§ 558d BGB

ECLI:DE:BGH:2020:270520UVIIIZR45.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/19 Verkündet am: 27. Mai 2020 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 556d, 556g Abs. 1, 3, §§ 432, 398 Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsur- teil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 10 f.) und kann daher nur Zahlung beziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter ver- langen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten. BGB § 556g Abs. 2 aF Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnli- che Handlung. BGB § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7; Mietenbegrenzungsverordnung BE Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Er- mächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich ge- stellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der In- - 2 - ternetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtli- chen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht wor- den (Anschluss an Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, 37). BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 19. Dezember 2018 unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels insoweit aufgehoben als das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 84,66 € nebst Zinsen an sie allein zuerkannt hat. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 22. August 2018 abgeändert und in der Hauptsache wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird - unter Abweisung der weitergehenden Klage - verurteilt, an die Klägerin und an die Mieterin K. als Mitgläubigerinnen 84,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. März 2018 sowie an die Klägerin allein außergerichtliche Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 430,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. März 2018 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. - 4 - Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der beiden Wohnraummieterinnen gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Juli 2017 und auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend. Un- streitig wurde die mit der Klageschrift vorgelegte Abtretungserklärung aber nur von der Mieterin H. unterzeichnet. Zwischen der Beklagten und Frau H. sowie Frau K. (im Folgenden auch: Mieterinnen) besteht seit dem 22. März 2017 ein Mietverhält- nis über eine 59 m2 große Wohnung in B. . Die vertraglich vereinbarte Net- tokaltmiete beträgt 624,44 €. Die Wohnung wurde im Zeitraum von 1919 bis 1949 erstmals bezugsfertig und ist mit Badezimmer und Sammelheizung aus- gestattet. Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, 1 2 3 - 5 - die Klägerin gemäß ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) durch Kli- cken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-)Rückzahlung beziehungs- weise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der jeweilige Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolgs ihrer außergerichtlichen Bemühun- gen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- 4 5 - 6 - waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Die Mieterin H. (im Folgenden auch: Mieterin) unterzeichnete eine Urkunde, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" versehen war und sich auf die Geltendmachung von Ansprü- chen wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Miethöhenbegrenzung (§ 556d BGB) sowie von damit in Zusammenhang stehenden Ansprüchen be- zog. Mit Schreiben vom 31. Mai 2017 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Bezugnahme auf das Mietverhältnis mit der Mieterin H. und unter Berufung auf eine Beauftragung und Abtretung durch "den Mieter" - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) hinsichtlich der vermieteten Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete ge- mäß § 556d BGB von 449,76 € (= 7,62 €/m2, was der ortüblichen Vergleichs- miete zuzüglich 10 % entspreche), um 174,68 € monatlich, mithin um 52,72 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über 6 7 8 - 7 - den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 15. Juni 2017 - erneut unter Verweis auf ein Mietverhältnis mit der Mieterin H. - ihre vorstehend genannten Begehren und verlang- te mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 174,68 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 31. Mai 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - wobei sie im Antrag auf Auskunftserteilung beide Mieterinnen namentlich aufführt und mit dem Klam- merzusatz "Mieter" bezeichnet - Auskunft über die Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen und sich daraus ergebende Mieterhöhungsbeträge (vgl. § 556e Abs. 2 BGB), die Rückzahlung eines die zulässige Höchstmiete übersteigenden Betrages von nunmehr 161,96 € für den Monat Juli 2017 (nebst Zinsen) sowie die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 430,66 € (nebst Zinsen) verlangt. Dabei hat sie die zulässige Höchstmiete - abweichend von den vorgenannten Schreiben - mit 462,48 € angesetzt. Die Beklagte hat im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens die begehrte Auskunft erteilt, weswegen die Parteien bezüglich des Auskunftsbegehrens nur noch über die Kostentragungspflicht nach übereinstimmender Erledigterklärung strei- ten. Das Amtsgericht hat die Beklagte - unter Abweisung der weitergehenden Zahlungsklage - zur Rückzahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) und zur Erstat- tung von 430,66 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (nebst Zinsen) verur- teilt. Zudem hat es die Kosten im vollen Umfang der Beklagten auferlegt und die 9 10 - 8 - Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Das Beru- fungsgericht hat in den Entscheidungsgründen seines Urteils ausgeführt, die Revisionszulassung "beschränkt sich auf die Rechtsfrage, ob die Abtretung der hier streitgegenständlichen Ansprüche der Mieterin an die Klägerin wirksam ist". Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur in geringem Umfang Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß § 556g Abs. 2 [aF], § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 398 BGB auf der Grundlage der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 ein Rück- zahlungsanspruch in der vom Amtsgericht zugesprochenen Höhe zu. Die in § 556d Abs. 1, 2 BGB getroffenen Regelungen seien verfassungsgemäß. Damit scheide eine Richtervorlage nach Art. 100 GG aus. Auch eine Aussetzung des Verfahrens nach Art. 148 ZPO (analog) komme nicht in Betracht. Die vom Berliner Senat erlassene Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 sei wirksam. Sie genüge den formellen Anfor- derungen der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB. Die Verord- 11 12 13 14 - 9 - nung sei innerhalb der zeitlichen Grenze des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB, Art. 4 MietNovG in Kraft getreten und sei auch gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB be- gründet worden. Aus der unter https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/ vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf veröffentlichten Begründung ergäben sich die Tatsachen, aus denen der Berliner Senat auf das Vorliegen eines ange- spannten Wohnungsmarkts für das gesamte Gemeindegebiet geschlossen ha- be. Auch in materieller Hinsicht halte sich die genannte Verordnung - gemessen an den vom Bundesgerichtshof zur Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin aufgestellten Grundsätzen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246) und den Vorgaben des Gesetzgebers - innerhalb der ihm durch die Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB verliehenen Rechtsset- zungsbefugnis. Sie genüge auch den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit auch im Hinblick da- rauf gewahrt, dass das gesamte Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sei. Die Klägerin sei auch aktivlegitimiert. Die Abtretung des Auskunftsan- spruchs sowie der weiteren Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse sei - wie das Berufungsgericht bereits mehrfach ausgesprochen habe - nicht nach §§ 134, 139 BGB wegen eines Verstoßes gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nichtig. Die Klägerin habe mit der Annahme der Abtretung nicht die ihr aufgrund der Registrierung als Inkassodienstleisterin eingeräumte Befugnis überschritten. Die nach § 1 Abs. 1 Satz 2, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1, 2 RDG aufgestellten An- forderungen - insbesondere an die bereits nach dem Rechtsberatungsgesetz vorausgesetzte persönliche Zuverlässigkeit, Eignung und Sachkunde des Er- 15 16 - 10 - laubnisinhabers - bildeten die Grundlage der weiten Auslegung des Begriffs der "außergerichtlichen Forderungseinziehung", den das Bundesverfassungsgericht (NJW 2002, 1190; NJW-RR 2004, 1570) im Anwendungsbereich des Art. 1 § 1 RBerG (nunmehr § 2 Abs. 2, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, §§ 11, 12 RDG) im Lichte der Berufsfreiheit präzisiert und auf die der Gesetzgeber im Rahmen der Neu- regelung des Rechtsberatungsrechts ausdrücklich Bezug genommen habe (BT- Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Rechtsberatung sei danach grundsätzlich die umfassende und vollwerti- ge Beratung der Rechtsuchenden in dem Sachbereich, der in der Erlaubnis - hier Inkassodienstleistung - genannt und von dem Nachweis der besonderen Sachkunde sowie der persönlichen Eignung und Zuverlässigkeit gedeckt sei. Inkassounternehmer übernähmen umfassend die Verantwortung für die wir- kungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Vermögensinteressen. Der For- derungseinzug könne dabei in unterschiedlichen Formen erfolgen; typisierend könne unterstellt werden, dass dabei stets auch Rechtsberatung zu leisten sei. Die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer umfasse damit sozusagen spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190). Eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr bestehe nicht, wenn der Inkassounternehmer - wie nach § 11 Abs. 1 RDG nunmehr stets vorausgesetzt - auf der Grundlage der von ihm verlangten, von der Behör- de überprüften und für genügend befundenen Sachkunde, die auch das Wohn- raummietrecht als Teil des Bürgerlichen Rechts umfasse, bei der Einziehung fremder und zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen tätig werde (BVerfG, aaO). 17 18 - 11 - Gemessen daran sei die Tätigkeit der Klägerin sowohl im Vorfeld der Rechtsdienstleistung (Zurverfügungstellung eines "Mietpreisrechners") als auch bei und nach Vertragsschluss von der Erlaubnis zur Erbringung von Inkasso- dienstleistungen gedeckt. Auch das Bundesverfassungsgericht sehe eine im Vorfeld einer Abtretung entfaltete Tätigkeit eines Inkassounternehmens als ein von der Inkassoerlaubnis umfasstes Tätigwerden an. Von der danach wirksam vorgenommenen Abtretung sei auch der Aus- kunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB erfasst. Im Hinblick auf die Legaldefi- nition des § 241 Abs. 1 BGB handele es sich bei einem Auskunftsverlangen um eine Forderung; diese könne im Zusammenhang mit einer Inkassodienstleis- tung Gegenstand der Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters sein. Die Erteilung einer Auskunft auf der Grundlage einer gesetzlichen Auskunftsver- pflichtung, die nach dem hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB anzuwen- denden Recht ein entsprechendes Verlangen des Mieters erfordere, sei Vo- raussetzung für die von der Klägerin übernommene "wirkungsvolle Durchset- zung" (BVerfG, NJW 2002, 1190) aller hier abgetretenen Forderungen und et- waigen Feststellungsbegehren zur Höhe der künftigen (Miet-)Zahlungspflicht des Mieters. Ausgehend von einer wirksamen Abtretung habe das Amtsgericht der Klägerin zutreffend einen Rückzahlungsanspruch nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Höhe von 84,66 € für den Monat Juli 2017 zugesprochen. Dabei habe es die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerfrei auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2017 ermittelt, wobei offenbleiben könne, ob dieser die erhöhten Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels erfülle. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, könne er jedenfalls als einfacher Mietspiegel eine taugliche Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung über die Höhe der 19 20 21 - 12 - ortsüblichen Vergleichsmiete bilden. Konkrete Einwendungen gegen den Berli- ner Mietspiegel 2017, insbesondere gegen die Sachkunde der ausweislich des Methodenberichts umfassend an seiner Erarbeitung beteiligten Mieter- und Vermieterverbände, habe die Beklagte nicht erhoben, sondern sich pauschal auf die Behauptung beschränkt, der Mietspiegel könne weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Auch aus § 556d Abs. 1 BGB lasse sich eine Beschränkung hinsichtlich der Erkenntnisquelle zur Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht entnehmen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die hinsichtlich der Größe, Ausstat- tung und Bezugsfertigkeit in das Mietspiegelfeld G2 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnende Wohnung, das eine Mietspanne von 5,52 €/m2 bis 7,65 €/m2 und einen Mittelwert von 6,34 €/m2 ausweise, betrage unter Berück- sichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzungs- grundlage - insoweit von beiden Parteien unbeanstandet - 7,65 €/m2. Zutreffend habe das Amtsgericht dementsprechend eine ortsübliche Vergleichsmiete (net- tokalt) von 451,35 € errechnet und die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässi- ge Miete mit 496,78 € angesetzt. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei der nach § 556e Abs. 2 BGB vorliegend auf die höchstzulässige Miete aufzuschlagende Betrag mit dem Amtsgericht, dessen Ausführungen sich das Berufungsgericht anschließe, nur mit 43,29 € und nicht höher zu bemessen. Die von der Beklagten geltend ge- machten Kosten für die Verlegung eines Laminatbodens und - anteilig - für die Renovierung der Wände und Decken (1/3 der für die Grundierung, das Spach- teln und das Streichen von Decken und Wänden anfallenden Kosten) seien nicht als Aufwand für eine vor der Neuvermietung durchgeführte Modernisie- rung gemäß § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB berücksichtigungsfähig. Denn die 22 23 - 13 - Wohnung habe schon vor der Verlegung eines Laminatbodens über Bodenbe- läge unterschiedlicher Qualität verfügt, so dass allenfalls von einer - nicht zu einer Modernisierungserhöhung führenden - Instandsetzung, nicht aber von der erstmaligen Schaffung eines Bodenbelags auszugehen sei. Hinsichtlich der an- teilig in Ansatz gebrachten Renovierungskosten habe die Beklagte in der Beru- fungsbegründung nicht dargelegt, weshalb die Annahme des Amtsgerichts un- richtig sei, es habe sich hierbei um ohnehin fällige Schönheitsreparaturen im Rahmen der Instandsetzungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 BGB gehandelt. Die Klägerin habe auch gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1, §§ 249 ff., 257, 398 BGB Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsver- folgungskosten in Höhe von 430,66 €. Das Berufungsgericht folge den zutref- fenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen die Beklagte - mit Ausnahme der Beanstandung der Wirksamkeit der Abtretung - nicht entgegen getreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsurteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch das Revisionsgericht. Das Beru- fungsgericht hat der Klägerin im Wesentlichen rechtsfehlerfrei Ansprüche auf Rückzahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) an zu viel bezahlter Miete für den Mo- nat Juli 2017 gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB in der bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF), § 398 BGB zugesprochen und hat daneben - ebenfalls im Wesentlichen frei von Rechtsirrtum - stillschweigend das ur- sprüngliche Bestehen eines in erster Instanz in der Hauptsache übereinstim- 24 25 - 14 - mend für erledigt erklärten Auskunftsanspruchs der Klägerin nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB bejaht. Rechtsfehlerhaft hat es allerdings übersehen, dass die Klägerin, der die entsprechenden Ansprüche nur von der Mieterin H. abgetreten worden waren, Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie Aus- kunftserteilung nicht allein an sich (als Gesamtgläubigerin nach § 428 BGB) verlangen, sondern nur an sich und die weitere Mieterin K. als Mit- gläubiger im Sinne von § 432 BGB beanspruchen kann beziehungsweise konn- te. Da dies aber nur ein Minus im Vergleich zu den verfolgten Ansprüchen auf Rückzahlung und Auskunftserteilung an die Klägerin allein (also als Gesamt- gläubigerin) darstellt, kann dies ohne eine entsprechende Antragsanpassung ausgesprochen werden; ein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO ist damit nicht verbunden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2005 - XI ZR 311/04, WM 2005, 1432 unter III mwN; vom 10. Oktober 2017- XI ZR 555/16, NJW 2018, 225 Rn. 27). Auch einen Anspruch auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, §§ 257, 398 BGB für die Verfolgung der Rückzahlungsforderung und des Auskunftsbegehrens hat das Berufungsge- richt der Klägerin in Höhe von 430,66 € im Ergebnis frei von Rechtsfehlern zu- gesprochen. 1. Das Berufungsgericht hat die Revision in den Entscheidungsgründen seines Urteils beschränkt auf die Rechtsfrage zugelassen, ob die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche an die Klägerin wirksam ist. Diese Beschrän- kung ist unwirksam. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulassung der Revision zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selb- ständigen und abtretbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (vgl. etwa BGH, Urteile vom 26 27 - 15 - 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, insoweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt; vom 11. Dezember 2019 - IV ZR 8/19, VersR 2020, 208 Rn. 33). Bei der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage der Wirksamkeit der Abtretung der Ansprüche der Mieterin handelt es sich lediglich um eine einzelne Rechtsfrage, die zudem ein bloßes Element der geltend ge- machten Ansprüche bildet. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die vorliegende Fallgestaltung nicht mit einer zulässigerweise auf den Anspruchsgrund be- schränkten Revisionszulassung (vgl. BGH, Urteile vom 13. Juli 2004 - VI ZR 273/03, NJW 2004, 3176 unter II 1; vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, NJW 2010, 148 Rn. 11; jeweils mwN) vergleichbar. Denn die Beschränkbarkeit auf den Grund des Anspruchs ergibt sich aus der Regelung des § 304 ZPO, die es erlaubt, den Rechtsstreit durch ein Grundurteil in getrennte Verfahren über den Grund und die Höhe des Anspruchs aufzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 1980 - VI ZR 61/79, NJW 1980, 1579 unter A 1). Vorliegend ist daher von einer unbeschränkten Zulassung der Revision auszugehen. 2. Entgegen der Auffassung der Revision scheitert die Aktivlegitimation der Klägerin bezüglich der geltend gemachten Ansprüche (einschließlich des von den Parteien in der Hauptsache für erledigt erklärten Auskunftsanspruchs) nicht daran, dass - was im Revisionsverfahren unstreitig ist - nicht beide Miete- rinnen, sondern nur die Mieterin H. die von der Klägerin vorgelegte Ab- tretungsurkunde vom 29. August 2017 unterzeichnet hat. Allerdings hätte das Berufungsgericht bezüglich ihres Rückzahlungs- und Auskunftsbegehrens der Klägerin nur einen Anspruch als Mitgläubigerin nach § 432 BGB und nicht - wie stillschweigend geschehen - als Gesamtgläubigerin nach § 428 BGB zuspre- chen dürfen. 28 29 - 16 - a) Das Berufungsgericht hat nicht mit Tatbestandswirkung (§ 314 ZPO) festgestellt, dass beide Mieterinnen die Abtretung erklärt hätten. Denn weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht haben Feststellungen dazu getrof- fen, wer als Zedent aufgetreten ist. In dem vom Berufungsgericht in Bezug ge- nommenen Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils findet sich bezüglich der Frage der Abtretung lediglich der einleitende Satz: "Die Klägerin macht aus ab- getretenem Recht Ansprüche der Frau Mareen-Nicole H. und Anja K. (nachfolgend: Mieter) [...] aus der sogenannten Mietpreisbremse gel- tend". Dies besagt jedoch nur, dass sich die Klägerin auf eine Abtretung beider Mieterinnen beruft, nicht aber, dass ein solcher Abtretungsvorgang auch tat- sächlich festgestellt worden ist. b) Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es von der Beklagten auch nicht gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zugestanden worden, dass beide Miete- rinnen die Klägerin bevollmächtigt und ihre jeweiligen Ansprüche an diese ab- getreten hätten. Denn es fehlt an einem tatsächlichen Vorbringen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - III ZR 367/04, NJW-RR 2006, 281 unter II 2 a mwN) der Klägerin über eine unter Beteiligung beider oder für beide Mieterin- nen erklärte Abtretung, das durch unterbleibendes Bestreiten der Beklagten hätte zugestanden werden können. Der von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Klageschrift ist eine solche tatsächliche Behauptung nicht zu entnehmen. Dort sind zwar im Antrag auf Auskunftserteilung beide Mieterinnen namentlich genannt mit dem Klammerzusatz, dass nachfolgend nur noch von "Mieter" die Rede sei. Auf Sei- te 4 f. der Klageschrift wird dann behauptet, der Mieter habe die Klägerin mit der Durchsetzung der dort im Einzelnen aufgeführten Ansprüche beauftragt und 30 31 32 - 17 - die Ansprüche - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete be- schränkt auf vier Monatsmieten - abgetreten. Zum Beweis wird dann aber ledig- lich auf die als "schriftliche Auftragsbestätigung" bezeichnete Urkunde verwie- sen, die mit "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" überschrieben ist und in deren Text und Unterschriftszeile als Erklärende nur die Mieterin H. aufgeführt ist, die die Urkunde unstreitig allein unter- zeichnet hat. Da die Klägerin die Abtretung allein auf diese Erklärung stützt und einen weiteren tatsächlichen Vorgang, aus dem sich eine Abtretung auch der weiteren Mieterin ergeben könnte, nicht vorträgt, fehlt es an einer Tatsachenba- sis für eine von beiden Mieterinnen oder eine für beide erklärte Abtretung, die zugestanden werden könnte. c) Es ist damit im Revisionsverfahren davon auszugehen, dass nur die Mieterin H. ihre Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbin- dung mit § 556g Abs. 2 BGB aF (Rückzahlungsanspruch), § 556g Abs. 3 BGB (Auskunftsanspruch) und nach § 280 Abs. 1 BGB (außergerichtliche Rechtsver- folgungskosten) an die Klägerin abgetreten hat. aa) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus der von der Mieterin H. unterzeichneten Urkunde, dass diese auch mögliche Aus- kunftsansprüche an die Klägerin abgetreten hat. Gemäß Absatz 1 der mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" ver- sehenen Erklärung ist die Klägerin - in Übereinstimmung mit der Regelung in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin - mit der Durch- setzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungsbegehren der Miete- rin im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreis- bremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit 33 34 - 18 - der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil- )Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete beauftragt worden. Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der von der Mie- terin H. unterzeichneten Urkunde in Absatz 2 erklärte Abtretung ("Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung auf zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Monatsmieten, an die M. GmbH") wiederholt dies. Mit dem Passus "Abtretung der Ansprüche" sind damit ersicht- lich die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche gemeint, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind (vgl. auch Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 85). bb) Dass in der unterzeichneten Urkunde weitere Erklärungen der Miete- rin H. enthalten sind, führt - wie die Revisionserwiderung zu Recht gel- tend macht - nicht dazu, dass wegen eines unauflöslichen Widerspruchs zwi- schen Abtretung, Bevollmächtigung und Genehmigung die von der Mieterin H. vorgenommene Abtretung mangels ausreichender Bestimmtheit un- wirksam wäre (vgl. hierzu eingehend Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 86 f.). Denn diese zusätzlichen Erklärungen dienen ersichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirksamen 35 36 - 19 - Durchsetzung der Ansprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in seinem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtsprozess). Hiermit korres- pondieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde, die den vorliegend nicht be- schrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. Se- natsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 87). cc) Auch der Umstand, dass nur die Mieterin H. und nicht auch ihre Mitmieterin die Abtretung erklärt hat, führt - anders als die Revision meint - nicht dazu, dass die Abtretung unwirksam wäre. Daraus folgt aber, dass die Klägerin Ansprüche auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete und auf Aus- kunftserteilung nur in Mitgläubigerschaft (§ 432 BGB) und nicht als Gesamt- gläubigerin nach § 428 BGB verfolgen kann und ihr weitergehendes Begehren unbegründet ist. (1) Im Falle der Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB hat jeder Gläubiger ein eigenes Forderungsrecht gegen den Schuldner mit der Folge, dass er seine Rechtsposition selbständig und ohne Mitwirkung der weiteren Gläubiger abtre- ten kann (Staudinger/Looschelders, BGB, Neubearb. 2017, § 432 Rn. 73 mwN). Diesen Anspruch als Mitgläubiger, der darauf gerichtet ist, Leistung (in Form von Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und auf Auskunftserteilung) an alle Mieter gemeinsam zu fordern (vgl. hierzu etwa BGH, Beschluss vom 15. De- zember 1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226 mwN; Urteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 49/08, BGHZ 179, 146, Rn. 29), hat die Mieterin H. an die Klägerin 37 38 - 20 - abgetreten. Daneben hat sie den Anspruch auf Erstattung des für die vorge- richtliche Verfolgung dieser Begehren entstandenen Aufwands an die Klägerin übertragen. (2) Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie zwar, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist, für die Mietforderungen des Vermie- ters einschließlich der Nebenkosten gemäß §§ 421, 427 BGB als Gesamt- schuldner (Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 7). Daraus folgt aber nicht, dass im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung gezahlter Mieten die Mieter nun Gesamtgläubiger im Sinne von § 428 BGB würden, sofern nicht sogar nur einer von ihnen allein forde- rungsberechtigt wäre, weil die erbrachte Leistung im Innenverhältnis ihm allein zuzuordnen wäre (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO Rn. 7, 10 f.; OLG Frankfurt am Main, ZIP 1982, 880, 881; aA Fleindl, WuM 2015, 212, 214; OLG Schleswig, OLGR Schleswig 2000, 468 f.; Staudin- ger/Looschelders, aaO, § 428 Rn. 99; Erman/Böttcher, BGB, 15. Aufl., § 428 Rn. 12 [jeweils ohne nähere Begründung]; offengelassen in BGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - IX ZR 270/02, NJW 2004, 1169 unter II 3). Denn das Gesetz ordnet zwar für die Zahlungspflichten des Mieters im Zweifel eine Gesamt- schuld an (§ 427 BGB); es besteht aber im Falle einer Rückabforderung keine entsprechende Regelung dahin, dass die früheren Gesamtschuldner im Zweifel nun Gesamtgläubiger nach § 428 BGB werden. Vielmehr ist die Mitgläubiger- schaft nach § 432 BGB die Regel, während die Gesamtgläubigerschaft die Ausnahme bildet (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2017 - XI ZR 555/16, NJW 2018, 225 Rn. 20 mwN). Dementsprechend hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ange- nommen, dass sowohl ein aus einem Widerruf eines Darlehensvertrags durch 39 40 - 21 - alle oder nur einen Kreditnehmer (dann § 139 BGB) folgendes Rückabwick- lungsverhältnis nach §§ 346 ff. BGB als auch eine Rückforderung nach Berei- cherungsrecht zu einer (einfachen) Forderungsgemeinschaft führt, die die Dar- lehensnehmer zu Mitgläubigern nach § 432 BGB macht (BGH, Urteile vom 10.Oktober 2017 - XI ZR 555/16, aaO Rn. 20, 27, und XI ZR 449/16, WM 2017, 2251 Rn. 20, 27; vom 3. Juli 2018 - XI ZR 520/16, NJW-RR 2018, 1316 Rn. 23 mwN). Diese Grundsätze sind auch auf Mietergemeinschaften anzuwenden (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO Rn. 10 f.; Staudin- ger/Looschelders, aaO Rn. 40). So hat der Senat etwa einen Mieter, der nach Zugang einer Abrechnung die Auszahlung eines Nebenkostenguthabens ver- langt hat, als Mitgläubiger nach § 432 BGB angesehen und ihn für verpflichtet gehalten, Auszahlung an alle Mieter zu verlangen, da diese in ihrer Gesamtheit die Überzahlung erbracht haben (Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO mwN). Für den hier vorliegenden Fall der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel entrichteter Miete gilt nichts anderes. (3) Folglich kann die Klägerin - unter Abweisung ihres weitergehenden Klagebegehrens - Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nur als Mitgläubigerin mit der weiteren Mieterin K. fordern (vgl. im Ergebnis auch Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 14 [Gesamthands- gläubiger]). Entsprechendes gilt für das - in der Hauptsache übereinstimmend erledigt erklärte - Auskunftsverlangen. Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB, der durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführt wor- den ist, handelt es sich, wie bereits aus den Gesetzesmaterialien hervorgeht, um einen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drucks. 18/3121, S. 33), der zur Ver- 41 - 22 - wirklichung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche diesen zwingend vor- geschaltet ist (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 165, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus diesem Grun- de kann er - ebenso wie der Rückforderungsanspruch nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - im Falle einer Mietermehrheit von jedem Mieter (und damit auch der Klägerin als Rechtsnachfolgerin der Mieterin H. ) nur als Leistung an alle (§ 432 BGB) eingefordert werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist - aus den oben unter II 2 b angeführten Gründen - gerade nicht davon auszugehen, dass die Mitmieterin K. ihrerseits die Klägerin beauftragt oder zumindest bevollmächtigt und ermächtigt hat, auch die an sie zu erbrin- gende Rückzahlung entgegenzunehmen. dd) Weiter hat die Mieterin H. wirksam ihren Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten (§ 280 Abs. 1 BGB), die durch die Verfolgung der an die Klä- gerin übertragenen Ansprüche auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete und auf Auskunftserteilung verursacht worden sind, an die Klägerin abgetreten (Nä- heres zum Bestehen, Inhalt und Umfang dieses Anspruchs unter II 5 b). 3. Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter angenommen, die von der Mieterin H. erklärte Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche sei nicht wegen Verstoßes gegen § 3 RDG gemäß § 134 BGB unwirksam. Die von der Klägerin entfaltete Tätigkeit ist - anders als die Revision meint - von der ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilten Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt. Der Senat nimmt dies- bezüglich auf die eingehenden Ausführungen im Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der von der Revision vorgebrachten Ein- wände erforderlichen Ausführungen. 42 43 - 23 - a) Die Revision bewertet die Tätigkeit der Klägerin als von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasste Rechtsverfolgung, bei der der Einziehungs- zweck hinter die Klärung der Rechtslage zurücktrete und damit nicht dem Urbild des Inkassos, sondern der rechtsberatenden und -vertretenden Aufgabe der Anwaltschaft (§ 3 BRAO) entspreche. Das Berufungsgericht verkenne zudem, dass das Geschäftsmodell der Klägerin, anders als eine herkömmliche Inkasso- tätigkeit, auf eine - regelmäßig auch gerichtliche - Auseinandersetzung angelegt sei, der sich der auftraggebende Mieter nicht einmal mehr entziehen könne. Mit dieser abweichenden Sichtweise lässt sie die vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogene Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zum Umfang und zur Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters und die hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes außer Acht, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Libe- ralisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleis- tungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff., sowie BT-Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen, vom Beru- fungsgericht in den Blick genommenen Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkassounternehmen gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstätigkeit, also einer kauf- männischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Vermögensinteressen. Typi- 44 45 - 24 - sierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer sozusagen spiegelbildlich zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 36). Setzen die Inkasso- unternehmen die von ihnen verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetre- tener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung dahin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 38). Ohne Befugnis des Inkassoun- ternehmens zur Rechtserläuterung auch im Außenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwi- schen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wer- 46 - 25 - tung des Gesetzgebers nicht den Rechtsanwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 39). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 40). Weiter hat es klargestellt, dass eine erlaubte Inkassotätigkeit in diesem Sinne auch dann vorliegt, wenn die zu erbringenden Dienstleistungen darauf angelegt sind, mit dem Schuldner eine Auseinandersetzung über die Berechtigung der Forderungen zu führen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen der Forderungs- einzug auf eine gerichtliche Geltendmachung hinausläuft. Denn auch dann ist es dem Inkassounternehmen nicht verwehrt, begleitend zu der anwaltlichen 47 48 - 26 - Vertretung außergerichtliche Rechtsbesorgung vorzunehmen, solange es sich einer Interaktion mit dem Gericht enthält (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571). dd) An diese Rechtsprechung anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaf- fenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel gemacht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 41). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG "als verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrunde gelegt, das Bundesverfas- sungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsbera- tungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur auf eine kaufmännische Hilfstätigkeit beschränkt und da- 49 50 - 27 - mit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenhei- ten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteile vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Zudem ist den Gesetzesmaterialien zu entnehmen, dass sich der Ge- setzgeber an der weiteren "verfassungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, dass einem Inkassounternehmen, dessen Sachkunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und das für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen muss, auch nach Einleitung des gerichtlichen Verfahrens die weitere - rechtli- che - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt bleibt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteile vom 27. No- vember 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 42). ee) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung 51 52 53 - 28 - des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141; vgl. auch Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 43). Insbesondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rahmen des au- ßergerichtlichen Forderungseinzugs in substantieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Nach alledem sind von dem Begriff der Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG auch solche Tätigkeiten erfasst, die auf eine umfangreiche außergerichtliche Rechtsbesorgung und -beratung gerichtet sind und letztlich auf einen unter Beteiligung eines Rechtsanwalts zu führenden Rechtsstreits hinauslaufen. Anders als die Revision meint, ergibt sich aus der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes für maßgebend erachteten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht, dass die "eigentliche" Einziehungstätigkeit im Vordergrund stehen beziehungsweise den Kern der Dienstleistung bilden muss; vielmehr beziehen sowohl das Bundesver- fassungsgericht als auch der Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes 54 - 29 - die umfassende und vollwertige außergerichtliche Rechtsberatung und - besorgung in den Begriff der "Forderungseinziehung" ein. b) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deswegen angezeigt, weil der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes keinen Anlass gesehen hat, für Inkassodienst- leister den Regelungen für Rechtsanwälte vergleichbare (§§ 43 ff., 49b Abs. 2 BRAO, § 4 RVG) berufsrechtliche Vorschriften zu erlassen. Daraus lässt sich, anders als die Revision meint, gerade nicht der Schluss ziehen, der gesetzli- chen Regelung liege die Vorstellung von einer reinen Betreibungstätigkeit der Inkassounternehmen zugrunde. Denn dem stehen die oben angeführten Passagen in den Gesetzesmaterialien entgegen, die ein deutlich umfangreiches Bild der Tätigkeit eines Inkassodienstleisters zeichnen. c) Anders als die Revision meint, ergibt sich aus dem Umstand, dass nach der von der Mieterin H. unterzeichneten Erklärung die vorgenom- mene treuhänderische Abtretung der im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse stehenden Ansprüche unwiderruflich erfolgt ist, weder für sich allein genommen noch in der Gesamtschau mit weiteren von der Revision in diesem Zusammenhang angeführten Gesichtspunkten eine Überschreitung der Inkassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG. aa) Der genannte Einwand greift schon deshalb nicht durch, weil das Gesetz - unbeschadet eines möglichen (befristeten) Widerrufsrechts nach den Bestimmungen über Verbraucherverträge (§§ 312 ff. BGB) - eine Widerruflich- keit von Forderungsabtretungen nach § 398 BGB nicht vorsieht. Im Übrigen lässt die Revision bei ihrer Argumentation außer Betracht, dass eine jederzeiti- ge Widerruflichkeit der treuhänderischen Abtretung nicht nur dem Interesse des 55 56 57 - 30 - Inkassodienstleisters an einer verlässlichen Erbringung der Inkassodienstleis- tung, sondern auch dem Interesse des Rechtsverkehrs an einer Rechtsklarheit hinsichtlich der Person des Gläubigers zuwiderliefe (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 209). bb) Soweit die Revision weiter geltend macht, aufgrund der in der Urkun- de von der Mieterin H. abgegebenen Erklärungen sei im Falle der ge- richtlichen Auseinandersetzung ein Widerruf der durch die Klägerin an einen Rechtsanwalt erteilten Prozessvollmacht ausgeschlossen, betrifft dieser Ge- sichtspunkt nicht den hier in Frage stehenden Abtretungsprozess, sondern ein Vorgehen im Rahmen der - hier nicht verfolgten - gewillkürten Prozessstand- schaft, das in Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin als "Vollmachtsprozess" bezeichnet wird (vgl. hierzu die Ausführungen oben unter II 2 c bb). cc) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der von der Revision weiter vorgebrachte Einwand, die Klägerin erbringe dadurch, dass sie die Anspruchsdurchsetzung steuere, indem sie den für die gerichtliche Durchsetzung hinzuzuziehenden Anwalt auswähle, beauftrage und in Abstimmung mit diesem über die Maß- nahmen entscheide, Dienstleistungen, die nichts mit der Beitreibung der Forde- rung zu tun hätten und daher keine von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG gedeck- ten Rechtsdienstleistungen darstellten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. No- vember 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 210, 225 ff.). Dem steht bereits der Um- stand entgegen, dass weder der Bundesgerichtshof noch das Bundesverfas- sungsgericht in Fällen, in denen ein registriertes beziehungsweise über eine entsprechende behördliche Erlaubnis verfügendes Inkassounternehmen in ei- nem streitigen gerichtlichen Verfahren als Kläger aus abgetretenem Recht des Kunden eine Forderung geltend gemacht hat, die Berechtigung dieser Vorge- 58 59 - 31 - hensweise und die Aktivlegitimation des Inkassounternehmens in Zweifel gezo- gen haben (vgl. nur BGH, Urteile vom 24. Oktober 2000 - XI ZR 273/99, WM 2000, 2423 unter II 1 c; vom 20. November 2008 - I ZR 62/06, NJW 2009, 1353 Rn. 7; BVerfG, NJW 2002, 1190). Davon abgesehen kann die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin (Ziffern 1.5 und 6.1) vorgesehene Möglichkeit, die treuhänderisch an sie abgetretenen Ansprüche unter Beauftragung eines Rechtsanwalts in ei- nem streitigen gerichtlichen Verfahren als eigene Rechte einzuklagen, durchaus im Interesse des Kunden an einer möglichst einfachen und raschen Durchset- zung seiner Ansprüche liegen. Ihr steht - auch in Ansehung des Umstands, dass der Inkassodienstleister im Falle einer von dem Kunden selbst erhobenen Klage nicht berechtigt wäre, diesen im streitigen gerichtlichen Verfahren zu ver- treten (§ 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 ZPO) - die Zielsetzung des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsord- nung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG), grundsätzlich jedenfalls dann nicht entgegen, wenn - wie hier zwischen der Klägerin und der Mieterin vereinbart und dementsprechend auch erfolgt - ein Rechtsanwalt als unabhängiges Organ der Rechtspflege mit der Durchfüh- rung des streitigen gerichtlichen Verfahrens beauftragt wird und auf diese Wei- se der vorgenannten Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes Rechnung getragen wird (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 226). dd) Entgegen der Auffassung der Revision überschreitet die Klägerin auch weder dadurch, dass sie eine Forderungsdurchsetzung "ohne eigenes Kostenrisiko des Mieters" anbiete, dafür aber eine erhebliche Beteiligung an 60 61 - 32 - den Erlösen gerade einer gerichtlichen Klärung habe, noch dadurch, dass sie beziehungsweise der von ihr beauftragte Prozessanwalt Vergleichsabschlüsse zu Lasten des Mieters - im weiten Umfang und vielfach auch ohne dessen Zu- stimmung (Ziffer 7 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin) - täti- gen könne, die einem Inkassodienstleister gezogenen Grenzen. (1) Anders als die Revision meint, folgt daraus, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolg- losigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 ihrer Allge- meinen Geschäftsbedingungen), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgsho- norar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den ent- standenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO), kein "bedenklicher Wertungswiderspruch", der zu einer Unzulässigkeit einer solchen Dienstleistung nach § 3 RDG und damit zur Nichtigkeit der erfolgten Abtretung nach § 134 BGB führte (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 69). Die gegenteilige Auffassung der Revision lässt außer Betracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwäl- ten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die re- gistrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die Inkasso- 62 63 - 33 - dienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähnlichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszugestalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte geltenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen uneingeschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 43, 72; BT- Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vorschriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einfüh- rungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG; eingehend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 bis 186). Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsregelung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Gesetzesbegrün- dung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tä- tigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkassounter- nehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Danach ist nicht nur die Vereinbarung eines Er- folgshonorars zulässig (vgl. BVerfG, NJW 2002, 3531, 3532; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 176 ff.). Vielmehr hat das Bun- desverfassungsgericht auch anerkannt, dass ein Inkassounternehmer berech- tigt ist, Anreize für seine Beauftragung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistellung des Kunden von sämtlichen Kosten (ein- schließlich der Prozesskosten) stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 74). (2) Der von der Revision weiter angeführte Gesichtspunkt, die Klägerin könne Vergleichsabschlüsse zu Lasten des Mieters in weitem Umfang und viel- 64 65 - 34 - fach ohne Zustimmung des Mieters abschließen, ist schon deswegen nicht ge- eignet, einen Verstoß gegen § 3 RDG wegen Überschreitung der Inkasso- dienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB zu begründen, weil die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin - anders als die Revision meint - eine solche Regelung nicht enthalten. Gemäß Ziffer 7.1 ihrer im Streitfall maßgeblichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen schließt die Klägerin - wenn der Mieter nicht einen Kompetenzrahmen eingeräumt hat - einen Vergleich nur mit Zustimmung des Mieters ab und ist ohne Rücksprache mit diesem lediglich befugt, Vergleichsangebote abzulehnen, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet (vgl. auch Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 67). d) Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB iVm § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienstleis- ters besteht, ableiten. aa) Die Revision sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessenkonflikt zunächst darin, dass die Klägerin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Kosten der Rechtsverfolgung tragen müsse ("Prozessfinanzierung") und dies die Gefahr begründe, die Erfolgsaussichten besonders kritisch zu prüfen und ihr "unsicher" erscheinende Aufträge vorschnell abzulehnen. Dies könne für den Mieter sogar zu einem Rechtsverlust führen, weil er nach der negativen Bewertung durch den Dienstleister in der Regel darauf verzichten werde, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung seines möglicherweise doch bestehenden 66 67 - 35 - Anspruchs zu betrauen. Die zwischen der Klägerin und der Mieterin H. vereinbarte Kostenfreihaltung der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Be- mühungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. bb) Bei der Zusage der Klägerin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemü- hungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung beste- hende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO 196, 199 ff.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 62). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-) Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 63). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits bestehenden Leis- tungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung der Mieterin von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsan- walts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kläge- rin hervorgeht, soll sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet sein, im Falle einer Erfolglo- 68 69 - 36 - sigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfah- rens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin ver- bundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingun- gen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkas- sodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Denn sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusam- menhang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 64). cc) Auch besteht die von der Revision befürchtete Gefahr einer Interes- senkollision dahin, dass die Klägerin - angesichts ihrer im Falle einer Erfolglo- sigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht - zur Ver- meidung einer Klageabweisung geneigt sein könnte, einen für die Mieterin un- günstigen Vergleich abzuschließen statt die Chancen einer - für sie unter Um- 70 71 - 37 - ständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls umfang- reicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klägerin, sondern auch der Mieterin voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen der Klägerin). Der Mieterin bleibt es damit, wenn sie die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung ihrer Ansprüche höher als die vom Vermieter ange- botene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsangebot ab- zulehnen und in der Erwartung eines für sie günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Aus- gangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Entschei- dung zu verlangen (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 66). e) Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin ihre Inkasso- befugnis auch nicht dadurch überschritten, dass sie gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB), bezüglich derer der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, geltend gemacht hat. Die Abtretbarkeit der Aus- kunftsansprüche (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 16. Juni 2000 - BLw 30/99, ZIP 2000, 1444 unter II 3; vgl. auch BGH, Urteil vom 26. Juni 2013 - IV ZR 39/10, NJW 2013, 3580 Rn. 45) zieht die Revision mit Recht nicht in Zweifel. Soweit sie jedoch meint, diese Ansprüche könnten nicht Gegenstand einer In- kassodienstleistung sein, weil bereits aus dem in der Vorschrift des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG enthaltenen Begriff der Forderungseinziehung folge, dass ein In- kasso grundsätzlich das Beitreiben von Geldforderungen, nicht hingegen die 72 73 - 38 - Geltendmachung sonstiger Ansprüche zum Gegenstand habe, liegt dem - je- denfalls in Bezug auf die hier in Rede stehenden Auskunftsansprüche - ein zu enges Verständnis der Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG zu- grunde (eingehend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.). aa) Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB handelt es sich - wie bereits unter II 2 c cc (3) ausgeführt - um einen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drucks. 18/3121, S. 33), der zur Verwirklichung der auf Geldzahlung ge- richteten Ansprüche diesen zwingend vorgeschaltet ist. Dieser Hilfsanspruch dient der Vorbereitung insbesondere des (Haupt-)Anspruchs des Mieters auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein Sachgrund dafür, warum es einem registrierten Inkassodienstleister gestattet sein soll, für den Mieter zwar diesen Hauptanspruch, nicht hingegen den zu dessen Vorbe- reitung dienenden Hilfsanspruch (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen, ist - insbesondere bei dem gebotenen nicht zu engen Verständnis des Begriffs der Inkassodienstleistung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 RDG) - nicht ersichtlich (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165). bb) Soweit die Revision darüber hinaus meint, die Klägerin sei auch des- halb nicht zur Geltendmachung von Auskunftsansprüchen befugt, weil diese dazu dienten, eine Forderung für den Mieter überhaupt erst zu "generieren", greift dieser Einwand im Hinblick darauf, dass der Bundesgerichtshof eine zu- lässige Inkassodienstleistung auch in den Fällen bejaht hat, in denen das In- kassounternehmen Anspruchsvoraussetzungen erst noch schaffen musste, ebenfalls nicht durch (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 166 iVm 160). So hat der Bundesgerichtshof für den Bereich der Le- bensversicherung bereits entschieden, dass in dem Einzug des Rückkaufswer- 74 75 - 39 - tes einer Lebensversicherung eine Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG auch dann liegen kann, wenn die zur Erlangung des Rückkaufs- wertes erforderliche Kündigung der Lebensversicherung nicht von dem Versi- cherungsnehmer selbst erklärt wird, sondern erst nach Abtretung der Rechte aus dem Versicherungsvertrag durch den Zessionar erfolgt (BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - VI ZR 263/17, WM 2018, 1639 Rn. 42 mwN; vgl. auch BGH, Ur- teil vom 11. Januar 2017 - IV ZR 341/13, juris Rn. 5, 18 f., 25). cc) Ohne Erfolg bleibt auch der in diesem Zusammenhang weiter erho- bene Einwand der Revision, die Grenze der zulässigen Inkassodienstleistung sei jedenfalls dort überschritten, wo der Schwerpunkt eindeutig nicht mehr auf der Forderungseinziehung (hier 161,96 € in der Hauptsache bei einem angebli- chen Gesamtinteresse an Primäransprüchen von 7.612,12 €), sondern in dem Auskunftsverlangen liege. Die Revision lässt hier außer Betracht, dass die von ihr beanstandete Vorgehensweise der Klägerin, von dem Vermieter nicht lediglich Rückzahlung, sondern auch Auskunft zu begehren, in Gestalt des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB bereits im Gesetz selbst angelegt ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 168). Dass der Streitwert des Auskunftsanspruchs - als Hilfsmaßnahme zur Durchsetzung des Rückzah- lungsanspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - im Einzelfall höher ausfallen kann als der Wert des Rückzahlungsanspruchs selbst, ist - unbeschadet der Befugnis einer klagenden Partei, insbesondere zur Verringerung des Kostenri- sikos lediglich einen bestimmten Teilbetrag ihrer Zahlungsforderung einzukla- gen - dem Umstand geschuldet, dass (nach derzeitiger Rechtslage, vgl. hierzu den aktuellen Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Ver- besserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, BT- 76 77 - 40 - Drucks. 19/15824, S. 12, 16 ff. [§ 556g Abs. 2 BGB-E]) der genannte Rückzah- lungsanspruch des Mieters erst für den Zeitraum ab Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB besteht und hierdurch auch bei Mietverhältnissen, die be- reits seit längerer Zeit bestehen, der Höhe nach eingeschränkt ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 169). 4. Entgegen der Auffassung der Revision ist der der Klägerin wirksam von der Mieterin H. abgetretene Anspruch auf Rückzahlung zu viel ent- richteter Miete für den Monat Juli 2017 in Höhe von 84,66 € (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB) gegeben. Auch das in erster Instanz in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärte Auskunftsbegehren (§ 556g Abs. 3, § 398 BGB) war - wie das Berufungsgericht stillschweigend angenommen hat - begründet. a) Die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespann- ten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Woh- nungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB begeg- nen - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen, die Revision in ihrer Revisionsbegründung aber in Abrede gestellt hat - keinen verfassungsrechtli- chen Bedenken. Die Bestimmung des § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein (BVerfG, NJW 2019, 3054, 3057 und 3061). Auch die Ausnah- meregelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 und die Stichtagsregelung des § 556f Satz 1 BGB stehen im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen (BVerfG, aaO S. 3062 f.). 78 79 - 41 - b) Die aufgrund der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mie- tenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28. April 2015 begegnet - anders als die Revision meint - keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. aa) Die Verordnungsermächtigung entspricht den Vorgaben des § 80 Abs. 1 Satz 2 GG (BVerfG, aaO S. 3063). Die Verordnung wahrt auch die ver- fahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Anforderungen des ermächtigen- den Gesetzes, weil der Verordnungsgeber sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien orientiert, anhand statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass der Verordnung das Vorliegen der gesetzlich vorgegebe- nen Kriterien bejaht und dabei den ihm für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts eingeräumten Beurteilungsspielraum eingehalten hat (BVerfG, aaO S. 3063 f.). Der Umstand, dass der Berliner Senat das gesamte Stadtgebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, verstößt nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit; auch ansonsten sind die Anfor- derungen an die Verhältnismäßigkeit gewahrt (BVerfG, aaO S. 3064). Die Berli- ner Mietenbegrenzungsverordnung ist damit - wie das Berufungsgericht zutref- fend angenommen hat - verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfG, aaO S. 3063). Diese Erwägungen beruhen zwar auf einer verfassungsrechtlichen Sicht; die von den Fachgerichten vorzunehmende Prüfung, ob die Verordnung den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB entspricht, führt jedoch - was auch die Revision letztlich nicht in Zweifel zieht - zum selben Er- gebnis. Der Gesetzgeber hat - wie das Berufungsgericht zutreffend unter ein- gehender Erörterung aller Aspekte ausgeführt hat - dem Verordnungsgeber in- 80 81 82 - 42 - nerhalb der vorgegebenen Parameter (§ 556d Abs. 2 Satz 3, 5 - 7 BGB) einen Beurteilungsspielraum eingeräumt (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 62 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung]). Mit dem Berufungsgericht ist davon auszuge- hen, dass sich die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als angespannter Wohnungsmarkt (vgl. hierzu die unter dem Link https://www.parlament- berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf abrufbare Ver- ordnungsbegründung S. 4) im Rahmen dieses Beurteilungsspielraums hält. Der Berliner Senat hat seiner Bewertung ausweislich der Verordnungsbegründung die in § 556d Abs. 2 BGB vorgegebenen Kriterien zugrunde gelegt und hinrei- chend aussagekräftiges Datenmaterial herangezogen (S. 5 ff. der Verord- nungsbegründung). Weiter hat er die Maßnahmen beschrieben, die zur Verbes- serung der Lage auf dem Wohnungsmarkt entweder bereits ergriffen worden sind oder vorgenommen werden sollen (S. 11 ff. der Verordnungsbegründung). bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Berliner Mietenbegren- zungsverordnung nicht deswegen nichtig, weil sie nicht in einer den Anforde- rungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begrün- det worden wäre. (1) Zwar geht das Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB in Anbetracht seines Sinns und Zwecks mit einer Pflicht der jeweiligen Landesregierung einher, die Begründung der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]). Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Verordnungsbegründung - zusammen mit der Ver- ordnung oder getrennt - im Gesetz- und Verordnungsblatt des jeweiligen Lan- 83 84 - 43 - des veröffentlicht wird. Vielmehr ist die vom Gesetzgeber als notwendig erach- tete Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung nicht beein- trächtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle be- kannt gemacht wird und dabei gewährleistet ist, dass die Verordnungsbegrün- dung für den Regelungsadressaten leicht zugänglich ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37). Diesen Anforderungen wird die vor- liegend gewählte Form der Veröffentlichung der Verordnungsbegründung ge- recht. (2) Dies ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung der Revisionser- widerung nicht bereits aus dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 (aaO S. 3063 f.). Denn soweit das Bundesverfassungsgericht dort festgestellt hat, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung die formellen und materiell-rechtlichen Voraussetzungen des ermächtigenden Gesetzes wahrt, hat es sich dabei auf die ihm obliegende verfassungsrechtliche Prüfung beschränkt und hat insoweit keine Veranlassung gesehen, sich mit der Frage des Erfordernisses einer - in § 556d Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich angeordne- ten - Veröffentlichung der Verordnungsbegründung näher zu befassen. Die Fachgerichte haben aber darüber hinaus auch zu prüfen, ob sich die Verord- nung auch unterhalb der verfassungsrechtlichen Prüfungsebene an die Vorga- ben der Ermächtigungsgrundlage hält. Anders als vereinzelt angenommen wird (Beuermann, GE 2019, 1082; LG Berlin [67. Zivilkammer], GE 2019, 1507, 1508 f. [das allerdings gleichwohl eine ordnungsgemäße Bekanntmachung be- jaht, weil es die oben genannten Vorgaben des Senats für überhöht erachtet]), genügt die Veröffentlichung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung den vom Senat in dem genannten Urteil beschriebenen Anforderungen. 85 - 44 - (a) Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin (Verordnung 17/186) ist einschließlich ihrer Begründung - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - vom Berliner Abgeordnetenhaus als Drucksache 17/2272 (dort laufende Nummer 1) auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses veröffent- licht. Damit liegt eine Bekanntmachung durch eine amtliche Stelle vor (ebenso LG Berlin [65. Zivilkammer], NJW 2019, 3730, 3732; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, juris Rn. 17). Der Senat hat in seinem Urteil vom 17. Juli 2019 nicht gefordert, dass der Verordnungsgeber selbst die Bekanntmachung vornimmt. Vielmehr sollte mit dem Passus "an anderer (amtlicher) Stelle" (aaO Rn. 37) klargestellt werden, dass eine Zugänglichmachung durch eine private Stelle (etwa Vermieter- oder Mieterverband) nicht ausreicht. Gegenteiliges lässt sich auch nicht den Ausführungen in Randnummer 38 des genannten Senatsur- teils entnehmen, denn dort ist nur die Rede davon, dass die Nachholung einer zunächst unterbliebenen Veröffentlichung durch das zuständige Ministerium den Begründungsmangel nicht rückwirkend heilt. Damit hat der Senat - anders als offenbar die Revision meint - jedoch nicht das Erfordernis aufgestellt, dass die Verordnungsbegründung vom zuständigen Ministerium selbst bekanntzu- machen ist. Es ist daher unschädlich, dass der Berliner Senat die Veröffentlichung der Verordnungsbegründung dem Abgeordnetenhaus überlassen hat. Vielmehr ist ausreichend, dass er die Verordnung nebst Begründung dem Abgeordne- tenhaus zur Verfügung gestellt hat und nicht den Hinweis aufgenommen hat, das Dokument sei ausschließlich zur internen Verwendung bestimmt. Damit durfte der Senat von Berlin davon ausgehen, dass das Abgeordnetenhaus die Begründung - in üblicher Weise - öffentlich bekannt machen werde. Dem Ein- gangssatz der Begründung "Vorlage zur Kenntnisnahme gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin über Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Miet- 86 87 - 45 - beginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung)" kann ent- gegen der Ansicht der Revision nicht entnommen werden, dass er die Begrün- dung als Internum behandelt wissen wollte. Er belegt nur, dass der Berliner Se- nat das Abgeordnetenhaus - wie im Falle einer auf einer landesrechtlichen Er- mächtigungsgrundlage beruhenden Verordnung von Art. 64 Abs. 3 Satz 1 der Verfassung von Berlin gefordert - von der Verordnung (und auch ihrer Begrün- dung) in Kenntnis setzen wollte. Zur Kenntnisnahme an das Berliner Abgeord- netenhaus übersandte Verordnungen des Senats werden in regelmäßigen Ab- ständen auf dessen Internetseite veröffentlicht und sind unter der Rubrik "Drucksachen" bei Auswahl der Kategorie "Vorlage zur Kenntnisnahme" abruf- bar. Bei Eingabe der Wahlperiode 17 findet sich dann unter der Nummer 17/2272 mit der Sammelbezeichnung "Zusammenstellung der vom Senat vor- gelegten Rechtsverordnungen" und dem Veröffentlichungsdatum 28. Mai 2015 die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. (b) Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss (so aber im Ergebnis Beuermann, aaO), sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Se- natsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist (aA Beuermann, aaO). Denn im Internet abrufbare Informationen sind im All- gemeinen leicht zugänglich, weil damit kein unzumutbarer Kosten- und Zeitauf- wand verbunden ist (so auch LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 19). So liegen die Dinge auch hier. Wie 88 - 46 - soeben ausgeführt, lässt sich die Verordnungsbegründung - wenn auch mit et- was Mühewaltung - auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses fin- den. Zudem ist die Verordnung entgegen der Auffassung der Revision mit den üblichen Suchhilfen im Internet - sogar mühelos - abrufbar (siehe LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731 f.; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14 f., 18). Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbe- gründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen (etwa bing, ecosia, google oder yahoo) unter Eingabe der Suchbegriffe "Mietenbegrenzungsverordnung Berlin Begründung" zu dem - auch im Bericht des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz "Die Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit ange- spannten Wohnungsmärkten ("Mietpreisbremse") in der gerichtlichen Praxis" auf Seite 35 angegebenen - Link: https://www.parlament- berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen (siehe auch LG Berlin [65. Zi- vilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 15). Soweit die Revision geltend macht, die Verordnungsbegründung sei nur über die Suchmaschine google im Internet aufzufinden, trifft dies nicht zu. Der Senat konnte nicht nur über die Internetseite des Berliner Abgeordneten- hauses, sondern auch über alle gängigen Suchmaschinen Kenntnis von dem Inhalt der Verordnungsbegründung erlangen. 89 90 - 47 - c) Der von der Klägerin geltend gemachte, ihr als Mitgläubigerin mit der Mieterin K. (§ 432 BGB) zustehende Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF schei- tert auch - anders als die Revision meint - nicht an dem vom Berufungsgericht nicht erörterten Umstand, dass die von § 556g Abs. 2 BGB aF geforderte Rüge des Mieters von der Klägerin nur für die Mieterin H. erhoben wurde. aa) Nach der in § 556g Abs. 2 BGB aF getroffenen Regelung kann der Mieter von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht ge- schuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vor- schriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist. Dabei muss die Rüge die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Weiter schreibt § 556g Abs. 4 BGB vor, dass die Rüge in Textform zu erheben ist. bb) Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 31. Mai 2017 gerecht. Die Rüge ist allerdings - ebenso wie das Mahnschreiben vom 15. Juni 2017 - nicht im Namen beider Mieterinnen erhoben worden. (1) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt die Ausle- gung des Rügeschreibens vom 31. Mai 2017 nicht, dass die Klägerin die Rüge auch im Namen der Mitmieterin K. erhoben hat. Denn dort ist aus- schließlich die Rede von einem "Mietverhältnis mit Mareen-Nicole H. ". Aus dem von der Revisionserwiderung angeführten Umstand, dass der Beklag- ten das Bestehen einer Mietermehrheit bekannt war, lässt sich nicht gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ableiten, dass die Klägerin - wenn auch nur still- schweigend - die Rüge im Namen beider Mieterinnen erhoben hat. Denn die Klägerin hat in dem genannten Schreiben - wie auch im nachfolgenden Mahn- schreiben - das Mietverhältnis nicht anhand der konkreten Wohnung beschrie- 91 92 93 - 48 - ben, sondern dieses allein durch Nennung der Mieterin H. und der pos- talischen Adresse bezeichnet. (2) Auch kann die Revisionserwiderung nicht mit der Argumentation durchdringen, die Beklagte, die von der Mietermehrheit Kenntnis besessen ha- be, sei im Rahmen einer mietvertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin auf die Erhebung der Rüge nur durch eine Person hinzuweisen und nachzufragen, ob die Rüge auch im Namen der weiteren Mieterin erhoben werden solle, und sei, weil sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen sei, gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf eine un- zureichende Rüge zu berufen. Es ist nicht Aufgabe des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass die Mieterseite (beziehungsweise die Klägerin) die Vorausset- zungen eines Anspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF schafft. (3) Dass die Klägerin die Rüge nur für eine von mehreren Mieterinnen erhoben hat, ist jedoch deswegen unschädlich, weil - anders als dies teilweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum vertreten wird (vgl. LG Berlin [67. Zivilkammer], Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, juris Rn. 22; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 23; BeckOK-MietR/Theesfeld, Stand: 1. März 2020, § 556g BGB Rn. 13a; jeweils mwN) - eine Rüge auch dann wirksam ist, wenn sie nicht von allen Mietern oder für alle Mieter vorgebracht worden ist. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine - von allen Mietern abzugebende - Willenserklärung, sondern lediglich um eine geschäftsähnliche Handlung, die im Falle einer Mietermehrheit auch von einem Mieter allein geltend gemacht werden kann (vgl. Staudinger/V. Em- merich, BGB, Neubearb. 2018, § 556g Rn. 13; vgl. BeckOGK/Fleindl, Stand: 1. April 2020, § 556g BGB Rn. 102; Fleindl, WuM 2015, 212, 217 [rechtserhebli- 94 95 - 49 - che Handlung]; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 556g Rn. 6). (a) Eine Willenserklärung im Sinne der Vorschriften des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist die Äußerung eines Willens, der unmit- telbar auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichtet ist; sie bringt einen Rechtsfolgewillen zum Ausdruck, das heißt einen Willen, der auf die Begrün- dung, inhaltliche Änderung oder Beendigung eines privaten Rechtsverhältnis- ses abzielt (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - X ZR 97/99, BGHZ 145, 343, 346 mwN [zum Fall einer Anmeldung von Ansprüchen wegen Reisemängeln innerhalb der gemäß § 651g Abs. 1 BGB aF vorgesehenen Monatsfrist]). Einen solchen gestaltenden Inhalt schreibt § 556g Abs. 2 BGB aF der Rüge des Mie- ters nicht zu. Vielmehr ordnet bereits das Gesetz (§ 556g Abs. 1 Satz 1 bis 3 BGB) an, dass eine Vereinbarung über eine die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigende Miete unzulässig ist, soweit die gesetzlich zulässige Miete überschritten ist, und dass dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht- fertigten Bereicherung zusteht. Hier setzt nun das Rügeerfordernis des § 556g Abs. 2 BGB aF an. Diese Vorschrift regelt, dass der Vermieter objektiv über- zahlte Mieten nicht zurückzuzahlen hat, solange der Mieter sie "ohne Bean- standung" bezahlt, und "schließt" damit Rückzahlungsforderungen für die Zeit- räume vor Erhebung einer qualifizierten Rüge aus (BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Der Gesetzgeber wollte mit dieser Bestimmung dem Umstand Rechnung tra- gen, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe für den Vermieter mit Unsi- cherheiten verbunden ist (BT-Drucks. 18/3121, aaO). (b) Damit ist das Rügeerfordernis zwar als Tatbestandsvoraussetzung für das Entstehen des Anspruchs ("schließt aus") ausgestaltet (vgl. Staudinger/V. 96 97 - 50 - Emmerich, aaO Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 556g Rn. 6; BeckOGK/Fleindl, aaO Rn. 89; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 17; offen gelassen in Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158) und stellt nicht nur eine bloße Fälligkeitsanforderung dar (so aber LG Berlin [15. Zivilkammer], BB 2019, 465, 466). Die vom Mieter zu erhebende Rü- ge dient nach dem mit der Vorschrift des § 556g Abs. 2 BGB aF verfolgten Re- gelungszweck jedoch nicht dazu, das Mietverhältnis teilweise umzugestalten, sondern allein dazu, die sich bereits aus dem Gesetz ergebenden Rechtsfolgen (§ 556g Abs. 1 BGB) im Interesse des Vermieters abzumildern. Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber die Rügeerhebung nicht als Willenserklärung ver- standen wissen, sondern ihr lediglich den Charakter einer geschäftsähnlichen Handlung (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33: "Beanstandung") beimessen wollte. Eine solche zeichnet sich dadurch aus, dass die mit der Erklärung eintretenden Rechtsfolgen nicht durch den Willen des Erklärenden, sondern durch das Ge- setz bestimmt werden (vgl. BGH, Urteil vom 17. April 1967 - II ZR 228/64, BGHZ 47, 352, 357 [für den Fall der Mahnung]; Palandt/Ellenberger, aaO, Überblick vor § 104 Rn. 6 mit zahlreichen weiteren Beispielen). (c) Damit ist eine Rügeerhebung durch sämtliche Mieter nicht bereits deswegen erforderlich, weil es sich hierbei um eine Willenserklärung handelte. Auch aus ihrer Rechtsnatur als geschäftsähnliche Handlung folgt nicht, dass die Rüge von sämtlichen Mietern ausgesprochen werden muss. Denn nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung einer (qualifizierten) Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Rüge, die nur im Namen eines Mieters ausgesprochen wird. 98 - 51 - Aus dem Umstand, dass Rückforderungsansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB im Falle einer Mietermehrheit sämtlichen Mietern als Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB zustehen (hierzu oben unter II 2 c cc (2)) folgt nichts anderes. Denn nach der Vorschrift des § 432 Abs. 2 BGB wirken lediglich sol- che Tatsachen, die nur in der Person eines Gläubigers eintreten, nicht für die weiteren Gläubiger. Um eine solche Tatsache mit Einzelwirkung handelt es sich aber nicht, wenn nur einer von mehreren Mietern die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhebt. Denn der Vermieter wird damit in einer dem Regelungszweck gerecht werdenden Weise darüber unterrichtet, weshalb und in welchem Um- fang er sich einer Rückforderung, die - wie oben unter II 2 c cc ausgeführt - auch von einem Mieter allein mit der Maßgabe, dass Zahlung an sämtliche Mie- ter gemeinsam zu erfolgen hat, verlangt werden kann - ausgesetzt sieht. d) Die von der Revision gegen die Höhe des vom Berufungsgericht zu- gesprochenen Zahlungsanspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbin- dung mit § 556g Abs. 2 BGB aF erhobenen Rügen bleiben ebenfalls ohne Er- folg. aa) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehindert, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspie- gels 2017 zu ermitteln, ohne den von der Beklagten erhobenen Einwänden ge- gen seine Heranziehung als einfacher Mietspiegel zu folgen. (1) Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) zu stellen sind, erfüllt. Es hat angenommen, dass der Mietspiegel jeden- 99 100 101 102 - 52 - falls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB eine taugliche Grund- lage für die richterliche Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bilden kann. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats. Einem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die Vermutungs- wirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu, er stellt jedoch - was auch die Revision nicht in Abrede stellt - ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indiz- wirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbeson- dere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 Rn. 32; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17). (2) Zu Unrecht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO und gegen Art. 103 Abs. 1 GG davon abgese- hen, sich mit den Einwendungen der Beklagten zu befassen, die die Systematik der dem Mietspiegel zugrundeliegenden Datenerhebung in Zweifel gezogen und einen Verstoß gegen das Homogenitätsprinzip geltend gemacht habe, weil der Mietspiegel Wohnungen in völlig unterschiedlichen Lagen "in einen Topf werfe". Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat, lediglich um Einwendungen, die nicht geeignet sind, dem Berli- ner Mietspiegel 2017 eine Indizwirkung für die Höhe der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abzusprechen. (a) Der Mietspiegel 2017 wurde - was das Berufungsgericht in den Blick genommen hat - ausweislich seiner Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei 103 104 - 53 - Vereinen, die die Interessen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigen- tümern vertreten, erstellt. Auch wenn zwei der letztgenannten Vereine nur ihre Expertise eingebracht und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die beschriebene Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 18 mwN). Dies gilt umso mehr, als auf Seite 6 des im Internet abrufbaren und vom Berufungsgericht angeführten Methodenberichts zum Berliner Mietspiegel 2017 (erstellt im Juli 2017 von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) ausgeführt ist, dass auch die beiden Verbände, die die Interessen der Vermieter und Hauseigentümer vertreten und den Mietspiegel nicht anerkannt haben, nicht nur Änderungen in der Wohnlageneinstufung, sondern auch die Form, den Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung sowie viele methodische Ände- rungen bei der Datenauswertung und -ausweisung mitgetragen haben. Die Sachkunde der beteiligten Mieter- und Vermieterverbände sowie der weiteren als Berater hergezogenen Personen (öffentlich bestellter und vereidig- ter Sachverständiger, Amt für Statistik Berlin, Geschäftsstelle des Gutachter- ausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Berliner Beauftragter für Daten- schutz und Informationsfreiheit) hat die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ebenso wie die damit gewährleistete Diversität der beteiligten Stellen nicht in Zweifel gezogen. Sie hat sich lediglich darauf be- schränkt, geltend zu machen, aus ihren Einwendungen gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, namentlich die "diffuse" Einordnung des Stadtgebiets in die Wohnlagen einfach, mittel und gut, die Gleichbehandlung von Wohnungen unterschiedlicher Lagen und die unzureichende Datenerhe- 105 - 54 - bung, folge zugleich, dass der Berliner Mietspiegel 2017 auch nicht als einfa- cher Mietspiegel als Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO herangezogen werden könne. (b) Dem ist das Berufungsgericht zu Recht nicht gefolgt. Ungeachtet dessen, dass die von der Revision vorgebrachten Angriffe der Beklagten gegen die Einordnung von Mietwohnungen in bestimmte Wohn- lagen und gegen die Datenerhebung angesichts der im öffentlich zugänglichen Methodenbericht enthaltenen Ausführungen zu pauschal gehalten sind, wären sie in Anbetracht der beschriebenen Mitwirkung zahlreicher Stellen und der An- erkennung der gewonnenen Ergebnisse durch Interessenverbände beider Sei- ten allenfalls geeignet, die Bewertung des Berliner Mietspiegels 2017 als quali- fizierten Mietspiegel in Frage zu stellen, nicht aber seine Indizwirkung als einfa- cher Mietspiegel zu erschüttern (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO). Das Berufungsgericht hat daher rechtsfehlerfrei davon abgesehen, den Einwendungen der Beklagten nachzugehen und zur Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen. Hierin liegt weder ein Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO noch eine Verletzung des An- spruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). bb) Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht bei der Be- stimmung der höchstzulässigen Miete nach § 556d Abs. 1 BGB auch rechtsfeh- lerfrei davon abgesehen, aus der von der Beklagten vor der Vermietung der Wohnung an die beiden Mieterinnen vorgenommenen Verlegung eines Lami- natbodens und aus den an Decken und Wänden durchgeführten Malerarbeiten gemäß § 556e Abs. 2, § 555b Nr. 4, 5 BGB eine fiktive Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3, § 559a Abs. 1 bis 4 BGB abzuleiten und dementsprechend 106 107 108 - 55 - die zulässige Miethöhe um einen Betrag von insgesamt (weiteren) 42,78 € mo- natlich anzuheben. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass es sich bei diesen Arbeiten nicht um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 BGB handelte. (1) Es hat frei von Rechtsfehlern im Einklang mit dem Amtsgericht darauf abgestellt, dass die Wohnung bereits vor der Verlegung des Laminatbodens in allen betroffenen Bereichen über - wenn auch uneinheitliche und teilweise aus- besserungsbedürftige - Bodenbeläge (PVC-Belag, Parkett, Dielung mit Och- senblut) verfügte und die Ersetzung dieser Beläge durch einen einheitlichen Laminatboden der Beseitigung von Unzulänglichkeiten des bisherigen Fußbo- dens, nicht aber der erstmaligen Herstellung eines Bodenbelags diente und damit nicht als Modernisierungs-, sondern nur als Instandhaltungsmaßnahme zu beurteilen ist. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang rügt, das Beru- fungsgericht habe gehörswidrig übergangen, dass die Beklagte die "erstmalige Herstellung eines endfertigen Fußbodens" vorgetragen habe, übersieht sie, dass die Beklagte damit nicht geltend gemacht hat, es sei erstmals ein Fußbo- den hergestellt worden, sondern letztlich behauptet hat, es sei erstmals ein "durchgängiger endfertiger" Fußboden geschaffen worden. Diesen Vortrag hat das Berufungsgericht nicht übergangen, sondern ihn lediglich - zutreffend - nicht für die Darlegung einer Modernisierungsmaßnahme ausreichen lassen. Davon abgesehen hat das Berufungsgericht - rechtsfehlerfrei und von der Revi- sion insoweit nicht angegriffen - festgestellt, dass die Vereinheitlichung des Fußbodenbelags weder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) noch die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert hat (§ 555b Nr. 5 BGB). 109 110 - 56 - (2) Auch hinsichtlich der Renovierung von Decken und Wänden hat das Berufungsgericht zu Recht das Vorliegen von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der vorgenannten Vorschriften verneint. Das Berufungsgericht hat inso- weit ebenfalls nicht - entgegen der Annahme der Revision - Vortrag der Beklag- ten in gehörsverletzender Weise übergangen. Die von den Vorinstanzen ange- stellten Erwägungen lassen auch sonstige Rechtsfehler nicht erkennen. Die Beklagte hat zwar schriftsätzlich geltend gemacht, "infolge" vorge- nommener Elektroarbeiten sei auch eine Wohnungsrenovierung nötig gewor- den; von den hierfür angefallenen Kosten (Position 14 der Handwerkerrech- nung) werde ein Drittel pauschal in Ansatz gebracht. Damit ist aber eine durch die Modernisierungsmaßnahme "Elektroarbeiten" veranlasste weitere Moderni- sierung in Form von Malerarbeiten nicht hinreichend dargelegt worden. Dass das Berufungsgericht diesen Vortrag nicht hat ausreichen lassen, beruht nicht auf einer unterbliebenen Kenntnisnahme des Vorbringens, sondern darauf, dass es die Grundierungs-, Spachtel- und Streicharbeiten in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht der Sache nach als Instandsetzungsmaßnahme gewertet hat. Das Amtsgericht, dessen Einschätzung das Berufungsgericht gefolgt ist, hat seine Einordnung als Instandsetzungsmaßnahme damit begründet, dass Kosten einer Renovierung, die als Folge von Modernisierungsmaßnahmen an- gefallen sind, zwar bei einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt wer- den können, der vorliegend geltend gemachte Aufwand für Malerkosten aber auch ohne Durchführung der Elektroarbeiten angefallen wäre, also gerade nicht durch diese Maßnahme veranlasst worden ist. Dies hat es rechtsfehlerfrei zum einen daraus geschlossen, dass in der Wohnung ausweislich der in Position 15 der Handwerkerrechnung abgerechneten Arbeiten Wasser- und Nikotinflecken an Wand- und Deckenflächen zu beseitigen waren, und zum anderen daraus, 111 112 - 57 - dass die Beklagte nicht vorgetragen hat, wann vor der Durchführung der Maler- arbeiten zuletzt an den Decken und Wänden der Wohnung Schönheitsreparatu- ren vorgenommen worden sind. 5. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht der Klägerin aus abgetrete- nem Recht auch einen Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechts- anwaltskosten in Höhe von 430,66 € (nebst Zinsen) gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, §§ 257, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG zuerkannt. a) Es begegnet - anders als die Revision meint - keinen rechtlichen Be- denken, dass die Klägerin ihre außergerichtlichen Kosten in der Klageschrift mit 758,15 € berechnet, jedoch nur einen Betrag von 430,66 € eingeklagt hat. Denn auch wenn es sich hierbei nur um eine Teilklage handeln sollte, war die Kläge- rin in Anbetracht des Bestimmtheitsgebots des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gehal- ten, eine Reihenfolge festzulegen, in der die einzelnen Forderungsteile geltend gemacht werden. Die aus § 253 Abs. 2 ZPO folgende Verpflichtung eines Klä- gers, der eine offene Teilklage erhebt, anzugeben, wie er die eingeklagte Ge- samtsumme ziffernmäßig auf die verschiedenen Ansprüche verteilt wissen will, oder zumindest eine Reihenfolge zu bestimmen, in welcher die Ansprüche bis zu der von ihm verlangten Gesamtsumme gefordert werden, besteht nur, wenn ein Teilbetrag aus mehreren selbständigen Ansprüchen geltend gemacht wird (BGH, Beschluss vom 2. Mai 2017 - VI ZR 85/16, NJW 2017, 2623 Rn. 10 mwN). Wird dagegen eine Teilklage erhoben, die sich auf unselbständige Rech- nungsposten eines einheitlichen Anspruchs stützt, ist eine solche Aufschlüsse- lung nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2003 - VII ZR 418/01, NJW-RR 2003, 1075 unter II 3 mwN [zur Schlussrechnung]). So liegen die Din- 113 114 115 - 58 - ge hier. Wie die Berechnung der Klägerin in der Klageschrift zeigt, macht sie ausschließlich eine Geschäftsgebühr (nebst Erhöhung nach Nr. 1008 VV RVG) eine Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) und Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG) geltend. Hierbei handelt es sich nur um unselbständige Rechnungspos- ten eines einheitlichen Vergütungsanspruchs. b) Der Zahlungsanspruch, den die Klägerin auf der Grundlage eines Ge- genstandswerts von 7.612,12 € (47 x den vorgerichtlich geltend gemachten Überschreitungsbetrag von 161,96 €) und einer in Ansatz gebrachten Ge- schäftsgebühr von 729,60 € (= Gebührensatz von 1,6; Nr. 2300, 1008 VV RVG) abzüglich eines Betrages, den sich die Klägerin als Streitwert aus dem Klage- verfahren anrechnen lässt, und zuzüglich 20 € Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) sowie anfallender Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG) geltend macht, ist dem Grunde nach berechtigt. Denn die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihren Mieterinnen nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veran- lasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 3 BGB geltend zu machen. Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang (430,66 € nebst Zinsen). Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechts- verfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegen- standswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadensersatzforderung entspricht (BGH, Urteile vom 18. Januar 2005 - VI ZR 73/04, NJW 2005, 1112 unter II 2 mwN; vom 7. November 2007 - VIII ZR 341/06, NJW 2008, 1888 Rn. 13; vom 18. Juli 2017 - VI ZR 465/16, NJW 2017, 3588 Rn. 7). aa) Die Klägerin kann gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit die Gebühren beanspruchen, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Bei einem vorliegend anzusetzenden Gebührenstreitwert von 116 117 - 59 - 4.148,34 € (hier ist insgesamt der 49-fache Überschreitungsbetrag von 84,66 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird [§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO] zuzüglich 4 x der Überschreitungsbetrag für die abgetretenen Ansprüche auf Rückzahlung gezahlter Miete [§ 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO] - vgl. LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2018, 566, 571, zuzüglich 3 x der Überschreitungsbe- trag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution) ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG bei Ansatz einer Mittelgebühr von 1,3 ein Betrag von 393,90 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und eine Umsatz- steuer von 19 % zuzuschlagen sind (insgesamt 492,54 €). Anders als die Revi- sionserwiderung meint, ist die in der Klageschrift angesetzte Erhöhung um 0,3 für die Vertretung von zwei Mandanten (Nr. 1008 VV RVG) nicht berechtigt. Denn es ist aufgrund des unzureichenden Vortrags der Klägerin nicht davon auszugehen, dass sie auch von der Mieterin K. beauftragt worden ist. Die Urkunde über die Bestätigung der Anspruchsabtretung sowie die Rüge- schreiben der Klägerin vom 31. Mai 2017 und vom 15. Juni 2017 beziehen sich nur auf die Mieterin H. , die die Urkunde allein unterzeichnet hat. Dass aus sonstigen Gründen (umfangreiche oder schwierige Tätigkeit) eine Erhö- hung gerechtfertigt wäre, macht die Revisionserwiderung nicht geltend und ist auch im Hinblick darauf, dass die Klägerin standardisierte Schreiben an die Vermieter versendet, nicht ersichtlich. Dies wirkt sich aber nicht aus, weil die anfallende Geschäftsgebühr unter den vorliegenden Umständen nicht unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Erforderlichkeit oder der Schadensminde- rungspflicht um die Hälfte der im Gerichtsverfahren angefallenen Verfahrensge- bühr (bei Beauftragung des Prozessbevollmächtigten mit der Inkassodienstleis- tung wäre gemäß Teil 3 Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG, § 15a Abs. 2 RVG die Verfah- rensgebühr um 0,65 zu kürzen gewesen) zu verringern ist und die Klägerin nur Ersatz von 430,66 € verlangt. - 60 - bb) Da die Mieterin H. die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskos- ten nicht erstattet hat, stand ihr ein Freistellungsanspruch nach § 257 BGB zu. Dieser hat sich allerdings durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zah- lungsanspruch umgewandelt (BGH, Urteile vom 22. März 2011 - II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 14; vom 11. März 2016 - V ZR 102/15, NJW 2016, 2407 Rn. 15; jeweils mwN). cc) Der Schadensersatzanspruch ist - anders als die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin in ihrem Beschluss vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901, 2903) und in ihrem Urteil vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, juris Rn. 26) meint - nicht deswegen ausgeschlossen, weil Ziffer 3.3 Satz 1 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin gemäß § 305c Abs. 2 BGB nach "kundenfreundlichster" Auslegung dahin auszulegen wäre, dass die Parteien ein Erfolgshonorar vereinbart haben, dessen Entstehung und fortdauernder Be- stand von der vollständig erfolgreichen Geltendmachung der behaupteten An- sprüche gegenüber dem Vermieter abhängt. Die von der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vorgenommene Auslegung missachtet die Auslegungsre- geln bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingun- gen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszu- legen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä- gung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. An- satzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Ausle- gungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergeb- 118 119 - 61 - nisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwen- ders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Ge- schäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NJW-RR 2015, 264 Rn. 16; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 20). Gemessen daran ergibt sich, dass Ziffer 3.3 Satz 1 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen der Klägerin ("Sollten unsere Bemühungen nicht erfolg- reich sein, entstehen für Sie keine Kosten.") nicht den von der Mieterin an die Klägerin abgetretenen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten betrifft, sondern allein das Innenverhältnis zwischen Klägerin und Miete- rin. Dies ergibt sich aus Wortlaut und dem Sinn und Zweck der Klausel sowie aus ihrem Regelungszusammenhang mit der ihr vorangestellten Bestimmung in Ziffer 3.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin. Dort heißt es: "Von Ihrem Vermieter, der pflichtwidrig nicht leistet, können Sie grundsätzlich verlangen, dass er Sie von der bei uns anfallenden RVG-Gebühr, die uns aus dem Vertrag mit Ihnen gegen Sie zusteht, freistellt. Diesen Freistellungsan- spruch (Freistellung durch Kostenerstattung des Vermieters an uns) treten Sie mit Abschluss des Vertrags an Erfüllungs statt an uns ab. Wir nehmen die Ab- tretung an und versuchen die Ansprüche zusammen mit der RVG-Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Gelingt das nicht, werden wir ohne eine Zahlung des Vermieters die RVG-Gebühr nicht von Ihnen verlangen". 120 121 - 62 - In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sind damit zwei verschiedene Schuldverhältnisse geregelt, nämlich zum einen der vertragliche Honoraranspruch der Klägerin gegen die Mieterin als Auftraggeberin, auf des- sen Geltendmachung die Klägerin zugunsten der Mieterin verzichtet, wenn ihre Tätigkeit nicht von Erfolg gekrönt ist, und zum anderen der an die Klägerin von der Mieterin abgetretene Anspruch gegen den Vermieter auf Freistellung von dieser Forderung. Der letztgenannte Anspruch ist - was sich bei Anlegung des Verständnisses verständiger und redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, also von Inkassodienstleistern und Mietern, ohne Weiteres ergibt - nicht davon abhängig, dass die Klägerin mit ihren Durchsetzungsbemühungen (vollständig) Erfolg hat. Denn der - auch im Wortlaut zum Ausdruck kommende - Sinn und Zweck der Regelungen in Ziffer 3.2 und 3.3 besteht ausschließlich darin, den Mieter als Vertragspartner der Klägerin von Kosten freizustellen, nicht aber zugleich auch den Vermieter als Schuldner eines - an die Klägerin abgetretenen - Schadensersatzanspruchs des Mieters zu begünstigen. Die in Ziffer 3.2 und 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin zum Ausdruck gekommene Zielsetzung, den Mieter von jeglichen Kosten freizuhalten, wird nach dem Regelungsgehalt der beiden Klauseln unabhängig davon erreicht, ob die Klägerin den abgetretenen Schadensersatzanspruch beim Vermieter einziehen kann oder nicht. Wenn der Vermieter hinsichtlich der Gebührenforderung mit Erfolg von der Klägerin in Anspruch genommen worden ist, sieht sich der Mieter keiner Vergütungsforderung der Klägerin ausgesetzt, weil diese durch die Realisierung der abgetretenen Forderung befriedigt worden ist (Ziffer 3.2 Satz 1 - 3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Falls oder soweit der Vermieter die angefallene Gebührenforderung nicht ausgleicht, ist die Mieterin aufgrund des ihm gegenüber wirkenden Verzichts der Klägerin 122 - 63 - ebenfalls von einer Zahlung befreit (Ziffer 3.2 Satz 4 und Ziffer 3.3 Satz 1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Die von der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin in den angeführten Entscheidungen vorgenommene Auslegung lässt damit in jeder Hinsicht die allgemein gültigen Auslegungsregeln außer Acht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem im Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten stehen und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Rechtsmittel der Beklagten sind das Berufungsurteil insoweit auf- zuheben und das Urteil des Amtsgerichts insoweit abzuändern, als die Vo- rinstanzen der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) an sie allein zugesprochen haben. Die Klage ist insoweit abzuweisen. Eine Abänderung der Kostenentscheidungen der Vorinstanzen war - auch soweit die vom Amtsgericht getroffene und vom Berufungsgericht (still- schweigend) gebilligte Kostenentscheidung auf der Regelung des § 91a Abs. 1 ZPO beruht - nicht veranlasst. Denn insoweit greift die Wertung des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ein. Auch bezüglich der Kostenentscheidung für das Revisionsver- fahren macht der Senat von der Möglichkeit des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Ge- brauch. 123 124 125 - 64 - Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bün- ger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 22.08.2018 - 17 C 1/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.12.2018 - 65 S 190/18 -

ECLI:DE:BGH:2021:070721UVIIIZR167.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 167/20 Verkündet am: 7. Juli 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13 ff.). BGH, Urteil vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20 - LG Nürnberg-Fürth AG Nürnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Bünger sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Nürn- berg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 26. Mai 2020 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als im Hinblick auf das Zustimmungsbegeh- ren der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 15. Juni 2016 Mieter einer circa 80 m² großen Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Mit Schreiben vom 6. November 2018 forderte die Klägerin, die im August 2018 im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieter- seite in das Mietverhältnis eingetreten war, den Beklagten auf, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 490 € um 73,50 € auf 563,50 € (dies entspricht einer Miete von 7,04 €/m²) zuzustimmen. Das Schreiben nimmt Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthält 1 - 3 - den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne, sowie fol- gende Darstellung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Wohnfläche ca.: 80 m² Basis-Nettokaltmiete je m² 8,01 € Basis-Nettokaltmiete je Monat 640,80 € Altstadtlage 4 % Baujahr 1957 - 1 % Kein Balkon - 3 % Keine Sprechanlage - 2 % - 2 % = - 0,16 € = - 12,82 € Vergleichs-Nettokaltmiete je m² 7,85 € Vergleichs-Nettokaltmiete gesamt je Monat 627,98 € Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2019 gerichtete Klage hat das Amtsgericht als unzulässig und die auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 gerichtete Klage als unbe- gründet abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Frage der "formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens durch feh- lende Angabe der Mietpreisspanne" - zugelassenen Revision verfolgt die Kläge- rin ihr Zustimmungsbegehren weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Zustimmungsklage zu Recht als unzulässig ab- gewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formalen Anforde- rungen des § 558a BGB nicht gerecht werde. Diese Bestimmung sei entgegen der Auffassung der Klägerin nicht verfas- sungswidrig. Sie verstoße weder gegen die rechtsstaatlichen Grundsätze der Normenklarheit und Justitiabilität (Art. 20 Abs. 3 GG) noch verletze sie das Ei- gentumsrecht (Art. 14 GG) des Vermieters. Letzteres käme nur in Betracht, wenn die Anwendung und Auslegung der Regelung durch die Gerichte dazu führte, dass der Vermieter den ihm gesetzlich zustehenden Anspruch auf Zahlung einer ortsüblichen Miete nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen durchsetzen könnte. Das sei - gerichtsbekannt - nicht der Fall. Insbesondere sei nicht ersicht- lich, dass es den Vermieter über Gebühr beanspruche, wenn ihm unter bestimm- ten Umständen die Angabe der nach dem - zur Begründung der Mieterhöhung in Bezug genommenen - Mietspiegel gegebenen Mietpreisspanne abverlangt würde. Dem Erhöhungsverlangen der Klägerin fehle es an einer ausreichenden Begründung im Sinne von § 558a Abs. 1, 2 und 3 BGB, da ihm weder der in Bezug genommene Mietspiegel - ein qualifizierter Mietspiegel ohne Rasterfelder - beigefügt worden sei noch in dem Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne mitgeteilt werde. Auf diese Weise werde dem Mieter suggeriert, es handele sich 4 5 6 7 8 - 5 - bei der angegebenen Vergleichsmiete um einen Punktwert, weshalb eine sach- gerechte Überprüfung der Berechtigung des Begehrens nicht möglich sei. Diese Sichtweise widerspreche nicht der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs gemäß dessen Urteil vom 12. Dezember 2007 (VIII ZR 11/07). Denn Gegenstand jener Entscheidung sei ein auf den Berliner Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen gewesen. Der Berliner Mietspiegel, der ein Raster von Feldern enthalte, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausgewiesen sei, unterscheide sich in seinem Aufbau aber grundlegend von dem Nürnberger Mietspiegel, der Mietpreisspan- nen von jeweils +/- 20 % um einen vorab anhand bestimmter Merkmale der Woh- nung zu ermittelnden Tabellenwert bilde. Anders als in dem vom Bundesgerichts- hof entschiedenen Fall habe der Vermieter im Streitfall auch nicht offengelegt, dass sich aus dem Mietspiegel eine Spanne ergebe oder wie sich diese errechne. Schließlich habe der Bundesgerichtshof mit dem genannten Urteil lediglich ent- schieden, dass der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspie- gel stütze, nicht in jedem Fall verpflichtet sei, die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels ausgewiesene Mietpreisspanne zur Begründung seines Begeh- rens anzugeben; das bedeute aber nicht, dass er hierzu unter keinen Umständen verpflichtet sei. Das demnach in formeller Hinsicht unzureichende Erhöhungsverlangen habe die Klägerin auch nicht im Prozess (wirksam) nachgebessert, indem sie in der Klageschrift - erstmals - die Mietpreisspanne erwähnt habe. Denn nach Maß- gabe des Empfängerhorizonts sei der Klageschrift nicht der Wille der Klägerin zu entnehmen, ihr ursprüngliches Erhöhungsverlangen nachzubessern, zumal dies die für die Klägerin nachteilige Folge hätte, dass eine neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt würde. 9 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Klägerin das Berufungsurteil angreift - in Bezug auf die Abweisung ihrer Klage auf Zustimmung zu der ihrer- seits begehrten Mieterhöhung - zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Dabei kann offenbleiben, ob das Berufungsgericht die Revisionszulassung nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wirksam beschränkt hat. Denn die ausgesprochene Beschränkung ("Die Revision wird zugelassen, soweit sie die formelle Unwirk- samkeit des Mieterhöhungsverlangens durch fehlende Angabe der Mietpreis- spanne betrifft") führte allenfalls dazu, dass eine Entscheidung des Revisionsge- richts über den Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 ausgeschlossen wäre. Dieser Anspruch ist gemäß den Revisions- anträgen der Klägerin aber ohnehin nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens (§ 557 Abs. 1 ZPO); vielmehr nimmt die Klägerin die diesbezügliche Klageabwei- sung durch das Berufungsgericht hin. a) Eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente ist unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 16; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 21; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzu- lassen, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten 11 12 13 14 - 7 - Rechtsmittels sein kann. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungs- beschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, aaO Rn. 22; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.). b) Danach kommt hier allenfalls eine (wirksame) Beschränkung der Revi- sionszulassung auf den - nach § 557 Abs. 1 ZPO ohnehin einzig der Überprüfung durch das Revisionsgericht unterliegenden - selbständigen prozessualen An- spruch der Klägerin auf Zustimmung zu der ihrerseits verlangten Mieterhöhung insgesamt in Betracht. Eine weitergehende (wirksame) Beschränkung ist nämlich ausgeschlossen. aa) Eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung allein auf die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin in formeller Hinsicht die An- gabe der in dem in Bezug genommenen Mietspiegel enthaltenen Mietpreis- spanne erforderte, scheidet aus. Die dahingehend vom Berufungsgericht aus- drücklich formulierte Zulassungsbeschränkung zielt ihrem Wortlaut nach nämlich auf die Klärung (nur) einer bestimmten Rechtsfrage ab. Diese Rechtsfrage betrifft auch nicht etwa einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs, sondern lediglich einen Ausschnitt der - in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht in ihrer Gesamtheit zu beurteilenden - formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens. 15 16 - 8 - bb) Eine - je nach den Umständen des Einzelfalls wirksame (vgl. einerseits Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweis- beschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB] und andererseits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 41 ff.) - Beschränkung der Revisionszulassung auf den die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens be- treffenden Streitstoff kommt hier ebenfalls nicht in Betracht. Denn das Berufungs- gericht, das von einem formell unzureichenden Erhöhungsverlangen ausgegan- gen ist, hat über dessen materielle Berechtigung bislang nicht entschieden, so- dass sich insoweit die Frage der Revisionszulassung nicht gestellt hat. Für eine - diesen Streitstoff von der Überprüfung durch das Revisionsgericht ausschlie- ßende - Beschränkung war deshalb kein Raum. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder - wie vom Berufungsgericht angenommen - die Zulässigkeit der Zustimmungsklage noch deren Begründetheit - namentlich der geltend gemachte Anspruch auf Zu- stimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) - verneint werden. Abgesehen davon, dass gemäß der inzwischen geänderten Rechtsprechung des Senats die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu ei- ner Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage betrifft (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 18 ff.), hat das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzun- gen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, 17 18 19 20 - 9 - wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhö- hungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu be- gründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Miet- spiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtli- chen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 47; vom 18. De- zember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsa- chen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Miet- erhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Feb- ruar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. Ap- ril 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5; jeweils mwN). 21 22 - 10 - Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) muss die Begründung deshalb - wie sich, sofern ein qualifi- zierter Mietspiegel vorliegt, unmittelbar auch aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt - die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind (vgl. Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13; vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieter- höhungsverlangen werde diesen Anforderungen nicht gerecht. aa) Der von der Klägerin in Bezug genommene Nürnberger Mietspiegel 2018 bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, indem er zunächst eine - allein anhand der Wohnfläche zu bestimmende - Basismiete ausweist (Tabelle 1), so- dann konkrete Merkmale betreffend Baujahr, Ausstattung und Lage benennt, die einen der Höhe nach vorgegebenen Ab- beziehungsweise Zuschlag rechtfertigen (Tabelle 2), und schließlich von einer für alle Wohnungen gleichermaßen gelten- den Mietpreisspanne von +/- 20 % um den auf diese Weise ermittelten Tabellen- wert (= Mittelwert) ausgeht (Tabelle 3). bb) Die Klägerin hat in dem Erhöhungsschreiben - neben der ihrer Mei- nung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete (627,98 €) - alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichs- miete anhand des Mietspiegels zu ermitteln, namentlich die Wohnfläche (hier: 80 m²) sowie die Merkmale, die aus Sicht der Klägerin Zu- beziehungsweise Ab- schläge in der jeweils vorgegebenen Höhe rechtfertigen (hier: Altstadtlage [+ 4 %], Baujahr 1957 [- 1 %], kein Balkon [- 3 %] und keine Sprechanlage [- 2 %]). Da die Bestimmung der konkreten Mietpreisspanne ausschließlich von 23 24 25 26 - 11 - dem sich aus diesen Daten ergebenden Tabellenwert und nicht etwa von weite- ren Faktoren abhängt, wird dem Beklagten durch jene Angaben die (ansatz- weise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht. Entgegen der - bereits in einem früheren Urteil vertretenen (LG Nürnberg- Fürth, WuM 2015, 160) - Ansicht des Berufungsgerichts ist es in einem solchen Fall nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermie- ter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird oder das Schreiben die nach die- sem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt beziehungsweise wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen - etwa durch Veröf- fentlichung im Amtsblatt - allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (Senats- urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15), was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsur- teil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10 f.; Senats- beschlüsse vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; vom 31. August 2010 - VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693 Rn. 2) oder der Vermieter dem Mieter eine - wohnortnahe - Einsichtsmöglichkeit anbietet (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 9). Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm - wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen ge- ringfügigen Kostenaufwand - zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen (Senatsur- teile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, aaO; vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, aaO Rn. 11). 27 28 - 12 - Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Miet- spiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffas- sung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO Rn. 16 [unter Aufgabe der strengeren Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b]). (2) Nach diesen Grundsätzen musste die Klägerin ihrem Erhöhungsver- langen hier - anders als vom Berufungsgericht angenommen - weder den ihrer- seits herangezogenen Mietspiegel beifügen noch in dem betreffenden Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne oder jedenfalls angeben, dass der herangezo- gene Mietspiegel Spannen enthält. Dass der Nürnberger Mietspiegel 2018 zu dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens im obigen Sinne allgemein zu- gänglich war, steht nicht im Streit; das Berufungsgericht ist davon ersichtlich ebenfalls ausgegangen. Den ihm zugänglichen Mietspiegel zur Überprüfung des Erhöhungsbegeh- rens heranzuziehen, war dem Beklagten zuzumuten, und er konnte diesem Miet- spiegel - dessen dritte der insgesamt drei in ihm enthaltenen, jeweils eine Seite umfassenden Tabellen die Spanne aufzeigt und erläutert - ohne jede Schwierig- keit das Bestehen und die Größenordnung der Mietpreisspanne entnehmen. De- ren konkrete Bestimmung erforderte lediglich eine schlichte Prozentrechnung (+/- 20 %) unter Zugrundelegung des von der Klägerin mit 627,98 € angegebenen 29 30 31 32 - 13 - Tabellenwerts (ergibt eine Spanne von 502,38 € bis 753,58 €). Vor diesem Hin- tergrund bedurfte es zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 558a BGB auch weder der konkreten Bezifferung dieser Spanne noch - zumindest - eines aus- drücklichen Hinweises auf das Vorliegen einer Spanne in dem Erhöhungsschrei- ben selbst. Denn es ist nach den oben aufgeführten Grundsätzen unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen - ihm zugänglichen - Mietspiegel zurückgreifen muss, die Prü- fung also nicht schon allein anhand der Angaben in dem Erhöhungsschreiben selbst (abschließend) vornehmen kann (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 23, zur Begründung einer Mieterhö- hung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen). Aus diesem Grund ist es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete - wie hier - als Einzelbetrag angibt und der Mieter, um erkennen zu können, dass die- ser Betrag den Mittelwert einer - für alle Wohnungen in gleicher Weise zu berech- nenden - Mietpreisspanne darstellt, Einsicht in den Mietspiegel nehmen muss. Eine Einsichtnahme ist nämlich ohnehin erforderlich, wenn der Mieter die Berech- tigung der verlangten Mieterhöhung (ansatzweise) überprüfen will; so lässt sich hier beispielsweise nur unter Zuhilfenahme des Mietspiegels feststellen, ob die Wohnung (weitere) - vom Vermieter nicht berücksichtigte - Merkmale aufweist, die nach dem Mietspiegel einen Abschlag rechtfertigen. c) Der Erfüllung der formellen Voraussetzungen nach § 558a BGB steht schließlich nicht der Umstand entgegen, dass die Klägerin gemäß ihrem Erhö- hungsverlangen die auf der Grundlage der Wohnfläche zu bestimmende Basis- miete insofern fehlerhaft ermittelt hat, als sie anstelle des in der Tabelle 1 des 33 34 - 14 - Mietspiegels für eine - wie hier - 80 m² große Wohnung ausgewiesenen Quad- ratmeterpreises von 7,80 € einen Quadratmeterpreis von 8,01 € zugrunde gelegt hat, was - rein rechnerisch - zu einer fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hat. Denn hierbei handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, der die Wah- rung der Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht be- rührt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2012, 612 Rn. 24; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Woh- nung voraussetzen - wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut -, sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlä- gigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen - wie hier - fehlerhaft anwendet. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur mate- riellen Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung bedarf, nicht entschei- dungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 35 36 - 15 - Soweit die Revision demgegenüber - unter Hinweis auf das Fehlen von Einwendungen des Beklagten gegen die materielle Berechtigung des Mieterhö- hungsverlangens - eine abschließende Entscheidung des Senats zu ihren Guns- ten für möglich erachtet, übersieht sie, dass das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - auch einen etwa unstreitigen Sachverhalt betreffend die materiellen Voraussetzungen des geltend gemachten Zustimmungsan- spruchs nicht festgestellt hat. An der erforderlichen Entscheidungsreife im Sinne von § 563 Abs. 3 ZPO fehlt es hier im Übrigen auch deshalb, weil der Beklagte in den Tatsacheninstanzen bislang keinen (zwingenden) Anlass hatte, zu der ma- teriellen Berechtigung der Mieterhöhung Stellung zu nehmen, nachdem das Amtsgericht bereits im Zuge der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens da- rauf hingewiesen hatte, dass die Zustimmungsklage aus seiner Sicht mangels Erfüllung der formellen Anforderungen an das Erhöhungsverlangen erfolglos sein würde, und auch das Berufungsgericht dieser Ansicht gefolgt ist. Seine vorläufige Auffassung, die Klageschrift enthalte eine Nachbesserung des Erhöhungsverlan- gens im Sinne von § 558b Abs. 3 BGB, hat das Berufungsgericht in der mündli- chen Verhandlung ausdrücklich wieder aufgegeben. Nicht zuletzt ist den Parteien auch noch Gelegenheit zu einer Stellungnahme im Hinblick auf den oben aufge- 37 - 16 - zeigten Fehler zu geben, welcher der Klägerin bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterlaufen ist. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 08.08.2019 - 244 C 2296/19 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 26.05.2020 - 7 S 5510/19 -

ECLI:DE:BGH:2021:260521UVIIIZR93.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 93/20 Verkündet am: 26. Mai 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 558c, 558d Abs. 1, 3; ZPO §§ 286 B, 287 Abs. 2, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 a) Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision oder der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Beru- fungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an Senatsurteile vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f.; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4; jeweils mwN). - 2 - b) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachver- ständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsur- teile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt). c) Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der - stets erfor- derlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkma- len der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelver- gleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur ein- geschränkt überprüfbaren - Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa) mwN). d) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Beru- fungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete ge- gebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30, und vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb). BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20 - LG Berlin AG Berlin-Lichtenberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Mai 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 10. März 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer 55,13 m² großen Zweizimmerwohnung der Klägerin in Berlin- . Die zuletzt zu entrichtende Nettokaltmiete be- lief sich auf 305,42 €. Die Klägerin forderte die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 auf monatlich 341,72 € zuzustimmen. Das entspricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 6,20 €/m². Die Wohnung ist bei Heranziehung des Mietspiegels Berlin 2017 nach Alter, Wohnlage, Aus- stattung und Wohnfläche in das Feld D 6 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² aus. 1 - 4 - Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bislang 305,97 € auf 341,72 € monatlich ab dem 1. Oktober 2017 in An- spruch. Das Amtsgericht hat, wie sich aus dessen bei den Akten befindlichem Urteil ergibt, die Klage abgewiesen. Es hat hierbei den Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben. Dabei hat es im Eingang der Urteilsgründe auf das vorgenannte Sachverständigengutachten verwiesen und ansonsten von der "Abfassung eines Tatbestands" gemäß "§ 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2, § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO" abgesehen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe der geforderten 341,72 € ab dem 1. Oktober 2017 zu. Das Berufungsgericht sei nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsge- richts gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranzie- 2 3 4 5 - 5 - hung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt habe. Der Miet- spiegel sei als Schätzungsgrundlage nicht geeignet. Er halte einer - stets gebo- tenen - Plausibilitätskontrolle mit Blick auf die substantiierten Einwendungen der Klägerin gegen dessen Richtigkeit und Repräsentativität nicht stand. Eine - grundsätzlich zu erwägende - Heranziehung als einfacher Mietspiegel scheide hier ebenfalls aus, weil die Klägerin, indem sie die Einhaltung anerkannter wis- senschaftlicher Grundsätze bei der Datenerhebung für die Erstellung des Miet- spiegels angegriffen habe, den Erkenntniswert des Mietspiegels insgesamt in Frage gestellt habe. In einem solchen Fall komme dem Mietspiegel nicht einmal eine Indizwirkung zu, da auch diese eine zutreffende Datenerhebung voraus- setze. Es sei deshalb ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen gewesen. Da sich die durch die Klägerin verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Felds des Berliner Mietspiegels 2017 bewege, sei das Gutachten lediglich über die streitgegenständliche Einzel- miete einzuholen gewesen, da die Angabe des Mietspiegels, wonach sich die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen dieses Rasterfelds zwischen 5,30 €/m² und 6,67 €/m² bewege, von der Klägerin nicht angegriffen werde. Aufgrund der schriftlichen Ausführungen des beauftragten Sachverständi- gen, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,23 €/m2 ermittelt habe, sei das Berufungsgericht davon überzeugt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens - wie von der Klägerin gefordert - 6,20 €/m2 betrage. Der Sachverständige habe nachvollziehbar geschildert, wie er zu dieser Beurteilung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Daten- bestand gelangt sei, und habe die Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägten, bezogen auf die Wohnung der Beklagten überzeugend bewertet. 6 7 - 6 - Die Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten seien unbegrün- det. Der Argumentation der Beklagten, die dem Gutachten zugrundeliegende Auflistung der Vergleichsobjekte sei nicht plausibel und repräsentativ, könne schon deswegen nicht gefolgt werden, weil der Sachverständige in dem Gutach- ten nachvollziehbar erklärt habe, dass in die Vergleichsbetrachtung nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Lage weitgehend vergleichbare Ob- jekte, die er seinem Datenbestand entnommen habe, eingeflossen seien. Dies entspreche auch den vom Sachverständigen konkret zu den Vergleichsobjekten angegebenen Daten, da insbesondere der Lage- und der Ausstattungsfaktor mit den jeweils für die streitgegenständliche Wohnung ermittelten Werten überein- stimmten oder nur gering abwichen, wobei der Sachverständige im Fall einer sol- chen Abweichung eine Anpassung der Miethöhe vorgenommen habe. Auch die wohnungs- und gebäudebezogenen Einwände der Beklagten ge- gen das Gutachten griffen nicht durch. Insbesondere sei hinsichtlich der Feststel- lungen des Sachverständigen zu den Lärmimmissionen bereits nicht klar, was die Beklagte konkret beanstande. Der Sachverständige habe jedenfalls keine be- sonders ruhige Lage der Wohnung angenommen. Vielmehr habe er im Rahmen der Nutzwertanalyse das Kriterium der Immissionen mit dem Wert von 10,00 Punkten in einer Spanne von 20,00 (besondere Ruhiglage) bis minus 20,00 Punkten (erhöhte Störeinflüsse) bewertet. Angesichts der Tatsache, dass auch der Mietspiegel für Berlin erst ab einem Gesamtlärmindex von über 65 dB(A) in 24 Stunden von einer hohen Verkehrslärmbelastung ausgehe, sei es nachvollziehbar, wenn der Sachverständige Immissionen von mehr als 65 dB(A) als Anhaltspunkt für eine besonders laute Lage ansehe. Entgegen der Auffas- sung der Beklagten habe der Sachverständige daher (auch) das Kriterium der Immissionen im Gutachten nachvollziehbar bewertet. 8 9 - 7 - II. Die Revision der Beklagten ist schon deshalb begründet, weil das Beru- fungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. 1. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO kann in einem Berufungsurteil der Tatbestand durch die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil der ersten Instanz, verbunden mit erforderlichen Berichtigungen, Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Vortrag der Parteien und aus einer etwaigen Bezugnahme auf Schriftsätze vor dem Berufungsgericht ergeben, ersetzt wer- den. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist nach der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs für den Inhalt eines Berufungsurteils nicht ent- behrlich. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern auch und vor allem aus seinem Sinn, trotz der Erleichterungen bei der Abfassung von Berufungsurteilen die revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen. Lässt ein Berufungsgericht - wie hier - die Revision zu oder unterliegt das Berufungsurteil der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprü- fung möglich ist. Außerdem muss das Berufungsurteil erkennen lassen, von wel- chem Sach- und Streitstand das Berufungsgericht ausgegangen ist, und die An- träge, die die Parteien im Berufungsverfahren gestellt haben, müssen zumindest sinngemäß deutlich werden. Denn es ist nicht Aufgabe des Revisionsgerichts, den Sachverhalt und das genaue Begehren selbst zu ermitteln, um abschließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet ist (vgl. Senatsurteile vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f.; jeweils mwN). 10 11 - 8 - Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, leidet es an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel; das Revisi- onsgericht hat das Urteil in einem solchen Fall grundsätzlich aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 9 mwN). 2. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird das angefochtene Urteil den beschriebenen Erfordernissen nicht gerecht. Nachdem das Berufungsgericht die Revision selbst zugelassen hat, lagen - entgegen dessen rechtsirriger An- nahme - die Voraussetzungen nach § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO für ein Absehen von der durch § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO vorgeschriebenen Be- zugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Dar- stellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen nicht vor (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 10; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 5). a) Dem Berufungsurteil lassen sich bereits die in erster Instanz getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Es lässt die erforderliche Bezug- nahme auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts vermissen und ent- hält auch - abgesehen von der rudimentären Angabe, das Amtsgericht habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels nach § 287 ZPO geschätzt - weder eine eigenständige Wiedergabe der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachengrundlage noch der von der Klägerin dort gestellten Anträge. Dem Urteil des Berufungsgerichts ist insoweit nur zu entnehmen, dass die Parteien um eine Erhöhung der Nettokaltmiete der Wohnung der Beklagten von bisher monatlich 305,97 € um 35,75 € auf 341,72 € ab dem 1. Oktober 2017 streiten und das Amtsgericht - wie sich allerdings nur dem Tenor des Berufungs- urteils, wonach das erstinstanzliche Urteil abgeändert und neu gefasst werde, 12 13 14 - 9 - entnehmen lässt - einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu dieser Miet- erhöhung entweder nicht oder nicht in vollem Umfang zuerkannt hat. Die fehlen- den Angaben, insbesondere etwa das Datum und die Begründung des Mieterhö- hungsverlangens, der Zeitpunkt seines Zugangs sowie die zwischen den Par- teien hinsichtlich der erstrebten Mieterhöhung im Streit stehenden Gesichts- punkte, lassen sich auch nicht hinreichend deutlich aus den übrigen Urteilsgrün- den erschließen oder zumindest sinngemäß entnehmen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 11 mwN). Dies gilt auch in An- sehung der Bezugnahme des Berufungsgerichts auf das von ihm eingeholte Sachverständigengutachten. Diesem lassen sich zwar nähere Angaben zu der streitgegenständlichen Wohnung und dem Inhalt des Beweisbeschlusses des Berufungsgerichts, nicht hingegen Erkenntnisse zu den vorstehend genannten Umständen des erstinstanzlichen Verfahrens entnehmen. b) Weiter fehlt es dem Berufungsurteil an der Wiedergabe des zweitin- stanzlichen Vorbringens der Parteien. Dem Berufungsurteil, das eine wörtliche Wiedergabe der Berufungsanträge nicht enthält, lässt sich zwar entnehmen, dass die in erster Instanz unterlegene Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt und die Beklagte in vollem Umfang die Zurückweisung der Berufung beantragt hat (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 12). Aus dem Urteil des Berufungsgerichts ergeben sich aber weder - auch nicht sinnge- mäß - die Berufungsangriffe der Klägerin gegen die erstinstanzliche Entschei- dung noch die Entgegnung der Beklagten hierauf; vielmehr lassen sich dem Be- rufungsurteil insoweit lediglich die Einwände der Beklagten gegen das vom Be- rufungsgericht eingeholte Sachverständigengutachten entnehmen. c) Das Berufungsurteil genügt damit nicht den Anforderungen einer aus- reichenden Darstellung des Streitgegenstands und seiner tatsächlichen Grund- lagen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). 15 16 - 10 - III. 1. Dem Berufungsurteil fehlt somit bereits die für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach § 545 Abs. 1, § 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurtei- lungsgrundlage. Daher ist es nach § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzu- heben und die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung zurückzuverweisen (vgl. Senatsurteile vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 13; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 6; jeweils mwN). 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Die rechtlichen Ausführungen des Berufungsgerichts zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind in einem entscheidenden Punkt nicht frei von Rechtsfehlern. Zwar ist es - wie der Senat bereits in den Urteilen vom 18. No- vember 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26 ff.) und vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, unter II und II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt) ausge- führt hat, denen jeweils vergleichbare (von derselben Kammer des Berufungsge- richts entschiedene) Sachverhalte zugrunde lagen - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grund- lage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens anstatt unter der - hier ebenfalls in Betracht kommenden - Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Jedoch hat das Berufungsgericht den für die Bildung der orts- üblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt, in- dem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die er- höhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das - ausweislich der Akte vom 20. Juli 2017 datierende - Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Dies hat zur Folge, dass sich anhand der bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen lässt, ob die 17 18 19 - 11 - von der Klägerin ab dem 1. Oktober 2017 verlangte Miete die ortsübliche Ver- gleichsmiete nicht übersteigt und ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB zu bejahen ist. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Mo- naten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) aus den übli- chen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. b) Ob die Klägerin danach die Zustimmung zu der begehrten Mieterhö- hung ab dem 1. Oktober 2017 von der Beklagten verlangen kann, kann nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend be- urteilt werden. aa) Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein revisionsrechtlich be- achtlicher Rechtsfehler allerdings nicht bereits deshalb vor, weil das Berufungs- gericht die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund eines - von der Klägerin bean- tragten - gerichtlichen Sachverständigengutachtens und nicht unter Heranzie- hung des als Tabellenspiegel ausgestalteten und mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung versehenen Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entschei- dung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteil vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, zur 20 21 22 23 - 12 - Veröffentlichung bestimmt) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätz- lich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei sol- chen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indiz- wirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Miet- spiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (Se- natsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24 ff.; vom 28. Ap- ril 2021 (VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa). (1) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht hätte ein gericht- liches Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- miete nicht einholen dürfen, ohne zuvor die zwischen den Parteien streitige Frage geklärt zu haben, ob der Berliner Mietspiegel 2017 nach Maßgabe des § 558d Abs. 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei und deshalb die gesetz- liche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB, auf die sich die Beklagte berufen hat, zum Tragen komme. (a) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichen- den Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 24 25 - 13 - 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (a)). Dabei hat das Gericht - wie der Senat mit dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 27 ff.; ebenso Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO) entschieden hat - in dem Fall, dass der (be- weisbelastete) Vermieter die Qualifizierung des einschlägigen Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hinreichend bestreitet, die Wahl, ob es sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines - vom Vermieter angebotenen - Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Frage der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 15). (b) Im Streitfall kann offenbleiben, ob die Klägerin die Qualifizierung des Mietspiegels - wie vom Berufungsgericht angenommen, von der Revision aber bezweifelt - substantiiert bestritten hat. Denn unabhängig davon war eine Beweisaufnahme zu der von der Be- klagten in Anspruch genommenen und von der Klägerin in Frage gestellten Qua- lifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 hier bereits deshalb nicht veranlasst, weil zwischen den Parteien - wie dem Berufungsurteil ungeachtet des oben (un- ter II) dargestellten Verfahrensmangels zu entnehmen ist und auch im Revisions- verfahren nicht in Zweifel gezogen wird - über die Frage, auf die sich die Vermu- tung gegebenenfalls bezieht, kein Streit herrscht. Die (mögliche) Qualifizierung 26 27 28 - 14 - des Mietspiegels erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 31; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (b); jeweils zu demselben Mietspiegel [Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13]; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). Nach § 558d Abs. 3 BGB wird hier demnach gegebenenfalls vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für das einschlägige Mietspie- gelfeld ausgewiesenen Spanne liegt. Vorliegend stellt indes keine der Parteien in Abrede, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete in der für das hier unstreitig einschlägige Mietspiegelfeld D 6 aufgeführten Spanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² bewegt. Die Klägerin verlangt mit 6,20 €/m² nämlich eine Miete, die innerhalb dieser Spanne liegt. (2) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht - wie der Senat für diesen Mietspiegel bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 32 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2)) - auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen oder je- denfalls - vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu klären, ob dem Mietspiegel die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zukommt. (a) Die Senatsrechtsprechung billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung ein- fließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederge- ben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Se- natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 29 30 - 15 - 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (a)). (b) Ungeachtet dessen, dass dem Berliner Mietspiegel 2017 eine solche Indizwirkung grundsätzlich zukommt (vgl. Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 34 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (b)) und die - gegen die Erstellung dieses Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten - Einwendungen der Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht geeignet sind, diese Indizwirkung infrage zu stellen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 35 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO), war das Berufungsgericht jedoch nicht gehalten, seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete un- ter Beachtung der Indizwirkung des Mietspiegels zu bilden. Zum einen sind die Gerichte nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf - unstreitige oder festgestellte - Indizien, die einen Schluss auf die Haupttat- sache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweises abzusehen (Se- natsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 38 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). Zum anderen erstreckt sich die dem Berliner Mietspiegel 2017 zukom- mende Indizwirkung aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - 31 32 33 - 16 - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstel- lung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 39 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO; jeweils zu demselben Mietspiegel). Insoweit herrscht zwischen den Parteien in- des kein Streit, weshalb ein Rückgriff auf die Indizwirkung mangels Beweisbe- dürftigkeit nicht veranlasst war. Die Parteien gehen nämlich - wie bereits er- wähnt - übereinstimmend davon aus, dass die zu bewertende Wohnung in Anbe- tracht der in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossenen Wohnungsdaten betreffend die Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung (Berliner Mietspie- gel 2017 Ziffer 10, Seite 13) in das Mietspiegelfeld D 6 einzuordnen ist und die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für dieses Feld ausgewiesenen Spanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² liegt. (3) Schließlich war das Berufungsgericht auch nicht verpflichtet, die im Berliner Mietspiegel 2017 enthaltene "Orientierungshilfe für die Spanneneinord- nung" (Mietspiegel Ziffer 10 und 11) als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Greift die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder ist ein Rückgriff darauf - wie hier - mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand ei- ner - sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden - Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereit- stellt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 42; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (3); jeweils zu demselben Miet- spiegel). Es ist hierzu aber wiederum nicht verpflichtet. Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung 34 35 - 17 - eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schätzung begnügt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 43; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). Auch unter Berücksichtigung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abgeleiteten Gebots zur fairen Verfahrensgestaltung ergibt sich nichts anderes (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 55 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (4) Entgegen der Auffassung der Revision führt auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 f.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (4); vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.). Das gilt insbesondere, wenn sich die breite Daten- grundlage des Mietspiegels - wie hier - ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder bezieht und im Streitfall nur die konkrete Ein- ordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedarf (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 52; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). bb) Die Revision beanstandet jedoch mit Recht, dass das Berufungsge- richt den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt hat, indem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das Mieterhöhungsverlan- gen vom 20. Juli 2017 zugegangen ist. 36 37 - 18 - (1) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1); vgl. auch Senatsurteil vom 26. Ok- tober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15; jeweils mwN) und nicht der - vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgeb- liche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlan- gens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlangen der Klä- gerin vom 20. Juli 2017 - wie die Parteien (auch) im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen haben - noch im Juli 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen. Der Sachverständige - und ihm folgend das Berufungsgericht - hat seiner Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Vergleichs- wertverfahrens indes Mietentgelte für vergleichbaren Wohnraum zugrunde ge- legt, die - entsprechend der Vorgabe des Berufungsgerichts - in dem Zeitraum vom 1. Oktober 2013 bis 1. Oktober 2017 (neu) vereinbart oder geändert worden sind. Unschädlich ist das entgegen der Auffassung der Revision zwar insoweit, als der Sachverständige zwei der insgesamt 14 Vergleichswohnungen in seine Betrachtung einbezogen hat, für die das Mietentgelt im Jahr 2013 (neu) verein- bart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entneh- men ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das genau der Fall war. Denn insoweit ist nach den ausdrücklichen Angaben des Sachverständigen zum be- rücksichtigten Vierjahreszeitraum zweifellos davon auszugehen, dass es sich um Vereinbarungen beziehungsweise Änderungen der Miete aus dem Zeitraum vom 1. Oktober bis 31. Dezember 2013 handelt (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 38 39 - 19 - - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1)). Da dieser Zeitraum innerhalb der ge- nannten hier maßgeblichen Betrachtungszeitspanne liegt, ist die Berücksichti- gung der betreffenden Mietentgelte nicht zu beanstanden. Anders verhält es sich jedoch in Bezug auf diejenigen vom Sachverstän- digen berücksichtigten zwei Vergleichswohnungen, für die das Mietentgelt im Jahr 2017 (neu) vereinbart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entnehmen ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das ge- nau der Fall war. Hier lässt sich - wie die Revision zu Recht geltend macht - anhand der bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht aus- schließen, dass die herangezogenen Mietentgelte in einem außerhalb des maß- geblichen Betrachtungszeitrahmens liegenden Zeitraum - namentlich zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Juli 2017 bis zu dem vom Berufungs- gericht fehlerhaft angenommenen Stichtag am 1. Oktober 2017 - vereinbart be- ziehungsweise geändert wurden und der Entscheidungsfindung deshalb nicht hätten zugrunde gelegt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (2) Das Berufungsurteil beruht auch auf diesem Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO), denn er hat sich auf die Bestimmung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in entscheidungserheblicher Weise ausgewirkt. Ließe man die im Jahr 2017 vereinbarten beziehungsweise geänderten Mietentgelte in Höhe von 7,10 €/m² und 5,83 €/m² bei ansonsten gleichbleiben- der Berechnung des Vergleichswerts außer Betracht, ergäbe sich zwar weiterhin eine Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,07 €/m² bis 7,50 €/m², jedoch mit einem arithmetischen Mittelwert von 6,13 €/m² (anstelle von 6,18 €/m²), und im Ergebnis sodann ein Vergleichswert von 6,18 €/m² (anstelle 40 41 42 - 20 - von 6,23 €/m²). Da dieser unterhalb der verlangten Miete (6,20 €/m²) liegt, han- delt es sich hierbei um einen ergebnisrelevanten Gesichtspunkt. cc) Das Sachverständigengutachten, auf dessen Grundlage das Beru- fungsgericht von einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von mindestens 6,20 €/m² ausgegangen ist, weist - wie der Senat trotz des oben (unter II) darge- stellten Verfahrensmangels des Berufungsurteils zu beurteilen vermag, da das Berufungsgericht, insoweit prozessordnungsgemäß, auf den Inhalt des Gutach- tens Bezug genommen hat - entgegen der Auffassung der Revision außer dem bereits aufgezeigten Fehler, der auf die Vorgabe eines unzutreffenden Beurtei- lungsstichtags durch das Berufungsgericht zurückzuführen ist, keine Mängel auf, die eine solche Würdigung nicht zuließen. (1) Die tatrichterliche Würdigung kann - was die Revision bei ihren Angrif- fen gegen das vom Berufungsgericht herangezogene Gutachten bereits im Aus- gangspunkt nicht hinreichend berücksichtigt - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allge- meine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision ge- rügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächli- che Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (1); vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Danach maßgebliche Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ist es - abgesehen von dem Umstand, dass das Sachverständigengutachten, wie ausgeführt, von einem unzutreffenden 43 44 45 - 21 - Stichtag ausgeht - revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs- gericht dieses seiner Entscheidungsfindung uneingeschränkt zugrunde gelegt hat. (a) Ohne Erfolg wendet die Revision ein, das vom Berufungsgericht ver- wertete Gutachten sei - vor dem Hintergrund, dass ein für die Ermittlung der Ein- zelvergleichsmiete erforderliches breites Spektrum von Vergleichswohnungen voraussetze, dass nicht sämtliche dieser Wohnungen dem die Mieterhöhung be- gehrenden Vermieter gehörten (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 21 f.) - deshalb untauglich, weil die Datenerhebung des Sachverständigen - aufgrund fehlender Angaben dazu, ob und gegebenen- falls welche der Vergleichsobjekte im Eigentum der Klägerin stünden - nicht nach- vollziehbar sei und nicht auf Repräsentativität überprüft werden könne. (aa) Der Tatrichter muss bei seiner Überzeugungsbildung zwar beachten, ob die in einem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage - hier auf einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 18 mwN) - beruhen und daraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 50 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (b) (aa)). Eine Offenlegung von tatsächlichen Umständen, die der Sachverständige selbst erhoben und sei- nem Gutachten zugrunde gelegt hat, ist aus rechtsstaatlichen Gründen regelmä- ßig aber erst dann geboten, wenn eine der Parteien diese Befundtatsachen be- streitet (vgl. BVerfGE 91, 176, 182; Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). 46 47 - 22 - (bb) Danach durfte das Berufungsgericht hier von einer ausgewogenen und repräsentativen Auswahl der Vergleichswohnungen durch den Sachverstän- digen ausgehen. Denn dieser hat die "geeignete Auswahl von Vergleichsobjekten aus der Gesamtheit der vorliegenden Datenmenge" in seinem Gutachten aus- führlich erläutert. Der Revision gelingt es nicht aufzuzeigen, dass eine der Par- teien hiergegen im Berufungsrechtszug innerhalb der vom Berufungsgericht ge- setzten Frist nach § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO oder danach stichhaltige Einwendun- gen erhoben oder etwa die diesbezüglichen Befundtatsachen bestritten hätte (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 44, insoweit in BGHZ 212, 248 nicht abgedruckt). Soweit die Revision meint, etwas anderes daraus herleiten zu können, dass der Prozessbevollmächtigte der Be- klagten in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht aus- weislich des von der Revision in Bezug genommenen Sitzungsprotokolls erklärt hat, er "rüge ausdrücklich, dass die Auflistung der Vergleichsobjekte im Gutach- ten nicht plausibel und repräsentativ" sei, ist es revisionsrechtlich nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht dieses pauschale Vorbringen zwar im Beru- fungsurteil behandelt, aber nicht für durchgreifend erachtet und insbesondere nicht zum Anlass genommen hat, an einer ausgewogenen und repräsentativen Auswahl der Vergleichswohnungen durch den Sachverständigen zu zweifeln. Soweit die Revision hinsichtlich der von ihr im Gutachten vermissten An- gaben, ob und gegebenenfalls welche der dort herangezogenen Vergleichswoh- nungen im Eigentum der Klägerin stünden, überdies geltend macht, die Klägerin habe nach eigenen, dem Internet zu entnehmenden Angaben im Geltungsbe- reich des Mietspiegels Berlin 2017 einen Marktanteil von etwa 6 % des Mietwoh- nungsbestands, verfängt dies - unabhängig davon, dass sich (auch) hieraus für sich genommen noch kein greifbarer Anhaltspunkt dafür ergäbe, dass einzelne oder gar sämtliche der Vergleichswohnungen der Klägerin gehörten - schon des- halb nicht, weil weder das Berufungsgericht derartige Feststellungen getroffen 48 49 - 23 - hat noch die Revision übergangenen Vortrag der Beklagten hierzu in den Tatsa- cheninstanzen aufzeigt. (b) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Gutachten weise im Rah- men der von dem Sachverständigen - bezüglich der charakteristischen Merkmale der Vergleichswohnungen - vorgenommenen Standardanpassung mehrere Män- gel auf, die seiner Verwertung entgegenstünden. (aa) Bereits im Ansatz unbegründet sind hierbei die Rügen der Revision, zum einen fehle es dem Gutachten an aussagekräftigen Angaben zur Bauweise der Vergleichsobjekte, insbesondere dazu, ob es sich bei ihnen ebenso wie bei der streitgegenständlichen Wohnung um solche handele, die in "Plattenbau- weise" errichtet worden seien, und zum anderen habe sich das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht mit der - vorstehend (unter (a) (bb)) bereits er- wähnten - Rüge der Beklagten auseinandergesetzt, die Vergleichsobjekte seien nicht plausibel und repräsentativ. Die Revision übersieht hierbei, dass der Sachverständige in seinem Gut- achten im Rahmen der Ausführungen zu der Auswahl der Vergleichsobjekte aus- drücklich darauf hingewiesen hat, dass von ihm "dem üblichen Marktgeschehen in Berlin folgend […] im vorliegenden Fall nur Vergleichsobjekte herangezogen" worden seien, "die sich ebenfalls in vergleichbaren Plattenbauten befinden, die ab ca. 1990 saniert worden sind". Ebenso verkennt die Revision, dass sich das Berufungsgericht in seinem Urteil - wie bereits erwähnt - ausdrücklich mit der von der Beklagten erhobenen Rüge, die Vergleichsobjekte seien nicht plausibel und repräsentativ, auseinan- dergesetzt hat. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach der Sachverständige die Auswahl der Vergleichsobjekte nachvollziehbar begründet habe und diese Auswahl aus der 50 51 52 53 - 24 - Sicht des Berufungsgerichts aufgrund der konkret zu den Vergleichsobjekten an- gegebenen Daten sowie insbesondere des Lagefaktors und des Ausstattungs- faktors auch überzeugend sei, lässt einen revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehler (siehe hierzu oben III 2 b cc (1)) nicht erkennen. (bb) Hieran ändert der von der Revision angeführte Umstand nichts, wonach fünf der 14 im Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen eine Lage im Erdgeschoss oder im ersten Stockwerk aufweisen, während sich die streitgegenständliche Wohnung im achten Stockwerk befindet. Die Revision führt weder aus, weshalb dieser Umstand einer Vergleichbarkeit mit der streitgegen- ständlichen Wohnung entgegenstünde, noch zeigt sie auf, in welcher Weise sich die Heranziehung der von ihr genannten fünf Wohnungen zum Nachteil der Be- klagten ausgewirkt haben könnte. (cc) Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision gegen die im Gutachten vorgenommene Auswahl der Vergleichswohnungen geltend, der Lagefaktor der Wohnungen C und J sei mit 0,95 und damit als einfach bewertet worden, obwohl sich nach dem Mietspiegel eine dieser Wohnungen sowie Teile der für die andere Wohnung angegebenen Adresse in einer mittleren Wohnlage befänden; die Miet- preise dieser Wohnungen hätten deshalb nach unten angepasst werden müssen, da sonst die vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nach oben verzerrt sei. Die Revision lässt hierbei - unabhängig davon, dass sie bereits weder übergangenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu dem Stra- ßenverzeichnis des Mietspiegels aufzeigt noch sonst zu erkennen wäre, dass eine der Parteien Einwendungen gegen den Lagefaktor der Vergleichswohnun- gen im Berufungsrechtszug erhoben hätte - außer Betracht, dass der Sachver- ständige in seinem Gutachten erläutert hat, dass er mit Rücksicht auf den Berliner 54 55 56 - 25 - Wohnungsmarkt die von ihm eingeführten stadträumlichen Lage- und Umrech- nungsfaktoren zwar einerseits in Anlehnung, andererseits aber auch in "Erweite- rung" der bestehenden Lageklassifizierungen des Berliner Mietspiegels gebildet habe; mit den von ihm je nach den örtlichen Begebenheiten vorgenommenen Standardanpassungen werde sodann insbesondere dem "Nachfragewert/Image- wert" Rechnung getragen, zudem würden weitere detaillierte Anpassungen zur Lage über das Zielbaumverfahren berücksichtigt. Angesichts dieser differenzierten Erwägungen des Sachverständigen zur Bestimmung des Lagefaktors greift der von der Revision erhobene Einwand einer vermeintlichen Verzerrung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben ersicht- lich zu kurz und gelingt es der Revision in diesem Zusammenhang auch sonst nicht, einen revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehler des Berufungsgerichts aufzuzeigen. (c) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete unzureichend ermittelt, indem er es versäumt habe, das volle Spektrum der Entgelte für die 14 herangezogenen Ver- gleichswohnungen nach der Aussonderung der sogenannten "Ausreißermieten" in einem zweiten Schritt durch die Bestimmung des "breiten Mittelfelds" der Ver- gleichsmieten weiter einzugrenzen. (aa) Die Revision verkennt, dass die nach ihrer - auf das Senatsurteil vom 29. Februar 2012 (VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 23) gestützten - Ansicht anzuwendende Methode zur Ermittlung der maßgeblichen Einzelvergleichsmiete nicht die einzig in Betracht kommende Methode darstellt. Vielmehr stehen dem sachverständig beratenen Tatrichter, wenn sich nach der - stets erforderlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der 57 58 59 - 26 - zum Vergleich herangezogenen Wohnungen - sei es in Form von Zu- und Ab- schlägen oder durch Anwendung eines Punkte-Bewertungssystems - noch eine breite Marktstreuung ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzel- vergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d aa; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa)) - Ermessen steht (ähnlich auch schon das von der Revision angeführte Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.). Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung der genannten, von der Revision angeführten Senatsrechtsprechung; ebenso Se- natsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (bb) Nach diesem Maßstab ist der vom Berufungsgericht gewählte Ansatz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden (vgl. hierzu bereits Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 83; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (bb)). Der zu Rat gezogene Sachverständige hat zunächst - in einem ersten Schritt - unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens, bei dem die Qualitäts- unterschiede der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt wurden, die Bandbreite der ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die zu bewertende Wohnung (von 5,07 €/m² bis 7,50 €/m²) er- mittelt und sodann - in einem zweiten Schritt - ausgehend von dem arithmeti- schen Mittelwert (von 6,18 €/m²) mithilfe einer "Nutzwertanalyse auf Basis der wissenschaftlichen Zielbaummethode" eine wertmäßige Einstufung mit dem Er- gebnis vorgenommen, dass sich die Einzelvergleichsmiete auf 6,23 €/m² beläuft. 60 - 27 - Die von der Revision vermisste Bestimmung des "breiten Mittelfelds" der Ver- gleichsmieten ist bei dieser - ebenfalls zulässigen - Vorgehensweise ersichtlich überflüssig (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (d) Ebenfalls ohne Erfolg zieht die Revision den Ausstattungsfaktor der streitgegenständlichen Wohnung, den der Sachverständige mit 0,95 angesetzt hat (0,90 = einfache, 1,00 = mittlere und 1,10 = gute Wohnungskategorie) in Zweifel. (aa) Die Revision rügt, nach dem Vortrag der Beklagten sei das Bad vom Vormieter mit einem wandhängenden WC und mit Fliesen ausgestattet worden, wofür die Beklagte dem Vormieter eine Abstandszahlung in Höhe von 200 € ge- leistet habe. Es handele sich somit bei diesen Einrichtungen um Mietereinbauten, die bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberück- sichtigt zu bleiben hätten. Der Sachverständige habe jedoch beim Ausstattungs- faktor die Einrichtung des Bads fehlerhaft erhöhend berücksichtigt und die streit- gegenständliche Wohnung mit 0,95 bewertet, während ohne Berücksichtigung dieser Mietereinbauten eine Bewertung der Wohnung als "einfach" (0,90) hätte erfolgen müssen, zumal es sich auch bei den Zimmertüren um Mietereinrichtun- gen (mit einer von der Beklagten behaupteten Abstandszahlung in Höhe von 300 €) handele und der Sachverständige den Zustand der Wohnräume als über- altert bezeichnet habe. Dementsprechend wäre eine Anpassung der Mietpreise aller Vergleichswohnungen nach unten vorzunehmen gewesen und folge aus der Nichtvornahme einer solchen Anpassung eine "systematische Verzerrung des Vergleichsmietpreises". (bb) Auch mit diesen Rügen gelingt es der Revision nicht, einen revisions- rechtlich beachtlichen Rechtsfehler aufzuzeigen. 61 62 63 - 28 - Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass nach der Rechtspre- chung des Senats eine vom Mieter im Einvernehmen mit dem Vermieter und auf eigene - vom Vermieter nicht erstattete - Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unbe- rücksichtigt bleibt. Denn sie ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Ver- fügung gestellten Einrichtung und auf sie erstreckt sich die gesetzliche Ge- brauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht (Senatsur- teile vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff. mwN; vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 Rn. 17; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 51). Es kann jedoch dahingestellt bleiben, ob es sich bei den von der Revision angeführten Einrichtungen, wozu das Berufungsgericht Feststellungen nicht ge- troffen hat, um vom Mieter angeschaffte Einrichtungen im Sinne der vorstehend genannten Rechtsprechung handelt. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, folgte daraus noch nicht, dass die (unausgesprochene) Annahme des Berufungsge- richts, das Gutachten des Sachverständigen sei (auch) hinsichtlich des dort zu- grunde gelegten Ausstattungsfaktors von 0,95 überzeugend, deshalb der revisi- onsrechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu oben III 2 b cc (1)) nicht standhielte. Der Sachverständige, der die streitgegenständliche Wohnung grundsätz- lich der Kategorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) zugeordnet, wegen des feh- lenden Balkons - der ein Merkmal der Kategorie "einfach" (Ausstattungsfaktor 0,90) darstellt - jedoch einen Abschlag vorgenommen hat, hat zur Begründung der Bemessung dieses Abschlags mit (nur) 0,05 Punkten (von 1,00 auf 0,95) zwar unter anderem das geflieste Bad - das ein Merkmal der Kategorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) darstellt - angeführt. Daneben hat der Sachverständige in diesem Zusammenhang jedoch - was die Revision außer Betracht lässt - auch 64 65 66 - 29 - die Ausstattung der Küche mit einem Herd - der ebenfalls ein Merkmal der Kate- gorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) darstellt - hervorgehoben. Deshalb hätte - zumal die Bemessung des Ausstattungsfaktors ohnehin auf einer Gesamtwürdigung der Ausstattung der Wohnung beruht - selbst eine Nichtberücksichtigung der von der Beklagten behaupteten Mietereinrichtungen nicht zur Folge, dass der Ausstattungsfaktor dann, wie die Revision meint, ohne Weiteres nur mit dem (niedrigsten) Wert von 0,90 zu bemessen gewesen wäre. (e) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe übersehen, dass der Sachverständige bei der - zur Einordnung der zu bewerten- den Wohnung in die ermittelte Vergleichsmietenspanne herangezogenen - Nutz- wertanalyse einzelne wohnwertbestimmende Faktoren nur in fehlerhafter Weise berücksichtigt habe. (aa) Ohne Erfolg beanstandet die Revision, es sei unverständlich, dass der Sachverständige im Rahmen der Lagebewertung der streitgegenständlichen Wohnung bei dem Kriterium "Immissionen" eine gegenüber der lagetypischen Durchschnittswohnung erhöhte Ruhiglage angenommen und diese mit "+ 10,00 Punkten" bewertet habe. Das Haus liege ausweislich der vom Sachver- ständigen herangezogenen Strategischen Lärmkarte fast vollständig im gelben Bereich, den ein Gesamtlärm von LDEN > 55-60 dB(A) kennzeichne. Wie sich aus einer von der Beklagten eingeholten Auskunft der Senatsverwaltung Berlin er- gebe, betrügen die rechnerischen Immissionswerte für die streitgegenständliche Wohnung am Tag LDEN 58 db(A) und in der Nacht LN 51 dB(A), so dass die Woh- nung der Beklagten nicht "in irgendeiner Weise ruhig gelegen" sei. Entgegen der Auffassung der Revision ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht der Beurteilung des Sachverständigen 67 68 69 70 - 30 - (auch) hinsichtlich des Kriteriums der "Immissionen" gefolgt ist. Soweit die Revi- sion unter Berufung auf die dem Sachverständigengutachten beigefügte Strate- gische Lärmkarte meint, dieses Kriterium hätte nicht positiv in die Gesamtbewer- tung einfließen dürfen, vermag sie einen Rechtsfehler nicht aufzuzeigen. Viel- mehr hat die Revision aus dem Blick verloren, dass der Sachverständige bei sei- ner Bewertung den ebenfalls aus der Lärmkarte hervorgehenden Umstand be- rücksichtigt hat, dass das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten be- findet, hofseitig eine ruhige, fast besonders ruhige Lage aufweist. Nichts anderes ergibt sich aus der von der Revision angeführten, von der Beklagten im Rahmen der Berufungserwiderung vorgelegten Auskunft der Senatsverwaltung Berlin ("Verkehrslärmauskunft") vom 12. April 2018. Denn diese betrifft allein die stra- ßenseitigen Lärmimmissionen (und zeigt auch insoweit nicht etwa höhere als die vom Sachverständigen angeführten Werte auf). (bb) Vergeblich beanstandet die Revision darüber hinaus, der Sachver- ständige habe bei der Nutzwertanalyse für die streitgegenständliche Wohnung weder die von ihm zuvor festgestellte wirtschaftliche Überalterung der Wohn- räume noch ("bei dem Kriterium Grundriss/Küche") den fehlenden Balkon min- dernd berücksichtigt, obwohl das letztgenannte Merkmal im Rahmen der Stan- dardanpassung noch zu einer Abwertung geführt habe. (aaa) Hinsichtlich der erstgenannten Rüge verkennt die Revision bereits im Ausgangspunkt, dass der Sachverständige im Rahmen der Nutzwertanalyse bei dem Kriterium "Ausstattung Wohnung allgemein" unter den dort genannten wohnwertmindernden Faktoren ausdrücklich berücksichtigt hat, dass "zusätzlich [eine] wirtschaftliche Überalterung" vorliegt. Wenn die Revision meint, der Sach- verständige hätte deshalb bei der Gesamtwürdigung der allgemeinen Ausstat- tung der Wohnung nicht eine - dem mittleren Bereich der Vergleichswohnungen entsprechende - Bewertung mit der Punktzahl 0,00 vornehmen dürfen, setzt sie 71 72 - 31 - lediglich ihre eigene Beurteilung an die Stelle der vom Berufungsgericht für über- zeugend erachteten Würdigung des Sachverständigen, ohne einen revisiblen Rechtsfehler aufzuzeigen. (bbb) Letzteres gilt in gleicher Weise für die auf den fehlenden Balkon be- zogene Rüge der Revision. Hinzu kommt, dass die Revision - ungeachtet des Umstands, dass das von ihr diesbezüglich angeführte Kriterium "Grundriss/ Küche" in der Nutzwertanalyse des Gutachtens mit dieser Bezeichnung schon nicht vorhanden ist - bei dieser Rüge übersieht, dass der Sachverständige eine Anpassung im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung der Beklagten zusätz- lich über das Zielbaumverfahren vorgenommen hat, indem er die Küche dort (mit minus 20,00 Punkten) negativ eingestuft hat. (cc) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, der Sachverstän- dige sei, obwohl die Beklagte das Vorhandensein einer Gebäudedämmung und insbesondere das Vorliegen eines Energieausweises für das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, bestritten habe, davon ausgegangen, dass eine Gebäudesanierung erfolgt sei, die auch die Dämmung der Fassade umfasst habe. Dies sei dann auch im Rahmen der Nutzwertanalyse bei der Ge- bäudebewertung unter dem Kriterium "Beschaffenheit" als "gute Energieeffizi- enz" positiv berücksichtigt worden. Die Revision geht zwar zutreffend davon aus, dass der Sachverständige im Rahmen der im Gutachten vorgenommenen Baubeschreibung festgestellt hat, dass eine Gebäudesanierung "ca. im Jahr 1994/2009" erfolgt sei, bei der unter anderem eine "Sanierung [der] Fassade mit Dämmung (2009)" sowie der "Einbau neuer Fenster (1994)" durchgeführt worden seien. Weiter hat der Sachverstän- dige in diesem Zusammenhang speziell hinsichtlich der Fassade die Feststellung 73 74 75 - 32 - getroffen, dass es sich um eine "Putzfassade auf Dämmung" in einem "grund- sätzlich gepflegten und erneuerten Zustand" handele. Die Revision lässt jedoch bei ihren hiergegen gerichteten Angriffen außer Betracht, dass der Sachverständige die vorstehend genannten Feststellungen nicht etwa lediglich nach Aktenlage, sondern zusätzlich auf der Grundlage eines von ihm durchgeführten Ortstermins getroffen hat. Hierbei konnte der Sachver- ständige sich einen eigenen, unmittelbaren Eindruck von der Beschaffenheit des Hauses - einschließlich der von der Beklagten in Zweifel gezogenen Dämmung der Fassade und weiterer für die Beurteilung der Energieeffizienz des Gebäudes maßgeblicher Gesichtspunkte - verschaffen. Wenn die Revision meint, der Sachverständige und - ihm folgend - das Berufungsgericht hätten gleichwohl weder vom Vorhandensein einer Fassaden- dämmung noch von einer guten Energieeffizienz des Gebäudes ausgehen dür- fen, setzt sie lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Sach- verständigen und des Berufungsgerichts. Damit kann die Revision revisions- rechtlich nicht durchdringen, zumal sie auch nicht aufzuzeigen vermag, dass der Sachverständige bei der - ohnehin auf einer Gesamtwürdigung des baulichen Zustands beruhenden - Bewertung der Beschaffenheit des Gebäudes etwa dem von der Beklagten in Zweifel gezogenen Energieausweis entscheidendes Ge- wicht beigemessen hätte. (dd) Unbegründet ist schließlich auch die Rüge der Revision, das Beru- fungsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, bei der Ermittlung der von ihm unter Zugrundelegung des Sachverständigengutachtens mit 6,23 €/m² bemesse- nen Einzelvergleichsmiete zu würdigen, dass sich bei Zugrundelegung der Ori- entierungshilfe des Mietspiegels Berlin 2017, wie auch der Sachverständige aus- geführt habe, lediglich eine - dem Mittelwert der Preisspanne des einschlägigen 76 77 78 - 33 - Mietspiegelfelds D 6 entsprechende - Miete von 5,61 €/m² ergebe; insbesondere hätte das Berufungsgericht begründen müssen, warum es eine Einordnung der Einzelvergleichsmiete "am oberen Rand" der (von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m²) rei- chenden - Mietspiegelspanne für überzeugend halte, und hätte sich (auch) in die- sem Zusammenhang mit dem Vortrag der Beklagten zu den wohnwertmindern- den Merkmalen auseinandersetzen müssen. Diese Rüge der Revision greift in mehrfacher Hinsicht nicht durch. Wie oben (unter III 2 b aa (1) (a)) im Einzelnen ausgeführt, blieb es dem Berufungs- gericht unbenommen, sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der orts- üblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu verschaffen. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten im Einzelnen begrün- det, warum das von ihm bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an- gewandte Vergleichswertverfahren hier zu einem genaueren und sachgerechte- ren Ergebnis führe als eine - von ihm ebenfalls vorgenommene - Berechnung anhand des Berliner Mietspiegels 2017. Der Revision gelingt es nicht aufzuzei- gen, dass das Berufungsgericht aus Rechtsgründen gehindert gewesen wäre, im 79 - 34 - Rahmen seiner Überzeugungsbildung diesen Erwägungen des Sachverständi- gen zu folgen und die im Gutachten mit ausführlicher Begründung ermittelte orts- übliche Vergleichsmiete bei der Entscheidung des Streitfalls zugrunde zu legen. Entgegen der Auffassung der Revision ist auch nicht zu erkennen, dass das Be- rufungsgericht sich bei der Würdigung des Sachverständigengutachtens nicht in hinreichendem Maße mit den hiergegen gerichteten - im Berufungsurteil aus- drücklich behandelten - Einwendungen der Beklagten auseinandergesetzt hätte. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 17.04.2018 - 20 C 447/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2020 - 63 S 152/18 -

ECLI:DE:BGH:2019:161019UVIIIZR340.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 340/18 Verkündet am: 16. Oktober 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 4 Satz 2 Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18 - LG Magdeburg AG Magdeburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. August 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 16. Oktober 2018 wird zurückge- wiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustim- mung zu einer von dem Kläger begehrten Mieterhöhung. Die Beklagte ist Mieterin einer 79 qm großen Wohnung des Klägers in Magdeburg. Das Mietverhältnis besteht seit dem 1. April 2014 aufgrund eines Mietvertrages, den die Beklagte mit dem Rechtsvorgänger des Klägers ge- schlossen hatte. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 19. Januar 2017 forderte der Kläger die Beklagte zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. April 2017 von 300 € um 60 € auf insgesamt monatlich 360 € auf. Das Schreiben enthielt zur Begründung des Erhöhungsverlangens allein die Bezug- 1 2 3 - 3 - nahme auf einen Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Die Wohnung sei in die Kategorie 8B dieses Mietspiegels mit einer Mietpreisspanne von 9 DM bis 14 DM einzuordnen. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustim- mungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Magdeburg, ZMR 2019, 199) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht mit der Begründung abgewie- sen, dass ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht vorlie- ge. Die Vorschrift des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB erlaube es zwar grundsätz- lich, einen veralteten Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzu- ziehen, wenn ein den Anforderungen der § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB entsprechend aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden sei. Sinn und Zweck des in § 558a BGB normierten Begründungserfordernisses sei es aber, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsver- langens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. In formeller 4 5 6 7 8 - 4 - Hinsicht müsse das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthal- ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötige, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und dieses zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Diesen Anforderungen werde ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel nicht ge- recht. Denn er beruhe auf überholten Tatsachen, die Rückschlüsse auf die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gezahlten Mieten nicht zuließen; aufgrund der erheblichen Zeitspanne zwischen der Erstellung des Mietspiegels und dem Erhöhungsverlangen seien wesentliche Änderungen der Mietstruktur wahr- scheinlich. Durch die Bezugnahme auf einen derartigen Mietspiegel werde dem Mieter die Entscheidungsgrundlage, die die Begründung des Erhöhungsverlan- gens vermitteln solle, vorenthalten. Bei der Bezugnahme auf einen nahezu 20 Jahre alten Mietspiegel handele es sich nur um eine "Scheinbegründung". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998 zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die Wohnung der Beklagten nicht geeignet ist und das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 19. Januar 2017 den formellen An- forderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine Be- gründung deshalb nicht genügt. 9 10 11 - 5 - 2. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlan- gen in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten Begründungsmittel Bezug genommen werden kann. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglich- keit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Pro- zesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechti- gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu kön- nen, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). An das Begründungserfordernis dürfen im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über diejeni- 12 13 14 - 6 - gen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor- derten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO und vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). Hieran fehlt es etwa, wenn der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB schon auf den ersten Blick nicht zu tragen vermögen, weil durch deren Mitteilung deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das Er- höhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 19; vgl. auch MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a Rn. 15). Eine derartige Begründung steht einer fehlenden Begründung gleich, weil durch sie das Ziel des Begründungserfordernisses ebenso wenig erreicht werden kann wie im Falle des vollständigen Verzichtes auf eine Begründung. 3. So verhält es sich auch hier, weil die Bezugnahme auf einen Mietspie- gel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, schon im Ansatz nicht geeignet ist, das Erhöhungsverlangen zu begründen. a) Das Gesetz geht, wie sich aus § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB ergibt, grundsätzlich von einem Aktualisierungserfordernis für Mietspiegel in- nerhalb einer Frist von zwei Jahren aus. Zwar gestattet § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel, wenn bei Abgabe des Mieterhö- hungsverlangens des Vermieters kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem die Vorschriften zur Aktualisierung eingehalten sind. Aus dieser Regelung folgt al- lerdings nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wäre, der Ver- 15 16 17 - 7 - mieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel zur Begründung seines Miet- erhöhungsverlangens heranziehen könnte, sofern nur ein neuer Mietspiegel nicht erstellt beziehungsweise eine Aktualisierung nicht vorgenommen wurde. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich dies auch nicht aus dem Um- stand herleiten, dass das Gesetz eine Höchstgrenze für das Alter eines nach § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB herangezogenen veralteten Mietspiegels nicht fest- legt. Denn § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, der auf § 2 Abs. 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3604) in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) zurückgeht und dieser Vorschrift im Kern entspricht, soll sicherstellen, dass die formelle Wirksamkeit eines sachlich berechtigten Erhöhungsverlangens nicht allein von den in § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB genannten Fristen abhängt (vgl. zu § 2 Abs. 6 MHG BT-Drucks. 9/2079, S. 17). Hierdurch wird aber von dem grundsätzlich bestehenden Aktua- lisierungserfordernis gerade nicht Abstand genommen. Für die formelle Wirk- samkeit des Erhöhungsverlangens kommt es deshalb auch bei einem veralte- ten Mietspiegel darauf an, ob diesem (noch) ein in § 558a Abs. 1 BGB voraus- gesetzter Informationsgehalt zukommt. b) Dies ist jedenfalls bei einem - wie hier - zum Zeitpunkt des Erhö- hungsverlangens fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall. Die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, unterliegen typischer- weise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. So können etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietspiegels sind, zur Standardausstattung 18 19 - 8 - werden. Auch kann die Bewertung einer (Wohn-)Lage durch mit der Zeit auftre- tende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden. Entsprechende Veränderungen können bei der Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete anhand eines - wie hier fast 20 Jahre lang - nicht aktuali- sierten Mietspiegels naturgemäß keine Berücksichtigung finden. Dies führt da- zu, dass es dem Mietspiegel insoweit am notwendigen Informationsgehalt fehlt und deshalb eine Entscheidung über die sachliche Berechtigung des Erhö- hungsverlangens nicht getroffen werden kann, weil sie zu einem ganz erhebli- chen Teil auf bloßen Mutmaßungen bezüglich der Art und des Umfangs der Veränderungen beruhen würde. 4. Der Kläger wird durch die fehlende Möglichkeit, sich auf einen solchen Mietspiegel zu berufen, in seinem Recht, die Miete der gegenständlichen Woh- nung bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen zu erhöhen, auch nicht übermäßig beeinträchtigt. Ihm steht es frei, sich zur Begründung seines Erhö- hungsverlangens der weiteren gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel, 20 21 - 9 - etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, zu bedienen. Dr. Milger RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Bünger wegen Erkrankung an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 15. Oktober 2019 Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 20.12.2017 - 150 C 826/17 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 16.10.2018 - 2 S 37/18 -

ECLI:DE:BGH:2025:150725BVIIIZB69.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 69/24 vom 15. Juli 2025 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein ZPO § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2; BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 Satz 1, § 558a Abs. 1, 2, § 558b Abs. 2 Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsübli- chen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der ein- schlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelver- gleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht. Die Durch- führung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich we- der mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfah- rens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich. BGH, Beschluss vom 15. Juli 2025 - VIII ZB 69/24 - LG Berlin II AG Charlottenburg -2 - -3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Juli 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 wird zurückgewiesen. Die Antragsteller haben die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfah- rens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf die Wertstufe bis 3.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Woh- nung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2023 verlangten die Antragsteller die Zustimmung des Antragsgegners zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu und stellte unter anderem die zu ihrer Begrün- dung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale in Abrede. 1 2 -4 - Die Antragsteller haben daraufhin bei dem Amtsgericht die Einholung ei- nes schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Be- weisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts beantragt. Das Amtsgericht hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsa- chenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen ge- richtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich an- gesehenen Frage der Zulässigkeit der Anordnung eines selbständigen Beweis- verfahrens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihr auf Durchführung des selb- ständigen Beweisverfahrens gerichtetes Begehren weiter. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 1. Das Beschwerdegericht (LG Berlin II [Zivilkammer 64], ZMR 2025, 400) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Rechtsbeschwerdever- fahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung ent- schieden, dass das selbständige Beweisverfahren gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht eröffnet sei, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietpreisspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über positive 3 4 5 6 7 8 -5 - und negative Wohnwertmerkmale eingeholt werde, die in der im Berliner Miet- spiegel enthaltenen "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannt seien. Anders als vereinzelt vertreten werde, lasse sich die Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Wege des selbständigen Beweis- verfahrens regelmäßig nicht unter dem Aspekt der Ermittlung des "Werts der Sa- che" im Sinne des § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO rechtfertigen, wenn das selb- ständige Beweisverfahren nach Angaben des Antragstellers der Vermeidung ei- nes Rechtsstreits um ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen dienen solle. Denn ohne ein konkretes Mieterhöhungsverlangen bleibe unklar, für welchen Stichtag die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden müsse, so dass es ohne die Existenz eines konkreten Mieterhöhungsverlangens an einem schutz- würdigen Interesse an der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens fehle. Zudem wäre das selbständige Beweisverfahren in solchen Fällen eher ge- eignet, eine durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufwendige gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen, anstatt sie zu vermeiden. Auch müsse der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen - auch wenn er es auf das in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgesehene Begründungsmittel des Sachverständi- gengutachtens stützen wolle - auf eigene Kosten vorbereiten und könne nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens diese Kosten auf den Mieter abwäl- zen. Komme ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Hinblick auf ein zukünftiges Mieter- höhungsverlangen schon grundsätzlich nicht in Frage, so stelle sich die vorlie- gend angestrebte Beweiserhebung zur Feststellung von Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen "Orientierungs- hilfe zur Spanneneinordnung" erst recht als unzulässig dar. 9 10 -6 - Zum einen seien die in der "Orientierungshilfe" bezeichneten Wohnwert- merkmale, ebenso wie die von den Antragstellern formulierten 18 Beweisfragen, nicht stets und ohne weiteres nur mit der besonderen Expertise eines Sachver- ständigen festzustellen. Vielmehr würde hierfür typischerweise die bloße Inau- genscheinnahme der Wohnung und des Grundstücks ausreichen, die jedoch nur auf der Grundlage der - hier nicht gegebenen - Voraussetzungen der Vorschrift des § 485 Abs. 1 ZPO angeordnet werden könne. Zum anderen diene die "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" ge- rade dazu, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Fall eines Rechtsstreits gemäß § 287 ZPO schätzen zu können, um den Parteien so den zeitlichen und finanziellen Aufwand einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten zu ersparen. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die - gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) - Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. Das Beschwerdegericht hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Voraussetzungen für die An- ordnung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Abs. 1, 2 ZPO nicht vorliegen. Insbesondere hat es ein rechtliches Interesse der Antragsteller gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zu Recht verneint. a) Das Beschwerdegericht ist zunächst zutreffend und von der Rechtsbe- schwerde nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Antrag auf Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens nicht gemäß § 485 Abs. 1 ZPO zulässig ist. Denn der Antragsgegner hat einer solchen Anordnung nicht zugestimmt und es ist auch nicht zu besorgen, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. 11 12 13 14 -7 - b) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ist die Anordnung des selbständigen Beweisverfahrens auch nicht gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zulässig. aa) Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein sol- ches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermei- dung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). bb) Ob diese Voraussetzungen im hier gegebenen Fall der begehrten Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegen können, ist in Rechtspre- chung und Literatur in vielfacher Weise umstritten. (1) Teilweise wird dies mit der Begründung bejaht, dass sich unter den weit zu verstehenden Begriff des "Werts" einer Sache auch der Ertragswert (Miet- wert) einer Sache subsumieren lasse und in diesen Fällen auch ein rechtliches Interesse bestehe (vgl. LG Köln [10. ZK], WuM 1995, 490 f.; Scholl, NZM 1999, 396, 398 f.; derselbe, WuM 1997, 307 ff.; Zöller/Herget, ZPO, 35. Aufl., § 485 Rn. 9; Seibel/Koos, Selbständiges Beweisverfahren im privaten Baurecht, 2. Aufl., § 485 ZPO Rn. 26). (2) Nach anderer - auch vom Beschwerdegericht vertretenen - Ansicht ist die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dagegen unzulässig (vgl. AG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 49 H 3/23, juris Rn. 3 ff.; LG Köln [1. ZK], WuM 1996, 484; LG Berlin, NJW-RR 1997, 585, 586; LG Freiburg, WuM 1997, 337; LG Braunschweig, WuM 1996, 291; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558b BGB Rn. 136 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., 15 16 17 18 19 -8 - § 558a BGB Rn. 116b; Lützenkirchen/Monschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Aufl., M Rn. 503; Musielak/Voit/Röß, ZPO, 22. Aufl., § 485 Rn. 12; Stein/ Jonas/Berger, ZPO, 23. Aufl., § 485 Rn. 20; Wieczorek/Schütze/Ahrens, ZPO, 5. Aufl., § 485 Rn. 48; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2025, § 558b Rn. 33; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558b Rn. 17; Anders/Gehle/Bünnig- mann, ZPO, 83. Aufl., § 485 Rn. 20; BeckOK-ZPO/Kratz, Stand: 1. März 2025, § 485 Rn. 35.1). Dies wird teilweise damit begründet, dass es sich bei der orts- üblichen Vergleichsmiete nicht um einen Wert der (Miet-)Sache im Sinne von § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO handele (vgl. LG Köln [1. ZK], aaO; LG Berlin, aaO; LG Braunschweig, aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 137; Musielak/Voit/Röß, aaO; Stein/Jonas/Berger, aaO; Wieczorek/Schütze/Ahrens, aaO), teilweise aber auch damit, dass vor einem Mieterhöhungsverlangen noch kein durchsetzbarer Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung bestehe (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; Lützenkirchen/Monschau, aaO M Rn. 504; Börstinghaus, WuM 2024, 131) beziehungsweise nicht feststehe, auf welcher Grundlage, insbesondere für welchen Zeitpunkt eine Begutachtung er- folgen solle (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; Börstinghaus, aaO S. 132). Ferner wird angeführt, dass es sich bei der Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete um eine bloße, dem Sachverständigenbeweis nicht zugängliche Rechts- frage handele (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 3; BeckOK-BGB/Schüller, aaO; Lützenkirchen/Monschau, aaO M Rn. 505). Schließlich wird die Unzulässigkeit der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens damit begründet, dass die Vorschriften der §§ 558a ff. BGB die spezielleren Regelungen darstellten (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 6 ["§ 558a BGB"]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 138 ["§ 558b Abs. 2 BGB"]; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO ["§ 558a BGB"]). cc) Die vorstehend (unter (2)) genannte Auffassung trifft schon aus dem zuletzt genannten Gesichtspunkt zu. Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 20 -9 - Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder - wie im vorliegenden Fall - an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 14), besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit ver- folgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisver- fahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter be- gehrte Mieterhöhung nicht erforderlich. (1) Nach dem in den §§ 558 ff. BGB geregelten System, das es dem Ver- mieter ermöglicht, im laufenden Mietverhältnis die Miete unter gewissen Voraus- setzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36), kann der Vermieter nicht ohne weiteres die mit dem Mieter ver- einbarte Miete bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder diesen auf Erteilung seiner Zustimmung zu der begehrten Erhöhung verklagen. Vielmehr kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, nur dann verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist und mindestens ein Jahr seit der letzten Miet- erhöhung verstrichen ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei ge- mäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung auf die dort genannten Begründungs- mittel Bezug genommen werden kann. Bezieht sich der Vermieter hierbei auf das Gutachten eines Sachverständigen, so hat er grundsätzlich die Kosten für die 21 -10 - Einholung eines solchen Gutachtens zu tragen (vgl. Schmidt-Futterer/Börsting- haus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 95 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 101). Nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB eine bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats währende Überlegungsfrist zu, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Soweit der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen ganz oder teilweise nicht zustimmt, muss der Vermieter dann innerhalb einer Frist von weiteren drei Mo- naten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Ab- lauf dieser Klagefrist hat zur Folge, dass das betreffende Erhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt gilt beziehungsweise als unwirksam angesehen wird (BT-Drucks. VI/2421, S. 4; 9/2079, S. 16; siehe auch Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 25). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 56; siehe auch Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 21 ff.; vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 36). Mit dieser Ausgestaltung der Regelungen über das Mieterhöhungsverfah- ren hat der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und ge- rechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 34). (2) Das selbständige Beweisverfahren stellt dagegen einen abgekoppel- ten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2011 - VII ZR 186/09, BGHZ 188, 128 Rn. 38). Die selbständige Beweiserhebung steht in Fäl- len, in denen sich eine Partei auf Tatsachen beruft, über die selbständig Beweis 22 23 24 -11 - erhoben worden ist, nach § 493 Abs. 1 ZPO einer Beweisaufnahme vor dem Pro- zessgericht gleich, soweit die jeweiligen Verfahrensbeteiligten identisch sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 13; vom 28. September 2023 - V ZR 3/23, juris Rn. 11). In diesem Fall gehö- ren die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens und damit auch die Kosten des Sachverständigengutachtens zu den Kosten des anschließenden Haupt- sacheverfahrens (vgl. BGH, Beschlüsse vom 24. Juni 2004 - VII ZB 11/03, NJW 2004, 3121 unter II 2 a; vom 13. Dezember 2006 - XII ZB 176/03, NJW 2007, 1279 Rn. 19; vom 6. Juni 2024 - V ZB 67/23, NJW 2024, 2403 Rn. 7), deren Ver- teilung sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Rechtsstreits richtet (§§ 91 ff. ZPO). (3) Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungs- verlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Denn der Mieter müsste sich gegebenenfalls noch vor Ablauf der War- tefristen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB, jedenfalls aber - obwohl er nach der Zielsetzung des Gesetzgebers vor Entscheidungen unter Zeitdruck geschützt werden soll (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 2 MHG]) - bereits vor dem Be- ginn der ihm nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist zu dem Sachverständigengutachten äußern, um nicht Gefahr zu laufen, mit sei- nen Einwänden gegen dieses in einem nachfolgenden Hauptsacheprozess (ver- fahrensrechtlich) ausgeschlossen zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 27 [zum Verstreichenlassen einer im selb- ständigen Beweisverfahren gesetzten Frist nach § 492 Abs. 1, § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO]). Außerdem müsste der Mieter diese Einwände vorbringen, ohne über die mit einem Mieterhöhungsverlangen verbundenen Informationen (§ 558a 25 -12 - Abs. 1, 2 BGB) zu verfügen. Überdies könnte ein neues Gutachten im Haupt- sacheprozess nur unter den engen Voraussetzungen des § 412 ZPO eingeholt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13. September 2005 - VI ZB 84/04, BGHZ 164, 94, 97 mwN; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 14). Hinzu kommt, dass das Gericht gemäß § 494a Abs. 1 ZPO nach Beendi- gung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen hat, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB erst nach der Erklärung des Er- höhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist läuft (vgl. hierzu auch Lützenkir- chen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 116b). Sollte die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens dagegen im Fall eines bereits erklärten Mieterhöhungsverlangens erst nach dem Ablauf der Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erfolgen, könnte das selb- ständige Beweisverfahren seinen Zweck, einen Hauptsacheprozess zu vermei- den, nur erfüllen, wenn es - was aufgrund der verfahrensrechtlichen Ausgestal- tung des selbständigen Beweisverfahrens regelmäßig sehr unwahrscheinlich sein dürfte - innerhalb der nur mit drei Monaten bemessenen Ausschlussfrist ge- mäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB abgeschlossen wäre. Denn binnen dieser Frist müsste der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, andernfalls verlöre sein Mieterhöhungsverlangen - wie bereits aufgezeigt - die Wirksamkeit beziehungsweise gälte als nicht gestellt. 26 27 -13 - Überdies würde der Mieter bei Durchführung eines selbständigen Beweis- verfahrens gegebenenfalls mit den Kosten für die Einholung des Sachverständi- gengutachtens belastet, während er nach dem vom Gesetzgeber beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mie- tern (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 34) bei der Einholung eines Sachverständigen- gutachtens zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens solche Kosten re- gelmäßig nicht zu tragen hätte. (4) Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststel- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der zu ihrer Bestimmung benötigten Wohnwertmerkmale ist darüber hinaus auch nicht zur Erreichung des mit diesem Verfahren verfolgten Zwecks der Vermeidung eines Hauptsacheverfahrens erfor- derlich. Dieser Zweck wird durch die sehr differenzierte, einen angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Ver- mietern herbeiführende Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens (vgl. BT- Drucks. 14/4553, aaO) bereits erreicht. (a) Das selbständige Beweisverfahren dient im Fall des § 485 Abs. 2 ZPO der Vorbereitung einer gütlichen Einigung der Parteien und damit der Vermei- dung von Rechtsstreitigkeiten, bei denen in erster Linie über tatsächliche Fragen gestritten wird (vgl. BT-Drucks. 11/3621, S. 23; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 14. März 2018 - V ZB 131/17, NJW 2018, 1749 Rn. 16; vom 9. November 2023 - I ZB 32/23, NJW-RR 2024, 475 Rn. 30). (b) Auch das Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558 ff. BGB und die zu seiner Vorbereitung gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind darauf ausgerichtet, Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien zu vermeiden. 28 29 30 31 -14 - So hat der Vermieter, der das Mieterhöhungsverlangen - wie hier - mit Hilfe eines Sachverständigen begründen möchte, zunächst die Möglichkeit, die vermietete Wohnung gemeinsam mit dem von ihm beauftragten Sachverständi- gen - oder auch alleine - zu besichtigen, damit die Beschaffenheit der Wohnung im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen zu ermittelnde ortsübliche Vergleichs- miete einfließen kann (vgl. Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23, NJW-RR 2024, 357 Rn. 20). Bereits hierbei handelt es sich um eine Maß- nahme, die aufgrund der Berücksichtigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 Rn. 20 f.; und VIII ZR 136/17, NJW 2018, 742 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23, aaO Rn. 21). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nicht auf ein Sachverständi- gengutachten, sondern auf ein anderes der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel beziehen möchte. Der Vermieter ist somit für die Ermittlung der Wohnwertmerkmale nicht darauf angewiesen, ein selbständiges Beweisver- fahren durchzuführen. Weiterhin soll die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a BGB dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu wer- den, ob er diesem zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; jeweils mwN). 32 33 -15 - Bezieht sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlan- gens auf ein Sachverständigengutachten, so muss es sich hierbei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Diese besondere Anforderung an die Qualifikation des Sachverständigen, die derjenigen im selbständigen Beweisverfahren jeden- falls entspricht (§ 492 Abs. 1, § 404 Abs. 3 ZPO), soll dem Mieter eine Nachprü- fung von dessen Eignung ersparen (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 MHG]) und somit ebenfalls eine gerichtliche Auseinandersetzung verhindern. Zur weiteren Vereinfachung und Objektivierung des Mieterhöhungsverfah- rens sowie zur Streitvermeidung hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Mög- lichkeit vorgesehen, dass sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhö- hungsverlangens auch auf einen qualifizierten Mietspiegel stützen kann, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein muss (vgl. § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB; siehe auch BT-Drucks. 14/4553, S. 36). Schließlich bezweckt die dem Vermieter eingeräumte Klagefrist die Ver- meidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten, indem sie den Parteien ausreichend Zeit für eine außergerichtliche einvernehmliche Streitbeilegung bietet (vgl. BT-Drucks., aaO S. 56). Das Mieterhöhungsverfahren ist demnach mit seinen sehr differenzierten und umfassenden Regelungen so ausgestaltet, dass ein Rechtsstreit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden kann. Ein rechtliches Interesse ge- mäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Durchführung eines selbständigen Beweisverfah- rens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Wohnwertmerk- malen besteht deshalb daneben grundsätzlich nicht. 34 35 36 37 -16 - dd) Nach diesen Grundsätzen hat das Beschwerdegericht zu Recht ein rechtliches Interesse der Antragsteller im Sinne von § 485 Abs. 2 ZPO verneint. Dr. Bünger RiBGH Dr. Schmidt Wiegand ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. Dr. Bünger Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 15.08.2024 - 206 H 2/24 - LG Berlin II Littenstraße, Entscheidung vom 23.10.2024 - 64 T 71/24 - 38

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 7. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 16.10.2025 Aktenzeichen: 307 S 8/25 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:1016.307S8.25.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 138 Abs 1 BGB, § 138 Abs 2 BGB, § 166 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 558d BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Rückzahlungsanspruch bei Wuchermiete im Fall einer durch einen Sozialleistungsträger gezahlten Wohnung Orientierungssatz 1. Es besteht kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten des Sozialleistungsträgers aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB, wenn kein Vorsatz oder Betrugsvorsatz des Vermieters nachgewiesen werden kann, weil der Vermieter nicht wusste, dass die Wohnung nicht vom Mieter selbst gezahlt wird.(Rn.23) 2. Es besteht kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten des Sozialleistungsträgers aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. den Grundsätzen der Drittschadensliquidation, da keine zufällige Schadensverlagerung vorliegt und eine öffentliche Einrichtung nicht im gleichen Maße schutzbedürftig wie ein Mieter ist und den Vermieter hätte selbst zur Zahlung auffordern können, um Verzug zu begründen und Anwaltskosten geltend zu machen.(Rn.24) 3. Ein Anspruch des Sozialleistungsträgers auf Rückzahlung überzahlter Miete ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II, wenn ein sittenwidriges Rechtsgeschäft vorliegt, weil ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters erkennen lassen. Wenn die vereinbarte Miete mehr als 100% über der ortsüblichen Miete liegt, ist ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in jedem Falle gegeben. Eine falsch angegebene Wohnfläche und das Unterlassen einer sachgerechten Prüfung der Angemessenheit der Miete sprechen zudem für eine verwerfliche Gesinnung eines gewerblichen Vermieters, dem der örtliche Markt hinreichend bekannt sein muss.(Rn.40) (Rn.41) (Rn.42) (Rn.43) (Rn.44) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Harburg, 20. Dezember 2024, 643 C 96/24 Tenor 1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 20.12.2024, Az. 643 C 96/24, wird zurückgewiesen. 2. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 20.12.2024, Az. 643 C 96/24, wird zurückgewiesen. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 57.559,55 € festgesetzt. Gründe A. Randnummer 1 Die beiden Parteien begehren im Wege der Berufung jeweils Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, die Klägerin verbunden mit der weiteren Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Beklagte verbunden mit der Klagabweisung. Randnummer 2 Hinsichtlich des Tatbestands wird gemäß § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug genommen auf die Feststellung in dem erstinstanzlichen Urteil. Randnummer 3 Danach vermietete der Beklagte die Wohnung Nr. ... im 1. Stock des Hauses W. Str. ..., ... H. mit Mietvertrag vom 22.08.2017 an den Mieter A. und seine Familie. Die Nettokaltmiete betrug 850,00 €, die Wohnung ist 56,01 m² groß (m²-Miete danach: 15,18 €/m²). Vereinbart im Mietvertrag war indes "für Abrechnungszwecke" eine Wohnfläche von 80,00 m². Der Mietvertrag (Anlage K1) einschließlich der Flächenangabe war ausgefüllt worden durch den Hausverwalter des Klägers, Herrn K. K.. Randnummer 4 Die Klägerin, die (für den Zeitraum jedenfalls ab 2018 unstreitig) Miete für den Mieter A. an den Beklagten zahlte, teilte dem Beklagten unter dem 29.11.2023 mit, dass die Miete ihrer Ansicht nach deutlich überhöht sei und gegen §§ 556d ff. BGB und § 138 BGB verstoße (Anlage K3). Sie forderte den Beklagten zur Rückzahlung der überzahlten Miete auf, was dieser verweigerte (Anlage K4). Randnummer 5 Auf die weiteren Feststellungen in dem erstinstanzlichen Urteil wird Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Urteil vom 20. Dezember 2024 hat das Amtsgericht den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 39.149,69 € nebst Zinsen zu zahlen. Daneben hat das Amtsgericht festgestellt, dass in dem Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und seinem Mieter A. über die Wohnung Nr. ... im 1. Stock des Hauses W. Str. ..., ... H. derzeit eine Nettokaltmiete von € 411,67 geschuldet sei. Die weitergehende Klage auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht abgewiesen. Randnummer 7 Als wesentliche Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB und § 33 SGB II habe, da der Beklagte sich unter Ausbeutung der Zwangslage des Mieters eine Leistung habe versprechen lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Gegenleistung gestanden habe. Das übliche Entgelt für die Wohnung liege nach dem Hamburger Mietenspiegel bei 7,35 €/m²; hinsichtlich der konkreten Bewertung der Wohnung durch das Amtsgericht wird auf die Ausführungen in dem amtsgerichtlichen Urteil Bezug genommen. Insbesondere liege kein Baualtersklassenwechsel in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung vor, da es dem Beklagten nicht gelungen sei, einen solchen schlüssig darzulegen. Auch die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB seien gegeben. Hierfür spreche einerseits das besonders große Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, andererseits aber auch der Umstand, dass dem Beklagten bekannt gewesen sei, dass der Mieter A. sich zuvor eine Wohnung mit mehreren Familien geteilt habe, es sich also um eine schwierige Wohnsituation gehandelt habe. Zudem sei die Einkommenssituation des Mieters für den Beklagten offensichtlich nicht ausreichend gewesen, denn er – der Beklagte – habe es für erforderlich gehalten, dass der Arbeitgeber des Mieters für diesen bürgt. Randnummer 8 Der Antrag auf Feststellung einer niedrigeren Miete sei ebenfalls weitestgehend begründet, da der Vertrag wegen des Verstoßes gegen § 138 Abs. 2 BGB teilnichtig sei. Randnummer 9 Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten hingegen sei unbegründet, da kein Verzug vorliege. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters, der gem. § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen sei, scheitere daran, dass dem Mieter mangels Beauftragung eines Rechtsanwalts kein Schaden entstanden sei. Randnummer 10 Die Klägerin begehrt mit ihrer Berufung die Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils im Hinblick auf die Ablehnung ihres Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Ihr stehe ein solcher Anspruch aus den Grundsätzen zur Drittschadensliquidation zu. Der Mieter habe im Falle einer Beauftragung eines Rechtsanwalts wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, gleiches müsse für einen Verstoß gegen § 138 BGB gelten. Da der Mieter hier keinen Schaden habe, weil der Anspruch auf Rückzahlung der Miete gegen den Beklagten auf die Klägerin nach § 33 SGB II übergegangen sei, handele es sich um einen Fall der Drittschadensliquidation. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 unter Abänderung von Ziffer 3. des Urteils des Amtsgericht Hamburg-Harburg vom 20.12.2024 (Az. 643 C 96/24) den Beklagten zu verurteilen, an sie außergerichtliche Kosten für die Beauftragung der Rechtsanwälte B., H., in Höhe von € 2.147,83 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 14.12.2023 zu zahlen. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 1. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen. Randnummer 15 2. das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg, Az. 643 C 96/24, aufzuheben und die Klage kostenpflichtig abzuweisen. Randnummer 16 Die Klägerin beantragt, Randnummer 17 die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. Randnummer 18 Der Beklagte begehrt mit seiner Berufung die Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils hinsichtlich der Rückzahlung überzahlter Mieten und der Feststellung einer niedrigeren Miete. Er trägt vor, dass er nicht vorsätzlich i.S.d. § 138 Abs. 2 BGB gehandelt habe, weil er gedacht habe, dass die vereinbarte Miete für die Wohnung angemessen sei. Für ihn sei nicht erkennbar gewesen sei, dass ein Baualtersklassenwechsel für die betroffene Wohnung nicht möglich sei. Für seine Redlichkeit spreche auch das von ihm eingereichte Privatgutachten des Sachverständigen S., welcher eine angemessene Miete von 12,90 €/m² ermittelt habe. Überdies hätte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete einholen müssen. Jedenfalls aber bestehe ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin nur nach "gleitender Nichtigkeit" der Mietpreisabrede, also unter Berücksichtigung der angemessenen Miete nach Zeitabschnitten. Die Rückzahlungsansprüche seien zudem verjährt, weil die Kenntnis des Mieters von der tatsächlichen Wohnungsgröße der Klägerin zuzurechnen sei. Nach alledem bestehe auch kein Anspruch auf Feststellung einer niedrigeren Miete. Randnummer 19 Die Klägerin meint, die Berufung des Beklagten sei unbegründet. Denn für § 138 Abs. 2 BGB bedürfe es keines Vorsatzes, es genüge schon die Erkennbarkeit des Missverhältnisses und der Verhandlungsunterlegenheit des Mieters. Beides sei hier gegeben. Dass an einen Baualtersklassenwechsel hohe Anforderungen gestellt werden, sei ständige Rechtsprechung und deshalb für den Beklagten auch erkennbar. Das Amtsgericht habe zudem kein Sachverständigengutachten zur angemessenen Miethöhe einholen müssen, da dem Hamburger Mietenspiegel die Vermutung der Richtigkeit zukomme. Auch eine gleitende Unwirksamkeit komme nicht in Betracht, denn dadurch würde der wucherisch agierende Vermieter in den Genuss einer "automatischen" Mieterhöhung kommen. Eine Verjährung sei abzulehnen, weil dem Mieter keine grob fahrlässige Unkenntnis von der tatsächlichen Wohnungsgröße vorzuwerfen sei. Der Anspruch der Klägerin gründe sich überdies auf § 556d BGB wegen Überschreitung der Mietpreisbremse und § 138 Abs. 1 BGB. Randnummer 20 Für den weiteren Sach- und Streitstand wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen. B. Randnummer 21 Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet (hierzu unter I.), ebenso wie die Berufung des Beklagten (hierzu unter II.). I. Randnummer 22 Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht ihren Antrag auf Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten zurückgewiesen. Ihr steht kein Anspruch auf die entsprechende Zahlung zu. 1. Randnummer 23 Ein eigener Anspruch der Klägerin aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB scheitert daran, dass die Kammer sich keine Überzeugung davon bilden konnte, dass der Beklagte der Klägerin vorsätzlich einen Schaden zufügen wollte bzw. Betrugsvorsatz hatte. Die Kammer geht aufgrund der glaubhaften Angaben des Beklagten davon aus, dass es ihm gleichgültig war, wer letztlich die Miete des Mieters A. zahlt. Nach seinen Angaben, die er konsistent in der amtsgerichtlichen Hauptverhandlung und nunmehr auch in der Berufungshauptverhandlung wiederholt hat, wusste er nicht, dass der Mieter Sozialleistungen von der Klägerin bezieht. Hierfür spricht, dass der Beklagte vor Unterzeichnung des Mietvertrags mit dem damaligen Arbeitgeber des Beklagten gesprochen und diesen um eine Bürgschaft für seine Mietforderung gebeten hat. Dies wäre obsolet gewesen, hätte der Beklagte gewusst, dass die Miete von der Klägerin übernommen wird. 2. Randnummer 24 Ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. den Grundsätzen über die Drittschadensliquidation scheidet ebenfalls aus, da hier keine zufällige Schadensverlagerung vorliegt. Zwar ist der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 33 SGB II BGB auf die Klägerin übergegangen (hierzu unten), der Schaden als solcher hat sich damit aber nicht zufällig verlagert. Zwar kann dem Mieter als Privatperson ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zustehen, wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbegrenzungsverordnung verstößt und es liegt nahe, diese Grundsätze auch auf einen Verstoß gegen § 138 Abs. 1 BGB zu übertragen. Gleichwohl ist die Klägerin nicht im gleichen Maße schutzbedürftig wie der Mieter. Für diesen gehört es zu den notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung, wenn er, ohne den Beklagten zuvor in Verzug zu setzen, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Rechte beauftragt. Gleiches kann jedoch nicht für die Klägerin als öffentliche Einrichtung gelten. Es wäre ihr ein Leichtes gewesen, den Beklagten selbst zur Zahlung rückständiger Mieten unter Fristsetzung aufzufordern und so die Voraussetzungen des Verzugs zu schaffen. Unter Verzugsgesichtspunkten wiederum hätte sie sodann die Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren verlangen können. II. Randnummer 25 Die Berufung des Beklagten ist unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht ihn zur Rückzahlung überzahlter Mieten verurteilt (hierzu unter 1.) und festgestellt, dass für die streitgegenständliche Wohnung eine niedrigere als die vereinbarte Miete geschuldet ist (hierzu unter 2.). 1. Randnummer 26 Die Klägerin hat, wie das Amtsgericht im Ergebnis richtig erkannt hat, einen Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Mieten für den Zeitraum von September 2017 bis April 2023. Dieser ergibt sich indes nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB i.V.m. § 33 SGB II (hierzu unter a)), sondern aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II (hierzu unter b)). a) Randnummer 27 Der Anspruch der Klägerin ergibt sich zur Überzeugung der Kammer nicht aus dem Bereicherungsrecht i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB. § 138 Abs. 2 BGB erfordert in objektiver Hinsicht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und in subjektiver Hinsicht eine bewusste Ausbeutung eines Schwächezustandes des Bewucherten. Randnummer 28 Zwar geht die Kammer noch davon aus, dass hier ein auffälliges Missverhältnis zwischen üblicher und tatsächlich verlangter Miete vorliegt. Die umfassenden Erwägungen des Amtsgerichts hierzu sind überzeugend und frei von Verstößen gegen Denk- oder Naturgesetze. Randnummer 29 Von der darüber hinaus erforderlichen Zwangslage und dem darauf bezogenen Ausbeutungsvorsatz des Beklagten konnte die Kammer sich indes nicht überzeugen. Randnummer 30 Eine Zwangslage setzt ein auf Grund einer unmittelbar drohenden oder gegenwärtigen erheblichen Bedrängnis bestehendes Bedürfnis nach einer bestimmten Leistung voraus (Wendtland in BeckOK BGB (01.08.2025), § 138, Rn. 51). Ein solches Bedürfnis seitens des Mieters A. und seiner Familie vermag die Kammer nicht zu erkennen. Selbst den Beklagtenvortrag unterstellt, dass es sich bei den Mietern um eine bulgarische Familie handele, welche in Bulgarien der türkischsprachigen Minderheit angehöre, und dass die Familie vor dem Einzug in die hier betroffene Wohnung zunächst bei Verwandten gewohnt habe, rechtfertigt noch nicht die Annahme einer Zwangslage. Denn offenkundig hatten der Mieter A. und seine Familie eine Wohnung in H. zur Verfügung, auch wenn sie sich diese mit mindestens einer anderen Familie teilen mussten. Dass diese vorherige Wohnsituation sicher nicht den Wünschen der Familie A. entsprochen hat und sie deshalb beabsichtigten, dieser Konstellation schnellstmöglich durch Umzug zu begegnen, ist eine nachvollziehbare, aber freie Willensentscheidung. Dass die Wohnumstände gar unerträglich waren oder sie zu einem Umzug geradezu gedrängt haben, ist nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich. Randnummer 31 Darüber hinaus vermag die Kammer auch einen Ausbeutungsvorsatz des Beklagten nicht zu bejahen. Das Leistungsmissverhältnis als solches kann noch keine tatsächliche Vermutung auf den Ausbeutungsvorsatz begründen (BGH, Urteil vom 25.02.2011 - V ZR 208/09) und auch die übrigen Umstände begründen aus Sicht der Kammer noch keinen solchen Vorsatz. Randnummer 32 Soweit das Amtsgericht insbesondere darauf abstellt, dass der Beklagte vom Arbeitgeber des Mieters eine Bürgschaft eingefordert habe, die Einkommenssituation des Mieters für ihn also nicht ausreichend gewesen sei, um ihn als Mieter zu akzeptieren, rechtfertigt dies nicht die Annahme eines Ausbeutungsvorsatzes. Denn der Umstand, dass der Beklagte eine Bürgschaft verlangt, deutet letztlich nur darauf hin, dass er möglicherweise mit einem Mietausfall rechnet und er deshalb seinen Anspruch auf Mietzahlung absichern möchte. Es deutet demgegenüber noch nicht darauf hin, dass der Beklagte der Auffassung war, dass der Mieter A. sich bei Anmietung der Wohnung in einer Zwangslage befinden würde. Vielmehr ist es das allgemeine Lebensrisiko von Vermietern, dass Mieter ihre Miete ggf. nicht zahlen können und zwar ganz unabhängig davon, ob sie dringend auf die Wohnung angewiesen sind oder nicht. Dementsprechend ist es auch nicht unüblich, dass Vermieter sich die Mietforderungen absichern lassen durch bspw. Bürgschaften Dritter. Hieraus kann noch nicht auf einen Ausbeutungsvorsatz geschlossen werden. Randnummer 33 Soweit das Amtsgericht die Annahme des Ausbeutungsvorsatzes auch auf den Umstand gestützt hat, dass der Beklagte (schriftsätzlich) vorgetragen hat, es sei erst zum Vertragsschluss mit dem Mieter gekommen, als die Klägerin seinem Mietangebot zugestimmt habe, kann dies ebenfalls nicht zur Überzeugung der Kammer gereichen. Der Beklagte hat diesen Vortrag in seiner erstinstanzlichen Anhörung nicht weiter ausgeführt und ihn in der Berufungshauptverhandlung sogar ausdrücklich revidiert. Die Kammer konnte auch keine Anhaltspunkte dafür feststellen, dass es sich bei der Änderung seines Vortrags um eine Schutzbehauptung handeln könnte. Es lässt sich daher nicht mehr feststellen, in welchem Zusammenhang oder vor welchem Hintergrund er diese Angabe ursprünglich getätigt hat. b) Randnummer 34 Der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der überzahlten Miete ergibt sich indes zur Überzeugung der Kammer aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II. Randnummer 35 Der Mieter A. hatte gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, denn der Beklagte hat die überhöhte Miete aus dem Mietvertrag mit dem Mieter A. durch Leistung ohne Rechtsgrund erlangt. Dieser Rückzahlungsanspruch ist im Wege der Legalzession gem. § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen. aa) Randnummer 36 Der Beklagte hat die Differenz zwischen üblichem Entgelt für die streitgegenständliche Wohnung und tatsächlich vereinbarter Miete bzw. den Auszahlungsanspruch gegen seine Bank in selbiger Höhe "erlangt" i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Randnummer 37 Hinsichtlich des Umstands, dass und in welcher Höhe die Miete überhöht ist, wird auf die ausführlichen und gut begründeten Erwägungen des Amtsgerichts einschließlich der korrekt vorgenommenen Einordnung der Wohnung in den Hamburger Mietenspiegel verwiesen. Die überzeugenden Ausführungen verstoßen weder gegen Denk- noch Naturgesetze. Danach waren für die streitgegenständliche Wohnung 7,35 €/m² als übliches Entgelt geschuldet, vereinbart waren hingegen 15,18 €/m². Randnummer 38 Soweit der Beklagte meint, dass das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten zur angemessenen Miethöhe hätte einholen müssen, schließt die Kammer sich dem nicht an. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich hier durch den Hamburger Mietenspiegel feststellen, welchem in Verfahren über die Mieterhöhung gem. § 558d BGB die Vermutung zukommt, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Selbst wenn man hierin eine Beweisregel sehen möchte, die wegen ihres systematischen Zusammenhangs mit der Mieterhöhung nur in diesen Verfahren zum Tragen kommt (so bspw. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht (2024), Anhang zu § 556g, Rn. 19), bedeutet die Wertung des § 558d Abs. 3 BGB doch gleichsam, dass qualifizierten Mietenspiegeln eine besondere Bedeutung zukommt (ähnlich Armbrüster in MüKo BGB (2025), § 138, Rn. 274). Dies führt im Verfahren über die Rückzahlung überzahlter Mieten jedenfalls dazu, dass der Beklagte, sofern er behaupten möchte, dass der Mietenspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht korrekt wiedergebe, jedenfalls substantiierte Angriffe hiergegen vorbringen muss. Es kann nicht genügen, dass er pauschal die Auffassung vertritt, dass das Gericht ein Sachverständigengutachten zur angemessenen Miethöhe einholen müsse, ohne gleichzeitig darzulegen, weshalb die im Mietenspiegel aufgeführten Daten unzutreffend seien. Dies hat der Beklagte jedoch versäumt. bb) Randnummer 39 Der Beklagte hat die Miete durch eine Leistung des Mieters erlangt. Zwar hat die Klägerin hier faktisch die Zahlung getätigt. Darin liegt jedoch noch keine "Leistung" i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, denn eine solche erfordert die bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens, wobei es für die Beurteilung, wer Leistender und wer Empfänger einer Leistung ist, in erster Linie auf die der Zuwendung gegebene Zweckbestimmung ankommt (BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17). Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hat der Beklagte die hier streitgegenständlichen Mietzahlungen zwar im Wege einer Leistung erhalten. Hierbei handelte es sich jedoch bei objektiver Betrachtung aus der Sicht des Zuwendungsempfängers – hier des Beklagten – nicht um eine solche der Klägerin, sondern um eine Leistung des Mieters als Vertragspartner des Beklagten, dem gegenüber wiederum die Klägerin in ihrer Eigenschaft als Sozialleistungsträgerin im Rahmen des bestehenden Bedarfs für Unterkunft und Heizung nach § 22SGB II Sozialleistungen zu erbringen hatte (vgl. BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17). cc) Randnummer 40 Die Leistung erfolgte ohne Rechtsgrund. Der Mietvertrag (Anlage K1) ist teilnichtig gem. § 138 Abs. 1 BGB, soweit darin eine Miete vereinbart ist, die über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht. Randnummer 41 § 138 Abs. 1 BGB erfordert, dass durch ein Rechtsgeschäft im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegen die guten Sitten verstoßen wird. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 249/12). Randnummer 42 Die Kammer geht davon aus, dass sich das objektive Merkmal des wucherähnlichen Rechtsgeschäfts hier in dem ganz auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung manifestiert. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein solches auffälliges Missverhältnis vorliegt, wenn die Gegenleistung bei etwa dem Doppelten des Marktwerts der Leistung liegt (BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 249/12; BGH, Urteil vom 19.01.2001 - V ZR 437/99); in der Wohnraummiete wird wegen der hohen sozialen Bedeutung von Wohnraummietverhältnissen ein grobes Missverhältnis mitunter bereits bei 50% Überschreitung angenommen (OLG Frankfurt, Urteil vom 13.04.2011 - 19 U 45/08 für § 138 Abs. 2 BGB). Hier liegt die Überschreitung der angemessenen Miete bei mehr als 100%. Der objektive Marktwert der Wohnung liegt nach dem oben Erörterten bei 7,35 €/m², vereinbart waren indes 15,18 €/m². Randnummer 43 Zu diesem auffälligen Missverhältnis treten hier weitere Umstände hinzu, die den Mietvertrag im Hinblick auf die Miethöhe als sittenwidrig erscheinen lassen. So enthält der Mietvertrag "für Abrechnungszwecke" eine deutlich überhöhte Flächenangabe, nämlich 80 m² statt tatsächlicher 56,01 m². Soweit der Beklagte behauptet, dass sein Wohnungsverwalter die Flächenangabe aus dem vorherigen Mietvertrag über die Wohnung übernommen habe und die Wohnung damals noch 80 m² gehabt habe, sie jedoch im Zuge der Sanierungsarbeiten verkleinert worden sei, kann ihn dies nicht entlasten. Die Kammer ist – den Vortrag des Beklagten als richtig unterstellt – der Auffassung, dass dem Verwalter insoweit grob fahrlässige Unkenntnis der tatsächlichen Wohnungsgröße vorzuwerfen ist, welche der Beklagte sich wiederum gem. § 166 BGB zurechnen lassen muss. Denn der Unterschied zwischen einer 80m²-Wohnung und einer 56 m²-Wohnung ist so evident, dass er jedermann auffallen muss, erst Recht einem gewerblich tätigen Wohnungsverwalter. Dass der Verwalter gleichwohl eine derart falsche Wohnungsgröße in den Mietvertrag übernommen hat, ohne die Angabe auch nur ansatzweise auf Plausibilität zu überprüfen, begründet den Vorwurf der grob fahrlässigen Unkenntnis. Dies gilt umso mehr, als dass die Wohnungsgröße nur "für Abrechnungszwecke" in § 17 des Mietvertrags aufgenommen wurde und nicht als Beschreibung der Mieträume in § 1, obwohl in dem Mietvertragsvordruck ausdrücklich eine entsprechende Angabe ausgefüllt werden kann. Dies legt es nahe, dass die falsche Flächenangabe bewusst nicht zur Beschreibung der Mietsache angegeben werden sollte, sondern nur als Nebenbestimmung in § 17, um mietrechtliche Konsequenzen aus einer (bekanntermaßen) fehlerhaften Flächenangabe zu vermeiden. All dies muss der Beklagte sich gem. § 166 BGB zurechnen lassen, da er den Verwalter unstreitig damit beauftragt hat, ihn bei der Erstellung von Mietverträgen zu vertreten. Randnummer 44 Zudem ist die Kammer der Überzeugung, dass dem Beklagten eine verwerfliche Gesinnung vorzuwerfen ist, welche im Zusammenspiel mit den objektiven Umständen eine Sittenwidrigkeit der Abrede über die Miethöhe begründet. Zunächst erlaubt allein schon das grobe Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung den tatsächlichen Schluss auf die verwerfliche Gesinnung (BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 249/12). Dem Beklagten ist es auch nicht gelungen, diese Vermutung zu widerlegen. Eine Widerlegung gelingt etwa, wenn sich die Parteien in sachgerechter Weise um die Ermittlung eines angemessenen Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung bemüht haben (BGH, Urteil vom 27.09.2002 - V ZR 218/01). Dies ist hier indes nicht der Fall. Der Beklagte ist nach eigenen Angaben ohne weitere Prüfung einfach davon ausgegangen, dass die Sanierung der Wohnung einen Baualtersklassenwechsel rechtfertige und er deshalb eine für Neubauwohnungen damals angemessene Miete verlangen könne. Jedoch ist der Beklagte gewerblicher Vermieter und Eigentümer mehrerer Wohnungen, zudem betreibt er in dem streitbefangenen Gebäude in der W. Straße 90 < > eine Gaststätte. Ihm muss der örtliche Markt also hinreichend bekannt sein. Allein der Umstand, dass der Beklagte – möglicherweise, denn dies ist streitig geblieben – etwa 70.000,00 € in die Sanierung der Wohnung investiert hat, genügt für sich genommen noch nicht für die Annahme eines Baualtersklassenwechsels. Ziff. 6.4.1 des Hamburger Mietenspiegels, auf welche sich der Beklagte ausdrücklich bezieht, spricht insoweit davon, dass bei Modernisierung einer Wohnung nur "im Einzelfall" ein Baualtersklassenwechsel angezeigt sei, dieser wesentlichen Bauaufwand und in aller Regel eine nicht unwesentliche Veränderung des Grundrisses erfordere. All dies zeigt, dass ein Baualtersklassenwechsel die absolute Ausnahme bei einer Modernisierung zu bleiben hat. Der Beklagte durfte deshalb nicht ohne weitere Prüfung einfach davon ausgehen, einen solchen Baualtersklassenwechsel annehmen zu können mit der Folge, dass für die Wohnung der doppelte m²-Preis angemessen ist. Damit hat er sich, wenn er das Missverhältnis nicht sogar positiv gekannt hat, dessen Erkenntnis aber mindestens leichtfertig verschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 18.12.2007 - XI ZR 324/06). Randnummer 45 Auch hat der Beklagte sich nicht in sachgerechter Weise um die Ermittlung eines angemessenen Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung bemüht. Gerade vor dem Hintergrund des vermeintlichen Baualtersklassenwechsels hätte es ihm oblegen, weitere Recherchen zur angemessenen Miete anzustellen. Soweit er sich nunmehr auf das von ihm eingeholte Gutachten des Sachverständigen S. bezieht, kann ihn dies nicht entlasten. Denn das Gutachten ist erst im Juli 2024 beauftragt worden, so dass der Beklagte sich bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2017 noch nicht hierauf beziehen konnte. Gleiches gilt für den Energieausweis, welcher ebenfalls im Juli 2024 erstellt worden ist. dd) Randnummer 46 Eine Unwirksamkeit der Mietpreisabrede nach den Grundsätzen zur gleitenden Nichtigkeit kommt nicht in Betracht. Das BGB kennt eine solche gleitende Nichtigkeit nicht. Zudem würde eine solche den sittenwidrig handelnden Vermieter ungerechtfertigt begünstigen, weil er auf diese Weise von fiktiven Mieterhöhungen profitieren würde, welcher er tatsächlich gar nicht vorgenommen hat. ee) Randnummer 47 Der nach alledem gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB bestehende Anspruch des Mieters A. ist gem. § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Auf die nicht zu beanstandenden und überzeugenden Feststellungen des Amtsgerichts wird verwiesen. ff) Randnummer 48 Der danach nun der Klägerin zustehende Anspruch auf Rückzahlung ist auch nicht verjährt. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 198 BGB, welche gem. § 199 BGB mit Entstehung des Anspruchs und Kenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen beginnt. Dabei kommt es auf die Kenntnis der Klägerin als neuer Gläubigerin an, weil der Rückzahlungsanspruch gem. § 33 SGB II sofort mit seiner Entstehung auf die Klägerin übergegangen ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2022 - VI ZR 1177/20; BGH, Urteil vom 25.06.1996 - VI ZR 117/95; Piekenbrock in beckOGK BGB (01.06.2025), § 199, Rn. 131 m.w.N.). Die Klägerin hatte jedoch erst Kenntnis von der tatsächlichen Wohnungsgröße und damit von dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, nachdem sie die Wohnung am 16.08.2021 vermessen hat. 2. Randnummer 49 Da nach alledem der Mietvertrag teilnichtig ist im Hinblick auf den Teil der überhöhten Miete, hat die Klägerin auch einen Anspruch auf Feststellung, dass künftig nur die angemessene Miete i.H.v. 7,35 €/m² geschuldet ist, was einer Gesamtmiete von 411,67 € monatlich entspricht. III. Randnummer 50 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 97 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergeht gemäß §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. IV. Randnummer 51 Der Streitwert für die Berufung des Beklagten liegt bei 57.559,55 €. Auf den Rückzahlungsantrag entfallen dabei 39.149,69 € und auf den Feststellungsantrag 18.409,86 €. Letztes gründet sich auf den Umstand, dass sich der Gebührenstreitwert des Feststellungsantrags nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrages (hier: monatlich 438,33 €) richtet (LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2022 - 67 T 77/22) Randnummer 52 Der Berufung der Klägerin kommt kein streitwerterhöhender Wert zu. Vorprozessual aufgewendete Kosten wirken sich nicht werterhöhend aus, solange der ursprünglich ebenfalls geltend gemachte Hauptanspruch noch Gegenstand des laufenden Verfahrens ist. Erst wenn der Hauptanspruch nicht mehr Gegenstand des Rechtsstreits ist, sind die geltend gemachten vorprozessualen Anwaltskosten als streitwerterhöhender Hauptanspruch zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 26.03.2013 - VI ZB 53/12). Hier ist der von der Klägerin geltend gemachte Hauptanspruch durch die Berufung des Beklagten aber noch Gegenstand des Rechtsstreits; die vorprozessual aufgewendeten Kosten bleiben damit im laufenden Verfahren (nur) eine nicht streitwerterhöhende Nebenforderung i.S.d. 4 Abs. 1 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2021:030821BVIIIZR88.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 88/20 vom 3. August 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 3. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter einer 75,18 m² großen Vierzimmerwohnung der Klägerin in B. . Die zu entrichtende Nettokaltmiete belief sich seit September 2014 auf 373,54 €. Mit Schreiben vom 20. Juni 2017 forderte die Klä- gerin die Beklagten unter Hinweis auf den Mietspiegel Berlin 2017 auf, einer Er- höhung der Nettokaltmiete ab dem 1. September 2017 um 40,70 € auf monatlich 414,24 € zuzustimmen. Das entspricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 4,97 €/m² auf 5,51 €/m². Die Wohnung ist bei Heranziehung des Mietspiegels 2017, worauf die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen auch hingewiesen hat, nach Alter, Wohnlage, Ausstattung und Wohnfläche in das Feld H 6 der Miet- spiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 4,68 €/m² bis 5,78 €/m² aus. Die Beklagten stimmten lediglich einer Mieterhöhung um 4,16 € auf 377,70 € zu. 1 - 3 - Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um (weitere) 36,54 € auf 414,24 € monatlich ab dem 1. September 2017 in An- spruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat den Berliner Mietspie- gel 2017 herangezogen und ist anhand der dortigen "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" zu dem Ergebnis gelangt, die ortsübliche Vergleichsmiete entspreche der von den Beklagten bereits akzeptierten Nettokaltmiete (5,02 €/m²). Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Ver- gleichsmiete stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil bezüglich der - von verschiedenen Kammern des Berufungsgerichts unterschiedlich beantwor- teten - Frage, ob ein Mietspiegel, dessen Qualifizierung (§ 558d BGB) von einer Partei (hinreichend) angegriffen werde, als Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet sei, eine Ent- scheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich sei. Diese Frage sowie sämtliche damit einhergehenden Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind mit dem Urteil des Senats vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76; bestätigt durch die nach- folgenden Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris) geklärt, weshalb die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht mehr vorliegen. 2 3 4 - 4 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfehlern einen Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung bejaht. Die Feststellungen des Berufungsgerichts zu der - allein streitigen - mate- riellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sind im Ergebnis frei von re- visionsrechtlich relevanten Fehlern. a) Das angefochtene Urteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revi- sion nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil sich das Berufungsgericht nicht an die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen zur Geeignetheit des Berliner Mietspiegels 2017 als Schätzungsgrundlage (§ 287 Abs. 2 ZPO) für die ortsübli- che Vergleichsmiete gebunden gesehen hat. aa) Ähnlich wie in dem Fall, der dem Senatsurteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 15) zugrunde lag, hat das Amtsgericht hier offengelas- sen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) erfüllt, diesem aber jedenfalls die einem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) zukommende Indizwirkung beigemessen und ihn als "Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO" herangezogen. Auf diesem Weg hat es unter Zugrundelegung der im Mietspiegel aufgeführten "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" die Feststellung getroffen, dass die orts- übliche Vergleichsmiete - weil die Bewertung der insgesamt fünf Merkmalgrup- pen im Ergebnis einen Abschlag von 20 % im Vergleich zu dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfelds (H 6: 5,11 €/m²) rechtfertige - die von den Beklag- ten auf das Mieterhöhungsverlangen hin akzeptierte Miete (377,70 € monatlich) nicht übersteige. bb) Dass sich das Berufungsgericht an diese Feststellungen des Amtsge- richts nicht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden gesehen, sondern - nach 5 6 7 8 9 - 5 - Einholung eines Sachverständigengutachtens - neue Feststellungen getroffen hat, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederho- lungen wird auf die betreffenden Erwägungen im Senatsurteil vom 18. Novem- ber 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 16-23) Bezug genommen. b) Es erweist sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus anderen Gründen als rechtsfehlerhaft, dass das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund eines - von der Klägerin beantragten - gerichtlichen Sachverständigengutachtens und nicht unter Heranziehung des als Tabellen- spiegel ausgestalteten und mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinord- nung versehenen Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. aa) Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entschei- dung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteile vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442) sowie vom 26. Mai 2021 (VIII ZR 93/20, juris) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverstän- digengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Miet- spannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord- nung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln in der Regel auch dann, wenn - wie hier - die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das ein- schlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf. Zur Begründung im Einzelnen wird auf die diesbezüglichen Erwägungen in den genannten Senatsurteilen (vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24-45 und 50-58; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 13-27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 22-36) verwiesen, denen ebenfalls Fälle zugrunde lagen, in denen das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete 10 11 - 6 - nicht anhand des jeweils einschlägigen Berliner Mietspiegels 2017, sondern auf der Grundlage eines auf Antrag des Vermieters eingeholten Sachverständigen- gutachtens bestimmt hat. bb) Auch der Umstand, dass die Klägerin sich zur Begründung ihres Erhö- hungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel 2017 gestützt, im Prozess dann aber dessen Heranziehung - sei es als qualifizierter oder als einfacher Mietspie- gel - abgelehnt hat, stand der Einholung des von der Klägerin beantragten Sach- verständigengutachtens nicht entgegen. Insbesondere stellt sich das Verhalten der Klägerin - anders als die Revision andeutet - nicht als treuwidrig dar. Insoweit kann auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 49) verwiesen werden. c) Das angefochtene Urteil ist auch nicht deshalb aufzuheben, weil das Berufungsgericht den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeb- lichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt hat. Denn auf diesem Fehler beruht die angefochtene Entscheidung nicht (§ 545 Abs. 1 ZPO). aa) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 29; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 38) und nicht der - vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhö- hungsverlangens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 20. Juni 2017 unstreitig noch im Juni 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen. 12 13 14 - 7 - Der Sachverständige hat - aufgrund der Vorgabe des Berufungsgerichts - seiner Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Ver- gleichswertverfahrens indes Mietentgelte für vergleichbaren Wohnraum zu- grunde gelegt, die in dem Zeitraum vom 1. September 2013 bis 1. September 2017 (neu) vereinbart oder geändert worden sind. bb) Dieser Fehler hat sich hier jedoch - anders als in den Fällen, die den Senatsurteilen vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20) sowie vom 26. Mai 2021 (VIII ZR 93/20) zugrunde lagen - nicht auf das Ergebnis des Rechtsstreits ausge- wirkt. (1) Zwar hätten diejenigen vom Sachverständigen berücksichtigten drei Vergleichswohnungen, für die das Mietentgelt im Jahr 2017 (neu) vereinbart be- ziehungsweise geändert wurde, der Entscheidungsfindung möglicherweise nicht zugrunde gelegt werden dürfen. Denn da sich dem Gutachten nicht entnehmen lässt, zu welchem Zeitpunkt im Jahr 2017 die jeweilige Vereinbarung des Mie- tentgelts getroffen wurde, ist nicht auszuschließen, dass dies in einem außerhalb des maßgeblichen Betrachtungszeitrahmens liegenden Zeitraum - namentlich zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Juni 2017 bis zu dem vom Berufungsgericht fehlerhaft angenommenen Stichtag am 1. September 2017 - geschehen ist. (2) Dieser Umstand hat die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hier aber - ebenso wie im Verfahren VIII ZR 123/20 - nicht zum Nachteil der Be- klagten beeinflusst. Denn die Nichtberücksichtigung der im Jahr 2017 vereinbar- ten beziehungsweise geänderten Mietentgelte führte im Streitfall zu einem (ge- ringfügig) höheren Vergleichswert als vom Berufungsgericht auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens angenommen und deshalb nicht zu einem den Beklagten günstigeren Ergebnis. Ließe man die betreffenden Mietentgelte in der vom Sachverständigen - wegen Qualitätsunterschieden in der Ausstattung der 15 16 17 18 - 8 - Vergleichswohnungen - jeweils angepassten Höhe von 6,04 €/m², 5,23 €/m² und 5,00 €/m² bei ansonsten gleichbleibender Berechnung des Vergleichswerts au- ßer Betracht, ergäbe sich nämlich in Bezug auf die vom Sachverständigen ermit- telte Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,71 €/m² bis 6,64 €/m² keine Veränderung, jedoch ein erhöhter arithmetischer Mittelwert von 5,57 €/m² (anstelle von 5,55 €/m²), und in der Folge sodann ein ebenfalls erhöhter Ver- gleichswert von 5,54 €/m² (anstelle von 5,52 €/m²). Die Außerachtlassung von drei der insgesamt 16 in den Blick genomme- nen Vergleichswohnungen führte vorliegend auch nicht etwa dazu, dass die vom Sachverständigen ausgewertete Datengrundlage für die Bestimmung der ortsüb- lichen Vergleichsmiete nicht (mehr) ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 18. Novem- ber 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 80). Denn der Senat hat in der Vergangenheit lediglich vier oder sechs Vergleichswohnungen als zu geringe Datengrundlage für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 6. Novem- ber 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25), während er die Heranziehung von 19 oder elf Vergleichswohnungen hat genügen lassen (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16). d) Weitere Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unterlaufen. Insbesondere rügt die Revi- sion ohne Erfolg, die Würdigung des Berufungsgerichts, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete 5,52 €/m² betrage, beruhe auf verschiedenen Gehörsverletzun- gen. Auch andere revisionsrechtlich beachtliche Fehler bei der Beweiswürdigung (§ 286 Abs. 1 ZPO) sind dem Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revi- sion nicht unterlaufen. 19 20 - 9 - aa) Die Rüge der Revision, dem Berufungsgericht sei eine Gehörsverlet- zung anzulasten, weil es den Beklagten nicht die Gelegenheit gegeben habe, den Sachverständigen mündlich oder schriftlich mit ihren Ergänzungsfragen zu dem schriftlichen Gutachten beziehungsweise ihren Einwendungen dagegen zu konfrontieren, hat keinen Erfolg. Denn jedenfalls sind die Beklagten wegen des allgemeinen Grundsatzes der Subsidiarität daran gehindert, die dem Berufungs- gericht möglicherweise unterlaufene Gehörsverletzung in der Revisionsinstanz geltend zu machen. (1) Kommt das Gericht einem von der Partei rechtzeitig gestellten, nicht rechtsmissbräuchlichen Antrag auf Erläuterung des Gutachtens nicht nach, liegt darin zwar jedenfalls dann ein Verstoß gegen das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es den Antrag völlig übergeht oder ihm allein deshalb nicht folgt, weil das Gutachten ihm überzeugend und nicht weiter erörterungsbe- dürftig erscheint (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 1998, 2273 f.; NJW 2012, 1346 Rn. 15; NZS 2018, 859 Rn. 4; Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 60 f.; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VI ZR 314/15, NJW-RR 2017, 762 Rn. 3; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 8 ff.; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, NJW 2018, 3097 Rn. 8). (2) Ob das von der Revision gerügte Vorgehen des Berufungsgerichts, das zu den fristgerecht erhobenen Einwendungen der Beklagten gegen das Gutach- ten beziehungsweise aufgeworfenen Fragen an den Sachverständigen weder eine schriftliche noch eine mündliche Stellungnahme des Sachverständigen ein- geholt hat, danach als Gehörsverstoß zu bewerten ist, kann hier jedoch offen- bleiben. Denn die Beklagten sind nach dem allgemeinen Grundsatz der Subsidi- arität jedenfalls an dessen Geltendmachung in der Revisionsinstanz gehindert. 21 22 23 - 10 - (a) Der Subsidiaritätsgrundsatz fordert, dass ein Beteiligter über das Ge- bot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 67; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Dieser Grundsatz ist nicht auf das Verhältnis zwischen Verfassungs- und Fachgerichts- barkeit beschränkt, sondern gilt auch im Nichtzulassungsbeschwerde- und Revi- sionsverfahren (vgl. Senatsbeschluss vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO). Denn einer Revision kommt bei der Verletzung von Verfahrensgrundrechten auch die Funktion zu, präsumtiv erfolgreiche Verfassungsbeschwerden vermeid- bar zu machen. Daher sind für ihre Beurteilung die gleichen Voraussetzungen maßgebend, die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Erfolg einer Verfassungsbeschwerde führten (vgl. BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 296 f. [für die Nichtzulassungsbe- schwerde]). (b) Gemessen daran sind die Beklagten mit der Geltendmachung der be- haupteten Gehörsverletzung in der Revisionsinstanz ausgeschlossen. Denn spä- testens in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hätten sie die fehlende Einholung einer - schriftlichen oder mündlichen - Stellungnahme des Sachverständigen zu ihren (rechtzeitig) erhobenen Einwendungen gegen das Gutachten beziehungsweise aufgeworfenen Fragen dazu rügen können und - für die erfolgreiche Geltendmachung einer Gehörsrüge in der Revisionsinstanz - auch müssen. Das ist indes nicht geschehen. Vielmehr haben die Beklagten aus- 24 25 - 11 - weislich des Sitzungsprotokolls "zur Sache und zum Ergebnis der Beweisauf- nahme" verhandelt, ohne die Verfahrensweise des Berufungsgerichts zu bean- standen. bb) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, indem es die Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten - soweit es sie beachtet habe - in der Urteilsbegründung "selbst abgehandelt" habe, ohne die hierfür er- forderliche Sachkunde nachzuweisen. Die Revision verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass das Berufungsge- richt - anders als in den Fällen, die den von ihr herangezogenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zugrunde lagen (Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 65/06, NJW-RR 2007, 357 Rn. 14, und Beschluss vom 25. April 2018 - VII ZR 299/14, BauR 2018, 1317 Rn. 14 f.) - ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und sich insofern keine eigene Sach- kunde angemaßt hat (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 69). Dass das Berufungsgericht die von der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen eigenständig beschieden hat, ohne eine in seinem Er- messen stehende mündliche oder schriftliche Erläuterung des Gutachtens (§ 411 Abs. 3 ZPO) anzuordnen, ist nicht zu beanstanden. Denn die Beurteilung der Einwendungen der Beklagten erforderte kein spezielles Fachwissen, sondern allein die dem Tatrichter obliegende Überprüfung, ob sich der Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens an die von der höchstrichterlichen Rechtspre- chung herausgebildeten Grundsätze gehalten hat, von der richtigen Tatsachen- grundlage ausgegangen ist und aus den getroffenen Feststellungen Schlussfol- gerungen gezogen hat, auf die der Tatrichter seine Überzeugungsbildung ohne Rechtsfehler stützen durfte (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 26 27 28 - 12 - 123/20, aaO Rn. 70 f.). Es ist weder aufgezeigt noch ersichtlich, dass das Beru- fungsgericht hierbei seine Fachkompetenz überschritten hätte. cc) Die Rüge der Revision, unabhängig von der dem Berufungsgericht in- soweit fehlenden Sachkunde räume das Berufungsurteil - soweit es auf die ge- gen das Gutachten erhobenen Einwände der Beklagten eingehe - diese nicht aus, ist aus revisionsrechtlicher Sicht ebenfalls unbegründet. (1) Die tatrichterliche Würdigung kann vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allge- meine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision ge- rügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächli- che Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 18. Novem- ber 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442 Rn. 35; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44). (2) Danach beachtliche Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. (a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision auf die Einwendungen der Beklag- ten, die sie gegen das Gutachten wegen der aus ihrer Sicht zu geringen Anzahl an Vergleichswohnungen sowie der ihrer Ansicht nach fehlenden Vorzugswür- digkeit der vom Sachverständigen angewandten Ermittlungsmethode gegenüber dem einschlägigen Mietspiegel erhoben haben. 29 30 31 32 - 13 - Wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, ist das Berufungsgericht zum einen rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, die vom Sachverständigen aus- gewertete Datenmenge reiche zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Dass zum anderen die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspie- gels nicht dazu führt, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre, hat der Senat ebenfalls schon entschieden (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 36). Auch dass das Beru- fungsgericht berechtigt war, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen, anstatt diese mithilfe der dem Berli- ner Mietspiegel 2017 beigefügten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung vorzunehmen, entspricht der Rechtsprechung des Senats (grundlegend Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 37-54). Schließlich hat der Senat die vom Sachverständigen angewandte Vergleichswertmethode unter der - hier von ihm beachteten - Prämisse, dass die qualitativen Unterschiede der Ver- gleichsobjekte zu dem Bewertungsobjekt durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden, bereits mehrfach gebilligt (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 80; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12). (b) Erfolglos macht die Revision ferner geltend, das Berufungsgericht habe den Einwand der Beklagten über die fehlende Offenlegung der genauen Lage der Vergleichswohnungen nicht (hinreichend) entkräftet, weshalb er weiterhin dem Gutachten die Überzeugungskraft nehme. Da der Sachverständige die Vergleichswohnungen in seinem Gutachten nach Lage, Wohnfläche, Bauart, Baujahr und Ausstattung ausreichend detailliert beschrieben hat, um die Richtigkeit der verwendeten Daten kritisch würdigen zu 33 34 35 - 14 - können, durfte das Berufungsgericht die vom Sachverständigen getroffenen Feststellungen seiner Beurteilung nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bun- desverfassungsgerichts (BVerfGE 91, 176, 182, 184) zugrunde legen, ohne er- gänzende Angaben des Sachverständigen einzuholen. (c) Ohne Erfolg wendet die Revision schließlich ein, das Berufungsgericht habe die Einwendungen der Beklagten gegen die - aus ihrer Sicht unzutreffende - Bewertung ihrer Wohnung in Bezug auf die Küchenausstattung und den Fahr- radkeller durch den Sachverständigen nicht hinreichend berücksichtigt, weshalb auch diese weiterhin die Überzeugungskraft des Gutachtens in Frage stellten. (aa) Es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs- gericht der Beurteilung des Sachverständigen gefolgt ist, soweit dieser die Kü- chenausstattung im Rahmen der Nutzwertanalyse - mit zehn von zwanzig mögli- chen Pluspunkten - positiv bewertet hat. Den Einwand der Beklagten, diese Be- wertung sei wegen der "völlig veralteten Kücheneinrichtung (…) nicht nachvoll- ziehbar", hat das Berufungsgericht deshalb als unberechtigt angesehen, weil der Sachverständige das Alter der Küchenmöblierung - wie seine Beschreibung der Küche zeige - zur Kenntnis genommen und diesen Umstand bei seiner Bewer- tung auch insofern berücksichtigt habe, als er den Ausstattungsfaktor der Woh- nung um 0,05 Punkte reduziert habe. Diese Würdigung lässt revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler nicht erkennen; die Revision zeigt solche auch nicht auf. (bb) Auch die - dem Sachverständigengutachten folgende - Würdigung des Berufungsgerichts, wonach das Gebäude im Rahmen der Nutzwertanalyse unter dem Gesichtspunkt "zusätzliche Räume" mit zehn Pluspunkten zu bewer- ten sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 36 37 38 - 15 - Dem Einwand der Beklagten, das dem Gutachten beigefügte Lichtbild zeige, dass von einem ausreichend großen Fahrradabstellraum - wie für die vom Sachverständigen angenommene positive Bewertung vorausgesetzt - bei Auf- hängemöglichkeiten für nur sieben Räder in einem Haus mit 48 Wohnungen keine Rede sein könne, hat das Berufungsgericht - von der Revision insoweit unangefochten - entgegengesetzt, der Gebäudekomplex verfüge nach der Be- schreibung des Sachverständigen über zwei Fahrradkeller auf Erdgeschoss- Niveau sowie zusätzlichen Abstellraum für Kinderwagen auf den Etagen. Weder diese noch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, das dem Gutachten beigefügte Lichtbild von einem der Fahrradkeller lasse nicht auf dessen Unterdi- mensionierung schließen, lässt einen Rechtsfehler erkennen. Das gilt insbeson- dere mit Blick darauf, dass neben den Aufhängemöglichkeiten für Fahrräder - wie das Lichtbild zeigt - weiterer Abstellplatz vorhanden ist. Dabei ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht von Belang, dass dieser Abstellplatz (teilweise) mit "Einkaufswagen und allerhand Gerümpel vollgestellt" ist. Denn dieser Um- stand ist ersichtlich allein auf entsprechendes Nutzerverhalten zurückzuführen. dd) Der Revision bleibt ferner insoweit der Erfolg versagt, als sie rügt, das Berufungsgericht habe die weiteren von den Beklagten erhobenen Einwände ge- gen das Gutachten gänzlich übergangen und dadurch nicht nur den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, sondern auch das Be- weisergebnis unvollständig gewürdigt. Abgesehen davon, dass weder § 313 Abs. 3 ZPO noch Art. 103 Abs. 1 GG eine ausdrückliche Befassung mit sämtlichem Vorbringen der Parteien in den Entscheidungsgründen eines Urteils verlangen (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 75; vgl. zu Art. 103 Abs. 1 GG BVerfG, NVwZ 2016, 1475 Rn. 14; BVerfG, Beschluss vom 28. Oktober 2019 - 2 BvR 1813/18, juris Rn. 16 mwN), sind die nach Meinung der Revision übergangenen Einwände 39 40 41 - 16 - ersichtlich unbegründet und deshalb auch von vornherein nicht geeignet, einen entscheidungserheblichen Gehörsverstoß oder sonst revisionsrechtlich beachtli- che Rechtsfehler in der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts zu begründen. (1) Entgegen der Auffassung der Revision geht der Sachverständige nicht selbst davon aus, die von ihm herangezogenen Daten reichten für eine tragfähige Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete nicht aus. Er hat in seinem Gut- achten lediglich auf die statistischen Unsicherheiten hingewiesen, die bei der Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Vergleichswert- verfahrens selbst dann verblieben, wenn sich die Qualität der herangezogenen Daten - wie anhand des sogenannten Variationskoeffizienten festzustellen sei - hinsichtlich ihrer Aussagefähigkeit, wie hier, als hochwertig erweise. Eine solche Unsicherheit ist indes hinzunehmen; sie haftet der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängig von der hierfür angewandten Methode naturgemäß an. (2) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Wohnung mit einer - den oberen Wert der vom Sachverständigen ermittelten Bandbreite der Vergleichsmiete bildenden - (angepassten) Nettokaltmiete von 6,64 €/m² in seine Betrachtung einbezogen hat. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei diesem Wert nicht um eine - nicht berücksichtigungs- fähige - sogenannte "Ausreißermiete". Der Sachverständige hat in seinem Gut- achten nicht nur ausführlich erläutert, dass und auf welchem Weg er für die Eli- minierung etwaiger Ausreißermieten Sorge getragen hat, sondern zudem anhand des Variationskoeffizienten - wie oben bereits erwähnt - eine eher geringe Streu- ung der verwerteten Daten und damit deren hohe Aussagekraft festgestellt. Diese Ausführungen greift die Revision nicht an. 42 43 - 17 - Soweit sie Anstoß daran nimmt, dass der obere Wert der vom Sachver- ständigen gebildeten Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete (6,64 €/m²) den oberen Wert der Spanne übersteigt, die das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld H 6 ausweist (5,78 €/m²), und deshalb der vom Sachverständigen ermittelte Mittelwert (5,55 €/m²) ebenfalls oberhalb des Medians der im einschlä- gigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne (5,11 €/m²) liege, verliert sie aus dem Blick, dass dies eine Folge der grundlegenden Unterschiede zwischen den jeweiligen Verfahren der Erstellung einer Mietspiegeltabelle einerseits und der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Wege der Vergleichswertme- thode durch einen Sachverständigen andererseits ist. (3) Auch die Einwände der Revision, die vom Sachverständigen für die Auswahl der Vergleichsobjekte angesetzten Kriterien seien unklar und die sei- nerseits angewandte Nutzwertanalyse sei nicht nachvollziehbar, entbehren jegli- cher Grundlage. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten eingehend erläutert, dass sich die Auswahl der Vergleichsobjekte nach der Vergleichbarkeit hinsichtlich der Merkmale Gebäudeart, Ausstattung, Größe, Beschaffenheit (insbesondere bau- technische Konstruktionsmerkmale und Baualtersklasse) und Lage (unter Eintei- lung in Einzelfaktoren, die als Lagevor- oder -nachteile anzusehen sind) richte und die 16 ausgewählten Vergleichsobjekte aus dem ihm zur Verfügung stehen- den Datenbestand die nach diesen Kriterien höchste Übereinstimmung mit dem Bewertungsobjekt aufwiesen. Ebenso hat er sowohl den Zweck der Nutzwertanalyse, namentlich die sachgerechte Einordnung des Bewertungsobjekts in die zuvor ermittelte Band- breite der Vergleichsmiete, als auch deren Funktionsweise - nicht nur abstrakt, sondern auch konkret bezogen auf die zu bewertende Wohnung - ausführlich in 44 45 46 47 - 18 - seinem Gutachten erläutert. Weshalb diese Darstellung nicht nachvollziehbar sei, legen die Beklagten nicht ansatzweise dar. (4) Soweit die Revision schließlich beanstandet, dass der Sachverstän- dige auf Mietspiegel von Interessenverbänden ("IVD Immobilienpreisservice 2017/2018", "RDM Immobilienpreisspiegel" und "CRBE Wohnmarktreport 2017") Bezug genommen habe, blenden sie aus, dass diese im Gutachten angeführten privaten Mietspiegel ersichtlich keinen Einfluss auf das Ergebnis der Ermittlung der zutreffenden Einzelvergleichsmiete (in Höhe von 5,52 €/m²) hatten, sondern lediglich hilfsweise im Rahmen einer ergänzend durchgeführten Plausibilitätskon- trolle erwähnt wurden. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 27.03.2018 - 20 C 416/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.02.2020 - 63 S 138/18 - 48 49

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR295.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d; ZPO § 286 A, § 287 Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustim- mungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Ver- gleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Be- urteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - LG Tübingen AG Reutlingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Februar 2017 am 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Tübingen - 1. Zivilkammer - vom 4. Dezember 2015 wird unter Verwerfung der weitergehenden Revision als unzulässig zurück- gewiesen, soweit sie sich gegen die Vornahme eines Stichtagszu- schlags auf die nach dem Reutlinger Mietspiegel 2013 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete wendet. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1988 Mieter einer den Klägern gehörenden und nach der Wohnflächenangabe im Mietvertrag circa 99 m² großen Wohnung in Reutlingen. Die seit vielen Jahren unveränderte Miete beläuft sich auf monatlich 660 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 130 €. Nicht umgelegt, sondern in der Miete enthalten sind dabei allerdings die monatlichen Aufwen- 1 - 3 - dungen der Kläger für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie die Nutzung eines Garagenstellplatzes. Unter Bezugnahme auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 (Stand Mai 2013) und ausgehend von einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 105 m2 for- derten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 29. November 2013 auf, einer Erhöhung der Miete um 122,35 € ab dem 1. Februar 2014 zuzustimmen. Dabei rechneten die Kläger zur Bestimmung der zum Vergleich heranzuziehen- den Nettomiete der Wohnung aus der bisher gezahlten Miete einen von ihnen mit 48,24 € bezifferten Betriebskostenanteil für die Grundsteuer und die Sach- versicherungen heraus. Die Beklagten akzeptierten die Erhöhung hinsichtlich eines Teilbetrages von 40 € und wiesen das darüber hinausgehende Miet- erhöhungsbegehren der Kläger zurück. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage in Höhe von monatlich weiteren 22 € stattgegeben, was unter Berücksichtigung des von den Beklagten akzeptierten Betrages eine monatlich zu zahlende Miete von 722 € ergibt, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren in vollem Umfang weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht, das die Revisionszulassung bereits im Tenor sei- ner Entscheidung auf die Frage beschränkt hat, ob bei Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete ein Zuschlag vorzunehmen ist für die bis zum Zugang der Mieterhöhung vergangene Zeit und wie ein möglicher Zuschlag zu berechnen ist, hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfah- ren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von den Beklagten auf das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungs- begehren hin geschuldete ortsübliche Miete betrage jedenfalls nicht weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 722 €. Insbesondere sei es angemessen, dabei auf die Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem hier maßgeblichen einfachen und als solchem nicht in Frage gestellten Reutlinger Mietspiegel für die im Streit stehende Wohnung mit einem Mittelwert von 6,275 €/m2 ergebe, einen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bezogenen Stichtagszu- schlag vorzunehmen. Denn der Mietspiegel sei im Gegensatz zur dynamischen ortsüblichen Vergleichsmiete statisch, er spiegele also die ortsübliche Ver- gleichsmiete nur zu einem in der Vergangenheit liegenden Erhebungsstichtag wider. Die Verwendung der Daten eines alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt errichtet worden sei, führte deshalb fak- tisch zu einem rechtlich nicht begründbaren "Mietpreisstopp". Im Streitfall sei der Mietspiegel der Stadt Reutlingen des Jahres 2013 auf dem Stand von Mai 2013 gewesen, während den Beklagten das Mieterhö- hungsverlangen erst Ende November 2013 und damit 7 Monate später zuge- 4 5 6 7 - 5 - gangen sei. Der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 der Stadt Reut- lingen (Stand Dezember 2014) zeige eine deutliche Mietsteigerung, welche nicht ignoriert werden könne. Wenn man dem Mittelwert, wie er sich aus dem Mietspiegel 2013 ergebe, denjenigen des Mietspiegels 2015 gegenüberstelle, der sich auf 7,05 €/m2 belaufe, zeige sich für den Vergleichszeitraum von 19 Monaten eine Steigerung von 12,35 Prozent, was einer monatlichen Steige- rung von 0,65 Prozent entspreche. Diese liege im Ergebnis deutlich über dem Zuschlag, den das Amtsgericht den Klägern anhand eines statistischen Preisin- dex für Wohnungsmieten in Baden-Württemberg in Höhe von 1,16 Prozent für den gesamten Zeitraum von Mai 2013 bis Februar 2014 zwecks Inflationsaus- gleichs zugebilligt habe. Anders als das Amtsgericht gemeint hat, könne hinsichtlich der konkret zu berücksichtigenden Stichtagsdifferenz allerdings nicht auf den Lebenshal- tungskostenindex oder einen undifferenzierten Wohnungsmietenindex abge- stellt werden. Es sei vielmehr die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen, die bei vergleichbaren Wohnungen eingetreten sei. Als ge- eigneter Anhaltspunkt komme dazu in erster Linie die aus den jeweiligen Miet- spiegeln abzuleitende Mietpreisentwicklung in Betracht. Denn diese Erkennt- nisquelle habe den Vorteil, dass sie sich auf die konkrete Mietpreisentwicklung am Ort beziehe. Liege im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ein neuer Mietspiegel vor, könne die maßgebliche Differenz durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermittelt werden. Liege ein neuer Mietspiegel noch nicht vor, komme eine Fortschreibung der Mieten unter Berücksichtigung der Entwicklung zwischen den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in Betracht. Zwar müsse die Mietpreisentwicklung zwischen zwei Erhebungsstichtagen nicht notwendig linear verlaufen. Gleichwohl sei sie der als Alternative sonst nur in Betracht kommenden Einholung eines Sachverstän- digengutachtens vorzuziehen, weil dieser Weg den Mietspiegel entwerten wür- 8 - 6 - de und angesichts der üblicherweise relativ geringen streitigen Beträge auch unverhältnismäßig wäre. Der nach dieser Ermittlungsmethode, hier also durch Vergleich der Werte der Mietspiegel 2013 und 2015, sogar über dem auf 722 €/m2 lautenden Ergeb- nis des Amtsgerichts anzusiedelnde Betrag der Vergleichsmiete sei - ausge- hend von der vom Amtsgerichts unangegriffen angesetzten Wohnfläche des Mietvertrages - um den vom Amtsgericht zutreffend mit 40,99 € festgestellten Betrag der in der Miete im Sinne einer Teilinklusivmiete enthaltenen Kosten für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie den zutreffend mit 40 € angesetz- ten Zuschlag für das ebenfalls in den Preisspannen des Reutlinger Mietspiegels nicht enthaltene Garagennutzungsentgelt zu erhöhen, so dass an sich sogar noch eine über den erkannten Betrag hinausgehende Mieterhöhung möglich gewesen wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung, soweit sie aufgrund des be- schränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand. 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungs- gericht bei der von ihm anhand des Reutlinger Mietspiegels 2013 zuzüglich ei- nes Stichtagszuschlags ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete auf die zum Vergleich heranzuziehende Nettomiete zusätzlich noch das Garagennutzungs- entgelt sowie die in ihr ebenfalls nicht enthaltenen Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen aufgeschlagen hat, um darüber die strukturelle Vergleichbarkeit mit einer nach dem Klägervorbringen von den Be- klagten geschuldeten erhöhten Miete herzustellen, ist das Rechtsmittel unstatt- haft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn insoweit ist die Revision nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die 9 10 11 - 7 - Zulassung der Revision vielmehr wirksam auf die Frage der rechtlichen Zuläs- sigkeit des genannten Stichtagszuschlags und seiner Berechnung beschränkt. a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspre- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Das ist im Streitfall durch die im Tenor des angefochtenen Urteils ausgesprochene und in den Gründen noch einmal zusätzlich erläuterte Zulassungsbeschränkung auf den Stichtagszuschlag mit der nötigen Deutlichkeit dahin geschehen, dass das Berufungsgericht den Beklagten im darüber hinausgehenden Umfang gerade keine Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte. b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist entgegen der Auffassung der Revision auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung des Rechtsmittels auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 21; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, ZUM 2012, 35 Rn. 4; vom 11. Januar 2011 - VIII ZB 92/09, WuM 2011, 137 Rn. 6; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 12; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 12 13 14 - 8 - 42/12, BGHZ 198, 294 Rn. 27; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfä- hig sein; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglich (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, aaO; vom 7. März 2013 - IX ZR 64/12, WM 2013, 802 Rn. 9; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO Rn. 5 f.). So verhält es sich im Streit- fall. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über einen etwaigen Stichtags- zuschlag stellt einen derart abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar. Es kann dahin stehen, ob es sich auch bei dem in der Miete enthaltenen Garagennutzungsentgelt und den darin ebenfalls eingeschlossenen Betriebskostenanteilen für die Grundsteuer und die Sachversicherungen um gesondert zulassungsfähige Teile des Streitstoffs gehandelt hätte oder ob ihre Berücksichtigungsfähigkeit bei Herstellung einer strukturellen Vergleichbarkeit der für die konkrete Wohnung zu bildenden Einzelvergleichsmiete anhand der im Streitfall herangezogenen Wohnwertmerkmale des einschlägigen Mietspie- gels auf andere Merkmale hätte ausstrahlen können. Denn jedenfalls der Stich- tagszuschlag setzt das gegenständliche Vergleichsergebnis als inhaltlich be- reits feststehend voraus und knüpft daran lediglich noch zeitlich mit der Be- stimmung eines nach der Erstellung des Mietspiegels liegenden Vergleichszeit- punkts unter Aufgreifen der seither eingetretenen Marktentwicklung an. Dass die Bestimmung dieses Zeitpunktes und ein danach etwa zu ermittelnder Ver- hältnissatz für die Fortschreibung der Einzelvergleichsmiete auf diesen Zeit- punkt im genannten Sinne untrennbar mit der beschriebenen Merkmalsbestim- 15 - 9 - mung und -bewertung anhand des Mietspiegels verbunden ist, zeigt weder die Revision auf noch ist dies sonst ersichtlich. 2. Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat vielmehr rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein Stichtagszuschlag in der genannten Höhe gerechtfertigt ist und dass die Kläger danach eine Mieterhöhung um weitere 22 € auf nun- mehr 722 € monatlich beanspruchen können. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Mie- te wird dabei nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebil- det, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstat- tung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und des- sen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Ver- gleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelver- gleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5,40 € bis 7,15 € bewegt, deren Mittelwert sich auf 6,275 €/m2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags 16 17 - 10 - von zwei Prozent beläuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN). b) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zu- stimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Be- stimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15 mwN). Im Streitfall liegen zwischen diesem Zeitpunkt (29. November 2013) und dem Zeitpunkt, auf den der vom Beru- fungsgericht zur Vergleichsmietenbestimmung herangezogene Reutlinger Miet- spiegel aktualisiert worden ist (Mai 2013), etwa sieben Monate. Ob es dem mit der Beurteilung der Berechtigung einer Mieterhöhung befassten Tatrichter ge- stattet ist, dieser zeitlichen Differenz im Falle einer zwischenzeitlichen Steige- rung des Mietpreisniveaus durch Vornahme eines die Steigerung ausgleichen- den Zuschlags zu begegnen, ist umstritten. aa) Vor allem in der älteren Instanzrechtsprechung (OLG Stuttgart, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804; vgl. ferner die Nach- weise bei Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 558a Rn. 31) wird jedenfalls in Fällen, in denen - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel gestützt ist, die Vornahme eines Zuschlags als dieser Art des auf eine lediglich periodische Aktualisierung angelegten und deshalb auch keiner weiteren Schätzung zugänglichen Begründungs- und Beweismittels fremd an- gesehen. Die gegenteilige Auffassung wertet einen Mietspiegel dagegen nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle; die Gerichte seien des- halb nicht gehindert, bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines - wie auch im Streitfall - ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der 18 19 - 11 - Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlan- gens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiegel- wert vorzunehmen (OLG Stuttgart, NJW-RR 1994, 334, 336; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 142, 143; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 32). bb) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. (1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkennt- nisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahl- ten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt ha- ben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erhö- hungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen er- stellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.). Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterli- chen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch 20 21 - 12 - die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.). (2) Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergeb- nisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkennt- nisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen ge- mäß § 558c Abs. 1, § 558d Abs. 2 BGB den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestell- tes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen. Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterli- che Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO Beschränkungen unter- liegen sollte. Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 558a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt (BT-Drucks. 7/2011, S. 10). Zudem war man sich auch im Gesetzgebungsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungs- markt sind, und dass man sich dann möglicherweise anders behelfen müsse (vgl. BT-Drucks. 7/5160, S. 5 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor. (3) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch sonst aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter 22 23 24 - 13 - keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der im Streit stehende Stichtagszuschlag generell ausgeschlos- sen sein sollten. Zwar sieht das Bundesverfassungsgericht die Möglichkeit, oh- ne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, als durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht garantiert an. Dementsprechend hat es den Umstand, dass Mietspiegel nur in einem zweijährigen oder gegebenenfalls sogar noch größeren Turnus aktualisiert werden, nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass ihre Verwendung deshalb unterbleiben sollte. Vielmehr habe der Gesetzgeber, der dieses Problem gesehen und in Kauf genommen habe, Mietspiegel angesichts ihrer sonstigen Vorteile gleichwohl als zur Bestimmung einer den Erhöhungsmaßstab bildenden marktorientierten Miete geeignet anse- hen dürfen (BVerfG, NJW 1992, 1377 f.). Für die Handhabung der zivilpro- zessualen Verfahrensregeln zur Bestimmung der im Rahmen des § 558 BGB festzustellenden ortsüblichen Vergleichsmiete kann daraus jedoch nichts abge- leitet werden, was umgekehrt gegen die Zulässigkeit eines Stichtagszuschlags zur Einzelvergleichsmiete sprechen könnte, der auf den Werten eines auf eine solche Marktorientierung angelegten Mietspiegels aufbaut. Insbesondere be- rücksichtigt die Revision nicht, dass ein Mietspiegel in erster Linie die Feststel- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen soll, aber nicht noch zusätz- lich darauf abzielt, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweils letzten Aktualisierungszeitpunkt "einzufrieren". c) Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Um- stände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich da- nach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Die Erwägun- gen, die das Berufungsgericht dazu angestellt hat, und das von ihm gefundene Ergebnis halten sich im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten tatrichter- 25 - 14 - lichen Beurteilungsspielraums und sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstan- den. aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess ei- ne Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmie- te zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit die- se Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich ma- chen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO). Diese Indizwirkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt be- schränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von § 558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht. Auch einem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich - wie auch der Senat kürzlich ausgeführt hat - über deren unmittelbaren Bestim- mungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Ge- schwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 89). Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Miet- spiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 26 27 28 - 15 - noch bei 6,275 €/m2 gelegen hat, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 €/m2, was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerungs- rate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für ge- schwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. bb) Die Anforderungen an das dem Tatrichter bei Bemessung der Höhe des Stichtagszuschlags nach § 287 Abs. 2 ZPO zukommende Schätzungser- messen kann der Senat nur darauf überprüfen, ob die der Schätzung zugrunde gelegten Tatsachen und die dabei angewandte Methode auf grundsätzlich fal- schen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruhen, insbesondere Denkge- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, ob wesentliche, die Ent- scheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, mit der Revision gerügten Verfahrens- fehlern beruht (BGH, Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, WuM 2012, 568 Rn. 14; jeweils mwN). Das ist nicht der Fall. Anders als die Revision meint, ist das Berufungs- gericht, das angesichts der geringen streitigen Beträge insoweit mit Recht auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens für unverhältnismäßig erach- tet hat, den bestehenden Vorgaben in jeder Hinsicht gerecht geworden. Vor allem kann die gewählte Schätzungsmethode, den für erforderlich gehaltenen Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen den für die Wohnung der Beklagten bekannten Werten des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) zu ermitteln, entgegen der Auffassung der Revision nicht als willkürlich eingestuft werden. Diese Methode hat im Streitfall vielmehr schon deshalb nahe gelegen, weil bei Bestimmung der maß- geblichen Einzelvergleichsmiete regelmäßig die Möglichkeit fehlt, ihre Höhe mit 29 30 - 16 - mathematischer Genauigkeit gleichsam punktgenau zu ermitteln (vgl. BGH, Ur- teile vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07, WuM 2010, 38 Rn. 17; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, aaO Rn. 24). Erzielbar sind nur empirische, aus einer Be- obachtung des Marktes und seiner Entwicklungen abzuleitende Annäherungs- werte, für die sich eine Interpolationsmethode anbietet. Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnismäßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtli- chen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch linea- re Interpolation zwischen dem für die Wohnung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegangen ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitli- chen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beanstan- dungsfrei. Dass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Mona- te hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Mess- 31 - 17 - barkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision eben- falls fern. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Reutlingen, Entscheidung vom 20.03.2015 - 3 C 487/14 - LG Tübingen, Entscheidung vom 04.12.2015 - 1 S 50/15 -

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Lichtenberg Entscheidungsdatum: 10.02.2022 Aktenzeichen: 16 C 40/21 ECLI: ECLI:DE:AGBELB:2022:0210.16C40.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: MietBegrV BE, § 556d Abs 1 BGB, § 27a Abs 1 S 1 VwVfG, § 27a Abs 2 VwVfG Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung: Ausreichende Bekanntmachung vor Inkrafttreten der Verordnung Orientierungssatz 1. Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Lichtenberg Entscheidungsdatum: 10.02.2022 Aktenzeichen: 16 C 40/21 ECLI: ECLI:DE:AGBELB:2022:0210.16C40.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: MietBegrV BE, § 556d Abs 1 BGB, § 27a Abs 1 S 1 VwVfG, § 27a Abs 2 VwVfG Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung: Ausreichende Bekanntmachung vor Inkrafttreten der Verordnung Orientierungssatz 1. Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2020:181120UVIIIZR123.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 123/20 Verkündet am: 18. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558c; ZPO § 287 Abs. 2 a) Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 103 ff.). b) Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfa- cher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabel- lenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerich- teten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind. c) Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Se- natsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). GG Art. 2 Abs. 1 iVm Art. 20 Abs. 3; ZPO §§ 286 B, 287 Abs. 2 - 2 - a) Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiese- nen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vor- handen ist. b) Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständi- gengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mie- ter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen. ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 1 a) Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erst- instanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vo- rinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertun- gen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, Beschluss vom 22. November 2004 - 1 BvR 1935/03, NJW 2005, 1487). b) Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schät- zung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält. c) Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtli- cher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn. 17). BGH, Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 - LG Berlin AG Spandau - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2020 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer 84,06 m2 großen Dreizimmerwohnung der Klägerin in Berlin-Spandau. Die im Jahr 2017 zu entrichtende Nettokaltmiete be- lief sich auf 422,82 €. Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 forderte die Klägerin die Beklagte unter Hinweis auf den Mietspiegel Berlin 2017 auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 auf 474,93 € zuzustimmen. Dies ent- spricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 5,65 €/m2. Die Wohnung der Be- klagten ist bei Heranziehung des Mietspiegels 2017, worauf die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen auch hingewiesen hat, nach Alter, Wohnlage, Ausstat- tung und Wohnfläche in das Feld G 2 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 aus. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. 1 - 4 - Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bislang 422,82 € auf 474,93 € ab dem 1. Oktober 2017 in Anspruch. Das Amtsgericht hat den Berliner Mietspiegel 2017 zumindest als Schätzungsgrund- lage nach § 287 ZPO herangezogen und aufgrund der dortigen "Orientierungs- hilfe für die Spanneneinordnung" nicht die Überzeugung zu gewinnen vermocht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die von der Beklagten bereits entrichtete Nettokaltmiete (5,03 €/m2) übersteigt. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und zuletzt eine Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils dahin beantragt, dass die Beklagte zu verurtei- len sei, der begehrten Mieterhöhung ab 1. Februar 2018 zuzustimmen. Das Land- gericht hat dem Rechtsmittel nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten statt- gegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe der geforderten 474,93 € ab dem 1. Februar 2018 zu. Das Berufungsgericht sei 2 3 4 5 6 - 5 - nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsge- richts gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranzie- hung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt habe. Der Miet- spiegel sei als Schätzungsgrundlage nicht geeignet. Auch ein einfacher Mietspie- gel müsse zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehle es daran beziehungsweise seien die seiner Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet, fehle es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzungsgrundlage, sondern auch an deren Geeignetheit im Sinne des § 287 ZPO. So lägen die Dinge hier, weil die Klägerin die Grundlagen des Mietspiegels hinreichend konkret angegrif- fen habe. Aus diesem Grunde sei ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen gewesen, das auf die Ermittlung der konkreten Einzelmiete habe beschränkt werden können, weil sich die von der Klägerin verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfelds G 2 des Mietspiegels 2017 (4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2) bewege. Aufgrund der schriftlichen Ausführungen des beauftragten Sachverständi- gen, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,92 €/m2 ermittelt hat, sei das Berufungsgericht davon überzeugt, dass die ortübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 5,65 €/m2 betrage. Der Sachver- ständige habe nachvollziehbar geschildert, wie er zu dieser Beurteilung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt sei, und habe die Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägten, bezogen auf die Woh- nung der Beklagten überzeugend bewertet. Es seien keine Umstände ersichtlich oder von der Beklagten vorgetragen, die im Rahmen der Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO eine vom Ergebnis des Sachverständigengutach- tens abweichende Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigten. 7 - 6 - Entgegen der Auffassung der Beklagten ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständige seiner Begutachtung eine unzutreffende Tatsa- chengrundlage zugrunde gelegt habe. Der weitere Einwand der Beklagten, es sei nicht erkennbar, dass die Ermittlungsmethode des Gutachters auf wissenschaft- lich anerkannten Methoden beruhe, sei bereits deswegen unbeachtlich, weil es sich bei dem Gutachten - im Gegensatz zu dem Berliner Mietspiegel - um ein förmliches Beweismittel handele. Zum anderen habe der Sachverständige seine Berechnungsmethode in Form des Vergleichswertverfahrens ausführlich und nachvollziehbar dargelegt. Dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichs- wohnungen bestritten habe, sei ebenfalls unbeachtlich. Denn eine Auseinander- setzung mit den konkret vom Sachverständigen benannten Wohnungen sei nicht erfolgt. Der Umstand, dass die genaue Lage der Vergleichswohnungen nicht habe offengelegt werden können, beruhe auf datenschutzrechtlichen Gründen. Auch die weiteren wohnungs- und gebäudebezogenen Einwendungen der Be- klagten (insbesondere gegen die Lage der Wohnung und zum Nutzungswert von Bad und Küche) gegen das Gutachten griffen nicht durch. Soweit die Beklagte schließlich die hilfsweise getroffenen Feststellungen des Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Her- anziehung des Mietspiegels 2017 und der dort gegebenen Orientierungshilfe, wonach sich in diesem Falle eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,35 €/m2 er- gebe, angegriffen habe, dienten diese Ausführungen lediglich der Plausibilitäts- kontrolle. Außerdem bestünden keine Anhaltspunkte, die die Schlüssigkeit des Gutachtens in Frage stellten. 8 9 10 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfeh- lern einen Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung bejaht. 1. Das Berufungsgericht hat - wenn auch unausgesprochen - rechtsfehler- frei angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht wird und der Beklagten bezüglich der zuletzt geforderten Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Februar 2018 auch rechtzeitig (vgl. § 558b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB) zugegangen ist. 2. Auch die Feststellungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens sind im Ergebnis frei von revisionsrechtlich relevanten Fehlern. a) Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil sich das Berufungsgericht nicht an die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen zur Geeignetheit des Berliner Mietspiegels 2017 als Schätzungsgrundlage (§ 287 Abs. 2 ZPO) für die ortsübli- che Vergleichsmiete gebunden gesehen hat. aa) Das Amtsgericht hat nicht geprüft, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt. Es hat aber "in Kenntnis der hierzu geäußerten Rechtsauffassungen den Mietspiegel für die Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für anwendbar" gehalten, die hierge- gen gerichteten Einwendungen der Klägerin für nicht überzeugend erachtet und 11 12 13 14 15 - 8 - den Mietspiegel zumindest als "Schätzgrundlage nach § 287 ZPO" herangezo- gen. Hierauf gründend hat es unter Zugrundelegung der im Mietspiegel aufge- führten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" die Feststellung getrof- fen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, weil alle Merkmalgruppen negativ zu bewerten seien, die zuletzt von der Beklagten gezahlte Miete nicht übersteige. Hierbei handelt es sich zwar um tatsächliche Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (vgl. hierzu grundlegend BGH, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 104/03, BGHZ 158, 295, 300). bb) Anders als die Revision meint, kann eine Anfechtung des Berufungs- urteils jedoch nicht darauf gestützt werden, dass sich das Berufungsgericht an diese Feststellungen nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden gesehen hat. Zwar ist es - wie an anderer Stelle (unter II 2 b bb und c) noch näher dar- zulegen sein wird - nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Wohnung in das unstreitig maßgebliche Mietspiegelfeld G 2 des Berliner Mietspiegels 2017 eingeordnet und die ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der im Mietspiegel als Schätzungsgrund- lage aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" bestimmt hat. Ob auch das vom Amtsgericht dabei gefundene Schätzungsergebnis aus Sicht des Berufungsgerichts überzeugend ist oder ob dieses insoweit zu einer neuen Tatsachenfeststellung berechtigt gewesen wäre, ist mangels Ausführungen des Berufungsgerichts zu diesem Gesichtspunkt offen. Das kann jedoch vorliegend dahinstehen. Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre - was die Revision im Ausgangspunkt nicht verkennt - die fehlerhafte Annahme eines Berufungsgerichts, die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seien 16 17 18 - 9 - erfüllt, weil konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder der Vollstän- digkeit entscheidungserheblicher Feststellungen der ersten Instanz begründeten, so dass neue oder ergänzende Feststellungen zu treffen seien, einer revisions- rechtlichen Überprüfung entzogen (siehe nur BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn. 17 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZR 187/03, NJW 2004, 1458 unter II 4 [zu § 531 Abs. 2 ZPO]). An diesem Grundsatz ist uneingeschränkt festzuhalten. Soweit die Revision meint, dem sei nur dann zuzustimmen, wenn das Berufungsgericht - was hier nicht der Fall sei - die über den Rahmen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hinausgehende Tatsachen- feststellung verfahrensfehlerfrei und im Ergebnis zutreffend vorgenommen habe, verkennt sie zum einen den Sinn und Zweck des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO und übersieht zum anderen, dass für eine solche Differenzierung kein Bedürfnis be- steht. (a) Die Vorschrift des § 529 Abs. 1 ZPO sieht eine grundsätzliche Bindung des Berufungsgerichts an die von der ersten Instanz festgestellten Tatsachen vor und legt zugleich den Maßstab fest, der abweichend hiervon dem Berufungsge- richt eine Überprüfung und Abänderung der Tatsachenfeststellung ermöglicht. Die Stärkung der Tatsachenfeststellung durch das erstinstanzliche Gericht und die damit einhergehende Umgestaltung des Berufungsverfahrens als vornehm- lich zur Fehlerkontrolle und -beseitigung dienende Instanz (BT-Drucks. 14/4722, S. 58, 61, 100; BT-Drucks. 14/6036, S. 123) beruht allein auf dem Bestreben des Gesetzgebers, "die Voraussetzungen für eine sachgerechtere und effektivere Ausgestaltung des Berufungsrechts" zu schaffen (BT-Drucks. 14/4722, S. 64). Dieses prozessökonomische Ziel ist aber nicht mehr zu erreichen, wenn sich das Berufungsgericht in Verkennung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht an die Feststellungen der ersten Instanz gebunden gese- hen hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 319). 19 - 10 - Hinzu kommt, dass die in der genannten Bestimmung liegende Einschrän- kung einer eigenständigen Tatsachenfeststellung im Berufungsverfahren, die zwangsläufig nachteilig für das Bemühen des jeweiligen Gerichts um eine mate- riell gerechte Entscheidung ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO mwN), nicht Zielsetzung des Gesetzgebers, sondern lediglich eine von ihm als hinnehmbar eingestufte Auswirkung ist. Dementsprechend heißt es in den Gesetzesmaterialien, der Bestimmung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liege der Ge- danke zugrunde, "dass weder das Interesse der Prozessparteien noch Gerech- tigkeitsgesichtspunkte generell eine Wiederholung des erstinstanzlichen Verfah- rens erfordern" (BT-Drucks. 14/4722, S. 100). Nach alledem gebietet es der mit der genannten Vorschrift verfolgte Sinn und Zweck nicht, eine vom Berufungsgericht in seinem Bemühen um eine mate- riell richtige und zutreffende Entscheidung vorgenommene erneute Tatsachen- feststellung einer revisionsrechtlichen Kontrolle zu unterziehen. (b) Hierfür besteht - anders als die Revision meint - auch kein Bedürfnis. Denn den Prozessparteien bleibt es im Falle vom Berufungsgericht verfahrens- oder rechtsfehlerhaft getroffener neuer Feststellungen unbenommen, die dem Berufungsgericht unterlaufenen Verfahrensfehler (beispielsweise § 139, § 411 Abs. 3, 4 ZPO, Art. 103 Abs. 1 GG) oder materielle Mängel der Beweiswürdigung (§ 286 ZPO; vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 68) im Revisionsverfahren zu rügen und hierdurch im Falle be- rechtigter Rügen den vom Berufungsgericht in Abweichung von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachen ihre Bindungswirkung zu entziehen. Auch das von der Revision angeführte Risiko, die - die geforderte Miet- erhöhung um ein Vielfaches übersteigenden - Kosten für ein Sachverständigen- gutachten im Falle eines Prozessverlusts tragen zu müssen, das Mieter davon 20 21 22 23 - 11 - abhalten könne, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren, begründet nicht ein Bedürfnis, eine revisionsrechtliche Überprüfung von entgegen § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erfolgten neuen Tatsachenfeststellungen zuzulassen. Denn in den Fällen, in denen die Vorinstanz die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung bestimmt hat, wird regelmäßig ohnehin eine Bindung an die getroffenen Feststel- lungen nicht bestehen. Die Revision übersieht, dass sich konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststel- lungen selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellun- gen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben können (Senats- urteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, NJW 2005, 1487). Wenn das Berufungsgericht also eine Schätzung der Vorinstanz - und sei es auch nur im Ergebnis - aus seiner Sicht nicht für überzeugend hält, ist es nicht gehindert, sondern gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO sogar verpflichtet, neue Feststellungen - gegebenenfalls durch Einholung eines Sachverständigen- gutachtens - zu treffen. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens anstelle der Heranziehung des Mietspiegels 2017 weder "die Beweisregeln der § 558c und § 558d BGB" noch den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) missachtet. aa) Die Revision meint hierbei - unter Berufung auf ein Urteil der 67. Kam- mer des Landgerichts Berlin (WuM 2019, 330) -, die Gerichte seien "nicht befugt", zu Lasten desjenigen, der sich auf die vom Gesetzgeber ausdrücklich geschaf- fene Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB berufe, von den sich aus einem Mietspiegel ergebenden Werten - auf der Grundlage eines gerichtlichen Sach- 24 25 - 12 - verständigengutachtens - abzuweichen. Erst wenn die von einer Partei behaup- tete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit ne- gativem Beweisergebnis geklärt oder bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung - auf der Grundlage eines eingeholten Sachverständi- gengutachtens - der Beweis des Gegenteils geführt sei, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete, der gesetzlichen Vermu- tung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider, nicht zutreffend wiedergäben, dürfe das Gericht von einer Heranziehung des Mietspiegels absehen. Hierbei verkennt die Revision grundlegend das geltende Beweismittelrecht. (1) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichen- den Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN). (2) Ist die Höhe der vom Vermieter seinem Zustimmungsverlangen zu- grunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter bestritten worden, hat das Gericht, sofern eine Beweisbedürftigkeit besteht, sich seine richterliche Über- zeugung durch Erhebung des vom beweisbelasteten Vermieter angebotenen (tauglichen) Beweismittels - hier durch Einholung eines Sachverständigengut- achtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete - zu verschaffen, sofern nicht eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO möglich ist. Einer solchen Beweisaufnahme steht, anders als die Revision - der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin fol- gend - meint, nicht entgegen, dass eine Partei - hier die Mieterin - sich darauf beruft, die ortsübliche Vergleichsmiete sei auf der Grundlage eines Mietspiegels 26 27 - 13 - zu bestimmen, dessen Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB im Prozess ausreichend bestritten worden ist. (a) Zwar kommt einem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung (§ 292 ZPO) zu, dass die dort bezeich- neten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Liegt unbestritten oder nachgewiesenermaßen ein qualifizierter Mietspiegel vor, darf das Gericht von der Erhebung eines Sachverständigengutachtens zu der ortsüblichen Ver- gleichsmiete absehen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 14 f.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 13 ff.). Diesen Weg wird das Gericht bereits aus prozessökonomischen Gründen und zur Vermeidung des Anfalls hoher Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschreiten (vgl. etwa LG Berlin, GE 2012, 271, 272 - Vorinstanz zu VIII ZR 46/12). (b) Wird dagegen die Qualifikation des Mietspiegels - wie hier von der Klä- gerin durch Vorlage eines Privatgutachtens - hinreichend bestritten, ist das Ge- richt nicht gehalten, zunächst Beweis darüber zu erheben, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Diesen Weg kann es beschreiten (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20 ff.), muss es aber nicht. Es kann stattdessen auch ein vom klagenden Vermieter zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angebotenes Sachverständigengutach- ten einholen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 25 f.). (c) Im Streitfall war eine Beweisaufnahme zu der von der Beklagten in An- spruch genommenen und von der Klägerin bestrittenen Eigenschaft des Berliner Mietspiegels 2017 als qualifizierter Mietspiegel ohnehin bereits deswegen nicht 28 29 30 - 14 - veranlasst, weil der Teil, für den dem Mietspiegel eine Qualifizierung zugeschrie- ben wird, in seiner Aussagekraft von beiden Parteien akzeptiert wird. Weder die Beklagte, die den Mietspiegel 2017 in vollem Umfang für anwendbar hält, noch die Klägerin, die davon ausgeht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten dem Median (5,65 €/m2) der in der Mietspiegeltabelle im Feld G 2 ausgewiesenen Spanne entspricht, stellen in Abrede, dass sich die orts- übliche Vergleichsmiete in der in dem genannten Feld aufgeführten Spanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 bewegt. Die Parteien streiten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne. Hierzu gibt der Berliner Mietspiegel 2017 - wie auch schon seine zahl- reichen Vorgänger - "Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung" (Ziffer 10 und 11 des Mietspiegels). Diese Orientierungshilfe gehört aber nicht zum qualifi- zierten Teil des Mietspiegels (Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13). Vielmehr erstreckt sich eine (mögliche) Qualifizierung allein auf die Spannenwerte (Ziffer 9 des Miet- spiegels; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" kann jedoch gemäß § 287 Abs. 2 ZPO als Schätzungsgrundlage für die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spannen herangezogen werden (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO). bb) Das Berufungsgericht war auch nicht verpflichtet, von der Einholung eines Sachverständigengutachtens deswegen abzusehen, weil es den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel hätte heranziehen müs- sen. 31 32 - 15 - (1) Die Senatsrechtsprechung billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung ein- fließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederge- ben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Se- natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, ZMR 2013, 954 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, WuM 2020, 423 Rn. 102, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). (2) Eine solche Indizwirkung kommt dem Berliner Mietspiegel 2017 grund- sätzlich zu (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.). Die von der Revisionserwiderung angeführten Rügen der Klägerin gegen den Berliner Mietspiegel 2017 betreffen allein dessen Qualifizierung und nehmen ihm nicht die beschriebene Indizwirkung als einfacher Mietspiegel. (a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB - anders als ein qualifizierter Mietspiegel - nicht voraus- setzt, dass er auf der Grundlage anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze er- stellt worden ist. Seine Indizwirkung beruht maßgeblich darauf, dass eine Daten- erhebung erfolgt ist, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Der Berliner Mietspiegel wurde - was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat - ausweislich seiner Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei Vereinen, die die In- teressen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigentümern vertreten, er- stellt. Auch wenn zwei der letztgenannten Vereine nur ihre Expertise eingebracht 33 34 35 - 16 - und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die be- schriebene Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfah- rung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 18 mwN; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 104). (b) Dies gilt umso mehr, als auf Seite 6 des im Internet abrufbaren Metho- denberichts zum Berliner Mietspiegel 2017 (erstellt im Juli 2017 von der F+B For- schung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) ausgeführt ist, dass auch die beiden Verbände, die die Interessen der Vermieter und Hausei- gentümer vertreten und den Mietspiegel nicht anerkannt haben, nicht nur Ände- rungen in der Wohnlageneinstufung, sondern auch die Form, den Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung sowie viele methodische Änderungen bei der Da- tenauswertung und -ausweisung mitgetragen haben (Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO). (3) Trotz seiner Eignung als einfacher Mietspiegel war das Berufungsge- richt nicht verpflichtet, die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 für seine Überzeugungsbildung bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete her- anzuziehen. Dies ergibt sich aus mehreren Gründen. (a) Zum einen können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unstreitige oder festgestellte Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache zulassen, eine Beweisaufnahme über die Hauptsache zwar entbehrlich machen (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1996 - XI ZR 319/95, NJW-RR 1997, 238 unter II 2 b; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 222/06, NJW 2007, 3067 Rn. 2). 36 37 38 - 17 - Das Gericht ist aber nicht verpflichtet, seine Überzeugungsbildung auf aussage- kräftige Indizien zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweismittels abzusehen. (b) Zum anderen beschränkt sich die Indizwirkung des Berliner Mietspie- gels 2017 aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit Orien- tierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind. (aa) Da beide Parteien davon ausgehen, dass die Wohnung der Beklagten in Anbetracht ihrer Größe, ihres Alters und ihrer Lage in das Mietspiegelfeld G 2 mit einer Mietspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 und einem Median von 5,65 €/m2 (diesen macht die Klägerin geltend) einzuordnen ist, musste das Beru- fungsgericht für diese nicht beweisbedürftige Tatsache auf eine Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nicht zurückgreifen. (bb) Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" nimmt nicht an der Indizwirkung teil. Sie wird im Mietspiegel (dort Seite 13) lediglich "als Schätz- grundlage empfohlen" und berücksichtigt fünf nicht abschließende Merkmalgrup- pen mit jeweils wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen. Diese vorwiegend auf Erkenntnissen aus der Vertrags- und Gerichtspraxis beru- hende Orientierungshilfe ist auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichtet (vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17 ff.). Da eine Indizwirkung mittelbar eine volle richterliche Überzeugung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ermögli- chen, die Orientierungshilfe aber nur als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO dienen soll, ist es ausgeschlossen, letztere wegen des ihr zukommenden geringeren Beweismaßes an der Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 als 39 40 41 - 18 - einfachen Mietspiegel teilnehmen zu lassen. Dies hat auch das Amtsgericht er- kannt, das nicht auf die Indizwirkung des Mietspiegels abgestellt, sondern nur eine auf die Orientierungshilfe gestützte Schätzung vorgenommen hat. (c) Die aufgezeigte Unterscheidung hindert die Gerichte nicht daran, - wie es das Amtsgericht getan hat - bei Heranziehung des Tabellenfelds des Berliner Mietspiegels 2017 im Rahmen einer ihm als einfacher Mietspiegel zu- kommenden Indizwirkung oder - wie hier - als unstreitige Tatsachengrundlage die sich daran anschließende Spanneneinordung mithilfe der Orientierungshilfe des Mietspiegels vorzunehmen und die ortsübliche Vergleichsmiete für die kon- krete Wohnung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen. Denn eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten gemäß § 286 Abs. 1, §§ 402 ff. ZPO ist in Fällen der vorliegenden Art häufig mit Schwierigkei- ten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemach- ten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa mwN). Dabei bietet sich die in einem Miet- spiegel gegebene "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" in Verbindung mit der - sich auf die Richtigkeit der ausgewiesenen Mietspannen beziehenden - Vermutungs- oder Indizwirkung des Mietspiegels als geeignete Schätzungs- grundlage an (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d bb; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 25 f.). Allerdings steht es nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO im pflichtgemä- ßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einho- lung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 42 43 - 19 - 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schät- zung begnügt. cc) Nach alledem hat das Berufungsgericht zwar mit unzutreffender Be- gründung dem Berliner Mietspiegel 2017 eine Eignung als einfacher Mietspiegel abgesprochen, durch seine Entscheidung, zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten einzuholen, aber nicht die Grundsätze der §§ 558c, 558d BGB missachtet. Auch hat es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen weder dadurch, dass es sich in seinem Urteil mit der zutreffenden, aber nicht weiter ausgeführten Feststellung begnügt hat, die Klägerin habe die Qualifikation des Berliner Mietspiegels hinreichend konkret angegriffen, noch dadurch, dass es sich nicht näher mit der Rechtsauffassung der Beklagten befasst hat, es sei zwin- gend Beweis über die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2017 zu erheben oder dieser sei zumindest mit der Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels an- zuwenden, entscheidungserhebliches Vorbringen der Beklagten gehörswidrig übergangen. Anders als die Revision meint, zwangen die genannten Einwände der Beklagten das Berufungsgericht nicht, von der Einholung eines Sachverstän- digengutachtens zur Höhe der Vergleichsmiete abzusehen. Die von der Beklag- ten geäußerte Rechtsauffassung steht - wie aufgezeigt - in Widerspruch zur be- stehenden Rechtslage und verkennt zudem die Reichweite einer möglichen Qua- lifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 oder seiner Indizwirkung. c) Entgegen der Auffassung der Revision hätte das Berufungsgericht auch nicht aus sonstigen Gründen von der Einholung eines Sachverständigengutach- tens zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen müssen. 44 45 46 - 20 - aa) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht, das prozess- ordnungsgemäß aufgrund des Beweisantritts der hierfür beweisbelasteten Klä- gerin die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsübli- chen Vergleichsmiete angeordnet hat, nicht verpflichtet, zuvor mit den Parteien den "Sinn und Zweck" eines solchen tauglichen Beweismittels zu erörtern. Viel- mehr hätte Anlass zu einer Erörterung nur dann bestanden, wenn es von einer solchen Beweiserhebung hätte absehen wollen, etwa weil es dem Berliner Miet- spiegel 2017 eine auch die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" um- fassende Indizwirkung als einfachen Mietspiegel hätte beimessen wollen. bb) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von der Revision vertretenen Auffassung war der Antrag der Klägerin auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht deswegen treuwidrig, weil die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht auf ein Sachver- ständigengutachten gestützt hat. Es war dem Berufungsgericht daher nicht unter diesem Gesichtspunkt verwehrt, den angebotenen Beweis zu erheben. Wie der Senat bereits entschieden hat, dient die Begründung eines Miet- erhöhungsverlangens nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Ver- gleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18 mwN). Davon abgesehen hat sich die Klägerin bei der Abfassung ihres Mieterhöhungs- verlangens auch nicht widersprüchlich verhalten, weil sie nicht ein Sachverstän- digengutachten als Begründungsmittel herangezogen hat. Denn sie hat sich zwar - wie § 558a Abs. 3 BGB zumindest als ergänzende Angabe vorgibt - auf den als qualifiziert bezeichneten Berliner Mietspiegel 2017 zur Begründung ihres Mieter- höhungsverlangens bezogen, jedoch gleichzeitig dessen Qualifizierung ange- zweifelt. Damit hat sie der Beklagten hinreichend zu erkennen gegeben, dass sie im Prozess die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht gegen sich 47 48 49 - 21 - gelten lassen würde. Vor diesem Hintergrund zeichnete sich bereits aufgrund des Inhalts des Mieterhöhungsverlangens für die Beklagte ab, dass die beweisbelas- tete Klägerin im Falle des Bestreitens der als ortsüblich verlangten Vergleichs- miete hierfür im Prozess Sachverständigenbeweis antreten würde. cc) Soweit die Revision in diesem Zusammenhang einem solchen Sach- verständigengutachten die Tauglichkeit als Beweismittel generell absprechen will, weil der Berliner Mietspiegel 2017 über eine "deutlich breitere Datengrund- lage" als ein "Einzelgutachten" verfüge, verkennt sie, dass dies die Geeignetheit eines Sachverständigengutachtens nicht in Frage stellt, wenn - was das Gericht bei seiner Überzeugungsbildung berücksichtigen muss - die dort getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage beruhen und hieraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. auch BVerfG, NJW-RR 1993, 1485, 1486). Die größere Breite einer Datengrundlage allein führt nicht dazu, dass ein einfacher Mietspiegel, der zudem hinsichtlich der Spannen- einordnung nur eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO erlaubt, einem Sachver- ständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete überlegen ist (vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.). (1) Zwar besteht der Vorzug von ordnungsgemäß aufgestellten Mietspie- geln darin, dass sie in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfah- rens noch in einem angemessenen Verhältnis stünde (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc mwN). Daraus folgt aber nicht, dass ein von der beweisbelasteten Partei beantragtes Sachverständigengutachten, das sich auf eine weniger breite Datenbasis stützt, nicht als Erkenntnisquelle bei 50 51 - 22 - der Bestimmung für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden kann (Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO). (2) Im Streitfall besteht zudem die Besonderheit, dass die breite Daten- grundlage sich nur auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder be- zieht, auf die allein sich eine mögliche Qualifikation oder zumindest eine Indizwir- kung bezieht. Die anzuwendende Mietspiegelspanne und deren Richtigkeit ste- hen aber hier gerade nicht im Streit. Vorliegend ist das Sachverständigengutach- ten allein zur Frage der Einordnung der Wohnung der Beklagten in die Spanne eingeholt worden, also zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete, für die der Mietspiegel nur eine Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Verfügung stellt. Dass ein Sachverständigengutachten, das sich auf ein Ver- gleichswertverfahren stützt, auf einer weniger belastbaren Datenbasis beruht als eine bloße Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Zuhilfenahme der "Orien- tierungshilfe für die Spanneneinordnung", ist weder aufgezeigt noch ersichtlich. dd) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, "im Interesse der Prozessökonomie den Aufwand eines Gutachtens [zu] vermeiden, welches zur Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen unnötig und mit einem dem geringen Streitwert nicht angemessenen Kostenauf- wand verbunden" gewesen sei. Das Berufungsgericht wäre zwar - wie bereits oben unter II 2 b bb (3) (c) ausgeführt - befugt gewesen, auf den Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO zu verzichten und sich stattdessen mit einer Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der "Orientierungshilfe für die Spannen- einordnung" zu begnügen (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c mwN). Es ist jedoch weder im Hinblick auf ein mögliches - aber nicht revisibles - Übergehen der Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (dazu unter II 2 a) 52 53 54 - 23 - noch in Bezug auf die Ausübung des gemäß § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO dem Ge- richt - in Einschränkung des Gebots der Erschöpfung der Beweisanträge einge- räumten - Ermessens revisionsrechtlich zu beanstanden, dass das Berufungsge- richt das höhere Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO angestrebt und daher den von der beweisbelasteten Klägerin angetretenen Beweis erhoben und von einer bloßen Schätzung abgesehen hat. Zwar hat das Berufungsgericht eine Schät- zung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO abgelehnt, weil es zu Unrecht an der Geeignetheit der Schätzungsgrundlage gezweifelt hat. Dies macht seine Entscheidung jedoch nicht rechtsfehlerhaft, weil es zugleich deutlich gemacht hat, dass es der Einho- lung eines Sachverständigengutachtens "als förmliches Beweismittel" und der Anwendung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswertme- thode den Vorzug vor einer Schätzung gibt. ee) Die Entscheidung des Berufungsgerichts, ein Sachverständigengut- achten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, verstößt auch - anders als die Revision meint - nicht gegen den aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin- dung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abzuleitenden An- spruch auf ein faires Verfahren. (1) Die Pflicht zur fairen Verfahrensgestaltung gebietet es zwar, das Ver- fahren so auszugestalten, wie die Parteien des Zivilprozesses es vom Gericht erwarten dürfen. Dieses darf sich nicht widersprüchlich verhalten, darf aus eige- nen oder ihm zuzurechnenden Fehlern und Versäumnissen keine Verfahrens- nachteile ableiten und ist allgemein zur Rücksichtnahme gegenüber den Verfah- rensbeteiligten in ihrer konkreten Situation verpflichtet (BVerfGE 78, 123, 126; BVerfG, NJW 2014, 205; Beschluss vom 25. September 2018 - 2 BvR 1731/18, juris Rn. 22; Senatsbeschluss vom 16. Januar 2018 - VIII ZR 61/17, NJW 2018, 1022 Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27. August 2019 - VI ZB 32/18, NJW 2019, 3727 Rn. 14; jeweils mwN). 55 56 - 24 - (2) Das Berufungsgericht hat jedoch nicht gegen das Gebot der Rücksicht- nahme auf die Parteien verstoßen. Es hat zwar davon abgesehen, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der im Berliner Mietspiegel 2017 gegebenen "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO zu bestimmen. Zu einer solchen Schätzung war es jedoch nicht unter dem Gesichtspunkt des fairen Verfahrens gehalten. Denn eine Schätzung wäre zwar im Hinblick auf die deutliche Kostenersparnis für die unterliegende Partei (hier die Beklagte) günstiger als die Einholung eines Sachverständigengutach- tens. Sie wäre aber umgekehrt aufgrund der einer bloßen Schätzung im Sinne von § 287 Abs. 2 ZPO anhaftenden Unsicherheiten und Unwägbarkeiten für die Klägerin, die sich auf eine höhere Vergleichsmiete als die vom Amtsgericht im Wege der Schätzung bestimmte Miete beruft, ungünstiger als eine dem Zweck des Vollbeweises nach § 286 Abs. 1 ZPO dienende Beweisaufnahme. Bei einer solchen Sachlage verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens, wenn das Gericht der - den Regelfall bildenden - freien richterlichen Überzeu- gungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO (vgl. zur Maßgeblichkeit des § 286 Abs. 1 ZPO Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN) den Vorzug gibt und von den Erleichterungen des § 287 Abs. 2 ZPO keinen Gebrauch macht. Hinzu kommt, dass die Beklagte ihrerseits eine - mindestens ebenso kos- tenintensive - Beweiserhebung zur Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB, der sie den Vorzug vor einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO gibt, beantragt hat. In Anbetracht der von der Klägerin durch Vorlage eines Privatgutachtens substantiiert bestrittenen Qualifikation des Mietspiegels wäre - falls es hierauf angekommen wäre - zu klären gewesen, ob der Mietspiegel anerkannten wissen- schaftlichen Grundsätzen entspricht. Dazu wird aber häufig die Einholung eines 57 58 - 25 - Sachverständigengutachtens erforderlich sein, dessen Kosten ebenfalls erheb- lich sein dürften (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 19 mwN; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20). d) Anders als die Revision weiter meint, ist dem Berufungsgericht nicht deshalb eine Gehörsverletzung anzulasten, weil es den Sachverständigen nicht zur mündlichen Erörterung seines schriftlichen Gutachtens geladen und damit den zwar nicht ausdrücklich gestellten, ihrer Ansicht nach jedoch in der "umfas- senden Ablehnung des Gutachtens enthaltenen" stillschweigenden Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erörterung seiner schriftlichen Ausführungen übergangen habe. aa) Zwar steht jeder Prozesspartei gemäß §§ 397, 402 ZPO zur Gewähr- leistung des rechtlichen Gehörs das Recht zu, einem Sachverständigen die Fra- gen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beant- wortung vorzulegen (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 10; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, NJW 2018, 3097 Rn. 8; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16, BauR 2019, 1011 Rn. 9; jeweils mwN). Das gilt unabhängig davon, ob das Gericht noch Erläute- rungsbedarf sieht (BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16, aaO). Das Antragsrecht besteht unabhängig von § 411 Abs. 3 ZPO (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; jeweils mwN). Kommt das Gericht einem von der Partei rechtzeitig gestellten, nicht rechtsmissbräuchlichen Antrag auf Erläuterung des Gutachtens nicht nach, liegt darin jedenfalls dann ein Verstoß gegen das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es den Antrag völlig übergeht oder ihm allein deshalb nicht 59 60 61 - 26 - nachkommt, weil das Gutachten ihm überzeugend und nicht weiter erörterungs- bedürftig erscheint (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 1998, 2273 f.; NJW 2012, 1346, 1347; NZS 2018, 859; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VI ZR 314/15, NJW-RR 2017, 762 Rn. 3; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO Rn. 8 ff.; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO). bb) Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht im Hinblick auf die unterlassene Ladung des Sachverständigen weder eine Gehörsverlet- zung noch ein einfachrechtlicher Verfahrensfehler anzulasten. Denn die Beklagte hat - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht - im Berufungsver- fahren keinen Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erläute- rung seines schriftlichen Gutachtens gestellt. Die Revision räumt ein, dass ein solcher Antrag nicht ausdrücklich erfolgt ist. (1) Sie stellt sich allerdings auf den Standpunkt, aus den von der Beklag- ten im Schriftsatz vom 13. August 2019 erhobenen Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten "werde deutlich, dass das Gericht dem Gutachten nicht folgen sollte und zumindest die Erörterung der aufgeführten Einwände und Fragen mit dem Sachverständigen ermöglichen müsste". Daher sei in der "um- fassend begründeten Ablehnung des Gutachtens" der Antrag enthalten, dass das Gericht, wenn es dem Gutachten grundsätzlich folgen wolle, den Sachverständi- gen zumindest zu einer mündlichen Erörterung laden oder eine schriftliche Stel- lungnahme hierzu einholen müsse. Dies trifft nicht zu. Ein solch stillschweigend gestellter Antrag käme zwar dann in Betracht, wenn die Partei durch die Erhe- bung von Einwendungen gegen ein Gutachten dem Gericht unmissverständlich zu erkennen gibt, ihr sei daran gelegen, dass der Sachverständige seine Schluss- folgerungen und die von ihm zugrunde gelegten Tatsachen erläutert und zu ihren Einwendungen Stellung bezieht. 62 63 - 27 - (2) So liegen die Dinge im Streitfall jedoch nicht. Die Beklagte hat in dem genannten Schriftsatz zunächst gerügt, dass nicht der Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen, sondern überhaupt ein Sachverständigengutachten eingeholt worden ist. Daran schließen sich von der Beklagten gehegte Zweifel an der Vor- zugswürdigkeit des vom Gutachter angewandten Vergleichswertverfahrens ge- genüber dem Berliner Mietspiegel 2017 und der generellen Verwertbarkeit des Gutachtens an. Die Zielsetzung der Beklagten besteht daher darin, das Gericht dazu anzuhalten, das Gutachten als Beweismittel auf den Prüfstand zu stellen, es unter Beachtung der Einwendungen der Beklagten als unverwertbar anzuse- hen und sodann die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu be- stimmen. Dass der Beklagten vor diesem Hintergrund an einer - kostenträchti- gen - Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen gelegen war, lässt sich dem Schriftsatz nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte auch inhaltliche Einwendungen gegen die Bewertung des Wohnumfelds und die Hilfsbegründung des Gutachtens (Ermittlung der Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels) vorgebracht hat. Denn diese Einwendungen münden ebenfalls in dem Vorwurf der Unverwertbarkeit des Gutachtens und der fehlenden Objektivi- tät des Sachverständigen und zielen damit auf eine generelle Nichtberücksichti- gung des Gutachtens durch das Gericht, nicht dagegen auf eine Erläuterung und gegebenenfalls Nachbesserung der schriftlichen Ausführungen des Sachver- ständigen ab. Der Schriftsatz endet dementsprechend auch nicht mit einem An- trag auf Ladung des Gutachters, sondern mit einem (in Fettdruck hervorgehobe- nen) Antrag auf Zulassung der Revision, der auf den Umstand gestützt ist, alle anderen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin bestimmten die ortsüb- liche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2017. 64 65 - 28 - (3) In Anbetracht dieser Umstände musste das Berufungsgericht dem Schriftsatz nicht entnehmen, dass eine Anhörung des Gutachters oder eine Er- gänzung beantragt sein sollte. Dies wird bestärkt durch den Umstand, dass sich die Beklagte ausweislich des Verhandlungsprotokolls auch nicht nachträglich da- rauf berufen hat, der Einwendungsschriftsatz habe stillschweigend einen solchen Antrag enthalten; auch die Revision macht dies nicht geltend. Die gerügte Ge- hörsverletzung liegt damit nicht vor. Zudem stünde der Gehörsrüge der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität entgegen, wonach ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechts- wegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehen- den prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Diese Würdigung entspricht dem in § 295 ZPO zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken, nach dessen Inhalt eine Partei eine Gehörsverletzung nicht mehr rügen kann, wenn sie die ihr nach Erkennen des Verstoßes verbliebene Möglichkeit zu einer Äuße- rung nicht genutzt hat (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, aaO; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, aaO; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, aaO; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO). e) Ohne Erfolg erblickt die Revision weiter einen Gehörsverstoß des Be- rufungsgerichts darin, dass es die von der Beklagten erhobenen Einwendungen gegen das Gutachten in den Urteilsgründen, ohne Fachwissen im Bereich der Statistik darzulegen, "selbst abgehandelt" habe, anstatt eine entsprechende 66 67 68 - 29 - sachverständige Beratung in Anspruch zu nehmen oder wenigstens den bestell- ten Sachverständigen ergänzend anzuhören. Dies gilt auch bezüglich des Vor- wurfs, es habe sich auf die Feststellung beschränkt, den überzeugenden Ausfüh- rungen des Sachverständigen sei zu folgen. Die dem Berufungsgericht angelas- teten Verfahrensverstöße, denen nach Auffassung der Revision sogar das Ge- wicht einer Gehörsverletzung (Art. 103 Abs. 1 GG) zukommen sollen, liegen nicht vor. aa) Die Revision verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass vorliegend nicht eine Sachverhaltsgestaltung in Frage steht, in der das Gericht von der Ein- holung eines Sachverständigengutachtens gänzlich absieht, weil es sich eine ei- gene Sachkunde zumisst und diese für ausreichend erachtet. Die von ihr ange- führten Entscheidungen des III. und des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 65/06, NJW-RR 2007, 357 Rn. 14 und Beschluss vom 25. April 2018 - VII ZR 299/14, BauR 2018, 1317 Rn. 14 f.) be- treffen jedoch solche Fallkonstellationen. Vorliegend hat das Berufungsgericht dagegen ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete eingeholt und sich keine eigene Sachkunde angemaßt. Es hat lediglich die von der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen eigenständig beschieden, ohne eine in seinem Ermessen stehende mündliche oder schriftliche Erläuterung des Gutachtens (§ 411 Abs. 3 ZPO) anzuordnen. bb) Dieses Vorgehen war ihm nicht verwehrt. Es ist Aufgabe des Tatrich- ters, eigenständig zu prüfen, ob er die Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen für überzeugend im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO hält. Dabei ist er auch nicht daran gehindert, Einwendungen gegen das Gutachten in eigener Kompetenz und ohne weitere Befragung des Sachverständigen zu beur- 69 70 - 30 - teilen, soweit es nicht um Fragen geht, die ein besonderes Fachwissen voraus- setzen, über das das Gericht nicht verfügt und welches es daher auch nicht dar- zulegen vermag. cc) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht - gemessen an den vorstehend beschriebenen Maßstäben - nicht gehalten, die Einwendun- gen mit dem Sachverständigen zu erörtern. Die Beurteilung der Einwendungen der Beklagten erforderte kein statistisches Fachwissen, sondern allein die dem Tatrichter obliegende Überprüfung, ob sich der Sachverständige bei der Erstel- lung des Gutachtens an die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung heraus- gebildeten Grundsätze gehalten hat, von der richtigen Tatsachengrundlage aus- gegangen ist und aus den getroffenen Feststellungen Schlussfolgerungen gezo- gen hat, auf die der Tatrichter seine Überzeugungsbildung ohne Rechtsfehler stützen durfte. Dass das Berufungsgericht hierbei seine Fachkompetenz - etwa bei Be- wertung der Außenanlagen anhand vom Sachverständigen vorgelegter Lichtbil- der - überschritten hätte, ist weder aufgezeigt noch ersichtlich. Es hat anhand der vom Sachverständigen gefertigten Lichtbilder und der von ihm getroffenen Fest- stellungen nachvollzogen, dass über die vom Sachverständigen wertmindernd berücksichtigten "punktuellen Verunreinigungen durch mangelnde Pflege der Pächter der Gartenzellen" hinaus keine weiteren für die Nutzwertanalyse maß- geblichen Verwahrlosungen vorhanden waren. dd) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe "kurz und ergebnishaft" ausgeführt, die Ausführungen des Sachverständigen seien überzeugend, entbehrt jeglicher Grundlage. 71 72 73 - 31 - Das Berufungsgericht hat sich auf mehreren Seiten seines Urteils mit den von der Beklagten erhobenen Einwendungen zur Geeignetheit der Vergleichs- wertmethode (vgl. hierzu Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58), mit den einzelnen vom Sachverständigen hierbei angewandten Bewertungskriterien und deren Gewichtung, mit der Bewertung der herangezogenen Vergleichswohnun- gen, mit dem vom Sachverständigen zugrunde gelegten Zustand der Wohnung der Beklagten sowie mit der festgestellten Wohnlage auseinandergesetzt. Es ist auch auf den Einwand der Beklagten eingegangen, die Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete müsse unter Heranziehung der im Berliner Mietspiegel 2017 aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" erfolgen. Dass es in seinen Entscheidungsgründen nicht auf sämtliche Einwendun- gen, insbesondere auf Vorbringen der Beklagten zu der Geeignetheit des Miet- spiegels und zu dem von ihr eingenommenen Standpunkt eingegangen ist, ein Gutachten des Sachverständigen in einem Parallelprozess habe bereits an me- thodischen Mängeln gelitten, ist unschädlich. Denn weder § 313 Abs. 3 ZPO noch Art. 103 Abs. 1 GG erfordern eine ausdrückliche Befassung mit sämtlichem Vorbringen (vgl. zu Art. 103 Abs. 1 GG, BVerfG, NVwZ 2016, 1475, 1476; Be- schluss vom 28. Oktober 2019 - 2 BvR 1813/18, juris Rn. 16 mwN). f) Schließlich bleibt der Revision auch der Erfolg versagt, soweit sie die Auffassung vertritt, die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts verstoße gegen § 286 Abs. 1 ZPO und missachte den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 74 75 76 - 32 - aa) Bei der Beurteilung des Berufungsgerichts, den Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen sei uneingeschränkt zu folgen, han- delt es sich um eine tatrichterliche Würdigung, die vom Revisionsgericht regel- mäßig nur darauf überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Re- vision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN). Im letztgenannten Fall käme auch eine Gehörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG in Betracht. bb) Danach maßgebliche Rechtsfehler zeigt die Revision jedoch nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat sich mit den von der Beklagten erhobenen Einwendungen in angemessener und ausreichender Weise befasst. Seine Überzeugungsbildung hält sich im Rahmen zulässiger tat- richterlicher Würdigung; entscheidungserhebliches Vorbringen hat es nicht ge- hörswidrig übergangen. (1) Zunächst ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Be- rufungsgericht keinen Anstoß an der Anwendung der Vergleichswertmethode und der Heranziehung von fünfzehn Vergleichswohnungen genommen hat. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, des- sen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissen- schaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Me- thode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahin überprüfbar, ob das Berufungs- 77 78 79 - 33 - urteil gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechts- fehlerhaften Erwägungen beruht (Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 31 mwN). (a) Der Senat hat es gebilligt, dass Sachverständige das Vergleichswert- verfahren anwenden und hierbei die qualitativen Unterschiede der Vergleichs- wohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung durch Zu- und Abschläge berück- sichtigen (vgl. etwa Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 58 mwN). Dabei hat der Senat auch eine Heranziehung von neunzehn beziehungs- weise elf Vergleichswohnungen genügen lassen (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16). Lediglich vier oder sechs Vergleichswohnungen hat der Senat als zu geringe Datengrundlage für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25). (b) Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht des bereits aufgezeigten Umstands, dass sich eine mögliche Qualifizierung beziehungsweise eine Indiz- wirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nur auf die ausgewiesenen Mietspiegel- spannen bezieht, deren Richtigkeit vorliegend nicht im Streit steht, nicht dagegen auf die hier in Frage stehende konkrete Einordnung in die Spanne, ist der gegen eine generelle Verwertbarkeit des Gutachtens gerichtete Einwand der Beklagten, der Mietspiegel beruhe auf einer wesentlich breiteren Datengrundlage, unbeacht- lich und bedurfte nicht einer von der Beklagten vermissten weiteren Erörterung. (2) Dass das Berufungsgericht - wenn auch aus unzutreffenden Gründen - von einer an sich möglichen Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO abgesehen hat, 80 81 82 - 34 - führt nicht dazu, dass das eingeholte Sachverständigengutachten "als nicht not- wendig" unbeachtlich wäre. Denn das Berufungsgericht war - wie bereits ausge- führt - berechtigt, auf einen Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO hinzuwirken. (3) Aus diesem Grunde war es entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht gehalten, dem Sachverständigen vorzugeben, auf die nur eine An- näherung ermöglichende Methodik der "Orientierungshilfe für die Spannenein- ordnung" zurückzugreifen statt - in einem ersten Schritt - zur Bestimmung der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten (Er- gebnis des Gutachtens: 5,15 €/m2 bis 6,46 €/m2) das vom Sachverständigen be- züglich der Bemessungsfaktoren und Methodik im Einzelnen erläuterte Ver- gleichswertverfahren anzuwenden und - in einem zweiten Schritt - die ortsübliche Einzelvergleichsmiete (Ergebnis des Gutachtens: 5,92 €/m2) anhand einer vom Sachverständigen entgegen der Auffassung der Beklagten transparent und nach- vollziehbar dargestellten - Nutzwertanalyse auf der Basis der wissenschaftlichen Zielbaummethode zu ermitteln. (4) Soweit die Revision schließlich rügt, das Berufungsgericht habe auf- grund der Ausführungen des Sachverständigen nicht eine Überalterung des ge- samten Gebäudes ausschließen dürfen, dokumentieren die von der Beklagten in erster Instanz vorlegten Lichtbilder zwar Gebäudemängel, der Sachverständige hat dem aber Rechnung getragen, indem er hierfür im Rahmen seiner Nutz- wertanalyse einen deutlichen Abzug von insgesamt 50 % für das Gebäude vor- genommen hat. Die hohen Abzüge bei der Nutzwertanalyse führen letztlich 83 84 - 35 - dazu, dass sich der vom Sachverständigen in einem ersten Schritt festgestellte Mittelwert der Bandbreite von 5,91 €/m2 im zweiten Schritt lediglich auf 5,92 €/m2 erhöht hat. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 31.05.2018 - 10 C 507/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2020 - 63 S 184/18 -