§ 544 BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 30/08 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: 1 "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungs- recht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit dem- nach nur außerordentlich kündigen kann!" Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver- waltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schrift- lich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Be- klagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten- 2 - 3 - vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück. 3 Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos- ten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis ein- schließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. 4 Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verur- teilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis ein- schließlich Februar 2006 weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: 6 Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular- mäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an 7 - 4 - § 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsaus- schluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten. II. 8 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Recht- sprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint. 9 2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unan- gemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 10 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungs- rechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wur- de, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in de- nen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich be- grenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor- 11 - 5 - liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseiti- gen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. 12 b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un- ter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Partei- en frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be- rechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglich- keit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege- lung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 13 d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein- schlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. 14 Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk- samkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli- ches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich 15 - 6 - allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. 16 Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti- ger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wete- kamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 - LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/04 Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli- chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal- lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre- chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be- gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba- rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer- den könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher- heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 € durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent- schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus- setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet- rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve- reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet- rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg- ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re- gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si- chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi- gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet- vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un- wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe- - 7 - dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex- tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge- habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus- handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg- te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe- reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er- gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform- gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu- nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je- doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa- miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei- ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun- gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal- ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege- benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi- gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu- zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi- gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie- ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün- digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs- rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse- ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs- verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting- haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um- ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra- gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver- kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge- schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten- den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un- ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver- zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra- schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe- standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

ECLI:DE:BGH:2024:131124UVIIIZR15.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 15/23 Verkündet am: 13. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 EGBGB Art. 232 § 2 DDR:ZGB §§ 120, 122 Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Be- zug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokrati- schen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden. BGH, Urteil vom 13. November 2024 - VIII ZR 15/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind aufgrund eines am 10. Juli 1990 mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg geschlosse- nen Formularmietvertrags Mieter einer Dreizimmerwohnung im früheren Ost- Berlin. Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. In Ziffer IX des Mietvertrags ist bestimmt: "Das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung". 1 2 - 3 - Der Kläger ist aufgrund Eigentumserwerbs an der Wohnung in das Miet- verhältnis eingetreten. Am 31. Juli 2020 erklärte der Kläger, der selbst zur Miete wohnt, gegen- über den Beklagten die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2021. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 5. April 2022 sprach er erneut die Kündigung we- gen Eigenbedarfs aus. Der Kläger begehrt - gestützt auf beide Kündigungserklärungen - die Räu- mung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage nach Be- weisaufnahme über den geltend gemachten Eigenbedarf stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 91) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagten der erstinstanzlich zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. 3 4 5 6 7 8 9 - 4 - Denn die Eigenbedarfskündigungen vom 31. Juli 2020 und vom 5. April 2022 hät- ten das Mietverhältnis nicht beendet. Hierbei müsse nicht abschließend entschie- den werden, ob der vom Kläger behauptete Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehe, weil die Kündigungserklärungen schon wegen der in Ziffer IX des Mietvertrags enthaltenen Regelung die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigten. Die vorbezeichnete vertragliche Regelung schließe zwar die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Vermieter nicht vollständig aus. Sie stelle aber, indem sie konkludent auf die §§ 120 ff. des Zivilgesetzbuchs (ZGB) der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) Bezug nehme, die Eigenbe- darfskündigung unter die in § 122 Abs. 1 ZGB angeordnete weitere Wirksam- keitsvoraussetzung, dass die Wohnung von dem Vermieter "dringend" benötigt werde. Die Bestimmung des Art. 232 § 2 EGBGB stehe der Fortgeltung einer un- ter der Geltung des ZGB wirksam getroffenen vertraglichen Regelung über die Beendigung eines Mietverhältnisses nicht entgegen, sofern diese nicht gegen zwingende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs verstoße. Ziffer IX des vorliegenden Mietvertrags sei eine solche Vereinbarung mit Vorrang vor den Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das ZGB habe zwar eine Kündigung durch den Vermieter nicht ausdrücklich vorgesehen. Jedoch sei jedenfalls im Er- gebnis die Beendigung eines Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters durch gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters möglich und als Grund für die Aufhebung des Mietverhältnisses der Eigenbedarf des Vermieters anerkannt gewesen. Auch wenn sich die jeweiligen Verfahren zur Vertragsbeendigung - Kündigung durch den Vermieter mit gerichtlicher Überprü- fung einerseits, gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters andererseits - unterschieden, ändere dies nichts daran, dass nach der in Ziffer IX des Mietvertrags enthaltenen Regelung eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters nur dann habe möglich 10 - 5 - sein sollen, wenn dieser die Wohnung "dringend" benötige. Hierbei handele es sich um eine auch nach dem Recht der DDR eigenständige und wirksame ver- tragliche Regelung, selbst wenn sie sinngemäß dem Gesetzesinhalt der §§ 120 ff. ZGB entsprochen habe. Damit stehe im Streitfall die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Ziffer IX des Mietvertrags unter der verschärften Kündigungsvoraussetzung, dass der Kläger die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen "dringend" benötigen müsse. An dieser Dringlichkeit fehle es jedoch. Die vom Kläger dargelegten Belange - die bessere Ausstattung und Lage der Wohnung und der mit Zukunfts- und Existenzängsten begründete Wunsch nach einer Ent- lastung von der eigenen Mietzahlungspflicht - seien zwar grundsätzlich geeignet, einen berechtigten Eigenbedarf zu begründen. Ein besonderer Ausnahmefall, in dem er als Vermieter die Wohnung dringend benötige und die Interessen der Beklagten zurückstehen müssten, liege jedoch nicht vor. Schließlich sei das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht gemäß § 544 BGB beendet. Auch wenn die Reichweite dieser Vorschrift noch nicht voll- ständig höchstrichterlich geklärt sei, sei vorliegend ihr Anwendungsbereich nicht eröffnet. Zwar könne auch ein - wie im Streitfall - auf unbestimmte Zeit geschlos- sener Mietvertrag hierunter fallen. Dies gelte nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der eng auszulegenden Vorschrift jedoch nur in Fällen des vollstän- digen Ausschlusses des Kündigungsrechts einer Partei. Das Recht des Klägers zur Kündigung des Mietverhältnisses sei aber nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt und er- schwert worden. 11 12 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der streitgegenständlichen Kündigungserklärungen nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft zu hohe Anfor- derungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers an der Be- endigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gestellt, indem es an- genommen hat, die Wirksamkeit einer von diesem erklärten Eigenbedarfskündi- gung erfordere wegen der Regelung in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags vom 10. Juli 1990 über die Anforderungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinausge- hend, dass der Kläger die Wohnung "dringend" für sich benötige. 1. Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die - wie hier - vor dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland geschlossen worden sind (im Folgenden auch: Altmietverträge), von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. a) Mit dieser Bestimmung sollten - entsprechend dem allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass bei Rechtsänderungen das neue Recht auf laufende Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung für die Zukunft anzuwenden ist - beste- hende Mietverträge zur Herstellung und Bewahrung der Rechtseinheit in den Re- gelungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuchs übergeleitet werden (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 38). Demnach sind bei solchen Verträgen, wie der Senat bereits entschieden hat, für die nachfolgend zum Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 entstandenen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs heranzuziehen, während die vor 13 14 15 - 7 - dem Beitritt abgeschlossenen Sachverhalte nach dem damals in der DDR gel- tenden Recht zu beurteilen sind (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 387/04, NJW-RR 2007, 1309 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Februar 2022 - VIII ZR 38/20, NZM 2022, 608 Rn. 10 mwN). b) Nach diesem Maßstab ist die Wirksamkeit der im Juli 2020 und im April 2022 vom Kläger erklärten ordentlichen Kündigungen des Wohnraummiet- vertrags vom 10. Juli 1990 unter Heranziehung (allein) der mietrechtlichen Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 542 Abs. 1, §§ 568, 573 ff. BGB) - und damit das Vorliegen des vom Kläger geltend gemachten Eigenbedarfs anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - zu beurteilen. 2. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist das Recht des Klägers zur Kündigung wegen Eigenbedarfs dabei nicht im Hinblick auf die in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags getroffene Regelung unter die weitere - vormals in § 122 Abs. 1 Satz 1 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokra- tischen Republik vom 19. Juni 1975 (DDR-GBl. I S. 465; im Folgenden: ZGB) enthaltene - Wirksamkeitsvoraussetzung gestellt, dass der Kläger die Wohnung "aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen ´dringend´ benötigt". Denn das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der (bundesdeutsche) Gesetzge- ber im Zusammenhang mit dem Wirksamwerden des Beitritts für das Gebiet der DDR die Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines bestehenden Wohn- raummietvertrags gegen den Willen des Mieters durch die spezielle gesetzliche Vorschrift in Art. 232 § 2 EGBGB (abschließend) geregelt hat und dies einer et- waigen Fortgeltung der hiervon abweichenden Regelung in Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags entgegensteht. Das gilt selbst dann, wenn diese Regelung nicht lediglich deklaratorischen Charakter - für den vieles spricht - hat, sondern als ei- genständige vertragliche Bestimmung anzusehen wäre. 16 17 - 8 - a) Der Gesetzgeber wollte mit dem Wirksamwerden des Beitritts und der damit gemäß Art. 230 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags vom 31. August 1990 (BGBl. II S. 885, 889) verbundenen Geltungserstreckung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Einführungsgesetzes die im Beitrittsgebiet bestehenden Mietverträge in das bundesdeutsche Mietrecht der §§ 535 ff. BGB überleiten. Zu diesem Zweck ordnete er in Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB der vor- genannten Fassung ausdrücklich an, dass für solche Altmietverträge ab diesem Zeitpunkt die bürgerlich-rechtlichen Vorschriften gelten sollen. b) Diese Überleitung sollte allerdings sozialverträglich gestaltet werden (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39 [im Zusammenhang mit verschiedenen Kündi- gungstatbeständen]), weshalb der Gesetzgeber für eine Übergangszeit - unter anderem auf einer umfassenden Interessenabwägung beruhende - besondere Schutzvorschriften für das Beitrittsgebiet als erforderlich ansah (vgl. auch BT-Drucks. 12/2758, S. 5). Deshalb hat er in weiteren - später mehrfach geän- derten und erst mit Wirkung zum 1. Mai 2004 vollständig entfallenen - Absätzen des Art. 232 § 2 EGBGB (nachfolgend unter aa bis dd dargestellte) Sonderbe- stimmungen getroffen, welche die nach den allgemeinen mietrechtlichen Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs für den Vermieter bestehenden Möglich- keiten zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses für diese Übergangs- zeit modifizierten. aa) So war nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags - bis zu dessen Aufhebung durch das Gesetz vom 31. März 2004 mit Wirkung zum 1. Mai 2004 (BGBl. I S. 478) - eine Verwertungskündigung durch den Vermieter nach § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) gänzlich ausgeschlossen. Begründet wurde dieser Ausschluss damit, dass ein entsprechender Kündigungstatbestand im ZGB nicht enthalten gewesen sei 18 19 20 - 9 - und seine Einführung weder zur Herstellung der Rechtseinheit noch aus woh- nungswirtschaftlichen oder rechtspolitischen Gründen geboten erscheine (BT-Drucks. 11/7817, S. 38). bb) Die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) war gemäß Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags für eine mehrjährige Übergangs- zeit (Wartefrist) - zunächst bis zum 31. Dezember 1992, nach der Verlängerung durch Gesetz vom 21. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) schließlich bis zum 31. Dezember 1995 - grundsätzlich ausgeschlossen. Durch diese ausdrücklich als Schutzvorschrift gegen Eigenbedarfskündigungen bezeichnete Bestimmung (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20; 12/3605, S. 1) sollte vermieden werden, dass das Beitrittsgebiet "unmittelbar nach dem Wirksamwerden des Einigungs- vertrags von einer Welle von Eigenbedarfskündigungen überrollt wird" (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/2758, S. 5; 12/3254, S. 19 f.). Den Mietern in den östlichen Bundesländern sollte es durch die Wartefrist ermöglicht werden, sich mit dem Inhalt und besonders mit den Schutzvorschriften des sozialen Miet- rechts so vertraut zu machen, dass das soziale Mietrecht seine Schutzwirkungen im gleichen Maße wie in den westlichen Bundesländern entfalten kann (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Die allgemeinen Vorschriften des sozialen Miet- rechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sollten dort zudem erst dann zur An- wendung kommen, wenn die Wohnraumversorgung zumindest nicht mehr we- sentlich hinter der in den alten Bundesländern zurückbleibt (vgl. BT-Drucks. 12/2758, S. 5). Gleichwohl hielt der Gesetzgeber einen vollständigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Eigenbedarfs auch während der War- tefrist nicht für gerechtfertigt. Deshalb sollte der Ausschluss nicht gelten, wenn er für den Vermieter angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berech- 21 22 - 10 - tigten Interessen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der In- teressen des Mieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags; Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 EGBGB in der Fassung vom 21. Dezember 1992). In diesen Fällen sollte der Vermieter nicht bis zum Ablauf der Wartefrist mit einer Eigenbedarfskündigung warten müssen (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 21). Die zur Durch- brechung des Kündigungsausschlusses führenden Gründe sollten in entspre- chender Anwendung des § 564b Abs. 3 BGB aF nur dann berücksichtigt werden, wenn sie im Kündigungsschreiben angegeben sind (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 21). Einen Härtefall in diesem Sinne sah der Gesetzgeber in erster Linie dann als gegeben an, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungs- bedarf als der Mieter hatte (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). Hierdurch sollten - während der Übergangszeit - zugleich diejenigen Fälle abgedeckt werden, in denen der Vermieter schon nach dem bisherigen Recht der DDR - gemeint sind die Vorschriften der § 120 Abs. 1 Satz 2, § 122 ZGB - aus Eigenbedarf eine Auf- lösung des Mietverhältnisses hätte verlangen können. Begründet wurde dies da- mit, dass die Möglichkeiten des Eigentümers zur Auflösung eines Mietverhältnis- ses durch das neue Recht nicht verschlechtert werden sollten (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). Zudem sollte es als Härte anzusehen sein und dem Vermieter die Mög- lichkeit der Eigenbedarfskündigung unter den - gegenüber der Regelung nach § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB ("wenn der Vermieter aus gesellschaftlich gerechtfer- tigten Gründen die Wohnung dringend benötigt") geringeren - Voraussetzungen der Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) eingeräumt werden, wenn ihm die Räume zu DDR-Zeiten durch nicht zu recht- fertigende Zwangsmaßnahmen oder andere Fälle des Machtmissbrauchs staat- licher Stellen und früherer Parteiorganisationen entzogen worden waren 23 24 - 11 - (BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 20) oder wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags im Sinne des Vermögensgesetzes unredlich gewesen war (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Mit der Erstreckung der Härteklausel des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags auf diese - seit der Neufassung durch Gesetz vom 21. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) in Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 EGBGB auch ausdrücklich be- nannten - Fälle wollte der Gesetzgeber zugunsten des Vermieters einen Beitrag zur Bereinigung von DDR-Unrecht leisten (vgl. BT-Drucks. 12/3605, S. 2, 6 iVm BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20 f. [zur Neufassung von Art. 232 § 2 Abs. 3 EG- BGB mit Gesetz zur Verlängerung der Wartefristen für Eigenbedarfskündigungen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet vom 21. Dezember 1992, BGBl. I S. 2117]). cc) Ferner wurde das - nach § 564b Abs. 4 Satz 1 BGB aF nicht von einem berechtigten Interesse des Vermieters abhängige - Recht des Vermieters zur erleichterten Kündigung von Mietverhältnissen über von ihm selbst bewohnte Wohngebäude mit nicht mehr als zwei beziehungsweise drei Wohnungen gemäß Art. 232 § 2 Abs. 4 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags - befristet bis Ende 1992 - an die Voraussetzung geknüpft, dass ihm die Fortsetzung des Miet- verhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden könne. Als sonstiges Interesse wurde dabei vom Gesetzgeber auch der vernünftige Wunsch des Vermieters, die Mieterwoh- nung selbst oder durch Angehörige zu bewohnen, angesehen, wobei er hinsicht- lich der Berücksichtigungsfähigkeit dieser Gründe auf die in § 564b Abs. 3 BGB aF (jetzt § 573 Abs. 3 BGB) getroffene Regelung hinwies (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). dd) Schließlich wurden auch die für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume oder gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke durch den Vermieter geltenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum 25 26 - 12 - Zwecke der sozialverträglicheren Gestaltung des Übergangs in das neue Recht modifiziert, indem für eine Übergangszeit die gesetzliche Kündigungsfrist verlän- gert (Art. 232 § 2 Abs. 7 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags) und zu- gunsten des Mieters eine Härteklausel eingeführt wurde (Art. 232 § 2 Abs. 5 - 6 EGBGB in der vorbezeichneten Fassung). ee) In der Gesamtschau dieser Vorschriften und der vom Gesetzgeber hierzu angestellten Erwägungen ergibt sich, dass die in Art. 232 § 2 EGBGB ge- troffenen speziellen Bestimmungen in Verbindung mit den allgemeinen Vorschrif- ten der §§ 564b, 565 BGB aF (jetzt §§ 573 ff. BGB) eine vollständige und ab- schließende gesetzliche Regelung der Befugnis von Vermietern zur Beendigung bestehender Altmietverträge gegen den Willen der Mieter im Beitrittsgebiet dar- stellen sollten. Der Gesetzgeber hat - wie die Gesetzesmaterialien zeigen - sowohl die insoweit maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs als auch die nach den Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs der DDR für den Vermieter bestehenden Möglichkeiten einer Aufhebung des Miet- verhältnisses unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen in den Blick genommen sowie die sich insoweit aus der mit der Überleitung der Altmietver- hältnisse in das neue Rechtssystem und dem damit verbundenen Anpassungs- bedarf ergebenden Belastungen für beide Mietvertragsparteien einer als sozial- verträglich und verfassungsrechtlich geboten angesehenen (Gesamt-)Regelung zuführen wollen (vgl. etwa BT-Drucks. 11/7817, S. 38 f.; 12/2758, S. 1 und 5; 12/3254, S. 11 f., 19 ff.). Damit hat der Gesetzgeber auch dem von den Revisi- onsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hervorgehobenen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Rechnung getragen. c) Mit dieser Regelungssystematik sowie mit dem sich aus den Gesetzes- materialien ergebenden Sinn und Zweck der gesetzlichen (Übergangs-)Bestim- mungen wäre es nicht vereinbar, wäre gleich- oder sogar vorrangig zu diesen eine aus der Zeit vor dem Beitritt stammende, in einem Altmietvertrag enthaltene 27 28 - 13 - Regelung der Parteien zur Beendigungsbefugnis des Vermieters maßgeblich, welche - wie vorliegend Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags nach dem Verständ- nis des Berufungsgerichts - demgegenüber auf die Vorschriften des Zivilgesetz- buchs der DDR und deren abweichenden Regelungsgehalt abstellt. Demzufolge sind seit dem Wirksamwerden des Beitritts die vom Gesetz- geber mit Art. 232 § 2 EGBGB in Verbindung mit §§ 564b, 565 BGB aF bezie- hungsweise §§ 573 ff. BGB getroffenen speziellen Bestimmungen zum Kündi- gungsrecht des Vermieters zwingend anzuwenden und hiervon abweichende vertragliche Regelungen in DDR-Altmietverträgen unwirksam (geworden). d) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich nichts anderes aus der Senatsrechtsprechung zum Fortbestand (formular-)vertraglich vereinbar- ter Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149). Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB, nach der zum Nachteil des Mieters von den gesetzlich bestimmten Fristen für die ordentliche Kündigung (§ 573c Abs. 1 bis 3 BGB) abweichende vertragliche Vereinbarungen unwirksam sind, nicht an- zuwenden, wenn die Vereinbarung vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform- gesetzes am 1. September 2001 erfolgt ist. Der Gesetzgeber hat somit in der das Mietrechtsreformgesetz betreffen- den Übergangsvorschrift - anders als in der Regelung zur Überleitung bestehen- der DDR-Mietverträge in das bundesdeutsche Mietrecht nach Art. 232 § 2 EGBGB - selbst zum Ausdruck gebracht, dass nach dem bisherigen Recht wirk- sam vereinbarte Kündigungsfristen aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit vorrangig gegenüber der gesetzlichen Neuregelung sein sollen und deshalb auch künftig wirksam bleiben (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 75 und 77 [zur Entwurfsregelung in § 3 Abs. 9]; siehe auch Senatsurteile vom 29 30 31 - 14 - 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, BGHZ 155, 178, 185 ["uneingeschränkter Be- standsschutz solcher Vereinbarungen"]; vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NZM 2005, 417 unter II 2 b bb (3) (a)). Die vom Berufungsgericht herangezogenen Senatsentscheidungen haben sich dementsprechend mit der Frage befasst, ob die in einem (Formular-)Vertrag sinngemäß erfolgte Wiedergabe der früheren gesetzlichen Regelung zur Länge der Kündigungsfristen (hier gemäß § 565 Abs. 2 BGB aF) als eine solche vorran- gige vertragliche Vereinbarung anzusehen ist (vgl. Senatsurteile vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, aaO S. 182 ff.; vom 10. März 2004 - VIII ZR 34/03, WuM 2004, 275 unter II, und VIII ZR 64/03, NZM 2004, 336 unter II) und ob die später aufgenommene Übergangsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungs- gesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) die zuvor getroffene Über- gangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz für Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) verdrängt hat (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NZM 2007, 327 Rn. 14). Insoweit lassen sich dieser Recht- sprechung auch keine Wertungsmaßstäbe für die hier entscheidungserhebliche Frage nach der (vertraglich geregelten) Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines Altmietvertrags wegen Eigenbedarfs nach Wirksamwerden des Beitritts entnehmen, die sich allein nach der speziellen Übergangsregelung in Art. 232 § 2 EGBGB bestimmt. 3. Da sich nach Vorstehendem die Befugnis des Klägers zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags der Parteien ohne Einschränkungen nach den allge- meinen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt und das Vorliegen des vom Kläger geltend gemachten Kündigungsgrunds des- halb allein anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen ist, kommt es auf die vom Berufungsgericht zudem erörterte (Folge-)Frage nicht an, 32 33 - 15 - ob auch ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Wohnraummietvertrag in ent- sprechender Anwendung von § 544 BGB nur dann gekündigt werden kann, wenn das Kündigungsrecht für eine Partei vertraglich vollständig - und nicht nur teil- weise - ausgeschlossen ist (offen gelassen im Senatsbeschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17, NZM 2018, 556 Rn. 16). III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 19.08.2022 - 12 C 32/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 221/22 - 34

ECLI:DE:BGH:2018:080518BVIIIZR200.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 200/17 vom 8. Mai 2018 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündi- gungsausschlusses. BGH, Beschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 23. August 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gebührenstreitwert des Beschwerdeverfahrens: 8.880 €. Gründe: I. Der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe einer in einem Zwei- familienhaus gelegenen Wohnung in K. . Die Beklagten hatten die- se Wohnung mit Vertrag vom 19. August 2013 von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet. Für den Vertrag war ein Formular verwendet worden, welches der Be- klagte zu 2 von der Haus & Grund GmbH erwor- ben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hatte. In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit Nr. 1.a): 1 2 - 3 - " □ Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre) Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietver- hältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzli- chen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentli- chen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt." Das Kästchen "Kündigungsverzicht" wurde bei Abschluss des Mietver- trages handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen "maximal vier Jahre" sowie "maximal vier Jahre ab Vertrags- schluss" wurden gestrichen. Außerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Beklagten selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schorn- steinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der insoweit entstehenden Kosten zu tragen und diesen Anteil direkt gegenüber den Lieferanten beziehungsweise Handwerkern auszugleichen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrech- nung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichteten die Beklagten ausdrücklich; die Betriebs- und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden. Die Beklagten verpflichteten sich zu- dem, im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass auch ein etwai- ger späterer Mieter des Erdgeschosses (diese Wohnung stand bei Vertragsab- schluss leer) seinen Anteil an den Kosten direkt begleichen würde. Der Kläger trat im Mai 2015 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Er kündigte das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem mit Schreiben vom 29. Juli 2015, wegen Eigenbedarfs. 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Bestimmung in § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrages als wirksame (Individual-)Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung angesehen und die auf Räumung gerichtete Klage deshalb abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsge- richtes abgeändert und der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat an- genommen, dass die Beklagten angesichts der Vorlage des für den Vertrag verwendeten Formulars die Vertragsbedingungen gestellt hätten und der in § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrags enthaltene unbefristete Kündigungsverzicht deshalb der ABG-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Im Übrigen bestünden auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsausschlus- ses Bedenken, weil damit ein "immerwährender Kündigungsausschluss" vorlie- ge, der auch sämtliche Rechtsnachfolger binde. Dies erscheine im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich, bedürfe hier aber letztlich keiner abschließenden Beurteilung. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO - ohne dass es deshalb auf die von der Nichtzulassungsbeschwerde ebenfalls erhobene Rüge ankäme, das angefochtene Urteil sei nicht von den an der mündlichen Verhandlung mitwir- kenden Richtern unterschrieben worden - zur Aufhebung des Zurückweisungs- 5 6 7 - 5 - beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 1. Die Beklagten haben, wie die Nichtzulassungsbeschwerde - entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung - mit Recht rügt, in den Tatsachen- instanzen vorgetragen, dass die Verwendung des von dem Beklagten zu 2 zu den Vertragsverhandlungen mitgebrachten Vertragsformulars auf dem aus- drücklichen Wunsch der Rechtsvorgängerin des Klägers beruhte, die auf der Verwendung eines Formulars von "Haus und Grund" bestanden habe. Ferner haben die Beklagten schon im erstinstanzlichen Verfahren zum Gang der Miet- vertragsverhandlungen und einem intensiven Aushandeln verschiedener Ver- tragsbedingungen, insbesondere bezüglich der Zusatzvereinbarung zu den Heiz- und Nebenkosten und des Kündigungsverzichts vorgetragen und in der Berufungsinstanz darauf Bezug genommen. Sie hätten - auch vor dem Hinter- grund beabsichtigter erheblicher Investitionen in das Mietobjekt - ein langfristi- ges Mietverhältnis angestrebt und insbesondere eine Vermieterkündigung we- gen Eigenbedarfs und nach § 573a BGB (erleichterte Kündigung im Zweifamili- enhaus) ausschließen wollen, und zwar auch für den Fall eines Verkaufs. Dafür seien sie bereit gewesen, der Vermieterin an anderer Stelle, etwa durch Über- nahme von Vermieterpflichten bezüglich der Heizölbeschaffung, entgegenzu- kommen. 2. Das Berufungsgericht ist auf diesen - in der Revisionsinstanz mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts als richtig zu unterstellen- den - Sachvortrag der Beklagten nicht eingegangen. Das Berufungsurteil beruht auch auf dieser Gehörsverletzung, denn es ist nicht ausgeschlossen, dass es bei Berücksichtigung dieses Vortrags, der für die Frage, ob eine Individualver- 8 9 - 6 - einbarung vorlag oder es sich bei dem vereinbarten Kündigungsausschluss um eine von den Beklagten gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der Vermieterseite unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, er- sichtlich von zentraler Bedeutung ist, zu einer anderen Beurteilung gelangt wä- re. a) Als wesentliches Charakteristikum Allgemeiner Geschäftsbedingungen hat der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den Umstand an- gesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfron- tiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann (BT- Drucks. 7/3919, S. 15 f.). Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des "Stellens" im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmungen auf Initiative einer Partei oder ihres Abschlussgehilfen (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 26/14, NJW-RR 2015, 738 Rn. 14) in die Verhandlun- gen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt wird (Se- natsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 24; vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 11 f., 18). Diese rechtlichen Vorgaben schließen es im Streitfall aber aus, die Be- dingungen des von Haus und Grund herausgegebenen Vertragsformulars, des- sen Verwendung die Rechtsvorgängerin des Klägers nach dem revisionsrecht- lich als richtig zu unterstellenden (und zudem von dem darlegungs- und be- weisbelasteten Kläger zu widerlegenden [vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, aaO]) Vortrag der Beklagten ausdrücklich verlangt hat, allein deshalb als von den Beklagten gestellt anzusehen, weil der Beklagte zu 2 dem von der Gegenseite geäußerten Wunsch entsprochen hat, das genannte Formular zu besorgen und zu den Vertragsverhandlungen mitzubringen. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative 10 11 - 7 - der Vermieterseite (und nicht der Beklagten) in den Vertrag Eingang gefunden hat. Eine andere Beurteilung ist auch nicht etwa deshalb geboten, weil die Beklagten, wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang ausführt, nach eigenem Vorbringen auf einem dauerhaften Kündigungsausschluss (durch Streichung des Klammerzusatzes bei der diesbezüglichen Formularklausel von Haus und Grund) bestanden hätten. Zwar können Vertragsbedingungen auch dann "gestellt" sein, wenn sie nicht schriftlich fixiert sind, sondern der Verwen- der sie lediglich "im Kopf" gespeichert hat, um sie wiederholt zu verwenden (BGH, Urteile vom 10. März 1999 - VIII ZR 204/98, BGHZ 141, 108, 109 ff.; vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 20; jeweils mwN). Dafür, dass bei den Beklagten, die den Mietvertrag als private Mieter abgeschlossen haben, eine derartige Absicht bestanden hätte, sind Anhaltspunkte jedoch nicht ersichtlich. b) Ferner hat das Berufungsgericht den detaillierten Vortrag der Beklag- ten dazu, dass der dauerhafte Kündigungsverzicht und die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden seien, ebenfalls ge- hörswidrig unberücksichtigt gelassen. Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB liegen Allgemeine Geschäftsbedingun- gen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt sind; selbst vorformulierte Klauseln des Verwenders können deshalb im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein (vgl. BT-Drucks. 7/3919 S. 15). Deshalb hätte sich das Berufungsgericht mit dem Vortrag der Beklagten auseinandersetzen müssen, sie hätten sogar über die Formularvorlage hinaus und inhaltlich losgelöst von dem Formularvertrag individuell auf einem dort nicht vorgesehenen dauerhaften Kündigungsausschluss bestanden, seien aber der Vermieterin insoweit entgegengekommen, dass sie im Gegenzug bezüglich der 12 13 14 - 8 - Heizung als Mieter Pflichten übernommen hätten, die nach der gesetzlichen Regelung der Vermieterseite oblegen hätten. Wie bereits ausgeführt, beruht das Berufungsurteil auch insoweit auf der Gehörsverletzung, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht den Kündigungsaus- schluss bei Berücksichtigung des betreffenden Beklagtenvortrags als Individual- vereinbarung gewürdigt hätte. c) Es trifft zudem nicht zu, dass ein dauerhafter Ausschluss der ordentli- chen Kündigung - wie es das Berufungsgericht, ohne seine Entscheidung letzt- lich darauf zu stützen, erwogen hat - auch als Individualvereinbarung nicht wirk- sam vereinbart werden kann. Wie der Senat bereits entschieden und das Berufungsgericht insoweit auch nicht verkannt hat, können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 1). Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa - wofür hier aller- dings keine Anhaltspunkte ersichtlich sind - bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Verein- barung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich. Es mag allerdings, wie in der Instanzrechtsprechung (OLG Karlsruhe, ZMR 2008 533; LG Berlin, GE 1992, 151; vgl. auch OLG Hamm NZM 1999, 753) und in der Literatur (Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 544 Rn. 4; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 544 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 13. Aufl., § 544 BGB Rn. 11; 15 16 - 9 - MünchKommBGB/Bieber 7. Aufl., § 544 Rn. 5) allgemein angenommen wird, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90, BGHZ 117, 236, 239). Diese Möglichkeit ist vorliegend allerdings nicht von Bedeutung, da seit dem Abschluss des Vertrages erst wenige Jahre vergangen sind. III. Bei der nach § 544 Abs. 7 ZPO gebotenen Aufhebung des Berufungsur- teils und der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: Selbst wenn der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen Kündigung eine von der Vermieterin gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der Be- klagten unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung gewesen wäre, dürfte dem Kläger eine ordentliche Kündigung verwehrt sein. Denn die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen soll (nur) den Vertragspartner des Verwen- ders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inan- spruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen (Senatsurteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16, NZM 2017, 759 Rn. 19 mwN). Will der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbedingungen un- eingeschränkt gegen sich gelten lassen, kann es dem Verwender nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen (Senatsurteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16, aaO). Diese Voraussetzung dürfte hier vorliegen, da die Beklagten - soweit ersichtlich - von Anfang an deutlich 17 18 - 10 - gemacht haben, dass sie sich an dem beiderseitigen dauerhaften Kündigungs- ausschluss festhalten lassen wollten. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 02.12.2016 - 94 C 3252/15 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.08.2017 - 23 S 92/16 -

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Ein DDR-Formularmietvertrag mit der Regelung „das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“, ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR „dringend“ ist. Die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB kann insoweit dahinstehen.(Rn.16) (Rn.22) 2. § 544 Satz 1 BGB ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter darin nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt ist.(Rn.34) Orientierungssatz Als „dringend“ i.S.d. § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR wurde der Eigenbedarf vor allem dann angesehen, wenn die Wohnverhältnisse des Vermieters den gesellschaftlich anerkannten Wohnansprüchen nicht genügten, insbesondere in ihrer Größe unzureichend waren, und wenn diese Bedürfnisse durch Inanspruchnahme der Wohnung des Mieters oder einzelner Räume befriedigt werden konnten.(Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 19. August 2022, 12 C 32/21 nachgehend BGH, 13. November 2024, VIII ZR 15/23, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. August 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 12 C 32/21 - abgeändert und die Klage abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten. 4. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Der klagende Vermieter begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Berlin, die derzeit allein von dem Beklagten zu 1) bewohnt wird. Randnummer 2 In dem Mietvertrag vom 10.07.1990, der zwischen den Beklagten und dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Y geschlossen wurde, heißt es in Ziffer IX.: „Das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“. Randnummer 3 Unter dem 31.07.2020 sprach der Kläger gegenüber den Beklagten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30.04.2021 aus, die er im Wesentlichen damit begründete, dass er seine Lebenshaltungskosten reduzieren und zu diesem Zweck in seine Wohnung einziehen wolle. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 05.04.2022 sprach der Kläger erneut eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus und führte zur Begründung an, dass er auch unabhängig von seinen finanziellen Rahmenbedingungen nicht mehr zur Miete wohnen wolle, sondern in der in seinem Eigentum stehenden Wohnung. Randnummer 4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, Ziffer IX. des Mietvertrages stünde der Kündigung durch den Kläger nicht entgegen. Der von dem Kläger geltend gemachte Eigenbedarf stünde zur Überzeugung des Gerichts fest. Schließlich liege auch keine besondere Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB vor, da sich die Wohnungssuche des Beklagten zu 1) nicht auf alle Stadtbezirke erstreckt habe. Der Ausdruck standardisierter Auskünfte über seine angeblichen Wohnungsbewerbungen sei nur wenig aussagekräftig und könne nicht überprüft werden. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird aus das amtsgerichtliche Urteil (Bl. I/166-178 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 5 Die Beklagten haben gegen das ihnen am 22.08.2022 zugestellte Urteil am 19.09.2022 Berufung eingelegt, die sie mit bei Gericht am 20.10.2022 eingegangenem Schriftsatz begründet haben. Randnummer 6 Die Berufung rügt, das Amtsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass Ziffer IX. des Mietvertrags der Kündigung nicht entgegenstehe. Art. 232 § 2 EGBGB führe nicht dazu, dass rechtsgeschäftliche Vereinbarungen der Parteien keine Wirkung mehr hätten. Vielmehr stelle eine Abrede wie in Ziffer IX. des Mietvertrags einen Ausschluss der Kündigung durch die Vermieterseite dar, die selbst unter Geltung des BGB wirksam vereinbart werden könne. Zudem sei die Kündigung auch deshalb unwirksam, weil der in der ursprünglichen Kündigungserklärung angegebene Grund nachweislich nicht vorgelegen habe. Schließlich habe das Amtsgericht bei der Prüfung des § 574 BGB nicht ausreichend zur Kenntnis genommen, dass sich der Beklagte zu 1) sehr intensiv um Ersatzwohnraum bemüht habe, diese Bemühungen jedoch ohne Erfolg geblieben seien. Randnummer 7 Die Beklagten beantragen, Randnummer 8 das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 19. August 2022 zum Aktenzeichen 12 C 32/21 abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Der Kläger beantragt, Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Der Kläger ist der Auffassung, dass jedenfalls gemäß § 544 BGB auch bei einer vertraglichen Kündigungsbeschränkung die Möglichkeit bestehe, nach Ablauf von 30 Jahren nach der Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dies gelte auch dann, wenn die Kündigungsbeschränkung nur für eine Partei vereinbart sei. Randnummer 12 Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 13 Die Berufung ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten der erstinstanzliche zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung besteht ungekündigt fort. Randnummer 14 1. Die Eigenbedarfskündigungen des Klägers vom 31.07.2020 sowie 05.04.2022 haben das Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 15 Einer abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der von dem Kläger behauptete Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB überhaupt besteht, bedarf es insoweit nicht. Denn die streitgegenständlichen Kündigungen rechtfertigen schon wegen der in Ziffer IX. des Mietvertrags enthaltenen Regelung nicht die Kündigung des Mietverhältnisses. Randnummer 16 Bei der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags handelt es sich zwar nicht um eine vertragliche Regelung, nach der die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Vermieter vollständig ausgeschlossen wird. Allerdings wird die Geltendmachung von Eigenbedarf durch die konkludente Inbezugnahme der §§ 120 ff. ZGB-DDR („Das Mietverhältnis endet durch: … c) gerichtliche Aufhebung“) unter die durch § 122 Abs. 1 ZGB-DDR angeordnete weitere Wirksamkeitsvoraussetzung für die Eigenbedarfskündigung gestellt, dass die Wohnung vom Vermieter „dringend“ benötigt wird. Es handelt sich um eine den Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB bindende Klausel, die in ihrer Wirkung der einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel entspricht (vgl. zu Letzterer BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78, juris Tz. 15 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 22. August 2019 – 67 S 51/19, WuM 2019, 581, beck-online Tz. 21 m.w.N.; Beschl. v. 2. November 2021 – 67 S 237/21, ZMR 2022, 125, juris Tz. 3 juris; LG Berlin, Urt. v. 28. Juli 2015 – 63 S 86/14, GE 2015, 1405, juris Tz. 17). Deren Voraussetzungen sind hier allerdings nicht erfüllt: Randnummer 17 Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB in seiner seit dem 01.05.2004 geltenden Fassung richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Welche Rechtsfolgen sich hieraus für die vorliegende Fallgestaltung ergeben, ist umstritten. Randnummer 18 Einerseits wird vertreten, Art. 232 § 2 EGBGB knüpfe an die bestehenden und unter der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR geschlossenen Mietverträge an und stelle sie den unter der Geltung des BGB geschlossenen Verträgen gleich. In der Folge sollen vertragliche Regelungen, die unter der Geltung des ZGB-DDR wirksam vereinbart wurden, den Vorschriften des BGB vorgehen, soweit sie nicht gegen zwingendes (Miet-)Recht verstoßen (vgl. KG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22. Januar 1998 – 8 RE-Miet 6765/97, juris Tz. 30; OLG Naumburg, Beschl. v. 7. Mai 2007 – 9 U 52/07, BeckRS 2008, 2899, Tz. 10). Randnummer 19 Andererseits wird angenommen, dass für die Beendigung von vor dem 03.10.1990 abgeschlossenen Mietverträgen allein das Mietrecht des BGB maßgeblich sei. Dies gelte selbst dann, wenn die Vertragspartner bei Vertragsschluss einen Formularmietvertrag verwendet hätten, bei dem die in den §§ 120 ff. ZGB-DDR vorgesehenen Möglichkeiten zur Vertragsbeendigung in den Vertragstext übernommen worden seien (vgl. KG, Urt. v. 27. Januar 2003 – 8 U 216/01, juris Tz. 17). Randnummer 20 Zutreffend ist die erstgenannte Auffassung. Art. 232 § 2 EGBGB steht der Fortgeltung einer unter Geltung des ZGB-DDR getroffenen vertraglichen Regelung über die Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen, sofern diese Regelung nicht gegen zwingendes Recht – entweder bereits im Zeitpunkt ihrer Vereinbarung gegen geltendes Recht nach ZGB-DDR oder nach dem 03.10.1990 gegen zwingende Vorschriften des BGB – verstößt. Diese Wertung entspricht der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH zu in Altverträgen geregelten Kündigungsfristen und ihrem Verhältnis zu § 573c BGB (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 6. April 2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, juris Tz. 16 ff.; BGH, Urt. v. 7. Februar 2007 – VIII ZR 145/06, NZM 2007, 327, beck-online Tz. 10 ff.; Häublein, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 573c Rn. 18-21 m.w.N.). Diese lässt sich jedenfalls im Ergebnis auf den hier zu beurteilenden Klauseltypus übertragen. Denn es ist nicht gerechtfertigt, vertragliche Vereinbarungen zu Kündigungsfristen in Altverträgen über Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB weiterhin Geltung beanspruchen zu lassen, mietvertraglichen Vereinbarungen zu den Voraussetzungen einer Vertragsbeendigung gemäß Art. 232 § 2 EGBGB hingegen die Wirksamkeit zu versagen. In beiden Fällen geht es um die Frage, ob, gegebenenfalls in welchem Umfang unter Geltung des ZGB-DDR wirksam vereinbarte Vertragsklauseln auch unter Geltung des BGB weiterhin Anwendung finden können. Randnummer 21 Einer Übertragung der zur Frage der Fortgeltung vertraglicher Regelungen zu Kündigungsfristen ergangenen Rechtsprechung auf die vorliegende Konstellation steht es auch nicht entgegen, dass nach dem Regelungsregime des ZGB-DDR eine vermieterseitige Kündigung nicht ausdrücklich vorgesehen war. Denn jedenfalls im Ergebnis war auch nach dem ZGB-DDR die Beendigung eines Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters gemäß § 120 Abs. 1 Satz 2 ZGB-DDR durch das Gericht auf Verlangen des Vermieters möglich. Als möglicher Grund für die Aufhebung eines Mietverhältnisses war nach § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR der Eigenbedarf des Vermieters anerkannt. Auch wenn sich die jeweiligen Verfahren zur Vertragsbeendigung unterscheiden – Kündigung unmittelbar durch den Vermieter und gegebenenfalls gerichtliche Überprüfung dieser Kündigung einerseits und gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters andererseits –, ändert das nichts daran, dass nach der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters nur möglich sein sollte, wenn der Vermieter die Wohnung „dringend“ benötigt. Randnummer 22 Bei Ziffer IX. des Mietvertrags handelt es sich auch um eine vertragliche Vereinbarung, die Vorrang vor den Vorschriften des BGB und hier insbesondere vor § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB hat. Dabei kann dahinstehen, ob die in der DDR staatlicherseits – und hier von dem jeweiligen VEB – verwandten Formulare alle identisch gewesen sind und lediglich die Gesetzeslage wiedergegeben haben. Denn die wörtliche oder sinngemäße Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten Rechten und Pflichten in Formularverträgen in der DDR hatte sowohl eine rechtserläuternde als auch eine vertragsgestaltende Funktion. Es handelte sich demnach auch nach dem Recht der DDR bei der im Ziffer IX. des Mietvertrags genannten Regelung zur Beendigung des Mietverhältnisses – auch wenn sie insofern sinngemäß dem Gesetzesinhalt der §§ 120 ff. ZGB-DDR entsprach – um eine eigenständige und wirksame Vereinbarung. Die Qualität einer vertraglichen Vereinbarung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vertragsfreiheit durch die Verwendung der „empfohlenen“ Mustermietverträge beim Vertragsabschluss mit Betrieben der kommunalen Wohnungsverwaltungen oder den Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften stark eingeschränkt war (vgl. KG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22. Januar 1998 – 8 RE-Miet 6765/97, juris Tz. 35 f.). Randnummer 23 Vor diesem Hintergrund scheidet auch eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags dahingehend aus, dass wegen der Änderung der gesellschaftlichen Verhältnisse nach Abschluss des Mietvertrags auch die hier streitgegenständliche Klausel ihre Wirksamkeit verlieren und sich die Durchführung und Beendigung des Mietverhältnisses nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des BGB richten sollte. Es fehlt hier schon an der für eine ergänzende Vertragsauslegung erforderlichen Voraussetzung, dass der (Miet-)Vertrag keine für die gesamte Vertragslaufzeit maßgebliche Regelung zur Beendigung des Mietverhältnisses beinhalten würde (vgl. zum Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke als Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung BGH, Beschl. v. 22. Februar 2022 – VIII ZR 38/20, NZM 2022, 608, beck-online Tz. 19 m.w.N.). Der Mietvertrag regelt jedoch in Ziffer IX. ausdrücklich und für die gesamte Vertragslaufzeit die Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 24 Schließlich stehen der fortdauernden Geltung und Anwendung von Ziffer IX. des Mietvertrages auch nicht die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB entgegen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 22. Dezember 2004 – BGH VIII ZR 41/04, NZM 2005, 144, juris Tz. 16 ff.). Es erscheint schon als äußerst zweifelhaft, dass angesichts der sich zu diesem Zeitpunkt immer weiter wandelnden politischen und gesellschaftlichen Verhältnisse von den Vertragsparteien bei einem Vertragsschluss im Juli 1990 überhaupt noch davon ausgegangen werden konnte, dass es auch zukünftig und für die gesamte Vertragslaufzeit bei den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorherrschenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen bleiben würde. Jedenfalls aber scheitert die Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB daran, dass es für den Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht unzumutbar ist, an dem unveränderten Vertrag festzuhalten. Diese Voraussetzungen wären allenfalls bei einem vollständigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters erfüllt. Hier aber hat der Kläger lediglich die Nachteile einer teilweisen Kündigungsbeschränkung zu tragen. Randnummer 25 Wegen des im Ergebnis eindeutigen Auslegungsergebnisses bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob es sich bei der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags um eine vom Rechtsvorgänger des Klägers gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. §§ 305 ff. BGB handelt, die jedenfalls im Lichte der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen ist, dass lediglich ein besondere „Dringlichkeit“ des vermieterseitigen Erlangungsinteresses den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung rechtfertigt. Randnummer 26 Ausgehend davon sind Maßstab für die Eigenbedarfskündigungen des Klägers die §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. der in Ziffer IX des Mietvertrags getroffenen Regelung. Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers steht damit unter der verschärften Kündigungsvoraussetzung, dass der Kläger die Wohnung – aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen – „dringend“ benötigt. An dieser Dringlichkeit fehlt es. Randnummer 27 Zur Bestimmung, was die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages als „dringendes“ Benötigen angesehen haben, ist das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorherrschende allgemeine Gesetzesverständnis des in Ziffer IX. des Mietvertrags konkludent in Bezug genommenen § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR maßgebend. Als „dringend“ nach dieser Vorschrift wurde der Eigenbedarf vor allem dann angesehen, wenn die derzeitigen Wohnverhältnisse des Vermieters den „gesellschaftlich anerkannten Wohnansprüchen nicht genügen, insbesondere in ihrer Größe unzureichend sind, und wenn diese Bedürfnisse durch Inanspruchnahme der Wohnung des Mieters oder einzelner Räume davon befriedigt werden können“ (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975, 1. Aufl. 1983, § 122 ZGB Ziffer 1.1). Randnummer 28 Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der allein lebende Kläger zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs und auch noch heute eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 70,30 qm innehält und weder vorgetragen noch – insbesondere angesichts des Umstands, dass der Kläger seine Wohnung von einer Bundesanstalt angemietet hat – ersichtlich ist, dass der Bestand dieses Mietverhältnisses gefährdet wäre. Randnummer 29 Auch im Übrigen sind berechtigte Interessen des Klägers, wegen derer er die Wohnung dringend benötigt und die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten, durch den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berührt. Der Kläger macht geltend, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu wollen, da diese im Vergleich zu der derzeit von ihm bewohnten Mietwohnung wesentlich komfortabler sei, über zwei Balkone sowie einen Aufzug verfüge und das Wohnumfeld deutlich grüner und ruhiger sei. Zudem leide er aufgrund einer psychischen Erkrankung unter Zukunfts- und Existenzängsten und wolle durch das Wohnen in seiner eigenen Wohnung die Sicherheit erlangen, in Zukunft keine Miete mehr zahlen zu müssen. Randnummer 30 Die dargelegten Belange sind zwar grundsätzlich geeignet, einen berechtigten Eigenbedarf des Klägers zu begründen. Ein besonderer Ausnahmefall, in dem der Kläger als Vermieter die Wohnung dringend benötigt und die Interessen der Beklagten zurückstehen müssten, liegt jedoch nicht vor. Die Hoffnung des Klägers, dass sich seine psychische Verfassung durch ein Bewohnen der eigenen Wohnung verbessern und seine Existenzängste auf diese Weise vermindern könnten, ist zwar nicht unplausibel und auch – gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – grundsätzlich schützenswert. Allerdings ist allein das subjektive Empfinden des Klägers, seine psychische Situation könne sich durch das Bewohnen der in seinem Eigentum stehenden Wohnung verbessern, nicht geeignet, den Umzug in die streitgegenständliche Wohnung als „dringend“ oder „notwendig“ erscheinen zu lassen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn und solange nicht stichhaltige medizinische Befunde vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Kläger im Falle des unterbleibenden Einzugs in die streitgegenständliche Wohnung nachteilige gesundheitliche Auswirkungen zu gegenwärtigen hätte und oder bei Einzug in die von den Beklagten innegehalte Wohnung eine deutliche Verbesserung seiner gesundheitlichen Situation zu erwarten wäre. Randnummer 31 Gleiches gilt im Ergebnis für die weitere Begründung des Klägers, in einer Wohnung mit Aufzug wohnen zu wollen. Es kann dahinstehen, ob dieser Gesichtspunkt geeignet wäre, die Annahme einer besonderen Dringlichkeit zu rechtfertigen, sofern der Kläger die derzeit von ihm bewohnte und nicht über einen Aufzug verfügende Wohnung aufgrund von körperlichen oder sonstigen Beeinträchtigungen nicht oder nur unter erheblich erschwerten Bedingungen betreten und verlassen könnte. Entsprechende Beeinträchtigungen sind weder dargetan noch sonstwie ersichtlich. Die vom Kläger weiterhin ins Feld geführten wirtschaftlichen Erwägungen sind bereits grundsätzlich, erst recht aber in der hier gegebenen Lage, nicht geeignet, einen besondere Dringlichkeit des von ihm behaupteten Eigenbedarfs zu begründen. Denn das Erlangungsinteresse des Klägers ist dadurch gekennzeichnet, dass der von ihm für den Fall der Vertragsbeendigung behaupteten eigenen Mietersparnis der Wegfall von Mieteinnahmen aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis entgegenstünde. Damit ist das von ihm verfolgte wirtschaftliche Interesse allenfalls gewöhnlich, nicht aber dringend ausgeprägt (vgl. Kammer, Beschl. v. 23.3.2021 – 67 S 11/21, WuM 2021, 457, beck-online Tz. 11). Randnummer 32 2. Das streitgegenständliche Mietverhältnis hat auch nicht nach § 544 BGB seine Beendigung gefunden. Randnummer 33 Gemäß § 544 Satz 1 BGB kann, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird, jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Randnummer 34 Auch wenn die Reichweite des § 544 BGB höchstrichterlich noch nicht vollständig geklärt ist (vgl. BGH, Beschl. v. 8.5.2018 – VIII ZR 200/17, NJW-RR 2018, 843, beck-online Tz. 16), ist der Anwendungsbereich der Norm hier nicht eröffnet. Zwar kann auch ein Mietvertrag, der – wie hier – auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, in den Anwendungsbereich von § 544 BGB fallen (vgl. Bieber, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 544 Rn. 5 m.w.N.). Dies gilt jedoch nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des § 544 BGB, bei dem es sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift handelt, nur in Fällen des vollständigen Ausschlusses des Rechts zur Kündigung für eine Partei (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschl. v. 6. Juni 2019 – 7 S 2165/19, WuM 2019, 623, 624 m.w.N., juris). Denn Telos des § 544 BGB ist es, eine „Erbmiete“ zu verhindern, also eine eigentümerähnliche dingliche Stellung des Mieters, die das Mietobjekt letztlich dem Rechtsverkehr entzieht (vgl. Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 544 BGB Rn. 1 m.w.N.). Randnummer 35 Die Gefahr, dass die hier streitgegenständliche Mietsache dem Rechtsverkehr vollständig entzogen wird, besteht nicht, da das Recht zur Kündigung für den Kläger aus den vorstehenden Gründen nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt und erschwert worden ist. Randnummer 36 3. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob sich der Beklagte zu 1) zu Recht auf den Härteeinwand des §§ 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB berufen hat, wonach der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann verlangen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO. Randnummer 38 5. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Auswirkungen vertraglicher Kündigungsregelungen auf die heutige Befugnis des Vermieters zur Kündigung eines auf einem DDR-Altmietvertrag beruhenden Wohnraummietverhältnisses sowie eine Klärung der tatbestandlichen Reichweite des § 544 Satz 1 BGB zu ermöglichen. 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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 182/06 Verkündet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu- vor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 we- gen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von 2.332,76 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Beru- fung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklag- ten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Miet- vertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sol- le. Die Nettomiete betrug 230 € monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsi- cherheit von 460 €. Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Miet- vertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hin- weis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Woh- nung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge- fährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die au- ßerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau- fend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. 2 Der Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Inte- resse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember 2003 in Höhe von insgesamt 2.760 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 470 € einschließlich 10 € aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zin- sen beansprucht. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi- derklage verurteilt, an die Beklagte 670 € nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge- gen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßga- be zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe von zuletzt 2.332,76 € und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revisi- on zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Be- klagten zur Zahlung von 2.332,76 € nebst Zinsen und die Abweisung der Wi- derklage. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe- bung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. 5 I. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im We- sentlichen ausgeführt: 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündi- gung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. 7 - 5 - Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefähr- dung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel- bildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwe- senheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages sechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des Tages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden, da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe. Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. 8 II. Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 - 6 - 1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist. 10 a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grund- sätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naum- burg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.). 11 Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse- nen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außer- ordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefähr- dung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Geset- zessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer er- heblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außer- ordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung ge- mäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 12 - 7 - bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset- zungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Miet- vertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neurege- lung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neurege- lung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Ge- setz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569 Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner, Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt- Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; Blank/ 13 - 8 - Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Miet- prozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569 Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.). 14 b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zu- lässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Ab- mahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange- nommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel- tend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Be- weis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. 15 - 9 - Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un- zumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden las- sen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständi- gen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen, dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnah- men (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können. 16 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der Beklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen Erfolg. 18 aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklag- ten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, so- fern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann 19 - 10 - (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist zulässig). 20 bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. (1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungs- gericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Ver- mieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäu- de, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stel- le einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh- migungsfähigen Bauplanung angibt. 21 Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB 22 - 11 - rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandset- zung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel- heiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25). (2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räu- me nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi- sionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. 23 Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendun- gen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftig- keit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende 2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Klä- ger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok- tober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla- nung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. 24 Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne 25 - 12 - später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. 26 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte, auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen Vertragsende weitervermietet hat. Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfül- lungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be- stimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537 BGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache anderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986 - VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 537 Rdnr. 7). 27 Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi- 28 - 13 - gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 BGB; vgl. Se- natsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34). III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des Klägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jeden- falls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, wei- tere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: 29 a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge- sundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel- lung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis 60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Be- wohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen 30 - 14 - Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, 360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun- de verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000, 1946, unter II 2 a). b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen (bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages viermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges und bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung) sei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengut- achtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachver- ständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem „Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klä- gers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als unerheblich angesehen. 31 Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bun- desumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung 32 - 15 - bei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter kör- perlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen- den Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - ledig- lich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un- zumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens für den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle 5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewe- sen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspiel- raums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg- riffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Ein- wand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des - 16 - Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 92/16 Datum: 23.08.2017 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 92/16 ECLI: ECLI:DE:LGD:2017:0823.23S92.16.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016 (Az. 94 C #####/####) abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 Gründe: 2 A. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch. Er ist seit dem 17.07.2015 Eigentümer der Immobilie F 17 in L. Die Wohnung im Erdgeschoss des Objektes steht inzwischen leer, die Wohnung im Obergeschoss des Objektes wurde von der früheren Eigentümerin mit Mietvertrag vom 19.08.2013 an die Beklagten vermietet. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. 3 Mit Urteil vom 02.12.2016 (Az. 94 C #####/####) hat das Amtsgericht Neuss die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kläger habe das Mietverhältnis zu den Beklagten weder durch die fristlosen Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 noch durch die ordentlichen Kündigungen vom 29.07.2015, 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wirksam beendet. 4 Die fristlose Kündigung vom 17.08.2015 sei unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt weder in Zahlungsverzug befunden hätten noch die übrigen seitens des Klägers geltend gemachten Pflichtverletzungen zur fristlosen Kündigung berechtigen würden. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sei weder in der Nutzung des Treppenhauses vor der Wohnung durch einen Schrank noch in der Nutzung des Verschlags und Gartens zu sehen. Auch die fristlose Kündigung vom 26.10.2015 sei unwirksam, weil die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug gewesen seien. Ebenso seien die Beklagten vertraglich zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen und auch die körperliche Auseinandersetzung zwischen den Parteien habe keine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die fristlosen Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien ebenso unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug befunden hätten. 5 Ebenso sei die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 unwirksam, da im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden sei. Bei dem Kündigungsausschluss handele es sich um eine Individualvereinbarung. Durch die handschriftliche Streichung der Befristungsvorgabe habe die Vertragsklausel eine Wesensänderung erfahren. Die Umwandlung eines dilatorischen Kündigungsverzichts in einen peremptorischen Kündigungsausschluss verändere die Vertragsklausel qualitativ. Nicht erheblich sei insoweit, dass unstreitig die Beklagten der früheren Vermieterin das Mietvertragsformular gestellt hätten, weil der Kläger jedenfalls nicht vorgetragen habe, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrfach erwirkt hätten. Wegen des individualvertraglich wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses seien auch die übrigen hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 unwirksam. 6 Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit welcher er sein Räumungsbegehren weiterverfolgt. Er vertritt die Ansicht, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 wirksam sei. Der Kündigungsausschluss im Mietvertrag sei unwirksam, weil dadurch das Kündigungsrecht des Vermieters zum Zwecke der Eigennutzung vollständig ausgeschlossen werde. Bei dem Kündigungsverzicht handele es sich nicht um eine individualvertragliche Regelung, sondern um eine vorformulierte Vertragsbedingung. Im Übrigen sei der Kündigungsausschluss sittenwidrig und daher nichtig. Auch die Kündigung vom 17.08.2015 sei wirksam, zumal das Amtsgericht bereits verkannt habe, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die weiteren Kündigungsgründe seien ausreichend, weil die Beklagten weder zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus noch zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt seien. Ebenso sei die Kündigung vom 26.10.2015 wirksam, weil die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien. Auch die tätliche Auseinandersetzung mit dem Beklagten zu 2 habe ein Kündigungsrecht begründet. Im Übrigen habe das Amtsgericht auch insoweit verkannt, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien wirksam, da jedenfalls die seitens des Amtsgerichts angesetzten Minderungsquoten überhöht seien. Die Beklagten hätten sich daher zu dem Zeitpunkt in Zahlungsverzug befunden. 7 Wegen eines Mietrückstandes in Höhe von insgesamt 5.632,59 EUR für den Zeitraum von Juli 2015 bis Dezember 2016 hat der Kläger mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Mit Schreiben vom 10.02.2017 und Schriftsatz vom 21.06.2017 hat der Kläger darüber hinaus erneut eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt, weil der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe. 8 Der Kläger beantragt, 9 in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016, Az. 94 C #####/####, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zur räumen und geräumt an ihn herauszugeben. 10 Die Beklagten beantragen, 11 die Berufung zurückzuweisen. 12 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und berufen sich darauf, dass das Mietverhältnis weder durch die ordentlichen noch die fristlosen Kündigungen wirksam beendet worden sei. Die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 sei unwirksam, weil im Mietvertrag ein unbefristeter Kündigungsverzicht vereinbart worden sei. Die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle. Ebenso wenig sei der Kündigungsverzicht sittenwidrig. Auch die Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wegen Zahlungsverzugs seien unwirksam, weil sie zur Mietminderung berechtigt gewesen seien. Auch das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie die Nutzung des Verschlags und Gartens würden keinen Kündigungsgrund darstellen, zumal insoweit mit der früheren Vermieterin ein Nutzungsrecht vereinbart worden sei. Ebenso seien sie zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen. Weiterhin sei die Kündigung aus der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 unwirksam, weil sie nach wie vor zur Mietminderung berechtigt seien. 13 Von der Darstellung des Sachverhalts im Übrigen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsverfahren nicht ergeben. 14 B. Die Berufung des Klägers hat Erfolg, sie ist sowohl zulässig als auch begründet. 15 I. Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere nach §§ 511, 517, 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt sowie nach § 520 Abs. 3 ZPO ordnungsgemäß begründet worden. Auch wird die Berufungssumme nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. 16 II. In der Sache hat die Berufung ebenfalls Erfolg. 17 1. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, rechtfertigt das seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 gerügte Zahlungsverhalten der Beklagten nach §§ 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses. Dasselbe gilt für die seitens des Klägers mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 ausgesprochene Kündigung. 18 Soweit der Kläger die Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 mit wiederholt unvollständigen Mietzahlungen der Beklagten begründet, geht dies fehl. Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zur Mietminderung berechtigt waren, lässt sich dem Vorbringen des Klägers lediglich konkret entnehmen, in welcher Höhe und aus welchem Grund die Beklagten die Mietzinsen für Juli bis Oktober 2015 gemindert haben, ansonsten verweist der Kläger lediglich pauschal darauf, dass die Beklagten die Mietzinsen auch in der Zeit vor dem Eigentumsübergang nicht vollständig beglichen haben. Auf den Zeitraum vor Juli 2015 vermag sich der Kläger jedoch bereits deshalb nicht zu stützen, weil davon nicht das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten, sondern das Vertragsverhältnis zwischen den Beklagten und der früheren Vermieterin betroffen war, und der Zeitraum von Juli bis Oktober 2015 hat jedenfalls noch nicht dazu ausgereicht, um bereits von wiederholt unvollständigen Mietzahlungen zu sprechen. 19 Soweit der Kläger die Kündigungen vom 25.11.2015, 09.12.2015 und 01.02.2017 auf einen Zahlungsverzug der Beklagten stützt, greift auch dies nicht durch. Weder die tatsächlichen Feststellungen noch die abschlägigen Minderungsquoten des Amtsgerichts sind insoweit seitens des Klägers substantiiert angegriffen worden und entfalten daher Bindungswirkung. Dies gilt umso mehr, als das Amtsgericht das Minderungsrecht der Beklagten nicht auch auf den zwischen den Parteien streitigen Zustand der Kellerräume, sondern lediglich auf andere Mietmängel gestützt hat. 20 2. Ebenso hat das Amtsgericht zutreffend entschieden, dass die weiteren seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. 21 Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt waren, ergibt sich hieraus jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Bezogen auf das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus verweist der Kläger lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden können. Bezogen auf eine Nutzung des Verschlags und Gartens stützt die Tatsache, dass sich die Beklagten unstreitig im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, ihren Einwand, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe. 22 Soweit der Kläger darauf verweist, dass die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien, und sich insoweit darauf beruft, dass die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 mit Schreiben vom 18.04.2016 für hinfällig erklärt hätten, geht auch dies fehl. Das Schreiben der Beklagten datiert erst vom 18.04.2016, während die Beklagten den Heizungskeller unstreitig bereits am 09.10.2015, 12.10.2015 und 13.10.2015 betreten und die Heizungsanlage wieder anschalten lassen haben. Zu dem Zeitpunkt aber hatten die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 jedenfalls noch nicht als hinfällig bezeichnet und waren bereits deshalb nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, sich um die der Heizungsanlage zu kümmern. 23 Auch die Auseinandersetzung zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten zu 2 am 15.10.2015 begründet kein Kündigungsrecht. Unabhängig davon, ob der Kläger mit seinem Vater unangekündigt bei den Beklagten erschienen und wie das Gespräch mit dem Beklagten zu 2 im Einzelnen verlaufen ist, stand dem Kläger und seinem Vater kein Recht zur Besichtigung oder zum Betreten der Wohnung der Beklagten zu, weshalb das Verhalten des Beklagten zu 2 gegenüber dem Vater des Klägers noch von seinem Hausrecht als Mieter gedeckt war. Dies gilt umso mehr, als der Kläger selbst darauf verweist, dass sich sein Vater bereits vorgebeugt hatte, um in die Wohnung der Beklagten hineinzusehen, bevor es zur Auseinandersetzung kam. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten (vgl. BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13, juris, Rn. 13, 23). Dies gilt erst recht gegenüber Dritten wie dem Vater des Klägers. 24 3. Soweit der Kläger die im Rahmen des Berufungsverfahrens ausgesprochenen Kündigungen vom 10.02.2017 und 21.06.2017 darauf stützt, dass der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe, rechtfertigt sein Vorbringen ebenfalls weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB, zumal der Beklagte zu 2 die Tonbandaufnahme offenbar nicht verdeckt, sondern für die ehemalige Ehefrau des Klägers ersichtlich angefertigt hat. 25 4. Der Kläger hat das Mietverhältnis zu den Beklagten jedoch durch die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2015 beendet. Dass der Kläger die Wohnung für sich und seine Familie benötigt, bestreiten die Beklagten jedenfalls im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht mehr. Zwischen den Parteien ist jedoch streitig, inwieweit der unbefristete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zwischen der früheren Vermieterin und den Beklagten wirksam vereinbart worden und ebenfalls für den Kläger verbindlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13). Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, dass es sich bei dem Mietvertrag vom 19.08.2013 um einen Formularvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und T2 GmbH handelt, welchen die Beklagten der früheren Vermieterin vorgelegt haben. Davon ausgehend stellt der unbefristete Kündigungsverzicht keine individualvertragliche Vereinbarung, sondern eine formularmäßige Vertragsbedingung dar und ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. 26 Soweit die Beklagten einwenden, dass die Klausel von ihnen nicht mehrfach verwendet werden sollte, greift dies nicht durch. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, welche in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll, insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). § 305 Abs. 1 BGB setzt weiterhin voraus, dass eine Vertragspartei die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei stellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Dabei ist nicht erforderlich, dass die andere Vertragspartei keine Möglichkeiten zum Aushandeln hat, vielmehr ist hierfür genügend, dass eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei konkret einen Gestaltungsvorschlag unterbreitet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Insoweit kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Letzteres war hier der Fall, da unstreitig die Beklagten den Formularvertrag vorgelegt haben. 27 Auch der Einwand der Beklagten, die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle, greift nicht durch. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Gleiches gilt, wenn die Klausel durch Ankreuzen kenntlich gemacht wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). 28 Vorliegend haben die Parteien die Klausel zum einen angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze „maximal 4 Jahre“ und „maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss“ durchgestrichen, die Parteien haben hingegen weder die Leerstelle in der Klausel ausgefüllt noch vor der Leerstelle die Worte „bis zum“ gestrichen. Den beiden Klammerzusätzen kommt allerdings kein eigenständiger Regelungsgehalt zu. Sie weisen lediglich darauf hin, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen lediglich ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren zulässig ist. Wären die beiden Klammerzusätze nicht gestrichen worden, wäre dadurch keine Frist von maximal vier Jahren vereinbart worden. Umgekehrt ist dadurch, dass die beiden Klammerzusätze gestrichen worden sind, ebenfalls noch keine Vereinbarung getroffen worden. Vielmehr ist die Leerstelle unausgefüllt geblieben. Dadurch erfolgte ein Kündigungsausschluss unbefristet, was in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig ist. 29 Ungeachtet dessen würde ein unbefristeter Kündigungsausschluss ebenfalls durchgreifenden Bedenken begegnen, wenn es sich bei der mietvertraglichen Regelung nicht um eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern eine individualvertragliche Vereinbarung handeln würde, und zwar unabhängig davon, dass die Beklagten ihrem eigenen Vorbringen im Schriftsatz vom 12.01.2016 zufolge die Streichung der beiden Klammerzusätze von ihrer früheren Vermieterin letztlich verlangt und nicht mit ihr darüber verhandelt haben. Zwar kann ein Kündigungsausschluss im Wege der individualvertraglichen Vereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, welcher über den bei einer formularmäßigen Vertragsbedingung zulässigen Zeitraum von vier Jahren hinausgeht (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise einen individualvertraglichen Kündigungsausschluss von 13 Jahren als noch zulässig erachtet (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). Ebenso ist bei Vorliegen von Befristungsgründen nach §§ 575, 544 BGB zwar auch bei Wohnraummietverhältnissen die Vereinbarung einer Mietzeit von 30 Jahren sowie auf Lebenszeit zulässig (vgl. Schmidt/Futterer/Lammel, MietR, 12. Aufl. 2015, § 544 BGB, Rn. 3). Selbst darüber ginge die mietvertragliche Regelung jedoch vorliegend noch hinaus, weil letztlich ein immerwährender Kündigungsausschluss vorläge, welcher nicht nur die jeweiligen Vertragsparteien, sondern auch sämtliche Rechtsnachfolger binden würde. Dies erscheint nicht zuletzt wegen der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich. Aus den obigen Gründen bedarf es hierzu jedoch keiner abschließenden Beurteilung. 30 III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. 31 IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. 32 V. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, zumal sich der Bundesgerichtshof mit den streitgegenständlich relevanten Rechtsfragen bereits ausführlich befasst hat (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13 f.). Der Rechtsstreit weist auch im Übrigen keine über den Einzelfall hinausgehenden Bezüge auf. 33 VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird nach § 41 Abs. 1 und 2 GKG auf 8.880,00 EUR festgesetzt.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen