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ECLI:DE:BGH:2018:310118UVIIIZR105.17.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 105/17
Verkündet am:
31. Januar 2018
Vorusso,
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 563 Abs. 4
a) Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod
des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur
Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Vorausset-
zung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Vorausset-
zungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.
b) Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet
erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der
Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach
§ 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven
Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr
den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausblei-
ben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden
sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatli-
chen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.
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BGB § 553 Abs. 1
a) Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht al-
lein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtig-
tes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Untermie-
ter begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom
3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei ei-
ner aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietauf-
wendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Se-
natsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8, und
vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14).
b) Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des
Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB
erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprüngli-
chen Mietvertrags an.
BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17 - LG Stuttgart
AG Nürtingen
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 31. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den
Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger
und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer
des Landgerichts Stuttgart vom 30. März 2017 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer
des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die im Mai 2015 verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war Mieterin
einer Dreizimmerwohnung des Beklagten in W. nebst Garage. Sie be-
wohnte die Wohnung mit dem Kläger und ihrer inzwischen volljährigen Tochter.
Die monatliche Nettomiete belief sich auf 545 €; hinzu kamen Nebenkostenvor-
auszahlungen von etwa 170 € monatlich.
Die Tochter der bisherigen Mieterin zog nach dem Tod ihrer Mutter aus
der Wohnung aus. Als Reaktion auf ein Räumungsverlangen des Beklagten
teilte der sich in einem Ausbildungsverhältnis als Elektroniker für Energie- und
Gebäudetechnik befindliche Kläger mit Schreiben vom 23. Juni 2015 mit, er sei
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in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte in das Mietverhältnis eingetreten,
während die inzwischen volljährige Tochter der verstorbenen Mieterin "von ih-
rem Eintrittsrecht keinen Gebrauch mache".
Daraufhin kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 26. Juni 2015 das
Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person
des Klägers liegenden wichtigen Grund zum 30. September 2015. Zur Begrün-
dung führte er aus, durch das vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt, zu
dessen Höhe sich das Kündigungsschreiben allerdings nicht verhält, seien die
monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer
nicht zu leisten. Außerdem habe der Kläger in der Vergangenheit den Hausfrie-
den nachhaltig gestört; so habe er etwa am 14. Juni 2015 die Tür zum Schlaf-
zimmer vorsätzlich eingetreten und beschädigt. Darüber hinaus bestehe auch
der Verdacht, dass in der Wohnung Drogen konsumiert würden.
Der Kläger widersprach der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 3. Juli
2015, wobei er angab, ohne weiteres in der Lage zu sein, die Miete und Neben-
kostenvorauszahlungen entrichten zu können. Mit weiterem Schreiben vom
6. Oktober 2015 verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Unter-
vermietung des bisherigen Kinderzimmers beginnend ab 1. November 2015.
Dabei teilte er unter Angabe des Namens und der Adresse eines bei demselben
Unternehmen wie der Kläger tätigen Arbeitskollegen mit, er wolle diesem einen
Teil der Wohnung nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebens-
gefährtin überlassen. Der Arbeitskollege befinde sich - wie der Kläger - im zwei-
ten Ausbildungsjahr und beziehe ein Gehalt in gleicher Höhe. Die geplante Un-
tervermietung dieses Zimmers hätte zugleich den Vorteil, dass sich der Arbeits-
kollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an den Fahrtkosten zur Ar-
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beitsstelle beteiligen würde. Der Beklagte verweigerte die begehrte Zustimmung
und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Der Kläger, der seit August 2015 arbeitsunfähig erkrankt war, nahm im
Dezember 2016 seine Ausbildung wieder auf. Seit dem von ihm erklärten Ein-
tritt in das Mietverhältnis hat er die geschuldete Miete nebst Nebenkostenvor-
auszahlungen stets pünktlich bezahlt.
Mit Anwaltsschriftsatz vom 18. März 2016 kündigte der Beklagte das
Mietverhältnis erneut außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung
führte er an, der Kläger verweigere ihm zu Unrecht den - zum Zwecke der
Nachprüfung einer Reparatur der vom Kläger beschädigten Tür erforderlichen -
Zutritt zur Wohnung. Außerdem habe dieser fälschlicherweise behauptet, der
Beklagte habe sich bereits unberechtigt Zutritt verschafft. Ferner habe der Klä-
ger eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 285,58 € nicht bezahlt.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Untervermietung ab-
gewiesen und der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ertei-
lung einer Zutrittserlaubnis gerichteten Widerklage mit der Begründung stattge-
geben, der Beklagte sei wegen der unzureichenden Einkommensverhältnisse
des Klägers gemäß § 563 Abs. 4 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses
berechtigt gewesen, so dass der Kläger keine Zustimmung zur Untervermietung
(mehr) verlangen könne. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der
Klage und gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gerichtete
Berufung des Klägers zurückgewiesen. Soweit sich der Kläger mit seiner Beru-
fung auch gegen die Verurteilung zur Zutrittsgewährung gewendet hat, haben
die Parteien die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit
der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren
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weiter und begehrt daneben die Abweisung der auf Räumung und Herausgabe
der Wohnung gerichteten Widerklage.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung
gemäß § 553 BGB nicht zu. Dagegen sei das mit der Widerklage geltend ge-
machte Räumungs- und Herausgabebegehren des Beklagten begründet. Denn
der Kläger sei nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden.
Nach dem Tod seiner Lebensgefährtin habe zwar grundsätzlich für den Kläger
die Möglichkeit bestanden, nach § 563 Abs. 2 BGB in das bestehende Mietver-
hältnis einzutreten. Der Beklagte habe aber als Vermieter wirksam von seinem
Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB Gebrauch gemacht, weil in der Per-
son des Klägers ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift vorgelegen ha-
be.
Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des
Vertragsverhältnisses gerade mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden
könne und die Umstände hierfür in dessen Person lägen. Die Unzumutbarkeit
müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die
die Erwartung rechtfertigten, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter
als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters
reichten nicht aus. Auch berechtigte Zweifel an der finanziellen Leistungsfähig-
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keit und damit eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit stellten einen
wichtigen Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB dar. Denn diese Vorschrift
wolle verhindern, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausset-
zen müsse. Dabei komme es auf eine Prognose der zukünftigen Entwicklung
des Mietverhältnisses an und nicht darauf, ob sich diese im Nachhinein als zu-
treffend erwiesen habe.
Gemessen daran habe bei Ausspruch der Kündigung ein in der Person
des Klägers liegender wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses
vorgelegen. Dem Kläger habe zu diesem Zeitpunkt nur seine Ausbildungsver-
gütung zur Verfügung gestanden. Soweit er in der mündlichen Berufungsver-
handlung angeführt habe, bei seinem Einzug auch über Vermögen verfügt zu
haben, das zwar vorwiegend in die Wohnung investiert, beim Tod seiner Le-
bensgefährtin aber noch nicht vollständig verbraucht gewesen sei, ändere dies
an einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers nichts. Denn er habe
selbst eingeräumt, dass sich dieses Restvermögen durch die Zahlung der Miet-
und Lebenshaltungskosten nach und nach so weit reduziert habe, dass er
schließlich zum Bezug von Arbeitslosengeld II berechtigt gewesen sei. Dies
belege, dass der Kläger aus dem zum Zeitpunkt der Kündigung vorhandenen
Arbeitseinkommen und seinem Vermögen nicht in der Lage gewesen sei, dau-
erhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter die Mietzahlungen in dem unbefris-
teten Mietverhältnis zu erbringen.
Darauf, dass sich die Befürchtung etwaiger Zahlungsrückstände nach
der erfolgten Kündigung tatsächlich nicht realisiert habe, komme es bei der zu
treffenden Prognoseentscheidung ebenso wenig an wie auf die spätere Ent-
wicklung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Zudem sei eine Aus-
bildungsvergütung abgesehen von ihrer Höhe auch bereits strukturell nicht mit
einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vergleichbar. Weder sei sichergestellt,
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dass die Ausbildung erfolgreich abgeschlossen werde noch dass im Anschluss
daran eine Festanstellung erfolge.
Soweit der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung in einem
insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz ergänzend vorgetragen habe, dass
er zum Zeitpunkt der Kündigung zusätzlich Bafög-Zahlungen in Höhe von 380 €
monatlich erhalten und über ein Restvermögen von 8.002,10 € verfügt habe, sei
dieses Vorbringen nach § 296a Satz 1, § 525 ZPO als verspätet zurückzuwei-
sen gewesen.
Da somit die im Juni 2015 ausgesprochene Kündigung des Mietverhält-
nisses bereits wegen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers gemäß
§ 563 Abs. 4 BGB berechtigt gewesen sei, komme es auf die weiter vorge-
brachten möglichen Gründe in der Person des Klägers nicht mehr an.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder ein Anspruch des Klä-
gers auf Gestattung der geplanten Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) ver-
neint noch ein Anspruch des Beklagten auf Räumung und Herausgabe der
Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) bejaht werden. Das Berufungsgericht hat
bei seiner Beurteilung, ob auch eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähig-
keit des eintretenden Mieters eine Kündigung des Vermieters nach § 563 Abs. 4
BGB rechtfertigt, zu geringe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen
Grundes gestellt und hat zudem die von ihm getroffene Prognoseentscheidung
nicht auf belastbare Tatsachen, sondern auf bloße Mutmaßungen gestützt. Fer-
ner hat es wesentlichen Umständen, die gegen eine drohende finanzielle Leis-
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tungsunfähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung sprechen, bei sei-
ner tatrichterlichen Würdigung rechtsfehlerhaft keine Relevanz beigemessen.
1. Der Kläger ist ausweislich der vom Berufungsgericht getroffenen tat-
sächlichen Feststellungen als Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nach
der zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblichen Fassung des § 563 Abs. 2
Satz 4 BGB aF (heute: § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB) mit deren Tod in das beste-
hende Mietverhältnis als Mieter eingetreten. Mit dieser hat er einen auf Dauer
angelegten gemeinsamen Haushalt geführt. Er hat die Fortsetzung des Miet-
verhältnisses auch nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB
abgelehnt, sondern im Gegenteil seinen Eintritt später sogar ausdrücklich er-
klärt. Von einem wirksamen Eintritt des Klägers in den Mietvertrag geht wohl
auch das Berufungsgericht trotz seiner an sich unzutreffenden Formulierung
aus, dass der zwar nach § 563 Abs. 2 BGB zum Eintritt in das Mietverhältnis
berechtigte Kläger "nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gewor-
den" sei, weil der Beklagte das Mietverhältnis wirksam nach § 563 Abs. 4 BGB
gekündigt habe. Denn das Berufungsgericht hat dabei zustimmend Bezug auf
die Ausführungen des Amtsgerichts genommen, das letztlich - wenn auch nicht
durchgängig - darauf abgestellt hat, dass der Kläger zum Zeitpunkt des Zu-
stimmungsverlangens zu einer Untervermietung infolge der vorangegangenen
Kündigung nicht mehr Mieter der Wohnung gewesen sei.
2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht aber angenommen, die
Kündigungserklärung des Beklagten vom 26. Juni 2015 habe das mit dem Klä-
ger bestehende Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in des-
sen Person liegenden wichtigen Grunds beendet, so dass diesem bereits des-
wegen kein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB)
zustehe.
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a) Sollte - was derzeit offen ist - das Mietverhältnis mangels rechtzeitig
erfolgter Ablehnungserklärung auch mit der Tochter der verstorbenen Mieterin
fortgesetzt worden und diese vor dem Ausspruch der Kündigung - was eben-
falls ungeklärt ist - nicht mit Zustimmung aller Parteien einvernehmlich aus dem
Mietverhältnis ausgeschieden sein, würde die Wirksamkeit der vom Beklagten
ausgesprochenen Kündigung bereits daran scheitern, dass sie nur gegenüber
dem Kläger als einem der beiden Mieter erklärt worden wäre. Etwas anderes
wäre nur dann anzunehmen, wenn es dem Kläger gemäß § 242 BGB verwehrt
wäre, sich darauf zu berufen, dass die Kündigung gegenüber allen Eintretenden
auszusprechen gewesen wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 16. März 2005
- VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1, 2; Senatsbeschluss vom 14. Sep-
tember 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 5).
aa) Das Berufungsgericht hat nicht bedacht, dass mit dem Tod der ur-
sprünglichen Mieterin zunächst sowohl deren Tochter (§ 563 Abs. 2 Satz 1
BGB) als auch der Kläger (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB aF) als gleichrangig Be-
rechtigte (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 563 Rn. 18; Staudin-
ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 563 Rn. 37; Erman/Lützenkirchen, BGB,
15. Aufl., § 563 Rn. 12-14; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563
BGB Rn. 26) in das Mietverhältnis eingetreten sind. Der Eintritt der Tochter gilt
nur dann als nicht erfolgt, wenn sie rechtszeitig vor Ablauf der Monatsfrist des
§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB oder - falls sie bei Fristbeginn, also bei Kenntniserlan-
gung von dem Ableben ihrer Mutter, noch minderjährig gewesen sein sollte -
innerhalb eines Monats nach dem Eintritt ihrer Volljährigkeit (§ 563 Abs. 3
Satz 2 BGB, § 210 Abs. 1 Satz 2 BGB analog) beziehungsweise von dem Zeit-
punkt an, an dem ihr etwa vorhandener gesetzlicher Vertreter von dem Tod der
Mieterin Kenntnis erlangt hat (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 58,
60; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 563 Rn. 24), dem Vermieter gegen-
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über erklärt haben sollte, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle. In
diesem Fall wäre der Kläger Alleinmieter geworden (§ 563 Abs. 3 Satz 3 BGB).
bb) Das Berufungsgericht hat aber weder dazu Feststellungen getroffen,
ob und wann die Tochter der ursprünglichen Mieterin dem Beklagten gegenüber
eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, noch dazu, ob sie bei Fristbe-
ginn bereits volljährig war. Solche Feststellungen wären aber nach Lage der
Dinge nur dann entbehrlich gewesen, wenn die Tochter der verstorbenen Miete-
rin vor dem Ausspruch der Kündigung schon durch eine - auch konkludent mög-
liche - Aufhebungsvereinbarung aller Beteiligten aus dem Mietverhältnis ausge-
schieden wäre oder wenn die Berufung des Klägers auf die Unzulässigkeit einer
Teilkündigung rechtsmissbräuchlich wäre. Zu diesen Gesichtspunkten fehlen
aber ebenfalls tatsächliche Feststellungen.
cc) Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen betei-
ligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Ver-
tragspartnern gekündigt werden (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR
14/04, aaO mwN). Hiervon ist auch im Fall des Kündigungsrechts nach § 563
Abs. 4 BGB keine Ausnahme zu machen (Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53;
MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 28 mwN; Erman/Lützenkirchen, aaO
Rn. 21; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 70; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 563
Rn. 47; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 563 Rn. 63, 67; aA Ster-
nel, ZMR 2004, 713, 718; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 563 Rn. 53;
Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 563 BGB
Rn. 19). Der Gesetzgeber hat zwar jedem Eintretenden ein gesondertes Ableh-
nungsrecht zugebilligt (§ 563 Abs. 3 BGB), jedoch davon abgesehen, dem
Vermieter ebenfalls ein solches - gegenüber einzelnen Mietern auszuübendes -
Ablehnungsrecht zuzugestehen oder ihm die Möglichkeit einzuräumen, bei ei-
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ner eintretenden Mietermehrheit nur bestimmten Personen gegenüber eine
Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären.
Vielmehr hat er das Kündigungsrecht in § 563 Abs. 4 BGB als bloßen
Unterfall einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ausgestaltet
(BT-Drucks. 14/4553, S. 61 f.) und dabei - abgesehen vom Fristbeginn - weitere
Sonderregelungen nicht getroffen, insbesondere keine Teilkündigung zugelas-
sen, sondern auch hier nur die einheitliche Kündigung "des Mietverhältnisses"
vorgesehen. Bei der Schaffung des § 563 Abs. 4 BGB hat sich der Gesetzgeber
an die Vorgängerregelung des § 569a Abs. 5 BGB aF angelehnt (BT-Drucks.
14/4553, S. 61). Bereits diese unterschied nicht zwischen dem Eintritt einer
oder mehrerer Personen in den Mietvertrag und gewährte dem Vermieter ein
Kündigungsrecht nur unter der Voraussetzung, dass ihm "die Fortsetzung des
Mietverhältnisses nicht zugemutet werden" konnte (BT-Drucks. IV/806, S. 12).
Ein durchgreifendes Bedürfnis, den Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietver-
hältnisses im Rahmen des § 563 Abs. 4 BGB zu durchbrechen, war aus Sicht
des Gesetzgebers nicht gegeben. Denn einem möglichen Interesse des Ver-
mieters, gegebenenfalls nur mit denjenigen eintretenden Mietern, in deren Per-
son kein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben ist, ein (neues) Mietverhältnis
zu begründen, hat er durch die ausdrücklich von ihm in den Blick genommene
Aufnahme von Vertragsverhandlungen innerhalb der von ihm bewusst verlän-
gerten Kündigungsfrist § 563 Abs. 4 BGB (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 61)
Rechnung getragen (vgl. zu dieser Möglichkeit auch Staudinger/Rolfs, aaO
mwN).
dd) Auch für eine Entlassung der Tochter der verstorbenen Mieterin aus
dem Mietverhältnis durch einen (formlos möglichen) Aufhebungsvertrag wäre
die Zustimmung aller am Mietverhältnis beteiligten Personen (und damit auch
des in der Wohnung verbliebenen Mieters) erforderlich, weil damit eine Ände-
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rung des bisherigen Vertragsverhältnisses verbunden wäre (vgl. etwa
BayObLG, WuM 1983, 107, 108; Palandt/Grüneberg, aaO, § 311 Rn. 7;
MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 61; Staudinger/V. Emmerich, aaO,
Vorb. zu § 535 Rn. 79a; offengelassen in Senatsurteilen vom 3. März 2004
- VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b; vom 16. März 2005
- VIII ZR 14/04, aaO unter II 1).
b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die von dem Beklagten mit An-
waltsschreiben vom 26. Juni 2015 ausgesprochene Kündigung, habe das Miet-
verhältnis wirksam beendet, ist aber vor allem auch deswegen rechtsfehlerhaft,
weil die von ihm bejahte "gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit" des Klä-
gers zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung die Anforderungen
an einen wichtigen Grund in der Person des Klägers im Sinne des § 563 Abs. 4
BGB nicht erfüllte. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mit dem
Kläger und der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt wurde oder nur
mit dem Kläger allein.
aa) Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis in-
nerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietver-
hältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündi-
gen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund gegeben ist.
Dieser Grund muss so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung
des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der
Person des Mieters liegen (Senatsurteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12,
NJW 2013, 1806 Rn. 13; Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09,
WuM 2010, 431 Rn. 6). Dabei genügt es grundsätzlich, dass der Kündigungs-
grund nur in der Person eines Mitmieters verwirklicht wird (Staudinger/Rolfs,
aaO; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO mwN; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 563
Rn. 23; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 563 Rn. 28; NK-BGB/Hinz, aaO).
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Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung aber nicht auf eine in Frage
gestellte finanzielle Leistungsfähigkeit nur eines Mieters gestützt werden, weil
alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Mietverbindlichkeiten haften (so auch
Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 67; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69;
Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 18; vgl. auch Senatsur-
teil vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 108 ff. [zum Kon-
kurs eines Mitmieters]).
bb) Das Berufungsgericht hat im Hinblick darauf, dass der Kläger bei Zu-
gang der Kündigungserklärung nur eine Ausbildungsvergütung als Einkommen
bezog, dessen finanzielle Leistungsfähigkeit als gefährdet angesehen und darin
einen wichtigen Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563
Abs. 4 BGB erblickt. Diese tatrichterliche Würdigung kann zwar in der Revisi-
onsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht
den Begriff des wichtigen Grundes verkannt, wesentliche Umstände übersehen
oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt
oder Verfahrensfehler begangen hat (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss vom
20. April 2010 - VIII ZR 254/09, aaO Rn. 5 mwN). Einer an diesem Maßstab
ausgerichteten Prüfung hält die Würdigung des Berufungsgerichts indes nicht
stand.
(1) Zwar kann eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit
des Mieters oder mehrerer Mieter (etwa wegen bereits eingetretener Zahlungs-
rückstände), einen wichtigen Grund in der Person des oder der Eintretenden im
Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstellen (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom
15. August 2014 - 238 C 63/14, juris Rn. 25; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO
Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 65; MünchKommBGB/Häublein,
aaO Rn. 26; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; BeckOK-MietR/Theesfeld, BGB,
Stand: 1. Dezember 2017, § 563 Rn. 50; jurisPK-BGB/Schur, Stand: 1. Dezem-
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ber 2016, § 563 Rn. 25; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 563 BGB
Rn. 22; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44; BeckOK-BGB/Herrmann, BGB, Stand:
1. November 2016, § 563 Rn. 21; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 563
Rn. 14; Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 16
Rn. 35; Lützenkirchen, WuM 1990, 413). Anders als bei der ursprünglichen Be-
gründung des Mietverhältnisses überlässt das Gesetz nicht dem Vermieter die
Auswahl des Mieters. Auch ist - anders als bei der Untermiete (§ 553 BGB) - in
den Fällen des § 563 Abs. 1 und 2 BGB neben dem oder den Eintretenden kei-
ne Mietpartei vorhanden, die bereits für die Miete haftet (vgl. hierzu Münch-
Komm/BGB, Häublein, aaO Rn. 26; BeckOK-BGB/Herrmann, aaO; Schmidt-
Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO); vielmehr kommt es zu einer Aus-
wechslung der Mietpartei. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber das
Interesse des Vermieters, sich von einem finanziell nicht hinreichend leistungs-
fähigen Eintretenden zu lösen, grundsätzlich als schutzwürdig anerkannt (BT-
Drucks. 14/4553, S. 60).
(a) Eine bereits zum Zeitpunkt der Kündigung (unstreitig oder nachweis-
lich) gegebene unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters führt
für den Vermieter jedoch im Hinblick darauf, dass der Zahlungsverzug des Mie-
ters eine gesetzliche Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b
BGB erfahren hat und der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen
kann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrich-
tung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) beziehungsweise in einem Zeitraum, der
sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Hö-
he eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB), für sich genommen regelmäßig noch nicht
zur Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses.
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Denn das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB er-
gänzt nach dem gesetzlichen Regelungsplan die sonstigen, ebenfalls an die
fehlende Leistungsfähigkeit des Mieters anknüpfenden Kündigungsrechte des
Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 1 Satz 2 BGB; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1
BGB). Daraus folgt, dass es hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit des
Mieters nur solche Sachverhalte abdecken soll, bei denen nicht bereits auf-
grund anderer Kündigungstatbestände, vor allem aufgrund des typisierten Re-
geltatbestands des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, von einer Unzumutbarkeit
der Fortsetzung des Mietverhältnisses auszugehen ist. Denn soweit die allge-
meinen Kündigungsgründe greifen, fehlt es an einer durch das außerordentliche
Kündigungsrecht des § 563 Abs. 4 BGB zu schließenden Schutzlücke des
Vermieters (vgl. auch Sternel, aaO).
(b) Gegenteiliges ergibt sich entgegen der Auffassung der Revisionser-
widerung nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 563 BGB. Zwar heißt es dort:
"Dem Vermieter kommt es hingegen darauf an, wer die Person ist, mit der der
Mietvertrag zukünftig weitergeführt wird. Dies ist für ihn deshalb wichtig, damit
die Zahlung der Miete auch künftig gesichert ist und die Wohnung nicht über-
mäßig abgenutzt wird" (BT-Drucks. 14/4553, S. 60). Aus der Wendung "Zah-
lung der Miete auch zukünftig gesichert" folgt aber nicht, dass das Kündigungs-
recht nach § 563 Abs. 4 BGB dem Vermieter schon für sich allein aufgrund ei-
ner finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters zusteht, ohne dass eine hier-
mit für den Vermieter verbundene Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Miet-
verhältnisses vorliegen müsste.
Vielmehr hat der Gesetzgeber mit der angeführten Formulierung lediglich
anerkannt, dass auch eine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters
einen wichtigen Grund für eine Beendigung des Mietverhältnisses darstellen
kann. Dass er - wie in § 543 Abs. 2 BGB normativ geschehen - in diesen Fällen
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32
- 17 -
auf eine Prüfung der Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses
für den Vermieter von vornherein verzichten wollte, ist den Gesetzesmaterialien
dagegen nicht zu entnehmen. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber in der weiteren
Gesetzesbegründung ausgeführt, dass er an dem schon für die Vorgängerrege-
lung des § 569a Abs. 5 BGB aF geltenden Kriterium der Unzumutbarkeit der
Fortsetzung des Mietverhältnisses festhalten wolle. Er hat bezüglich der Kündi-
gungsmöglichkeit des § 563 Abs. 4 BGB ausdrücklich ausgeführt, dass sich
diese Bestimmung an § 569a Abs. 5 BGB aF anlehne (BT-Drucks. 14/4553,
S. 61). Der Zweck der letztgenannten Regelung besteht aber ausweislich der
Gesetzesmaterialien darin, dem Vermieter ein Recht zur vorzeitigen Kündigung
zuzuerkennen, "wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemu-
tet werden kann" (BT-Drucks. IV/806, S. 12).
(c) Um das Vorliegen des damit ausschlaggebenden Kriteriums der (Un-)
Zumutbarkeit prüfen zu können, müssen daher nicht nur das Vorliegen einer
fehlenden finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters, sondern zusätzlich tat-
sächliche Umstände dargetan und im Bestreitensfall nachgewiesen werden,
aus denen sich ergibt, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, die Verwirk-
lichung eines Kündigungsgrunds nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und
b BGB abzuwarten. Solche Umstände können beispielsweise darin liegen, dass
die Mietwohnung fremdfinanziert und der Vermieter aus diesem Grund oder zur
Bestreitung seines Lebensunterhalts auf die pünktliche und vollständige Erbrin-
gung der Mietzahlungen angewiesen ist. Sie können aber auch darin bestehen,
dass schon in dem ursprünglichen Mietverhältnis Zahlungsrückstände aufgelau-
fen sind, weil die finanziellen Mittel des Mieters und des nunmehr Eingetretenen
für die Begleichung der (Brutto-)Miete nicht ausgereicht haben. Für die Beurtei-
lung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sind letztlich die
konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls maßgebend.
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- 18 -
(2) Nach einer im Schrifttum verbreiteten und vereinzelt auch in der In-
stanzrechtsprechung vertretenden Auffassung soll sogar bei einer bloß gefähr-
det erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit ein wichtiger Grund im Sinne
von § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommen (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; Er-
man/Lützenkirchen, aaO Rn. 20; Bub/Treier/Landwehr, Handbuch der Ge-
schäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap II Rn. 2618 [berechtigte Zweifel an
der Zahlungsfähigkeit]; Kossmann, aaO [Einkommensdefizit]; AG München,
WuM 2017, 282; AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14,
aaO [sehr weitgehend unter Einbeziehung künftig möglicher Mieterhöhungen]).
Dem ist zumindest in dieser Allgemeinheit nicht zuzustimmen.
(a) Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich
drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet er-
scheinende" finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Mieter(s) kann nur in beson-
deren Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält-
nisses für den Vermieter begründen. Denn - anders als bei einer feststehenden
wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit - wird hierbei eine Prognose anzustellen
sein, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist. Der in das Mietverhältnis
eingetretene (neue) Mieter würde daher bei Fehleinschätzungen Gefahr laufen,
sein von Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Besitzrecht (vgl. BVerfGE 89, 1, 6 ff.;
BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330;
NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil
vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 34, zur Veröffentli-
chung in BGHZ vorgesehen) selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich
herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Zahlungsfähigkeit unbe-
rechtigt gewesen sind.
Die auf einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit oder gefährdet
erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit des/der eingetretenen Mieter(s)
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- 19 -
gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Ver-
mieter muss daher auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen
beruhen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44;
Sternel, aaO), die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen (so aber etwa Schmidt-
Futterer/Streyl, aaO mwN), sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulas-
sen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhalts-
punkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der
Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen (vgl. Schmidt-
Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK-
BGB/Wendtland, Stand 1. Januar 2018, § 563 Rn. 47; Kossmann, aaO; Sternel,
aaO), sonstigen Einkünften (z. B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwand-
ter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.
(aa) Anders als dies offenbar die Revisionserwiderung meint, ergibt sich
aus dem Regelungszweck des § 563 Abs. 4 BGB nicht, dass solche Mittel bei
der Beurteilung, ob dem Vermieter die Weiterführung des Mietverhältnisses mit
dem Eintretenden unzumutbar ist, außer Betracht zu bleiben hätten. Der Sinn
und Zweck des § 563 Abs. 4 BGB besteht - wie bereits ausgeführt - lediglich
darin, dem Vermieter im Falle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver-
hältnisses mit dem Eingetretenen ein außerordentliches Kündigungsrecht ein-
zuräumen. Die Gesetzesmaterialien verhalten sich aber nicht dazu, welche Kri-
terien bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit anzuwenden sind. Dies ist eine
allein von der Rechtsprechung anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls
zu klärende Frage.
(bb) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, hinsichtlich zum
Kündigungszeitpunkt noch nicht gewährter Drittmittel müsse eine - dem Vermie-
ter nicht zumutbare - Prognose angestellt werden, ob ein entsprechender Leis-
tungsanspruch des Mieters bestehe, blendet sie aus, dass bereits die Frage
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einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit an sich, also die Frage, ob
dem Mieter künftig genügend Geldmittel zur Begleichung der (Brutto-)Miete zur
Verfügung stehen, einer Prognosebeurteilung unterliegt.
Dies gilt auch, soweit sie aus dem Umstand, dass die Kündigung nur
binnen der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB ausgesprochen werden kann,
ableiten will, dass der Gesetzgeber Gesichtspunkte, die für den Vermieter mit
einem höheren Ermittlungsaufwand verbunden wären, in die Beurteilung, ob
eine (feststehende oder drohende) finanzielle Leistungsunfähigkeit und daraus
resultierend eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gege-
ben sei, nicht habe einbezogen wissen wollen. Hierbei verkennt die Revisions-
erwiderung, dass der Gesetzgeber durch die erfolgte zeitliche Beschränkung
der Kündigungsmöglichkeit keine Aussagen dazu getroffen hat, welche Anfor-
derungen an die Kündigungsvoraussetzungen zu stellen sind. Die - spiegelbild-
lich zu der ebenfalls einen Monat betragenden Frist des Mieters für die Erklä-
rung, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, ausgestaltete - Monatsfrist
des § 563 Abs. 4 BGB dient vielmehr allein dazu, dem Vermieter ausreichende
Möglichkeiten zu eröffnen, mit dem Eingetretenen in Vertragsverhandlungen
über den Abschluss eines neuen Mietvertrags (mit geänderten Bedingungen) zu
treten (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber
dem Vermieter anstatt der zuvor nur zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach dem
Tod des Mieters eröffneten Kündigung nunmehr einen Zeitraum von einem Mo-
nat für den Ausspruch der Kündigung zugebilligt (vgl. BT-Drucks., aaO).
Bei der anzustellenden Prognose, ob aufgrund objektiver und konkreter
Anhaltspunkte davon ausgegangen werden kann, dass Mietzahlungen künftig
ausbleiben, kommt es wiederum auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls
an. Dabei wird unter anderem darauf abzustellen sein, ob aller Voraussicht
nach ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen - etwa in Form des Min-
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destsatzes bei der Grundsicherung - besteht oder ob solche Leistungen völlig
ungewiss sind.
Hierdurch setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu den hohen
Anforderungen, die er an ein fehlendes Vertretenmüssen des Zahlungsverzugs
im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bei der Inanspruchnahme von So-
zialleistungen stellt (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR
175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 17 f. mwN). Anders als die Revisionserwiderung
meint, lässt diese Rechtsprechung keine Rückschlüsse darauf zu, wann ein
wichtiger Grund zur Kündigung im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB vorliegt. Denn
die vorgenannte Senatsrechtsprechung betrifft allein die Frage des Vertreten-
müssens eines bereits eingetretenen Zahlungsrückstands, während es bei der
prognostischen Beurteilung einer nur drohenden finanziellen Leistungsunfähig-
keit und der darauf gestützten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält-
nisses um die Frage geht, ob Mietzahlungen künftig ausbleiben werden. Zudem
finden im Rahmen der typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 Satz 1
Nr. 3 BGB - anders als bei § 563 Abs. 4 BGB - am Einzelfall orientierte Zumut-
barkeitserwägungen gerade nicht statt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom
4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 21 mwN).
(cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt auch dar-
aus, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 4 BGB und die diese Vorschrift betref-
fende Rechtsprechung des Senats allein auf Umstände abstellen, "die in der
Person des Mieters liegen", nicht, dass der Vermieter nicht gehalten wäre, die
soeben beschriebenen Drittmittel im Rahmen der Prognose, ob eine finanzielle
Leistungsunfähigkeit des Mieters droht und dem Vermieter aufgrund dessen
eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, zu berücksichti-
gen. Denn es geht hierbei nicht um außerhalb der Person des Eintretenden be-
gründete Umstände, sondern um Gesichtspunkte, die an dessen Person (Le-
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bensumstände, Bedürftigkeit) anknüpfen und bereits bei lebensnaher Betrach-
tung in die Beurteilung einzufließen haben, ob der Mieter droht, leistungsunfä-
hig zu werden.
(b) Zusätzlich zu den beschriebenen Anforderungen müssen - ebenso
wie bei einer feststehenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters - Um-
stände gegeben sein, die es für den Vermieter als untragbar erscheinen lassen,
wegen der rein drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters mit
einer Kündigung zuzuwarten, bis die Voraussetzungen der allgemeinen Kündi-
gungsvorschriften erfüllt sind, vor allem ein Zahlungsverzug im Sinne von § 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder b BGB aufgelaufen ist.
(3) Gemessen an den dargestellten Grundsätzen hat das Berufungsge-
richt bereits den Prüfungsmaßstab für das Vorliegen eines wichtigen Grundes
im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB grundlegend verkannt. Außerdem hat es seine
tatrichterliche Würdigung, im Hinblick auf die vom Kläger bezogene Ausbil-
dungsvergütung erscheine dessen finanzielle Leistungsfähigkeit gefährdet und
es liege in seiner Person ein wichtiger Grund für eine Kündigung nach § 563
Abs. 4 BGB vor, auf eine unzureichende Tatsachengrundlage gestützt. Ferner
hat es wesentliche vom Kläger zu seiner Einkommens- und Vermögenssituation
vorgetragene Umstände rechtsfehlerhaft für unerheblich gehalten.
(a) Das Berufungsgericht hat den Umstand, dass der Kläger zum Zeit-
punkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich eine - von ihm der Höhe
nach nicht einmal festgestellte - Ausbildungsvergütung bezog, für eine gefähr-
det erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen und hat dar-
aus abgeleitet, dass dieser dauerhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter
nicht in der Lage gewesen sei, die Mietzahlungen in dem unbefristeten Mietver-
hältnis zu erbringen. Hierbei hat es in seine Überlegungen einbezogen, dass
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- 23 -
ein Ausbildungsverhältnis auch in struktureller Hinsicht nicht mit einem unbefris-
teten Arbeitsverhältnis vergleichbar sei, weil weder dessen erfolgreicher Ab-
schluss noch die Aufnahme einer Festanstellung gesichert seien. Damit hat es
bei seiner Prognoseentscheidung nicht nur die Frage der finanziellen Leistungs-
fähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung in den Blick genommen,
sondern hat letztlich verlangt, dass dessen Leistungsfähigkeit für die Dauer des
unbefristeten Mietverhältnisses sichergestellt ist (ähnlich auch AG Charlotten-
burg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, aaO, das verlangt hat, dass
auch die Zahlung künftiger Mieterhöhungen gesichert ist).
(aa) Mit dieser Sichtweise überspannt es bei weitem die Anforderungen
an die finanzielle Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1, 2 BGB in ein un-
befristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters. Auch ein Vermieter, der mit
einem solventen Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, kann bei Ver-
tragsschluss regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle Leistungs-
fähigkeit durch zukünftige Entwicklungen, etwa durch Verlust des Arbeitsplat-
zes, durch Krankheit, durch Trennung oder durch den Tod eines Mitmieters
herabgesetzt wird.
(bb) Auch hat das Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht rügt --
sich allein mit der Frage einer gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungs-
fähigkeit befasst und nicht das letztlich für das Vorliegen eines Kündigungs-
grunds nach § 563 Abs. 4 BGB allein maßgebliche Merkmal der Unzumutbar-
keit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Beklagten im Einzelnen ge-
prüft. Es hat diesen Gesichtspunkt zwar in seinen Obersätzen angesprochen,
dann aber im Rahmen der Subsumtion des gegebenen Sachverhalts unter die-
se Obersätze eine solche Zumutbarkeitsbetrachtung für unerheblich gehalten.
Denn es hat die aus seiner Sicht anzuzweifelnde Fähigkeit des Klägers, die
Mieten künftig vollständig und pünktlich zu bezahlen, rechtsfehlerhaft für eine
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Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB genügen lassen und hat damit die von ihm
bejahte drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit mit einer Untragbarkeit der
Fortsetzung des Mietverhältnisses gleichgesetzt.
(b) Weiter beruht die Würdigung des Berufungsgerichts, die finanzielle
Leistungsfähigkeit des Klägers hinsichtlich der Mietzahlungen sei nicht gesi-
chert, allein auf Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren An-
haltspunkten. Das Berufungsgericht hat nicht einmal Feststellungen zur Höhe
der Ausbildungsvergütung des Klägers (zum Zeitpunkt der Kündigung war er
noch nicht arbeitsunfähig erkrankt), geschweige denn zu seinen sonstigen Ein-
künften getroffen. Außerdem hat es den unstreitigen Umstand, dass der Kläger
während seiner zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vor
dem Berufungsgericht knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung
die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen stets vollständig und
pünktlich entrichtet hat, als "nachträgliche Entwicklungen" unberücksichtigt ge-
lassen. Dabei hat es verkannt, dass dieser Umstand ein aussagekräftiges Indiz
dafür darstellt, dass die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers zum Zeit-
punkt der Kündigung nicht in Frage gestellt war. Dies gilt umso mehr, als sich
die Einkommenssituation des Klägers aufgrund seiner nach der Kündigung ein-
getretenen krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit vorübergehend sogar ver-
schlechtert hat und er gleichwohl - auch ohne die begehrte Untervermietung - in
der Lage war, die geschuldeten Mietzahlungen zu erbringen.
(c) Ferner hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, we-
sentlichen Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen unberück-
sichtigt gelassen. So hat es rechtsfehlerhaft dessen Angaben über zum Zeit-
punkt der Kündigung vorhandenes und zur Bestreitung der Miete und der Le-
benshaltungskosten eingesetztes Restvermögen sowie dessen Vortrag, dass er
nach Verbrauch dieses Vermögens gemäß § 22 SGB II zum Bezug von Arbeits-
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- 25 -
losengeld II neben dem erhaltenen Krankgeld berechtigt gewesen sei, als un-
beachtlich angesehen. Dabei hat es außer Acht gelassen, dass die wirtschaftli-
che Leistungsfähigkeit des Mieters regelmäßig nicht ernsthaft in Frage gestellt
ist, wenn die vorhandenen Eigenmittel für sich genommen zwar unzureichend
sind, daneben aber Ansprüche gegen staatliche Stellen auf finanzielle Unter-
stützung bestehen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in
Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO; Kossmann/Meyer-
Abich, aaO).
Schließlich hat das Berufungsgericht auch nicht in Betracht gezogen,
dass der Kläger nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebensge-
fährtin einen Teil der Mietwohnung einem Untermieter überlassen und hierdurch
weitere Einkünfte beziehen könnte (zur Berechtigung einer Untervermietung
nachfolgend unter III 1). Bei Zugang der Kündigungserklärung vom 26. Juni
2015 hatte der Kläger zwar noch nicht das Verlangen zur Zustimmung zu einer
Untervermietung gestellt gehabt; dieses erfolgte erst mit Schreiben vom 6. Ok-
tober 2015. Gleichwohl kann die Frage einer finanziellen Leistungsfähigkeit des
Mieters vom Gericht nicht ohne Einbeziehung aller nach Lage der Dinge ernst-
haft in Betracht kommenden Geldquellen beurteilt werden.
III.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich weder hinsichtlich der
Abweisung der Klage noch bezüglich der Stattgabe der auf Räumung und Her-
ausgabe gerichteten Widerklage aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO)
dar.
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- 26 -
1. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Standpunkt aus konse-
quent - nicht mit der Frage befasst, ob die Voraussetzungen für eine Gestattung
der Untervermietung an den vom Kläger benannten Arbeitskollegen gemäß
§ 553 Abs. 1 BGB vorliegen. Da es hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist
im Revisionsverfahren der Vortrag des Klägers zugrunde zu legen. Danach
kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1
BGB nicht verneint werden.
a) Der Kläger hat sein Zustimmungsverlangen vom 6. Oktober 2015 da-
rauf gestützt, dass die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin entgegen
der ursprünglichen Planung ausgezogen sei und er nun gerne einen Teil der
Wohnung an einen Arbeitskollegen überlassen wolle, der sich im gleichen Aus-
bildungsverhältnis wie der Kläger befinde. Dies hätte gleichzeitig den Vorteil,
dass sich der Arbeitskollege an den Mietkosten und an den Fahrtkosten zur
Arbeitsstätte beteiligen würde. Die vom Kläger angeführten Gründe für das Un-
tervermietungsbegehren sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553
Abs. 1 BGB anzuerkennen. Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind
unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszu-
legen (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200
Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz un-
erheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozial-
ordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober
1984 - VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF];
Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni
2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14).
Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen
nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbe-
schluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 219;
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- 27 -
OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879 [jeweils zu § 549 BGB aF]; LG Berlin,
GE 1983, 1111 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; LG Hamburg, ZMR 2001, 973
f.; LG Freiburg, WuM 2002, 371; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553
Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 4; jurisPK-BGB/Schur,
Stand 1. Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März
2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]).
Auch die vom Kläger angestrebte Verringerung der nach dem Ableben
seiner Lebensgefährtin und dem Auszug ihrer Tochter von ihm allein getrage-
nen Mietaufwendungen und seiner Fahrtkosten zur Arbeitsstelle sind ohne Wei-
teres als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Woh-
nung anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05,
aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; OLG Hamm, aaO; Münch-
KommBGB/Bieber, aaO, § 553 Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553
Rn. 9 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO mwN; jurisPK-BGB/Schur, aaO
Rn. 12 mwN). Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Interesse auf be-
rufsbedingten Gründen beruht (so die Fallgestaltungen in den Senatsurteilen
vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR
349/13, aaO) oder aus Anlass des Wegfalls des ursprünglichen Mieters (und
dessen Finanzkraft) entstanden ist. Denn § 553 BGB entspricht im Wesentli-
chen der Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF, mit dessen Schaffung
der Gesetzgeber erkennbar unter anderem die Absicht verfolgte, dem Mieter
die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen
(OLG Hamm, aaO mwN).
b) Das vom Kläger geltend gemachte berechtigte Interesse ist - wie von
§ 553 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - auch nach Abschluss des Mietvertrags ent-
standen. Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der
Mieter, der einen - zumindest latent - vorhandenen Wunsch zur Überlassung
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eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die
durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter
Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (Staudin-
ger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 11;
jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 9; vgl. auch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid]
vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 221 f. [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]).
Gemessen an diesem Regelungszweck kommt es auch bei einer gesetz-
lich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, 2 BGB
auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeit-
punkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, 2 BGB Eintre-
tende tritt ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ur-
sprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte (auch ein An-
spruch aus § 553 Abs. 1 BGB) und Pflichten gehen ohne Änderung auf den Ein-
tretenden über (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 563 BGB Rn. 54; Blank in
Blank/Börstinghaus, aaO, § 563 Rn. 22).
c) Ein möglicher Anspruch des Klägers auf Gestattung der Untervermie-
tung scheitert auch nicht daran, dass nach derzeitigem Stand der Dinge offen
ist, ob neben ihm auch die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin man-
gels rechtzeitig ausgeübten Ablehnungsrechts noch Mieterin ist. Dabei kann
dahinstehen, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von meh-
reren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB vor-
weisen kann (so Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 3; Schmidt-
Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 3). Denn dies hat jedenfalls dann zu gel-
ten, wenn der Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Woh-
nung verbliebene Mieter - wie hier der Kläger - aufgrund dieser Sachlage (sei
es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Woh-
nung
aufnehmen
will
(LG
Berlin,
NJW-RR
1990,
457;
Blank
in
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Blank/Börstinghaus, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Palandt/Weidenkaff,
aaO, § 553 Rn. 4).
d) Dass der Arbeitskollege des Klägers inzwischen nicht mehr einzugs-
willig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebenso wenig hat das Be-
rufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, ob in der Person des Arbeitskol-
legen ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt oder
die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet wer-
den könnte.
2. Ob der im Wege der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf
Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) deswegen
begründet ist, weil der Kläger am 14. Juni 2015 aus zwischen den Parteien
streitigen Gründen die Tür zum Schlafzimmer der Tochter seiner verstorbenen
Lebensgefährtin eingetreten hat und dies den Beklagten zu einer Kündigung
nach § 563 Abs. 4 BGB berechtigte, ist mangels hierzu getroffener tatsächli-
chen Feststellungen offen. Gleiches gilt für den vom Beklagten geäußerten
Verdacht des Drogenkonsums in der Wohnung. Hierbei kommt es auf eine
Würdigung aller unstreitigen beziehungsweise nachgewiesenen Umstände
durch den Tatrichter an. Maßgebend ist letztlich, ob hierdurch bei Abwägung
aller Gesichtspunkte dem Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
nicht zumutbar war.
3. Die Wirksamkeit der im Verlauf des Prozesses - nach Ablauf der in
§ 563 Abs. 4 BGB vorgesehenen Frist - ausgesprochenen weiteren Kündigung
vom 18. März 2016 ist nicht an § 563 Abs. 4 BGB, sondern allein an § 543
Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 2, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zu messen. Auch hierzu hat
das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststel-
lungen getroffen.
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IV.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit aus den angeführten Gründen nicht zur
Endentscheidung reif ist, ist er zur neuen Verhandlung und Entscheidung an
das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei
macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.
Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer
Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Nürtingen, Entscheidung vom 31.05.2016 - 44 C 2148/15 -
LG Stuttgart, Entscheidung vom 30.03.2017 - 5 S 195/16 -
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