§ 548 BGB

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hanau 2. Berufungskammer Entscheidungsdatum: 11.09.2023 Aktenzeichen: 2 S 94/22, 32 C 155/21 ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2023:0911.2S94.22.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 546 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Schlechter Übergabezustand kein Mangel; Rückbaupflicht nach Mietende Leitsatz Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache ver-tragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zu-stand. Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlech-terungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Verände-rungen hat er spätestens bei Mietende auch dann beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Miet-beginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war. Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 12. August 2022, 32 C 155/21, Urteil Tenor Die Kläger und Berufungskläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Kläger und Berufungskläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses. Gründe Nach Vornahme der gemäß § 522 Abs. 1 und 2 ZPO gebotenen Prüfung ist die Kammer einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil. I. Die Kläger begehren als ehemalige Mieter von dem beklagten ehemaligen Vermieter die Rückzahlung einer Kaution. Im Jahr 2012 mieteten die Kläger eine Wohnung von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklagten und zahlten einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.000,00 € auf ein Sparkonto des Vaters des Beklagten ein. Im Jahr 2018 erwarb der Beklagte die Liegenschaft, zwischen den Parteien wurde am 18.08.2018 ein neuer Mietvertrag geschlossen (Bl. 5 ff. dA). Während der Mietzeit nahmen die Kläger Veränderungen an der Mietsache vor, unter anderem an der Schalterdose im Flur (Durchbohren der Dose und der Wand für den Anschluss einer Steckdose in der Abstellkammer), der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals. Weiterhin wurde eine Wandlampe neu installiert und die Installation vergipst. Nach Rückgabe der Mietsache fertigte der Beklagte im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Elektrotechnikmeister (…) ein Rückgabeprotokoll, in welchem eine Reihe von Mängeln aufgeführt sind, einschließlich einer Manipulation an der Elektroinstallation mit dem Zusatz „Diese Arbeiten sind sofort auszuführen und werden der alten Mietpartei in Rechnung gestellt" (Anlage B2, Bl. 54 ff. dA). Das Protokoll übersendete der Beklagte am 09.11.2019 an die Kläger, worauf der Kläger zu 1. mit Schreiben vom selben Datum die Forderungen zurückwies. Für den Rückbau der Steckdose in der Abstellkammer, die Arbeiten an der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals und die Arbeiten betreffend die Wandlampe zahlte der Beklagte an die Firma (...) einen Betrag von 1.075, 94 € gemäß Rechnung vom 20.01.2020 (Bl. 25 f. dA). Mit Schreiben vom 06.04.2021 (Anlage B6, Bl. 65 dA) übersandte der Beklagte das noch auf seinen Vater ausgestellte Kautionssparbuch an die Kläger mit dem Hinweis: „Jedoch auf Grund der überschaubaren Kautionsleistung, die glücklicherweise durch mich noch belegt werden kann, von 1000 EURO, übersende ich Ihnen das ordnungsgemäß geführte Kautionssparbuch sowie die entsprechende Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben von 291,56 Euro. Die Zahlung erfolgt kurzfristig. Die Rückgabe des Kautionsleistung [sic!] erfolgt ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht!“ Das Sparbuch ist nicht verwertbar, da es auf den Vater des Beklagten ausgestellt und der Beklagte nicht dessen Erbe ist. Mit Schriftsatz vom 22.9.2021 erklärte der Beklagte die Aufrechnung der Kaution mit dem von ihm an die Firma (...) gezahlten Betrag von 1.075,94 €. Die Kläger waren der Auffassung, keine Beschädigung verursacht zu haben. Sie haben vorgetragen, die Arbeiten seien teilweise mit dem Beklagten abgesprochen gewesen, zudem seien die angesetzten Kosten in der Rechnung unangemessen bzw. nicht erforderlich. Der Kläger habe durch die Rückgabe des Sparbuchs erklärt, keine Forderungen mehr geltend zu machen. Zudem seien die Ansprüche verjährt. Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.004,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen, die Veränderungen durch die Kläger seien eine Beschädigung der Mietsache. Er habe seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 BGB auf Geldersatz binnen der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Übersendung des Protokolls am 9.11.2019 ausgeübt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe durch die Übersendung des Sparbuchs den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht anerkannt. Er habe zudem Ansprüche gegen die Kläger aufgrund der Veränderungen, weil diese nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden seien, jedenfalls aber die Mietsache so zurückzugeben sei, wie sie den Klägern übergeben worden sei. Der Anspruch sei auch gemäß § 215 BGB innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gewesen, da der Beklagte vor Fristablauf seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 Abs. 1, 2 BGB ausgeübt habe. Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre Klageanträge vollumfänglich weiterverfolgen. Zur Begründung führen sie aus, der Beklagte habe durch die Rückgabe des Sparbuchs seine Auszahlungspflicht der Kaution anerkannt. Zudem hätten sie lediglich nicht ordnungsgemäße und teils lebensgefährliche Zustände behoben, das auch in Absprache mit dem Beklagten, so dass eine Beschädigung der Mietsache nicht vorliege. Weiterhin hätten sie die Rechnung vom 20.01.2020 substantiiert bestritten, da die Arbeiten mit geringerem Aufwand zu beheben gewesen wären. Daher hätte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Der Anspruch des Beklagten sei zudem verjährt, weil der ihnen zunächst zustehende Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auf Zahlung umgestellt worden sei, zudem habe der Beklagte keine Kautionsabrechnung erteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungsschrift (Bl. 102 ff dA) verwiesen. Die Kläger beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 12.08.2022 - 32 C 155/21 -, zugestellt am 17.08.2022 wird abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.004,47 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung (Bl. 110 ff. dA) verwiesen. II. Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Weder beruht die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil der Beklagte, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, gegen diese Forderung mit einem ihm zustehenden Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache, jedenfalls aber unterlassener ordnungsgemäßer Rückgabe, wirksam aufgerechnet hat. Die hiergegen erhobenen Einwände der Berufung greifen nicht durch. Dafür, dass der Beklagte „den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution“ konkludent anerkannt hätte, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen würde es sich nicht um ein Anerkenntnis des Rückforderungsanspruchs, der dem Mieter gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der Sicherungszweckabrede ohnehin nach Mietende zusteht, handeln, sondern um einen Verzicht auf die Verwertung der Kaution oder der Geltendmachung von Ansprüchen durch den Vermieter im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses. Zum anderen kann aus der Rückgabe des Kautionssparbuchs eine solche Erklärung schon deshalb nicht geschlossen werden, weil das Sparbuch -wie die Kläger selbst vortragen- nach dem Tod des Vaters des Beklagten für die Kautionssicherung überhaupt nicht mehr verwendet werden kann. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte auf die vorgehenden Aufforderungen der Kläger, den Kautionsbetrag (in Geld) zurückzahlen, überhaupt nicht reagiert hat und mit der Übersendung des Sparbuchs dem Begehren der Kläger auch nicht nachgekommen ist, kann ein konkludenter Verzicht auf die Kautionsverwertung oder eigene Schadensersatzansprüche in der Übersendung des Sparbuchs gerade nicht gesehen werden. Das wird zudem dadurch klargestellt, dass der Beklagte ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ handelte (Schreiben vom 06.04.2021, Anlage B6, Bl. 65 dA). Damit ist für einen Rechtsbindungswillen dahingehend, dass der Beklagte das Nichtbestehen von Ansprüchen verbindlich erklärt und auf die Kautionsverwertung verzichtet hätte, kein Raum. Aus demselben Grund ergibt sich auch aus den weiteren Ausführungen, dass der Beklagte das Sparbuch aufgrund der „überschaubaren Kautionsleistung“ übersende, keine andere Wertung. Weil diese Erklärung für den Beklagten ausschließlich nachteilig wäre, unterliegt sie den Anforderungen eines Verzichtsvertrags (§ 397 BGB). Dabei stellt der Bundesgerichtshof an die Annahme eines Rechtsbindungswillens des Erklärenden extrem hohe Anforderungen, die im Zweifel grundsätzlich nicht anzunehmen sind (BGH, Urteil vom 29. November 1995 – VIII ZR 293/94 –, Rn 14, juris). Diese Voraussetzungen sieht die Kammer in keiner Weise als erfüllt an. Der Anspruch des Beklagten ist auch nicht verjährt bzw. einer Aufrechnung über § 215 BGB unzugänglich. Dabei ist der Klägervortrag schon widersprüchlich, wenn einerseits angeführt wird, der Kautionsrückgewährungsanspruch wäre auch nach dem Tod des Vaters des Beklagten und somit innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auf Rückgabe des Kautionssparbuchs gerichtet, zugleich aber die Klage auf Geldzahlung richten. Würde die Auffassung der Kläger zutreffen, wäre nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage ihnen ein Anspruch auf Geldzahlung zustehen würde. Sie begründen dies damit, dass sich der Rückgabeanspruch automatisch in einen Geldzahlungsanspruch geändert habe, weil der Beklagte das Erbe „wohl“ ausgeschlagen habe (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Damit ist schon nicht ersichtlich, ob die Kläger überhaupt einen Anspruch auf Geldzahlung hätten, da sie selbst nicht konkret vortragen, ob und wann genau dieser entstanden sein soll. Tatsächlich bestand aber zu keinem Zeitpunkt ein auf die Rückgabe des Sparbuchs gerichteter Anspruch, weil die Kläger kein Sparbuch übergeben, sondern die Kaution in bar geleistet haben. Dass die 1.000 € auf ein Kautionssparbuch des damaligen Vermieters eingezahlt wurden (Klageschrift vom 19.08.2021, S. 2, Bl. 2 dA), ändert hieran nichts. Die Anlagepflicht ergibt sich schon aus § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Damit war der klägerische Anspruch von Anfang an auf Rückzahlung des geleisteten Betrags gerichtet, der aus dem Sparbuch selbst oder auch dem persönlichen Vermögen des Vermieters erfolgen konnte, weil Geld eine Gattungsschuld ist. Die Ansprüche der Parteien standen sich somit schon innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber. Das bezieht sich auch auf den Anspruch des Beklagten. Die Berufungsbegründung führt insoweit zwar an, dass dies nicht der Fall sei, weil der Beklagte angekündigt habe, die Arbeiten in Rechnung zu stellen, ohne eine konkrete Kautionsabrechnung zu erteilen (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Letzteres ist jedoch überhaupt nicht erforderlich, weil sich die Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB allein als Willenserklärung darstellt, statt einer Reparatur (Abs. 1) den für diese erforderlichen Geldbetrag (Abs. 2) zu fordern (KG Berlin, Beschluss vom 2. Dezember 2019 – 8 U 104/17 –, Rn 12, juris). Das ist ein rein schadensrechtlicher Vorgang, der mit den Regelungen über die Handhabung der Mietkaution in keinem Zusammenhang steht. Der Vermieter muss insoweit auch keine Kautionsabrechnung erteilen, um die Kaution letztlich zu verwerten. Der Ablauf der im Allgemeinen mit 6 Monaten anzusetzenden Frist für die Kautionsabrechnung führt lediglich dazu, dass der Mieter diese nunmehr zurückfordern und gerichtlich einklagen kann (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2022, BGB § 551 Rn 90). Dem Vermieter ist es hingegen nicht verwehrt, sich gegen den Anspruch durch Erklärung der Aufrechnung zu verteidigen. Hinsichtlich der vorgenommenen Veränderungen an dem Kabel sowie den Steckdosen haben die Kläger selbst erklärt, dass diese durch sie erfolgten, sie bestreiten lediglich, dass es sich um eine Beschädigung handeln würde und tragen vor, der Beklagte habe ihnen die Änderungen erlaubt bzw. es würde sich um Mangelbeseitigungsarbeiten handeln (Schriftsatz vom 21.10.2021, Bl. 29 f. dA). Dem ist das Amtsgericht mit zutreffender Begründung nicht gefolgt. Es fehlt vorliegend schon an einer Mangelhaftigkeit der Mietsache, jedenfalls aber stehen den Beklagten keine Rechte aus § 536a Abs. 2 BGB zu, welche diese zudem auch nach eigenem Vortrag überhaupt nicht geltend gemacht haben. Die Kläger tragen selbst vor, der von ihnen veränderte Zustand habe bereits bei Mietbeginn bestanden (Schriftsatz vom 21.10.2021, S. 2 Bl. 30 f. dA). Mangels abweichender Parteivereinbarungen bestimmt sich der vertragsgemäße Zustand der Mietsache jedoch nach demjenigen, der bei Vertragsschluss tatsächlich bestanden hat, so dass keine Gewährleistungsrechte bestehen (LG Berlin, Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16 –, Rn 16, juris) und auch ein objektiv „schlechter“ Zustand keinen Mangel darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2022, BGB § 536 Rn 19). Selbst wenn es sich jedoch um einen Mangel handeln würde, hätten die Kläger diesen gemäß § 536b BGB beanstandungslos angenommen, so dass die Ansprüche aus §§ 536 ff. BGB nicht bestehen. Wenn die Kläger also etwa vortragen, dass der Kabelkanal von Anfang an nicht fachgerecht befestigt gewesen sei (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 3, Bl. 104 dA), ist das gewährleistungsrechtlich nicht von Belang. Der nunmehr erstmalig mit der Berufungsbegründung erbrachte Vortrag, dass der Zustand „lebensgefährlich“ gewesen sei, greift nicht durch. Derartiges haben die Kläger erstinstanzlich in keiner Weise vorgetragen, sondern lediglich auf eine ihrer Ansicht nach nicht fachgerechte Anbringung verwiesen und im Übrigen auf Änderungen in Absprache mit dem Beklagten. Es ist auch nicht ersichtlich oder vortragen, dass insoweit eine Mangelanzeige gegenüber dem Beklagten erfolgte (§ 536c BGB). Das Amtsgericht hat zudem zutreffend festgestellt, dass die Kläger keine Mangelbeseitigungsmaßnahmen iSd § 536a Abs. 2 BGB durchgeführt, sondern die Änderungen entweder eigenmächtig vorgenommen oder den Beklagten um Erlaubnis hierzu ersucht haben. Damit handelt es sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt um Mangelbeseitigungsrechte, die zu einem Ersatzanspruch führen, sondern um Veränderungen der Mietsache. Hierzu ist der Mieter nicht befugt. Selbst wenn aber, wie klägerseits vorgetragen, eine entsprechende Genehmigung des Vermieters vorliegt, muss die Mietsache so zurückgeben werden, wie sie übergeben wurde (BGH, Urteil vom 17. März 1999 – XII ZR 101/97 –, Rn 16, juris). Auf den Vortrag der Kläger, dass die Arbeiten fachgerecht erfolgt seien, kommt es daher nicht an. Will der Mieter Änderungen oder „Verbesserungen“ an der Mietsache durchführen und diese auch nach Rückgabe so belassen, muss er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung treffen. Andernfalls hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzuerhalten, wie er sie übergeben hat. Ob sich die Änderung als „Veränderung“ oder, wie die Kläger mit der Berufung vortragen, „Reparatur“ darstellt, ist dabei ohne Relevanz, wenn die Mietsache in diesem Zustand angemietet wurde, jedenfalls aber kein Vorbehalt bei der Übergabe bei Einzug erklärt wurde. Entgegen der Ansicht der Berufung musste auch kein Sachverständigengutachten bezüglich der Rückbaukosten eingeholt werden. Um die Angemessenheit und Erforderlichkeit der Kosten so konkret darzulegen, dass das Gericht diese gem. § 287 ZPO schätzen kann, reicht es aus, dass der Geschädigte eine Rechnung eines Marktanbieters vorlegt, die er bezahlt hat. Ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des ausgewiesenen Rechnungsbetrages zur Schadensbehebung reicht dann grundsätzlich nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 – VI ZR 171/16 –, Rn 16 ff.). Entgegen dem Vorbringen in der Berufungsbegründung haben die Kläger die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Kosten nicht substantiiert bestritten. Sie haben lediglich vorgetragen, dass die aufgeführten Meister- und Helferstunden nicht nötig gewesen seien, was gerade keinen konkreten Angriff auf die Rechnung darstellt, sondern diese im Ergebnis lediglich, wenn auch anders formuliert, als „zu hoch“ bezeichnet. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend, so dass hierzu auch kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Die Kammer hat bezüglich der von dem Amtsgericht vorgenommenen Schätzung nach § 287 ZPO keine Bedenken. Die Kammer regt an, eine Rücknahme der Berufung zu prüfen. Etwaiger neuer Vortrag ist nach der ZPO nur in sehr engen Grenzen zulässig. Die Rücknahme hätte die Halbierung der Gerichtskosten zweiter Instanz zur Folge, § 3 Abs.2 GKG i.V.m. KV-Nr.1222. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE230005249 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: OLG Stuttgart 5. Zivilsenat Entscheidungsdatum: 06.03.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 U 540/19 ECLI: ECLI:DE:OLGSTUT:2020:0306.5U540.19.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 204 Abs 1 Nr 3 Alt 1 BGB, § 548 Abs 1 S 1 BGB, § 690 Abs 1 Nr 3 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache: Hinreichende Individualisierung der Ansprüche im Mahnantrag Orientierungssatz 1. Die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren hemmt nur dann gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 Alt. 1 BGB die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche, wenn der auf seinen Erlass gerichtete Mahnantrag die gemäß § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO erforderliche Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung enthält. Der auf den Erlass des Mahnbescheids gerichtete Antrag muss mithin ausreichend individualisiert sein.(Rn.29) 2. Hat der Vermieter vorgerichtlich mehrere Mängel geltend gemacht, die jeweils unterschiedliche tatsächliche Entstehungssachverhalte betreffen (hier: fehlerhafte Malerarbeiten, Beschädigung und Verunreinigung von im seinem Eigentum stehenden Sachen und Rückbauverpflichtungen), enthält sein diesbezüglicher Mahnantrag mehrere Ersatzansprüche i.S.v. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB.(Rn.34) 3. Um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, dürfen diese Ansprüche nicht lediglich in einer Summe zusammengefasst werden. Vielmehr müssen die jeweiligen Mängelansprüche im Mahnantrag nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bezeichnet werden.(Rn.30) Verfahrensgang vorgehend LG Stuttgart, 11. Oktober 2019, 17 O 557/19, Urteil nachgehend OLG Stuttgart 5. Zivilsenat, 30. April 2020, 5 U 540/19, Berufung zurückgewiesen Tenor 1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 11.10.2019, Az. 17 O 557/19, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 3.4.2020. Gründe I. Randnummer 1 Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte Ersatzansprüche aus einem beendeten gewerblichen Mietvertrag. Die Beklagte wendet im Wesentlichen die Verjährung der Ansprüche ein. Der Kläger ist Eigentümer von im ersten Obergeschoss des Bürogebäudes R. Straße .. in O. gelegenen Büroflächen. Mit Vertrag vom 4./11.6.2012 (Anl. K1) vermietete er diese an die Beklagte. Randnummer 2 Am 16.5.2018 gab die Beklagte die Mietsache an den Kläger zurück. Anlässlich der Rückgabe fertigten die Parteien ein von beiden Parteien unterzeichnetes Protokoll (Anl. K2), das in Ziff. 3 die Feststellung bestimmter Mängel enthielt. Zudem war ihm eine handschriftliche Anlage beigefügt, in der die Mängel nochmals beschrieben worden sind. Mit anwaltlichem Schreiben vom 2.8.2018 (Anl. K3) forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel sowie zur Entfernung eines Serverschranks und einer Küchenzeile auf. Für den Fall des Fristablaufes kündigte der Kläger an, die Mängel selbst beseitigen zulassen. Für Art und Umfang der geltend gemachten Mängel wird auf dieses Schreiben sowie das Übergabeprotokoll verwiesen. Mit weiterem Schreiben vom 27.9.2018 (Anl. K5) forderte der Kläger nochmals erfolglos zur Mangelbeseitigung auf. Zugleich kündigte er an, dass die Beklagte andernfalls mit Ersatzvornahmekosten i. H. v. ca. EUR 10.000,00 zu rechnen habe. Zudem habe sie den Mietausfall zu tragen. Randnummer 3 Am 16.11.2018 beantragte der Kläger beim Amtsgericht Stuttgart den Erlass eines Mahnbescheides. Die Hauptforderung i. H. v. EUR 17.283,00 bezeichnete er in dem Mahnantrag mit „Schadensersatz aus MIET-Vertrag vom 2.11.2018“. Das Amtsgericht erließ den Mahnbescheid am 19.11.2018. Er wurde der Beklagten am 22.11.2018 zugestellt. Am 23.11.2018 ging ein Widerspruch der Beklagten ein. Randnummer 4 Am 3.4.2019 wurde das Verfahren deshalb antragsgemäß an das Landgericht Duisburg abgegeben, welches das Verfahren mit Beschluss vom 22.5.2019 an das Landgericht Stuttgart verwies. Randnummer 5 Der Kläger trug vor, dass die in dem Übergabeprotokoll benannten Mängel tatsächlich bestünden. Ihre Beseitigung werde Kosten i. H. v. EUR 17.283,00 verursachen. Er war ferner der Auffassung, dass seine Schadensersatzansprüche nicht verjährt seien. Der Mahnantrag vom 16.11.2018 sei hinreichend individualisiert gewesen. Randnummer 6 Der Kläger beantragte: Randnummer 7 Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag i. H. v. EUR 17.283,00 netto nebst 9 %-Punkte über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragte, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Sie war der Auffassung, dass die Schadensersatzansprüche aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen nicht bestünden. Im Übrigen erhob sie die Einrede der Verjährung. Die Verjährungsfrist habe mit dem Tag der Rückgabe, dem 16.5.2018, begonnen. Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB betrage die Verjährungsfrist sechs Monate. Das von dem Kläger durchgeführte Mahnverfahren habe die Verjährung nicht hemmen können. Die behaupteten Schadensersatzansprüche seien in dem Mahnantrag nicht hinreichend individualisiert worden. Randnummer 11 Wegen des Vortrags der Parteien im Übrigen wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts vom 11.10.2019 verwiesen. Randnummer 12 Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche gemäß § 214 Abs. 1 i. V. m. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt seien. Die in § 548 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmte Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters finde auf die streitgegenständlichen Schadensersatzansprüche Anwendung. Die Verjährung sei bis zur Klageerhebung am 8.5.2019 nicht gehemmt gewesen. Eine wirksame Hemmung folge nicht aus § 203 BGB. Denn eine Hemmung wegen Verhandelns sei in jedem Fall mit Verstreichenlassen der von dem Kläger in seinem weiteren Schreiben vom 27.9.2018 bis zum 15.10.2018 gesetzten Frist zur Mangelbeseitigung beendet. Unter Hinzurechnung der Frist des § 203 S. 2 BGB habe die Hemmung am 25.1.2019 geendet. Randnummer 13 Auch der Mahnbescheid vom 16.11.2018 habe die Verjährung nicht hemmen können. Denn der Mahnantrag habe den geltend gemachten prozessualen Anspruch nicht gem. § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO hinreichend bezeichnet, d. h. nicht hinreichend individualisiert. Für die Beklagte sei aufgrund des Mahnbescheids nicht erkennbar gewesen, welche Ansprüche geltend gemacht würden. Randnummer 14 Zwar habe sie gewusst, dass der Kläger Ansprüche auf Schadensersatz und Mängelbeseitigung geltend mache. Allerdings sei aus Sicht der Beklagten offen gewesen, welche Mängel oder Schäden von der Geltendmachung genau erfasst gewesen seien. Ferner sei für die Beklagte unklar geblieben, mit welcher Höhe die jeweiligen Ansprüche von dem Kläger in Ansatz gebracht worden seien. Zudem sei der Unterschied zwischen den im Mahnverfahren verfolgten EUR 17.283,00 und den zuvor angekündigten Kosten i. H. v. ca. EUR 10.000,00 für die Beklagte nicht erkennbar gewesen. Denkbar wäre es aus der Perspektive der Beklagten auch gewesen, dass der Kläger weitere, der Beklagten bislang nicht bekannte Schadensersatzpositionen in seine Forderung einbeziehe. Randnummer 15 Wenn ein Mahnantrag mehrere Einzelansprüche zu einer Summe zusammenfasse, müssten die jeweiligen Einzelansprüche individualisierbar sein. Es habe auch kein vorprozessuales Anspruchsschreiben oder eine sonstige Forderungsaufstellung des Klägers gegeben, auf das in einer zur Individualisierung geeigneten Weise Bezug genommen worden sei. Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. Mit seiner Berufung vom 6.11.2019 verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. Randnummer 16 Der Kläger beantragt: Randnummer 17 unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 11.10.2019, Az. 17 O 557/19, Randnummer 18 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag i. H. v. EUR 17.283,00 nebst 9 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 19 Er stellt das Urteil des Landgerichts Stuttgart zur vollen Überprüfung durch das Berufungsgericht. Das Landgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass ein Schadensersatzanspruch des Klägers verjährt sei. Die Verjährung sei durch den Mahnbescheid wirksam gehemmt gewesen. In dem Mahnantrag sei der Anspruch so hinreichend unterschieden und abgegrenzt worden, dass der Beklagten die Beurteilung möglich sei, ob und wie sie sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen wolle oder nicht. Da es sich bei dem Mietverhältnis um das einzige zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis gehandelt habe und der Beklagten die streitgegenständlichen Mängel infolge des außergerichtlichen Schriftwechsels bekannt gewesen seien, sei ihr auch bekannt gewesen, um was für Ansprüche es sich gehandelt habe. Einer weiteren Individualisierung habe es im Mahnantrag nicht bedurft. Im Übrigen wird auf das weitere Vorbringen des Klägers in seiner Berufungsbegründung vom 15.1.2020 verwiesen. Randnummer 20 Die Beklagte beantragt, Randnummer 21 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 22 Etwaige Schadensersatzansprüche des Klägers seien verjährt. Durch die Zustellung des Mahnbescheids habe die Verjährung nicht gehemmt werden können. Zum einen sei der Mietvertrag in dem Mahnantrag falsch bezeichnet worden. Zum anderen seien die Einzelforderungen in dem Mahnantrag nicht hinreichend individualisiert worden. Zwar könne zur Individualisierung auch eine Bezugnahme auf Schriftstücke geeignet sein; diese müssten dem Mahnbescheid dann jedoch in Abschrift beigefügt oder dem Gegner bereits zugegangen sein. Beides sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Namentlich habe es kein vorgerichtliches Schreiben des Klägers gegeben, auf das er zur Individualisierung seiner Ansprüche hätte Bezug nehmen können. Bei den geltend gemachten Ansprüchen handele es sich um mehrere Einzelansprüche, bei den zur hinreichenden Individualisierung gehöre, dass ihre Zusammensetzung aus dem Mahnbescheid erkennbar sei. Im Übrigen vertieft und wiederholt die Beklagte ihren erstinstanzlichen Vortrag. II. Randnummer 23 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers hat nach übereinstimmender Auffassung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg; die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung; die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts und eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten (§ 522 Abs. 2 S. 1 ZPO). Eine offensichtlich fehlende Erfolgsaussicht ist dann anzunehmen, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das Urteil nicht zu Fall bringen können. Nach diesem Maßstab ist die Berufung des Klägers offensichtlich unbegründet. Randnummer 24 Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Ansprüche des Klägers auf Schadensersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gemäß §§ 546, 280 Abs. 1 BGB - ihr Bestehen unterstellt - verjährt sind. Randnummer 25 a) Die Verjährungsfrist richtet sich vorliegend nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB. Bei den von dem Kläger verfolgten Schadensersatzansprüchen handelt es sich um solche wegen Veränderung und verschuldeter Verschlechterung der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift. Jeder der vorgetragenen Ansprüche ist entweder auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, auf die Erfüllung einer von der Beklagten übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet. Diese Ansprüche fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 08. Januar 2014 – XII ZR 12/13 –, Rn. 15, juris, BGH, Urteil vom 23. November 1994 – XII ZR 150/93 –, Rn. 18, juris). Randnummer 26 b) Gemäß §§ 548 Abs. 1 S. 2, 200 S. 1 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass dies am 16.5.2018 der Fall war. Der Rückgabezeitpunkt folgt zudem aus dem von den Vertretern beider Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 16.5.2018 (Anl. K2). Randnummer 27 c) Die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB sechs Monate. Ohne Berücksichtigung von Hemmungstatbeständen wäre der Anspruch mithin gem. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 S. 1 ZPO bereits mit Ablauf des 16.11.2018 verjährt. Randnummer 28 d) Die Verjährung vermochte nicht gemäß § 203 S. 1 BGB durch zwischen den Parteien schwebenden Verhandlungen wirksam gehemmt zu werden. Inwieweit dies zwischen den Parteien aufgrund ihrer vorgerichtlichen Korrespondenz der Fall war, kann im Ergebnis dahinstehen. Denn nach § 203 S. 1 BGB wird die Verjährung durch schwebende Verhandlungen nur so lange gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Der Verweigerung durch eindeutige Erklärung steht das Einschlafenlassen der Verhandlungen gleich, bei dem die Verjährungshemmung zu dem Zeitpunkt endet, zu dem unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben mit dem nächsten Verhandlungsschritt der anderen Seite zu rechnen gewesen wäre (BGH, Urteil vom 08. November 2016 – VI ZR 594/15 –, Rn. 16, juris, BGH, Urteil vom 05. Juni 2014 – VII ZR 285/12 –, Rn. 16, juris). Vorliegend hat die Beklagte dem Kläger bereits mit Schreiben vom 15.8.2018 (Bl. 30) mitgeteilt, dass sie dessen Forderung nach der Beseitigung von Mängeln und zur Durchführung von Restarbeiten zurückweise und davon ausgehe, dass die Angelegenheit hiermit ihr Bewenden gefunden habe. Wenn der Kläger die Beklagte sodann in Kenntnis dieses Schreibens mit weiterem Schreiben vom 27.9.2018 (Anl. K5) nochmals unter Fristsetzung bis zum 15.10.2018 zur Beseitigung der Mängel aufforderte, so musste er spätestens mit erfolglosem Ablauf dieser Frist erkennen, dass die Beklagte - wie mit Schreiben vom 15.8.2018 ausdrücklich angekündigt - auf ihrer Position besteht und weitere Verhandlungen ablehnt. Der Ablauf der Frist entspricht damit dem in § 203 S. 1 BGB bezeichneten Zeitpunkt, in dem eine Partei die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert, so dass die Hemmung mit Ablauf des 15.10.2018 endete. Die in § 203 S. 2 BGB bestimmte Ablaufhemmung vermochte den Hemmungszeitraum nicht zu verlängern. Denn beim Schweben von Verhandlungen wirkt der Beginn der Hemmung auf den Zeitpunkt zurück, in dem der Gläubiger seinen Anspruch gegenüber dem Schuldner geltend gemacht hat (vgl. MüKoBGB/Grothe, BGB, 8. Aufl. 2018 Rn. 8). Dies ist vorliegend der 2.8.2018, der Zeitpunkt, in dem der Kläger seine Ansprüche der Beklagten erstmals mitgeteilt hat. Und in diesem Zeitpunkt waren erst ca. zweieinhalb Monate der Verjährungsfrist abgelaufen, so dass nach dem Ende der Hemmung noch ca. dreieinhalb Monate verblieben. Sind bei Ende der Hemmung noch mehr als drei Monate der Verjährungsfrist offen, findet § 203 S. 2 BGB keine Anwendung (vgl. MüKoBGB/Grothe, a. a. O., Rn. 9, Palandt/Ellenberger, BGB, 19. Aufl. 2020, § 203 Rn. 5). Bis zum endgültigen Ablauf der Verjährungsfrist hat der Kläger sodann keine weiteren verjährungshemmenden Maßnahmen mehr ergriffen. Randnummer 29 e) Die Verjährung des Anspruchs war auch nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 Fall 1 BGB durch die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren gehemmt. Denn zur Hemmung der Verjährung führt der Mahnbescheid nur unter der Voraussetzung, dass der auf seinen Erlass gerichtete Mahnantrag die gemäß § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO erforderliche Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung enthält. Der auf den Erlass des Mahnbescheids gerichtete Antrag muss mithin ausreichend individualisiert sein. Dies folgt daraus, dass der Mahnbescheid als Grundlage eines Vollstreckungsbescheids dienen soll, der selbst der Rechtskraft zugänglich ist. Zudem soll er - und dies ist vorliegend entscheidend - dem Schuldner die Beurteilung ermöglichen, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht (Musielak/Voit/Voit, 16. Aufl. 2019, ZPO § 690 Rn. 6a, MüKoBGB/Grothe, 8. Aufl. 2018, BGB § 204 Rn. 32, jeweils m. w. N.). Für die Individualisierung ist keine Substantiierung des mit dem Mahnantrag geltend gemachten Anspruchs oder gar seine Begründung erforderlich. Vielmehr genügt die Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung. Der Anspruch muss durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen unterschieden und abgegrenzt werden können (BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 – VIII ZR 46/07 –, Rn. 13, juris). Randnummer 30 aa) Ausgehend vom Wortlaut des § 690 Abs. 1 S. 3 ZPO kommt es darauf an, dass der Mahnantrag die „Bezeichnung des Anspruchs“ enthält. Anspruch im Sinne dieser Vorschrift ist der den Streitgegenstand bildende prozessuale Anspruch, der aus einem konkreten Lebenssachverhalt abgeleitet ist (BGH, Versäumnisurteil vom 18. Mai 2017 – VII ZR 122/14 –, Rn. 20, juris, BGH, Urteil vom 04. Mai 2005 – VIII ZR 93/04 –, Rn. 15, juris, Staudinger/Peters/Jacoby (2019) BGB § 204, Rn. 13, MüKoBGB/Grothe, 8. Aufl. 2018, BGB § 204 Rn. 32). Hieraus folgt, dass dann, wenn mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht werden, die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein müssen (BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 – VIII ZR 46/07 –, Rn. 19, juris, BGH, Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 211/09 –, Rn. 14, juris, BGH, Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 211/09 –, Rn. 14, juris). Macht der Kläger demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht; solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist (BGH, Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 211/09 –, Rn. 14, juris). Randnummer 31 bb) Ob mehrere Einzelansprüche oder ein einheitlicher Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden, hängt im Einzelfall von dem jeweiligen Entstehungsgrund der Forderungen ab. Verfolgt ein Kläger Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind. Sie dürfen nicht lediglich in einer Summe zusammengefasst werden. Einzelne Mängel, auch wenn sie aus ein und demselben Vertragsverhältnis resultieren, sind keine Rechnungsposten eines einheitlichen Anspruchs, sondern Gegenstand verschiedener, aus dem Vertrag abgeleiteter Einzelansprüche. Sie müssen individualisiert werden (BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05 –, Rn. 45, OLG Celle, Urteil vom 20. März 2014 – 16 U 57/13 –, Rn. 42, juris, Staudinger/ Peters/Jacoby (2019) BGB § 204, Rn. 55, Schmidt-Räntsch in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 204 BGB, Rn. 13, Seibel in: Zöller, 33. Aufl. 2020, § 690 ZPO, Rn. 13, s. auch Grothe, NJW 2015, 17 ff.). Randnummer 32 Vorliegend hat der Kläger der Beklagten im Vorfeld des Mahnverfahrens mit Schreiben vom 2.8.2018 die dort genannten sieben Mängel mitgeteilt und zur Beseitigung derselben aufgefordert. Zudem hatte er die Beklagte aufgefordert, den Serverschrank und die Küchenzeile zu entfernen. Hierbei handelt es sich jeweils um unterschiedliche „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache“ i. S. v. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB. Sie betreffen jeweils unterschiedliche tatsächliche Entstehungssachverhalte (behauptet fehlerhafte Malerarbeiten, behauptete Beschädigungen von im Eigentum des Vermieters stehenden Sachen, behauptete Verunreinigung von im Eigentum des Vermieters stehenden Sachen, Rückbauverpflichtung). Die Entstehungssachverhalte sind miteinander auch nicht durch ein bestimmtes, sie auslösendes Ereignis miteinander verknüpft, wie es z. B. bei einem Unfallereignis, aus dem mehrere Schadenspositionen geltend gemacht werden, der Fall ist. Vielmehr erfolgte die Entstehung der einzelnen Ansprüche gegenständlich und zeitlich jeweils voneinander unabhängig. Randnummer 33 Hinzu kommt, dass der Kläger auch in rechtlicher Hinsicht verschiedene „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache“ verfolgt. So handelt es sich bei dem Anspruch wegen der behaupteten mangelhaften Malerarbeiten um einen solchen wegen fehlerhafter Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten (Schönheitsreparaturen), bei dem Ansprüchen wegen der beschädigten Gegenstände um einen Ersatzanspruch wegen vertragswidrigen Gebrauchs in Form der Beschädigung der Mietsache, bei dem die Küche und den Serverschrank betreffenden Positionen um Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (siehe hierzu die Übersicht bei: Lützenkirchen in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 548 BGB, Rn. 11). Randnummer 34 Nach alldem verfolgte der Kläger mit seinem Mahnantrag verschiedene Einzelansprüche im Sinne der vorbezeichneten Differenzierung. Die Möglichkeit der Geltendmachung mehrerer Einzelansprüche ist in § 548 Abs. 1 S. 1 BGB im Übrigen bereits begrifflich angelegt, indem dort die Rede davon ist, dass der Verjährung „die Ersatzansprüche“ unterliegen. Die Norm geht mithin davon aus, dass anlässlich der Rückgabe der Mietsache Ansprüche unterschiedlichster Art und unterschiedlichstem Inhalt gegenüber dem Mieter in Betracht kommen. Im Ergebnis war es der Beklagten nach der Formulierung des Mahnantrages „Ansprüche aus dem MIET-Vertrag vom 2.11.2018“ nicht möglich, zu erkennen, welche Ansprüche in welcher Höhe gegen sie geltend gemacht wurden. Ebenso wenig war es ihr möglich, sich bspw. durch gezielte Einlegung eines Teilwiderspruchs gegen den Mahnbescheid in der Weise zur Wehr zu setzen, dass sie sich lediglich gegen bestimmte Ansprüche zu verteidigt, um andere hingegen gegebenenfalls zu akzeptieren. Randnummer 35 cc) Der Kläger kann auch nicht darauf verweisen, dass der Beklagten die Einzelansprüche durch die vorgerichtliche Korrespondenz bereits bekannt gewesen seien. Zwar kann in einem Mahnantrag auf bestimmte Unterlagen, namentlich gerade die vorgerichtliche Korrespondenz Bezug genommen werden. Dabei ist es nicht zwingend erforderlich, dass die in Bezug genommenen Unterlagen dem Mahnantrag tatsächlich in Abschrift beigefügt werden. Für die erforderliche Individualisierung ist es vielmehr hinreichend, dass sich aus der Bezugnahme ergibt, welche Unterlagen gemeint sind. Allerdings muss der Antragsgegner dann auch tatsächlich im Besitz der maßgeblichen Unterlagen sein (BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 – VIII ZR 46/07 –, Rn. 18, juris, BGH, Urteil vom 08. Mai 1996 – XII ZR 8/95 –, Rn. 21, juris, Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 690 ZPO, Rn. 13). Auf all dies kommt es vorliegend jedoch nicht an, da der Kläger eine solche Bezugnahme in seinem Mahnantrag gerade nicht vorgenommen hat. Der Hinweis auf den Mietvertrag selbst – dessen fehlerhaft angegebener Abschlusstag für sich genommen unerheblich ist (BGH, Versäumnisurteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 229/09 –, Rn. 11, juris) - ist insoweit nicht hinreichend, da sich die streitgegenständlichen Forderungen aus diesem nicht ergeben. Randnummer 36 Das Erfordernis der Bezugnahme entfällt vorliegend auch nicht etwa deshalb, weil zwischen den Parteien lediglich ein einziges Mietverhältnis bestanden hat und deshalb schlechterdings nur Ansprüche aus diesem in Betracht kommen. Denn der Bezugspunkt der Individualisierung ist nicht das maßgebliche Vertragsverhältnis, sondern der prozessuale Anspruch. Und insoweit hat der Kläger vorgerichtlich bereits selbst darauf hingewiesen, dass anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses mehrere solche prozessuale Ansprüche in Betracht kommen: Bereits im Protokoll vom 16.5.2018 (Anl. K2) hat er darauf hingewiesen, dass er Kläger erwägt, einen Gutachter zu beauftragen, woraus ggf. ein Anspruch auf Aufwendungsersatz resultieren kann. Im Schreiben vom 2.8.2018 verwies der Kläger sodann auf die Kosten der einer beabsichtigten Ersatzvornahme. Und in dem weiteren vorgerichtlichen Schreiben vom 27.9.2018 wies der Kläger schließlich darauf hin, dass er beabsichtige, der Beklagten auch einen eventuellen Mietausfall in Rechnung zu stellen. Der Kläger kündigte mithin bereits vorgerichtlich mehrere voneinander verschiedene prozessuale Ansprüche an, für deren Individualisierung die bloße Bezugnahme auf den Mietvertrag nicht hinreichend ist. Randnummer 37 dd) Schließlich tritt eine Individualisierung auch nicht dadurch ein, dass die mit dem Mahnantrag geltend gemachte Forderung des Klägers höher ist als diejenige, die er vorgerichtlich gegenüber der Beklagten in seinem Schreiben vom 27.9.2018 mit einer ungefähren Höhe von EUR 10.000,00 angekündigt hat. Insoweit kann sich der Kläger nicht etwa darauf berufen, dass die höhere Forderung auf der geringeren, angekündigten Forderung beruht und sich quasi als deren Fortschreibung der Höhe nach darstellt. Denn diese Schlussfolgerung ist keineswegs zwingend: Gerade infolge der um ca. zwei Drittel über dem angekündigten Betrag liegenden Forderungshöhe war es der Beklagten nicht möglich, die gegen sie gerichteten Ansprüche eindeutig zuzuordnen. Randnummer 38 Der Beklagten blieb es auf diese Weise in Gänze verborgen, welche Umstände zur Erhöhung der angekündigten Forderung geführt haben. So kann ein höherer Betrag daraus resultieren, dass die Beseitigung bzw. die Ersatzvornahme der bekannten Mängel zu jeweils höheren Forderungsbeträgen führen. Ebenso erscheint es denkbar, dass die Erhöhung daraus resultiert, dass der Kläger weitere Mängel festgestellt hat. Möglich erscheint ferner, dass gänzlich andere Ansprüche – vorliegend kommt hierfür der Mietausfall bzw. die Gutachterkosten in Betracht – an der Geltendmachung im Mahnverfahren teilnehmen sollen. All dies sind Umstände, die sich der Beklagten jedenfalls nicht deshalb erschließen müssen, weil der Kläger ihm vorgerichtlich eine bestimmte – geringere – Anspruchshöhe mitgeteilt hatte. III. Randnummer 39 Dem Kläger wird im Hinblick auf die damit verbundene Kostenersparnis (Ermäßigung der Gerichtsgebühr von einer 4,0- auf eine 2,0-Gebühr gemäß Nr. 1221a KV-GKG, entspricht bei einem Streitwert von bis zu EUR 19.000,00 [EUR 638,00]) anheimgestellt, die Berufung innerhalb der gesetzten Frist zurückzunehmen. Randnummer 40 Kittel Thran Titze Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Richter    am Oberlandesgericht    Richter am Landgericht Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001426266 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 13/17 Verkündet am: 8. November 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, Cj, § 548 Abs. 1 Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 26. Oktober 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Mietverhältnis begann im Jahr 2003 und endete nach einer Kündigung der Beklagten am 28. Februar 2015. Bereits zwei Monate zuvor, am 29. Dezember 2014, hatte die Klägerin die Wohnung von der Beklagten zurückerhalten. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag enthält unter § 24 folgende Bestimmung: "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." 1 2 - 3 - Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung forderte die Beklagte mit Schreiben vom 12. Januar 2015 unter anderem zu Instandsetzungsarbeiten an der in der Wohnung befindlichen Dusche auf, die infolge unsachgemäßer Nutzung notwendig seien. Ein von der Klägerin in der Folge eingeholter Kostenvoranschlag beziffert die Kosten der durchzuführenden Arbeiten auf 6.842,50 €. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Klageerweiterung - zuletzt auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.315,77 € nebst Zinsen in Anspruch. Die am 25. Juni 2015 eingereichte Klage ist der Beklagten, nachdem der am 6. Juli 2015 vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss am 21. September 2015 eingegangen war, am 1. Oktober 2015 zugestellt worden. Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2017, 88) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die auf Schadensersatz gerichtete Klage zu Recht wegen Verjährung des erhobenen Anspruchs abgewiesen. Gemäß § 548 3 4 5 6 7 8 - 4 - Abs. 1 BGB verjährten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, wie sie auch hier geltend gemacht würden, in sechs Monaten. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Da die Klägerin, was zwischen den Parteien nicht im Streit stehe, die Wohnung am 29. Dezember 2014 zurückerhalten habe, habe die Verjährungsfrist nach § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB am 30. Juni 2015 geendet. Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO habe die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Der am 6. Juli 2015 angeforderte Gerichtskostenvorschuss sei erst am 21. September 2015 eingegangen. Die sodann veranlasste Zustellung der Klage am 1. Oktober 2015 sei nicht mehr "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Am 1. Oktober 2015 sei die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB abgelaufen gewesen. Zutreffend habe das Amtsgericht auch die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 24 des Mietvertrages geltend gemachte Verlängerung der Ver- jährungsfrist auf ein Jahr ab Beendigung des Mietverhältnisses verneint. Denn diese als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Bestimmung sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB unwirksam. Ob eine formularvertragliche Verlängerung der kurzen Verjährung des § 548 BGB möglich sei, könne hier offen bleiben. Denn die in Rede stehende Bestimmung benachteilige den Mieter jedenfalls deshalb unangemessen, weil sie in Abweichung vom Gesetz hinsichtlich des Beginns der Verjährung nicht an den Zeitpunkt anknüpfe, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte, sondern an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. 9 10 11 - 5 - § 24 des Mietvertrags schiebe den Zeitpunkt des Verjährungseintritts entgegen der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters erheblich hinaus. Damit sei die vom Gesetzgeber gewollte Klärung der gegenseitigen Ansprüche von Vermieter und Mieter innerhalb kurzer Frist in Frage gestellt. Die gesetzliche Regelung einseitig zu Lasten des Mieters zu verändern, sei durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigt. Der Vermieter könne bereits ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache prüfen, ob ihm Ansprüche gegen den Mieter wegen deren Veränderung oder Verschlechterung zustünden. Dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses komme hinsichtlich dieser Prüfung demgegenüber keine eigenständige Bedeutung zu. Gerade der vorliegende Fall, in dem die Wohnung freiwillig vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben worden sei, zeige, dass es den Mieter unangemessen benachteilige, wenn er, ungeachtet der weit vor Ende des Mietverhältnisses gegebenen Prüfmöglichkeit des Vermieters, erst ab diesem Zeitpunkt für die Dauer von zwölf Monaten mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters rechnen müsse. Die Regelung berücksichtige einseitig die Belange des Vermieters; denn entscheide er sich für eine vorzeitige Rücknahme der Wohnung, so eröffne ihm dies die Möglichkeit einer zeitnahen Neuvermietung, ohne sich nach der Vertragsklausel dem Risiko aussetzen zu müssen, dass die Verjährung etwaiger Ansprüche bereits mit Rückgabe beginne. Dieser Vorteil werde auch nicht durch einen gleichgewichtigen Vorteil für den Mieter kompensiert. Dass nach § 24 des Mietvertrags dessen etwaige Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung ebenfalls erst nach einem Jahr, beginnend ab Beendigung des Mietverhältnisses, verjährten, könne nicht als Kompensation angesehen werden. Denn diesem Vorteil des Mieters stehe ein identischer Vorteil des 12 13 14 - 6 - Vermieters gegenüber, ohne dass einem von beiden ein zusätzliches Gewicht oder eine weiterreichende Wirkung zukomme. Schutzwürdige Belange des Vermieters, die den Nachteil des Mieters rechtfertigten, seien nicht zu erkennen. An die Stelle der mithin unwirksamen Regelung trete nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass der geltend gemachte Anspruch verjährt sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt, so dass der Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungs- recht zusteht. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder - wie er hier geltend gemacht wird - wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Die an die Beklagte vermietete Wohnung wurde, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, am 29. Dezember 2014 an die Klägerin zurückgegeben. Hiervon ausgehend, sind die geltend gemachten Schadens- 15 16 17 18 - 7 - ersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 29. Juni 2015 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253 Abs. 1 ZPO in Betracht. Da die am 25. Juni 2015 anhängig gemachte Klage wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erst am 1. Oktober 2015 an die Beklagte zugestellt worden ist, wurde die Verjährungs- frist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Gegen die zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit die Voraus- setzungen des § 167 ZPO im Streitfall nicht gegeben sind, wendet sich die Revision nicht. 2. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Klägerin in Bezug auf den Verjährungseintritt nicht auf § 24 des Mietvertrags der Parteien berufen kann. a) In § 24 des Mietvertrags ist bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Damit wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet. 19 20 - 8 - b) Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel, die - was zwischen den Parteien nicht im Streit steht - als von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene - hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende - Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 263/15, NJW 2017, 1301 Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 33; vom 13. November 2013 - I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 8. März 1984 - IX ZR 144/83, BGHZ 90, 280, 284; jeweils mwN). Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzu- nehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). So verhält es sich hier. aa) Ob eine Formularbestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier: § 548 BGB), von der sie abweicht, vereinbar ist oder nicht, beurteilt sich maßgeblich danach, ob die gesetzliche Regelung auf die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 74; vom 8. November 2016 - XI ZR 552/15, NJW 2017, 1461 Rn. 33; vom 25. Juni 1991 - XI ZR 257/90, BGHZ 115, 38, 42; jeweils mwN). Denn verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung einem sich aus der Natur der Sache ergebenden Gerechtigkeitsgebot, so müssen bei einer abweichenden Regelung 21 22 - 9 - durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zu Grunde liegende Gerechtigkeitsgebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 4. Juni 1970 - VII ZR 187/68, BGHZ 54, 106, 109 f.). bb) Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt ein solcher über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsge- halt zu. Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchs- berechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durch- setzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist (Senatsurteil vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608, unter III 2 b aa [zu der Inhaltskontrolle einer von § 558 BGB aF ab- weichenden formularvertraglichen Regelung, mit der die Verjährung durch ein in das Ermessen des Verwenders gestelltes Herbeiführen der Fälligkeit hinaus- geschoben werden sollte]). cc) Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird (BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, BGHZ 205, 83 Rn. 18 [zur formularmäßigen Verlängerung der Regelverjährung von drei auf fünf Jahre in einem Bürgschaftsvertrag bei gleichzeitiger Verkürzung der Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB]; vgl. ferner Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 23 24 - 10 - 16/05, BGHZ 164, 196, 200 ff. [zur Verlängerung der kaufrechtlichen Gewähr- leistungsansprüche eines Baumarktbetreibers gegenüber seinen Lieferanten von zwei auf drei Jahre]). dd) Im Anschluss hieran wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur allerdings teilweise die Auffassung vertreten, eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist der in § 548 BGB geregelten Ansprüche von sechs auf zwölf Monate sei unbedenklich, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gelte (in diesem Sinne etwa: LG Frankfurt am Main, NZM 2011, 546; LG Detmold, Urteil vom 1. Juni 2011 - 10 S 14/09, juris Rn. 11; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 548 Rn. 26; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 548 BGB Rn. 62; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 548 Rn. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 241 f.; Hau, NZM 2006, 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, 929, 931; Fritz, NZM 2002, 713, 719). ee) Diese Auffassung trifft nicht zu. (1) Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungs- frist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz 25 26 27 - 11 - vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt. (2) Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteile vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 29. Juni 2011 28 29 - 12 - - VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12; vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. [zur gleich- lautenden Vorgängervorschrift des § 551 BGB aF, dessen Regelungsgehalt durch die Schuldrechtsreform keine Änderung erfahren hat, sondern inhaltlich unverändert mit § 548 BGB fortgeführt wird]). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (BGH, Urteile vom 31. Januar 1967 - VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53, 57 f.; vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, aaO unter III 1; vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14; vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10, aaO; jeweils mwN). (3) Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus, wie sie § 24 des Mietvertrags der Parteien vorsieht, weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetz- geberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist (ebenso: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 548 Rn. 46; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252, 255), so dass die Unwirksamkeit der hier in Rede stehenden Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert ist. Die in § 24 des Mietvertrags vorgesehene spiegelbildliche Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung stellt auch keine ausreichende Kompensation für den Mieter dar mit der Folge, dass die 30 31 - 13 - Bestimmung in ihrer Gesamtheit als eine interessengerechte Gleichbehandlung beider Vertragsparteien verstanden und damit als ausgewogen angesehen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, aaO). Denn auch die reziproke Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem oben (unter II 2 b ee (1)) dargestellten berechtigten Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist. An der erforderlichen Ausgewogenheit fehlt es im Übrigen auch bereits deshalb, weil den in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dürften. (4) § 24 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil er über die Verdoppelung der Verjährungsfrist hinaus den Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für die in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters verändert. Während das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorsieht, dass die Verjährung der Vermieteransprüche im Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache beginnt, verschiebt § 24 des Mietvertrags den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies steht mit dem Zweck des § 548 BGB, der die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters in einen wohl überlegten Ausgleich bringt, nicht im Einklang. (a) Das Gesetz knüpft den Verjährungsbeginn etwaiger mieterseits bestehender Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung an die Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Dies wahrt die Interessen des Mieters, denn ihm ist bei Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelnen bekannt, welche Aufwen- dungen er während der Mietzeit in Bezug auf die Mietsache getätigt hat 32 33 - 14 - beziehungsweise welche von ihm eingebrachte Einrichtung er bei Rückgabe der Mietsache wegnehmen will. In gleichem Maße als sach- und interessengerecht ist es anzusehen, wenn das Gesetz die Verjährung der Vermieteransprüche unabhängig von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden (vgl. dazu auch BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 21; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004, unter II 2; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a). (b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage erfordert es bereits der oben näher dargestellte, auf möglichst schnelle Klärung der Ansprüche gerichtete Gesetzeszweck, die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch zu diesem Zeitpunkt (Rückerhalt der Mietsache) beginnen zu lassen. Denn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist für die Untersuchungs- möglichkeiten des Vermieters einzig in dem Fall von Belang, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält. Eine selbständige Bedeutung für die Möglichkeiten zur Anspruchsfeststellung hat die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht. Zudem liegt, wie oben bereits dargestellt, die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann. (c) Dies alles verkennt die Revision, wenn sie meint, es sei für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Erschwerung der Verjährung unerheblich, ob die Verjährungsfrist um ein paar Tage oder Wochen verlängert und/oder der Beginn der Verjährungsfrist auf einen anderen als den in § 548 Abs. 1 Satz 2 34 35 36 - 15 - BGB bestimmten Zeitpunkt verschoben werde, zumal es der Mieter in der Hand habe, zu welchem Zeitpunkt er die Mietsache zurückgebe. Die Revision hat bei dieser Beurteilung insbesondere nicht im Blick, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB nicht nur im Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen kann. Wie der Senat zu der inhaltsgleichen Vorläuferregelung des § 558 Abs. 2 BGB aF bereits entschieden hat, gilt die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung auch dann, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis das teilweise zerstörte Mietobjekt (etwa eine durch Brand unbenutzbar gewordene Wohnung) vom Mieter dem Vermieter überlassen wird, damit dieser es wiederherstelle (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO). Denn auch in dem Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Wertung des Gesetzes zu beachten, dass Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung des Zustands der Mietsache möglichst schnell abgewickelt werden sollen. Der Senat hat in dieser Entscheidung hervorgehoben, dass eine rasche Klärung der Ersatzansprüche auch dazu dient, der Verschlechterung der Beweissituation oder der Verlagerung des Streits auf die Frage der Verwirkung geltend gemachter Ansprüche vorzubeugen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797 unter III 1 c). Dies blendet die Revision aus, wenn sie die Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses als im Hinblick auf den Gesetzeszweck unerheblich ansieht. ff) Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa - wie die Revision offenbar meint - die Senatsentscheidung vom 15. März 2006 (VIII ZR 123/05, aaO Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze 37 38 - 16 - Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individual- vertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Aus- führungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest. gg) Soweit die Revision schließlich geltend macht, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft verkannt, dass sich die in Rede stehende Klausel in den Fällen zugunsten eines Mieters auswirken könne, in denen der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, so dass im Extremfall die Ansprüche des Vermieters bei Rückerhalt der Wohnung bereits verjährt sein könnten, kann dies die zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Erwägungen nicht entkräften. Denn eine Kompensation 39 - 17 - kann, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, nicht einer Sachverhaltskonstellation entnommen werden, bei der sich der Mieter zwingend vertragswidrig verhalten müsste, um in deren Genuss zu kommen. So verhält es sich indes in dem von der Revision gebildeten Beispiel. Denn nach rechtlich wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Besitzrecht mehr; er hat die Wohnung dem Vermieter nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 15.06.2016 - 9 C 244/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 26.10.2016 - 65 S 305/16 -

ECLI:DE:BGH:2024:100724UVIIIZR184.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 184/23 Verkündet am: 10. Juli 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 215 Alt. 1, § 390, § 387, § 249 Abs. 1 Fa, Abs. 2 Satz 1 Ga, § 280 Abs. 1, § 548 Abs. 1, § 823 Abs. 1 F Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsab- rede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kau- tionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Be- schädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlen- den Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Erset- zungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll. BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 184/23 - LG Nürnberg-Fürth AG Erlangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Mai 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 25. Juli 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war bis zum 8. November 2019 Mieterin einer Wohnung in E. . Sie verlangt von dem im Wege der Erbfolge in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetretenen Beklagten die Rückzahlung der von ihr gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung bei Mietbeginn geleisteten Barkaution. Der spätere Prozessbevollmächtigte des Beklagten rechnete mit Schrei- ben vom 20. Mai 2020 über die Mietkaution ab. Dabei bezifferte er diese ein- schließlich Zinsen auf 785,51 € und rechnete mit nach seiner Behauptung beste- henden Gegenforderungen wegen Beschädigung der Mietsache in Höhe von 1 2 - 3 - 1.175 € auf. Die Klägerin hat Ansprüche des Beklagten in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe bereits mit Schreiben vom 26. Feb- ruar 2020 über die Kaution abgerechnet und mit den von ihm behaupteten Ge- genansprüchen die Aufrechnung erklärt. Der Zugang dieses Schreibens bei der Klägerin ist indes streitig geblieben. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 785,51 € nebst Zinsen gerichte- ten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht eine wirksame Aufrechnung des Beklag- ten verneint und der Klage auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Gemäß § 390 BGB könne eine Forderung, der eine Einrede entgegen- stehe, nicht aufgerechnet werden. Hiervon mache § 215 BGB eine Ausnahme für den Fall, dass eine zwischenzeitlich verjährte Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals habe aufgerechnet werden können, noch nicht verjährt gewesen sei. Diese Ausnahme greife allerdings vorliegend nicht ein. Zwar genüge nach dem Wortlaut des § 215 BGB die Möglichkeit der Auf- rechnung in unverjährter Zeit. Voraussetzung einer Aufrechnung sei jedoch, dass eine Aufrechnungslage bestehe, was nach § 387 BGB die Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen voraussetze. An der erforderlichen Gleichartigkeit mangele es, wenn sich - wie hier - eine Geldforderung (Rückzahlung einer Barkaution) und ein Anspruch auf Natu- ralrestitution nach § 280 Abs. 1 BGB beziehungsweise § 823 Abs. 1 BGB in Ver- bindung mit § 249 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Beschädigung der Miet- sache) gegenüberstünden. Zwar könne der Gläubiger eines Schadensersatzan- spruchs wegen Beschädigung einer Sache nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der Herstellung des schadensfreien Zustands "in natura" den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Allerdings wandele sich der Anspruch - auch wenn in der Praxis seitens des Vermieters bei Beschädigungen der Mietsache regelmäßig Ersatz in Geld gefordert werde - erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis in einen Geldanspruch um. Da der Zugang des Abrechnungsschreibens vom 26. Februar 2020 nicht nachweisbar sei, seien die Schadensersatzansprüche erstmals nach Ablauf der Verjährungsfrist geltend gemacht worden. Für die Anwendung von § 215 BGB genüge auch nicht, dass innerhalb unverjährter Zeit die Möglichkeit bestanden habe, die Ersetzungsbefugnis - wie dies in der Praxis bei der Kautionsabrechnung regelmäßig der Fall sein werde - 9 10 11 12 - 5 - zusammen mit der Aufrechnungserklärung auszuüben. Ein derartig weites Ver- ständnis würde die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB unterlaufen, deren Zweck darin bestehe, mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhält- nisses verbundene Ansprüche einer beschleunigten Klärung zuzuführen. Dass die Verjährung nach § 215 BGB ausnahmsweise unbeachtlich sei, habe seinen Grund darin, dass derjenige, dessen Forderung der kürzeren Ver- jährungsfrist unterliege, in seinem Vertrauen auf die Aufrechnungslage geschützt werden und nicht zu einer Durchsetzung seiner Forderung gedrängt werden solle. Diese Interessenlage sei mit derjenigen des Vermieters, der erst nach Ab- lauf der Verjährungsfrist mit Schadensersatzansprüchen an den Mieter heran- trete, nicht vergleichbar. In diesem Fall bestehe keine einem "Stillhalteabkom- men" vergleichbare Situation, vielmehr dürfe der Mieter nach Ablauf der Verjäh- rungsfrist darauf vertrauen, nicht mehr wegen Veränderungen oder Verschlech- terungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden. Der Vermieter habe andererseits bereits vor seiner Inanspruchnahme auf Rückzahlung der Kaution Veranlassung, mit seinen Ansprüchen hervorzutreten, da er zur Abrechnung der Kaution verpflichtet sei. Die Kammer folge - wie bereits das Amtsgericht - insoweit der Ansicht des Kammergerichts (Beschluss vom 8. Dezember 2019 - 8 U 104/17). Höchstrich- terlich sei die Frage noch nicht entschieden. 13 14 15 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der bei Mietbeginn geleisteten Barkaution nicht bejaht werden. Der Wirksamkeit der vom Beklagten mit Schreiben vom 20. Mai 2020 gegenüber der Klägerin erklärten Aufrechnung mit den von ihm behaupte- ten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache (§§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1, § 249 BGB) steht die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 215 Alt. 1 BGB nicht entgegen. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter jedenfalls aus der der Hingabe der Mietkaution zu Grunde liegenden Sicherungsabrede verpflichtet ist, eine vom Mieter gezahlte Barkaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemes- senen Prüfungsfrist zurückzuzahlen, sobald er diese zur Sicherung seiner An- sprüche nicht mehr benötigt (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 8). Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befrie- digen kann (BGH, Urteile vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 12; vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162). Denn die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise, nämlich durch Aufrech- nung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter I b bb; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 16 17 18 - 7 - 244, 251), und zwar auch hinsichtlich solcher Forderungen, deren Existenz zwi- schen den Mietvertragsparteien streitig ist (Senatsurteile vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25 ff.; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 47). 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die von dem Beklagten mit Schreiben vom 20. Mai 2020 erklärte Aufrechnung mit von ihm behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen Be- schädigung der Mietsache nach §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 9, 18 f., 30) - zu deren Voraussetzungen das Berufungsgericht keine Fest- stellungen getroffen hat und deren Bestehen daher revisionsrechtlich zu unter- stellen ist - habe nicht gemäß § 389 BGB zum Erlöschen des geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruchs der Klägerin geführt, weil sie gemäß § 390 BGB unwirksam sei. a) Nach der Vorschrift des § 390 BGB kann eine Forderung, der eine Ein- rede entgegensteht, nicht aufgerechnet werden. Zu den Einreden gehören sämt- liche Leistungsverweigerungsrechte des bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2000 - II ZR 75/99, NJW 2001, 287 unter 3) und damit auch die Ein- rede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB). b) Zutreffend hat das Berufungsgericht zu Grunde gelegt, dass für die vor- liegend vom Beklagten geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache die Vorschrift des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB eine gegenüber der in § 195 BGB normierten regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, die gemäß § 548 19 20 21 - 8 - Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsa- che zurückerhält. Die Annahme des Berufungsgerichts, dass diese kurze Verjäh- rungsfrist vorliegend im Zeitpunkt der - einzig unstreitigen - Aufrechnungserklä- rung des Vermieters vom 20. Mai 2020 bereits abgelaufen war, lässt Rechtsfeh- ler nicht erkennen und wird auch von der Revision nicht angegriffen. c) Das Berufungsgericht hat ebenfalls noch zutreffend gesehen, dass § 215 Alt. 1 BGB eine Ausnahmevorschrift zu § 390 BGB enthält. Es hat dabei jedoch außer Betracht gelassen, dass die von den Parteien im Mietvertrag ge- troffene Barkautionsabrede - unabhängig davon, ob es sich bei ihr um eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung oder um eine Individualver- einbarung handelt, wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Beklagten, sich nach Be- endigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Er- setzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll. aa) Gemäß § 215 Alt. 1 BGB schließt die Verjährung die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erst- mals aufgerechnet werden konnte. Dies setzt das Bestehen einer Aufrechnungs- lage im Sinne des § 387 BGB vor Verjährungseintritt voraus (BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 40/05, NJW 2006, 2773 Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss [Großer Senat für Zivilsachen] vom 20. Juni 1951 - GSZ 1/51, BGHZ 2, 300, 304 f.; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 215 Rn. 5; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 17. Aufl., § 215 Rn. 1 f.; BT-Drucks. 14/6040, S. 122). Eine Aufrechnungslage ist gegeben, wenn die in § 387 BGB normierten Tatbestandsmerkmale Gegenseitigkeit, Gleichartigkeit, Durchsetzbarkeit der 22 23 - 9 - Aktivforderung des Aufrechnenden und Erfüllbarkeit der Passivforderung des Aufrechnungsgegners erfüllt sind (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 19. Novem- ber 2013 - II ZR 18/12, NJW 2014, 624 Rn. 11 mwN). (1) Das Berufungsgericht hat zu Recht die Gleichartigkeit zwischen dem Anspruch der klagenden Mieterin auf Rückzahlung der Barkaution als Geldforde- rung (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 17) und dem (zunächst) auf Naturalrestitution durch den Schädiger (§ 249 Abs. 1 BGB) gerichteten Anspruch des beklagten Vermieters auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache verneint (vgl. hierzu KG, Beschluss vom 2. Dezember 2019 - 8 U 104/17, juris Rn. 11; AG Ludwigsburg, WuM 2022, 606, 608; LG Berlin, ZMR 2024, 207 f.; BeckOGK-BGB/Bach, Stand: 1. März 2024, § 215 Rn. 5). Denn die nach § 249 Abs. 1 BGB geschuldete Naturalrestitution durch den Schädiger ist nicht auf eine Geldzahlung, sondern auf die Wiederher- stellung des Zustands gerichtet, der bestünde, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. (2) Ebenfalls noch rechtsfehlerfrei ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine Aufrechnungslage im Sinne des § 387 BGB habe auch im Hinblick auf den auf Geldersatz gerichteten Schadensersatzanspruch gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB, welcher gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution gleich- artig ist, in unverjährter Zeit nicht bestanden (vgl. auch KG, Beschluss vom 2. De- zember 2019 - 8 U 104/17, aaO Rn. 13; AG Ludwigsburg, aaO; LG Berlin, aaO; BeckOGK-BGB/Bach, aaO). Zwar kann der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschä- digung einer Sache nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der Naturalrestitution durch den Schädiger den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (vgl. BGH, 24 25 26 - 10 - Urteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 26; vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17, NJW-RR 2018, 1103 Rn. 21). Der Anspruch auf Geldersatz - als besondere Ausprägung des einheitlichen Schadensersatzan- spruchs auf Vermögensausgleich (vgl. BGH, Urteile vom 9. Dezember 2016 - V ZR 124/16, NJW-RR 2017, 527 Rn. 30; vom 26. Februar 1991 - XI ZR 331/89, WM 1991, 1002 unter II 2 a; vom 8. Februar 1952 - V ZR 122/50, BGHZ 5, 105, 109; RGZ 126, 401, 403; 71, 212, 214; Staudinger/Höpfner, BGB, Neubearb. 2021, § 249 Rn. 1; BeckOGK-BGB/Brand, Stand: 1. März 2022, § 249 Rn. 57 f., 112 f., 115; Erman/Ebert, BGB, 17. Aufl., § 249 Rn. 2 f.) - setzt jedoch voraus, dass der Gläubiger die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt. Es werden nicht von vornherein mehrere Leistungen geschuldet, sondern der Gläubiger ist nur berechtigt, an die Stelle der einen geschuldeten Leistung (hier: Naturalresti- tution durch den Schädiger) eine andere Leistung (hier: Geldersatz) mit der Folge zu setzen, dass fortan nur diese letztere Erfüllung ist (BGH, Urteile vom 29. Ja- nuar 2019 - VI ZR 481/17, NJW 2019, 1669 Rn. 21; vom 8. Februar 1952 - V ZR 122/50, BGHZ 5, 105, 109; MünchKommBGB/Oetker, 9. Aufl., § 249 Rn. 358). Die Ersetzungsbefugnis ist eine Willenserklärung (BGH, Urteil vom 29. Ja- nuar 2019 - VI ZR 481/17, aaO), zu deren Wirksamkeit es des Zugangs beim Schuldner bedarf (§ 130 Abs. 1 BGB). Da das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegrif- fen festgestellt hat, dass ein Zugang des Abrechnungsschreibens vom 26. Feb- ruar 2020 bei der Klägerin nicht bewiesen ist, hat der Beklagte als Gläubiger der von ihm behaupteten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis erst mit dem Abrechnungs- schreiben vom 20. Mai 2020 und damit nicht innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgeübt. 27 - 11 - bb) Dies steht vorliegend einer Anwendung der Vorschrift des § 215 Alt. 1 BGB jedoch nicht entgegen (vgl. zu der Thematik auch LG Lübeck, Urteil vom 28. März 2024 - 14 S 117/22, juris Rn. 56 ff.; Streyl, WuM 2024, 241, 247 ff.; Zehelein, NZM 2022, 937 ff.). Unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage, welche einer im Wohnraummietverhältnis getroffenen Barkautionsabrede typischerweise - und mangels festgestellter oder sonst ersichtlicher Besonderheiten auch hier - zu Grunde liegt, ist diese regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Be- schädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll. (1) Die beiderseitige Interessenlage der Vertragsparteien eines Wohn- raummietverhältnisses ist hinsichtlich der Barkaution im Ausgangspunkt dadurch gekennzeichnet, dass diese - wie bereits unter II 1 ausgeführt - der Sicherung der Ansprüche des Vermieters dient. Der Vermieter soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kauti- onsrückzahlungsanspruch befriedigen können (vgl. Senatsurteil vom 12. Ja- nuar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter I b bb; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 251). Ihm steht dabei eine sich an das Ende des Mietverhältnisses anschließende ange- messene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu (Senatsbeschluss [Rechtsent- scheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 250; BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, NJW 1999, 1857 unter 1; vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9; vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 28 29 30 - 12 - 2016, 3231 Rn. 12; vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754 Rn. 20). Die Länge dieser Frist bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls; diese können so beschaffen sein, dass auch mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sein können (Senatsbeschluss [Rechts- entscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 250 f.; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, aaO Rn. 10; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99). Für den Fall, dass der Vermieter Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geltend machen will, kann daher die Abrech- nungsfrist in ein Spannungsverhältnis zu der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geraten, die eine "möglichst schnelle" Klärung über beste- hende - auch deliktische - Ansprüche bewirken soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17, NJW 2017, 3707 Rn. 29 mwN). Der Senat hat allerdings bereits entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum nicht schon deshalb gehindert ist, mit verjährten Schadensersatzan- sprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, weil er die vom Mieter gestellte Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendi- gung des Mietvertrages abgerechnet hat (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 252). Hierdurch ist klargestellt, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zwangsläufig gegen- über der Kautionsabrechnungsfrist vorrangig ist. Auch in der Fallgestaltung des § 215 Alt. 1 BGB lässt der Gesetzgeber die Verjährungseinrede aufgrund einer Interessenabwägung zurückstehen. Dieser 31 32 33 - 13 - Regelung - beziehungsweise der bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Moder- nisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) am 1. Ja- nuar 2002 geltenden Vorgängerregelung des § 390 Satz 2 BGB -, nach welcher eine Aufrechnung trotz Verjährung der Gegenforderung des Aufrechnenden möglich ist, liegt die Wertung des Gesetzgebers zu Grunde, dass ein Schuldner, dem ein Gegenanspruch zusteht, kraft dessen er die Inanspruchnahme durch den Gläubiger erfolgreich abwehren kann, sich als hinreichend gesichert anse- hen darf und durch die Verjährungsregeln nicht zur frühzeitigen Durchsetzung seiner Forderung im Wege der Aufrechnung oder Klageerhebung gedrängt wer- den soll (vgl. BGH, Urteile vom 5. November 2015 - VII ZR 144/14, NJW 2016, 52 Rn. 11; vom 16. Juni 1967 - V ZR 122/64, BGHZ 48, 116, 117 [zu § 390 Satz 2 BGB aF]; vgl. auch Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetz- buch, Band 2, S. 560 f., Band 1, S. 843; vgl. hierzu und zur Kritik auch BeckOGK- BGB/Bach, Stand: 1. März 2024, § 215 BGB Rn. 6 ff.; MünchKommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 215 BGB Rn. 1 f.; Bydlinski, AcP 196 [1996], 276, 293 ff.). Dabei wurde insbesondere bei einer in kurzer Frist verjährenden Forderung, der eine in länge- rer Frist verjährende Gegenforderung gegenübersteht, der Verlust der Aufrech- nungsmöglichkeit als unbillig angesehen (vgl. Mugdan, aaO). (2) Im Hinblick auf den Sinn der Kautionsabrede, dem Vermieter eine Be- friedigung durch Aufrechnung zu ermöglichen, widerspräche es den beiderseiti- gen Interessen der Parteien eines Wohnraummietvertrages, wenn die Anwen- dung der Ausnahmevorschrift des § 215 Alt. 1 BGB alleine daran scheitern würde, dass der Vermieter in unverjährter Zeit die ihm zustehende Ersetzungs- befugnis nicht ausgeübt hat. Hierdurch würde der Ersetzungsbefugnis eine Stel- lung eingeräumt, die ihr die Parteien jedenfalls im Wohnraummietverhältnis bei vereinbarter Barkautionsabrede regelmäßig nicht zukommen lassen wollen. 34 - 14 - (a) Die Ersetzungsbefugnis dient dem Interesse des Geschädigten. Sie soll den Geschädigten davon befreien, die Sache zur Schadensbeseitigung dem Schädiger anzuvertrauen, und dem Geschädigten die Möglichkeit eröffnen, die Schadensbeseitigung in eigener Regie durchzuführen (BGH, Urteile vom 29. Ok- tober 1974 - VI ZR 42/73, BGHZ 63, 182, 184; vom 18. März 2014 - VI ZR 10/13, NJW 2014, 2874 Rn. 29; vom 12. Februar 2019 - VI ZR 141/18, NJW 2019, 2538 Rn. 24). Ihre Ausübung ist demzufolge für den Geschädigten nicht an bestimmte formelle Hürden geknüpft; sie bedarf insbesondere keiner Angabe von Gründen oder näherer Absprachen mit dem Schädiger (BGH, Urteile vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17, NJW-RR 2018, 1103 Rn. 22; vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 27; vom 18. März 2014 - VI ZR 10/13, aaO Rn. 30). Auch eine Bezifferung des beanspruchten Geldbetrages ist hierfür nicht erforder- lich (MünchKommBGB/Oetker, 9. Aufl., § 249 Rn. 358). (b) Jedenfalls im Wohnraummietverhältnis ist es - wie das Berufungsge- richt rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt hat - der Re- gelfall, dass der Vermieter bei der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter seine Ersetzungsbefugnis ausübt. Dies entspricht dem Interesse des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Schadensbeseitigung in eigener Regie vorzunehmen, um deren möglichst zeitnahe und fachgerechte Durchfüh- rung - mit dem Ziel einer möglichst nahtlosen Weitervermietung oder sonstigen Weiternutzung der Räume - zu gewährleisten. Die - nach der geschilderten Interessenlage typischerweise zu erwar- tende - Ausübung der Ersetzungsbefugnis erfolgt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts in der Regel - zulässigerweise und konklu- dent (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2019 - VI ZR 481/17, NJW 2019, 1669 35 36 37 - 15 - Rn. 21 mwN) - bei der Kautionsabrechnung "zusammen mit der Aufrechnungs- erklärung". Mit dem Zugang der Aufrechnungserklärung bei dem Mieter (vgl. zum Zeitpunkt des Zugangs BGH, Urteil vom 8. November 2011 - XI ZR 341/10, NJW 2012, 445 Rn. 10, 17) ist der dem Vermieter zustehende Schadensersatzan- spruch in Geld zu erfüllen und wird damit die für eine Aufrechnungslage nach § 387 BGB erforderliche Gleichartigkeit zu dem Kautionsrückzahlungsanspruch geschaffen. (c) Die Verneinung der Anwendbarkeit des § 215 Alt. 1 BGB für das Ver- hältnis zwischen dem Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution und dem (ver- jährten) Anspruch auf Schadensersatz in Geld wegen Beschädigung der Mietsa- che allein deshalb, weil der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat, würde den Vermieter, dem für die Abrechnung der Mietkaution eine angemessene und nicht notwendigerweise auf die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beschränkte Frist zur Verfügung steht, zwingen, gegebenenfalls bereits vor Ab- lauf dieser Abrechnungsfrist gesondert seine Ersetzungsbefugnis auszuüben. Dies ließe außer Betracht, dass die Interessenlage, deren Schutz § 215 Alt. 1 BGB dienen soll, gerade im Hinblick auf den Sinn der von den Parteien verein- barten Barkaution auch ohne Ausübung der Ersetzungsbefugnis gegeben ist. Vor allem würde nicht berücksichtigt, dass der Mieter an einer isolierten Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig kein Interesse hat. (aa) Der Vermieter, dessen Schadensersatzanspruch wegen Beschädi- gung der Mietsache zunächst auf Naturalrestitution im Sinne des § 249 Abs. 1 BGB gerichtet ist und sich erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis in einen 38 39 - 16 - Geldersatzanspruch umwandelt, sieht sich dennoch durch die Barkaution, die ge- rade dazu dient, ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses die leichte Befrie- digung seiner Ansprüche zu ermöglichen, als hinreichend gesichert an, weil die Ausübung der Ersetzungsbefugnis ohne weitere Voraussetzungen und konklu- dent im Rahmen der ohnehin vorzunehmenden Abrechnung möglich ist. Umgekehrt ist auch dem Mieter regelmäßig bewusst, dass der Vermieter von der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache zunächst deshalb absieht, weil er sich ohne Weiteres durch Auf- rechnung und die damit zugleich und typischerweise ausgeübte Ersetzungsbe- fugnis aus dem ihm gerade zu diesem Zweck gestellten Kautionsguthaben be- friedigen kann. (bb) Die - für die Anwendbarkeit des § 215 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 387 BGB ausreichende - isolierte Erklärung des Vermieters innerhalb der Ver- jährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB, er übe - möglicherweise auch nur vorsorglich - die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB aus, bringt dem Mieter in der geschilderten Konstellation keine ersichtlichen Vorteile, weil er bis zu der Abrechnung des Vermieters über das Kautionsgutha- ben ohnehin nicht weiß, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe sich dieser auf Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache beruft. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, besteht demnach kein berechtigtes Ver- trauen des Mieters, nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr - im Wege der Aufrechnung - wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden, solange der Vermieter noch keine Abrechnung erteilt hat. 40 41 - 17 - d) Das Berufungsurteil beruht auf dem vorgenannten Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO). Hätte das Berufungsgericht die gebotene beiderseits interessenge- rechte Auslegung vorgenommen, hätte es die Berufung gegen das der Klage stattgebende Urteil nicht ohne Feststellungen zum Bestehen der zur Aufrech- nung gestellten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsa- che zurückgewiesen. Im Zeitpunkt des Zugangs des Abrechnungsschreibens vom 20. Mai 2020 bei der Klägerin waren die übrigen Voraussetzungen einer Aufrechnungslage er- füllt, da der Beklagte mit diesem Schreiben konkludent die ihm zustehende Er- setzungsbefugnis im Rahmen des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeübt und damit die Gleichartigkeit der in Rede stehenden gegenseitigen Ansprüche begründet hat (siehe oben unter II 2 c bb (2) (b)). Der Anspruch der Klägerin auf Rückzah- lung der Barkaution war zumindest erfüllbar und der behauptete Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache fällig. 42 43 - 18 - III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur End- entscheidung reife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die vom Beklagten be- haupteten Schadensersatzansprüche gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB bestehen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Erlangen, Entscheidung vom 07.07.2022 - 1 C 302/21 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 25.07.2023 - 7 S 3897/22 - 44

ECLI:DE:BGH:2023:171023BVIIIZR61.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 61/23 vom 17. Oktober 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. Oktober 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin ist seit dem 16. April 2014 Mieterin einer im dritten Oberge- schoss gelegenen preisfreien Wohnung der Beklagten in Bonn. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag vom 24. März 2014 mit 49,18 m² vereinbart; sie war bei Erbau- ung des Objekts in den 1960er Jahren nach den damals gültigen Berechnungs- grundlagen ermittelt worden. Die monatliche Miete belief sich bis einschließlich April 2017 auf 528 € und seit Mai 2017 auf 537,78 €. Aus Anlass eines Mieterhöhungsverlangens der Beklagten im April 2021 ließ die Klägerin ihre Wohnung vermessen. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - gestützt auf ihre Behauptung, die Wohnfläche der Wohnung betrage tatsächlich nur 42,64 m² und weiche daher um 13,3 % von der vereinbarten Wohnfläche ab - die Beklagte auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum vom 16. April 2014 bis einschließlich Juni 1 2 3 - 3 - 2021 in Höhe von insgesamt 6.139,03 € sowie Ersatz der ihr für eine vorgericht- liche Wohnflächenberechnung entstandenen Sachverständigenkosten in Höhe von 258,23 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Die Beklagte hat einen Mangel der Mietsache in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erho- ben. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten eingeholt, welches in Anwendung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche der Wohnung mit 43,3 m² berechnet hat; hierin enthalten ist die Fläche des Balkons der Wohnung mit einem Viertel (entspricht 1,069 m²). Auf der Basis der sich bei dieser tatsächlichen Wohnungsgröße ergebenden Flächenabweichung von 11,96 % zu der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche hat das Amtsgericht der Klage in Höhe von insgesamt 5.779,21 € nebst Zinsen stattgegeben. Die dage- gen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht zurückgewie- sen. Dabei hat das Berufungsgericht die hinsichtlich der Wohnfläche zwischen den Parteien allein noch streitige Frage, ob der Balkon mit lediglich einem Viertel der Fläche anzurechnen sei und dadurch eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % - nämlich 11,96 % - vorliege, bejaht. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei der Begriff der "Wohnfläche" im frei finanzierten Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorlie- gend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses am 24. März 2014 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Entgegen der Auffas- sung der Beklagten folge aus der Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV nicht, dass vorliegend die Zweite Berechnungsverordnung Anwendung finde, nach der die Grundfläche eines Balkons bis zur Hälfte angerechnet werden könne. Die 4 5 - 4 - Mietvertragsparteien hätten stillschweigend die Berechnungsvorschriften im ma- teriellen Sinne vereinbart, nicht hingegen die Anwendung einer Überleitungsvor- schrift, die sonstige Normen heranziehe. Die Balkonfläche sei vorliegend mit ei- nem Viertel anzurechnen, wie es in § 4 Nr. 4 WoFlV für den Regelfall vorge- schrieben sei. Anhaltspunkte für eine höhere Anrechnung seien nicht ersichtlich. Der vorhandene Balkon weise im Vergleich zu normalen Balkonen keinen beson- ders hohen Wohnwert auf. Er sei aufgrund der üblichen regionalen Witterungs- bedingungen und seiner Größe von gut 4 m² nur eingeschränkt nutzbar. Dass der Balkon zur straßenabgewandten Seite gelegen, sonnenreich und bei Regen nutzbar sein und einen Blick ins Grüne bieten möge, begründe im Vergleich zu anderen Balkonen keine außergewöhnlichen Umstände. Außerdem sei der Bal- kon nach den vorgelegten Lichtbildern von anderen Balkonen umliegender Häu- ser einsehbar und den Geräuschen vom Innenhof und anderer Balkone ausge- setzt. Der Rückzahlungsanspruch der Klägerin sei auch nicht teilweise verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist beginne gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlange oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Eine solche Kenntnis habe die Klägerin erst mit der im Jahr 2021 veranlassten Vermessung ihrer Wohnung erlangt, so dass die Verjährungsfrist bei Klageeinreichung im Dezember 2021 noch nicht ab- gelaufen gewesen sei. Mit dem Bezug der Wohnung sei hingegen noch keine Kenntnis der genauen Größe der Wohnung verbunden. Die Größe der Wohnung lasse sich nur durch eine Vermessung feststellen, zu welcher häufig allein Fach- leute in der Lage seien. Mangels einer den Mieter treffenden Untersuchungs- und 6 - 5 - Prüfungspflicht könne der Klägerin auch keine grob fahrlässige Unkenntnis vor- geworfen werden. Eine besondere Veranlassung, das Mietobjekt auszumessen, habe für die Klägerin nicht bestanden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Rechtssa- che hat keine grundsätzliche Bedeutung und es ist auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe gegeben. a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen Grundsatzbedeutung hin- sichtlich des im Streitfall entscheidenden Gesichtspunkts zugelassen, ob im frei finanzierten Wohnungsbau bei nach dem 31. Dezember 2003 geschlossenen Mietverträgen der Begriff der Wohnfläche grundsächlich nach der Wohnflächen- verordnung (WoFlV; BGBl. I S. 2346) ohne Heranziehung der Überleitungsvor- schrift in § 5 WoFlV auszulegen ist. Hierzu fehle bisher eine höchstrichterliche Klärung. Dies trifft nicht zu. aa) Der Senat hat bereits entschieden, dass für die bei frei finanziertem Wohnraum notwendige Auslegung des im Wohnraummietvertrag verwendeten Begriffs der "Wohnfläche" grundsätzlich auf diejenigen für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen zurückzugreifen ist, die im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gelten, so dass in den Fällen, in denen der Mietvertrag nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung am 1. Januar 2004 geschlossen wurde, die Wohnfläche nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung zu 7 8 9 10 - 6 - ermitteln ist (Senatsurteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 36, 40; ebenso - nach Erlass des Berufungsurteils - Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 117/22, zur Veröffentlichung bestimmt, Rn. 14). Aus diesen Grundsätzen folgt ohne Weiteres, dass in den genannten Fällen die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV nicht zur Anwendung kommt. Nach dieser Bestimmung bleibt es für bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung vorgenommene Wohnflächenberechnun- gen bei dieser Berechnung, soweit nicht nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Veränderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberech- nung der Wohnfläche erforderlich machen. Der Senat hat in den vorgenannten Entscheidungen im Rahmen der Auslegung des von den Mietparteien im frei finanzierten Wohnraum in einem ab Januar 2004 geschlossenen Mietvertrag ver- wendeten Begriffs der "Wohnfläche" diese Überleitungsvorschrift nicht für an- wendbar gehalten und deshalb für die Frage, welche der für den preisgebunde- nen Wohnraum geltenden Bestimmungen Anwendung finden, auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht auf denjenigen der (erstmaligen) Berechnung der Wohnfläche abgestellt. Dieser Reichweite des Aussagegehalts des Senatsurteils vom 17. April 2019 (VIII ZR 33/18, aaO) steht - anders als die Revision meint - nicht entgegen, dass in diesem Verfahren keine Feststellungen dazu getroffen waren, ob die Mietwohnung, welche der dortige Mieter im Januar 2007 angemietet hatte, be- reits vor dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung am 1. Januar 2004 (erst- malig) vermessen worden war. Wie die Zurückweisung der den Rückzahlungs- anspruch wegen infolge einer erheblichen Wohnflächenabweichung überzahlter Miete betreffenden Revision zeigt, hat der Senat derartige Feststellungen nicht für erforderlich gehalten, da es auf die Vorschrift des § 5 WoFlV nicht ankam. 11 12 - 7 - bb) Angesichts dieser Rechtsprechung des Senats ist ein weitergehender Klärungsbedarf nicht zu erkennen. Zwar kann sich auch nach der Klärung einer Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof ein für die Annahme einer Grundsatz- bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO ausreichender Klärungs- bedarf ergeben. Dies setzt jedoch voraus, dass nicht nur einzelne Instanzgerichte oder Literaturstimmen der Auffassung des Bundesgerichtshofs widersprechen oder dass neue Argumente ins Feld geführt werden, die den Bundesgerichtshof zu einer Überprüfung seiner Auffassung veranlassen können (vgl. BGH, Be- schluss vom 27. November 2013 - VII ZR 371/12, NJW 2014, 456 Rn. 9; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 543 Rn. 5a; MünchKommZPO/Krüger, 6. Aufl., § 543 Rn. 7). So liegt es hier aber nicht. Soweit ersichtlich, wird die Ansicht, dass es für die Auslegung des Begriffs "Wohnfläche" im frei finanzierten Wohnraum anhand der Bestimmungen für den preisgebundenen Wohnraum - entgegen der Recht- sprechung des Senats - in Anwendung des § 5 WoFlV auf den Zeitpunkt der (erstmaligen) Berechnung der Wohnfläche (beziehungsweise auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes) ankomme, lediglich noch von einer Stimme in der Literatur vertreten (Beyer, jurisPR-MietR 17/2019 Anm. 1). Der Maßgeblichkeit allein des Zeitpunkts des Abschlusses des Mietver- trags für die bei der Auslegung des Begriffs der Wohnfläche im Zweifel anzuwen- denden Bestimmungen des preisgebundenen Wohnraums steht auch das von der Revision angeführte Argument nicht entgegen, wonach im internationalen Privatrecht gemäß Art. 4 Abs. 1 EGBGB die Verweisung deutscher Kollisionsnor- men auf ausländisches Recht grundsätzlich nicht nur dessen Sachnormen, son- dern auch seine Kollisionsnormen erfasse. Denn es geht vorliegend um die Aus- 13 14 15 - 8 - legung des in einem Mietvertrag über preisfreien Wohnraum verwendeten Be- griffs der "Wohnfläche" nach §§ 133, 157 BGB und nicht um die Bestimmung des anzuwendenden Rechts in einem Sachverhalt mit Auslandsberührung. b) Dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revisionszulassung erforderten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO), hat das Berufungsgericht nicht angenommen. Dafür ist auch nichts ersicht- lich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin so- wohl ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) in Höhe von 11,96 % der gezahlten Miete für den geltend gemachten Zeitraum vom 16. April 2014 bis einschließlich Juni 2021 (dazu nachfolgend unter a) als auch ein Anspruch nach § 536a Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zahlung der Sachverständigenkosten für eine vorgerichtliche Vermessung der Wohnung (dazu nachfolgend unter b) zusteht. a) Die Klägerin kann - wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat - gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB von der Beklagten die Rückzahlung der infolge einer Minderung in Höhe von 11,96 % überzahlten Miete für den gel- tend gemachten Zeitraum vom 16. April 2014 bis einschließlich Juni 2021 in Höhe von insgesamt 5.520,98 € nebst Zinsen verlangen. aa) Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei - unausgespro- chen - davon ausgegangen, dass die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag (hier: 49,18 m²) als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist und dass eine Abweichung hiervon um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen Mangel 16 17 18 19 - 9 - der Mietsache darstellt, welcher gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis führt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die verein- barte Wohnfläche unterschreitet (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8, 12; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 9; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16; vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 34 f.; vom 23. September 2023 - VIII ZR 177/22, aaO Rn. 12 f.). bb) Das Berufungsgericht hat ebenso zu Recht angenommen, dass die Wohnfläche der vermieteten Wohnung im Streitfall anhand der materiellen Vor- schriften der Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist. Wie bereits oben (unter II 1 a aa) ausgeführt, ist nach der Senatsrechtsprechung der Begriff der "Wohnflä- che" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen aus- zulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, wenn nicht - wovon hier jedoch nach den von der Revision nicht angegriffenen Ausführungen des Berufungsge- richts nicht auszugehen ist - die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzel- fall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmo- dus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senats- urteile vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, aaO Rn. 36, 40; vom 23. Septem- ber 2023 - VIII ZR 177/22, aaO Rn. 14). Dabei hat das Berufungsgericht im Rah- men der Auslegung des von den Parteien verwendeten Begriffs der "Wohnfläche" zu Recht nur auf die materiellen Vorschriften der Wohnflächenverordnung abge- stellt und die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV nicht angewendet. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei der Auslegung der Vorschrift des § 5 WoFlV den zu Grunde liegenden gesetzgeberischen Willen 20 21 - 10 - missachtet, wonach für Wohnflächen, die bis zum 31. Dezember 2003 auf der Grundlage der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurden, diese Be- rechnung verbindlich bleiben solle und eine Neuberechnung der Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung nicht erforderlich sei (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 27), greift nicht durch. Eine Übernahme dieser für den preisgebundenen Wohnraum getroffenen gesetzgeberischen Wertung in die mangels einer gesetz- lichen Regelung für den preisfreien Wohnraum erforderliche Auslegung des von den Parteien eines Mietvertrags verwendeten Begriffs der "Wohnfläche" gemäß §§ 133, 157 BGB ist weder nach Art. 20 Abs. 3 GG noch in Anwendung aner- kannter Auslegungsgrundsätze geboten. Es entspricht vielmehr der typischen In- teressenlage der Parteien eines Mietvertrags über preisfreien Wohnraum, den Begriff der Wohnfläche in Anlehnung an die materiellen Vorschriften der jeweils im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum zu bestimmen, so dass es auf die Überleitungsregelung des § 5 WoFlV nicht ankommt, deren Voraussetzungen (Vorliegen einer bis zum 31. Dezember 2003 erfolgten Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Be- rechnungsverordnung; Fehlen baulicher Änderungen, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen) - worauf die Revisionserwiderung mit Recht hinweist - zumindest der Mieter in aller Regel nicht beurteilen kann. Auch ein Schutzbedürfnis des Vermieters preisfreien Wohnraums, der bis zum 31. Dezem- ber 2003 eine Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsver- ordnung hat vornehmen lassen und die Kosten für eine Neuberechnung nach der Wohnflächenverordnung nicht aufwenden möchte, besteht nicht. Es steht ihm frei, auch in einem ab Januar 2004 abgeschlossenen Mietvertrag auf eine (aus- drückliche) Vereinbarung dahingehend hinzuwirken, dass die dort vereinbarte Wohnfläche (noch) nach den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung zu berechnen ist. - 11 - cc) Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegan- gen, dass bei Zugrundelegung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung lediglich 43,3 m² beträgt und damit um 11,96 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, weil die Grundfläche des Balkons gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV mangels Vorliegens besonderer Umstände im Streitfall mit einem Viertel anzurechnen ist. Dies greift auch die Revision nicht an. dd) Entgegen der Ansicht der Revision ist das Berufungsgericht auch ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass der Anspruch der Klägerin nicht insoweit teilweise verjährt ist, als sie die Rückzahlung bis zum Ende des Jahres 2017 ge- leisteter Mietzahlungen begehrt. (1) Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch aus ungerechtfertig- ter Bereicherung unterfällt der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB (vgl. Senatsurteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 30/10, NJW 2011, 3573 Rn. 8). Die Re- gelverjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in welchem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei einem Anspruch aus ungerechtfertigter Leistung liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers im Sinne der letztgenannten Bestimmung vor, wenn er von der Leistung und von den Tatsachen weiß, aus denen sich das Fehlen des Rechtsgrundes ergibt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB - von Ausnahmefällen einer unübersichtlichen oder zweifelhaften Rechtslage abgesehen - hingegen nicht voraus (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juni 2010 - XI ZR 309/09, NJW-RR 2010, 1574 Rn. 12; vom 1. Juni 2011 - VIII ZR 91/10, NJW 2011, 2570 Rn. 23; vom 26. September 2012 - VIII ZR 249/11, juris Rn. 45 f.; jeweils mwN). 22 23 24 - 12 - (2) Es kann vorliegend dahinstehen, ob eine hinreichende Tatsachen- kenntnis in Bezug auf die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung bereits dann gegeben ist, wenn der Mieter - jedenfalls in Fällen einfach gelagerter Wohn- flächenberechnungen - die konkreten Kantenlängen sämtlicher Räume und an- zurechnender Grundflächen der Wohnung kennt (so Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 548 BGB Rn. 65; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2011, 3545, 3546; einschränkend ders., NZM 2012, 177, 185 f. sowie jurisPR-MietR 10/2012 Anm. 1), oder ob eine Kenntnis des Mieters von der tatsächlichen Wohnfläche seiner Wohnung weitergehendes Wissen, insbesondere das Vorliegen einer Wohnflächenberechnung erfordert (so wohl Cramer, NZM 2017, 457, 462). (3) Denn hierauf kommt es im Streitfall nicht an. Eine konkrete Kenntnis der Klägerin von sämtlichen in die Wohnflächenberechnung einzustellenden Ma- ßen ergibt sich - anders als die Revision meint - jedenfalls nicht ohne Weiteres bereits durch den Bezug beziehungsweise die Nutzung der Wohnung (vgl. LG Krefeld, NJW 2013, 401; LG München I, NJW-RR 2014, 710, 711; AG Hamburg, NJOZ 2016, 895, 898; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; aA AG Bonn, Urteil vom 18. April 2012 - 203 C 55/11, juris Rn. 27; Börstinghaus, NJW 2011, 3545, 3546; einschränkend ders., NZM 2012, 177, 185 f. sowie jurisPR-MietR 10/2012 Anm. 1; vgl. auch Witt, NZM 2012, 545, 552). Ein allgemeiner Erfahrungssatz des Inhalts, dass bei Bezug einer Wohnung üblicherweise sämtliche Wände und Raumhöhen durch den Mieter ausgemessen werden, existiert nicht. Allein der durch Nutzung vermittelte optische Eindruck oder das Ausmessen einzelner Wände vermittelt dem Mieter jedoch keine Kenntnis sämtlicher für eine Wohnflä- chenberechnung erforderlichen Tatsachen. Das Berufungsgericht hat auf dieser Grundlage ohne Rechtsfehler eine Kenntnis der Klägerin erst mit der im Jahr 2021 veranlassten Vermessung der 25 26 27 - 13 - Wohnung angenommen. Übergangenen Sachvortrag zu einer vorherigen Kennt- nis der Klägerin im vorgenannten Sinne zeigt die Revision nicht auf. (4) Auch eine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin liegt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Eine solche setzt voraus, dass dem Gläubiger die Kenntnis deshalb fehlt, weil er ganz nahe- liegende Überlegungen nicht angestellt und nicht beachtet hat, was im gegebe- nen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Ihm muss persönlich ein schwerer Ob- liegenheitsverstoß in seiner eigenen Angelegenheit der Anspruchsverfolgung vorgeworfen werden können, weil sich ihm die den Anspruch begründenden Um- stände förmlich aufgedrängt haben, er davor aber letztlich die Augen verschlos- sen hat (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 28; vom 15. März 2016 - XI ZR 122/14, NJW-RR 2016, 1187 Rn. 34). Da den Gläubiger generell keine Obliegenheit trifft, im Interesse des Schuldners an ei- nem möglichst frühzeitigen Beginn der Verjährungsfrist Nachforschungen zu be- treiben (BGH, Urteile vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, aaO; vom 15. März 2016 - XI ZR 122/14, aaO), ist ein Mieter - wie das Berufungsgericht zutreffend ange- nommen hat - grundsätzlich nicht verpflichtet, anlässlich des Bezugs der Woh- nung diese vollständig auszumessen, um eine im Mietvertrag enthaltene Wohn- flächenangabe zu überprüfen (vgl. LG München I, aaO; AG Hamburg, aaO). Be- sondere Umstände, die eine Ausnahme hiervon rechtfertigen könnten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. b) Ebenalls frei von Rechtsfehlern ist das Berufungsgericht zu der Beur- teilung gelangt, dass der Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 536a Abs. 1 28 29 - 14 - Satz 1 BGB ein Anspruch auf Erstattung der ihr für eine vorgerichtliche Vermes- sung der Wohnung entstandenen Sachverständigenkosten in Höhe von 258,23 € nebst Zinsen zusteht. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 30.09.2022 - 202 C 74/21 - LG Bonn, Entscheidung vom 23.02.2023 - 6 S 92/22 - 30

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 195/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 548 Abs. 2 Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausge- führt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10 - LG Freiburg AG Freiburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 15. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 1. November 2000 bis zum 31. Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in F. . Der Mietvertrag enthält in § 13 eine Formularklausel, die den Mietern die Durch- führung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt. 1 Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses zu Kosten von 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen waren. Der Kläger hat sich von seiner Ehefrau deren Ansprüche auf Erstattung von Renovierungskos- ten abtreten lassen. 2 - 3 - Mit der am 22. Dezember 2009 eingereichten und am 4. Januar 2010 zugestellten Klage hat der Kläger Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Freiburg, NZM 2011, 71) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 5 Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht abgewiesen, weil der vom Kläger geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsleistungen gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache verjähre und dieser Zeitraum bei Klageerhebung be- reits abgelaufen gewesen sei. 6 § 548 Abs. 2 BGB umfasse nach seinem Wortlaut sämtliche Aufwendun- gen des Mieters auf die Mietsache, nicht nur solche mit Fremdgeschäftsfüh- rungswillen, sondern auch bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen einer Endrenovierung, die der Mieter aufgrund vermeintlicher Verpflichtung durchge- führt habe. Dieser Bereicherungsanspruch unterliege somit einer kürzeren Ver- jährung als der Anspruch auf Rückgewähr von Mietzahlungen. Dies sei aber, obwohl es sich bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen wirtschaftlich um Entgelt für die Gebrauchsüberlassung handele, im Hinblick auf den Rechtsge- 7 - 4 - danken des § 548 Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Entscheidender Gesichtspunkt sei der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung. 8 Der Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den vorliegenden Fall stehe auch nicht entgegen, dass der Rückforderungsanspruch auf diese Weise ver- jähren könne, ehe sich der Mieter seines Anspruchs überhaupt bewusst werde. § 548 Abs. 2 BGB unterscheide nicht zwischen bekannten und unbekannten Ansprüchen. Eine solche Einschränkung sei auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht geboten. Denn dieser Zweck bestehe vor allem darin, An- sprüche des Mieters, bei denen es auf den Zustand der Wohnung ankomme, einer kurzfristigen Klärung zuzuführen. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange- nommen, dass der vom Kläger wegen der rechtsgrundlos durchgeführten Schönheitsreparaturen geltend gemachte Anspruch der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt, die hier vor Einreichung der Klage abgelaufen war. 9 Gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. In der Rechtspre- chung der Instanzgerichte und in der Literatur ist streitig, ob unter diese Vor- schrift auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen fallen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgeführt hat. 10 - 5 - 1. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass § 548 Abs. 2 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren maßgeblich sei (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 469 f.; Blank, NZM 2010, 97, 102 und WuM 2010, 234 f.; Jacoby, ZMR 2010, 335, 338; Wiek, WuM 2010, 535, 536 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 548 Rn. 10). Dies wird vor allem damit begründet, dass § 548 Abs. 2 BGB die kurze Verjährung nur für Ansprüche des Mieters wegen Aufwendungen - im Sinne freiwilliger Vermögensopfer - anord- ne; für Schadensersatzansprüche sowie für Bereicherungsansprüche aufgrund einer Leistungskondiktion gelte die Vorschrift hingegen nicht. Es bestehe auch kein Anlass, die Position des vertragstreuen Mieters zu schwächen, der in Un- kenntnis der Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen eine Renovierung ausgeführt habe (Wiek, aaO S. 537; Blank, WuM 2010, aaO). Im Übrigen ergebe sich ein Wertungswiderspruch, weil für Ersatzansprüche des Mieters wegen nachvertraglich getätigter Aufwendun- gen die Regelverjährung anzuwenden sei (Wiek, aaO). Schließlich wird darauf hingewiesen, dass die Rechtsfolge des § 548 Abs. 2 BGB nicht auf Ersatzan- sprüche des Mieters für während der Mietzeit vorgenommene Schönheitsrepa- raturen passe, die am Ende des Mietverhältnisses bereits abgewohnt seien (Jacoby, aaO S. 337). 11 2. Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenmeinung sieht Schönheitsreparaturen als "Aufwendungen" im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB an und wendet deshalb auf daraus resultierende Ersatzansprüche die kurze Ver- jährung an (LG Kassel, NZM 2010, 860, 861 f.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 548 Rn. 10; Bamber- ger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rn. 37; Roth, NZM 2011, 62, 64; Gsell, NZM 2010, 71, 76; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763; Kinne, GE 2009, 12 - 6 - 358, 360 f.; Paschke, WuM 2008, 647, 652; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 655). Diese Auffassung stellt vor allem auf den Zweck des § 548 BGB ab, der auf eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprü- che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache gerichtet sei. Der Be- griff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erfasse sämtliche ver- mögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wieder- herstellen oder verbessern (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 48). 3. Der letztgenannten Ansicht gebührt der Vorzug. Der Senat hat bereits zu § 558 BGB aF, der Vorgängervorschrift des jetzigen § 548 BGB, entschie- den, dass mit dem damals verwendeten Begriff der "Verwendungen" alle Auf- wendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbes- sern (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254 unter 2 a). Für den Begriff der "Aufwendungen" im jetzigen § 548 BGB gilt nichts an- deres, da mit der entsprechenden Änderung durch das Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO). 13 a) Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbes- serung der Mietsache und sind deshalb Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbei- ten gegen den Vermieter erhebt, fallen somit unter die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend ge- machten Anspruchs kommt es dabei nicht an. Denn die kurze Verjährungsfrist findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts stützt, sondern sich auf mietvertragliche Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743 unter III). 14 - 7 - b) Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsa- che erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Zum anderen dient die in § 548 Abs. 2 BGB getroffene Spezialregelung auch dem Zweck, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten (Senatsur- teil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NZM 2008, 519 Rn. 16; Gsell, aaO S. 77). Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der An- spruch aus ungerechtfertigter Bereichung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungs- kondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24). Auch für einen et- waigen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB, der bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklau- seln in Betracht kommen kann, findet die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB Anwendung. 15 c) Die Verjährung des vom Kläger geltend gemachten Anspruchs begann deshalb mit dem Ablauf des Monats Dezember 2006 als dem Zeitpunkt der Be- endigung des Mietverhältnisses und lief Ende Juni 2007 ab. Darauf, dass die Beklagten von der Unwirksamkeit der in § 13 des Mietvertrags vorgesehenen Renovierungsklausel erst später erfahren haben und das Senatsurteil zum Be- reicherungsanspruch des Mieters erst am 27. Mai 2009 ergangen ist, kommt es nicht an. Zwar beginnt die regelmäßige Verjährung gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Im Rahmen der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB kommt es aber nicht 16 - 8 - auf die Kenntnis des Gläubigers an, sondern allein auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundstücksveräußerung als tatsächlicher Vorausset- zung für die Beendigung des Mietverhältnisses ging (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, aaO Rn. 18). Eine weitere Ausnahme bezüglich der Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich der geltend gemachte Anspruch ergibt, ist nicht geboten. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Freiburg, Entscheidung vom 05.03.2010 - 6 C 4050/09 - LG Freiburg, Entscheidung vom 15.07.2010 - 3 S 102/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 360/03 Verkündet am: 22. September 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 536 a.F.), 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 (AGBG § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb). Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als sol- che und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiede- nen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verstän- digen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03). BGH, Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - LG Duisburg AG Dinslaken - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 11. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten in D. gemietet. Der Mietvertrag vom 15. Juli 1991 enthielt unter anderem folgende formularvertragliche Regelungen: "§ 10 Schönheitsreparaturen 1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wieder- kehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzu- führen. ... 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsrepa- raturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeit- - 3 - raum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Die- len und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in ande- ren Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem An- fang des Mietverhältnisses zu laufen. ... § 22 Beendigung des Mietverhältnisses ... 2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßga- be des § 10 auszuführen. ... Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen." Das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2002; die Beklagten räumten das Grundstück. Mit Schreiben vom 8. Juli 2002 forderten die Prozeßbevollmächtig- ten des Klägers die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21. Juli 2002 zur Be- seitigung verschiedener Mängel auf und kündigten an, nach Fristablauf Scha- densersatzansprüche geltend zu machen. Dieser Aufforderung kamen die Be- klagten nicht nach. Anschließend veräußerte der Kläger das Grundstück. Am 20. August 2002 besichtigte ein von dem Kläger mit der Schadensfeststellung und -bewertung beauftragter Sachverständiger das Grundstück. Zu diesem Zeit- punkt hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten be- gonnen; nachfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber wurden am 18. November 2002 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von dem Kläger behaupteten zahlreichen Zustandsveränderungen und Schäden an dem Hausgrundstück vorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursacht worden und zu vertreten - 4 - sind. Der Kläger beziffert seine Ansprüche auf insgesamt 22.289,84 €; dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen: Renovierungskosten 22.051,57 € Gutachterkosten 812,00 € Miet- und Nebenkostenforderungen 2.118,00 € insgesamt 24.981,57 € abzüglich verzinster Kaution 2.691,73 € Restforderung 22.289,84 € Diesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger mit der Klage geltend ge- macht. Er hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2002 hat das Amtsgericht den Kläger aufge- fordert, einen Gerichtskostenvorschuß einzuzahlen. Die Vorschußzahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Die Klageschrift ist den Beklagten am 21. Dezember 2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in NJW-RR 2004, 161 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: - 5 - Die Klageforderung sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zwar nicht verjährt. Jedoch bestehe der vom Kläger geltend gemachte Schadenser- satzanspruch wegen einer Verschlechterung und Veränderung der Mietsache sowie wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht; daher sei auch der Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten nicht begründet. Der auf Naturalrestitution bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung er- forderlichen Geldbetrags gerichtete Schadensersatzanspruch wegen Verände- rung oder Verschlechterung der Mietsache sei infolge der Veräußerung des Grundstücks untergegangen; der Kläger habe den Anspruch auch nicht vor dem Eigentumsübergang an die Erwerber abgetreten. Er könne daher nur noch einen Entschädigungsanspruch in Geld gemäß § 251 BGB geltend machen. Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache habe der Kläger jedoch nicht dargelegt. Er habe eine Einbuße bei dem erzielten Kaufpreis allein mit der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen, nicht aber mit Schäden an der Mietsache begründet. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme von Schönheits- reparaturen stehe dem Kläger nicht zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksa- me Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags sei nicht im Sinne der Angabe einer Richtlinie für den Renovierungsturnus, sondern der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter zur Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet werde und der Grad der Abnut- zung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen solle. Der Nachweis, daß trotz Fristablaufs eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht bestehe, werde dem Mieter weder gemäß § 10 noch gemäß § 22 Nr. 2 des Mietvertrags eröff- net. Vielmehr werde dem Mieter nach § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende die Pflicht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparatu- - 6 - ren nachzuweisen. Dies bestätige, daß es nach den vertraglichen Vereinbarun- gen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht ankommen solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen unerheblich wären. Diese Regelung benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Unwirk- samkeit dieser Klausel führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß dem Kläger kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu- steht, da die Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet sind. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags vom 15. Juli 1991 ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da die Formular- klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes- sen benachteiligt. a) Das Berufungsgericht hat die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthalte- ne Fälligkeitsregelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsrepara- turen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforder- lich ist, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Re- - 7 - visionsgericht, da der vom Verlag Haus und Grund GmbH herausgegebene Formularmietvertrag über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwen- dung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Allgemeine Geschäftsbedin- gungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise ver- standen werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in § 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend als "starren" Fristenplan ausgelegt. Die formularvertragliche Klausel ist aus der Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen, daß die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort genannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jahren fällig werden. Auf den Grad der Abnutzung der gemieteten Räume kommt es danach allein hinsichtlich einer möglichen Verkürzung der Renovierungsfristen an; für eine entsprechen- de Verlängerung ist nach der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da der Fristenplan insoweit keine Ausnahme zuläßt und mithin verbindlich ist. b) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung unwirksam, wie das Berufungsgericht zutreffend angenom- men hat. Der Senat hat in einer nach Erlaß des Berufungsurteils und Einlegung der Revision ergangenen Entscheidung (Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) ausgeführt, daß eine formularvertragliche Klausel, die einen "starren" Fristenplan mit Renovierungsintervallen von zwei Jahren für Kü- che, Bad und Toilette und von fünf Jahren für alle übrigen Räume vorsieht, ge- mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam ist, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schön- - 8 - heitsreparaturen auch dann auszuführen hat, wenn ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht (vgl. im einzelnen Senat, aaO, unter II 2). Daß die in § 10 Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten Fristen demgegen- über zum Teil länger bemessen sind und den in § 7 Fußnote 1 des vom Bun- desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fas- sung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rdnr. 87) angegebenen Renovierungsinterval- len entsprechen, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" nach Ablauf dieser Zeiträume erforderlich sein werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Auch nach Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jahren kann es im Einzelfall an einem tatsächlichen Renovierungsbedarf fehlen (vgl. insoweit auch Senat, aaO, unter II 2 b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags im Unterschied zu der in § 7 des Mustermietvertrags enthaltenen Regelung, die keine "starren" Renovierungsintervalle vorgibt, nicht berücksichtigt. c) Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ist unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durch- führung der "turnusmäßig wiederkehrenden" Schönheitsreparaturen (§ 10 Ziff. 1) einen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in un- terschiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters bestimmt sich der Umfang der in Ziff. 1 geregelten Schönheitsrepara- turverpflichtung jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan, so daß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10 Ziff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung ohne den Fri- stenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umge- staltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine - 9 - unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsur- teil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3). 2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, daß das Berufungsgericht wei- tergehende Schadensersatzansprüche des Klägers mit rechtsfehlerhafter Be- gründung verneint hat. a) Das Berufungsgericht ist zunächst zu Recht der Auffassung, daß Schadensersatzansprüche des Klägers nicht gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt sind, da die Verjährung vor Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten ge- hemmt wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde frühestens mit der Rückgabe der Mietsache am 31. Mai 2002 in Lauf gesetzt; sie endete mithin nicht vor Montag, dem 2. Dezember 2002. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung unter anderem durch die Erhebung der Klage auf Leistung ge- hemmt. Zwar wurde die Klage erst durch Zustellung der Klageschrift an die Be- klagten am 21. Dezember 2002, mithin unter Umständen nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist, erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der Zustellung tritt jedoch gemäß § 167 ZPO (vor dem 1. Juli 2002: § 270 Abs. 3 ZPO) bereits mit dem Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung wurde mit Einreichung der Klageschrift am 28. November 2002 und damit vor Ablauf der Verjährungs- frist gehemmt. Eine Klage ist "demnächst" zugestellt, wenn die Partei und ihr Prozeßbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtumstände alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist nicht der Fall, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozeßbevollmächtigter durch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig - 10 - sind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen (Se- nat, Urteil vom 9. November 1994 - VIII ZR 327/93, NJW-RR 1995, 254, unter II 2 a m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 20. April 2000 - VII ZR 116/99, NJW 2000, 2282, unter II 1 m.w.Nachw., jew. zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offenblei- ben, ob der Kläger verpflichtet war, den Gerichtskostenvorschuß nach § 65 Abs. 1 Satz 1 GKG a.F. (nunmehr § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG) vor einer entspre- chenden Aufforderung durch das Gericht zu zahlen, was das Berufungsgericht verneint hat. Die Verzögerung, die infolge der zunächst unterbliebenen Zahlung der Gerichtsgebühren eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der Kläger hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht; die Vorschuß- zahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Selbst wenn man auf diesen Zeitraum und nicht lediglich auf die seit Ablauf der Verjäh- rungsfrist verstrichene Zeit abstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 1995 - VII ZR 191/94, NJW 1995, 2230 = WM 1995, 1413, unter II 2 c m.w.Nachw.), beträgt die Verzögerung lediglich elf Tage. Die nach der Vorschußzahlung eingetretene weitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist dem Kläger nicht zuzurechnen; sie bleibt daher entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht der Beklagten außer Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2000, aaO). Die Klageschrift wurde daher noch "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt. b) Das Berufungsgericht durfte jedoch mit der von ihm gegebenen Be- gründung einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigungen und Verän- derungen der Mietsache nicht verneinen. aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß Schadens- ersatzansprüche wegen einer vom Kläger behaupteten Beschädigung der Sa- che, die gemäß § 249 Satz 2 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf Ersatz des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet sind, mit der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen sind. Der Zahlungsan- - 11 - spruch nach § 249 Satz 2 BGB a.F. ist nur eine besondere Form des Herstel- lungsanspruchs gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB) und daher von der Möglichkeit einer Wiederherstellung der beschädigten Sache abhängig. Veräußert der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück, bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat, so wird die Her- stellung mit der Folge unmöglich, daß der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt (BGHZ 81, 385; 147, 320, 322, jew. V. Zivilsenat; anders - jedoch auf diese Fallgruppe beschränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten beim Ver- kauf eines beschädigten Kraftfahrzeugs der VI. Zivilsenat, BGHZ 66, 239; BGH, Urteil vom 5. März 1985 - VI ZR 204/83, NJW 1985, 2469 unter I m.w.Nachw.). Der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt dagegen nicht, wenn er spä- testens mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber des Grundstücks abgetreten wird (BGHZ 147, 320, 323 ff.); eine Abtretung des Her- stellungsanspruchs an die Erwerber liegt nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts jedoch nicht vor. Erlischt der Herstellungsanspruch, kann der Ge- schädigte, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, Kompensation seines Schadens nach § 251 Abs. 1 BGB verlangen (BGHZ 81, 385, 392; 147, 320, 322). bb) Das Berufungsgericht hat insoweit jedoch nicht berücksichtigt, daß diese Grundsätze nicht anzuwenden sind, wenn der Geschädigte aufgrund der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangt, wie es vorliegend in Betracht kommt (vgl. nachfolgend cc). In diesem Fall geht es nicht um den Rechtsgüterschutz durch Naturalrestitution gemäß § 249 BGB, sondern um Ersatz des Schadens, der dem Kläger infolge der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen, wirt- schaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Senatsurteil vom 27. Mai 1998 - VIII ZR 362/96, NJW 1998, 2901 = WM 1998, 1784, unter II 2 a m.w.Nachw.). Der - 12 - Schaden kann im Einzelfall allerdings auch nach den erforderlichen Reparatur- kosten berechnet werden (vgl. BGHZ 108, 156, 160; Senatsurteil vom 26. Januar 1983 - VIII ZR 227/81, NJW 1983, 1424 = WM 1983, 363, unter 2 a). Auf die Berechnung des auf vertraglicher Grundlage beruhenden Nichterfül- lungsschadens hat es grundsätzlich keinen Einfluß, wenn der Gläubiger die Sa- che nachfolgend veräußert (vgl. BGHZ 99, 81, 84 ff. zu § 635 BGB a.F.; BGH, Beschluß vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97, NJW 1998, 2905 = WM 1998, 1783 zu § 463 BGB a.F.; OLG Düsseldorf, OLGZ 1989, 252, 253 zu § 326 Abs. 1 BGB a.F.). cc) Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang dem Kläger ein An- spruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zusteht, vermag der Senat nicht zu prüfen, da das Berufungsgericht zu den tatsächlichen Grundlagen ei- nes solchen Anspruchs bisher keine Feststellungen getroffen hat. Nach dem schriftsätzlichen Vorbringen des Klägers kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, daß er - abgesehen von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, die nicht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Nicht- erfüllungsschadens begehrt. Der Kläger verlangt unter anderem Ersatz von Ko- sten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein solcher Schadensersatzanspruch, der gemäß § 326 BGB a.F. auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet ist (vgl. Senatsurteile BGHZ 104, 6, 10 f.; 107, 179, 183 f.), wäre nicht infolge der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen. dd) Des weiteren durfte das Berufungsgericht den Schadensersatzan- spruch des Klägers, soweit er wegen Beschädigungen der Mietsache Ersatz der Herstellungskosten verlangt, nicht mit der Begründung verneinen, er habe einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung (§ 251 Abs. 1 BGB) nicht dargelegt. Im Berufungsurteil ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den - 13 - behaupteten Wertverlust des Grundstücks allein auf das Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen seitens der Beklagten bezogen; hin- gegen habe er nicht dargetan, daß auch die behaupteten Schäden an der Miet- sache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt hätten. Die Revision rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht hierbei wesentli- ches Vorbringen des Klägers übergangen hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat sei- nen Anspruch, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht nur mit dem Unterlas- sen von Schönheitsreparaturen begründet, sondern (auch) mit dem "Zustand" des Wohnhauses. Diese allgemein gehaltene Umschreibung schließt Beschä- digungen der Mietsache ein. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht auch nicht mit der Erwägung unberücksichtigt lassen, der Zustand des Hauses sei für die Erwerber kein Grund gewesen, über den Kaufpreis zu verhandeln. Denn der Kläger hat den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, an- derweitigen Veräußerungsmöglichkeit begründet. Der Kläger hat hierzu schriftsätzlich unter anderem vorgetragen, er habe aufgrund des "Zustands des Hauses" seine Kaufpreisforderung von 320.000 DM (163.613,40 €) nicht durchsetzen können. Die Eheleute S. seien nach einer ersten Besichtigung des zu diesem Zeitpunkt noch von den Beklagten bewohnten Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen. Nach der Räumung seitens der Beklagten hätten sie das Haus am 2. oder 3. Juni 2003 nochmals besichtigt; "aufgrund der Feststellung des Zustands des Hauses" hätten sie, wie der Kläger unter Benennung der Eheleute S. als Zeugen vorgetragen hat, vom Abschluß des Kaufvertrags Abstand genommen. Letztlich habe das Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 € verkauft werden können, so daß er eine Kaufpreiseinbuße von 18.613,40 € erlitten habe. Des weiteren hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein höherer Kaufpreis habe nicht erzielt werden können, da aufgrund des Zustands des Hauses keine - 14 - weiteren Interessenten zu einem höheren Kaufpreis hätten gefunden werden können. Sofern das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers insoweit als unklar oder mißverständlich angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision zu Recht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen Sachvortrag zu verdeutlichen (§ 139 Abs. 1 ZPO). Ausweislich der Revisionsbegründung hätte der Kläger dann klargestellt, daß er einen um 18.613,40 € höheren Kaufpreis bereits dann erzielt hätte, wenn das Objekt "nur" renovierungsbedürftig gewesen wäre. Der nach den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger in der Berufungsverhand- lung erteilte Hinweis, es erscheine fraglich, ob im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Ver- schlechterung der Mietsache ausreichend seien, genügte hierfür nicht. III. Da es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

ECLI:DE:BGH:2023:121223BVIIIZR22.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 22/23 vom 12. Dezember 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. Dezember 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Teilurteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 23. November 2022 wird auf ihre Kosten als unzulässig ver- worfen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 12.840,84 € festgesetzt. Gründe: I. Der Beklagte war gemeinsam mit seiner Ehefrau, der am Nichtzulassungs- beschwerdeverfahren nicht beteiligten vormaligen Erstbeklagten, Mieter einer Fünfzimmerwohnung der Klägerin in F. . Nach dem Auszug der Mieter for- derte die Klägerin sie zur Beseitigung von Schäden in der Wohnung und dem zugehörigen Garten auf. Nachdem der Beklagte und seine Ehefrau darauf nicht reagierten, leitete die Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung der Schäden und zur Ermittlung der Instandsetzungskosten ein. 1 2 - 3 - Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin den Beklagten und dessen Ehefrau auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 12.840,84 € und Erstat- tung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch ge- nommen sowie darüber hinaus beantragt, den Beklagten die Kosten des selb- ständigen Beweisverfahrens aufzuerlegen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat, nach- dem ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Ehefrau des Beklagten er- öffnet worden war und es daraufhin das Verfahren gegen sie ausgesetzt hatte, die Berufung der Klägerin mit dem angegriffenen Teilurteil zurückgewiesen, so- weit die Klage gegen den Beklagten abgewiesen worden ist. Das Berufungsgericht hat angenommen, der von der Klägerin gegen den Beklagten geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache sei gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährt. Mit der beabsichtigten Revision, deren Zulassung sie mit der Nichtzulas- sungsbeschwerde begehrt, möchte die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfol- gen. Sie meint, der Wert der Beschwer betrage 22.734,84 €, da der Ausgang des Beschwerdeverfahrens präjudiziell sei für zwei weitere Klageverfahren, die sie gegen den Beklagten führe und in denen es um einen Mietausfall für die Monate Juli bis Dezember 2017 in Höhe von insgesamt 9.930 € aus demselben Mietver- hältnis gehe. Diese Ansprüche seien von dem vorliegenden Verfahren insoweit abhängig, als auch dort Voraussetzung sei, dass sich die Wohnung bei Rückgabe in einem nicht vertragsgemäßen Zustand befunden habe. Darüber werde im vor- liegenden Rechtsstreit mit Rechtskraftwirkung entschieden. Die Prozessbevollmächtigten des Beklagten haben im Beschwerdeverfah- ren mitgeteilt, dass der Beklagte mittlerweile verstorben sei und alle in Betracht 3 4 5 6 7 - 4 - kommenden Erben das Erbe ausgeschlagen hätten. Eine Aussetzung des Ver- fahrens haben weder die Prozessbevollmächtigten des Beklagten noch die Klä- gerin beantragt. II. 1. Gemäß § 246 Abs. 1 Halbs. 1 ZPO ist das Beschwerdeverfahren mit Wirkung für den Rechtsnachfolger des Beklagten fortzusetzen, weil der Beklagte schon vor seinem Tod anwaltlich vertreten war und die Prozessvollmacht gemäß § 86 ZPO fortwirkt (vgl. BGH, Urteile vom 8. Februar 1993 - II ZR 62/92, BGHZ 121, 263, 265; vom 24. November 2008 - II ZR 116/08, BGHZ 179, 13, Rn. 9). Wird - wie hier - ein Aussetzungsantrag nach § 246 Abs. 1 Halbs. 2, § 555 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gestellt, so setzt sich der Prozess trotz der eingetretenen Veränderung fort. Wer Rechtsnachfolger geworden ist, bedarf keiner Entschei- dung, weil der Rechtsstreit gemäß § 246 Abs. 1 Halbs. 1 ZPO unter der bisheri- gen Parteibezeichnung - mit oder ohne Hinweis auf die Rechtsnachfolge - fortge- setzt und entschieden werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. November 2008 - II ZR 116/08, aaO; vom 19. Februar 2002 - VI ZR 394/00, NJW 2002, 1430 unter 3 b; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 246 Rn. 9; Musielak/Voit/Stadler, ZPO, 20. Aufl., § 246 Rn. 5; jeweils mwN). 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer lediglich 12.840,84 € beträgt und damit die gemäß § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Wertgrenze von mehr als 20.000 € nicht erreicht. 8 9 - 5 - a) Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts (vgl. Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, WM 2021, 2262 Rn. 15; vom 8. Februar 2022 - VIII ZR 38/21, NJW-RR 2022, 1023 Rn. 9; vom 18. April 2023 - VIII ZR 421/21, juris Rn. 9). Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu er- mitteln (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; vom 23. Februar 2021 - VI ZR 1191/20, VersR 2021, 668 Rn. 5; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO; vom 18. April 2023 - VIII ZR 421/21, aaO). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht selbst zu befinden (vgl. Senatsbe- schlüsse vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, aaO; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO; vom 18. April 2023 - VIII ZR 421/21, aaO). Um dem Revisionsge- richt diese Prüfung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer innerhalb lau- fender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beab- sichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. BGH, Beschlüsse vom 11. Februar 2021 - V ZR 140/20, WuM 2021, 333 Rn. 4; vom 24. August 2021 - VI ZR 1265/20, NZM 2021, 822 Rn. 5; vom 8. Februar 2022 - VIII ZR 38/21, aaO; vom 30. März 2023 - V ZR 132/22, NJW-RR 2023, 1056 Rn. 3). b) Diesen Anforderungen wird die Nichtzulassungsbeschwerde nicht ge- recht. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) entspricht vorliegend dem Gegenstandswert des Verfahrens über die Nichtzulassungsbeschwerde. aa) Die Klägerin ist durch die Klageabweisung in Höhe von 12.840,84 € beschwert. Die auf Zinszahlung aus der Hauptforderung sowie auf Ersatz vorge- 10 11 12 - 6 - richtlicher Rechtsanwaltskosten gerichteten Anträge bleiben als Nebenforderun- gen bei der Wertermittlung außer Betracht (§ 4 Abs. 1 Halbs. 2 ZPO). Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens stellen grundsätzlich gerichtliche Kosten der Hauptsache dar und sind daher im Kostenfestsetzungsverfahren nach §§ 104 ff. ZPO geltend zu machen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 10. Okto- ber 2017 - VI ZR 520/16, NJW 2018, 402 Rn. 13; Beschlüsse vom 24. Juni 2004 - VII ZB 34/03, juris Rn. 8; vom 9. Februar 2006 - VII ZB 59/05, NJW-RR 2006, 810 Rn. 14; vom 26. Oktober 2017 - V ZB 188/16, NJW 2018, 625 Rn. 13; vom 8. Oktober 2013 - VIII ZB 61/12, Rn. 19; MünchKommZPO/Schreiber, 6. Aufl., § 485 Rn. 32 mwN). Bei dem Antrag, dem Beklagten auch diese Kosten aufzu- erlegen, handelt es sich daher nicht um einen streitwerterhöhenden Sachantrag. bb) Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde ist der Wert des Beschwerdegegenstands vorliegend nicht wegen einer vermeintlichen Bedeutung des Rechtsstreits für zwei andere - nach dem Vorbringen der Nicht- zulassungsbeschwerde - gegen den Beklagten in Bezug auf dasselbe Mietver- hältnis geführte Klageverfahren erhöht. Aus dem von der Nichtzulassungsbeschwerde angeführten Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21. Juli 2009 (IX ZR 214/07, juris Rn. 2) lässt sich nichts Anderes herleiten. Soweit in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter bestimmten Voraussetzungen auch die Auswirkungen der zu treffenden Ent- scheidung auf andere Verfahren zur Bemessung des Streitwerts herangezogen worden sind (vgl. zur einseitigen Erledigungserklärung BGH, Beschlüsse vom 10. Oktober 1958 - V ZR 90/58, NJW 1958, 2016; vom 13. Juli 2005 - XII ZR 295/02, NJW-RR 2005, 1728 unter II; vom 21. Juli 2009 - IX ZR 214/07, juris Rn. 2; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, NJOZ 2018, 1270 Rn. 8; vom 10. Ap- ril 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 4; vom 8. Februar 2022 - VIII ZR 38/21, NJW-RR 2022, 1023 Rn. 14; zum Teilanerkenntnis BGH, Beschluss vom 17. Mai 1990 13 14 - 7 - - IX ZB 9/90, juris Rn. 8), liegt eine solche Fallgestaltung hier nicht vor. Überdies ist eine Rechtskrafterstreckung auf die von der Nichtzulassungsbeschwerde an- geführten Parallelverfahren nicht im Ansatz dargetan und auch sonst nicht er- sichtlich. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde wäre im Übrigen auch unbegründet, da die von ihr geltend gemachten Revisionszulassungsgründe nicht vorliegen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitli- chen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat nach § 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO ab. 15 16 - 8 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Kerpen, Entscheidung vom 17.08.2021 - 107 C 75/19 - LG Köln, Entscheidung vom 23.11.2022 - 13 S 124/21 - 17

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Kassel 1. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 07.10.2010 Aktenzeichen: 1 S 67/10 ECLI: ECLI:DE:LGKASSE:2010:1007.1S67.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 548 Abs 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Leitsatz Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel zu den Schönheitsreparaturen Renovierungsleistungen erbracht hat, gegen den Vermieter verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrages. Verfahrensgang vorgehend AG Kassel, 22. Januar 2010, 450 C 216/08, Urteil Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor ihrer Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe Randnummer 1 I. Die Beklagte hat dem Kläger mit Mietvertrag vom 11.12.2000 eine Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Mehrfamilienhauses „…“ vermietet. Das Mietverhältnis ist zum 31.3.2007 beendet worden. Der Kläger verlangt mit seiner am 10.1.2008 eingereichten Klage von der Beklagten Zahlung von 575,78 € (700,00 € abzüglich 124,22 € unstreitiger Nebenkostennachzahlung) und stützt die Forderung darauf, dass die Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses von ihm auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel zu Unrecht die Durchführung einer Endrenovierung verlangt habe, für die er 700,00 € habe zahlen müssen. Die Beklagte hat sich u. a. auf Verjährung berufen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass etwaige Zahlungsansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB und § 812 Abs. 1 BGB verjährt seien. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger in § 3 Abs. 8 des Mietvertrages in Verbindung mit Nrn. 6, 11 der AVB (Bl. 7, 33 d. A.), wonach der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (WuM 2007, 259 ) gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt. Darüber hinaus komme auch ein Bereicherungsanspruch in Betracht. Der Einwand der Beklagten, dass der Kläger bei dem vorausgegangenen Vorabnahmetermin die Durchführung von Renovierungsarbeiten zugesagt habe, greife nicht, weil der Zusage die irrtümliche Annahme zugrundegelegen habe, auf Grund des Mietvertrages bereits zur Renovierung verpflichtet zu sein, weshalb die Erklärung keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB sei. Jedoch greife die Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass sie wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten am 30.9.2007 verjährt wären. § 548 Abs. 2 BGB gelte nämlich nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, etwa nach §§ 536a, 539 BGB, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. aus GoA, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Dies ergäbe sich aus Sinn und Zweck der Norm. Randnummer 3 Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 1.2.2010 zugestellte Urteil hat der Kläger am 1.3.2010 Berufung eingelegt und diese innerhalb der um einen Monat verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 3.5.2010 (Montag) begründet. Der Kläger rügt die Verletzung materiellen Rechts und vertritt die Auffassung, dass § 548 Abs. 2 BGB weder auf den Schadensersatzanspruch noch auf den Bereicherungsanspruch anwendbar sei und vielmehr die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB) gelte. Randnummer 4 Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn 575,78 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.9.2007 zu zahlen und ihn von der Gebührenforderung seiner in dieser Angelegenheit bereits vorgerichtlich tätig gewordenen Prozessbevollmächtigten in Höhe von 83,84 € freizuhalten. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 6 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, wobei sie allerdings allenfalls einen Anspruch aus Bereicherung und nicht auch einen solchen aus Pflichtverletzung für denkbar hält, weil ihr angesichts des Umstandes, dass die Entscheidung des BGH (WuM 2007, 259 ) erst am 28.3.2007 und damit nach dem Übergabetermin vom 26.3.2007 erlassen worden sei, während der BGH dieselbe Vertragsklausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50 ) für wirksam erachtet habe, kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Randnummer 7 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Randnummer 8 II. Die Berufung des Klägers ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt, innerhalb der Begründungsfrist begründet worden und auch im übrigen zulässig. Zwar ist die Erwachsenheitssumme angesichts der Beschwer von lediglich 575,78 € nicht erreicht, jedoch hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen –§ 511 Abs. 4 S. 2 ZPO. Randnummer 9 In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung, vielmehr hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen. Randnummer 10 Zwar ist die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Nr. 6 Abs. 2 der AVB (Bl 33) enthaltene Regelung, dass der Mieter „nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ dürfe, unwirksam, weil sie unklar ist und den Mieter in ihrer diesem ungünstigsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB: nämlich, dass jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll) unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB), denn es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb es dem Mieter z. B. hinsichtlich der Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs, verwehrt sein soll, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten (vgl. BGH, Urteil vom 28.3.2007, WuM 2007, 259 [260]). Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen ist, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2010, 85 [87]; BGH, WuM 2008, 472 [474]), die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zu Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Dies alles steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Randnummer 11 Soweit die Vorinstanz hieraus den Schluss gezogen hat, dass die Klageforderung aus § 280 Abs. 1 BGB begründet sei, folgt dem die Kammer nicht, weil sie das für einen entsprechenden Schadensersatzanspruch erforderliche Verschulden der Beklagten (§§ 280 Abs. 1 S. 2; 276 Abs. 2 BGB) verneint. Richtig ist zwar der Ausgangspunkt der amtsrichterlichen Erwägungen, dass im Gebrauchmachen von vermeintlichen Rechten aus unwirksamen Mietvertragsklauseln eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwenders zu sehen sein kann, wobei nur entschuldbarer Rechtsirrtum eine Haftung ausschließt und sich der Vermieter beispielsweise auch nicht auf die Sachkunde etwa seines Interessenverbandes berufen kann (vgl. KG, NJW 2009, 2689 [2689]; Sternel, NZM 2007, 545 [549]). Die Beklagte hat jedoch im Berufungsrechtszug unwidersprochen vorgetragen, dass der BGH „exakt“ die hier fragliche Klausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50-53 ) für wirksam erachtet hat. Liest man die Entscheidung nach, so fällt auf, dass der BGH seinerzeit das Augenmerk hauptsächlich darauf gerichtet hatte, ob der Fristenplan für die Renovierung als „starr“ (und damit unwirksam) oder als „weich“ (und damit nicht zu beanstanden) anzusehen war, was er letztendlich angenommen hat. Wenn aber, wie mit der Berufungserwiderung unwidersprochen vorgetragen, die nunmehr monierte Klausel, die vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) stammt, im Jahre 2004 noch höchstrichterlich gebilligt worden ist, wäre es nach Ansicht der Kammer eine Überspannung der Sorgfaltspflicht, von der Beklagten vor Erlass des abweichenden Urteils vom 28.3.2007 – zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte bereits auf Renovierung bestanden und war die Wohnungsrückgabe bereits erfolgt – zu verlangen, dass sie die Abkehr des BGH von seiner eigenen Rechtsprechung vorausahnt und dementsprechend ihren Mietern mitteilt, dass die ursprünglich wirksam vereinbarten Vertragsbedingungen zu den Schönheitsreparaturen nunmehr unwirksam seien. Das Amtsgericht hat Fahrlässigkeit im übrigen auch nur mit der Begründung bejaht, dass die Beklagte zumindest hätte erkennen können, dass die Klausel „sehr fraglich“ war, weil sie schon in der Kommentierung bei Schmidt-Futterer in der 8. Auflage aus dem Jahr 2003 mit genau der Argumentation, die später auch der BGH seiner Entscheidung zugrundegelegt hat, als unwirksam bezeichnet worden sei. Diese Auffassung berücksichtigt zum einen nicht hinreichend, dass die Beklagte als Vermieterin ihre eigenen Interessen verfolgen und daher im Prinzip auch „fragliche“ (aber als noch wirksam anzusehende) AGB verwenden und dann, wenn sie wirksam einbezogen worden sind, auch durchsetzen darf. Zum anderen ist die Kammer der Auffassung, dass sich ein Vermieter zwar an die Rechtsprechung, insbesondere diejenige des Bundesgerichtshofs, halten, nicht aber an der Meinung der Kommentarliteratur orientieren muss (und zwar auch dann nicht, wenn es sich, was das Amtsgericht hervorhebt, um den „führenden“ Mietrechtskommentar handelt). Insoweit ist beispielsweise darauf zu verweisen, dass die hier maßgebliche Fristenregelung entsprechend dem Mustermietvertrag des GdW nach der Rechtsprechung des BGH weiterhin als „weich“ (und damit als zulässig) anzusehen ist, obwohl auch dies von Schmidt/Futterer-Langenberg (vgl. die aktuelle 9. Auflage München 2007, § 538 Rdnr. 223) – mit beachtlichen Argumenten – anders gesehen wird; und auch in einem anderen namhaften Buch, nämlich bei Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage Köln 2009, Rdnr. IX 94, wird die vorliegende Fristenregelung für unwirksam gehalten. Maßgeblich für die Bejahung von Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB muss aber die Rechtsprechung – hier wird Recht gesprochen – und nicht die Kommentarliteratur sein, zumal ansonsten der Vermieter, die Richtigkeit der amtsgerichtlichen Überlegung unterstellt, quasi im vorauseilenden Gehorsam bzw. vorsichtshalber die jeweils mieterfreundlichste Rechtsmeinung in der einschlägigen Literatur – auch diejenige, der sich der BGH letztendlich nicht anschließt – berücksichtigen müsste, um dem Verdikt der Unangemessenheit seiner AGB zu entgehen. Randnummer 12 Demgegenüber ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung von 575,78 € aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Fall BGB (condictio indebiti) im Prinzip in bejahen. Die Beklagte hat etwas erlangt, nämlich den Vermögensvorteil „frisch renovierte Wohnung“ (statt: abgewohnte Wohnung). Dies erfolgte durch Leistung des Klägers, der den von der Beklagten empfohlenen und gemeinsam zu dem Vorabnahmetermin hinzugezogenen Malermeister „…“ mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt hat. Die Beklagte hat die Leistung schließlich auch ohne rechtlichen Grund erlangt, weil eine GoA als Rechtsgrund nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [397]) und ein mietvertraglicher Anspruch auf die Renovierungsleistung wegen der Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel ausscheidet. Das Amtsgericht hat ferner zu Recht unter Verweis auf BGH, WuM 2006, 206 (307) ausgeführt, dass die zwischen den Parteien stattgefundene mündliche Besprechung des Umfangs der Renovierungspflicht in der Annahme erfolgt ist, dass eine Renovierungspflicht bestehe, weshalb sie keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB begründet bzw. ist. Da die Leistung nicht in Natur herausgegeben werden kann, ist bereicherungsrechtlich Wertersatz geschuldet –§ 818 Abs. 2 BGB. Dieser richtet sich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung der rechtsgrundlos erbrachten Leistung (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [398]), wobei der Betrag von 700,00 € angesichts des Umstandes, dass unstreitig Renovierungsarbeiten in einer 63,56 m² großen 3-Zimmer-Wohnung entsprechend der Niederschrift vom 26.3.2007 (Bl. 46-51 d. A.) durchgeführt worden sind, nicht aus dem Rahmen fällt –§ 287 Abs. 2 ZPO. Randnummer 13 Die Kammer teilt jedoch die Auffassung des Amtsgerichts, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift und ihr deshalb ein Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB) zusteht, weil § 548 Abs. 2 BGB anwendbar ist mit der Folge, dass die Verjährung im Zeitpunkt der Erhebung der Klage im Januar 2008 bereits vollendet gewesen ist, nachdem das Mietverhältnis bereits zum 31.3.2007 beendet worden und die sechsmonatige Verjährungsfrist daher gemäß §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 3 BGB mit Ablauf des 30.9.2007 abgelaufen war. Die Voraussetzungen für eine Hemmung der Verjährung, etwa wegen Verhandlungen (§ 203 BGB), hat der Kläger, auch nicht in Reaktion auf den entsprechenden Hinweis auf S. 6 des angefochtenen Urteils, nicht vorgetragen. Randnummer 14 Allerdings ist umstritten, ob der Bereicherungsanspruch des Mieters wegen auf Grund unwirksamer Renovierungsklausel ausgeführter Schönheitsreparaturen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt. Dafür haben sich u. a. ausgesprochen LG Freiburg, WuM 2010, 480 ; AG Freiburg, WuM 2010, 232 ff. ; AG Schöneberg, Urteil vom 16.4.2010, 17b C 206/09, zitiert nach JURIS; Bamberger/Roth-Ehlert, BGB, 2. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 372; Gsell, NZM 2010, 71 ff.; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653 (655: analoge Anwendung); MünchKomm-Bieber, 5. Auflage München 2008, § 548 Rdnr. 3; Paschke, WuM 2008, 647 (652); Schmidt, WuM 2010, 191 (200); Staudinger-Emmerich, Bearbeitung 2006, § 548 Rdnr. 19, 20; Sternel, NZM 2007, 545 (549) und Ders., Mietrecht aktuell, 4. Auflage München 2009, Rdnrn. IX 44, 234. Für eine Anwendung der §§ 195, 199 BGB und damit die Geltung einer dreijährigen Verjährungsfrist plädieren demgegenüber u. a. Blank, WuM 2010, 234 f.; Ders., JurisPR-Mietrecht 17/2010, zitiert nach JURIS; Ders., NZM 2010, 97 (102); Eisenschmid, WuM 2010, 459 (470); Ernst, WuM 2009, 581 (583) ; Jacoby, Vortrag beim Deutschen Mietgerichtstag 2010 (abrufbar unter www.mietgerichtstag.de) und Wiek, WuM 2010, 535 (537). Randnummer 15 Bei der Frage, wie die Vorschrift des § 548 BGB, wonach „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen … in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses“ verjähren, auszulegen ist, ist auf die allgemeinen Auslegungskriterien zurückzugreifen, was zu den folgenden Überlegungen führt: Randnummer 16 Grammatikalische Auslegung Randnummer 17 Der Begriff der „Aufwendungen“ wird im Gesetz verschiedentlich verwandt (§§ 256, 304, 347, 478, 536a, 539, 554, 637, 670, 683, 684, 1835 BGB), jedoch gibt es keine Legaldefinition. Aufwendungen werden üblicherweise als „freiwillig erbrachte Vermögensopfer“ bezeichnet, die der Aufwendende zu einem bestimmten Zweck (z. B. bei §§ 536a und 637: zur Mängelbeseitigung oder bei § 670: zur Auftragsausführung) erbringt. Hier geht es um freiwillig erbrachte Vermögensopfer zum Zwecke der Erfüllung der (vermeintlichen) Renovierungspflicht und damit vom juristischen Sprachgebrauch her um Aufwendungen. Dabei geht z. B. aus § 347 Abs. 2 S. 2 BGB hervor, dass Bereicherungsansprüche und Aufwendungsersatzansprüche einander begrifflich nicht ausschließen, sondern dass eine Aufwendung – gerade wenn sie den Anspruchsgegner bereichert hat – auszugleichen sein kann, weshalb die von der Gegenmeinung vertretene Auffassung, dass Aufwendungsersatzansprüche und Bereicherungsansprüche grundsätzlich verschiedenen Verjährungsregeln unterworfen seien (nämlich Bereicherungsansprüche der dreijährigen Regelverjährung), auch aus diesem Grund nicht überzeugt. Der Wortlaut der Norm spricht daher nach Ansicht der Kammer für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Anspruch. Randnummer 18 Systematische Auslegung Randnummer 19 § 548 BGB ist eine Sonderregelung im Mietvertragsrecht zu §§ 194 ff. BGB, weshalb man annehmen könnte, dass entsprechend dem allgemeinen Grundsatz, dass Sonderregelungen eher eng auszulegen sind, zu den in § 548 Abs. 2 BGB aufgeführten Aufwendungsersatzansprüchen nur spezifisch mietrechtliche Ansprüche (z. B. aus §§ 536a, 539 BGB) zählen und nicht solche aus besonderen gesetzlichen Schuldverhältnissen (z. B. § 812 BGB). Das spricht für die Gegenauffassung, die für den vorliegenden Fall von der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) ausgeht. Randnummer 20 Historische Auslegung Randnummer 21 Den bei Wiek, WuM 2010, 535 ff., zitierten Gesetzesmaterialien kann die Kammer, anders als Wiek, nichts Entscheidendes für die Gegenansicht entnehmen. Richtig dürfte zwar sein, dass § 558 BGB a. F. in erster Linie auf die Verwendungsersatzansprüche des Mieters auf § 547 BGB a. F. und sein Wegnahmerecht aus § 547a BGB a. F. abzielte und dass der Wechsel von „Verwendungen“ zu „Aufwendungen“ in § 548 Abs. 2 BGB lediglich eine Anpassung an die geänderte Fassung der §§ 539, 536a Abs. 2 BGB ist (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 45). Es ist jedoch unstreitig, dass der Gesetzgeber mit den Verjährungsvorschriften den Zweck verfolgt, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung derjenigen Ansprüche, die vom Zustand der überlassenen Mietsache bei Rückgabe abhängen, zu erreichen (vgl. Prot II 177, 194, zitiert nach BGH, NJW 1967, 980 [981] sowie BT-Drs. 14/4553, S. 45), was, wie gleich darzulegen sein wird, für die Richtigkeit der hier vertretenen Auffassung streitet. Randnummer 22 Teleologische Auslegung Randnummer 23 Weil der Sinn und Zweck des § 548 BGB darin liegt, dass die wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhängen, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abgewickelt werden sollen, ist allgemein anerkannt, dass § 548 BGB bzw. § 558 BGB a. F. – trotz der Gesetzessystematik – grundsätzlich weit auszulegen sind (vgl. BGHZ 135, 152 [155]; BGHZ 98, 235 [237]; BGH, NJW 1987, 187 [188]); BGH, NJW 1967, 980 [981]; Bamberger/Roth-Ehlert, a.a.O., § 548 Rdnr. 2; Schmidt/Futterer-Gather, Mietrecht, 9. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 29). Der Sinn und Zweck der Norm gebietet es, die kurze Verjährungsfrist auch auf Bereicherungsansprüche wegen wie hier rechtsgrundlos durchgeführter Renovierungsarbeiten anzuwenden, weil der Grundgedanke, dass sichere Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger werden, da der vor der Übergabe bestehende und der bei der Übergabe geschaffene Zustand der Mietsache immer schlechter zu ermitteln sind, auch hier grundsätzlich greift. Es ist vorliegend nur auf eine Sonderkonstellation zurückzuführen, dass die Klageforderung der Höhe nach schlüssig dargelegt werden konnte, weil nämlich die Beklagte vor Ort selbst in Anwesenheit des Zeugen „…“ den zu leistenden Renovierungsumfang bestimmt hat und weil sie selbst mitgeteilt hat, dass in diesem Umfang Renovierungsbedarf bestand und dass der Zeuge „…“ ihr als zuverlässig und solide bekannt ist, weshalb sie ihn auch hinzugezogen hatte. In einem „Normalfall“, bei dem der Mieter, etwa weil er erst später in der Zeitung gelesen hat, dass die mietvertragliche Renovierungsklausel unwirksam war, seinen Bereicherungsanspruch nach z. B. 2,5 Jahren geltend macht, werden kaum Feststellungen – und in der Regel auch keine gemeinsame Feststellungen – zum Renovierungsbedarf getroffen worden sein, so dass der Mieter im Nachhinein substantiiert dartun müsste, wie der Zustand der Wohnung vor der Renovierung war und welche Arbeiten im einzelnen erforderlich gewesen sind; ferner, dass die Arbeiten entsprechend durchgeführt worden sind und dass der von ihm beauftragte Handwerker ortsüblich abgerechnet hat. Das wird nur in den allerseltensten Fällen möglich sein und zeigt, wie sinnvoll eine sechsmonatige Verjährungsfrist gerade auch für die hier in Rede stehenden Bereicherungsansprüche ist. Randnummer 24 Daher gelangt die Kammer unter zusammenfassender Würdigung der verschiedenen Auslegungskriterien zu dem Ergebnis, dass Wortlaut, Wille des Gesetzgebers und Sinn und Zweck des Gesetzes die entsprechende Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Bereicherungsanspruch gebieten und demgegenüber die Argumentation der Gegenauffassung, das auf Grund einer unwirksamen Renovierungsklausel Geleistete sei wie eine nicht geschuldete Mietzahlung zu behandeln, für die ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist gelte, weil es um einen Fall der Leistungskondiktion gehe, der grundsätzlich der Regelverjährung unterliege, nicht überzeugt, da sie Wortlaut und Sinn und Zweck des § 548 BGB nicht hinreichend würdigt. Soweit damit argumentiert wird, dass die Rechtsfolge des § 548 BGB nicht passe, wenn der Mieter erst lange nach Beendigung des Mietverhältnis erfahre, dass die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam war (so Jacoby in seinem Referat vom 27.2.2010, S. 7), ist dem wiederum entgegenzuhalten, dass genau dies der Wille des Gesetzgebers ist: die Dinge sollen in überschaubarer Zeit nach Beendigung des Mietverhältnis abschließend geregelt sein und danach soll Rechtsfrieden einkehren. Für die hier vertretene Ansicht sprechen nach Ansicht der Kammer auch die Ausführungen des BGH in BGHZ 108, 256 [267], wonach Bereicherungsansprüche aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB dann der kurze Verjährung (des § 558 BGB a. F.) unterfallen, wenn sie „eine Notordnung darstellen, die bei Fehlen einer vertraglichen Regelung einen gerechten Ausgleich sicherstellen“ sollen und dass für sie demgegenüber dann die Regelverjährung gelten soll, wenn sie „von den mietrechtlichen Beziehungen der Beteiligten unabhängig“ sind. Randnummer 25 Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Klage auch hinsichtlich der Nebenforderungen (Zinsen und Freistellungsanspruch hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten, die im übrigen offenbar wegen eines Schreibfehlers um 30 Cent überhöht geltend gemacht worden sind) unbegründet ist. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 27 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, 2, 709 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Die Revision wird zugelassen, weil zu erwarten ist, dass die Verjährungsproblematik bei Bereicherungsansprüchen infolge trotz zunächst unbekannt gebliebener Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführter Schönheitsreparaturen in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein wird und eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht ergangen ist; die Rechtssache hat damit grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190006156 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 141/11 vom 31. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Kläger durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision we- gen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, da die Frage, ob Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertig- ter Bereicherung wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Ersatzleis- tungen für eine solche vermeintliche Verpflichtung der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB oder der Regelverjährung gemäß §§ 195, 199 BGB unterlie- gen, bislang nicht höchstrichterlich entschieden sei. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage hat schon deshalb keine grundsätzliche Bedeutung, weil sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn der Klageanspruch ist auch bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährungsfrist (§§ 195, 199 BGB) verjährt. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (Nr. 1) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person 1 2 - 3 - des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Nr. 2). Letzteres war hier mit dem Schluss des Jahres 2004 der Fall, so dass gemäß §§ 195, 197 BGB die Verjährung mit Ablauf des Jahres 2007 ein- getreten ist. a) Anders als die Revision meint, ist hinsichtlich der Kenntniserlangung hier nicht (erst) an das Senatsurteil vom 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188) anzuknüpfen. Denn es bestand in Bezug auf den Klageanspruch spä- testens ab dem Senatsurteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) keine unsichere und zweifelhafte Rechtslage mehr, die nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs im Einzelfall dazu führen kann, dass eine Rechtsunkenntnis den Verjährungsbeginn hinauszuschieben geeignet ist (BGH, Urteile vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, NJW-RR 2009, 547 Rn. 15 und 19; vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98, NJW 1999, 2041 unter II 1; je- weils mwN). Der Senat hat im oben genannten Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) entschieden, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die eine "starre" Fälligkeitsregelung enthält, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und daher den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, da sie dem Mie- ter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparatur- verpflichtung zur Folge. Auf dieser Grundlage hat der Senat den damals klage- gegenständlichen (Vorschuss-) Anspruch mangels einer Verpflichtung des Mie- ters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verneint. 3 4 5 - 4 - Jedenfalls nach der noch im Jahre 2004 erfolgten Veröffentlichung die- ses Senatsurteils stand die zuvor (möglicherweise) unklare Rechtslage dem Verjährungsbeginn hier nicht mehr entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, aaO Rn. 19 mwN). Auf die Kenntnis bzw. die grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger von der Klärung der Rechtslage kam es hierfür nicht an. An der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn fehlt es bei unsicherer und zweifel- hafter Rechtslage nur bis zur objektiven Klärung der Rechtslage. Danach ist die Klageerhebung zumutbar (BGH, Urteil vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, aaO; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 13. Aufl., § 199 Rn. 18a; Münch- KommBGB/Grothe, 6. Aufl., § 199 Rn. 26), zumal sich die Kläger jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hätten erfolgversprechend anwaltlich beraten lassen können (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98, aaO; Erman/Schmidt- Räntsch, aaO; MünchKommBGB/Grothe, aaO). b) Durch das vorgenannte Senatsurteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) war nicht nur geklärt, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit einem "starren" Fristenplan keine rechtliche Grundlage für einen Vorschussan- spruch bietet, vielmehr lag auch - erst recht, wenn anwaltlicher Rat eingeholt worden wäre - die Annahme nahe, jedenfalls aber bestanden - was ausreicht - erhebliche Anhaltspunkte, dass eine solche Formularklausel auch keinen Rechtsgrund für Geldleistungen darstellt, die der Mieter bei Auszug anstelle vermeintlich geschuldeter Schönheitsreparaturen vornimmt. Den Klägern war deshalb (bereits) mit der Veröffentlichung des vorgenannten Senatsurteils die Erhebung einer Klage auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung Er- folg versprechend möglich und damit zumutbar. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand. 6 7 - 5 - Der Revision fehlt schon deshalb die Erfolgsaussicht, weil der Klagean- spruch entgegen der Auffassung der Revision aus den oben genannten Grün- den selbst bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährungs- frist (§§ 195, 199 BGB) verjährt ist und sich das Berufungsurteil bereits aus die- sem Grund als richtig erweist. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 29.04.2010 - 9 C 386/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2011 - 63 S 277/10 - 8 9