§ 542 BGB

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 03.06.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 205/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 293 BGB, § 294 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 542 BGB, § 543 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung, Schimmelbildung Wohnungsmietverhältnis: Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter Berücksichtigung einer Mietminderung Leitsatz Eine Duldungsklage selbst ist noch kein ausreichendes Angebot zur Mangelbeseitigung. Nicht nur die auszuführenden Arbeiten sind konkret zu benennen und anzubieten, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker sind anzugeben sowie Termin bzw. die Termine, zu denen die Arbeiten konkret stattfinden sollen.(Rn.15) Orientierungssatz 1. Konkrete Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen und ihre Rechtzeitigkeit richten sich nach den Umständen des Einzelfalls; sie orientieren sich vor allem am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers einerseits und der Dringlichkeit der Maßnahmen andererseits.(Rn.9) 2. Es sind nicht nur die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen und anzubieten, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker anzugeben und Termin bzw. Termine, zu denen die Arbeiten konkret stattfinden sollen.(Rn.15) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 15. August 2019, 3 C 315/18 Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15. August 2019 – 3 C 315/18 – unter Zurückweisung der Anschlussberufung der Klägerin und Verwerfung der Widerklageerweiterung des Beklagten als unzulässig teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 606,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 10. Dezember 2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Klägerin zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 66 % und der Beklagte zu 34 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die Anschlussberufung der Klägerin ist unbegründet und zurückzuweisen. Randnummer 3 a) Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesem inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 4 Die Kündigungen der Klägerin vom 17. Juli 2018 und vom 17. September 2018 haben das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet, §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 2 BGB bzw. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Randnummer 5 Der von der Klägerin den Kündigungen zugrunde gelegte Zahlungsrückstand bestand nicht. Der Beklagte war in dem gesamten Zahlungszeitraum seit Januar 2015 nach § 536 Abs. 1 BGB wegen der unstreitig bestehenden erheblichen Mängel der Mietsache berechtigt, eine herabgesetzte Miete an die Klägerin zu zahlen. Randnummer 6 Die Kammer folgt insoweit den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung. Randnummer 7 Im Ansatz rechtsfehlerfrei geht das Amtsgericht auch davon aus, dass sich ein Mieter, der sich mit der Annahme der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder sich weigert, diese zu dulden, auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB ab diesem Zeitpunkt nicht mehr berufen kann (vgl. BGH, Urt. V. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris Rn. 47; Kammer, Beschl. V. 18.02.2019 - 65 S 5/19, juris Rn. 3). Randnummer 8 Ein Annahmeverzug oder eine Verweigerung der Mangelbeseitigung liegt hier jedoch auch für den Zeitraum November 2015 bis Oktober 2017 nicht vor. Randnummer 9 Nach § 293 kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Nach § 294 BGB muss der Schuldner die Leistung so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich anbieten. Ergänzend gilt nach § 555a Abs. 2 BGB, dass dem Mieter Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen sind, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche - Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt. Die konkreten Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung und ihre Rechtzeitigkeit richten sich nach den Umständen des Einfalls; sie orientieren sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht vor allem am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers einerseits und der Dringlichkeit der Maßnahmen andererseits. Randnummer 10 Dies zugrunde gelegt, ist das Amtsgericht zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der Beklagte aufgrund der mit Schreiben vom 22. Juni 2015 angebotenen Termine zur Mängelaufnahme und -beseitigung schon deshalb nicht in Annahmeverzug geraten ist, weil das beabsichtigten Tätigwerden der Klägerin bzw. der von ihr beauftragten Personen in den Zeitraum seiner urlaubsbedingten Abwesenheit fiel. Damit musste die Klägerin auch durchaus rechnen, denn die Monate Juli und August sind als verbreitete Urlaubsmonate anerkannt, wie sich letztlich selbst der ZPO entnehmen lässt, vgl. § 227 Abs. 3 ZPO. Randnummer 11 Angesichts des Umstandes, dass der Beklagte die Mängel an den Fenstern bereits 2013 angezeigt hatte und die Klägerin darüber hinaus spätestens seit Dezember 2014 über den Wasserschaden mit Schimmelbildung im Deckelaußenixel des Schlafzimmers informiert war, kann eine besondere Dringlichkeit nicht unterstellt werden. Randnummer 12 Anders als das Amtsgericht es zugrunde legt, hat auch das Schreiben der Klägerin vom 30. September 2015 keinen Annahmeverzug des Beklagten begründet, denn dem Beklagten ist die Leistung nicht den Anforderungen des § 294 BGB angeboten worden. Die in dem Schreiben genannten Termine werden zwar als „Termine zur Mängelbeseitigung“ bezeichnet, eine solche wird jedoch tatsächlich gar nicht angeboten. Es wird vielmehr auf das Schreiben vom 19. August 2015 Bezug genommen, in dem der Beklagte aufgefordert wird, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um der Technikerin der Klägerin und einem nicht näher benannten Handwerker (u.a.) Gelegenheit zu geben, „den tatsächlichen Zustand der Fenster zu prüfen und ggf. den Austausch der Fenster zu veranlassen.“ Randnummer 13 Eine Besichtigung der Fenster (und der unstreitig ebenfalls seit 2013 instandsetzungsbedürftigen Balkontür) fand allerdings - ebenfalls unstreitig - bereits wenige Wochen zuvor am 13. März 2015 statt. Die Parteien waren in der Folge zwar unterschiedlicher Auffassung bezüglich der Art und Weise der Mangelbeseitigung; ein Grund zur erneuten Besichtigung ergab bzw. ergibt sich daraus jedoch nicht. Randnummer 14 In der Folgezeit hat die Klägerin zwar Klage auf Duldung der Instandsetzung der Fenster und der Balkontür durch deren tischlermäßige Überarbeitung in dem Verfahren 2 C 383/15 (= 65 S 132/17) erhoben, während der Beklagte an seiner – vom Amtsgericht und der Kammer in dem vorangegangenen Verfahren nicht geteilten - Auffassung festhielt, dass allein ein Austausch der Fenster und der Balkontür die vorhandenen Mängel beseitigen könne. Die Klägerin hat dem Beklagten jedoch weiterhin - während der gesamten Dauer des vorgenannten Verfahrens und auch nach Rechtskraft der Entscheidung - die Beseitigung der Mängel nicht tatsächlich angeboten, §§ 293f. BGB. Randnummer 15 Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, dass die Duldungsklage selbst ein ausreichendes Angebot zur Mangelbeseitigung darstellte, übersieht sie, dass nicht nur die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen und anzubieten sind, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker anzugeben sind sowie Termin bzw. die Termine, zu denen die Arbeiten konkret stattfinden sollen, §§ 294, 555a Abs. 2 BGB. Randnummer 16 Ebenfalls ohne Erfolg beruft die Klägerin sich auf das Schreiben vom 4. April 2017 (Anlage K 5). Zuzugeben ist ihr, dass in dem Schreiben tatsächlich erstmals eine Mangelbeseitigung in der nach §§ 293f., 555a Abs. 2 BGB erforderlichen Weise angeboten und angekündigt wird. Der Beklagte hat den Zugang des Schreibens allerdings bestritten, die beweispflichtige Klägerin diesen nicht unter Beweis gestellt. Dass die beauftragten Handwerker zur angekündigten Zeit zu den beiden in dem Schreiben genannten Terminen vor Ort waren, hilft nicht weiter, wenn schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Beklagte von den Terminen überhaupt Kenntnis hatte; der diesbezüglich angetretene Beweis war daher nicht zu erheben. Randnummer 17 Soweit die Klägerin meint, dem Mieter sei es im laufenden Mietverhältnis zuzumuten, dem Vermieter seinerseits konkrete Terminvorschläge für eine Mangelbeseitigung zu benennen, mag das eine wünschenswerte pragmatische Lösung sein, auf die allerdings in rechtlicher Hinsicht kein Anspruch besteht. Im Übrigen darf auch der Mieter ein lösungsorientiertes, pragmatisches Herangehen des Vermieters an die Beseitigung von Mängeln erwarten, ohne dass darauf rechtlich zwingend ein Anspruch besteht. Angesichts des Umstandes, dass die Klägerin nach Anzeige der Mängel an den Fenstern und der Balkontür in 2013 erstmals im März 2015 überhaupt die Mängel besichtigte, ist auch nicht erkennbar, dass sich dem Beklagten aufdrängen musste, dass hier einvernehmlich und ohne größeren formalen Aufwand die Mangelbeseitigung im beiderseitigen Interesse abgestimmt werden kann. Randnummer 18 bb) Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Annahme der Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB entgegen. Der Beklagte befand sich nicht im Zahlungsverzug. Randnummer 19 b) Nach den Feststellungen unter a) bestand nicht nur bis Oktober 2015 kein Zahlungsrückstand, sondern ebenso wenig im Zeitraum danach. Die Miete war ab November 2015 nicht nur wegen der weiteren vom Amtsgericht berücksichtigten Mängel (Gerüst, Kaltwasserzufuhr) gemindert, sondern weiterhin auch wegen der - unstreitig - erheblich instandsetzungsbedürftigen Fenster/Balkontür. Randnummer 20 Hinsichtlich der Schätzung der Höhe der eingetretenen Mietminderungen folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener Prüfung. Randnummer 21 Ohne Erfolg wendet die Klägerin ein, die Mängel an den Fenstern außerhalb von Schlechtwetterperioden wären allenfalls „Schönheitsmängel“ und würden den Wohngebrauch nicht beeinträchtigen. Sie lässt dabei unberücksichtigt, dass die Fenster und die Balkontür sich ausweislich der zu den Akten gereichten Fotos bereits in einem so maroden Zustand befanden (und befinden), dass sie sich nur mit der Befürchtung öffnen lassen, weitergehende Defekte auszulösen, zudem Farbe - soweit vorhanden - bei jedem Öffnen abblättert. Diese erheblichen Funktionsbeeinträchtigungen, die über die Beeinträchtigung des Schutzes vor Witterungseinflüssen deutlich hinausgehen, hat der Beklagte auch in seinem außergerichtlichen, zur Akte gereichten Schriftverkehr im Einzelnen nachvollziehbar dargestellt. Randnummer 22 Ebenso wenig zu beanstanden ist die vom Amtsgericht zugrunde gelegte Minderung wegen der Einschränkung der Kaltwasserzufuhr, die unter anderem die Toilettenspülung erheblich erschwerte und zusätzliche Maßnahmen erforderte. Ebenso zutreffend und rechtsfehlerfrei berücksichtigt hat das Amtsgericht die erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs des Waschbeckens und der Badewanne. Randnummer 23 Vor diesem Hintergrund ist der mit der Anschlussberufung verfolgte weitergehende Zahlungsanspruch der Klägerin nicht gegeben. III. Randnummer 24 1. Die Widerklageerweiterung in der Berufungsinstanz ist nicht zuzulassen, denn die Voraussetzungen des § 533 Ziff. 2 ZPO liegen nicht. Randnummer 25 Nach § 533 ZPO ist die Widerklage(erweiterung) in der Berufungsinstanz nur zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich hält sowie (kumulativ) diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Randnummer 26 Nach § 529 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO hat das Gericht erstinstanzliches Vorbringen stets zu berücksichtigen, ebenso verhält es sich mit unstreitigem Vorbringen (st. Rspr. vgl. BGH, Urt. V. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, juris; Urt. v. 06.12.2004 - II ZR 394/02, juris). Randnummer 27 Zwar sind die Mängel der Kaltwasserversorgung bereits erstinstanzlich thematisiert und in die Entscheidung einbezogen worden. Der nunmehr im Wege der Widerklageerweiterung geltend gemachte Instandsetzungsanspruch knüpft daran jedoch nicht an, sondern an die Zäsur, die mit den von Klägerseite veranlassten, am 16. April 2019 ausgeführten Arbeiten eingetreten ist. Randnummer 28 Der Zustand des Bades nach Ausführung der Arbeiten ist ebenso streitig wie der Umfang der nunmehr bestehenden Kaltwasserversorgung sowie - so der Vortrag des Beklagten - der Warmwasserversorgung über den Elektrodurchlauferhitzer. Die Klägerin bestreitet den Zustand des Bades, die - so der Beklagte - fehlende Anbindung der Kaltwasserversorgung an den Elektrodurchlauferhitzer sowie an das Handwaschbecken und die Toilettenspülung. Soweit einzelne Tatsachen unstreitig sind - wie etwa das Tröpfeln des Wassers am Handwaschbecken und das Fehlen der Badewannenarmatur oder die Öffnung des Versorgungsschachtes - rechtfertigen diese nicht - ohne Beweisaufnahme - den Antrag des Beklagten in dem begehrten Umfang. Randnummer 29 Ebenso verhält es sich mit dem im Wege der Widerklageerweiterung geltend gemachten Feststellungsanspruch. Die Anknüpfungstatsachen für die vom Gericht vorzunehmende Schätzung der eingetretenen Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB sind in ihren Einzelheiten streitig, nachdem die Klägerin am 16. April 2019 Arbeiten hat ausführen lassen. Der Schätzung können daher auch nicht mehr die Tatsachen zugrunde gelegt werden, die die Grundlage der vom Amtsgericht - rechtsfehlerfrei - für den Zeitraum bis September 2018 vorgenommenen Bemessung der eingetretenen Mietminderung bildeten. Randnummer 30 2. Soweit die Klägerin die Beendigung des Mietverhältnisses zusätzlich auf die in ihrer Stellungnahme vom 27. März 2020 zum Räumungsfristverlängerungsantrag des Beklagten ausgesprochene Kündigung stützt, liegen zwar die Voraussetzungen des § 524 ZPO vor, nicht aber die kumulativ erforderlichen Voraussetzungen der §§ 533, 263 ZPO. Randnummer 31 Die Klägerin hat mit der Kündigung vom 27. März 2020 einen neuen Klagegrund und damit neuen Streitgegenstand in den Rechtsstreit eingeführt, die als nachträgliche (Eventual-)Klagehäufung wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln ist (st. Rspr. vgl. BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris Rn. 35f., mwN; Urt. V. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, juris Rn. 14, mwN). Randnummer 32 Unschädlich ist dabei auch, dass die Klägerin den neuen Klagegrund, den sie im Wege der Anschlussberufung ohne Änderung des Sachantrages einführen konnte, nicht ausdrücklich als solche bezeichnet hat (vgl. BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris Rn. 35f; Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, juris Rn. 16, mwN). Randnummer 33 Nach den unter 1. dargestellten Maßstäben liegen die Voraussetzungen des § 533 Ziff. 2 ZPO nicht (vollständig) vor. Randnummer 34 Soweit die Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung auf ohne zugrunde zu legende Tatsachen gestützt werden kann, rechtfertigen diese nicht den Ausspruch der Kündigung. Die der Kündigung zugrunde gelegten Zahlungsrückstände für den Zeitraum bis August 2019 bestehen wegen der fortbestehenden Mängel nach den Feststellungen unter II.2. nicht. Randnummer 35 Die Wirksamkeit der Kündigung hängt demnach davon ab, ob der Beklagte wegen des Heizungsausfalls über den von Klägerseite behaupteten Zeitpunkt hinaus zu Recht eine (weitergehend) geminderte Miete gezahlt hat und nach § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht ausüben durfte, um die Klägerin zur zeitnahen Wiederherstellung der Wärmeversorgung anzuhalten. Die Klägerin behauptet - vom Beklagten bestritten - einen ersten (behobenen) Heizungsausfall vom 23.12.2019 bis zum 06.01.2020 und einen zweiten - ebenfalls behobenen - vom 10.03.2020 bis 18.03.2020. IV. Randnummer 36 1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 37 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001433385 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:100424UVIIIZR286.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 286/22 Verkündet am: 10. April 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2, 3, § 577a a) Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen (hier: Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei), wird es für das Vor- liegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde (Bestätigung von Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.). b) Höhere Anforderungen gelten nicht deshalb, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungs- sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht. - 2 - c) Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist bezie- hungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhori- zont gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Ein- haltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu be- enden. BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 286/22 - LG Berlin AG Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. März 2024 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 23. November 2022 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich des auf die Kündigungserklärungen des Klägers in dem Schreiben vom 24. Januar 2021 und in der Klageschrift vom 23. August 2021 ge- stützten Räumungs- und Herausgabebegehrens zum Nachteil des Klägers entschieden hat. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagten bewohnen seit dem Jahr 1977 eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Sie schlossen im September 1982 einen schriftlichen Mietvertrag, nach dem das Mietverhältnis am 1. Juli 1982 beginnen sollte. § 2 Ziffer 2 des Mietver- trags sieht eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor, wenn seit der Überlas- sung des Wohnraums zehn Jahre vergangen sind. Im Juli 2013 wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Im Jahr 2018 erwarb der Kläger das Eigentum an der von den Beklagten bewohnten Wohnung. Mit Schreiben vom 24. Januar 2021 erklärte er unter Berufung auf § 573 Abs. 1 BGB die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zum 31. Oktober 2021. Zur Begründung führte er unter anderem aus, die Räum- lichkeiten künftig überwiegend für seine berufliche Tätigkeit als Rechtsanwalt mit einer Teilzeitkraft sowie eventuell mit Berufskollegen nutzen und dort auch sei- nen Wohnsitz begründen zu wollen, nachdem das Mietverhältnis über die bisher genutzten Kanzlei- und Wohnräume zu diesem Zeitpunkt ende. Dieser Wunsch stelle ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar ("Betriebsbedarf"). Am 11. Februar 2021 bestätigte das Bezirksamt Charlottenburg den Ein- gang einer "Vorabanzeige" des Klägers über die beabsichtigte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung und bat um weitere Unterlagen, die der Kläger am 15. Februar 2021 übersandte. Mit Schreiben vom 26. August 2021 teilte das Be- zirksamt dem Kläger mit, dass die Genehmigung der beantragten gewerblichen Zweckentfremdung der Wohnung beabsichtigt sei, sofern es sich bei dieser um die Hauptwohnung des Klägers handele. 1 2 3 4 - 5 - Mit der am 17. September 2021 zugestellten Klageschrift vom 23. August 2021 nimmt der Kläger die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung in Anspruch. Zudem hat er vorsorglich erneut die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf § 573 Abs. 1 BGB wegen "Betriebsbe- darfs" erklärt. Die vor allem auf die erklärten Kündigungen gestützte Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2023, 352) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB. Die mit Schreiben vom 24. Januar 2021 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen seien unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht bestehe. Seinem Vortrag zufolge be- absichtige er eine Nutzung der Wohnung sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken, wobei die gewerbliche Nutzung überwiege. Damit sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht ein- schlägig. 5 6 7 8 9 - 6 - Die Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfer- tigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16) sei bei der an den Einzelfallumständen ausgerichteten Ab- wägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen unter Berücksich- tigung der Wertungen der typisierten Regeltatbestände von § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) und Nr. 3 (wirtschaftliche Verwertung) BGB in Fällen, in denen der Vermieter - wie hier - die vermieteten Räume zur Eigennutzung, wenngleich nicht überwiegend zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufli- che Tätigkeit verwenden wolle, dem Erlangungsinteresse des Vermieters regel- mäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sei und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falls anerkennenswerter Nachteil ent- stünde. Da vorliegend die Nutzung zu Wohnzwecken nicht nur völlig untergeordnet sei, sei die Kündigung des Klägers im Ergebnis an einem ähnlichen Maßstab zu messen wie eine Eigenbedarfskündigung. Bei dieser fände aber die in Berlin gel- tende zehnjährige Sperrfrist gemäß § 577a BGB Anwendung, die im Hinblick auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Kläger erst zum Jahr 2028 abliefe. Zur Vermeidung von Widersprüchen sei es gerechtfertigt, die Wertungen dieser Vor- schrift dergestalt in die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einfließen zu lassen, dass es für die Wirksamkeit der Kündigung nicht le- diglich eines beachtenswerten Nachteils, sondern vielmehr eines gewichtigen Nachteils bedürfe. Denn wenn selbst der gesetzlich privilegierte "pure" Eigenbe- darf zu Wohnzwecken gemäß § 577a Abs. 1 BGB unbeachtlich wäre, erscheine es nicht angemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deshalb als besonders schützenswert einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahekomme. 10 11 - 7 - Im Streitfall sei ein solcher gewichtiger Nachteil des Klägers nicht anzunehmen, weshalb das Bestandsinteresse der Beklagten überwiege. Die vom Kläger vorgetragene Erzielung höherer Mieteinnahmen durch eine Untervermietung der Mieträume an die Kollegen der Bürogemeinschaft be- gründe kein schutzwürdiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Kläger sei zudem für sein Wohn- und Kanzleikonzept "nicht zwingend" auf die streitbefangene Wohnung angewiesen; er könne dieses "vermutlich" auch in einer anderen - anzumietenden - Wohnung umsetzen. Deshalb liege der wirt- schaftliche Effekt der beabsichtigten Nutzung der Mieträume lediglich im Wegfall des bislang von ihm monatlich zu tragenden Mietanteils für die eigene Wohnnut- zung bei einem gleichzeitigen Wegfall der Einnahmen aus dem Mietverhältnis mit den Beklagten. Ob dies tatsächlich wirtschaftlich vorteilhaft wäre, erscheine of- fen. Es sei jedenfalls nicht feststellbar, dass die Fortführung des Mietverhältnis- ses einen gewichtigen Nachteil für den Kläger bedeute. Hinsichtlich der von ihm unter Verweis auf eine Nierenerkrankung vorge- tragenen Wichtigkeit der räumlichen Nähe der Mietwohnung zu einem Nieren- zentrum sei nicht erkennbar, dass dem Kläger die Nutzung öffentlicher Verkehrs- mittel nicht zumutbar oder die Behandlung in einem anderen Nierenzentrum nicht möglich wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht ist noch rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Streitfall weder der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß 12 13 14 15 - 8 - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch derjenige einer Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben ist und folglich der Umstand, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 noch keine zehn Jahre seit dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger verstrichen waren, nicht bereits aufgrund der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der hier maß- geblichen Fassung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) wegen Nichteinhaltung einer entsprechenden Kündigungssperrfrist zur Unwirksamkeit der Kündigungen führt. Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sol- len die Mieträume durch den Kläger gemischt genutzt werden, nämlich sowohl zur Ausübung seiner freiberuflichen Tätigkeit als Rechtsanwalt - mit einer Teil- zeitkraft sowie den Kollegen der bisherigen Bürogemeinschaft - sowie für eigene Wohnzwecke. Damit geht es - anders als bei einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) - nicht (allein) um die Realisierung des den Mieträumen innewohnen- den materiellen Werts im Sinne der Ertragskraft, etwa durch Vermietung oder Veräußerung (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 24), sondern (auch) um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten (frei-)beruflichen Tätigkeit des Klägers (vgl. Senatsur- teil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 41). Es liegt aber auch kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hin- aus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwie- gen soll (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 44 f.). Die diesbezügliche Würdigung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerfrei und wird von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen. 16 17 18 - 9 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht hingegen ein berechtigtes In- teresse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Es hat der Abwägung zwischen dem Erlan- gungsinteresse des Klägers und dem Bestandsinteresse der Beklagten einen un- zutreffenden rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt, indem es angenommen hat, die Vorenthaltung der Mietsache müsse für den Kläger nicht lediglich einen be- achtenswerten Nachteil, sondern deshalb einen gewichtigen Nachteil begründen, weil die Kündigung innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB erklärt worden ist. a) Das Bestehen eines berechtigten Interesses ist im Rahmen des gene- ralklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - anders als bei den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgrün- den - von den Gerichten aufgrund einer einzelfallbezogenen Bewertung und Ab- wägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien festzu- stellen (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 14, 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 37). aa) Ein solches Interesse setzt dabei zunächst voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den (ernst- haft verfolgten) Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NZM 2013, 22 Rn. 13 mwN). Zudem kommt es darauf an, ob das vom Vermieter geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge- führten Kündigungsgründe (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 36). Bei der insoweit vorzunehmenden einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das von 19 20 21 22 - 10 - diesem abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 37; jeweils mwN). Der Schutzbereich der Eigentumsgarantie für den Vermieter um- fasst dabei nicht nur dessen Wunsch, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nut- zen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (vgl. BVerfGE 79, 283, 289; Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 28 ff.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 37). Der damit im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bestehende Konflikt zweier widerstreitender verfas- sungsrechtlicher Eigentumsverbürgungen ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie unter Gewichtung und Abwägung des betroffenen Erlan- gungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35 ff.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 38). bb) Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, einer allgemein verbindlichen Betrachtung. Al- lerdings geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende Inte- ressenbewertung und -abwägung (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 15, 37 f.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 41, 43). Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses erforderliche Ge- wichtigkeit der geltend gemachten Belange hängt zunächst davon ab, mit wel- chem der vorgenannten Regeltatbestände das vom Vermieter geltend gemachte 23 24 - 11 - Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses am ehesten vergleichbar ist. Darüber hinaus muss - da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbe- stände nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch ebenso schwer wiegen muss - ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben sein (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 47). Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB aufgeführten typisierten Regeltatbestände auf- weist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zu- kommt, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls; eine allge- mein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 49). Es lassen sich lediglich anhand be- stimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 43). cc) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)be- ruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tat- bestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündi- gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ebenfalls ge- schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen ge- schäftlichen Zwecken zu nutzen, sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 44 mwN). Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest überwie- 25 26 - 12 - gende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbedarfs- kündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters spricht. Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforderlich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Daher ist dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinte- resse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermie- ters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anfor- derungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohn- zwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45 mwN). b) Gemessen daran hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwä- gung rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu hohe An- forderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gestellt. aa) Zwar obliegt es in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, und kann dieses Bewertungsergebnis vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei 27 28 - 13 - gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte be- rücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. nur Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 15; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 51). bb) Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. Das Berufungsgericht ist von den vorstehenden Grundsätzen der Senatsrechtsprechung zwar ausge- gangen. Es hat indessen im Weiteren gemeint, in den Fällen, in denen ein Ver- mieter - wie hier der Kläger - die Wohnung nach deren Umwandlung in Woh- nungseigentum erworben hat und nunmehr das Mietverhältnis wegen einer von ihm beabsichtigten Mischnutzung zu Wohn- und überwiegend (frei-)beruflichen Zwecken ordentlich kündigt, müssten die Wertungen der Vorschrift über die Kün- digungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a Abs. 1, 2 BGB) dergestalt in die Interessenabwägung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einfließen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht nur einen beachtenswerten Nachteil, sondern einen "gewichtigen Nachteil" bedeuten müsse. Diese Auffassung trifft nicht zu. Der vom Berufungsgericht herangezogenen Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB liegt keine Wertentscheidung des Gesetzgebers dahingehend zugrunde, dass ordentliche Kündigungen des Vermieters generell - mithin auch diejenigen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - erschwert werden sollten, sofern sie (nur) Miet- verhältnisse über nach Umwandlung in Wohnungseigentum erworbenen Wohn- raum betreffen und eine gewisse Nähe der vom Vermieter zur Begründung sei- nes Erlangungsinteresses angeführten Belange zu dem Tatbestand der Eigen- bedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht. Der Gesetzgeber hat vielmehr, wie der Senat im Zusammenhang mit der (von ihm verneinten) Frage nach einer analogen Anwendung des § 577a BGB betont hat, den mit der Kündigungssperrfrist bezweckten erhöhten Schutz des 29 30 31 - 14 - Mieters vor Kündigungen des Wohnungserwerbers ausdrücklich und bewusst auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geregelten Fälle der Eigenbedarfs- und Ver- wertungskündigung beschränkt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 Rn. 13 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NZM 2010, 821 Rn. 16 f.; siehe auch Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Demnach dient die Vorschrift des § 577a BGB gerade nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kün- digung nach der Bildung von Wohnungseigentum und anschließender Veräuße- rung des neu geschaffenen Eigentums (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 17). Es handelt sich um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 28), die auch dann nicht (analog) auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden ist, wenn der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Ei- genbedarfssituation ähneln (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, aaO Rn. 16 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 17). Diese mit § 577a BGB getroffene gesetzgeberische Entscheidung, eine Kündigungsbeschränkung in Fällen der Veräußerung nach Überlassung in Woh- nungseigentum umgewandelten Wohnraums allein bei bestimmten Kündigungs- tatbeständen vorzusehen und sie in Gestalt einer zeitlich beschränkten Hinde- rung des Vermieters an der Geltendmachung des betreffenden berechtigten In- teresses (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40 f.; siehe auch BT-Drucks. 17/10485, S. 26 [zu § 577a Abs. 1a BGB]) zu regeln, schließt es aus, in anderen, nicht von § 577a BGB erfassten Fällen unter Verweis auf vermeintliche Wertungswidersprüche (bereits) die Anforderun- gen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erhöhen. 32 - 15 - cc) Demnach hält die Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen ei- nes berechtigten Interesses des Klägers im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Ob dem geltend gemachten Erlangungsin- teresse des Klägers bei Anlegung des zutreffenden rechtlichen Maßstabs (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.) der Vorzug vor dem Bestandsinteresse der Beklagten zu geben ist, lässt sich man- gels diesbezüglicher tatsächlicher Feststellungen nicht beurteilen. Denn das Be- rufungsgericht hat bei seiner Würdigung den seitens der Beklagten bestrittenen Vortrag des Klägers zur beabsichtigten Nutzung und zu den sich bei einem ver- wehrten Bezug der Mieträume für ihn ergebenden Nachteilen lediglich unterstellt. Im Rahmen der nach Vorstehendem maßgeblichen Prüfung eines beach- tenswerten beziehungsweise anerkennenswerten Nachteils auf Seiten des Klä- gers wird das Berufungsgericht - wie ausgeführt - zu berücksichtigen haben, dass ein solcher bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig gegeben sein dürfte (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dabei nicht zu verlangen, dass der Kläger "zur Umsetzung seines Nutzungskon- zepts […] zwingend auf die streitbefangene Wohnung angewiesen" ist. Dem Klä- ger kann zudem nicht entgegengehalten werden, dass er sein Nutzungskonzept "vermutlich" auch in einer anderen Wohnung umsetzen könnte. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). a) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Wirksamkeit der im Schreiben vom 24. Januar 2021 und in der Klageschrift vom 23. August 2021 erklärten Kündigungen des Klägers nicht entgegen, dass im Zeitpunkt ihres Zu- 33 34 35 36 - 16 - gangs bei den Beklagten eine Zweckentfremdungsgenehmigung des zuständi- gen Bezirksamts nicht erteilt war, die nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt für die vom Kläger überwiegend beabsichtigte Nutzung der Mieträume zu (frei-)beruflichen Zwecken gemäß § 1 Abs. 1, 2 Satz 1, § 2 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz des Landes Berlin vom 29. November 2013 (ZwVbG Berlin) in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Zweckentfrem- dungsverbot-Verordnung des Landes Berlin vom 4. März 2014 (ZwVbVO Berlin) erforderlich ist. aa) Ob die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses davon abhängt, dass eine nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Landesvor- schriften erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung (spätestens) im Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter vorliegt, ist insbeson- dere für Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB umstritten (dafür etwa AG Hamburg, Urteil vom 7. Februar 2007 - 46 C 109/06, juris Rn. 31; AG Köln, Urteil vom 27. Februar 2018 - 201 C 202/17, juris Rn. 21, 40 f.; AG München, Urteil vom 15. Mai 2020 - 473 C 4290/19, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff.; AG Stuttgart, Urteil vom 19. Februar 2021 - 35 C 3587/20, juris Rn. 24 ff.; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 573 BGB Rn. 76; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 573 Rn. 128; ders. NZM 2011, 668, 669 ff.; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 155; da- gegen LG Mannheim, NZM 2004, 256, 257; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Januar 2024, § 573 Rn. 114). Die Frage wird gleichermaßen für den Kündi- gungsgrund des § 573 Abs. 1 BGB aufgeworfen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 12. Februar 2021 - 307 S 16/20, juris Rn. 8). bb) Der Senat hat diese Frage bislang nicht entschieden. Sie bedarf unter den im Streitfall gegebenen Umständen auch vorliegend keiner Entscheidung. 37 38 - 17 - Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht an- gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war das zuständige Bezirks- amt bereits im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der (ersten) Kündi- gungserklärung vom 24. Januar 2021 aufgrund einer "Vorabanzeige" des Klä- gers mit der Prüfung der Zulässigkeit der von diesem beabsichtigten teilgewerb- lichen Nutzung der Mieträume nach den Bestimmungen zum Zweckentfrem- dungsverbot befasst. Schon mit Schreiben vom 11. Februar 2021 hat es einen Grundriss der Wohnung mit einer farblichen Markierung der für die Kanzleinut- zung vorgesehenen Räume vom Kläger angefordert, den dieser wenige Tage später auch übersandt hat. Mit Schreiben vom 26. August 2021 - und damit vor Zustellung der Klageschrift mit der darin enthaltenen (weiteren) Kündigungser- klärung - hat das Bezirksamt schließlich mitgeteilt, dass die Genehmigung der angezeigten Mischnutzung der Mieträume beabsichtigt sei, sofern es sich - wie nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachverhalt von diesem auch ge- wollt - um die Hauptwohnung des Klägers handeln soll. Vor diesem Hintergrund kann, auch wenn im Zeitpunkt der Kündigungser- klärungen eine Zweckentfremdungsgenehmigung (noch) nicht erteilt war, das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB unter den hier gegebenen Umständen weder mit der Begründung verneint werden, dass der Kläger den geltend gemachten Nutzungswunsch nicht ernsthaft verfolgen würde, noch damit, dass dieser Wunsch - etwa wegen einer Unzulässigkeit der beabsichtigten Teilnutzung zu (frei-)beruflichen Zwecken - nicht von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder sogar rechtsmissbräuchlich sei. b) Der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigungen steht es, anders als die Revisionserwiderung meint, auch nicht entgegen, dass in der Kündigungserklä- rung vom 24. Januar 2021 ein vor dem Ablauf der maßgeblichen Kündigungsfrist 39 40 41 - 18 - liegender Kündigungstermin genannt beziehungsweise in der Kündigungserklä- rung vom 23. August 2021 der Zeitpunkt der gewollten Beendigung des Mietver- hältnisses nicht angegeben ist. aa) Zwar geht die Revisionserwiderung unter Zugrundelegung der verfah- rensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts mit Recht davon aus, dass die Frist für eine ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses durch den Vermieter gemäß § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags im Hinblick auf den seit der Über- lassung der Mietsache an die Beklagten vergangenen Zeitraum zwölf Monate beträgt (vgl. zur Bindung des Vermieters an eine nach dem bis zum 1. September 2001 geltenden Recht formularmäßig vereinbarte, über § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgehende Kündigungsfrist Senatsurteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NZM 2008, 362 Rn. 23) und damit der in der Kündigungserklärung vom 24. Januar 2021 angegebene Beendigungszeitpunkt ("zum 31. Oktober 2021") nicht zutrifft. bb) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung führt jedoch weder die unzutreffende noch die gänzlich fehlende Angabe des Beendigungszeitpunkts zur Unwirksamkeit der Kündigungen des Klägers. Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vor- liegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungs- erklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungs- frist enden lässt (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 22 mwN). Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentli- chen) Kündigung gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des 42 43 44 - 19 - Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie ist in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 15) nicht umfasst. Dies ent- spricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in der Literatur (vgl. nur Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 542 BGB Rn. 23; Siegmund in Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 542 BGB Rn. 25; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 75; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Oktober 2023, § 542 Rn. 18; aA wohl jurisPK-BGB/Münch, Stand: 10. Februar 2023, § 542 Rn. 16). Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter - wie hier ausweislich des Textes der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 - ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will (§§ 573, 573c BGB), wird es mangels entgegenstehender Anhaltspunkte regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Miet- verhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündi- gungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt nicht nur dann, wenn in der Kündigungserklärung kein Kündigungstermin angegeben ist, son- dern in gleicher Weise, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern der (unbedingte) Wille des Vermieters erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94, NJW-RR 1996, 144 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; vom 27. Januar 2022 - IX ZR 44/21, NZM 2022, 333 Rn. 9 [zur Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Insolvenzverwalter]; OLG Düsseldorf, NZM 2010, 276; Staudinger/Rolfs, aaO § 542 Rn. 76, § 573c Rn. 15). 45 - 20 - Zwar kann ein größerer zeitlicher Abstand zwischen dem in der Kündi- gungserklärung genannten und dem nächsten zulässigen Kündigungstermin An- lass zu Zweifeln geben, ob eine Vertragsbeendigung auch zu diesem (späteren) Termin noch vom Willen des Kündigenden gedeckt ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 14; Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94, aaO). Im Streitfall bestehen jedoch keine An- haltspunkte dafür, dass der Kläger eine ordentliche Kündigung allein für den Fall hätte aussprechen wollen, dass diese auch zu dem im Kündigungsschreiben vom 24. Januar 2021 angegebenen Termin (31. Oktober 2021) zur Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten führte, die Beendigung zu einem späteren Zeitpunkt hingegen für ihn ohne Interesse wäre. Vielmehr hat der Kläger mit der Angabe des Kündigungstermins in dem vorbezeichneten Kündigungsschreiben erkennbar (lediglich) zum Ausdruck gebracht, dass er das Mietverhältnis zu dem von ihm - wohl unter Heranziehung der (hier nicht einschlägigen) neunmonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB - errechneten Zeitpunkt aufgrund der Kündigung als beendet ansieht. Sowohl dem vorbezeichneten Kündigungs- schreiben als auch der Klageschrift mit der weiteren Kündigungserklärung lässt sich zudem die Erklärung des Klägers entnehmen, dass er wegen der Beendi- gung des Mietvertrags über seine bisherigen Wohn- und Kanzleiräume auf die Nutzung der von den Beklagten bewohnten Mieträume zum (nächst)möglichen Termin weiterhin dringend angewiesen sei. 46 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entschei- dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 15.12.2021 - 224 C 318/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.11.2022 - 64 S 333/21 - 47

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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/07 Verkündet am: 12. März 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu- larmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" un- wirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine münd- liche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre- ren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. - 2 - c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu- mung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre- tenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen AG Gießen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, … 1 Keller….". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: 1 "3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird. 4. Die Kündigungsfrist beträgt … - 4 - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu einem dieser Räume. 2 Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006." 3 Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Land- gericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 7 Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Klä- ger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 - 5 - nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Klägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei. Das Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August ei- nes jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietver- trags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt. 8 Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Ka- lendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulas- se. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündi- gungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Ver- einbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie- 9 - 6 - ters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. 10 Unzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Miet- verhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietver- trag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die we- sentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe so- wie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend be- stimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von ne- bensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. Sollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietver- trags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklag- te vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Be- stimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die damaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüssel- übergabe, ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig. 11 Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schrift- form über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vor- liegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden 12 - 7 - solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindli- chen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kel- lerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstücks- erwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfer- tigt, das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gel- ten zu lassen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht. 13 1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. 14 a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getrete- nen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiter- hin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Klä- ger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760). 15 aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeit- verträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF "die Ver- 16 - 8 - längerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Miet- vertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß ins- besondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10). bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Ge- setzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietver- hältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ab- lauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Mona- te (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündi- gung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. 17 b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been- 18 - 9 - den können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbe- dürftig waren. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schrift- form des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Ver- tragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). 19 Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich dar- über geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräu- me künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an. 20 aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung ei- nes bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht 21 - 10 - näher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestim- mungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und be- urkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mie- ter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfü- gung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig kei- ner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), § 315 Rdnr. 272). bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grund- sätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Keller- räumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkun- dungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der unterge- ordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den we- sentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 22 - 11 - 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich. 23 2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. Au- gust 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 beste- henden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegan- gen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbar- ten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Mona- ten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herlei- ten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kün- digungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54). - 12 - 24 3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Be- klagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehan- delt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Be- sorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; über- gangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist ver- strichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Ent- scheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ent- standen sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegen- partei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist - spätestens - am 25 - 13 - 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetre- tene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist da- durch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Dem- gegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schüt- zenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu verweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden könnte. IV. Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich ein- getretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündi- gungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur 26 - 14 - neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 - LG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 19/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 286 ff., 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b; InsO § 112, § 109 Abs. 1 Satz 2 a) Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungs- erklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insol- venzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsver- fahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen. b) Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung. c) Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berück- sichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Un- gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. - 2 - d) Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 - LG Kassel AG Kassel - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 31. Januar 2013 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in B. , in der er zusammen mit seiner Ehe- frau, der Beklagten zu 1, lebt. Die monatliche Gesamtmiete belief sich seit Feb- ruar 2008 auf 530,90 € (332,90 € Kaltmiete sowie 198 € Nebenkostenvoraus- zahlung). Der Beklagte zu 2 zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Seit dem 8. Juni 2009 sprach die Klägerin 1 2 - 4 - gegenüber den Beklagten unter Berufung auf den jeweils aufgelaufenen Miet- rückstand wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die Kündi- gungserklärung vom 23. Oktober 2012 ist auf im Einzelnen spezifizierte Miet- rückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € (seit März 2009) gestützt. Wäh- rend des Berufungsverfahrens kündigte die Klägerin erneut mit Schreiben vom 28. Juni 2013, in der sie die seit Juni 2010 aufgelaufenen Mietrückstände auf insgesamt 16.201,01 € bezifferte. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die Miete im streitigen Zeitraum wegen eines Schimmelpilzbefalls in mehreren Zimmern gemindert gewesen sei und dem Beklagten zu 2 im Übrigen ein den Verzug ausschließendes Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe. Auf Antrag des Beklagten zu 2 vom 20. Mai 2010 wurde mit Beschluss vom 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietver- hältnisses. Am 18. Januar 2012 wurde das Insolvenzverfahren aufgehoben. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhand- lung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). 3 4 5 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabe- anspruch nicht zu, da keine der ausgesprochenen Kündigungen das Mietver- hältnis beendet habe. Unter Berücksichtigung des dem Beklagten zu 2 neben der kraft Gesetzes (§ 536 BGB) eingetretenen Mietminderung zustehenden Zu- rückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1, § 273 BGB sei keine der von der Klä- gerin ausgesprochenen Kündigungen zu einem Zeitpunkt erklärt worden, zu dem ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand des Beklagten zu 2 vorgelegen habe. Auf die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzeröffnungsantrag) aufgelaufenen Mietrückstände könne die Klägerin eine Kündigung schon deshalb nicht stüt- zen, weil dem die Kündigungssperre aus § 112 Nr. 1 InsO entgegenstehe. Die von der eingesetzten Treuhänderin mit Schreiben vom 1. Juli 2010 gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegebene Enthaftungserklärung habe lediglich zur Folge gehabt, dass die Klägerin eine erneute Kündigung nur auf die seit Juni 2010 neu aufgelaufenen Mietrückstände habe stützen können. Ein Rückgriff auf die bis zur Antragsstellung aufgelaufenen Rückstände sei der Klägerin auch während der derzeit nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens laufenden "Wohlverhaltensphase" (Restschuldbefreiungsverfahren) verwehrt. Hinsichtlich der seit der Stellung des Insolvenzantrags (mithin seit dem 1. Juni 2010) aufgelaufenen Mietrückstände gelte folgendes: Das Amtsgericht habe dem Beklagten zu 2 wegen des Schimmelbefalls zu Recht eine Minderungsquote von 20 % der Bruttomiete zugebilligt. Nach den 6 7 8 9 10 - 6 - Feststellungen des in erster Instanz angehörten Sachverständigen sei der Schimmelbefall auch bei ausreichendem Lüftungsverhalten der Beklagten auf- grund baulicher Mängel nicht zu vermeiden gewesen. Die Minderungsquote von 20 % habe selbst die Klägerin für angemessen gehalten. Den danach von der Miete im Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 verbleibenden Gesamtbe- trag von 6.540,77 € habe der Beklagte zu 2 entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ebenfalls einbehalten dürfen. Denn über die kraft Gesetzes eingetretene Minderung der Miete stehe dem Beklagten zu 2 ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite, das im Streitfall den Verzugseintritt insgesamt verhindert habe. Bei der geschuldeten Miete von 530,90 € je Monat belaufe sich die Minderung auf 106,18 €. Dem Beklagten zu 2 sei jedenfalls - wie es auch das Amtsgericht angenommen habe - der vier- fache Minderungsbetrag als monatliches Zurückbehaltungsrecht zuzubilligen, mithin 424,72 € je Monat. Minderungsbetrag und Höhe des Zurückbehaltungs- rechts erreichten somit die geschuldete Gesamtmiete, so dass Verzug mit der Mietzahlung nicht habe eintreten können. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts sei hier nicht zu beanstanden, da der Klägerin bereits seit dem Frühjahr 2009 aufgrund eines von ihr eingeholten Privatgutachtens bekannt gewesen sei, dass von ihr zur Verhütung des Schim- melbefalls diverse baulich bedingte Mängel abzustellen gewesen wären; hierzu seien der Klägerin auch konkrete Vorschläge unterbreitet worden. Da die Kläge- rin dennoch untätig geblieben sei, sei es nicht unbillig, dem Beklagten zu 2 im Ergebnis ein die Gesamtmiete umfassendes Minderungs- und Zurückbehal- tungsrecht zuzugestehen. Der mögliche Mitverantwortungsteil der Beklagten, der darin gesehen werden könnte, dass auch sie ab dem Jahre 2009 Anlass gehabt hätten, ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten umzustellen, sei vom Amtsgericht bereits dadurch ausreichend berücksichtigt worden, dass es die 11 12 - 7 - Minderungsquote lediglich auf 20 % der Miete angesetzt und damit einen er- heblichen Teil der Verantwortung für die Schimmelbildung den Beklagten zuge- ordnet habe. Im Übrigen sei auch nicht ersichtlich, dass der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz einbehaltene Betrag von 9.000 € zur Beseitigung der in der baulichen Beschaffenheit wurzelnden Ursa- chen für die Schimmelpilzbildung ausreichend wäre. Es sei im Streitfall angemessen, das Zurückbehaltungsrecht mit dem Vierfachen der Minderungsquote zu bemessen. Gegen eine Anknüpfung des Zurückbehaltungsrechts an den Mangelbeseitigungsaufwand spreche schon, dass dann zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts regelmäßig ein Sach- verständigengutachten einzuholen wäre, um den Mangelbeseitigungsaufwand beziffern zu können. Zudem führe diese Auffassung dazu, dass der Mieter auch bei nur wenig beeinträchtigenden Mängeln, die jedoch einen hohen Beseiti- gungsaufwand erforderten, für längere Zeit von seiner Mietzahlungspflicht gänz- lich freigestellt bleibe. Soweit vertreten werde, der Mieter müsse sich in doppel- ter Weise sowohl auf den Gesamtbetrag der Mangelbeseitigungskosten als ab- solute Obergrenze des Zurückbehaltungsrechts wie auch für den laufenden Monat in entsprechender Anwendung des § 641 Abs. 3 BGB auf maximal das Doppelte der monatlichen Minderungsquote als möglichen Einbehalt beschrän- ken, lasse diese Auffassung unbeachtet, dass der Mietvertrag als Dauerschuld- verhältnis auf einen laufenden periodischen Austausch der beiderseitigen Leis- tungen ausgerichtet sei. Es erscheine deshalb nicht unangemessen, dass der Vermieter, der es in der Hand habe, durch Beseitigung des Mangels das Zu- rückbehaltungsrecht jederzeit zu beenden, einem über die Minderung hinaus- reichendem Druckmittel ausgesetzt sei. Andernfalls wäre es in das Belieben des Vermieters gestellt, ob er die Minderung hinnehmen und von einer Mangel- beseitigung absehen wolle. 13 - 8 - Auch der Bundesgerichtshof habe eine Orientierung des Zurückbehal- tungsrechts am voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwand nur in den Fäl- len erwogen, in denen es dem Mieter möglich und zumutbar sei, die Reparatur nach erfolgter Fristsetzung selbst auszuführen oder ausführen zu lassen. Das sei hier schon angesichts des Privatinsolvenzverfahrens und der den Beklagten während der Wohlverhaltensphase treffenden Obliegenheiten nicht der Fall. Im Übrigen könne dem Beklagten zu 2 auch nicht zugemutet werden, auf seine Kosten erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz vorzunehmen, derer es nach dem von der Klägerin eingeholten Privatgutachtens im Streitfall bedürfe. Nicht zu folgen sei dem Amtsgericht jedoch in der Auffassung, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts auf etwa den Gesamtbetrag einer Jah- resmiete begrenzt sei. Dies erscheine schon deshalb nicht überzeugend, weil auch diese Betragsschwelle bei längerer Untätigkeit des Vermieters und damit einhergehender Ersparnis der von ihm zu tragenden Instandsetzungsaufwen- dungen überschritten werden könne, ohne dass dies auf vom Mieter zu beein- flussende Umstände zurückgehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den auf die Kündigung vom 23. Oktober 2012 gestützten Räu- mungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Unrecht ver- neint. Denn es hat bei der Beurteilung dieser Kündigung rechtsfehlerhaft die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzantragsstellung) aufgelaufenen Mietrückstände außer Betracht gelassen und dem Beklagten darüber hinaus durch eine verfehl- te schematische Bemessung ein zu weit reichendes Zurückbehaltungsrecht zugebilligt. 14 15 16 - 9 - 1. Die Klägerin hat die am 23. Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung mit in dem Zeitraum März 2009 bis Oktober 2012 aufgelaufenen Mietrückstän- den in Höhe von insgesamt 14.806,36 € begründet und hierbei auch in der Zeit vor Insolvenzantragstellung fällig gewordene Mieten aufgeführt, mit deren Zah- lung der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die letztgenannten Miet- rückstände bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf- grund der Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO außer Betracht zu bleiben hätten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst; insbesondere hat das Berufungsge- richt verkannt, dass die Klägerin nach dem Wirksamwerden der sogenannten Enthaftungserklärung der Treuhänderin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht (mehr) gehindert war, eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsver- zugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor Insolvenzantragstellung nicht gezahlte Mieten, mit denen der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war, zu stützen. a) Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Ge- genstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass An- sprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). 17 18 19 - 10 - Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, geht das Mietver- hältnis mit der Enthaftungserklärung - auch Freigabeerklärung genannt - nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners über (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 107/13, WM 2014, 1000 Rn. 13 ff.; vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, WM 2014, 1239 Rn. 10 ff., jeweils mwN). Ob dies zur Folge hat, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor der Insolvenzantragstellung aufgelaufene Rückstände mit der Mietzahlung stützen kann, ist im Hinblick auf § 112 Nr. 1 InsO umstrit- ten. Nach dieser Vorschrift kann ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, nach dem Antrag auf Er- öffnung des Insolvenzverfahrens wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, nicht gekündigt werden. aa) Eine verbreitete Auffassung will es dem Vermieter unter Verweis auf den Wortlaut und die systematische Stellung des § 112 Nr. 1 InsO verwehren, unter Berufung auf vor Insolvenzantragstellung aufgelaufene Mietrückstände zu kündigen. § 112 Nr. 1 InsO enthalte keine Einschränkung für die Fälle des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Wolle man eine Kündigung durchgreifen lassen, wer- de das mit § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO verfolgte Ziel, die Obdachlosigkeit eines in Insolvenz gefallenen Mieters zu vermeiden, nicht erreicht. Auch seien Mietfor- derungen aus der Zeit vor der Verfahrenseröffnung bloße Insolvenzforderun- gen, die nur nach den Regeln des Insolvenzverfahrens befriedigt werden könn- ten und gegebenenfalls von einer Restschuldbefreiung erfasst würden. Es wi- derspräche daher dem insolvenzrechtlichen Verteilungssystem, wenn der Ver- mieter eine Kündigung nach der Freigabe der Wohnung durch die Enthaftungs- 20 21 22 - 11 - erklärung auf insolvenzbehaftete Forderungen stützen könnte (LG Neubran- denburg, WuM 2001, 551 f.; AG Hamburg, NZI 2009, 331, 334; Flatow, NZM 2011, 607, 614 f.; Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 517 f.; Derleder in Festschrift für Blank, 2006, S. 673, 687; Wegener in Uhlenbruck/ Hirte/Vallender, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn. 20 und § 112 Rn. 7; Belz/Lüke in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. VIII.C Rn. 480; Gürlevik, Die Rechtsstellung des insolventen Wohnraummieters, 2011, S. 149 ff.; Mohrbutter/Ringstmeier/Homann, Handbuch Insolvenzverwaltung, 9. Aufl., Kap. 7 Rn. 88; Franken/Dahl, Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2. Aufl., 7. Teil Kap. IV Rn. 45; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 542 BGB Rn. 138, 143; Schmidt, Privatinsolvenz, 4. Aufl., VI. 1; Flöther/Wehner in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, InsO, 2. Aufl., § 109 Rn. 18; Graf- Schlicker/Breitenbücher, InsO, 4. Aufl., § 109 Rn. 12; Schmidt/Ringstmeier, InsO, 18. Aufl., § 109 Rn. 25; HmbKommInsO/Pohlmann-Weide, 5. Aufl., § 109 Rn. 30 und § 112 Rn. 1; Werres in Vallender/Undritz, Praxis des Insolvenz- rechts, 2012, Kap. 6 Rn. 41; Pape/Uhländer/Wedekind, InsO, § 109 Rn. 72). bb) Nach anderer Auffassung entfällt die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Abgabe, jedenfalls aber mit Wirksamwerden der Enthaftungser- klärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Die Enthaftungserklärung bewirke, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen sei, sondern in die Verfügungs- befugnis der Vertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung möglich sei. Insolvenzrechtliche Gründe stünden der Kündigungsbefugnis des Vermieters nicht entgegen. Der Mieter könne die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungs- freien Vermögen abwenden; auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlichen Stellen, trotz des laufenden Insolvenz- verfahrens möglich. Die Gegenauffassung übersehe, dass § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO keine Vorschrift des sozialen Mieterschutzes sei, sondern eine Norm, die 23 - 12 - ausschließlich insolvenzrechtliche Ziele verfolge und daher die Massebefan- genheit des Mietverhältnisses voraussetze. Auch mute die Gegenauffassung dem Vermieter zu, trotz des vor Verfahrenseröffnung aufgelaufenen, an sich zur Kündigung berechtigenden Mietrückstands, einen weiteren Zahlungsverzug abzuwarten. Diese Besserstellung des Insolvenzschuldners gegenüber dem nicht im Insolvenzverfahren befindlichen Mieter könne nicht mit dem Zweck des Insolvenzverfahrens gerechtfertigt werden (MünchKommInsO/Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 59; Tintelnot in Kübler/Prütting/Bork, InsO, Stand Februar 2015, § 109 Rn. 19; Pape, NZM 2004, 401, 410; Pape, InsBüro 2005, 169, 174 f.; Pape, in ZMR 2009, 885, 890 f.; Hinz, NZM 2014, 137, 150; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; Grote, ZInsO 2009, 9, 12; Eckert, ZVI 2006, 133, 138; im Ergebnis auch: Andres/Leithaus/Andres, InsO, 3. Aufl., § 109 Rn. 14; Wendler in Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 109 Rn. 25; Wagner in Wimmer/ Dauernheim/Wagner/Gietl, Handbuch des Fachanwalts Insolvenzrecht, 6. Aufl., Kap. 6 Rn. 125; Jablonski, GE 2008, 716, 719). cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten Auffassung. (1) Auf den ersten Blick spricht der Wortlaut des § 112 Nr. 1 InsO aller- dings dafür, dass der Vermieter in der Insolvenz des Mieters gehindert ist, eine Kündigung wegen eines vor Insolvenzantragstellung eingetretenen Zahlungs- verzugs auszusprechen. Gewichtigere Gründe, insbesondere die systematische Stellung der Norm sowie deren Sinn und Zweck, stehen jedoch deren Fortgel- tung über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung hinaus entgegen. (a) Zu Unrecht berufen sich die Befürworter einer Fortgeltung der Kündi- gungssperre des § 112 InsO über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Ent- 24 25 26 - 13 - haftungserklärung hinaus auf die systematische Stellung des § 112 in der Insol- venzordnung. § 112 InsO steht im Dritten Teil der Insolvenzordnung, der mit "Wirkungen der Insolvenzeröffnung" überschrieben ist. Von § 112 InsO werden daher nur solche Mietverhältnisse erfasst, die im Zeitpunkt der Kündigungser- klärung (noch) insolvenzbefangen sind. Daran fehlt es bei Mietverhältnissen, hinsichtlich derer der Insolvenzverwalter/Treuhänder eine Enthaftungserklärung abgegeben hat, denn diese hat zur Folge, dass die Verbindung des Mietver- hältnisses zur Insolvenzmasse für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist voll- ständig gelöst wird (BGH, Urteil vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, aaO Rn. 15, 23). (b) § 112 InsO beruht auf der insolvenzrechtlichen Überlegung, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners nicht zur Unzeit auseinander- gerissen werden darf. Gemietete oder gepachtete Gegenstände sollen dem Insolvenzverwalter nicht aufgrund von Zahlungsrückständen des Schuldners entzogen werden, da sie etwa für die Fortführung eines Unternehmens erforder- lich sein können (BT-Drucks. 12/2443, S. 148; vgl. BGH, Urteil vom 18. Juli 2002 - IX ZR 195/01, BGHZ 151, 353, 372 mwN; Grote, aaO; Andres/Leithaus/Andres, aaO, § 112 Rn. 1). Die Kündigungssperre dient somit dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen und damit vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch deshalb kann aus dem Wortlaut des § 112 Nr.1 InsO kein überzeugender Grund dafür hergeleitet werden, es dem Vermieter auch nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) zu verwehren, eine Kündigung (auch) auf Rückstände aus der Zeit vor Insol- venzantragstellung zu stützen. 27 28 - 14 - (2) Verstärkt wird dieser Befund durch die Überlegungen, die den Ge- setzgeber zur Einführung der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bewogen haben. Nach den Gesetzesmaterialien dient die Vorschrift des § 109 Abs.1 Satz 2 InsO nur insoweit dem Schutz des Mieters von Wohnraum, als sie verhindern soll, dass der Mieter das Verfahren der Verbraucherinsolvenz nur um den Preis des Verlustes seiner Wohnung durchführen kann. Denn An- lass der Einführung der Enthaftungserklärung war die zu beobachtende Praxis, dass Insolvenzverwalter/Treuhänder das Mietverhältnis nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO gekündigt haben, um die Kaution zur verwertbaren Masse ziehen zu können, auch wenn dem Mieter keine Pflichtverletzung zur Last fiel (BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Dieser unerwünschten Entwicklung ist der Gesetzgeber dadurch entgegengetreten, dass der Insolvenzverwalter/Treuhänder bei Wohn- raummietverhältnissen nicht mehr kündigen, sondern nur noch die Erklärung abgeben kann, dass die Insolvenzmasse nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bestimmten Frist nicht mehr für die danach fällig werdenden Ansprüche hafte. Dass mit dieser ersichtlich im Interesse des vertragstreuen Mieters vor- genommenen Gesetzesänderung eine Ausweitung des Mieterschutzes dahin- gehend beabsichtigt war, dem Vermieter die Verpflichtung aufzuerlegen, ein Mietverhältnis mit einem vertragsuntreuen Mieter auch dann, ohne dass die Begleichung der Mietrückstände sichergestellt ist, fortzuführen, wenn das Miet- verhältnis nicht mehr massebefangen ist, lässt sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. (3) Im Zeitpunkt der Kündigung der Klägerin (23. Oktober 2012) war das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 bereits aufgehoben (Aufhebungsbeschluss vom 18. Januar 2012); der Beklagte zu 2 befand sich bereits im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). 29 30 - 15 - Im Ausgangspunkt ist anerkannt, dass § 112 InsO nicht über das Insol- venzverfahren hinaus gilt und die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Aufhebung daher auch mit Rückständen aus der Zeit vor der Ver- fahrenseröffnung begründet werden kann (Schmidt/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 21; Belz/Lüke in Bub/Treier, aaO). Dennoch wollen manche Instanzgerichte und einige Autoren die Kündi- gungssperre des § 112 InsO - wohl in analoger Anwendung - auf das Rest- schuldbefreiungsverfahren erstrecken. Der Schuldner habe innerhalb des sich an das Insolvenzverfahren anschließenden Restschuldbefreiungsverfahrens mit Rücksicht auf § 294 Abs. 2, § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO nicht die Möglichkeit, die Mietschulden zu begleichen, und wäre schutzlos gestellt, wenn dem Vermieter eine Kündigung aufgrund der vor der Stellung des Insolvenzantrags aufgelaufe- nen Rückstände gestattet würde. Entgegen der Intention des Gesetzgebers stünde dem Mieter in diesem Fall nicht die Möglichkeit der Fortführung des Mietverhältnisses zu (LG Neubrandenburg, aaO; AG Hamburg, aaO; Graf- Schlicker/Breitenbücher, aaO, § 112 Rn. 10; Pape/Uhländer/Wedekind, aaO, § 112 Rn. 38; Flatow, aaO; Gürlevik, aaO S. 154 f.; Flöther/Wehner/ Hergenröder in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 14; Jaeger/ Jacoby, InsO, 2014, § 112 Rn. 58). Dem kann nicht gefolgt werden. Zum einen fehlt es an einer Regelungs- lücke als Voraussetzung einer Analogie; zum anderen lässt sich auch aus den vom Gesetzgeber mit dem Restschuldbefreiungsverfahren verfolgten Intentio- nen nichts für diese Auffassung gewinnen. (a) Angesichts des insolvenzrechtlichen Regelungszwecks des § 112 InsO, die wirtschaftliche Einheit für das Insolvenzverfahren im Besitz des Schuldners zu halten (BT-Drucks. 12/2443, S. 148), kann eine planwidrige Re- 31 32 33 34 - 16 - gelungslücke nicht angenommen werden. Der Schutz des vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der angemieteten Wohnung ist nicht Zweck des § 112 InsO. Vielmehr sind die im Bürgerlichen Gesetzbuch hierzu getroffe- nen Regelungen abschließend. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermie- ter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter mit zwei vollen Mo- natsmieten in Verzug befindet. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter und Vermieterinteressen bedarf (Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196 Rn. 21, zur Veröffentli- chung in BGHZ vorgesehen; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16; jeweils mwN). Dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, die Wohnung gleichwohl zu erhalten, ist der Gesetzgeber dadurch entgegengekommen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (ge- nauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF) eine Schonfrist zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzah- lungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat es der Gesetzgeber bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). 35 - 17 - Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 aaO Rn. 21) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im allgemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mieters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug ge- stützte fristlose Kündigung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu ma- chen und ihm darüber die gemietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 25 mwN). Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem ver- tragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrück- stände ausgeglichen werden oder - was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt - sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu ver- pflichtet. (b) Hierzu kann es auch im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO) kommen. Weder dessen Vorschriften noch der mit diesem Verfahren vom Gesetzgeber verfolgte Zweck schließen einen Ausgleich der rückständigen Mietschulden aus. Geht dem Mieter - wie hier dem Beklagten zu 2 - im Restschuldbefrei- ungsverfahren eine fristlose Kündigung des aufgrund der Enthaftungserklärung nicht mehr massebefangenen Mietverhältnisses zu, die (jedenfalls auch) mit vor Insolvenzantragstellung aufgelaufenen Mietschulden begründet wird, so kann der Mieter diese Mietrückstände aus seinem pfändungsfreien Vermögen beglei- chen oder es kann sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichten. Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des § 294 Abs. 2 InsO oder eine Obliegenheitsverletzung nach § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO liegt in beidem nicht: Leistungen an einzelne Insolvenzgläubiger aus seinem pfändungsfreien Vermögen sind dem Mieter/Schuldner nach ganz überwiegender Auffassung 36 37 38 39 40 - 18 - jederzeit gestattet (Ahrens in Kohte/Ahrens/Grote/Busch, Verfahrenskosten- stundung, Restschuldbefreiung und Verbraucherinsolvenzverfahren, 7. Aufl., § 295 Rn. 134; in FK-InsO/Ahrens, 8. Aufl., § 294 Rn. 59 und § 295 Rn. 139; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 295 Rn. 55; HmbKomm- InsO/Streck, 5. Aufl., § 294 Rn. 11; MünchKommInsO/Ehricke, § 294 aF Rn. 32; Wenzel in Kübler/Prütting/Bork, InsO, § 294 Rn. 5; Kupka, ZInsO 2010, 113, 115; Pape, InVO 2006, 454, 460; aA HK-InsO/Waltenberger, 7. Aufl., § 295 aF Rn. 31). Letztlich bedarf diese vom Bundesgerichtshof bislang offen gelassene (BGH, Urteil vom 14. Januar 2010 - IX ZR 93/09, WM 2010, 523 Rn. 10) Frage auch hier keiner Entscheidung, denn jedenfalls fehlt es einer derartigen Zahlung an der für die Versagung der Restschuldbefreiung erforderlichen Gläubigerbe- nachteiligung nach § 296 Abs. 1 Satz 1 InsO (MünchKommInsO/Ehricke, aaO; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO Rn. 56; FK-InsO/Ahrens, aaO Rn. 134). Sofern öffentliche Stellen die vor Insolvenzantragsstellung aufgelau- fenen Mietrückstände begleichen, werden sie im Rahmen der Daseinsvorsorge tätig und handeln nicht als Erfüllungsgehilfe des Schuldners (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.). Im Übrigen wird die Haftungsmasse durch die Zahlung Dritter nicht verkürzt (vgl. MünchKomm InsO/Ehricke, aaO; Hinz, NZM 2014, 137, 150; FK-InsO/Ahrens, aaO, Rn. 135). Die im Rahmen eines Verbraucherinsolvenzverfahrens nach Maßgabe der §§ 286 ff. InsO zu gewährende Restschuldbefreiung dient dem Ziel, dem Schuldner einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen (BT-Drucks. 12/2443, S. 188; BT-Drucks. 14/5680, S. 11, 27; BGH, Urteil vom 17. Septem- ber 2009 - IX ZR 63/09, NZM 2010, 359 Rn. 8). Erfüllt der Schuldner seine Ob- liegenheiten in der Wohlverhaltensphase (vgl. § 295 InsO), kommt ihm nach deren erfolgreichen Abschluss die Befreiung von den noch nicht getilgten Insol- 41 42 - 19 - venzforderungen zu Gute, zu denen, sofern der Schuldner Mieter ist, auch die bei Insolvenzantragstellung vorhandenen Mietrückstände unabhängig von einer etwaig danach erfolgten Enthaftungserklärung gehören. Mit der Restschuldbe- freiung kann der Vermieter Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete, soweit es sich um Insolvenzforderungen handelt, endgültig nicht mehr gegen den Mie- ter durchsetzen. Denn die Restschuldbefreiung führt zur Entstehung einer un- vollkommenen Verbindlichkeit, die zwar weiterhin erfüllbar, aber nicht erzwing- bar ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. September 2008 - IX ZB 205/06, WM 2008, 2219 Rn. 11). In dieser allein die Zahlungspflicht betreffenden Regelung erschöpft sich allerdings der Schutz des Mieters/Schuldners durch das Verfahren der Ver- braucherinsolvenz beziehungsweise der Restschuldbefreiung. Die Auffassung, dass darüber hinaus ein umfassender Kündigungsschutz aus einer vom Ver- braucherinsolvenzverfahren bezweckten "Reorganisation der Schuldnerexistenz einschließlich seiner Wohnung" abzuleiten wäre (so Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 518) findet im Gesetz keine Stütze. Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der vertragsuntreue Mieter durch das Verfahren der Verbraucherinsolvenz auf Kosten des Vermieters einen über die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinausreichenden Kündigungs- schutz dahin erfahren sollte, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter, der einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auf längere Zeit fortsetzen muss, ohne dass die Begleichung der Rück- stände gesichert ist. b) Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzver- walters/Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt deshalb die Kün- digungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu 43 44 - 20 - stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Ver- zug gewesen war. Entgegen einer vereinzelt anzutreffenden Meinung (Jaeger/Jacoby, InsO, 2014, § 109 Rn. 65 und § 112 Rn. 58) endet der Verzug nicht etwa mit der In- solvenzeröffnung. Der Schuldnerverzug endet für die Zukunft grundsätzlich nur dann, wenn eine seiner Voraussetzungen entfällt, die zu seinem Eintritt geführt haben oder wenn gegen die Forderung eine materiell-rechtliche Einrede besteht beziehungsweise geltend gemacht wird, die der Forderung die Durchsetzbarkeit nimmt, wie etwa die Einrede der Verjährung oder ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Stundungsabrede. Die Insolvenzeröffnung ändert an einem zuvor eingetretenen Verzug indes nichts, sondern lässt diesen fortbestehen (Henckel in Henckel/Jaeger, InsO, 2004, § 39 Rn. 12; Hess, Insolvenzrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 26 ff.; Hirte in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 39 Rn. 16; Staudinger/Löwisch/Feldmann, BGB, Neubearb. 2014, § 286 Rn. 132; Münch- KommBGB/Ernst, 6. Aufl., § 286 Rn. 99; Soergel/Benicke/Nalbantis, BGB, 13. Aufl., § 286 Rn. 202). Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist vielmehr als ein Leistungshindernis im Sinne des § 287 Satz 2 BGB anzusehen, das der Schuldner während des Verzugs zu vertreten hat (Hess, aaO Rn. 30; Hirte, aaO). Auch die Insolvenzordnung geht ersichtlich von einem Fortbestand eines bei Insolvenzeröffnung bereits eingetretenen Verzugs aus, bestimmt sie doch in § 39 Abs. 1 Nr. 1 InsO, dass die seit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens laufenden Zinsen der Forderungen der Insolvenzgläubiger nachrangig zu be- richtigen sind. c) Das Berufungsgericht hätte deshalb die vor Insolvenzantragsstellung aufgelaufenen Mietrückstände bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin berücksichtigen müssen. Erst recht waren die Beträge, die der Beklag- te zu 2 vor der Insolvenzantragstellung mit Rücksicht auf ein Leistungsverwei- 45 46 - 21 - gerungsrecht nach § 320 BGB nicht gezahlt hat, in die Würdigung einzubezie- hen, ab welchem Zeitpunkt beziehungsweise ab welchem insgesamt einbehal- tenen Betrag die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts in der Zeit danach ge- gen § 320 Abs. 2 BGB verstößt (dazu sogleich unter Ziffer 3). 2. Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht allerdings angenom- men, dass die Miete gemäß § 536 BGB im streitgegenständlichen Zeitraum wegen eines nicht unerheblichen Mangels (baumängelbedingter Schimmelpilz- befall) um 20 % der Bruttomiete gemindert war, so dass sich die von der Kläge- rin errechneten Mietrückstände um die entsprechenden Beträge vermindern; dies greift die Revision auch nicht an. 3. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass dem Beklagten zu 2 über die Minderung der Miete hinaus im Grundsatz ein Leis- tungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zustand. a) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig ausgeführt hat, war der Beklagte zu 2 zunächst - vorübergehend - berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum ihrer Ge- brauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermie- ters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 17 mwN). Sie er- schöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstaugli- chen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, aaO). Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mie- ters kann dem Vermieter - neben der Minderung - grundsätzlich gemäß § 320 47 48 49 - 22 - BGB entgegengehalten werden (BGH, Urteile vom 7. Mai 1982 - V ZR 90/81, BGHZ 84, 42, 45 f.; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 9; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 250; jeweils mwN). Die Einrede des nichterfüllten Vertrages dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitig- keitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteile vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, NJW-RR 2011, 447 Rn. 12; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/04, aaO Rn. 14; Staudinger/ Otto, BGB, Neubearb. 2009, § 320 Rn. 1). b) Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehal- tungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine Partei die von ihr geschuldete Leistung - wie vorliegend die Klägerin - teilweise er- bracht, so kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde. aa) In der Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffas- sungen zu der Frage vertreten, nach welchen Kriterien ein infolge der Mangel- haftigkeit der Mietsache vorgenommener Einbehalt zu bemessen und unter welchen Umständen er noch als verhältnismäßig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Hierbei ist insbesondere streitig, ob die Beurteilung an der Höhe der monatlichen berechtigten Mietminderung oder der zur Mangelbeseiti- gung erforderlichen Kosten auszurichten ist. (1) Nach einer Auffassung sind die Mangelbeseitigungskosten für die Bemessung des nach § 320 Abs. 2 BGB noch angemessenen Einbehalts maß- geblich. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages sei als Druckmittel gedacht, 50 51 52 - 23 - das einen Bezug zur Mangelbeseitigung aufweise (so etwa Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 535 BGB Rn. 892). Im Hinblick auf die kon- krete Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird teilweise angenommen, der Mieter sei regelmäßig berechtigt, jedenfalls einen Betrag in Höhe des Dreifachen (LG Saarbrücken NZM 1999, 757 f.; Derleder NZM 2002, 676, 680; wohl auch Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl., § 536 Rn. 5; vgl. auch zu einem das Gewerbe- raummietrecht betreffenden Einzelfall: BGH, Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873 unter 4) beziehungsweise des Drei- bis Fünffachen (LG Bonn, ZMR 1990, 58, 59; LG Bonn, WuM 1991, 262; OLG Naumburg, NZM 2001, 100, 102) der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten einzubehal- ten. Andere Stimmen stellen mit Blick auf die in § 641 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung lediglich auf das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten ab (Neu- haus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 5. Aufl., Kap. 20 Rn. 25; Soergel/ Gsell, aaO, § 320 Rn. 88; wohl auch Kraemer/Ehlert in Bub/Treier, aaO, Kap. III. B Rn. 3284; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 320 Rn. 11; BeckOK- BGB/Ehlert, Stand Mai 2014, § 536 Rn. 101). Vereinzelt wird der Einbehalt auf die Höhe des Mangelbeseitigungsaufwandes beschränkt (Fritz, Gewerberaum- mietrecht, 4. Aufl., Kap. IV 2.5. Rn. 279). (2) Eine weitere Auffassung will den nach § 320 Abs. 2 BGB noch ange- messenen Einbehalt nach Maßgabe der berechtigten Minderung berechnen. Die mangelhafte Leistung des Vermieters störe die Ausgewogenheit des synal- lagmatischen Verhältnisses, welches durch den Minderungsbetrag wieder her- gestellt werde. Es sei sachgerecht, den Einbehalt im Rahmen des § 320 BGB an dem Minderungsbetrag auszurichten, da auf diese Weise bei kleineren Män- geln auch dann nur ein geringer Druck auf den Vermieter ausgeübt werde, wenn die Mangelbeseitigung mit einem hohen Kostenaufwand einhergehe 53 54 - 24 - (Conrad, MDR 2013, 1381, 1383). Bei größeren Mängeln könne auf diese Wei- se hingegen entsprechend der Funktion des Zurückbehaltungsrechts ein höhe- rer Druck auf den Vermieter ausgeübt werden (vgl. Schmidt, NZM 2013, 705, 715). Ein an die Mangelbeseitigungskosten anknüpfender Einbehalt laufe auf eine Gleichsetzung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages mit einem Zurück- behaltungsrecht des Mieters aus § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536a Abs. 2 BGB (Ansparung eines Kostenvorschusses zur Selbstbeseitigung des Mangels) hinaus, was nicht sachgerecht sei (Gellwitzki, WuM 1999, 10, 14 mwN). Im Hinblick auf die Höhe des auf der Basis des Minderungsbetrages zu berechnenden Einbehalts begrenzen einige Autoren - teilweise unter Heranzie- hung des Rechtsgedankens des § 641 Abs. 3 BGB - das Zurückbehaltungs- recht auf das Doppelte des monatlichen Minderungsbetrages (Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO, § 536 BGB Rn. 425 f. mwN; Schmidt, aaO). Über- wiegend wird hingegen vertreten, der Mieter könne monatlich etwa das Dreifa- che (AG Bergheim, WuM 2012, 580, 581; AG Waldbröl, Urteil vom 27. Oktober 1988 - 3 C 2/88, juris Rn. 19) beziehungsweise das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages von der laufenden Miete zurückbehalten (OLG Naumburg, GuT 2002, 15, 18 [zur Gewerberaummiete]; LG Berlin, GE 1994, 403 [höchs- tens das Fünffache]; WuM 1998, 28 f.; GE 1990, 1037, 1038; LG Hamburg, ZMR 2010, 855; ZMR 1984, 128 f., und ZMR 2010, 855; AG München, WuM 1987, 216, 217; AG Charlottenburg, Urteil vom 31. August 2010 - 226 C 111/10, BeckRS 2011, 26546 [fünffacher Minderungsbetrag]; Köhler/Kossmann/Meyer- Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 79 Rn. 15; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 189; Gellwitzki, aaO S. 15; Börstinghaus, NZM 1998, 656, 657). 55 - 25 - (3) Andere Autoren billigen dem Mieter ein Wahlrecht zu, ob er den zu- rückbehaltenen Betrag aus einem Vielfachen der Minderung oder der Mangel- beseitigungskosten berechne (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Vorbem. zu § 536 Rn. 15; BeckOG/Bieber, § 536 BGB Rn. 25; wohl auch Selk, NZM 2009, 142; vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 536 Rn. 61). (4) Soweit das Zurückbehaltungsrecht auf der Grundlage der berechtig- ten Mietminderung ermittelt werden soll, ist weiter streitig, für welchen Zeitraum der Mieter die monatliche Mietzahlung mit Blick auf die Mängel zurückbehalten darf. Hierzu wird vereinzelt vertreten, das Zurückbehaltungsrecht wirke sich nur für den jeweiligen Monat aus; wenn dieser abgelaufen sei, dürfe der Mieter die Miete nicht mehr einbehalten, weil der vertragliche Erfüllungsanspruch für die Vergangenheit durch Zeitablauf unmöglich geworden sei und das Zurückbehal- tungsrecht daher seine Druckfunktion nicht mehr entfalten könne (OLG Frank- furt, ZMR 1999, 628, 629 f. [zum Gewerberaummietrecht]; Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Dem Mieter erwachse hieraus kein Nachteil, weil er mit dem ihm zustehenden Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbesei- tigung gegenüber dem Anspruch auf Mietzahlung aufrechnen könne (Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Demgegenüber wird überwiegend mit Blick auf die während des gesam- ten Mietverhältnisses fortbestehende Gebrauchsüberlassungspflicht und die mit dem Zurückbehaltungsrecht verbundene Druckfunktion angenommen, der Mie- ter könne den Einbehalt so lange vornehmen, bis ihm die Mietsache wieder in mangelfreiem Zustand zur Verfügung stehe (OLG Naumburg, aaO; Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO Rn. 419; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 188 f.; BeckOK-BGB/Ehlert, aaO; Kraemer/Ehlert, aaO Rn. 3286; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, aaO Rn. 17; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO Rn. 891; Conrad, aaO S. 1383; vgl. auch Bieber, NZM 2006, 683, 687). 56 57 58 - 26 - bb) Das vorstehend skizzierte Meinungsbild ist geprägt von dem Bemü- hen, einen über den Einzelfall hinausreichenden, allgemein gültigen Rahmen vorzugeben, innerhalb dessen der angemessene Umfang des Zurückbehal- tungsrechts hinsichtlich Bemessungsmaßstab, Höhe und Dauer gefunden wer- den soll. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen sei- nes Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten (BGH, Urteile vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 29; vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, aaO; vgl. auch Conrad, aaO S. 1382; Schmidt, aaO S. 714 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 424) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfah- rungssätze beachtet worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 30. April 1993 - V ZR 234/91, BGHZ 122, 308, 314; vom 8. Mai 2003 - VII ZR 216/02, NJW 2003, 2448 unter III 2; vom 12. Januar 2011 - XII ZR 83/08, BGHZ 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN). Auch einer solchen - eingeschränkten - Prüfung hält das Beru- fungsurteil indes nicht stand. Das dem Tatrichter eingeräumte Beurteilungsermessen ist überschritten, wenn das Zurückbehaltungsrecht - wie hier vom Berufungsgericht - schema- tisch mit dem in zeitlicher Hinsicht praktisch unbegrenzten vierfachen Minde- rungsbetrag bemessen wird. Denn eine solche Bemessung des Zurückbehal- tungsrechts führte dazu, dass der Mieter, dem - wie hier - ein Minderungsbetrag von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete zu zahlen hätte. Eine derartige Betrachtung lässt rechtsfehlerhaft die Be- 59 60 - 27 - sonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraum- mietverhältnisses außer Acht und wird darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht. cc) Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (Vermieter) - vorübergehend - Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Mietforderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO). Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseiti- gung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO Rn. 13); mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (vgl. BGH, Beschlüsse vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14, WuM 2014, 681 Rn. 5; vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253). Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Män- gelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhält- nis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft be- seitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangs- läufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehal- tungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu 61 62 - 28 - beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungs- kosten zu bemessen. Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Miet- zahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangel- beseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leis- tungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minde- rung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren Zeitraum - im Streitfall mehr als drei Jahre - nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet. dd) Schließlich muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer ange- messenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehal- tungsrecht ist deshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder-)Herstellung des vertrags- gemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Anders als im Kauf- oder Werkvertrags- recht tritt im Wohnraummietrecht das Zurückbehaltungsrecht neben die Minde- rung. 63 64 - 29 - ee) Den vorstehend dargelegten Besonderheiten bei der Miete von Wohnraum ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungs- recht insbesondere bei Mängeln, die - wie hier - die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt. Dabei mag ein zusätzlicher Einbehalt eines Teils der geschuldeten Miete für einen gewissen, etwas längeren Zeitraum ebenso in Betracht kommen wie der Einbehalt der gesamten Miete für einen kurzen Zeitraum. Allgemein gültige Grundsätze lassen sich insoweit aber nicht aufstellen; vielmehr sind die gesam- ten Umstände des Einzelfalls, wie etwa die Bedeutung des Mangels, die Frage, ob er mit geringem Aufwand oder nur unter größeren Schwierigkeiten zu besei- tigen ist, gegebenenfalls auch das Verhalten der Vertragsparteien im Zusam- menhang mit dem aufgetretenen Mangel zu berücksichtigen. ff) Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverwei- gerungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungs- rechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteile vom 7. Mai 1971 - V ZR 94/70, BGHZ 56, 136, 141, vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8), mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Gel- tendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht. 65 66 - 30 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf insoweit keiner Entscheidung, ob der Beklagte das Zurückbe- haltungsrecht hier in der Weise ausüben durfte, dass er in einigen Monaten 80 % der (ungeminderten) Monatsmiete einbehielt und so für die betreffenden Monate überhaupt keine Miete zahlte. Jedenfalls war ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt. Da der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts allein in dem Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 über die berechtigte Minderung hinaus einen Betrag von 6.540,77 € (mehr als eine Jahresmiete und somit weit über einen noch als angemessen anzusehenden Betrag hinaus) ein- behalten hat, befand er sich im Zeitpunkt der Kündigung vom 23. Oktober 2012 mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten weit überstieg. Die fristlose Kündigung war daher gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB begrün- det und hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, so dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten zu 2 (aus § 546 Abs. 1 BGB) sowie gegen die Beklagte zu 1 (aus § 985 BGB) zusteht. Die Beru- fung der Beklagten gegen das auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erkennende amtsgerichtliche Urteil war daher zurückzuweisen. 67 68 - 31 - Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Ein- reichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 31.01.2013 - 454 C 4666/09 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 73/13 - 69 70

ECLI:DE:BGH:2024:271124UVIIIZR159.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/23 Verkündet am: 27. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 126 Abs. 1, 3, § 126a Abs. 1, § 568 Abs. 1 ZPO § 130e, § 173 Abs. 2, 4, § 298, § 416a a) Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektroni- sche Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklä- rung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner viel- mehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthalte- nen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann. - 2 - b) Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vor- schrift des § 130e ZPO am 17. Juli 2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Emp- fänger der Willenserklärung weitergeleitet wird. c) In dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten des § 130e ZPO bewirkt die Übermitt- lung eines Ausdrucks eines mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Sig- natur versehenen, bei Gericht im Rahmen eines Zivilprozesses eingegange- nen elektronischen Dokuments unter Beifügung eines Transfervermerks im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO keinen wirksamen Zugang der in dem Dokument enthaltenen empfangsbedürftigen Willenserklärung beim Erklärungsgegner. BGH, Urteil vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23 - LG Mainz AG Mainz - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 20. Juni 2023 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in M. . Die Brutto- miete betrug zuletzt monatlich 648,97 €. Ab dem Frühjahr 2019 bis Januar 2021 geriet der Beklagte in Höhe von rund 2.600 € mit der Miete in Zahlungsrückstand. Ab Februar 2021 reduzierte sich der Mietrückstand durch kontinuierliche Über- zahlungen des Beklagten, betrug jedoch im Februar 2022 weiterhin mehr als zwei Monatsmieten. Mit Schreiben vom 10. Februar 2022 erklärte die Klägerin die außerordent- liche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Zahlungsrückstands. In der qualifiziert elektronisch signierten Klageschrift vom 9. März 2022 hat die Klägerin erneut die außerordentliche fristlose Kündigung wegen des Zah- 1 2 3 - 4 - lungsrückstands erklärt. Eine weitere außerordentliche fristlose und hilfsweise or- dentliche Kündigung ist mit dem qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatz vom 13. Mai 2022 erfolgt. Beide als elektronisches Dokument eingereichten Schriftsätze sind durch das Gericht ausgedruckt und dem - erstinstanzlich noch nicht anwaltlich vertretenen - Beklagten zugestellt worden. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung vom 10. Februar 2022 sei unwirksam, weil sie zu diesem Zeitpunkt überraschend und damit rechtsmissbräuchlich gewesen sei. Die beiden Kündigungserklärungen in der Klageschrift vom 9. März 2022 und im Schriftsatz vom 13. Mai 2022 seien formunwirksam. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedürfe die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Sei durch Gesetz die schriftliche Form vorgeschrieben, müsse die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels 4 5 6 7 8 9 - 5 - notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden (§ 126 Abs. 1 BGB). Solle die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden - was bei der Kündigung eines Mietverhältnisses mangels abweichender gesetzlicher Rege- lung zulässig sei (§ 126 Abs. 3 BGB) -, müsse der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit seiner qualifizier- ten elektronischen Signatur versehen (§ 126a Abs. 1 BGB). Vorliegend habe die Klägerin die Kündigungserklärungen vom 9. März 2022 und vom 13. Mai 2022 in die entsprechenden Schriftsätze aufgenommen, diese mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen und die so signierten Schriftsätze auf dem ge- mäß § 130d ZPO vorgeschriebenen Weg bei Gericht eingereicht. Es genüge jedoch nicht, dass die Erklärung formgerecht abgegeben wor- den sei; darüber hinaus müsse dem Erklärungsempfänger die formgerechte Ur- kunde zugehen. Der Empfänger habe ein schutzwürdiges Interesse, Gewissheit und sichere Beweisunterlagen darüber zu erlangen, dass die ihm zugegangene Erklärung formgerecht und damit wirksam abgegeben worden sei. Bei einer Kün- digung durch prozessualen Schriftsatz sei zu Zeiten des papiergebundenen Rechtsverkehrs zwar anerkannt gewesen, dass die Schriftform auch dann ge- wahrt sei, wenn der vom Erklärenden bevollmächtigte Rechtsanwalt nur die für das Gericht bestimmte Urschrift des Schriftsatzes handschriftlich unterzeichnet und der Kündigungsempfänger lediglich eine mit einem Beglaubigungsvermerk des schriftsatzverfassenden Rechtsanwalts versehene Abschrift erhalten habe. Eine Beglaubigung durch andere Personen, auch durch die Geschäftsstelle des Gerichts, habe hingegen nicht genügt. Im vorliegenden Fall seien die in den Schriftsätzen vom 9. März 2022 und vom 13. Mai 2022 enthaltenen Kündigungserklärungen dem seinerzeit anwaltlich nicht vertretenen Beklagten nicht elektronisch, sondern nach Ausdruck auf dem 10 11 - 6 - Postweg übermittelt worden und damit weder in Schriftform noch in sie ersetzen- der elektronischer Form zugegangen. Durch den mit dem Ausdruck verbundenen Medienbruch sei die elektronische Signatur zwangsläufig verloren gegangen. Die Kammer folge nicht der in der Literatur teilweise vertretenen Auffas- sung, dass dem Transfervermerk (§ 298 Abs. 3 ZPO) materiell-rechtliche Bedeu- tung zukomme und daher die Schriftform gewahrt sei, wenn mit dem Ausdruck der Erklärung zugleich der Transfervermerk zugestellt werde. Der Ausdruck eines Dokuments sei der Urschrift entgegen dieser Auffas- sung nicht näher als eine beglaubigte Abschrift. Zudem beruhe die Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs zur Wahrung des Schriftformerfordernisses nur bei Zugang eines handschriftlich unterzeichneten Originals oder einer vom Be- vollmächtigten des Erklärenden beglaubigten Abschrift auf der Überlegung, der Erklärungsempfänger solle im Interesse der Rechtssicherheit selbst die Möglich- keit haben, sich von der Authentizität der Erklärung zu überzeugen, und sich in- soweit nicht auf die Beurteilung eines Dritten, auch nicht auf die des Gerichts, verlassen müssen. Der Transfervermerk sei aber lediglich eine automatisiert er- stellte Erklärung des Gerichts über die Existenz der qualifizierten elektronischen Signatur und über technische Vorgänge rund um die Übermittlung des signierten Dokumentes an das Gericht. Der Empfänger eines Schriftsatzausdrucks nebst Transfervermerk habe daher gerade nicht die Möglichkeit, die qualifizierte elektronische Signatur eigenständig zu überprüfen. Die Klägerin könne sich schließlich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, materiell-rechtliche Erklärungen könnten unzweifelhaft im Rahmen eines Prozes- ses erfolgen. Dass materiell-rechtliche Erklärungen grundsätzlich auch im Rah- men eines Prozesses abgegeben werden könnten, stehe außer Streit. Bei der Frage, ob dies bei einem Medienbruch auch schriftformwahrend möglich sei, 12 13 14 - 7 - könne das Ziel, eine letztlich pragmatische Handhabung auch weiterhin zu er- möglichen, nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Gesetzgeber mit der Ände- rung prozessualer Formvorschriften im Zuge der Digitalisierung des Zivilprozes- ses eine Modifikation von § 568 BGB nur im Rahmen des § 126 Abs. 3 BGB vor- genommen, nicht aber zugleich die Regelungen über den Zugang formbedürfti- ger Willenserklärungen geändert habe. Dass - was der Gesetzgeber möglicher- weise übersehen habe - Schriftformkündigungen anwaltlich vertretener Parteien gegenüber nicht anwaltlich vertretenen Parteien vorübergehend nicht mehr mög- lich seien, sei hinzunehmen, zumal es dem Vermieter auch während eines lau- fenden Rechtsstreits jederzeit unbenommen bleibe, eine Kündigung außerge- richtlich unmittelbar an den Mieter zuzustellen und den Nachweis darüber in den Rechtsstreit einzuführen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam be- schränkt. Die Zulassung erfasst allerdings nicht nur die vom Berufungsgericht im Tenor seiner Entscheidung genannte Kündigungserklärung in der Klageschrift vom 9. März 2022, sondern - wie die Revision zu Recht geltend macht und auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel zieht - auch diejenige im Schriftsatz vom 13. Mai 2022. a) Die vom Berufungsgericht im Urteilstenor formulierte Zulassungsbe- schränkung "hinsichtlich der Frage […], ob die Kündigungserklärung im Schrift- satz vom 9. März 2022 die gesetzliche Form nach §§ 568, 126 Abs. 1, § 126a 15 16 17 - 8 - BGB gewahrt hat", zielt ihrem Wortlaut nach auf die Klärung (nur) einer bestimm- ten Rechtsfrage ab, was unzulässig ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 16; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 21; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 20; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und ab- trennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Fall einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfecht- baren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 118/20, juris Rn. 20; vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, WuM 2022, 331 Rn. 16 f.; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232/21, juris Rn. 22; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 25; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, WuM 2023, 610 Rn. 8 f.; jeweils mwN). Ist die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheb- lich, liegt in der Angabe des Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Be- schränkung der Zulassung auf diesen Streitgegenstand (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 18; vom 2. Mai 2017 - VI ZR 262/16, NJW-RR 2017, 1516 Rn. 16; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 18 19 - 9 - 16/16, WM 2017, 2363 Rn. 9; vom 13. Mai 2020 - VIII ZR 222/18, NZM 2020, 713 Rn. 9; vom 17. August 2021 - VIII ZR 378/19, juris Rn. 8). b) Danach hat das Berufungsgericht hier die Zulassung der Revision wirk- sam beschränkt auf die beiden - jeweils einen eigenen Streitgegenstand bilden- den (vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 14; vom 10. April 2019 - VIII ZR 12/18, NJW 2019, 2308 Rn. 33; Senatsbe- schlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, juris Rn. 8; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4; vom 15. Mai 2018 - VIII ZR 150/17, WuM 2018, 514 Rn. 11 f.) - Kündigungserklärungen in der Klageschrift vom 9. März 2022 und im Schriftsatz vom 13. Mai 2022. Nur bei diesen Kündigungs- erklärungen, nicht aber bei derjenigen im Schreiben der Klägerin vom 10. Feb- ruar 2022 stellt sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angese- hene Frage, ob das Schriftsatzerfordernis gemäß § 568 Abs. 1 BGB dadurch ge- wahrt werden konnte, dass die qualifiziert elektronisch signierten und als elektro- nisches Dokument eingereichten Schriftsätze vom Gericht ausgedruckt und dem Beklagten übermittelt worden sind. Der Umstand, dass das Berufungsgericht in der Entscheidungsformel zur beschränkten Zulassung der Revision nur die Kla- geschrift vom 9. März 2022, nicht aber den Schriftsatz vom 13. Mai 2022 erwähnt hat, beruht auf einer offenbaren Unrichtigkeit (§ 319 ZPO); eine unterschiedliche zulassungsrechtliche Behandlung der beiden vorgenannten Schriftsätze ist sei- tens des Berufungsgerichts ausweislich der in den Gründen seiner Entscheidung enthaltenen Zulassungsbegründung, die allein die Kündigungserklärung vom 10. Februar 2022 von der Zulassung ausnimmt, ersichtlich nicht gewollt. 2. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die beiden Kündigungserklärungen in der als elektronisches Dokument eingereichten Kla- geschrift vom 9. März 2022 und im ebenfalls elektronisch übermittelten Schrift- satz vom 13. Mai 2022 gemäß § 125 Satz 1 BGB unwirksam sind, weil sie das 20 21 - 10 - Schriftformerfordernis gemäß § 568 Abs. 1 BGB mangels Zugangs einer formge- rechten Willenserklärung beim Beklagten (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht erfüllt haben. a) Seit dem 17. Juli 2024 gilt für empfangsbedürftige Willenserklärungen, die der schriftlichen oder elektronischen Form bedürfen und die klar erkennbar in einem vorbereitenden (zivilprozessualen) Schriftsatz enthalten sind, die durch das Gesetz zur weiteren Digitalisierung der Justiz vom 12. Juli 2024 (BGBl. I Nr. 234, vgl. zum Inkrafttreten Art. 50) geschaffene Norm des § 130e ZPO. Diese fingiert in Satz 1 für die genannten Willenserklärungen, sofern der Schriftsatz als elektronisches Dokument nach § 130a ZPO bei Gericht eingereicht und dem Empfänger zugestellt oder mitgeteilt wurde, den formwirksamen Zugang. Nach dem Willen des Gesetzgebers schließt diese Fiktion jene der formgerechten Ab- gabe der Willenserklärung ein (vgl. BT-Drucks. 20/10943, S. 57). Die Formfiktion gilt nach § 130e Satz 2 ZPO auch dann, wenn die Ersetzung der schriftlichen Form durch die elektronische Form ausgeschlossen ist. Über die Verweise ins- besondere in § 70 Abs. 2, § 253 Abs. 4, § 519 Abs. 4, § 520 Abs. 5, § 549 Abs. 2, § 551 Abs. 4 und § 575 Abs. 4 Satz 1 ZPO ist die Vorschrift des § 130e ZPO auch auf bestimmende Schriftsätze anwendbar. Eine Anwendung dieser Regelung auf den vorliegend bereits vor deren Inkrafttreten erfolgten Eingang der elektronischen Klageschrift vom 9. März 2022 und des elektronischen Schriftsatzes vom 13. Mai 2022 bei Gericht sowie die Weiterleitung dieser Schriftsätze durch Ausdruck und Zustellung an den Beklag- ten in Papierform kommt jedoch nach den Grundsätzen des intertemporalen Rechts nicht in Betracht (vgl. BGH, Urteile vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NJW 2024, 2909 Rn. 15; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14). 22 23 - 11 - Unter Heranziehung dieser verfassungsrechtlich verankerten Grundsätze kann der Vorschrift des § 130e ZPO keine Rückwirkung dergestalt zukommen, dass sie auf die bereits vor ihrem Inkrafttreten erfolgte Abgabe und den Zugang einer in einem prozessualen Schriftsatz enthaltenen Willenserklärung Anwen- dung findet. Denn die Norm regelt, obgleich wegen ihrer Anknüpfung an einen prozessualen Schriftsatz in der Zivilprozessordnung enthalten, die das materielle Recht betreffenden Fragen der Abgabe und des Zugangs form- und empfangs- bedürftiger Willenserklärungen. Ob eine form- und empfangsbedürftige Kündi- gungserklärung wirksam abgegeben und zugegangen ist, muss sich jedoch aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit nach dem in diesem Zeitpunkt geltenden Recht beurteilen (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, aaO Rn. 16). Insofern richtet sich die Beurteilung des vorliegenden Falles nach der vor dem Inkrafttreten des § 130e ZPO geltenden Rechtslage. b) Ob - wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist - die gemäß § 568 Abs. 1 BGB für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses erforderliche Schriftform, welche nach § 126 Abs. 1 BGB eine Unterzeichnung der Urkunde mittels eigenhändiger Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens voraussetzt, gemäß § 126 Abs. 3 BGB in dem hier vorliegenden Fall durch die elektronische Form im Sinn von § 126a Abs. 1 BGB ersetzt werden konnte, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn es fehlt jedenfalls - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat - der erforderliche formgerechte Zu- gang der in den qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Schriftsätzen enthaltenen Kündigungserklärungen beim Beklagten (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). aa) Nach der durch das Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr vom 13. Juli 2001 (BGBl. I S. 1542) mit Wirkung vom 1. August 2001 eingeführten 24 25 26 27 - 12 - Vorschrift des § 126 Abs. 3 BGB kann die schriftliche Form durch die elektroni- sche Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass § 568 Abs. 1 BGB - an- ders als beispielsweise die Formvorschriften der §§ 623, 766 Satz 2, § 780 Satz 2 und § 781 Satz 2 BGB - für die Kündigung eines Mietverhältnisses die elektronische Form nicht ausschließt. bb) Es ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob sich der Rege- lungsgehalt des § 126 Abs. 3 BGB darin erschöpft, die Ersetzung der Schriftform durch die elektronische Form für den Fall zu ermöglichen, in dem eine abwei- chende gesetzliche Regelung fehlt, oder ob die Möglichkeit der Ersetzung der für die Wirksamkeit einer Willenserklärung angeordneten Schriftform durch die elekt- ronische Form gemäß § 126 Abs. 3 BGB bei empfangsbedürftigen Willenserklä- rungen entsprechend den Vorstellungen des Gesetzgebers (vgl. den Regie- rungsentwurf des oben genannten Gesetzes [BT-Drucks. 14/4987, S. 15], die Stellungnahme des Bundesrates [BT-Drucks. 14/4987, S. 34 f.] und die Gegen- äußerung der Bundesregierung [BT-Drucks. 14/4987, S. 41 f.]) zudem - wie die Revisionserwiderung meint - voraussetzt, dass der Empfänger der Willenserklä- rung hiermit einverstanden ist (so Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl., § 126a Rn. 6; Erman/Arnold, BGB, 17. Aufl., § 126a Rn. 8; Staudinger/Hertel, BGB, Neu- bearb. 2023, § 126 Rn. 167; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 568 Rn. 16; jurisPK-BGB/Junker, Stand: 1. Mai 2020, § 126 Rn. 87; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 568 BGB Rn. 26; Himmen, ZMR 2021, 711, 715; aA LG Itzehoe, Urteil vom 18. Februar 2022 - 9 S 33/21, juris Rn. 33; BeckOGK- BGB/Hecht, Stand: 1. Juli 2024, § 126 Rn. 82 ff.; BeckOK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Mai 2024, § 126 Rn. 12 f.; MünchKommBGB/Einsele, 9. Aufl., § 126 Rn. 28 ff.; Fleindl, NZM 2024, 65, 66; Heukenkamp, ZfDR 2022, 53, 65 f.; auf Gepflogenheiten des Rechtsverkehrs abstellend Hinz, MDR 2022, 1383, 1384 f.). 28 29 - 13 - cc) Die Frage bedarf allerdings vorliegend auch keiner Entscheidung. Denn unabhängig von einem eventuell erforderlichen Einverständnis des Beklag- ten mit der Ersetzung der Schriftform durch die elektronische Form, zu dessen Vorliegen das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat (zu einem eventuell erforderlichen, jedenfalls aber in den Fällen der Weiterleitung der in ei- nem elektronischen Schriftsatz enthaltenen empfangsbedürftigen Willenserklä- rung an einen von der Gegenseite bestellten anwaltlichen Prozessbevollmäch- tigten infolge der Vorschrift des § 173 Abs. 2 Nr. 1 ZPO als erteilt anzusehenden Einverständnis siehe das Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 155/23, unter II 1 b bb, zur Veröffentlichung bestimmt), sind die in den - nach den rechtsfehler- freien Feststellungen des Berufungsgerichts den Anforderungen des § 126a Abs. 1 BGB an die formgerechte Abgabe einer elektronischen Willenserklärung entsprechenden - elektronischen Schriftsätzen vom 9. März 2022 und 13. Mai 2022 enthaltenen Kündigungserklärungen dem Beklagten nicht formgerecht zu- gegangen. (1) Nach ständiger Rechtsprechung ist es zur Wahrung einer für eine emp- fangsbedürftige Willenserklärung vorgeschriebenen Form nicht ausreichend, dass diese nach den jeweiligen Formvorschriften abgegeben wurde. Sie muss vielmehr, um wirksam zu werden, dem Erklärungsgegner auch in der vorge- schriebenen Form gemäß § 130 BGB zugehen (vgl. BGH, Urteile vom 26. Feb- ruar 2015 - IX ZR 174/13, NJW-RR 2015, 735 Rn. 11; vom 6. Dezember 2005 - XI ZR 139/05, BGHZ 165, 213, 216; vom 30. Juli 1997 - VIII ZR 244/96, NJW 1997, 3169 unter II 2 b bb; vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388 unter II 2; Beschluss vom 4. Juli 1986 - V ZR 41/86, WuM 1987, 209 unter II 3). Dieses Zugangserfordernis gilt - wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision insoweit nicht angegriffen angenommen hat - auch für den Fall einer empfangsbedürftigen Willenserklärung in elektronischer Form. 30 31 32 - 14 - Der Gesetzgeber hat bei der Schaffung der Möglichkeit der Wahrung von gesetzlichen Formvorschriften durch ein elektronisches Dokument mit qualifizier- ter elektronischer Signatur zwar auf besondere Regelungen über den Zugang bewusst verzichtet, ist aber davon ausgegangen, dass auch auf in elektronischen Dokumenten abgegebene Willenserklärungen § 130 BGB Anwendung findet (vgl. BT-Drucks. 14/4987, S. 20). Dies erklärt sich durch das gesetzgeberische Ziel einer Funktionsäquivalenz zwischen der Schriftform des § 126 Abs. 1 BGB und der elektronischen Form des § 126a Abs. 1 BGB. Danach muss die elektro- nische Form so ausgestaltet sein, dass sie die mit der Schriftform bezweckten Leistungsfunktionen regelmäßig sicherstellt, wenn auch eine völlige Gleichheit hinsichtlich aller Funktionen wegen der tatsächlichen Unterschiede zwischen den beiden Formen nicht erreichbar ist (vgl. BT-Drucks. 14/4987, S. 15). Zu den mit der Schriftform bezweckten Leistungsfunktionen, welche die elektronische Form in vergleichbarer Weise sicherstellen soll, gehört - neben der Identitätsfunktion (Erkennbarkeit des Erklärenden und Möglichkeit der Identifizierung durch dessen unverwechselbare Unterschrift) und der Echtheitsfunktion (Gewährleistung der inhaltlichen Urheberschaft des Unterzeichners durch die räumliche Verbindung der Unterschrift mit dem Dokument) - auch die damit in Zusammenhang ste- hende Verifikationsfunktion, nach der es dem Empfänger des Dokuments mög- lich sein soll, zu überprüfen, ob die Unterschrift echt ist (BT-Drucks. 14/4987, S. 16 f.). Diese Funktion kann nur erfüllt werden, wenn das Dokument selbst dem Empfänger für eine Überprüfung zur Verfügung steht. Insofern ist es für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch sig- nierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung gemäß § 126a Abs. 1 BGB - vergleichbar dem Zugang einer papiergebundenen Willenserklä- rung - erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfän- gers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann. 33 34 - 15 - (2) Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechter- haltung der qualifizierten elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird. Zwar wird in der Instanzrechtsprechung (LG Bonn, Urteil vom 29. Juni 2023 - 6 S 97/22, juris Rn. 16 [aufgehoben durch Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 155/23, zur Veröffentlichung bestimmt]; AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Februar 2023 - 215 C 120/22, juris Rn. 30) und dem Schrifttum (vgl. BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Oktober 2024, § 568 Rn. 27; BeckOGK- BGB/Mehle, Stand: 1. Juli 2024, § 542 Rn. 14; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand: 1. August 2024, § 568 Rn. 7; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 568 Rn. 22; Fritzsche, NJW 2022, 3620 Rn. 6, 8; Meyer-Abich, NJW 2022, 3200 Rn. 17; BeckOK-Mietrecht/R. Schultz, Stand: 1. August 2024, § 568 BGB Rn. 11) teilweise vertreten, die Legitimationswirkung der Signatur des Absenders gelte nur gegenüber dem Gericht, nicht aber auch im Verhältnis zu der anderen Partei, welcher der Schriftsatz durch das Gericht übermittelt werde. Diese - häufig auf eine entsprechende Formulierung des Amtsgerichts Hamburg in einem Urteil vom 25. Februar 2022 (48 C 304/21, juris Rn. 40) gestützte - Ansicht ist für die elektronische Weiterleitung qualifiziert elektronisch signierter elektronischer Schriftsätze durch das Gericht unter Aufrechterhaltung der qualifizierten elektronischen Signatur jedoch nicht zutreffend; eine solche Fallkonstellation war auch in dem der Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg zugrundeliegenden Sachverhalt nicht gegeben (aaO Rn. 10). Anders als die in § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 2, Abs. 4 ZPO vorgesehene Einreichung eines elektronischen Dokuments über einen sicheren Übermittlungs- weg, die an das Verhältnis von Absender und erstem (unmittelbaren) Empfänger 35 36 37 38 - 16 - anknüpft, ist eine qualifizierte elektronische Signatur (Art. 3 Nr. 12, Art. 26 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23. Juli 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Aufhebung der Richtlinie 1999/93/EG, ABl. L 257 S. 73; im Folgenden eIDAS-VO) in dem Sinne verkehrs- fähig, dass ihre Validierung (Art. 32, 33 eIDAS-VO) nicht nur für den ersten Emp- fänger möglich ist, sondern auch für Dritte, denen das elektronische Dokument mitsamt der qualifizierten elektronischen Signatur elektronisch weitergeleitet wird. Daher kann ein wirksam qualifiziert elektronisch signierter elektronischer Schriftsatz grundsätzlich unter Aufrechterhaltung der gültigen und prüfbaren elektronischen Signatur elektronisch vom Gericht an den gegnerischen Prozess- bevollmächtigten oder - im Fall des § 173 Abs. 4 Satz 1 ZPO - auch an den Geg- ner persönlich übermittelt werden (vgl. OLG Bamberg, NJW 2022, 3451 Rn. 24 [zur Weiterleitung einer qualifiziert elektronisch signierten Beschwerdeschrift an ein anderes Gericht]; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 568 BGB Rn. 17; Fleindl, NZM 2024, 65, 71; Hinz, MDR 2022, 1383 Rn. 20; Müller, NJW 2015, 822, 825; Himmen, ZMR 2021, 711, 715 f.; Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 874; vgl. auch BGH, Beschluss vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18, BGHZ 222, 105 Rn. 18). (3) Die - hier vorliegende - Übermittlung eines Ausdrucks eines mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenen, bei Gericht im Rahmen eines Zivilprozesses eingegangenen elektronischen Dokuments (§ 298 Abs. 1 Satz 1 ZPO) vermag hingegen - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nach den vorgenannten Ausführungen einen formgerechten Zugang der in ihm enthal- tenen Willenserklärung (hier: der Kündigungserklärung) im Sinn von § 126a Abs. 1 BGB beim Erklärungsgegner auch dann nicht zu bewirken, wenn - wovon vorliegend mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts nach dem entsprechenden Klägervortrag revisionsrechtlich hinsichtlich der beiden hier 39 - 17 - in Rede stehenden Kündigungserklärungen auszugehen ist - dem Ausdruck ein Transfervermerk gemäß § 298 Abs. 3 ZPO beigefügt ist. Die hiergegen erhobe- nen Einwände der Revision, die sich auf einen materiell-rechtlichen Gehalt des Transfervermerks beruft (vgl. LG Berlin, WuM 2023, 566 f.; AG Dresden, ZMR 2023, 375; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 568 BGB Rn. 29; Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 876 f.), greifen nicht durch. (a) Gemäß § 298 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der seit dem 1. Januar 2018 gel- tenden Fassung des Gesetzes zur Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013 (BGBl. I 3786) ist, sofern die Akten in Papierform geführt werden, von einem elektronischen Dokument ein Ausdruck für die Akten zu fertigen. Nach § 298 Abs. 3 ZPO muss dieser Ausdruck im Falle eines mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenen und nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereichten elektronischen Dokuments ei- nen (Transfer-)Vermerk über das Ergebnis der Integritätsprüfung des Dokuments (Nr. 1), den Inhaber der Signatur (Nr. 2) und den Zeitpunkt der Signatur (Nr. 3) enthalten. Die Integritätsprüfung (§ 298 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) erfolgt dabei durch ei- nen - automatisierten - Abgleich der sogenannten Hash-Werte zum Zeitpunkt des Signierens und zum Zeitpunkt des Ausdrucks für die Akten (vgl. BT-Drucks. 15/4952, S. 48). Durch diesen Abgleich wird überprüft, ob die übermittelten Daten in der Zwischenzeit verändert oder gar verfälscht wurden. Die Angabe, wer das Dokument signiert hat (§ 298 Abs. 3 Nr. 2 ZPO; Authentizitätsprüfung), ermög- licht zusammen mit der Mitteilung, wann das Dokument signiert worden ist, die Überprüfung, ob die Signatur gültig war (vgl. zum Ganzen Saenger/Kießling, ZPO, 10. Aufl., § 298 Rn. 7; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. Juli 2024, § 298 Rn. 8d ff.; Wieczorek/Schütze/Assmann, ZPO, 5. Aufl., § 298 Rn. 16 f.). (b) Für eine materiell-rechtliche Bedeutung des einem Ausdruck eines elektronischen Dokuments beigefügten Transfervermerks im Hinblick auf die Er- 40 41 - 18 - füllung der Voraussetzungen des Zugangs einer Willenserklärung in elektroni- scher Form im Sinn von § 126a Abs. 1 BGB findet sich weder im Wortlaut des § 298 ZPO noch in den diesbezüglichen Gesetzesmaterialien (vgl. BT-Drucks. 17/12634, S. 29; zur vorherigen Fassung BT-Drucks. 15/4067, S. 32) ein An- haltspunkt. Zwar wird von § 298 ZPO über seinen unmittelbaren Wortlaut (§ 298 Abs. 1 Satz 1 ZPO: "Ausdruck für die Akten") hinaus auch der Ausdruck eines elektronischen Dokuments zum Zweck der Zustellung an einen auf elektroni- schem Weg nicht erreichbaren Prozessbeteiligten erfasst (BeckOK-ZPO/ Bacher, aaO Rn. 7; Saenger/Kießling, ZPO, aaO Rn. 1; Wieczorek/Schütze/ Assmann, aaO Rn. 3; MünchKomm-ZPO/Prütting, 6. Aufl., § 298 Rn. 3; Zöller/Greger, ZPO, 35. Aufl. Rn. 2; Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 875; für eine analoge Anwendung des § 298 ZPO jurisPK-ERV/Gomm, Stand: 1. Sep- tember 2022, § 298 Rn. 28 ff.; vgl. zur vorherigen Fassung des § 298 Abs. 1 ZPO BT-Drucks. 15/4067, S. 32). Beide Konstellationen betreffen dennoch lediglich die zivilprozessuale Gleichsetzung eines elektronischen Dokuments mit einem Ausdruck desselben (vgl. Ulrich/Schmieder, jM 2017, 398, 399 [zu § 298 Abs. 2 BGB aF]; Himmen, ZMR 2021, 711, 716). Insbesondere die Regelungen in § 298 Abs. 2 und 3 ZPO sprechen dage- gen, dass der Gesetzgeber dem einem Ausdruck eines elektronischen Doku- ments beigefügten Transfervermerk eine Bedeutung im Hinblick auf die materiell- rechtliche elektronische Form beigemessen hat. Denn gemäß § 298 Abs. 3 ZPO ist bei einem mit einer qualifizierten elektronischen Signatur eingereichten elekt- ronischen Dokument ein Transfervermerk nur dann zu fertigen, wenn das elekt- ronische Dokument nicht über einen sicheren Übermittlungsweg im Sinn von § 130a Abs. 4 ZPO eingereicht wird. Wenn also ein qualifiziert elektronisch sig- niertes Dokument über einen solchen sicheren Übermittlungsweg eingereicht 42 43 - 19 - wird (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 1 der Verordnung über die technischen Rahmenbedin- gungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das elektronische Behör- denpostfach vom 24. November 2017 - Elektronischer-Rechtsverkehr-Verord- nung, ERVV; BGBl. I S. 3803), muss nach der Regelung von § 298 ZPO der Ausdruck den Umstand, dass eine qualifizierte elektronische Signatur vorlag und damit auch die Anforderungen an die materiell-rechtliche elektronische Form (§ 126a Abs. 1 BGB) erfüllt sein können, nicht erkennen lassen; nach § 298 Abs. 2 ZPO genügt es vielmehr, die Einreichung auf einem sicheren Übermitt- lungsweg aktenkundig zu machen (vgl. BeckOK-ZPO/Bacher, aaO Rn. 8 f.). Der Zweck des Gesetzes besteht demnach ersichtlich allein darin, die Erfüllung der Voraussetzungen einer prozessrechtlich wirksamen Einreichung eines elektroni- schen Dokuments bei Gericht im Sinne des § 130a ZPO zu dokumentieren (vgl. BT-Drucks. 17/12634, S. 29). (c) Auch nach der vom Gesetzgeber beabsichtigten Funktionsäquivalenz zwischen Schriftform und elektronischer Form (BT-Drucks. 14/4987, S. 15, vgl. auch oben unter II 2 b cc (1)) liegt ein formwirksamer Zugang einer mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenen Willenserklärung nicht vor, wenn lediglich ein Ausdruck des Dokuments und der zugehörige Transferver- merk gemäß § 298 Abs. 3 ZPO in den Machtbereich des Empfängers gelangen. (aa) Zwar lässt - wie die Revision unter Hinweis auf eine in der Literatur vertretene Ansicht (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 568 BGB Rn. 29; Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 876) zu Recht betont - ein einem Aus- druck eines mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenen Doku- ments beigefügter und auf dieses Dokument bezogener Transfervermerk im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO die Identität des Erklärenden und die Echtheit des elektronischen Dokuments erkennen, indem er darüber Auskunft gibt, wer Inha- ber der Signatur ist, deren mathematisch-logischer Verbindung zum elektroni- schen Text die inhaltliche Urheberschaft des Signierenden sicherstellt 44 45 - 20 - (vgl. BT-Drucks. 14/4987, S. 16 f.). Dabei gewährleistet die Integritätsprüfung, dass das elektronische Dokument auch nicht nachträglich verändert wurde. (bb) Allerdings ermöglicht - worauf das Berufungsgericht zutreffend maß- geblich abgestellt hat - der einem Ausdruck eines elektronischen Dokuments bei- gefügte Transfervermerk im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO, der lediglich das Er- gebnis einer entsprechenden Prüfung durch das Gericht dokumentiert, es dem Empfänger nicht, die Echtheit der Signatur auch seinerseits zu überprüfen. Des- halb ist die nach Auffassung des Gesetzgebers mit der Formvorschrift zu erfül- lende Verifikationsfunktion (vgl. BT-Drucks. 14/4987, S. 16 f.) der qualifizierten elektronischen Signatur in einem solchen Fall nicht gewahrt (vgl. auch Hinz, MDR 2022, 1383 Rn. 28; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2024, § 542 BGB Rn. 135; im Ergebnis ebenso Fleindl, NZM 2024, 64, 70). Der Möglichkeit einer eigenen Verifizierung durch den Erklärungsempfänger kommt auch deshalb Be- deutung zu, weil gemäß § 298 Abs. 4 ZPO ein bei Gericht eingereichtes elektro- nisches Dokument - sofern die Akten in Papierform geführt werden - nach Ablauf von sechs Monaten gelöscht werden kann, so dass bei nachträglich aufkommen- den Zweifeln hinsichtlich der Echtheit des Dokuments eine Überprüfung (vgl. Müller, NJW 2015, 822, 824) unmöglich werden kann. (cc) Die fehlende Erfüllung der Verifikationsfunktion im Falle der Zusen- dung eines Ausdrucks eines qualifiziert signierten elektronischen Dokuments nebst Transfervermerk im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO wird auch nicht durch den Umstand aufgewogen, dass das Risiko, dass eine Signatur bei der gerichtlichen Prüfung fehlerhaft als gültig ausgewiesen wird, nur theoretischer Natur sein mag (vgl. hierzu Bacher, NJW 2015, 2753, 2755; Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 876). Dass dieses Risiko nicht rechtlich unbeachtlich ist, belegt die am 1. Januar 2018 in Kraft getretene Bestimmung des § 4 Abs. 2 ERVV, die im Bereich der 46 47 48 - 21 - prozessrechtlichen elektronischen Form die zuvor in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zulässig erachtete Verwendung der sogenannten Container- Signatur (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Mai 2013 - VI ZB 7/13, BGHZ 197, 209 Rn. 10 mwN) mit der Begründung untersagt, andernfalls sei eine Überprüfung der Authentizität und Integrität der elektronischen Dokumente im weiteren Ver- fahren insbesondere für den Prozessgegner oder andere Verfahrensbeteiligte re- gelmäßig nicht mehr möglich, da die Container-Signatur nach der Trennung der elektronischen Dokumente nicht mehr überprüft werden könne (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 15; vgl. auch BGH, Beschluss vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18, BGHZ 222, 105 Rn. 11 ff.). (d) Entgegen der Auffassung der Revision spricht auch die durch das Ge- setz zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie (DiRuG) vom 5. Juli 2021 (BGBl. I S. 3338) mit Wirkung vom 1. August 2022 neu gefasste Vorschrift des § 47 Alt. 2 BeurkG nicht gegen die Ansicht des Berufungsgerichts. Die Revision lässt bei ihrer Argumentation außer Betracht, dass § 298 ZPO - anders als § 47 Alt. 2 BeurkG - gerade keine materiell-rechtliche Regelung dahingehend enthält, dass der mit einem Transfervermerk versehene Ausdruck eines elektronischen Dokuments das Original im Rechtsverkehr vertrete. (e) Der Annahme der Revision, bei einem Ausdruck eines mit einer quali- fizierten elektronischen Signatur versehenen elektronischen Dokuments nebst Transfervermerk im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO handele es sich materiell-recht- lich um eine "Urschrift im Rechtssinn", steht zudem die Vorschrift des § 416a Alt. 2 ZPO entgegen. (aa) Nach dieser Regelung steht der Ausdruck eines gerichtlichen elektro- nischen Dokuments (§ 130b ZPO), der einen Vermerk des zuständigen Gerichts gemäß § 298 Abs. 3 ZPO enthält, einer öffentlichen Urkunde in beglaubigter Ab- schrift gleich. Der Gesetzgeber hat sich dabei bewusst für eine Gleichsetzung 49 50 51 52 - 22 - lediglich mit der beglaubigten Abschrift, nicht aber mit der (elektronischen) Ur- schrift entschieden (vgl. BT-Drucks. 15/4067, S. 35). (bb) Dem Rechtsgedanken der Bestimmung von § 416a ZPO entspre- chend könnte dem Ausdruck eines von einer Partei eingereichten elektronischen Dokuments (§ 130a ZPO) nebst Transfervermerk gemäß § 298 Abs. 3 ZPO - was hier allerdings letztlich offenbleiben kann (vgl. für eine entsprechende Anwen- dung auf private elektronische Dokumente BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. Sep- tember 2024, § 298 Rn. 16; jurisPK-ERV/Gomm, Stand: 1. September 2022, § 298 ZPO Rn. 70; aA Anders/Gehle/Gehle, ZPO, 82. Aufl., § 416a Rn. 1; vgl. auch Prütting/Gehrlein/Preuß, ZPO, 16. Aufl., § 416a Rn. 9) - allenfalls der Be- weiswert einer vom Gericht beglaubigten Abschrift des Dokuments, nicht jedoch der Beweiswert einer Urschrift zukommen. Vor diesem Hintergrund vermag - wie das Berufungsgericht zutreffend er- kannt hat - die von einigen Stimmen in der Literatur vertretene Ansicht, der Aus- druck eines elektronischen Dokuments stehe der Urschrift näher als eine beglau- bigte Abschrift (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 568 BGB Rn. 29; Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 876), nicht zu überzeugen. (cc) Soweit in der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Zugang von der Schriftform bedürfender Willenserklärungen anerkannt ist, dass eine in einer beglaubigten Abschrift eines prozessualen Schriftsatzes enthaltene Willenserklä- rung das materiell-rechtliche Schriftformerfordernis trotz fehlender Unterschrift des Erklärenden ausnahmsweise auch dann erfüllt, wenn der Erklärende selbst die Beglaubigung vorgenommen hat, weil er mit seiner Unterschrift unter dem Beglaubigungsvermerk nicht nur die Übereinstimmung mit der Urschrift bezeugt, sondern zugleich die Verantwortung für den Inhalt der Urkunde übernommen hat (BGH, Urteil vom 25. März 1987 - VIII ZR 71/86, NJW 1987, 2506 unter II 1; Be- schluss vom 4. Juli 1986 - V ZR 41/86, NJW-RR 1987, 395 unter II 3; BAG, NJW 53 54 55 - 23 - 2007, 250 Rn. 28; NJW 2021, 1551 Rn. 64; so auch die st. Rspr. zur prozess- rechtlichen Schriftform; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 22. März 2022 - VI ZB 27/20, NJW-RR 2022, 716 Rn. 9 ff.; vom 10. April 2018 - VIII ZB 35/17, juris Rn. 11 ff.; vom 26. März 2012 - II ZB 23/11, NJW 2012, 1738 Rn. 9; jeweils mwN), gilt dies nicht für die - der vorliegenden Fallgestaltung vergleichbare - ge- richtliche Beglaubigung (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Juli 1986 - V ZR 41/86, aaO; AG Gelsenkirchen, WuM 2016, 737, 739; AG Wiesbaden, NZM 2013, 424; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 568 BGB Rn. 27; Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 876; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 568 BGB Rn. 21; vgl. auch BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand: 1. August 2024, § 568 Rn. 7; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2024, § 542 BGB Rn. 133; BeckOK-Mietrecht/Schultz, Stand: 1. August 2024, § 568 Rn. 11; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 568 BGB Rn. 15; Bub/Treier/ Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV Rn. 40; Himmen, ZMR 2021, 711, 715; Hinz, MDR 2022, 1383 Rn. 2). (f) Ein gegenteiliges Ergebnis rechtfertigt sich entgegen der Ansicht der Revision (vgl. auch Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 877) letztlich auch nicht dadurch, dass der Gesetzgeber mit dem Gesetz zur Anpassung der Formvor- schriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsge- schäftsverkehr vom 13. Juli 2001 die sinnvolle und möglichst weitgehende Nut- zung der - zum damaligen Zeitpunkt - neuen Technologien im Rechtsverkehr er- möglichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4987, S. 10). Eine vorbehaltlose Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs unter Zurückstellen sonstiger allgemeiner Grundsätze des Rechts der Willenserklärung und insbesondere des Erfordernis- ses des Zugangs war mit dieser Zwecksetzung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers gerade nicht verbunden (BT-Drucks. 14/4987, S. 11, 20). Demzufolge ist es hinzunehmen, dass bis zu dem am 17. Juli 2024 erfolg- ten Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO (BGBl. I Nr. 234) die Kündigung 56 57 - 24 - eines Wohnraummietverhältnisses durch zivilprozessualen - und wegen § 130d ZPO zwingend elektronischen - Schriftsatz eines Rechtsanwalts gegenüber einer anwaltlich nicht vertretenen Naturalpartei, die keine Zustimmung im Sinne des § 173 Abs. 4 Satz 1 ZPO erteilt hat, nicht formwirksam erklärt werden kann. Eine unzumutbare Beeinträchtigung der Kündigungsmöglichkeiten ist damit nicht ver- bunden, da die Kündigung in der genannten Konstellation auch während eines Räumungsprozesses ohne Weiteres außergerichtlich unter Wahrung der Schrift- form des § 126 Abs. 1 BGB erfolgen und der diesbezügliche Vortrag sodann durch elektronischen Schriftsatz in den Prozess eingeführt werden kann. Ebenfalls bis zu dem vorstehend genannten Zeitpunkt hinzunehmen ist der von der Revision (vgl. auch Ehrmann/Streyl, NZM 2019, 873, 877; Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 568 BGB Rn. 29) kritisierte Umstand, dass im - hier nicht gegebenen - Fall, dass eine medienwahrende elektronische Zu- stellung einer in einem mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehe- nen elektronischen Schriftsatz enthaltenen Kündigungserklärung an den Erklä- rungsempfänger möglich ist (§ 173 Abs. 2, Abs. 4 Satz 1, 3 ZPO), das Gericht zu einer elektronischen Zustellung nur berechtigt, aber nicht verpflichtet ist (vgl. BT-Drucks. 19/28399, S. 34 f.; Hinz, MDR 2022, 1383 Rn. 21), und die Frage eines formwirksamen Zugangs der Willenserklärung damit von der Vorge- hensweise des Gerichts abhängt, auf die der Erklärende keinen Einfluss hat. Die hierin liegende Beeinträchtigung der Rechtssicherheit (vgl. BGH, Beschluss vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18, BGHZ 222, 105 Rn. 20) erscheint angesichts der 58 - 25 - in diesem Fall bestehenden Möglichkeit, die Kündigungserklärung außergericht- lich entweder in einer der Vorschrift des § 126a Abs. 1 BGB entsprechenden Form oder - wie soeben ausgeführt - in der Schriftform des § 126 Abs. 1 BGB zu erklären und den diesbezüglichen Vortrag sodann in den Prozess einzuführen, als zumutbar. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 19.09.2022 - 86 C 59/22 - LG Mainz, Entscheidung vom 20.06.2023 - 3 S 98/22 -

ECLI:DE:BGH:2016:130716UVIIIZR296.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 296/15 Verkündet am: 13. Juli 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 314 Abs. 3, §§ 543, 569 § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Dezember 2015 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 6. Mai 2015 wird insgesamt zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete im Jahr 2006 von der Klägerin eine Wohnung in Düsseldorf, deren Miete zuletzt monatlich 619,50 € zuzüglich Vorauszahlung auf die Nebenkosten betrug. Die Beklagte zahlte die Mieten für die Monate Feb- ruar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge des- wegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. Septem- ber 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit 1 - 3 - nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zah- lung einer Betriebskostennachforderung für das Jahr 2012 in Höhe von 1.577,50 € nebst Zinsen gerichteten Klage - bis auf einen Betrag von 515,21 € nebst Zinsen - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Beru- fungsgericht das amtsgerichtliche Urteil unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung teilweise abgeändert, indem es die Klage auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung abgewiesen hat. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstrebt die Klägerin die vollständige Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - VIII ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 4 - Die Klage auf Räumung sei unbegründet. Zwar habe sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit zwei Monatsmieten im Ver- zug befunden. Dabei könne dahinstehen, ob die Miete wegen der von der Be- klagten behaupteten Mängel der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert ge- wesen sei, weil es jedenfalls am Zugang einer Mängelanzeige gefehlt habe. Die Beklagte sei daher gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB mit der Geltendma- chung ihrer Rechte ausgeschlossen. Die Kündigungserklärung vom 15. November 2013 sei aber gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt sei. Die Vor- schrift finde im Wohnraummietverhältnis Anwendung. Das Kündigungsrecht sei ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen sei und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, dass der Vermie- ter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde. Für die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB spreche, dass es sich um ei- ne außerordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund handele. Die Interessenabwägung gehe in den Fällen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters aus, weil der Vermieter erhebliche fi- nanzielle Einbußen durch Mietrückstände erleide. Es sei aber nicht ersichtlich, warum der Vermieter noch weiter geschützt werden solle, indem er das ihm zustehende Kündigungsrecht zeitlich unbegrenzt ausüben könne. Vielmehr sei einem Vermieter, der trotz Kenntnis des Vorliegens der Kündigungsvorausset- zungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist von seinem Kündigungsrecht Gebrauch mache, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder aber der sonstigen Beendigung des Mietver- hältnisses zuzumuten. In diesen Fällen sei der Mieter schutzwürdiger, der auf- 6 7 8 - 5 - grund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, der Vermieter werde von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen. Die Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, dass eine fristlose Kündi- gung wegen der Mietrückstände aus Februar und April 2013 mehr als sieben Monate später im November 2013 nicht mehr erfolgen werde. Es seien bis zum Zeitpunkt der Kündigung keine weiteren Umstände hinzugetreten, die das Zu- warten der Klägerin und die im Anschluss erfolgte Kündigung nachvollziehbar machten, wie etwa die Entstehung weiterer Mietrückstände. Der Umstand, dass die Klägerin die Beklagte zuvor gemahnt habe, stehe einem schutzwürdigen Vertrauen auf Seiten der Beklagten nicht entgegen. Die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin zwar darauf bestehe, dass die offenen Mie- ten noch gezahlt werden, dies jedoch nicht zum Anlass nehmen werde, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. In diesem Zusammenhang gewinne auch der Umstand an besonderer Bedeutung, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handele, der die Beklagte zudem früher als Küsterin auch beruflich verbunden gewesen sei. Es habe daher für die Beklagte durchaus nahegelegen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht aus sozialen oder auch ethischen Erwägungen kei- nen Gebrauch machen werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 15. November 2013 und die Begründetheit des hierauf gestütz- ten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung (§§ 546, 985 BGB) nicht verneint werden. Denn der Zeitablauf von sieben Mo- naten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsver- 9 10 11 - 6 - zugs (5. April 2013) und der Erklärung der Kündigung am 15. November 2013 steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. 1. Das Berufungsgericht hat einen Räumungsanspruch der Klägerin (§§ 546, 985) verneint, weil die mit Schreiben vom 15. November 2015 erklärte Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten nicht beendet ha- be. Dabei hat das Berufungsgericht - insoweit rechtsfehlerfrei - einen Zahlungs- verzug in Höhe von zwei Monatsmieten bejaht, der den Vermieter grundsätzlich zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kündigung sei gleichwohl unwirksam, weil sie erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit und deshalb nicht in einer angemessenen Frist (§ 314 Abs. 3 BGB) erklärt worden sei, ist indes mit Rechtsfehlern behaftet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB schon nicht anwendbar. Davon abgesehen wäre die vom Be- rufungsgericht innerhalb der von ihm bejahten Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB vorgenommene Beurteilung aber auch nach den Maßstäben dieser Be- stimmung rechtsfehlerhaft. Denn die Annahme, die Kündigung sei nicht in an- gemessener Frist ausgesprochen worden, ist angesichts des vom Berufungsge- richt nicht berücksichtigten Umstands, dass die Zahlungsrückstände trotz Mah- nung fortbestanden und die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht berechtigt. Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe da- rauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen. 12 13 - 7 - a) § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohn- raum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Allerdings hat der Senat diese Frage bisher offen gelassen (vgl. Senats- urteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 29; vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5; vgl. in diesem Zusam- menhang ferner zur Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886 Rn. 21: dort wurde eine illoyale Verspätung so- wohl im Rahmen der Verwirkung als auch im Rahmen des § 314 Abs. 3 BGB verneint, ohne dass dessen Anwendbarkeit näher erörtert wurde), weil sie nicht entscheidungserheblich war. Dem lag die Überlegung zugrunde, dass es (bei Anlegung eines zutreffenden Maßstabes) im Falle einer nach § 314 Abs. 3 BGB durchgreifenden illoyalen Verspätung typischerweise ebenso an einer Unzu- mutbarkeit nach § 543 Abs. 1 BGB fehlen wird oder die Voraussetzungen des Einwandes von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, erfüllt sein werden (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO Rn. 5 mwN), wohingegen es bei Einhaltung einer angemessenen Frist nach § 314 Abs. 3 BGB ohnehin bei der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB verbliebe. b) Nunmehr gibt die vom Berufungsgericht zugelassene Revision Anlass, die Frage zu klären, ob § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB überhaupt Anwendung findet oder ob es sich bei diesen Bestimmungen um abschließende Sonderregelungen handelt. aa) Schon der Wortlaut dieser Vorschriften spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung (vgl. Senatsbeschluss 14 15 16 17 - 8 - vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO). § 543 BGB, der - sei es als General- klausel (Abs. 1), sei es als Regeltatbestände (Abs. 2) - die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses regelt, bestimmt in seinen weite- ren Absätzen im Einzelnen die Modalitäten der Kündigung. Eine zeitliche Be- schränkung für den Ausspruch der Kündigung schreibt diese Bestimmung nicht vor. Ebenso wenig enthält sie einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB. Auch § 569 BGB, der für Wohnraummietverhältnisse die Vorschrift des § 543 BGB um wei- tere Tatbestände und Kündigungsmodalitäten ergänzt, sieht weder eine Zeit- spanne, innerhalb derer die fristlose Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor. bb) Dies wird bestätigt durch die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des Gesetzgebers. Aus den Gesetzesmateria- lien zu §§ 543, 569 BGB und zu § 314 BGB ergibt sich eindeutig, dass die Vor- schriften über die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses als abschließen- de spezielle Regelung konzipiert sind und von der Einfügung einer Bestim- mung, wonach die Kündigung in "angemessener Frist" zu erfolgen habe, be- wusst abgesehen wurde. (1) Die Neufassung der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) sollte die bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze ablösen und das zuvor aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen hergeleitete fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund sowie die über mehrere Einzelvorschriften verstreuten speziel- len Kündigungsgründe ablösen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43). Mit Ausnahme der Verlängerung der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) sollte damit eine inhaltli- che Änderung nicht verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Die Regelung des § 314 BGB oder eine vergleichbare allgemeine Vorschrift gab es zum da- 18 19 - 9 - maligen Zeitpunkt nicht. Auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung war ein allgemeiner Grundsatz dieses Inhalts nicht entwickelt worden. Es war allerdings seit langem anerkannt, dass eine längere Verzögerung der Kündigungserklärung Rechtsfolgen nach sich zieht, etwa in der Weise, dass es bei Kündigungstatbeständen, die auf eine Unzumutbarkeit der Vertragsfort- setzung abstellen, angesichts einer längeren Kündigungsverzögerung an einer solchen Unzumutbarkeit und somit an einem durchgreifenden Kündigungsgrund fehlen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77, unter II 2 a mwN [zu § 554a BGB aF]). Ebenso stand und steht außer Frage, dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund beson- derer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 17; vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 11; vgl. ferner die frühere Rechtspre- chung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung des Mieters ge- mäß § 542 BGB aF bei vorbehaltloser Weiterzahlung der Miete für eine gewisse Zeit, dazu BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 unter II 3). (2) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber bei der Mietrechtsre- form vom 19. Juni 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die Kün- digung innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungs- grund zu erfolgen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 44) Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zusätzlich wird darauf abgestellt, dass eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht fest- gelegt werden könne und eine "offenere" Bestimmung eine Auslegung durch die Rechtsprechung erfordere und somit kaum etwas zur Vereinfachung des 20 21 - 10 - Mietrechts beitragen könne. Wörtlich heißt es hierzu in den Gesetzesmateria- lien (BT-Drucks. 14/4553, S. 44): "Es wird davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung in- nerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündi- gungsgrund zu erfolgen hat. Ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kann schon jetzt nach ständiger Rechtsprechung verwirkt werden […]. Eine einheitliche feste Ausschlussfrist in Anlehnung an § 626 Abs. 2 BGB sowie §§ 6, 24 und 70 VVG erscheint wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse (Wohnraum, Geschäfts- raum, Grundstücke, bewegliche Sachen) nicht möglich […]. Eine offenere Bestimmung wäre durch die Rechtsprechung in jedem Falle auslegungsbedürftig. Die mögliche Regelung könnte damit nur wenig zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen." (3) Hieran hat die Einführung des § 314 BGB durch das Schuldrechts- modernisierungsgesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) nichts geän- dert. Es erschien dem Gesetzgeber zwar geboten, bei einer allgemeinen Über- arbeitung des Leistungsstörungsrechts die Kündigung aus wichtigem Grund bei Dauerschuldverhältnissen in das Bürgerliche Gesetzbuch aufzunehmen. Dafür sprach sowohl die erhebliche praktische Bedeutung dieses Rechtsinstituts als auch die seit langem gefestigte Rechtsprechung zu seinem Anwendungsbe- reich (BT-Drucks. 14/6040, S. 177). Schon der Gesetzgeber sah jedoch, dass § 314 BGB damit als lex generalis in einem Konkurrenzverhältnis zu zahlrei- chen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze steht, in denen die Kündigung aus wichtigem Grund bei einzelnen Dauerschuldverhält- nissen besonders geregelt ist. Wörtlich heißt es in der Gesetzesbegründung hierzu: "Diese Einzelbestimmungen sollen nicht aufgehoben oder geän- dert werden, sondern als leges speciales Vorrang vor § 314 RE haben." (BT-Drucks. 14/6040, S. 177). 22 - 11 - Dementsprechend hat der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisie- rungsgesetzes zwar an manchen Stellen im Mietrecht Anpassungen vorge- nommen, so auch bei § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB (vgl. die Übersicht zu den Än- derungen bei Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., Einf v § 535 Rn. 77a), jedoch davon abgesehen, in §§ 543, 569 BGB einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB aufzunehmen. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist also in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt und eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB somit ausgeschlossen (ebenso MünchKommBGB/Gaier, 7. Aufl., § 314 Rn. 9; Erman/ Böttcher, aaO, § 314 Rn 5; Palandt/Grüneberg, aaO, § 314 Rn. 4; Palandt/ Weidenkaff, aaO, § 543 Rn. 44 f.). Die von Teilen der Literatur (vgl. Häublein, ZMR 2005, 1 f; Staudinger/V. Emmerich, Neubearb. 2014, § 543 BGB Rn. 2, 90; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 12 ff., 49) vertretene ge- genteilige Auffassung verkennt die aus den Materialien ersichtliche eindeutige Zielsetzung des Gesetzgebers. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Zwar finden - wie bereits oben unter II 1 a ausgeführt - bei einer auf § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigungserklä- rung die Grundsätze von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, An- wendung. Die vom Berufungsgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündi- gung erfüllt jedoch die Voraussetzungen der Verwirkung schon deshalb nicht, weil es - offensichtlich - an einem Umstandsmoment (vgl. dazu Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66) fehlt. Tragfähige Anhaltspunkte für ein Vertrauen der Beklagten, die Klägerin werde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst 23 24 25 - 12 - nicht ersichtlich. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist. III. Das Berufungsurteil kann demnach keinen Bestand haben, soweit be- züglich der Räumung zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Fest- stellungen mehr bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur vollständigen Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Räumungs- und Herausgabeklage ist begründet (§§ 546, 985 BGB), weil die fristlose Kündigung der Klägerin vom 15. November 2013 das Mietverhältnis beendet hat. Denn die Beklagte befand sich im Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten für die Monate Februar und April 2013 in Verzug, so dass die Kün- digung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt war. 26 27 - 13 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.05.2015 - 23 C 626/14 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.12.2015 - 5 S 40/15 -

ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

ECLI:DE:BGH:2020:091220UVIIIZR238.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 238/18 Verkündet am: 9. Dezember 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 249 Ba, § 280 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 a) Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchli- chen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senats- urteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 81; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 62; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 28; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, WuM 2016, 743 Rn. 2 und 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hin- weispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in ei- nem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren. b) Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer un- berechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Makler- kosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 371/18, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 238/18 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 18. Juni 2018 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20. Dezember 2017 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren sowie des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger, ehemals Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin, nimmt diese auf Schadensersatz wegen einer aus seiner Sicht unberechtigten, auf vor- getäuschten Eigenbedarf gestützten Kündigung in Anspruch. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 zum 31. August 2012 und machte geltend, die Wohnung werde für die Tochter eines ihrer Gesellschafter benötigt. 1 2 - 3 - Der nachfolgenden Räumungsklage gab das Amtsgericht im Januar 2013 statt. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Kläger unter Ein- schaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung in Berlin. Hierfür wurde ihm seitens des Maklers ein Betrag in Höhe von 29.543,42 € in Rechnung gestellt. In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien einen Vergleich, wonach sich der Kläger zur Räumung der Wohnung bis Ende Februar 2016 verpflichtete. Da sich die Bezugsfertigstellung der von ihm erworbenen Eigentumswohnung verzö- gerte, gab der Kläger die Wohnung erst im Juni 2016 an die Beklagte heraus. Die Tochter des Gesellschafters der Beklagten zog nicht in die Wohnung ein. Der Kläger macht geltend, der Eigenbedarf sei von Anfang an nur vorge- täuscht gewesen; zudem habe es die Beklagte jedenfalls versäumt, ihn darauf hinzuweisen, dass der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Hierauf gestützt nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. Seiner - einschließlich der vorgenannten Maklerkosten - auf Zah- lung von insgesamt 32.626,23 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsge- richt lediglich bezüglich der Umzugskosten (3.024,03 €) sowie der Kosten für ei- nen neuen Telefonanschluss (58,78 €) stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat ihm das Landgericht auch die Makler- kosten zugesprochen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte insoweit ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger könne von der Beklagten wegen Verletzung der nachvertragli- chen Treuepflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) auch die für den Ersatzwohnungskauf an- gefallenen Maklerkosten verlangen. Die Beklagte habe nicht substantiiert darge- legt, dass die Eigenbedarfslage zum maßgeblichen Zeitpunkt des Ablaufs der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist (29. Februar 2016) noch bestanden habe. Somit habe die Beklagte ihre Pflicht zum Hinweis auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs verletzt. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts zählten zum hiernach erstattungs- fähigen Schaden auch die für die Vermittlung der Eigentumswohnung angefalle- nen Maklerkosten. Denn auch diese Kosten seien adäquat kausal auf die Pflicht- verletzung der Beklagten zurückzuführen. Es könne keinen Unterschied machen, ob sich der Kläger dafür entscheide, Eigentum zu erwerben oder eine Wohnung anzumieten, da die Kausalität in beiden Fällen gegeben sei. Dem Kläger könne auch eine Verletzung seiner Schadensminderungs- pflicht (§ 254 BGB) nicht vorgeworfen werden. Der Kauf einer Wohnung - statt einer Anmietung - könne aus Gründen der Alterssicherung, dem Schutz vor Geld- entwertung, der deutlich gestiegenen Mietpreise sowie der niedrigen Zinsen die erheblich wirtschaftlichere und günstigere Variante sein. 7 8 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Ersatz der für den Erwerb der Eigentumswohnung gezahlten Maklerkosten aus § 280 Abs. 1 BGB nicht zu. Das Berufungsgericht ist bereits zu Unrecht von einer Pflichtverletzung der Beklagten ausgegangen, die es in deren fehlendem Hinweis auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs gesehen hat. Eine solche Hinweispflicht des Vermieters be- steht - auch bei einem geschlossenen Räumungsvergleich - jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, nicht hingegen bis zum Ablauf der im Vergleich ver- einbarten Räumungsfrist. Zudem sind die Maklerkosten für den Eigentumserwerb kein ersatzfähiger Schaden, da sie vom Schutzzweck der - unterstellt - verletzten Vertragspflicht nicht erfasst sind. 1. Der Prüfung des Vorliegens einer Pflichtverletzung ist der Senat nicht durch die Rechtskraftwirkung (§ 322 Abs. 1 ZPO) des erstinstanzlichen Urteils enthoben, das die Beklagte zur Leistung eines Teils des eingeklagten Schadens- ersatzes verpflichtete und gegen welches sie Berufung nicht eingelegt hat. Denn die Ausführungen zum Vorliegen einer Pflichtverletzung erwachsen als Tatbe- standsvoraussetzung des § 280 Abs. 1 BGB nicht in Rechtskraft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Februar 1983 - III ZR 184/81, NJW 1993, 2032 unter III 2; vom 7. Juli 1993 - VIII ZR 103/92, BGHZ 123, 137, 139 f.; vom 5. Novem- ber 2009 - IX ZR 239/07, BGHZ 183, 77 Rn. 9; vom 10. April 2019 - VIII ZR 12/18, NJW 2019, 2308 Rn. 30, und VIII ZR 39/18, NJW 2019, 1745 Rn. 16). 2. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt und dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine Kündigung 11 12 13 - 6 - des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbe- darf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert (st. Rspr., vgl. nur Se- natsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79 ff.; vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; vom 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 14). 3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts besteht diese Hinweis- pflicht jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Lediglich über einen vor diesem Zeitpunkt eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs - auf den sich auch die Beklagte als teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts berufen kann (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 14) - hat der Vermieter den Mieter zu unterrichten. Dies gilt grund- sätzlich auch dann, wenn die Parteien - wie hier - in dem der Kündigung nachfol- genden Räumungsrechtsstreit einen Vergleich schließen, wonach sich der Mieter bis zu einem bestimmten Termin zum Auszug aus der Wohnung verpflichtet. a) Der Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Ei- genbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) löst dann eine Hinweispflicht des Vermieters aus, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eingetreten ist. Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchli- chen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch bestehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 28). Diese zeitliche Ein- grenzung bringt - in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise, vgl. BVerfG, NJW 2006, 2033 Rn. 5 - die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter in 14 15 - 7 - einen angemessenen Ausgleich und sorgt für Rechtssicherheit (vgl. Senatsur- teile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, aaO; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 62; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO). Der Senat hat entschieden, dass es eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters nicht gibt, sondern eine solche nur bis zum Ablauf der Kündi- gungsfrist besteht. Dies hat er maßgebend darauf gestützt, dass eine zeitliche Ausdehnung der Hinweispflicht über das Ende des Mietverhältnisses hinaus mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes nicht zu vereinbaren wäre (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 84). b) Nach diesen Maßstäben musste die Beklagte den Kläger nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (31. August 2012) und nicht, wie vom Berufungsge- richt angenommen, bis zum Ablauf der vergleichsweise vereinbarten Räumungs- frist (29. Februar 2016) über einen Wegfall des Eigenbedarfs unterrichten. aa) Die vorgenannten Aspekte der Rechtssicherheit und des effektiven Rechtsschutzes greifen auch in dem Fall ein, in welchem über die Räumungs- klage des Vermieters nicht gerichtlich entschieden wurde, sondern die Parteien sich im Wege eines Vergleichs über den Zeitpunkt des Auszugs des Mieters ver- ständigen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, WuM 2016, 743 Rn. 2 und 9). bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, das insoweit auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil Bezug nimmt, ist es nicht "sachgerecht", 16 17 18 19 - 8 - deshalb auf den im Vergleich festgelegten Auszugszeitpunkt abzustellen, weil die Parteien diesen an die Stelle des Ablaufs der Kündigungsfrist gesetzt haben. Al- lein die Vereinbarung eines Auszugszeitpunkts hat grundsätzlich keine Auswir- kungen auf die mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses (§ 542 BGB). Zwar kann die durch eine wirksam erklärte Kün- digung bewirkte Umgestaltung des Mietverhältnisses grundsätzlich durch ein rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien - nicht einseitig - rückgängig gemacht werden (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 22 mwN). Ein solcher Wille muss sich jedoch aus dem Räu- mungsvergleich mit hinreichender Klarheit entnehmen lassen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Es fehlt - entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Sicht der Revisionserwiderung - an An- haltspunkten dafür, dass die Parteien hierdurch die Rechtswirkungen der Kündi- gung einvernehmlich rückgängig machen und damit zugleich die Hinweispflichten des Vermieters zeitlich ausdehnen wollten. Insbesondere ist für einen Willen der Beklagten, die von der Wirksamkeit ihrer bereits einige Jahre zuvor ausgespro- chenen Eigenbedarfskündigung ausging, das Ende des Mietverhältnisses hin- auszuschieben, nichts ersichtlich. Im Gegenteil spricht, worauf auch die Revision in der mündlichen Verhandlung zutreffend abgestellt hat, der Umstand, dass der Kläger die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Räumungsvergleichs bereits gekauft hatte, schon gegen die Annahme, dass er Interesse an einem solchen Hinweis hatte. 4. Ebenso rechtsfehlerhaft ist die Ansicht des Berufungsgerichts, die zum Erwerb der Eigentumswohnung aufgewandten Maklerkosten seien ein ersatzfä- higer Schaden des Klägers (§ 249 Abs. 1 BGB). Diese wären zwar - unterstellt der Eigenbedarf habe schon im Kündigungszeitpunkt nicht vorgelegen - noch 20 21 - 9 - adäquat kausal, unterfallen jedoch nicht dem Schutzzweck der - für das Revisi- onsverfahren zu Gunsten des Klägers zu unterstellenden - Vertragspflichtverlet- zung der Beklagten und zwar unabhängig davon, ob diese darin besteht, dass der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestand und somit bereits der Ausspruch der Kündigung eine Pflichtverletzung dargestellt hat oder ob der Eigenbedarf später - bis zum Ablauf der Kündigungsfrist - weggefallen ist und die Pflichtver- letzung im fehlenden Hinweis der Beklagten hierauf gelegen hat. a) Der Schaden des Klägers in Form der Maklerkosten ist zwar noch adä- quat kausal auf die - unterstellte - Pflichtverletzung der Beklagten zurückzufüh- ren. aa) Adäquat ist eine Bedingung dann, wenn das Ereignis im Allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeig- net ist, einen Erfolg der fraglichen Art herbeizuführen. Die Adäquanz kann fehlen, wenn der Geschädigte selbst in völlig ungewöhnlicher oder unsachgemäßer Weise in den schadensträchtigen Geschehensablauf eingreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden endgültig herbeiführt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Januar 2005 - X ZR 163/02, NJW 2005, 1420 unter 2 b; vom 25. Ja- nuar 2018 - VII ZR 74/15, NJW 2018, 944 Rn. 16). bb) Bei Anwendung dieses Maßstabs liegt es noch nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter die ihm gegenüber ausgespro- chene Eigenbedarfskündigung zum Anlass nimmt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht wie bisher in angemieteten Räumlichkeiten, sondern in einer Eigentums- wohnung zu verwirklichen, und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet. 22 23 24 - 10 - b) Die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung unterfallen jedoch nicht mehr dem Schutzzweck der vertraglichen Pflicht, welche die Be- klagte - unterstellt - durch den Ausspruch der Kündigung beziehungsweise durch ihren fehlenden Hinweis auf den Wegfall des Eigenbedarfs verletzt hat. Denn eine vertragliche Haftung besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde, was vorliegend bezüglich der Maklerkosten und der mietvertraglichen Pflicht zur Gebrauchserhaltung nicht der Fall ist. aa) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es anerkannt, dass die Schadensersatzpflicht durch den Schutzzweck der Norm begrenzt wird. Dies gilt unabhängig davon, auf welche Bestimmung die Haftung gestützt wird. Eine Schadensersatzpflicht besteht nur, wenn die Tatfolgen, für die Ersatz begehrt wird, aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht über- nommen worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 22. April 1958 - VI ZR 65/57, BGHZ 27, 137, 139 ff.; vom 4. Juli 1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126 unter II 4 a; vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, NJW-RR 2006, 965 Rn. 9; vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 24; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, NJW 2012, 2024 Rn. 14). Die Schadensersatzpflicht hängt zum einen davon ab, ob die ver- letzte Bestimmung überhaupt den Schutz Einzelner bezweckt und der Verletzte gegebenenfalls zu dem geschützten Personenkreis gehört. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Bestimmung das verletzte Rechtsgut schützen soll. Dar- über hinaus muss die Norm den Schutz des Rechtsguts gerade gegen die vorlie- gende Schädigungsart bezwecken; die geltend gemachte Rechtsgutsverletzung beziehungsweise - wie vorliegend - der geltend gemachte Schaden müssen also auch nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fallen. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch 25 26 - 11 - den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen; ein "äußerlicher", gleichsam "zufälliger" Zusammenhang genügt nicht. Insoweit ist eine wertende Betrachtung geboten (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, aaO; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, aaO; vom 20. Mai 2014 - VI ZR 381/13, BGHZ 201, 263 Rn. 10; vom 2. April 2019 - VI ZR 13/18, BGHZ 221, 352 Rn. 30). Bei der Verletzung vertraglicher Pflichten hängt die Ersatzpflicht des Schä- digers - vorliegend der Vermieterin - davon ab, dass die verletzte Vertragspflicht das Entstehen von Schäden der eingetretenen Art verhindern sollte. Der Schädi- ger hat nur für die Einbußen einzustehen, die die durch den Vertrag geschützten Interessen betreffen (vgl. BGH, Urteile vom 30. Januar 1990 - XI ZR 63/89, NJW 1990, 2057 unter I 2 b; vom 22. September 2016 - VII ZR 14/16, BGHZ 211, 375 Rn. 14; Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 104). Maßgebend ist so- mit die vertragliche Interessenlage der Parteien und der damit korrespondierende Vertragszweck. Denn in gleicher Weise, wie der Vertragszweck Entstehen, Ent- wicklung und Untergang der primären Pflichten festlegt, werden hierdurch auch die ihrer Sanktion dienenden sekundären Schadensersatzverbindlichkeiten ih- rem Umfang nach bestimmt (vgl. Lange/Schiemann, aaO S. 101). bb) Hiernach stammen die Kosten des Maklers, welcher vom Kläger mit der Suche nach einer Eigentumswohnung beauftragt war - anders als bei einer Anmietung (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 Rn. 18) -, nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Denn der Kläger ist aus seiner bisherigen Stellung als Mieter unter Einschaltung des Maklers in diejenige eines Eigentü- mers gewechselt. 27 28 - 12 - (1) Die - unterstellte - Pflichtverletzung der Beklagten läge in der Beein- trächtigung des vertraglich geschützten Gebrauchserhaltungsinteresses des Klä- gers. Dabei kann vorliegend offen bleiben, ob die Eigenbedarfskündigung im Zeitpunkt ihres Ausspruchs berechtigt war. Zwar tritt die Gestaltungswirkung ei- ner Kündigung nicht ein, wenn ein Kündigungsgrund fehlt; das Mietverhältnis be- steht vielmehr fort. Jedoch macht der Vermieter mit der wegen fehlender materi- eller Gründe unwirksamen Kündigung dem Mieter den Gebrauch der Mietsache streitig und stellt dessen Besitzrecht in Frage. Damit verletzt er zugleich seine eigene vertragliche Leistungspflicht zur Überlassung der Mietsache (vgl. BGH, Urteile vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 302; vom 16. Ja- nuar 2009 - V ZR 133/08, BGHZ 179, 238 Rn. 16). Gleiches gilt der Sache nach, wenn der zunächst bestehende Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist entfällt und der Vermieter den Mieter hierauf nicht hinweist, sondern vielmehr - rechtsmissbräuchlich - an der Kündigung festhält. (2) Danach ist der Vermieter zum Ersatz solcher Schäden verpflichtet, die auf der Verletzung seiner Pflicht zur Wahrung des Besitzrechts des Mieters be- ruhen. Infolge des gerichtlichen Räumungsvergleichs im Anschluss an die unbe- rechtigte Eigenbedarfskündigung büßt der Mieter sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache ein, so dass der Vermieter dann verpflichtet ist, dem Mieter den Schaden zu ersetzen, der in einem inneren Zusammenhang mit des- sen Gebrauchserhaltungsinteresse steht (vgl. BGH, Urteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, WM 1974, 345 unter II 5; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 26). 29 30 31 - 13 - (3) Dieser gebotene Zusammenhang zur Besitzbeeinträchtigung fehlt bei den Maklerkosten, die im Zuge des Erwerbs der Eigentumswohnung angefallen sind. Entgegen der - nicht näher begründeten - Ansicht des Berufungsgerichts stellen diese keinen ersatzfähigen Schaden dar. Denn durch den Eigentumser- werb, der Gegenstand des Maklerauftrags war, hat der Kläger nicht (lediglich) seinen Besitzverlust ausgeglichen, sondern im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung als Mieter eine hiervon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein- genommen. Darauf, dass das Besitzrecht des Mieters auch den Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt, kann sich der Kläger insoweit nicht mit Erfolg berufen. Hiernach ist das Bestandsinteresse des Mieters geschützt; der Eigen- tumsschutz dient daher der Abwehr solcher Regelungen, die dieses Bestandsin- teresse des Mieters gänzlich missachten oder unverhältnismäßig einschränken (vgl. BVerfGE 89, 1, 8). Vorliegend beruft sich der Kläger jedoch nicht auf Ab- wehrrechte, sondern macht Schäden infolge des Besitzverlusts geltend. (4) Mit dem Wechsel des Klägers von der - vertraglich geschützten - Stel- lung eines Besitzers in diejenige eines Eigentümers geht auch eine andere Rechts- und Pflichtenstellung einher, die sich von derjenigen einer Mietvertrags- partei signifikant unterscheidet. Anders als in der Position des Mieters unterliegt der Kläger nunmehr - hin- sichtlich der Wohnungsnutzung - keinen vertraglichen Bindungen. Sein Besitz- recht an der Wohnung ist nicht mehr, wie zuvor, ein abgeleitetes (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 f.; Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 82), 32 33 34 35 - 14 - sondern ein ihm originär zustehendes Recht. Ihm steht eine grundsätzlich unein- geschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis zu (§ 903 Satz 1 BGB). Zudem ist das (Nutzungs-)Recht des Klägers an der ihm gehörenden Ei- gentumswohnung nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber ist es das Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlas- sung auf Zeit zusteht (vgl. BGH, Urteile vom 6. Dezember 1972 - VIII ZR 179/71, BGHZ 60, 22, 25; vom 17. April 1996 - XII ZR 168/94, NJW 1996, 2028 unter 3). Dieser zeitlichen Begrenzung ist bei der Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters Rechnung zu tragen. Gemessen daran fehlt es bei den vorliegend geltend gemachten Makler- kosten an dem gebotenen inneren Zusammenhang mit dem vertraglich geschütz- ten Interesse des Mieters. Denn durch den Vertragsschluss zeigt dieser - dem Wesen des Mietvertrags entsprechend - sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts. Somit ist auch (nur) dieses Interesse ge- schützt. Erwirbt er eine Wohnung zu Eigentum, verfolgt er jedoch bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Daher fallen Vermö- genseinbußen mittels derer sich der Mieter in die Lage versetzen will, (auf Dauer angelegtes) Eigentum zu erwerben, bei wertender Betrachtung nicht mehr unter den Schutzzweck der Vertragspflicht des Vermieters zur (vorübergehenden) Ge- brauchserhaltung. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der 36 37 38 - 15 - Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur End- entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung des Klägers ist zurückzu- weisen. Zwar fehlt es an Feststellungen zu einer Pflichtverletzung der Beklagten, insbesondere dazu, ob bei ihr zum für das Bestehen einer Hinweispflicht maßge- benden Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist noch ein Eigenbedarf bestand. Darauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht an, da dem Kläger - wie ausgeführt - ein Anspruch auf Ersatz der Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswoh- nung selbst bei Vorliegen einer Pflichtverletzung nicht zusteht. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 20.12.2017 - 234 C 97/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.06.2018 - 64 S 24/18 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/04 Verkündet am: 16. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, läßt der nachträgliche Ausgleich der Rück- stände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragli- chen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 28. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Januar 1991 eine Zwei- Zimmer-Wohnung in B. , K. straße . Die monatliche Miete betrug zuletzt einschließlich eines Heizkostenvorschusses 580,88 €. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Juli 2002 in Höhe von 580,29 €, für Oktober 2002 in Höhe von 580,88 € und für November 2002 in Höhe von 0,88 € schuldig. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 13. November 2002 unter Berufung auf die Zahlungsrück- stände in Höhe von 1.162,05 € fristlos, vorsorglich fristgemäß. - 3 - Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte die Beklagte ohne Zweckbestimmung am 19. November 2002 Beträge von 580,88 € und von 50 €. Die Miete für Dezember 2002 zahlte die Beklagte nicht. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.112,05 € sowie Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wiederholt. Nach Beglei- chung der Mietrückstände durch das für die Beklagte zuständige Sozialamt ha- ben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags überein- stimmend für erledigt erklärt. Im übrigen hat die Klägerin ihren Antrag dahinge- hend abgeändert, daß Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zum 31. Dezember 2003 verlangt werde. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage insoweit abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst ihr auf Räumung und Herausgabe gerichtetes Begehren weiterver- folgt. Nachdem die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen ist, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem hat die Beklagte widersprochen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2004, 237 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Zwar seien die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 13. November 2002 erfüllt gewesen. Die fristlose Kündigung sei jedoch durch die Zahlung des Sozialamtes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 - 4 - BGB unwirksam geworden. Auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung kön- ne sich die Beklagte auf diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmißbräuchlich, wenn die Klägerin trotz der Schonfristzahlung aus der hilfsweise fristgemäß er- klärten Kündigung vorgehen könnte. Nicht nachzuvollziehen sei, warum der Mieter in derartigen Fällen gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt werden sollte als gegenüber einer fristlosen Kündigung. Die Rege- lung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB diene nicht nur dazu, dem Mieter im Rahmen einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung eine längere Kündigungsfrist zu geben, sondern beseitige die Wirksamkeit der Kündigung selbst. Insofern bedeute es einen Wertungswiderspruch, wenn eine nachträgliche vollständige Zahlung der Mietzinsrückstände eine Kündigung nicht insgesamt unwirksam machen würde. II. Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Die von der Klägerin abgegebene Erledigungserklärung ist, auch wenn die Beklagte dieser nicht zugestimmt hat, in der Revisionsinstanz jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn das erledigende Ereignis - wie hier - außer Streit steht (BGH, Urteil vom 28. Juni 1993 - II ZR 119/92, NJW-RR 1993, 1123 unter I; Musielak/Wolst, ZPO, 4. Aufl., § 91 a Rdnr. 7; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdnr. 39). 2. Da die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist nunmehr darüber zu entscheiden, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Dies setzt voraus, daß der Räumungsantrag, den die Klägerin in der Revisionsinstanz weiterverfolgt hat, vor dem Auszug der Beklagten zulässig und begründet war (BGHZ 106, 359, 366 f.). Entgegen der Ansicht des Beru- - 5 - fungsgerichts war der Räumungsantrag unter Zugrundelegung der bisherigen Feststellungen nicht unbegründet. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung vom 13. November 2002 mit der Zahlung der Mietrückstände durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts nicht ohne weiteres dazu, daß die Beklagte die Zahlungen inner- halb der Schonfrist auch der wegen der Zahlungsrückstände hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann. Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfs- weise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht (dafür: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 32; Sternel, Miet- recht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1130; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 19; Franke, ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99; Asper, WuM 1996, 315; dagegen: OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnr. 38; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b a.F. Rdnr. 32; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 29; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 64; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 52; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 78 Rdnr. 6). Diese Frage ist zu verneinen. Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der histo- rischen Auslegung (b), der systematischen Stellung (c) und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung (d). - 6 - a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB ist die Kündigung ausgeschlos- sen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, beziehungsweise wird unwirk- sam, wenn der Mieter unverzüglich die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift des § 543 BGB bezieht sich lediglich auf die außerordentliche Kündigung aus wich- tigem Grund. § 569 BGB konkretisiert dies für Mietverhältnisse über Wohnraum und schützt den Mieter auch dann, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Wortlaut nach bezieht sich diese Privilegie- rung nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine entspre- chende Regelung oder Verweisung fehlt dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche Kündigung in §§ 573 f. BGB. Eine Erweiterung des Anwen- dungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung, so- weit diese auf eine schuldhafte nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters in Gestalt von Zahlungsrückständen gestützt wird, ist aus dem Ge- setzeswortlaut deshalb nicht herzuleiten. b) Die historische Auslegung spricht gegen eine erweiternde Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Ein Nachholrecht des Mieters bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde bereits in § 3 Abs. 3 des Mieter- schutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. S. 353) verankert und durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I, 505) in § 554 BGB a.F. wieder aufgegriffen. Demgegenüber war die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum 31. Dezember 1965 an keine Kündigungsgründe mehr gebunden, der Mieter konnte sich lediglich auf die sogenannte Sozialklausel des § 556 BGB a.F. be- rufen. Erst mit dem 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. November 1971 (BGBl. I 1839) wurde die ordentliche Kündigung des Vermieters an be- stimmte Voraussetzungen - unter anderem die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter - geknüpft. Zielsetzung - 7 - dieser Regelung war es, den Mieter auch gegen eine ordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen, nicht dage- gen, eine Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung zu errei- chen. Eine Bezugnahme auf § 554 BGB a.F. fehlt; dies gilt auch für das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I, 3603). Selbst wenn dem Gesetzgeber dabei unterstellt werden könnte, er habe es übersehen, die Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zu regeln (so Scholl, WuM 1993, 99, 100; Franke, ZMR 1992, 81, 82), trägt dieser Ge- danke heute nicht mehr. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (WuM 1991, 526) und des OLG Karlsruhe (WuM 1992, 517) ergangen waren, die eine Heilungswir- kung einer nachträglichen Zahlung gegenüber einer fristgemäßen Kündigung verneint haben, kann nicht mehr von einem erneuten gesetzgeberischen Ver- sehen ausgegangen werden. Vielmehr spricht die insofern unveränderte Neu- fassung dafür, daß der Gesetzgeber angesichts der eindeutigen Rechtsent- scheide keinen davon abweichenden Regelungsbedarf gesehen hat. c) Die systematische Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht eben- falls gegen eine erweiternde Auslegung. Die Vorschrift enthält eine Ausnahme von dem in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz, daß eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist. Die Stellung der Norm als Ausnahme von dem gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Erweiterung auch auf die fristgemäße Kündigung. Zudem enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keinen etwa den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nachgebildeten Tatbe- stand, nach dem eine Kündigung mit Zahlungsrückständen des Mieters be- gründet werden kann. Vielmehr knüpft § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abweichend da- - 8 - von an eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters an, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann. d) Auch der Zweck der gesetzlichen Regelung legt nahe, die Wirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung zu beschränken. aa) Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. die Ge- setzesbegründung im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatz- wohnraum zu beschaffen. bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB knüpft zudem schon rein begrifflich an ande- re Kriterien an als die Vorschriften der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine fristgemäße Kündigung wegen schuldhaft begründeter Zahlungsrückstände ist zulässig, weil der Mieter damit in nicht unerheblicher Weise vertragliche Pflichten, hier sogar seine Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (Senat, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 unter II 2 a). cc) Ferner setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus, wor- auf die Revision zu Recht hinweist. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs. 4 BGB bzw. § 285 BGB a.F. berufen kann (Staudinger/ - 9 - Emmerich (2003), § 543 Rdnr. 56; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 90), entlastet ihn im Rah- men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Grapentin in Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 64; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 16; Reick in Bamber- ger/Roth, aaO, § 573 Rdnr. 28). Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvor- hersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten be- rücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen läßt (OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Krenek in Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht (August 2004), § 573 Rdnr. 21; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 49; a.A. Scholl, WuM 1993, 99 m.Nachw.). Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind seine Interessen aufgrund der obigen Erwägungen hinreichend geschützt, ohne daß es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht für diese Fälle zusätzlich herangezogenen Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf. e) Soweit schließlich angenommen wird, die hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung sei ohnehin unwirksam, da sie unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung - erklärt worden sei (LG Wiesba- den, WuM 1998, 284; Buchmann, WuM 1996, 78; Beuermann, WuM 1997, 151), überzeugt dies nicht. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungs- feindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der - 10 - Gegenpartei geknüpft wird (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 542 BGB Rdnr. 16). Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlaß genommen, frist- los und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündi- gung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, daß die Wirksamkeit dieser Kün- digung erst nachrangig zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; offengelas- sen in: BVerfG, Beschluß vom 15. August 1996, NJW-RR 1996, 1479). III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, aus welchen Gründen die Beklagte ein Verschulden an den eingetretenen Zah- lungsrückständen trifft. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 155/04 Verkündet am: 6. April 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 c Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Art. 229 § 5 Satz 2 Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsre- gelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. März 2005 durch die Vor- sitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 29. April 2004 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine im Haus des Klägers in S. gelegene Wohnung. Der Mietvertrag vom 18. September 2000 enthielt in § 2 unter anderem folgende Regelungen: "1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2000 und endet am 30. September 2001. Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. 2. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wenn seit Beginn des Mietverhältnisses weniger als fünf Jahre vergangen sind ... . 3. Die Kündigung muß schriftlich bis zum dritten Werktag des er- sten Monats der Kündigung erfolgen. ...". - 3 - Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. März 2003 zum 30. Mai 2003 und räumte die Wohnung. Ab dem 1. Juni 2003 zahlte er keine Miete mehr. Der Kläger hat von dem Beklagten Zahlung der Mieten für die Monate Juni und Juli 2003 in Höhe von jeweils 647,50 €, insgesamt mithin 1.295 €, nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Land- gericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sei- nen Antrag auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Beklagte sei verpflichtet, die Mieten für die Monate Juni und Juli 2003 an den Kläger zu zahlen. Das Mietverhältnis habe sich nach § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags bis zum 30. September 2003 verlängert. Die vom Beklagten am 2. März 2003 ausgesprochene Kündigung sei nicht vor Ablauf dieser Befristung wirksam geworden. Aus § 2 Ziff. 1 ergebe sich, daß das Mietverhältnis nicht zu jedem beliebigen Termin, sondern nur zum 30. September eines jeden Jahres unter Einhaltung der in § 2 Ziff. 2 vereinbarten Frist gekündigt werden könne. Die Vereinbarung in § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Zwar sei ei- ne zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinba- rung nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB sei jedoch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ausgeschlossen, weil die - 4 - Kündigungsfrist vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sei. Das Mietverhältnis sei nach Ablauf der ursprünglichen Befristung am 30. September 2001 nicht für eine "juristische Sekunde" unterbrochen gewesen und anschließend auf einer neuen vertraglichen Grundlage fortgesetzt worden; vielmehr sei es unter Wahrung seiner Identität mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt worden, nachdem es nicht zum vereinbarten Vertragsende gekün- digt worden sei. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB werde nicht für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2003 durch die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB "überspielt". Zwar lasse der Wortlaut des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB diese Auslegung zu. Diese Regelung verdränge jedoch nicht solche früheren Über- gangsvorschriften, die sich auf Bestimmungen bezögen, die - wie § 573 c Abs. 4 BGB - durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nicht geändert worden seien. Art. 229 § 5 EGBGB regele ausschließlich den zeitlichen Gel- tungsbereich der durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz geänderten Vorschriften. Ein anderes Ergebnis sei auch nicht im Hinblick auf den Verein- heitlichungszweck des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB gerechtfertigt. Diesem Ziel stünden zudem Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes entgegen, denen mit den Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform habe Rechnung getragen werden sollen. Der Umstand, daß die Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsre- form stark ausdifferenziert seien, spreche dagegen, ihnen nur für einen Zeit- raum von 16 Monaten (1. September 2001 bis 31. Dezember 2002) Bedeutung zuzumessen. Hinzu komme, daß Art. 229 § 3 EGBGB in seinen Absätzen 2 und 6 für bestimmte Fälle ausdrücklich die Fortgeltung alten Mietrechts über den 1. Januar 2003 hinaus anordne. Wenn der Gesetzgeber bei der späteren Einfügung von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB hieran etwas hätte ändern wollen, hätte er dies deutlich zum Ausdruck gebracht. - 5 - § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags verstoße auch nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F., da befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausgenommen seien. II. Diese Ausführungen des eingehend und überzeugend begründeten Be- rufungsurteils halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der vereinbarten Miete für die Monate Juni und Juli 2003, weil die mit Schreiben des Beklagten vom 2. März 2003 erklärte Kündi- gung das Mietverhältnis erst zum 30. September 2003 beendet hat. 1. Das Berufungsgericht hat § 2 des Mietvertrags vom 18. September 2000 zutreffend und von der Revision unbeanstandet dahin ausgelegt, daß das Mietverhältnis lediglich zum 30. September eines jeden Jahres gekündigt wer- den konnte. Das ergibt sich aus § 2 Ziff. 1, wonach das Mietverhältnis am 1. Oktober 2000 beginnt und am 30. September 2001 endet und es sich jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht gekündigt ist. Die nach § 2 Ziff. 2 einzu- haltende Kündigungsfrist - die für den Beklagten drei Monate betrug, weil das Mietverhältnis seit weniger als fünf Jahren bestand - ist auf den in der vorange- henden Ziff. 1 genannten Stichtag 30. September bezogen. 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß die in § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags getroffene Vereinbarung wirksam ist. Das Berufungsge- richt hat zutreffend ausgeführt, daß zwar die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 c Abs. 4 BGB erfüllt wären, wonach eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Nach § 573 c Abs. 1 - 6 - Satz 1 BGB ist die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Kalender- monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. § 2 Ziff. 1 des Mietver- trags stünde hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsieht -, sondern lediglich zum 30. September eines jeden Jahres zuläßt. Jedoch findet § 573 c Abs. 4 BGB auf den am 18. September 2000 ge- schlossenen Mietvertrag nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB keine Anwendung. Die Voraussetzungen der Übergangsvorschrift zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsre- formgesetz, BGBl. I S. 1149) sind erfüllt (a); Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB wird auch nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB ver- drängt (b). a) Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB - der durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden ist - nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags enthält eine solche, nach altem Recht wirksa- me Vereinbarung. aa) Die in § 2 des Mietvertrags enthaltene Kündigungsfrist ist vor dem 1. September 2001 vereinbart worden. Es bedarf keiner Entscheidung, ob nach Ablauf der ursprünglichen Befristung des Vertrags am 30. September 2001 ein neuer, inhaltsgleicher Mietvertrag zustande gekommen ist (vgl. RGZ 86, 60, 62; 107, 300, 301; für eine "Widerspruchsklausel" in einem Mietvertrag über Ge- werberäume Senatsurteil vom 16. Oktober 1974 - VIII ZR 74/73, NJW 1975, 40, unter IV) oder ob das Mietverhältnis auf der ursprünglichen vertraglichen Grundlage fortgesetzt wurde, nachdem der Kündigungstermin verstrichen war, - 7 - wie das Berufungsgericht angenommen hat (vgl. BGHZ 150, 373, 375 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 142, 148; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 542 Rdnr. 10; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), Vorbem. zu § 535 Rdnr. 105 m.w.Nachw.). Die Kündigungsfrist nach § 2 des Mietvertrags ist im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch einen vor dem 1. September 2001 geschlossenen Vertrag vereinbart. Nach § 565 a Abs. 1 BGB a.F. tritt bei einem Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist und für das vereinbart ist, daß es sich mangels Kündigung verlängert, die Verlängerung ein, wenn es nicht nach den Vorschrif- ten des § 565 BGB (a.F.) gekündigt wird. Durch diese Vorschrift wurden Miet- verhältnisse auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel - wie der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag - hinsichtlich der Kündigungsschutz- rechte des Mieters rechtlich wie Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit behan- delt (vgl. nur Staudinger/Sonnenschein, BGB (1997), § 565 a Rdnr. 3, 10; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 565 a Rdnr. 3). Nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565 a Abs. 1 BGB a.F. auf ein am 1. September 2001 be- stehendes Mietverhältnis weiterhin anzuwenden. Aus diesen Bestimmungen folgt, daß ein befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel hinsichtlich der Anwendung der Kündigungsvorschriften einem unbefristeten Mietverhältnis gleichzustellen ist. Mithin kommt es für die Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB allein darauf an, daß die Kündigungsfrist im Mietvertrag ursprünglich vor dem 1. September 2001 vereinbart wurde. Dies ist hier der Fall, weil der Mietvertrag am 18. September 2000 geschlossen worden ist. bb) Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfrist ist nach dem bis zum 1. September 2001 geltenden Recht wirksam. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. verstößt, wonach eine Vereinbarung, nach der die Kün- digung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, un- - 8 - wirksam ist. § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. ist nach allgemeiner Auffassung nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwenden (LG Gießen, ZMR 2000, 466; LG Mönchengladbach, ZMR 1991, 439; LG Ber- lin, GE 1985, 365; MünchKommBGB/Voelskow, aaO, § 565 Rdnr. 18; Palandt/ Weidenkaff, aaO, 60. Aufl., § 565 Rdnr. 21; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, 7. Aufl., § 564 Rdnr. 17; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 565 Rdnr. 69 m.w. Nachw.). Dies ergibt sich aus § 565 a Abs. 1 BGB a.F., weil diese Regelung voraussetzt, daß Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklauseln zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Be- fristungen mit Verlängerungsklauseln von vorneherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. unwirksam wären. b) Entgegen der Auffassung der Revision wird Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt. aa) Art. 229 § 5 EGBGB enthält eine Allgemeine Überleitungsvorschrift zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (Schuldrechtsmodernisierungsgesetz). Nach Satz 1 dieser Bestimmung sind auf Schuldverhältnisse, die - wie im vorliegenden Fall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch und bestimmte andere Gesetze in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein an- deres bestimmt ist. Für Dauerschuldverhältnisse gilt dies mit der Maßgabe, daß anstelle der in Satz 1 bezeichneten Gesetze vom 1. Januar 2003 an nur das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB). Das Verhältnis der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisie- rungsgesetz zu der zuvor durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügten Über- - 9 - gangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist umstritten. Teilweise wird angenommen, die Wirkung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei in zeitlicher Hinsicht durch den später in Kraft getretenen Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB be- grenzt. Aus Wortlaut und Zweck dieser Überleitungsregelung ergebe sich, daß § 573 c Abs. 4 BGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 nunmehr auch auf "Altverträge", die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden seien, An- wendung finde (Staudinger/Löwisch, EGBGB (2003), Art. 229 § 5 Rdnr. 4, 41; Schmidt-Kessel, NJW 2003, 3748, 3749; Claas, WuM 2004, 86; Drasdo, NJW- Spezial 2005, 2 f.; AG Bückeburg, NJW 2004, 1807). Nach überwiegend vertre- tener Auffassung wird Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dagegen nicht von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt (LG Duisburg, NJW 2004, 3125; LG Itzehoe, WuM 2003, 329; AG Heilbronn, WuM 2004, 540 f.; Beuermann, GE 2004, 146; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 c Rdnr. 24; Fellner, MDR 2004, 1389, 1390; Hinz, JR 2004, 152, 154; Lützenkirchen, ZMR 2004, 323; Palandt/ Weidenkaff, aaO, 64. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Palandt/Heinrichs, aaO, EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7; Schimmel/Meyer, NJW 2004, 1633; Wiek, WuM 2004, 407 f. m.w.Nachw.). bb) Die letztgenannte Auffassung trifft zu. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist nicht aufgrund des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB außer Kraft getreten. (1) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Wortlaut des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB nicht, daß § 573 c Abs. 4 BGB nunmehr auch auf Kündigungsfristen anzuwenden ist, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechts- reformgesetzes am 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Die Fortgeltung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - der die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene vertrag- liche Vereinbarungen über Kündigungsfristen ausschließt - folgt zwar nicht be- - 10 - reits aus der Bezugnahme des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB auf Satz 1 dieser Vorschrift, wonach das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag gel- tenden Fassung auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2002 entstan- den sind, anzuwenden ist, "soweit nicht ein anderes bestimmt ist" (so aber Lüt- zenkirchen, aaO; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., Anh. Einl. § 241, Art. 229 § 5 Rdnr. 10; vgl. auch Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche, BT- Drucks. 15/4134, S. 4). Denn der Vorbehalt "soweit nicht ein anderes bestimmt ist" läßt lediglich Ausnahmen von dem in Satz 1 geregelten Grundsatz zu, daß auf Altschuldverhältnisse noch die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetz- buchs in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden sind; auf die in Satz 2 enthaltene - umgekehrte und hier einschlägige - Regelung, daß auf Dauerschuldverhältnisse vom 1. Januar 2003 an nur das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung anzuwenden ist, bezieht er sich dagegen nicht. Nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB ist auf Dauerschuldverhältnisse mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch "in der dann gel- tenden Fassung" anzuwenden. Hierzu gehört zwar grundsätzlich auch der be- reits am 1. September 2001 in Kraft getretene § 573 c Abs. 4 BGB; jedoch folgt daraus nicht zwingend dessen Anwendung auch auf die von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB erfaßten Altmietverträge, weil die am 1. Januar 2003 anzu- wendende Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuches auch durch spezielle Über- leitungsregelungen bestimmt wird, die im Einzelfall abweichende Regelungen vorsehen. Ob Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 außer Kraft gesetzt hat - so daß § 573 c Abs. 4 BGB nunmehr auch auf Altmietverträge anzuwen- den wäre -, läßt sich mithin nicht aufgrund des Wortlauts der Überleitungsrege- lung, sondern nur anhand der weiteren Gesetzesauslegung beurteilen. - 11 - (2) Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB ist gegenüber Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht bereits deshalb vorrangig, weil er zeitlich später erlassen worden ist (a.A. Schmidt-Kessel, aaO, 3749). Der Grundsatz, daß im Fall der Unverein- barkeit zweier Rechtsnormen das später erlassene dem früheren Gesetz vor- geht (lex posterior derogat legi priori), gilt nicht, wenn das ältere Gesetz eine spezielle Regelung trifft und die Auslegung ergibt, daß das später erlassene Gesetz keine das ältere Gesetz verdrängende Regelung treffen sollte (lex po- sterior generalis non derogat legi priori speciali; vgl. Lehmann/Hübner, Allge- meiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches, 15. Aufl., S. 37 f.; Bydlinski, Juris- tische Methodenlehre und Rechtsbegriff, 2. Aufl., S. 572 f.). So liegt es hier. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthält eine spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB. Demgegenüber bestimmt Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB für alle Dauerschuldverhältnisse lediglich allgemein die An- wendung des Bürgerlichen Gesetzbuchs "in der dann geltenden Fassung". Eine ausdrückliche Anordnung, daß § 573 c Abs. 4 BGB - entgegen der speziellen Überleitungsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - nunmehr auf vor dem 1. September 2001 getroffene Vereinbarungen über Kündigungsfristen Anwen- dung finden soll, hat der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgeset- zes nicht getroffen. Wenn der Gesetzgeber, wie die Revision meint, durch die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB tatsächlich die spezielle mietrechtliche Überleitungsbestimmung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB hätte außer Kraft setzen wollen, hätte es nahe gelegen, dies - zumindest zur Klarstel- lung - ausdrücklich zu regeln, sei es durch die (ersatzlose) Aufhebung der letzt- genannten Norm, sei es durch einen entsprechenden Zusatz in § 5 Satz 2 des Art. 229 EGBGB. Daß er dies nicht getan hat, spricht gegen seine Absicht, der allgemeinen schuldrechtlichen Überleitungsbestimmung den Vorrang vor der besonderen mietrechtlichen Übergangsvorschrift einzuräumen. - 12 - (3) Ein solcher Regelungswille ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch weder aus dem Zweck der jeweiligen Überleitungsregelungen noch aus den Gesetzesmaterialien. Art. 229 § 3 EGBGB enthält eine Reihe speziell auf die einzelnen Vorschriften des Mietrechts zugeschnittener - unter anderem auch auf einer Interessenabwägung beruhender - Übergangsregelun- gen, die zum Teil über den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Schuldrechtsmo- dernisierungsgesetzes hinausreichende Begrenzungen enthalten (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 2 und 6 EGBGB). Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein An- haltspunkt dafür, daß solche auf eine längerfristige Geltung angelegten Be- stimmungen aufgrund einer vorrangigen Anwendung des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB außer Kraft gesetzt werden sollten. Das gilt auch für Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. (a) Durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sollte aus Gründen des Vertrauensschutzes sichergestellt werden, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungs- fristen auch zukünftig wirksam bleiben (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 77; vgl. auch Beschlu- ßempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 83; Senatsurteil BGHZ 155, 178, 185). Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes den durch Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bewirkten Bestandsschutz hat beseitigen wollen. Dagegen spricht bereits, daß § 573 c BGB durch das Schuldrechtsmodernisierungsge- setz nicht geändert worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist auch aus dem Umstand, daß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB für Dauerschuldverhältnis- se die Anwendung des neuen Rechts erst ab 1. Januar 2003 bestimmt, nichts für einen Willen des Gesetzgebers zur Außerkraftsetzung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB herzuleiten. Nach der Gesetzesbegründung sollte den Parteien durch die bis zum 1. Januar 2003 verlängerte Fortgeltung alten Rechts die Mög- - 13 - lichkeit gegeben werden, ihre Verträge an das neue Recht anzupassen (BT- Drucks. 14/6040, S. 273). Daraus ist aber nicht zu schließen, daß der Gesetz- geber den aus Gründen des Vertrauensschutzes aufgrund früherer gesetzlicher Überleitungsregelungen - wie Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - angeordneten Be- standsschutz für bestimmte vertragliche Vereinbarungen hat beseitigen wollen. (b) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich die Absicht zur Aufhebung des durch Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bewirkten Bestandsschutzes auch nicht aus der Begründung des Regierungsentwurfs zum Schuldrechtsmo- dernisierungsgesetz. Dort ist lediglich allgemein ausgeführt, daß auf Dauer- schuldverhältnisse die neuen Vorschriften für die Zukunft angewendet werden sollen; es solle vermieden werden, daß auf Jahre hinaus doppeltes Recht gelte (BT-Drucks. 14/6040, S. 273). Dies läßt jedoch nicht den Schluß zu, daß der Gesetzgeber den Bestandsschutz für Vereinbarungen über Kündigungsfristen in Altmietverträgen hat beseitigen wollen. Denn zum einen ist § 573 c Abs. 4 BGB keine "neue", durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in das Bür- gerliche Gesetzbuch eingefügte oder geänderte Vorschrift. Zum anderen geht es nicht um die Anwendung "doppelten Rechts", die nach der Gesetzesbegrün- dung vermieden werden soll; denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB hat nicht den Fortbestand bis zum 31. Dezember 2001 geltender gesetzlicher Vorschriften, sondern den Bestandsschutz hinsichtlich vertraglicher, nach altem (Miet-)Recht wirksam getroffener Vereinbarungen zum Gegenstand. (c) Daß der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die Aufhebung des durch Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB angeordneten Bestands- schutzes für vertragliche Vereinbarungen über Kündigungsfristen nicht beab- sichtigt hat, folgt auch daraus, daß der Bundestag am 17. März 2005 ein Ge- setz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche beschlossen hat (BT-Drucks. 15/4134, 15/5132; Plenarprotokoll 15/166). Nach - 14 - Art. 1 des Gesetzes wird dem Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB folgender Satz an- gefügt: "Für Kündigungen, die ab dem ... [einsetzen: Datum des Inkrafttretens dieses Gesetzes] zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingun- gen vereinbart worden sind". Der durch diesen Gesetzentwurf beabsichtigten Aufhebung des Bestandsschutzes für bestimmte formularvertragliche Vereinba- rungen (vgl. Senatsurteile BGHZ 155, 178; Urteil vom 10. März 2004 - VIII ZR 64/03, NJW 2004, 1447) bedürfte es nicht, wenn der Gesetzgeber davon aus- gegangen wäre, daß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bereits aufgrund der Überlei- tungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 außer Kraft getreten ist. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 83/10 vom 14. September 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Soweit sich das Rechtsmittel gegen die Zurückweisung des Verlangens der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses richtet, beabsichtigt der Senat, die Revision als unzulässig zu verwerfen. Gründe: 1. Soweit sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, der Beklagte zu 1 könne nicht wegen eines Härtefalls nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, ist die Revision nicht zugelas- sen worden (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie ist daher insoweit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1, 2 ZPO). 1 Das Berufungsgericht hat die Revision wirksam auf die Frage beschränkt zugelassen, ob ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzunehmen ist, wenn die Kündigung eines Mietverhältnisses nur gegen- über einem in der Wohnung verbliebenen Mieter erklärt worden ist, nicht aber auch gegenüber einer bereits zehn Jahre zuvor eigenmächtig aus der Mietwoh- nung ausgezogenen Mitmieterin, und sich der gekündigte Mieter darauf beruft, das Mietverhältnis sei aus diesem Grunde nicht wirksam beendet worden. Die 2 - 3 - Beschränkung der Zulassung ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor des Beru- fungsurteils, wohl aber - was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 360 f.) - aus dessen Gründen. Eine beschränkte Revisionszu- lassung liegt bereits dann vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Be- rufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfecht- baren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, aaO, S. 361 f.). So liegen die Dinge hier. Die vom Beru- fungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Rechtsfrage stellt sich bei der vom Beklagten zu 1 verlangten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB nicht und bildet zudem einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den die Beklagten ihre Re- vision hätten beschränken können (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794 unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 ab- gedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351 Rn. 21). 2. Soweit die Revision die Wirksamkeit der Kündigung des Mietverhält- nisses in Frage stellt, liegen die Voraussetzungen für eine Zurückweisung des Rechtsmittels durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO vor. 3 a) Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Das Beru- fungsgericht hat die Zulassung der Revision hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 242 BGB damit begründet, "Fälle in der hier vorliegenden Gestaltung kommen nach Erfahrung der Kammer zwar nicht häufig, aber immer wieder vor und müssen gleich behandelt werden." Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im 4 - 4 - Gesetz genannten Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsge- richts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung gefordert. Ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, hängt von den besonderen Umständen des jewei- ligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Der vorlie- gende Fall bietet auch keine Veranlassung, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze zur Fortbildung des Rechts besteht nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 mwN). Die Beantwor- tung der im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfrage hängt aber weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstän- de ab und lässt sich im Übrigen auf der Grundlage der vom Senat in seinen Entscheidungen vom 16. März 2005 (VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter [II] 1 f.) und vom 3. März 2004 (VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b) entwi- ckelten Grundsätze abschließend beantworten (vgl. hierzu auch Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 542 BGB Rn. 30). b) Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Beklagten rechtsfehlerfrei zur Räumung und Herausgabe der Mietwoh- nung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB für verpflichtet gehalten. Die von der Revi- sion angegriffene Einschätzung des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 beru- fe sich rechtsmissbräuchlich auf eine nur auf dem Papier bestehende, seit etwa zehn Jahren nicht mehr gelebte und keine schutzwürdigen Interessen tangie- rende, formale Rechtsposition, hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung und lässt Rechtsfehler nicht erkennen. 5 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 6 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 14.08.2009 - 14 C 29/09 - LG Mannheim, Entscheidung vom 03.03.2010 - 4 S 96/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 146/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 259 Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Brutto- miete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 7. Mai 2010 aufgehoben. Hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Miet- wohnung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei- dung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Be- rufungsgericht zurückverwiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 12. August 2009 wird zurückgewie- sen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1. Oktober 2004 Mieter einer Wohnung der Klä- ger in H. . In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kläger am 24. September 2004 geschlossenen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine monatliche Kaltmiete von 395 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Hö- he von 75 €/Monat. 1 - 3 - Die Beklagten zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht. Am 17. November 2008 erklärte die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf den aufgelaufenen Mietrückstand von 1.410 € - ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Woh- nung bis spätestens 31. Dezember 2008. Mit Schreiben vom 20. November 2008 forderte die Rechtsvorgängerin der Kläger die Beklagten auf, die rück- ständigen Mieten zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 (insgesamt 2.888,29 €) bis spätestens 10. Dezember 2008 zu zahlen, und drohte an, Klage zu erheben, wenn der geforderte Betrag nicht fristgemäß ein- gehen sollte. Am 28. November 2008 zahlten die Beklagten die Miete für Sep- tember 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 €); weitere Zahlungen erfolg- ten nicht. Mit der den Beklagten am 31. Januar 2009 zugestellten Klage vom 22. Januar 2009 nehmen die Kläger, die den Prozess als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin aufgenommen haben, die Beklagten auf Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö- he von 489,95 €, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in An- spruch. Die geltend gemachte Forderung in Höhe von 3.147,05 € setzt sich zu- sammen aus den rückständigen Mieten für Dezember 2006 und Oktober 2007 zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 sowie Nut- zungsentschädigung für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009. Weiter begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger eine Nut- zungsentschädigung in Höhe von 470 €/Monat nebst Zinsen zu zahlen. In der Klageschrift hat die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf die im Einzel- 2 3 - 4 - nen aufgeführten Zahlungsrückstände - vorsorglich erneut die fristlose Kündi- gung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen haben die Be- klagten Berufung eingelegt, soweit sie zur Räumung und zur zukünftigen Leis- tung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 € ab Februar 2009 verurteilt worden sind. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil in- soweit abgeändert und die Klage auf Räumung und auf zukünftige Zahlung - letztere als unzulässig - abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten nicht zu, da die außerordentliche Kündigung vom 17. November 2008 rechtsmissbräuchlich sei. Zwar hätten sich die Beklagten im Kündigungs- zeitpunkt mit den Mietzahlungen für Dezember 2006, Oktober 2007 und Sep- tember 2008, mithin mit mehr als zwei Monatsmieten, in Rückstand befunden, so dass die Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB an sich erfüllt gewesen seien. Die Rechtsvorgängerin der Klä- ger hätte die Beklagten aber vor Ausspruch der Kündigung darauf hinweisen 4 5 6 7 - 5 - müssen, dass sie nicht länger bereit sei, weitere Zahlungsrückstände folgenlos hinzunehmen. Zwar bedürfe es im Falle eines Verzugs der Mietzahlung grund- sätzlich keiner Abmahnung. Im Streitfall sei jedoch zu berücksichtigen, dass zwischen der Entstehung der Zahlungsrückstände ein Zeitraum von zehn be- ziehungsweise elf Monaten liege. Bei dieser Sachlage hätte die Rechtsvorgän- gerin der Kläger die Beklagten abmahnen müssen, denn nach § 314 Abs. 3 BGB könne ein Dauerschuldverhältnis nur innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt habe, ge- kündigt werden. Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe jedoch zwischen dem zweiten und dritten Zahlungsrückstand einen Zeitraum von elf Monaten ver- streichen lassen, ohne die rückständigen Mieten anzumahnen oder das Miet- verhältnis zu kündigen. Die fehlende Abmahnung habe bei den Beklagten das Vertrauen entstehen lassen, dass auch weitere Nichtzahlungen nicht zum An- lass für eine Kündigung genommen würden. Die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung sei unzuläs- sig, da die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht gegeben seien. Weder hätten die Beklagten die Berechtigung der Mietforderungen der Kläger ernsthaft be- stritten, noch seien Anhaltspunkte für eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Beklagten ersichtlich. Insbesondere könne aus der Nichtzahlung von drei Mo- natsmieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nichts für eine Zahlungs- unfähigkeit der Beklagten hergeleitet werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein An- spruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht 8 9 - 6 - verneint werden. Die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig; sie ist auch begründet. 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie es das Berufungsgericht an- nimmt und der Senat auch bisher offen lassen konnte (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, NZM 2009, 314 Rn. 17 mwN) - § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des außerordentlichen Kündigungs- rechts wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB Anwendung finden kann. Denn den Klägern steht ungeachtet dessen das Recht zur fristlosen Kündigung aus der genannten Vorschrift zu. Ob damit aller- dings der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger nach § 546 BGB begründet ist, entzieht sich derzeit einer abschließenden Beurteilung, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Rechtsvor- gängerin der Kläger gegenüber allen mit ihr vertraglich verbundenen Mietern gekündigt hat, und hiervon die Wirksamkeit der Kündigung abhängt. a) Gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das war nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts jedenfalls bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung in der Klageschrift der Fall, die sich unter anderem auf die in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit dieser Kündigung stehenden neuerlichen Mietrückstände für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009 stützt. Allein dieser Zahlungs- verzug erfüllt bereits die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Berufungsgericht hätte seiner Beurteilung diese Mietrückstände bei Beachtung der in der Zustellung 10 11 - 7 - der Klageschrift am 31. Januar 2009 liegenden Kündigung der Kläger bereits deshalb zu Grunde legen müssen, weil mit der von den Beklagten mit der Beru- fung nicht angegriffenen erstinstanzlichen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € rechtskräftig fest steht, dass die Beklagten der Klägerin im Kündi- gungszeitpunkt auch die in der Urteilssumme enthaltenen Mietzahlungen für Dezember 2008 und Januar 2009 schuldeten. b) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellun- gen kann indessen nicht abschließend beurteilt werden, ob die von der Rechts- vorgängerin der Kläger ausgesprochene Kündigung wirksam ist, was voraus- setzt, dass sie gegenüber allen Mietern erklärt worden ist (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, WuM 2005, 341 unter II 1). Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen. Dazu hätte Anlass bestanden, denn ausweislich des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags war jedenfalls zu Vertragsbeginn auch die Tochter der Beklagten Mieterin. Zu einem möglichen Ausscheiden der Tochter aus dem Mietverhältnis in der Folgezeit haben die Parteien im Prozess unterschiedlich vorgetragen. Die Kläger beziehungsweise deren Rechtsvorgängerin haben behauptet, die Toch- ter der Beklagten bewohne die vermieteten Räume nach wie vor. Die Beklagten haben dies in Abrede gestellt und behauptet, ihre Tochter sei bereits im Sep- tember 2006 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und aus der Wohnung ausgezogen. Allerdings wurde dieser sich widersprechende wechselseitige Par- teivortrag im Zusammenhang damit gehalten, ob den Betriebskostenabrech- nungen der Rechtsvorgängerin der Kläger die zutreffende Personenanzahl zu- grunde gelegen hat. Da es aus der rechtlichen Sichtweise des Berufungsge- richts auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht ankam und offenbar auch die Parteien diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt unbeachtet gelassen haben, muss den Parteien in der neuen Verhandlung Ge- 12 13 - 8 - legenheit gegeben werden, hierzu ergänzend vorzutragen, damit das Beru- fungsgericht die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung der vom Senat zum Ausscheiden eines von mehreren Mietern entwickelten Grundsätze (Se- natsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NZM 2004, 419 unter II 2; Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, NZM 2010, 815; jeweils mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 27 ff.) treffen kann. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf künftige Leistung gerichtete Zahlungsklage zulässig. Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Beklagten besteht im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Be- klagten mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen durch das Amtsgericht rechtskräftig feststeht, dass die Beklagten den Klägern diesen Betrag schulden. Wenn aber die Beklagten einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete von 470 € mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, ist zu besorgen, dass die Beklagten künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kläger - unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegen- stand haben - nicht rechtzeitig erfüllen werden. Aus dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395) ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nichts anderes. 14 15 - 9 - III. Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 563 Abs. 1 ZPO zu neuer Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Wirksamkeit der Kündigung getroffen wer- den können. Bezüglich der - zulässigen - Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif, so dass der Senat in der Sache selbst zu entscheiden hat (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Beklagten den von den Klägern geforderten Betrag von monatlich 470 € im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung als Miete, andern- falls in gleicher Höhe als Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) schul- den, ist insoweit die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 12.08.2009 - 564 C 1083/09 - LG Hannover, Entscheidung vom 07.05.2010 - 13 S 59/09 - 16

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 281/06 Verkündet am: 13. Juni 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 242 Cd, 543 Abs. 3 Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die au- ßerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbe- seitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden wider- sprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der ge- setzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ab- lauf einer neuen Frist. BGH, Urteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06 - LG Hamburg AG Hamburg-St.Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver- handlung vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Frellesen und Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 22. September 2006 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin ge- gen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - St. Georg vom 14. September 2005 wegen der Abweisung der Klage in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin und ihr Ehemann waren Mieter einer Wohnung der Beklag- ten in H. , H. strasse . Mit Schreiben vom 14. April 2004 be- anstandeten sie, dass sich in der Küche, dem Badezimmer und dem verglasten "Balkonzimmer" Schimmel gebildet habe, und baten um Abhilfe. Nach weiteren Schreiben forderten die Klägerin und ihr Ehemann die Beklagten durch An- waltsschreiben vom 26. August 2004 auf, den Schimmel im "Wintergarten" und einen Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer bis zum 17. September 2004 zu besei- tigen. Im Anschluss daran heißt es in dem Schreiben der Anwälte: 1 - 3 - "Sollte eine Mangelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist erfol- gen, sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Man- gelbeseitigung zu erheben." 2 Weiter verlangten die Kläger von den Beklagten, bis zum 30. September 2004 Schönheitsreparaturen im Flur sowie in zwei Wohnräumen durchzuführen. Diesen Forderungen kamen die Beklagten nicht nach. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 kündigten die Klägerin und ihr Ehemann das Mietverhältnis außerordentlich mit Wirkung zum 15. November 2004. Zur Begründung führten sie an, dass die Beklagten den Schimmel im "Wintergarten" und den Feuchtig- keitsfleck im Badezimmer nicht beseitigt hätten. In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin, der ihr Ehemann alle diesbezüglichen Ansprüche abgetreten hat, die Beklagten auf Rückzahlung der seit Mai 2004 wegen Mietminderung nur unter Vorbehalt geleisteten Miete in Höhe von 1.166,30 €, auf Zahlung von Schadensersatz für die nach ihrer Be- hauptung durch die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses ent- standenen Kosten in Höhe von insgesamt weiteren 16.323,68 € (zusammen 17.489,98 €) sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 409,83 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Die Beklagten haben die von der Klägerin behaupteten Mängel bestritten und im Übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt. 3 Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 121,09 € (Mietminderung) sowie weitere 26,39 € (vorgerichtliche Kos- ten), jeweils nebst Zinsen, zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie abändernd die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 17.489,98 € nebst Zinsen bean- tragt hat. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der diese 4 - 4 - nach teilweiser Rücknahme des Rechtsmittels ihren Schadensersatzanspruch in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen weiterverfolgt. Entscheidungsgründe: 5 Die Revision ist in dem verbliebenen Umfang begründet. I. Das Berufungsgericht hat, soweit dies in der Revisionsinstanz noch von Interesse ist, ausgeführt: 6 Die fristlose Kündigung vom 14. Oktober 2004 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Die Folge sei, dass die Beklagten mangels verschuldeter Ver- tragsauflösung die der Klägerin und ihrem Ehemann entstandenen Kosten für die Anmietung einer neuen Wohnung und den Umzug nicht zu ersetzen hätten. Das mieterseitige Androhen einer ganz konkreten Rechtsfolge für den Fall nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung schaffe einen Vertrauenstatbestand zugunsten des Vermieters, der grundsätzlich das Ausüben anderer als der angedrohten Mieterrechte ohne vorherige erneute Fristsetzung ausschließe. Ohne Erfolg stelle sich die Klägerin auf den Standpunkt, die Ausführungen ihres Prozessbe- vollmächtigten im Schreiben vom 26. August 2004 hätten keinen objektiven Vertrauenstatbestand hervorgerufen. Es sei nicht zu erkennen, dass vermieter- seits trotz des eindeutigen Wortlauts der ausdrücklich angedrohten Klage allein auf Mangelbeseitigung auch mit der Vertragskündigung habe gerechnet werden müssen. 7 Die rechtsdogmatische Begründung für den Kündigungsausschluss ohne vorherige erneute Fristsetzung zur Mangelbeseitigung sei nicht in der aus § 242 8 - 5 - BGB hergeleiteten Rechtsfigur des unzulässigen widersprüchlichen Verhaltens zu sehen. Dafür sei ein schützenswertes Vertrauen erforderlich, um die Verhal- tensänderung als unzulässige Rechtsausübung einzustufen. Ein entsprechen- des Vertrauen dürfte nach derzeitigem Sachstand auf Seiten der Beklagten wohl nicht vorgelegen haben, wenngleich eine endgültige Wertung erst nach Einräumung rechtlichen Gehörs zu diesem bislang nicht für relevant gehaltenen Gesichtspunkt zulässig sei. Vorliegend gehe es hingegen darum, dass die Klä- gerin und ihr Ehemann sich von Vornherein auf eines der ihnen für den Fall fruchtlos ablaufender Beseitigungsfrist zur Verfügung stehenden Rechte (fristlo- se Kündigung, Ersatzvornahme, Instandsetzungsklage) beschränkt hätten, nämlich die Instandsetzungsklage. Zwar hätten sie dadurch die anderen Rechte nicht auf Dauer verloren. Der Fall sei allerdings vergleichbar mit dem der Aus- übung eines Wahlrechts, welches den - allerdings dauerhaften - Verlust der üb- rigen nicht gewählten Rechte zur Folge habe. Das Zurückgreifen auf andere als die angedrohten Rechte wäre daher jedenfalls vor Setzen einer neuen Mangel- beseitigungsfrist eine besondere Form unzulässiger Rechtsausübung, ohne dass es auf ein Vertrauen auf Seiten des Erklärungsgegners ankomme. II. Diese Ausführungen sind nicht frei von Rechtsfehlern. Zu Recht bean- standet die Revision, dass das Berufungsgericht wie schon das Amtsgericht den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des nach ihrer Behauptung entstandenen Kündigungsschadens in Höhe von 16.323,68 € verneint hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ist die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hier- durch verursachten Schadens verpflichtet (Senatsurteil vom 4. April 1984 9 - 6 - - VIII ZR 313/82, WM 1984, 933 = NJW 1984, 2687, unter I 4; Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, WM 2000, 1017 = NJW 2000, 2342, unter 2; fer- ner Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 543 Rdnr. 61; Wolf/Eckert/Ball, Hand- buch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1075, jew. m.w.N.). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die außerordentli- che Kündigung des Mietvertrages der Parteien, die die Klägerin und ihr Ehe- mann mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 ausgesprochen haben, nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam, weil die Klägerin nach erfolglosem Ablauf der in dem vorausgegangenen Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzten Abhilfefrist angesichts der für diesen Fall angedroh- ten Klage auf Mangelbeseitigung keine neue Abhilfefrist gesetzt hat. 1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietver- hältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 543 Rdnr. 24), wie er hier von der Klägerin mit dem Schimmel im verglasten "Balkonzimmer" und dem Wasserfleck im Badezimmer behauptet wird. Besteht der wichtige Grund wie bei dem von der Klägerin behaupteten Auftreten eines Mangels in der - objektiven (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 46) - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig. Eine solche Frist haben die Klägerin und ihr Ehemann den Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzt. 10 - 7 - 2. Neben der Fristsetzung ist zwar die Androhung der Kündigung nicht erforderlich, wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt (Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 30; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 543 Rdnr. 74; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 47; so schon OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036 zu § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB aF, allg. Mei- nung). Wird jedoch mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündi- gung, etwa eine Ersatzvornahme oder - wie hier - eine Mangelbeseitigungskla- ge, angedroht, kann die Kündigung nach einer verbreiteten Auffassung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden, son- dern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist (OLG Hamm, aaO; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 463 Fn. 35 unter Hinweis auf ein unveröffentlichtes Urteil des LG Hamburg vom 15. April 1986; ebenso Franke in Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5 BGB - Mietrecht, Stand 2006, § 543 Anm. 28.1 Nr. 3; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 149; Kinne in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 37; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 142; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 44; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 895; ferner Schmidt- Futterer/Blank, aaO). 11 Ob dem zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Selbst wenn das der Fall sein sollte, war hier das Setzen einer weiteren Abhilfefrist ausnahmsweise in entsprechender Anwendung von § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB entbehrlich. Die Beklagten haben die behaupteten Mängel von Anfang an bis zuletzt, von der ersten Besichtigung durch den Beklagten zu 1 am 27. April 2004 bis in die Berufungsinstanz des vorliegenden Rechtsstreits durchgehend bestritten und im Übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt. Angesichts 12 - 8 - dessen wäre jedenfalls das Setzen einer neuen Frist eine sinnlose Förmelei gewesen, weil es offensichtlich keinen Erfolg versprach. III. 13 Nach alledem kann das Berufungsurteil insoweit, als das Berufungsge- richt die Berufung der Klägerin wegen des von ihr geltend gemachten Scha- densersatzanspruchs in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat, keinen Bestand haben. In diesem Umfang sind das Berufungsurteil aufzu- heben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Der Rechtsstreit ist insoweit nicht zur Endent- scheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen zu Grund und Höhe des Schadensersatzanspruchs bedarf. Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 14.09.2005 - 921 C 297/05 - LG Hamburg, Entscheidung vom 22.09.2006 - 311 S 135/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 182/06 Verkündet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu- vor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 we- gen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von 2.332,76 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Beru- fung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklag- ten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Miet- vertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sol- le. Die Nettomiete betrug 230 € monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsi- cherheit von 460 €. Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Miet- vertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hin- weis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Woh- nung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge- fährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die au- ßerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau- fend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. 2 Der Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Inte- resse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember 2003 in Höhe von insgesamt 2.760 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 470 € einschließlich 10 € aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zin- sen beansprucht. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi- derklage verurteilt, an die Beklagte 670 € nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge- gen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßga- be zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe von zuletzt 2.332,76 € und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revisi- on zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Be- klagten zur Zahlung von 2.332,76 € nebst Zinsen und die Abweisung der Wi- derklage. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe- bung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. 5 I. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im We- sentlichen ausgeführt: 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündi- gung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. 7 - 5 - Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefähr- dung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel- bildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwe- senheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages sechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des Tages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden, da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe. Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. 8 II. Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 - 6 - 1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist. 10 a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grund- sätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naum- burg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.). 11 Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse- nen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außer- ordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefähr- dung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Geset- zessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer er- heblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außer- ordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung ge- mäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 12 - 7 - bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset- zungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Miet- vertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neurege- lung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neurege- lung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Ge- setz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569 Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner, Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt- Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; Blank/ 13 - 8 - Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Miet- prozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569 Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.). 14 b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zu- lässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Ab- mahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange- nommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel- tend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Be- weis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. 15 - 9 - Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un- zumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden las- sen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständi- gen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen, dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnah- men (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können. 16 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der Beklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen Erfolg. 18 aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklag- ten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, so- fern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann 19 - 10 - (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist zulässig). 20 bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. (1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungs- gericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Ver- mieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäu- de, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stel- le einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh- migungsfähigen Bauplanung angibt. 21 Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB 22 - 11 - rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandset- zung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel- heiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25). (2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räu- me nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi- sionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. 23 Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendun- gen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftig- keit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende 2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Klä- ger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok- tober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla- nung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. 24 Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne 25 - 12 - später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. 26 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte, auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen Vertragsende weitervermietet hat. Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfül- lungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be- stimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537 BGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache anderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986 - VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 537 Rdnr. 7). 27 Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi- 28 - 13 - gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 BGB; vgl. Se- natsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34). III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des Klägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jeden- falls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, wei- tere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: 29 a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge- sundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel- lung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis 60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Be- wohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen 30 - 14 - Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, 360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun- de verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000, 1946, unter II 2 a). b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen (bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages viermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges und bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung) sei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengut- achtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachver- ständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem „Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klä- gers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als unerheblich angesehen. 31 Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bun- desumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung 32 - 15 - bei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter kör- perlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen- den Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - ledig- lich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un- zumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens für den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle 5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewe- sen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspiel- raums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg- riffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Ein- wand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des - 16 - Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 22.10.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 185/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 542 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung, Schimmel, Schimmelbefall Mietrecht: Anforderungen an die Annahme eines Schimmelbefalls an unbehebbarer Mangel; Verlegung eines asbesthaltigen Bodens als Sachmangel einer Mietwohnung Leitsatz 1. Das Minderungsrecht geht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben. 2. Eine Bescheinigung einer Fachärztin für Innere Medizin mit der schlichten Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Mieterin leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodcnplatten zurückzuführen" sei, genügt nicht als Kausalitätsnachweis. Orientierungssatz 1. Wurde ein Schimmelbefall in einer Wohnung durch einen Vermieter beseitigt, so ist ein zwei Jahre später auftretender erneuter Schimmelbefall noch kein ausreichendes Indiz für eine Unbehebbarkeit des Mangels.(Rn.21) 2. Allein die Verlegung eines asbesthaltigen Bodens in einer Mietwohnung stellt für sich genommen noch keinen Sachmangel der Wohnung dar.(Rn.26) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 26. Juni 2019, 13 C 482/18 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26. Juni 2019 - 13 C 482/18 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2021 gewährt, dies unter der Voraussetzung, dass sie die Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuell geschuldeten Bruttomiete vollständig jeweils bis zum 3. Werktag des Monats an die Klägerin zahlen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause (…) Berlin. Randnummer 2 Mit Urteil vom 26. Juni 2019, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, Hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung sowie zur Zahlung von 2852,55 € nebst Zinsen an die Beklagte verurteilt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Gemäß Berichtigungsbeschluss vom 8. Juli 2019 hat es die Widerklage der Beklagten, soweit sie auf Feststellung gerichtet ist, als unzulässig abgewiesen, im Übrigen als unbegründet. Randnummer 3 Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Randnummer 4 Die Beklagten haben gegen das ihnen am 1. Juli 2019 zugestellte Urteil am 30. Juli 2019 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist innerhalb der verlängerten Frist begründet. Randnummer 5 Die Beklagten meinen, das Amtsgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass es sich mit Blick auf das Wiederauftreten des Schimmel zum einen behebbaren Mangel handelte. Wegen des Asbestsachverhaltes verweisen sie Auf das zu den Akten gereichte ärztliche Attest, wonach die Erkrankung der Beklagten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen sei. Sie verweisen weiter darauf, dass es unstreitig einen Wasserschaden gegeben habe, der auf den Boden und die Bodenplatten eingewirkt habe. Sie halten daran fest, dass wegen der Undichtigkeit der Türen und Fenster sowie wegen des beschädigten Laminatfußbodens eine Mietminderung von 6 % eingetreten sei. Randnummer 6 Aus den Beanstandungen der Entscheidung über die Klage ergebe sich, dass der mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlungsanspruch Wegen Überzahl der Miete bestehe. Unter erneutem Hinweis auf das ärztliche Attest seien auch die begehrten Feststellungen bezüglich der Schadensersatzpflicht der Klägerin zu treffen. Die Beklagte könne zudem ein Schmerzensgeld geltend machen. Randnummer 7 Aus den Beanstandungen der erstinstanzlichen Entscheidung ergebe sich auch, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung habe. Auch die Nebenforderungen seien deshalb zu Unrecht zugesprochen worden. Randnummer 8 Die Beklagten beantragen, Randnummer 9 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln vom 26. Juni 2019 - 13 C 482/18 - abzuweisen; Randnummer 10 widerklagend, Randnummer 11 festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten zu 1) sämtliche Schäden zu ersetzen, die sich aus dem Schimmelbefall im Badezimmer der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung (…) Berlin ergeben; Randnummer 12 festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten zu 1) sämtliche Schäden zu ersetzen, die sich aus den in der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung (…) Berlin verbauten Asbestbodenplatten ergeben; Randnummer 13 die Klägerin zu verurteilen, 1.249,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus an die Beklagten zu zahlen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 16 Die Klägerin verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Sie macht unter Hinweis auf ihr erstinstanzlichen Vortrag und Beweisantritt geltend, dass ein Zurückbehaltungsrecht auch deshalb entfalle, weil die Beklagten die Besichtigung des angezeigten Schimmel Schimmelbefall am 11. Februar 2 Tage 1019 verweigert haben. Die Beklagten hätten damit eine Mängelbeseitigung verhindert und könnten sich daher nicht auf Minderung und Zurückbehaltungsrechte berufen. II. Randnummer 17 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 18 1. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der von diesen inne gehaltenen Wohnung verurteilt, § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 19 Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass jedenfalls die in der Klageschrift ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nach §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB fristlos beendet hat. Randnummer 20 Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht einen Mietrückstand von 2.172,24 € zugrunde gelegt; der die - variierende - monatlich geschuldete Miete für zwei Monate nicht nur erreicht, sondern übersteigt. Randnummer 21 a) Weitergehende Mietminderungen sind nicht eingetreten. Soweit die Beklagten bezüglich des Schimmels einen unbehebbaren Mangel geltend machen, übersehen sie, dass sie mit Schreiben vom 4. Februar 2016 die Vornahme der Schimmelbeseitigungsarbeiten durch die Klägerin bestätigt haben und nach dem weiteren Inhalt des Schreibens diesbezüglich keine weiteren Arbeiten für erforderlich hielten. Randnummer 22 Danach musste die Klägerin davon ausgehen, dass der mit Schreiben vom 25. August 2015 angezeigte Mangel in Form des Schimmels im Bereich der Baddecke nicht mehr vorhanden, die Mangelanzeige erledigt war. Wenn die Beklagten sodann erstmals mit Schreiben vom 22. Juni 2017 erneuten Schimmelbefall anzeigen, so ergibt sich allein aus dem Umstand wiederholten Auftretens nach fast zwei Jahren kein Hinweis auf einen unbehebbaren Mangel. Randnummer 23 b) Den Eintritt einer Mietminderung wegen der behaupteten Asbestlastigkeit von Bodenbelägen hat das Amtsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Randnummer 24 Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass dem als Anlage K 3 vorgelegten ärztlichen Attest vom 19. Juli 2017 die Qualität eines Gutachtens zukommt. Die Fachärztin für Innere Medizin beschränkt sich darin auf die schlichte Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Beklagte seit 2009 leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen“ ist. Welche fachärztlichen Qualifikationen, konkreten Untersuchungen der Beklagten und Besichtigungen der von der Ärztin in der Wohnung der Beklagten lokalisierten Ursachen der Erkrankung sie zu dieser sicheren Erkenntnis haben gelangen lassen, kann dem Attest nicht einmal andeutungsweise entnommen werden. Der Inhalt des Attestes deutet vielmehr darauf hin, dass die Ärztin die Angaben der Beklagten ungeprüft als Ursache des von ihr bereits Jahre zuvor diagnostizierten Asthma bronchiale zugrunde gelegt hat. Randnummer 25 Von einer Vernehmung der prozessleitend als Zeugin geladenen Ärztin hat die Kammer auf Wunsch beider Parteien abgesehen. Randnummer 26 Im Übrigen folgt die Kammer den Feststellungen des Amtsgerichts (S. 7f. des Urteils) nach eigener rechtlicher Prüfung, dass allein die Möglichkeit der Verlegung von asbesthaltigen, unbeschädigten Böden keinen Sachmangel begründet, ferner, unter Zugrundelegung des Vortrags der Beklagten schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass überhaupt Asbest verbaut wurde. Randnummer 27 c) Das Amtsgericht hat auch den Zeitraum zutreffend bestimmt, in dem die Mietminderung zunächst eingetreten, dann weggefallen und erneut eingetreten ist. Randnummer 28 d) Ohne Erfolg verweisen die Beklagten bezüglich der Feststellungen des Amtsgerichts zu den Undichtigkeiten an Türen und Fenstern sowie des beschädigten Laminatbodens auf Entscheidungen anderer Gerichte. Es ergibt sich schon nichts dafür, dass die den Entscheidungen zugrundeliegenden Sachverhalte dem hier gegebenen wenigstens vergleichbar waren. Randnummer 29 e) Eine weitergehende Mietminderung und ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht ist zugunsten der Beklagten auch deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Beklagten - wie die Klägerin zu Recht geltend macht - die entsprechenden Rechte dadurch verloren haben, dass sie die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls am 11. Februar 2019 verweigert haben. Randnummer 30 Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB nicht berufen (vgl. auch BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris, mwN.). Randnummer 31 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen Kieslich steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte zunächst einen Termin bestätigt hat. Nachdem der Zeuge den von der Beklagten vorgeschlagenen Termin mit seinem Chef abgestimmt hatte und ihn gegenüber der Beklagten bestätigen wollte, verweigerte diese dessen Durchführung. Randnummer 32 2. Aus den Feststellungen zu 1 folgt, dass das Amtsgericht die Beklagten auch zu Recht zur Zahlung von 2852,55 € verurteilt hat. Soweit die Beklagten sich mit dem der Klägerin zugesprochenen Betrag überhaupt auseinandersetzen, folgt dessen Berechtigung daraus, dass sie sich - den Feststellungen des Amtsgerichts gemäß - mit Mietzahlungen sowie einer Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung in Verzug befanden, sie der Klägerin daher auch die Mahnkosten für 11 Schreiben sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten nach §§ 280 Abs. 1, 249ff BGB zu ersetzen haben. Auch den Zinsanspruch hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei zugesprochen. Randnummer 33 3. Aus den Feststellungen unter 1 folgt auch, dass die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung Überzahl der Miete gegen die Klägerin haben. Die geltend gemachten Feststellungsansprüche bestehen schon deshalb nicht, weil die Beklagte schon nicht hinreichend dargelegt hat, dass ihr Schäden drohen, die auf Handlungen der Klägerin zurückzuführen sind. III. Randnummer 34 1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Randnummer 36 3. Die Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Danach kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessener Räumungsfrist gewähren, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird.. Randnummer 38 Im Rahmen des pflichtgemäß auszuübenden Ermessens hat das jeweils zuständige Instanzgericht, nach allgemeiner Ansicht am Sinn und Zweck der Vorschrift orientiert, sorgfältig die Interessen des Gläubigers gegen die des Schuldners abzuwägen (MüKoZPO/Götz, 5. Aufl. 2016, ZPO § 721 Rn. 1 Seibel in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9, m.w.N.; Kammer, Beschl. v. 03.04.2020 - 65 S 205/19, WuM 2020, 301 Beschl. v. 29.02.2016 - 65 S 11/16, n.v.). Randnummer 39 Danach war hier zugunsten der Klägerin zu berücksichtigen, dass der bestehende Mietrückstand sehr hoch ist und sich monatlich erhöht. Die kurz bemessene Räumungsfrist soll den Beklagten Gelegenheit geben, sich nunmehr um Ersatzwohnraum zu bemühen, wobei zu berücksichtigen ist, dass - gerichtsbekannt - die Wohnungssuche im bevorstehenden Monat Dezember wegen der zahlreichen Feiertage Einschränkungen unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001455177 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 27/17 Datum: 06.12.2017 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 27/17 ECLI: ECLI:DE:LGD:2017:1206.23S27.17.00   Tenor:     Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 06.04.2017 (Az. 78 C 3180/15) teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:               Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltene und im 5. OG rechts hinten befindliche Wohnung (WE 13axxx bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele/Flur, ein Bad/Dusche/WC, ein Balkon/Terrasse, sowie einem Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.               Den Beklagten wird eine Räumungsfrist von drei Monaten eingeräumt.               Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.301,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.03.2015 zu zahlen               Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 794,92 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.10.2015 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.               Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 12 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 88 %.               Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 15 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 85 %. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.   1 Gründe: 2 I. 3 Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung sowie Zahlung rückständiger Mietzinsen und Nutzungsersatz in Anspruch. Widerklagend nehmen die Beklagten die Klägerin auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch. 4 Mit Mietvertrag vom 08.04.2013 vermietete die Klägerin den Beklagten eine im 5. OG des Hauses XXX gelegene Dreizimmerwohnung zu einer Nettomiete von 532,00 EUR und Bruttomiete von 767,00 EUR. Seit Herbst 2013 kam es in Küche und Schlafzimmer zu Schimmelbefall, welchen die Beklagten der Hausverwaltung der Klägerin anzeigten. Die Beklagten minderten ab April 2015 die Bruttomiete um 20 % i.H.v. 153,40 EUR und machten von April bis November 2015 ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. 60 % der Bruttomiete (460,20 EUR) geltend. Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 5 Die Klägerin hat erstinstanzlich Räumung der Wohnung sowie Leistung der ausstehenden Mietzinsen geltend gemacht. Die Beklagten haben widerklagend Ersatz der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten geltend gemacht, die hinsichtlich der Kündigung sowie der Mangelbeseitigung erforderlich geworden seien. 6 Das Amtsgericht Neuss hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 08.01.2016, konkretisiert durch Beschluss vom 03.02.2016, durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen vom 22.06.2016 (Bl. 82 d.A.) verwiesen. 7 Das Amtsgericht Neuss hat mit Urteil vom 06.04.2017 (Az. 78 C 3180/15) sowohl der Klage als auch der Widerklage teilweise stattgegeben. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehe der Klägerin nicht zu, weil die Kündigungen vom 20.05.2015, 12.06.2015, 14.08.2015, 22.06.2016 und 09.01.2017 nicht wirksam seien. Die Beklagten hätten sich nicht in Zahlungsverzug befunden, ihnen habe sowohl ein Minderungs- als auch ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden. Die Wohnung sei wegen Schimmelbefalls der Küche und des Schlafzimmers mit einem erheblichen Mietmangel behaftet gewesen. Der Klägerin sei der Nachweis nicht gelungen, dass der Schimmelbefall nicht bauseitig bedingt sei. Der Sachverständige habe festgestellt, dass Wasser durch die Fugen der Fassade in die Außenwände eingedrungen sei. Ebenso habe der Sachverständige ausgeführt, dass die nachträgliche Bearbeitung der schadenhaften Fugen nicht ordnungsgemäß erfolgt sei und auch eine Hydrophobierung bei vorhandenen Rissen das Eindringen von Wasser nicht verhindere. Das Minderungsrecht der Beklagten scheitere auch nicht daran, dass der Sachverständige ebenfalls Nutzungsfehler der Beklagten festgestellt habe. Im Rahmen seiner Anhörung habe er jedoch – insoweit nicht protokolliert – ausgeführt, dass selbst optimales Mieterverhalten durch Beheizung und Belüftung der Wohnung den Schimmelbefall nicht verhindert hätte. Insoweit sei ab April 2015 eine Mietminderung in Höhe von 20 % sowie von April bis August 2015 ein Mieteinbehalt in Höhe weiterer 60 % angemessen gewesen. Der Klägerin stehe gegen die Beklagten jedoch ein Anspruch auf Auszahlung des Mieteinbehalts in Höhe von 2.301,00 EUR zu, weil das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten entfallen sei, nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 16.03.2017 nach wie vor einen Fugenschaden bestritten habe. Das Zurückbehaltungsrecht könne nur solange ausgeübt werden, wie es noch seinen Zweck erfülle, den Vermieter unter Druck zu setzen. Sei nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung zur Beseitigung des Mietmangels nachkomme, habe das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck verfehlt. Den Beklagten stehe im Rahmen der Widerklage gegen die Klägerin nur insoweit ein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu, wie sie zur Abwendung der Räumungsklage rechtsanwaltliche Unterstützung in Anspruch genommen hätten. Dass zur Durchsetzung der Mangelbeseitigung ebenfalls rechtsanwaltliche Unterstützung erforderlich gewesen sei, hätten die Beklagten nicht substantiiert dargetan. 8 Gegen die nur teilweise Klagestattgabe richtet sich die Berufung der Klägerin, mit welcher sie ihren Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung weiter Mietzinsen bzw. Nutzungsersatz in Höhe von 767,00 EUR gegen die Beklagten und ihren Antrag auf Widerklageabweisung vollumfänglich weiterverfolgt. Das Sachverständigengutachten sei in sich widersprüchlich. Die Erklärung des Sachverständigen, dass Wasser durch die Fugen in das Mauerwerk des Gebäudes eindringe, beruhe auf einer bloßen Beobachtung der Fassade mittels eines Fernrohrs. Ebenso sei die Aussage des Sachverständigen, dass die nachträgliche Bearbeitung der schadenhaften Fugen nicht ordnungsgemäß sei, eine reine Mutmaßung, zumal die eigenen Messungen des Sachverständigen an der Wand keine Feuchtigkeit ergeben hätten. Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen sei, dass selbst optimales Mieterverhalten den Schimmelbefall nicht verhindert hätte. Diese Aussage sei nicht protokolliert worden und stehe im Übrigen im Widerspruch zu den schriftlichen Erklärungen des Sachverständigen. Der Zeuge xxx habe bei einer Baubegehung am 17.02.2017 keine schadhaften Fugen feststellen können. Daher habe es der Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens bedurft. Im Übrigen seien die Arbeiten zur Mangelbeseitigung am 17.06.2016 ausreichend gewesen. Der Sachverständige habe auch nicht festgestellt, dass die Mangelbeseitigung nur durch Arbeiten an der Außenfassade zu erreichen sei. 9 Die Beklagten haben den Mieteinbehalt in Höhe von 2.031,00 EUR nach wie vor nicht beglichen und zahlen weiterhin einen Minderbetrag an Mietzinsen in Höhe von 153,40 EUR. Wegen weiteren Zahlungsverzugs der Beklagten mit insgesamt 5.693,35 EUR erklärte die Klägerin mit Schriftsatz vom 01.07.2017 erneut die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. 10 Die Klägerin beantragt, 11 die Beklagten unter Abänderung des am 06.04.2017 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Neuss als Gesamtschuldner zu verurteilen, 12 1.       die von ihnen innegehaltene und im 5. OG rechts hinten befindliche Wohnung (WE 13a), XXX, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele/Flur, ein Bad/Dusche/WC, ein Balkon/Terrasse, sowie ein Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, 13 2.       an die Klägerin über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus, weitere 767,00 EUR zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (12.09.2015) zu zahlen, 14 3.       die Widerklage abzuweisen. 15 Die Beklagten beantragen, 16 die Berufung zurückzuweisen sowie die Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. 17 Die Beklagten vertreten mit nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 24., 27., und 29.11.2017 die Ansicht, die mit klägerischem Schriftsatz vom 01.07.2017 ausgesprochene erneute Kündigung sei verspätet, soweit sie sich auf die Nichtzahlung des zurückbehaltenen Betrags von 2.301,00 EUR beziehe. Die Klägerin hätte bereits früher bestreiten können, dass die Fugen unfachmännisch ausgebessert worden seien und das Zurückbehaltungsrecht schon im Jahr 2015 entfallen lassen sowie die Kündigung hierauf können. Daher sei das Kündigungsrecht auch materiell verwirkt. Die Klägerin hätte die Beklagten wegen des zurückbehaltenen Betrags vor Kündigungsausspruch erneut mahnen und mit der Rückzahlung in Verzug setzen müssen. Das Zurückbehaltungsrecht sei schließlich wieder aufgelebt, weil die Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren sowie in der Berufungsbegründung vom 19.06.2017 zu erkennen gegeben habe, zur Mangelbeseitigung doch bereit zu sein. Die neue Kündigung könne schließlich nicht als wirksame Klageänderung in der Berufung berücksichtigt werden. Zudem sei die Kündigung wegen eines Verstoßes gegen den Bestimmtheitsgrundsatz unwirksam, da der Mietrückstand falsch berechnet worden sei. 18 Die Beklagten haben ursprünglich mit einer Anschlussberufung ihren Antrag auf Klageabweisung vollumfänglich weiterverfolgt und sich darauf berufen, dass ihnen nach wie vor ein Minderungsrecht zustehe und sie auch zutreffend von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht hätten. Sie seien nicht zur Auszahlung des Mieteinbehalts in Höhe von 2.031,00 EUR verpflichtet. Mit Schriftsatz vom 02.11.2017 haben die Beklagten ihre Anschlussberufung zurückgenommen. 19 Von der Darstellung des Sachverhalts im Übrigen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsverfahren nicht ergeben. 20 II. 21 Die Berufung der Klägerin hat teilweise Erfolg. Sie ist zulässig und hinsichtlich des Räumungsantrags begründet. Hinsichtlich des Leistungsantrags sowie der Widerklage ist sie unbegründet. 22 1. 23 Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO. 24 2. 25 Die Berufung ist hinsichtlich des Räumungsantrags begründet. Hinsichtlich des Leistungsantrags sowie der Widerklage ist sie unbegründet. 26 a) 27 Die Klägerin hat einen Anspruch aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Die Klägerin hat das Mietverhältnis mit der im Prozess erneut erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 01.07.2017 wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB beendet. Die Beklagten sind in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Beklagten haben Mietzinsen von insgesamt 5.693,35 EUR bei einer monatlichen Miete von 767,00 EUR einbehalten. Die widerklagend in Abzug zu bringende Forderung von 794,92 EUR ist hierfür unerheblich. Ebenso unerheblich ist, ob die Miete tatsächlich um 153,40 EUR gemindert ist, obwohl die Klägerin Maßnahmen zur Mangelbeseitigung unternommen hat. Denn allein der erstinstanzlich ausgeurteilte Leistungsanspruch der Klägerin i.H.v. 2.301,00 EUR berechtigt vorliegend zur Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB. In dieser Höhe machten die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht geltend, welches nach Rücknahme der Anschlussberufung nicht mehr streitgegenständlich ist. Es ist auch unerheblich, dass – wie die Beklagten gegen die neuerliche Kündigung einwenden – das erstinstanzliche Urteil nur gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist. Das Kündigungsrecht infolge eines Zahlungsrückstandes erfordert lediglich das materielle Vorliegen eines entsprechenden Anspruchs, nicht jedoch eines dahinlautenden Titels. 28 Den Beklagten steht kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB mehr zu, weil nach dem Schriftsatz der Klägerin vom 16.03.2017 nicht mehr zu erwarten war, dass sie weitere Maßnahmen zur Beseitigung eines etwaigen Mietmangels veranlassen wird. Ein Zurückbehaltungsrecht kann nur so lange aufrechterhalten werden, wie es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten (BGH NJW 2015, 3087, 3092). Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder des verstrichenen Zeitraums nicht zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung zur Beseitigung des Mietmangels unter dem Druck des Mieteinbehalts nachkommen wird, hat das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck, den Vermieter zur Vertragstreue anzuhalten, verfehlt (BGH NJW 2015, 3087, 3092). 29 Die erneut erklärte Kündigung im Schriftsatz vom 01.07.2017 kann im Berufungsverfahren Berücksichtigung finden. Die Klägerin hat ihre Räumungsklage auch auf diese erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausgesprochene Kündigung gestützt. Die dadurch erfolgte Einführung eines neuen Streitgegenstandes, der neben dem bisherigen Streitgegenstand in einem Eventualverhältnis steht, ist als Klageänderung nach § 533 ZPO zu behandeln (BGH NJW 1985, 1841, 1842; NJOZ 2015, 15, 16). Nach § 533 ZPO ist eine Klageänderung im Berufungsrechtszug zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält (Nr. 1) und sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zu Grunde zu legen hat (Nr. 2). Sachdienlich ist eine Klageänderung bereits dann, wenn ihre Zulassung den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausräumt, so dass sich ein weiterer Prozess vermeiden lässt (BGH BeckRS 2013, 00267, Rn. 11; NJOZ 2015, 15, 16). Das ist bei einer im Berufungsrechtszug eingeführten neuen Kündigung stets der Fall (BGH NJOZ 2015, 15, 16). 30 Die Kündigung vom 01.07.2017 war auch nicht wegen Nachlässigkeit der Klägerin als verspätet zurückzuweisen. Die Klägerin hat ihr Kündigungsrecht nicht dadurch verloren, dass sie die Voraussetzungen des Wegfalls des Zurückbehaltungsrechts nicht bereits früher geschaffen hat. Es ist schon nicht ersichtlich, dass die Weigerung zur Mängelbeseitigung bereits 2015 feststand und unmittelbar hätte geäußert werden können. Die materiellen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB lagen in dem Moment des Wegfalls des Zurückbehaltungsrechts vor, ohne dass es einer weiteren Mahnung bedurfte. Die Nichtzahlung der Beklagten zog allein deshalb nicht schon zuvor ein Kündigungsrecht nach sich, weil den Beklagten ein Druckmittel zur Mängelbeseitigung zustand. Dass dieses Druckmittel über einen bestimmten Zeitraum hinweg aufrechterhalten wurde, geht nicht zulasten der Partei, der damit ein bestimmtes Verhalten auferlegt werden sollte. Das Zurückbehaltungsrecht lebt auch nicht durch Äußerungen der Klägerin über die Mängelbeseitigung wieder auf. Nach seinem Wegfall bedurfte es einer erneuten ausdrücklichen Erklärung. 31 Die Klägerin hat das Kündigungsrecht auch nicht verwirkt. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB findet im Wohnraummietrecht zunächst grundsätzlich keine Anwendung (BGH NZM 2016, 791). Ein Kündigungsrecht kann lediglich nach Treu und Glauben aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung dann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, dass der Vermieter einen Vorfall nicht zum Anlass für eine Kündigung nimmt. Hieran fehlt es bei einem mehr als nur unerheblichen Zahlungsrückstand bei einer unberechtigten Nichtzahlung infolge mangelbedingter Minderung (Meyer-Abich, NZM 2017, 97, 101; LG Berlin, BeckRS 2015, 13664). Darüber hinaus hatte die Klägerin bereits zuvor mehrfach die Kündigung wegen Zahlungsrückstands ausgesprochen, sodass keinerlei Vertrauenstatbestand für die Beklagten bestand. 32 Die Kündigungserklärung ist auch nicht wegen Unbestimmtheit formunwirksam. Die Anforderungen hieran dürfen nicht überspannt werden. Der Bestimmtheitsgrundsatz erfordert für die Kündigung lediglich, dass sich aus der Erklärung der Wille zur Vertragsbeendigung deutlich ergibt (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 542 BGB, Rn. 13). Dies trifft auf die Kündigung vom 01.07.2017 zu. Hieraus wird auch hinreichend deutlich, dass sie auch auf dem Mietrückstand i.H.v. 2.301,00 EUR beruht. 33 Den Beklagten war antragsgemäß eine Räumungsfrist einzuräumen, gem. § 721 Abs. 1 ZPO. Im Hinblick auf die Dauer des Mietverhältnisses, den Zeitpunkt der Kündigung und die weiteren, insbesondere familiären Umstände der Beklagten erscheint die tenorierte Räumungsfrist sowohl erforderlich als auch angemessen. 34 b) 35 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung von 767,00 EUR gem. § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Entscheidung des Amtsgericht, ihr anstelle des beantragten ausstehenden Mietzinses i.H.v. 3.068,00 EUR lediglich 2.301,00 EUR zuzusprechen, ist nicht zu beanstanden. Der Wegfall des Zurückbehaltungsrechts führte lediglich zu einem Zahlungsrückstand in dieser Höhe. Die Miete war nämlich gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert, da sie wegen des Schimmels in Küche und Schlafzimmer mit einem erheblichen Sachmangel behaftet war. Das Amtsgericht Neuss hat keine fehlerhaften Tatsachenfeststellungen im Sinne des § 529 ZPO getroffen, indem es auf Grundlage des Sachverständigengutachtens einen hinreichenden Beweis dafür erkannt hat, dass der Mangel nicht lediglich durch die Beklagten verursacht worden ist. Der Mieter kommt seiner Darlegungslast bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels nach, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet (BGH NJW 2012, 382, Ls. 2). 36 Ist zwischen den Parteien streitig, ob der aufgetretene Schimmelpilzbefall vom Mieter wegen des Verstoßes gegen die ihm obliegende Obhutspflicht zu vertreten ist, trägt der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt (LG Hamburg, Urt. v. 17.09.2009, 307 S 39/09, DS 2010, 367). 37 Dieser Beweis ist der Klägerin nach zutreffender erstinstanzlicher Würdigung des Sachverständigengutachtens nicht gelungen. Ausweislich des Sitzungsprotokolls kommt der Sachverständige zu eindeutigen Ergebnissen: „In meinem Gutachten habe ich niedergelegt, dass zunächst bauseitige Mängel da waren, nämlich in Gestalt mangelhafter Verfugung. […] Ich meine, dass auch […] die neuen Fugen nicht ordnungsgemäß ausgeführt w[u]rden, so dass dort Feuchtigkeit eindringen kann. Früher ist jedenfalls durch die Fugen Feuchtigkeit im Mauerwerk aufgenommen worden. […] Hinzu kommt aber auch eine Mitverursachung auf Mieterseite.“ Danach war die vor den Nachbesserungsarbeiten an der Außenfassade vorhandene Verfugung ursächlich für den Schimmelpilzbefall. Es ist unschädlich, dass sich weder aus dem Gutachten des Sachverständigen selbst noch aus dem Sitzungsprotokoll vollständig nachvollziehen lässt, aus welchen Untersuchungen im Einzelnen sich diese Erkenntnisse zusammensetzen. Tatsächlich stützt sich diese deutliche Aussage des Sachverständigen unter Abgleich mit seinem schriftlichen Gutachten im Wesentlichen auf die Begutachtung der nachgebesserten Fugen. Er kam zu dem Ergebnis, dass die Fugen (auch) im Bereich der Wohnung der Beklagten nachgebessert worden sind, sowie dass diese Nachbesserung unfachmännisch ausgeführt worden war. Auch ohne weitergehende Untersuchung der vorherigen Verfugung sind damit die Rückschlüsse des Sachverständigen weder widersprüchlich noch auf reinen Vermutungen basierend. Es ist nicht erforderlich, dass sich sämtliche gutachterlichen Ergebnisse aus der Verschriftlichung nachvollziehen lassen, solange die Ergebnisse klar und eindeutig sowie plausibel auf die dargestellte Untersuchung zurückzuführen sind. 38 Zudem erfolgte nicht lediglich eine Begutachtung der Fugen von außen mittels eines Fernrohrs, sondern auch eine Begutachtung und Dokumentation des Pilzbefalls von innen. In diesem Zusammenhang konnte der Sachverständige erkennen, dass der Pilzbefall jahreszeitenbedingt deutlich stärker als zum Begutachtungszeitpunkt ausfallen kann. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die eindeutigen Ergebnisse des Gutachtens nicht auch aus der Begutachtung der Innenwände folgen, sondern sich allein auf Vermutungen hinsichtlich des Anlasses der Neuverfugungen stützen. 39 Dem steht nicht entgegen, dass das Nutzungsverhalten der Beklagten mitursächlich für den Feuchtigkeitsschaden war. Der Sachverständige äußerte in der mündlichen Verhandlung, dass selbst bei optimalem Mieterverhalten ein Schimmelpilzbefall nicht zu vermeiden gewesen wäre. Das Amtsgericht hat dies gewürdigt und entschieden, dass der Mitverursachungsbeitrag das Recht, die Miete zu mindern, nicht in entscheidungserheblicher Weise geschmälert habe. Es konnte diese Aussage ohne fehlerhafte Tatsachenfeststellung berücksichtigen. Hierfür ist unschädlich, dass sie keinen Eingang in das Sitzungsprotokoll gefunden hat. Zum Tatbestand des Berufungsurteils zählen auch in den Urteilsgründen wiedergegebene tatsächliche Feststellungen (BGH NJW 1992, 1107, 1108; Kessal-Wulf, in: Vorwerk/Wolf, Beck-OK ZPO § 559 Rn. 3). 40 Schließlich war auch die angenommene Minderungshöhe nicht rechtsfehlerhaft. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Rn. 389). Eine Minderung um 20% berücksichtigt den Mitverursachungsbeitrag der Beklagten durch die Stellung der Möbel, Heiz- und Lüftungsgewohnheiten. 41 c) 42 Die teilweise Stattgabe der Widerklage durch das Amtsgericht auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 794,92 EUR im Zusammenhang mit der erstmals erklärten Kündigung war nicht abzuändern, da den Beklagten gem. § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch hierauf zusteht. Die ursprüngliche Kündigung der Klägerin war unwirksam, stellte eine vertragliche Pflichtverletzung dar und die Beklagten konnten sich zur Zurückweisung des Räumungsanspruchs anwaltlicher Hilfe bedienen. Wie unter b) ausgeführt, war die Miete gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert. 43 4) 44 Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aufgrund des Verzugs der Beklagten aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 1 BGB. 45 III. 46 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4, 516 Abs. 3 ZPO. 47 IV. 48 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7 ZPO. 49 V. 50 Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Der Rechtsstreit weist auch ansonsten keine über den Einzelfall hinausgehenden Bezüge auf. 51 VI. 52 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird nach §§ 41 Abs. 2, 48 Abs. 1 S. 1 GKG auf 10.765,92 EUR festgesetzt: 53 Räumungsantrag: 9204,00 EUR (767,00 x 12) 54 Leistungsantrag Klägerin: 767,00 EUR 55 Widerklage: 794,92 EUR   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Beschluss v. 23.11.2022 – 14 S 11196/22 Download Drucken Titel: Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung bei Personenmehrheit auf Vermieterseite Normenkette: BGB § 535, § 546 Abs. 1, § 566, § 573, § 578 Leitsätze: 1. Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite gilt grundsätzlich, dass die Kündigung von jeder Partei erklärt werden muss. Abgesehen von den Fällen der Stellvertretung heißt dies, dass grundsätzlich jeder einzelne Vermieter die Kündigung zu unterschreiben hat. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz) 2. Es gehört zu den zwingenden formellen Anforderungen an eine Kündigung, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung durch die jeweilige(n) Vertragspartei(en) in der Kündigungserklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Hinreichend klar ist eine Kündigung nur dann, wenn insbesondere die Person des Kündigenden, des Kündigungsempfängers und das betroffene Mietverhältnis erkennbar sind. In der Regel erfordert dies die namentliche Nennung aller Kündigenden. (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz) 3. Eine verdeckte Stellvertretung ist bei der Wohnraumkündigung nicht möglich (Bestätigung von LG München I BeckRS 1988, 7092; vgl. auch LG Köln BeckRS 1996, 10108; AG Waiblingen BeckRS 2013, 20748). (Rn. 32) (redaktioneller Leitsatz) 4. Eine wirksame Ermächtigung zur Kündigung kommt grundsätzlich nur bei Fällen der Veräußerung eines vermieteten Objekts vor Grundbucheintragung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber in Betracht. Im Gegensatz zur Vollmacht ist die Ermächtigung nicht personen-, sondern gegenstandsbezogen. Aufgrund dessen hat sie praktische Bedeutung nur im Fall der Veräußerung des Grundstücks für die Phase bis zur Eigentumseintragung. (Rn. 35 und 38) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Eigenbedarfskündigung, Aktivlegitimation, Teilkündigung, Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Stellvertretung, Ermächtigung Vorinstanz: AG München, Urteil vom 14.09.2022 – 416 C 8629/22 Fundstellen: ZMR 2023, 206 LSK 2022, 44571   Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 14.09.2022, Az. 416 C 8629/22, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe I. 1 Die Kläger begehren von der Beklagten Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung sowie des Tiefgaragenstellplatzes … im Anwesen … nach ausgesprochener ordentlicher Eigenbedarfskündigung vom 23.09.2021. 2 Mit Mietvertrag vom 23.04./15.05.1986 vermietete … die streitgegenständliche Wohnung nebst zwei Garagenstellplätzen an den zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann der Beklagten, … (Anlage K 1). Ausweislich der Mietvertragsurkunde wurde eine Dachterrassenwohnung, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 separaten WC, 1 Diele, 1 Flur, 1 „Rundum-Terrasse“, 1 Kellerabteil Nr. 11 und 2 Garagen, vermietet. Gemäß § 3 des Mietvertrages „Mietzins“ betrug der anteilige Mietzins für die zwei Garagenstellplätze 110,00 DM. Die Gesamtmiete belief sich auf 2.387,00 DM. 3 Die Beklagte ist nach dem Ableben ihres Ehemanns auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. 4 Aufgrund Rechtsnachfolge ging das Mietverhältnis auf Vermieterseite zunächst von … auf die Eheleute … und … über. 5 Mit notariellem Vertrag vom 06.05.2021 verkaufte und veräußerte das Ehepaar … die streitgegenständliche Wohnung wie folgt an die Kläger: 6 Vertragsobjekt ist der 218,628/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung … laut Aufteilungsplan. Zum Sondereigentum gehören der Keller Nr. … und die Dachterrasse. Das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … ist zugeordnet. 7 Die Kläger wurden am 29.07.2021 als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung eingetragen. Auf Bl. 10210, Band 310 des Grundbuchs findet sich mit Datum vom 03.08.2016 folgende Eintragung: „Die Teilungserklärung ist geändert. Das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … wurde übertragen nach Blatt 10201 und der dort vorgetragenen Einheit zugeordnet; der hier vorgetragenen Einheit ist jetzt das aus dem Blatt 10209 übertragene Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … zugeordnet; gemäß Bewilligung vom 19.07.2016, URNr. 1545 Notar …, eingetragen am 03.08.2016.“ 8 Der von dem verfahrensgegenständlichen Mietvertrag umfasste zweite Tiefgaragenstellplatz Nr. … wurde von Herrn … an Frau … verkauft. 9 Mit Schreiben vom 23.09.2021 kündigten (nur) die Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten ordentlich wegen Eigenbedarfs. Als Eigenbedarfsgrund wurde angegeben, dass die Kläger derzeit mit ihren zwei kleinen Kindern in einer drei Zimmer umfassenden Mietwohnung lebten und zusätzlichen Platz für die Kinder benötigten. Die 88-jährige Beklagte legte mit Schreiben vom 26.04.2022 Widerspruch gegen die Kündigung ein. 10 In Bezug auf die Einzelheiten der Kündigung wird auf das Kündigungsschreiben vom 23.09.2021 Bezug genommen. 11 Ferner wird verwiesen auf den Tatbestand des erstgerichtlichen Urteils. 12 Die Klagepartei vertrat bereits in erster Instanz die Auffassung, dass die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam sei. Der Widerspruch der Beklagten gehe dagegen ins Leere. Es könne mithin Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts verlangt werden. 13 Die Beklagte bestritt die Aktivlegitimation der Kläger und stellte die formelle sowie die materielle Wirksamkeit der Kündigung in Abrede. 14 Mit Endurteil vom 14.09.2022 hat das Amtsgericht München die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. … zum 30.06.2022 gerichtete Klage abgewiesen. 15 Das Urteil ist dem Klägervertreter am 14.09.2022 zugestellt worden. Noch mit Schriftsatz vom 14.09.2021, beim Landgericht am selben Tage eingegangen, hat die Klagepartei gegen das vorstehende Urteil Berufung eingelegt. Die diesbezügliche Begründung ist mit Schriftsatz vom 16.09.2022 erfolgt. 16 Die Klagepartei führt in der Rechtsmittelinstanz im Wesentlichen aus, dass das Amtsgericht die Klage zu Unrecht abgewiesen habe. Das Erstgericht habe sich fälschlicherweise mit der Vorschrift des § 180 S. 2 BGB in Zusammenhang mit § 542 BGB auseinandergesetzt. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch um eine Kündigung in eigenem Namen, sodass die Regeln über die Verfügung eines Nichtberechtigten gem. § 185 BGB anwendbar seien. In einem solchen Fall müsse sich weder die Tatsache, dass über fremdes Recht verfügt wird, noch die Einwilligung des Berechtigten aus dem Kündigungsschreiben ergeben. Zudem hätte die Beklagte die Kündigung gem. § 182 Abs. 3 BGB i.V.m. § 111 S. 2 BGB zurückweisen können. Eine solche Zurückweisung sei indes nicht erfolgt. Da die bezüglich des Tiefgaragenstellplatzes Nr. … Berechtigte Frau … ihre Einwilligung zuvor erteilt gehabt habe, handele es sich um eine wirksame Kündigung. II. 17 Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 14.09.2022 begegnet aus Sicht der Kammer keinen rechtlichen Bedenken. Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO. Hiernach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Eine Rechtsverletzung im angefochtenen Urteil ist nicht erkennbar. Dabei kann zunächst auch auf das nachvollziehbar und zutreffend begründete Urteil des Amtsgerichts verwiesen werden. 18 Soweit das Amtsgericht den Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB in Ermangelung einer formell wirksamen Eigenbedarfskündigung verneint hat, ist dies aus Sicht der Kammer völlig zutreffend erfolgt. 19 Entgegen der Berufung handelt es sich bei der klägerseits ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nicht um eine formell wirksame Kündigung. Vielmehr ist von einer unwirksamen Teilkündigung auszugehen, weil die Kündigung nicht von allen Vermietern – mithin den Klägern und … – ausgesprochen wurde. 20 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung besteht daher nicht. 21 Hierzu im Einzelnen: 22 1. Wie das Erstgericht richtig festgestellt hat, sind die Kläger aufgrund der Veräußerung des Garagenstellplatzes Nr. 1 an Frau … und der daraus folgenden Personenmehrheit auf Vermieterseite im Innenverhältnis (Kläger – …) wie eine Bruchteilsgemeinschaft zu behandeln (vgl. BGHZ 198, 337 = NJW 2014, 536 Rn. 15; BGH NJW-RR 2015, 1039 Rn. 25). Im (Außen-)Verhältnis zur Beklagten trat Frau … gem. §§ 578, 566 Abs. 1 BGB durch den Erwerb des vorgenannten Stellplatzes in das Mietverhältnis ein (BGH NJW 2005, 3781 Rn. 8 f.). 23 Dies gilt unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum vorliegt. Denn nach einhelliger Auffassung tritt auch der Erwerber des Sondernutzungsrechts nach §§ 566, 567 BGB direkt oder analog i.V.m. § 578 BGB als Vermieter in den Vertrag ein (BGH NZM 2020, 503 [503 f.] Rn. 12). Auf die Frage, ob Frau … lediglich ein Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz zusteht, kommt es daher nicht entscheidend an. 24 Aufgrund der Personenmehrheit auf Vermieterseite (Kläger und Frau …) sind die Kläger nicht zum alleinigen Ausspruch einer Kündigung berechtigt. Eine Kündigung kann vielmehr nur gemeinsam mit Frau … ausgesprochen werden. 25 Denn bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite gilt grundsätzlich, dass die Kündigung von jeder Partei erklärt werden muss (einhellige Meinung, siehe namentlich Flatow, NZM 2004, 281 [282]). Abgesehen von den Fällen der Stellvertretung heißt dies, dass grundsätzlich jeder einzelne Vermieter die Kündigung zu unterschreiben hat (Flatow, a.a.O.). 26 Dies ist hier unstreitig nicht geschehen. Denn die Mitvermieterin … findet im verfahrensgegenständlichen Kündigungsschreiben keinerlei Erwähnung, ihre Unterschrift fehlt. 27 Ob dies darauf zurückzuführen ist, dass der Klagepartei der Eintritt von Frau … in das Mietverhältnis mit der Beklagten zum Zeitpunkt des Ausspruchs der hier inmitten stehenden Kündigung ggf. gar nicht bewusst war, kann folglich dahinstehen. 28 Aus dem Kündigungsschreiben müsste sich eindeutig ergeben, dass auch das (einheitliche) Mietverhältnis zwischen Frau … und der Beklagten gekündigt wird. Denn es gehört zu den zwingenden formellen Anforderungen an eine Kündigung, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung durch die jeweilige(n) Vertragspartei(en) in der Kündigungserklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Hinreichend klar ist eine Kündigung indes nur dann, wenn insbesondere die Person des Kündigenden, des Kündigungsempfängers und das betroffene Mietverhältnis erkennbar sind. In der Regel erfordert dies die namentliche Nennung aller Kündigenden (vgl. Staudinger/Herrler § 130 BGB Rn. 47; Schmidt-Futterer/Sfreyl, Mietrecht, 15. Aufl, § 542 BGB Rn. 68). Dies gilt umso mehr, wenn es auf einer Seite oder beiden Seiten des Mietverhältnisses mehrere Personen gibt. Gerade für diesen Fall ist es unabdingbar, dass der/die Empfänger der Kündigungserklärung genau weiß, von wem die Kündigung stammt und worauf sie sich bezieht. 29 Diesen formellen Anforderungen genügt das Schreiben vom 23.09.2021 offenkundig nicht. 30 So ist daraus, wie bereits ausgeführt, weder ersichtlich, dass sich die Kündigung auch auf den Tiefgaragenstellplatz Nr. … beziehen soll, noch tritt Frau … als Inhaberin des Kündigungsrechts und Partei des Mietverhältnisses in dem Schreiben auf. 31 Für die Beklagte war daher nicht ersichtlich, dass die Kündigung (mutmaßlich) auch von Frau … stammen sollte und dass das Mietverhältnis auch mit dieser Vermieterin, sowie inklusive des Tiefgaragenstellplatzes Nr. … gekündigt werden sollte. Vielmehr lässt das Schreiben vom 23.09.2021 lediglich darauf schließen, dass allein die Kläger die Kündigung für sich selbst auszusprechen beabsichtigten, und zudem nur bezüglich der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. … 32 2. Auch eine wirksame Stellvertretung kann hier nicht stattgefunden haben. So enthält das Kündigungsschreiben vom 23.09.2021 schon keinerlei Hinweis auf eine etwaige Bevollmächtigung. Eine verdeckte Stellvertretung ist bei der Wohnraumkündigung indes nicht möglich (siehe namentlich LG Köln WuM 1997, 219; LG München I WuM 1989, 282; AG Waiblingen WuM 1991, 20). 33 3. Soweit die Berufung sich auf eine Ermächtigung beruft, ist dies unbehelflich. 34 Grundsätzlich muss eine Ermächtigung zwar – vorprozessual – nicht offengelegt werden, wie die Berufung im Ansatz noch richtig sieht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 566 Rn. 46). 35 Eine wirksame Ermächtigung kommt indes grundsätzlich nur bei Fällen der Veräußerung eines vermieteten Objekts vor Grundbucheintragung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber in Betracht (siehe Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O.). 36 Hier verhält es sich jedoch gänzlich anders. 37 Denn zum einen waren zum Zeitpunkt der Kündigung die Erwerbsvorgänge hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts bzw. der Mietobjekte bereits abgeschlossen. Und zum anderen handelt es sich sowohl bei der Klagepartei als auch bei der Mitvermieterin … jeweils um Erwerber (Veräußerer: Voreigentümer …). 38 In diesem Zusammenhang gilt überdies: Im Gegensatz zur Vollmacht ist die Ermächtigung nicht personen-, sondern gegenstandsbezogen. Aufgrund dessen hat sie praktische Bedeutung nur im Fall der Veräußerung des Grundstücks für die Phase bis zur Eigentumseintragung (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 568 Rn. 24). 39 Die Parteien des Grundstückskaufvertrages können den Erwerber schon für die Zeit vor dem Eigentumsübergang bevollmächtigen bzw. entsprechend § 185 Abs. 1 BGB ermächtigen, die sonstigen Rechte des Veräußerers auszuüben, die den Bestand des Vertragsverhältnisses oder dessen wesentliche Ausgestaltung zum Gegenstand haben. Anerkannt ist das insbesondere für das Gestaltungsrecht der Kündigung. Während bei einer (personenbezogenen) Bevollmächtigung der Erwerber in fremdem Namen, also im Namen des Veräußerers handelt, handelt bei der (gegenstandsbezogenen) Ermächtigung der Erwerber im eigenen Namen und kann im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft auch im eigenen Namen klagen. 40 Dies entspricht ersichtlich nicht der hier maßgeblichen Konstellation. 41 Die diesbezügliche Argumentation der Berufung vermag daher nicht zu überzeugen. 42 Im vorliegenden Fall eine Möglichkeit zur (nicht offenzulegenden) Ermächtigung anzunehmen, wäre mit der Schutzbedürftigkeit des Kündigungsempfängers nicht im Ansatz in Einklang zu bringen und würde auch den Formerfordernissen des § 573 Abs. 3 BGB grundlegend widersprechen. 43 Es muss daher dabei verbleiben, dass bei einer Mehrheit von Vermietern in einer Kündigung offenzulegen ist, wer diese ausspricht. Ist dies – wie hier – (offenkundig) nicht der Fall, ist die Kündigung als bloße Teilkündigung zu werten und damit als unwirksam zu erachten. 44 4. Auf die Frage der materiell-rechtlichen Wirksamkeit der Kündigung kommt es mithin nicht mehr an. 45 Nach alledem wird der Berufung kein Erfolg beschieden sein. III. 46 Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses gegeben. 47 Es wird angeregt, die Berufung zurückzunehmen. 48 Für diesen Fall reduzieren sich die Gebühren für das Berufungsverfahren von 4,0 auf 2,0. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel