LG Berlin 66 S 45/18
§ 556d§ 556e§ 557
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Gericht: LG Berlin 66. Zivilkammer
Entscheidungsdatum: 13.08.2018
Aktenzeichen: 66 S 45/18
ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0813.66S45.18.00
Dokumenttyp: Urteil
Quelle:
Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 2 BGB, § 557 Abs 1 BGB
Dokumentreiter
KurztextLangtext
Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse
Angespannter Wohnungsmarkt: Umgehung der Mietpreisbremse durch eine Nachtragsvereinbarung; Aufschlag wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Orientierungssatz
1. Unterzeichnet der Mieter zugleich mit dem Mietvertrag, der eine Miethöhe ausweist, die vor der Unterzeichnung nirgends auch nur ansatzweise Erwähnung gefunden hat, eine als „Nachtrag zum Mietvertrag“ bezeichnete Vereinbarung, die ausweislich eines durch den Vermieter im Internet vertriebenen Exposés die von vornherein angestrebte Miete enthält, liegt keine freie Vereinbarung über eine Anhebung der bisher geltenden Miete i.S.d. § 557 BGB vor. Vielmehr handelt es sich um eine – unzulässige – Vereinbarung zur Umgehung der Mietpreisbremse des § 556d Abs. 1 BGB.(Rn.74)
2. Macht der Vermieter bei der Ermittlung der zulässigen Miethöhe einen nach § 556e BGB zu berücksichtigenden Aufschlag wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geltend, erfordert ein schlüssiger Vortrag die Angabe von Daten oder Zeiträumen, in denen konkret bezeichnete Arbeiten ausgeführt worden sein sollen.(Rn.90)
Verfahrensgang
vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 22. Februar 2018, 18 C 148/17
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 22. Februar 2018 – Aktenzeichen 18 C 148/17 – abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt,
a) an die Klägerin 418,62 € zu zahlen;
b) an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.046,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung. Der Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird in beschränktem Umfang zugelassen, nämlich zu der Frage, ob die hier verfahrensgegenständliche Tätigkeit der Klägerin keinen Verstoß gegen die Vorschriften des RDG beinhaltet, der zur Nichtigkeit von ihr geschlossener Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führt.
Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen.
Gründe
I.
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1
Die Klägerin bietet als Inkassodienstleisterin gewerblich die Geltendmachung und Durchsetzung der Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) an. Über verschiedene Internetangebote ermöglicht sie es interessierten Wohnraummietern, sich zunächst durch Nutzung eines „Mietpreisrechners“ online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die jeweils eigene konkrete Wohnung zu orientieren. Damit verbunden bietet die Klägerin dann die Übernahme eines Auftrags zur außergerichtlichen Wahrnehmung der Interessen des jeweiligen Wohnraummieters gegenüber dem Vermieter an; hierzu durchläuft der Interessent dann auf der entsprechenden Internetseite ein Verfahren zur Registrierung und zur Eingabe konkreter Daten, insbesondere zur seiner Person und zu Merkmalen der betroffenen Wohnung.
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2
Auf dieser Grundlage hat die Klägerin einen Auftrag der Mieter der Wohnung in … Berlin, …, 5. OG, der Frau … und des Herrn …, übernommen, der darauf gerichtet war, außergerichtlich Ansprüche der Mieter gegen die Beklagte zu verfolgen. Diese ist Vermieterin in dem o.g. Wohnraummietverhältnis.
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3
Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es hat ausgeführt, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, weil von den Mietern mit der Klägerin vereinbarte Abtretung nach § 134 BGB in Verbindung mit den Vorschriften des RDG unwirksam sei. Das RDG sei ein zur Nichtigkeit der getroffenen Vereinbarungen führendes Verbotsgesetz; die Klägerin verletze dieses dadurch, dass sie Rechtsdienstleistungen außerhalb des Bereiches erbringe, der ihr als registrierter Inkassodienstleistern zulässigerweise offenstehe.
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4
Mit dem von ihr eingelegten Rechtsmittel verfolgt die Klägerin die erstinstanzlichen Begehren weiter. In Höhe eines Betrages von 418,62 € begehrt sie die Rückzahlung des nach ihrer Auffassung nicht geschuldeten Mietanteils für die Monate Mai und Juni 2017. Für die Einzelheiten der Bezifferung dieses Anspruchs wird zur Vermeidung von Dopplungen auf die Ausführungen unter II.C verwiesen.
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5
In Höhe weiterer 1.046,07 € verlangt sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten, die sie in der Klageerweiterung vom 07.12.2017 wie folgt berechnet hat:
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6
Gesamtstreitwert der Primäransprüche
9.628,26 €
Geschäftsgebühr Nr. 2300, 1008 VV RVG
892,80 €
abzügl. Anrechnung aus Streitwert Klageverfahren
-33,75 €
Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG
20,00 €
Mwst. (19 %)
167,02 €
Gesamt
1.046,07 €
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7
Für weitere Einzelheiten zur Bemessung des Gegenstandswertes wird auf den Inhalt der Klageerweiterung (S. 3; Bl. 74 d.A.) und die nachfolgenden Ausführungen unter II.C verwiesen.
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8
Wegen des weiteren entscheidungserheblichen Sachverhalts nimmt die Kammer zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
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9
Es sind folgende Ergänzungen geboten:
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10
Die Mieter erhielten Kenntnis von der Wohnung durch ein im Internet vertriebenes Exposé der Beklagten. Die Wohnung wurde darin mit Grundriss und der Ausstattung „Badewanne, Denkmalschutz, Keller, Aufzug, Balkon, Fernwärme, Parkett“ für eine Grundmiete von 716,93 € (zuzüglich gesondert ausgewiesener Betriebs- und Heizkosten) angeboten. Im Text einer hinzugefügten „Wohnungsbeschreibung“ werden zusätzlich „nach Absprache“ die Ausstattung mit „einem Parkettfußboden, Küchenbodenfliesen sowie einem Handtuchheizkörper im Bad“ angeboten. Dann heißt es: „Der angegebene Mietpreis würde die Maßnahmen bereits berücksichtigen“. Für weitere Einzelheiten wird auf das Exposé (Bl. 56 d.A.) verwiesen.
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11
Vor diesem Hintergrund erschienen die Mieter am 13.02.2017 bei der Beklagten und unterzeichneten 2 gesonderte Vertragsurkunden. Eine Urkunde trägt die Bezeichnung „Mietvertrag“ und beinhaltet die Anmietung der Wohnung ab 31.03.2017 für eine Miete (netto/kalt) von 573,29 €. Die zugleich unterzeichnete zweite Urkunde trägt die Bezeichnung „Nachtrag zum Mietvertrag“. In ihr werden als „Baumaßnahmen“ die Verlegung von „Mosaikparkett“ und von Küchenbodenfliesen sowie die Installation eines Handtuchheizkörpers vereinbart. Zugleich vereinbaren die Parteien als „Nettokaltmiete ab dem 01.05.2017 716,93 €“.
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12
Die Beklagte verteidigt in 2. Instanz das vom Amtsgericht erlassene Urteil mit den darin ausgeführten Gründen. Für den Fall der Bejahung der Aktivlegitimation werde die Zurückverweisung an das Amtsgericht beantragt, das bisher sachlich keine Entscheidung getroffen habe.
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13
Im Übrigen verweist die Beklagte auf erstinstanzlichen Vortrag, wonach die beanstandete Miethöhe erst nach Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden sei. Auch sei materiell angesichts der Lage, der Merkmale und der Ausstattung der Wohnung keine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart worden; zu deren Ermittlung sei der Berliner Mietspiegel 2017 ohnehin ungeeignet. Die Ortsüblichkeit der vereinbarten Miete sei durch Sachverständigengutachten zu klären. Im Übrigen seien die Vorschriften zur Mietpreisbremse auch verfassungswidrig, weshalb mit Blick auf den Vorlagebeschluss des Landgerichts Berlin vom 7.12.2017 (Aktenzeichen 67 S 218/17) eine Aussetzung des Berufungsverfahrens geboten sei, bis eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vorliege. Zumindest sei in der Wohnung eine Modernisierung der Elektroinstallation durchgeführt worden, die den nach § 556e BGB im Schreiben der Beklagten vom 10.05.2017 berechneten Zuschlag von 0,75 €/qm rechtfertige. Auch die in Berlin erlassene Verordnung nach Maßgabe des § 556d Abs. 2 BGB sei nichtig. Für die Geltendmachung der Rechtsverfolgungskosten fehle eine rechtliche Grundlage, nachdem insbesondere Verzug mit der Auskunftserteilung auf Vermieterseite nicht eingetreten sei. ein Gebührenanspruch nach dem RVG bestehe auch wegen eines daneben vereinbarten aber unzulässigen Erfolgshonorars der Klägerin nach Maßgabe des § 139 BGB nicht.
II.
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14
Die Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und rechtzeitig begründet worden.
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15
Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat mit den Mietern einen Auftrag zur außergerichtlichen Verfolgung der streitgegenständlichen Ansprüche vereinbart. Das Auftragsverhältnis ist ebenso rechtswirksam begründet worden, wie die Abtretung der von der Klägerin verfolgten Ansprüche. Ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führender Verstoß gegen die Vorschriften des RDG ist der Klägerin nicht zur Last zu legen. Auch die übrigen Einwendungen stehen den geltend gemachten Klageansprüchen nicht entgegen.
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16
Gleichwohl besteht kein Anlass, die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Die Verneinung der Aktivlegitimation durch das Amtsgericht erfolgte als unbegründet; sie stellt also eine Entscheidung in der Sache dar. Dieser Entscheidung liegen auch keine einschneidenden Verfahrensfehler zugrunde, sondern sie beruht auf der inhaltlichen Anwendung materiellen rechts.
A.
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17
Das Rechtsmittel der Klägerin ist zulässig. Es erreicht insbesondere die erforderliche Beschwer von mehr als 600,00 €, weil der erstinstanzlich abgewiesene Ersatzanspruch für vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten (1.046,07 €) dem hauptsächlich verfolgten Anspruch auf Rückzahlung des nicht geschuldeten Mietanteils für die Monate Mai und Juni 2017 hinzuzurechnen ist.
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Die Rechtsverfolgungskosten bleiben nicht nach § 4 ZPO außer Betracht, denn diese Kosten werden anteilig verlangt für vorprozessual verfolgte Ansprüche, die letztlich nicht zum Gegenstand des hier geführten Verfahrens geworden sind. Die Klägerin hat über konkrete Rückzahlungsansprüche für bereits gezahlten Mietzins hinaus vorprozessual auch die dauerhafte Reduzierung des Mietzinses für die Zukunft verlangt. In Ihrem Schreiben vom 28.4.2017 wurde ausdrücklich die Abgabe einer rechtsverbindlichen Erklärung der Beklagten gefordert, wonach künftig fällig werdende Mieten auf die zuvor dargestellte „zulässige Höchstmiete“ (§ 556d Abs. 1 BGB) herabgesetzt sei. Die prozessuale Entsprechung dieses Begehrens, nämlich eine Feststellungsklage gegen die Beklagte, hat die Klägerin nicht erhoben. Diese Teile des geltend gemachten Kostenerstattungsanspruchs sind deshalb auch nicht als Nebenansprüche zu dem prozessual in der Hauptsache weiterverfolgten Begehren aufzufassen. Der Ersatzanspruch ist stattdessen für den Streitwert und für die Beschwer des Verfahrens neben dem Wert der Hauptsache in Ansatz zu bringen.
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19
Die Kammer folgt insoweit der Auffassung des Bundesgerichtshofs, der den inneren Grund für die Regelung in § 4 Abs. 1 ZPO überzeugend darin erkannt hat, dass die Werterhöhung nicht eintreten soll, wenn in ein und demselben Rechtsstreit eine Hauptforderung verfolgt wird, zu der eine ebenfalls verfolgte Nebenforderung in einem Abhängigkeitsverhältnis steht (BGH vom 17.02.2009 (VI ZB 60/07); juris-Rz. 5). Das Abhängigkeitsverhältnis schließt eine Werterhöhung um den Betrag der Nebenforderung so lange aus, wie die zugehörige Hauptforderung Gegenstand des Rechtsstreits ist. Dagegen ist die Zusammenrechnung beider Ansprüche dann geboten, wenn es sich um eine (vom Bundesgerichtshof so genannte) „emanzipierte“ Nebenforderung handelt, für die die zugehörige Hauptforderung entweder (z.B. durch Teilerledigung) aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist, oder für die die Hauptforderung von vornherein nie zum Gegenstand des Prozessverfahrens gemacht wurde (BGH a.a.o. Rz. 6).
B.
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20
Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
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21
Die Rückzahlung des überzahlten Anteils der Miete für Mai und Juni 2017 ist gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldet.
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22
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ist sowohl aus dem Vorliegen einer vorvertraglichen Pflichtverletzung der Beklagten abzuleiten, (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB), als auch aus dem Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB als gesetzliches Verbot i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB. Wegen des rechtswidrig vereinbarten Mietzinses wäre die Ersatzpflicht nur ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung deliktsrechtlich unverschuldet begangen bzw. von der Beklagten im vorvertraglichen Schuldverhältnis nicht zu vertreten wäre (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie es auf ihrer Seite zur Forderung einer unzulässigen Miethöhe gekommen ist, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Die Beklagte war aber jedenfalls in der Lage und bei Aufwendung zumutbarer Sorgfalt verpflichtet, sich über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu informieren und eine Überschreitung des zulässigen Betrages um mehr als 10 % nicht zum Gegenstand vertraglicher Mietzinsansprüche gegenüber den Mietern zu machen. Ob der Kostenerstattungsanspruch daneben auch - wie die Klägerin annimmt – nach den Grundsätzen des Schuldnerverzugs begründet ist, bedarf keiner Entscheidung.
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23
Diesen von der Klägerin verfolgten Klageansprüchen stehen begründete Einwände der Beklagten nicht entgegen.
1.
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24
Die Klägerin ist für die verfolgten Klageansprüche aktivlegitimiert. Sie hat diese Ansprüche von den Mietern rechtswirksam durch Abtretung erworben. Die zwischen der Klägerin und den Mietern geschlossenen Rechtsgeschäfte sind nicht nach § 134 BGB nichtig, denn die Tätigkeit der Klägerin ist nach Maßgabe der Vorschriften des RDG davon gedeckt, dass die Klägerin in das beim Kammergericht geführte Rechtsdienstleistungsregister eingetragen und danach zur Ausführung von „Inkassodienstleistungen“ befugt ist.
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25
Im Einzelnen:
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26
a) Die Frage, bis zu welchem Punkt die Tätigkeit einer eingetragenen und gewerblich tätigen Inkassodienstleisterin nach den Vorschriften des RDG zulässig ist, wenn es um die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB geht, ist in jüngster Zeit von den Gerichten kontrovers beurteilt worden.
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27
Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 20.06.2018 zum Aktenzeichen 65 S 70/18; zitiert nach juris) hatte sich in einem Parallelverfahren mit der geschäftlichen Tätigkeit der hiesigen Klägerin zu befassen. Sie gelangt zu dem Ergebnis, dass die Durchsetzung von Ansprüchen aus der „Mietpreisbremse“ auf der Grundlage der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Inkassoerlaubnis nicht zu beanstanden ist. Nach dieser Auffassung wahren die rechtsberatenden Anteile der außergerichtlich erbrachten Leistungen die durch §§ 2, 10 RDG gezogenen Grenzen. Einer zulässigen „Forderungseinziehung“ stehe nicht entgegen, dass die Klägerin es auch übernommen habe, zunächst die Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB zu erheben, dass sie insoweit also die Voraussetzung für einen vollständigen Rückzahlungsanspruch erst schaffe. Eine Beschränkung des Begriffs der Forderungseinziehung auf bereits entstandene und fällige Forderungen sei nämlich weder dem Gesetzeswortlaut noch der Gesetzesbegründung zu entnehmen.
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28
Entsprechendes gelte hinsichtlich der Einholung der Auskünfte nach Maßgabe des § 556g Abs. 3 BGB; die auftragsgemäß „Einziehung einer Forderung“ könne auch die Abgabe von Erklärungen und die Äußerung von Rechtseinsichten einschließen. Die verbindliche Klärung derjenigen Parameter, von denen der Gesetzgeber in der „Mietpreisbremse“ die Entstehung eines durchsetzbaren Rückzahlungsanspruchs abhängig gemacht hat, diene als selbstständiges Hilfsrecht bzw. als Nebenanspruch keinem anderen Interesse, als der Verwirklichung der letztlich einzuziehenden Forderung. Dem eingetragenen Inkassodienstleister werde insoweit eine Beschränkung nicht auferlegt, weil für einen solchen Eingriff in die Freiheit der Berufsausübung (Art. 12 Abs. 1 GG) die erforderliche Rechtfertigung fehle. Diese ergebe sich weder aus den Vorschriften noch aus dem Schutzzweck des RDG. Das Tätigwerden der Klägerin auf der Grundlage ihres Geschäftsmodells führe insbesondere weder zu einer Verkürzung der Position des Rechtsuchenden, noch zu einer Beeinträchtigung für den Rechtsverkehr oder die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 36 – 40 m.w.N.).
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29
Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (Beschlüsse vom 03.07. und 26.07.2018 zum Aktenzeichen 67 S 157/18; zitiert nach juris) hat - ebenfalls in einem die Klägerin betreffenden Verfahren - die gegenteilige Position vertreten. Jedenfalls in der Gesamtheit ihrer Leistungen, also mit dem im Internet betriebenen „Mietpreisrechner“, mit der Einforderung von Auskünften und mit der Geltendmachung selbst erst konkretisierter Zahlungsansprüche, deren Existenz sich zur Zeit der Auftragserteilung noch gar nicht belastbar beurteilen lasse, überschreite die Klägerin den Bereich der ihr allein erlaubten Inkassodienstleistungen. Ihre Tätigkeit im Bereich der „Mietpreisbremse“ erstrecke sich auf einen besonders komplexen und in den Einzelheiten anspruchsvollen Rechtsbereich und gehe über den Bereich der Einziehung einer Forderung weit hinaus. Die Überschreitung der nach Maßgabe des RDG anzuerkennenden Befugnisse eines Inkassodienstleisters müsse deshalb zur Nichtigkeit der Vereinbarungen mit dem auftraggebenden Mietern nach § 134 BGB führen.
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30
b) Die Einordnung der von der Klägerin im Internet angebotenen und dann durchgeführten Tätigkeiten stößt vorrangig deshalb auf Schwierigkeiten, weil das Gesetz die Begriffe der Rechtsdienstleistung und der Inkassodienstleistung zwar definiert (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG), dabei konkrete inhaltliche Grenzen aber nicht ausformuliert. Wenn unter einer Inkassodienstleistung (u.a.) die „... Einziehung (...) abgetretener Forderungen...“ verstanden wird, so bleibt doch unklar, welche konkreten Tätigkeiten, Erklärungen oder Maßnahmen in diesem Sinne zum Bereich der „Einziehung“ der Forderung gezählt werden können.
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31
Im engsten und unmittelbarsten Sinne wird eine Forderung dadurch „eingezogen“, dass der Einziehende den zur Erfüllung der Forderung bestimmten Geldbetrag entgegennimmt. Auf einen derart eng beschriebenes Verhalten kann und soll aber nach allgemeiner Ansicht die erlaubte Tätigkeit eines Inkassodienstleisters nicht beschränkt sein.
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32
Das Bundesverfassungsgericht hat bereits zur Zeit der Geltung des RBerG für Inkassodienste ausgesprochen, dass über die bloße Entgegennahme von Erfüllungshandlungen hinaus einem Inkassounternehmen auch eine rechtliche Prüfung und Bewertung der Forderung und der für ihren Bestand rechtserheblichen Umstände zukommt (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002 - 1 BvR 423/99, 1 BvR 821/00, 1 BvR 1412/01, NJW 2002, 1190; Beschl. v. 14.08.2004 - 1 BvR 725/03, NJW-RR 2004, 1570). Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat in dem o.g. Urteil vom 20.6.2018 die in den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Grundsätze bereits eingehend gewürdigt und zusammengefasst. Danach ist ein Inkassounternehmer auf reine Beitreibungstätigkeit (im oben beschriebenen Sinne) oder auf formalisierte Mahntätigkeit schon deshalb nicht beschränkt, weil beides rein kaufmännische Hilfstätigkeiten sind. Diese überschreiten nicht einmal die Schwelle zur Rechtsdienstleitung und waren schon unter der Geltung des RBerG erlaubnisfrei zulässig. Mit der Erlaubnis zur Rechtsbesorgung nach dem RDG werde stattdessen ein deutlich über solche Hilfstätigkeiten hinausgehender Bereich eröffnet; die Erlaubnis umfasse in dem für die Inkassotätigkeit erforderlichen Umfang spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (LG Berlin vom 20.06.2018, 65 S 70/18; juris Rz. 17 – 20 m.w.N.).
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33
Auch mit dieser Formulierung ist aber noch nicht die Grenze bestimmt, an der die (im Vergleich zu Mitgliedern der Rechtsanwaltschaft beschränkten) Befugnisse des Inkassodienstleisters im konkreten Einzelfall enden. Der Gesetzgeber des RDG hat die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze ausführlich zum Gegenstand der Gesetzesbegründung und zur Erläuterung der neugefassten Regelungen herangezogen; die scharfe Trennung zwischen zulässigen und unzulässigen Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters hat aber auch er ausdrücklich verweigert. § 2 RDG ist danach nicht als Verbotstatbestand, sondern als Begriffsdefinition aufzufassen. Die Zulässigkeit einzelner Tätigkeiten richtet sich in einer wertenden Betrachtung nach den §§ 3 ff. RDG.; „...dabei hat sich die Prüfung am Schutzzweck des Gesetzes zu orientieren, wobei auch künftig der Rechtsprechung die wichtige Aufgabe zukommen wird, die tatbestandlichen Vorgaben des § 2 RDG anhand einzelner Fälle zu präzisieren und abzugrenzen...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 37 f.).
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34
In Wahrnehmung dieser Aufgabe gelangt die Kammer zu der Einschätzung, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der „Mietpreisbremse“ durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Die Konstruktion des RDG und die ausführliche Gesetzesbegründung zwingen nach Auffassung der Kammer dazu, das schon von der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (a.a.O.) vertretene Ergebnis vorzuziehen.
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35
c) Der Gesetzgeber hat bei der Schaffung des RDG die Grenzen der erwünschten nichtanwaltlichen Rechtsberatung in beide Richtungen eingehend dargelegt. Mit der Ablösung des zuvor geltenden RBerG war dabei grundlegend eine zeitgemäße gesetzliche Regelung beabsichtigt, die den Schutz der Rechtsuchenden aber auch „...die Stärkung bürgerschaftlichen Engagements...“ herbeiführen sollte. Auch die weiteren Wirkungen der damit verbundenen Deregulierung und Entbürokratisierung hat der Gesetzgeber gesehen und ausdrücklich in seine Zielsetzung aufgenommen (BT-Drs. 16/3655; S. 1).
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36
Deutlich hat er aber auch zugleich die völlige Aufgabe jeder Regulierung des Rechtsberatungsmarktes abgelehnt. Der Schutz der Rechtspflege und der in ihr tätigen Personen, sowie das „Recht“ als eigenständiges Rechtsgut erfordern eine ausbalancierte Beschränkung der Befugnisse zur Rechtsberatung. An der Beibehaltung eines Verbotsgesetzes mit Erlaubnisvorbehalt ist dabei auch mit Blick auf die verbraucherschützende Rückabwicklung von Verträgen nach § 134 BGB festzuhalten. Die Belange des Verbraucherschutzes stehen auch der Einführung eines allgemeinen (nicht auf definierte Tätigkeitsfelder beschränkten) Rechtsdienstleistungsberufes unterhalb der Rechtsanwaltschaft entgegen (BT-Drs. 16/3655; S. 31).
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37
d) In dem so beschriebenen Spannungsfeld hat der Gesetzgeber sich dafür entschieden, die Balance zwischen einerseits den erlaubten (bzw. sogar erwünschten) Tätigkeiten und anderseits den Grenzen der nichtanwaltlichen Rechtsberatung durch Vorgaben auf ganz unterschiedlichen Ebenen herzustellen.
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38
Eine wesentliche Reduzierung der von einer nicht durch Rechtsanwälte erbrachten Rechtsdienstleistung ausgehenden „Gefahren“ ist schon dadurch bewirkt, dass die Regelungen des Gesetzes (also auch die darauf beruhenden Erlaubnisse) auf den außergerichtlichen Bereich beschränkt sind (§ 1 Abs. 1 RDG). Für den gerichtlichen Bereich hat der Gesetzgeber sich demgegenüber ausdrücklich und in Abwendung von den Rechtsfolgen der Vorgängerregelung (RBerG) dafür entschieden, eine Reglementierung der Tätigkeit von Nichtanwälten den jeweiligen Verfahrensordnungen vorzubehalten (BT-Drs. 16/3655; S. 33).
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39
§ 6 Abs. 1 RDG lässt sodann ohne inhaltlich formulierte Beschränkungen Rechtsdienstleistungen generell zu, soweit diese unentgeltlich erbracht werden. In diesem Rahmen, mit dem offenbar in besonderem Maße die Stärkung des bereits zitierten „bürgerschaftlichen Engagements“ ermöglicht werden soll, läuft die Regelung in der Sache auf eine Ersetzung des Prinzips „Verbot mit Erlaubnisvorbehalt“ durch eine generell kodifizierte Erlaubnis hinaus. Alleiniges Korrektiv ist demgegenüber die Möglichkeit, im Falle „dauerhaft unqualifizierter Rechtsdienstleistungen“ der unentgeltlich tätigen Person ihr Wirken nach § 9 Abs. 1 RDG zu untersagen (und dies der schutzbedürftigen Öffentlichkeit durch Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister bekannt zu machen; § 16 Abs. 2 Ziffer 2 RDG). Von dieser Maßnahme abgesehen nimmt das Gesetz die abstrakt drohenden Gefahren für Rechtsuchende und Rechtsverkehr zunächst in Kauf. Es bleibt einer dauerhaft unqualifiziert tätigen Person sogar zugestanden, auch nach dem Eintrag des Verbots im Register (unqualifizierte) Rechtsdienstleistungen weiter zu erbringen, wenn dies im Rahmen familiärer, nachbarschaftlicher oder ähnlich enger persönlicher Beziehungen geschieht (§ 9 Abs. 3 RDG). Offenbar geht der Gesetzgeber davon aus, dass das damit geduldete Risiko angesichts der erwünschten Wirkungen des Gesetzes hingenommen werden kann. Die Gründe für diese Entscheidung könnten darin liegen, dass diese Form der Rechtsdienstleistung angesichts ihrer Unentgeltlichkeit eine vergleichsweise geringe praktische Verbreitung findet. Auch wird der unentgeltlich tätige Rechtsdienstleister häufig einem sozialen Anliegen oder einem gesellschaftlichen Engagement dienen, was im Ausgangspunkt die Erwartung rechtfertigen mag, dass die erforderliche Umsicht und Sorgfalt der Person durch diese Einbindung der von ihm angebotenen Rechtsdienstleistung gefördert wird.
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40
Für die im vorliegenden Verfahren erforderliche Grenzziehung verdient es nach Auffassung der Kammer jedenfalls Beachtung, dass der Gesetzgeber im Rahmen des § 6 RDG gerade keine gesetzliche Regelung getroffen hat, die dem weitest möglichen Schutz vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen Vorrang einräumt. Abstriche von der „optimalen Qualität“ möglicher Rechtsdienstleistungen und entsprechende Risiken für den Rechtsverkehr sind in der gesetzlich erwünschten Balance im RDG ausdrücklich vorgesehen.
Randnummer
41
e) Eine konstruktiv andere Regelungstechnik hat der Gesetzgeber zwar für die entgeltlichen Rechtsdienstleistungen gewählt; auch insoweit ist er aber nicht den Weg einer Beschreibung starrer Verbotstatbestände gegangen. Speziell im Bereich der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Personen wird der erforderliche Schutz des Rechtsuchenden und des Rechtsverkehrs dadurch gewährleistet, dass eine Fülle persönlicher und sachlich qualifizierender Voraussetzungen kodifiziert sind, deren Vorliegen vor der Eintragung in das Register nachgewiesen und anschließend dauerhaft aufrechterhalten werden muss (§§ 11 bis 13a RDG). Besonders hervorzuheben ist dabei § 12 Abs. 1 Ziffer 3 RDG, wonach der eingetragene Rechtsdienstleister als Spiegelbild seiner Gewinnerzielungsabsicht eine Berufshaftpflichtversicherung von 250.000 € für jeden Versicherungsfall unterhalten und nachweisen muss.
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42
Die damit einem möglichen Auftraggeber eingeräumte Sicherung für den Fall, dass durch unqualifizierte außergerichtliche Rechtsdienstleistungen ein (außergerichtlich bereits dauerhaft eintretender) Schaden verursacht wird, ist besonders dort im Blick zu behalten, wo der Gesetzgeber den Verbraucherschutz gewährleisten will. Neben der bereits unter B 1 c) zitierten Zielsetzung des Gesetzgebers, betroffene Verbraucher generell (auch) über das Instrument des § 134 BGB schützen zu wollen, sind die Rechtsfolgen für den Bereich eingetragener Rechtsdienstleister differenzierter zu betrachten, als es eine restriktive Bestimmung der erlaubten Rechtsdienstleistung mit der Folge der Nichtigkeit aller weitergehenden Vereinbarungen leisten würde. Dem zu schützenden Verbraucher ist in vielen Fällen gerade nicht damit gedient, das gesamte Rechtsverhältnis mit dem eingetragenen Rechtsdienstleister als nichtig anzusehen, weil ihm dadurch zugleich die Schutzreflexe aus der vorhandenen Berufshaftpflichtversicherung verloren gehen. Dieselbe Situation des Auftraggebers bestünde, wenn der Rechtsdienstleister außerhalb eines restriktiv bestimmten Tätigkeitsbereichs des RDG agieren würde, und wenn dieser Umstand stets als „Zuwiderhandlung gegen ein Verbotsgesetz“ die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auslösen würde.
Randnummer
43
Die möglichst weitgehende Wahrung der in den §§ 10 ff. RDG konstituierten Maßnahmen des Verbraucherschutzes spricht also dagegen, das Vorliegen eines gesetzlichen Verbots i.S.d. § 134 BGB möglichst strikt zu bestimmen. Durch ein restriktives Verständnis der für einen eingetragenen Rechtsdienstleister erlaubten Tätigkeiten würden die Risiken des Rechtsuchenden signifikant erhöht. Er liefe Gefahr, dass seine Rechtsverhältnisse (zunächst unerkannt) in einem wegen § 134 BGB „vertragslosen“ Raum behandelt werden, (nur) weil sich eine konkrete Maßnahme oder Erklärung des Beauftragten später als eine Überschreitung des Rahmens erlaubter Tätigkeiten darstellt. Für jede in seinem Namen abgegebene Erklärung, insbesondere auch für eine etwa erzielte Einigung, ergäbe sich eine nicht verlässlich einzuschätzendes Risiko für den Rechtssuchenden, dass sich im Rückblick die Unwirksamkeit der erreichten Ergebnisse herausstellt.
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f) Der Gesetzgeber hat nach Überzeugung der Kammer aus diesen Gründen nicht lediglich (materiell) die Gewährleistung persönlicher Zuverlässigkeit und sachlicher Qualifikation des entgeltlichen Rechtsdienstleisters vorgesehen, sondern zudem formell die Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister als konstitutive Voraussetzung für die Berufsausübung normiert. Zum Schutz der Rechtsuchenden ist dieser Akt der Publizierung aufgewertet und hat Erlaubnischarakter (BT-Drs. 16/3655; S. 63). Die Regelung geht also hier den umgekehrten Weg, den der Gesetzgeber für unentgeltliche Rechtsdienstleister gewählt hat. Der unentgeltliche im Ausgangspunkt „frei“, der entgeltliche „unfrei“; bei ihm erfolgt bereits im Vorfeld eine Regulierung durch Einforderung der persönlichen, sachlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen. Erst anschließend ist die konstitutive Publizierung seiner Befugnisse möglich, mit der dann auch (erst) die Erlaubnis der Tätigkeit (also die Gewährung der Freiheit seiner Berufsausübung) verbunden ist.
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45
Sind diese Schritte aber einmal durchlaufen, so soll es nicht abseits der publizierten Erlaubnis für jede einzelne Tätigkeit nach den Maßstäben des § 134 BGB infrage stehen, ob der eingetragene Rechtsdienstleister sich innerhalb des Rahmens hält, für den er „aufgrund besonderer Sachkunde“ (§ 10 RDG) eingetragen worden ist. Das Gesetz ist nicht darauf ausgelegt, die publizierte Befugnis außerhalb des Registers im Rahmen einer jederzeitigen sozusagen „freihändigen“ Einschätzung innerhalb des § 134 BGB infrage zu stellen. Dies ist stattdessen einem speziellen förmlichen Verfahren vorbehalten, nämlich nach den Regelungen zum Widerruf der Registrierung (§ 14 RDG). Die Widerrufsmöglichkeit betrifft ausdrücklich auch den Fall, dass der eingetragene Rechtsdienstleister dauerhaft unqualifizierte Rechtsdienstleistungen zum Nachteil der Rechtsuchenden oder des Rechtsverkehrs erkennen lässt, indem er etwa „...in erheblichem Umfang Rechtsdienstleistungen über die eingetragene Befugnis hinaus erbringt...“ (§ 14 Ziffer 3 RDG).
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46
Die geregelten Widerrufsgründe sieht der Gesetzgeber als zwingend an, weil der Rechtsuchende und der Rechtsverkehr darauf vertrauen müssen, dass registrierte Personen sachkundig und zuverlässig sind, und dass sie sich rechtmäßig verhalten (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Wenn die Rechtsuchenden sich auf diese Inhalte des Rechtsdienstleistungsregisters verlassen sollen, weil sie dies mangels eigener Erkenntnisquellen auch müssen, spricht auch die Funktion des Rechtsdienstleistungsregisters dagegen, die Rechtsuchenden außerhalb davon durch eine Anwendung des § 134 BGB in ständiger Ungewissheit zu lassen, ob der durch das Register beabsichtigte Schutz eines abgesicherten vertraglichen Verhältnisses nun besteht oder nicht. Zur Rechtfertigung der Regelungen im RDG hat der Gesetzgeber ausdrücklich angeführt, dass das formalisierte Widerrufsverfahren nach § 14 RDG ein abgestuftes System möglicher Reaktionen auf die Unzuverlässigkeit einer eingetragenen Person gerade ersetzen sollte, und dass insbesondere „...Mittel der Berufsaufsicht (...) es im Bereich des RDG gerade nicht mehr geben soll...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Anstelle strikter Repression hat das formalisierte Widerrufsverfahren nach dem RDG sogar den ausdrücklichen Zweck, dem registrierten Rechtsdienstleister Gelegenheit zu geben, das beanstandete Verhalten dauerhaft abzustellen und dadurch trotz des Verstoßes gegen seine Pflichten den Grund für den Widerruf ganz zu beseitigen (BT-Drs. 16/3655; a.a.O.).
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47
g) Speziell im Bereich der Inkassodienstleistungen soll die Einsicht in das Rechtsdienstleistungsregister es dem Rechtsuchenden (ebenso aber auch einem Dritten, etwa einem Schuldner) ermöglichen, schnell und unbürokratisch festzustellen, ob und welchen Personen in welchem Umfang Rechtsdienstleistungen aufgrund besonderer Sachkunde erlaubt sind (BT-Drs. 16/3655; S. 74). Eine besonders restriktive Bestimmung würde diesem Zweck besonders im Fall der Inkassodienstleister widersprechen, weil der Gesetzgeber deren Berufsfeld als bewährt angesehen und eine besonders strenge Eingrenzung daher nicht beabsichtigt hat.
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48
Die Gesetzesbegründung weist bestimmte Bereiche von Rechtsdienstleistungen als verfestigte Berufsbilder aus, namentlich die Rentenberatung, die Rechtsdienstleistungen in einem ausländischen Recht, aber auch die Inkassounternehmen (BT-Drs. 16/3655; S. 41). Rechtsdienstleistungen sollen in diesen Rechtsbereichen auch deshalb erlaubt bleiben, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass dort „...die anwaltliche Versorgung die Nachfrage der Rechtsuchenden nicht decken kann...“. Inkassounternehmen seien nicht „...aus dem Wirtschaftsleben wegzudenken...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 40 und 41).
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49
Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin weist deshalb mit Recht darauf hin, dass es dem Gesetzgeber des RDG nicht darum gegangen ist, die Mitglieder der Rechtsanwaltschaft möglichst umfassend vor außergerichtlicher Inkassotätigkeit von entsprechenden Rechtsdienstleistern zu schützen. Dies gilt im Bereich der „Mietpreisbremse“ auch deshalb, weil Internetangebote wie das der Klägerin in besonderer Weise geeignet sind, betroffene Interessenten zu erreichen, die „den Weg in eine Anwaltskanzlei (nicht) gefunden hätten“ (Landgerichts Berlin a.a.O. juris-Rz. 28 unter Zitat von Kilian (NJW 2017, 3043 (3049)). Dieser Erwägung schließt die erkennende Kammer sich ebenso an, wie der Beurteilung des „Mietzinsrechners“. Es handelt sich bei derartigen Einrichtungen um heute allgemein zugängliche technische Kommunikationsmittel, die für den Einzelfall des interessierten Benutzers eine erste summarische Prüfung ermöglichen; in Berlin geht das Angebot der Klägerin in diesem Punkt nicht darüber hinaus, was der interessierten Öffentlichkeit auch auf den entsprechenden Internetangeboten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen offen steht (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 26).
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50
Besonders deutlich formuliert der Gesetzgeber die weit aufzufassenden Befugnisse eines eingetragenen Inkassodienstleisters dort, wo die „zur Einziehung abgetretene“ Forderung von einem echten Forderungskauf abgegrenzt wird. Letzterer wird vom RDG nicht erfasst, weil (z.B.) die Prüfung und Bewertung der „gekauften Forderung“ als Gegenstand einer primär wirtschaftlich geprägten Finanztransaktionen aufgefasst wird. Demgegenüber gilt für die Inkassodienstleistungen, dass Verträge, die „...die Abtretung zu Einziehungszwecken zum Gegenstand haben, auf ein nach § 3 erlaubnispflichtiges Geschäft gerichtet (und) nach § 134 BGB nichtig (sind), wenn der Erwerber nicht über eine Registrierung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 verfügt oder Rechtsanwalt ist...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 49; Unterstreichung hier hinzugefügt). Auch dies zeigt den Willen des Gesetzgebers, den Anwendungsbereich des § 134 BGB für Verträge des eingetragenen Inkassodienstleisters nicht möglichst weit zu bemessen, sondern die Nichtigkeitsfolge weitgehend durch das System der §§ 14, 16, 17 RDG zu ersetzen.
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51
h) Konkret folgt aus diesen Erwägungen für die Tätigkeit der Klägerin, dass diese unabhängig von der Komplexität der zu beurteilenden Rechtsfragen als Rechtsdienstleistungen aufzufassen ist (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG). Die Klägerin erbringt ihre Leistungen weder als eine Nebenleistung, noch unentgeltlich; die §§ 5 und 6 RDG sind demgemäß nicht einschlägig.
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52
Die mit der Schaffung des RDG verfolgten Zwecke und der Gesamtzusammenhang der Regelungen gebieten es, für die hier betroffenen Rechte aus den §§ 556d bis 556g BGB den Bereich einer vom Gesetz zugelassenen außergerichtlichen Inkassodienstleistung weit aufzufassen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der „Mietpreisbremse“ von den Mietern übertragen und sodann von der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht worden sind, stehen in einer so engen Verbindung zu dem rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens, nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile, dass diese dem Bereich der „Einziehung“ der entsprechenden Forderungen zuzurechnen sind.
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53
Der Gesetzgeber hat die Begrenzung der zulässigen Miethöhe in den §§ 556d ff. BGB durch das Ineinandergreifen verschiedener rechtlicher Wirkungen bestimmter Umstände allerdings durchaus komplex gestaltet; die Rechtsposition der Mietvertragsparteien ist einerseits von den tatbestandlichen Voraussetzungen für eine zunächst anscheinend (nach den Parametern eines geltenden Mietspiegels) überhöhte Miete geprägt. Gegenläufig sind aber die anspruchshindernden Umstände zu berücksichtigen, als deren Folge eine zunächst überhöht erscheinende Miete letztlich doch wirksam und geschuldet ist.
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54
Diese komplizierte Konstruktion der Regelung bedingt es zwar, dass konkrete Rückzahlungsansprüche sich nicht von vornherein (also auf Grundlage des Mietvertrages) beurteilen lassen; insbesondere sind zuvor etwaige Hindernisse aus den §§ 556e f. BGB) zu eruieren und es ist die „qualifizierte“ Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB zu erheben. Die damit einhergehenden „dienenden“ Tätigkeiten ändern aber nach Auffassung der Kammer nichts daran, dass im entscheidenden Zentrum des rechtlichen Vorgehens stets der in § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschaffene Rückzahlungsanspruch steht.
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55
Auch die Erhebung der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB verlässt den dadurch bezogenen Rahmen nicht. Zwar lässt erst diese Maßnahme ggf. eine Rechtsposition entstehen, die nach den Grundsätzen über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung einen durchsetzbaren Rückzahlungsanspruch einschließt. Bei dieser Voraussetzung sind aber - obwohl sich der Begriff der „qualifizierten“ Rüge etabliert hat - die Anforderungen und die mit der Rüge verbundenen Schwierigkeiten gering ausgeprägt. Der Gesetzgeber hat mit dem Rügeerfordernis den Vermieter davor schützen wollen, objektiv überzahlte Mieten auch für solche Zeiträume zurückerstatten zu müssen, in denen der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt hat (BT-Drs. 18/3121; S. 33). Diese Wirkung sollte nicht schon dadurch enden, dass der Mieter eine rein formalisierte Beanstandung ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis von sich gibt. Der Mieter sollte stattdessen zu einer gewissen inhaltlichen Prüfung der konkreten Miethöhe in seinem Vertragsverhältnis gezwungen werden. Dazu reicht es aber aus, dass der Mieter „...aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände (...) die nach seiner Auffassung nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ermittelt, beispielsweise auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels...“ (BT-Drs. a.a.O.). Dies stellt umso weniger eine nur mit ausgeprägten Rechtskenntnissen oder Erfahrungen zu bewältigende Hürde dar, als die Rüge lediglich die Tatsachen enthalten muss, aus denen sich die Beanstandung der vereinbarten Miete ergibt. Wer die Rüge formuliert, trägt also nicht das Risiko, dass die von ihm mitgeteilte Auffassung zur zulässigen Miete in allen Teilen rechtsfehlerfrei ist; die Rüge muss eben gerade nicht all die Tatsachen fehlerfrei aufführen, aus denen sich letztlich die (zutreffende) ortsübliche Vergleichsmiete ergibt.
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56
Rechtliche Beurteilungen und Einschätzungen, von denen der Bestand einer einzuziehenden Forderung unmittelbar abhängen, treten regelmäßig in jedem Bereich von Inkassoleistungen auf, selbst wenn es etwa um von vornherein „vollständige“ Forderungen wie einen Kaufpreis oder eine vom Gläubiger detailliert abgerechnete Werkleistung geht. Sobald etwa Einwände dahingehend erhoben werden, die Forderung sei durch frühere Leistungen oder Aufrechnungen des Schuldners bereits (ggf. auch teilweise) getilgt, zwingen diese Einwände vor einem Festhalten an der einzuziehenden Forderung zu einer Prüfung und Meinungsbildung. Diese kann selbstverständlich auch anspruchsvoll ausfallen (wenn etwa die Beurteilung von Tilgungsbestimmungen oder Verrechnungsmöglichkeiten im Bereich des § 366 BGB erforderlich wird). Daraus folgt aber keineswegs, dass der Inkassodienstleister vor solchen Aufgaben kapitulieren und seine Tätigkeit beenden müsste. Gerade nach der Konzeption des RDG verdient es angemessene Berücksichtigung, dass auch der eingetragene Rechtsdienstleister stets nur außerhalb des gerichtlichen Verfahrens tätig werden kann. Dort bildet er sich vorläufig maßgebliche Auffassungen, er betreibt aber noch keine Rechtswahrnehmung, deren Ergebnis mit den Gefahren vergleichbar wäre, wie sie von einem rechtskräftigen Urteil ausgehen würden.
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57
Die Kammer hält deshalb auch die von der Klägerin betriebene Ermittlung und Würdigung der im Bereich der „Mietpreisbremse“ für ein Rückzahlungsanspruch rechtserheblichen Umstände für einen zulässigen Gegenstand der ihr behördlich zugebilligten Inkassodienstleistungen.
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58
Nichts anderes gilt für einen auf die Miethöhe gerichteten Feststellungsanspruch. Dieser bildet mit dem Rückzahlungsanspruch ein im Kern einheitliches Begehren, das auf den Anspruch des Wohnraummieters gerichtet ist, eine gesetzwidrig überhöhte Miete nicht zahlen zu müssen. Wenn diese Rechtsposition wegen der Besonderheiten eines Dauerschuldverhältnisses zunächst lediglich für die gerügte und „bereits bezahlte“ Vergangenheit die konkrete Form eines Rückzahlungsanspruchs angenommen hat, während sie für zukünftige Zeiträume noch die Form eines spiegelbildlichen (negativen) Feststellungsanspruchs hat, ändert dies bei der gebotenen wertenden Betrachtung an der „Einziehbarkeit“ dieser rechtlichen Position im Sinne der Terminologie einer Inkassodienstleistung nichts.
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59
Die Kammer ist im Rahmen der wertenden Betrachtung nicht der Ansicht, bei den abgetretenen Anspruchsinhalten werde der objektiv mögliche „Wortsinn“ des Begriffs einer Einziehung überschritten. Nach der ungewöhnlich kompliziert ausgefallenen Regelung zur „Mietpreisbremse“, die der Neufassung des RDG zeitlich erst nachfolgte, wäre es dem Mieter unbenommen, nach der erhobenen Rüge zunächst für jeden Monat seine ungekürzte Mietzahlung zu leisten, um sodann für jeden einzelnen Monat eine eigenständige Abtretung des anteiligen Rückzahlungsanspruchs zu erklären. Die bei diesem Verfahren bereits als Zahlungsansprüche „vollständigen“ Forderungen würden auch bei engstem Begriffsverständnis hinsichtlich ihrer „Einziehbarkeit“ keinerlei Bedenken wecken. Ein Interesse der Rechtsordnung oder eines der Beteiligten, diesen im Wohnraummietverhältnis lediglich strukturell herausgeforderten sinnlosen Umweg Monat für Monat zu gehen, erkennt die Kammer nicht. Die Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sollen eindeutig - auf einem kalkulatorisch in einzelnen Fällen komplexen Weg - ein denkbar einfaches Problem lösen, nämlich die Geltung maximal der nach Maßgabe der 556d ff. BGB zulässigen Höchstmiete herbeiführen. Zugleich sollen alle nach der Rüge entstandenen wirtschaftlichen Abweichungen von dieser Höchstmiete rückgängig gemacht bzw. aufgehoben werden. Ob diese Abweichung (schon) in einer echten Rückzahlung oder (noch) in der Abwendung einer künftigen Schuld liegt, stellt nach den Maßstäben der Inkassotätigkeit und den Regulierungsabsichten des Gesetzgebers für den Bereich der eingetragenen Rechtsdienstleister eine zeitliche Zufälligkeit ohne rechtliche Bedeutung dar.
2.
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60
Die im Verhältnis der Mieter zur Klägerin erfolgten Abtretungen sind auch nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit unwirksam.
Randnummer
61
Die Abtretung an die Klägerin erfolgte zwar zunächst durch Unterzeichnung einer Erklärung, die Ansprüche auf „Rückzahlung auf zu viel gezahlte Miete beschränkt auf vier Monatsmieten“ erfassen sollte, ohne dass ausdrücklich festgelegt war, „welche“ konkreten vier Monate gemeint waren. Auch nach dieser Formulierung war für die Abtretung aber ausreichende Bestimmbarkeit der betroffenen Ansprüche bereits gegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es zur Wahrung des Bestimmbarkeitserfordernis erforderlich (aber auch genügend), „…in der Abtretungserklärung den Umfang der von der Abtretung erfassten Forderungen der Höhe und der Reihenfolge nach aufzuschlüsseln…“ (BGH v. 07.06.2011; NJW 2011, 2713). Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist durch Auslegung der vom Abtretenden und vom Abtretungsempfänger abgegebenen Erklärungen zu ermitteln. Danach waren die Klägerin und die Mieter darüber einig, dass auf die Klägerin die Rückzahlungsansprüche bezogen auf die ersten vier Monatsmieten übergehen sollten, die nach dem Zugang der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fällig und (zunächst) bezahlt würden. Nach der Rüge vom 28.04.2017 waren also der hier streitgegenständliche Anspruch auf Rückzahlung bezogen auf die Monate Mai und Juni 2017 von der Abtretung umfasst.
Randnummer
62
Dies folgt aus der übereinstimmenden Interessenlage der beiden an der Abtretung beteiligten Parteien. Die Tätigkeit der Klägerin sollte ausdrücklich bis zu den „…Ansprüchen im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung…“ der Miete reichen. Mit einer so erreichten Durchsetzung der in Frage stehenden Mieterinteressen hätten die laufend entstehenden monatlichen Rückzahlungsansprüche ein Ende gefunden, und zwar bei einem prognostisch „optimalen Verlauf“ des gemeinsamen Vorgehens gegen den Vermieter möglichst zeitnah. Da eine abschließend für die Zukunft gültige Regelung außergerichtlich nur durch eine Einigung erreicht werden konnte, also mit Einverständnis des Vermieters, war die Dauer der erforderlichen stetigen weiteren Zahlungen der Mieter bei gleichzeitiger Entstehung entsprechender Rückzahlungsansprüche in jedem Monat nicht konkret vorhersehbar. Gerade dann stand aber zwischen Mietern und Klägerin zweifelsfrei fest, dass die Abtretung sich auf die zuerst entstehenden Rückzahlungsansprüche (also auf die ersten vier Monate nach der Rüge) erstrecken sollte und musste. Jede anderslautende Annahme hätte zu der Konsequenz geführt, dass der beauftragten Klägerin die nächstliegende Rechtsposition für ein zügiges Vorgehen gegen die Vermieterseite, nämlich der erste „vollständig“ entstehende Rückzahlungsanspruch, gerade nicht zugestanden hätte.
Randnummer
63
Ob die Beklagte die genannten Inhalte und Ziele in dem Auftragsverhältnis zwischen den Mietern und der Klägerin kannte oder jedenfalls einschätzen konnte, ist ohne Belang. Zwar ist in einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeführt, für die Wirkungen eines Abtretungsvertrages könne es „...nicht genügen, dass sich aufgrund des Vertrages nur im Verhältnis zwischen Zedenten und Abtretungsempfänger ermitteln lässt, wer von Ihnen wie viel vom Schuldner fordern kann. Vielmehr muss auch der Schuldner, mindestens in gewissen Grenzen, aus dem Abtretungsvertrag oder sonstigen ihm erkennbaren Umständen entnehmen können, wie eine nur teilweise abgetretene Forderung sich auf den Zedenten und Abtretungsempfänger aufteilt und wie viel deshalb an jeden von beiden zu leisten hat...“ (BGH vom 11.5.2017 (IX ZR 238/15; juris Rz. 30).
Randnummer
64
Die zitierte Passage lässt sich aber schon ihrem unmittelbaren Inhalt nach nicht auf den hier zu beurteilenden Fall übertragen. Zwischen der Klägerin und den Mietern ist keine Abtretung vorgenommen worden, durch die eine davon betroffene Forderung in mehrere Teile aufgeteilt worden wäre, für die dann personell verschiedene Einziehungsberechtigte bestimmt worden wären. Die Kammer erkennt im Übrigen nicht, wie es bei der Auslegung von Willenserklärungen anlässlich eines Vertragsschlusses maßgeblich auf die Verständnismöglichkeiten und Kenntnisse eines Dritten ankommen kann, der an dem Vertrag rechtlich nicht beteiligt ist.
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65
Unter Berücksichtigung der Vorschriften im Recht der Abtretung, insbesondere der §§ 404, 406, 407 und 409 BGB, erkennt die Kammer auch keinen Anlass, zum Schutz des an dem Abtretungsvertrag nicht beteiligten Schuldners eine Durchbrechung der gängigen Auslegungsgrundsätze für Willenserklärungen für möglich zu halten. Der Schuldner ist nämlich zur Wahrung seiner Interessen nicht darauf angewiesen, an den in einem objektiven Sinne „wahren“ Gläubiger zu leisten. Nach Maßgabe der o.g. Vorschriften trägt er nicht das Risiko einer mehrfachen Leistung oder anderer Rechtsnachteile, wenn er bei seinen Zahlungen Umstände unberücksichtigt lässt, die er nicht kannte und nicht kennen konnte.
3.
Randnummer
66
Die grundlegend von der Beklagten gegen den Berliner Mietspiegel gerichteten Einwände verfangen nicht. Insbesondere die von der Beklagten angesprochenen Rügen der unwissenschaftlichen Vorgehensweise bei der Erstellung des Mietspiegels und der fehlerhaften Verwendung des Datenmaterials und der berücksichtigten Werte sind bereits so eingehend in der Rechtsprechung gewürdigt und beantwortet worden, dass die Kammer dem neue Wendungen oder Schwerpunkte nicht hinzufügen muss. Die Kammer schließt sich der Einschätzung an, dass der Berliner Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist (eingehend LG Berlin 65 S 197/17 vom 31.08.2016; juris Ziff. 31 - 32 m.w.N.), dass er eine nach Maßgabe des § 287 ZPO taugliche Grundlage für die gerichtliche Schätzung darstellt (ausführlich LG Berlin 67 S 120/15 vom 16.07.2015 unter juris Rz. 11 - 13 m.w.N.) und dass die so gewonnenen Werte eine gerichtliche Entscheidung des Einzelfalls mindestens so überzeugend begründen können, wie dies von den Kritikern des Mietspiegels anderen Erkenntnisquellen zugeschrieben wird, insbesondere dem Mittel des Sachverständigengutachtens (das aber regelmäßig auf deutlich kleinerer Datengrundlage erstellt wird).
Randnummer
67
Wenn die Anwendung des Mietspiegels im Rahmen des § 287 ZPO keine objektivierbare Garantie für unbezweifelbar „richtige” Werte mit sich bringt, so stellt dies keine Besonderheit des Berliner Mietspiegels, sondern eine solche der gerichtlichen Schätzung dar, also der generellen Geltung des § 287 ZPO. Der Gesetzgeber hat sich aber wegen der damit verbundenen Vorteile der schnelleren und weniger kostspieligen Verfahren dafür entschieden, die mit dieser Verfahrensweise verbundenen Schwankungsbreiten und Grauzonen der rechtsstaatlich vertretbaren Ergebnisse zu akzeptieren.
4.
Randnummer
68
Eine Aussetzung des Rechtsstreits mit Blick auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur „Mietpreisbremse“ erscheint nicht geboten. Die Kammer hegt keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur „Mietpreisbremse“. Die anderslautenden Befürchtungen der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin, die zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht geführt haben, hat die Kammer zur Kenntnis genommen, teilt sie aber nicht.
Randnummer
69
Die Mietpreisbremse ist in ihrem Kern als Regelung zu überprüfen, die zur Festlegung gesetzlicher Grenzen für die aus dem Eigentum fließenden Befugnisse geschaffen wurde. Die damit vorgenommene Schrankenbestimmung für das grundrechtlich geschützte Eigentum steht dem Gesetzgeber ausdrücklich nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu. Innerhalb einer solchen Schrankenbestimmung findet der Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG nur innerhalb (hier nicht erreichter) enger Grenzen Anwendung. Grundlegend ist es dem Gesetzgeber selbstverständlich nicht verwehrt, verschiedene Sachbereiche mit unterschiedlichen Regelungen zu belegen, also etwa für unterschiedliche Gegenstände des Eigentums, für unterschiedliche Regionen des Landes oder für unterschiedliche politische Zielsetzungen auch unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu schaffen.
Randnummer
70
Soweit die Verfassungswidrigkeit sich aus den Folgen der Regelung in § 556e BGB ergeben soll, weil nach dieser Vorschrift abhängig von der regional gültigen Miethöhen sehr unterschiedlich hohe „Vormieten“ eine Art Bestandsschutz erhielten, ist bereits überzeugend darauf hingewiesen worden, dass es um einen Bestandsschutz gerade nicht geht, weil die Regelungen ja nicht im Bestand (eines fortgesetzten Mietverhältnisses), sondern gerade nach dem Ende des „Bestandes“ beim Neuabschluss eines Mietvertrages gelten (Tietzsch/Raabe; WuM 2017, 688 ff). Stattdessen ließe sich auch die gegenläufige Erwägung anstellen, dass die über § 556e BGB geschaffene Privilegierung gerade solcher Mieten, die schon jahrelang als extrem überhöhte Mieten (vom Vormieter) vereinnahmt worden sind, tatsächlich fragwürdig ist, dass diese politisch erwünschte Entscheidung des Gesetzgebers aber nichts mit einer Verfassungswidrigkeit der gerade zu anderen Ergebnissen führenden Regelungen zu tun hat. Wollte man also annehmen, dass der Gesetzgeber mit der Schonung der schon lange Zeit überhöhten Mieten in § 556e BGB den ihm zustehenden Gestaltungsrahmen überschritten bzw. sachwidrig ausgestaltet hat, so würde das die Verfassungswidrigkeit allenfalls der Regelung in § 556e BGB nach sich ziehen (vgl. Tietzsch/Raabe a.a.O.). Warum in den zu § 556e BGB angestellten verfassungsrechtlichen Erwägungen also überhaupt taugliche Argumente gegen die hier streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft (§ 556g BGB) und Rückzahlung (§ 556d BGB) zu erblicken sein sollen, die zu deren Unwirksamkeit führen müssten, ist nach Auffassung der Kammer bisher nicht überzeugend begründet worden.
Randnummer
71
Die verfassungsrechtlichen Bedenken im Bereich der “Mietpreisbremse” waren auch bereits ausführlich Gegenstand einer Entscheidung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; zitiert nach juris). Die darin ausgeführten verfassungsrechtlichen Aspekte hält die Kammer sowohl zur Frage der Mietpreisbremse (LG Berlin a.a.O. juris-Rz. 25-49 m.w.N.), als auch mit Blick auf die in Berlin erlassene Mietbegrenzungsverordnung für überzeugend und schließt sich ihnen an.
5.
Randnummer
72
Die in Berlin geschaffene MietpreisbegrenzungsVO begegnet auch im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Die Verordnung wahrt insbesondere die an sie zu stellenden Anforderungen an die Begründung für eine derartige Regelung. Ansichten, wonach eine grundlegend detailliertere Darlegung des Wohnraummangels zwingend geboten wäre teilt die Kammer ebenso wenig, wie die Einschätzung, eine wirksame Regelung für Berlin habe zwingend Differenzierungen für verschiedene Stadtgebiete oder Bezirke vornehmen müssen.
Randnummer
73
Auch insoweit sind die maßgeblichen Erwägungen bereits umfassend Gegenstand vorliegender gerichtlicher Entscheidungen gewesen. Die Zivilkammer 65 hat die Fragen unter ausführlicher Ableitung (auch) aus den vom Bundesgerichtshof anlässlich früherer Entscheidungen zur Kappungsgrenze in Berlin überzeugend beantwortet (LG Berlin vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; juris-Rz. 50-69 m.w.N.). Die erkennende Kammer schließt sich im Ergebnis und der Begründung diesen Ausführungen an.
6.
Randnummer
74
Auch der Einwand, es liege kein Fall einer unzulässig hohen Miete „zu Beginn des Mietverhältnisses“ vor, sondern eine nach Unterzeichnung des Mietvertrages zulässige freie Vereinbarung über eine Anhebung der bisher geltenden Miete (§ 557 BGB), geht fehl.
Randnummer
75
Der vermeintliche Nachtrag wurde zugleich mit dem „eigentlichen Mietvertrag“ unterzeichnet. Allein der Nachtrag wies die einzige Miethöhe aus, die die Beklagte zuvor als die von ihr eingeplante und beabsichtigte Größe mit 716,93 € im Exposé veröffentlicht hatte. Die demgegenüber im Mietvertrag angegebene geringere Miete hat vor dem 13.02.2017 nirgends auch nur ansatzweise Erwähnung gefunden. Wann und wie die Beklagte auf den Betrag von netto/kalt 573,29 € als ernsthaft erwogenen Mietzins gekommen sein will, trägt sie selbst nicht vor.
Randnummer
76
Das Exposé enthält insoweit zwar die Erklärung, die „nach Absprache möglichen“ Ausstattungsmaßnahmen seinen im angegebenen „Mietpreis bereits berücksichtigt“, mit keinem Wort klingt aber die Möglichkeit an, bei Verzicht auf solche angeblich „zusätzlichen“ Maßnahmen auch zu einem geringeren Mietzins anmieten zu können. Eine entsprechende Absicht hat auf Seiten der Beklagten offensichtlich nie bestanden. Am Tag des Mietvertragsabschlusses wurde mithin genau der (überhöhte) Mietzins vereinbart, dessen Vereinnahmung die Beklagte durchgehend angestrebt hat. Dies in einem „Nachtrag“ zu verstecken, kann nur als untauglicher Versuch einer Umgehungsvereinbarung gegenüber § 556d BGB verstanden werden.
Randnummer
77
Dieser Eindruck wird gestützt durch die vermeintlich „geschickte“ Gestaltung, dass die (erst) in den Nachtrag geschriebene, tatsächlich aber von vornherein angestrebte und bekannt gemachte Miete „erst“ ab 01.05.2017 zu zahlen sein sollte, während das Mietverhältnis am 31.03.2017 beginnen sollte. Gerade wenn (wie das Exposé es ausdrücklich betont) die im Nachtrag vereinbarten Ausstattungen in dem beworbenen Mietpreis bereits berücksichtigt waren, ist es ganz unverständlich (und von der Beklagten auch nicht erklärt worden), warum diese Mietzinshöhe nicht „sogleich“ vereinbart wird. Erklärlich ist dies wohl nur mit dem Versuch, einen „zu Beginn des Mietverhältnisses“ (also am 31.03.2017) geringen Mietzins vorzutäuschen, also die gesetzliche Regelung durch diesen „Trick“ zu umgehen.
Randnummer
78
Bei Unterzeichnung des Nachtrags hatte aber weder das Mietverhältnis zu laufen begonnen, noch war die Wohnung den Mietern bereits überlassen worden. Die latente Drucksituation für die Mieter, bei Widerstand gegen die vom Vermieter vorgesehenen Konditionen als Mietinteressenten überhaupt nicht zum Zuge zu kommen, bestand für die Mieter am 13.02.2017 während des gesamten Termins zur Unterzeichnung fort. Sie hatten noch keine Zutrittsbefugnis und keine gesicherte Rechtsposition für die Wohnung, die ihnen eine Diskussion oder erfolgversprechende Preisverhandlung erlaubt hätte. Die zu dieser Zeit von der Beklagten für das Dauerschuldverhältnis durchgesetzte Miete von 716,93 € ist also als der maßgebliche Mietzins bei Beginn des Mietverhältnisses i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB anzusehen.
C.
Randnummer
79
Die Zahlungsansprüche sind auch der Höhe nach begründet.
1.
Randnummer
80
Den Rückzahlungsanspruch für die Monate Mai und Juni 2017 hat die Klägerin in der Klageschrift konkret dargelegt. Nach diesem in erster Instanz und bis zur Berufungsverhandlung unstreitigen Vortrag ergibt sich die Baualtersklasse mit 1973-1990 Ost. Die zwischen den Parteien unstreitig gewordene Größe der Wohnung beträgt entgegen der ursprünglichen Berechnung der Klägerin nicht 88,00 sondern nur 84,50 qm. Die Ausstattung beinhaltet Bad und Sammelheizung, die Wohnlage ist „mittel“. Im Berliner Mietspiegel 2017 ist daher das Feld H6 einschlägig, das einen Mittelwert von 5,11 € bei einer Spanne von 4,68 – 5,78 € ausweist.
Randnummer
81
Erstmals in einem nach der Berufungsverhandlung eingereichten Schriftsatz vom 03.07.2018 behauptet die Beklagte das Baujahr 1971 und will daraus die Anwendung eines anderen Mietspiegelfeldes (nach ihrem Vortrag H5, gemeint womöglich H4) begründen. Dieser Vortrag ist in zweiter Instanz neu und die Verspätung nicht entschuldigt. Der Schriftsatz vom 03.07.2018 war in der Verhandlung vom 06.06.2018 antragsgemäß nachgelassen „zum Gegenstand der Erörterung im Termin und zu den gerichtlichen Hinweisen“. Beides bezog sich nicht auf die bis dahin unstreitig gebliebene Baualtersklasse. Der verspätete Vortrag ist daher nicht zu berücksichtigen.
Randnummer
82
Nach ihrem Vortrag in der Klageschrift zur Spanneneinordnung ging die Klägerin zunächst vom Überwiegen wohnwerterhöhender Merkmale in den Gruppen 3, 4 und 5 aus, sowie von einer negativen Bewertung der Gruppen 1 und 2. Den daraus abgeleiteten Zuschlag in Höhe von 20 % der Oberspannendifferenz hat sie auf einen qm-Preis der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,24 € beziffert. Obwohl die Klägerin nach weiterem Vortrag beider Seiten von mehreren Positionen abgerückt ist, trifft der Wert von 5,24 € im Ergebnis zu.
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83
Die Spanneneinordnung ergibt folgende Bewertung der Wohnung der Mieter:
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84
Gruppe 1 (Bad) ist negativ. Dem Handtuchheizkörper als positives Merkmal stehen das Fehlen eines Fensters im Bad und das nur kleine Handwaschbecken entgegen. Dem konkreten Vortrag der Klägerin, wonach die Waschbeckengröße 25 cm X 46 cm betrage, ist die Beklagte nur mit einfachen Bestreiten begegnet. Da das Waschbecken Teil der von ihr geleisteten Ausstattung und also Gegenstand der eigenen Wahrnehmung ist, genügt diese Erklärung nicht. Die Beklagte hätte die stattdessen konkret nach ihrer Auffassung vorhandene Größe vortragen müssen.
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85
Gruppe 2 (Küche) ist neutral zu bewerten. Dem hochwertigen Küchenboden als unstreitig positivem Merkmal steht das Fehlen einer vom Vermieter ausgerüsteten Spüle entgegen. Auch nach dem Vortrag der Beklagten ist in der Küche seitens der Vermieterin keine Spüle „aufgestellt und angeschlossen“ worden. Wie sie dann darauf verfällt, sie habe eine Spüle gleichwohl (ohne sie aufzustellen) „ausgestattet“, denn die Spüle sei nur auf Wunsch der Mieter weggelassen worden, erschließt sich nicht. Wenn eine Spüle bei Übergabe der Mietsache nicht vorhanden ist, ist die überlassene Wohnung nicht mit einer solchen ausgestattet.
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86
Zu Unrecht meint die Klägerin allerdings, die Küche sei außerdem i.S.d. Gruppe 2 nicht beheizbar. Dies trifft schon in einem rein tatsächlichen Sinn nicht zu. Die Küche ist auf Wunsch der Mieter räumlich mit dem Wohnzimmer zu einem offenen Bereich verbunden worden. Die Heizleistung aus dem Wohnzimmer reicht nach unwidersprochenem Vortrag der Beklagten für den entstandenen Gesamtraum aus. Das die Küche nicht beheizbar wäre, wenn es die konkrete bauliche Gestaltung nicht gäbe, erfüllt das negative Merkmal nicht.
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87
Die Gruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) sind unstreitig positiv zu bewerten.
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88
Die Gruppe 5 hat die Klägerin zunächst wegen einer „bevorzugten Citylage“ als positiv eingestuft, dies aber als Irrtum zurückgenommen. Tatsächlich gehört die Lage auch nicht zu einer bevorzugten Citylage; auch die Beklagte gesteht das zu. Sie meint allerdings gegenüber der Wohnung, nämlich am Objekt in der Straße …, unterhalte die Beklagte einen großen Parkplatz, so dass ein positives Merkmal vorliege. Dem folgt die Kammer nicht. Das genannte Objekt ist selbst mit großen Hochhäusern bebaut. Die gegenüberliegenden Parkplätze weisen in einer Hoflage eine unmittelbare Anbindung an diese große Wohnanlage auf. Dass solche Parkplätze dem in einem ganz anderen versetzt stehenden Objekt auf der anderen Straßenseite wohnenden Mieter „vom Vermieter zur Verfügung“ gestellt werden, wie es der Mietspiegel erfordert, lässt sich nicht erkennen. Eine Wohnwertanhebung ist dadurch nicht anzuerkennen. Gruppe 5 ist als neutral zu werten.
Randnummer
89
Aus dem von ihr im Ergebnis zutreffend angesetzten Wert von 5,24 €/qm hat die Klägerin (ausgehend von der Annahme die Wohnung habe 88,00 qm) eine zulässige Höchstmiete (110 % nach § 556 d BGB) von 507,62 € errechnet. Bei tatsächlich unstreitig nur vorhandenen 84,50 qm ergibt die Höchstmiete sich sogar nur mit 487,06 €. Diese Differenz bleibt aber, da sie im Rahmen der bezifferten Ansprüche nicht geltend gemacht wird, unberücksichtigt.
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90
Keine Rolle spielt die von der Beklagten angedeutete „Modernisierung“, aus der sie eine nach § 556e BGB berücksichtigungsfähigen Aufschlag herleiten will. Sie verweist auf ein Schreiben vom 10.05.2017, worin sie unaufgeschlüsselt Gesamtkosten von 6.890,09 € mitteilt, die für Elektromodernisierung, „in diesem Zusammenhang erforderliche Malerarbeiten, sowie die Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche“ angefallen sein sollen. Eine berücksichtigungsfähige Modernisierung ist damit schon deshalb nicht schlüssig vorgetragen, weil keinerlei Daten oder Zeiträume angegeben sind, in denen sich konkrete Arbeiten zugetragen haben sollen.
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Außerdem weckt bereits die Beschreibung der Leistungen jedenfalls hinsichtlich der „Erneuerung des Fliesensiegels“ Zweifel daran, dass es sich nicht (jedenfalls in erheblichen Teilen) um Instandsetzung gehandelt hat. Die Darlegungslast für eine Modernisierung trifft nach Grund und Höhe der Umlage die Beklagte. Dem entspricht ihr Vortrag nicht. Dass die von der Beklagten angesprochene Modernisierungsvereinbarung mit den Mietern zustande gekommen sein könnte, ist jedenfalls mangels Zustimmung der Mieter nicht dargelegt. Selbst ein „Angebot“, dem sich der Wunsch der Beklagten nach einer Übereinkunft entnehmen ließe, ist aber schon nicht erkennbar.
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92
Angesichts der mit 716,93 € vereinbarten Miete stellt (mindestens) der von der Klägerin berechnete Anteil von 209,31 € eine unzulässige Überhöhung dar. Die überzahlte Differenz für die Monat Mai und Juni beläuft sich demgemäß auf den von der Klägerin auch geforderten Betrag von 418,62 €.
2.
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93
Auch dem Gebührenrecht zuzurechnenden Angriffe der Beklagten bleiben erfolglos. Der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich daraus, dass die Mieter gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG dem Inkassodienstleister Gebühren auf Grundlage einer Abrechnung nach den Vorschriften des RVG schuldeten. Welche Wirkungen daneben die Abrede haben könnte, dem Rechtsdienstleister eine Vergütung in Höhe von ¼ einer etwa erfolgreich durchgesetzten Jahresmietersparnis zu zahlen, bedarf hier keiner Prüfung, weil derartige Ansprüche im Verfahren von niemandem erhoben worden sind. Ein Anspruch der Klägerin auf die „Provision“ bestehend aus 4 Monatsmietersparnissen war allenfalls aufschiebend bedingt vereinbart. Er konnte nur dann entstehen, wenn die Klägerin mit ihrer außergerichtlichen Rechtsdienstleistung „erfolgreich“ gewesen wäre, indem sie die beabsichtigte dauerhafte Reduzierung der Miete durchsetzte. Hierzu hätte es - wie bereits gezeigt – einer Vereinbarung (also der Zustimmung der Beklagten) bedurft, die nicht erklärt worden ist. Auch die Ansicht der Beklagten, unter diesem Gesichtspunkt der „vereinbarten Vergütung“ sei der Klägerin kein Schaden entstanden, trifft also nicht zu.
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94
Stattdessen ergibt sich der Anspruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Kosten nun aus § 4 Abs. 5 RDGEG und den Vorschriften des RVG. Nach § 2 Abs. 1 RVG i.V.m. Nr. 2300 VV RVG hängt die Höhe der Gebühr vom Wert des Gegenstands der Tätigkeit der Klägerin ab, also auf die im Schreiben vom 28.04.2017 aufgeführten Begehren, die aus einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB abgeleitet wurden.
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Die Klägerin hat den Ersatzanspruch unter Ansatz einer Mittelgebühr und einer Erhöhung für einen zweiten Auftraggeber mit insgesamt 1.046,07 € im Schriftsatz zur Klageerweiterung vom 07.12.2017 nachvollziehbar berechnet. Die dabei angesetzten Gebührentatbestände und die Höhe der einzelnen Gebührenansätze (nach Nr. 2300, 1008 VV RVG 1,6-fache Gebühr) sind in beiden Instanzen unstreitig geblieben. Der Anspruch ist in der abgerechneten Höhe begründet. Insbesondere für die geltend gemachte Reduzierung der Miete für die Zukunft ist der 42-fache Betrag der monatlichen Überzahlung anzusetzen. Auch insoweit ergäbe sich aus dem zutreffend ermittelten Höchstbetrag noch eine um 20,56 €/Monat höhere Rückforderung. Der Gesamtstreitwert (allein) des Feststellungsbegehrens wäre also auf 9.654,54 € zu bemessen. Da insoweit aber weder Einwände noch über die Berechnung vom 07.12.2017 hinausgehende Forderungen vorgebracht sind, verbleibt es bei dem zuerkannten Betrag.
D.
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96
Die Kammer hat die Revision zugelassen, soweit es um die Wirkungen des RDG in dem hier zu beurteilenden Geschäftsfeld geht. Die in allerjüngster Zeit mit unterschiedlichen Erwägungen und Ergebnissen veröffentlichten Entscheidungen zu der Frage, inwieweit ein eingetragener Inkassodienstleister Rechte aus der „Mietpreisbremse“ außergerichtlich verfolgen kann, stellen eine Streitfrage dar, die in der Praxis mittlerweile häufig auftritt. Auch im Geschäftsbereich der Kammer ist deutlich, dass eine Vielzahl gleich gelagerter Verfahren anhängig und weitere in naher Zukunft zu erwarten sind.
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97
Ein überzeugendes Urteil des Revisionsgerichts zur Frage der Wirkungen des RDG im Bereich der „Mietpreisbremse“ wäre daher geeignet, die Entstehung einer einheitlichen Rechtsprechung für eine Vielzahl von Einzelfällen zu fördern.
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98
Wegen der übrigen Inhalte der Entscheidung ist das Vorliegen der Voraussetzungen § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich. Die Kammer weicht nicht entscheidungserheblich von einschlägiger höchstrichterlicher Rechsprechung ab. Es handelt sich stattdessen um die jeweils am Einzelfall orientierte Beantwortung typischer tatrichterlicher Fragestellungen..
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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