juni 2005 zugeht; denn die Beklagten haben die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 erklärt. 10 b) Jedoch ist Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts deshalb nicht anwendbar, weil die Parteien im Mietvertrag vom 27. Mai 1992 keine von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB abwei- chende - längere - Kündigungsfrist vereinbart haben. 11 aa) Zwar werden nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 155, 178) auch Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Re- gelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, von der bestandsschützenden Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 (a.F.) EGBGB (jetzt Abs. 10 Satz 1) erfasst. Dies gilt unabhängig davon, ob die dispositive gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen im laufenden Vertrags- text sinngemäß wiedergegeben wird oder ob eine Vereinbarung über die Gel- tung der gesetzlichen Kündigungsfristen im vorformulierten Vertragstext durch Verweisung auf eine Fußnote konkretisiert wird, in der die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergegeben werden (Senatsurteile vom 10. März 2004 - VIII ZR 64/03, NJW 2004, 1447 und VIII ZR 34/03, WuM 2004, 275). Denn auch durch eine solche Vertragsgestaltung haben die Kündi- gungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. einen von der gesetzlichen Regelung 12 - 7 - losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund erhalten (Senatsurteile vom 10. März 2004, aaO, unter II). 13 bb) Eine solche Vereinbarung über die Geltung der damaligen gesetzli- chen Kündigungsfrist - die für die Beklagten zwölf Monate betrug, weil das Mietverhältnis bereits seit mehr als zehn Jahren bestanden hatte (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F. - enthält der Mietvertrag jedoch nicht. Das Berufungsge- richt hat die in § 2 des Mietvertrags einschließlich der Fußnote 1 enthaltene Formularklausel, ohne dies zu begründen, dahin verstanden, dass die Parteien eine vertragliche Vereinbarung über die Dauer der Kündigungsfristen getroffen haben. Dies beanstandet die Revision zu Recht. (1) Wie dargetan, setzt eine vertragliche Vereinbarung über die Einhal- tung der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Fristen voraus, dass diese in den Parteiwillen aufgenommen werden und sie hierdurch einen von der gesetzlichen Regelung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund erhalten (vgl. Senatsurteil BGHZ 155, 178, 183; Urteile vom 10. März 2004, aaO). Das ist hier, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht der Fall. Die Aus- legung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränk- ten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil die im Mietvertrag einschließlich der Fußnote enthaltene Regelung zu den Kündigungsfristen in dieser oder ähnlicher Form auch über den Bezirk des Be- rufungsgerichts hinaus in Formularmietverträgen verwendet wird (vgl. LG Berlin, GE 2004, 889). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normaler- weise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnis- möglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrun- de zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). 14 - 8 - Gemäß § 2 des Mietvertrags sind die "gesetzlichen Kündigungsfristen" für beide Vertragsparteien verbindlich. Aus der Sicht eines verständigen, juris- tisch nicht vorgebildeten Mieters folgt hieraus nicht, dass die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Fristen (hier: § 565 Abs. 2 BGB a.F.) auch im Falle einer Änderung des Gesetzes Bestand haben sollen. 15 16 Etwas anderes ergibt sich nicht aus der vorgedruckten Fußnote 1 zu § 2 des Vertrags. Dort sind zwar die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen sinngemäß wiedergegeben. Auch der Fußnotentext ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass die dort genannten Fristen einen von der gesetzlichen Rege- lung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund erhalten sollen. In der Fußnote ist den Kündigungsfristen der Zusatz "Die gesetzlich vorgesehenen Kündi- gungsfristen betragen für Wohnraum z.Zt.:" vorangestellt. Mit diesem Zusatz "z.Zt." ("zur Zeit") wird deutlich, dass durch die nachfolgende Benennung der damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen keine den laufenden Vertragstext konkretisierende, eigenständige Regelung getroffen werden sollte, die auch im Falle einer Änderung der gesetzlichen Kündigungsfristen Bestand hätte (vgl. auch LG Berlin, GE 2004, 889; Schach, GE 2003, 1250, 1251, für eine ver- gleichbare Fußnote mit dem Zusatz "derzeit"). Aus der Sicht eines verständigen Mieters enthält die Fußnote vielmehr lediglich einen informatorischen Hinweis auf die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende und - wie der Zusatz "zur Zeit" deutlich macht - veränderliche gesetzliche Regelung. § 2 des Mietvertrags einschließlich seiner Fußnote ist daher so zu lesen, dass die kündigende Ver- tragspartei die im Zeitpunkt der Kündigung geltenden gesetzlichen Kündigungs- fristen einzuhalten hat. Durch den Zusatz "zur Zeit" unterscheidet sich die vorgedruckte Fußnote von den Regelungen, die den bisher ergangenen Entscheidungen des Senats zugrunde lagen; dort war aufgrund der einschränkungslosen Wiedergabe der 17 - 9 - gesetzlichen Fristen von einer Konkretisierung des laufenden Vertragstexts und einem entsprechenden Bindungswillen der Mietvertragsparteien auszugehen (Urteile vom 10. März 2004, aaO). 18 (2) Im Zeitpunkt der Kündigung der Beklagten galt nicht mehr die in der Fußnote 1 zu § 2 des Mietvertrags genannte Kündigungsfrist gemäß § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F. von zwölf Monaten bei einer Mietdauer von - wie hier - mehr als zehn Jahren. Die nach § 2 des Vertrags einzuhaltende gesetzli- che Kündigungsfrist richtete sich vielmehr nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, der auf Kündigungen anzuwenden ist, die ab dem 1. September 2001 zugehen (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB). Die Beklagten konnten das Mietverhältnis daher mit einer Frist von drei Monaten abzüglich der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen kündigen. 2. Das Berufungsurteil stellt sich nach den bisher getroffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Dies würde voraussetzen, dass das Kündigungsschreiben der Beklagten vom 20. Januar 2003 dem Kläger, wie er vorgetragen hat, erst nach dem dritten Werktag im März 2003 zugegangen ist (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). In diesem Fall wäre die Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vor dem 30. Juni 2003 wirksam geworden. 19 Das Berufungsgericht hat zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung je- doch bislang keine Feststellungen getroffen. Es hat - von seinem Rechtsstand- punkt aus folgerichtig - offen gelassen, ob das Kündigungsschreiben der Be- klagten, wie sie unter Beweisantritt vorgetragen haben, dem Kläger bis zum dritten Werktag im Februar 2003 und damit rechtzeitig zur Wahrung des Kündi- gungstermins zum 30. April 2003 zugegangen ist. 20 - 10 - III. 21 Auf die Revision der Beklagten ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und die Sache ist, da es weiterer Feststellungen bedarf, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 10.09.2004 - 41 C 308/04 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 14.04.2005 - 21 S 469/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 155/04 Verkündet am: 6. April 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 c Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Art. 229 § 5 Satz 2 Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsre- gelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. März 2005 durch die Vor- sitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 29. April 2004 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine im Haus des Klägers in S. gelegene Wohnung. Der Mietvertrag vom 18. September 2000 enthielt in § 2 unter anderem folgende Regelungen: "1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2000 und endet am 30. September 2001. Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. 2. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wenn seit Beginn des Mietverhältnisses weniger als fünf Jahre vergangen sind ... . 3. Die Kündigung muß schriftlich bis zum dritten Werktag des er- sten Monats der Kündigung erfolgen. ...". - 3 - Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. März 2003 zum 30. Mai 2003 und räumte die Wohnung. Ab dem 1. Juni 2003 zahlte er keine Miete mehr. Der Kläger hat von dem Beklagten Zahlung der Mieten für die Monate Juni und Juli 2003 in Höhe von jeweils 647,50 €, insgesamt mithin 1.295 €, nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Land- gericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sei- nen Antrag auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Beklagte sei verpflichtet, die Mieten für die Monate Juni und Juli 2003 an den Kläger zu zahlen. Das Mietverhältnis habe sich nach § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags bis zum 30. September 2003 verlängert. Die vom Beklagten am 2. März 2003 ausgesprochene Kündigung sei nicht vor Ablauf dieser Befristung wirksam geworden. Aus § 2 Ziff. 1 ergebe sich, daß das Mietverhältnis nicht zu jedem beliebigen Termin, sondern nur zum 30. September eines jeden Jahres unter Einhaltung der in § 2 Ziff. 2 vereinbarten Frist gekündigt werden könne. Die Vereinbarung in § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Zwar sei ei- ne zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinba- rung nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB sei jedoch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ausgeschlossen, weil die - 4 - Kündigungsfrist vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sei. Das Mietverhältnis sei nach Ablauf der ursprünglichen Befristung am 30. September 2001 nicht für eine "juristische Sekunde" unterbrochen gewesen und anschließend auf einer neuen vertraglichen Grundlage fortgesetzt worden; vielmehr sei es unter Wahrung seiner Identität mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt worden, nachdem es nicht zum vereinbarten Vertragsende gekün- digt worden sei. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB werde nicht für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2003 durch die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB "überspielt". Zwar lasse der Wortlaut des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB diese Auslegung zu. Diese Regelung verdränge jedoch nicht solche früheren Über- gangsvorschriften, die sich auf Bestimmungen bezögen, die - wie § 573 c Abs. 4 BGB - durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nicht geändert worden seien. Art. 229 § 5 EGBGB regele ausschließlich den zeitlichen Gel- tungsbereich der durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz geänderten Vorschriften. Ein anderes Ergebnis sei auch nicht im Hinblick auf den Verein- heitlichungszweck des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB gerechtfertigt. Diesem Ziel stünden zudem Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes entgegen, denen mit den Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform habe Rechnung getragen werden sollen. Der Umstand, daß die Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsre- form stark ausdifferenziert seien, spreche dagegen, ihnen nur für einen Zeit- raum von 16 Monaten (1. September 2001 bis 31. Dezember 2002) Bedeutung zuzumessen. Hinzu komme, daß Art. 229 § 3 EGBGB in seinen Absätzen 2 und 6 für bestimmte Fälle ausdrücklich die Fortgeltung alten Mietrechts über den 1. Januar 2003 hinaus anordne. Wenn der Gesetzgeber bei der späteren Einfügung von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB hieran etwas hätte ändern wollen, hätte er dies deutlich zum Ausdruck gebracht. - 5 - § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags verstoße auch nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F., da befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausgenommen seien. II. Diese Ausführungen des eingehend und überzeugend begründeten Be- rufungsurteils halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der vereinbarten Miete für die Monate Juni und Juli 2003, weil die mit Schreiben des Beklagten vom 2. März 2003 erklärte Kündi- gung das Mietverhältnis erst zum 30. September 2003 beendet hat. 1. Das Berufungsgericht hat § 2 des Mietvertrags vom 18. September 2000 zutreffend und von der Revision unbeanstandet dahin ausgelegt, daß das Mietverhältnis lediglich zum 30. September eines jeden Jahres gekündigt wer- den konnte. Das ergibt sich aus § 2 Ziff. 1, wonach das Mietverhältnis am 1. Oktober 2000 beginnt und am 30. September 2001 endet und es sich jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht gekündigt ist. Die nach § 2 Ziff. 2 einzu- haltende Kündigungsfrist - die für den Beklagten drei Monate betrug, weil das Mietverhältnis seit weniger als fünf Jahren bestand - ist auf den in der vorange- henden Ziff. 1 genannten Stichtag 30. September bezogen. 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß die in § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags getroffene Vereinbarung wirksam ist. Das Berufungsge- richt hat zutreffend ausgeführt, daß zwar die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 c Abs. 4 BGB erfüllt wären, wonach eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Nach § 573 c Abs. 1 - 6 - Satz 1 BGB ist die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Kalender- monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. § 2 Ziff. 1 des Mietver- trags stünde hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsieht -, sondern lediglich zum 30. September eines jeden Jahres zuläßt. Jedoch findet § 573 c Abs. 4 BGB auf den am 18. September 2000 ge- schlossenen Mietvertrag nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB keine Anwendung. Die Voraussetzungen der Übergangsvorschrift zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsre- formgesetz, BGBl. I S. 1149) sind erfüllt (a); Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB wird auch nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB ver- drängt (b). a) Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB - der durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden ist - nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags enthält eine solche, nach altem Recht wirksa- me Vereinbarung. aa) Die in § 2 des Mietvertrags enthaltene Kündigungsfrist ist vor dem 1. September 2001 vereinbart worden. Es bedarf keiner Entscheidung, ob nach Ablauf der ursprünglichen Befristung des Vertrags am 30. September 2001 ein neuer, inhaltsgleicher Mietvertrag zustande gekommen ist (vgl. RGZ 86, 60, 62; 107, 300, 301; für eine "Widerspruchsklausel" in einem Mietvertrag über Ge- werberäume Senatsurteil vom 16. Oktober 1974 - VIII ZR 74/73, NJW 1975, 40, unter IV) oder ob das Mietverhältnis auf der ursprünglichen vertraglichen Grundlage fortgesetzt wurde, nachdem der Kündigungstermin verstrichen war, - 7 - wie das Berufungsgericht angenommen hat (vgl. BGHZ 150, 373, 375 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 142, 148; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 542 Rdnr. 10; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), Vorbem. zu § 535 Rdnr. 105 m.w.Nachw.). Die Kündigungsfrist nach § 2 des Mietvertrags ist im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch einen vor dem 1. September 2001 geschlossenen Vertrag vereinbart. Nach § 565 a Abs. 1 BGB a.F. tritt bei einem Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist und für das vereinbart ist, daß es sich mangels Kündigung verlängert, die Verlängerung ein, wenn es nicht nach den Vorschrif- ten des § 565 BGB (a.F.) gekündigt wird. Durch diese Vorschrift wurden Miet- verhältnisse auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel - wie der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag - hinsichtlich der Kündigungsschutz- rechte des Mieters rechtlich wie Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit behan- delt (vgl. nur Staudinger/Sonnenschein, BGB (1997), § 565 a Rdnr. 3, 10; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 565 a Rdnr. 3). Nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565 a Abs. 1 BGB a.F. auf ein am 1. September 2001 be- stehendes Mietverhältnis weiterhin anzuwenden. Aus diesen Bestimmungen folgt, daß ein befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel hinsichtlich der Anwendung der Kündigungsvorschriften einem unbefristeten Mietverhältnis gleichzustellen ist. Mithin kommt es für die Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB allein darauf an, daß die Kündigungsfrist im Mietvertrag ursprünglich vor dem 1. September 2001 vereinbart wurde. Dies ist hier der Fall, weil der Mietvertrag am 18. September 2000 geschlossen worden ist. bb) Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfrist ist nach dem bis zum 1. September 2001 geltenden Recht wirksam. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. verstößt, wonach eine Vereinbarung, nach der die Kün- digung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, un- - 8 - wirksam ist. § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. ist nach allgemeiner Auffassung nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwenden (LG Gießen, ZMR 2000, 466; LG Mönchengladbach, ZMR 1991, 439; LG Ber- lin, GE 1985, 365; MünchKommBGB/Voelskow, aaO, § 565 Rdnr. 18; Palandt/ Weidenkaff, aaO, 60. Aufl., § 565 Rdnr. 21; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, 7. Aufl., § 564 Rdnr. 17; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 565 Rdnr. 69 m.w. Nachw.). Dies ergibt sich aus § 565 a Abs. 1 BGB a.F., weil diese Regelung voraussetzt, daß Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklauseln zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Be- fristungen mit Verlängerungsklauseln von vorneherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. unwirksam wären. b) Entgegen der Auffassung der Revision wird Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt. aa) Art. 229 § 5 EGBGB enthält eine Allgemeine Überleitungsvorschrift zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (Schuldrechtsmodernisierungsgesetz). Nach Satz 1 dieser Bestimmung sind auf Schuldverhältnisse, die - wie im vorliegenden Fall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch und bestimmte andere Gesetze in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein an- deres bestimmt ist. Für Dauerschuldverhältnisse gilt dies mit der Maßgabe, daß anstelle der in Satz 1 bezeichneten Gesetze vom 1. Januar 2003 an nur das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB). Das Verhältnis der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisie- rungsgesetz zu der zuvor durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügten Über- - 9 - gangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist umstritten. Teilweise wird angenommen, die Wirkung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei in zeitlicher Hinsicht durch den später in Kraft getretenen Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB be- grenzt. Aus Wortlaut und Zweck dieser Überleitungsregelung ergebe sich, daß § 573 c Abs. 4 BGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 nunmehr auch auf "Altverträge", die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden seien, An- wendung finde (Staudinger/Löwisch, EGBGB (2003), Art. 229 § 5 Rdnr. 4, 41; Schmidt-Kessel, NJW 2003, 3748, 3749; Claas, WuM 2004, 86; Drasdo, NJW- Spezial 2005, 2 f.; AG Bückeburg, NJW 2004, 1807). Nach überwiegend vertre- tener Auffassung wird Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dagegen nicht von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt (LG Duisburg, NJW 2004, 3125; LG Itzehoe, WuM 2003, 329; AG Heilbronn, WuM 2004, 540 f.; Beuermann, GE 2004, 146; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 c Rdnr. 24; Fellner, MDR 2004, 1389, 1390; Hinz, JR 2004, 152, 154; Lützenkirchen, ZMR 2004, 323; Palandt/ Weidenkaff, aaO, 64. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Palandt/Heinrichs, aaO, EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7; Schimmel/Meyer, NJW 2004, 1633; Wiek, WuM 2004, 407 f. m.w.Nachw.). bb) Die letztgenannte Auffassung trifft zu. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist nicht aufgrund des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB außer Kraft getreten. (1) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Wortlaut des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB nicht, daß § 573 c Abs. 4 BGB nunmehr auch auf Kündigungsfristen anzuwenden ist, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechts- reformgesetzes am 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Die Fortgeltung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - der die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene vertrag- liche Vereinbarungen über Kündigungsfristen ausschließt - folgt zwar nicht be- - 10 - reits aus der Bezugnahme des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB auf Satz 1 dieser Vorschrift, wonach das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag gel- tenden Fassung auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2002 entstan- den sind, anzuwenden ist, "soweit nicht ein anderes bestimmt ist" (so aber Lüt- zenkirchen, aaO; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., Anh. Einl. § 241, Art. 229 § 5 Rdnr. 10; vgl. auch Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche, BT- Drucks. 15/4134, S. 4). Denn der Vorbehalt "soweit nicht ein anderes bestimmt ist" läßt lediglich Ausnahmen von dem in Satz 1 geregelten Grundsatz zu, daß auf Altschuldverhältnisse noch die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetz- buchs in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden sind; auf die in Satz 2 enthaltene - umgekehrte und hier einschlägige - Regelung, daß auf Dauerschuldverhältnisse vom 1. Januar 2003 an nur das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung anzuwenden ist, bezieht er sich dagegen nicht. Nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB ist auf Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch "in der dann gel- tenden Fassung" anzuwenden. Hierzu gehört zwar grundsätzlich auch der be- reits am 1. September 2001 in Kraft getretene § 573 c Abs. 4 BGB; jedoch folgt daraus nicht zwingend dessen Anwendung auch auf die von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB erfaßten Altmietverträge, weil die am 1. Januar 2003 anzu- wendende Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuches auch durch spezielle Über- leitungsregelungen bestimmt wird, die im Einzelfall abweichende Regelungen vorsehen. Ob Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 außer Kraft gesetzt hat - so daß § 573 c Abs. 4 BGB nunmehr auch auf Altmietverträge anzuwen- den wäre -, läßt sich mithin nicht aufgrund des Wortlauts der Überleitungsrege- lung, sondern nur anhand der weiteren Gesetzesauslegung beurteilen. - 11 - (2) Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB ist gegenüber Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht bereits deshalb vorrangig, weil er zeitlich später erlassen worden ist (a.A. Schmidt-Kessel, aaO, 3749). Der Grundsatz, daß im Fall der Unverein- barkeit zweier Rechtsnormen das später erlassene dem früheren Gesetz vor- geht (lex posterior derogat legi priori), gilt nicht, wenn das ältere Gesetz eine spezielle Regelung trifft und die Auslegung ergibt, daß das später erlassene Gesetz keine das ältere Gesetz verdrängende Regelung treffen sollte (lex po- sterior generalis non derogat legi priori speciali; vgl. Lehmann/Hübner, Allge- meiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches, 15. Aufl., S. 37 f.; Bydlinski, Juris- tische Methodenlehre und Rechtsbegriff, 2. Aufl., S. 572 f.). So liegt es hier. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthält eine spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB. Demgegenüber bestimmt Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB für alle Dauerschuldverhältnisse lediglich allgemein die An- wendung des Bürgerlichen Gesetzbuchs "in der dann geltenden Fassung". Eine ausdrückliche Anordnung, daß § 573 c Abs. 4 BGB - entgegen der speziellen Überleitungsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - nunmehr auf vor dem 1. September 2001 getroffene Vereinbarungen über Kündigungsfristen Anwen- dung finden soll, hat der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgeset- zes nicht getroffen. Wenn der Gesetzgeber, wie die Revision meint, durch die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB tatsächlich die spezielle mietrechtliche Überleitungsbestimmung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB hätte außer Kraft setzen wollen, hätte es nahe gelegen, dies - zumindest zur Klarstel- lung - ausdrücklich zu regeln, sei es durch die (ersatzlose) Aufhebung der letzt- genannten Norm, sei es durch einen entsprechenden Zusatz in § 5 Satz 2 des Art. 229 EGBGB. Daß er dies nicht getan hat, spricht gegen seine Absicht, der allgemeinen schuldrechtlichen Überleitungsbestimmung den Vorrang vor der besonderen mietrechtlichen Übergangsvorschrift einzuräumen. - 12 - (3) Ein solcher Regelungswille ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch weder aus dem Zweck der jeweiligen Überleitungsregelungen noch aus den Gesetzesmaterialien. Art. 229 § 3 EGBGB enthält eine Reihe speziell auf die einzelnen Vorschriften des Mietrechts zugeschnittener - unter anderem auch auf einer Interessenabwägung beruhender - Übergangsregelun- gen, die zum Teil über den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Schuldrechtsmo- dernisierungsgesetzes hinausreichende Begrenzungen enthalten (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 2 und 6 EGBGB). Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein An- haltspunkt dafür, daß solche auf eine längerfristige Geltung angelegten Be- stimmungen aufgrund einer vorrangigen Anwendung des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB außer Kraft gesetzt werden sollten. Das gilt auch für Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. (a) Durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sollte aus Gründen des Vertrauensschutzes sichergestellt werden, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungs- fristen auch zukünftig wirksam bleiben (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 77; vgl. auch Beschlu- ßempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 83; Senatsurteil BGHZ 155, 178, 185). Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes den durch Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bewirkten Bestandsschutz hat beseitigen wollen. Dagegen spricht bereits, daß § 573 c BGB durch das Schuldrechtsmodernisierungsge- setz nicht geändert worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist auch aus dem Umstand, daß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB für Dauerschuldverhältnis- se die Anwendung des neuen Rechts erst ab 1. Januar 2003 bestimmt, nichts für einen Willen des Gesetzgebers zur Außerkraftsetzung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB herzuleiten. Nach der Gesetzesbegründung sollte den Parteien durch die bis zum 1. Januar 2003 verlängerte Fortgeltung alten Rechts die Mög- - 13 - lichkeit gegeben werden, ihre Verträge an das neue Recht anzupassen (BT- Drucks. 14/6040, S. 273). Daraus ist aber nicht zu schließen, daß der Gesetz- geber den aus Gründen des Vertrauensschutzes aufgrund früherer gesetzlicher Überleitungsregelungen - wie Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - angeordneten Be- standsschutz für bestimmte vertragliche Vereinbarungen hat beseitigen wollen. (b) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich die Absicht zur Aufhebung des durch Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bewirkten Bestandsschutzes auch nicht aus der Begründung des Regierungsentwurfs zum Schuldrechtsmo- dernisierungsgesetz. Dort ist lediglich allgemein ausgeführt, daß auf Dauer- schuldverhältnisse die neuen Vorschriften für die Zukunft angewendet werden sollen; es solle vermieden werden, daß auf Jahre hinaus doppeltes Recht gelte (BT-Drucks. 14/6040, S. 273). Dies läßt jedoch nicht den Schluß zu, daß der Gesetzgeber den Bestandsschutz für Vereinbarungen über Kündigungsfristen in Altmietverträgen hat beseitigen wollen. Denn zum einen ist § 573 c Abs. 4 BGB keine "neue", durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in das Bür- gerliche Gesetzbuch eingefügte oder geänderte Vorschrift. Zum anderen geht es nicht um die Anwendung "doppelten Rechts", die nach der Gesetzesbegrün- dung vermieden werden soll; denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB hat nicht den Fortbestand bis zum 31. Dezember 2001 geltender gesetzlicher Vorschriften, sondern den Bestandsschutz hinsichtlich vertraglicher, nach altem (Miet-)Recht wirksam getroffener Vereinbarungen zum Gegenstand. (c) Daß der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die Aufhebung des durch Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB angeordneten Bestands- schutzes für vertragliche Vereinbarungen über Kündigungsfristen nicht beab- sichtigt hat, folgt auch daraus, daß der Bundestag am 17. März 2005 ein Ge- setz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche beschlossen hat (BT-Drucks. 15/4134, 15/5132; Plenarprotokoll 15/166). Nach - 14 - Art. 1 des Gesetzes wird dem Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB folgender Satz an- gefügt: "Für Kündigungen, die ab dem ... [einsetzen: Datum des Inkrafttretens dieses Gesetzes] zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingun- gen vereinbart worden sind". Der durch diesen Gesetzentwurf beabsichtigten Aufhebung des Bestandsschutzes für bestimmte formularvertragliche Vereinba- rungen (vgl. Senatsurteile BGHZ 155, 178; Urteil vom 10. März 2004 - VIII ZR 64/03, NJW 2004, 1447) bedürfte es nicht, wenn der Gesetzgeber davon aus- gegangen wäre, daß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bereits aufgrund der Überlei- tungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 außer Kraft getreten ist. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 355/02 Verkündet am: 18. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 15. November 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 22. November 1995 mieteten die Kläger von der Be- klagten eine Wohnung in B. . § 2 des Mietvertrages hat auszugsweise fol- genden Inhalt: "§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung 1. a)Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.1995, es läuft auf unbestimmte Zeit. Kün- digungsfristen siehe 2). b) Das Mietverhältnis beginnt am __/_______ und endet am __/_____. Es verlängert sich jedoch jeweils um ___/_____ Monate - um ___/____ Jahre, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2). c) Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am __/____19_/_ und endet am ____/____ 19 _/_ ohne daß es einer Kündigung bedarf. d) Die Wohnung ist zu nur vorübergehendem Gebrauch durch den Mieter gemietet, nämlich wegen _____/_________, sie kann daher jeweils bis zum 3. Werktag jeden Monats zum Schluß dieses Monats schriftlich ge- kündigt werden. - 3 - 2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre ver- gangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 1. September 2001 das Miet- verhältnis zum 30. November 2001. Die Beklagte ist der Auffassung, das Miet- verhältnis sei durch die Kündigung erst mit Ablauf des 28. Februar 2002 been- det worden. Die Kläger haben die Feststellung begehrt, daß das zwischen den Par- teien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung vom 1. September 2001 mit Ablauf des 30. November 2001 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Kläger ihren Feststellungsantrag weiterverfolgen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Kündigung der Kläger habe das Mietverhältnis der Parteien nicht zum 30. November 2001 beendet. Für diese Kündigung sei die sich aus § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vom 22. November 1995 ergebende Frist von sechs Monaten maßgebend. Diese Vertragsbestimmung sei nicht gemäß § 573 c - 4 - Abs. 4 BGB unwirksam. Denn nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB finde § 573 c Abs. 4 BGB im vorliegenden Fall keine Anwen- dung, weil die Kündigungsfristen in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden seien. Dem stehe nicht entgegen, daß es sich bei § 2 Abs. 2 des Mietvertrages um eine Formularklau- sel handele, die lediglich den Inhalt der damaligen gesetzlichen Regelung der Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) wiedergebe. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision der Kläger hat keinen Erfolg. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß die am 3. September 2001 zugegangene Kündigung der Beklagten vom 1. September 2001 das Mietverhältnis nicht bereits zum 30. November 2001, sondern erst zum 28. Februar 2002 beendete. Nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vom 22. November 1995 betrug die Kündigungsfrist sechs Monate, weil seit der Überlassung des Wohnraumes fünf Jahre vergangen waren. Diese Formular- klausel ist nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB deshalb unwirksam, weil die aus dem Vertrag sich ergebende Kündigungsfrist von der Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters abweicht. Denn § 573 c Abs. 4 BGB fin- det nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auf den vorliegenden Fall keine Anwen- dung, weil die Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Die Übergangsvor- schrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist, wie der Senat im Parallelverfahren - 5 - entschieden hat, nicht einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlosse- nen Mietvertrag, die - wie hier - hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben, an- zuwenden wäre (Senatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, zur Veröffent- lichung in BGHZ bestimmt). Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/06 Verkündet am: 20. Juni 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 565a (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich man- gels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden. BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06 - LG Paderborn AG Höxter - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Paderborn vom 7. September 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete vom Kläger ab dem 1. August 1991 ein Wohnhaus in H. . Der Mietvertrag enthält folgende Regelung: 1 "§ 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am 1. August 1991. (...) a) (nur für Verträge von bestimmter Dauer) Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 7 Jahren geschlossen und läuft am 31. Juli 1998 ab. - 3 - (...) Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht mit der gesetzli- chen Frist1 zu seinem Ablauftermin gekündigt wird." 2 Die Zahlen und das Datum waren jeweils handschriftlich eingetragen. In der vorgedruckten Fußnote zu dieser Bestimmung heißt es unter anderem: "Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gem. § 565 BGB bei ei- nem Mietverhältnis a) über Wohnraum: 3 Monate und verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate; (...)" Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27. September 2004 zum 31. Dezember 2004. Der Kläger wies die Kündigung als nicht fristgerecht zurück und begehrt mit seiner Klage die Zahlung der Miete für die Monate Januar bis April 2005 sowie der Müllgebühren für Januar 2005, insgesamt 1.455,16 € nebst Zinsen. 3 Das Amtsgericht hat ein gegen den Kläger zunächst ergangenes Ver- säumnisurteil nach Einspruch des Klägers aufgehoben und der Klage - bis auf einen Teil des geltend gemachten Zinsanspruchs - stattgegeben. Auf die Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil abgeändert und das die Kla- ge abweisende Versäumnisurteil aufrechterhalten. Mit seiner vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erst- instanzlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Klage sei unbegründet, weil das Mietverhältnis zwischen den Partei- en durch die Kündigung der Beklagten zum 31. Dezember 2004 beendet wor- den sei. Auf diese Kündigung sei die kurze Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB - anstelle der längeren Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB aF - anzuwenden. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB über die Fortgeltung der früher geltenden Kündigungsfristen finde im vorliegenden Fall keine Anwendung, weil die Parteien im Mietvertrag aus dem Jahr 1991 keine von § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB abweichende - längere - Kündi- gungsfrist vereinbart hätten. Die Auslegung der Formularklausel in § 2 des Mietvertrages führe zu dem Ergebnis, dass die Fußnote, die die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergebe, eine dynamische Verweisung auf die jeweils geltende gesetzliche Regelung zur Kündigung des Mietverhältnisses darstelle. Maßgebend für diese Auslegung sei der Umstand, dass es sich bei dem Mietvertrag zwischen den Parteien um ein auf bestimmte Zeit vereinbartes Mietverhältnis handele. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger kann der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Miete für die Zeit von Januar bis April 2005 und der Müllgebühren für Januar 2005 mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. Das Mietver- 8 - 5 - hältnis der Parteien konnte von der Beklagten nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hat, zum 31. Dezember 2004 gekündigt werden. Unabhängig von der Frage, ob auf den vorliegenden Fall die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB oder die des § 565 Abs. 2 BGB aF Anwendung findet, war eine Beendi- gung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung des Mieters je- denfalls nicht vor dem 31. Juli 2005 möglich. Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getretenen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiterhin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig § 565a BGB aF). 1. Mit dem im Juni 1991 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert. Bei solchen Zeitverträ- gen mit Verlängerungsklausel tritt nach § 565a Abs. 1 BGB aF "die Verlänge- rung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Ziff. 1a des Mietver- trags, nach der sich der am 31. Juli 1998 ablaufende Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß insbesondere nicht ge- gen die inzwischen ersetzte Vorschrift des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, unter II 1 m.w.N.). 9 2. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einfüh- rungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1435) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes 10 - 6 - Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert haben. Nach der Überlei- tungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Die Überleitungsvorschrift soll sicherstellen, dass die unter der Geltung des frühe- ren Rechts geschlossenen Zeitmietverträge nach der damals geltenden Rechts- lage beurteilt, durchgeführt und abgewickelt werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., Anh. zu § 575 BGB Rdnr. 1). In bestehende Zeitmietverträge greift das Mietrechtsreformgesetz somit nicht ein (Haug in Emmerich/ Sonnenschein, Miete 8. Aufl., § 575 Rdnr. 3). Aus den Gesetzesmaterialien er- gibt sich nichts Anderes. In der Begründung des Regierungsentwurfs für das Mietrechtsreformgesetz wird zur Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ausgeführt, dass die bisherigen einfachen Zeitmietverträge, die zukünf- tig entfallen, aus Gründen des Vertrauensschutzes auch zukünftig als Zeitmiet- verträge wirksam bestehen bleiben und dass sich die Beendigung der beste- henden Zeitmietverträge "weiterhin nach altem Recht" richtet (BT-Drs. 14/4553, S. 76). Dies gilt für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge im Sinne des § 565a BGB aF unabhängig von der Frage, ob und wann eine Ver- längerung des Mietverhältnisses eingetreten ist. Die im Schrifttum von Gellwitz- ki (WuM 2004, 575 ff., 579; ders., WuM 2005, 436 ff., 437) vertretene Auffas- sung, Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB gelte nur für die Beendigung des am 1. Sep- tember 2001 gerade laufenden Zeitabschnitts eines solchen Mietverhältnisses, und nur diese richte sich nach § 565a BGB und damit nach altem Recht, wäh- rend eine erst nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform eingetretene Verlänge- rung des Mietverhältnisses als neuer Zeitmietvertrag voll und ganz unter die Geltung des neuen Mietrechts (§ 575 Abs. 2, § 573c Abs. 1 und 4 BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB) falle, trifft nicht zu. Durch die mangels Kündigung 11 - 7 - eintretende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um einen be- stimmten Zeitraum wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das be- stehende unverändert fortgesetzt (vgl. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB; BGHZ 150, 373, 375). Dementsprechend ist für die Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 3 BGB nicht maßgebend, ob eine Verlängerung des Mietverhältnisses vor oder nach dem 1. September 2001 eintritt; entscheidend ist allein, ob der Mietvertrag, auf- grund dessen sich das befristete Mietverhältnis mangels Kündigung um einen bestimmten Zeitraum verlängert, vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist (BT-Drs. 14/4553, S. 75; Haug, aaO). Das ist hier der Fall. 3. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne des § 565a BGB aF, das nur zum Ende seiner vertraglich bestimmten Dauer gekündigt werden konnte, handelte es sich bei dem vorliegenden auch noch im Zeitpunkt der Kün- digung vom 27. September 2004. Zwar war der ursprüngliche Ablauftermin - 31. Juli 1998 - verstrichen. Danach hatte sich das nicht zu diesem Termin ge- kündigte Mietverhältnis aber nicht auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sondern vereinbarungsgemäß mehrmals um eine bestimmte Zeit - jeweils um ein Jahr - verlängert. Zum Zeitpunkt der Kündigung lief die mangels vorheriger Kündigung zuletzt - mit Ablauf des 31. Juli 2004 - eingetretene Verlängerung noch bis zum 31. Juli 2005. Das Mietverhältnis konnte nach § 565a BGB aF jedenfalls nicht vor diesem in § 2 Ziff. 1a des Mietvertrags bestimmten Ablauftermin gekündigt werden. Hierfür kommt es nicht darauf an, ob sich die für die Kündigung vom 27. September 2004 maßgebliche Frist - dem Wortlaut des § 565a Abs. 1 BGB aF entsprechend - nach § 565 BGB aF oder, wie das Berufungsgericht ange- nommen hat, nach § 573c Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB rich- tet. In jedem Fall bestand das Mietverhältnis noch in dem Zeitraum, für den der Kläger Ansprüche geltend macht (Januar bis April 2005); es war entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durch die Kündigung vom 27. September 2004 noch nicht beendet worden. 12 - 8 - III. 13 Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht selbst abschließend entscheiden, weil die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte hat in der Berufungsinstanz weiterhin gel- tend gemacht, dass sie aus gesundheitlichen Gründen gemäß § 543 BGB zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen sei und dass sie dar- über hinaus dem Kläger Nachmieter benannt habe, die dieser ohne triftigen Grund abgelehnt habe. Zu diesem entscheidungserheblichen Vorbringen hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststel- - 9 - lungen getroffen. Dies hat das Berufungsgericht aufgrund der neuen Verhand- lung nachzuholen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Richter am Bundesgerichtshof Dr. Koch ist infolge Urlaubs gehindert, seine Unterschrift beizufügen. Ball Vorinstanzen: AG Höxter, Entscheidung vom 27.01.2006 - 10 C 276/05 - LG Paderborn, Entscheidung vom 07.09.2006 - 5 S 20/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 240/02 Verkündet am: 18. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGB § 573 c Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 § 573 c Abs. 4 BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht anzuwenden. BGH, Urteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des Landge- richts Hamburg - Zivilkammer 11 - vom 19. Juli 2002 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg, Abteilung 815 B, vom 18. Februar 2002 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 2. Juli 1987 mieteten der Kläger und eine inzwischen ausgeschiedene Mitmieterin von den Rechtsvorgängern der Beklagten ab dem 1. Juli 1987 eine Wohnung in H. . § 2 des dabei verwendeten Vordrucks hat auszugsweise folgenden Inhalt: - 3 - "§ 2 Mietzeit 1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 1987. 2. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des Monats, zu dem der Vermieter oder der Mieter die Kündigung ausgesprochen hat. Die Kündigung ist jedoch frü- hestens zum ..................... möglich. Die Kündigungsfrist beträgt für beide Vertragsteile 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums bis zu 5 Jahre verstri- chen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 5 Jahre ver- strichen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 8 Jahre ver- strichen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 10 Jahre verstrichen sind." In einem Nachtrag zu dem Mietvertrag vereinbarten die Parteien am 12. Januar 2001, daß das Mietverhältnis ab dem 1. Februar 2001 mit dem Klä- ger als alleinigem Hauptmieter fortgesetzt werde. In dieser Vereinbarung heißt es weiter: "Alle übrigen Bestimmungen des Vertrages bleiben bestehen, so- weit sie nicht durch Zeitablauf überholt sind." Mit Schreiben vom 5. September 2001 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis zum 31. Dezember 2001. Die Beklagten wiesen die Kündigung mit der Begründung als nicht fristgerecht zurück, das Mietverhältnis ende aufgrund der Kündigung erst zum 30. September 2002. Der Kläger hat die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2001 endet. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet - 4 - sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Beklagten ih- ren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt (abgedruckt in NJW 2002, 3035): Das Mietverhältnis sei zum 31. Dezember 2001 beendet worden. Die für diesen Zeitpunkt ausgesprochene Kündigung des Klägers sei wirksam, weil die kurze Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auch für Mietverhältnisse gelte, die am 1. September 2001 bereits län- ger als fünf Jahre bestanden hätten. Eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung längerer Kündigungsfristen sei nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam, sofern nicht die längere Kündigungsfrist vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sei. Aus den Gesetzesmaterialien zu der Übergangsvor- schrift ergebe sich, daß die nach § 573 c Abs. 4 BGB zwingende Neuregelung der Kündigungsfrist für den Mieter nach der Beschlußempfehlung und dem Be- richt des Rechtsausschusses (BT-Drucks. 14/5663) auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge nur dann keine Anwendung habe finden sol- len, wenn die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen in diesen Verträgen "ganz bewußt" getroffen worden sei. Diese Forderung des Rechtsausschusses sei eindeutig und bedeute, daß nur besonders ausgehandelte längere Kündi- gungsfristen für den Mieter über den 1. September 2001 hinaus Bestand hätten, also Individualvereinbarungen oder im einzelnen ausgehandelte Formularklau- seln. Diese Voraussetzungen für eine Fortgeltung der vertraglichen Kündi- gungsfristen seien bei dem vorliegenden Formularvertrag, dessen Staffelung - 5 - der Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Vertrages lediglich die gesetzlichen Kün- digungsfristen des bisherigen § 565 Abs. 2 BGB a.F. übernehme, nicht erfüllt. Für ein individuelles Aushandeln dieser Kündigungsfristen des Mietvertrages hätten sich hier keine Anhaltspunkte ergeben. Es sei nicht deutlich geworden, daß die Kündigungsfristen bei Vertragsabschluß erörtert und mit eigenständiger Bedeutung behandelt worden seien. II. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprü- fung nicht stand. Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Abweisung der Klage. Die Kündigung des Klägers vom 5. September 2001 beendete das Miet- verhältnis nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hat, bereits zum 31. Dezember 2001, sondern erst zum 30. September 2002. Nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vom 2. Juli 1987 betrug die Kündigungsfrist für beide Ver- tragsteile zwölf Monate, weil seit der Überlassung des Wohnraums mehr als zehn Jahre vergangen waren. Diese Formularklausel ist nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB deshalb unwirksam, weil die aus dem Vertrag sich ergebende Kün- digungsfrist von der Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters abweicht. Denn § 573 c Abs. 4 BGB findet nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auf den vorliegenden Fall keine Anwendung, weil die Kündigungs- fristen in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist nicht einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Miet- vertrag, die - wie hier - hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzli- - 6 - che Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben, anzuwen- den wäre. 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß die in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmten Fristen für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, die durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) ge- genüber § 565 Abs. 2 BGB a.F. geändert worden sind, grundsätzlich auch für Mietverhältnisse gelten, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes eingegangen wurden, wenn die ordentliche Kündigung - wie hier - nicht vor dem 1. September 2001 zugegangen ist. Dies ergibt sich aus der Übergangsvor- schrift in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB, nach der die bisherigen gesetzlichen Vorschriften - unter anderem § 565 BGB a.F. - nur im Falle einer vor dem 1. September 2001 zugegangenen Kündigung weiter anzuwenden sind. 2. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, daß die Neu- regelung der Kündigungsfristen insoweit zwingend ist, als zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichende Vereinbarungen über die Kündigungsfristen unwirksam sind (§ 573 c Abs. 4 BGB). Die in § 2 des vorlie- genden Mietvertrages bestimmten Kündigungsfristen weichen zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB dann ab, wenn seit der Überlassung des Wohnraums fünf Jahre oder mehr vergangen sind. In diesem Fall gelten nach dem Mietvertrag - entsprechend der früheren gesetzlichen Regelung (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) - für eine Kündigung des Mieters nach Vertragsdauer gestaf- felte Fristen, welche die in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Kündigung des Mieters einheitlich bestimmte Frist von drei Monaten ab einem Zeitraum von fünf Jahren zwischen der Überlassung des Wohnraums und der Kündigung übersteigen. Damit sind die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Unwirk- - 7 - samkeit der Vertragsbestimmung nach § 573 c Abs. 4 BGB zwar erfüllt. Entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts ist § 573 c Abs. 4 BGB jedoch nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden, weil die zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 abweichenden Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vom 2. Juli 1987 vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sind. 3. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und den dazu bislang ver- öffentlichten Stellungnahmen (Nachweise bei Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 573 c Rdnr. 3 und Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 c BGB Fn. 37) ist allerdings umstritten, ob eine Formularklausel der hier vorliegenden Art in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Miet- vertrag, die von der früheren gesetzlichen Regelung der Kündigungsfristen in § 565 Abs. 2 BGB a.F. nicht abweicht, sondern die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergibt, seit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam ist oder ob auf eine solche Formularklausel § 573 c Abs. 4 BGB nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht anzuwenden ist. Nach Auffassung des Senats ist eine Formularklausel in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündi- gungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wie- dergibt, im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB "durch Vertrag vereinbart" worden und damit nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Der Ansicht des Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei einschränkend dahin aus- zulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB nur dann nicht eingreife, wenn eine Individu- alabrede über die Kündigungsfristen vorliege oder wenn - im Falle einer formu- larvertraglichen Wiedergabe früherer gesetzlicher Kündigungsfristen - die Par- - 8 - teien die Formularklausel besonders erörtert und ausgehandelt hätten, kann nicht gefolgt werden. a) Die Bedeutung der Formulierung "durch Vertrag vereinbart" in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb unklar, weil sie sprachlich eine Verdoppelung ("Vertrag", "Vereinba- rung") enthält. Aus dem Sinnzusammenhang des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ergibt sich, daß mit der Formulierung "durch Vertrag vereinbart" gemeint ist: "durch Mietvertrag vereinbart". Zu mietvertraglichen Vereinbarungen über Kün- digungsfristen gehören nicht nur Individualabreden, sondern auch vorformu- lierte Vertragsbestimmungen über Kündigungsfristen. Auch derartige Formular- klauseln in einem Mietvertrag sind Gegenstand vertraglicher Vereinbarung. Dies gilt nicht nur, wenn sie von einer gesetzlichen Regelung abweichen, son- dern jedenfalls auch dann, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - die bei Vertragsschluß geltende, teilweise dispositive gesetzliche Regelung der Fristen für eine ordentliche Kündigung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben und da- durch in den Parteiwillen aufnehmen (arg. § 307 Abs. 3 BGB, früher § 8 AGBGB; vgl. auch KG, WuM 1998, 149 zu einer formularvertraglichen Verein- barung der - zwingenden - gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 120 Abs. 2 ZGB DDR). Dispositive gesetzliche Kündigungsfristen, die Gegenstand vertraglicher Vereinbarung werden, erhalten dadurch - unabhängig davon, ob es sich dabei um eine Individual- oder Formularvereinbarung handelt - einen von der gesetz- lichen Regelung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund. b) Auch aus dem sachlichen Zusammenhang von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB mit § 573 c Abs. 4 BGB ergibt sich, daß alle vertraglichen Vereinba- rungen über Kündigungsfristen von der Übergangsvorschrift erfaßt werden, un- abhängig davon, ob es sich um Individualabreden oder Formularklauseln han- delt. Indem die Übergangsvorschrift die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB - 9 - auf einen zeitlich eingegrenzten Kreis mietvertraglicher Vereinbarungen über die Kündigungsfristen beschränkt, setzt Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB voraus, daß die betreffenden Vereinbarungen unter § 573 c Abs. 4 BGB fallen. Die tat- bestandlichen Voraussetzungen in beiden Vorschriften sind insoweit die glei- chen. § 573 c Abs. 4 BGB bezieht sich auch - und gerade - auf von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichende Klauseln in Formularmietverträgen. Für die Übergangsvorschrift, die den Eintritt der Rechtsfolge des § 573 c Abs. 4 BGB auf nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossene Ver- einbarungen beschränkt, gilt nichts anderes. Auch in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht es ebenso wie in § 573 c Abs. 4 BGB sowohl um individualver- tragliche als auch um formularvertragliche Vereinbarungen von Kündigungs- fristen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen. c) Der Auffassung des Senats steht nicht entgegen, daß der Rechts- ausschuß des Bundestages die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB anders verstanden wissen wollte, als es ihrem Wortlaut und ihrem sachlichen Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB entspricht. Nach der Be- gründung der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses soll Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - anders als § 573 c Abs. 4 BGB - nicht alle mietvertraglichen Vereinbarungen über Kündigungsfristen, die zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen, erfassen, sondern nur dann eingreifen, wenn Kündigungsfristen "tatsächlich vereinbart worden sind, ihnen also von den Parteien eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen wurde" (BT-Drucks. 14/5663, S. 83). Nur - in diesem Sinn - "echte" Vereinba- rungen sollen nach der Vorstellung des Rechtsausschusses aus Vertrauens- schutzgründen respektiert und von einer rückwirkenden Nichtigkeit nach § 573 c Abs. 4 BGB verschont bleiben (aaO). Dagegen soll die Rechtsfolge des § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietver- - 10 - träge in der Regel anzuwenden sein, wenn diese im Rahmen einer Formular- klausel den Wortlaut der bisherigen gesetzlichen Regelung der Kündigungs- fristen nur wiederholt hätten und damit von der Neuregelung in § 573 c BGB zum Nachteil des Mieters abwichen (aaO). Die Auffassung des Rechtsausschusses über die von ihm als sachge- recht angesehene Begrenzung des Vertrauensschutzes auf "echte" Vereinba- rungen über die Kündigungsfristen in Altverträgen rechtfertigt es jedoch nicht, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB einschränkend dahin auszulegen, daß die Über- gangsvorschrift auf die "Mehrzahl der Formularverträge", wie es dem Rechts- ausschuß vorgeschwebt hat, nicht anzuwenden wäre, so daß diese Verträge von der Nichtigkeitsfolge des § 573 c Abs. 4 BGB erfaßt würden. Eine Differen- zierung zwischen "echten" und "unechten" Vereinbarungen im Sinne der Be- gründung der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses wird in der Gesetz gewordenen Formulierung der Übergangsvorschrift und in § 573 c Abs. 4 BGB, auf den Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Bezug nimmt, nicht vorgenommen. Eine Begrenzung des Vertrauensschutzes gegenüber einer (unechten) Rückwirkung des § 573 c Abs. 4 BGB auf die vom Rechtsausschuß genannten Vereinbarun- gen würde darüber hinaus die Rechtssicherheit beeinträchtigen und damit das auch vom Rechtsausschuß hervorgehobene Ziel der Mietrechtsreform verfeh- len, durch eine verständliche und transparente Gestaltung des Mietrechts dem Rechtsfrieden zu dienen (aaO, S. 2). aa) Nach dem Wortlaut des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB und dem sach- lichen Zusammenhang der Übergangsvorschrift mit § 573 c Abs. 4 BGB er- streckt sich der Vertrauensschutz gegenüber einer (unechten) Rückwirkung des § 573 c Abs. 4 BGB - wie dargelegt - auf alle vor dem 1. September 2001 ge- troffenen mietvertraglichen Vereinbarungen über Kündigungsfristen, die zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen. Ein uneinge- - 11 - schränkter Bestandsschutz solcher Vereinbarungen - seien es nun Individualab- reden oder formularvertragliche Klauseln - entsprach auch der Zielsetzung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz. In der Be- gründung des Gesetzentwurfs wird darauf hingewiesen, daß Übergangsvor- schriften aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit erfor- derlich seien, weil Mietverhältnisse zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden hätten und Mieter und Vermieter sich auf die bis zu diesem Zeitpunkt geltende alte Rechtslage eingestellt und den Vertrag dem- entsprechend ausgestaltet hätten (BT-Drucks. 14/4553, S. 75). Insbesondere wird zu der Übergangsvorschrift für die Fortgeltung vertraglich geregelter Kün- digungsfristen ausgeführt, durch die Regelung werde "aus Gründen des Ver- trauensschutzes sichergestellt, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform- gesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig wirksam blei- ben" (BT-Drucks. 14/4553, S. 77). Der Gesetzentwurf der Bundesregierung stellte damit allein auf die Wirksamkeit früherer vertraglicher Vereinbarungen über Kündigungsfristen ab, ohne zwischen "echten" und "unechten" Vereinba- rungen zu unterscheiden. Der Rechtsausschuß hat der von der Bundesregierung vorgeschlagenen Fassung der Übergangsvorschrift ohne Änderungsvorschlag zugestimmt. Er hat zwar der Übergangsvorschrift einen vom Regierungsentwurf abweichenden Sinn verleihen wollen, von einer entsprechenden Änderungsempfehlung aber abgesehen. Dem Rechtsausschuß sind Bedenken, ob sein Verständnis der Übergangsvorschrift in der Bestimmung selbst zum Ausdruck kommt, durchaus bewußt gewesen. Er hat "zunächst erwogen, eine entsprechende Klarstellung im Gesetz vorzunehmen" (BT-Drucks. 14/5663, S. 83). Wenn der Rechtsauss- chuß gleichwohl eine Klarstellung "im Ergebnis" für nicht erforderlich gehalten hat, weil sich bereits aus dem Wortlaut der Übergangsvorschrift ausreichend ergebe, daß diese auf die Mehrzahl der Formularverträge keine Anwendung - 12 - finden dürfte, so stellt dies eine sachlich unzutreffende und die Rechtsanwen- dung nicht bindende Auffassung über die rechtliche Bedeutung der Formulie- rung "durch Vertrag vereinbart" dar. Ein Ausschluß von mietvertraglichen For- mularklauseln, welche die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wiederge- ben, ist daraus nicht herzuleiten. Auch solche Formularklauseln in Mietverträ- gen stellen - wie dargelegt - vertragliche Vereinbarungen im Rechtssinn dar und enthalten entgegen der Auffassung des Rechtsausschusses keine bloße Infor- mation über die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Vorstellungen des Rechtsausschusses über eine gebotene Einschränkung des Anwendungsbe- reichs der Übergangsvorschrift hätten rechtliche Wirkung nur erlangen können, wenn der Rechtsausschuß eine dafür erforderliche Änderungsempfehlung aus- gesprochen hätte und die Übergangsvorschrift in entsprechend geänderter Fassung Gesetz geworden wäre. bb) Hinzu kommt, daß einer Differenzierung zwischen "echten" und "un- echten" Vereinbarungen bei der Anwendung der Übergangsvorschrift das Ge- bot der Rechtssicherheit entgegensteht, das vom Rechtsausschuß in seinen Ausführungen zur Übergangsvorschrift nicht angesprochen und berücksichtigt wird. Die vom Rechtsausschuß vorgenommene - dem Zivilrecht unbekannte - Unterscheidung zwischen "echten" und "unechten" Vereinbarungen hätte er- hebliche Rechtsunsicherheit über den Fortbestand der in Altverträgen geregel- ten Kündigungsfristen zur Folge und würde damit das im Gesetzentwurf der Bundesregierung und auch in der Beschlußempfehlung des Rechtsausschus- ses hervorgehobene Ziel der Mietrechtsreform gefährden, die Rechtslage für Mieter und Vermieter klar und transparent zu gestalten und dadurch die Rechtssicherheit und den Rechtsfrieden zu fördern (BT-Drucks. 14/4553, S. 1; BT-Drucks. 14/5663, S. 2). Eine Übergangsvorschrift hat die Aufgabe, eine kla- re Regelung darüber zu treffen, für welche Sachverhalte das neue Recht gilt und für welche es nicht gelten soll. Dementsprechend ist in der Begründung des - 13 - Gesetzentwurfs der Bundesregierung zu den Übergangsvorschriften für die Mietrechtsreform ausgeführt, sie verfolgten "das gleiche Ziel wie die Mietrechts- reform, nämlich im Interesse von Mietern und Vermietern leicht verständlich und praktikabel zu sein" (BT-Drucks. 14/4553, S. 75). Diese Zielsetzung, die sich auch der Rechtsausschuß zu eigen gemacht hat (BT-Drucks. 14/5663, S.2), würde verfehlt, wenn der Anwendungsbereich des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB und damit die Frist für die Kündigung eines vor dem 1. September 2001 abge- schlossenen Mietvertrages durch den Mieter von den vom Rechtsausschuß für maßgeblich gehaltenen tatsächlichen Umständen abhinge. Die vom Rechtsausschuß vorgenommene Unterscheidung zwischen "echten" und "unechten" Vereinbarungen würde die Notwendigkeit nach sich ziehen, die tatsächlichen Umstände des lange zurückliegenden Vertragsschlus- ses aufzuklären. Von diesen Umständen sollte es nach den Ausführungen des Rechtsausschusses abhängen, ob Formularklauseln in Altverträgen, die den Wortlaut der früheren gesetzlichen Regelung (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) wieder- holen, nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind oder von dieser Rechtsfolge nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB verschont bleiben. Es müßte aufgeklärt wer- den, ob der Formularklausel in dem Mietvertrag von den Parteien bei Vertragsschluß "eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zuge- messen" worden war (aaO, S. 83). Dies wiederum soll davon abhängen, ob "sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluß ergibt, daß die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der gesetzli- chen Fristen hatten und gerade vor diesem Hintergrund diese Regelung ganz bewußt getroffen haben" oder ob "die Parteien den Gesetzeswortlaut lediglich der Vollständigkeit halber zur bloßen Information über die bestehende Rechts- lage im Vertragstext wiedergegeben haben" (aaO, S. 83). Darüber müßten sich die Mietvertragsparteien zur Ermittlung der Frist für die Kündigung eines Mie- ters schon bei Ausspruch oder Entgegennahme einer solchen Kündigung Ge- - 14 - wißheit zu verschaffen versuchen. Mietvertragsparteien ohne entsprechende Gesetzeskenntnisse würden jedoch kaum beurteilen können, ob in ihrem Fall die in den Vertrag aufgenommene frühere gesetzliche Kündigungsfrist gilt oder die der neuen gesetzlichen Regelung in § 573 c Abs. 1 BGB. Die mit der Mietrechtsreform verknüpfte Erwartung, Mieter und Vermieter würden durch die Mietrechtsreform "in die Lage versetzt, ihre wesentlichen Rechte und Pflichten auch ohne fachlichen Beistand unmittelbar aus dem Ge- setz entnehmen zu können" (BT-Drucks. 14/4553, S. 1), wäre nicht zu verwirkli- chen, wenn die Ermittlung der Frist für die Kündigung eines Altvertrages durch den Mieter mit der Notwendigkeit einer aufwendigen Aufklärung der tatsächli- chen Umstände des lange zurückliegenden Vertragsschlusses belastet wäre. Im übrigen wäre es in einem Streitfall wenig aussichtsreich, nach langer Zeit tatsächliche Umstände des Vertragsschlusses aufzuklären, auf die es damals nicht ankam und die deshalb von keiner Vertragspartei für spätere Beweiszwe- cke dokumentiert wurden. Eine Auslegung der Übergangsvorschrift im Sinne der Vorstellungen des Rechtsausschusses würde deshalb Ungewißheit über die Wirksamkeit einer vom Mieter beabsichtigten oder ausgesprochenen Kündigung schaffen und damit Streit über eine solche Kündigung herausfordern. Die auch vom Rechts- ausschuß hervorgehobene Zielsetzung der Mietrechtsreform, dem Rechtsfrie- den zu dienen (BT-Drucks. 14/5663, S. 2), erfordert es, die Nichtigkeitsfolge des § 573 c Abs. 4 BGB - wie es dem Wortlaut der Übergangsvorschrift, ihrem sachlichen Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB, der Begründung des Ge- setzentwurfs der Bundesregierung und dem Gebot der Rechtssicherheit ent- spricht - auf vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform getroffene Vereinbarun- gen über Kündigungsfristen auch dann nicht rückwirkend anzuwenden, wenn es sich dabei um Formularklauseln handelt, in denen die Geltung der früheren ge- - 15 - setzlichen Kündigungsfristen wirksam vereinbart worden war. Der Mieter wird nicht unzumutbar dadurch belastet, daß er grundsätzlich an den vertraglich ver- einbarten Kündigungsfristen festgehalten wird. Er hat - wie schon nach bisheri- gem Recht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., Nach § 564 BGB, Rdnr. 10) - in den vom Rechtsausschuß angesprochenen Härtefällen einen An- spruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter stellt. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 324/02 Verkündet am: 18. Juni 2003 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 16. September 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 29. August 1984 mieteten die Kläger von der Rechtsvor- gängerin des Beklagten eine Wohnung in B. § 2 des Mietvertrages hat aus- zugsweise folgenden Inhalt: "§ 2 - Mietzeit und ordentliche Kündigung 1. a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.84, es läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2. b) Das Mietverhältnis beginnt am ................................ und endet am ................................ . Es verlängert sich jedoch jeweils um ....................... Monate - um ..................................... Jahre, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2. c) Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am ................... 19 .... und endet am ................... 19 ... oh- ne, daß es einer Kündigung bedarf. - 3 - d) Die Wohnung ist zu nur vorübergehendem Gebrauch durch den Mieter gemietet, nämlich wegen ........................... Sie kann daher jeweils bis zum 3. Werktag jeden Monats zum Schluß dieses Mo- nats s c h r i f t l i c h gekündigt werden. 2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre ver- gangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre ver- gangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 1. September 2001 das Miet- verhältnis mit Wirkung zum 30. November 2001. Die vom Beklagten beauftragte Hausverwaltung wies die Kündigung mit der Begründung als nicht fristgerecht zurück, das Mietverhältnis ende aufgrund der Kündigung erst mit Ablauf des 31. August 2002. Die Kläger haben die Feststellung begehrt, daß das zwischen den Par- teien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung vom 1. September 2001 mit Ablauf des 30. November 2001 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Kläger ihren Feststellungsantrag weiterverfolgen. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt (abgedruckt in WuM 2002, 607 = NZM 2002, 907): Die am 3. September 2001 zugegangene Kündigung der Kläger habe das Mietverhältnis der Parteien nicht zum 30. November 2001 beendet. Zwar gelte im Falle einer nach dem 1. September 2001 zugegangenen Kündigung grundsätzlich die in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmte Frist von drei Mona- ten. Die Anwendung dieser Vorschrift sei hier aber durch § 2 des Mietvertrages vom 29. August 1984 ausgeschlossen, aus dem sich eine Kündigungsfrist von einem Jahr ergebe. Diese Vertragsbestimmung sei nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB finde § 573 c Abs. 4 BGB im vorliegenden Fall keine Anwendung, weil die in dem Mietvertrag unter § 2 aufgeführten Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden seien. Dem stehe nicht entgegen, daß es sich bei der Regelung der Kündigungsfristen in § 2 des Miet- vertrages um eine Formularklausel handele, die lediglich den Inhalt der damali- gen gesetzlichen Regelung der Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) wie- dergebe. II. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprü- fung stand. Die Revision der Kläger hat keinen Erfolg. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Kündigung der Kläger vom 1. September 2001 das Mietverhältnis nicht bereits zum 30. November 2001, sondern erst zum 31. August 2002 beendete. Nach § 2 - 5 - Nr. 2 des Mietvertrages vom 29. August 1984 betrug die Kündigungsfrist zwölf Monate, weil seit der Überlassung des Wohnraums zehn Jahre vergangen wa- ren. Diese Formularklausel ist nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB deshalb unwirk- sam, weil die aus dem Vertrag sich ergebende Kündigungsfrist von der Kündi- gungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters abweicht. Denn § 573 c Abs. 4 BGB findet nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auf den vorliegen- den Fall keine Anwendung, weil die Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Mietver- trages vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist, wie der Senat im Pa- rallelverfahren entschieden hat, nicht einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die - wie hier - hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wie- dergeben, anzuwenden wäre (Senatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

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Unzulässig ist es, die Kautionsverzinsung in das Ermessen des Gerichts zu stellen. Die Bestimmung des Kautionszinses steht nicht im Ermessen des Gerichts, sondern richtet sich nach dem bei sparbuchmäßiger Verzinsung zu erzielenden Ertrag. Dementsprechend ist die Anwendung von § 287 ZPO hier abzulehnen.(Rn.22) 2. Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrags ist lediglich ein Indiz unter anderem, um den Willen zu ermitteln. Ein Wohnraummietverhältnis liegt vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen lässt.(Rn.25) 3. Bei einer gemischten Nutzung ist im Zweifel von den Schutzregeln des Wohnraummietrechts auszugehen, soweit ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellbar ist.(Rn.27) 4. Die Nutzung durch eine Wohngemeinschaft ist grundsätzlich als Wohnraummietverhältnis zu charakterisieren.(Rn.27) 5. Ein einseitiges Stellen von Vertragsbedingungen liegt nur dann nicht vor, wenn die Einbeziehung vorformulierter Vertragsbedingungen in einen Vertrag auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Hierfür ist es erforderlich, dass er in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in den Verhandlungen einzubringen. Insbesondere entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsbedingungen dem anderen Vertragsteil vorab zur Kenntnis mit der Bitte um Anmerkung oder Änderungswünsche übersandt werden.(Rn.38) 6. Die Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung führt im Wohn- wie auch im Gewerbemietrecht zur summierten Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.(Rn.39)   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger € 5.700,00 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf ab dem 14. Januar 2021 zu zahlen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 79 % und der Beklagte hat 21 % zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf € 27.079,83. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrten die Kläger die Rückerstattung bezahlten Mietzinses, die Rückzahlung einer Kaution sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Randnummer 2 Der Beklagte war Vermieter, die Kläger Bewohner der Wohnung [...] in ... Hamburg, zweites Obergeschoss rechts. Das Mietverhältnis, bei dem Frau S. als alleinige Mieterin angegeben war, begann zum 01.11.2015. Der Netto-Mietzins belief sich auf € 1.875,00, der Brutto-Mietzins auf € 2.189,00 pro Monat. Die Flächenangabe wurde handschriftlich korrigiert auf 129 Quadratmetern mit der Angabe, dass diese geschätzt sei, wobei der Balkon mit der Hälfte seiner Fläche der Wohnfläche hinzugerechnet werde. Die Änderung der Flächenangabe von zuvor wohl 126 Quadratmeter auf 129 Quadratmeter beruhte darauf, dass im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung durch drei Bewohner ein Teil des Vorflures abgegrenzt und der Wohnung zugeschlagen wurde, damit eine separate Zimmertür zu einem dritten Zimmer eingebaut werden konnte, was auch vermieterseitig geschah. Randnummer 3 Die Anmietung durch Frau S. sollte zur Weitervermietung an seriöse Dritte nach § 2 des Mietvertrages erfolgen, wobei einer der Bewohner, der im Übrigen auch Frau S. bei der Anmietung vertrat, ihr Bruder Herr P. S. war. Daneben zog Frau T. B. und C. V. in die Wohnung ein. Randnummer 4 Hinsichtlich des Mietvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Blatt 42 ff der Akte). Randnummer 5 Nach Einzug der Bewohner erstellte der Beklage Wohnungsgeberbescheinigungen für die Bewohner der Wohnung aus. Randnummer 6 Zum Jahresende 2015 monierten die Bewohner der Wohnung gegenüber dem Beklagten eine Überhöhung des Mietpreises unter Berücksichtigung der Hamburger Mietpreisbremse. Eine Einigung konnte zwischen den Bewohnern und dem Beklagten insoweit doch nicht erzielt werden. In diesem Zusammenhang focht der Beklagte über den Mitarbeiter Herrn Dr. K. mit Schreiben vom 06. Januar 2016 den Mietvertrag an, weil Herr S. nach Auffassung des Beklagten beziehungsweise des Herrn Dr. K. den Beklagten vorsätzlich getäuscht habe und nun den Versuch unternehme, sich unberechtigte Vorteile zu verschaffen. Rechtliche Schritten wurden hiernach wechselseitig nicht eingeleitet. Randnummer 7 In der Folgezeit gab es verschiedene Bewohnerwechsel. Randnummer 8 Mit Schreiben vom 28.10.2019 kündigten die damaligen Bewohner der Wohnung, nicht aber Frau S., das Mietverhältnis ordentlich zum Ende Januar 2020. Eine Einigung über eine Wohnungsrückgabe konnte zwischen den Bewohnern und dem Beklagten nicht erzielt werden, erstere warfen Ende Januar 2020 die Schlüssel beim Büro des Beklagten ein. Randnummer 9 Der Beklagte rechnete mit Schreiben vom 04. März 2020 den Kautionsrückzahlungsanspruch mit € 5.700,00 mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie in Höhe von € 800,00 für die Nichtzahlung im Monat März 2020 auf. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 31 (Blatt 107 f. der Akte). Randnummer 10 Frau S. trat ihre Ansprüche mit Abtretungserklärung vom 21.12.2020 an die Kläger ab, wobei der Schriftsatz mit der entsprechenden Anlage am 13. Januar 2021 an die Beklagtenvertreterin versandt wurde. Randnummer 11 Die Kläger sind der Auffassung, es liege ein Scheingeschäft im Sinne von § 117 BGB im Hinblick auf den Mietvertrag vor. Geschuldet sei nicht der in dem Vertrag angegebene Mietzins, sondern der ortsübliche Mietzins. Im Übrigen verstoße die mietvertragliche Vereinbarung gegen die in Hamburg geltende Mietpreisbremse. Da die Bewohner tatsächlich Mieter der Wohnung geworden seien, stünde diesen auch der Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von € 6.500,00, die Zahlung der Kaution ist insoweit unstreitig, zu. Die Kaution sei im Übrigen von den Bewohnern jeweils anteilig getragen worden und dabei von Bewohner zu Bewohner anteilig weitergereicht worden. Alle Bewohner hätten im Übrigen ihre Ansprüche an die Kläger abgetreten. Ferner sind die Kläger der Auffassung, dass der Beklagte ihnen auch die Erstattung der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 1.466,95 schulde, hinsichtlich des vorgerichtlichen Tätigwerdens wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 36 (Blatt 117 ff der Akte). Randnummer 12 Die Kläger stellen die Anträge, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu 1) € 4.786,39 nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 21. Mai 2020 zu zahlen, Randnummer 14 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu 2) € 15.093,44 nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 21. Mai 2020 zu zahlen, Randnummer 15 den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Mitgläubiger € 6.500,00 nebst aufgelaufener Kautionszinsen, nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf € 6.500,00 nebst aufgelaufener Kautionszinsen seit dem 21. Mai 2020 zu zahlen, wobei die genaue Höhe der aufgelaufenen Kautionszinsen der Schätzung des Gerichtes an Heim gestellt wird, Randnummer 16 den Beklagten zu verurteilen, den Klägern vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 1.466,95 zu erstatten. Randnummer 17 Der Beklagte beantragt, Randnummer 18 die Klage abzuweisen. Randnummer 19 Der Beklagte ist der Auffassung, dass es schon an der sachlichen Zuständigkeit des Gerichts fehle, da es sich um ein Gewerbemietverhältnis handele. Im Übrigen seien die Kläger nicht aktivlegitimiert, da sie nicht Mieter der Räumlichkeiten geworden seien. Ferner ist der Beklagte der Auffassung, dass die Mieterin aufgrund der mietvertraglich individuell vereinbarten Endrenovierungsverpflichtung zur Endrenovierung verpflichtet gewesen sei, deren Kosten in Höhe von € 5.700,00 daher mit der Kaution verrechnet werden könnten. Auch wurde mieterseitig der Mietzins auch noch für den Monat März 2020 geschuldet sein, da eine Weitervermietung in Anbetracht des dekorativen Zustandes der Wohnung nicht möglich gewesen sei. Insoweit wird mit einem weiteren Betrag in Höhe von € 800,00 aufgerechnet. Randnummer 20 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs begründet, soweit dieser nicht durch Aufrechnung erloschen ist. Im Übrigen ist die Klage zum Teil unzulässig und zum Teil nicht begründet. Randnummer 22 Unzulässig ist die Klage, soweit die Kautionsverzinsung in das Ermessen des Gerichts gestellt wird (vgl. KG Berlin NJW-RR 2002, 948 = NZM 2002, 526; AG Fürth WuM 2007, 317; LG Lübeck, Urteil vom 17. November 2017 zum Az. 14 S 107/17, Rn. 83 bei juris jeweils bei Mietminderungen). Die Bestimmung des Kautionszinses steht gerade nicht im Ermessen des Gerichts, sondern richtet sich nach dem bei sparbuchmäßiger Verzinsung zu erzielenden Ertrag. Dementsprechend ist die Anwendung von § 287 ZPO hier abzulehnen. Zwar ist der Beklagte nach Maßgabe der nachfolgenden Ausführungen zur verzinslichen Anlage der Kaution verpflichtet gewesen (vgl. hierzu BGH NZM 2019, 212), sollte der Beklagte dies entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung nicht gemacht haben, besteht insoweit ein Schadensersatzanspruch, den die Kläger ohne Weiteres beziffern können. Randnummer 23 Der Zulässigkeit der Klage steht nicht die Frage entgegen, ob es sich um einen Gewerbemietvertrag vorliegend handelt oder nicht. Die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, ist nicht nur für die sachliche Zuständigkeit, sondern auch für die Begründetheit der Klage bedeutsam (sogenannte doppelrelevante Tatsachen). Unerheblich ist für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (BGH NZM 2014, 626, Rn. 23; BGHZ 124, 237, 240 f.; OLGR Karlsruhe 2006, 206). Randnummer 24 Im deutschen Zivilprozessrecht gilt insoweit der Grundsatz, dass Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind, erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt werden. Für die Zulässigkeit reicht dann die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger aus (vgl. BGHZ 124, 237, 240 f.; RGZ 29, 371, 373 f.; 158 1, 2; RG JW 1901, 396 Nr. 4 und 798 f.; JW 1902, 125 Nr. 3; BGHZ 7, 184, 186; BGH NJW 1964, 497, 498 unter zweitens). Hiernach ist die sachliche Zuständigkeit des Gerichts gegeben, da nach Maßgabe des klägerischen Vortrags ein Wohnraummietverhältnis gegeben ist. Randnummer 25 Ein Anspruch in Höhe von € 5.700,00 auf Rückzahlung der im Mietvertrag auf Seite 15 als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung folgt aus dem § 551 BGB in Verbindung mit dem Wegfall des Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses. Es handelt sich vorliegend ungeachtet des Vertragsformulars eines Gewerberaummietvertrages um ein Wohnraummietverhältnis. Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrags ist insoweit lediglich ein Indiz unter anderem, um den Willen zu ermitteln (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110; BGHZ 202, 39; BGH NJW 2018, 2472; KG Berlin MDR 2010, 1446). Ein Wohnraummietverhältnis liegt danach vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen lässt (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110). Wohnraummiete liegt insoweit vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen soll (vgl. BGH NZM 2020, 54). Vorliegend ist die Anmietung durch Frau S. für ihren Bruder Herrn S. erfolgt. Dieser beabsichtigte in den Räumlichkeiten eine Wohngemeinschaft zu begründen und die weiteren Zimmer der Wohnung unterzuvermieten. Dies ist dem Beklagten auch bekannt gewesen, da Herr S. in Vertretung seiner Schwester Frau S. aufgetreten ist und, wie auch die Wohnungsgeberbescheinigungen belegen, dem Beklagten bekannt gewesen ist, dass Herr S. dort mit weiteren Personen eine Wohngemeinschaft begründen möchte. Dementsprechend sind auch bauliche Änderungen erfolgt, die eine entsprechende Wohnnutzung durch die Bewohner der Wohngemeinschaft ermöglichen. Hiernach sind sich die Parteien bewusst gewesen, dass letztlich eine Wohnnutzung erfolgen soll und die Anmietung insoweit von der Mieterin aufgrund familiärer Verbundenheit zur Ermöglichung derselben erfolgt. Es bestätigt sich im Übrigen auch an der mietvertraglich vereinbarten Anrechnung der Balkonfläche mit der Hälfte. Grundsätzlich sind Balkone nur zu einem Viertel zu berücksichtigen, so dass die Anrechnung zur Hälfte dafür spricht, dass die Parteien der Balkonnutzung eine besonders hervorgehobene Bedeutung beimessen wollten, die naturgemäß bei einer Gewerbeanmietung so regelmäßig nicht anzunehmen ist. Zwar ist dies letztlich im Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft, belegt allerdings die vereinbarte Wohnnutzungsintention der Parteien. Randnummer 26 Auch ergibt sich aus § 25, dass vom Beklagten der Mieterin eine renovierte Wohnung übergeben wird (vgl. Blatt 54 der Akte). Hiernach sind die Parteien ersichtlich von einer Wohnnutzung ausgegangen. Randnummer 27 Im Übrigen ist nach der obergerichtlichen Rechtsprechung bei einer gemischten Nutzung im Zweifel von den Schutzregeln des Wohnraummietrechts auszugehen, soweit ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellbar ist (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110; BGH NZM 2014, 626 = NJW 2014, 2864). Auch die Nutzung durch eine Wohngemeinschaft ist grundsätzlich als Wohnraummietverhältnis zu charakterisieren (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. I 95; Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., vor § 535 Rn. 388; Bub/Dreier/Emmerich, Handbuch Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., II Rn. 568 f.). Randnummer 28 Hiernach ist die sogenannte Darlehenszahlung von € 6.500,00 als Sicherheitsleistung im Sinne von § 551 BGB zu qualifizieren, soweit der Mietvertrag von dem gesetzlichen Leitbild des § 551 BGB abweicht, ist die Regelung nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Entsprechendes gilt für die im Schriftsatz vom 26.05.2021 vom Beklagten dargelegte Vereinbarung zur Verzinsungsverrechnung (vgl. BGH NZM 2019, 212). Randnummer 29 Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch fällig, da vom Beklagten über die Kaution abgerechnet worden ist durch Übersendung der Anlage K 31 (Blatt 107 f. der Akte) (vgl. BGH NZM 2019, 754). Bei solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und gegebenenfalls im Bezug auf welche Forderung ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Randnummer 30 Die in der Anlage K 31 gemachten Aufrechnungserklärungen des Beklagten führen nur in Höhe von € 800,00 zum Erlöschen des Kautionsrückzahlungsanspruchs im Bezug auf die Verrechnung mit der Miete für März 2020. Randnummer 31 Ein Mietzinsanspruch für März 2020 ergibt sich insoweit aus dem Umstand, dass nicht etwa die Bewohner der Wohnung sondern Frau S. alleinige Mieterin der Wohnung gewesen ist und die Kündigungserklärung von 28. Oktober 2019 nicht von Frau S. unterzeichnet gewesen ist (vgl. Blatt 102 der Akte). Randnummer 32 Nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarung sind Parteien des Mietvertrages der Beklagte sowie Frau S.. Es handelt sich auch nicht um ein Scheingeschäft im Sinne von § 117 BGB. Dies würde voraussetzen, dass den Parteien der Geschäftswille fehlt. Das unterscheidende Kriterium liegt also darin, ob die Parteien zur Erreichung des mit dem Rechtsgeschäft erstrebten Erfolgs ein Scheingeschäft für genügend oder ein ernst gemeintes Rechtsgeschäft für notwendig erachtet haben, es spricht gegen den Scheincharakter eines Rechtsgeschäfts, wenn der mit ihm erstrebte Zweck die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts erreicht werden kann (vgl. BGH WM 2006, 1731; OLG Rostock, Urteil vom 27. Mai 2010 zum Aktenzeichen 3 U 116/09, Rn. 6 bei juris; LG München I, Urteil vom 04. März 2009 zum Aktenzeichen 14 S 2666/08 bei juris). Vorliegend setzt die Anmietung der Wohnung die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts voraus, es ist insoweit ein Mietvertrag beabsichtigt worden. Dies entspricht auch der Interessenlage des Beklagten, der einen entsprechenden monatlichen Mietzins generieren möchte, wie auch der Interessenlage der Mieterin S., die eine Anmietung der Wohnung im Interesse ihres Bruders angestrebt hat. Randnummer 33 Im Übrigen ist anerkannt, dass der Mieter in den angemieteten Räumlichkeiten nicht selbst wohnen muss, wie dies etwa von der Rechtsprechung auch bei der Anmietung einer Wohnung von einem Elternteil für ein in der Ausbildung befindliches Kind regelmäßig akzeptiert wird, obwohl es sich hierbei um eine erkennbare Umgehung des § 551 Abs. 4 BGB handeln dürfte (vgl. BGH NJW 2013, 1876, Rn. 14; kritisch insoweit AG Lübeck, Urteil vom 17. August 2011 zum Aktenzeichen 23 C 1448/11 bei juris). Insoweit ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass es den Parteien grundsätzlich frei steht wer Partei des Mietvertrages wird. Randnummer 34 Im Übrigen ähnelt das hier verfolgte Modell auch dem Konstrukt der gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB, sofern Frau S. mit der Anmietung einen wie auch immer gearteten wirtschaftlichen Zweck verfolgt hätte. Randnummer 35 Auch eine gewerbliche Weitervermietung ist nicht per se verwerflich und führt im Übrigen nicht dazu, dass das Hauptmietverhältnis als Scheingeschäft qualifiziert werden könnte. Randnummer 36 Insoweit ist das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 28. Oktober 2019 nicht beendet worden, ein aufrechenbarer Anspruch in Höhe von € 800,00 ergibt sich danach für den Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB. Randnummer 37 Eine weitergehende Aufrechnung mit den Kosten der malermäßigen Instandsetzung der Wohnung besteht insoweit nicht. Die Endrenovierungsverpflichtung in § 25 Ziff. 1 c) (Blatt 55 der Akte) des Mietvertrages ist unwirksam. In der dortigen Regelung verpflichtet sich die Mieterin, die Räume bei ihrem Auszug im mängelfreien und frisch renovierten Zustand an den Vermieter zurückzugeben. Randnummer 38 Es handelt sich nicht um eine wirksame Individualvereinbarung. Ein einseitiges Stellen von Vertragsbedingungen liegt nur dann nicht vor, wenn die Einbeziehung vorformulierter Vertragsbedingungen in einen Vertrag auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist es erforderlich, dass er in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in den Verhandlungen einzubringen. Insbesondere entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsbedingungen dem anderen Vertragsteil vorab zur Kenntnis mit der Bitte um Anmerkung oder Änderungswünsche übersandt werden (vgl. BGH NJW 2016, 1230). Hier handelt es sich schon dem äußeren Anschein nach um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Ein hinreichender Vortrag des Beklagten, der auf entsprechende Gestaltungsmöglichkeiten der Vertragsparteien, das heißt auf die Mieterin Frau S. hindeuten, ist insoweit nicht erkennbar und ergibt sich insbesondere auch nicht aus dem Schriftsatz vom 26. Mai 2021. Randnummer 39 Die Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung führt im Übrigen im Wohn- wie auch im Gewerbemietrecht zur summierten Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (vgl. Wohnraummietrecht BGH NZM 2003, 394; AG Dortmund WuM 2015, 27 und im Gewerberaummietrecht BGH NZM 2005, 504). Randnummer 40 Im Übrigen ist auch nach Maßgabe der Mietdauer nicht von einer Fälligkeit laufender Renovierungsverpflichtungen auszugehen, da nicht einmal Küche und Bad über einen Zeitraum von fünf Jahren benutzt worden sind (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Randnummer 41 Auch steht weder dem Kläger zu 1) ein Anspruch über € 4.786,39 noch dem Kläger zu 2) ein Anspruch über € 15.093,44 zu, da es an einer Anspruchsgrundlage fehlt. Insbesondere scheiden bereicherungsrechtliche Ansprüche im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB aus, da die Zahlungen mit Rechtsgrund erfolgt sind. Dieser Rechtsgrund ist in dem zwischen dem Beklagten und Frau S. geschlossenen Mietvertrag zu sehen. Randnummer 42 Eine Teilunwirksamkeit der mietvertraglichen Mietzinsvereinbarung vermag sich zudem auch nicht aus der sogenannten Mietpreisbremse zu ergeben, da diese bei einem 2015 geschlossenen Vertrag nicht anwendbar ist. Zwar ist im Sommer 2015 eine entsprechende Verordnung veröffentlicht worden, es fehlt insoweit jedoch an der Begründung der Verordnung durch die Freie und Hansestadt Hamburg, so dass die Verordnung insgesamt unwirksam ist (vgl. BGH NZM 2019, 584). Randnummer 43 Die Voraussetzung einer Überzahlung des Mietzinses im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder gar eines sittenwidrigen Mietwuchers liegen erkennbar nicht vor. Randnummer 44 Die tatsächlichen Voraussetzungen einer im Übrigen für ganz Hamburg erforderlichen Mangellage sowie einer Kenntnis des Beklagten von der Mangellage und Notsituation der einzelnen Mieter ist insoweit klägerseitig nicht vorgetragen worden. Im Übrigen spricht die Höhe des Mietzinses gegen die Annahme eines wucherischen Rechtsgeschäfts. Randnummer 45 Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu, da sie bei Mandatierung der Klägervertreterin mit der außergerichtlichen Geltendmachung, die vor Abtretung der Ansprüche durch Frau S. erfolgt ist, noch nicht Inhaber von Ansprüchen gewesen sind, so dass insoweit der Beklagte für die entsprechenden Kosten auch in Höhe der berechtigten Forderung nicht einzustehen hat. Randnummer 46 Der Zinsanspruch folgt im Übrigen aus den §§ 288, 291 Satz 2 BGB. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das anwaltliche Schreiben in Ermangelung des Bestehens einer Forderung zum Zeitpunkt des Schreibens keinen Verzug herbeizuführen vermocht hat, vielmehr ist auf die Fälligkeit des Anspruches abzustellen. Die Abtretung ist hier am 21.12.2020 (Blatt 184 der Akte) erfolgt, allerdings der Beklagtenvertreterin ausweislich der gerichtlichen Verfügung vom 12.01.2021 am 13.01.2021 per beA zur Kenntnis gegeben worden, das heißt ein Zugang ist noch am gleichen Tag, dem 13. Januar 2021 gegeben gewesen. Verzugszinsen sind hiernach ab dem 14. Januar 2021 nach Eintritt der mit dem Zugang des Schriftsatzes bestehenden Fälligkeit begründet. Randnummer 47 Weitergehende Zinsansprüche bestehen, soweit sie in zulässiger Weise eingeklagt werden, demgegenüber nach Maßgabe der obigen Ausführungen nicht. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO. Randnummer 49 Der Streitwert ergibt sich aus der Höhe der geltend gemachten Zahlungsbeträge. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 30.03.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 5509/19 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0330.35C5509.19.38 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 286 Abs 4 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 538 BGB, § 542 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst a BGB, § 546 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Mietminderungsrecht bei Bettwanzenbefall; Zahlungsverzug nach Vermieterwechsel Leitsatz 1. Das Minderungsrecht des Mieters ist nicht ausgeschlossen, wenn ein Mangel (hier: Befall mit Bettwanzen) zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, dem Mieter dieses Verhalten aber als vertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB erlaubt ist.(Rn.30) 2. Im Falle eines Wechsels in der Person des Vermieters gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt der Mieter nicht Verzug, wenn der neue Vermieter auf Verlangen seine Gläubigerberechtigung nicht hinreichend darlegt (§ 286 Abs. 4 BGB).(Rn.26) 3. Eine Addition des Wertes wirtschaftlich verschiedener Streitgegenstände im Rahmen des § 39 GKG erfordert, dass die Ansprüche gleichzeitig geltend gemacht werden.(Rn.48) Orientierungssatz 1. Den Einschleppungsmöglichkeiten von Bettwanzen sind kaum Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände und selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Im privaten Alltag sind praktikable Präventionsmöglichkeiten ausgeschlossen. Mieter haben somit einen solchen Bettwanzenbefall nicht zu vertreten.(Rn.35) 2. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten.(Rn.36)  3. Ein gravierender Bettwanzenbefall der Wohnung rechtfertigt eine Minderung der Bruttomiete von 60%.(Rn.38)  Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 19.560 € Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Herausgabe einer Wohnung und auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. Randnummer 2 Die Kläger sind Eigentümer des Gebäudes ... in Stuttgart. Mit Vertrag vom 15.12.2017 vermieteten die Kläger fünf Stockwerke des Gebäudes (1. - 5. OG) an H. N. (in der Folge: H.) zum Zwecke der gewerblichen Untervermietung. Mit Vertrag vom 12.01.2018 (Anl. K 2, Bl. 8 d.A.) mietete der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung (5. OG, links) von H. zu einer Grundmiete in Höhe von 1.020,00 € und einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 300,00 € an. Randnummer 3 Nachdem H. den mit den Klägern geschlossenen Vertrag mit Wirkung zum 30.08.2019 gekündigt hatte (Anl. K 3, Bl. 12 d.A.), wandten sich die Kläger mit einem nicht datierten Schreiben an den Beklagten und forderten unter Mitteilung ihrer Bankverbindung dazu auf, "Mieten ab dem 1.6.2019" an die Kläger zu bezahlen (Anl. K 4, Bl. 13 d.A.). Dies ließ der Beklagte, der ab September 2019 keine Miete mehr bezahlt hatte, durch Schreiben des Mietervereins vom 16.09.2019 (Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) zurückweisen. Darin wies er darauf hin, dass er die Wohnung von H. angemietet habe und von einem Eigentümerwechsel nichts wisse, weshalb er Mietzinszahlungen von einem entsprechenden Nachweis abhängig mache. Mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) ließen die Kläger mitteilen, dass ein Eigentümerwechsel nicht erfolgt sei, da H. die weitervermietete Wohnung selbst nur von den Klägern angemietet gehabt, diesen Vertrag aber gekündigt habe. Gleichwohl übermittelten die Kläger mit diesem Schreiben einen Grundbuchauszug. Randnummer 4 Mit E-Mail vom 16.10.2019 (Anl. B 1, Bl. 106 d.A.) ließ der Beklagte anzeigen, dass die Wohnung in sehr großem Umfang von Insekten befallen sei, weshalb die Tochter des Beklagten schon „völlig verstochen“ sei. Zugleich ließ der Beklagte mitteilen, dass künftige Zahlungen unter dem Vorbehalt der Rückzahlung erfolgen würden und dass - soweit künftig ein Abzug erfolge und sich dieser als überhöht erweise - die überschießenden Abzüge in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts erfolgen würden. Mit Schreiben vom 30.10.2019 (Anl. B 4, Bl. 109 d.A.) zeigte der Beklagte den Klägern zudem Mängel an der Heizung und der Warmwasserversorgung sowie einen Defekt der Klingelanlage an. Auch insoweit würden künftige Zahlungen unter den Vorbehalt der Rückzahlung gestellt und ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt. Durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 habe sich ergeben, dass es sich bei dem Insektenbefall um einen Befall mit deutschen Schaben und mit Bettwanzen handele. Der Schabenbefall konnte, anders als der Befall mit Bettwanzen, durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 beseitigt werden. In einem Gespräch vom 07.11.2019 äußerte der Beklagte gegenüber einer Mitarbeiterin der Kläger, dass er Miete an die Kläger nur zahlen werde, wenn er einen neuen schriftlichen Mietvertrag von den Klägern erhalte. Randnummer 5 Die Kläger forderten daraufhin mit Schreiben vom 12.11.2019 (Anl. K 5, Bl. 14 d.A.) zur Herausgabe der Wohnung auf und wiesen darauf hin, dass H. nur ein Untervermieter gewesen sei, dessen Mietverhältnis zum 31.08.2019 geendet habe. Da der Beklagte keinen neuen Vertrag mit den Klägern abgeschlossen habe, stehe ihm ein Recht zum Besitz nicht zu. Vorsorglich kündigten sie einen - etwa dennoch bestehenden - Mietvertrag außerordentlich und hilfsweise ordentlich wegen Verzugs mit der Bezahlung der Miete für die Monate September bis November 2019. Randnummer 6 Nach Erhebung der - am 03.12.2019 zugestellten - Räumungsklage erklärten die Kläger drei weitere außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigungen wegen fortbestehenden Zahlungsverzugs (Schriftsatz vom 20.01.2020 (Bl. 35 d.A.), zugegangen am 10.02.2020; Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 59 d.A.) zugegangen am 11.03.2020 (Bl. 94 d.A.) und Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) zugegangen am 11.05.2020) und hilfsweise dazu mit Schriftsatz vom 04.02.2021 (Bl. 186 d.A.) eine weitere außerordentliche Kündigung wegen der hartnäckig unpünktlichen Zahlweise des Beklagten, welche dieser trotz der mit Schriftsatz vom 27.07.2020 (Bl. 138f. d.A.) ausgesprochenen Abmahnung fortgesetzt habe. Randnummer 7 Der Beklagte leistete an die Kläger Zahlungen wie folgt: am 23.01.2020 einen Betrag von 960 € und einen Betrag von 3.000 €, am 04.03. und 10.06.2020 jeweils weitere 3.000 € sowie am 16.07., 18.08., 01.10., 02.11., 03.12., und 31.12.2020 jeweils weitere 1.000 €. Für den Zeitraum ab 01.09.2019 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 05.03.2021 bezahlte der Beklagte somit einen Gesamtbetrag von 15.960 € bei einer sich rechnerisch ergebenden Gesamtmiete von 25.080 €. Randnummer 8 Die Kläger machen geltend, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag nicht bestehe, nachdem der Beklagte entsprechende Angebote der Kläger ausgeschlagen habe. Jedenfalls sei ein etwa bestehender Mietvertrag durch die außerordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs beendet worden. Auf das Bettwanzenproblem könne sich der Beklagte nicht mietmindernd berufen, da die Bettwanzen durch ein Verschulden der Mieterseite eingeschleppt worden seien. Zudem habe der Beklagte sich bei drei Gelegenheiten geweigert, an der Behebung des Schädlingsbefalls mitzuwirken. Auch eine relevante Ungewissheit über die Empfangszuständigkeit der Kläger für die Mieten habe nicht vorgelegen, so dass auch dies einem Zahlungsverzug nicht entgegenstünde. Randnummer 9 Die Kläger haben den auf Zahlung der rückständigen Miete gerichteten Klagantrag Ziffer 2 - auf Grund der im Laufe des Verfahrens eingegangenen Zahlungen, welche die Kläger jeweils auf die zum Zahlungszeitpunkt ältesten offenen Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung und sodann auf die ältesten offenen Ansprüche auf Zahlung der Grundmiete angerechnet haben - mehrfach geändert. Nachdem die Kläger zunächst Zahlung von 3.960 € begehrten (Bruttomieten September-November 2019) haben sie mit Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 57ff. d.A.) die Klage um 3.360 € erweitert (Grundmieten Dezember 2019 und Januar 2020 (2.040 €) sowie Bruttomiete Februar 2020). Mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 79ff. d.A.) haben die Kläger die Klage bis auf 1.260 € für erledigt erklärt (Restgrundmiete Januar 2020 von 240 € und Grundmiete Februar 2020) und um 2.340 € erweitert (Grundmiete März 2020 und Bruttomiete April 2020). Der dem Beklagten am 11.05.2020 unter Hinweis auf § 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO zugestellten (Bl. 90 d.A.) Teilerledigterklärung hat dieser nicht fristgerecht widersprochen. Der Rechtsstreit, den die Kläger zunächst beim Landgericht Stuttgart anhängig gemacht hatten, wurde mit Beschluss des Landgerichts Stuttgart vom 16.12.2019 (Bl. 21 d.A.) an das erkennende Gericht verwiesen. Randnummer 10 Die Kläger beantragen zuletzt: Randnummer 11 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im ... Stuttgart, Wohnung im Dachgeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC und einem Balkon geräumt an die Kläger herauszugeben. Randnummer 12 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.600,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, hieraus aus 240,00 Euro seit dem 08.01.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 06.02.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 05.03.2020, sowie aus 1.320,00 Euro seit dem 06.04.2020, zu zahlen, mit der Maßgabe, dass sich die rechtshängig gemachten Zahlungsrückstände bis auf einen Teilbetrag in Höhe von 180,00 € (Restgrundmiete März) sowie 1.020,00 € (Grundmiete April) erledigt haben. Randnummer 13 Der Beklagte, der sich der Erledigterklärung nicht angeschlossen hat, beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Der Beklagte macht zuletzt geltend, dass er schon auf Grund des unstreitigen Befalls der Wohnung mit Bettwanzen, welche nicht auf ein Verhalten der Mieter, sondern auf die hygienischen Verhältnisse im Haus zurückzuführen seien, keine Miete geschuldet habe, so dass zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstände zu keinem Zeitpunkt bestanden hätten. Das Leben in der Wohnung liege auf Grund des Insektenbefalls an der Erträglichkeitsgrenze. Lediglich in dem im oberen Stock belegenen Kinderzimmer könne überhaupt noch geschlafen werden. Auch dort werde insbesondere die Tochter verstochen. Die unteren Räume könnten eigentlich nicht bewohnt werden. Eine Verweigerung an der Mängelbehebung mitzuwirken, habe es nicht gegeben, weil eine solche schon gar nicht versucht worden sei. Die Klingel funktioniere nicht. Hinzu käme, dass die Heizung wieder defekt sei. Diese sei zwar nach der ersten Mängelanzeige vom 30.10.2019 repariert worden, allerdings erst am 03.11.2019 und nicht wie klägerseits behauptet schon am 29.10.2019; sie sei dann aber im Kinderzimmer wieder ausgefallen und erst am 29.06.2020 wieder repariert worden. Zudem seien die Waschbecken in Bad und Küche defekt gewesen und - unstreitig - am 23./24.06.2020 repariert worden. Diese Mängel seien mit Schreiben vom 09.12.2019 (Bl. 121 d.A.) angezeigt und in den Terminen zur mündlichen Verhandlung vom 07.02. und vom 17.06.2020 erörtert worden. Randnummer 16 Eine Mietzahlung an die Kläger sei zunächst auch unabhängig von den Mängelrechten nicht geschuldet gewesen, weil der Beklagte, dem der Übergang des Mietverhältnisses auf die Kläger, welcher sich gem. § 565 BGB vollzogen haben müsse, nicht nachgewiesen worden sei, so dass der Beklagte nicht habe wissen können, an wen schuldbefreiend zu leisten sei. Soweit sich in der Gerichtsakte als Anl. K 3 zur Klageschrift die Kündigung des H. gegenüber den Klägern befinde (Bl. 12 d.A.), so sei ihnen diese nicht übermittelt worden, weil dem für die Beklagten bestimmten Exemplar der Klageschrift keine Anlagen beigefügt gewesen seien. Zudem hätten die Kläger den Bestand eines Mietverhältnisses mit dem Beklagten negiert, weshalb sie ihm bei dieser Sachlage nicht zugleich einen Verzug mit der Mietzinszahlung vorwerfen könnten. Weiter machen die Beklagten geltend, dass jedenfalls die Verrechnung der eingegangenen Zahlungen durch die Kläger unzutreffend sei, weil sie diese nicht hätten auf Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen dürfen. Dies ergebe sich schon aus den schlüssigen Tilgungsbestimmungen des Beklagten, jedenfalls aber daraus, dass die Kläger keinerlei Betriebskostenabrechnungen vorgenommen hätten, weshalb dem Beklagten bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, welches er mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Randnummer 17 Weiter ist der Beklagte der Auffassung, dass die im Laufe des Rechtsstreits ausgesprochenen Kündigungen schon deshalb unwirksam seien, weil die Klägervertreterin den Schriftsätzen keine Originalvollmacht beigelegt habe. Randnummer 18 Die Kläger bestreiten, dass die Mängelanzeige vom 09.12.2019 zugegangen ist, und dass im Termin vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A) über die weiteren Mängel gesprochen worden seien. Die Waschbecken seien zudem von Mieterseite aus beschädigt worden und nach der Rüge im Termin vom 16.06.2020 umgehend erneuert worden. Randnummer 19 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A.), vom 16.06.2020 (Bl. 114ff. d.A.) und vom 05.03.2021 (Bl. 198ff. d.A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen ... und Vernehmung des Zeugen W. im Termin vom 05.03.2021. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Niederschrift verwiesen (Bl. 201ff. d.A.). Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. I. Randnummer 21 Die Klage - welche hinsichtlich der einseitig gebliebenen Erledigterklärung als Feststellungsklage zu behandeln war (etwa: BGH, NJW 2008, 2580 juris Rn. 8) - ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§ 281 Abs. 2, Satz 4 ZPO), aber unbegründet. Den Klägern standen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten zu. Sie können daher weder Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung noch weitere Zahlung beanspruchen. 1. Randnummer 22 Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, weil der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet wurde. Randnummer 23 a) Entgegen der Auffassung der Kläger besteht zwischen den Parteien ein wirksamer Wohnraummietvertrag. Denn die Wohnung war von den Klägern nach dem unstreitigen Parteivorbringen an H. zum Zweck der gewerblichen Untervermietung vermietet worden, womit eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB vorlag (vgl. BGH, NJW-RR 2018, 459 Rn. 20ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 3ff. mwN). Nachdem dieser Hauptmietvertrag unstreitig zum 31.08.2019 durch Kündigung des H. beendet wurde, setzte sich der Untermietvertrag ab dem 01.09.2019 kraft Gesetzes inhaltsgleich zwischen den Klägern und dem Beklagten fort (§ 565 Abs. 1, Satz 1 BGB, vgl. BGH, NJW 2005, 2552 juris Rn. 10; Emmerich, aaO, Rn. 10 jew. mwN). Der Abschluss eines neuen Mietvertrags war daher nicht erforderlich. Randnummer 24 b) Der Mietvertrag besteht zwischen den Parteien ungekündigt fort. Randnummer 25 aa) Zunächst beendete die Kündigung vom 12.11.2019 den Mietvertrag nicht. Gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Betrag in Verzug befindet, der einer - ungeminderten (vgl. BGH, NJW 2018, 939 Rn. 19) - Grundmiete zuzüglich einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung (vgl. BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) entspricht. Gleiches gilt, wenn sich der Mieter für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate im dargelegten Sinn erreicht (§ 543 Abs. 2, Satz 1 Nr. 3 b) BGB). Randnummer 26 Diese Voraussetzungen lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 12.11.2019 schon deshalb nicht vor, weil sich der Beklagte bis zur mündlichen Verhandlung vom 07.02.2020 nicht in Verzug befand. Denn der Beklagte hatte seine Nichtleistung nicht zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB), nachdem die Kläger es versäumt hatten, ihm auf sein Verlangen hin (Schreiben vom 16.09.2019, Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) ihre Anspruchsberechtigung nachzuweisen. Ändert sich auf Grund des § 565 BGB die Person des Vermieters besteht für den Mieter die Gefahr an einen Scheingläubiger und damit nicht schuldbefreiend zu leisten (vgl. dazu etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 565 Rn. 20 mwN). Der Mieter kann daher - ebenso wie im Falle eines Wechsels in der Empfangszuständigkeit auf Grund von Gesamtrechtsnachfolge (vgl. dazu BGH, NJW 2006, 51) - verlangen, dass der neue Vermieter ihm seine Gläubigerberechtigung nachvollziehbar und hinreichend darlegt (vgl. BGH, NJW 2006, 51 juris Rn. 10, 13, 15; vgl. auch BeckOGK-BGB/Mehle, § 543 Rn. 186 mwN [Stand: 01.01.2021]). Zu eigenen Ermittlungen ist der Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet (ebenso: Mehle, aaO), vielmehr obliegt es dem neuen Gläubiger, seine Berechtigung auf Verlangen nachzuweisen. Randnummer 27 Danach haben die Kläger ihre Gläubigerberechtigung jedenfalls bis zur Vorlage des Kündigungsschreibens des H. im Termin vom 07.02.2020 nicht hinreichend dargelegt, weshalb der Beklagte die Nichtleistung der bis zum Zugang der Kündigung fälligen Beträge nicht zu vertreten hatte. Anderes ergibt sich zunächst nicht aus § 566e BGB, auf den § 565 Abs. 2 BGB für den hier einschlägigen Fall verweist. Die Vorschrift bestimmt zwar, dass der - ausgeschiedene - Zwischenvermieter die Zahlung der Miete an den neuen Vermieter gegen sich gelten lassen muss, wenn er dem Mieter den Wechsel in der Empfangszuständigkeit mitteilt (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 16 mwN). An einer solchen Mitteilung des H. fehlt es vorliegend aber nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten. Anders als die Kläger geltend machen geriet der Beklagte auch nicht durch die Vorlage des Grundbuchauszugs mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) in Verzug. Zwar ist im Rahmen des § 566e BGB - im Falle seiner direkten Anwendung - anerkannt, dass auch der Erwerber und neue Mietzinsgläubiger über § 893 BGB einen Gutglaubensschutz des Mieters bewirken kann, indem er einen ihn als Eigentümer ausweisenden Grundbuchauszug vorlegt (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 566e Rn. 5; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 566e Rn. 2 jew. mwN). Nach Vorlage eines solchen Grundbuchauszugs kann der Mieter folglich auch dann in Verzug geraten, wenn es an der Mitteilung des Veräußerers fehlt (zutreffend: AG Gelsenkirchen, WuM 2012, 204 juris Rn. 15; ebenso: Emmerich, aaO). Da die Rechtsfolgen des § 565 BGB aber nicht von einem Eigentümerwechsel abhängen, vermochte die Vorlage des Grundbuchauszugs durch die Kläger den Verzug im Streitfall nicht zu begründen. Schließlich geriet der Beklagte auch nicht deshalb in Verzug, weil er die Kläger zugleich als Vermieter angesprochen und Mängelbeseitigung gefordert hatte. Da der Beklagte den Nachweis der Anspruchsberechtigung ausdrücklich und zu Recht gefordert hatte, rechtfertigt das Stellen eines Mängelbeseitigungsverlangens es nicht, dem Mieter das Risiko einer nicht schuldbefreienden Zahlung aufzuerlegen. Randnummer 28 bb) Die Kündigungen vom 20.01.2020, vom 03.03.2020 und vom 28.04.2020 führten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrags. Dies ergibt sich zwar entgegen der Auffassung des Beklagten nicht schon daraus, dass den Schriftsätzen keine Originalvollmacht der Klägervertreterin beigefügt war. Denn § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung (BGH, WuM 2003, 149 juris Rn. 17), weshalb es nicht darauf ankommt, dass es auch an einer unverzüglichen Zurückweisung (§ 174 BGB) fehlen würde. Die Kündigungen sind aber deshalb unwirksam, weil den Klägern nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bei den jeweiligen Kündigungen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten mehr zustanden. Zu Recht beruft sich der Beklagte insoweit auf die Minderung des Mietzinses. Randnummer 29 (1.) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Dabei zielt die Minderung darauf ab, die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit auszugleichen. „Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters – der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache – und der Leistung des Mieters – der Mietzahlung – bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden“ (BGH, NJW 2019, 2466 Rn. 27 mwN). Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist - entgegen der vom Kläger in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung - für die Minderung unerheblich. Da die Minderung die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherstellen soll, greift sie kraft Gesetzes und unabhängig davon ein, ob den Vermieter an der Entstehung des Mangels ein Verschulden trifft oder ob er über die Möglichkeit verfügt, den Mangel zu beheben (BGHZ 176, 191 Rn. 20; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 341). Randnummer 30 Dagegen entfällt das Recht zur Minderung, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, was dann der Fall ist, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat, seine Beseitigung verzögert oder verhindert oder der Mangel auf einer vom Mieter gewünschten Veränderung beruht (vgl. BGH, NJW-RR 2011, 515 Rn. 18 unter Bezugnahme auf: MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 572 mwN; vgl. auch BGHZ 203, 256 Rn. 46; BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17 jew. mwN). Daraus folgt, dass der Mieter sein Minderungsrecht dann nicht verliert, wenn der Mangel zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, der Mieter dies aber nicht zu vertreten hat, weil ihm dieses Verhalten als vertragsgemäßer Gebrauch erlaubt ist (zutreffend: Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 111 unter Bezugnahme auf BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 11f.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 627 mwN). So liegt es hier. Randnummer 31 (a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Bettwanzenbefall der Wohnung auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen ist (§ 286 ZPO). Randnummer 32 Entgegen ihrer Auffassung oblag es allerdings den Klägern diesen Beweis zu führen. Da der dem Grunde nach unstreitige Bettwanzenbefall der Wohnung deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert (etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 280 mwN), ist die Miete im Grundsatz kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Es obliegt daher grundsätzlich den klagenden Vermietern darzulegen und zu beweisen, dass das Minderungsrechts des Beklagten ausgeschlossen sein soll (MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 mwN; vgl. auch BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19). Entsprechend der im Mietrecht anerkannten Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen, oblag es deshalb den Klägern zunächst auszuräumen, dass der Befall ihrem Verantwortungsbereich entsprang und vielmehr dem Obhutsbereich des Beklagten entstammte. Dem Beklagten oblag es im Anschluss daran, darzulegen und zu beweisen, dass er den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten hat (etwa: BGH, NJW 2000, 2344 juris Rn. 10; BGHZ 126, 124 juris Rn. 10ff.; Börstinghaus in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Hdb. d. Beweislast, 4. Aufl., § 536 Rn. 5f.; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 jew. mwN). Sofern sich die Kläger für ihre gegenteilige Auffassung auf eine Entscheidung des AG Neukölln berufen haben, welche es als nicht beweisbedürftig angesehen hat (§ 291 ZPO), dass der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Bettwanzenbefall verursacht hat (GE 2017, 539 juris Rn. 7), vermögen sie damit nicht durchzudringen. Zum einen war dem erkennenden Gericht vor der Beweisaufnahme nicht bekannt, auf welchen Verbreitungswegen Bettwanzen in eine Wohnung gelangen; zum anderen erweist sich die Annahme des AG Neukölln, wonach diese stets entweder schon in der Wohnung vorhanden seien oder durch den Mieter eingeschleppt würden, nach dem Ergebnis der hier durchgeführten Beweisaufnahme auch als unzutreffend. Randnummer 33 Nach den in sich schlüssigen und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, die ohne Widerspruch blieben und denen sich das Gericht vollumfänglich anschließt (§ 286 ZPO), verhält es sich vielmehr so, dass neben der - häufigeren - passiven Verbreitung der Bettwanzen, bei welcher diese durch das Einbringen von Taschen, Gepäckstücken oder auch gebrauchten Gegenständen in die Wohnung gelangen auch eine - seltenere - aktive Verbreitung vorkommt, bei welcher die Bettwanzen selbst in die Wohnung eindringen. Letzteres setzt aber voraus, dass zum einen Verbindungsritzen oder ähnliche Wege vorhanden sind, auf welchen die Bettwanzen von einer Wohnung in eine daran angrenzende gelangen können; zum anderen ist die aktive Verbreitung - welche insbesondere durch unsachgemäße Schädlingsbekämpfung ohne Blockieren der Fluchtwege ausgelöst wird - nur dann denkbar, wenn auch angrenzende Wohnungen befallen sind. Nachdem letzteres vorliegend nicht feststellbar war, ist das Gericht überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Bettwanzen auf ein Mieterverhalten zurückgehen. Randnummer 34 (b) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht aber ebenso fest, dass der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht im Rechtssinne zu vertreten hat, da er auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist und sich durch zumutbare Abwehrmaßnahmen nicht verhindern lässt. Randnummer 35 Auch insoweit stützt sich das Gericht auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Danach sind den Einschleppungsmöglichkeiten wenig Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände aber selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Andere als die vom Sachverständigen geschilderten alltäglichen Einschleppungsvarianten, welche sich der Beklagte schlüssig zu eigen gemacht hat (vgl. etwa BGH, VersR 2014, 632 Rn. 11 mwN), haben die Kläger nicht behauptet. Für sie ist auch nichts ersichtlich. Im privaten Alltag praktikable Präventionsmöglichkeiten hat der Sachverständige vor diesem Hintergrund überzeugend ausgeschlossen, da sie ein gründliches Kontrollieren aller eingebrachter Gegenstände nach jeder Rückkehr in die Wohnung erfordern würden. Beim Erwerb gebrauchter Gegenstände, insbesondere aus Holz, lässt sich ein Einschleppen sicher nur durch eine thermische Behandlung erreichen, bei welcher auf Grund der dafür erforderlichen Temperaturen - unabhängig von der Frage der Verfügbarkeit einer entsprechenden Technik - Beschädigungen der Gegenstände nicht auszuschließen sind. Randnummer 36 Danach hat der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten (BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 9ff.). Dass er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs eingehalten und die Obhuts- und Fürsorgepflichten in Bezug auf das Mietobjekt gewahrt hat, die ihm als Korrelat für den Mietgebrauch auferlegt sind, hat zwar der Beklagte als Mieter zu beweisen (vgl. BGHZ 66, 349 juris Rn. 20). Diesen Beweis hat der Beklagte aber nach dem dargelegten Ergebnis der Beweisaufnahme geführt. Das Einbringen alltäglicher Gegenstände wie Taschen und Ähnlichem rechnet ohne Zweifel zum verkehrsüblichen und damit vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (vgl. dazu etwa: BGH, NJW-RR 2007, 1243 Rn. 8 mwN). Da keine Präventionsmaßnahmen existieren, die von einem Mieter im Rahmen dieses verkehrsüblichen Mietgebrauchs in zumutbarer Weise gefordert werden könnten, um den Gefahren effektiv vorzubeugen, die sich hier verwirklicht haben (vgl. dazu etwa Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 112a mwN), scheidet die Annahme aus, dass der Beklagte die Grenzen des ihm eingeräumten Gebrauchs überschritten hätte. Auf Grund der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB steht dem Minderungsrecht des Beklagten folglich nicht entgegen, dass er den Befall zurechenbar verursacht hat. Randnummer 37 (c) Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, dass das Minderungsrecht des Beklagten ausgeschlossen sei, weil dieser sich bei drei Gelegenheiten geweigert habe, an den für eine Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen mitzuwirken, so sind sie für diesen zu ihrer Beweislast stehenden (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19) Vortrag beweisfällig geblieben. Der dazu gehörte Zeuge W. gab zwar an, dass am 11.12.2019 ein Insektizid hätte versprüht werden sollen, was unterblieben sei, weil der Beklagte dies nicht ermöglicht und stattdessen Besuch empfangen habe. Eine treuwidrige Verhinderung der Mängelbeseitigung, welche zum Verlust des Minderungsrechts führen könnte (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17f. mwN), liegt darin aber schon deshalb nicht, weil die am 11.12.2019 beabsichtigte Maßnahme nur darauf abzielte „den Befall etwas einzudämmen“ und dem Zeugen ein Auftrag für die zur Mängelbeseitigung erforderlichen, umfassenden Maßnahmen, die einen zeitweisen Auszug des Beklagten erfordert hätten, nach dessen Schilderung noch gar nicht erteilt war. Randnummer 38 (2.) Der unstreitige und auch nach den Feststellungen des Sachverständigen gravierende Bettwanzenbefall der Wohnung (60%) und der unbestritten gebliebene Defekt der Klingelanlage der im fünften Stock belegenen Wohnung (3%), welche jeweils am 16.10.2019 angezeigt worden waren, rechtfertigt nach Einschätzung des Gerichts eine Minderung der Bruttomiete (vgl. BGH, NJW 2011, 1806 Rn. 11ff.) von insgesamt 63% (§ 287 ZPO). Randnummer 39 (3.) Ein Zahlungsverzug des Beklagten bestand infolgedessen bei keiner der drei weiteren Verzugskündigungen zu den maßgeblichen Zeitpunkten des Zugangs der jeweiligen Kündigung (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 118; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN). Randnummer 40 (a) Die am 10.02.2020 zugegangene Kündigung vom 20.01.2020 stützten die Kläger auf einen Zahlungsverzug für die Monate September 2019 bis Januar 2020 (§ 569 Abs. 4 BGB). Nachdem der Beklagte aber am 23.01.2020 Zahlungen in Höhe von insgesamt 3.960 € geleistet hatte, bestand für diesen Zeitraum kein Zahlungsrückstand mehr. Entgegen der Auffassung des Beklagten wurden die eingegangenen Zahlungen klägerseits zutreffend verbucht, indem die Kläger - welche die Tilgungsreihenfolge außerhalb von Aufrechnungslagen allerdings nicht bestimmen können (BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 44) - zunächst auf die ältesten Rückstände bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und sodann auf die ältesten Rückstände aus Grundmieten verbucht haben (vgl., BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 48). Randnummer 41 Eine dem entgegenstehende Tilgungsbestimmung - die zudem seinem Interesse am Erhalt der Wohnung zuwiderlaufen würde, nachdem auch Rückstände hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen kündigungsrelevant sind (etwa: BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) - hat der Beklagte nicht aufgezeigt. Leistet ein Mieter, der wie hier einen Zahlungsrückstand hinsichtlich der Grundmiete und hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen hat auflaufen lassen, eine Zahlung und versieht er seine Leistung weder mit einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung noch mit einer schlüssigen Tilgungsbestimmung, die die Zuordnung zu einem bestimmten Monat ermöglichen würde, weil sie auf Grund von Höhe und Zeitpunkt diesem Monat zuzurechnen ist (vgl. etwa BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3004 mwN [Stand: 01.02.2021]), so erschöpft sich bei verständiger, die erkennbaren Interessen des Mieters berücksichtigender Würdigung des Zahlungsverhaltens (§§ 133, 157 BGB; vgl. etwa BGH, NJW-RR 2018, 524 Rn. 19ff. mwN) der mit der Zahlung verbundene Erklärungsgehalt darin, dass der Mieter eine schlüssige Tilgungsbestimmung gemäß § 367 Abs. 2 BGB vornimmt (vgl. BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3008 mwN [Stand: 01.02.2021]). Denn die gesetzliche Tilgungsreihenfolge, welche für eine vom Vermieter angenommene Teilleistung deren vorrangige Verrechnung auf Kosten und Zinsen vorsieht (§ 367 Abs. 1 BGB), läuft dem erkennbaren Interesse des Mieters zuwider, sich durch eine Zahlung vor einer Verzugskündigung zu schützen, für welche eine vorrangige Tilgung der Forderungen aus Miete, nicht aber von Zinsen und Kosten, erforderlich ist (vgl. BGH, NJW 2010, 3022 Rn. 22 mwN; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 543 Rn. 67 mwN). Soweit sich der Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Betriebskostenabrechnungen berufen hat, kann dies dahin stehen, da er ein etwa bestehendes Zurückbehaltungsrecht erst mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Randnummer 42 Ausgehend von diesen Grundsätzen war die Verbuchung der Zahlungen auf die Hauptforderungen aus Miete und dort zunächst auf die Forderungen auf Betriebskostenvorauszahlung durch die Kläger daher zutreffend. Der geltend gemachte Zahlungsrückstand bestand danach zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung vom 20.01.2020 allerdings nicht mehr. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Mängel erst am 16.10.2019 angezeigt wurden und der Beklagte für den davor liegenden Zeitraum eine Minderung folglich nicht beanspruchen konnte (§ 536c Abs. 2, Satz 2 Nr. 1 BGB), lag nach dem Zahlungseingang vom 23.01.2020 vielmehr eine Überzahlung in Höhe von jedenfalls 284,01 € vor. Randnummer 43 (b) Nachdem der Beklagte schon auf Grund der Minderung wegen der hier abgehandelten Mängel nur eine Bruttomiete von 488,40 € schuldete und der Beklagte am 03.03.2020 weitere 3.000 € zur Zahlung anwies, die am 04.03.2020 bei den Klägern eingingen, lagen sodann weder am 11.03.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 03.03.2020, noch am 11.05.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 28.04.2020, Zahlungsrückstände des Beklagten vor. Sowohl die außerordentlichen wie auch die ordentlichen Verzugskündigungen gehen damit ins Leere, ohne dass es auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Mängel ankommt. Randnummer 44 cc) Dies gilt ebenfalls für die auf die hartnäckig unpünktliche Zahlweise des Beklagten gestützte außerordentliche Kündigung vom 04.02.2021. Eine solche ist zwar nach hier erfolgter Abmahnung des Mieters grundsätzlich möglich (etwa: BGH, 2006, 1585 Rn. 13 mwN). Die weiteren Zahlungen des Beklagten führten aber zu einem anwachsenden Guthaben des Beklagten bei den Klägern, welche zum Zeitpunkt der Kündigung schon auf Grund der hier festgestellten Mängel mit 5.934,81€ überzahlt waren. In der unpünktlichen Zahlweise des Beklagten lag somit keine im Rahmen einer Kündigung relevante Pflichtverletzung. 2. Randnummer 45 Vor diesem Hintergrund steht den Klägern der noch geltend gemachte Anspruch auf Zahlungen der Restgrundmiete für März 2020 (180 €) und der Grundmiete für April 2020 ebensowenig zu wie sie die Feststellung beanspruchen können, dass sich ihre Ansprüche auf Zahlung der Restgrundmiete für Januar 2020 (240 €), die Grundmieten für Februar und März 2020 und der Bruttomiete für April 2020 in Folge von Zahlungen nach der insoweit am 11.05.2020 eingetretenen Rechtshängigkeit (Bl. 85 d.A.) erledigt hätten. Denn die berechtigten Forderungen der Kläger waren durch die bis zum 04.03.2020 eingegangen Zahlungen, welche wie dargelegt auf die streitgegenständlichen Forderungen zu verbuchen waren, bereits vor Rechtshängigkeit erfüllt. II. 1. Randnummer 46 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO, nachdem der Beklagte der Teilerledigterklärung bezüglich der Bruttomieten September bis November 2019, der Grundmiete für Dezember 2019 und eines Teils der Grundmiete für Januar 2020 (780 €) nicht fristgerecht widersprochen hat (§ 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO). Dabei waren auch die Kosten des erledigten Teils der Klägerseite aufzuerlegen. Soweit die Kläger dem Grunde nach berechtigte Forderungen rechtshängig gemacht hatten, welche erst durch die Zahlung vom 23.01.2020 erfüllt wurden, ergibt sich dies daraus, dass der Beklagte, der wie dargelegt berechtigterweise einen Nachweis der Gläubigerberechtigung der Kläger verlangte und diesen erst im Termin vom 07.02.2021 erhielt, seine Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt zurückhalten konnte, ohne Kostennachteile zu erleiden (arg ex § 93 ZPO). Im Übrigen waren die eingeklagten Zahlungen im Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit bereits erfüllt. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 2 ZPO. 2. Randnummer 47 a) Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG. Dabei war zunächst zu sehen, dass der Umstand, dass die Kläger ihr Herausgabeverlangen auf verschiedene Kündigungserklärungen gestützt haben, nicht zu einer Erhöhung des Streitwerts führt, da es sich insoweit zwar um verschiedene Streitgegenstände handelt (vgl. BGHZ 204, 134 Rn. 14), die aber wirtschaftlich identisch sind und folglich den Streitwert nicht erhöhen (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 17 [Stand: 01.01.2021]). Weiter war zu berücksichtigen, dass die Klägerin eine Teilerledigterklärung bezüglich der erhaltenden Teilzahlungen - welche dazu führt, dass sich der Streitwert hinsichtlich der erledigten Teile auf das Kosteninteresse reduziert (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – VIII ZR 100/17, juris Rn. 2 mwN) - erst mit der zweiten Klageerweiterung erklärt hat (Bl. 81 d.A.). Der für die Gerichtsgebühren maßgeblich bleibende (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 27 [Stand: 01.01.2021]) Streitwert betrug bis hierhin 19.560 € (Klagantrag Ziffer 1: 12.240 €; Klagantrag Ziffer 2: 3.960 € zzgl. der Erweiterung gem. Bl. 59 d.A. (3.360 €)). Randnummer 48 Dieser Streitwert erhöhte sich nach Auffassung des erkennenden Gerichts durch die mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) erklärte zweite Erweiterung der Klage (2.340 €) auf Grund der zugleich erklärten Teilerledigung - welche rechtshängige Ansprüche trotz Zahlung von 6.960 € nur im Umfang von 6.000 € betraf, da die Forderungen im Übrigen noch nicht eingeklagt waren - nicht mehr. Das Gericht folgt in dieser Frage, die obergerichtlich und in der Literatur äußerst umstritten ist (vgl. zum Streitstand etwa: OLG Stuttgart, Beschluss vom 28. November 2019 – 3 W 52/19, juris Rn. 14ff.; aus der Literatur einerseits etwa: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]; Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 4 Rn. 12 mwN; a.A.: Thiel in Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 16; Zöller/Vollkommer, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN), ob eine Addition wirtschaftlich nicht identischer Ansprüche auch vorzunehmen ist, wenn bei nachträglicher Wertänderung nicht alle Streitgegenstände des Verfahrens gleichzeitig geltend gemacht werden, derjenigen Auffassung, wonach eine Addition auch gem. § 39 Abs. 1 GKG die gleichzeitige Geltendmachung der Ansprüche erfordert. Dies entspricht im Rahmen des gem. § 5 ZPO zu bestimmenden Zuständigkeitsstreitwerts der h.M. (vgl. etwa Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 5 Rn. 5; MünchKomm-ZPO/Wöstmann, 6. Aufl., § 5 Rn. 3; Zöller/Herget, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN). Das Gerichtskostengesetz verweist in § 39 GKG - anders als die bis 30.06.2004 gültige Vorgängervorschrift (§ 12 Abs. 1 Satz GKG a.F.) - zwar nicht mehr auf § 5 ZPO und dem Wortlaut lässt sich eine Beschränkung auf Werterhöhungen nur im Falle von gleichzeitiger Geltendmachung der Ansprüche auch nicht entnehmen. Indessen bezweckte der Gesetzgeber mit dieser Änderung ausweislich der Gesetzesbegründung (Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts; BT-Drcks. 15/1971, S. 154) keine inhaltliche Veränderung. Vielmehr sollte die schon bislang geltende „Grundregel, dass in demselben Verfahren und in demselben Rechtszug die Werte mehrerer Streitgegenstände zusammengerechnet werden“, welche sich seinerzeit „allein durch die Verweisung in § 12 Abs. 1 GKG auf Vorschriften der Zivilprozessordnung, hier auf § 5 Halbsatz 1 ZPO [ergab]“, direkt „in das GKG eingestellt werden, weil sie für alle Gerichtsbarkeiten gelten soll.“ Eine von § 5 ZPO abweichende Auslegung des § 39 GKG widerspricht damit nach Auffassung des Gerichts dem Willen des Gesetzgebers (zutreffend: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]). Randnummer 49 b) Soweit die mit der Teilerledigterklärung verbundene Streitwertreduzierung für die Berechnung der Anwaltsgebühren von Relevanz ist, weil zu keiner Zeit über Ansprüche mündlich verhandelt wurde, die den ursprünglichen Streitwert (16.200 €) überstiegen, was bei der Bewertung der Terminsgebühren zu berücksichtigen sein wird (vgl. OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 9 mwN), so hatte eine nach Zeitabschnitten gestaffelte Streitwertfestsetzung zu unterbleiben, nachdem keine Seite einen Antrag gem. § 33 Abs. 1 RVG gestellt hat (KG, JurBüro 2018, 249 juris Rn. 9, OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 10). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460372 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2025:171225UVIIIZR56.25.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 56/25 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556d Abs. 1, § 556g Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietver- hältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fort- führung von Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666). BGH, Urteil vom 17. Dezember 2025 - VIII ZR 56/25 - LG Berlin II AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek und den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 63 - vom 11. Februar 2025 unter Verwerfung des weitergehenden Rechtsmittels als unzulässig im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte zur Erteilung von Aus- kunft verurteilt worden ist. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Schö- neberg vom 24. April 2024 wird auch insoweit zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin ein Viertel und der Beklagte drei Viertel zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin macht gegen den Beklagten als Eigentümer einer Wohnung in Berlin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in der bis zum 22. Juli 2025 gelten- den Fassung [im Folgenden aF] in Verbindung mit der Berliner Mietenbegren- zungsverordnung vom 19. Mai 2020, in Kraft getreten am 1. Juni 2020, außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. Mai 2025, GVBl. 2020, 343) geltend. Der Be- klagte begehrt widerklagend die Räumung und Herausgabe der Wohnung. 1 - 3 - Der Beklagte ist Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Mietwohnun- gen in Berlin, das gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Als dort mehrere Wohnungen leer standen, vereinbarte er mit Herrn L. (im Folgenden: Zwischenmieter), dass dieser die Wohnungen anmiete, weil es "für ihn kein Problem sei, Untermie- ter für die Wohnungen zu finden". Der Zwischenmieter schloss mit dem Beklag- ten auf der Grundlage dieser Vereinbarung zumindest zwei Mietverträge über dem Beklagten gehörende Wohnungen. Bei der streitgegenständlichen Woh- nung handelt es sich um eine dieser Wohnungen. Hinsichtlich dieser schloss der Zwischenmieter mit der Klägerin und einer weiteren Mieterin, die später einver- nehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, mit Wirkung ab 1. Juni 2020 einen "Untermietvertrag". Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu- nächst 670 €; sie war nicht höher als die zwischen dem Zwischenmieter und dem Beklagten vereinbarte Nettokaltmiete. Am 23. April 2021 sandte der Zwischenmieter der Klägerin und der Mit- mieterin eine E-Mail, in der er fragte, was sie davon hielten, wenn "wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren. Dies würde dann auch für die Nachzahlung gelten". Die Klägerin antwortete mit E-Mail von demselben Tag, sie nähmen das Angebot gerne an. Weiter heißt es dort: "Von 670 € Kaltmiete plus der 15 % Miet- minderung wären das dann 579,50 € Kaltmiete pro Monat. Dies werden wir dann bei der Mietrückzahlung beachten". Am 27. April 2021 erwiderte der Zwischenmieter hierauf per E-Mail und verwies auf das beigefügte "Schreiben mit der Mietanpassung". In diesem auf den 27. April 2021 datierenden Schreiben an die Klägerin und ihre Mitmieterin heißt es unter der Überschrift "Nachtrag zum Mietvertrag/Anpassung der Netto- 2 3 4 5 - 4 - Kalt-Miete", dass die Nettokaltmiete rückwirkend zum 1. Dezember 2020 um 15 % reduziert werde (von 670 € auf 579,50 €). Am 30. April 2021 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit dem Zwi- schenmieter. An diesem Tag suchte der Beklagte die Klägerin auf und über- reichte ihr ein Schreiben, mit dem er sie von dieser Kündigung unterrichtete und im Hinblick hierauf die Zahlung von Nutzungsentgelt für die Wohnung forderte. Den Abschluss eines Mietvertrags mit der Klägerin lehnte der Beklagte - auch im weiteren Verlauf - ab. Die Klägerin zahlt seither den bislang als Miete an den Zwischenmieter bezahlten Betrag an den Beklagten. Mit Schreiben vom 27. März 2023 rügte die Klägerin gegenüber dem Be- klagten gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte unter Fristsetzung unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin Auskunftsansprüche im Zu- sammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend gemacht und die Rückzahlung von ihrer Ansicht nach überzahlter Miete in Höhe von 206,36 € für den Monat Mai 2021 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechts- verfolgungskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Klage und die Widerklage haben in der ersten Instanz keinen Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre erstinstanzlichen Klage- anträge mit Ausnahme des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfol- gungskosten weiterverfolgt hat, hat das Landgericht den Beklagten zur Erteilung der begehrten Auskunft verurteilt. Die weitergehende Berufung der Klägerin so- wie die Anschlussberufung des Beklagten, mit der er weiterhin die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. 6 7 8 9 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht bezüglich der Auswirkungen einer nach Ab- schluss des Mietvertrags ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist teilweise unzulässig. Soweit sie zulässig ist, hat sie dage- gen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin II, Urteil vom 11. Februar 2025 - 63 S 141/24, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien anwendbar. Zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis. Zwar sei nach der zu- treffenden Auffassung des Amtsgerichts ein Mietvertrag nicht anlässlich des Vor- sprechens des Beklagten bei der Klägerin am 30. April 2021 geschlossen wor- den. Ein Mietverhältnis sei jedoch durch den Wegfall des ehemaligen Zwischen- mieters nach § 565 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Die Voraussetzungen die- ser Vorschrift lägen vor. Für diesen Mietvertrag gälten die Rechte und Pflichten des bisher zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden Miet- vertrags. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB seien dementsprechend auf den neuen Mietvertrag anwendbar, wenn sie bereits in dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gegolten hätten. Dies sei hier der Fall. Die 10 11 12 13 14 15 - 6 - genannten Vorschriften seien ursprünglich auf den Mietvertrag zwischen der Klä- gerin und dem Zwischenmieter anwendbar und die vereinbarte Nettokaltmiete hiernach unstreitig überhöht gewesen. Die Anwendung dieser Vorschriften sei nicht wegen der im April 2021 erfolgten Senkung der Miete ausgeschlossen. Zum einen habe es sich hierbei nur um einen "einseitigen Verzicht" des Zwischenmie- ters auf einen Teil der Miete gehandelt und nicht um die Vereinbarung einer Miet- reduzierung. Zum anderen bildete eine solche - sollte sie anzunehmen sein - nicht den Rechtsgrund für die künftigen Mietforderungen des Vermieters. Viel- mehr sei Rechtsgrund hierfür weiterhin die ursprüngliche Vereinbarung. Die Ab- senkung der Miete ersetze diese nicht, sondern führe nur zu einem Verzicht be- ziehungsweise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters. Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - ein nachvollziehbarer Grund für die Senkung der Miete von dem Vermieter weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sei, wobei dahingestellt blei- ben könne, ob - wie die Klägerin vermute - der einzige Grund für die Senkung der Miete darin gelegen habe, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu brin- gen. Da demnach die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB anwendbar seien, be- stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB. II. Hiergegen wendet sich die Revision teilweise - hinsichtlich der Verurtei- lung zur Auskunftserteilung - mit Erfolg. 1. Die Revision ist als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO), soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch die tatbestandli- chen Voraussetzungen eines Eintritts des Beklagten gemäß § 565 BGB in die 16 17 18 - 7 - Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter ge- schlossenen Mietvertrags bejaht und den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin auf Räumung und Herausgabe ver- neint hat. Insoweit ist die Revision mangels Zulassung nicht statthaft. Das Beru- fungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über den geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter eingetretenen Beklagten beschränkt. a) Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Beru- fungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebo- tene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Re- vision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teile vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 23; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19; Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 6; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Denn das Berufungsgericht hat die Revision zuge- lassen, "weil sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. Sep- tember 2022 (VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666) zwar zu der Frage geäußert hat, wie sich ein nach Abschluss des Mietvertrags ausgebrachtes Mieterhö- hungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB auswirkt, nicht jedoch hinsichtlich einer ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete". Diese Frage stellt sich nur für den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin nach § 556g Abs. 3 BGB gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten 19 20 - 8 - aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter ein- getretenen Beklagten. Sie stellt sich hingegen nicht im Rahmen der tatbestandli- chen Voraussetzungen des § 565 BGB, mithin bei der Beurteilung, ob der Zwi- schenmieter nach dem mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag den ge- mieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten sollte, sowie im Rahmen der Prüfung des mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. b) Diese Beschränkung der Zulassung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, WRP 2025, 346 Rn. 17; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 25; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232/21, juris Rn. 22; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Be- rufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsäch- lich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs zu- zulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der be- troffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteils- fähig sein; zulässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, BGHZ 242, 299 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, aaO; jeweils mwN). Hierfür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streit- stoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Pro- zessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Wider- spruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. 21 - 9 - nur Senatsurteile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, aaO Rn. 18; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, aaO; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232/21, aaO; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, aaO; jeweils mwN). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Das Auskunftsbegehren der Klägerin gegenüber dem Beklagten aus § 556g Abs. 3 BGB betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig sowohl von der Frage, ob im Verhältnis zwischen dem Beklagten und dem Zwischenmieter eine gewerbliche Zwischenmiete nach § 565 BGB vorlag, als auch von dem Bestehen des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe des Beklagten gegen die Klägerin beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem jeweils nicht anfechtba- ren Teil des Streitstoffs auftreten kann. 2. Soweit die Revision hiernach zulässig ist, ist sie begründet. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklag- ten auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB zu Unrecht bejaht. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) sind im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten, anders als das Berufungs- gericht angenommen hat, nicht anwendbar. Denn die beanstandete Miete beruht nicht auf einer zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses, in dessen Rechte und Pflichten der Beklagte nach § 565 BGB eingetreten ist, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mietreduzierung, für die die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten. a) Ausgehend von der - aufgrund der wirksamen Beschränkung der Revi- sionszulassung vom Senat nicht überprüfbaren - Auffassung des Berufungsge- richts, wonach der Beklagte hier gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden 22 23 24 25 - 10 - Mietverhältnisses eingetreten ist, hat das Berufungsgericht es für die Frage der Anwendbarkeit der Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) zutreffend für maßgeblich gehalten, ob die zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete der Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterlag. Denn unabhängig davon, ob in den Fällen der gewerblichen Zwischenver- mietung bei einem Vermieterwechsel nach § 565 BGB - wie im Fall des § 566 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. September 2019 - XII ZR 52/18, BGHZ 223, 106 Rn. 24; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 41; jeweils mwN) - kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Zwischenmieter bestanden hat, oder ob das Mietverhältnis vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Vermieter übergeht (offenge- lassen in Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 1; vgl. zum Streitstand: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 565 Rn. 20 ff.; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 565 Rn. 21 ff.; Schmidt-Futte- rer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 565 BGB Rn. 28), wurde durch den Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten des zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB eine nach den Regelungen über die zulässige Höhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) überprüfbare Miete neu vereinbart (vgl. hierzu auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 556d Rn. 9; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556d Rn. 10; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 28). Vielmehr ist auf die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und der Klä- gerin bestehende Vereinbarung zur Miethöhe abzustellen. Dementsprechend 26 27 - 11 - gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB für die in dem Vertragsverhältnis zwi- schen dem Beklagten und der Klägerin maßgebliche Miete nur dann, wenn die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überprüf- bar war. Dies ist nicht der Fall. b) Mit Rechtsfehlern behaftet ist die in diesem Zusammenhang vorgenom- mene Auslegung des Berufungsgerichts, wonach den hier im Rahmen der Redu- zierung der Miete abgegebenen Erklärungen des Zwischenmieters und der Klä- gerin nicht eine vertragliche Vereinbarung einer Mietreduzierung zu entnehmen sei, sondern nur ein einseitiger Verzicht des Zwischenmieters vorgelegen habe. Ebenfalls rechtsfehlerhaft ist die - hilfsweise vorgenommene - weitere Auslegung des Berufungsgerichts, wonach selbst bei der Annahme einer Vertragsänderung eine solche nur zu einem Verzicht beziehungsweise einer Einwendung der Klä- gerin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Zwi- schenmieters geführt habe, während die Mietforderung weiterhin auf der ur- sprünglichen, zu Beginn des Mietverhältnisses geschlossenen vertraglichen Ver- einbarung habe beruhen sollen. aa) Die tatrichterliche Auslegung von Individualerklärungen der Parteien kann vom Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, ZIP 2025, 2569 Rn. 23; vom 10. April 2024 - VIII ZR 161/23, NJW 2024, 2246 Rn. 31; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 14; vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, BGHZ 232, 1 Rn. 35; jeweils mwN). 28 29 - 12 - Die Auslegung des Berufungsgerichts hält jedoch einer an diesen Maßstä- ben ausgerichteten Prüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat bei der Wür- digung der Erklärungen der Parteien wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen und zudem dem Auslegungsgrundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung des Parteiwillens (§§ 133, 157 BGB), bei der ne- ben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (vgl. Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, aaO Rn. 26; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, aaO Rn. 15 mwN; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, BGHZ 230, 296 Rn. 68), nicht hinreichend Rechnung ge- tragen. Der Senat ist deshalb an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, hier die betreffende Auslegung selbst vornehmen (vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, aaO; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, aaO Rn. 72; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 31; jeweils mwN). bb) Unter zutreffender Berücksichtigung aller Umstände führt die gebo- tene, nach beiden Seiten hin interessengerechte Auslegung hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zu dem Ergebnis, dass der Zwischenmieter und die Klägerin eine wirksame Vereinbarung über die Reduzierung der Netto- kaltmiete auf 579,50 € geschlossen haben, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten reduzierten Mietzahlungen darstellt, wobei Gegenstand der Vereinbarung der neue Gesamtbetrag war, auf den die Miete reduziert wurde (vgl. zu Mieterhöhungsvereinbarungen: Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lag hier eine vertrag- liche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete und nicht eine einseitige Ver- zichtserklärung des Zwischenmieters vor. 30 31 32 - 13 - Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass auf schuldrechtliche Forderungen nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag (§ 397 BGB) verzichtet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142/14, NZM 2016, 582 Rn. 24; vom 7. März 2002 - IX ZR 293/00, NJW 2002, 1788 unter III 2 a; vom 4. Dezember 1986 - III ZR 51/85, NJW 1987, 3203 unter II 1 b; vom 20. Mai 1958 - VIII ZR 329/56, NJW 1958, 1231 unter I 2). Es hat darüber hinaus bei seiner Auslegung den aus der von ihm in Bezug genommenen Anlage "Ab1" ersichtlichen Inhalt der Erklärungen der Klägerin und des Zwischenmieters nicht hinreichend in den Blick genommen und deshalb ver- kannt, dass der Reduzierung der Miete beiderseitige vertragliche Willenserklä- rungen zugrunde lagen, die übereinstimmend auf eine Reduzierung der Miete gerichtet waren. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anfrage des Zwi- schenmieters, was die Klägerin und ihre Mitmieterin davon hielten, wenn "wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren", sei wegen der Formulierung als Frage kein annahmefähiges Angebot gewesen, trifft nicht zu. Diese Erklärung konnte nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont offensichtlich nur als Angebot zur Reduzierung der Nettokaltmiete um 15 % ver- standen werden, die sich auf die Zukunft sowie auf Grund der entsprechenden Erklärung auch auf die Berechnung von aus der Vergangenheit bestehenden Nachzahlungsansprüchen bezog. Dementsprechend haben die Klägerin und ihre Mitmieterin die Erklärung auch als Angebot verstanden und dieses Angebot in ihrer E-Mail vom 23. April 2021 ausdrücklich angenommen. Damit ist nach den allgemein gültigen Regelungen (§§ 145 ff. BGB), wonach eine vertragliche (Än- derungs-)Vereinbarung durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zu- stande kommt, die Reduzierung der Nettokaltmiete zwischen den Parteien ver- traglich vereinbart worden, wobei sich diese nach den übereinstimmenden Erklä- rungen der Parteien auch auf damals bestehende Mietnachzahlungsansprüche beziehen sollte. Der von dem Zwischenmieter nachfolgend übersandte "Nachtrag 33 34 - 14 - zum Mietvertrag" vom 27. April 2021 bestätigte die bereits getroffene vertragliche Reduzierung der Miete und stellte - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - nicht etwa eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters dar. Soweit das Landgericht dieser - unzutreffend - angenommenen Verzichtserklä- rung zudem eine die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag "umgestaltende Wirkung" zusprechen will, verkennt es, dass Verträge grundsätzlich und so auch hier nur durch vertragliche Vereinbarungen und nicht durch einseitige Erklärung geändert werden können. (2) Die vertragliche Vereinbarung zwischen der Klägerin und dem Zwi- schenmieter war dabei - entgegen der hilfsweise von dem Berufungsgericht vor- genommenen weiteren Auslegung - nicht dahingehend zu verstehen, dass die bisherige vertragliche Vereinbarung unverändert fortbestehen und die Vereinba- rung über die Reduzierung der Miete lediglich zu einem "Verzicht beziehungs- weise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters" führen sollte. Diese Auslegung des Berufungsgerichts verkennt den Bedeutungsgehalt der beiderseitigen vertragli- chen Erklärungen und widerspricht einer nach beiden Seiten hin interessenge- rechten Vertragsauslegung. (a) Bereits aus dem Wortlaut der beiderseitigen Erklärungen ergibt sich eindeutig, dass die Klägerin und der Zwischenmieter die bisherige Miete auf einen neuen Betrag herabsetzen und nicht lediglich eine Einwendung gegen den weiterhin vertraglich in voller Höhe bestehenden Mietzahlungsanspruch begrün- den wollten. Denn dort ist nicht isoliert von einem Reduzierungsbetrag und einer Einwendung oder einem Verzicht in Höhe dieses Betrags, sondern stets von der Reduzierung der bisherigen Miete und von der Gesamthöhe der neuen Miete die Rede. 35 36 - 15 - (b) Eine solche Deutung entspricht auch dem Sinn und Zweck der vorlie- genden Mietreduzierungsvereinbarung sowie der Interessenlage beider Parteien bei der Reduzierung der Miete. Insoweit gilt hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung - nichts anderes als bei einer auf Verlangen des Vermieters getroffenen Mieterhöhungsvereinbarung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Denn die Mietreduzierungsvereinbarung war hier darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Dies erfolgte (auch) vor dem Hintergrund, dass die Parteien ausweislich der zwi- schen ihnen geführten, oben wiedergegebenen Korrespondenz, in der auch von einer Nachzahlung und einer Mietrückzahlung die Rede war, einen Regelungs- bedarf hinsichtlich der Miethöhe sahen. Ihren Erklärungen ist eindeutig zu ent- nehmen, dass sie das Mietverhältnis mit der in Rede stehenden Änderung zur Miethöhe fortsetzen wollten. Entscheidend war für die Vertragsparteien somit für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche Miete reduziert wurde, sondern wie hoch die künftig zu zahlende Miete sein sollte. Mit der Mietreduzierungsvereinbarung wollten die Parteien demnach ab dem ver- einbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festset- zen. Dementsprechend umfasste ihr Bindungswille nicht nur die Höhe der Ände- rung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. Die nach Auffassung des Berufungsgerichts demgegenüber ab dem Wirk- samwerden der Mieterhöhung eintretende Aufgliederung zum einen in eine der ursprünglichen Miethöhe entsprechende und weiterhin auf der Grundlage des ur- sprünglichen Mietvertrags geschuldete Miete und zum anderen eine hiergegen auf Grund der nachträglichen Reduzierungsvereinbarung bestehende Einwen- dung oder einen Verzicht in Höhe des reduzierten Betrags wäre künstlich und führte zu einer Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhalts, die dem 37 38 - 16 - beschriebenen Sinn und Zweck der hier vorliegenden Mietreduzierungsvereinba- rung sowie der beiderseitigen Interessenlage der Parteien zuwiderliefe. (c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dieser Ausle- gung nicht entgegengehalten werden, dass ein Mieter, dem ein Mietreduzie- rungsangebot gemacht werde, - anders als etwa ein mit einer Mieterhöhung kon- frontierter Mieter - keinen Anlass habe, dieses Angebot des Vermieters sorgfältig zu prüfen, weil er nicht damit rechnen müsse, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten - etwa den Rechten aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen und der reduzierten Miete gegen die Regelungen über die "Mietpreis- bremse" (§§ 556d ff. BGB) - führen. Denn diese Auffassung nimmt nicht hinreichend in den Blick, dass - wie hier - auch der Zustimmung zu einer Mietreduzierung nach objektivem Empfän- gerhorizont das uneingeschränkte Einverständnis mit der neuen Miethöhe zu ent- nehmen sein kann und der Mieter in diesem Fall damit erklärt, die reduzierte Miete künftig als vertragsgemäß anzuerkennen. Ohnehin trifft die Annahme, ein Mieter habe bei dem Angebot einer Miet- reduzierung keinen Anlass zu einer sorgfältigen Prüfung der Rechtslage, jeden- falls in dieser Allgemeinheit nicht zu. Gerade bei einer von dem Vermieter vorge- schlagenen Mietreduzierung drängt sich einem Mieter grundsätzlich die Frage nach dem Anlass eines derartigen, für den Vermieter auf den ersten Blick nach- teiligen Angebots auf und liegt es nahe, dass für den Vermieter sich durch die Verringerung der Miete auch - möglicherweise nicht unmittelbar ersichtli- che - Vorteile ergeben könnten. cc) Im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gemäß § 565 BGB galt der Mietvertrag demnach in der hinsichtlich der Miethöhe geän- 39 40 41 42 - 17 - derten Fassung. Mit diesem Inhalt besteht dementsprechend auch das Mietver- hältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der gemäß § 565 Abs. 2 BGB im Fall des § 565 Abs. 1 BGB entspre- chend geltenden Vorschrift des § 566c BGB. Dabei bedarf es keiner abschlie- ßenden Entscheidung, ob diese Bestimmung auf eine Vereinbarung einer Miet- reduzierung, die nicht zu einer Vorverlagerung des Zeitpunkts der Mietzahlung führt, zur Anwendung kommt (vgl. hierzu BeckOGK-BGB/Harke, Stand: 1. Okto- ber 2025, § 566c Rn. 9; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 566c Rn. 9 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 566c BGB Rn. 17; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Februar 2012 - IX ZR 29/11, NJW 2012, 1881 Rn. 14; vom 28. November 2001 - XII ZR 197/99, NJW-RR 2002, 730 unter 2 a; vgl. grundle- gend zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 574 BGB aF Senatsurteile vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555 unter 1, 2; vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346, 351 ff.). Denn jedenfalls hat der Beklagte hier deutlich zu erkennen gegeben, dass er von der Klägerin für die Gebrauchsüber- lassung der Wohnung nicht mehr als den Betrag der reduzierten Miethöhe ver- langt. c) Im Hinblick auf die somit vorliegende und auch im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten geltende nachträgliche Mietreduzierungsverein- barung kommt hinsichtlich der reduzierten Miete eine unmittelbare Anwendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) nicht in Betracht. Diese Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarun- gen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 22 ff.). Bereits die amtli- 43 44 - 18 - che Überschrift des entsprechenden Kapitels 2, Unterkapitel 1a spricht von "Ver- einbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn". Gleiches gilt für die amtliche Überschrift von § 556d BGB ("Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn") sowie für die maßgebliche Grundnorm des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei einer Wohnung, die in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Ge- biet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhält- nisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zu- lässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebie- ten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwir- ken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr mög- lich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entspre- chend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete "nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung" gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Der Verweis der Gesetzesbegründung auf die Zulässigkeit "späterer Mieterhöhungen" bedeutet nicht, dass für nach Vertragsschluss vorgenommene Mietreduzierungen etwas anderes gelten würde, bei diesen etwa die reduzierte Miete einer Überprüfung unterläge. Denn entscheidend ist, dass nach dem Wort- laut und der Zielsetzung des Gesetzes nur die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete einer Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegen 45 46 - 19 - sollte, während nach Vertragsschluss getroffene Vereinbarungen zur Miethöhe nicht an diesen Vorschriften zu messen sein sollten. Die exemplarisch vom Ge- setzgeber genannte nach Vertragsschluss einvernehmlich vereinbarte Mieterhö- hung ist dabei der Regelfall, eine Mietreduzierung die Ausnahme, was erklärt, warum der Gesetzgeber diese nicht ebenfalls erwähnt hat. d) Auch eine analoge Anwendung der genannten Vorschriften auf die Ver- einbarung einer reduzierten Miete in einem laufenden Mietverhältnis scheidet aus. aa) Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten sollen (BT-Drucks. 18/3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebil- dung erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. bb) Ohnehin ist - was ebenfalls Voraussetzung für eine Analogie wäre (vgl. nur BGH, Urteile vom 11. November 2024 - AnwZ (Brfg) 22/23, NJW 2025, 584 Rn. 36; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 41; jeweils mwN) - die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls der Vereinbarung einer Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mit derjenigen der Verein- barung einer Mietreduzierung in einem laufenden Mietverhältnis vergleichbar. Im Hinblick darauf, dass in letzterem Fall im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis besteht und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustim- men muss, besteht weder eine Gefahr der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen oder eines Bestandsmieters noch bedarf es - ebenso wie bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 26) - eines Schutzes des Mieters, der, wenn er ein Angebot auf eine Mietreduzierung erhält, dieses sorgfältig prüfen und - etwa wenn er Nachteile hierdurch befürchtet - ablehnen kann, ohne dass 47 48 49 - 20 - - anders als bei der Ablehnung der von dem potentiellen Vermieter vorgeschla- genen Miethöhe bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses - die Gefahr des Verlusts der Mietwohnung besteht. Der Umstand, dass ein Mieter möglicher- weise nicht prüft und deshalb auch nicht erkennt, dass durch die Mietreduzierung eine Überprüfbarkeit der Miethöhe nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB entfällt, begründet eine Vergleichbarkeit mit der Situation eines Mieters, der bei Vertragsschluss einer möglicherweise überhöhten Miete zustimmt in der Befürch- tung, ansonsten die von ihm benötigte Mietwohnung nicht zu erhalten, nicht. e) Dem Beklagten ist es auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB versagt, sich auf die nach Vertragsschluss vereinbarte Mietreduzie- rung und die hieraus folgende Nichtanwendbarkeit der Regelungen in §§ 556d ff. BGB zu berufen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Beklag- ten ist weder vom Berufungsgericht festgestellt noch sonst zu erkennen. f) Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB finden mithin auf die in dem Miet- verhältnis zwischen den Parteien ab dem Zeitpunkt der Mietreduzierung verein- barte Miete keine Anwendung, so dass ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht besteht. Ein Auskunftsanspruch besteht auch nicht im Hinblick auf eine etwaige überhöhte Miete bis zu der Mietreduzierungsvereinbarung. Denn insoweit kann - unabhängig von der Frage, ob Ansprüche aus der Zeit vor dem Eintritt des Be- klagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nach § 565 BGB ge- gen den Beklagten geltend gemacht werden könnten (siehe hierzu oben unter II 2 a) - von vornherein schon deshalb kein Rückzahlungsanspruch der Klägerin bestehen, weil diese einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB erstmals am 27. März 2023, mithin mehr als 30 Monate nach Mietvertragsbeginn 50 51 52 - 21 - am 1. Juni 2020, gerügt hat (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Dementsprechend be- steht schon deshalb kein Rechtsschutzbedürfnis mehr für eine diesbezügliche Auskunft. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit der Beklagte zur Erteilung einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verurteilt wurde; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur gänzlichen Zurück- weisung der Berufung der Klägerin und damit zur vollständigen Wiederherstel- lung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 24.04.2024 - 11 C 219/23 - LG Berlin II, Entscheidung vom 11.02.2025 - 63 S 141/24 - 53 - 22 - Verkündet am: 17. Dezember 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 394/03 Verkündet am: 9. März 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten (im Anschluß an BGHZ 151, 353). Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündi- gung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist. BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die von ihrem Streithelfer geführte Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 7. Juli 2003 wird zurückgewiesen. Der Streithelfer der Beklagten hat die Kosten des Revisionsverfah- rens einschließlich der dem Streithelfer des Klägers entstandenen Kosten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Rahmen der Widerklage über den Ersatz von Aufwendungen, die der Beklagten dadurch entstanden sind, daß sie als Bürgin des Klägers Leistungen auf eine angebliche Mietschuld des Klägers erbracht hat. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Mit Vertrag vom 2. Juli 1991 hatte der Streithelfer des Klägers (künftig: Hauptvermieter) seine Eigentumswohnung in dem Anwesen N. Straße in K. an die B. GmbH als gewerbliche Zwischenmieterin (künftig: Zwischenmieterin) vermietet; diese vermietete die Wohnung am 7. Juli 2000 an den Kläger weiter. Die vertraglich vereinbarte Kaution in Höhe von - 3 - 3.270 DM stellte der Kläger durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft der Beklagten zu Gunsten der Zwischenmieterin. Im November 2000 wurde die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Zwischenmieterin beantragt. Zum vorläufigen Insolvenzver- walter bestellte das Amtsgericht den Streithelfer der Beklagten (künftig: Insol- venzverwalter). Dieser teilte den Wohnungseigentümern, die ihre Eigentums- wohnungen an die Zwischenmieterin vermietet hatten, mit Schreiben vom 6. Dezember 2000 mit, er werde zwar zunächst bis zur Eröffnung des Insol- venzverfahrens die Miete von den Mietern der Zwischenmieterin einziehen, aufgrund des vom Amtsgericht erlassenen allgemeinen Verfügungsverbots se- he er sich aber gehindert, die eingehenden Beträge an die Vermieter weiterzu- leiten; die Eröffnung des Insolvenzverfahrens werde voraussichtlich am 1. Fe- bruar 2001 erfolgen. Daraufhin kündigte der Hauptvermieter mit Schreiben vom 12. Dezember 2000 das Zwischenmietverhältnis mit der Zwischenmieterin frist- los. Hierüber unterrichtete er den Kläger und forderte ihn zugleich auf, künftig die Miete nicht mehr an die Zwischenmieterin, sondern unmittelbar an ihn, den Hauptvermieter, zu zahlen. Dieser Aufforderung kam der Kläger ab Januar 2001 nach. Am 27. Februar 2001 kündigte der Insolvenzverwalter seinerseits das Zwischenmietverhältnis der Zwischenmieterin mit dem Hauptvermieter zum 31. Mai 2001. Mit Schreiben vom 7. November 2001 trat die Zwischenmieterin im Ein- vernehmen mit dem Insolvenzverwalter an die Beklagte heran und erklärte, daß sie wegen eines Mietrückstandes des Klägers in Höhe von 6.935 DM die Bank- bürgschaft in vollem Umfang in Anspruch nehme. Daraufhin kündigte die Be- klagte am 16. November 2001 dem Kläger schriftlich an, daß sie zum - 4 - 28. November 2001 eine Zahlung aus der Bürgschaft zu leisten beabsichtige. Obwohl der Kläger mit Schreiben vom 22. November 2001 unter ausführlicher Darlegung seiner Rechtsauffassung der Beklagten mitteilte, daß ein Anspruch der Zwischenmieterin ihm gegenüber nicht bestehe, zahlte die Beklagte im Ein- vernehmen mit dem Insolvenzverwalter in der Folgezeit den Bürgschaftsbetrag an die Zwischenmieterin und belastete das Kontokorrentkonto des Klägers mit dem entsprechenden Betrag. Da die Beklagte die Belastung trotz Aufforderung des Klägers nicht rück- gängig machte, erhob der Kläger gegen die Beklagte Klage auf Feststellung, daß ihr ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 3.270 DM nebst Neben- forderungen nicht zustehe. Nach Erhebung einer Widerklage auf Zahlung von 1.671,93 € haben die Parteien die Feststellungsklage übereinstimmend für er- ledigt erklärt. Das Amtsgericht hat der Widerklage stattgegeben, das Landgericht hat sie auf die Berufung des Klägers abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Streithelfer der Beklagten die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Beklagte hat sich an dem Revisions- verfahren nicht beteiligt. Der Kläger und sein Streithelfer beantragen, die Revi- sion zurückzuweisen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Hauptvermieter sei zwar nicht aufgrund der vom vorläufigen Insolvenzverwalter zum 31. Mai 2001 erklär- ten Kündigung des Hauptmietverhältnisses Inhaber der bis dahin entstandenen Mietforderungen geworden; eine solche Rechtsfolge lasse sich weder den Be- - 5 - stimmungen des Zwischenmietvertrages noch des Endmietvertrages über die Rechte und Pflichten des Hauptvermieters und des Endmieters im Falle der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses entnehmen. Vielmehr sei nach der gesetzlichen Regelung des § 549 a BGB a.F. und des § 565 BGB n.F. durch den Vermieterwechsel eine Zäsur zwischen Alt- und Neuforderungen entstan- den, der zufolge die in der Zeit von Januar bis Mai 2001 entstandenen Mietfor- derungen nicht dem Hauptvermieter zugefallen seien. Jedoch habe der Kläger deshalb mit befreiender Wirkung an den Hauptvermieter geleistet, weil dieser das Zwischenmietverhältnis mit der Zwischenmieterin im Dezember 2000 ge- mäß § 554 a BGB a.F. wirksam fristlos gekündigt habe; denn angesichts der Erklärung des vorläufigen Insolvenzverwalters, künftig die Mieten von den Un- termietern zwar einziehen zu wollen, sie aber nicht an die jeweiligen Woh- nungseigentümer weiterzuleiten, sei ihm - dem Hauptvermieter - eine Fortset- zung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten gewesen. An der Kündigung sei er auch nicht durch die gesetzliche Kündigungssperre des § 112 InsO gehindert gewesen, da ihr Zweck, dem Verwalter die Sachen zu erhalten, die er zur Fort- führung, Sanierung oder Gesamtveräußerung des Unternehmens benötige, im vorliegenden Fall nicht entscheidend berührt sei. Der Beklagten stehe auch kein Anspruch aus § 675 BGB zu. Sie sei vom Kläger über die Sachlage informiert worden und hätte bei der gebotenen sachkundigen Prüfung zumindest die Zweifelhaftigkeit der Berechtigung der Zahlungsaufforderung (der Zwischenmie- terin) erkennen und die Zahlung ablehnen müssen. II. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung jedenfalls im Ergebnis stand. Der Beklagten steht der im Wege der Wider- klage gegen den Kläger geltend gemachte Anspruch weder aus dem überge- - 6 - gangenen Recht der Zwischenmieterin (§§ 774, 535 Abs. 2 BGB) noch aus dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes (§§ 675, 670 BGB) zu. 1. Ob in Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung bei einem Vermie- terwechsel durch Beendigung des Hauptmietverhältnisses die bis dahin be- gründeten Mietforderungen des Zwischenmieters gemäß § 565 Abs. 1 BGB, § 549 a BGB a.F. auf den (Haupt-)Vermieter übergehen (so z.B. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 565 Rdnr. 24; Palandt/Weidenkaff, 64. Aufl., § 565 Rdnr. 5; ebenso wohl Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1360) oder ob sie - wie das Be- rufungsgericht meint - beim ausgeschiedenen Zwischenmieter verbleiben (so die h.M., z.B. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 565 Rdnr. 6; Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 565 Rdnr. 6, § 566 Rdnr. 9 und 10; Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht, § 565 Rdnr. 10 und 11; Schmidt-Futterer/Blank, 8. Aufl., § 565 Rdnr. 36; ebenso - zu § 571 BGB a.F. - Senatsurteil vom 19. Ok- tober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 = ZMR 1989, 57 unter II 2 b = BGHR, BGB § 571 Abs. 1, Rechtsübergang 2), kann dahinstehen. Diese Fra- ge stellt sich nämlich nur, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem Woh- nungseigentümer und der Zwischenmieterin in dem Zeitraum, auf den sich die dem Zahlungsverlangen der Zwischenmieterin und der Leistung der Beklagten zugrunde liegenden Mietforderungen beziehen, noch bestanden hat und es nicht bereits vorher durch die fristlose Kündigung des Hauptvermieters vom 12. Dezember 2000 beendet worden war. Das Berufungsgericht hat die Wirksam- keit dieser Kündigung jedoch zu Recht bejaht, so daß die Mietansprüche für den Zeitraum ab Januar 2001 von Anfang an dem Hauptvermieter und nicht der Zwischenmieterin zustanden (§ 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F., § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auf die Frage, welche Rechtsfolgen der Vermieterwechsel in Fäl- len der vorliegenden Art hat, kommt es deshalb nicht an. - 7 - 2. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungs- maßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sei § 554 a BGB a.F., zutrifft, oder ob schon die nunmehr für das gesamte Mietrecht geltende allge- meine Kündigungsvorschrift des § 543 BGB heranzuziehen ist, die ein schuld- haftes Verhalten der vertragsbrüchigen Partei nicht voraussetzt, kann dahinge- stellt bleiben. Auch nach dem Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund bei schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03 unter II 1, m.w.Nachw.). 3. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die bisherige Rechtslage ein- schließlich der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung kodifiziert hat, kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertrags- parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin über- prüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat. Nach diesen Kriterien ist die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Hauptvermieter sei aufgrund der Mitteilung des vorläufigen Insolvenzverwalters vom 6. Dezember 2000 die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Zwi- - 8 - schenmieterin nicht mehr zuzumuten gewesen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Seine Beurteilung, der Insolvenzverwalter habe sich grob ver- tragswidrig verhalten, als er in seinem Schreiben vom 6. Dezember 2000 den Vermietern eindeutig erklärte, er werde bis zur Eröffnung des Insolvenzverfah- rens die Mieten bei den Mietern der Zwischenmieterin, der Schuldnerin, einzie- hen, die "eingehenden Beträge" aber nicht an den Hauptvermieter "weiterlei- ten," ist zutreffend. Zu Recht hat das Berufungsgericht in diesem Zusammen- hang klargestellt, daß ihm als Insolvenzverwalter nicht die - von ihm nicht zu vertretende - finanzielle Zwangslage der Zwischenmieterin zum Vorwurf zu ma- chen ist. Es liegt auf der Hand, daß diese Situation auch bei vorhandenem Lei- stungswillen des Verwalters es mit sich bringen konnte, daß in Zukunft Miet- rückstände entstehen würden, die nicht sogleich, sondern erst nach Erreichen der in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genannten Beträge eine fristlose Kündigung des Vermieters erlauben würden (s. dazu unten 4.). Dies hätten die Vermieter - wie sonst auch - nach dem Sinn und Zweck des § 543 Abs. 2 BGB hinnehmen müssen. Erklärt der Mieter jedoch von vornherein, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit, so verweigert er für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leistungspflicht, die Zahlung des vereinbarten Entgelts für die Nutzung des gemieteten Gegenstandes. Unter diesen Umstän- den ist dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, wenn auch nur bis zum Auflaufen eines für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausreichenden Betrages, nicht zumutbar. Die Begründung des Insolvenzverwal- ters, wegen des vom Amtsgericht erlassenen allgemeinen Verfügungsverbots sei es der Zwischenmieterin nicht mehr möglich, die Miete zu bezahlen, ist un- richtig. Jeder vorläufige Insolvenzverwalter ist im Rahmen seiner Verwaltungs- tätigkeit gehalten, nützliche Bestandteile des Schuldnervermögens zu erhalten. Das schließt im Zweifel die Befugnis zur Fortführung eines Mietverhältnisses mit den sich daraus ergebenden Pflichten ein, insbesondere der Verpflichtung - 9 - zur vertragsgerechten Bezahlung der nach dem Eröffnungsantrag fällig wer- denden Mieten aus dem Schuldnervermögen (BGHZ 151, 353, 370; dazu unten 4). Mit dieser insolvenz- und mietrechtlichen Situation ist die Erklärung des Insolvenzverwalters vom 6. Dezember 2000 nicht zu vereinbaren. Letztlich läuft das den Hauptvermietern angesonnene Verhalten, wie das Berufungsgericht zutreffend bemerkt hat, darauf hinaus, daß der Insolvenzverwalter sich durch Einziehung und Nichtweitergabe der der Zwischenmieterin zufließenden Gelder - in Höhe der dem Hauptvermieter geschuldeten Miete - laufend auf Kosten des Vermieters und zugunsten anderer Gläubiger in erheblichem Umfang Liquidität verschafft und der Vermieter - nach der Vorstellung des Insolvenzverwalters - sich sehenden Auges damit abfinden soll. Der Insolvenzverwalter hätte sich vor seiner Zahlungsverweigerung in dem Schreiben vom 6. Dezember 2000 über die Rechtslage vergewissern müssen und war als Rechtsanwalt auch zu einer eigenen Prüfung befähigt. Im übrigen würde selbst eine unverschuldete Ver- kennung der Rechtslage der Annahme eines wichtigen Grundes zur Kündigung durch den Hauptvermieter nicht entgegenstehen (vgl. oben zu II 2). Die bei der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag grundsätzlich er- forderliche Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung war im vorlie- genden Fall entbehrlich, weil sie nach dem Inhalt des Schreibens des Insol- venzverwalters offensichtlich keinen Erfolg versprach (§ 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB). 4. Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in seiner Annahme, die Kündigungssperre des § 112 InsO stehe der vom Streithelfer des Klägers aus- gesprochenen Kündigung nicht entgegen. - 10 - § 112 Nr. 1 InsO schränkt ein an sich bestehendes Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters dadurch ein, daß er die Kündi- gung für unzulässig erklärt, wenn der Verzug mit der Entrichtung der Miete vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist, der Vermie- ter dies jedoch nicht zum Anlaß einer Kündigung genommen hat. Hinsichtlich des Verzuges, der nach diesem Zeitpunkt eingetreten ist, steht die Kündigungs- sperre einer Kündigung nach den allgemeinen Regeln nicht entgegen (BGHZ 151, 353, 370 ff.). Dasselbe gilt für einen sonstigen, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grund, gleichgültig, ob dieser vor oder nach dem Eröffnungsan- trag eingetreten ist. Der Mieter bzw. der Insolvenzverwalter muß sich also - in den Grenzen der allgemeinen Bestimmungen - vertragsgerecht verhalten, will er eine Kündigung durch den Vermieter vermeiden (BGHZ aaO S. 370, 372). 5. Hat nach alledem die von der Beklagten angenommene Hauptverbind- lichkeit nicht bestanden, so scheidet ein Anspruch der Beklagten gegenüber dem Kläger aufgrund gesetzlichen Forderungsübergangs (§ 774 Satz 1 BGB) von vornherein aus. Zu Recht hat das Berufungsgericht darüber hinaus aber auch einen Anspruch der Beklagten auf Aufwendungsersatz gemäß §§ 675, 670 BGB verneint. Nach diesen Vorschriften kann der Beauftragte - hier: die Beklagte - vom Auftraggeber Ersatz derjenigen zur Ausführung des Auftrages gemachten Auf- wendungen verlangen, die er nach den Umständen für erforderlich halten durf- te. Jedoch darf die Bank, die zu Unrecht als Bürgin in Anspruch genommen wird, grundsätzlich nicht zu Lasten des Hauptschuldners zahlen und kann ihm etwa geleistete Zahlungen nicht in Rechnung stellen (vgl. zum ähnlich gelager- ten Aufwendungsersatzanspruch einer Akkreditivbank BGH, Urteil vom 23. Juni 1998 - XI ZR 294/97, ZIP 1998, 1436 = WM 1998, 1769 = NJW-RR 1998, 1511 = BGHR BGB § 670, Prozeßkosten 2, unter I 2 a). Etwas anderes gilt nur dann, - 11 - wenn sie nach sorgfältiger, den Umständen des Falles nach gebotener Prüfung der Sach- und Rechtslage zu der Überzeugung gelangt ist, daß die verbürgte Hauptverbindlichkeit begründet ist (BGHZ 95, 375, 388 m.w.Nachw.). Daran fehlt es hier. Der Kläger hatte der Beklagten gegenüber seine tatsächlichen und rechtlichen Einwände gegen die Forderung der Zwischenmieterin in einem Schreiben vom 22. November 2001 ausführlich dargelegt. Daß sie diese Ein- wände sorgfältig geprüft habe, behauptet die Beklagte nicht. In ihrem Antwort- schreiben an den Kläger vom 2. Januar 2002 ist lediglich von einer „erneuten Überprüfung der Angelegenheit“ die Rede; auf die vom Kläger vorgebrachten Einzelheiten geht es nicht ein. Auch sonst ist nicht ersichtlich, auf welche Weise - etwa durch Einschaltung ihrer Rechtsabteilung oder des Justitiars - die Be- klagte die Berechtigung der Hauptverbindlichkeit geprüft hat. III. Nach alledem erweist sich die Revision als unbegründet. Sie ist deshalb zurückzuweisen. Da sich die Beklagte an dem Revisionsverfahren nicht beteiligt hat, hat ihr Streithelfer gemäß §§ 97, 101 Abs. 1 2. Halbs. ZPO die Kosten der von ihm geführten Revision einschließlich der dem Streithelfer des Klägers ent- standenen Kosten zu tragen (BGH, Urteil vom 9. Juli 1998 - IX ZR 272/96, NJW - 12 - 1998, 2972 = WM 1998, 1766 unter IV, insoweit in BGHZ 139, 214 nicht abge- druckt, m.w.Nachw.). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen

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Das Minderungsrecht des Mieters ist nicht ausgeschlossen, wenn ein Mangel (hier: Befall mit Bettwanzen) zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, dem Mieter dieses Verhalten aber als vertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB erlaubt ist.(Rn.30) 2. Im Falle eines Wechsels in der Person des Vermieters gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt der Mieter nicht Verzug, wenn der neue Vermieter auf Verlangen seine Gläubigerberechtigung nicht hinreichend darlegt (§ 286 Abs. 4 BGB).(Rn.26) 3. Eine Addition des Wertes wirtschaftlich verschiedener Streitgegenstände im Rahmen des § 39 GKG erfordert, dass die Ansprüche gleichzeitig geltend gemacht werden.(Rn.48) Orientierungssatz 1. Den Einschleppungsmöglichkeiten von Bettwanzen sind kaum Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände und selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Im privaten Alltag sind praktikable Präventionsmöglichkeiten ausgeschlossen. Mieter haben somit einen solchen Bettwanzenbefall nicht zu vertreten.(Rn.35) 2. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten.(Rn.36)  3. Ein gravierender Bettwanzenbefall der Wohnung rechtfertigt eine Minderung der Bruttomiete von 60%.(Rn.38)  Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 19.560 € Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Herausgabe einer Wohnung und auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. Randnummer 2 Die Kläger sind Eigentümer des Gebäudes ... in Stuttgart. Mit Vertrag vom 15.12.2017 vermieteten die Kläger fünf Stockwerke des Gebäudes (1. - 5. OG) an H. N. (in der Folge: H.) zum Zwecke der gewerblichen Untervermietung. Mit Vertrag vom 12.01.2018 (Anl. K 2, Bl. 8 d.A.) mietete der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung (5. OG, links) von H. zu einer Grundmiete in Höhe von 1.020,00 € und einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 300,00 € an. Randnummer 3 Nachdem H. den mit den Klägern geschlossenen Vertrag mit Wirkung zum 30.08.2019 gekündigt hatte (Anl. K 3, Bl. 12 d.A.), wandten sich die Kläger mit einem nicht datierten Schreiben an den Beklagten und forderten unter Mitteilung ihrer Bankverbindung dazu auf, "Mieten ab dem 1.6.2019" an die Kläger zu bezahlen (Anl. K 4, Bl. 13 d.A.). Dies ließ der Beklagte, der ab September 2019 keine Miete mehr bezahlt hatte, durch Schreiben des Mietervereins vom 16.09.2019 (Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) zurückweisen. Darin wies er darauf hin, dass er die Wohnung von H. angemietet habe und von einem Eigentümerwechsel nichts wisse, weshalb er Mietzinszahlungen von einem entsprechenden Nachweis abhängig mache. Mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) ließen die Kläger mitteilen, dass ein Eigentümerwechsel nicht erfolgt sei, da H. die weitervermietete Wohnung selbst nur von den Klägern angemietet gehabt, diesen Vertrag aber gekündigt habe. Gleichwohl übermittelten die Kläger mit diesem Schreiben einen Grundbuchauszug. Randnummer 4 Mit E-Mail vom 16.10.2019 (Anl. B 1, Bl. 106 d.A.) ließ der Beklagte anzeigen, dass die Wohnung in sehr großem Umfang von Insekten befallen sei, weshalb die Tochter des Beklagten schon „völlig verstochen“ sei. Zugleich ließ der Beklagte mitteilen, dass künftige Zahlungen unter dem Vorbehalt der Rückzahlung erfolgen würden und dass - soweit künftig ein Abzug erfolge und sich dieser als überhöht erweise - die überschießenden Abzüge in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts erfolgen würden. Mit Schreiben vom 30.10.2019 (Anl. B 4, Bl. 109 d.A.) zeigte der Beklagte den Klägern zudem Mängel an der Heizung und der Warmwasserversorgung sowie einen Defekt der Klingelanlage an. Auch insoweit würden künftige Zahlungen unter den Vorbehalt der Rückzahlung gestellt und ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt. Durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 habe sich ergeben, dass es sich bei dem Insektenbefall um einen Befall mit deutschen Schaben und mit Bettwanzen handele. Der Schabenbefall konnte, anders als der Befall mit Bettwanzen, durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 beseitigt werden. In einem Gespräch vom 07.11.2019 äußerte der Beklagte gegenüber einer Mitarbeiterin der Kläger, dass er Miete an die Kläger nur zahlen werde, wenn er einen neuen schriftlichen Mietvertrag von den Klägern erhalte. Randnummer 5 Die Kläger forderten daraufhin mit Schreiben vom 12.11.2019 (Anl. K 5, Bl. 14 d.A.) zur Herausgabe der Wohnung auf und wiesen darauf hin, dass H. nur ein Untervermieter gewesen sei, dessen Mietverhältnis zum 31.08.2019 geendet habe. Da der Beklagte keinen neuen Vertrag mit den Klägern abgeschlossen habe, stehe ihm ein Recht zum Besitz nicht zu. Vorsorglich kündigten sie einen - etwa dennoch bestehenden - Mietvertrag außerordentlich und hilfsweise ordentlich wegen Verzugs mit der Bezahlung der Miete für die Monate September bis November 2019. Randnummer 6 Nach Erhebung der - am 03.12.2019 zugestellten - Räumungsklage erklärten die Kläger drei weitere außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigungen wegen fortbestehenden Zahlungsverzugs (Schriftsatz vom 20.01.2020 (Bl. 35 d.A.), zugegangen am 10.02.2020; Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 59 d.A.) zugegangen am 11.03.2020 (Bl. 94 d.A.) und Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) zugegangen am 11.05.2020) und hilfsweise dazu mit Schriftsatz vom 04.02.2021 (Bl. 186 d.A.) eine weitere außerordentliche Kündigung wegen der hartnäckig unpünktlichen Zahlweise des Beklagten, welche dieser trotz der mit Schriftsatz vom 27.07.2020 (Bl. 138f. d.A.) ausgesprochenen Abmahnung fortgesetzt habe. Randnummer 7 Der Beklagte leistete an die Kläger Zahlungen wie folgt: am 23.01.2020 einen Betrag von 960 € und einen Betrag von 3.000 €, am 04.03. und 10.06.2020 jeweils weitere 3.000 € sowie am 16.07., 18.08., 01.10., 02.11., 03.12., und 31.12.2020 jeweils weitere 1.000 €. Für den Zeitraum ab 01.09.2019 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 05.03.2021 bezahlte der Beklagte somit einen Gesamtbetrag von 15.960 € bei einer sich rechnerisch ergebenden Gesamtmiete von 25.080 €. Randnummer 8 Die Kläger machen geltend, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag nicht bestehe, nachdem der Beklagte entsprechende Angebote der Kläger ausgeschlagen habe. Jedenfalls sei ein etwa bestehender Mietvertrag durch die außerordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs beendet worden. Auf das Bettwanzenproblem könne sich der Beklagte nicht mietmindernd berufen, da die Bettwanzen durch ein Verschulden der Mieterseite eingeschleppt worden seien. Zudem habe der Beklagte sich bei drei Gelegenheiten geweigert, an der Behebung des Schädlingsbefalls mitzuwirken. Auch eine relevante Ungewissheit über die Empfangszuständigkeit der Kläger für die Mieten habe nicht vorgelegen, so dass auch dies einem Zahlungsverzug nicht entgegenstünde. Randnummer 9 Die Kläger haben den auf Zahlung der rückständigen Miete gerichteten Klagantrag Ziffer 2 - auf Grund der im Laufe des Verfahrens eingegangenen Zahlungen, welche die Kläger jeweils auf die zum Zahlungszeitpunkt ältesten offenen Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung und sodann auf die ältesten offenen Ansprüche auf Zahlung der Grundmiete angerechnet haben - mehrfach geändert. Nachdem die Kläger zunächst Zahlung von 3.960 € begehrten (Bruttomieten September-November 2019) haben sie mit Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 57ff. d.A.) die Klage um 3.360 € erweitert (Grundmieten Dezember 2019 und Januar 2020 (2.040 €) sowie Bruttomiete Februar 2020). Mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 79ff. d.A.) haben die Kläger die Klage bis auf 1.260 € für erledigt erklärt (Restgrundmiete Januar 2020 von 240 € und Grundmiete Februar 2020) und um 2.340 € erweitert (Grundmiete März 2020 und Bruttomiete April 2020). Der dem Beklagten am 11.05.2020 unter Hinweis auf § 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO zugestellten (Bl. 90 d.A.) Teilerledigterklärung hat dieser nicht fristgerecht widersprochen. Der Rechtsstreit, den die Kläger zunächst beim Landgericht Stuttgart anhängig gemacht hatten, wurde mit Beschluss des Landgerichts Stuttgart vom 16.12.2019 (Bl. 21 d.A.) an das erkennende Gericht verwiesen. Randnummer 10 Die Kläger beantragen zuletzt: Randnummer 11 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im ... Stuttgart, Wohnung im Dachgeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC und einem Balkon geräumt an die Kläger herauszugeben. Randnummer 12 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.600,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, hieraus aus 240,00 Euro seit dem 08.01.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 06.02.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 05.03.2020, sowie aus 1.320,00 Euro seit dem 06.04.2020, zu zahlen, mit der Maßgabe, dass sich die rechtshängig gemachten Zahlungsrückstände bis auf einen Teilbetrag in Höhe von 180,00 € (Restgrundmiete März) sowie 1.020,00 € (Grundmiete April) erledigt haben. Randnummer 13 Der Beklagte, der sich der Erledigterklärung nicht angeschlossen hat, beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Der Beklagte macht zuletzt geltend, dass er schon auf Grund des unstreitigen Befalls der Wohnung mit Bettwanzen, welche nicht auf ein Verhalten der Mieter, sondern auf die hygienischen Verhältnisse im Haus zurückzuführen seien, keine Miete geschuldet habe, so dass zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstände zu keinem Zeitpunkt bestanden hätten. Das Leben in der Wohnung liege auf Grund des Insektenbefalls an der Erträglichkeitsgrenze. Lediglich in dem im oberen Stock belegenen Kinderzimmer könne überhaupt noch geschlafen werden. Auch dort werde insbesondere die Tochter verstochen. Die unteren Räume könnten eigentlich nicht bewohnt werden. Eine Verweigerung an der Mängelbehebung mitzuwirken, habe es nicht gegeben, weil eine solche schon gar nicht versucht worden sei. Die Klingel funktioniere nicht. Hinzu käme, dass die Heizung wieder defekt sei. Diese sei zwar nach der ersten Mängelanzeige vom 30.10.2019 repariert worden, allerdings erst am 03.11.2019 und nicht wie klägerseits behauptet schon am 29.10.2019; sie sei dann aber im Kinderzimmer wieder ausgefallen und erst am 29.06.2020 wieder repariert worden. Zudem seien die Waschbecken in Bad und Küche defekt gewesen und - unstreitig - am 23./24.06.2020 repariert worden. Diese Mängel seien mit Schreiben vom 09.12.2019 (Bl. 121 d.A.) angezeigt und in den Terminen zur mündlichen Verhandlung vom 07.02. und vom 17.06.2020 erörtert worden. Randnummer 16 Eine Mietzahlung an die Kläger sei zunächst auch unabhängig von den Mängelrechten nicht geschuldet gewesen, weil der Beklagte, dem der Übergang des Mietverhältnisses auf die Kläger, welcher sich gem. § 565 BGB vollzogen haben müsse, nicht nachgewiesen worden sei, so dass der Beklagte nicht habe wissen können, an wen schuldbefreiend zu leisten sei. Soweit sich in der Gerichtsakte als Anl. K 3 zur Klageschrift die Kündigung des H. gegenüber den Klägern befinde (Bl. 12 d.A.), so sei ihnen diese nicht übermittelt worden, weil dem für die Beklagten bestimmten Exemplar der Klageschrift keine Anlagen beigefügt gewesen seien. Zudem hätten die Kläger den Bestand eines Mietverhältnisses mit dem Beklagten negiert, weshalb sie ihm bei dieser Sachlage nicht zugleich einen Verzug mit der Mietzinszahlung vorwerfen könnten. Weiter machen die Beklagten geltend, dass jedenfalls die Verrechnung der eingegangenen Zahlungen durch die Kläger unzutreffend sei, weil sie diese nicht hätten auf Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen dürfen. Dies ergebe sich schon aus den schlüssigen Tilgungsbestimmungen des Beklagten, jedenfalls aber daraus, dass die Kläger keinerlei Betriebskostenabrechnungen vorgenommen hätten, weshalb dem Beklagten bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, welches er mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Randnummer 17 Weiter ist der Beklagte der Auffassung, dass die im Laufe des Rechtsstreits ausgesprochenen Kündigungen schon deshalb unwirksam seien, weil die Klägervertreterin den Schriftsätzen keine Originalvollmacht beigelegt habe. Randnummer 18 Die Kläger bestreiten, dass die Mängelanzeige vom 09.12.2019 zugegangen ist, und dass im Termin vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A) über die weiteren Mängel gesprochen worden seien. Die Waschbecken seien zudem von Mieterseite aus beschädigt worden und nach der Rüge im Termin vom 16.06.2020 umgehend erneuert worden. Randnummer 19 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A.), vom 16.06.2020 (Bl. 114ff. d.A.) und vom 05.03.2021 (Bl. 198ff. d.A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen ... und Vernehmung des Zeugen W. im Termin vom 05.03.2021. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Niederschrift verwiesen (Bl. 201ff. d.A.). Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. I. Randnummer 21 Die Klage - welche hinsichtlich der einseitig gebliebenen Erledigterklärung als Feststellungsklage zu behandeln war (etwa: BGH, NJW 2008, 2580 juris Rn. 8) - ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§ 281 Abs. 2, Satz 4 ZPO), aber unbegründet. Den Klägern standen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten zu. Sie können daher weder Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung noch weitere Zahlung beanspruchen. 1. Randnummer 22 Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, weil der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet wurde. Randnummer 23 a) Entgegen der Auffassung der Kläger besteht zwischen den Parteien ein wirksamer Wohnraummietvertrag. Denn die Wohnung war von den Klägern nach dem unstreitigen Parteivorbringen an H. zum Zweck der gewerblichen Untervermietung vermietet worden, womit eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB vorlag (vgl. BGH, NJW-RR 2018, 459 Rn. 20ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 3ff. mwN). Nachdem dieser Hauptmietvertrag unstreitig zum 31.08.2019 durch Kündigung des H. beendet wurde, setzte sich der Untermietvertrag ab dem 01.09.2019 kraft Gesetzes inhaltsgleich zwischen den Klägern und dem Beklagten fort (§ 565 Abs. 1, Satz 1 BGB, vgl. BGH, NJW 2005, 2552 juris Rn. 10; Emmerich, aaO, Rn. 10 jew. mwN). Der Abschluss eines neuen Mietvertrags war daher nicht erforderlich. Randnummer 24 b) Der Mietvertrag besteht zwischen den Parteien ungekündigt fort. Randnummer 25 aa) Zunächst beendete die Kündigung vom 12.11.2019 den Mietvertrag nicht. Gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Betrag in Verzug befindet, der einer - ungeminderten (vgl. BGH, NJW 2018, 939 Rn. 19) - Grundmiete zuzüglich einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung (vgl. BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) entspricht. Gleiches gilt, wenn sich der Mieter für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate im dargelegten Sinn erreicht (§ 543 Abs. 2, Satz 1 Nr. 3 b) BGB). Randnummer 26 Diese Voraussetzungen lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 12.11.2019 schon deshalb nicht vor, weil sich der Beklagte bis zur mündlichen Verhandlung vom 07.02.2020 nicht in Verzug befand. Denn der Beklagte hatte seine Nichtleistung nicht zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB), nachdem die Kläger es versäumt hatten, ihm auf sein Verlangen hin (Schreiben vom 16.09.2019, Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) ihre Anspruchsberechtigung nachzuweisen. Ändert sich auf Grund des § 565 BGB die Person des Vermieters besteht für den Mieter die Gefahr an einen Scheingläubiger und damit nicht schuldbefreiend zu leisten (vgl. dazu etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 565 Rn. 20 mwN). Der Mieter kann daher - ebenso wie im Falle eines Wechsels in der Empfangszuständigkeit auf Grund von Gesamtrechtsnachfolge (vgl. dazu BGH, NJW 2006, 51) - verlangen, dass der neue Vermieter ihm seine Gläubigerberechtigung nachvollziehbar und hinreichend darlegt (vgl. BGH, NJW 2006, 51 juris Rn. 10, 13, 15; vgl. auch BeckOGK-BGB/Mehle, § 543 Rn. 186 mwN [Stand: 01.01.2021]). Zu eigenen Ermittlungen ist der Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet (ebenso: Mehle, aaO), vielmehr obliegt es dem neuen Gläubiger, seine Berechtigung auf Verlangen nachzuweisen. Randnummer 27 Danach haben die Kläger ihre Gläubigerberechtigung jedenfalls bis zur Vorlage des Kündigungsschreibens des H. im Termin vom 07.02.2020 nicht hinreichend dargelegt, weshalb der Beklagte die Nichtleistung der bis zum Zugang der Kündigung fälligen Beträge nicht zu vertreten hatte. Anderes ergibt sich zunächst nicht aus § 566e BGB, auf den § 565 Abs. 2 BGB für den hier einschlägigen Fall verweist. Die Vorschrift bestimmt zwar, dass der - ausgeschiedene - Zwischenvermieter die Zahlung der Miete an den neuen Vermieter gegen sich gelten lassen muss, wenn er dem Mieter den Wechsel in der Empfangszuständigkeit mitteilt (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 16 mwN). An einer solchen Mitteilung des H. fehlt es vorliegend aber nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten. Anders als die Kläger geltend machen geriet der Beklagte auch nicht durch die Vorlage des Grundbuchauszugs mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) in Verzug. Zwar ist im Rahmen des § 566e BGB - im Falle seiner direkten Anwendung - anerkannt, dass auch der Erwerber und neue Mietzinsgläubiger über § 893 BGB einen Gutglaubensschutz des Mieters bewirken kann, indem er einen ihn als Eigentümer ausweisenden Grundbuchauszug vorlegt (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 566e Rn. 5; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 566e Rn. 2 jew. mwN). Nach Vorlage eines solchen Grundbuchauszugs kann der Mieter folglich auch dann in Verzug geraten, wenn es an der Mitteilung des Veräußerers fehlt (zutreffend: AG Gelsenkirchen, WuM 2012, 204 juris Rn. 15; ebenso: Emmerich, aaO). Da die Rechtsfolgen des § 565 BGB aber nicht von einem Eigentümerwechsel abhängen, vermochte die Vorlage des Grundbuchauszugs durch die Kläger den Verzug im Streitfall nicht zu begründen. Schließlich geriet der Beklagte auch nicht deshalb in Verzug, weil er die Kläger zugleich als Vermieter angesprochen und Mängelbeseitigung gefordert hatte. Da der Beklagte den Nachweis der Anspruchsberechtigung ausdrücklich und zu Recht gefordert hatte, rechtfertigt das Stellen eines Mängelbeseitigungsverlangens es nicht, dem Mieter das Risiko einer nicht schuldbefreienden Zahlung aufzuerlegen. Randnummer 28 bb) Die Kündigungen vom 20.01.2020, vom 03.03.2020 und vom 28.04.2020 führten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrags. Dies ergibt sich zwar entgegen der Auffassung des Beklagten nicht schon daraus, dass den Schriftsätzen keine Originalvollmacht der Klägervertreterin beigefügt war. Denn § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung (BGH, WuM 2003, 149 juris Rn. 17), weshalb es nicht darauf ankommt, dass es auch an einer unverzüglichen Zurückweisung (§ 174 BGB) fehlen würde. Die Kündigungen sind aber deshalb unwirksam, weil den Klägern nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bei den jeweiligen Kündigungen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten mehr zustanden. Zu Recht beruft sich der Beklagte insoweit auf die Minderung des Mietzinses. Randnummer 29 (1.) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Dabei zielt die Minderung darauf ab, die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit auszugleichen. „Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters – der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache – und der Leistung des Mieters – der Mietzahlung – bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden“ (BGH, NJW 2019, 2466 Rn. 27 mwN). Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist - entgegen der vom Kläger in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung - für die Minderung unerheblich. Da die Minderung die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherstellen soll, greift sie kraft Gesetzes und unabhängig davon ein, ob den Vermieter an der Entstehung des Mangels ein Verschulden trifft oder ob er über die Möglichkeit verfügt, den Mangel zu beheben (BGHZ 176, 191 Rn. 20; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 341). Randnummer 30 Dagegen entfällt das Recht zur Minderung, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, was dann der Fall ist, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat, seine Beseitigung verzögert oder verhindert oder der Mangel auf einer vom Mieter gewünschten Veränderung beruht (vgl. BGH, NJW-RR 2011, 515 Rn. 18 unter Bezugnahme auf: MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 572 mwN; vgl. auch BGHZ 203, 256 Rn. 46; BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17 jew. mwN). Daraus folgt, dass der Mieter sein Minderungsrecht dann nicht verliert, wenn der Mangel zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, der Mieter dies aber nicht zu vertreten hat, weil ihm dieses Verhalten als vertragsgemäßer Gebrauch erlaubt ist (zutreffend: Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 111 unter Bezugnahme auf BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 11f.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 627 mwN). So liegt es hier. Randnummer 31 (a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Bettwanzenbefall der Wohnung auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen ist (§ 286 ZPO). Randnummer 32 Entgegen ihrer Auffassung oblag es allerdings den Klägern diesen Beweis zu führen. Da der dem Grunde nach unstreitige Bettwanzenbefall der Wohnung deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert (etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 280 mwN), ist die Miete im Grundsatz kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Es obliegt daher grundsätzlich den klagenden Vermietern darzulegen und zu beweisen, dass das Minderungsrechts des Beklagten ausgeschlossen sein soll (MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 mwN; vgl. auch BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19). Entsprechend der im Mietrecht anerkannten Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen, oblag es deshalb den Klägern zunächst auszuräumen, dass der Befall ihrem Verantwortungsbereich entsprang und vielmehr dem Obhutsbereich des Beklagten entstammte. Dem Beklagten oblag es im Anschluss daran, darzulegen und zu beweisen, dass er den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten hat (etwa: BGH, NJW 2000, 2344 juris Rn. 10; BGHZ 126, 124 juris Rn. 10ff.; Börstinghaus in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Hdb. d. Beweislast, 4. Aufl., § 536 Rn. 5f.; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 jew. mwN). Sofern sich die Kläger für ihre gegenteilige Auffassung auf eine Entscheidung des AG Neukölln berufen haben, welche es als nicht beweisbedürftig angesehen hat (§ 291 ZPO), dass der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Bettwanzenbefall verursacht hat (GE 2017, 539 juris Rn. 7), vermögen sie damit nicht durchzudringen. Zum einen war dem erkennenden Gericht vor der Beweisaufnahme nicht bekannt, auf welchen Verbreitungswegen Bettwanzen in eine Wohnung gelangen; zum anderen erweist sich die Annahme des AG Neukölln, wonach diese stets entweder schon in der Wohnung vorhanden seien oder durch den Mieter eingeschleppt würden, nach dem Ergebnis der hier durchgeführten Beweisaufnahme auch als unzutreffend. Randnummer 33 Nach den in sich schlüssigen und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, die ohne Widerspruch blieben und denen sich das Gericht vollumfänglich anschließt (§ 286 ZPO), verhält es sich vielmehr so, dass neben der - häufigeren - passiven Verbreitung der Bettwanzen, bei welcher diese durch das Einbringen von Taschen, Gepäckstücken oder auch gebrauchten Gegenständen in die Wohnung gelangen auch eine - seltenere - aktive Verbreitung vorkommt, bei welcher die Bettwanzen selbst in die Wohnung eindringen. Letzteres setzt aber voraus, dass zum einen Verbindungsritzen oder ähnliche Wege vorhanden sind, auf welchen die Bettwanzen von einer Wohnung in eine daran angrenzende gelangen können; zum anderen ist die aktive Verbreitung - welche insbesondere durch unsachgemäße Schädlingsbekämpfung ohne Blockieren der Fluchtwege ausgelöst wird - nur dann denkbar, wenn auch angrenzende Wohnungen befallen sind. Nachdem letzteres vorliegend nicht feststellbar war, ist das Gericht überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Bettwanzen auf ein Mieterverhalten zurückgehen. Randnummer 34 (b) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht aber ebenso fest, dass der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht im Rechtssinne zu vertreten hat, da er auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist und sich durch zumutbare Abwehrmaßnahmen nicht verhindern lässt. Randnummer 35 Auch insoweit stützt sich das Gericht auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Danach sind den Einschleppungsmöglichkeiten wenig Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände aber selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Andere als die vom Sachverständigen geschilderten alltäglichen Einschleppungsvarianten, welche sich der Beklagte schlüssig zu eigen gemacht hat (vgl. etwa BGH, VersR 2014, 632 Rn. 11 mwN), haben die Kläger nicht behauptet. Für sie ist auch nichts ersichtlich. Im privaten Alltag praktikable Präventionsmöglichkeiten hat der Sachverständige vor diesem Hintergrund überzeugend ausgeschlossen, da sie ein gründliches Kontrollieren aller eingebrachter Gegenstände nach jeder Rückkehr in die Wohnung erfordern würden. Beim Erwerb gebrauchter Gegenstände, insbesondere aus Holz, lässt sich ein Einschleppen sicher nur durch eine thermische Behandlung erreichen, bei welcher auf Grund der dafür erforderlichen Temperaturen - unabhängig von der Frage der Verfügbarkeit einer entsprechenden Technik - Beschädigungen der Gegenstände nicht auszuschließen sind. Randnummer 36 Danach hat der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten (BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 9ff.). Dass er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs eingehalten und die Obhuts- und Fürsorgepflichten in Bezug auf das Mietobjekt gewahrt hat, die ihm als Korrelat für den Mietgebrauch auferlegt sind, hat zwar der Beklagte als Mieter zu beweisen (vgl. BGHZ 66, 349 juris Rn. 20). Diesen Beweis hat der Beklagte aber nach dem dargelegten Ergebnis der Beweisaufnahme geführt. Das Einbringen alltäglicher Gegenstände wie Taschen und Ähnlichem rechnet ohne Zweifel zum verkehrsüblichen und damit vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (vgl. dazu etwa: BGH, NJW-RR 2007, 1243 Rn. 8 mwN). Da keine Präventionsmaßnahmen existieren, die von einem Mieter im Rahmen dieses verkehrsüblichen Mietgebrauchs in zumutbarer Weise gefordert werden könnten, um den Gefahren effektiv vorzubeugen, die sich hier verwirklicht haben (vgl. dazu etwa Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 112a mwN), scheidet die Annahme aus, dass der Beklagte die Grenzen des ihm eingeräumten Gebrauchs überschritten hätte. Auf Grund der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB steht dem Minderungsrecht des Beklagten folglich nicht entgegen, dass er den Befall zurechenbar verursacht hat. Randnummer 37 (c) Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, dass das Minderungsrecht des Beklagten ausgeschlossen sei, weil dieser sich bei drei Gelegenheiten geweigert habe, an den für eine Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen mitzuwirken, so sind sie für diesen zu ihrer Beweislast stehenden (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19) Vortrag beweisfällig geblieben. Der dazu gehörte Zeuge W. gab zwar an, dass am 11.12.2019 ein Insektizid hätte versprüht werden sollen, was unterblieben sei, weil der Beklagte dies nicht ermöglicht und stattdessen Besuch empfangen habe. Eine treuwidrige Verhinderung der Mängelbeseitigung, welche zum Verlust des Minderungsrechts führen könnte (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17f. mwN), liegt darin aber schon deshalb nicht, weil die am 11.12.2019 beabsichtigte Maßnahme nur darauf abzielte „den Befall etwas einzudämmen“ und dem Zeugen ein Auftrag für die zur Mängelbeseitigung erforderlichen, umfassenden Maßnahmen, die einen zeitweisen Auszug des Beklagten erfordert hätten, nach dessen Schilderung noch gar nicht erteilt war. Randnummer 38 (2.) Der unstreitige und auch nach den Feststellungen des Sachverständigen gravierende Bettwanzenbefall der Wohnung (60%) und der unbestritten gebliebene Defekt der Klingelanlage der im fünften Stock belegenen Wohnung (3%), welche jeweils am 16.10.2019 angezeigt worden waren, rechtfertigt nach Einschätzung des Gerichts eine Minderung der Bruttomiete (vgl. BGH, NJW 2011, 1806 Rn. 11ff.) von insgesamt 63% (§ 287 ZPO). Randnummer 39 (3.) Ein Zahlungsverzug des Beklagten bestand infolgedessen bei keiner der drei weiteren Verzugskündigungen zu den maßgeblichen Zeitpunkten des Zugangs der jeweiligen Kündigung (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 118; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN). Randnummer 40 (a) Die am 10.02.2020 zugegangene Kündigung vom 20.01.2020 stützten die Kläger auf einen Zahlungsverzug für die Monate September 2019 bis Januar 2020 (§ 569 Abs. 4 BGB). Nachdem der Beklagte aber am 23.01.2020 Zahlungen in Höhe von insgesamt 3.960 € geleistet hatte, bestand für diesen Zeitraum kein Zahlungsrückstand mehr. Entgegen der Auffassung des Beklagten wurden die eingegangenen Zahlungen klägerseits zutreffend verbucht, indem die Kläger - welche die Tilgungsreihenfolge außerhalb von Aufrechnungslagen allerdings nicht bestimmen können (BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 44) - zunächst auf die ältesten Rückstände bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und sodann auf die ältesten Rückstände aus Grundmieten verbucht haben (vgl., BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 48). Randnummer 41 Eine dem entgegenstehende Tilgungsbestimmung - die zudem seinem Interesse am Erhalt der Wohnung zuwiderlaufen würde, nachdem auch Rückstände hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen kündigungsrelevant sind (etwa: BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) - hat der Beklagte nicht aufgezeigt. Leistet ein Mieter, der wie hier einen Zahlungsrückstand hinsichtlich der Grundmiete und hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen hat auflaufen lassen, eine Zahlung und versieht er seine Leistung weder mit einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung noch mit einer schlüssigen Tilgungsbestimmung, die die Zuordnung zu einem bestimmten Monat ermöglichen würde, weil sie auf Grund von Höhe und Zeitpunkt diesem Monat zuzurechnen ist (vgl. etwa BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3004 mwN [Stand: 01.02.2021]), so erschöpft sich bei verständiger, die erkennbaren Interessen des Mieters berücksichtigender Würdigung des Zahlungsverhaltens (§§ 133, 157 BGB; vgl. etwa BGH, NJW-RR 2018, 524 Rn. 19ff. mwN) der mit der Zahlung verbundene Erklärungsgehalt darin, dass der Mieter eine schlüssige Tilgungsbestimmung gemäß § 367 Abs. 2 BGB vornimmt (vgl. BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3008 mwN [Stand: 01.02.2021]). Denn die gesetzliche Tilgungsreihenfolge, welche für eine vom Vermieter angenommene Teilleistung deren vorrangige Verrechnung auf Kosten und Zinsen vorsieht (§ 367 Abs. 1 BGB), läuft dem erkennbaren Interesse des Mieters zuwider, sich durch eine Zahlung vor einer Verzugskündigung zu schützen, für welche eine vorrangige Tilgung der Forderungen aus Miete, nicht aber von Zinsen und Kosten, erforderlich ist (vgl. BGH, NJW 2010, 3022 Rn. 22 mwN; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 543 Rn. 67 mwN). Soweit sich der Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Betriebskostenabrechnungen berufen hat, kann dies dahin stehen, da er ein etwa bestehendes Zurückbehaltungsrecht erst mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Randnummer 42 Ausgehend von diesen Grundsätzen war die Verbuchung der Zahlungen auf die Hauptforderungen aus Miete und dort zunächst auf die Forderungen auf Betriebskostenvorauszahlung durch die Kläger daher zutreffend. Der geltend gemachte Zahlungsrückstand bestand danach zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung vom 20.01.2020 allerdings nicht mehr. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Mängel erst am 16.10.2019 angezeigt wurden und der Beklagte für den davor liegenden Zeitraum eine Minderung folglich nicht beanspruchen konnte (§ 536c Abs. 2, Satz 2 Nr. 1 BGB), lag nach dem Zahlungseingang vom 23.01.2020 vielmehr eine Überzahlung in Höhe von jedenfalls 284,01 € vor. Randnummer 43 (b) Nachdem der Beklagte schon auf Grund der Minderung wegen der hier abgehandelten Mängel nur eine Bruttomiete von 488,40 € schuldete und der Beklagte am 03.03.2020 weitere 3.000 € zur Zahlung anwies, die am 04.03.2020 bei den Klägern eingingen, lagen sodann weder am 11.03.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 03.03.2020, noch am 11.05.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 28.04.2020, Zahlungsrückstände des Beklagten vor. Sowohl die außerordentlichen wie auch die ordentlichen Verzugskündigungen gehen damit ins Leere, ohne dass es auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Mängel ankommt. Randnummer 44 cc) Dies gilt ebenfalls für die auf die hartnäckig unpünktliche Zahlweise des Beklagten gestützte außerordentliche Kündigung vom 04.02.2021. Eine solche ist zwar nach hier erfolgter Abmahnung des Mieters grundsätzlich möglich (etwa: BGH, 2006, 1585 Rn. 13 mwN). Die weiteren Zahlungen des Beklagten führten aber zu einem anwachsenden Guthaben des Beklagten bei den Klägern, welche zum Zeitpunkt der Kündigung schon auf Grund der hier festgestellten Mängel mit 5.934,81€ überzahlt waren. In der unpünktlichen Zahlweise des Beklagten lag somit keine im Rahmen einer Kündigung relevante Pflichtverletzung. 2. Randnummer 45 Vor diesem Hintergrund steht den Klägern der noch geltend gemachte Anspruch auf Zahlungen der Restgrundmiete für März 2020 (180 €) und der Grundmiete für April 2020 ebensowenig zu wie sie die Feststellung beanspruchen können, dass sich ihre Ansprüche auf Zahlung der Restgrundmiete für Januar 2020 (240 €), die Grundmieten für Februar und März 2020 und der Bruttomiete für April 2020 in Folge von Zahlungen nach der insoweit am 11.05.2020 eingetretenen Rechtshängigkeit (Bl. 85 d.A.) erledigt hätten. Denn die berechtigten Forderungen der Kläger waren durch die bis zum 04.03.2020 eingegangen Zahlungen, welche wie dargelegt auf die streitgegenständlichen Forderungen zu verbuchen waren, bereits vor Rechtshängigkeit erfüllt. II. 1. Randnummer 46 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO, nachdem der Beklagte der Teilerledigterklärung bezüglich der Bruttomieten September bis November 2019, der Grundmiete für Dezember 2019 und eines Teils der Grundmiete für Januar 2020 (780 €) nicht fristgerecht widersprochen hat (§ 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO). Dabei waren auch die Kosten des erledigten Teils der Klägerseite aufzuerlegen. Soweit die Kläger dem Grunde nach berechtigte Forderungen rechtshängig gemacht hatten, welche erst durch die Zahlung vom 23.01.2020 erfüllt wurden, ergibt sich dies daraus, dass der Beklagte, der wie dargelegt berechtigterweise einen Nachweis der Gläubigerberechtigung der Kläger verlangte und diesen erst im Termin vom 07.02.2021 erhielt, seine Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt zurückhalten konnte, ohne Kostennachteile zu erleiden (arg ex § 93 ZPO). Im Übrigen waren die eingeklagten Zahlungen im Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit bereits erfüllt. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 2 ZPO. 2. Randnummer 47 a) Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG. Dabei war zunächst zu sehen, dass der Umstand, dass die Kläger ihr Herausgabeverlangen auf verschiedene Kündigungserklärungen gestützt haben, nicht zu einer Erhöhung des Streitwerts führt, da es sich insoweit zwar um verschiedene Streitgegenstände handelt (vgl. BGHZ 204, 134 Rn. 14), die aber wirtschaftlich identisch sind und folglich den Streitwert nicht erhöhen (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 17 [Stand: 01.01.2021]). Weiter war zu berücksichtigen, dass die Klägerin eine Teilerledigterklärung bezüglich der erhaltenden Teilzahlungen - welche dazu führt, dass sich der Streitwert hinsichtlich der erledigten Teile auf das Kosteninteresse reduziert (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – VIII ZR 100/17, juris Rn. 2 mwN) - erst mit der zweiten Klageerweiterung erklärt hat (Bl. 81 d.A.). Der für die Gerichtsgebühren maßgeblich bleibende (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 27 [Stand: 01.01.2021]) Streitwert betrug bis hierhin 19.560 € (Klagantrag Ziffer 1: 12.240 €; Klagantrag Ziffer 2: 3.960 € zzgl. der Erweiterung gem. Bl. 59 d.A. (3.360 €)). Randnummer 48 Dieser Streitwert erhöhte sich nach Auffassung des erkennenden Gerichts durch die mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) erklärte zweite Erweiterung der Klage (2.340 €) auf Grund der zugleich erklärten Teilerledigung - welche rechtshängige Ansprüche trotz Zahlung von 6.960 € nur im Umfang von 6.000 € betraf, da die Forderungen im Übrigen noch nicht eingeklagt waren - nicht mehr. Das Gericht folgt in dieser Frage, die obergerichtlich und in der Literatur äußerst umstritten ist (vgl. zum Streitstand etwa: OLG Stuttgart, Beschluss vom 28. November 2019 – 3 W 52/19, juris Rn. 14ff.; aus der Literatur einerseits etwa: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]; Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 4 Rn. 12 mwN; a.A.: Thiel in Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 16; Zöller/Vollkommer, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN), ob eine Addition wirtschaftlich nicht identischer Ansprüche auch vorzunehmen ist, wenn bei nachträglicher Wertänderung nicht alle Streitgegenstände des Verfahrens gleichzeitig geltend gemacht werden, derjenigen Auffassung, wonach eine Addition auch gem. § 39 Abs. 1 GKG die gleichzeitige Geltendmachung der Ansprüche erfordert. Dies entspricht im Rahmen des gem. § 5 ZPO zu bestimmenden Zuständigkeitsstreitwerts der h.M. (vgl. etwa Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 5 Rn. 5; MünchKomm-ZPO/Wöstmann, 6. Aufl., § 5 Rn. 3; Zöller/Herget, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN). Das Gerichtskostengesetz verweist in § 39 GKG - anders als die bis 30.06.2004 gültige Vorgängervorschrift (§ 12 Abs. 1 Satz GKG a.F.) - zwar nicht mehr auf § 5 ZPO und dem Wortlaut lässt sich eine Beschränkung auf Werterhöhungen nur im Falle von gleichzeitiger Geltendmachung der Ansprüche auch nicht entnehmen. Indessen bezweckte der Gesetzgeber mit dieser Änderung ausweislich der Gesetzesbegründung (Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts; BT-Drcks. 15/1971, S. 154) keine inhaltliche Veränderung. Vielmehr sollte die schon bislang geltende „Grundregel, dass in demselben Verfahren und in demselben Rechtszug die Werte mehrerer Streitgegenstände zusammengerechnet werden“, welche sich seinerzeit „allein durch die Verweisung in § 12 Abs. 1 GKG auf Vorschriften der Zivilprozessordnung, hier auf § 5 Halbsatz 1 ZPO [ergab]“, direkt „in das GKG eingestellt werden, weil sie für alle Gerichtsbarkeiten gelten soll.“ Eine von § 5 ZPO abweichende Auslegung des § 39 GKG widerspricht damit nach Auffassung des Gerichts dem Willen des Gesetzgebers (zutreffend: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]). Randnummer 49 b) Soweit die mit der Teilerledigterklärung verbundene Streitwertreduzierung für die Berechnung der Anwaltsgebühren von Relevanz ist, weil zu keiner Zeit über Ansprüche mündlich verhandelt wurde, die den ursprünglichen Streitwert (16.200 €) überstiegen, was bei der Bewertung der Terminsgebühren zu berücksichtigen sein wird (vgl. OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 9 mwN), so hatte eine nach Zeitabschnitten gestaffelte Streitwertfestsetzung zu unterbleiben, nachdem keine Seite einen Antrag gem. § 33 Abs. 1 RVG gestellt hat (KG, JurBüro 2018, 249 juris Rn. 9, OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 10). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460372 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit