§ 556f BGB

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Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR8.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 8/22 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3 Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Aus- kunftsverlangen des Mieters. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 8/22 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 7. Dezember 2021 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als bezüglich des Auskunftsverlangens der Kläge- rin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten sowie den Mietern S. und H. (nachfolgend Mieter) besteht seit dem 1. Dezember 2016 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Indexmiete. Die Beklagte erhöhte hierauf gestützt die Netto- kaltmiete ab dem 1. März 2018. Im April 2020 beauftragten die Mieter die Klägerin unter Einbeziehung von deren Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit der Durchsetzung von Ansprü- chen aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 9. April 2020 rügte die Klägerin gegenüber der Beklag- ten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Sie verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und einen sich hieraus etwa ergebenden Betrag einer Mieterhöhung ausgehend von der ortsüb- lichen Vergleichsmiete, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichti- gung der Modernisierung anzusetzen gewesen wäre. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklä- rung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der am 19. Oktober 2020 beim Amtsgericht eingegangenen Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und auf 2 3 4 5 - 4 - (Rück-)Zahlung für den Monat Mai 2020 zu viel gezahlter Miete sowie vorgericht- licher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Erteilung der begehrten Auskunft verurteilt sowie den Zahlungsanträgen weit überwiegend stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Zahlungsverurtei- lung herabgesetzt und die Klage hinsichtlich des Auskunftsantrags abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf den Auskunftsanspruch zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr diesbezügliches Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 63]) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskunft gemäß §§ 556d, 556g, 398 BGB in Verbin- dung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Der Anspruch sei jeden- falls verjährt (§ 214 BGB). Für den Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB gelte die regelmäßige dreijäh- rige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB, die am Ende des Jahres, in dem der Auskunftsanspruch entstanden sei, zu laufen beginne. 6 7 8 9 10 11 - 5 - Der Auskunftsanspruch entstehe mit Abschluss des Mietvertrags. Hinge- gen komme es insoweit nicht auf die Indexmieterhöhung an, die - anders als die Staffelmiete - nicht automatisch eintrete, sondern neben der Einhaltung der Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB eine den Formalien des § 557b Abs. 3 BGB genügende Mieterhöhungserklärung voraussetze. Soweit § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB den Verjährungsbeginn zusätzlich davon abhängig mache, dass der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Tatsachen erlange, lägen diese Voraussetzungen regelmäßig und so auch im Streitfall vor. Der Mie- ter müsse nur wissen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsab- schlusses in einer Gemeinde mit angespannter Wohnungsversorgung liege, die in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen worden sei. Stelle man auf den Vertragsschluss - und nicht auf die zum 1. März 2018 erfolgte Indexmieterhöhung - ab, sei Verjährung bereits am 31. Dezember 2019 eingetreten. Das erste Rügeschreiben der Klägerin datiere hingegen aus dem Monat April 2020. Das Berufungsgericht schließe sich der in der Instanzrechtsprechung (LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 2. November 2021 - 65 S 64/21) vertre- tenen Auffassung, wonach der Auskunftsanspruch des Mieters aus § 556g BGB als Hilfsanspruch nicht vor dem Hauptanspruch verjähren könne und aufgrund der Ausgestaltung des Dauerschuldverhältnisses jeden Monat neu entstehe, nicht an. Dies ergebe sich insbesondere nicht aus der dort in Bezug genomme- nen höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16). Zum einen habe es sich im dort zugrundeliegenden Sachverhalt erkenn- bar nicht um ein Dauerschuldverhältnis gehandelt. Zum anderen lasse sich der Schluss, der Auskunftsanspruch könne nicht vor dem eigentlichen Hauptan- spruch verjähren, nicht auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Die Durch- 12 13 14 - 6 - setzung des Hauptanspruchs sei, wie die Klägerin selbst bereits mit der Geltend- machung der Leistungsklage neben dem Auskunftsantrag in einer Vielzahl von Verfahren zu erkennen gegeben habe, ohne den Auskunftsanspruch nicht un- möglich oder unzumutbar erschwert. Käme es - wie nach der Gegenauffassung - bei einem Dauerschuldver- hältnis praktisch nie zu einer Verjährung des Auskunftsanspruchs, wäre der Ver- mieter gehalten, Unterlagen über durchgeführte Modernisierungen oder die Miet- verträge der Vormieter für eine unbegrenzte Zeit aufzubewahren. Der Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften würde - im Gegensatz zu dem der Entschei- dung des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Sachverhalt - hierdurch voll- ständig ausgehöhlt. Die zeitliche Begrenzung der Durchsetzbarkeit des Auskunftsanspruchs entspreche auch der Wertung des Gesetzgebers in anderen Rechtsgebieten, in denen es dauerhaft wiederkehrende Leistungen - wie beispielsweise im Unter- haltsrecht - gebe (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2003 - XII ZR 155/01, juris Rn. 10). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der an die Klägerin wirksam abgetretene (vgl. nur Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, juris Rn. 11 mwN) Anspruch der Mieter auf Erteilung der be- gehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB nicht verneint werden. Entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dieser Anspruch nicht verjährt. Es 15 16 17 18 - 7 - handelt sich bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB um einen so- genannten verhaltenen Anspruch. Deshalb hat im Streitfall die regelmäßige Ver- jährungsfrist (§ 195 BGB) für den Auskunftsanspruch der Mieter erst mit dessen Geltendmachung gegenüber der Beklagten im April 2020 zu laufen begonnen mit der Folge, dass die Verjährungsfrist bei Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 nicht abgelaufen gewesen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt noch zutreffend angenom- men, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegren- zungsverordnung vom 28. April 2015 auf den mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) und deshalb der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter grundsätzlich ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB auf Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Tatsachen zusteht. 2. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist dieser Anspruch je- doch nicht verjährt. Die auch auf den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB anwendbare regelmäßige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) ist nicht bereits mit dem Schluss des Jahres 2016, in dem der streitgegenständliche Mietvertrag ab- geschlossen wurde, nach § 199 Abs. 1 BGB in Gang gesetzt worden. Vielmehr hat die Verjährungsfrist erst mit dem Zugang des Schreibens vom 9. April 2020 bei der Beklagten zu laufen begonnen, mit dem die Klägerin von dieser unter anderem die streitgegenständlichen Auskünfte begehrt hat. Zum Zeitpunkt der gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB zur Verjährungshemmung führenden Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 war der Auskunftsanspruch deshalb nicht verjährt. 19 20 - 8 - a) Ob der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor dem An- spruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungs- frist für den Auskunftsanspruch beginnt, ist umstritten. Nach einer - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Ansicht verjährt der Auskunftsanspruch grundsätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gemäß § 199 Abs. 1 BGB (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-BGB/ Schüller, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld- Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42 [der den Auskunftsanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO Fn. 182]; Börstinghaus in Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 33; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 556g Rn. 33; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mie- ters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des Auskunftsanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters an (vgl. Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g BGB Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB]). 21 22 23 - 9 - Nach einer weiteren Auffassung kann der Auskunftsanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch jedenfalls nicht vor dem Rückzah- lungsanspruch des Mieters verjähren (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2021, 739 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22]); LG Berlin [Zivilkammer 67], Urteil vom 3. Mai 2022 - 67 S 305/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 125/22]; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556g Rn. 27; Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 51). b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 BGB verjährt und diese Frist - abweichend von § 199 Abs. 1 BGB - nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt. aa) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht noch angenommen, dass der - sich auf die Ausgangsmiete beziehende (§ 557b Abs. 4 BGB) - Auskunfts- anspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. zu diesem bereits Senats- urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165) grund- sätzlich selbständig - wie andere gesetzliche Auskunftsansprüche auch (vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. November 1960 - V ZR 124/59, BGHZ 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 198/88, BGHZ 108, 393, 399 [jeweils zur Auskunftspflicht gemäß § 2314 BGB]; vom 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, GRUR 2012, 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 BGB]; vom 3. August 2017 - VII ZR 24 25 26 - 10 - 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchaus- zugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als Hilfsanspruch zum Provisionsanspruch]) - der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB unterliegt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-Miet- recht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmid/Harz/ Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 32). bb) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB kann unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - und damit auch zeitlich vor diesem - verjähren. Zwar handelt es sich bei ihm um einen Hilfsanspruch zu dem auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des Mieters (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 6660 Rn. 35). Doch unterscheidet er sich von den - ebenfalls als Hilfsan- sprüche ausgestalteten - Auskunftsansprüchen gemäß § 242 und § 1379 BGB, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht vor dem jeweiligen Hauptanspruch verjähren, dem sie dienen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, NJW 2017, 2755 Rn. 8 ff.; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils zum Auskunftsanspruch nach § 242 BGB]; Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 18 ff. [zum Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB]), maßgeblich dadurch, dass der Mieter nicht erst auf der Grundlage der Auskunft zur Verfolgung und Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter in die Lage versetzt wird (siehe hierzu Fleindl, WuM 2015, 212, 222). Während der Anspruchsberechtigte im Falle des Auskunftsanspruchs ge- mäß § 242 BGB in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die Auskunft angewiesen ist (vgl. etwa 27 28 - 11 - BGH, Urteile vom 4. Juni 1981 - III ZR 31/80, BGHZ 81, 21, 24; vom 26. Septem- ber 2013 - VII ZR 227/12, NJW 2014, 381 Rn. 14; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 51) beziehungsweise der Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB der Berechnung des eigenen Zugewinnausgleichsanspruchs und der wechselseitigen Beibringung der Bemessungsgrundlagen für die Zuge- winnausgleichsberechnung dient (vgl. BGH, Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 19, 22), sind Auskunfts- und Rückzahlungs- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in einer Weise miteinander verknüpft, dass die Durchsetzung des Rückzahlungsan- spruchs ohne die Möglichkeit einer vorherigen oder zeitgleichen Geltendma- chung des Auskunftsanspruchs gefährdet, erschwert oder sogar unmöglich wäre. Insbesondere benötigt der Mieter die Auskunft des Vermieters zu den preisbildenden Faktoren nicht, um einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB schlüssig darlegen und gegebenenfalls beweisen zu können. Denn er muss aufgrund der gesetzlichen Konzeption der §§ 556d ff. BGB, wo- nach § 556d BGB den Grundtatbestand bildet und es sich bei den Vorschriften der §§ 556e, 556f BGB um Ausnahmen beziehungsweise "Sondertatbestände" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33) zugunsten des Vermieters handelt, im Rückfor- derungsprozess lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes (das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn) sowie die ordnungsgemäße Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB darlegen und beweisen (vgl. hierzu etwa BeckOGK-BGB/ Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 156, 161; Fleindl, WuM 2015, 212, 216, 222). Insoweit erachtet es der Gesetzgeber als dem Mieter zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miethöhe allgemein zugängliche Quellen - insbeson- dere den örtlichen Mietspiegel, von dessen regelmäßiger Erstellung der Gesetz- 29 - 12 - geber bei Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Woh- nungsmarkt ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 29) - zu nutzen (BT-Drucks. aaO, S. 33 f.; siehe hierzu auch Fleindl, aaO S. 222). Obgleich der Auskunftsanspruch sich auch auf für die Bildung der ortsüb- lichen Vergleichsmiete maßgebliche Umstände (zum Beispiel die Baualters- klasse des Mietgebäudes) beziehen kann (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34), wird er - da er nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren umfasst - vor allem die im Rückzahlungsprozess vom Vermieter darzulegenden und zu be- weisenden (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO Rn. 157 ff.; jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 52; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69) Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB betreffen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34; Fleindl, aaO, S. 223 f.; Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 556g Rn. 76). Er ergänzt damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters, indem er diesem eine Einschätzung hinsichtlich des - vor allem im möglichen Eingreifen von Ausnahmetatbeständen zugunsten des Vermieters lie- genden - Prozessrisikos ermöglicht (vgl. Fleindl, aaO S. 222). Einer Verknüpfung von Auskunftsanspruch und Rückzahlungsanspruch dergestalt, dass der Aus- kunftsanspruch nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjährt, bedarf es deshalb nicht. cc) Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es beim Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 2 BGB nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs (§ 199 Abs. 1 BGB), sondern - da es sich bei diesem um einen verhaltenen An- spruch handelt - auf dessen Geltendmachung durch den Mieter an. (1) Nach der allgemeinen Regelung in § 199 Abs. 1 BGB beginnt die re- gelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn be- stimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und 30 31 32 - 13 - der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden in diesem Sinne ist der Anspruch, wenn er vom Gläubiger im Wege der Klage geltend gemacht wer- den kann. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit, die dem Gläubiger im Falle eines Leistungsanspruchs - wie hier - die Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verschafft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 224/18, ZIP 2020, 32 Rn. 16; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 20; jeweils mwN). Abweichend von der allgemeinen Regelung kommt es bei sogenannten verhaltenen Ansprüchen für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs durch den Gläubiger an (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 24; vom 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 29; vom 21. Novem- ber 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 38; vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 26; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO Rn. 35 f.). Dies beruht darauf, dass der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von der Schaffung einer allgemeinen Verjährungsregelung für verhaltene Ansprüche im Hinblick auf de- ren Ausnahmecharakter bewusst abgesehen und stattdessen den Verjährungs- beginn einzelner, von ihm als "verhalten" identifizierter Ansprüche aus dem Leih- und Verwahrungsrecht (§ 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 BGB) einer ge- sonderten Regelung zugeführt hat, um einen von ihm - angesichts der durch die Gesetzesnovelle erfolgten Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von dreißig auf drei Jahre - als nicht angemessen empfundenen Verjährungsbe- ginn nach § 199 Abs. 1 BGB zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 258; siehe auch BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO). Diese Geset- zeshistorie rechtfertigt es, den Beginn der Verjährungsfrist verallgemeinernd für 33 - 14 - andere verhaltene Ansprüche, für die der Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich geregelt ist, anknüpfend an das Erfüllungsverlangen des Gläubigers zu bestim- men (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; siehe auch MünchKommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 199 Rn. 7; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 199 Rn. 12; aA etwa Krämer, in Festschrift für Graf von Westphalen, 2010, S. 401, 413 f.; Winkelmann, Der Anspruch - Funktion, Entste- hung, Anknüpfungen, 2021, S. 436 ff.). (2) Hiervon ausgehend beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Mieter ihn gegenüber dem Vermieter geltend macht. Denn der Gesetz- geber hat diesen Anspruch als verhaltenen Anspruch ausgestaltet. (a) Die Frage, ob ein gesetzlich oder vertraglich bestimmter Anspruch als "verhalten" zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den jeweiligen Besonderheiten des zugrundeliegenden Rechtsverhält- nisses ab (vgl. BGH, Urteile vom 21. November 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 22). Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leis- tung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss beziehungsweise nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 23; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 36). Ein weiteres Merkmal ei- nes verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen (können), weswegen - abstrakt - die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung be- steht (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23 f.; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, 34 35 - 15 - aaO; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, S. 258, 269 [betreffend die Ansprüche aus § 604 Abs. 3, § 695 Satz 1, § 696 Satz 1 BGB-E]). (b) Nach diesem Maßstab ist der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als verhaltener Anspruch einzuordnen (so auch Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 65, 83 sowie 69; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Fn. 182 sowie Rn. 42 [die beide hieraus jedoch keine Folgerungen für den Verjährungsbeginn ziehen]). Der Gesetzgeber hat die mit dem Abschluss des Mietvertrags entstandene Ver- pflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung von einem vorherigen Aus- kunftsverlangen des Mieters abhängig gemacht. (aa) Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, nach dem der Vermieter (erst) "auf Verlangen des Mieters" zur Auskunftsertei- lung verpflichtet ist. Dies entspricht der üblichen gesetzlichen Terminologie bei anderen als verhalten angesehenen Ansprüchen (vgl. Gernhuber, Hand- buch des Schuldrechts, Band 8, § 24 I 6), wie etwa in § 368 BGB (vgl. hierzu MünchKomm-BGB/Fetzer, 9. Aufl., § 368 Rn. 13), in § 630 BGB (vgl. hierzu BAG, NZA 2014, 31 Rn. 16 mwN), in § 666 Alt. 2 und 3 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 1. Dezember 2011 - III ZR 71/11, BGHZ 192, 1 Rn. 11; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37), in § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 21 ff. [noch zu § 648a Abs. 1 Satz 1 BGB aF]) oder in § 1605 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 - IVb ZR 71/84, NJW 1986, 1751 unter II 2 e; siehe auch die Aufzählung weiterer Fälle bei Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb. 2019, § 271 Rn. 7). Dass der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags auch ohne Aufforderung durch den Mieter zur Auskunftserteilung verpflichtet sein sollte, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Hätte der Ge- 36 37 - 16 - setzgeber dies gewollt, hätte er einen dahingehenden Regelungswillen - bei- spielsweise durch Weglassen der Worte "auf Verlangen" oder durch die Verwen- dung des Wortes "unaufgefordert" - unschwer zum Ausdruck bringen können (vgl. etwa die im Streitfall gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB [noch] nicht anwendbare Regelung zur vorvertraglichen Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB; hierzu BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 27). (bb) Auch Sinn und Zweck des vom Gesetzgeber geschaffenen Aus- kunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB sprechen dafür, dass der Mieter die Auskunft jederzeit verlangen kann, der Vermieter diese jedoch nicht von sich aus erteilen muss. Denn die Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 BGB dient in erster Linie den Interessen des Mieters. Der Gesetzgeber hat dem Mieter mit dem Auskunftsanspruch ein Hilfsmittel zur Verfügung stellen wollen, damit dieser sich bei seinem Vermieter nach Vertragsschluss die für eine Prüfung der vereinbarten Miethöhe erforderlichen Informationen bei Bedarf zu beschaffen vermag (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32 f.). Hierbei ist der Mieter weder in zeitli- cher Hinsicht eingeschränkt noch ist sein Auskunftsanspruch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (wei- teren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 34). Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass sich ein Mietinteressent die für die eigene Prüfung der Miethöhe benötigten Tatsachen bei angespannten Wohnungsmärkten nicht im Vorfeld des Mietvertragsschlusses durch Nach- frage bei dem anbietenden Vermieter beschaffen kann, ohne zugleich seine Stel- lung als möglicher Vertragspartner des Vermieters zu gefährden (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 33). Dieses durch seine strukturelle Unterlegenheit bedingte Informationsdefizit des Mieters, dem der Vermieter nicht bereits vor oder bei Ver- 38 39 - 17 - tragsschluss aufgrund eigener Veranlassung die für die Beurteilung der Zulässig- keit der verlangten Miete maßgeblichen Umstände mitgeteilt hat, soll ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses über den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters ausgeglichen werden (vgl. BT-Drucks. aaO). Dieser Beurteilung steht auch - anders als der Prozessbevollmächtigte der Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - nicht die Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB entgegen, zumal diese zeitlich erst nachfolgend zur Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB durch das Mietrechtsanpas- sungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (MietanpG; BGBl. I S. 2648) in das Bür- gerliche Gesetzbuch eingefügt worden und auf den vorliegenden Fall auch nicht anwendbar ist (Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB; zum Verhältnis der beiden Ansprüche zueinander vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 66; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 83). (cc) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB weist auch die für verhaltene Ansprüche charakteristische und als unbillig empfundene Gefahr der Anspruchsverjährung infolge des (zeitlichen) Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs auf. (aaa) Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht (im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Da die subjek- tiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB regelmäßig zu diesem Zeitpunkt gegeben sein werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO) und damit die Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres zu laufen begönne, besteht die abstrakte Gefahr der vorzeitigen Anspruchsverjährung. Denn der Mieter wird gerade zu Beginn des Mietverhältnisses geneigt sein, von einer Geltendmachung 40 41 42 - 18 - des Auskunftsanspruchs abzusehen, um das Verhältnis zu seinem Vermieter, dem er gerade erst sein Einverständnis mit der verlangten Miete erklärt hat, nicht (schon) nach relativ kurzer Zeit zu belasten (vgl. auch BT-Drucks. 19/4672, S. 14 [zur Scheu der Mieter, den Auskunftsanspruch aktiv geltend zu machen]). (bbb) Die vorstehend beschriebene Gefahr einer Verjährung des Aus- kunftsanspruchs vor dessen Geltendmachung ist vor dem Hintergrund des von dem Gesetzgeber beabsichtigten sozialen Mieterschutzes, dessen Umsetzung der Auskunftsanspruch dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33), auch als unbillig anzusehen. Ob und in welchem Maße der Mieter nach Vertragsschluss von dem Aus- kunftsanspruch Gebrauch machen wird, hängt auch davon ab, welche für die Prüfung der Miethöhe maßgeblichen Informationen (zwischenzeitlich) offenkun- dig oder ihm aufgrund eigener Recherchen bekannt geworden sind und wie groß er die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Miethöhe ein- schätzt. Insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Ausnahmetatbestände wird der Mieter indessen - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11) - auch zu einem späteren Zeitpunkt nicht sicher beurteilen können, ob die von seinem Vermieter (bei Mietbeginn) verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, obwohl sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Deshalb ist das Informationsbedürfnis des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht geringer als zu dessen Beginn. An der Schutzbedürftigkeit des Mieters fehlt es - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - zudem nicht deshalb, weil dieser auch ohne die begehrten Auskünfte bereits eine Leistungsklage auf Rückzahlung überzahlter Miete erhe- ben kann. Die Erhebung einer solchen Leistungsklage - wie vorliegend durch die Klägerin aus abgetretenem Recht - lässt nicht den Schluss zu, dass der Mieter 43 44 45 - 19 - der Auskünfte seitens des Vermieters zur sachgerechten Verfolgung seiner An- sprüche (überhaupt) nicht bedürfte. Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist vielmehr auf die Mitteilung solcher Tatsachen beschränkt, die dem Mieter nicht allgemein zugänglich sind. Zugleich wird der Vermieter durch einen an den Zeitpunkt der Geltendma- chung des Auskunftsverlangens anknüpfenden Beginn der Verjährungsfrist - auch unter Berücksichtigung der für die Verjährungsvorschriften maßgeblichen Gesichtspunkte von Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit - nicht unangemessen belastet. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Ver- mieter vor einer Vermietung geprüft hat, bis zu welcher Höhe er eine Miete nach den §§ 556d ff. BGB verlangen kann, und deshalb die für eine Auskunftserteilung erforderlichen Informationen einschließlich einer Preiskalkulation ohnehin bei ihm vorhanden sind (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 24, 45). Die Auskunftspflicht erfasst zudem nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die dieser bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann; weiterreichende Pflichten zur Informationsbeschaffung treffen ihn nach § 556g Abs. 3 BGB nicht (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34). Demzufolge beschränkt sich die mit einem späte- ren Verjährungsbeginn verbundene Belastung des Vermieters auf das Vorhalten entsprechender Informationen - vor allem zu den eine höhere Miete erlaubenden Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f BGB - und auf die Aufbewahrung der betreffenden Unterlagen. An beidem wird der Vermieter regelmäßig schon des- halb ein Eigeninteresse haben, weil er - wie ausgeführt - die Voraussetzungen der zu seinem Vorteil wirkenden Ausnahmetatbestände in einem Rückzahlungs- prozess darzulegen und zu beweisen hätte. Eines weitergehenden Aufschiebens des Beginns der Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch in der Weise, dass dieser nicht vor dem jeweiligen Rück- zahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann, bedarf es 46 47 - 20 - zum Schutz der Interessen des Mieters nicht. Sein Interesse an einer Erlangung von Informationen, die er zur Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miet- höhe benötigt, ist dadurch hinreichend gewahrt, dass die Verjährung des Aus- kunftsanspruchs - bei der gebotenen Einordnung als verhaltener Anspruch - erst mit dessen Geltendmachung beginnt. Dem Mieter steht damit ausreichend Zeit nach Vertragsschluss zur Verfügung, um sich über seinen Informationsbedarf Gewissheit zu verschaffen. Zudem kann er sein Auskunftsverlangen ab dessen Geltendmachung während des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist ergänzen oder modifizieren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich Inhalt und Bezugs- punkt der Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ändern, da es (allein) auf tatsächliche Um- stände ankommt, die bereits vor beziehungsweise bei Vertragsschluss gegeben waren. c) Hiernach hat im Streitfall die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) für den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Auskunfts- anspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB erst mit dem Zugang des Auskunftsverlangens im Schreiben der Klägerin vom 9. April 2020 bei der Be- klagten (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) zu laufen begonnen und war bei Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 nicht abgelaufen. Die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede (§ 214 Abs. 1 BGB) greift bereits aus diesem Grund nicht durch. 48 - 21 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil sich das Beru- fungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - nicht mit der in- haltlichen Berechtigung des von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsan- spruchs der Mieter befasst hat. Sie ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 18.03.2021 - 6 C 234/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.12.2021 - 63 S 75/21 - 49

ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 374/18 Verkündet am: 19. August 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556e Abs. 1 Satz 1 a) Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schul- dete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. b) Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. BGH, Urteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18 - LG Berlin AG Berlin-Mitte ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Juli 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 18. Oktober 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Feststellungsantrags sowie bezüglich des Zahlungsantrags in Höhe eines Betrags von 1.333,44 € nebst Zinsen zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem 1. Mai 2016 Mieterin einer ca. 76 m2 großen Zweizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Die Parteien vereinbarten zu Mietbeginn eine monatliche Nettokaltmiete von 950 €. Die Wohnung liegt nach der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, 101) in einem Gebiet mit ange- spanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 1, 2 BGB. 1 - 3 - Von Dezember 2012 bis Ende April 2016 hatte die Beklagte die Woh- nung aufgrund eines Gewerberaummietvertrags für eine Gesamtmiete von mo- natlich 900 € zur Büronutzung vermietet. Zuvor - von September 2011 bis Sep- tember 2012 - waren die Räume zu einer Nettokaltmiete von 950 € an Frau C. zu Wohnzwecken vermietet. Mit Schreiben vom 24. April 2017 rügte die Klägerin, die Nettokaltmiete von 950 € übersteige nach dem Berliner Mietspiegel 2015 die ortsübliche Ver- gleichsmiete von 8,27 €/m2 um mehr als 10 %; die Mietpreisvereinbarung sei daher insoweit unwirksam. Sie forderte die Beklagte auf, ausgehend von einer im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße von 80 m2 einer Mietreduzierung um 222,24 € auf 727,76 € (ca. 9,10 €/m2 x 80 m2) monatlich zuzustimmen und be- gehrte Auskunft über die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Mie- te maßgeblichen Tatsachen. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - unter Zugrundelegung einer von ihr mit 76,45 m2 angegebenen tatsächlichen Wohnfläche - die Rückzahlung von 1.527,24 € überzahlter Miete für die Monate Mai bis Oktober 2017 (je 254,54 € pro Monat) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass die zwi- schen den Parteien getroffene Abrede über die geschuldete Nettomiete unwirk- sam sei, soweit die Miete die zulässige Höchstmiete von 695,46 € (ca. 9,10 €/m2 x 76,45 m2) übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin - mit Ausnahme eines Teilbetrags von 193,80 € - die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 126) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Feststellung, die geschuldete Net- tomiete betrage monatlich 695,46 €, nicht zu. Im vorliegenden Fall habe - unabhängig von den Voraussetzungen des § 556d BGB - eine Miete bis 950 € vereinbart werden dürfen. Schließlich habe die Beklagte schon einmal - mit Frau C. - für die zu Wohnzwecken vermieteten Räume eine Miete von 950 € vereinbart. Hierbei handele es sich um die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB stehe insofern nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach der Vermietung an Frau C. unmittelbar vor der - nunmehr nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilen- den - Anschlussvermietung an die Klägerin nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum vermietet gehabt habe. Der Umstand, dass der Vermieter eine Wohnung zuletzt zu gewerblichen Zwecken vermietet habe, sei für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB eben- so unbeachtlich wie die Höhe der dabei vereinbarten Gewerberaummiete. Ein Gewerberaummietverhältnis sei kein Vormietverhältnis im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB. Der Gesetzgeber sei bei Schaffung der §§ 556d ff. BGB von einem einheitlichen Vertragszweck bei der "Anschlussvermietung von Wohnungen" ausgegangen. Dabei habe er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietver- hältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handele. Andernfalls wären Aus- 5 6 7 8 - 5 - führungen dazu entbehrlich gewesen, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen müsse. Denn dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfielen allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse. Daraus folge aber nicht, dass § 556e Abs. 1 BGB unanwendbar sei, wenn der Vermieter die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet habe. Vielmehr sei in solchen Fällen auf das letzte vor dem Gewerberaummietver- hältnis liegende Wohnraummietverhältnis abzustellen. Denn der Begriff der Vormiete, der in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete" definiert werde, beziehe sich auf das letzte Wohn- raummietverhältnis, das der Vermieter vor der den Bestimmungen der § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung begründet habe. Für den Gesetzgeber habe bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und der Schutz des Vertrauens des Vermieters in seine Refinanzierungs- und Wirt- schaftlichkeitskalkulation im Vordergrund gestanden, die er - vor Invollzugset- zung der §§ 556d ff. BGB - auf der Grundlage einer vereinbarten Wohnraum- miete vorgenommen habe. Aus den Gesetzesmaterialien ließen sich keine An- haltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investi- tions- und Vertrauensschutz wieder habe entziehen wollen, wenn er die Mietsa- che nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu ande- ren Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutze. Das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB über- schreitenden Wohnraummiete gründe sich schließlich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Ver- trauen in dem einmal geschaffenen Bestand durch eine zwischenzeitlich an- 9 10 - 6 - derweitige Nutzung beseitigt werde. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sowie Art. 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermie- ters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zu- zuführen. Da sich die Beklagte auf die mit der Mieterin C. vereinbarte Miete be- rufen könne, stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für die Monate Mai 2017 bis Oktober 2017 nicht zu. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder das Feststellungsbe- gehren der Klägerin abgewiesen noch der von ihr (in der Revisionsinstanz noch in Höhe von 1.333,44 €) verfolgte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht die- sen Ansprüchen nicht entgegen, dass die Beklagte die mit der Klägerin verein- barte Nettokaltmiete von 950 € in gleicher Höhe bereits im "vorletzten" Mietver- hältnis mit der Mieterin C. vereinbart hatte. Insbesondere führt der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet hatte, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Mieterin C. geschul- dete Miete als die "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuse- hen wäre. Vielmehr ist die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als "vorheriger Mieter" ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht kommt und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohn- zwecken vermietet war. 11 12 - 7 - 1. Ein Anspruch der Klägerin auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) setzt - ebenso wie die Zuerkennung des geltend gemachten Feststellungsbegehrens - voraus, dass die von den Parteien verein- barte Miete die zulässige Miete (§ 566d Abs. 1 BGB) überschreitet, nämlich über die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % hinausgeht. Wie das Berufungsgericht im Ansatz noch richtig gesehen hat, käme ein solcher Anspruch allerdings nicht in Betracht, wenn zugunsten der Beklagten die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden wäre. Die- se Vorschrift erlaubt für den Fall, dass die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete (Vormiete), höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, die Vereinbarung einer Miete bis zur Höhe der Vormiete. Dabei kommt als "Vormie- te" nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerbe- raummietverhältnis) erzielte Miete. Wie das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung zutreffend angenommen hat, muss es sich bei dem Vormietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handeln, denn andernfalls hätte es keiner Ausführungen dazu bedurft, dass das Vormietverhältnis seiner- seits den Anforderungen der §§ 556d BGB ff. entsprechen müsse (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 30). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Mieterin C. aber nicht deshalb um die "vorherige Mieterin" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Wohnung vor der Vermietung an die Kläge- rin zuletzt zur gewerblichen Nutzung vermietet und die Mieterin C. deshalb die letzte Wohnraummieterin vor der Vermietung an die Klägerin war. a) Bereits der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legt es zumindest nahe, dass es sich bei der darin bezeichneten "Vormiete" um eine solche aus 13 14 15 16 - 8 - einem unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis handeln muss. Denn der Begriff der "Vormiete" wird dort definiert als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Nach allgemeinem Sprachgebrauch ist mit "der vorherige Mieter" regelmäßig der (zeitlich) letzte Vormieter gemeint, und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Ein "Vorvormie- ter" - wie hier Frau C. - lässt sich unter diesen Begriff daher schwerlich fas- sen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. April 2020, § 556e Rn. 8). b) Jedenfalls die teleologische und die historische Auslegung der Norm anhand der Gesetzesbegründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrich- tung lassen nur die Schlussfolgerung zu, dass § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB die Vereinbarung einer höheren als der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete nur für Räumlichkeiten ermöglichen will, die bei ihrer (zeitlich) letzten Vermie- tung zu Wohnzwecken überlassen waren. aa) § 556e BGB wurde mit Wirkung vom 1. Juni 2015 durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz; BGBl. I S. 610) als Teil des neuen Unterkapitels 1a betreffend "Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespann- ten Wohnungsmärkten" in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Ziel dieser Gesetzesnovelle war es, einer "Gentrifizierung entgegenzuwirken" und sicher- zustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der Wohnungssuche auch in Zeiten eines angespannten Wohnungsmarkts (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahlbare Mietwohnungen in ih- rem bisherigen Wohnviertel findet (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 56). Eine Abwanderung einkommens- schwächerer Mieter aus stark nachgefragten Wohnquartieren in Folge von Mietanstiegen soll mit den Regelungen verhindert werden (BT-Drucks., aaO 17 18 - 9 - S. 18). Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wollte der Gesetzgeber dazu beitragen, den Zugang zu bereits als solchem genutzten Wohnraum für weniger einkommensstarke Mieter zu sichern. Ziel war es dabei nicht, neuen Mietwohn- raum zu schaffen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 2), etwa durch Anreize zur Wohn- raumerschließung gewerblich genutzter Bestandsimmobilien. Vielmehr ging es dem Gesetzgeber ausschließlich darum, durch Dämpfung des Mietanstiegs die Verdrängung einkommensschwacher Mieter aus dem "vermieteten Wohnungs- bestand" (vgl. BT-Drucks., aaO S. 16) zu verhindern. bb) Diese Kernziele des Gesetzgebers werden im Wesentlichen durch den mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz neu geschaffenen § 556d Abs. 1 BGB verwirklicht (vgl. BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 52). Nach dieser Vorschrift darf bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der - wie hier - in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchs- tens um 10 % übersteigen. Wenn § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, abweichend von dem Grundsatz des § 556d Abs. 1 BGB, unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung einer höheren Miete erlaubt, ist diese Norm jedoch bereits aufgrund ihres Charakters als Ausnahmeregelung eng auszulegen (vgl. BT- Drucks., aaO S. 30: keine Umgehung der "Mietpreisbegrenzung"). Zudem hatte der Gesetzgeber bei der Regelung der Ausnahmevorschrift vor allem neu er- baute Wohnungen in den Blick genommen, die schon vor dem in § 556f Satz 1 BGB genannten Stichtag (1. Oktober 2014) vermietet worden sind. Für den Fall einer etwaigen, gegebenenfalls bereits nach wenigen Monaten erfolgenden Kündigung des Erstmieters sollte für den Vermieter die erforderliche Investiti- onssicherheit gewährleistet werden, indem ihm weiterhin gestattet sein sollte, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren, selbst wenn sie den Betrag von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete überstieg (BT-Drucks., aaO). Ein vergleichbares Vertrauen, eine bestimmte Wohnraummiete erzielen 19 - 10 - zu können, kann jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und die Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hat, gera- de nicht für sich in Anspruch nehmen. Entgegen der Auffassung der Revisions- erwiderung gewährt die Ausnahmeregelung des § 556e Abs. 1 BGB daher dem Vermieter keinen (uneingeschränkten) Investitionsschutz dahin, dass ihm un- abhängig von der zuletzt gewählten Nutzungsart eine früher erzielte Wohn- raummiete erhalten bleiben oder gar eine bestimmte Einnahmehöhe garantiert werden sollte. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Aus- legung auch nicht mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten, weil sonst "die grundsätzlich unbe- schränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktioniert" würde, "über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohn- raum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen". (1) Sofern das Berufungsgericht sein Verständnis des Begriffs der "Vor- miete" in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit den vorstehenden Erwägungen auf eine verfassungskonforme Gesetzesauslegung stützen will, geht dies schon deshalb fehl, weil eine solche Auslegung nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ihre Grenze dort findet, wo sie mit dem Wortlaut der Vorschrift und dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. nur BVerfGE 138, 296 Rn. 132 mwN; ebenso BGH, Urteile vom 20. März 2017 - AnwZ (BrfG) 33/16, BGHZ 214, 235 Rn. 44; vom 2. Juli 2018 - AnwZ (BrfG) 49/17, NJW 2018, 3100 Rn. 72; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43). So liegt der Fall hier. Nach seiner - wie oben im Einzelnen ausgeführt - klar zum Ausdruck ge- kommenen Regelungsabsicht wollte der Gesetzgeber ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen. 20 21 - 11 - (2) Die oben im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt auch weder gegen Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet keine Investitionssicherheit dahin, dass ein Vermieter ohne Weiteres darauf vertrauen darf, nach Beendigung eines Mietverhältnisses sogleich wieder eine gleich hohe Miete erzielen zu können (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 103). Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die von der Miethöhenregulierung betroffene Wohnungen hohe, häufig kre- ditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind (BVerfG, aaO Rn. 76). Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Miet- rechts müssen sie aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (vgl. BVerfGE 71, 230, 252). Ein Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht ge- schützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (st. Rspr. des Bundesverfassungsgerichts; vgl. etwa BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 76 mwN). Entscheidet sich der Gesetzgeber dennoch - wie hier mit der Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB -, Vermietern in bestimmtem Umfang Investiti- onssicherheit zu gewähren, verstößt es auch nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, die vorgesehene Ausnahme auf den Fall zu beschränken, dass dem Vermieter eine Wohnraummiete erhalten bleibt, die er in dem unmittelbar letzten Mietverhältnis wirksam vereinbart hatte. Denn ein vergleichbares Vertrauen liegt bei einem Vermieter, der sich zuletzt für eine Vermietung zu Gewerbezwecken entschie- den hatte - wie ausgeführt - gerade nicht vor. Anders als das Berufungsgericht 22 23 24 - 12 - gemeint hat, besteht daher ein sachlicher Grund für die insoweit vorgenomme- ne Differenzierung. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit es mit der Revision angegriffen ist, in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), da dieser - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bisher Feststellungen nicht getroffen hat. Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.05.2018 - 6 C 81/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.10.2018 - 67 S 174/18 - 25

ECLI:DE:BGH:2019:170719UVIIIZR130.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 130/18 Verkündet am: 17. Juli 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 a) Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Woh- nungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Be- schränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewähr- leisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaß- nahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. - 2 - b) Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wort- laut des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Be- gründungserfordernisses gerecht. c) Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allge- mein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkraft- treten der Rechtsverordnung erfüllt. d) Nach diesen Maßgaben ist die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Woh- nungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist. e) Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgli- che Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden. BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27. März 2018 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit dem 3. Mai 2016 Mieter einer 65,40 m² großen Woh- nung der Beklagten in Frankfurt am Main. Die Parteien vereinbarten eine mo- natliche Nettomiete von 810 €. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Oktober 2016 rügte der Kläger, dieser Betrag übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %; im Hinblick auf die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei die Abrede über die Höhe der Miete daher insoweit unwirksam. Mit Anwaltsschreiben vom 15. November 2016 forderte der Kläger die Beklagte auf, ihm Auskunft über diejenigen Tatsa- chen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Miete 1 - 4 - maßgeblich seien. Ferner verlangte er die Rückerstattung der seiner Ansicht nach für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete. Die auf Rückzahlung von 63,98 € nebst Zinsen sowie auf die Feststel- lung gerichtete Klage, dass er eine Nettomiete von monatlich nur 746,02 € schulde und die darüber hinausgehende Vereinbarung der Miethöhe unwirksam sei, hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Frankfurt am Main, WuM 2018, 276) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf die Feststellung, dass die ge- schuldete Nettomiete monatlich 746,02 € betrage. Ebenso wenig könne er die Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für den Monat November 2016 verlangen. Die Miethöchstgrenze sei nicht überschritten. Zwar liege die Wohnung in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2 3 4 5 6 - 5 - 2015 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. An deren Vorga- ben sei die Beklagte jedoch nicht gebunden. Dabei könne dahinstehen, ob die gesetzliche Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB, auf deren Grundlage die Verordnung ergangen sei, verfassungswidrig sei. Jedenfalls sei die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung formell nicht ordnungsgemäß erlassen worden und deshalb unwirksam, weil die Landesregierung als Ermächtigungsadressat ihrer Verpflichtung zur Begründung der Verordnung nicht nachgekommen sei. § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gebe den Ländern auf, die Rechtsver- ordnung zu begründen. Dieses Erfordernis habe der Bundesgesetzgeber in die Ermächtigungsgrundlage aufgenommen, um die Entscheidung der Landesre- gierung nachvollziehbar zu machen und die Beschränkung des Eigentums- grundrechts des Vermieters besonders zu rechtfertigen. Im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen sei allein der Verordnungstext veröffentlicht worden. Mit oder nach Erlass der Verordnung sei zwar ein Entwurf der Begründung bekannt geworden. Dies könne aber nicht als ausreichend angesehen werden. Eine "offizielle" Begründung sei nach einer vom Berufungsgericht einge- holten Auskunft des zuständigen Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klima- schutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz frühestens im Jahr 2017 auf der Homepage des Ministeriums in Form einer zum Download angebotenen Datei öffentlich zugänglich geworden. Ein Mangel im Normsetzungsverfahren könne dadurch rückwirkend nicht geheilt werden. Die Verordnungsbegründung dürfe nicht nachgeschoben werden, weil sie eine Wirksamkeitsvoraussetzung sei. Bei Abschluss eines Mietvertrags müsse für den Vermieter und den Mieter über- prüfbar sein, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt sei oder nicht. Bei einer 7 8 9 - 6 - nicht veröffentlichten Begründung sei jedoch nicht erkennbar, ob eine solche überhaupt existiere und ihr Inhalt gegebenenfalls den gesetzlichen Vorgaben entspreche. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren des Klägers unbegründet ist. Auch ein Anspruch auf Rückzahlung von Miete in der vom Kläger für unzulässig gehaltenen Höhe nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 556g Abs. 1 Satz 3, 4, §§ 812 ff. BGB) steht ihm nicht zu. Die von den Parteien bei Mietbeginn getroffene Abrede über die Höhe der Miete ist nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB in der Fassung des - mit Ausnahme der schon früher wirksam gewordenen Ermächtigungsgrundla- ge zum Erlass von Rechtsverordnungen - am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärk- ten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Miet- rechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) teil- weise unwirksam. Anders als die Revision meint, überschreitet die von Parteien vereinbarte Miete die zulässige Miete nicht (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). 1. Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhält- nisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) um höchstens 10 % übersteigen, sofern ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet 10 11 12 - 7 - mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt ("Mietpreisbremse"). Die Er- mächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB zum Erlass von Rechtsverord- nungen ist gemäß Art. 4 Satz 1 MietNovG am 28. April 2015 wirksam gewor- den. Sie ist durch das am 1. Januar 2019 in Kraft getretene Gesetz zur Ergän- zung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur An- passung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (BGBl. I S. 2648; Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) un- verändert geblieben. 2. Die vertragsgegenständliche Wohnung ist zwar von dem zeitlichen und räumlichen Anwendungsbereich der Hessischen Verordnung zur Bestim- mung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverord- nung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) erfasst. Diese wurde am 26. No- vember 2015 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und trat am 27. November 2015 in Kraft. Die vom Kläger gemietete Wohnung liegt im räum- lichen Geltungsbereich der Verordnung. Auch wurde der Mietvertrag abge- schlossen, nachdem die Wohnung dem räumlichen und zeitlichen Anwen- dungsbereich der Verordnung unterfallen ist (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB; sie- he dazu BT-Drucks. 18/3121, S. 35). Die in § 556f BGB bestimmten Ausnahme- tatbestände, wonach die Regelungen über die bei Mietbeginn zulässige Miet- höhe unter den dort bestimmten Voraussetzungen nicht gelten, sind hier nicht gegeben. Darüber besteht kein Streit. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung ist jedoch - wie das Beru- fungsgericht rechtsfehlerfrei entschieden hat - nichtig, denn sie ist von ihrer ge- setzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB hat die Landesregierung bei In- 13 14 - 8 - krafttreten der Rechtsverordnung am 27. November 2015 eine Verordnungsbe- gründung nicht bekannt gemacht. Die der Öffentlichkeit später - nach den Fest- stellungen des Berufungsgerichts nicht vor dem Jahr 2017 - auf der Internetprä- senz des innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministeriums zugänglich gemachte Verordnungsbegründung vermag an der Unwirksamkeit nichts zu ändern. 3. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits, der die Dämpfung der Wieder- vermietungsmiete nach Maßgabe der §§ 556d ff. BGB zum Gegenstand hat, die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Rechtsverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen und sie im Falle ihrer Unwirksamkeit nicht anzuwenden (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11 [zur Mietenbegrenzungs- verordnung des Landes Berlin]; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Kappungsgrenzen-Verordnung des Lan- des Berlin]; jeweils mwN). 4. Davon hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht und entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung - den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage zuwider - im maßgeblichen Zeitpunkt nicht mit einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB genü- genden Begründung versehen war. Aus diesem Grund ist nicht entscheidungs- erheblich, ob die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung im Übrigen mit hö- herrangigem Recht in Einklang steht oder ob die gesetzliche Regelung des § 556d BGB - wie die Revisionserwiderung zusätzlich geltend macht - durch- greifenden verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage fehlt. 15 16 - 9 - a) Die Regierung des Landes Hessen ist zwar durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB zum Erlass der genannten Rechtsverordnung ermächtigt worden (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG). Auch ist die ermächtigende gesetzliche Einzel- vorschrift als Rechtsgrundlage, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Verordnung angegeben. b) Dem Gesetzgeber ist es jedoch unbenommen, dem Adressaten der Verordnungsermächtigung eine Begründungsverpflichtung aufzuerlegen (vgl. Maunz/Dürig/Remmert, GG, Stand: Januar 2019, Art. 80 Rn. 131 mwN). Davon hat der Gesetzgeber des Mietrechtsnovellierungsgesetzes Gebrauch gemacht. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB bestimmt, dass die Verordnung begründet werden "muss". Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt (§ 556d Abs. 2 Satz 6 BGB) und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen (§ 556d Abs. 2 Satz 7 BGB). c) Den vorgenannten Erfordernissen wird die Hessische Mietenbegren- zungsverordnung nicht gerecht, weil die Landesregierung bei ihrem Inkrafttreten eine Verordnungsbegründung nicht bekannt gemacht hat. Im Hessischen Ge- setz- und Verordnungsblatt ist zwar der Text der Verordnung veröffentlicht. § 1 bestimmt insoweit die von der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete be- troffenen Gemeinden beziehungsweise Gemeindeteile; § 2 regelt den zeitlichen Geltungsbereich. Jedoch hat die Landesregierung ihre Entscheidung, welche Gemeinden beziehungsweise Gemeindeteile sie zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB bestimmt, nicht begründet. Damit hat sie die Anforderungen an die Begründungspflicht des § 556d Abs. 2 17 18 19 - 10 - Satz 5 bis 7 BGB verkannt, die sich aus dem Wortlaut der Regelung und der damit verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers ergeben. aa) Anders als noch der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 18. März 2014, der eine Begründungs- pflicht nicht vorsah, macht bereits der Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB, wonach die Rechtsverordnung begründet werden "muss", unmissverständlich deutlich, dass die Landesregierung eine Begründungsverpflichtung trifft. Die vorgenannte gesetzliche Regelung unterscheidet sich damit von den Vorschrif- ten zur Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB, zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577a Abs. 2 BGB sowie zum Zweckentfrem- dungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Inge- nieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745 - MietRVerbG). Diese Bestimmungen fordern keine Begründung der Landes- verordnung, mit der die jeweilige Landesregierung die Gebiete bestimmt, in de- nen sie die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen als besonders gefährdet erachtet. bb) Die Begründungsverpflichtung wird bekräftigt durch die in den Geset- zesmaterialien angeführte Zielsetzung des Gesetzgebers. (1) Danach dient das Begründungserfordernis dazu, in Anbetracht der mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ver- bundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebiets- ausweisung zu gewährleisten. Ausweislich der Gesetzesmaterialien erfordert 20 21 22 - 11 - die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespanntem Wohnungs- markt eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemes- senheit der Gebietsbestimmung. Dies hat der Gesetzgeber als notwendig er- achtet, um den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) Rechnung zu tragen (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 28, mit Hinweis auf den allgemeinen Teil der Gesetzesbegründung, aaO S. 18 f.). Damit kommt der Be- gründungspflicht nicht nur verfahrensrechtliche Bedeutung zu; sie hat vielmehr auch materiell-rechtlichen Gehalt (vgl. dazu BVerfGE 127, 293, 320; Nierhaus in Bonner Kommentar zum Grundgesetz, Stand: November 1998, Art. 80 Rn. 420). (2) Im Einklang mit dieser Zielsetzung soll die von § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB geforderte Verordnungsbegründung und ihr durch § 556d Abs. 2 Satz 6, 7 BGB vorgegebener Mindestinhalt insbesondere die Nachvollziehbarkeit der zu Einschnitten in die Verfügungsbefugnis des Eigentümers führenden Gebietsbe- stimmung gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entschei- dung der jeweiligen Landesregierung nachvollziehbar gemacht werden, insbe- sondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen sie die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen (BT-Drucks. aaO, S. 29). Es geht also darum, dass der Verordnungsgeber im Einzelnen zu be- gründen hat, auf welcher Tatsachenbasis, insbesondere aufgrund welcher Indi- katoren er die betroffenen Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte beurteilt und welche Maßnahmen er getroffen hat oder plant, um die Situation zu mil- dern. Weiter erwartet der Gesetzgeber in Fällen angespannter Wohnungsmärk- 23 24 - 12 - te eine Abwägung auch der gegenläufigen Interessen von Vermieter und Mie- ter. Hierbei soll einfließen, ob der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete mit zumutbarem Aufwand ermitteln kann. Die Begründungspflicht der Landesregie- rung ist daher ein grundlegendes Instrumentarium, um die vom Gesetzgeber geforderte Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu überprüfen. Zwar hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf der Bundesregierung angeregt, sowohl die in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufge- nommenen Indikatoren als auch die in § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB bestimmte Verpflichtung, in der Begründung der Rechtsverordnung darzulegen, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet zur Behe- bung des Wohnungsmangels ergreifen wird, zu streichen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 43). Dem ist die Bundesregierung jedoch entgegengetreten. Zur Begründung hat sie in ihrer Gegenäußerung ausgeführt, die Aufzählung von Indikatoren sol- le sicherstellen, dass die Landesregierungen vor jeder Bestimmung eines Ge- biets mit angespanntem Wohnungsmarkt anhand konkreter Daten prüfen, ob die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ange- messenen Bedingungen in der jeweiligen Gemeinde oder in einem Gemeinde- teil besonders gefährdet sei. Ferner seien die Landesregierungen verpflichtet darzulegen, welche Maßnahmen sie in dem jeweils bestimmten Gebiet zur Be- hebung des Mangels ergreifen werden. Diese Vorgaben dienen - wie die Bun- desregierung in diesem Zusammenhang bekräftigt hat - dazu, eine sorgsame Interessenabwägung und ein transparentes Verfahren zu gewährleisten (vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung zu der Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. 18/3250, S. 1). (3) Angesichts dieser Zielrichtung des Gesetzes ist kein Raum für die davon abweichende Auffassung der Revision. 25 26 - 13 - (a) Nach der Sichtweise der Revision diene die von § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB angeordnete Begründungspflicht zur Erleichterung der Prozessfüh- rung des Vermieters, indem die Landesregierung in der Verordnungsbegrün- dung die Voraussetzungen der Gebietsausweisung darlegen müsse. Entschei- dend sei allein, ob die Voraussetzungen für eine Gebietsverordnung zum Zeit- punkt ihres Erlasses vorlägen. Ob die von der Landesregierung herangezoge- nen Indikatoren in den jeweiligen Gebieten erfüllt seien, sei nicht von einer Be- gründung abhängig. Denn die Kriterien für die Gebietsbestimmung, so meint die Revision, ließen sich nicht begründen, sondern bedürften nur der Feststellung. Entscheidend sei lediglich, dass eine empirische Erhebung über die Situation am Wohnungsmarkt stattgefunden habe. Die "Begründung" sei nur eine Be- schreibung des vorangegangenen Erkenntnisprozesses. Wann eine solche Be- schreibung erfolge, sei nicht relevant. Entscheidend sei vielmehr, dass die Lan- desregierung die notwendige Feststellung zum Zeitpunkt des Erlasses der Ver- ordnung treffen könne; die Begründung könne sie hingegen noch später schrift- lich fixieren. (b) Die vorgenannte Auffassung der Revision findet keine Grundlage im Gesetz. Das in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ausdrücklich angeordnete Erfordernis einer von der Landesregierung gegebenen Verordnungsbegründung wäre letzt- lich entbehrlich, wenn es allein darauf ankäme, ob die Landesregierung die Vo- raussetzungen für den Erlass einer Gebietsverordnung als gegeben erachtet, die im Gesetz vorgeschriebene Begründung aber zu einem späteren Zeitpunkt nachschieben könnte. Diese Sichtweise verkennt die Grundrechtsrelevanz der Begründungspflicht, auf die der Gesetzgeber bestanden hat, um den mit der Gebietsausweisung verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters zu rechtfertigen. 27 28 - 14 - Die Begründungsverpflichtung dient dem Grundrechtsschutz, indem sie den Verordnungsgeber dazu zwingt, eine Verhältnismäßigkeitsprüfung durchzu- führen und deren Voraussetzungen zu belegen. Der Gesetzgeber wollte mit dem Begründungsgebot erreichen, dass die Landesregierungen die Intensität des mit der Gebietsausweisung verbundenen Grundrechtseingriffs vor Augen haben und dazu die in besonderem Maße von den jeweiligen örtlichen Verhält- nissen abhängige Gebietsauswahl nachvollziehbar und transparent ausgestal- ten. Angesichts des Eingriffs in die Rechtsstellung des Vermieters verlangt der Bundesgesetzgeber damit die Offenlegung des auf die einzelne Gemeinde be- zogenen Bewertungsmaßstabs und des daraus für diese resultierenden Ergeb- nisses (BayVerfGH, NZM 2017, 316 Rn. 28 mwN). Die Begründungspflicht dient nicht nur der Selbstkontrolle der Landesregierung. Mit Rücksicht auf den in der Gesetzesbegründung ausdrücklich hervorgehobenen Eigentumsschutz soll ins- besondere den Wohnungsvermietern die Möglichkeit zur Vergewisserung ge- geben werden, ob die Ausweisung ihrer Gemeinde beziehungsweise Gemein- deteils als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geeignet, erforderlich und verhältnismäßig ist, und warum somit bei einer Wiedervermietung die ortsübli- che Vergleichsmiete zwar überschritten werden darf, aber nur um bis zu 10 %. Anders als die Revision meint, genügt es gerade nicht, dass die Mietver- tragsparteien bereits anhand des Verordnungstextes - auch ohne eine dazu von der Landesregierung gegebene Begründung - erkennen können, ob die Wie- dervermietungsmiete begrenzt ist. Der Gesetzgeber hat vielmehr weiteren Auf- klärungsbedarf für die Adressaten der Rechtsverordnung gesehen. Gemessen am Maßstab der erhöhten Grundrechtsrelevanz der Beschränkung der Wieder- vermietungsmiete durch die Gebietsbestimmung und der damit einhergehenden besonderen Anforderungen an die Transparenz der Bewertung und Abwägung durch die Landesregierung ist die Begründungverpflichtung nicht auf eine bloße 29 30 - 15 - Erleichterung der Prozessführung zu verengen. Das Erfordernis der Nachvoll- ziehbarkeit und Transparenz der Gebietsausweisung setzt daher nicht erst ein, wenn eine Partei des Mietvertrags den Zivilrechtsweg beschreitet, sondern be- steht bereits bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung. cc) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Reichweite der Begründungsverpflichtung rechtsfehlerfrei bestimmt. Mit Rück- sicht auf die Zielrichtung des Gesetzes erweist sich, dass eine - wie hier - zur Zeit des Inkrafttretens einer Gebietsverordnung im Sinne von § 556d Abs. 2 BGB im Entwurfsstadium verbliebene Begründung den gesetzlichen Anforde- rungen nicht genügt. Außerdem wohnt dem Begründungsgebot die Verpflich- tung inne, die Begründung in zumutbarer Weise öffentlich bekannt zu machen. Jedoch durfte die Hessische Landesregierung ihre Veröffentlichungspflicht nicht erst nach dem Inkrafttreten der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung er- füllen. (1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde im Streitfall "mit oder nach Erlass" der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung lediglich ein Begründungsentwurf "öffentlich zugänglich gemacht". Entgegen der Ansicht der Revision hat die Hessische Landesregierung ihrer Begründungspflicht damit nicht genügt. Vergeblich beruft die Revision sich in diesem Zusammenhang darauf, dass das Amtsgericht insoweit von einer "Verordnungsbegründung" ausgegangen ist und nicht beanstandet hat, dass es sich lediglich um einen zu den Gerichtsakten gelangten Entwurf handelt. Dabei kann auf sich beruhen, wann und auf welche Weise der Begrün- dungsentwurf der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung in die Öffentlich- keit gelangt ist (vgl. Börstinghaus, NJW 2018, 665, 667, unter Hinweis darauf, 31 32 33 - 16 - das zuständige Ministerium habe noch im April 2016 sowie im Oktober 2017 auf Anfrage mitgeteilt, dass Verordnungsbegründungen in Hessen "grundsätzlich nicht für die Öffentlichkeit zugänglich" seien; siehe auch Schuldt, NZM 2018, 257, 261). Ein solcher Begründungsentwurf kann - ebenso wie ein Verord- nungsentwurf - einen Anspruch auf Verbindlichkeit nicht erheben. So kann ein Begründungsentwurf etwa noch in einem mehr oder weniger großen Umfang revidiert werden, weil er gegebenenfalls noch der internen Abstimmung, Konso- lidierung oder Ergänzung bedarf. Daran ändert es nichts, wenn der Öffentlich- keit zusätzlich zu einem Begründungsentwurf ein Gutachten eines von der Lan- desregierung beauftragten Forschungsinstituts zur Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten anhand geeigneter Indikatoren zugäng- lich gemacht werden sollte, denn dem Verordnungsgeber wird eine wertende Entscheidung abverlangt. (2) Eine Pflicht der Landesregierung zur öffentlichen Bekanntmachung der Verordnungsbegründung ist im Gesetzeswortlaut des § 556d Abs. 2 BGB allerdings nicht ausdrücklich bestimmt. Einer dahingehenden Konkretisierung des Gesetzestextes bedarf es jedoch nicht, denn aus dem Sinn und Zweck der angeordneten Begründungsverpflichtung folgt, dass es sich bei dem Inhalt der Verordnungsbegründung nicht um Regierungsinterna handelt. Vielmehr geht das Begründungsgebot mit einer Pflicht der jeweiligen Landesregierung einher, die Begründung der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zu- gänglichen Stelle bekannt zu machen. Denn die gesetzliche Anordnung einer Begründungspflicht wäre ohne Sinn, wenn die Verordnungsbegründung ein Internum der Landesregierung bleiben könnte. Aus diesem Grund ist auch im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsanpassungsgesetz von einer Regelung der Veröffentlichung aus- 34 35 - 17 - drücklich abgesehen worden (siehe die Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates zum Mietrechtsanpassungsgesetz, BT- Drucks. 19/5415, S. 7). Eine der Allgemeinheit nicht in zumutbarer Weise öf- fentlich bekannt gemachte Verordnungsbegründung setzt das vom Gesetz ver- folgte Ziel der Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsausweisung nicht um. Dies entspricht auch der durchgängigen Auffassung der Berufungsge- richte und des Schrifttums (vgl. nur LG Hamburg, NZM 2018, 745 Rn. 47 ff.; LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2018, 502, 503; LG Stuttgart, NZM 2019, 290 Rn. 19 ff.; Schuldt, aaO S. 262 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 556d BGB Rn. 39; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2019, § 556d Rn. 43; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand: 1. Juni 2019, § 556d BGB Rn. 34d; siehe auch Zuck, NJW 2016, 3573, 3577). (a) Die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB verlangt allerdings nicht, dass die Verordnungsbegründung gemeinsam in ei- nem Dokument mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes verkündet wird. Obgleich dafür Gründe der Rechtssicherheit sprechen (vgl. die Verordnung der Freien und Hansestadt Hamburg über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs - Miet- preisbegrenzungsverordnung - vom 3. Juli 2018 [HmbGVBl. S. 225], deren Be- gründung Anlage des verkündeten Verordnungstextes ist), lässt sich eine sol- che Vorgabe weder dem Wortlaut der Ermächtigungsnorm noch der Gesetzes- begründung entnehmen und auch nicht auf den Sinn und Zweck des Begrün- dungserfordernisses stützen. Dabei ist im gegebenen Fall nicht zu entscheiden, ob der Verordnungs- text - etwa in Form einer Bezugnahme - zumindest deutlich machen muss, dass es eine entsprechende Begründung der Landesregierung gibt und wo diese zu 36 37 - 18 - finden ist (vgl. die Verordnung der Landesregierung von Mecklenburg- Vorpommern zur Bestimmung von Gebieten nach § 556d und § 558 des Bür- gerlichen Gesetzbuches [Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandes- verordnung - MietBgKaLVO M-V] vom 13. September 2018, GVOBl. M-V S. 359). Jedenfalls ist die vom Gesetzgeber als notwendig erachtete Nachvoll- ziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung grundsätzlich nicht beein- trächtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle als im Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht wird und dabei gewährleistet ist, dass die Verordnungsbegründung für den Regelungsadressaten leicht zu- gänglich ist. (b) Die Hessische Landesregierung hat die von ihr gegebene Begrün- dung für die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbe- grenzungsverordnung der Öffentlichkeit zwar später zur Verfügung gestellt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde die Verordnungsbe- gründung frühestens im Jahr 2017 auf der Homepage des zuständigen Ministe- riums zum Download freigegeben. Damit hat die Landesregierung den zur Un- wirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung führenden Begrün- dungsmangel jedoch nicht rückwirkend geheilt. Zu Unrecht meint die Revision, das Nachschieben einer Verordnungsbe- gründung sei unschädlich, weil es allein darauf ankomme, ob bei Verordnungs- erlass die Bewertungskriterien für die in der Rechtsverordnung bestimmten Ge- biete mit angespanntem Wohnungsmarkt vorgelegen hätten. Durch eine nach- trägliche schriftliche Fixierung würden die für den Verordnungserlass maßgebli- chen Umstände nicht unzutreffend. Eine gerichtliche Überprüfung, so meint die Revision weiter, sei auch unter diesen Umständen möglich, gegebenenfalls auch erstmals in der Revisionsinstanz. 38 39 - 19 - Diese Auffassung trifft nicht zu. Sie könnte nicht nur dazu führen, dass die Landesregierungen ihre Begründung für den Erlass der Verordnung unter Umständen noch nach Ablauf der Geltungsdauer der Verordnung abgeben könnten. Die Revision übersieht insbesondere die Zielrichtung des Begrün- dungserfordernisses. Mit Rücksicht auf die erhöhte Grundrechtsrelevanz der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete von Bestandswohnungen strebt der Gesetzgeber, wie ausgeführt, eine nachvollziehbare und transparente Gebiets- ausweisung an. Daher darf die jeweilige Landesregierung ihre Begründung für die Auswahl der von ihr herangezogenen Indikatoren und die Bestimmung der von der Mietpreisbegrenzung betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten nicht erst nach dem Inkrafttreten der Verord- nung bekannt machen. Denn die Entscheidung der Landesregierung, bestimm- te Gemeinden oder Gemeindeteile zu Gebieten mit angespannten Wohnungs- märkten zu bestimmen, ist für die Mietvertragsparteien bei Vertragsabschluss nicht nachvollziehbar und erst recht nicht nachprüfbar, sofern ihnen eine Be- gründung für die Gebietsbestimmung, die in besonderer Weise von den seitens der Landesregierung für maßgeblich erachteten Kriterien abhängt, bei Inkraft- treten der Verordnung vorenthalten wird (vgl. LG Hamburg, aaO Rn. 52). 5. Nach Maßgabe der vorbezeichneten Grundsätze hat das Berufungs- gericht zu Recht entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverord- nung vom 17. November 2015 aufgrund ihrer Unvereinbarkeit mit der gesetzli- chen Ermächtigungsgrundlage von Anfang an unwirksam ist, weil eine Verord- nungsbegründung im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens am 27. November 2015 nicht vorlag. Das gilt auch dann, wenn der Landesregie- rung intern eine abschließende Fassung der Begründung vorgelegen haben sollte, denn diese war der Öffentlichkeit bei Inkrafttreten der Hessischen Mie- tenbegrenzungsverordnung nicht bekanntgemacht worden. 40 41 - 20 - Da die Pflicht zur Begründung der Gebietsverordnung zwingender Be- standteil der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ist und eine Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ohne öffentlich bekannt gemachte Begründung mit dem Wort- laut und Normzweck der Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung, deren Fehlen zur Nichtigkeit der Verordnung führt (zur grundsätzlichen Nichtigkeit fehlerhafter Rechtsverord- nungen Maunz/Dürig/Remmert, aaO Rn. 137; Ossenbühl in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, Bd. V, 3. Aufl. § 103 Rn. 79; Brenner in von Man- goldt/Klein/Starck, Grundgesetz, 7. Aufl., Art. 80 Rn. 82; Dreier/Bauer, Grund- gesetz, 3. Aufl., Art. 80 Rn. 58). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.09.2017 - 33 C 3490/16 (98) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17 - 42

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Mietpreisbremse bei Vereinbarung einer Staffelmiete Orientierungssatz 1. Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete wegen der sog. Mietpreisbremse nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt.(Rn.31) 2. Die §§ 556d - 556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.(Rn.31) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Gegen die Entscheidung ist Berufung eingelegt worden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer 72,19 m² großen Wohnung in der ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind Frau ... und Herr ... . Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage B1, Blatt 46 ff. der Akten). Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760,00 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785,00 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810,00 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt. Randnummer 2 Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien: Randnummer 3 „Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“ Randnummer 4 Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig. Randnummer 5 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Klägerin an die Beklagte, vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete und für den Fall, dass das vor Mietverhältnis vor oder nach den geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760,00 € beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 10.2.2020 nebst Anlagen verwiesen (Anlage K4, Blatt 26 ff. der Akten). Die Hausverwaltung der Beklagten teilte der Klägerin mit E-Mail vom 15.9.2020 unter anderem mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300,00 € × 8 % Modernisierungszuschlag = 22,00 €/Monat belaufen (Anlage B2, Blatt 50 ff. der Akten). Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, die Mieter der Beklagten hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlung/-freigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat (Anlage K1, Blatt 15 der Akten). Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen [Klageantrag zu 1c)] sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Beklagten und nicht bereits mit der E-Mail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760,00 € sei daher um 249,24 € überhöht. Randnummer 9 Die Klägerin meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zuviel gezahlten Miete. Randnummer 10 Die Klage ist der Beklagten am 15.6.2021 zugestellt worden. Randnummer 11 Soweit die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und Paragraf 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 13 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 14 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Frau ... und Herrn ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 15 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 16 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 249,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, Az.: ... , dargelegten Gründen nichtig und die Klägerin damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Klägerin Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Klägerin die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Klägerin bereits mit E-Mail vom 15.9.2020 mitgeteilt (Anlage B2, Blatt 50 der Akten). Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet. Randnummer 24 1. Auskunftsansprüche Randnummer 25 Soweit die Klägerin noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Randnummer 26 Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit E-Mail an die Klägerin vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Beklagte nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18 - 19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a S. 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist. Randnummer 27 2. Zahlungsanspruch zu 2. Randnummer 28 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Beklagte. Randnummer 29 Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Klägerin aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist. Randnummer 30 Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen ... und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, juris). Randnummer 31 Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 S. 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Klägerin ausdrücklich auch von Staudinger/J Emmerich vertreten (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a). Randnummer 32 Die Klägerin verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785,00 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760,00 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Klägerin mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen. Mangels begründeter Hauptforderung kann die Klägerin auch keine Verzugszinsen verlangen. Randnummer 33 3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten Randnummer 34 Mangels begründeter Hauptforderung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagte. Randnummer 35 4. Prozessuale Nebenentscheidungen Randnummer 36 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Klägerin insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte der Klägerin vorprozessual jedenfalls mit E-Mail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der E-Mail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Klägerin bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 13, juris). Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001486354 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR375.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 375/21 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3 Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 375/21 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 2. November 2021 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit ei- nem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend. Die Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, ist seit dem 1. November 1 2 - 3 - 2015 an P. und G. (nachfolgend Mieter) vermie- tet. Die Mieter beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 17. September 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungs- abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Woh- nung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über mit dem vorherigen Mieter inner- halb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen, über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnis- ses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und einen sich gegebenenfalls hieraus ergebenden Betrag einer Mieterhöhung sowie darüber, ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassen- den Modernisierung handele. Ferner begehrte die Klägerin die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Her- ausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Be- klagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der im Juni 2020 erhobenen Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und auf (Rück-)Zahlung für den Monat No- vember 2019 ihrer Ansicht nach zu viel gezahlter Miete sowie vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage überwiegend stattgegeben; die Auskunftsklage hat es mit der Begründung abgewiesen, dass der Auskunftsan- spruch bereits mit Ablauf des 31. Dezember 2018 und damit vor Eingang und Zustellung der Klage im Juni 2020 verjährt gewesen sei. Auf die Berufung der Klägerin, mit der diese lediglich den Auskunftsanspruch weiterverfolgt hat, hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte antragsgemäß auch zur Auskunftserteilung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision wendet sich die Beklagte allein gegen die Verurteilung zur Auskunftserteilung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2021, 739) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskünfte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Der Auskunftsanspruch der Mieter sei nicht gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Es könne offenbleiben, ob - wovon das 5 6 7 8 9 - 5 - Amtsgericht ausgegangen sei - ein den Hauptanspruch vorbereitender Aus- kunftsanspruch überhaupt selbständig und unabhängig vom Hauptanspruch ver- jähren könne. Ebenso wie der Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB könne der - vom Gesetzgeber bewusst als Hilfsanspruch des Mieters zum Hauptanspruch gemäß § 556g Abs. 1 BGB auf Rückzahlung überzahlter Miete und auf Feststellung der höchst zulässigen Miete ausgestaltete - Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB jedenfalls nicht vor dem Hauptanspruch verjähren, dem er diene. Die Ver- jährung beruhe auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Diese Zwecke stünden - wie der Bundesgerichtshof für den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB entschieden habe (Urteil vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16) - der Annahme entgegen, der Hilfsanspruch auf Auskunft könne vor dem Hauptanspruch verjähren, zu dessen Geltendmachung die Aus- kunft benötigt werde. Eine Verjährung des Auskunftsanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den Hauptanspruch, sondern erschwere nur dessen Durchsetzung und trage damit gerade nicht zum Rechtsfrieden bei. Nach Verjäh- rung des Auskunftsanspruchs sei der Schuldner nicht vor einer Inanspruch- nahme in der Hauptsache geschützt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass auf den mit Wirkung zum 1. November 2015 geschlossenen Mietvertrag die Vor- 10 11 12 - 6 - schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsverord- nung vom 28. April 2015 anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) und des- halb der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB auf Erteilung von Auskunft über die- jenigen Tatsachen zusteht, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind. 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass dem bereits mit dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2015 entstandenen Auskunftsanspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) nicht entgegensteht. Aller- dings trifft die vom Berufungsgericht hierfür gegebene Begründung, der Aus- kunftsanspruch des Mieters könne (generell) nicht vor dem Anspruch auf Rück- zahlung überzahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren, nicht zu. Dies wirkt sich im Ergebnis jedoch nicht aus, weil die für den Auskunftsanspruch maßgebliche dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB zwar bereits mit dem Zugang des Auskunftsverlangens im Schreiben vom 17. September 2019 bei der Beklagten zu laufen begonnen hat, im Zeitpunkt der Klageerhebung im Juni 2020 (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) indessen noch nicht abgelaufen gewesen ist. a) Ob der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor dem An- spruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungs- frist für den Auskunftsanspruch beginnt, ist umstritten. Nach einer Ansicht verjährt der vorgenannte Auskunftsanspruch grund- sätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb 13 14 15 - 7 - der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gemäß § 199 Abs. 1 BGB (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 7. Dezember 2021 - 63 S 75/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 8/22]; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42 [der den Auskunftsanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO Fn. 182]; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 33; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69; Erman/Dickers- bach, BGB, 16. Aufl., § 556g Rn. 33; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mie- ters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des Auskunftsanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters an (vgl. Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g BGB Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB]). Nach einer weiteren - auch vom Berufungsgericht (ebenso Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22] vertretenen - Auffassung kann der Auskunftsanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch jedenfalls nicht vor dem Rückzahlungsanspruch des Mieters verjähren (vgl. LG Berlin [Zivil- kammer 67], Urteil vom 3. Mai 2022 - 67 S 305/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 125/22]; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., 16 17 - 8 - § 556g Rn. 27; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 51). b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 BGB verjährt und die Verjährungsfrist - abweichend von § 199 Abs. 1 BGB - mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt. aa) Der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. zu diesem bereits Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165) unterliegt - wie andere gesetzliche Auskunftsansprüche auch (vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. November 1960 - V ZR 124/59, BGHZ 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 198/88, BGHZ 108, 393, 399 [jeweils zur Auskunftspflicht gemäß § 2314 BGB]; vom 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, GRUR 2012, 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 BGB]; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchaus- zugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als Hilfsanspruch zum Provisionsanspruch]) - selbständig der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK- Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 32). bb) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB kann unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - und damit auch zeitlich vor diesem - verjähren. Zwar handelt es sich bei ihm um einen Hilfsanspruch zu dem auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des 18 19 20 - 9 - Mieters (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 6660 Rn. 35). Doch unterscheidet er sich von den - ebenfalls als Hilfsansprüche ausgestalteten - Auskunftsansprüchen gemäß § 242 und § 1379 BGB, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht vor dem jewei- ligen Hauptanspruch verjähren, dem sie dienen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, NJW 2017, 2755 Rn. 8 ff.; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils zum Auskunftsanspruch nach § 242 BGB]; Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 18 ff. [zum Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB]), maßgeblich dadurch, dass der Mie- ter nicht erst auf der Grundlage der Auskunft zur Verfolgung und Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter in die Lage versetzt wird (siehe hierzu Fleindl, WuM 2015, 212, 222). Während der Anspruchsberechtigte im Falle des Auskunftsanspruchs ge- mäß § 242 BGB in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die Auskunft angewiesen ist (vgl. etwa BGH, Urteile vom 4. Juni 1981 - III ZR 31/80, BGHZ 81, 21, 24; vom 26. Septem- ber 2013 - VII ZR 227/12, NJW 2014, 381 Rn. 14; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 51) beziehungsweise der Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB der Berechnung des eigenen Zugewinnausgleichsanspruchs und der wechselseitigen Beibringung der Bemessungsgrundlagen für die Zuge- winnausgleichsberechnung dient (vgl. BGH, Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 19, 22), sind Auskunfts- und Rückzahlungs- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in einer Weise miteinander verknüpft, dass die Durchsetzung des Rückzahlungsan- spruchs ohne die Möglichkeit einer vorherigen oder zeitgleichen Geltendma- chung des Auskunftsanspruchs gefährdet, erschwert oder sogar unmöglich wäre. 21 - 10 - Insbesondere benötigt der Mieter die Auskunft des Vermieters zu den preisbildenden Faktoren nicht, um einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB schlüssig darlegen und gegebenenfalls beweisen zu können. Denn er muss aufgrund der gesetzlichen Konzeption der §§ 556d ff. BGB, wo- nach § 556d BGB den Grundtatbestand bildet und es sich bei den Vorschriften der §§ 556e, 556f BGB um Ausnahmen beziehungsweise "Sondertatbestände" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33) zugunsten des Vermieters handelt, im Rückfor- derungsprozess lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes (das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn) sowie die ordnungsgemäße Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB darlegen und beweisen (vgl. hierzu etwa BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 156, 161; Fleindl, WuM 2015, 212, 216, 222). Insoweit erachtet es der Gesetzgeber als dem Mieter zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miethöhe allgemein zugängliche Quellen - insbesondere den ört- lichen Mietspiegel, von dessen regelmäßiger Erstellung der Gesetzgeber bei Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungs- markt ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 29) - zu nutzen (BT- Drucks. aaO, S. 33 f.; siehe hierzu auch Fleindl, aaO, S. 222). Obgleich der Auskunftsanspruch sich auch auf für die Bildung der orts- üblichen Vergleichsmiete maßgebliche Umstände (zum Beispiel die Baualters- klasse des Mietgebäudes) beziehen kann (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34), wird er - da er nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren umfasst - vor allem die im Rückzahlungsprozess vom Vermieter darzulegenden und zu be- weisenden (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO Rn. 157 ff.; jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 52; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69) Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB betreffen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34; Fleindl, aaO, S. 223 f.; Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 556g Rn. 76). Er ergänzt damit den Rückzahlungsanspruch 22 23 - 11 - des Mieters, indem er diesem eine Einschätzung hinsichtlich des - vor allem im möglichen Eingreifen von Ausnahmetatbeständen zugunsten des Vermieters lie- genden - Prozessrisikos ermöglicht (vgl. Fleindl, aaO, S. 222). Einer Verknüp- fung von Auskunftsanspruch und Rückzahlungsanspruch dergestalt, dass der Auskunftsanspruch nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjährt, bedarf es deshalb nicht. cc) Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es beim Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 3 BGB nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs (§ 199 Abs. 1 BGB), sondern - da es sich bei diesem um einen verhaltenen An- spruch handelt - auf dessen Geltendmachung durch den Mieter an. (1) Nach der allgemeinen Regelung in § 199 Abs. 1 BGB beginnt die re- gelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn be- stimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden in diesem Sinne ist der Anspruch, wenn er vom Gläubiger im Wege der Klage geltend gemacht wer- den kann. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit, die dem Gläubiger im Falle eines Leistungsanspruchs - wie hier - die Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verschafft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 224/18, ZIP 2020, 32 Rn. 16; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 20; jeweils mwN). Abweichend von der allgemeinen Regelung kommt es bei sogenannten verhaltenen Ansprüchen für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs durch den Gläubiger an (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 24; vom 24 25 26 - 12 - 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 29; vom 21. Novem- ber 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 38; vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 26; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO Rn. 35 f.). Dies beruht darauf, dass der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von der Schaffung einer allgemeinen Verjährungsregelung für verhaltene Ansprüche im Hinblick auf de- ren Ausnahmecharakter bewusst abgesehen und stattdessen den Verjährungs- beginn einzelner, von ihm als "verhalten" identifizierter Ansprüche aus dem Leih- und Verwahrungsrecht (§ 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 BGB) einer ge- sonderten Regelung zugeführt hat, um einen von ihm - angesichts der durch die Gesetzesnovelle erfolgten Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von dreißig auf drei Jahre - als nicht angemessen empfundenen Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 1 BGB zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 258; siehe auch BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO). Diese Gesetzeshisto- rie rechtfertigt es, den Beginn der Verjährungsfrist verallgemeinernd auch für an- dere verhaltene Ansprüche, für die der Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich ge- regelt ist, anknüpfend an das Erfüllungsverlangen des Gläubigers zu bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; siehe auch MünchKommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 199 Rn. 7; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 199 Rn. 12; aA etwa Krämer, in Festschrift für Graf von West- phalen, 2010, S. 401, 413 f.; Winkelmann, Der Anspruch - Funktion, Entstehung, Anknüpfungen, 2021, S. 436 ff.). (2) Hiervon ausgehend beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Mieter ihn gegenüber dem Vermieter geltend macht. Denn der Gesetz- geber hat diesen Anspruch als verhaltenen Anspruch ausgestaltet. 27 - 13 - (a) Die Frage, ob ein gesetzlich oder vertraglich bestimmter Anspruch als "verhalten" zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den jeweiligen Besonderheiten des zugrundeliegenden Rechtsverhält- nisses ab (vgl. BGH, Urteile vom 21. November 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 22). Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leis- tung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss beziehungsweise nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 23; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 36). Ein weiteres Merkmal ei- nes verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen (können), weswegen - abstrakt - die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung be- steht (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23 f.; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, S. 258, 269 [betreffend die Ansprüche aus § 604 Abs. 3, § 695 Satz 1, § 696 Satz 1 BGB-E]). (b) Nach diesem Maßstab ist der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als verhaltener Anspruch einzuordnen (so auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 65, 83 sowie 69; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Fn. 182 sowie Rn. 42; [die beide hieraus jedoch keine Folgerungen für den Verjährungsbeginn ziehen]). Der Gesetzgeber hat die mit dem Abschluss des Mietvertrags entstan- dene Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung von einem vorherigen Auskunftsverlangen des Mieters abhängig gemacht. 28 29 - 14 - (aa) Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, nach dem der Vermieter (erst) "auf Verlangen des Mieters" zur Auskunftsertei- lung verpflichtet ist. Dies entspricht der üblichen gesetzlichen Terminologie bei anderen als verhalten angesehenen Ansprüchen (vgl. Gernhuber, Handbuch des Schuldrechts, Band 8, § 24 I 6), wie etwa in § 368 BGB (vgl. hierzu MünchKomm- BGB/Fetzer, 9. Aufl., § 368 Rn. 13), in § 630 BGB (vgl. hierzu BAG, NZA 2014, 31 Rn. 16 mwN), in § 666 Alt. 2 und 3 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 1. Dezember 2011 - III ZR 71/11, BGHZ 192, 1 Rn. 11; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37), in § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 21 ff. [noch zu § 648a Abs. 1 Satz 1 BGB aF]) oder in § 1605 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 - IVb ZR 71/84, NJW 1986, 1751 unter II 2 e; siehe auch die Aufzählung weiterer Fälle bei Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb. 2019, § 271 Rn. 7). Dass der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags auch ohne Aufforderung durch den Mieter zur Auskunftserteilung verpflichtet sein sollte, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Hätte der Ge- setzgeber dies gewollt, hätte er einen dahingehenden Regelungswillen - bei- spielsweise durch Weglassen der Worte "auf Verlangen" oder durch die Verwen- dung des Wortes "unaufgefordert" - unschwer zum Ausdruck bringen können (vgl. etwa die im Streitfall gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB [noch] nicht anwendbare Regelung zur vorvertraglichen Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB; hierzu BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 27). (bb) Auch Sinn und Zweck des vom Gesetzgeber geschaffenen Aus- kunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB sprechen dafür, dass der Mieter die Auskunft jederzeit verlangen kann, der Vermieter diese jedoch nicht von sich aus erteilen muss. Denn die Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 BGB dient in erster Linie den Interessen des Mieters. Der Gesetzgeber hat dem Mieter mit dem Auskunftsanspruch ein Hilfsmittel zur Verfügung stellen wollen, damit 30 31 - 15 - dieser sich bei seinem Vermieter nach Vertragsschluss die für eine Prüfung der vereinbarten Miethöhe erforderlichen Informationen bei Bedarf zu beschaffen vermag (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32 f.). Hierbei ist der Mieter weder in zeitli- cher Hinsicht eingeschränkt noch ist sein Auskunftsanspruch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (wei- teren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 34). Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass sich ein Mietinteressent die für die eigene Prüfung der Miethöhe benötigten Tatsachen bei angespannten Wohnungsmärkten nicht im Vorfeld des Mietvertragsschlusses durch Nachfrage bei dem anbietenden Vermieter beschaffen kann, ohne zugleich seine Stellung als möglicher Vertragspartner des Vermieters zu gefährden (vgl. BT- Drucks. aaO, S. 33). Dieses durch seine strukturelle Unterlegenheit bedingte In- formationsdefizit des Mieters, dem der Vermieter nicht bereits vor oder bei Ver- tragsschluss aufgrund eigener Veranlassung die für die Beurteilung der Zulässig- keit der verlangten Miete maßgeblichen Umstände mitgeteilt hat, soll ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses über den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters ausgeglichen werden (vgl. BT-Drucks. aaO). Dieser Beurteilung steht auch - anders als der Vertreter der Revisionsklä- gerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - nicht die Vor- schrift des § 556g Abs. 1a BGB entgegen, zumal diese zeitlich erst nachfolgend zur Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (MietanpG; BGBl. I S. 2648) in das Bürgerliche Gesetz- buch eingefügt worden und auf den vorliegenden Fall auch nicht anwendbar ist (Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB; zum Verhältnis der beiden Ansprüche zu- einander vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 66; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 83). 32 33 - 16 - (cc) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB weist auch die für verhaltene Ansprüche charakteristische und als unbillig empfundene Gefahr der Anspruchsverjährung infolge des (zeitlichen) Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs auf. (aaa) Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht (im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Da die subjek- tiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB regelmäßig zu diesem Zeitpunkt gegeben sein werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO) und damit die Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres zu laufen begönne, besteht die abstrakte Gefahr der vorzeitigen Anspruchsverjährung. Denn der Mieter wird gerade zu Beginn des Mietverhältnisses geneigt sein, von einer Geltendmachung des Auskunftsanspruchs abzusehen, um das Verhältnis zu seinem Vermieter, dem er gerade erst sein Einverständnis mit der verlangten Miete erklärt hat, nicht (schon) nach relativ kurzer Zeit zu belasten (vgl. auch BT-Drucks. 19/4672, S. 14 [zur Scheu der Mieter, den Auskunftsanspruch aktiv geltend zu machen]). (bbb) Die vorstehend beschriebene Gefahr einer Verjährung des Aus- kunftsanspruchs vor dessen Geltendmachung ist vor dem Hintergrund des von dem Gesetzgeber beabsichtigten sozialen Mieterschutzes, dessen Umsetzung der Auskunftsanspruch dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33), auch als unbillig anzusehen. Ob und in welchem Maße der Mieter nach Vertragsschluss von dem Aus- kunftsanspruch Gebrauch machen wird, hängt auch davon ab, welche für die Prüfung der Miethöhe maßgeblichen Informationen (zwischenzeitlich) offenkun- dig oder ihm aufgrund eigener Recherchen bekannt geworden sind und wie groß 34 35 36 37 - 17 - er die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Miethöhe einschätzt. Insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Ausnahmetatbestände (§§ 556e, 556f BGB) wird der Mieter indessen - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11) - auch zu einem späteren Zeitpunkt nicht sicher beurteilen können, ob die von seinem Vermieter (bei Mietbeginn) verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, obwohl sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Deshalb ist das Informationsbedürfnis des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht geringer als zu dessen Beginn. Zugleich wird der Vermieter durch einen an den Zeitpunkt der Geltendma- chung des Auskunftsverlangens anknüpfenden Beginn der Verjährungsfrist - auch unter Berücksichtigung der für die Verjährungsvorschriften maßgeblichen Gesichtspunkte von Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit - nicht unangemessen belastet. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Ver- mieter vor einer Vermietung geprüft hat, bis zu welcher Höhe er eine Miete nach den §§ 556d ff. BGB verlangen kann, und deshalb die für eine Auskunftserteilung erforderlichen Informationen einschließlich einer Preiskalkulation ohnehin bei ihm vorhanden sind (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 24, 45). Die Auskunftspflicht erfasst zudem nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die dieser bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann; weiterreichende Pflichten zur Informationsbeschaffung treffen ihn nach § 556g Abs. 3 BGB nicht (vgl. BT- Drucks. aaO, S. 34). Demzufolge beschränkt sich die mit einem späteren Verjäh- rungsbeginn verbundene Belastung des Vermieters auf das Vorhalten entspre- chender Informationen - vor allem zu den eine höhere Miete erlaubenden Aus- nahmetatbeständen der §§ 556e, 556f BGB - und auf die Aufbewahrung der be- treffenden Unterlagen. An beidem wird der Vermieter regelmäßig schon deshalb ein Eigeninteresse haben, weil er - wie ausgeführt - die Voraussetzungen der zu seinem Vorteil wirkenden Ausnahmetatbestände in einem Rückzahlungsprozess darzulegen und zu beweisen hätte. 38 - 18 - Eines weitergehenden Aufschiebens des Beginns der Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch in der Weise, dass dieser nicht vor dem jeweiligen Rück- zahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann, bedarf es zum Schutz der Interessen des Mieters nicht. Sein Interesse an einer Erlangung von Informationen, die er zur Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miet- höhe benötigt, ist dadurch hinreichend gewahrt, dass die Verjährung des Aus- kunftsanspruchs - bei der gebotenen Einordnung als verhaltener Anspruch - erst mit dessen Geltendmachung beginnt. Dem Mieter steht damit ausreichend Zeit nach Vertragsschluss zur Verfügung, um sich über seinen Informationsbedarf Gewissheit zu verschaffen. Zudem kann er sein Auskunftsverlangen ab dessen Geltendmachung während des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist ergänzen oder modifizieren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich Inhalt und Bezugs- punkt der Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ändern, da es (allein) auf tatsächliche Um- stände ankommt, die bereits vor beziehungsweise bei Vertragsschluss gegeben waren. c) Nach alledem kommt es für den Verjährungsbeginn auf die Geltendma- chung des Auskunftsanspruchs durch den Mieter an. Somit hat im Streitfall die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) für den von der Klägerin geltend ge- machten Auskunftsanspruch erst mit dem Zugang des Schreibens der Klägerin vom 17. September 2019 bei der Beklagten (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/21, BGHZ 229, 257 Rn. 27) zu laufen be- gonnen. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision nicht ange- griffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist dieses Schreiben der Beklag- ten spätestens am 18. Oktober 2019 zugegangen und die Klage bereits am 23. Juni 2020 der Beklagten zugestellt worden. Die Erhebung der Klage hat damit gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB zur Hemmung der zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufenen Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch der Mieter geführt. Die 39 40 - 19 - von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) steht hiernach der Durchsetzbarkeit des mit der Klage geltend gemachten Auskunfts- anspruchs der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB nicht entgegen. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 25.02.2021 - 3 C 213/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.11.2021 - 65 S 64/21 -

ECLI:DE:BGH:2024:271124UVIIIZR36.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 36/23 Verkündet am: 27. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556e Abs. 2, § 556f Satz 2, § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2, 4, Satz 2 Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maß- gabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Bestätigung von Se- natsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54). BGH, Urteil vom 27. November 2024 - VIII ZR 36/23 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 6. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 11. Januar 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienst- leistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieterin einer Wohnung der beklagten Ver- mieterin Ansprüche gegen diese wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Zwischen der Beklagten und ihrer Mieterin besteht seit dem 1. April 2019 ein Mietverhältnis über eine 76,51 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner 1 2 - 3 - Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs- markt liegt. Bei Vertragsbeginn betrug die Nettokaltmiete monatlich 1.500 €. In dem Mietvertrag heißt es: "Die Wohnung wird erstmalig nach umfassender Modernisierung gemäß § 556g BGB vermietet." In der Revisionsinstanz steht nicht mehr im Streit, dass es sich bei den von der Beklagten insoweit vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen nicht um eine umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) handelt. Die Mieterin beauftragte die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprü- che aus der sogenannten Mietpreisbremse und trat der Klägerin diese hierzu ab. Mit Schreiben vom 28. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungs- abtretung - einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die zuletzt auf Rückzahlung von 712,76 € anteiliger Miete für den Monat Dezember 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.093,88 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 4 5 6 7 8 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 398 BGB ein Anspruch aus abgetretenem Recht der Mieterin auf Rück- erstattung überzahlter Miete für den streitgegenständlichen Monat Dezember 2019 in Höhe von 712,76 € zu. In diesem Umfang übersteige die von der Mieterin entrichtete Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete. Die Beklagte könne sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB zur Rechtfer- tigung einer höheren Miete nicht auf die im Mietvertrag erteilte Auskunft berufen, wonach die Wohnung umfassend modernisiert worden sei, denn eine umfas- sende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB habe nicht stattgefunden. Die Voraussetzungen einer einfachen Modernisierung nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB seien nicht zu prüfen. Der Mietvertrag enthalte nicht die ge- mäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB gebotene Auskunft, in welchem Zeitraum die Modernisierung stattgefunden habe. Somit werde den berechtigten Informa- tionserwartungen des Mieters nicht Rechnung getragen. Da der Tatbestand des § 556e Abs. 2 BGB zwingend von einem maximal drei Jahre vor Beginn des Miet- verhältnisses betragenden Zeitraum abhängig sei, sei eine solche Auskunft un- verzichtbar. Es erscheine nicht ausgeschlossen, dass die Modernisierung länger als drei Jahre zurückliege, etwa wenn der Vermieter die Wohnung zunächst ei- nige Jahre selbst bewohnt habe. Zwar habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Mai 2022 (VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54) ausgeführt, die Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, er- 9 10 11 12 13 - 5 - fasse auch den Fall einer einfachen Modernisierung. Dieses Urteil habe sich je- doch lediglich auf die Zulässigkeit und Begründetheit des dort geltend gemachten Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB bezogen, nicht aber auf die hier entscheidungserhebliche Frage. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Rückerstattung überzahlter Miete ge- mäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden [aF]) für den Monat Dezember 2019 sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung, jeweils nebst Zinsen, nicht bejaht wer- den. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings (unausgesprochen) davon ausgegangen, dass die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Bedenken nicht begegnen. Die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigen- tums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein (BVerfG, NJW 2019, 3054 14 15 16 - 6 - Rn. 54 ff., 81 ff., 90; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Dies gilt auch im Hinblick auf den von der Revision allein vorgebrachten Gesichtspunkt, dass ein Eigentümer, der in einer Phase höherer Zinsen eine Wohnung erwerbe und bestimmte Einnahmen aus dieser Wohnung "generieren" müsse, an die "Mietspiegelmiete" auch dann gebunden sei, wenn er die Woh- nung zunächst selbst genutzt habe. Im Falle eines notwendigen Umzugs könne er die notwendigen Einnahmen möglicherweise nicht erzielen und deshalb zur (verlustträchtigen) Veräußerung der Wohnung gezwungen sein. Diese Erwägung greift, wie das Bundesverfassungsgericht in der vorste- hend genannten Entscheidung auch mit Blick auf kreditfinanzierte Investitions- kosten des Vermieters bereits ausgesprochen hat, nicht durch (siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, aaO Rn. 76, 83; vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57; jeweils mwN). 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die zum 1. Januar 2019 eingeführte Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB in der ab diesem Zeitpunkt bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz) Anwendung findet, weil der Miet- vertrag nach dem 31. Dezember 2018 geschlossen worden ist (Art. 229 § 49 Abs. 2, § 51 EGBGB; im Folgenden: [aF]). Die hier maßgeblichen Regelungen der § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 und Nr. 4 BGB [aF] stimmen mit der gegenwärtig geltenden Fassung überein. 3. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch entschieden, dass die Beklagte sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] nicht auf die nach § 556f 17 18 19 20 - 7 - Satz 2 BGB zulässige Miete berufen darf. Denn eine umfassende Modernisie- rung der Wohnung hat - entgegen der vorvertraglich erteilten Auskunft - nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stattgefunden (zu den quantitativen und qualitativen Voraussetzungen einer umfassenden Modernisierung siehe Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 22). 4. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Sichtweise des Beru- fungsgerichts, die Beklagte sei nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] auch daran gehindert, sich jedenfalls auf die nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen, weil sie ihrer Mieterin vorvertraglich nicht - wie von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] bestimmt - die Auskunft erteilt hat, die Modernisierungs- maßnahmen seien in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden. a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, erfüllt eine Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung, auch den Zweck der von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] gere- gelten Fallgestaltung einer (einfachen) Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses. Stellt sich - wie hier - nach Abschluss des Miet- vertrags heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Moder- nisierung durchgeführt worden ist, ist somit der Vermieter - wie der Senat bereits ausgesprochen hat - nicht gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Senatsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54 mwN). b) Die Sanktionsregelung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF], wonach der Vermieter sich auf eine nach den Bestimmungen der §§ 556e, 556f BGB - welche dem Bundesverfassungsgericht auch zur Rechtfertigung der Verhältnis- mäßigkeit der Mietpreisbremse gedient haben (BVerfG, NJW 2019, 3054 21 22 23 - 8 - Rn. 73 ff., 86) - zulässige Miete in dem Umfang nicht berufen kann, in dem er die nach Satz 1 erforderliche Auskunft nicht erteilt hat, schließt es nicht aus, dass der Vermieter sich in der gegebenen Fallgestaltung jedenfalls auf eine einfache Modernisierung berufen darf. aa) Der in den Bestimmungen des § 556f Satz 2 BGB und des § 556e Abs. 2 BGB verwendete Begriff der Modernisierung stimmt überein (vgl. Senats- urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 30). Eine umfassende Modernisierung nach Maßgabe des § 556f Satz 2 BGB unterschei- det sich von einer einfachen Modernisierung nach der Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB lediglich durch den quantitativen Umfang der durchgeführten Moder- nisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB und deren qualitative Auswir- kungen auf den Zustand der Wohnung. Erteilt der Vermieter die Auskunft, es sei eine "umfassende" Modernisierung der Wohnung vorgenommen worden, um- fasst dies - worauf die Revision zutreffend hinweist - daher auch den Fall, dass eine "einfache" Modernisierung durchgeführt wurde. bb) Zwar hat der Vermieter gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB nicht nur die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mitzuteilen, sondern auch, dass diese innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnis- ses durchgeführt worden. Dies steht der Annahme, dass der Zweck einer Aus- kunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB den einer Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB umfasst, jedoch nicht entgegen. (1) Nach dem Sinn und Zweck der dem Vermieter in der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 bis 4 BGB [aF] auferlegten Auskunftspflichten ist es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unschädlich, dass die Beklagte ihrer Mieterin vorvertraglich nicht mitgeteilt hat, die Modernisierungsarbeiten hätten in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses stattgefunden. Denn durch die erteilten Auskünfte soll der Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung 24 25 26 - 9 - prüfen beziehungsweise abschätzen können, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, und das Ergebnis der Prüfung in die Entscheidung zum Vertragsschluss einbeziehen können (so BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Ziel des Gesetzgebers war es, dass der Mieter über das Vorliegen eines bezüglich der zulässigen Miethöhe nach Auffassung des Vermieters vorliegenden Ausnahmetatbestands informiert und ihm eine erste Einschätzung der Zulässigkeit der von dem Vermieter verlangten Miete ermöglicht wird (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, NZM 2024, 237 Rn. 30; Senatsbeschluss vom 16. Januar 2024 - VIII ZR 135/23 NJW-RR 2024, 1073 Rn. 40). Dem trägt die von der Beklagten erteilte Auskunft Rechnung. (a) Durch die erteilte Auskunft, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, hatte die Mieterin der Beklagten sogar besonderen Anlass zu prüfen, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe eingehalten wird. Denn die Auskunft verdeutlicht, dass die Beklagte aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht nur eine Modifizierung der zulässigen Miethöhe erstrebt, sondern darüber hinaus eine vollständige Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung. Das Gesetz sieht insoweit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB erhöht sich die zulässige Miete (nur) um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte (einfache) Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet hingegen § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit (vgl. Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 28). In Ansehung der Information, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, kann der Mieter mithin umso deutlicher erkennen, dass der Vermieter mehr als 110 % der ortsüblichen 27 28 - 10 - Vergleichsmiete verlangen will. Im Rahmen einer vorvertraglichen Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB [aF], die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, auch den Zeitpunkt oder Zeitraum der Modernisierung mitzuteilen, kommt mithin ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn für den Mieter nicht zu. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats, wonach im Recht der Wohnraummiete Begründungs- oder Informationserfordernisse kein Selbstzweck sind, sondern es vielmehr darauf ankommt, ob für den Mieter mit der im Einzel- nen geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn verbunden ist (siehe etwa Senatsurteile vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB]; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 17 [zu einer Betriebskostenabrechnung]; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 39, 41 ff.; vom 23. No- vember 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 30 [jeweils zu einer Miet- erhöhungserklärung nach §§ 559 ff. BGB]; für die hier gegebene Fallgestaltung siehe bereits Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556g BGB Rn. 27k). (b) Dem steht - jedenfalls für die hier in Rede stehende Fallgestaltung - nicht entgegen, dass in den Gesetzesmaterialien - worauf auch die Revisions- erwiderung hinweist - für (einfache) Modernisierungen im Sinne von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] ausgeführt wird, der Vermieter habe dem Mieter nicht nur Auskunft über den Umstand der Modernisierung, sondern auch über ihren Zeitpunkt zu erteilen (BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Denn ungeachtet dessen heben die Gesetzesmaterialien hervor, dass es dem Mieter zum maßgeblichen Zeitpunkt vor allem darauf ankomme, ob überhaupt ein Ausnahmetatbestand vorliege (so BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Dementsprechend sind die vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB vom Gesetzgeber bewusst niederschwellig gehalten. Die 29 30 31 - 11 - hiernach von dem Vermieter mitzuteilenden Umstände ermöglichen dem Mieter nicht die Überprüfung, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB tatsächlich vorliegt und die von dem Vermieter verlangte Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässig ist. Sie informieren ihn lediglich darüber, dass nach der Auffassung des Vermieters ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB in Betracht kommt und welcher dies ist (Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, NZM 2024, 237 Rn. 28, 30 [zur Auskunft über die Vormiete]). Für weitergehende Informationen zu den vom Vermieter ausweislich seiner Auskunft für gegeben erachteten Ausnahme- tatbeständen verweist der Gesetzgeber den Mieter auf den allgemeinen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27, 28; Senatsurteile vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 53; vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, aaO Rn. 28). (2) Nach dieser Maßgabe lässt sich der gesetzlichen Regelung eine Sank- tion dahingehend nicht entnehmen, dass es dem Vermieter, der die Abgrenzung zwischen einer umfassenden und einer - quantitativ oder qualitativ - daran nicht heranreichenden einfachen Modernisierung nicht zutreffend vorgenommen hat, versagt wäre, sich auf seine getätigten Modernisierungskosten zumindest in dem geringeren Maß des § 556e Abs. 2 BGB zu berufen, sofern er die Modernisie- rungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen hat. Dies liefe auch dem Regelungsziel des Gesetzes zuwider, Anreize für eine Modernisierung des Wohnungsbestandes und auch für den Um- weltschutz zu setzen (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11, 30). (3) Die von der Revisionserwiderung angeführten Passagen der Geset- zesbegründung lassen eine der Sichtweise des Berufungsgerichts entspre- chende Regelungsabsicht des Gesetzgebers nicht erkennen. Zwar ist in der Ge- setzesbegründung von einer Pflicht des Vermieters die Rede, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Erklärung Auskunft über "vorliegende" Ausnahmen von den 32 33 - 12 - Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse zu erteilen (BT-Drucks. 19/4672, S. 14, ähnlich S. 27). Auch hebt die Gesetzesbegründung hervor, dass der Ver- mieter sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen müsse, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (so BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung lässt sich daraus eine Sanktionsabsicht in dem vom Berufungsgericht angenom- menen Umfang nicht herleiten. (4) Schließlich lässt sich, anders als die Revisionserwiderung meint, auch aus einer Besonderheit der räumlichen Gestaltung des von der Beklagten ver- wendeten Mietvertragsformulars nichts zugunsten der vom Berufungsgericht ver- tretenen gegenteiligen Auffassung herleiten. Es ist unerheblich, dass die Aus- kunft, die Wohnung werde erstmalig nach umfassender Modernisierung vermie- tet, am Ende von § 2 des Mietvertrags erfolgt ist und nicht in dem sich räumlich unmittelbar anschließenden § 3, auch wenn erst dieser die Höhe der Miete regelt. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Ob und in welcher Höhe der Klägerin die ihr von den Vorinstanzen zuerkannten Ansprüche zu- stehen, lässt sich nicht abschließend beurteilen, weil das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - Feststellungen zu (einfachen) Mo- dernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Miet- verhältnisses und damit zu der nach Maßgabe der Vorschriften der § 556d Abs. 1, § 556e Abs. 2 BGB geschuldeten Miete nicht getroffen hat. Die nicht zur 34 35 - 13 - Endentscheidung reife Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 15.10.2021 - 6 C 225/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2023 - 66 S 289/21 -

ECLI:DE:BGH:2023:291123UVIIIZR75.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 75/23 Verkündet am: 29. November 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556d Abs. 1, § 556e Abs. 1, § 556g Abs. 1, Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Satz 2 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflich- tung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne weiteres bekannte vertraglich ver- einbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht. BGH, Urteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 2. März 2023 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche gegen diese we- gen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 16. Juli 2019 ein Mietverhältnis über eine 49,39 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs- markt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 822,73 € (16,66 €/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 7,33 €/m². 1 2 - 3 - In dem der Vermietung an den derzeitigen Mieter vorangegangenen Miet- verhältnis zwischen der Beklagten und dem Vormieter, das von Juni 2017 bis Juni 2019 bestand, war eine monatliche Nettokaltmiete von zunächst 800 € ver- einbart worden, die sich im Laufe des Mietverhältnisses gemäß § 557b BGB auf monatlich 822,73 € erhöhte. Zuvor hatte die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung seit 1. März 2015 zu einer monatlichen Nettokaltmiete von zuletzt 700,95 € vermietet (im Folgenden: Vor-Vormiete). Vor Abschluss des Mietvertrags informierte die Beklagte den Mieter mit Schreiben vom 25. Juni 2019 unter Verweis auf § 556g Abs. 1a BGB darüber, dass die monatliche Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € und zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € nettokalt betragen habe. Der Mieter trat seine Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel ge- zahlter Miete beschränkt auf die fünf nach der Rüge fälligen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 1. September 2021 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch den Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunft bezüglich der Höhe der Vormieten für die streitgegenständliche Wohnung sowie bezüglich diese betreffende vorangegangene bauliche Maßnahmen begehrt. Weiter hat sie Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 424,28 € für den Monat September 2021 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 1.295,43 €, jeweils nebst Zinsen, geltend gemacht. Nachdem 3 4 5 6 7 - 4 - die Beklagte die begehrten Auskünfte zu den Vormieten im Laufe des erstinstanz- lichen Verfahrens erteilt hat, haben die Parteien den diesbezüglichen Antrag auf Erteilung von Auskunft übereinstimmend für erledigt erklärt. Die hiernach noch verbliebene Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Die Beklagte hat gegen das erstinstanzliche Urteil zunächst vollumfänglich Beru- fung eingelegt, diese in der mündlichen Verhandlung jedoch hinsichtlich der Aus- kunftsansprüche sowie insoweit zurückgenommen, als das Amtsgericht sie ver- urteilt hat, für September 2021 Miete in Höhe von 121,78 € zurückzuzahlen und Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € zu erstatten. Das Berufungsge- richt hat unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Verurtei- lung der Beklagten zur Zahlung in diesem Umfang - insoweit klarstellend - auf- rechterhalten und die Zahlungsanträge im Übrigen auf die Berufung der Beklag- ten abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 2. März 2023 - 67 S 215/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfah- ren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von dem Mieter geschuldete Nettokaltmiete habe sich auf monatlich 700,95 € belaufen. Die Beklagte könne sich bezüglich der zulässigen Miethöhe 8 9 10 11 12 - 5 - gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darauf berufen, dass sie mit dessen Vor-Vor- mieter vor Inkrafttreten der Regelungen der §§ 556d ff. BGB wirksam eine Miete in dieser Höhe vereinbart habe. Der Geltendmachung dieser Vor-Vormiete stehe es nicht entgegen, dass mit dem unmittelbaren Vormieter ein hiervon abweichen- der höherer und die Preisgrenze der §§ 556d ff. BGB überschreitender Mietzins vereinbart worden sei. Denn für § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Vormiete in ihrer zulässigen und damit tatsächlich geschuldeten Höhe, mithin hier in Höhe der Vor-Vormiete von 700,95 €, maßgeblich. Der Beklagten sei es nicht deshalb gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB verwehrt, sich auf die Vormiete gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil sie im Rahmen der Auskunftserteilung vor Vertragsschluss lediglich die mit dem Vormieter tatsächlich vereinbarte und von diesem zuletzt gezahlte, nicht je- doch die geschuldete Vormiete in ihrer preisrechtlich zulässigen Höhe angege- ben habe. Der Sanktionstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB sei nicht er- füllt. Dieser greife nur dann ein, wenn der Vermieter die nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF erforderliche Auskunft über die Höhe der Vormiete nicht erteilt habe. Die Beklagte habe indes eine Auskunft erteilt, wenn auch nicht zur Höhe der geschuldeten, sondern nur zur Höhe der vereinbarten Vormiete. Die Auslegung der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ergebe, dass diese in einer solchen Konstellation nicht gelte. Denn sie regele nur den Fall einer nicht erteilten, nicht jedoch den Fall einer bezüglich der geschuldeten Vor- miete unrichtigen Auskunft. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift komme bereits mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Bei einer demnach in Höhe der Vor-Vormiete geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete von 700,95 € bestehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für September 2021 nur in Höhe von 121,78 €, zu dessen Zahlung die Be- klagte nach der teilweisen Berufungsrücknahme bereits rechtskräftig durch das 13 14 - 6 - Amtsgericht verurteilt sei. Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten könne die Klägerin dementsprechend nur unter Ansatz eines Gegenstandswerts von 121,78 €, mithin in Höhe von 627,13 €, verlangen. Auch insoweit sei die Ver- urteilung der Beklagten durch das Amtsgericht rechtskräftig. Die weitergehende Verurteilung der Beklagten zur Zahlung rückständiger Miete sowie weiterer Rechtsverfolgungskosten durch das Amtsgericht sei somit auf die Berufung der Beklagten aufzuheben und die Klage insoweit abzuweisen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur im Ergebnis - stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Klägerin aus abgetretenem Recht über die rechtskräftige Verurteilung durch das Amtsge- richt hinausgehende Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden: aF) für September 2021 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung nicht zustehen. Zu Recht hat das Berufungsgericht hierbei unter Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch der Beklagten auf Zahlung einer Miete in Höhe der Vormiete, soweit diese ihrerseits auf der Grundlage der Vor-Vormiete nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig war, für gegeben erachtet (hierzu nachfolgend un- ter 1). Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter entschieden, dass es der Beklagten nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB verwehrt ist, sich auf die nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldete Vormiete in Höhe der Vor- Vormiete zu berufen (hierzu nachfolgend unter 2). 15 16 - 7 - 1. Die nach den Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe zulässige Miete betrug entsprechend der gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in Verbin- dung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldeten Vormiete auf Grund der in die- ser Höhe wirksam vereinbarten Vor-Vormiete monatlich 700,95 € nettokalt. a) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Vereinba- rung über eine nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unzulässig hohe Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in der Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete zuzüglich zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) oder - sollte diese höher sein - in der Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) wirksam und nur der die zulässige Miete überschreitende Teil der Vereinbarung unwirksam ist (vgl. Se- natsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 16 ff. mwN). b) Hiernach ist im vorliegenden Fall die zulässige und damit gemäß § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam vereinbarte Miete an der Vormiete zu bemes- sen, die ihrerseits nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam zwischen den Parteien des Vormietvertrags vereinbart worden war. Die Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet entgegen der Auffassung der Revision nicht aus, weil in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegenden Vormietverhältnis eine hiernach unzulässig überhöhte Miete vereinbart worden war. Vielmehr ist als geschuldete Vormiete in diesem Fall - wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat - die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 20 ff. mwN). Dies gilt auch dann, wenn sich die in dem Vormietverhältnis zulässige Miethöhe - wie hier - ihrerseits auf Grund einer Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, also unter Heranziehung der Vor-Vormiete, bestimmt (Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, aaO mwN). Dies ergibt sich 17 18 19 20 - 8 - bereits aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB und wird durch die his- torische und teleologische Auslegung dieser Vorschrift anhand der Gesetzesbe- gründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung bestätigt. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die vorstehend ge- nannte grundlegende Entscheidung des Senats hierzu vom 19. Juli 2023 (VIII ZR 229/22, aaO), die auch auf sämtliche von der Revision im vorliegenden Verfahren gegen die Heranziehung der Vor-Vormiete vorgebrachten Argumente eingeht, verwiesen. 2. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter entschie- den, dass die Beklagte nicht nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB daran gehindert ist, sich auf die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Vormiete zu berufen. Diese Rechtsfolge tritt nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB dann ein, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung nicht unaufgefordert über die Höhe der Vormiete Auskunft erteilt hat, wobei diese sich nach der hier gemäß Art. 229 § 51 EGBGB einschlägigen, bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB (im Folgenden: aF) auf die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses beziehen musste. Die Beklagte hat die hiernach erforderliche Auskunft jedoch (form- und fristgerecht) den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF entsprechend erteilt, indem sie den Mieter schriftlich vor Abgabe von dessen Vertragserklärung darüber informiert hat, die monatliche Vormiete habe ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € und zum Zeit- punkt von dessen Beendigung 822,73 € nettokalt betragen. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Regelung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF grundsätzlich eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzu- 21 22 23 - 9 - geben, sondern - was ihm allerdings unbenommen bleibt - diese auf ihre Zuläs- sigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hier- nach zulässige Miete mitzuteilen, nicht zu entnehmen (ebenso BeckOGK- BGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2023, § 556g Rn. 63 und Fn. 106; aA Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 16; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 27e). a) Dem Wortlaut des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF, wonach im Fall des § 556e Abs. 1 BGB Auskunft darüber zu erteilen ist, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, ist nicht zu entnehmen, ob mit Vormiete im Sinne dieser Regelung die vertraglich vereinbarte oder die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschuldete Vormiete ge- meint ist. Beide Möglichkeiten lassen sich mit dem Wortlaut vereinbaren. Auch der Verweis in dem Gesetzestext darauf, dass der Vermieter "im Fall des § 556e Abs. 1 BGB" Auskunft über die Vormiete zu erteilen habe, besagt nicht, dass der Gesetzgeber damit auch die dortige Definition der Vormiete als die zu- letzt geschuldete Miete für den Inhalt der nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF zu erteilenden Auskunft heranziehen wollte. Der Verweis kann auch lediglich der Festlegung der Voraussetzungen der Auskunftspflicht - nämlich "im Fall des § 556e Abs. 1 BGB", also wenn der Vermieter sich auf diese Vorschrift berufen will - dienen, ohne dass ihm eine Bedeutung für den vom Gesetzgeber vorgesehenen Inhalt der Auskunft zukommt. b) Sowohl die historische als auch die teleologische Auslegung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF anhand der Gesetzesbegründung und der von dem Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung ergeben jedoch, dass die Angabe der vereinbarten Vormiete für die Erteilung der hiernach erforderlichen Auskunft genügt, unabhängig davon, ob die vereinbarte Vormiete ihrerseits nach den Re- gelungen der §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöht und die Vereinbarung der 24 25 - 10 - Miethöhe in dem Vormietvertrag deshalb nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB teil- weise unwirksam war. (aa) Durch die Einführung der vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB mit Wirkung vom 1. Januar 2019 durch das Gesetz zur Er- gänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG, BGBl. I S. 2648) wollte der Gesetzgeber erreichen, dass ein Mieter bereits bei Begründung des Mietver- hältnisses erfährt, ob der Vermieter sich bezüglich der zulässigen Höhe der von ihm verlangten Miete auf eine Ausnahme nach §§ 556e oder 556f BGB beruft beziehungsweise später berufen kann (vgl. Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 19/4672, S. 1). Ein Vermieter, der eine derartige Ausnahme für sich in Anspruch nehmen möchte, sollte deshalb dazu verpflichtet werden, den Mieter vorab über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands zu informieren (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 12, 26). Ein Mieter, dem eine entsprechende Auskunft nicht erteilt wurde, sollte dagegen darauf vertrauen können, dass nur die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete verlangt werden darf (BT-Drucks. 19/4672, S. 28). In Kombination mit der Regelung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB, wonach sich ein Vermieter, der die Auskunft vorab nicht erteilt, auf eine nach den Aus- nahmetatbeständen zulässige Miete (vorübergehend) nicht berufen kann, wollte der Gesetzgeber einen erheblichen Anreiz für den Vermieter schaffen, sich vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete zu machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren wollte, und den Mieter vor Vertragsschluss über das Vorliegen eines etwaigen Ausnahmetatbestands zu in- formieren (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 26 f.). Zugleich wollte er mit der Regelung dieses Rechtsverlusts bewirken, dass ein Mieter nicht darauf angewiesen ist, den 26 27 - 11 - vorvertraglichen Auskunftsanspruch (gegebenenfalls bereits vor Vertrags- schluss) gerichtlich durchsetzen zu müssen (BT-Drucks. 19/4672, S. 26). Ziel der Neuregelung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht war es dabei nicht, dem Mieter bereits zu diesem Zeitpunkt alle Informationen zur Verfügung zu stellen, die er für eine eigenständige Prüfung der höchstzulässigen Miete auf der Grundlage der Ausnahmetatbestände benötigt. Der Gesetzgeber ging viel- mehr davon aus, dass es dem Mieter vor Vertragsschluss vor allem darauf an- kommt zu wissen, ob ein Ausnahmetatbestand vorliegt (vgl. Gesetzesbegrün- dung, BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Dementsprechend sind die vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB von dem Gesetzgeber bewusst niederschwellig gehalten. Die hiernach von dem Vermieter mitzuteilenden Um- stände ermöglichen dem Mieter nicht die Überprüfung, ob ein Ausnahmetatbe- stand nach § 556e BGB oder § 556f BGB tatsächlich vorliegt und die von dem Vermieter verlangte Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässig ist. Sie informieren ihn lediglich darüber, dass nach der Auffassung des Vermie- ters ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB in Betracht kommt und welcher dies ist. Für weitergehende Informationen zu den vom Ver- mieter ausweislich seiner Auskunft für gegeben erachteten Ausnahmetatbestän- den verweist der Gesetzgeber den Mieter auf den allgemeinen Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 3 BGB (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27, 28; Senatsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 53 [zum Umfang der Aus- kunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB]). An dieser gesetzlichen Ausgestaltung der vorvertraglichen Auskunfts- pflicht ändert sich nichts durch die von der Revision in Bezug genommenen Er- wägungen in der Gesetzesbegründung, wonach es das Ziel der Auskunftspflicht sei, die Regelungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn für die Mieter handhabbarer und wirksamer zu gestalten (BT-Drucks. 19/4672, 28 29 - 12 - S. 14), und wonach die mit der Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn verfolg- ten Wirkungen grundsätzlich nur dann erreicht würden, wenn der Mieter die not- wendigen Informationen zur Ermittlung der zulässigen Miethöhe erhalte, ohne dass er gegenüber dem Vermieter aktiv tätig zu werden brauche (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14). Gleiches gilt hinsichtlich der Ausführungen in der Gesetzesbe- gründung, wonach der Mieter noch vor Abgabe seiner Vertragserklärung prüfen beziehungsweise abschätzen können solle, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten werde (BT-Drucks. 19/4672, S. 27) und ob die Zulässigkeit der Miete auf einer Ausnahme beruhe (BT-Drucks. 19/4672, S. 12). Zwar könnten diese Formulierungen isoliert betrachtet dafür sprechen, dass dem Mieter schon vor Abgabe seiner Vertragserklärung alle Umstände mit- geteilt werden sollten, die er für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötigt. Der Gesetzgeber hat mit § 556g Abs. 1a BGB eine solche umfassende Aus- kunftsplicht jedoch gerade nicht eingeführt. Vielmehr hat er dem Vermieter ledig- lich die Mitteilung von Umständen auferlegt, die den Mieter über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands aus Sicht des Vermieters informieren und ihm eine erste Einschätzung der Zulässigkeit der von dem Vermieter verlangten Miete, nicht jedoch deren vollständige Überprüfung ermöglichen. (bb) Das von dem Gesetzgeber somit durch die Einführung einer vorver- traglichen Auskunftspflicht bezweckte Ziel einer Information des Mieters darüber, dass - zumindest nach Auffassung des Vermieters - ein Ausnahmetatbestand in Betracht kommt, wird im Fall des § 556e Abs. 1 BGB durch die Mitteilung der Höhe der vertraglich vereinbarten Vormiete hinreichend erfüllt. Für den Mieter besteht bereits durch diese Information kein begründeter Anlass mehr, darauf zu 30 31 - 13 - vertrauen, dass von ihm nur die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ver- langt werden darf. Der Mitteilung der geschuldeten Vormiete bedarf es hierfür nicht. (cc) Der Umstand, dass der Mieter allein auf der Grundlage der Informa- tion über die vertraglich vereinbarte Vormiete die von ihm rechtlich geschuldete Miete nicht bestimmen kann, spricht - entgegen der Auffassung der Revision - somit nicht dafür, dass der Vermieter nach dem Willen des Gesetzgebers die rechtlich geschuldete Vormiete mitzuteilen hat. Abgesehen davon genügte für eine eigenständige Prüfung der zulässigen Miete durch den Mieter auch die Angabe der nach Auffassung des Vermieters rechtlich geschuldeten Vormiete nicht. Deren Bestimmung erfordert im Fall des § 556e Abs. 1 BGB vielmehr insbesondere die Kenntnis des Beginns des Vor- mietverhältnisses sowie eines etwaigen Vor-Vormietverhältnisses, der Höhe der Vor-Vormiete sowie der Kriterien, die für die Bemessung der für die Vormiete und gegebenenfalls auch die Vor-Vormiete relevanten ortsüblichen Vergleichsmiete entscheidend sind. Eine auch diese Umstände umfassende Auskunftspflicht hat der Gesetzgeber indes gerade nicht eingeführt. Vielmehr hat er unter Verweis darauf, dass der Mieter weitergehende Informationen aus dem Vormietverhältnis nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen könne, die bloße Angabe der Höhe der Vor- miete für ausreichend gehalten (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Die Mitteilung der geschuldeten Vormiete würde dem Mieter deshalb keinen entscheidenden Vorteil gegenüber der Mitteilung der vertraglich vereinbarten Vormiete bringen. (dd) Vor diesem Hintergrund trägt auch das von der Revision für das Be- stehen einer vorvertraglichen Auskunftspflicht über die geschuldete Vormiete an- geführte Argument nicht, dass ein Mieter, der vor Abgabe seiner Vertragserklä- rung nur die Information über die mit dem Vormieter vereinbarte Vormiete erhalte, 32 33 34 - 14 - entgegen der gesetzgeberischen Intention dazu gezwungen werde, bereits vor- vertraglich Auskunftsansprüche geltend zu machen mit der Gefahr, deshalb aus dem Bewerberfeld auszuscheiden. Denn - wie ausgeführt - könnte ein Mieter die Zulässigkeit der verlangten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB bei Angabe der geschuldeten Vormiete grundsätzlich ebenfalls nicht verlässlich be- urteilen und wäre auch in diesem Fall auf weitergehende Auskünfte angewiesen. Er ist nicht gezwungen, diese vorvertraglich geltend zu machen und sich bei einem angespannten Wohnungsmarkt und einer Bewerberüberzahl mögli- cherweise der Gefahr auszusetzen, deshalb nicht als Mieter ausgewählt zu wer- den. Denn er ist durch die Möglichkeit, nach Vertragsschluss gemäß § 556g Abs. 3 BGB Auskunft zu verlangen und eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben, hinreichend davor geschützt, eine überhöhte Miete zahlen zu müssen. (ee) Unerheblich ist auch das Vorbringen der Revision, der Gesetzgeber habe mit der Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB den Missstand beheben wollen, dass sich das konkrete Mietniveau entgegen den mit der sogenannten Mietpreisbremse bezweckten Folgen in vielen Fällen oberhalb von 110% der orts- üblichen Vergleichsmiete befinde, weil sich der Vermieter auf eine höhere Vor- miete berufen habe und für den Mieter oftmals nicht beurteilbar gewesen sei, ob die verlangte Miete zulässig sei. Denn diese Beurteilung ist ihm - wie ausge- führt - grundsätzlich auch bei Mitteilung der geschuldeten Vormiete nicht mög- lich. (ff) Eine Erstreckung der vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters auf die rechtlich nach §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete widerspräche auch dem Willen des Gesetzgebers, den Vermieter lediglich zur Auskunft über ihm oh- nehin bekannte Umstände zu verpflichten. 35 36 37 - 15 - (1) Der Gesetzgeber wollte den Vermieter mit dieser Auskunftspflicht zwar dazu veranlassen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die Höhe der zulässigen Miete zu machen (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Dabei ist er allerdings davon ausgegangen, dass dem Vermieter die zu erteilenden In- formationen ohne weiteres bekannt (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 28) und für die Erteilung der Auskunft lediglich "zwei Minuten Zeitaufwand anzusetzen" sind (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 19). Bei einem Vormietverhältnis, das seinerseits bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit ange- spannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unterlag, ist dem Vermieter indes nur die mit dem Vormieter vertraglich vereinbarte Vormiete ohne weiteres be- kannt, nicht jedoch die nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässige Vor- miete. Hierbei handelt es sich anders als bei der vertraglich vereinbarten Vor- miete nicht um eine feststehende Größe, die von dem Vermieter einfach und ein- deutig benannt werden könnte. Vielmehr ist die Bestimmung der nach §§ 556d ff. BGB zulässigen Höchstmiete oftmals mit praktischen Problemen und Unsicherheiten verbunden, wovon auch der Gesetzgeber bei Einfügung der Re- gelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Woh- nungsmärkten in das Bürgerliche Gesetzbuch mit Wirkung vom 1. Juni 2015 durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungs- märkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG; BGBl. 2015 I S. 610) ausging (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Mit der vorvertraglichen Auskunftspflicht wollte der Gesetzgeber - wie nicht zuletzt die Angabe eines Zeitaufwands von zwei Minuten in der Gesetzesbegründung zeigt - dem Vermieter indes nicht eine umfangreiche und mit Unsicherheiten verbundene Ermittlung der nach §§ 556d ff. BGB zuläs- sigen Vormiete auferlegen, sondern ihn ersichtlich lediglich dazu verpflichten, den Mieter unter Mitteilung ihm ohnehin bekannter Umstände (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 28) darüber zu informieren, dass er einen Ausnahmetatbestand 38 - 16 - für die zulässige Miethöhe in Anspruch nimmt. Dem entspricht es allein, von dem Vermieter lediglich die Angabe der vertraglich vereinbarten Vormiete zu verlan- gen. Vor diesem Hintergrund ergibt sich auch daraus, dass der Gesetzgeber dem Vermieter in der hier anzuwendenden, bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB die Angabe, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, auferlegt hat, entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass er von ihm auch die Mitteilung der zu diesem Zeitpunkt rechtlich geschuldeten Vormiete verlangen wollte. Mit dieser - für ab 1. April 2020 entstandene Mietverhältnisse ohnehin nicht mehr geltenden (vgl. hierzu BT-Drucks. 19/17156 [Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschus- ses für Recht und Verbraucherschutz], S. 3, 6) - Regelung ging es dem Gesetz- geber lediglich um eine zeitliche Vorverlagerung im Hinblick darauf, dass nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB Mietminderungen sowie im letzten Jahr vor Beendi- gung des Vormietverhältnisses getroffene Vereinbarungen über Mieterhöhungen bei der Ermittlung der für die zulässige Höhe der Miete im neuen Mietverhältnis relevanten Vormiete unberücksichtigt bleiben (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Eine inhaltliche Aussage dahingehend, dass sich die Auskunft auf die nach §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete zu beziehen hat, war damit nicht verbunden. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch daraus, dass in der Gesetzesbegründung ausgeführt wird, der Vermieter müsse Auskunft dar- über erteilen, dass ein Ausnahmetatbestand vorliege (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 12 und 14), und die Auskunftsverpflichtung sei auf Fälle beschränkt, in denen die geforderte Miete aufgrund der Ausnahmetatbestände nach § 556e BGB und § 556f BGB zulässig sei, der Vermieter sich also auf diese berufen könne (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14), nicht, dass der Gesetzgeber diesen zur Überprüfung 39 40 - 17 - der rechtlichen Zulässigkeit der mit dem Vormieter vereinbarten Vormiete ver- pflichten wollte. (gg) Gegen eine Auskunftspflicht des Vermieters über die rechtlich ge- schuldete Vormiete spricht weiter, dass eine solche - dem Willen des Gesetzge- bers widersprechend - zu weiterem erheblichen Streitpotenzial zwischen den Mietvertragsparteien führte. Denn anders als eine Auskunftspflicht über die ver- traglich vereinbarte Vormiete begründete eine Auskunftspflicht über die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete im Hinblick auf die auch von dem Gesetzgeber gesehenen Schwierigkeiten, diese zutreffend zu ermitteln, für den Vermieter die nicht unerhebliche Gefahr einer fehlerhaften Auskunft. Streitigkeiten über die Richtigkeit der erteilten Auskunft wären hierdurch vorge- zeichnet. Dies würde aber der Intention des Gesetzgebers zuwiderlaufen, den Rechtsfrieden zwischen den Mietvertragsparteien durch die Regelungen zur Be- grenzung der Miethöhe bei Mietbeginn nicht über Gebühr zu beeinträchtigen und durch eine ausgewogene Regelung der Rechtsfolgen einer unzulässig überhöh- ten Mietvereinbarung auf die praktischen Probleme, die sich bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ergeben können, sowie die bei deren Ermittlung bestehende Unsicherheiten zu reagieren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 30). Zugleich würde ein Teil der grundsätzlich materiell-rechtlichen Prüfung, ob die vereinbarte Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zulässig ist, nämlich die Prüfung der geschuldeten Vormiete, auf die formale Ebene der Auskunftser- teilung vorverlagert, was nicht sachgerecht wäre. (hh) Hinzu kommt, dass der Vermieter auch sonst grundsätzlich nicht ver- pflichtet ist, dem Mieter die Höhe der von ihm verlangten Miete zu erläutern, seine diesbezügliche interne Berechnung und deren Grundlage offenzulegen oder dem Mieter die Zulässigkeit der Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB 41 42 - 18 - nachzuweisen. Selbst bei Geltendmachung des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter nur gehalten, dem Mieter die Tatsachen mitzuteilen, die dieser zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sonder- tatbestands (§§ 556e, 556f BGB) benötigt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 34 f.). Seine eigene Berechnung und deren Ergebnis muss der Vermieter dagegen auch in diesem Fall nicht offenlegen. Es stünde hiermit in Widerspruch, wenn von ihm im Rahmen der vorvertraglichen Auskunftspflicht verlangt würde, nicht nur die tatsächlich vereinbarte Vormiete, sondern die aus Sicht des Vermieters nach seinen Berechnungen nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete mitzuteilen. 3. Nach alledem konnte sich die Beklagte hier gegenüber dem Mieter auf die geschuldete Vormiete von monatlich 700,95 € berufen, deren zulässige Höhe sich gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aus der wirksam vereinbarten Vor-Vormiete ergab. Soweit die im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Mieter vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 121,78 € darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unwirksam. Da der Mieter für September 2021 eine Nettokaltmiete in Höhe von 822,73 € gezahlt hat, liegt für diesen Monat somit eine Überzahlung in Höhe ei- nes Betrags von 121,78 € vor. Zu dessen Rückzahlung ist die Beklagte bereits durch das insoweit von ihr nicht mehr angegriffene Urteil des Amtsgerichts, des- sen Tenor das Berufungsgericht diesbezüglich klarstellend nochmals neu gefasst hat, verurteilt worden. Den im Berufungsverfahren geltend gemachten weiterge- henden Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für September 2021 hat das Berufungsgericht dagegen zu Recht verneint, weil eine den vorgenannten 43 44 - 19 - Betrag übersteigende Überzahlung nicht vorliegt. Ob einem Rückzahlungsan- spruch auch die Vorschrift des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entgegenstünde, wie die Revisionserwiderung geltend macht, kann deshalb dahingestellt bleiben. 4. Zutreffend hat das Berufungsgericht dementsprechend auch den dem Grunde nach aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF bestehenden Anspruch der Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116 ff.) nur insoweit für begründet gehalten, als sich diese auf den berechtigt geltend gemachten Überschreitungsbetrag beziehen, mithin auf einen Betrag in Höhe von 121,78 € (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116), und hat unter Zugrundelegung dieses Überschreitungsbetrags rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin auf Erstat- tung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € für gegeben erachtet. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 04.08.2022 - 21 C 269/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2023 - 67 S 215/22 - 45

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 22.09.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 113/22 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 1 S 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Mietpreisbremse: Geltendmachung des Vormietprivilegs durch den Vermieter Leitsatz Der erfolgreichen Geltendmachung des Vormietprivilegs des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB steht es nicht entgegen, dass in einem dem Mietvertrag vorhergehenden Mietverhältnis eine die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder seiner Ausnahmetatbestände überschreitende (Vor-)Miete vereinbart wurde.(Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 6. April 2022, 17 C 306/21 nachgehend BGH, 19. Juli 2023, VIII ZR 229/22, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 06.04.2022 verkündete Urteils des Amtsgerichts Mitte – 17 C 306/21 – abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagte 296,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31. Dezember 2021 zu zahlen. 2. Auf die Widerklage wird festgestellt, dass der Kläger verpflichtet ist, für die Wohnung in der X-Straße, ab dem 01. November 2021 eine monatliche Miete in Höhe von 400,90 € nettokalt zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten im Höhe von derzeit 75,00 € zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. 3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 5. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung von 348,82 EUR nebst Zinsen sowie die Feststellung, ab dem 1. November 2021 lediglich zu einer Mietzahlung von nicht mehr als 296,27 EUR nettokalt für die von der Beklagten angemietete Wohnung verpflichtet zu sein. Die Beklagte macht widerklagend die Zahlung von 302,70 EUR sowie die Feststellung geltend, dass der Kläger verpflichtet ist, ab dem 1. November 2021 eine Nettokaltmiete i.H.v. 405,01 EUR monatlich zu zahlen. Randnummer 2 Zwischen den Parteien besteht seit dem 1. Juli 2017 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zu einem von den Parteien vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 460,00 EUR. In einem ebenfalls die streitgegenständliche Wohnung betreffenden und am 16. Juni 2015 beginnenden weiteren Mietverhältnis hatte die Beklagte mit einem Vormieter eine monatliche Nettokaltmiete von 422,00 EUR vereinbart, in einem letzterem Mietverhältnis vorhergehenden und am 1. März 2014 beginnenden weiteren Mietverhältnis eine solche von 380,00 EUR. Randnummer 3 Der Kläger macht geltend, die preisrechtlich zulässige Miete läge für die streitgegenständliche Wohnung unter Zugrundelegung der bei Mietvertragsbeginn ortsüblichen Vergleichsmiete von 255,29 EUR bei 280,82 EUR. In Folge einer durch Schreiben der Beklagten vom 22. September 2021 erklärten Indexmieterhöhung betrage die geschuldete Nettokaltmiete seit dem 1. November 2021 nunmehr 296,27 EUR monatlich. Randnummer 4 Die Beklagte ist der Ansicht, sich auf die gesetzliche Ausnahme des § 556e Abs. 1 BGB berufen zu können. In dem im Jahre 2015 geschlossenen Mietvertrag habe jedenfalls eine Miete i.H.v. 10,00 EUR/m² wirksam vereinbart werden können, da in dem vor Inkrafttreten der sog. Mietpreisbremse im Jahre 2014 begründete weiteren Mietverhältnis eine Miete in eben dieser Höhe vereinbart worden sei. Die im Jahre 2015 getroffene "Vormietvereinbarung" sei daher lediglich teilunwirksam. Der mit der Widerklage geltend gemachte Zahlungsbetrag i.H.v. 302,70 EUR ergebe sich daraus, dass der Kläger von Mai bis November 2021 statt der geschuldeten Nettokaltmiete von 383,90 EUR tatsächlich 460,00 EUR gezahlt und ihm deshalb ein Guthaben i.H.v. 532,70 EUR zugestanden habe. Wegen der Nichtigkeit des MietenWoG Bln schulde der Kläger jedoch - insoweit unstreitig - 835,40 EUR, woraus sich nach erklärter Aufrechnung der von ihr geltend gemachte Zahlungsanspruch ergebe. Randnummer 5 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dem Kläger stünde ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gegen die Beklagte zu, da er nicht verpflichtet sei, ab dem 01.03.2022 mehr als 296,27 EUR nettokalt für die streitgegenständliche Wohnung zuzüglich der monatlichen Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten zu zahlen. Die Beklagte könne sich nicht auf § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Zwar habe im Vormietverhältnis vom 16.06.2015 die Miete 10,99 EUR/m² betragen. Diese Miete sei jedoch nicht „geschuldet“ i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB gewesen, weil sie wiederum selbst gegen die §§ 556d ff. BGB verstoßen habe. Insofern käme der Beklagten nicht die Ausnahme des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB hinsichtlich der „Vor-Vormiete“ aus dem Vertrag vom 01.03.2014 zu Gute.Die Vereinbarung einer Vormiete i.H.v. 10,99 EUR/m² in dem Vertrag vom 16.06.2015 sei daher in Gänze unwirksam, eine Begrenzung des unwirksamen Teils auf 0,99 EUR/m² und die Annahme einer zulässigen Vormiete i.H.v. 10,00 EUR/m² sei mit dem Wortlaut der Vorschriften und dem Gesetzeszweck nicht vereinbar. Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses habe daher bei 280,82 EUR gelegen. Wegen der von der Beklagten wirksam erklärten Indexmieterhöhung betrage die zulässige Miete ab dem 01.11.2021 nunmehr 296,27 EUR nettokalt. Randnummer 6 Die Beklagte rügt mit ihrer Berufung, das Amtsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass eine Vormiete i.H.v. 10,00 EUR/m² nicht habe berücksichtigt werden können. Die Höhe der Vormiete sei nur teilweise unwirksam gewesen. In Höhe von 10,00 EUR/m² sei die Vormiete wirksam vereinbart worden, weil in dem vor Inkrafttreten der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB abgeschlossenen Mietvertrag zulässigerweise eine Miete in eben dieser Höhe vereinbart gewesen sei. Demnach ergäbe sich unter Berücksichtigung der Indexmieterhöhung eine von dem Kläger geschuldete Miete i.H.v. 405,01 EUR. Randnummer 7 Die Beklagte beantragt, Randnummer 8 unter Abänderung des angefochtenen Urteils Randnummer 9 1. die Klage abzuweisen; Randnummer 10 2. gemäß der erstinstanzlich erhobenen Widerklage Randnummer 11 a. den Kläger zu verurteilen, an sie, die Beklagte, 302,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.09.2021 zu zahlen; Randnummer 12 b. festzustellen, dass der Kläger verpflichtet ist, für die Wohnung in der X-Straße eine monatliche Miete in Höhe von 405,01 EUR nettokalt zzgl. monatlicher Vorauszahlung auf die Betriebskosten im Höhe von derzeitig 75,00 EUR zu zahlen. Randnummer 13 Der Kläger beantragt, Randnummer 14 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 15 Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft seine erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 16 Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das angefochtene Urteil (Bl. 112-122 d.A.) Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung der Beklagten ist überwiegend begründet. Randnummer 18 1. Die Feststellungs- und Zahlungsklage des Klägers ist unbegründet. Randnummer 19 a. Die Feststellungsklage ist unbegründet, da sich die von dem Kläger geschuldete Nettokaltmiete auf zunächst 380,00 EUR und seit dem 1. November 2021 auf 400,90 EUR statt des zum Gegenstand der Feststellung erhobenen Betrages von 296,27 EUR beläuft. Randnummer 20 Die von dem Kläger geschuldete monatliche Nettokaltmiete belief sich aufgrund der zwischen der Beklagten und dem "Vor-Vormieter" mit Mietvertrag vom 24. Februar 2014 vereinbarten Vormiete auf ursprünglich 380,00 EUR und beträgt nach der streitgegenständlichen Indexmietanpassung seit November 2021 400,90 EUR. Randnummer 21 Die Beklagte kann sich zunächst mit Erfolg auf § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Danach darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Randnummer 22 Zu Grunde zu legen ist eine Vormiete i.H.v. 380,00 EUR. Diese Miethöhe ist zwischen der Beklagten und dem „Vor-Vormieter“ des Klägers vor Inkrafttreten der Regelungen der §§ 556d ff. BGB – mangels Anhaltspunkten für einen Verstoß gegen die §§ 5 WiStG, 134 BGB – wirksam im Jahr 2014 vereinbart worden. Randnummer 23 Der Geltendmachung dieser Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB durch die Beklagte im Verhältnis zum Kläger steht es nicht entgegen, dass mit dem unmittelbaren Vormieter des Mieters im Mietvertrag vom 15. Juni 2015 ein hiervon abweichender höherer und die Preisgrenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitender Mietzins vereinbart wurde. Randnummer 24 Dies ergibt sich aus der Auslegung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Randnummer 25 Für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen. Den Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung bildet grundsätzlich der Wortlaut einer Norm. Denn das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also der mögliche Wortsinn, steckt grundsätzlich die Grenzen ab, innerhalb derer ein vom Gesetz verwendeter Begriff überhaupt ausgelegt werden kann (st. Rspr., vgl. zum Ganzen etwa BGH, Urt. v. 27. Oktober 2021 – VIII ZR 264/19, NJW-RR 2022, 228 Tz. 23 m.w.N.). Randnummer 26 Gemessen an diesem Maßstab ist es rechtlich unerheblich, dass in dem dem streitgegenständlichen Mietverhältnis unmittelbar vorhergehenden Vormietverhältnis ein höherer Mietzins vereinbart worden ist: Randnummer 27 Nach dem Wortlaut von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war. Dabei muss der Vormieter diese Miete rechtlich geschuldet haben. Das Gesetz versteht darunter die von dem vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete, d.h. den Betrag, den der vorausgegangene Wohnraummieter zuletzt bei Ende seines Mietvertrages tatsächlich als Miete zahlen musste. Daraus folgt, dass § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nur an eine wirksam vereinbarte Miete in dem Vertrag mit dem Vormieter anknüpft (vgl. V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2021, § 556e Rn. 4 m.w.N; BT-Drs. 18/3121, S. 30). Randnummer 28 Dem Gesetzeswortlaut lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass eine Geltendmachung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen wäre, sofern in einem der Vormietverhältnisse eine die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder des § 556e Abs. 1 BGB hinausgehende Vormiete vereinbart wurde. Vielmehr ergibt sich aus § 556g Abs. 1 BGB, der sich systematisch auch auf § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB bezieht, dass eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung unwirksam ist, wobei dies für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn nur gilt, „soweit“ die zulässige Miete überschritten wird. Demnach bezieht sich die Teilunwirksamkeit nur auf den die zulässige Miete überschießenden Teil (vgl. Börstinghaus, NJW 2015, 1553, 1558), so dass die „Vormiete“ in ihrer zulässigen und damit tatsächlich geschuldeten Höhe maßgebend für § 556e Abs. 1 BGB ist. Randnummer 29 Nur dieses Auslegungsergebnis steht mit dem gesetzgeberischen Willen sowie dem Sinn und Zweck des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB in Einklang. Denn ausweislich der Gesetzesbegründung enthält § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB eine Bestandsschutzregelung „für den Fall, dass die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (Vormiete) die nach § 556d BGB zulässige Miete übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken, denn Zweck der neu eingefügten Vorschriften ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei Wiedervermietung. Rechtsfolge der Regelung in Absatz 1 ist, dass die Vertragsparteien eine Miete in Höhe der Vormiete als Obergrenze wirksam vereinbaren können“ (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29 f.). Dieser vom Gesetzgeber zugebilligte Bestandsschutz würde dem Vermieter jedoch ohne sachlichen Grund entzogen, wenn er in einem nach Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB geschlossenen Mietverhältnis - womöglich aus bloßer Unachtsamkeit und lediglich in geringfügigem Umfang - eine die vor Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB vereinbarte Vormiete und die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder eine seiner Ausnahmevorschriften überschreitenden Mietzins vereinbaren würde. Es kommt hinzu, dass der durch § 556e Abs. 1 BGB gewährte - unbeschränkte - Schutz des Vormietbestandes des Eigentümers ein maßgebliches Gewicht für die Vereinbarkeit der §§ 556d ff. BGB mit Art. 14 GG zukommt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, NJW 2019, 3054 Tz. 103). Randnummer 30 Eine gegenteilige Auslegung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Gesetzgeber für den Fall einer Überschreitung der aufgezeigten Grenzen dem Vermieter nachteilige Rechtsfolgen im Gesetz geregelt oder jedenfalls in der Gesetzesbegründung mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht hätte. An beidem jedoch fehl es, anders als etwa bei § 556a Abs. 1a Satz 2 BGB in seinen ab dem 1. Januar 2019 geltenden Fassungen, die jeweils ausdrücklich anordnen, dass sich ein Vermieter nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen kann, wenn er dem Mieter über die in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1-4 BGB genannten Umstände nicht unaufgefordert Auskunft erteilt hat. Randnummer 31 Diese Auslegung steht in Gleichklang mit den vom Gesetzgeber für den Fall einer über die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Neuvermietungsmiete. Auch insoweit wird der Vermieter - abgesehen von der Absenkung der vereinbarten Miethöhe auf die nach § 556d Abs. 1 BGB preisrechtlich zulässige Miethöhe und der Teilunwirksamkeit einer etwaigen Kautionsabrede (vgl. dazu Bub, in: Bub/Treier, in: Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. II Rz. 2227.28) - nicht zusätzlich mit ihm unmittelbar nachteiligen Rechtsfolgen dafür belegt, zuvor eine preisrechtlich unzulässige Miete vereinbart zu haben. Für § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch vor diesem Hintergrund nichts anderes. Randnummer 32 Davon ausgehend ist hier eine Vormiete von 380,00 EUR maßgebend; nur der darüber hinausgehende Teil von 42,00 EUR unterfällt der Unwirksamkeit. Die Kammer hatte insoweit auf die insgesamt vereinbarte „Vor-Vormiete“ abzustellen. Eine gesetzliche Rechtfertigung für die von der Beklagten unter Zugrundelegung einer abweichenden Gesamtfläche ermittelten Quadratmeter-Vor-Vormiete fehlt. Unter Berücksichtigung der streitgegenständlichen - und in ihrer Wirksamkeit unzweifelhaften und unbestrittenen - Indexmieterhöhung (§ 557b Abs. 1 BGB) beträgt die geschuldete monatliche Nettokaltmiete seit dem 01.11.2021 damit 400,90 EUR. Randnummer 33 b. Die Zahlungsklage ist unbegründet. Zwar stand dem Kläger ursprünglich ein Anspruch in Höhe von insgesamt 539,10 EUR zu, da er ausgehend von einer monatlichen Nettokaltmiete i.H.v. ursprünglich 380,00 EUR und einer solchen i.H.v. 400,90 EUR seit dem 01.11.2021 jeweils 80,00 EUR für Mai bis einschließlich Oktober 2021 sowie 59,10 EUR für November 2021 überzahlt hat. Der Beklagten stand allerdings eine im Zusammenhang mit der Verfassungswidrigkeit des sog. Mietendeckels stehende Nachforderung i.H.v. 835,40 EUR zu. Nach erfolgter Aufrechnung ist die klägerische Forderung gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Randnummer 34 2. Die Widerklage ist überwiegend begründet. Randnummer 35 a. Der Beklagten steht nach erfolgter Aufrechnung aus den Erwägungen zu II.1.b ein überschießender Zahlungsanspruch i.H.v. 296,30 EUR gegen den Kläger zu. Randnummer 36 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB. Nach erfolgter Zustellung der Widerklage am 30.12.2021 waren Rechtshängigkeitszinsen erst ab dem 31.12.2021 zuzusprechen. Randnummer 37 b. Die widerklagend erhobene Feststellungsklage ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen zu Ziffer II.1.a in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang begründet und im Übrigen unbegründet. Randnummer 38 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Soweit die Widerklage hinsichtlich der Feststellung der von dem Kläger geschuldeten Nettokaltmiete hinsichtlich eines Betrages von 4,11 EUR und hinsichtlich des von der Beklagten geltend gemachten Zahlungsanspruchs i.H.v. 6,40 EUR abgewiesen wurde, stellt sich diese Zuvielforderung als verhältnismäßig geringfügig dar und hat auch keine höheren Kosten veranlasst. Insofern war es angemessen, dem Kläger die Kosten insgesamt aufzuerlegen (vgl. Herget, in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 92 ZPO Rn. 10). Randnummer 39 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Randnummer 40 4. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die Berücksichtigung einer Vormiete bis zu ihrer zulässigen Höhe i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB zulässig ist, wenn diese Vormiete die „Vor-Vormiete“ überschreitet, die in einem Mietverhältnis vor Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB vereinbart worden war. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001517153 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2020:270520UVIIIZR129.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILANERKENNTNIS- UND SCHLUSSURTEIL VIII ZR 129/19 Verkündet am: 27. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 557 Abs. 2; BGB §§ 134, 398, 399 Alt. 1, § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, 3 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1, §§ 3, 4, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 a) § 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entschei- dung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entschei- dung in der Hauptsache aus (im Anschluss an Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 20 ff.; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, unter II 1; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils unter II 1 und zur Veröffentlichung bestimmt). b) Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., 143 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 30 ff.; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 2; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, unter II 3, zur - 2 - Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, sowie VIII ZR 31/19, unter II 1, zur Veröffent- lichung bestimmt, VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils aaO unter II 2). c) Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkas- sodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter gemäß § 556d Abs. 2 BGB erfolgten Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miet- höhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahl- ter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen. Diese Aufforderung ist nicht als eine - einem re- gistrierten Inkassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen; es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von dem Inkasso- dienstleister zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihm geltend gemach- ten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzah- lungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Bestätigung des Senatsur- teils vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; Anschluss an Se- natsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, aaO unter II 1 b, VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils aaO unter II 2 b). d) Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerpo- sition aber besonders schutzwürdig ist. Eine solche Schutzwürdigkeit besteht je- doch nicht bei einer bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 77 f., vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 3 a sowie vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, aaO unter II 2, VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils aaO unter II 3). BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 129/19 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Auskunftsantrags (Kla- geantrag zu 1) und des Antrags auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete in Höhe von 170,99 € nebst Zinsen (Klageantrag zu 2) zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Das Versäumnisurteil des Berufungsgerichts vom 28. Februar 2019 wird in dem vorbezeichneten Umfang aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird die Beklagte gemäß ihrem Anerkennt- nis - unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mitte vom 12. Oktober 2018 und des Versäumnisurteils dieses Ge- richts vom 6. Juli 2018 - verurteilt, 1. der Klägerin Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 170,99 € seit dem 4. April 2018 zu zahlen sowie 2. der Klägerin Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der derzeit durch Herrn M. (Mieter) von der Beklag- ten angemieteten Wohnung in der T. str. , Berlin, (Wohnung) zuletzt schuldete (Vormiete)? - 4 - b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses ver- einbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhält- nisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Das Urteil ist hinsichtlich der vorstehenden Verurteilungen zu 1 und zu 2 a bis d vorläufig vollstreckbar. Im weiteren Umfang der Aufhebung (Rückzahlungsforderung in Höhe von 170,99 €) wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über sämtliche Kosten des Revisionsverfah- rens, an die Zivilkammer 65 des Berufungsgerichts zurückverwie- sen. Von Rechts wegen - 5 - Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - Auskunftsansprüche sowie einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat November 2017 in Höhe von 170,99 € nebst Zinsen geltend. Zwischen der Beklagten und Herrn M. (im Folgenden: Mieter) be- stand seit dem 16. August 2017 bis zum 31. August 2018 ein Mietverhältnis über eine 52,75 m2 große Wohnung in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Netto- kaltmiete betrug monatlich 529 €. Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäfts- bedingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) 1 2 3 - 6 - Rückzahlung beziehungsweise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie ge- gebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herab- setzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgs- aussichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechts- anwaltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin er- folglos, entstehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsanwalts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. 4 5 - 7 - Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Der Mieter beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorste- hend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchsetzung etwaiger Ansprüche gegen die Beklagte wegen Verstoßes gegen die Miet- höhenbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Be- klagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2017 rügte die Kläge- rin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftra- gung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 358,01 € (= 6,79 €/m2, was der ortüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 170,99 € monat- lich, mithin um 47,76 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herabgesetzt wer- 6 7 8 - 8 - de. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schrei- ben vom 26. Oktober 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und verlangte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von 170,99 € zu viel gezahlter Miete für den Monat November 2017 sowie die Erstattung vorge- richtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 €. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die vorgenannten Auskunfts- ansprüche geltend gemacht sowie ferner die Rückzahlung von 170,99 € für den Monat November 2017 und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 719,18 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Das Berufungs- gericht hat in der Berufungsverhandlung ein gegen den Kammervorsitzenden und die Berichterstatterin gerichtetes, auf den 3. April 2019 datiertes Ableh- nungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als unzulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Mit der vom Berufungsge- richt - beschränkt auf die Abweisung des Auskunftsantrags und des Rückzah- lungsanspruchs von 170,99 € nebst Zinsen - zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren, soweit die Revision eröffnet ist, weiter. Die Beklag- te hat im Revisionsverfahren den Auskunftsanspruch (Klageantrag zu 1) sowie den im Rahmen des Klageantrags zu 2 unter anderem geltend gemachten An- spruch auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus der Rückzahlungsforderung von 170,99 € seit dem 4. April 2018 anerkannt. Die Klägerin hat insoweit den Erlass eines Anerkenntnisurteils beantragt (§ 555 Abs. 3 ZPO). 9 10 - 9 - Entscheidungsgründe: Die im Umfang der Zulassung eingelegte Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungs- mäßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienst- lichen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Auskunfts- und Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Daher könne dahinstehen, ob der von der Klägerin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB entgegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Miet- 11 12 13 14 15 - 10 - abrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Vertrauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutz- würdige Interessen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubi- gerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Umfang der Revisi- onszulassung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klägerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Be- fangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung das Bestehen der von der Klägerin in der Revisionsinstanz noch verfolgten Ansprüche auf Aus- kunftserteilung und auf Herausgabe der für den Monat November 2017 zu viel gezahlten Miete in Höhe des geltend gemachten Betrages von 170,99 € nebst Zinsen nicht verneint werden. Dies folgt hinsichtlich des Auskunftsanspruchs und des Anspruchs auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 16 17 18 - 11 - der Rückzahlungsforderung von 170,99 € seit dem 4. April 2018 bereits aus dem Umstand, dass die Beklagte diese Ansprüche im Revisionsverfahren aner- kannt hat. Das Berufungsgericht hat überdies zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin (auch) hinsichtlich des nach dem vorstehend genannten Teilaner- kenntnis der Beklagten im Revisionsverfahren noch streitigen Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 170,99 € verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56 [nachfolgend Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, zur Veröffentli- chung bestimmt]) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen und damit auch die Abtretung der hier noch streitgegenständlichen Forderun- gen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Ge- samtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 19 - 12 - Dies hat der Senat durch seine Urteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.) und vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, unter II 2, zur Veröffentlichung bestimmt), denen ebenfalls am 4. April 2019 verkündete und in der Sache gleichlautende Entscheidungen der auch für den Streitfall zuständig gewesenen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (siehe ferner Se- natsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, unter II 3, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil - im Umfang der Zulassung der Revision - nicht bereits deswegen der Aufhe- bung, weil das gegen den Kammervorsitzenden und die Berichterstatterin ge- richtete Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzu- lässig verworfen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Betei- ligung dieser Richter ergangen ist. a) § 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer - wie hier - unan- fechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisions- gericht im Rahmen des Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (siehe nur Senatsur- teile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 20 f., und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 1 a; jeweils mwN). b) Es bedarf vorliegend keiner Klärung, ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungsrechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abgelehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist. Denn eine solche Rechtsverletzung liegt unter den hier gegebenen Umständen nicht vor. Es ist im Hinblick auf das zweitinstanzliche Prozessverhalten der Klä- 20 21 22 23 - 13 - gerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ab- lehnungsgesuch gegen den Kammervorsitzenden und die Berichterstatterin wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Ver- fassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht hat insoweit unter anderem darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und auch in Parallelsachen unangekün- digt ein Versäumnisurteil gegen sich hat ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Einspruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Ver- fahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorge- hen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in ei- nem Parallelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Se- nats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Ur- teils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzusehen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesentlichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, aaO) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, aaO) nachgezeichnet hat. Zur Vermeidung von weiteren Wiederholungen nimmt der Senat im Übrigen Bezug auf die eingehen- den Ausführungen in den gleichgelagerten Senatsurteilen vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, aaO Rn. 22-29) und vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, aaO unter II 1 b). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebotenen 24 25 - 14 - und im Streitfall für die Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunftserteilung (§ 556g Abs. 3 BGB) und auf Herausgabe zu viel gezahl- ter Miete für den Monat November 2017 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. a) Wie der Senat bereits ausgesprochen hat, hat das Berufungsgericht hierbei verkannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Er- bringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht ge- gen das gesetzliche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Abtretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt insoweit Bezug auf die ausführli- chen Entscheidungsgründe in dem grundlegenden Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) sowie auf die Se- natsurteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, aaO Rn. 30 ff.), vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, aaO unter II 2) und vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, aaO unter II 3). b) Entgegen der von einer anderen Kammer des Berufungsgerichts in ei- nem späteren Urteil vom 29. April 2020 (64 S 95/19, juris) - das bei dem Senat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 133/20 im Revisionsverfahren anhängig ist - vertretenen Auffassung kann eine Überschreitung der Inkassodienstleistungs- befugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG auch nicht mit der Argumentation angenommen werden, die Rückforderung ei- ner von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als "eigenständige" Inkassodienstleistung im Sinne des 26 27 - 15 - Rechtsdienstleistungsgesetzes bewertet werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Klägerin darüber hinausgehend gelautet habe, für ihn die "Mietpreisbremse" bei der Vermieterin durchzusetzen und die im Woh- nungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzuset- zen. Vielmehr diene dann auch die Rückforderung der überhöhten Miete, nicht anders als die Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung, nicht mehr dem Forderungseinzug, sondern der - von der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nicht umfassten - Abwehr von Ansprüchen des Vermieters. Diese Argumentation ist rechtsfehlerhaft und steht im Widerspruch zu der oben (unter II 2 a) genannten gefestigten Rechtsprechung des Senats. Der Senat hat - was die vorbezeichnete Auffassung schon im Ansatz verkennt - in seinem Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162) bereits entschieden, dass eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG (auch) nicht aus dem Umstand folgt, dass die Klägerin in ihrem Rügeschreiben den Vermieter zusätzlich dazu aufgefordert hat, künftig von dem Mieter nicht mehr die von der Klägerin als überhöht gerügte Miete zu verlangen, sondern diese auf den zuläs- sigen Höchstbetrag herabzusetzen. Diese Aufforderung ist nicht als eine - einem registrierten Inkassodienst- leister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen (siehe hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Ver- langen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend ge- machten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maß- nahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weiterge- 28 29 - 16 - hender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Senats- urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162). 3. Der Klägerin fehlt - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der Ansprüche des Mieters an die Klägerin wegen eines Abtre- tungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB unwirksam wäre. Eine zum Aus- schluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist allerdings auch dann an- zunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 76). Eine solche Schutz- würdigkeit besteht weder bei der hier in Rede stehenden bereicherungsrecht- lichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (vgl. bereits Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO [zu - auf Be- reicherungsrecht gestützten und an einen Verbraucherschutzverein abgetrete- nen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte]; ebenso Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 77 f., und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 3 a; jeweils zu § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) noch bei dem von der Klägerin ebenfalls geltend gemachten, von ihr nunmehr anerkannten Anspruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB (Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 79, und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164 f.). 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts begegnen die Be- stimmungen der §§ 556d ff. BGB, auf welche die Klägerin die an sie abgetrete- 30 31 - 17 - nen Ansprüche stützt, schließlich auch keinen verfassungsrechtlichen Beden- ken (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 54 ff.; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO unter II 4 a). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts im Umfang der Zu- lassung der Revision keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich des Auskunftsantrags (Klageantrag zu 1) und des mit dem Klageantrag zu 2 unter anderem geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Zinsen aus der Rückzahlungsforderung von 170,99 € ent- scheidet der Senat in der Sache selbst, da es diesbezüglich aufgrund des in diesem Umfang im Revisionsverfahren erfolgten Anerkenntnisses der Beklag- ten weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache insoweit zur Endent- scheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Verurteilung der Beklagten gemäß ihrem Anerkenntnis. 32 - 18 - Im weiteren Umfang der Aufhebung ist die Sache hingegen nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhalt- lichen Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete getroffen hat. Sie ist daher insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 12.10.2018 - 6 C 107/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 352/18 - 33

ECLI:DE:BGH:2020:060520UVIIIZR120.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 120/19 Verkündet am: 6. Mai 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als hierdurch das Versäumnisurteil vom 28. Februar 2019 im Hinblick auf die Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Klageanträge Ziffer 1 und 2 sowie im Kostenpunkt aufrechterhalten wird. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Aus- 1 - 3 - kunftsansprüche sowie Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Januar 2018 geltend. Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 31. Dezember 2016 ein Mietverhältnis über eine 45,40 m2 große Wohnung in Berlin. Die ver- traglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 640,00 € (= 14,10 €/m2). Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.w. .de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-) Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- 2 3 4 - 4 - rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Der Mieter beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorste- hend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchsetzung 5 6 7 - 5 - etwaiger Ansprüche gegen die Beklagte wegen Verstoßes gegen die Miethö- henbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Be- klagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2017 rügte die Kläge- rin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftra- gung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 433,48 € (= 9,55 €/m2, was der ortüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 181,52 € monat- lich, mithin um 41,88 %, überschritten habe, wobei die Klägerin damals von ei- ner Nettokaltmiete von 615 € ausging. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 6. November 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und verlangte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 181,52 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 20. Oktober 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin neben vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 731,55 € die bereits erwähnte Aus- kunftserteilung sowie für den Monat Januar 2018 die Rückzahlung von 206,52 € 8 9 - 6 - mit der - von den vorgenannten Schreiben abweichenden - Begründung, die derzeitige Nettokaltmiete betrage 640 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Klägerin hat das Landgericht mit Versäumnisurteil vom 28. Februar 2019 zurückgewiesen und dieses mit Urteil vom 4. April 2019 aufrechterhalten. Am selben Tag hat das Berufungsgericht ein gegen den Vorsitzenden der Beru- fungskammer und ein weiteres Kammermitglied gerichtetes, auf den 3. April 2019 datiertes Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als un- zulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die Revision hinsichtlich des Auskunftsantrags (Klagean- trag Ziffer 1) sowie des Antrags auf Rückzahlung überzahlter Miete (Klagean- trag Ziffer 2) zugelassen. Insoweit verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren wei- ter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungsmä- ßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. 10 11 12 13 - 7 - Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienstli- chen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Dabei könne dahinstehen, ob der von der Kläge- rin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB ent- gegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Mietabrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Ver- trauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutzwürdige Interes- sen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubigerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). 14 15 16 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klä- gerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung das Bestehen der von der Klägerin verfolgten Ansprüche auf Auskunft sowie auf Herausgabe der für den Monat Januar 2018 zu viel gezahl- ten Miete in Höhe eines Betrages von 206,52 € nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.w. .de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen und damit auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Ge- samtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für den Mieter erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- 17 18 - 9 - natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil allerdings nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das gegen den Vorsit- zenden der Berufungskammer und ein weiteres Kammermitglied gerichtete Ab- lehnungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzulässig ver- worfen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Beteiligung dieser Richter ergangen ist. a) Wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, schließt § 557 Abs. 2 ZPO eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306 [zu § 548 ZPO aF]; ebenso BSG, NZS, 2008, 331, 332; BAG, Beschluss vom 23. September 2008 - 6 AZN 84/08, juris Rn. 5; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN; aA, aber von der vorgenannten Entscheidung überholt: BVerfG, NJW-RR 2007, 409). Der im Streitfall unter Beteiligung der beiden abgelehnten Richter ergangene Beschluss, mit dem das Ablehnungsge- such der Klägerin als unzulässig verworfen worden ist, ist unanfechtbar, weil hiergegen kein Rechtsmittel statthaft ist. Gemäß § 46 Abs. 2, § 567 Abs. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde nur gegen erstinstanzliche Entscheidungen der Amts- und Landgerichte eröffnet. Eine Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 1 ZPO kommt ebenfalls nicht in Betracht, weil eine solche weder vom Gesetz 19 20 - 10 - vorgesehen noch vom Berufungsgericht in dem Verwerfungsbeschluss zuge- lassen worden ist. Hieraus folgt, dass weder die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig noch die daraus folgende Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Hauptsacheentscheidung (vgl. hierzu BVerfG, NVwZ 2006, 924; NJW 2007, 3771, 3772; BGH, Beschlüsse vom 15. August 2013 - I ZA 2/13, juris Rn. 3; vom 20. März 2018 - I ZB 104/17, juris Rn. 4) als Verfahrensfehler nach § 545 Abs. 1 ZPO gerügt werden können. b) Ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungs- rechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abge- lehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist (so etwa BSG, Beschlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, juris Rn. 8; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, juris Rn. 12; ähnlich BVerwG, NVwZ 2008, 1025 Rn. 6; BVerfG, Be- schluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, juris Rn. 14; offengelassen von BVerfG, Beschluss vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, juris Rn. 13), be- darf vorliegend keiner Klärung. Denn ein Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG läge nur dann vor, wenn die Auslegung oder Handhabung einer Verfah- rensnorm im Einzelfall willkürlich oder offensichtlich unhaltbar wäre oder wenn die richterliche Entscheidung Bedeutung und Tragweite der Verfassungsgaran- tie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hätte (vgl. etwa BVerfGE 82, 286, 299; BVerfG, Beschlüsse vom 14. November 2007, NJW-RR 2008, 512, 513; vom 6. Mai 2010 - 1 BvR 96/10, juris Rn. 10 ff.; vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, aaO Rn. 19 mwN; vgl. ferner BSG, Be- schlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, aaO; vom 22. Juni 2015 21 22 - 11 - - B 9 SB 72/14 B, aaO; BVerwG, NVwZ 2008, 1025 aaO; BVerwG, Beschluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, aaO). Gemessen an diesen Maßstäben ist eine Verletzung des grundrechts- gleichen Rechts auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht gegeben. Es ist im Hinblick auf das Prozessverhalten der Klägerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ablehnungsge- such wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. aa) Das Berufungsgericht hat die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig damit begründet, dass die Klägerin Ablehnungsgesuche rein prozesstaktisch einsetze, um eine für sie möglicherweise nachteilige Entschei- dung in der Hauptsache so lange wie möglich hinauszuzögern oder zu verhin- dern. Sie habe mit dem unmittelbar vor dem Einspruchstermin erhobenen Ge- such ihr mittlerweile insgesamt siebtes Ablehnungsgesuch gegen die Kammer gestellt. Es erschöpfe sich im Wesentlichen in einer Wiederholung vorangegan- gener Ablehnungsgesuche und sei nunmehr im Kern auf die Entscheidungs- gründe der Parallelsache 67 S 277/18 (DWW 2019, 56) gestützt. Diese seien wiederum im Wesentlichen inhaltsgleich mit den Entscheidungsgründen in der früheren Parallelsache 67 S 157/18 (NJW 2018, 2901), die bereits Gegenstand von zwei Ablehnungsgesuchen der Klägerin gewesen sei, welche jeweils mit ausführlicher Begründung durch die Berufungskammer und durch eine weitere Kammer des Landgerichts zurückgewiesen worden seien. Der Inhalt der in dem Verfahren 67 S 277/18 getroffenen Entscheidung und die übrigen zum Gegenstand des jetzigen Gesuchs erhobenen Gründe hät- ten der Klägerin zu keinem vorangegangenen Zeitpunkt Veranlassung gege- ben, die Befangenheit der abgelehnten Richter zu besorgen. Die Klägerin habe 23 24 25 - 12 - den Rechtsstreit vielmehr ohne Erhebung entsprechender Befangenheitsanträ- ge weiter betrieben, um in sämtlichen parallel geführten und terminierten Beru- fungsverfahren ohne vorherige Unterrichtung der gegnerischen Anwälte säumig zu bleiben und die (nach dem Ausscheiden eines Richters) von der ursprüngli- chen Besetzung noch verbliebenen zwei Richter der Kammer sodann - wiede- rum in sämtlichen Verfahren und ohne vorherige Information ihrer Prozessgeg- ner - erstmals einen Tag vor dem Einspruchstermin abzulehnen. bb) Der Revision gelingt es nicht, ausgehend von diesen Erwägungen einen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG darzulegen. (1) Zwar entscheidet grundsätzlich über ein Ablehnungsgesuch das Ge- richt, dem der abgelehnte Richter angehört, ohne dessen Mitwirkung (§ 45 Abs. 1 ZPO). Aus Gründen der Vereinfachung und Beschleunigung des Verfah- rens ist der abgelehnte Richter in klaren Fällen eines unzulässigen oder rechtsmissbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs aber zur Vermeidung eines aufwendigen und zeitraubenden Ablehnungsverfahrens an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert. Denn bei einem eindeutig unzulässigen oder rechtsmissbräuchlichen Ablehnungsgesuch setzt dessen Prüfung eine Beurtei- lung des eigenen Verhaltens des abgelehnten Richters nicht voraus und stellt mithin auch keine Entscheidung in eigener Sache dar (Senatsbeschlüsse vom 25. April 2017 - VIII ZA 1/17 und VIII ZA 2/17, juris Rn. 11; vom 19. November 2019 - VIII ZA 11/19, juris Rn. 2; BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, juris Rn. 16 mwN). Allerdings sind an das Vorliegen dieser Vorausset- zungen strenge Anforderungen zu stellen; wenn ein - auch nur geringfügiges - Eingehen auf den Verfahrensgegenstand erforderlich ist, scheidet eine Verwer- fung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig aus, eine gleichwohl erfolgende Entscheidung ist dann willkürlich (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, aaO Rn. 17). 26 27 - 13 - (2) So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Berufungsgericht hat sich nicht inhaltlich mit den im Ablehnungsgesuch erhobenen Vorwürfen befasst, die Berufungskammer habe in dem Verfahren 67 S 277/18 einen nicht vorgetrage- nen Sachverhalt unterstellt und ehrverletzende Aussagen in Bezug auf die Klä- gerin getroffen. Vielmehr hat es allein darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und in weiteren Parallelsachen unangekündigt ein Ver- säumnisurteil gegen sich ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Ein- spruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Verfahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorgehen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in einem Paral- lelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Senats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Urteils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzuse- hen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesent- lichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) nachgezeichnet hat. Die Revision bleibt eine sachlich einleuchtende Begründung dafür schuldig, warum das Ablehnungsgesuch in Anbetracht dieser Umstände nicht zu einem wesent- lich früheren Zeitpunkt angebracht worden ist. Sie stellt insoweit lediglich Mut- maßungen an, die nicht geeignet sind, eine Prozessverschleppungsabsicht zu widerlegen. (3) Auch kann nicht angenommen werden, dass das Berufungsgericht die Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG in ihrer Bedeutung und Tragweite grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs durch die abge- 28 29 - 14 - lehnten Richter selbst eine enge Ausnahme von der Vorschrift des § 45 Abs. 1 ZPO darstellt. Es hat weiter darauf abgestellt, dass die Gründe, auf die die Klä- gerin die Besorgnis der Befangenheit gestützt hat, bereits Gegenstand zweier früherer Ablehnungsgesuche in Parallelverfahren waren und eines dieser Ge- suche von einer anderen Kammer des Landgerichts, also unter Einhaltung des Verfahrens nach § 45 Abs. 1 ZPO, abschlägig beschieden worden ist. Damit ist der Grundgedanke des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gewahrt (vgl. auch BGH, Be- schluss vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, aaO). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite www.w. .de angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft (§ 556g Abs. 3 BGB) und auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete für den Monat Januar 2018 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. Hierbei hat es verkannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkei- ten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht gegen das gesetzliche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Abtretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt diesbezüglich auf die eingehenden Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der Ansicht des Berufungsgerichts erforderlichen Aus- führungen. 30 - 15 - a) Das Berufungsgericht sieht den Schwerpunkt der Tätigkeit der Kläge- rin - auch im Hinblick auf den Einsatz eines Mietpreisrechners (vgl. sein Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56, 58) - eindeutig in der Rechtsberatung, die "bereits im Einzelnen, erst recht aber in ihrer Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinausgeh[e]" (vgl. seine in Bezug genommenen Entscheidungen: Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8, und Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Eine Rechtsberatung sei dem Inkassodienstleister zwar nicht grundsätzlich verwehrt, sie müsse aber "beim Forderungseinzug" vorge- nommen werden. Diese einschränkenden Voraussetzungen lägen aber nicht vor, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und den Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren gewesen sei und deren Entstehen - zumindest teilweise - von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB erforderlichen Rüge abhänge (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Hinzu komme, dass bei Verwirklichung der Ausnahmetat- bestände der §§ 556e, 556f BGB die Überschreitung der Miethöhegrenze des § 556d Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. In diesen Fällen bestehe überhaupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO) und werde zudem "in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt" tätig (Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 58). Das Bundesverfassungsgericht habe bei dem - inzwischen vom Rechts- dienstleistungsgesetz abgelösten - Rechtsberatungsgesetz (RBerG) außerdem eine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Inkassodienstleister allein dann 31 32 33 - 16 - "beim Forderungseinzug" für zulässig erachtet, wenn neben der persönlichen Zuverlässigkeit bei dem Erlaubnisinhaber auch Eignung und genügende Sach- kunde vorhanden seien (LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Angesichts der Komplexität und der Bedeutung des Wohnraummietrechts sei es bereits grundsätzlich ausgeschlossen, dass die für eine Registrierung als Inkasso- dienstleister erforderlichen Grundkenntnisse des materiellen und formellen Rechts ausreichten, um dem Sinn und Zweck des Rechtsdienstleistungsgeset- zes, den Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor un- qualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen, zur Geltung zu verhelfen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59 f.). b) Mit diesen im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Erwägun- gen hat das Berufungsgericht nicht nur die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu dem Umfang und der Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters verkannt, son- dern eine hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungs- gesetzes vollständig ausgeblendet. Das Rechtsdienstleistungsgesetz soll zwar dazu dienen, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 2 RDG). Gleichzeitig war der Gesetzgeber - unter Heranziehung der noch zum Rechts- beratungsgesetz ergangenen liberalisierenden Entscheidungen des Bundesver- fassungsgerichts - aber bestrebt, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleistungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil 34 - 17 - vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff. sowie BT- Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). Schließlich findet auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Registrierung als Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG er- laube nicht die Vornahme von Inkassodienstleistungen auf dem komplexen Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, weil die von einem Inkassodienstleister nachzuweisende Sachkunde hierfür nicht ausreiche, im Gesetz (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 4 Abs. 1 der Ver- ordnung zum Rechtsdienstleistungsgesetz [Rechtsdienstleistungsverordnung - RDV]) keine Stütze (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 221 ff.). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkas- sounternehmern gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstä- tigkeit, also einer kaufmännischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Ver- mögensinteressen. Typisierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst sozusagen spiegelbildlich die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120). Setzt das Inkassounternehmen die von ihm verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder 35 36 - 18 - den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121). Der genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lagen - was das Berufungsgericht verkannt hat - Fallgestaltungen zugrunde, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren - mithin von der seitens des Bundesverfassungsgerichts gewählten Formulierung, wonach "beim Forderungseinzug" auch Rechtsberatung geleistet werden dürfe, ersicht- lich umfassten - Vorfeld erfolgt waren (BVerfG, NJW 2002, 1190; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154; Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1405). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung da- hin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129). Ohne Befugnis des Inkassounternehmens zur Rechtserläuterung auch im Au- ßenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwischen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechts- anwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). 37 38 - 19 - Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Satz 2 Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145). Hieran anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. De- zember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaffenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechts- dienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel ge- macht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- 39 40 41 - 20 - folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als "verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrun- de gelegt, das Bundesverfassungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsberatungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forde- rungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur als kaufmännische Hilfstätigkeit und damit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsange- legenheiten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144). Zudem ist den Gesetzes- materialien zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber an der weiteren "verfas- sungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, Inkassounternehmen, deren Sach- kunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und die für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen müssen, bleibe auch nach Einleitung des gerichtli- chen Verfahrens die weitere - rechtliche - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- 42 - 21 - tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133). dd) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141). Insbe- sondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rah- men des außergerichtlichen Forderungseinzugs in substanzieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.). Aus dem vom Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführ- ten und noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Beschluss des Bundes- gerichtshofs vom 9. Juni 2008 (AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 9), der für die Abgren- zung zwischen Anwalts- und reiner Inkassotätigkeit darauf abstellt, "ob die dem Rechtsanwalt eigentümliche Aufgabe, rechtlichen Beistand zu leisten, so in den 43 44 - 22 - Hintergrund getreten ist, dass es gerechtfertigt ist, die beworbene Aufgabe als reine Inkassotätigkeit zu werten", ergibt sich nichts anderes. Denn der Bundes- gerichtshof hat damit nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass eine umfassen- de Rechtsberatung nur Anwälten gestattet ist, sondern hat im Gegenteil unter Bezugnahme auf die bereits angeführte Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ausgeführt, ein Inkassounternehmen dürfe nur außergerichtlich tätig werden, so dass ein Forderungsauftrag, der auch das gerichtliche Mahn- und Vollstreckungsverfahren umfasse, in den einem Rechtsanwalt vorbehalte- nen Aufgabenbereich falle (Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, aaO Rn. 10). Letztlich ging es in dieser Entscheidung nicht darum, einem Inkassoun- ternehmen die Wahrnehmung aller Aufgaben zu verwehren, die (auch) einem Rechtsanwalt übertragen werden können, sondern allein darum zu beurteilen, ob die von einem Rechtsanwalt (gegen Erfolgshonorar) angebotene Inkassotä- tigkeit sich in einer solchen erschöpfte oder eine auch darüber hinaus gehende anwaltliche Tätigkeit erfasste. ee) Dem damit gebotenen eher großzügigen Verständnis der Inkasso- dienstleistung trägt das Berufungsgericht nicht Rechnung. (1) Anders als das Berufungsgericht - und ihm folgend die Revisionser- widerung - meinen, ist ein registrierter Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 RDG) - wie bereits ausgeführt - nicht daran gehindert, im Rahmen eines außergerichtlichen Forderungseinzugs eine umfassende rechtliche Prüfung und Beratung durchzuführen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Er wird hierbei nicht in "unzulässiger Weise wie ein Rechtsanwalt tätig", solange er sich - wie hier in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vorgesehen - auf die au- ßergerichtliche Durchsetzung der Forderung beschränkt und die Interaktion mit den Gerichten Rechtsanwälten überlässt. 45 46 - 23 - (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisions- erwiderung ist es einem Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG auch nicht verwehrt, Rechtsberatungen anzubieten, wenn noch unklar ist, ob die einzuziehenden Forderungen bestehen oder nicht. (a) Der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes zur Be- stimmung der Reichweite und des Umfangs der einem registrierten Inkasso- dienstleister erlaubten rechtlichen Tätigkeiten (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144) unter ande- rem herangezogenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) lagen Fallgestaltungen zugrunde, in denen das Bestehen von Ansprüchen bei Aufnahme der Tätigkeit durch das Inkasso- unternehmen noch nicht geklärt war. Das Bundesverfassungsgericht hat der Einschätzung der dortigen Berufungsgerichte, einem Inkassounternehmen sei es verboten, die Gläubiger darüber zu beraten, ob und unter welchen rechtli- chen Gesichtspunkten und in welcher Höhe sie überhaupt Forderungen hätten, ausdrücklich eine Absage erteilt und hat es zudem für zulässig erachtet, dass ein Inkassounternehmen den Gläubiger im Vorfeld eines Auftrags erstmals auf das Bestehen eines möglichen Anspruchs hinweist. Dabei hat es hervorgeho- ben, dass sich der Regelungsgehalt einer Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich auch auf die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten Sachbe- reich, erstreckt (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191 mwN). (b) Dies blendet das Berufungsgericht vollständig aus, wenn es meint, eine umfassende Rechtsberatung dürfe nach der Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts nur "beim Forderungseinzug" vorgenommen werden, hieran fehle es aber, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig 47 48 49 - 24 - im Unklaren sei, deren Entstehen zudem von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB aF erforderlichen Rüge abhänge und schließlich im Falle der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB eine Rückforderung des Mieters wegen überhöhter Miete ausgeschlossen sei. In diesen Fällen be- stehe überhaupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche ab- raten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Hierbei verkennt das Berufungsgericht, dass sich aus der vom Gesetz- geber des Rechtsdienstleistungsgesetzes herangezogenen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Rechtsberatungsgesetz eine zeitliche Be- schränkung der zulässigen Rechtsberatung nicht ergibt; mit dem Begriff "beim Forderungseinzug" soll vielmehr zum Ausdruck gebracht werden, dass die Rechtsberatung in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Forderungsein- zug stehen muss. Weiter übersieht es, dass nach dem vom Bundesverfas- sungsgericht aufgestellten und vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsge- setzes übernommenen Verständnis einer erlaubten Inkassotätigkeit nicht nur ein Einzug unangefochtener oder rechtlich in jeder Hinsicht zuverlässig ein- schätzbarer Forderungen erlaubt ist. Vielmehr ist davon auch die Befugnis des Inkassounternehmens umfasst, seine Kunden bereits im Vorfeld eines Forde- rungseinzugs darüber zu beraten, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe eine Forderung besteht, und gegebenenfalls mögliche Erfolgs- aussichten zu prognostizieren (BVerfG, NJW 2002, 1190 f.). Schließlich verkennt das Berufungsgericht, dass es der Klägerin als re- gistrierter Inkassodienstleisterin auch nicht verwehrt ist, eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF zu erheben. Dabei kann dahinstehen, ob eine solche Rüge - wie das Berufungsgericht annimmt - Tatbestandsmerkmal des Rückforderungsan- 50 51 - 25 - spruchs nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158), denn selbst in diesem Falle wäre die Klä- gerin als Inkassodienstleisterin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG zur Erhe- bung der Rüge befugt (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 ff.). Nach der - auch für die Bestimmung des Regelungsgehalts der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG maßgebenden - Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts gehört zu der einem Inkassodienst- leister erlaubten Rechtsberatung "naturgemäß auch das Geltendmachen von Ansprüchen mit den rechtlichen Argumenten, die dem Gläubiger zu Gebote stehen" (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 161). Der Klägerin ist es dementsprechend auch nicht versagt, gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen (Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.). (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der sich die Revisi- onserwiderung anschließt, ist einem registrierten Inkassodienstleister - ausge- hend von dem vom Bundesverfassungsgericht geprägten und vom Gesetzge- ber des Rechtsdienstleistungsgesetzes übernommenen eher weiten Verständ- nis einer zulässigen Inkassotätigkeit - auch der gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG als Rechtsdienstleistung zu wertende Einsatz eines "Mietpreisrechners" im Vor- feld des Abschlusses einer Inkassovereinbarung nicht untersagt (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 147 ff.). Der Mietpreisrechner stellt weder in inhaltlicher noch in zeitlicher Hinsicht - im Hinblick auf seine bereits im Vorfeld einer (möglichen) Inkassovereinbarung und Forderungsabtretung erfolgte Bereitstellung - eine Überschreitung der In- kassobefugnis der Klägerin dar. Er bietet dem Mieter lediglich die (softwareba- 52 53 54 - 26 - sierte) Möglichkeit, mittels der Eingabe bestimmter Wohnungsdaten - rein rech- nerisch und unverbindlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspie- gel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. (a) Mit dieser Möglichkeit eröffnet die Klägerin im Rahmen einer der ei- gentlichen Inkassotätigkeit vorgeschalteten Maßnahme dem Mieter lediglich eine erste - überschlägige und vorläufige - Einschätzung, ob ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe, insbesondere eine Über- schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB), in seinem Fall überhaupt in Betracht kommen kann. Weiter erlaubt sie ihm die Entscheidung, ob deshalb gegebenenfalls eine Beauftragung der Kläge- rin als registrierte Inkassodienstleisterin - oder auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts - zum Zwecke der Geltendmachung und außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche erwägenswert erscheint. Die notwendigen Informationen für eine solche Einschätzung könnte sich der Mieter zudem - anders als bei Rechtsfragen - ohne Zuhilfenahme elektronischer Unterstüt- zung auf "analogem" Wege, wie etwa durch Einsichtnahme in den Mietspiegel, selbst verschaffen (Senatsurteil von 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 152). (b) Angesichts der von dem Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorgenommenen Wertung, wonach die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungs- einzug stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestattet (vgl. BT- Drucks. 16/3655, S. 27), ist nicht zu erkennen, dass die Klägerin mit der Bereit- stellung des softwarebasierten Mietpreisrechners diese Befugnis überschritten haben könnte. Entsprechendes gilt auch bezüglich des Umstands, dass der von der Klägerin eingesetzte Mietpreisrechner bereits vor dem Abschluss einer In- kassovereinbarung und vor einer möglichen Forderungsabtretung zum Einsatz 55 56 - 27 - kommt. Denn wie bereits erwähnt, gaben gerade Fallgestaltungen, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren Vorfeld erfolgt waren, Anlass für den liberalisierenden, vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogenen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.) Be- schluss des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154 mwN). ff) Eine Unzulässigkeit der Inkassodienstleistung der Klägerin nach § 3 RDG ergibt sich - anders als das Berufungsgericht und ihm folgend die Revisi- onserwiderung meinen - schließlich auch nicht daraus, dass sie mit den hier zur Durchsetzung von möglichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der soge- nannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) entfalteten Tätigkeiten ihre In- kassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG deshalb überschritten hätte, weil die von ihr mit der Registrierung als Inkassodienstleisterin nachgewiesene Sachkunde (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV) hierfür angesichts der Komplexität und der Bedeu- tung des Wohnraumietrechts nicht ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 214 ff.). (1) Es trifft zwar zu, dass das Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, in dem die Klägerin ihre hier zu beurteilende Tätigkeit für den Mieter erbracht hat, sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht ein erhebliches Maß an Komplexität aufweist und von dem Bestreben des Gesetzgebers geprägt ist, die - auch grundrechtlich geschützten (Art. 14 Abs. 1 GG) - Interessen von Mietern und Vermietern - auch vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Mietverhält- nis um ein Dauerschuldverhältnis handelt und die Wohnung regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt - in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Auch kann die hier in Rede stehende Inkassotätigkeit der Klägerin 57 58 - 28 - - jedenfalls mittelbar - durchaus Einfluss auf das Verhältnis der Mietvertragspar- teien und damit letztlich gegebenenfalls auch auf den weiteren Verlauf und den Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine solche Inkassodienstleistung und insbesondere die damit verbundene rechtliche Beratung haben daher den vorstehend genannten Besonderheiten des Wohnraummietrechts in verantwor- tungsvoller Weise Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 222). (2) Den Vorschriften der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV und den hierauf bezo- genen Materialien (BT-Drucks. 16/3655, S. 63 ff.; BR-Drucks. 316/08, S. 10 f., 13 f.) ist jedoch nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber oder der Verord- nungsgeber deshalb davon ausgegangen wären, ein registrierter Inkassodienst- leister dürfe nicht auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts tätig werden. Viel- mehr hat der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 RDG die aus seiner Sicht für die In- kassotätigkeit bedeutsamen Rechtsgebiete, darunter auch das Bürgerliche Recht, aufgeführt; dabei hat er Einschränkungen in dem - hier maßgeblichen - Bereich des Bürgerlichen Rechts - etwa in Bezug auf das Wohnraummietrecht - nicht vorgenommen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 223). Maßstab für die in § 11 Abs. 1 RDG erfolgte Auswahl der Rechtsgebiete waren für den Gesetzgeber die schon bislang - unter der Geltung des Rechts- beratungsgesetzes - in den Sachkundeprüfungen von Inkassounternehmern verlangten Leistungen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191) Voraussetzung für die Tätigkeit im Bereich des Forderungsinkassos sind (BT-Drucks. 16/3655, S. 66). Hierzu gehörte auch damals im Rahmen des Bürgerlichen Rechts - ohne Einschrän- kung - das Recht der Schuldverhältnisse (vgl. BVerfG, aaO), mithin einschließ- 59 60 - 29 - lich des Wohnraummietrechts (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 224). c) Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB, § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienst- leisters besteht, ableiten. Die Revisionserwiderung sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessen- konflikt darin, dass die Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als "andere Leis- tungspflicht" eine Prozessfinanzierung anbiete und damit die Gefahr begründe, bei der Erbringung der Inkassodienstleistung zu Lasten des Rechtsuchenden andere Interessen zu verfolgen. Die zwischen der Klägerin und dem Mieter ver- einbarte Kostenfreihaltung des Mieters im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemü- hungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. aa) Bei der von der Revisionserwiderung angeführten Zusage der Kläge- rin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung bestehende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 196, 199 ff.). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen 61 62 63 64 - 30 - unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-)Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits beste- henden Leistungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung des Mieters von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsanwalts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der - hier in die Inkassovereinbarung ein- bezogenen - Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin hervorgeht, ist sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet, im Falle einer Erfolglosigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfahrens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin verbundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkassodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusammen- hang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter 65 - 31 - anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202). bb) Auch besteht die von der Revisionserwiderung befürchtete Gefahr einer Interessenkollision dahin, dass die Klägerin angesichts ihrer im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht geneigt sein könne, etwa zur Vermeidung einer Klageabweisung einen für den Mieter ungünstigen Vergleich abzuschließen, statt die Chancen einer - unter Umständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls um- fangreicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. (1) Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klä- gerin, sondern auch des Mieters voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin). Dem Mieter bleibt es damit, wenn er die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung seiner Ansprüche höher als die vom Vermie- ter angebotene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsan- gebot abzulehnen und in der Erwartung eines für ihn günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Ausgangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Ent- scheidung zu verlangen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207). (2) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, dass die Klägerin nach Ziffer 7.1 ihrer Geschäftsbedingungen berechtigt sei, einen Vergleichsab- schluss ohne Rücksprache mit dem Mieter abzulehnen, wenn der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Herabsetzung der Miete anbietet, ist dieser Umstand gerade nicht geeignet, die von der Revisionserwiderung angeführte 66 67 68 - 32 - Gefahr zu begründen, dass sich die Klägerin zur Vermeidung eines kostenin- tensiven Verfahrens auf einen für den Mieter ungünstigen Vergleich einlässt. Vielmehr wird hierdurch gerade der umgekehrte Fall geregelt, nämlich, dass die Klägerin einen für den Mieter ungünstigen Vergleich von sich aus ablehnen kann. Der prinzipielle Gleichlauf des (Erfolgs-)Interesses der Klägerin und des Mieters bleibt damit auch in Bezug auf die Möglichkeit eines Vergleichsab- schlusses gewahrt (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206). (3) Der von der Revisionserwiderung weiter in den Blick genommene Gesichtspunkt, dass der Mieter nach Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen zum Abschluss eines unwiderruflichen Vergleichs, zum Widerruf ei- nes mit Zustimmung der Klägerin geschlossenen Vergleichs, zum Verzicht auf Ansprüche oder Teile hiervon, zu einer Klagerücknahme oder einer sonstigen Verfügung über die Ansprüche oder Teile davon nur mit Zustimmung der Kläge- rin berechtigt sein soll, ist ebenfalls nicht geeignet, eine Interessenkollision be- züglich der Durchsetzung der Ansprüche des Mieters zu begründen. Denn die- se Bestimmung bezieht sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut allein auf einen sogenannten Vollmachtprozess, der nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen nur vorliegen soll, wenn die Klägerin nicht aufgrund einer treuhänderischen Abtretung ("Abtretungsprozess") gegen den Vermieter vor- geht, sondern die Ansprüche des Mieters wegen der Unwirksamkeit der Abtre- tung im Rahmen einer Bevollmächtigung und Ermächtigung, also im Wege ei- ner gewillkürten Prozessstandschaft unter Einschaltung eines Vertragsanwalts, einklagt. Da die Klägerin vorliegend aber aufgrund einer Abtretung klagt und die Regelung in Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen somit nicht ein- greift, ergibt sich hieraus keine Nichtigkeit der Abtretung der Ansprüche der Klägerin gemäß § 134 BGB, §§ 3, 4 RDG wegen einer sich daraus vermeintlich ergebenden Interessenkollision. 69 - 33 - d) Entgegen der von der Revisionserwiderung - auch mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG - vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) und damit ein - zur Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB führender - Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 3 RDG) auch nicht unter dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche daraus ableiten, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkas- sotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO, siehe hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.). Die gegenteilige Auffassung der Revisionserwiderung lässt außer Be- tracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die In- kassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähn- lichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszuge- stalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte gel- tenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen unein- geschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 70 71 - 34 - 43, 72; BT-Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkasso- dienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vor- schriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsge- setz - RDGEG). Ob die neueren Entwicklungen im Rechtsdienstleistungsbereich, insbe- sondere im hier betroffenen Bereich der Inkassodienstleistungen, Anlass für eine mögliche Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelungen geben können, ist der Beurteilung des Gesetzgebers vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 174). Ergänzend wird zur Ver- meidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 - 182) Bezug genommen. e) Aus den vorstehend genannten Gründen ergibt sich - anders als die Revisionserwiderung meint - eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klä- gerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG und damit ein zur Nichtigkeit der Ab- tretung (§ 134 BGB) führender Verstoß gegen § 3 RDG auch nicht daraus, dass die Klägerin dem Mieter nach den getroffenen Vereinbarungen eine "Prozessfi- nanzierung" gewährt, indem sie auch die Kosten der Rechtsverfolgung ein- schließlich der Gerichtskosten und der gegnerischen Rechtsanwaltskosten übernimmt, wenn diese nicht vom Vermieter erstattet werden (Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen). Es trifft zwar zu, dass einem Rechtsanwalt eine Übernahme des Pro- zesskostenrisikos, wie sie hier seitens der Klägerin erfolgt ist, nicht gestattet wäre (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO). Die hierauf gestützte Annahme der Revisi- onserwiderung, darin liege ein mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht mehr zu vereinbaren- des Ungleichgewicht zwischen beiden Berufsfeldern, das dazu führe, dass die vorliegend entfaltete Tätigkeit der Klägerin als unzulässig anzusehen sei, trifft 72 73 74 - 35 - jedoch schon deshalb nicht zu, weil die mit der Verbotsnorm des § 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO inhaltlich übereinstimmende Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 RDGEG sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihren in den Ge- setzesmaterialien niedergelegten Zielsetzungen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80) nur auf den in § 4 Abs. 1 Satz 1 RDGEG aufgeführten Personenkreis und damit nicht auf einen registrierten Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie die Klägerin - Anwendung findet (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 185, 179 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Juni 2019 - I ZR 67/18, WRP 2019, 1304 Rn. 44) und es für diese Unterscheidung sachli- che Gründe gibt. Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsrege- lung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Geset- zesbegründung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tätigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkasso- unternehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Das Bundesverfassungsgericht hat aber aner- kannt, dass ein Inkassounternehmer berechtigt ist, Anreize für seine Beauftra- gung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistel- lung des Kunden von sämtlichen Kosten stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186). 3. Der Klägerin fehlt - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der Ansprüche des Mieters an die Klägerin wegen eines Abtre- tungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB, aufgrund mangelnder Bestimmtheit oder wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam wäre. 75 76 - 36 - a) Nach § 399 Alt. 1 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann. Eine solche Inhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Dies wird etwa für den Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Überlassung des Gebrauchs der Mietsache bejaht, weil es für den Vermieter von besonderer Bedeutung ist, wem er den Gebrauch überlassen muss (BGH, Urteile vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02, NJW 2003, 2987 unter 3 a; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, aaO). Entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ist eine besondere Schutzwürdigkeit des Vermieters aber nicht in der hier zu entscheidenden Fallgestaltung der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB zu er- kennen. Der Senat hat für den Fall von auf Bereicherungsrecht gestützten - und an einen Verbraucherschutzverein abgetretenen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte entschieden, dass die Rückforderung rechts- grundlos geleisteter Entgelte keine Leistung im Sinne des § 399 Alt. 1 BGB dar- stellt, die an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Verän- derung ihres Inhalts erfolgen könnte, weil ein schutzwürdiges Interesse des Gasversorgers, etwaige Überzahlungen ausschließlich gegenüber dem jeweili- gen Kunden ausgleichen zu müssen, nicht besteht (Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). 77 78 - 37 - Nichts anderes gilt für die vorliegend zu entscheidende Fallgestaltung. Es geht nicht um die Erfüllung der Hauptleistungspflichten des § 535 BGB, son- dern um die Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprü- che. Die Belange des Vermieters sind hier ausreichend durch die Möglichkeit der Erhebung bestehender Einwendungen auch gegenüber dem neuen Gläubi- ger (§ 404 BGB) gewahrt. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, sich allein mit seinem Mie- ter auseinanderzusetzen, ist auch für die weiter an die Klägerin abgetretenen Ansprüche, insbesondere für den hier ebenfalls geltend gemachten Anspruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB, nicht zu erkennen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164). Hierbei handelt es sich lediglich um einen Hilfsanspruch, der den auf Geldzah- lung gerichteten Ansprüchen zu deren Verwirklichung zwingend vorgeschaltet ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165 mwN) und bei dem daher - ebenso wie bei den Zahlungsansprüchen selbst - eine be- sondere Schutzbedürftigkeit des Vermieters nicht besteht. b) Auch der von der Revisionserwiderung erhobene Einwand, die Abtre- tung der Ansprüche an die Klägerin sei wegen Unbestimmtheit unwirksam, weil unklar bleibe, "was an wen abgetreten, genehmigt oder wer womit bevollmäch- tigt" worden sei, greift nicht. aa) Eine Abtretung (§ 398 BGB) ist zwar nur wirksam, wenn die Forde- rung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist. Dieses Erfordernis ergibt sich aus der Rechtsnatur der Abtretung, die ein dingliches Rechtsgeschäft darstellt (BGH, Urteil vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rn. 25). Im Falle einer erst künftig entstehenden For- derung ist die Vorausabtretung wirksam, wenn die Forderung spätestens im Zeitpunkt ihrer Entstehung nach Gegenstand und Umfang genügend bestimm- 79 80 81 82 - 38 - bar ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 mwN). bb) Diesen Anforderungen wird die - von der Klägerin angenommene - Abtretungserklärung des Mieters vom 17. Oktober 2017 jedoch gerecht, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" versehen ist. Dort heißt es in Absatz 2: "Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Mo- natsmieten, an die M. GmbH". Diese Abtretungserklärung darf nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss zum einen im Zusammenhang mit der in Absatz 1 dieser Urkunde weiter enthaltenen Erklärung einer Vollmachtserteilung zur Geltendmachung und Durchsetzung von Forderungen und zum anderen mit den in Ziffer 1.2, 1.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin getroffenen Regelungen bewertet werden ("bestätige und wiederhole"). (1) Aus Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und aus Ab- satz 1 der Abtretungserklärung vom 17. Oktober 2017 ergibt sich, dass die Klä- gerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungs- begehren des Mieters im Zusammenhang mit der Geltendmachung der soge- nannten Mietpreisbremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des An- spruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststel- lung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-)Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Miet- kaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete beauftragt worden ist. 83 84 85 - 39 - Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbeziehungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der Urkunde vom 17. Oktober 2017 erklärte Abtretung wiederholt dies. Dass mit dem Passus "Abtretung der An- sprüche" die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind, gemeint sind, erschließt sich dem Leser ohne Weiteres. Damit ist hinreichend bestimmbar, welche Ansprüche an die Klägerin abgetreten worden sind. (2) Es stellt die Bestimmbarkeit der Abtretung (Absatz 2 der Urkunde) nicht in Frage, dass der Mieter der Klägerin nicht nur die Ansprüche abtritt (Ab- satz 2 der Urkunde vom 17. Oktober 2017), sondern ihr auch Vollmacht zur Durchsetzung dieser Ansprüche erteilt und schließlich bereits von der Klägerin vorgenommene Rechtshandlungen und Erklärungen rückwirkend genehmigt (Absätze 1 und 3 der Urkunde). Denn diese weiteren Erklärungen dienen er- sichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirk- samen Durchsetzung der Ansprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in sei- nem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtprozess). Hiermit korrespon- dieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde vom 17. Oktober 2017, die den vor- 86 87 88 - 40 - liegend nicht beschrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter II 2 c bb (3)). c) Schließlich ist die Abtretungserklärung vom 17. Oktober 2017 nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen mangelnder Transparenz oder einer sonstigen unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Für ihn ist ohne wei- teres erkennbar, dass er die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglich- erweise im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse bestehender Ansprüche beauftragt und ihr zu diesem Zwecke seine etwaigen Ansprüche zur Verfolgung im eigenen Namen abtritt, die Klägerin daneben aber gleichzeitig ermächtigt und bevollmächtigt, die Ansprüche gegebenenfalls auch im fremden Namen zu verfolgen. Da die Klägerin die Verantwortung für die Durchsetzung der Ansprü- che übernimmt, dem Mieter im Falle der Erfolglosigkeit der Bemühungen der Klägerin keine Kosten entstehen und die von dem Mieter im Erfolgsfall geschul- dete Vergütung sich auf vier Monatsmieten beschränkt, kann von einer unan- gemessenen Benachteiligung keine Rede sein. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher insoweit aufzuheben, als es mit der Revision angegriffen wor- den ist (§ 562 Abs. 1 ZPO), also hinsichtlich der Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Klageanträge Ziffer 1 und 2 (Auskunft und Mietrück- zahlung). Die Abweisung des Klageantrags Ziffer 3 (vorgerichtliche Rechtsver- folgungskosten) ist hingegen rechtskräftig. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berechtigung der geltend gemachten An- 89 90 91 - 41 - sprüche getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 04.10.2018 - 25 C 76/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 329/18 -

ECLI:DE:BGH:2020:270520UVIIIZR45.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/19 Verkündet am: 27. Mai 2020 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 556d, 556g Abs. 1, 3, §§ 432, 398 Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsur- teil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 10 f.) und kann daher nur Zahlung beziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter ver- langen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten. BGB § 556g Abs. 2 aF Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnli- che Handlung. BGB § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7; Mietenbegrenzungsverordnung BE Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Er- mächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich ge- stellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der In- - 2 - ternetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtli- chen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht wor- den (Anschluss an Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, 37). BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 19. Dezember 2018 unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels insoweit aufgehoben als das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 84,66 € nebst Zinsen an sie allein zuerkannt hat. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 22. August 2018 abgeändert und in der Hauptsache wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird - unter Abweisung der weitergehenden Klage - verurteilt, an die Klägerin und an die Mieterin K. als Mitgläubigerinnen 84,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. März 2018 sowie an die Klägerin allein außergerichtliche Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 430,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. März 2018 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. - 4 - Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der beiden Wohnraummieterinnen gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Juli 2017 und auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend. Un- streitig wurde die mit der Klageschrift vorgelegte Abtretungserklärung aber nur von der Mieterin H. unterzeichnet. Zwischen der Beklagten und Frau H. sowie Frau K. (im Folgenden auch: Mieterinnen) besteht seit dem 22. März 2017 ein Mietverhält- nis über eine 59 m2 große Wohnung in B. . Die vertraglich vereinbarte Net- tokaltmiete beträgt 624,44 €. Die Wohnung wurde im Zeitraum von 1919 bis 1949 erstmals bezugsfertig und ist mit Badezimmer und Sammelheizung aus- gestattet. Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, 1 2 3 - 5 - die Klägerin gemäß ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) durch Kli- cken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-)Rückzahlung beziehungs- weise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der jeweilige Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolgs ihrer außergerichtlichen Bemühun- gen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- 4 5 - 6 - waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Die Mieterin H. (im Folgenden auch: Mieterin) unterzeichnete eine Urkunde, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" versehen war und sich auf die Geltendmachung von Ansprü- chen wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Miethöhenbegrenzung (§ 556d BGB) sowie von damit in Zusammenhang stehenden Ansprüchen be- zog. Mit Schreiben vom 31. Mai 2017 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Bezugnahme auf das Mietverhältnis mit der Mieterin H. und unter Berufung auf eine Beauftragung und Abtretung durch "den Mieter" - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) hinsichtlich der vermieteten Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete ge- mäß § 556d BGB von 449,76 € (= 7,62 €/m2, was der ortüblichen Vergleichs- miete zuzüglich 10 % entspreche), um 174,68 € monatlich, mithin um 52,72 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über 6 7 8 - 7 - den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 15. Juni 2017 - erneut unter Verweis auf ein Mietverhältnis mit der Mieterin H. - ihre vorstehend genannten Begehren und verlang- te mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 174,68 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 31. Mai 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - wobei sie im Antrag auf Auskunftserteilung beide Mieterinnen namentlich aufführt und mit dem Klam- merzusatz "Mieter" bezeichnet - Auskunft über die Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen und sich daraus ergebende Mieterhöhungsbeträge (vgl. § 556e Abs. 2 BGB), die Rückzahlung eines die zulässige Höchstmiete übersteigenden Betrages von nunmehr 161,96 € für den Monat Juli 2017 (nebst Zinsen) sowie die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 430,66 € (nebst Zinsen) verlangt. Dabei hat sie die zulässige Höchstmiete - abweichend von den vorgenannten Schreiben - mit 462,48 € angesetzt. Die Beklagte hat im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens die begehrte Auskunft erteilt, weswegen die Parteien bezüglich des Auskunftsbegehrens nur noch über die Kostentragungspflicht nach übereinstimmender Erledigterklärung strei- ten. Das Amtsgericht hat die Beklagte - unter Abweisung der weitergehenden Zahlungsklage - zur Rückzahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) und zur Erstat- tung von 430,66 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (nebst Zinsen) verur- teilt. Zudem hat es die Kosten im vollen Umfang der Beklagten auferlegt und die 9 10 - 8 - Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Das Beru- fungsgericht hat in den Entscheidungsgründen seines Urteils ausgeführt, die Revisionszulassung "beschränkt sich auf die Rechtsfrage, ob die Abtretung der hier streitgegenständlichen Ansprüche der Mieterin an die Klägerin wirksam ist". Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur in geringem Umfang Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß § 556g Abs. 2 [aF], § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 398 BGB auf der Grundlage der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 ein Rück- zahlungsanspruch in der vom Amtsgericht zugesprochenen Höhe zu. Die in § 556d Abs. 1, 2 BGB getroffenen Regelungen seien verfassungsgemäß. Damit scheide eine Richtervorlage nach Art. 100 GG aus. Auch eine Aussetzung des Verfahrens nach Art. 148 ZPO (analog) komme nicht in Betracht. Die vom Berliner Senat erlassene Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 sei wirksam. Sie genüge den formellen Anfor- derungen der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB. Die Verord- 11 12 13 14 - 9 - nung sei innerhalb der zeitlichen Grenze des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB, Art. 4 MietNovG in Kraft getreten und sei auch gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB be- gründet worden. Aus der unter https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/ vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf veröffentlichten Begründung ergäben sich die Tatsachen, aus denen der Berliner Senat auf das Vorliegen eines ange- spannten Wohnungsmarkts für das gesamte Gemeindegebiet geschlossen ha- be. Auch in materieller Hinsicht halte sich die genannte Verordnung - gemessen an den vom Bundesgerichtshof zur Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin aufgestellten Grundsätzen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246) und den Vorgaben des Gesetzgebers - innerhalb der ihm durch die Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB verliehenen Rechtsset- zungsbefugnis. Sie genüge auch den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit auch im Hinblick da- rauf gewahrt, dass das gesamte Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sei. Die Klägerin sei auch aktivlegitimiert. Die Abtretung des Auskunftsan- spruchs sowie der weiteren Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse sei - wie das Berufungsgericht bereits mehrfach ausgesprochen habe - nicht nach §§ 134, 139 BGB wegen eines Verstoßes gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nichtig. Die Klägerin habe mit der Annahme der Abtretung nicht die ihr aufgrund der Registrierung als Inkassodienstleisterin eingeräumte Befugnis überschritten. Die nach § 1 Abs. 1 Satz 2, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1, 2 RDG aufgestellten An- forderungen - insbesondere an die bereits nach dem Rechtsberatungsgesetz vorausgesetzte persönliche Zuverlässigkeit, Eignung und Sachkunde des Er- 15 16 - 10 - laubnisinhabers - bildeten die Grundlage der weiten Auslegung des Begriffs der "außergerichtlichen Forderungseinziehung", den das Bundesverfassungsgericht (NJW 2002, 1190; NJW-RR 2004, 1570) im Anwendungsbereich des Art. 1 § 1 RBerG (nunmehr § 2 Abs. 2, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, §§ 11, 12 RDG) im Lichte der Berufsfreiheit präzisiert und auf die der Gesetzgeber im Rahmen der Neu- regelung des Rechtsberatungsrechts ausdrücklich Bezug genommen habe (BT- Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Rechtsberatung sei danach grundsätzlich die umfassende und vollwerti- ge Beratung der Rechtsuchenden in dem Sachbereich, der in der Erlaubnis - hier Inkassodienstleistung - genannt und von dem Nachweis der besonderen Sachkunde sowie der persönlichen Eignung und Zuverlässigkeit gedeckt sei. Inkassounternehmer übernähmen umfassend die Verantwortung für die wir- kungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Vermögensinteressen. Der For- derungseinzug könne dabei in unterschiedlichen Formen erfolgen; typisierend könne unterstellt werden, dass dabei stets auch Rechtsberatung zu leisten sei. Die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer umfasse damit sozusagen spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190). Eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr bestehe nicht, wenn der Inkassounternehmer - wie nach § 11 Abs. 1 RDG nunmehr stets vorausgesetzt - auf der Grundlage der von ihm verlangten, von der Behör- de überprüften und für genügend befundenen Sachkunde, die auch das Wohn- raummietrecht als Teil des Bürgerlichen Rechts umfasse, bei der Einziehung fremder und zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen tätig werde (BVerfG, aaO). 17 18 - 11 - Gemessen daran sei die Tätigkeit der Klägerin sowohl im Vorfeld der Rechtsdienstleistung (Zurverfügungstellung eines "Mietpreisrechners") als auch bei und nach Vertragsschluss von der Erlaubnis zur Erbringung von Inkasso- dienstleistungen gedeckt. Auch das Bundesverfassungsgericht sehe eine im Vorfeld einer Abtretung entfaltete Tätigkeit eines Inkassounternehmens als ein von der Inkassoerlaubnis umfasstes Tätigwerden an. Von der danach wirksam vorgenommenen Abtretung sei auch der Aus- kunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB erfasst. Im Hinblick auf die Legaldefi- nition des § 241 Abs. 1 BGB handele es sich bei einem Auskunftsverlangen um eine Forderung; diese könne im Zusammenhang mit einer Inkassodienstleis- tung Gegenstand der Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters sein. Die Erteilung einer Auskunft auf der Grundlage einer gesetzlichen Auskunftsver- pflichtung, die nach dem hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB anzuwen- denden Recht ein entsprechendes Verlangen des Mieters erfordere, sei Vo- raussetzung für die von der Klägerin übernommene "wirkungsvolle Durchset- zung" (BVerfG, NJW 2002, 1190) aller hier abgetretenen Forderungen und et- waigen Feststellungsbegehren zur Höhe der künftigen (Miet-)Zahlungspflicht des Mieters. Ausgehend von einer wirksamen Abtretung habe das Amtsgericht der Klägerin zutreffend einen Rückzahlungsanspruch nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Höhe von 84,66 € für den Monat Juli 2017 zugesprochen. Dabei habe es die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerfrei auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2017 ermittelt, wobei offenbleiben könne, ob dieser die erhöhten Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels erfülle. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, könne er jedenfalls als einfacher Mietspiegel eine taugliche Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung über die Höhe der 19 20 21 - 12 - ortsüblichen Vergleichsmiete bilden. Konkrete Einwendungen gegen den Berli- ner Mietspiegel 2017, insbesondere gegen die Sachkunde der ausweislich des Methodenberichts umfassend an seiner Erarbeitung beteiligten Mieter- und Vermieterverbände, habe die Beklagte nicht erhoben, sondern sich pauschal auf die Behauptung beschränkt, der Mietspiegel könne weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Auch aus § 556d Abs. 1 BGB lasse sich eine Beschränkung hinsichtlich der Erkenntnisquelle zur Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht entnehmen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die hinsichtlich der Größe, Ausstat- tung und Bezugsfertigkeit in das Mietspiegelfeld G2 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnende Wohnung, das eine Mietspanne von 5,52 €/m2 bis 7,65 €/m2 und einen Mittelwert von 6,34 €/m2 ausweise, betrage unter Berück- sichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzungs- grundlage - insoweit von beiden Parteien unbeanstandet - 7,65 €/m2. Zutreffend habe das Amtsgericht dementsprechend eine ortsübliche Vergleichsmiete (net- tokalt) von 451,35 € errechnet und die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässi- ge Miete mit 496,78 € angesetzt. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei der nach § 556e Abs. 2 BGB vorliegend auf die höchstzulässige Miete aufzuschlagende Betrag mit dem Amtsgericht, dessen Ausführungen sich das Berufungsgericht anschließe, nur mit 43,29 € und nicht höher zu bemessen. Die von der Beklagten geltend ge- machten Kosten für die Verlegung eines Laminatbodens und - anteilig - für die Renovierung der Wände und Decken (1/3 der für die Grundierung, das Spach- teln und das Streichen von Decken und Wänden anfallenden Kosten) seien nicht als Aufwand für eine vor der Neuvermietung durchgeführte Modernisie- rung gemäß § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB berücksichtigungsfähig. Denn die 22 23 - 13 - Wohnung habe schon vor der Verlegung eines Laminatbodens über Bodenbe- läge unterschiedlicher Qualität verfügt, so dass allenfalls von einer - nicht zu einer Modernisierungserhöhung führenden - Instandsetzung, nicht aber von der erstmaligen Schaffung eines Bodenbelags auszugehen sei. Hinsichtlich der an- teilig in Ansatz gebrachten Renovierungskosten habe die Beklagte in der Beru- fungsbegründung nicht dargelegt, weshalb die Annahme des Amtsgerichts un- richtig sei, es habe sich hierbei um ohnehin fällige Schönheitsreparaturen im Rahmen der Instandsetzungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 BGB gehandelt. Die Klägerin habe auch gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1, §§ 249 ff., 257, 398 BGB Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsver- folgungskosten in Höhe von 430,66 €. Das Berufungsgericht folge den zutref- fenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen die Beklagte - mit Ausnahme der Beanstandung der Wirksamkeit der Abtretung - nicht entgegen getreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsurteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch das Revisionsgericht. Das Beru- fungsgericht hat der Klägerin im Wesentlichen rechtsfehlerfrei Ansprüche auf Rückzahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) an zu viel bezahlter Miete für den Mo- nat Juli 2017 gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB in der bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF), § 398 BGB zugesprochen und hat daneben - ebenfalls im Wesentlichen frei von Rechtsirrtum - stillschweigend das ur- sprüngliche Bestehen eines in erster Instanz in der Hauptsache übereinstim- 24 25 - 14 - mend für erledigt erklärten Auskunftsanspruchs der Klägerin nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB bejaht. Rechtsfehlerhaft hat es allerdings übersehen, dass die Klägerin, der die entsprechenden Ansprüche nur von der Mieterin H. abgetreten worden waren, Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie Aus- kunftserteilung nicht allein an sich (als Gesamtgläubigerin nach § 428 BGB) verlangen, sondern nur an sich und die weitere Mieterin K. als Mit- gläubiger im Sinne von § 432 BGB beanspruchen kann beziehungsweise konn- te. Da dies aber nur ein Minus im Vergleich zu den verfolgten Ansprüchen auf Rückzahlung und Auskunftserteilung an die Klägerin allein (also als Gesamt- gläubigerin) darstellt, kann dies ohne eine entsprechende Antragsanpassung ausgesprochen werden; ein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO ist damit nicht verbunden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2005 - XI ZR 311/04, WM 2005, 1432 unter III mwN; vom 10. Oktober 2017- XI ZR 555/16, NJW 2018, 225 Rn. 27). Auch einen Anspruch auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, §§ 257, 398 BGB für die Verfolgung der Rückzahlungsforderung und des Auskunftsbegehrens hat das Berufungsge- richt der Klägerin in Höhe von 430,66 € im Ergebnis frei von Rechtsfehlern zu- gesprochen. 1. Das Berufungsgericht hat die Revision in den Entscheidungsgründen seines Urteils beschränkt auf die Rechtsfrage zugelassen, ob die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche an die Klägerin wirksam ist. Diese Beschrän- kung ist unwirksam. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulassung der Revision zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selb- ständigen und abtretbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (vgl. etwa BGH, Urteile vom 26 27 - 15 - 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, insoweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt; vom 11. Dezember 2019 - IV ZR 8/19, VersR 2020, 208 Rn. 33). Bei der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage der Wirksamkeit der Abtretung der Ansprüche der Mieterin handelt es sich lediglich um eine einzelne Rechtsfrage, die zudem ein bloßes Element der geltend ge- machten Ansprüche bildet. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die vorliegende Fallgestaltung nicht mit einer zulässigerweise auf den Anspruchsgrund be- schränkten Revisionszulassung (vgl. BGH, Urteile vom 13. Juli 2004 - VI ZR 273/03, NJW 2004, 3176 unter II 1; vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, NJW 2010, 148 Rn. 11; jeweils mwN) vergleichbar. Denn die Beschränkbarkeit auf den Grund des Anspruchs ergibt sich aus der Regelung des § 304 ZPO, die es erlaubt, den Rechtsstreit durch ein Grundurteil in getrennte Verfahren über den Grund und die Höhe des Anspruchs aufzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 1980 - VI ZR 61/79, NJW 1980, 1579 unter A 1). Vorliegend ist daher von einer unbeschränkten Zulassung der Revision auszugehen. 2. Entgegen der Auffassung der Revision scheitert die Aktivlegitimation der Klägerin bezüglich der geltend gemachten Ansprüche (einschließlich des von den Parteien in der Hauptsache für erledigt erklärten Auskunftsanspruchs) nicht daran, dass - was im Revisionsverfahren unstreitig ist - nicht beide Miete- rinnen, sondern nur die Mieterin H. die von der Klägerin vorgelegte Ab- tretungsurkunde vom 29. August 2017 unterzeichnet hat. Allerdings hätte das Berufungsgericht bezüglich ihres Rückzahlungs- und Auskunftsbegehrens der Klägerin nur einen Anspruch als Mitgläubigerin nach § 432 BGB und nicht - wie stillschweigend geschehen - als Gesamtgläubigerin nach § 428 BGB zuspre- chen dürfen. 28 29 - 16 - a) Das Berufungsgericht hat nicht mit Tatbestandswirkung (§ 314 ZPO) festgestellt, dass beide Mieterinnen die Abtretung erklärt hätten. Denn weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht haben Feststellungen dazu getrof- fen, wer als Zedent aufgetreten ist. In dem vom Berufungsgericht in Bezug ge- nommenen Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils findet sich bezüglich der Frage der Abtretung lediglich der einleitende Satz: "Die Klägerin macht aus ab- getretenem Recht Ansprüche der Frau Mareen-Nicole H. und Anja K. (nachfolgend: Mieter) [...] aus der sogenannten Mietpreisbremse gel- tend". Dies besagt jedoch nur, dass sich die Klägerin auf eine Abtretung beider Mieterinnen beruft, nicht aber, dass ein solcher Abtretungsvorgang auch tat- sächlich festgestellt worden ist. b) Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es von der Beklagten auch nicht gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zugestanden worden, dass beide Miete- rinnen die Klägerin bevollmächtigt und ihre jeweiligen Ansprüche an diese ab- getreten hätten. Denn es fehlt an einem tatsächlichen Vorbringen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - III ZR 367/04, NJW-RR 2006, 281 unter II 2 a mwN) der Klägerin über eine unter Beteiligung beider oder für beide Mieterin- nen erklärte Abtretung, das durch unterbleibendes Bestreiten der Beklagten hätte zugestanden werden können. Der von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Klageschrift ist eine solche tatsächliche Behauptung nicht zu entnehmen. Dort sind zwar im Antrag auf Auskunftserteilung beide Mieterinnen namentlich genannt mit dem Klammerzusatz, dass nachfolgend nur noch von "Mieter" die Rede sei. Auf Sei- te 4 f. der Klageschrift wird dann behauptet, der Mieter habe die Klägerin mit der Durchsetzung der dort im Einzelnen aufgeführten Ansprüche beauftragt und 30 31 32 - 17 - die Ansprüche - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete be- schränkt auf vier Monatsmieten - abgetreten. Zum Beweis wird dann aber ledig- lich auf die als "schriftliche Auftragsbestätigung" bezeichnete Urkunde verwie- sen, die mit "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" überschrieben ist und in deren Text und Unterschriftszeile als Erklärende nur die Mieterin H. aufgeführt ist, die die Urkunde unstreitig allein unter- zeichnet hat. Da die Klägerin die Abtretung allein auf diese Erklärung stützt und einen weiteren tatsächlichen Vorgang, aus dem sich eine Abtretung auch der weiteren Mieterin ergeben könnte, nicht vorträgt, fehlt es an einer Tatsachenba- sis für eine von beiden Mieterinnen oder eine für beide erklärte Abtretung, die zugestanden werden könnte. c) Es ist damit im Revisionsverfahren davon auszugehen, dass nur die Mieterin H. ihre Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbin- dung mit § 556g Abs. 2 BGB aF (Rückzahlungsanspruch), § 556g Abs. 3 BGB (Auskunftsanspruch) und nach § 280 Abs. 1 BGB (außergerichtliche Rechtsver- folgungskosten) an die Klägerin abgetreten hat. aa) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus der von der Mieterin H. unterzeichneten Urkunde, dass diese auch mögliche Aus- kunftsansprüche an die Klägerin abgetreten hat. Gemäß Absatz 1 der mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" ver- sehenen Erklärung ist die Klägerin - in Übereinstimmung mit der Regelung in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin - mit der Durch- setzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungsbegehren der Miete- rin im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreis- bremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit 33 34 - 18 - der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil- )Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete beauftragt worden. Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der von der Mie- terin H. unterzeichneten Urkunde in Absatz 2 erklärte Abtretung ("Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung auf zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Monatsmieten, an die M. GmbH") wiederholt dies. Mit dem Passus "Abtretung der Ansprüche" sind damit ersicht- lich die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche gemeint, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind (vgl. auch Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 85). bb) Dass in der unterzeichneten Urkunde weitere Erklärungen der Miete- rin H. enthalten sind, führt - wie die Revisionserwiderung zu Recht gel- tend macht - nicht dazu, dass wegen eines unauflöslichen Widerspruchs zwi- schen Abtretung, Bevollmächtigung und Genehmigung die von der Mieterin H. vorgenommene Abtretung mangels ausreichender Bestimmtheit un- wirksam wäre (vgl. hierzu eingehend Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 86 f.). Denn diese zusätzlichen Erklärungen dienen ersichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirksamen 35 36 - 19 - Durchsetzung der Ansprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in seinem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtsprozess). Hiermit korres- pondieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde, die den vorliegend nicht be- schrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. Se- natsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 87). cc) Auch der Umstand, dass nur die Mieterin H. und nicht auch ihre Mitmieterin die Abtretung erklärt hat, führt - anders als die Revision meint - nicht dazu, dass die Abtretung unwirksam wäre. Daraus folgt aber, dass die Klägerin Ansprüche auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete und auf Aus- kunftserteilung nur in Mitgläubigerschaft (§ 432 BGB) und nicht als Gesamt- gläubigerin nach § 428 BGB verfolgen kann und ihr weitergehendes Begehren unbegründet ist. (1) Im Falle der Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB hat jeder Gläubiger ein eigenes Forderungsrecht gegen den Schuldner mit der Folge, dass er seine Rechtsposition selbständig und ohne Mitwirkung der weiteren Gläubiger abtre- ten kann (Staudinger/Looschelders, BGB, Neubearb. 2017, § 432 Rn. 73 mwN). Diesen Anspruch als Mitgläubiger, der darauf gerichtet ist, Leistung (in Form von Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und auf Auskunftserteilung) an alle Mieter gemeinsam zu fordern (vgl. hierzu etwa BGH, Beschluss vom 15. De- zember 1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226 mwN; Urteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 49/08, BGHZ 179, 146, Rn. 29), hat die Mieterin H. an die Klägerin 37 38 - 20 - abgetreten. Daneben hat sie den Anspruch auf Erstattung des für die vorge- richtliche Verfolgung dieser Begehren entstandenen Aufwands an die Klägerin übertragen. (2) Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie zwar, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist, für die Mietforderungen des Vermie- ters einschließlich der Nebenkosten gemäß §§ 421, 427 BGB als Gesamt- schuldner (Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 7). Daraus folgt aber nicht, dass im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung gezahlter Mieten die Mieter nun Gesamtgläubiger im Sinne von § 428 BGB würden, sofern nicht sogar nur einer von ihnen allein forde- rungsberechtigt wäre, weil die erbrachte Leistung im Innenverhältnis ihm allein zuzuordnen wäre (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO Rn. 7, 10 f.; OLG Frankfurt am Main, ZIP 1982, 880, 881; aA Fleindl, WuM 2015, 212, 214; OLG Schleswig, OLGR Schleswig 2000, 468 f.; Staudin- ger/Looschelders, aaO, § 428 Rn. 99; Erman/Böttcher, BGB, 15. Aufl., § 428 Rn. 12 [jeweils ohne nähere Begründung]; offengelassen in BGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - IX ZR 270/02, NJW 2004, 1169 unter II 3). Denn das Gesetz ordnet zwar für die Zahlungspflichten des Mieters im Zweifel eine Gesamt- schuld an (§ 427 BGB); es besteht aber im Falle einer Rückabforderung keine entsprechende Regelung dahin, dass die früheren Gesamtschuldner im Zweifel nun Gesamtgläubiger nach § 428 BGB werden. Vielmehr ist die Mitgläubiger- schaft nach § 432 BGB die Regel, während die Gesamtgläubigerschaft die Ausnahme bildet (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2017 - XI ZR 555/16, NJW 2018, 225 Rn. 20 mwN). Dementsprechend hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ange- nommen, dass sowohl ein aus einem Widerruf eines Darlehensvertrags durch 39 40 - 21 - alle oder nur einen Kreditnehmer (dann § 139 BGB) folgendes Rückabwick- lungsverhältnis nach §§ 346 ff. BGB als auch eine Rückforderung nach Berei- cherungsrecht zu einer (einfachen) Forderungsgemeinschaft führt, die die Dar- lehensnehmer zu Mitgläubigern nach § 432 BGB macht (BGH, Urteile vom 10.Oktober 2017 - XI ZR 555/16, aaO Rn. 20, 27, und XI ZR 449/16, WM 2017, 2251 Rn. 20, 27; vom 3. Juli 2018 - XI ZR 520/16, NJW-RR 2018, 1316 Rn. 23 mwN). Diese Grundsätze sind auch auf Mietergemeinschaften anzuwenden (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO Rn. 10 f.; Staudin- ger/Looschelders, aaO Rn. 40). So hat der Senat etwa einen Mieter, der nach Zugang einer Abrechnung die Auszahlung eines Nebenkostenguthabens ver- langt hat, als Mitgläubiger nach § 432 BGB angesehen und ihn für verpflichtet gehalten, Auszahlung an alle Mieter zu verlangen, da diese in ihrer Gesamtheit die Überzahlung erbracht haben (Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, aaO mwN). Für den hier vorliegenden Fall der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel entrichteter Miete gilt nichts anderes. (3) Folglich kann die Klägerin - unter Abweisung ihres weitergehenden Klagebegehrens - Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nur als Mitgläubigerin mit der weiteren Mieterin K. fordern (vgl. im Ergebnis auch Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 14 [Gesamthands- gläubiger]). Entsprechendes gilt für das - in der Hauptsache übereinstimmend erledigt erklärte - Auskunftsverlangen. Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB, der durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführt wor- den ist, handelt es sich, wie bereits aus den Gesetzesmaterialien hervorgeht, um einen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drucks. 18/3121, S. 33), der zur Ver- 41 - 22 - wirklichung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche diesen zwingend vor- geschaltet ist (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 165, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus diesem Grun- de kann er - ebenso wie der Rückforderungsanspruch nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - im Falle einer Mietermehrheit von jedem Mieter (und damit auch der Klägerin als Rechtsnachfolgerin der Mieterin H. ) nur als Leistung an alle (§ 432 BGB) eingefordert werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist - aus den oben unter II 2 b angeführten Gründen - gerade nicht davon auszugehen, dass die Mitmieterin K. ihrerseits die Klägerin beauftragt oder zumindest bevollmächtigt und ermächtigt hat, auch die an sie zu erbrin- gende Rückzahlung entgegenzunehmen. dd) Weiter hat die Mieterin H. wirksam ihren Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten (§ 280 Abs. 1 BGB), die durch die Verfolgung der an die Klä- gerin übertragenen Ansprüche auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete und auf Auskunftserteilung verursacht worden sind, an die Klägerin abgetreten (Nä- heres zum Bestehen, Inhalt und Umfang dieses Anspruchs unter II 5 b). 3. Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter angenommen, die von der Mieterin H. erklärte Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche sei nicht wegen Verstoßes gegen § 3 RDG gemäß § 134 BGB unwirksam. Die von der Klägerin entfaltete Tätigkeit ist - anders als die Revision meint - von der ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilten Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt. Der Senat nimmt dies- bezüglich auf die eingehenden Ausführungen im Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der von der Revision vorgebrachten Ein- wände erforderlichen Ausführungen. 42 43 - 23 - a) Die Revision bewertet die Tätigkeit der Klägerin als von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasste Rechtsverfolgung, bei der der Einziehungs- zweck hinter die Klärung der Rechtslage zurücktrete und damit nicht dem Urbild des Inkassos, sondern der rechtsberatenden und -vertretenden Aufgabe der Anwaltschaft (§ 3 BRAO) entspreche. Das Berufungsgericht verkenne zudem, dass das Geschäftsmodell der Klägerin, anders als eine herkömmliche Inkasso- tätigkeit, auf eine - regelmäßig auch gerichtliche - Auseinandersetzung angelegt sei, der sich der auftraggebende Mieter nicht einmal mehr entziehen könne. Mit dieser abweichenden Sichtweise lässt sie die vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogene Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zum Umfang und zur Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters und die hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes außer Acht, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Libe- ralisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleis- tungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff., sowie BT-Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen, vom Beru- fungsgericht in den Blick genommenen Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkassounternehmen gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstätigkeit, also einer kauf- männischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Vermögensinteressen. Typi- 44 45 - 24 - sierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer sozusagen spiegelbildlich zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 36). Setzen die Inkasso- unternehmen die von ihnen verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetre- tener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung dahin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 38). Ohne Befugnis des Inkassoun- ternehmens zur Rechtserläuterung auch im Außenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwi- schen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wer- 46 - 25 - tung des Gesetzgebers nicht den Rechtsanwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 39). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 40). Weiter hat es klargestellt, dass eine erlaubte Inkassotätigkeit in diesem Sinne auch dann vorliegt, wenn die zu erbringenden Dienstleistungen darauf angelegt sind, mit dem Schuldner eine Auseinandersetzung über die Berechtigung der Forderungen zu führen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen der Forderungs- einzug auf eine gerichtliche Geltendmachung hinausläuft. Denn auch dann ist es dem Inkassounternehmen nicht verwehrt, begleitend zu der anwaltlichen 47 48 - 26 - Vertretung außergerichtliche Rechtsbesorgung vorzunehmen, solange es sich einer Interaktion mit dem Gericht enthält (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571). dd) An diese Rechtsprechung anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaf- fenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel gemacht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 41). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG "als verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrunde gelegt, das Bundesverfas- sungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsbera- tungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur auf eine kaufmännische Hilfstätigkeit beschränkt und da- 49 50 - 27 - mit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenhei- ten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteile vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Zudem ist den Gesetzesmaterialien zu entnehmen, dass sich der Ge- setzgeber an der weiteren "verfassungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, dass einem Inkassounternehmen, dessen Sachkunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und das für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen muss, auch nach Einleitung des gerichtlichen Verfahrens die weitere - rechtli- che - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt bleibt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteile vom 27. No- vember 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 42). ee) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung 51 52 53 - 28 - des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141; vgl. auch Senatsurteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 43). Insbesondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rahmen des au- ßergerichtlichen Forderungseinzugs in substantieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). Nach alledem sind von dem Begriff der Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG auch solche Tätigkeiten erfasst, die auf eine umfangreiche außergerichtliche Rechtsbesorgung und -beratung gerichtet sind und letztlich auf einen unter Beteiligung eines Rechtsanwalts zu führenden Rechtsstreits hinauslaufen. Anders als die Revision meint, ergibt sich aus der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes für maßgebend erachteten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht, dass die "eigentliche" Einziehungstätigkeit im Vordergrund stehen beziehungsweise den Kern der Dienstleistung bilden muss; vielmehr beziehen sowohl das Bundesver- fassungsgericht als auch der Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes 54 - 29 - die umfassende und vollwertige außergerichtliche Rechtsberatung und - besorgung in den Begriff der "Forderungseinziehung" ein. b) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deswegen angezeigt, weil der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes keinen Anlass gesehen hat, für Inkassodienst- leister den Regelungen für Rechtsanwälte vergleichbare (§§ 43 ff., 49b Abs. 2 BRAO, § 4 RVG) berufsrechtliche Vorschriften zu erlassen. Daraus lässt sich, anders als die Revision meint, gerade nicht der Schluss ziehen, der gesetzli- chen Regelung liege die Vorstellung von einer reinen Betreibungstätigkeit der Inkassounternehmen zugrunde. Denn dem stehen die oben angeführten Passagen in den Gesetzesmaterialien entgegen, die ein deutlich umfangreiches Bild der Tätigkeit eines Inkassodienstleisters zeichnen. c) Anders als die Revision meint, ergibt sich aus dem Umstand, dass nach der von der Mieterin H. unterzeichneten Erklärung die vorgenom- mene treuhänderische Abtretung der im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse stehenden Ansprüche unwiderruflich erfolgt ist, weder für sich allein genommen noch in der Gesamtschau mit weiteren von der Revision in diesem Zusammenhang angeführten Gesichtspunkten eine Überschreitung der Inkassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG. aa) Der genannte Einwand greift schon deshalb nicht durch, weil das Gesetz - unbeschadet eines möglichen (befristeten) Widerrufsrechts nach den Bestimmungen über Verbraucherverträge (§§ 312 ff. BGB) - eine Widerruflich- keit von Forderungsabtretungen nach § 398 BGB nicht vorsieht. Im Übrigen lässt die Revision bei ihrer Argumentation außer Betracht, dass eine jederzeiti- ge Widerruflichkeit der treuhänderischen Abtretung nicht nur dem Interesse des 55 56 57 - 30 - Inkassodienstleisters an einer verlässlichen Erbringung der Inkassodienstleis- tung, sondern auch dem Interesse des Rechtsverkehrs an einer Rechtsklarheit hinsichtlich der Person des Gläubigers zuwiderliefe (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 209). bb) Soweit die Revision weiter geltend macht, aufgrund der in der Urkun- de von der Mieterin H. abgegebenen Erklärungen sei im Falle der ge- richtlichen Auseinandersetzung ein Widerruf der durch die Klägerin an einen Rechtsanwalt erteilten Prozessvollmacht ausgeschlossen, betrifft dieser Ge- sichtspunkt nicht den hier in Frage stehenden Abtretungsprozess, sondern ein Vorgehen im Rahmen der - hier nicht verfolgten - gewillkürten Prozessstand- schaft, das in Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin als "Vollmachtsprozess" bezeichnet wird (vgl. hierzu die Ausführungen oben unter II 2 c bb). cc) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der von der Revision weiter vorgebrachte Einwand, die Klägerin erbringe dadurch, dass sie die Anspruchsdurchsetzung steuere, indem sie den für die gerichtliche Durchsetzung hinzuzuziehenden Anwalt auswähle, beauftrage und in Abstimmung mit diesem über die Maß- nahmen entscheide, Dienstleistungen, die nichts mit der Beitreibung der Forde- rung zu tun hätten und daher keine von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG gedeck- ten Rechtsdienstleistungen darstellten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. No- vember 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 210, 225 ff.). Dem steht bereits der Um- stand entgegen, dass weder der Bundesgerichtshof noch das Bundesverfas- sungsgericht in Fällen, in denen ein registriertes beziehungsweise über eine entsprechende behördliche Erlaubnis verfügendes Inkassounternehmen in ei- nem streitigen gerichtlichen Verfahren als Kläger aus abgetretenem Recht des Kunden eine Forderung geltend gemacht hat, die Berechtigung dieser Vorge- 58 59 - 31 - hensweise und die Aktivlegitimation des Inkassounternehmens in Zweifel gezo- gen haben (vgl. nur BGH, Urteile vom 24. Oktober 2000 - XI ZR 273/99, WM 2000, 2423 unter II 1 c; vom 20. November 2008 - I ZR 62/06, NJW 2009, 1353 Rn. 7; BVerfG, NJW 2002, 1190). Davon abgesehen kann die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin (Ziffern 1.5 und 6.1) vorgesehene Möglichkeit, die treuhänderisch an sie abgetretenen Ansprüche unter Beauftragung eines Rechtsanwalts in ei- nem streitigen gerichtlichen Verfahren als eigene Rechte einzuklagen, durchaus im Interesse des Kunden an einer möglichst einfachen und raschen Durchset- zung seiner Ansprüche liegen. Ihr steht - auch in Ansehung des Umstands, dass der Inkassodienstleister im Falle einer von dem Kunden selbst erhobenen Klage nicht berechtigt wäre, diesen im streitigen gerichtlichen Verfahren zu ver- treten (§ 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 ZPO) - die Zielsetzung des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsord- nung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG), grundsätzlich jedenfalls dann nicht entgegen, wenn - wie hier zwischen der Klägerin und der Mieterin vereinbart und dementsprechend auch erfolgt - ein Rechtsanwalt als unabhängiges Organ der Rechtspflege mit der Durchfüh- rung des streitigen gerichtlichen Verfahrens beauftragt wird und auf diese Wei- se der vorgenannten Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes Rechnung getragen wird (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 226). dd) Entgegen der Auffassung der Revision überschreitet die Klägerin auch weder dadurch, dass sie eine Forderungsdurchsetzung "ohne eigenes Kostenrisiko des Mieters" anbiete, dafür aber eine erhebliche Beteiligung an 60 61 - 32 - den Erlösen gerade einer gerichtlichen Klärung habe, noch dadurch, dass sie beziehungsweise der von ihr beauftragte Prozessanwalt Vergleichsabschlüsse zu Lasten des Mieters - im weiten Umfang und vielfach auch ohne dessen Zu- stimmung (Ziffer 7 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin) - täti- gen könne, die einem Inkassodienstleister gezogenen Grenzen. (1) Anders als die Revision meint, folgt daraus, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolg- losigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 ihrer Allge- meinen Geschäftsbedingungen), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgsho- norar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den ent- standenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO), kein "bedenklicher Wertungswiderspruch", der zu einer Unzulässigkeit einer solchen Dienstleistung nach § 3 RDG und damit zur Nichtigkeit der erfolgten Abtretung nach § 134 BGB führte (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 69). Die gegenteilige Auffassung der Revision lässt außer Betracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwäl- ten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die re- gistrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die Inkasso- 62 63 - 33 - dienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähnlichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszugestalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte geltenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen uneingeschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 43, 72; BT- Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vorschriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einfüh- rungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG; eingehend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 bis 186). Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsregelung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Gesetzesbegrün- dung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tä- tigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkassounter- nehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Danach ist nicht nur die Vereinbarung eines Er- folgshonorars zulässig (vgl. BVerfG, NJW 2002, 3531, 3532; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 176 ff.). Vielmehr hat das Bun- desverfassungsgericht auch anerkannt, dass ein Inkassounternehmer berech- tigt ist, Anreize für seine Beauftragung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistellung des Kunden von sämtlichen Kosten (ein- schließlich der Prozesskosten) stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 74). (2) Der von der Revision weiter angeführte Gesichtspunkt, die Klägerin könne Vergleichsabschlüsse zu Lasten des Mieters in weitem Umfang und viel- 64 65 - 34 - fach ohne Zustimmung des Mieters abschließen, ist schon deswegen nicht ge- eignet, einen Verstoß gegen § 3 RDG wegen Überschreitung der Inkasso- dienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB zu begründen, weil die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin - anders als die Revision meint - eine solche Regelung nicht enthalten. Gemäß Ziffer 7.1 ihrer im Streitfall maßgeblichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen schließt die Klägerin - wenn der Mieter nicht einen Kompetenzrahmen eingeräumt hat - einen Vergleich nur mit Zustimmung des Mieters ab und ist ohne Rücksprache mit diesem lediglich befugt, Vergleichsangebote abzulehnen, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet (vgl. auch Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 67). d) Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB iVm § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienstleis- ters besteht, ableiten. aa) Die Revision sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessenkonflikt zunächst darin, dass die Klägerin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Kosten der Rechtsverfolgung tragen müsse ("Prozessfinanzierung") und dies die Gefahr begründe, die Erfolgsaussichten besonders kritisch zu prüfen und ihr "unsicher" erscheinende Aufträge vorschnell abzulehnen. Dies könne für den Mieter sogar zu einem Rechtsverlust führen, weil er nach der negativen Bewertung durch den Dienstleister in der Regel darauf verzichten werde, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung seines möglicherweise doch bestehenden 66 67 - 35 - Anspruchs zu betrauen. Die zwischen der Klägerin und der Mieterin H. vereinbarte Kostenfreihaltung der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Be- mühungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. bb) Bei der Zusage der Klägerin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemü- hungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung beste- hende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO 196, 199 ff.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 62). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-) Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 63). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits bestehenden Leis- tungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung der Mieterin von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsan- walts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kläge- rin hervorgeht, soll sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet sein, im Falle einer Erfolglo- 68 69 - 36 - sigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfah- rens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin ver- bundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingun- gen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkas- sodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Denn sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusam- menhang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 64). cc) Auch besteht die von der Revision befürchtete Gefahr einer Interes- senkollision dahin, dass die Klägerin - angesichts ihrer im Falle einer Erfolglo- sigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht - zur Ver- meidung einer Klageabweisung geneigt sein könnte, einen für die Mieterin un- günstigen Vergleich abzuschließen statt die Chancen einer - für sie unter Um- 70 71 - 37 - ständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls umfang- reicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klägerin, sondern auch der Mieterin voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen der Klägerin). Der Mieterin bleibt es damit, wenn sie die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung ihrer Ansprüche höher als die vom Vermieter ange- botene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsangebot ab- zulehnen und in der Erwartung eines für sie günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Aus- gangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Entschei- dung zu verlangen (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 66). e) Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin ihre Inkasso- befugnis auch nicht dadurch überschritten, dass sie gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB), bezüglich derer der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, geltend gemacht hat. Die Abtretbarkeit der Aus- kunftsansprüche (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 16. Juni 2000 - BLw 30/99, ZIP 2000, 1444 unter II 3; vgl. auch BGH, Urteil vom 26. Juni 2013 - IV ZR 39/10, NJW 2013, 3580 Rn. 45) zieht die Revision mit Recht nicht in Zweifel. Soweit sie jedoch meint, diese Ansprüche könnten nicht Gegenstand einer In- kassodienstleistung sein, weil bereits aus dem in der Vorschrift des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG enthaltenen Begriff der Forderungseinziehung folge, dass ein In- kasso grundsätzlich das Beitreiben von Geldforderungen, nicht hingegen die 72 73 - 38 - Geltendmachung sonstiger Ansprüche zum Gegenstand habe, liegt dem - je- denfalls in Bezug auf die hier in Rede stehenden Auskunftsansprüche - ein zu enges Verständnis der Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG zu- grunde (eingehend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.). aa) Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB handelt es sich - wie bereits unter II 2 c cc (3) ausgeführt - um einen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drucks. 18/3121, S. 33), der zur Verwirklichung der auf Geldzahlung ge- richteten Ansprüche diesen zwingend vorgeschaltet ist. Dieser Hilfsanspruch dient der Vorbereitung insbesondere des (Haupt-)Anspruchs des Mieters auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein Sachgrund dafür, warum es einem registrierten Inkassodienstleister gestattet sein soll, für den Mieter zwar diesen Hauptanspruch, nicht hingegen den zu dessen Vorbe- reitung dienenden Hilfsanspruch (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen, ist - insbesondere bei dem gebotenen nicht zu engen Verständnis des Begriffs der Inkassodienstleistung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 RDG) - nicht ersichtlich (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165). bb) Soweit die Revision darüber hinaus meint, die Klägerin sei auch des- halb nicht zur Geltendmachung von Auskunftsansprüchen befugt, weil diese dazu dienten, eine Forderung für den Mieter überhaupt erst zu "generieren", greift dieser Einwand im Hinblick darauf, dass der Bundesgerichtshof eine zu- lässige Inkassodienstleistung auch in den Fällen bejaht hat, in denen das In- kassounternehmen Anspruchsvoraussetzungen erst noch schaffen musste, ebenfalls nicht durch (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 166 iVm 160). So hat der Bundesgerichtshof für den Bereich der Le- bensversicherung bereits entschieden, dass in dem Einzug des Rückkaufswer- 74 75 - 39 - tes einer Lebensversicherung eine Inkassodienstleistung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG auch dann liegen kann, wenn die zur Erlangung des Rückkaufs- wertes erforderliche Kündigung der Lebensversicherung nicht von dem Versi- cherungsnehmer selbst erklärt wird, sondern erst nach Abtretung der Rechte aus dem Versicherungsvertrag durch den Zessionar erfolgt (BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - VI ZR 263/17, WM 2018, 1639 Rn. 42 mwN; vgl. auch BGH, Ur- teil vom 11. Januar 2017 - IV ZR 341/13, juris Rn. 5, 18 f., 25). cc) Ohne Erfolg bleibt auch der in diesem Zusammenhang weiter erho- bene Einwand der Revision, die Grenze der zulässigen Inkassodienstleistung sei jedenfalls dort überschritten, wo der Schwerpunkt eindeutig nicht mehr auf der Forderungseinziehung (hier 161,96 € in der Hauptsache bei einem angebli- chen Gesamtinteresse an Primäransprüchen von 7.612,12 €), sondern in dem Auskunftsverlangen liege. Die Revision lässt hier außer Betracht, dass die von ihr beanstandete Vorgehensweise der Klägerin, von dem Vermieter nicht lediglich Rückzahlung, sondern auch Auskunft zu begehren, in Gestalt des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB bereits im Gesetz selbst angelegt ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 168). Dass der Streitwert des Auskunftsanspruchs - als Hilfsmaßnahme zur Durchsetzung des Rückzah- lungsanspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - im Einzelfall höher ausfallen kann als der Wert des Rückzahlungsanspruchs selbst, ist - unbeschadet der Befugnis einer klagenden Partei, insbesondere zur Verringerung des Kostenri- sikos lediglich einen bestimmten Teilbetrag ihrer Zahlungsforderung einzukla- gen - dem Umstand geschuldet, dass (nach derzeitiger Rechtslage, vgl. hierzu den aktuellen Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Ver- besserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, BT- 76 77 - 40 - Drucks. 19/15824, S. 12, 16 ff. [§ 556g Abs. 2 BGB-E]) der genannte Rückzah- lungsanspruch des Mieters erst für den Zeitraum ab Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB besteht und hierdurch auch bei Mietverhältnissen, die be- reits seit längerer Zeit bestehen, der Höhe nach eingeschränkt ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 169). 4. Entgegen der Auffassung der Revision ist der der Klägerin wirksam von der Mieterin H. abgetretene Anspruch auf Rückzahlung zu viel ent- richteter Miete für den Monat Juli 2017 in Höhe von 84,66 € (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB) gegeben. Auch das in erster Instanz in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärte Auskunftsbegehren (§ 556g Abs. 3, § 398 BGB) war - wie das Berufungsgericht stillschweigend angenommen hat - begründet. a) Die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespann- ten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Woh- nungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB begeg- nen - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen, die Revision in ihrer Revisionsbegründung aber in Abrede gestellt hat - keinen verfassungsrechtli- chen Bedenken. Die Bestimmung des § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein (BVerfG, NJW 2019, 3054, 3057 und 3061). Auch die Ausnah- meregelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 und die Stichtagsregelung des § 556f Satz 1 BGB stehen im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen (BVerfG, aaO S. 3062 f.). 78 79 - 41 - b) Die aufgrund der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mie- tenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28. April 2015 begegnet - anders als die Revision meint - keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. aa) Die Verordnungsermächtigung entspricht den Vorgaben des § 80 Abs. 1 Satz 2 GG (BVerfG, aaO S. 3063). Die Verordnung wahrt auch die ver- fahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Anforderungen des ermächtigen- den Gesetzes, weil der Verordnungsgeber sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien orientiert, anhand statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass der Verordnung das Vorliegen der gesetzlich vorgegebe- nen Kriterien bejaht und dabei den ihm für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts eingeräumten Beurteilungsspielraum eingehalten hat (BVerfG, aaO S. 3063 f.). Der Umstand, dass der Berliner Senat das gesamte Stadtgebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, verstößt nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit; auch ansonsten sind die Anfor- derungen an die Verhältnismäßigkeit gewahrt (BVerfG, aaO S. 3064). Die Berli- ner Mietenbegrenzungsverordnung ist damit - wie das Berufungsgericht zutref- fend angenommen hat - verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfG, aaO S. 3063). Diese Erwägungen beruhen zwar auf einer verfassungsrechtlichen Sicht; die von den Fachgerichten vorzunehmende Prüfung, ob die Verordnung den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB entspricht, führt jedoch - was auch die Revision letztlich nicht in Zweifel zieht - zum selben Er- gebnis. Der Gesetzgeber hat - wie das Berufungsgericht zutreffend unter ein- gehender Erörterung aller Aspekte ausgeführt hat - dem Verordnungsgeber in- 80 81 82 - 42 - nerhalb der vorgegebenen Parameter (§ 556d Abs. 2 Satz 3, 5 - 7 BGB) einen Beurteilungsspielraum eingeräumt (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 62 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung]). Mit dem Berufungsgericht ist davon auszuge- hen, dass sich die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als angespannter Wohnungsmarkt (vgl. hierzu die unter dem Link https://www.parlament- berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf abrufbare Ver- ordnungsbegründung S. 4) im Rahmen dieses Beurteilungsspielraums hält. Der Berliner Senat hat seiner Bewertung ausweislich der Verordnungsbegründung die in § 556d Abs. 2 BGB vorgegebenen Kriterien zugrunde gelegt und hinrei- chend aussagekräftiges Datenmaterial herangezogen (S. 5 ff. der Verord- nungsbegründung). Weiter hat er die Maßnahmen beschrieben, die zur Verbes- serung der Lage auf dem Wohnungsmarkt entweder bereits ergriffen worden sind oder vorgenommen werden sollen (S. 11 ff. der Verordnungsbegründung). bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Berliner Mietenbegren- zungsverordnung nicht deswegen nichtig, weil sie nicht in einer den Anforde- rungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begrün- det worden wäre. (1) Zwar geht das Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB in Anbetracht seines Sinns und Zwecks mit einer Pflicht der jeweiligen Landesregierung einher, die Begründung der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]). Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Verordnungsbegründung - zusammen mit der Ver- ordnung oder getrennt - im Gesetz- und Verordnungsblatt des jeweiligen Lan- 83 84 - 43 - des veröffentlicht wird. Vielmehr ist die vom Gesetzgeber als notwendig erach- tete Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung nicht beein- trächtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle be- kannt gemacht wird und dabei gewährleistet ist, dass die Verordnungsbegrün- dung für den Regelungsadressaten leicht zugänglich ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37). Diesen Anforderungen wird die vor- liegend gewählte Form der Veröffentlichung der Verordnungsbegründung ge- recht. (2) Dies ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung der Revisionser- widerung nicht bereits aus dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 (aaO S. 3063 f.). Denn soweit das Bundesverfassungsgericht dort festgestellt hat, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung die formellen und materiell-rechtlichen Voraussetzungen des ermächtigenden Gesetzes wahrt, hat es sich dabei auf die ihm obliegende verfassungsrechtliche Prüfung beschränkt und hat insoweit keine Veranlassung gesehen, sich mit der Frage des Erfordernisses einer - in § 556d Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich angeordne- ten - Veröffentlichung der Verordnungsbegründung näher zu befassen. Die Fachgerichte haben aber darüber hinaus auch zu prüfen, ob sich die Verord- nung auch unterhalb der verfassungsrechtlichen Prüfungsebene an die Vorga- ben der Ermächtigungsgrundlage hält. Anders als vereinzelt angenommen wird (Beuermann, GE 2019, 1082; LG Berlin [67. Zivilkammer], GE 2019, 1507, 1508 f. [das allerdings gleichwohl eine ordnungsgemäße Bekanntmachung be- jaht, weil es die oben genannten Vorgaben des Senats für überhöht erachtet]), genügt die Veröffentlichung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung den vom Senat in dem genannten Urteil beschriebenen Anforderungen. 85 - 44 - (a) Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin (Verordnung 17/186) ist einschließlich ihrer Begründung - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - vom Berliner Abgeordnetenhaus als Drucksache 17/2272 (dort laufende Nummer 1) auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses veröffent- licht. Damit liegt eine Bekanntmachung durch eine amtliche Stelle vor (ebenso LG Berlin [65. Zivilkammer], NJW 2019, 3730, 3732; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, juris Rn. 17). Der Senat hat in seinem Urteil vom 17. Juli 2019 nicht gefordert, dass der Verordnungsgeber selbst die Bekanntmachung vornimmt. Vielmehr sollte mit dem Passus "an anderer (amtlicher) Stelle" (aaO Rn. 37) klargestellt werden, dass eine Zugänglichmachung durch eine private Stelle (etwa Vermieter- oder Mieterverband) nicht ausreicht. Gegenteiliges lässt sich auch nicht den Ausführungen in Randnummer 38 des genannten Senatsur- teils entnehmen, denn dort ist nur die Rede davon, dass die Nachholung einer zunächst unterbliebenen Veröffentlichung durch das zuständige Ministerium den Begründungsmangel nicht rückwirkend heilt. Damit hat der Senat - anders als offenbar die Revision meint - jedoch nicht das Erfordernis aufgestellt, dass die Verordnungsbegründung vom zuständigen Ministerium selbst bekanntzu- machen ist. Es ist daher unschädlich, dass der Berliner Senat die Veröffentlichung der Verordnungsbegründung dem Abgeordnetenhaus überlassen hat. Vielmehr ist ausreichend, dass er die Verordnung nebst Begründung dem Abgeordne- tenhaus zur Verfügung gestellt hat und nicht den Hinweis aufgenommen hat, das Dokument sei ausschließlich zur internen Verwendung bestimmt. Damit durfte der Senat von Berlin davon ausgehen, dass das Abgeordnetenhaus die Begründung - in üblicher Weise - öffentlich bekannt machen werde. Dem Ein- gangssatz der Begründung "Vorlage zur Kenntnisnahme gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin über Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Miet- 86 87 - 45 - beginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung)" kann ent- gegen der Ansicht der Revision nicht entnommen werden, dass er die Begrün- dung als Internum behandelt wissen wollte. Er belegt nur, dass der Berliner Se- nat das Abgeordnetenhaus - wie im Falle einer auf einer landesrechtlichen Er- mächtigungsgrundlage beruhenden Verordnung von Art. 64 Abs. 3 Satz 1 der Verfassung von Berlin gefordert - von der Verordnung (und auch ihrer Begrün- dung) in Kenntnis setzen wollte. Zur Kenntnisnahme an das Berliner Abgeord- netenhaus übersandte Verordnungen des Senats werden in regelmäßigen Ab- ständen auf dessen Internetseite veröffentlicht und sind unter der Rubrik "Drucksachen" bei Auswahl der Kategorie "Vorlage zur Kenntnisnahme" abruf- bar. Bei Eingabe der Wahlperiode 17 findet sich dann unter der Nummer 17/2272 mit der Sammelbezeichnung "Zusammenstellung der vom Senat vor- gelegten Rechtsverordnungen" und dem Veröffentlichungsdatum 28. Mai 2015 die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. (b) Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss (so aber im Ergebnis Beuermann, aaO), sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Se- natsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist (aA Beuermann, aaO). Denn im Internet abrufbare Informationen sind im All- gemeinen leicht zugänglich, weil damit kein unzumutbarer Kosten- und Zeitauf- wand verbunden ist (so auch LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 19). So liegen die Dinge auch hier. Wie 88 - 46 - soeben ausgeführt, lässt sich die Verordnungsbegründung - wenn auch mit et- was Mühewaltung - auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses fin- den. Zudem ist die Verordnung entgegen der Auffassung der Revision mit den üblichen Suchhilfen im Internet - sogar mühelos - abrufbar (siehe LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731 f.; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14 f., 18). Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbe- gründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen (etwa bing, ecosia, google oder yahoo) unter Eingabe der Suchbegriffe "Mietenbegrenzungsverordnung Berlin Begründung" zu dem - auch im Bericht des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz "Die Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit ange- spannten Wohnungsmärkten ("Mietpreisbremse") in der gerichtlichen Praxis" auf Seite 35 angegebenen - Link: https://www.parlament- berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen (siehe auch LG Berlin [65. Zi- vilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 15). Soweit die Revision geltend macht, die Verordnungsbegründung sei nur über die Suchmaschine google im Internet aufzufinden, trifft dies nicht zu. Der Senat konnte nicht nur über die Internetseite des Berliner Abgeordneten- hauses, sondern auch über alle gängigen Suchmaschinen Kenntnis von dem Inhalt der Verordnungsbegründung erlangen. 89 90 - 47 - c) Der von der Klägerin geltend gemachte, ihr als Mitgläubigerin mit der Mieterin K. (§ 432 BGB) zustehende Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF schei- tert auch - anders als die Revision meint - nicht an dem vom Berufungsgericht nicht erörterten Umstand, dass die von § 556g Abs. 2 BGB aF geforderte Rüge des Mieters von der Klägerin nur für die Mieterin H. erhoben wurde. aa) Nach der in § 556g Abs. 2 BGB aF getroffenen Regelung kann der Mieter von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht ge- schuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vor- schriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist. Dabei muss die Rüge die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Weiter schreibt § 556g Abs. 4 BGB vor, dass die Rüge in Textform zu erheben ist. bb) Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 31. Mai 2017 gerecht. Die Rüge ist allerdings - ebenso wie das Mahnschreiben vom 15. Juni 2017 - nicht im Namen beider Mieterinnen erhoben worden. (1) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt die Ausle- gung des Rügeschreibens vom 31. Mai 2017 nicht, dass die Klägerin die Rüge auch im Namen der Mitmieterin K. erhoben hat. Denn dort ist aus- schließlich die Rede von einem "Mietverhältnis mit Mareen-Nicole H. ". Aus dem von der Revisionserwiderung angeführten Umstand, dass der Beklag- ten das Bestehen einer Mietermehrheit bekannt war, lässt sich nicht gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ableiten, dass die Klägerin - wenn auch nur still- schweigend - die Rüge im Namen beider Mieterinnen erhoben hat. Denn die Klägerin hat in dem genannten Schreiben - wie auch im nachfolgenden Mahn- schreiben - das Mietverhältnis nicht anhand der konkreten Wohnung beschrie- 91 92 93 - 48 - ben, sondern dieses allein durch Nennung der Mieterin H. und der pos- talischen Adresse bezeichnet. (2) Auch kann die Revisionserwiderung nicht mit der Argumentation durchdringen, die Beklagte, die von der Mietermehrheit Kenntnis besessen ha- be, sei im Rahmen einer mietvertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin auf die Erhebung der Rüge nur durch eine Person hinzuweisen und nachzufragen, ob die Rüge auch im Namen der weiteren Mieterin erhoben werden solle, und sei, weil sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen sei, gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf eine un- zureichende Rüge zu berufen. Es ist nicht Aufgabe des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass die Mieterseite (beziehungsweise die Klägerin) die Vorausset- zungen eines Anspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF schafft. (3) Dass die Klägerin die Rüge nur für eine von mehreren Mieterinnen erhoben hat, ist jedoch deswegen unschädlich, weil - anders als dies teilweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum vertreten wird (vgl. LG Berlin [67. Zivilkammer], Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, juris Rn. 22; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 23; BeckOK-MietR/Theesfeld, Stand: 1. März 2020, § 556g BGB Rn. 13a; jeweils mwN) - eine Rüge auch dann wirksam ist, wenn sie nicht von allen Mietern oder für alle Mieter vorgebracht worden ist. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine - von allen Mietern abzugebende - Willenserklärung, sondern lediglich um eine geschäftsähnliche Handlung, die im Falle einer Mietermehrheit auch von einem Mieter allein geltend gemacht werden kann (vgl. Staudinger/V. Em- merich, BGB, Neubearb. 2018, § 556g Rn. 13; vgl. BeckOGK/Fleindl, Stand: 1. April 2020, § 556g BGB Rn. 102; Fleindl, WuM 2015, 212, 217 [rechtserhebli- 94 95 - 49 - che Handlung]; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 556g Rn. 6). (a) Eine Willenserklärung im Sinne der Vorschriften des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist die Äußerung eines Willens, der unmit- telbar auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichtet ist; sie bringt einen Rechtsfolgewillen zum Ausdruck, das heißt einen Willen, der auf die Begrün- dung, inhaltliche Änderung oder Beendigung eines privaten Rechtsverhältnis- ses abzielt (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - X ZR 97/99, BGHZ 145, 343, 346 mwN [zum Fall einer Anmeldung von Ansprüchen wegen Reisemängeln innerhalb der gemäß § 651g Abs. 1 BGB aF vorgesehenen Monatsfrist]). Einen solchen gestaltenden Inhalt schreibt § 556g Abs. 2 BGB aF der Rüge des Mie- ters nicht zu. Vielmehr ordnet bereits das Gesetz (§ 556g Abs. 1 Satz 1 bis 3 BGB) an, dass eine Vereinbarung über eine die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigende Miete unzulässig ist, soweit die gesetzlich zulässige Miete überschritten ist, und dass dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel entrichteter Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht- fertigten Bereicherung zusteht. Hier setzt nun das Rügeerfordernis des § 556g Abs. 2 BGB aF an. Diese Vorschrift regelt, dass der Vermieter objektiv über- zahlte Mieten nicht zurückzuzahlen hat, solange der Mieter sie "ohne Bean- standung" bezahlt, und "schließt" damit Rückzahlungsforderungen für die Zeit- räume vor Erhebung einer qualifizierten Rüge aus (BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Der Gesetzgeber wollte mit dieser Bestimmung dem Umstand Rechnung tra- gen, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe für den Vermieter mit Unsi- cherheiten verbunden ist (BT-Drucks. 18/3121, aaO). (b) Damit ist das Rügeerfordernis zwar als Tatbestandsvoraussetzung für das Entstehen des Anspruchs ("schließt aus") ausgestaltet (vgl. Staudinger/V. 96 97 - 50 - Emmerich, aaO Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 556g Rn. 6; BeckOGK/Fleindl, aaO Rn. 89; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 17; offen gelassen in Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158) und stellt nicht nur eine bloße Fälligkeitsanforderung dar (so aber LG Berlin [15. Zivilkammer], BB 2019, 465, 466). Die vom Mieter zu erhebende Rü- ge dient nach dem mit der Vorschrift des § 556g Abs. 2 BGB aF verfolgten Re- gelungszweck jedoch nicht dazu, das Mietverhältnis teilweise umzugestalten, sondern allein dazu, die sich bereits aus dem Gesetz ergebenden Rechtsfolgen (§ 556g Abs. 1 BGB) im Interesse des Vermieters abzumildern. Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber die Rügeerhebung nicht als Willenserklärung ver- standen wissen, sondern ihr lediglich den Charakter einer geschäftsähnlichen Handlung (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33: "Beanstandung") beimessen wollte. Eine solche zeichnet sich dadurch aus, dass die mit der Erklärung eintretenden Rechtsfolgen nicht durch den Willen des Erklärenden, sondern durch das Ge- setz bestimmt werden (vgl. BGH, Urteil vom 17. April 1967 - II ZR 228/64, BGHZ 47, 352, 357 [für den Fall der Mahnung]; Palandt/Ellenberger, aaO, Überblick vor § 104 Rn. 6 mit zahlreichen weiteren Beispielen). (c) Damit ist eine Rügeerhebung durch sämtliche Mieter nicht bereits deswegen erforderlich, weil es sich hierbei um eine Willenserklärung handelte. Auch aus ihrer Rechtsnatur als geschäftsähnliche Handlung folgt nicht, dass die Rüge von sämtlichen Mietern ausgesprochen werden muss. Denn nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung einer (qualifizierten) Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Rüge, die nur im Namen eines Mieters ausgesprochen wird. 98 - 51 - Aus dem Umstand, dass Rückforderungsansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB im Falle einer Mietermehrheit sämtlichen Mietern als Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB zustehen (hierzu oben unter II 2 c cc (2)) folgt nichts anderes. Denn nach der Vorschrift des § 432 Abs. 2 BGB wirken lediglich sol- che Tatsachen, die nur in der Person eines Gläubigers eintreten, nicht für die weiteren Gläubiger. Um eine solche Tatsache mit Einzelwirkung handelt es sich aber nicht, wenn nur einer von mehreren Mietern die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhebt. Denn der Vermieter wird damit in einer dem Regelungszweck gerecht werdenden Weise darüber unterrichtet, weshalb und in welchem Um- fang er sich einer Rückforderung, die - wie oben unter II 2 c cc ausgeführt - auch von einem Mieter allein mit der Maßgabe, dass Zahlung an sämtliche Mie- ter gemeinsam zu erfolgen hat, verlangt werden kann - ausgesetzt sieht. d) Die von der Revision gegen die Höhe des vom Berufungsgericht zu- gesprochenen Zahlungsanspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbin- dung mit § 556g Abs. 2 BGB aF erhobenen Rügen bleiben ebenfalls ohne Er- folg. aa) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehindert, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspie- gels 2017 zu ermitteln, ohne den von der Beklagten erhobenen Einwänden ge- gen seine Heranziehung als einfacher Mietspiegel zu folgen. (1) Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) zu stellen sind, erfüllt. Es hat angenommen, dass der Mietspiegel jeden- 99 100 101 102 - 52 - falls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB eine taugliche Grund- lage für die richterliche Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bilden kann. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats. Einem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die Vermutungs- wirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu, er stellt jedoch - was auch die Revision nicht in Abrede stellt - ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indiz- wirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbeson- dere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 Rn. 32; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17). (2) Zu Unrecht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO und gegen Art. 103 Abs. 1 GG davon abgese- hen, sich mit den Einwendungen der Beklagten zu befassen, die die Systematik der dem Mietspiegel zugrundeliegenden Datenerhebung in Zweifel gezogen und einen Verstoß gegen das Homogenitätsprinzip geltend gemacht habe, weil der Mietspiegel Wohnungen in völlig unterschiedlichen Lagen "in einen Topf werfe". Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat, lediglich um Einwendungen, die nicht geeignet sind, dem Berli- ner Mietspiegel 2017 eine Indizwirkung für die Höhe der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abzusprechen. (a) Der Mietspiegel 2017 wurde - was das Berufungsgericht in den Blick genommen hat - ausweislich seiner Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei 103 104 - 53 - Vereinen, die die Interessen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigen- tümern vertreten, erstellt. Auch wenn zwei der letztgenannten Vereine nur ihre Expertise eingebracht und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die beschriebene Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 18 mwN). Dies gilt umso mehr, als auf Seite 6 des im Internet abrufbaren und vom Berufungsgericht angeführten Methodenberichts zum Berliner Mietspiegel 2017 (erstellt im Juli 2017 von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) ausgeführt ist, dass auch die beiden Verbände, die die Interessen der Vermieter und Hauseigentümer vertreten und den Mietspiegel nicht anerkannt haben, nicht nur Änderungen in der Wohnlageneinstufung, sondern auch die Form, den Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung sowie viele methodische Ände- rungen bei der Datenauswertung und -ausweisung mitgetragen haben. Die Sachkunde der beteiligten Mieter- und Vermieterverbände sowie der weiteren als Berater hergezogenen Personen (öffentlich bestellter und vereidig- ter Sachverständiger, Amt für Statistik Berlin, Geschäftsstelle des Gutachter- ausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Berliner Beauftragter für Daten- schutz und Informationsfreiheit) hat die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - ebenso wie die damit gewährleistete Diversität der beteiligten Stellen nicht in Zweifel gezogen. Sie hat sich lediglich darauf be- schränkt, geltend zu machen, aus ihren Einwendungen gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, namentlich die "diffuse" Einordnung des Stadtgebiets in die Wohnlagen einfach, mittel und gut, die Gleichbehandlung von Wohnungen unterschiedlicher Lagen und die unzureichende Datenerhe- 105 - 54 - bung, folge zugleich, dass der Berliner Mietspiegel 2017 auch nicht als einfa- cher Mietspiegel als Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO herangezogen werden könne. (b) Dem ist das Berufungsgericht zu Recht nicht gefolgt. Ungeachtet dessen, dass die von der Revision vorgebrachten Angriffe der Beklagten gegen die Einordnung von Mietwohnungen in bestimmte Wohn- lagen und gegen die Datenerhebung angesichts der im öffentlich zugänglichen Methodenbericht enthaltenen Ausführungen zu pauschal gehalten sind, wären sie in Anbetracht der beschriebenen Mitwirkung zahlreicher Stellen und der An- erkennung der gewonnenen Ergebnisse durch Interessenverbände beider Sei- ten allenfalls geeignet, die Bewertung des Berliner Mietspiegels 2017 als quali- fizierten Mietspiegel in Frage zu stellen, nicht aber seine Indizwirkung als einfa- cher Mietspiegel zu erschüttern (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO). Das Berufungsgericht hat daher rechtsfehlerfrei davon abgesehen, den Einwendungen der Beklagten nachzugehen und zur Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen. Hierin liegt weder ein Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO noch eine Verletzung des An- spruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). bb) Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht bei der Be- stimmung der höchstzulässigen Miete nach § 556d Abs. 1 BGB auch rechtsfeh- lerfrei davon abgesehen, aus der von der Beklagten vor der Vermietung der Wohnung an die beiden Mieterinnen vorgenommenen Verlegung eines Lami- natbodens und aus den an Decken und Wänden durchgeführten Malerarbeiten gemäß § 556e Abs. 2, § 555b Nr. 4, 5 BGB eine fiktive Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3, § 559a Abs. 1 bis 4 BGB abzuleiten und dementsprechend 106 107 108 - 55 - die zulässige Miethöhe um einen Betrag von insgesamt (weiteren) 42,78 € mo- natlich anzuheben. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass es sich bei diesen Arbeiten nicht um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 BGB handelte. (1) Es hat frei von Rechtsfehlern im Einklang mit dem Amtsgericht darauf abgestellt, dass die Wohnung bereits vor der Verlegung des Laminatbodens in allen betroffenen Bereichen über - wenn auch uneinheitliche und teilweise aus- besserungsbedürftige - Bodenbeläge (PVC-Belag, Parkett, Dielung mit Och- senblut) verfügte und die Ersetzung dieser Beläge durch einen einheitlichen Laminatboden der Beseitigung von Unzulänglichkeiten des bisherigen Fußbo- dens, nicht aber der erstmaligen Herstellung eines Bodenbelags diente und damit nicht als Modernisierungs-, sondern nur als Instandhaltungsmaßnahme zu beurteilen ist. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang rügt, das Beru- fungsgericht habe gehörswidrig übergangen, dass die Beklagte die "erstmalige Herstellung eines endfertigen Fußbodens" vorgetragen habe, übersieht sie, dass die Beklagte damit nicht geltend gemacht hat, es sei erstmals ein Fußbo- den hergestellt worden, sondern letztlich behauptet hat, es sei erstmals ein "durchgängiger endfertiger" Fußboden geschaffen worden. Diesen Vortrag hat das Berufungsgericht nicht übergangen, sondern ihn lediglich - zutreffend - nicht für die Darlegung einer Modernisierungsmaßnahme ausreichen lassen. Davon abgesehen hat das Berufungsgericht - rechtsfehlerfrei und von der Revi- sion insoweit nicht angegriffen - festgestellt, dass die Vereinheitlichung des Fußbodenbelags weder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) noch die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert hat (§ 555b Nr. 5 BGB). 109 110 - 56 - (2) Auch hinsichtlich der Renovierung von Decken und Wänden hat das Berufungsgericht zu Recht das Vorliegen von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der vorgenannten Vorschriften verneint. Das Berufungsgericht hat inso- weit ebenfalls nicht - entgegen der Annahme der Revision - Vortrag der Beklag- ten in gehörsverletzender Weise übergangen. Die von den Vorinstanzen ange- stellten Erwägungen lassen auch sonstige Rechtsfehler nicht erkennen. Die Beklagte hat zwar schriftsätzlich geltend gemacht, "infolge" vorge- nommener Elektroarbeiten sei auch eine Wohnungsrenovierung nötig gewor- den; von den hierfür angefallenen Kosten (Position 14 der Handwerkerrech- nung) werde ein Drittel pauschal in Ansatz gebracht. Damit ist aber eine durch die Modernisierungsmaßnahme "Elektroarbeiten" veranlasste weitere Moderni- sierung in Form von Malerarbeiten nicht hinreichend dargelegt worden. Dass das Berufungsgericht diesen Vortrag nicht hat ausreichen lassen, beruht nicht auf einer unterbliebenen Kenntnisnahme des Vorbringens, sondern darauf, dass es die Grundierungs-, Spachtel- und Streicharbeiten in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht der Sache nach als Instandsetzungsmaßnahme gewertet hat. Das Amtsgericht, dessen Einschätzung das Berufungsgericht gefolgt ist, hat seine Einordnung als Instandsetzungsmaßnahme damit begründet, dass Kosten einer Renovierung, die als Folge von Modernisierungsmaßnahmen an- gefallen sind, zwar bei einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt wer- den können, der vorliegend geltend gemachte Aufwand für Malerkosten aber auch ohne Durchführung der Elektroarbeiten angefallen wäre, also gerade nicht durch diese Maßnahme veranlasst worden ist. Dies hat es rechtsfehlerfrei zum einen daraus geschlossen, dass in der Wohnung ausweislich der in Position 15 der Handwerkerrechnung abgerechneten Arbeiten Wasser- und Nikotinflecken an Wand- und Deckenflächen zu beseitigen waren, und zum anderen daraus, 111 112 - 57 - dass die Beklagte nicht vorgetragen hat, wann vor der Durchführung der Maler- arbeiten zuletzt an den Decken und Wänden der Wohnung Schönheitsreparatu- ren vorgenommen worden sind. 5. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht der Klägerin aus abgetrete- nem Recht auch einen Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechts- anwaltskosten in Höhe von 430,66 € (nebst Zinsen) gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, §§ 257, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG zuerkannt. a) Es begegnet - anders als die Revision meint - keinen rechtlichen Be- denken, dass die Klägerin ihre außergerichtlichen Kosten in der Klageschrift mit 758,15 € berechnet, jedoch nur einen Betrag von 430,66 € eingeklagt hat. Denn auch wenn es sich hierbei nur um eine Teilklage handeln sollte, war die Kläge- rin in Anbetracht des Bestimmtheitsgebots des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gehal- ten, eine Reihenfolge festzulegen, in der die einzelnen Forderungsteile geltend gemacht werden. Die aus § 253 Abs. 2 ZPO folgende Verpflichtung eines Klä- gers, der eine offene Teilklage erhebt, anzugeben, wie er die eingeklagte Ge- samtsumme ziffernmäßig auf die verschiedenen Ansprüche verteilt wissen will, oder zumindest eine Reihenfolge zu bestimmen, in welcher die Ansprüche bis zu der von ihm verlangten Gesamtsumme gefordert werden, besteht nur, wenn ein Teilbetrag aus mehreren selbständigen Ansprüchen geltend gemacht wird (BGH, Beschluss vom 2. Mai 2017 - VI ZR 85/16, NJW 2017, 2623 Rn. 10 mwN). Wird dagegen eine Teilklage erhoben, die sich auf unselbständige Rech- nungsposten eines einheitlichen Anspruchs stützt, ist eine solche Aufschlüsse- lung nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2003 - VII ZR 418/01, NJW-RR 2003, 1075 unter II 3 mwN [zur Schlussrechnung]). So liegen die Din- 113 114 115 - 58 - ge hier. Wie die Berechnung der Klägerin in der Klageschrift zeigt, macht sie ausschließlich eine Geschäftsgebühr (nebst Erhöhung nach Nr. 1008 VV RVG) eine Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) und Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG) geltend. Hierbei handelt es sich nur um unselbständige Rechnungspos- ten eines einheitlichen Vergütungsanspruchs. b) Der Zahlungsanspruch, den die Klägerin auf der Grundlage eines Ge- genstandswerts von 7.612,12 € (47 x den vorgerichtlich geltend gemachten Überschreitungsbetrag von 161,96 €) und einer in Ansatz gebrachten Ge- schäftsgebühr von 729,60 € (= Gebührensatz von 1,6; Nr. 2300, 1008 VV RVG) abzüglich eines Betrages, den sich die Klägerin als Streitwert aus dem Klage- verfahren anrechnen lässt, und zuzüglich 20 € Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) sowie anfallender Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG) geltend macht, ist dem Grunde nach berechtigt. Denn die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihren Mieterinnen nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veran- lasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 3 BGB geltend zu machen. Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang (430,66 € nebst Zinsen). Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechts- verfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegen- standswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadensersatzforderung entspricht (BGH, Urteile vom 18. Januar 2005 - VI ZR 73/04, NJW 2005, 1112 unter II 2 mwN; vom 7. November 2007 - VIII ZR 341/06, NJW 2008, 1888 Rn. 13; vom 18. Juli 2017 - VI ZR 465/16, NJW 2017, 3588 Rn. 7). aa) Die Klägerin kann gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit die Gebühren beanspruchen, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Bei einem vorliegend anzusetzenden Gebührenstreitwert von 116 117 - 59 - 4.148,34 € (hier ist insgesamt der 49-fache Überschreitungsbetrag von 84,66 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird [§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO] zuzüglich 4 x der Überschreitungsbetrag für die abgetretenen Ansprüche auf Rückzahlung gezahlter Miete [§ 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO] - vgl. LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2018, 566, 571, zuzüglich 3 x der Überschreitungsbe- trag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution) ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG bei Ansatz einer Mittelgebühr von 1,3 ein Betrag von 393,90 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und eine Umsatz- steuer von 19 % zuzuschlagen sind (insgesamt 492,54 €). Anders als die Revi- sionserwiderung meint, ist die in der Klageschrift angesetzte Erhöhung um 0,3 für die Vertretung von zwei Mandanten (Nr. 1008 VV RVG) nicht berechtigt. Denn es ist aufgrund des unzureichenden Vortrags der Klägerin nicht davon auszugehen, dass sie auch von der Mieterin K. beauftragt worden ist. Die Urkunde über die Bestätigung der Anspruchsabtretung sowie die Rüge- schreiben der Klägerin vom 31. Mai 2017 und vom 15. Juni 2017 beziehen sich nur auf die Mieterin H. , die die Urkunde allein unterzeichnet hat. Dass aus sonstigen Gründen (umfangreiche oder schwierige Tätigkeit) eine Erhö- hung gerechtfertigt wäre, macht die Revisionserwiderung nicht geltend und ist auch im Hinblick darauf, dass die Klägerin standardisierte Schreiben an die Vermieter versendet, nicht ersichtlich. Dies wirkt sich aber nicht aus, weil die anfallende Geschäftsgebühr unter den vorliegenden Umständen nicht unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Erforderlichkeit oder der Schadensminde- rungspflicht um die Hälfte der im Gerichtsverfahren angefallenen Verfahrensge- bühr (bei Beauftragung des Prozessbevollmächtigten mit der Inkassodienstleis- tung wäre gemäß Teil 3 Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG, § 15a Abs. 2 RVG die Verfah- rensgebühr um 0,65 zu kürzen gewesen) zu verringern ist und die Klägerin nur Ersatz von 430,66 € verlangt. - 60 - bb) Da die Mieterin H. die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskos- ten nicht erstattet hat, stand ihr ein Freistellungsanspruch nach § 257 BGB zu. Dieser hat sich allerdings durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zah- lungsanspruch umgewandelt (BGH, Urteile vom 22. März 2011 - II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 14; vom 11. März 2016 - V ZR 102/15, NJW 2016, 2407 Rn. 15; jeweils mwN). cc) Der Schadensersatzanspruch ist - anders als die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin in ihrem Beschluss vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901, 2903) und in ihrem Urteil vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, juris Rn. 26) meint - nicht deswegen ausgeschlossen, weil Ziffer 3.3 Satz 1 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin gemäß § 305c Abs. 2 BGB nach "kundenfreundlichster" Auslegung dahin auszulegen wäre, dass die Parteien ein Erfolgshonorar vereinbart haben, dessen Entstehung und fortdauernder Be- stand von der vollständig erfolgreichen Geltendmachung der behaupteten An- sprüche gegenüber dem Vermieter abhängt. Die von der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vorgenommene Auslegung missachtet die Auslegungsre- geln bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingun- gen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszu- legen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä- gung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. An- satzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Ausle- gungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergeb- 118 119 - 61 - nisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwen- ders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Ge- schäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NJW-RR 2015, 264 Rn. 16; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 20). Gemessen daran ergibt sich, dass Ziffer 3.3 Satz 1 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen der Klägerin ("Sollten unsere Bemühungen nicht erfolg- reich sein, entstehen für Sie keine Kosten.") nicht den von der Mieterin an die Klägerin abgetretenen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten betrifft, sondern allein das Innenverhältnis zwischen Klägerin und Miete- rin. Dies ergibt sich aus Wortlaut und dem Sinn und Zweck der Klausel sowie aus ihrem Regelungszusammenhang mit der ihr vorangestellten Bestimmung in Ziffer 3.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin. Dort heißt es: "Von Ihrem Vermieter, der pflichtwidrig nicht leistet, können Sie grundsätzlich verlangen, dass er Sie von der bei uns anfallenden RVG-Gebühr, die uns aus dem Vertrag mit Ihnen gegen Sie zusteht, freistellt. Diesen Freistellungsan- spruch (Freistellung durch Kostenerstattung des Vermieters an uns) treten Sie mit Abschluss des Vertrags an Erfüllungs statt an uns ab. Wir nehmen die Ab- tretung an und versuchen die Ansprüche zusammen mit der RVG-Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Gelingt das nicht, werden wir ohne eine Zahlung des Vermieters die RVG-Gebühr nicht von Ihnen verlangen". 120 121 - 62 - In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sind damit zwei verschiedene Schuldverhältnisse geregelt, nämlich zum einen der vertragliche Honoraranspruch der Klägerin gegen die Mieterin als Auftraggeberin, auf des- sen Geltendmachung die Klägerin zugunsten der Mieterin verzichtet, wenn ihre Tätigkeit nicht von Erfolg gekrönt ist, und zum anderen der an die Klägerin von der Mieterin abgetretene Anspruch gegen den Vermieter auf Freistellung von dieser Forderung. Der letztgenannte Anspruch ist - was sich bei Anlegung des Verständnisses verständiger und redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, also von Inkassodienstleistern und Mietern, ohne Weiteres ergibt - nicht davon abhängig, dass die Klägerin mit ihren Durchsetzungsbemühungen (vollständig) Erfolg hat. Denn der - auch im Wortlaut zum Ausdruck kommende - Sinn und Zweck der Regelungen in Ziffer 3.2 und 3.3 besteht ausschließlich darin, den Mieter als Vertragspartner der Klägerin von Kosten freizustellen, nicht aber zugleich auch den Vermieter als Schuldner eines - an die Klägerin abgetretenen - Schadensersatzanspruchs des Mieters zu begünstigen. Die in Ziffer 3.2 und 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin zum Ausdruck gekommene Zielsetzung, den Mieter von jeglichen Kosten freizuhalten, wird nach dem Regelungsgehalt der beiden Klauseln unabhängig davon erreicht, ob die Klägerin den abgetretenen Schadensersatzanspruch beim Vermieter einziehen kann oder nicht. Wenn der Vermieter hinsichtlich der Gebührenforderung mit Erfolg von der Klägerin in Anspruch genommen worden ist, sieht sich der Mieter keiner Vergütungsforderung der Klägerin ausgesetzt, weil diese durch die Realisierung der abgetretenen Forderung befriedigt worden ist (Ziffer 3.2 Satz 1 - 3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Falls oder soweit der Vermieter die angefallene Gebührenforderung nicht ausgleicht, ist die Mieterin aufgrund des ihm gegenüber wirkenden Verzichts der Klägerin 122 - 63 - ebenfalls von einer Zahlung befreit (Ziffer 3.2 Satz 4 und Ziffer 3.3 Satz 1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Die von der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin in den angeführten Entscheidungen vorgenommene Auslegung lässt damit in jeder Hinsicht die allgemein gültigen Auslegungsregeln außer Acht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem im Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten stehen und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Rechtsmittel der Beklagten sind das Berufungsurteil insoweit auf- zuheben und das Urteil des Amtsgerichts insoweit abzuändern, als die Vo- rinstanzen der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 84,66 € (nebst Zinsen) an sie allein zugesprochen haben. Die Klage ist insoweit abzuweisen. Eine Abänderung der Kostenentscheidungen der Vorinstanzen war - auch soweit die vom Amtsgericht getroffene und vom Berufungsgericht (still- schweigend) gebilligte Kostenentscheidung auf der Regelung des § 91a Abs. 1 ZPO beruht - nicht veranlasst. Denn insoweit greift die Wertung des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ein. Auch bezüglich der Kostenentscheidung für das Revisionsver- fahren macht der Senat von der Möglichkeit des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Ge- brauch. 123 124 125 - 64 - Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bün- ger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 22.08.2018 - 17 C 1/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.12.2018 - 65 S 190/18 -

ECLI:DE:BGH:2022:230322UVIIIZR133.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 133/20 Verkündet am: 23. März 2022 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 556d ff., § 556g Abs. 3; GG Art. 20 Abs. 3, Art. 2 Abs. 1 a) Mit dem Erfordernis des Rechtsschutzbedürfnisses als Einschränkung des durch Art. 20 Abs. 3 GG in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich abgesi- cherten Justizgewährleistungsanspruchs soll (lediglich) verhindert werden, dass die Gerichte als Teil der Staatsgewalt unnütz oder gar unlauter bemüht werden oder ein gesetzlich vorgesehenes Verfahren zur Verfolgung zweckwidriger und insoweit nicht schutzwürdiger Ziele ausgenutzt wird (im Anschluss an BGH, Urteile vom 5. Dezember 1975 - I ZR 122/74, GRUR 1976, 256 unter II; vom 14. März 1978 - VI ZR 68/76, NJW 1978, 2031 unter II 2 a; jeweils mwN). Nur ausnahmsweise kön- nen deshalb bei Leistungsklagen besondere Umstände das Verlangen des Klägers, in die materiell-rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutreten, als nicht schutz- würdig erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Oktober 2012 - III ZR 266/11, BGHZ 195, 174 Rn. 51; vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 10). - 2 - b) Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der - gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB - die Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend mache. Die Berechtigung des geltend gemachten materiellen Klagebegehrens ist von der Frage des Rechtsschutzbedürf- nisses für die Klage abzugrenzen; sie ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage. BGH, Urteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 28. Februar 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Dr. Schneider und Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 29. April 2020 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin hinsichtlich des mit dem Klageantrag zu 1 verfolgten Auskunftsanspruchs zurück- gewiesen worden ist. Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit 1 - 4 - der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.w. .de" die Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrechners" online die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Mög- lichkeit, die Klägerin gemäß ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch Klicken eines Buttons, der die Aufschrift "Mietsenkung beauftragen" trägt, mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststel- lungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenann- ten Mietpreisbremse" zu beauftragen. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin enthalten in der hier maßgeblichen Fassung vom 23. Januar 2018 unter Ziffer 3 eine Regelung zur Vergütung der Klägerin. Darin heißt es unter anderem: "3.1 Wir erhalten (i) eine Vergütung in Höhe von einem Drittel (33,33 %) der ersparten Jahresmiete, d.h. der Ersparnis für 4 Monate (nachfolgend auch "Provision" genannt), sowie, sobald wir dem Vermieter eine Mahnung schicken, (ii) eine Vergütung in der Höhe wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde (nachfolgend auch "RVG-Gebühr" genannt; die Provision und die RVG-Ge- bühr nachfolgend zusammen auch "Vergütung" genannt) […]." Die Beklagte ist Eigentümerin einer Wohnung, die gemäß der Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und durch den Voreigentümer nach Inkrafttreten der genannten Verordnung an P. B. (im Folgenden: Mieter) vermietet worden war. 2 3 4 - 5 - Der Mieter beauftragte die Klägerin unter Einbeziehung von deren Allge- meinen Geschäftsbedingungen mit der Durchsetzung seiner Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Er trat dazu seine Ansprüche gegen den Vermie- ter auf Auskunftserteilung, auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete - beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF fälligen Monatsmie- ten -, auf Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, auf (teilweise) Rückzahlung be- ziehungsweise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls wei- tere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete einschließlich Nebenforderungen an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 22. Februar 2018 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungsab- tretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die streitgegenständli- che Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses verein- barte Mieterhöhungen, über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietver- hältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und einen sich gegebe- nenfalls hieraus ergebenden Betrag einer Mieterhöhung sowie darüber, ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Ferner begehrte die Klägerin die Rücker- stattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklä- rung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. 5 6 - 6 - Mit der Klage hat die Klägerin die vorgenannten Auskunftsansprüche gel- tend gemacht und die Rückzahlung für den Monat April 2018 zu viel geleisteter Miete in Höhe von 144,68 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfol- gungskosten (sog. "RVG-Gebühr") in Höhe von 534,31 €, jeweils nebst Zinsen, verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Klägerin mangels Wirksamkeit der Abtretung nicht aktivlegitimiert sei. Auf die Be- rufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte zur Zahlung in Höhe von 144,68 € nebst Zinsen verurteilt; im Übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Auskunftsbegehren sowie das auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten nebst Zinsen gerichtete Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat teilweise Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19, ZMR 2020, 584) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revi- sionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 7 8 9 10 - 7 - Die Klage sei hinsichtlich des geltend gemachten Auskunftsanspruchs un- zulässig, da es an einem Rechtsschutzbedürfnis fehle. Auf die verlangten Aus- künfte komme es im Streitfall für das Begehren des Mieters, sich gegen eine überhöhte Miete zu wehren, nicht an. Hierfür sei erforderlich, dass der Vermieter sich nach einer Rüge des Mieters zur Rechtfertigung der vereinbarten Miethöhe auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB berufe oder Anhaltspunkte für ein entsprechendes künftiges Verhalten des Vermieters bestünden. Die Be- klagte habe hingegen lediglich geltend gemacht, dass die vereinbarte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Die Klägerin sei aufgrund einer wirksamen Abtretung Inhaberin des gel- tend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Zwar ließen sich ihr Geschäftsmodell und ihre Tätigkeit entgegen der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs nicht als Inkassodienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 2 RDG verstehen. Indes führe der Verstoß gegen das Verbot des § 3 RDG aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht dazu, dass neben dem auf die Herabsetzung der vertraglichen Miete gerichteten Dienstleistungsvertrag ge- mäß §§ 134, 139 BGB auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderung nichtig wäre. Der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch bestehe gemäß § 556g Abs. 1 und 2, § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die vereinbarte und nach der Rüge unter Vorbehalt geleistete Miete die noch zulässige Nettokaltmiete um 144,68 € überschreite. Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sei allerdings nicht gegeben. Die Klägerin könne für ihre Tätigkeit keine Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz verlangen, da es an der nach Nr. 3.1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin erforderlichen Mahnung betreffend die überzahlten Mietzinsansprüche fehle. 11 12 13 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Entge- gen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage zulässig; insbesondere be- steht, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ein Rechtsschutzbedürfnis für die auf Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 BGB gerichtete Klage. Hingegen hat das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruch des Mieters auf Erstat- tung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen verneint, weil sich der Mieter einer entsprechenden Vergütungsforderung der Klägerin nicht ausge- setzt sieht. 1. Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehler- haft angenommen, der Klage fehle es im Hinblick auf den geltend gemachten Auskunftsanspruch an einem Rechtsschutzbedürfnis (so aber auch LG Berlin, Beschluss vom 12. Dezember 2017 - 67 S 282/17, juris; Urteil vom 9. September 2020 - 64 S 44/19, juris; vgl. zudem BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2022, § 556g Rn. 34). a) Es hat hierbei verkannt, dass mit dem Erfordernis des Rechtsschutzbe- dürfnisses als Einschränkung des durch Art. 20 Abs. 3 GG in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich abgesicherten Justizgewährleistungsan- spruchs (lediglich) verhindert werden soll, dass die Gerichte als Teil der Staats- gewalt unnütz oder gar unlauter bemüht werden oder ein gesetzlich vorgesehe- nes Verfahren zur Verfolgung zweckwidriger und insoweit nicht schutzwürdiger Ziele ausgenutzt wird (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 5. Dezember 1975 - I ZR 122/74, GRUR 1976, 256 unter II; vom 14. März 1978 - VI ZR 68/76, NJW 1978, 2031 unter II 2 a; jeweils mwN; ebenso Wieczorek/Schütze/Assmann, 14 15 16 - 9 - ZPO, 4. Aufl., Vorb. vor § 253 Rn. 78; zur Schutzrichtung siehe auch Münch- Komm-ZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl., Vorb. zu § 253 Rn. 11 f.). Es sollen sol- che Klagebegehren nicht in das Stadium der Begründetheitsprüfung gelangen, die - gemessen am Zweck des Zivilprozesses - ersichtlich eines staatlichen Rechtsschutzes durch eine materiell-rechtliche Prüfung nicht bedürfen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Oktober 2012 - III ZR 266/11, BGHZ 195, 174 Rn. 51; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 4/13, WuM 2014, 558 Rn. 18; vom 21. September 2017 - I ZR 58/16, WRP 2017, 1488 Rn. 37; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., Einleitung vor § 253 Rn. 133; MünchKomm-ZPO/Becker-Eberhard, aaO Rn. 11). Rechtsschutz kann unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt deshalb nur unter engen Voraus- setzungen versagt werden (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 1978 - VI ZR 68/76, aaO; Stein/Jonas/Roth, aaO). Bei Leistungsklagen - wie hier - ergibt sich ein Rechtsschutzbedürfnis re- gelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Vorliegen für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durch- setzung zu unterstellen ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 7; vom 25. Oktober 2012 - III ZR 266/11, aaO; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 4/13, aaO Rn. 17; vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 10). Erfüllt der Schuldner einen An- spruch nicht freiwillig, ist der Gläubiger auf eine gerichtliche Entscheidung ange- wiesen, um den Anspruch notfalls im Wege der Zwangsvollstreckung durchset- zen zu können (Wieczorek/Schütze/Assmann, aaO). Nur ausnahmsweise kön- nen deshalb besondere Umstände das Verlangen eines Klägers, in die materiell- rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutreten, als nicht schutzwürdig erschei- nen lassen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Oktober 2012 - III ZR 266/11, aaO; vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, aaO). 17 - 10 - b) Diesem Maßstab wird die seitens des Berufungsgerichts erfolgte Ableh- nung eines Rechtsschutzbedürfnisses für das Auskunftsbegehren der Klägerin nicht gerecht. Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB geltend, dem die Beklagte als Vermieterin trotz vorgerichtlichen Auskunftsverlangens nicht nachgekommen war. Sie ist so- mit für die Durchsetzung des Anspruchs auf gerichtliche Hilfe angewiesen. In ei- nem solchen Fall liegt ein Rechtsschutzbedürfnis grundsätzlich vor. Anhalts- punkte dafür, dass die Klägerin - im Sinne der oben genannten Rechtsprechung - prozessfremde Ziele verfolgen oder die Gerichte "unnütz bemühen" würde, sind weder vom Berufungsgericht festgestellt worden noch sind sie sonst ersichtlich. Mit seiner Annahme, ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin hinsichtlich des geltend gemachten Auskunftsanspruchs sei nicht erkennbar, da es auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB nicht ankomme, wenn sich der Vermieter - wie hier - zur Rechtfertigung der ver- einbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend mache, hat das Beru- fungsgericht - rechtsfehlerhaft - auf materiell-rechtliche Gesichtspunkte abge- stellt, die nicht geeignet sind, bereits das Rechtsschutzbedürfnis an einer Sach- prüfung des erhobenen Anspruchs zu verneinen (vgl. auch Senatsurteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 12 [zum Einwand des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens]). Das Berufungsgericht hat dabei grundle- gend verkannt, dass die Berechtigung des geltend gemachten materiellen Klage- begehrens von der Frage des Rechtsschutzbedürfnisses für die Klage abzugren- zen ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl., Vor § 253 Rn. 18; Rosenberg/ Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 33) und dass der von ihm aus dem materiellen Recht hergeleitete - vermeintliche - Mangel eines Interesses 18 19 20 - 11 - der Klägerin an den begehrten Auskünften damit keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage ist (vgl. hierzu Wieczorek/Schütze/ Assmann, ZPO, 4. Aufl., Vorb. vor § 253 Rn. 104 mwN). 2. Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht hingegen einen An- spruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten (in Gestalt einer Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG) in Höhe von 534,31 € nebst Zinsen verneint. a) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Mie- ter gemäß § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf Freistel- lung von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 249 Abs. 1, § 257 BGB) haben kann, wenn der Vermieter schuldhaft seine Pflicht verletzt hat, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, und sich der Mieter wegen der von ihm daraufhin bei einem Inkassodienstleister in Auftrag gegebenen Gel- tendmachung seiner Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 3 BGB einer entsprechenden Vergütungsforderung ausgesetzt sieht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116 und 118). Ein solcher Freistellungsanspruch des Mieters kommt zudem in Betracht, wenn der Vermie- ter mit der Erfüllung der von dem Mieter geltend gemachten Auskunfts- oder Zah- lungsansprüche gemäß § 556g BGB in Verzug gerät (§ 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB). In beiden Fällen wandelt sich der Freistellungsanspruch des Mieters ge- gen den Vermieter aufgrund der Abtretung an den Inkassodienstleister in einen Zahlungsanspruch um (vgl. BGH, Urteile vom 22. März 2011 - II ZR 271/08, BGHZ 189, 45 Rn. 14; vom 11. März 2016 - V ZR 102/15, NJW 2016, 2407 Rn. 15; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 118). 21 22 23 - 12 - b) Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfol- gungskosten nach den vorgenannten Anspruchsgrundlagen scheidet jedoch hier bereits deshalb aus, weil sich der Mieter der geltend gemachten Vergütungsfor- derung der Klägerin nicht ausgesetzt sieht und deshalb von der Beklagten eine diesbezügliche Freistellung nicht verlangen kann. aa) Die Klägerin stützt den Vergütungsanspruch für die vorgerichtliche Tä- tigkeit auf Ziffer 3.1 Satz 1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Das Beru- fungsgericht hat diese Regelung rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht an- gegriffen dahingehend ausgelegt, dass die neben der als "Provision" bezeichne- ten erfolgsabhängigen Vergütung in Höhe von einem Drittel der ersparten Jah- resmiete (Ziffer 3.1 Satz 1 Unterpunkt (i) der Allgemeinen Geschäftsbedingun- gen) vorgesehene sogenannte "RVG-Gebühr" nach Ziffer 3.1 Satz 1 Unterpunkt (ii) der Allgemeinen Geschäftsbedingungen von dem Mieter nur im Falle einer nach Übersendung des Rügeschreibens - tatsächlich - erfolgten Mahnung ge- genüber dem Vermieter geschuldet ist. bb) Hiervon ausgehend ist die - die Versagung des Anspruchs selbständig tragende - Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne für ihre Tätigkeit mangels Mahnung die geltend gemachte "RVG-Gebühr" nicht verlangen, revisi- onsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Annahme des Berufungs- gerichts, die Klägerin habe eine Mahnung im Sinne von Ziffer 3.1 der Allgemei- nen Geschäftsbedingungen nicht verschickt; auch sei eine solche nicht bereits in dem Rügeschreiben selbst enthalten gewesen. Sie macht hiergegen geltend, das Berufungsgericht habe gehörswidrig von ihr gehaltenen entscheidungserhebli- 24 25 26 27 - 13 - chen Vortrag übergangen, wonach sie der Beklagten nach Ablauf der im Rüge- schreiben vom Februar 2018 gesetzten Frist ein Mahnschreiben zugestellt und darin Ersatz der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten verlangt habe. Diese Rüge geht bereits deshalb fehl, weil es sich bei der von der Revision als fehlerhaft beanstandeten - vermeintlichen - Würdigung um eine tatbestandli- che Feststellung des Berufungsgerichts handelt (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2011 - XI ZR 48/10, BGHZ 188, 373 Rn. 12). Hierzu sind auch die in den Urteils- gründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen zu zählen (BGH, Urteile vom 19. November 1998 - IX ZR 116/97, NJW 1999, 641 unter II 1 a; vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 49; jeweils mwN). Die vorbezeichnete Feststellung ist dem Revisionsverfahren zugrunde zu legen, weil die Klägerin sie nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsan- trags nach § 320 ZPO angegriffen hat (vgl. Senatsurteil vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, aaO). Eine Unrichtigkeit tatsächlicher Feststellungen im Beru- fungsurteil kann nur mit einem Antrag auf Tatbestandsberichtigung geltend ge- macht werden (vgl. BGH, Beschluss vom 5. Februar 2009 - V ZR 159/08, juris Rn. 2). Hingegen kann mit Hilfe einer Verfahrensrüge eine Richtigstellung tat- sächlicher Feststellungen nicht erreicht werden (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2011 - XI ZR 48/10, aaO). c) Die Klägerin hat auch nicht aufgrund des § 4 Abs. 5 des Einführungs- gesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz in der hier maßgeblichen, vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: RDGEG aF) einen - von dem vereinbarten Erfordernis eines Mahnschreibens unabhängigen - Anspruch gegen den Mieter auf Vergütung ihrer vorgerichtlichen Inkassotätigkeit. Nach dieser Vorschrift sind Inkassokosten für außergerichtliche Inkassodienstleistungen, die eine nicht titulierte Forderung betreffen, nur bis zur Höhe der einem Rechtsanwalt 28 29 30 - 14 - nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehenden Ver- gütung erstattungsfähig. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung, die meint, die in Zif- fer 3.1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vorgesehene Ent- stehung der "RVG-Gebühr" erst mit dem Mahnungsversand verstoße gegen § 4 Abs. 5 RDGEG aF, regelt die vorgenannte Bestimmung nicht das Innenverhältnis der Parteien des Inkassodienstleistungsvertrags. Vielmehr begrenzt sie - wie sich aus ihrem Wortlaut und der Entstehungsgeschichte ergibt - die Erstattungsfähig- keit der von dem Inkassounternehmen und seinem Auftraggeber frei verhandel- ten Vergütung im Verhältnis des Auftraggebers (Forderungsgläubiger) zum An- spruchsgegner (Forderungsschuldner; vgl. BeckOK-Kostenrecht/Hüsgen, Stand: 1. September 2020, § 4 RDGEG Rn. 3 und 18 f.; BT-Drucks. 17/13057, S. 12 und 22; BT-Drucks. 17/13429, S. 16; BT-Drucks. 17/14216, S. 6; BVerfG, WM 2020, 1451 Rn. 15). Sie begründet mithin weder eigenständig einen Vergütungsan- spruch des Inkassodienstleisters gegen seinen Auftraggeber noch beschränkt sie den zulässigen Inhalt der Vereinbarungen zwischen Inkassounternehmen und Auftraggeber im Innenverhältnis. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht hinsichtlich des Auskunftsanspruchs zum Nachteil der Klä- gerin entschieden hat. Es ist daher insoweit - unter Zurückweisung der weiterge- henden Revision - aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die Sache nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht sich im Hinblick auf die von ihm verneinte Zulässigkeit der Klage mit dem geltend ge- machten Auskunftsanspruch in der Sache nicht befasst und zu diesem auch 31 32 - 15 - keine (hinreichenden) tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. Sie ist deshalb insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat weist für das weitere Verfahren darauf hin, dass (Fort-)Bestand und Umfang des Auskunftsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB - anders als das Berufungsgericht bei seinen Erwä- gungen zum Rechtsschutzbedürfnis gemeint hat - grundsätzlich nicht davon ab- hängt, auf welchen Tatbestand der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sich der Vermieter gegenüber dem Mieter zur Rechtfertigung der vereinbarten Miethöhe beruft. Eine solche Beschränkung der Auskunftspflicht des Vermieters findet we- der im Wortlaut der Vorschrift des § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB noch in den Geset- zesmaterialien eine Grundlage. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Auskunftsan- spruch als Mittel zur Durchsetzung des mit den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB beabsichtigten sozialen Mieterschutzes (BT-Drucks. 18/3121, S. 33) - der Dämp- fung der Miethöhe bei der Wiedervermietung auf angespannten Wohnungsmärk- ten (BT-Drucks. aaO S. 15) - angesehen. Deshalb soll der Auskunftsanspruch es dem Mieter ermöglichen, "die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen" (BT-Drucks. aaO S. 32), und die "preisbildenden Tatsachen" (BT-Drucks. aaO S. 2) sowie diejenigen Umstände umfassen, die der Mieter "zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f BGB-E) benö- tigt" (BT-Drucks. aaO S. 33 f.). Nach der gesetzlichen Systematik ist die Geltend- machung des Auskunftsanspruchs weder in zeitlicher Hinsicht eingeschränkt noch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise kon- kreten Anlass zur (weiteren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte. 33 34 - 16 - Der Gesetzgeber hat den Auskunftsanspruch zwar als Hilfsanspruch zu den auf Geldzahlung gerichteten Ansprüchen des Mieters ausgestaltet (vgl. BT- Drucks. aaO S. 33), deren Vorbereitung und Verwirklichung er dienen soll (vgl. Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 74, insoweit in BGHZ 225, 352 nicht abgedruckt). Ob er aus diesem Grund dann nicht (mehr) besteht, wenn die verlangten Informationen die Zahlungsansprüche des Mieters im Zusammen- hang mit der sogenannten Mietpreisbremse ausnahmsweise in keiner Weise be- einflussen können, dürfte aber unter den Gegebenheiten des Streitfalls offenblei- ben können. Denn hier hat der Mieter jedenfalls deshalb ein fortbestehendes In- teresse an den verlangten Auskünften, weil die Klägerin für ihn - was im Hinblick auf das Prozessrisiko und zur Vermeidung von Kosten legitim ist - neben dem Auskunftsanspruch einen Zahlungsanspruch lediglich für einen Monat geltend 35 - 17 - gemacht hat. Insoweit können die verlangten Auskünfte Bedeutung für die Ent- scheidung des Mieters über die Verfolgung weitergehender Zahlungsansprüche gegen die Beklagte haben, die ihrerseits nicht aus Rechtsgründen gehindert wäre, sich diesen Ansprüchen gegenüber zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf einen Ausnahmetatbestand zu berufen. Dr. Bünger Dr. Schneider Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 22.03.2019 - 220 C 111/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.04.2020 - 64 S 95/19 -

ECLI:DE:BGH:2020:270520BVIIIZR73.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 73/19 vom 27. Mai 2020 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Sache hat insbesondere keine grund- sätzliche Bedeutung mehr, nachdem der Senat mit Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; bestätigt durch Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, unter II 2, zur Veröffentlichung be- stimmt; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19 unter II 3, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, sowie VIII ZR 31/19, unter II 1, und VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, jeweils unter II 2 und zur Veröffentlichung bestimmt) die für die Zulassung der Revision maßgeblichen grundsätzlichen Rechtsfragen entschieden hat, die sich auch hier im Zusammenhang damit stellen, dass die Klägerin aufgrund einer ihr erteilten Inkassobefugnis (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG) abgetretene Mieteransprüche aus der "Mietpreisbrem- se" gegen die beklagte Vermieterin verfolgt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 1 2 - 3 - a) Die Revision ist allerdings uneingeschränkt zulässig. Das Berufungs- urteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch das Revisionsgericht. Das Berufungsgericht hat die Re- vision zwar beschränkt auf die Frage zugelassen, "ob die hier verfahrensge- genständliche Tätigkeit der Klägerin keinen Verstoß gegen die Vorschriften des RDG beinhaltet, der zur Nichtigkeit von ihr geschlossener Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führt". Diese Beschränkung ist jedoch unwirksam. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zu- lassung der Revision zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (vgl. etwa Senatsurteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, insoweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt). Bei der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage handelt es sich lediglich um eine einzelne Rechtsfrage, die zudem ein bloßes Element der geltend gemachten Ansprüche bildet. Vorliegend ist daher mangels wirksa- mer Beschränkung von einer unbeschränkten Zulassung der Revision auszu- gehen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529 unter A mwN; vom 5. Dezember 2018 - XII ZR 116/17, FamRZ 2019, 429 Rn. 10; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, unter B I 2 mwN, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Das Berufungsgericht hat die Beklagte rechtsfehlerfrei zur Rückzah- lung des über die gemäß § 556d BGB zulässige Miete hinausgehenden Betrags von 322,98 € für den Monat August sowie zur Zahlung vorgerichtlicher Rechts- verfolgungskosten in Höhe von 834,43 €, jeweils nebst Zinsen, verurteilt. aa) Das Berufungsgericht hat zunächst rechtsfehlerfrei angenommen, dass die für die Mieterin erbrachte Tätigkeit der Klägerin von ihrer Inkassobe- 3 4 5 6 - 4 - fugnis gedeckt war und ihr deshalb aufgrund einer wirksamen Abtretung die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Ansprüche zustand. Die hiergegen von der Revision erhobenen Einwände hat der Senat bereits in seiner ebenfalls die hiesige Klägerin betreffenden Grundsatzentscheidung vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO) geprüft und für nicht durchgreifend erachtet. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat auf dieses Urteil Bezug und verweist dabei insbesondere auf die dortigen Randnummern 160 ff., 176 ff., 184, 207, 209 f., 214 ff. und 225 ff. (siehe ferner Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 80 ff.; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 3 b und c; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO unter II 2 c aa und bb [zu dem - ebenfalls nicht durchgreifenden - Einwand, die Abtretung der Mieteransprüche aus der "Mietpreisbremse" an die Klägerin sei wegen Unbestimmtheit sowie wegen mangelnder Transparenz oder einer sonstigen unangemessenen Be- nachteiligung des Mieters unwirksam]). bb) Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf anteilige Rückzahlung der Miete für August 2017 in Höhe von 322,98 € nebst Zinsen bejaht, weil die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete die nach § 556d BGB zulässige Miete um diesen Betrag überstieg und die Zahlung der Mieterin deshalb in dieser Höhe herauszugeben war (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB). (1) Dabei ist das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend davon ausgegangen, dass die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB keinen verfassungsrechtlichen Bedenken 7 8 - 5 - begegnen (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 54 ff.; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO unter II 4 a). (2) Die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage der höchstzulässi- gen Miete (§ 556d Abs. 1 BGB) lässt ebenfalls einen Rechtsfehler nicht erken- nen; Einwendungen macht die Revision auch nicht geltend. (3) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch einen Anwendungsfall der Ausnahmeregelung des § 556f BGB mangels einer umfassenden Modernisierung rechtsfehlerfrei verneint. Nach § 556f Satz 2 BGB sind § 556d und § 556e BGB auf die erste Ver- mietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung nicht anzuwenden. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bau- aufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleich- stellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, für die Satz 1 des § 556f BGB ebenfalls anordnet, dass § 556d BGB (auf die erstmalige Vermietung nach dem 1. Oktober 2014) keine Anwendung findet (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Die Bezeichnung "umfassend" betrifft somit - anders als die Revision offenbar meint - nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitati- ven Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb ist auch zu berücksichti- gen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sani- tär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigen- schaften) verbessert wurde (vgl. BT-Drucks. 18/3121, aaO; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. April 2020, § 556f Rn. 25; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 20; jeweils mwN). Die von der Beklagten geltend gemachten baulichen Maßnahmen be- schränkten sich aber auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung 9 10 11 12 - 6 - von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation, während Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) nicht vor- genommen wurden. Die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen noch nicht einen solchen Um- fang aufgewiesen haben, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerecht- fertigt erscheint, ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, ohne dass es hierzu einer Klärung bedürfte, ob es sich bei sämtlichen von der Beklagten angeführten baulichen Maßnahmen um eine Modernisierung handelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, aaO). cc) Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der Revision auch nicht angegriffen hat das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung außerge- richtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 834,43 € nebst Zinsen zuer- kannt (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, §§ 257, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG). 13 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 14.05.2018 - 11 C 362/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.03.2019 - 66 S 95/18 - 14

ECLI:DE:BGH:2020:080420UVIIIZR130.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 130/19 Verkündet am: 8. April 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 557 Abs. 2 § 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmit- tels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN). BGB §§ 134, 398, §§ 556d Abs. 1, 556g [aF] Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, 3 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1, §§ 3, 4, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; RDGEG § 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, 2 Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208). - 2 - BGB § 399 Alt. 1 Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposi- tion aber besonders schutzwürdig ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Eine solche Schutzwürdigkeit besteht jedoch nicht bei einer bereicherungs- rechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (Anschluss und Fortführung von Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). BGB § 398 Zur hinreichenden Bestimmtheit einer Abtretungserklärung. BGH, Urteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19 - LG Berlin AG Berlin Mitte - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. März 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Wohnraummieterin gegenüber den beklagten Vermieterinnen wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) An- sprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Juni und Juli 2017 geltend. Zwischen den Beklagten und Frau A. (im Folgenden auch: Mieterin) besteht seit dem 15. Juli 2015 ein Mietverhältnis über eine 84,67 m2 große 1 2 - 4 - Wohnung in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 754,40 € (= 8,91 €/m2). Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil- )Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch 3 4 - 5 - gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Die Mieterin A. beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorstehend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchset- zung etwaiger Ansprüche gegen die Beklagten wegen Verstoßes gegen die Miethöhenbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Beklagten an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 2. Mai 2017 rügte die Klägerin 5 6 7 - 6 - gegenüber den Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vor- schriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die ver- mietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 622,78 € (= 7,41 €/m2, was der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 131,22 € monat- lich, mithin um 21,07 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 18. Mai 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und ver- langte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 131,22 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 2. Mai 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin für die Monate Juni und Juli 2017 die Rückzahlung von jeweils 182,97 €, insgesamt also von 365,94 €, nebst Zinsen mit der - von den vorgenannten Schreiben abweichenden - Be- gründung, die zulässige Höchstmiete belaufe sich auf 571,03 € monatlich. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Klägerin hat das Landgericht mit Versäumnisurteil vom 5. März 2019 zurückgewiesen und dieses mit Urteil vom 4. April 2019 aufrechterhalten. Am selben Tag hat das Berufungsgericht ein gegen den Vorsitzenden der Beru- 8 9 10 - 7 - fungskammer und die Berichterstatterin gerichtetes, auf den 3. April 2019 da- tiertes Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als unzulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegeh- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungsmä- ßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienstli- chen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. 11 12 13 14 - 8 - In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Dabei könne dahinstehen, ob der von der Kläge- rin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB ent- gegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Mietabrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Ver- trauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutzwürdige Interes- sen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubigerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klä- gerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung das Bestehen der von der Klägerin verfolgten Ansprüche auf Herausgabe der für die Monate Juni und Juli 2017 zu viel gezahlten Miete in Höhe eines Betrages von 365,94 € nicht verneint werden. 15 16 17 - 9 - Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klä- gerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebo- tenen und im Streitfall für die Mieterin erbrachten außergerichtlichen Rechts- dienstleistungen und damit auch die Abtretung der streitgegenständlichen For- derungen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Ver- bot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Gesamtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieterin erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil allerdings nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das gegen den Vorsit- zenden der Berufungskammer und die Berichterstatterin gerichtete Ableh- nungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzulässig verwor- fen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Beteiligung dieser Richter ergangen ist. a) Wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, schließt § 557 Abs. 2 ZPO eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels 18 19 20 - 10 - gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306 [zu § 548 ZPO aF]; ebenso BSG, NZS, 2008, 331, 332; BAG, Beschluss vom 23. September 2008 - 6 AZN 84/08, juris Rn. 5; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN; aA, aber von der vorgenannten Ent- scheidung überholt: BVerfG, NJW-RR 2007, 409). Der im Streitfall unter Beteili- gung der beiden abgelehnten Richter ergangene Beschluss, mit dem das Ab- lehnungsgesuch der Klägerin als unzulässig verworfen worden ist, ist unan- fechtbar, weil hiergegen kein Rechtsmittel statthaft ist. Gemäß § 46 Abs. 2, § 567 Abs. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde nur gegen erstinstanzliche Ent- scheidungen der Amts- und Landgerichte eröffnet. Eine Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 1 ZPO kommt ebenfalls nicht in Betracht, weil eine solche we- der vom Gesetz vorgesehen noch vom Berufungsgericht in dem Verwerfungs- beschluss zugelassen worden ist. Hieraus folgt, dass weder die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig noch die daraus folgende Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Hauptsacheentscheidung (vgl. hierzu BVerfG, NVwZ 2006, 924; NJW 2007, 3771, 3772; BGH, Beschlüsse vom 15. August 2013 - I ZA 2/13, juris Rn. 3; vom 20. März 2018 - I ZB 104/17, juris Rn. 4) als Verfahrensfehler nach § 545 Abs. 1 ZPO gerügt werden können. b) Ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungs- rechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abge- lehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter 21 22 - 11 - aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist (so etwa BSG, Beschlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, juris Rn. 8; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, juris Rn. 12; ähnlich BVerwG, NVwZ 2008, 1025 Rn. 6; BVerfG, Be- schluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, juris Rn. 14; offengelassen von BVerfG, Beschluss vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, juris Rn. 13), be- darf vorliegend keiner Klärung. Denn ein Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG läge nur dann vor, wenn die Auslegung oder Handhabung einer Verfah- rensnorm im Einzelfall willkürlich oder offensichtlich unhaltbar wäre oder wenn die richterliche Entscheidung Bedeutung und Tragweite der Verfassungsgaran- tie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hätte (vgl. etwa BVer- fGE 82, 286, 299; BVerfG, Beschlüsse vom 14. November 2007, NJW-RR 2008, 512, 513; vom 6. Mai 2010 - 1 BvR 96/10, juris Rn. 10 ff.; vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, aaO Rn. 19 mwN; vgl. ferner BSG, Be- schlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, aaO; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, aaO; BVerwG, NVwZ 2008, 1025 aaO; BVerwG, Beschluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, aaO). Gemessen an diesen Maßstäben ist eine Verletzung des grundrechts- gleichen Rechts auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht gegeben. Es ist im Hinblick auf das Prozessverhalten der Klägerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ablehnungsge- such gegen den Vorsitzenden der Berufungskammer und die Berichterstatterin wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Ver- fassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. aa) Das Berufungsgericht hat die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig damit begründet, dass die Klägerin Ablehnungsgesuche rein prozesstaktisch einsetze, um eine für sie möglicherweise nachteilige Entschei- dung in der Hauptsache so lange wie möglich hinauszuzögern oder zu verhin- 23 24 - 12 - dern. Sie habe mit dem unmittelbar vor dem Einspruchstermin erhobenen Ge- such ihr mittlerweile insgesamt siebtes Ablehnungsgesuch gegen die Kammer gestellt. Es erschöpfe sich im Wesentlichen in einer Wiederholung vorangegan- gener Ablehnungsgesuche und sei nunmehr im Kern auf die Entscheidungs- gründe der Parallelsache 67 S 277/18 (DWW 2019, 56) gestützt. Diese seien wiederum im Wesentlichen inhaltsgleich mit den Entscheidungsgründen in der früheren Parallelsache 67 S 157/18 (NJW 2018, 2901), die bereits Gegenstand von zwei Ablehnungsgesuchen der Klägerin gewesen sei, welche jeweils mit ausführlicher Begründung durch die Berufungskammer und durch eine weitere Kammer des Landgerichts zurückgewiesen worden seien. Der Inhalt der in dem Verfahren 67 S 277/18 getroffenen Entscheidung und die übrigen zum Gegenstand des jetzigen Gesuchs erhobenen Gründe hät- ten der Klägerin weder zum Zeitpunkt ihrer am 28. Januar 2019 übersandten Berufungsbegründung oder zum Verhandlungstermin am 28. Februar 2019 noch zum Zeitpunkt der Einspruchseinlegung am 6. März 2019 oder der Zustel- lung der Ladung zum Einspruchstermin am 19. März 2019 Veranlassung gege- ben, die Befangenheit der abgelehnten Richter zu besorgen. Die Klägerin habe den Rechtsstreit vielmehr ohne Erhebung entsprechender Befangenheitsanträ- ge weiter betrieben, um in sämtlichen parallel geführten und terminierten Beru- fungsverfahren ohne vorherige Unterrichtung der gegnerischen Anwälte säumig zu bleiben und die (nach dem Ausscheiden eines Richters) von der ursprüngli- chen Besetzung noch verbliebenen zwei Richter der Kammer sodann - wiederum in sämtlichen Verfahren und ohne vorherige Information ihrer Pro- zessgegner - erstmals einen Tag vor dem Einspruchstermin abzulehnen. bb) Der Revision gelingt es nicht, ausgehend von diesen Erwägungen einen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG darzulegen. 25 26 27 - 13 - (1) Zwar entscheidet grundsätzlich über ein Ablehnungsgesuch das Gericht, dem der abgelehnte Richter angehört, ohne dessen Mitwirkung (§ 45 Abs. 1 ZPO). Aus Gründen der Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens ist der abgelehnte Richter in klaren Fällen eines unzulässigen oder rechtsmissbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs aber zur Vermeidung eines aufwendigen und zeitraubenden Ablehnungsverfahrens an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert. Denn bei einem eindeutig unzulässigen oder rechts- missbräuchlichen Ablehnungsgesuch setzt dessen Prüfung eine Beurteilung des eigenen Verhaltens des abgelehnten Richters nicht voraus und stellt mithin auch keine Entscheidung in eigener Sache dar (Senatsbeschlüsse vom 25. April 2017 - VIII ZA 1/17 und VIII ZA 2/17, juris Rn. 11; vom 19. November 2019 - VIII ZA 11/19, juris Rn. 2; BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, juris Rn. 16 mwN). Allerdings sind an das Vorliegen dieser Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen; wenn ein - auch nur ge- ringfügiges - Eingehen auf den Verfahrensgegenstand erforderlich ist, scheidet eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig aus, eine gleichwohl erfolgende Entscheidung ist dann willkürlich (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, aaO Rn. 17). (2) So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Berufungsgericht hat sich nicht inhaltlich mit den im Ablehnungsgesuch erhobenen Vorwürfen befasst, die Berufungskammer habe in dem Verfahren 67 S 277/18 einen nicht vorgetrage- nen Sachverhalt unterstellt und ehrverletzende Aussagen in Bezug auf die Klä- gerin getroffen. Vielmehr hat es allein darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und in weiteren Parallelsachen unangekündigt ein Ver- säumnisurteil gegen sich ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Ein- spruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Verfahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorgehen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in einem Paral- 28 - 14 - lelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Senats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Urteils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzuse- hen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesent- lichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) nachgezeichnet hat. Die Revision bleibt eine sachlich einleuchtende Begründung dafür schuldig, warum das Ablehnungsgesuch in Anbetracht dieser Umstände nicht zu einem wesent- lich früheren Zeitpunkt angebracht worden ist. Sie stellt insoweit lediglich Mut- maßungen an, die nicht geeignet sind, eine Prozessverschleppungsabsicht zu widerlegen. (3) Auch kann nicht angenommen werden, dass das Berufungsgericht die Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG in ihrer Bedeutung und Tragweite grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs durch die abge- lehnten Richter selbst eine enge Ausnahme von der Vorschrift des § 45 Abs. 1 ZPO darstellt. Es hat weiter darauf abgestellt, dass die Gründe, auf die die Klä- gerin die Besorgnis der Befangenheit gestützt hat, bereits Gegenstand zweier früherer Ablehnungsgesuche in Parallelverfahren waren und eines dieser Ge- suche von einer anderen Kammer des Landgerichts, also unter Einhaltung des Verfahrens nach § 45 Abs. 1 ZPO, abschlägig beschieden worden ist. Damit ist der Grundgedanke des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gewahrt (vgl. auch BGH, Be- schluss vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, aaO). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin 29 30 - 15 - über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete für die Monate Juni und Juli 2017 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. Hierbei hat es ver- kannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht gegen das gesetz- liche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Ab- tretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt diesbezüglich auf die eingehenden Ausführun- gen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der Ansicht des Berufungsgerichts erforderlichen Ausführungen. a) Das Berufungsgericht sieht den Schwerpunkt der Tätigkeit der Kläge- rin - auch im Hinblick auf den Einsatz eines Mietpreisrechners (vgl. sein Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56, 58) - eindeutig in der Rechtsberatung, die "bereits im Einzelnen, erst recht aber in ihrer Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinausgeh[e]" (vgl. seine in Bezug genommenen Entscheidungen: Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8, und Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Eine Rechtsberatung sei dem Inkassodienstleister zwar nicht grundsätzlich verwehrt, sie müsse aber "beim Forderungseinzug" vorge- nommen werden. Diese einschränkenden Voraussetzungen lägen aber nicht vor, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und den Umfang 31 32 - 16 - der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren gewesen sei und deren Entstehen - zumindest teilweise - von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB erforderlichen Rüge abhänge (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Hinzu komme, dass bei Verwirklichung der Ausnah- metatbestände der §§ 556e, 556f BGB die Überschreitung der Miethöhegrenze des § 556d Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. In diesen Fällen bestehe überhaupt keine Forderung der Mieterin, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forde- rungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO) und werde zudem "in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt" tätig (Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 58). Das Bundesverfassungsgericht habe bei dem - inzwischen vom Rechts- dienstleistungsgesetz abgelösten - Rechtsberatungsgesetz (RBerG) außerdem eine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Inkassodienstleister allein dann "beim Forderungseinzug" für zulässig erachtet, wenn neben der persönlichen Zuverlässigkeit bei dem Erlaubnisinhaber auch Eignung und genügende Sach- kunde vorhanden seien (LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Angesichts der Komplexität und der Bedeutung des Wohnraummietrechts sei es bereits grundsätzlich ausgeschlossen, dass die für eine Registrierung als Inkasso- dienstleister erforderlichen Grundkenntnisse des materiellen und formellen Rechts ausreichten, um dem Sinn und Zweck des Rechtsdienstleistungsgeset- zes, den Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor un- qualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen, zur Geltung zu verhelfen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59 f.). 33 - 17 - b) Mit diesen im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Erwägun- gen hat das Berufungsgericht nicht nur die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu dem Umfang und der Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters verkannt, son- dern eine hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungs- gesetzes vollständig ausgeblendet. Das Rechtsdienstleistungsgesetz soll zwar dazu dienen, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 2 RDG). Gleichzeitig war der Gesetzgeber - unter Heranziehung der noch zum Rechts- beratungsgesetz ergangenen liberalisierenden Entscheidungen des Bundesver- fassungsgerichts - aber bestrebt, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleistungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff. sowie BT- Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). Schließlich findet auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Regist- rierung als Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erlaube nicht die Vornahme von Inkassodienstleistungen auf dem komplexen Rechts- gebiet des Wohnraummietrechts, weil die von einem Inkassodienstleister nach- zuweisende Sachkunde hierfür nicht ausreiche, im Gesetz (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 4 Abs. 1 der Verordnung zum Rechtsdienstleistungsgesetz [Rechtsdienstleistungsverordnung - RDV]) keine Stütze (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 221 ff.). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkas- 34 35 36 - 18 - sounternehmern gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstä- tigkeit, also einer kaufmännischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Ver- mögensinteressen. Typisierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst sozusagen spiegelbildlich die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120). Setzt das Inkassounter- nehmen die von ihm verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sach- kunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsu- chenden oder den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121). Der genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lagen - was das Berufungsgericht verkannt hat - Fallgestaltungen zugrunde, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren - mithin von der seitens des Bundesverfassungsgerichts gewählten Formulierung, wonach "beim Forderungseinzug" auch Rechtsberatung geleistet werden dürfe, ersicht- lich umfassten - Vorfeld erfolgt waren (BVerfG, NJW 2002, 1190; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154; Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1405). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung da- hin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von 37 38 - 19 - Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129). Ohne Befugnis des Inkassounternehmens zur Rechtserläuterung auch im Au- ßenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwischen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechts- anwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Satz 2 39 40 - 20 - Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145). Hieran anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaf- fenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel gemacht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als "verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrun- de gelegt, das Bundesverfassungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsberatungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forde- rungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur als kaufmännische Hilfstätigkeit und damit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsange- legenheiten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144). Zudem ist den Gesetzes- materialien zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber an der weiteren "verfas- 41 - 21 - sungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, Inkassounternehmen, deren Sach- kunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und die für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen müssen, bleibe auch nach Einleitung des gerichtli- chen Verfahrens die weitere - rechtliche - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133). dd) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141). Insbe- sondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rah- 42 43 - 22 - men des außergerichtlichen Forderungseinzugs in substantieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.). Aus dem vom Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführ- ten und noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Beschluss des Bundes- gerichtshofs vom 9. Juni 2008 (AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 9), der für die Abgren- zung zwischen Anwalts- und reiner Inkassotätigkeit darauf abstellt, "ob die dem Rechtsanwalt eigentümliche Aufgabe, rechtlichen Beistand zu leisten, so in den Hintergrund getreten ist, dass es gerechtfertigt ist, die beworbene Aufgabe als reine Inkassotätigkeit zu werten", ergibt sich nichts anderes. Denn der Bundes- gerichtshof hat damit nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass eine umfassen- de Rechtsberatung nur Anwälten gestattet ist, sondern hat im Gegenteil unter Bezugnahme auf die bereits angeführte Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ausgeführt, ein Inkassounternehmen dürfe nur außergerichtlich tätig werden, so dass ein Forderungsauftrag, der auch das gerichtliche Mahn- und Vollstreckungsverfahren umfasse, in den einem Rechtsanwalt vorbehalte- nen Aufgabenbereich falle (Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, aaO Rn. 10). Letztlich ging es in dieser Entscheidung nicht darum, einem Inkassoun- ternehmen die Wahrnehmung aller Aufgaben zu verwehren, die (auch) einem Rechtsanwalt übertragen werden können, sondern allein darum zu beurteilen, ob die von einem Rechtsanwalt (gegen Erfolgshonorar) angebotene Inkassotä- tigkeit sich in einer solchen erschöpfte oder eine auch darüber hinaus gehende anwaltliche Tätigkeit erfasste. ee) Dem damit gebotenen eher großzügigen Verständnis der Inkasso- dienstleistung trägt das Berufungsgericht nicht Rechnung. 44 45 - 23 - (1) Anders als das Berufungsgericht - und ihm folgend die Revisionser- widerung - meinen, ist ein registrierter Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie bereits ausgeführt - nicht daran gehindert, im Rahmen eines außergerichtlichen Forderungseinzugs eine umfassende rechtliche Prüfung und Beratung durchzuführen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Er wird hierbei nicht in "unzulässiger Weise wie ein Rechtsanwalt tätig", solange er sich - wie hier in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vorgesehen - auf die au- ßergerichtliche Durchsetzung der Forderung beschränkt und die Interaktion mit den Gerichten Rechtsanwälten überlässt. (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisions- erwiderung ist es einem Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) auch nicht verwehrt, Rechtsberatungen anzubieten, wenn noch unklar ist, ob die einzuziehenden Forderungen bestehen oder nicht. (a) Der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes zur Be- stimmung der Reichweite und des Umfangs der einem registrierten Inkasso- dienstleister erlaubten rechtlichen Tätigkeiten (BT-Drucks. 16/3655, S. 27, Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144) unter ande- rem herangezogenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) lagen Fallgestaltungen zugrunde, in denen das Bestehen von Ansprüchen bei Aufnahme der Tätigkeit durch das Inkasso- unternehmen noch nicht geklärt war. Das Bundesverfassungsgericht hat der Einschätzung der dortigen Berufungsgerichte, einem Inkassounternehmen sei es verboten, die Gläubiger darüber zu beraten, ob und unter welchen rechtli- chen Gesichtspunkten und in welcher Höhe sie überhaupt Forderungen hätten, ausdrücklich eine Absage erteilt und hat es zudem für zulässig erachtet, dass ein Inkassounternehmen den Gläubiger im Vorfeld eines Auftrags erstmals auf das Bestehen eines möglichen Anspruchs hinweist. Dabei hat es hervorgeho- ben, dass sich der Regelungsgehalt einer Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 46 47 48 - 24 - Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich auch auf die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten Sachbe- reich, erstreckt (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191 mwN). (b) Dies blendet das Berufungsgericht vollständig aus, wenn es meint, eine umfassende Rechtsberatung dürfe nach der Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts nur "beim Forderungseinzug" vorgenommen werden, hie- ran fehle es aber, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren sei, deren Entstehen zudem von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB aF erforderlichen Rüge abhänge und schließlich im Falle der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB eine Rückforderung des Mieters wegen überhöhter Miete ausgeschlossen sei. In diesen Fällen bestehe über- haupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Hierbei verkennt das Berufungsgericht, dass sich aus der vom Gesetz- geber des Rechtsdienstleistungsgesetzes herangezogenen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Rechtsberatungsgesetz eine zeitliche Be- schränkung der zulässigen Rechtsberatung nicht ergibt; mit dem Begriff "beim Forderungseinzug" soll vielmehr zum Ausdruck gebracht werden, dass die Rechtsberatung in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Forderungsein- zug stehen muss. Weiter übersieht es, dass nach dem vom Bundesverfas- sungsgericht aufgestellten und vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsge- setzes übernommenen Verständnis einer erlaubten Inkassotätigkeit nicht nur 49 50 - 25 - ein Einzug unangefochtener oder rechtlich in jeder Hinsicht zuverlässig ein- schätzbarer Forderungen erlaubt ist. Vielmehr ist davon auch die Befugnis des Inkassounternehmens umfasst, seine Kunden bereits im Vorfeld eines Forde- rungseinzugs darüber zu beraten, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe eine Forderung besteht, und gegebenenfalls mögliche Erfolg- saussichten zu prognostizieren (BVerfG, NJW 2002, 1190 f.). Schließlich verkennt das Berufungsgericht, dass es der Klägerin als re- gistrierter Inkassodienstleisterin auch nicht verwehrt ist, eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF zu erheben. Dabei kann dahinstehen, ob eine solche Rüge - wie das Berufungsgericht annimmt - Tatbestandsmerkmal des Rückforderungsan- spruchs nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158), denn selbst in diesem Falle wäre die Klä- gerin als Inkassodienstleisterin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG zur Erhe- bung der Rüge befugt (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 ff.). Nach der - auch für die Bestimmung des Regelungsgehalts der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG maßgebenden - Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts gehört zu der einem Inkassodienst- leister erlaubten Rechtsberatung "naturgemäß auch das Geltendmachen von Ansprüchen mit den rechtlichen Argumenten, die dem Gläubiger zu Gebote stehen" (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 161). (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der sich die Revisi- onserwiderung anschließt, ist einem registrierten Inkassodienstleister - ausgehend von dem vom Bundesverfassungsgericht geprägten und vom Ge- setzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes übernommenen eher weiten Ver- ständnis einer zulässigen Inkassotätigkeit - auch der gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG als Rechtsdienstleistung zu wertende Einsatz eines "Mietpreisrechners" 51 52 - 26 - im Vorfeld des Abschlusses einer Inkassovereinbarung nicht untersagt (grund- legend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 147 ff.). Der Mietpreisrechner stellt weder in inhaltlicher noch in zeitlicher Hinsicht - im Hinblick auf seine bereits im Vorfeld einer (möglichen) Inkassovereinbarung und Forderungsabtretung erfolgte Bereitstellung - eine Überschreitung der In- kassobefugnis der Klägerin dar. Er bietet dem Mieter lediglich die (softwareba- sierte) Möglichkeit, mittels der Eingabe bestimmter Wohnungsdaten - rein rech- nerisch und unverbindlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspie- gel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. (a) Mit dieser Möglichkeit eröffnet die Klägerin im Rahmen einer der ei- gentlichen Inkassotätigkeit vorgeschalteten Maßnahme dem Mieter lediglich eine erste - überschlägige und vorläufige - Einschätzung, ob ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe, insbesondere eine Über- schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB), in seinem Fall überhaupt in Betracht kommen kann. Weiter erlaubt sie ihm die Entscheidung, ob deshalb gegebenenfalls eine Beauftragung der Kläge- rin als registrierte Inkassodienstleisterin - oder auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts - zum Zwecke der Geltendmachung und außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche erwägenswert erscheint. Die notwendigen Informationen für eine solche Einschätzung könnte sich der Mieter zudem - anders als bei Rechtsfragen - ohne Zuhilfenahme elektronischer Unterstüt- zung auf "analogem" Wege, wie etwa durch Einsichtnahme in den Mietspiegel, selbst verschaffen (Senatsurteil von 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 152). (b) Angesichts der von dem Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorgenommenen Wertung, wonach die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungs- 53 54 55 - 27 - einzug stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestattet (vgl. BT- Drucks. 16/3655, S. 27), ist nicht zu erkennen, dass die Klägerin mit der Bereit- stellung des softwarebasierten Mietpreisrechners diese Befugnis überschritten haben könnte. Entsprechendes gilt auch bezüglich des Umstands, dass der von der Klägerin eingesetzte Mietpreisrechner bereits vor dem Abschluss einer In- kassovereinbarung und vor einer möglichen Forderungsabtretung zum Einsatz kommt. Denn wie bereits erwähnt, gaben gerade Fallgestaltungen, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren Vorfeld erfolgt waren, Anlass für den liberalisierenden, vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogenen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.) Be- schluss des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154 mwN). ff) Eine Unzulässigkeit der Inkassodienstleistung der Klägerin nach § 3 RDG ergibt sich - anders als das Berufungsgericht und ihm folgend die Revisi- onserwiderung meinen - schließlich auch nicht daraus, dass sie mit den hier zur Durchsetzung von möglichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der soge- nannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) entfalteten Tätigkeiten ihre In- kassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG deshalb überschritten hätte, weil die von ihr mit der Registrierung als Inkassodienstleisterin nachgewiesene Sachkunde (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV) hierfür angesichts der Komplexität und der Bedeu- tung des Wohnraummietrechts nicht ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 214 ff.). (1) Es trifft zwar zu, dass das Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, in dem die Klägerin ihre hier zu beurteilende Tätigkeit für den Mieter erbracht hat, sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht ein erhebliches Maß an Komplexität aufweist und von dem Bestreben des Gesetzgebers geprägt ist, die 56 57 - 28 - - auch grundrechtlich geschützten (Art. 14 Abs. 1 GG) - Interessen von Mietern und Vermietern - auch vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Mietverhält- nis um ein Dauerschuldverhältnis handelt und die Wohnung regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt - in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Auch kann die hier in Rede stehende Inkassotätigkeit der Klägerin - jedenfalls mittelbar - durchaus Einfluss auf das Verhältnis der Mietvertragspar- teien und damit letztlich gegebenenfalls auch auf den weiteren Verlauf und den Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine solche Inkassodienstleistung und insbesondere die damit verbundene rechtliche Beratung haben daher den vorstehend genannten Besonderheiten des Wohnraummietrechts in verantwor- tungsvoller Weise Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 222). (2) Den Vorschriften der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV und den hierauf bezo- genen Materialien (BT-Drucks. 16/3655, S. 63 ff.; BR-Drucks. 316/08, S. 10 f., 13 f.) ist jedoch nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber oder der Verord- nungsgeber deshalb davon ausgegangen wären, ein registrierter Inkassodienst- leister dürfe nicht auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts tätig werden. Viel- mehr hat der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 RDG die aus seiner Sicht für die In- kassotätigkeit bedeutsamen Rechtsgebiete, darunter auch das Bürgerliche Recht, aufgeführt; dabei hat er Einschränkungen in dem - hier maßgeblichen - Bereich des Bürgerlichen Rechts - etwa in Bezug auf das Wohnraummietrecht - nicht vorgenommen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 223). Maßstab für die in § 11 Abs. 1 RDG erfolgte Auswahl der Rechtsgebiete waren für den Gesetzgeber die schon bislang - unter der Geltung des Rechts- beratungsgesetzes - in den Sachkundeprüfungen von Inkassounternehmern verlangten Leistungen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- 58 59 - 29 - sungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191) Voraussetzung für die Tätigkeit im Bereich des Forderungsinkassos sind (BT-Drucks. 16/3655, S. 66). Hierzu gehörte auch damals im Rahmen des Bürgerlichen Rechts - ohne Einschrän- kung - das Recht der Schuldverhältnisse (vgl. BVerfG, aaO), mithin einschließ- lich des Wohnraummietrechts (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 224). c) Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB, § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienst- leisters besteht, ableiten. Die Revisionserwiderung sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessen- konflikt darin, dass die Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als "andere Leis- tungspflicht" eine Prozessfinanzierung anbiete und damit die Gefahr begründe, bei der Erbringung der Inkassodienstleistung zu Lasten des Rechtsuchenden andere Interessen zu verfolgen. Die zwischen der Klägerin und der Mieterin vereinbarte Kostenfreihaltung der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Be- mühungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. aa) Bei der von der Revisionserwiderung angeführten Zusage der Kläge- rin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung bestehende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil 60 61 62 - 30 - der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 196, 199 ff.). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-)Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits beste- henden Leistungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung der Mieterin von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsanwalts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der - hier in die Inkassovereinbarung ein- bezogenen - Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin hervorgeht, ist sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet, im Falle einer Erfolglosigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfahrens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin verbundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkassodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- 63 64 - 31 - trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusammen- hang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202). bb) Auch besteht die von der Revisionserwiderung befürchtete Gefahr einer Interessenkollision dahin, dass die Klägerin angesichts ihrer im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht geneigt sein könne, etwa zur Vermeidung einer Klageabweisung einen für den Mieter ungünstigen Vergleich abzuschließen, statt die Chancen einer - unter Umständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls um- fangreicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. (1) Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klä- gerin, sondern auch der Mieterin voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin). Der Mieterin bleibt es damit, wenn sie die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung ihrer Ansprüche höher als die vom Vermieter angebotene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsangebot abzulehnen und in der Erwartung eines für sie günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Aus- gangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Entschei- dung zu verlangen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207). 65 66 - 32 - (2) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, dass die Klägerin nach Ziffer 7.1 ihrer Geschäftsbedingungen berechtigt sei, einen Vergleichsab- schluss ohne Rücksprache mit der Mieterin abzulehnen, wenn der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Herabsetzung der Miete anbietet, ist dieser Umstand gerade nicht geeignet, die von der Revisionserwiderung angeführte Gefahr zu begründen, dass sich die Klägerin zur Vermeidung eines kostenin- tensiven Verfahrens auf einen für die Mieterin ungünstigen Vergleich einlässt. Vielmehr wird hierdurch gerade der umgekehrte Fall geregelt, nämlich, dass die Klägerin einen für die Mieterin ungünstigen Vergleich von sich aus ablehnen kann. Der prinzipielle Gleichlauf des (Erfolgs-)Interesses der Klägerin und des Mieters bleibt damit auch in Bezug auf die Möglichkeit eines Vergleichsab- schlusses gewahrt (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206). (3) Der von der Revisionserwiderung weiter in den Blick genommene Gesichtspunkt, dass der Mieter nach Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen zum Abschluss eines unwiderruflichen Vergleichs, zum Widerruf ei- nes mit Zustimmung der Klägerin geschlossenen Vergleichs, zum Verzicht auf Ansprüche oder Teile hiervon, zu einer Klagerücknahme oder einer sonstigen Verfügung über die Ansprüche oder Teile davon nur mit Zustimmung der Kläge- rin berechtigt sein soll, ist ebenfalls nicht geeignet, eine Interessenkollision be- züglich der Durchsetzung der Ansprüche der Mieterin A. zu begründen. Denn diese Bestimmung bezieht sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut allein auf einen sogenannten Vollmachtprozess, der nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen nur vorliegen soll, wenn die Klägerin nicht aufgrund einer treuhänderischen Abtretung ("Abtretungsprozess") gegen den Vermieter vor- geht, sondern die Ansprüche des Mieters wegen der Unwirksamkeit der Abtre- tung im Rahmen einer Bevollmächtigung und Ermächtigung, also im Wege ei- ner gewillkürten Prozessstandschaft unter Einschaltung eines Vertragsanwalts, 67 68 - 33 - einklagt. Da die Klägerin vorliegend aber aufgrund einer Abtretung klagt und die Regelung in Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen somit nicht ein- greift, ergibt sich hieraus keine Nichtigkeit der Abtretung der Ansprüche der Klägerin gemäß § 134 BGB, §§ 3, 4 RDG wegen einer sich daraus vermeintlich ergebenden Interessenkollision. d) Entgegen der von der Revisionserwiderung - auch mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG - vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) und damit ein - zur Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB führender - Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 3 RDG) auch nicht unter dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche daraus ableiten, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkas- sotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO, siehe hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.). Die gegenteilige Auffassung der Revisionserwiderung lässt außer Be- tracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die In- 69 70 - 34 - kassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähn- lichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszuge- stalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte gel- tenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen unein- geschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 43, 72; BT-Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkasso- dienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vor- schriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsge- setz - RDGEG). Ob die neueren Entwicklungen im Rechtsdienstleistungsbereich, insbe- sondere im hier betroffenen Bereich der Inkassodienstleistungen, Anlass für eine mögliche Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelungen geben können, ist der Beurteilung des Gesetzgebers vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 174). Ergänzend wird zur Ver- meidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 - 182) Bezug genommen. e) Aus den vorstehend genannten Gründen ergibt sich - anders als die Revisionserwiderung meint - eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klä- gerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG und damit ein zur Nichtigkeit der Ab- tretung (§ 134 BGB) führender Verstoß gegen § 3 RDG auch nicht daraus, dass die Klägerin der Mieterin nach den getroffenen Vereinbarungen eine "Prozessfi- nanzierung" gewährt, indem sie auch die Kosten der Rechtsverfolgung ein- schließlich der Gerichtskosten und der gegnerischen Rechtsanwaltskosten übernimmt, wenn diese nicht vom Vermieter erstattet werden (Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen). 71 72 73 - 35 - Es trifft zwar zu, dass einem Rechtsanwalt eine Übernahme des Pro- zesskostenrisikos, wie sie hier seitens der Klägerin erfolgt ist, nicht gestattet wäre (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO). Die hierauf gestützte Annahme der Revisi- onserwiderung, darin liege ein mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht mehr zu vereinbaren- des Ungleichgewicht zwischen beiden Berufsfeldern, das dazu führe, dass die vorliegend entfaltete Tätigkeit der Klägerin als unzulässig anzusehen sei, trifft jedoch schon deshalb nicht zu, weil die mit der Verbotsnorm des § 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO inhaltlich übereinstimmende Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 RDGEG sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihren in den Ge- setzesmaterialien niedergelegten Zielsetzungen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80) nur auf den in § 4 Abs. 1 Satz 1 RDGEG aufgeführten Personenkreis und damit nicht auf einen registrierten Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie die Klägerin - Anwendung findet (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 185, 179 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Juni 2019 - I ZR 67/18, WRP 2019, 1304 Rn. 44) und es für diese Unterscheidung sachli- che Gründe gibt. Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsrege- lung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Geset- zesbegründung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tätigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkasso- unternehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Das Bundesverfassungsgericht hat aber aner- kannt, dass ein Inkassounternehmer berechtigt ist, Anreize für seine Beauftra- gung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistel- lung des Kunden von sämtlichen Kosten stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186). 74 75 - 36 - 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung fehlt der Klägerin - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktiv- legitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der An- sprüche der Mieterin an die Klägerin wegen eines Abtretungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB, aufgrund mangelnder Bestimmtheit oder wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam wäre. a) Nach § 399 Alt. 1 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann. Eine solche Inhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Dies wird etwa für den Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Überlassung des Gebrauchs der Mietsache bejaht, weil es für den Vermieter von besonderer Bedeutung ist, wem er den Gebrauch überlassen muss (BGH, Urteile vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02, NJW 2003, 2987 unter 3 a; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, aaO). Entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ist eine besondere Schutzwürdigkeit des Vermieters aber nicht in der hier zu entscheidenden Fallgestaltung der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB zu er- kennen. Der Senat hat für den Fall von auf Bereicherungsrecht gestützten - und an einen Verbraucherschutzverein abgetretenen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte entschieden, dass die Rückforderung rechts- grundlos geleisteter Entgelte keine Leistung im Sinne des § 399 Alt. 1 BGB dar- 76 77 - 37 - stellt, die an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Verän- derung ihres Inhalts erfolgen könnte, weil ein schutzwürdiges Interesse des Gasversorgers, etwaige Überzahlungen ausschließlich gegenüber dem jeweili- gen Kunden ausgleichen zu müssen, nicht besteht (Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). Nichts anderes gilt für die vorliegend zu entscheidende Fallgestaltung. Es geht nicht um die Erfüllung der Hauptleistungspflichten des § 535 BGB, son- dern um die Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprü- che. Die Belange des Vermieters sind hier ausreichend durch die Möglichkeit der Erhebung bestehender Einwendungen auch gegenüber dem neuen Gläubi- ger (§ 404 BGB) gewahrt. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, sich allein mit seinem Mie- ter auseinanderzusetzen, ist auch für die weiter an die Klägerin abgetretenen (vorliegend jedoch nicht eingeklagten) Ansprüche, insbesondere für den An- spruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB, nicht zu erkennen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164). Hierbei handelt es sich lediglich um einen Hilfsanspruch, der den auf Geldzahlung gerichteten Ansprüchen zu deren Verwirklichung zwingend vorge- schaltet ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165 mwN) und bei dem daher - ebenso wie bei den Zahlungsansprüchen selbst - eine besondere Schutzbedürftigkeit des Vermieters nicht besteht. b) Auch der von der Revisionserwiderung erhobene Einwand, die Abtre- tung der Ansprüche an die Klägerin sei wegen Unbestimmtheit unwirksam, weil unklar bleibe, "was an wen abgetreten, genehmigt oder wer womit bevollmäch- tigt" worden sei, greift nicht. aa) Eine Abtretung (§ 398 BGB) ist zwar nur wirksam, wenn die Forde- rung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar 78 79 80 81 - 38 - ist. Dieses Erfordernis ergibt sich aus der Rechtsnatur der Abtretung, die ein dingliches Rechtsgeschäft darstellt (BGH, Urteil vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rn. 25). Im Falle einer erst künftig entstehen- den Forderung ist die Vorausabtretung wirksam, wenn die Forderung spätes- tens im Zeitpunkt ihrer Entstehung nach Gegenstand und Umfang genügend bestimmbar ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 mwN). bb) Diesen Anforderungen wird die - von der Klägerin angenommene - Abtretungserklärung der Mieterin vom 27. April 2017 jedoch gerecht, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" ver- sehen ist. Dort heißt es in Absatz 2: "Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung auf zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Mo- natsmieten, an die M. GmbH". Diese Abtretungserklärung darf nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss zum einen im Zusammenhang mit der in Absatz 1 dieser Urkunde weiter enthaltenen Erklärung einer Vollmachtserteilung zur Geltendmachung und Durchsetzung von Forderungen und zum anderen mit den in Ziffer 1.2, 1.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin getroffenen Regelungen bewertet werden ("bestätige und wiederhole"). (1) Aus Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und aus Ab- satz 1 der Abtretungserklärung vom 27. April 2017 ergibt sich, dass die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungsbegeh- ren der Mieterin im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Un- wirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs 82 83 84 - 39 - auf (Teil-)Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Her- absetzung der Miete beauftragt worden ist. Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbeziehungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der Urkunde vom 27. April 2017 erklärte Abtretung wiederholt dies. Dass mit dem Passus "Abtretung der An- sprüche" die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind, gemeint sind, erschließt sich dem Leser ohne Weiteres. Damit ist hinreichend bestimmbar, welche Ansprüche an die Klägerin abgetreten worden sind. (2) Soweit die Revisionserwiderung eine Unklarheit darin sieht, dass die Mieterin der Klägerin nicht nur die Ansprüche abtritt (Absatz 2 der Urkunde vom 27. April 2017), sondern ihr auch Vollmacht zur Durchsetzung dieser Ansprüche erteilt und schließlich bereits von der Klägerin vorgenommene Rechtshandlun- gen und Erklärungen rückwirkend genehmigt (Absätze 1 und 3 der Urkunde), stellt dies die Bestimmbarkeit der Abtretung (Absatz 2 der Urkunde) nicht in Frage. Denn diese weiteren Erklärungen dienen ersichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirksamen Durchsetzung der An- sprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in sei- 85 86 87 - 40 - nem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtprozess). Hiermit korrespon- dieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde vom 27. April 2017, die den vorlie- gend nicht beschrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter II 2 c bb (3)). c) Schließlich ist die Abtretungserklärung vom 27. April 2017 - anders als die Revisionserwiderung ohne nähere Begründung meint - nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen mangelnder Transparenz oder einer sonstigen unangemes- senen Benachteiligung der Mieterin unwirksam. Für sie ist ohne weiteres er- kennbar, dass sie die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicherweise im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse bestehender Ansprüche beauftragt und ihr zu diesem Zwecke ihre etwaigen Ansprüche zur Verfolgung im eigenen Namen abtritt, die Klägerin daneben aber gleichzeitig ermächtigt und bevoll- mächtigt, die Ansprüche gegebenenfalls auch im fremden Namen zu verfolgen. Da die Klägerin die Verantwortung für die Durchsetzung der Ansprüche über- nimmt, der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit der Bemühungen der Klägerin keine Kosten entstehen und die von der Mieterin im Erfolgsfall geschuldete Vergütung sich auf vier Monatsmieten beschränkt, kann von einer unangemes- senen Benachteiligung keine Rede sein. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur En- dentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltli- chen Berechtigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Sie ist da- her zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 88 89 - 41 - Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin Mitte, Entscheidung vom 28.11.2018 - 17 C 253/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 16/19 -

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Beruft der Vermieter sich im Rahmen eines Streits um die Einhaltung der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d ff. BGB auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden und gegebenenfalls nach § 287 Abs. 2 ZPO durch Schätzung zu ermitteln haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen. (Anschluss/Umsetzung BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff.) 2. Die Kosten des erstmaligen Einbaus einer zeitgemäßen Elektroanlage sind insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen, wenn die vor der Modernisierung vorhandene Elektroanlage zwar Bestandsschutz genoss, aber jegliche Veränderung das Erfordernis ihrer vollständigen Erneuerung mit sich gebracht hätte. War die vorhandene Elektroinstallation schlicht nicht instandsetzungsfähig, so spricht dies entscheidend gegen den Ansatz fiktiver Instandsetzungskosten. Der Umstand, dass die Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der Maßnahme nicht in Frage. Orientierungssatz 1. Beruft sich der Vermieter im Rahmen eines Rechtsstreits um die Einhaltung der "Mietpreisbremse" auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Durchführung der (behaupteten) Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. 2. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18). 3. Soweit eine alte Gasetagenheizung (ohne Brennwerttherme) nebst (vermutlich elektrischem) Durchlauferhitzer durch den Einbau einer moderne Brennwerttherme mit zentraler Warnwasserbereitung ersetzt wird, sind die Kosten insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 22. August 2022, 64 S 210/21, Beschluss vorgehend AG Charlottenburg, 30. Juni 2021, 232 C 76/20, Urteil Tenor Unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin wird das am 30. Juni 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 232 C 76/20 – auf die Berufung der Beklagten teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf bis zu 1.500,00 € (311,59 € Zahlung; 743,47 € [834,43 € ./. 90,96 €] vorgerichtliche Kosten, soweit nicht Nebenforderung) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. II. 1. Randnummer 2 Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. 2. Randnummer 3 Die Berufung des Beklagten ist vollumfänglich begründet, während die Berufung der Klägerin unbegründet ist. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, da ein Verstoß des Beklagten gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB nicht feststellbar ist. Die Vorschriften der §§ 556d, 556e BGB finden gemäß § 556f Satz 2 BGB auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung, weil es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Randnummer 4 Soweit der Beklagte der Klägerin nicht schon mit dem als Anlage K5 eingeführten vorgerichtlichen Schreiben vom 29. November 2019, sondern erst mit der Klageerwiderung zu den Voraussetzungen einer „umfassenden Modernisierung“ nach § 556f Satz 2 BGB Auskunft erteilt hat, rechtfertigt es dies nicht, dem Beklagten nach §§ 280, 286 BGB zumindest einen Teil der mit der klägerischen Berufung verfolgten vorgerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Selbst wenn die Klägerin ihm ein Mahnschreiben übersandt hatte, konnte der Beklagte dadurch mit der Auskunft nicht in Verzug geraten, da das Rügeschreiben nicht an ihn, sondern an den früheren Eigentümer gerichtet worden war. Randnummer 5 Die Voraussetzungen des § 556f Satz 2 BGB sind erfüllt. Eine „umfassende“ Modernisierung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor, „wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN)“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 22., zitiert nach juris). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt: a) Randnummer 6 Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser „(mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 – VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.)“ (BGH, a. a. O., Rn.23). Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, „die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen“ (BGH, a. a. O., Rn. 25). „Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen“ (BGH, a. a. O., Rn. 26). aa) Randnummer 7 Nach diesen Vorgaben sind folgende Baukosten als reiner Modernisierungsaufwand nach § 555b Nr. 4 BGB anzusetzen, da insoweit weder fiktiver noch „echter“ Instandsetzungsaufwand anfiel. Der Höhe nach sieht die Kammer die schriftsätzlich dargelegten Baukosten, die die Klägerin mit Nichtwissen bestritten hat, auf Basis der in Kopie vorgelegten Rechnungen und der Angaben des im Termin am 8. November 2023 gehörten Zeugen W••• ebenso als bewiesen an wie den von dem Beklagten dargelegten Zustand der Wohnung vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen: Randnummer 8 Umbau von Klozelle und Kammer zum Badezimmer: 3.164,22 € Randnummer 9 Erstmalige Anbringung von Fliesen in Bad und Küche (gem. Anl. BB1): 2.948,47 € Randnummer 10 Erstmaliger Anbau eines Balkons (gem. Anl. B4): 4.261,42 € Randnummer 11 Die von dem Beklagten auf Grundlage von Anlage B4 angesetzten wohnungsanteiligen Kosten von 8.522,83 € vermag die Kammer der Höhe nach nicht nachzuvollziehen. Anlage B4 weist auf Seite 1 einen geprüften Gesamtbetrag von 34.091,32 € (entsprechend 40.568,67 € brutto) aus und bezieht sich auf zwei Balkonanlagen mit jeweils vier Balkonen. Entsprechend ist dort handschriftlich vermerkt, dass sich die wohnungsbezogenen Kosten ergäben, indem man den Bruttobetrag von „40.568,67 € durch 8 teilen“ würde. Der von dem Beklagten angegebene Nettobetrag von 8.522,83 € entspricht aber nicht einem Achtel, sondern vielmehr genau einem Viertel des Gesamtnettobetrags von 34.091,32 €; er wird hier deswegen nur zur Hälfte berücksichtigt. Randnummer 12 Modernisierung Bad / Sanitär (gem. Anl. BB7): 5.701,40 € Randnummer 13 In das Bad wurden an Stelle des alten Stand-WCs ein wandhängendes WC, erstmals eine bodengleiche/schwellenlose Dusche sowie Einhebelmischbatterien an Stelle der vormals vorhandenen Zweigriffarmaturen eingebaut; ferner wurden die Rohrleitungen erneuert und erstmals ein Strukturheizkörper eingebaut. Es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 4 BGB, für die insgesamt Kosten von 8.144,85 € anfielen. Die Kammer schätzt für die fiktive Instandsetzung eines abgenutzten einfachen Stand-WCs, eines abgenutzten einfachen Waschbeckens nebst einfacher Armaturen, einer einfachen Duschzelle und der alten Rohre sowie eines einfachen Heizkörpers einen Abschlag von maximal 30 % dieser Kosten als angemessen ein, sodass Modernisierungskosten von mindestens 5.701,40 € (8.144,85 € x 70 %) verbleiben. Randnummer 14 Modernisierung Elektroanlage (gem Anl. BB4): 4.085,00 € Randnummer 15 Die Elektroleitungen wurden erneuert und erstmals unter Putz verlegt; es wurden zusätzliche Steckdosen installiert. Die zuvor vorhandenen Leitungen genossen Bestandsschutz, es hätte aber keine Änderung an der Anlage durchgeführt werden dürfen, ohne den Bestandsschutz zu verlieren. Folglich hätte für die Installation einer einzigen zusätzlichen Steckdose – was sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB darstellte – eine gänzlich neue Leitung bis zum Sicherungskasten verlegt werden müssen. Gleiches gilt für die Verlegung vorhandener Leitungen unter Putz; auch dies stellt sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die wegen des drohenden Verlustes des Bestandsschutzes die Installation neuer Leitungen erforderte. Beide Aspekte sprechen gegen einen Abzug fiktiver Instandsetzungskosten für die vorhandenen Leitungen, da die vorhandene Installation schlicht nicht instandsetzungsfähig war. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Mieter unabhängig vom Errichtungszeitpunkt eines Gebäudes Anspruch auf eine zeitgemäße Elektroanlage einschließlich einer angemessenen Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen haben (vgl. BGH, GE 2004, 1090 ff.) stehen diesem Ergebnis nicht entgegen; der Umstand, dass die Wohnung ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der durchgeführten Arbeiten und die durch diese bewirkte Wohnwertverbesserung nicht in Frage. Randnummer 16 Weiter verwendbar - und somit gegen gleichwertige Elemente austauschbar, mithin mit einem fiktiven Instandhaltungsabzug zu berücksichtigen – wären allenfalls die verbauten Steckdosen und Lichtschalter gewesen; dies rechtfertigt eine Kürzung der angefallenen Kosten von 4.300,00 € um allenfalls 5 %, sodass Modernisierungskosten von mindestens 4.085,00 € (4.300,00 € x 95 %) verbleiben. Randnummer 17 Modernisierung der Fenster (gem. Anl. B5): 3.613,77 € Randnummer 18 Bei dem von dem Zeugen W••• glaubhaft bestätigten Einbau neuer Isolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB; dabei kann dahinstehen, ob die zuvor vorhandenen Bestandsfenster U-Werte von 3,0 W/m²K bis hin zu 5,0 W/m²K aufwiesen, wie der Beklagte vorträgt, oder ob es sich bereits um in den 1980er Jahren eingebaute Isolierglasfenster handelte, die nach den glaubhaften Angaben des Zeugen W••• einen U-Wert von zumindest 1,8 W/m²K gehabt hätten. Gegen den Modernisierungskosten-Ansatz des Beklagten von 3.613,77 €, der sich mehr als ein Viertel der Gesamtkosten von 4.883,47 € als fiktive Instandsetzungsaufwände anrechnen lässt, ist nichts zu erinnern. Randnummer 19 Einbau von Parkett (gem. Anl. BB6): 3.363,59 € Randnummer 20 Bei dem erstmaligen Einbau von Parkett handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB. Der von dem Beklagten vorgenommene Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von dem durch Anlage BB6 belegten Gesamtkosten von 4.425,78 €, der sich an dem Aufwand für das Abschleifen und Versiegeln der vorhandenen Dielen orientiert, ist nicht zu beanstanden. Randnummer 21 Malerarbeiten (gem. Anl. BB5): 3.469,16 € Randnummer 22 Der Beklagte lässt sich auf die in Anschluss an die Modernisierungsarbeiten vorgenommenen Renovierungsarbeiten, deren Kosten er mit Anl. BB5 in Höhe von 6.938,32 € nachgewiesen hat, die Hälfte als fiktive Instandsetzung anrechnen. Dies erscheint angemessen. Die Kammer legt dabei zu Grunde, dass die Renovierungsarbeiten wohl einerseits schon unabhängig von den Bauarbeiten erforderlich gewesen wären, es ihrer andererseits aber jedenfalls auch in Folge der Bauarbeiten bedurfte. Randnummer 23 Einbau einer Brennwerttherme (gem. Anl. BB7): 2.800,00 € Randnummer 24 Bei dem erstmaligen Einbau einer Brennwerttherme handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Anders als der Beklagte meint, sind für die alternativ erforderliche turnusgemäße Erneuerung der zuvor vorhandenen Gasetagenheizung fiktive Instandsetzungskosten abzusetzen; diese schätzt die Kammer pauschal mit 1/3 der durch Anlage BB7 nachgewiesenen Gesamtkosten von 4.200,00 €, sodass 2.800,00 € (4.200,00 € x 2/3) als reine Kosten der Modernisierung verbleiben. Randnummer 25 Modernisierung der Fassade: 4.422,39 € Randnummer 26 Bei der Dämmung der Fassade handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB. Der Beklagte hat zuletzt mit Anlage BB9 dargetan, dass auf die an der Fassade des Seitenflügels durchgeführte Maßnahme 52.455,34 € an Baukosten und weitere 7.207,97 € Architektenhonorar entfielen. Der von dem Beklagten angesetzte Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von 4.146,83 € für bloße Anstricharbeiten erscheint allerdings untersetzt. Neben einem Anstrich hätte turnusgemäß wohl auch der Putz oder eine andere Verkleidung der Altfassade erneuert werden müssen, sodass ein pauschaler Abschlag von 20 % der Gesamtkosten angemessen erscheint. Als Modernisierungskosten für den Seitenflügel zu berücksichtigen sind dann insgesamt 47.650,65 € ([52.355,34 € + 7.207,97 €] x 80 %), sodass sich für die Wohnung ein Betrag von 4.422,39 € (47.650,65 € x 53,30 m² / 574,30 m²) ergibt. bb) Randnummer 27 Die vorbenannten zumindest als Modernisierungsaufwand berücksichtigungsfähigen Kosten liegen deutlich über einem Drittel der für das Jahr 2018 anzusetzenden Kosten eines Neubaus in vergleichbarer Lage, die der Beklagte mit 1.800 €/m² und die Klägerin im Schriftsatz vom 30. September 2020 mit 1.811 €/m² beziffert hat. Selbst wenn die Erneuerung der Türen und des Stucks sowie weiter angefallene Architektenkosten außer Betracht gelassen werden, ergeben sich wohnungsbezogene Modernisierungskosten von zumindest 37.829,42 €, entsprechend 45.017,01 € brutto (37.829,42 € x 119 %); ausgehend von der Wohnfläche von 53,30 m² entspricht dies Quadratmeterkosten von 844,60 € /m² (45.017,01 € / 53,30 m²). b) Randnummer 28 Liegt der durchgeführten Modernisierung mithin ein wesentlicher Bauaufwand zu Grunde, so handelt es sich insgesamt um eine „umfassende“ Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, weil sie durch qualitative Verbesserungen einen Zustand der Wohnung herbeiführte, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Randnummer 29 Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist insoweit „zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). . . . In die diesbezügliche Beurteilung sind [- ebenso wie bei der Ermittlung der berücksichtigungsfähigen Kosten -] nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 33., zitiert- nach juris; Text in [ ] ergänzt). Randnummer 30 Diese Voraussetzungen sind unproblematisch erfüllt, denn die Wohnung wurde in allen wesentlichen Bereichen – nämlich Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und energetische Eigenschaften– modernisiert und qualitativ wesentlich verbessert. 3. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 Abs. 1, 97, 91a ZPO. Die Kosten des zweiten Rechtszuges sind in voller Höhe der Klägerin aufzuerlegen, da ihre eigene Berufung erfolglos bleibt, während die Berufung des Beklagten vollumfänglich begründet ist. Nachdem sie hinsichtlich der noch rechtshängigen Klage vollumfänglich unterliegt, sind der Klägerin auch die gesamten Kosten des ersten Rechtszuges zuzuweisen. Zwar haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit die Klägerin Auskunft begehrt hat, übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, und keine der Parteien hat die diesen Teil des Rechtsstreits betreffende Kostenentscheidung angefochten – sei es mittels sofortiger Beschwerde, sei es im Rahmen einer Berufung. Nachdem das Amtsgericht der Beklagten aber keine auf den für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten nach § 91a Abs. 1 ZPO auferlegt hat und diese Entscheidung mangels Anfechtung einer Abänderung entzogen ist, müssen der Klägerin die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Randnummer 32 Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 33 Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten. Randnummer 34 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3, 4 Abs. 1 letzter Halbsatz ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001567302 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 26.04.2023 Aktenzeichen: 64 S 189/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0426.64S189.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 1 BGB, § 556g Abs 1 Buchst a BGB, §§ 556ff BGB, § 41 Abs 5 GKG Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Anspruch eines Mieters gegen Vermieter auf Rückzahlung wegen Verstoß gegen Mietpreisbremse Leitsatz 1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte. (Rn.16) 2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten (Anschluss Kammergericht Berlin - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29. September 2022, GE 2022, 1258 ff.; Entgegen BGH - VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18. Mai 2022, Rn. 54 und BGH - VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27. Mai 2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117). (Rn.25) (Rn.28) Verfahrensgang vorgehend AG Köpenick, 24. Mai 2022, 7 C 17/22 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII ZR 125/23 Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 7 C 17/22 - vom 24. Mai 2022 teilweise geändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 659,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten abgewiesen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 1/8 und die Beklagte 7/8 zu tragen. Von den Kosten der Berufung haben die Klägerin 4/11 und die Beklagte 7/11 zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung von 120% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision beider Parteien wird zugelassen. Der Streitwert wird für beide Rechtszüge auf bis zu 1.500,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als registrierte Inkassodienstleisterin aus abgetretenem Recht zweier Wohnungsmieter gegen die Beklagte als deren Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB geltend. Randnummer 2 Im Mietvertrag vom 22. Februar 2021 wurde eine Nettokaltmiete von 780,10 € (entsprechend 11,39 €/m²) vereinbart. Es findet sich der Hinweis, dass „die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ ebenfalls 11,39 €/m² betragen habe. In dem mit Anlagenkonvolut K6 bloß auszugsweise eingeführten Vor-Mietvertrag vom 16. September 2019 zum 27. Februar 2020 (vgl. Bl. 83 f. d.A.) findet sich kein Hinweis nach § 556g Abs. 1a BGB auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB; das Vor-Mietverhältnis soll ausweislich vorgerichtlicher Auskunft der Beklagten vom 14. Juni 2021 vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 angedauert haben (vgl. Bl. 76 f.), die Vor-Vor-Miete habe 437,00 € betragen. Die Beklagte hat mit der Klageerwiderung Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen erteilt und geltend gemacht, dass die Vor-Miete unter Berücksichtigung der Modernisierungen der Höhe nach gerechtfertigt gewesen sei. Ohnehin sei aber die Höhe der Vor-Miete durch die damaligen Mieter niemals gerügt worden und gelte deswegen als wirksam vereinbart. Damit sei auch die vorliegende Mietvereinbarung gemäß § 556e BGB wirksam. Randnummer 3 Wegen der weiteren Einzelheiten sowie des Sach- und Streitstandes einschließlich der zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils verwiesen, welches der Klägerin am 2. Juni 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auch insoweit auferlegt, als die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Auskunftsbegehrens übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf anteilige Rückzahlung der Miete für Mai 2021 nicht zu, weil die vereinbarte Miete der Vor-Miete entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB der Höhe nach zulässig sei. Der Mietvertrag enthalte die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebene Auskunft über die Vor-Miete, sodass sich die Beklagte auf diese berufen könne. Darauf, dass im Mietvertrag oder im Vor-Mietvertrag nicht auch auf Modernisierungsmaßnahmen hingewiesen worden sei, komme es nicht an, da die Beklagte sich ja unmittelbar nur auf die wirksam in Bezug genommene Vor-Miete berufe; auf die schon erstinstanzlich erhobene Rüge der Klägerin, dass die Vor-Miete ihrerseits gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB verstoßen habe, geht das Amtsgericht nicht ein. Die Kosten der in der Hauptsache erledigten Auskunftsklage habe die Klägerin zu tragen; ihr habe für das Auskunftsbegehren ein Rechtsschutzbedürfnis gefehlt, weil die Beklagte aus den Auskunftstatsachen keine Rechte hergeleitet habe und dies gemäß § 556g Abs. 1a BGB auch gar nicht gekonnt hätte. Da die Klage in der Hauptsache unbegründet sei, stünde der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten zu. Randnummer 4 Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am Montag, dem 4. Juli 2022 eingegangenen und am 20. Juli 2022 begründeten Berufung. Randnummer 5 Die Klägerin trägt vor, die Beklagte könne sich schon deswegen nicht auf die nunmehr behaupteten und zur Rechtfertigung der Vor-Miete herangezogenen Modernisierungsmaßnahmen stützen, weil sie die Mieter entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht darauf hingewiesen habe, dass die Miete der Höhe nach nur wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen zu rechtfertigen sei. Überdies habe es das Amtsgericht jedenfalls unterlassen, die Vor-Miete an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen; es treffe nicht zu, dass die Klägerin die Wirksamkeit der Vor-Mietvereinbarung nicht in Frage gestellt habe. Die Berechnung der Beklagten, wonach die ortsübliche Miete vor Modernisierung auf Grundlage des Mietspiegels 2019 bei 8,53 €/m² gelegen habe, sei nicht nachvollziehbar. An Hand der vorgetragenen Modernisierungsmaßnahmen müsse die Wohnung zuvor bei -40% der unteren Spanne gelegen haben, sodass sich eine Nettokaltmiete von 5,79 €/m² ergebe. Auch die Kostenentscheidung sei zu korrigieren; die Klägerin habe selbstverständlich ein schützenswertes Interesse an der Erteilung der Auskünfte gehabt, nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der Miethöhe tatsächlich auf angebliche Modernisierungsmaßnahmen berufe. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 24. Mai 2022 zum Aktenzeichen 7 C 17/22 abzuändern und wie folgt neu zu fassen: Randnummer 8 1. die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.291,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Sie trägt vor, die Höhe der Vor-Miete sei seitens der Vormieter nie gerügt worden; sie gelte damit als wirksam vereinbart, sodass die vorliegend streitige Mietvereinbarung gemäß § 556e Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. II. Randnummer 12 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Randnummer 13 2. Die Berufung ist auch überwiegend begründet. Randnummer 14 a) Die Klägerin hat aus abgetretenem Recht gemäß §§ 398, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 556g Abs. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung von 242,03 € der Miete für Mai 2021. Die gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete ist, wie von der Klägerin in der Klageschrift schlüssig dargetan und von der Beklagten nachfolgend nicht schlüssig in Abrede gestellt, auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 im Wege der Schätzung mit 538,07 € anzusetzen. Der Berliner Mietspiegel 2021 stellt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar, deren konkrete Höhe das Gericht gemäß § 287 ZPO an Hand der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung schätzen kann (vgl. LG Berlin - 64 S 99/21 -, Urt. v. 07.09.2022, GE 2022, 1263 f. m.w.N.). Die Beklagte ist dem klägerischen Vortrag zu positiven und negativen Wohnwertmerkmalen nachfolgend nicht entgegen getreten, sodass dieser als unstreitig zu Grunde zu legen ist. Es ergibt sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Februar 2021 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,14 €/m² und gemäß § 556d Abs. 1 BGB eine höchstzulässige Miete von 7,85 €/m² (7,14 €/m² x 110%); der von der Klägerin zugestandene Betrag von 538,07 € bleibt nicht hinter der höchstzulässigen Miete (7,85 €/m² x 68,49 m²) zurück, sodass die Zahlungsklage in voller Höhe von 242,03 € (780,10 € - 538,07 €) begründet ist. Randnummer 15 aa) Soweit die Beklagte sich zur Rechtfertigung höherer Mietforderungen darauf zu berufen sucht, dass sie im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt habe, hatte sie den Mietern zu diesem Ausnahmetatbestand vor Abschluss des Mietvertrages entgegen § 556g Abs. 1a BGB keine Auskunft erteilt und kann ihn deswegen in Bezug auf die streitige Mietforderung nicht geltend machen. Randnummer 16 bb) Die Beklagte kann sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass die vereinbarte Nettokaltmiete derjenigen im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 BGB zulässig sei. Dabei kann zu Gunsten der Beklagten unterstellt werden, dass der Hinweis auf eine in €/m² bezifferte „Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ auch ohne Herstellung einer Verbindung zu den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB den gesetzlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a BGB an eine vor Vertragsschluss zu erteilende Auskunft genügt. Denn selbst unter weiterer Berücksichtigung des zwischen den Parteien unstreitigen Umstandes, dass im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 ebenfalls eine Nettokaltmiete von 780,10 € vereinbart war, ist die vorliegende Mietvereinbarung nicht durch § 556e Abs. 1 BGB gedeckt. Randnummer 17 Bei Abschluss des Vor-Mietvertrages galten nämlich auch schon die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB und die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Berliner Rechtsverordnung, sodass die Klägerin zu Recht rügt, dass das Amtsgericht an Hand dieser Vorschriften hätte prüfen müssen, ob die Mietvereinbarung in dem Vor-Mietverhältnis rechtswirksam war oder nicht. Denn Bestandsschutz nach § 556e Abs. 1 BGB genießt eine Vormiete schon ausweislich des Wortlauts der Norm nur insoweit, als der vorherige Mieter sie tatsächlich „schuldete“. Vorliegend ist aber nicht festzustellen, dass die vorherigen Mieter tatsächlich eine über die durch § 556d Abs. 1 BGB gezogene Grenze hinausgehende Miete geschuldet hätten, denn die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass sie den Vor-Mietern nach Maßgabe des auch damals schon anwendbaren § 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des Vor-Mietvertrages Auskunft über die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen erteilt hätte. Ob diese Maßnahmen tatsächlich stattfanden und inwieweit sie die Vor-Mietvereinbarung zu rechtfertigen vermochten, kann deswegen dahinstehen. Randnummer 18 (i) Beruft sich der Vermieter gemäß § 556e Abs. 1 BGB auf Bestandsschutz in Form einer die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete übersteigenden Vormiete, soll es nach Ansicht Börstinghaus‘ allerdings nicht darauf ankommen, ob der Vermieter gegenüber dem Vormieter die ihn nach § 556g Abs. 1a BGB treffende Verpflichtung erfüllt hat, Auskunft über die Ausnahmetatbestände zu erteilen, die die Überschreitung der regulären Mietobergrenze rechtfertigen sollen. Entscheidend sei allein, inwieweit die Überschreitung der durch § 556d Abs. 1 BGB gezogenen Grenze, etwa weil der Vermieter gemäß § 556e Abs. 2 BGB im Zeitraum von drei Jahren vor Beginn des Vormieterverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hatte, materiell gerechtfertigt war. Insoweit liege schließlich, anders als im Falle des § 556g Abs. 1 BGB, keine teilnichtige Mietvereinbarung vor, sondern sei die wirksam begründete Mietforderung lediglich so lange nicht durchsetzbar, bis die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebenen Auskünfte erteilt seien. Der Verstoß gegen die Obliegenheit des § 556g Abs. 1a BGB führe zu einer Sanktionierung des Vermieters nur im Verhältnis zu demjenigen Mieter, dem er die Auskunft hätte erteilen müssen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556e Rn. 5 und § 556g Rn. 27n, 27s; ihm folgend BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556g Rn. 72.1). Randnummer 19 Für diese Sichtweise spricht, dass der aktuelle Mieter nach § 556g Abs. 1a BGB jedenfalls lediglich Auskunft über die Höhe der Vormiete erwarten kann, nicht aber auch über die Ausnahmetatbestände, die im Verhältnis zum Vormieter die Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete rechtfertigen konnten. Diese Informationen werden ihm erst im Rahmen einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB oder - wie hier - im Rahmen eines Rechtsstreits über die Höhe der zulässigen Miete offenbart, selbst wenn sie gemäß § 556g Abs. 1a BGB schon gegenüber dem Vormieter offen zu legen waren. Ein Mieter muss also schon allein wegen des nach § 556g Abs. 1a BGB erteilten Hinweises auf eine die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigende Vormiete damit rechnen, sich in einem nachfolgenden Streit um die zulässige Miethöhe entsprechend § 556e Abs. 2 BGB mit vor dem Einzug des Vormieters stattgehabten Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen zu müssen, ganz unabhängig davon, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter seinen Obliegenheiten nach § 556g Abs. 1a BGB nachgekommen war oder nicht. Randnummer 20 (ii) Andererseits steht auf Grund Wortlauts und Zielrichtung des § 556e Abs. 1 BGB fest, dass nur die tatsächlich „geschuldete“, also notfalls im Rechtswege durchsetzbare Vormiete Bestandsschutz genießt. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten kommt es also insbesondere nicht darauf an, ob der Vormieter mehr oder weniger als die tatsächlich geschuldete Miete zahlte und ob er eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete jemals nach § 556g Abs. 2 BGB rügte oder nicht; denn „eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete ist ... auch ohne Rüge nicht wirksam vereinbart (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556e Rn. 16). Der Vormieter muss die Miete rechtlich geschuldet haben; die Miethöhe muss rechtlich zulässig gewesen sein (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556g Rn. 27e; BeckOK BGB/Schüller, 65. Ed. 1.2.2023, BGB § 556e Rn. 5). Randnummer 21 Übersteigt die vereinbarte die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete und unterlässt es der Vermieter, dem Mieter vorvertraglich die Informationen nach § 556g Abs. 1a BGB zu erteilen, so ist aber auch die über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende Miete nicht geschuldet, nämlich gegenüber dem Mieter nicht durchsetzbar (vgl. MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 556g Rn. 14; Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 28). Zutreffend ist daher die Ansicht Abramenkos, wonach ein Verstoß gegen die Obliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB für den Vermieter zum endgültigen Verlust der Privilegierung nach § 556e Abs. 1 BGB führen kann: Endete das Vormietverhältnis, bevor der Vermieter sich gegenüber dem Vormieter auf die entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht oder nicht rechtzeitig mitgeteilten Ausnahmetatbestände berufen konnte, war die tatsächlich geschuldete „Vormiete eben diejenige nach § 556d Abs. 1 BGB“ (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 29). Randnummer 22 (iii) Nur auf den ersten Blick mag dies als ungerechtfertigte Privilegierung des Mieters erscheinen, den es schließlich „eigentlich“ nichts angehen müsste, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter die ihn treffenden Obliegenheiten eingehalten hatte oder nicht. Bei §§ 556e, 556f BGB handelt es sich um den Vermieter begünstigende Ausnahmetatbestände, die - wie alle Ausnahmetatbestände - eher eng auszulegen und tendenziell restriktiv anzuwenden sind. Der Fall liegt nicht entscheidend anders, als wenn der Vermieter im Vormietverhältnis etwa eine unwirksame Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559b BGB geltend gemacht hatte. Verstieß diese entweder gegen die Formvorschrift des § 559b Abs. 1 BGB oder war sie materiell nicht berechtigt, war die verlangte Miete auch dann nicht im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldet, wenn der Vormieter sie - ggf. sogar über einen längeren Zeitraum - tatsächlich bezahlte (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556e Rn. 7 und Rn. 13). Auch in einem solchen Fall kommen dem Mieter also mittelbar Vorschriften des Mieterschutzes zu Gute, die in zeitlicher Hinsicht „eigentlich“ nur die Interessen des Vor-Mieters betrafen. Randnummer 23 b) Dem Grunde nach steht der Klägerin gemäß §§ 398, 280 Abs. 1, 251 BGB daneben aus abgetretenem Recht der Mieter auch Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten zu, denn die Vereinbarung und Einforderung einer gegen die „Mietpreisbremse“ verstoßenden Miete stellt eine Verletzung des Mietvertrages dar, die die Heranziehung eines Rechtsanwalts oder eines entsprechend zugelassenen Inkassounternehmens rechtfertigen kann. Eine Vergütung der Klägerin fiel nach ihren AGB auch an, denn sie sandte der Beklagten vorgerichtlich nach dem Rügeschreiben unstreitig auch noch eine Mahnung. Randnummer 24 Der Höhe nach sind die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter allerdings nicht mit dem 47fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17fachen Monatsbetrag. Der Erstattungsanspruch ist folglich, ausgehend von einem Interesse von bis zu 5.000,00 € (17 x 242,03 €), nur in Höhe von 659,74 € ([1,6 x 334,00 € + 20,00 €] x 119%) begründet und im Übrigen abzuweisen. Ein höherer Erstattungsanspruch ergäbe sich auch dann nicht, wenn - wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung hat vortragen lassen - bei der Ermittlung des verfolgten Gesamtinteresses zusätzlich noch die vorgerichtlich gar nicht angesprochenen beiden Mietüberzahlungen für März und April 2021 zu berücksichtigen wären. Randnummer 25 Die Kammer geht mit dem Kammergericht (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., zitiert nach juris) davon aus, dass ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten ist. Das Verlangen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete vereint Merkmale einer „negativen Mieterhöhung“ (im Sinne von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG, entsprechend § 560 BGB oder entsprechend einer Feststellung nach Vermietererklärung gemäß § 559 BGB) und solche einer Minderungsfeststellung im Sinne von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG auf sich, sodass es gerechtfertigt ist, die Regelung entsprechend anzuwenden. Randnummer 26 aa) Soweit es um Änderungen der vereinbarten Miete in Form von Mieterhöhungen geht, bestimmt sich der Streitwert in unmittelbarer Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Das gilt nicht nur dann, wenn Gegenstand der Klage ein Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist. Auch ein Feststellungsbegehren, dass eine streitige Mieterhöhung wirksam oder unwirksam sei und sich die Miete nicht nach Maßgabe einer einseitigen Mietänderungserklärung, etwa nach §§ 559 ff. BGB, erhöht habe, ist mit dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung zu bewerten (vgl. BGH - VIII ZR 89/13 -, Beschl. v. 17.12.2014, GE 2015, 249, zitiert nach juris). Randnummer 27 Kommt es bei einer streitigen Mieterhöhung für die Streitwertbemessung nicht darauf an, ob der Streit in Form einer Zustimmungsklage oder in Form einer Feststellungsklage ausgetragen wird, so muss nämliches auch für das Gegenstück, also einen Streit um eine Mietsenkung gelten. Dabei hat die Kammer in einem ersten Schritt keinen Zweifel daran, dass eine Klage auf Absenkung der vertraglich vereinbarten Miete, etwa auf Grundlage von § 560 BGB nach Ermäßigung der Betriebskosten oder bei vereinbarter Indexmiete im Falle einer negativen Indexveränderung gemäß § 557b Abs. 3 BGB, nach § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der erstrebten Mietsenkung bewertet werden muss, sei es nun in unmittelbarer oder - da eine Mietsenkung sprachlich nun einmal nicht als „negative Erhöhung“ bezeichnet wird und damit vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG wohl nicht umfasst ist - in entsprechender Anwendung der Norm. Dann spricht in einem zweiten Schritt aber nichts dagegen, auch den vorliegenden Fall eines Streits um eine Mietsenkung auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie eine vergleichbare auf §§ 5 WiStrG, 134 BGB gestützte Klage - unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG zu subsumieren. Dafür spricht entscheidend, dass das vorgerichtlich verfolgte Anliegen der Klägerin nach dem „natürlichen Sprachverständnis“ der Mieter entsprechend der gerichtsbekannten Gestaltung der klägerischen Internetseite ja gerade darin bestand, die vertraglich vereinbarte Miete abzusenken. Im Hinblick auf die nach § 556g Abs. 2 BGB unter Umständen erforderliche Rüge und deren Gestaltungswirkung weisen Verfahren um eine Mietsenkung nach §§ 556d ff. BGB und solche um eine Mieterhöhung beispielsweise nach § 559 ff. BGB oder um eine Mietherabsetzung nach § 560 BGB auch formale Parallelen auf und können zu untereinander vergleichbarem Darlegungs- und Prüfungsaufwand führen, sodass es keine Sachgründe gibt, die von vorne herein für eine deutlich höhere Bewertung eines Mietsenkungsbegehrens sprächen. Randnummer 28 bb) Der Bundesgerichtshof hat zwar den Wert eines Verlangens auf Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete angesetzt (vgl. BGH - VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27.05.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; BGH - VIII ZR 123/21 -, Urt. v.19.01.2022, ZIP 2022, 378 ff., Rn. 38; beide zitiert nach juris), dies jedoch nicht näher begründet. Die Frage, ob ein solches Verlangen - auch nach Intention des Gesetzgebers - gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der Mietreduzierung zu bewerten sei, wurde vermutlich nicht streitig erörtert und hat der Senat sich womöglich gar nicht gestellt. Dazu gibt aber die Änderung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1. Januar 2021 Anlass, mit welcher der Gesetzgeber einen Wertungswiderspruch beseitigen wollte. Die Begründung des Gesetzesentwurfs (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 51, zitiert nach juris) verweist Eingangs auf den Zweck des § 41 GKG, den Gebührenstreitwert in Wohnungsmietsachen aus sozialpolitischen Gründen zu begrenzen. Anlass zur Einführung von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG gebe eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2016 (vgl. BGH - VIII ZR 43/15 -, Beschl. v. 14.06.2016, GE 2016, 1025 ff., zitiert nach juris), wonach eine Minderungsfeststellung nicht von § 41 Abs. 5 GKG erfasst sei. Weiter heißt es dort: „Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden.“ Randnummer 29 Die Gesetzesänderung entspricht damit dem vom BGH in der Entscheidung von 2016 beschriebenen gesetzgeberischen Vorgehen, den Katalog in § 41 Abs. 5 GKG „jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern“, statt schlicht anzuordnen, „den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete ... stets auf den streitigen Jahresbetrag“ zu beschränken (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12). Nachdem der Gesetzgeber einen Streit um eine Mietminderung nach § 536 BGB zum Anlass der Gesetzesänderung nahm und der Begriff „Mietminderung“ im Rahmen der übrigen Alternativen des § 41 Abs. 5 GKG nur so zu verstehen ist, liegt es nahe, ihn auch in § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG eng als terminus technicus im Sinne des § 536 BGB auszulegen, sodass die hier relevante Fallgestaltung der Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß von der Gesetzesänderung nicht unmittelbar umfasst ist. Randnummer 30 cc) Daraus den Schluss zu ziehen, der Gesetzgeber habe wiederum nur eine punktuelle Ausnahmeregelung treffen und diesen Sachverhalt anlässlich der Gesetzesänderung nicht mitregeln wollen (vgl. BGH - VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18.05.2022, Rn. 54, zitiert nach juris; so auch LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, GE 2023, 241, Rn. 12 und LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 14 ff., beide zitiert nach juris), greift jedoch zu kurz. Wie das Kammergericht zutreffend ausführt (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris), gibt es jedenfalls keinen Anhaltspunkt dafür, der Gesetzgeber habe die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigen und bestätigen wollen, dass die Klage auf Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 556g Abs. 1 BGB oder nach §§ 5 WiStrG, 134 BGB höher zu bewerten sei als andere Klagen um die Erhöhung oder die Herabsetzung der Miete. Ebenso wenig lässt sich schließen, dass der Gesetzgeber etwa den Begriff „Erhöhung“ in § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG als terminus technicus verstanden wissen wolle, sodass sich Klagen um eine Senkung der Miete von vorne herein nicht unter die Norm fassen ließen. Vielmehr gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Feststellungsklagen zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ überhaupt in den Blick genommen hatte (so aber LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, a.a.O.) oder diese gar bewusst von der Streitwertbegrenzung hätte ausnehmen wollen. Abweichendes folgt namentlich nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus dem Jahre 2016, die dem Gesetzgeber Anlass zur Änderung des § 41 Abs. 5 GKG gab, seine ständige Rechtsprechung zur Bewertung von auf Zahlungsansprüche bezogenen negativen oder positiven Feststellungsklagen referierte (so aber LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 20, zitiert nach juris). Denn einerseits drängt sich nicht auf, dass der Fall einer Feststellung der - gemäß §§ 556d Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB mit Wirkung auf einen bestimmten Stichtag - überhöht vereinbarten Teilmiete danach ebenso wie eine in die Zukunft gerichtete Mietminderungsfeststellung nach demselben Maßstab wie eine auf schlichte Negation behaupteter Zahlungsansprüche gerichtete Feststellungsklage bewertet werden müsste. Andererseits hat der Gesetzgeber die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls soweit sie die Feststellung eines Minderungseinwands betraf, gerade nicht gebilligt, sondern wegen eines ausgemachten Wertungswiderspruchs korrigiert (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 11, zitiert nach juris). Er hat sich dabei nicht auf den umstrittenen Fall eines in die Zukunft gerichteten Feststellungsbegehrens beschränkt, sondern dem Wortlaut nach jegliche Minderungsfeststellung gebührenrechtlich privilegiert, obwohl dies offensichtlich zu divergierenden Bewertungen von Zahlungsklagen und exakt komplementären negatorischen Feststellungsklagen führen kann. Ob der Gesetzgeber dies beabsichtigt oder übersehen hat, mag dahinstehen; jedenfalls legt sein im Gesetzesentwurf insoweit nicht erläutertes Vorgehen es nicht nahe, dass er nicht nur alle Konsequenzen seiner Änderung vollständig, sondern darüber hinaus auch noch andere Fallgestaltungen als die Feststellung einer Mietminderung bedacht hätte. Randnummer 31 Hätte sich der Gesetzgeber aber tatsächlich die Frage gestellt, ob ein Verlangen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß nach §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietsenkung oder entsprechend § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag zu bewerten sei, so hätte er sie nach der Ratio der vorgenommenen Gesetzesänderung und deren Begründung wie oben aufgezeigt beantworten müssen (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris). Dies spricht entscheidend für die hier vertretene analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG auf das Begehren, die anfänglich unzulässig vereinbarte Teilmiete festzustellen. Randnummer 32 3. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung ist gemäß § 92 Abs. 1 ZPO wegen der überwiegenden Klagestattgabe sowie auch insoweit zu korrigieren, als sie auf § 91a ZPO beruht und das Amtsgericht die Auskunftsklage für von Anfang an unzulässig gehalten hat. Nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete zumindest hilfsweise schon vorgerichtlich tatsächlich auf Modernisierungsmaßnahmen berief, ist der Klägerin ein berechtigtes Interesse auf entsprechende Auskünfte nicht abzusprechen gewesen. Für den ersten Rechtszug ergibt sich insgesamt eine Kostenquote von 1/8 zu 7/8 zu Gunsten der Klägerin, da die Klage nur hinsichtlich eines Teils der vorgerichtlichen Kosten von Anfang an unbegründet gewesen ist. Für den zweiten Rechtszug ergibt sich eine aus Sicht der Klägerin ungünstigere Quote von 4/11 zu 7/11, da hier die Zuvielforderung an vorgerichtlichen Kosten stärker ins Gewicht fällt. Randnummer 33 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 34 Es ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision beider Parteien zuzulassen. Die Kammer weicht zu Lasten der Klägerin von der Rechtsprechung des BGH ab, soweit sie ihr vorgerichtliches Interesse nicht mit dem 47fachen, sondern nur mit dem 17fachen des streitigen Monatsbetrages bewertet; insoweit ist die Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die von der Kammer bejahte Frage, ob der Beklagten in der vorliegenden Konstellation die Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB versagt ist, obwohl sie ihre aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten nicht gegenüber den Mietern, sondern nur gegenüber den Vor-Mietern verletzte, hat grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 35 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 41 Abs. 5 GKG. Der im ersten Rechtszug übereinstimmend für erledigt erklärte Auskunftsanspruch ist gemäß §§ 3 ZPO, 41 Abs. 5 GKG als Hilfsantrag mit einem geringen Bruchteil des verfolgten Gesamtinteresses zu bewerten; dieses ist, wie sich aus der Entscheidung über die Höhe der angefallenen vorgerichtlichen Kosten unter 2.b) ergibt, mit dem 17fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen. Die Zahlungsklage ist mit dem geltend gemachten Betrag zu bewerten. Die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten bleibt bei der Streitwertfestsetzung gemäß § 4 Abs. 1 ZPO nur insoweit unberücksichtigt, als diese - nach einem von der Klägerin zu Grunde gelegten Interesse von bis zu 3.000,00 € (47 x 242,03€ x 20% + 242,03 €) - als Nebenforderung geltend gemacht worden sind. Insgesamt ergibt sich für den ersten Rechtszug ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (17 x 242,03 € x 10% Auskunft; 242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 222,00 € + 20,00 €] x 119% = 845,37 € weitere vorgerichtliche Kosten). Im Berufungsrechtzug ist zwar nicht mehr über den Auskunftsanspruch gestritten worden, dafür wirkt sich aber ein höherer Anteil der vorgerichtlichen Kosten streitwerterhöhend aus; insgesamt ergibt sich ebenfalls ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 49,00 € x 120%] x 119% = 1.179,90 € weitere vorgerichtliche Kosten). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001542349 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 26.04.2023 Aktenzeichen: 64 S 189/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0426.64S189.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 1 BGB, § 556g Abs 1 Buchst a BGB, §§ 556ff BGB, § 41 Abs 5 GKG Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Anspruch eines Mieters gegen Vermieter auf Rückzahlung wegen Verstoß gegen Mietpreisbremse Leitsatz 1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte. (Rn.16) 2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten (Anschluss Kammergericht Berlin - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29. September 2022, GE 2022, 1258 ff.; Entgegen BGH - VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18. Mai 2022, Rn. 54 und BGH - VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27. Mai 2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117). (Rn.25) (Rn.28) Verfahrensgang vorgehend AG Köpenick, 24. Mai 2022, 7 C 17/22 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII ZR 125/23 Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 7 C 17/22 - vom 24. Mai 2022 teilweise geändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 659,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten abgewiesen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 1/8 und die Beklagte 7/8 zu tragen. Von den Kosten der Berufung haben die Klägerin 4/11 und die Beklagte 7/11 zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung von 120% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision beider Parteien wird zugelassen. Der Streitwert wird für beide Rechtszüge auf bis zu 1.500,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als registrierte Inkassodienstleisterin aus abgetretenem Recht zweier Wohnungsmieter gegen die Beklagte als deren Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB geltend. Randnummer 2 Im Mietvertrag vom 22. Februar 2021 wurde eine Nettokaltmiete von 780,10 € (entsprechend 11,39 €/m²) vereinbart. Es findet sich der Hinweis, dass „die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ ebenfalls 11,39 €/m² betragen habe. In dem mit Anlagenkonvolut K6 bloß auszugsweise eingeführten Vor-Mietvertrag vom 16. September 2019 zum 27. Februar 2020 (vgl. Bl. 83 f. d.A.) findet sich kein Hinweis nach § 556g Abs. 1a BGB auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB; das Vor-Mietverhältnis soll ausweislich vorgerichtlicher Auskunft der Beklagten vom 14. Juni 2021 vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 angedauert haben (vgl. Bl. 76 f.), die Vor-Vor-Miete habe 437,00 € betragen. Die Beklagte hat mit der Klageerwiderung Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen erteilt und geltend gemacht, dass die Vor-Miete unter Berücksichtigung der Modernisierungen der Höhe nach gerechtfertigt gewesen sei. Ohnehin sei aber die Höhe der Vor-Miete durch die damaligen Mieter niemals gerügt worden und gelte deswegen als wirksam vereinbart. Damit sei auch die vorliegende Mietvereinbarung gemäß § 556e BGB wirksam. Randnummer 3 Wegen der weiteren Einzelheiten sowie des Sach- und Streitstandes einschließlich der zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils verwiesen, welches der Klägerin am 2. Juni 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auch insoweit auferlegt, als die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Auskunftsbegehrens übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf anteilige Rückzahlung der Miete für Mai 2021 nicht zu, weil die vereinbarte Miete der Vor-Miete entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB der Höhe nach zulässig sei. Der Mietvertrag enthalte die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebene Auskunft über die Vor-Miete, sodass sich die Beklagte auf diese berufen könne. Darauf, dass im Mietvertrag oder im Vor-Mietvertrag nicht auch auf Modernisierungsmaßnahmen hingewiesen worden sei, komme es nicht an, da die Beklagte sich ja unmittelbar nur auf die wirksam in Bezug genommene Vor-Miete berufe; auf die schon erstinstanzlich erhobene Rüge der Klägerin, dass die Vor-Miete ihrerseits gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB verstoßen habe, geht das Amtsgericht nicht ein. Die Kosten der in der Hauptsache erledigten Auskunftsklage habe die Klägerin zu tragen; ihr habe für das Auskunftsbegehren ein Rechtsschutzbedürfnis gefehlt, weil die Beklagte aus den Auskunftstatsachen keine Rechte hergeleitet habe und dies gemäß § 556g Abs. 1a BGB auch gar nicht gekonnt hätte. Da die Klage in der Hauptsache unbegründet sei, stünde der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten zu. Randnummer 4 Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am Montag, dem 4. Juli 2022 eingegangenen und am 20. Juli 2022 begründeten Berufung. Randnummer 5 Die Klägerin trägt vor, die Beklagte könne sich schon deswegen nicht auf die nunmehr behaupteten und zur Rechtfertigung der Vor-Miete herangezogenen Modernisierungsmaßnahmen stützen, weil sie die Mieter entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht darauf hingewiesen habe, dass die Miete der Höhe nach nur wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen zu rechtfertigen sei. Überdies habe es das Amtsgericht jedenfalls unterlassen, die Vor-Miete an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen; es treffe nicht zu, dass die Klägerin die Wirksamkeit der Vor-Mietvereinbarung nicht in Frage gestellt habe. Die Berechnung der Beklagten, wonach die ortsübliche Miete vor Modernisierung auf Grundlage des Mietspiegels 2019 bei 8,53 €/m² gelegen habe, sei nicht nachvollziehbar. An Hand der vorgetragenen Modernisierungsmaßnahmen müsse die Wohnung zuvor bei -40% der unteren Spanne gelegen haben, sodass sich eine Nettokaltmiete von 5,79 €/m² ergebe. Auch die Kostenentscheidung sei zu korrigieren; die Klägerin habe selbstverständlich ein schützenswertes Interesse an der Erteilung der Auskünfte gehabt, nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der Miethöhe tatsächlich auf angebliche Modernisierungsmaßnahmen berufe. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 24. Mai 2022 zum Aktenzeichen 7 C 17/22 abzuändern und wie folgt neu zu fassen: Randnummer 8 1. die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 242,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.291,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2022 zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Sie trägt vor, die Höhe der Vor-Miete sei seitens der Vormieter nie gerügt worden; sie gelte damit als wirksam vereinbart, sodass die vorliegend streitige Mietvereinbarung gemäß § 556e Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. II. Randnummer 12 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Randnummer 13 2. Die Berufung ist auch überwiegend begründet. Randnummer 14 a) Die Klägerin hat aus abgetretenem Recht gemäß §§ 398, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 556g Abs. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung von 242,03 € der Miete für Mai 2021. Die gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete ist, wie von der Klägerin in der Klageschrift schlüssig dargetan und von der Beklagten nachfolgend nicht schlüssig in Abrede gestellt, auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 im Wege der Schätzung mit 538,07 € anzusetzen. Der Berliner Mietspiegel 2021 stellt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar, deren konkrete Höhe das Gericht gemäß § 287 ZPO an Hand der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung schätzen kann (vgl. LG Berlin - 64 S 99/21 -, Urt. v. 07.09.2022, GE 2022, 1263 f. m.w.N.). Die Beklagte ist dem klägerischen Vortrag zu positiven und negativen Wohnwertmerkmalen nachfolgend nicht entgegen getreten, sodass dieser als unstreitig zu Grunde zu legen ist. Es ergibt sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Februar 2021 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,14 €/m² und gemäß § 556d Abs. 1 BGB eine höchstzulässige Miete von 7,85 €/m² (7,14 €/m² x 110%); der von der Klägerin zugestandene Betrag von 538,07 € bleibt nicht hinter der höchstzulässigen Miete (7,85 €/m² x 68,49 m²) zurück, sodass die Zahlungsklage in voller Höhe von 242,03 € (780,10 € - 538,07 €) begründet ist. Randnummer 15 aa) Soweit die Beklagte sich zur Rechtfertigung höherer Mietforderungen darauf zu berufen sucht, dass sie im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt habe, hatte sie den Mietern zu diesem Ausnahmetatbestand vor Abschluss des Mietvertrages entgegen § 556g Abs. 1a BGB keine Auskunft erteilt und kann ihn deswegen in Bezug auf die streitige Mietforderung nicht geltend machen. Randnummer 16 bb) Die Beklagte kann sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass die vereinbarte Nettokaltmiete derjenigen im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses entspreche und deswegen gemäß § 556e Abs. 1 BGB zulässig sei. Dabei kann zu Gunsten der Beklagten unterstellt werden, dass der Hinweis auf eine in €/m² bezifferte „Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ auch ohne Herstellung einer Verbindung zu den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB den gesetzlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a BGB an eine vor Vertragsschluss zu erteilende Auskunft genügt. Denn selbst unter weiterer Berücksichtigung des zwischen den Parteien unstreitigen Umstandes, dass im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses vom 1. Dezember 2019 bis 21. Februar 2021 ebenfalls eine Nettokaltmiete von 780,10 € vereinbart war, ist die vorliegende Mietvereinbarung nicht durch § 556e Abs. 1 BGB gedeckt. Randnummer 17 Bei Abschluss des Vor-Mietvertrages galten nämlich auch schon die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB und die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Berliner Rechtsverordnung, sodass die Klägerin zu Recht rügt, dass das Amtsgericht an Hand dieser Vorschriften hätte prüfen müssen, ob die Mietvereinbarung in dem Vor-Mietverhältnis rechtswirksam war oder nicht. Denn Bestandsschutz nach § 556e Abs. 1 BGB genießt eine Vormiete schon ausweislich des Wortlauts der Norm nur insoweit, als der vorherige Mieter sie tatsächlich „schuldete“. Vorliegend ist aber nicht festzustellen, dass die vorherigen Mieter tatsächlich eine über die durch § 556d Abs. 1 BGB gezogene Grenze hinausgehende Miete geschuldet hätten, denn die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass sie den Vor-Mietern nach Maßgabe des auch damals schon anwendbaren § 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des Vor-Mietvertrages Auskunft über die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen erteilt hätte. Ob diese Maßnahmen tatsächlich stattfanden und inwieweit sie die Vor-Mietvereinbarung zu rechtfertigen vermochten, kann deswegen dahinstehen. Randnummer 18 (i) Beruft sich der Vermieter gemäß § 556e Abs. 1 BGB auf Bestandsschutz in Form einer die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete übersteigenden Vormiete, soll es nach Ansicht Börstinghaus‘ allerdings nicht darauf ankommen, ob der Vermieter gegenüber dem Vormieter die ihn nach § 556g Abs. 1a BGB treffende Verpflichtung erfüllt hat, Auskunft über die Ausnahmetatbestände zu erteilen, die die Überschreitung der regulären Mietobergrenze rechtfertigen sollen. Entscheidend sei allein, inwieweit die Überschreitung der durch § 556d Abs. 1 BGB gezogenen Grenze, etwa weil der Vermieter gemäß § 556e Abs. 2 BGB im Zeitraum von drei Jahren vor Beginn des Vormieterverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hatte, materiell gerechtfertigt war. Insoweit liege schließlich, anders als im Falle des § 556g Abs. 1 BGB, keine teilnichtige Mietvereinbarung vor, sondern sei die wirksam begründete Mietforderung lediglich so lange nicht durchsetzbar, bis die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebenen Auskünfte erteilt seien. Der Verstoß gegen die Obliegenheit des § 556g Abs. 1a BGB führe zu einer Sanktionierung des Vermieters nur im Verhältnis zu demjenigen Mieter, dem er die Auskunft hätte erteilen müssen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556e Rn. 5 und § 556g Rn. 27n, 27s; ihm folgend BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556g Rn. 72.1). Randnummer 19 Für diese Sichtweise spricht, dass der aktuelle Mieter nach § 556g Abs. 1a BGB jedenfalls lediglich Auskunft über die Höhe der Vormiete erwarten kann, nicht aber auch über die Ausnahmetatbestände, die im Verhältnis zum Vormieter die Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete rechtfertigen konnten. Diese Informationen werden ihm erst im Rahmen einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB oder - wie hier - im Rahmen eines Rechtsstreits über die Höhe der zulässigen Miete offenbart, selbst wenn sie gemäß § 556g Abs. 1a BGB schon gegenüber dem Vormieter offen zu legen waren. Ein Mieter muss also schon allein wegen des nach § 556g Abs. 1a BGB erteilten Hinweises auf eine die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigende Vormiete damit rechnen, sich in einem nachfolgenden Streit um die zulässige Miethöhe entsprechend § 556e Abs. 2 BGB mit vor dem Einzug des Vormieters stattgehabten Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen zu müssen, ganz unabhängig davon, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter seinen Obliegenheiten nach § 556g Abs. 1a BGB nachgekommen war oder nicht. Randnummer 20 (ii) Andererseits steht auf Grund Wortlauts und Zielrichtung des § 556e Abs. 1 BGB fest, dass nur die tatsächlich „geschuldete“, also notfalls im Rechtswege durchsetzbare Vormiete Bestandsschutz genießt. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten kommt es also insbesondere nicht darauf an, ob der Vormieter mehr oder weniger als die tatsächlich geschuldete Miete zahlte und ob er eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete jemals nach § 556g Abs. 2 BGB rügte oder nicht; denn „eine § 556d Abs. 1 BGB überschreitende Miete ist ... auch ohne Rüge nicht wirksam vereinbart (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556e Rn. 16). Der Vormieter muss die Miete rechtlich geschuldet haben; die Miethöhe muss rechtlich zulässig gewesen sein (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 556g Rn. 27e; BeckOK BGB/Schüller, 65. Ed. 1.2.2023, BGB § 556e Rn. 5). Randnummer 21 Übersteigt die vereinbarte die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete und unterlässt es der Vermieter, dem Mieter vorvertraglich die Informationen nach § 556g Abs. 1a BGB zu erteilen, so ist aber auch die über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende Miete nicht geschuldet, nämlich gegenüber dem Mieter nicht durchsetzbar (vgl. MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 556g Rn. 14; Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 28). Zutreffend ist daher die Ansicht Abramenkos, wonach ein Verstoß gegen die Obliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB für den Vermieter zum endgültigen Verlust der Privilegierung nach § 556e Abs. 1 BGB führen kann: Endete das Vormietverhältnis, bevor der Vermieter sich gegenüber dem Vormieter auf die entgegen § 556g Abs. 1a BGB nicht oder nicht rechtzeitig mitgeteilten Ausnahmetatbestände berufen konnte, war die tatsächlich geschuldete „Vormiete eben diejenige nach § 556d Abs. 1 BGB“ (vgl. Abramenko in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 556g Rn. 29). Randnummer 22 (iii) Nur auf den ersten Blick mag dies als ungerechtfertigte Privilegierung des Mieters erscheinen, den es schließlich „eigentlich“ nichts angehen müsste, ob der Vermieter im Verhältnis zum Vormieter die ihn treffenden Obliegenheiten eingehalten hatte oder nicht. Bei §§ 556e, 556f BGB handelt es sich um den Vermieter begünstigende Ausnahmetatbestände, die - wie alle Ausnahmetatbestände - eher eng auszulegen und tendenziell restriktiv anzuwenden sind. Der Fall liegt nicht entscheidend anders, als wenn der Vermieter im Vormietverhältnis etwa eine unwirksame Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559b BGB geltend gemacht hatte. Verstieß diese entweder gegen die Formvorschrift des § 559b Abs. 1 BGB oder war sie materiell nicht berechtigt, war die verlangte Miete auch dann nicht im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldet, wenn der Vormieter sie - ggf. sogar über einen längeren Zeitraum - tatsächlich bezahlte (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, § 556e Rn. 7 und Rn. 13). Auch in einem solchen Fall kommen dem Mieter also mittelbar Vorschriften des Mieterschutzes zu Gute, die in zeitlicher Hinsicht „eigentlich“ nur die Interessen des Vor-Mieters betrafen. Randnummer 23 b) Dem Grunde nach steht der Klägerin gemäß §§ 398, 280 Abs. 1, 251 BGB daneben aus abgetretenem Recht der Mieter auch Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten zu, denn die Vereinbarung und Einforderung einer gegen die „Mietpreisbremse“ verstoßenden Miete stellt eine Verletzung des Mietvertrages dar, die die Heranziehung eines Rechtsanwalts oder eines entsprechend zugelassenen Inkassounternehmens rechtfertigen kann. Eine Vergütung der Klägerin fiel nach ihren AGB auch an, denn sie sandte der Beklagten vorgerichtlich nach dem Rügeschreiben unstreitig auch noch eine Mahnung. Randnummer 24 Der Höhe nach sind die vorgerichtlich verfolgten Interessen der Mieter allerdings nicht mit dem 47fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen, sondern nur mit dem 17fachen Monatsbetrag. Der Erstattungsanspruch ist folglich, ausgehend von einem Interesse von bis zu 5.000,00 € (17 x 242,03 €), nur in Höhe von 659,74 € ([1,6 x 334,00 € + 20,00 €] x 119%) begründet und im Übrigen abzuweisen. Ein höherer Erstattungsanspruch ergäbe sich auch dann nicht, wenn - wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung hat vortragen lassen - bei der Ermittlung des verfolgten Gesamtinteresses zusätzlich noch die vorgerichtlich gar nicht angesprochenen beiden Mietüberzahlungen für März und April 2021 zu berücksichtigen wären. Randnummer 25 Die Kammer geht mit dem Kammergericht (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., zitiert nach juris) davon aus, dass ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren - entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten ist. Das Verlangen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete vereint Merkmale einer „negativen Mieterhöhung“ (im Sinne von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG, entsprechend § 560 BGB oder entsprechend einer Feststellung nach Vermietererklärung gemäß § 559 BGB) und solche einer Minderungsfeststellung im Sinne von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG auf sich, sodass es gerechtfertigt ist, die Regelung entsprechend anzuwenden. Randnummer 26 aa) Soweit es um Änderungen der vereinbarten Miete in Form von Mieterhöhungen geht, bestimmt sich der Streitwert in unmittelbarer Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Das gilt nicht nur dann, wenn Gegenstand der Klage ein Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist. Auch ein Feststellungsbegehren, dass eine streitige Mieterhöhung wirksam oder unwirksam sei und sich die Miete nicht nach Maßgabe einer einseitigen Mietänderungserklärung, etwa nach §§ 559 ff. BGB, erhöht habe, ist mit dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung zu bewerten (vgl. BGH - VIII ZR 89/13 -, Beschl. v. 17.12.2014, GE 2015, 249, zitiert nach juris). Randnummer 27 Kommt es bei einer streitigen Mieterhöhung für die Streitwertbemessung nicht darauf an, ob der Streit in Form einer Zustimmungsklage oder in Form einer Feststellungsklage ausgetragen wird, so muss nämliches auch für das Gegenstück, also einen Streit um eine Mietsenkung gelten. Dabei hat die Kammer in einem ersten Schritt keinen Zweifel daran, dass eine Klage auf Absenkung der vertraglich vereinbarten Miete, etwa auf Grundlage von § 560 BGB nach Ermäßigung der Betriebskosten oder bei vereinbarter Indexmiete im Falle einer negativen Indexveränderung gemäß § 557b Abs. 3 BGB, nach § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der erstrebten Mietsenkung bewertet werden muss, sei es nun in unmittelbarer oder - da eine Mietsenkung sprachlich nun einmal nicht als „negative Erhöhung“ bezeichnet wird und damit vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG wohl nicht umfasst ist - in entsprechender Anwendung der Norm. Dann spricht in einem zweiten Schritt aber nichts dagegen, auch den vorliegenden Fall eines Streits um eine Mietsenkung auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß - ebenso wie eine vergleichbare auf §§ 5 WiStrG, 134 BGB gestützte Klage - unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG zu subsumieren. Dafür spricht entscheidend, dass das vorgerichtlich verfolgte Anliegen der Klägerin nach dem „natürlichen Sprachverständnis“ der Mieter entsprechend der gerichtsbekannten Gestaltung der klägerischen Internetseite ja gerade darin bestand, die vertraglich vereinbarte Miete abzusenken. Im Hinblick auf die nach § 556g Abs. 2 BGB unter Umständen erforderliche Rüge und deren Gestaltungswirkung weisen Verfahren um eine Mietsenkung nach §§ 556d ff. BGB und solche um eine Mieterhöhung beispielsweise nach § 559 ff. BGB oder um eine Mietherabsetzung nach § 560 BGB auch formale Parallelen auf und können zu untereinander vergleichbarem Darlegungs- und Prüfungsaufwand führen, sodass es keine Sachgründe gibt, die von vorne herein für eine deutlich höhere Bewertung eines Mietsenkungsbegehrens sprächen. Randnummer 28 bb) Der Bundesgerichtshof hat zwar den Wert eines Verlangens auf Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete angesetzt (vgl. BGH - VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27.05.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; BGH - VIII ZR 123/21 -, Urt. v.19.01.2022, ZIP 2022, 378 ff., Rn. 38; beide zitiert nach juris), dies jedoch nicht näher begründet. Die Frage, ob ein solches Verlangen - auch nach Intention des Gesetzgebers - gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der Mietreduzierung zu bewerten sei, wurde vermutlich nicht streitig erörtert und hat der Senat sich womöglich gar nicht gestellt. Dazu gibt aber die Änderung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1. Januar 2021 Anlass, mit welcher der Gesetzgeber einen Wertungswiderspruch beseitigen wollte. Die Begründung des Gesetzesentwurfs (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 51, zitiert nach juris) verweist Eingangs auf den Zweck des § 41 GKG, den Gebührenstreitwert in Wohnungsmietsachen aus sozialpolitischen Gründen zu begrenzen. Anlass zur Einführung von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG gebe eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2016 (vgl. BGH - VIII ZR 43/15 -, Beschl. v. 14.06.2016, GE 2016, 1025 ff., zitiert nach juris), wonach eine Minderungsfeststellung nicht von § 41 Abs. 5 GKG erfasst sei. Weiter heißt es dort: „Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden.“ Randnummer 29 Die Gesetzesänderung entspricht damit dem vom BGH in der Entscheidung von 2016 beschriebenen gesetzgeberischen Vorgehen, den Katalog in § 41 Abs. 5 GKG „jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern“, statt schlicht anzuordnen, „den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete ... stets auf den streitigen Jahresbetrag“ zu beschränken (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12). Nachdem der Gesetzgeber einen Streit um eine Mietminderung nach § 536 BGB zum Anlass der Gesetzesänderung nahm und der Begriff „Mietminderung“ im Rahmen der übrigen Alternativen des § 41 Abs. 5 GKG nur so zu verstehen ist, liegt es nahe, ihn auch in § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG eng als terminus technicus im Sinne des § 536 BGB auszulegen, sodass die hier relevante Fallgestaltung der Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß von der Gesetzesänderung nicht unmittelbar umfasst ist. Randnummer 30 cc) Daraus den Schluss zu ziehen, der Gesetzgeber habe wiederum nur eine punktuelle Ausnahmeregelung treffen und diesen Sachverhalt anlässlich der Gesetzesänderung nicht mitregeln wollen (vgl. BGH - VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18.05.2022, Rn. 54, zitiert nach juris; so auch LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, GE 2023, 241, Rn. 12 und LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 14 ff., beide zitiert nach juris), greift jedoch zu kurz. Wie das Kammergericht zutreffend ausführt (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris), gibt es jedenfalls keinen Anhaltspunkt dafür, der Gesetzgeber habe die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigen und bestätigen wollen, dass die Klage auf Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 556g Abs. 1 BGB oder nach §§ 5 WiStrG, 134 BGB höher zu bewerten sei als andere Klagen um die Erhöhung oder die Herabsetzung der Miete. Ebenso wenig lässt sich schließen, dass der Gesetzgeber etwa den Begriff „Erhöhung“ in § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG als terminus technicus verstanden wissen wolle, sodass sich Klagen um eine Senkung der Miete von vorne herein nicht unter die Norm fassen ließen. Vielmehr gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Feststellungsklagen zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ überhaupt in den Blick genommen hatte (so aber LG Berlin - 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, a.a.O.) oder diese gar bewusst von der Streitwertbegrenzung hätte ausnehmen wollen. Abweichendes folgt namentlich nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus dem Jahre 2016, die dem Gesetzgeber Anlass zur Änderung des § 41 Abs. 5 GKG gab, seine ständige Rechtsprechung zur Bewertung von auf Zahlungsansprüche bezogenen negativen oder positiven Feststellungsklagen referierte (so aber LG Berlin - 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 20, zitiert nach juris). Denn einerseits drängt sich nicht auf, dass der Fall einer Feststellung der - gemäß §§ 556d Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB mit Wirkung auf einen bestimmten Stichtag - überhöht vereinbarten Teilmiete danach ebenso wie eine in die Zukunft gerichtete Mietminderungsfeststellung nach demselben Maßstab wie eine auf schlichte Negation behaupteter Zahlungsansprüche gerichtete Feststellungsklage bewertet werden müsste. Andererseits hat der Gesetzgeber die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls soweit sie die Feststellung eines Minderungseinwands betraf, gerade nicht gebilligt, sondern wegen eines ausgemachten Wertungswiderspruchs korrigiert (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 11, zitiert nach juris). Er hat sich dabei nicht auf den umstrittenen Fall eines in die Zukunft gerichteten Feststellungsbegehrens beschränkt, sondern dem Wortlaut nach jegliche Minderungsfeststellung gebührenrechtlich privilegiert, obwohl dies offensichtlich zu divergierenden Bewertungen von Zahlungsklagen und exakt komplementären negatorischen Feststellungsklagen führen kann. Ob der Gesetzgeber dies beabsichtigt oder übersehen hat, mag dahinstehen; jedenfalls legt sein im Gesetzesentwurf insoweit nicht erläutertes Vorgehen es nicht nahe, dass er nicht nur alle Konsequenzen seiner Änderung vollständig, sondern darüber hinaus auch noch andere Fallgestaltungen als die Feststellung einer Mietminderung bedacht hätte. Randnummer 31 Hätte sich der Gesetzgeber aber tatsächlich die Frage gestellt, ob ein Verlangen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß nach §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietsenkung oder entsprechend § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag zu bewerten sei, so hätte er sie nach der Ratio der vorgenommenen Gesetzesänderung und deren Begründung wie oben aufgezeigt beantworten müssen (vgl. KG - 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris). Dies spricht entscheidend für die hier vertretene analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG auf das Begehren, die anfänglich unzulässig vereinbarte Teilmiete festzustellen. Randnummer 32 3. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung ist gemäß § 92 Abs. 1 ZPO wegen der überwiegenden Klagestattgabe sowie auch insoweit zu korrigieren, als sie auf § 91a ZPO beruht und das Amtsgericht die Auskunftsklage für von Anfang an unzulässig gehalten hat. Nachdem die Beklagte sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete zumindest hilfsweise schon vorgerichtlich tatsächlich auf Modernisierungsmaßnahmen berief, ist der Klägerin ein berechtigtes Interesse auf entsprechende Auskünfte nicht abzusprechen gewesen. Für den ersten Rechtszug ergibt sich insgesamt eine Kostenquote von 1/8 zu 7/8 zu Gunsten der Klägerin, da die Klage nur hinsichtlich eines Teils der vorgerichtlichen Kosten von Anfang an unbegründet gewesen ist. Für den zweiten Rechtszug ergibt sich eine aus Sicht der Klägerin ungünstigere Quote von 4/11 zu 7/11, da hier die Zuvielforderung an vorgerichtlichen Kosten stärker ins Gewicht fällt. Randnummer 33 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 34 Es ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision beider Parteien zuzulassen. Die Kammer weicht zu Lasten der Klägerin von der Rechtsprechung des BGH ab, soweit sie ihr vorgerichtliches Interesse nicht mit dem 47fachen, sondern nur mit dem 17fachen des streitigen Monatsbetrages bewertet; insoweit ist die Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die von der Kammer bejahte Frage, ob der Beklagten in der vorliegenden Konstellation die Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB versagt ist, obwohl sie ihre aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten nicht gegenüber den Mietern, sondern nur gegenüber den Vor-Mietern verletzte, hat grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 35 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 41 Abs. 5 GKG. Der im ersten Rechtszug übereinstimmend für erledigt erklärte Auskunftsanspruch ist gemäß §§ 3 ZPO, 41 Abs. 5 GKG als Hilfsantrag mit einem geringen Bruchteil des verfolgten Gesamtinteresses zu bewerten; dieses ist, wie sich aus der Entscheidung über die Höhe der angefallenen vorgerichtlichen Kosten unter 2.b) ergibt, mit dem 17fachen Monatsbetrag der streitigen Mietüberhöhung anzusetzen. Die Zahlungsklage ist mit dem geltend gemachten Betrag zu bewerten. Die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten bleibt bei der Streitwertfestsetzung gemäß § 4 Abs. 1 ZPO nur insoweit unberücksichtigt, als diese - nach einem von der Klägerin zu Grunde gelegten Interesse von bis zu 3.000,00 € (47 x 242,03€ x 20% + 242,03 €) - als Nebenforderung geltend gemacht worden sind. Insgesamt ergibt sich für den ersten Rechtszug ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (17 x 242,03 € x 10% Auskunft; 242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 222,00 € + 20,00 €] x 119% = 845,37 € weitere vorgerichtliche Kosten). Im Berufungsrechtzug ist zwar nicht mehr über den Auskunftsanspruch gestritten worden, dafür wirkt sich aber ein höherer Anteil der vorgerichtlichen Kosten streitwerterhöhend aus; insgesamt ergibt sich ebenfalls ein Streitwert von bis zu 1.500,00 € (242,03 € Zahlung; 1.291,86 € - [1,6 x 49,00 € x 120%] x 119% = 1.179,90 € weitere vorgerichtliche Kosten). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001542349 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 28.10.2021 Aktenzeichen: 239 C 85/21 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:1028.239C85.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556d Abs 2 BGB, § 556e BGB, § 556f BGB, § 556g Abs 4 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Rückzahlung nicht geschuldeter Miete aufgrund der sog. Mietpreisbremse bei Vereinbarung einer Staffelmiete Orientierungssatz 1. Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete wegen der sog. Mietpreisbremse nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt.(Rn.31) 2. Die §§ 556d - 556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.(Rn.31) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Gegen die Entscheidung ist Berufung eingelegt worden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer 72,19 m² großen Wohnung in der ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind Frau ... und Herr ... . Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage B1, Blatt 46 ff. der Akten). Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760,00 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785,00 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810,00 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt. Randnummer 2 Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien: Randnummer 3 „Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“ Randnummer 4 Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig. Randnummer 5 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Klägerin an die Beklagte, vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete und für den Fall, dass das vor Mietverhältnis vor oder nach den geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760,00 € beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 10.2.2020 nebst Anlagen verwiesen (Anlage K4, Blatt 26 ff. der Akten). Die Hausverwaltung der Beklagten teilte der Klägerin mit E-Mail vom 15.9.2020 unter anderem mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300,00 € × 8 % Modernisierungszuschlag = 22,00 €/Monat belaufen (Anlage B2, Blatt 50 ff. der Akten). Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, die Mieter der Beklagten hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlung/-freigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat (Anlage K1, Blatt 15 der Akten). Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen [Klageantrag zu 1c)] sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Beklagten und nicht bereits mit der E-Mail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760,00 € sei daher um 249,24 € überhöht. Randnummer 9 Die Klägerin meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zuviel gezahlten Miete. Randnummer 10 Die Klage ist der Beklagten am 15.6.2021 zugestellt worden. Randnummer 11 Soweit die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und Paragraf 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 13 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 14 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Frau ... und Herrn ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 15 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 16 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 249,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, Az.: ... , dargelegten Gründen nichtig und die Klägerin damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Klägerin Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Klägerin die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Klägerin bereits mit E-Mail vom 15.9.2020 mitgeteilt (Anlage B2, Blatt 50 der Akten). Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet. Randnummer 24 1. Auskunftsansprüche Randnummer 25 Soweit die Klägerin noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Randnummer 26 Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit E-Mail an die Klägerin vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Beklagte nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18 - 19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a S. 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist. Randnummer 27 2. Zahlungsanspruch zu 2. Randnummer 28 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Beklagte. Randnummer 29 Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Klägerin aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist. Randnummer 30 Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen ... und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, juris). Randnummer 31 Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 S. 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Klägerin ausdrücklich auch von Staudinger/J Emmerich vertreten (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a). Randnummer 32 Die Klägerin verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785,00 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760,00 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Klägerin mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen. Mangels begründeter Hauptforderung kann die Klägerin auch keine Verzugszinsen verlangen. Randnummer 33 3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten Randnummer 34 Mangels begründeter Hauptforderung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagte. Randnummer 35 4. Prozessuale Nebenentscheidungen Randnummer 36 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Klägerin insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte der Klägerin vorprozessual jedenfalls mit E-Mail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der E-Mail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Klägerin bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 13, juris). Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001486354 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass „lediglich" ein Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht.(Rn.22) 2. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben.(Rn.22) 3. Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren.(Rn.35) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 1. September 2020, 18 C 44/20 nachgehend BGH, 10. Oktober 2023, VIII ZR 45/22, Beschluss Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 1. September 2020 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 156,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Klageanträge zu 1a), b) und c) erledigt ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Beklagte vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor dem Amtsgericht am 1. September 2020 zu tragen; im Übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beklagte dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision der Beklagten wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte auf die am 27. März 2020 zugestellte Klage im Termin vom 1. September 2020 wegen Säumnis zunächst durch Versäumnisurteil zur Erteilung der von der Klägerin mit den Klageanträgen zu 1 a) bis d) verfolgten Auskünfte sowie zur Zahlung von 234,74 € (überzahlte Miete Oktober 2019) und vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 802,71 € verurteilt. Nach form- und fristgerecht eingelegtem Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten, soweit es die Beklagte zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 193,97 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 verurteilt hat; im Übrigen hat es das Versäumnisurteil aufgehoben. Es hat die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache bezüglich der mit den Anträgen zu 1 a), b) und c) verfolgten Auskunftsansprüche festgestellt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete für den Monat Oktober 2019 nach Inkrafttreten der Mietstaffel zum 1. Oktober 2019 einer erneuten Rüge bedurft hätte. Die Rüge mit Schreiben vom 3. Juni 2019 (Bl. I/25ff d.A.) habe sich nur auf die Ausgangsmiete, nicht aber die Mietstaffel bezogen. Aus dem Wortlaut der Regelung in § 577a Abs. 4 BGB ergebe sich, dass für jede Mietstaffel gesondert geprüft werden müsse, ob sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege oder die weiteren Ausnahmen nach §§ 556e oder 556f BGB vorlägen. Die Ansicht der Klägerin, dass nicht jede Mietstaffel nach erstmaliger Rüge isoliert und stets neu gerügt werden müsse, überzeuge nicht. Der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB stehe der Einschätzung entgegen, der gerade insgesamt auf die §§ 556d bis 556g BGB verweise und die Regelung des § 556g Abs. 2 BGB nicht davon ausnehme. Das Erfordernis der Rüge mache auch Sinn, da bei Beginn einer neuen Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen sein kann, so dass hinsichtlich dieser Staffel eine zulässige Miete nach § 556d BGB vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen das ihr am 20. Mai 2021 zugestellte Urteil am 18. Juni 2021 Berufung eingelegt und diese am 29. Juni 2021 begründet. Randnummer 5 Die Klägerin meint, eine Rüge müsse nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies sei bloße Förmelei. Der Gesetzgeber habe die Regelung in § 577a BGB einzig deshalb für notwendig gehalten, um klarzustellen, dass durch eine Staffelmietvereinbarung die Regelungen der Mietspreisbremse nicht umgangen werden können. Zwar blieben die Staffeln unangetastet, die bis zur Rüge bereits eingetreten seien. Das bedeute aber nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ständig neu ermittelt werden müsse. Die Rüge beziehe sich auf das gesamte unbefristete Mietverhältnis. § 557a Abs. 4 BGB stelle lediglich klar, dass es hinsichtlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und der Frage des Ermittlungszeitpunktes der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf den Mietbeginn, sondern auf die einschlägige Staffel ankomme. Das Erfordernis der Rüge, das im Laufe der Regelungshistorie immer weiter abgeschwächt wurde, verfolge einzig das Ziel, das schützenswerte Vertrauen des Vermieters in die Legalität der vereinbarten Miete zu erschüttern, bevor er Rückforderungsansprüchen ausgesetzt ist. Dieses Schutzbedürfnis entfalle bereits bei der ersten Rüge. Randnummer 6 Außerdem sei eine Staffelmietvereinbarung, bei der für eine Staffel der Mietpreisbremsenverstoß feststehe, zwingend in Gänze unwirksam, weil eine teilweise unwirksame Staffelmietvereinbarung den formalen Anforderungen an die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht mehr entspricht, da die Angaben der Erhöhungsbeträge und der Ausgangsbeträge nicht mehr zutreffend sind. Randnummer 7 Sie meint, auch die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten müsse die Beklagte deshalb in der vollen Höhe erstatten; sie hat insoweit die Klage in der Berufungsinstanz um 155,48 EUR erweitert. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - teilweise abzuändern und die Beklagte unter Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils vom 1. September 2020 zu verurteilen, an sie 234,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. II. Randnummer 13 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen - soweit das Urteil mit der Berufung von der Klägerin angefochten wird - in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 14 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 557a Abs. 4, 398 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 15 Da der Mietvertrag am 15. September 2018 begann, ist § 556g BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 bzw. bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Randnummer 16 a) Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen der Beklagten und dem Zedenten getroffenen Vereinbarungen über die Miethöhe richtet sich nach der Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Oktober 2019 und der ab 1. Oktober 2019 vereinbarten Mietstaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 17 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind - unter den weiteren, hier gegebenen (Wirksamkeits-)Voraussetzungen des § 557a BGB - die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten. Randnummer 18 Dies zugrunde gelegt, geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass bei einer Staffelmietvereinbarung die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen ist. Dem entsprechend hat der Gesetzgeber § 556d Abs. 1 BGB für die weiteren Mietstaffeln in zeitlicher Hinsicht modifiziert: Ab der zweiten Staffel tritt als maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchst zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 19 Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber zudem unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt, § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB. Die Regelung wäre ebenso wie die Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB überflüssig, wenn nicht für jede einzelne Staffel gesondert die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % festzustellen wäre. Randnummer 20 Der Gesetzgeber wollte - wie auch die Klägerin im Ansatz zutreffend sieht - die Umgehung des § 556d BGB durch Staffelmietvereinbarungen verhindern, wobei er ausweislich der Gesetzesbegründung die Möglichkeit in den Blick genommen hat, dass der Vermieter einen - nach § 557a BGB zulässigen - erheblichen Preissprung und damit einhergehend eine Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete auf einem durch Gebietsverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt erst in einer Folgestaffel, nicht aber bereits in der Ausgangsmiete realisiert (BT-Drs. 18/3121, S. 34). Randnummer 21 Konsequenz des gesetzlich vorgesehenen Umgehungsschutzes ist das Erfordernis der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und - gegebenenfalls - ihrer Überschreitung um mehr als 10 % für jede einzelne Mietstaffel, dies im Übrigen auch mit der Folge, dass soweit - wie in Berlin - vorhanden, unterschiedliche Mietspiegel heranzuziehen sind (vgl. auch BeckOGK/Siegmund, 1.10.2021, BGB § 557a Rn. 40ff; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2020, § 557a Rn. 70a; Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a; Kammer, Urt. v. 20. Mai 2021 - 65 S 25/21, juris). Randnummer 22 Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber - anders als die Klägerin geltend macht - für den Fall, dass „lediglich“ ein Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht. Der Regelungen hätte es in diesem Fall nicht bedurft. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558ff BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben. Randnummer 23 b) Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht nicht entgegen, dass sie den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB vor Beginn der neuen Mietstaffel - hier am 1. Oktober 2019 - nicht erneut gerügt hat. Randnummer 24 Von der Frage der Berechnung der höchst zulässigen Miete für die erste und die Folgestaffeln zu unterscheiden sind die Voraussetzungen für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen, die wegen der - kraft Gesetzes - teilunwirksamen Vereinbarung/en über die Miethöhe bei Mietbeginn oder zu Beginn einer neuen Staffel nicht geschuldet waren. Randnummer 25 Nach § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB (aF), auf den § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (auch) verweist, kann der Mieter vom Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Randnummer 26 Das Amtsgericht entnimmt den unter a) dargestellten Regelungen zur Berechnung der höchst zulässigen Miete für jede einzelne Mietstaffel und der allgemeinen Anordnung zur Anwendung der §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt das Erfordernis, dass der Mieter den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB bei jeder neuen Mietstaffel erneut gerügt haben muss, bevor er nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel zurückfordern kann. Randnummer 27 Die Kammer hält den (undifferenzierten) Ansatz des Amtsgerichts nach dem Wortlaut der Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht für zwingend, nach dem vom Gesetzgeber zugrunde gelegten Zweck der Rüge für fernliegend und zudem für nicht angezeigt. Randnummer 28 Bezüglich der - wiederholten - Rüge fehlt es zum einen an einer § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB vergleichbaren Regelung. Randnummer 29 Soweit § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (unter anderem) auf § 556g Abs. 2 BGB verweist und die Anwendung auf jede Mietstaffel anordnet, lässt sich die Vorschrift auch dahin verstehen, dass der Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend überhaupt gerügt haben muss, dies auch dann, wenn er nicht geschuldete Mietanteile für Staffeln zurückverlangt, die auf die Ausgangsmiete folgen. Mit anderen Worten: Die Rügepflicht entfällt nicht etwa dann generell, wenn der Mieter seine Rückforderung auf Staffelmietanteile beschränkt. Randnummer 30 Hätte der Gesetzgeber auf die Regelung in § 557a Abs. 1 Satz 1 BGB verzichtet, wäre tatsächlich - wie von der Klägerin geltend gemacht - die Überlegung naheliegend, dass die Staffelmietvereinbarung jedenfalls dann insgesamt unwirksam ist, wenn sich der „Fehler“ - wie hier - durch die gesamte Vereinbarung zieht. Randnummer 31 Der „Fehler“ liegt hier - wie nach Erfahrung der Kammer regelmäßig - in der (unzulässigen) Höhe der Ausgangsmiete; sie wird in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages der Berechnung der vier Folgestaffeln (2019 bis 2022) zugrunde gelegt. Die Ausgangsmiete überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete so deutlich, dass sich ihre unzulässige Höhe bei der Berechnung zu allen nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkten auswirkt und die Rechtsfolgen des § 556g BGB auslöst, was bereits jetzt berechenbar ist, da der Mietspiegel 2021 für Berlin vorliegt. Randnummer 32 Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass es denkbar ist, dass insbesondere bei - wie hier - moderaten Preisanpassungen über die Mietstaffeln der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führt, dass bei einer Folgestaffel ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB nicht mehr vorliegt. Randnummer 33 Dieses „Risiko“ wirkt - nach dem Leitbild des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB - allerdings ohnehin zu Lasten des Mieters, ohne dass es darauf ankommt, ob er - formal betrachtet - die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der im Mietspiegel berücksichtigten Kriterien des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Bezug zu der an ihn vermieteten Wohnung einmal oder mehrfach gerügt hat. Randnummer 34 Er kann nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB (aF) bei jeder weiteren Staffel - gegebenenfalls in Abhängigkeit von einer veränderten Ausstattung oder angepassten Gewichtungen wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale bei einem neuen Mietspiegel - erneut rügen, er muss es aber nicht. Die Folge ergibt sich aus § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB: Der Mieter muss sich an den Tatsachen festhalten lassen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete (bzw. Mietstaffel) im (jeweiligen) Rügeschreiben beruht. Randnummer 35 Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren. Randnummer 36 § 556g Abs. 2 BGB aF, der für bis 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse galt, schloss Rückforderungsansprüche des Mieters für Zeiträume vor dem Zugang einer qualifizierten Rüge beim Vermieter aus. Der Gesetzgeber hielt es (ursprünglich) für unbillig, wenn ein Vermieter Rückforderungsansprüchen trotz redlichen Bemühens, die Maßgaben der §§ 556d ff BGB zu befolgen, ausgesetzt würde; nach Evaluierung der Regelungen der Mietpreisbremse hielt der Gesetzgeber diesen zunächst unterstellten Ansatz für kontraproduktiv und hob die Beschränkung des Rückforderungsanspruchs auf die nach Zugang der Rüge fälligen Mieten weitgehend auf (vgl. BT-Drs. 19/15824, S. 16). Randnummer 37 Das Begründungserfordernis nach der ursprünglichen, hier maßgeblichen Fassung des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB sollte rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis verhindern, der Mieter sollte dazu angehalten werden, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehende Anforderungen wollte der Gesetzgeber damit ausdrücklich nicht aufstellen. Es sollte genügen, wenn der Mieter die Rüge zunächst aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet, sich in der Regel insbesondere darauf beschränkt, die zulässige Miethöhe aufgrund eines örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Sofern der Vermieter - was ihm nach § 556g BGB aF frei stand - bereits bei Vertragsschluss weitere preisbildende Faktoren mitteilt - wie etwa eine höhere Vormiete oder die Durchführung einer Modernisierung - so muss der Mieter sich in der Rüge damit auseinandersetzen, allerdings nur dann (BT-Drs. 18/3121, S. 33). Diesen Ansatz hat der Gesetzgeber im Rahmen der Ergänzung des § 556g BGB um den Abs. 1a in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (nF) aufgegriffen. Randnummer 38 Dies zugrunde gelegt, genügte das Schreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 seinem vom Gesetzgeber intendierten Zweck auch im Hinblick auf die Rüge eines Verstoßes der weiteren Mietstaffeln - hier insbesondere der Miete für Oktober 2019 - gegen die Vorschriften in §§ 556d ff BGB (iVm § 557a Abs. 4 BGB). Randnummer 39 Die hier gegebene Konstellation zeigt zudem, dass sich das uneingeschränkte Verlangen erneuter Rügen bei jeder neuen, hier jährlich vorgesehenen Folgestaffel als reiner Formalismus ohne jeden Erkenntnisgewinn darstellt. Randnummer 40 Die Klägerin hat die Höhe der Ausgangsmiete auf der Grundlage der ihr zugänglichen Informationen und des Berliner Mietspiegels 2019 geprüft und das Ergebnis ihrer Prüfung an die Beklagte im Wege der Rüge herangetragen. Sie hat zugleich die Auskünfte verlangt, auf die der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch hat, dies allerdings außergerichtlich ohne Erfolg. Die Auskünfte sind erst im Prozess mit Schriftsatz vom 15. Januar 2021 erteilt worden, wobei sie sich nicht auf die Höhe der Miete zugunsten der Beklagten auswirken. Randnummer 41 Die von der Klägerin ihrer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegten Tatsachen gelten für die Ausgangsmiete ebenso wie für jede Folgestaffel. Sie muss sich - soweit sie künftige Staffeln nicht gesondert rügt - daran festhalten lassen, § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (aF). Randnummer 42 Für die hier im Streit stehende Miete für Oktober 2019 kommt maßgeblich hinzu, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach demselben Mietspiegel festzustellen ist wie die Ausgangsmiete: dem Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 ist. Nach §§ 558c Abs. 3, 558d Abs. 2 Satz 1 BGB (aF) sieht Anpassungen des Mietspiegels an die Marktentwicklung erst nach zwei Jahren vor. Randnummer 43 Dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Rüge entsprechend war die Beklagte demnach bereits aufgrund des Rügeschreibens der Klägerin vom 3. Juni 2019 - abschließend - in der Lage zu erkennen, dass und weshalb die Mietpreisabrede im Mietvertrag mit dem Zedenten bezüglich der Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und - da die Ausgangsmiete der Berechnung der Mietstaffeln zugrunde liegt - sich als „Fehler“ in den Folgestaffeln fortsetzt. Sie konnte ohne weitere formale Rügen selbst die höchst zulässige Miete errechnen oder - gegebenenfalls - die Klägerin auf ihre Berechnungsfehler hinweisen, um der vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Befriedungsfunktion der Rüge gemäß eine Einigung herbeizuführen, die die Klägerin im Übrigen im Rügeschreiben auch ausdrücklich - allerdings erfolglos - angeboten hat. Randnummer 44 Ein „Mehrwert“ weiterer Rügen lässt sich nicht einmal nach Erteilung der nach § 556g Abs. 3 BGB geschuldeten Auskünfte durch die Beklagte erkennen. Unabhängig davon sieht das Gesetz weder für die Staffelmietvereinbarung noch sonst eine zwingende „Nachbesserung“ der Rüge nach Erteilung der Auskünfte vor, sofern der Vermieter diese nicht ausnahmsweise freiwillig - wie ausgeführt - außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs des § 556g Abs. 1a BGB (nF) bereits bei Mietvertragsschluss erteilt hat; nur dann muss der Mieter sich mit diesen Tatsachen auseinandersetzen. Randnummer 45 c) Der für den Monat Oktober 2019 geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 46 Die nach §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2, 556d Abs. 1 in Verbindung mit der MietBegrV Berlin v. 28. April 2015 höchst zulässige Miete beträgt 460,31 € (418,46 € + 10 %). Randnummer 47 Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 (Stichtag für die Datenerhebung: 01.09.2018) einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,50 €/m2 bis 12,97 €/m2 und einen Mittelwert von 7,90 €/m2 ausweist. Randnummer 48 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ist auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen (12,97 €/m2 - 7,90 €/m2 = 5,07 €/m2 ./. 80 % = 4,06 €/m2 + 7,90 €/m2 = 11,96 x 35 m2 = 418,46 €). Randnummer 49 Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 50 Die Ausstattung der Wohnung nach den in den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche) und 3 (Wohnung) zusammengefassten Kriterien wirkt unstreitig wohnwerterhöhend. Randnummer 51 Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig liegt das wohnerhöhende Merkmal des abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraums vor. Die Beklagte hat zudem einen Energieausweis vom 17. Juli 2015 vorgelegt, der (unter anderem) die Behauptung der Beklagten stützt, dass 2014 eine neue Heizanlage installiert wurde sowie einen Endenergiebedarf des Gebäudes von 111,0 kWh(m2a) ausweist. Randnummer 52 Zum Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs fehlt es an jeglichem Vortrag. Ebenso verhält es sich mit der wohnwertmindernd geltend gemachten Lage der Wohnung. Der Umstand, dass die Wohnung unstreitig in der Remise liegt, ist für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals der Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung nicht hinreichend. Randnummer 53 Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist weder wohnwertmindernd, noch -erhöhend zu berücksichtigen. Zu Recht verweist die Beklagte auf die Lage der Wohnung in der Remise auf dem Hof des Grundstücks, der die Wohnung des Zedenten von der für das Vorderhaus im Straßenverzeichnis ausgewiesenen besonderen Lärmbelastung abschirmt, allerdings ohne dass dies die Annahme einer besonders ruhigen Lage tragen würde. Randnummer 54 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe von 729,23 €. Randnummer 55 a) Die Klageerweiterung bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in der Berufung um 155,48 € ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt als sogenannte qualifizierte Klageänderung nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. § 533 Rn. 3 mwN, zit. nach juris). Randnummer 56 b) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 398 BGB liegen dem Grunde nach vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, nach juris Rn. 113ff; Kammer, Urt. v. 20. Juni 2018 - 65 S 70/18, NJW 2018, 2898, nach juris Rn. 43; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 130; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 52). Sie hat außerdem gegen ihre Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB verstoßen. Randnummer 57 Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung der Beklagten nur, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 131). Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rn. 17). Randnummer 58 c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 59 Der Berechnung nach §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG (vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117) ist ein Gegenstandswert von bis zu 8.000 € zugrunde zu legen. Randnummer 60 Das Interesse der Klägerin bzw. des Zedenten an den mit Schreiben vom 3. Juni 2019 verlangten Auskünften beschränkt sich nicht auf den Zeitraum der laufenden Staffel, denn - wie ausgeführt - verweist § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB auf die §§ 556d bis 556g BGB (aF) mit der Folge, dass im Rahmen der nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB für jede Mietstaffel gesondert festzustellenden etwaigen Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB (erneut) zu berücksichtigen sind, auf die sich das Auskunftsverlangen der Klägerin bezieht. Randnummer 61 Zugrunde zu legen ist daher gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO jedenfalls der von der Klägerin geltend gemachte 47-fache Überschreitungsbetrag, dies jedoch nur in der zugesprochenen Höhe von 156,66 €. Bereits jetzt ist auf der Grundlage des Mietspiegels 2021 berechenbar, dass sich die Differenz bei den weiteren drei Staffeln in keinem Fall zugunsten der Beklagten verändert, das heißt geringer wird. Randnummer 62 Danach ergibt sich bei Ansatz einer Mittelgebühr (§ 2 Abs. 1 RVG, 2300 VV RVG) ein Betrag von 592,80 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und die Umsatzsteuer von 19 % (116,43 €) hinzuzurechnen ist. Randnummer 63 Soweit das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten nicht hat durchgreifen lassen, folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, die die Beklagten im Übrigen auch nicht angegriffen hat. Randnummer 64 3. Der Zinsanspruch folgt für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 65 1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 344, 92 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 66 2. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zugelassen, soweit die Kammer die Beklagte auf die Berufung der Klägerin zur Zahlung verurteilt hat. Randnummer 67 Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 ZPO liegen vor. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 Alt. 1 ZPO. Die Frage stellt sich potenziell in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen, nicht nur im Rahmen der gerichtlichen Rechtsverfolgung, sondern auch der außergerichtlichen Wahrnehmung der sich aus §§ 556d ff BGB folgenden Ansprüche für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2019 bzw. vor dem 31. März 2020 entstanden sind, für die §§ 556g Abs. 1a, 556g Abs. 2 BGB nF daher nicht gelten, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Die Rechtsfrage ist durch die Neufassung des § 556g BGB im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019 und des Gesetzes über die Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn weder gegenstandslos noch (mit) beantwortet worden. Allein für Mietverhältnisse, die nach dem 31. März 2020 entstanden sind, ist die Frage insofern von untergeordneter Bedeutung als die Rückforderung nicht geschuldeter Miete nicht mehr der Einschränkung des § 556g Abs. 2 Hs. 2 BGB aF unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001496602 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 18.07.2023 Aktenzeichen: 316 S 56/22 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:0718.316S56.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 555a Abs 1 BGB, § 555b BGB, § 556d Abs 1 BGB, § 556e BGB, § 556f S 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Mietpreisbremse: Rückforderung zuviel gezahlter Miete für eine in Hamburg liegende Wohnung; Anforderungen an eine umfassende Modernisierung Orientierungssatz 1. Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 3. Juli 2018 ist wirksam (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 2. Juni 2023 - 49 C 361/22).(Rn.24) 2. Von einem wesentlichen Bauaufwand ist auszugehen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen, damit eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB vorliegt.(Rn.30) 3. In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf die in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen beruhen. Kosten, die der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, sind nicht zu berücksichtigen. Die (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind, sind abzuziehen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18).(Rn.31) (Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 20. Juli 2022, 12 C 130/21 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin und der Drittwiderbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 116,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Auf die Drittwiderklage wird festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […] Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020 413,02 €, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: 415,24 € und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024 465,53 € beträgt. Im Übrigen wird die Drittwiderklage abgewiesen. 2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. 3. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 14 %, die Beklagte zu 60 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 30 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen erstinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 14 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst. Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 18 %, die Beklagte zu 56 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 7 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen zweitinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 18 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 8.767,88 € bis zum 06.04.2023, danach auf 8.384,20 € festgesetzt. Der Streitwert für das Verfahren der ersten Instanz wird unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, auf 8.767,88 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung von nach § 556d Abs. 1 BGB nicht geschuldeter Miete geltend. Mit der Drittwiderklage begehrt die Beklagte Feststellung der zulässigen Miethöhe. Randnummer 2 Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Randnummer 3 Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat die Klage mit Urteil vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, abgewiesen und gegenüber der Drittwiderbeklagten festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […]Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020: € 530,00, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: € 560,00 und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024: € 590,00 beträgt. Randnummer 4 Hiergegen wenden sich die Klägerin und die Drittwiderbeklagte unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Randnummer 5 Die Beklagte hat erstinstanzlich schriftsätzlich die Auskunft erteilt, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele. Zweitinstanzlich haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des ursprünglichen Antrags zu 1. d) übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 6 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte beantragen mit der Berufung nunmehr: Randnummer 7 Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.7.2022 zum Aktenzeichen 912 C 130/21 wird abgeändert und wie folgt neu gefasst: Randnummer 8 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgenden Fragen zu erteilen: Randnummer 9 a. Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch […] („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 11.7.2018 abgeschlossen? Randnummer 10 b. Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 11 c. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter […] („Mieter“) Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“), oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 12 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 163,27 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 13 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 729,23 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 14 4. Die Drittwiderklage wird abgewiesen. Randnummer 15 Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt, Randnummer 16 die Berufung zurückzuweisen. II. Randnummer 17 Die Berufung ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 19 a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete i. H. v. 116,98 € für den Monat April 2020 gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 818, 398 BGB. Ein darüber hinausgehender Rückzahlungsanspruch für den Monat April 2020 besteht nicht. Randnummer 20 Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann hiernach nach §§ 556d ff. BGB nicht geschuldete Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. Gem. § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d, 556e BGB jedoch nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Randnummer 21 Die Miete für den Monat April 2020 war gem. § 556d Abs. 1 nicht geschuldet, soweit sie einen Betrag von 413,02 € übersteigt, mithin i. H. v. 116,98 €. Insoweit ist der vertraglich vereinbarte Mietzins teilunwirksam vereinbart. Gem. § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 der Regelung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB. Randnummer 22 aa) § 556d BGB findet auf das streitgegenständliche Mietverhältnis Anwendung. Randnummer 23 aaa) Es ist vorliegend ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen worden, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, § 556d Abs. 1 BGB. § 1 der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (Mietpreisbegrenzungsverordnung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff) bestimmt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i. S. d. § 556d Abs. 1 BGB ist. Randnummer 24 Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff.) ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten wirksam (AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Die Verordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen nach § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Randnummer 25 Hinsichtlich der Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes steht dem Verordnungsgeber ein weiter Beurteilungsspielraum zu, der von den Fachgerichten nur eingeschränkt überprüfbar ist, wozu auch zählt, welche Kriterien der Verordnungsgeber zur Beurteilung des angespannten Wohnungsmarktes heranzieht (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, NZM 2016, 82; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, BGB § 556d Rn. 46; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556d Rn. 92 ff.; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204). Randnummer 26 Die Auswahl eines Betrachtungszeitraums von zehn Jahren (2007 bis 2017) ist mit den Vorgaben des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 und 2 BGB vereinbar; der Verordnungsgeber hält sich insoweit innerhalb seines Beurteilungsspielraums. Die Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB enthält bereits keine Vorgaben zur Länge des maßgeblichen Zeitraums und verweist auch nicht auf § 558 Abs. 2 BGB. Unzutreffend ist der Einwand, der festzustellende prozentuale Anstieg der Mietpreise sei umso größer, je länger der Beobachtungszeitraum gewählt werde. Denn dem von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB vorgegebenen Vergleich mit dem Anstieg im bundesweiten Durchschnitt ist ein entsprechend langer Zeitraum zugrunde zu legen, was tendenziell die Zuverlässigkeit des Vergleichs eher verbessert. Zudem verliert ein etwaiger, weiter in der Vergangenheit liegender stärkerer Mietpreisanstieg nicht in der Zwischenzeit an Relevanz, da er auf die aktuellen Mieten durchschlägt. Nach § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB – der vom Verordnungsgeber im Abschnitt „1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg“ der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 225 ff.) neben dem Kriterium des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB in zulässiger Weise herangezogen wurde – kann zudem auch die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt berücksichtigt werden. Randnummer 27 Nicht zu beanstanden ist auch die Betonung der Mietentwicklung insbesondere bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen unter Ausschluss der Neuvertragsmieten der SAGA und der Wohnungsbaugenossenschaften, da diese, worauf Ziff. 1.1 Fn. 1 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 226) hinweist, ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale vermarkten. Des Weiteren ist die Höhe der Genossenschaftswohnungsmieten nicht von der allgemeinen Nachfrage abhängig, sondern in erster Linie von den Kosten der Genossenschaft, was gegen eine Berücksichtigung spricht. Soweit die Beklagte sich für ihre Auffassung, Mieten von Wohnungen der SAGA und Genossenschaftswohnungen hätten mit in die Berechnung einfließen müssen, auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 38, beruft, geht dies fehl. Dort geht es lediglich darum, dass die Auswertung sich auf alle Mietverhältnisse und nicht nur Wohnungen mittlerer Art oder Neuvermietungen beziehen müsse. Im Übrigen werden diese Anbieter in Ziff. 1.1.3 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233) im Rahmen der Entwicklung der Mietenspiegelmieten berücksichtigt. Randnummer 28 Ebenfalls vom Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers gedeckt ist die Begründung zu Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit (Ziff. 1.3 der Verordnungsbegründung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233 f.). Die Verordnungsbegründung setzt sich mit den Faktoren des Bevölkerungswachstums im Verhältnis zur Neubautätigkeit auseinander (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Zwar wird unter Ziff. 1.3 nicht unmittelbar auf die Neubautätigkeit eingegangen. Aus der Gegenüberstellung der Anzahl der Haushalte, welche die potentielle Wohnungsnachfrage abbilden, und der Gesamtzahl der Wohnungen ergibt sich jedoch die von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Mangellage; zudem gibt eine Gesamtschau der Verordnungsbegründung unter Einbeziehung der unter Ziff. 3 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 236 ff.) aufgeführten Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes auch Auskunft über die Neubautätigkeit. Randnummer 29 bbb) Die Anwendung des § 556d BGB ist nicht nach § 556f Satz 2 BGB ausgeschlossen, da es sich nicht um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Randnummer 30 Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NZM 2021, 22; BT-Drs. 18/3121, 32). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.; BT-Drs. 18/3121, 32). Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durchgeführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, 32) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bzw. dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie auf die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Ein wesentlicher Bauaufwand ist anzunehmen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19 m. w. N.). Randnummer 31 In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf – im Katalog des § 555b BGB genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender „Modernisierung“ (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drs. 18/3121, 32). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen iSd § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Entsprechendes gilt auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden, und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie – ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre – bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N). Randnummer 32 Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der BGH entschieden, dass bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795; vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts anderes (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine – eng auszulegende – Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Den Vermieter trifft nach allgemeinen Regeln die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen dafür, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, vorliegen. Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, a. a. O.). Er muss auch darlegen und beweisen, dass die zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind. Randnummer 33 Modernisierungskosten in Höhe von ca. 700 €/qm hat die Beklagte vorliegend nicht dargelegt und bewiesen. Die Kosten für die Ausstattung des Bades mit einem E-Lüfter, für die Ausstattung der Wohnung mit einem Kabelnetz für Internet, Telefon und digitales Kabel-TV, für den Einbau eines wandhängenden WCs statt eines Stand-WCs und für den Einbau eines Handtuchheizkörpers erreichen diesen Betrag nicht. Dies gilt auch, falls man den Tausch einer kleinen Badewanne gegen eine Dusche ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme erachtete. Bei der Ausstattung des Bades mit einer herabgesetzten Decke mit Spots und mit einem Spiegel handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen. Randnummer 34 Im Übrigen hat die Beklagte dazu, dass es sich überhaupt um Modernisierungsmaßnahmen – und nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen, die nicht zur Modernisierung zählen, handelt, bzw. dazu, wie hoch der Anteil der fälligen und zukünftigen Instandhaltungskosten ist, auch auf den Hinweis der Kammer nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. So fehlt es vorliegend an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustand vor Ausführung der Maßnahmen. Es fehlt an konkretem Vortrag zu Alter, Erhaltungszustand und Gesamtlebensdauer der erneuerten Bauteile. Randnummer 35 Hinsichtlich der Erneuerung der Elektrik ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht, dass sich der Wohnstandard durch diese wesentlich verbessert hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Der Gebrauchswert der Wohnung wird nur bei erstmaliger Einrichtung erhöht (Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 117 m. w. N.). Soweit die Beklagte behauptet, die Wohnung sei mit einer E-Installation ausgestattet, die 20 % oberhalb der DIN 18015 Teil 2 und damit 20 % oberhalb Neubaustandard liege, fehlt es auch an Angaben der entsprechenden Werte. Der Boden in der Wohnung verfügte bereits über Bodenbeläge und die Wände in Bad und Küche über Fliesen, was der Einordnung der Verlegung von Eichenparkett in der Wohnung und der Verlegung von Fliesen in Küche und Bad als Modernisierungsmaßnahmen entgegensteht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Dass sich die Verlegung einer Trittschallunterlage hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung selbst geräuschmindernd ausgewirkt hat (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 555b Rn. 135 n. w. N.), ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht. Dass der Einbau einer Einbauküche eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, kann mangels Angaben der Beklagten zu zuvor vorhandener Ausstattung der Küche nicht angenommen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 123 m. w. N.). Mangels hinreichender Angaben der Beklagten, auch zur vorherigen Ausstattung, kann eine Wohnwertverbesserung oder Endenergieeinsparung durch den Einbau von Flachheizkörpern nicht festgestellt werden. Randnummer 36 Es wurden seitens der Beklagten lediglich pauschal (fiktive) Instandsetzungskosten in Abzug gebracht, ohne dass hierzu konkreter Vortrag erfolgt wäre. So hat die Beklagte lediglich vorgetragen, bei den Rohbau-/Fliesenarbeiten sei der ersparte Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen, da es sich überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen für Bad, Küche, Fußböden und Elektro handele. Für die Elektroarbeiten bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf 9,97 %, die ursprüngliche Elektroinstallation sei zwar alt, aber intakt gewesen. Für die Sanitärarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % zugrunde zu legen, da die ursprüngliche Badinstallation und Ausstattung zwar alt, aber intakt gewesen sei. Da die ursprüngliche Heizung zwar alt, aber intakt gewesen sei, sei der Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen. Hinsichtlich der Malerarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Wohnung weiß gestrichen und in gutem Zustand gewesen sei. Für die Tischlerarbeiten sei ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Beschläge zwar alt, aber intakt gewesen seien. Der gleiche Instandhaltungsanteil sei auch bei den Küchenarbeiten anzusetzen, da die ursprünglichen Kücheneinbauten alt, aber intakt gewesen seien. Randnummer 37 Nicht ausreichend ist auch, dass sich die Beklagte darauf beruft, unter Zugrundelegung der in den als Anlage B 1 eingereichten Rechnungen dokumentierten Arbeiten sei der hinzugezogene Architekt Stefan P. zu der Einschätzung gelangt, dass sich bei Gesamtkosten von 1.143,89 € pro qm Wohnfläche der Modernisierungsanteil auf 953,14 € pro qm Wohnfläche und der Instandhaltungsanteil auf 190,75 € pro qm Wohnfläche belaufe. Wie sich der als Anlage BK 2 überreichten Aufstellung entnehmen lasse, bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf maximal 20 %. Diese bloßen pauschalen Angaben, ein bestimmter Prozentsatz bzw. Anteil der Gesamtkosten entfalle auf Instandhaltungskosten, sind gerade nicht ausreichend. Hiermit erfolgen keinerlei Angaben zum Zustand der Bauteile, vielmehr wird lediglich das Ergebnis einer nicht nachvollziehbaren Prüfung durch einen Architekten der Beklagten genannt. Randnummer 38 Damit fehlt es auch an hinreichenden Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. an einer hinreichenden Grundlage für eine Schätzung durch das Gericht. Randnummer 39 Durch die Modernisierung ist auch kein Zustand erreicht worden, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Dies setzt voraus, dass die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drs. 18/3121; BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w N.). Dabei gelten die obigen Ausführungen zu den Voraussetzungen des Vorliegens von Modernisierungsmaßnahmen entsprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen. Entsprechend den obigen Ausführungen liegen Modernisierungsmaßnahmen, durch die die Wohnung in mehreren Bereichen so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist, nicht vor. Randnummer 40 bb) Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt bei 413,02 €. Dies entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zuzüglich 10 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt einen Betrag in Höhe von 9,28 € pro qm nicht. Dieser Betrag entspricht dem Mittelwert zuzüglich eines Aufschlags in Höhe von 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert des einschlägigen Rasterfelds H 1 des Mietenspiegels 2017 der Freien und Hansestadt Hamburg. Randnummer 41 Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in normaler Wohnlage und weist eine Größe von 40,46 qm auf. Sie ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten dem Baujahr des Hauses entsprechend in die Baualtersklasse 21.06.1948 bis 31.12.1960 und nicht in die Baualtersklasse 2011 bis 2016 einzuordnen. Eine Modernisierung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das zu berücksichtigende Baualter; auch ein hoher Aufwand für den Umbau oder die Herstellung einer Wohnung ist grundsätzlich kein die Miethöhe prägendes Kriterium, dies kann zwar ausnahmsweise anders zu bewerten sein, wenn auch in rechtlicher Hinsicht ein Neubau vorliegt, wobei die Bestimmungen des WoFG herangezogen werden können (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 84 m. w. N.; Dickersbach in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 558 BGB Rn. 115 f.). Insoweit fehlt es bereits, wie dargelegt, an hinreichendem Vortrag der Beklagten. Randnummer 42 Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB für die konkrete Wohnung innerhalb der Spanne kann durch eine tatrichterliche Schätzung gem. § 287 ZPO erfolgen. In der Gesamtschau weist die konkret streitgegenständliche Wohnung nach Lage, Beschaffenheit und Ausstattung einen überdurchschnittlichen Charakter auf. Randnummer 43 Im Rahmen der Einordnung nach § 287 ZPO ist wohnwerterhöhend der besonders gute Übergabezustand bei Mietbeginn zu berücksichtigen. Wohnwerterhöhend ist hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung das Vorhandensein einer Einbauküche zu werten. Ebenfalls wohnwerterhöhend wirkt sich des Weiteren die für die normale Wohnlage überdurchschnittlich gute Lage, in Alsternähe befindlich, gut angebunden im zentralen, aber ruhigen, und mit seinen Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomieangeboten beliebten Winterhude aus. Randnummer 44 cc) Die Klägerin hat für die Mieterin mit Schreiben vom 18.03.2020 auch einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt. Randnummer 45 b) Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 46 c) Der Klägerin steht auch ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i. H. v. 627,13 € gem. §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG zu. Ein darüber hinausgehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 47 Die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihrer Mieterin nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551). Der Anspruch besteht jedoch nur in Höhe von 627,13 €, nach einem Gebührenstreitwert von 5.598,06 €, da bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen ist, der der berechtigten Schadensersatzforderung entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, a. a. O.). Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 48 d) Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Erteilung der mit den Anträgen zu 1.a) - c) begehrten Auskünfte gem. § 556g Abs. 3 BGB zu. Randnummer 49 Hiernach ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Die hier geltend gemachten Auskunftsansprüche betreffend die Vormiete bestehen nicht. Es fehlt vorliegend an der Identität der beiden aufeinanderfolgenden Mietverhältnisse – als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 556e Abs. 1 BGB –, da im zweiten Vertrag, der sog. Nachmiete, die Rechte des Mieters räumlich und gegenständlich beschränkt werden (vgl. Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556e Rn. 8, 10 m. w. N.). Unstreitig bildete die streitgegenständliche Wohnung ursprünglich mit der jetzt rechts belegenen Wohnung eine gemeinsame Wohnung mit einer Gesamtfläche von 119 qm, die unmittelbar vor Beginn des Mietverhältnisses getrennt wurden. Randnummer 50 2. Die zulässige Drittwiderklage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 51 Die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beträgt nach § 556d Abs. 1 BGB 413,02 € (vgl. oben). Die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB beträgt für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 € und für die dritte Staffel ab 01.09.2022 465,53 €. Randnummer 52 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist gem. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Randnummer 53 Danach beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die zweite Staffel nach dem Mietenspiegel 2019 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 9,33 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB. Randnummer 54 Für die dritte Staffel ab 01.09.2022 beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB 465,53 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die dritte Staffel nach dem Mietenspiegel 2021 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 10,46 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB. Randnummer 55 III. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils trägt die erstinstanzlichen Kosten die Beklagte, § 91a ZPO, da der Antrag auf Erteilung der Auskunft, dass es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele, ursprünglich zulässig und begründet (§ 556g Abs. 3 Satz 1 BGB) war, und durch Erfüllung unbegründet geworden ist. Randnummer 56 Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils waren die zweitinstanzlichen Kosten insoweit der Billigkeit entsprechend der Klägerin aufzuerlegen, da das erledigende Ereignis bereits in erster Instanz eingetreten ist und die Klägerin die Erledigungserklärung erst im Berufungsverfahren abgegeben hat. Randnummer 57 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 58 IV. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Neben der von der Beklagten zitierten vereinzelten Auffassung in der Literatur zur Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein Streit in Rechtsprechung und Literatur, der eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, nicht gegeben. Randnummer 59 V. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO i. V. m. § 47 Abs. 1, 2 GKG. Dementsprechend war auch der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren abzuändern. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2022:180522UVIIIZR9.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 9/22 Verkündet am: 18. Mai 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 134, 398, 556d Abs. 1, 2 Satz 5 bis 7; § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 1a; Abs. 2 Satz 1, Abs. 3, 4; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 a) Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkas- sodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der An- spruchsabwehr). b) Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4, § 556f Satz 2 BGB ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung. Der Ver- mieter ist nach Maßgabe der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB nicht gehalten, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu er- teilen. Es obliegt vielmehr dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunfts- verlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen. BGH, Versäumnisurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Mai 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 9. Dezember 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurück- verwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und den Mietern M. S. , E. C. , K C. und O. S. (im Folgenden: Mieter) besteht seit dem 1. Mai 2019 ein Mietverhältnis über eine 109,06 m2 große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 1.405 €. Der Mietvertragsurkunde ist eine Anlage beigefügt, in der die Beklagte erklärt: "Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache". Die Klägerin bietet Wohnungsmietern über die von ihr betriebene Internet- seite "www.w. .de" unter anderem die Möglichkeit an, sie mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen ihren Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" zu beauftragen, insbesondere von Auskunftsansprüchen, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) Rückzahlung beziehungsweise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Dazu heißt es in der der Klägerin erteilten Vollmacht und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Stand: 29. Juni 2018) unter anderem, dass der Mieter sie mit der Geltendmachung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt", und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftrage. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - an die Klägerin ab. 2 3 - 4 - Anders als nach früheren Fassungen der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin schuldet der Mieter gemäß Ziffer 3.1 bis 3.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin nicht nur im Erfolgsfall eine Vergütung. Vielmehr fällt ab einer Mahnung des Vermieters stets eine Gebühr an, wie sie der Höhe nach einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zusteht, wobei die Klägerin versuchen wird, diese Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Am 19. Januar 2020 unterzeichneten die Mieter eine mit "Bestätigung, Vollmachtserteilung und Abtretung, Genehmigung" überschriebene Urkunde, in der sie unter anderem erklärten, "rein vorsorglich" die "treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung" der Ansprüche (mit Ausnahme der Datenschutzansprüche), den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, an die L. GmbH [heute C. GmbH], zu "bestätige[n] und [zu] wiederhole[n]". Weiter haben sie "rein vorsorglich rück- wirkend alle insoweit vorgenommenen Rechtshandlungen und Erklärungen der L. GmbH [heute C. GmbH] genehmigt". Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Woh- nung. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaß- nahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Miet- kaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. 4 5 6 - 5 - Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin Auskunftsansprüche im Zu- sammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" erhoben und die Rückzahlung von 761,26 € Miete für den Monat März 2020 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.976,64 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Nachdem die Beklagte mit der Klageerwiderung Auskünfte er- teilt hat, hat die Klägerin das Auskunftsverlangen für erledigt erklärt und insoweit die Feststellung der Erledigung der Hauptsache beantragt. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich des Feststellungsbegehrens abgewiesen. Den Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für den Monat März 2020 hat das Amtsgericht der Klägerin in Höhe von 588,14 € nebst Zinsen und den Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 € zugesprochen. Die auf das Feststellungsbegehren und den Anspruch auf Erstattung vor- gerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von weiteren 1.930,18 € (insgesamt 2.077,74 €) nebst Zinsen beschränkte Berufung der Klägerin, ist erfolglos geblie- ben. Auf die Berufung der Beklagten, deren Zurückweisung die Klägerin bean- tragt hat, ist die Klage vom Landgericht insgesamt abgewiesen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Beru- fungsanträge weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemä- ßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen 7 8 9 10 11 - 6 - nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Während die Berufung der Beklagten begründet sei, habe die Berufung der Klägerin keinen Erfolg. Das Rechtsmittel der Klägerin sei zwar nicht deshalb unbegründet, weil die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015 S. 101) unwirksam sei. Dabei könne dahinstehen, ob dem Ber- liner Senat bei dem Erlass und bei der Verlautbarung der Verordnung Verfah- rensfehler unterlaufen seien. Jedenfalls wären solche Verfahrensfehler unter An- wendung der "Kollegialgerichts-Richtlinie" nicht evident, denn auch der VIII. Zivil- senat des Bundesgerichtshofs habe die Verordnung in mehreren kollegialgericht- lichen Entscheidungen für formell wirksam befunden. Anhaltspunkte dafür, dass die Revisionsentscheidungen "handgreiflich falsch" seien, bestünden nicht. Jedoch sei die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig, weil die Klägerin durch ihre Tätigkeiten gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße. Die Klägerin gehe nicht nur über den Zulässigkeitsrahmen des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes hinaus, sondern ziele offenkundig auch auf eine unzulässige Um- gehung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts ab. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs überschreite ein Inkassodienstleister die ihm gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erteilte Inkassoerlaubnis jedenfalls dann, wenn seine Tätigkeit nicht auf eine Forderungseinziehung gerichtet sei, sondern die Abwehr von Ansprüchen 12 13 14 15 - 7 - zum Gegenstand habe. Die dem Berufungsgericht als Tatgericht obliegende Würdigung der Gesamtumstände falle hier eindeutig zu Lasten der Klägerin aus. Die Mieter der Beklagten hätten der Klägerin einen Auftrag erteilt, der nicht auf die Einziehung, sondern auf die Abwehr von Forderungen gerichtet sei. Aus- weislich der zu den Akten gereichten Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sei sie ausdrücklich mit der Geltendmachung des "Anspruchs auf Fest- stellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt" und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche in Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftragt worden. Bereits daraus ergebe sich ein Auf- trag zur Forderungsabwehr, bei dem es sich im Zeitpunkt der Auftragserteilung um eine ausschließliche Reaktion der Mieter auf ein Verlangen der beklagten Vermieterin handele. Denn diese hätte sich bereits mit Abschluss des Mietver- trags einer - nach Auffassung der Mieter - preisrechtlich unzulässigen Miete be- rühmt und dies unverändert fortgesetzt. Zwar umfasse das der Klägerin erteilte Mandat auch die Rückforderung überzahlter, unter Vorbehalt entrichteter Miete sowie die anteilige Rückerstattung der geleisteten Kaution. Für die Abgrenzung zu einer noch zulässigen Forde- rungseinziehung sei jedoch nur darauf abzustellen, ob das Mandat im Kern auf Forderungsabwehr "gerichtet" sei. Gemessen daran sei nicht zweifelhaft, dass die Mieter die Klägerin im We- sentlichen zur Abwehr von Forderungen eingeschaltet hätten. Das Interesse der Mieter habe sich bei wirtschaftlicher Betrachtung vornehmlich darin erschöpft, die ihrer Auffassung nach überhöhte Mietforderung der Beklagten abzuwehren und die Miete für die Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags auf das zulässige Maß abzusenken. Die Rückforderung überzahlter Miete für nur ei- nen Monat sowie die anteilige Rückforderung der Mietsicherheit fielen wirtschaft- 16 17 18 - 8 - lich nur unerheblich ins Gewicht. Zudem habe die Klägerin den Gebührenstreit- wert ihrer außergerichtlichen Tätigkeit anhand des Streitwerts der "Feststellungs- klage" mit 31.972,92 € bemessen, die bezifferten Zahlungsansprüche hingegen lediglich mit einem Bruchteil hiervon. Zwar habe der Bundesgerichtshof ausgesprochen, die Beauftragung der Klägerin zur "Mietsenkung" sei lediglich eine flankierende Hilfsmaßnahme des Inkassos, die nur dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehen- der Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen. Dahingehende Feststellungen fänden eine Grundlage jedoch weder im Sachvortrag der Parteien noch in dem Internetauftritt der Klägerin, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen sowie in dem Inhalt der ihr erteilten Vollmacht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die von der Klägerin aus ab- getretenem Recht der Mieter erhobenen Ansprüche auf Feststellung der Erledi- gung des Auskunftsbegehrens (§ 556g Abs. 3 BGB), auf Rückzahlung zu viel ge- zahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) und auf die Erstattung von weiteren, über die vom Amtsgericht zuerkannten hinausgehenden vorgerichtlichen Rechts- verfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF nebst Zinsen nicht verneint werden. 1. Nur im Ergebnis zutreffend ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Entstehung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche scheitere nicht bereits daran, dass die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin vom 28. April 2015 (Verordnung 17/186, GVBl. 2015 S. 101) unwirksam wäre. Die vorgenannte Ver- ordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (ausführlich: 19 20 21 - 9 - Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80 ff.). Insbe- sondere ist sie - anders als es im Berufungsurteil anklingt - in einer den Anforde- rungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise veröffentlicht worden und daher nicht wegen einer unzu- reichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam (ausführlich: Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 83 ff.; siehe auch Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 6). Dies hat der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils in mehreren Parallelentscheidungen, de- nen Urteile der hier zuständigen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (Senatsurteile vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, ZIP 2022, 378 Rn. 20 ff.; VIII ZR 122/21, VIII ZR 124/21, VIII ZR 196/21 und VIII ZR 220/21, jeweils juris Rn. 19 ff.; vom 30. März 2022 - VIII ZR 121/21, juris Rn. 18 ff., sowie VIII ZR 358/20, VIII ZR 256/21, VIII ZR 277/21, VIII ZR 279/21 und VIII ZR 283/21; jeweils unter II 1 und zur Veröffentlichung bestimmt). Darauf wird Bezug genommen. 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, die Klägerin sei gegenüber der Beklagten für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktiv legitimiert, weil die Abtretung der hier streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts sind die über die Internetseite "www.w. .de" angebotenen und im Streitfall für die Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen von der Registrierung der Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasst, weil sie im Wesentlichen nicht auf die gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3415; im Folgenden: aF) gestattete Einziehung von Forderun- gen gerichtet seien, sondern auf eine (nicht gestattete) Forderungsabwehr. Dies trifft nicht zu. 22 - 10 - Entgegen der vom Berufungsgericht nach wie vor vertretenen Auffassung sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen des § 3 RDG sowie der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als Inkas- sodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter er- brachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistun- gen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 97 ff.). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils durch seine Urteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.), vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, juris Rn. 30 ff.) sowie vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 24 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 24 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 25 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 25 ff.), denen Entscheidungen der auch für den Streitfall zuständigen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (siehe ferner Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 43 ff.). a) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung im Sinne des Rechts- dienstleistungsgesetzes beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Klägerin darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreis- bremse" bei dem Vermieter durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag ver- einbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen. Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht darauf ab, unter den gegebenen Umständen falle die Rück- forderung der überhöhten Miete wirtschaftlich nur unerheblich ins Gewicht, so 23 24 - 11 - dass die Tätigkeit der Klägerin im Wesentlichen auf die Abwehr von Ansprüchen gerichtet sei (ebenso zunächst LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19, juris Rn. 21 ff. [teilweise aufgehoben durch Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, juris]; später aufgegeben durch LG Berlin, Urteil vom 9. Sep- tember 2020 - 64 S 44/19, juris Rn. 4). Diese Argumentation ist rechtsfehlerhaft und verschließt sich der Recht- sprechung des Senats, der in seinem grundlegenden Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162) entschieden hat, dass eine Über- schreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF (auch) nicht aus dem Umstand folgt, dass die Klägerin in ihrem Rügeschreiben den Vermieter zusätzlich dazu aufge- fordert hat, künftig von dem Mieter nicht mehr die von der Klägerin als überhöht gerügte Miete zu verlangen, sondern diese auf den zulässigen Höchstbetrag her- abzusetzen. Die Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, ist nicht als eine - einem registrierten In- kassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzuse- hen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlan- gen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rück- zahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; ebenso Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 26 ff.; VIII ZR 121/19, juris 25 26 - 12 - Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 27 ff.). b) Neue Gesichtspunkte, die Veranlassung geben könnten, von den die Senatsrechtsprechung tragenden Grundsätzen abzuweichen, hat das Beru- fungsgericht nicht aufgezeigt. aa) Zwar ist die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Fall einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in erster Linie dem Tatrichter auf der Grundlage einer umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 91). Das Berufungsurteil beruht jedoch - an- ders als es vorgibt - nicht auf einer der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur eingeschränkt zugänglichen tatrichterlichen Würdigung. Zunächst ist zu berück- sichtigen, dass die hinsichtlich der Tätigkeit der Klägerin getroffenen Abreden ihre Grundlage in den von ihr verwendeten und in den Vertrag mit den Mietern einbezogenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben. Deren Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da Allgemeine Geschäftsbedingungen wie re- visible Rechtsnormen von dem Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 16; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 16; vom 18. Juni 2019 - XI ZR 768/17, BGHZ 222, 240 Rn. 39; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 25; jeweils mwN). Vom Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen etwa abweichenden Sachvortrag der Parteien hat das Berufungsge- richt nicht festgestellt. Zudem hat das Berufungsgericht den Streitstoff rechtsfehlerhaft gewür- digt. Der Gesichtspunkt, dass die Rückzahlungsforderung der Klägerin - im Streit- fall nicht anders als in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (vgl. etwa Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 9; 27 28 29 - 13 - vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 9) - nicht unerheblich geringer ist als die von ihr geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten, die im Wesentlichen auf dem Begehren beruhen, die Miete künftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, macht das Begehren der Klägerin nicht zu einer Maßnahme der Forderungsabwehr. Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe ange- legt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beach- tet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollstän- dig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes un- terlaufen. bb) Das Berufungsgericht meint im Wesentlichen, die Rückforderung der überzahlten Miete und der anteiligen Kaution falle wirtschaftlich nicht gegenüber der angestrebten Absenkung der Miete ins Gewicht. Im Kern sei die Tätigkeit der Klägerin auf die Absenkung der Miete und damit auf die Forderungsabwehr ge- richtet. Ein Auftrag zur Forderungsabwehr ergebe sich bereits daraus, dass die Klägerin gegenüber ihrem Vertragspartner in ihren Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen unter anderem die Durchsetzung "des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit er die zulässige Miete übersteigt" übernehme. Diese Sichtweise ist rechtsfehlerhaft. (1) Das Berufungsgericht blendet nicht nur die Besonderheiten des Dau- erschuldverhältnisses, sondern weitere wesentliche Umstände der gegebenen Fallgestaltung aus, denn bei unverändertem Verhalten der Vermieterin hätte 30 31 - 14 - diese in Zukunft Monat für Monat ein gleichartiges Rückforderungsverlangen der Mieter zu vergegenwärtigen. Damit besteht ein enger inhaltlicher Zusammen- hang der Mietsenkung mit der Forderungseinziehung, weil das Verlangen, die Miete zukünftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, ersichtlich dazu dient, wei- tere Rückforderungsansprüche gegen die Beklagte zu vermeiden (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; ebenso Tolksdorf, ZIP 2021, 2049, 2054 f.; Deckenbrock/Henssler/Rillig, RDG, 5. Aufl., § 10 Rn. 45p; siehe auch Stadler, JZ 2020, 321, 323; anders Römermann, VuR 2020, 43, 50; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2022, § 556d Rn. 56 f.). Die Rückforderung der überzahlten Miete und das darin bereits angelegte, in die Zukunft gerichtete Herabsetzungsbegehren bilden - auch aus Sicht des Mieters - eine sinnvoll nicht voneinander zu trennende Einheit. Das Herabsetzungsver- langen ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht eine Reaktion auf das aus dem Mietvertrag resultierende Zahlungsverlangen des Vermieters, son- dern stellt das an den Vermieter gerichtete Begehren dar, künftig sich aus der "Mietpreisbremse" ergebende Rückzahlungsansprüche anzuerkennen und in Ab- zug zu bringen. Damit handelt es sich - anders als das Berufungsgericht vorder- gründig annimmt - nicht um eine Forderungsabwehr, sondern um eine Form der Forderungsdurchsetzung. Dies entspricht der gesetzlichen Ausgestaltung der "Mietpreisbremse" durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietan- stiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprin- zips bei der Wohnungsvermittlung vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; Mietrechts- novellierungsgesetz - MietNovG). Die gesetzliche Regelung stellt auf das Rück- forderungsverlangen - und damit auf die Forderungseinziehung - ab, indem sie an den Rückforderungsanspruch des Mieters anknüpft. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB stellt insoweit klar, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete (nach den 32 - 15 - Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung) "her- ausverlangen" kann. § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur "zurückverlangen" kann, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB gerügt hat. Damit hat bereits der Gesetzgeber die Forderungseinziehung in den Vordergrund gestellt, ohne dass etwaige wei- tergehende Ansprüche ausgeschlossen sind (vgl. Gesetzentwurf der Bundesre- gierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht auf einen wirtschaftlichen Vergleich des Gebührenstreitwerts des Rückzahlungsverlangens und des Herabsetzungs- begehrens ab. Für die rechtliche Einordnung der Tätigkeit der Klägerin als Inkas- sodienstleistung macht es keinen Unterschied, ob sie sich Rückzahlungsansprü- che nur für wenige Monate oder für zahlreiche Monate abtreten lässt, zumal das mit der Rückforderung verbundene Herabsetzungsbegehren den Umfang der Tä- tigkeit der Klägerin allenfalls unwesentlich erhöht und eine rechtliche Prüfung, die über das Rückforderungsverlangen hinausginge, und erst recht eine rechtliche Prüfung des Inhalts des Mietvertrags (vgl. dazu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 219) nicht erfordert. (2) Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich auch aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2021 (II ZR 84/20, BGHZ 230, 255), mit dem der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit des sogenannten "Sammelklage-In- kassos" bejaht hat, nicht herleiten, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Gegenstand dieser Entscheidung waren Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 15a Abs. 1 Satz 1 und 2 InsO in der Fas- sung des Gesetzes vom 23. Oktober 2008 (BGBl. I S. 2016), die ein Inkasso- dienstleister im Wege des sogenannten "Sammelklage-Inkassos" aus abgetrete- nem Recht von Kunden einer insolvent gewordenen Fluggesellschaft gegen den 33 34 35 - 16 - Executive Director der Komplementär-Gesellschaft der Schuldnerin mit der Be- hauptung erhoben hatte, dieser habe den Insolvenzantrag für die Schuldnerin nicht rechtzeitig gestellt. Anders als die Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof das sogenannte "Sammelklage-Inkasso" als zulässige Inkassodienstleistung beurteilt, weil der Schutzzweck des Rechtsdienstleistungsgesetzes es gebiete, insbesondere unter Berücksichtigung der Berufsausübungsfreiheit des Inkassodienstleisters (Art. 12 Abs. 1 GG), den Begriff der Inkassodienstleistung so auszulegen, dass auch Ge- schäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf die gerichtliche Einziehung der Forderung abzielen, umfasst sind. Dies gelte regelmäßig auch dann, wenn das Geschäftsmodell eine Bündelung einer Vielzahl von Einzelforderungen vor- sehe (BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 22). Soweit der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil ausgesprochen hat, der Inkassobegriff der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF umfasse Geschäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf eine gerichtliche Einziehung der Forderung abzielten (Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 16, siehe auch Rn. 20, 22, 31, 41), hat er den Begriff der Inkas- sodienstleistung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht etwa einschränken wollen, sondern hat ihn im Gegenteil weit ver- standen. Zudem betrifft das Urteil nicht die hier maßgebliche Abgrenzung zwi- schen Forderungseinziehung und Forderungsabwehr, sondern die Zulässigkeit des "Sammelklage-Inkassos". (3) Unschädlich ist auch, dass die Klägerin ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Provision in Höhe von einem Drittel der ersparten Jahresmiete verlangt. Dies ist aufgrund des engen Zusammenhangs zwischen der Rückforderung überzahlter Miete und dem Begehren, die Miete künftig auf das zulässige Maß zu senken, aus den vorgenannten Gründen kein 36 37 38 - 17 - Beleg für eine im Kern inkassofremde Tätigkeit. Abgesehen davon macht die Klägerin insoweit lediglich von ihrer Befugnis zur Vereinbarung eines Erfolgshonorars Gebrauch (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 176 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 64; jeweils mwN; zur Zulässigkeit der Vereinbarung eines Erfolgshonorars durch Inkassodienstleister siehe bereits BGH, Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 14). (4) Etwas anderes ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass der der Klägerin abgetretene und mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Erstat- tung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten (in Gestalt einer Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG) überwiegend nicht auf dem Ge- bührenwert des Rückforderungsbegehrens beruht, sondern auf dem Wert der ge- forderten monatlichen Mietsenkung. Auch dieser Umstand gestattet nicht die Schlussfolgerung, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Denn insoweit macht sie in zulässiger Weise lediglich von dem ihr gemäß § 4 Abs. 5 des Einführungs- gesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG - in der hier maßgeblichen, vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) eingeräumten Recht Gebrauch, wonach ein Inkassodienstleister für seine vorgerichtliche Tätig- keit die Gebühren beanspruchen darf, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Dazu gehört auch der 42-fache Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig auf das zulässige Maß herabgesetzt wird (§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117; vgl. auch Skupin, GRUR-Prax 2021, 38). c) Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht sich (ohne nähere Begründung) auf den Standpunkt gestellt, die Inkassobefugnis der Klägerin sei auch deshalb einzuschränken, weil ihre Tätigkeit auf eine unzulässige Umge- hung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts abziele. 39 40 - 18 - Es trifft zwar zu, dass die berufsrechtliche Regulierung der registrierten Inkassodienstleister im Vergleich zur Rechtsanwaltschaft weniger streng ausge- staltet ist. So war es etwa Rechtsanwälten in dem hier maßgeblichen Zeitraum (vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021) berufsrechtlich - von Aus- nahmen abgesehen - weder gestattet, mit ihren Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG; jeweils in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung), noch den Mandanten im Fall einer Erfolg- losigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zu- zusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO aF; dazu BGH, Urteile vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 26/14, NJW 2016, 3105 Rn. 17; vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 171). Indes lässt sich eine Einschränkung der Inkassobefugnis der Klägerin - auch unter Berücksichtigung des allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) - aus unter Umständen nicht gänzlich von der Hand zu weisenden Wider- sprüchen, die sich aus der eher strengen Regulierung des anwaltlichen Berufs- rechts im Vergleich zu Inkassodienstleistern ergeben mögen (vgl. Henssler in Deckenbrock/Henssler, RDG, 5. Aufl., Einleitung Rn. 47j), nicht herleiten, zumal es sich bei Inkassodienstleistern im Gegensatz zu Rechtsanwälten nicht um Or- gane der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils wiederholt ausgesprochen (Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 170 ff., 185 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 69 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 63; siehe auch BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, BGHZ 230, 255 Rn. 39). 41 42 - 19 - 3. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich im Hinblick auf den Antrag der Klägerin, die Erledigung der Hauptsache hinsichtlich des Verlangens festzu- stellen, Auskunft über die preisbildenden Tatsachen zu erteilen (§ 556g Abs. 3 BGB), auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ein Feststellungsantrag nach einer einseitig gebliebenen Erledigungs- erklärung ist begründet, wenn die Klage bis zum geltend gemachten erledigen- den Ereignis zulässig und begründet war und sie durch dieses Ereignis unzuläs- sig oder unbegründet geworden ist. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist die Erledigung der Hauptsache festzustellen; anderenfalls ist die Klage abzuweisen oder - wenn die Klage in der Vorinstanz erfolglos war - das Rechtsmittel zurück- zuweisen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 58/09, BGHZ 184, 128 Rn. 18; vom 7. November 2019 - III ZR 16/18, NJW-RR 2020, 125 Rn. 9; vom 18. Juni 2019 - VI ZR 80/18, BGHZ 222, 196 Rn. 16; vom 27. Ja- nuar 2022 - I ZR 7/21, juris Rn. 9; jeweils mwN). b) Das ursprünglich gestellte Auskunftsverlangen war zum danach maß- geblichen Zeitpunkt weder unzulässig (so das Amtsgericht) noch unbegründet. aa) Das Amtsgericht hat in seinem die Klage im Hinblick auf die einseitige Teilerledigungserklärung abweisenden Urteil ausgeführt, der Antrag der Klägerin auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits bezüglich des aus abgetrete- nem Recht der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB erhobenen Auskunftsbegeh- rens sei unbegründet, weil die Auskunftsklage von Anfang an unzulässig gewe- sen sei. Die begehrten Auskünfte über die Vormiete und Modernisierungen seien für die Berechnung der zulässigen Miete nicht relevant. Denn die Beklagte könne sich im Streitfall gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB weder auf eine höhere Vor- miete noch auf eine (umfassende) Modernisierung berufen, weil sie vor der Ab- gabe der Vertragserklärung der Mieter ihre Auskunftspflicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfüllt habe. Die dem Mietvertrag als Anlage beigefügte 43 44 45 46 - 20 - Erklärung der Beklagten "Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache" stelle eine hinreichende Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht dar. Die bloße Mitteilung, die (hohe) Miete beruhe auf einer umfassenden Modernisie- rung, entbehre eines tatsächlichen Gehalts. Zwar habe die Beklagte erstinstanz- lich hinreichende Auskünfte erteilt; dies bewirke nach § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB jedoch lediglich, dass sie sich erst zwei Jahre nach der Nachholung der Auskunft - hier ab Mai 2023 - auf eine nach § 556f BGB zulässige Miete berufen könne. bb) Diese Ausführungen sind von Rechtsfehlern beeinflusst. (1) Allerdings ist das Amtsgericht im Ansatz zu Recht davon ausgegangen, dass § 556g Abs. 1a BGB in der ab dem 1. Januar 2019 geltenden Fassung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Miet- beginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsa- che (Mietrechtsanpassungsgesetz) vom 18. Dezember 2018 Anwendung findet, weil der Mietvertrag unstreitig nach dem 31. Dezember 2018 geschlossen wor- den ist (Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB). (2) Zu Unrecht hat das Amtsgericht aber angenommen, das Rechtsschutz- bedürfnis für eine Klage, mit der - gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB - die Erteilung von Auskünften über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begehrt wird, könne mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend machen dürfe. Denn die Berech- tigung des geltend gemachten materiellen Klagebegehrens ist von der Frage des 47 48 49 - 21 - Rechtsschutzbedürfnisses für die Klage abzugrenzen; sie ist keine Frage der Zu- lässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, juris Rn. 15 ff. und Leitsatz b). (3) Auch die im Rahmen der Erörterung des Rechtsschutzbedürfnisses angestellten Erwägungen des Amtsgerichts, dass der Klägerin ein Auskunftsan- spruch gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB vor dem Eintritt des erledigenden Er- eignisses nicht zugestanden habe, sind nicht frei von Rechtsfehlern. Nach der vorgenannten Bestimmung ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflich- tet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hier- über unschwer Auskunft geben kann. (a) Das Tatbestandserfordernis des § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach die begehrte Auskunft für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete "maßgeblich" sein muss, ist darauf ausgerichtet, dass der Vermieter nur über solche Tatsachen Auskunft zu erteilen hat, die nach dem Gesetz die Höhe der zulässigen Miete (abstrakt gesehen) beeinflussen. Das Amtsgericht hat bei seiner Annahme, die Klägerin könne bezüglich der von einem früheren Mieter gezahlten Vormiete Aus- kunft nicht verlangen, da die Beklagte entgegen ihrer Verpflichtung nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB hierzu keine Angaben gemacht habe und sich daher auf eine gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete höhere Vormiete nicht be- rufen könne (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB), die Anforderungen an die gesetzlichen Voraussetzungen eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB über- spannt. Der dort vorgesehene Auskunftsanspruch soll es dem Mieter ermögli- chen, "die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen", und soll die "preisbil- denden Tatsachen" sowie diejenigen Umstände umfassen, die der Mieter "zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f 50 51 - 22 - BGB-E)" benötigt (Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, juris Rn. 34 mwN). Hierzu gehört bei einem - wie hier - umfassend gehaltenen Rügeschrei- ben und Auskunftsverlangen auch die Höhe der Vormiete, die der Vermieter man- gels Angabe vor Vertragsschluss zwar nicht sofort einwenden, wohl aber nach Nachholung dieser Information mit zeitlicher Verzögerung geltend machen kann. (b) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts war es bei Eintritt des erledi- genden Ereignisses für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete auch maßgeblich, ob es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB handelt. Denn der Beklagten ist es nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB versagt, sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB zu berufen, wonach der Mietvertrag der Mietpreisbeschränkung nicht unter- fällt, wenn es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Vor Abgabe der Vertragsklärung der Mieter hat die Beklagte gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB hinreichend Auskunft erteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Das Amtsgericht hat auch insoweit den Umfang der im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB bestehenden Auskunftspflicht des Vermieters überspannt. Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB ist der Vermieter, soweit die Zu- lässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB beruht, verpflichtet, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform, § 556g Abs. 4 BGB) Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Gesetzesmaterialien zum Miet- rechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nach der Bestimmung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB (ebenso wie nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB) nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragser- klärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu 52 53 - 23 - erteilen, sondern zunächst nur über das "Ob" einer solchen umfassenden Moder- nisierung. Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt (so BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es daher ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2022, § 556g Rn. 69; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 27j; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 53; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 556g Rn. 17 [zu § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB]). Dem hat die Beklagte nach den hier getroffenen erstinstanz- lichen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, Rech- nung getragen. (c) Entgegen § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB hat die Beklagte zwar vor Abgabe der Vertragserklärung der Mieter eine Auskunft nicht erteilt, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnah- men im Sinn vom § 556e Abs. 2 BGB durchgeführt worden sind. Gleichwohl wäre die Beklagte aus Rechtsgründen nicht gehindert, sich gegebenenfalls auf eine (einfache) Modernisierung zu berufen, sofern sich herausstellt, dass eine umfas- sende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB unterblieben ist. Sollte sich ergeben, dass eine umfassende Modernisierung (zu deren Voraussetzun- gen siehe Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 11 f.; Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524 Rn. 22) nicht durchgeführt worden ist, wäre es gleichwohl aus Rechtsgründen nicht ausgeschlossen, dass die Beklagte sich auf den Aus- nahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB berufen darf. Denn die Beklagte hat, wie oben ausgeführt, vor Abgabe der Vertragserklärung der Mieter hinreichend 54 - 24 - Auskunft erteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung handelt (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB). Dies umfasst auch den Fall der einfachen Modernisierung im Sinne von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB, so dass der Vermieter sich gegebenenfalls auf eine einfache Modernisierung beru- fen darf, sofern sich herausstellen sollte, dass eine umfassende Modernisierung nicht durchgeführt worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 556g BGB Rn. 27j). Die dahingehend von der Klägerin mit der Klage verlangten Aus- künfte waren daher bei Eintritt des erledigenden Ereignisses für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich im Sinne von § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB. Das Berufungsgericht wird demnach festzustellen haben, ob die Auskunftsklage inso- weit durch die erstinstanzlich erteilten Auskünfte der Beklagten unbegründet ge- worden ist. 4. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerhaft den von der Klägerin aus abgetretenem Recht erhobe- nen Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete (§ 556g Abs.1 Satz 3 BGB) und auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (nebst Zinsen) ge- mäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF als unbe- gründet zurückgewiesen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Be- rechtigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 55 56 - 25 - Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die rechtliche Beurteilung des Senats zugrunde zu legen. Es hat insbesondere zu beachten, dass die Klägerin inkassofremde Dienstleistungen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) nicht erbringt, so dass die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin nicht gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 10 RDG nichtig ist. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass das Berufungs- gericht im Hinblick auf den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungs- kosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) die Grundsätze des Senatsurteils vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 113 ff.) zu beachten haben wird. 57 58 - 26 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 19.07.2021 - 113 C 270/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.12.2021 - 67 S 191/21 -

ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR125.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 125/22 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3 Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit des- sen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 125/22 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 3. Mai 2022 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als bezüglich des Auskunftsverlangens der Klä- gerin zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 18. November 2021 teilweise abgeändert und die auf Er- teilung von Auskunft gerichtete Klage in vollem Umfang abgewie- sen. Die weitergehende Berufung bleibt zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz haben die Klä- gerin 60 % und die Beklagte 40 %, von den Kosten des Rechts- streits in zweiter Instanz die Klägerin 40 % und die Beklagte 60 % zu tragen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend. Die Beklagte vermietete zum 1. Januar 2016 eine Wohnung an V. (nachfolgend Mieter), die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Bei Vertrags- beginn betrug die Nettokaltmiete 955 €. Mit Schreiben vom 16. November 2016 rügte der zu diesem Zeitpunkt an- waltlich vertretene Mieter gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vor- schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die ver- mietete Wohnung. Er teilte dieser mit, dass die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege, die nach seinen Berechnungen an- hand des Mietspiegels 572,85 € betrage. Zudem sei ihm bekannt, dass der Vor- mieter zuletzt eine Nettokaltmiete in Höhe von 657 € geschuldet habe. Ferner verlangte er unter Fristsetzung Auskunft darüber, wie die Beklagte bei der Neu- vermietung an ihn die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet habe, sowie die Ab- gabe einer Bestätigung, wonach die Nettokaltmiete künftig nur noch 657 € be- trage. Die Beklagte übermittelte mit Schreiben vom 24. November 2016 die er- betene Berechnung zur Miethöhe, nach der sich eine Nettokaltmiete von 952,15 € ergab; die verlangte Erklärung gab sie nicht ab. Seit einer Modernisierungsmieterhöhung mit Wirkung zum 1. März 2019 betrug die Nettokaltmiete 983 € monatlich. Die Beklagte erklärte zum 31. März 1 2 3 4 - 4 - 2019 die Kündigung des Mietvertrags und nahm den Mieter nachfolgend auf Räu- mung in Anspruch. Im November 2019 beauftragte der Mieter die Klägerin mit der Durchset- zung seiner Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu trat er diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 23. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungsabtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen, über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisie- rungsmaßnahmen und einen sich gegebenenfalls hieraus ergebenden Betrag ei- ner Mieterhöhung sowie darüber, ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Fer- ner begehrte die Klägerin die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der am 9. November 2020 erhobenen Klage hat die Klägerin die Be- klagte auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und zuletzt auf (Rück-)Zahlung ihrer Ansicht nach zu viel gezahlter Miete für die Monate Januar bis Dezember 2017 und Dezember 2019 in Höhe von insgesamt 3.055,65 € sowie vorgerichtli- cher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat sich un- ter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. 5 6 - 5 - Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Erteilung der begehrten Auskunft - mit Ausnahme zur Höhe der Vormiete - sowie zur Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 2.039,22 € verurteilt. Die weitergehende Klage und den auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Antrag hat es ab- gewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die (vollständige) Abweisung der Auskunftsklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67]) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der vom Amtsgericht mit Recht zuerkannte Anspruch der Klägerin auf Er- teilung der begehrten Auskünfte aus § 556g Abs. 3, § 398 BGB sei nicht gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass Auskunftsansprüche nicht vor dem Anspruch, dessen Durchsetzung sie dienten, verjähren könnten und dass für den hier in Rede stehenden Anspruch, der vom Gesetzgeber als Hilfsanspruch zu den Hauptansprüchen des Mieters ausgestal- tet sei, nichts anderes gelte. Die Verjährung beruhe auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Diese Zwecke 7 8 9 10 11 - 6 - stünden - wie der Bundesgerichtshof für den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB entschieden habe (Urteil vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16) - der Annahme ent- gegen, der Hilfsanspruch auf Auskunft könne vor dem Hauptanspruch verjähren, zu dessen Geltendmachung die Auskunft benötigt werde. Eine Verjährung des Auskunftsanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den Hauptanspruch, sondern erschwere nur dessen Durchsetzung und trage damit gerade nicht zum Rechtsfrieden bei. Nach Verjährung des Auskunftsanspruchs sei der Schuldner nicht vor einer Inanspruchnahme in der Hauptsache geschützt. Insoweit seien die Ausführungen der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin im Urteil vom 2. November 2021 (65 S 64/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]) zutreffend. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der - zulässigerweise von der Einzelrichterin ausgespro- chenen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 12) - Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Das Berufungsge- richt hat zu Unrecht angenommen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) der Durchsetzbarkeit des von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruchs des Mieters auf Aus- kunftserteilung gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB nicht entgegenstehe. Die Er- hebung der Klage im November 2020 hat die Verjährung des Auskunftsan- spruchs nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB hemmen können, da die maß- gebliche dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war. 12 - 7 - 1. Das Berufungsgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbin- dung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung vom 28. April 2015 auf den mit Wirkung zum 1. Januar 2016 ge- schlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) und der Klägerin aus abgetretenem Recht des Mieters deshalb grundsätzlich ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB auf Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Tatsachen zusteht. Auf den Fortbestand des mit dem Vertragsschluss entstandenen Aus- kunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB hat es sich - wozu das Berufungsgericht keine Ausführungen gemacht hat - nicht ausgewirkt, dass nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffe- nen Feststellungen die bei Mietbeginn im Januar 2016 vereinbarte Miete sich zwischenzeitlich zum 1. März 2019 aufgrund einer Modernisierungsmieterhö- hung geändert und die Beklagte zudem mit Wirkung zum 31. März 2019 die Kün- digung des Mietverhältnisses erklärt sowie den Mieter nachfolgend auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen hat. Von diesen Umständen bleiben etwa- ige - als Folge der im anwaltlichen Schreiben vom 16. November 2016 enthalte- nen Erklärungen des Mieters zur Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB und zum Aus- kunftsverlangen gemäß § 556g Abs. 3 BGB - zuvor begründete Ansprüche des Mieters gegen die Beklagte nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe unberührt. 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB (generell) nicht vor einem etwaigen Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Miete 13 14 15 - 8 - gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren könne. Infolgedessen hat es rechts- fehlerhaft weder dem anwaltlichen Schreiben vom 16. November 2016, mit dem der Mieter gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) gerügt und von dieser Auskunft zur Berechnung der Miete verlangt hat, noch der Beantwortung dieses Schreibens durch die Beklagte vom 24. November 2016 eine verjährungsrelevante Bedeu- tung beigemessen. a) Ob der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor dem An- spruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungs- frist für den Auskunftsanspruch beginnt, ist umstritten. Nach einer Ansicht verjährt der vorgenannte Auskunftsanspruch grund- sätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gemäß § 199 Abs. 1 BGB (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 7. Dezember 2021 - 63 S 75/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 8/22]; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42 [der den Auskunftsanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO Fn. 182]; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 33; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69; Erman/Dickers- bach, BGB, 16. Aufl., § 556g Rn. 33; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). 16 17 - 9 - Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mieters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB (Bub in Bub/Treier, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des Auskunftsanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters an (vgl. Lützenkirchen/ Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g BGB Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB]). Nach einer weiteren - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Auffas- sung kann der Auskunftsanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch jedenfalls nicht vor dem Rückzahlungsanspruch des Mieters ver- jähren (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2021, 739 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22]); MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556g Rn. 27; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 51). b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 BGB verjährt und die Verjährungsfrist - abweichend von § 199 Abs. 1 BGB - mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt. aa) Der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. zu diesem bereits Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165) unterliegt - wie andere gesetzliche Auskunftsansprüche auch (vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. November 1960 - V ZR 124/59, BGHZ 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 198/88, BGHZ 108, 393, 399 [jeweils zur 18 19 20 21 - 10 - Auskunftspflicht gemäß § 2314 BGB]; vom 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, GRUR 2012, 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 BGB]; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchaus- zugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als Hilfsanspruch zum Provisionsanspruch]) - selbständig der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK- Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 32). bb) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB kann unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - und damit auch zeitlich vor diesem - verjähren. Zwar handelt es sich bei ihm um einen Hilfsanspruch zu dem auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des Mieters (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 6660 Rn. 35). Doch unterscheidet er sich von den - ebenfalls als Hilfsan- sprüche ausgestalteten - Auskunftsansprüchen gemäß § 242 und § 1379 BGB, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht vor dem jeweiligen Hauptanspruch verjähren, dem sie dienen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, NJW 2017, 2755 Rn. 8 ff.; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils zum Auskunftsanspruch nach § 242 BGB]; Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 18 ff. [zum Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB]), maßgeblich dadurch, dass der Mieter nicht erst auf der Grundlage der Auskunft zur Verfolgung und Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter in die Lage versetzt wird (siehe hierzu Fleindl, WuM 2015, 212, 222). 22 - 11 - Während der Anspruchsberechtigte im Falle des Auskunftsanspruchs ge- mäß § 242 BGB in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die Auskunft angewiesen ist (vgl. etwa BGH, Urteile vom 4. Juni 1981 - III ZR 31/80, BGHZ 81, 21, 24; vom 26. Septem- ber 2013 - VII ZR 227/12, NJW 2014, 381 Rn. 14; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 51) beziehungsweise der Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB der Berechnung des eigenen Zugewinnausgleichsanspruchs und der wechselseitigen Beibringung der Bemessungsgrundlagen für die Zuge- winnausgleichsberechnung dient (vgl. BGH, Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 19, 22), sind Auskunfts- und Rückzahlungs- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in einer Weise miteinander verknüpft, dass die Durchsetzung des Rückzahlungsan- spruchs ohne die Möglichkeit einer vorherigen oder zeitgleichen Geltendma- chung des Auskunftsanspruchs gefährdet, erschwert oder sogar unmöglich wäre. Insbesondere benötigt der Mieter die Auskunft des Vermieters zu den preisbildenden Faktoren nicht, um einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB schlüssig darlegen und gegebenenfalls beweisen zu können. Denn er muss aufgrund der gesetzlichen Konzeption der §§ 556d ff. BGB, wo- nach § 556d BGB den Grundtatbestand bildet und es sich bei den Vorschriften der §§ 556e, 556f BGB um Ausnahmen beziehungsweise "Sondertatbestände" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33) zugunsten des Vermieters handelt, im Rückfor- derungsprozess lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes (das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn) sowie die ordnungsgemäße Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB darlegen und beweisen (vgl. hierzu etwa BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 156, 161; Fleindl, WuM 2015, 212, 216, 222). Insoweit erachtet es der Gesetzgeber als dem Mieter zumutbar, zur Feststellung 23 24 - 12 - der zulässigen Miethöhe allgemein zugängliche Quellen - insbesondere den ört- lichen Mietspiegel, von dessen regelmäßiger Erstellung der Gesetzgeber bei Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungs- markt ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 29) - zu nutzen (BT-Drucks. aaO, S. 33 f.; siehe hierzu auch Fleindl, aaO, S. 222). Obgleich der Auskunftsanspruch sich auch auf für die Bildung der orts- üblichen Vergleichsmiete maßgebliche Umstände (zum Beispiel die Baualters- klasse des Mietgebäudes) beziehen kann (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34), wird er - da er nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren umfasst - vor allem die im Rückzahlungsprozess vom Vermieter darzulegenden und zu be- weisenden (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO Rn. 157 ff.; jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 52; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69) Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB betreffen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34; Fleindl, aaO, S. 223 f.; Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 556g Rn. 76). Er ergänzt damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters, indem er diesem eine Einschätzung hinsichtlich des - vor allem im möglichen Eingreifen von Ausnahmetatbeständen zugunsten des Vermieters lie- genden - Prozessrisikos ermöglicht (vgl. Fleindl, aaO, S. 222). Einer Verknüp- fung von Auskunftsanspruch und Rückzahlungsanspruch dergestalt, dass der Auskunftsanspruch nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjährt, bedarf es deshalb nicht. cc) Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es beim Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 3 BGB nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs (§ 199 Abs. 1 BGB), sondern - da es sich bei diesem um einen verhaltenen An- spruch handelt - auf dessen Geltendmachung durch den Mieter an. 25 26 - 13 - (1) Nach der allgemeinen Regelung in § 199 Abs. 1 BGB beginnt die re- gelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn be- stimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden in diesem Sinne ist der Anspruch, wenn er vom Gläubiger im Wege der Klage geltend gemacht wer- den kann. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit, die dem Gläubiger im Falle eines Leistungsanspruchs - wie hier - die Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verschafft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 224/18, ZIP 2020, 32 Rn. 16; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 20; jeweils mwN). Abweichend von der allgemeinen Regelung kommt es bei sogenannten verhaltenen Ansprüchen für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs durch den Gläubiger an (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 24; vom 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 29; vom 21. Novem- ber 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 38; vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 26; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO Rn. 35 f.). Dies beruht darauf, dass der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von der Schaffung einer allgemeinen Verjährungsregelung für verhaltene Ansprüche im Hinblick auf de- ren Ausnahmecharakter bewusst abgesehen und stattdessen den Verjährungs- beginn einzelner, von ihm als "verhalten" identifizierter Ansprüche aus dem Leih- und Verwahrungsrecht (§ 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 BGB) einer ge- sonderten Regelung zugeführt hat, um einen von ihm - angesichts der durch die Gesetzesnovelle erfolgten Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von dreißig auf drei Jahre - als nicht angemessen empfundenen Verjährungsbeginn 27 28 - 14 - nach § 199 Abs. 1 BGB zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 258; siehe auch BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO). Diese Gesetzeshisto- rie rechtfertigt es, den Beginn der Verjährungsfrist verallgemeinernd auch für an- dere verhaltene Ansprüche, für die der Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich ge- regelt ist, anknüpfend an das Erfüllungsverlangen des Gläubigers zu bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; siehe auch Münch- KommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 199 Rn. 7; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 199 Rn. 12; aA etwa Krämer, in Festschrift für Graf von West- phalen, 2010, S. 401, 413 f.; Winkelmann, Der Anspruch - Funktion, Entstehung, Anknüpfungen, 2021, S. 436 ff.). (2) Hiervon ausgehend beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Mieter ihn gegenüber dem Vermieter geltend macht. Denn der Gesetz- geber hat diesen Anspruch als verhaltenen Anspruch ausgestaltet. (a) Die Frage, ob ein gesetzlich oder vertraglich bestimmter Anspruch als "verhalten" zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den jeweiligen Besonderheiten des zugrundeliegenden Rechtsverhält- nisses ab (vgl. BGH, Urteile vom 21. November 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 22). Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leis- tung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss beziehungsweise nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 23; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 36). Ein weiteres Merkmal ei- nes verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen (können), weswegen 29 30 - 15 - - abstrakt - die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung be- steht (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23 f.; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, S. 258, 269 [betreffend die Ansprüche aus § 604 Abs. 3, § 695 Satz 1, § 696 Satz 1 BGB-E]). (b) Nach diesem Maßstab ist der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als verhaltener Anspruch einzuordnen (so auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 65, 83 sowie 69; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Fn. 182 und Rn. 42; [die beide hieraus jedoch keine Folgerungen für den Verjährungsbeginn ziehen]). Der Gesetzgeber hat die mit dem Abschluss des Mietvertrags entstan- dene Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung von einem vorherigen Auskunftsverlangen des Mieters abhängig gemacht. (aa) Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, nach dem der Vermieter (erst) "auf Verlangen des Mieters" zur Auskunftsertei- lung verpflichtet ist. Dies entspricht der üblichen gesetzlichen Terminologie bei anderen als verhalten angesehenen Ansprüchen (vgl. Gernhuber, Handbuch des Schuldrechts, Band 8, § 24 I 6), wie etwa in § 368 BGB (vgl. hierzu MünchKomm- BGB/Fetzer, 9. Aufl., § 368 Rn. 13), in § 630 BGB (vgl. hierzu BAG, NZA 2014, 31 Rn. 16 mwN), in § 666 Alt. 2 und 3 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 1. De- zember 2011 - III ZR 71/11, BGHZ 192, 1 Rn. 11; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37), in § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 21 ff. [noch zu § 648a Abs. 1 Satz 1 BGB aF]) oder in § 1605 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 - IVb ZR 71/84, NJW 1986, 1751 unter II 2 e; siehe auch die Aufzählung weiterer Fälle bei Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb. 2019, § 271 Rn. 7). Dass der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags auch 31 32 - 16 - ohne Aufforderung durch den Mieter zur Auskunftserteilung verpflichtet sein sollte, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Hätte der Gesetzgeber dies ge- wollt, hätte er einen dahingehenden Regelungswillen - beispielsweise durch Weglassen der Worte "auf Verlangen" oder durch die Verwendung des Wortes "unaufgefordert" - unschwer zum Ausdruck bringen können (vgl. etwa die im Streitfall gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB [noch] nicht anwendbare Regelung zur vorvertraglichen Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB; hierzu BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 27). (bb) Auch Sinn und Zweck des vom Gesetzgeber geschaffenen Aus- kunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB sprechen dafür, dass der Mieter die Auskunft jederzeit verlangen kann, der Vermieter diese jedoch nicht von sich aus erteilen muss. Denn die Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 BGB dient in erster Linie den Interessen des Mieters. Der Gesetzgeber hat dem Mieter mit dem Auskunftsanspruch ein Hilfsmittel zur Verfügung stellen wollen, damit dieser sich bei seinem Vermieter nach Vertragsschluss die für eine Prüfung der vereinbarten Miethöhe erforderlichen Informationen bei Bedarf zu beschaffen vermag (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32 f.). Hierbei ist der Mieter weder in zeitli- cher Hinsicht eingeschränkt noch ist sein Auskunftsanspruch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (wei- teren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 34). Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass sich ein Mietinteressent die für die eigene Prüfung der Miethöhe benötigten Tatsachen bei angespannten Wohnungsmärkten nicht im Vorfeld des Mietvertragsschlusses durch Nachfrage bei dem anbietenden Vermieter beschaffen kann, ohne zugleich seine Stellung als möglicher Vertragspartner des Vermieters zu gefährden (vgl. BT- 33 34 - 17 - Drucks. aaO, S. 33). Dieses durch seine strukturelle Unterlegenheit bedingte In- formationsdefizit des Mieters, dem der Vermieter nicht bereits vor oder bei Ver- tragsschluss aufgrund eigener Veranlassung die für die Beurteilung der Zulässig- keit der verlangten Miete maßgeblichen Umstände mitgeteilt hat, soll ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses über den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters ausgeglichen werden (vgl. BT-Drucks. aaO). (cc) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB weist auch die für verhaltene Ansprüche charakteristische und als unbillig empfundene Gefahr der Anspruchsverjährung infolge des (zeitlichen) Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs auf. (aaa) Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht (im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Da die subjek- tiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB regelmäßig zu diesem Zeitpunkt gegeben sein werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO) und damit die Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres zu laufen begönne, besteht die abstrakte Gefahr der vorzeitigen Anspruchsverjährung. Denn der Mieter wird gerade zu Beginn des Mietverhältnisses geneigt sein, von einer Geltendmachung des Auskunftsanspruchs abzusehen, um das Verhältnis zu seinem Vermieter, dem er gerade erst sein Einverständnis mit der verlangten Miete erklärt hat, nicht (schon) nach relativ kurzer Zeit zu belasten (vgl. auch BT-Drucks. 19/4672, S. 14 [zur Scheu der Mieter, den Auskunftsanspruch aktiv geltend zu machen]). (bbb) Die vorstehend beschriebene Gefahr einer Verjährung des Aus- kunftsanspruchs vor dessen Geltendmachung ist vor dem Hintergrund des von dem Gesetzgeber beabsichtigten sozialen Mieterschutzes, dessen Umsetzung 35 36 37 - 18 - der Auskunftsanspruch dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33), auch als unbillig anzusehen. Ob und in welchem Maße der Mieter nach Vertragsschluss von dem Aus- kunftsanspruch Gebrauch machen wird, hängt auch davon ab, welche für die Prüfung der Miethöhe maßgeblichen Informationen (zwischenzeitlich) offenkun- dig oder ihm aufgrund eigener Recherchen bekannt geworden sind und wie groß er die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Miethöhe einschätzt. Insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Ausnahmetatbestände (§§ 556e, 556f BGB) wird der Mieter indessen - wovon auch der Gesetzgeber ausgegan- gen ist (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11) - auch zu einem späteren Zeitpunkt nicht sicher beurteilen können, ob die von seinem Vermieter (bei Mietbeginn) verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, obwohl sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Deshalb ist das Informationsbedürfnis des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht geringer als zu dessen Beginn. Zugleich wird der Vermieter durch einen an den Zeitpunkt der Geltendma- chung des Auskunftsverlangens anknüpfenden Beginn der Verjährungsfrist - auch unter Berücksichtigung der für die Verjährungsvorschriften maßgeblichen Gesichtspunkte von Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit - nicht unangemessen belastet. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Ver- mieter vor einer Vermietung geprüft hat, bis zu welcher Höhe er eine Miete nach den §§ 556d ff. BGB verlangen kann, und deshalb die für eine Auskunftserteilung erforderlichen Informationen einschließlich einer Preiskalkulation ohnehin bei ihm vorhanden sind (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 24, 45). Die Auskunftspflicht erfasst zudem nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die dieser bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann; weiterreichende Pflichten zur Informationsbeschaffung treffen ihn nach § 556g Abs. 3 BGB nicht (vgl. BT- 38 39 - 19 - Drucks. aaO, S. 34). Demzufolge beschränkt sich die mit einem späteren Verjäh- rungsbeginn verbundene Belastung des Vermieters auf das Vorhalten entspre- chender Informationen - vor allem zu den eine höhere Miete erlaubenden Aus- nahmetatbeständen der §§ 556e, 556f BGB - und auf die Aufbewahrung der be- treffenden Unterlagen. An beidem wird der Vermieter regelmäßig schon deshalb ein Eigeninteresse haben, weil er - wie ausgeführt - die Voraussetzungen der zu seinem Vorteil wirkenden Ausnahmetatbestände in einem Rückzahlungsprozess darzulegen und zu beweisen hätte. Eines weitergehenden Aufschiebens des Beginns der Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch in der Weise, dass dieser nicht vor dem jeweiligen Rück- zahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann, bedarf es zum Schutz der Interessen des Mieters nicht. Sein Interesse an einer Erlangung von Informationen, die er zur Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miet- höhe benötigt, ist dadurch hinreichend gewahrt, dass die Verjährung des Aus- kunftsanspruchs - bei der gebotenen Einordnung als verhaltener Anspruch - erst mit dessen Geltendmachung beginnt. Dem Mieter steht damit ausreichend Zeit nach Vertragsschluss zur Verfügung, um sich über seinen Informationsbedarf Gewissheit zu verschaffen. Zudem kann er sein Auskunftsverlangen ab dessen Geltendmachung während des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist ergänzen oder modifizieren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich Inhalt und Bezugs- punkt der Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ändern, da es (allein) auf tatsächliche Um- stände ankommt, die bereits vor beziehungsweise bei Vertragsschluss gegeben waren. c) Nach alledem hat im Streitfall - wie die Revision im Ergebnis zu Recht rügt - die im November 2020 erhobene Klage, soweit sie den von der Klägerin aus abgetretenem Recht verfolgten Auskunftsanspruch des Mieters gemäß 40 41 - 20 - § 556g Abs. 3, § 398 BGB gegen die Beklagte betrifft, die maßgebliche dreijäh- rige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) nicht mehr wahren können. Denn diese war bereits im November 2019 und damit lange vor der Klageerhebung abgelaufen. aa) Die Verjährungsfrist für den von der Klägerin geltend gemachten Aus- kunftsanspruch des Mieters hat nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen- den Sachverhalt mit dem Zugang des Schreibens vom 16. November 2016 bei der Beklagten begonnen. (1) Mit diesem von seinem früheren Rechtsanwalt verfassten Schreiben hat der Mieter von der Beklagten Auskunft über die für die Zulässigkeit der bei Mietbeginn vereinbarten Miethöhe maßgeblichen Tatsachen im Sinne des § 556g Abs. 3 BGB verlangt. Er hat darin geltend gemacht, die Höhe der verein- barten Nettokaltmiete verstoße gegen die Vorschriften zur sogenannten Miet- preisbremse, weil sie sowohl um mehr als 10 % über der anhand des Mietspie- gels für 2015 ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete liege als auch die dem Mieter bekannte Höhe der zuletzt vom Vormieter geschuldeten Miete über- schreite. Vor diesem Hintergrund hat der Mieter die Beklagte ausdrücklich aufge- fordert, Auskunft darüber zu erteilen, wie sie ihrerseits bei der Neuvermietung an ihn die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet habe. Obgleich sich die Aufforde- rung ausdrücklich nur auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mietbeginn und damit auf eine den Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 BGB be- treffende Information bezog, hat der Mieter mit ihr, anders als die Revisionserwi- derung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erwogen hat, den Lauf der Verjährungsfrist für den - alle für die Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses maßgeblichen Tatsachen (§§ 556d - 556f BGB) umfassenden - Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB ausgelöst. Eine verjährungsrechtliche Aufsplitterung dieses einheitlichen Anspruchs kommt nicht in Betracht. 42 43 - 21 - (2) Der Senat kann das Schreiben vom 16. November 2016 selbst ausle- gen, weil das Berufungsgericht - das eine Verjährung des Auskunftsanspruchs vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete generell verneint und dem Schreiben von seinem Standpunkt aus folgerichtig für die Frage der Verjährung keine Bedeutung beigemessen hat - eine Auslegung unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 21). (3) Wie sich aus den weiteren rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Re- vision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ergibt, ist der Beklagten das anwaltliche Schreiben vom 16. November 2016 noch in demsel- ben Monat zugegangen (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB), weil sie es mit einem Schrei- ben vom 24. November 2016 beantwortet hat. bb) Ob die Beantwortung des anwaltlichen Schreibens durch die Beklagte am 24. November 2016 zu einem Neubeginn der Verjährung für den Auskunfts- anspruch des Mieters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB geführt hat, weil sie bei einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) als Anerkenntnis im Sinne der vorbezeichneten Bestimmung angesehen werden kann (zu den diesbezüglichen Anforderungen vgl. nur Senatsurteil vom 9. Mai 2007 - VIII ZR 347/06, NJW 2007, 2843 Rn. 12 mwN; zur Auskunftserteilung als Anerkenntnis vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 1999 - XII ZR 113/97, NJW 1999, 1101 unter II 3; Beschluss vom 27. Juni 1990 - IV ZR 115/89, FamRZ 1990, 1107 unter 2 a [jeweils zu § 208 BGB aF]), kann dahinstehen. Auch in diesem Fall wäre die für den Auskunftsanspruch maßgebliche dreijährige Verjährungsfrist im No- vember 2019 abgelaufen gewesen. Denn bei einem Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährungsfrist am nachfolgenden Tag neu zu laufen (§ 187 Abs. 1 BGB; vgl. Senatsbeschluss vom 8. Januar 2013 - VIII ZR 44 45 46 - 22 - 344/12, juris Rn. 6 mwN; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 82. Aufl., § 212 Rn. 8; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 16. Aufl., § 212 Rn. 2); hierbei kommt es nicht auf den Zugang, sondern auf den Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung an (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. März 1975 - VIII ZR 230/73, WM 1975, 559 unter II 3 mwN). III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben. Es ist daher inso- weit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet insoweit in der Sa- che selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endent- scheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur teilweisen Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils dahingehend, dass die 47 - 23 - Auskunftsklage in vollem Umfang abzuweisen ist. Der Durchsetzbarkeit des gel- tend gemachten Auskunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB steht die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) entgegen. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 18.11.2021 - 25 C 263/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.05.2022 - 67 S 305/21 -

ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 369/18 Verkündet am: 11. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556f Satz 2 1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkun- gen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in we- sentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. 2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten ein- fließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. - 2 - b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB mit- erledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kos- ten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Le- bensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigen- schaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerecht- fertigt ist. BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18 - LG Berlin AG Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Oktober 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 € (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 € vereinbart. Während des Wohnungsleerstands ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vor- mals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche ein- gebaut. 1 - 4 - Mit Schreiben vom 28. Mai 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklag- ten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die - bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 € (= 8,74 €/m2) - zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10 % überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten "Sanierungskosten", um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbe- halt der Rückforderung an. Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzah- lung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Be- trags von insgesamt 2.253,36 € für die Monate Juni 2016 bis November 2016 nebst Zinsen in Anspruch; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 124) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gegen die Beklagte weder ein Anspruch auf Rückzah- lung von Miete [aus § 812 BGB] noch ein Anspruch auf Feststellung zu, dass sie nur eine geringere Nettokaltmiete schuldeten. Die Wohnungsmiete sei hier aufgrund der Ausnahmeregelung des § 556f Satz 2 BGB nicht nach § 556d BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungs- verordnung des Landes Berlin auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Die Beklagte habe durch die in ihrem Umfang unstreitigen Moderni- sierungsmaßnahmen eine umfassende Modernisierung der Wohnung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB durchgeführt. Insoweit sei sowohl auf den finanziellen Aufwand als auch auf das Ergebnis der Maßnahmen abzustellen. Die Modernisierung sei als umfassend anzusehen, wenn hierfür ein Drittel der Neubaukosten aufgewendet worden sei. Insoweit seien die durch die höchst- richterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG aufgestellten Grundsätze heranzuziehen, die sich an der Rechtspre- chung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofs orientierten. Ob bei der Kostenermittlung der finanzielle Aufwand, der auf Instandset- zungsmaßnahmen entfalle, mit in die Berechnung einzustellen sei, sei umstritten. Zum einen werde vertreten, diese Kosten seien entsprechend § 16 Abs. 3 5 6 7 8 9 10 - 6 - Satz 2 WoFG nicht von dem Gesamtbetrag der Aufwendungen abzuziehen. Zum anderen werde aber auch vertreten, die Kosten der gleichzeitig mit der Moderni- sierung durchgeführten Instandsetzung seien in Abzug zu bringen. Die erstgenannte Auffassung treffe zu. Zwar spreche für einen Abzug von Instandhaltungskosten, dass es Sinn und Zweck der Ausnahme des § 556f Satz 2 BGB sei, neuen Wohnraum zu schaffen und Bestandsmietverhältnisse nicht weiter zurückzudrängen. Wenn allerdings ein bewohnter Altbau, der sich in einem schlechten Zustand befinde, mit einem erheblichen Instandhaltungsauf- wand und nur einem kleineren Modernisierungsaufwand saniert werde, fielen auch diese Maßnahmen unter die gesetzliche Ausnahme, obgleich dadurch neuer Wohnraum nicht geschaffen werde. Für die Einbeziehung der Instandhaltungskosten spreche, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsbedarf gegebenenfalls aufgrund des schlechten Zustands leer stehen könnten, obwohl mit erheblichem Instandset- zungsaufwand neuer Wohnraum geschaffen würde. Auch dies sei vom Willen des Gesetzgebers umfasst, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten, zum anderen die Intention des Gesetzgebers, neuen Wohnraum zu schaffen, spreche. Gegen diese Auffassung spreche auch nicht, dass der Mieter nach § 559 Abs. 2 BGB nach einer Modernisierung nicht mit Mieterhöhungen, die auf In- standhaltungsmaßnahmen entfielen, belastet werden solle, was im Rahmen der Überprüfung der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung eine Abgrenzung zu Modernisierungsmaßnahmen erfordere. Modernisiere der Vermieter einen Teil der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet sei, seien die auf diese Maßnahme entfallenden Kosten im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB insgesamt 11 12 13 - 7 - und ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskos- ten anzusetzen. Hinzu trete, dass die §§ 556d ff. BGB als Ausnahme zur Regel der grundsätzlich frei durch die Parteien zu bestimmenden Miethöhe eng auszu- legen seien. Von diesen Maßstäben ausgehend, habe die Beklagte hier ein Drit- tel der Neubaukosten für die Modernisierung aufgewendet. Zutreffend sei das Amtsgericht (ohne Einbeziehung der Kosten für Pla- nung und Architektenleistungen) bereits von Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € (= 682,59 €/m²) ausgegangen, wodurch unabhängig davon, ob man die durchschnittlichen Neubaukosten wie das Amtsgericht mit 1.486,00 €/m² oder wie die Kläger mit 2.000,00 €/m² bemesse, ein Drittel der Neubaukosten erreicht seien. Sofern die Kläger der Auffassung seien, die angesetzten Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € bereits erstinstanzlich bestritten zu haben, treffe dies nicht zu. Die Kläger hätten lediglich die Höhe der durch Anlagen belegten Kosten mit dem Argument in Abrede gestellt, es sei nicht ersichtlich, welcher Teil des finan- ziellen Aufwands auf Maßnahmen der Instandhaltung entfallen seien. Dieses Be- streiten sei jedoch - wie dargestellt - aus Rechtsgründen unbeachtlich, da sämt- liche Kosten zu berücksichtigen seien. Dass die Kosten der Beklagten überhaupt nicht entstanden seien, sei dagegen nicht geltend gemacht worden. Die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB scheitere nicht bereits an dem Umstand, dass unstreitig energetische Modernisierungs- maßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Allein die Höhe des Bauaufwands reiche zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, ent- scheidend sei auch der durch die Maßnahmen geschaffene Zustand. Dieser müsse dem Zustand einer Neubauwohnung in etwa entsprechen. Zu betrachten seien insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fuß- böden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Je- doch sei es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses 14 15 - 8 - zwingend neubaugleich sein müsse, was hier unstreitig nicht gegeben sei, da es sich um einen ungedämmten Altbau mit Holzkastendoppelfenstern handele. Hier- für spreche auch, dass der Mietspiegel einen der höchsten Werte für sanierte Altbauwohnungen ausweise. So liege der "Oberwert" in dem hier einschlägigen Mietspiegelfeld bei 10,00 €/m². Unstreitig sei die Wohnung im Inneren erkennbar und in Bezug auf die modernisierte Elektrik neubaugleich. Ebenfalls unstreitig habe auf die Fassade eine Dämmung wegen des Denkmalschutzes nicht aufgebracht und die Fenster aus diesem Grund nicht ausgetauscht werden dürfen. Die Heizung sei auch ge- rade erst drei Jahre alt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsurteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch den Senat. Das Berufungsge- richt hat die Revision im Tenor seiner Entscheidung unbeschränkt zugelassen. Soweit es in den Entscheidungsgründen seines Urteils die Zulassung dahin er- läuterte, dass die Revision bezüglich der Rechtsfragen zugelassen werde, "ob Instandhaltungskosten mit in den Aufwand einzustellen" sind, der zu den Kosten des Neubaus ins Verhältnis zu setzen ist, sowie, "ob ein neubaugleicher Stan- dard auch zwingend den energetischen Standard betreffen muss", ist hierin eine Beschränkung der Zulassung nicht zu sehen. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam lediglich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen, ab- trennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Par- tei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber - wie hier geschehen - auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, 16 17 18 - 9 - Urteile vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, in- soweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt; vom 15. Mai 2018 - II ZR 2/16, WM 2016, 1183 Rn. 14). 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die Ansprü- che der Kläger auf Rückzahlung von insgesamt 2.253,36 € aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF sowie auf Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden, nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat den Ausnahme- charakter der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB verkannt und im Rahmen der Wertung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, zu Unrecht angenom- men, dass finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zu den berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten zählt. Die erforderlichen kon- kreten Feststellungen zu den ausgeführten Baumaßnahmen - vor allem in Ab- grenzung zu gleichzeitig ausgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und erspar- ten fiktiven Instandhaltungsmaßnahmen - hat das Berufungsgericht deshalb nicht getroffen. a) Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in der - aufgrund des im Jahr 2016 abgeschlossenen Mietvertrags hier anzuwendenden - bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht- fertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann eine nach den §§ 556d, 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 BGB aF). Gemäß 19 20 21 - 10 - § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e BGB allerdings nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisie- rung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senats- beschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einherge- henden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN). b) Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durch- geführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Geset- zesbegründung (BT-Drucks. 18/3121, aaO) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bezie- hungsweise dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen wer- den. Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleich- bare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - er- reicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 - VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungs- gerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.). Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen - etwa statistische Er- 22 23 - 11 - hebungen des Bauhandwerks - der jeweiligen Region, in der die in Rede ste- hende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen. Eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter nach § 287 Abs. 2 ZPO auf der Grundlage dieser oder anderer objektivierbarer Zahlen, deren Einführung in den Prozess in der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters liegt, ist in diesem Rahmen mög- lich und zulässig. c) Hiervon ist - zumindest im rechtlichen Ansatz - auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. Zu Unrecht hat es jedoch angenommen, dass selbst die Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a Abs. 1 BGB im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu dem in den Kostenvergleich einzustellen- den Bauaufwand gehören und dementsprechend auch bei einer modernisieren- den Instandsetzung die gesamten Kosten ungekürzt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen seien. aa) In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Ver- ständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegrün- dung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wie- derherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT- Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der 24 25 - 12 - Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB ge- schuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen. bb) Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeit- raum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch in- soweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen. (1) Mit der Einführung der Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB be- zweckte der Gesetzgeber eine Begrenzung der Mieten in angespannten Woh- nungsmärkten. Die nach Maßgabe des § 556d BGB höchstzulässige Miete darf der Vermieter nach § 556e BGB mit Rücksicht auf eine höhere Vormiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB überschreiten, die er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Im Fall der Modernisierung darf der Vermieter dabei die nach § 556d BGB zulässige Miete um den Betrag überschreiten, um den er die Miete gemäß § 559 BGB hätte erhöhen können. Noch weitergehende Ausnahmen sieht das Gesetz in § 556f BGB vor. Danach sind zum einen Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietenbegrenzung gänz- lich ausgenommen; zum anderen gilt die Mietenbegrenzung (§ 556d BGB) nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. (2) Das Gesetz sieht somit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e BGB erhöht 26 27 28 - 13 - sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit. (3) Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der Senat bereits - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass bei einer modernisieren- den Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits "fällige" Instandsetzungsmaß- nahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit moder- nisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts Anderes. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine - eng auszulegende - Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kos- ten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der In- standhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht kein Anlass, den Begriff der Modernisierung im Rahmen der §§ 556e, 559 BGB einerseits und § 556f Satz 2 BGB andererseits unterschiedlich auszulegen und es für § 556f Satz 2 BGB gleichsam genügen zu lassen, dass der Vermieter an der Wohnung Bauarbeiten durchgeführt hat, die letztlich zu einem "neubaugleichen" Zustand führen, selbst wenn das überwiegend durch bloße Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt wäre. Die Vorschriften der §§ 556d ff BGB dienen der Begrenzung der Miethöhe und sehen lediglich eng auszulegende Ausnahmen - unter anderem für 29 30 - 14 - die umfassende Modernisierung - vor. Dies verbietet es, auch (anteilige) Kosten für bei Gelegenheit einer Modernisierung miterledigte Erhaltungsmaßnahmen zu- gunsten des Vermieters zu berücksichtigen. Andernfalls würde letztlich nicht nur die umfassende Modernisierung, sondern auch die "umfangreiche Instandhal- tung" von der Mietenbegrenzung ausgenommen und der Zweck der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB nahezu in sein Gegenteil verkehrt. Entgegen einer teilweise im Schrifttum unter Hinweis auf die Gesetzesma- terialien vertretenen Auffassung (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; wohl auch Juris PK-BGB/Heilmann § 556f Rn. 5; BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14) be- zweckt § 556f Satz 2 BGB auch nicht, den Vermieter bei Vornahme umfangrei- cher Modernisierungsmaßnahmen von genauen Berechnungen in der Weise zu entlasten, dass jeder Abzug von Kosten der Instandhaltung zu entfallen habe. Soweit es in den Gesetzesmaterialien heißt, bei sehr umfangreichen Maßnah- men werde der Vermieter von der Berechnung der genauen Mieterhöhung ent- lastet (BT-Drucks. 18/3121 aaO), lässt dies den Schluss auf eine Berücksichti- gung bloßen Erhaltungsaufwands gerade nicht zu. Denn in der weiteren Geset- zesbegründung wird - wie oben (unter II 2 c aa) bereits ausgeführt - explizit darauf abgestellt, dass der Begriff der Modernisierung auf § 555b BGB Bezug nimmt und somit die Instandsetzung nicht umfasst ist. Im Übrigen wird dem Vermieter im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB eine Berechnung nur insoweit abverlangt, als es zum Nachweis eines wesentlichen, auf Modernisierung entfallenden Bauauf- wands erforderlich ist. Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB danach vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung von der Begrenzung der Miete und somit von einer konkreten Berechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 556e BGB frei. 31 - 15 - d) Auch hinsichtlich der Beurteilung der mit den Baumaßnahmen einher- gehenden qualitativen Auswirkungen ist die Beurteilung des Berufungsgerichts von Rechtsirrtum beeinflusst. Insoweit ist zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaß- nahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbeson- dere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungs- weise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). Dabei gelten die vorstehend (unter II 2 c aa) dargestellten Voraussetzungen ent- sprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind somit nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neu- vermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Abramenko, aaO Rn. 26; Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 14. Aufl., § 556f Rn. 9), auf die die Revisionserwiderung Bezug nimmt, ist die Feststellung der Auswirkungen der konkret durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auf den Wohnungszustand nicht etwa deshalb entbehrlich, weil es sich bei der Frage, ob den Kosten nach ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, um ein Kriterium handelte, dem im Rah- men der notwendigen umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls je- denfalls Vorrang zu geben wäre. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr sind die beiden maßgeblichen Prüfungskriterien - wesentlicher Bauaufwand in finanzieller Hin- sicht einerseits und qualitative Auswirkungen auf den Wohnungszustand ande- rerseits - von grundsätzlich gleichem Gewicht. 33 34 - 16 - aa) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht bei der er- forderlichen Betrachtung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen auf den Wohnungszustand zu Unrecht auch die - schon vor Beendigung des Miet- verhältnisses mit dem Vormieter vorgenommene - Heizungserneuerung einbe- zogen. Dabei hat es verkannt, dass die Herbeiführung eines neubaugleichen Zu- stands nicht ausreicht, sondern es vielmehr gerade darauf ankommt, dass ein neubaugleicher Zustand durch Baumaßnahmen bewirkt worden ist, die in dem gemäß § 556f Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitrahmen durchgeführt worden sind. bb) Ebenfalls zu Recht macht die Revision geltend, dass die Frage des energetischen Zustands der Wohnung bei der Beurteilung der qualitativen Aus- wirkungen der Baumaßnahmen nicht unberücksichtigt bleiben kann. Die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts zu den Einschränkungen bestimmter energeti- scher Maßnahmen durch den Denkmalschutz (hier bezüglich einer Fassaden- dämmung und eines Austauschs der Holzkastendoppelfenster) lassen zumindest besorgen, dass es bei der Beurteilung der qualitativen Auswirkungen einen zu niedrigen Maßstab angesetzt hat. Dabei mag dahinstehen, inwieweit andere energetische Maßnahmen (etwa eine Dämmung von Dach und/oder Innenwän- den) möglich gewesen wären. Jedenfalls dürfte die Annahme, dass auch ohne jegliche energetische Baumaßnahme im konkreten Fall durch Modernisierung ein neubaugleicher Zustand geschaffen worden ist, allenfalls in Betracht kommen, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisie- rungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Feststellungen, die diese Beurtei- lung erlauben, hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. cc) Der vom Berufungsgericht bei seiner Würdigung ergänzend herange- zogene Umstand, dass der Mietspiegel für sanierte Altbauten einen der höchsten Werte ausweist, spiegelt lediglich die Wertschätzung des Markts für dieses Seg- ment wider, lässt aber keinen tragfähigen Schluss darauf zu, ob es sich bei den 35 36 37 - 17 - von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen um eine umfassende Moderni- sierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB handelt. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein Entste- hen der von den Klägern erhobenen Ansprüche nicht bereits daran, dass die auf Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegren- zungsverordnung (Verordnung 17/186) für das Land Berlin vom 28. April 2015 unwirksam wäre. Die zitierte Verordnung begegnet - anders als die Revisionser- widerung meint - keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist sie nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntma- chung nicht in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre. Zur weiteren Begründung im Einzelnen wird diesbezüglich auf die Senatsurteile vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 34, 37) und vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 80, 86 ff.) verwiesen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvor- trag der Parteien - nähere Feststellungen zu den konkreten Baumaßnahmen und zu der Frage zu treffen haben, inwieweit die von der Beklagten aufgewendeten 38 39 40 41 - 18 - Kosten nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats als Modernisierungs- kosten einzuordnen sind oder als gegebenenfalls (anteilig) im Wege der Schät- zung nach § 287 ZPO zu bestimmende (fiktive) Instandhaltungskosten unberück- sichtigt zu bleiben haben. Insbesondere bei der Erneuerung des Fußbodenbe- lags oder der Elektrik liegt - vorbehaltlich weiterer Klärung - die Annahme reiner Erhaltungsmaßnahmen oder einer modernisierenden Instandsetzung jedenfalls nicht fern (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 108 ff.). Soweit die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Sollten nach den vom Berufungsgericht noch zu treffenden Feststellungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein, ohne dass diese als um- fassende Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB zu qualifizieren wären, wird zu prüfen sein, inwieweit die nach § 556d BGB zulässige Miete nach § 556e BGB überschritten werden darf. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 08.09.2017 - 17 C 148/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2018 - 63 S 293/17 - 42

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.08.2018 Aktenzeichen: 66 S 18/18 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2018:0813.66S18.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 134 BGB, § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 399 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Wohnraummiete in Berlin: Rechtsverfolgung von Rechten aus der "Mietpreisbremse" durch einen Inkassodienstleister; Verfassungsmäßigkeit der "Mietpreisbremse" Leitsatz 1. Die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs nach der "Mietpreisbremse" (§ 556g Abs. 1 BGB) kann außergerichtlich auch dann durch einen eingetragenen Inkassodienstleister (§§ 10 ff. RDG) erfolgen, wenn diesem zugleich die Aufklärung der Umstände gemäß §§ 556e ff. BGB und die Anbringung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB übertragen worden ist. Die dazu vom Mieter mit dem Inkassodienstleister geschlossenen Rechtsgeschäfte (Auftrag, Abtretung) sind nicht nach § 134 BGB i.V.m. den Vorschriften des RDG nichtig. 2. Zu der Frage, welche konkreten Maßnahmen und welche Anspruchsinhalte dem Bereich der "Einziehung einer Forderung" (§ 2 Abs. 2 RDG) zugerechnet werden können, ist bei der Einschaltung eines eingetragenen Rechtsdienstleisters eine weite Auslegung des Begriffs geboten. Mit Blick auf den Willen des Gesetzgebers und die Regelungen zum Zustandekommen und zum Widerruf von Eintragungen im Rechtsdienstleistungsregister rechtfertigt eine wertende Betrachtung es, auch die außergerichtliche Geltendmachung einer zukünftig auf Dauer erfolgenden Reduzierung des Mietzinses auf die zulässige Höchstmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) dem Bereich der erlaubten Inkassotätigkeit zuzurechnen. Orientierungssatz 1. Der außergerichtlichen Verfolgung von Ansprüchen aus der "Mietpreisbremse" durch einen eingetragenen Inkassodienstleister stehen keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegen.(Rn.32) 2. Die mit der Schaffung des RDG verfolgten Zwecke und der Gesamtzusammenhang der Regelungen gebieten es, für die Rechte aus den §§ 556d bis 556 g BGB den Bereich einer vom Gesetz zugelassenen außergerichtlichen Inkassodienstleistung weit aufzufassen.(Rn.49) 3. Der Berliner Mietspiegel 2017 i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB ist ordnungsgemäß erstellt worden und stellt eine taugliche Grundlage für eine gerichtliche Schätzung (§ 287 ZPO) dar.(Rn.67) 4. Es bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der "Mietpreisbremse" und auch die in Berlin geschaffene Mietpreisbegrenzungsverordnung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017, 65 S 424/16).(Rn.69) (Rn.73) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 16. Januar 2018, 24 C 153/17, Urteil nachgehend BGH, 27. Mai 2020, VIII ZR 275/18, Beschluss Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 16. Januar 2018 - Aktenzeichen 24 C 153/17 - abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, a) der Klägerin Auskunft darüber zu erteilen, (1) wie hoch die Vormiete (§ 556 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) für die derzeit von den Mietern M. und T. angemietete Wohnung in der K.- Straße 7, Berlin, 3. OG links war; (2) ob es im Verhältnis zum Vormieter Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses gab und gegebenenfalls um welchen jeweiligen Betrag die Vormiete sich durch solche Mieterhöhungen erhöht hat; (3) ob in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit den in Ziffer (1) genannten Mietern Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt wurden und gegebenenfalls welcher Betrag einer Mieterhöhung (§§ 559 Abs. 1-3, 559a Abs. 1-4 BGB) sich daraus jeweils ergeben hätte; (4) ob es sich bei dem Mietverhältnis mit den in Ziffer (1) genannten Mietern um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB) handelt; b) an die Klägerin 189,91 € zu zahlen; c) an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 855,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. 2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung. Hinsichtlich des Tenors zu 1a) kann der Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Im Übrigen kann der Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Die Revision wird in beschränktem Umfang zugelassen, nämlich zu der Frage, ob die hier verfahrensgegenständliche Tätigkeit der Klägerin keinen Verstoß gegen die Vorschriften des RDG beinhaltet, der zur Nichtigkeit von ihr geschlossener Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führt. Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin bietet als Inkassodienstleisterin gewerblich die Geltendmachung und Durchsetzung der Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) an. Über verschiedene Internetangebote ermöglicht sie es interessierten Wohnraummietern, sich zunächst durch Nutzung eines “Mietpreisrechners” online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die jeweils eigene konkrete Wohnung zu orientieren. Damit verbunden bietet die Klägerin dann die Übernahme eines Auftrags zur außergerichtlichen Wahrnehmung der Interessen des jeweiligen Wohnraummieters gegenüber dem Vermieter an; hierzu durchläuft der Interessent dann auf der entsprechenden Internetseite ein Verfahren zur Registrierung und zur Eingabe konkreter Daten, insbesondere zur seiner Person und zu Merkmalen der betroffenen Wohnung. Randnummer 2 Auf der Grundlage eines so erteilten Auftrags hat die Klägerin außergerichtlich Ansprüche der im Tenor zu Ziffer 1 a) (1) bezeichneten Mieter gegen die Beklagte verfolgt, die ihrerseits Vermieterin in dem o.g. Wohnraummietverhältnis ist. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es hat ausgeführt, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, weil die fraglichen Ansprüche nach Maßgabe des § 399 BGB nicht abtretbar seien, die von den Mietern mit der Klägerin vereinbarte Abtretung auch wegen mangelnder Bestimmbarkeit der abgetretenen Ansprüche unwirksam sei, und die Abtretung jedenfalls nach § 134 BGB in Verbindung mit den Vorschriften des RDG unwirksam sei. Das RDG sei ein zur Nichtigkeit der getroffenen Vereinbarungen führendes Verbotsgesetz; die Klägerin verletze dieses dadurch, dass sie Rechtsdienstleistungen außerhalb des Bereiches erbringe, der ihr als registrierter Inkassodienstleisterin zulässigerweise offenstehe. Randnummer 4 Mit dem von ihr eingelegten Rechtsmittel verfolgt die Klägerin die erstinstanzlichen Begehren weiter. In Höhe eines Betrages von 189,91 € begehrt sie die Rückzahlung des nach ihrer Auffassung nicht geschuldeten Mietanteils für den Monat Juli 2017. Für die Einzelheiten der Bezifferung dieses Anspruchs wird zur Vermeidung von Dopplungen auf die Ausführungen unter II.C verwiesen. Randnummer 5 In Höhe weiterer 855,25 € verlangt sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten, die sie in der Klageerweiterung vom 16.10.2017 wie folgt berechnet hat: Randnummer 6 Gesamtstreitwert der Primäransprüche 8.735,86 €          Geschäftsgebühr Nr. 2300, 1008 VV RVG          811,20 € abzügl. Anrechnung aus Streitwert Klageverfahren          -112,50 € Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG          20,00 € Mwst. (19 %)           136,55 € Gesamt          855,25 € Randnummer 7 Für weitere Einzelheiten zur Bemessung des Gegenstandswertes wird auf den Inhalt der Klageschrift (S. 7; Bl. 7 d.A.) und die nachfolgenden Ausführungen unter II.C verwiesen. Randnummer 8 Für die weiteren in 2. Instanz verfolgten Ansprüche (auf Auskunft) wird auf die inhaltlich entsprechende Entscheidung gemäß dem Tenor zu Ziffer 1 verwiesen. Randnummer 9 Wegen des weiteren entscheidungserheblichen Sachverhalts nimmt die Kammer auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 10 Die Beklagte verteidigt in 2. Instanz das vom Amtsgericht erlassene Urteil mit den darin ausgeführten Gründen. Sie hält die Zurückweisung der Berufung aber auch unter weiteren Gesichtspunkten für geboten. Insbesondere beruft sie sich darauf, dass für das Rechtsmittel der erforderliche Betrag der Beschwer nicht erreicht werde. Auch sei materiell keine unzulässig vereinbarte Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete feststellbar; zu deren Ermittlung sei der Berliner Mietspiegel 2017 ohnehin ungeeignet. Im Übrigen seien die Vorschriften zur Mietpreisbremse auch verfassungswidrig, weshalb mit Blick auf den Vorlagebeschluss des Landgerichts Berlin vom 7.12.2017 (Aktenzeichen 67 S 218/17) eine Aussetzung des Berufungsverfahrens geboten sei, bis eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vorliege. Zudem sei die in Berlin erlassene Verordnung nach Maßgabe des § 556d Abs. 2 BGB nichtig. Die geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten gingen darüber hinaus von einem unrichtigen Gegenstandswert aus; ein Gebührenanspruch nach dem RVG bestehe auch wegen eines daneben vereinbarten aber unzulässigen Erfolgshonorars der Klägerin nach Maßgabe des § 139 BGB nicht. II. Randnummer 11 Die Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Randnummer 12 Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat mit den Mietern einen Auftrag zur außergerichtlichen Verfolgung der streitgegenständlichen Ansprüche vereinbart. Das Auftragsverhältnis ist ebenso rechtswirksam begründet worden, wie die Abtretung der von der Klägerin verfolgten Ansprüche. Ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führender Verstoß gegen die Vorschriften des RDG fällt der Klägerin nicht zur Last. Auch die übrigen Einwendungen stehen den geltend gemachten Klageansprüchen nicht entgegen. A. Randnummer 13 Das Rechtsmittel der Klägerin ist zulässig. Es erreicht insbesondere die erforderliche Beschwer von mehr als 600,00 €, weil der erstinstanzlich abgewiesene Ersatzanspruch für vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten (855,25 €) dem hauptsächlich verfolgten Anspruch auf Rückzahlung des nicht geschuldeten Mietanteils für den Monat Juli 2017 hinzuzurechnen ist. Randnummer 14 Die Rechtsverfolgungskosten bleiben nicht nach § 4 ZPO außer Betracht, denn diese Kosten werden anteilig verlangt für vorprozessual verfolgte Ansprüche, die letztlich nicht zum Gegenstand des hier geführten Verfahrens geworden sind. Die Klägerin hat über konkrete Rückzahlungsansprüche für bereits gezahlten Mietzins hinaus vorprozessual auch die dauerhafte Reduzierung des Mietzinses für die Zukunft verlangt. In Ihrem Schreiben vom 30.5.2017 wurde ausdrücklich die Abgabe einer rechtsverbindlichen Erklärung der Beklagten gefordert, wonach künftig fällig werdende Mieten auf die zuvor dargestellte "zulässige Höchstmiete” (§ 556d Abs. 1 BGB) herabgesetzt seien. Dieses für die Dauer einer unbestimmten Zukunft formulierte Begehren ist mit dem 42-fachen Monatsbetrag zu bewerten, also mit 7.976,22 € (§§ 3, 9 ZPO). Die prozessuale Entsprechung dieses Begehrens, nämlich eine Feststellungsklage gegen die Beklagte, hat die Klägerin nicht erhoben. Entsprechendes gilt für die Forderung auf anteilige Reduzierung der von den Mietern geleisteten Kaution, die von der Klägerin (bei einem Wert von 379,82 €) ausschließlich vorprozessual gefordert worden ist. Die auf diese Gegenstände entfallenden Teile des geltend gemachten Kostenerstattungsanspruchs sind deshalb auch nicht als Nebenansprüche zu dem prozessual in der Hauptsache weiterverfolgten Begehren aufzufassen. Der Ersatzanspruch ist stattdessen für den Streitwert und für die Beschwer des Verfahrens neben dem Wert der Hauptsache in Ansatz zu bringen. Randnummer 15 Die Kammer folgt insoweit der Auffassung des Bundesgerichtshofs, der den inneren Grund für die Regelung in § 4 Abs. 1 ZPO überzeugend darin erkannt hat, dass die Werterhöhung nicht eintreten soll, wenn in ein und demselben Rechtsstreit eine Hauptforderung verfolgt wird, zu der eine ebenfalls verfolgte Nebenforderung in einem Abhängigkeitsverhältnis steht (BGH vom 17.02.2009 (VI ZB 60/07); juris-Rz. 5). Das Abhängigkeitsverhältnis schließt eine Werterhöhung um den Betrag der Nebenforderung so lange aus, wie die zugehörige Hauptforderung Gegenstand des Rechtsstreits ist. Dagegen ist die Zusammenrechnung beider Ansprüche dann geboten, wenn es sich um eine (vom Bundesgerichtshof so genannte) “emanzipierte” Nebenforderung handelt, für die die zugehörige Hauptforderung entweder (z.B. durch Teilerledigung) aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist, oder für die die Hauptforderung von vornherein nie zum Gegenstand des Prozessverfahrens gemacht wurde (BGH a.a.o. Rz. 6). Randnummer 16 So liegt der Fall auch bezüglich der von der Klägerin beanspruchten Rechtsverfolgungskosten. Für die Frage der Beschwer ist dabei allein entscheidend, dass die Klägerin den Betrag von 855,25 € erstinstanzlich in der Sache als eine “emanzipierte” Nebenforderung verlangt hat, also als eine solche, deren Entstehung auf andere als die rechtshängigen Ansprüche bezogen ist. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die diesbezüglichen Annahmen der Klägerin inhaltlich zutreffen, ist für die Frage der Beschwer nicht erheblich. Randnummer 17 Die Beklagte verkennt diese Zusammenhänge insoweit, als sie der Ansicht ist, schon das im Ausgangspunkt bestehende bloße (materielle) Abhängigkeitsverhältnis zwischen der Hauptforderung und einer Nebenforderung führe dazu, dass letztere nach § 4 Abs. 1 ZPO unberücksichtigt bleiben müsse. Das damit postulierte Absehen von der Frage, ob die materiell voneinander abhängigen Forderungen auch gleichzeitig in demselben Rechtsstreit geltend gemacht werden, überzeugt aber nicht. Einen Kostenanspruch in einem Prozessverfahren als “Nebenanspruch” nach § 4 Abs. 1 ZPO nicht anzurechnen, obwohl der ihm zugrunde liegende Hauptanspruch gerade nicht “neben” dem Kostenanspruch im Rechtsstreit verfolgt wird, erscheint nach dem Wortlaut und dem inneren Sinn der Wertvorschrift nicht geboten. B. Randnummer 18 Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Randnummer 19 Die Rückzahlung des überzahlten Anteils der Miete für Juli 2017 ist gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldet. Die verlangten Auskünfte kann die Klägerin gemäß § 556g Abs. 3 BGB beanspruchen. Randnummer 20 Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ist sowohl aus dem Vorliegen einer vorvertraglichen Pflichtverletzung der Beklagten abzuleiten, (§§ 280 Abs. 1,241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1,249 ff. BGB), als auch aus dem Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB als gesetzliches Verbot i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB. Wegen des rechtswidrig vereinbarten Mietzinses wäre die Ersatzpflicht nur ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung deliktsrechtlich unverschuldet begangen bzw. von der Beklagten im vorvertraglichen Schuldverhältnis nicht zu vertreten wäre (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie es auf Ihrer Seite zur Forderung einer unzulässigen Miethöhe gekommen ist, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Die Beklagte war aber jedenfalls in der Lage und bei Aufwendung zumutbarer Sorgfalt verpflichtet, sich über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu informieren und eine Überschreitung des zulässigen Betrages um mehr als 10 % nicht zum Gegenstand vertraglicher Mietzinsansprüche gegenüber den Mietern zu machen. Ob der Kostenerstattungsanspruch daneben auch - wie die Klägerin annimmt - nach den Grundsätzen des Schuldnerverzugs begründet ist, bedarf keiner Entscheidung. Randnummer 21 Diesen von der Klägerin verfolgten Klageansprüchen stehen begründete Einwände der Beklagten nicht entgegen. 1. Randnummer 22 Die Klägerin ist für die verfolgten Klageansprüche aktivlegitimiert. Sie hat diese Ansprüche von den Mietern rechtswirksam durch Abtretung erworben. Die zwischen der Klägerin und den Mietern geschlossen Rechtsgeschäfte sind nicht nach § 134 BGB nichtig, denn die Tätigkeit ist nach Maßgabe der Vorschriften des RDG davon gedeckt, dass die Klägerin in das beim Kammergericht geführte Rechtsdienstleistungsregister eingetragen und danach zur Ausführung von “Inkassodienstleistungen” befugt ist. Randnummer 23 Im Einzelnen: Randnummer 24 a) Die Frage, bis zu welchem Punkt die Tätigkeit einer eingetragenen und gewerblich tätigen Inkassodienstleisterin nach den Vorschriften des RDG zulässig ist, wenn es um die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB geht, ist in jüngster Zeit von den Gerichten kontrovers beurteilt worden. Randnummer 25 Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 20.06.2018 zum Aktenzeichen 65 S 70/18; zitiert nach juris) hatte sich in einem Parallelverfahren mit der geschäftlichen Tätigkeit der hiesigen Klägerin zu befassen. Sie gelangt zu dem Ergebnis, dass die Durchsetzung von Ansprüchen aus der “Mietpreisbremse” auf der Grundlage der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Inkassoerlaubnis nicht zu beanstanden ist. Nach dieser Auffassung wahren die rechtsberatenden Anteile der außergerichtlich erbrachten Leistungen die durch §§ 2, 10 RDG gezogenen Grenzen. Einer zulässigen “Forderungseinziehung” stehe nicht entgegen, dass die Klägerin es auch übernommen habe, zunächst die Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB zu erheben, dass sie insoweit also die Voraussetzung für einen vollständigen Rückzahlungsanspruch erst schaffe. Eine Beschränkung des Begriffs der Forderungseinziehung auf bereits entstandene und fällige Forderungen sei nämlich weder dem Gesetzeswortlaut noch der Gesetzesbegründung zu entnehmen. Randnummer 26 Entsprechendes gelte hinsichtlich der Einholung der Auskünfte nach Maßgabe des § 556g Abs. 3 BGB; die auftragsgemäße “Einziehung einer Forderung” könne auch die Abgabe von Erklärungen und die Äußerung von Rechtseinsichten einschließen. Die verbindliche Klärung derjenigen Parameter, von denen der Gesetzgeber in der “Mietpreisbremse” die Entstehung eines durchsetzbaren Rückzahlungsanspruchs abhängig gemacht hat, diene als selbstständiges Hilfsrecht bzw. als Nebenanspruch keinem anderen Interesse, als der Verwirklichung der letztlich einzuziehenden Forderung. Dem eingetragenen Inkassodienstleister werde insoweit eine Beschränkung nicht auferlegt, weil für einen solchen Eingriff in die Freiheit der Berufsausübung (Art. 12 Abs. 1 GG) die erforderliche Rechtfertigung fehle. Diese ergebe sich weder aus den Vorschriften noch aus dem Schutzzweck des RDG. Das Tätigwerden der Klägerin auf der Grundlage ihres Geschäftsmodells führe insbesondere weder zu einer Verkürzung der Position des Rechtsuchenden, noch zu einer Beeinträchtigung für den Rechtsverkehr oder die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 36 - 40 m.w.N.). Randnummer 27 Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (Beschlüsse vom 03.07. und 26.07.2018 zum Aktenzeichen 67 S 157/18; zitiert nach juris) hat - ebenfalls in einem die Klägerin betreffenden Verfahren - die gegenteilige Position vertreten. Jedenfalls in der Gesamtheit ihrer Leistungen, also mit dem im Internet betriebenen “Mietpreisrechner”, mit der Einforderung von Auskünften und mit der Geltendmachung selbst erst konkretisierter Zahlungsansprüche, deren Existenz sich zur Zeit der Auftragserteilung noch gar nicht belastbar beurteilen lasse, überschreite die Klägerin den Bereich der ihr allein erlaubten Inkassodienstleistungen. Ihre Tätigkeit im Bereich der “Mietpreisbremse” erstrecke sich auf einen besonders komplexen und in den Einzelheiten anspruchsvollen Rechtsbereich und gehe über den Bereich der Einziehung einer Forderung weit hinaus. Die Überschreitung der nach Maßgabe des RDG anzuerkennenden Befugnisse eines Inkassodienstleisters müsse deshalb zur Nichtigkeit der Vereinbarungen mit dem auftraggebenden Mietern nach § 134 BGB führen. Randnummer 28 b) Die Einordnung der von der Klägerin im Internet angebotenen und dann durchgeführten Tätigkeiten stößt vorrangig deshalb auf Schwierigkeiten, weil das Gesetz die Begriffe der Rechtsdienstleistung und der Inkassodienstleistung zwar definiert (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG), dabei konkrete inhaltliche Grenzen aber nicht ausformuliert. Wenn unter einer Inkassodienstleistung (u.a.) die "... Einziehung (...) abgetretener Forderungen...” verstanden wird, so bleibt doch unklar, welche konkreten Tätigkeiten, Erklärungen oder Maßnahmen in diesem Sinne zum Bereich der “Einziehung” der Forderung gezählt werden können. Randnummer 29 Im engsten und unmittelbarsten Sinne wird eine Forderung dadurch “eingezogen”, dass der Einziehende den zur Erfüllung der Forderung bestimmten Geldbetrag entgegennimmt. Auf ein derart eng beschriebenes Verhalten kann und soll aber nach allgemeiner Ansicht die erlaubte Tätigkeit eines Inkassodienstleisters nicht beschränkt sein. Randnummer 30 Das Bundesverfassungsgericht hat bereits zur Zeit der Geltung des RBerG für Inkassodienste ausgesprochen, dass über die bloße Entgegennahme von Erfüllungshandlungen hinaus einem Inkassounternehmen auch eine rechtliche Prüfung und Bewertung der Forderung und der für ihren Bestand rechtserheblichen Umstände zukommt (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002 - 1 BvR 423/99, 1 BvR 821/00, 1 BvR 1412/01, NJW 2002, 1190; Beschl. v. 14.08.2004 - 1 BvR 725/03, NJW-RR 2004, 1570). Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat in dem o.g. Urteil vom 20.6.2018 die in den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Grundsätze bereits eingehend gewürdigt und zusammengefasst. Danach ist ein Inkassounternehmer auf reine Beitreibungstätigkeit (im oben beschriebenen Sinne) oder auf formalisierte Mahntätigkeit schon deshalb nicht beschränkt, weil beides rein kaufmännische Hilfstätigkeiten sind. Diese überschreiten nicht einmal die Schwelle zur Rechtsdienstleitung und waren schon unter der Geltung des RBerG erlaubnisfrei zulässig. Mit der Erlaubnis zur Rechtsbesorgung nach dem RDG werde stattdessen ein deutlich über solche Hilfstätigkeiten hinausgehender Bereich eröffnet; die Erlaubnis umfasse in dem für die Inkassotätigkeit erforderlichen Umfang spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (LG Berlin vom 20.06.2018, 65 S 70/18; juris Rz. 17 - 20 m.w.N.) Randnummer 31 Auch mit dieser Formulierung ist aber noch nicht die Grenze bestimmt, an der die (im Vergleich zu Mitgliedern der Rechtsanwaltschaft beschränkten) Befugnisse des Inkassodienstleisters im konkreten Einzelfall enden. Der Gesetzgeber des RDG hat die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze ausführlich zum Gegenstand der Gesetzesbegründung und zur Erläuterung der neugefassten Regelungen herangezogen; die scharfe Trennung zwischen zulässigen und unzulässigen Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters hat aber auch er ausdrücklich verweigert. § 2 RDG ist danach nicht als Verbotstatbestand, sondern als Begriffsdefinition aufzufassen. Die Zulässigkeit einzelner Tätigkeiten richtet sich in einer wertenden Betrachtung nach den §§ 3 ff. RDG.; "...dabei hat sich die Prüfung am Schutzzweck des Gesetzes zu orientieren, wobei auch künftig der Rechtsprechung die wichtige Aufgabe zukommen wird, die tatbestandlichen Vorgaben des § 2 RDG anhand einzelner Fälle zu präzisieren und abzugrenzen...” (BT-Drs. 16/3655; S. 37 f.). Randnummer 32 In Wahrnehmung dieser Aufgabe gelangt die Kammer zu der Einschätzung, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der "Mietpreisbremse” durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Die Konstruktion des RDG und die ausführliche Gesetzesbegründung zwingen nach Auffassung der Kammer dazu, das schon von der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (a.a.O.) vertretene Ergebnis vorzuziehen. Randnummer 33 c) Der Gesetzgeber hat bei der Schaffung des RDG die Grenzen der erwünschten nichtanwaltlichen Rechtsberatung in beide Richtungen eingehend dargelegt. Mit der Ablösung des zuvor geltenden RBerG war dabei grundlegend eine zeitgemäße gesetzliche Regelung beabsichtigt, die den Schutz der Rechtsuchenden aber auch "...die Stärkung bürgerschaftlichen Engagements...” herbeiführen sollte. Auch die weiteren Wirkungen der damit verbundenen Deregulierung und Entbürokratisierung hat der Gesetzgeber gesehen und ausdrücklich in seine Zielsetzung aufgenommen (BT-Drs. 16/3655; S. 1). Randnummer 34 Deutlich hat er aber auch zugleich die völlige Aufgabe jeder Regulierung des Rechtsberatungsmarktes abgelehnt. Der Schutz der Rechtspflege und der in ihr tätigen Personen, sowie das "Recht” als eigenständiges Rechtsgut erfordern eine ausbalancierte Beschränkung der Befugnisse zur Rechtsberatung. An der Beibehaltung eines Verbotsgesetzes mit Erlaubnisvorbehalt ist dabei auch mit Blick auf die verbraucherschützende Rückabwicklung von Verträgen nach § 134 BGB festzuhalten. Die Belange des Verbraucherschutzes stehen auch der Einführung eines allgemeinen (nicht auf definierte Tätigkeitsfelder beschränkten) Rechtsdienstleistungsberufes unterhalb der Rechtsanwaltschaft entgegen (BT-Drs. 16/3655; S. 31). Randnummer 35 d) In dem so beschriebenen Spannungsfeld hat der Gesetzgeber sich dafür entschieden, die Balance zwischen einerseits den erlaubten (bzw. sogar erwünschten) Tätigkeiten und anderseits den Grenzen der nichtanwaltlichen Rechtsberatung durch Vorgaben auf ganz unterschiedlichen Ebenen herzustellen. Randnummer 36 Eine wesentliche Reduzierung der von einer nicht durch Rechtsanwälte erbrachten Rechtsdienstleistung ausgehenden "Gefahren” ist schon dadurch bewirkt, dass die Regelungen des Gesetzes (also auch die darauf beruhenden Erlaubnisse) auf den außergerichtlichen Bereich beschränkt sind (§ 1 Abs. 1 RDG). Für den gerichtlichen Bereich hat der Gesetzgeber sich demgegenüber ausdrücklich und in Abwendung von den Rechtsfolgen der Vorgängerregelung (RBerG) dafür entschieden, eine Reglementierung der Tätigkeit von Nichtanwälten den jeweiligen Verfahrensordnungen vorzubehalten (BT-Drs. 16/3655; S. 33). Randnummer 37 § 6 Abs. 1 RDG lässt sodann ohne inhaltlich formulierte Beschränkungen Rechtsdienstleistungen generell zu, soweit diese unentgeltlich erbracht werden. In diesem Rahmen, mit dem offenbar in besonderem Maße die Stärkung des bereits zitierten "bürgerschaftlichen Engagements” ermöglicht werden soll, läuft die Regelung in der Sache auf eine Ersetzung des Prinzips "Verbot mit Erlaubnisvorbehalt” durch eine generell kodifizierte Erlaubnis hinaus. Alleiniges Korrektiv ist demgegenüber die Möglichkeit, im Falle "dauerhaft unqualifizierter Rechtsdienstleistungen” der unentgeltlich tätigen Person ihr Wirken nach § 9 Abs. 1 RDG zu untersagen (und dies der schutzbedürftigen Öffentlichkeit durch Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister bekannt zu machen; § 16 Abs. 2 Ziffer 2 RDG). Von dieser Maßnahme abgesehen nimmt das Gesetz die abstrakt drohenden Gefahren für Rechtsuchende und Rechtsverkehr zunächst in Kauf. Es bleibt einer dauerhaft unqualifiziert tätigen Person sogar zugestanden, auch nach dem Eintrag des Verbots im Register (unqualifizierte) Rechtsdienstleistungen weiter zu erbringen, wenn dies im Rahmen familiärer, nachbarschaftlicher oder ähnlich enger persönlicher Beziehungen geschieht (§ 9 Abs. 3 RDG). Offenbar geht der Gesetzgeber davon aus, dass das damit geduldete Risiko angesichts der erwünschten Wirkungen des Gesetzes hingenommen werden kann. Die Gründe für diese Entscheidung könnten darin liegen, dass diese Form der Rechtsdienstleistung angesichts ihrer Unentgeltlichkeit eine vergleichsweise geringe praktische Verbreitung findet. Auch wird der unentgeltlich tätige Rechtsdienstleister häufig einem sozialen Anliegen oder einem gesellschaftlichen Engagement dienen, was im Ausgangspunkt die Erwartung rechtfertigen mag, dass die erforderliche Umsicht und Sorgfalt der Person durch diese Einbindung der von ihm angebotenen Rechtsdienstleistung gefördert wird. Randnummer 38 Für die im vorliegenden Verfahren erforderliche Grenzziehung verdient es nach Auffassung der Kammer jedenfalls Beachtung, dass der Gesetzgeber im Rahmen des § 6 RDG gerade keine gesetzliche Regelung getroffen hat, die dem weitest möglichen Schutz vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen Vorrang einräumt. Abstriche von der "optimalen Qualität” möglicher Rechtsdienstleistungen und entsprechende Risiken für den Rechtsverkehr sind in der gesetzlich erwünschten Balance im RDG ausdrücklich vorgesehen. Randnummer 39 e) Eine konstruktiv andere Regelungstechnik hat der Gesetzgeber zwar für die entgeltlichen Rechtsdienstleistungen gewählt; auch insoweit ist er aber nicht den Weg einer Beschreibung starrer Verbotstatbestände gegangen. Speziell im Bereich der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Personen wird der erforderliche Schutz des Rechtsuchenden und des Rechtsverkehrs dadurch gewährleistet, dass eine Fülle persönlicher und sachlich qualifizierender Voraussetzungen kodifiziert sind, deren Vorliegen vor der Eintragung in das Register nachgewiesen und anschließend dauerhaft aufrechterhalten werden muss (§§ 11 bis 13a RDG). Besonders hervorzuheben ist dabei § 12 Abs. 1 Ziffer 3 RDG, wonach der eingetragene Rechtsdienstleister als Spiegelbild seiner Gewinnerzielungsabsicht eine Berufshaftpflichtversicherung von 250.000 € für jeden Versicherungsfall unterhalten und nachweisen muss. Randnummer 40 Die damit einem möglichen Auftraggeber eingeräumte Sicherung für den Fall, dass durch unqualifizierte außergerichtliche Rechtsdienstleistungen ein (außergerichtlich bereits dauerhaft eintretender) Schaden verursacht wird, ist besonders dort im Blick zu behalten, wo der Gesetzgeber den Verbraucherschutz gewährleisten will. Neben der bereits unter B 1 c) zitierten Zielsetzung des Gesetzgebers, betroffene Verbraucher generell (auch) über das Instrument des § 134 BGB schützen zu wollen, sind die Rechtsfolgen für den Bereich eingetragener Rechtsdienstleister differenzierter zu betrachten, als es eine restriktive Bestimmung der erlaubten Rechtsdienstleistung mit der Folge der Nichtigkeit aller weitergehenden Vereinbarungen leisten würde. Dem zu schützenden Verbraucher ist in vielen Fällen gerade nicht damit gedient, das gesamte Rechtsverhältnis mit dem eingetragenen Rechtsdienstleister als nichtig anzusehen, weil ihm dadurch zugleich die Schutzreflexe aus der vorhandenen Berufshaftpflichtversicherung verloren gehen. Dieselbe Situation des Auftraggebers bestünde, wenn der Rechtsdienstleister außerhalb eines restriktiv bestimmten Tätigkeitsbereichs des RDG agieren würde, und wenn dieser Umstand stets als “Zuwiderhandlung gegen ein Verbotsgesetz” die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auslösen würde. Randnummer 41 Die möglichst weitgehende Wahrung der in den §§ 10 ff. RDG konstituierten Maßnahmen des Verbraucherschutzes spricht also dagegen, das Vorliegen eines gesetzlichen Verbots i.S.d. § 134 BGB möglichst strikt zu bestimmen. Durch ein restriktives Verständnis der für einen eingetragenen Rechtsdienstleister erlaubten Tätigkeiten würden die Risiken des Rechtsuchenden signifikant erhöht. Er liefe Gefahr, dass seine Rechtsverhältnisse (zunächst unerkannt) in einem wegen § 134 BGB “vertragslosen” Raum behandelt werden, (nur) weil sich eine konkrete Maßnahme oder Erklärung des Beauftragten später als eine Überschreitung des Rahmens erlaubter Tätigkeiten darstellt. Für jede in seinem Namen abgegebene Erklärung, insbesondere auch für eine etwa erzielte Einigung, ergäbe sich ein nicht verlässlich einzuschätzendes Risiko für den Rechtssuchenden, dass sich im Rückblick die Unwirksamkeit der erreichten Ergebnisse herausstellt. Randnummer 42 f) Der Gesetzgeber hat nach Überzeugung der Kammer aus diesen Gründen nicht lediglich (materiell) die Gewährleistung persönlicher Zuverlässigkeit und sachlicher Qualifikation des entgeltlichen Rechtsdienstleisters vorgesehen, sondern zudem formell die Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister als konstitutive Voraussetzung für die Berufsausübung normiert. Zum Schutz der Rechtsuchenden ist dieser Akt der Publizierung aufgewertet und hat Erlaubnischarakter (BT-Drs. 16/3655; S. 63). Die Regelung geht also hier den umgekehrten Weg, den der Gesetzgeber für unentgeltliche Rechtsdienstleister gewählt hat. Der unentgeltliche ist im Ausgangspunkt “frei”, der entgeltliche “unfrei”; bei ihm erfolgt bereits im Vorfeld eine Regulierung durch Einforderung der persönlichen, sachlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen. Erst anschließend ist die konstitutive Publizierung seiner Befugnisse möglich, mit der dann auch (erst) die Erlaubnis der Tätigkeit (also die Gewährung der Freiheit seiner Berufsausübung) verbunden ist. Randnummer 43 Sind diese Schritte aber einmal durchlaufen, so soll es nicht abseits der publizierten Erlaubnis für jede einzelne Tätigkeit nach den Maßstäben des § 134 BGB infrage stehen, ob der eingetragene Rechtsdienstleister sich innerhalb des Rahmens hält, für den er “aufgrund besonderer Sachkunde” (§ 10 RDG) eingetragen worden ist. Das Gesetz ist nicht darauf ausgelegt, die publizierte Befugnis außerhalb des Registers im Rahmen einer jederzeitigen sozusagen “freihändigen” Einschätzung innerhalb des § 134 BGB infrage zu stellen. Dies ist stattdessen einem speziellen förmlichen Verfahren vorbehalten, nämlich nach den Regelungen zum Widerruf der Registrierung (§ 14 RDG). Die Widerrufsmöglichkeit betrifft ausdrücklich auch den Fall, dass der eingetragene Rechtsdienstleister dauerhaft unqualifizierte Rechtsdienstleistungen zum Nachteil der Rechtsuchenden oder des Rechtsverkehrs erkennen lässt, indem er etwa "...in erheblichem Umfang Rechtsdienstleistungen über die eingetragene Befugnis hinaus erbringt...” (§ 14 Ziffer 3 RDG). Randnummer 44 Die geregelten Widerrufsgründe sieht der Gesetzgeber als zwingend an, weil der Rechtsuchende und der Rechtsverkehr darauf vertrauen müssen, dass registrierte Personen sachkundig und zuverlässig sind, und dass sie sich rechtmäßig verhalten (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Wenn die Rechtsuchenden sich auf diese Inhalte des Rechtsdienstleistungsregisters verlassen sollen, weil sie dies mangels eigener Erkenntnisquellen auch müssen, spricht auch die Funktion des Rechtsdienstleistungsregisters dagegen, die Rechtsuchenden außerhalb davon durch eine Anwendung des § 134 BGB in ständiger Ungewissheit zu lassen, ob der durch das Register beabsichtigte Schutz eines abgesicherten vertraglichen Verhältnisses nun besteht oder nicht. Zur Rechtfertigung der Regelungen im RDG hat der Gesetzgeber ausdrücklich angeführt, dass das formalisierte Widerrufsverfahren nach § 14 RDG ein abgestuftes System möglicher Reaktionen auf die Unzuverlässigkeit einer eingetragenen Person gerade ersetzen sollte, und dass insbesondere "...Mittel der Berufsaufsicht (...) es im Bereich des RDG gerade nicht mehr geben soll...” (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Anstelle strikter Repression hat das formalisierte Widerrufsverfahren nach dem RDG sogar den ausdrücklichen Zweck, dem registrierten Rechtsdienstleister Gelegenheit zu geben, das beanstandete Verhalten dauerhaft abzustellen und dadurch trotz des Verstoßes gegen seine Pflichten den Grund für den Widerruf ganz zu beseitigen (BT-Drs. 16/3655; a.a.O.). Randnummer 45 g) Speziell im Bereich der Inkassodienstleistungen soll die Einsicht in das Rechtsdienstleistungsregister es dem Rechtsuchenden (ebenso aber auch einem Dritten, etwa einem Schuldner) ermöglichen, schnell und unbürokratisch festzustellen, ob und welchen Personen in welchem Umfang Rechtsdienstleistungen aufgrund besonderer Sachkunde erlaubt sind (BT-Drs. 16/3655; S. 74). Eine besonders restriktive Bestimmung würde diesem Zweck besonders im Fall der Inkassodienstleister widersprechen, weil der Gesetzgeber deren Berufsfeld als bewährt angesehen und eine besonders strenge Eingrenzung daher nicht beabsichtigt hat. Randnummer 46 Die Gesetzesbegründung weist bestimmte Bereiche von Rechtsdienstleistungen als verfestigte Berufsbilder aus, namentlich die Rentenberatung, die Rechtsdienstleistungen in einem ausländischen Recht, aber auch die Inkassounternehmen (BT-Drs. 16/3655; S. 41). Rechtsdienstleistungen sollen in diesen Rechtsbereichen auch deshalb erlaubt bleiben, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass dort "...die anwaltliche Versorgung die Nachfrage der Rechtsuchenden nicht decken kann...”. Inkassounternehmen seien nicht "...aus dem Wirtschaftsleben wegzudenken...” (BT-Drs. 16/3655; S. 40 und 41). Randnummer 47 Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin weist deshalb mit Recht darauf hin, dass es dem Gesetzgeber des RDG nicht darum gegangen ist, die Mitglieder der Rechtsanwaltschaft möglichst umfassend vor außergerichtlicher Inkassotätigkeit von entsprechenden Rechtsdienstleistern zu schützen. Dies gilt im Bereich der “Mietpreisbremse” auch deshalb, weil Internetangebote wie das der Klägerin in besonderer Weise geeignet sind, betroffene Interessenten zu erreichen, die “den Weg in eine Anwaltskanzlei (nicht) gefunden hätten” (Landgerichts Berlin a.a.O. juris-Rz. 28 unter Zitat von Kilian (NJW 2017, 3043 (3049)). Dieser Erwägung schließt die erkennende Kammer sich ebenso an, wie der Beurteilung des “Mietzinsrechners”. Es handelt sich bei derartigen Einrichtungen um heute allgemein zugängliche technische Kommunikationsmittel, die für den Einzelfall des interessierten Benutzers eine erste summarische Prüfung ermöglichen; in Berlin geht das Angebot der Klägerin in diesem Punkt nicht darüber hinaus, was der interessierten Öffentlichkeit auch auf den entsprechenden Internetangeboten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen offensteht (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 26). Randnummer 48 Besonders deutlich formuliert der Gesetzgeber die weit aufzufassenden Befugnisse eines eingetragenen Inkassodienstleisters dort, wo die “zur Einziehung abgetretene” Forderung von einem echten Forderungskauf abgegrenzt wird. Letzterer wird vom RDG nicht erfasst, weil (z.B.) die Prüfung und Bewertung der “gekauften Forderung” als Gegenstand einer primär wirtschaftlich geprägten Finanztransaktionen aufgefasst wird. Demgegenüber gilt für die Inkassodienstleistungen, dass Verträge, die “...die Abtretung zu Einziehungszwecken zum Gegenstand haben, auf ein nach § 3 erlaubnispflichtiges Geschäft gerichtet (und) nach § 134 BGB nichtig (sind), wenn der Erwerber nicht über eine Registrierung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 verfügt oder Rechtsanwalt ist...” (BT-Drs. 16/3655; S. 49; Unterstreichung hier hinzugefügt). Auch dies zeigt den Willen des Gesetzgebers, den Anwendungsbereich des § 134 BGB für Verträge des eingetragenen Inkassodienstleisters nicht möglichst weit zu bemessen, sondern die Nichtigkeitsfolge weitgehend durch das System der §§ 14, 16, 17 RDG zu ersetzen. Randnummer 49 h) Konkret folgt aus diesen Erwägungen für die Tätigkeit der Klägerin, dass diese unabhängig von der Komplexität der zu beurteilenden Rechtsfragen als Rechtsdienstleistungen aufzufassen ist (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG). Die Klägerin erbringt ihre Leistungen weder als eine Nebenleistung, noch unentgeltlich; die §§ 5 und 6 RDG sind demgemäß nicht einschlägig. Die mit der Schaffung des RDG verfolgten Zwecke und der Gesamtzusammenhang der Regelungen gebieten es, für die hier betroffenen Rechte aus den §§ 556d bis 556g BGB den Bereich einer vom Gesetz zugelassenen außergerichtlichen Inkassodienstleistung weit aufzufassen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der “Mietpreisbremse” von den Mietern übertragen und sodann von der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht worden sind, stehen in einer so engen Verbindung zu dem rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens, nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile, dass diese dem Bereich der “Einziehung” der entsprechenden Forderungen zuzurechnen sind. Der Gesetzgeber hat die Begrenzung der zulässigen Miethöhe in den §§ 556d ff. BGB durch das Ineinandergreifen verschiedener rechtlicher Wirkungen bestimmter Umstände allerdings durchaus komplex gestaltet; die Rechtsposition der Mietvertragsparteien ist einerseits von den tatbestandlichen Voraussetzungen für eine zunächst anscheinend (nach den Parametern eines geltenden Mietspiegels) überhöhte Miete geprägt. Gegenläufig sind aber die anspruchshindernden Umstände zu berücksichtigen, als deren Folge eine zunächst überhöht erscheinende Miete letztlich doch wirksam und geschuldet ist. Randnummer 50 Diese komplizierte Konstruktion der Regelung bedingt es zwar, dass konkrete Rückzahlungsansprüche sich nicht von vornherein (also auf Grundlage des Mietvertrages) beurteilen lassen; insbesondere sind zuvor etwaige Hindernisse aus den §§ 556e f. BGB) zu eruieren und es ist die “qualifizierte” Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB zu erheben. Die damit einhergehenden “dienenden” Tätigkeiten ändern aber nach Auffassung der Kammer nichts daran, dass im entscheidenden Zentrum des rechtlichen Vorgehens stets der in § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschaffene Rückzahlungsanspruch steht. Randnummer 51 Auch die Erhebung der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB verlässt den dadurch gezogenen Rahmen nicht. Zwar lässt erst diese Maßnahme ggf. eine Rechtsposition entstehen, die nach den Grundsätzen über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung einen durchsetzbaren Rückzahlungsanspruch einschließt. Bei dieser Voraussetzung sind aber - obwohl sich der Begriff der “qualifizierten” Rüge etabliert hat - die Anforderungen und die mit der Rüge verbundenen Schwierigkeiten gering ausgeprägt. Der Gesetzgeber hat mit dem Rügeerfordernis den Vermieter davor schützen wollen, objektiv überzahlte Mieten auch für solche Zeiträume zurückerstatten zu müssen, in denen der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt hat (BT-Drs. 18/3121; S. 33). Diese Wirkung sollte nicht schon dadurch enden, dass der Mieter eine rein formalisierte Beanstandung ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis von sich gibt. Der Mieter sollte stattdessen zu einer gewissen inhaltlichen Prüfung der konkreten Miethöhe in seinem Vertragsverhältnis gezwungen werden. Dazu reicht es aber aus, dass der Mieter "...aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände (...) die nach seiner Auffassung nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ermittelt, beispielsweise auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels...” (BT-Drs. a.a.O.). Dies stellt umso weniger eine nur mit ausgeprägten Rechtskenntnissen oder Erfahrungen zu bewältigende Hürde dar, als die Rüge lediglich die Tatsachen enthalten muss, aus denen sich die Beanstandung der vereinbarten Miete ergibt. Wer die Rüge formuliert, trägt also nicht das Risiko, dass die von ihm mitgeteilte Auffassung zur zulässigen Miete in allen Teilen rechtsfehlerfrei ist; die Rüge muss eben gerade nicht all die Tatsachen fehlerfrei aufführen, aus denen sich letztlich die (zutreffende) ortsübliche Vergleichsmiete ergibt. Randnummer 52 Rechtliche Beurteilungen und Einschätzungen, von denen der Bestand einer einzuziehenden Forderung unmittelbar abhängen, treten regelmäßig in jedem Bereich von Inkassoleistungen auf, selbst wenn es etwa um von vornherein "vollständige” Forderungen wie einen Kaufpreis oder eine vom Gläubiger detailliert abgerechnete Werkleistung geht. Sobald etwa Einwände dahingehend erhoben werden, die Forderung sei durch frühere Leistungen oder Aufrechnungen des Schuldners bereits (ggf. auch teilweise) getilgt, zwingen diese Einwände vor einem Festhalten an der einzuziehenden Forderung zu einer Prüfung und Meinungsbildung. Diese kann selbstverständlich auch anspruchsvoll ausfallen (wenn etwa die Beurteilung von Tilgungsbestimmungen oder Verrechnungsmöglichkeiten im Bereich des § 366 BGB erforderlich wird). Daraus folgt aber keineswegs, dass der Inkassodienstleister vor solchen Aufgaben kapitulieren und seine Tätigkeit beenden müsste. Gerade nach der Konzeption des RDG verdient es angemessene Berücksichtigung, dass auch der eingetragene Rechtsdienstleister stets nur außerhalb des gerichtlichen Verfahrens tätig werden kann. Dort bildet er sich vorläufig maßgebliche Auffassungen, er betreibt aber noch keine Rechtswahrnehmung, deren Ergebnis mit den Gefahren vergleichbar wäre, wie sie von einem rechtskräftigen Urteil ausgehen würden. Randnummer 53 Die Kammer hält deshalb auch die von der Klägerin betriebene Ermittlung und Würdigung der im Bereich der "Mietpreisbremse” für einen Rückzahlungsanspruch rechtserheblichen Umstände für einen zulässigen Gegenstand der ihr behördlich zugebilligten Inkassodienstleistungen. Nichts anderes gilt für einen auf die Miethöhe gerichteten Feststellungsanspruch. Dieser bildet mit dem Rückzahlungsanspruch ein im Kern einheitliches Begehren, das auf den Anspruch des Wohnraummieters gerichtet ist, eine gesetzwidrig überhöhte Miete nicht zahlen zu müssen. Randnummer 54 Wenn diese Rechtsposition wegen der Besonderheiten eines Dauerschuldverhältnisses zunächst lediglich für die gerügte und "bereits bezahlte” Vergangenheit die konkrete Form eines Rückzahlungsanspruchs angenommen hat, während sie für zukünftige Zeiträume noch die Form eines spiegelbildlichen (negativen) Feststellungsanspruchs hat, ändert dies bei der gebotenen wertenden Betrachtung an der "Einziehbarkeit” dieser rechtlichen Position im Sinne der Terminologie einer Inkassodienstleistung nichts. Randnummer 55 Die Kammer ist im Rahmen der wertenden Betrachtung nicht der Ansicht, bei den abgetretenen Anspruchsinhalten werde der objektiv mögliche "Wortsinn” des Begriffs einer Einziehung überschritten. Nach der ungewöhnlich kompliziert ausgefallenen Regelung zur "Mietpreisbremse”, die der Neufassung des RDG zeitlich erst nachfolgte, wäre es dem Mieter unbenommen, nach der erhobenen Rüge zunächst für jeden Monat seine ungekürzte Mietzahlung zu leisten, um sodann für jeden einzelnen Monat eine eigenständige Abtretung des anteiligen Rückzahlungsanspruchs zu erklären. Die bei diesem Verfahren bereits als Zahlungsansprüche "vollständigen” Forderungen würden auch bei engstem Begriffsverständnis hinsichtlich ihrer "Einziehbarkeit” keinerlei Bedenken wecken. Ein Interesse der Rechtsordnung oder eines der Beteiligten, diesen im Wohnraummietverhältnis lediglich strukturell herausgeforderten sinnlosen Umweg Monat für Monat zu gehen, erkennt die Kammer nicht. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse” sollen eindeutig - auf einem kalkulatorisch in einzelnen Fällen komplexen Weg - ein denkbar einfaches Problem lösen, nämlich die Geltung maximal der nach Maßgabe der 556d ff. BGB zulässigen Höchstmiete herbeiführen. Zugleich sollen alle nach der Rüge entstandenen wirtschaftlichen Abweichungen von dieser Höchstmiete rückgängig gemacht bzw. aufgehoben werden. Ob diese Abweichung (schon) in einer echten Rückzahlung oder (noch) in der Abwendung einer künftigen Schuld liegt, stellt nach den Maßstäben der Inkassotätigkeit und den Regulierungsabsichten des Gesetzgebers für den Bereich der eingetragenen Rechtsdienstleister eine zeitliche Zufälligkeit ohne rechtliche Bedeutung dar. 2. Randnummer 56 Die im Verhältnis der Mieter zur Klägerin erfolgten Abtretungen sind auch nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder nach Maßgabe des § 399 BGB unwirksam. Randnummer 57 a) Die Beklagte leitet den Einwand ungenügender Bestimmtheit aus dem Umstand ab, dass die Abtretung an die Klägerin zunächst durch Unterzeichnung einer Erklärung erfolgte, die Ansprüche auf "Rückzahlung auf zu viel gezahlte Miete beschränkt auf vier Monatsmieten” erfassen sollte. Die Klägerin hat eine Neufassung der Abtretungserklärung zur Konkretisierung dahingehend vorgenommen, dass ausdrücklich die Ansprüche auf "Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten” (Hervorhebung nur hier) abgetreten werden. Randnummer 58 Auch nach der ursprünglichen Formulierung war die Abtretung aber entgegen der Ansicht der Beklagten nicht unwirksam. Auch in der ersten Fassung war die für eine Abtretung ausreichende Bestimmbarkeit der betroffenen Ansprüche bereits gegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es zur Wahrung des Bestimmbarkeitserfordernis erforderlich (aber auch genügend), “...in der Abtretungserklärung den Umfang der von der Abtretung erfassten Forderungen der Höhe und der Reihenfolge nach aufzuschlüsseln.” (BGH v. 07.06.2011, VI ZR 260/10; NJW 2011, 2713). Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist durch Auslegung der vom Abtretenden und vom Abtretungsempfänger abgegebenen Erklärungen zu ermitteln. Danach waren die Klägerin und die Mieter schon unter der Geltung der ursprünglichen Formulierung darüber einig, dass auf die Klägerin die Rückzahlungsansprüche bezogen auf die ersten vier Monatsmieten übergehen sollten, die nach dem Zugang der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fällig und (zunächst) bezahlt würden. Nach der Rüge vom 30.05.2017 war also der hier streitgegenständliche Anspruch auf Rückzahlung bezogen auf den Monat Juli 2017 von der Abtretung umfasst. Randnummer 59 Dies folgt aus der übereinstimmenden Interessenlage der beiden an der Abtretung beteiligten Parteien. Für das von ihnen beabsichtigte Vorgehen gegen den Vermieter stand fest, dass diesem gegenüber zunächst der erforderliche Einwand gegen die vereinbarte Miethöhe zu formulieren war. Bei einer neben der Rüge zunächst unveränderten Weiterzahlung der bisherigen Miete konnten und sollten (erst) anschließend Monat für Monat “echte” Rückzahlungsansprüche entstehen. Den Zeitraum dafür wollten die Mieter und die Klägerin möglich kurz halten. Dies ergibt sich aus dem Inhalt des an die Klägerin vergebenen Auftrags, die “Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse” durchzusetzen. Konkret sollte die Tätigkeit der Klägerin ausdrücklich bis zu den “.Ansprüchen im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung.” der Miete reichen. Mit einer so erreichten Durchsetzung der in Frage stehenden Mieterinteressen hätten die laufend entstehenden monatlichen Rückzahlungsansprüche ein Ende gefunden, und zwar bei einem prognostisch “optimalen Verlauf” des gemeinsamen Vorgehens gegen den Vermieter möglichst zeitnah. Allerdings war bei Erteilung des Auftrags nicht absehbar, für wie viele Monate die Mieter in Ermangelung einer Einigung die ungekürzte Miete würden zahlen müssen, weil eine abschließend für die Zukunft gültige Regelung außergerichtlich nur durch eine Einigung erreicht werden konnte, also mit Einverständnis des Vermieters. Gerade vor diesem Hintergrund stand es dann aber zwischen Mietern und Klägerin zweifelsfrei fest, dass die Abtretung sich auf die zuerst entstehenden Rückzahlungsansprüche (also auf die ersten vier Monate nach der Rüge) erstrecken sollte und musste. Jede anderslautende Annahme hätte zu der Konsequenz geführt, dass der beauftragten Klägerin die nächstliegende Rechtsposition für ein zügiges Vorgehen gegen die Vermieterseite, nämlich der erste “vollständig” entstehende Rückzahlungsanspruch, gerade nicht zugestanden hätte. Randnummer 60 b) Ob die Beklagte die genannten Inhalte und Ziele in dem Auftragsverhältnis zwischen den Mietern und der Klägerin kannte oder jedenfalls einschätzen konnte, ist ohne Belang. Wenn die Beklagte meint, die Abtretung sei (schon) deswegen unwirksam, weil sie selbst mangels Kenntnis der genauen Inhalte der von der Klägerin verwendeten AGB die genaue Reichweite der Forderungsübertragung nicht habe verstehen und beurteilen können, ist ihr nicht zu folgen. Die Beklagte zieht für ihren Standpunkt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs heran, in der ausgeführt ist, für die Wirkungen eines Abtretungsvertrages könne es “...nicht genügen, dass sich aufgrund des Vertrages nur im Verhältnis zwischen Zedenten und Abtretungsempfänger ermitteln lässt, wer von Ihnen wie viel vom Schuldner fordern kann. Vielmehr muss auch der Schuldner, mindestens in gewissen Grenzen, aus dem Abtretungsvertrag oder sonstigen ihm erkennbaren Umständen entnehmen können, wie eine nur teilweise abgetretene Forderung sich auf den Zedenten und Abtretungsempfänger aufteilt und wie viel deshalb an jeden von beiden zu leisten hat...” (BGH vom 11.5.2017 (IX ZR 238/15; juris Rz. 30). Randnummer 61 Die zitierte Passage lässt sich aber schon ihrem unmittelbaren Inhalt nach nicht auf den hier zu beurteilenden Fall übertragen. Zwischen der Klägerin und den Mietern ist keine Abtretung vorgenommen worden, durch die eine davon betroffene Forderung in mehrere Teile aufgeteilt worden wäre, für die dann personell verschiedene Einziehungsberechtigte bestimmt worden wären. Die fraglichen Abtretungen beziehen sich stattdessen durchgehend auf jeweils vollständige nach konkreten Monaten bemessene Rückzahlungsansprüche, für die jeweils ungeteilt die Zuständigkeit genau eines Anspruchsinhabers bestimmt worden ist. Die vom Bundesgerichtshof beantwortete Frage bestand demgegenüber darin, ob nach einer teilweise abgetretenen (also nunmehr geteilten) Forderung für den Schuldner eine verlässliche Kenntnis darüber erforderlich sei, wie viel er an jeden der beiden Empfänger der entstandenen Teilforderungen zu zahlen habe. Randnummer 62 Die Kammer erkennt im Übrigen nicht, wie es bei der Auslegung von Willenserklärungen anlässlich eines Vertragsschlusses maßgeblich auf die Verständnismöglichkeiten und Kenntnisse eines Dritten ankommen kann, der an dem Vertrag rechtlich nicht beteiligt ist. Er ist nicht Empfänger der Willenserklärungen; dies gilt auch für den an einem Abtretungsvertrag rechtlich nicht beteiligten Schuldner. Zur Bestimmung des konkreten Inhalts der Willenerklärungen kann es daher auch nicht auf seinen Horizont und seine Kenntnisse ankommen; erst recht sind seine Kenntnisse nicht als Wirksamkeitsvoraussetzung anzuerkennen. Randnummer 63 Unter Berücksichtigung der Vorschriften im Recht der Abtretung, insbesondere der §§ 404, 406, 407 und 409 BGB, erkennt die Kammer auch keinen Anlass, zum Schutz des an dem Abtretungsvertrag nicht beteiligten Schuldners eine Durchbrechung der gängigen Auslegungsgrundsätze für Willenserklärungen für möglich zu halten. Der Schuldner ist nämlich zur Wahrung seiner Interessen nicht darauf angewiesen, an den in einem objektiven Sinne "wahren” Gläubiger zu leisten. Nach Maßgabe der o.g. Vorschriften trägt er nicht das Risiko einer mehrfachen Leistung oder anderer Rechtsnachteile, wenn er bei seinen Zahlungen Umstände unberücksichtigt lässt, die er nicht kannte und nicht kennen konnte. Randnummer 64 Einem Erfolg des von der Beklagten erhobenen Einwands steht aber jedenfalls bereits die hier abweichende Fallkonstellation entgegen. Randnummer 65 c) Unbegründet ist auch der Einwand, die Abtretung scheitere an § 399 1. Alt. BGB. Die Beklagte will dies aus der Erwägung ableiten, dass die Mieter vermeintliche Rückzahlungsansprüche nur teilweise abgetreten hätten, so dass bezogen auf einige Monate nun die Klägerin, bezogen auf andere Monate dagegen (unverändert) die Mieter Inhaber und demgemäß Auskunftsgläubiger seien. Warum die Beklagte daran anknüpfend schlussfolgert, es stelle eine "Inhaltsänderung” dar, wenn die Beklagte nun sowohl der Klägerin als auch den Mietern gegenüber zu der (identischen) Auskunft verpflichtet sei, erschließt sich der Kammer nicht. Weder der Charakter des Anspruchs (Auskunft), noch die sich aus § 556d Abs. 3 BGB ergebenden Inhalte geschuldeter Auskünfte ändern sich durch das Auftreten der Klägerin. Vorliegend haben im Übrigen die Mieter keinerlei Anstalten gemacht, sich selbst wegen entsprechender Begehren an die Beklagte zu wenden, nachdem sie ja eigens zu diesem Zweck die Klägerin eingeschaltet haben. Für einen parallel noch von ihnen selbst geltend zu machenden Auskunftsanspruch würde (hätte denn die Beklagte der Klägerin die geschuldeten Auskünfte erteilt) auf Seiten der Mieter auch jedes Bedürfnis fehlen. Sie würden die Information auf der Grundlage ihres entsprechenden Rechtsanspruchs (§ 666 BGB) schlicht von der Klägerin erhalten. Das von der Beklagten herbeikonstruierte "Risiko” einer doppelten Erteilung derselben Auskunft erscheint also nicht einmal theoretisch nachvollziehbar. Randnummer 66 Auch der Abtretung des Freistellungsanspruchs steht § 399 Alt. 1 BGB nicht entgegen. Allerdings verändert dieser infolge der Abtretung tatsächlich seinen Inhalt. Konnten die Mieter "nur” verlangen, von einer seitens der Klägerin gegen sie begründeten Kostenforderung freigestellt zu werden (Zahlung an einen Dritten), so kann die Klägerin nach der Abtretung die Zahlung an sich selbst verlangen. Es steht allerdings einer Abtretung nicht entgegen, wenn der Freistellungsanspruch gerade an den Gläubiger der zu tilgenden Schuld abgetreten wird (so schon LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 23 unter Hinwies auf BGH v. 22.03.2011 (Aktenzeichen II ZR 271/08), juris Rz. 14). Die Beklagte zahlt (unverändert) an die Klägerin, nur dass diese nicht (mehr) Dritte ist, sondern Gläubigerin. 3. Randnummer 67 Die grundlegend von der Beklagten gegen den Berliner Mietspiegel gerichteten Einwände verfangen nicht. Insbesondere die von der Beklagten angesprochenen Rügen der unwissenschaftlichen Vorgehensweise bei der Erstellung des Mietspiegels und der fehlerhaften Verwendung des Datenmaterials und der berücksichtigten Werte sind bereits so eingehend in der Rechtsprechung gewürdigt und beantwortet worden, dass die Kammer dem neue Wendungen oder Schwerpunkte nicht hinzufügen muss. Die Kammer schließt sich der Einschätzung an, dass der Berliner Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist (eingehend LG Berlin 65 S 197/17 vom 31.08.2016; juris Ziff. 31 - 32 m.w.N.), dass er eine nach Maßgabe des § 287 ZPO taugliche Grundlage für die gerichtliche Schätzung darstellt (ausführlich LG Berlin 67 S 120/15 vom 16.07.2015 unter juris Rz. 11 - 13 m.w.N.) und dass die so gewonnenen Werte eine gerichtliche Entscheidung des Einzelfalls mindestens so überzeugend begründen können, wie dies von den Kritikern des Mietspiegels anderen Erkenntnisquellen zugeschrieben wird, insbesondere dem Mittel des Sachverständigengutachtens (das aber regelmäßig auf deutlich kleinerer Datengrundlage erstellt wird). Randnummer 68 Wenn die Anwendung des Mietspiegels im Rahmen des § 287 ZPO keine objektivierbare Garantie für unbezweifelbar "richtige” Werte mit sich bringt, so stellt dies keine Besonderheit des Berliner Mietspiegels, sondern eine solche der gerichtlichen Schätzung dar, also der generellen Geltung des § 287 ZPO. Der Gesetzgeber hat sich aber wegen der damit verbundenen Vorteile der schnelleren und weniger kostspieligen Verfahren dafür entschieden, die mit dieser Verfahrensweise verbundenen Schwankungsbreiten und Grauzonen der rechtsstaatlich vertretbaren Ergebnisse zu akzeptieren. 4. Randnummer 69 Eine Aussetzung des Rechtsstreits mit Blick auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur “Mietpreisbremse” erscheint nicht geboten. Die Kammer hegt keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur “Mietpreisbremse”. Die anderslautenden Befürchtungen der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin, die zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht geführt haben, hat die Kammer zur Kenntnis genommen, teilt sie aber nicht. Randnummer 70 Die Mietpreisbremse ist in ihrem Kern als Regelung zu überprüfen, die zur Festlegung gesetzlicher Grenzen für die aus dem Eigentum fließenden Befugnisse geschaffen wurde. Die damit vorgenommene Schrankenbestimmung für das grundrechtlich geschützte Eigentum steht dem Gesetzgeber ausdrücklich nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu. Innerhalb einer solchen Schrankenbestimmung findet der Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG nur innerhalb (hier nicht erreichter) enger Grenzen Anwendung. Grundlegend ist es dem Gesetzgeber selbstverständlich nicht verwehrt, verschiedene Sachbereiche mit unterschiedlichen Regelungen zu belegen, also etwa für unterschiedliche Gegenstände des Eigentums, für unterschiedliche Regionen des Landes oder für unterschiedliche politische Zielsetzungen auch unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu schaffen. Randnummer 71 Soweit die Verfassungswidrigkeit sich aus den Folgen der Regelung in § 556e BGB ergeben soll, weil nach dieser Vorschrift abhängig von den regional verbreiteten Miethöhen sehr unterschiedlich hohe “Vormieten” eine Art Bestandsschutz erhalten, ist bereits überzeugend darauf hingewiesen worden, dass es um einen Bestandsschutz gerade nicht geht, weil die Regelungen ja nicht im Bestand (eines fortgesetzten Mietverhältnisses), sondern gerade nach dem Ende des “Bestandes” beim Neuabschluss eines Mietvertrages gelten (Tietzsch/Raabe; WuM 2017, 688 ff). Stattdessen ließe sich auch die gegenläufige Erwägung anstellen, dass die über § 556e BGB geschaffene Privilegierung gerade solcher Mieten, die schon jahrelang als extrem überhöhte Mieten (vom Vormieter) vereinnahmt worden sind, tatsächlich fragwürdig ist, dass diese politisch erwünschte Entscheidung des Gesetzgebers aber nichts mit einer Verfassungswidrigkeit der gerade zu anderen Ergebnissen führenden Regelungen zu tun hat. Wollte man also annehmen, dass der Gesetzgeber mit der Schonung der schon lange Zeit überhöhten Mieten in § 556e BGB den ihm zustehenden Gestaltungsrahmen überschritten bzw. sachwidrig ausgestaltet hat, so würde das die Verfassungswidrigkeit allenfalls der Regelung in § 556e BGB nach sich ziehen (vgl. Tietzsch/Raabe a.a.O.). Warum in den zu § 556e BGB angestellten verfassungsrechtlichen Erwägungen also überhaupt taugliche Argumente gegen die hier streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft (§ 556g BGB) und Rückzahlung (§ 556d BGB) zu erblicken sein sollen, die zu deren Unwirksamkeit führen müssten, ist nach Auffassung der Kammer bisher nicht überzeugend begründet worden. Randnummer 72 Die verfassungsrechtlichen Bedenken im Bereich der “Mietpreisbremse” waren auch bereits ausführlich Gegenstand einer Entscheidung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; zitiert nach juris). Die darin ausgeführten verfassungsrechtlichen Aspekte hält die Kammer sowohl zur Frage der Mietpreisbremse (LG Berlin a.a.O. juris-Rz. 25-49 m.w.N.), als auch mit Blick auf die in Berlin erlassene Mietbegrenzungsverordnung für überzeugend und schließt sich ihnen an. 5. Randnummer 73 Die in Berlin geschaffene MietpreisbegrenzungsVO begegnet auch im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Die Verordnung wahrt insbesondere die an sie zu stellenden Anforderungen an die Begründung für eine derartige Regelung. Ansichten, wonach eine grundlegend detailliertere Darlegung des Wohnraummangels zwingend geboten wäre teilt die Kammer ebenso wenig, wie die Einschätzung, eine wirksame Regelung für Berlin habe zwingend Differenzierungen für verschiedene Stadtgebiete oder Bezirke vornehmen müssen. Randnummer 74 Auch insoweit sind die maßgeblichen Erwägungen bereits umfassend Gegenstand vorliegender gerichtlicher Entscheidungen gewesen. Die Zivilkammer 65 hat die Fragen unter ausführlicher Ableitung (auch) aus den vom Bundesgerichtshof anlässlich früherer Entscheidungen zur Kappungsgrenze in Berlin überzeugend beantwortet (LG Berlin vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; juris-Rz. 50-69 m.w.N.). Die erkennende Kammer schließt sich im Ergebnis und der Begründung diesen Ausführungen an. C. Randnummer 75 Die Zahlungsansprüche sind auch der Höhe nach begründet. 1. Randnummer 76 Den Rückzahlungsanspruch für den Monat Juli 2017 hat die Klägerin in der Klageschrift konkret dargelegt. Nach diesem Vortrag ergibt sich aus der Baualtersklasse 1919-1949, der Größe der Wohnung von 77,05 qm, ihrer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung, sowie einer als “mittel” einzustufenden Wohnlage die Einschlägigkeit des Feldes H2 im Berliner Mietspiegel 2017. Das Feld weist bei einer Spanne von 5,18 bis 7,62 € einen Mittelwert von 6,09 €/qm aus. Nach dem konkreten Vortrag der Klägerin zur Spanneneinordnung in der Klageschrift überwiegen (im einzelnen benannte) wohnwertmindernde Merkmale in den Gruppen 2 (Küche) und 4 (Gebäude). Demgegenüber überwiegen (ebenfalls konkret vorgetragene) wohnwerterhöhende Merkmale in der Gruppe 3 (Wohnung). Zur Gruppe 1 (Bad) und 5 (Wohnumfeld) liegen positive oder negative Merkmale nicht vor bzw. halten sich die Waage. Der konkrete Sachvortrag der Klägerin ist von der Beklagten lediglich pauschal als “unzutreffend” bezeichnet und ohne eigne Sachdarstellung “bestritten” worden. Randnummer 77 Die danach als unstreitig anzusehende Darstellung der Klägerin hätte rechnerisch innerhalb der Spanne des Feldes H2 zu einer Unterschreitung des Mittelwertes führen können. Die Klägerin beziffert ihren Rückzahlungsanspruch stattdessen von einem oberhalb des Mittelwertes liegenden Betrag von 6,40 €/qm; die Beklagte ist dadurch nicht beschwert. Randnummer 78 Zutreffend errechnet die Klägerin aus dem von ihr angesetzten Wert bei 77,05 qm eine höchstzulässige Miete (§ 556 d BGB) von 542,09 €, die sich als der Betrag von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete von 493,12 € errechnet. Randnummer 79 Die ebenfalls der Höhe nach nicht bestrittene vereinbarte und für den Monat Juli 2017 auch gezahlte Miete betrug 732,00 €. Die überzahlte Differenz für diesen Monat beläuft sich demgemäß auf den von der Klägerin auch geforderten Betrag von 189,91 €. 2. Randnummer 80 Auch die aus dem Gebührenrecht abgeleiteten Angriffe der Beklagten bleiben erfolglos. Der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich daraus, dass die Mieter gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG dem Inkassodienstleister Gebühren auf Grundlage einer Abrechnung nach den Vorschriften des RVG schuldeten. Welche Wirkungen daneben die Abrede haben könnte, dem Rechtsdienstleister eine Vergütung in Höhe von % einer etwa erfolgreich durchgesetzten Jahresmietersparnis zu zahlen, bedarf hier keiner Prüfung, weil derartige Ansprüche im Verfahren von niemandem erhoben worden sind. Es steht insoweit auch nicht die von der Beklagten angesprochene Nichtigkeit nach Maßgabe des § 139 BGB im Raum. Ein Anspruch der Klägerin auf die o.g. “Provision” bestehend aus 4 Monatsmietersparnissen war allenfalls aufschiebend bedingt vereinbart. Er konnte nur dann entstehen, wenn die Klägerin mit ihrer außergerichtlichen Rechtsdienstleistung “erfolgreich” gewesen wäre, indem sie die beabsichtigte dauerhafte Reduzierung der Miete durchsetzte. Hierzu hätte es - wie bereits gezeigt - einer Vereinbarung (also der Zustimmung der Beklagten) bedurft, die nicht erklärt worden ist. Randnummer 81 Stattdessen ergibt sich der Anspruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Kosten nun aus § 4 Abs. 5 RDGEG und den Vorschriften des RVG. Nach § 2 Abs. 1 RVG i.V.m. Nr. 2300 VV RVG hängt die Höhe der Gebühr vom Wert des Gegenstands der Tätigkeit der Klägerin ab, also von den im Schreiben vom 30.05.2017 aufgeführten Begehren, die aus einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB abgeleitet wurden. Randnummer 82 Die Klägerin hat den Ersatzanspruch unter Ansatz einer Mittelgebühr und einer Erhöhung für einen zweiten Auftraggeber mit insgesamt 855,25 € im Schriftsatz zur Klageerweiterung vom 16.10.2017 berechnet. Die dabei angesetzten Gebührentatbestände und die Höhe der einzelnen Gebührenansätze sind in beiden Instanzen unstreitig geblieben. Lediglich dem in Höhe von 8.735,86 € angesetzten Gegenstandswert ist die Beklagte entgegengetreten. Ihre Auffassung, der Gegenstandswert sei nicht nachvollziehbar oder sachlich falsch, trifft nicht zu. Randnummer 83 Zu den im Einzelnen in Ansatz gebrachten Werten für ihre Tätigkeit hat die Klägerin bereits in der Klageschrift detailliert aufgelistet, dass sie für das Feststellungsbegehren den 42-fachen Betrag der Mietdifferenz (also insgesamt 7.976,22 €) angesetzt hat. Dies ist sachlich zutreffend, denn mit Blick auf die Durchsetzung des Begehrens der Mieter auf Reduzierung der Miete für die (zeitlich unbestimmte) Zukunft war der Anwendungsbereich der §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 Satz 1 ZPO eröffnet. Randnummer 84 Bereits durch Hinzurechnung der ebenfalls mit dem Schreiben vom 30.05.2017 verlangten anteiligen Reduzierung und anteilige Rückerstattung der Mietkaution, den die Klägerin mit dem 2-fachen Differenzbetrag von insgesamt 379,82 € angesetzt hat, wird der von der Klägerin angegebene Streitwert von bis zu 9.000,00 € erreicht. Beide genannten Ansprüche sind solche, die Gegenstand der vorprozessualen Tätigkeit der Klägerin waren, ohne aber zum Gegenstand des gerichtlichen Rechtsstreits zu werden. Sie können also der Berechnung des Kostenerstattungsanspruchs wegen der später nicht rechtshängig gemachten Teile der erhobenen Ansprüche zugrunde gelegt werden. D. Randnummer 85 Die Kammer hat die Revision zugelassen, soweit es um die Wirkungen des RDG in dem hier zu beurteilenden Geschäftsfeld geht. Die in allerjüngster Zeit mit unterschiedlichen Erwägungen und Ergebnissen veröffentlichten Entscheidungen zu der Frage, inwieweit ein eingetragener Inkassodienstleister Rechte aus der “Mietpreisbremse” außergerichtlich verfolgen kann, stellen eine Streitfrage dar, die in der Praxis mittlerweile häufig auftritt. Auch im Geschäftsbereich der Kammer ist deutlich, dass eine Vielzahl gleich gelagerter Verfahren anhängig und weitere in naher Zukunft zu erwarten sind. Randnummer 86 Ein überzeugendes Urteil des Revisionsgerichts zur Frage der Wirkungen des RDG im Bereich der “Mietpreisbremse” wäre daher geeignet, die Entstehung einer einheitlichen Rechtsprechung für eine Vielzahl von Einzelfällen zu fördern. Randnummer 87 Wegen der übrigen Inhalte der Entscheidung ist das Vorliegen der Voraussetzungen § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich. Die Kammer weicht nicht entscheidungserheblich von einschlägiger höchstrichterlicher Rechsprechung ab. Es handelt sich stattdessen um die jeweils am Einzelfall orientierte Beantwortung typischer tatrichterlicher Fragestellungen. Randnummer 88 Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001356200 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.03.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 215/22 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 1 BGB, § 556g Abs 1a S 1 BGB vom 01.01.2019, § 556g Abs 1a S 2 BGB vom 01.01.2019, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Mietpreisbremse: Ausschluss des Vormietprivilegs im Falle einer fehlerhaften Auskunftserteilung Leitsatz Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB inhaltlich unzutreffend gewesen ist (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete).(Rn.22) (Rn.23) (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 4. August 2022, 21 C 269/21, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 121,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, soweit nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) geltend. Randnummer 2 Die Beklagte und der Mieter schlossen am 26. Juni 2019/9. Juli 2019 ein am 16. Juli 2019 beginnendes Mietverhältnis über eine 49,39 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 822,73 EUR. Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer monatlichen Nettokaltmiete von zunächst 800,00 EUR vermietet. In einem diesem Mietverhältnis vorhergehenden Mietverhältnis war die Wohnung ab dem 1. März 2015 für eine Miete von 699,00 EUR vermietet, die mit einer Indexmieterhöhungserklärung mit Wirkung zum 1. Juni 2016 auf 700,95 EUR erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Randnummer 3 Mit vermieterseitigem Schreiben vom 25. Juni 2019 wurde der Mieter wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 Euro pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 Euro pro Monat nettokalt.“. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 1. September 2021 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten unter Berufung auf eine Beauftragung und Bevollmächtigung durch den Mieter einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Randnummer 5 Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst Auskunft, Rückzahlung von 424,28 EUR überzahlter Miete für den Monat September 2021 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 EUR begehrt. Randnummer 6 Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen. Ihre Rechtsvorgängerin sei ihrer Auskunftsverpflichtung nicht nachgekommen, da die von ihr mitgeteilte Vormiete nicht der von dem vorherigen Mieter tatsächlich geschuldeten Miete entspreche. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Beklagte könne sich nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB auf das Vormietprivileg berufen. Die Mitteilung der preisrechtlich unzulässigen und nicht gemäß § 556e BGB geschuldeten Vormiete sei dem Fall einer nicht erteilten Auskunft gleichzustellen. Auf die „Vor-Vormiete“ könne sich die Klägerin nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach der erst im Laufe des Rechtsstreits erteilten Auskunft berufen. Die preisrechtlich höchstzulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses habe 398,45 EUR betragen, womit die geltend gemachte Zuvielforderung in Höhe von 424,28 EUR begründet sei. Randnummer 8 Die Beklagte hat gegen das ihr am 12. August 2022 zugestellte Urteil mit am 12. September 2022 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach vorheriger Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit am 11. November 2022 eingegangenen Schriftsatz begründet. Randnummer 9 Sie ist der Ansicht, der Auskunftspflicht sei durch Mitteilung der von dem Vormieter gezahlten Vormieten entsprochen worden, auch wenn diese nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB tatsächlich geschuldet gewesen seien. Randnummer 10 Die Beklagte hat ihre zunächst auf die vollständige Klageabweisung gerichtete Berufung in der Berufungsverhandlung hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung in Höhe von 121,78 EUR für September 2021, zur Zahlung vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 EUR - jeweils nebst anteiliger Zinsen sowie hinsichtlich der einseitig und übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärten Auskunftsansprüche zurückgenommen. Randnummer 11 Sie beantragt nunmehr nur noch, Randnummer 12 das angefochtene Urteil abzuändern, soweit sie, die Beklagte, zu einer Zahlung von mehr als 121,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 (Überzahlung September 2021) sowie zu einer Zahlung von mehr als 627,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 (vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten) verurteilt worden ist, und die Klage insoweit abzuweisen. Randnummer 13 Die Klägerin beantragt, Randnummer 14 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 15 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 16 Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlichen Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften sowie das angefochtene Urteil (Bl. I/151-157 d.A.) Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung der Beklagten hat nach teilweiser Rücknahme ihrer Berufung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Randnummer 18 Der von der Klägerin geltend gemachte Rückzahlungsanspruch ist lediglich wegen überzahlter Miete für September 2021 in Höhe von 121,78 EUR nebst anteiliger Zinsen gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 556d ff. BGB begründet. Das erstinstanzliche Urteil ist insoweit rechtskräftig, nachdem die Beklagte ihre dagegen gerichtete Berufung zurückgenommen hat. Es kann deshalb dahinstehen, ob die §§ 556d ff. BGB für den geltend gemachten Rückforderungszeitraum durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) zum 1. Juni 2015 überhaupt wirksam in Vollzug gesetzt worden sind (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 15. Dezember 2022 - 67 S 180/22, GE 2023, 89, juris Tz. 12 f.), ebenso, ob der Klägerin wegen Verstoßes gegen § 312j Abs. 3 BGB die Aktivlegitimation fehlt (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschluss an den Gerichtshof der Europäischen Union v. 2. Juni 2022 - 67 S 259/21, juris). Randnummer 19 Über 121,78 EUR hinausgehende Zahlungsansprüche stehen der Klägerin für September 2021 nicht zu. Insoweit beruft sich die Beklagte zu Recht auf § 556e Abs. 1 BGB. Danach darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher ist als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Abzustellen ist dabei zunächst auf das dem streitgegenständlichen Mietverhältnis unmittelbar vorhergehende (Vor-)Mietverhältnis und den dort vereinbarten Mietzins, soweit dieser seinerseits preisrechtlich zulässig vereinbart wurde. Die dort vereinbarte Nettokaltmiete von 822,73 EUR ist unter erneuter Heranziehung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls insoweit preisrechtlich zulässig, als sie den im - vor Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB im März 2015 begonnenen - „Vor-Vormietverhältnis“ zunächst mit 699,00 EUR vereinbarten und später durch eine gemäß § 557b Abs. 1 BGB wirksam erfolgte Indexmieterhöhung auf 700,95 EUR erhöhten Nettokaltmietzins nicht überschreitet. Randnummer 20 Der erfolgreichen Geltendmachung des Vormietprivilegs des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB steht es nicht entgegen, dass in einem dem Mietvertrag vorhergehenden Mietverhältnis eine die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder seiner Ausnahmetatbestände überschreitende (Vor-)Miete vereinbart wurde. Denn für § 556e Abs. 1 BGB ist die Vormiete in ihrer zulässigen und damit tatsächlich geschuldeten Höhe maßgebend; nur der die zulässige „Vor-Vormiete“ übersteigende Teil der unmittelbaren Vormiete unterfällt der Unwirksamkeit (vgl. Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, MDR 2022, 1540, juris Tz. 23-32 (Revision anhängig unter VIII ZR 229/22); Herlitz, jurisPR-MietR 1/2023 Anm. 5; a.A. Pramataroff, FD-MietR 2022, 452692; Schüller, in: BeckOK BGB, 65. Ed., Stand: 1. Februar 2023, § 556e Rz. 4). Randnummer 21 Der Beklagten ist es nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB in seiner ab dem 1. Januar 2019 geltenden Fassung i.V.m. Art. 249 § 49 Abs. 2 EGBGB verwehrt, sich auf die gemäß § 556e Abs. 1 Satz BGB zulässige Vormiete zu berufen, da sie vor Vertragsschluss lediglich die mit dem Vormieter tatsächlich vereinbarte und von diesem zuletzt gezahlte und nicht die nach obiger Maßgabe „geschuldete“ Vormiete in ihrer preisrechtlich zulässigen Höhe angegeben hat. Randnummer 22 Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF ist der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter vor Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen. Der Sanktionstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF ist vorliegend nicht erfüllt: Randnummer 23 Der Anwendung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF auf den hier vorliegenden Fall steht bereits der Wortlaut der Norm entgegen, wonach die Geltendmachung des Vormietprivilegs nur ausgeschlossen ist, soweit der Vermieter die Auskunft „nicht erteilt“ hat. Hier aber hat die Beklagte eine Auskunft erteilt, indem sie den im Vormietverhältnis vereinbarten Mietzins einschließlich seiner späteren Veränderungen wahrheitsgemäß angegeben hat. Der Wortlaut der Norm hätte eine abweichende Auslegung nur gerechtfertigt, wenn es statt „nicht erteilt“ „nicht oder unrichtig erteilt“ geheißen hätte. Dem entspricht auch die Gesetzessystematik. Denn § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB statuiert ein Nachholrecht des Vermieters nur für den Fall der „nicht erteilten“ Auskunft. Die Schaffung eines vermieterseitigen Nachholrechts wäre aber nicht nur für den Fall der vollständigen Auskunftsverweigerung, sondern erst recht für den einer unrichtigen oder anderweitig unzureichenden Auskunftserteilung veranlasst oder jedenfalls zu erwarten gewesen. An einer solchen Regelung jedoch fehlt es mit Ausnahme des in § 556g Abs. 1a Satz 4 BGB geregelten und hier nicht einschlägigen Falles einer formwidrigen Auskunftserteilung. Randnummer 24 Es kommt hinzu, dass es sich bei § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF um eine den vom Gesetzgeber in § 556e Abs. 1 BGB zugebilligten Bestandsschutz der Vormiete erheblich einschränkende Sanktionsvorschrift handelt, die eine eng am Wortlaut der Norm orientierte Auslegung gebietet. Dieser Bestandsschutz würde dem Vermieter jedoch ohne sachlichen Grund weitgehend entzogen, wenn er in einem nach Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB geschlossenen Mietverhältnis einen Mietzins vereinbaren würde, der die vor Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB vereinbarte Vormiete und die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder eine seiner Ausnahmevorschriften - womöglich aus bloßer Unachtsamkeit und in lediglich geringfügigem Umfang - überschreitet. Denn in einem solchen Fall würde sich eine dem (Nach-)Mieter in Befolgung von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF erteilte Auskunft zwangsläufig als unrichtig und damit als „nicht erteilt“ i.S.v. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF erweisen (vgl. Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, MDR 2022, 1540, juris Tz. 23-32 (zur materiellen Reichweite des Vormietprivilegs)). Nur das gegenteilige und das Vormietprivileg erhaltende Gesetzesverständnis entspricht der Pflicht zur verfassungskonformen Auslegung der Norm. Denn dem durch § 556e Abs. 1 BGB gewährten - und im Wesentlichen unbeschränkten - Schutz des Vormietbestandes des Eigentümers kommt ein maßgebliches Gewicht für die Vereinbarkeit der §§ 556d ff. BGB mit Art. 14 GG zu (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, NJW 2019, 3054 Tz. 103; Kammer, Urt. v. 22. September 2022, a.a.O.). Randnummer 25 Einem Abstellen auf die Auskunftserteilung als solche steht die Regelungsabsicht des Gesetzgebers nicht entgegen. Diese liegt ausweislich der Gesetzesbegründung vornehmlich darin, dem Mieter durch den Hinweis auf die Vormiete ein mögliches späteres Berufen des Vermieters auf eine Ausnahmebestimmung warnend vor Augen zu führen. Außerdem verweist die Gesetzesbegründung ausdrücklich darauf, die Auskunftspflicht erfasse nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters lägen und die der Vermieter bereits kenne oder ohne weiteres ermitteln könne (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 1, 11, 14; Börstinghaus, GE 2022, 944, 946). Die im Einzelnen mit nicht unerheblichen tatsächlichen und rechtlichen Unwägbarkeiten behaftete Höhe der preisrechtlich zulässigen Vormiete oder gar der „Vor-Vormiete“ betrifft aber weder allein die Sphäre des Vermieters noch „kennt“ er sie zwangsläufig oder ist „ohne weiteres“ in der Lage, sie zutreffend zu ermitteln. Randnummer 26 Diesem Gesetzesverständnis entspricht auch der allgemeine auskunftsrechtliche Grundsatz, nach dem eine unrichtige Auskunft als erteilte Auskunft anzusehen ist, wenn die Angaben nach dem erklärten Willen des Schuldners die - wenn auch fehlerhafte - Auskunft im geschuldeten Gesamtumfang darstellen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765, juris Tz. 43; Börstinghaus, a.a.O., 945). Diese Sichtweise steht im Einklang mit der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH, der die fehlerhaft erteilte Auskunft des Vermieters zu einer - tatsächlich nicht erfolgten - umfassenden Modernisierung i.S.v. § 556f Satz 2 BGB nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB a.F. sanktioniert, sondern es dem Vermieter stattdessen zubilligt, sich bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen auch ohne gesonderte Auskunftserteilung gemäß § 556e Abs. 2 BGB auf eine einfache Modernisierung zu berufen (vgl. BGH, Urt. v. 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468, juris Tz. 54). Sie findet ihre Entsprechung auch im Betriebskostenrecht, bei dem die formelle Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung durch inhaltlich fehlerhafte Angaben des Vermieters nicht berührt wird (vgl. BGH, Beschl. v. 13. Dezember 2011 - VIII ZR 286/10, WuM 2012, 98, beckonline Tz. 12 m.w.N.). Randnummer 27 Einer analogen Anwendung des in § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB a.F. nicht geregelten Falls der inhaltlich unzutreffenden Auskunft steht das Fehlen einer planwidrigen Gesetzeslücke entgegen. Es ist nicht nur fernliegend, sondern schon durch das Gesetzgebungsverfahren widerlegt, dass der Gesetzgeber den naheliegenden Fall einer falschen Auskunft angesichts des kontrovers diskutierten Inhalts und Ausmaßes der Ausnahmevorschriften übersehen und die Voraussetzungen für ein Eingreifen weitreichender Sanktionen nicht sorgfältig in den Blick genommen sowie ausformuliert hat (vgl. Börstinghaus, WuM 2022, 589, 591; Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand 1. Januar 2023, BGB, § 556g Rn. 50 m.N.; Selk NJW 2019, 329, 331). Dies gilt umso mehr, als die Gesetzesbegründung lediglich auf den Willen schließen lässt, eine unterbliebene Auskunft über das Vorliegen eines etwaigen Ausnahmetatbestands zu sanktionieren. Denn der Gesetzgeber hat dem Mieter für den Fall von Zweifeln an der Richtigkeit einer nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB a.F. erteilten Auskunft in § 556g Abs. 3 BGB ein zusätzliches und weitergehendes vertragliches Auskunftsrecht geschaffen (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 27). Es kommt hinzu, dass der Gesetzgeber im Rahmen der Änderung des § 556g Abs. 1a BGB zum 1. April 2020 den Fall einer inhaltlich unzutreffenden Auskunft ungeachtet des anhaltend streitigen Meinungsstandes auch weiterhin nicht zum Zwecke der Klarstellung ausdrücklich geregelt hat (vgl. Börstinghaus, WuM 2022, 589, 591; ders., in: Schmidt-Futterer, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rz. 27m-n; ders., jurisPR-MietR 19/2022 Anm. 1; Fleindl, a.a.O., § 556g Rz. 82; Selk, a.a.O.; Theesfeld-Betten, in: BeckOK MietR, Stand 1. Februar 2023, § 556g Rz. 54). Randnummer 28 Schutzwürdige Interessen des Mieters stehen dem von der Kammer gewonnenen Auslegungsergebnis nicht entgegen, da dem Mieter im Fall einer vom Vermieter schuldhaft unrichtig erteilten Auskunft und dem Mieter daraus erwachsender Schäden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter zustehen. Randnummer 29 Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB) ist lediglich in einer von der Berufung nicht mehr angegriffenen Höhe von 627,13 EUR - berechnet unter Ansatz des 47-fachen Differenzbetrags von 121,78 EUR - nebst Zinsen begründet. Weitergehende Ansprüche stehen der Klägerin nicht zu, da dem Erstattungsanspruch des Geschädigten im Verhältnis zum Schädiger nur der Gegenstandswert zugrunde zu legen ist, der der berechtigten Forderung entspricht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 18. Januar 2005 - VI ZR 73/04, NJW 2005, 1112, beckonline Tz. 8). Berechtigt war aber lediglich ein monatlicher Differenzbetrag von 121,78 EUR und nicht die von der Klägerin vorgerichtlich geltend gemachte - und weit darüber hinausgehende - Summe. Randnummer 30 Die Entscheidungen zu den Kosten und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 91a Abs. 1 Satz 1, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Die Zulassung der Revision war wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO geboten, um eine höchstrichterliche Klärung der im Einzelnen streitigen Reichweite der §§ 556e Abs. 1 Satz 1 und 556g Abs. 1a BGB zu ermöglichen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001533589 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:181224UVIIIZR16.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 16/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 BGB §§ 556d ff., § 557a Abs. 4 BlnMietBegrVO § 1 Satz 1 a) Die Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB; sogenannte Mietpreisbremse) verstoßen auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbe- ginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540) weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Sie greifen zudem nicht in den Schutzbereich der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. b) Die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) des Landes Berlin vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) hält sich im Rahmen des der Landesregierung von der gesetzlichen Ermächtigung ein- geräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. c) Im Vormietverhältnis vereinbarte (künftige) Mietstaffeln, die wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt waren, sind bei der Bestimmung der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (§ 557a Abs. 4 Satz 1, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht heranzuziehen. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 wird als unzuläs- sig verworfen, soweit hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der am 1. / 2. September 2015 geschlossene Mietvertrag enthält eine Staffelmietverein- barung, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 1.299 € im Ok- tober eines jeden Jahres erhöht. Demnach beträgt die vereinbarte Nettokaltmiete für den Zeitraum von Oktober 2018 bis September 2019 monatlich 1.530 € und für den Zeitraum von Oktober 2021 bis September 2022 monatlich 1.931 €. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffelmiete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2013 sah für den Zeitpunkt des Auszugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.280 € 1 2 - 3 - vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Dezem- ber 2021 2.175 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 1. November 2018 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Seitdem zahl- ten sie die vertraglich vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit ihrer Klage haben die Kläger zuletzt die Rückerstattung der für die Monate November 2018 bis Januar 2019 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbe- trags von monatlich jeweils 250 €, insgesamt 750 €, nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihnen geschuldete Nettomiete für die Wohnung im Zeitraum von Januar 2022 bis September 2022 monatlich (lediglich) 1.280 € be- trägt. Die Klage hat vor dem Amtsgericht - bis auf einen Teil der begehrten Zin- sen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge- wiesen und die Revision mit der Begründung zugelassen, die von der Berufung in Frage gestellte Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 sei von grundsätzlicher Bedeutung. Mit der - unbeschränkt eingelegten - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 208) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019 in Höhe von jeweils 250 € gemäß § 812 Abs. 1, §§ 556d ff. BGB zu, da die von ihnen entrichtete Miete in diesem - der Rüge vom 1. November 2018 nachfolgenden - Zeitraum preisrechtswidrig über- höht gewesen sei. Die Regelung über die sogenannte Mietpreisbremse sei durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 auch in Berlin wirksam in Vollzug gesetzt worden; den dagegen im Zusammenhang mit der Ver- öffentlichung der Verordnungsbegründung erhobenen Wirksamkeitsbedenken sei im Ergebnis nicht beizutreten. Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Nettokaltmiete betrage allenfalls 997,90 € und liege damit weit unter der nach § 556e Abs. 1 BGB maßgeblichen Vormiete, für die es allein auf das letzte Jahr des (Vor-)Mietverhältnisses, nicht hingegen auf die mit dem Vor- mieter für danach liegende Zeiträume vereinbarten, wegen der vorherigen Been- digung des Mietverhältnisses von diesem aber nicht mehr geschuldeten höheren Staffelmieten ankomme. Demzufolge ergebe sich - ausgehend von einer für die Monate November 2018 bis Januar 2019 vereinbarten und von den Klägern auch gezahlten Staffelhöhe von monatlich 1.530 € und der maßgeblichen Vormiete von monatlich 1.280 € - eine monatliche Überzahlung in Höhe von 250 €. 7 8 9 - 5 - Die Berufung habe auch nicht hinsichtlich der amtsgerichtlichen Feststel- lung zur Höhe der im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 ge- schuldeten Nettomiete Erfolg. Zwar setze die von den Klägern insoweit geltend gemachte Preisrechtswidrigkeit der ab dem 1. Oktober 2021 vereinbarten Mietstaffel nach Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB die Verfas- sungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 und die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 voraus. Während Letzteres für die Kammer nicht in Frage stehe, bestünden an der Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 nicht unerhebliche Zweifel. Diese Zweifel erstarkten indessen nicht zu der für die Nichtanwendung der gesetzlichen Vorschriften und der damit einhergehenden Richtervorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG erfor- derlichen Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit, weshalb die §§ 556d ff. BGB für den Zeitraum ab dem 1. Juni 2020 weiterhin anzuwenden seien. Das Amtsgericht habe die danach preisrechtlich zulässige Miete auch für den Zeit- raum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 zutreffend ermittelt; sie betrage nicht mehr als die unter Heranziehung der Vormiete ermittelten 1.280 €. II. Diese Beurteilung hält - soweit die Revision zulässig ist - rechtlicher Nach- prüfung im Ergebnis stand. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht den von den Klägern geltend gemachten Rückzahlungsan- spruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB betreffend die Miete für die Monate November 2018 bis Januar 2019 nebst Zinsen bejaht hat. Insoweit ist die Revi- sion nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), weil sie vom Beru- fungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsgericht 10 11 12 - 6 - hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über die von den Klägern zudem begehrte Feststellung hinsichtlich der Höhe der von ihnen im Zeit- raum von Januar bis September 2022 geschuldeten Miete beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 26 mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revi- sion damit begründet, dass die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 von grundsätzlicher Bedeu- tung sei. Dies knüpft an den - vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen auch genannten - Zeitpunkt des Inkrafttretens der Berliner Verordnung vom 19. Mai 2020 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bür- gerlichen Gesetzbuchs (Mietenbegrenzungsverordnung; GVBl. 2020 S. 343; nachfolgend auch "Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung") an, die ge- stützt auf die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesse- rung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (vgl. Art. 1 Nr. 1, Art. 3; BGBl. I S. 540) erlassen wurde. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage stellt sich allein im Hinblick auf die von den Klägern begehrte Feststellung der im Zeitraum von Januar bis 13 14 15 - 7 - September 2022 zulässigen Miethöhe, weil nur diese unter Heranziehung der vorbezeichneten - verlängerten - Vorschriften zu beurteilen ist. Hingegen stellt sich die Frage nicht im Hinblick auf den von den Klägern zudem geltend gemach- ten Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019. Für dessen rechtliche Beurteilung sind allein die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in der früheren Fassung maßgeblich, nämlich die §§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (nachfolgend "aF") sowie die nach ihrem § 2 Satz 2 mit Ablauf des 31. Mai 2020 außer Kraft getretene Berliner Verordnung vom 28. April 2015 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (GVBl. 2015 S. 101; nachfolgend auch "Erste Berliner Mietenbegrenzungsverordnung"). b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28 mwN; Senats- beschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 164/21, juris Rn. 14). Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteilsfähig sein; zu- lässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 14; vom 21. Februar 2022 - VIa ZR 8/21, NJW-RR 2022, 740 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 21; vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). 16 - 8 - Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den Feststellungsantrag beschränkt werden. Denn das - sich auf den Zeitraum von Januar bis September 2022 beziehende - Feststellungsbegehren betrifft ei- nen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem - für einen anderen Zeitraum gel- tend gemachten - Rückzahlungsanspruch beurteilt werden und auch im Falle ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21 Rn. 9 mwN). Die nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in der neueren, geänderten Fassung zu treffende Entscheidung über den Feststellungsantrag hängt zudem nicht von der Entscheidung über den nach der früheren Rechtslage zu beurteilenden Zahlungsantrag ab. 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Das Berufungsge- richt hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis September 2022 eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich (lediglich) 1.280 € statt des vertraglich für diesen Zeitraum vereinbar- ten Betrags von monatlich 1.931 € schulden. a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegt die im Mietvertrag für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsantrag umfassten Zeitraum - von den Parteien vereinbarte Mietstaffel mit einer monatli- chen Nettokaltmiete in Höhe von 1.931 € um mehr als 10 % über der vom Beru- fungsgericht mit einem Betrag von 907,18 € beziehungsweise - an anderer Stelle des Berufungsurteils - mit 916,56 € errechneten ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies wird von der Revision nicht angegriffen; Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich. 17 18 19 - 9 - b) Dies zugrunde legend hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehler- frei angenommen, dass die Beklagte - ausgehend von der (Fort-)Geltung der Vor- schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) auch für die ab Oktober 2021 vereinbarte Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter c) - für den vom Feststellungsantrag betroffenen Zeitraum (Januar bis Sep- tember 2022) eine den zulässigen Höchstbetrag gemäß § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit nicht angegriffen mit einem Betrag von 1.280 € festge- stellt, der seinerseits nicht an den - erst nach dem Abschluss des Mietvertrags mit dem vorherigen Mieter im Jahr 2013 in Kraft getretenen - Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen ist (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Anders als die Revision - unter Verweis auf einen vom Gesetzgeber mit der Vorschrift bezweckten Investitionsschutz - meint, ist zur Bestimmung der im Streitfall maßgeblichen Vormiete nicht auf die mit dem vorherigen Mieter der Wohnung für die Zeit ab Dezember 2021 vereinbarte Mietstaffel in Höhe von monatlich 2.175 € abzustellen. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter der Beklagten den genannten Betrag auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete" (vgl. in diesem Sinne etwa LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 694, 695 [Revision anhängig unter VIII ZR 245/22]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 10 und § 556e BGB Rn. 13; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556e BGB Rn. 7; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556e Rn. 10; Flatow, WuM 2015, 191, 202 f.). Ihre Heranziehung stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszule- genden Norm (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 20 21 - 10 - 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 19), sondern auch zum Regelungswillen des Ge- setzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsnovellie- rungsgesetz ergibt. Danach soll die Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB einen Bestandsschutz zugunsten des Vermieters für den Fall gewähren, dass die im Vormietverhältnis wirksam vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die im Zeit- punkt der Beendigung des Vormietverhältnisses maßgebliche Miete im nachfol- genden Mietverhältnis abzusenken. Da Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht die Ab- senkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unange- messener Preissprünge bei der Wiedervermietung ist, soll dem Vermieter - damit die Vermietung von Wohnraum nicht langfristig wirtschaftlich unattraktiv wird (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 103) - vielmehr gestattet sein, die bisherige Miete als Obergrenze auch mit dem nachfolgenden Mieter - mit Wirkung sofort ab Beginn des neuen Mietverhältnisses oder bei der Staffelmiete auch erst für eine spätere Mietstaffel - zu vereinbaren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 29 f. [zu § 556e BGB-E], 35 [zu § 557a Abs. 4 BGB-E]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, aaO; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 25). Dass der Gesetzgeber dem Vermieter weitergehend einen Bestands- schutz auch für im Vormietverhältnis für spätere Zeitpunkte vereinbarte Miet- erhöhungen gewähren wollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hingegen nicht entnehmen. c) Die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsbegehren der Kläger betroffenen Zeitraum von Januar bis September 2022 - vereinbarte Mietstaffel ist entgegen der Ansicht der Revision an den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung in Verbindung mit der Zweiten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung zu messen. 22 23 - 11 - aa) Der Mietvertrag der Parteien, welcher die Staffelmietvereinbarung ent- hält, wurde nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts Anfang September 2015 und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen, zu dem die vertragsgegen- ständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - nämlich der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 - fiel (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Gegen die Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB in der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fassung sowie gegen die Wirksamkeit der damals einschlägigen Ersten Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung erhebt die Revision keine Bedenken; solche bestehen auch nicht (vgl. zu §§ 556d ff. BGB aF BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff., 108 ff.; Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 mwN; zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 17 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 19 ff.; jeweils mwN). bb) Die von § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB angeordnete Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf jede - und somit auch auf die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 vereinbarte - Mietstaffel ist auch nicht, wie die Revision geltend macht, aufgrund der Übergangsregelung des Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB aus- geschlossen. Denn im Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der betreffenden Mietstaffel fiel die vertragsgegenständliche Mietwohnung weiterhin in den An- wendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB - nunmehr der am 1. Juni 2020 in Kraft getretenen Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 19. Mai 2020, welche die bis dahin geltende Erste Berliner Mieten- begrenzungsverordnung nahtlos abgelöst hat. Insoweit hat das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die gesetzlichen Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in ihrer mit Wirkung zum 1. April 2020 verlängerten 24 25 - 12 - Fassung verfassungsgemäß sind und die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ihrerseits wirk- sam ist. (1) Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über die zulässige Höhe der Wiedervermietungsmiete die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit der für die Entscheidung in Betracht kommenden gesetzlichen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn mit dem Verfas- sungsrecht sowie der einschlägigen landesrechtlichen Mietenbegrenzungsver- ordnung im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB mit höherrangigem Recht zu prüfen (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11; Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 ff.; vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Das allgemeine richterliche Prü- fungsrecht ist dabei im Falle eines (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzes im Hinblick auf das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßigkeit be- schränkt (vgl. nur BVerfGE 138, 64 Rn. 78); bei Verneinung der Verfassungsmä- ßigkeit reduziert sich die Prüfungskompetenz auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21). Hingegen hat jeder Richter die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterge- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (vgl. BVerfGE 68, 319, 325 f.; 139, 19 Rn. 93; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21 f.). (2) Anders als die Revision vermag der Senat - im Ergebnis übereinstim- mend mit dem Berufungsgericht - eine Verfassungswidrigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des 26 27 - 13 - Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zuläs- sige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 nicht zu erkennen. (a) Das Bundesverfassungsgericht hat die mit dem Mietrechtsnovellie- rungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; MietNovG) in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Bestimmungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in ihrer am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen ursprünglichen Fassung sowohl ihrem Inhalt nach als auch in ihrer Regelungskonzeption als verfassungsgemäß beurteilt (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff.; ebenso Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Der (bereits) durch die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB - und nicht erst durch die jeweils aufgrund von § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF erlassene Landes- verordnung - bewirkte Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümer ist gerechtfertigt (vgl. BVerfG, aaO Rn. 52 ff.). Zudem sind sowohl eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Privatautonomie - insbesondere der Freiheit von Ver- tragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln - als auch ein gleichheitswidriger Eingriff in das Eigentum des Vermieters im Sinne von Art. 3 Abs. 1 GG zu verneinen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 90 ff.). Insbesondere handelt es sich bei § 556d Abs. 1 BGB um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffent- lichen Interesses unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ge- rechtfertigt ist (vgl. BVerfG, aaO Rn. 54 ff.). Mit der Miethöhenregulierung verfolge der Gesetzgeber ein legitimes Ziel. Es liege im öffentlichen Interesse, durch die Begrenzung der Miethöhe bei der 28 29 30 - 14 - Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weni- ger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren entgegenzuwirken (vgl. BVerfG, aaO Rn. 60). Die Miethöhenregulierung sei zur Erreichung dieses Ziels geeignet, weil sie Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten abschneide und damit zumindest die Voraussetzungen für ei- nen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffe. Dabei habe sie auch eine bremsende Wirkung auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BVerfG, aaO Rn. 63). Der Gesetzgeber habe die Grenzen der Erforderlich- keit der Regelung zur Erreichung des von ihm angestrebten Ziels nicht überschrit- ten. Es sei nicht erkennbar, dass er andere staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot im Rahmen seines Beurteilungs- und Progno- sespielraums als gegenüber einer Miethöhenregulierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel habe heranziehen müssen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 66 f.). Die Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB sei dem Vermieter zu- mutbar. Der Gesetzgeber habe dessen schutzwürdigen Interessen einerseits und die im Hinblick auf den sozialen Bezug und die soziale Funktion des Eigentums relevanten Belange des Mieters und des Gemeinwohls andererseits in einen ge- rechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht (vgl. BVerfG, aaO Rn. 68, 70, 72 f.). Zudem verfüge er bei der vorzunehmenden Abwägung der betroffenen Belange über einen weiten - durch die wirtschaftlichen und ge- sellschaftlichen Verhältnisse geprägten - Gestaltungsspielraum, dessen Gren- zen die in § 556d Abs. 1 BGB gefundene Regelung nicht überschreite (vgl. BVerfG, aaO Rn. 74). Die Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB aF sichere verfahrensrechtlich, dass die Miethöhenregulierung nicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgehe; der Gesetz- geber habe davon ausgehen dürfen, dass die zum Verordnungserlass berufene 31 - 15 - Landesregierung regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber die Erforderlich- keit einer Miethöhenregulierung in einer Stadt oder einem Stadtviertel beurteilen könne (vgl. BVerfG, aaO Rn. 77 f.). Mit der Beschränkung des Anwendungsbe- reichs auf Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten werde eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miet- höhenregulierung verfolgten Ziele gewährleistet (vgl. BVerfG, aaO Rn. 80). Die Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum würden nicht unzumutbar eingeschränkt; die ortsübliche Vergleichsmiete sichere dem Vermieter eine am örtlichen Markt orientierte und damit die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmä- ßig sicherstellende Miete. Zwar beschränke eine an der ortsüblichen Vergleichs- miete orientierte Mietobergrenze mit fortschreitender Geltungsdauer den Vermie- ter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maß in der wirtschaftlichen Ver- wertung seines Eigentums. Diese Auswirkungen träten aber nicht unmittelbar, sondern über das verzögerte Eingehen begrenzter Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete erst zeitlich versetzt ein und würden zudem durch den in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag und die in den §§ 556e, 556f BGB vorgesehenen Ausnahmen abgemildert. Entsprechen- des gelte für die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme durch die Begrenzung ihrer Geltungsdauer in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF auf längstens fünf Jahre (vgl. BVerfG, aaO Rn. 83-87). Schließlich greife die Regulierung der Miethöhe auch nicht in die Eigentumssubstanz des Vermie- ters ein (vgl. BVerfG, aaO Rn. 88 f.). (b) Entgegen der Ansicht der Revision - und der vom Berufungsgericht ge- äußerten Zweifel - genügen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der im Streit- fall maßgeblichen, ab dem 1. April 2020 geltenden (verlängerten) Fassung (weiterhin) den vorstehend aufgezeigten verfassungsrechtlichen Anforderungen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 9 ff.; kritisch etwa Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB 32 33 - 16 - Rn. 13 ff. mwN). Der hierdurch bewirkte (erneute) Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum des Vermieters ist deshalb nach wie vor ge- rechtfertigt. (aa) Die §§ 556d ff. BGB in der verlängerten Fassung sind weitgehend wortlautidentisch mit den vom Bundesverfassungsgericht für verfassungsgemäß befundenen Regelungen in der ursprünglichen, im Jahr 2015 in Kraft getretenen Fassung. Dass die nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen, wie etwa die Einführung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g Abs. 1a BGB) mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2648) sowie die hierdurch und mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540; nachfolgend auch Verlängerungsgesetz) erfolg- ten Modifizierungen hinsichtlich der Anforderungen und Folgen einer Rüge des Mieters nach § 556g Abs. 2 BGB für sich betrachtet oder im Zusammenspiel mit den übrigen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Beden- ken begegnen, macht die Revision nicht geltend. Dies ist im Hinblick auf die maß- gebenden verfassungsrechtlichen Erwägungen des Bundesverfassungsgerichts, die insoweit in gleicher Weise einschlägig sind, auch nicht ersichtlich. (bb) Anders als die Revision meint, ergibt sich eine Verfassungswidrigkeit der §§ 556d ff. BGB auch nicht daraus, dass der Gesetzgeber die Geltung dieser Vorschriften durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Rege- lungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 mit Wir- kung zum 1. April 2020 dahingehend erweitert hat, dass die Landesregierungen - statt wie bisher einmalig und befristet bis zum 31. Dezember 2020 - nunmehr auch mehrfach für die Dauer von (jeweils) höchstens fünf Jahren mit einem Außerkrafttreten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 zum Erlass lan- desrechtlicher Mietenbegrenzungsverordnungen ermächtigt sind (§ 556d Abs. 2 34 35 - 17 - Satz 1, 4 BGB). Insbesondere wahrt die damit verbundene Verlängerung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung (weiterhin) den Grundsatz der Verhältnismäßig- keit. Das gilt auch, soweit sich infolge dieser Änderungen die Geltung der §§ 556d ff. BGB auch auf solche (späteren) Mietstaffeln einer Staffelmietverein- barung erstrecken kann (vgl. § 557a Abs. 4 BGB), die infolge des Außerkrafttre- tens einer nach § 556d Abs. 2 Satz 1, 4 BGB aF erlassenen - und deshalb nicht verlängerbaren - Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB von der Miethöhenregulierung ausgenommen gewesen wären. Anlass für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG besteht deshalb entgegen der Ansicht der Revision nicht. (aaa) Mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber ein legitimes Regelungsziel. Es soll dem im Vorfeld zum Mietrechtsnovellierungsgesetz festgestellten überdurchschnittlich starken An- stieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf ange- spannten Wohnungsmärkten entgegengewirkt werden, der zu zunehmend grö- ßeren Schwierigkeiten von einkommensschwächeren Haushalten, aber auch von Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bei der erfolgrei- chen Suche nach einer noch bezahlbaren Wohnung und in deren Folge zu einer Verdrängung erheblicher Teile der Wohnbevölkerung aus ihren angestammten, stark nachgefragten Wohnquartieren geführt hatte. Durch die Dämpfung des Preisanstiegs soll der Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel gesichert und der Verdrängung wirtschaftlich we- niger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegengewirkt werden (vgl. zum MietNovG BT-Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 15, 18; BVerfGE 157, 223 Rn. 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. Septem- ber 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 36 - 18 - 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN). Dieser im öffentlichen Interesse liegende Zweck (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 60 [zum MietNovG]) wird vom Gesetzgeber mit dem Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - wegen des als nicht sachgerecht angesehenen Auslaufens der ursprünglich vorgesehenen Be- fristung - weiterverfolgt (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9 ff.). (bbb) Die durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte gesetzliche Regulierung der Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum ist zur Erreichung dieses Ziels auch (weiterhin) geeignet. (α) Ein Mittel ist bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 115, 276, 308; 149, 86 Rn. 90; 159, 223 Rn. 185; jeweils mwN; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 61; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 41 [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; Senatsurteil vom 4. Novem- ber 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Dieser Spielraum bezieht sich auf die Einschät- zung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse, auf die etwa erforderliche Prognose und auf die Wahl der Mittel, um die Ziele des Gesetzes zu erreichen (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 152, 68 Rn. 166; 159, 223 Rn. 185). Sein Umfang hängt einzelfallbezogen etwa von der Eigenart des in Rede stehenden Sachbe- reichs, den Möglichkeiten, sich ein hinreichend sicheres Urteil zu bilden, und der Bedeutung der auf dem Spiel stehenden Rechtsgüter ab (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 159, 223 Rn. 185). 37 38 39 - 19 - Das vom Gesetzgeber eingesetzte Mittel darf nur darauf überprüft werden, ob es "objektiv untauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin unge- eignet" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur angenommen werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230; ebenso Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Liegen der gesetzlichen Regelung prognostische Entscheidungen zugrunde, kann die Eignung nicht nach der tatsächlichen späteren Entwicklung, sondern lediglich danach beurteilt werden, ob der Gesetzgeber aus seiner Sicht davon ausgehen durfte, dass die Maßnahme zur Erreichung des gesetzten Ziels geeig- net, ob seine Prognose also sachgerecht und vertretbar war. Erweist sich eine Prognose nachträglich als unrichtig, stellt dies jedenfalls die ursprüngliche Eig- nung des Gesetzes nicht infrage (vgl. BVerfGE 113, 167, 234 mwN). Die Eignung setzt also nicht voraus, dass es zweifelsfreie empirische Nachweise der Wirkung oder Wirksamkeit der Maßnahmen gibt (vgl. BVerfGE 156, 63 Rn. 264). Aller- dings kann eine zunächst verfassungskonforme Regelung später mit Wirkung für die Zukunft verfassungswidrig werden, wenn ursprüngliche Annahmen des Ge- setzgebers nicht mehr tragen (vgl. BVerfGE 143, 216 Rn. 71 mwN; 159, 223 Rn. 186). (β) Gemessen hieran besteht an der Geeignetheit der vom Gesetzgeber mit der Verlängerung der Geltung der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gewähl- ten Maßnahme zur Erreichung des angestrebten Ziels, einem überdurchschnitt- lich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnun- gen auf angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken, kein Zweifel. (αα) Der Gesetzgeber hat seine Entscheidung für eine Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung auf der Grundlage der vom Bundesministe- 40 41 42 - 20 - rium der Justiz und für Verbraucherschutz beim Deutschen Institut für Wirt- schaftsforschung e. V. (DIW Berlin) zum Zwecke der Evaluierung eingeholten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27; 19/15824, S. 9) Studie zur "Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Miet- anstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse)" vom 15. Dezember 2018 (nachfolgend DIW-Studie) getroffen. Diese Studie ist unter Auswertung verschiedener empirischer Untersuchungen sowie eigener Analysen zu der Einschätzung gelangt, dass sich mit der Einführung der sogenannten Miet- preisbremse im Jahr 2015 die Dynamik der Mietentwicklung in den regulierten Märkten - hinsichtlich des Wirkungsgrads mit Unterschieden zwischen einzelnen Teilmärkten - verlangsamt hat und dies ursächlich auf die Einführung der Miet- preisbremse zurückzuführen ist (vgl. DIW-Studie Zusammenfassung und S. 40; BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9). Im Ergebnis zeige sich, dass die Mietpreisbremse den intendierten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht habe (DIW-Studie Zusammenfassung und S. 15). (ββ) Der Eignung steht nicht entgegen, dass es - wie die DIW-Studie aus- führt - mangels originärer Forschung zu der spezifisch in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Ausgestaltung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung derzeit keine verlässlichen Erkenntnisse zu den sozialen Effekten dieser Bestimmungen gibt, insbesondere dazu, ob sie zu erschwinglichem Wohnraum vor allem für un- tere Einkommensschichten und zur Stabilisierung beziehungsweise Verringe- rung des Abstands zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten führten (vgl. DIW-Studie S. 41). Zwar kann sich die auf die Eignung bezogene Einschätzungsprärogative mit der Zeit auch dadurch verengen, dass der Gesetzgeber nicht hinreichend für einen Erkenntnisfortschritt Sorge trägt. Je länger eine unter Nutzung von Prog- nosespielräumen geschaffene Regelung in Kraft ist und sofern der Gesetzgeber fundiertere Erkenntnisse hätte erlangen können, umso weniger kann er sich auf 43 44 - 21 - seine ursprünglichen, unsicheren Prognosen stützen (vgl. BVerfGE 152, 68 Rn. 134; 159, 223 Rn. 190). Anhaltspunkte hierfür bestehen jedoch im Hinblick auf den nur kurzen Zeit- raum seit dem Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB beziehungsweise dem Erlass der jeweiligen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - erst recht unter Be- rücksichtigung der hieraus folgenden regional unterschiedlichen Regelungssitu- ation - nicht. Internationale Erfahrungen mit (anderen) Formen einer Mietregulie- rung hat die Studie als mögliche Erkenntnisquelle in den Blick genommen, die hieraus gewonnenen Erkenntnisse wegen deren von den §§ 556d ff. BGB in we- sentlichen Punkten abweichender Ausgestaltung jedoch als nicht übertragbar be- wertet (vgl. DIW-Studie S. 41). (γγ) Entgegen der von der Revision geteilten Ansicht des Berufungsge- richts ist die (abstrakte) Eignung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenre- gulierung zur Erreichung des mit ihnen angestrebten Zwecks - die Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungsmiete - auch nicht deshalb zu vernei- nen, weil die vom Berufungsgericht herangezogene Statistik der S. GmbH weiterhin ein Absinken der ohnehin niedrigen Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin ausweist. (ααα) Abgesehen davon, dass sich nach der vorgenannten Statistik das Absinken der Leerstandsquote zwischenzeitlich verlangsamt hat, erschließt sich nicht und wird von der Revision auch nicht aufgezeigt, weshalb die - vom Gesetz- geber als Indikator für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts an- gesehene (vgl. BT-Drucks. 18/3250, S. 1 [zu § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB]) - Leerstandsquote einen Anhaltspunkt für die Untauglichkeit der gesetzlichen Miet- höhenregulierung zur Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungs- miete geben können sollte. 45 46 47 - 22 - (βββ) Dass sich der - damit vom Berufungsgericht wohl in den Blick ge- nommene - Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lässt (vgl. zu die- sem Gesichtspunkt auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 106), ist dem Gesetzgeber - wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt - bei Erlass der Vorschriften über die Mietpreisbremse bewusst gewesen und mit der Ausnahmevorschrift des § 556f BGB auch bei der Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung berücksich- tigt worden. Der Gesetzgeber hat die mit den Regelungen zur Miethöhenregulierung bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete ausweislich der Begründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz von vornherein (lediglich) als ein einzelnes Element einer umfassenderen Bau- und Wohnungspolitik angese- hen, mit der sozial unerwünschten Preisentwicklungen auf angespannten Woh- nungsmärkten begegnet werden kann. Sie soll als vorübergehende - zügig wir- kende - Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen - wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnungs- bautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 15; zu weiteren Vorschlägen siehe Decker, ZfBR 2024, 193 ff., 288 ff.; Kühling, NZM 2020, 521, 531) - noch keine ausreichende Wirkung entfalten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f.; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 17 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "3 Jahre Mietpreis- bremse"]; 19/15824, S. 10; 19/17156, S. 4 f. [Bericht über Beratung im Rechts- ausschuss zum Verlängerungsgesetz]). Dass eine gesetzliche Miethöhenregu- lierung zur Erreichung dieses auch mit dem Verlängerungsgesetz verfolgten Ziels beitragen und die Mieter bei den Kosten für ihre Mietwohnungen entlasten kann 48 49 - 23 - (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 3, 11), wird nicht durch den in der DIW-Studie an- gesprochenen Umstand (vgl. aaO, S. 42) in Frage gestellt, dass der Zeitraum zwischen dem Erlass des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 21. April 2015 und der Verabschiedung des Verlängerungsgesetzes vom 19. März 2020 offen- bar noch nicht in ausreichendem Maße für solche - ohnehin erst mittel- und lang- fristig entspannend auf die betreffenden Wohnungsmärkte wirkenden - woh- nungsmarktfördernden Maßnahmen genutzt wurde. Der Gesetzgeber konnte bei Erlass des Verlängerungsgesetzes auf der Grundlage der Erkenntnisse aus der DIW-Studie davon ausgehen, dass der An- reiz für Investitionen in den Wohnungsneubau - wie von ihm mit der gänzlichen Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermiete- ten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Regelung (vgl. § 556f Satz 1 BGB) auch beabsichtigt - durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht beein- trächtigt wird (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 9). Denn nach der DIW-Studie ergeben die empirischen Analysen deutlich ei- nen Anstieg der Rentabilität von Neubauinvestitionen mit der Einführung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung, was sich an höheren Mieterträgen für die von ihr ausgenommenen Neubauwohnungen, an höheren Preisen für Neubauwoh- nungen und Bauland, an einer Zunahme von Abrissen älterer kleiner Wohnge- bäude für die Wiederbebauung sowie an höheren Genehmigungszahlen von Neubauten zeigt (vgl. DIW-Studie S. 28 f., 40). Dies deutet nach der Bewertung in der DIW-Studie darauf hin, dass die Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB ihre gewünschte Wirkung entfalten konnte und - jedenfalls im Betrachtungs- zeitraum - zu einer Ausweitung der Bautätigkeit in den betroffenen Gemeinden geführt hat (vgl. DIW-Studie S. 29). Ob die überdies für den Fall einer umfassenden Modernisierung vorgese- hene Ausnahme gemäß § 556f Satz 2 BGB einen Anreiz zur Vornahme größerer 50 51 52 - 24 - Investitionen in Bestandswohnungen setzen und damit Einfluss auf den Moder- nisierungs- und Instandhaltungszyklus nehmen kann, lässt sich nach der DIW- Studie derzeit mangels hinreichender empirischer Daten nicht abschließend be- urteilen, wird von der Studie aber in der Tendenz angenommen (vgl. DIW-Studie S. 30 f.). Jedenfalls ist der Gesetzgeber auf der Grundlage dieser Studie vertret- bar davon ausgegangen, dass es belastbare Hinweise für eine reduzierte In- standhaltungstätigkeit oder eine geringere Wohnqualität von Mietwohnungen als Folge der gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht gibt (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 9). (ccc) Die gesetzliche Regulierung der Wiedervermietungshöhe ist zur Er- reichung des angestrebten Ziels auch (weiterhin) erforderlich. (α) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein an- deres, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176; siehe auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 66). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht ihm auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; 116, 202, 225; 159, 223 Rn. 204 mwN; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 43). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 116, 202, 225; 149, 86 Rn. 94; jeweils mwN). Es muss also nach den dem Ge- setzgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfah- rungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende 53 54 - 25 - Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig er- reicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). (β) Gemessen daran hat der Gesetzgeber mit der Verlängerung der Vor- schriften zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe die Grenzen der Erforder- lichkeit nicht überschritten. (αα) Der Gesetzgeber ist bei Erlass des Verlängerungsgesetzes aufgrund verschiedener von ihm herangezogener Untersuchungen einschließlich der DIW- Studie (vgl. die Zitate bei BT-Drucks. 19/4672, S. 11 [zum Entwurf des Miet- rechtsanpassungsgesetzes]; 19/15824, S. 9 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, dort unter Verweis unter anderem auf die DIW-Studie S. 42]; siehe auch die Datenerhebungen in BT-Drucks. 19/4367, S. 6 ff. [Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]; 19/14245, S. 10 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung des Betrach- tungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]) zu der Einschätzung ge- langt, dass die für die Einführung der gesetzlichen Miethöhenregulierung mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fort- besteht (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11; 19/15824, S. 1, 9) und sich die ange- spannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht (ausreichend) deutlich ge- bessert hat (BT-Drucks. 19/15824, S. 16). Die in der Begründung zum Regie- rungsentwurf des Verlängerungsgesetzes enthaltene Gegenüberstellung der ak- tuellen Angebotsmieten in ausgewählten deutschen Städten mit den jeweiligen Vergleichsmieten nach dem Mietspiegelindex 2018 weist - bei weiterhin steigen- den Wiedervermietungsmieten - eine fortbestehende Abweichung der aktuell ge- forderten Wiedervermietungsmieten von den Mieten in Bestandsmietverträgen aus, die bis zu 66 % beträgt (BT-Drucks. 19/15824, S. 9 f.). 55 56 - 26 - (ββ) Es ist kein anderes gleichwertiges, zweifelsfrei - auch kurzfristig - ver- gleichbar wirksames (milderes) gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die vom Gesetzgeber bis zum Wirksamwerden der oben bereits aufgeführten, regel- mäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnah- men weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wiederver- mietungsmieten bei Bestandswohnungen erreicht werden könnte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 67 [zu §§ 556d ff. BGB aF]). Im Gesetzgebungsverfahren wurden verschiedene Gestaltungsmöglich- keiten erörtert. Das Auslaufen der gesetzlichen Miethöhenregulierung infolge der ursprünglich vorgesehenen - sich nunmehr als zu kurz erweisenden - Befristung der Regelungen ohne Verlängerungsmöglichkeit schied nach der Vorstellung des Gesetzgebers als milderes Mittel aus (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 10, 12). Eine unbefristete Weitergeltung der Vorschriften hat der Gesetzgeber im Hinblick darauf als nicht vermittelbar angesehen, dass die gesetzliche Miethöhenregulie- rung ursprünglich nur als zeitlich begrenzte, die anderen - erst mittel- bis langfris- tig wirkenden - Instrumentarien nur begleitende Maßnahme eingeführt worden war (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 10; siehe hierzu auch DIW-Studie S. 45 f.). Von stärker regulierenden Eingriffen in die Preisbildung - wie etwa einer Absen- kung der höchstzulässigen Miete, einer Streichung der gesetzlichen Ausnahmen für höhere Vormieten, Neubauten und Modernisierungen, einer Abschaffung der Rügepflicht oder einer räumlichen Ausweitung der Vorschriften auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. die entsprechenden Forderungen im Antrag BT- Drucks. 19/15122, S. 2 f.; BT-Drucks. 19/17156, S. 4 f. [Beratungsergebnisse Rechtsausschuss]; siehe auch BR-Drucks. 519/1/19, S. 3 f.) - hat er entspre- chend der Empfehlung der DIW-Studie (aaO, S. 42-46) wegen der hiervon mög- licherweise ausgehenden negativen Folgen auf den Wohnungsmarkt abgesehen. 57 58 - 27 - Unter diesen Umständen musste der Gesetzgeber im Rahmen seines Prognose- und Beurteilungsspielraums keine andere als die von ihm gewählte Maßnahme ergreifen. (ddd) Die mit der Änderung der Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung bis längs- tens zum 31. Dezember 2025 stellt auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 11). Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber hierbei die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer und die Be- lange des Gemeinwohls nicht in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewo- genes Verhältnis gebracht hätte. (α) Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordern, dass der mit der Maßnahme verfolgte Zweck und die zu erwar- tende Zweckerreichung nicht außer Verhältnis zu der Schwere des Eingriffs ste- hen (vgl. BVerfGE 155, 119 Rn. 128; 159, 223 Rn. 216). Es ist Aufgabe des Ge- setzgebers, in einer Abwägung Reichweite und Gewicht des Eingriffs in Grund- rechte einerseits der Bedeutung der Regelung für die Erreichung legitimer Ziele andererseits gegenüberzustellen (vgl. BVerfGE 156, 11 Rn. 95; 159, 223 Rn. 216). Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion ande- rerseits, verfügt der Gesetzgeber angesichts des Umstands, dass sich grund- rechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestal- tungsspielraum. Dieser wird durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt (vgl. BVerfGE 143, 246 Rn. 268; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 59 60 61 62 - 28 - Rn. 35 f. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Insbesondere kann der Gesetzgeber die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungs- markt berücksichtigen und dabei den unterschiedlich zu gewichtenden Interes- sen bei einer Miethöhenregulierung im Bereich von Bestandsmieten einerseits und Wiedervermietungsmieten andererseits Rechnung tragen (BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die be- troffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten (vgl. BVerfGE 149, 86 Rn. 95; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68). Auch bei Schaf- fung privatrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber den betroffenen Inte- ressen der Beteiligten so weit wie möglich Geltung verschaffen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts bedeutet dies für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften, dass der Gesetzgeber bei solchen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen muss. Diese müssen zwar nicht zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht aber mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigen- tums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 71, 230, 247; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69). Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären jeden- falls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69 mwN). (β) Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums hat der Gesetzgeber mit seiner Entscheidung, die Geltung der Vorschriften zur Miethöhenregulierung bei der Wiedervermietung zur Flankierung wohnungsmarktfördernder Maßnahmen für einen weiteren - überschaubaren - Zeitraum zu verlängern (vgl. BT- 63 64 - 29 - Drucks. 19/15824, S. 12), nicht überschritten. Das vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz gewählte und im Rahmen der Verlängerung bei- behaltene Regelungskonzept der §§ 556d ff. BGB trägt (weiterhin und auch in der modifizierten Gestalt) unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung ver- folgten Ziele zugleich den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. (αα) Die in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehene Anknüpfung der gesetzlichen Miethöhenregulierung an die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogen- heit der regulierten Miethöhe und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung si- cherstellen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 83, 96-99 mwN). Diesen Marktbe- zug stellt auch die Verlängerung des Geltungsbereichs der Vorschriften nicht in Frage. (ααα) Zwar beschränkt eine an der ortsüblichen Vergleichsmiete orien- tierte Mietobergrenze - wie das Bundesverfassungsgericht für die §§ 556d ff. BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ausgeführt hat (vgl. NZM 2019, 676 Rn. 84 mwN) - mit fortschreitender Geltungsdauer den Ver- mieter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maße in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums. Denn die - von § 556d Abs. 1 BGB in Bezug genommene - ortsübliche Vergleichsmiete ist (ohnehin) eine lediglich am Markt orientierte, durch die ge- setzlichen Bestimmungen angepasste Durchschnittsmiete (vgl. BVerfG, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NZM 2005, 498 unter II 2 c aa; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469 Rn. 29, 40-42, 50, 61), in deren Ermittlung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB neben den bei Ver- tragsschluss aktuellen Mieten auch Mieten der vergangenen vier - durch das Ge- setz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichs- miete vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) verlängert auf sechs - Jahre 65 66 67 - 30 - sowie zudem aufgrund der gesetzlichen Höchstgrenze für Mieterhöhungen ge- mäß § 558 Abs. 3 BGB gekappte Mieterhöhungen einfließen. Zudem werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der Anwendung von § 556d Abs. 1 BGB in Gebieten mit einer Miethöhenregulie- rung zunehmend Mieten berücksichtigt, die sich nicht an der am (unregulierten) Markt bei einer Neuvermietung erzielbaren Höhe orientieren, sondern unter Be- rücksichtigung der gesetzlichen Mietobergrenze - und damit preislich gedämpft - vereinbart wurden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 21; BVerfG, aaO mwN). Infolge der Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung nunmehr bis (maximal) zum 31. Dezember 2025 kann es, zudem bei Berücksichtigung der vorgenannten zwischenzeitlichen Ausweitung des Betrachtungszeitraums gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB und der damit verbundenen längeren Berücksichtigung von zurück- liegenden Mietvertragsabschlüssen und Mieterhöhungen, dazu kommen, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als bisher von der am unregulierten Markt erzielbaren Miete entfernt (vgl. hierzu BVerfG, aaO [für §§ 556d ff. BGB aF]; BT-Drucks. 19/14245, S. 18 ff. [zur Auswirkung der Verlängerung des Be- trachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]). (βββ) Jedoch kann - ausgehend von den Verhältnissen bei Erlass des Ver- längerungsgesetzes (vgl. hierzu BVerfGE 71, 230, 250 mwN) - nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wieder- vermietungsmiete - bislang beziehungsweise in der Zeit bis zum Ablauf der in § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB genannten Höchstfrist für die Geltung einer Landes- verordnung (31. Dezember 2025) - einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufwiese (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 97; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 297 ff.). 68 69 - 31 - Wegen des in § 556d Abs. 1 BGB bei der Bestimmung der Mietobergrenze vorgesehenen zehnprozentigen Zuschlags bleiben auch in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt weiterhin (moderate) Steigerungen der Miete bei der Wiedervermietung möglich. Im Fall einer Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter den vorgenann- ten Zuschlag nicht nur beim Neuabschluss des Mietvertrags selbst, sondern ge- mäß § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB auch noch zu späteren Zeitpunkten realisieren. Im Fall einer Indexmietvereinbarung kann der Vermieter die Miete an die Ent- wicklung der Lebenshaltungskosten koppeln, ohne dass diese späteren Steige- rungen der Miete ihrerseits den Begrenzungen der Miethöhenregulierung unter- liegen (vgl. § 557b Abs. 4 BGB). Für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie für erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen, bei denen sich die Baukostenentwicklung der letzten Jahre in erster Linie auswirken wird, kann der Vermieter die Miete bei Abschluss des Mietvertrags gemäß § 556f BGB frei von der Miethöhenbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB vereinbaren. Für Modernisierungen, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungserhöhungen in der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB (oder bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das modernisierte Objekt nach § 556d Abs. 1, § 558 Abs. 2 BGB) niedergeschlagen haben, ermöglicht die Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB einen Zuschlag auf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Obergrenze (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Damit fließen sowohl die nach § 556d Abs. 1 BGB begrenzten als auch die nach den Ausnahmevorschriften der §§ 556e, 556f BGB zulässigen - regel- mäßig höheren - Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete ein (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 86; Schuldt, aaO S. 222; Gustorff, aaO S. 298-300). 70 71 72 73 74 - 32 - Vor diesem Hintergrund fehlt es für die Annahme, dass durch die Vor- schriften zur Miethöhenregulierung gedämpfte Wiedervermietungsmieten die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Erlasses des Verlänge- rungsgesetzes bereits maßgeblich zu Lasten des Vermieters beeinflusst hätten, an einer verlässlichen Grundlage. (ββ) Zudem sind auch die weiteren vom Gesetzgeber zur Herbeiführung eines verfassungsgemäßen Ausgleichs getroffenen Regelungen zu berücksich- tigen, welche die Intensität des mit der Miethöhenregulierung verbundenen Ein- griffs mindern sollen (vgl. BVerfGE 159, 223 Rn. 225, 233). So ist der Anwendungsbereich der Vorschriften zur Schonung des Ver- mietereigentums auf (diejenigen) Gemeinden oder Gemeindeteile beschränkt ge- blieben, in denen die Belange der Mietinteressenten des besonderen Schutzes durch eine gesetzliche Miethöhenregulierung bedürfen (vgl. hierzu bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 80 f.). Insoweit hat sich der Gesetzgeber bewusst gegen die im Gesetzgebungsverfahren zur Erreichung einer stärkeren Wirkung der Mietpreisbremse vorgeschlagene Ausweitung der Miethöhenregulierung auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. BT-Drucks. 19/17156, S. 5) entschieden und an der dem § 556d Abs. 2 BGB aF zugrundeliegenden Wertung festgehalten, dass die zum Verordnungserlass berufene Landesregierung angesichts der Heteroge- nität der lokalen Mietwohnungsmärkte die Erforderlichkeit einer Miethöhenregu- lierung vor Ort regelmäßig am besten beurteilen kann (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 28; siehe hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Indem die Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr auch die wiederholte Gebietsbestimmung (mit einer klaren gesetzlichen Höchst- frist von fünf Jahren) erlaubt, ermöglicht sie dem Verordnungsgeber zugleich eine (noch) flexiblere Reaktion auf die jeweiligen spezifischen Gegebenheiten und Umstände vor Ort und stellt damit sicher, dass die Anwendung der Vorschriften 75 76 77 78 - 33 - zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe nicht über das für die Ziel- erreichung jeweils gebotene Maß hinausgeht. Dabei haben sich die in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB aufgestellten und ebenfalls unverändert beibehaltenen Anforderungen an die Verordnungsbegründung, auch im Hinblick auf die vom Senat zu deren öffentlichen Bekanntmachung entwickelten Grundsätze (vgl. grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 14, 18 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 18 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 20 ff.), als geeignet erwiesen, den Verordnungsgeber jeweils zu einer sorg- fältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen anzuhalten (vgl. hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Im Zusammenspiel beider Elemente gewährleistet diese Ausgestaltung der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB eine kontinuierliche - eng- maschige - Evaluation der Situation auf dem jeweiligen angespannten Woh- nungsmarkt durch den Verordnungsgeber und damit eine bessere Anpassung der Regelungssituation an die jeweiligen Gegebenheiten vor Ort. Die vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungs- und dem Verlän- gerungsgesetz vorgenommenen Änderungen - die Einführung einer vorvertragli- chen Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 1a BGB sowie die Mo- difizierung der Anforderungen an die Rüge des Mieters und der Rechtsfolgen ei- ner solchen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB - beschränken sich auf eine (be- hutsame) Behebung der nachfolgend zum Inkrafttreten des Mietrechtsnovellie- rungsgesetzes festgestellten Defizite bei der (umfassenden) Anwendung und Einhaltung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenregulierung sowie bei der Durchsetzung der diesbezüglichen Rechte der Mieter (vgl. DIW-Studie S. 43 f.; BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11-13; 19/15824, S. 1, 11, 16 f.). Sie wurden entspre- chend den Handlungsempfehlungen der DIW-Studie auf die für die Zielerrei- chung unerlässlichen Korrekturen beschränkt. 79 - 34 - Die Vorschrift des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB bestimmt einheitlich für das gesamte Bundesgebiet das Außerkrafttreten der jeweiligen landesrechtlichen Verordnung und enthält damit eine feststehende, für beide Mietparteien sicher bestimmbare Begrenzung des Anwendungsbereichs der gesetzlichen Miet- höhenregulierung als nur vorübergehender Maßnahme (vgl. auch BT- Drucks. 19/15824, S. 16). Aufgrund dieser Befristung werden - ebenso wie durch den auch weiterhin vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) und die in §§ 556e, 556f BGB enthaltenen Durchbrechungen und Ausnahmen - nicht allein die Eingriffswirkungen der Miet- höhenregulierung abgemildert (hierzu bereits BVerfG, aaO Rn. 85 f.). Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der Gesetzgeber zudem auch im Falle (weiter- hin) ausbleibender entspannender Wirkungen von wohnungsmarktfördernden Maßnahmen gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) gesetzlichen Miethöhenregulierung neu zu überdenken und die dies- bezügliche Entscheidung hinreichend zu begründen (vgl. hierzu DIW-Studie S. 46). (γγ) Der Senat vermag vor diesem Hintergrund - auch in Ansehung des seit der Einführung der Miethöhenregulierung durch das Mietrechtsnovellierungs- gesetz im Jahr 2015 zu verzeichnenden Anstiegs der Inflationsrate in Deutsch- land, dem der Vermieter durch die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB hätte begegnen können, sowie der Baukostenentwicklung (vgl. Decker, ZfBR 2024, 193, 195) - nicht festzustellen, dass die mit der Verlängerung der §§ 556d ff. BGB bis längstens zum 31. Dezember 2025 verbundene weitere Be- grenzung der Wiedervermietungsmiete für den zur Vermietung bereiten Eigentü- mer zu einem Eingriff in dessen Eigentumssubstanz, insbesondere zu dauerhaf- ten Verlusten, zum Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 88 80 81 - 35 - mwN; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 326 ff.) führt. Dass sich die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für Vermieter in einem regulierten Wohnungsmietmarkt wirt- schaftlich dauerhaft derart nachteilig entwickelt, ist aufgrund der - vom Gesetz- geber bei Erlass des Verlängerungsgesetzes in den Blick genommenen - wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen auch weiterhin nicht wahrscheinlich (siehe auch BT-Drucks. 19/14245, S. 25). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG indes wird nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass der Eigentümer nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Markt- miete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielen kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377 f.; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 46 mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen- Verordnung]). (eee) Soweit sich infolge des Verlängerungsgesetzes die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auch nachfolgend zu dem Zeitpunkt, zu welchem die je- weilige Landesverordnung aufgrund der zeitlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB aF ausgelaufen wäre, (erneut) nach den Vorschriften zur Miethöhenregulie- rung bestimmt, wahrt dies sowohl bezogen auf Neuabschlüsse von Mietverträgen als auch im Hinblick auf die Wirksamkeit von - wie hier - bereits zuvor vereinbar- ten (künftigen) Mietstaffeln die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. (α) Zwar wären nach der ursprünglichen Fassung des § 556d Abs. 2 BGB (aF) die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermietung überwiegend im Verlauf des Jahres 2020 außer Kraft getreten. Da die Ermächti- gungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF nur zum einmaligen Erlass einer 82 83 84 - 36 - Landesverordnung für höchstens fünf Jahre ermächtigte, hätten - ohne Änderung durch das Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - nach dem Auslaufen einer auf dieser Grundlage erlassenen Verordnung die nachfolgend neu vereinbarten Wiedervermietungsmieten beziehungsweise die dann erstmals fälligen Mieten ei- ner neuen Mietstaffel (vgl. hierzu Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB) nicht mehr der Begrenzung durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB un- terlegen. (β) Soweit der Gesetzgeber damit für den Neuabschluss von Verträgen zum Zwecke der Wiedervermietung die Rechtslage für künftige Sachverhalte ge- ändert hat, ist ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand, auf den sich die Vermie- ter von Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt als Ad- ressaten der Regelung berufen könnten, nicht gegeben. Das Rechtsstaatsprinzip und die Grundrechte begrenzen die Befugnis des Gesetzgebers, Rechtsänderungen vorzunehmen, die an Sachverhalte der Ver- gangenheit anknüpfen; deshalb bedarf es einer besonderen Rechtfertigung, wenn der Gesetzgeber die Rechtsfolgen eines der Vergangenheit zugehörigen Verhaltens nachträglich belastend ändert (siehe hierzu nachfolgend unter γ). Hin- gegen ist die schlichte Erwartung des Bürgers, das geltende Recht werde unver- ändert fortbestehen, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfGE 38, 61, 83; 68, 193, 221 f.; 109, 133, 180 f. mwN; Maurer in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, 3. Aufl., § 79 Rn. 75 f. mwN). Änderungen des Rechts für Sachverhalte der Zukunft kann der Gesetzgeber grundsätzlich ohne Beschrän- kungen aus dem rechtsstaatlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes vorneh- men (Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, Grundgesetz-Kommentar, Stand: Januar 2022, Art. 20 Rn. 71). Einen besonderen Vertrauenstatbestand (vgl. hierzu BVerfGE 102, 68, 97 f. [für den Fall einer aus Vertrauensschutzgründen erlassenen befristeten 85 86 87 - 37 - Übergangsvorschrift]; siehe auch Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, aaO; Maurer in Isensee/Kirchhof, aaO Rn. 77 ff.; jeweils mwN) zugunsten von zur Wie- dervermietung von Wohnungen bereiten Vermietern hat der Gesetzgeber mit der in § 556d Abs. 2 BGB aF enthaltenen (ursprünglichen) Befristung nicht geschaf- fen. Bereits im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz hat er eine Evaluierung der Geeignetheit und der Folgen der neuen Vorschriften an- gekündigt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was eine etwaige Verlängerung ihrer Geltung - gegebenenfalls nach inhaltlicher Anpassung - gerade nicht ausschloss. Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch umstritte- nen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Das gilt umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetz- lichen Regelungen Gegenstand einer kontroversen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (γ) Bei bereits vor Erlass des Verlängerungsgesetzes abgeschlossenen Staffelmietverträgen kommt der Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB - bezogen auf die künftig erstmals fälligen Mieten einer neuen Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) - (zudem) eine unechte Rückwirkung zu. Eine solche liegt vor, soweit belastende Rechtsfolgen einer Norm erst nach ihrer Verkündung eintreten, tatbestandlich aber von einem bereits ins Werk gesetzten Sachverhalt ausgelöst werden ("tatbestandliche Rückanknüpfung"; vgl. nur BVerfGE 97, 67, 79; 105, 17, 36 f.; 127, 1, 17; 165, 103 Rn. 99). (αα) Eine unechte Rückwirkung ist nicht grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39; 148, 217 Rn. 136; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Denn die Gewährung vollständigen Schutzes zugunsten des Fort- bestehens der bisherigen Rechtslage würde den dem Gemeinwohl verpflichteten 88 89 - 38 - Gesetzgeber in wichtigen Bereichen lähmen und den Konflikt zwischen der Ver- lässlichkeit der Rechtsordnung und der Notwendigkeit ihrer Änderung im Hinblick auf einen Wandel der Lebensverhältnisse in nicht mehr vertretbarer Weise zulas- ten der Anpassungsfähigkeit der Rechtsordnung lösen (vgl. BVerfGE 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Der Gesetzgeber muss aber, soweit er für künftige Rechtsfolgen an bereits ins Werk gesetzte Sachverhalte anknüpft, dem verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz in hinreichendem Maß Rechnung tragen. Die Interessen der Allgemeinheit, die mit der Regelung verfolgt werden, und das Vertrauen des Ein- zelnen auf die Fortgeltung der Rechtslage sind abzuwägen (vgl. nur BVerfGE 148, 217 Rn. 139; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit muss gewahrt sein. Eine unechte Rückwirkung ist mit den Grundsätzen grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Vertrauensschutzes daher nur vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erfor- derlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des ent- täuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsän- derung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (BVerfGE 127, 1, 18; 131, 20, 40; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Im Rahmen dieser Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Ver- trauens von dem Maß seiner Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit ab. So- weit nicht besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzutreten, genießt die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde zukünftig unverändert fort- bestehen, keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz (BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39 f.; 132, 302 Rn. 45; 148, 217 Rn. 138; 155, 238 Rn. 125; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 103). Das Vertrauen in den Fortbestand des geltenden Rechts ist zudem nur in dem Maße schutzwürdig, in dem dieses eine geeignete Vertrauensgrundlage bildet (vgl. BVerfGE 126, 369, 393 f.; 165, 103 Rn. 104). 90 91 - 39 - Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Vertrauens in die geltende Rechts- lage werden herabgesetzt oder sogar zerstört, wenn sich eine Änderung der Rechtslage konkret abzeichnet und der Einzelne deshalb bei der Ausübung sei- ner grundrechtlich geschützten Handlungsfreiheit die mögliche Änderung berück- sichtigen kann (vgl. BVerfGE 165, 103 Rn. 110). (ββ) Nach diesem Maßstab begegnet die Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB für bereits vereinbarte Staffelmieten auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfas- sungsrechtlichen Bedenken. Dem Vertrauen der Vermieter auf die - mit dem Ab- lauf der Geltungsdauer einer auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB aF er- lassenen Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB bewirkte - Be- endigung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung für künftig fällige Mietstaffeln ist kein Vorrang einzuräumen. (ααα) Vermieter von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB konnten nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 eingeführten Re- gelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der Landesverordnung entfallen und damit künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) einer Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden. Zwar waren diese Vorschriften vom Gesetzgeber als lediglich "vorüberge- hende Maßnahme" gedacht (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16) und die Länder al- lein für die Zeit bis zum 31. Dezember 2020 zu einem nur einmaligen Erlass einer Rechtsverordnung mit einer Höchstfrist von fünf Jahren ermächtigt (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 28 f.). Indessen hat der Gesetzgeber bereits im Gesetzge- bungsverfahren bekundet, die Folgen der neuen Vorschriften zu evaluieren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und 92 93 94 - 40 - SPD vom 12. März 2018 für die 19. Legislaturperiode aufgegriffen hat. Danach sollte die Mietpreisbremse bis Ende 2018 auf ihre Geeignetheit und Wirksamkeit unter Berücksichtigung der praktischen Bedeutung und der Erkenntnisse aus der Rechtsprechung bewertet werden (Koalitionsvertrag S. 112 [Abschnitt IX. 2]; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 16 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]). Zugleich wurde - ausgehend von der auf verschiedene Datenerhebungen gestützten allgemeinen Einschät- zung, dass die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermie- tung in ihrer bisherigen Form noch nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hät- ten - Bedarf für Änderungen und Ergänzungen dieser Vorschriften unter Beibe- haltung des mit den §§ 556d ff. BGB verfolgten Regelungsziels gesehen (vgl. Koalitionsvertrag S. 112; Regierungsentwurf zum Mietrechtsanpassungsge- setz BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11 f., 14; DIW-Studie S. 42 ff.). Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch um- strittenen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Wie bereits ausgeführt, gilt dies umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetzlichen Regelungen Gegenstand einer kontro- versen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (βββ) Die Eigentumsgarantie gebietet es zudem nicht, die einmal ausge- staltete Rechtsposition für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Vielmehr kann der Gesetzgeber im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verän- dern und fortentwickeln (vgl. BVerfGE 58, 300, 351; 143, 246 Rn. 269), auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen 95 96 - 41 - verschlechtern. Die Abänderung kann durch schwerwiegende Gründe des öffent- lichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßig- keit gerechtfertigt sein, wobei die für einen solchen Eingriff sprechenden Gründe so schwerwiegend sein müssen, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigen- tümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfGE 42, 263, 294 f.; 143, 246 Rn. 269; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 75). Bei dem Regelungsziel des Verlängerungsgesetzes, durch eine - noch weiter fortdauernde - Dämpfung des Preisanstiegs bei der Wiedervermietungs- miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt den Zugang der Bevölke- rung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) zu bezahlbaren Miet- wohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern und einer Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachge- fragten Wohnquartieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegenzuwirken (vgl. zum MietNovG Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN), und dem damit zugleich verfolg- ten, über die Belange der jeweiligen Mieter hinausgehenden gesellschaftspoliti- schen Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 72) handelt es sich um einen sol- chen schwerwiegenden Grund. Dieser erfordert es - anders als die Revision meint - weiterhin, nicht nur die Neuabschlüsse von auf die Wiedervermietung gerichteten Verträgen, son- dern bei laufenden Staffelmietvereinbarungen auch die künftigen Mietstaffeln in die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhenbegrenzung einzubeziehen. Der Ge- setzgeber der Mietrechtsnovelle hat die Bedeutung einer Einbeziehung von Staf- felmietvereinbarungen und damit das über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende 97 98 - 42 - Abstellen auf dem Vertragsschluss nachfolgende Zeitpunkte - die Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB) - für die Errei- chung des gesetzlichen Regelungsziels hervorgehoben; hierdurch sollte eine Umgehung der Mietbegrenzung mittels der Vereinbarung von Staffelmieten un- terbunden werden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Hieran hat sich nichts geän- dert. Wären die erst künftig fälligen Mietstaffeln keiner höhenmäßigen Begren- zung mehr unterworfen, bestünde ein der Zielsetzung der §§ 556d ff. BGB zuwi- derlaufender Anreiz für Vermieter, die zunächst begrenzte Miethöhe ab diesem Zeitpunkt sprunghaft ansteigen zu lassen, um nunmehr die besonderen Erträge zu realisieren, die sich aus der spezifischen Situation eines angespannten Woh- nungsmarkts ergeben (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 18). Das Vertrauen der Wohnungseigentümer, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; siehe auch Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 23). (c) Aus den vorstehend genannten Erwägungen verletzen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der mit Wirkung zum 1. April 2020 (verlängerten) Fassung auch Art. 2 Abs. 1 GG nicht und greifen zudem nicht gleichheitswidrig in das Ver- mietereigentum ein (Art. 3 Abs. 1 GG; vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 90 ff. [zu §§ 556d ff. BGB aF]). (d) Die vorbezeichneten Bestimmungen greifen ferner nicht in die Berufs- freiheit gewerblicher Vermieter von Wohnimmobilien - wie hier der Beklagten - gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. Da die Vorschriften die Miethöhe bei der Wieder- vermietung unabhängig davon begrenzen, ob die Vermietung in Ausübung einer beruflichen Tätigkeit erfolgt oder nicht, beziehen sie sich weder unmittelbar auf die berufliche Tätigkeit als Vermieter von Wohnimmobilien noch haben sie eine 99 100 - 43 - objektiv berufsregelnde Tendenz (vgl. Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 198 f.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 224 f.; siehe zu diesem Erfordernis BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; 129, 208, 266 f.; 161, 1 Rn. 72, 74). Vielmehr sollen die gesetzlichen Regelungen einen angemes- senen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern schaffen (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 11; siehe auch BVerfGE 157, 223 Rn. 152, 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]). Es handelt sich um interessenausgleichende Normen des Privatrechts (vgl. hierzu BVerfGE 31, 255, 265; BVerfG, NZM 2012, 693 Rn. 25). (3) Die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB am 19. Mai 2020 erlas- sene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist von der gesetzlichen Er- mächtigung gedeckt und steht auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Ein- klang. (a) Die - in ihren wesentlichen Grundzügen unverändert gebliebene - Ver- ordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB entspricht (auch weiterhin) den Vorgaben von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 109 ff.; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81). Ihr lässt sich insbesondere hinreichend entnehmen, anhand welcher Umstände der Verordnungsgeber seine Entscheidung über den Erlass oder Nichterlass einer Rechtsverordnung über eine Gebietsbestimmung ausrichten soll, und sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung hinreichend bestimmt (vgl. BVerfG aaO). (b) Die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wahrt die verfah- rensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Geset- zes. Sie ist verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsga- rantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. 101 102 103 - 44 - (aa) Der Senat von Berlin war als durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB er- mächtigte Landesregierung für den Erlass der vorgenannten Rechtsverordnung zuständig. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Ver- ordnung angegeben. (bb) Der Senat von Berlin hat die am 19. Mai 2020 erlassene Zweite Mietenbegrenzungsverordnung in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet; die darin gemachten Angaben gewährleisten die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der in der Ver- ordnung durch den Senat von Berlin getroffenen Gebietsbestimmung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 84 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverord- nung]; BVerfGE 157, 223 Rn. 159). In der Begründung sind im Abschnitt 4 - jeweils den einzelnen in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB genannten Indikatoren zugeordnet sowie um das Kriterium der Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüb- lichen Vergleichsmieten ergänzt (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 29) - die tat- sächlichen Grundlagen angegeben, die der Senat von Berlin für seine Entschei- dung über die (erneute) Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB herangezogen hat (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 6 BGB). Dabei werden jeweils aktuelle Daten aus Erhebungen verschiedener öffentlicher und privater Stellen für das Land Berlin und für die Bundesrepublik Deutschland bis einschließlich 2019 aufgeführt und vergleichend gegenübergestellt sowie die auf dieser Datengrundlage getroffene Schlussfolgerung des Senats von Berlin dargestellt. Im Abschnitt 3 sind die Gründe dafür angegeben, weshalb der Senat von Berlin das gesamte Stadtgebiet 104 105 106 - 45 - als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt und weshalb er die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltene Höchstdauer für erforderlich hält. Im Abschnitt 6 werden - entgegen der von der Revisionsklägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Annahme - die vom Land Berlin auf verschiedenen Ebenen ergriffenen wohnungspolitischen Maßnahmen aufgelistet, die zur Verbesserung der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt über den Zeitraum des Bestehens der Rechtsverordnung fortgeführt werden sol- len. Hierbei werden die einzelnen Maßnahmen - die Wohnungsneubauförderung, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, der Stadtentwick- lungsplan Wohnen 2030, die Änderung der Liegenschaftspolitik, die Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung 2018 bis 2021, die Kooperationsver- einbarung mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die im März 2020 in Kraft getretene neue Umwandlungsverordnung, das im Jahr 2014 eingeführte Zweckentfremdungsverbot, die Kappungsgrenzen-Verordnung vom April 2018 sowie das Gesetz zur Mietenbegrenzung vom Februar 2020 (vgl. hierzu BVerfGE 157, 223 ff.) - nach ihrer jeweiligen Zielsetzung und Ausgestaltung näher beschrieben. (cc) Die Verordnungsbegründung wurde am 29. Mai 2020 und damit vor dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. Juni 2020 im Amtsblatt für Berlin (ABl. S. 2885 ff.) öffentlich bekanntgemacht. Damit ist der Senat von Berlin seiner Pflicht, die Verordnungsbegründung der Öffentlichkeit rechtzeitig in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 19 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; zuletzt Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 16 ff. mwN [jeweils zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]), hinreichend nachgekommen. 107 108 - 46 - (dd) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Zweiten Mietenbegren- zungsverordnung innerhalb des ihm bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts zustehenden Beurteilungsspielraums (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113 mwN; siehe auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 63 ff. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verord- nung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 82 [zur Ersten Ber- liner Mietenbegrenzungsverordnung]) gehalten. Diesen Spielraum hält ein Ver- ordnungsgeber ein, wenn er den für die Gebietsfestsetzung erheblichen Sach- verhalt ermittelt und bei Erlass der Verordnung zugrunde legt (vgl. BVerfGE 50, 50, 51; 56, 298, 319; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113). Der Senat von Berlin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert - sowie mit der Betrachtung der Ent- wicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe hierzu die Abschnitte 3.3 und 4.5) zulässigerweise ein weiteres aussagekräftiges Kriterium herangezogen (vgl. hierzu BT- Drucks. 18/3121, S. 29) - und jeweils anhand verschiedener statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor dem Erlass der Verordnung (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 29) mit nachvollziehbarer Begründung hergeleitet, dass je- des dieser Kriterien für das gesamte Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (vgl. Ab- schnitte 4.1 bis 4.5) und auch bei einer Gesamtbetrachtung der Indikatoren ein nicht nur vorübergehend angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (vgl. Abschnitte 4.6, 5). Da danach die in § 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvorausset- zungen für den Verordnungserlass vorlagen und anderweitige Abhilfemaßnah- men (noch) keine Wirkung zeigten, war der Verordnungsgeber sogar zum Tätig- werden verpflichtet (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 111; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 mwN). 109 110 - 47 - (ee) Der Senat von Berlin hat mit dem Erlass der Zweiten Berliner Mieten- begrenzungsverordnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Insbe- sondere hat er - entgegen der Ansicht der Revision - eine Erstreckung der Ver- ordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen. Auch insoweit steht dem Verordnungsgeber ein vom Gesetzge- ber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu (vgl. BVerfGE 38, 348, 363; 53, 135, 145; 56, 298, 318; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 130/18, BGHZ 207, 246 Rn. 103 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]), der erst überschritten ist, wenn nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf bisher gemachte Erfahrungen eindeutig feststellbar ist, dass die alternativ in Betracht kommende Maßnahme mit geringerer Eingriffswirkung die angestrebten Ziele sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218 f.; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115). Hiervon ist nicht auszugehen. (aaa) Der Senat von Berlin hat ausweislich der Verordnungsbegründung erneut geprüft, ob der Geltungsbereich der Verordnung auf einen Teil des Stadt- gebiets beschränkt werden kann. Er hat - wie schon bei der Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung - von einer Teilausweisung mit der Begründung ab- gesehen, dass Berlin aufgrund seiner polyzentrischen Ausrichtung als einheitli- cher Wohnungsmarkt zu fassen sei, der nicht in territorial abgeschlossene Teil- märkte aufgespalten werden könne (vgl. Abschnitt 3.1). Gründe, warum dies ver- fassungsrechtlichen Vorgaben nicht genügt, sind weder vorgetragen noch er- sichtlich (vgl. bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 116 [zur Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung]). (bbb) Der Senat von Berlin durfte - trotz der in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr vorgesehenen Möglichkeit einer wiederholten Gebietsausweisung - die 111 112 113 - 48 - Befristung der Verordnung (sogleich) auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jah- ren als erforderlich ansehen. Die Festlegung der Geltungsdauer setzt eine Prognose des Verordnungs- gebers über die zukünftige Entwicklung des Berliner Wohnungsmarkts voraus. Wie das Bundesverfassungsgericht für die Erste Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung entschieden hat, unterliegt eine auf einer solchen Prognoseentschei- dung beruhende Rechtsverordnung wegen der Komplexität des Berliner Woh- nungsmarkts und der darauf beruhenden Schwierigkeiten, zukünftige Entwick- lungen sicher einzuschätzen, allein einer Vertretbarkeitskontrolle (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 117). Dafür genügt es, wenn der Verordnungsgeber die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen ausschöpft, um die voraussichtlichen Auswir- kungen seiner Regelung so zuverlässig wie möglich abschätzen zu können und einen Verstoß gegen Verfassungsrecht zu vermeiden (vgl. BVerfG, aaO mwN). Dem trägt die auf die herangezogenen Daten gestützte Annahme des Se- nats von Berlin, die vor allem aufgrund des bereits bestehenden Nachfrageüber- hangs und der weiteren Bevölkerungszunahme zu erwartende erhöhte Woh- nungsnachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt könne nicht kurzfristig und nachhaltig durch den Neubau von Wohnungen, den weiteren Abbau vorhande- nen Wohnungsleerstands und die Zurückgewinnung von Wohnungen nach Be- endigung zweckfremder Nutzungen sowie der aufgeführten wohnungspolitischen Maßnahmen ausgeglichen werden, so dass zum Erzielen der beabsichtigten Wir- kung die höchstmögliche Geltungsdauer auszuschöpfen war (vgl. Abschnitte 3.2 und 5), hinreichend Rechnung. (ccc) Die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung ist auch im Hinblick da- rauf erforderlich, dass - wie bereits aufgezeigt - ein gleich wirksames, die Grund- rechte aber weniger beeinträchtigendes Mittel zur Erreichung der verfolgten Ziele nicht ersichtlich ist (vgl. zum Maßstab BVerfGE 116, 202, 225). 114 115 116 - 49 - Eine solche Kontrolle ist aus Gründen des verfassungsrechtlichen Eigen- tumsschutzes geboten, in der Ermächtigungsnorm angelegt (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB) und entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der - weiterhin - eine Mietpreisbegrenzungsverordnung nur als vorübergehende und gegenüber nach- haltigeren Maßnahmen der Wohnungsmarktförderung nachrangige Maßnahme verstanden wissen wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, 15 f.). Die in Betracht kom- menden, vom Senat von Berlin in der Verordnungsbegründung beschriebenen wohnungspolitischen Maßnahmen können ihre Wirkung indes nur mittel- und langfristig entfalten (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 118 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]). Sie stehen deshalb der Erforderlichkeit der auf 117 - 50 - fünf Jahre befristeten Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht ent- gegen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht da- raus, dass sich eine dieser wohnungspolitischen Maßnahmen - das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sogenannter Mietendeckel) - mangels bestehender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin als verfas- sungswidrig erwiesen hat (vgl. BVerfGE 157, 223 ff.). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 30.06.2022 - 21 C 261/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 180/22 - - 51 - Verkündet am: 18. Dezember 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle