§ 560 BGB

BGH VIII ZR 62/1824.04.2019 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2019:240419UVIIIZR62.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/18 Verkündet am: 24. April 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wis- senschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Be- wertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbe- halten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze ver- stößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16). b) Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3). - 2 - c) Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. d) Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnun- gen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Markt- streuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351). BGH, Urteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18 - LG Görlitz AG Görlitz - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 16. Februar 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu ihrem Nachteil entschieden wor- den ist. Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das vorgenannte Urteil darüber hinaus insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt worden ist, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die Wohnung E. straße in Görlitz, 1. Obergeschoss rechts, über 400,77 € hinaus zuzustimmen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver- fahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer in Görlitz gelegenen Wohnung der Kläge- rin. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Oktober 2014 begehrte die Klä- gerin unter Benennung von drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung der mo- natlichen Nettomiete (nachfolgend nur: Miete) für die 73 m² große Wohnung von 380,33 € auf 456,25 € (6,25 €/m²). Die Beklagte stimmte mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 einer Miet- erhöhung auf 400,77 € (5,49 €/m²) zu. Später erklärte die Beklagte den Wider- ruf der Zustimmung. Das Amtsgericht hat der auf weitergehende Zustimmung zu einer Mieter- höhung auf 456,25 € monatlich gerichteten Klage nach Einholung eines schrift- lichen Sachverständigengutachtens mit zwei Ergänzungsgutachten zum Teil stattgegeben und die Beklagte verurteilt, der Erhöhung der Miete von 400,77 € auf 416,10 € (5,70 €/m²) zuzustimmen. Das Landgericht hat die Berufungen der Klägerin und der Beklagten nach ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klä- gerin ihr Zustimmungsbegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, und die Be- klagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat teilweise, die Revision der Klägerin hat insgesamt Erfolg. Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Berufungsgericht die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über 1 2 3 4 5 - 5 - 400,77 € monatlich hinaus verurteilt hat und - im Umfang der Aufhebung - zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin könne gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung auf monatlich 416,10 € (5,70 €/m²) beanspruchen. Zu Recht habe das Amtsgericht angenommen, dass das Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 den in formeller Hinsicht zu stel- lenden Anforderungen genüge. Zwar befinde sich eine der in dem Mieterhö- hungsverlangen bezeichneten Vergleichswohnungen in einem Mehrfamilien- haus, welches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei, während das Anwesen, in dem die von der Beklagten gemietete Wohnung belegen sei, einen solchen nicht aufweise. Dies hindere jedoch nicht, auch diese von der Klägerin benann- te Wohnung als vergleichbar im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzuse- hen. Die Klägerin sei nicht berechtigt, ihre mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 erklärte teilweise Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nach Maß- gabe der §§ 312 ff. BGB zu widerrufen. Allein ein Briefwechsel stelle noch kein Fernabsatzgeschäft im Sinne des Gesetzes dar. Zu Recht habe das Amtsgericht unter Zugrundelegung der Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten auf 5,70 €/m² geschätzt. Die zuerkannte Mieterhö- hung liege im Rahmen der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der orts- 6 7 8 9 10 - 6 - üblichen Vergleichsmiete von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m². Der Sachverständige habe die in Rede stehende Wohnung in diese Spanne eingeordnet und so die Einzelvergleichsmiete mit einem Punktwert von 5,70 €/m² festgestellt. Der Sachverständige habe die von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nungen hinlänglich bezeichnet. Das Berufungsgericht habe keinen Zweifel, dass sich diese tatsächlich in den jeweils von ihm angegebenen Straßenzügen sowie in der genannten Geschosslage befänden und auch die beschriebenen Wohnwertmerkmale aufwiesen. Die vom Sachverständigen ausgewählten Vergleichswohnungen seien - mit einer Ausnahme - in den Jahren 2010 bis 2014 neu vermietet worden. Die getroffene Auswahl habe der Sachverständige mit der Besonderheit des Miet- wohnungsmarktes in Görlitz begründet. Eine Erhöhung der Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren habe er dort nicht feststellen können. Hingegen könnten in Görlitz zahlreiche sanierte Wohnungen aufgrund des Einwohner- schwundes nicht vermietet werden. Daher seien Neuvermietungen keine "Preis- treiber". Der Sachverständige habe seinem Gutachten auch tatsächlich gezahlte Vergleichsmieten zu Grunde gelegt. Da die Wohnwertmerkmale der Ver- gleichswohnungen naturgemäß nicht zu 100 % mit den Eigenschaften der Wohnung der Beklagten übereinstimmten, habe der Sachverständige die Miet- höhe der Vergleichswohnungen mit Hilfe von Anpassungskoeffizienten und ei- nem die Besonderheiten des Görlitzer Mietwohnungsmarktes berücksichtigen- den Punktesystem ausgeglichen. Es liege auf der Hand, dass die so ermittelten Mieten nicht tatsächlich gezahlt, sondern angepasst seien. Die Klägerin mache mit ihrer Berufung ohne Erfolg geltend, dass nicht auf den vom Sachverständigen bezifferten arithmetischen Mittelwert der Span- 11 12 13 14 - 7 - ne der ortsüblichen Vergleichsmiete abzustellen sei, sondern auch der oberste Spannenwert die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegele. Das Berufungsge- richt verstehe den Sachverständigen dahingehend, dass das arithmetische Mit- tel der Spanne (hier 5,70 €/m²) zugleich den Punktwert der unter Berücksichti- gung qualitativer Kriterien angepassten Vergleichsmiete repräsentiere. Dieser Wert bilde nach den Ausführungen des Sachverständigen die punktgenaue Einzelvergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung ab. Da mithin bereits eine Einzelvergleichsmiete vorliege, komme eine Anhebung auf den obersten Wert der Spanne nicht in Betracht. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Nach den bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kön- nen weder die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Bestand haben, soweit diese die außergerichtlichen vereinbarten 400,77 € übersteigt, noch kann ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete über die vom Beru- fungsgericht bestätigte Verurteilung zu 416,10 € hinaus abgelehnt werden. Sowohl die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüb- lichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Feststellungen zur "konkreten" ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete sind von Rechtsfehlern beeinflusst, weil das Sachver- ständigengutachten nicht frei von methodischen Mängeln ist und deshalb den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vollständig gerecht wird. 15 16 17 - 8 - I. Zur Revision der Beklagten 1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings ange- nommen, die Beklagte sei nicht zum Widerruf der von ihr am 27. Dezember 2014 erklärten Teilzustimmung zu einer Mieterhöhung auf 400,77 € berechtigt. Insoweit bleibt die Revision der Beklagten ohne Erfolg. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. In dem Mieterhöhungsver- langen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 lag dabei zugleich ein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung nach §§ 558, 558a BGB (vgl. Se- natsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 17; Se- natsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NZM 2018, 279 Rn. 11; jeweils mwN) über eine Miete von nunmehr 456,25 €. Dieses Angebot hat die Beklagte teilweise angenommen, nämlich durch Zustimmung zu einer Mieter- höhung auf 400,77 € (§ 558b Abs. 1 BGB). Daran ist die Beklagte gebunden. Der am 17. Dezember 2015 erklärte Widerruf der Teilzustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam. Entgegen der Ansicht der Revision ist insoweit der Anwendungsbereich des von der Beklagten in Anspruch genommenen Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträ- gen nicht eröffnet. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB grundsätzlich ein Widerrufsrecht nach Maßgabe der §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Insoweit ist jedoch bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüb- lichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), wie der Senat nach 18 19 20 21 22 - 9 - Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO Rn. 13, 25 ff.), eine Einschränkung ge- boten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Verein- barungen erfasst, ist der Anwendungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Regelungszweck der Bestimmungen über die Miet- erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleo- logischen Reduktion einzuschränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustim- mungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gege- ben (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO). 2. Zutreffend rügt die Revision, dass die Feststellungen des Berufungs- gerichts zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB), soweit sie monatlich 400,77 € übersteigt, nicht frei von Rechtsfehlern sind. a) Allerdings lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das Miet- erhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 sei nicht in formeller Hinsicht un- wirksam, einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Klägerin hat sich zur Begrün- dung der beabsichtigten Mieterhöhung auf die Benennung von drei Vergleichs- wohnungen gestützt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Die Revision macht allein gel- tend, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam und die Klage unzu- lässig, weil eines der drei Anwesen - anders als dasjenige, in dem die von der Beklagten gemietete Wohnungen belegen sei - mit einem Fahrstuhl ausgestat- tet sei. Damit dringt die Revision nicht durch. Die an die "Vergleichbarkeit" der zur Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden 23 24 25 - 10 - Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen und eine Übereinstimmung oder gar "Identität" in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist (BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Der Mieter soll (lediglich) in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und die begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NJW-RR 2014, 1357 Rn. 1). Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Okto- ber 2014 gerecht. Die Klägerin hat dabei unter anderem mitgeteilt, dass eine der von ihr benannten Vergleichswohnungen in einem Haus belegen sei, wel- ches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei. Auf diese Weise hat die Klägerin den von der Revision beanstandeten Gesichtspunkt ausdrücklich kenntlich gemacht. Eine Prüfung der begehrten Mieterhöhung war der Beklagten auch unter dem von der Revision insoweit allein gerügten Gesichtspunkt daher nicht verstellt. b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens beruhen hingegen auf einer rechtsfehlerhaft ge- wonnenen Tatsachengrundlage, weil das Gutachten des Sachverständigen den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht ge- recht wird. aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gege- ben, so hat der Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 26 27 28 - 11 - Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energeti- schen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Ent- gelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für ver- gleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). bb) Diesen Anforderungen genügt das im Berufungsurteil zugrunde ge- legte Sachverständigengutachten nicht in allen Punkten. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachver- ständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unter- schiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - insoweit sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur einge- schränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen 29 30 31 - 12 - Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; siehe auch BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16). Gemessen daran ist das angefochtene Urteil, wie die Revision mit Recht rügt, zu beanstanden, denn das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die von dem beauftragten Sachverständigen gewählte konkrete Vorgehensweise den abstrakten Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht entspricht. (1) Vergeblich macht die Revision allerdings geltend, der Befund des ge- richtlich bestellten Sachverständigen sei bereits deshalb nicht tragfähig, weil er zwar die Straßennamen der von ihm ausgewählten Vergleichswohnungen mit- geteilt hat, nicht aber die betreffenden Hausnummern und auch Angaben zur Lage der jeweiligen Wohnung in den Geschossen unterblieben seien (a). Fehl geht zudem die Rüge der Revision, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht anhand der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten ermittelt (b). (a) Das Sachverständigengutachten ist nicht deshalb unverwertbar, weil es weder die Hausnummern der Vergleichswohnungen noch die Lage innerhalb des jeweiligen Geschosses mitteilt. (aa) Der Sachverständige hat jede der von ihm zum Vergleich herange- zogenen Wohnungen anhand von mehr als 20 Merkmalen sehr ausführlich be- schrieben und eingehend bewertet. Zudem hat er die Straßennamen angege- ben, nicht allerdings die Hausnummern und die Lage der Vergleichswohnungen innerhalb des jeweiligen Geschosses. Dies war unter den gegebenen Umstän- den jedoch nicht geboten. 32 33 34 35 - 13 - (bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision in diesem Zusammenhang da- rauf, für die formelle Rechtmäßigkeit eines auf Vergleichswohnungen gestütz- ten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB sei zum Zweck der Identifizierung der vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben (vgl. Senatsurteile vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963 unter II 1 b, c; VIII ZR 141/02, WuM 2003, 149 unter II 1 b, c). Dem hat die Klägerin in ihrem Mieter- höhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 rechtsfehlerfrei - und insoweit unan- gegriffen - Rechnung getragen. Das formelle Erfordernis, in einem Mieterhöhungsverlangen des Vermie- ters zum Zweck der Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben, ist entgegen der Ansicht der Revision jedoch schon deshalb nicht auf die materielle Rechtmäßigkeit ei- nes Mieterhöhungsverlangens und demgemäß nicht auf das Gutachten eines vom Gericht herangezogenen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- ständigen zu übertragen, weil dieser - anders als der Vermieter - von Berufs wegen zur Objektivität verpflichtet ist. (cc) Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muss ein Sachverständiger nicht stets die Vergleichswohnungen offen legen, damit sein Gutachten verwertbar ist (vgl. BVerfG, NJW 1997, 311; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3). Erst recht muss ein Sach- verständiger, der die jeweiligen Straßennamen mitgeteilt hat, nicht ohne Weite- res auch die Hausnummern der Anwesen angeben, in denen die Vergleichs- wohnungen belegen sind. Ebenso wenig muss ein Sachverständiger, der die Wohnwertmerkmale der Vergleichswohnungen - wie hier - eingehend be- schreibt, bei mehrgeschossigen Anwesen stets auch die Lage einer Ver- 36 37 38 - 14 - gleichswohnung in einem mehrgeschossigen Anwesen innerhalb des jeweiligen Geschosses mitteilen. Eine in jeder Hinsicht vollständige Angabe der Anschriften der Ver- gleichswohnungen - hier unter Einschluss der Hausnummern und der Lage der Wohnungen im Geschoss - wäre nur dann geboten, wenn auch diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (vgl. BVerfGE 91, 176, 184; BVerfG, Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, aaO). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Auch die Revision ist auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens in die Lage versetzt worden, sich eingehend mit dem Befund des Sachverständigen ausei- nanderzusetzen, ohne durch die Unkenntnis der Hausnummern und der Lage im Geschoss in ihrer Beurteilung beeinträchtigt zu sein. (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). Dies hat das Beru- fungsgericht entgegen der Ansicht der Revision nicht verkannt. Der Sachver- ständige hat bei der Bewertung der von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nungen jeweils die tatsächlich gezahlte Miete ermittelt und in seine Bewertung eingestellt. Anders als die Revision meint, beruht die Bewertung durch den Sachverständigen nicht auf "fiktiven" Mieten. (aa) Meist - und nach dem Befund des ortskundigen Sachverständigen auch im gegebenen Fall - ist es nicht möglich, durchgängig auf gleichartige oder gar weitgehend identische Vergleichswohnungen zurückzugreifen. Die Beteilig- ten stehen daher in Gemeinden ohne Mietspiegel vor beträchtlichen Schwierig- 39 40 41 - 15 - keiten, "vergleichbare" Wohnungen zu finden (vgl. BVerfGE aaO; siehe auch BT-Drucks. 7/2011, S. 15). Es ist somit nicht immer vermeidbar, bestehende Unterschiede zwischen den Vergleichswohnungen und der Wohnung des jewei- ligen Mieters auszugleichen. Den Ausgleich vorhandener Unterschiede kann der Sachverständige auf verschiedene Weise vornehmen, etwa prozentual oder durch absolute Beträge. Auch die Verwendung eines Punktesystems ist möglich (vgl. Dröge, Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., S. 239). (bb) Im gegebenen Fall hat der mit den Örtlichkeiten vertraute Sachver- ständige zum Ausgleich der vorhandenen Unterschiede zwischen den Ver- gleichswohnungen einerseits und der Wohnung der Beklagten andererseits ein von ihm entwickeltes, detailliertes Punktesystem herangezogen. Dieses hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise als ge- eignete Grundlage seiner Beurteilung angesehen, weil die Anpassung der Miete der Vergleichswohnungen mittels des verwendeten Punktesystems lediglich dazu dient, nicht zu vermeidende Unterschiede zwischen den Vergleichswoh- nungen und der Wohnung der Beklagten auszugleichen und einen Vergleich anhand der jeweiligen Wohnwertmerkmale zu ermöglichen. (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch nicht beachtet, dass der Sachverständige seine Ausführungen zu dem von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgegebenen Wohnwertmerkmal "Größe" auf unzureichende empirische Grundlagen gestützt hat (a). Weiter rügt die Revision zu Recht, der Sachver- ständige habe es unterlassen, bei der Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Be- standsmietenänderungen zugrunde zu legen (b). (a) Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend in den Blick genommen, dass das Gutachten des Sachverständigen auf einer unzureichenden tatsächli- 42 43 44 - 16 - chen Grundlage beruht, soweit es die Ausführungen zum Wohnwertmerkmal "Größe" betrifft. Denn nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsge- richts hat sich der Sachverständige auf mehr als 30 Jahre alte statistische Wer- te bezogen, die er zudem einem anderen örtlichen (Teil-)Markt entnommen hat. (aa) Um eine größere Anzahl von Wohnungen zum Vergleich heranzie- hen zu können, hat der Sachverständige Umrechnungszahlen (Koeffizienten) herangezogen, die im Jahr 1980 aus einem begrenzten örtlichen Teilmarkt, nämlich dem Vorstadtbereich von Lübeck, abgeleitet und alsbald, nämlich im Jahr 1984, aktualisiert worden sind (Streich, DWW 1980, 188; ders., DWW 1984, 90). Der Sachverständige hat seinem Gutachten die im Jahr 1984 von Streich für den vorgenannten Teilmarkt erarbeiteten Umrechnungszahlen zu- grunde gelegt. (bb) Dies hätte das Berufungsgericht - jedenfalls ohne nähere Erläute- rungen - nicht hinnehmen dürfen. (aaa) Zwar wird im Schrifttum grundsätzlich angeraten, auf veröffentlichte Untersuchungen über die Abhängigkeit von Wohnfläche und Miethöhe zurück- zugreifen (Schwirley/Dickersbach, Die Bewertung von Wohnraummieten, 3. Aufl., S. 313). Das Berufungsgericht hat aber nicht beachtet, dass eine schematische Übernahme von Umrechnungszahlen, die vor mehr als 30 Jahren auf einem anderen örtlichen Markt - hier sogar nur auf einem Teilmarkt - erho- ben worden sind, einer besonderen Überprüfung bedarf. So wird im Schrifttum ausdrücklich darauf hingewiesen, dass derartige Berechnungen aktualisie- rungsbedürftig seien (vgl. Dröge, aaO S. 245). Dies ist jedoch, soweit ersicht- lich, hier seit 1984 nicht mehr geschehen, denn der Sachverständige hat nach wie vor die von Streich bereits 1984 erarbeiteten Umrechnungszahlen verwen- det (siehe das in DWW 1984, 90, 91 mitgeteilte Zahlenwerk). 45 46 47 - 17 - (bbb) Zudem darf der Tatrichter den rechtlichen Maßstab der Ortsüblich- keit nicht verlassen. Statistische Annahmen, die die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtigen, hat die Rechtsprechung demgemäß nicht gebilligt (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, aaO; BFH, aaO Rn. 19 f. mwN). Dies hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Die von Streich entwickel- ten Umrechnungszahlen beziehen sich auf einen anderen örtlichen Markt (Lübeck) und überdies nur auf einen Teilmarkt, nämlich die Vorstadt von Lübeck. Aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse können jedoch generell oder jedenfalls für einzelne Teilmärkte abweichende Wertverhältnisse gelten (so Streich, DWW 1980, aaO, 191; ders., DWW 1984, aaO). Angesichts dessen durfte das Berufungsgericht die pauschale Sichtweise des Sachverständigen, die 1984 für die Vorstadt von Lübeck erarbeiteten Umrechnungszahlen seien "am Mietmarkt in Görlitz nachvollziehbar", nicht ohne Weiteres hinnehmen. Dies gilt erst recht deshalb, weil das Berufungsgericht selbst hervorgehoben hat, dass sich der Wohnungsmarkt in Görlitz nicht unerheblich von demjenigen an- derer Städte, die etwa gleich groß seien, unterscheide. (b) Des Weiteren hat der Sachverständige nach den Feststellungen des Berufungsgerichts geänderte Bestandsmieten im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht berücksichtigt, sondern nur Neuvermietungen. Zudem hat er, wie die Revision zu Recht rügt, eine außerhalb des Vierjahreszeitraums liegende - und damit nicht berücksichtigungsfähige - Änderung einer Miete in sein Gutachten einbezogen (Vergleichswohnung Nr. 7). Damit durfte sich das Berufungsgericht nicht begnügen. (aa) § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu berücksichtigen sind. In welchem Verhältnis die gebotene Gewichtung vorzu- nehmen ist, ist in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich geregelt. Es obliegt des- 48 49 50 - 18 - halb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31). Ein angemessenes Verhältnis liegt jedoch jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn der Tatrichter Bestandsmie- tenänderungen nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. Das Berufungsgericht hat dies nicht beachtet, son- dern gebilligt, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete - ab- gesehen von der bereits aus anderen Gründen nicht berechtigungsfähigen Ver- gleichswohnung Nr. 7 - nur anhand von Neuvermietungen ermittelt. Dies bean- standet die Revision zu Recht. (bb) Von der Berücksichtigung geänderter Bestandsmieten durfte das Berufungsgericht auch nicht im Hinblick auf die örtlichen Besonderheiten in Görlitz absehen. Das Berufungsgericht hat sich auf die Ausführungen des Sachverständigen (in seinem zweiten Ergänzungsgutachten) gestützt, er habe in den vergangenen zehn Jahren eine Erhöhung der Wohnungsmieten in Görlitz nicht feststellen können. Aufgrund des dortigen Einwohnerschwundes stünden sanierte Wohnungen leer. Daher, so hat das Berufungsgericht gemeint, seien Neuvermietungen in Görlitz keine "Preistreiber". Hiermit hätte es das Berufungsgericht nicht bewenden lassen dürfen. Denn es verhält sich nicht etwa so, dass sich - etwa aufgrund eines bei den Be- standsmieten stagnierenden Mietmarktes - hier keine Mietverhältnisse finden ließen, bei denen die Miete innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums erhöht worden wäre. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Beklagte dem Sachverständigen, wie die Revision mit Recht geltend macht, eine nicht unbe- trächtliche Anzahl von Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Zeitraum zwischen 3,26 €/m² und 4,66 €/m² mitgeteilt hat. Der Sachverständige hat dies bei seiner ergänzenden Anhörung durch das Berufungsgericht eingeräumt und 51 52 - 19 - dazu erklärt, von Seiten der Klägerin eine entsprechende Mitteilung nicht erhal- ten zu haben; deshalb habe er auf den "eigenen Bestand" zurückgegriffen. II. Zur Revision der Klägerin 1. Die Revision der Klägerin greift die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m² reiche, nicht an. Dennoch ist das Berufungsurteil auf- grund der rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nur auf die Revision der Beklagten, die das Berufungsurteil insoweit - wie ausgeführt - erfolgreich angegriffen hat, sondern auch auf die Revision der Klägerin aufzuheben. Denn das Revisionsgericht ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO auch im Rahmen der Revision der Klägerin nicht an die rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichs- miete gebunden, weil die Beklagte ihre Einwände gegen das Berufungsurteil nicht nur im Wege einer eigenständigen Revision, sondern auch als Gegenrüge (vgl. dazu MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 559 Rn. 15; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 559 Rn. 52; jeweils mwN) im Rahmen der gegen sie gerichte- ten Revision der Klägerin erhoben hat. 2. Hingegen ist die Auffassung der Revision, die Klägerin könne die von ihr begehrte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,25 €/m² schon deshalb beanspruchen, weil der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Spanne von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m² ermittelt habe und der Vermieter Zu- stimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfe, unabhängig davon unbegründet, dass der Gutachter die ortsübliche Vergleichsmiete - wie ausgeführt - nicht in jeder Hin- sicht den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend ermittelt hat. 53 54 55 - 20 - a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsübli- chen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-) Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war. In jenem Verfahren hatte die dortige Sachverständige eine kleine Bandbreite von 0,24 €/m² ermittelt. Sie hat dabei 19 Vergleichswohnungen in die Betrachtung einbezogen und durch Zu- und Abschläge entsprechend der einzelnen Wohn- wertmerkmale im Vergleich zu der in Rede stehenden Wohnung die erforderli- che Vergleichbarkeit hergestellt. In diesem Fall der auffällig dicht zusammenlie- genden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsver- langen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständi- gen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15). In einem solchen Fall liegt es nahe, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete keinen punktgenauen Wert darstellt, sondern am besten durch eine kleine Bandbreite von Mieten wieder- gegeben wird. b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständiger bei einem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten ge- langt, hat der Senat es hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 16 ff. [zu einer festgestellten Streu- breite von 6,05 €/m² bis 8 €/m²]). 56 57 - 21 - c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswoh- nungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Ver- gleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu- und Abschläge (vgl. hierzu Senats- urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von man- chen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte- Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat. Soweit sich danach - was durchaus denkbar ist - auch nach der Berück- sichtigung der Qualitätsunterschiede der zum Vergleich herangezogenen Woh- nungen noch eine breite Marktstreuung ergibt, darf die ortsübliche Einzelver- gleichsmiete jedoch nicht einfach mit dem oberen Wert der Streubreite gleich- gesetzt werden. Vielmehr obliegt es dem sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rah- mens zu ermitteln. Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrecht- lich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen. So mag es - vor allem wenn Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht festgestellt werden können - angemessen sein, den arithmetischen Durch- schnittswert zugrunde zu legen. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichs- mieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichs- miete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbrei- te als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO). 58 59 - 22 - d) Soweit die Revision geltend macht, die Ursache der vom Sachver- ständigen hier ermittelten großen Streubreite der für die herangezogenen Ver- gleichswohnungen gezahlten Mieten liege - wie der Sachverständige bei seiner Anhörung bestätigt habe - darin, dass für Wohnungen mit gleichen Eigenschaf- ten unterschiedliche Mieten gezahlt würden, so rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Im Gegenteil zeigt dies, dass es gerade nicht gerechtfertigt ist, auch den oberen Wert einer breiten Marktstreuung als die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen und dem Vermieter einen darauf gerichteten Zustimmungsanspruch zu gewähren. Denn eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzli- chen Qualitätsmerkmalen, an denen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu messen ist. Es erscheint nicht sachgerecht, dass eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zu Gute kommen soll- te. Dies führte nämlich dazu, dass der Vermieter - von "Ausreißermieten" abge- sehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige "Spitzenmiete" repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 13). Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen ist. Denn zumindest in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mie- ten würde die von der Revision vertretene Auffassung regelmäßig dazu führen, dass sich erhöhte Bestandsmieten im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens letztlich nicht auswirken, weil es dem Vermieter gestattet würde, Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zum oberen Wert der Marktstreuung, der re- 60 61 - 23 - gelmäßig durch die höchste Neuvertragsmiete repräsentiert würde, zu verlan- gen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses auf der Grundlage eines neuen oder eines ergänzenden Gutachtens tragfähige Feststellungen sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Einzelvergleichsmiete treffen kann. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 15.05.2017 - 4 C 134/15 - LG Görlitz, Entscheidung vom 16.02.2018 - 2 S 64/17 - 62

LG Berlin 64 S 189/22

§ 556d§ 556e§ 556g

BGH VIII ZR 254/1719.12.2018 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 26.04.2023 Aktenzeichen: 64 S 189/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0426.64S189.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 1 BGB, § 556g Abs 1 Buchst a BGB, §§ 556ff BGB, § 41 Abs 5 GKG Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Anspruch eines Mieters gegen Vermieter auf Rückzahlung wegen Verstoß gegen Mietpreisbremse Leitsatz 1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte. (Rn.16) 2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten (Anschluss Kammergericht Berlin - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29. September 2022, GE 2022, 1258 ff.; Entgegen BGH - VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18. Mai 2022, Rn. 54 und BGH - VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27. Mai 2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117). (Rn.25) (Rn.28) Verfahrensgang vorgehend AG Köpenick, 24. Mai 2022, 7 C 17/22 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII ZR 125/23 Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 7 C 17/22 - vom 24. Mai 2022 teilweise geändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 659,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten abgewiesen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 1/8 und die Beklagte 7/8 zu tragen. Von den Kosten der Berufung haben die Klägerin 4/11 und die Beklagte 7/11 zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung von 120% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision beider Parteien wird zugelassen. Der Streitwert wird für beide Rechtszüge auf bis zu 1.500,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als registrierte Inkassodienstleisterin aus abgetretenem Recht zweier Wohnungsmieter gegen die Beklagte als deren Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB geltend. Randnummer 2 Im Mietvertrag vom 22. Februar 2021 wurde eine Nettokaltmiete von 780,10 € (entsprechend 11,39 €/m²) vereinbart. Es findet sich der Hinweis, dass „die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ ebenfalls 11,39 €/m² betragen habe. In dem mit Anlagenkonvolut K6 bloß auszugsweise eingeführten Vor-Mietvertrag vom 16. September 2019 zum 27. Februar 2020 (vgl. Bl. 83 f. d.A.) findet sich kein Hinweis nach § 556g Abs. 1a BGB auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB; das Vor-Mietverhältnis soll ausweislich vorgerichtlicher Auskunft der Beklagten vom 14. Juni 2021 vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 angedauert haben (vgl. Bl. 76 f.), die Vor-Vor-Miete habe 437,00 € betragen. Die Beklagte hat mit der Klageerwiderung Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen erteilt und geltend gemacht, dass die Vor-Miete unter Berücksichtigung der Modernisierungen der Höhe nach gerechtfertigt gewesen sei. Ohnehin sei aber die Höhe der Vor-Miete durch die damaligen Mieter niemals gerügt worden und gelte deswegen als wirksam vereinbart. Damit sei auch die vorliegende Mietvereinbarung gemäß § 556e BGB wirksam. Randnummer 3 Wegen der weiteren Einzelheiten sowie des Sach- und Streitstandes einschließlich der zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils verwiesen, welches der Klägerin am 2. Juni 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auch insoweit auferlegt, als die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Auskunftsbegehrens übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf anteilige Rückzahlung der Miete für Mai 2021 nicht zu, weil die vereinbarte Miete der Vor-Miete entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB der Höhe nach zulässig sei. Der Mietvertrag enthalte die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebene Auskunft über die Vor-Miete, sodass sich die Beklagte auf diese berufen könne. Darauf, dass im Mietvertrag oder im Vor-Mietvertrag nicht auch auf Modernisierungsmaßnahmen hingewiesen worden sei, komme es nicht an, da die Beklagte sich ja unmittelbar nur auf die wirksam in Bezug genommene Vor-Miete berufe; auf die schon erstinstanzlich erhobene Rüge der Klägerin, dass die Vor-Miete ihrerseits gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB verstoßen habe, geht das Amtsgericht nicht ein. Die Kosten der in der Hauptsache erledigten Auskunftsklage habe die Klägerin zu tragen; ihr habe für das Auskunftsbegehren ein Rechtsschutzbedürfnis gefehlt, weil die Beklagte aus den Auskunftstatsachen keine Rechte hergeleitet habe und dies gemäß § 556g Abs. 1a BGB auch gar nicht gekonnt hätte. Da die Klage in der Hauptsache unbegründet sei, stünde der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten zu. Randnummer 4 Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am Montag, dem 4. Juli 2022 eingegangenen und am 20. Juli 2022 begründeten Berufung. Randnummer 5 Die Klägerin trägt vor, die Beklagte könne sich schon deswegen nicht auf die nunmehr behaupteten und zur Rechtfertigung der Vor-Miete herangezogenen Modernisierungsmaßnahmen stützen, weil sie die Mieter entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht darauf hingewiesen habe, dass die Miete der Höhe nach nur wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen zu rechtfertigen sei. Überdies habe es das Amtsgericht jedenfalls unterlassen, die Vor-Miete an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen; es treffe nicht zu, dass die Klägerin die Wirksamkeit der Vor-Mietvereinbarung nicht in Frage gestellt habe. Die Berechnung der Beklagten, wonach die ortsübliche Miete vor Modernisierung auf Grundlage des Mietspiegels 2019 bei 8,53 €/m² gelegen habe, sei nicht nachvollziehbar. An Hand der vorgetragenen Modernisierungsmaßnahmen müsse die Wohnung zuvor bei -40% der unteren Spanne gelegen haben, sodass sich eine Nettokaltmiete von 5,79 €/m² ergebe. Auch die Kostenentscheidung sei zu korrigieren; die Klägerin habe selbstverständlich ein schützenswertes Interesse an der Erteilung der Auskünfte gehabt, nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der Miethöhe tatsächlich auf angebliche Modernisierungsmaßnahmen berufe. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 24. Mai 2022 zum Aktenzeichen 7 C 17/22 abzuändern und wie folgt neu zu fassen: Randnummer 8 1. die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.291,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Sie trägt vor, die Höhe der Vor-Miete sei seitens der Vormieter nie gerügt worden; sie gelte damit als wirksam vereinbart, sodass die vorliegend streitige Mietvereinbarung gemäß § 556e Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. II. Randnummer 12 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Randnummer 13 2. Die Berufung ist auch überwiegend begründet. Randnummer 14 a) Die Klägerin hat aus abgetretenem Recht gemäß §§ 398, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 556g Abs. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung von 242,03 € der Miete für Mai 2021. Die gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete ist, wie von der Klägerin in der Klageschrift schlüssig dargetan und von der Beklagten nachfolgend nicht schlüssig in Abrede gestellt, auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 im Wege der Schätzung mit 538,07 € anzusetzen. Der Berliner Mietspiegel 2021 stellt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar, deren konkrete Höhe das Gericht gemäß § 287 ZPO an Hand der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung schätzen kann (vgl. LG Berlin - 64 S 99/21 -, Urt. v. 07.09.2022, GE 2022, 1263 f. m.w.N.). Die Beklagte ist dem klägerischen Vortrag zu positiven und negativen Wohnwertmerkmalen nachfolgend nicht entgegen getreten, sodass dieser als unstreitig zu Grunde zu legen ist. Es ergibt sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Februar 2021 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,14 €/m² und gemäß § 556d Abs. 1 BGB eine höchstzulässige Miete von 7,85 €/m² (7,14 €/m² x 110%); der von der Klägerin zugestandene Betrag von 538,07 € bleibt nicht hinter der höchstzulässigen Miete (7,85 €/m² x 68,49 m²) zurück, sodass die Zahlungsklage in voller Höhe von 242,03 € (780,10 € - 538,07 €) begründet ist. Randnummer 15 aa) Soweit die Beklagte sich zur Rechtfertigung höherer Mietforderungen darauf zu berufen sucht, dass sie im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt habe, hatte sie den Mietern zu diesem Ausnahmetatbestand vor Abschluss des Mietvertrages entgegen § 556g Abs. 1a BGB keine Auskunft erteilt und kann ihn deswegen in Bezug auf die streitige Mietforderung nicht geltend machen. Randnummer 16 bb) Die Beklagte kann sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass die vereinbarte Nettokaltmiete derjenigen im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 BGB zulässig sei. Dabei kann zu Gunsten der Beklagten unterstellt werden, dass der Hinweis auf eine in €/m² bezifferte „Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ auch ohne Herstellung einer Verbindung zu den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB den gesetzlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a BGB an eine vor Vertragsschluss zu erteilende Auskunft genügt. Denn selbst unter weiterer Berücksichtigung des zwischen den Parteien unstreitigen Umstandes, dass im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 ebenfalls eine Nettokaltmiete von 780,10 € vereinbart war, ist die vorliegende Mietvereinbarung nicht durch § 556e Abs. 1 BGB gedeckt. Randnummer 17 Bei Abschluss des Vor-Mietvertrages galten nämlich auch schon die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB und die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Berliner Rechtsverordnung, sodass die Klägerin zu Recht rügt, dass das Amtsgericht an Hand dieser Vorschriften hätte prüfen müssen, ob die Mietvereinbarung in dem Vor-Mietverhältnis rechtswirksam war oder nicht. Denn Bestandsschutz nach § 556e Abs. 1 BGB genießt eine Vormiete schon ausweislich des Wortlauts der Norm nur insoweit, als der vorherige Mieter sie tatsächlich „schuldete“. Vorliegend ist aber nicht festzustellen, dass die vorherigen Mieter tatsächlich eine über die durch § 556d Abs. 1 BGB gezogene Grenze hinausgehende Miete geschuldet hätten, denn die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass sie den Vor-Mietern nach Maßgabe des auch damals schon anwendbaren § 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des Vor-Mietvertrages Auskunft über die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen erteilt hätte. Ob diese Maßnahmen tatsächlich stattfanden und inwieweit sie die Vor-Mietvereinbarung zu rechtfertigen vermochten, kann deswegen dahinstehen. Randnummer 18 (i) Beruft sich der Vermieter gemäß § 556e Abs. 1 BGB auf Bestandsschutz in Form einer die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete übersteigenden Vormiete, soll es nach Ansicht Börstinghaus‘ allerdings nicht darauf ankommen, ob der Vermieter gegenüber dem Vormieter die ihn nach § 556g Abs. 1a BGB treffende Verpflichtung erfüllt hat, Auskunft über die Ausnahmetatbestände zu erteilen, die die Überschreitung der regulären Mietobergrenze rechtfertigen sollen. Entscheidend sei allein, inwieweit die Überschreitung der durch § 556d Abs. 1 BGB gezogenen Grenze, etwa weil der Vermieter gemäß § 556e Abs. 2 BGB im Zeitraum von drei Jahren vor Beginn des Vormieterverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hatte, materiell gerechtfertigt war. Insoweit liege schließlich, anders als im Falle des § 556g Abs. 1 BGB, keine teilnichtige Mietvereinbarung vor, sondern sei die wirksam begründete Mietforderung lediglich so lange nicht durchsetzbar, bis die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebenen Auskünfte erteilt seien. Der Verstoß gegen die Obliegenheit des § 556g Abs. 1a BGB führe zu einer Sanktionierung des Vermieters nur im Verhältnis zu demjenigen Mieter, dem er die Auskunft hätte erteilen müssen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556e Rn. 5 und § 556g Rn. 27n, 27s; ihm folgend BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556g Rn. 72.1). Randnummer 19 Für diese Sichtweise spricht, dass der aktuelle Mieter nach § 556g Abs. 1a BGB jedenfalls lediglich Auskunft über die Höhe der Vormiete erwarten kann, nicht aber auch über die Ausnahmetatbestände, die im Verhältnis zum Vormieter die Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete rechtfertigen konnten. Diese Informationen werden ihm erst im Rahmen einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB oder - wie hier - im Rahmen eines Rechtsstreits über die Höhe der zulässigen Miete offenbart, selbst wenn sie gemäß § 556g Abs. 1a BGB schon gegenüber dem Vormieter offen zu legen waren. Ein Mieter muss also schon allein wegen des nach § 556g Abs. 1a BGB erteilten Hinweises auf eine die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigende Vormiete damit rechnen, sich in einem nachfolgenden Streit um die zulässige Miethöhe entsprechend § 556e Abs. 2 BGB mit vor dem Einzug des Vormieters stattgehabten Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen zu müssen, ganz unabhängig davon, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter seinen Obliegenheiten nach § 556g Abs. 1a BGB nachgekommen war oder nicht. Randnummer 20 (ii) Andererseits steht auf Grund Wortlauts und Zielrichtung des § 556e Abs. 1 BGB fest, dass nur die tatsächlich „geschuldete“, also notfalls im Rechtswege durchsetzbare Vormiete Bestandsschutz genießt. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten kommt es also insbesondere nicht darauf an, ob der Vormieter mehr oder weniger als die tatsächlich geschuldete Miete zahlte und ob er eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete jemals nach § 556g Abs. 2 BGB rügte oder nicht; denn „eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete ist ... auch ohne Rüge nicht wirksam vereinbart (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556e Rn. 16). Der Vormieter muss die Miete rechtlich geschuldet haben; die Miethöhe muss rechtlich zulässig gewesen sein (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556g Rn. 27e; BeckOK BGB/Schüller, 65. Ed. 1.2.2023, BGB § 556e Rn. 5). Randnummer 21 Übersteigt die vereinbarte die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete und unterlässt es der Vermieter, dem Mieter vorvertraglich die Informationen nach § 556g Abs. 1a BGB zu erteilen, so ist aber auch die über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende Miete nicht geschuldet, nämlich gegenüber dem Mieter nicht durchsetzbar (vgl. MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 556g Rn. 14; Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 28). Zutreffend ist daher die Ansicht Abramenkos, wonach ein Verstoß gegen die Obliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB für den Vermieter zum endgültigen Verlust der Privilegierung nach § 556e Abs. 1 BGB führen kann: Endete das Vormietverhältnis, bevor der Vermieter sich gegenüber dem Vormieter auf die entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht oder nicht rechtzeitig mitgeteilten Ausnahmetatbestände berufen konnte, war die tatsächlich geschuldete „Vormiete eben diejenige nach § 556d Abs. 1 BGB“ (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 29). Randnummer 22 (iii) Nur auf den ersten Blick mag dies als ungerechtfertigte Privilegierung des Mieters erscheinen, den es schließlich „eigentlich“ nichts angehen müsste, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter die ihn treffenden Obliegenheiten eingehalten hatte oder nicht. Bei §§ 556e, 556f BGB handelt es sich um den Vermieter begünstigende Ausnahmetatbestände, die - wie alle Ausnahmetatbestände - eher eng auszulegen und tendenziell restriktiv anzuwenden sind. Der Fall liegt nicht entscheidend anders, als wenn der Vermieter im Vormietverhältnis etwa eine unwirksame Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559b BGB geltend gemacht hatte. Verstieß diese entweder gegen die Formvorschrift des § 559b Abs. 1 BGB oder war sie materiell nicht berechtigt, war die verlangte Miete auch dann nicht im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldet, wenn der Vormieter sie - ggf. sogar über einen längeren Zeitraum - tatsächlich bezahlte (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556e Rn. 7 und Rn. 13). Auch in einem solchen Fall kommen dem Mieter also mittelbar Vorschriften des Mieterschutzes zu Gute, die in zeitlicher Hinsicht „eigentlich“ nur die Interessen des Vor-Mieters betrafen. Randnummer 23 b) Dem Grunde nach steht der Klägerin gemäß §§ 398, 280 Abs. 1, 251 BGB daneben aus abgetretenem Recht der Mieter auch Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten zu, denn die Vereinbarung und Einforderung einer gegen die „Mietpreisbremse“ verstoßenden Miete stellt eine Verletzung des Mietvertrages dar, die die Heranziehung eines Rechtsanwalts oder eines entsprechend zugelassenen Inkassounternehmens rechtfertigen kann. Eine Vergütung der Klägerin fiel nach ihren AGB auch an, denn sie sandte der Beklagten vorgerichtlich nach dem Rügeschreiben unstreitig auch noch eine Mahnung. Randnummer 24 Der Höhe nach sind die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter allerdings nicht mit dem 47fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17fachen Monatsbetrag. Der Erstattungsanspruch ist folglich, ausgehend von einem Interesse von bis zu 5.000,00 € (17 x 242,03 €), nur in Höhe von 659,74 € ([1,6 x 334,00 € + 20,00 €] x 119%) begründet und im Übrigen abzuweisen. Ein höherer Erstattungsanspruch ergäbe sich auch dann nicht, wenn - wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung hat vortragen lassen - bei der Ermittlung des verfolgten Gesamtinteresses zusätzlich noch die vorgerichtlich gar nicht angesprochenen beiden Mietüberzahlungen für März und April 2021 zu berücksichtigen wären. Randnummer 25 Die Kammer geht mit dem Kammergericht (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., zitiert nach juris) davon aus, dass ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten ist. Das Verlangen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete vereint Merkmale einer „negativen Mieterhöhung“ (im Sinne von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG, entsprechend § 560 BGB oder entsprechend einer Feststellung nach Vermietererklärung gemäß § 559 BGB) und solche einer Minderungsfeststellung im Sinne von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG auf sich, sodass es gerechtfertigt ist, die Regelung entsprechend anzuwenden. Randnummer 26 aa) Soweit es um Änderungen der vereinbarten Miete in Form von Mieterhöhungen geht, bestimmt sich der Streitwert in unmittelbarer Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Das gilt nicht nur dann, wenn Gegenstand der Klage ein Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist. Auch ein Feststellungsbegehren, dass eine streitige Mieterhöhung wirksam oder unwirksam sei und sich die Miete nicht nach Maßgabe einer einseitigen Mietänderungserklärung, etwa nach §§ 559 ff. BGB, erhöht habe, ist mit dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung zu bewerten (vgl. BGH - VIII ZR 89/13 -, Beschl. v. 17.12.2014, GE 2015, 249, zitiert nach juris). Randnummer 27 Kommt es bei einer streitigen Mieterhöhung für die Streitwertbemessung nicht darauf an, ob der Streit in Form einer Zustimmungsklage oder in Form einer Feststellungsklage ausgetragen wird, so muss nämliches auch für das Gegenstück, also einen Streit um eine Mietsenkung gelten. Dabei hat die Kammer in einem ersten Schritt keinen Zweifel daran, dass eine Klage auf Absenkung der vertraglich vereinbarten Miete, etwa auf Grundlage von § 560 BGB nach Ermäßigung der Betriebskosten oder bei vereinbarter Indexmiete im Falle einer negativen Indexveränderung gemäß § 557b Abs. 3 BGB, nach § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der erstrebten Mietsenkung bewertet werden muss, sei es nun in unmittelbarer oder - da eine Mietsenkung sprachlich nun einmal nicht als „negative Erhöhung“ bezeichnet wird und damit vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG wohl nicht umfasst ist - in entsprechender Anwendung der Norm. Dann spricht in einem zweiten Schritt aber nichts dagegen, auch den vorliegenden Fall eines Streits um eine Mietsenkung auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie eine vergleichbare auf §§ 5 WiStrG, 134 BGB gestützte Klage - unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG zu subsumieren. Dafür spricht entscheidend, dass das vorgerichtlich verfolgte Anliegen der Klägerin nach dem „natürlichen Sprachverständnis“ der Mieter entsprechend der gerichtsbekannten Gestaltung der klägerischen Internetseite ja gerade darin bestand, die vertraglich vereinbarte Miete abzusenken. Im Hinblick auf die nach § 556g Abs. 2 BGB unter Umständen erforderliche Rüge und deren Gestaltungswirkung weisen Verfahren um eine Mietsenkung nach §§ 556d ff. BGB und solche um eine Mieterhöhung beispielsweise nach § 559 ff. BGB oder um eine Mietherabsetzung nach § 560 BGB auch formale Parallelen auf und können zu untereinander vergleichbarem Darlegungs- und Prüfungsaufwand führen, sodass es keine Sachgründe gibt, die von vorne herein für eine deutlich höhere Bewertung eines Mietsenkungsbegehrens sprächen. Randnummer 28 bb) Der Bundesgerichtshof hat zwar den Wert eines Verlangens auf Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete angesetzt (vgl. BGH - VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27.05.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; BGH - VIII ZR 123/21 -, Urt. v.19.01.2022, ZIP 2022, 378 ff., Rn. 38; beide zitiert nach juris), dies jedoch nicht näher begründet. Die Frage, ob ein solches Verlangen - auch nach Intention des Gesetzgebers - gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der Mietreduzierung zu bewerten sei, wurde vermutlich nicht streitig erörtert und hat der Senat sich womöglich gar nicht gestellt. Dazu gibt aber die Änderung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1. Januar 2021 Anlass, mit welcher der Gesetzgeber einen Wertungswiderspruch beseitigen wollte. Die Begründung des Gesetzesentwurfs (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 51, zitiert nach juris) verweist Eingangs auf den Zweck des § 41 GKG, den Gebührenstreitwert in Wohnungsmietsachen aus sozialpolitischen Gründen zu begrenzen. Anlass zur Einführung von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG gebe eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2016 (vgl. BGH - VIII ZR 43/15 -, Beschl. v. 14.06.2016, GE 2016, 1025 ff., zitiert nach juris), wonach eine Minderungsfeststellung nicht von § 41 Abs. 5 GKG erfasst sei. Weiter heißt es dort: „Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden.“ Randnummer 29 Die Gesetzesänderung entspricht damit dem vom BGH in der Entscheidung von 2016 beschriebenen gesetzgeberischen Vorgehen, den Katalog in § 41 Abs. 5 GKG „jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern“, statt schlicht anzuordnen, „den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete ... stets auf den streitigen Jahresbetrag“ zu beschränken (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12). Nachdem der Gesetzgeber einen Streit um eine Mietminderung nach § 536 BGB zum Anlass der Gesetzesänderung nahm und der Begriff „Mietminderung“ im Rahmen der übrigen Alternativen des § 41 Abs. 5 GKG nur so zu verstehen ist, liegt es nahe, ihn auch in § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG eng als terminus technicus im Sinne des § 536 BGB auszulegen, sodass die hier relevante Fallgestaltung der Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß von der Gesetzesänderung nicht unmittelbar umfasst ist. Randnummer 30 cc) Daraus den Schluss zu ziehen, der Gesetzgeber habe wiederum nur eine punktuelle Ausnahmeregelung treffen und diesen Sachverhalt anlässlich der Gesetzesänderung nicht mitregeln wollen (vgl. BGH - VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18.05.2022, Rn. 54, zitiert nach juris; so auch LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, GE 2023, 241, Rn. 12 und LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 14 ff., beide zitiert nach juris), greift jedoch zu kurz. Wie das Kammergericht zutreffend ausführt (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris), gibt es jedenfalls keinen Anhaltspunkt dafür, der Gesetzgeber habe die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigen und bestätigen wollen, dass die Klage auf Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 556g Abs. 1 BGB oder nach §§ 5 WiStrG, 134 BGB höher zu bewerten sei als andere Klagen um die Erhöhung oder die Herabsetzung der Miete. Ebenso wenig lässt sich schließen, dass der Gesetzgeber etwa den Begriff „Erhöhung“ in § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG als terminus technicus verstanden wissen wolle, sodass sich Klagen um eine Senkung der Miete von vorne herein nicht unter die Norm fassen ließen. Vielmehr gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Feststellungsklagen zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ überhaupt in den Blick genommen hatte (so aber LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, a.a.O.) oder diese gar bewusst von der Streitwertbegrenzung hätte ausnehmen wollen. Abweichendes folgt namentlich nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus dem Jahre 2016, die dem Gesetzgeber Anlass zur Änderung des § 41 Abs. 5 GKG gab, seine ständige Rechtsprechung zur Bewertung von auf Zahlungsansprüche bezogenen negativen oder positiven Feststellungsklagen referierte (so aber LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 20, zitiert nach juris). Denn einerseits drängt sich nicht auf, dass der Fall einer Feststellung der - gemäß §§ 556d Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB mit Wirkung auf einen bestimmten Stichtag - überhöht vereinbarten Teilmiete danach ebenso wie eine in die Zukunft gerichtete Mietminderungsfeststellung nach demselben Maßstab wie eine auf schlichte Negation behaupteter Zahlungsansprüche gerichtete Feststellungsklage bewertet werden müsste. Andererseits hat der Gesetzgeber die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls soweit sie die Feststellung eines Minderungseinwands betraf, gerade nicht gebilligt, sondern wegen eines ausgemachten Wertungswiderspruchs korrigiert (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 11, zitiert nach juris). Er hat sich dabei nicht auf den umstrittenen Fall eines in die Zukunft gerichteten Feststellungsbegehrens beschränkt, sondern dem Wortlaut nach jegliche Minderungsfeststellung gebührenrechtlich privilegiert, obwohl dies offensichtlich zu divergierenden Bewertungen von Zahlungsklagen und exakt komplementären negatorischen Feststellungsklagen führen kann. Ob der Gesetzgeber dies beabsichtigt oder übersehen hat, mag dahinstehen; jedenfalls legt sein im Gesetzesentwurf insoweit nicht erläutertes Vorgehen es nicht nahe, dass er nicht nur alle Konsequenzen seiner Änderung vollständig, sondern darüber hinaus auch noch andere Fallgestaltungen als die Feststellung einer Mietminderung bedacht hätte. Randnummer 31 Hätte sich der Gesetzgeber aber tatsächlich die Frage gestellt, ob ein Verlangen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß nach §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietsenkung oder entsprechend § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag zu bewerten sei, so hätte er sie nach der Ratio der vorgenommenen Gesetzesänderung und deren Begründung wie oben aufgezeigt beantworten müssen (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris). Dies spricht entscheidend für die hier vertretene analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG auf das Begehren, die anfänglich unzulässig vereinbarte Teilmiete festzustellen. Randnummer 32 3. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung ist gemäß § 92 Abs. 1 ZPO wegen der überwiegenden Klagestattgabe sowie auch insoweit zu korrigieren, als sie auf § 91a ZPO beruht und das Amtsgericht die Auskunftsklage für von Anfang an unzulässig gehalten hat. Nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete zumindest hilfsweise schon vorgerichtlich tatsächlich auf Modernisierungsmaßnahmen berief, ist der Klägerin ein berechtigtes Interesse auf entsprechende Auskünfte nicht abzusprechen gewesen. Für den ersten Rechtszug ergibt sich insgesamt eine Kostenquote von 1/8 zu 7/8 zu Gunsten der Klägerin, da die Klage nur hinsichtlich eines Teils der vorgerichtlichen Kosten von Anfang an unbegründet gewesen ist. Für den zweiten Rechtszug ergibt sich eine aus Sicht der Klägerin ungünstigere Quote von 4/11 zu 7/11, da hier die Zuvielforderung an vorgerichtlichen Kosten stärker ins Gewicht fällt. Randnummer 33 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 34 Es ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision beider Parteien zuzulassen. Die Kammer weicht zu Lasten der Klägerin von der Rechtsprechung des BGH ab, soweit sie ihr vorgerichtliches Interesse nicht mit dem 47fachen, sondern nur mit dem 17fachen des streitigen Monatsbetrages bewertet; insoweit ist die Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die von der Kammer bejahte Frage, ob der Beklagten in der vorliegenden Konstellation die Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB versagt ist, obwohl sie ihre aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten nicht gegenüber den Mietern, sondern nur gegenüber den Vor-Mietern verletzte, hat grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 35 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 41 Abs. 5 GKG. Der im ersten Rechtszug übereinstimmend für erledigt erklärte Auskunftsanspruch ist gemäß §§ 3 ZPO, 41 Abs. 5 GKG als Hilfsantrag mit einem geringen Bruchteil des verfolgten Gesamtinteresses zu bewerten; dieses ist, wie sich aus der Entscheidung über die Höhe der angefallenen vorgerichtlichen Kosten unter 2.b) ergibt, mit dem 17fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen. Die Zahlungsklage ist mit dem geltend gemachten Betrag zu bewerten. Die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten bleibt bei der Streitwertfestsetzung gemäß § 4 Abs. 1 ZPO nur insoweit unberücksichtigt, als diese - nach einem von der Klägerin zu Grunde gelegten Interesse von bis zu 3.000,00 € (47 x 242,03€ x 20% + 242,03 €) - als Nebenforderung geltend gemacht worden sind. Insgesamt ergibt sich für den ersten Rechtszug ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (17 x 242,03 € x 10% Auskunft; 242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 222,00 € + 20,00 €] x 119% = 845,37 € weitere vorgerichtliche Kosten). Im Berufungsrechtzug ist zwar nicht mehr über den Auskunftsanspruch gestritten worden, dafür wirkt sich aber ein höherer Anteil der vorgerichtlichen Kosten streitwerterhöhend aus; insgesamt ergibt sich ebenfalls ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 49,00 € x 120%] x 119% = 1.179,90 € weitere vorgerichtliche Kosten). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001542349 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BGH VIII ZR 93/2026.05.2021 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/17 Verkündet am: 19. Dezember 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2 Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinba- rung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2017 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Ber- lin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: "§ 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 X Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24 § 18 - Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Er- klärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]" 1 - 3 - Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von 601,65 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Ver- einbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rückzahlung dieser Summe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Vereinbarung zur Tragung der Ver- waltungskostenpauschale nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und die vom Kläger hierauf geleisteten Zahlungen deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt seien. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskos- tenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab. Nach 2 3 4 5 6 - 4 - § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) oder andere Kostenarten. Dies ergebe sich insbesondere aus den Gesetzesma- terialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der Formularmietvertrag der Parteien könne unter Beachtung der Un- klarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB auch nicht etwa dahingehend aus- gelegt werden, dass die Parteien nicht eine gesonderte Abwälzung von Verwal- tungskosten auf den Kläger vereinbart hätten, sondern die Beklagte mit Benen- nung der Verwaltungskostenpauschale lediglich auf ihre interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpauscha- le damit um einen Teil der - von der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB nicht erfassten - Preishauptabrede handele. Gegen eine solche Einordnung der Ver- waltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätige dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in Ab- grenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlungen ausgewiesen werde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der Höhe der Mietkaution nicht eingeflossen; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete be- messen worden. Nach alledem ergebe sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale bereits aus § 556 Abs. 4 BGB. Es könne deshalb dahinstehen, ob eine Unwirksamkeit - auch wegen 7 8 - 5 - Verstoßes gegen das Transparenzgebot - zusätzlich aus § 307 Abs. 1, 2 BGB folge. Schließlich sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Bewirkung der Leistung eine positive Kenntnis vom Nicht- bestehen der Verbindlichkeit gehabt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht. 1. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraum- mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskosten- verordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Las- ten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5). 9 10 11 - 6 - Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar defi- nierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT-Drucks. 7/2011, S. 8). Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskosten- pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlun- gen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB aller- dings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestim- mungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirk- sam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für - hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts vorliegende - Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufge- zählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrückli- chen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Be- triebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht mög- lich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 12 13 - 7 - 2. In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskosten- pauschale hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Verein- barung gesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzli- che Preishauptabrede über die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grund- miete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34,38 € enthalten seien. Allerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hin- weis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7). Dies gilt auch für Verwal- tungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestand- teil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloße Of- fenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- 14 15 16 17 18 - 8 - teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14). b) Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungs- möglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebote- nen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskos- tenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden. Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskos- ten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür spre- chen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht - unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten - umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein - un- veränderbarer - Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher - wie oben ausgeführt - auch in der Wohnraummie- te wirksam vereinbart werden kann. Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als "Verwaltungskos- tenpauschale" die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeich- nungen als "Pauschale" oder als "Vorschuss" fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten - entgegen der Auffassung der Revision - ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. 19 20 21 - 9 - Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummie- te die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17). Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 € entspricht ge- nau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 € ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit zu- treffend verweist, nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Mo- natsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwarten- den, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern. Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine sol- che Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwal- tungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO), spricht dies aus Sicht ei- nes verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster 22 23 - 10 - Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat. Soweit die Revision darauf hinweist, dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertra- ges mit den Kosten für Garage und Kfz-Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das - anders als die Verwaltungskostenpauschale - ein- deutig der Grundmiete zuzurechnen ist. 24 - 11 - Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Hinweis der Revision auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anla- ge 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebs- kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen aus- weislich ihres Wortlautes - "insbesondere"; "u.a." - nicht abschließend. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.06.2017 - 122 C 50/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 - 67 S 196/17 - 25

§ 558§ 558c§ 558d

BGH VIII ZR 42/2026.05.2021 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2021:260521UVIIIZR93.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 93/20 Verkündet am: 26. Mai 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 558c, 558d Abs. 1, 3; ZPO §§ 286 B, 287 Abs. 2, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 a) Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision oder der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Beru- fungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an Senatsurteile vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f.; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4; jeweils mwN). - 2 - b) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachver- ständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsur- teile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt). c) Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der - stets erfor- derlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkma- len der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelver- gleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur ein- geschränkt überprüfbaren - Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa) mwN). d) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Beru- fungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete ge- gebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30, und vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb). BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20 - LG Berlin AG Berlin-Lichtenberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Mai 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 10. März 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer 55,13 m² großen Zweizimmerwohnung der Klägerin in Berlin- . Die zuletzt zu entrichtende Nettokaltmiete be- lief sich auf 305,42 €. Die Klägerin forderte die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 auf monatlich 341,72 € zuzustimmen. Das entspricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 6,20 €/m². Die Wohnung ist bei Heranziehung des Mietspiegels Berlin 2017 nach Alter, Wohnlage, Aus- stattung und Wohnfläche in das Feld D 6 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² aus. 1 - 4 - Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bislang 305,97 € auf 341,72 € monatlich ab dem 1. Oktober 2017 in An- spruch. Das Amtsgericht hat, wie sich aus dessen bei den Akten befindlichem Urteil ergibt, die Klage abgewiesen. Es hat hierbei den Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben. Dabei hat es im Eingang der Urteilsgründe auf das vorgenannte Sachverständigengutachten verwiesen und ansonsten von der "Abfassung eines Tatbestands" gemäß "§ 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2, § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO" abgesehen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe der geforderten 341,72 € ab dem 1. Oktober 2017 zu. Das Berufungsgericht sei nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsge- richts gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranzie- 2 3 4 5 - 5 - hung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt habe. Der Miet- spiegel sei als Schätzungsgrundlage nicht geeignet. Er halte einer - stets gebo- tenen - Plausibilitätskontrolle mit Blick auf die substantiierten Einwendungen der Klägerin gegen dessen Richtigkeit und Repräsentativität nicht stand. Eine - grundsätzlich zu erwägende - Heranziehung als einfacher Mietspiegel scheide hier ebenfalls aus, weil die Klägerin, indem sie die Einhaltung anerkannter wis- senschaftlicher Grundsätze bei der Datenerhebung für die Erstellung des Miet- spiegels angegriffen habe, den Erkenntniswert des Mietspiegels insgesamt in Frage gestellt habe. In einem solchen Fall komme dem Mietspiegel nicht einmal eine Indizwirkung zu, da auch diese eine zutreffende Datenerhebung voraus- setze. Es sei deshalb ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen gewesen. Da sich die durch die Klägerin verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Felds des Berliner Mietspiegels 2017 bewege, sei das Gutachten lediglich über die streitgegenständliche Einzel- miete einzuholen gewesen, da die Angabe des Mietspiegels, wonach sich die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen dieses Rasterfelds zwischen 5,30 €/m² und 6,67 €/m² bewege, von der Klägerin nicht angegriffen werde. Aufgrund der schriftlichen Ausführungen des beauftragten Sachverständi- gen, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,23 €/m2 ermittelt habe, sei das Berufungsgericht davon überzeugt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens - wie von der Klägerin gefordert - 6,20 €/m2 betrage. Der Sachverständige habe nachvollziehbar geschildert, wie er zu dieser Beurteilung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Daten- bestand gelangt sei, und habe die Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägten, bezogen auf die Wohnung der Beklagten überzeugend bewertet. 6 7 - 6 - Die Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten seien unbegrün- det. Der Argumentation der Beklagten, die dem Gutachten zugrundeliegende Auflistung der Vergleichsobjekte sei nicht plausibel und repräsentativ, könne schon deswegen nicht gefolgt werden, weil der Sachverständige in dem Gutach- ten nachvollziehbar erklärt habe, dass in die Vergleichsbetrachtung nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Lage weitgehend vergleichbare Ob- jekte, die er seinem Datenbestand entnommen habe, eingeflossen seien. Dies entspreche auch den vom Sachverständigen konkret zu den Vergleichsobjekten angegebenen Daten, da insbesondere der Lage- und der Ausstattungsfaktor mit den jeweils für die streitgegenständliche Wohnung ermittelten Werten überein- stimmten oder nur gering abwichen, wobei der Sachverständige im Fall einer sol- chen Abweichung eine Anpassung der Miethöhe vorgenommen habe. Auch die wohnungs- und gebäudebezogenen Einwände der Beklagten ge- gen das Gutachten griffen nicht durch. Insbesondere sei hinsichtlich der Feststel- lungen des Sachverständigen zu den Lärmimmissionen bereits nicht klar, was die Beklagte konkret beanstande. Der Sachverständige habe jedenfalls keine be- sonders ruhige Lage der Wohnung angenommen. Vielmehr habe er im Rahmen der Nutzwertanalyse das Kriterium der Immissionen mit dem Wert von 10,00 Punkten in einer Spanne von 20,00 (besondere Ruhiglage) bis minus 20,00 Punkten (erhöhte Störeinflüsse) bewertet. Angesichts der Tatsache, dass auch der Mietspiegel für Berlin erst ab einem Gesamtlärmindex von über 65 dB(A) in 24 Stunden von einer hohen Verkehrslärmbelastung ausgehe, sei es nachvollziehbar, wenn der Sachverständige Immissionen von mehr als 65 dB(A) als Anhaltspunkt für eine besonders laute Lage ansehe. Entgegen der Auffas- sung der Beklagten habe der Sachverständige daher (auch) das Kriterium der Immissionen im Gutachten nachvollziehbar bewertet. 8 9 - 7 - II. Die Revision der Beklagten ist schon deshalb begründet, weil das Beru- fungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. 1. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO kann in einem Berufungsurteil der Tatbestand durch die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil der ersten Instanz, verbunden mit erforderlichen Berichtigungen, Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Vortrag der Parteien und aus einer etwaigen Bezugnahme auf Schriftsätze vor dem Berufungsgericht ergeben, ersetzt wer- den. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist nach der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs für den Inhalt eines Berufungsurteils nicht ent- behrlich. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern auch und vor allem aus seinem Sinn, trotz der Erleichterungen bei der Abfassung von Berufungsurteilen die revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen. Lässt ein Berufungsgericht - wie hier - die Revision zu oder unterliegt das Berufungsurteil der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprü- fung möglich ist. Außerdem muss das Berufungsurteil erkennen lassen, von wel- chem Sach- und Streitstand das Berufungsgericht ausgegangen ist, und die An- träge, die die Parteien im Berufungsverfahren gestellt haben, müssen zumindest sinngemäß deutlich werden. Denn es ist nicht Aufgabe des Revisionsgerichts, den Sachverhalt und das genaue Begehren selbst zu ermitteln, um abschließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet ist (vgl. Senatsurteile vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f.; jeweils mwN). 10 11 - 8 - Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, leidet es an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel; das Revisi- onsgericht hat das Urteil in einem solchen Fall grundsätzlich aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 9 mwN). 2. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird das angefochtene Urteil den beschriebenen Erfordernissen nicht gerecht. Nachdem das Berufungsgericht die Revision selbst zugelassen hat, lagen - entgegen dessen rechtsirriger An- nahme - die Voraussetzungen nach § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO für ein Absehen von der durch § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO vorgeschriebenen Be- zugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Dar- stellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen nicht vor (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 10; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 5). a) Dem Berufungsurteil lassen sich bereits die in erster Instanz getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Es lässt die erforderliche Bezug- nahme auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts vermissen und ent- hält auch - abgesehen von der rudimentären Angabe, das Amtsgericht habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels nach § 287 ZPO geschätzt - weder eine eigenständige Wiedergabe der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachengrundlage noch der von der Klägerin dort gestellten Anträge. Dem Urteil des Berufungsgerichts ist insoweit nur zu entnehmen, dass die Parteien um eine Erhöhung der Nettokaltmiete der Wohnung der Beklagten von bisher monatlich 305,97 € um 35,75 € auf 341,72 € ab dem 1. Oktober 2017 streiten und das Amtsgericht - wie sich allerdings nur dem Tenor des Berufungs- urteils, wonach das erstinstanzliche Urteil abgeändert und neu gefasst werde, 12 13 14 - 9 - entnehmen lässt - einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu dieser Miet- erhöhung entweder nicht oder nicht in vollem Umfang zuerkannt hat. Die fehlen- den Angaben, insbesondere etwa das Datum und die Begründung des Mieterhö- hungsverlangens, der Zeitpunkt seines Zugangs sowie die zwischen den Par- teien hinsichtlich der erstrebten Mieterhöhung im Streit stehenden Gesichts- punkte, lassen sich auch nicht hinreichend deutlich aus den übrigen Urteilsgrün- den erschließen oder zumindest sinngemäß entnehmen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 11 mwN). Dies gilt auch in An- sehung der Bezugnahme des Berufungsgerichts auf das von ihm eingeholte Sachverständigengutachten. Diesem lassen sich zwar nähere Angaben zu der streitgegenständlichen Wohnung und dem Inhalt des Beweisbeschlusses des Berufungsgerichts, nicht hingegen Erkenntnisse zu den vorstehend genannten Umständen des erstinstanzlichen Verfahrens entnehmen. b) Weiter fehlt es dem Berufungsurteil an der Wiedergabe des zweitin- stanzlichen Vorbringens der Parteien. Dem Berufungsurteil, das eine wörtliche Wiedergabe der Berufungsanträge nicht enthält, lässt sich zwar entnehmen, dass die in erster Instanz unterlegene Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt und die Beklagte in vollem Umfang die Zurückweisung der Berufung beantragt hat (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 12). Aus dem Urteil des Berufungsgerichts ergeben sich aber weder - auch nicht sinnge- mäß - die Berufungsangriffe der Klägerin gegen die erstinstanzliche Entschei- dung noch die Entgegnung der Beklagten hierauf; vielmehr lassen sich dem Be- rufungsurteil insoweit lediglich die Einwände der Beklagten gegen das vom Be- rufungsgericht eingeholte Sachverständigengutachten entnehmen. c) Das Berufungsurteil genügt damit nicht den Anforderungen einer aus- reichenden Darstellung des Streitgegenstands und seiner tatsächlichen Grund- lagen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). 15 16 - 10 - III. 1. Dem Berufungsurteil fehlt somit bereits die für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach § 545 Abs. 1, § 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurtei- lungsgrundlage. Daher ist es nach § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzu- heben und die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung zurückzuverweisen (vgl. Senatsurteile vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 13; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 6; jeweils mwN). 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Die rechtlichen Ausführungen des Berufungsgerichts zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind in einem entscheidenden Punkt nicht frei von Rechtsfehlern. Zwar ist es - wie der Senat bereits in den Urteilen vom 18. No- vember 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26 ff.) und vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, unter II und II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt) ausge- führt hat, denen jeweils vergleichbare (von derselben Kammer des Berufungsge- richts entschiedene) Sachverhalte zugrunde lagen - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grund- lage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens anstatt unter der - hier ebenfalls in Betracht kommenden - Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Jedoch hat das Berufungsgericht den für die Bildung der orts- üblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt, in- dem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die er- höhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das - ausweislich der Akte vom 20. Juli 2017 datierende - Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Dies hat zur Folge, dass sich anhand der bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen lässt, ob die 17 18 19 - 11 - von der Klägerin ab dem 1. Oktober 2017 verlangte Miete die ortsübliche Ver- gleichsmiete nicht übersteigt und ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB zu bejahen ist. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Mo- naten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) aus den übli- chen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. b) Ob die Klägerin danach die Zustimmung zu der begehrten Mieterhö- hung ab dem 1. Oktober 2017 von der Beklagten verlangen kann, kann nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend be- urteilt werden. aa) Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein revisionsrechtlich be- achtlicher Rechtsfehler allerdings nicht bereits deshalb vor, weil das Berufungs- gericht die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund eines - von der Klägerin bean- tragten - gerichtlichen Sachverständigengutachtens und nicht unter Heranzie- hung des als Tabellenspiegel ausgestalteten und mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung versehenen Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entschei- dung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteil vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, zur 20 21 22 23 - 12 - Veröffentlichung bestimmt) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätz- lich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei sol- chen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indiz- wirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Miet- spiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (Se- natsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24 ff.; vom 28. Ap- ril 2021 (VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa). (1) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht hätte ein gericht- liches Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- miete nicht einholen dürfen, ohne zuvor die zwischen den Parteien streitige Frage geklärt zu haben, ob der Berliner Mietspiegel 2017 nach Maßgabe des § 558d Abs. 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei und deshalb die gesetz- liche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB, auf die sich die Beklagte berufen hat, zum Tragen komme. (a) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichen- den Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 24 25 - 13 - 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (a)). Dabei hat das Gericht - wie der Senat mit dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 27 ff.; ebenso Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO) entschieden hat - in dem Fall, dass der (be- weisbelastete) Vermieter die Qualifizierung des einschlägigen Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hinreichend bestreitet, die Wahl, ob es sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines - vom Vermieter angebotenen - Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Frage der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 15). (b) Im Streitfall kann offenbleiben, ob die Klägerin die Qualifizierung des Mietspiegels - wie vom Berufungsgericht angenommen, von der Revision aber bezweifelt - substantiiert bestritten hat. Denn unabhängig davon war eine Beweisaufnahme zu der von der Be- klagten in Anspruch genommenen und von der Klägerin in Frage gestellten Qua- lifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 hier bereits deshalb nicht veranlasst, weil zwischen den Parteien - wie dem Berufungsurteil ungeachtet des oben (un- ter II) dargestellten Verfahrensmangels zu entnehmen ist und auch im Revisions- verfahren nicht in Zweifel gezogen wird - über die Frage, auf die sich die Vermu- tung gegebenenfalls bezieht, kein Streit herrscht. Die (mögliche) Qualifizierung 26 27 28 - 14 - des Mietspiegels erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 31; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (b); jeweils zu demselben Mietspiegel [Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13]; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). Nach § 558d Abs. 3 BGB wird hier demnach gegebenenfalls vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für das einschlägige Mietspie- gelfeld ausgewiesenen Spanne liegt. Vorliegend stellt indes keine der Parteien in Abrede, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete in der für das hier unstreitig einschlägige Mietspiegelfeld D 6 aufgeführten Spanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² bewegt. Die Klägerin verlangt mit 6,20 €/m² nämlich eine Miete, die innerhalb dieser Spanne liegt. (2) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht - wie der Senat für diesen Mietspiegel bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 32 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2)) - auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen oder je- denfalls - vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu klären, ob dem Mietspiegel die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zukommt. (a) Die Senatsrechtsprechung billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung ein- fließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederge- ben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Se- natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 29 30 - 15 - 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (a)). (b) Ungeachtet dessen, dass dem Berliner Mietspiegel 2017 eine solche Indizwirkung grundsätzlich zukommt (vgl. Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 34 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (b)) und die - gegen die Erstellung dieses Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten - Einwendungen der Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht geeignet sind, diese Indizwirkung infrage zu stellen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 35 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO), war das Berufungsgericht jedoch nicht gehalten, seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete un- ter Beachtung der Indizwirkung des Mietspiegels zu bilden. Zum einen sind die Gerichte nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf - unstreitige oder festgestellte - Indizien, die einen Schluss auf die Haupttat- sache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweises abzusehen (Se- natsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 38 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). Zum anderen erstreckt sich die dem Berliner Mietspiegel 2017 zukom- mende Indizwirkung aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - 31 32 33 - 16 - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstel- lung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 39 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO; jeweils zu demselben Mietspiegel). Insoweit herrscht zwischen den Parteien in- des kein Streit, weshalb ein Rückgriff auf die Indizwirkung mangels Beweisbe- dürftigkeit nicht veranlasst war. Die Parteien gehen nämlich - wie bereits er- wähnt - übereinstimmend davon aus, dass die zu bewertende Wohnung in Anbe- tracht der in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossenen Wohnungsdaten betreffend die Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung (Berliner Mietspie- gel 2017 Ziffer 10, Seite 13) in das Mietspiegelfeld D 6 einzuordnen ist und die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für dieses Feld ausgewiesenen Spanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² liegt. (3) Schließlich war das Berufungsgericht auch nicht verpflichtet, die im Berliner Mietspiegel 2017 enthaltene "Orientierungshilfe für die Spanneneinord- nung" (Mietspiegel Ziffer 10 und 11) als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Greift die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder ist ein Rückgriff darauf - wie hier - mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand ei- ner - sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden - Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereit- stellt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 42; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (3); jeweils zu demselben Miet- spiegel). Es ist hierzu aber wiederum nicht verpflichtet. Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung 34 35 - 17 - eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schätzung begnügt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 43; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). Auch unter Berücksichtigung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abgeleiteten Gebots zur fairen Verfahrensgestaltung ergibt sich nichts anderes (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 55 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (4) Entgegen der Auffassung der Revision führt auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 f.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (4); vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.). Das gilt insbesondere, wenn sich die breite Daten- grundlage des Mietspiegels - wie hier - ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder bezieht und im Streitfall nur die konkrete Ein- ordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedarf (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 52; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). bb) Die Revision beanstandet jedoch mit Recht, dass das Berufungsge- richt den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt hat, indem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das Mieterhöhungsverlan- gen vom 20. Juli 2017 zugegangen ist. 36 37 - 18 - (1) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1); vgl. auch Senatsurteil vom 26. Ok- tober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15; jeweils mwN) und nicht der - vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgeb- liche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlan- gens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlangen der Klä- gerin vom 20. Juli 2017 - wie die Parteien (auch) im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen haben - noch im Juli 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen. Der Sachverständige - und ihm folgend das Berufungsgericht - hat seiner Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Vergleichs- wertverfahrens indes Mietentgelte für vergleichbaren Wohnraum zugrunde ge- legt, die - entsprechend der Vorgabe des Berufungsgerichts - in dem Zeitraum vom 1. Oktober 2013 bis 1. Oktober 2017 (neu) vereinbart oder geändert worden sind. Unschädlich ist das entgegen der Auffassung der Revision zwar insoweit, als der Sachverständige zwei der insgesamt 14 Vergleichswohnungen in seine Betrachtung einbezogen hat, für die das Mietentgelt im Jahr 2013 (neu) verein- bart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entneh- men ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das genau der Fall war. Denn insoweit ist nach den ausdrücklichen Angaben des Sachverständigen zum be- rücksichtigten Vierjahreszeitraum zweifellos davon auszugehen, dass es sich um Vereinbarungen beziehungsweise Änderungen der Miete aus dem Zeitraum vom 1. Oktober bis 31. Dezember 2013 handelt (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 38 39 - 19 - - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1)). Da dieser Zeitraum innerhalb der ge- nannten hier maßgeblichen Betrachtungszeitspanne liegt, ist die Berücksichti- gung der betreffenden Mietentgelte nicht zu beanstanden. Anders verhält es sich jedoch in Bezug auf diejenigen vom Sachverstän- digen berücksichtigten zwei Vergleichswohnungen, für die das Mietentgelt im Jahr 2017 (neu) vereinbart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entnehmen ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das ge- nau der Fall war. Hier lässt sich - wie die Revision zu Recht geltend macht - anhand der bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht aus- schließen, dass die herangezogenen Mietentgelte in einem außerhalb des maß- geblichen Betrachtungszeitrahmens liegenden Zeitraum - namentlich zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Juli 2017 bis zu dem vom Berufungs- gericht fehlerhaft angenommenen Stichtag am 1. Oktober 2017 - vereinbart be- ziehungsweise geändert wurden und der Entscheidungsfindung deshalb nicht hätten zugrunde gelegt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (2) Das Berufungsurteil beruht auch auf diesem Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO), denn er hat sich auf die Bestimmung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in entscheidungserheblicher Weise ausgewirkt. Ließe man die im Jahr 2017 vereinbarten beziehungsweise geänderten Mietentgelte in Höhe von 7,10 €/m² und 5,83 €/m² bei ansonsten gleichbleiben- der Berechnung des Vergleichswerts außer Betracht, ergäbe sich zwar weiterhin eine Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,07 €/m² bis 7,50 €/m², jedoch mit einem arithmetischen Mittelwert von 6,13 €/m² (anstelle von 6,18 €/m²), und im Ergebnis sodann ein Vergleichswert von 6,18 €/m² (anstelle 40 41 42 - 20 - von 6,23 €/m²). Da dieser unterhalb der verlangten Miete (6,20 €/m²) liegt, han- delt es sich hierbei um einen ergebnisrelevanten Gesichtspunkt. cc) Das Sachverständigengutachten, auf dessen Grundlage das Beru- fungsgericht von einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von mindestens 6,20 €/m² ausgegangen ist, weist - wie der Senat trotz des oben (unter II) darge- stellten Verfahrensmangels des Berufungsurteils zu beurteilen vermag, da das Berufungsgericht, insoweit prozessordnungsgemäß, auf den Inhalt des Gutach- tens Bezug genommen hat - entgegen der Auffassung der Revision außer dem bereits aufgezeigten Fehler, der auf die Vorgabe eines unzutreffenden Beurtei- lungsstichtags durch das Berufungsgericht zurückzuführen ist, keine Mängel auf, die eine solche Würdigung nicht zuließen. (1) Die tatrichterliche Würdigung kann - was die Revision bei ihren Angrif- fen gegen das vom Berufungsgericht herangezogene Gutachten bereits im Aus- gangspunkt nicht hinreichend berücksichtigt - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allge- meine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision ge- rügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächli- che Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (1); vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Danach maßgebliche Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ist es - abgesehen von dem Umstand, dass das Sachverständigengutachten, wie ausgeführt, von einem unzutreffenden 43 44 45 - 21 - Stichtag ausgeht - revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs- gericht dieses seiner Entscheidungsfindung uneingeschränkt zugrunde gelegt hat. (a) Ohne Erfolg wendet die Revision ein, das vom Berufungsgericht ver- wertete Gutachten sei - vor dem Hintergrund, dass ein für die Ermittlung der Ein- zelvergleichsmiete erforderliches breites Spektrum von Vergleichswohnungen voraussetze, dass nicht sämtliche dieser Wohnungen dem die Mieterhöhung be- gehrenden Vermieter gehörten (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 21 f.) - deshalb untauglich, weil die Datenerhebung des Sachverständigen - aufgrund fehlender Angaben dazu, ob und gegebenen- falls welche der Vergleichsobjekte im Eigentum der Klägerin stünden - nicht nach- vollziehbar sei und nicht auf Repräsentativität überprüft werden könne. (aa) Der Tatrichter muss bei seiner Überzeugungsbildung zwar beachten, ob die in einem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage - hier auf einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 18 mwN) - beruhen und daraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 50 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (b) (aa)). Eine Offenlegung von tatsächlichen Umständen, die der Sachverständige selbst erhoben und sei- nem Gutachten zugrunde gelegt hat, ist aus rechtsstaatlichen Gründen regelmä- ßig aber erst dann geboten, wenn eine der Parteien diese Befundtatsachen be- streitet (vgl. BVerfGE 91, 176, 182; Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). 46 47 - 22 - (bb) Danach durfte das Berufungsgericht hier von einer ausgewogenen und repräsentativen Auswahl der Vergleichswohnungen durch den Sachverstän- digen ausgehen. Denn dieser hat die "geeignete Auswahl von Vergleichsobjekten aus der Gesamtheit der vorliegenden Datenmenge" in seinem Gutachten aus- führlich erläutert. Der Revision gelingt es nicht aufzuzeigen, dass eine der Par- teien hiergegen im Berufungsrechtszug innerhalb der vom Berufungsgericht ge- setzten Frist nach § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO oder danach stichhaltige Einwendun- gen erhoben oder etwa die diesbezüglichen Befundtatsachen bestritten hätte (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 44, insoweit in BGHZ 212, 248 nicht abgedruckt). Soweit die Revision meint, etwas anderes daraus herleiten zu können, dass der Prozessbevollmächtigte der Be- klagten in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht aus- weislich des von der Revision in Bezug genommenen Sitzungsprotokolls erklärt hat, er "rüge ausdrücklich, dass die Auflistung der Vergleichsobjekte im Gutach- ten nicht plausibel und repräsentativ" sei, ist es revisionsrechtlich nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht dieses pauschale Vorbringen zwar im Beru- fungsurteil behandelt, aber nicht für durchgreifend erachtet und insbesondere nicht zum Anlass genommen hat, an einer ausgewogenen und repräsentativen Auswahl der Vergleichswohnungen durch den Sachverständigen zu zweifeln. Soweit die Revision hinsichtlich der von ihr im Gutachten vermissten An- gaben, ob und gegebenenfalls welche der dort herangezogenen Vergleichswoh- nungen im Eigentum der Klägerin stünden, überdies geltend macht, die Klägerin habe nach eigenen, dem Internet zu entnehmenden Angaben im Geltungsbe- reich des Mietspiegels Berlin 2017 einen Marktanteil von etwa 6 % des Mietwoh- nungsbestands, verfängt dies - unabhängig davon, dass sich (auch) hieraus für sich genommen noch kein greifbarer Anhaltspunkt dafür ergäbe, dass einzelne oder gar sämtliche der Vergleichswohnungen der Klägerin gehörten - schon des- halb nicht, weil weder das Berufungsgericht derartige Feststellungen getroffen 48 49 - 23 - hat noch die Revision übergangenen Vortrag der Beklagten hierzu in den Tatsa- cheninstanzen aufzeigt. (b) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Gutachten weise im Rah- men der von dem Sachverständigen - bezüglich der charakteristischen Merkmale der Vergleichswohnungen - vorgenommenen Standardanpassung mehrere Män- gel auf, die seiner Verwertung entgegenstünden. (aa) Bereits im Ansatz unbegründet sind hierbei die Rügen der Revision, zum einen fehle es dem Gutachten an aussagekräftigen Angaben zur Bauweise der Vergleichsobjekte, insbesondere dazu, ob es sich bei ihnen ebenso wie bei der streitgegenständlichen Wohnung um solche handele, die in "Plattenbau- weise" errichtet worden seien, und zum anderen habe sich das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht mit der - vorstehend (unter (a) (bb)) bereits er- wähnten - Rüge der Beklagten auseinandergesetzt, die Vergleichsobjekte seien nicht plausibel und repräsentativ. Die Revision übersieht hierbei, dass der Sachverständige in seinem Gut- achten im Rahmen der Ausführungen zu der Auswahl der Vergleichsobjekte aus- drücklich darauf hingewiesen hat, dass von ihm "dem üblichen Marktgeschehen in Berlin folgend […] im vorliegenden Fall nur Vergleichsobjekte herangezogen" worden seien, "die sich ebenfalls in vergleichbaren Plattenbauten befinden, die ab ca. 1990 saniert worden sind". Ebenso verkennt die Revision, dass sich das Berufungsgericht in seinem Urteil - wie bereits erwähnt - ausdrücklich mit der von der Beklagten erhobenen Rüge, die Vergleichsobjekte seien nicht plausibel und repräsentativ, auseinan- dergesetzt hat. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach der Sachverständige die Auswahl der Vergleichsobjekte nachvollziehbar begründet habe und diese Auswahl aus der 50 51 52 53 - 24 - Sicht des Berufungsgerichts aufgrund der konkret zu den Vergleichsobjekten an- gegebenen Daten sowie insbesondere des Lagefaktors und des Ausstattungs- faktors auch überzeugend sei, lässt einen revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehler (siehe hierzu oben III 2 b cc (1)) nicht erkennen. (bb) Hieran ändert der von der Revision angeführte Umstand nichts, wonach fünf der 14 im Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen eine Lage im Erdgeschoss oder im ersten Stockwerk aufweisen, während sich die streitgegenständliche Wohnung im achten Stockwerk befindet. Die Revision führt weder aus, weshalb dieser Umstand einer Vergleichbarkeit mit der streitgegen- ständlichen Wohnung entgegenstünde, noch zeigt sie auf, in welcher Weise sich die Heranziehung der von ihr genannten fünf Wohnungen zum Nachteil der Be- klagten ausgewirkt haben könnte. (cc) Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision gegen die im Gutachten vorgenommene Auswahl der Vergleichswohnungen geltend, der Lagefaktor der Wohnungen C und J sei mit 0,95 und damit als einfach bewertet worden, obwohl sich nach dem Mietspiegel eine dieser Wohnungen sowie Teile der für die andere Wohnung angegebenen Adresse in einer mittleren Wohnlage befänden; die Miet- preise dieser Wohnungen hätten deshalb nach unten angepasst werden müssen, da sonst die vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nach oben verzerrt sei. Die Revision lässt hierbei - unabhängig davon, dass sie bereits weder übergangenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu dem Stra- ßenverzeichnis des Mietspiegels aufzeigt noch sonst zu erkennen wäre, dass eine der Parteien Einwendungen gegen den Lagefaktor der Vergleichswohnun- gen im Berufungsrechtszug erhoben hätte - außer Betracht, dass der Sachver- ständige in seinem Gutachten erläutert hat, dass er mit Rücksicht auf den Berliner 54 55 56 - 25 - Wohnungsmarkt die von ihm eingeführten stadträumlichen Lage- und Umrech- nungsfaktoren zwar einerseits in Anlehnung, andererseits aber auch in "Erweite- rung" der bestehenden Lageklassifizierungen des Berliner Mietspiegels gebildet habe; mit den von ihm je nach den örtlichen Begebenheiten vorgenommenen Standardanpassungen werde sodann insbesondere dem "Nachfragewert/Image- wert" Rechnung getragen, zudem würden weitere detaillierte Anpassungen zur Lage über das Zielbaumverfahren berücksichtigt. Angesichts dieser differenzierten Erwägungen des Sachverständigen zur Bestimmung des Lagefaktors greift der von der Revision erhobene Einwand einer vermeintlichen Verzerrung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben ersicht- lich zu kurz und gelingt es der Revision in diesem Zusammenhang auch sonst nicht, einen revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehler des Berufungsgerichts aufzuzeigen. (c) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete unzureichend ermittelt, indem er es versäumt habe, das volle Spektrum der Entgelte für die 14 herangezogenen Ver- gleichswohnungen nach der Aussonderung der sogenannten "Ausreißermieten" in einem zweiten Schritt durch die Bestimmung des "breiten Mittelfelds" der Ver- gleichsmieten weiter einzugrenzen. (aa) Die Revision verkennt, dass die nach ihrer - auf das Senatsurteil vom 29. Februar 2012 (VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 23) gestützten - Ansicht anzuwendende Methode zur Ermittlung der maßgeblichen Einzelvergleichsmiete nicht die einzig in Betracht kommende Methode darstellt. Vielmehr stehen dem sachverständig beratenen Tatrichter, wenn sich nach der - stets erforderlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der 57 58 59 - 26 - zum Vergleich herangezogenen Wohnungen - sei es in Form von Zu- und Ab- schlägen oder durch Anwendung eines Punkte-Bewertungssystems - noch eine breite Marktstreuung ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzel- vergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d aa; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa)) - Ermessen steht (ähnlich auch schon das von der Revision angeführte Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.). Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung der genannten, von der Revision angeführten Senatsrechtsprechung; ebenso Se- natsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (bb) Nach diesem Maßstab ist der vom Berufungsgericht gewählte Ansatz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden (vgl. hierzu bereits Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 83; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (bb)). Der zu Rat gezogene Sachverständige hat zunächst - in einem ersten Schritt - unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens, bei dem die Qualitäts- unterschiede der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt wurden, die Bandbreite der ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die zu bewertende Wohnung (von 5,07 €/m² bis 7,50 €/m²) er- mittelt und sodann - in einem zweiten Schritt - ausgehend von dem arithmeti- schen Mittelwert (von 6,18 €/m²) mithilfe einer "Nutzwertanalyse auf Basis der wissenschaftlichen Zielbaummethode" eine wertmäßige Einstufung mit dem Er- gebnis vorgenommen, dass sich die Einzelvergleichsmiete auf 6,23 €/m² beläuft. 60 - 27 - Die von der Revision vermisste Bestimmung des "breiten Mittelfelds" der Ver- gleichsmieten ist bei dieser - ebenfalls zulässigen - Vorgehensweise ersichtlich überflüssig (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (d) Ebenfalls ohne Erfolg zieht die Revision den Ausstattungsfaktor der streitgegenständlichen Wohnung, den der Sachverständige mit 0,95 angesetzt hat (0,90 = einfache, 1,00 = mittlere und 1,10 = gute Wohnungskategorie) in Zweifel. (aa) Die Revision rügt, nach dem Vortrag der Beklagten sei das Bad vom Vormieter mit einem wandhängenden WC und mit Fliesen ausgestattet worden, wofür die Beklagte dem Vormieter eine Abstandszahlung in Höhe von 200 € ge- leistet habe. Es handele sich somit bei diesen Einrichtungen um Mietereinbauten, die bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberück- sichtigt zu bleiben hätten. Der Sachverständige habe jedoch beim Ausstattungs- faktor die Einrichtung des Bads fehlerhaft erhöhend berücksichtigt und die streit- gegenständliche Wohnung mit 0,95 bewertet, während ohne Berücksichtigung dieser Mietereinbauten eine Bewertung der Wohnung als "einfach" (0,90) hätte erfolgen müssen, zumal es sich auch bei den Zimmertüren um Mietereinrichtun- gen (mit einer von der Beklagten behaupteten Abstandszahlung in Höhe von 300 €) handele und der Sachverständige den Zustand der Wohnräume als über- altert bezeichnet habe. Dementsprechend wäre eine Anpassung der Mietpreise aller Vergleichswohnungen nach unten vorzunehmen gewesen und folge aus der Nichtvornahme einer solchen Anpassung eine "systematische Verzerrung des Vergleichsmietpreises". (bb) Auch mit diesen Rügen gelingt es der Revision nicht, einen revisions- rechtlich beachtlichen Rechtsfehler aufzuzeigen. 61 62 63 - 28 - Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass nach der Rechtspre- chung des Senats eine vom Mieter im Einvernehmen mit dem Vermieter und auf eigene - vom Vermieter nicht erstattete - Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unbe- rücksichtigt bleibt. Denn sie ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Ver- fügung gestellten Einrichtung und auf sie erstreckt sich die gesetzliche Ge- brauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht (Senatsur- teile vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff. mwN; vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 Rn. 17; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 51). Es kann jedoch dahingestellt bleiben, ob es sich bei den von der Revision angeführten Einrichtungen, wozu das Berufungsgericht Feststellungen nicht ge- troffen hat, um vom Mieter angeschaffte Einrichtungen im Sinne der vorstehend genannten Rechtsprechung handelt. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, folgte daraus noch nicht, dass die (unausgesprochene) Annahme des Berufungsge- richts, das Gutachten des Sachverständigen sei (auch) hinsichtlich des dort zu- grunde gelegten Ausstattungsfaktors von 0,95 überzeugend, deshalb der revisi- onsrechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu oben III 2 b cc (1)) nicht standhielte. Der Sachverständige, der die streitgegenständliche Wohnung grundsätz- lich der Kategorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) zugeordnet, wegen des feh- lenden Balkons - der ein Merkmal der Kategorie "einfach" (Ausstattungsfaktor 0,90) darstellt - jedoch einen Abschlag vorgenommen hat, hat zur Begründung der Bemessung dieses Abschlags mit (nur) 0,05 Punkten (von 1,00 auf 0,95) zwar unter anderem das geflieste Bad - das ein Merkmal der Kategorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) darstellt - angeführt. Daneben hat der Sachverständige in diesem Zusammenhang jedoch - was die Revision außer Betracht lässt - auch 64 65 66 - 29 - die Ausstattung der Küche mit einem Herd - der ebenfalls ein Merkmal der Kate- gorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) darstellt - hervorgehoben. Deshalb hätte - zumal die Bemessung des Ausstattungsfaktors ohnehin auf einer Gesamtwürdigung der Ausstattung der Wohnung beruht - selbst eine Nichtberücksichtigung der von der Beklagten behaupteten Mietereinrichtungen nicht zur Folge, dass der Ausstattungsfaktor dann, wie die Revision meint, ohne Weiteres nur mit dem (niedrigsten) Wert von 0,90 zu bemessen gewesen wäre. (e) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe übersehen, dass der Sachverständige bei der - zur Einordnung der zu bewerten- den Wohnung in die ermittelte Vergleichsmietenspanne herangezogenen - Nutz- wertanalyse einzelne wohnwertbestimmende Faktoren nur in fehlerhafter Weise berücksichtigt habe. (aa) Ohne Erfolg beanstandet die Revision, es sei unverständlich, dass der Sachverständige im Rahmen der Lagebewertung der streitgegenständlichen Wohnung bei dem Kriterium "Immissionen" eine gegenüber der lagetypischen Durchschnittswohnung erhöhte Ruhiglage angenommen und diese mit "+ 10,00 Punkten" bewertet habe. Das Haus liege ausweislich der vom Sachver- ständigen herangezogenen Strategischen Lärmkarte fast vollständig im gelben Bereich, den ein Gesamtlärm von LDEN > 55-60 dB(A) kennzeichne. Wie sich aus einer von der Beklagten eingeholten Auskunft der Senatsverwaltung Berlin er- gebe, betrügen die rechnerischen Immissionswerte für die streitgegenständliche Wohnung am Tag LDEN 58 db(A) und in der Nacht LN 51 dB(A), so dass die Woh- nung der Beklagten nicht "in irgendeiner Weise ruhig gelegen" sei. Entgegen der Auffassung der Revision ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht der Beurteilung des Sachverständigen 67 68 69 70 - 30 - (auch) hinsichtlich des Kriteriums der "Immissionen" gefolgt ist. Soweit die Revi- sion unter Berufung auf die dem Sachverständigengutachten beigefügte Strate- gische Lärmkarte meint, dieses Kriterium hätte nicht positiv in die Gesamtbewer- tung einfließen dürfen, vermag sie einen Rechtsfehler nicht aufzuzeigen. Viel- mehr hat die Revision aus dem Blick verloren, dass der Sachverständige bei sei- ner Bewertung den ebenfalls aus der Lärmkarte hervorgehenden Umstand be- rücksichtigt hat, dass das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten be- findet, hofseitig eine ruhige, fast besonders ruhige Lage aufweist. Nichts anderes ergibt sich aus der von der Revision angeführten, von der Beklagten im Rahmen der Berufungserwiderung vorgelegten Auskunft der Senatsverwaltung Berlin ("Verkehrslärmauskunft") vom 12. April 2018. Denn diese betrifft allein die stra- ßenseitigen Lärmimmissionen (und zeigt auch insoweit nicht etwa höhere als die vom Sachverständigen angeführten Werte auf). (bb) Vergeblich beanstandet die Revision darüber hinaus, der Sachver- ständige habe bei der Nutzwertanalyse für die streitgegenständliche Wohnung weder die von ihm zuvor festgestellte wirtschaftliche Überalterung der Wohn- räume noch ("bei dem Kriterium Grundriss/Küche") den fehlenden Balkon min- dernd berücksichtigt, obwohl das letztgenannte Merkmal im Rahmen der Stan- dardanpassung noch zu einer Abwertung geführt habe. (aaa) Hinsichtlich der erstgenannten Rüge verkennt die Revision bereits im Ausgangspunkt, dass der Sachverständige im Rahmen der Nutzwertanalyse bei dem Kriterium "Ausstattung Wohnung allgemein" unter den dort genannten wohnwertmindernden Faktoren ausdrücklich berücksichtigt hat, dass "zusätzlich [eine] wirtschaftliche Überalterung" vorliegt. Wenn die Revision meint, der Sach- verständige hätte deshalb bei der Gesamtwürdigung der allgemeinen Ausstat- tung der Wohnung nicht eine - dem mittleren Bereich der Vergleichswohnungen entsprechende - Bewertung mit der Punktzahl 0,00 vornehmen dürfen, setzt sie 71 72 - 31 - lediglich ihre eigene Beurteilung an die Stelle der vom Berufungsgericht für über- zeugend erachteten Würdigung des Sachverständigen, ohne einen revisiblen Rechtsfehler aufzuzeigen. (bbb) Letzteres gilt in gleicher Weise für die auf den fehlenden Balkon be- zogene Rüge der Revision. Hinzu kommt, dass die Revision - ungeachtet des Umstands, dass das von ihr diesbezüglich angeführte Kriterium "Grundriss/ Küche" in der Nutzwertanalyse des Gutachtens mit dieser Bezeichnung schon nicht vorhanden ist - bei dieser Rüge übersieht, dass der Sachverständige eine Anpassung im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung der Beklagten zusätz- lich über das Zielbaumverfahren vorgenommen hat, indem er die Küche dort (mit minus 20,00 Punkten) negativ eingestuft hat. (cc) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, der Sachverstän- dige sei, obwohl die Beklagte das Vorhandensein einer Gebäudedämmung und insbesondere das Vorliegen eines Energieausweises für das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, bestritten habe, davon ausgegangen, dass eine Gebäudesanierung erfolgt sei, die auch die Dämmung der Fassade umfasst habe. Dies sei dann auch im Rahmen der Nutzwertanalyse bei der Ge- bäudebewertung unter dem Kriterium "Beschaffenheit" als "gute Energieeffizi- enz" positiv berücksichtigt worden. Die Revision geht zwar zutreffend davon aus, dass der Sachverständige im Rahmen der im Gutachten vorgenommenen Baubeschreibung festgestellt hat, dass eine Gebäudesanierung "ca. im Jahr 1994/2009" erfolgt sei, bei der unter anderem eine "Sanierung [der] Fassade mit Dämmung (2009)" sowie der "Einbau neuer Fenster (1994)" durchgeführt worden seien. Weiter hat der Sachverstän- dige in diesem Zusammenhang speziell hinsichtlich der Fassade die Feststellung 73 74 75 - 32 - getroffen, dass es sich um eine "Putzfassade auf Dämmung" in einem "grund- sätzlich gepflegten und erneuerten Zustand" handele. Die Revision lässt jedoch bei ihren hiergegen gerichteten Angriffen außer Betracht, dass der Sachverständige die vorstehend genannten Feststellungen nicht etwa lediglich nach Aktenlage, sondern zusätzlich auf der Grundlage eines von ihm durchgeführten Ortstermins getroffen hat. Hierbei konnte der Sachver- ständige sich einen eigenen, unmittelbaren Eindruck von der Beschaffenheit des Hauses - einschließlich der von der Beklagten in Zweifel gezogenen Dämmung der Fassade und weiterer für die Beurteilung der Energieeffizienz des Gebäudes maßgeblicher Gesichtspunkte - verschaffen. Wenn die Revision meint, der Sachverständige und - ihm folgend - das Berufungsgericht hätten gleichwohl weder vom Vorhandensein einer Fassaden- dämmung noch von einer guten Energieeffizienz des Gebäudes ausgehen dür- fen, setzt sie lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Sach- verständigen und des Berufungsgerichts. Damit kann die Revision revisions- rechtlich nicht durchdringen, zumal sie auch nicht aufzuzeigen vermag, dass der Sachverständige bei der - ohnehin auf einer Gesamtwürdigung des baulichen Zustands beruhenden - Bewertung der Beschaffenheit des Gebäudes etwa dem von der Beklagten in Zweifel gezogenen Energieausweis entscheidendes Ge- wicht beigemessen hätte. (dd) Unbegründet ist schließlich auch die Rüge der Revision, das Beru- fungsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, bei der Ermittlung der von ihm unter Zugrundelegung des Sachverständigengutachtens mit 6,23 €/m² bemesse- nen Einzelvergleichsmiete zu würdigen, dass sich bei Zugrundelegung der Ori- entierungshilfe des Mietspiegels Berlin 2017, wie auch der Sachverständige aus- geführt habe, lediglich eine - dem Mittelwert der Preisspanne des einschlägigen 76 77 78 - 33 - Mietspiegelfelds D 6 entsprechende - Miete von 5,61 €/m² ergebe; insbesondere hätte das Berufungsgericht begründen müssen, warum es eine Einordnung der Einzelvergleichsmiete "am oberen Rand" der (von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m²) rei- chenden - Mietspiegelspanne für überzeugend halte, und hätte sich (auch) in die- sem Zusammenhang mit dem Vortrag der Beklagten zu den wohnwertmindern- den Merkmalen auseinandersetzen müssen. Diese Rüge der Revision greift in mehrfacher Hinsicht nicht durch. Wie oben (unter III 2 b aa (1) (a)) im Einzelnen ausgeführt, blieb es dem Berufungs- gericht unbenommen, sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der orts- üblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu verschaffen. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten im Einzelnen begrün- det, warum das von ihm bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an- gewandte Vergleichswertverfahren hier zu einem genaueren und sachgerechte- ren Ergebnis führe als eine - von ihm ebenfalls vorgenommene - Berechnung anhand des Berliner Mietspiegels 2017. Der Revision gelingt es nicht aufzuzei- gen, dass das Berufungsgericht aus Rechtsgründen gehindert gewesen wäre, im 79 - 34 - Rahmen seiner Überzeugungsbildung diesen Erwägungen des Sachverständi- gen zu folgen und die im Gutachten mit ausführlicher Begründung ermittelte orts- übliche Vergleichsmiete bei der Entscheidung des Streitfalls zugrunde zu legen. Entgegen der Auffassung der Revision ist auch nicht zu erkennen, dass das Be- rufungsgericht sich bei der Würdigung des Sachverständigengutachtens nicht in hinreichendem Maße mit den hiergegen gerichteten - im Berufungsurteil aus- drücklich behandelten - Einwendungen der Beklagten auseinandergesetzt hätte. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 17.04.2018 - 20 C 447/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2020 - 63 S 152/18 -

§ 557b

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2021:260521UVIIIZR42.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 42/20 Verkündet am: 26. Mai 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557b Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung (§ 557b Abs. 3 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 291/16, NJW 2018, 700 Rn. 11). BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20 - LG Ravensburg AG Ravensburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Mai 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Ravensburg - 1. Zivilkammer - vom 23. Januar 2020 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist aufgrund Mietvertrags vom 30. März 2007 seit dem 1. Mai 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Ravensburg. Die monatliche Netto- kaltmiete beträgt seit Mietbeginn 900 €. Der Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Index- miete gem. § 557b BGB" mit (auszugsweise) folgendem Inhalt: "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreis- index um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Er- klärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpas- sung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)." 1 2 - 3 - Gestützt auf diese Vereinbarung machte der Kläger mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 (erstmals) eine Erhöhung der Miete um 120 €/Monat auf 1.020 € ab dem 1. März 2018 geltend. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 2007 bei 95,8 Punkten und zum 30. November 2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5 %" (121,50 €) entspreche. Diesem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamts Baden- Württemberg beigefügt. Da der Beklagte lediglich die (bisherige) Nettokaltmiete von 900 € entrich- tete, hat der Kläger Klage auf Zahlung eines rückständigen Betrags in Höhe von 1.200 € sowie auf (künftige) Zahlung einer um 120 € erhöhten Miete ab Januar 2019, jeweils nebst Zinsen, sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskos- ten erhoben. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung begehrt, der Kläger sei nicht berechtigt, von ihm eine höhere Miete aufgrund einer Mietanpas- sung nach der - aus seiner Sicht unwirksamen - Indexklausel des Mietvertrags zu verlangen. Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforde- rung stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Aufgrund der Erklärung des Klägers vom 19. Dezember 2017 sei die Miete wirksam erhöht worden, so dass ihm sowohl ein Anspruch auf Zahlung rückstän- diger als auch auf künftige Zahlung einer um 120 € höheren (Nettokalt-)Miete zustehe. Die Widerklage sei unbegründet. Die formularvertragliche Indexmietvereinbarung der Parteien sei wirksam. Sie entspreche den Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB und verstoße nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zwar dürfe bei Vereinbarung einer Indexmiete eine Erhöhung nur dann vorgenommen werden, wenn die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblie- ben sei (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB) und in der Klausel sei nicht angegeben, wann diese Jahresfrist vorliegend beginne. Es kämen etwa der Abschluss des Mietver- trags oder der Mietbeginn in Betracht. Die objektive Auslegung der Klausel er- gebe jedoch eindeutig, dass an den Beginn des Mietverhältnisses anzuknüpfen sei. Dies folge bereits aus dem Begriff des "Mietzinses", welcher die Gegenleis- tung für die Gebrauchsüberlassung darstelle. Maßgebend sei nicht der rechtliche Bestand des Mietvertrags, sondern die Mietzahlungsverpflichtung. Auch die fehlende Angabe eines Basisjahrs - das Jahr, auf den der Ver- braucherpreisindex alle fünf Jahre unter grundlegender Neuberechnung umge- stellt wird - führe nicht zur Intransparenz der Klausel. Die auch insoweit vorzu- nehmende ergänzende Auslegung ergebe, dass das Basisjahr (Index = 100) zu- grunde zu legen sei, in dem der Mietbeginn liege. 7 8 9 10 11 - 5 - Auch bezüglich der zu ändernden "Miete" sei die Klausel nicht unklar, denn Gegenstand der Anpassung sei die Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszah- lungen. Nach dem Wortlaut der Klausel könne eine "Änderung der Miete" erklärt werden, "sofern der Mietzins" ein Jahr unverändert bestanden habe. Worauf sich die Indexierung beziehe, richte sich vor allem nach der Mietstruktur des konkre- ten Vertrags. Vorliegend seien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 2 BGB vereinbart, über die abgerechnet werde. Diese variablen, ver- brauchsabhängigen Kosten seien nicht für die Überlassung des Objekts selbst zu zahlen und somit von der Indexierung nicht erfasst. Eine Unklarheit ergebe sich schließlich auch nicht daraus, dass in der Ver- einbarung nicht klargestellt sei, ob der Jahres- oder der Monatsverbraucherpreis- index des Statistischen Bundesamts für die Auslösung einer Mietänderung maß- geblich sei. Angesichts der grundsätzlichen Ausgestaltung des Mietvertrags mit monatlicher Zahlung der Miete sowie des unterjährigen Beginns des Mietverhält- nisses sei die Vereinbarung so auszulegen, dass der Monatsverbraucherpreis- index entscheidend sei. Auf Grundlage der somit wirksamen Klausel habe der Kläger mit Schrei- ben vom 19. Dezember 2017 sein Recht zur Mietanpassung wirksam ausgeübt. Die hierin enthaltenen Angaben genügten den Anforderungen. Das Schreiben führe auch inhaltlich zu einer monatlichen Erhöhung der Miete um 120 € auf 1.020 €. Der Kläger habe die Berechnung so vornehmen dür- fen, dass er die prozentuale Änderung auf den gesamten Zeitraum von Mai 2007 bis November 2017 bezogen habe. Die vom Beklagten angedachte Berech- nungsweise, wonach eine Addition der jeweiligen prozentualen Werte bei jewei- 12 13 14 15 - 6 - liger Überschreitung des zwischen den Parteien vereinbarten 3 %-igen Schwel- lenwerts vorgenommen werden müsse, wodurch die Erhöhung lediglich 12,8 % betrage, ergebe sich weder aus der Vereinbarung noch aus dem Gesetz. Schließlich sei es unschädlich, dass der Kläger eine zu niedrige prozentu- ale Steigerung errechnet sowie dem Erhöhungsschreiben den - nicht maßgeben- den - Index des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg beigefügt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung einer um 120 € erhöhten (Nettokalt-)Miete ab dem 1. März 2018 aus § 535 Abs. 2, § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB zusteht. Sowohl die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) als auch die konkrete Miet- erhöhungserklärung (§ 557b Abs. 3 BGB) sind wirksam. Damit sind die entspre- chenden Leistungsanträge des Klägers im ausgeurteilten Umfang begründet und die auf Feststellung einer fehlenden Berechtigung zur Mietanpassung auf Basis der vertraglichen Vereinbarung gerichtete Widerklage unbegründet. 1. Die Parteien haben wirksam eine Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB vereinbart. Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Le- benshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland - Verbraucherpreisindex für 16 17 18 19 20 - 7 - Deutschland (VPI) - bestimmt wird (Indexmiete). Dies haben die Parteien vorlie- gend formularvertraglich (§ 305 Abs. 1 BGB) getan. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt diese Klausel nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB im Übrigen nicht kontrollfähige Preis(haupt)ab- rede (so BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 53; vgl. auch Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 21 [zur Staffelmiete]) oder als Preisnebenabrede (so Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 20a) anzusehen ist (zur Ab- grenzung vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 2014 - VIII ZR 114/13, BGHZ 201, 230 Rn. 15; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 14 f.; jeweils mwN), da hier ausschließlich die Einhaltung des Transparenzgebots in Rede steht und aus § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB folgt, dass dieses auch für das Haupt- leistungsversprechen gilt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Februar 2019 - III ZR 38/18, NJW-RR 2019, 942 Rn. 21 mwN). a) Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Be- nachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht klar und verständlich ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen sowie wirtschaftliche Nachteile und Belastungen so weit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. De- zember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 29; vom 7. Februar 2019 21 22 - 8 - - III ZR 38/18, aaO Rn. 22; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 52). Bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel ist auf die Er- wartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typi- schen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, WM 2015, 1487 Rn. 17; vom 22. März 2018 - IX ZR 99/17, BGHZ 218, 183 Rn. 35; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, aaO Rn. 26). b) Diesen Anforderungen wird die vorliegende Vertragsklausel zur Index- miete, die der Senat uneingeschränkt selbst auslegen kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11; vom 26. März 2019 - II ZR 413/18, NJW-RR 2019, 811 Rn. 11; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 28; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, juris Rn. 70, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen), gerecht. aa) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass die Klausel nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahrs des Ver- braucherpreisindexes intransparent ist. Einer solchen Angabe bedarf es vorlie- gend nicht. (1) Der Verbraucherpreisindex für Deutschland - an welchen die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag gekoppelt haben - misst die durch- schnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haus- 23 24 25 26 - 9 - halte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisin- dex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2015) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben. Der Verbraucherpreisindex wird sowohl monatlich entsprechend der aktu- ellen Preisentwicklung fortgeschrieben als auch in regelmäßigen Abständen ei- ner grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Diese Umstellung, durch welche dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufs- gewohnheiten Rechnung getragen und neue Entwicklungen berücksichtigt wer- den, geschieht in der Regel alle fünf Jahre. Dabei erfolgt eine umfassende Neu- berechnung, bei welcher nicht nur - wie bei der regelmäßigen monatlichen Fort- schreibung - im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleis- tungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Da- tenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 7. No- vember 2012 - XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 28 [zur methodischen Weiter- entwicklung mit dem Basisjahr 2000]; Statistisches Bundesamt, Hintergrundpa- pier zur Revision des Verbraucherpreisindex für Deutschland 2019, S. 1 [zur Um- stellung vom Basisjahr 2010 auf das Basisjahr 2015]). Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindizes spie- geln damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 - XII ZR 41/11, aaO Rn. 22). Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr - dieses hat im Jahresdurch- schnitt den Indexstand 100 - werden die bisherigen Indexwerte (rückwirkend bis 1991) auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die zuvor - unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs - berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rück- 27 28 - 10 - wirkend ihre Gültigkeit. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzen die vorher ver- öffentlichten Zahlen und können - da sie Folge einer grundlegend anderen me- thodischen Vorgehensweise sind - durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden (vgl. etwa Bekanntmachung der Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Basisjahr 2000, FamRZ 2003, S. 506). Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisin- dex anders zusammengesetzt ist als der vorherige, ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 - XII ZR 41/11, aaO). (2) Dies zu Grunde gelegt bedarf es einer Angabe des Basisjahrs zur Be- rechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht (vgl. AG Charlottenburg, GE 2010, 1547; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 23; BeckOK- Mietrecht/M. Schultz, Stand: 1. Februar 2021, § 557b Rn. 13; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 48; Spielbauer/Schneider/Ettl, Miet- recht, 2. Aufl., § 557b BGB Rn. 9; Ruff, WuM 2006, 543, 544; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 29). (a) Zum einen verlangt der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB eine solche Festlegung nicht. Hiernach genügt die schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebens- haltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). An diesem Gesetzeswortlaut haben sich die Parteien vorliegend orientiert. Einer Er- läuterung, wie sich die Mietänderung im Einzelfall berechnet, bedarf es nicht (vgl. Senatsurteile vom 21. Februar 1990 - VIII ZR 216/89, NJW-RR 1990, 886 unter II 2 b bb [zum "Fehlschlagen der Nachbesserung"]; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16, 18 ff. [zur Übertragung "der Betriebskosten"]). 29 30 - 11 - (b) Überdies wäre bei der hier vereinbarten Prozentklausel die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag für die (spätere) Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, unerheblich (vgl. BGH, Urteil vom 4. März 2009 - XII ZR 141/07, NZM 2009, 398 Rn. 20; Statisti- sches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Ver- änderungsraten für Wertsicherungsklauseln, Stand: März 2019, S. 54). (aa) Denn die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer In- dexmiete geht dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern - ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag - den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folgt daraus, dass - wie ausgeführt - solche Verbraucherpreisindizes, die auf un- terschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht miteinander vergleichbar sind und mit der Veröffentlichung der Indexreihen für ein neues Basisjahr allein diese Gültig- keit haben, während die früheren Veröffentlichungen auf einem statistisch über- holten Berechnungsschema beruhen und daher nicht länger herangezogen wer- den können (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2002 - XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 25). Damit wäre selbst ein in der Vereinbarung einer Indexmiete genann- tes Basisjahr für die Berechnung der Mietänderung unerheblich, wenn der Ver- braucherpreisindex für Deutschland im Zeitpunkt der Mietänderungserklärung bereits auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde. (bb) Aufgrund dieser Bezugnahme der Mietvertragsparteien auf den je- weils aktuellen Verbraucherpreisindex ist - anders als die Revision meint - für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahrs erkennbar, wie die Miet- erhöhung im Einzelfall zu berechnen ist. 31 32 33 - 12 - Vorliegend ist der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2017 veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus die- sem werden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreis- indexes ist sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum - hier 2007 bis 2017 - nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richtet. Denn die (alten) Ist-Zahlen des Verbraucherpreisindexes zum Zeitpunkt des Mietbeginns im Jahr 2007 (Basisjahr 2000) sind - wie ausgeführt - mit den veröffentlichten Zahlen in dem im Änderungsverlangen genannten Zeitraum (No- vember 2017, Basisjahr 2010) nicht vergleichbar und könnten zur Berechnung der vom Kläger begehrten Mieterhöhung (im Jahr 2017) daher nicht (mehr) her- angezogen werden. bb) Die Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist auch nicht des- halb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist. Hiernach muss die Miete während der Gel- tung einer Indexmiete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgese- hen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. (1) Der Angabe des Beginns dieser Wartefrist bedarf es ausweislich des Wortlauts von § 557b Abs. 1 BGB zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete nicht. Deshalb kommt es auf die vom Berufungsgericht vorgenommene Ausle- gung, welche eindeutig ergebe, dass die Jahresfrist an den "Beginn des Mietver- hältnisses" anzuknüpfen sei beziehungsweise "erst mit der tatsächlichen Miet- zahlung" beginne, nicht an. 34 35 36 37 - 13 - (2) Die Frage der Einhaltung der Wartefrist wird (erst) mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Während § 557b Abs. 1 BGB die Voraussetzun- gen der Vereinbarung einer Indexmiete regelt, betrifft § 557b Abs. 2 BGB mit der dort enthaltenen Wartefrist die Rechtsfolgen einer (wirksamen) Vereinbarung. Somit ist die Wartefrist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung ei- ner Indexmiete (vgl. Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 28). (3) Durch die zusätzliche Angabe in der Klausel, wonach "der Mietzins je- weils mindestens ein Jahr unverändert" bestanden haben müsse, wird diese auch nicht etwa im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unverständlich. Insoweit wird der Sache nach lediglich der Wortlaut des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB wie- dergegeben. Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt diese gesetzlich vorgeschriebene Frist beginnen soll, macht diese schon deshalb nicht intransparent, weil das Transparenzgebot es nicht verlangt, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgen- den Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 18 mwN). cc) Der Wirksamkeit der Indexmietklausel steht auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Netto- kaltmiete (prozentual zum Verbraucherpreisindex) ändert. Das Berufungsgericht hat zutreffend im Wege der Auslegung aus der maßgebenden Sicht des verständigen Mieters insoweit auf die Mietstruktur ab- gestellt (so auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 22; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 12). Damit 38 39 40 41 - 14 - wird bei einer - wie hier - vereinbarten Nettokaltmiete mit abzurechnenden Be- triebskostenvorauszahlungen lediglich die Nettokaltmiete von der Indexierung er- fasst. Die Betriebskostenvorauszahlungen nehmen nicht an der Änderung nach dem Index teil. Abgesehen davon, dass sich deren Höhe in Teilen nach dem individuellen Verbrauch des Mieters und nicht nach der Entwicklung allgemeiner Lebenshal- tungskosten richtet, haben beide Vertragsparteien nach der auch bei Vereinba- rung einer Indexmiete anwendbaren (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB) Bestimmung des § 560 BGB die Möglichkeit die - abrechenbaren - Betriebskostenvorschüsse unabhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes anzupassen. dd) Zutreffend hat das Berufungsgericht die Klausel schließlich auch nicht deshalb als intransparent angesehen, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der (Nettokalt-)Miete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbrau- cherpreisindex des Statistischen Bundesamts richtet. Nach der - eindeutigen - Auslegung ist der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend. Dies folgt daraus, dass die Miete, die sich entsprechend dem Verbraucher- preisindex ändert, vorliegend monatlich zu entrichten ist (§ 3 Ziffer 5 des Mietver- trags, § 556b Abs. 1 BGB). Damit korrespondierend führt die Änderungserklä- rung dazu, dass die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen ist (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar gibt das Statistische Bundesamt auch einen durchschnittlichen Jah- resverbraucherpreisindex bekannt. Wollte man bei einer unterjährigen Erhöhung jedoch auf diesen abstellen, ergäbe sich nicht ein im Zeitpunkt der Erhöhung tat- sächlich geltender Wert. Entweder müsste auf den Durchschnittswert des Jahres vor der Erhöhung oder den Durchschnittswert der im Jahr der Erhöhung bisher 42 43 44 45 - 15 - ermittelten Monatsverbraucherpreisindizes abgestellt werden. Beide Werte bilde- ten jedoch nicht den aktuellen Preisindex zum Zeitpunkt der Änderungserklärung ab. 2. Das Berufungsgericht hat zu Recht auch die konkrete Mietänderungs- erklärung des Klägers vom 19. Dezember 2017 nach § 557b Abs. 3 BGB als wirk- sam angesehen. a) Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der In- dexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Er- höhung in einem Geldbetrag anzugeben. b) Diese Voraussetzungen erfüllt die vorgenannte Erklärung. Entgegen der Ansicht der Revision ist sie nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger ihr den vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg ermittelten Index beigefügt hat. Zwar richtet sich die Indexmiete allein nach dem vom Statistischen Bun- desamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB; vgl. auch BT-Drucks. 13/9347, S. 55; 14/4553, S. 53). Zur formellen Wirksamkeit der Mietänderungserklärung muss dieser In- dex jedoch nicht beigefügt werden. Anders als die Revision meint, führt die Beifügung des zur Berechnung der Mietänderung nicht maßgebenden Indexes eines Landesamts nicht zur Unwirk- samkeit der Erklärung wegen Widersprüchlichkeit. Für den Beklagten war klar erkennbar, dass der Mietänderung der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts zu Grunde lag, denn der Kläger hat in der Erhöhungserklärung auf die Regelung im Mietvertrag und die dortige Vereinbarung der "Entwicklung der 46 47 48 49 50 - 16 - Miete an den Lebenshaltungsindex aller privater Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (jetzt: Verbraucherindex)" verwiesen. Ernsthafte Zweifel, auf Grund- lage welchen Indexes die Mietänderung berechnet wurde, konnten hiernach beim Beklagten nicht aufkommen. c) Schließlich hat das Berufungsgericht die konkrete Berechnung der Miet- erhöhung im Ergebnis zu Recht nicht beanstandet. aa) Zwar ergibt sich aus den vom Kläger in der Änderungserklärung zu Grunde gelegten Indexwerten (Basisjahr 2010) - Mietbeginn (95,8); November 2017 (109,4; richtig: 109,9) - nicht (lediglich) eine Steigerung von 13,5 %, son- dern eine solche von über 14 %. Gleiches gilt im Ergebnis auch dann, wenn man die Zahlen aus dem im Laufe des Prozesses veröffentlichten Verbraucherpreis- index mit dem Basisjahr 2015 heranzieht, so dass vorliegend dahinstehen kann, ob und gegebenenfalls wie ein Vermieter (prozessual) auf diese Umstellung zu reagieren hat. Dass der Kläger damit nicht die gesamte mögliche Mieterhöhung geltend macht, steht der Wirksamkeit seiner Änderungserklärung - was das Be- rufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht entgegen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Berechnung auch nicht des- halb zu beanstanden, da sie lediglich die beiden Indexwerte zum Beginn des Mietverhältnisses (Mai 2007) und zu dem in der Änderungserklärung genannten Zeitpunkt (November 2017) gegenüberstellt und nicht eine gestaffelte Berech- nung je nach dem Zeitpunkt des Überschreitens der im Mietvertrag angegebenen 3 %-Schwelle vornimmt. (1) Zwar kann ausweislich der Vereinbarung der Parteien erst dann eine Mietänderung "verlangt" werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex um min- destens 3 % ändert. Hieraus folgt aber nicht, wie die Revision meint, dass die 51 52 53 54 - 17 - Mietanpassungsvereinbarung dahingehend auszulegen sei, dass die Mieterhö- hung anhand einer Addition der jeweiligen prozentualen Werte bei jeweiliger Überschreitung des Schwellenwerts zu errechnen sei, was statt der geforderten Erhöhung um 13,5 % nur eine solche um 12,8 % ermöglichen würde. Die Not- wendigkeit einer solchen gestuften Berechnung auf Basis sukzessive überschrit- tener Schwellenwerte folgt aus der vorliegend getroffenen Vereinbarung nicht. Denn die Schwelle einer nötigen 3 %-igen Änderung des Indexwerts stellt eine sogenannte Bagatellklausel dar. Hierdurch soll verhindert werden, dass jede geringfügige Änderung des Verbraucherpreisindex zum Anlass einer Änderung der Miete genommen wird. Die Klausel schränkt somit die Geltendmachung der Mietänderung ein, berührt aber nicht deren Berechnung. Diese ist vielmehr - wie ausgeführt - durch eine Gegenüberstellung des Indexwerts zum Zeitpunkt der Er- höhungserklärung mit dem Wert zum Zeitpunkt des Mietbeginns vorzunehmen. Die prozentuale Differenz beider Werte ergibt die prozentuale Änderung der Miete; die Indexmiete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index (vgl. Se- natsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 291/16, NJW 2018, 700 Rn. 11). (2) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vermieter nicht zu einer schrittweisen Anpassung der Miete nach dem jeweiligen Überschreiten des Schwellenwerts verpflichtet. Er kann vielmehr die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum und somit nach einer mehrmaligen Überschreitung der 3 %- Schwelle erhöhen (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 16 [zu § 10a MHG aF]). Anhalts- punkte dafür, dass dieses Vorgehen gegen Treu und Glauben verstoßen könnte (vgl. hierzu MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 557b Rn. 9; Staudinger/ J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 28), bestehen vorliegend nicht und werden von der Revision auch nicht dargelegt. 55 56 - 18 - 3. Anders als die Revision meint, musste das Berufungsgericht den Tenor hinsichtlich der Verurteilung des Beklagten zur künftigen Zahlung des Erhö- hungsbetrags von monatlich 120 € nicht einschränken. Neben der Zahlung rückständiger Miete wurde der Beklagte verurteilt, "ab Januar 2019, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus an den Kläger weitere 120,00 € nebst Zinsen (…)" zu zahlen. Die Revision ist der An- sicht, dass die Abhängigkeit dieser künftigen Zahlungen von der seitens des Klä- gers zu erbringenden Gegenleistung in Form der Überlassung des Mietobjekts ausdrücklich erwähnt und daher im Tenor klargestellt werden müsse, dass diese Zahlungen nur während der (weiteren) Überlassung der Mietsache zu erbringen seien. Diese Ansicht trifft nicht zu. a) Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf eine künftige Leistung außer in den Fällen der §§ 257, 258 ZPO erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Der Zulässigkeit einer solchen Klage auf künftige Mietzahlung steht deren Abhängigkeit von der fortwährenden Überlassung der Mietsache nicht entgegen. Denn die mit der Klage auf künftige Leistung geltend gemachten Ansprüche müssen bereits entstanden sein; sie dürfen aber - wie hier - von einer Gegenleistung abhängen (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2001 - IX ZR 441/99, BGHZ 147, 225, 231). 57 58 59 60 - 19 - b) Entgegen der Ansicht der Revision muss diese Abhängigkeit der künf- tigen Zahlung der erhöhten Miete von der (weiteren) Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten nicht in den Tenor aufgenommen werden. Anders als bei einem bedingten Anspruch, bei welchem die (aufschie- bende) Bedingung im Tenor zu bezeichnen ist (vgl. BGH, Urteile vom 16. De- zember 1964 - VIII ZR 47/63, BGHZ 43, 28, 31; vom 18. März 1992 - XII ZR 1/91, NJW 1992, 1624 unter II; vom 9. November 2017 - IX ZR 305/16, NJW 2018, 786 Rn. 14; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. März 2021, § 259 Rn. 4), bedarf es des- sen in Fällen wie dem Vorliegenden nicht. Denn die Titulierung derartiger laufen- der, wiederkehrender Leistungen aus einem Dauerschuldverhältnis - hier dem Wohnraummietverhältnis - steht auch dann, wenn dies nicht in den Tenor aufge- nommen wird, materiell-rechtlich unter dem Vorbehalt wesentlich gleichbleiben- der Verhältnisse. Bei deren Änderung bleibt die Initiative zur Korrektur des Titels 61 62 - 20 - - in der Regel durch Abänderungs- oder Vollstreckungsgegenklage nach §§ 323, 767 ZPO - dem Vollstreckungsschuldner (Mieter) überlassen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a; vgl. auch Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10, NJW 2011, 2886 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Ravensburg, Entscheidung vom 20.03.2019 - 1 C 478/18 - LG Ravensburg, Entscheidung vom 23.01.2020 - 1 S 42/19 -

LG Berlin 64 S 49/23

§ 556d§ 556e§ 556f

BGH VIII ZR 82/1824.04.2019 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BGH VIII ZR 122/0507.02.2007 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2019:240419UVIIIZR82.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 82/18 Verkündet am: 24. April 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 16. Februar 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer in Görlitz gelegenen Wohnung der Kläge- rin. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Oktober 2014 begehrte die Klä- gerin unter Benennung von drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung der mo- natlichen Nettomiete (nachfolgend nur: Miete) für die 54 m² große Wohnung von 310,50 € auf 352,08 €. Die Beklagte stimmte mit Schreiben vom 22. De- zember 2014 einer Mieterhöhung auf 324 € (6,00 €/m²) zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu einer weitergehenden Miet- erhöhung auf 352,08 € (6,52 €/m²) gerichtete Klage nach Einholung eines 1 2 - 3 - schriftlichen Sachverständigengutachtens mit zwei Ergänzungsgutachten ab- gewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin nach ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kläge- rin ihr Zustimmungsbegehren, soweit die Beklagte ihm nicht zugestimmt hat, weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Zu Recht habe das Amtsgericht unter Zugrundelegung der Ausführungen des Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Be- klagten auf 5,80 €/m² geschätzt und das Zustimmungsverlangen der Klägerin demgemäß zurückgewiesen. Der Sachverständige habe unter Heranziehung von 16 Vergleichswoh- nungen im Stadtgebiet nachvollziehbar eine Mietpreisspanne von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m² ermittelt. Ohne Erfolg mache die Klägerin geltend, auch der oberste Wert der vorgenannten Spanne spiegele die ortsübliche Vergleichsmiete wider. Der Sachverständige habe die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Punktwert von 5,80 €/m² festgestellt. Zwar werde die Einzelvergleichsmiete als "konkrete" ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel durch Einstufung der Wohnung inner- 3 4 5 6 7 - 4 - halb der Mietpreisspanne aufgrund zusätzlicher Kriterien näher bestimmt. Das Berufungsgericht verstehe den Befund des Sachverständigen aber dahinge- hend, dass hier der arithmetische Mittelwert (5,83 €/m², gerundet 5,80 €/m²) den Punktwert der unter Berücksichtigung qualitativer Kriterien angepassten Vergleichsmiete darstelle. Dieser Wert bilde nach den Darlegungen des Sach- verständigen, denen das Berufungsgericht folge, die punktgenaue Einzelver- gleichsmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung ab. Die vom Sachverständigen ermittelte Spanne der ortsüblichen Ver- gleichsmiete sei nicht mit der Bandbreite der Einzelvergleichsmiete gleichzuset- zen. Vielmehr habe der Sachverständige die in Rede stehende Wohnung nach den von ihm bereits im Vorfeld vorgenommenen Anpassungen innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete - ohne dass er eine weitere Höher- oder Herabstufung der Wohnung als erforderlich erachtet habe - eingruppiert und sei so zu einer punktgenauen Einzelvergleichsmiete gelangt. Im Rahmen der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete für die zu bewertende Wohnung habe er sich demgemäß auf den Mittelwert der Mietpreisspanne als Einzelvergleichsmiete festgelegt. Da somit bereits eine Einzelvergleichsmiete vorliege, komme eine Anhebung der Miete für die betref- fende Wohnung auf den obersten Wert der Spanne der ortsüblichen Ver- gleichsmiete nicht in Betracht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung nicht verneint werden. 8 9 - 5 - Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Ver- gleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohn- raum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ein- schließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. 1. Nach dieser Maßgabe hat der Tatrichter zunächst Feststellungen zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete zu treffen. Wie der Senat mit Urteil vom heutigen Tag in dem Parallelverfahren VIII ZR 62/18 (unter B I 2 b bb [2]) entschieden hat und die Revisionserwiderung unter Hinweis auf die vom Beru- fungsgericht entgegen § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB im maßgeblichen Vierjahres- zeitraum nicht berücksichtigte Änderung von Bestandsmieten mit Recht rügt, sind die hier getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m² reiche, nicht frei von Rechtsirrtum. Zwar greift die Revision der Klägerin dies nicht an. Dennoch ist das Beru- fungsurteil bereits aufgrund der rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete aufzuhe- ben, weil das Revisionsgericht auf die Gegenrüge der Beklagten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO auch im Rahmen der Revision der Klägerin nicht an die rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete gebunden ist (vgl. Münch- KommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 559 Rn. 15; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 559 Rn. 52; jeweils mwN). 10 11 12 - 6 - 2. Hingegen ist die Auffassung der Revision, die Klägerin könne die von ihr begehrte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,52 €/m² schon deshalb beanspruchen, weil der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Spanne von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m² ermittelt habe und der Vermieter Zu- stimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfe, unabhängig davon unbegründet, dass der Gutachter die ortsübliche Vergleichsmiete nicht in jeder Hinsicht den gesetzli- chen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend ermittelt hat. a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsübli- chen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-)Vergleichs- miete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war. In jenem Verfahren hatte die dortige Sachverständige eine kleine Bandbreite von 0,24 €/m² ermittelt. Sie hat dabei 19 Vergleichswohnungen in die Betrachtung einbezogen und durch Zu- und Abschläge entsprechend der einzelnen Wohn- wertmerkmale im Vergleich zu der in Rede stehenden Wohnung die erforderli- che Vergleichbarkeit hergestellt. In diesem Fall der auffällig dicht zusammenlie- genden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsver- langen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständi- gen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15). In einem solchen Fall liegt es nahe, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete keinen punktgenauen Wert darstellt, sondern am besten durch eine kleine Bandbreite von Mieten wieder- gegeben wird. 13 14 - 7 - b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständiger bei einem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten ge- langt, hat der Senat es hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16 ff. [zu einer festge- stellten Streubreite von 6,05 €/m² bis 8 €/m²]). c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswoh- nungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Ver- gleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu- und Abschläge (vgl. hierzu Senats- urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von man- chen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte- Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat. Soweit sich danach - was durchaus denkbar ist - auch nach der Berück- sichtigung der Qualitätsunterschiede der zum Vergleich herangezogenen Woh- nungen noch eine breite Marktstreuung ergibt, darf die ortsübliche Einzelver- gleichsmiete jedoch nicht mit dem oberen Wert der Streubreite gleichgesetzt werden. Vielmehr obliegt es dem sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht ab- schließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen. So mag es - vor allem wenn Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht festge- stellt werden können - angemessen sein, den arithmetischen Durchschnittswert 15 16 17 - 8 - zugrunde zu legen. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um ei- nen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch re- präsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzu- sehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO). d) Soweit die Revision geltend macht, die Ursache der vom Sachver- ständigen hier ermittelten großen Streubreite der für die herangezogenen Ver- gleichswohnungen gezahlten Mieten liege - wie der Sachverständige bei seiner Anhörung bestätigt habe - darin, dass für Wohnungen mit gleichen Eigenschaf- ten unterschiedliche Mieten gezahlt würden, so rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Im Gegenteil zeigt dies, dass es gerade nicht gerechtfertigt ist, auch den oberen Wert einer breiten Marktstreuung als die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen und dem Vermieter einen darauf gerichteten Zustimmungsanspruch zu gewähren. Denn eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzli- chen Qualitätsmerkmalen, an denen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu messen ist. Es erscheint nicht sachgerecht, dass eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zu Gute kommen soll- te. Dies führte nämlich dazu, dass der Vermieter - von "Ausreißermieten" abge- sehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige "Spitzenmiete" repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 13). Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, 18 19 - 9 - wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen ist. Denn zumindest in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mie- ten würde die von der Revision vertretene Auffassung regelmäßig dazu führen, dass sich erhöhte Bestandsmieten im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens letztlich nicht auswirken, weil es dem Vermieter gestattet würde, Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zum oberen Wert der Marktstreuung, der re- gelmäßig durch die höchste Neuvertragsmiete repräsentiert würde, zu verlan- gen. III. Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 653 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses auf der Grundlage eines neuen oder eines ergänzenden Gutachtens tragfähige Feststellungen 20 - 10 - sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Einzelver- gleichsmiete treffen kann. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 15.05.2017 - 4 C 136/15 - LG Görlitz, Entscheidung vom 16.02.2018 - 2 S 65/17 -

§ 557§ 558

BGH VIII ZR 1/1118.07.2012 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/05 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebunde- nen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weite- re Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2006 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, die Rich- ter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerinnen werden das Urteil der Zivil- kammer 67 des Landgerichts Berlin vom 25. April 2005 aufgeho- ben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 5. August 2004 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen 124,83 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. April 2004 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die derzeit von den Klägerinnen an die Beklagte zu zahlende Kaltmiete für die Mietwohnung N. straße in B. 359,07 € netto nicht überschreitet und dass Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB zu- lässig sind. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerinnen sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002 Mieterinnen einer Wohnung der Beklagten im Haus N. straße in B. . Das Gebäude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert worden. Dazu bewilligte die zuständige Behörde öffentliche Mittel und geneh- migte nach Abschluss der Baumaßnahme die ermittelte Durchschnittsmiete. Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt: 2 "§ 1 Mietsache … Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden. § 3 Miete und Nebenleistungen (1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtigung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab Vertragsbeginn monatlich .... (2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgewiesenen Zuschüsse/ Subventionen/ Minderungen/ Nach- lässe aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z.T. einkommens- abhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Er- höhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann. ... § 5 Mietänderungen Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 ge- nannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart. - 4 - Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder au- ßerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes bei dem vom Land B. gewährten Förderungsmitteln (Objekt- bzw. Subjektverbilligungen). ... Neben den förderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die vom Mieter zu zahlende Miete ändern aufgrund - veränderter und durch die I. bank B. (I. ) bewillig- ter Durchschnittsmiete, …" Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten und für Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 € vereinbart. Durch Erklärungen vom 27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erhöhte die Beklagte die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2003 um 10,11 € und zum 1. April 2004 um 23,73 €. Die Klägerin- nen bezahlten die geforderten Beträge bis zum 30. April 2004. 3 In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Klägerinnen von der Be- klagten Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 € nicht über- schreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen sind. Die Klägerinnen sind der Ansicht, die Erhöhungsbeträge seien von ihnen ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Beklagte sei zu den einseitig vorge- nommenen Erhöhungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Vorausset- zungen nach § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht vor- gelegen hätten, seien Mieterhöhungen nicht einseitig nach § 10 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbin- dungsgesetz – WoBindG) zulässig, sondern nur im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar. 4 - 5 - Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klägerinnen ihr Klagebegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Die Klägerinnen hätten keinen Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Mie- te sei nicht auf dem ursprünglichen Niveau von 359,07 € stehen geblieben, sondern habe sich aufgrund der Mieterhöhungserklärungen der Beklagten je- weils zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 € erhöht. Die Beklagte sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu erhöhen. 7 Dabei könne davon ausgegangen werden, dass die gesetzlichen Vor- aussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG in der allein in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen hätten. Die Parteien hätten indes die von der Beklagten angewandten Mieterhöhungen nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine sol- che Regelung sei möglich. Entscheidend sei, dass hier die öffentliche Förde- rung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung bei- der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages realisiert. Die Beklagte habe eine öffentlich geförderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines Förderungsabbaus anpassen können wollen. Die Klägerinnen hätten eine solche Wohnung anmieten wollen. 8 - 6 - Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsäch- lich gewährt worden sei. Darin liege für den Mieter kein Nachteil. Das System der öffentlichen Förderung diene den Interessen wirtschaftlich schwächerer Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu erhalten. Die Klägerinnen hätten aus den genannten Gründen auch keinen Fest- stellungsanspruch. 9 II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 10 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den Klägerinnen geltend gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der von ihnen an die Beklagte geleisteten Mieterhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € verneint. 11 a) Die Leistung der Klägerinnen ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von der Beklagten vorgenommenen Mieterhöhungen sind unwirksam, da sie hierzu entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war. 12 aa) Eine solche Berechtigung der Beklagten ergibt sich, wie auch das Berufungsgericht unausgesprochen angenommen hat, nicht aus § 10 WoBindG. Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es 13 - 7 - sich jedoch bei der von den Klägerinnen gemieteten Wohnung trotz der mit öf- fentlichen Mitteln geförderten Sanierung des Hauses nicht. Das Berufungsge- richt ist davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend dargelegt hat, dass die Voraussetzungen des – nach ihrem eigenen Vorbringen – allein in Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllt sind. Diese tatrichterliche Würdigung wird von der Revisions- erwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen auch sonst nicht zu beanstanden. Der bestandskräftige Bescheid der zuständigen Behörde, durch den die öffentlichen Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt worden sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. KG WuM 1985, 387 = ZMR 1985, 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497). bb) Eine Berechtigung der Beklagten zur einseitigen Mieterhöhung be- steht entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach §§ 1, 3 und 5 des Mietvertrages der Parteien. 14 Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt ge- worden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erhöhung der lau- fenden Aufwendungen – etwa infolge des Abbaus der öffentlichen Förderung – gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreis- bindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart 15 - 8 - (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt – von den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen – nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann. 16 (1) Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterhöhung nicht der Zu- stimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustim- mungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbe- sondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des § 557 Abs. 1 BGB ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 BGB Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegen- über Ausfluss der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Be- reich des preisgebundenen Wohnraums. (2) Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so dass dieser gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Vorausset- zungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozess als berechtigt erweist. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit nach § 558b Abs. 2 BGB erst – erfolgreich – Klage auf Erteilung der Zustim- 17 - 9 - mung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete ent- steht. 18 Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, na- mentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden (vgl. Schmidt- Futterer/Börstinghaus, aaO, § 557 BGB Rdnr. 66; a.A. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB, der für eine Einschränkung der Unwirk- samkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts er- kennen lässt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beein- trächtigt wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Ge- währung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im Übrigen bietet die Kosten- miete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einsei- tigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 BGB sieht Beschränkungen der Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen. Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall niedriger ist als die nach § 558 BGB zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (Mersson in Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6 Mietrecht, Erg.-Lfg. Juni 2005, § 557 BGB Anm. 6 Nr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 557 Rdnr. 51). Dafür lässt sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entneh- men. (3) Das vom Berufungsgericht angeführte Senatsurteil vom 21. Januar 2004 – VIII ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurtei- lung. In dieser Entscheidung hat der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter 19 - 10 - die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige Beru- fungsgericht gebilligt, dass die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbin- dung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichs- miete gemäß § 557 Abs. 3 BGB wirksam ausgeschlossen haben, so dass eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig ist. So- weit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt sei, hält der Senat daran nicht fest. b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Grün- den als richtig dar (§ 561 ZPO). 20 aa) Die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsan- spruchs verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Senat hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückgewiesen hat, angenommen, dass die Rück- forderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge treuwid- rig ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur einige Monate vergangen sind. 21 bb) Für einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) auf Seiten der Beklagten fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die Revisionserwide- rung auf die Ausführungen der Beklagten in der Vorinstanz verweist, wonach 22 - 11 - sie gegebenenfalls Mieterhöhungen nach § 558 BGB vorgenommen hätte, sind deren Voraussetzungen nicht dargetan. 23 2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass entge- gen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsanträge der Klä- gerinnen begründet sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur End- entscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstin- stanzliche Urteil abzuändern, und der Klage ist gemäß den Anträgen der Kläge- rinnen stattzugeben. 24 Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 05.08.2004 - 224 C 99/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.04.2005 - 67 S 264/04 -

§ 535§ 543§ 560§ 569

BGH VIII ZR 327/1109.05.2012 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 1/11 Verkündet am: 18. Juli 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 560 Abs. 4, § 569 Abs. 3 Nr. 3 Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11 - LG Potsdam AG Königs Wusterhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 9. Dezember 2010 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens und des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in S. . Gemäß § 3 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags vom 1. Au- gust 1997 betrug die Grundmiete zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Die Vo- rauszahlungen für Heizung und Warmwasser erhöhten sich im Jahr 2000 um 15,41 €, zum 1. Oktober 2003 um weitere 66,46 € sowie zum 1. Oktober 2004 nochmals um 18,74 €. 1 - 3 - Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum Novem- ber 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis mit Erklärung vom 15. Dezember 2004 fristlos. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt 2.202,94 € wegen mehrerer Mängel der Mietwohnung in An- spruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Zahlung von Mietrückständen in Höhe von insgesamt 4.722,70 € für den Zeitraum von No- vember 2003 bis einschließlich Oktober 2007 und Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2002 in Höhe von 797,51 € und aus der Betriebs- kostenabrechnung 2003 in Höhe von 889,40 € verlangt. Zudem haben sie - gestützt auf die fristlose Kündigung vom 15. Dezember 2004 - Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin nur in Höhe eines Betrages von 112,17 € als begründet angesehen und die weitergehende Beru- fung zurückgewiesen. Mit der vom Senat hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Widerklageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 2 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich der Rück- stand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskos- tenvorauszahlungen errechne. Dieser Umstand schließe eine Kündigung nicht grundsätzlich aus. Das Mieterschutzgesetz gelte nicht mehr und das Gesetz zur Regelung der Miethöhe habe den Ausschluss einer Kündigung wegen einer Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht vorgesehen. Vielmehr sei bei der Frage, ob der Mieter schuldhaft gehandelt habe, zu berücksichtigen, dass der Rückstand auf einer Mieterhöhung beruhe. Es sei hier jedoch von einem Ver- schulden der Klägerin auszugehen, da sie keine Einsicht in die Berechnungsun- terlagen, die den Betriebskostenabrechnungen zu Grunde lagen, genommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist. Denn die Kündigung der Beklagten vom 15. Dezember 2004 hat das Mietverhältnis wirk- sam beendet. Aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ergibt sich keine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der Erhö- hungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB zu verklagen. 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Miet- verhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger 7 8 9 10 - 5 - Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Das Berufungsgericht hat die Klägerin rechtskräftig zur Zahlung von Miete in Höhe von 1.581,19 € für den Zeitraum von November 2003 bis einschließlich Dezember 2004 verurteilt. Die- ser Betrag übersteigt die Miete für zwei Monate. Die Klägerin war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 15. Dezember 2004 mit der Entrichtung dieser Miete in Verzug. Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Klägerin ein Zurückbehal- tungsrecht nach § 273 BGB geltend gemacht habe, da die Beklagten ihr eine zumutbare Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verweigert hätten. Denn aus den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen ergibt sich nicht, dass die Klägerin diese Einrede - wie erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 14. April 2005 - VII ZR 14/04, NJW-RR 2005, 1041 unter II 1 b; Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 b bb) - vor dem Ausspruch der Kündigung erhoben hat. Das Berufungsgericht ist daher zu Recht nicht darauf eingegangen. 2. Der fristlosen Kündigung der Beklagten steht entgegen der Auffassung der Revision § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht entgegen. a) Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon 11 12 13 14 - 6 - wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Letzteres ist hier nicht der Fall. In den Mietrückständen sind nach den Feststellungen des Berufungsge- richts die gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen enthalten (66,46 € ab Oktober 2003 und 85,20 € ab Oktober 2004). Der Kündi- gungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt hier nur vor, wenn man die Erhöhungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB berücksichtigt. Rech- net man diese aus den vom Berufungsgericht als noch geschuldet angesehe- nen Mieten (1.581,19 €) heraus, verbleibt lediglich ein Betrag, der nicht einmal die zweifache Grundmiete erreicht. b) Der Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist allerdings um- stritten (ausführlich Hinz, NZM 2010, 57, 65 ff.). aa) Nach einer Ansicht besagt die Vorschrift, dass der Vermieter wegen der erhöhungsbedingten Rückstände erst kündigen kann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten oder -vorauszahlungen verurteilt ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 569 BGB Rn. 70; Hinz, aaO S. 67; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 569 Rn. 28). Der Ver- mieter wäre somit gezwungen, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung Zah- lungsklage zu erheben, und könnte erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen (LG Hamburg, Urteil vom 30. August 2007 – 307 S 43/07, juris Rn. 3; LG Berlin, GE 1989, 675 ff.; AG Altena, WuM 1988, 25 [zu § 9 Abs. 2 MHG]; LG München I, WuM 1979, 16 f.). bb) Eine andere Ansicht orientiert sich streng am Wortlaut der Vorschrift und sieht die rechtskräftige Verurteilung des Mieters nur als Voraussetzung für die Sperrfrist an und nicht als Voraussetzung für die Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 569 Rn. 33; Sternel, WuM 2009, 699, 704). § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB besagt nach 15 16 17 - 7 - dieser Meinung lediglich, dass dem Mieter, gegen den der Vermieter wegen nicht entrichteter Erhöhungsbeträge nach §§ 559 und 560 BGB Klage erhoben hat, nach rechtskräftiger Verurteilung eine Kündigungssperrfrist von zwei Mona- ten zusteht. Die Vorschrift sei bei Kündigungen ohne vorangegangene Zah- lungsklage daher gar nicht einschlägig (vgl. die Darstellung bei Hinz, aaO S. 65 mwN). cc) Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Für diese spricht neben dem engen Wortlaut auch die Entstehungsge- schichte der Vorschrift. Zunächst gab es eine entsprechende Regelung nur für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§ 3 Abs. 5 WKSchG). Sie sollte sicherstellen, dass nicht wegen der während des Klageverfahrens eventuell aufgelaufenen Erhöhungsbeträge alsbald nach der Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgen kann (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Einen Kündigungsschutz des Mieters musste man dabei nur für die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge regeln. Denn in der Zeit davor ist der Mieter durch andere gesetzliche Bestimmungen ausreichend ge- schützt. Stimmt er einer Erhöhung nicht zu und erhebt der Vermieter nicht in- nerhalb einer Frist von drei Monaten Klage auf Zustimmung, gilt das Erhö- hungsverlangen als nicht gestellt (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Klagt der Vermie- ter und wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, schuldet der Mieter zwar die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Ver- mieters folgenden Kalendermonat. Diese Schuld wird aber erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, WuM 2005, 396 unter II 2 b aa und bb); der Mieter kann also davor nicht in Zah- lungsverzug geraten, so dass der Vermieter ihm auch nicht kündigen kann. 18 19 - 8 - Der Gesetzgeber hat die auf die vorgenannte Fallkonstellation zuge- schnittene Regelung dann durch § 9 Abs. 2 MHG auch auf Mieterhöhungen nach den §§ 2 bis 7 MHG (und damit auch auf Erhöhungen der Betriebskosten- vorauszahlungen gemäß § 4 Abs. 2 MHG) ausgedehnt, weil er dem Mieter auch in diesen Fällen den Schutz der Vorschrift zukommen lassen wollte, "zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automa- tisch wirksam wird" (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Dieser Schutz umfasst aber - wie oben dargestellt - nur die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge und erstreckt sich nicht auf die Zeit vor Erhebung der Klage. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ändert daran nichts, da er nach der Gesetzesbegrün- dung nur den Regelungsgehalt von § 9 Abs. 2 MHG übernehmen sollte (BR-Drucks. 439/00, S. 163). Die Interessen des Mieters gebieten es nicht, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend auszuweiten, dass der Vermieter vor Er- hebung einer Zahlungsklage nicht kündigen kann (Sternel, aaO). Dem steht schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzusammenhang der Kündigungsbestimmungen entgegen, der für eine restriktive Handhabung spricht (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, MDR 2012, 753 Rn. 16). Im Übrigen ist der Mieter dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Der Senat hat mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11, jeweils juris Rn. 16) entschieden, dass eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der Mieter kann durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpas- 20 21 - 9 - sung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist oder nicht und welches Pro- zessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlos- sen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 07.10.2009 - 9 C 588/04 - LG Potsdam, Entscheidung vom 09.12.2010 - 11 S 136/09 -

§ 543§ 569

BGH VIII ZR 178/0328.04.2004 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 327/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543, 569; WoBindG § 10; HmbWoBindG § 11 § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 21. Oktober 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten als ihrem Mitglied durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. In § 4 des von der Klägerin gestellten Formularvertrages heißt es: "(1) Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Ka- lendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. (3) Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mit- 1 - 3 - glied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genos- senschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächstzulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündi- gen. (4) Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossen- schaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auf- lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nut- zungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossen- schaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig ma- chen." Eine mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmun- gen (AVB) der Klägerin, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglich- keit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorsieht und als Beispiel für einen solchen wichtigen Grund unter anderem den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beschriebenen Zahlungsverzug benennt, ist durchgestrichen. Die monatlich im Voraus fällige Nutzungsgebühr belief sich im Dezember 2008 auf 528,93 € und setzte sich aus einer Grundnutzungsgebühr von 338,93 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 140 € sowie einer Heizkos- tenvorauszahlung von 50 € zusammen. Mit der für 2007 erteilten Betriebskos- tenabrechnung vom 13. November 2008, deren Positionen zwischen den Par- teien teilweise streitig sind, setzte die Klägerin für die Zeit ab Januar 2009 einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag fest. Ferner erhöhte sie mit Schrei- ben vom 10. Juni 2009 die Grundnutzungsgebühr für die Zeit ab Juli 2009 um 9,75 € auf 348,68 €. Die Beklagte zahlte von Januar bis September 2009 ledig- lich den bisherigen Betrag von 528,93 €, wobei die von ihr für den Monat Juli erst am 11. Juli 2009 veranlasste Zahlung bei der Klägerin am 14. Juli 2009 einging. 2 3 - 4 - Über das Vermögen der Beklagten war zwischenzeitlich durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 8. Mai 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet und der frühere Beklagte zu 2 zum Treuhänder bestellt worden. Dieser gab un- ter dem 26. Mai 2009 gegenüber der Klägerin eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 kündigte die Klägerin, die im März 2009 wegen der nach ihrer Auffassung bestehenden Mietrückstände ei- nen Mahnbescheid gegen die Beklagte erwirkt hatte, gegenüber dem Treuhän- der das Dauernutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für Juli 2009, Rückständen bei den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Ja- nuar bis Juni 2009 von jeweils 30,50 € sowie eines Mietrückstands für Februar 2008 von 38,46 € fristlos, hilfsweise fristgerecht. Weitere Kündigungen sprach sie gegenüber der Beklagten unter dem 20. Juli 2009, 21. Juli 2009 und 1. Oktober 2009 aus; diese Kündigungen stützte sie auf einen Rückstand mit denjenigen Beträgen, welche für Mai und Juni 2009 in Höhe von 30,50 € monat- lich und ab Juli 2009 in Höhe von 40,25 € monatlich hinter der von ihr festge- setzten erhöhten Nutzungsgebühr zurückgeblieben waren. Die gegen die Beklagte gerichtete Klage auf Räumung der Wohnung nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Klägerin sei selbst im Falle eines gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB relevanten Zahlungsverzugs nicht zur Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Der Wirksamkeit sämtlicher ausgesprochener Kündigungen stehe § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Diese Bestimmung sei auch bei preisgebundenem Wohnraum entsprechend anwend- bar, so dass die Klägerin sich vor einer abschließenden gerichtlichen Klärung, ob die von ihr einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete und der Neben- kostenvorauszahlungen berechtigt gewesen seien, vor Ablauf der anschließen- den Sperrfrist nicht auf den eingetretenen Rückstand berufen könne. Zwar be- ruhe die Forderung der Klägerin auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, die neben der Julimiete überhaupt erst einen relevanten Rückstand hätten herbei- führen können, nicht auf dem in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in Bezug genommenen § 560 BGB, sondern wegen der Preisgebundenheit des Wohnraums auf § 11 des Hamburger Wohnungsbindungsgesetzes. Insoweit liege aber eine planwid- rige Regelungslücke vor. Es sei weder ersichtlich noch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber einen Vermieter preisgebundenen Wohnraums gegenüber einem Vermieter von preisfreiem Wohnraum für diese Fallgestaltung habe privi- legieren wollen. Außerdem sei die Interessenlage gleich, da es auch bei preis- gebundenem Wohnraum dem Vermieter zumutbar sei, den Streit über die Wirk- samkeit der Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls würde ihm die Möglichkeit eröffnet, einen Mieter durch den Druck einer drohenden Kündi- 6 7 8 - 6 - gung zur Anerkennung von Mieterhöhungen zu bewegen, die möglicherweise nicht geschuldet seien. Für eine solche Bevorzugung bestehe kein Anlass, zu- mal dadurch besonders die regelmäßig sozial schwächer gestellten und des- halb eher schutzbedürftigen Mieter preisgebundenen Wohnraums benachteiligt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen des Dauernutzungsverhältnisses und demgemäß die Berechtigung des von der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB erhobenen Räumungsverlangens nicht verneint werden. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsver- trag der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen Mietzahlungsver- zugs der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nut- zungsverhältnisses hatte, nach den dafür im Wohnraummietrecht vorgesehe- nen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 unter II; vom 14. Ok- tober 2009 - VIII ZR 159/08, WuM 2009, 744 Rn. 9; vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 8). Dies greift die Revision ebenso wenig an wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier gegebenen preisgebundenen Wohn- raum eine Erhöhung der Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlun- 9 10 11 - 7 - gen nicht nach §§ 558, 560 BGB, sondern nach dem mit § 10 WoBindG über- einstimmenden § 11 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg (Hamburgisches Wohnungsbindungsgesetz - HmbWoBindG) vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 305) bestimmt. Danach kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach die- sem Gesetz (§§ 8 ff., § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 Buchst. a HmbWoBindG i.V.m. § 4 Abs. 7, 8, § 20 NMV 1970, § 27 II. BV) zulässigen Entgelts verpflich- tet ist. Da die Erklärung des Vermieters gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 Hmb- WoBindG die Wirkung hat, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgen- den Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt, und das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Berechtigung der Erhöhungsverlangen der Klägerin getroffen hat, ist für das Revisionsverfah- ren davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägerin die jeweiligen Erhö- hungsbeträge schuldete und bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 2009 mit einem gemäß § 556b Abs.1 BGB bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichtenden und die Miete für einen Monat übersteigenden Betrag in Verzug geraten war. 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme des Beru- fungsgerichts, die Klägerin sei an einer wirksamen Kündigung bereits durch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert gewesen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräfti- ger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentli- 12 - 8 - chen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. a) Ob § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der nach seinem Wortlaut nur Mieterhö- hungen und Veränderungen von Betriebskosten gemäß §§ 558 bis 560 BGB und damit nur Entgeltveränderungen bei preisfreiem Wohnraum erfasst, auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nach Maßga- be von § 10 WoBindG und entsprechender landesrechtlicher Vorschriften - hier § 11 HmbWoBindG - entsprechend anzuwenden ist, ist umstritten. Teilweise wird eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im Preisbindungsrecht für gebo- ten erachtet. Denn die Interessenlage bei Mieterhöhungen nach § 10 WoBindG sei nicht anders als bei denjenigen nach §§ 558 ff. BGB. Zudem seien die Mie- ter von preisgebundenem Wohnraum besonders schutzbedürftig, da sie im Zweifel zu den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zählten und nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezweckten Schutz habe ausnehmen wollen (LG Köln, WuM 1995, 593; AG Hamburg-Harburg, ZMR 2011, 558, 559; Ster- nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 147; jurisPK-BGB/Mössner, 5. Aufl., § 569 Rn. 188). Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten Wortlaut der Norm, der Mieterhöhungen nach Maßgabe von Rechtsvorschriften außerhalb des BGB gerade nicht erfasse (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 46; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 569 Rn. 35; Bamberger/Roth/ Wöstmann, BGB, 2. Aufl., § 569 Rn. 19; AnwK-BGB/Hinz, 2005, § 569 Rn. 53; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Januar 2011, § 569 Anm. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetzge- 13 14 15 - 9 - ber in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG bereits die § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Vorgängerbestimmung des § 9 Abs. 2 MHG ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ausgenommen habe und auch die Neufas- sung des Gesetzes nach der Mietrechtsreform nur das private Wohnraummiet- recht habe erfassen sollen (Lammel, aaO, § 569 Rn. 46 Fn. 74). b) Mit der zuletzt genannten Auffassung hält der Senat die Vorausset- zungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisge- bundenen Wohnraum für nicht gegeben. Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke. Abgese- hen davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzu- sammenhang der Kündigungsbestimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 c), macht die Entstehungsgeschichte der Norm deutlich, dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete Analogie auszuscheiden hat. aa) Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Regelung findet sich erstmals in § 3 Abs. 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Miet- verhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839 - WKSchG), die ursprünglich allerdings nur auf die heute in § 558 BGB geregel- te Mieterhöhung bezogen war und die heute in § 560 BGB und damals in § 3 Abs. 6 WKSchG geregelte Betriebskostenerhöhung noch nicht mit erfasst hatte. Durch § 3 Abs. 5 WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt wissen, dass wegen derjenigen Erhöhungsbeträge, die während des Klageverfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters zur Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 3 WKSchG eventuell aufgelaufen waren, nicht alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB aF) erfolgen konnte. Gleichzeitig war jedoch in § 3 Abs. 7 WKSchG bestimmt 16 17 - 10 - worden, dass die Regelungen des § 3 WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. Dies ist damit begründet worden, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung besonders geregelt seien, so dass Absatz 7 klarstelle, dass die Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohn- raum nicht gelten sollten (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). bb) Daran hat sich durch den in Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) geschaffenen § 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) nichts geändert. Hierdurch ist zwar die bisherige Regelung in § 3 Abs. 7 WKSchG unter anderem auf die den heutigen §§ 559, 560 BGB entsprechenden Regelungen der §§ 3 f. MHG erweitert wor- den, weil es für notwendig erachtet worden ist, diese Schutzvorschrift für den Mieter etwa auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach § 3 MHG auszudehnen, zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam werde (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Gleichzeitig ist jedoch für preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibehalten und in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG lediglich dahin angepasst worden, dass die Vor- schriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten sollten (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 14). Ein noch weiterge- hender Regelungsvorschlag des Bundesrates, dem preisgebundenen Wohn- raum denjenigen Wohnraum gleichzustellen, für den aufgrund anderer Rechts- vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen höchstens die Kostenmiete nach den für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gefordert werden darf, ist nicht in das Gesetz übernommen worden (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 18, 20; ferner bereits BR-Drucks. 391/71 [Beschluss], S. 5). 18 - 11 - cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB im Zuge des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das Miethöhegesetz aufgehoben worden ist, festgehalten. Die nunmehr auf die §§ 558 ff. BGB bezogene Über- nahme des § 9 Abs. 2 MHG in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber damit begründet, dass diese Regelung systematisch zu den Regelungsgegen- ständen des § 569 BGB gehöre und in dieser Bestimmung leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung (BT- Drucks. 14/4553, S. 64). Gleichzeitig ist in der Gesetzesbegründung zum Verhältnis des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht klargestellt worden, dass der in dieser Form dann auch umgesetzte Entwurf das private Wohn- raummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfasse. Das betreffe in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebun- denen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz; die hierin enthaltenen Vorschrif- ten seien in das BGB eingearbeitet worden. Dagegen sei das öffentliche Woh- nungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neu- baumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) nicht einbezogen wor- den. Gleiches gelte für die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passten und das Bürgerliche Gesetzbuch auch unnötig mit zahlrei- chen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhält- nismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten würden und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauför- derung ausgerichtet seien (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). 19 20 - 12 - Diese Erwägungen schließen zugleich die Annahme aus, der Gesetzge- ber, der bis dahin die Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der ge- setzlichen Vorschriften zur Kostenmiete nicht für in gleicher Weise schutzbe- dürftig erachtet hat wie die Mieter preisfreien Wohnraums (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 20), habe im Zuge der Aufhebung des Miethöhegesetzes den An- wendungsbereich des bisherigen § 9 Abs. 2 MHG bei der Übernahme in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus um den bisher ausdrücklich aus- geschlossenen preisgebundenen Wohnraum erweitern oder sonst die vereinzelt in andere Richtung gehende, dabei jedoch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut widersprechende Instanzrechtsprechung billigen wollen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts liegt deshalb bereits keine durch Analogie zu schließende Regelungslücke vor, die es zuließe, den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus auf Miet- und Betriebskos- tenerhöhungen nach Maßgabe des § 10 WoBindG und entsprechender landes- rechtlicher Kostenmietbestimmungen auszudehnen. 3. Soweit es die Kündigung vom 7. Juli 2009 anbelangt, bei deren Zu- gang die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nach den re- visionsrechtlich zu unterstellenden Mietrückständen - anders als bei den späte- ren Kündigungen - allein gegeben waren, erweist sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig. a) Das Berufungsgericht hat es dahinstehen lassen, ob der Auslegung des Amtsgerichts zu folgen sei, nach der § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrags auch die Möglichkeiten der Klägerin zur außerordentlichen Kündigung einge- schränkt habe, wofür - so das Berufungsgericht - immerhin spreche, dass es sich bei diesem Vertrag um einen zu Lasten der Klägerin auszulegenden For- mularvertrag handele. Einer solchen Auslegung, die ein auf § 543 Abs. 1, 21 22 23 - 13 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB gestütztes Recht der Klägerin zur Kündigung aus wichtigem Grund ausschließen würde, kann aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht gefolgt werden. Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu er- warten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 293/10, NJW 2011, 3510 Rn. 11), ergibt vielmehr, dass der von der Klägerin verwendete Formularvertrag die nach § 543 BGB bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten der Klägerin zur Kündigung des Dau- ernutzungsvertrages aus wichtigem Grund nicht einschränkt. aa) Die Vertragsbestimmung in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages, die sich in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Vertragsformularen findet (Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9), wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum dahin verstanden, dass sie le- diglich darauf abzielt, das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nach § 564b BGB aF beziehungsweise § 573 BGB einzuschränken. Danach beschreibe die genannte Vertragsbestimmung im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung, nach der zur Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses von nicht ganz unerhebli- chem Gewicht genüge, die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordent- liche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen solle eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machten. Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, oh- 24 - 14 - ne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89, 90; LG Frankenthal, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris Rn. 5; LG Berlin, GE 2012, 65). Allerdings wird die genannte Vertragsbestimmung nicht zugleich dahin verstanden, dass sie auch Kündigungen ausschließt, für die etwa aufgrund eines vertragsverletzen- den Verhaltens des Mieters nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein wichti- ger Grund im Sinne von § 543 BGB besteht; eine hierauf gestützte Kündigung wird von einem auf berechtigte wichtige Interessen beschränkten Kündigungs- recht vielmehr als mit umfasst angesehen (vgl. OLG Karlsruhe, aaO; LG Fran- kenthal, aaO; ferner OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; jurisPK-BGB/Mössner, aaO, § 573 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 573 Rn. 40). Dem ist zu folgen. bb) Formularvertragliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedin- gungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, und vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, jeweils aaO). (1) § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages lässt nach seinem Wortlaut nicht erkennen, dass die Klägerin - dem vorstehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend - sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen Kündigungsmög- lichkeiten aus wichtigem Grund begeben wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgrund - wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - in einem nach der gesetzlichen Wertung des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 25 26 - 15 - Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB als erheblich anzusehenden Mietzahlungsverzug und damit in einer Vertragsverletzung von Gewicht besteht. Auch ein verständiger und redlicher Vertragspartner kann unter Abwägung der Interessen der norma- lerweise beteiligten Verkehrskreise die Formularklausel, wonach die Klägerin das Nutzungsverhältnis nur kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interes- sen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwen- dig machen, billigerweise nicht dahin verstehen, dass die Klägerin sich selbst für diesen Fall ihres gesetzlichen Kündigungsrechts begeben und die Vertrags- verletzung insoweit sanktionslos stellen wollte. Dabei ist nicht nur zu berück- sichtigen, dass jedenfalls § 543 Abs. 1 BGB ein allgemeines und auch nicht abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43; vgl. fer- ner BGH, Urteil vom 5. Juni 1992 - LwZR 11/91, BGHZ 118, 351, 355; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 543 Rn. 74; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO, § 543 Rn. 61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung dieses für ein Dauer- schuldverhältnis elementaren Rechts jedenfalls nicht ohne Weiteres ausgegan- gen werden kann. Zusätzlich ist auch in Rechnung zu stellen, dass ein Verzicht auf Rechte im allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht eindeutige An- haltspunkte vorliegen, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts - hier des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB - verstehen darf (BGH, Urteile vom 25. November 1998 - VIII ZR 259/97, WM 1999, 868 unter III 2 a; vom 7. Januar 2003 - X ZR 94/00, BGHReport 2003, 646, 647). (2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die einen Willen der Klägerin er- kennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal auf ihr Kündigungsrecht nach § 543 BGB zu verzichten, liegen aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass die mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestim- 27 - 16 - mungen (AVB) der Klägerin gestrichen worden ist. Denn die Klägerin hat in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages unmissverständlich klargestellt, dass sie sich ungeachtet eines dem Mieter im Vergleich zu üblichen Mietverhältnissen zugebilligten erhöhten Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer - wie hier - gegebenen schwerwiegenden Vertragsverletzung gerade nicht ihres gesetzli- ches Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben wollte. (3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsme- thoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmög- lichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständ- nismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vor- stehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglich- keit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall. b) Die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Juli 2009 scheitert auch nicht von vornherein daran, dass sie gegenüber dem Treuhänder und nicht gegen- über der Beklagten ausgesprochen worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirksam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt werden und ihm zugehen (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 542 Rn. 36; Erman/ 28 29 - 17 - Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 14; jurisPK-BGB/Münch, aaO, § 542 Rn. 9). Der Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündigungsad- ressat. aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Insol- venzverwalter, hier gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1, § 304 Abs. 1 Satz 1 InsO auf den Treuhänder übergegangen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - IX ZR 333/00, NZI 2003, 666 unter I 2). Dementsprechend hat der Dauernutzungsver- trag zwischen der Klägerin und der Beklagten, der trotz der in § 109 Abs. 1 Satz 2, 3 InsO für Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen nicht vom Massebeschlag ausgenommen war (Pape, NZM 2004, 401, 410; Eckert, NZM 2006, 803, 804 f.; Uhlenbruck/Wegener, Insolvenzordnung, 13. Aufl., § 108 Rn. 30, § 109 Rn. 21; jeweils mwN; aA Marotzke, KTS 1999, 269 ff.), gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe- standen und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens anstelle der Beklagten in den vor Verfahrenseröffnung geschlossenen Vertrag eingetre- ten. Dieser Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung der Klägerin an den Treuhänder zu adressieren (vgl. Flatow, NZM 2011, 607, 613; Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 21). bb) Hieran hat bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 auch der Umstand nichts geändert, dass der Treuhänder gegenüber der Klägerin zuvor am 26. Mai 2009 eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat- te, wonach Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende bezogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht wer- den können. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung, die dazu dient, 30 31 - 18 - die Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herbeizufüh- ren, der sie durch den in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist (dazu BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, WM 2008, 1510 Rn. 22; vom 13. April 2011 - VIII ZR 295/10, WuM 2011, 282 Rn. 15 f.), zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Fall auch alleini- ger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbind- lichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt und deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündigt werden kann (zum Meinungsstand Flatow, aaO, S. 609 f.; Cymutta, WuM 2008, 582, 584 f. mwN). Es bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom Treuhänder abge- gebene Enthaftungserklärung, der der Gesetzgeber die Wirkung beilegen woll- te, dass dadurch der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortge- setzt wird (BT-Drucks. 14/5680, S. 27), im Ergebnis zu der beschriebenen Frei- gabewirkung geführt hat. Zwar wird für diesen Fall vereinzelt vertreten, dass bereits nach Abgabe der Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in Kübler/Prütting, Kommentar zur Insolvenzordnung, Stand November 2011, § 109 Rn. 21). Ganz überwiegend wird aber der Eintritt einer Freigabe- oder Enthaftungswirkung erst mit dem - hier bei Abgabe der Kündigungserklärung vom 7. Juli 2009 noch nicht erfolgten - Ablauf der dreimo- natigen Kündigungsfrist gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 InsO ange- nommen (Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 19; Andres/Leithaus, Insolven- zordnung, 2. Aufl., § 109 Rn. 14; Dahl, NZM 2008, 585, 586; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; AG Göttingen, NZM 2009, 617 f.). 32 - 19 - Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetzgeber wollte, wie zugleich im Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinreichend zum Aus- druck gekommen ist, die Wirkung der Enthaftungserklärung erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist - hier des 31. August 2009 - eintreten lassen (BT-Drucks. 14/5680, aaO). In der Zeit davor war deshalb eine Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an den Treuhänder zu adressieren. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrück- ständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.08.2010 - 812 C 186/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 21.10.2011 - 311 S 60/10 - 33 34

BGH VIII ZR 184/1206.02.2013 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 178/03 Verkündet am: 28. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 3 Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgren- ze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen. BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 30. Juni 1970 von der Klägerin ei- ne Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen Wohnraum. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags war die Miete ermäßigt. Ziffer 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB), die Bestandteil des Mietvertrags sind, enthält unter anderem folgende Regelung: - 3 - „(2) Zahlen die Mieter gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine er- mäßigte Miete und fällt die Vergünstigung ganz oder teilweise weg, so haben die Mieter die entsprechend höhere Miete zu zahlen. Das Wohnungsunternehmen kann die erhöhte Miete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann fordern, wenn es den Mietern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt, andernfalls gilt die Regelung des Abs. 3…“. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 454,70 DM (232,48 €). Nachdem ein zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligter öffentli- cher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Tilgung eines Darlehens am 30. September 2000 entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir- kend zum 1. Oktober 2000 auf 653,80 DM (334,28 €). Nachfolgend endete die Preisbindung. Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 50,14 € auf 384,42 € mit Wirkung zum 1. Februar 2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap- pungsgrenze einzubeziehen ist. Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages auf 380,78 € stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhö- hungsverlangen zugrunde liege. Die Mieterhöhungserklärung vom 9. November 2000 habe erst zum 1. Dezember 2000 Wirkung entfalten können, da eine Re- gelung des Inhalts, daß die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart gelte, im Mietvertrag nicht vereinbart sei und eine Rückwirkung nach § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV daher nicht habe eintreten können. Bei der Berechnung der Sperr- frist sei die Kostenmieterhöhung zu berücksichtigen, da der Wortlaut des § 558 Abs. 1 BGB lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB vom Lauf der Frist ausnehme. Die Mieterhöhung könne auch nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Sperrfrist außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG jedenfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zu- schüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei. Des weiteren sei die Klage unbegründet. Der Klägerin stehe kein An- spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszu- gehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 232,48 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 278,98 €, die durch die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei bei der Berechnung der - 5 - Kappungsgrenze uneingeschränkt zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieter- höhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 dürfe bei der Berech- nung der Kappungsgrenze aus den gleichen Erwägungen nicht außer Acht ge- lassen werden, die hinsichtlich der Berechnung der Sperrfrist gegen eine ana- loge Anwendung sprächen. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung insofern stand, als die Klage der Abweisung unterliegt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts jedoch als unbegründet statt als unzulässig. Dies verstößt nicht gegen das Verschlechte- rungsverbot nach §§ 557 Abs. 1, 528 ZPO (BGHZ 46, 281, 284 m.w.Nachw.; zum umgekehrten Fall vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 209/03, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II). 1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klage sei un- zulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Frist des § 558 Abs. 1 BGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugrunde liege. a) Nach dem Rechtsentscheid des Senats vom 16. Juni 1993 (BGHZ 123, 37) ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es dem Mieter vor Ablauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist (nunmehr § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) zugeht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob ein un- wirksames Mieterhöhungsverlangen zur Unzulässigkeit der Klage auf Zustim- mung führt, wovon das Berufungsgericht offenbar ausgegangen ist (BayObLG, BayObLGZ 2000, 70, 74; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 b Rdnr. 7; - 6 - Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 81 m.w.Nachw.; a.A. MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHRG Rdnr. 68). Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 ist wirksam, da sowohl die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch die Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten ist. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Satz 2). Nach Auffassung des Berufungsgerichts wurde die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Siche- rung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) erst am 1. Dezember 2000 wirksam. Danach wäre weder die Warte- frist eingehalten, da die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung bereits zum 1. Februar 2002, mithin für die Zeit nach Ablauf von 14 Monaten seit der letzten Erhöhung, verlangt hat, noch wäre die Sperrfrist gewahrt. b) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht jedoch ver- kannt, daß die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Mieterhöhung rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam wurde, da der Mietvertrag - wie das Berufungsgericht nicht gesehen hat - eine Preisgleitklausel enthält, deren Vor- aussetzungen erfüllt sind. Dies kann der Senat selbst entscheiden, da das Be- rufungsgericht die Auslegung des Vertrags unterlassen hat und weitere tatsäch- liche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45; Senat, Urteil vom 16. Dezember 1998, aaO; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a). - 7 - aa) Es kann offenbleiben, ob die Mieterhöhung vom 9. November 2000 gemäß Nr. 1 Abs. 2 und Nr. 2 der Anlage 1 zum Mietvertrag sowie Ziffer 2 (6) der AVB, auf die die Revision hinweist, Rückwirkung entfalten konnte. Die Miet- erhöhung wurde jedenfalls aufgrund der in Ziffer 2 (2) der AVB enthaltenen Mietpreisgleitklausel rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam erklärt. Danach haben die Mieter, wenn sie gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine ermäßigte Miete zahlen und die Vergünstigung ganz oder teilweise wegfällt, die entspre- chend höhere Miete zu zahlen, wobei das Wohnungsunternehmen die erhöhte Miete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann fordern kann, wenn es den Mie- tern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt. Die Voraussetzungen dieser Klausel liegen vor. Der Beklagte hatte nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags eine ermäßigte Miete zu zahlen. Die Mieterhöhung beruhte auf dem Wegfall eines zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligten öffentlichen Zinszuschusses. Die Klägerin war nach der Klausel zur rückwirken- den Geltendmachung der erhöhten Miete zum 1. Oktober 2000 berechtigt, da sie dem Beklagten den Wegfall der Ermäßigung am 30. September 2000 mit Schreiben vom 9. November 2000, mithin binnen drei Monaten, mitgeteilt hat. bb) Die vertragliche Mietpreisgleitklausel ist wirksam. Insbesondere ist die hiernach bis zu drei Monaten rückwirkend eröffnete Geltendmachung der Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970, im folgenden: NMV) zulässig. Danach darf der Vermieter, wenn die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (Satz 1), eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen nur für einen Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalender- jahres nachfordern. - 8 - Ziffer 2 (2) der AVB ist eine Mietpreisgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV. Zwar entspricht ihr Wortlaut nicht der Gesetzesfassung. Dies ist jedoch nicht Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV. Die Vorschrift läßt eine rückwirkende Mieterhöhung für den Fall zu, daß die Par- teien die jeweils zulässige Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG als vertrag- liche Miete vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03 unter II 2 a und vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 unter II 2 a, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt). Ziffer 2 (2) der AVB regelt dagegen allein den Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund des Wegfalls einer Vergünsti- gung und einer hierdurch bedingten Erhöhung der laufenden Aufwendungen des Vermieters infolge gestiegener Kapitalkosten. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ist es jedoch zulässig, nicht sämtliche Erhöhungen der laufen- den Aufwendungen, sondern - wie im vorliegenden Fall - lediglich bestimmte Fälle der Kostenmieterhöhung einer Gleitklausel zu unterstellen. Bedenken ge- gen die Wirksamkeit der Klausel unter dem Gesichtspunkt einer unangemesse- nen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB, insbesondere wegen mangelnder Transparenz (vgl. hierzu Senatsurteile vom 5. November 2003 und vom 3. März 2004, aaO), bestehen nicht. c) Da die Klägerin die Kostenmieterhöhung zulässigerweise rückwirkend zum 1. Oktober 2000 erklärt hat, wahrt ihr Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 sowohl die Wartefrist als auch die Sperrfrist. Entgegen der Ansicht des Beklagten beginnt der Lauf der Wartefrist nicht erst mit dem Ablauf desjenigen Monats, in dem der Vermieter die Mieter- höhung verlangt hat. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, daß die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverän- dert ist. Die Wartefrist beginnt daher mit dem Zeitpunkt der erstmaligen Fällig- keit der letzten Mieterhöhung zu laufen (BayObLG, BayObLGZ 1989, 277, - 9 - 280 f. zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 6, jew. m.w.Nachw; vgl. auch Senatsbeschluß BGHZ 123, 37, 39). Dies gilt nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut auch im Falle der rückwirkenden Vereinbarung einer Mieterhöhung (Emmerich, aaO) und auch im Falle einer rückwirkenden Nachforderung der erhöhten Miete aufgrund einer Gleitklausel (a.A. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 20: Fristbeginn erst mit Zugang der Erhöhungserklärung). Die War- tefrist wurde daher am 1. Oktober 2000 in Lauf gesetzt und war am 1. Februar 2002 - dem Tag, von dem an die Mieterhöhung wirksam werden sollte - verstri- chen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 hat auch die Sperrfrist von einem Jahr gewahrt, da die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt. 2. Die auch im übrigen zulässige Klage ist jedoch nicht begründet. Das Landgericht hat in seinen - von seinem Standpunkt aus unbeachtlichen, inhalt- lich aber im Ergebnis zutreffenden Erwägungen - angenommen, daß die Kläge- rin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem Mieterhö- hungsverlangen vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom 9. November 2000 erreicht ist. Das ist richtig. a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Er- höhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhö- hen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, 742 - 10 - = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschrän- kung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter be- stimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebunde- nen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der Kap- pungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsre- formgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge- stiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko- stenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin- dungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung (NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach § 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum - 11 - preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung mit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB). c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel- tung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu- gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan- widrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, 2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge- ben (Senat, aaO). Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen. aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus- nahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG - 12 - entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset- zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes- begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie- tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 79). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re- gelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus- schließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis- freien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge- nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. Dies befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg sol- cher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt wurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558 Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel- ten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme- tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen. - 13 - bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent- hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege- lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen. cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom- mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin- sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu §§ 559-560 BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraum- mietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzgeber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist. - 14 - 3. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap- pungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börstinghaus/ Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herr- lein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) sowie auf den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermieters er- hebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für durchgreifend. Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs- begründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge- gangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste- henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga- rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son- dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp- fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf- GE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt. - 15 - Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens- schutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei- chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen- kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we- gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech- nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver- trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter- fielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis- bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap- pungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen Ausnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können. Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an- wendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest- standen und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW 1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin- ger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 65 ff.). Zudem konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerechnet wer- den, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommission Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs- - 16 - rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese ersichtlich. 4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrundezulegen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 232,48 €. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 278,98 €. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 101,80 € ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berech- nung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) - nicht nachträg- lich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangs- miete von 334,28 € zugrundeliegt, steht somit die Kappungsgrenze von 278,98 € entgegen. - 17 - III. Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Revision der Klägerin ist mithin mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage als unbegründet abzuweisen ist. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

§ 560

BGH VIII ZR 177/0328.04.2004 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 184/12 Verkündet am: 6. Februar 2013 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 560 Abs. 4 Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung. BGH, Urteil vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 184/12 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 10. Mai 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die von ihm zu entrichtenden Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich seit Januar 2010 auf 199,28 € monatlich. Unter dem 27. Oktober 2010 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung in Hö- he von 84,26 € ausweist. Der Beklagte erhob verschiedene Einwendungen ge- gen die materielle Richtigkeit dieser Abrechnung und errechnete statt der Nach- forderung ein Guthaben in Höhe von 376,49 €. Mit Schreiben vom 12. Dezem- ber 2010 teilte er der Klägerin mit, dass er die Vorauszahlungen im Hinblick auf die vorgenommenen Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 € herabsetze. 1 - 3 - Ab Januar 2011 leistete er deshalb nur noch Vorauszahlungen in Höhe von 169,28 € monatlich. Ferner rechnete der Beklagte das von ihm beanspruchte Guthaben von 376,49 € gegen die Miete für den Monat März 2011 auf und kürzte seine Zahlung für diesen Monat entsprechend. Am 8. Juli 2011 korrigier- te die Klägerin die Nebenkostenabrechnung vom 27. Oktober 2010 ihrerseits dahin, dass sich nunmehr für das Jahr 2009 ein Guthaben des Beklagten in Höhe von 275,74 € ergab. Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung der einbehaltenen Beträge be- gehrt, insgesamt 610,39 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage statt- gegeben. Nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils hat die Klägerin mit der Kla- geforderung gegen die in ihrer korrigierten Abrechnung für das Jahr 2009 sowie in der Abrechnung für das Jahr 2010 ausgewiesenen Guthaben von insgesamt 551,04 € aufgerechnet und den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für er- ledigt erklärt. Das Berufungsgericht hat in diesem Umfang die Erledigung der Hauptsache festgestellt und die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte weiter- hin Klageabweisung. In der Revisionsinstanz hat die Klägerin im Hinblick auf die zwischenzeitlich erteilte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 den Rechtsstreit auch insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt, als sie für die Monate Juli und August 2011 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von ins- gesamt 58,45 € nebst Zinsen begehrt hat. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Klägerin erhobene Klage sei bis zur teilweisen Erledigungs- erklärung in vollem Umfang begründet gewesen. Der Beklagte habe auch im Jahr 2011 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in der bisherigen Höhe von 199,28 € geschuldet. Der Beklagte sei im Dezember 2010 zu einer Herab- setzung der Vorauszahlungen nicht berechtigt gewesen, weil die kurz zuvor von der Klägerin erteilte Abrechnung für das Jahr 2009 eine Nachforderung zu sei- nen Lasten ausgewiesen habe. Auf die Einwendungen des Beklagten gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung komme es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 258/09) nicht an. Der Beklagte sei auch nicht berechtigt, mit einem von ihm selbst errech- neten Betriebskostenguthaben gegenüber der Miete aufzurechnen. Vielmehr könne er seine Kontrollrechte im laufenden Mietverhältnis allein durch ein Zu- rückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausü- ben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die ursprüngliche Begründetheit der Klageforderung nicht bejaht werden. 1. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - in Abänderung sei- ner bisherigen Rechtsprechung entschieden hat, kommt es für die Anpassung 4 5 6 7 8 - 5 - von Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhaltliche Richtigkeit der Ab- rechnung an (Senatsurteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11, NJW 2012, 2186 Rn. 15). Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder - wie hier - um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt. Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Be- triebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrech- nungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vo- rauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen. Dass das vom Beklagten hier auf die- se Weise ermittelte Abrechnungsergebnis mit einem Saldo von 376,74 € zu seinen Gunsten inhaltlich richtig ist, ist mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts für das Revisionsverfahren zu unterstellen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Annahme des Berufungs- gerichts, der Beklagte sei mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszah- lungen geltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht an der Aufrechnung mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben für das Jahr 2009 gehindert. Das Berufungsgericht hat insoweit die Rechtsprechung des Senats zum Zu- rückbehaltungsrecht des Mieters an laufenden Vorauszahlungen verkannt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.). Nach dieser Rechtsprechung kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend ma- chen, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, und besteht deshalb im laufenden Mietverhältnis - anders als nach Beendigung des Mietvertrags (Se- natsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vgl. ferner Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 9 10 - 6 - Rn. 10) - kein Grund, dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zuzubilligen. Im vorliegenden Fall verfolgt der Beklagte indes nicht das Ziel, die Kläge- rin zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr hat die Kläge- rin eine Abrechnung erteilt und hat der Beklagte, wie im Revisionsverfahren zu unterstellen ist, die von ihm gerügten inhaltlichen Fehler selbst korrigiert und den sich danach ergebenden Abrechnungsbetrag zutreffend errechnet. Ein Ab- rechnungsanspruch, den er mit einem Zurückbehaltungsrecht durchsetzen könnte, besteht deshalb ohnehin nicht mehr. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts gibt es keinen Grund, dem Beklagten die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zum (kor- rekten) Abrechnungsergebnis der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 11 12 - 7 - getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 16.12.2011 - 5 C 359/11 - LG Görlitz, Entscheidung vom 10.05.2012 - 2 S 1/12 -

BGH VIII ZR 322/0825.11.2009 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 177/03 Verkündet am: 28. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 558 Abs. 3 Bei Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nicht außer Betracht. BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 177/03 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 7. Juni 1979 von der Klägerin eine Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen Wohn- raum. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 532,60 DM (272,31 €). Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Til- gung eines Darlehens entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir- - 3 - kend zum 1. Oktober 2000 auf 765,30 DM (391,29 €). Nachfolgend endete die Preisbindung. Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 58,69 € auf 449,98 € mit Wirkung zum 1. Februar 2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap- pungsgrenze einzubeziehen ist. Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages auf 445,75 € stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszugehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 272,31 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 326,77 €, die durch die Mieterhö- hung aus dem Jahre 2000 bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieter- - 4 - höhung sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Der Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB nehme lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungs- grenze aus. Die Kostenmieterhöhung zur Zeit der Preisbindung könne auch nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG je- denfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zuschüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Landge- richt hat zutreffend angenommen, daß die Klägerin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom 9. November 2000 er- reicht ist. 1. a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % er- höhen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwen- den, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erst- mals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, - 5 - 742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschränkung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält, sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter bestimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebundenen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Gel- tung der Kappungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Miet- rechtsreformgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwen- dung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge- stiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko- stenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin- dungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung (NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach § 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum - 6 - preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung mit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB). c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel- tung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu- gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan- widrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, 2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge- ben (Senat, aaO). Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen. aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus- nahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG - 7 - entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset- zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes- begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie- tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 79). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re- gelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus- schließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis- freien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge- nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. Das befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt wurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558 Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel- ten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme- tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen. - 8 - bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent- hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege- lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen. cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom- mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin- sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu den §§ 559-560 BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraummietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzge- ber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist. - 9 - 2. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap- pungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börsting- haus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) so- wie auf den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermie- ters erhebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für durchgreifend. Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs- begründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge- gangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste- henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga- rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son- dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp- fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf- GE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt. - 10 - Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens- schutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei- chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen- kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we- gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech- nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver- trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter- fielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis- bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap- pungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen Ausnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können. Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an- wendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest- standen und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW 1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin- ger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 65 ff.). Des weiteren konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerech- net werden, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommis- sion Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs- - 11 - rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese ersichtlich. 3. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrunde zu legen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 272,31 €. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 326,77 €. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 118,98 € ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berechnung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) - nicht nachträglich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzu- rechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangsmiete von 391,29 € zugrunde liegt, steht somit die Kappungsgrenze von 326,77 € entgegen. - 12 - III. Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage zu Recht insgesamt abgewiesen; die Revision der Klägerin ist mithin zurückzuwei- sen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BGH VIII ZR 41/0526.10.2005 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 322/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 259, 556, 560; ZPO § 91a; BetrKV § 2 a) Hinsichtlich eines auf § 91a Abs. 1 ZPO beruhenden Teils der Kostenentschei- dung kann die Revision nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Dagegen kann sie nicht gel- tend machen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstim- mend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorge- sehenes Rechtsmittel eröffnet würde (Anschluss an BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499 - Planfreigabesystem, und vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411). b) Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die sum- menmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Ei- ne aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materiel- le Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger den Beklag- ten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 469,53 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heiz- kosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunternehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf die Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 653,31 € lautet. Zugleich forderte der Kläger eine Anpas- 1 - 3 - sung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 €, die er später auf 47,11 € reduzierte. Die Heizkostenabrechnung ent- hält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil der Beklagten auf 586,12 €, was zum Ausweis eines auf 402,34 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 47,11 € für den Zeitraum von Oktober 2006 bis Juli 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstim- mend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 586,12 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 402,34 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni und Juli 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gege- bene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Abrechnungspe- riode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungsverlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, entspreche es billi- gem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kos- ten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass die Beklagten in der Lage waren, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass die Beklagten Anlass zur Beanstandung gesehen haben. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heiz- kosten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 27.02.2008 - 8 C 551/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 33/08 -

§ 558§ 558a§ 558b

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/05 Verkündet am: 26. Oktober 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 558, 558 a, 558 b Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmie- te, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 - KG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 20. Januar 2005 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. § 4 Ziff. 3 des Formularmietvertrags vom 27. Oktober 1986 enthält fol- gende Regelung: 1 "a) Die in Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverord- nung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Be- triebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertrags- abschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskos- ten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen." - 3 - Nach § 4 Ziff. 3 b des Mietvertrags haben die Beklagten die Heizungs- und Warmwasserkosten gesondert zu tragen. 2 3 Seit dem 1. Mai 2000 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten, die eine Wohnfläche von 200,01 m2 hat, 766,20 € (3,83 €/m2) zuzüglich Kabel- fernsehgebühr. Mit Schreiben vom 18. Februar 2003 verlangten die Kläger von den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 € (20 %) auf 919,44 € (4,60 €/m2) mit Wirkung zum 1. Mai 2003 zuzustimmen. Zur Begrün- dung nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt ge- machten Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Netto- Kaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnflä- che pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld "J 2" ein. In diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 €/m2 sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 €. In einer Anlage zum Mieterhöhungsver- langen bezifferten die Kläger den "Mietspiegelwert brutto" auf 5,09 €/m2 (Miet- spiegelwert 3,80 €/m2 zuzüglich eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2). Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Der Ber- liner Mietspiegel 2003 weist im Feld "J 2" nunmehr einen Mietwert von 3,67 €/m2 und eine Spanne von 2,60 bis 4,96 € aus. 4 Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten verlangt, einer Erhö- hung der Bruttokaltmiete von 766,20 € auf 919,44 € ab dem 1. Mai 2003 zuzu- stimmen. Die Beklagten haben unter anderem die Höhe des in dem Zustim- mungsverlangen veranschlagten Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 bestritten. Die Kläger haben diesen unter Vorlage einer Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 erläutert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständige Kammergericht hat die Berufung der Klä- 5 - 4 - ger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zustimmungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in GE 2005, 180 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB. Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei nicht deshalb unwirksam, weil ihm Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde lägen. Die Begründung des Zu- stimmungsverlangens genüge den gesetzlichen Anforderungen. Ob die darin enthaltenen Angaben inhaltlich zuträfen, sei eine Frage der Begründetheit des Erhöhungsanspruchs. Die Klage sei jedoch unbegründet, weil die in Ansatz ge- brachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaß- stabes zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht geeignet seien. Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhö- hungsverlangens zu tragen habe. Es seien die konkreten und nicht pauschale Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen, weil die unterschiedli- chen Mietstrukturen nur vergleichbar seien, wenn entweder die konkreten Be- triebskosten ermittelt und von der vertraglichen Bruttomiete in Abzug gebracht würden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstünden, oder aber 7 - 5 - die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettomiete zugeschlagen wür- den, sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstünden. II. 8 Die Revision der Kläger ist nicht begründet. Die Ausführungen des Beru- fungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, sodass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er - wie hier die Kläger - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aus- weist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu be- urteilen ist. 9 a) Zu Recht geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 18. Februar 2003 - auf das die §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil es nach dem 1. September 2001 zugegangen ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) - in Verbindung mit der während des Rechtsstreits vorgelegten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 eine den formellen Anforderungen genügende Begründung enthält. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senat, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1; Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b, jew. m.w.Nachw., zu § 2 Abs. 2 MHG). 10 - 6 - Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kläger durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung ist nachvollziehbar, wie sich der von den Klägern zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Hö- he von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, betrifft die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhö- hungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senats- urteil vom 12. November 2003, aaO; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 14 f. m.w.Nachw.; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 361 f.; BT-Drucks. 14/4553 S. 54 zu § 558 a BGB). Die Beklagten waren aufgrund der vorgelegten Be- triebskostenaufstellung für 1997 in der Lage, vom Vermieter eine Erläuterung zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlan- gen (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b, zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung). 11 b) Die von den Klägern vorgelegte Betriebskostenaufstellung aus dem Jahre 1997 ist jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zum Nachweis der Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete geeignet. 12 aa) Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unter- schiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (vgl. nur MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 9 und § 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a 13 - 7 - Rdnr. 57; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 13 f.). Nach der herr- schenden Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, kann die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten (OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329, 2330; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 20; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558 a Rdnr. 8; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 a Rdnr. 15; Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57 ff. m.w.Nachw.; Hanne- mann, NZM 1998, 612, 613). Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmie- te enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-)Mietspiegelwert gegenüberzustellen (Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57; Hannemann, aaO). Nach anderer Ansicht ist der aufgrund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltene Be- triebskostenanteil maßgeblich (Beuermann, NZM 1998, 598 ff.). Nach einer wei- teren Meinung soll zu der Nettomiete des Mietspiegels ein durchschnittlicher (pauschaler) Betriebskostenanteil hinzugerechnet werden, sofern solche Werte - wie in Berlin - bekannt gemacht werden (LG Berlin, NJW-RR 1999, 1169; NJW-RR 1999, 1608; AG Charlottenburg, GE 2005, 743 und 807); die im Berli- ner Mietspiegel veröffentlichte monatliche Betriebskostenpauschale beträgt für das von den Klägern bezeichnete Mietspiegelfeld unstreitig 1,17 €/m2. bb) Das Berufungsgericht ist den beiden zuletzt genannten Auffassun- gen, die die Revision sich zu Eigen macht, zu Recht nicht gefolgt. 14 (1) Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zu- stimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zu- stimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (BayObLG, NJW-RR 1993, 202 m.w.Nachw.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 558 Rdnr. 18; Schmidt- 15 - 8 - Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 52; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 494). Daraus folgt, dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenan- teils an der vereinbarten Bruttomiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhö- hungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können. Entgegen der Auffassung der Revision können frühere Betriebskostenan- teile - wie hier nach dem Stand 1997 - nicht bereits deswegen herangezogen werden, weil dies den Mieter als Schuldner des Erhöhungsverlangens notwen- dig begünstigen würde. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Betriebskosten ständig steigen würden. Die Revision berücksichtigt jedoch nicht, dass die Be- triebskosten - zumindest zeitweilig - durchaus sinken können, etwa indem der Vermieter Verträge mit preiswerteren Dienstleistungs- oder Versorgungsunter- nehmen abschließt oder bestimmte Kosten nicht mehr anfallen. Dies trifft auch für die Wohnung der Beklagten jedenfalls für den Zeitraum von 1997 bis 1999 zu, weil sich die Betriebskosten ausweislich der von den Klägern im zweiten Rechtszug vorgelegten Aufstellung im Jahr 1999 - wenn auch nur geringfügig - verringert haben. Eine Mieterhöhung wäre dann, bezogen auf die Differenz zu dem früheren, höheren Betriebskostenanteil, nur um einen entsprechend gerin- geren Betrag zulässig. 16 Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, dass durch die Berücksichti- gung des zuletzt feststellbaren Betriebskostenanteils eine "schleichende" Be- triebskostenerhöhung ohne Einhaltung der formellen Vorgaben des § 560 BGB erreicht wird (vgl. auch Beuermann, NZM 1998, 598, 599 zu § 4 MHG). Für den hier einschlägigen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhö- hung der Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 17 - 9 - Abs. 1 BGB ist es ohne Bedeutung, ob die Voraussetzungen des Zustim- mungsanspruchs infolge einer Steigerung der ortsüblichen Nettovergleichsmie- ten oder wegen gestiegener Betriebskosten und einer damit verbundenen Ver- ringerung des Nettomietanteils eingetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO, Rdnr. 59). 18 (2) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass zur Herstel- lung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den Nettovergleichsmieten des Mietspiegels auch nicht auf die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten abzustellen ist. Dies könnte im Einzelfall zu Ergebnissen führen, die dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB zuwi- derlaufen, dem Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zur orts- üblichen Vergleichsmiete - jedoch nicht darüber hinaus - zu gewähren. Denn die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten entsprechen nicht in jedem Falle den Durchschnittswerten des Mietspiegels. So liegt es nach dem Vortrag der Kläger auch im vorliegenden Mietverhältnis, weil die konkreten Betriebskosten danach 1,29 €/m2 betragen, während der Pauschalwert des Ber- liner Mietspiegels 1,17 €/m2 beträgt. Übersteigen die auf die Wohnung entfal- lenden, dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechenden Betriebskosten den sta- tistischen Durchschnittswert, so könnte der Vermieter gegebenenfalls keine Er- höhung des in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteils auf die ortsübli- che Nettovergleichsmiete erreichen, weil die aus der ortsüblichen Nettomiete und dem pauschalen Betriebskostenanteil des Mietspiegels gebildete fiktive Bruttomiete niedriger wäre als die Summe der ortsüblichen Nettomiete und der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten. Hierdurch würde der Vermieter, für den die Betriebskosten lediglich einen "durchlaufenden Posten" darstellen, schlechter gestellt als ein Vermieter in einem Mietverhältnis, in dem eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Umge- kehrt könnte ein Vermieter, wenn die tatsächlich anfallenden Betriebskosten - 10 - unter dem Durchschnittswert liegen, zu Lasten des Mieters einen die ortsübli- che Nettomiete übersteigenden Nettomietanteil erzielen, weil die fiktive Brutto- vergleichsmiete aus der Summe der ortsüblichen Nettomiete und der (höheren) durchschnittlichen Betriebskosten gebildet würde. 19 Entgegen der Auffassung der Revision (unter Berufung auf KG, NJW-RR 1998, 152; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 14) ist die Berechnung der Ver- gleichsmiete anhand von Durchschnittswerten für Betriebskosten im vorliegen- den Fall auch nicht als gleichwertige Berechnungsmethode neben einer Be- rechnung anhand der konkreten Betriebskosten zulässig. Dies würde dem Ver- mieter die Möglichkeit eröffnen, die ihm günstigere Berechnungsmethode zu Lasten des Mieters zu wählen. Eine solche Wahlmöglichkeit ist dagegen aus- geschlossen, wenn zur Herstellung des Vergleichsmaßstabs entweder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten aus der Bruttovertragsmiete heraus- gerechnet oder sie zur Nettovergleichsmiete hinzugerechnet werden. Dies steht im Einklang mit dem Berliner Mietspiegel. Dieser enthält nach den von der Revision unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts für den Fall einer vereinbarten Bruttokaltmiete den Hinweis, dass der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzugerechnet werden könnten, "die auf die fragliche Wohnung entfallen". Diesem Hinweis hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß entnommen, dass die im Mietspiegel angegebenen Durch- schnittswerte für Betriebskosten nach der Vorstellung der Mietspiegelverfasser nicht zur Ermittlung fiktiver Bruttovergleichsmieten bestimmt sind. 20 2. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß ge- gen § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Kläger getroffen, greift im Ergebnis nicht durch. Nach § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO darf das Gericht allerdings, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, 21 - 11 - auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für uner- heblich gehalten hat, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hinge- wiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Mit Recht beanstan- det die Revision, aus dem vom Berufungsgericht vor der mündlichen Verhand- lung gegebenen Hinweis sei nicht zu schließen gewesen, dass das Gericht die Darlegung und den Nachweis der zuletzt gezahlten Betriebskosten für erforder- lich gehalten habe, der Hinweis sei im Gegenteil dahingehend zu verstehen gewesen, dass das Gericht lediglich eine Erläuterung des bereits dargelegten Betriebskostenanteils aus dem Jahre 1997 vermisst habe. Gleichwohl ist die Rüge revisionsrechtlich nicht beachtlich, weil sie nicht ordnungsgemäß ausge- führt ist und deswegen nicht geprüft werden kann, ob das angefochtene Urteil auf dem Verstoß beruht. Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum muss der- jenige, der eine Verletzung des § 139 ZPO durch das Berufungsgericht rügt, im Einzelnen angeben, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hät- te. Der zunächst unterbliebene Vortrag muss vollständig nachgeholt und über die Rüge aus § 139 ZPO schlüssig gemacht werden (BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 45/87, WM 1988, 197 unter I, 2; Senat, Urteil vom 9. Dezember 1987 - VIII ZR 374/86, WM 1988, 432 unter III, 1; Musielak/Ball, ZPO, 4. Aufl., § 551 Rdnr. 11). Dies haben die Kläger versäumt, wie die Revisi- onserwiderung zutreffend rügt. Die bloße Behauptung, sie hätten die entspre- chenden Nachweise auch für den geforderten Zeitraum erbringen können, er- setzt nicht eine konkrete Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Woh- 22 - 12 - nung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden Betriebskosten beliefen und wie sie sich zusammengesetzt haben. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.05.2004 - 3 C 253/03 - KG Berlin, Entscheidung vom 20.01.2005 - 8 U 127/04 -

KG 64 S 189/22

§ 556d§ 556e§ 556g

BGH VIII ZR 84/1721.03.2018 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

§ 535§ 556§ 557

BGH VIII ZR 68/1721.03.2018 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR84.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2; BGB § 366 Abs. 2 Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrück- stände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestand- teilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 84/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 16. März 2017 aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main. Die monatliche Nettomiete belief sich im streitgegenständlichen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 auf 534,72 €. Hinzu kamen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 171 € monatlich im Jahr 2014 und in Höhe von 189 € monatlich ab Januar 2015, so dass die Bruttomiete 705,72 € beziehungsweise 723,72 € be- trug. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 3. Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Heizkostenkostenabrechnung für das Jahr 2013. Diese endete mit einer Gutschrift zugunsten der Beklagten in Höhe von 653,07 €. Die Klägerin verrechnete in dem genannten Schreiben das Guthaben mit der im Januar 2015 zu zahlenden Miete der Beklagten. Mit weiterem Schreiben vom 5. Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Betriebs- kostenabrechnung für das Jahr 2013. Diese endete mit einer Nachforderung zugunsten der Klägerin in Höhe von 17,50 €. Auch in diesem Schreiben brachte die Klägerin die Gutschrift aus der zwei Tage zuvor erteilten Heizkostenabrech- nung in Höhe von 653,07 € von der Januarmiete 2015 in Abzug. Für den sechswöchigen Ausfall des Aufzugs gewährte die Klägerin den Beklagten eine Mietminderungsgutschrift von 32,57 € (= 1,5 x 3 % von 723,72 €). Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage zunächst ausstehende Zah- lungen aus dem Zeitraum von Januar 2015 bis November 2015 in Höhe von 1.668,45 € nebst Prozesszinsen geltend gemacht. Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte "Mietrückstandsaufstellung", die in Form einer Ta- belle als Forderungen die zu zahlenden Bruttomieten in dem genannten Zeit- raum, die für die jeweiligen Monate erbrachten Zahlungen der Beklagten, ein von der Klägerin berücksichtigtes Anfangsguthaben der Beklagten, zwei von der Klägerin erteilte Gutschriften (Mietminderung und Heizkosten) und die er- rechneten Rückstände ausweist. 2 3 - 4 - Monat zu zahlen gezahlt Differenz Rückstand Guthaben 410,03 € - 410,03 € - 410,03 € Miete Januar 2015 723,72 € 38,50 € 685,22 € 275,19 € Miete Februar 2015 723,72 € 673,50 € 50,22 € 325,41 € Miete März 2015 723,72 € 673,50 € 50,22 € 375,63 € Miete April 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 575,85 € Gutschrift Mietminderung 32,57 € - 32,57 € 543,28 € Miete Mai 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 743,50 € Miete Juni 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 943,72 € Miete Juli 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.143,94 € Miete August 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.344,16 € Miete September 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.544,38 € Miete Oktober 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.744,60 € Gutschrift Heizkosten 276,37 € - 276,37 € 1.468,23 € Miete November 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.668,45 € Im Wege der Klageerweiterung hat die Klägerin sodann ihre Zahlungs- klage um 210,82 € nebst Prozesszinsen erweitert. Diese Forderung stützt sie darauf, dass die Beklagten im Zeitraum von Juli 2014 bis Dezember 2014 auf die Gesamtmiete von 705,72 € monatlich jeweils nur Beträge in Höhe von 673,50 € gezahlt hätten, so dass ein Rückstand von 193,32 € (6 x 32,22 €) ent- standen sei, und sie zudem die Nachforderung der Klägerin aus der Betriebs- kostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 5. Dezember 2014 in Höhe von 17,50 € noch nicht ausgeglichen hätten. Eine Mietrückstandstabelle hat sie in- soweit nicht vorgelegt. In der genannten Betriebskostenabrechnung sind die im Jahr 2014 und die ab Januar 2015 geschuldeten Beträge für Nettomiete und Nebenkostenvor- 4 5 6 - 5 - auszahlungen (im Jahr 2014 monatlich 171 €, im Jahr 2015 monatlich 189 €) aufgeführt. Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften hat die Klägerin in erster Instanz nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf beru- fen, dass sie die jeweils erbrachten Mietzahlungen "entsprechend der gesetzli- chen Tilgungsreihenfolge" zunächst mit den Vorauszahlungen als unsicherste Forderungen und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet habe. Es werde daher allein die nicht bezahlte Nettomiete geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 982,37 € nebst Zinsen statt- gegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Es hat von der Miete für Januar 2015 die in den genannten Abrechnungen hiermit verrechnete Heizkostengutschrift von 653,07 € in Abzug gebracht und den Beklagten für den gesamten streitge- genständlichen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 eine Mietminderung von 2 % der Bruttomiete (insgesamt 243,83 €) für den Ausfall der Gegen- sprechanlage zugebilligt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Klage mangels einer den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genü- genden Bestimmtheit des Streitgegenstands als unzulässig abgewiesen. Hilfs- weise hat es die Klage auch für unbegründet erachtet, weil bezüglich der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung in- zwischen Abrechnungsreife eingetreten sei. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 7 8 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basierende "Saldoklage" sei bereits unzulässig, da der geltend gemachte Klagegegenstand entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht hinreichend bestimmt sei. Anders als in der Ent- scheidung des Senats vom 9. Januar 2013 (NZM 2013, 422) lägen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr seien in das Mieterkonto neben Mietforderungen auch Nachzahlungsforderungen aus Be- triebskosten sowie Guthaben aus diesen beziehungsweise aus Mietminderung eingestellt. Stelle ein Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechne er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differen- zierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, sei der Streitgegenstand nicht aus- reichend bestimmt. Es sei nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderun- gen in welcher Höhe streitgegenständlich sei. Weiter sei in dem Mieterkonto, welches einen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 umfasse, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Be- triebskostenvorauszahlungen enthalten. Die Klägerin habe in ihren erstinstanz- lichen Schriftsätzen ausdrücklich unterzahlte Bruttomiete geltend gemacht. Be- züglich der insoweit auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche sei bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten seien, müsse der Vermieter dar- legen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung 9 10 11 12 - 7 - oder auf den Nachzahlungssaldo stütze. Denn erstere entfalle mit Ablauf der Abrechnungsfrist und ein Nachzahlungssaldo setze eine ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung voraus. Die Klägerin habe zwar im Berufungsverfahren auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen, dass lediglich rückständige Nettomiete begehrt werde. Dieser Vor- trag sei jedoch bereits unschlüssig, da ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt und als Mietrückstand jeweils die Differenz zwischen der Bruttomietforderung und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei. Zudem könne dem pauschalen Vortrag, wonach eine Verrechnung zunächst mit den Vorauszahlungen und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete erfolgt sei, nicht entnommen werden, welche Nettobeträge die Klägerin für welche Monate geltend mache. Damit bleibe im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollten. Dies sei aber für die Zulässig- keit der Klage erforderlich, weil hierdurch der Rahmen der gerichtlichen Ent- scheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und der Umfang der Rechts- hängigkeit und der materiellen Rechtskraft festgelegt würden. Darüber hinaus wäre die Klage auch als unbegründet abzuweisen gewe- sen, weil bezüglich der geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvor- auszahlung Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) eingetreten sei und deswegen ein Anspruch hierauf nicht weiterverfolgt werden könne. Soweit die Klägerin auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen habe, dass lediglich rückständi- ge Nettomieten geltend gemacht würden, sei dies nicht nachvollziehbar, da die geltend gemachten Mietrückstände stets anhand der Differenz zwischen der Bruttomiete und den jeweiligen Zahlungseingängen berechnet worden seien. 13 14 15 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision macht zu Recht geltend, dass die Klage nicht mangels Bestimmtheit des Klage- begehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) hätte als unzulässig abgewiesen werden dürfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der erhobenen Zahlungsklage nicht um eine "unzulässige Saldoklage". 1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass in den Fällen, in denen in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben werden, im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzu- geben sind. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage, aber auch dann, wenn die Klage den gesamten Anspruch des Klägers umfasst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 13). a) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthal- ten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran ge- messen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtli- chen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauig- keit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwar- ten lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, NJW- 16 17 18 - 9 - RR 2007, 1530 Rn. 23; vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 12; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rn. 8; jeweils mwN; so auch Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17 unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Gemessen an diesen Grundsätzen kann auf eine konkrete Bezifferung der im Falle einer Klagehäufung nach Abzug geleisteter Zahlungen geforderten Einzelbeträge dann verzichtet werden, wenn diese Angaben zur Abgrenzung des Streitgegenstands nicht erforderlich sind, also weder für den Entschei- dungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch für den Ausgang des Rechts- streits und auch nicht zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtli- chen Entscheidung oder für eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind (Senatsurteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 14 f.; vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17 unter II 1 b). So liegen die Dinge, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klagefor- derung offen ist (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO [für den Fall einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB]). Hier erübrigt sich im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Aufschlüsselung des geltend gemach- ten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung ange- rechnet wird. Denn es macht für die Bestimmung des Streitgegenstands letzt- lich keinen Unterschied, ob der Kläger hierbei die monatlich geschuldeten Be- träge im Einzelnen auflistet und die erbrachten Zahlungen konkreten Monaten zuordnet oder ob er die im streitigen Zeitraum entstandenen Forderungen addiert und hiervon die Gesamtzahlungen in Abzug bringt. c) Noch frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht angenommen, dass im Streitfall ein solch einheitlicher Gesamtanspruch nicht geltend gemacht wird. Denn die Klägerin hat in erster Instanz durchweg Restforderungen aus 19 20 - 10 - den jeweiligen Bruttomietforderungen, also einschließlich geschuldeter Neben- kostenvorauszahlungen, sowie mit der Klageerweiterung auch eine Betriebs- kostennachforderung von 17,50 € gefordert. Auch im Berufungsverfahren hat sie - ausgehend von ihrem dort ergänzten Vortrag - neben der Betriebskosten- nachforderung nicht ausschließlich Nettomieten, sondern für den Monat Januar 2015 auch eine restliche Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 150,50 € (189 € - 38,50 €) geltend gemacht. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch die im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Klage an die Aufschlüsselung des geltend ge- machten Gesamtbetrags zu stellenden Anforderungen überspannt. Zwar trifft es zu, dass es zur Vereinfachung und Beschleunigung des Rechtsstreits wünschenswert wäre und auch im Interesse der klagenden Partei läge, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und die Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung ihres Vorbringens keine unzulässige Saldoklage erhoben hat. Vielmehr hat sie die in der "Mietrück- standsaufstellung" nach Betrag und - soweit erforderlich - nach Monat ausge- wiesenen Einzelforderungen nicht nur bezüglich ihres Inhalts, sondern auch ihrer Höhe nach ausreichend bestimmt. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass an die für die Zulässigkeit einer Klage maßgebliche Bestimmtheit einer Klageforderung nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO andere Anforderungen zu stellen sind als bei der Begründetheit einer Klage. a) Das Berufungsgericht sieht die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dadurch in Frage gestellt, dass das Mieterkonto keine Diffe- renzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen aufwei- 21 22 23 - 11 - se und die letztgenannten Forderungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist entfallen seien. Es verlangt von der Klägerin daher die Darlegung, ob sie ihren Klageantrag auf die vertraglich ge- schuldete Vorauszahlung oder auf einen Nachzahlungssaldo stützt. Hierbei vermengt das Berufungsgericht - einer Entscheidung des Amtsgerichts Hanau vom 28. Oktober 2015 (37 C 44/15, juris) folgend - die erst für die Begründetheit einer Klage maßgebliche Frage der schlüssigen und substantiierten Darlegung der anspruchsbegründenden Tatsachen (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; vom 12. März 2013 - VIII ZR 179/12, juris Rn. 10; jeweils mwN) mit den für die Ordnungsgemäßheit einer Klageerhebung gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforderlichen Angaben zur Individualisierung des Streitgegenstands. aa) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es - entsprechend dem Zweck der Klageerhebung, dem Schuldner den Willen des Gläubigers zur Durchsetzung seiner Forderungen zu verdeutli- chen - im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizier- bar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; jeweils mwN). Es genügt also, dass das Klagebegehren - unterhalb der Stufe der Sub- stantiierung - individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - XI ZR 312/99, NJW 2001, 305 unter II 2 c cc (2) mwN [zur Individualisierung eines Mahnbescheids]). 24 - 12 - Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich ge- schuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung ein- bezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der Abrechnungsreife aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen zu wollen (vgl. LG Frankfurt am Main, GE 2017, 1413; LG Kempten, ZMR 2017, 400, 401; WuM 2016, 444; LG Dortmund, Be- schluss vom 18. Mai 2015 - 1 S 47/15, juris Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 141; wohl auch Zehelein, NZM 2013, 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits- und ein Schlüssigkeitsproblem sieht). Dabei wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprü- che (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit (so zutreffend AG Frankfurt am Main, Urteil vom 24. Januar 2014 - 33 C 3112/13, juris Rn. 2; vgl. ferner KG, GE 2002, 796), nicht aber die Bestimmtheit der Klage. Ändert ein Kläger trotz eines - grundsätzlich erforderli- chen - Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§ 263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr be- stehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern we- gen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen. bb) Vor diesem Hintergrund hätte das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung der Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht die 25 26 27 - 13 - allein unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten maßgebliche Frage einbezie- hen dürfen, ob die Klägerin zur Geltendmachung von rückständigen Nebenkos- tenvorauszahlungen noch berechtigt war. Für die Bestimmtheit der Klage ist bei diesem ersten Prüfungsschritt allein entscheidend, ob die Klägerin hinreichend klargestellt hat, dass sie nicht erbrachte Nebenkostenvorauszahlungen nicht durch Nebenkostennachforderungen ersetzt hat. Dies ist der Fall. (1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts belief sich die Brut- tomiete bis einschließlich Dezember 2014 auf 705,72 € monatlich und auf 723,72 € monatlich im Jahr 2015. Bei den von der Klägerin in der Klageschrift und in der Klageerweiterung angegebenen Mieten handelte es sich daher aus- nahmslos um die Bruttomietbeträge, so dass mit Ausnahme des gesondert auf- geführten Betrags von 17,50 € keine Nebenkostennachforderungen geltend gemacht wurden. (2) Auch im Berufungsverfahren hat die Klägerin mit Ausnahme des ge- nannten Betrags keine Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ver- langt. Sie hat in zweiter Instanz auf gerichtlichen Hinweis sogar ausdrücklich erklärt, dass sie - was allerdings hinsichtlich des Monats Januar 2015 nicht zu- traf - nicht einmal mehr Nebenkostenvorauszahlungen, sondern nur noch Nettomieten geltend mache, weil sie die erfolgten Zahlungen der Beklagten entsprechend der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB je- weils zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlung als unsicherste Forderung und sodann auf die Nettomiete verrechnet habe. Bei dieser Erklärung handelt es sich um eine nähere Aufgliederung der Klageforderung, die auch noch in zweiter Instanz ohne Weiteres möglich ist, weil es sich bei ihr nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs um kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO handelt, sondern sie zum Angriff selbst gehört (Senatsurteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN; vom heuti- 28 29 - 14 - gen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 c bb (5); aA LG Frankfurt am Main, IBRRS 2017, 2670). Soweit das Berufungsgericht diese ergänzende Erklärung wegen Un- schlüssigkeit als unbeachtlich angesehen hat, weil ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte, tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt und als Mietrückstand jeweils nur die Differenz zwischen der Brutto- miete und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei, vermengt es zum einen wieder die Frage der Zulässigkeit einer Klage mit ihrer Schlüssigkeit und verkennt zum anderen, dass aufgrund der zusätzlich erfolg- ten Angaben der Klägerin nun nicht mehr allein die in der Tabelle enthaltenen Daten für die Bestimmung des Streitgegenstands maßgeblich sind. In zweiter Instanz hat die Klägerin daher mit Ausnahme des Monats Januar 2015, bei dem die erbrachte Zahlung der Beklagten nicht zur Deckung der Nebenkostenvor- auszahlungsforderung ausgereicht hat, nur restliche Nettomieten geltend ge- macht. b) Die weiteren Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Bestimmtheit der Klage bestehen darin, dass es Angaben der Klägerin dazu vermisst, in wel- cher Höhe die erteilten Gutschriften und die erfolgten Zahlungen auf rückstän- dige Nettomieten, auf Nebenkostenvorauszahlungsansprüche oder auf die Be- triebskostennachforderung in Höhe von 17,50 € anzurechnen sind. Auch inso- weit hat es zu strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestellt. Das Berufungsgericht hat hierbei übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: in das Mietkonto eingestellte Einzelforderungen nebst Gut- haben, Gutschriften und Zahlungen) zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte Auslegung des Klägervorbringens zu erfolgen hat. Dabei hat es 30 31 32 - 15 - weiter verkannt, dass zur Bestimmung des Streitgegenstands bei einer Klage- häufung auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung des Klägers bezüglich von ihm angeführter Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (ggfs. in entsprechender Anwendung) in Betracht kommt und dass eine im Be- rufungsverfahren erklärte nähere Zuordnung erbrachter Zahlungen oder erteilter Gutschriften für die Festlegung, welche Forderungen Streitgegenstand sind, grundsätzlich auch dann von Bedeutung ist, wenn sie - tatsächlich oder ver- meintlich - in Widerspruch zu den Angaben in erster Instanz steht. Ob das Beru- fungsgericht diese Maßstäbe beachtet hat, unterliegt in der Revisionsinstanz der uneingeschränkten Überprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, WM 2016, 1599 Rn. 13). Denn es geht um die Auslegung einer Pro- zesserklärung, die das Revisionsgericht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Einschränkungen nachprüfen und in freier Würdigung selbst auslegen darf (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, NJW-RR 1996, 1210 unter II 2; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, FamRZ 2004, 1712 unter II 1; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, juris Rn. 13 mwN). aa) Zwar ist in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur die vom Berufungsgericht ebenfalls vertretene Ansicht vorherrschend, dass bei der Gel- tendmachung eines Gesamtbetrages aus mehreren Forderungsarten vom Klä- ger im Einzelnen ausdrücklich vorzutragen ist, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlungen oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind beziehungs- weise verrechnet oder aufgerechnet wurden (OLG Brandenburg, WuM 2006, 579; LG Frankfurt am Main, aaO; LG Kempten, aaO; WuM 2016, 444; LG Darmstadt, Beschluss vom 28. März 2013 - 24 S 54/12, juris Rn. 9; AG Gießen, WuM 2016, 304; AG Hanau, WuM 2015, 742; AG Dortmund, GE 2015, 1103; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und 33 - 16 - Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, IX 61; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., J Rn. 88; BeckOK-BGB/Zehelein, 44. Aufl. Stand: 1. November 2017, § 535 Rn. 557; Saenger, ZPO, 7. Aufl., § 253 Rn. 16a; Zehelein, aaO, S. 640 f.; aA BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. Dezember 2017, § 253 Rn. 55.2; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 14. Aufl., § 253 Rn. 27). Diese Auffassung überspannt aber die an die Bestimmtheit einer sich aus mehreren Ansprüchen zusammensetzenden Zahlungsklage zu stellenden Anforderungen. Zwar darf der Kläger die Auswahl, über welche selbständigen Ansprüche bis zur Höhe der eingeklagten Forderung entschieden werden soll, nicht dem Gericht überlassen (BGH, Urteil vom 22. Mai 1984 - VI ZR 228/82, NJW 1984, 2346 unter II 1 a aa; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, aaO Rn. 9 f.). Sind aber - wie im Streitfall - die zu beanspruchenden Einzelfor- derungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es in der Regel im Hin- blick darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungsreihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf eine Forderungsmehr- heit vorsieht (§ 366 Abs. 2 BGB), unschädlich, wenn der Kläger sich nicht aus- drücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, NJW-RR 2010, 1455 Rn. 16 [zur Individualisierung einer Forderung in einem Mahnbescheid]; Musielak/Voit/Foerste, aaO). bb) Wie bereits unter II 2 a aa ausgeführt, ist es für die Bestimmtheit ei- ner Klage im Allgemeinen ausreichend, wenn der geltend gemachte Anspruch als solcher identifizierbar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, aaO; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, aaO; vom 16. No- vember 2016 - VIII ZR 297/15, aaO; jeweils mwN). Wann diese Anforderungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt beantwortet werden; vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben von den Besonderheiten 34 35 - 17 - des anzuwendenden materiellen Rechts und den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, BGHZ 153, 69, 75 mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, BGHZ 206, 211 Rn. 9 mwN [jeweils zu § 253 ZPO]; sowie BGH, Urteile vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 46/07, NJW 2008, 1220 Rn. 13 mwN; vom 23. Sep- tember 2008 - XI ZR 253/07, NJW-RR 2009, 544 Rn. 18 mwN; vom 21. Oktober 2008 - XI ZR 466/07, NJW 2009, 56 Rn. 18 mwN [jeweils zu § 690 ZPO]). Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags sind danach in Abwä- gung des zu schützenden Interesses des Beklagten, sich gegen die Klage er- schöpfend verteidigen zu können, sowie seines Interesses an Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem eben- falls schutzwürdigen Interesse des Klägers an einem wirksamen Rechtsschutz festzulegen (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, aaO S. 75 f. mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO mwN; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, aaO). cc) Ob gemessen daran im konkreten Fall die Anforderungen an die Be- stimmtheit einer Klage erfüllt sind, beurteilt sich nicht allein nach der Fassung des Klageantrags. Inhalt und die Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des gestellten Klageantrags bestimmt; vielmehr ist dieser unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (BGH, Urteile vom 21. Februar 2012 - X ZR 111/09, NJW-RR 2012, 872 Rn. 23; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dabei ist im Zweifel das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, aaO; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO unter II 1 a; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO Rn. 10; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschlüsse vom 18. Dezember 2014 - IX ZB 50/13, NJW-RR 2015, 301 Rn. 10; vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, 36 - 18 - juris Rn. 10; vom 20. Januar 2016 - I ZB 102/14, WM 2016, 1190 Rn. 15; vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, aaO Rn. 14; jeweils mwN). Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Prozessrecht das materielle Recht verwirklichen und nicht dessen Durchsetzung vermeidbar hindern soll (BGH, Urteile vom 1. Dezember 1997 - II ZR 312/96, NJW-RR 1998, 1005 unter II 1; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO). Zudem dient ein solches Verfahrensverständnis der Verwirkli- chung der verfassungsrechtlichen Ansprüche der klagenden Partei auf effekti- ven Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip) und auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG; BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschluss vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, aaO). dd) Die beschriebenen Auslegungsgrundsätze sind auch dann heranzu- ziehen, wenn zwar die vom Kläger zu beanspruchenden Forderungen nach In- halt und Höhe bestimmt sind, die hierauf erbrachten Zahlungen und Gutschrif- ten aber vom Kläger nur der Höhe nach angegeben und nicht ausdrücklich mit bestimmten Einzelforderungen verrechnet worden sind. Die von manchen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geäußerten Bedenken gegen die Bestimmtheit der Klage ergeben sich in diesen Fällen letztlich dar- aus, dass eine klare Zuordnung geleisteter Zahlungen und erteilter Gutschriften vermisst wird. Eine solche Zuordnung kann aber auch stillschweigend erfolgen, etwa durch Angabe einer bestimmten Reihenfolge und/oder durch Rückgriff auf die Anrechnungsbestimmungen der § 366 Abs. 2, § 367 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 167 f.; vom 23. November 2000 - IX ZR 155/00, NJW-RR 2001, 1335 unter II 2 c; vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124 [zur Bestimmtheit ei- ner Prozessaufrechnung]; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, aaO [zur Indivi- dualisierung eines Mahnbescheids]; Musielak/Voit/Foerste, aaO; Junglas, ZMR 37 38 - 19 - 2008, 673, 675 f.; derselbe, ZMR 2014, 89, 92 ff.; vgl. auch OLG Brandenburg, ZMR 2010, 753, 754; LAG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 3. Juli 1997 - 8 Sa 624/96, juris Rn. 17). (1) Ein solches Vorgehen entspricht regelmäßig der wohlverstandenen Interessenlage des Klägers (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (1); vgl. auch Junglas, ZMR 2008, aaO S. 675; 2014, aaO S. 92) und ist auch im Hinblick auf die Belange des Beklagten angemessen. Denn hierdurch ist gewährleistet, dass sämtlichen Prozessbeteiligten der Inhalt und der Umfang der geltend gemachten Forderungen hinreichend klar sind. Der Beklagte wird ausreichend in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob und in wel- chem Umfang er sich gegen die geltend gemachten Forderungen zur Wehr set- zen will. Dabei wird das Risiko eines Unterliegens nicht von dem Kläger auf den Beklagten abgewälzt, denn durch die vorgenommene Zuordnung der geleiste- ten Zahlungen oder erteilten Gutschriften wird dem Kläger nicht die Gefahr ab- genommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit - anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig - wegen entgegen- stehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. Dass sein Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die gel- tend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssig- keitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Ver- rechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen beziehungsweise bestanden haben. Die zur Entscheidung berufenen Gerichte laufen auch nicht Gefahr, ihre Entscheidungsbefugnis nach § 308 Abs. 1 ZPO zu überschreiten beziehungs- weise eine nicht der Rechtskraft fähige und nicht vollstreckbare Entscheidung zu treffen. In der Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 39 40 - 20 - Abs. 2 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB, liegt auch kein Verstoß gegen die Dispositionsmaxime (so zutreffend Junglas, ZMR 2008, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestimmt damit nicht das Gericht selbst, sondern die im Rahmen der Auslegung von Prozess- erklärungen bei einer Verrechnung/Aufrechnung bestehender Forderungen mit Zahlungen oder Gutschriften im Zweifel zu beachtende gesetzliche Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB den Umfang des Klagebegehrens (unzutreffend auch AG Köln, WuM 2008, 676, 678). (2) Dass die Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB nach ihrem Wortlaut nur bei Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen gilt, hindert ihre Anwendung im Falle der Verrechnung von Zahlungen oder Gutschriften auf Nettomieten und Nebenkostenvorauszahlungen nicht. (a) Bei unzureichenden Zahlungen auf Mieten aus verschiedenen Zeit- räumen hat der Bundesgerichtshof die Bestimmung des § 366 Abs. 2 BGB ent- sprechend herangezogen, weil die Mieten aus einem Schuldverhältnis geschul- det seien (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, JZ 1965, 628 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Dabei wird allerdings übersehen, dass § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Senats- urteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a); vgl. ferner BAGE 143, 1 Rn. 12; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 366 Rn. 2; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2016, § 366 Rn. 14; Münch- KommBGB/Fetzer, 7. Aufl. § 366 BGB Rn. 2; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl., § 366 Rn. 1; jurisPK-BGB/Kerwer, Stand: 30. Dezember 2016, § 366 Rn. 4; BeckOK-BGB/Dennhardt, aaO, § 366 Rn. 1; BeckOGK/Looschelders, 41 42 - 21 - BGB, Stand: 1. November 2017, § 366 Rn. 21). Einer Analogie bedarf es daher nicht, wenn die erbrachten Leistungen zur Tilgung von Nettomietrückständen aus mehreren Zeiträumen nicht ausreichen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a); vgl. ferner Palandt/Grüneberg, aaO; MünchKommBGB/Fetzer, aaO; jurisPK/Kerwer, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO). (b) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist deshalb nur in- soweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei um eine ein- heitliche Forderung handelt, die sich aus verschiedenen Bestandteilen (Netto- miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) zusammensetzt. Denn der Bun- desgerichtshof hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungsgrundlage für eine Min- derung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgesprochen, dass der Vermie- ter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Nebenleistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebs- kosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11). (aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber § 366 BGB für das Verhältnis von rechtlich verselbständigten Forderungsteilen aus einem Schuldverhältnis entsprechend anzuwenden, also etwa in den Fällen der Teilabtretung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN), der Erhebung einer Teilklage (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter B 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN) oder der Sicherung nur eines Teils der Forderung durch ein Grundpfand- 43 44 - 22 - recht (BGH, Urteil vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, aaO). Diese Grundsätze gelten auch bei Teilzahlungen, die zur Deckung einer monatlichen Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete und der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvor- auszahlung zusammensetzt, nicht ausreichen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (b) (aa)). (bb) Zwar meinen einige Stimmen in der Literatur im Hinblick darauf, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung unselbständige Einzelpositio- nen einer einheitlichen Forderung sind, dass § 366 BGB weder direkt noch ana- log anwendbar sei (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a; Bieber, NZM 2006, 683, 686; jurisPK-BGB/Kerwer, aaO Rn. 6; BeckOGK/Looschelders, aaO Rn. 33). Die Gegenmeinung hält demgegenüber § 366 Abs. 2 BGB für di- rekt (OLG Rostock, OLG-Report 2001, 440, 441; OLG Düsseldorf, GE 2006, 255, 257; OLG Brandenburg, aaO; LG Berlin, GE 2002, 1336), zumindest aber für entsprechend anwendbar (LG Hamburg, Urteil vom 12. August 2010 - 307 S 30/10, juris Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387; Staudinger/Olzen, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn.157; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 102; Derleder, NZM 2011, 654, 655; Thoms, ZMR 2012, 7, 8). Der Senat hat zu dieser Problematik bislang noch nicht Stellung bezogen. Er konnte in seiner Entscheidung vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10, aaO Rn. 11, 13) die vom damaligen Berufungs- gericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag in entspre- chender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, offen lassen, weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minderung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unterschied machte, ob der Minderungsbetrag nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrech- net wurde. 45 - 23 - (cc) Im Streitfall besteht dagegen Anlass, die Frage der Anwendbarkeit des § 366 Abs. 2 BGB auf Teilzahlungen bei Nettomiete und geschuldeter Ne- benkostenvorauszahlung zu entscheiden. Bei richtiger Betrachtung weisen die Nettomiete und die vertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung, die das Gesamtentgelt des Mieters für die Leistungen des Vermieters bilden, weitge- hende rechtliche Eigenständigkeiten auf, die es rechtfertigen, bei unzureichen- den Zahlungen des Mieters auf die Bruttomiete die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc); vgl. ferner LG Hamburg, aaO Rn. 13; Staudin- ger/Olzen, aaO; vgl. ferner Zehelein, aaO S. 640). Über die Betriebskosten ist - soweit keine Pauschale vereinbart ist - jährlich abzurechnen (§ 556 BGB); Vorauszahlungen auf die Betriebskosten stellen damit keine endgültige Tilgung dieser Kosten dar (vgl. etwa LG Hamburg, aaO mwN). Die Erhöhung der Nettomiete folgt anderen Regeln (§§ 558 ff. BGB) als die Anpassung einer Be- triebskostenvorauszahlung (§ 560 BGB). Die daraus resultierende rechtliche Verselbständigung der beiden Mietbestandteile rechtfertigt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB. Denn die Interessenlage ist hier mit sonstigen anerkannten Fällen verselbständigter Forderungsteile vergleichbar (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc)). Auch liegt eine planwidrige Regelungslücke vor (Senatsurteil vom heuti- gen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc); aA Schmidt- Futterer/Blank, aaO, der aber andererseits § 366 BGB bei unzureichenden Zah- lungen auf Miete und Betriebskostennachzahlungen direkt anwenden will [§ 543 BGB Rn. 117]). Denn der Gesetzgeber war bestrebt, nicht nur bei mehreren Hauptforderungen (§ 366 BGB), sondern sogar bei mehreren Nebenforderun- gen (§ 367 BGB) ein einseitiges Bestimmungsrecht des Gläubigers auszu- schließen (vgl. Motive II, S. 86 ff.). Diese gesetzgeberische Zielsetzung würde 46 47 - 24 - aber unterlaufen, wenn die bei der Schaffung der §§ 366, 367 BGB ersichtlich nicht bedachten Fälle, dass sich Teile einer einheitlichen Hauptforderung recht- lich verselbständigt haben, von einer entsprechenden Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB ausgenommen wären mit der Folge, dass nun doch dem Gläubiger die Entscheidungsbefugnis darüber zufiele, auf welchen Teil die er- brachte Teilleistung angerechnet wird (so aber Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a). (3) Die beschriebene Anwendbarkeit des § 366 BGB einerseits auf Miet- rückstände aus verschiedenen Zeiträumen und andererseits auf die Einzelbe- standteile offener Bruttomietrückstände hat zur Konsequenz, dass beim Fehlen einer Tilgungsbestimmung des Mieters Zahlungen, die zur Deckung der Ge- samtforderungen nicht ausreichen, unter Heranziehung der abgestuften An- rechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen sind. (a) Da dem Vermieter - abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) - materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrech- nung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Til- gungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2007, 685), kann von ihm auch hinsichtlich der Be- stimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Ver- rechnungsreihenfolge im Einzelnen darlegt. Andererseits ist er aber nicht ge- hindert, zur Festlegung seines Klagebegehrens - gegebenenfalls noch in zwei- ter Instanz - entsprechenden Vortrag zu halten. Dies wäre - wie bereits ausge- führt - auch wünschenswert. 48 49 - 25 - Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber - sofern nicht eine Auf- rechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt - im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Schuld- ners regelmäßig das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (a); vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 16, sowie Junglas, ZMR 2014, 89, 93 f.). Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Be- stimmtheit des Klagebegehrens maßgebend. Die dargestellten Grundsätze gelten auch dann, wenn es nicht um Zah- lungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Gut- haben aus Nebenkostenabrechnungen oder wegen unstreitiger Mietminderun- gen) erteilt und gegen diese Forderungen des Mieters mit Mietforderungen auf- rechnet, ohne zu bestimmen, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf § 366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegen- über, ohne eine Zuordnung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leis- tung des Schuldners handelt, ist die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB hier aller- dings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen (Senatsur- teil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). (b) Die danach im Allgemeinen beim Fehlen einer Zuordnung von Zah- lungen oder Gutschriften gebotene (direkte oder analoge) Anwendung der Ver- rechnungskriterien des § 366 Abs. 2 BGB zur Bestimmung des Inhalts und der 50 51 52 - 26 - Reichweite des Klagebegehrens ist, wenn Bruttomietrückstände geltend ge- macht werden, in zweifacher Hinsicht vorzunehmen. (aa) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht das Auffangkriterium "anteilige Verrechnung", sondern das Kriterium der "gerin- geren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweili- gen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (aa); vgl. ferner etwa OLG Rostock, aaO; OLG Düsseldorf, aaO; OLG Brandenburg, aaO; OLG Köln, ZMR 2010, 850, 852; LG Berlin, aaO; LG Hamburg, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/ Häublein, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO, § 366 Rn. 32; Sternel, aaO Rn. III 105; Schmid, NZM 2001, 705; Zehelein, aaO; aA Derleder, aaO S. 655 f.; Thoms, aaO [anteilige Tilgung]; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387 [Nettomiete als lästigere Forderung]). (bb) Wird nicht nur eine offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus verschiedenen Jahren oder mehreren Monaten gel- tend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heran- zuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzu- nehmen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (bb)). Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträu- men stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. 53 54 - 27 - § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 19 Rn. 9; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO; Junglas, ZMR 2014, 89, 93). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum glei- chen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des nachgeordneten Kriteriums "ältere Schuld" (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO; Junglas, aaO). (cc) Wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zu- lässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, mit- einander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (cc)). Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und an- schließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gut- schrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in abstei- gendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomie- ten anzurechnen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). 55 56 - 28 - Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften kei- ne Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst im absteigenden Alter auf die Nebenkostenvorauszah- lungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). c) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei der gebotenen sachgerechten Auslegung ihres Klagebegehrens durch die von ihr vorgetragene "Mietrückstandsaufstellung" und die darin enthaltenen Daten sowie durch die in der Klageerweiterung und der dabei vorgelegten Betriebs- kostenabrechnung vom 5. Dezember 2014 erfolgten weiteren Angaben bereits in erster Instanz den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die von ihr beanspruchten Forderungen sind im Einzelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet, wobei die Klägerin durch Vorlage der genannten Betriebskostenabrechnung noch in erster Instanz klargestellt hat, dass der im Jahr 2015 monatlich angesetzte Be- trag von 723,72 € eine Nettomiete von 534,72 € und eine zu leistende Neben- kostenvorauszahlung von insgesamt 189 € sowie der für das Jahr 2014 in An- satz gebrachte Betrag von monatlich 705,72 € neben der Nettomiete von 534,72 € eine Nebenkostenvorauszahlung von insgesamt 171 € umfasst. Die vom Berufungsgericht vermisste Zuordnung des Anfangsguthabens, der er- brachten Zahlungen und der erteilten Gutschriften ist - was dieses nicht in den Blick genommen hat - mit der Klageschrift unter stillschweigender Bezugnahme auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB erfolgt. Im Berufungs- verfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die von dieser gesetzli- chen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge berufen. 57 58 - 29 - aa) Dass die Klägerin in erster Instanz bezüglich der Verrechnung der von ihr in der Forderungsaufstellung für das Jahr 2015 berücksichtigten elf Zah- lungen der Beklagten, des Anfangsguthabens und der beiden erteilten Gut- schriften (Mietminderung; Heizkosten) keine ausdrückliche Anrechnung auf ihre aufgelisteten Bruttomieten von jeweils 723,72 € vorgenommen hat, berechtigte das Berufungsgericht nicht, die Klage als unzulässige Saldoklage zu behan- deln. Entsprechendes gilt für die Klageerweiterung, mit der für den Zeitraum von Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 unter Berücksichtigung einer Bruttomiete von jeweils 705,72 € und der Zahlungen von jeweils 673,50 € ein monatlicher Mietrückstand von jeweils 32,22 € (insgesamt 193,32 €) sowie eine Betriebskostennachforderung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 € geltend gemacht wurden. Da - wie eingangs bereits dargelegt - bei Prozesserklärungen im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach Maßstäben der Rechtsordnung ver- nünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht, ist letztlich maßgebend, ob sich aus der Aufstellung der Klägerin und ergänzender Heran- ziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung der Zahlungen, Gutschriften und des Guthabens auf die Außenstände vorneh- men lässt. Dies ist der Fall. (1) Die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführte Zahlung der Beklag- ten für den Monat Januar 2015 von 38,50 € ist zur Bestimmung des Umfangs des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nach der oben unter II 2 b dd (3) (b) im Einzelnen beschriebenen Vorgehensweise gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog auf den in der angegebenen Bruttomiete enthaltenen Nebenkostenanteil von 189 € anzurechnen, der sich hierdurch auf 150,50 € verringert. Mit dem sich daraus für den Monat Januar 2015 ergebenden Gesamtrückstand von 685,22 € hat die Klägerin anschließend, wie sich durch die Zuordnung in Zeile 2, Spalten 4 und 5 der Mietrückstandsaufstellung ergibt, ein Anfangsguthaben von 410,03 € verrechnet. Diese Zahlung ist nach den Verrechnungsgrundsät- 59 60 - 30 - zen des § 366 Abs. 2 BGB (analog) zunächst auf den noch offenen Nebenkos- tenanteil von 150,50 € als unsicherste Forderung und in Höhe von verbleiben- den 259,53 € auf die Nettomiete von 534,72 € anzurechnen, die sich damit auf 275,19 € reduziert. Die verbleibende Nettomiete für Januar 2015 von 275,19 € verringert sich um die nachträglich für einen sechswöchigen Ausfall des Aufzugs von der Klägerin gewährte Mietminderungsgutschrift in Höhe von 32,57 € (1,5 x 3 % von 723,72 €) auf 242,62 €. Da die Klägerin diese Gutschrift keinem bestimmten Zeitraum zugeordnet, sondern sie vom Saldo der Mietrückstände aus den Mie- ten Januar bis April 2015 in Abzug gebracht hat, und die für die Monate Februar bis April 2015 berücksichtigten Zahlungen der Beklagten die jeweils geschulde- ten Nebenkostenvorauszahlungen vollständig abdecken, ist die Minderungsgut- schrift nach der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB auf die in der Mietrückstandstabelle aufgeführte älteste noch offene Nettomiete Januar 2015 anzurechnen. Entsprechendes gilt für die von der Klägerin erteilte Gutschrift "Heizkos- ten" in Höhe von 276,37 €. Da diese von der Klägerin keiner bestimmten Forde- rung zugeordnet wird und die von den Beklagten erbrachten Zahlungen jeweils die monatlich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen übersteigen, ist die- se Gutschrift mit der verbleibenden Nettomiete für Januar 2015 in Höhe von 242,62 € zu verrechnen, so dass insoweit keine von der Klägerin geltend ge- machte Forderung, sondern zugunsten der Beklagten aus der Gutschrift ein Restbetrag von 33,75 € verbleibt. (2) Die für den Monat Februar 2015 berücksichtigte Zahlung der Beklag- ten in Höhe von 673,50 € entfällt nach den beschriebenen Verrechnungsgrund- sätzen des § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf den in der Bruttomiete enthaltenen 61 62 63 - 31 - Nebenkostenanteil von 189 € und sodann auf die Nettomiete, die sich dadurch auf 50,22 € reduziert. Hiervon ist nach § 366 Abs. 2 BGB der oben genannte Restbetrag von 33,75 € in Abzug zu bringen, weil es sich nun bei der noch offe- nen Nettomiete für Februar 2015 um die älteste Nettomietenforderung handelt. (3) Bezüglich des Monats März 2015 ist die hierbei berücksichtigte Zah- lung der Beklagten in Höhe von 673,50 € wiederum zunächst von dem Neben- kostenanteil in Höhe von 189 € und anschließend von der Nettomiete in Abzug zu bringen. Die Klägerin macht daher insoweit eine restliche Nettomietenforde- rung von 50,22 € geltend. (4) Entsprechendes gilt bei den für die Monate April 2015 bis einschließ- lich November 2015 angesetzten Zahlungen der Beklagten in Höhe von jeweils 523,50 €. Die Klägerin verlangt insoweit jeweils eine nach vorrangiger Anrech- nung der jeweiligen Zahlung auf den Nebenkostenanteil und anschließender Verrechnung mit der Nettomiete verbleibende restliche Nettomietforderung in Höhe von jeweils 200,22 €. (5) Auf die gleiche Weise ist hinsichtlich der im Wege der Klageerweite- rung geltend gemachten restlichen Forderungen für die Monate Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 in Höhe von jeweils 32,22 € zu verfahren. Auch hier sind nach den beschriebenen, aus § 366 Abs. 2 BGB abgeleiteten Ver- rechnungsmaßstäben die monatlichen Zahlungen der Beklagten in Höhe von 673,50 € jeweils zunächst auf die geschuldete Nebenkostenvorauszahlung von 171 € und anschließend auf die angesetzte Nettomiete anzurechnen. Dies hat zur Folge, dass der geltend gemachte Restbetrag allein aus unterbezahlten Nettomieten resultiert. 64 65 66 - 32 - (6) Darüber hinaus ist Gegenstand der Klageerweiterung eine Betriebs- kostennachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 €. (7) Die Klägerin hat demzufolge auch ohne ausdrückliche Erklärung in erster Instanz für die Monate Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 je- weils eine restliche Nettomiete von 32,22 € (insgesamt 193,32 €) und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 € sowie restliche Nettomieten für den Monat Februar 2015 in Höhe von 16,47 €, für den Monat März 2015 in Höhe von 50,22 € und für die Monate April 2015 bis einschließlich November 2015 in Höhe von jeweils 200,22 € gel- tend gemacht. Damit war das Klagebegehren bereits in erster Instanz hinrei- chend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. bb) Im Berufungsverfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die oben beschriebenen Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB beru- fen. Soweit das Berufungsgericht diese Erklärung als unschlüssig angesehen hat, weil in der Mietrückstandstabelle nur die Bruttomietbeträge und die Diffe- renz zwischen diesen und den eingegangenen Zahlungen aufgeführt seien, verkennt es zum einen, dass die ergänzenden Angaben nicht in Widerspruch zu den bisherigen Angaben der Klägerin stehen, sondern diese lediglich die bis- lang nicht ausdrücklich erklärte, aber aus der Heranziehung der gesetzlichen Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (analog) folgende Aufgliede- rung der erbrachten Zahlungen der Beklagten nun ausdrücklich nachholt. Zum anderen würde ein Widerspruch allenfalls dazu führen, dass die Klägerin den Streitgegenstand in der zweiten Instanz neu bestimmt, so dass lediglich zu prü- fen wäre, ob es sich hierbei um eine ohne Weiteres zulässige Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO oder um eine an den Voraussetzungen des § 533 ZPO zu messende Klageänderung handelte (vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen 67 68 69 - 33 - Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 c bb (3)). Mit dem vom Berufungsgericht stattdessen gebrauchten Begriff der "Unschlüssigkeit" vermengt es erneut die Frage der Bestimmtheit eines Klagebegehrens mit dessen Begründetheit. Soweit das Berufungsgericht die Erklärung zudem als zu pauschal an- sieht, weil ihr nicht entnommen werden könne, welche Nettobeträge die Kläge- rin für welche Monate geltend mache, hat es außer Acht gelassen, dass die Klägerin sich hierbei ausdrücklich auf die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB berufen hat und damit - wie durch die obigen Ausführungen unter II 2 c aa belegt wird - ausreichende Angaben für eine Zuordnung gemacht hat. Im Streitfall ist daher der Streitgegenstand im Berufungsverfahren derselbe wie in erster Instanz. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine (tragfähigen) Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemachten Forderungen getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für die weitere Behandlung der Sache weist der Senat auf folgendes hin: 1. Die Erwägung des Berufungsgerichts, die Klage sei (hilfsweise) auch unbegründet, weil die Klägerin nach Abrechnungsreife keine Nebenkostenvor- auszahlungen geltend machen könne, geht fehl. Das Berufungsgericht hat ver- kannt, dass solche Forderungen - wie die Klägerin in der Berufungsinstanz so- gar ausdrücklich erklärt hat - nicht Streitgegenstand sind. 70 71 72 73 - 34 - 2. Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben, ob die oben unter II 2 c aa (7) und bb aufgeführten streitgegenständlichen restlichen Nettomietfor- derungen sich wegen eines Defekts der Gegensprechanlage monatlich um 2 % der Bruttomiete, also von Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 um je- weils 14,11 € (insgesamt um 84,66 €) und von Januar 2015 bis einschließlich November 2015 um jeweils 14,47 € (insgesamt um 159,17 €) verringert haben. Sofern dies der Fall sein sollte, wären die geschuldeten Nettomieten jeweils um diese Beträge zu verringern. Der Minderungsbetrag wäre auch bezüglich der Miete für Januar 2015 zu berücksichtigen. Zwar macht die Klägerin insoweit keine Forderung geltend, weil die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführten Gutschriften und das Guthaben im Rahmen der Bestimmung des Klagebegehrens nach den Grund- sätzen des § 366 Abs. 2 BGB auf die Januarmiete anzurechnen sind. Im Rah- men der Begründetheitsprüfung ist aber für eine Anrechnung gemäß § 366 Abs. 2 BGB nicht allein eine Zuordnung der Gutschriften und Guthaben zu einer bestimmten Forderung entscheidend. Vielmehr müssen die Forderungen, de- nen bestimmte Guthaben, Gutschriften oder Zahlungen gegenübergestellt wer- den, auch tatsächlich bestehen. Denn hier geht es um die von der reinen Be- stimmung des Streitgegenstands zu unterscheidende Frage, ob die geltend gemachten Forderungen nach §§ 362 ff. BGB getilgt worden sind. Daher wäre für den Fall, dass auch die Miete für Januar 2015 um 14,47 € (oder einen gerin- geren Betrag) gemindert wäre, eine neue Berechnung für Januar 2015 anzu- stellen, was dann zur Folge hätte, dass die im Rahmen der Zulässigkeitsprü- fung bei der Januarmiete 2015 berücksichtigten Gutschriften und Guthaben in einer dem Minderungsbetrag für Januar 2015 entsprechenden Höhe auf die nachfolgenden Mieten anzurechnen wären. 74 75 - 35 - 3. Dieser Umstand kommt auch bei der Frage der Anrechnung des Gut- habens in Höhe von 653,07 € aus der Heizkostenabrechnung vom 3. Dezember 2014 für das Jahr 2014 zum Tragen. Die Klägerin hat diese Gutschrift in dem Abrechnungsschreiben ausdrücklich mit der Miete für Januar 2015 verrechnet. Dabei handelt es sich um eine Aufrechnungserklärung, die die geschuldete Ja- nuarmiete um diesen Betrag zum Erlöschen gebracht hat (§ 389 BGB). Hiervon kann sich die Klägerin nicht mit dem Hinweis lösen, sie habe diese Forderung zuvor bereits buchhalterisch bei Rückständen aus dem Jahr 2014 berücksichtigt und das verbliebene Restguthaben von 410,03 € als Anfangsguthaben in die Mietrückstandsaufstellung für das Jahr 2015 eingestellt. Denn die buchhalteri- sche Verrechnung kann angesichts der rechtlich bindenden Aufrechnungserklä- rung keine Wirkung entfalten. Darüber hinaus ist der Vortrag der Klägerin, es sei intern eine anderweitige Verrechnung mit Rückständen aus dem Jahr 2014 vorgenommen worden auch - wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt - un- schlüssig. Die Klägerin hat diesbezüglich einen Kontoauszug vorgelegt, der un- ter Berücksichtigung der Gutschrift von 653,07 € für das Jahr 2014 mit einem Rückstand von 5.961,88 € endet. In die Mietrückstandsaufstellung für das Jahr 2015 ist aber ein Anfangsguthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 410,03 € eingestellt. Außerdem hat die Klägerin im Rahmen der Klageerweite- rung geltend gemacht, aus dem Jahr 2014 sei lediglich ein Betrag von 210,82 € offen. Es ist daher nicht nachzuvollziehen, weshalb in dem vorgelegten Konto- auszug für das Jahr 2014 Rückstände von 5.961,88 € ausgewiesen sind und woraus sich das Anfangsguthaben für das Jahr 2015 ergibt. Insbesondere ist nicht geklärt, dass es sich hierbei um einen Teil der Gutschrift in Höhe von 653,07 € handelt. Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zunächst zu prüfen haben, ob es sich bei dem Betrag von 410,03 € tatsächlich um einen Teil der genannten Gutschrift handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, müsste im Rahmen 76 77 - 36 - der Begründetheitsprüfung eine neue Verrechnung der Gutschriften und des Anfangsguthabens erfolgen. Von der Miete für Januar 2015 wäre neben einem eventuellen Minderungsbetrag (siehe oben unter III 2) zunächst die von der Klägerin vor Fälligkeit der Januarmiete 2015 zur Aufrechnung gebrachte Heiz- kostengutschrift in Höhe von 653,07 € und anschließend die Zahlung der Be- klagten in Höhe von 38,50 € in Abzug zu bringen. Erst danach wäre - bis zur Tilgung der gesamten geschuldeten Mietforderung - das eingestellte Anfangs- guthaben von 410,03 € zu berücksichtigen. Der die Januarmiete weit überschießende Restbetrag des Anfangsguthabens wäre dann nach § 366 Abs. 2 BGB in absteigendem Alter auf die - gegebenenfalls um einen Minderungsbetrag für den Defekt an der Gegensprechanlage verringerte - Nettomiete der nachfolgenden Monate anzurechnen. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die für den Ausfall des Aufzugs von der Klägerin erteilte Gutschrift von 32,57 € und die weitere "Gutschrift Heizkosten" in Höhe von 276,37 € erst - wiederum im absteigenden Alter - bei den dann noch offenen nachfolgenden Nettomieten abzuziehen wären. Die von der Klägerin zu beanspruchenden For- derungen für die Monate Februar 2015 bis November 2015 würden sich daher im Ergebnis um einen Gesamtbetrag von 653,07 € verringern. Falls die in der Mietrückstandsaufstellung als Anfangsguthaben berück- sichtigten 410,03 € einen Teil der Heizkostengutschrift von 653,07 € darstellen sollten, ist die soeben beschriebene Verrechnungsweise ebenfalls vorzuneh- 78 - 37 - men, allerdings wären bei der Januarmiete 2015 und nachfolgenden Mieten dann nicht beide Beträge, sondern nur 653,07 € in Abzug zu bringen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.02.2016 - 33 C 396/16 (93) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 16.03.2017 - 2-11 S 226/16 -

§ 556§ 556 Abs. 3

BGH VIII ZR 324/0825.11.2009 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR68.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2 1) Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risi- ko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Be- klagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 12; vom 2. De- zember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rn. 8; jeweils mwN). 2) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht da- rauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im All- gemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; jeweils mwN). 3) Macht ein Vermieter Mietrückstände (und ggfs. sonstige aus dem Mietverhältnis resultie- rende Forderungen) geltend und bezieht er sich dabei auf den Inhalt eines Mietkontos, - 2 - in das Bruttomieten und damit auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen ein- gestellt sind, bringt er beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Das Gericht darf die Bestimmtheit des Klagebegehrens nicht deswegen in Frage stellen, weil der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 BGB) keine Vorauszahlungen mehr verlangen darf. Dies ist ausschließlich eine Frage der Begründetheit der Klage. 4) Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zugrunde gelegten Mietkonto zugunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forde- rung oder einem bestimmten Forderungsteil (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszah- lung) zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres in Frage. Vielmehr kommt hier im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht. ZPO §§ 263, 264 Nr. 2; § 531 Abs. 2, § 533 1) Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, in den Tatsacheninstanzen eine hiervon abweichende Erklärung über die Zuordnung erbrachter Zahlungen und erteilter Gut- schriften abzugeben. Macht er hiervon erst nach Klageerhebung Gebrauch, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO (die im Berufungsverfah- ren ergänzend an § 533 ZPO zu messen ist) oder, wenn sich an dem zugrundeliegen- den Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung. 2) Erfolgt eine solche Erklärung erstmals in der Berufungsinstanz, ist sie unabhängig von den Vorgaben des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen, weil sie kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne dieser Vorschrift darstellt, sondern zum Angriff selbst ge- hört (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN). BGB § 366 Abs. 2 1) Bei unzureichenden Zahlungen auf Nettomieten aus verschiedenen Zeiträumen ist § 366 Abs. 2 BGB direkt und nicht nur analog heranzuziehen, weil § 366 BGB das Schuldver- hältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Fortführung von BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, NJW 1965, 1373 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Handelt es sich nicht um Zah- lungen des Mieters, sondern um Gutschriften des Vermieters, kommt eine entsprechen- de Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB in Betracht. 2) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil sich es hierbei zwar um eine einheitliche Forde- rung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszah- lung) handelt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11), die Forderung auf Nebenkostenvoraus- - 3 - zahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heran- zuziehen (Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN; vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter II 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN). 3) Sind in das dem Klagebegehren zugrundliegende Mietkonto Bruttomieten aus mehreren Zeiträumen eingestellt, sind die oben unter 1) und 2) dargestellten Verrechnungsgrund- sätze wie folgt anzuwenden und zu kombinieren: a) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkos- tenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der "geringeren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzu- rechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung. b) Werden Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heranzuziehen. Da- bei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringe- ren Sicherheiten bieten (im Anschluss an BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 9; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO). Bezüglich der Mietrück- stände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB re- gelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums "ältere Schuld". c) Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zulässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückstän- den aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträu- men zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht. aa) Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, hat der Kläger die Zahlung be- ziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvoraus- zahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrech- net. Übersteigt eine für eine bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete, ist der überschießende Betrag - bis er auf- gebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in absteigendem Alter - auf die ältes- ten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomieten anzurechnen. bb) Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar - 4 - 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Net- tomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen. BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 68/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 5 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 14. Februar 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben als in Höhe von 11.032,93 € (Hauptforderung) und in Höhe weiterer 344,75 € an außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Mahngebühren so- wie hinsichtlich des Antrags auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in Höhe weiterer 346,42 € in der Hauptsache erledigt hat, zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte hatte zusammen mit Herrn A. T. im Zeitraum vom 1. August 2013 bis zum 8. April 2015 eine Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main angemietet. Die monatliche Bruttomiete belief sich auf 749,50 €. Darin waren Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 146 € monatlich enthalten. 1 - 6 - Mit Schreiben vom 12. November 2014 erteilte die Klägerin gegenüber der Beklagten und dem weiteren Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Dieser Abrechnung legte sie die Sollvorauszahlungen und nicht die tatsächlich geleisteten Zahlungen zugrunde. In gleicher Weise verfuhr sie im Schreiben vom 4. November 2015, mit dem sie über die Betriebskosten für das Jahr 2014 abrechnete. Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage ausstehende Zahlungen aus dem Zeitraum von Oktober 2013 bis April 2015 in Höhe von 13.544,63 € nebst Rechtshängigkeitszinsen abzüglich einer am 17. November 2015 erfolgten Be- triebskostengutschrift in Höhe von 346,42 € geltend gemacht und bezüglich dieser Gutschrift die Feststellung begehrt, dass sich der Rechtsstreit insoweit erledigt hat. Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte "Miet- rückstandsaufstellung", die in Form einer Tabelle verschiedene Forderungsar- ten (Bruttomiete, Rückläufergebühren, Mahngebühr sowie Mahngebühr ext. RA-Gebühr), erbrachte Zahlungen/Gutschriften und offene Forderungen aus- weist. Monat zu zahlen gezahlt Differenz Rückstand Miete Oktober 2013 749,50 € 749,50 € 749,50 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 752,50 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 755,50 € Miete November 2013 749,50 € 749,50 € 1.505,00 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 1.508,00 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 1.510,50 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 1.513,00 € Miete Dezember 2013 749,50 € 749,50 € 2.262,50 € Mahngebühr ext. RA-Gebühr 261,30 € 261,30 € 2.523,80 € Mahngebühr ext. RA-Gebühr 20,00 € 20,00 € 2.543,80 € 2 3 4 - 7 - Mahngebühr ext. RA-Gebühr 53,45 € 53,45 € 2.597,25 € Miete Januar 2014 749,50 € 749,50 € 3.346,75 € Miete Februar 2014 749,50 € 749,50 € 4.096,25 € Miete März 2014 749,50 € 749,50 € 4.845,75 € Miete April 2014 749,50 € 749,50 € 5.595,25 € Miete Mai 2014 749,50 € 749,50 € 6.344,75 € Miete Juni 2014 749,50 € 749,50 € 7.094,25 € Miete Juli 2014 749,50 € 749,50 € 7.843,75 € Miete August 2014 749,50 € 749,50 € 8.593,25 € Miete September 2014 749,50 € 749,50 € 9.342,75 € Miete Oktober 2014 749,50 € 749,50 € 10.092,25 € Miete November 2014 749,50 € 749,50 € 10.841,75 € Gutschrift Betriebskosten 99,98 € - 99,98 € 10.741,77 € Miete Dezember 2014 749,50 € 749,50 € 11.491,27 € Miete Januar 2015 749,50 € 749,50 € 12.240,77 € Miete Februar 2015 749,50 € 400,00 € 349,50 € 12.590,27 € Miete März 2015 749,50 € 749,50 € 13.339,77 € Miete April 2015 749,50 € 749,50 € 14.089,27 € Gutschrift Miete April 2015 549,64 € - 549,64 € 13.539,63 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 13.542,13 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 13.544,63 € Gutschrift Betriebskosten 346,42 € - 346,42 € 13.198,21 € Bei den zwei Gutschriften "Betriebskosten" handelt es sich um die zu- gunsten der Beklagten in den Betriebskostenabrechnungen vom 12. November 2014 und vom 4. November 2015 ausgewiesenen Guthabensalden. Weitere Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften und der geleisteten Zah- lung hat die Klägerin nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf 5 - 8 - berufen, dass mangels Vortrags der Parteien die gesetzliche Verrechnungsrei- henfolge des § 366 Abs. 2 BGB greife. Das Amtsgericht hat die Auffassung vertreten, die Klägerin habe eine unzulässige "Saldoklage" erhoben, bei der der Streitgegenstand nicht entspre- chend den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt sei. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht die ausgesprochene Klageabweisung als unzulässig bestätigt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, macht allerdings für die in den Jahren 2013 bis 2015 nicht erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.820,53 € Nachforde- rungen nicht mehr geltend. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Klägerin erhobene "Saldoklage" sei unzulässig, weil sie den Streitgegenstand nicht - wie nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gefordert - hinrei- chend bestimmt habe. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien im Falle der Erhebung von mehreren Ansprüchen grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben. Daher müsse sich aus dem Klagevorbrin- gen ergeben, welche in den Klagezeitraum fallenden Ansprüche dem geltend gemachten Betrag zugrunde lägen. 6 7 8 9 - 9 - Soweit der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. Januar 2013 (VIII ZR 94/12) eine "Saldoklage" unter den dort gegebenen Voraussetzungen für zulässig erachtet habe, seien die insoweit aufgestellten Grundsätze auf den Streitfall nicht anwendbar. Dort sei allein darüber zu befinden gewesen, ob den Vermietern für den streitigen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in der von ihnen bezifferten Höhe und damit der von ihnen angegebene Ge- samtbetrag zugestanden habe, und ob die Mieter hiervon einen Betrag in Höhe der Klageforderung schuldig geblieben seien. Aus dieser Entscheidung könne nicht der Schluss gezogen werden, dass es genüge, sämtliche Forderungen und Zahlungen in ein laufendes Mietkonto einzustellen und hieraus nur den je- weiligen Saldo geltend zu machen, ohne vorzutragen, welche Zahlungen auf welche Ausstände verrechnet worden seien. Denn in einem solchen Fall hande- le es sich - anders als in der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fallgestal- tung - nicht um gleichartige Forderungen und damit auch nicht um einen ein- heitlichen Gesamtanspruch. Solche Fallgestaltungen seien nach der überwie- genden Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum als unzu- lässige "Saldoklagen" zu behandeln. Im Streitfall folge die Unzulässigkeit der Klage daraus, dass die Klägerin unterschiedliche Forderungen (Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlungen, Rückläufergebühr, Mahngebühr ext. RA-Gebühr, Mahngebühr) in das Mietkonto eingestellt habe, ohne darzulegen, in welcher Höhe die jeweiligen Forderungs- arten dem geltend gemachten Saldobetrag im Einzelnen zugrunde lägen. Es sei nicht erkennbar, worauf die Gutschrift "Betriebskosten" in Höhe von 99,98 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 12. November 2014, die im Februar 2015 erfolgte Zahlung von 400 €, die Gutschrift "Miete April 2015" in Höhe von 549,64 € und die nach Zustellung des Mahnbescheids erfolgte Gutschrift "Be- triebskosten" in Höhe von 346,42 € verrechnet worden seien. Möglich sei so- wohl eine Verrechnung auf die rückständigen Nettomieten als auch auf die 10 11 - 10 - Vorauszahlungsforderungen, die bezüglich der Jahre 2013 und 2014 jedoch gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit den erfolgten Abrechnungen, spätestens aber mit dem Ablauf des 31. Dezember 2014 beziehungsweise des 31. Dezem- ber 2015 weggefallen seien. Da diese Forderungen ausweislich des Mietkontos aber nie ausgebucht und durch Nachforderungen aus den Betriebskostenab- rechnungen ersetzt worden seien, müsse hierüber entschieden werden. Dazu müsse das Gericht Kenntnis davon haben, ob die Klägerin die in den Jahren 2014 und 2015 erfolgten Gutschriften und die Zahlung aus dem Jahr 2015 auf die Vorauszahlungsforderungen, auf die Nettomiete oder auf die eingestellten Gebühren verrechnet habe. Die Klägerin habe aber die von ihr vorgenommenen Verrechnungen nicht im Einzelnen offengelegt. Sie könne sich nicht darauf beschränken, das Gericht auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verwei- sen. Vielmehr sei erforderlich, dass sie darlege, sich an die gesetzliche Rege- lung gehalten zu haben, und dass sie damit bestimme, welche Forderungen sie in welcher Höhe einklage. Hierzu reichten ihre pauschalen und keinen Aussa- gehalt aufweisenden Angaben nicht aus, die sich auf den Vortrag beschränkten, das Betriebskostenguthaben von 346,42 € sei mit den restlichen streitigen For- derungen beziehungsweise die erteilten Gutschriften und die erfolgte Zahlung seien mit den ältesten Mietrückständen verrechnet worden. Das Gericht müsse und könne auch nicht eruieren, welche Beträge die Klägerin als die ältesten Mietrückstände ansehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision macht zu Recht geltend, dass die Klage nicht mangels Bestimmtheit des Klage- begehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) hätte als unzulässig abgewiesen werden 12 13 - 11 - dürfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der erhobenen Zahlungsklage nicht um eine "unzulässige Saldoklage". 1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass in den Fällen, in denen in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben werden, im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzu- geben sind. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage, aber auch dann, wenn die Klage den gesamten Anspruch des Klägers umfasst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 13). a) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthal- ten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran ge- messen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtli- chen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauig- keit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwar- ten lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, NJW- RR 2007, 1530 Rn. 23; vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 12; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708 Rn. 8; jeweils mwN). b) Gemessen an diesen Grundsätzen kann auf eine konkrete Bezifferung der im Falle einer Klagehäufung nach Abzug geleisteter Zahlungen geforderten 14 15 16 - 12 - Einzelbeträge dann verzichtet werden, wenn diese Angaben zur Abgrenzung des Streitgegenstands nicht erforderlich sind, also weder für den Entschei- dungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch für den Ausgang des Rechts- streits und auch nicht zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtli- chen Entscheidung oder für eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 14 f.). So liegen die Dinge, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klageforderung offen ist (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO [für den Fall einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB]). Hier erübrigt sich im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Auf- schlüsselung des geltend gemachten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung angerechnet wird. Denn es macht für die Bestim- mung des Streitgegenstands letztlich keinen Unterschied, ob der Kläger hierbei die monatlich geschuldeten Beträge im Einzelnen auflistet und die erbrachten Zahlungen konkreten Monaten zuordnet oder ob er die im streitigen Zeitraum entstandenen Forderungen addiert und hiervon die Gesamtzahlungen in Abzug bringt. c) Noch frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht angenommen, dass im Streitfall ein solch einheitlicher Gesamtanspruch nicht geltend gemacht wird. Die Klägerin nimmt die Beklagte zwar auf Zahlung ihrer gesamten Außen- stände aus dem Mietverhältnis in Anspruch. Es handelt sich dabei aber nicht um einen "einheitlichen" Gesamtanspruch, denn die Klageforderung setzt sich nicht ausschließlich aus gleichförmigen, periodisch wiederkehrenden Einzelfor- derungen zusammen, sondern die Klägerin verlangt neben der Nettomiete auch Nebenkostenvorauszahlungen und Gebühren für Lastschriftrückläufer und Mahnungen sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten. 17 - 13 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch die im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Klage an die Aufschlüsselung des geltend ge- machten Gesamtbetrags zu stellenden Anforderungen überspannt. Zwar trifft es zu, dass es zur Vereinfachung und Beschleunigung des Rechtsstreits wünschenswert wäre und auch im Interesse der klagenden Partei läge, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und die Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung ihres Vorbringens keine unzulässige Saldoklage erhoben hat. Vielmehr hat sie die in der "Mietrück- standsaufstellung" nach Betrag und - soweit erforderlich - nach Monat ausge- wiesenen Einzelforderungen nicht nur bezüglich ihres Inhalts, sondern auch ihrer Höhe nach ausreichend bestimmt. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass an die für eine Zulässigkeit der Klage maßgebliche Bestimmtheit einer Klageforderung nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO andere Anforderungen zu stellen sind als bei der Begründetheit einer Klage. a) Das Berufungsgericht sieht die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dadurch in Frage gestellt, dass unklar sei, ob die erteilten Gutschriften und die erbrachte Zahlung mit den rückständigen Nettomieten oder (auch) mit den von der Klägerin daneben geltend gemachten Forderungen auf die vertraglich vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen ver- rechnet worden seien. Dabei führt es unter anderem an, die letztgenannten Forderungen seien gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Erteilung der Be- triebskostenabrechnungen, spätestens aber mit Ablauf der gesetzlichen Ab- rechnungsfrist entfallen und nicht durch Nachforderungen ersetzt worden. Hier- bei vermengt das Berufungsgericht - einer Entscheidung des Amtsgerichts Hanau vom 28. Oktober 2015 (37 C 44/15, juris) folgend - die erst für die Be- 18 19 20 - 14 - gründetheit einer Klage maßgebliche Frage der schlüssigen und substantiierten Darlegung der anspruchsbegründenden Tatsachen (vgl. hierzu Senatsbe- schlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; vom 12. März 2013 - VIII ZR 179/12, juris Rn. 10; jeweils mwN) mit den für die Ord- nungsgemäßheit einer Klageerhebung gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforder- lichen Angaben zur Individualisierung des Streitgegenstands. aa) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es - entsprechend dem Zweck der Klageerhebung, dem Schuldner den Willen des Gläubigers zur Durchsetzung seiner Forderungen zu verdeutli- chen - im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizier- bar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; jeweils mwN). Es genügt also, dass das Klagebegehren - unterhalb der Stufe der Sub- stantiierung - individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - XI ZR 312/99, NJW 2001, 305 unter II 2 c cc (2) mwN [zur Individualisierung eines Mahnbescheids]). Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich ge- schuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung ein- bezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der Abrechnungsreife aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich 21 22 - 15 - keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen zu wollen (vgl. LG Frankfurt am Main, GE 2017, 1413; LG Kempten, ZMR 2017, 400, 401; WuM 2016, 444; LG Dortmund, Be- schluss vom 18. Mai 2015 - 1 S 47/15, juris Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 141; wohl auch Zehelein, NZM 2013, 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits- und ein Schlüssigkeitsproblem sieht). Dabei wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprü- che (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit (so zutreffend AG Frankfurt am Main, Urteil vom 24. Januar 2014 - 33 C 3112/13, juris Rn. 2; vgl. ferner KG, GE 2002, 796), nicht aber die Bestimmtheit der Klage. Ändert ein Kläger trotz eines - grundsätzlich erforderli- chen - Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§ 263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr be- stehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern we- gen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen. bb) Vor diesem Hintergrund hätte das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung der Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht die allein unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten maßgebliche Frage einbezie- hen dürfen, ob die Klägerin zur Geltendmachung von rückständigen Nebenkos- tenvorauszahlungen noch berechtigt war. Für die Bestimmtheit der Klage ist bei diesem ersten Prüfungsschritt insoweit allein entscheidend, ob die Klägerin hin- reichend klargestellt hat, dass sie nicht erbrachte Nebenkostenvorauszahlun- gen nicht durch Nebenkostennachforderungen ersetzt hat. 23 24 - 16 - Dies ist nach den diesbezüglich verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts, die im Revisionsverfahren nicht angegriffen wor- den sind, ausweislich des der Klage zugrundeliegenden Mietkontos, in dem die Vorauszahlungsforderungen nicht ausgebucht und durch Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen ersetzt worden sind, der Fall. Dem hat das Berufungsgericht - anders als in seinem späteren Urteil vom 16. Mai 2017 (11 S 220/16, aaO) - zwar insoweit Rechnung getragen, als es zutreffend die Abgabe einer Erklärung, ob nun Nachforderungen aus den erteilten Betriebskostenab- rechnungen geltend gemacht werden, nicht für notwendig erachtet hat. Gleich- wohl hat es im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung Ausführungen zum materiell- rechtlichen Bestehen der Vorauszahlungsansprüche gemacht und sich infolge- dessen bei der Anwendung des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO - wie seine weiteren Ausführungen zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB zeigen - an den Maßstä- ben für die Schlüssigkeit des Klägervorbringens orientiert ("Dann kann das Ge- richt prüfen, ob den Anforderungen des § 366 Abs. 2 BGB tatsächlich nachge- kommen wurde"). b) Die ausschlaggebenden Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Bestimmtheit der Klage bestehen allerdings darin, dass es Angaben der Kläge- rin dazu vermisst, in welcher Höhe die erteilten Gutschriften und die erfolgte Zahlung auf die rückständigen Nettomieten, auf die geltend gemachten Forde- rungen auf Nebenkostenvorauszahlung oder auf die sonstigen in das Mietkonto eingestellten Ansprüche anzurechnen sind. Auch insoweit hat es zu strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestellt. Das Berufungsgericht hat hierbei übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: in das Mietkonto eingestellte Einzelforderungen nebst Gut- schriften und Zahlungen) zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte 25 26 27 - 17 - Auslegung des Klägervorbringens zu erfolgen hat. Dabei hat es weiter verkannt, dass zur Bestimmung des Streitgegenstands bei einer Klagehäufung auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung des Klägers bezüg- lich von ihm angeführter Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die ge- setzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (ggfs. in entsprechen- der Anwendung) in Betracht kommt. Ob das Berufungsgericht diese Maßstäbe beachtet hat, unterliegt in der Revisionsinstanz der uneingeschränkten Überprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, WM 2016, 1599 Rn. 13). Denn es geht um die Auslegung einer Prozesserklärung, die das Revi- sionsgericht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Ein- schränkungen nachprüfen und in freier Würdigung selbst auslegen darf (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, NJW-RR 1996, 1210 unter II 2; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, FamRZ 2004, 1712 unter II 1; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, juris Rn. 13 mwN). aa) Zwar ist in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur die vom Berufungsgericht ebenfalls vertretene Ansicht vorherrschend, dass bei der Gel- tendmachung eines Gesamtbetrages aus mehreren Forderungsarten vom Klä- ger im Einzelnen ausdrücklich vorzutragen ist, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlungen oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind beziehungs- weise verrechnet oder aufgerechnet wurden (OLG Brandenburg, WuM 2006, 579; LG Frankfurt am Main, aaO; LG Kempten, aaO; WuM 2016, 444; LG Darmstadt, Beschluss vom 28. März 2013 - 24 S 54/12, juris Rn. 9; AG Gießen, WuM 2016, 304; AG Hanau, WuM 2015, 742; AG Dortmund, GE 2015, 1103; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, IX 61; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., J Rn. 88; BeckOK BGB/Zehelein, 44. Aufl. Stand 1. November 2017, § 535 Rn. 557; Saenger, ZPO, 7. Aufl., § 253 Rn. 16a; 28 - 18 - Zehelein, aaO, S. 640 f.; aA BeckOK ZPO/Bacher, Stand: 1. Dezember 2017, § 253 Rn. 55.2; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 14. Aufl., § 253 Rn. 27). Diese Auffassung überspannt aber die an die Bestimmtheit einer sich aus mehreren Ansprüchen zusammensetzenden Zahlungsklage zu stellenden Anforderungen. Zwar darf der Kläger die Auswahl, über welche selbständigen Ansprüche bis zur Höhe der eingeklagten Forderung entschieden werden soll, nicht dem Gericht überlassen (BGH, Urteil vom 22. Mai 1984 - VI ZR 228/82, NJW 1984, 2346 unter II 1 a aa; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, aaO Rn. 9 f.). Sind aber - wie im Streitfall - die zu beanspruchenden Einzelfor- derungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es in der Regel im Hin- blick darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungsreihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf eine Forderungsmehr- heit vorsieht (§ 366 Abs. 2 BGB), unschädlich, wenn der Kläger sich nicht aus- drücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, NJW-RR 2010, 1455 Rn. 16 [zur Individualisierung einer Forderung in einem Mahnbescheid]; Musielak/Voit/Foerste, aaO). bb) Wie bereits unter II 2 a aa ausgeführt, ist es für die Bestimmtheit ei- ner Klage im Allgemeinen ausreichend, wenn der geltend gemachte Anspruch als solcher identifizierbar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, aaO; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, aaO; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, aaO; jeweils mwN). Wann diese Anforde- rungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt beantwortet werden; viel- mehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben von den Besonder- heiten des anzuwendenden materiellen Rechts und den Umständen des Einzel- falls ab (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, BGHZ 153, 69, 75 mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO; vom 10. Juli 2015 - V ZR 29 30 - 19 - 206/14, BGHZ 206, 211 Rn. 9 mwN [jeweils zu § 253 ZPO]; sowie BGH, Urteile vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 46/07, NJW 2008, 1220 Rn. 13 mwN; vom 23. September 2008 - XI ZR 253/07, NJW-RR 2009, 544 Rn. 18 mwN; vom 21. Oktober 2008 - XI ZR 466/07, NJW 2009, 56 Rn. 18 mwN [jeweils zu § 690 ZPO]). Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags sind danach in Abwägung des zu schützenden Interesses des Beklagten, sich gegen die Klage erschöpfend verteidigen zu können, sowie seines Interesses an Rechts- klarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem ebenfalls schutzwürdigen Interesse des Klägers an einem wirksamen Rechts- schutz festzulegen (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, aaO S. 75 f. mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO mwN; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, aaO). cc) Ob gemessen daran im konkreten Fall die Anforderungen an die Be- stimmtheit einer Klage erfüllt sind, beurteilt sich nicht allein nach der Fassung des Klageantrags. Inhalt und die Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des gestellten Klageantrags bestimmt; vielmehr ist dieser unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (BGH, Urteile vom 21. Februar 2012 - X ZR 111/09, NJW-RR 2012, 872 Rn. 23; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dabei ist im Zweifel das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, aaO; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO unter II 1 a; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO Rn. 10; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschlüsse vom 18. Dezember 2014 - IX ZB 50/13, NJW-RR 2015, 301 Rn. 10; vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, juris Rn. 10; vom 20. Januar 2016 - I ZB 102/14, WM 2016, 1190 Rn. 15; vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, aaO Rn. 14; jeweils mwN). 31 - 20 - Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Prozessrecht das materielle Recht verwirklichen und nicht dessen Durchsetzung vermeidbar hindern soll (BGH, Urteile vom 1. Dezember 1997 - II ZR 312/96, NJW-RR 1998, 1005 unter II 1; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO). Zudem dient ein solches Verfahrensverständnis der Verwirkli- chung der verfassungsrechtlichen Ansprüche der klagenden Partei auf effekti- ven Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip) und auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG; BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschluss vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, aaO). dd) Die beschriebenen Auslegungsgrundsätze sind auch dann heranzu- ziehen, wenn zwar die vom Kläger zu beanspruchenden Forderungen nach In- halt und Höhe bestimmt sind, die hierauf erbrachten Zahlungen und Gutschrif- ten aber vom Kläger nur der Höhe nach angegeben und nicht ausdrücklich mit bestimmten Einzelforderungen verrechnet worden sind. Die von manchen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geäußerten Bedenken gegen die Bestimmtheit der Klage ergeben sich in diesen Fällen letztlich dar- aus, dass eine klare Zuordnung geleisteter Zahlungen und erteilter Gutschriften vermisst wird. Eine solche Zuordnung kann aber auch stillschweigend erfolgen, etwa durch Angabe einer bestimmten Reihenfolge und/oder durch Rückgriff auf die Anrechnungsbestimmungen der § 366 Abs. 2, § 367 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 167 f.; vom 23. November 2000 - IX ZR 155/00, NJW-RR 2001, 1335 unter II 2 c; vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124 [zur Bestimmtheit ei- ner Prozessaufrechnung]; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, aaO [zur Indivi- dualisierung eines Mahnbescheids]; Musielak/Voit/Foerste, aaO; Junglas, ZMR 2008, 673, 675 f.; derselbe, ZMR 2014, 89, 92 ff.; vgl. auch OLG Brandenburg, ZMR 2010, 753, 754; LAG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 3. Juli 1997 - 8 Sa 624/96, juris Rn. 17). 32 33 - 21 - (1) Ein solches Vorgehen entspricht regelmäßig der wohlverstandenen Interessenlage des Klägers (vgl. Junglas, ZMR 2008, aaO S. 675; 2014, aaO S. 92) und ist auch im Hinblick auf die Belange des Beklagten angemessen. Denn hierdurch ist gewährleistet, dass sämtlichen Prozessbeteiligten der Inhalt und der Umfang der geltend gemachten Forderungen hinreichend klar sind. Der Beklagte wird ausreichend in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob und in wel- chem Umfang er sich gegen die geltend gemachten Forderungen zur Wehr set- zen will. Dabei wird das Risiko eines Unterliegens nicht von dem Kläger auf den Beklagten abgewälzt, denn durch die vorgenommene Zuordnung der geleiste- ten Zahlungen oder erteilten Gutschriften wird dem Kläger nicht die Gefahr ab- genommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit - anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig - wegen entgegen- stehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. Dass sein Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die gel- tend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssig- keitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Ver- rechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen beziehungsweise bestanden haben. Die zur Entscheidung berufenen Gerichte laufen auch nicht Gefahr, ihre Entscheidungsbefugnis nach § 308 Abs. 1 ZPO zu überschreiten beziehungs- weise eine nicht der Rechtskraft fähige und nicht vollstreckbare Entscheidung zu treffen. In der Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB, liegt auch kein Verstoß gegen die Dispositionsmaxime (so zutreffend Junglas, ZMR 2008, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestimmt damit nicht das Gericht selbst, sondern die im Rahmen der Auslegung von Prozesserklä- rungen bei einer Verrechnung/Aufrechnung bestehender Forderungen mit Zah- 34 35 - 22 - lungen oder Gutschriften im Zweifel zu beachtende gesetzliche Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB den Umfang des Klagebegehrens (unzutreffend auch AG Köln, WuM 2008, 676, 678). (2) Dass die Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB nach ihrem Wortlaut nur bei Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen gilt, hindert ihre Anwendung im Falle der Verrechnung von Zahlungen oder Gutschriften auf Nettomieten und Nebenkostenvorauszahlungen nicht. (a) Bei unzureichenden Zahlungen auf Mieten aus verschiedenen Zeit- räumen hat der Bundesgerichtshof die Bestimmung des § 366 Abs. 2 BGB ent- sprechend herangezogen, weil die Mieten aus einem Schuldverhältnis geschul- det seien (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, JZ 1965, 628 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Dabei wird allerdings übersehen, dass § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne For- derung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus dem- selben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (vgl. BAGE 143, 1 Rn. 12; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 366 Rn. 2; Staudinger/ Olzen, BGB, Neubearb. 2016, § 366 Rn. 14; MünchKommBGB/Fetzer, 7. Aufl., § 366 BGB Rn. 2; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl., § 366 Rn. 1; jurisPK-BGB/Kerwer, Stand: 30. Dezember 2016, § 366 Rn. 4; BeckOK- BGB/Dennhardt, aaO § 366 Rn. 1; BeckOGK/Looschelders, BGB, Stand: 1. November 2017, § 366 Rn. 21). Einer Analogie bedarf es daher nicht, wenn die erbrachten Leistungen zur Tilgung von Nettomietrückständen aus mehreren Zeiträumen nicht ausreichen (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO; Münch- KommBGB/Fetzer, aaO; jurisPK/Kerwer, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO). 36 37 - 23 - (b) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist deshalb nur in- soweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei um eine ein- heitliche Forderung handelt, die sich aus verschiedenen Bestandteilen (Netto- miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) zusammensetzt. Denn der Bun- desgerichtshof hat im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungs- grundlage für eine Minderung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgespro- chen, dass der Vermieter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Neben- leistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebskosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11). (aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber § 366 BGB für das Verhältnis von rechtlich verselbständigten Forderungsteilen aus einem Schuldverhältnis entsprechend anzuwenden, also etwa in den Fällen der Teilabtretung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN), der Erhebung einer Teilklage (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter B 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN) oder der Sicherung nur eines Teils der Forderung durch ein Grundpfand- recht (BGH, Urteil vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, aaO). Diese Grundsätze gelten auch bei Teilzahlungen, die zur Deckung einer monatlichen Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete und der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvor- zahlung zusammensetzt, nicht ausreichen. (bb) Zwar meinen einige Stimmen in der Literatur im Hinblick darauf, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung unselbständige Einzelpositio- nen einer einheitlichen Forderung sind, dass § 366 BGB weder direkt noch ana- 38 39 40 - 24 - log anwendbar sei (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a; Bieber, NZM 2006, 683, 686; jurisPK-BGB/Kerwer, aaO Rn. 6; BeckOGK/ Looschelders, aaO Rn. 33). Die Gegenmeinung hält demgegenüber § 366 Abs. 2 BGB für direkt (OLG Rostock, OLG-Report 2001, 440, 441; OLG Düs- seldorf, GE 2006, 255, 257; OLG Brandenburg, aaO; LG Berlin, GE 2002, 1336), zumindest aber für entsprechend anwendbar (LG Hamburg, Urteil vom 12. August 2010 - 307 S 30/10, juris Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387; Staudinger/Olzen, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn. 157; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 102; Derleder, NZM 2011, 654, 655; Thoms, ZMR 2012, 7, 8). Der Senat hat zu die- ser Problematik bislang noch nicht Stellung bezogen. Er konnte in seiner Ent- scheidung vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10, aaO Rn. 11, 13) die vom dama- ligen Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher Minderungsbe- trag in entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB anteilig auf die Net- tomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, of- fen lassen, weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minde- rung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unter- schied machte, ob der Minderungsbetrag nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrechnet wurde. (cc) Im Streitfall besteht dagegen Anlass, die Frage der Anwendbarkeit des § 366 Abs. 2 BGB auf Teilzahlungen bei Nettomiete und geschuldeter Ne- benkostenvorauszahlung zu entscheiden. Bei richtiger Betrachtung weisen die Nettomiete und die vertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung, die das Gesamtentgelt des Mieters für die Leistungen des Vermieters bilden, weitge- hende rechtliche Eigenständigkeiten auf, die es rechtfertigen, bei unzureichen- den Zahlungen des Mieters auf die Bruttomiete die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (LG Hamburg, aaO Rn. 13; Staudinger/Olzen, aaO; vgl. ferner Zehelein, aaO S. 640). Über die Betriebskosten ist - soweit keine Pau- 41 - 25 - schale vereinbart ist - jährlich abzurechnen (§ 556 BGB); Vorauszahlungen auf die Betriebskosten stellen damit keine endgültige Tilgung dieser Kosten dar (vgl. etwa LG Hamburg, aaO mwN). Die Erhöhung der Nettomiete folgt anderen Regeln (§§ 558 ff. BGB) als die Anpassung einer Betriebskostenvorauszahlung (§ 560 BGB). Die daraus resultierende rechtliche Verselbständigung der beiden Mietbestandteile rechtfertigt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB. Denn die Interessenlage ist hier mit sonstigen anerkannten Fällen verselbständigter Forderungsteile vergleichbar. Auch liegt eine planwidrige Regelungslücke vor (aA Schmidt- Futterer/Blank, aaO, der aber andererseits § 366 BGB bei unzureichenden Zah- lungen auf Miete und Betriebskostennachzahlungen direkt anwenden will [§ 543 BGB Rn. 117]). Denn der Gesetzgeber war bestrebt, nicht nur bei mehreren Hauptforderungen (§ 366 BGB), sondern sogar bei mehreren Nebenforderun- gen (§ 367 BGB) ein einseitiges Bestimmungsrecht des Gläubigers auszu- schließen (vgl. Motive II, S. 86 ff.). Diese gesetzgeberische Zielsetzung würde aber unterlaufen, wenn die bei der Schaffung der §§ 366, 367 BGB ersichtlich nicht bedachten Fälle, dass sich Teile einer einheitlichen Hauptforderung recht- lich verselbständigt haben, von einer entsprechenden Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB ausgenommen wären mit der Folge, dass nun doch dem Gläubiger die Entscheidungsbefugnis darüber zufiele, auf welchen Teil die er- brachte Teilleistung angerechnet wird (so aber Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a). (3) Die beschriebene Anwendbarkeit des § 366 BGB einerseits auf Miet- rückstände aus verschiedenen Zeiträumen und andererseits auf die Einzelbe- standteile offener Bruttomietrückstände hat zur Konsequenz, dass bei Fehlen einer Tilgungsbestimmung des Mieters Zahlungen, die zur Deckung der Ge- 42 43 - 26 - samtforderungen nicht ausreichen, unter Heranziehung der abgestuften An- rechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen sind. (a) Da dem Vermieter - abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) - materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrech- nung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Til- gungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2007, 685), kann von ihm - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - auch hinsichtlich der Bestimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Verrechnungsreihenfolge im Einzel- nen darlegt. Andererseits ist er aber nicht gehindert, zur Festlegung seines Kla- gebegehrens entsprechenden Vortrag zu halten. Dies wäre - wie bereits ausge- führt - auch wünschenswert. Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber - sofern nicht eine Auf- rechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt - im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 16, sowie Junglas, ZMR 2014, 89, 93 f.). Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend. Die dargestellten Grundsätze gelten entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung auch dann, wenn es nicht um Zahlungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Guthaben aus Nebenkosten- 44 45 46 - 27 - abrechnungen oder wegen unstreitiger Mietminderungen) erteilt und gegen die- se Forderungen des Mieters mit Mietforderungen aufrechnet, ohne zu bestim- men, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf § 366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegenüber, ohne eine Zuord- nung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin - entgegen der Auf- fassung der Revisionserwiderung - regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leistung des Schuldners handelt, ist die Vor- schrift des § 366 Abs. 2 BGB hier allerdings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen. (b) Die danach im Allgemeinen beim Fehlen einer Zuordnung von Zah- lungen oder Gutschriften gebotene (direkte oder analoge) Anwendung der Ver- rechnungskriterien des § 366 Abs. 2 BGB zur Bestimmung des Inhalts und der Reichweite des Klagebegehrens ist, wenn Bruttomietrückstände geltend ge- macht werden, in zweifacher Hinsicht vorzunehmen. (aa) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist nicht das Auffangkriterium "anteilige Verrech- nung", sondern das Kriterium der "geringeren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zah- lungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Er- bringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Netto- 47 48 - 28 - mietforderung (vgl. etwa OLG Rostock, aaO; OLG Düsseldorf, aaO; OLG Bran- denburg, aaO; OLG Köln, ZMR 2010, 850, 852; LG Berlin, aaO; LG Hamburg, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO, § 366 Rn. 32; Sternel, aaO Rn. III 105; Schmid, NZM 2001, 705; Zehelein, aaO; aA Derleder, aaO S. 655 f.; Thoms, aaO [anteilige Tilgung]; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 388 [Nettomiete als lästigere Forderung]). (bb) Wird nicht nur eine offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus verschiedenen Jahren oder mehreren Monaten gel- tend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heran- zuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzu- nehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 19; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO; Junglas, ZMR 2014, 89, 93). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum glei- chen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kri- teriums "ältere Schuld" (Junglas, aaO). (cc) Wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zu- lässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, mit- einander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht. 49 50 - 29 - Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und an- schließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gut- schrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in abstei- gendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomie- ten anzurechnen. Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften kei- ne Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst im absteigenden Alter auf die Nebenkostenvorauszah- lungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen. c) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei der gebotenen sachgerechten Auslegung ihres Klagebegehrens durch die von ihr vorgetragene "Mietrückstandsaufstellung" und die darin enthaltenen Anga- ben den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die von ihr beanspruchten Forderungen sind im Ein- zelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet, wobei die Klägerin noch in erster Instanz klargestellt hat, dass der monatlich verlangte Betrag von 749,50 € die Nettomiete von 603,50 € und eine zu leistende Nebenkostenvor- auszahlung von 146 € umfasst. Die von den Vorinstanzen vermisste Zuordnung der erteilten Gutschriften und der erbrachten Zahlung ist - was diese nicht in 51 52 53 - 30 - den Blick genommen haben - mit der Klageschrift unter stillschweigender Be- zugnahme auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB erfolgt. In der Berufungsinstanz hat sich die Klägerin sogar ausdrücklich auf die von die- ser gesetzlichen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge berufen. aa) Dass die Klägerin in erster Instanz bezüglich der Verrechnung der von ihr in der Forderungsaufstellung berücksichtigten drei Gutschriften und der erfolgten Einmalzahlung der Mieter keine ausdrückliche Anrechnung auf ihre aufgelisteten Forderungen vorgenommen hat, berechtigte das Amtsgericht nicht, die Klage als unzulässige Saldoklage zu behandeln. Da - wie eingangs bereits dargelegt - bei Prozesserklärungen im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht, ist letztlich maßgebend, ob sich aus der Aufstellung der Klägerin und ergänzender Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung der Gutschriften und der Zahlung auf die Außenstände vornehmen lässt. Dies ist - wie nachfolgend näher darzustellen sein wird - der Fall. Soweit die Revisionserwiderung eine Heranziehung des § 366 Abs. 2 BGB mit der Begründung verneinen will, das Berufungsgericht habe die Erklärungen der Parteien, insbesondere der Beklagten dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin habe frei darüber entscheiden können, wie die Zahlungen der Beklagten zu verrechnen gewesen seien, sind solche Feststellungen dem Beru- fungsurteil nicht zu entnehmen. Vielmehr hat das Berufungsgericht mehrfach ausgeführt, dass sich die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung in ma- teriell-rechtlicher Hinsicht an § 366 Abs. 2 BGB zu orientieren habe; es hat aber für die Zulässigkeit der Klage verlangt, dass die Klägerin im Einzelnen die an- hand der gesetzlichen Kriterien vorzunehmende Anrechnungsreihenfolge be- schreibt. Damit überspannt es jedoch - wie oben unter II b dd (3) (a) im Einzel- 54 55 - 31 - nen ausgeführt - die Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). (1) Die sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 12. November 2014 für das Jahr 2013 ergebende Gutschrift in Höhe von 99,98 € war zur Bestim- mung des Umfangs des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nach der oben unter II 2 b dd (3) (b) im Einzelnen beschriebenen Vorgehensweise ge- mäß § 366 Abs. 2 BGB analog auf die älteste Nebenkostenvorauszahlungsfor- derung anzurechnen. Die Klägerin hat in ihrer tabellarischen Aufstellung keine hiervon abweichende Zuordnung vorgenommen. Daher war die Gutschrift auf die für den Monat Oktober 2013 geltend gemachte Nebenkostenvorauszahlung zu verrechnen, so dass die Klägerin für diesen Monat die Nettomiete von 603,50 € und restliche Nebenkostenvorauszahlungen von 46,02 € (146 € abzü- glich 99,98 €) geltend gemacht hat. (2) Bezüglich der von den Mietern erbrachten Zahlung in Höhe von 400 € war ein Rückgriff auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB nur ergänzend erforderlich. Denn die Klägerin hat diese Zahlung unter der Rubrik "gezahlt" der offenstehenden Bruttomiete für Februar 2015 gegenübergestellt. Dass trotz dieser expliziten Angabe eine Zuordnung zur Miete Februar 2015 nicht beabsichtigt war, war ihrem erstinstanzlichen Vorbringen nicht zu entneh- men. Der damit aus der Aufstellung zu entnehmenden Zuordnung zu einem bestimmten Monat gebührte der Vorrang vor der gesetzlichen Anrechnungsbe- stimmung. Die Stufenfolge des § 366 Abs. 2 BGB war aber insoweit heranzu- ziehen, als die Klägerin keine Aussage darüber getroffen hat, auf welche der Bestandteile der Bruttomiete (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlung) zu- nächst eine Anrechnung erfolgen sollte. Daher war die Zahlung von 400 € unter analoger Heranziehung der genannten Vorschrift in Höhe von 146 € auf die Vorauszahlungsforderung für den Monat Februar 2015 und in Höhe von weite- 56 57 - 32 - ren 254 € auf die für diesen Monat geschuldete Nettomiete anzurechnen. Dies bedeutete, dass die Klägerin für diesen Monat nur eine restliche Nettomiete von 349,50 € geltend gemacht hat. (3) Bei der "Gutschrift Miete April 2015" bedurfte es nicht einmal einer ergänzenden (analogen) Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB. Denn die Klägerin hat mit dieser Bezeichnung hinreichend deutlich gemacht, dass sie von der in der vorherigen Zeile aufgeführten vollen Bruttomiete für den Monat April 2015 den infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zum 8. April 2015 letztlich nicht geschuldeten Anteil der Bruttomiete in Höhe von 549,64 € (für 22 Tage) den Mietern gutgeschrieben hat, so dass sie bezüglich April 2015 nur noch anteilig für acht Tage eine Nettomiete von 160,93 € und eine Nebenkos- tenvorauszahlung von 38,93 € (zusammen 199,86 €) verlangt hat. (4) Die aus der Betriebskostenabrechnung vom 4. November 2015 für das Jahr 2014 resultierende Gutschrift von 346,42 € war mangels Zuordnung der Klägerin anhand der Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB auf die verbliebenen Nebenkostenvorauszahlungsforderungen, dabei beginnend mit den ältesten Ansprüchen, zu verrechnen. Da nach der Anrechnung der ersten Gutschrift in Höhe von 99,98 € für den Monat Oktober 2013 noch eine restliche Nebenkos- tenvorauszahlung von 46,02 € verblieb, hatte zuerst eine Anrechnung auf diese Restforderung zu erfolgen. Danach war eine Verrechnung auf die Nebenkos- tenvorauszahlungen für den Monat November 2013 und anschließend für den Monat Dezember 2013 in Höhe von jeweils 146 € vorzunehmen. Der verblei- bende Rest der Gutschrift von 8,40 € war auf die Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Januar 2014 anzurechnen. (5) Die Klägerin hat demzufolge in erster Instanz für die Monate Oktober bis Dezember 2013 nur die Nettomiete, für den Monat Januar 2014 die Netto- 58 59 60 - 33 - miete und 137,60 € an Nebenkostenvorauszahlung, für den Monat Februar 2015 349,50 € restliche Nettomiete sowie für den Monat April 2015 einen Be- trag von 160,93 € als Nettomiete und eine Nebenkostenvorauszahlung von 38,93 € verlangt. Für die übrigen Monate hat sie - wie sich aus der eingereich- ten Aufstellung ergibt - die volle Bruttomiete geltend und daneben die dort auf- geführten sonstigen Forderungen (Gebühren verschiedener Art) zum Gegen- stand ihrer Klage gemacht. Damit war das Klagebegehren bereits in erster In- stanz hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. bb) Durch eine im Berufungsverfahren bezüglich der Verrechnung der Zahlung von 400 € in zweiter Instanz abgegebene abweichende Erklärung hat die Klägerin allerdings die diesbezüglich und hinsichtlich der nachfolgenden Gutschrift in Höhe von 346,42 € in erster Instanz vorgenommene Anrechnung und damit auch den Streitgegenstand verändert. Auch bei Berücksichtigung des in zweiter Instanz geänderten Klägervortrags hätte eine Klageabweisung als unzulässig aber nicht erfolgen dürfen. (1) Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat bezüglich der Zahlung von 400 € im Berufungsverfahren erklärt, hier greife - wie auch bei den Gut- schriften über 99,98 € und 346,42 € - die von Amts wegen zu beachtende ge- setzliche Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB; die Klägerin habe deutlich gemacht, dass die Zahlung und die beiden Gutschriften mit den ältes- ten bestehenden Mietrückständen zu verrechnen gewesen seien. Eine Zuord- nung der Zahlung von 400 € zur Miete für Februar 2015 sei nicht möglich, weil nicht ansatzweise klar gewesen sei, ob diese Leistung von den Mietern für Feb- ruar 2015 oder für einen anderen Monat bestimmt gewesen sei. (2) Mit dieser Erklärung hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin zu verstehen gegeben, dass die Klägerin bei der Zahlung und den genannten zwei 61 62 63 - 34 - Gutschriften ausschließlich eine Verrechnung nach den Grundsätzen des § 366 Abs. 2 BGB vornehmen will. Soweit er darauf verweist, dass eine Verrechnung mit den "ältesten bestehenden Mietforderungen" zu erfolgen habe, hat er damit bei verständiger Würdigung in verkürzter Form zum Ausdruck gebracht, dass für die Anrechnung die oben unter II 2 b dd (3) (b) beschriebenen, von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung geprägten Grundsätzen maß- geblich seien. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Kläge- rin, wie bereits an früherer Stelle ausgeführt, nicht gehalten, die sich hieraus ergebende Zuordnung der Zahlung und der Gutschriften im Einzelnen konkret darzulegen. (3) Eine solche (Teil-)Umstellung ihres Klagebegehrens (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, aaO) war der Klägerin auch noch im Berufungsverfahren möglich. Es handelte sich hierbei um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung, die im Berufungsverfahren nicht an den Anforderungen des § 533 ZPO zu messen ist (grundlegend BGH, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 104/03, BGHZ 158, 295, 305 f.). An dem zu- grundeliegenden Lebenssachverhalt hat sich durch die in der Berufungsinstanz abgegebene Erklärung nichts geändert (vgl. auch LG Frankfurt/Oder, GE 2013, 813, das für den dortigen Sachverhalt § 264 Nr. 1 ZPO anwendet). Es werden nach wie vor Bruttomieten für den Zeitraum von Oktober 2013 bis April 2015 geltend gemacht. Lediglich der Höhe nach ergeben sich bezüglich einzelner Mietbestandteile Berechnungsunterschiede (vgl. auch Zöller/Greger, ZPO, 32. Aufl., § 264 Rn. 2, 3a). Ausgehend von der in zweiter Instanz ausdrücklich erfolgten Bezugnah- me auf § 366 Abs. 2 BGB war die erste Gutschrift in Höhe von 99,98 € - wie auch bereits in erster Instanz - auf die Nebenkostenvorauszahlung für den Mo- nat Oktober 2013 zu verrechnen. Veränderungen ergaben sich aber hinsichtlich 64 65 - 35 - der Verrechnung der Zahlung von 400 €, die nicht mehr - wie in erster Instanz - auf die Nebenkostenvorauszahlung für Februar 2015 und ergänzend auf die Nettomiete für diesen Monat anzurechnen war, sondern in ausschließlicher An- wendung der Grundsätze des § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf den noch offenen Rest der Nebenkostenvorauszahlung für Oktober 2013 (46,02 €), sodann auf die Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate November und Dezember 2013 (jeweils 146 €) und schließlich in Höhe von 61,98 € auf die Nebenkosten- vorauszahlung Januar 2014. Die geänderte Zuordnung der Zahlung hatte auch Auswirkungen auf die ebenfalls nach den Grundsätzen des § 366 Abs. 2 BGB vorzunehmende Anrechnung der Gutschrift von 346,42 €. Diese war in der Be- rufungsinstanz zunächst auf die noch verbliebene Forderung auf Nebenkosten- vorauszahlung für den Monat Januar 2014 (84,02 €), sodann auf die Nebenkos- tenvorauszahlung für den Monat Februar 2014 (146 €) und schließlich in Höhe der restlichen 116,40 € auf die Nebenkostenvorauszahlung für März 2014 zu verrechnen. Bezüglich der Zuordnung der "Gutschrift Miete April 2015" hat die Klägerin im Berufungsverfahren keine abweichende Erklärung abgegeben, so dass die in erster Instanz maßgebliche Zuordnung weiter maßgeblich war. (4) Die Klägerin hat damit in zweiter Instanz bezüglich der Monate Okto- ber 2013 bis einschließlich Februar 2014 nur die Nettomieten, für den Monat März 2014 die Nettomiete zuzüglich 29,60 € an restlichen Nebenkostenvoraus- zahlungen und für die Monate April 2014 bis März 2015 die volle Bruttomiete sowie für den Monat April 2015 - wie schon in erster Instanz - 160,93 € als Nettomiete nebst einer Nebenkostenvorauszahlung von 38,93 € verlangt. (5) Die teilweise Umstellung der Zuordnung der erfolgten Zahlung und der erteilten Gutschrift über 346,42 € war auch nicht aus sonstigen Gründen im Berufungsverfahren unbeachtlich. Denn die darin liegende nähere Aufgliede- rung der Klageforderung stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- 66 67 - 36 - hofs kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO dar, sondern gehört zum Angriff selbst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN; aA LG Frankfurt am Main, aaO). cc) In der Revisionsinstanz hat die Klägerin die beiden aus den Betriebs- kostenabrechnungen resultierenden Gutschriften und die Zahlung von 400 € ebenfalls auf die Nebenkostenvorauszahlungen aus den Jahren 2013 und 2014 verrechnet. Dass sie dabei eine leicht geänderte Anrechnung vorgenommen hat (die Zahlung von 400 € und die Gutschrift von 346,42 € hat sie ausschließlich auf die Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 verrechnet), ist un- schädlich. Denn sie hat die Berechnung allein zu dem Zweck angestellt, sämtli- che Nebenkostenvorauszahlungsforderungen aus den Jahren 2013 und 2014 sowie für das Rumpfjahr 2015 vom Revisionsverfahren auszunehmen. Sie hat Revision ausdrücklich nur insoweit eingelegt, als die Klage hinsichtlich der Nettomieten von Oktober 2013 bis einschließlich April 2015 (18 x 603,50 € für Oktober 2013 bis März 2015 zuzüglich 160,93 € für acht Tage im April 2015) und der daneben geltend gemachten Rückläufergebühren (3 x 3 €), insgesamt also wegen einer Hauptforderung von 11.032,93 €, sowie bezüglich der als Ne- benforderungen geltend gemachten Mahngebühren und außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 344,75 € und der daneben begehrten Teilerledigungserklärung wegen des Gutschriftbetrags von 346,42 € abgewie- sen worden ist. Auf den Umstand, dass nach ständiger Rechtsprechung eine reine Klarstellung eines bereits zuvor hinreichend bestimmten Klagebegehrens noch in der Revisionsinstanz nachgeholt werden kann (st. Rspr.; vgl. BGH, Ur- teil vom 3. Dezember 1953 - III ZR 66/52, BGHZ 11, 192, 195 f.; vom 7. No- vember 2001 - VIII ZR 263/00, aaO), kommt es angesichts der vorstehenden Ausführungen nicht an. 68 - 37 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemach- ten Forderungen getroffen hat. Sie ist deshalb im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.02.2016 - 33 C 3928/15 (94) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 14.02.2017 - 2-11 S 61/16 - 69

§ 556§ 559

BGH VIII ZR 323/0825.11.2009 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 324/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger dem Be- klagten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 396,96 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heizkosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunter- nehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf den Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 585,82 € lautet. Zugleich forderte der Kläger 1 - 3 - eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 € und später 162,84 €. Die Heizkostenabrechnung enthält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil des Beklagten auf 513,34 €, was zum Ausweis eines auf 320,48 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 47,74 € für den Zeitraum von Oktober 2006 bis September 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 513,34 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 320,48 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni bis Sep- tember 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gegebene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Ab- rechnungsperiode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungs- verlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, ent- spreche es billigem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kos- ten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass der Beklagte in der Lage war, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass der Beklagte Anlass zur Beanstandung gesehen hat. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heiz- kosten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 06.02.2008 - 8 C 552/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 27/08 -

§ 556§ 559

BGH VIII ZR 295/0719.11.2008 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger dem Be- klagten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 351,74 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heizkosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunter- nehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf den Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 829,18 € lautet. Zugleich forderte der Kläger 1 - 3 - eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 €, die er später auf 33,92 € reduzierte. Die Heizkostenab- rechnung enthält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil des Beklagten auf 743,91 €, was zum Ausweis eines auf 266,47 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 33,92 € für den Zeitraum von November 2006 bis September 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 743,91 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 266,47 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni bis Sep- tember 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gegebene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Ab- rechnungsperiode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungs- verlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, ent- spreche es billigem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass der Beklagte in der Lage war, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass der Beklagte Anlass zur Beanstandung gesehen hat. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heizkos- ten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 11.01.2008 - 10 C 58/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 18/08 -

§ 556

BGH VIII ZR 52/1824.10.2018 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/07 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1 a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteiler- schlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallen- den Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksam- keit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b). BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn AG Öhringen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jah- re 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in An- spruch. 1 Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und be- vollmächtigt, im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an 2 - 3 - die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit den Beklagten endete am 31. August 2006. 3 In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: "Wohnung Nr. 35.4 Gesamt / Anteil EINHEITEN 34 / QM 2.970,00 / 0,00 MITEIGENTUM 1.000,00 / 0.00 HB-KOSTEN 34,00 / 1,00 GARAGEN 28,00 / 0,00 EINH. 35 35,00 / 1,00 AUFZ. 51,8 51,80 / 0,00 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66,00 / 3,00" Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weite- ren Abrechnung wie folgt dargestellt: 4 "Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit 26 HAUSBETREUUNG 12.045,50 HB-KOSTE 354,28 40 ABZÜGE 2.372,75 EINZEL 157,60" 5 Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässer- schadenversicherung, weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Be- zeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpfle- - 4 - ge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addieren. 6 In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es ein- gangs abweichend zur Abrechnung 2004: "MITEIGENTUM 1.000,00 / 28,68 AUFZ. 51,8 53,10 / 1,30 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66, 25 / 3,00" 7 In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherun- gen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als An- teil der Beklagten 65,73 € genannt. Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Neben- kostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorge- richtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenab- rechnung für Januar bis August 2006. 8 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 9 - 5 - Entscheidungsgründe: 10 Die Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg. I. 11 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 12 Soweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weite- re Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenab- rechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts für die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht nachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der Beklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach Einheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige Zeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel "Einh. 35" aufgeführt, wo- nach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser Schlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die Hausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Ne- benkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswar- tung/TÜV angegebene Schlüssel ("Aufz. 51,8") von 53,10/1,30 nicht verständ- lich und nirgends erläutert sei. Die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht fällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungs- frist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab- 13 - 6 - rechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die Abrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise. 14 Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nach- forderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eige- nen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Ab- rechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen der Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin nicht entlasten. Im Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin in- soweit keine Nachforderung zustehe. 15 Für das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Hö- he von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen (1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €) und den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen. 16 Da die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei, könne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Üb- rigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran ge- hindert, weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen. 17 Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsge- sichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese ange- fallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten. 18 - 7 - II. 19 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen Mahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden. Im Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Ne- benkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers keinen Bestand. 1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr 2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungs- kosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unbe- rücksichtigt, ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu. 20 a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskosten- abrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Er- läuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine for- mell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La- 21 - 8 - ge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter er- kennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenab- rechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzel- nen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abge- rechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Ge- samtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit. 22 b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HB- KOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Anga- ben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmen- ge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umla- gemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemein- te Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht ge- nannt; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnun- gen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüs- sel. 23 - 9 - c) Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf ge- sondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Be- triebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. 24 d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsge- richts, dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Vorausset- zungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen wor- den, dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrech- nung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473). 25 Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologi- schen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften - hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, inso- weit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens 26 - 10 - komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssi- cherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle ei- ner gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Ge- fahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbie- tet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht. 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Was- ser/Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 an- gewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforde- rungen gerecht. 27 a) Der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" ist bereits aus sich heraus verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh- 28 - 11 - nung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Sum- me aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorge- nommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigen- tumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Be- klagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große Wohnung entfalle. b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 ver- fahren, indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonen- zahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan. 29 c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüs- sel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Ab- rechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der 30 - 12 - Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. 31 d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Klägerin in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "AUFZ. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 ange- setzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren nicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. 3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Be- triebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hin- weis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Re- vision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetrete- nen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht er- teilt hat. 32 4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ent- fällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nach- zahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskos- ten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2005 bezogen haben kann. 33 - 13 - III. 34 Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Neben- kostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkosten- forderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil auf- zuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellun- gen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat und weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlun- gen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist des- halb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 - LG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -

BGH VIII ZR 261/1524.08.2016 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2018:241018UVIIIZR52.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 52/18 Verkündet am: 24. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestä- tigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.) BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18 - LG Berlin AG Berlin-Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 30. Januar 2018 aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Span- dau vom 16. März 2017 wird (insgesamt) zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 2 ist seit dem Tod des während des Revisionsverfahrens verstorbenen Beklagten zu 1 alleinige Mieterin einer im Jahr 2004 angemieteten Wohnung der Kläger in Berlin. Die 77 qm große Wohnung befindet sich in einem 1976 errichteten Mehr- familienhaus in mittlerer Wohnlage. Die bei Übergabe der Wohnung an die Be- klagten vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung der Kläger wenige Wochen nach dem Einzug der Beklagten durch eine auf deren Kosten 1 2 - 3 - angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn der Kläger verkaufte im An- schluss die ausgebaute Kücheneinrichtung. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2015 baten die Kläger die Beklagten un- ter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 € auf 716,20 € mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Sie vertraten dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Beklagten kamen dem Zustimmungsbegehren nicht nach. Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 622,78 € auf lediglich 671,55 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2016 zuzustim- men; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen, weil es die Einbauküche nicht als Mietgegenstand angesehen hat. Auf die Berufung der Kläger hat das Land- gericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abgeändert, dass die Beklagten zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 27,72 €, insgesamt also auf 699,27 € verurteilt werden. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien aufgrund des Zustimmungsverlangens der Kläger gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete über das angefochtene Urteil hinaus um weitere 27,72 € auf monatlich insgesamt 699,27 € ab dem 1. Januar 2016 zuzustimmen. Diese Miete übersteige die ortsübliche Miete nicht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei hierbei von einer Ausstat- tung der Wohnung mit einer von den Klägern zur Verfügung gestellten Einbau- küche auszugehen. Diese wohnwerterhöhende Ausstattung sei von den Partei- en bei Vertragsbeginn konkludent vereinbart worden. Die derzeit in der Woh- nung vorhandene Einbauküche sei zwar erst im Laufe des Mietverhältnisses mit Zustimmung der Kläger von den Beklagten eingebaut worden; dies ändere in- des am zu Mietbeginn vereinbarten Ausstattungszustand der Wohnung nichts. Zwar könne die Auslegung einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien auch ergeben, dass sich infolge des "Austauschs von Ausstattungsmerkmalen" auch die Sollbeschaffenheit der Wohnung ändere. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Denn die Kläger hätten dem Austausch der Kücheneinrichtung nur mit der Maßgabe zugestimmt, dass die neue Einbauküche über die gleichen Ausstat- tungsmerkmale verfüge wie die zu entfernende Einbauküche (Küchenschränke, Einbauspüle, Herd mit Induktionskochfeld, Backofen und Kühlschrank). Damit hätten die Kläger zum Ausdruck gebracht, ein Interesse an der Erhaltung des 6 7 8 9 10 - 5 - bisherigen Ausstattungszustandes der Wohnung zu haben. Anhaltspunkte für ein Einverständnis der Kläger mit einem ersatzlosen Wegfall der von ihnen zur Verfügung gestellten Einbauküche als Ausstattungsmerkmal seien nicht vor- handen, zumal die Beklagten - anders als in einem vom Bundesgerichtshof ent- schiedenen Fall - nicht zur Aufbewahrung der ausgebauten Kücheneinrichtung verpflichtet gewesen seien. Nach den Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete unter Berücksichtigung der Einbauküche belaufe sich die neue, von den Beklagten ab 1. Januar 2016 geschuldete Bruttokaltmiete auf insgesamt 699,27 €. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurteil- ten Höhe zu. Das Berufungsgericht ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getrof- fen haben, kommt es im Rahmen des § 558 BGB von vornherein nicht an. 1. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 11 12 13 14 - 6 - Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstat- tung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhö- hungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rücksicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsübli- chen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN). 2. Bei diesem Vergleich kommt es jedoch - was das Berufungsgericht verkannt hat - allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfü- gung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohn- wert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwert- merkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; Münch- KommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27). Denn anderenfalls würde der Vermieterseite ent- gegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die 15 16 - 7 - Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen. Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaff- te Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (Se- natsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfü- gung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Ein- richtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und In- standhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, aaO Rn. 12). 3. Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Einbau- küche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Denn diese Einbauküche war von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft wor- den und somit gerade nicht von den Klägern mitvermietet; auch die Gebrauchs- gewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger als Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. Ein Ausnahmefall der Kostenerstat- tung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Kläger nicht beteiligt. 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. 17 18 19 - 8 - Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Klä- ger bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbaukü- che, während - wie bereits ausgeführt - bezüglich der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Woh- nung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Ein- bauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. a) Ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbaukü- che - wie das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - eine hiervon abweichen- de Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Ver- mieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung. Denn im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist - wie bereits ausgeführt - an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen, so dass hiervon ab- weichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung sind. Die Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mie- ter auf eigene Kosten angeschafft ist. Eine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB ab- weichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. 20 21 - 9 - b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkre- ten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich - unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche - auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden. c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künfti- ge Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung verein- baren könnten, hält der Senat an dieser - ohnehin durch das spätere Senatsur- teil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten - Auffassung nicht fest. Inwieweit in dem - hier nicht gegebenen - Fall, dass der Mieter eigen- mächtig eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt bezie- hungsweise durch eine eigene Ausstattung ersetzt, eine andere Beurteilung geboten ist, bedarf keiner Entscheidung. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit auf- zuheben (§ 562 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu tref- 22 23 24 25 - 10 - fen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 16.03.2017 - 10 C 31/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.01.2018 - 63 S 132/17 -

§ 543§ 569§ 556§ 546a

BGH VIII ZR 145/0728.11.2007 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2016:240816UVIIIZR261.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/15 Verkündet am: 24. August 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4). Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. - 2 - HeizkostenV §§ 9, 9a; BGB § 556 Abs. 3 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Be- deutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelese- nen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vor- genommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es be- darf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenom- men wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15 - LG Bonn AG Bonn - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 12. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Ende des Jahres 1997 Mieter einer Wohnung in B. , die zu einer Wohnanlage mit 21 Wohneinheiten gehört. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb am 30. April 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Bis zum Ende des Jahres 2012 betrug die monatliche Kaltmiete für die 52,72 qm große Wohnung 296,56 € zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 65,93 €. Die Wohnung verfügte damals nur über eine Gasetagenheizung. Der Beklagte rechnete seinen Warmwasser- und Hei- zungsverbrauch in dieser Zeit unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. 1 2 - 4 - In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energeti- sche Sanierungsmaßnahmen durch, wobei unter anderem eine zentrale Heizungsanlage eingebaut und die Fenster erneuert wurden. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte sie eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € auf 421,92 € sowie (neben den bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszah- lungen in Höhe von 56,93 €) zusätzlich monatliche Heiz- und Warmwasserkos- tenvorauszahlungen in Höhe von 70,68 €. Für die Zeit ab 1. Januar 2015 ermä- ßigte die Klägerin nach einer Abrechnung den monatlichen Betriebskostenvor- schuss auf 37 € und den Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss auf 45 €. Der Beklagte hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Mit Schreiben vom 16. Juli 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Sie bezifferte die Rückstände darin auf 1.782,04 €, wobei ein Betrag von 220,11 € auf eine (rest- liche) Nachforderung aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2012/2013 entfiel. Bereits mit Schreiben vom 10. Juli 2014 hatte die Klägerin eine Verrech- nung der Guthaben und Forderungen aus verschiedenen Nebenkostenabrech- nungen vorgenommen und dabei zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 588,80 € aus der Heizkostenabrechnung 2011/2012 sowie in Höhe von 432,78 € aus der Heizkostenabrechnung 2012/2013 eingestellt sowie zu seinen Gunsten eine Abschlagszahlung vom 21. Oktober 2013 in Höhe von 300 €, Gutschriften in Höhe von 83,95 € und 131,40 € sowie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 286,12 € berück- sichtigt. Nach Verrechnung der vorgenannten Forderungen verblieb die ge- nannte Restforderung in Höhe von 220,11 €. 3 4 5 - 5 - Mit Schreiben vom 27. Januar 2015 erklärte die Klägerin erneut die frist- lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und stützte die Klage mit Schriftsatz vom 29. Januar 2015 auch auf diese Kündigung, die mit einem von der Klägerin errechneten Zahlungsrückstand in Höhe von 1.381,37 € aus der Zeit von Januar 2013 bis Dezember 2014 begründet war. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil die von der Klägerin erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die fristlose Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar habe ein Mietrückstand in Höhe von 1.561,93 €, mithin von (mehr als) zwei Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 € = 1.117,06 €), bestanden beziehungsweise von 1.424,73 €, wenn berücksichtigt werde, dass die Heizkostenvorauszahlung ab Dezember 2013 durch ein wirk- sames Anpassungsverlangen des Beklagten nach § 560 Abs. 4 BGB von 70,68 € auf 53,53 € verringert worden sei. 6 7 8 9 10 - 6 - Der Beklagte habe aber seinerseits Gegenforderungen aus den Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 501,47 € gehabt, nämlich eine Gutschrift in Höhe von 83,95 € aus der Betriebs- kostenabrechnung 2011 sowie weitere Guthaben beziehungsweise Gutschriften in Höhe von 131,40 € und 286,12 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012. Mit dem Betrag von 83,95 € habe er schon in dem vorangegangenen Rechtsstreit die Aufrechnung erklärt und mit den Guthaben aus der Betriebs- kostenabrechnung 2012 in der Klageerwiderung vom 10. September 2014. Die- se Guthaben hätten dem Beklagten zu diesem Zeitpunkt auch als aufrechenba- re Gegenforderungen zugestanden. Zwar habe die Klägerin ihrerseits schon zuvor, nämlich am 10. Juli 2014, gegen diese Guthaben die Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Heizkos- tenabrechnungen 2011/2012 (588,80 €) und 2012/2013 (432,78 €) erklärt. Die Aufrechnung der Klägerin sei indes ins Leere gegangen, weil ihr die Nachforde- rungen mangels formeller Ordnungsgemäßheit der genannten Heizkostenab- rechnungen nicht zugestanden hätten. Denn die Klägerin habe in der Abrech- nung lediglich mitgeteilt, dass sie auf einer "Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft" beruhe. Die Klägerin hätte aber zumindest angeben müssen, dass sowohl der Gesamtverbrauch des Mehrparteienhauses als auch der Ver- brauch in der Wohnung des Beklagten anhand der in einem Teil der Wohnein- heiten durchgeführten Messungen geschätzt worden seien. Angesichts der wirksamen Aufrechnung des Beklagten mit Gegenforde- rungen in Höhe von insgesamt 501,47 € habe der Mietrückstand nur noch 1.060,46 € betragen und somit die Höhe von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht erreicht. 11 12 13 14 - 7 - Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar sei ein Mietrückstand zunächst in Höhe von 1.424,73 € zu- grunde zu legen; hiervon seien jedoch wiederum die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € abzuziehen. Außerdem habe der Beklagte wegen der for- mell nicht ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung keine Kosten für Heizung und Warmwasser geschuldet, so dass ihm angesichts geleisteter Vorauszah- lungen und einer erbrachten Abschlagszahlung für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 Guthaben in Höhe von 226,49 € und 154,48 € zugestanden hätten. Diese seien bei der Beurteilung einer erheblichen Pflichtverletzung des Beklag- ten zu berücksichtigen, auch wenn er insoweit keine Aufrechnung erklärt habe. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2015 habe das Mietverhältnis gleichfalls nicht beendet. Der Rückstand von zunächst 1.510,90 € sei wiederum um die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € sowie um das Guthaben von 378,89 € aus der Betriebskostenabrechnung 2012 zu vermindern, das die Klägerin bei der Kündigung selbst verrechnet habe. Damit sei der relevante Kündigungsrückstand von zwei Monatsmieten nicht mehr erreicht. Bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung seien erneut die bereits genannten Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von 226,49 € und 154,48 € bei der Abwägung zu berücksichtigen. Der verbleibende Rück- stand genüge nicht für eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Da die von der Klägerin erklärten Kündigungen somit ohnehin unwirksam seien, komme es auf die Frage einer berechtigten Mietminderung des Beklag- ten nicht mehr an. 15 16 17 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin mit Schreiben vom 16. Juli 2014 und 27. Januar 2015 erklärten Kündi- gungen und dementsprechend auch die Begründetheit des auf diese Kündigun- gen gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht legt für den Zeitpunkt der Kündigung vom 16. Juli 2014 zunächst - bei Berücksichtigung einer wirksamen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlungen ab Dezember 2013 - einen Mietrückstand in Höhe von 1.424,73 € zugrunde; dies lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Hiervon ist noch der Betrag von 83,95 € (unstreitiges Guthaben/Gutschrift aus der Betriebskostenabrech- nung 2011) abzuziehen, mit dem der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bereits im Vorprozess die Aufrechnung erklärt hat. Es ver- bleibt dann im Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung vom 16. Juli 2014 ein Mietrückstand in Höhe von 1.340,78 €, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt und die Klägerin somit gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, kommt es nicht darauf an, ob ein Rückstand in der nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorausgesetzten Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage be- steht. 2. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, 18 19 20 - 9 - mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Mie- te für zwei Monate erreicht. Dies ist hier angesichts einer monatlichen Miete von 558,53 € und eines über einen längeren Zeitraum aufgelaufenen Mietrück- stands von 1.340,78 € der Fall, wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat. Das Berufungsgericht hat allerdings nicht berücksichtigt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündi- gung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vorausset- zungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. a) Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündi- gung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrech- nung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befrie- digt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (soge- nannte Schonfristzahlung). b) Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Beru- fungsgericht verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]; Senatsbeschluss vom 26. Juli 2004 - VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II. 3 [zur Schonfristzahlung]; OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 [zu 21 22 23 - 10 - § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63, 66 sowie § 569 Rn. 42), an der es vorliegend fehlt. Denn durch die Aufrechnung mit den Beträgen von 131,40 € und 288,12 € (ihre Wirksamkeit vorausgesetzt) verminderte sich der oben genannte Mietrückstand von 1.340,78 € nur auf einen Betrag in Höhe von 921,26 €, so dass von einer auch nur annähernd vollständigen Befriedigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht die Rede sein kann. Davon abgesehen hat der Beklagte die Aufrechnung ge- genüber den mit der Kündigung vom 16. Juli 2014 bezeichneten Mietrückstän- den erst in der Klageerwiderung vom 20. September 2014 und deshalb nicht, wie in § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB verlangt, unverzüglich erklärt. c) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Beklagten hätten die aufgerechneten Gegenforderungen im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung noch zugestanden, weil die zuvor erklärte Aufrechnung der Klägerin mit Heiz- kostennachforderungen ins Leere gegangen sei, ist von Rechtsfehlern beein- flusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheiterten die von der Klägerin zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 nicht daran, dass die Abrechnungen mangels näherer Angaben zu dem durchgeführten Schätzverfahren aus formellen Gründen unwirksam gewesen wären. Wie der Senat bereits entschieden und auch das Berufungsgericht - zu- mindest im Ansatz - nicht verkannt hat, muss der Vermieter nicht bereits auf der Ebene der formellen Ordnungsgemäßheit darlegen und erläutern, auf welche Weise er bei unterbliebener Verbrauchsablesung die als Verbrauchswerte die- ser Wohnung angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt beziehungsweise wel- 24 25 26 27 - 11 - ches Verfahren er gemäß § 9a HeizkostenV angewendet hat. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Mess- werten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht (Senatsurteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht dann allerdings die genannten Grundsätze dieser Senatsrechtsprechung nicht angewendet und gemeint, die von der Klägerin im Wege der Schätzung auf der Grundlage des Durchschnitts- verbrauchs des Gebäudes vorgenommene Abrechnung sei aus formellen Gründen unwirksam, weil in ihr nicht angegeben sei, dass der Durchschnitts- verbrauch des Gebäudes und der Wohnung des Beklagten geschätzt worden seien. Es hätte einer Erläuterung bedurft, dass es sich bei dem als Gesamtver- brauch angegebenen Wert um den durchschnittlichen Verbrauch gehandelt ha- be, der auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs von acht der zehn Wohneinheiten ermittelt worden sei. Damit hat das Berufungsgericht zu weitge- hende Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenab- rechnung gestellt. 2. Die unzutreffende Beurteilung der Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/2013 betrifft sämtliche Kündigungen der Klägerin. Denn das Berufungsgericht hat jeweils angenommen, dass der Klägerin die Nachfor- derungen aus diesen Abrechnungen schon wegen formeller Mängel nicht zuge- standen habe, so dass ihre Aufrechnung ins Leere gegangen und die später vom Beklagten mit den Betriebskostenguthaben erklärte Aufrechnung wirksam gewesen sei und den kündigungsrelevanten Mietrückstand reduziert habe. 28 29 - 12 - Bei der Beurteilung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen hat das Berufungsgericht zudem zu Unrecht weitere Guthaben des Beklagten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus den (vermeintlich) unwirksamen Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/ 2013 nicht, dass der Beklagte nunmehr seine für diese Jahre erbrachten Vorauszahlungen insoweit zurückfordern könne. Zum einen liegen die vom Be- rufungsgericht bejahten formellen Abrechnungsmängel, wie bereits ausgeführt, nicht vor. Zum anderen kann der Mieter, dem innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder nur eine aus formellen Gründen unwirksame Abrechnung erteilt worden ist, im fortbestehenden Mietverhältnis nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Rn. 12 ff.; vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 3 f.) nicht die erbrachten Vorauszahlungen zurückfordern, sondern nur die laufenden Vorauszahlungen einbehalten (§ 273 BGB), um auf den Vermieter Druck zur Vorlage einer wirksamen Abrechnung auszuüben. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - offen gelassen hat, ob die Miete wegen Män- geln gemindert war und der Mietrückstand sich dadurch weiter reduziert hat; dem Berufungsurteil lässt sich insoweit schon nicht entnehmen, welche Mängel der Beklagte geltend gemacht und welche Minderung er beansprucht hat. Für die Beurteilung der Kündigung vom 27. Januar 2015 dürfte es zudem auf die 30 31 - 13 - materielle Berechtigung der Heizkostennachforderungen der Klägerin ankom- men, zu der das Berufungsgericht gleichfalls keine Feststellungen getroffen hat. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 23.03.2015 - 201 C 324/14 - LG Bonn, Entscheidung vom 12.11.2015 - 6 S 79/15 -

§ 573

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/07 Verkündet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mie- ters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderli- che Gewicht verleiht. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver- handlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2007 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit un- ter staatlicher Verwaltung stehenden Haus F. -Strasse 9 in P. . Im Jahr 2001 erwarb die K. & D. GmbH das Haus. Zu diesem Zeit- punkt betrug die jeweils am dritten Werktag des Monats fällige Miete der Be- klagten 215,66 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 €, zusammen 279,31 €. 1 Im Jahr 2002 führte die neue Hauseigentümerin Modernisierungsmaß- nahmen durch. Seit dem 13. März 2003 ist der Kläger Eigentümer der Wohnung der Beklagten. Wegen der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgän- gerin nahm der Kläger die Beklagten auf Mieterhöhung in Anspruch. Durch Ur- 2 - 3 - teil vom 11. November 2004 verurteilte das Amtsgericht Potsdam die Beklagten zu einer Nachzahlung von 1.359,64 € für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Das entspricht einer Mieterhöhung um 71,56 € auf 287,22 € im Monat. Die weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. 3 Mit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit einer Nachforderung in Höhe von 1.524,56 € endete und ab Januar 2005 eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 € vorsah. Die Beklagten widersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von 215,66 € eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 € im Monat. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Klä- ger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristge- mäß. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1.273,50 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Betrag in Höhe von 2.218,36 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt". Im November und Dezember 2005 zahlten die Beklagten wie bisher jeweils 279,31 € an den Kläger. 4 Mit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004, die mit einer Nachforderung von 1.448,03 € abschloss und eine Erhöhung der mo- natlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 € vorsah. Die Beklagten erho- ben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 "formal" Widerspruch. Am 12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in Höhe von 5 - 4 - 143,12 € und - unter Vorbehalt - auf die Betriebskostenvorauszahlungen in Hö- he von 254,70 €. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von 287,22 € und - wiederum unter Vorbehalt - einen Betriebskostenvorschuss von 199 €. 6 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten unter Be- rufung auf seine Kündigung vom 15. September 2005 auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietver- hältnis wegen des Zahlungsgebarens der Beklagten, namentlich ihres Verzugs mit der Erfüllung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klä- gers hin stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 8 Der Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist- gemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei. 9 - 5 - Die in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir- kung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel- le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage. 10 Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä- ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag- ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder- holte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver- tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih- ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo- rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der 11 - 6 - Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen. II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver- säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an- waltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist. 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag- lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall. 13 a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht- sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach 14 - 7 - § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu. 15 Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän- gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab- rechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be- klagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor- schuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit- punkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + 191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben. 16 aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur- teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom 17 - 8 - Kläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä- ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde- rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten. 18 bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref- fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor- schüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er- wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich- tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll- mächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen - 9 - hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a). 19 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag- ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be- triebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün- digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä- ße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref- fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be- klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De- zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu- sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be- triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen. - 10 - 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war. 20 21 a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we- gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum- mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol- denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau- recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen- tin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er- man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), - 11 - § 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd). 22 b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. 23 aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht. bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des- sen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus- drücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol- denburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich- wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht- sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie- rungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände- rungsbedarf besteht (aaO, S. 65). 24 cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde- re lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein 25 - 12 - vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi- gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht. dd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld- hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri- ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament- lich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege- lung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver- schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah- lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un- verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist. 26 Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst 27 - 13 - recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist- gemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge- wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge- legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig- lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund 28 - 14 - nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 15.05.2006 - 24 C 32/06 - LG Potsdam, Entscheidung vom 26.04.2007 - 11 S 104/06 -

LG Berlin 64 S 309/22

§ 556d§ 556e§ 556g

BGH VIII ZR 335/1031.01.2012 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.08.2023 Aktenzeichen: 64 S 309/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0830.64S309.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 398 BGB, § 556d BGB, § 556e Abs 1 BGB, § 556e Abs 2 BGB, § 556g Abs 1a S 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aufgrund der "Mietpreisbremse"; Rechtsmissbrauch bei einer Klageerhebung aufgrund eines Kosteninteresses Leitsatz 1. Eine allein durch das Kosteninteresse eines Inkassounternehmens oder seiner Prozessbevollmächtigten motivierte Klage ist mangels Rechtsschutzbedürfnis rechtsmissbräuchlich erhoben und damit unzulässig. So kann es liegen, wenn ein mit der Durchsetzung von Ansprüchen aus den Vorschriften über „die Mietpreisbremse“ befasstes Inkassounternehmen den Vermieter gemäß §§ 398, 556g Abs. 3 BGB aus abgetretenem Recht des Mieters auf Auskunft über Ausnahmetatbestände nach § 556e Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Anspruch nimmt, obwohl der Vermieter sich wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auf solche ihn begünstigenden Ausnahmetatbestände, sollten sie vorliegen, ohnehin nicht berufen könnte. (Anschluss an/Abgrenzung zu BGH - VIII ZR 133/20, Urteil vom 23. März 2022)(Rn.14) (Rn.15) 2. Eine Klage ist gemäß §§ 253 Abs. 1, 130a Abs. 3 ZPO formwirksam erhoben, wenn die in elektronischer Form eingereichte Klageschrift zwar nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg im Sinne des § 130a Abs. 4 ZPO an das Gericht übermittelt wird, aber mit einer qualifizierten elektronischen Signatur des Geschäftsführers der Prozessbevollmächtigten der Klägerin versehen ist. Diese Voraussetzung ist auch dann erfüllt, wenn die gerichtliche Software für die Aktenpflege und Aktenverwaltung bloß auf eine mit übersandte einfache „.pdf“-Kopie der Klageschrift zugreift, weil es die signierte Datei nicht verarbeiten kann, diese sich aber mit einem für das Gericht verfügbaren Signaturprüfungsprogramm öffnen und erfolgreich daraufhin überprüfen lässt, dass sie das qualifiziert elektronisch signierte Original der von der Gerichtssoftware verarbeiteten „.pdf“-Kopie enthält. (Anschluss LG Berlin - 63 S 125/22, Urteil vom 14. Februar 2023 und LG Berlin - 65 S 198/22, Urteil vom 20. Juni 2023)(Rn.18) 3. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten. (Anschluss an Kammergericht Berlin - 12 W 26/22, Beschluss vom 29. September 2022, GE 2022, 1258 ff. und LG Berlin - 64 S 189/22, Urteil vom 26. April 2023, GE 2023, 698 ff.; Entgegen BGH - VIII ZR 382/21, Urteil vom 18. Mai 2022, Rn. 54 und BGH - VIII ZR 45/19, Urteil vom 27.Mai 2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117)(Rn.28) (Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 21. November 2021, 217 C 35/22 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII ZR 211/23 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21. November 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 217 C 35/22 – unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 70,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2. August 2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 220,27 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2. August 2022 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge werden gegeneinander aufgehoben. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision der Klägerin wird zugelassen. Der Streitwert wird für beide Rechtszüge auf bis zu 500,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin ist ein Inkassounternehmen, das aus abgetretenem Recht eines Wohnungsmieters Ansprüche nach §§ 556d ff. BGB zur Durchsetzung der sogenannten „Mietpreisbremse“ verfolgt. Die Beklagte ist Vermieterin der betroffenen Wohnung. Randnummer 2 Das Mietverhältnis begann am 15. April 2021. Die Beklagte hatte den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages nicht darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf Ausnahmetatbestände wie eine bestandsgeschützte Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsarbeiten berufe. Gleichwohl machte die Klägerin vorgerichtlich umfangreiche Auskunftsansprüche in Bezug auf solche Ausnahmetatbestände geltend und hat diese mit der Klage teilweise weiter verfolgt. Daneben hat die Klägerin anteilige Rückzahlung der von dem Mieter unter Vorbehalt geleisteten Miete für den Monat Juni 2021 sowie Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 453,87 € begehrt, die sie nach einem behaupteten Interesse von insgesamt 3.300,81 € (47 x 70,23 €) berechnet hat. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Sachanträge wird im Übrigen auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Das Vorgehen der Klägerin sei von ihrer Inkassoerlaubnis gedeckt und die Abtretung der streitgegenständlichen Forderungen von dem Mieter an die Klägerin sei wirksam. Das im Mietvertrag vorgesehene Abtretungsverbot verstoße gegen §§ 307, 242 BGB, und die Beklagte könne die Abtretungsvereinbarung nicht wirksam mit Nichtwissen bestreiten, nachdem der Mieter sie im Verlaufe des Rechtsstreits in Textform bestätigt habe. Das Amtsgericht müsse den Rechtsstreit auch nicht wegen des Vorlagebeschlusses des Landgerichts Berlin zur Reichweite des § 312j BGB im Verfahren 67 S 259/21 nach § 148 ZPO aussetzen, sondern folge der Ansicht der Zivilkammer 65, wonach ein Vermieter als außenstehender Dritter sich jedenfalls gegen dessen Willen auf die allein den Mieter als Verbraucher schützende Norm nicht berufen könne (vgl. LG Berlin – 65 S 98/22 –, Beschl. v. 16.08.2022); vorliegend habe der Mieter die Abtretung und den Vertragsschluss mit seiner Email vom 12. Oktober 2022 noch einmal bestätigt. Randnummer 4 Die ortsübliche Miete könne im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO mit Hilfe der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 ermittelt werden; dieser stelle jedenfalls einen wirksamen einfachen Mietspiegel dar, sodass anzunehmen sei, dass die in ihm ausgewiesenen Spannen die ortsübliche Miete abbilden. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei wirksam, sodass die §§ 556d ff. BGB anzuwenden seien und die Mietvereinbarung unwirksam sei, soweit sie 110 % der zu Beginn des Mietverhältnisses für die Wohnung ortsüblichen Miete übersteige; die Verordnung sei insbesondere einschließlich ihrer Begründung ordnungsgemäß veröffentlicht worden. Dem Grunde nach stünde der Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 1, 398 BGB Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten schon wegen des Verstoßes der Beklagten gegen § 556d BGB zu; der Höhe nach sei die Berechnung der Klägerin nicht zu beanstanden. Randnummer 5 Hiergegen richtet sich die Beklagte mit der am 24. November 2022 eingegangenen und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Februar 2023 am 10. Februar 2023 begründeten Berufung. Randnummer 6 Die Beklagte trägt unter Berufung auf das Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 9 C 489/20 – vom 16. November 2022 vor, die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei mangels rechtzeitiger ordnungsgemäßer Veröffentlichung nichtig, sodass die Klage insgesamt abzuweisen sei; hilfsweise müsse das vorliegende Verfahren jedenfalls nach § 148 ZPO ausgesetzt werden, bis rechtskräftig geklärt sei, ob das Urteil des Amtsgericht Neukölln Bestand haben werde. Außerdem sei das mietvertragliche Abtretungsverbot wirksam und verstoße nicht gegen § 307 BGB. Hilfsweise könne die ortsübliche Miete jedenfalls nicht auf Grundlage des Mietspiegels 2021 ermittelt werden, weil dieser nach den einschlägigen Übergangsvorschriften im EGBGB außer Anwendung zu bleiben habe und jedenfalls die ortsübliche Miete nicht angemessen abbilde. Für die Auskunftsklage fehle es der Klägerin am Rechtsschutzbedürfnis, denn sie oder der Mieter bedürften der Auskunft nicht, um einen Rückzahlungsanspruch zu ermitteln oder durchzusetzen. Vorgerichtliche Kosten dürfe die Klägerin, da sie sich eines ganz und gar formalisierten sowie automatisierten Verfahrens bediene, höchstens mit einer halben Gebühr abrechnen. Ohnehin sei die Klage unzulässig, da die Klageschrift nicht auf einem sicheren Übertragungsweg, sondern per EGVP, aber gleichwohl ohne qualifizierte elektronische Signatur bei Gericht eingegangen sei. Randnummer 7 Die Beklagte beantragt, Randnummer 8 das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Klägerin beantragt, Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Sie trägt vor, die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei ordnungsgemäß veröffentlicht und wirksam; dazu habe die Kammer sich im Verfahren 64 S 230/22 überzeugend positioniert. II. 1. Randnummer 12 Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Soweit die Beschwer der Beklagten - wohl - den Mindestbetrag nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO von mehr als 600,00 € nicht erreicht, ist die von dem Amtsgericht unterlassene Entscheidung nach § 511 Abs. 4 ZPO über die Zulassung der Berufung mit dem Ergebnis nachzuholen, dass die Berufung zuzulassen ist; die Streitsache hat, jedenfalls soweit die Parteien um die Zulässigkeit des Auskunftsbegehrens und die Höhe der vorgerichtlichen Kosten streiten, grundsätzliche Bedeutung. 2. Randnummer 13 Die Berufung ist nur in Bezug auf die Nebenansprüche auf Auskunft und Ausgleich vorgerichtlicher Kosten teilweise begründet; im Hinblick auf den Hauptanspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Juni 2021 bleibt sie ohne Erfolg. a) Randnummer 14 Soweit die Klägerin die Beklagte gemäß §§ 398, 556g Abs. 3 BGB aus abgetretenem Recht des Mieters auf Auskunft über Ausnahmetatbestände nach § 556e Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Anspruch nimmt, die eine Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete rechtfertigen könnten, ist die Klage bereits mangels Rechtsschutzbedürfnis des Mieters oder der in dessen Interesse tätigen Klägerin unzulässig. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB vorgeschriebene Unterrichtung des Mieters über solche Ausnahmetatbestände vor Abschluss des Mietvertrages nicht erfolgte und die Beklagte den Mieter auch seitdem nicht über solche Ausnahmetatbestände informiert hat. Gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 bis Satz 4 BGB darf die Beklagte folglich eine höhere als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete nicht verlangen; denn selbst wenn sie begünstigende Ausnahmetatbestände nach § 556e Abs. 1 und Abs. 2 BGB vorlägen, könnte die Beklagte sich auf diese jedenfalls nicht berufen. Randnummer 15 Ein rechtlich schützenswertes Interesse des Mieters, die Beklagte gleichwohl auf Erteilung der verlangten Auskünfte klageweise in Anspruch zu nehmen, hat die Klägerin nicht darlegen können und ist auch sonst nicht erkennbar. Das Narrativ, der Mieter bedürfe der Auskunft zur Minimierung des Kostenrisikos einer zukünftigen Feststellungsklage mit dem Ziel der Reduzierung der Miethöhe, passt unter den hiesigen Umständen offensichtlich nicht; denn ein von denkbaren Ausnahmetatbeständen ausgehendes Kostenrisiko existiert nicht, wenn der Prozessgegner sich auf die Ausnahmetatbestände, sollten sie vorliegen, ohnehin nicht berufen kann. Vielmehr widerspräche es umgekehrt sogar klar den wirtschaftlichen Interessen eines Mieters, der möglichst nicht mehr als die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete zahlen möchte, wenn die Vermieterin ihn – sei es ohne von ihm selbst gesetzten Anlass oder gar auf ein eigenes Auskunftsersuchen hin – nachträglich über Rechtfertigungsgründe für höhere Mietansprüche in Kenntnis setzen würde; denn nach § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB beginnt mit der Nachholung der in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB statuierten Auskunftsobliegenheit die Zweijahresfrist, nach deren Ablauf der Vermieter sich dann erstmals doch noch auf die ihn begünstigenden Ausnahmetatbestände berufen kann. Randnummer 16 Nun ergibt sich bei Leistungsklagen „ein Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs“, sodass es der Feststellung besonderer Umstände bedarf, um „das Verlangen eines Klägers, in die materiell-rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutreten,“ ausnahmsweise als nicht schutzwürdig erscheinen zu lassen (vgl. BGH – VIII ZR 133/20 –, Urt. v. 23.03.2022, GE 2022, 579 ff., Rn. 17, zitiert nach juris). Solche besonderen Umstände liegen hier aber zur Überzeugung der Kammer vor. Der Auskunftsklage steht nämlich nicht nur das wirtschaftliche Interesse des Mieters entgegen, dass ihm der Vermieter möglichst keine Auskünfte über diesen privilegierende Ausnahmetatbestände erteilen möge. Hinzu kommt noch, dass auch die Klägerin als Zessionarin und Inhaberin des Auskunftsanspruchs keinerlei plausibles legitimes Interesse an dessen Geltendmachung oder Erfüllung aufzeigen kann, sondern sie die im Rahmen ihres Geschäftsmodells ganz regelmäßig erhobene Auskunftsklage augenscheinlich allein im Kosteninteresse, mithin missbräuchlich anhängig gemacht hat. Als probates Mittel zur Dämpfung des Kostenrisikos ist die Auskunftsklage im Falle ihrer Zulässigkeit nämlich bestens geeignet: Auf der einen Seite entfällt auf sie regelmäßig der weit überwiegende Anteil des Streitwerts, wenn neben der Auskunft – wie vorliegend – bloß für einen einzigen Monat die anteilige Rückzahlung der Miete und daneben der Ausgleich vorgerichtlicher Kosten geltend gemacht wird. Auf der anderen Seite wird es häufig zur tatsächlichen Erfüllung des Auskunftsbegehrens und damit zur Hauptsachenerledigung kommen, wenn der Vermieter im Verlaufe des Rechtsstreits zur Wahrnehmung und Verteidigung seiner Rechte zu den tatsächlichen Umständen und den Eigenschaften der Mietsache vorträgt. b) Randnummer 17 Im Übrigen ist die Klage zulässig, insbesondere ist sie formwirksam erhoben worden. Randnummer 18 Entgegen der Ansicht der Beklagten mangelt es der Klageschrift nicht an der gemäß §§ 253 Abs. 1, 130a Abs. 3 ZPO erforderlichen Form. Es trifft zwar zu, dass die Klageschrift nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg im Sinne des § 130a Abs. 4 ZPO an das Amtsgericht übermittelt worden ist, sondern ausweislich des Prüfvermerks vom 3. Juni 2022 (vgl. Bl. 51 d. A.) „per EGVP“. Zutreffend ist auch, dass die von dem gerichtlichen Computerprogramm ausgedruckte Datei „…Klage-S....pdf“, die anschließend zur (papiergebundenen) Akte genommen worden ist, selbst nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist. Ausweislich des Prüfvermerks vom 3. Juni 2022 ist der unsignierten Klageschrift aber die weitere ausweislich der Dateiendung signierte Datei „…Klage-S....pdf.pkcs7“ beigefügt gewesen. Der Kammer ist auf Grund eigener Tests in einer Vielzahl von seitens der Klägerin betriebenen Berufungsverfahren bekannt, dass die Klägerin bestimmende Schriftsätze – wohl automatisiert – stets auf die auch hier dokumentierte Art und Weise versandt hat; nämlich indem sie neben der schlichten Kopie des bestimmenden Schriftsatzes als einfache „.pdf“-Datei eine weitere Datei mit dem selben Dateinamen und der zusätzlichen Dateierweiterung „.pkcs7“ übermittelt hat. In allen von der Kammer überprüften Fällen hat sich die signierte Datei zwar nicht unmittelbar mit dem gerichtlichen Aktenverwaltungsprogramm „forumSTAR“ aber – nach Zwischenspeicherung im Dateisystem – mit einer automatisiert zugeordneten Anwendung zur Überprüfung von Signaturen öffnen lassen und ist eine gültige qualifizierte Signatur des Geschäftsführers der Prozessbevollmächtigten der Klägerin bestätigt worden, die sich auf die eingebettete inhaltsgleiche Kopie des bestimmenden Schriftsatzes bezogen hat. Auch andere mit von der Klägerin betriebenen Berufungsverfahren befassten Kammern des Landgerichts Berlin haben vergleichbare Tests durchgeführt und nämliche Feststellungen getroffen (vgl. LG Berlin – 63 S 125/22 –, Urt. v. 14.02.2023; LG Berlin – 65 S 198/22 –, Urt. v. 20.06.2023; beide zitiert nach juris). Die Kammer hat keinen Zweifel daran – und die Beklagte hat nach Erläuterung dieser Zusammenhänge in der mündlichen Verhandlung nicht mehr in Frage gestellt –, dass auch im vorliegenden Fall die zusammen mit der einfachen Kopie der Klageschrift übermittelte „.pkcs7“ – Datei die Klageschrift enthält und mit einer gültigen qualifizierten Signatur des Geschäftsführers der Prozessbevollmächtigten versehen ist. Soweit die Beklagte im Übrigen rügen will, dass es ihr gegenüber an einer ordnungsgemäßen Zustellung der Klageschrift mangele, etwa weil der Urkundsbeamte die Signatur nicht geprüft und keinen ordnungsgemäßen Transfervermerk nach § 298 ZPO erstellt habe, ist sie damit gemäß § 295 ZPO in Folge rügeloser Einlassung ausgeschlossen. c) Randnummer 19 Die Klage auf anteilige Rückzahlung der Miete für Juni 2021 ist auch begründet. Randnummer 20 Die Regelungen über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB sind vorliegend anwendbar, denn die zum 1. Juni 2020 in Kraft getretene Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (vgl. GVBl. Berlin 2020, 343) ist wirksam; insbesondere wurde ihre Begründung ordnungsgemäß veröffentlicht, nämlich in der Ausgabe des Berliner Amtsblatts vom 29. Mai 2020 (ABl. Berlin 2020, 2885). Soweit die Parteien um die ordnungsgemäße Veröffentlichung der Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahre 2015 streiten, spielt dies für den vorliegenden Fall keine Rolle, da das Mietverhältnis erst am 15. April 2021 begann. Randnummer 21 Die Klägerin ist aktiv legitimiert, nämlich in Folge wirksamer Abtretung Inhaberin der Forderung auf anteilige Rückzahlung der Miete für Juni 2021. Soweit die Beklagte das im Mietvertrag vorgesehene Abtretungsverbot für wirksam hält, ist das aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils nicht richtig. Das Abtretungsverbot verstößt vielmehr, wie die Zivilkammer 65 in deren Urteil vom 20. April 2021 (vgl. LG Berlin - 65 S 241/20 -, Urt. v. 20.04.2021, GE 2021, 699 ff., zitiert nach juris) überzeugend begründet hat, gegen § 307 BGB und ist unwirksam. Dass die Klägerin und der Mieter eine wirksame Abtretungsvereinbarung schlossen, stellt die Beklagte nicht mehr in Abrede; die Berufung greift das Urteil und die Erwägungen des Amtsgerichts zur Darlegungslast sowie zur Reichweite des § 312j BGB insoweit nicht an. Randnummer 22 Entgegen der Ansicht der Beklagten hat das Amtsgericht die ortsübliche Miete zu Recht auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 und der zugehörigen Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ermittelt. Die Kammer hat hierzu bereits im Verfahren 64 S 99/21 entschieden, dass der Berliner Mietspiegel 2021 nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden durfte, vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden darf und als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet ist (vgl. LG Berlin – 64 S 99/21 –, Urt. v. 07.09.2022, GE 2022, 1263 ff., Rn. 17 ff., zitiert nach juris). Sie nimmt auf ihre dortigen Ausführungen wie folgt Bezug: Randnummer 23 „Entgegen den Bedenken der Beklagten verstößt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht gegen die Übergangsvorschriften der Art. 229 § 50 EGBGB und hätte deswegen außer Anwendung zu bleiben. Vielmehr durfte der Mietspiegel 2021 gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegel 2019 in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden. Randnummer 24 Bei dem Berliner Mietspiegel 2019 mag es sich zwar um einen im Sinne des § 558d Abs. 2 BGB a. F. auf Grundlage des Mietspiegels 2017 fortgeschriebenen qualifizierten Mietspiegel handeln – der dann gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 2 EGBGB als solcher, nämlich als qualifizierter Mietspiegel, wohl nicht noch einmal entsprechend § 558d Abs. 2 BGB fortgeschrieben werden dürfte. Wie die Zivilkammer 65 überzeugend herausgearbeitet hat, genügte der Berliner Mietspiegel 2019 aber zugleich jedenfalls auch den Anforderungen an einen neu erstellten einfachen Mietspiegel (vgl. LG Berlin – 65 S 189/21 –, Urt. v. 24.05.2022, GE 2022, 690 ff., Rn. 55 ff.; zustimmend LG Berlin – 66 S 47/22 –, Urt. v. 20.07.2022, GE 2022, 842 ff., Rn. 22; beide zitiert nach juris), da er auf einer Datenerhebung beruht, „die von der Gemeinde und – zusätzlich – Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt wurde. Die Beteiligung von jeweils drei – repräsentativen – Mietervereinen sowie Vereinen, die die Interessen von Vermietern bzw. Hauseigentümern vertreten und die Anerkennung der im Rahmen des Mietspiegelerstellungsverfahrens jeweils gewonnenen Ergebnisse durch die Interessenvertreter beider Seiten spricht – so die gefestigte Rechtsprechung des BGH – nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (BGH v. 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, juris Rn. 35; v. 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, juris Rn. 104; v. 13.02.2019 – VIII ZR 245/17, juris Rn. 18, mwN).“ (vgl. LG Berlin – 65 S 189/21 –, Urt. v. 24.05.2022, a. a. O., Rn. 83). Randnummer 25 Existierte der Berliner Mietspiegel 2019 mithin am 31. Dezember 2019 jedenfalls als einfacher Mietspiegel, so durfte er nach den Übergangsvorschriften innerhalb des Zweijahreszeitraums in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB nach § 558c Abs. 3 BGB an die Marktentwicklung angepasst und als Berliner Mietspiegel 2021 veröffentlicht werden. Der Mietspiegel 2021 wurde ausweislich der Dokumentation unter Mitwirkung mehrerer Interessenverbände sowohl der Mieter als auch der Vermieter durch das Land Berlin erstellt, sodass er jedenfalls als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Der Umstand, dass drei Interessenverbände der Vermieter ihren Mitgliedern zwar die Anwendung des Mietspiegels 2021 empfohlen, ihn aber nicht als qualifiziert anerkannt haben, steht dem ebenso wenig entgegen wie jener, dass das Abgeordnetenhaus mit der Frage der Anerkennung des Mietspiegels 2021 nicht befasst worden sein mag (vgl. LG Berlin, a. a. O., Rn. 93 und 99).“ Randnummer 26 Über die für die Wohnung einschlägige Spanne des Mietspiegels 2021 sowie die nach Maßgabe der Orientierungshilfe zutreffenden Wohnwertmerkmale und die konkrete Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne sowie damit die Höhe der ortsüblichen Miete und der anteiligen Mietüberhöhung von 70,23 € besteht kein Streit mehr; die Berufung greift das Urteil und die Erwägungen des Amtsgerichts insoweit nicht an. d) Randnummer 27 Dem Grunde nach zu Recht hat das Amtsgericht der Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten zuerkannt; das stellt die Berufung auch nicht in Frage. Randnummer 28 Der Höhe nach ist die Klage insoweit allerdings nur zum Teil begründet. Die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter sind nach Auffassung der Kammer nicht mit dem 47fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17fachen Monatsbetrag. Der Erstattungsanspruch ist folglich, ausgehend von einem Interesse von bis zu 1.500,00 € (17 x 70,23 €), nur in Höhe von 220,27 € ([1,3 x 127,00 € + 20,00 €] x 119%) begründet und im Übrigen abzuweisen. Zur näheren Begründung verweist die Kammer auf ihre Ausführungen im Urteil vom 26. April 2023 – 64 S 189/22 – (GE 2023, 698 ff., Rn. 24 ff., zitiert nach juris) wie folgt; die gegen jene Entscheidung zugelassene Revision ist eingelegt worden und wird bei dem Bundesgerichtshof unter dem Geschäftszeichen VIII ZR 125/23 geführt: Randnummer 29 „Die Kammer geht mit dem Kammergericht (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., zitiert nach juris) davon aus, dass ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten ist. Das Verlangen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete vereint Merkmale einer „negativen Mieterhöhung“ (im Sinne von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG, entsprechend § 560 BGB oder entsprechend einer Feststellung nach Vermietererklärung gemäß § 559 BGB) und solche einer Minderungsfeststellung im Sinne von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG auf sich, sodass es gerechtfertigt ist, die Regelung entsprechend anzuwenden. aa) Randnummer 30 Soweit es um Änderungen der vereinbarten Miete in Form von Mieterhöhungen geht, bestimmt sich der Streitwert in unmittelbarer Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Das gilt nicht nur dann, wenn Gegenstand der Klage ein Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist. Auch ein Feststellungsbegehren, dass eine streitige Mieterhöhung wirksam oder unwirksam sei und sich die Miete nicht nach Maßgabe einer einseitigen Mietänderungserklärung, etwa nach §§ 559 ff. BGB, erhöht habe, ist mit dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung zu bewerten (vgl. BGH – VIII ZR 89/13 -, Beschl. v. 17.12.2014, GE 2015, 249, zitiert nach juris). Randnummer 31 Kommt es bei einer streitigen Mieterhöhung für die Streitwertbemessung nicht darauf an, ob der Streit in Form einer Zustimmungsklage oder in Form einer Feststellungsklage ausgetragen wird, so muss nämliches auch für das Gegenstück, also einen Streit um eine Mietsenkung gelten. Dabei hat die Kammer in einem ersten Schritt keinen Zweifel daran, dass eine Klage auf Absenkung der vertraglich vereinbarten Miete, etwa auf Grundlage von § 560 BGB nach Ermäßigung der Betriebskosten oder bei vereinbarter Indexmiete im Falle einer negativen Indexveränderung gemäß § 557b Abs. 3 BGB, nach § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der erstrebten Mietsenkung bewertet werden muss, sei es nun in unmittelbarer oder - da eine Mietsenkung sprachlich nun einmal nicht als „negative Erhöhung“ bezeichnet wird und damit vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG wohl nicht umfasst ist - in entsprechender Anwendung der Norm. Dann spricht in einem zweiten Schritt aber nichts dagegen, auch den vorliegenden Fall eines Streits um eine Mietsenkung auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie eine vergleichbare auf §§ 5 WiStrG, 134 BGB gestützte Klage - unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG zu subsumieren. Dafür spricht entscheidend, dass das vorgerichtlich verfolgte Anliegen der Klägerin nach dem „natürlichen Sprachverständnis“ der Mieter entsprechend der gerichtsbekannten Gestaltung der klägerischen Internetseite ja gerade darin bestand, die vertraglich vereinbarte Miete abzusenken. Im Hinblick auf die nach § 556g Abs. 2 BGB unter Umständen erforderliche Rüge und deren Gestaltungswirkung weisen Verfahren um eine Mietsenkung nach §§ 556d ff. BGB und solche um eine Mieterhöhung beispielsweise nach §§ 559 ff. BGB oder um eine Mietherabsetzung nach § 560 BGB auch formale Parallelen auf und können zu untereinander vergleichbarem Darlegungs- und Prüfungsaufwand führen, sodass es keine Sachgründe gibt, die von vorne herein für eine deutlich höhere Bewertung eines Mietsenkungsbegehrens sprächen. bb) Randnummer 32 Der Bundesgerichtshof hat zwar den Wert eines Verlangens auf Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete angesetzt (vgl. BGH – VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27.05.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; BGH – VIII ZR 123/21 -, Urt. v.19.01.2022, ZIP 2022, 378 ff., Rn. 38; beide zitiert nach juris), dies jedoch nicht näher begründet. Die Frage, ob ein solches Verlangen - auch nach Intention des Gesetzgebers - gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der Mietreduzierung zu bewerten sei, wurde vermutlich nicht streitig erörtert und hat der Senat sich womöglich gar nicht gestellt. Dazu gibt aber die Änderung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1. Januar 2021 Anlass, mit welcher der Gesetzgeber einen Wertungswiderspruch beseitigen wollte. Die Begründung des Gesetzesentwurfs (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 51, zitiert nach juris) verweist Eingangs auf den Zweck des § 41 GKG, den Gebührenstreitwert in Wohnungsmietsachen aus sozialpolitischen Gründen zu begrenzen. Anlass zur Einführung von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG gebe eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2016 (vgl. BGH – VIII ZR 43/15 -, Beschl. v. 14.06.2016, GE 2016, 1025 ff., zitiert nach juris), wonach eine Minderungsfeststellung nicht von § 41 Abs. 5 GKG erfasst sei. Weiter heißt es dort: „Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz 1 GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden.“ Randnummer 33 Die Gesetzesänderung entspricht damit dem vom BGH in der Entscheidung von 2016 beschriebenen gesetzgeberischen Vorgehen, den Katalog in § 41 Abs. 5 GKG „jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern“, statt schlicht anzuordnen, „den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete ... stets auf den streitigen Jahresbetrag“ zu beschränken (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12). Nachdem der Gesetzgeber einen Streit um eine Mietminderung nach § 536 BGB zum Anlass der Gesetzesänderung nahm und der Begriff „Mietminderung“ im Rahmen der übrigen Alternativen des § 41 Abs. 5 GKG nur so zu verstehen ist, liegt es nahe, ihn auch in § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG eng als terminus technicus im Sinne des § 536 BGB auszulegen, sodass die hier relevante Fallgestaltung der Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß von der Gesetzesänderung nicht unmittelbar umfasst ist. cc) Randnummer 34 Daraus den Schluss zu ziehen, der Gesetzgeber habe wiederum nur eine punktuelle Ausnahmeregelung treffen und diesen Sachverhalt anlässlich der Gesetzesänderung nicht mitregeln wollen (vgl. BGH – VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18.05.2022, Rn. 54, zitiert nach juris; so auch LG Berlin – 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, GE 2023, 241, Rn. 12 und LG Berlin – 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 14 ff., beide zitiert nach juris), greift jedoch zu kurz. Wie das Kammergericht zutreffend ausführt (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris), gibt es jedenfalls keinen Anhaltspunkt dafür, der Gesetzgeber habe die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigen und bestätigen wollen, dass die Klage auf Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 556g Abs. 1 BGB oder nach §§ 5 WiStrG, 134 BGB höher zu bewerten sei als andere Klagen um die Erhöhung oder die Herabsetzung der Miete. Ebenso wenig lässt sich schließen, dass der Gesetzgeber etwa den Begriff „Erhöhung“ in § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG als terminus technicus verstanden wissen wolle, sodass sich Klagen um eine Senkung der Miete von vorne herein nicht unter die Norm fassen ließen. Vielmehr gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Feststellungsklagen zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ überhaupt in den Blick genommen hatte (so aber LG Berlin – 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, a.a.O.) oder diese gar bewusst von der Streitwertbegrenzung hätte ausnehmen wollen. Abweichendes folgt namentlich nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus dem Jahre 2016, die dem Gesetzgeber Anlass zur Änderung des § 41 Abs. 5 GKG gab, seine ständige Rechtsprechung zur Bewertung von auf Zahlungsansprüche bezogenen negativen oder positiven Feststellungsklagen referierte (so aber LG Berlin – 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 20, zitiert nach juris). Denn einerseits drängt sich nicht auf, dass der Fall einer Feststellung der - gemäß §§ 556d Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB mit Wirkung auf einen bestimmten Stichtag - überhöht vereinbarten Teilmiete danach ebenso wie eine in die Zukunft gerichtete Mietminderungsfeststellung nach demselben Maßstab wie eine auf schlichte Negation behaupteter Zahlungsansprüche gerichtete Feststellungsklage bewertet werden müsste. Andererseits hat der Gesetzgeber die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls soweit sie die Feststellung eines Minderungseinwands betraf, gerade nicht gebilligt, sondern wegen eines ausgemachten Wertungswiderspruchs korrigiert (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 11, zitiert nach juris). Er hat sich dabei nicht auf den umstrittenen Fall eines in die Zukunft gerichteten Feststellungsbegehrens beschränkt, sondern dem Wortlaut nach jegliche Minderungsfeststellung gebührenrechtlich privilegiert, obwohl dies offensichtlich zu divergierenden Bewertungen von Zahlungsklagen und exakt komplementären negatorischen Feststellungsklagen führen kann. Ob der Gesetzgeber dies beabsichtigt oder übersehen hat, mag dahinstehen; jedenfalls legt sein im Gesetzesentwurf insoweit nicht erläutertes Vorgehen es nicht nahe, dass er nicht nur alle Konsequenzen seiner Änderung vollständig, sondern darüber hinaus auch noch andere Fallgestaltungen als die Feststellung einer Mietminderung bedacht hätte. Randnummer 35 Hätte sich der Gesetzgeber aber tatsächlich die Frage gestellt, ob ein Verlangen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß nach §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietsenkung oder entsprechend § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag zu bewerten sei, so hätte er sie nach der Ratio der vorgenommenen Gesetzesänderung und deren Begründung wie oben aufgezeigt beantworten müssen (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris). Dies spricht entscheidend für die hier vertretene analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG auf das Begehren, die anfänglich unzulässig vereinbarte Teilmiete festzustellen.“ Randnummer 36 Soweit die Beklagte meint, die Klägerin dürfe nicht wie ein Rechtsanwalt 1,3 Gebühren, sondern nur eine halbe Gebühr abrechnen, fehlt es dafür an einer Grundlage. Die besondere Beschränkung des Rahmens der Gebühr 2300 RVG-VV für Inkassounternehmen trat erst nach Beauftragung der Klägerin durch den Mieter und Entstehung des Gebührenanspruchs in Kraft. 3. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 1 ZPO. Randnummer 38 Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 39 Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision der Klägerin zuzulassen. Die Frage, ob die Geltendmachung von Auskunftsansprüchen nach § 556g Abs. 3 BGB missbräuchlich sein kann, wenn der Vermieter sich gemäß § 556g Abs. 1a BGB ohnehin nicht auf die Ausnahmetatbestände berufen kann, hinsichtlich derer Auskunft begehrt wird, stellt sich in einer Vielzahl von Fällen und hat grundsätzliche Bedeutung. Soweit die Kammer das vorgerichtliche Interesse der Klägerin nicht mit dem 47fachen, sondern nur mit dem 17fachen des streitigen Monatsbetrages bewertet, weicht sie zu Lasten der Klägerin von der Rechtsprechung des BGH ab; insoweit ist die Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die Voraussetzungen nach § 526 Abs. 2 ZPO für eine Vorlage des Rechtsstreits zur Rückübernahme durch die Kammer liegen nicht vor, sodass die Revisionszulassung durch den Einzelrichter erfolgen kann; weder ist eine wesentliche Änderung der Prozesslage eingetreten noch haben die Parteien übereinstimmend beantragt, den Rechtsstreit der Kammer zur Entscheidung über eine Übernahme vorzulegen. Randnummer 40 Soweit die Kammer im Übrigen den Anspruch auf anteilige Rückzahlung einer Monatsmiete bestätigt hat, ist eine Revisionszulassung hingegen nicht geboten; weder weist die Streitsache insofern grundsätzliche Bedeutung auf, noch liegt sonst ein Zulassungsgrund vor. Randnummer 41 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3, 4 ZPO. Die Kammer bewertet die Auskunftsklage mit einem Erinnerungswert von lediglich 50,00 €, da in der vorliegenden Konstellation ein höheres wirtschaftliches Interesse der Klägerin oder des Mieters an der Erfüllung des Auskunftsanspruchs nicht plausibel darstellbar erscheint. Die Klage auf anteilige Rückzahlung der Miete ist mit dem Nominalbetrag von 70,23 € zu bewerten. Die geltend gemachten vorgerichtlichen Kosten sind nur insoweit Nebenforderung im Sinne des § 4 Abs. 1 ZPO (gewesen), als die Klägerin die vorgerichtlich geltend gemachten Hauptansprüche im Klagewege weiterverfolgt und die vorgerichtlichen Kosten – ihrer Einschätzung nach – durch diese veranlasst waren. Nebenforderung ist vorliegend also der nach einem Interesse von bis zu 1.000,00 € entstandene Teilbetrag der vorgerichtlichen Kosten, der nach Einschätzung der Klägerin auf den weiter verfolgten Auskunftsanspruch und den erstinstanzlich streitigen Rückzahlungsanspruch über 70,23 € entfällt, mithin ein Teilbetrag von 159,94 € ([1,3 x 88,00 € + 20,00 €] x 119 %); der überschießende Anteil der geltend gemachten vorgerichtlichen Kosten von 293,93 € (453,87 € - 159,94 €) stellt sich also als Hauptforderung der Klägerin dar. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001550935 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 556

BGH VIII ZR 249/2322.10.2024 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 335/10 vom 31. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts zugelas- sen, und weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch für den Ein- wand des Mieters gelte, dass zwischen den Mietvertragsparteien keine Umla- gevereinbarung zu den Betriebskosten getroffen wurde. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenab- rechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, 1 2 - 3 - dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.; vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, NJW 2011, 842 Rn. 15; vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07, NJW 2008, 1521 Rn. 11; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 24 f.). Rechnet der Vermieter Betriebskosten ab, obwohl es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt dies nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, aaO). Dabei ist es unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebs- kosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragspartei- en getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietver- trags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 13). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Ein- wand des Beklagten, eine Umlage der Betriebskosten sei nicht vereinbart, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert und den innerhalb der Jahresfrist allein geltend gemachten Einwand, die Abrechnungen seien nicht nachvollziehbar, mangels Konkretisierung als unbeachtlich angesehen. Nach den von der Revi- sion nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte vorprozessual konkrete Einwendungen gegen einzelne Abrechnungspositionen nicht geltend gemacht. Die vom Beklagten im Prozess vorgebrachten Bean- standungen, auf die die Revision verweist, sind erst nach Ablauf der Jahresfrist 3 4 - 4 - des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Der Klägerin steht gegen den Beklagten hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskostenabrechnungen daher für die Jahre 2006 und 2007 eine Betriebs- kostennachzahlung in Höhe von insgesamt 86,69 € zu. Auf der Grundlage der sich aus den vorgenannten Betriebskostenab- rechnungen ergebenden Nachforderungen hat das Berufungsgericht der Kläge- rin im Ergebnis zu Recht auch einen Anspruch auf Zahlung erhöhter Vorschüs- se (§ 560 Abs. 4 BGB) für das Jahr 2009 zugesprochen. Dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung (erhöhter) Betriebskostenvorschüsse steht auch nicht ent- gegen, dass der im Jahr 1985 zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin geschlossene Mietvertrag keine Vereinbarung über die Um- lage von Betriebskosten enthielt. Denn für den Vermieter bestand nach § 14 MHG bis 31. Dezember 1997 die Möglichkeit, Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen; eine derartige Erklärung liegt bereits in der Abrech- nung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen (zur vergleichba- ren Situation im preisgebundenen Wohnraum vgl. Senatsurteile vom 16. März 2011 - VIII ZR 121/10, WuM 2011, 280 Rn. 11; vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, NJW 2010, 1744 Rn. 14, und Senatsbeschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/10, WuM 2010, 294 Rn. 5). Da die Klägerin nach den - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts seit dem Erwerb der Wohnung des Beklagten im Jahr 1994 Betriebskosten abgerechnet hat, liegt eine solche einseitige Umlageerklärung vor und ist der Beklagte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet. 5 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.02.2010 - 112 C 170/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2010 - 63 S 147/10 - 6

§ 558§ 559§ 560§ 561

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2024:221024BVIIIZR249.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 249/23 vom 22. Oktober 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Oktober 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Dr. Liebert und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer 93,67 m² großen Vierzimmerwohnung in München, die den Grundsätzen der einkommens- orientierten Förderung unterliegt (sogenannte EOF-Wohnung), mit einem Tiefgaragen-Stellplatz. Der Mietvertrag vom 15. Mai 2008, mit welchem den Beklagten sowohl die Wohnung als auch der Stellplatz vermietet worden ist, enthält unter anderem fol- gende Regelung: "§ 3 Miete 3.1. Die Grundmiete beträgt monatlich 843,03 €. […] 3.3. Die vom Mieter geschuldete Miete setzt sich demnach zusammen wie folgt: Grundmiete für die Wohnung: 843,03 € 1 2 - 3 - Grundmiete für die Garage/Stellplatz: 50,00 € Vorauszahlung auf Heiz- u. Warmwasserkos- ten derzeit: 93,60 € Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten derzeit: 131,10 € Monatliche Gesamtmiete derzeit: 1.117,73 € 3.4. Die Erhöhung der Grundmiete richtet sich nach den gesetzlichen Vor- schriften der §§ 558-561 BGB. Sie ist auch während einer etwa vereinbar- ten festen Vertragsdauer oder der Zeit eines etwa vereinbarten wechsel- seitigen Kündigungsausschlusses zulässig." Mit Schreiben vom 1. Oktober 2021 verlangte die Klägerin von den Be- klagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ("Nettogrundmiete") für die angemietete Wohnung von zuletzt 1.062,43 € um 117,36 € auf 1.180,29 € (dies entspricht einer Miete von 12,60 €/m²) und für den angemieteten Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €, jeweils mit Wirkung ab dem 1. Januar 2022. Zur Begründung nahm die Klägerin hinsichtlich der Woh- nung auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München Bezug und ermittelte anhand der Wohnfläche, des Baujahrs und bestimmter positiver Wohnwertmerkmale eine ortsübliche Vergleichsmiete von 14,58 €/m². Hinsichtlich des Stellplatzes verwies sie auf die Mieten für vier Vergleichsstellplätze in Höhe von 60 € bis 86 €. Das Schreiben ging den Beklagten im Oktober 2021 zu. Sie stimmten der Mieterhö- hung nicht zu. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Beklagten auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung nebst Stellplatz von bisher monatlich insgesamt 1.112,43 € (1.062,43 € + 50 €) auf monatlich insgesamt 1.237,79 € (1.180,29 € + 57,50 €) in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von bisher monat- lich 1.062,43 € auf monatlich 1.180,29 € zuzustimmen. 3 4 5 - 4 - Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Ur- teil teilweise abgeändert und die Beklagten auch zur Zustimmung zu einer Erhö- hung der Nettokaltmiete für den zu der Wohnung gehörenden Stellplatz von bis- her monatlich 50 € auf 57,50 € verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Be- klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Klage hinsichtlich des An- spruchs auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des gesamten Mietzinses, welcher neben der Miete für die Wohnung auch den Tiefgaragenmietanteil um- fasse, zulässig und begründet. Soweit das Amtsgericht ausgeführt habe, die Klägerin könne eine Zustim- mung zur Erhöhung der Stellplatzmiete von 50 € auf 57,50 € nicht bereits auf- grund des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrags verlangen, sei dies al- lerdings nicht zu beanstanden. Zutreffend habe das Erstgericht insoweit darge- legt, dass es jedenfalls an einer vertraglichen Grundlage für die Erhöhung der im einheitlichen Mietvertrag gesondert ausgewiesenen Stellplatzmiete fehle. Eine hierzu erforderliche, hinreichend klare Vereinbarung der Parteien ergebe sich aus dem Mietvertrag nicht. Soweit das Amtsgericht weiter der Auffassung sei, auch aus den Vorschrif- ten der §§ 558 ff. BGB ergebe sich keine Möglichkeit zur Erhöhung der Miete für Stellplätze oder Garagen, da diese Regelungen nur auf die Erhöhung von Wohn- raummieten anwendbar seien, sei dem jedoch nicht zu folgen. Das Berufungsge- richt schließe sich einer in der Literatur vertretenen Ansicht an, wonach auch eine 6 7 8 9 10 11 - 5 - Mieterhöhung für den im einheitlichen Mischmietverhältnis gesondert ausgewie- senen Anteil der Miete für einen Tiefgaragen-Stellplatz grundsätzlich zulässig sei. Der von dem Amtsgericht vertretenen Gegenansicht sei zwar zuzugeben, dass der Bundesgerichtshof sich mit seinem - erstinstanzlich in den Blick genom- menen - Urteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10) zuvörderst mit der Frage beschäftigt habe, unter welchen Gesichtspunkten eine Teilkündigung möglich sei, wenn Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnis- ses seien. Das vorstehend zitierte Urteil enthalte jedoch eine Grundsatzentschei- dung dergestalt, dass bei Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses alle ein solches Mietverhältnis betreffenden Fragen nach Wohnraummietrecht zu regeln seien. Eine andere Lesart sei weder hinreichend nachvollziehbar noch praktika- bel. Dass der Bundesgerichtshof im Fall von Mietverträgen mit Mischnutzung die Absorptionsmethode (Anwendung nur des Rechts des dominierenden Vertrags- typs) heranziehe, habe er auch im Urteil vom 9. Juli 2014 (VIII ZR 376/13) bestä- tigt. Dies überzeuge deshalb, weil auf diese Weise schwierige Abgrenzungs- probleme vermieden würden. Im vorliegenden Fall sei die klägerseits begehrte Stellplatzmieterhöhung selbst dann nicht zu beanstanden, wenn man von der Unzulässigkeit einer "Teil- mieterhöhung" des auf den Stellplatz oder die Wohnung entfallenden Anteils der Miete, wie dies in der Rechtsprechung und der Literatur teilweise vertreten werde, ausgehen sollte. Denn es sei hier von der Klägerin gleichzeitig die Erhöhung der Wohnungsmiete geltend gemacht worden. Das Mieterhöhungsverlangen erweise sich auch als formell wirksam. Die Klägerin habe vier Vergleichsmieten für Stellplätze benannt und damit das Erhö- hungsbegehren in Anlehnung an § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB begründet. Die Ver- gleichbarkeit der im Mieterhöhungsverlangen angeführten Objekte mit dem streit- 12 13 14 - 6 - gegenständlichen Stellplatz sei weder von den Parteien in Zweifel gezogen wor- den noch ergäben sich diesbezügliche Anhaltspunkte aus dem Akteninhalt. Da der Mietspiegel der Landeshauptstadt München nur auf Wohnraum Anwendung finde und nur insoweit Angaben enthalte, könne § 558 Abs. 3 BGB nicht einschlä- gig sein. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch sei überdies auch der Höhe nach berechtigt. Sie habe jedenfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für den streitgegenständlichen Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €. Die Kammer habe keinen Zweifel daran, dass der Betrag von 57,50 € sich vorliegend als ortsüblich darstelle. Von der Einholung eines diesbezüglichen Sachverständigengutachtens vermöge die - insbesondere auf Mieterhöhungen spezialisierte - Kammer zumindest im vorliegenden Fall abzusehen, zumal der geltend gemachte Betrag sich in einem Bereich bewege, der sich jedenfalls für die Landeshauptstadt München noch als evident ortsüblich darstelle. Die Erhö- hung sei zudem unter Beachtung der Kappungsgrenze erfolgt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Die von dem Berufungsgericht für die Zulassung der Revision zum Zwecke der Rechtsfortbildung gegebene Be- gründung, es fehle an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe, "ob und nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung des Garagenteils im Mischmietverhältnis möglich" sei, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Der Rechtssache kommt insofern auch eine grundsätzliche Bedeutung nicht zu. 15 16 - 7 - a) Die Frage, ob in einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung mit Stellplatz/Garage auch die Zustimmung zur Erhöhung der - vorliegend im Mietvertrag gesondert ausgewiesenen - Stellplatzmiete gemäß §§ 558 ff. BGB verlangt werden könne, lässt sich - wie die Ausführungen des Berufungsgerichts zeigen und was seitens des Amtsgerichts zu Unrecht infrage gestellt worden ist - bereits anhand der ergangenen Senatsrechtsprechung - bejahend - beantwor- ten. Hiernach ist für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummiet- verhältnis im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB, auf das die Vorschriften der Wohn- raummiete - und damit auch die §§ 558 ff. BGB - Anwendung finden, oder als ein sonstiges Mietverhältnis der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertrags- zweck entscheidend, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellun- gen der Parteien, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23 f.; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 30, 39; siehe hierzu auch nachfolgend unter 2 b bb (2)). Einen weitergehenden Klärungsbedarf wirft der Streitfall insoweit nicht auf. b) Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung auch hinsicht- lich des Stellplatzanteils im Einzelnen zu ermitteln ist, bedarf im Streitfall - wie sich bereits den Ausführungen des Berufungsgerichts entnehmen lässt - keiner Klärung, da sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn alle in Betracht kommen- den Ansätze führen hier zu dem Ergebnis, dass das Erhöhungsverlangen der Klägerin berechtigt ist (siehe unten unter 2 c bb). Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der 17 18 19 20 - 8 - Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der von ihr ver- langten (weiteren) Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit Stellplatz um 7,50 € bejaht. a) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe das rechtliche Gehör der Beklagten dadurch verletzt, dass es deren Vortrag, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, übergangen habe. Das Berufungsgericht hat im Tatbestand ausdrücklich festgestellt, dass die Klägerin die Vermieterin ist. Eine etwaige Un- richtigkeit tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts kann nur mit einem - hier von den Beklagten indes nicht gestellten - Antrag auf Tatbestandsberichti- gung (§ 320 ZPO) geltend gemacht werden. Hingegen kann mit Hilfe einer Ver- fahrensrüge eine Richtigstellung tatsächlicher Feststellungen nicht erreicht wer- den (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 29 mwN). b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB im vorliegenden Fall auch hinsichtlich des auf den von den Beklagten angemieteten Stellplatz entfallenden Mietanteils anwend- bar sind. aa) Eine solche Anwendbarkeit ergibt sich zwar nicht bereits aus der in Ziffer 3.4. des Mietvertrags der Parteien getroffenen Regelung, wonach die Er- höhung der Grundmiete sich nach den Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB rich- ten soll. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung dieser Klausel dahingehend, dass hierdurch nicht die Anwendbarkeit der vorgenannten Vor- schriften auch auf den auf den Stellplatz entfallenden Mietanteil - unabhängig von dem gesetzlich vorgesehenen Anwendungsbereich dieser Vorschriften - verein- bart werden sollte, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen. 21 22 23 - 9 - bb) Das Berufungsgericht hat aber zu Recht angenommen, dass hier ein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB vorliegt, auf das die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB auch mit Blick auf den Mietanteil für den mit- vermieteten Stellplatz anwendbar sind. Denn bei dem Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung und den Stellplatz handelt es sich um ein ein- heitliches Mietverhältnis, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig über- wiegt. Der Umstand, dass eine einkommensorientierte Förderung der streitge- genständlichen Wohnung erfolgt ist, steht der Anwendbarkeit der §§ 558 ff. BGB hier nicht entgegen. (1) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht den zwischen den Ver- tragsparteien geschlossenen Mietvertrag dahingehend gewürdigt, dass die von den Beklagten gemietete Wohnung und der Stellplatz Gegenstand eines einheit- lichen Mietverhältnisses sind. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von den Parteien im Revisionsverfahren insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten mit dem Mietvertrag vom 15. Mai 2008 sowohl die Wohnung als auch den Stellplatz gemietet. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, in der in Ziffer 3.3. des Mietvertrags vom 15. Mai 2008 ent- haltenen Ausweisung des auf den Stellplatz entfallenden Mietanteils sei lediglich eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage für die verlangte Miete zu sehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 16 mwN), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Der Mieter wird zu Beginn dieser Klausel (sogar) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nachfolgend die Zusammensetzung der von ihm ge- schuldeten Miete erläutert wird. (2) Das Mietverhältnis ist auch - entgegen der von der Revision vertrete- nen Ansicht - insgesamt als ein Mietverhältnis über Wohnraum einzuordnen und als solches insgesamt der Anwendung der Vorschriften nach §§ 558 ff. BGB un- terworfen. 24 25 26 - 10 - (a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; jeweils mwN). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc). Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist - wie oben unter II 1 a bereits ausgeführt - der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO Rn. 24; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Als Indiz kann dabei unter anderem das Ver- hältnis der für eine andere Nutzung und der für Wohnzwecke bestimmten Flä- chen in Betracht kommen. Entsprechendes gilt - falls die Miete für die verschie- denen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Gesamt- miete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 38 mwN). (b) Gemessen hieran ist die - nicht näher begründete - Annahme des Be- rufungsgerichts, dass es sich bei dem vorliegenden Mietverhältnis auch mit Blick 27 28 29 - 11 - auf den mitvermieteten Stellplatz rechtlich um ein solches über Wohnraum han- delt, nicht zu beanstanden. Nach den im Streitfall getroffenen tatrichterlichen Feststellungen haben die Beklagten neben der 93,67 m² großen Wohnung ledig- lich einen einzelnen Stellplatz angemietet. Auch die sich aus Ziffer 3.3. des Miet- vertrags ergebende Verteilung der Gesamtmiete weist auf einen eindeutigen Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts als Wohnraum hin. (3) Eine Mieterhöhung nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB ist - ent- gegen der Auffassung der Revision - auch nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei der streitgegen- ständlichen Wohnung um eine einkommensorientiert geförderte Wohnung (EOF- Wohnung) handelt. Denn gemäß der hier nach Art. 24 Abs. 1 Satz 3 des Geset- zes über die Wohnraumförderung in Bayern vom 10. April 2007 (Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz - BayWoFG; GVBl. S. 260) anzuwendenden Vor- schrift des § 28 Abs. 3 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; BGBl. I S. 2376) kann der Vermieter solcher Wohnungen die Miete nach Maßgabe der allgemei- nen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen, jedoch nicht höher als bis zur höchst- zulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzu- sage zur Mietbindung. Ohne Erfolg macht die Revision diesbezüglich geltend, dass eine weitere Erhöhung der Miete nicht möglich wäre, wenn sich die zulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung auf monatlich höchstens 9 €/m² belaufen sollte. Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen tatsächlichen und inso- weit von der Revision auch nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts belief sich die höchstzulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung zwar anfänglich auf 9 €/m². Danach unterlag die Miete aber - worauf die Revisionser- widerung zutreffend hingewiesen hat - nach dem Bewilligungsbescheid vom 6. September 2004 keinen weiteren preisrechtlichen Beschränkungen mehr. 30 31 - 12 - c) Das Berufungsgericht hat auch jedenfalls im Ergebnis zu Recht ange- nommen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen (§§ 558 ff. BGB) für die von der Klägerin mit Blick auf den Stellplatz verlangte Zustimmung zu einer Miet- erhöhung um monatlich weitere 7,50 € erfüllt sind. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Text- form (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558 Abs. 2 BGB zur Begründung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten Be- gründungsmittel Bezug genommen werden kann. aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, dass das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 1. Oktober 2021 diesen formellen Anforderungen genüge, ist frei von Rechtsfehlern. (1) Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungs- verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Er- höhungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, NJW-RR 2020, 334 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben 32 33 34 35 36 - 13 - über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor- derten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO). (2) Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen der Klägerin ge- recht. Die begehrte Erhöhung der Nettomiete zum 1. Januar 2022 um insgesamt 124,86 € wird hinsichtlich des Mietanteils für die streitgegenständliche Wohnung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt München für das Jahr 2021 begründet, bei dem es sich um ein gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässiges Begründungsmittel handelt. Auch die Heranziehung der monatlich zu zahlenden Entgelte für vier Ver- gleichsstellplätze zur Begründung der Erhöhung der Nettomiete hinsichtlich des mitvermieteten Stellplatzes ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Zwar werden solche Entgelte in § 558a Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich als Begrün- dungsmittel genannt. § 558a Abs. 2 BGB enthält jedoch keine abschließende Re- gelung (vgl. Senatsurteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 11) und die in § 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB genannten Entgelte für mit dem Mietobjekt vergleichbare Wohnungen lassen erkennen, dass die Heranziehung von Vergleichsobjekten ein zulässiges Begründungsmittel darstellt. Darauf, ob diese Entgelte für die Vergleichsstellplätze auch für die Ermitt- lung der materiellen Berechtigung der Mieterhöhung maßgeblich sind, kommt es auf der formellen Ebene nicht an. Selbst wenn die Heranziehung der Entgelte für die Vergleichsstellplätze zur Begründung der von der Klägerin verlangten Erhö- hung unzutreffend wäre, würde es sich allenfalls um einen inhaltlichen Fehler 37 38 39 - 14 - handeln, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht führen würde, sondern allein mit Blick auf dessen materielle Berechti- gung zu prüfen wäre (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, ZMR 2019, 109 Rn. 27; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 10; jeweils mwN; siehe auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558a Rn. 27). bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist ferner - wie das Beru- fungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen hat - materiell be- gründet, soweit die Klägerin noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monat- lichen Miete um weitere 7,50 € begehrt. (1) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gege- ben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, ins- besondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 28; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichs- miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver- gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren ver- einbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsäch- lich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden 40 41 - 15 - Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 16; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; jeweils mwN). Dabei ist der Tatrichter im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsver- langen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 14). (2) Gemessen hieran hat die Klägerin ausgehend von der seit dem 1. Feb- ruar 2019 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete für die Wohnung und den Stellplatz in Höhe von insgesamt 1.112,43 € - wie vom Berufungsgericht im Er- gebnis zutreffend angenommen - einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhö- hung bis zu dem von ihr - unter Einhaltung auch der Kappungsgrenze - begehr- ten Betrag in Höhe von insgesamt 1.237,79 €. (a) Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietver- hältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz - wie hier - durch die Heran- ziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der orts- üblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rott- weil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 ["Markt- miete"]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Kob- lenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]). 42 43 - 16 - (b) Denn sowohl unter Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen solchen Stellplatz als auch unter Zugrundelegung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die Wohnung mit Stellplatz ist das Verlangen der Klägerin auf Erhöhung der Gesamtmiete um weitere 7,50 € als berechtigt anzusehen. (aa) Das Berufungsgericht hat eine monatliche Miete für einen vergleich- baren Stellplatz in Höhe von 57,50 € als für die Landeshauptstadt München evi- dent ortsüblich angesehen und von der Einholung eines Sachverständigengut- achtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abgesehen. Anders als die Revision meint, liegt hierin - aufgrund der im Streitfall gegebenen besonderen Umstände - keine entscheidungserhebliche Gehörsverletzung wegen einer Ver- letzung von Hinweispflichten durch das Berufungsgericht. Der vom Berufungsgericht - rechtsfehlerfrei - als offenkundig gewürdigte Umstand, dass der von der Klägerin angesetzte Betrag von monatlich 57,50 € den in der Landeshauptstadt München - im Hinblick auf den dort bekannterma- ßen knappen und deshalb stark nachgefragten Parkraum - für einen vergleichba- ren Tiefgaragen-Einzelstellplatz tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten entspricht, war auch den seit längerem in München wohnhaften und deshalb mit diesen Gegebenheiten hinreichend vertrauten Beklagten ohne weiteres gegen- wärtig. Da im Berufungsverfahren allein noch die Berechtigung der Klägerin zur Erhöhung des für den Stellplatz im Mietvertrag ausgewiesenen Mietanteils von monatlich 50 € streitig war und das Berufungsgericht in seinem Beschluss über die Anordnung des schriftlichen Verfahrens gemäß § 128 Abs. 2 ZPO der Kläge- rin die Mitteilung näherer Angaben zur Art des Stellplatzes aufgegeben und ge- genüber den Beklagten ein Anerkenntnis des in Höhe von 7,50 € weiter verfolg- ten Klageanspruchs angeregt hat, war den Beklagten zudem erkennbar, dass der vorgenannte Umstand für die Entscheidung des Berufungsgerichts erheblich sein kann. Vor diesem Hintergrund war ein ausdrücklicher Hinweis des Berufungsge- 44 45 46 - 17 - richts auf die von ihm beabsichtigte Verwertung dieses Umstands ausnahms- weise entbehrlich (vgl. hierzu Beschlüsse vom 27. Januar 2022 - III ZR 195/20, NJW-RR 2022, 499 Rn. 8; vom 1. März 2007 - I ZB 33/06, GRUR 2007, 534 Rn. 10; jeweils mwN). (bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin wäre aber auch dann als gerechtfertigt anzusehen, wenn man die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Stellplatz als Vergleichsmaßstab heranzöge. Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen unter anderem unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München mit einer von ihr errechneten ortsüblichen Vergleichs- miete in Höhe von 1.365,71 € (14,58 € x 93,67 m²) für eine vergleichbare Woh- nung ohne entsprechenden Stellplatz begründet. Diese Berechnung als solche ist von den Beklagten - auch im Revisionsverfahren - nicht angegriffen worden. Die von der Klägerin in der Revisionsinstanz über den von dem Amtsgericht be- reits ausgeurteilten Erhöhungsbetrag von monatlich 117,36 € hinaus begehrte Erhöhung um weitere 7,50 € - welche nur auf die Wohnung und deren Quadrat- meterzahl bezogen zu einer monatlichen Miete von 13,21 €/m² führen würde - ist deshalb bereits unabhängig davon berechtigt, wie hoch ein - gegebenenfalls von einem Sachverständigen zu ermittelnder - Zuschlag für den mitvermieteten Stell- platz tatsächlich ausfiele. Denn der mitvermietete Stellplatz könnte hier allenfalls zu einem solchen Zuschlag zu der oben genannten Vergleichsmiete von 14,58 €/m² führen, da der Nutzungswert einer Wohnung mit Stellplatz regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Aus- stattung und Lage, weil dem Mieter zusätzlich der Stellplatz zur Verfügung steht (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 26 [zu einem Zuschlag für Einfamilienhäuser]). 47 - 18 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 09.06.2023 - 452 C 4794/22 - LG München I, Entscheidung vom 11.10.2023 - 14 S 7789/23 - 48

OLG Stuttgart 5 S 48/13

BGH VIII ZR 295/1515.03.2017 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2014 Aktenzeichen: 5 S 48/13 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:0331.5S48.13.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, § 560 BGB, § 11 HeizkostenV, § 12 HeizkostenV, § 12 Abs 4 BetrSichV ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Unverhältnismäßigkeit der Abrechnungskosten für Heizung und Warmwasser; Umlagefähigkeit der Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage Orientierungssatz 1. Die verbrauchsabhängige Abrechnung für Heizung und Warmwasser ist unverhältnismäßig, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung. Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogenen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren die Grenze von 15% der Gesamtkosten übersteigen. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist.(Rn.32) 2. Die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben; die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage. Das hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht entgegen.(Rn.53) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 11. Juli 2013, 23 C 2/13 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagte wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 - Az. 23 C 2/13 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert: 1. Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart jeweils vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7 und Geschäftsnummer: 12-0016691-1-9 - bleiben mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass hieraus in der Hauptsache nur noch die Zahlung von 1.447,55 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 06.02.2011 verlangt werden kann. 2. Im Übrigen werden die Vollstreckungsbescheide aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.611,88 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin, Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in dem Anwesen … in Heidelberg, begehrt von den Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für 2009. Darüber hinaus begehrt sie ursprünglich noch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ab Februar 2012. Randnummer 2 Die Parteien sind Vermieter und Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss rechts in der … in Heidelberg aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 02.09.2003. Bis 31.01.2012 betrug die Gesamtmiete 1.186,28 €, seit 01.02.2012 begehrt die Klägerin eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung, so dass die begehrte Gesamtmiete ab diesem Datum 1.314,28 € beträgt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 endete mit einer Nachforderung der Beklagten in Höhe von 1.524,57 €. Aufgrund dessen erhöhte die Klägerin ab 01.02.2012 mit einem Schreiben vom 15.12.2011 die Vorauszahlungen um monatlich 128,00 €, was für die Zeit von Februar 2012 bis Oktober 2012 den Betrag von 1.152,00 € ergibt, welcher Gegenstand der Klage ist. Randnummer 3 Die Nebenkostenabrechnung für 2009 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.459,88 €, die Gegenstand der Klage ist. Wegen der Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen. Randnummer 4 Gegen die Beklagten sind am 23.11.2012 Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart in Höhe der geltend gemachten Klageforderungen ergangen. Gegen die ihnen jeweils am 27.11.2012 zugestellten Vollstreckungsbescheide haben die Beklagten durch Anwaltsschriftsatz vom 29.11.2012, der am selben Tag per Telefax beim Amtsgericht Stuttgart eingegangen ist, Einspruch erhoben. Randnummer 5 Die Klägerin hat den Standpunkt vertreten, dass ihre Betriebskostenabrechnung für 2009 nicht zu beanstanden sei. Die Verteilung der Grundsteuer sei gegenüber den Beklagten erläutert worden, so dass insoweit keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung bezüglich der Grundsteuer vorliege. Randnummer 6 Die Klägerin hat beantragt: Randnummer 7 Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.611,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.459,88 € seit dem 02.02.2011 sowie aus jeweils 128,00 € seit dem 06.02.2012, 06.03.2012, 06.04.2012, 06.05.2012, 06.06.2012, 06.07.2012, 06.08.2012, 06.09.2012 und 06.10.2012 zu zahlen. Randnummer 8 Die Beklagten haben beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Die Beklagten haben vorgetragen: Randnummer 11 Die Abrechnungsposition Grundsteuer sei formell unwirksam, weil die Klägerin weder den bezüglich dieser Position angefallenen Gesamtbetrag noch den zur Anwendung gelangten Verteilungsschlüssel mitgeteilt habe. Randnummer 12 Auch sei die Position "Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage" nicht umlagefähig. Die Höhe der Abrechnungskosten bezüglich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Randnummer 13 Da die Abrechnung für 2010 die gleichen Fehler enthalte wie die früheren Abrechnungen, bestehe für die Beklagten keine Verpflichtung, höhere Vorauszahlungen für 2012, wie von der Klägerin gefordert, zu bezahlen. Auch seien die Verbrauchswerte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser nicht plausibel. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat mit dem Urteil vom 11.07.2013 den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7, aufrechterhalten. Es hat dies damit begründet, dass die Einwendungen gegen die Position Grundsteuer durch entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erledigt seien. Die Wartungskosten für die Notrufeinrichtung im Aufzug könnten auf die Mieter umgelegt werden, weil die Notrufeinrichtung ihre Funktion nur erfüllen könne, wenn sie entsprechend gewartet werde, was in regelmäßigen Abständen erfolgen müsse. Die Behauptung, dass die Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten unplausibel seien und gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, griffen nicht durch, weil diesbezüglich auf einen Betriebskostenspiegel nicht mit Erfolg zurückgegriffen werden könne und Fläche und Verbrauch nicht zwangsläufig miteinander korrelieren müssten, so dass aus einem Auseinanderfallen keine Einwände gegen die Plausibilität der Abrechnung hergeleitet werden könnten. Das Nutzerverhalten verschiedener Mieter könne durchaus unterschiedlich sein, was unterschiedliche Verbräuche in unterschiedlichen Wohnungen erkläre. Es bestehe auch ein Anspruch auf die erhöhten Vorauszahlungen, weil auch die Abrechnung für 2010 nicht zu beanstanden sei. Randnummer 15 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 16 Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren erstinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung in vollem Umfang weiterverfolgen. Randnummer 17 Die Beklagten tragen vor: Randnummer 18 Das Urteil des Amtsgerichts gehe zu Unrecht davon aus, dass die Kosten für Miete bzw. Wartung der Notrufeinrichtung umgelegt werden könnten. Es handle sich offenkundig um eine Umgehung der bestehenden Rechtslage in der Form, dass die Klägerin einerseits auf die Anschaffung der Notrufeinrichtung im Rahmen der Errichtung der Aufzugsanlage verzichtet habe, andererseits die Kosten hierfür auf die Mieter abwälzen möchte. Die als Wartungskosten bezeichneten Kosten könnten sich auch nicht auf von der Klägerin selbst angeschaffte Teile der Aufzugsanlage beziehen, insbesondere nicht auf die Notrufeinrichtung, weil diese auch nach dem Vortrag der Kläger nicht in ihrem Eigentum stehe. Die Klägerin habe vielmehr die Organisation des erforderlichen Notrufes einer Drittfirma übertragen. Anfallende Kosten könnten in diesem Zusammenhang insoweit als Betriebskosten betrachtet werden, als es sich um die bloße Organisation des Notrufes in Form der Bereitschaft, Notrufe entgegenzunehmen, um eventuell eingeschlossene Fahrstuhlnutzer zu befreien, handle. Wartungskosten gehörten in den Verantwortungsbereich der Drittfirma und gehörten daher nicht zu den eigentlichen Betriebskosten. Fürsorglich werde bestritten, dass die Notrufeinrichtung überhaupt gewartet werden müsse und dass hierfür der in Rechnung gestellte Betrag angemessen sei. Randnummer 19 Das Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Klägerin erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung plausibel sei. Aus den vorgelegten Abrechnungsunterlagen sei nicht ersichtlich, auf welche konkreten Räumlichkeiten sie sich bezögen. Die Auffälligkeiten bezüglich unterschiedlicher Verbrauchswerte bei verschiedenen Wohnungen sei für eine Vielzahl von Einheiten dargestellt worden. Daraus ergebe sich ein berechtigter Zweifel an der Zuverlässigkeit der von der Klägerin verwendeten Messeinrichtungen bzw. an der Richtigkeit der vorgenommenen Ablesung. Randnummer 20 Auf Hinweis des Gerichts haben die Beklagten näher dazu vorgetragen, welchen Anteil die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung an den Energiekosten aufwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung in dem Schriftsatz vom 31.01.2014 (AS. II, 55-57) Bezug genommen. Daraus ergebe sich, dass der Anteil der Abrechnungskosten so hoch sei, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt sei. Randnummer 21 Die Beklagten beantragen, Randnummer 22 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 (23 C 2/13) aufzuheben; 2. die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 25 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. In die Position "Aufzug Notruf" seien keine Kosten für die Miete einer Notrufeinrichtung aufgenommen worden. Aufgenommen und umgelegt worden seien lediglich die Kosten für die Wartung der Notrufeinrichtung. Nach der Betriebskostenverordnung gehörten diese Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es gehe nicht um die Kosten der Einrichtung bzw. des Erwerbs einer Notrufeinrichtung. Die Klägerin nimmt insoweit Bezug auf die in erster Instanz vorgelegte Anlage K 5 mit der darin enthaltenen Leistungsbeschreibung. Die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten für die Überwachung der Notrufeinrichtung seien angemessen und üblich. Randnummer 26 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sei plausibel. Unterschiedliche Kosten für verschiedenen Wohnungen beruhten auf dem individuellen Nutzerverhalten. Allein die Behauptung des Mieters, ein Abrechnungsergebnis sei nicht richtig bzw. unplausibel, rechtfertige nicht die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor. Der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten sei nicht nur im Vergleich zu der Heizenergie zu ermitteln, sondern zu den gesamten Energiekosten, einschließlich der Wartungskosten. Dies ergebe sich aus § 12 der Heizkostenverordnung. Dann ergäben sich niedrigere prozentuale Anteile der Abrechnungskosten entsprechend der Darstellung im Schriftsatz vom 27.02.2012. Es sei auch unzutreffend, sich zwingend daran zu orientieren, ob die Abrechnungskosten mehr als 15 % der Energiekosten ausmachten. Denn durch die Reduzierung der Energiekosten aufgrund eines energiesparenden Bauens steige der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten zwangsläufig. Eine allgemeingültige Grenze von 15 % bestehe nach der Rechtsprechung nicht. Die Klägerin habe auch keinen im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Abrechnungsservice ausgewählt. Es gebe keine günstigeren Angebote. Die Klägerin sei als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft auch an einen auf 10 Jahre abgeschlossenen Vertrag mit den … (Anm.: Dienstleister für Abrechnungsservice) über die Erbringung des Abrechnungsservice gebunden. Sie könne daher nicht nach 5 Jahren mit nach Ansicht des Gerichts zu hohen prozentualen Anteilen der Abrechnungskosten an Energiekosten die Abrechnung aufgeben oder den Anbieter wechseln. Auch habe sie hierauf als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen zwingenden Einfluss. Randnummer 27 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen, die bis zu dem Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprach, bei Gericht vorgelegt worden sind. Randnummer 28 In der mündlichen Berufungsverhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2012 in Höhe von monatlich 128,00 € für 9 Monate, insgesamt 1.152,00 €, einschließlich der hierauf geforderten Zinsen, für in der Hauptsache erledigt erklärt und gegenseitige Kostenanträge gestellt. II. Randnummer 29 Die zulässige Berufung hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg. Randnummer 30 1. Der auf die Beklagten entfallende Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten aus der Abrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von 1.631,26 € ist um 12,33 € zu vermindern, was zu einer berechtigten Gesamtforderung der Klägerin gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von noch 1.447,55 € führt (1.459,88 € [Saldo der Abrechnung] abzüglich 12,33 €). Dies ergibt sich daraus, dass die Klägerin die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet hat, obwohl die Kosten der Abrechnung unverhältnismäßig waren und somit § 11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung eingreift. Darin liegt im vorliegenden Fall ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus § 24 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung und §§ 556, 560 BGB, was dazu führt, dass Kosten der Verbrauchserfassung nur bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können (vergleiche Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn. 6063, und Wall, WuM 2002, 130, 133). Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit rechtzeitig erkennen konnte (Schmid, a. a. O., unter Bezug auf Börstinghaus MDR 2000, 1345). Auch diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 31 a) Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden. Randnummer 32 Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung (Schmid, a. a. O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131). Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten zugrundegelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesen Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden (Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fußnote 16 mit umfangreichen weiteren Nachweisen). Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. In der Literatur wird hierfür ein Zeitraum von 3-6 Jahren vorgeschlagen (Wall, WuM 2002, 130, 133). Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. In einem derartigen Zeitraum dürften sich witterungsbedingte Schwankungen des Energieverbrauchs ausgeglichen haben, so dass ersichtlich wird, dass die Abrechnungskosten dauerhaft diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen und somit die Abrechnung nach Verbrauch unwirtschaftlich ist. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist. Randnummer 33 Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 6058; anderer Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brennstoffkosten heranziehen will). Die Kammer folgt hier der Ansicht von Schmid, weil diese eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu vereinbaren ist. Im vorliegenden Fall kann die Frage sogar dahinstehen da, wie aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung zu ersehen ist, die 15 %-Grenze in den Jahren 2004-2009 sowohl beim Vergleich mit den Brennstoffkosten als auch beim Vergleich mit den Gesamtkosten durchgängig überschritten war. Randnummer 34 Für diese Berechnung ist zunächst fiktiv auszugehen von den Brennstoffkosten bzw. Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung. Es ist anzunehmen, dass durch die tatsächlich durchgeführte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Einsparquote von 15 % erreicht wurde. Es ist deshalb davon auszugehen, dass ohne verbrauchsabhängige Abrechnung höhere Kosten entstanden wären. Die bei der tatsächlich durchgeführten verbrauchsabhängigen Abrechnung tatsächlich entstandenen Kosten betragen somit lediglich 85 % der Kosten, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre. Dies bedeutet, dass ein Aufschlag von 15/85 auf die tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist, um diejenigen Kosten zu berechnen, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre (fiktive Kosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung). Die Verbrauchsabhängige Abrechnung ist (erst) dann unwirtschaftlich, wenn die Abrechnungskosten 15 % der fiktiven Kosten bei nicht verbrauchsabhängiges Abrechnung übersteigen. Randnummer 35 Die Vergleichsberechnung ergibt sich sodann aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung: Randnummer 36 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Brennstoffkosten Randnummer 37 Jahr Energiekosten Energiekosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, d. h. tatsächliche Energiekosten zuzügl. 15/85 Kosten Abrechnungsservice Anteil an tatsächlichen Energiekosten Anteil an Energiekosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung 2004 11.862,14 € 13.955,46 € 4.804,49 € 40,50% 34,43% 2005 12.447,70 € 14.644,35 € 4.911,21 € 39,45% 33,54% 2006 12.255,45 € 14.418,18 € 5.010,62 € 40,88% 34,75% 2007 13.973,19 € 16.439,05 € 4.961,11 € 35,50% 30,18% 2008 17.565,66 € 20.665,48 € 4.953,26 € 28,20% 23,97% 2009 20.556,68 € 24.184,33 € 4.953,26 € 24,10% 20,48% Randnummer 38 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Gesamtkosten Randnummer 39 Jahr Gesamtkosten Fernwärme einschl. Abrechnungsservice und Betriebsstrom usw. Gesamtkosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, d. h. tatsächliche Gesamtkosten zuzügl. 15/85 Kosten Abrechnungsservice Anteil an tatsächlichen Gesamtkosten Anteil an Gesamtkosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung 2004 17923,85 € 21.086,88 € 4.804,49 € 26,81% 22,78% 2005 19137,50 € 22.514,71 € 4.911,21 € 25,66% 21,81% 2006 18611,82 € 21.896,26 € 5.010,62 € 26,92% 22,88% 2007 20667,29 € 24.314,46 € 4.961,11 € 24,00% 20,40% 2008 24461,15 € 28.777,82 € 4.953,26 € 20,25% 17,21% 2009 26914,91 € 31.664,60 € 4.953,26 € 18,40% 15,64% Randnummer 40 Somit liegt eine Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung vor. Randnummer 41 b) Rechtsfolge hiervon ist, dass nur die Kosten der Verbrauchserfassung bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können. Dies bedeutet für das Jahr 2009, dass lediglich 15 % von 31.664,60 € (= Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), somit 4.749,69 € für den Abrechnungsservice angesetzt und umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt der Betriebsstrom mit 1.161,02 € und die Wartung, § 35a EStG ausweisbar in Höhe von 243,95 €, so dass sich die "Nebenkosten Wärme" auf 6.154,66 € belaufen. Zuzüglich der Energiekosten von 20.556,68 € ergeben sich "Gesamtkosten Wärme" von 26.711,34 €. Randnummer 42 Dieser Betrag ist entsprechend Seite 1 unten der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009 auf die Raumheizung und die Warmwasseraufbereitung aufzuteilen und hier wieder auf die Abrechnung nach Fläche (30 %) und auf Verbrauch (70 %). Dies ergibt folgende Darstellung: Randnummer 43 18.365,11 € der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Raumheizung, davon 30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 5.509,53 € 70 % verteilt nach Anteilen als Verbrauchskosten 12.855,58 € Randnummer 44 8.346,23 € (31,246 %) der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Warmwasseraufbereitung, davon 30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 2.503,87 € 70 % verteilt nach Volumen Kubikmeter als Verbrauchskosten 5.842,36 € Randnummer 45 Es ergibt sich dann folgende Einzelabrechnung (siehe Seite 2 der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009): Randnummer 46 Kostenart Kosten : Summe Einh. = Preis/Einheit X Ihre Einheiten Ihr Anteil HK - Grundkosten 5.509,53 € 3.745,37 m² 1,4710 € 109,89 m² 161,65 € HK - Verbrauch 12.855,58 € 145.576,90 Ant. 0,0883 € 11.314,40 Ant 999,15 € Summe Heizkosten 1.160,80 € WW - Grundkosten 2.503,87 € 3.745,37 m² 0,6685 € 109,89 m² 73,46 € WW - Verbrauch 5.842,36 € 838,37 m³ 6,9687 € 55,20 m³ 384,67 € Summe Warmwasserkosten 458,13 € Gesamtsumme 1.618,93 € Randnummer 47 Aus der Heizkostenabrechnung 2009 ergibt sich eine Summe von 1.631,26 €, so dass sich eine Differenz zu Gunsten der Beklagten von 12,33 € errechnet. Randnummer 48 c) Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von § 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Denn es muss der Vermieterin möglich sein, nach einer gewissen Zeit der Beobachtung von der verbrauchsbezogen Abrechnung abzusehen, wenn diese unwirtschaftlich ist. Diese Möglichkeit darf sie sich nicht durch eine überlange Vertragsbindung an ein Abrechnungsunternehmen abschneiden. Das in dieser langen vertraglichen Bindung liegende Risiko kann die Klägerin daher nicht auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann die Klägerin auch weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchführen, ist aber bezüglich der Umlage der Abrechnungskosten auf einen Anteil von 15 % an den Gesamtkosten beschränkt. Sie erleidet daher auch bei einer langfristigen Bindung an ein Abrechnungsunternehmen nur einen geringfügigen Nachteil. Randnummer 49 d) Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte auf Grund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden. Denn die Verhältnisse zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und zwischen der Vermieterin und dem Mieter sind getrennt voneinander zu betrachten. Sofern die Vermieterin aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft gewissen Bindungen unterliegt, kann sie diese nicht ihren Mietern entgegenhalten, weil sich die Rechte und Pflichten zwischen der Vermieterin und den Mietern nur aus dem Mietvertrag und den hierauf anzuwendenden Normen ergeben, nicht aber aus dem Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft (Relativität der Schuldverhältnisse). Randnummer 50 2. Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 greifen dagegen nicht durch. Randnummer 51 a) Die gegen die Abrechnung des Verbrauchs für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser vorgebrachten Einwendungen sind unklar. Es lässt sich hieraus nicht entnehmen, ob geltend gemacht wird, dass die Verbräuche falsch abgelesen worden seien oder diese bereits falsch erfasst worden seien. Insbesondere besteht, wie die Kammer bereits in dem Urteil vom 27.07.2012, Az: 5 S 18/12, das dasselbe Mietverhältnis betraf, lediglich ein anderes Abrechnungsjahr, ausgeführt hat, keine Korrelation zwischen Wärmeverbrauch und Wohnfläche. Allein daraus, dass diese Werte bei verschiedenen Wohnungen nicht proportional zueinander sind, kann somit nicht geschlossen werden, dass die ermittelten Verbrauchswerte unrichtig wären. Der weiter gehende Vortrag im Schriftsatz vom 16.05.2013 ist auch nicht innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorgebracht worden und daher nicht zu berücksichtigen. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass bei manchen Einheiten in den Ableseprotokollen nicht der Zusatz "Wohnung" oder "Büro" hinzugefügt ist. Denn es erschließt sich nicht, warum die festgestellten Messwerte der unstreitig geeichten Messgeräte deswegen unrichtig sein sollten. Somit ist die Vermutung der Richtigkeit der Ergebnisse geeichter Messgeräte nicht widerlegt oder erschüttert (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21, Rn. 13, zitiert nach Juris). Randnummer 52 b) Die Umlage der Grundsteuer in der Weise, dass die auf die einzelne Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar an den Mieter weitergeleitet wird, ist formell ordnungsmäßig. In § 3 Nr. 5 des Mietvertrages ist bestimmt, dass der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen bestimmt. Diese Klausel ist zulässig und wirksam (vergleiche z.B. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3 am Ende). Es entspricht billigem Ermessen, die auf jede Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar ohne weitere Rechenschritte weiterzugeben. Dieser Umlagemaßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig (BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 45/11, Rn. 7, zitiert nach Juris). Dieser Umlagemaßstab ist in der Anl. K 3e auch erklärt worden (Teil 1: Allgemeine Angaben auf Seite 2 Mitte). Diese Erläuterung war der Betriebskostenabrechnung unstreitig auch beigefügt. Mit der Berufung wird diese Einwendung auch nicht mehr weiterverfolgt. Randnummer 53 c) Auch die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben. Die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage (vergleiche Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB Rn. 133). Die Klägerin hat die Zusammensetzung der diesbezüglichen Kosten durch den als Anlage K 5 vorgelegten Servicevertrag nachgewiesen. Danach ist der Kone GmbH der Notruf- und Befreiungsservice für die Aufzugsanlagen insgesamt übertragen. Dass hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht entgegen. Ebenso wie beispielsweise Gartenpflegekosten, die entstehen, wenn die Gartenpflege an ein Gartenbauunternehmen vergeben ist, und in denen auch die Kosten für die von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften enthalten sind, auch hinsichtlich dieser kalkulatorischen Kosten umlagefähig sind, sind auch diese Kosten des Notruf- und Befreiungsservices umlagefähig. Denn es handelt sich bei den von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften um Werkzeuge, nicht um Geräte, die seitens des Vermieters angemietet werden. Konkrete Einwendungen gegen die Höhe und Angemessenheit der Kosten werden von den Beklagten nicht vorgebracht. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch die Kosten des übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits waren den Beklagten aufzuerlegen, weil die gegen die Betriebskostenabrechnungen erhobenen Einwendungen der Beklagten weitgehend nicht durchgreifen und die Auswirkungen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wie oben im Einzelnen dargelegt nur marginal sind. Die Klägerin hätte daher auch hinsichtlich der von ihr geltend gemachten erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen im Rechtsstreit weitgehend obsiegt, wenn nicht während des Rechtsstreits Abrechnungsreife eingetreten wäre. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot würde nur zu einer ganz geringfügigen Ermäßigung der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen führen, so dass auch diesbezüglich § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO anzuwenden ist. Randnummer 55 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 56 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Einige Rechtsfragen zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung, die unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, sind zwar höchstrichterlich nicht entschieden. Die vorliegende Entscheidung beruht allerdings auf den speziellen Gegebenheiten des hier zu entscheidenden Einzelfalles. Die Rechtssache hat daher keine grundsätzliche Bedeutung. Darüber hinaus hat sich auch noch keine in mehrere Richtungen divergierende Instanzrechtsprechung herausgebildet, die einer Vereinheitlichung durch eine revisionsgerichtliche Entscheidung bedürfte. Randnummer 57 Der Streitwert ermäßigte sich durch die Erledigungserklärung nicht, weil diese erst nach Stellung der ursprünglichen Anträge erfolgte, so dass zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung bereits alle Gebühren aus dem ursprünglichen Streitwert angefallen waren. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001180962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 558§ 558a§ 558c§ 558d

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR295.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d; ZPO § 286 A, § 287 Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustim- mungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Ver- gleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Be- urteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - LG Tübingen AG Reutlingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Februar 2017 am 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Tübingen - 1. Zivilkammer - vom 4. Dezember 2015 wird unter Verwerfung der weitergehenden Revision als unzulässig zurück- gewiesen, soweit sie sich gegen die Vornahme eines Stichtagszu- schlags auf die nach dem Reutlinger Mietspiegel 2013 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete wendet. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1988 Mieter einer den Klägern gehörenden und nach der Wohnflächenangabe im Mietvertrag circa 99 m² großen Wohnung in Reutlingen. Die seit vielen Jahren unveränderte Miete beläuft sich auf monatlich 660 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 130 €. Nicht umgelegt, sondern in der Miete enthalten sind dabei allerdings die monatlichen Aufwen- 1 - 3 - dungen der Kläger für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie die Nutzung eines Garagenstellplatzes. Unter Bezugnahme auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 (Stand Mai 2013) und ausgehend von einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 105 m2 for- derten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 29. November 2013 auf, einer Erhöhung der Miete um 122,35 € ab dem 1. Februar 2014 zuzustimmen. Dabei rechneten die Kläger zur Bestimmung der zum Vergleich heranzuziehen- den Nettomiete der Wohnung aus der bisher gezahlten Miete einen von ihnen mit 48,24 € bezifferten Betriebskostenanteil für die Grundsteuer und die Sach- versicherungen heraus. Die Beklagten akzeptierten die Erhöhung hinsichtlich eines Teilbetrages von 40 € und wiesen das darüber hinausgehende Miet- erhöhungsbegehren der Kläger zurück. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage in Höhe von monatlich weiteren 22 € stattgegeben, was unter Berücksichtigung des von den Beklagten akzeptierten Betrages eine monatlich zu zahlende Miete von 722 € ergibt, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren in vollem Umfang weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht, das die Revisionszulassung bereits im Tenor sei- ner Entscheidung auf die Frage beschränkt hat, ob bei Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete ein Zuschlag vorzunehmen ist für die bis zum Zugang der Mieterhöhung vergangene Zeit und wie ein möglicher Zuschlag zu berechnen ist, hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfah- ren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von den Beklagten auf das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungs- begehren hin geschuldete ortsübliche Miete betrage jedenfalls nicht weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 722 €. Insbesondere sei es angemessen, dabei auf die Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem hier maßgeblichen einfachen und als solchem nicht in Frage gestellten Reutlinger Mietspiegel für die im Streit stehende Wohnung mit einem Mittelwert von 6,275 €/m2 ergebe, einen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bezogenen Stichtagszu- schlag vorzunehmen. Denn der Mietspiegel sei im Gegensatz zur dynamischen ortsüblichen Vergleichsmiete statisch, er spiegele also die ortsübliche Ver- gleichsmiete nur zu einem in der Vergangenheit liegenden Erhebungsstichtag wider. Die Verwendung der Daten eines alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt errichtet worden sei, führte deshalb fak- tisch zu einem rechtlich nicht begründbaren "Mietpreisstopp". Im Streitfall sei der Mietspiegel der Stadt Reutlingen des Jahres 2013 auf dem Stand von Mai 2013 gewesen, während den Beklagten das Mieterhö- hungsverlangen erst Ende November 2013 und damit 7 Monate später zuge- 4 5 6 7 - 5 - gangen sei. Der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 der Stadt Reut- lingen (Stand Dezember 2014) zeige eine deutliche Mietsteigerung, welche nicht ignoriert werden könne. Wenn man dem Mittelwert, wie er sich aus dem Mietspiegel 2013 ergebe, denjenigen des Mietspiegels 2015 gegenüberstelle, der sich auf 7,05 €/m2 belaufe, zeige sich für den Vergleichszeitraum von 19 Monaten eine Steigerung von 12,35 Prozent, was einer monatlichen Steige- rung von 0,65 Prozent entspreche. Diese liege im Ergebnis deutlich über dem Zuschlag, den das Amtsgericht den Klägern anhand eines statistischen Preisin- dex für Wohnungsmieten in Baden-Württemberg in Höhe von 1,16 Prozent für den gesamten Zeitraum von Mai 2013 bis Februar 2014 zwecks Inflationsaus- gleichs zugebilligt habe. Anders als das Amtsgericht gemeint hat, könne hinsichtlich der konkret zu berücksichtigenden Stichtagsdifferenz allerdings nicht auf den Lebenshal- tungskostenindex oder einen undifferenzierten Wohnungsmietenindex abge- stellt werden. Es sei vielmehr die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen, die bei vergleichbaren Wohnungen eingetreten sei. Als ge- eigneter Anhaltspunkt komme dazu in erster Linie die aus den jeweiligen Miet- spiegeln abzuleitende Mietpreisentwicklung in Betracht. Denn diese Erkennt- nisquelle habe den Vorteil, dass sie sich auf die konkrete Mietpreisentwicklung am Ort beziehe. Liege im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ein neuer Mietspiegel vor, könne die maßgebliche Differenz durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermittelt werden. Liege ein neuer Mietspiegel noch nicht vor, komme eine Fortschreibung der Mieten unter Berücksichtigung der Entwicklung zwischen den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in Betracht. Zwar müsse die Mietpreisentwicklung zwischen zwei Erhebungsstichtagen nicht notwendig linear verlaufen. Gleichwohl sei sie der als Alternative sonst nur in Betracht kommenden Einholung eines Sachverstän- digengutachtens vorzuziehen, weil dieser Weg den Mietspiegel entwerten wür- 8 - 6 - de und angesichts der üblicherweise relativ geringen streitigen Beträge auch unverhältnismäßig wäre. Der nach dieser Ermittlungsmethode, hier also durch Vergleich der Werte der Mietspiegel 2013 und 2015, sogar über dem auf 722 €/m2 lautenden Ergeb- nis des Amtsgerichts anzusiedelnde Betrag der Vergleichsmiete sei - ausge- hend von der vom Amtsgerichts unangegriffen angesetzten Wohnfläche des Mietvertrages - um den vom Amtsgericht zutreffend mit 40,99 € festgestellten Betrag der in der Miete im Sinne einer Teilinklusivmiete enthaltenen Kosten für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie den zutreffend mit 40 € angesetz- ten Zuschlag für das ebenfalls in den Preisspannen des Reutlinger Mietspiegels nicht enthaltene Garagennutzungsentgelt zu erhöhen, so dass an sich sogar noch eine über den erkannten Betrag hinausgehende Mieterhöhung möglich gewesen wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung, soweit sie aufgrund des be- schränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand. 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungs- gericht bei der von ihm anhand des Reutlinger Mietspiegels 2013 zuzüglich ei- nes Stichtagszuschlags ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete auf die zum Vergleich heranzuziehende Nettomiete zusätzlich noch das Garagennutzungs- entgelt sowie die in ihr ebenfalls nicht enthaltenen Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen aufgeschlagen hat, um darüber die strukturelle Vergleichbarkeit mit einer nach dem Klägervorbringen von den Be- klagten geschuldeten erhöhten Miete herzustellen, ist das Rechtsmittel unstatt- haft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn insoweit ist die Revision nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die 9 10 11 - 7 - Zulassung der Revision vielmehr wirksam auf die Frage der rechtlichen Zuläs- sigkeit des genannten Stichtagszuschlags und seiner Berechnung beschränkt. a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspre- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Das ist im Streitfall durch die im Tenor des angefochtenen Urteils ausgesprochene und in den Gründen noch einmal zusätzlich erläuterte Zulassungsbeschränkung auf den Stichtagszuschlag mit der nötigen Deutlichkeit dahin geschehen, dass das Berufungsgericht den Beklagten im darüber hinausgehenden Umfang gerade keine Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte. b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist entgegen der Auffassung der Revision auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung des Rechtsmittels auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 21; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, ZUM 2012, 35 Rn. 4; vom 11. Januar 2011 - VIII ZB 92/09, WuM 2011, 137 Rn. 6; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 12; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 12 13 14 - 8 - 42/12, BGHZ 198, 294 Rn. 27; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfä- hig sein; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglich (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, aaO; vom 7. März 2013 - IX ZR 64/12, WM 2013, 802 Rn. 9; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO Rn. 5 f.). So verhält es sich im Streit- fall. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über einen etwaigen Stichtags- zuschlag stellt einen derart abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar. Es kann dahin stehen, ob es sich auch bei dem in der Miete enthaltenen Garagennutzungsentgelt und den darin ebenfalls eingeschlossenen Betriebskostenanteilen für die Grundsteuer und die Sachversicherungen um gesondert zulassungsfähige Teile des Streitstoffs gehandelt hätte oder ob ihre Berücksichtigungsfähigkeit bei Herstellung einer strukturellen Vergleichbarkeit der für die konkrete Wohnung zu bildenden Einzelvergleichsmiete anhand der im Streitfall herangezogenen Wohnwertmerkmale des einschlägigen Mietspie- gels auf andere Merkmale hätte ausstrahlen können. Denn jedenfalls der Stich- tagszuschlag setzt das gegenständliche Vergleichsergebnis als inhaltlich be- reits feststehend voraus und knüpft daran lediglich noch zeitlich mit der Be- stimmung eines nach der Erstellung des Mietspiegels liegenden Vergleichszeit- punkts unter Aufgreifen der seither eingetretenen Marktentwicklung an. Dass die Bestimmung dieses Zeitpunktes und ein danach etwa zu ermittelnder Ver- hältnissatz für die Fortschreibung der Einzelvergleichsmiete auf diesen Zeit- punkt im genannten Sinne untrennbar mit der beschriebenen Merkmalsbestim- 15 - 9 - mung und -bewertung anhand des Mietspiegels verbunden ist, zeigt weder die Revision auf noch ist dies sonst ersichtlich. 2. Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat vielmehr rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein Stichtagszuschlag in der genannten Höhe gerechtfertigt ist und dass die Kläger danach eine Mieterhöhung um weitere 22 € auf nun- mehr 722 € monatlich beanspruchen können. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Mie- te wird dabei nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebil- det, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstat- tung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und des- sen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Ver- gleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelver- gleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5,40 € bis 7,15 € bewegt, deren Mittelwert sich auf 6,275 €/m2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags 16 17 - 10 - von zwei Prozent beläuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN). b) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zu- stimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Be- stimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15 mwN). Im Streitfall liegen zwischen diesem Zeitpunkt (29. November 2013) und dem Zeitpunkt, auf den der vom Beru- fungsgericht zur Vergleichsmietenbestimmung herangezogene Reutlinger Miet- spiegel aktualisiert worden ist (Mai 2013), etwa sieben Monate. Ob es dem mit der Beurteilung der Berechtigung einer Mieterhöhung befassten Tatrichter ge- stattet ist, dieser zeitlichen Differenz im Falle einer zwischenzeitlichen Steige- rung des Mietpreisniveaus durch Vornahme eines die Steigerung ausgleichen- den Zuschlags zu begegnen, ist umstritten. aa) Vor allem in der älteren Instanzrechtsprechung (OLG Stuttgart, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804; vgl. ferner die Nach- weise bei Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 558a Rn. 31) wird jedenfalls in Fällen, in denen - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel gestützt ist, die Vornahme eines Zuschlags als dieser Art des auf eine lediglich periodische Aktualisierung angelegten und deshalb auch keiner weiteren Schätzung zugänglichen Begründungs- und Beweismittels fremd an- gesehen. Die gegenteilige Auffassung wertet einen Mietspiegel dagegen nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle; die Gerichte seien des- halb nicht gehindert, bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines - wie auch im Streitfall - ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der 18 19 - 11 - Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlan- gens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiegel- wert vorzunehmen (OLG Stuttgart, NJW-RR 1994, 334, 336; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 142, 143; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 32). bb) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. (1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkennt- nisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahl- ten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt ha- ben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erhö- hungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen er- stellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.). Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterli- chen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch 20 21 - 12 - die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.). (2) Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergeb- nisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkennt- nisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen ge- mäß § 558c Abs. 1, § 558d Abs. 2 BGB den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestell- tes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen. Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterli- che Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO Beschränkungen unter- liegen sollte. Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 558a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt (BT-Drucks. 7/2011, S. 10). Zudem war man sich auch im Gesetzgebungsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungs- markt sind, und dass man sich dann möglicherweise anders behelfen müsse (vgl. BT-Drucks. 7/5160, S. 5 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor. (3) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch sonst aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter 22 23 24 - 13 - keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der im Streit stehende Stichtagszuschlag generell ausgeschlos- sen sein sollten. Zwar sieht das Bundesverfassungsgericht die Möglichkeit, oh- ne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, als durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht garantiert an. Dementsprechend hat es den Umstand, dass Mietspiegel nur in einem zweijährigen oder gegebenenfalls sogar noch größeren Turnus aktualisiert werden, nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass ihre Verwendung deshalb unterbleiben sollte. Vielmehr habe der Gesetzgeber, der dieses Problem gesehen und in Kauf genommen habe, Mietspiegel angesichts ihrer sonstigen Vorteile gleichwohl als zur Bestimmung einer den Erhöhungsmaßstab bildenden marktorientierten Miete geeignet anse- hen dürfen (BVerfG, NJW 1992, 1377 f.). Für die Handhabung der zivilpro- zessualen Verfahrensregeln zur Bestimmung der im Rahmen des § 558 BGB festzustellenden ortsüblichen Vergleichsmiete kann daraus jedoch nichts abge- leitet werden, was umgekehrt gegen die Zulässigkeit eines Stichtagszuschlags zur Einzelvergleichsmiete sprechen könnte, der auf den Werten eines auf eine solche Marktorientierung angelegten Mietspiegels aufbaut. Insbesondere be- rücksichtigt die Revision nicht, dass ein Mietspiegel in erster Linie die Feststel- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen soll, aber nicht noch zusätz- lich darauf abzielt, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweils letzten Aktualisierungszeitpunkt "einzufrieren". c) Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Um- stände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich da- nach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Die Erwägun- gen, die das Berufungsgericht dazu angestellt hat, und das von ihm gefundene Ergebnis halten sich im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten tatrichter- 25 - 14 - lichen Beurteilungsspielraums und sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstan- den. aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess ei- ne Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmie- te zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit die- se Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich ma- chen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO). Diese Indizwirkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt be- schränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von § 558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht. Auch einem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich - wie auch der Senat kürzlich ausgeführt hat - über deren unmittelbaren Bestim- mungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Ge- schwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 89). Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Miet- spiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 26 27 28 - 15 - noch bei 6,275 €/m2 gelegen hat, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 €/m2, was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerungs- rate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für ge- schwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. bb) Die Anforderungen an das dem Tatrichter bei Bemessung der Höhe des Stichtagszuschlags nach § 287 Abs. 2 ZPO zukommende Schätzungser- messen kann der Senat nur darauf überprüfen, ob die der Schätzung zugrunde gelegten Tatsachen und die dabei angewandte Methode auf grundsätzlich fal- schen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruhen, insbesondere Denkge- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, ob wesentliche, die Ent- scheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, mit der Revision gerügten Verfahrens- fehlern beruht (BGH, Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, WuM 2012, 568 Rn. 14; jeweils mwN). Das ist nicht der Fall. Anders als die Revision meint, ist das Berufungs- gericht, das angesichts der geringen streitigen Beträge insoweit mit Recht auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens für unverhältnismäßig erach- tet hat, den bestehenden Vorgaben in jeder Hinsicht gerecht geworden. Vor allem kann die gewählte Schätzungsmethode, den für erforderlich gehaltenen Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen den für die Wohnung der Beklagten bekannten Werten des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) zu ermitteln, entgegen der Auffassung der Revision nicht als willkürlich eingestuft werden. Diese Methode hat im Streitfall vielmehr schon deshalb nahe gelegen, weil bei Bestimmung der maß- geblichen Einzelvergleichsmiete regelmäßig die Möglichkeit fehlt, ihre Höhe mit 29 30 - 16 - mathematischer Genauigkeit gleichsam punktgenau zu ermitteln (vgl. BGH, Ur- teile vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07, WuM 2010, 38 Rn. 17; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, aaO Rn. 24). Erzielbar sind nur empirische, aus einer Be- obachtung des Marktes und seiner Entwicklungen abzuleitende Annäherungs- werte, für die sich eine Interpolationsmethode anbietet. Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnismäßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtli- chen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch linea- re Interpolation zwischen dem für die Wohnung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegangen ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitli- chen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beanstan- dungsfrei. Dass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Mona- te hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Mess- 31 - 17 - barkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision eben- falls fern. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Reutlingen, Entscheidung vom 20.03.2015 - 3 C 487/14 - LG Tübingen, Entscheidung vom 04.12.2015 - 1 S 50/15 -

OLG Karlsruhe 5 S 48/13

BGH VIII ZR 360/1116.10.2012 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

§ 535§ 546

BGH VIII ZR 258/0916.06.2010 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 360/11 vom 16. Oktober 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Gründe: I. Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. S. . Neben der Kaltmiete von 166 € monatlich war ein Nebenkostenvorschuss ver- einbart, der sich bis August 2009 auf monatlich 89 € zuzüglich 45 € für Heizung und Warmwasser belief, so dass monatlich insgesamt 300 € zu zahlen waren und vom Beklagten die gesamte Mietzeit über auch bezahlt wurden. Ab Sep- tember 2009 erhöhte die Klägerin aufgrund einer zuvor erteilten und mit einer Nebenkostennachzahlung endenden Jahresabrechnung für 2008 den zu zah- lenden Heizkostenvorschuss um 20 € monatlich. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Oktober 2010 die Nebenkostenvorauszahlungen um weitere 5 €. Der Be- klagte hielt die Erhöhungen für unberechtigt und zahlte sie trotz Abmahnung nicht. Am 6. Oktober 2010 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, nachdem der Beklagte die Miete für Oktober 2010 bis zu diesem Tage nicht gezahlt hatte. Hierbei stützte sie sich neben dem Rückstand mit der Miete für Oktober, die erst am Folgetag bei der Klägerin einging, unter anderem auf die seit September 2009 nicht gezahlten Erhöhungsbeträge der Heizkostenvoraus- 1 2 - 3 - zahlungen. Das Amtsgericht hat der in der Hauptsache auf Räumung der Woh- nung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage auch unter Berücksichtigung einer während des Berufungsverfahrens ausgesproche- nen weiteren Kündigung abgewiesen. Im Revisionsverfahren haben die Partei- en den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem der Beklagte inzwischen das Mietverhältnis seinerseits gekündigt und die Mietwohnung geräumt hatte. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er- klärt haben, ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichti- gung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). Danach sind die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Zwar wäre das Urteil des Berufungs- gerichts auf die zulässige Revision der Klägerin voraussichtlich aufgehoben worden. Ob die Klägerin bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits mit ihrem Räumungsbegehren (§ 546 Abs. 1 BGB) aber auch in einem wiedereröffneten Berufungsverfahren obsiegt hätte, ist offen. 1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Beklagte seit September 2009 zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen ver- pflichtet gewesen sei. Es hat die dadurch bedingten Zahlungsrückstände aber gleichwohl bei der Berechnung des für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erforderlichen Rückstands außer Betracht gelassen. Denn es hat § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB für anwendbar erachtet und gemeint, dass ein Ver- mieter bei einer einseitigen Betriebskostenerhöhung, die der Mieter für unbe- rechtigt halte, auf die Nichtzahlung der Erhöhungsbeträge eine Kündigung erst 3 4 - 4 - dann stützen könne, wenn er den Mieter erfolgreich auf Zahlung verklagt und dieser binnen zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung nicht gezahlt ha- be. Dem hätte nicht gefolgt werden können. Der Senat hat die Anwendbarkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf eine Fallgestaltung, die - wie hier - dadurch gekennzeichnet ist, dass bei Kündi- gungsausspruch eine Zahlungsklage nicht erhoben war, mittlerweile in seinem Urteil vom 18. Juli 2012 (VIII ZR 1/11, WuM 2012, 497 Rn. 18 ff.) verneint, weil bei einer Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) die Schutzwirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB sich nur auf die während eines Kla- geverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge, nicht jedoch auf diejenigen aus der Zeit vor Erhebung einer Zahlungsklage erstreckt und deshalb auch nicht für Kündigungen einschlägig ist, die ohne vorausgegangene Zahlungsklage ausge- sprochen werden. Danach hätte sich der Beklagte im Falle einer wirksamen Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen bei Ausspruch der Kündigung vom 6. Oktober 2010 neben der gesamten Miete für Oktober 2010 auch mit dem Erhöhungsbetrag für den Vormonat in Verzug befunden, so dass der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für eine erfolgreiche Kündigung aus wichtigem Grund erforderliche Betrag von mehr als einer Mo- natsmiete zu diesem Zeitpunkt überschritten gewesen wäre. 2. Gleichwohl wäre der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ge- wesen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils ebenfalls entschieden hat (zuletzt Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11, aaO Rn. 21 mwN), setzt eine Kündigung aus wichtigem Grund, die darauf gestützt ist, dass der Mieter erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen nicht geleistet hat, die Feststel- lung voraus, dass die zugrunde liegende Anpassung der Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht hat. Insoweit ist das Berufungsgericht zwar der Entscheidung des Amtsgerichts bei- 5 6 - 5 - getreten, das keinen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erhöhung der Neben- kosten gehabt und keine Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der vorgenom- menen Erhöhungen gesehen hat. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch über- sehen, dass der Beklagte - worauf auch die Revisionserwiderung hinweist - je- denfalls im Berufungsrechtszug die Rechtmäßigkeit der den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen unter Hinweis auf vorpro- zessual erhobene Beanstandungen bestritten hatte. Das Berufungsgericht hätte deshalb - was dem Senat verschlossen gewesen wäre (vgl. BGH, Urteile vom 22. Mai 2012 - II ZR 233/10, WM 2012, 1620 Rn. 25; vom 22. Februar 2006 - IV ZR 56/05, BGHZ 166, 227 Rn. 12) - im wiedereröffneten Berufungsrechts- zug die Berücksichtigungsfähigkeit des übergangenen Vorbringens am Maß- stab des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO prüfen und sich bejahendenfalls sach- lich mit den dann möglicherweise noch näher aufzuklärenden Beanstandungen des Beklagten auseinander setzen müssen. Welchen Ausgang dies genommen hätte, lässt sich nicht absehen. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Herzberg am Harz, Entscheidung vom 01.03.2011 - 4 C 495/10 - LG Göttingen, Entscheidung vom 23.11.2011 - 5 S 18/11 -

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 258/09 Verkündet am: 16. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV § 3 Abs. 1, § 26 Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen. BGB § 560 Abs. 4, § 556 Abs. 3 Satz 3 Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlun- gen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 27. August 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von mehr als 1.905,34 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.775,34 € seit dem 14. Mai 2008 und auf weitere 130 € seit dem 17. Januar 2009 verurteilt worden sind. Das weitergehende Rechtsmittel wird bezüglich der zur Aufrech- nung gestellten Rückzahlungsansprüche aus den Betriebskosten- abrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 als unzulässig verwor- fen und im Übrigen zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten haben von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März 2001 eine Wohnung in H. gemietet. Die Wohnung war Anfang der 70er Jahre mit Hilfe von Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gebaut worden, um preisgünstigen Wohnraum für Bedienstete des Bundes zu schaffen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte sich verpflichtet, die geförderten Woh- nungen nur an solche Personen zu vermieten, die ihr vom Bund als Mieter be- nannt waren. Um die Vermietung an die nicht zu diesem Personenkreis gehö- renden Beklagten zu ermöglichen, hatte die zuständige Behörde im Jahr 2001 eine entsprechende Freistellung von der Zweckbindung ausgesprochen. Der Fördervertrag verpflichtete die Bauherrin für diesen Fall, vom Mieter neben der Einzelmiete einen Zuschlag wegen erhöhter Aufwendungen zu verlangen; war diese Miete nach den örtlichen Gegebenheiten nicht zu erzielen, hatte die Bau- herrin gemäß § 5 (2) des Fördervertrags die höchst erzielbare Miete (Marktmie- te) zu erheben. Dementsprechend sieht der mit den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag vor, dass die Beklagten neben der Grundmiete und den Betriebs- kostenvorauszahlungen einen "Kostenmietzuschlag" in Höhe von 28,37 € mo- natlich an die Vermieterin zu zahlen haben. Zusätzlich entrichteten die Beklag- ten bis zum Wegfall der Mietpreisbindung (Ende 2003) eine Fehlbelegungsab- gabe an die Oberfinanzdirektion H. . Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum März 2006 bis April 2008 in Anspruch. Die Parteien streiten dar- über, ob die Beklagten für diesen Zeitraum trotz Wegfalls der Preisbindung den Kostenmietzuschlag von 28,37 € monatlich schulden und ob die Klägerin - im Anschluss an die im April 2007 erteilte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 - ab Juni 2007 entsprechend erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ver- langen kann. Ferner steht im Streit, ob den Beklagten aus den - nach ihrer Auf- 2 - 4 - fassung fehlerhaften - Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 Rückzahlungsansprüche zustehen, mit denen sie gegen Mietforderungen der Klägerin aufgerechnet haben. 3 Die Klägerin hat Zahlung von 2.168,57 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 747,90 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weiterge- henden Rechtsmittels und der Anschlussberufung der Beklagten abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 2.158,46 € nebst Zinsen verur- teilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der Klägerin stehe auch nach dem Wegfall der Preisbindung die bisheri- ge Miete einschließlich des als Kostenmietzuschlag bezeichneten Anteils zu. Dieser in § 2 des Mietvertrags ausgewiesene Zuschlag entspreche dem Sub- ventionsbetrag, den der Bund geleistet hätte, wenn die Beklagten zu dem Kreis der vom Bund benannten Personen gehört hätten. Es handele sich somit um einen Zuschlag, der vom Mieter an den Vermieter zu zahlen sei, weil dieser wegen der Freistellung der Wohnung von der Belegbindung einen Vermögens- 6 - 5 - nachteil in entsprechender Höhe erleide. Es sei nicht erheblich, ob die Beklag- ten den Zuschlag während der Mietbindungszeit wegen der von ihnen getrage- nen Fehlbelegungsabgabe nicht hätten zahlen müssen. Entscheidend sei, dass der Zuschlag im Zeitpunkt des Fortfalls der Preisbindung gemäß §§ 26, 3 Abs. 1 NMV Teil der Miete gewesen sei. Vertragliche oder gesetzliche Bestim- mungen, nach denen dieser Bestandteil der Kostenmiete mit dem Fortfall der Preisbindung entfallen solle, bestünden nicht. Für die Frage, ob der Mieter nach Fortfall der Preisbindung die gesamte Kostenmiete einschließlich des Zuschlags oder nur die Grundmiete nebst Ne- benkostenvorauszahlung schulde, sei das Verhältnis von Kostenmiete und ortsüblicher Miete maßgeblich. Regelmäßig liege die Kostenmiete auch dann, wenn sie - wie hier - einen Zuschlag nach § 26 NMV enthalte, deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die in § 2 des Fördervertrags enthaltene Rege- lung sorge dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Ende der Preisbin- dung nicht geringer sei als die den Zuschlag enthaltende Kostenmiete. Würden hingegen Zuschläge nach § 26 NMV mit dem Ende der Mietpreisbindung entfal- len, wäre es geboten, den Besonderheiten früherer Mietpreisbindung dadurch Rechnung zu tragen, dass eine Ausnahme von der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gälte. Derartige Ausnahmen seien vom Gesetz in § 558 Abs. 4 BGB aber nur für Fehlbelegungsabgaben und nicht für Zuschläge nach § 26 NMV vorgesehen. Dies spreche dagegen, einen Zuschlag nach § 26 NMV bei Wegfall der Preisbindung "automatisch" aus der geschuldeten Miete herauszu- nehmen, auch wenn der ursprüngliche Grund für den Ansatz entfallen sei. 7 Die Klage sei auch bezüglich der erhöhten Vorauszahlungsbeträge für die Zeit ab Juni 2007 begründet. Die Klägerin habe nach erfolgter Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2005 entsprechend höhere Vorauszahlungen verlangen dürfen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin diese Abrech- 8 - 6 - nung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilt habe. Der Anspruch auf Nachzahlung betreffe einen anderen Abrechnungszeitraum als der Anspruch auf Vorauszahlungen. Nachteile für den Mieter seien aufgrund der verspäteten Abrechnung mit Blick auf die Vorauszahlungen nicht zu besor- gen, da sich ein Erhöhungsverlangen nicht rückwirkend auswirke. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - im Rahmen des be- schränkten Umfangs der Zulassung der Revision - überwiegend stand. Ledig- lich erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2007 - insgesamt 253,12 € - hat das Berufungsgericht der Klägerin zu Unrecht zugebilligt, weil es nicht berücksichtigt hat, dass im Zeitpunkt der letzten Verhandlung für diesen Zeitraum bereits Abrechnungsreife eingetreten war. 9 1. Die Revision ist, soweit sie gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsansprüche der Beklag- ten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 wendet, unstatthaft und damit unzulässig (§ 543 Abs. 1 ZPO), weil die Revision insoweit nicht zugelassen ist. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zu- gelassen, nämlich wegen des von der Klägerin begehrten Kostenmietzuschlags von monatlich 28,37 € und wegen der ab Juni 2007 erhöhten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), eindeutig aus den Gründen des Urteils. Das Berufungsge- richt hat die Zulassung der Revision damit begründet, dass seine Entscheidung zum Kostenmietzuschlag nach Wegfall der Preisbindung und zur Anpassung von Vorauszahlungen aufgrund einer verspäteten Betriebskostenabrechnung 10 - 7 - von Urteilen anderer Kammern des Berufungsgerichts beziehungsweise des Landgerichts Berlin abweiche. Dies betrifft nur den Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Kostenmietzuschlags sowie zusätzlicher (erhöhter) Betriebskos- tenvorauszahlungen ab Juni 2007, nicht aber die von den Beklagten zur Auf- rechnung gestellten Forderungen auf Auskehrung (behaupteter) Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisions- zulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Janu- ar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 13). So verhält es sich hier, denn die Be- klagten hätten ihr Rechtsmittel wirksam auf den Kostenmietzuschlag und die von der Klägerin ab Juni 2007 zusätzlich verlangten Vorauszahlungsbeträge beschränken und die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtbestehen der von ihnen zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Erstattung von Gutha- ben aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 hinneh- men können. 11 2. Im Hinblick auf den von der Klägerin begehrten Mietzuschlag ist die Revision unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der als "Kostenmietzuschlag" bezeichnete Betrag in Höhe von 28,37 € monatlich auch nach dem Wegfall der Preisbindung als Teil der Miete zusteht. 12 a) Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miet- höhe. Der Mieter bleibt vielmehr verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter ge- 13 - 8 - zahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvor- auszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" - weiter zu entrichten. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang darauf abgestellt, dass eine Ermäßigung der Miete mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung weder in dem zwischen den Parteien abgeschlosse- nen Mietvertrag noch in den gesetzlichen Regelungen vorgesehen ist (zum Fehlen einer gesetzlichen Regelung vgl. OLG Hamm, WuM 1990, 333 f.). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der öffentlichen Bindung deshalb nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen kann. Nach der Rechtsprechung des Senats sind dabei hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze auch während der Preisbin- dung vorgenommene Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545, unter II 2 b); dies setzt als selbstverständlich voraus, dass auch derartige Mietbestandteile bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr als Marktmiete geschuldete Miete einfließen, die Miethöhe sich allein durch den Wegfall der Preisbindung mithin nicht ändert. b) Auch aus dem Zweck des Kostenmietzuschlags, die beim Vermieter preisgebundenen Wohnraums durch die Fehlbelegung entstehenden Mehrkos- ten abzudecken, folgt nicht, dass dieser Zuschlag - ebenso wie die Mehrkos- ten - mit dem Ende der Preisbindung entfällt und sich die Miete somit ermäßigt. Die Revision übersieht, dass es mit dem Wegfall der Preisbindung nicht mehr auf die dem Vermieter entstehenden Kosten ankommt und der Mieter deshalb nicht einwenden kann, die Miete müsse angesichts der Verringerung der lau- fenden Aufwendungen gemäß § 5 NMV gesenkt werden. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision führt die Fortgeltung der zuletzt geschuldeten Kostenmiete (einschließlich eines etwaigen Kostenmietzuschlags) 15 - 9 - als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung auch nicht zu einer zweckwidrigen Besserstellung des Vermieters im Vergleich zu Wohnungen, bei denen der Kostenmietzuschlag während der Dauer der Preisbindung nicht er- hoben wurde. 16 Die Miethöhe bleibt in allen Fällen zunächst unverändert. Der Unter- schied zwischen Mietverhältnissen mit und solche ohne Kostenmietzuschlag besteht bei Wegfall der Preisbindung nur darin, dass im letzteren Fall eine hö- here Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht, so dass der Vermieter eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Rücksicht auf die Sperrfrist und die Kappungsgrenze möglicherweise nicht alsbald nach dem Wegfall der Preisbindung realisieren kann. Dies ist aber eine notwendige Folge der für den (berechtigten) Sozialmieter besonders günstigen Miete. Die von der Revision vertretene Auffassung würde dazu führen, dass sich die Miete für ei- nen nicht zum berechtigten Personenkreis gehörenden Mieter mit dem Wegfall der Preisbindung vermindern und auf ein regelmäßig deutlich unter der ortsübli- chen Vergleichsmiete liegendes Niveau sinken würde. Für eine derartige Be- nachteiligung des Vermieters gibt es keinen Grund. Nach der Entlassung einer Wohnung aus der Preisbindung darf der Vermieter - im Rahmen des § 558 BGB - die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen; ein Wegfall eines vom Mieter während der Dauer der Preisbindung geschuldeten Zuschlags würde im Ergebnis darauf hinauslaufen, dass an die Stelle der öffentlichen För- derung einer Wohnung nunmehr zunächst deren Subventionierung durch den Vermieter selbst tritt (vgl. OLG Hamm, aaO, 334). d) Entgegen der Auffassung der Revision hat der Kostenmietzuschlag auch nicht deshalb unberücksichtigt zu bleiben, weil er schon während der Preisbindung zu Unrecht erhoben worden wäre. Die zeitgleiche Entrichtung der Fehlbelegungsabgabe an die Oberfinanzdirektion stand der Erhebung eines 17 - 10 - Kostenmietzuschlags nicht entgegen, denn beide Instrumente haben unter- schiedliche Voraussetzungen und dienen unterschiedlichen Zwecken. 18 Der an den Vermieter gemäß § 26 Abs. 4 NMV entrichtete Kostenzu- schlag trägt dem Umstand Rechnung, dass dieser für Wohnungen, die er nicht an einen Mieter aus dem berechtigten Personenkreis (hier: Bundesbedienstete) vermietet, eine geringere Subvention erhält und ihm deshalb höhere Kosten entstehen. Bei der Fehlbelegungsabgabe handelt es sich hingegen nicht um eine Mietzahlung an den Vermieter, sondern um eine Leistung des Mieters an die öffentliche Hand ("Abschöpfungsabgabe", vgl. BVerfG, NJW 1988, 2529). Sie dient dem Zweck, die nicht gerechtfertigte ("fehlgeleitete") Subventionierung (teilweise) abzuschöpfen, die eintritt, wenn die Kostenmiete (einschließlich et- waiger Zuschläge) für eine Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Ver- gleichsmiete liegt, der Mieter dieser Wohnung aber nicht oder nicht mehr zu dem begünstigten Personenkreis für eine Sozialwohnung gehört. d) Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die Regelung des § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB gegen einen "automatischen" Wegfall des Mietzuschlags nach § 26 Abs. 4 NMV zum Ende der Preisbindung spricht. § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB trifft hinsichtlich der Kappungsgrenze eine besondere Regelung für den Fall, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventio- nierung im Wohnungswesen wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erlo- schen ist. In diesem Fall gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit eine vom Ver- mieter geltend gemachte Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungs- grenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belas- 19 - 11 - tung bedeutet als er vorher für Miete und Fehlbelegungsabgabe aufzubringen hatte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 183 m.w.N.). 20 Bezüglich des Mietzuschlags, um den die Parteien hier ausschließlich streiten, bedarf es keiner Ausnahme von der Kappungsgrenze, weil er als Teil der Kostenmiete bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr geschuldete "Marktmiete" einfließt. Eine Benachteiligung des Mieters ist damit nicht verbun- den, weil sich die Höhe der Miete nicht ändert und die Kostenmiete ohnehin regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die insgesamt zu zahlen- de Kostenmiete mit Rücksicht auf die Regelung in § 5 (2) des Fördervertrags auch bei Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete die Marktmiete regelmäßig nicht übersteigt. Ein Wegfall des Kostenmietzuschlags bei Beendigung der öf- fentlichen Bindung würde demgegenüber - wie bereits dargelegt - zu einer dem Vermieter nicht zumutbaren und durch berechtigte Mieterinteressen nicht gebo- tenen Absenkung der Miete anlässlich des Wegfalls der öffentlichen Bindung führen. 3. Soweit die Revision sich gegen erhöhte Betriebskostenvorauszahlun- gen für die Zeit ab Juni 2007 wendet, hat sie für die Monate Juni bis Dezember 2007 Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. 21 a) Der für den Zeitraum März bis Dezember 2007 noch im Streit befindli- che Betrag erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen (insgesamt 253,26 €) steht der Klägerin schon deshalb nicht mehr zu, weil die Jahresfrist für die Ab- rechnung der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht abgelaufen ist. Vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf Vor- 22 - 12 - auszahlungen aber nicht mehr geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 27. No- vember 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III 2; OLG Hamburg, WuM 1989, 150). Er kann nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen und die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 882, 884 f.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV. Rdnr. 93; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 201). b) Hingegen war für die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2008 die Abrechnungsfrist bis zum Schluss der Berufungsverhandlung (7. August 2009) noch nicht abgelaufen, so dass die Klägerin nicht an der weiteren Geltendma- chung von Vorauszahlungen gehindert war. Die insoweit noch im Streit befindli- chen Erhöhungsbeträge für die Monate Januar bis April 2008 standen der Klä- gerin ungeachtet der verspäteten Abrechnung für das Jahr 2005 zu. 23 aa) Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Ab- rechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies hat die Klägerin getan, indem sie mit der Abrechnung für das Jahr 2005 die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Anpassung der Vorauszah- lungen nicht entgegen, dass die Klägerin die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für den Abrechnungszeitraum 2005 nicht eingehalten hat und des- halb mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten für das betreffende Abrechnungsjahr ausgeschlossen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur teil- weise die Auffassung vertreten, eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setze voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt habe, woran es bei 24 - 13 - einer verspäteten Abrechnung des Vermieters fehle (LG Berlin, NZM 2004, 339; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 560 Rdnr. 47). 25 Das Gesetz sieht jedoch über den Nachforderungsausschluss für den verspätet abgerechneten Zeitraum hinaus keine Sanktion für die verspätete Ab- rechnung vor. Der Vorzug gebührt daher der Gegenmeinung, die eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch nach verspäteter Abrechnung für zulässig hält (MünchKommBGB/Schmid, BGB, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30; Langenberg, aaO, E II Rdnr. 21; Derckx, NZM 2004, 321, 324 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Vermieter die Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auch nicht deshalb verwehrt, weil im Hinblick auf die nicht fristgerecht erstellte Abrechnung zu besorgen sei, dass er auch künftige Abrechnungen verspätet erstellen werde. Der Mieter ist gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvoraus- zahlungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NZM 2006, 533, Tz. 13) hinreichend geschützt. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Voraus- zahlungen - im Interesse beider Vertragsparteien - den voraussichtlich tatsäch- lich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Für eine Ausnahme bei nicht fristgerechter Abrechnung besteht kein Anlass. bb) Auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der Ab- rechnung für das Jahr 2005 erhobenen Einwendungen kommt es nicht an. Für eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB genügt eine for- mell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (Senatsurteil vom 28. No- vember 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121, Tz. 15, 18). 26 - 14 - III. 27 Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es der Klägerin für Juni bis Dezember 2007 erhöhte Vorauszahlungen (insgesamt 253,12 €) zugesprochen hat. Die Sache ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil der Klägerin Gelegenheit zu geben ist, die Abrechnung für das Jahr 2007 vorzu- legen und die Klage entsprechend umzustellen (vgl. Senatsurteil vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 34). Im Umfang der Aufhe- bung ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das weiterge- hende Rechtsmittel ist bezüglich der Aufrechnung als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 22.01.2009 - 558 C 10992/08 - LG Hannover, Entscheidung vom 27.08.2009 - 8 S 14/09 -

LG Berlin 8 W 53/23

§ 556d§ 556g

Volltext anzeigen

LG Berlin 63 S 128/21

§ 536§ 556§ 560