§ 555d BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 216/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, 5 Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilien- haus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das ge- samte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit ge- währleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder einge- baut hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2014 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 22. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Halle. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebe- nen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben. Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorge- nannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg ge- habt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Halle, ZMR 2014, 986) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte sei zu Unrecht der Auffassung, Normadressatin des § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) sei nicht die Klägerin. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Verände- rungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen. Jedenfalls sei der Mieter umge- kehrt nicht Normadressat der Vorschrift, weil er lediglich die Nutzungsberechti- gung an einer den maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder einbaue, die - wie hier - unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definiert seien, erfülle er keine Pflicht des Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern nicht geltend mache, könne ein vom Vermieter nicht genehmigter Einbau nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zur Ausstattung der Wohnung zu schmälern. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern stelle nämlich eine nach § 555b Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung be- 3 4 5 6 7 - 4 - dürfte. Es handele sich einerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicher- heitsstandard gleichermaßen nachhaltig für alle Bewohner erhöhe, und ande- rerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Ver- mieter - jedenfalls im Sinne eines Mindestmaßes - nach § 47 BauO LSA ver- pflichtet sei. Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Beklagten unterlägen, könne diese aufgrund des Interesses der Vermieterin an einem ei- genen, einheitlichen, von ihr zu kontrollierenden und zu wartenden Rauchwarn- system nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei. Die Beklagte könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härte- gründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen. Ein wirtschaftlicher Här- tegrund entfalle mangels Mieterhöhung. Die geringfügige Betriebskostenumlage überwiege weder den Sicherheitszuwachs noch die Befreiung der Beklagten von Kontroll-, Wartungs- sowie gegebenenfalls Erneuerungs- oder Reparatur- pflichten. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es den uneingeschränkten Versi- cherungsschutz des Gebäudes gefährde, wenn eine ordnungsgemäße Wartung der Rauchwarnmelder nach den maßgeblichen DIN-Vorschriften nicht nachge- wiesen sei. Auch habe selbst die Beklagte eingeräumt, dass mit den Rauch- warnmeldern der Klägerin lediglich "lästige Auswirkungen" verbunden seien. Diese stünden in keinem Verhältnis zu der regelmäßig überprüften Sicherheit, so dass es im organisatorischen Ermessen der Klägerin als großer Wohnungs- gesellschaft liegen müsse, wann sie Unternehmen zum Einbau von Rauch- warnmeldern einsetze. 8 9 - 5 - Der Vermieter könne bestimmen, dass über die in § 47 BauO LSA be- nannten (Mindest-)Räumlichkeiten hinaus alle Zimmer in dem Umfang mit dem technischen Standard ausgestattet werden, den er für sinnvoll halte. Gerade die Ausstattung des Wohnzimmers, welches von der vorbezeichneten Bestimmung nicht umfasst werde, erscheine sinnvoll und sicherheitserhöhend, weil aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit dort gehäuft Brände aufträten, zum Beispiel durch Kerzen oder eine Vielzahl elektrischer Geräte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr ge- mäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Da- neben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (vgl. Senatsurteil vom heutigen Ta- ge - VIII ZR 290/14, unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt); offen bleiben kann, ob dies - wie die Klägerin in den Instanzen geltend gemacht hat - auch für das vom Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt be- kannte Nutzung als Schlafraum. 10 11 12 - 6 - Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 555b Rn. 7; BeckOK BGB/Schlosser, Stand: 1. Mai 2015, § 555b Rn. 30; BeckOGK/Schepers, Stand: 1. Juni 2015, § 555b BGB Rn. 47 f.) sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555b BGB Rn. 55; Schüller in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 2669 "Rauchwarnmelder"). Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten aus- gestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauch- warnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten aus- gehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmelder- einbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb ent- schieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Woh- nung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisie- rung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauch- warnmeldern ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte 13 - 7 - (§ 555d Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014 - 97 C 2551/13 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2014 - 3 S 11/14 -

ECLI:DE:BGH:2021:121021BVIIIZR51.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS vom 12. Oktober 2021 VIII ZR 51/20 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten darum, ob der Beklagte als ehemaliger Mieter einer Wohnung der Klägerin zu einer Mietminderung berechtigt war, nachdem ein im Haus gelegener Fahrradkeller im Zuge von Modernisierungsarbeiten verkleinert worden war. Die Klägerin ließ im Jahr 2009 Modernisierungsarbeiten (unter anderem die Installation einer Zentralheizung) vornehmen, die unstreitig von den Woh- nungsmietern zu dulden waren. Dabei wurde die Fläche eines ursprünglich rund 49 m² großen Doppelfahrradkellers auf knapp 7 m² reduziert. Der Beklagte wandte sich gegen die Verkleinerung der Abstellfläche und minderte die Miete. In einem ersten Vorprozess der Parteien entschied das Amtsgericht Köln, dass der Beklagte berechtigt war, für den dort maßgeblichen Zeitraum die Miete um monatlich 5 % zu mindern. In einem weiteren Vorprozess der Parteien verurteilte das Landgericht Köln den Beklagten durch Urteil vom 2. Juni 2017 (10 S 58/15), einer von der 1 2 3 - 3 - Klägerin verlangten Anpassung der monatlichen Miete an die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf 613,88 € ab dem 1. Oktober 2011 zuzustimmen. Die Parteien streiten nunmehr darum, ob der Beklagte berechtigt war, im Zeitraum vom 1. Oktober 2011 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 30. April 2017 die geschuldete Miete um monatlich 4,8 % zu mindern. Die auf Zahlung rückständiger Miete - in der Revisionsinstanz in Höhe von noch 1.971,35 € nebst Zinsen und anteiligen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten - gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die vom Berufungsgericht für die Zulassung der Revision gegebene Be- gründung, der Rechtssache komme im Hinblick auf die Auswirkungen von Mo- dernisierungsarbeiten auf die Sollbeschaffenheit der Mietsache grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts sei auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), füllt die genannten Zulassungsgründe nicht aus. Die Rechtsfrage, wegen der das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, ist nicht klärungsbedürftig. Auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) gebietet die Zulassung der Revision nicht. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB (in der hier nach Art. 229 § 29 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF; nunmehr § 555d BGB) hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Da es sich hierbei um ausgelaufenes Recht handelt und 4 5 6 7 - 4 - nicht ersichtlich ist, dass sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage für eine Vielzahl von Fällen nach altem Recht noch stellen kann oder für das neue Recht weiterhin von Bedeutung ist, kommt der Sache eine grundsätzliche Bedeu- tung nicht zu (vgl. Senatsbeschluss vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, juris Rn. 9 mwN). Der Gesetzgeber hat durch das Gesetz über die energetische Moderni- sierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) für die Fälle einer Duldungspflicht nach § 555d BGB das Recht zur Miet- minderung bei Modernisierungsmaßnahmen abschließend geregelt. § 536 Abs. 1a BGB bestimmt insoweit, dass eine Minderung der Tauglichkeit der Miet- sache nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen außer Betracht bleibt, nämlich nur für die Dauer von drei Monaten und soweit sie aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Zudem entsprach es bereits bei gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF zu dulden- den Modernisierungsarbeiten der durchgängigen Auffassung in der Instanzrecht- sprechung und im Schrifttum, dass die Duldungspflicht - mangels einer abwei- chenden Vereinbarung der Parteien des Mietvertrags über eine nur noch einge- schränkte Nutzung der Mietsache, welche im Streitfall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts weder ausdrücklich noch konkludent getroffen worden ist - das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt lässt (vgl. LG Düsseldorf, Urteile vom 18. Juni 2014 - 23 S 241/13, juris Rn. 32; vom 5. Juni 2013 - 23 S 246/12, juris Rn. 14; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 320; Sternel, NZM 2010, 721, 722; ders., Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VII 176 und VIII 240; Hau, PiG 90 (2011), 31, 32 ff.; jeweils mwN). Bestätigt wird diese Auffassung durch die Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift des § 541b BGB aF. Bereits diese stellen klar, dass das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt bleibt, wenn der Gebrauch 8 - 5 - der gemieteten Räume durch Maßnahmen des Vermieters beeinträchtigt wird, auch wenn diese zu dulden sind (BT-Drucks. 9/2079, S. 13; so auch die Recht- sprechung zu der vorgenannten Bestimmung, vgl. LG Mannheim, WuM 1986, 139 und LG Berlin, GE 1997, 619). Die unter der Geltung des § 554 Abs. 2 BGB aF vereinzelt vertretene Ge- genauffassung, wonach die Duldungsnormen dem Vermieter einseitig das Recht gäben, die vertragliche Sollbeschaffenheit der Mietsache zu ändern, was im Rah- men einer künftigen Mietrechtsnovelle klargestellt werden solle (Lehmann-Rich- ter, NZM 2011, 572, 574), begründet in Anbetracht der aufgezeigten Umstände weder eine rechtsgrundsätzliche Bedeutung noch einen Rechtsfortbildungsbe- darf und erfordert auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Februar 2010 - II ZR 54/09, juris Rn. 3 mwN). Dementspre- chend hat die Revision eine dahingehende Rüge nicht erhoben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Das Berufungsgericht hat das am 1. März 2018 verkündete klageabwei- sende Urteil des Amtsgerichts, welches entgegen § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO mit einer richterlichen Unterschrift nicht versehen war, aufgehoben, die Klage aber ebenfalls abgewiesen. An einer eigenen Sachentscheidung war das Berufungs- gericht entgegen der Ansicht der Revision nicht gehindert und hat zu Recht von einer Zurückverweisung an das Amtsgericht abgesehen. Zwar stellt das Fehlen der erforderlichen richterlichen Unterschrift einen wesentlichen Verfahrensmangel im Sinne von § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO dar. Ungeachtet dessen, ob das Berufungsgericht das ihm von der vorgenannten Be- stimmung eingeräumte Ermessen, eine eigene Sachentscheidung zu treffen oder ausnahmsweise den Rechtsstreit an das Erstgericht zurückzuverweisen, pflicht- gemäß ausgeübt hat, und auch von der Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht 9 10 11 12 - 6 - hat, nach Einlegung eines Rechtsmittels die Nachholung der Unterschrift inner- halb der für die Einlegung eines Rechtsmittels längsten Frist von fünf Monaten nach der Verkündung (§ 517 Halbs. 2 ZPO) zu veranlassen (vgl. BGH, Urteile vom 23. Oktober 1997 - IX ZR 249/96, BGHZ 137, 49, 52 f.; vom 27. Januar 2006 - V ZR 243/04, NJW 2006, 1881 Rn. 14; vom 16. Oktober 2006 - II ZR 101/05, NJW-RR 2007, 141 Rn. 9), liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO schon deshalb nicht vor, weil eine umfangrei- che oder aufwändige Beweisaufnahme nicht notwendig war. b) Vornehmlich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den in zwei- ter Instanz erstmals gehaltenen Sachvortrag der Klägerin nicht berücksichtigt, die Benutzung des Doppelfahrradkellers sei vom Mietvertrag des Beklagten nicht umfasst gewesen, so dass die Zurverfügungstellung des Doppelfahrradkellers frei widerruflich gewesen sei und demzufolge die Verringerung der Fläche einen Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht begründe. Damit dringt die Revision nicht durch. aa) Das Berufungsgericht hat den in zweiter Instanz neuen Sachvortrag der Klägerin, der Mietvertrag des Beklagten habe die Nutzung des Doppelfahr- radkellers nicht umfasst, zu Recht als gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht berücksichtigungsfähig angesehen. Zur Begründung hat es rechtsfehlerfrei aus- geführt, nach dem Sachvortrag nicht nur des Beklagten, sondern auch der Klä- gerin sei in erster Instanz unstreitig gewesen, dass dem Beklagten die Nutzung des Doppelfahrradkellers zugesagt gewesen sei. Selbst die Klägerin habe vorge- tragen, die Nutzung des großen Fahrradkellers sei in die Miete "eingepreist" ge- wesen. Weder die Klägerin noch die Revision haben aufgezeigt, dass es der Klä- gerin nicht möglich gewesen wäre, den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvor- trag bereits in erster Instanz einzuführen. 13 14 - 7 - bb) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe tatrichterlich zu beachtende Auslegungsmaßstäbe evident verletzt, indem es angenommen habe, ein Fahrradkeller von rund 49 m² sei in einem Haus mit 20 Mietvertrags- parteien an nur eine einzige Partei vermietet worden, geht schon deshalb ins Leere, weil das Berufungsgericht in den Blick genommen hat, dass dem Beklag- ten nur ein Recht auf gemeinschaftliche Nutzung zugestanden hat. Die von der Revision beanstandete Beurteilung liegt dem angefochtenen Urteil daher nicht zugrunde. Ungeachtet dessen hat die Klägerin Sachvortrag zum Inhalt der wei- teren Mietverträge nicht gehalten. cc) Unbegründet ist auch die Rüge, die tatrichterliche Auslegung der miet- vertraglichen Vereinbarungen der Parteien sei revisionsrechtlich zu beanstan- den, weil im Mietvertrag mit dem Beklagten ein Fahrradkeller nicht aufgeführt sei. Die Revision übersieht, dass die Mietvertragsurkunde auf das Übergabeprotokoll verweist, welches gemäß § 18 des Mietvertrags Vertragsbestandteil ist. Danach ist dem Beklagten unter anderem ein Schlüssel auch für den Fahrradkeller über- geben worden. In Anbetracht dieses Umstands und des maßgeblichen erstin- stanzlichen Sachvortrags der Klägerin, wonach die Nutzung des Fahrradkellers in die Miete "eingepreist" gewesen sei, ist die tatrichterliche Beurteilung, die Mit- benutzung des Doppelfahrradkellers sei Vertragsbestandteil und dem Beklagten nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden, daher von revisionsrechtlich be- achtlichen Rechtsfehlern nicht beeinflusst. c) Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat und von der Revision nicht in Frage gestellt worden ist, haben die Parteien durch die Vor- nahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers nicht konkludent oder gar ausdrücklich ab- geändert. 15 16 17 - 8 - d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minderung der Miete jedenfalls deshalb nicht zu, weil der Verkleine- rung des Fahrradkellers bereits hinreichend Rechnung getragen worden sei, nachdem das Landgericht Köln in dem gemäß §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zur Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete gerichteten Vorprozess entschieden habe, dass der Beklagte einer Mieterhöhung auf monat- lich 613,88 € zuzustimmen habe (Urteil vom 2. Juni 2017 - 10 S 58/15). aa) Zwar hat das Landgericht im Vorprozess nach Maßgabe des eingehol- ten Sachverständigengutachtens bei der Beurteilung der Ausstattung der Miet- sache einen Abschlag von 0,03 €/m² berücksichtigt und dies unter anderem mit der eingeschränkten Möglichkeit zum Abstellen von Fahrrädern begründet. Ent- gegen der Ansicht der Revision vermag das vorgenannte Urteil die Vereinbarun- gen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache aber nicht zu ändern; hierfür gibt es keine Grundlage im Gesetz. Die Verurteilung, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen, nimmt dem Mieter nicht das Recht zur Mietminderung gemäß § 536 BGB, wenn eine Gebrauchsbeeinträchti- gung vorliegt, die einen Mangel der Mietsache begründet, und zwar solange, bis der Mangel, welcher nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier unstrei- tig behebbar war, beseitigt ist (siehe nur Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 54, 78; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 BGB Rn. 79; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 21 [zur Berechnung der Kappungsgrenze]). Die Fest- stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich - anders als die Frage einer Minderung nach § 536 BGB - nicht nach den Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel der Mietsache auf einer Gebrauchsbeeinträchtigung beruht, die durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsarbeiten ausgelöst wird. 18 19 - 9 - bb) Im Zustimmungsprozess der Klägerin gegen den Beklagten war daher nur zu berücksichtigen, dass das Haus mit einem Fahrradkeller von geringer Größe ausgestattet ist, nicht aber, dass ein ursprünglich vorhandener großer Fahrradkeller, dessen Mitbenutzung Gegenstand des Mietvertrags war, nach- träglich erheblich verkleinert worden ist. Der für eine Vergleichsmietenerhöhung maßgebliche tatsächliche und der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache sind, wie die Revisionserwiderung zu Recht ausführt, zwei getrennt voneinander zu beurteilende Gesichtspunkte. Die Revision verkennt insoweit die grundlegen- den Unterschiede zwischen einer für die Frage des Sachmangels maßgeblichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien einerseits und einer Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) andererseits (vgl. auch Senatsbe- schluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, juris Rn. 15). cc) In Anbetracht dessen kann die Revision auch aus dem Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 (VIII ZR 234/18, NZM 2020, 322) zu ihren Gunsten nichts herleiten. Die vorgenannte Entscheidung betrifft nicht das Recht zur Min- derung der Miete gemäß § 536 BGB. Sie hat vielmehr die Zustimmung des Mie- ters zu einem Mieterhöhungsverlangen zum Gegenstand, welches auf einer un- richtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, wobei der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlich gegebenen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können, so dass sich die von dem Vermieter in seinem Miet- erhöhungsbegehren zugrunde gelegte unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht zum Nachteil des der Mieter- höhung zustimmenden Mieters auswirkte (Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO Rn. 22 ff.). Eine Aussage über eine etwaige Einschränkung des Rechts zur Minderung gemäß § 536 BGB hat der Senat damit ersichtlich nicht getroffen. 20 21 - 10 - e) Die Revision meint ferner, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minde- rung der Miete gemäß § 536 BGB deshalb nicht zu, weil er nach der Mieterhö- hung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB von dem ihm durch § 561 BGB einge- räumten Sonderkündigungsrecht hätte Gebrauch machen können. Diese Ansicht findet ebenfalls keinen Anhalt im Gesetz und lässt sich - anders als die Revision meint - auch nicht auf das vorgenannte Senatsurteil stützen, weil sich Rück- schlüsse auf eine Einschränkung des Rechts zur Minderung der Miete daraus, wie ausgeführt, nicht herleiten lassen. f) Mit der Bewertung, wegen des erheblich verkleinerten Fahrradkellers sei auch bei einem bloßen Recht zur Mitbenutzung eine Minderung der Miete in Höhe von monatlich 4,8 % berechtigt gewesen, hat das Berufungsgericht seinen tatrichterlichen Beurteilungsspielraum nicht überschritten und infolgedessen rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klageforderung hinter dem berechtigten Minderungsbetrag zurückbleibt. 22 23 - 11 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- gang dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 01.03.2018 - 221 C 302/17 - LG Köln, Entscheidung vom 29.01.2020 - 9 S 80/18 - 24

ECLI:DE:BGH:2021:270421BVIIIZB44.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 44/20 vom 27. April 2021 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 2, §§ 91a, 93; BGB § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 a) Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbe- schwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO gebunden (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7 mwN). b) Einen Anlass zur Erhebung einer Klage auf Duldung von Baumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) gibt der Mieter in der Regel (noch) nicht, wenn er die mit der Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen verknüpfte Aufforderung des Vermieters zur Abgabe einer Duldungserklärung unbeachtet lässt. Die Bejahung ei- nes Klageanlasses im Sinne von § 93 ZPO kommt erst in Betracht, wenn der Ver- mieter den Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an die An- kündigung (erneut) vergeblich zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hat. BGH, Beschluss vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20 - LG Berlin AG Berlin-Köpenick - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 3. Juni 2020 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis 1.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten nach übereinstimmender Erledigungserklärung um die Kosten eines Rechtsstreits, in dem die Klägerin als Vermieterin eines Mehrfami- lienhauses in Berlin von den beklagten Mietern die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen begehrt hat. Mit Schreiben vom 27. November 2019, das den Beklagten am Folgetag zuging, kündigte die Klägerin die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen (In- standsetzung des Außenputzes, der Balkone, Außenfenster und Balkontüren) ab dem 20. Januar 2020 sowie von Modernisierungsmaßnahmen (Anbringung einer 1 2 - 3 - Außendämmung) ab dem 16. März 2020 an und forderte die Beklagten unter Fristsetzung zum 31. Dezember 2019 sowie unter gleichzeitiger Nachfristsetzung zum 6. Januar 2020 dazu auf, schriftlich mitzuteilen, ob sie die angekündigten Baumaßnahmen dulden werden. Am 14. Januar 2020 hat die Klägerin mit der Begründung, die Beklagten hätten bislang keine Duldungserklärung abgegeben, Klage auf Duldung der an- gekündigten Maßnahmen eingereicht. Nachdem die Beklagten dem klägerischen Prozessbevollmächtigten noch am Tag der Klagezustellung, dem 28. Januar 2020, per E-Mail eine auf den 22. Dezember 2019 datierte Duldungserklärung übermittelt haben, hat die Klägerin den Rechtsstreit unter Verwahrung gegen die Kostenlast für erledigt erklärt. Der Erledigungserklärung haben die Beklagten nicht widersprochen. Sie haben aber geltend gemacht, die Duldungserklärung bereits am 22. Dezember 2019 mit einfachem Brief versandt zu haben. Die Klä- gerin hat den Erhalt dieses Briefs in Abrede gestellt. Das Amtsgericht hat der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Ihre sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Be- schwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage, wel- che Mietvertragspartei das Risiko des Verlusts einer schriftlichen Duldungserklä- rung auf dem Postweg zu tragen habe - zugelassenen Rechtsbeschwerde be- gehrt die Klägerin, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 3 4 5 - 4 - 1. Das Beschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Es entspreche billigem Ermessen, der Klägerin die Kosten des Rechts- streits aufzuerlegen, da die Beklagten keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hätten (§ 91a Abs. 1 ZPO iVm § 93 ZPO analog). Denn jedenfalls seien die Beklagten mit ihrer etwaigen Pflicht nach § 242 BGB, die Bereitschaft zur Duldung der von der Klägerin angekündigten Baumaßnahmen dieser gegenüber zu erklären, nicht in Verzug geraten. Selbst unter der Annahme, eine gesonderte Mahnung sei hierfür nicht erforderlich gewesen, scheide ein Verzug der Beklag- ten aus, weil diese den Verlust ihrer Zustimmungserklärung auf dem Postweg nicht zu vertreten hätten. Das ergebe sich aus den für die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 233 ZPO entwickelten Grundsätzen, wonach ein Ver- lust des betreffenden Schriftstücks auf dem Postweg ein Verschulden der absen- denden Partei nicht begründe. Diese Grundsätze hätten in einer Fallkonstellation wie der hiesigen, in der es ebenfalls darum gehe, dass einer Partei durch die Inanspruchnahme eines unzulänglich ausgeführten Postdiensts nachteilige pro- zessuale Folgen nicht entstehen dürften, "erst recht" zu gelten, zumal die Kläge- rin in ihrem Ankündigungsschreiben ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewie- sen habe, die erbetene Duldungserklärung mit einfachem Brief zu übersenden. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - jedenfalls im Ergebnis - stand; die Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. a) Das Rechtsmittel ist statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts über die Zulassung der Rechts- beschwerde ist für den Senat bindend (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Hierbei kommt 6 7 8 9 10 - 5 - es nicht darauf an, ob das Beschwerdegericht die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (BGH, Beschlüsse vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW-RR 2009, 425 Rn. 9; vom 22. November 2011 - VIII ZB 81/11, NJW-RR 2012, 125 Rn. 8 mwN; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell- rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenver- fahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (Senatsbeschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7 mwN). b) Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, wonach die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, ist aus Rechtsgründen im Ergebnis nicht zu beanstanden. aa) Die Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklä- rung ist unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billi- gem Ermessen zu treffen (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es ist demnach vornehmlich darauf abzustellen, wer die Kosten hätte tragen müssen, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. etwa BGH, Be- schluss vom 7. Mai 2007 - VI ZR 233/05, NJW 2007, 3429 Rn. 7 mwN). Trotz ursprünglicher Zulässigkeit und Begründetheit der Klage treffen den Kläger nach dem - auf der Billigkeitsebene zu berücksichtigenden - Rechtsgedanken des § 93 ZPO gleichwohl die Kosten, wenn der Beklagte keinen Anlass zur gerichtlichen Geltendmachung des Klageanspruchs gegeben und denselben sofort nach Zu- stellung der Klage beziehungsweise sofort nach Fälligkeit erfüllt oder den Kläger sonst klaglos gestellt hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2006 - IX ZB 11 12 - 6 - 160/04, NJW-RR 2006, 773 Rn. 9; vom 11. Dezember 2003 - I ZR 68/01, WRP 2004, 350 unter II 2 a). bb) Das ist hier der Fall. Dass die Beklagten die Klägerin durch die Über- sendung einer Duldungserklärung sofort nach Zustellung der Duldungsklage klaglos gestellt haben, steht außer Frage. Auch gegen die Annahme des Be- schwerdegerichts, die Beklagten hätten keine Veranlassung zur Erhebung der Duldungsklage gegeben, bestehen aus Rechtsgründen im Ergebnis keine Be- denken. Hierfür kommt es auf die vom Beschwerdegericht verneinte Rechtsfrage, ob die Beklagten es zu vertreten haben, dass die Klägerin die etwa bereits im Dezember 2019 auf den Postweg gebrachte Duldungserklärung der Beklagten nicht erhalten hat, nicht an. Denn selbst wenn die Beklagten die mit dem Ankün- digungsschreiben der Klägerin vom 27. November 2019 verknüpfte Bitte um Ab- gabe einer Duldungserklärung schlicht unbeachtet gelassen hätten, fehlte es nach den nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdege- richts an einer Veranlassung zur Klageerhebung durch die Beklagten. (1) Eine Partei gibt Veranlassung zur Klageerhebung, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichen- den Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Ge- richte nicht zu seinem Recht kommen (Senatsurteil vom 27. Juni 1979 - VIII ZR 233/78, NJW 1979, 2040 unter II 3 a; BGH, Beschlüsse vom 16. Januar 2020 - V ZB 93/18, NJW 2020, 1442 Rn. 8; vom 8. März 2005 - VIII ZB 3/04, NJW-RR 2005, 1005 unter II 1). Dieser Schluss ist etwa gerechtfertigt, wenn der Beklagte eine fällige Leistung trotz Aufforderung nicht erbringt oder - soweit die Leistung nicht in einer Zahlung, sondern beispielsweise in einer Unterlassung liegt - den Gläubiger auf Aufforderung hin trotz Fälligkeit der Leistung nicht durch entspre- chende Erklärung klaglos stellt (Senatsurteil vom 27. Juni 1979 - VIII ZR 233/78, 13 14 - 7 - aaO unter II 3 b; BGH, Beschlüsse vom 16. Januar 2020 - V ZB 93/18, aaO; vom 22. Oktober 2015 - V ZB 93/13, NJW 2016, 572 Rn. 19). Entsprechendes gilt bei einem Duldungsverlangen. (2) Danach hätte im Streitfall ein Klageanlass allenfalls dann bestanden, wenn die Klägerin die Beklagten nach Ablauf einer angemessenen Frist im An- schluss an den Erhalt des Ankündigungsschreibens vom 27. November 2019 (er- neut) zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hätte. (a) Die in dem Ankündigungsschreiben enthaltene Aufforderung reichte in- soweit schon deshalb nicht aus, weil die Leistung der Beklagten in Gestalt der Duldung der angekündigten Baumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war und diese Aufforderung auch im Hinblick auf eine etwa bestehende (Neben-)Pflicht der Beklagten zur Abgabe einer Dul- dungserklärung eine verzugsbegründende Wirkung nicht entfaltet hat, so dass deren - hier unterstellte - Nichtbefolgung nach dem aufgezeigten Maßstab auch nicht als Klageveranlassung gewertet werden kann. Da die Klägerin den Beginn der Baumaßnahmen für den 20. Januar 2020 angekündigt hatte, schuldeten die Beklagten deren Duldung auch nicht vor die- sem Zeitpunkt. Ob sie aus Gründen der Rücksichtnahme auf das berechtigte In- teresse der Klägerin an einer geordneten Durchführung der geplanten Baumaß- nahmen (§§ 242, 241 Abs. 2 BGB) verpflichtet waren, der Klägerin bereits vor diesem Zeitpunkt ihre künftige Duldungsbereitschaft anzuzeigen - wie die Rechtsbeschwerde (stillschweigend) annimmt, die Rechtsbeschwerdeerwide- rung hingegen verneint - kann offenbleiben. Denn jedenfalls käme die Bejahung einer Klageveranlassung nach den oben aufgeführten Grundsätzen nur in Be- 15 16 17 - 8 - tracht, wenn die Beklagten mit dieser etwaigen Pflicht vor Prozessbeginn in Ver- zug geraten wären, wovon auch die Rechtsbeschwerde im Ansatz ausgeht. Ent- gegen ihrer Auffassung ist das mangels - hier auch nicht ausnahmsweise ent- behrlicher - Mahnung nicht der Fall. (aa) Eine Mahnung gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB kann grundsätzlich erst nach Fälligkeit ausgesprochen werden, andernfalls ist sie wirkungslos (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 1992 - XII ZR 105/91, NJW 1992, 1956 unter 1; vom 27. März 1980 - VII ZR 214/79, NJW 1980, 1955 unter 3; jeweils zu § 284 BGB aF). Im Einzelfall - insbesondere dann, wenn die Fälligkeit des Anspruchs von einer zuvor vom Gläubiger durchzuführenden Handlung (z.B. Abruf) abhängt - kann es allerdings zulässig sein, die Mahnung mit der die Fälligkeit auslösenden Handlung zu verbinden (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2017 - XI ZR 467/15, NJW 2017, 1823 Rn. 24 mwN; vom 25. Oktober 2007 - III ZR 91/07, NJW 2008, 50 Rn. 11; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, NJW 2006, 3271 Rn. 10). Ein solcher Fall liegt hier - anders als die Rechtsbeschwerde annimmt - nicht vor. Denn die Aufforderung zur Abgabe einer Duldungserklärung wäre - sofern man eine entsprechende Mitteilungspflicht des Mieters bejaht - Voraus- setzung für das Entstehen dieser Pflicht. Sie löste aber jedenfalls dann, wenn sie - wie hier - mit der (erstmaligen) Ankündigung von Baumaßnahmen verbunden ist, nicht deren (sofortige) Fälligkeit aus. Das gilt, wenn die geplanten baulichen Veränderungen - wie hier zumindest teilweise - Modernisierungsmaßnahmen darstellen (§ 555b BGB), schon deshalb, weil dem Mieter eine Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft jedenfalls nicht vor Ablauf der ihm nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung von Härtegründen sowie nach § 555e Abs. 1 Satz 2 BGB zur Erklärung einer (Sonder-)Kündigung eingeräumten Fristen 18 19 - 9 - abverlangt werden könnte. Aber auch wenn beziehungsweise soweit die vorge- sehenen Arbeiten ausschließlich Erhaltungsmaßnahmen betreffen, könnte der Vermieter die seinerseits geforderte Abgabe einer Duldungserklärung erst nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an den Zugang der Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB verlangen. Denn auch in diesem Fall ist dem Mieter eine gewisse Zeit zur Prüfung des Anliegens des Vermieters zuzubilligen. (bb) Eine Mahnung war auch nicht entbehrlich. Denn eine - als Grund für die etwaige Entbehrlichkeit hier einzig in Betracht kommende - kalendermäßige Bestimmung der Leistungszeit (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) muss durch Rechtsge- schäft, Gesetz oder Urteil getroffen worden sein. Die einseitige Festlegung einer Leistungszeit durch den Gläubiger - wie vorliegend durch die (doppelte) Fristset- zung in dem Ankündigungsschreiben der Klägerin erfolgt - reicht für die Anwen- dung dieser Vorschrift hingegen nur aus, wenn dem Gläubiger ein Leistungsbe- stimmungsrecht nach § 315 BGB zusteht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 25. Oktober 2007 - III ZR 91/07, aaO Rn. 7; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Daran fehlt es hier. (b) Der Annahme, die Klägerin habe aufgrund des vorprozessualen Verhal- tens der Beklagten bei vernünftiger Betrachtung davon ausgehen dürfen, sie werde ohne die Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu ihrem Recht kommen, steht zudem entgegen, dass die Beklagten nach den nicht angegriffenen Fest- stellungen des Beschwerdegerichts auf eine frühere Aufforderung der Klägerin bereits im Januar 2019 erklärt hatten, sie seien zur Duldung der Anbringung eines Wärmeverbundsystems im Fall der behördlichen Genehmigung dieser Maß- nahme bereit. Auch aus diesem Grund ließ allein der fehlende Zugang einer Ant- wort der Beklagten auf das Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 27. No- 20 21 - 10 - vember 2019 aus deren Sicht nicht den Schluss zu, die Beklagten wären mittler- weile - abweichend von früher getätigten Äußerungen - nicht mehr bereit, die geplanten Baumaßnahmen zu dulden. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Köpenick, Entscheidung vom 21.02.2020 - 3 C 14/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2020 - 64 T 46/20 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 290/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 6 Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausge- wählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14 - LG Halle AG Zeitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 22. September 2014 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Z. . Die Klägerin kündigte im Jahr 2013 unter Berufung auf § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) an, Rauch- warnmelder in der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits entsprechend ausgestattet zu haben. Die auf Duldung der Installation und Inbetriebnahme von Rauchwarn- meldern "nach den Vorgaben des § 47 Abs. 4 BauO LSA" gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Ohne Erfolg rüge die Beklagte, der Klageantrag sei zu unbestimmt, weil nicht ersichtlich sei, wie viele Rauchwarnmelder die Klägerin installieren wolle. Diese Entscheidung obliege der Klägerin nach Überprüfung der tatsächlichen Nutzung der Dreiraumwohnung der Beklagten. Nicht zu folgen sei auch der Auffassung der Beklagten, wonach die Klä- gerin nicht Adressatin des § 47 BauO LSA sei. Für die Einhaltung bauordnungs- rechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzli- chen) Auflagen. Der Mieter sei umgekehrt nicht Normadressat, weil er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Zudem habe auch ohne ausdrückliche Bestimmung selbstverständlich (nur) der Gebäudeeigentümer die sonstigen Brandschutzbestimmungen einzu- halten (§§ 32 ff. BauO LSA). Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder an vorher nicht abge- stimmten Stellen der Wohnung anbringe, erfülle er nicht die Pflichten des "ei- gentlichen" Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden An- spruch auf Einbau gegen den Vermieter nicht geltend mache, könne das nicht genehmigte Anbringen von Rauchwarnmeldern nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zu schmälern. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern, die aufgrund des unstreitig ge- ringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfe, sei nach § 555b Nr. 4, 6 BGB zu dulden. Es handele sich einerseits um eine Modernisierungsmaßnah- me im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer ver- bessere, weil sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhe, und andererseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter im Sinne eines Mindestma- ßes nach § 47 BauO LSA verpflichtet sei. Da die Rauchwarnmelder bisher nur der willkürlichen, von der Klägerin nicht geprüften Wartung und Auswahl durch die Beklagte unterlägen, könne sie nicht einwenden, bereits einen hinreichenden Sicherheitszuwachs bewirkt zu haben. Sie könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen, weil das Interesse des Vermieters an einem eigenen und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem über- wiege. Die angekündigte Mieterhöhung sowie die Betriebskostenumlage blie- ben gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht. Es bestehe auch kein entscheidender personaler Härtegrund. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass der Klägerin der ausdrücklich auf der Grundlage des § 47 Abs. 4 BauO LSA geltend gemachte Duldungsanspruch gemäß § 555d Abs. 1, 8 9 10 11 - 5 - § 555b Nr. 6 BGB zusteht. Als Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter da- nach bauliche Veränderungen zu dulden, die auf Grund von Umständen durch- geführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhal- tungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind. a) Die von der Klägerin beabsichtigte und nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankün- digungspflichtige Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat, wie zwischen den Parteien außer Streit steht, eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB zum Gegenstand. Denn der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Die Anbringung von Rauchwarnmeldern stellt sich auch nicht als Erhal- tungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine größere Nähe zur Veränderung und nicht zur Erhaltung der Mietsache aufweist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 44). b) Die von der Klägerin beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme soll aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von ihr nicht zu vertreten sind, denn es handelt sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzli- chen Verpflichtung durchzuführen hat. Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden (Senatsurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drucks. aaO, S. 20), sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen. 12 13 - 6 - Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Klägerin zur Nachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Diese Vor- schrift lautet in der hier maßgeblichen Fassung: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindes- tens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Men- schen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen aus- zustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten." aa) Die von der Revision (im Anschluss an Wall, WuM 2013, 3, 7) vertre- tene Auffassung, Adressat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei nicht allein der Eigentümer einer Mietsache, sondern auch der Wohnungsmieter, so dass auch eine vom Mieter vorgenommene Aus- stattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern der gesetzlichen Verpflichtung Rechnung trage, geht fehl. (1) Der Wohnungsmieter ist nicht (weiterer) Normadressat. Die dahinge- hende Auslegung des § 47 Abs. 4 BauO LSA durch das Berufungsgericht, die nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprü- fung unterliegt, ist frei von Rechtsfehlern. (a) Bereits der Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hinblick auf den Normadressaten offen ist, bietet keine Grundlage für die Annahme einer Verpflichtung des Mieters. Eine Mitverpflichtung des Mieters widerspräche auch dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Ge- setzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es in einer jeden Zweifel aus- schließenden Deutlichkeit: "Die Verpflichtung zum Einbau trifft den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer" (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Bau- 14 15 16 17 - 7 - ordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 10. Juni 2009, LT-Drucks. 5/2017, S. 11 f.). Das mit dem Gesetzentwurf verfolgte Ziel war die "Einführung einer Ver- pflichtung für Bauherren und Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen" (Landtag von Sachsen-Anhalt, Plenarprotokoll 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3932). In den parlamentarischen Beratungen wurde zwar erör- tert, ob die Ausstattung einer Wohnung durch den Bauherrn oder Eigentümer als gesetzliche Verpflichtung oder aber als freiwillige Aufgabe ausgestaltet wer- den solle. Davon wurde jedoch in der Annahme Abstand genommen, eine frei- willige Ausstattung brächte nicht den gewünschten Erfolg. Eine etwaige öffent- lich-rechtliche Inpflichtnahme auch der Wohnraummieter zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat im Gesetzgebungsverfahren dagegen keinen Nieder- schlag gefunden (Plenarprotokolle 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3931 ff., und 5/69 vom 11. Dezember 2009, S. 4481 ff.). (b) Der objektivierte Wille des Landesgesetzgebers wird durch den Sinn- zusammenhang, in den die Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräftigt. Für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vor- schriften ist in erster Linie der Bauherr verantwortlich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regelmäßig der Grundstückseigentümer; andernfalls kann dessen Zustimmung zu dem Bauvorhaben gefordert werden (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA). (c) Aus dem von der Revision angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 8) ergibt sich nichts anderes. Nach dem dort zu beurteilenden Sachverhalt, der nicht die Bauord- nung des Landes Sachsen-Anhalt, sondern die Hamburgische Bauordnung be- traf, bedurfte es keiner Entscheidung, wer Adressat der maßgeblichen Vor- schrift ist. 18 19 20 - 8 - (2) Entgegen der Ansicht der Revision lässt sich mit dem Verzicht auf behördliche Kontrollmechanismen nicht begründen, dass die Klägerin kein be- rechtigtes Interesse habe, eigene Rauchwarnmelder anzubringen. Zwar hat der Landesgesetzgeber einen Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht nicht sanktio- niert, weil zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt werden sollte (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.). Im Ge- setzgebungsverfahren wurde jedoch darauf verwiesen, dass die Versiche- rungswirtschaft Mechanismen entwickele, die auf die Beachtung der Rauch- warnmelderpflicht hinwirkten (Plenarprotokoll des Landtags 5/69 vom 11. De- zember 2009, S. 4484). Dementsprechend läuft der Eigentümer bei einem Ver- stoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr, dass die Leis- tungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, aaO Rn. 13; Bielefeld, DWE 2011, 53, 55). bb) Anders als die Revision meint, kann deshalb der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr ange- brachten Rauchwarnmelder entfernt. 2. Unbeschadet dessen ist der von der Klägerin geltend gemachte Dul- dungsanspruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten, sondern darüber hinaus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB (vgl. Se- 21 22 23 - 9 - natsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 216/14, unter II, zur Veröffentlichung be- stimmt). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Zeitz, Entscheidung vom 25.03.2014 - 4 C 419/13 - LG Halle, Entscheidung vom 22.09.2014 - 3 S 25/14 -

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR332.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 332/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 549 Abs. 1 Satz 1 Eine falsche oder ungenaue Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmit- telschrift kann behoben werden, wenn der richtige Rechtsmittelkläger aufgrund weite- rer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittelfrist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift und der im Zeit- punkt des Ablaufs der Rechtsmittelfrist vorliegenden sonstigen Unterlagen, etwa der zwischenzeitlich eingegangenen Instanzakten (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b aa). ZPO § 548 Ist im Falle einer nachträglichen Berichtigung des Berufungsurteils die richtige Partei erst aus dem Berichtigungsbeschluss erkennbar, beginnt die Revisionsfrist aus- nahmsweise erst mit dessen Zustellung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 231). BGB § 555c Abs. 1 Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. September 2018 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in D. , die sie im Jahr 1995 von deren Rechtsvorgängerin, der L. GmbH (im Folgenden auch: L. ), angemietet hatten. Mit Schreiben vom 28. Januar 2015 kündigte die Klägerin den Beklagten umfangreiche ge- plante bauliche Maßnahmen an. Diese sollten über einen Zeitraum von insge- samt 13 Wochen zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 31. Juli 2015 teils in der Wohnung der Beklagten und teils an anderen Teilen des Gebäudes ausgeführt werden. Angekündigt wurden insbesondere ein Austausch der Fenster und Bal- 1 - 3 - kontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbrin- gung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung. Die Beklagten verweigerten die in dem Ankündi- gungsschreiben erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagten darauf in Anspruch ge- nommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dul- den und den Handwerkern werktags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr das Betreten der Wohnung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Dabei geht es um die in dem Ankündigungsschreiben vom 28. Januar 2015 genann- ten Maßnahmen, soweit deren Durchführung das Betreten der Wohnung erfor- dert (also insbesondere Austausch der Fenster und Balkontüren, Badsanierung und Erneuerung der Heizung, nicht aber die Wärmedämmmaßnahmen am Dach und an der Außenfassade). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, eine unzumutbare Härte liege vor, weil die Baumaßnahmen nach ihrer Dauer und ihrem Umfang mit erheblichen Beeinträchtigungen für die Beklagten ver- bunden seien, die Klägerin Ersatzwohnraum jedoch nicht zur Verfügung gestellt habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihren Duldungsanspruch hilfs- weise Zug um Zug gegen Zurverfügungstellung des Badezimmers einer Leer- wohnung und äußerst hilfsweise Zug um Zug gegen Zahlung eines Hotelkos- tenvorschusses in Höhe von 1.500 € verfolgt. In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin ihren Klageantrag dahin geändert, dass er "hinsichtlich der L. GmbH gestellt" werde. Die Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das den Parteien je- weils am 27. September 2018 zugestellte Berufungsurteil bezeichnet als Kläge- rin die L. GmbH. Diese Gesellschaft ist auch 2 3 4 - 4 - in der am 26. Oktober 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisi- onsschrift als Klägerin (und Revisionsklägerin) genannt. Mit Beschluss vom 21. November 2018 hat das Berufungsgericht sein Urteil im Rubrum dahinge- hend berichtigt, dass Klägerin nicht die dort fälschlicherweise aufgenommene L. GmbH, sondern die F. S.á.r.l. sei. Der Berichtigungsbeschluss ist der zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 29. November 2018 zugestellt worden. Die Instanzakten sind am 20. Dezember 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangen. Mit der am 26. Februar 2019 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisionsbegründung hat die Revisionsführerin angesichts des Berichtigungs- beschlusses des Berufungsgerichts "klargestellt", dass es sich bei dem mit der Revisionsschrift vom 25. Oktober 2018 eingelegten Rechtsmittel von Beginn an um ein solches der F. S.á.r.l. gehandelt habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe- gehren nach den in der Berufungsinstanz gestellten Anträgen weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 6 7 - 5 - Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht zu, weil das Ankündigungsschreiben bezüglich der Dachsanierung den Vorausset- zungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB nicht genüge und aus diesem Grund (insgesamt) unwirksam sei. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB müsse das Ankündigungsschreiben Angaben über die Art und den voraussichtlichen Um- fang der geplanten Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen enthalten, um dem Mieter zu eröffnen, welche Auswirkungen durch diese auf die Mietsache ausgehen werde. Der Aufwand der geplanten Maßnahme müsse dabei hinreichend deutlich werden, um dem Mieter eine Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob er von seinen Gegenrechten Gebrauch machen wolle. Dien- ten die Maßnahmen der Einsparung von Energie, sei der Einspareffekt plausi- bel darzulegen, wobei gemäß § 555c Abs. 3 BGB auf anerkannte Pauschalwer- te Bezug genommen werden könne. Diesen Anforderungen genüge das Ankündigungsschreiben nicht, soweit es die Dachsanierung betreffe. Es sei in dem Schreiben zwar dargelegt worden, welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, dass diese den Wohnkomfort durch die Verbesserung der Bausubstanz steigerten und sich Vorteile durch mehr Wohnkomfort bei weniger Energieverbrauch ergäben, dass ein gut ge- dämmtes Dach ein wohngesundes Raumklima zu geringeren Heizkosten ge- währleiste sowie im Ergebnis eine optimale Wärmedämmung sowie Luftdichtig- keit in allen Bauteilen und die Minimierung von Bauschäden erreicht werde. Dies genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB allerdings nicht. Das Schreiben erläutere den Energiespareffekt zu pauschal und damit nicht hinreichend nachvollziehbar, weshalb der Mieter nicht feststellen könne, ob es sich überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB handele, welche er zu dulden habe. 8 9 - 6 - Dass die Pflicht zur Mitteilung von Art und Umfang in seinen wesentli- chen Zügen auch die Pflicht umfasse, den Energiespareffekt hinreichend zu beschreiben, lasse sich auch daran erkennen, dass § 555c Abs. 3 BGB als Er- leichterung für den Vermieter die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte hierfür genügen lasse. Das Ankündigungsschreiben nehme bezüglich der Dachsanierung auf anerkannte Pauschalwerte nicht Bezug und lege auch sons- tige energetische Vorteile nicht konkret und nachvollziehbar dar. Dass ein Zu- sammenhang mit den ebenfalls angekündigten Wärmedämmmaßnahmen be- stehe, für welche der Energiespareffekt durch Nennung der Wärmedurch- gangskoeffizienten erläutert werde, sei aus dem Ankündigungsschreiben her- aus nicht ersichtlich. Die übrigen Maßnahmen habe die Klägerin zwar entsprechend den Vor- gaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB (soweit es sich um eine Modernisierung handele) beziehungsweise nach § 555a Abs. 2 BGB (soweit es sich um Erhal- tungsmaßnahmen handele) mitgeteilt. Aus dem Verstoß des Ankündigungs- schreibens gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB hinsicht- lich der Dachsanierung folge allerdings, dass auch die Duldungspflicht der Be- klagten hinsichtlich der übrigen Maßnahmen, auf deren Duldung sich die Klage beziehe, entfalle. Es handele sich um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme, da die Klägerin in sämtlichen Bereichen der Immobilie (Fenster, Wohnungstür, Wech- selsprechanlage, Badsanierung, Heizung, Rauchwarnmelder, Fassade/Dach) parallel im Zeitraum vom 1. Mai 2015 bis 31. Juli 2015 Baumaßnahmen in Auf- trag habe geben wollen und dementsprechend eine Gesamtdauer für alle vor- zunehmenden Bauarbeiten angegeben habe. Auch werde aus dem Schreiben deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt werde, ohne dass thematisch abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen soll- 10 11 12 - 7 - ten. Für die Beklagten sei nicht erkennbar gewesen, dass die Klägerin, sollten sich einzelne Maßnahmen als nicht durchsetzbar herausstellen, auch die Dul- dung der übrigen Maßnahmen begehre. Die Klägerin habe nicht erkennen las- sen, etwa durch Stellen eines Hilfsantrags, dass sie für den Fall einer Teilun- wirksamkeit der Modernisierungsankündigung auf eine Duldung des jedenfalls wirksam begründeten Teils bestehe, so dass den Beklagten für den Fall des Herausfallens einzelner Positionen nicht verdeutlicht worden sei, dass sie die Überprüfung der Berechtigung der Duldungsaufforderung auf die verschiedenen Gewerke habe aufteilen müssen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch auf Duldung der von der Klägerin im einzelnen bezeichneten Modernisierungs- und Instandhal- tungsmaßnahmen nicht verneint werden. 1. Die Revision ist zulässig; insbesondere ist sie ordnungsgemäß einge- legt. a) Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 ZPO wird die Revision durch Einreichung einer Revisionsschrift beim Revisionsgericht eingelegt. Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 ZPO muss die Revisionsschrift die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Revision gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Revi- sion eingelegt werde, enthalten. Erforderlich ist auch die Erklärung, für wen das Rechtsmittel eingelegt wird und gegen wen es sich richtet. Vor allem muss die Person des Rechtsmittelklägers zweifelsfrei erkennbar sein (MünchKomm- ZPO/Krüger, 5. Aufl., § 549 Rn. 3; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 549 Rn. 4; vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, NJW 1985, 2651 13 14 15 - 8 - unter II 1; Beschlüsse vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 230; vom 7. November 1995 - VI ZB 12/95, NJW 1996, 320 unter II 1, 2; vom 22. September 2009 - VI ZB 76/08, NJW-RR 2010, 277 Rn. 5 und vom 20. Ja- nuar 2004 - VI ZB 68/03, NJW-RR 2004, 862 unter II 3 b; jeweils zur Beru- fungsschrift). b) Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Umstand, dass die Revisionsschrift als Klägerin und Revisionsklägerin die L. GmbH benennt, steht der zulässigen Einlegung der Revision nicht entgegen. aa) Allerdings führt die Angabe des unrichtigen Revisionsklägers in der Revisionsschrift grundsätzlich zur Unzulässigkeit der Revision (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, aaO; Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b bb). Jedoch kann der bei einer falschen oder ungenauen Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmittelschrift im Hinblick auf dessen Identifi- zierbarkeit bestehende Mangel behoben werden, wenn der richtige Rechtsmit- telkläger aufgrund weiterer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittel- frist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift sowie der etwa sonst im Zeitpunkt des Ablaufs der Rechts- mittelfrist vorliegenden Unterlagen und Umstände (BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, aaO unter II 1 b aa; vgl. auch Beschluss vom 30. Mai 2000 - VI ZB 12/00, NJW-RR 2000, 1661 unter II 1). 16 17 18 19 - 9 - bb) Hier ergibt sich aus dem erstinstanzlichen Urteil und den Instanzakten eindeutig, dass die Klage von der F. S.á.r.l. erhoben wurde und es zu keinem Zeitpunkt zu einem Parteiwechsel auf der Klägerseite gekommen ist. Soweit das Berufungsgericht sich durch den auf Duldung gegenüber der L. GmbH gerichteten Antrag der Revisionsklägerin in der Berufungsverhandlung dazu veranlasst ge- sehen hat, die L. in seinem Urteil als Klägerin und Berufungsklägerin aufzu- führen, handelt es sich, wie das Berufungsgericht in seinem späteren Berichti- gungsbeschluss selbst gesehen hat, um eine offenbare Unrichtigkeit im Sinne des § 319 ZPO. Denn damit war ersichtlich kein Parteiwechsel beabsichtigt, sondern sollte lediglich durch Umstellung des Antrags einer vermeintlichen Rechtsnachfolge Rechnung getragen werden. Unter diesen Umständen kann auch die Revision, die ebenfalls die im Berufungsurteil genannte, am Rechts- streit aber zu keinem Zeitpunkt als Partei beteiligte L. GmbH als Revisionsführerin aufführte, un- geachtet dieser Falschbezeichnung nur als Revision der tatsächlichen Klägerin angesehen werden. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es unschäd- lich, dass die Instanzakten, aus denen sich die vorgenannte Auslegung ergibt, nicht binnen einer ab Zustellung des Berufungsurteils berechneten Revisions- frist eingegangen sind. Denn in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass ein Berichtigungsbeschluss zwar grundsätzlich keinen Einfluss auf den Lauf der Rechtsmittelfrist hat, eine Ausnahme aber dann zu machen ist, wenn die richtige Partei erst aus der berichtigten Urteilsfassung zweifelsfrei zu erkennen ist; in einem solchen Fall beginnt die Frist ausnahmsweise erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses (BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 20 - 10 - 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO S. 231). Zwar mag die hier vorliegende offensichtliche Unrichtigkeit für die Partei- en beziehungsweise deren Prozessvertreter erkennbar gewesen sein. Dies än- dert aber nichts daran, dass ein Fehler des Berufungsgerichts ursächlich für die unrichtige Parteibezeichnung in der Rechtsmittelschrift gewesen ist - hier durch Benennung der L. als Klägerin und Revisionsklägerin. Dies hat zur Folge, dass die Revisionsfrist erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses am 29. November 2018 in Gang gesetzt wurde und somit jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Eintreffens der Instanzakten bei dem Bundesgerichtshof am 20. Dezember 2018 nicht abgelaufen war. Aus diesen ergibt sich - wie darge- legt - eindeutig, dass es sich bei der Bezeichnung der L. als Klägerin in der Revisionsschrift (ebenso wie im Berufungsurteil) um eine irrtümliche Falschbe- zeichnung handelt und das Rechtsmittel als ein solches der wirklichen Klägerin auszulegen ist. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Eine Verpflichtung der Beklagten zu der von der Klägerin begehrten Dul- dung der im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1, § 555a Abs. 1 BGB) kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begrün- dung nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es hin- sichtlich der Teilmaßnahme "Dachsanierung" zu unbestimmt abgefasst wäre. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein Gesamt- konzept in der Weise, dass bei einer etwa unzureichenden Ankündigung einer einzelnen Teilmaßnahme unklar wäre, ob die übrigen Maßnahmen gleichwohl 21 22 23 - 11 - durchgeführt werden sollen und deshalb von einer insgesamt unwirksamen An- kündigung auszugehen wäre. a) Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Miet- verhältnis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fas- sung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohn- raum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und den Beklagten das Ankündigungs- schreiben vor diesem Datum zugegangen war. aa) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten (Nr. 3) enthalten. bb) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen so- 24 25 26 - 12 - wie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Insoweit können jedoch an die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB aF keine grundlegend weitergehenden Anforderungen gestellt werden als an ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer zuvor durchgeführten energetischen Modernisierung (vgl. dazu Senatsbe- schluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18; Senatsur- teile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 und vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 unter II 2 a; jeweils zum Mieterhö- hungsverlangen). Die Interessenlage ist jedenfalls insoweit vergleichbar, als der Mieter auch bei einer Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB aF (wie auch in der aktu- ellen Fassung) in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegen- rechten regelmäßig einbeziehen wird, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB darstellt und in welchem Ver- hältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen. cc) Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Be- tracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW- RR 2019, 719 Rn. 23 mwN; vom 9. Juli 2016 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41), auch bezüglich der energetischen Dachsanierung gerecht. Insbeson- dere ergibt sich aus ihr nicht nur, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen, sondern ebenso, welches Energiesparpotential durch die ge- planten Arbeiten erreicht werden soll. 27 28 - 13 - Denn aus dem Gesamtzusammenhang der Ausführungen zur Dachsa- nierung und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade wird deutlich, dass es sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Ge- bäude handelt, bei dem durch die nunmehr geplanten und aufeinander abge- stimmten Maßnahmen an der Fassade, an den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle ohne Wärmebrücken erreicht und auf diese Weise in erheblichem Umfang Energie eingespart werden soll. Dazu wird - was das Berufungsgericht übersehen hat - auf der zweiten Seite der Modernisierungsankündigung konkret mitgeteilt, dass durch die Montage des Wärmeverbundsystems, der Dachgeschossdämmung, der Sockeldämmung und des Fensteraustauschs eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit ist die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben. Es ist daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachge- schossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärme- dämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthält. Entge- gen der Auffassung der Revisionserwiderung sind derartige zusätzliche Anga- ben auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich, etwa um abschätzen zu können, ob er sich die Wohnung nach der Modernisierung noch wird leisten können. Denn bezüglich der künftig durch die Isolierung der gesamten Gebäu- dehülle zu erwartenden Energieeinsparung genügt die Bezugnahme auf aner- kannte Pauschalwerte, die in der Ankündigung der Klägerin (ebenso wie die voraussichtliche künftige Mieterhöhung) enthalten ist. b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist auch die weitere Beurteilung des Be- rufungsgerichts, eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ord- 29 30 31 - 14 - nungsgemäße Modernisierungsankündigung hätte zur Folge, dass die Beklag- ten auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätten, deren Duldung die Klägerin im vorliegenden Verfah- ren - ausschließlich - begehrt. Soweit sich das Berufungsgericht auf den Senatsbeschluss vom 21. November 2017 (VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008 Rn. 13 ff.) beruft, hat es verkannt, dass Gegenstand jenes Verfahrens - anders als hier - nicht eine blo- ße Instandsetzung und Modernisierung eines vorhandenen Gebäudes war, sondern der dortige Vermieter ein Gesamtkonzept weitreichender, den Charak- ter der Mietsache grundlegend verändernder Maßnahmen plante, die weitge- hend einem Neubau, insbesondere durch Teilabriss und Hinzufügung neuer Räume gleichkamen. Angesichts dessen war in jenem Fall unklar, ob einzelne in die Planung eines vollständigen Umbaus des Mietobjekts eingebettete In- standsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, deren Duldung grundsätzlich hätte verlangt werden können, auch unabhängig von der Umsetzung des nicht zu duldenden Gesamtkonzeptes umgesetzt werden sollten (beziehungsweise konnten). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt die Tatsache, dass die Klägerin in ihrer Modernisierungsankündigung vom 28. Januar 2015 - entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB - einen Zeitplan und eine Gesamtdauer für die vorgesehenen Maßnahmen mitgeteilt hat, nicht den Schluss zu, dass sie bei Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle. Ohnehin wird sich ein voraussichtlicher Zeitplan häufig nicht einhalten lassen, etwa wenn es wegen der Weigerung von Mietern oder aus technischen Gründen zu Verzögerungen kommt. III. 32 33 - 15 - Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei weist der Senat darauf hin, dass die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts, soweit sie nach § 91a ZPO getroffen worden ist, nach den in der Revisionsinstanz gestellten Anträgen nicht Gegenstand des Revisionsangriffs gewesen und deshalb bei einer erneuten Kostenentscheidung insoweit zugrunde zu legen ist. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.10.2016 - 56 C 109/15 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.09.2018 - 21 S 92/16 - 34

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 30.01.2019 Aktenzeichen: 231 C 315/18 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2019:0130.231C315.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 555d BGB, § 556d BGB, § 556e Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Kostentragung der vorgerichtlichen Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse Orientierungssatz 1. Ein Antrag auf Feststellung der Miethöhe ist zulässig. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen der Rechtskraft fähigen Feststellung der Miethöhe, weil diese Frage für die Entscheidung über den Rückzahlungsanspruch für einzelne Monate immer nur Vorfrage ist, die selbst nicht der Rechtskraft fähig ist. (Rn.33)   2. Der Mieter kann gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erstattung bzw. Freistellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten bezogen auf die anwaltliche Tätigkeit zur Durchsetzung der Ansprüche aus der sog. Mietpreisbremse haben. Es stellt eine mietrechtliche Pflichtverletzung dar, wenn ein Vermieter bei gehöriger Anstrengung hätte erkennen können, dass bereits die vom Vormieter gezahlte Miete gegen § 556d BGB verstieß und zum anderen die nach seiner Darstellung bereits eingepreisten Mieterhöhung nach den geplanten Modernisierungsmaßnahmen auf diese Art nicht wirksam vereinbart werden konnte.(Rn.35) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 870, 27 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.7.2018 zu zahlen. 2. Es wird festgestellt, dass die aus dem Vertrag vom 29.11.2017 bezogen auf die Wohnung ... Berlin, Vorderhaus, viertes Obergeschoss Mitte, von der Klägerin zu zahlende Miete monatlich 344,91 € nettokalt beträgt. 3. Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von der Rechnung des Rechtsanwaltes ... vom 21.08.2018, Rechnungsnummer: K000000001517, über 492,08 € freizustellen 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Von den Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagte 80% und die Klägerin 20%. 6. Das Urteil ist vorläufig vollsteckbar. Für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 7. Der Streitwert wird auf 15.060,78 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über die Wohnung ..... Berlin. Diese ist ca. 47,08 m² groß. Randnummer 2 Als Nettokaltmiete wurden 635,- €, also 13,49 € pro Quadratmeter, vereinbart. Randnummer 3 Die mit dem Vormieter der Klägerin vereinbarte Nettokaltmiete betrug 470,- €; dieser Vertrag stammte vom 16.12.2015. Randnummer 4 Die Klägerin rügte mit Schreiben vom 15.5.2018 die Miethöhe und berechnete eine zulässige Nettomiete von 345,10 € pro Monat. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift (Bl. 25 d.A.) verwiesen. Die Beklagte reagierte zunächst nicht. Mit Schreiben vom 29.6.2018 meldete sich der jetzige Klägervertreter für die Klägerin. Mit Anwaltsrechnung vom 21.8.2018 wurden der Klägerin hierfür 492,54 € Rechnung gestellt. Randnummer 5 In § 17 des Mietvertrages heißt es: „Besondere Vereinbarungen: Einbauküche, Laminat. Der Mieter wird darauf hingewiesen wurde von der Verwaltung davon in Kenntnis gesetzt, dass Modernisierungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßnahmen von voraussichtlich energetische Sanierung Fassade, neue Balkonanlage Hofseite, Instandsetzung/Modernisierung vorhandener Balkone Straßenseite, energetische Sanierung Dach, energetische Sanierung Keller, Instandsetzung/Modernisierung Aufzug, Instandsetzung/Modernisierung Treppenhaus, Sanierung Hauseingang, Modernisierung Klingelanlage, Modernisierung Wohnungseingangstüren, Sanierung Briefkastenanlage, Modernisierung Elektrik, Sanierung/Aufwertung Hof- und Außenanlage (...), sowie optional Modernisierung Warmwasserbereitung, und optional Photovoltaik-Anlage ab 2018 bis voraussichtlich 2019 stattfinden und das wird als vertragsgemäß akzeptiert.“ Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3.5.2018, bezüglich dessen Inhaltes auf die Anlage K8 zum Schriftsatz vom 5.11.2018 verwiesen wird (Bl. 77-88 d.A.), kündigte die Beklagte Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung der Klägerin an. Die Klägerin widersprach mit anwaltlichem Schreiben der Modernisierungsankündigung vom 27.6.2018. Sie duldete aber bislang alle Maßnahmen, so den Fensteraustausch und das Aufstellen eines Gerüstes. Randnummer 7 Die Beklagte reagierte mit Schreiben vom 6.7.2018, bezüglich dessen Inhaltes auf die Anlage K 11 zum Schriftsatz vom 5.11.2018 (Bl. 94 -95 d.A.) verwiesen wird. Auch insoweit kam es zu weiterer Korrespondenz zwischen den Parteien. Mit Rechnung vom 22.8.2018 stellte der Klägervertreter der Klägerin für seine diesbezügliche Tätigkeit weitere 334,75 € in Rechnung. Randnummer 8 Mit Schreiben vom 28.11.2018 kündigte die Beklagte Bezug nehmend auf das Schreiben vom 03.05.2018 erneut die Modernisierungsmaßnahmen an. Es wird auf die Anlage B4 zum Schriftsatz vom 13.12.2018 (Bl. 145-146 d.A.) verwiesen. Randnummer 9 Mit Schriftsatz vom 5.11.2018 hat die Klägerin die ursprüngliche Klage erweitert. Mit Schriftsatz vom 13.12.2018 hat die Beklagte Widerklage erhoben. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 11 1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 870,27 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.7.2018 zu zahlen Randnummer 12 2. festzustellen, dass die Nettokaltmiete für die durch Vertrag vom 29.11.2017 vermietete Wohnung auf dem Grundstück ..... Berlin, derzeit monatlich 344,91 € beträgt Randnummer 13 3. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von der Rechnung des Rechtsanwaltes ... vom 21.08.2018, Rechnungsnummer: K000000001517, über 492,08 € freizustellen Randnummer 14 4. festzustellen, dass die in den Ankündigungen vom 3.5./6.7.2018 als Modernisierungsmaßnahmen geplanten Arbeiten, insbesondere energetische Sanierung durch Anbringung einer Wärmedämmung an Vorder-, Quer- und Rückseite des Gebäudes, Ausbau der Fenster und Balkontüren und Ersetzung durch dreifach verglaste Fenster und Balkontüren, Dämmung der Dachkonstruktion, Wärmedämmung der Kellerdecke, Dämmung der Wärmeversorgungsanlagen, Ersetzung der Hauseingangstür durch eine energetisch sanierte Hauseingangstür, Austausch der Wohnungseingangstüre, Erhöhung des Brandschutzes der Aufzugsanlage, von der Klägerin nicht zu dulden sind Randnummer 15 5. die Beklagte zu verurteilen, das Gerüst am Grundstück ... Berlin, abzubauen Randnummer 16 6. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von der Rechnung des Rechtsanwaltes ... vom 21.08.2018, Rechnungsnummer: K000000001518, über 334,75 € freizustellen. Randnummer 17 Die Beklagte beantragt, Randnummer 18 die Klage abzuweisen. Randnummer 19 Widerklagend beantragt die Beklagte, Randnummer 20 1. im Falle des Obsiegens der Klägerin mit ihrem Klageerweiterungsantrag zu 1. mit Schriftsatz vom 5.11.2018 wird festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, die in der Modernisierungsankündigung vom 3.5.2018 angekündigten Baumaßnahmen ab dem 1.1.2019 zu dulden, soweit der Beklagten des zum 31.12.2018 keine Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 555e Abs. 1 BGB durch die Klägerin zugegangen ist Randnummer 21 2. im Falle des Obsiegens der Klägerin mit ihrem Klageerweiterungsantrags zu 2., mit Schriftsatz vom 5.11.2018 wird festgestellt, Dass die Beklagte ab dem 1.1.2019 nicht verpflichtet ist, das Gerüst an dem Grundstück ... Berlin abzubauen, soweit der Beklagten des zum 31.12.2018 keine Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 555e Abs. 1 BGB durch die Klägerin zugegangen ist. Randnummer 22 Die Klägerin beantragt, Randnummer 23 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 24 Die Beklagte ist der Auffassung, dass der Rechtsstreit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse auszusetzen sei. Jedenfalls sei die mit dem Vormieter vereinbarten Miete zulässig. Randnummer 25 Zudem hätten die Parteien vereinbart, dass die Beklagte nach der Modernisierung keine Modernisierungsumlage mehr zahlen müsste und die Parteien hätten im Mietvertrag in § 17 Nr. 4 eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Entscheidungsgründe Randnummer 26 Die Klage ist überwiegend zulässig und begründet (I.), über die Widerklage war mangels Bedingungseintritts nicht zu entscheiden (II.). I. Randnummer 27 1. Der Antrag auf Rückzahlung von 870,27 €, also jeweils 290,09 für die Monate Juni, Juli und August 2018 ist als Leistungsklage unproblematisch zulässig. Er ist auch begründet, weil die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 870,27 € gemäß §§ 556 Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB hat. Randnummer 28 Zunächst war das Verfahren nicht entsprechend dem Antrag der Beklagtenseite gemäß § 148 ZPO auszusetzen. Das Gericht ist nicht von der Verfassungswidrigkeit der Regelungen der §§ 556dff BGB überzeugt. Zudem sind die Voraussetzungen des § 148 ZPO dem Wortlaut nach nicht erfüllt und eine analoge Anwendung scheidet aus. Das Gericht schließt sich insoweit vollumfänglich den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Berlin im Urteil vom 22.08.2018 (Az. 65 S 83/18, RdNrn. 17-28, zitiert nach juris) an. Randnummer 29 Unstreitig ist zudem die Miete überhöht, weil die ortsübliche Vergleichsmiete nur 313,55 € beträgt. Der gesamte Vortrag der Klägerin zu den wohnwertbildenden Merkmalen ist unstreitig, § 138 Abs. 2 und 3 ZPO, und daher der Entscheidung zugrunde zu legen. Der Berliner Mietspiegel 2018 kann danach jedenfalls zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO heran gezogen werden, da insbesondere die Beklagte auch keine außerhalb des Mietspiegels liegenden Umstände vorträgt. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld F3 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen, weil sie zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde, in guter Wohnlage liegt, mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet und bis zu 60 qm groß ist. Sie weist zudem die in der Klageschrift aufgeführten wohnwertmindernden bzw. wohnwerterhöhenden Merkmale auf, welche im Ergebnis dazu führen, dass der Mittelwert von 6,66 € pro qm ortsüblich ist. Die nach § 556d BGB zulässige Miete entspricht daher nur dieser Miete zzgl. 10%, also wie vorgetragen 344,91 €. Randnummer 30 Weiter ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht die Ausnahme des § 556e Abs. 1 BGB gegeben, so dass die zulässige Miete auch nicht 470,- € beträgt. Denn unstreitig wurde dieses Mietverhältnis auch erst nach Geltung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (sog. Mietpreisbremse) begründet, so dass die dort vereinbarte Miete ebenfalls gegen § 556d BGB verstieß und von dem vorherigen Mieter daher nicht i.S.d. § 556e BGB geschuldet war (vgl. BT-Drs. 18/3121 Seite 30, zitiert nach juris). Randnummer 31 Andere Ausnahmetatbestände behauptet die Beklagte nicht. So hat nach ihrem eigenen Vortrag eine Modernisierung vor Abschluss des Mietvertrages noch nicht stattgefunden, sondern war nur geplant. Auch aus § 17 Ziffer 4 des Mietvertrages ergibt sich nichts anders. Die Beklagte behauptet, dies sei eine Modernisierungsvereinbarung. Daran bestehen bereits ganz erhebliche Bedenken, insbesondere weil die Angaben viel zu unkonkret sind; das kann aber vorliegend dahin stehen. Denn jedenfalls kann an keiner Stelle dem Mietvertrag entnommen werden, dass gerade im Hinblick auf die noch zu durchzuführenden Modernisierungen bereits jetzt die erhöhte Miete vereinbart worden sei. Dort heißt es nur: „Der Mieter wird darauf hingewiesen wurde von der Verwaltung davon in Kenntnis gesetzt, dass Modernisierungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßnahmen (...) ab 2018 bis voraussichtlich 2019 stattfinden und das wird als vertragsgemäß akzeptiert.“ Es kann daher dahin stehen, ob eine solche Gestaltung der Vorwegnahme einer Mieterhöhung bereits vor Modernisierung trotz der Regelungen in §§ 559 Abs. 6, 559a Abs. 5 und 559b Abs. 3 und 556d BGB theoretisch wirksam sein könnte. Randnummer 32 Zinsen waren gemäß §§ 286, 288 BGB zuzusprechen, da die Beklagte auch auf die anwaltliche Mahnung nicht zahlte. Randnummer 33 2. Der Antrag auf Feststellung der Miethöhe ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen der Rechtskraft fähigen Feststellung der Miethöhe, weil diese Frage für die Entscheidung über den Rückzahlungsanspruch für einzelne Monate immer nur Vorfrage ist, die selbst nicht der Rechtskraft fähig ist. Insbesondere zur Vermeidung von Nachteilen bei Nichtzahlung, etwa eine Kündigung seitens der Vermieterseite sowie auch aus prozessökonomischen Gründen besteht daher das Feststellungsinteresse der Klägerin. Dass die Klägerin inzwischen aufgrund Zeitablaufs weitere Mieten gezahlt hat und den überschießenden Teil zurück fordern könnte, steht dem nicht entgegen. Ausnahmsweise gilt in solchen Fällen nicht der strenge Vorrang der Leistungsklage (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 79/14, juris). Randnummer 34 Die Feststellungsklage ist auch begründet; die Miete beträgt nach dem im Vertrag Vereinbarten nur 344,91 €. Insoweit wird vollumfänglich auf die obigen Ausführungen zu I.1. verwiesen. Künftige Änderungen der Miete etwa nach Durchführung der Modernisierung und Modernisierungserhöhung gemäß §§ 559ff BGB, so diese Erfolg hat, sind hiervon selbstverständlich nicht umfasst. Randnummer 35 3. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten bezogen auf die Tätigkeit zur Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sog. Mietpreisbremse. Ein solcher Anspruch folgt zwar nicht aus §§ 280, 286 BGB. Denn die Klägerin hatte zwar zunächst selbst die Beklagte aufgefordert, die entsprechenden Erklärungen abzugeben; die Beklagte hat aber nur damit reagiert, dass die Ansprüche noch geprüft würden. Sie ist dadurch nicht in Verzug geraten. Denn eine Mahnung fehlt. Die Rüge nach § 556 g BGB, als welche das Schreiben der Klägerin anzusehen ist, kann den Verzug nicht auslösen, da sie erst den Rückzahlungsanspruch begründet. Für die Absenkung der Miete für die Zukunft kann Verzug zudem schon deshalb nicht eingetreten sein, weil in dem Schreiben zwar eine geringere Nettomiete berechnet wird, die ungefähr der jetzt auch geltend gemachten entspricht, sodann aber die Aufforderung zur Zustimmung zur Mietabsenkung alternativ auf diesen Betrag oder aber die Vormiete gefordert wird. Randnummer 36 Ein Anspruch auf Schadensersatz ergibt sich aber unabhängig vom Verzug gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 bzw. §§ 556d, 823 Abs. 2 BGB. Es stellt eine Pflichtverletzung dar, die gegen § 556d BGB verstoßende Miete zu fordern und zugleich einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot. Zudem handelte die Beklagte auch schuldhaft, da sie bei gehöriger Anstrengung hätte erkennen können, dass bestens bereits die vom Vormieter gezahlte Miete gegen § 556d BGB verstieß und zum Anderen, dass die nach ihrer Darstellung bereits eingepreisten Mieterhöhung nach den geplanten Modernisierungsmaßnahmen auf diese Art nicht wirksam vereinbart werden konnte. Die Berechnung der vorgerichtlichen Kosten nur nach dem 15-fachen des streitigen Monatsbetrages ist deutlich zugunsten der Beklagten, da auch das 42-fache hätte angesetzt werden können. Randnummer 37 4. Die Klage auf Feststellung der nicht vorliegenden Duldungspflicht ist als negative Feststellungsklage mangels Feststellungsinteresses nach § 256 ZPO wohl schon unzulässig. Denn die Klägerin hat unstreitig bislang alle Maßnahmen der Modernisierung geduldet und kann nicht darlegen, weshalb dennoch ein dringendes Bedürfnis bestehe, die (Nicht-)Verpflichtung zur Duldung gerichtlich feststellen zu lassen. Zudem ist der Antrag aus diesem Grund zu weit formuliert, denn die Klägerin hätte vortragen können und müssen, welche Maßnahmen überhaupt noch ausstehen und weshalb bezüglich dieser konkret noch ein Feststellungsinteresse bestehen soll. Randnummer 38 Jedenfalls aber ist die Klage unbegründet, so dass das Feststellungsinteresse dahin stehen kann. Denn die Klägerin ist zur Duldung gemäß § 555d BGB verpflichtet. Es ist zwar zutreffend, dass die ursprüngliche Modernisierungsankündigung keinerlei Aussagen zu einer Mieterhöhung tätigte, und auch, dass solche Angaben nach § 555c Abs. 1 Ziffer 3 BGB zu erfolgen haben. Es fehlen zudem Angaben dazu, dass gerade keine Mieterhöhung geplant sei, was an sich zum jetzigen Vortrag der Beklagten durchaus konsequent gewesen wäre. Im Schreiben vom 06.07.2018 stellt es die Hausverwaltung dann so dar, als sei es ein Entgegenkommen ihrerseits, den Mieterinnen gegenüber die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zu machen. Zugleich widerspricht die dortige Darstellung einer geplanten Mieterhöhung aber auch dem jetzigen Vortrag der Beklagten, dass eine Mieterhöhung nicht habe erfolgen solle, weil diese schon in die Ausgangsmiete eingepreist sei. Randnummer 39 Jedenfalls aber die neue Modernisierungsankündigung vom 29.11.2018 ist wirksam. Dort wird nunmehr klargestellt, dass es an sich zu einer berechneten Mieterhöhung komme, aber die Miete auf den im vertrag (unwirksam) vereinbarten Betrag gedeckelt und damit nicht weiter erhöht werde. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite ist dies auch völlig eindeutig und verständlich. Zudem werden nun die voraussichtlichen Heizkosten beziffert. Randnummer 40 Im Übrigen ist es ausreichend, dass auf die Darstellung in der ursprünglichen Modernisierungsankündigung Bezug genommen wird. Welchen Nachteil die Klägerin von dieser von ihr monierten Stückelung haben soll, erschließt sich nicht. Es ist zwar zutreffend, dass die dort genannten Fristen längst verstrichen sind. Dieser Einwand der Klägerin ist aber erkennbar treuwidrig. Denn sie hat bislang wie dargestellt die Maßnahmen geduldet, so dass vor allem deshalb der Zeitablauf eingetreten ist, weil eine ganze Reihe von Maßnahmen schon durchgeführt oder zumindest begonnen wurde (ob genau in dem angekündigten Zeitrahmen, dazu schweigen beide Parteien). Zudem muss die Modernisierungsankündigung ohnehin nur zur Orientierung der Mieterin den ungefähren Zeitrahmen angeben. Wenn aufgrund fehlender (ausdrücklicher) Zustimmung oder noch zu führender Rechtstreitigkeiten zur Durchsetzung des Duldungsanspruchs daher der zunächst geplante Zeitrahmen verstreicht, kann dies nicht im Nachhinein zur Unwirksamkeit der Ankündigung führen. Randnummer 41 Inhaltlich wendet die Klägerin gegen die Modernisierungsankündigung im Übrigen nichts Erhebliches ein. Entgegen ihrer Ansicht ist der im Verfahren der Mieterhöhungserklärung ggf. zu erhebende finanzielle Härteeinwand für die Duldungspflicht nach der gesetzlichen Wertung des gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB schlicht unerheblich. Randnummer 42 5. Aus dem oben Gesagten folgt, dass auch die Klage auf Entfernung des Gerüstes entweder bereits am Rechtschutzbedürfnis scheitert oder jedenfalls aber unbegründet ist. Die Klägerin hat dieses bislang geduldet und sie hat keinen Anspruch, dass es nunmehr entfernt wird, da sie, wie oben ausgeführt, zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555d BGB jedenfalls aufgrund der letzten Modernisierungsankündigung verpflichtet ist. Randnummer 43 6. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten wegen der Vertretung betreffend die Modernisierungsankündigung. Erneut liegen die Voraussetzungen der §§ 280, 286 BGB nicht vor. Vielmehr hat die Klägerin sich sogleich durch ihren Prozessbevollmächtigten gegen die Modernisierungsankündigung gewandt. Aber auch ein Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB besteht insoweit nicht. In der zunächst nicht wirksamen Modernisierungsankündigung mag zwar eine Pflichtverletzung liegen. Diese ist aber nicht schuldhaft, da die Beklagte plausibel davon ausgehen konnte, dass die Erklärung den Anforderungen genüge. Denn wie sie jetzt vorträgt, war von Anfang an keine Modernisierungserhöhung geplant, so dass es plausibel erscheint, aus diesem Grund auch Angaben zu den Kosten zu unterlassen. II. Randnummer 44 Da es sich bei der Widerklage um eine Hilfswiderklage handelt, welche nur für den Fall des Obsiegens der Klägerin mit ihren Anträgen zu 4. und 5. (Klageerweiterungsanträge zu 1. und 2.) gestellt wurde, die Klage aber nach den obigen Ausführungen bezüglich dieser Anträge keinen Erfolg hat, war über die Widerklage mangels Bedingungseintritts nicht zu entscheiden. Randnummer 45 Es handelt sich um eine zulässige innerprozessuale Bedingung, an welche das Gericht wegen des Beibringungsgrundsatzes gebunden ist. Randnummer 46 Insoweit sei nur darauf hingewiesen, dass die Anträge zwar hinsichtlich der weiteren Bedingung der Nichtkündigung der Auslegung, die nach der Darstellung im nachgelassenen Schriftsatz haben sollen, zugänglich sind; es bleiben aber weitere Zulässigkeitsbedenken: Insbesondere steht der Vorrang der Leistungsklage dem Antrag zu 1. entgegen; außerdem ist der Antrag zu 1. unbestimmt und der Antrag zu 3. beschränkt sich unzulässig auf das Gegenteil des entsprechenden Klageantrags, statt einen Duldungsantrag zu formulieren. III. Randnummer 47 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 bzw. 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 48 Der Streitwert berechnet sich wie folgt: Randnummer 49 Klage: Randnummer 50 Antrag zu 1. : 870,27 € Randnummer 51 Antrag zu 2. : 42x = 290,09 € = 12.183,78 € gemäß § 9 ZPO Randnummer 52 Antrag zu 3. : keine Streitwerterhöhung, als Nebenforderung geltend gemacht, § 5 ZPO Randnummer 53 Antrag zu 4. : 12 x 167,2 € = 2006,68 € (§ 41 Abs. 5 GKG gilt nicht direkt, da gar keine Mieterhöhung begehrt, aber analog, da Beklagte meint, jedenfalls der im Schreiben vom 06.07.2018 ausgewiesenen Betrag sei als Differenz zwischen der vom Vormieter gezahlten Miete und der im Mietvertrag vereinbarten infolge der Modernisierung geschuldet) Randnummer 54 Antrag zu 5.: 1.000,- € gemäß § 3 ZPO (das Interesse der Klägerin ist maßgebend) Randnummer 55 Antrag zu 6.: keine Streitwerterhöhung, als Nebenforderung geltend gemacht, § 5 ZPO Randnummer 56 Widerklage: kein Streitwert, da nicht darüber entschieden wurde, vgl. § 45 GKG Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001383729 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2019:091019UVIIIZR21.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 21/19 Verkündet am: 9. Oktober 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 4 Satz 1 a) Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Trans- ferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden. b) Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. - 2 - BGB § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; EnEV § 9 Abs. 1 a) Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung an- zubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Vorausset- zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt. b) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, GE 2013, 1468). BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - 64. Zivilkammer - vom 14. November 2018 aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer 85,65 qm großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin und bewohnt diese allein. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1962 von den Eltern des Klägers und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ab- geschlossen. Der Kläger lebt seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Das Mehrfamilienhaus, in dessen zweitem Obergeschoss die Wohnung gelegen ist, ist 1929 bezugsfertig errichtet worden. Die Bruttokaltmiete des Klä- gers belief sich seit dem 1. Juni 2016 auf 574,34 € monatlich. Hinzu kam ein monatlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von 90 €. Der Kläger bezieht Arbeits- losengeld II und erhält dabei zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 €. 1 2 - 4 - Die Beklagte ließ in dem Mehrfamilienhaus die Außenfassade dämmen und die vorhandenen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von je- weils 5,06 qm ersetzen. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob der bisherige Balkon des Klägers eine Fläche von 1,85 qm (so der Kläger) oder von nur 0,98 qm (so die Beklagte) aufwies. Weiter ließ die Beklagte den ab Mitte der 1970er Jahre stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen und weitere Maßnahmen durchführen. Mit Schreiben vom 30. März 2016 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Erhöhung der Bruttokaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240 € mo- natlich. Hiervon entfielen nach der Erläuterung der Beklagten 70 € auf die Dämmungsarbeiten (Fassadendämmung und Dämmung der obersten Ge- schossdecke), 100 € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70 € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Kläger, dem eine Modernisie- rungsankündigung zuvor nicht persönlich zugestellt worden war, machte mit Schreiben vom 7. April 2016 geltend, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung um 240 € monatlich verpflichtet sei, hat das Amtsgericht nur in Höhe von 70 € (Mieterhöhung für die Wiederin- betriebnahme des Fahrstuhls) stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Beru- fung des Klägers hat das Landgericht auf dessen Härteeinwand hin das amts- gerichtliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Kläger zur Zahlung ei- ner Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2017 nicht verpflichtet ist, soweit diese 4,16 € monatlich (Mieterhöhung für Dämmung der obersten Geschossdecke) übersteigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihr Klageabweisungsbegehren weiter, soweit der Feststellungsklage des Klä- 3 4 5 6 - 5 - gers vom Berufungsgericht hinsichtlich der Balkone und der Fassadendäm- mung (insgesamt 170 € abzüglich 4,16 €) stattgegeben worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Beklagten erklärte Mieterhöhung sei gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, soweit sie die Arbeiten an den Balkonen und an der Fassadendämmung betreffe. Der Anbau größerer Balkone stelle zwar eine Modernisierungsmaßnah- me nach § 555b Nr. 4 BGB dar, weil eine Wohnung mit einer deutlich vergrö- ßerten Balkonfläche von jetzt 5,06 qm statt 1,85 qm oder 0,98 qm von Mietinte- ressenten eher angemietet werde. Diese Maßnahme sei aber nicht "ortsüblich" im Sinne von § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB, so dass der Härteeinwand des Klägers zu berücksichtigen und eine Abwägung der gegenläufigen Interessen gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmen sei. Die "Ortsüblichkeit" einer Maßnahme bemesse sich danach, ob 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufwiesen. Das Vorhandensein eines Bal- kons sei in Berlin für Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949, in die die streitgegenständliche Wohnung einzuordnen sei, zwar allgemein üblich. Die vom Kläger angemietete Wohnung habe jedoch bereits über einen Balkon ver- fügt. Der Anbau eines größeren Balkons sei nicht allgemein üblich. Dies ergebe 7 8 9 10 11 - 6 - sich aus dem Berliner Mietspiegel, wonach ein Balkon mit einer Fläche von we- niger als 4 qm als neutral gewertet werde und ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhendes Merkmal gelte. Die sonach anzustellende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich der auf den Anbau eines neuen Balkons gestützten Mieter- höhung um 100 € auf eine Bruttokaltmiete von 674,34 € falle zugunsten des Klägers aus. Ein solcher Anstieg der Miete bedeute für den Kläger eine finanzi- elle Härte. Nach Abzug der Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verblei- ben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszu- schnitt festzuhalten. Das wäre hier nicht der Fall, weil der Kläger Arbeitslosen- geld II beziehe und für die Wohnungsmiete monatlich nur einen Betrag von 463,10 € erhalte. Bei diesen Verhältnissen würde eine Mieterhöhung um 100 € für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen. Daran ändere sich auch nichts Wesentliches, wenn man davon ausgehe, dass der Kläger Nebenkosten aufgrund der (Gesamt-)Modernisierung einsparen könne. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung, der auch das Amtsgericht gefolgt sei, stelle die Angemessenheit der Wohnungsgröße für die Anzahl der darin wohnenden Personen nach Ansicht der Kammer kein Kriteri- um dar, das bei der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichti- gen sei. Der Sinn und Zweck des Härteeinwands aus § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bestehe gerade darin, dass Wohnungen trotz der Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben und so eine Gentrifizierung verhindert werde. Hinzu komme im Streitfall, dass der Kläger seit seinem fünften Lebensjahr in der streitgegenständlichen Wohnung lebe, ihm mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen sei, schon seit Beginn des Mietverhältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben. 12 13 - 7 - Die mieterhöhungsbedingte finanzielle Belastung des Klägers überwiege das Refinanzierungsinteresse der Beklagten. Zwar handele es sich bei ihr um eine Privatvermieterin. Sie werde aber nicht dadurch unangemessen finanziell benachteiligt, dass sie die von ihr begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Klä- ger nicht (in vollem Umfang) verlangen könne, denn es bleibe ihr unbenommen, die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen. Ihre Investition könne sich auch auf diese Weise amortisieren. Die auf die Dämmung der Fassade gestützte Mieterhöhung sei ebenfalls nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Sie stelle eine energetische Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB dar, die - mit Ausnahme der Dämmung der obersten Geschossdecke - nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB aufgrund von Um- ständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte als Vermieterin nicht zu ver- treten habe. Die Bestimmung des § 9 Abs. 1 EnEV sei gemäß § 9 Abs. 3 EnEV nicht anzuwenden, weil die Beklagte nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe, dass der Instandsetzungsbedarf mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche be- tragen habe. Anders als die klagenden Mieter in Parallelverfahren habe der Kläger nicht behauptet, dass der Instandsetzungsbedarf an der Fassade höher als 20 Prozent gewesen sei. Dass die Berufungskammer in diesen Verfahren aufgrund der dortigen Einwände die fiktiven Instandsetzungskosten auf etwa 30 Prozent geschätzt habe, könne den notwendigen Vortrag der Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht ersetzen. Die Behauptung der Beklagten, es sei ein neuer Farbanstrich nötig ge- wesen, weswegen allein deswegen ein Instandsetzungsanteil von mehr als 10 Prozent vorgelegen habe, sei rechtlich unerheblich, weil reine Malerarbeiten keine "Änderungen von Außenbauteilen" im Sinne von § 9 Abs. 1, 3 EnEV dar- stellten. Bei den von der Beklagten vorgetragenen Putzarbeiten an den Verbin- 14 15 16 17 - 8 - dungsstellen der neuen Balkone handele es sich um Arbeiten, die allein im Zu- sammenhang mit dem Anbau der Balkone erforderlich geworden seien. Soweit die Beklagte weiter - bestritten - das Vorhandensein schadhafter Putzstellen geltend gemacht habe, habe sie nicht vorgetragen, wo sich diese befunden, welche Größe sie aufgewiesen und welchen Anteil der Gesamtfläche sie aus- gemacht hätten. Die vorgelegten Lichtbilder ließen keine Schätzung zu. Die Er- hebung des angetretenen Zeugenbeweises sei nicht veranlasst gewesen, weil dies auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinausgelaufen wäre. Die demnach gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB stattfindende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich einer Mieterhöhung um rund 70 € von 574,34 € auf 644,34 € falle aus den bereits hinsichtlich der Miet- erhöhung für den Anbau größerer Balkone angestellten Erwägungen ebenfalls zu Gunsten des Klägers aus. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass eine aufgrund des - mangels wirksamer Mitteilung einer Modernisierungsankündi- gung rechtzeitig erhobenen (§ 555d Abs. 3, § 555c BGB) - Härteeinwands des Klägers nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB anzustellende Interessenabwägung so- wohl hinsichtlich der Mieterhöhung für die angebauten größeren Balkone (100 € monatlich) als auch bezüglich der Fassadendämmung (65,84 € monatlich = 70 € abzüglich 4,16 € für die Dämmung der obersten Geschossdecke) wegen der damit für den Kläger verbundenen finanziellen Härte zu dessen Gunsten aus- fällt und damit eine Mieterhöhung an sich ausgeschlossen wäre. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung in beiden Fällen das Vorliegen der eine solche Abwägung sperrenden Ausschlus- 18 19 20 - 9 - statbestände des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat seine Annahme, die Mietsache sei durch den Anbau grö- ßerer Balkone nicht lediglich in einen Zustand versetzt worden, der allgemein üblich sei (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB), auf eine nicht tragfähige Tatsachen- grundlage gestützt, weil es hierzu allein den Berliner Mietspiegel herangezogen hat, der dazu keine Aussagen trifft. Soweit die auf die Fassadendämmung ge- stützte Mieterhöhung betroffen ist, hat das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung, dass die Modernisierungsmaßnahme nicht aufgrund von Umständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte nicht zu vertreten habe (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB), einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und da- her Feststellungen zu den maßgeblichen Tatsachen nicht getroffen. 1. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei- ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. Septem- ber 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30; vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Rn. 1 [jeweils zu § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unter- laufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, 21 - 10 - NJW 2019, 2765 Rn. 26, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, und VIII ZR 167/18, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 BGB). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts stand. a) Nach § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB stehen auf Seiten des Mieters gege- bene wirtschaftliche Härtegründe, insbesondere eine infolge der Modernisie- rung eintretende Mieterhöhung, der Durchführung von Modernisierungsmaß- nahmen nicht entgegen (vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 14). Durch diese im Vergleich zur bisherigen Rechtslage (§ 554 Abs. 2 BGB aF) erfolgte Beschnei- dung der Einwendungen des Mieters gegen die Duldungspflicht wird für den Vermieter eine weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit gewährleistet (BT-Drucks. 17/10485, S. 21). Den wirtschaftlichen Interessen des Mieters wird erst im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dadurch Rechnung getragen, dass gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB eine für ihn aus der Modernisierung re- sultierende Härte zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 21, 24). Dabei ist auf Seiten des Mieters seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Ent- richtung der höheren Miete maßgebend. Weiter ist unabhängig davon auch das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Modernisie- rungsmaßnahme erzielten Vorteilen (insbesondere Einsparung von Energiekos- ten) zu beachten (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Hierbei ist aber zu berücksich- tigen, dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB zwingend mit einer finanziellen Ersparnis verbunden sind, sondern unter Um- ständen sogar zu einer Betriebskostensteigerung führen können (BT-Drucks., aaO). b) § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB macht keine Vorgaben, unter welchen Um- ständen die Grenzen der finanziellen Fähigkeit des Mieters zur Erbringung der Mieterhöhung überschritten sind. Die Vorschrift bringt lediglich zum Ausdruck, 22 23 - 11 - dass es entscheidend darauf ankommt, inwieweit die Mieterhöhung dem Mieter in Anbetracht seiner wirtschaftlichen Verhältnisse (und etwa durch die Moderni- sierung eingetretener Vorteile) zuzumuten ist. Sie macht das Vorliegen einer unzumutbaren Härte nicht davon abhängig, dass der Mieter von vorherein eine für seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse angemessene Wohnung angemietet hat. Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu be- anstanden, dass das Berufungsgericht auf Seiten des Klägers das Vorliegen einer finanziellen Härte bejaht hat. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bezieht der Kläger Arbeitslosengeld II und erhält zur De- ckung seines Wohnbedarfs einen Betrag in Höhe von 463,10 €. Der Regelbe- darf zur Bestreitung des Lebensunterhalts eines Alleinstehenden betrug im Jahr 2017 409 €. Angesichts dieser wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere der geringen zur Deckung der Grundbedürfnisse des Klägers zur Verfügung ste- henden Mittel, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass nicht nur die Erhöhung der Bruttokaltmiete um 100 € von bisher 574,34 € auf 674,34 € monatlich für den Anbau größerer Balkone, sondern auch die Erhö- hung der Bruttokaltmiete um 65,84 € im Monat (70 € abzüglich 4,16 €) für die Fassadendämmung für den Kläger eine Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeuten, weil jede dieser Mieterhöhungen bereits für sich genommen für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde. Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint aber, die nach dieser Vorschrift anzustellende Interessenabwägung führe zu einem Überwiegen der Belange der Beklagten. Dies trifft nicht zu. c) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Berufungsgericht nicht zum Nachteil des Klägers in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gebotene Interessenabwägung den Umstand einstellen, dass dieser allein eine Dreizim- merwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm bewohnt, während nach § 2 Abs. 2 24 - 12 - Satz 1 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin für einen Einpersonenhaus- halt nur eine Wohnfläche von 50 qm angemessen sei. aa) Zwar ist - anders als das Berufungsgericht meint - der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Be- dürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, zu seinen Lasten in die Abwä- gung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen (so auch LG Berlin, WuM 2016, 424 Rn. 11; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, juris Rn. 11; ähnlich LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, juris Rn. 6 [kein Vorliegen einer Härte]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 105; vgl. auch Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Mie- te/WEG/Nachbarschaft, § 559 BGB Rn. 27; strenger MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 559 Rn. 25). Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch entgegen der Annah- me der Revision nicht bereits dann vor, wenn der Mieter - wie hier - eine Woh- nung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen (etwa zu § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII) oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geför- derten Wohnungsbau zu groß ist. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich zwar, welche staatlichen Unterstützungen ein Mieter in diesen Fällen zur Deckung seiner Wohnkosten erhalten kann. Daraus lässt sich aber noch nicht ableiten, dass ein - auch deutliches - Überschreiten der dort angesetzten Wohnungsgrö- ßen zum Nachteil des Mieters im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gereicht. Vielmehr gelten hierfür andere Maßstäbe (vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO; aA LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, aaO). bb) Die genannten Vorschriften sollen sicherstellen, dass sich ein Mieter nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gilt es dagegen abzuwägen, ob der Mieter, der 25 26 - 13 - sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters ausge- setzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der von ihm angemieteten Woh- nung durchzuführen, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters sei- nen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Schon vor dem Hintergrund ihres unterschiedlichen Regelungszwecks ist es nicht zulässig, die in den Vor- schriften der § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII, § 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin oder ähnlicher Bestimmungen festgelegten Wohnungsgrö- ßen als Maßstab für eine den Verhältnissen des Mieters angemessene Woh- nung zu nehmen. cc) Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass nicht nur das Eigen- tum des Vermieters, sondern auch die Besitzposition des Mieters den Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG genießt (vgl. etwa BVerfGE 89, 1,10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbe- griffe, namentlich des Begriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeu- tung und die Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 f.; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594; jeweils zu § 574 BGB). Die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung kann daher nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewoh- ner beurteilt werden. Eine solche allein an der Wohnungsgröße oder ihrem Zu- schnitt ausgerichtete Grenzziehung hat der Senat - wenn auch bezogen auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung des Vermieters - auch bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein für eine Einzelperson geltend gemachter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weit überhöht ist, abgelehnt (Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16 ff.). 27 - 14 - Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung un- ter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deut- lich zu groß ist. Dabei können - anders als bei der Bestimmung der Härte selbst, bei der es allein auf die wirtschaftliche Situation ankommt (vgl. § 555d Abs. 1 Satz 2, § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) - auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung sowie weitere im Einzel- fall gegebene Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Solche abwägungsrelevanten Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei in seine Bewertung einbe- zogen. Es hat auf Seiten des Klägers als maßgeblichen Gesichtspunkt berück- sichtigt, dass dieser schon seit seinem fünften Lebensjahr und damit seit 1962 in der Wohnung lebt. Dem Kläger sei - anders als dies die Beklagte vorgebracht habe - "mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen", "schon seit Beginn des Mietver- hältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen" zu wohnen. dd) In Anbetracht dieser Umstände hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Geltendmachung einer finanziellen Härte nicht entgegensteht, dass er als Einzelperson eine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm nutzt. Dabei kann im Streitfall offenbleiben, ab wel- cher Wohnungsgröße ohne das Hinzutreten weiterer Umstände (hier jahrzehn- telanger Lebensmittelpunkt des Klägers) eine Wohnung für einen Einpersonen- haushalt mit beengten wirtschaftlichen Verhältnissen deutlich zu hoch wäre. Auch hierzu lassen sich starre Grenzen nicht festlegen. Einen ersten Anhalts- punkt können statistische Werte oder Erfahrungswerte bilden, die allerdings mit einem Zuschlag für eine erhebliche Überschreitung zu versehen sind (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 20 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB]; vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO). 28 29 30 - 15 - ee) Eine solche Sichtweise läuft entgegen der Ansicht der Revision nicht auf eine Missachtung des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG hinaus. Denn zum einen unterliegt dieses der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und zum anderen haben die Gerichte die Grundrechte beider Mietver- tragsparteien aus Art. 14 Abs. 1 GG in einen angemessenen Ausgleich zu brin- gen. Der Vermieter wird vor einer unzumutbaren Beschneidung seiner Eigen- tumsbefugnisse dadurch geschützt, dass einerseits § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB in bestimmten Fällen die Berufung des Mieters auf das Vorliegen einer wirtschaft- lichen Härte von vornherein ausschließt, und andererseits das Festhalten an einer - gemessen an den finanziellen Verhältnissen des Mieters - deutlich zu großen Wohnung im Einzelfall dazu führen kann, dass der Härteeinwand nicht ins Gewicht fällt oder gänzlich ausgeschlossen ist. ff) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, zu Lasten des Klägers hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen, dass dieser in den nächsten Jahren auch ohne die Modernisierungsmieterhöhung allein wegen der steigenden Be- triebskosten seine Wohnung nicht mehr finanzieren könne, weil die Lücke zwi- schen den Mietzuschüssen nach dem Arbeitslosengeld II und den mietvertragli- chen Belastungen für den Kläger unüberbrückbar werde. Dieser Gesichtspunkt ist im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht maßgebend. Denn es kommt ausschließlich darauf an, ob dem Kläger in Anbetracht der Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (hierbei ist das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Moder- nisierungsmaßnahme erzielten Vorteilen entscheidend - vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 24) eine wirtschaftliche Härte erwächst, die ihm auch unter Be- rücksichtigung der Interessen der Beklagten nicht zuzumuten ist. Alternative Ursachen, die dazu führen könnten, dass der Mieter die Wohnung aus finanziel- len Gründen nicht mehr halten kann, haben außer Betracht zu bleiben. Zudem legt die Revision nicht dar, woraus die angebliche Erhöhung der Betriebskosten 31 - 16 - resultieren soll. Übergangenen Sachvortrag in den Vorinstanzen zeigt sie inso- weit nicht auf. gg) Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung erstmals den Ein- wand erhoben, sowohl bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeute, als auch im Rahmen der nach dieser Vorschrift gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass der Kläger im Wege einer Untervermie- tung (§ 553 Abs. 1 BGB) Einnahmen "generieren" und somit seine wirtschaftli- che Situation verbessern könne. Auf diesen Gesichtspunkt hat sich die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Vermieterin in den Tatsacheninstanzen aber nicht berufen. Übergangenen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. Es ist daher offen, ob die Wohnung für eine Untervermietung geeignet ist, ob die Vermieterin einer solchen zu den bisherigen Konditionen zustimmen würde und ob dem Mieter, dessen Lebensvorstellungen im Rahmen seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts Rechnung zu tragen ist, überhaupt ein Zu- sammenleben mit einem Untermieter zuzumuten ist. Ungeklärt ist auch, ob eventuelle Einnahmen aus einer Untervermietung überhaupt die finanzielle La- ge des Klägers verbesserten oder ob diese zu entsprechenden Kürzungen beim Arbeitslosengeld II führten. Nach alledem ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Aspekt der Untervermietung nicht in seine Abwägung einbezogen hat. Es bedarf daher keiner Vertiefung, unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit einer Untervermietung im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu beachten ist. hh) Auf Seiten der Beklagten ist allein deren Refinanzierungsinteresse zu berücksichtigen. Dagegen sind - anders als bei § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB - die Interessen der anderen Mieter, Belange des Klimaschutzes und der Energie- einsparung außer Acht zu lassen (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Rechtsfehler- 32 33 - 17 - frei hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung an- genommen, dass die Beklagte trotz ihrer Eigenschaft als Privatvermieterin durch einen Ausschluss der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht unangemessen finanziell benachteiligt wird, weil es ihr unbenommen bleibt, die Miete gemäß §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen und hierdurch ihre Investition über die Jahre hinweg ganz oder zumindest teil- weise zu amortisieren. Dem Berufungsgericht ist auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass es bei dem Anbau der Balkone und bei den Dämmungsarbeiten an der Fassade die gleichen Abwägungsmaßstäbe angelegt hat. Zwar wird vereinzelt unter Be- rufung auf die Gesetzesbegründung angenommen, dass die Mieter eine ener- getische Modernisierungsmaßnahme in größerem Umfang als sonst hinzuneh- men hätten (Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 23). Eine derartige Interpretation findet jedoch weder in der Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB noch in den Gesetzesmaterialien eine Stütze (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 29a). Der in der Gesetzesbegründung aufgeführte Passus "Hinsichtlich des Maßstabs für die Abwägung gilt, dass hohe energeti- sche Standards grundsätzlich erwünscht sind" (BT-Drucks. 17/10485, S. 24), bezieht sich auf die diesem Passus vorangehenden Sätze, in denen ausgeführt wird, dass eine solche Maßnahme nicht zwingend mit einer finanziellen Einspa- rung verbunden sei, sondern auch nur dem Klimaschutz und der Ressourcen- schonung dienen könne. Die letztgenannten Umstände sollen nach der Geset- zesbegründung aber gerade nicht in die Abwägung einfließen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). Gleichwohl - und darin erschöpft sich der Aussagegehalt der genannten Textstelle - sollen solche energetischen Maßnahmen im Rahmen der Abwägung nicht als weniger schutzwürdige Modernisierungsmaßnahmen angesehen werden. 34 - 18 - 2. Nicht frei von Rechtsirrtum ist dagegen die Annahme des Berufungs- gerichts, bezüglich des Anbaus der Balkone sei der Härteeinwand des Klägers nicht nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, weil hierdurch nicht lediglich ein allgemein üblicher Zustand hergestellt werde. a) Allerdings hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutref- fend darauf abgestellt, dass sich die Frage des Vorliegens eines allgemein übli- chen Zustands danach beurteilt, ob mindestens 2/3 aller vergleichbaren Ge- bäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufweisen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, NJW 1992, 1386 unter III 4 c). Das Vorliegen dieser Vorausset- zungen hat es aber anhand einer nicht tragfähigen Tatsachengrundlage getrof- fen. b) Das Berufungsgericht hat zur Ermittlung des Umstands, ob das Vor- handensein von 5,06 qm großen Balkonen oder zumindest von Balkonen, die eine deutlich größere Fläche als 1,85 qm oder 0,98 qm (die Fläche des bisheri- gen Balkons ist zwischen den Parteien streitig) aufweisen, nach dem vorge- nannten Maßstab allgemein üblich ist, auf den Berliner Mietspiegel zurückge- griffen. Danach gilt ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhen- des Merkmal, während eine Balkongröße von weniger als 4 qm als neutral ge- wertet wird. Hieraus hat das Berufungsgericht den unzulässigen Schluss gezo- gen, dass das Vorhandensein größerer Balkone nicht allgemein üblich sei. Da- bei hat es verkannt, dass der Mietspiegel keine Aussagen dazu trifft, welche Ausstattung bei welchen Gebäuden in welchem regionalen Bereich allgemein üblich ist. Vielmehr beschränken sich die Angaben im Mietspiegel darauf zu bewerten, ob das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Merkmals den Wohnwert positiv oder negativ beeinflusst. Das Berufungsgericht hätte daher - 35 36 37 - 19 - falls sich die aufgeworfene Frage nicht anhand von statistischen Erhebungen (vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, aaO unter III 3 c) zur Üblichkeit entsprechender Balkone beantwor- ten lässt, wozu Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen - das von der Be- klagten angebotene Sachverständigengutachten einholen müssen. Die Revisi- on macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht unter Verletzung von § 286 Abs. 1 ZPO dem im Schriftsatz vom 17. Januar 2018 gestellten Beweisan- trag der Beklagten zur "Ortsüblichkeit" von Balkonen der von ihr modernisierten Größe hätte nachgehen müssen. 3. Auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, bezüglich der auf die Fassadendämmung gestützten Mieterhöhung sei der Härteeinwand des Klägers nicht gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, sind nicht frei von Rechtsfehlern. a) Zwar hat es sich letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht übersteigerte Substantiierungsanforderungen an die Darlegung gestellt hat, ob der Instandsetzungsbedarf an der Fassade mehr als zehn Prozent der Fassa- denfläche betragen hat. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Parteien stellt sich im Streitfall nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht die Frage, ob die Bagatellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV eingreift, die für den Fall, dass bei Änderungen von Außenbauteilen (hier: Erneuerung des Außenputzes - vgl. Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b zur EnEV) die Fläche der geänderten Bauteile (hier: Ost- und Nordwand) nicht mehr als zehn vom Hundert der gesamten je- weiligen Bauteilfläche (hier gesamte Außenwand) des Gebäudes betrifft, eine Ausnahme von der Anordnung des § 9 Abs. 1 EnEV macht, bei der Durchfüh- rung entsprechender Änderungen eine den dortigen Vorgaben entsprechende Wärmedämmung vorzunehmen. 38 39 40 - 20 - Aus diesem Grund wirkt sich weder aus, dass das Berufungsgericht den Regelungsgehalt des § 9 Abs. 3 EnEV missverstanden, noch, dass es den Vor- trag der Beklagten zum Umfang der durchgeführten (und für erforderlich gehal- tenen) Außenputzarbeiten nicht für ausreichend gehalten hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für die Beurteilung, ob die Baga- tellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV Anwendung findet, nicht darauf an, ob ein In- standsetzungsbedarf bezüglich nicht mehr als zehn Prozent der Fassadenflä- che bestanden hat. Vielmehr ist allein entscheidend, ob der Umfang der nach der Entscheidung des Vermieters durchzuführenden Arbeiten an den Fassa- denflächen mehr als zehn Prozent der Gebäudeaußenflächen erfasst. Der von der Revision als übergangen gerügte Vortrag der Beklagten zum Umfang der Fassadenschäden war daher aus Rechtsgründen unbeachtlich. b) Das Berufungsgericht hat jedoch - ebenso wie die Parteien - verkannt, dass die von § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen geforderte Einhal- tung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten bei den betroffenen Flächen nicht ohne Weiteres dazu führt, dass eine in Übereinstimmung mit diesen Vor- gaben erfolgte Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Vielmehr kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn die Au- ßenputzerneuerung für die Beklagte unausweichlich war. Ob diese Vorausset- zungen im Streitfall gegeben sind, hat das Berufungsgericht zu prüfen ver- säumt. aa) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB unterfallen Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich ver- pflichtet ist (BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sogenannter 41 42 - 21 - Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), insbesondere nach § 10 EnEV, dienen (BT-Drucks., aaO). Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, de- nen sich der Vermieter nicht entziehen kann (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, juris Rn. 26 f.; VG Berlin, Urteil vom 24. November 2011 - 16 K 31.10, juris Rn. 30 [jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970]). bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärme- dämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurch- gangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den Nachrüstungspflichten rechtfertigen es, den Ausnahme- tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Falle ihrer Vornahme die Verpflich- tung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen (so auch VG Berlin, aaO Rn. 31; wohl auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 28 ff. [anders nur im Fall einer unausweichlichen Instandsetzung]; jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970). Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 EnEV vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs. 1 EnEV - anders als die Nachrüstpflichten - nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der Vorausset- 43 - 22 - zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäu- den im Sinne des § 9 Abs. 1 EnEV erfolgte Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (so auch BVerwG, GE 2013, 1468; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 32 ff.). Dies ist bei einer Er- neuerung des Außenputzes dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädi- genden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen beziehungsweise sich der Vermieter einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme ent- ziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den Nachrüstungspflichten der Energieeinsparverordnung vergleichbare Zwangslage vor. Auf das Kriterium der Unausweichlichkeit hat auch das Bundesverwal- tungsgericht bezüglich der sich bei § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 in vergleichba- rer Weise stellenden Frage, wann eine Maßnahme vom Vermieter nicht zu ver- treten ist, in seinem Beschluss über die Nichtzulassung der Revision gegen das bereits zitierte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abge- stellt. Es hat diese Frage zwar keiner grundsätzlichen Klärung zugeführt, aber 44 45 - 23 - angenommen, dass im Falle der vom Oberverwaltungsgericht bejahten Unaus- weichlichkeit einer Außenputzerneuerung wegen verschleißbedingter Schäden und Bestehens einer fördervertraglichen Instandhaltungspflicht des Vermieters die von § 9 Abs. 1 EnEV dann zusätzlich geforderte Wärmeschutzmaßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten ist (BVerwG, aaO). dd) Für den Streitfall bedeutet dies, dass der Ausschlusstatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB dem Härteeinwand nicht entgegensteht, sofern die Beklagte nicht geltend machen kann, dass die Erneuerung des Außenput- zes (also nicht nur des Fassadenanstrichs) gemessen an dem vorstehend be- schriebenen Maßstab für sie unausweichlich war. Hierzu hat das Berufungsge- richt - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - keine Feststellungen getrof- fen. Den Parteien wird Gelegenheit zu geben sein, zu diesem bislang nicht be- rücksichtigten Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Auf Feststellungen hierzu kann - anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung im Wege der Gegenrüge geltend gemacht hat - nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass die Fassadendämmung keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstelle, weil die Beklagte zu der nachhaltigen Einsparung von Endenergie oder erneuerba- rer Primärenergie nichts vorgetragen habe. Die Beklagte hat sich bezüglich der Fassadendämmung auf das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB berufen, der Kläger hat dies in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt. Dementsprechend sind die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB ausgegangen. Übergan- genen Sachvortrag des Klägers zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Dar- über hinaus ist nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auszuschließen, dass 46 47 - 24 - (auch oder zumindest) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB gegeben ist. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuhe- ben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), denn der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Beru- fungsgericht wird noch die erforderlichen Feststellungen zur Allgemeinüblichkeit der von der Beklagten angebrachten größeren Balkone und zur Frage der Un- ausweichlichkeit der erfolgten Außenputzerneuerung zu treffen haben. Falls sich im erneuten Berufungsverfahren herausstellen sollte, dass die Putzerneue- rung nach dem vom Senat vorgegebenen Maßstab zwingend erforderlich war, wird sich das Berufungsgericht ergänzend mit der bislang nicht geklärten Frage, ob die Beklagte mehr als zehn Prozent der Außenflächen des Gebäudes mit einem neuen Außenputz versehen hat oder nicht (vgl. § 9 Abs. 3 EnEV), zu be- fassen haben. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2017 - 234 C 257/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2018 - 64 S 197/17 - 48

ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/21 Verkündet am: 24. Mai 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 555b, 559 Abs. 1 a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) - grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. BGH, Urteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2021 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 26. November 2020 abge- ändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle. In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus - ihrerseits an- gemietete - Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen. 1 2 - 3 - Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertrags- partner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ die Klägerin im Mai 2019 - ihrerseits erworbene - neue Rauchwarnmelder im Schlaf- zimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwen- dung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Beklagten sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbe- trag in der Folge nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Sep- tember 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 € (14 x 0,79 €) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisie- rungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Sta- tus verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Aus- tausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele. Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erfor- derlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Gel- tendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungs- weise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung ver- langt worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzule- gen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, wel- che die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuord- nen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen. 8 9 10 - 5 - Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vor- genommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauch- warnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungs- maßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" wor- den. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden. Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsge- richts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungs- gericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenom- men, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier an- zuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 gel- tenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Be- zahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019. 11 12 13 14 - 6 - 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umla- gefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderun- gen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah- men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungser- klärung zugrunde gelegt hat, nicht. a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 15 16 17 - 7 - BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.). b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Re- vision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Be- rücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmun- gen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei. Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungs- maßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraum- mietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Ver- kehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine ei- genständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmel- dern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne. Überdies lässt die Revision außer Acht, dass der Begriff des "Wohnraums" im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB - auch innerhalb des Zivilrechts - nicht identisch mit dem Begriff der "Wohnung" ist (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6). 18 19 20 - 8 - c) Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit - wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist - nicht eine techni- sche Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ur- sprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II). Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr ei- gens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Moder- nisierungsmaßnahme - unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien - stets erforderlichen Wesensmerkmal. aa) Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Verände- rungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine - wenn auch möglicherweise nur geringfügige - Veränderung des baulichen Zu- stands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3). 21 22 - 9 - bb) Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhan- dener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Vorausset- zung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher ange- mietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtli- che - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. cc) Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt - anders als das Berufungsge- richt angenommen zu haben scheint - nicht den Schluss, dass der Geräteaus- tausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre. (1) Rechtsfehlerhaft ist das Berufungsgericht offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig be- reits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Sat- zung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können. 23 24 25 - 10 - Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauli- che Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige - durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste - Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB dar- stellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Verände- rung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen. (2) Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Berufungsgericht bei seiner - von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden - Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit ste- hende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumin- dest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementspre- chend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.). d) Entgegen der - von der Revisionserwiderung geteilten - Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belas- tung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen. 26 27 28 - 11 - aa) Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Ge- räte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme - wie die Revisionserwiderung meint - nicht um eine Moderni- sierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Aus- tausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Verän- derung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "nicht vertragsge- genständlich" geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. (1) Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegen- stand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht. (a) Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Ge- setz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich defi- niert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Dul- dung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB ge- 29 30 31 - 12 - schuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhö- hung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Grün- den - auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch- führt - nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Ab- schluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht. Das gilt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen recht- lichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vor- schrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisie- rungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe- standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt. (b) Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Moderni- sierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie - auf der Basis einer allein ihr ob- liegenden wirtschaftlichen Entscheidung (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35) - die Geräte angemietet hatte. Da- bei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt. (2) Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine ("vollwertige") Moderni- 32 33 34 - 13 - sierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23), erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien - mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge- rin - "nicht vertragsgegenständlich" geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wir- kungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr - wie die Rege- lungen in §§ 555c ff. BGB zeigen - schon mit der Ankündigung einer Modernisie- rungsmaßnahme, spätestens aber ab der - vom Mieter geduldeten - Durchfüh- rung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall. Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Moderni- sierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie- rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich- sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine "nachträgliche" Mieterhöhung zu ermöglichen. bb) Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauch- 35 36 37 - 14 - warnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, ob- wohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar. Denn dies beruht - wie bereits erwähnt - auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Woh- nung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten (vgl. dazu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Kläge- rin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus. Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwä- gungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz - da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht - den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Mo- dernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht - wie vorliegend der Fall - diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte. 3. Aus den vorstehenden Gründen kommt es weder auf den von der Revi- sionserwiderung erörterten Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauch- warnmeldern durch die Klägerin - trotz der vorherigen Entfernung der ursprüng- lich vorhandenen Geräte durch sie - eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB auf- 38 39 40 - 15 - grund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme dar- stellen könnte, noch kommt es auf die vom Berufungsgericht verneinte, aus Sicht der Revision hingegen zu bejahende Frage an, ob die Beklagten der geltend ge- machten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entge- genhalten. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 26.11.2020 - 96 C 2191/19 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2021 - 1 S 239/20 - 41

ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 305/19 Verkündet am: 18. März 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; ZPO § 606 a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange- kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da- gegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs- ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei- ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine - 2 - in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan- gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan- lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie- rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel- tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet. BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan- desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom 15. Oktober 2019 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen. Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num- mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen- den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo- bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß- nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer- den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin- gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken. Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder- nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür- den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes. 1 2 3 - 5 - Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah- men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset- zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer. Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An- gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh- nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe- trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs- schreiben genannten Betrag umlegen werde. In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be- ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här- teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte- gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes- halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat. 4 5 6 7 - 6 - Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun- gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie- dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid- rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö- hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs- grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege. Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen könne. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt- rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge- richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag. 8 9 10 - 7 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin- stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs- sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte nicht zu erläutern. Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge- führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten 11 12 13 14 - 8 - Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund- sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet- erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet- erhöhung ebenfalls ausschließen würden. Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug- nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel- mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De- zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis- sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat- sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit- teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, 15 16 - 9 - hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im Sommer 2019. Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus- gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam- menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er- folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge- plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie- rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei. Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag- ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die 17 18 - 10 - Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün- digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be- klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref- fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs- klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie- rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be- absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes- gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht. a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe- fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla- gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt 19 20 21 - 11 - satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage- gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie- lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit- gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme- gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh- men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da- ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich. b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor. c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele verfolgt. 22 23 24 - 12 - Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor- liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun- gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält- nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs- begehrens des Klägers erfüllt. aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni- sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän- gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge- mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan- kündigung vorlag. Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs- pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs- gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt. Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs- pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab- 25 26 27 28 - 13 - schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be- trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref- fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson- dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung. bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo- dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be- klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni- sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten- den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs- grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist. 29 - 14 - Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder- nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ- lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi- gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie- hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge. Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan- spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An- spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge- klärt werden. 2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge- setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan- trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 30 31 32 33 - 15 - 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b). a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be- trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan- kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts- missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc). aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah- men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be- ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen. Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An- kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt. 34 35 36 37 - 16 - Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi- gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die- sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur- teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins- besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah- men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW- RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son- dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo- dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN). Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht. (1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli- chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De- zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht- lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge- brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei- chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie- rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er- fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020 38 39 40 - 17 - - VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch- führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo- tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll. (2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be- ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De- zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab- schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs- maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden. Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re- visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon- krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau- beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer. Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. 41 42 43 - 18 - Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge- stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät- zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag- lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent- gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs- vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes- sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An- kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei- bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An- kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei- nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus- sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs- stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein- zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun- dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma- chen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min- destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit 44 - 19 - zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver- hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß- nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits- schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau- fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden. Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de- ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be- rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun- gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr- scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen- über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß- nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh- nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel- heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in 45 - 20 - ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt. (3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie- rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird. Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos- tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli- chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent- fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte- ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. 46 47 - 21 - Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte- gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist. bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan- den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli- cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder- nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs- maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs- standes bedarf es dagegen nicht. (1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie- rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam- menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK- Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte- rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW 48 49 50 - 22 - 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei- dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs- gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über- gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus- setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok- tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, 499). (2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie- rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer- ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte- nen Planungsstandes. (a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im 51 52 - 23 - Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation. (b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429), durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie- ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin- sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi- gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi- ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor- tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver- änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr. 53 - 24 - Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge- setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An- kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan- den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge- forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun- gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs- stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün- dung keine Anhaltspunkte. (c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder- nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün- digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen 54 55 - 25 - und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea- gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi- schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können. Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver- mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da- mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent- gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13). Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs- standes. (aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu- sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son- derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus- 56 57 58 - 26 - führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün- digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus- sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent- scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. (bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe- züglich im Regelfall von Vorteil. Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An- kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau- maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs- recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son- derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der 59 60 - 27 - durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent- ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver- längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo- nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder- nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An- passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs- rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be- ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer- den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent- sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver- hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit- teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer- den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer- den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet- rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son- derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der 61 - 28 - Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war. Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er- halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor- zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi- gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei- chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de- nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün- digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit- mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar- ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti- gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün- digung zu entziehen. (cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet- erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter 62 63 - 29 - dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo- nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo- nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh- rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre- tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer- tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge- setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach- träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge- rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar. (dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen 64 65 - 30 - Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son- derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge- nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte. Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli- chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt. (ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher- heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver- mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz- geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla- nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög- lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi- cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende 66 67 - 31 - oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An- kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge- setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti- gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt- zenswerte Planungssituation eingetreten ist. (ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An- kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen- hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei- ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh- zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah- men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs- stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts- missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord- nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch- lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün- digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und 68 - 32 - bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall begegnet werden. cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi- sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa- ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge- plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be- klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte- resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh- nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi- gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen. Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be- treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert. Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu- lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im 69 70 71 - 33 - Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange- ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule- gen. Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege- lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be- rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über- gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be- klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö- hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte 72 - 34 - und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat- sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen. b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie- rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des- halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt- rangige Hilfsantrag. aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder- nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein- schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni- sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB). Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten- den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De- 73 74 75 - 35 - zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus- geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord- nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe- sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs- beginn. Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord- nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso- weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh- men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las- sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre- che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor- dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den 76 77 - 36 - Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege- ben erachtet. Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An- kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord- nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs- regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi- gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh- rungsbeginn. Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs- zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei- chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich- tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes 78 79 - 37 - nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge- setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs- sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht. bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem- ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver- halten vorzuwerfen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb- nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei- ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO). 80 81 - 38 - (2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er- mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN). Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle. (3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen. Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg- grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche- rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be- klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti- gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit 82 83 84 85 - 39 - der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid- seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er- stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz- geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma- chen. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau- arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober- grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder- nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe- ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns- tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt- zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit- punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be- rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar 86 - 40 - 1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be- troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf- fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz- gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v =1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf- tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der Beklagten nicht unredlich. Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh- rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An- wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge- setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi- tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz- lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich- tagsregelung. 87 - 41 - III. Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An- schlussrevision zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanz: OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 - 88

ECLI:DE:BGH:2017:211117BVIIIZR28.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 28/17 vom 21. November 2017 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, Nr. 5, § 555d Abs. 1 Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufü- gung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]). BGH, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Urteil der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 8. Dezember 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Streitwert: bis 22.000 € Gründe: I. Die Beklagten sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Ber- lin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € bezahlen. Die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des 1 - 3 - Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Ver- fliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschi- ne beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drem- pelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstel- lung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnah- men von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen. Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung der beschriebenen Maß- nahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Garten- seite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung in Anspruch. Weiter begehrt sie die Fest- stellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die ge- planten Maßnahmen seien, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele, nicht als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil 2 3 - 4 - des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsmaß- nahmen nach § 555a BGB verlange, sei nicht erkennbar, dass sie diese unab- hängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom Amtsgericht eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht ankomme, weil bereits § 6 des Mietvertrags einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der be- gehrten Maßnahmen entgegenstünde. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin, die ihr Klagebegehren weiterverfolgt. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde wirft die im Streitfall vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht die grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage auf, "ob eine formularvertragliche Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher die Befugnis des Vermieters, nicht notwendige bauliche Ver- änderungen an einem Mietobjekt vornehmen zu lassen, von der Zu- stimmung des Mieters abhängt, auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB erfasst." Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebli- 4 5 6 - 5 - che, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in ei- ner unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (vgl. nur BGH, Be- schlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/92, BGHZ 154, 288, 291; vom 7. Ja- nuar 2014 - VIII ZR 137/13, IHR 2014, 56 Rn. 2; vom 7. Januar 2014 - IV ZR 216/13, VersR 2014, 822 Rn. 5; vom 10. Februar 2015 - AnwZ (Brfg) 42/14, juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. a) Die von der Nichtzulassungsbeschwerde als rechtsgrundsätzlich be- wertete Frage berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit. Letztlich kann sich diese Frage nur in den 14 von der Klägerin betriebenen Verfahren auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und damit lediglich in einer bestimmten An- zahl von Fällen stellen. Dass eine mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrags vergleichbare oder gar identische Klausel in weiteren vom Land Berlin beziehungsweise von der Stadt Berlin oder von sonstigen Vertragsparteien gestellten Formularverträ- gen verwendet worden sein kann, verleiht der im Streitfall ausgeworfenen Frage noch kein Allgemeininteresse. Denn es ist bereits offen, welchen konkreten Wortlaut vergleichbare Formularklauseln aufweisen und in welchen Regelungs- zusammenhang sie eingebettet sind. Eine Auslegung von Formularklauseln kann nicht losgelöst von ihrem jeweiligen Wortlaut (BGH, Urteile vom 5. Okto- ber 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 40 mwN; vom 20. Juli 2016 - IV ZR 245/15, NJW-RR 2016, 1505 Rn. 23; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, WM 2017, 2013 Rn. 26) und dem übrigen Vertragstext erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 18). Zudem ist durch nichts belegt, dass die vorliegend gegebene Sachver- haltskonstellation, die das Berufungsgericht zu der von der Beschwerde bean- standeten Auslegung der Formularklausel veranlasst hat, in einer unbestimmten 7 8 - 6 - Vielzahl anderer Fälle auftreten könnte. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat insoweit nur eine pauschale, durch keine tragfähigen Anhaltspunkte untermau- erte Behauptung angeführt. b) Unabhängig davon ist die von der Beschwerde formulierte Rechtsfra- ge im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Zwar ist die vom Revisionsgericht voll überprüfbare Auslegung der in Frage stehenden Formularklausel durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft, dessen Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (vgl. § 561 ZPO). aa) Das Berufungsgericht hat unter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (heute: § 305c Abs. 2 BGB) § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, wonach solche "Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwen- dig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden [dürfen], wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen" im We- ge des Umkehrschlusses entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen sind, die nur mit unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hat es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die - letztlich in das freie Ermessen gestellte - Zu- stimmung des Mieters nicht möglich sei. Die letztgenannte Annahme ist mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Auslegung von allgemeinen Ge- schäftsbedingungen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, aaO; jeweils mwN) nicht in Einklang zu bringen. Die vom Berufungsge- richt als vertretbar erachtete Auslegungsvariante, dass der Mieter alle zustim- mungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner 9 10 11 - 7 - Zustimmung verhindern könne, entspricht nicht der Sichtweise von verständi- gen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die Deutung des Berufungsgerichts findet weder im Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, der nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regelt, noch im übri- gen Vertragstext eine Stütze. Insbesondere kann aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierungs- maßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB aF ver- weist, nicht geschlossen werden, dass diese Bestimmung abbedungen sein soll. Vielmehr ist bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisie- rungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal § 6 Abs. 2 des Mietvertrags bereits seinem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen trifft. bb) Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgesprochenen Klageabweisung. Denn das von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist - wie das Amtsgericht zutref- fend angenommen hat - von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzli- chen Vorschriften der § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB nicht zu dulden. (1) Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch von den Beklagten an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen um- fasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsan- trags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt. 12 13 - 8 - (2) Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnah- men nach § 555b BGB - insbesondere nicht nach Nr. 4 oder Nr. 5 dieser Vor- schrift -, die nach § 555d BGB von den Beklagten zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie ei- nerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555b Rn. 21). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und Nr. 5 dieser Vor- schrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei Er- haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT- Drucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mie- ters) als "Verbesserung der Mietsache" umschrieben sind. § 554 BGB aF wie- derum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die in der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Modernisie- rungsankündigung auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten "Modernisierungsmaßnahmen" sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen 14 15 16 - 9 - anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Ver- kehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Miet- sache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO). Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer ande- ren Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht. (3) Für eine sich ausnahmsweise aus § 242 BGB ergebende Duldungs- pflicht (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO unter II 4; LG Göttingen, WuM 1990, 205) bezüglich des beabsichtigten Maßnahmenpa- kets bestehen keine Anhaltspunkte. 17 18 - 10 - 2. Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde auch, soweit sie dem Berufungsge- richt zur Last legt, in mehrfacher Hinsicht den Anspruch der Klägerin auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt zu haben, und soweit sie schließlich der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung verpflichtet ist, trotz einer (unterstellt) entge- genstehenden vertraglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer Wär- medämmung zuzustimmen, rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimisst. Von ei- ner näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abge- sehen. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 28.07.2016 - 17 C 43/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2016 - 67 S 276/16 - 19 20

ECLI:DE:BGH:2022:081122BVIIIZR194.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 194/21 vom 8. November 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richte- rin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Ber- lin - Zivilkammer 63 - vom 15. Juni 2021 wird, soweit sie sich gegen die Abweisung der Widerklage wendet, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert des Revisionsverfahrens wird auf bis zu 5.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Die Revision des Beklagten ist nach § 552 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO durch Beschluss als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Abwei- sung der von ihr erhobenen Widerklage wendet. Insoweit ist sie mangels Zulas- sung der Revision durch das Berufungsgericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Wegen des Sachverhalts und zur näheren Begründung wird auf den in dieser Sache ergangenen Hinweisbeschluss vom 19. Juli 2022 Bezug genommen, in dem sich der Senat bereits mit der von der Revision nunmehr auch in ihrem Schriftsatz vom 16. September 2022 angesprochenen Frage einer vom 1 - 3 - Berufungsgericht vorgenommenen wirksamen Beschränkung der Revisionszu- lassung befasst und diese unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs bejaht hat. Die diesbezüglichen Ausführungen der Revision in ihrer vorstehend genannten Stellungnahme zu dem Hinweisbeschluss des Se- nats geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. 1. Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht nach seinen Ausführungen in den Entscheidungsgründen die Zulassung der Revision eindeu- tig auf den mit der Klage verfolgten Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB beschränkt. Die von dem Berufungsgericht als klärungsbedürf- tig erachtete Frage, ob die Beheizungsart einer Wohnung bei Anmietung in Form einer vorhandenen Gasheizung eine konkludent vereinbarte Sollbeschaffenheit der Mietsache darstelle oder ob der Vermieter lediglich die generelle Beheizbar- keit und Warmwasserversorgung schulde, ist - und zwar unabhängig von der im Hinweisbeschluss aufgeführten Rechtsauffassung des Senats zu dieser Frage - lediglich für diesen Anspruch, nicht jedoch auch für den von der Beklagten mit der Widerklage noch verfolgten Duldungsanspruch gemäß § 555a Abs. 1 BGB von Bedeutung (vgl. zu der gebotenen Auslegung der Entscheidungsgründe BGH, Beschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7 mwN). Das Berufungsgericht hat diesen - auf die Duldung eines Anschlusses der Wohnung an die zentrale Wärmeversorgungs- und Warmwasseranlage als Instandset- zungsmaßnahme gerichteten - Anspruch bereits deshalb verneint, weil der Man- gel der Mietsache unstreitig durch den von den Klägern veranlassten Einbau der neuen Gasetagenheizung beseitigt worden ist. Auf die Rechtsfrage, die dem Be- rufungsgericht Anlass zur Zulassung der Revision gab, kam es insofern vor die- sem Hintergrund für die Widerklage nicht an. 2. Entgegen der Auffassung der Revision besteht zwischen der Klage und der Widerklage auch kein so enger Zusammenhang, dass eine Beschränkung 2 3 - 4 - der Revision auf die Klage nicht zulässig wäre. Wie der Senat bereits in dem vorgenannten Hinweisbeschluss ausgeführt hat, ist der mit der Klage geltend ge- machte Aufwendungsersatzanspruch unabhängig von dem mit der Widerklage verfolgten Duldungsanspruch zu beurteilen. Selbst wenn man die Rechtsauffassung der Revision zugrunde legte, wo- nach dem Vermieter ein einseitiges Bestimmungsrecht betreffend den Zustand der Wohnung jedenfalls bei Bestehen einer Pflicht des Mieters zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme zukommen soll, würde dies nicht dazu führen, dass sich die Frage, ob der Vermieter lediglich die generelle Beheizbarkeit und Warm- wasserversorgung als Sollbeschaffenheit einer Mietsache oder eine Ausstattung mit einer Gasetagenheizung schuldet, im Rahmen der Widerklage stellte. Denn es fehlt nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung im Sinne von § 555c BGB im Zeitpunkt des Austauschs der Gastherme durch die Kläger. Ein etwaiger, von der Beklagten allerdings schon in der Berufungsinstanz nicht mehr geltend gemachter Anspruch auf Duldung als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555d Abs. 1 BGB wäre aus diesem Grund - wie bereits in dem Hinweisbeschluss des Senats aufgezeigt - nicht fällig gewesen. Die auf Leistung von Aufwendungser- satz für den Austausch der Gastherme durch die Mieter gerichtete Klage betrifft somit einen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht selbständigen Teil des Streit- stoffs und auch im Fall einer Zurückverweisung bestünde nicht die Gefahr des Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil des mit der Widerklage geltend gemachten Streitstoffs (vgl. Senatsurteil vom 16. Januar 2019 - VIII ZR 173/17, WuM 2019, 144 Rn. 13 mwN). 4 - 5 - II. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, liegt ein Zulas- sungsgrund nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird insoweit ebenfalls auf den Hinweisbeschluss vom 19. Juli 2022 Bezug genommen. Weitergehende Ausfüh- rungen des Senats hierzu sind nicht geboten, da die Revision hierzu keine Stel- lungnahme abgegeben hat. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 02.06.2020 - 14 C 604/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.06.2021 - 63 S 125/20 - 5 6

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 30.01.2019 Aktenzeichen: 231 C 315/18 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2019:0130.231C315.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 555d BGB, § 556d BGB, § 556e Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Kostentragung der vorgerichtlichen Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse Orientierungssatz 1. Ein Antrag auf Feststellung der Miethöhe ist zulässig. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen der Rechtskraft fähigen Feststellung der Miethöhe, weil diese Frage für die Entscheidung über den Rückzahlungsanspruch für einzelne Monate immer nur Vorfrage ist, die selbst nicht der Rechtskraft fähig ist. (Rn.33)   2. Der Mieter kann gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erstattung bzw. Freistellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten bezogen auf die anwaltliche Tätigkeit zur Durchsetzung der Ansprüche aus der sog. Mietpreisbremse haben. Es stellt eine mietrechtliche Pflichtverletzung dar, wenn ein Vermieter bei gehöriger Anstrengung hätte erkennen können, dass bereits die vom Vormieter gezahlte Miete gegen § 556d BGB verstieß und zum anderen die nach seiner Darstellung bereits eingepreisten Mieterhöhung nach den geplanten Modernisierungsmaßnahmen auf diese Art nicht wirksam vereinbart werden konnte.(Rn.35) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 870, 27 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.7.2018 zu zahlen. 2. Es wird festgestellt, dass die aus dem Vertrag vom 29.11.2017 bezogen auf die Wohnung ... Berlin, Vorderhaus, viertes Obergeschoss Mitte, von der Klägerin zu zahlende Miete monatlich 344,91 € nettokalt beträgt. 3. Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von der Rechnung des Rechtsanwaltes ... vom 21.08.2018, Rechnungsnummer: K000000001517, über 492,08 € freizustellen 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Von den Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagte 80% und die Klägerin 20%. 6. Das Urteil ist vorläufig vollsteckbar. Für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 7. Der Streitwert wird auf 15.060,78 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über die Wohnung ..... Berlin. Diese ist ca. 47,08 m² groß. Randnummer 2 Als Nettokaltmiete wurden 635,- €, also 13,49 € pro Quadratmeter, vereinbart. Randnummer 3 Die mit dem Vormieter der Klägerin vereinbarte Nettokaltmiete betrug 470,- €; dieser Vertrag stammte vom 16.12.2015. Randnummer 4 Die Klägerin rügte mit Schreiben vom 15.5.2018 die Miethöhe und berechnete eine zulässige Nettomiete von 345,10 € pro Monat. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift (Bl. 25 d.A.) verwiesen. Die Beklagte reagierte zunächst nicht. Mit Schreiben vom 29.6.2018 meldete sich der jetzige Klägervertreter für die Klägerin. Mit Anwaltsrechnung vom 21.8.2018 wurden der Klägerin hierfür 492,54 € Rechnung gestellt. Randnummer 5 In § 17 des Mietvertrages heißt es: „Besondere Vereinbarungen: Einbauküche, Laminat. Der Mieter wird darauf hingewiesen wurde von der Verwaltung davon in Kenntnis gesetzt, dass Modernisierungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßnahmen von voraussichtlich energetische Sanierung Fassade, neue Balkonanlage Hofseite, Instandsetzung/Modernisierung vorhandener Balkone Straßenseite, energetische Sanierung Dach, energetische Sanierung Keller, Instandsetzung/Modernisierung Aufzug, Instandsetzung/Modernisierung Treppenhaus, Sanierung Hauseingang, Modernisierung Klingelanlage, Modernisierung Wohnungseingangstüren, Sanierung Briefkastenanlage, Modernisierung Elektrik, Sanierung/Aufwertung Hof- und Außenanlage (...), sowie optional Modernisierung Warmwasserbereitung, und optional Photovoltaik-Anlage ab 2018 bis voraussichtlich 2019 stattfinden und das wird als vertragsgemäß akzeptiert.“ Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3.5.2018, bezüglich dessen Inhaltes auf die Anlage K8 zum Schriftsatz vom 5.11.2018 verwiesen wird (Bl. 77-88 d.A.), kündigte die Beklagte Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung der Klägerin an. Die Klägerin widersprach mit anwaltlichem Schreiben der Modernisierungsankündigung vom 27.6.2018. Sie duldete aber bislang alle Maßnahmen, so den Fensteraustausch und das Aufstellen eines Gerüstes. Randnummer 7 Die Beklagte reagierte mit Schreiben vom 6.7.2018, bezüglich dessen Inhaltes auf die Anlage K 11 zum Schriftsatz vom 5.11.2018 (Bl. 94 -95 d.A.) verwiesen wird. Auch insoweit kam es zu weiterer Korrespondenz zwischen den Parteien. Mit Rechnung vom 22.8.2018 stellte der Klägervertreter der Klägerin für seine diesbezügliche Tätigkeit weitere 334,75 € in Rechnung. Randnummer 8 Mit Schreiben vom 28.11.2018 kündigte die Beklagte Bezug nehmend auf das Schreiben vom 03.05.2018 erneut die Modernisierungsmaßnahmen an. Es wird auf die Anlage B4 zum Schriftsatz vom 13.12.2018 (Bl. 145-146 d.A.) verwiesen. Randnummer 9 Mit Schriftsatz vom 5.11.2018 hat die Klägerin die ursprüngliche Klage erweitert. Mit Schriftsatz vom 13.12.2018 hat die Beklagte Widerklage erhoben. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 11 1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 870,27 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.7.2018 zu zahlen Randnummer 12 2. festzustellen, dass die Nettokaltmiete für die durch Vertrag vom 29.11.2017 vermietete Wohnung auf dem Grundstück ..... Berlin, derzeit monatlich 344,91 € beträgt Randnummer 13 3. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von der Rechnung des Rechtsanwaltes ... vom 21.08.2018, Rechnungsnummer: K000000001517, über 492,08 € freizustellen Randnummer 14 4. festzustellen, dass die in den Ankündigungen vom 3.5./6.7.2018 als Modernisierungsmaßnahmen geplanten Arbeiten, insbesondere energetische Sanierung durch Anbringung einer Wärmedämmung an Vorder-, Quer- und Rückseite des Gebäudes, Ausbau der Fenster und Balkontüren und Ersetzung durch dreifach verglaste Fenster und Balkontüren, Dämmung der Dachkonstruktion, Wärmedämmung der Kellerdecke, Dämmung der Wärmeversorgungsanlagen, Ersetzung der Hauseingangstür durch eine energetisch sanierte Hauseingangstür, Austausch der Wohnungseingangstüre, Erhöhung des Brandschutzes der Aufzugsanlage, von der Klägerin nicht zu dulden sind Randnummer 15 5. die Beklagte zu verurteilen, das Gerüst am Grundstück ... Berlin, abzubauen Randnummer 16 6. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von der Rechnung des Rechtsanwaltes ... vom 21.08.2018, Rechnungsnummer: K000000001518, über 334,75 € freizustellen. Randnummer 17 Die Beklagte beantragt, Randnummer 18 die Klage abzuweisen. Randnummer 19 Widerklagend beantragt die Beklagte, Randnummer 20 1. im Falle des Obsiegens der Klägerin mit ihrem Klageerweiterungsantrag zu 1. mit Schriftsatz vom 5.11.2018 wird festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, die in der Modernisierungsankündigung vom 3.5.2018 angekündigten Baumaßnahmen ab dem 1.1.2019 zu dulden, soweit der Beklagten des zum 31.12.2018 keine Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 555e Abs. 1 BGB durch die Klägerin zugegangen ist Randnummer 21 2. im Falle des Obsiegens der Klägerin mit ihrem Klageerweiterungsantrags zu 2., mit Schriftsatz vom 5.11.2018 wird festgestellt, Dass die Beklagte ab dem 1.1.2019 nicht verpflichtet ist, das Gerüst an dem Grundstück ... Berlin abzubauen, soweit der Beklagten des zum 31.12.2018 keine Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 555e Abs. 1 BGB durch die Klägerin zugegangen ist. Randnummer 22 Die Klägerin beantragt, Randnummer 23 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 24 Die Beklagte ist der Auffassung, dass der Rechtsstreit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse auszusetzen sei. Jedenfalls sei die mit dem Vormieter vereinbarten Miete zulässig. Randnummer 25 Zudem hätten die Parteien vereinbart, dass die Beklagte nach der Modernisierung keine Modernisierungsumlage mehr zahlen müsste und die Parteien hätten im Mietvertrag in § 17 Nr. 4 eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Entscheidungsgründe Randnummer 26 Die Klage ist überwiegend zulässig und begründet (I.), über die Widerklage war mangels Bedingungseintritts nicht zu entscheiden (II.). I. Randnummer 27 1. Der Antrag auf Rückzahlung von 870,27 €, also jeweils 290,09 für die Monate Juni, Juli und August 2018 ist als Leistungsklage unproblematisch zulässig. Er ist auch begründet, weil die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 870,27 € gemäß §§ 556 Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB hat. Randnummer 28 Zunächst war das Verfahren nicht entsprechend dem Antrag der Beklagtenseite gemäß § 148 ZPO auszusetzen. Das Gericht ist nicht von der Verfassungswidrigkeit der Regelungen der §§ 556dff BGB überzeugt. Zudem sind die Voraussetzungen des § 148 ZPO dem Wortlaut nach nicht erfüllt und eine analoge Anwendung scheidet aus. Das Gericht schließt sich insoweit vollumfänglich den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Berlin im Urteil vom 22.08.2018 (Az. 65 S 83/18, RdNrn. 17-28, zitiert nach juris) an. Randnummer 29 Unstreitig ist zudem die Miete überhöht, weil die ortsübliche Vergleichsmiete nur 313,55 € beträgt. Der gesamte Vortrag der Klägerin zu den wohnwertbildenden Merkmalen ist unstreitig, § 138 Abs. 2 und 3 ZPO, und daher der Entscheidung zugrunde zu legen. Der Berliner Mietspiegel 2018 kann danach jedenfalls zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO heran gezogen werden, da insbesondere die Beklagte auch keine außerhalb des Mietspiegels liegenden Umstände vorträgt. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld F3 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen, weil sie zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde, in guter Wohnlage liegt, mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet und bis zu 60 qm groß ist. Sie weist zudem die in der Klageschrift aufgeführten wohnwertmindernden bzw. wohnwerterhöhenden Merkmale auf, welche im Ergebnis dazu führen, dass der Mittelwert von 6,66 € pro qm ortsüblich ist. Die nach § 556d BGB zulässige Miete entspricht daher nur dieser Miete zzgl. 10%, also wie vorgetragen 344,91 €. Randnummer 30 Weiter ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht die Ausnahme des § 556e Abs. 1 BGB gegeben, so dass die zulässige Miete auch nicht 470,- € beträgt. Denn unstreitig wurde dieses Mietverhältnis auch erst nach Geltung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (sog. Mietpreisbremse) begründet, so dass die dort vereinbarte Miete ebenfalls gegen § 556d BGB verstieß und von dem vorherigen Mieter daher nicht i.S.d. § 556e BGB geschuldet war (vgl. BT-Drs. 18/3121 Seite 30, zitiert nach juris). Randnummer 31 Andere Ausnahmetatbestände behauptet die Beklagte nicht. So hat nach ihrem eigenen Vortrag eine Modernisierung vor Abschluss des Mietvertrages noch nicht stattgefunden, sondern war nur geplant. Auch aus § 17 Ziffer 4 des Mietvertrages ergibt sich nichts anders. Die Beklagte behauptet, dies sei eine Modernisierungsvereinbarung. Daran bestehen bereits ganz erhebliche Bedenken, insbesondere weil die Angaben viel zu unkonkret sind; das kann aber vorliegend dahin stehen. Denn jedenfalls kann an keiner Stelle dem Mietvertrag entnommen werden, dass gerade im Hinblick auf die noch zu durchzuführenden Modernisierungen bereits jetzt die erhöhte Miete vereinbart worden sei. Dort heißt es nur: „Der Mieter wird darauf hingewiesen wurde von der Verwaltung davon in Kenntnis gesetzt, dass Modernisierungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßnahmen (...) ab 2018 bis voraussichtlich 2019 stattfinden und das wird als vertragsgemäß akzeptiert.“ Es kann daher dahin stehen, ob eine solche Gestaltung der Vorwegnahme einer Mieterhöhung bereits vor Modernisierung trotz der Regelungen in §§ 559 Abs. 6, 559a Abs. 5 und 559b Abs. 3 und 556d BGB theoretisch wirksam sein könnte. Randnummer 32 Zinsen waren gemäß §§ 286, 288 BGB zuzusprechen, da die Beklagte auch auf die anwaltliche Mahnung nicht zahlte. Randnummer 33 2. Der Antrag auf Feststellung der Miethöhe ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen der Rechtskraft fähigen Feststellung der Miethöhe, weil diese Frage für die Entscheidung über den Rückzahlungsanspruch für einzelne Monate immer nur Vorfrage ist, die selbst nicht der Rechtskraft fähig ist. Insbesondere zur Vermeidung von Nachteilen bei Nichtzahlung, etwa eine Kündigung seitens der Vermieterseite sowie auch aus prozessökonomischen Gründen besteht daher das Feststellungsinteresse der Klägerin. Dass die Klägerin inzwischen aufgrund Zeitablaufs weitere Mieten gezahlt hat und den überschießenden Teil zurück fordern könnte, steht dem nicht entgegen. Ausnahmsweise gilt in solchen Fällen nicht der strenge Vorrang der Leistungsklage (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 79/14, juris). Randnummer 34 Die Feststellungsklage ist auch begründet; die Miete beträgt nach dem im Vertrag Vereinbarten nur 344,91 €. Insoweit wird vollumfänglich auf die obigen Ausführungen zu I.1. verwiesen. Künftige Änderungen der Miete etwa nach Durchführung der Modernisierung und Modernisierungserhöhung gemäß §§ 559ff BGB, so diese Erfolg hat, sind hiervon selbstverständlich nicht umfasst. Randnummer 35 3. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten bezogen auf die Tätigkeit zur Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sog. Mietpreisbremse. Ein solcher Anspruch folgt zwar nicht aus §§ 280, 286 BGB. Denn die Klägerin hatte zwar zunächst selbst die Beklagte aufgefordert, die entsprechenden Erklärungen abzugeben; die Beklagte hat aber nur damit reagiert, dass die Ansprüche noch geprüft würden. Sie ist dadurch nicht in Verzug geraten. Denn eine Mahnung fehlt. Die Rüge nach § 556 g BGB, als welche das Schreiben der Klägerin anzusehen ist, kann den Verzug nicht auslösen, da sie erst den Rückzahlungsanspruch begründet. Für die Absenkung der Miete für die Zukunft kann Verzug zudem schon deshalb nicht eingetreten sein, weil in dem Schreiben zwar eine geringere Nettomiete berechnet wird, die ungefähr der jetzt auch geltend gemachten entspricht, sodann aber die Aufforderung zur Zustimmung zur Mietabsenkung alternativ auf diesen Betrag oder aber die Vormiete gefordert wird. Randnummer 36 Ein Anspruch auf Schadensersatz ergibt sich aber unabhängig vom Verzug gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 bzw. §§ 556d, 823 Abs. 2 BGB. Es stellt eine Pflichtverletzung dar, die gegen § 556d BGB verstoßende Miete zu fordern und zugleich einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot. Zudem handelte die Beklagte auch schuldhaft, da sie bei gehöriger Anstrengung hätte erkennen können, dass bestens bereits die vom Vormieter gezahlte Miete gegen § 556d BGB verstieß und zum Anderen, dass die nach ihrer Darstellung bereits eingepreisten Mieterhöhung nach den geplanten Modernisierungsmaßnahmen auf diese Art nicht wirksam vereinbart werden konnte. Die Berechnung der vorgerichtlichen Kosten nur nach dem 15-fachen des streitigen Monatsbetrages ist deutlich zugunsten der Beklagten, da auch das 42-fache hätte angesetzt werden können. Randnummer 37 4. Die Klage auf Feststellung der nicht vorliegenden Duldungspflicht ist als negative Feststellungsklage mangels Feststellungsinteresses nach § 256 ZPO wohl schon unzulässig. Denn die Klägerin hat unstreitig bislang alle Maßnahmen der Modernisierung geduldet und kann nicht darlegen, weshalb dennoch ein dringendes Bedürfnis bestehe, die (Nicht-)Verpflichtung zur Duldung gerichtlich feststellen zu lassen. Zudem ist der Antrag aus diesem Grund zu weit formuliert, denn die Klägerin hätte vortragen können und müssen, welche Maßnahmen überhaupt noch ausstehen und weshalb bezüglich dieser konkret noch ein Feststellungsinteresse bestehen soll. Randnummer 38 Jedenfalls aber ist die Klage unbegründet, so dass das Feststellungsinteresse dahin stehen kann. Denn die Klägerin ist zur Duldung gemäß § 555d BGB verpflichtet. Es ist zwar zutreffend, dass die ursprüngliche Modernisierungsankündigung keinerlei Aussagen zu einer Mieterhöhung tätigte, und auch, dass solche Angaben nach § 555c Abs. 1 Ziffer 3 BGB zu erfolgen haben. Es fehlen zudem Angaben dazu, dass gerade keine Mieterhöhung geplant sei, was an sich zum jetzigen Vortrag der Beklagten durchaus konsequent gewesen wäre. Im Schreiben vom 06.07.2018 stellt es die Hausverwaltung dann so dar, als sei es ein Entgegenkommen ihrerseits, den Mieterinnen gegenüber die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zu machen. Zugleich widerspricht die dortige Darstellung einer geplanten Mieterhöhung aber auch dem jetzigen Vortrag der Beklagten, dass eine Mieterhöhung nicht habe erfolgen solle, weil diese schon in die Ausgangsmiete eingepreist sei. Randnummer 39 Jedenfalls aber die neue Modernisierungsankündigung vom 29.11.2018 ist wirksam. Dort wird nunmehr klargestellt, dass es an sich zu einer berechneten Mieterhöhung komme, aber die Miete auf den im vertrag (unwirksam) vereinbarten Betrag gedeckelt und damit nicht weiter erhöht werde. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite ist dies auch völlig eindeutig und verständlich. Zudem werden nun die voraussichtlichen Heizkosten beziffert. Randnummer 40 Im Übrigen ist es ausreichend, dass auf die Darstellung in der ursprünglichen Modernisierungsankündigung Bezug genommen wird. Welchen Nachteil die Klägerin von dieser von ihr monierten Stückelung haben soll, erschließt sich nicht. Es ist zwar zutreffend, dass die dort genannten Fristen längst verstrichen sind. Dieser Einwand der Klägerin ist aber erkennbar treuwidrig. Denn sie hat bislang wie dargestellt die Maßnahmen geduldet, so dass vor allem deshalb der Zeitablauf eingetreten ist, weil eine ganze Reihe von Maßnahmen schon durchgeführt oder zumindest begonnen wurde (ob genau in dem angekündigten Zeitrahmen, dazu schweigen beide Parteien). Zudem muss die Modernisierungsankündigung ohnehin nur zur Orientierung der Mieterin den ungefähren Zeitrahmen angeben. Wenn aufgrund fehlender (ausdrücklicher) Zustimmung oder noch zu führender Rechtstreitigkeiten zur Durchsetzung des Duldungsanspruchs daher der zunächst geplante Zeitrahmen verstreicht, kann dies nicht im Nachhinein zur Unwirksamkeit der Ankündigung führen. Randnummer 41 Inhaltlich wendet die Klägerin gegen die Modernisierungsankündigung im Übrigen nichts Erhebliches ein. Entgegen ihrer Ansicht ist der im Verfahren der Mieterhöhungserklärung ggf. zu erhebende finanzielle Härteeinwand für die Duldungspflicht nach der gesetzlichen Wertung des gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB schlicht unerheblich. Randnummer 42 5. Aus dem oben Gesagten folgt, dass auch die Klage auf Entfernung des Gerüstes entweder bereits am Rechtschutzbedürfnis scheitert oder jedenfalls aber unbegründet ist. Die Klägerin hat dieses bislang geduldet und sie hat keinen Anspruch, dass es nunmehr entfernt wird, da sie, wie oben ausgeführt, zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555d BGB jedenfalls aufgrund der letzten Modernisierungsankündigung verpflichtet ist. Randnummer 43 6. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten wegen der Vertretung betreffend die Modernisierungsankündigung. Erneut liegen die Voraussetzungen der §§ 280, 286 BGB nicht vor. Vielmehr hat die Klägerin sich sogleich durch ihren Prozessbevollmächtigten gegen die Modernisierungsankündigung gewandt. Aber auch ein Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB besteht insoweit nicht. In der zunächst nicht wirksamen Modernisierungsankündigung mag zwar eine Pflichtverletzung liegen. Diese ist aber nicht schuldhaft, da die Beklagte plausibel davon ausgehen konnte, dass die Erklärung den Anforderungen genüge. Denn wie sie jetzt vorträgt, war von Anfang an keine Modernisierungserhöhung geplant, so dass es plausibel erscheint, aus diesem Grund auch Angaben zu den Kosten zu unterlassen. II. Randnummer 44 Da es sich bei der Widerklage um eine Hilfswiderklage handelt, welche nur für den Fall des Obsiegens der Klägerin mit ihren Anträgen zu 4. und 5. (Klageerweiterungsanträge zu 1. und 2.) gestellt wurde, die Klage aber nach den obigen Ausführungen bezüglich dieser Anträge keinen Erfolg hat, war über die Widerklage mangels Bedingungseintritts nicht zu entscheiden. Randnummer 45 Es handelt sich um eine zulässige innerprozessuale Bedingung, an welche das Gericht wegen des Beibringungsgrundsatzes gebunden ist. Randnummer 46 Insoweit sei nur darauf hingewiesen, dass die Anträge zwar hinsichtlich der weiteren Bedingung der Nichtkündigung der Auslegung, die nach der Darstellung im nachgelassenen Schriftsatz haben sollen, zugänglich sind; es bleiben aber weitere Zulässigkeitsbedenken: Insbesondere steht der Vorrang der Leistungsklage dem Antrag zu 1. entgegen; außerdem ist der Antrag zu 1. unbestimmt und der Antrag zu 3. beschränkt sich unzulässig auf das Gegenteil des entsprechenden Klageantrags, statt einen Duldungsantrag zu formulieren. III. Randnummer 47 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 bzw. 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 48 Der Streitwert berechnet sich wie folgt: Randnummer 49 Klage: Randnummer 50 Antrag zu 1. : 870,27 € Randnummer 51 Antrag zu 2. : 42x = 290,09 € = 12.183,78 € gemäß § 9 ZPO Randnummer 52 Antrag zu 3. : keine Streitwerterhöhung, als Nebenforderung geltend gemacht, § 5 ZPO Randnummer 53 Antrag zu 4. : 12 x 167,2 € = 2006,68 € (§ 41 Abs. 5 GKG gilt nicht direkt, da gar keine Mieterhöhung begehrt, aber analog, da Beklagte meint, jedenfalls der im Schreiben vom 06.07.2018 ausgewiesenen Betrag sei als Differenz zwischen der vom Vormieter gezahlten Miete und der im Mietvertrag vereinbarten infolge der Modernisierung geschuldet) Randnummer 54 Antrag zu 5.: 1.000,- € gemäß § 3 ZPO (das Interesse der Klägerin ist maßgebend) Randnummer 55 Antrag zu 6.: keine Streitwerterhöhung, als Nebenforderung geltend gemacht, § 5 ZPO Randnummer 56 Widerklage: kein Streitwert, da nicht darüber entschieden wurde, vgl. § 45 GKG Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001383729 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2025:181125BVIIIZR174.25.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/25 vom 18. November 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent- scheidung des Amtsgerichts im Urteil vom 7. August 2024. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf 2.484 € festge- setzt. Gründe: I. Die Kläger waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Beklagten in einem Mehrparteienhaus in S. . Im März 2023 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnah- men an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines "KfW 70 EE-Wohnhauses" angepasst werden sollte. Ferner teilte die Beklagte den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies dar- auf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungs- maßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 € erhöhen werde. Durch die Modernisierungsmaßnahmen würden "höhere Energiekosten" infolge von Preissteigerungen "eingespart". 1 2 - 3 - Die Kläger verweigerten die von der Beklagten erbetene Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen. Mit Schreiben vom 1. März 2024 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sich der "Baustart" weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebsko- sten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser circa 100 € pro Jahr und die Heizkosten circa 310 € pro Jahr betragen würden, während die übrigen Betriebs- kosten von den Maßnahmen unberührt blieben. Die Klage, mit welcher die Kläger die Feststellung begehrt hatten, dass sie nicht verpflichtet seien, die von der Beklagten im März 2023 angekündigten Mo- dernisierungsmaßnahmen zu dulden, haben die Parteien in erster Instanz über- einstimmend für erledigt erklärt. Die von der Beklagten erhobene Widerklage, mit welcher diese die Kläger auf Duldung von im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen und Gewährung von Zugang für die von ihr beauftragten Handwerker nach schriftli- cher Ankündigung in Anspruch genommen hat, hat das Amtsgericht abgewiesen und der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, der Beklagten stehe derzeit ein Anspruch auf Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen gegen die Kläger gemäß § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da sie die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe; die Beklagte habe die Kläger vorliegend nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) und auch nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB) informiert. Auf die Berufung der Beklagten, mit der diese sich allein gegen die Auf- fassung des Amtsgerichts gewandt hat, wonach die Beklagte die Kläger nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert habe, hat das 3 4 5 6 7 - 4 - Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Widerklage stattge- geben sowie den Klägern die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung hat das Berufungsgericht - soweit im derzeitigen Verfah- rensstadium noch von Interesse - ausgeführt, die Beklagte habe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB. Die Kläger hätten dieser Ankündigung - entgegen der Auf- fassung des Amtsgerichts - auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten in Folge der Modernisierung jedenfalls nicht steigen würden. Hiergegen haben sich die Kläger mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision gewendet. Im Verlauf des Revisionsverfahrens haben die Kläger das Mietverhältnis gekündigt, worauf die Parteien den Rechtstreit vor dem Ablauf der (verlängerten) Revisionsbegründungsfrist übereinstimmend für erledigt er- klärt haben. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstim- mend für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO von Amts wegen - nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - über alle bisher entstandenen Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Danach sind die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, denn diese wäre bei einer Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen. 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam. a) Eine Erledigung der Hauptsache kann noch im Revisionsverfahren er- klärt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, juris Rn. 2; vom 2. August 8 9 10 11 12 - 5 - 2022 - VIII ZR 314/20, juris Rn. 8; jeweils mwN). Eine Beendigung des Rechts- streits durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beider Parteien ist in dieser Instanz wirksam möglich, wenn die Revision statthaft und zur Zeit der Er- ledigungserklärungen auch ansonsten (noch) zulässig war (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 15. Januar 2004 - IX ZB 188/03, ZInsO 2004, 201 unter 2; vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 3; vom 31. März 2021 - XII ZB 102/20, NJW-RR 2021, 1012 Rn. 6; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, aaO; BAGE 152, 335 Rn. 7). So liegt der Fall hier. Die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger war statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und zum vorbezeichneten Zeitpunkt auch im Übrigen zulässig. Der Umstand, dass die Klä- ger die Revision nicht (mehr) begründet haben, führt nicht zu einer Unzulässigkeit der Revision, weil die verlängerte Revisionsbegründungsfrist (§ 551 Abs. 2 Satz 2, 6 ZPO) bei Eingang der Erledigungserklärungen der Parteien bei Gericht noch nicht abgelaufen war. b) Die Erledigungserklärung der Beklagten konnte von ihrem Prozessbe- vollmächtigten zweiter Instanz wirksam abgegeben werden, auch wenn dieser nicht beim Bundesgerichtshof als Rechtsanwalt zugelassen ist (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO). Denn die Erledigungserklärung kann gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden und unterliegt daher nicht dem Anwaltszwang (§ 78 Abs. 3 ZPO; vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Juli 2012 - IX ZR 138/12, juris Rn. 4; vom 13. Juli 2022 - VII ZR 485/21, juris Rn. 2; vom 11. Januar 2024 - V ZR 163/22, juris Rn. 3; jeweils mwN). 2. In der Sache wäre die zulässige Revision der Kläger voraussichtlich er- folgreich gewesen. a) Für die Billigkeitsentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO kommt es vornehmlich darauf an, welchen Ausgang der Rechtsstreit mutmaßlich ge- nommen hätte und welche Partei dementsprechend mit Kosten belastet worden 13 14 15 - 6 - wäre, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, juris Rn. 2; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, juris Rn. 6; jeweils mwN). Es kommt daher darauf an, ob die Revision der im Berufungsverfahren unterlegenen Kläger nach dem bisherigen Sach- und Streitstand Erfolg gehabt hätte. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht den Zweck hat, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden (BGH, Beschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang be- deutsamen Rechtsfragen zu entscheiden (Senatsbeschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO; jeweils mwN). b) Danach sind im Streitfall die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Revision der Kläger wäre schon deshalb begründet gewesen, weil die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil durch das Berufungsgericht bereits mangels einer ordnungsgemäßen Be- rufungsbegründung als unzulässig hätte verworfen werden müssen (§ 522 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO). aa) Die Zulässigkeit der Berufung stellt als Prozessfortsetzungsbedingung eine Sachverhandlungs- und Sachurteilsvoraussetzung dar, die auch in der Re- visionsinstanz von Amts wegen zu prüfen ist, denn ein gültiges und rechtswirk- sames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechts- streit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der 16 17 18 - 7 - Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch die zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteil damit in der Schwebe ge- halten ist. Bei seiner Prüfung ist das Revisionsgericht nicht an die Würdigung der Vorinstanz gebunden (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18; siehe auch Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 11; jeweils mwN). bb) Im vorliegenden Fall wird die Berufungsbegründung der Beklagten den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO nicht gerecht. (1) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachen- feststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger be- kämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zu- geschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formu- larmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 15. März 2022 - VIII ZB 43/21, NZM 2022, 460 Rn. 11 f.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43/22, WuM 2023, 224 Rn. 19; jeweils mwN). Zudem muss die Begründung geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die 19 20 21 - 8 - Berufungsbegründung jede tragende rechtliche Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 5. August 2020 - VIII ZB 18/20, NJW-RR 2020, 1132 Rn. 16; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 14; vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57/24, juris Rn. 7; jeweils mwN). (2) Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung der Beklagten nicht gerecht, da sie gegen die das amtsgerichtliche Urteil selbständig tragende Erwägung, die Beklagte habe die von ihr beabsichtigten Modernisierungsmaß- nahmen auch deshalb nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekün- digt, weil sie die Kläger nicht gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert habe, keine Einwände er- hoben hat. (a) Das Amtsgericht hat einen derzeit bestehenden Anspruch der Beklag- ten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB verneint, weil die Beklagte diese Maßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe. (aa) Der Vermieter hat dem Mieter gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Diese Ankündigung muss nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den vor- aussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaß- nahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Eine solche ordnungsgemäße Ankün- 22 23 24 - 9 - digung ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs des Vermie- ters gemäß § 555d Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 19 [zu § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF]). (bb) Das Amtsgericht hat die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsan- kündigung mit zwei selbständig tragenden Erwägungen verneint. Es hat ange- nommen, dass die Beklagte zum einen nicht ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB informiert habe, weil sie gegenüber den Klägern nicht ausreichend dargelegt habe, inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zur Energieeinsparung geeignet seien. Zum anderen habe die Beklagte die Kläger nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB informiert. (b) Die Beklagte hat ihre Berufung jedoch lediglich damit begründet, dass sie die Kläger entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung informiert habe. Auf die - aus Sicht des Amts- gerichts - fehlenden Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten geht die Berufungsbegründung dagegen nicht ein. Das Berufungsgericht hätte somit nicht über die Begründetheit der Berufung - von deren Beurteilung der Se- nat im Rahmen der hier vorzunehmenden summarischen Prüfung angesichts der Komplexität der sich stellenden Rechtsfragen ohnehin (mit entsprechender Ko- stenfolge) hätte absehen können - entscheiden, sondern die Berufung als unzu- lässig verwerfen müssen. Diese Entscheidung wäre im Revisionsverfahren nach- zuholen gewesen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 15. März 2002 - V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435 unter [II] 3; vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 6; Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 2; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 21 mwN), wenn die Parteien den Rechts- streit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt hätten. 25 26 - 10 - Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, der Beklagten die Kosten der Rechtsmittelverfahren aufzuerlegen. Hinsichtlich der Kosten der ersten In- stanz verbleibt es bei der vom Amtsgericht - zugunsten der Kläger - getroffenen Kostenentscheidung. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 07.08.2024 - 11 C 1100/23 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 18.06.2025 - 4 S 164/24 - 27

ECLI:DE:BGH:2020:200520UVIIIZR55.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 55/19 Verkündet am: 20. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555b Nr. 1 Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB). BGH, Urteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 21. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. März 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2008 Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus in B. . Die Wohnung ver- fügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklag- ten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue 1 2 - 3 - Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz ge- trennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer "Wohnungsstation", die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sol- len. Für die Wohnungen - so die Ankündigung - sei unter anderem die Entfer- nung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die "Wohnungsstation" unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnun- gen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden. Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 € pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 €/m² an, wobei bishe- rige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen. Dem Ankündigungsschreiben war eine "Berechnung der Energieeinspa- rung" als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu- dekomplexe - ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m² - eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchs- kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird. Die Beklagte erteilte die in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu- stimmung zu den Maßnahmen nicht. 3 4 5 - 4 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genom- men, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und "der Klägerin und ihren Mitarbeitern" beziehungsweise denen eines beauf- tragten Unternehmens innerhalb angegebener Zeiträume den Zutritt zur Woh- nung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2019, 195) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da die Modernisierungsankündigung vom 1. September 2017 die hieran nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB zu stellenden Mindestan- forderungen nicht erfülle. Danach habe die Modernisierungsankündigung - vorliegend handele es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB - Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu enthalten. Der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 mit der Neufassung der Vorgängerregelung in 6 7 8 9 10 11 - 5 - § 554 Abs. 3 BGB aF zwar ausdrücklich die äußerst strengen Anforderungen der seinerzeitigen Rechtsprechung an den Inhalt solcher Ankündigungen ab- senken wollen, was nachfolgend auch vom Bundesgerichtshof aufgegriffen und weiter konkretisiert worden sei. Somit müsse der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters ausgerichtet und ihm durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Mo- dernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Es sei aber auch zu berücksichti- gen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermie- ters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken bezie- hungsweise faktisch zu erschweren oder zu vereiteln. Aufgrund der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB aF in § 555c BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz habe sich an dieser Zielrichtung nichts geändert. Auch unter Berücksichtigung dieses gesetzgeberischen Willens sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung dennoch nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin habe die Beklagte nicht in wesentlichen Zügen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der energetischen Mo- dernisierungsmaßnahme informiert. Der Vermieter habe konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie im Sinne einer zureichenden Kenntnis zu- mindest überschlägig nachvollziehen könne. Ausreichend, aber auch erforder- lich für eine plausible Darlegung eines Energiespareffekts sei eine Beschrei- bung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung er- mögliche. Eine derartige Beschreibung enthalte die Modernisierungsankündigung nicht. Die Klägerin verweise lediglich pauschal und unter Hinweis auf die Ermitt- 12 13 14 - 6 - lung eines energiewirtschaftlichen Gutachters darauf, dass es nach der Durch- führung der Modernisierungsmaßnahmen zu deutlichen Einsparungen von Hei- zenergie und damit auch zur Einsparung von Heizkosten kommen solle. Eben- so pauschal sei der Hinweis, durch den Einbau einer Gaszentralheizung mit einem Gas-Brennwertkessel und einer zentralen Warmwasserbereitung werde der Gebrauchswert der Wohnungen wegen eines niedrigeren Energiever- brauchs wesentlich erhöht. Mangels Angabe konkreter Tatsachen genüge dies nicht, um der Beklagten das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie hinreichend nachvollziehbar darzulegen. Ein Energiespareffekt habe für die Beklagte auch nicht auf der Hand ge- legen, denn die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser könne neben energetischen Vorteilen wegen der zentralen Erwärmung auch mit Bereitstellungs-, Vorhaltungs- und Vertei- lungsverlusten verbunden sein. Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus der dem Ankündigungs- schreiben beigefügten "Berechnung der Energieeinsparung". Dort gebe die Klägerin zwar die Energiekosten vor der Sanierung sowie die (kalkulierten) Energiekosten nach der Sanierung für mehrere Gebäudekomplexe an, und zwar untergliedert in Endenergie und Verbrauchskosten. Abschließend stelle sie die erwartete Heizkosteneinsparung mit monatlich 0,08 €/m² dar. Diese Be- rechnung sei allerdings unbrauchbar, da es an einem Bezug der baulichen Maßnahme auf die konkret betroffene Wohnung der Beklagten fehle. Die Klägerin habe nämlich lediglich auf Gesamtwerte für drei Wohnge- bäude abgestellt, ohne die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und den damit einhergehenden aktuellen sowie den nach Aus- führung der baulichen Maßnahmen konkret zu erwartenden Energiebedarf zu berücksichtigen. Der Beklagten sei es auf dieser Grundlage nicht möglich, auch 15 16 17 - 7 - nur überschlägig zu beurteilen, ob sich die behauptete (deutliche) Einsparung von Energiekosten gerade in Bezug auf ihre Wohnung realisieren lassen werde. Zweifel hieran bestünden bereits deshalb, weil die Ersparnis insgesamt nur 0,08 €/m² und Monat betragen solle. Dies bedeute für die Beklagte lediglich ei- ne monatliche Ersparnis in Höhe von 6,10 €, was im Verhältnis zu der mietver- traglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung von 142 € keine signifikante geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle. Unwirksam sei die Modernisierungsankündigung auch hinsichtlich des in Aussicht gestellten Austauschs des Gasherds gegen einen Elektroherd. Es feh- le an einer konkreten Darlegung dieser Teilmaßnahme, weshalb nicht ansatz- weise erkennbar sei, ob mit dem Austausch eine von der Beklagten zu dulden- de Energieeinsparung verbunden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der von ihr im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es zu unbestimmt abgefasst wäre. Das Schreiben erfüllt vielmehr die An- forderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. 1. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB - vorliegend eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) - zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnah- men nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist ge- 18 19 20 - 8 - mäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhält- nis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und der Beklagten das Ankündi- gungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war. a) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. b) Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Moderni- sierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertrete- nen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 28; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Hieran sollte sich auch unter der Geltung des § 555c BGB aF nichts ändern (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Danach ist - was das Berufungsgericht seiner Entscheidung noch zutref- fend zugrunde gelegt hat - der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der 21 22 23 - 9 - beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 30; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befug- nis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen er- gänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung ge- setzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 31 mwN [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). c) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es vor diesem Hintergrund - vergleichbar mit den an ein entspre- chendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) - der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm er- möglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umset- zung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermit- teln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhal- tigen Energieeinsparung führen werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, NZM 2020, 281 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 mwN [zur Mieterhöhungserklä- rung]). 24 - 10 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, aaO Rn. 28), gerecht. Insbesondere ergibt sich aus ihr - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. a) Das Ankündigungsschreiben stellt den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch ausreichend dar. Hiernach ist für sämtliche Wohnungen, also auch die Wohnung der Be- klagten, geplant, diese an die neu zu installierende Zentralheizung mit Gas- Brennwertkessel anzuschließen und sie zugleich unter Ausbau der Gasthermen und Austausch des Gasherds gegen einen Elektroherd vom Gasnetz zu tren- nen. Die Verbindung soll über eine "Wohnungsstation" erfolgen, die über isolier- te Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden werden soll. In den Woh- nungen ist ein Austausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper sowie deren Anschluss an die "Wohnungsstation" durch verkleidete Ringleitun- gen unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre geplant. Die Regelung der Heizung soll künftig über ein Thermostat erfolgen. Hierdurch wird - insbesonde- re im Zusammenhang mit den weiteren Ausführungen zur voraussichtlichen Dauer und Organisation der Umsetzung - der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Woh- nungen hinreichend umrissen. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ermöglicht die Ankündi- gung der Beklagten - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger 25 26 27 28 - 11 - Hilfe - auch überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf ihre Woh- nung bewirken wird. aa) Denn aus der "Berechnung der Energieeinsparung", welche der Mo- dernisierungsankündigung als Anlage beigefügt war, ergibt sich, dass für sämt- liche betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe eine dauerhafte Redukti- on der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr auf (künftig) 189.375 kWh im Jahr geplant sei. Damit ist vorliegend die Energieeinsparung hinreichend erläutert, in deren Folge - bezogen auf alle Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.186,88 m² - eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat erreicht werden soll. bb) Anders als das Berufungsgericht meint, ist diese Berechnung nicht deshalb "unbrauchbar", weil es ihr an einem konkreten Bezug zur Wohnung der Beklagten fehlte. Dieser Bezug kann vorliegend unschwer hergestellt werden. Der Beklag- ten ist es anhand der Berechnung - worauf die Revision zu Recht hinweist - möglich, aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieersparnis von 24.595 kWh im Jahr (213.970 kWh/a - 189.375 kWh/a) anhand der Gesamtzahl der Quadratmeter (1.186,88 m²), auf die diese Ersparnis entfällt, die auf ihre 76,21 m² große Wohnung entfallende prognostizierte jährliche Energieersparnis zu errechnen. Diese beläuft sich auf 1.579,25 kWh im Jahr (24.595 kWh/a ÷ 1.186,88 m² x 76,21 m²). Auch dem Berufungsgericht war es auf Grundlage der gemachten Anga- ben ohne weiteres möglich, für die Wohnung der Beklagten eine konkrete mo- natliche Heizkosteneinsparung von 6,10 € zu errechnen. Ob dies im Ergebnis - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "keine signifikante, geschweige 29 30 31 32 - 12 - denn eine deutliche Ersparnis" darstellt, ist im Rahmen der Prüfung der formel- len Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. cc) Einen weiteren Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung der mitgeteilten Energieeinsparung bietet zudem der für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser für die Zukunft geschätzte Nebenkostenvorschuss von 1,50 €/m², der für die Wohnung der Beklagten künftig in Höhe von 114,32 € (1,50 €/m² x 76,21 m²) erhoben werden soll und den die Klägerin gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB angegeben hat. Diesen kann die Beklagte - unter Einbezie- hung der eigenen Wohnverhältnisse und des eigenen Verbrauchsverhaltens - mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. dd) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Modernisie- rungsankündigung auch nicht deshalb unzureichend, weil die Klägerin die tat- sächlich vorhandene Ausstattung der Beklagtenwohnung und die damit einher- gehenden Verbräuche nicht berücksichtigt beziehungsweise angegeben hat. Es ist - worauf die Revision zutreffend verweist - weder ersichtlich noch vorgetra- gen, dass die Wohnung der Beklagten über einen baulichen Zuschnitt bezie- hungsweise über Ausstattungsmerkmale verfügte, welche von denjenigen an- derer Wohnungen in den Gebäudekomplexen derart abweichen, dass der Be- klagten eine Prüfung der mitgeteilten Energieeinsparung auf Plausibilität nicht möglich wäre. Allein ihre Lage im zweiten Obergeschoss des Anwesens stellt entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung eine solche Besonderheit nicht dar. Das Berufungsgericht führt - ebenso wie die Revisionserwiderung - nicht aus, welche "tatsächlichen Gegebenheiten der Beklagtenwohnung", die für die anzustellende Plausibilitätsprüfung einer Energieersparnis relevant und der Be- klagten nicht ebenso bekannt wären beziehungsweise bekannt sein müssten, seitens der Klägerin anzugeben seien. Über den individuellen Energieverbrauch 33 34 - 13 - der Beklagten hat die Klägerin keine Kenntnis, da dieser direkt mit dem Ener- gieversorger abgerechnet wird. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedurfte es vorliegend - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht der Angabe der konkreten Wir- kungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage. c) Soweit das Berufungsgericht auch bezüglich des Austauschs des Gasherds durch einen Elektroherd eine wirksame Modernisierungsankündigung verneint, verkennt es - wie die Revision zutreffend rügt -, dass es sich hierbei nach dem von der Klägerin angekündigten Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt. Ausweislich der Ankündigung werden infolge des Wegfalls der Gaseta- genheizungen die bisherigen Gasleitungen aus den Mieteinheiten entfernt, so dass der Betrieb eines Gasherds nicht mehr möglich ist. Damit sind dem Mieter der Umfang und die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme für seinen Mietgebrauch hinlänglich dargelegt. Der vom Berufungsgericht auch insoweit vermissten Angabe einer Energieeinsparung bedarf es insoweit daher schon im Ansatz nicht. 35 36 37 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.06.2018 - 7 C 65/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2019 - 2 S 159/18 - 38

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Modernisierungsumlage Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 06.08.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 46/20 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 555c Abs 1 S 2 Nr 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Ausreichende Modernisierungsankündigung und zügiger Baubeginn Leitsatz 1. Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung. Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.(Rn.6) 2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme, eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).(Rn.7) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 15. Januar 2020, 7 C 97/19 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15. Januar 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 7 C 97/19 - auf Kosten des Beklagten unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und der Beklagte verurteilt, folgende über den Tenor zu 1 des angefochtenen Urteils hinausgehende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der von ihm angemieteten Wohnung im Gebäude T-Str, Berlin zu dulden: a) Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten in einer Dämmstärke von 6 cm; b) Modernisierung des Bades durch: - Demontage der Sanitärobjekte, - Entfernen der vorhandenen Wandfliesen, - Verputz und Ausgleich der Wände zur Vorbereitung der Verfliesung, - Aufkleben von matt-weißen Fliesen (20cm x 40cm) an den Wänden im Spritzwasserbereich (Waschtisch und Badewanne) 3-seitig in einer Höhe von ca. 2 m, an den übrigen Wänden ca. 1,20 m. - Abbrechen des Fliesen-Bodenbelages, - Herstellung eines Höhenausgleiches und einer Streichisolierung sowie Verkleben im Dünnbettverfahren von Bodenfliesen im Farbton „Anthrazit“ mit den Abmessungen 30 cm x 30 cm, - Verkleidung der Steigstränge für Sanitär- und Heizungsleitungen durch einen raumhohen Schacht dessen Verfliesung im Dünnbettverfahren erfolgt, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau sowie Verfliesung einer neuen Wanne mit Styroporkörper mit einer Revisionsöffnung, deren Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau von Revisionsöffnungen im Styroporkörper der Wanne, - Einbau eines wandhängenden WC-Beckens nebst wassersparenden Unterputz-Spülkasten mit zwei Spülmengen, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau eines weißen Handtuchheizkörpers einschließlich eines von einem Messdienst gemieteten Verbrauchserfassungsgerätes sowie Anpassung und Anschluss der Heizungsleitungen (Vor- und Rücklaufleitungen) an den neuen Heizkörper - Schließen der Anschlussfugen im Wandbereich mit elastischer Verfugung; c) Anschluss an eine zentrale Wärme- und Warmwasseranlage mit Fernwärmeanschluss an die Übergabestation im Keller der Topsstraße 19: - Installation neuer Rohrleitungen der Heizungs- und Warmwasserinstallation durch die Mieterkeller überwiegend an den Wänden, die an den Abzweigen für die Heizungs- und Warmwasserstränge mit Absperr- und Regulierungsventilen versehen werden, - Isolierung und Ausstattung der Rohrleitungen mit wärmegedämmten Absperr- und Regulierarmaturen, - Herstellung sowie Abdichtung von Wand- und Deckendurchbrüchen, - Ausstattung der einzelnen Stränge mit Strangabsperrventilen; - Installation einer Fernwärmeübergabestation (Wärmetauscher, Pumpen und Brauchwasserspeicher) im Keller der T-Str…; d) Anschluss der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage durch: - Demontage der vorhandenen, - Rückbau der Gasleitungen, - Demontage der Abgasrohre, - Vermauerung des Wanddurchbruches, - Verlegung der neuen Steigestränge der Heizung von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in die Wohnungen des obersten Geschosses, - Isolierung der vertikalen Steigestränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen, - Tapezieren sowie weißer Anstrich der Verkleidung, - Montage neuer Plattenheizkörper mit Thermostatventil einschließlich Verbrauchserfassungsgerät in den Wohnräumen und in der Küche mit den Positionen und Größen gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan, - Anschluss der neuen Heizkörper durch Anbindeleitungen an die Steigestränge, - Streichen der Heizleitungen, - Montage eines neuen Handtuchheizkörpers im Bad einschließlich Verbrauchserfassungsgerät, - Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden; e) Anschluss der Wohnung an die zentrale Warmwasserbereitung durch: - Demontage der vorhandenen Warmwasserboiler in Küche und Bad, - Freischalten und Ausklemmen aus der Unterverteilung der vorhandenen Elektroleitung, - Verlegung der neuen Sanitärsteigstränge der Warmwasserbereitung, bestehend aus Warmwasser- und Zirkulationsleitung, von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in das Bad und in die Küche der Wohnung des obersten Geschosses in Installationsschächten gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan, - Isolierung der vertikalen Steigstränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung bis zu den Sanitärobjekten an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen, - Montage von Leitungen für Warmwasser und Zirkulation inklusive Wärmedämmung zur Anbindung an die zentrale Warmwasserbereitung, deren Positionen dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen sind, -Führung der isolierten Verteilungsleitungen für Warmwasser, Zirkulation, Schmutz- und Trinkwasser küchenseitig auf Putz bis zur Küchenspüle, - Streichen der Warmwasserleitungen, - Erneuerung der Rohrleitungsinstallationen, - Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden; f) Montage von wassersparenden Armaturen durch: - Demontage der Armaturen im Bad und in der Küche, - Montage von wassersparenden Einhebelmischarmaturen; g) Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern durch: - Montage eines Kalt- und Warmwasserzählers im jeweiligen Installationsschacht im Bad und der Küche; h) Modernisierung der Küche durch: - Demontage vorhandener Küchenmöbel im notwendigen Arbeitsbereich, - Installation von Zu- und Abflussanschlüssen für Waschmaschine und Geschirrspüler, - fachgerechtes Aufstellen der Küchenmöbel; i) Erweiterung der Elektroanlage durch: - Installation eines elektrischen Wandauslasses inklusive montierter Spiegelleuchte über dem Waschtisch und einer Doppelsteckdose neben dem Waschtisch im Bad, - neue Verkabelung des Deckenauslasses im Bad, - Herstellung einer gesonderten Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zum Bad in einem weißen Kabelkanal im Deckenixel nebst Absicherung über Fehlerstromschutzschalter RCD, - Herstellung von Aufputzsteckdosen für Waschmaschine und Geschirrspüler in der Küche, - Herstellung einer Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zur Küche und Verlegung in der Küche über Putz in einem weißen Kabelkanal auf der Sockelleiste nebst Absicherung über einen Fehlerstromschutzschalter RCD, - Herstellung einer Beleuchtung mit Schalter sowie einer Steckdose im Mieterkeller, - Installation einer Zuleitung vom Elektrozähler der Wohnung mit Absicherung über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter für den Mieterkeller, - Einbau neuer leistungsfähiger elektrischer Steigestränge im Hausflurbereich gemäß der TAB NS Nord 210 und DIN 18 015 Teil 1 Kurve B, - Anschluss der Wohnung bis zur Unterverteilung im Deckenixel mit einem weißen Kabelkanal, - Einbau einer neuen Stromkreisverteilung am Standort der bisherigen Stromkreisverteilung mit Sicherungsautomaten für getrennte Stromkreise, FI-Schutzschalter und Überspannungsschutz, - Entfernung des (wohnungsbezogenen) Stromzählers und Anordnung an zentraler Stelle im Kellergang in der neuen Zählerzentralstation und Anbringung einer neuen Zuleitung mit Absicherung vom neuen Elektrozähler im Keller (Zählerzentralstation) über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter RCD; j) Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage: - Ziehung neuer Leitungen für die Gegensprechanlage begleitend zu den neuen Steigeleitungen - Installation von Türtelefonen unmittelbar im Bereich der Wohnungseingangstür - Rückbau und Stilllegung der alten Anlagenteile; k) Instandsetzungsmaßnahmen in der Küche durch: - Demontage, Erneuerung und Isolierung der Kalt- und Schmutzwasserleitung, - Anbindung der Armaturen an die neuen Steigeleitungen über den neu errichteten Installationsschacht, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Rückbau des vorhandenen Fensterschrankes, - Anordnung einer neuen Fensterbank unter dem Fenster, - Verschluss der vorhandenen Lüftungsöffnungen innerhalb der Außenfassade sowie – im Bedarfsfall – Ergänzung des Bodenbelages im ehemaligen Schrankbereich, - Montage eines Elektroherdes (Kochmulde mit Glaskeramik-Kochfeld) mit den Maßen 60 x 60 x 86 (B x T x H), dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist; l) Malerarbeiten wie folgt: - malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Arbeitsbereiche in der Küche und Bad, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden, - malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Bereiche in den Wohnräumen und dem Flur, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden; m) Instandsetzung der Hausanschlüsse, Informationstechnik/Telekommunikation Allgemein wie folgt: - Erneuerung der maroden Bestandsleitungen, - Installation einer zusätzlichen Datenleitung vom jeweiligen Zähler bis in die Unterverteilung, - Erneuerung der Haupt- und Unterverteilung im Keller - Schaffung von einzelnen Angängen zu den einzelnen Aufgängen - Erneuerung des Hausanschlusses; n) Instandsetzungsmaßnahmen im Keller durch - Anpassung/Rückbau der Gasleitungen inkl. des Gashausanschlusses. 2. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern nach Einhaltung einer Ankündigungsfrist von einer Woche den Zutritt zur vorbezeichneten Wohnung zum Zweck der Durchführung der in Ziffer 1 beschriebenen Maßnahmen in der Zeit zwischen 07:00 Uhr und 18:00 Uhr werktags zu gestatten. 3. Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die ausgeurteilten Duldungspflichten ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes Ordnungsgeld bis 250.000,00 €, ersatzweise ein Tag Ordnungshaft je 250,00 EUR Ordnungsgeld, aber maximal zwei Jahre Ordnungshaft, angedroht. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung hat auch ganz überwiegend in der Sache Erfolg. Randnummer 3 Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch gemäß §§ 555a Abs. 1, 555b, 555d Abs. 1 BGB a.F. (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB) auf Duldung der noch streitgegenständlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu. Randnummer 4 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts genügt die Modernisierungsankündigung den formellen Anforderungen des § 555c BGB a.F. Randnummer 5 Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 a.F. BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung unter anderem an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BGH, Urt. v. 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, Rn. 21 - 23, juris m.w.N.). Randnummer 6 Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommen Ankündigung gerecht. Insbesondere wird dem Informationsbedürfnis des Mieters abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts bezüglich des Angebots eines Ausweichquartiers ausreichend Rechnung getragen. Dem Beklagten wird ausdrücklich ein Ausweichquartier angeboten, das seinen Belangen entsprechen soll, verbunden mit der Kostenübernahme sowie der Übernahme des Schaffens der Baufreiheit durch die Klägerin. Dieses Angebot ist dahingehend zu verstehen ist, dass dem Beklagten ein angemessenes Ausweichquartier nach - auch angekündigter - vorauszugehender Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse anzubieten ist. Damit ist auch bei einem weitgehenden Verständnis des Umfangs des Schutzes des Mieters (hierzu ausführlich Eisenschmidt, Anm. zu LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, NZM 2016, 721, 724 m.w.N.) durch hinreichende inhaltlich zutreffende Information Genüge getan. Die von dem Beklagten darüber hinaus geforderte konkrete Bezeichnung einer Ersatzwohnung findet - wie bereits im Hinweisbeschlusses der Kammer vom 23. April 2020 ausgeführt - in der Bestimmung des § 555c Abs. 1 BGB a. F. keine Stütze, kann allenfalls im Fall des rechtzeitigen Härteeinwands die materielle Richtigkeit der Ankündigung berühren (vgl. LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, in dem auf die der Duldungspflicht entgegenstehende rechtzeitig eingewandte persönliche Härte abgestellt und die Vorfrage, ob der Mieter die vom Vermieter angekündigte umfangreiche Modernisierung bereits wegen formeller Unwirksamkeit der Ankündigung nicht dulden muss, weil der Vermieter nicht von sich aus eine angemessene Ersatzwohnung auf eigene Kosten angeboten hat, ausdrücklich offen gelassen wird). Im Übrigen steht einem Erfordernis der konkreten Bezeichnung eines Ausweichquartiers entgegen, dass diese angesichts der Vielzahl der betroffenen Mieter und der jeweiligen individuellen Absprache im Vorfeld des hier vorliegenden umfangreichen Bauprojekts als nicht zumutbar erscheint, während dem Mieterinteresse wie bereits ausgeführt durch die angebotene jeweilige individuelle Absprache genügt werden kann. Randnummer 7 Entgegen der Ansicht der Berufung ist auch ein hinreichend enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn gegeben. Anhaltspunkte für eine im Hinblick auf den voraussichtlichen Baubeginn verfrühte Ankündigung sind nicht ersichtlich. Selbst wenn zum Schutz des Mieters der Ansicht gefolgt würde, dass der in der Ankündigung festgelegte Baubeginn den Zeitraum von 6 Monaten nach Zustellung der Ankündigung nicht überschreiten sollte (so Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555c Rn. 37; vgl. auch bezogen auf eine Spanne von etwa 11 Monaten OLG München, Urt. v. 15. Oktober 2019 - MK 1/19, WuM 2019, 624 - 633, Tz. 72ff., 81ff. bei juris), liegt eine formell rechtmäßige - mithin auch nicht rechtsmissbräuchliche (§ 242 BGB) - Ankündigung vor. Für die Bemessung der Zeitspanne ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht auf den Beginn der Bauarbeiten innerhalb der Wohnung abzustellen, sondern grundsätzlich auf den sog. „ersten Spatenstich“. Dieser ist getan, sobald der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme eine Einwirkung auf die Mietsache bzw. das Gebäude bedeutet, d.h. eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vgl. BeckOGK/Schepers, 1.7.2019, § 555c Rn. 18-20.1; Eisenschmid, a.a.O., Rn. 19). Nach dieser Maßgabe ist vorliegend auf den mit dem 7. Januar 2019 angegebenen Beginn der Arbeiten im ersten Bauabschnitt abzustellen, für den ausweislich Seite 1 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung in dem Gebäude T-Str., in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, Arbeiten im Kellerbereich unter Hinweis auf die notwendige Beräumung und den beabsichtigten Rückbau bestehender Kellerräume angekündigt sind (während in dem von dem Beklagten herangezogenen Sachverhalt des Verfahrens zu dem Aktenzeichen 67 S 108/20 nach dem Bauzeitenplan die Arbeiten in dem maßgeblichen Gebäude anders als vorliegend erst gut ein Jahr nach der allgemein bezeichneten nicht näher spezifizierten „Baustelleneinrichtung“ bei einem eine Vielzahl von Objekten umfassenden Baukomplex beginnen sollten). Damit einhergehend wird der Beklagte auf Seite 3 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung darauf hingewiesen, sein Keller werde voraussichtlich ab dem 7. Januar 2019 im Hinblick auf die benötigte Baufreiheit nicht nutzbar sein. Dem folgen sollen Vorarbeiten im Keller im Rahmen der bezüglich der Versorgungsleitungen angekündigten Arbeiten. Diese nicht bloß vorbereitenden Arbeiten sind schließlich ausweislich der Ankündigung der mit Modernisierungsmaßnahmen kombinierten Instandsetzungsmaßnahmen als Gesamtmaßnahmen dem von dem Beklagten bewohnten Objekt T-Str. und nicht (ausschließlich) einem anderen Komplex zuzuordnen. Ebensowenig verfängt der Verweis des Beklagten auf eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der ab Januar 2019 geltenden die Modernisierungsumlage beschränkenden neuen Vorschriften durch die Modernisierungsankündigung kurz vor Ende des Jahres. Anders als im Fall der von dem Beklagten herangezogenen Entscheidung des OLG München (a.a.O.) ging vorliegend nicht nur die Ankündigung bereits Anfang Oktober und nicht unmittelbar Ende 2018 zu, sondern es war ausweislich des von der Klägerin im Einzelnen dargelegten Planungsverlaufs auch bereits eine hinreichende Planungssicherheit erreicht, wie die „Gemeinsame Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf von Sanierungsmaßnahmen…“ vom 12. April 2018 mit dem Bezirksamt zeigt, in der zudem die Genehmigungsfähigkeit des beantragten Gesamtvorhabens in dem hier maßgeblichen Umfang nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestätigt wird, der die bis August 2018 andauernden Abstimmungs- und Planungsarbeiten für das gesamte Areal sowie die einzelnen Wohnungen folgten. Randnummer 8 Dem Amtsgericht wird auch nicht darin gefolgt, dass die Ankündigung der Instandsetzungsarbeiten ausgehend von der Gliederung in der Berufung im Antrag zu Ziffer 1. m) - vormals Ziffer 1. t) - nicht hinreichend konkret ist. Entscheidend für die formelle Wirksamkeit ist, ob sich der Mieter anhand der Angaben in der Mitteilung in hinreichendem Umfang Vorstellungen darüber machen kann, welche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind (Schepers, a.a.O., Rn. 9 m.w.N.). Dies ist indes der Fall, wie die konkrete und nachvollziehbare Beschreibung der Einzelheiten unter I. Ziffer 8 und II. Ziffer 8 der Ankündigung zeigt. Randnummer 9 Der streitgegenständliche Anspruch auf Duldung der angekündigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist auch materiell-rechtlich begründet. Randnummer 10 Bei den als Modernisierungsmaßnahmen angekündigten Maßnahmen handelt es sich auch um solche. Randnummer 11 Die Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten stellt eine Maßnahme der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) dar. Soweit der Beklagte behauptet, wegen der an einigen Stellen verlaufenen Wasserleitungen sei „nicht vorstellbar, dass eine Dämmung der Decke so erfolgen“ könne und tatsächlich eine Energieeinsparung stattfinde, fehlt es an einem hinreichend konkreten, nachvollziehbaren Vortrag, inwiefern - wie pauschal angeführt - wegen der an der Kellerdecke teilweise verlaufenden Leitungen bauseitig die technischen Voraussetzungen für die Anbringung der nachhaltig energiesparenden Dämmung nicht zu schaffen sein sollten. Ebenso fehlt es an konkret vorgetragenen tatsächlichen Anknüpfungspunkten zur Untermauerung des eingewandten - von der Klägerin konkret bestrittenen - Verstoßes gegen Brandschutzbestimmungen. Der Einwand der Verringerung der Deckenhöhe greift nicht, da für den Keller als Abstellraum keine vereinbarte Mindesthöhe geschuldet ist und die von dem Beklagten angegebene Höhe einer Nutzung als Kellerabteil nicht entgegensteht. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob nicht bereits der fehlende rechtzeitige Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB) entgegensteht. Randnummer 12 Die angekündigten Maßnahmen im Bad stellen zu duldende Modernisierungs- und Instandsetzungmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 3 und 4, 555a Abs. 1 BGB dar. Der Komfort des Bades wird erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) durch die Ausführung eines wandhängenden WCs, die Einhebelmischarmaturen, den Handtuchheizkörper. Die Bedienung mit nur einem Hebel erhöht die Bedienungsfreundlichkeit, und damit den Komfort. Die gewünschte Temperatur kann bei nur einem Hebel, der nur mit einer Hand bedient werden muss, schneller erreicht werden, sodass weniger Wasser mit ungewünschter Temperatur ausfließt. Außerdem kann die erreichte und gewünschte Wassertemperatur auch bei Vergrößern oder Verringern der Wasserdurchlaufmenge gehalten werden, ohne die Temperatur erneut abgleichen zu müssen. Auch das führt entgegen der Ansicht des Beklagten zur Einsparung von Wasser, weil damit schneller und ohne Wegfließen des zu kalten oder zu heißen Wassers vor Bedienen des zweiten Ventils die gewünschte Temperatur erzielt werden kann. Wenn der Hebel in der richtigen Stellung gehalten wird, ist auch eine bewusste Verwendung ausschließlich kalten Wassers möglich (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 - 65 S 100/17, Rn. 40, juris). Die Verfliesung nicht nur des Bodens, sondern auch der Wände stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Diese ist zum Teil - jedermann erkennbar - als Folge der Neuinstallationen im Bad erforderlich, zum Teil bewirkt sie eine nachhaltige Komforterhöhung, weil ein größerer Anteil der Wände spritzwassergeschützt und leichter zu pflegen und zu reinigen ist. Maßgeblich sind hier - ebenso wie bei den übrigen Modernisierungsarbeiten - nicht die individuellen Vorstellungen des Beklagten selbst, sondern die allgemeinen Vorstellungen und Anforderungen, die Mietinteressenten an eine anzumietende Wohnung durchschnittlich stellen. Für den gefliesten Boden ist darauf verweisen, dass dieser durch die zu duldende Verlegung der neuen Versorgungsleitungen und die Neugestaltung des Bades an diversen Stellen ohnehin beschädigt wird, die Neuverfliesung und (Neu-)Abdichtung mithin jedenfalls als Folge der Modernisierungsarbeiten sowie der umfangreichen Arbeiten an den Wasserleitungen im Bad und an der Heizung auch zur Herstellung einer einheitlichen Verfliesung zu dulden (vgl. LG Berlin - 65 S 100/17, Rn. 45, juris), zumal ausweislich II. 2. der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung Kosten der Erneuerung der Raumoberflächen im Fall der bereits vorhandenen Verfliesung von Wänden im Bad nicht in die Modernisierungsumlage einfließen werden. Einen etwaigen - ohnehin nicht wesentlichen - Komfortverlust durch ein möglicherweise etwas geringeres Füllvolumen der neuen Badewanne hat der Beklagte hinzunehmen, da der als Instandsetzungsmaßnahme angekündigte Einbau einer sogenannten Raumsparwanne gerade im Hinblick auf das sehr kleine Bad der optimalen Ausnutzung des vorhandenen kleinen Raumes dient. Eine nicht hinnehmbare und nicht nur zu vernachlässigende Beschränkung der Bewegungsfreiheit, wie von dem Beklagten pauschal eingewandt, ist bei Betrachtung der Anordnung gemäß Anlage 2 zur Modernisierungsankündigung bereits nicht erkennbar. Zudem fehlt es auch insoweit an einem rechtzeitigen Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Soweit der Beklagte insoweit auf die Offensichtlichkeit der geringen Breite des Bades verweist, haben die beengten Platzverhältnisse im Bad bei der Planung ausweislich der Modernisierungsankündigung Berücksichtigung gefunden. Davon ausgehend war der Beklagte erst recht gehalten, fristwahrend den Härtegrund, das Badezimmer würde nach Abschluss der Maßnahmen nicht mehr seinen Nutzungsbedürfnissen gerecht, in der Weise zu substantiieren, dass die Klägerin über den Fortgang der beabsichtigten Maßnahmen eine Entscheidung hätte treffen können (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 34). Dies ist indes nicht einmal ansatzweise erfolgt. Randnummer 13 Die Installation der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung stellt eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar. Soweit die Anbringung der Heizkörper zum Wegfall des Fensterschrankes in der Küche führen sollte, steht dies der Qualifizierung als Modernisierung nicht entgegen. Der darin liegende Komfort hat ausgehend von den ausführlichen Erläuterungen der konkreten Bauausführung, insbesondere der im einzelnen dargelegten Notwendigkeit jedenfalls des zu einer objektiven Verbesserung führenden energetischen Vorteils der Anbringung des Heizkörpers unter dem Küchenfenster, mithin der damit auf der Hand liegenden Vorteile der geplanten Bauausführung zurückzutreten. Die Arbeiten zur Demontage des Einbauschranks sind zudem den Instandsetzungsmaßnahmen zugeordnet, abgesehen von der Möglichkeit, durch die beabsichtigten Umbaumaßnahmen neu entstehende Flächen für einen Schrank zu nutzen und den zusätzlich geplanten neuen Fensterbänken unter den Fenstern. Schließlich hat der Beklagte auch diesbezüglich die Art der baulichen Ausführung nicht mittels rechtzeitigen Härteeinwands geltend gemacht. Soweit bereits Wasser- und Abwasseranschluss in der Küche vorhanden sein sollten und auch bereits eine Einhebelmischbatterie in der Küche an der Spüle, ist nachvollziehbar, dass im Rahmen der Gesamterneuerung und der Neuverlegung der jeweiligen Leitungen (Strangsanierung) auch neue Anschlüsse installiert werden und insgesamt ein einheitlicher neuer Ausstattungsstandard gewahrt werden soll (so der ausdrückliche Verweis in der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung unter Ziffer 4), wobei ausdrücklich für den Fall schon vorhandener Vorrichtungen lediglich die Vornahme als Erhaltungsmaßnahme angekündigt worden ist. Der neue Geschirrspülmaschinenanschluss stellt als solcher eine objektive Gebrauchswerterhöhung dar, unabhängig davon, ob wegen des Vorhandenseins der Waschmaschine derzeit kein Platz für einen Geschirrspüler vorhanden ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 - 65 S 100/17, Rn. 58, juris). Randnummer 14 Der Einwand des Beklagten hinsichtlich der unterbleibenden Nutzung der gebrauchten Schornsteinzüge steht nicht entgegen, da die Klägerin nicht zu der von dem Beklagten favorisierten Bauausführung verpflichtet werden kann, soweit - wie vorliegend - die Erneuerung der Steigeleitungen zu dulden ist. Allgemein hat zu gelten, dass soweit die vorhandenen Schornsteine für die Beheizung des Gebäudes und der Wohnungen nicht mehr benötigt werden, die Vermieterin diese auch stilllegen kann und der Mieter dies zu dulden hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 10. November 2017 - 65 S 151/17, Rn. 39, juris). Ein rechtzeitiger Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Abs. 2 Satz 1 i.V.m § 555d Absatz 3 S. 1 BGB) ist auch diesbezüglich nicht erfolgt. Randnummer 15 Gleiches gilt für die Elektroinstallation zur Schaffung eines zeitgemäßen im gesamten Objekt einheitlich konzipierten sicheren Standards der veralteten gesamte Elektroanlage, um sämtliche Anlagen auf den technisch neusten Stand zu bringen und eine stabile Stromversorgung zu gewährleisten, durch unter anderem die Verstärkung der Leitungen für den gleichzeitigen Betrieb energieintensive Geräte wie Waschmaschine, Geschirrspüler, Trockner und des im Wege der Instandsetzung neu zu installierenden Elektroherds. Die Verstärkung des Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnung stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht (vgl. LG Berlin - 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 49, juris). An die neue Elektrik angepasste FI-Schutzschalter haben aus sicherheitstechnischen Erfordernissen mit der zu duldenden neu installierten Steckdosenstromkreise in der Wohnung einherzugehen. Im Hinblick auf die damit zu einer Wohnwertverbesserung führenden Gesamterneuerung der Elektroinstallation sind auch die neue Ausführung des etwa bereits vorhandenen Deckenauslasses im Bad, die der den Gebrauchswert erhöhende Doppelsteckdose im Bad, von zusätzlichen Steckdosen sowie gemäß § 555b Nr. 6 BGB die Zentralisierung sämtlicher Zähler gemäß der ausführlichen Erläuterung in Ziffer 8 der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung zu dulden (vgl. LG Berlin - 65 S 100/17, a.a.O., Rn. 59, juris), allerdings nicht die Entfernung des Stromzählers aus der Wohnung, da er sich nach dem insoweit unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Beklagten dort nicht mehr befindet. Randnummer 16 Der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage stellt eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB), wobei es sich nach dem allgemeinen Verständnis der angekündigten Maßnahme allein wegen der vorgesehenen Telefone offensichtlich um eine Gegensprechanlage mit Türöffner- sowie Klingelfunktion handelt, wie von der Klägerin klargestellt. Randnummer 17 Der Beklagte hat zudem gemäß § 555a Abs. 1 BGB die noch streitgegenständlichen angekündigten Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Einhergehend mit der Gesamtumstellung der Energieversorgung des Gebäudes ist die Deinstallation der Gasleitungen zu dulden, schon um so unnötige Gefahrenquellen zu beseitigen. Als Folge dessen stellt auch der Austausch des Gasherdes in einen zudem leichter zu reinigenden und mit geringerer Betriebsgefahr einhergehenden Elektroherds mit Glaskeramik-Kochfeld eine zu duldende, sogar die Klägerin verpflichtende Instandsetzungsmaßnahme dar (vgl. LG Berlin - 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 56, juris). Zur Berechtigung der Stilllegung des alten Schornsteins verbunden mit der zu duldenden Neuerrichtung eines Installationsschachts wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Randnummer 18 Die Malerarbeiten sind als Folge der zu duldenden Modernisierung- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Randnummer 19 Schließlich sind die Instandsetzungsmaßnahmen im Tenor zu 1. m) zu dulden. Stichhaltige Einwendungen stehen der nachvollziehbaren Vornahme der Maßnahmen mit dem Zweck auch die Hausanschlüsse mitsamt der Telekommunikationsleitungen angepasst an die Erneuerung der Elektrik auf den technisch neuesten Stand nach den zum Zeitpunkt der Ankündigung geltenden Richtlinien zu bringen, gekoppelt mit der Verstärkung der elektrischen Leitungen, die hinreichend konkret in der Ankündigung beschrieben wird (siehe I. und II. 8., II. 10. der Ankündigung), nicht entgegen. Randnummer 20 Der Einwand der die Duldungspflicht ausschließenden nicht hinnehmbaren persönlichen Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB greift nicht. Es ist bereits äußerst zweifelhaft, ob mit dem von dem Beklagten in Bezug genommenen fristgerechten Schreiben vom 29. November 2018 tatsächlich der Einwand der persönlichen Härte gemäß § 555d BGB geltend gemacht wurde. Dagegen spricht die lediglich auf die Einwendung - hier gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht zu berücksichtigende - finanzieller Härte bezugnehmende Überschrift des Schreibens. Die Auslegung des Umfangs des geltend gemachten Härteeinwands kann jedoch im Ergebnis ungeachtet der gegebenenfalls möglichen Nachholung des Härteeinwands gemäß § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB dahinstehen, da der Beklagte nach wie vor ungeachtet des erheblichen Bestreitens der Klägerin bereits im Schriftsatz vom 17. Dezember 2019 lediglich pauschal auf eine psychische Erkrankung und die daraus folgende Unzumutbarkeit unter Verweis auf allgemeine Befindlichkeiten hingewiesen hat, ohne hinreichend zu besorgende gesundheitliche Beeinträchtigungen des Beklagten als Grundlage der vorzunehmenden Abwägung darzutun (zu den Anforderungen vgl. nur BeckOK MietR/Müller, 19. Ed. 1.3.2020 § 555d Rn. 58a - 62 m.w.N.; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, WuM 2016, 282). Die persönliche Härte unter Hinweis auf den Auszug in eine nicht konkret benannte Ersatzwohnung hat der Beklagte nicht fristgerecht eingewandt. Dafür bedarf es der Mitteilung konkreter Härtegründe (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 70 m.w.N.). Daran fehlt es indes. In dem herangezogenen Schreiben vom 29. November 2018 wird der Auszug aus der Wohnung und die Problematik der Ersatzwohnung nicht erwähnt. Der in dem Schreiben erklärte Vorbehalt weiterer Einwendungen ist nicht geeignet, die den Vermieter schützende Ausschlussfrist des § 555d Absatz 3 S. 1 BGB auszuhebeln. Randnummer 21 Die Verurteilung gemäß Ziffer 2) dient der tatsächlichen Realisierung der zu duldenden Arbeiten und ist Ausfluss der Duldungspflicht nach §§ 555a bzw. 555b BGB. Randnummer 22 Die Androhung des Ordnungsgeldes beruht auf § 890 Abs. 1 und 2 ZPO. Randnummer 23 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 91a, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO erforderlich machten, ergeben sich nicht. Die hier betroffenen Rechtsfragen sind solche der konkreten Umstände des Einzelfalls, die der tatrichterlichen Bewertung unterliegen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001441576 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit