BGH VIII ZR 338/21
§ 559b
Original-Urteil ↗Volltext anzeigen
ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR338.21.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
VIII ZR 338/21
Verkündet am:
28. September 2022
Reiter,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 559b
Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An-
schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542).
BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 338/21 - LG Bremen
AG Bremen
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter
Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer
des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre-
men.
Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. Januar 2015 angekündigte
Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die
Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. März
2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni-
sierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 329,07 € um 109,15 € auf
438,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und
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Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend
in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält:
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die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen
Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie-
hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo-
dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und
Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und
der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung
der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster)
-
die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie-
senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu
bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs-
kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten-
anteil
-
bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der
Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (60,03 m²) im Verhältnis zu der
Gesamtwohnfläche (1.112,10 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen-
den Modernisierungskostenanteil sowie
-
die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver-
langten Betrag
Die Beklagte zog die erhöhte Miete in der Folgezeit im Wege des SEPA-
Lastschriftverfahrens unbeanstandet ein; die Klägerin hält die Mieterhöhungser-
klärung aber aus formellen Gründen für unwirksam.
Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be-
klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um
109,15 € erhöhten Miete ab Juni 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der
ab Juni 2016 bis einschließlich November 2019 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten
Miete in Höhe von insgesamt 4.584,30 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht
hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat
das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver-
säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz
ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das
Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für
das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An-
spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Juni 2016 nicht zustehe,
da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB
nicht gerecht werde.
Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des
Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und
entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es,
den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die
Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können",
ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er-
läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht
zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver-
tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung
durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er-
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forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar-
beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie-
ter verteilten.
Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä-
gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem
Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der
Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei-
ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge.
Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb
der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang
der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen
könne.
In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die
Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines
sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden
Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen
Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel-
nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie-
ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes,
dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus-
gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un-
zumutbar erschwere.
Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung
den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder-
nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine
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Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah-
men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent-
nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie-
hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier
angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas-
senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß-
nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe-
renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 122.850,48 € nach den Kosten
für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit
Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht
möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah-
men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent-
haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be-
dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten
Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten".
Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im-
manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben
der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe.
Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf-
gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo-
dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre-
chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi-
gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter-
gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der
Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu-
terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für
die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien,
selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe.
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Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der
einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der
Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf-
wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten
nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13),
und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu
Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor-
nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch
für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz
in seiner Plausibilität nachvollziehen könne.
Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall
ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun-
desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei-
nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine
Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR
81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme
an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem
verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute-
rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung
der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen
zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau-
nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass
diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der
restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden
seien.
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Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht
etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä-
gerin die erhöhte Miete seit Juni 2016 geleistet habe. Dabei komme es nicht da-
rauf an, dass die Zahlungen im Wege des widerspruchslosen Einzugs der Miete
per SEPA-Lastschriftverfahren erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten
Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mie-
ters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters
auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es
im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig;
im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbei-
führen.
So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be-
klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge-
richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher-
weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten
Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne.
Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (109,15 €) ab Juni 2016 demnach
ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1
Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe
von 4.584,30 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach § 814 BGB
noch nach § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Sie seien auch nicht verwirkt. In-
soweit fehle es an einem Verhalten der Klägerin, aus dem die Beklagte berech-
tigterweise hätte schließen können, dass die Klägerin das ihr zustehende Recht
künftig nicht einfordern werde.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten
nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An-
spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Juni 2016 um
109,15 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen
Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor-
liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b
Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich,
dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö-
hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 4.584,30 €)
nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht
werden können.
1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu-
wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF)
kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah-
men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal-
tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten
Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung
dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan-
denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559
BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist.
a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie-
fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa-
che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes-
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sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se-
natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a
[zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006,
1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27;
vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April
2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3
Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da
die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2
Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der
Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch
verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach
den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über-
prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO,
mwN; vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April
2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018
- VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel-
ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser-
klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um-
fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann
(vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember
2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO;
Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO
S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).
b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re-
gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4,
5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1
BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der
Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine
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entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020
- VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13,
aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in
welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er-
spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das
Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden
Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung.
Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs-
aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge-
samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014
- VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO
Rn. 18).
2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä-
rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil
die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent-
standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im
Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun-
gen.
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä-
rung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für
die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie-
rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage,
Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dachbereich so-
wie "hydraulischer Abgleich", Austausch der Treppenhausfenster, der Hausein-
gangstür und der Wohnungsfenster durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -däm-
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mung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammen-
stellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefalle-
nen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte"
beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits
in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018,
365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht
rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom
29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam,
WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie
teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl.,
§ 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b
Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand:
1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver-
tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde-
rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä-
rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592;
LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20,
BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich
weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han-
delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom-
men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris
Rn. 32, VIII ZR 337/21 juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33).
aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall
betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1
BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter
in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen
angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an-
deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch
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dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten-
trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der
betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie-
sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39).
Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä-
rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen
Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer-
ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru-
fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun-
gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu-
ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs-
maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene
stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden
sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters
bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser-
klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver-
langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio-
nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten
erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn
verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter-
höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau-
sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa
ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen.
(1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach
Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher
Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil
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für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisge-
winn verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022
entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.).
Überdies hat das Berufungsgericht, soweit es die Aufteilung der Gesamt-
kosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fas-
sadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat, offenbar den aus der
Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach
diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der
Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Fachbe-
triebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der
Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a.
Gerüstaufbau, Klinker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche
überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen strei-
chen), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung
(Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30)
grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung er-
leichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtig-
ten Instandhaltungsanteils zusätzlich.
Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe-
trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass
etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der
Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der
Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur
durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be-
lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (2) noch genauer), durch die Hin-
zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah-
rens - ausräumen lassen.
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(2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten
oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen
auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein-
sichtsrecht zur Verfügung.
(a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun-
denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches
Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR
246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die
§§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An-
spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien
Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022
- VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN).
(b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel
an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der
- unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In
deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da-
für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs-
und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der
Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die-
nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR
81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49).
bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig-
ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö-
hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der
Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich-
ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für
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die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die
Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem-
ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist
eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau-
leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt
gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei-
nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine
Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht.
Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt,
weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht-
lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen
lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern
lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be-
seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen
Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind
(Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn
daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel-
bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt
der Mieterhöhungserklärung.
cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs-
erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß-
nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei-
nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die
Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht.
Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des
Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange-
führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten
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(Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter-
ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts
anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die
Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus-
gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar-
keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos-
ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur
Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge-
nannte anrechenbare Kosten) abhängt.
Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je-
weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil
vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten
Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte
einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie-
rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal-
tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der
Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun-
gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB
(vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom
17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. Sep-
tember 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN).
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der
Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren-
den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen
Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die
sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es
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handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma-
ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des
Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge-
legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich
hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen
(einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung
der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei.
Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos-
tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet-
erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft.
c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh-
lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach
Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge-
rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität
überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon-
trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso-
nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein-
sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be-
lege - besteht.
III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun-
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gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be-
darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei-
dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe-
nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch
materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün-
den - abweisungsreif.
1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An-
spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam
zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung
der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser
Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von
der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser-
klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom-
men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte
Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die
fragliche Schuld anerkannt.
Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang
zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was
hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be-
urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei
einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen
(einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien
wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede,
also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge-
hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem
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Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge-
forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um-
stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge-
richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und
Annahme) beigemessen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022
- VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN).
2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der
Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach-
ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleis-
teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach
§ 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen erachtet hat. Das
Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbe-
stände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint.
3. Gleiches gilt entgegen der Auffassung der Revision auch insoweit, als
das Berufungsgericht eine Verwirkung der Rückzahlungsansprüche der Klägerin
verneint hat.
a) Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bun-
desgerichtshofs voraus, dass zu dem Aspekt des Zeitablaufs (Zeitmoment) be-
sondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten,
die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen
Anspruch nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom
31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66 mwN). Verjähren die frag-
lichen Ansprüche in verhältnismäßig kurzer Frist, etwa - wie die hier erhobenen
Rückforderungsansprüche - gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB in nur drei Jahren
(vgl. Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO mwN), kommt hinsicht-
lich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung zudem der Grundsatz zum
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Tragen, dass eine - hier einzig im Raum stehende - Verwirkung vor Ablauf der
Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden kann
(vgl. Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO mwN).
b) Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwen-
dige Umstandsmoment darstellten, liegen hier nach den rechtsfehlerfreien und
insoweit von der Revision auch nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen
des Berufungsgerichts nicht vor. Die Revision stellt im Hinblick auf ein - den er-
forderlichen Vertrauenstatbestand bei der Beklagten begründendes - Verhalten
der Klägerin allein auf den Umstand ab, dass die Klägerin die Einziehung der
erhöhten Miete durch die Beklagte (im SEPA-Lastschriftverfahren) über eine län-
gere Dauer ohne Vorbehalt oder Widerruf zuließ, obgleich angesichts des Um-
fangs der Mieterhöhung im Verhältnis zu der vorherigen Grundmiete eine zeit-
nahe Überprüfung im Wege der Einschaltung eines Anwalts oder eines Mieter-
vereins nahe gelegen hätte und Hinderungsgründe insoweit nicht ersichtlich
seien. Dieser Sachverhalt vermag die genannten strengen Voraussetzungen für
die Annahme einer Verwirkung der (in unverjährter Zeit gerichtlich verfolgten)
Rückzahlungsansprüche der Klägerin indes nicht zu erfüllen.
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Rechtsbehelfsbelehrung
Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch
zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt
binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils
bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs-
schrift einzulegen.
Dr. Fetzer
Kosziol
Dr. Liebert
Wiegand
Dr. Matussek
Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 28.05.2020 - 10 C 598/19 -
LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 113/20 -