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ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR180.18.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 180/18
Verkündet am:
22. Mai 2019
Reiter,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 574 Abs. 1 Satz 1
a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des
Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maß-
gebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen
lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.
b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer
damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach
Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter-
schiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere
Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwunge-
nen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574
Abs. 1 Satz 1 BGB.
Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter
Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner
näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlech-
terung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Ge-
samtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters
einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die
ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situa-
tion des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här-
tegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR
57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20).
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c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels sub-
stantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht,
haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig
mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf-
tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen
mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwar-
tende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit
welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom
15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24, 29).
d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Partei-
en im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung
ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden
Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichti-
gen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands
des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB ande-
rerseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an
BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen
der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung
grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im
Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309,
310; 1995, 1480, 1481).
Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Beru-
fungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnut-
zung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belan-
ge eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorge-
hen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und ei-
nem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbe-
darf des ursprünglichen Vermieters zuweisen.
e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebenspla-
nung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interes-
sen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an des-
sen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994
- 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das
Schicksal älterer Personen geht.
f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Um-
ständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den
Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein
größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (an-
ders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in
denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungs-
wunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Miet-
dauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits).
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BGB § 574 Abs. 2
Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatz-
wohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbe-
kannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Um-
stand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in
Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewis-
ses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das
in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag
zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann,
dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und
seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.
BGB § 574a Abs. 2
Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte
im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu tref-
fenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Miet-
verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll.
ZPO § 144
a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug
wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens
dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisan-
tritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengut-
achtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschrie-
benen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen
und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und
Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO
Rn. 29).
b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführli-
chen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur
durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen,
insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge-
sundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463).
BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 - LG Berlin
AG Berlin-Charlottenburg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die
Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie
den Richter Dr. Schmidt
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 64
des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs-
gericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte zu 1 und ihr inzwischen verstorbener Ehemann mieteten im
Jahr 1974 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine in einem Mehrfamilien-
haus gelegene Dreizimmerwohnung in Berlin mit einer Grundfläche von
73,03 qm an. Die zuletzt geschuldete monatliche Kaltmiete beträgt 482 €. Au-
ßer der im Jahr 1937 geborenen Beklagten zu 1 leben in der Wohnung noch
ihre beiden Söhne, die Beklagten zu 2 und zu 3, die beide seit längerem das
50. Lebensjahr überschritten haben.
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Der Kläger ist seit dem 12. August 2015 Eigentümer der Wohnung. Da-
neben hat er eine weitere, im selben Anwesen gelegene Dreizimmerwohnung
mit einer Wohnfläche von 64,95 qm erworben, die an die von den Beklagten
genutzten Mieträume angrenzt und von einem älteren Ehepaar bewohnt wird.
Er selbst lebt bislang mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in
einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung.
Mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2016 erklärte der Kläger gegen-
über der Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum
31. Oktober 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte die Kündigung in der
Klageschrift vom 21. November 2016. Die Beklagte zu 1 widersprach der Kün-
digung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Mit Schriftsatz vom
8. Juni 2017 sprach der Kläger zudem die fristlose außerordentliche Kündigung
des Mietverhältnisses wegen eines zwischen ihm und dem Beklagten zu 2
stattgefundenen Vorfalls aus.
Weiter erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2017 auch gegen-
über den Mietern der Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs die ordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2017. Der Kläger hat gel-
tend gemacht, es sei langfristig geplant, beide Wohnungen zu verbinden und
als Einheit zu nutzen.
Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage auf-
grund der am 22. Januar 2016 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des
Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Be-
klagten hat das Landgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die
Klage abgewiesen und angeordnet, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574,
574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf
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unbestimmte Zeit verlängere. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re-
vision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 584) hat zur Begründung
seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We-
sentlichen ausgeführt:
Dem Kläger stünden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der
Mietwohnung gegen die Beklagten nach §§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht zu.
Die fristlose Kündigung vom 8. Juni 2017 habe nicht zur Beendigung des Miet-
verhältnisses geführt. Allerdings habe die am 22. Januar 2016 ausgesprochene
ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis gemäß § 573
Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf des 31. Oktober 2016 beendet. Nach den - auch
für das Berufungsgericht maßgeblichen - Feststellungen des Amtsgerichts sei
ein Eigenbedarfsinteresse des Klägers gegeben. Der Eigenbedarfswunsch des
Klägers habe sich in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung auch nicht
später geändert, denn die von den Beklagten genutzte Wohnung solle in jedem
Fall, also unabhängig davon, ob auch die später ebenfalls gekündigte Nach-
barwohnung frei werde, durch die Familie des Klägers genutzt werden.
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Gleichwohl könne der Kläger nicht die Räumung und Herausgabe der
Wohnung verlangen. Denn das wirksam gekündigte Mietverhältnis habe sich
nach §§ 574, 574a BGB wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die
Beklagte zu 1 auf unbestimmte Zeit verlängert. Unter einer Härte in diesem
Sinne seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder
persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten
könnten. Dabei genüge es - insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen -,
wenn sie mit einiger Sicherheit zu erwarten stünden.
Im Streitfall träfen auf Seiten der Beklagten zu 1 eine Reihe von erhebli-
chen Nachteilen zusammen. Zu ihrem hohen Alter von derzeit 79 Jahren und
ihrer durch ärztliches Attest belegte Demenzerkrankung komme ihre durch die
lange Mietdauer von deutlich mehr als 40 Jahren bewirkte Verwurzelung in der
bisherigen Umgebung hinzu. Das ärztliche Attest lege nahe, dass eine Ver-
schlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten zu 1 im Falle eines
Herauslösens aus ihrer bisherigen Umgebung ernsthaft zu befürchten stehe.
Des Weiteren sei in Anbetracht des angespannten Berliner Wohnungsmarkts
und der beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beklagten ein
angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaf-
fen. Dies belegten auch die erfolglosen Bemühungen der Beklagten, eine ande-
re Wohnung zu finden. Die Beklagte zu 1 müsse sich insoweit nicht darauf ver-
weisen lassen, für sich allein Ersatzwohnraum zu suchen, denn sämtliche Be-
klagten könnten als Familienangehörige das Zusammenleben in einer Wohnung
beanspruchen. Dementsprechend stelle die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1
BGB auch ausdrücklich auf die "Familie" des Mieters ab.
Die mit der Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 ver-
bundene Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klä-
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gers nicht zu rechtfertigen. Zwar sei bei der gebotenen Abwägung der beider-
seitigen Interessen zu berücksichtigen, dass dem Erlangungsinteresse des Klä-
gers ein hohes Gewicht beizumessen sei, zumal er und seine Familie aufgrund
ihrer derzeit prekären Wohnsituation, die sich mit dem weiteren Heranwachsen
der beiden Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen werde, gewichtigen
Bedarf an Wohnraum hätten. Jedoch müsse sich der Kläger in diesem Zusam-
menhang entgegenhalten lassen, dass er die Wohnung schon mit dem Ziel ei-
ner Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand gekauft und bereits zum
Zeitpunkt des Wohnungserwerbs mit Schwierigkeiten, nämlich dem Bestehen
von Härtegründen für den Fall größeren Raumbedarfs infolge Familienzuwach-
ses, habe rechnen müssen. Hinzu komme, dass die Maklerin bei der Besichti-
gung der Wohnung in Anwesenheit des Klägers den Beklagten bedeutet habe,
eine Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht beabsichtigt. Der Kläger habe
dem nicht widersprochen. Auch dieses widersprüchliche und treuwidrige Ver-
halten des Klägers gehe zu seinen Lasten.
Bei Abwägung der gegenläufigen Interessen der Parteien habe das Er-
langungsinteresse des Klägers zurückzutreten. Für die Beklagte stelle die Be-
endigung des Mietverhältnisses aus den dargelegten Gründen eine unzumutba-
re Härte dar. Den Interessen eines Eigentümers, der (wie hier der Kläger) eine
vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig er-
hältliche Wohnung - mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und
die Wohnung selbst zu nutzen, komme dagegen ein geringeres Gewicht zu als
dem - grundsätzlich gegenüber den Mieterinteressen vorrangigen - Rückerlan-
gungsinteresse eines Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typi-
schen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2
Nr. 2 BGB. Eine solche (hier nicht vorliegende) Fallgestaltung zeichne sich na-
mentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den
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vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des
Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den dieser so nicht habe
vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene.
Da ungewiss sei, wann voraussichtlich die Umstände wegfielen, auf-
grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 eine
Härte darstelle, sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB die Fortführung des Miet-
verhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche des Klägers ge-
gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten zu 1
und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten und von den drei Beklagten
genutzten Wohnung nach § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht verneint werden.
Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne die Fortsetzung
des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen,
beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern.
1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen,
dass die vom Kläger am 22. Januar 2016 ausgesprochene Kündigung des
Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2
Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2016 be-
endet hat.
a) Dass der Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den
Erwerb der an die Beklagten zu 1 vermieteten Wohnung selbst verursacht hat,
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schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (so bereits Se-
natsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100).
Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht al-
lein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat,
würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers miss-
achten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen
einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach
längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet,
eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet
sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu al-
lein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu
sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Erst recht hat dies zu gelten, wenn
- wie hier - der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu
erreichen.
b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht das Vorliegen einer Eigen-
bedarfssituation im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtsfehlerfrei bejaht.
Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt der Kündigungstatbe-
stand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht voraus, dass aus
Sicht des Vermieters eine "objektive Notwendigkeit" zur Nutzung der vermiete-
ten Wohnräume besteht, so dass subjektive "Eigenbedarfswünsche" nicht aus-
reichten. Die Revisionserwiderung, die dem Berufungsgericht zum Vorwurf
macht, Wünsche und Intentionen des Vermieters unzulässig mit einem "Benöti-
gen" der Wohnung gleichgestellt zu haben, setzt sich mit dieser Auffassung in
Widerspruch zu der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsge-
richts und des Bundesgerichtshofs.
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aa) Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der
Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf
die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss
[RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfGE 68, 361, 374; BVerfG,
NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Miet-
wohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernst-
hafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen
zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehba-
re Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom
20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR
14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 21. August 2018
- VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN).
Eine solche Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als
auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1
GG geboten. Danach haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters,
die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo-
genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten
und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfGE 68, 361,
373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481; Se-
natsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14). Zur
Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den
Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft ver-
folgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist
oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, NJW 1994, 994 f.; WuM 2002,
21 f.; NJW 2014, 2417 Rn. 28; NJW 1993, 1637 f.; NJW 1994, 309 f.; Senatsur-
teile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15; vom 15. März 2017
- VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 19).
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bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zu Recht
im Einklang mit dem Amtsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers,
die von den Beklagten bewohnten Räume für sich und seine Familie zu nutzen,
die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
erfüllt. Wie das Amtsgericht und ihm folgend das Berufungsgericht zutreffend
angenommen haben, ist der Wunsch, eine erworbene Eigentumswohnung
selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, von vernünftigen und nachvollziehbaren
Gründen getragen (vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ
4/87, aaO; BVerfG, NJW 1994, 309, 310).
Das Berufungsgericht hat auch in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht
frei von Verfahrensfehlern die Überzeugung gewonnen, an dem Wunsch des
Klägers, die von den Beklagten genutzte Wohnung zu beziehen, habe sich auf-
grund der späteren Kündigung der Nachbarwohnung nichts geändert, denn die
von der Beklagten zu 1 angemietete Wohnung solle in jedem Falle, also auch
unabhängig von der später ebenfalls freiwerdenden Nachbarwohnung genutzt
werden.
Anders als die Revisionserwiderung meint, haben die Vorinstanzen bei
ihrer Überzeugungsbildung (§ 286 Abs. 1 ZPO) nicht entscheidungserheblichen
Vortrag der Beklagten übergegangen. Anders als dies die Beklagten in ihrer
Berufungsbegründung den Bekundungen der Zeugin D. entnehmen wollen,
hatte der Kläger seinen Eigenbedarf nicht von vornherein auf eine durch die
Zusammenlegung der von den Beklagten genutzten Räumlichkeiten und der
Nachbarwohnung festgelegt. Ein solcher Plan war nach den Bekundungen der
Zeugin D. zwar zunächst ins Auge gefasst, dann jedoch auch aus Kosten-
gründen wieder verworfen worden. Erst später - nach der erfolgten Kündigung
des streitgegenständlichen Mietverhältnisses - war dann der Entschluss getrof-
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fen worden, langfristig beide Wohnungen zusammenzulegen. Die Revisionser-
widerung stellt letztlich weder die - durch den tatsächlichen Ablauf (Kündigung
der etwa 75 qm großen Wohnung der Beklagten am 22. Januar 2016; Kündi-
gung der circa 65 qm großen Nachbarwohnung am 3. März 2017) bestätigte -
Glaubhaftigkeit dieser Bekundungen noch die persönliche Glaubwürdigkeit der
Zeugin in Frage, sondern zieht lediglich die - den Aussagegehalt der Bekun-
dungen der Zeugin verkürzende - eigene Bewertung der Beklagten heran.
Daher ist aus revisionsrechtlicher Sicht die von den Vorinstanzen gefun-
dene Überzeugung nicht zu beanstanden, dass dem Kläger auf jeden Fall - un-
abhängig davon, wie sich die Dinge bezüglich der Nachbarwohnung weiter ent-
wickeln würden - daran gelegen war, mit seiner Ehefrau und seinen zwei klei-
nen Kindern aus der beengten Zweizimmermietwohnung in die von den Beklag-
ten genutzte, deutlich geräumigere Dreizimmerwohnung zu ziehen. Zum Zeit-
punkt der Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung hatte sich der Ei-
gennutzungswunsch des Klägers damit auf diese Wohnung verdichtet. Dem-
entsprechend hat er im Kündigungsschreiben vom 22. Januar 2016 seinen Ei-
genbedarf auch hierauf gestützt und beschränkt.
2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass im
Streitfall zu prüfen ist, ob das Mietverhältnis auf Verlangen der Beklagten
zu 1 gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen ist. Denn die vom Kläger im Ver-
lauf des Räumungsprozesses mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 zusätzlich erklär-
te fristlose außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB), bei der eine Be-
fugnis des Mieters, ein Fortsetzungsverlangen nach den genannten Vorschrif-
ten zu stellen, nicht bestünde, ist - wie das Berufungsgericht in Übereinstim-
mung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - unwirksam, weil
das dem Beklagten zu 2 zum Vorwurf gemachte Verhalten eine Kündigung
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nach § 543 Abs. 1 BGB nicht rechtfertigt. Dies stellt auch die Revision nicht in
Frage.
3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die
Beklagte zu 1 könne nach §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhält-
nisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Zwar ist es im Ergebnis nicht zu bean-
standen, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Beendigung des
Mietverhältnisses stelle für die Beklagte zu 1 (und ihre erwachsenen Söhne)
eine Härte dar. Hiervon geht im Übrigen auch die Revision aus. Seine weitere
Annahme, diese Härte sei auch unter Berücksichtigung der berechtigten Inte-
ressen des Klägers nicht zu rechtfertigen, beruht jedoch auf mehreren revisi-
onsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Zum einen hat das Berufungsgericht
auf Seiten der Beklagten Umstände in seine Interessenabwägung einbezogen,
zu denen es keine ausreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen hat.
Zum anderen hat es unzutreffende Maßstäbe an die vorzunehmende Interes-
senabwägung angelegt.
a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht-
fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm
die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des
Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die
auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger
Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei-
derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe-
griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli-
chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü-
fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende
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rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah-
rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver-
fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände
übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 15. März
2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07,
WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005,
143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die
Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand.
b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver-
hältnisses bedeute für die Beklagte zu 1 und für ihre in ihrem Haushalt leben-
den Söhne eine Härte, ist allerdings nicht zu beanstanden.
aa) Das Berufungsgericht ist trotz seiner etwas missverständlichen Aus-
führungen zum Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB davon
ausgegangen, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats nur solche für
die Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Be-
tracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise
verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsurteile vom
15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 25; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR
57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW
2013, 1596 Rn. 15). Es ist zwar auf diese Unterscheidung nicht eingegangen,
sondern hat nur allgemein ausgeführt, unter einer Härte seien alle Nachteile
wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu
verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten könnten. In seinen wei-
teren Erwägungen hat es aber zutreffend nicht jeden solcher Nachteile für eine
Härte genügen lassen, sondern auf besondere im Falle der Beklagten zu 1 ge-
gebene Umstände abgestellt, vor allem auf deren hohes Alter (79 Jahre zum
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- 16 -
Zeitpunkt der Kündigung), auf ihre durch eine Mietdauer von mehr als 40 Jah-
ren in besonderem Maße bestehende Verwurzelung in ihrer Umgebung, auf
ihren angegriffenen Gesundheitszustand (Demenzerkrankung) und zu befürch-
tende "weitere" Verschlechterungen ihrer körperlichen und psychischen Verfas-
sung. Damit hat es seiner Entscheidung unausgesprochen zugrunde gelegt,
dass die typischerweise bei einem Umzug auf Seiten des Mieters und seiner
Familie auftretenden Beschwernisse für die Annahme einer Härte nicht ausrei-
chen.
bb) Auch das von ihm gefundene Ergebnis, dass aufgrund der genann-
ten Umstände (hohes Alter der Mieterin, lange Mietdauer, Verwurzelung in der
bisherigen Umgebung; ärztlich attestierte Demenzerkrankung, verbunden mit
der Gefahr einer Verschlechterung im Falle eines Umzugs) vom Vorliegen einer
Härte für die Beklagte zu 1 im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auszugehen
ist, ist - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - nicht zu beanstanden.
(1) Das Berufungsgericht hat - vom Ansatz her frei von Rechtsfehlern -
das fortgeschrittene Alter der Beklagten zu 1 und deren auf einer mehr als
40jährigen Mietdauer beruhenden Verwurzelung in ihrer Umgebung in seine
Beurteilung einbezogen, ob ein Härtegrund vorliegt. Allerdings hat es hierbei
nicht hinreichend deutlich gemacht, ob es jeden dieser Umstände bereits für
sich genommen oder nur im Rahmen einer Gesamtwürdigung als Härtegrund
anerkannt hat. Dies wäre im Hinblick darauf geboten gewesen, dass sich die
Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjähri-
gen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher
sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken
können. Daher rechtfertigen sie ohne weitere Feststellungen zu den sich hie-
raus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels
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- 17 -
grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB
(vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 1553, 1555; MM 1999, 351; aA LG Berlin, Urteil
vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.).
(2) Gleichwohl hält sich die Würdigung des Berufungsgerichts im Rah-
men des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, so dass seine Annahme, es
liege eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, revisionsrechtlich
nicht zu beanstanden ist. Denn das Berufungsgericht hat neben den genannten
Umständen auch die fachärztlich bescheinigte Demenzerkrankung der Beklag-
ten zu 1 berücksichtigt und seine tatrichterliche Beurteilung weiter auf die Er-
wägung gestützt, dass aufgrund dieses Krankheitsbilds bei ihr im Falle des
Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher
festgestellte - Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands zu erwarten
steht. Damit hat es rechtsfehlerfrei erkannt, dass Erkrankungen des Mieters in
Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB
darstellen können (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR
246/03, aaO iVm dem Tatbestand [Mieter sind beide mehr als 80 Jahre alt; Mie-
terin ist zudem schwer krebskrank]; vgl. auch KG, GE 2004, 752 f.). In bestimm-
ten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Um-
zug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernst-
hafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation
des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här-
tegrund darstellen (zu letzterem Gesichtspunkt vgl. Senatsurteil vom 16. Okto-
ber 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20; vgl. ferner BVerfG, NJW-
RR 1993, 463, 464).
(a) Der Umstand, dass die Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben
das Vorliegen einer Demenz bei der Beklagten zu 1 noch nicht geltend ge-
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macht, sondern nur auf andere gesundheitliche Einschränkungen verwiesen
haben, ist unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob das
durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anord-
nung des Gerichts nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeitpunkt der letz-
ten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (MünchKommBGB/
Häublein, 7. Aufl., § 574 Rn. 25; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574
Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 574 Rn. 27).
(b) Dass die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zum Vor-
liegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB auf verfahrensfehlerhaft getroffenen
Feststellungen beruhe, macht die Revision nicht geltend. Sie hat sich nicht mit
einer Verfahrensrüge dagegen gewandt, dass das Berufungsgericht allein auf-
grund des vorlegten fachärztlichen Attests die Überzeugung gewonnen hat, die
Beklagte zu 1 leide - was der Kläger in der Berufungsinstanz bestritten hat -
unter anderem an einer Demenz gemischter Genese. Im Revisionsverfahren ist
daher vom Bestehen einer solchen Erkrankung auszugehen (§ 559 Abs. 2
ZPO). Die Revision greift auch nicht die Feststellung des Berufungsgerichts an,
ein Wohnungswechsel könne zu einer "weiteren" Verschlechterung des Ge-
sundheitszustands der Beklagten zu 1 führen.
(c) Sie macht allerdings in Bezug auf die Interessenabwägung des Beru-
fungsgerichts geltend, die Beklagten hätten nicht vorgetragen, die Beklagte zu 1
leide an Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art, so dass ein Woh-
nungswechsel für sie nicht nur "Beschwernisse" mit sich bringe, sondern sie
einen Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht würde "meistern" können.
Richtig ist, dass das Berufungsgericht lediglich festgestellt hat, aufgrund der
Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 stehe im Falle des Herauslösens aus
ihrer näheren Umgebung eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheits-
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- 19 -
zustands ernsthaft zu befürchten, wie dies auch das ärztliche Attest nahelege.
Ob es sich dabei um gravierende Folgen handelt und welches konkrete Aus-
maß die Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 angenommen hat, ist den Aus-
führungen des Berufungsgerichts, das zu diesen Fragen kein Sachverständi-
gengutachten erhoben hat, dagegen nicht zu entnehmen.
Auf diesen Aspekt kommt es jedoch für die Frage des Vorliegens einer
Härte letztlich nicht an, weil - wovon auch die Revision ausgeht - die Annahme
des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für die Be-
klagte zu 1 mit einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verbunden,
im Hinblick auf die beschriebenen Gesamtumstände einer revisionsrechtlichen
Nachprüfung unabhängig davon standhält, dass solche schwerwiegende ge-
sundheitliche Beeinträchtigungen nicht (ausreichend) dargelegt beziehungswei-
se festgestellt worden sind. Denn in Anbetracht des hohen Alters der Beklagten
zu 1, ihrer durch eine mehr als 40jährige Mietdauer geprägte Verwurzelung in
ihrem bisherigen Lebensumfeld und ihrer fachärztlich bescheinigten Demenzer-
krankung, die sich im Falle eines Umzugs "weiter" verschlechtern kann, ist die
Annahme einer Härte auch dann aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu bean-
standen, wenn - wovon mangels entsprechender tatsächlicher Feststellungen
des Berufungsgerichts im Revisionsverfahren auszugehen ist - die Demenzer-
krankung der Beklagten zu 1 (in Verbindung mit ihren von der Revisionserwide-
rung angeführten weiteren altersbedingten Erkrankungen) einen Umzug nicht
von vornherein ausschlösse und ein Domizilwechsel auch nicht zu einer erheb-
lichen, sondern nur zu einer leichteren Verschlechterung ihres gesundheitlichen
Zustands führte.
c) Dagegen ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenab-
wägung aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Der vom Berufungsgericht auf
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- 20 -
Seiten der Beklagten zu 1 festgestellten Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB
(Alter, langjährige Verwurzelung, Demenzerkrankung) kommt auf der Grundla-
ge seiner bislang getroffenen Feststellungen nicht das ihr vom Berufungsgericht
zugebilligte Gewicht zu. Insbesondere hat es versäumt, tragfähige Feststellun-
gen zu dem Umfang und den Auswirkungen der von den Beklagten geltend
gemachten Erkrankungen der Beklagten zu 1 zu treffen. Zudem hat es ange-
nommen, es liege bezüglich aller Beklagten (zusätzlich) der Härtegrund des
§ 574 Abs. 2 BGB (angemessene Ersatzwohnung ist zu zumutbaren Bedingun-
gen nicht zu beschaffen) vor, ohne die hierfür erforderlichen tatsächlichen Fest-
stellungen zu treffen. Weiter hat es dem Erlangungsinteresse des Klägers als
Erwerber einer Mietwohnung unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten
Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) einen geringeren Stellenwert beigemes-
sen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach
geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. Darüber hin-
aus hat es zu Lasten des Klägers rechtsfehlerhaft als treuwidriges Verhalten
berücksichtigt, dass der Kläger der von der Maklerin gegenüber den Beklagten
bei der Wohnungsbesichtigung getätigten Äußerung, eine Kündigung sei nicht
beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen habe.
aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie
oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter
Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Der Tatrichter ist daher gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sach-
verhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Här-
tegründe - insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegen-
den Gesundheitsgefahren - und der berechtigten Interessen des Vermieters zu
überzeugen (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24, 29
37
- 21 -
mwN), wobei sich letztere entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben
oder nachträglich entstanden sein müssen (§ 574 Abs. 3 BGB). Bei der an-
schließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die
Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfas-
sungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen.
Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grund-
lage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl.
auch BT-Drucks. 3/1234 S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Ge-
setz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des
§ 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - angesichts der Vielgestaltig-
keit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zu-
rückziehen dürfen.
Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorge-
nommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die
Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober
2004 - VIII ZR 246/03, aaO unter II 2). Dabei kommt es - anders als die Revisi-
on meint - nicht auf ein deutliches Überwiegen an. Dies lässt sich sowohl dem
Wortlaut als auch dem - sich in den Gesetzesmaterialien zur Vorgängerrege-
lung in § 556a BGB aF niedergelegten und für die heutige Vorschrift unverän-
dert geltenden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68) - Regelungszweck des § 574
BGB entnehmen. Im Jahre 1967 sollte die damals geltende Vorschrift des
§ 556a Abs. 1 BGB aF zur besseren Verständlichkeit, also ohne inhaltliche Än-
derung, dahin umformuliert werden, dass der Mieter im Falle einer Härte die
Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können solle (Satz 1), dies aber
nicht gelte, wenn der Vermieter ein "überwiegendes berechtigtes Interesse" an
der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses habe (BT-Drucks.
V/1743, S. 4). Von diesem Vorschlag wurde aber im Verlauf des Gesetzge-
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bungsverfahrens wieder wegen der Befürchtung Abstand genommen, der Aus-
druck "überwiegendes berechtigtes Interesse" könne den unzutreffenden Ein-
druck erwecken, nunmehr solle den Interessen der Mieter ein Übergewicht zu-
gebilligt werden (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Die damals geplante Umformulie-
rung, mit der eine inhaltliche Veränderung gegenüber der bisherigen Fassung
(vgl. BGBl. I 1960 S. 389) nicht angestrebt wurde, belegt damit, dass der Fort-
setzungsanspruch des Mieters nicht erst bei einem deutlichen Überwiegen der
Interessen des Vermieters ausgeschlossen sein sollte.
Maßgebend ist daher allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der
Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Er-
gebnis führt (ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; BeckOGK-
BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2019, § 574 Rn. 54, die jeweils ein eindeutiges
Ergebnis verlangen).
bb) Das Berufungsurteil lässt bereits die gebotene sorgfältige und gründ-
liche Feststellung der von den Beklagten angeführten Gründe, die für sie einen
Umzug als unzumutbare Härte erscheinen lassen, vermissen. Es ist zwar - wie
oben ausgeführt - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aufgrund
des hohen Alters der Beklagten zu 1, der mehr als 40jährigen Mietdauer und
der sich daraus ergebenden Verwurzelung in ihrer näheren Umgebung sowie
ihrer fachärztlich attestierten Demenzerkrankung vom Vorliegen einer Härte
ausgeht. Wie schwer dieser sich aus einer Verbindung von mehreren Umstän-
den ergebende Härtegrund aber tatsächlich wiegt, ist von ihm nicht festgestellt
worden.
(1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs-
wechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren
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41
- 23 -
geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener
Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur
an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitli-
chen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere
welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraus-
sichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten
kann (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch
Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Ver-
pflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei
schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unver-
sehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2
Satz 1 GG (ggfs. in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. et-
wa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b
BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014,
584, 585 mwN [jeweils zu § 765a ZPO]).
Dementsprechend hat es der Senat in der erstgenannten Entscheidung
nicht genügen lassen, dass das dortige Berufungsgericht eine im Falle eines
Wohnungsverlustes aufgrund einer Demenzerkrankung greifbar drohende de-
mentielle Orientierungslosigkeit und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres
eheliches Zusammenleben mit seiner Ehefrau resultierenden Folgen formal als
wahr unterstellt und sich kein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von
den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisen-
den
Interessen
des
betroffenen
Mieters
verschafft
hat
(Urteil
vom
15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 27 f.). In dem letztgenannten Urteil hat
der Senat dem Berufungsgericht aufgegeben, für die Beurteilung des Vorlie-
gens einer unzumutbaren Härte den Inhalt eines dort eingeholten schriftlichen
Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung zu den gravieren-
42
- 24 -
den Auswirkungen der Krankheit der dortigen Mieterin umfassend und einge-
hend zu würdigen (Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.).
Die beschriebenen Aufklärungsanforderungen hat das Berufungsgericht nicht
einmal im Ansatz erfüllt.
(a) Das Berufungsgericht hat eine eigene Sachkunde nicht aufgezeigt
und sich damit letztlich auf den Inhalt des vorgelegten fachärztlichen Attests
gestützt. Es hat eine weitere Klärung der Schwere der Demenzerkrankung der
Beklagten zu 1 offenbar deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es den
durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung selbst herbeigeführten
Eigenbedarf des Klägers rechtsfehlerhaft (dazu näheres unter II 3 c cc) als ein
Erlangungsinteresse minderer Art eingestuft hat. Wohl aus demselben Grund ist
es auf die von der Revisionserwiderung unter Verweis auf Tatsachenvortrag der
Beklagten aufgeführten weiteren Krankheitsbilder der Beklagten zu 1 (u.a. Ver-
engung des Wirbelsäulenkanals, starker Verschleiß der Bandscheiben, Diabe-
tes) gar nicht eingegangen. Stattdessen hat sich das Berufungsgericht damit
begnügt, aus der ärztlich attestierten Demenzerkrankung abzuleiten, dass im
Falle des Herauslösens der Beklagten zu 1 aus ihrem bisherigen Umfeld eine
"weitere" Verschlechterung ihres Gesundheitszustands ernsthaft zu befürchten
stehe, wie dies auch das ärztliche Attest "nahelege". Damit ist es seiner Ver-
pflichtung, sich selbst ein umfassendes und in die Tiefe gehendes Bild über die
geltend gemachten Erkrankungen und die hieraus im Falle eines erzwungenen
Umzugs resultierenden oder drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu
verschaffen, nicht nachgekommen.
(b) Macht ein Mieter - wie hier - unter Vorlage eines Attests des behan-
delnden Facharztes geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkran-
kung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig
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- 25 -
die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzu-
nehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der
Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkran-
kung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im
Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich. Dabei sind nicht nur
Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit
konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu
den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen ei-
nes erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch
die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden ge-
sundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Okto-
ber 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15,
aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage,
die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im
Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu
gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO).
Das Berufungsgericht wird also zu klären haben, an welchen Erkrankun-
gen die Beklagte zu 1 konkret leidet, wie sich diese auf ihre Lebensweise, ins-
besondere auf ihre Autonomie und auf ihre psychische und physische Verfas-
sung auswirken, und ob ihre Erkrankungen - gegebenenfalls in Zusammenhang
mit anderen Faktoren (Alter, Verwurzelung) - einen Wohnungswechsel ausge-
schlossen erscheinen oder zumindest ernsthaft befürchten lassen, dass sich die
gesundheitliche und/oder persönliche Situation der Beklagten zu 1 erheblich
verschlechtert. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, ob und in-
wieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstüt-
zung ihres Umfelds beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder the-
rapeutische Behandlungen mindern lassen (zu letzterem vgl. BVerfG, NJW-RR
45
- 26 -
1993, 463, 464). Die Diagnose "Demenz gemischter Genese" beantwortet an-
gesichts des breiten Spektrums unterschiedlicher Krankheitsgrade, der sich aus
der jeweiligen Persönlichkeit und Lebensweise des Betroffenen (etwa depressi-
ve Veranlagung; Verengung des Lebenskreises; Angewiesenheit auf vertraute
Abläufe; Rüstigkeit; Lebensmut; kontaktfreudiges Naturell; Aufgeschlossenheit
gegenüber neuen Situationen) ergebenden Bandbreite an möglichen Reaktio-
nen auf einen erzwungenen Wohnungswechsel sowie der Vielgestaltigkeit ei-
nes Krankheitsverlaufs all diese Fragen nicht.
Entsprechende Anforderungen haben zu gelten, soweit die weiteren vom
Berufungsgericht berücksichtigten Faktoren (Alter, Verwurzelung aufgrund jahr-
zehntelanger Mietdauer) betroffen sind. Auch hier kann nicht generell ange-
nommen werden, dass solche Umstände einem Umzug entgegenstehen. Viel-
mehr kommt es auch hier letztlich darauf an, wie diese Faktoren die Lebens-
verhältnisse der Beklagten zu 1 prägen und welche Folgen ein erzwungener
Wohnungswechsel nach sich zieht oder ernsthaft befürchten lässt. Die Feststel-
lung, dass der Mieter hochbetagt oder stark verwurzelt ist, reicht daher für sich
genommen nicht aus, um dem Tatrichter eine angemessene Bewertung seiner
Lage und - im Rahmen der Interessenabwägung - eine ordnungsgemäße Ge-
wichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen (aA LG Berlin, Urteil
vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.; Nichtzulassungsbeschwerde
anhängig unter dem Az. VIII ZR 68/19). Erst die Feststellung der mit einem Um-
zug konkret verbundenen Folgen versetzt den Tatrichter in die Lage, das Ge-
wicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten.
(c) Von der Verpflichtung zur Erhebung eines umfassenden Sachver-
ständigengutachtens (und gegebenenfalls zur Vernehmung der von den Be-
klagten als Zeugen angebotenen behandelnden Ärzte) ist das Berufungsgericht
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auch nicht deswegen enthoben, weil die Beklagten im Falle eines Wohnungs-
wechsels zu befürchtende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen
nicht im Einzelnen dargelegt haben. Die Revision, die geltend macht, ange-
sichts der besonderen auf Seiten des Klägers in die Interessenabwägung ein-
zustellenden Belange, könnten nur "Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster
Art" die Abwägung zu Gunsten der Beklagten ausfallen lassen, vermisst Vortrag
der Beklagten zum Vorliegen solcher Beeinträchtigungen. Damit überspannt sie
die Anforderungen an eine substantiierte Darlegung der durch einen Umzug
drohenden erheblichen gesundheitlichen Nachteile.
Die Beklagten haben - zuletzt unter Bezugnahme auf ein ärztliches Attest
des behandelnden Facharztes für Neurologie und Psychiatrie - vorgetragen, der
Beklagten zu 1 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar. In
diesem Attest beschreibt der behandelnde Facharzt, worauf sich seine Ein-
schätzung gründet, dass im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigen-
den Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen
Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen
und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Be-
klagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten ein-
schließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen. Von den
Beklagten als medizinischen Laien ist über die Vorlage eines solchen (ausführ-
lichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist
nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol-
gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchten-
der gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464
[zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest
gestützten Vortrags]).
48
- 28 -
(2) Auch die im Rahmen seiner Interessenabwägung berücksichtigte An-
nahme des Berufungsgerichts, für die Beklagten sei angemessener Ersatz-
wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (§ 574 Abs. 2
BGB), beruht nicht auf tragfähigen Feststellungen.
(a) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der
bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell
für ihn tragbar ist (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 49). Da-
bei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen
Lebensverhältnisse maßgebend (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11). Die
Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer
Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig
entsprechen (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO
Rn. 50 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 574 Rn. 9). Gewisse Ein-
schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters
Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenem Er-
satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit
dem Haushaltseinkommen finanziert werden können (LG Stuttgart, WuM 1990,
20, 21; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, aaO), wobei auch
zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in
höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (vgl.
etwa BeckOGK-BGB/Emanuel, aaO § 574 Rn. 28; Staudinger/Rolfs, aaO; Er-
man/Lützenkirchen, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 35).
(b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an-
genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss,
dass die Beklagte zu 1 dort ebenfalls mit ihren erwachsenen Söhnen zusam-
menleben kann. Denn ihre Lebensführung ist von dem seit Jahrzehnten andau-
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ernden Zusammenleben mit ihren erwachsenen Söhnen geprägt. Dass eine
solche Wohnung für sie und ihre Söhne aber nicht zu zumutbaren Bedingungen
zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in Berlin überhaupt nicht zur Ver-
fügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen
Mittel verfügten oder der gesundheitliche Zustand sämtlicher Beklagten diese
an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru-
fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. Auch insoweit bedarf es einer
sorgfältigen Ermittlung des Sachverhalts.
Seine Ausführungen, der Berliner Wohnungsmarkt sei gerichtsbekannt
und ausweislich der Mietbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom
28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101), der Begründung der nach § 558 Abs. 3
Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013
(GVBl. 2013, S. 128) und der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen
Berliner Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, S. 488) angespannt,
wobei insbesondere im Niedrigpreissegment Wohnungsnot herrsche, stützen
diese Annahme allein nicht. Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Oblie-
genheit nachgekommen ist, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu be-
mühen, sind nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte Mangellage auf dem
Wohnungsmarkt, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragen-
den Verordnungen geführt hat, entbehrlich (vgl. OLG Köln, ZMR 2004, 33, 35;
LG Berlin, GE 1990, 491; LG Heidelberg, DWW 1991, 244, 245; LG Karlsruhe,
DWW 1992, 22; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53 mwN; MünchKommBGB/
Häublein, aaO Rn. 14; BeckOK-MietR/Siegmund, Stand 01.03.2019, § 574
BGB
Rn.
13;
Fleindl,
abrufbar
unter
https://www.mietgerichtstag.de/
mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2019/, zur Veröffentlichung
in WuM 2019 vorgesehen; vgl. ferner LG Düsseldorf, ZMR 1990, 380, 382).
Denn daraus ergibt sich zwar, dass Mietinteressenten generell (deutlich) höhere
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Anstrengungen unternehmen müssen, um einen für sie geeigneten und bezahl-
baren Wohnraum zu finden. Damit steht aber noch nicht fest, dass solcher
Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den konkret betroffenen Mieter
nicht anzumieten ist, zumal von ihm grundsätzlich zu verlangen ist, dass er sich
auch um Ersatzwohnraum in einem anderen Gebiet der Gemeinde bemüht (vgl.
LG Hamburg, ZMR 2003, 265, 266; LG Dessau-Roßlau, NJW-RR 2017, 585,
586; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 9). Aus diesem Grunde
kann eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespann-
te Wohnlage allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds
nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (un-
streitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maß-
nahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener
Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien-
oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist (so auch Fleindl, aaO).
(c) Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Be-
kannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme
geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig
um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was
ihm unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist
(MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 13; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 52 mwN).
Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Ver-
suche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat
keine eigenen Feststellungen dazu getroffen, welche Bemühungen die Beklag-
ten nach ihrem Vorbringen insoweit konkret entfaltet haben. Es hat seiner Ent-
scheidung nur pauschal "die erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung
zu finden" zugrunde gelegt und ist dabei auf den von der Revisionserwiderung
in Bezug genommenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu
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den zum Zwecke einer Wohnungssuche entfalteten Aktivitäten nicht (näher)
eingegangen. Vielmehr hat es sich damit begnügt, bezüglich des Sachverhaltes
auf das Urteil des Amtsgerichts zu verweisen und hat es versäumt, festzustel-
len, welche Anstrengungen bezüglich der Wohnungssuche die Beklagten ins-
gesamt - insbesondere nach ihrem zweitinstanzlichen Vorbringen - unternom-
men haben. Da das Amtsgericht den erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten zu
den getätigten Bemühungen um eine Ersatzwohnung nicht für ausreichend er-
achtet hat, hätte das Berufungsgericht eine von der Würdigung des Amtsge-
richts abweichende Sichtweise nur dann einnehmen dürfen, wenn es konkrete
eigene Feststellungen dazu getroffen hätte, dass die Beklagten im Rahmen des
ihnen Zumutbaren ausreichende Maßnahmen ergriffen haben, um in der bis-
lang verstrichenen Zeit anderen Wohnraum zu finden.
cc) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist
aber nicht nur deswegen fehlerhaft, weil es bezüglich der von ihm angenomme-
nen Härtegründe die erforderliche sorgfältige Tatsachenfeststellung unterlassen
hat. Vielmehr hat es auch - wie die Revision mit Erfolg geltend macht - die Inte-
ressen des Klägers fehlgewichtet. Zum einen hat es - anders als bei der Frage,
ob der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vorliegt - bei der im Rahmen des
§ 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Bewertung und Gewichtung der gegenläu-
figen Interessen der Parteien die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsga-
rantie des Klägers nicht hinreichend berücksichtigt, indem es dem Kläger als
Erwerber einer vermieteten Wohnung ein weniger schutzwürdiges Interesse
zubilligt als einem Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen und mit einer
Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat, während es im Gegen-
zug dem Bestandsinteresse der Beklagten zu 1, ohne Feststellungen über de-
ren konkrete Verhältnisse und Bedürfnisse zu treffen, eine hohe Bedeutung
beigemessen hat. Zum anderen hat es das Interesse des Klägers auch deswe-
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gen mit einem minderen Gewicht in die Abwägung eingestellt, weil dieser sich
bei dem Besichtigungstermin vermeintlich treuwidrig verhalten habe. Darüber
hinaus ist die Abwägung des Berufungsgerichts von dem - dem Gesetzeszweck
zuwiderlaufenden - Bestreben geleitet, Kategorien aufzustellen, in denen gene-
rell die Belange des Mieters beziehungsweise die Interessen des Vermieters
überwiegen.
(1) Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die
Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des
Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegen-
einander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen
(BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 556a
BGB aF]). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen
beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für
sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2
GG) zum Ausdruck kommen.
(a) Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1
Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt
durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers
über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis um-
fasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.;
BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentums-
garantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn
der Vermieter die Eigenbedarfssituation - etwa durch den Erwerb einer vermie-
teten Wohnung - willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81,
29, 34), ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbe-
stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung
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nach § 574 BGB zu beachten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu
§ 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6
Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so
dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung
von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994).
(b) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene
Abwägung des Erlangungsinteresses des Klägers nicht gerecht.
(aa) Es hat zwar noch zutreffend erkannt, dass nach den vom Amtsge-
richt getroffenen und gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch vom Berufungsge-
richt zugrunde zu legenden Feststellungen der Kläger und seine Familie in pre-
kären Wohnverhältnissen leben, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der
beiden kleinen Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen wird. Die damit
gegebene Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat es auch rechtsfehlerfrei zu Guns-
ten des Klägers als einen gewichtigen Umstand gewertet (vgl. auch Senatsurteil
vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 30 mwN).
(bb) Im Anschluss daran hat es jedoch unter Verkennung der Bedeutung
der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie im Wege der Heranziehung
einer durch die angeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts
längst überholten Instanzrechtsprechung (LG Zwickau, WuM 1998, 159; LG
München I, WuM 1994, 538; LG Bonn, NJW-RR 1990, 973 f.; vgl. auch LG
Düsseldorf, WuM 1991, 36 f.; ebenso Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 65 [anders
aber Rn. 67]; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 23) zu Lasten
des Klägers berücksichtigt, dass dieser die Wohnung bereits mit dem Ziel der
Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben habe und deswegen
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schon zu diesem Zeitpunkt mit der Geltendmachung von Härtegründen habe
rechnen müssen.
Das Berufungsgericht misst damit dem Umstand, dass der Kläger die
vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat,
im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen des Klägers und der
Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien eine geringere Bedeutung
zu als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Hierdurch missachtet es die Rechtspre-
chung des Bundesverfassungsgerichts, die bezüglich der Anwendung und Aus-
legung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und
der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtli-
chen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098;
vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Weiter
weist das Berufungsgericht dem Eigennutzungswunsch des Erwerbers einer
Mietwohnung einen geringeren Stellenwert zu als einem Eigenbedarf des ur-
sprünglichen Vermieters. Dies steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte
auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte
Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrun-
de zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79,
292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481).
(c) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das
Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend
berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten zu 1 ist zwar ebenfalls das - insofern
den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht
des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten. Ob dabei auch in deren Grundrecht
auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) eingegriffen wird, hängt
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aber von bislang nicht getroffenen Feststellungen zu dem gesundheitlichen Zu-
stand der Beklagten zu 1 und etwaig schwerwiegenden Auswirkungen auf ihre
körperliche oder psychische Verfassung ab (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993,
463 f. [zu § 556a BGB aF]; vgl. ferner BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994
- 1 BvR 2067/93, juris Rn. 8 f.; BVerfG, NJW 1998, 295, 296 [zu § 765a ZPO]).
(aa) Der in § 574 BGB zum Schutz des Mieters vorgesehene Fortset-
zungsanspruch konkretisiert zum einen die Sozialbindung des Eigentums an
Wohnraum, indem sie der Tatsache Rechnung trägt, dass große Teile der Be-
völkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Woh-
nung Lebensmittelpunkt des Mieters ist (BVerfGE 84, 197, 199 f. [zu § 556a
BGB aF]). Zum anderen trägt diese Bestimmung auch dem Umstand Rech-
nung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das (abgeleitete) Besitz-
recht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt (BVerfGE
89, 1, 10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der
Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthalte-
nen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlan-
gen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteres-
ses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BVerfGE 89, 1, 9 f.; BerlVerfGH,
NZM 2003, 593, 594).
(bb) Dabei haben die Gerichte im Rahmen der Interessenabwägung nicht
nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch
bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschla-
genden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BVerfG, Beschluss vom 27. Januar
1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um
das Schicksal älterer Personen geht, welche die Unterbringung in einem Alten-
oder Pflegeheim scheuen (BVerfG, aaO). Bei der Interessenabwägung darf
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aber gleichwohl berücksichtigt werden, ob der Wunsch des Mieters, trotz seines
schlechten Gesundheitszustands und einer beim Verbleib in der bisherigen
Wohnung nicht mehr gewährleisteten notwendigen Pflege, an der Mietwohnung
festzuhalten, objektiv unvernünftig ist (BVerfG, aaO). Vor diesem Hintergrund
bedarf die Bevorzugung der Lebensplanung einer Partei einer tatrichterlichen
Würdigung, die auf einer umfassenden Sachverhaltsfeststellung beruht und die
für die Parteien jeweils streitenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes in
einen angemessenen Ausgleich bringt.
(2) Weiter hat das Berufungsgericht zu Lasten des Klägers dessen ver-
meintlich widersprüchliches und treuwidriges Verhalten bei der Wohnungsbe-
sichtigung in die Interessenabwägung eingestellt, das darin bestehen soll, dass
er den beim Besichtigungstermin erfolgten Angaben der Maklerin, eine Kündi-
gung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen hat.
Auch hierbei hat das Berufungsgericht übersehen, dass im Rahmen des
§ 574 BGB letztlich eine Abwägung der damit für beide Seiten verbundenen
Folgen vorzunehmen ist. Bei der vorzunehmenden Abwägung sind die Auswir-
kungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und andererseits
die Vertragsfortsetzung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in
Beziehung zu setzen (so auch Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; LG Mün-
chen I, NJW-RR 2014, 1108, 1110). Dass der unterbliebene Widerspruch des
Klägers zu nachteiligen Folgen für die Beklagten geführt hätte, weil diese ihr
weiteres Verhalten auf eine unterbleibende Kündigung eingerichtet hätten, hat
das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Die Revisionserwiderung zeigt
übergangenen Sachvortrag hierzu auch nicht auf.
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(3) Ferner hat sich das Berufungsgericht - wie seine abschließenden Er-
wägungen zeigen - bei der Interessenabwägung nicht - wie geboten - aus-
schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien-
tiert, sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Ka-
tegorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht
eingenommene schematische Betrachtungsweise, die es auch in einem Leit-
satz seinem Urteil vorangestellt hat, verbietet sich jedoch. Bei ähnlich gelager-
ten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall ein Überwiegen
der Interessen des Vermieters oder des Mieters möglich sein (vgl. etwa LG
Dresden, Urteil vom 5. August 2003 - 4 S 547/02, nicht veröffentlicht, nachfol-
gend Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter
II 2 [iVm dem Tatbestand] sowie LG München I, NJW-RR 2014, 1108 ff. einer-
seits; vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 2011, 3526 f. andererseits, das aller-
dings ein Sachverständigengutachten nicht eingeholt hat).
(a) Das Berufungsgericht meint, der Eigentümer, der das Vertragsver-
hältnis mit dem Mieter begründet habe und für den sich geraume Zeit nach Ab-
schluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so
nicht vorhersehen habe müssen (vom Berufungsgericht als "Standardkonstella-
tion" bezeichnet), verdiene besonderen Schutz. Dagegen komme den Interes-
sen eines Eigentümers, der eine vermietete - und gerade auf dem Markt des-
wegen vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe,
das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringe-
res Gewicht zu. Hierbei verkennt es zunächst, dass die Frage, ob auf Seiten
des Mieters eine ihm auch angesichts der Interessen des Vermieters nicht mehr
zumutbare Härte im Sinne von § 574 BGB vorliegt, nach dem Willen des Ge-
setzgebers stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (BT-
Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]). Dabei soll weder den Belangen des
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Vermieters (BT-Drucks. V/1743, S. 3; V/2317, S. 2 [jeweils zu § 556a BGB aF])
noch den Interessen des Mieters (vgl. BT-Drucks. V/2317, S. 2) von vornherein
ein größeres Gewicht zukommen als denen der Gegenseite. Diese in den Ge-
setzesmaterialien zu der Vorgängerregelung des § 556a BGB aF niedergeleg-
ten Grundsätze gelten auch im Rahmen der an deren Stelle getretenen Be-
stimmung des § 574 BGB, die den Inhalt des bisherigen § 556a BGB aF zu-
gunsten des Mieters unangetastet ließ (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68).
(b) Weiter hat es Konstellationen gebildet, die Umstände in die Kategori-
sierung einbeziehen, die aus Rechtsgründen nicht zu berücksichtigen sind.
Durch seine Unterscheidung, ob der Vermieter den Eigenbedarf willentlich
durch den Erwerb der Mietwohnung herbeigeführt hat oder nicht, lässt es ins-
besondere außer Acht, dass der Eigenbedarf unabhängig von der Art seines
Entstehens von der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfasst
wird. Weiter hat es bei der von ihm als "Standardkonstellation" bezeichneten
Kategorie nicht bedacht, dass nach der Rechtsprechung des Senats vom Ver-
mieter eine "Bedarfsvorschau" gerade nicht anzustellen ist (Urteil vom 4. Fe-
bruar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 27).
dd) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch zur Last zu legen, dass es
seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härte-
gründe (§ 574a Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem
lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte
hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend
eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht
zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermes-
sen einräumt (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO § 574a Rn. 12). Nach den
in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die
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letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind
(vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietver-
hältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Ausge-
hend hiervon bedarf es gerade in dem Fall, in dem - wie hier - auf Seiten des
Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, bei einem etwaigen Überwiegen
der Mieterinteressen einer sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung des Miet-
verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll.
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif,
da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Gewicht des
(kombinierten) Härtegrunds Alter, Verwurzelung infolge langer Mietdauer und
multiple Erkrankungen nachzuholen und auch Feststellungen dazu zu treffen
haben wird, ob zusätzlich der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB vorliegt. Fest-
stellungen zum Vorliegen des Regeltatbestands des § 574 Abs. 2 BGB wären
auch dann nicht entbehrlich, wenn sich die von den Beklagten geltend gemach-
te Unfähigkeit der Beklagten zu 1, einen Wohnungswechsel ohne erhebliche
Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands und ihrer Lebenssituation zu
überstehen, im Rahmen der durchzuführenden Beweisaufnahme bestätigen
würde. Denn dann würde zwar hinsichtlich der Beklagten zu 1 der gesetzliche
Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB verdrängt, weil dieser letztlich nur für den an
sich (wenn auch eingeschränkt) umzugsfähigen Mieter von Bedeutung ist
(vgl. hierzu Fleindl, aaO). Bezüglich der Beklagten zu 2 und 3, die ebenfalls in
den Schutzbereich des § 574 BGB einbezogen sind ("Härte für den Mieter, sei-
ne Familie, …"), käme aber § 574 Abs. 2 BGB als eigenständiger Härtegrund in
Betracht.
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Sodann wird das Berufungsgericht unter Beachtung der rechtlichen Vor-
gaben des Senats eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben. Gege-
benenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prü-
fen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-
verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider
Dr. Fetzer Dr. Schmidt
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.07.2017 - 231 C 565/16 -
LG Berlin, Entscheidung vom 09.05.2018 - 64 S 176/17 -
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