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§ 538 BGB

§ 538 BGB. 26 Entscheidungen im Mila-Corpus interpretieren ihre Anwendung — von 10 BGH-Grundsatzurteilen bis zu regionalen Auslegungen.

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VIII ZR 79/22

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LG Berlin 67 S 15/22

§ 535§ 538§ 556d§ 556e

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LG Berlin 65 S 199/17

§ 535§ 543§ 546§ 573

Original-Urteil ↗

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Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Eigenbedarf Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 65. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 08.03.2018 Aktenzeichen: 65 S 199/17 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 Nr 2 BGB, § 546 BGB, § 573 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Mietrecht: Anforderungen an die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages; Zulässigkeit der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages wegen Eigenbedarfs; Anforderung an die plausible Darlegung des Eigenbedarfs als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung Orientierungssatz 1. Die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen einer behaupteten Vertragsverletzung setzt eine vorherige Abmahnung und eine unveränderte Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens voraus.(Rn.17) 2. Die Bewertung, ob die angegebene Begründung der Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter wegen behaupteten Eigenbedarfs hinreichend plausibel ist, um die Wirksamkeit der Kündigung zu begründen, obliegt dem Gericht in freier Beweiswürdigung.(Rn.31) 3. Einzelfall zur Überprüfung der Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches als Grundlage der vermieterseitigen Kündigung eines Wohnraummietvertrages (hier: Plausibilität verneint).(Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 11. Juli 2017, 8 C 178/16, Urteil nachgehend BGH, 28. September 2018, VIII ZB 97/18, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss Tenor Auf die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Juli 2017 - 8 C 178/16 – teilweise abgeändert: Die Widerklage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Widerbeklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) zur Räumung der von ihnen inne gehaltenen Wohnung auf der Grundlage der von diesem unter anderem wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung vom 1. September 2016 verurteilt und die Entscheidung auf die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gestützt. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der von diesem benannten Zeugin hielt das Amtsgericht für entbehrlich; es sei schon aufgrund der Aussage des Klägers vom Eigennutzungswunsch überzeugt. Randnummer 3 Der Kläger und die Widerbeklagten haben gegen das ihnen am 24. Juli 2017 zugestellte Urteil am 2. August 2017 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Randnummer 4 Sie beanstanden unter anderem, dass das Amtsgericht auf der Grundlage der Angaben des Beklagten ohne weitere Prüfung der Umstände und der Einwände des Klägers sowie der Widerbeklagten den Eigenbedarf als erwiesen angesehen hat. Randnummer 5 Der Kläger und die Widerbeklagten beantragen, Randnummer 6 das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen, Randnummer 7 Der Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 10 Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6. Dezember 2017 Beweis durch Vernehmung der Zeugin M. erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15. Februar 2017 Bezug genommen. II. Randnummer 11 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird - eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 12 Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im Hause (...) in (...) Berlin aus § 546 Abs. 1, 2 BGB. Die von dem Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2016 (Bl. I/77ff.) ausgesprochene Kündigung hat das zwischen dem Kläger und dem Beklagten seit 2004 bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 13 a) Die Kündigung vom 1. September 2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 1, 3 BGB „wegen laufenden Zahlungsverzugs und (…) andauernden vertragswidrigen Verhaltens“ beendet. Randnummer 14 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach den speziellen Kündigungstatbeständen in Absatz 2 der Regelung sind diese Voraussetzungen unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB, der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 2 a) BGB oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 2 b) BGB. Randnummer 15 aa) Die Voraussetzungen der letztgenannten Regelungen lagen unabhängig davon zu keinem Zeitpunkt vor, dass die Miete nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts in dem im Kündigungsschreiben in Bezug genommenen Zeitraum März 2016 bis September 2016 wegen Mängeln der Mietsache (Fenster, Heizung) kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war; der rückständige Betrag erreicht zu keiner Zeit eine Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, erst recht übersteigt er sie nicht. Im Übrigen hat der Kläger den Betrag ausgeglichen, so dass eine etwa erfolgreich auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden wäre; der Kläger hat den Beklagten daraufhin folgerichtig, zudem erfolgreich auf Rückzahlung teilweise überzahlter Miete in Anspruch genommen. Randnummer 16 bb) Soweit der Beklagte die Kündigung wegen des Zahlungsverhaltens des Klägers auf den Gesichtspunkt der Vertragsverletzung wegen unvollständiger Mietzahlungen in dem genannten Zeitraum stützen möchte, bedurfte es zuvor einer Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, zumal das JobCenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unstreitig direkt an den Beklagten als Vermieter zahlt. Belegt wird dies durch die vom Kläger im Verfahren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegten JobCenter-Unterlagen. Soweit der Beklagte eine Abmahnung mit Schreiben vom 5. Juli 2013 behauptet, kann offen bleiben, ob eine mehrere Jahre zurückliegende Abmahnung eine andere rechtliche Bewertung zu begründen geeignet ist. Der Zugang des Schreibens wurde bestritten, vom darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht unter Beweis gestellt. Selbst wenn auch der Zugang einer Abmahnung zugunsten des Beklagten unterstellt würde, wäre die wegen unvollständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung unwirksam, denn die Miete war – wie ausgeführt - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts um 5 bis 10 % gemindert, der Kläger nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zudem berechtigt, einen - wie hier - geringen Teil der Miete über einen Zeitraum von 7 Monaten nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzubehalten, um seinem Begehren um Beseitigung der Mängel Nachdruck zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089, nach juris Rn. 61ff.). Dass es ihm eben darauf ankam, hat der Kläger durch die Einbeziehung der Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes und die – dieses Verfahren auslösende – Klage auf Instandsetzung zum Ausdruck gebracht. Randnummer 17 cc) Soweit der Beklagte im von ihm selbst verfasst außergerichtlichen Kündigungsschreiben weitere Vertragsverletzungen überhaupt konkret benennt, §§ 568, 569 Abs. 4 BGB, rechtfertigen diese bereits deshalb nicht den Ausspruch der Kündigung, weil sie erst nach einer Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar sind einzelne konkret benannte Vertragsverletzungen Gegenstand der Abmahnungen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai und 30. Mai 2016, so das (behauptete) Spielen der Kinder des Klägers im Treppenhaus, die (behauptete) Weigerung des Klägers und seiner Familienmitglieder, die Haustür zu verschließen, das (behauptete) Rauchen von Besuchern des Klägers im Treppenhaus und damit einhergehend das achtlose Wegwerfen von Kippen im Schreiben vom 12. Mai 2016 sowie das (behauptete) Parken vor der Toreinfahrt im Schreiben vom 30. Mai 2016. Der Beklagte behauptet indes selbst nicht, dass der Kläger und Personen, deren Verhalten er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, nach Zugang der Abmahnungen das beanstandete Verhalten fortgesetzt hätten. Soweit der Beklagte die den Gegenstand der Abmahnungen bildenden behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen teilweise unter Beweis gestellt hat, war dem Beweisantritt mangels Entscheidungserheblichkeit daher nicht nachzugehen, Soweit der Beklagte in dem von ihm verfassten Kündigungsschreiben eine fehlende pflegliche Behandlung der Wohnung daraus ableitet, dass die Lüftungsleitungen in Bad und Küche sowie der Abfluss im Bad zu reinigen waren, dem Beklagten „mit Hilfe des Wohnungsamtes (…) auch noch die Kosten“ dafür „aufgebürdet“ wurden, verkennt der Beklagte ganz grundlegend seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB. Es handelt sich um Verschlechterungen der Mietsache, die durch ihren vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, die der Mieter jedoch nicht zu vertreten hat, § 538 BGB. Es ist Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, den zum Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, dafür erhält er die Gegenleistung des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Ebenso verhält es mit den Fenstern, die der Mieter während der Mietzeit selbstverständlich dadurch gebrauchen darf, dass er sie öffnet und schließt. Dem Beklagten sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung bezüglich der vom Kläger mit dieser Klage geltend gemachten Instandsetzung der Fenster, die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgenommen wurde, folgerichtig vom Amtsgericht rechtskräftig die Kosten auferlegt worden, denn er wäre – bei fehlender Erledigung – unterlegen und zur Instandsetzung verurteilt worden. Randnummer 18 b) Die vom Beklagten im Schreiben vom 1. September 2016 zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen der Sachverhalte unter a) und b) hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. Randnummer 19 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Randnummer 20 Wie ausgeführt, liegen hinsichtlich des beanstandeten Zahlungsverhaltens schon keine Vertragsverletzungen des Klägers vor. Im Übrigen gilt zwar, dass der Ausspruch einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, allerdings kann ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht verleihen (vgl. BGH Urt. v. 28.11.2008 – VIII ZR 145/07, in: NJW 2008, 508, zit nach juris, m.w.N.). Randnummer 21 Die letztgenannten Voraussetzungen sind hier – wie ausgeführt nicht gegeben. Den vom Beklagten im Kündigungsschreiben behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen sind schon nicht so gewichtig, dass sie – die Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu seinen Gunsten unterstellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Randnummer 22 Die Beantwortung der Frage, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21). Einzubeziehen ist dabei insbesondere ein etwa – hier vorliegendes – eigenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (vgl. BGH; Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853 = WuM 2014, 495, juris Rn. 33; Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 23). Randnummer 23 Der Beklagte übersieht in diesem Zusammenhang, dass das Gesetz auch ihm vertragliche Pflichten auferlegt, konkretisiert durch den zwischen ihm und dem Kläger bestehenden Mietvertrag, in den er nach § 566 BGB eingetreten ist. Gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Beklagte hier - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts – hartnäckig verstoßen. Randnummer 24 c) Soweit der Beklagte die am 1. September 2016 ausgesprochene Kündigung darauf stützt, dass er die Wohnung für sich und seine Frau als Zweitwohnung und zur Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit benötige, ist die Kammer nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Beklagte den im Kündigungsschreiben dargestellten Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren beabsichtigt und deshalb im Verlauf des vom Kläger eingeleiteten Rechtsstreits zur Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat. Randnummer 25 Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt. Randnummer 26 Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris). Randnummer 27 Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online). Randnummer 28 Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er hat aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 32ff, beck-online). Randnummer 29 Nach diesen Maßstäben beanstandet der Kläger zu Recht, dass das Amtsgericht unter Missachtung der ständigen Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof sowie im Widerspruch zu den Beweis(last)regeln der Zivilprozessordnung und des BGB seinen konkreten Einwänden nicht hinreichend nachgegangen ist und sich darauf beschränkt hat, den Kläger gemäß § 141 Abs. 3 ZPO (lediglich) anzuhören, nicht aber den erforderlichen Beweis durch Vernehmung der Ehefrau des Beklagten als Zeugin erhoben hat, obwohl der Kläger den Eigenbedarf – zudem unter Benennung sachlicher Gründe – von Anfang an bestritten hat. Das gilt im Übrigen auch für den – hier indes nicht gegebenen - umgekehrten Fall der Klageabweisung ohne dem Beweisantritt des Vermieters nachzugehen. Randnummer 30 Nachdem die Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz nach- und die Anhörung des Beklagten nach § 141 Abs. 3 ZPO wiederholt werden mussten (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, nach juris Rn. 26), haben sich über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben, die im Ergebnis dazu führen, dass die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt ist, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2) bis 4) bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen. Randnummer 31 Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, juris Rn. 11). Randnummer 32 Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 33 Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung zunächst den im Kündigungsschreiben und bereits vor dem Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt zum geltend gemachten Eigenbedarf weitgehend wortgleich wiederholt. Konkrete Nachfragen – von denen das Amtsgericht vollständig abgesehen hat - beantwortete der Beklagte indes eher widerwillig, wortkarg bzw. gar nicht. Randnummer 34 Soweit der Beklagte sie beantwortete, ergaben sich Widersprüche zu seinen Darstellungen im Kündigungsschreiben, zu deren zusammenfassender Wiederholung zu Beginn seiner Anhörung im Termin und zu den Ausführungen der Zeugin, soweit sie sich auf konkrete Nachfragen beziehen. Randnummer 35 So hat der Beklagte im Kündigungsschreiben unter anderem ausgeführt, dass der Bezirk Neukölln, in dem die an den Kläger vermietete Wohnung liegt - für ihn und seine Frau eine „besondere Bedeutung“ habe, weil hier ihr erster Wohnsitz in Berlin gelegen habe, sie besonders „die Lebendigkeit und die multikulturelle Vielfalt“ schätzen würden. Auf mehrfache Nachfragen zu seinen früheren Wohnverhältnissen in Berlin gab der Beklagte schließlich an, dass sich die von ihm und seiner Frau früher bewohnte 3-Zimmer-Wohnung während der 20-jährigen „Berliner Zeit“ in einem anderen Bezirk befand, dies ebenso wie die jetzt bewohnte Wohnung. Beide Wohnungen stehen in seinem Eigentum. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin M., gab sodann auf Nachfrage zu den früheren und aktuellen Wohnverhältnissen in Berlin sogar an, dass beide Wohnungen sich in demselben Gebäude befanden und sie die größere gegen die kleinere Wohnung im Haus getauscht hätten; auch nach ihren Angaben liegen die Wohnungen nicht in Neukölln, wobei sie – ebenso wie der Beklagte – nicht angeben wollte, in welchem Bezirk. Randnummer 36 Danach entbehrt die im Kündigungsschreiben dargestellte besondere Bindung des Beklagten und seiner Frau zum Bezirk Neukölln schon aufgrund tatsächlich gar nicht vorhandener, länger andauernder früherer Wohnerfahrungen der Grundlage. Ebenso verhält es sich mit der Angabe, dass der Beklagte und seine Frau die Lebendigkeit und multikulturelle Vielfalt im vom Kläger bewohnten Stadtteil besonders „schätzen“ würden. Schon der Akteninhalt begründet Zweifel daran, dass es sich dabei um Wertschätzung seitens des Beklagten und seiner Frau handelt. Im Vordergrund der Schilderungen des Beklagten stehen nach dem Akteninhalt die von ihm beanstandeten Zustände im Haus, die er – etwa ausweislich seiner vom Amtsgericht protokollierten Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – auf die soziokulturell vielfältige Herkunft der Bewohner des Hauses zurückführt. So begründete er die Auswahl der Wohnung des Klägers für den geltend gemachten Eigenbedarf im Rahmen der persönlichen Anhörung unter anderem damit, dass es mit dem Kläger und seiner Familie die meisten Probleme im Haus gebe. Es gebe dort arabische Mieter, zu denen der Kläger gehöre und andere Nationen, wie etwa Mieter aus dem Kosovo und der Türkei. Zwischen diesen Gruppen gebe es massive Probleme. Seine Frau begründete in der Vernehmung ihre Weigerung anzugeben, in welchem Bezirk sich das Gebäude mit der früheren 3 - Zimmer- und jetzigen 1,5 – Zimmer - Wohnung befindet, spontan damit, dass sie in Gegenwart des Klägers nicht angeben wolle, wo sie war und wo sie hingehen wolle. Mit deutlicher emotionaler Beteiligung erläuterte sie, das läge an den Zuständen in dem Haus, in dem die andere Seite wohne. Ihr Mann habe dort mal kurz sein Auto abgestellt, danach sei eine Scheibe eingeschlagen gewesen. Die Zustände in dem Haus seien „katastrophal.“ Randnummer 37 Angesichts des Umstandes, dass die Zeugin andererseits ruhig und mit Zufriedenheit schilderte, dass sie und ihr Mann in Köln „gut aufgestellt“ seien nach der Rückkehr nach 20 Jahren Berufstätigkeit in Berlin, sie eine Parterrewohnung bewohne, gleich nebenan ihre Schwester habe, was sehr praktisch sei, ist es nicht plausibel, dass sie – ungeachtet der von ihr geschilderten, wohl dauerhaften gesundheitlichen Probleme – mit ihrem Mann nunmehr über längere Abschnitte des Jahres in Berlin an einem Ort wohnen möchte, den sie als „katastrophal“ einschätzt. Diese Herausforderung lässt sich – wie ausgeführt – auch nicht etwa damit begründen, dass der Beklagte und seine Frau sozusagen an frühere Erfahrungen anknüpfen würden, denn nach den auf Nachfrage mitgeteilten Angaben des Beklagten und seiner Frau können solche gerade nicht unterstellt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Angabe im Kündigungsschreiben zugunsten des Beklagten so verstanden würde, dass eine andere erste – nach den mündlichen Angaben allenfalls kurzzeitig bewohnte – Wohnung in Berlin sich im Bezirk Neukölln befand. Da im Mittelpunkt der Schilderungen sowohl des Beklagten als auch der Zeugin die gemeinsame, in einem anderen Stadtbezirk gelegene 3-Zimmer-bzw. die jetzige 1,5.Zimmer-Wohnung stand, eine andere, frühere Wohnung von niemandem erwähnt wird, kann eine solche – unterstellt, es gab sie – jedenfalls keinen so nachhaltigen Eindruck hinterlassen haben, dass sie den hier gegenständlichen Eigennutzungswunsch auch nur beeinflusst hätte. Randnummer 38 Da der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich an die früheren gemeinsamen Wohnerfahrungen in Neukölln zur Begründung des Wunsches anknüpft, die an den Kläger vermietete Wohnung nunmehr nutzen zu wollen, ist es wenig überzeugend, wenn er – nach erneuter Schilderung der aus seiner Sicht insbesondere auf den Kläger und seine Familie zurückzuführenden Probleme in dem Objekt – auf Nachfrage des Gerichts sodann versichert, dass seine Frau sich vorstellen könne, in dem Gebäude zu wohnen, dies ungeachtet dessen, dass sie gemeinsam über 20 Jahre in einem anderen Teil Berlins gewohnt haben. Randnummer 39 Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung des Klägers berühren: Randnummer 40 So gab der Beklagte zunächst im Rahmen seiner zusammenhängenden Einlassungen zu Beginn der persönlichen Anhörung an, dass seine Aktivitäten in Berlin - nach dem Rückzug nach Köln auf Wunsch seiner Ehefrau im Jahr 2006 - seit 2014/2015 stark zugenommen hätten. Die gemeinsame Wohnung in Berlin hätten sie beibehalten, aber immer wieder überlegt, sie aufzugeben. Auf hartnäckige Nachfragen des Gerichts gab er schließlich an, dass sie die während der 20-jährigen Berufstätigkeit in Berlin bewohnte 3-Zimmer-Wohnung ca. 2012 aufgegeben hätten. Vor dem Amtsgericht hat er allerdings – ausweislich des Protokolls – geäußert, seit der Rückkehr nach Köln im Jahr 2006 in Berlin „eine etwa 40 m2 kleine Wohnung aus dem eigenen Bestand“ zu nutzen. Auf Vorhalt des Klägervertreters äußerte er nur, dass er meine, damals im Termin vor dem Amtsgericht dasselbe gesagt zu haben; ob das 2012 oder 2013 gewesen sei, halte er nicht für erheblich. Randnummer 41 Die Diskrepanz seiner Angaben (2006 - 2012/2013) ist jedoch deutlich größer und weit reichender. Wenn der Beklagte – wiederum nur auf mehrfache Nachfragen – mitteilt, dass etwa in 2015/2016 die Unzulänglichkeiten der kleinen Wohnung dazu geführt hätten, dass er mit seiner Frau besprochen habe, dass sie wieder eine größere Wohnung in Berlin bewohnen wollen, so stellt sich diese Angabe mit Blick darauf, dass die 20 Jahre gemeinsam bewohnte 3-Zimmer-Wohnung - nicht wie vor dem Amtsgericht dargestellt – bereits mit dem Umzug nach Berlin im Jahr 2006 aufgegeben, sondern erst 2012 oder 2013 im Hause gegen eine kleinere Wohnung getauscht wurde, auch deshalb anders dar, weil die Aufgabe der gemeinsamen Wohnung in einem deutlich engeren zeitlichen Zusammenhang zu der angegebenen, die Kündigung begründenden Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin seit 2014 steht. Letztere dürfte nach der Lebenserfahrung auch nicht zufällig und plötzlich eingetreten sein, sondern auf einem vorhergehend gefassten entsprechenden Entschluss beruhen. Es überzeugt nicht, dass die größere Wohnung über mehr als 6 Jahre beibehalten, dann aber ausgerechnet zu einer Zeit aufgegeben wird, als sich die Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin jedenfalls abzeichnete. Randnummer 42 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde zudem nicht in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der argumentativ zusätzlich herangezogenen Gründung der GmbH im Januar/Februar 2016 ausgesprochen, die – nach den Angaben des Beklagten – dazu geführt haben soll, dass sich der Eigennutzungswunsch bezogen auf die Wohnung des Klägers „verdichtet“ hat, sondern im September 2016, nachdem die vom Kläger erhobene Klage auf Instandsetzung beim Amtsgericht anhängig war. Gerade seit dieser Zeit hielt sich die Ehefrau des Beklagten allerdings – anders als zuvor – kaum noch in Berlin auf, dies, weil sie „gesundheitlich etwas Pech“ hatte. Es überrascht, wenn sich die Zeugin ungeachtet der nach ihren Schilderungen angenehmen Verhältnisse „zu Hause“ in Köln und der Unsicherheiten ihrer gesundheitlichen Situation entschließt, die Herausforderung anzunehmen, in ein Haus in Neukölln mit „katastrophalen Zuständen“ zu ziehen. Randnummer 43 Soweit sie auf entsprechende Nachfrage relativierend einwendet, dass dort ja auch nette Leute wohnen würden, überzeugt das schon deshalb nicht, weil sie – wiederum auf Nachfrage – einräumen musste, diese nicht persönlich zu kennen, sondern vom Telefon. Randnummer 44 Die Glaubhaftigkeit der Einlassungen der Zeugin leidet zudem darunter, dass sie mit einem gewissen Eifer die Angaben zu den räumlichen Unzulänglichkeiten der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten im Kündigungsschreiben wiederholt, sich andererseits aber – so etwa auf konkreten Vorhalt des Klägervertreters – ergibt, dass es sich um Angaben handelt, die zu keiner Zeit ihrer persönlichen Wahrnehmung unterlagen, weil sie – wie in anderem Zusammenhang angegeben – gar nicht am Ort des Geschehens in Berlin war. Randnummer 45 Auch über die konkrete Nutzung der Wohnung äußerte die Zeugin Vorstellungen, die einerseits vage blieben bzw. bezüglich von ihr genannter unverzichtbarer Punkte andererseits gar nicht realisierbar sind. Zu Beginn ihrer Vernehmung begründete die Zeugin im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnung in Berlin detailreich, weshalb sie ein eigenes Schlafzimmer brauche und ihr Mann ein Büro, weil es einfach zu eng sei, wenn man – wie ihr Mann – so viele Schriftsachen habe. An anderer Stelle rückte in den Vordergrund, dass ihr Mann einen Ort brauche, um mit Geschäftspartnern Gespräche zu führen. In wieder anderem Zusammenhang brauchte die Zeugin zwei eigene Zimmer für Besuche ihrer Tochter und von Bekannten, wenn diese nach Berlin kämen; sie sollten nicht im Hotel wohnen. Nachdem der Klägervertreter im späteren Verlauf der Vernehmung den Umstand ansprach, dass die Wohnung – die Angaben der Zeugin zugrunde gelegt – deutlich größer sein müsste, wies diese ihn darauf hin, dass ihr Mann ja überwiegend vor Ort arbeite, wenn er dann ein Arbeitszimmer habe, dies völlig ausreiche, sie auch die Möglichkeit haben müsse, ihre Tochter und – nunmehr – auch ihre Schwester zu empfangen. Sie habe im Übrigen das Recht, in ihrem Eigentum zu wohnen, es zu nutzen und dafür zu sorgen, dass es nicht kaputt gehe. Randnummer 46 Letzteres ist zweifelsfrei richtig, im Zusammenhang mit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs allerdings nur, wenn ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bezogen auf die den Gegenstand der Kündigung bildende Wohnung tatsächlich besteht und nicht andere Motive deren Ausspruch zugrunde liegen. Diese Überzeugung vermochte die Kammer – wie ausgeführt – aus den vorstehenden Gründen gerade nicht zu gewinnen. Randnummer 47 d) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht beendet ist, besteht auch gegen die Widerbeklagten zu 2) bis 4) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung; die Voraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Randnummer 48 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 49 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371138 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

AG Hamburg 49 C 518/24

§ 535§ 538§ 551§ 556

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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 24.10.2025 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 518/24 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 307 BGB, § 535 BGB, § 538 BGB, § 551 BGB, § 556 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Reichweite und zulässiger Umfang einer formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Leitsatz 1. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.(Rn.17) (Rn.19) (Rn.20) 2. Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.(Rn.25) (Rn.26) 3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.(Rn.27) (Rn.29) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.016,40 € (eintausendsechzehn 40/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.10.2024 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.016,40 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung eines einbehaltenen Kautionsbetrages aus einem Wohnraummietverhältnis. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, die Beklagte Vermieterin der Wohnung […] in […] Hamburg, 2. Geschoss links. Es handelt sich um eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m². Das Mietverhältnis begann zum 01.04.2020 und endete zum 01.02.2024. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt die Beklagte 1.016,40 € ein. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage k 1. Randnummer 3 Die Beklagte begründete den Einbehalt von 1.016,40 € zum einen mit Malerkosten in Höhe von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 350,00 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1. Randnummer 4 Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt wurden. Es wird hinsichtlich der Abrechnung ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4. Randnummer 5 Der Kläger setzte der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben eine Zahlungsfrist bis zum 05.04.2024. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Randnummer 6 Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte zu einem Einbehalt nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt werden. Zudem sei die Unterscheidung in zwei Gruppen in der Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, da Abkürzungen verwendet worden seien. Randnummer 7 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 8 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.016,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.04.2024 zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagte behauptet, der Kläger habe sich mit der Objektverwaltung R. anlässlich des Übergabetermines am 01.02.2024 darauf geeinigt, dass er die erforderlichen Malerarbeiten binnen 2 Wochen durchführe und anderenfalls die Arbeiten auf seine Kosten durchgeführt werden. Hierfür habe er einen entsprechenden Satz Schlüssel erhalten. Da die Arbeiten – unstreitig – nicht ausgeführt worden seien, bestehe eine Berechtigung der Beklagten zur Verrichtung der Malerkosten in Höhe von 666,40 €. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass ein Einbehalt für die Abrechnung 2024 in Höhe von 350,00 € gerechtfertigt sei. Auch sei die Abrechnung 2023 inhaltlich nicht zu beanstanden. Kosten für die Tiefgarage seien nicht angesetzt worden. Zudem stehe das Kürzel „BMA“ für Brandmeldeanlage, das Kürzel „WOS“ stehe für Wartung/Prüfung der Feuerwehrfunkanlage. Das Kürzel „MSR“ stehe für Messsteuerungsregeltechnik“, wie beispielsweise die Lüftungsanlagen. Das Kürzel “SiBe“ stehe für Sicherheitsbeleuchtung. Entsprechende Nachfragen hätten auch von der Verwaltung beantwortet werden können. Solche seien jedoch vom Kläger nicht gestellt worden. Im Übrigen sei die Dachwartung im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, ferner rechtfertige sich ein Einbehalt aus den stetig steigenden Energiekosten. Randnummer 12 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet. Randnummer 14 Ein Rückzahlungsanspruch des Klägers hinsichtlich des Kautionseinbehaltes folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt insoweit der in § 7 des Mietvertrages vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten bestehen nicht. Randnummer 15 Es besteht insoweit kein aufrechenbarer Anspruch der Beklagten in Höhe von 666,40 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kläger nicht geschuldet gewesen sind. Randnummer 16 Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend unwirksam. Dies ergibt sich bereits aus § 10.1 des Vertrages, da die Beklagte von allen Schönheitsreparaturen freigestellt wird und damit auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht auch der Rechtsprechung des BGHs (vgl. BGHZ 226, 208 ff). Randnummer 17 Darüber hinaus ergibt sich eine Unwirksamkeit auch aus der Regelung des § 10.2 des Mietvertrages. Dieser überschreitet den zulässigen Umfange der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formulierten Definition von Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen (vgl. BGH NZM 2009, 353, Rn. 11 zitiert nach juris). Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in der Norm geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH a.a.O.). Auch nur eine geringfügige Überschreitung des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV verstößt gegen das Übermaßverbot (vgl. beispielhaft AG Hamburg ZMR 2022, 972; AG Hamburg ZMR 2024, 138). Danach ist die Abwälzung des Anstriches sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung nicht zulässig, da dies in der genannten Regelung nicht aufgeführt ist (vgl. ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19 n. v.). Randnummer 18 Darüber hinaus führt unabhängig hiervon zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung, dass sich aus dieser nicht hinreichend deutlich ergibt, dass Fenster nur von innen zu streichen sind. Die entsprechende Formulierung des „Streichens der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen“ gewährleistet insoweit nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass das von „innen“ hinter den Außentüren sich auch auf die Fenster bezieht (ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; im Anschluss LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19). Randnummer 19 Schließlich führt ebenfalls unabhängig hiervon auch die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Hierbei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen (vgl. BGH NJW 2009, 510). Zudem wäre es wenig hygienisch, die Fußböden nur alle 8 Jahre in den Wohnräumen bzw. alle 5 Jahre in Küche und Bad zu reinigen. Derartiges ist erkennbar auch unter Berücksichtigung der allgemein im Wohnraummietverhältnis laufend bestehenden Reinigungspflicht nicht gemeint. Insoweit ist eine entsprechende Verpflichtung als nach Ablauf der üblichen Fristen erforderliche Grundreinigungspflicht auszulegen, was wiederum mit § 538 BGB unvereinbar ist und danach zur Unwirksamkeit führt (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265; AG Sonneberg WoM 2024, 270). Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Eine Kompensation gibt es hierbei nicht, so dass im Ergebnis die Mieterseite als Folge des vertragsgemäß vereinbarten Wohngebrauches dem Risiko von Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist. Entsprechendes schließt § 538 BGB jedoch aus (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265). Randnummer 20 Im Übrigen sind Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der üblichen Fristen auch nicht fällig, weil das Mietverhältnis deutlich weniger als 5 Jahre angedauert hat. Die kürzesten Regelfristen bestehen insoweit bei Wänden und Decken in Küche und Bad mit 5 Jahren (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Im Übrigen kommt es für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen auch nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Randnummer 21 Die Beklagte vermag auch nicht aus der von ihr behaupteten Vereinbarung bei Mietrückgabe Ansprüche auf Erstattung von Malerkosten abzuleiten. Ein solches Anerkenntnis der Mieterseite etwa im Rückgabeprotokoll bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen ist. Der Mieter knüpft, wie auch hier beklagtenseitig vorgetragen, durch derartige Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam gehaltene Renovierungsverpflichtung an. Insoweit geht es nicht um die Begründung einer von der mietvertraglichen Vereinbarung abgekoppelten selbständigen Vereinbarung einer zusätzlichen Verpflichtung. Insoweit besteht für den Kläger als Mieter die Möglichkeit, nachzuweisen, dass eine entsprechende Renovierung hier nicht geschuldet gewesen ist (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2012, 214, Rn. 16 bei juris; LG Berlin, Urteil v. 21.02.2005 zum Az.: 62 S 349/04 bei juris; LG Rostock WuM 2000, 414; LG Frankental ZMR 2015, 552; LG Essen ZMR 2025, 703; Rn. 7 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 31.08.2006 zum Az.: 44 C 27/06 bei juris). Randnummer 22 Ob der beklagtenseitig geltend gemachten Renovierung darüber hinaus eine Treuwidrigkeit nach § 242 BGB entgegensteht, kann dahinstehen. Hierfür könnte allerdings sprechen, dass vorliegend die Beklagte dem Kläger über eine professionelle Hausverwaltung vermittelt hat, er sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies stellt zumindest eine Vertragspflichtverletzung dar, da der Beklagten und ihrer Hausverwaltung hätte bekannt sein müssen, dass dies in Anbetracht des Mietvertrages rechtlich unzutreffend ist. Insoweit hätte die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 280 Abs. 1 BGB zu entsprechenden Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die Beklagte geführt (vgl. etwa AG Bautzen WuM 2021, 240; KG Berlin NZM 2009, 616). Randnummer 23 Ebenso wenig ist ein Einbehalt der Beklagten für einen etwaigen Nachforderungsanspruch aus Betriebskosten begründet. Nach § 560 Abs. 4 BGB ist sind der Vermieter ebenso wie der Mieter unabhängig vom Bestehen einer Nachforderung oder eines Guthabens berechtigt, die monatlichen Vorauszahlungen nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung auch für den Vertragspartner bei zutreffender Berechnung verbindlich anzupassen (LG Saarbrücken WuM 2019, 254; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Aus der Vorgabe der Angemessenheit der geänderten Vorauszahlungen ist insoweit abzuleiten, dass auch konkret gegebene Kostenänderungen Berücksichtigung finden können (vgl. etwa BGH NJW 2011, 3642). Ein allgemeiner Sicherheitszuschlag ist demgegenüber nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2011, 3642; BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris). Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt wurden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Randnummer 24 Vorliegend würde schon eine formell wirksame Abrechnung, die insoweit ebenfalls zu prüfende inhaltliche Richtigkeit unterstellt, für das Jahr 2023 allenfalls einen Einbehalt von 8,00 € pro Monat rechtfertigen. Einem solchen Einbehalt steht jedoch entgegen, dass die Betriebskostenabrechnung 2023 im erheblichen Umfang formell unwirksam ist. Randnummer 25 Schon die Position „Beleuchtung/Allg. Strom ...“ ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646; AG Hamburg ZMR 2023, 550; AG Hamburg GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil vom 05.05.2021 zum Az. 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Hamburg BeckRS 2021, 61887; AG Hamburg BeckRS 2022, 14874; LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 zum Az. 316 S 90/12 bei juris; LG Hamburg BeckRS 2024, 45497; Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Randnummer 26 Die Begriffe „Allgemeinstrom“ und „Kosten der Beleuchtung“ werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt (Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Dies entspricht auch dem Wortlaut und dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffes „Allgemeinstrom“. In der Praxis spiegelt sich dies zudem regelmäßig in der Höhe der eingestellten Kosten wider. In Zeiten von Energiespar- und LED-Lampen wären hier jedenfalls bei Mehrfamilienhäusern ohne größere Außenanlage eher kleinere Beträge in der Jahresabrechnung zu erwarten. Regelmäßig werden jedoch Beträge im mittleren 2stelligen, oftmals sogar 3stelligen Bereich abgerechnet. Vorliegend sind dies bei einer 73 m² großen Wohnung in der Abrechnung 2023 188,93 €, d. h. ein Vielfaches der üblicherweise zu erwartenden Beleuchtungskosten, was ebenfalls belegt, dass es sich gerade nicht um Kosten der Beleuchtung handelt. Randnummer 27 Daneben führt die Verwendung von nicht erläuterten Abkürzungen von Kostenpositionen vorliegend ebenfalls zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dies ist bei der Verwendung von Abkürzungen im Rahmen der Angabe des Umlageschlüssels in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (vgl. im Wohnraummietrecht AG Hamburg Beck RS 2010, 144 358; AG Hamburg Beck RS 2019, 5976; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Leipzig Beck RS 2009, 86263; Meyer-Abich NZM 2019, 425; Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- & Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Rn. H 153; ebenso in der Gewerbemiete für die Abkürzung „ST“ BGH NZM 2021, 301, Rn. 25 zitiert nach juris). Randnummer 28 Entsprechendes lässt sich auf nicht verständliche Kostenumlagen im Rahmen der zu bezeichnenden Kostenarten übertragen. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Die Abrechnung soll den Mieter jedoch in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Kostenposition „Wartung/Prüfung BMA (WE/EW)“, „Wartung/Prüfung BOF (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung MSR (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung SiBe (WE/GW)“ sowie „Lüftung/RWA ...“ sind vorliegend jeweils nicht aus sich heraus verständlich und für den Kläger als Mieter in keiner Weise gedanklich nachvollziehbar bzw. prüffähig. Randnummer 29 Insoweit vermag die Beklagte als Vermieterin bei einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnungspositionen sich nicht darauf zurückzuziehen, dass die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung möglicherweise Klarheit bekommen könnte (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556). Insoweit kommt es allein auf die Abrechnung an, aus der sich jedenfalls nicht ergibt, welche Abrechnungspositionen auf die Mieterseite umgelegt werden sollen. Die verwendeten Abkürzungen sind schlichtweg in keiner Weise nachvollziehbar. Der Hinweis, dass es sich um eine Wartung bzw. Prüfung handelt, hilft hier auch nicht weiter, zumal eine Prüfung auch nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu umfassen vermag. Dies lässt sich auch in dem Kürzel „BOS“ nochmals exemplarisch verdeutlichen. Dies hat mit der Wartung und der Prüfung einer Feuerwehrfunkanlage dem äußeren Anschein nach als Formulierung nichts zu tun, so dass es sich eher um eine „Bezeichnung ohne Sinn“ handelt und von der Mieterseite auch nur als solche zu verstanden werden kann. Entsprechendes gilt für die weiteren verwendeten Abkürzungskürzel. Randnummer 30 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 32 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

AG Hamburg 48 C 483/19

§ 535§ 538

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Den Vorschriften der §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB lässt sich der Grundsatz entnehmen, dass der Vermieter nicht berechtigterweise erwarten kann, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleichem oder gar verbessertem Zustand zurückzuerhalten. Vielmehr trägt der Vermieter die mit vertragsgemäßer Nutzung einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung, weil diese durch das vereinbarte Entgelt nach § 535 Abs. 2 BGB abgegolten sind.(Rn.45) 2. Bei Geltendmachung von Schadensersatz wegen Erneuerung von Mietsachen und deren Einrichtungen ist in Anwendung der Grundsätze der Vorteilsanrechnung regelmäßig ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen, dessen Umfang sich nach dem Zustand bei Übergabe der Mietsache sowie dem Grad der Abnutzung zum Zeitpunkt der Geltendmachung richtet. Die Höhe des danach bestehenden Schadensersatzanspruchs ist einer richterlichen Schätzung zugänglich. Die Schätzgrundlage hat gleichwohl der Vermieter darzulegen, da es ihm obliegt, die materielle Berechtigung des von ihm beanspruchten Schadensumfangs vorzutragen. Unaufklärbarkeiten gehen zu Lasten des Vermieters.(Rn.43) (Rn.46) (Rn.47) 3. Der Mieter haftet nicht für die Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs und schuldet bei Auszug keine Grundreinigung.(Rn.56) 4. Die urkundliche Erklärung eines Postbediensteten, der Zustelladressat sei "in der Wohnung" nicht angetroffen worden, begründet ein beweiskräftiges Indiz für das Bestehen eines dortigen Wohnsitzes, das nur durch eine plausible Gegendarstellung entkräftet werden kann. Dementsprechend kann das Gericht aufgrund der Beurkundung der Ersatzzustellung im Regelfall solange davon ausgehen, dass der Zustellungsempfänger dort wohnt, als dieser die Indizwirkung nicht durch eine plausible und schlüssige Darstellung entkräftet.(Rn.26) 5. Ein im Wege der Widerklage erhobener isolierter Zinsantrag erhöht nicht den Streitwert.(Rn.71) Tenor 1. Das Versäumnisurteil vom 16.01.2020 wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. 2. Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, a) an den Beklagten € 3.600,00 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 0,2 % p.a. vom 01.09.2018 bis zum 16.07.2019 und in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. ab dem 17.07.2019 zu zahlen und b) an den Beklagten Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. aus € 8.947,15 ab dem 28.04.2020 bis zur Rückzahlung des zu Unrecht vollstreckten Betrages von € 8.947,15 zu zahlen. 3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf € 12.125,26 festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin als ehemalige Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten als Mieter Schadensersatz. Widerklagend macht der Beklagte unter anderem die Auszahlung der Kaution geltend. Randnummer 2 Die Klägerin vermietete an den Beklagten im Zeitraum … eine vollmöblierte Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses … in Hamburg. Der Mietzins der Pauschalmiete betrug € 1.800,00 pro Monat. Der Beklagte leistete vereinbarungsgemäß eine Kaution von € 3.600,00. Randnummer 3 Am 08. Dezember 2018 trat bei Nutzung der Dusche Wasser aus und lief über den Flur bis zum Schlafzimmer auf das Parkett. Nach Feststellung dieses Wasseraustritts ließ der Beklagte gegenüber der Verwaltung der Klägerin eine Beschädigung des Parketts im Bereich des Schlafzimmers bis zum Flur melden. Auf die daraufhin erfolgte fotografische Dokumentation gemäß Anlage K4 wird Bezug genommen. Randnummer 4 Nach Auszug des Beklagten ließ die Klägerin Anfang Juni 2019 Arbeiten am Bodenbelag ausführen, wofür ihr Kosten in Höhe von € 9.126,11 in Rechnung gestellt wurden. Wegen der abgerechneten Einzelpositionen wird auf Anlage K5 Bezug genommen. Randnummer 5 Ebenfalls im Juni 2019 ließ die Klägerin durch ein Fachunternehmen die gläserne Duschtrennwand polieren, wofür ihr € 1.454,66 in Rechnung gestellt wurden. Randnummer 6 Ebenfalls im Juni 2019 ließ die Klägerin durch ein Fachunternehmen den Brauseschlauch im Badezimmer und den Spültisch-Hebemischer in der Küche erneuern, wofür ihr € 512,59 in Rechnung gestellt wurden. Randnummer 7 Des Weiteren ließ die Klägerin die Sofabezüge für € 63,40 reinigen sowie die Gardinen für € 68,50. Randnummer 8 Die Klägerin verrechnete mit Schreiben an den Beklagten vom 16. Juli 2019 die vorbenannten Gesamtbeträge nebst einem Mietausfallschaden in Höhe von € 900,00 mit der Kaution und forderte den Beklagten zur Zahlung der Klagesumme von € 8.525,26 auf. Auf Anlage K10 wird Bezug genommen. Randnummer 9 Die Klägerin trägt vor, die Beschädigung des Parkettbodens sei auf wiederholten Nässeaustritt aus der Dusche und das Stehenlassen des ausgetretenen Wassers zurückzuführen. Der Austritt von Wasser sei zumindest mitverursacht durch die starke Verkalkung der Dichtungslippe der Duschabtrennung, welche dadurch teilweise gebrochen sei. Die Arbeiten gemäß Anlage K5 seien zur Behebung dieser Beschädigung erforderlich gewesen. Die Verkalkung der Duschabtrennung, welche eine professionelle Reinigung derselben erforderlich gemacht habe, sei auf mangelnde Pflege durch den Beklagten zurückzuführen. Brauseschlauch und Spültisch-Hebemischer seien durch den Beklagten beschädigt worden, was deren Erneuerung erforderlich gemacht habe. Die Textilreinigungen seien wegen der durch den Beklagten verursachten Verschmutzungen erforderlich gewesen. Eine vorhergehende Aufforderung des Beklagten zur Schadensbeseitigung wäre bloße Förmelei gewesen, weil der Beklagte sich nicht um eine Regulierung des Parkettschadens durch seine Versicherung bemüht habe. Wegen der Reparaturarbeiten in der ersten Junihälfte 2019 sei ihr ein Mietausfallschaden in Höhe von € 900,00 entstanden. Randnummer 10 Mit im schriftlichen Vorverfahren ergangenem Versäumnisurteil vom 16. Januar 2020 ist der Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt worden. Ausweislich der Postzustellurkunde vom 22. Januar 2020 ist das Versäumnisurteil an diesem Tage in den zur Wohnung des Beklagten gehörenden Briefkasten des Beklagten unter der Anschrift … in Fellbach, eingeworfen worden. Die Klägerin hat aus dem Versäumnisurteil und aufgrund des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses des Amtsgerichts Waiblingen vom 12. Februar 2020 die Zwangsvollstreckung in das Arbeitseinkommen des Beklagten bis zum 27. April 2020 in Höhe eines Betrages von insgesamt € 8.947,15 betrieben. Mit am 07. Mai 2020 eingegangenem Schriftsatz hat der Beklagte Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt und hilfsweise Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt nunmehr sinngemäß, Randnummer 12 1. den Einspruch zu verwerfen, Randnummer 13 hilfsweise Randnummer 14 2. das Versäumnisurteil vom 16.01.2020 aufrechtzuerhalten. Randnummer 15 Der Beklagte beantragt, Randnummer 16 das Versäumnisurteil vom 16.01.2020 aufzuheben und die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Widerklagend beantragt der Beklagte, Randnummer 18 1. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 3.600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 0,2 % p.a. vom 01.09.2018 bis zum 16.07.2019 und in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz p.a. ab dem 17.07.2019 zu zahlen; Randnummer 19 2. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 8.947,15 € ab dem 28.04.2020 bis zur Rückzahlung des zu Unrecht vollstreckten Betrages von 8.947,15 € zu zahlen. Randnummer 20 Die Klägerin beantragt insoweit sinngemäß, Randnummer 21 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 22 Der Beklagte trägt vor, eine Zustellung des Versäumnisurteils an seinem Wohnsitz sei nicht erfolgt, weil zum Zeitpunkt des auf der Zustellurkunde dokumentierten Posteinwurfs ein Wohnsitz in Fellbach nicht bestanden habe, sondern nur einer in Aalen. Zur Sache macht der Beklagte geltend, die Dichtung der Dusche sei bereits bei Übergabe der Wohnung mangelbedingt undicht sowie konstruktionsbedingt nicht wasserfest abschließend gewesen, sodass Wasser im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs regelmäßig in geringen Mengen - offenbar schon vor dem gemeldeten Austrittsereignis vom Beklagten indes unbemerkt - aus der Dusche austreten und über längere Zeit durch Einwirkung auf das Parkett dessen Beschädigung verursachen konnte. Indem die Klägerin ohne vorherige Aufforderung zur Schadensbeseitigung geschritten sei, habe sie die Beweisführung vereitelt. Randnummer 23 Zur Glaubhaftmachung der Wohnsitzaufgabe hat der Beklagte einen Mietvertrag, eine Versicherung an Eides statt sowie Meldebescheinigungen vorgelegt. Auf Blatt 56, 77-81, 88-89 der Akte wird Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 I. Der Einspruch ist zulässig und der Prozess gemäß § 342 ZPO in der Lage vor Eintritt der Säumnis fortzuführen. Randnummer 25 Die am 07. Mai 2020 eingegangene Einspruchsschrift wahrte die Frist nach § 339 Abs. 1 ZPO, weil die Einspruchsfrist zu diesem Zeitpunkt mangels Zustellung des Versäumnisurteils (§ 310 Abs. 3 S. 1 ZPO) noch nicht zu laufen begonnen hatte. Jedenfalls war die Einspruchsschrift vom 29. September 2021 gegen das letztlich am 24. September 2021 zugestellte Versäumnisurteil fristwahrend. Randnummer 26 Geht es um die Zulässigkeit eines Rechtsmittels, so ist nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig das Freibeweisverfahren ausreichend (BGH, Urteil vom 30. März 2000 – IX ZR 251/99; BGH, Beschluss vom 03. November 1997 – VI ZB 47/97; grundlegend BGH, Beschluss vom 09. Juli 1987 – VII ZB 10/86). Die urkundliche Erklärung des Postbediensteten, der Beklagte sei „in der Wohnung“ nicht angetroffen worden, begründet ein beweiskräftiges Indiz, das nur durch eine plausible Gegendarstellung entkräftet werden kann (BVerfG, Kammerbeschluss vom 03. Juni 1991 – 2 BvR 511/89 –, juris Rn. 17; Kammerbeschluss vom 05. Oktober 1996 – 2 BvR 2195/95 –, juris Rn. 9; BGH, Beschluss vom 19. Juni 1996 – XII ZB 89/96 –, juris Rn. 8; BGH, Urteil vom 14. September 2004 – XI ZR 248/03 –, juris Rn. 15). Dementsprechend kann das Gericht aufgrund der Beurkundung der Ersatzzustellung im Regelfall solange davon ausgehen, dass der Zustellungsempfänger dort wohnt, als dieser die Indizwirkung nicht durch eine plausible und schlüssige Darstellung entkräftet (BVerfG, Kammerbeschluss vom 03. Juni 1991 – 2 BvR 511/89 –, juris Rn. 17; BVerfG, Kammerbeschluss vom 05. Oktober 1996 – 2 BvR 2195/95 –, juris Rn. 9). Randnummer 27 Der Beklagte hat hinreichend glaubhaft gemacht, dass am 22. Januar 2020 ein Wohnsitz in Fellbach nicht bestand, weil dieser mit dem Umzug nach Hamburg aufgegeben und nach dem Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung nicht wieder begründet wurde. Randnummer 28 Der Mietvertrag vom 20. Juli 2019 für die Wohnung in Aalen sowie die vorgelegte qualifizierte Meldebescheinigung deuten als gewichtige Indizien darauf hin. Aus ihnen geht indiziell hervor, dass der Beklagte nach seinem Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung in Hamburg weitere Wohnsitze in Kempen/Belgien/Aalen begründet hat. Randnummer 29 Zwar kann eine Wohnung auch an mehreren Orten bestehen (BeckOK ZPO, 42. Edition, § 178 Rn. 4; OLG Köln, Beschluss vom 16. August 1988 – 22 W 30/88). Unterhält der Adressat eine Zweitwohnung, ist die Zustellung in der Erstwohnung auch dann zulässig, wenn er sich vorübergehend in der Zweitwohnung aufhält (BGH, Urteil vom 13. Oktober 1993 – XII ZR 120/92; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 28. April 1997 – 10 S 1397/96). Randnummer 30 Es erscheint jedoch nicht naheliegend, dass der Beklagte die Wohnung in Fellbach auch während seiner Zeit in Hamburg durchgehend als Lebensmittelpunkt innegehalten hat. Der Beklagte ist nicht in Fellbach, sondern in Belgien familiär verwurzelt. Die Wohnung in Hamburg wurde möbliert übergeben, was es nachvollziehbar macht, dass der Beklagte nicht sofort im Anschluss die Wohnung in Aalen anmietete. Aus dem vorgelegten Mietvertrag ergibt sich, dass der Beklagte ab 20. Juli 2019 die Wohnung in Aalen anmietete. Es sind keine triftigen Gründe dafür ersichtlich, warum der Beklagte dies getan haben sollte, wenn er noch einen Wohnsitz in Fellbach innegehabt haben sollte. Auch kann allein aus dem Umstand, dass weitere Postzustellungen in Fellbach am 21. Dezember 2019 (Zustellung Klageschrift), 11. Mai 2020 (Zustellung Kostenfestsetzungsbeschluss) und wohl am 26. September 2019 (Einschreiben der Klägerin) erfolgt sind, kein tatsächlicher Wohnsitz des Beklagten dort hergeleitet werden. Vielmehr liegt es im Falle einer unwirksamen Zustellung durch Posteinwurf in der Natur der Sache, dass diese - aus welchen Gründen auch immer - als erfolgt dokumentiert wird, obwohl ein dortiger Wohnsitz tatsächlich nicht besteht. Randnummer 31 Die Hindernisse bei der Beschaffung weiterer aussagekräftiger Dokumente über die Beendigung des Mietverhältnisses in Fellbach hat der Beklagte mit dem Wechsel der dortigen Hausverwaltung nachvollziehbar begründet. Mag die vorgelegte eidesstattliche Versicherung auch ungenau und lückenhaft sein, so steht sie nach Überzeugung des Gerichts unter Würdigung des ergänzenden Vortrags der Glaubhaftmachung dennoch nicht entgegen. Randnummer 32 II. Der Einspruch hat in der Sache Erfolg, weil die Klage unbegründet ist. Randnummer 33 Der Klägerin stehen die mit dem Versäumnisurteil zugesprochenen Ansprüche nicht zu. Randnummer 34 Die Ansprüche ergeben sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB, noch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB, noch aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB noch aus § 823 BGB noch aus einer sonstigen Rechtsgrundlage. Randnummer 35 1. Soweit die Klägerin den Rechnungsbetrag für die Arbeiten am Parkett in Höhe von € 9.126,11 geltend macht, ist ein solcher Anspruch weder dem Grunde noch der Höhe nach schlüssig dargelegt. Randnummer 36 a) Die Schadenshöhe ist in Hinblick auf die Erforderlichkeit und die vorzunehmende Vorteilsanrechnung nicht schlüssig dargelegt. Randnummer 37 aa) Nach § 249 Abs. 1 und Abs. 2 BGB umfasst ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung einer Sache den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag. Randnummer 38 Der Beklagte hat die Erforderlichkeit der angesetzten Gesamtkosten in Abrede gestellt. Randnummer 39 Die als Anlage K5 vorgelegte Rechnung enthält Leistungen, welche in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit der klägerseits vorgetragenen Beschädigung stehen. So wird zum Beispiel unter Position 1 unter anderem abgerechnet für „Rollos anbringen, Küchenschrank reparieren“. Auch der Bezug weiterer Abrechnungspositionen zur behaupteten Beschädigung erschließt sich nicht ohne Weiteres. Randnummer 40 Mit Schriftsatz vom 16. Juli 2020 hat die Klägerin vorgetragen, dass zur sach- und fachgerechten Schadensbeseitigung es erforderlich gewesen sei, das gesamte Parkett aufzunehmen. Der Austausch von lediglich zwei bis vier Parkettstreifen hätte nicht ausgereicht. Randnummer 41 Mit diesem Vortrag hat die Klägerin den bestehenden Substantiierungsanforderungen nicht genügt. Denn aus den pauschal gehaltenen Ausführungen wird keineswegs erkennbar, inwiefern und inwieweit die einzelnen Abrechnungspositionen auf die behauptete Beschädigung zurückzuführen sind. Randnummer 42 Darauf hat das Gericht mit Hinweisbeschluss vom 07. Dezember 2021 hingewiesen. Randnummer 43 bb) Nach dem schadensrechtlichen Bereicherungsverbot und den daraus abzuleitenden Grundsätzen der Vorteilsanrechnung (Grüneberg, BGB, 81. Aufl. 2022, Vor § 249 Rn. 67 ff.) sind bei Ersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache diejenigen geldwerten Vorteile anzurechnen, welche dem Vermieter durch die Erneuerung und Verbesserung der Mietsache zugutekommen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 538 Rn. 38). Die Grundsätze der Vorteilsausgleichung beruhen auf dem Gedanken, dass dem Geschädigten - jedenfalls in gewissem Umfang - diejenigen Vorteile zuzurechnen sind, die ihm in adäquaten Zusammenhang mit dem Schadensereignis zufließen. Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei einem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden. Der Geschädigte darf nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde; denn das wäre ein unbilliges Ergebnis (BGH, Urteil vom 25. Mai 2020 – VI ZR 252/19 –, juris Rn. 65; BGH, Urteil vom 17. Mai 1984 – VII ZR 169/82 –, juris Rn. 17). Vorteile sind anzurechnen, soweit dies mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmt, das heißt, soweit es dem Geschädigten zumutbar ist und den Schädiger nicht unangemessen entlastet (BGH, Urteil vom 25. Mai 2020 – VI ZR 252/19 –, juris Rn. 65; BGH, Urteil vom 17. Mai 1984 – VII ZR 169/82 –, juris Rn. 17). Randnummer 44 Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter für den Erhalt der Mietsache während der Mietzeit verantwortlich. § 538 BGB enthält die Bestimmung, dass der Mieter für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht einzustehen hat. Randnummer 45 Diesen Vorschriften lässt sich entnehmen, dass der Vermieter im Grundsatz nicht berechtigterweise erwarten kann, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleichem oder gar verbessertem Zustand zurückzuerhalten. Vielmehr trägt der Vermieter die mit vertragsgemäßer Nutzung einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung, weil diese durch das vereinbarte Entgelt nach § 535 Abs. 2 BGB abgegolten sind (AG Hamburg, Urteil vom 15. Mai 2020 – 49 C 493/19 –, juris Rn. 29; BeckOGK BGB, Stand: 1.1.2022, § 546 Rn. 58). Diese grundlegende Wertung synallagmatischer Verknüpfung schlägt auf das Schadensersatzrecht nieder. Bei der Bestimmung der Schadenshöhe sind die bei Übergabe bereits vorhandenen Beschädigungen und Abnutzungsgrade ebenso mindernd zu berücksichtigen wie solche, die bei vertragsgemäßer Nutzung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses eingetreten sind. Randnummer 46 Dem entspricht bei Erneuerung von zurückgegebenen Mietsachen und deren Einrichtungen regelmäßig ein Abzug „neu für alt“, dessen Umfang sich somit nach dem Zustand bei Übergabe der Mietsache sowie dem Grad der Abnutzung zum Zeitpunkt der Geltendmachung von Schadensersatz richtet (Grüneberg, BGB, 81. Aufl. 2022, Vor § 249 Rn. 97 ff.). Randnummer 47 Die Höhe des danach bestehenden Schadensersatzanspruchs ist einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO zugänglich. Die Schätzgrundlage hat gleichwohl der Vermieter darzulegen, da es ihm obliegt, die materielle Berechtigung des von ihm beanspruchten Schadensumfangs vorzutragen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. August 2019 – 25 C 247/17). Die Anforderungen an die Darlegung sind an den Umständen des Einzelfalls auszurichten und nicht zu überspannen. Unaufklärbarkeiten hinsichtlich einer ausreichenden Schätzgrundlage für die richterliche Ermessensausübung nach § 287 ZPO gehen dennoch zu Lasten des Vermieters. Randnummer 48 Diesen Maßstab zugrunde gelegt, hat der Vortrag der Klägerin bis zuletzt nicht die für eine Schätzung der Schadenshöhe notwendigen tatsächlichen Grundlagen enthalten. Insbesondere wäre aufgrund der zwischen den Parteien unstreitigen Inkompatibilität des fotografisch dokumentierten Schadensbildes mit einem singulären Wasseraustritt im Dezember 2018 und des zu diesem Zeitpunkt erst seit weniger als 4 Monaten andauernden Mietverhältnisses substantiiert vorzutragen gewesen zum Zustand des Parkettbodens bei Übergabe. Auch zur bis dahin verstrichenen Nutzungsdauer wäre unter Berücksichtigung der Tatsache, dass bei Parkettböden in der Regel von einer begrenzten Nutzungsdauer auszugehen ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 538 Rn. 38), substantiiert vorzutragen gewesen. Auch zur Frage, inwieweit turnusmäßige Instandsetzungsarbeiten wie das unter Position 5 der Rechnung Anlage K5 abgerechnete Abschleifen durchgeführt worden sind oder ohnehin fällig gewesen wären, hat der Klägervortrag keine Angaben enthalten. Randnummer 49 Darauf hat das Gericht mit Hinweisbeschluss vom 07. Dezember 2021 hingewiesen. Randnummer 50 b) Zudem und unabhängig davon ist ein Anspruch auf Schadensersatz auch dem Grunde nach nicht schlüssig dargelegt. Randnummer 51 Bei Beschädigungen der Mietsache hat primär der Vermieter sämtliche in seinen Verantwortungsbereich fallenden naheliegenden Ursachen für den Schaden auszuschließen (BeckOGK BGB, Stand 1.10.2021, § 538 Rn. 44). Sonst ist eine Pflichtverletzung des Mieters nicht dargetan (BGH, Urteil vom 03. November 2004 – VIII ZR 28/04 –, juris Rn. 10). Randnummer 52 Die Klägerin hat indes die mit Schriftsatz vom 06. September 2021 qualifiziert vorgetragene Verrostung des unteren Scharniers der Dusche sowie die starke Verkalkung der Eckbereiche als naheliegende Ursachen für einen Wasseraustritt über einen längeren Zeitraum nicht ausgeräumt. Vielmehr hat die Klägerin unter anderem mit Schriftsatz vom 14. September 2020 selbst vorgetragen, dass die Schäden auf einen mehrfachen Wasseraustritt zurückzuführen seien, welcher wiederum durch eine verkalkte, zerbrochene und daher undichte Dichtungslippe der Duschabtrennung zurückzuführen sei. Als Mangel fällt ein solcher Zustand der Duschkabine jedoch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gerade in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Hingegen entbehrt die von der Klägerin vorgetragene Einschätzung, wonach die Undichtigkeit der Duschabtrennung auf mangelnde Pflege durch den Beklagten zurückzuführen sei, schon wegen der kurzen Mietdauer jeglicher Grundlage. Der Aufforderung des Beklagten mit Schriftsatz vom 09. April 2021, zu belegen, wann die Duschkabine zuletzt in Stand gesetzt worden sei, ist die Klägerin nicht nachgekommen. Randnummer 53 Soweit die Klägerin ihren Anspruch auf § 536c Abs. 2 S. 1 BGB wegen unterlassener Mangelanzeige zu stützen sucht, beschränkt sich ihr Vortrag auf eine ins Blaue hinein geäußerte Vermutung, dass die Mangelhaftigkeit der Dichtungslippe dem Beklagten vorwerfbar bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte auffallen müssen. Zu welchem Zeitpunkt und aus welchem Anlass eine frühere Schadensmeldung hätte erfolgen müssen, trägt die Klägerin ebenso wenig vor wie zu der Frage, ob und inwieweit bei einer früheren Meldung ein Parkettschaden ausgeblieben wäre. Randnummer 54 2. Soweit die Klägerin den Rechnungsbetrag für die Reinigung der Duschabtrennung in Höhe von € 1.454,66 geltend macht, ist ein solcher Anspruch weder dem Grunde noch der Höhe nach schlüssig dargelegt. Randnummer 55 Es handelt sich insoweit nicht um einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, sondern wegen behaupteter Verletzung der Reinigungspflicht bei Rückgabe der Wohnung im Sinne einer Leistungspflicht. Randnummer 56 Insoweit erscheint die Annahme einer Pflichtverletzung nicht nur deshalb zweifelhaft, weil der Mieter nach § 538 BGB für Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs nicht haftet und bei Auszug auch keine Grundreinigung schuldet (grundlegend BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05; AG Hamburg, Urteil vom 15. Mai 2020 – 49 C 493/19 –, juris Rn. 29; OLG Düsseldorf, Urteil vom 01. Oktober 2009 – I-10 U 58/09 –, juris Rn. 8 f.; Horst, NZM 2020, S. 266; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 546 Rn. 49). Randnummer 57 Des Weiteren setzt ein insoweit allein in Betracht zu ziehender Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB wegen Verletzung einer Leistungspflicht eine vorherige Fristsetzung voraus (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 –, juris Rn. 17; Horst, NZM 2020, S. 266; Langenberg, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl., S. 246), die jedoch nicht geschehen ist. Entbehrlichkeitsgründe ergeben sich aus dem Vortrag der Klägerin nicht, insbesondere erschließt sich nicht, warum eine Fristsetzung als bloße Förmelei aussichtslos gewesen wäre. Randnummer 58 Zusätzlich und unabhängig davon fehlen jegliche Angaben, die zu einer Schätzung der Schadenshöhe nach Vorteilsanrechnung nach oben beschriebenen Grundsätzen notwendig wären. Randnummer 59 3. Soweit die Klägerin den Rechnungsbetrag für die Erneuerung des Brauseschlauchs im Badezimmer und den Spültisch-Hebemischer in der Küche in Höhe von € 512,59 geltend macht, ist ein solcher Anspruch der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt. Randnummer 60 Es fehlen jegliche Angaben, die zu einer Schätzung der Schadenshöhe unter Berücksichtigung einer Vorteilsanrechnung nach oben beschriebenen Grundsätzen notwendig wären, zumal derartige Einrichtungen regelmäßig in kurzen Zeitintervallen zu erneuern sind (Langenberg, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl., S. 243; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 538 Rn. 38a). Randnummer 61 Das Gericht hat die Klägerin mit Hinweisbeschluss vom 07. Dezember 2021 zur weiteren Substantiierung aufgefordert. Randnummer 62 4. Soweit die Klägerin Kosten für Textilreinigungen geltend macht, behauptet sie eine Verletzung der Endreinigungspflicht im Sinne einer Leistungspflicht, welche Sekundäransprüche nach § 281 BGB nur nach vorhergegangener Fristsetzung begründet. Eine Frist wurde weder gesetzt noch war dies entbehrlich. Randnummer 63 5. Soweit die Klägerin einen Mietausfallschaden für einen halben Monat in Höhe von € 900,00 geltend macht, ist ihr Vortrag weder für die tatsächlichen Voraussetzungen dem Grunde noch der Höhe nach hinreichend substantiiert. Randnummer 64 Es ist nicht nur kein Umstand ersichtlich, welcher eine Pflichtverletzung des Beklagten darstellen und zudem kausal die Weitervermietung der Wohnung für einen halben Monat gänzlich ausschließen würden. Aus dem Vortrag der Klägerin ergibt sich überdies nicht, dass potenziell Mieter zur nahtlosen Übernahme der Wohnung zur Verfügung gestanden hätten. Randnummer 65 Das Gericht hat die Klägerin auch insoweit mit Hinweisbeschluss vom 07. Dezember 2021 zur weiteren Substantiierung aufgefordert. Randnummer 66 III. Die gemäß §§ 33, 717 Abs. 2 S. 2 ZPO zulässige Widerklage ist begründet. Randnummer 67 1. Die Klägerin hat unter dem 16. Juli 2019 über die in Höhe von € 3.600,00 geleistete Kaution abgerechnet. Die von der Klägerin zur Verrechnung gestellten Ansprüche stehen ihr jedoch - wie gesehen - sämtlich nicht zu. Das Kautionsguthaben ist demnach in voller Höhe an den Beklagten auszukehren. Randnummer 68 Die zugesprochenen Zinsen in Höhe von 0,2 % p.a. vom 01. September 2018 bis zum 16. Juli 2019 entsprechen dem unwidersprochen vorgetragenen Zinssatz für mittelfristige Anlagen gemäß § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Zinsen ab dem 17. Juli 2019 schuldet die Klägerin unter dem Gesichtspunkt des Verzugs gemäß §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 BGB. Eine Mahnung war entbehrlich, weil die Klägerin mit der Kautionsabrechnung gemäß Anlage K10 unmissverständlich zu erkennen gegeben hatte, dass sie kein Kautionsguthaben an den Beklagten auskehren wird. Randnummer 69 2. Der Anspruch auf Verzinsung des zu Unrecht vollstreckten Betrages ergibt sich aus § 717 Abs. 2 ZPO (BAG, Beschluss vom 12. November 2014 – 7 ABR 86/12 –, juris Rn. 31). Die Klägerin schuldet die Zinsen als Rechtshängigkeitszinsen ab dem Zeitpunkt der Zahlung, §§ 291, 288 BGB, § 717 Abs. 2 S. 2 ZPO. Randnummer 70 IV. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO. Randnummer 71 V. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 45 Abs. 1 S. 1 GKG. Ein Fall des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG ist nicht anzunehmen, weil Klage und Widerklage nicht denselben Gegenstand betreffen. Der isolierte Zinsantrag der Widerklage hinsichtlich des zu Unrecht vollstreckten Betrages ist als unselbständiger Annex nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 15. November 1962 – VII ZR 95/62 –, juris Rn. 18 ff.). Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

BGH VIII ZR 79/2206.03.2024 · VIII. Zivilsenat

§ 535

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ECLI:DE:BGH:2024:060324UVIIIZR79.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 79/22 Verkündet am: 6. März 2024 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb a) Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummiet- vertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemes- sen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulas- sen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24). b) Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenab- geltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senats- urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9). BGH, Urteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Sie traten aufgrund einer "Vereinbarung" mit der Beklagten in einen zwischen dieser und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Vormieter vom 29. Mai 2015 ist unter anderem folgendes festgehalten: 1 2 - 3 - "§ 11 Schönheitsreparaturen […] 6. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Die zwischen den Parteien geschlossene "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 29. Mai 2015" enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 1 Übernahme Mietverhältnis Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Nachmieter [die Kläger] anstelle des Mieters in den Mietvertrag vom 29. Mai 2015 mit allen Rechten und Pflichten zum 16. Oktober 2015 eintreten. […] Die Wohnung wird an den Nachmieter ohne Ge- brauchsspuren übergeben. […] § 2 Schönheitsreparaturen Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde bei Vertragsab- schluss des Mietvertrages vom 29. Mai 2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkos- ten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur 3 - 4 - Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 € zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsre- paraturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29. Mai 2015 herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tra- gung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten. § 3 Mindestvertragslaufzeit 1. […] 2. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Nachmieter für das Entgegenkommen des Vermieters nochmals hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit auch anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - ent- sprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter ein- geholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilberei- che der Wohnung entsprechen. […]" Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. Mai 2018. Nach Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kau- tion (3.205,49 €) ab und erklärte (unter anderem) mit anteiligen Schönheitsrepa- raturkosten - gestützt auf die Kalkulation eines Bauingenieurs - in Höhe von 1.253,34 € die Aufrechnung. Die Kläger sind der Ansicht, die Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten sei ihnen nicht wirksam auferlegt worden, so dass die hierauf gestützte Aufrechnung der Beklagten ihren Kautionsrückzahlungsan- spruch nicht teilweise zum Erlöschen gebracht habe. Die auf Zahlung von 4 5 - 5 - 1.253,34 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Be- klagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2022, 473) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch in der geltend ge- machten Höhe zu. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten aus der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel sei unabhängig davon nicht gegeben, ob es sich bei dieser um eine Individual- oder um eine an den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messende Formularvereinbarung han- dele. Die Quotenabgeltungsklausel sei bereits als Individualvereinbarung ge- mäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB unwirksam. Danach seien Vereinbarungen unwirk- sam, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen. Die in § 11 6 7 8 9 10 - 6 - Nr. 6 des mit dem Vormieter geschlossenen und von den Klägern übernomme- nen Mietvertrags und die in § 3 Nr. 2 der Vereinbarung der Parteien enthaltenen Regelungen zur Tragung anteiliger Schönheitsreparaturkosten durch die Kläger wichen zu deren Nachteil von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Nach dieser Vorschrift sei den Parteien eines Wohnraummietvertrags lediglich eine Vereinbarung da- hingehend gestattet, "dass der Mieter Betriebskosten trägt". Damit sei es im Wohnraummietrecht nur möglich, neben der Grundmiete die Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Bei der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht einmal fällig seien, handele es sich offensichtlich weder um die Ver- einbarung der Grundmiete noch um die Abwälzung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB. Damit unterfalle eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer "Verwaltungskostenpauschale" oder einer Kostenumlage von Klein- reparaturen, selbst als Individualvereinbarung zwingend dem "Unwirksamkeits- verdikt" des § 556 Abs. 4 BGB. Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die von den Parteien vereinbarte Quotenabgeltung als Bestandteil der Mietabrede oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieter- seitigen Kalkulation zu verstehen wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall. Weder aus dem Wortlaut noch aus der Systematik, dem Sinn und Zweck oder den Begleit- umständen des Mietvertrags ergebe sich ein belastbarer Anhalt dafür, dass die Parteien die Quotenabgeltung als Bestandteil der Vereinbarung zur Grundmiete verstanden hätten. 11 - 7 - Sollte es sich bei der Quotenabgeltungsklausel, auf welche die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Gegenanspruch stütze, deren Vorbringen zuwi- der um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, folge ihre Unwirksamkeit nicht nur aus § 556 Abs. 1, 4 BGB, sondern - gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13) - wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Kläger auch aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (anteilig) auf- zuwendenden Kosten aus § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel, mit dem sie gegenüber dem von den Klägern geltend gemachten - hier nach dem Zugang der Abrechnung der Beklagten bei den Klägern auch fälligen (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 24 f.) - Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) aufrechnen kann, nicht verneint werden. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die Quotenabgeltungsklausel, die den Klägern als Mietern der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihnen nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei 12 13 14 15 - 8 - dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Kläger nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihnen verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypotheti- sche Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.). 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Zahlungsanspruch auch dann nicht mit Erfolg auf die Quotenabgeltungsklausel stützen kann, wenn diese zwischen den Parteien - was das Berufungsgericht offen gelassen hat und was daher zu- gunsten der Beklagten im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - individualver- traglich vereinbart wurde. In diesem Fall ist die Vereinbarung einer Quotenabgel- tungsklausel - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - wirksam möglich. a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 71, 60; nunmehr 16. Aufl., § 535 BGB Rn. 861, 856) folgt eine Unwirksamkeit der - un- terstellt - individuell ausgehandelten Quotenabgeltungsklausel nicht aus der Be- stimmung des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist bei der Vereinbarung von Betriebs- kosten eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Ver- einbarung unwirksam. Noch zutreffend folgert das Berufungsgericht hieraus, dass nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirt- schaftungskosten als Betriebskosten, nicht jedoch andere Kosten, wie etwa (all- gemeine) Verwaltungskosten, im Wege einer Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 16 17 - 9 - 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 13). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließt. aa) Im Streitfall geht es - worauf die Revision zutreffend hinweist - nicht um die Übernahme von Betriebskosten nach Maßgabe des § 556 Abs. 1 BGB durch die Kläger. Deren hier in Rede stehende Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen hat ihre Grundlage nicht in § 556 Abs. 1 BGB. Hiervon ist offensichtlich auch das Berufungsgericht ausge- gangen, da es ausgeführt hat, es handele sich vorliegend nicht "um die Abwäl- zung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB". Damit kann aber - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB von vornherein einer Auferlegung von Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auf die Kläger als Mieter nicht entgegenste- hen. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund der Quotenabgeltungsklausel betrifft vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach ständiger Recht- sprechung des Senats ein Teil der - grundsätzlich den Vermieter treffenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) - Instandhaltungspflicht (vgl. Senatsurteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 15; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 16, und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 16). 18 19 - 10 - Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv (vgl. Senats- urteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, und VIII ZR 270/18, aaO). Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann deshalb sowohl im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen - insoweit allerdings eingeschränkt (vgl. Se- natsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO Rn. 15) - als auch individualvertraglich (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 535 Rn. 109; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 146; BeckOK-Mietrecht/Sieg- mund, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 5246; siehe auch Senatsurteil vom 7. Juni 1989 - VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1, 8 [zu Kleinreparaturklauseln]) auf den Mieter übertragen werden. bb) Hiervon ausgehend kann nach der Rechtsprechung des Senats eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden (siehe oben unter II 1). Sie kann jedoch - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertrags- parteien vereinbart werden (vgl. bereits Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9; ebenso BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 445). Die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB steht dem - wie ausgeführt - nicht entgegen. Anhaltspunkte für einen möglichen Ver- stoß der Quotenabgeltungsklausel gegen die Vorschriften der §§ 134, 138 BGB sind im Streitfall weder festgestellt noch sonst ersichtlich. b) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ergibt sich Gegenteiliges nicht aus der Entscheidung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter 20 21 22 - 11 - (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 14). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwide- rung folgt hieraus nicht, dass ein Wohnraummieter in keinem Fall mit den Kosten von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen belastet werden kann. Derartige Kosten waren nicht Gegenstand der vorgenannten Senatsentschei- dung, da die Verwaltungskosten, anders als die Schönheitsreparaturen, nicht der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne der - dispositiven - Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterfallen, sondern ihrer Natur nach - nicht umlagefähige (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) - Be- triebskosten sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, aaO Rn. 21). Als solche hatte sie der dortige Vermieter - vergeblich - versucht, im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter zu übertragen. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Parteien die Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt haben (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder ob es sich hierbei um eine - dann unwirksame - Allge- meine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Diesbezüglich weist der Senat für das weitere Verfahren vorsorglich da- rauf hin, dass für ein - vom Amtsgericht bejahtes - Aushandeln der die Quoten- abgeltungsklausel enthaltenen Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB erforderlich ist, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten 23 24 - 12 - Änderung der Klausel bereit erklärt (BGH, Urteil vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, WM 2018, 1046 Rn. 15; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Allein die vorliegend durch die Beklagte erfolgte Eröffnung von Wahl- möglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen macht die vom Vertragspartner - hier den Klägern - gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.). Vielmehr muss auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchset- zung einzubringen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 25 mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, aaO Rn. 16; BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 246; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21). Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen ha- ben, dass allein der Umstand, dass die Beklagte den Klägern die Wahlmöglich- keit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer um 80 € niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nicht- 25 - 13 - ausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, nach Vor- stehendem nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel genügt. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 16.09.2021 - 12 C 421/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2022 - 67 S 240/21 -

BGH VIII ZR 66/0804.02.2009 · VIII. Zivilsenat

§ 537§ 538§ 543§ 551

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/08 Verkündet am: 4. Februar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 306 Abs. 2, BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 (Bb), BGB § 543 Abs. 1, BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3, BGB § 556b, BGB § 569 Abs. 4, BGB § 537 aF, BGB § 538 aF, BGB § 551 aF, EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 aF; EGBGB Art. 229 § 5 Satz 3 An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF getreten. BGH, Urteil vom 4. Februar 2008 - VIII ZR 66/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Im Jahre 1986 mietete der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau, die mittlerweile aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, von der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Mie- te belief sich zuletzt einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen auf 383,15 €. Zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten bestimmt § 5 des von der Rechts- vorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrages vom 25. April 1986 unter anderem: 1 "Die Miete und die Nebenkosten/Betriebskosten sind monatlich im Vor- aus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter … kosten- und gebührenfrei zu entrichten." - 3 - Ferner sieht § 6 des Mietvertrages zur Frage einer Aufrechnung und ei- nes Zurückbehaltungsrechts Folgendes vor: 2 "1. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins oder die Auf- rechnung gegenüber dem Mietzins mit einer unstreitigen oder rechts- kräftig festgestellten Gegenforderung des Mieters ist zulässig. Die Ausübung dieser Rechte beschränkt sich der Höhe nach auf monatli- che Teilbeträge, die 25 % des monatlichen Mietzinses nicht über- schreiten dürfen. 2. In allen anderen Fällen ist die Ausübung dieser Rechte unzulässig, es sei denn, dass es sich ausschließlich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt oder diesem gleichgestellt ist und es sich bei der Gegenforderung des Mieters um eine solche nach § 538 BGB handelt (Ersatzforderung wegen Mängel der Mietsache). 3. In jedem Fall hat der Mieter seine Absicht, diese Rechte auszuüben, dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Miet- zinses schriftlich anzuzeigen." Seit Anfang 2005 zahlte der Beklagte seine Miete nur noch stockend und geriet mit erheblichen Beträgen in Rückstand, die sich zuletzt im November 2006 auf 3.441,85 € beliefen. Wegen der aufgelaufenen Rückstände kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Juni 2006 fristlos und erhob Räumungsklage. Der Beklagte zahlte daraufhin im Dezember 2006 zur Abwendung der Räu- mung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin einen Betrag von 5.540,05 € auf die von diesem in einem Schreiben vom 15. November 2006 in dieser Höhe errechneten offenen Mieten, Nebenkosten sowie Gerichts- und Anwaltskosten. Daraufhin nahm die Klägerin ihre Räumungsklage sowie eine daneben wegen der Mietrückstände anhängige Zahlungsklage zurück. 3 Wegen der aus ihrer Sicht anschließend sofort wieder ausstehenden Mieten für Dezember 2006 und Januar 2007 kündigte die Klägerin in ihrer am 2. März 2007 zugestellten Klageschrift vom 24. Januar 2007 das Mietverhältnis erneut fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat 4 - 4 - den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen, nachdem der Be- klagte im Berufungsrechtszug eine Unwirksamkeit der Mietvorauszahlungsklau- sel geltend gemacht und behauptet hatte, neben der Miete für Januar 2007 – insoweit hatte er am 31. Januar 2007 unstreitig 383,15 € an die Klägerin überwiesen – im Zuge der im Dezember 2006 zur Abwendung der Räumung erfolgten Ausgleichung der Rückstände auch die Miete für Dezember 2006 ge- zahlt zu haben. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Es könne dahinstehen, ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben sei. Jedenfalls sei die Miete für Januar 2007 zum Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2007 noch nicht fällig gewesen, weil die von § 551 Abs. 1 BGB aF abweichende Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietver- trages in der Kombination mit dem Aufrechnungsverbot gemäß § 6 des Mietver- trages nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei. Daran habe auch die Neuregelung der Mietzahlungspflichten in § 556b Abs. 1 BGB nichts geändert, wonach nunmehr eine gesetzliche Vorauszahlungspflicht 7 - 5 - bestehe. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB habe die alten Fälligkeitsregeln fort- bestehen lassen, so dass die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel nicht durch die zwischenzeitliche Gesetzesänderung geheilt worden sei. 8 Soweit die Klägerin den Räumungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auch auf eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung des Beklagten ge- stützt habe, sei dieser nachgeschobene Kündigungsgrund nicht zu berücksich- tigen, weil die Klägerin ihn nicht im Kündigungsschreiben angegeben habe. In- soweit genüge es auch nicht, wenn die neuen Gründe lediglich in einem pro- zessualen Schriftsatz mitgeteilt würden oder wenn der Kündigungsberechtigte erkläre, dass die bereits ausgesprochene Kündigung auch auf neue Gründe gestützt werde. Außerdem hätte in einer solchen Kündigungserklärung darge- legt werden müssen, welche Mieten wann verspätet gezahlt worden seien. Im Übrigen habe die Klägerin den Beklagten nicht, zumindest nicht hinsichtlich der hier in Rede stehenden verspäteten Mietzahlungen, in der erforderlichen Weise qualifiziert abgemahnt. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al- len Punkten stand. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass die in der Klageschrift vom 24. Januar 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses nicht von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB (Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termi- ne) getragen wird. Die Annahme, dass die für die begehrte Räumung (§ 546 Abs. 1 BGB) erforderliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht zugleich auf einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB (fortdauernde unpünktliche Mietzahlung) gestützt werden könne, ist jedoch nicht frei von Rechtsfehlern. 9 - 6 - 1. Das Berufungsgericht ist in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die in der Klageschrift ausgesprochene Kün- digung nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB erfüllt, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Insoweit rügt die Revision ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht die am 31. Januar 2007 überwiesene Miete als fristgerecht eingegangene Mietzahlung für Januar 2007 angesehen hat und ein Verzug deshalb allenfalls hinsichtlich der Miete für den Vormonat eingetreten ist. 10 a) Das Berufungsgericht hat dem der Überweisung beigegebenen Bu- chungstext "MITE 1.01.2007" rechtsfehlerfrei die Leistungsbestimmung ent- nommen, dass die für Januar 2007 noch offene Miete getilgt werden sollte. Dies ist bereits durch den Wortlaut des Buchungstextes nahe gelegt, in welchem weder eine Zuordnung der Zahlung zum vorausgegangenen Monat Dezember 2006 noch zum nachfolgenden Monat Februar 2007 anklingt. Das gilt umso mehr, als die Klägerin nach ihrem im Berufungsrechtszug gehaltenen Vortrag und der dazu gefertigten Aufstellung der Zahlungseingänge diese Zahlung selbst dem Monat Januar zugeordnet und dadurch zum Ausdruck gebracht hat- te, wie der Geldeingang nach ihrem Empfängerhorizont zu verbuchen war. Das Berufungsgericht hatte deshalb entgegen der Sichtweise der Revision keine Veranlassung, die am 31. Januar 2007 erbrachte Zahlung hiervon abweichend dem vorausgegangenen oder dem nachfolgenden Monat zuzuordnen und dar- an anknüpfend zu prüfen, ob der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vorausgesetzte Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Monate unab- hängig von der Frage, wann die Miete für Januar 2007 fällig geworden ist, auf 11 - 7 - jeden Fall entweder für die Monate Dezember 2006/Januar 2007 oder Januar 2007/Februar 2007 eingetreten war. 12 b) Die Revision beanstandet ferner ohne Erfolg, dass das Berufungsge- richt die Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietvertrages vom 25. April 1986 als unwirksam angesehen und deshalb angenommen hat, dass der Beklagte mit der Miete für Januar 2007 nicht in Verzug geraten ist, weil diese gemäß § 551 Abs. 1 BGB aF erst mit Ablauf des Mietmonats fällig geworden ist. aa) Die in dem verwendeten Formularmietvertrag vorgesehene Voraus- zahlungspflicht war, wie auch die Revision nicht in Frage stellt, auf Grund ihrer Kombination mit den in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Einschränkungen eines Aufrechungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 BGB) unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 127, 245, 251 ff.) war nach § 537 Abs. 3 BGB aF bei einem Mietverhältnis über Wohnraum jede zum Nachteil des Mie- ters von seinen Rechten aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB aF abweichende Verein- barung verboten, wozu nicht nur der völlige Ausschluss, sondern auch Be- schränkungen eines Mietminderungsrechts gezählt haben. Da nach der gesetz- lichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts in § 537 Abs. 1 BGB aF die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, stellt eine vertragliche Bestimmung, nach der der Mieter die Min- derung aktiv im Klagewege durchsetzen müsste, eine unzulässige Beschrän- kung des Minderungsrechts im Wohnraummietverhältnis dar. Dies wäre nach der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, weil darin die Durchsetzung eines Minderungsrechts nicht nur in einem allenfalls geringfügigen zeitlichen Umfang verschoben wird (dazu Senatsurteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152, Tz. 15). Die Ausübung eines Minderungsrechts durch Auf- 13 - 8 - rechnung wird vielmehr für nachträgliche Mängel, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, so dass er für eine dadurch verminderte Gebrauchsfähigkeit der Mietsache auch nicht nach § 538 Abs. 1 BGB aF einstehen muss, ganz ausge- schlossen. Zudem begrenzt die Klausel den Mieter ungeachtet des einem Man- gel zukommenden Gewichts bei Ausübung seines Minderungsrechts auch sonst der Höhe nach dauerhaft auf einen Betrag von höchstens 25 % der mo- natlichen Miete. bb) An die Stelle der unwirksamen Vorauszahlungsklausel ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF getreten, wo- nach ein nach Zeitabschnitten bemessener Mietzins nach dem Ablauf der ein- zelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Diese Bestimmung ist nach der Über- gangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB für den Mietvertrag der Parteien über den 31. August 2001 hinaus in Geltung geblieben und nicht durch den seither geltenden § 556b Abs. 1 BGB ersetzt worden, der nunmehr eine Entrichtung der Miete zu Beginn ihres jeweiligen Bemessungsabschnitts vor- sieht. Soweit die Revision dem gegenüber die Ansicht vertritt, Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB werde bei Dauerschuldverhältnissen für die Zeit ab 1. Januar 2003 von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt, kann dem nicht gefolgt wer- den. Der Senat hat bereits entschieden, dass die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthaltene Übergangsvorschrift zu § 573c Abs. 4 BGB als die speziell auf die mietvertragliche Interessenlage zugeschnittene Regelung der für Dauer- schuldverhältnisse nur allgemein konzipierten Übergangsbestimmung in Art. 229 § 5 EGBGB vorgeht (Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b bb; Urteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 134/05, NJW 2006, 1867, Tz. 9 f.; Urteil vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 14). Dasselbe hat der Senat für das Verhältnis von Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB und Art. 229 § 5 EGBGB angenommen (Urteil vom 11. Juli 2007 – VIII 14 - 9 - ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7). Für die in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB angeordnete Fortgeltung der Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF gilt die- ser aus der Spezialität der Übergangsregelung folgende Vorrang in gleicher Weise. 15 Dem entsprechend wird in der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung (LG Hamburg, WuM 2007, 710; LG Berlin, GE 2003, 529, 531; AG Köln, WuM 2007, 40; AG Saarbrücken, WuM 2004, 657; AG Wetzlar, WuM 2002, 307) wie auch im Schrifttum (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 33; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 48; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 17; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 15; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 9, jeweils m.w.N.) nahezu einhellig angenommen, dass es für Altverträge im Falle einer Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB bei der seinerzeit geltenden Fälligkeitsbestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF bleibt, die dabei zugleich Leitbildfunktion für die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Wirksamkeitsprüfung der Vorauszahlungsklausel hat. Soweit vereinzelt die Ansicht vertreten wird, die Prüfung der Klausel müsse sich heute jedenfalls an der Leitbildfunktion des § 556b Abs. 1 BGB orientieren, der mittlerweile eine Vorauszahlungspflicht vorgibt (Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 51), kann dem nicht gefolgt werden. Für die Prü- fung der Wirksamkeit einer Formularklausel ist im Individualprozess allein auf die Gesetzeslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (vgl. BGHZ 112, 115, 118; Bamberger/Roth/H. Schmidt, aaO, § 307 Rdnr. 39). Nachträgli- che Gesetzesänderungen können dagegen grundsätzlich keine Änderung des Prüfungsmaßstabs mehr bewirken (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 – XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3 [zu § 134 BGB]). - 10 - c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es sei auch ein Kündigungs- grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gegeben, weil sich der Beklagte bei Zugang der Kündigungserklärung am 2. März 2007 für die voraus- gegangenen letzten drei Monate jedenfalls mit zwei Monatsmieten im Rück- stand befunden habe. Der bis zur Zustellung der Klageschrift eingetretene (ge- ringfügige) Verzug hinsichtlich der Miete für Februar 2007 kann nicht berück- sichtigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift gegebenen Kündigungsbegründung nach § 569 Abs. 4 BGB war, die insoweit ein Wirksamkeitserfordernis darstellt (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 a). Zwar genügt es in Fällen des Zahlungsverzuges bei einfacher Sachlage, dass der Vermieter diesen Um- stand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert, weil der Mieter in einem solchen Fall ohne Weiteres in der Lage ist, die Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen (Senatsbeschluss vom 22. Dezember, aaO, un- ter II 2 b bb). Es genügt, dass der Mieter an Hand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (Senatsbeschluss vom 22. De- zember, aaO, unter II 2 b cc). Auch nach diesen Grundsätzen kann die Klägerin die in der Klage ausgesprochene Kündigung jedoch nicht auf Verzug auch mit der Miete für Februar 2007 stützen. Denn die Klageschrift datiert vom 24. Janu- ar 2007 und kann demgemäß den Verzug mit der Miete für Februar 2007 nicht zum Gegenstand haben. Davon abgesehen wird in der Klageschrift auch nicht ein zeitlich nicht näher zugeordneter Gesamtrückstand, sondern ausdrücklich und allein der behauptete Mietrückstand für die Monate Dezember 2006 und Januar 2007 als Kündigungsgrund "gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB" angeführt. 16 - 11 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch nur unzureichend geprüft, ob das Mietverhältnis nicht durch eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung beendet worden ist. 17 18 a) Insoweit greift die Revision zwar nicht die Feststellung des Berufungs- gerichts an, die von der Klägerin im Berufungsrechtszug aufgegriffene unpünkt- liche Mietzahlung stelle lediglich einen der vorausgegangenen Kündigung nach- geschobenen weiteren Kündigungsgrund dar, der wegen des Begründungser- fordernisses nach § 569 Abs. 4 BGB nicht zu berücksichtigen sei (vgl. Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 71; Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 106). Die Revision rügt aber mit Recht, dass das Berufungsgericht außer Acht gelassen hat, dass die Klägerin die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung erkennbar auch auf die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung des Beklagten gestützt hat. Die in der Klageschrift erklärte Kündigung des Mietver- hältnisses ist zugleich auf den Umstand gestützt, dass der Beklagte kurz zuvor durch Schreiben vom 15. November 2006 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die nächsten Mieten pünktlich und vollständig eingehen müssten. Deshalb – so ist in der Klageschrift weiter ausgeführt - bestehe die Klägerin auf der Räumung durch den Beklagten, da dieser offensichtlich nicht willens sei, seine mietvertraglichen Verpflichtungen pünktlich und regelmäßig zu erfüllen. Darin kommt unmissverständlich zum Ausdruck, dass auch das vo- rausgegangene Mietzahlungsverhalten des Beklagten als Kündigungsgrund herangezogen werden soll. b) Ebenso beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsge- richt das Schreiben vom 15. November 2006 nicht als qualifizierte Abmahnung gewertet hat. Das genannte Schreiben wird durchaus den Anforderungen ge- 19 - 12 - recht, die an eine qualifizierte Abmahnung zu stellen sind. Auch insoweit kann der Senat die Erklärungen der Klägerin selbst auslegen, weil das Berufungsge- richt den Erklärungsgehalt des Schreibens rechtsfehlerhaft nicht ausgeschöpft hat und weitere tatsächliche Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11; Senatsurteil vom 25. September 1996 – VIII ZR 76/95, WM 1997, 13, unter III 1 a). In diesem Schreiben hat die Klägerin für die in Aussicht genommene Fortsetzung des Mietverhältnisses, zu der es nach Rücknahme der ursprüngli- chen Räumungsklage im Ergebnis gekommen ist, unmissverständlich zum Aus- druck gebracht, dass sie angesichts der in erheblicher Höhe aufgelaufenen Rückstände zumindest für die nächsten zwölf Monate einen vollständigen und pünktlichen Mieteingang unbedingt sichergestellt wissen wollte. Zugleich hat sie verdeutlicht, dass sie bei Zahlungsverzug keine Nachsicht mehr gewähren und bereits bei vierzehntägiger Fristüberschreitung rechtliche Maßnahmen zur Durchsetzung einer Räumung ergreifen werde. Diese Erklärung erfüllt zum ei- nen alle Anforderungen an eine Abmahnung als rechtsgeschäftsähnliche Erklä- rung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Ver- tragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer ver- tragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303, Tz. 7 m.w.N.). Zum ande- ren ist dem Beklagten unmissverständlich klar gemacht worden, dass bei künf- tigem Zahlungsverzug unnachsichtig die erforderlichen Maßnahmen zur Herbei- führung einer Wohnungsräumung ergriffen werden. Dass hierbei an die schon lange anhaltenden und im genannten Schreiben bezifferten Zahlungsrückstän- de vor Ausspruch der Abmahnung angeknüpft worden ist, die der Beklagte dar- 20 - 13 - aufhin im Dezember 2006 durch Zahlung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin beglichen hat, und dass ankündigungsgemäß bereits kurz nach ver- meintlichem Ausbleiben der Miete für Dezember 2006 und Verzugseintritt hin- sichtlich der Miete für Januar 2007 gekündigt worden ist, steht auch sonst nicht im Widerspruch zum Zweck des Abmahnerfordernisses, dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens zu geben. Vielmehr muss gerade nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen das Verhalten des Mieters in der Fol- ge einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung darauf angelegt sein, das Ver- trauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 14 f.). Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bereits am Abmahnerfordernis. c) Das Berufungsgericht hat – nach seinem Standpunkt folgerichtig – nicht mehr geprüft, ob auf der Grundlage des in der Klageschrift zur Begrün- dung der Kündigung angeführten Zahlungsverzuges ein Grund zur außeror- dentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vorgelegen hat. Auch fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen können einen solchen Grund bilden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies festzustellen obliegt in erster Linie dem Tatrichter durch eine von ihm vorzunehmende wertende Be- trachtung der Gesamtumstände (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 12 f. m.w.N.). 21 - 14 - Bei dieser wertenden Betrachtung kommt es zwar nicht auf die zur Be- gründung der Kündigung aufgegriffene Miete für Januar 2007 an, weil der Be- klagte insoweit nicht in Verzug geraten ist (dazu vorstehend unter II 1 b). Eben- so wenig kann die etwas verspätet gezahlte Miete für Februar 2007 berücksich- tigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift ge- gebenen Kündigungsbegründung war (vgl. vorstehend II 1 c). Entscheidend ist vielmehr, ob und aus welchem Grund eine Zahlung der Miete für Dezember 2006 unterblieben ist. 22 Ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben ist, hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Dies wäre allerdings unabdingbare Voraussetzung für eine Wirksamkeit der in der Klageschrift ausgesprochenen Kündigung. Sollte dies der Fall sein, könnte zwar selbst bei einem Zahlungsver- zug mit nur einer Monatsmiete der Ausspruch einer Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünkt- lichen Zahlungsweise des Mieters angesichts des vorausgegangenen Gesche- hens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 15). Insoweit bedarf es jedoch weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu den Umständen, die einem etwaigen erneuten Verzug zugrunde liegen. 23 III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung betrifft, keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da zu der Frage, ob und ggf. aus welchem Grund der Beklagte die Miete für De- zember 2006 schuldig geblieben ist, weitere Feststellungen zu treffen sind. Die 24 - 15 - Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 02.08.2007 - 56 C 1095/07 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.02.2008 - 21 S 408/07 -

BGH VIII ZR 22/0409.02.2005 · VIII. Zivilsenat

§ 566

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 22/04 Verkündet am: 9. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseiti- gung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber. BGH, Urteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Rich- ter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 11. Dezember 2003 wird zurück- gewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im Haus S. straße in H. , welches den Klägern damals gehörte. Mit Schreiben vom 1. März 2000 mahnte er bei den Klägern unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfah- rensbevollmächtigte des Beklagten wegen des Mangels einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Amtsgericht ein- gereicht und die Gerichtskosten in Höhe von 132,94 € eingezahlt hatte, ging das Eigentum an dem Grundstück am 1. Juni 2000 aufgrund eines von den Klägern zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die Grundstückserwerberin über. Mit Beweisbeschluß vom 2. Oktober 2000 forderte das Amtsgericht einen - 3 - Kostenvorschuß für Sachverständigenkosten in Höhe von 345,20 € an, die der Beklagte bezahlte. Die Kläger haben den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in An- spruch genommen. Der Beklagte meint, ihm stehe gegen die Kläger ein Scha- densersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweis- verfahren aufgewendeten Gerichtskosten in Höhe von 132,94 €, der Auslagen für den Sachverständigen in Höhe von 345,20 € und der Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 1.429,12 €, insgesamt 1.907,26 € zu. Er hat hilfs- weise gegen die von den Klägern geltend gemachten Mietzinsansprüche aufge- rechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetra- ges von 132,94 € (Gerichtskosten für das selbständige Beweisverfahren) für begründet erklärt und den Beklagten im übrigen zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Be- klagten zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstat- tungsanspruchs von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte seinen Klageabweisungs- und Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Beklagten stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch gemäß § 538 Abs. 1 BGB a.F. nicht zu. Der Anspruch richte sich - weil er erst nach dem Eigentumsübergang am 1. Juni 2000 fällig geworden sei - gegen die - 4 - Erwerberin des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das Schreiben des Beklagen vom 1. März 2000 in der Person der Kläger begründeten Verzug gegen sich gelten lassen. Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig von einem Verschulden den mängelfreien Gebrauch der Sache. Etwas anderes ergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren auch nicht im Hinblick auf die Möglichkeit zur Vorschußanforderung gemäß § 17 BRAGO; denn der Prozeß- bevollmächtigte des Beklagten habe weder einen Vorschuß verlangt, noch sei dieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen ihres Verzugs mit der Mängelbeseitigung zunächst zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der Beklagte hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn gerichteten Vor- schußanspruch verlangen können. Eine Umwandlung des Freihalteanspruchs in einen Geldersatzanspruch sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbstän- digen Beweisverfahrens sei der Vorschußanspruch entfallen und die gesetzli- chen Gebühren des Anwalts seien fällig geworden. Dieses Ergebnis stimme mit dem Kostenrecht überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der Beklagte das selbständige Beweisverfahren auch nach dem Eigentumsübergang gegen die Kläger weiterbetreiben können. Da aber die Kosten des selbständigen Be- weisverfahrens erst im nachfolgenden Hauptprozeß als notwendige Rechtsver- folgungskosten erstattungsfähig seien und der Hauptprozeß wegen des zwi- schenzeitlichen Eigentumswechsels gegen die Erwerberin hätte gerichtet wer- den müssen, hätte diese auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen. Hinsichtlich des von dem Beklagten nach Eigentumsübergang aufgrund der gerichtlichen Anforderung vom 2. Oktober 2000 gezahlten Vor- schusses für die Sachverständigenauslagen richte sich der Anspruch des Be- klagten gegen die Erwerberin, weil dieser Vorschuß erst nach dem Eigentums- übergang angefallen sei. - 5 - II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die Revision zurückzuweisen war. 1. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigen- den Verfahrensmangels aufzuheben, obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO - der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren anzuwen- den ist, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht nach dem 1. Janu- ar 2002 geschlossen worden ist - weder auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die Berufungsanträge wiedergibt. Ein Berufungsurteil, das keine Bezugnahme auf die tatsächlichen Fest- stellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich von Amts wegen der Aufhebung und Zurückverweisung, weil ihm die für die revisions- rechtliche Nachprüfung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beur- teilungsgrundlage fehlt (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, WM 2004, 1403). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil die Berufungsanträge nicht wiedergibt und auch nicht erkennen läßt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 99). Von der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das Urteil wenigstens sinngemäß erkennen läßt, was der Berufungskläger mit sei- nem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Der ent- scheidungserhebliche Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte Revision Grundlage des Revisionsverfahrens werden konnte, ist dem Beru- fungsurteil in gerade noch ausreichendem Maße zu entnehmen. Da sich aus - 6 - der Darstellung in den Gründen des Berufungsurteils ergibt, daß es sich bei dem Gegenstand der Zulassung um die vom Amtsgericht aberkannte, aufrech- nungsweise und im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung des Beklagten auf Erstattung der Kosten des Beweisverfahrens in Höhe von 1.774,32 € handelt, wird auch das Begehren des Beklagten im Berufungsver- fahren deutlich, soweit es Gegenstand des Revisionsverfahrens werden konnte. 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F., § 536a Abs. 1 BGB wegen der ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts in der vor dem 1. September 2001 geltenden Fassung oder die neuen Bestim- mungen anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem Beklagten steht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kläger, sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu. a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentums- erwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigen- tumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso - 7 - richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1; vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Um- stritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 BGB a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksver- äußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Ei- gentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 894; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 Rdnr. 54; Emmerich/ Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 Rdnr. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 68, anders aber zu § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetz- buches, § 571 Rdnr. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985; vgl. auch LG Ber- lin NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage). bb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorlie- gen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 39; Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 92, 94; vgl. zu - 8 - § 536a Abs. 1 2. Fall BGB: Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerbli- chen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1313). cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) ist - zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB a.F., § 536a Abs. 1 3. Fall BGB) - vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB) kön- ne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentü- mer geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde der Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB), den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen (BGHZ 49, 350, 352), nicht er- reicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem Grundstückserwerber erforderlich wäre. Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der Erwer- berin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, daß nicht die Erwerberin, son- dern die Kläger durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstande- nen Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, - 9 - sich bei Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen In- formationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer gegebenenfalls in Regreß zu nehmen (vgl. auch Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985). b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstat- tung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel ent- standen und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsge- richt angenommen, daß der Schaden des Beklagten wegen der Rechtsanwalts- gebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist. Der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weder gemäß § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung - BRAGO - (jetzt: § 8 RVG) fällig noch aufgrund einer Berechnung gemäß § 18 BRAGO (jetzt: § 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 BRAGO (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts zur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vor- schuß verlangt, steht in seinem Ermessen (Gerold/Schmidt/v.Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rdnr. 14). Es war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevoll- mächtigten des Beklagten belaufen würde. Dem Beklagten stand im übrigen mangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf Freistellung gegen die Kläger zu (vgl. Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 30. November 1989 - IX ZR 249/88, NJW 1990, 1366 unter 1 b cc). Er hätte sie allenfalls auf Fest- - 10 - stellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht be- gründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des Be- klagten verneint. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BGH VIII ZR 280/2119.04.2023 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2023:190423UVIIIZR280.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 280/21 Verkündet am: 19. April 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 Zur Frage der "fiktiven" Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff.; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 14 ff.; Urteil vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15). BGH, Urteil vom 19. April 2023 - VIII ZR 280/21 - LG Hagen AG Lüdenscheid - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 25. Juni 2021 wird als unzulässig verworfen, soweit sie sich gegen die Abweisung seines Klagebegehrens auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8.425,20 € (Klageantrag Ziffer 1) sowie - im Hilfsantrag - auf Ersatz des (behaupteten) Schadens an der Wohnungseingangstür (450 € nebst Zinsen) richtet. Auf die Revision des Klägers wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Lüdenscheid vom 19. November 2020 - hinsichtlich des Klageantrags Ziffer 2 (Zahlung von 881,35 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Januar 2018), - hinsichtlich des Klageantrags Ziffer 3 (Zahlung außer- gerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 €) und - 3 - - hinsichtlich des hilfsweise gestellten Klageantrags Ziffer 4, soweit er auf die Zahlung von 7.511,35 € (7.961,35 € abzüglich 450 € für den behaupteten Schaden an der Wohnungseingangstür) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Oktober 2018 gerichtet ist, zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren bis zum 31. Dezember 2017 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus des Klägers in L. . Die Rückgabe der Woh- nung erfolgte am 2. Januar 2018. Mit anwaltlichem Schreiben vom 8. Januar 2018 forderte der Kläger die Beklagten zur Durchführung näher bezeichneter Schönheitsreparaturen, zur Er- neuerung von Wandfliesen in der Küche, zum Streichen der Wand im Treppen- haus des Anwesens, zu Rückbauarbeiten bezüglich verlegter Fliesen und eines PVC-Belags sowie zur Reparatur der Zarge der Wohnungseingangstür auf. Dem 1 2 - 4 - kamen die Beklagten nicht nach. Ausweislich eines vom Kläger eingeholten Kos- tenvoranschlags fallen für die vorgenannten Arbeiten Kosten in Höhe von insge- samt 7.961,35 € (netto) an. Der Kläger hat die Rückbauarbeiten in Teilen (stellenweise Entfernung des PVC-Belags; Lieferung und Verlegung neuer Böden) bereits ausgeführt. Für diese Arbeiten sowie für das noch nicht durchgeführte Streichen der Küche und des Wohnzimmers (500 €) und für noch zu verlegende Abschlussleisten (32 €) macht der Kläger insgesamt - unter Zugrundelegung der im Kostenvoranschlag angesetzten (Netto-)Preise - einen Betrag in Höhe von 881,35 € als Schadens- ersatz geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags (insgesamt 8.425,20 € einschließlich Umsatzsteuer) begehrt der Kläger als Vorschuss zur Ausführung der entsprechenden Arbeiten. Hilfsweise begehrt er die Zahlung des im Kostenvoranschlag ausgewiesenen (Netto-)Betrags (7.961,35 €). Seine zuletzt auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8.425,20 € zur Durchführung im Einzelnen genannter Arbeiten, auf Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 881,35 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie hilfsweise auf Zahlung von 7.961,35 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht wegen der Frage, ob im Mietrecht eine fiktive Schadensberech- nung (weiterhin) möglich ist, zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Kla- gebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. 3 4 5 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der vom Kläger geltend gemachte Kostenvorschussanspruch (8.425,20 €) stehe diesem nicht zu, da es im Mietrecht - anders als im Werkvertragsrecht (§ 637 Abs. 3 BGB) - hierfür eine Anspruchsgrundlage nicht gebe. Soweit der Bundesgerichtshof einen Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuss an- nehme, betreffe dies nur die Durchführung von Schönheitsreparaturen während eines - vorliegend nicht mehr - bestehenden Mietverhältnisses. Auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch (881,35 €) stehe dem Kläger nicht zu, da dieser insoweit eine fiktive Schadensberechnung vor- nehme, welche nicht (mehr) zulässig sei. Der Kläger begründe seinen Klageantrag damit, dass die Beklagten ge- schuldete Schönheitsreparaturen beziehungsweise Rückbauten (Entfernung des von ihnen eingebrachten PVC-Belags nebst Verlegung neuer Fußleisten im Schlafzimmer und Kinderzimmer, Verlegung von durch die Beklagten entfernten Abschlussleisten im Übergang von Kinder- und Schlafzimmer zum Flur, Strei- chen der Küche und des Wohnzimmers) nicht ausgeführt hätten. Die Ansprüche aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB seien aber bei der vom Kläger vorgenommenen fiktiven Schadensberechnung nicht gegeben. Zwar habe der Kläger Teile der ge- nannten Arbeiten bereits selbst ausgeführt, halte aber - auch in zweiter Instanz - an der fiktiven Schadensberechnung weiterhin fest. Eine solche Berechnung auf der Grundlage voraussichtlicher Schadensbeseitigungskosten sei jedoch ausge- schlossen. 6 7 8 9 - 6 - Denn die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach im Werkvertragsrecht eine fiktive Schadensabrechnung nicht (mehr) möglich sei, könne auf das Mietrecht übertragen werden. Zwar sei insbesondere ein Minderungsrecht und ein Selbstvornahmerecht für einen Vermieter - im Ge- gensatz zum Besteller beim Werkvertrag - nicht gegeben. Jedoch gälten die all- gemeinen schadensersatzrechtlichen Überlegungen des VII. Zivilsenats auch im Mietrecht. Insbesondere die Argumentation, derjenige Besteller, der keine Auf- wendungen zur Mangelbeseitigung tätige, habe keinen Vermögensschaden in Form und Höhe dieser (nur fiktiven) Aufwendungen, gelte ebenso für den Ver- mieter. Die Nichterfüllung der Renovierungspflicht begründe nicht bereits einen Vermögensschaden in Höhe der Kosten der Ersatzvornahmen. Überdies sei der Gedanke der drohenden Überkompensation auch im Mietrecht einschlägig, da es dem Vermieter häufig gelinge, die unrenovierten Räume ohne Mietabschlag weiterzuvermieten. In diesem Punkt liege auch ein Unterschied zum Kaufrecht, wo selten ein Fehlanreiz entstehe, die hohen Kosten zu vereinnahmen, ohne die Mängel zu beseitigen, so dass die Notwendigkeit be- stehe, die gegen das Bereicherungsverbot verstoßende Überkompensation im Mietrecht - hier bezüglich der Ansprüche auf Durchführung geschuldeter Schön- heitsreparaturen und Rückbauten - zu verhindern. Der Hilfsantrag auf Zahlung des im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Betrags sei ebenfalls unbegründet, da auch diese Ansprüche (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB) aufgrund der vom Kläger vorgenommenen fiktiven Schadensberech- nung nicht gegeben seien. 10 11 12 - 7 - Soweit das Amtsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen Sachbe- schädigung an der Wohnungseingangstür (laut Kostenvoranschlag 450 €) abge- lehnt habe, da der Kläger eine Schadensentstehung während der Mietzeit der Beklagten nicht bewiesen habe, sei die Berufungskammer an diese Feststellung gebunden. Die Berufungsbegründung enthalte insoweit keinen Angriff. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Ersatz der Kosten für die von den Beklagten nicht ausgeführten Schönheits- reparaturen und Rückbauten (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) sowie für den Austausch von Wandfliesen und für die Malerarbeiten an der Wand im Treppenhaus (§ 280 Abs. 1 BGB; § 823 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Denn entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Kläger seinen Schaden nach dem Ende des Mietverhältnisses anhand der hierfür jeweils erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen. 1. Soweit der Kläger mit seiner Revision die Abweisung der auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8.425,20 € sowie auf Zahlung des zur Be- seitigung des behaupteten Schadens an der Wohnungseingangstür erforderli- chen Betrags (450 € nebst Zinsen) gerichteten Klage angegriffen hat, ist diese bereits nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und damit als unzu- lässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision ausweislich des Tenors sowie der Entscheidungsgründe wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache 13 14 15 16 - 8 - (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, weil sich die Frage stelle, ob - ebenso wie im Werkvertragsrecht - auch im Mietrecht "eine fiktive Schadensbe- rechnung" nicht mehr vorzunehmen sei. Diese Zulassung umfasst - bei verstän- diger Auslegung der Urteilsformel (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 10. Ap- ril 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 9; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 10) - nicht sämtliche geltend gemachten An- sprüche. Denn die vorgenannte Frage ist lediglich für die vom Kläger fiktiv be- messenen Ansprüche auf Schadensersatz mit Ausnahme des Schadensersatz- anspruchs wegen Beschädigung der Wohnungseingangstür von Bedeutung. Sie stellt sich damit nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs, so dass die Zulassung der Revision ausschließlich auf diese - fiktiv abgerechneten - Schadenspositionen beschränkt ist (vgl. Senatsbeschlüsse vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, aaO; jeweils mwN). Die Zulassung der Revision erfasst damit nicht den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für noch auszuführende Arbeiten, da sich bei dessen Beurteilung Fragen einer fiktiven Schadensbemessung nicht stel- len. Das Berufungsgericht hat diesen Klageanspruch deshalb nicht zuerkannt, weil es im Mietrecht hierfür - bei einem wie hier beendeten Mietverhältnis - eine Anspruchsgrundlage nicht gebe. Zudem erfasst die Revisionszulassung nicht den Anspruch des Klägers wegen der behaupteten Beschädigung der Woh- nungseingangstür. Zwar bemisst der Kläger diesen Schaden fiktiv. Auf die Unzu- lässigkeit einer solchen Schadensbemessung hat das Berufungsgericht die Kla- geabweisung insoweit jedoch nicht gestützt. Vielmehr hat es die Feststellung des Amtsgerichts - mangels eines wirksamen Berufungsangriffs - unbeanstandet ge- lassen, wonach der Kläger nicht bewiesen habe, dass dieser (behauptete) Scha- den während der Mietzeit der Beklagten entstanden sei. Damit fehlt es schon 17 - 9 - dem Grunde nach an einem Schaden des Klägers und stellt sich die Frage der - den Gegenstand der Revisionszulassung bildenden - Möglichkeit einer fiktiven Schadensbemessung nicht. b) Diese Beschränkung der Zulassung ist auch wirksam. Zwar ist eine Be- schränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 31. August 2022 - VIII ZR 233/21, NZM 2022, 922 Rn. 22; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 19. Juli 2022 - VIII ZR 194/21, NJW-RR 2023, 84 Rn. 23; jeweils mwN). aa) Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei den auf der Grundlage noch nicht aufgewendeter Kosten berechneten Schadensersatzan- sprüchen handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier bezüglich des bereits dem Grunde nach verneinten An- spruchs auf Ersatz für Schäden an der Wohnungseingangstür sowie auf Zahlung eines Vorschusses - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung ein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs nicht auftreten kann. bb) Entgegen der Ansicht der Revision besteht die Gefahr eines solchen Widerspruchs nicht deshalb, weil der Senat bei der Prüfung der Möglichkeit einer fiktiven Schadensbemessung zu dem Ergebnis gelangen könnte, eine solche sei deshalb unzulässig, weil dem Kläger als (ehemaligem) Vermieter ein Anspruch 18 19 20 - 10 - auf Zahlung eines Kostenvorschusses zustehe. Letzteres stünde dann in Wider- spruch zu dem vom Berufungsgericht abgewiesenen - und von der Revisionszu- lassung nicht erfassten - Klageantrag auf Zahlung eines Kostenvorschusses. Hieraus folgt keine Widerspruchsgefahr in vorgenanntem Sinne. Bei der Beurteilung eines Anspruchs des Vermieters auf Zahlung eines Kostenvorschus- ses einerseits und der Möglichkeit, einen - dem Grunde nach bestehenden - Schadensersatzanspruch fiktiv zu bemessen, andererseits, handelt es sich um voneinander unabhängige Fragestellungen. Allein der von der Revision angeführte Umstand, dass die Beurteilung der Möglichkeit einer "fiktiven Schadensberechnung" durch den Vermieter nach dem Ende eines Mietverhältnisses möglicherweise vom Bestehen eines Vorschuss- anspruchs abhängen könnte, begründet keine Widerspruchsgefahr, da es sich nicht um eine gemeinsame Vorfrage beider Klagebegehren (Vorschuss und Schadensersatz), sondern lediglich um ein etwaiges Begründungselement han- delt. Ob das etwaige Bestehen eines Vorschussanspruchs für die Entscheidung der Frage einer fiktiven Schadensabrechnungsmöglichkeit überhaupt maßge- bend ist, hängt davon ab, ob diesem Aspekt hierfür eine rechtliche Relevanz bei- gemessen wird. 2. Soweit der Kläger die Abweisung seiner auf die Zahlung von 881,35 €, auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten und hilfsweise auf die Zah- lung von 7.511,35 € (Gesamtbetrag des Kostenvoranschlags - 7.961,35 € - ab- züglich 450 € bezüglich der Wohnungseingangstür) nebst Zinsen gerichteten Klage angreift, ist seine Revision zulässig und auch begründet. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Kläger seine Schadensersatzansprüche 21 22 23 - 11 - - deren Bestehen dem Grunde nach mangels Feststellungen des Berufungsge- richts für das Revisionsverfahren zugunsten des Klägers zu unterstellen ist - we- gen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB), der unterlassenen Rückbauten bezüglich der Fußböden (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) und wegen der durch die Beklagten verur- sachten Schäden an der Mietsache (§ 280 Abs. 1 BGB; § 823 Abs. 1 BGB) an- hand der sogenannten fiktiven (Mangelbeseitigungs-)Kosten bemessen. a) Anders als das Berufungsgericht meint, das lediglich von Ansprüchen des Klägers aufgrund unterlassener "Schönheitsreparaturen und Rückbauten" spricht, liegt den vom Kläger geltend gemachten Kosten für das Entfernen und Neuverlegen von Wandfliesen sowie das Spachteln und Streichen der Wand im Treppenhaus des Hausanwesens nicht die unterlassene Ausführung von Schön- heitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgebenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 19 mwN) zu Grunde. Denn das Entfernen und die Neuverlegung von Wand- fliesen ist nicht von den in dieser Vorschrift genannten (Tapezier- und An- strich-)Arbeiten umfasst und die Maßnahmen im Treppenhaus liegen außerhalb der ehemals vermieteten Wohnung. Der Kläger macht insoweit - worauf die Re- vision zutreffend hinweist - Schäden an der Mietsache und somit einen Scha- densersatzanspruch neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB) geltend (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 19 [zu § 280 Abs. 1 BGB] und Rn. 30 [zu § 823 Abs. 1 BGB]). b) Diese sowie die übrigen Schadensersatzansprüche wegen unterlasse- ner Schönheitsreparaturen und Rückbauten kann der Kläger - entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts - anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber 24 25 - 12 - (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen. Eine solche Schadensbemessung liegt, was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, auch dem Klageantrag auf Zahlung von 881,35 € zu Grunde. Zwar hat der Kläger Teile der Arbeiten, für welche Ersatz begehrt wird, bereits ausgeführt. Er rechnet jedoch - auch insoweit - seinen gesamten Schaden ohne Bezug zu den tatsäch- lich getätigten Aufwendungen auf der Grundlage des von ihm eingeholten Kos- tenvoranschlags und damit fiktiv ab (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 5. April 2022 - VI ZR 7/21, NJW 2022, 1884 Rn. 11 mwN). aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden (vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15; vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13, NZM 2014, 306 Rn. 31; vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, NJW 2014, 1653 Rn. 15; vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 26; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NZM 2005, 58 unter II 2 [zu § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung]). Hieran ist auch nach der vom Berufungsgericht zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen geänderten Rechtsprechung des VII. Zi- vilsenats des Bundesgerichtshofs bezüglich des Werkvertragsrechts (BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 - VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 Rn. 31 ff.) weiter festzuhalten (vgl. Senatsbeschlüsse vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff.; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 14 ff.; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 535 Rn. 50; aA Schmidt-Futterer/ Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 136). Denn die Erwägun- 26 27 - 13 - gen des VII. Zivilsenats beruhen allein auf den Besonderheiten des Werkver- tragsrechts und sind - auch nach dessen Ansicht - auf andere Vertragstypen nicht übertragbar (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 Rn. 78; vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, aaO Rn. 9 mwN; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, aaO Rn. 15 mwN). Zwar gibt es - anders als im Kaufrecht (vgl. BGH, Urteile vom 10. Novem- ber 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 95; vom 12. März 2021 - V ZR 33/19, BGHZ 229, 115 Rn. 11; Beschlüsse vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 14; vom 13. März 2020 - V ZR 33/19, ZIP 2020, 1073 Rn. 42) - im Mietrecht einen mit § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die (beabsichtigte) Selbstvornahme. Denn nach der Rechtsprechung des Senats besteht im laufenden Mietverhältnis unter den Vo- raussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Vorschussanspruch des Mieters bei Mietmängeln (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 14 mwN) und kann auch der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 12 mwN; Senatsbe- schlüsse vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, aaO Rn. 10; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, aaO Rn. 16). Solche Ansprüche stehen hier zum einen nur zum Teil in Rede. Zum anderen beziehen sich sämtliche Ansprüche auf ein beendetes Mietverhältnis (vgl. auch BGH, Urteil vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, aaO). Der vom Berufungsgericht angeführten Gefahr einer Überkompensation bei fiktiver Abrechnung im Mietrecht wird zum einen dadurch begegnet, dass der Geschädigte nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht erforderlichen Kosten be- anspruchen darf. Zum anderen ist zu beachten, dass der Grundsatz von Treu 28 29 - 14 - und Glauben (§ 242 BGB) eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung bildet (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42; vom 17. Januar 2023 - VI ZR 203/22, WM 2023, 422 Rn. 50; Beschluss vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, aaO Rn. 19). bb) Ebenso wie den Schadensersatzanspruch statt der Leistung (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) kann der Kläger auch seinen das Integritäts- interesse betreffenden Schadensersatzanspruch neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB) wegen der Beschädigung der Mietsache - hier bezüglich der Wand- fliesen der Küche und des Flurs im Treppenhaus - auf der Grundlage der voraus- sichtlichen Kosten bemessen. Anders als bei einem Schadensersatzanspruch statt der Leistung, der aufgrund des Wegfalls des Leistungsanspruchs (§ 281 Abs. 4 BGB) von vornherein nur auf Geldersatz gerichtet ist, kann der geschä- digte Vermieter bezüglich des Schadensersatzanspruchs neben der Leistung wahlweise Naturalrestitution oder den Geldersatz verlangen (vgl. BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 26; vom 28. Feb- ruar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 29; vom 29. Januar 2019 - VI ZR 481/17, NJW 2019, 1669 Rn. 21). Aufgrund dieser Ersetzungsbefugnis, die das Gesetz in § 249 Abs. 2 BGB dem Geschädigten gewährt (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 29. Oktober 1974 - VI ZR 42/73, BGHZ 63, 182, 184; vom 3. Juli 2008 - I ZR 218/05, NJW-RR 2009, 103 Rn. 22), kann der Kläger (auch) diesen Schadens- ersatzanspruch anhand der fiktiven Kosten bemessen (vgl. auch BGH, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 Rn. 33; Riehm, NZM 2019, 273, 277). Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. Feb- ruar 2018 - VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 Rn. 57 ff.) auch hinsichtlich eines solchen Schadensersatzanspruchs neben der Leistung (§ 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB) 30 31 - 15 - eine fiktive Schadensbemessung verneint hat, ist dies - wie ausgeführt - auf an- dere Vertragstypen außerhalb des Werkvertragsrechts nicht übertragbar. Zudem ist der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Sachverhalt mit dem vorliegen- den nicht vergleichbar. Denn im Falle des dort in Rede stehenden Anspruchs gegen einen Architekten aus § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB aufgrund von Pla- nungs- oder Überwachungsfehlern besteht - anders als hier - eine Ersetzungs- befugnis des Bestellers nicht (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 - VII ZR 46/17, aaO Rn. 58 f.). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das 32 - 16 - Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - Feststellun- gen zu Grund und Höhe des Schadens nicht getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Lüdenscheid, Entscheidung vom 19.11.2020 - 91 C 105/18 - LG Hagen, Entscheidung vom 25.06.2021 - 1 S 1/21 -

BGH VIII ZR 163/1808.07.2020 · VIII. Zivilsenat

§ 535§ 536a

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ECLI:DE:BGH:2020:080720UVIIIZR163.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 163/18 Verkündet am: 8. Juli 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 242 Ba, § 535 Abs. 1 Satz 2, 536a Abs. 2 Nr. 1 a) An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klau- sel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungs- bedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 40; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unreno- vierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Bei einer wesentlichen Ver- schlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instand- haltungsanspruch des Mieters in Betracht. - 2 - Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in ei- nen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung ge- genüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kos- ten beteiligen. BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 2. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren die Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie mieteten im Jahr 2002 von der Beklagten eine bei Überlassung un- renovierte Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 6 Instandhaltung, Schönheitsreparaturen 6.4 Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen. 6.5 Zu den Schönheitsreparaturen gehören (…). (…) 1 2 - 4 - § 7 Mietsache 7.1 Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zu- stand der Übergabe. 7.2 Der Mieter versichert, dass er den Mietgegenstand ausreichend besichtigt hat. Er übernimmt den Mietgegenstand - wie er steht und liegt - im besichtigten Zustand und erkennt den Mietgegenstand als vertragsgemäß an." Aufgrund einer zwischenzeitlich eingetretenen Verschlechterung der Wohnungsdekoration im Vergleich zum Überlassungszustand forderten die Kläger mit Schreiben vom 31. März 2016 die Beklagte unter Übersendung eines Kostenvoranschlags erfolglos auf, darin im Einzelnen bezeichnete Renovie- rungsmaßnahmen (Tapezieren, Anstricharbeiten) ausführen zu lassen. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des im Kostenvoranschlag ausge- wiesenen Betrags von 8.354,03 € zuzüglich 293,63 € für die Reparatur eines seit Wohnungsübergabe defekten Lampenanschlusses lediglich bezüglich letz- terem Punkt sowie hinsichtlich des zwischen den Parteien vereinbarten Einbaus einer Tür (1.041,25 €) stattgegeben. Die hiergegen eingelegte, auf die Zahlung weiterer 7.312,78 € nebst Zinsen gerichtete, Berufung hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 557) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 5 - Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung eines weiteren Vorschus- ses aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu. Die Wohnung sei aufgrund ihres "dekorativen Verschleißes" nicht im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mangelhaft geworden. Die Kläger hätten die Wohnung in unrenoviertem Zustand über- nommen und diesen als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ihnen kein An- spruch zustehe, die schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhält- nisses erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen. Zwar sei die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Kläger in Ziffer 6.4 des Formularmietvertrags unwirksam, da die Beklagte ihnen eine un- renovierte Wohnung überlassen und einen angemessenen Ausgleich hierfür nicht gewährt habe. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel trete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet sei, den Dekorationszu- stand der Wohnung aufrecht zu erhalten, welchen diese zu Beginn des Miet- verhältnisses aufgewiesen habe. Dennoch sei die Klage unbegründet. Die Kammer habe Bedenken, ob die vorgenannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend sei. Diese verleihe den verbraucherschützenden Regelungen in §§ 306 f., 139 BGB einen von Vermietern als "punitiv empfundenen" Charakter, welcher diesen Vorschrif- ten fremd bleiben solle. Die "Lückenfüllung" durch Heranziehung der gesetzli- chen Regelung führe in Fällen der vorliegenden Art zu einer weitergehenden Verschiebung des Vertragsgefüges zu Gunsten des Mieters als dies zur Durch- setzung des gesetzlichen Anliegens erforderlich sei. Den gegenseitigen Inte- ressen und Vorstellungen der Mietvertragsparteien käme es näher, die durch die Unwirksamkeit der Regelung entstehende "Vertragslücke" unberührt zu las- sen, so dass keine Partei die Verpflichtung träfe, Schönheitsreparaturen durch- 7 8 9 - 6 - zuführen, jedoch beide Teile - der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB - dazu berechtigt seien. Selbst wenn man mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Beklagte nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB als verpflichtet ansähe, den vertrags- gemäßen Dekorationszustand aufrecht zu erhalten, welchen die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses aufgewiesen habe, scheide ein Anspruch der Kläger aus. Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters korrespondiere mit der Mangelhaftigkeit der Mietsache. Die hiernach maßgebende Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit beurteile sich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie etwaiger ergänzender Vertragsabreden. Danach tref- fe die Beklagte keine Instandhaltungspflicht, da die Vornahme der von ihr ver- langten Dekorationsarbeiten zu einer deutlich über den vertragsgemäß ge- schuldeten Zustand der Wohnung hinausgehenden Verbesserung führen wür- de, die sie nicht schulde. Die Wohnung habe sich bei Übergabe im März 2002 in einem unreno- vierten Zustand befunden. Genau diesen, teils "abgenutzten" Zustand hätten die Parteien in den Ziffern 7.1 und 7.2 des Mietvertrags als vertragsgemäß ver- einbart. Zwar sei mit den Klägern davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zu diesem vertragsgemäß unrenovierten Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch komme es auf graduelle Verschlechterungen des Renovierungs- zustands nicht an, sondern nur darauf, ob die Mieträume bei Vertragsbeginn den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten oder nicht. Jeden- falls im Rahmen der Prüfung der Renovierungsklauseln sei unerheblich, ob die Mieträume mehr oder weniger abgewohnt gewesen seien, ob die Wohnung sich erst als unrenoviert, bereits als renovierungsbedürftig oder gar schon als völlig abgewohnt darstelle. In all diesen Fällen habe der Mieter die (mindestens) un- 10 11 - 7 - renovierte Wohnung als vertragsgerecht akzeptiert und scheide ein Anspruch gegen den Vermieter auf Vornahme von Renovierungsarbeiten damit von vorn- herein aus. Die dagegen erhobene Kritik, wonach eine differenziertere Sichtweise geboten sei, da auch eine renovierungsbedürftige Wohnung weiter abgenutzt werden und im Verlaufe des Mietverhältnisses geradezu "verkommen" könne, habe der Bundesgerichtshof nicht zum Anlass genommen, seine Rechtspre- chung zu korrigieren. Daher halte es die Kammer für konsequent und sachge- recht, denselben Prüfungsmaßstab auch bei der Ermittlung des "Soll-Zustands" und der Auslegung des Mangelbegriffs in § 536 BGB anzuwenden. Somit be- stünden Ansprüche der Kläger auf Verbesserung des Dekorationszustands erst dann, wenn die Wohnung inzwischen "verkommen" sei, mithin Renovierungsar- beiten erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen. Dafür sei vorlie- gend nichts ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Zahlung eines Vorschusses für durchzuführende Schönheitsreparaturen nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Ansicht des Be- rufungsgerichts scheidet ein Anspruch nicht deshalb (von vornherein) aus, weil die Kläger die unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert hatten. Vielmehr begründet die vom Berufungsgericht ausdrücklich festgestellte weitere Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand bei Überlassung einen Mangel, dessen Beseitigung die Kläger nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen können. Mit dieser Man- 12 13 - 8 - gelbeseitigung befindet sich die Beklagte in Verzug, so dass den Klägern dem Grunde nach ein Vorschussanspruch in Höhe der erforderlichen Mängelbeseiti- gungskosten zusteht. Dieser ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Kläger nach bestimmungsgemäßer Verwendung des Vorschussbetrags im Ergebnis eine frisch renovierte und da- mit eine Wohnung erhalten, welche sich in einem besseren als dem vertrags- gemäßen Dekorationszustand befindet. Der hierdurch bewirkten "Besserstel- lung" der Kläger ist vielmehr im hier betroffenen Bereich der Schönheitsrepara- turen, deren Durchführung die Mieter verlangen und bei denen es nicht um funktionale Mängel geht, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dadurch Rech- nung zu tragen, dass sie sich in angemessenem Umfang an den (erforderli- chen) Kosten der Renovierung zu beteiligen haben. 1. Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter den Mangel der Miet- sache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn deren tatsächlicher Zustand für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21, und VIII ZR 67/18, juris Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 24; jeweils mwN). Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter zum Zweck der Mangelbeseitigung vom Vermieter die Zahlung eines - abzurechnenden (vgl. hierzu Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 536a Rn. 24; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 34; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 536a Rn. 18) - Vorschus- ses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 15). 14 - 9 - 2. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass einem solchen Vorschussanspruch der Kläger die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach Ziffer 6.4 des Mietvertrags nicht entgegensteht. Denn diese formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die Wohnung den Klä- gern unrenoviert überlassen und ihnen ein angemessener Ausgleich nicht ge- währt wurde (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20). 3. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, so dass die Beklagte als Vermieterin die Instandhaltungslast - zu der auch die Aus- führung von Schönheitsreparaturen gehört - in vollem Umfang zu tragen hat (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 40). a) Soweit das Berufungsgericht insoweit "Bedenken" hegt und - ebenso wie der Revisionsanwalt der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat - statt dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung im Wege einer ergän- zenden Vertragsauslegung zu dem Ergebnis gelangen will, keine der Parteien treffe eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, ist dies be- reits wegen Verkennung der Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsaus- legung rechtsfehlerhaft. Für eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB) ist in Fällen wie dem vorliegenden kein Raum, da mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine (spezielle) gesetzliche Regelung existiert, welche die Pflicht zur Instand- haltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässi- 15 16 17 - 10 - gen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestal- tungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht be- stünde. Daran ändern - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung - etwaige negative wirtschaftliche Folgen für den Vermie- ter, der gegebenenfalls im Hinblick auf die (unwirksame) Übertragung der Schönheitsreparaturen eine geringere Miete akzeptiert hat, nichts (vgl. Senats- urteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 21; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, aaO Rn. 18; Staudinger/V. Emmerich, aaO § 535 Rn. 127; gegen die Ansicht des Berufungsgerichts auch BeckOGK- BGB/H. Schmidt, Stand 1. April 2020, § 535 Rn. 416). b) Im Übrigen würde eine ergänzende Vertragsauslegung - anders als von der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertre- ten - nicht zu der Annahme führen, die Vertragsparteien hätten - ausgehend von der hier vorliegenden Anmietung einer unrenovierten Wohnung und die Unwirksamkeit der Klausel in ihre Überlegungen einbeziehend - eine Regelung getroffen, wonach keine der Parteien Schönheitsreparaturen auszuführen hätte. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypotheti- schen Parteiwillen, sondern auch an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Inte- ressen angemessen berücksichtigenden Regelung führen. Es geht daher da- rum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv- generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redli- cherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel jedenfalls unsicher war (vgl. Senatsurteile vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24; vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 35; jeweils mwN). 18 - 11 - Hiernach kann nicht angenommen werden, dass redliche, um einen an- gemessenen Interessenausgleich bemühte Mietvertragsparteien nach Treu und Glauben eine insoweit einseitig den Vermieter begünstigende Regelung getrof- fen hätten, nach der sich der Mieter seines gesetzlichen Anspruchs auf Erhal- tung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) in Form der Ausführung von Schönheitsreparaturen begeben würde und demgemäß von ihm gewünschte Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hätte. 4. Noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, der unreno- vierte Zustand der Wohnung bei Überlassung sei der vertragsgemäße und da- mit seitens der Beklagten im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhaltende "Soll-Zustand". a) Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über- lassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zur Ge- brauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, NZM 2003, 472 unter II 2; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25 mwN; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 36; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 270 Rn. 17). Dieser - zu erhaltende - vertragsgemäße Zustand wird, soweit - wie hier - Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks, hier der Nutzung als Wohnung, und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschau- 19 20 21 22 - 12 - ung bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18, 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, aaO Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 25). Da sich somit der geschuldete vertragsge- mäße Gebrauch, soweit - wie hier - die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags (vgl. Se- natsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, aaO Rn. 23, und VIII ZR 67/18, juris Rn. 29). b) Hiernach ist im vorliegenden Fall der bei Überlassung der Wohnung unrenovierte Zustand vertragsgemäß. Dabei kann dahinstehen, ob die im For- mularmietvertrag enthaltenen Regelungen, wonach die Kläger den Mietgegen- stand so übernehmen "wie er steht und liegt" und ihn "als vertragsgemäß" an- erkennen, wirksam sind. Denn ungeachtet dessen war der Dekorationszustand der Wohnung für beide Parteien ohne Weiteres ersichtlich. Die Wohnung wurde vor Anmietung besichtigt und der Zustand in einem Übergabeprotokoll näher festgehalten. Die ursprünglich im Mietvertrag enthaltene Formulierung, wonach das Mietverhält- nis erst nach Renovierung durch den Vormieter beginnen sollte, wurde einver- nehmlich gestrichen und durch ein konkretes Datum des Mietvertragsbeginns ersetzt. Danach war für die Kläger eindeutig ersichtlich, dass sie eine unreno- vierte Wohnung übernehmen; sie haben die Mietsache somit in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich befand (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; Hartmann, WuM 2015, 406, 408; Lehmann-Richter, WuM 2016, 529, 534). 23 24 25 - 13 - aa) Entgegen der Ansicht der Revision setzt die Annahme eines solchen Wohnungszustands als vertragsgemäß im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Gewährung eines finanziellen Ausgleichs zugunsten des Mieters voraus. Ein solcher ist für die Wirksamkeit der formularvertraglichen Überwäl- zung der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung von Bedeutung (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 24), nicht jedoch für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands. Da dieser - wie ausgeführt - vorliegend nach Treu und Glauben unter Berücksichti- gung der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, kommt es auf die von der Re- vision weiter aufgeworfene Frage, welche Anforderungen an die Vereinbarung eines unter dem Mindeststandard liegenden Wohnungszustands als vertrags- gemäß zu stellen sind, nicht an (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, aaO; vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Rn. 24). bb) Soweit - der Sache nach auch von der Revision - vertreten wird, in Fällen wie dem vorliegenden beziehe sich die Einigung der Parteien nicht auf den unrenovierten beziehungsweise renovierungsbedürftigen Zustand, sondern vertragsgemäß sei vielmehr eine Wohnung, die (bedarfsabhängig) fachmän- nisch komplett renoviert werde (so Artz, NZM 2015, 801, 804 f.; Flatow, WuM 2009, 208, 209; LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2018 - 63 S 283/17, juris Rn. 18 ff. [nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 270/18, zur Veröffentli- chung bestimmt]), ist diese Auffassung unzutreffend. Sie geht davon aus, die - nicht wirksam übertragene - Renovierungs- pflicht des Mieters beziehe sich nicht auf den Zustand der Wohnung bei Über- gabe, sondern der Mieter hätte nach dem Willen der Parteien - die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel unterstellt - auch die Gebrauchsspuren der 26 27 - 14 - Vormieter beseitigen und daher umfänglich tätig werden müssen. Folglich sei der vertragsgemäße (Soll-)Zustand eine renovierte Wohnung. Diese Sichtweise misst der - unwirksamen - Schönheitsreparaturklausel einen Inhalt bei, den sie - wie der Senat selbst beurteilen kann, da Allgemeine Geschäftsbedingungen bei der Auslegung wie revisible Rechtsnormen zu be- handeln und daher vom Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 39; Se- natsbeschluss vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 18; jeweils mwN) - nicht hat, und überträgt diesen Inhalt zu Unrecht auf die Ver- mieterpflicht. Die Annahme, der Mieter habe auch Gebrauchsspuren des Vor- mieters zu beseitigen, folgt aus der im Bereich der Kontrolle Allgemeiner Ge- schäftsbedingungen gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. Senatsur- teile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, aaO). Dieser so bestimmte Inhalt der - unwirksamen - Schön- heitsreparaturklausel lässt jedoch nicht ohne Weiteres Rückschlüsse auf den vertragsgemäßen Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zudem führt die Unwirksamkeit der Klausel gerade nicht dazu, dass sich die in ihr sta- tuierte Pflicht gleichsam "umdrehte" und nunmehr den Vermieter eine entspre- chende Verpflichtung träfe. Vielmehr tritt - wie ausgeführt - gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an ihre Stelle; allein hiernach sind der Inhalt und der Umfang der Vermieterpflichten zu ermit- teln (vgl. hierzu AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 6. Juli 2009 - 33 C 4800/08, juris Rn. 18). Zudem verkennt die vorgenannte Ansicht, dass die Klausel zur Übertra- gung von Schönheitsreparaturen in Fällen wie dem vorliegenden nur dann wirk- 28 29 - 15 - sam ist, wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird, der ihn so stellt, als wäre ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 35 mwN). Erhält der Mieter einen solchen Ausgleich jedoch - wie vorliegend - nicht und ist die Klausel daher unwirksam, kann nicht ein "Wille der Parteien", insbesondere des Mieters, angenommen werden, die Wohnung solle dennoch umfänglich reno- viert werden. Schließlich hätte die vorgenannte Ansicht zur Folge, dass der Umfang der Erhaltungspflicht über denjenigen der Überlassungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausginge, was nur bei entsprechender Parteivereinbarung an- genommen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 37 f.). cc) Hiernach ist der - unrenovierte - Zustand der Wohnung bei Überlas- sung an die Mieter im Jahr 2002 der vertragsgemäße "Soll-Zustand". Dieser hat sich im Verlaufe der Mietzeit nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts, welches hierzu auf der Grundlage des substantiierten Sachvortrags der Kläger zum Anfangs- sowie zum Ist-Zustand der Wohnung gelangte, wesentlich verschlechtert (vgl. hierzu Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 192/04, NJW 2005, 1862 unter II; vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871 Rn. 18, insoweit in BGHZ 204, 316 nicht ab- gedruckt). In dieser für die Kläger negativen Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand liegt, anders als das Berufungsgericht meint, ein Mangel. Diesen hat die Beklagte zu beseitigen. Unter Zugrundelegung der rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei den von den Klägern unter Vorlage des Kostenvoranschlags geltend gemachten Renovierungsarbeiten um Schönheitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgebenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei- 30 31 - 16 - ten Berechnungsverordnung (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NJW 2009, 1408 Rn. 10; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 11; jeweils mwN). 5. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht trotz dieser von ihm festge- stellten Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung - und damit dem Vorliegen eines Mangels - einen Anspruch der Kläger auf Zahlung eines Vorschusses bereits dem Grunde nach verneint. a) Insoweit hat das Berufungsgericht zu Unrecht darauf abgestellt, die Mieter hätten den unrenovierten Überlassungszustand akzeptiert, so dass An- sprüche auf Beseitigung zwischenzeitlich eingetretener Verschlechterungen des Dekorationszustands von vornherein ausschieden. Vielmehr sind einem Mieter, der eine Wohnung mit "gebrauchter Dekora- tion" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, nicht allein deswegen jegliche Erhaltungs- und Gewährleistungsan- sprüche infolge eines weiteren Verschleißes abzusprechen (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 25). Denn auch eine bereits renovierungsbedürftige Wohnung kann durchaus noch weiter abgenutzt werden (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 265). b) Soweit das Berufungsgericht weiter darauf abstellt, die bestimmungs- gemäße Verwendung der als Vorschuss begehrten Aufwendungen führte zu einer über den vertragsmäßig geschuldeten Zustand der Wohnung hinausge- henden Verbesserung, welche die Beklagte nicht schulde (ebenso Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 538 BGB Rn. 164), vermag dies einen vollständigen Anspruchsausschluss ebenfalls nicht zu tragen. Der durch eine neue Dekoration bewirkten Besserstellung des Mieters ist vielmehr 32 33 34 35 - 17 - dadurch Rechnung zu tragen, dass er sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in angemessenem Umfang an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu betei- ligen hat. aa) Der Mieter kann nach § 536a Abs. 2 BGB als Vorschuss nur den Be- trag verlangen, der zur Mangelbeseitigung erforderlich ist. Es muss sich somit um Aufwendungen handeln, die er bei Anwendung der im Verkehr erforderli- chen Sorgfalt für angemessen halten darf. Darunter fallen solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind (vgl. Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 18). bb) Führt die Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch zu einem besseren Dekorationszustand der Wohnung als dem vertraglich geschuldeten, hat sich der Mieter regelmäßig an den Kosten der Renovierung in angemesse- nem Umfang zu beteiligen. Da die (Wieder-)Herstellung des ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Daher kann sich die Revision - wie sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgebracht hat - zur Begründung der Erforderlichkeit des ge- samten von ihr geforderten Vorschusses nicht mit Erfolg darauf berufen, die Kosten für die Herstellung eines "unrenovierten" Zustands lägen höher, da der Vermieter zunächst frisch renovieren und anschließend die Dekoration wieder in einen unrenovierten Zustand versetzen müsste. 36 37 38 39 - 18 - Durch die nach Vorstehendem allein sachgerechte umfassende Renovie- rung werden allerdings nicht nur die vom derzeitigen Mieter bewirkten - von ihm grundsätzlich nicht zu vertretenden (§ 538 BGB) - Gebrauchsspuren beseitigt, sondern auch diejenigen aus dem Zeitraum vor dem gegenwärtigen Mietver- hältnis. Der Mieter erhält damit eine Wohnung, die einen Dekorationszustand aufweist, der über den vertraglich seitens des Vermieters geschuldeten Zustand hinausgeht. Nach dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist dieser Besser- stellung durch eine angemessene finanzielle Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten Rechnung zu tragen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28). Welche Anforderungen sich daraus im Einzelfall ergeben, kann regel- mäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist - vorliegend bezogen auf den Erhaltungsanspruch des Mieters - unter Abwägung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. BGH, Urteile vom 14. Juni 2016 - XI ZR 242/15, BGHZ 210, 348 Rn. 40; vom 12. Juli 2016 - XI ZR 501/15, BGHZ 211, 105 Rn. 18; vom 27. Februar 2018 - VI ZR 109/17, NJW 2018, 1756 Rn. 20). (2) Die Parteien des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses sind durch wechselseitige Rechte und Pflichten miteinander verbunden. So trifft - wie ausgeführt - den Vermieter die Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); die Regelung des § 538 BGB, wonach der Mieter Veränderungen oder Verschlech- 40 41 42 43 - 19 - terungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeige- führt werden, nicht zu vertreten hat, wiederholt dies klarstellend (vgl. Senatsur- teil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 12). Diese Erhal- tungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflich- tung dar, welche sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens er- schöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 49 mwN). Diese Dauerverpflichtung - vorliegend in Form der Durchführung der Schönheitsreparaturen - bezieht sich jedoch nur auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Auf diesen - vorliegend unrenovierten - (Soll-)Zustand hat der Mieter sich eingelas- sen und das Vorhandensein von Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzep- tiert. Daher wäre es unbillig, den Vermieter mit sämtlichen Kosten einer Reno- vierung zu belasten. Nach der gebotenen wertenden Betrachtungsweise unter Beachtung des mietvertraglichen Äquivalenzverhältnisses entspricht es hier- nach dem Willen redlicher, die beiderseitigen Interessen berücksichtigenden und um deren angemessenen Ausgleich bemühten Vertragspartner eines Dau- erschuldverhältnisses, dass Renovierungsarbeiten vorgenommen werden und zwar solche, durch welche die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt wird und sich der Mieter seinerseits an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligt. (3) Allein mit diesem Inhalt besteht der Anspruch des Mieters. Denn das in § 242 BGB verankerte Prinzip von Treu und Glauben bildet - wie ausgeführt - eine allen Rechten immanente Schranke des Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 1991 - II ZR 249/90, NJW 1992, 569 unter II 1 b; vom 16. Februar 2005 - IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619 unter II 2 a; vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO; MünchKommBGB/Schubert, 8. Aufl., § 242 Rn. 83). Damit kann sich ein Vermieter - anders als in der Revisionsverhandlung vor dem Se- 44 - 20 - nat vorgebracht - nicht mit Erfolg darauf berufen, ihm sei die Wiederherstellung des unrenovierten Anfangszustands unmöglich, so dass ein Anspruch des Mie- ters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ausgeschlossen sei (§ 275 Abs. 1 BGB). Vielmehr ist der unter Beachtung der vorstehend dargestellten Maßstäbe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gegebene Anspruch des Mieters vom Vermieter erfüllbar. (4) Die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall ist Sache des Tatrichters, der insoweit von der ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO einge- räumten Möglichkeit Gebrauch machen kann (vgl. zur Bemessung des Auf- wands bei eigener Renovierungstätigkeit Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24 f. [zum Bereicherungsanspruch des Mieters, der ihn nicht treffende Schönheitsreparaturen ausführt]). Unter ange- messener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, in der Re- gel eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein. 6. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Ansicht der Revisi- onserwiderung ist die Beklagte durch das - fruchtlose - Schreiben der Kläger vom 31. März 2016 mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen und damit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten. a) Dieses Schreiben erfüllt - was der Senat selbst beurteilen kann, weil die zu berücksichtigenden Umstände festgestellt sind und weitere Feststellun- gen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, WuM 2020, 80 Rn. 28; jeweils mwN) - die Anforderungen an eine verzugsbegründende Mahnung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB. 45 46 47 - 21 - Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es hinreichend bestimmt, da in ihm auf den Kostenvoranschlag - welcher Grundlage der Klageforderung ist - Bezug genommen wird und sich aus diesem die einzelnen geforderten Arbeiten im Detail ergeben. Damit ist die geschuldete Leistung vorliegend - ungeachtet der Frage, welchen Spezifizierungsanforderungen die Aufforderung zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich genügen muss (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 1992 - XII ZR 268/90, NJW-RR 1992, 1226 unter 1) - eindeutig bezeichnet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116 Rn. 21). b) Der Wirksamkeit der Mahnung steht auch nicht entgegen, dass das Aufforderungsschreiben der Kläger ein Angebot zur Kostenbeteiligung nicht enthält, denn auf die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters muss sich der Ver- mieter gemäß den oben im einzelnen dargestellten Maßstäben von Treu und Glauben nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) berufen, um den Eintritt des Verzugs zu verhindern; dies ist hier nicht geschehen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur Erforderlichkeit der als Vorschuss begehrten Kosten sowie zur angemessenen Kostenbeteiligung der Kläger getroffen hat. Die Sa- che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 48 49 50 - 22 - Dieses wird den Parteien Gelegenheit zu geben haben, ihren Sachvor- trag zu einer angemessenen Kostenbeteiligung der Mieter unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu ergänzen und die Anträge entsprechend an- zupassen. Soweit die Revisionserwiderung einwendet, der als Vorschuss geforderte Betrag sei unverhältnismäßig hoch und übersteige für die Vermieterin die "Op- fergrenze", weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass vorliegend zur Beseiti- gung des Mangels nicht etwa umfangreiche Reparaturarbeiten an der Substanz der Mietsache, sondern lediglich Schönheitsreparaturen in Rede stehen (vgl. zur "Opfergrenze" Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284 unter II 2; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 22 f.; Senatsbeschluss vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881 Rn. 2). Dr. Milger Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 30.11.2016 - 216 C 294/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.05.2018 - 18 S 392/16 - 51

BGH VIII ZR 222/0616.01.2008 · VIII. Zivilsenat

§ 536a§ 539

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 222/06 Verkündet am: 16. Januar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 286 Abs. 2 Nr. 4, § 536a Abs. 1 und 2, § 539 Abs. 1 Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Ver- mieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Be- stands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Auf- wendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Scha- densersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen. BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 - LG Bochum AG Recklinghausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 4. Juli 2006 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Durch Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mietete die Klägerin von dem Beklagten ab dem 1. Februar 2002 eine Doppelhaushälfte. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter anderem: "Es wurde folgendes vereinbart: … Hei- zung muss dringend kontrolliert werden." 1 Im Oktober 2002 erneuerte das Installateurunternehmen K. unter anderem zwei Ausdehnungsgefäße der Heizung sowie sämtliche dreizehn Heizkörperventile und legte einen Außenwasseranschluss. Die Arbeiten be- rechnete die Fa. K. der Klägerin, die in einem Vorprozess zur Bezahlung der Vergütung verurteilt wurde. 2 Mit der Klage hat die Klägerin von dem Beklagten Erstattung des von ihr entrichteten Werklohns und der Prozesskosten verlangt. Die Klägerin hat be- hauptet, dass die ausgetauschten Teile der Heizung defekt gewesen seien. Ein 3 - 3 - Außenwasseranschluss sei zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewe- sen, im Zuge von Bauarbeiten jedoch beseitigt worden; da der Beklagte nichts weiter veranlasst habe, habe die Fa. K. den Anschluss erneuert. 4 Das Amtsgericht hat die Klage nach Vernehmung von Zeugen abgewie- sen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zah- lungsverlangen weiter. Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Die Klägerin könne Ersatz ihrer Aufwendungen nicht nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen. Sie habe nicht hinreichend dargelegt, dass der Beklagte mit der Beseitigung der angeblichen Mängel der Mietsache in Verzug gewesen sei (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung habe die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag nicht ausgesprochen. 7 Sie habe auch nicht dargelegt, dass die umgehende Mängelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig gewesen sei (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dies könne zwar bei einem Totalaus- fall einer Heizung in den Wintermonaten der Fall sein; dazu fehle es jedoch an hinreichendem Vortrag. Im Hinblick auf den fehlenden Außenwasseranschluss mangele es an jeglichem Sachvortrag der Klägerin zu den Voraussetzungen 8 - 4 - des Verzugs oder dem Erfordernis einer sofortigen Beseitigung des bestehen- den Zustands. 9 Der Klägerin stehe auch kein Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 Abs. 1, § 683 BGB zu. Der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB sei nur dann eröffnet, wenn die Aufwendungen des Mieters nicht der Mängelbeseiti- gung im Sinne von § 536a Abs. 2 BGB dienten. § 539 Abs. 1 BGB sei nur auf solche Aufwendungen anwendbar, die der Vermieter "nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen" habe. Das schließe Aufwendungen aus, die die Sache erst in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzten. Bei Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln sei der Mieter verpflichtet, den Vermieter gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zunächst in Verzug zu setzen. Ver- säume er dies, sei ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB nicht erlaubt. Für die Begrenzung des Anwendungsbereichs des § 539 Abs. 1 BGB auf Aufwendungen, die keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen darstellten, sei die Gesetzessystematik entscheidend. Die beschränkenden Voraussetzungen für einen Anspruch nach § 536a Abs. 2 BGB wären bei Zulassung eines Erstat- tungsanspruchs über §§ 539, 683 ff. BGB weitgehend hinfällig. Eine restriktive Interpretation beeinträchtige die Interessen des Mieters auch nicht unangemes- sen; § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB stelle sicher, dass ihm die Kosten sofort durchzu- führender Notmaßnahmen zu erstatten seien. 10 Für eine restriktive Handhabung des Anwendungsbereichs des § 539 BGB spreche auch die Vermeidung von Wertungswidersprüchen. Der Bundes- gerichtshof habe entschieden, dass der Käufer, der einen Mangel der Kaufsa- che selbst beseitige, ohne dem Verkäufer zuvor eine erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt zu haben, nicht nach § 326 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB analog die Anrechnung der vom Verkäufer ersparten Aufwendungen für die 11 - 5 - Mangelbeseitigung auf den Kaufpreis verlangen oder den bereits gezahlten Kaufpreis in dieser Höhe zurückfordern könne (BGHZ 162, 219). 12 Wegen des abschließenden Charakters der Regelung in § 536a Abs. 2 BGB im Hinblick auf Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch den Mieter scheide auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aus. Ein Anspruch aus § 994 BGB scheitere daran, dass die Klägerin zum Zeitpunkt der Reparaturen berechtigte Besitzerin gewesen sei. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, sodass die Revision der Klägerin trotz der Säumnis des Beklagten durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). 13 Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel steht der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichts- punkt zu. 14 1. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter, der einen Mangel der Mietsache selbst besei- tigt, Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nur dann verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Der Revision verhilft nicht zum Erfolg, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getrof- fen hat, ob die von der Klägerin in Auftrag gegebenen Arbeiten der Mängelbe- seitigung dienten. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei offen gelas- sen. Zutreffend hat es angenommen, dass die Klägerin den Beklagten mangels Mahnung nicht in Verzug gesetzt hat (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Mahnung war nicht entbehrlich, entgegen der Auffassung der Revision auch nicht nach 15 - 6 - § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB. Nach dieser Vorschrift bedarf es zur Herbeiführung des Verzugs keiner Mahnung, wenn dies aus besonderen Gründen unter Ab- wägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Der Senat kann die gebotene Interessenabwägung selbst vor- nehmen, weil das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB ist eine Mahnung entbehrlich, wenn der Schuldner die alsbaldige Leistung angekündigt hat, aber gleichwohl nicht leistet (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 286 Rdnr. 25; Erman/Hager, BGB, 11. Aufl., § 286 Rdnr. 45; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 536a Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536a Rdnr. 124; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 536a Rdnr. 37; Schmid/Harting, Mietrecht, 2006, § 536a Rdnr. 32; aA Staudinger/Löwisch, BGB (2004), § 286 Rdnr. 87). Eine solche Bedeutung kommt der Formulierung im Mietvertrag "Es wurde fol- gendes vereinbart: … Heizung muss dringend kontrolliert werden" indessen nicht zu. Danach hätte die Klägerin allenfalls eine Kontrolle der Heizung, aber nicht die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Die Kontrolle der Heizungsanlage sollte vielmehr ersichtlich dazu dienen, erst einmal festzustel- len, ob und inwieweit die Heizung reparaturbedürftig war. Eine Absprache die- ses Inhalts konnte eine Mahnung in Bezug auf die Beseitigung von Mängeln nicht nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB entbehrlich machen. 16 2. Mit Recht hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB verneint, denn die umgehende Besei- tigung der von der Klägerin behaupteten Mängel war zur Erhaltung oder Wie- derherstellung des Bestands der Mietsache nicht notwendig. Die Vorschrift er- fasst Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen (BT- 17 - 7 - Drs. 14/4553, S. 41). Entsprechende Umstände, zum Beispiel einen Ausfall der Heizung im Winter (vgl. Dauner-Lieb, NZM 2004, 641, 643), hat die Klägerin jedoch, wie das Berufungsgericht mit Recht festgestellt hat, nicht vorgetragen. Das gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend gesehen hat, erst recht für den Außenwasseranschluss. 18 3. Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung der behaupteten Mängel auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraussetzungen einer berechtigten (§ 683 Satz 1, §§ 677, 670 BGB) oder un- berechtigten (§ 684 Satz 1, §§ 812 ff. BGB) Geschäftsführung ohne Auftrag ver- langen. Entgegen der Ansicht der Revision ist nicht bereits aufgrund fehlender Feststellungen des Berufungsgerichts dazu, dass die erbrachten Arbeiten zur Mängelbeseitigung erforderlich gewesen seien, zugunsten der Klägerin zu un- terstellen, dass der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB eröffnet ist. Denn die Klägerin hat stets geltend gemacht, dass die Arbeiten der Mängelbe- seitigung gedient hätten. a) Beseitigt der Wohnraummieter einen (von ihm behaupteten) Mangel der Mietsache selbst, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), und liegt auch keine Notmaßnahme im Sinne von § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, ist ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in Verbin- dung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gestat- tet (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536a Rdnr. 165; Staudin- ger/Emmerich, aaO, § 536a Rdnr. 41; Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 539 Rdnr. 11; Erman/Jendrek, aaO, § 536a Rdnr. 13, 20; Derleder, NZM 2002, 676, 681 f.; AnwKommBGB/Klein-Blenkers, 2005, § 536a Rdnr. 21, § 539 Rdnr. 2; jew. m.w.N.). Dieser Grundsatz knüpft an die Rechtsprechung des Senats vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts zu der Frage an, ob der Vermieter dem Mieter Aufwendungen zu ersetzen hat, wenn dieser 19 - 8 - einen Mangel durch einen Dritten beseitigen lässt, ohne dass die Vorausset- zungen des § 538 Abs. 2 BGB aF - Verzug des Vermieters mit der Mängelbe- seitigung im Zeitpunkt der Selbstvornahme - vorliegen. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB entspricht § 538 Abs. 2 BGB aF (BT-Drs. 14/4553, S. 41). Diese Vor- schrift, die eine spezielle Aufwendungsersatzregelung für Fälle der Selbstbesei- tigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter vorsah, war nach ständiger Rechtsprechung des Senats grundsätzlich abschließend, sodass in Fällen, in denen die Voraussetzungen dieser Norm fehlten, nicht auf die allgemeine Ver- wendungsersatzregelung in § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB aF zurückgegriffen wer- den konnte, weil Aufwendungen des Mieters zur Herstellung des vertragsge- mäßen Zustands der Mietsache keine notwendigen Verwendungen im Sinne von § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB aF waren (Senatsurteile vom 22. November 1958 - VIII ZR 121/57, WM 1958, 1420, unter VI; vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, WM 1974, 348, unter II 3; vom 30. März 1983 - VIII ZR 3/82, WM 1983, 766, unter A I 4; vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, WM 1993, 797, unter II 2 b; ebenso zum Verhältnis von § 538 Abs. 2, § 547 Abs. 2 BGB aF Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. II 589). b) Nach einer verbreiteten Auffassung kann in Fällen einer Selbstbeseiti- gung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter allerdings auf § 539 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, wenn die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB nicht vorliegen. Dies vermeide, dass dem Vermieter Vorteile zuflössen, die nur deshalb nicht ausgleichspflichtig seien, weil der Mieter das Verfahren des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht beachtet habe (vgl. Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rdnr. 3; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 536a Rdnr. 17, § 539 Rdnr. 2; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozess- recht, 4. Aufl., § 539 Rdnr. 6; Herresthal/Riehm, NJW 2005, 1457, 1460 f., jew. m.w.N.). Dem ist nicht zu folgen. 20 - 9 - aa) Zwar könnte der Wortlaut des § 539 Abs. 1 BGB auch dahin verstan- den werden, dass der Vermieter generell alle Aufwendungen zu ersetzen hat, die der Mieter nicht schon nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen kann. Dagegen sprechen jedoch bereits die Gesetzesmaterialien. Der Gesetzgeber hatte bei § 539 Abs. 1 BGB Mängelbeseitigungsarbeiten nicht im Blick, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eige- nen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Bade- zimmern (BT-Drs. 14/4553, S. 42). 21 bb) Der Anwendbarkeit des § 539 Abs. 1 BGB auf Fälle der eigenmächti- gen Mängelbeseitigung durch den Mieter steht insbesondere der Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Nach dieser gesetzlichen Wertung soll dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Das dient zum einen deswegen auch seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete (§ 536 BGB) oder Schadensersatzansprüche des Mieters (§ 536a Abs. 1 BGB) abwenden kann. Die dem Vermieter grundsätzlich einzuräumende Mög- lichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, soll es ihm zudem ermöglichen, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf wel- cher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung im Rahmen der Geltendma- chung eines Anspruchs aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraus- setzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag vor "vollendete Tatsachen" ge- stellt wird. Hierdurch würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerecht- fertigt verschlechtern (vgl. BGHZ 162, 219, 227 ff. zum Kaufrecht; siehe auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 1965 - VII ZR 124/63, NJW 1966, 39, unter I 4, zum Ausschluss von Bereicherungsansprüchen im Fall der Nichteinhaltung des Fristsetzungserfordernisses nach § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB(B)). 22 - 10 - 4. Entgegen der Ansicht der Revision folgt eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 536a Abs. 1 BGB. 23 24 Ein Anspruch aus § 536a Abs. 1 Fall 2 BGB scheitert schon daran, dass die - insoweit darlegungsbelastete (Senatsbeschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061, Tz. 2 und 3; BGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - XII ZR 47/04, NJW-RR 2006, 1238, Tz. 8) - Klägerin nicht vorgetragen hat, dass die behaupteten Mängel der Heizungsanlage wegen eines Umstands entstan- den sind, den der Beklagte zu vertreten hat. Auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 536a Abs. 1 Fall 3 BGB sind bereits mangels Inverzugsetzung des Beklagten nicht gegeben. Schließlich kann dahinstehen, ob die genannten Mängel schon bei Vertragsschluss vorhanden waren, denn ein Schadensersatzanspruch aufgrund verschuldensunabhängiger Garantiehaf- tung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536a Abs. 1 Fall 1 BGB) besteht bereits aus einem anderen Grund nicht. § 536a Abs. 1 BGB eröffnet keinen Anspruch auf Ersatz der vom Mieter zum Zweck der Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen, sofern die Vor- aussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (Erman/Jendrek, aaO; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536a Rdnr. 14; aA Schmid/Harting, aaO, § 536a Rdnr. 37; BeckOK BGB/Ehlert, Stand: Februar 2007, § 536a Rdnr. 19a; Staudinger/Emmerich, aaO, § 536a Rdnr. 22, 41). Auch das wäre, wie ausge- führt, mit dem Sinn und Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach grund- 25 - 11 - sätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt, nicht zu vereinbaren. Ball Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Recklinghausen, Entscheidung vom 19.12.2005 - 52 C 263/04 - LG Bochum, Entscheidung vom 04.07.2006 - 11 S 350/05 -

BGH VIII ZR 271/0728.05.2008 · VIII. Zivilsenat

§ 535§ 536a§ 538

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/07 Verkündet am: 28. Mai 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 536a, 538 a) Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht ü- berschritten hat. b) Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Besei- tigungskosten verlangen. BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 14. September 2007 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten in B. . Sie verlangt Vorschuss für die Beseitigung von in der Woh- nung aufgetretenen Schwarzstaubablagerungen ("Fogging"). Die Ablagerungen traten zunächst Anfang Dezember 2002 in geringem Umfang in Küche, Bad und den Zimmern der Wohnung auf und verbreiteten sich bis Februar 2003 auf sämtliche Decken und Wände der Wohnung. 1 Die Klägerin forderte die Beklagten im April 2003 erfolglos zur Beseiti- gung der Schwarzverfärbungen auf; ebenso erfolglos verlangte sie mit Schrei- ben vom 7. Mai 2003 die Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Besei- 2 - 3 - tigung der Verfärbungen. Der geltend gemachte Betrag von 5.423 € entspricht dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes. 3 Da die Beklagten keine Zahlung leisteten, hat die Klägerin diesen Betrag mit ihrer Klage geltend gemacht. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge- rin hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederher- stellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1487) hat ausgeführt: 6 Die Klägerin sei berechtigt, den geltend gemachten Betrag als Vorschuss zur Beseitigung eines Mangels zu fordern. Die aufgetretenen Schwarzverfär- bungen seien ein Mangel der Mietwohnung. Ursache dieses Mangels in Form der Schwarzstaubablagerungen sei ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden und einer Absenkung der Bauteiloberflächen- temperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Stoffe während des Fensterputzens. Damit liege die Ursache der "Fogging-Erscheinungen" nicht im Gefahrenbereich der Beklagten begründet, sondern stamme aus dem Verantwortungsbereich der Klägerin, die Wandfarbe und Teppich in die Wohnung eingebracht und die Rei- nigung der Fenster veranlasst habe. Dennoch habe die Klägerin den Mangel 7 - 4 - nicht zu vertreten, weil sie die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht überschritten habe. Liege - wie hier - ein Mangel der Mietsache vor, sei der Vermieter, unabhängig von einem etwaigen Verschulden auf seiner Seite, verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zuerkannt (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB; BGHZ 56, 136, 141). 1. Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht beanstandet sieht das Berufungsgericht in den Schwarzstaubablagerungen, die nach den tatrich- terlichen Feststellungen im Dezember 2002 plötzlich auftraten und sich bis Feb- ruar 2003 über sämtliche Decken und Wände der Mietwohnung der Klägerin ausbreiteten, einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 BGB. Dessen Beseiti- gung schulden die Beklagten als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in ihrem eigenen oder im Gefahren- bereich der Klägerin zu suchen ist. Anders wäre das, wie das Berufungsgericht weiter zutreffend erkannt hat, nur dann, wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das ist, wie auch die Revision nicht in Abrede stellt, hier nicht der Fall, weil die nach dem im Berufungsverfahren eingeholten Sach- verständigengutachten in Frage kommenden Maßnahmen der Klägerin - die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppichboden, das Strei- chen der Wände mit handelsüblicher Farbe und das Reinigen der Fenster im Winter - sich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung darstellen, des- sen Folgen der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten hat. Aus dem Be- schluss des Senats vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04 (NJW 2006, 1061) 9 - 5 - ergibt sich nichts anderes. Dort hat der Senat ausgeführt, die Voraussetzungen für einen vom Mieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB gegen den Vermieter wegen "Foggings" seien einschließlich des Verschuldens des Vermieters vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gelte nur dann etwas anderes, wenn feststehe, dass die Schadensur- sache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Im vorliegenden Streitfall ist indessen nicht über einen Anspruch auf Schadens- ersatz wegen eines Mangels der Mietsache nach § 536a Abs. 1 BGB zu ent- scheiden, sondern allein über einen Anspruch auf Beseitigung eines Mangels. Dieser Herstellungsanspruch besteht unabhängig davon, ob der Mieter Minde- rung geltend machen oder Schadensersatz verlangen kann (vgl. etwa Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. § 535 Rdnr. 75). 2. Ohne Erfolg beruft sich die Revision auf die Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs (Urteil vom 10. Januar 1962 - VIII ZR 199/60, WM 1962, 271 f.), wonach ein Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters ausscheidet, wenn der Mangel darauf beruht, dass der Vermieter auf Wunsch des Mieters eine Veränderung der Mietsache durchgeführt hat und sich hieraus eine Beein- trächtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ergibt. Die Revision meint, glei- ches müsse dann gelten, wenn der Mieter selbst eine Veränderung der Mietsa- che vorgenommen hat, die zu einem Mangel der Mietsache führe. 10 Die Revision übersieht, dass die Mietsache nicht verändert wurde. Die von der Klägerin vorgenommene Teilrenovierung der Wohnung durch Tapezie- ren einiger Wände mit handelsüblicher Tapete und Verlegung eines ebenfalls handelsüblichen Teppichbodens ist keine Veränderung der Mietsache. Beides waren lediglich Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache zu dienen be- stimmt sind. Auch hat die Klägerin weder schuldhaft gehandelt noch mit ihren Maßnahmen die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten. 11 - 6 - Nach § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, nicht zu vertreten. 12 3. Zu Unrecht meinen die Beklagten, es sei unerheblich, ob den Vermie- ter grundsätzlich die Erhaltungspflicht treffe und der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten habe. Denn § 538 BGB betreffe lediglich Abnutzungen der Mietsache infolge vertragsgemäßen Gebrauchs. "Fogging-Erscheinungen" in- folge des Einbringens eines Teppichbodens, Streichens der Wand oder Fens- terputzens stellten indes keine Abnutzung dar. Dabei verkennt die Revision, dass zwar die Überschrift der Bestimmung des § 538 BGB lautet "Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch", die Bestimmung selbst aber nach ihrem Wortlaut ohne Einschränkung "Veränderungen oder Verschlechte- rungen, ..., die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden ..." erfasst. Um eine Verschlechterung handelt es sich hier. Auch enthält § 538 BGB lediglich eine klarstellende Wiederholung zu § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache während der Miet- - 7 - zeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 2). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.09.2006 - 11 C 303/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 359/06 -

BGH VIII ZR 223/0425.01.2006 · VIII. Zivilsenat

§ 536a§ 538

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 223/04 vom 25. Januar 2006 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 a Abs. 1 Alt. 2 Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mie- ter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn fest- steht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermie- ters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten. BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04 - LG Frankfurt/Main AG Frankfurt/Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Januar 2006 durch den Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 6. Juli 2004 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens (§ 97 Abs. 1 ZPO). Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 113.751,47 €. Gründe: Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 1 Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass grund- sätzlich alle Voraussetzungen für den von der Klägerin wegen des schwärzli- chen Niederschlags in ihrer Mietwohnung ("Fogging") geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 BGB (= § 538 Abs. 1 BGB a.F.) und damit auch das Verschulden des Vermieters in der zweiten Alternative der Vorschrift vom Mieter darzulegen und zu beweisen sind und dass insoweit nur dann etwas anderes gilt, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herr- 2 - 3 - schafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Dies ent- spricht nicht nur der ganz herrschenden Auffassung (vgl. neben den im Beru- fungsurteil angeführten Belegen ferner Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 536 a BGB Rdnr. 29; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 536 a Rdnr. 46; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 1385 a; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536 a Rdnr. 23; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 536 a Rdnr. 11 und Rdnr. 19, jew.m.w.Nachw.; unklar lediglich Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 a BGB Rdnr. 177 einerseits und Rdnr. 178 andererseits), son- dern auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, WM 2000, 1017 unter 1 zu § 538 Abs. 1 Alt. 2 BGB a.F.; siehe auch Senatsurteil vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62, WM 1963, 1327 unter II 2 b; Senatsurteil vom 31. Mai 1978 - VIII ZR 263/76, WM 1978, 957 un- ter 3 a, jew. zu dem vergleichbaren Problem des Nachweises der Schadens- verursachung durch den Vermieter). Der Grundsatz, dass der Mieter die Voraussetzungen des Schadenser- satzanspruchs aus § 536 a Abs. 1 BGB darzulegen und zu beweisen hat, folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift und der allgemeinen Regel, dass der An- spruchsteller die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Anspruchs trägt. Die Ausnahme, dass sich der Vermie- ter entlasten muss, wenn feststeht, dass die Schadensursache in seinem Herr- schafts- und Einflussbereich gesetzt worden ist, beruht auf der im Mietrecht gel- tenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsberei- chen (vgl. BGHZ 126, 124, 127 ff.; Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 1, jew. m.w.Nachw.). Diese Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Ver- antwortungsbereich der jeweils anderen Seite Rechnung trägt, kann entgegen 3 - 4 - der Intention der Klägerin nicht so weit gehen, dass sich der Vermieter im Rah- men des Schadensersatzanspruchs des Mieters aus § 536 a Abs. 1 BGB auch dann entlasten muss, wenn ungeklärt bleibt, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache gesetzt worden ist. Sonst würde dem Vermieter contra legem der Nachweis für ein pflichtgemäßes Verhalten auferlegt. 4 Im Übrigen wird von einer näheren Begründung gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2, 2. Halbs. ZPO abgesehen. Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 23.09.2003 - 33 C 1805/03-67 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 06.07.2004 - 2/11 S 296/03 -

BGH VIII ARZ 1/0124.10.2001 · VIII. Senat

§ 535§ 536§ 542

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ARZ 1/01 vom 24. Oktober 2001 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja AGBG § 9 Bb, Cf Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthal- tene Klausel "Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahr- lässigkeit." ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam. BGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001 - VIII ARZ 1/01 - OLG Hamburg LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Oktober 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen beschlossen: Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf- grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel "Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaub- ter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässig- keit." ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam. Gründe: I. Die Kläger mieteten durch Mietvertrag vom 18. April 1996 eine im zwei- ten Stock eines Hauses in Hamburg gelegene Wohnung. In dem schriftlichen Vertrag, einem vom Grundeigentümer-Verband Hamburg e.V. herausgegebe- - 3 - nen Formularmietvertrag der Beklagten, sind unter § 14 folgende Klauseln ver- einbart: "Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. ... Die Haftungsbeschränkung gilt auch, wenn ein scha- denverursachender Mangel des Mietobjektes oder des- sen Ursprung bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorhanden war." Am 19. Januar 1997 trat während urlaubsbedingter Abwesenheit der Kläger aufgrund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Woh- nung der Kläger ein. Dabei wurde Mobiliar der Kläger beschädigt. An dem Flachdach war es in den vorangegangenen Jahren mehrfach zu Schäden ge- kommen, die die Beklagte jeweils hat beheben lassen. Mit beim Amtsgericht Hamburg erhobener Klage verlangen die Kläger von der Beklagten Ersatz des ihnen am Mobiliar entstandenen Schadens, den sie insgesamt auf 25.218,75 DM beziffern. Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen S. über die Ursa- che des Wassereintritts sowie zu der Frage, ob dieser für die Beklagte vorher- sehbar gewesen sei, abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Zwar treffe die Beklagte der Vorwurf, ihre Sorgfalt hinsichtlich des Zustandes der Dach- haut außer Acht gelassen zu haben. Denn sie habe den ihr obliegenden Entla- stungsbeweis, daß sie für den in ihre Sphäre fallenden Mangel der Dachhaut nicht verantwortlich sei, nicht führen können. Der Vorwurf grober Fahrlässigkeit - 4 - könne ihr aber nicht gemacht werden. Dem Schadensersatzbegehren der Klä- ger stehe deshalb der Haftungsausschluß in § 14 des Mietvertrages entgegen, welcher entsprechend der vom Oberlandesgericht Stuttgart vertretenen Auffas- sung (Rechtsentscheid vom 11.4.1984 - 8 REMiet 1/84, NJW 1984, 2226 = WuM 1984, 187) als wirksam anzusehen sei. Das auf die Berufung der Kläger mit der Sache befaßte Landgericht Hamburg möchte der Klage stattgeben. Es ist aufgrund des Gutachtens S. zu der Überzeugung gelangt, daß der Wassereintritt durch einen Defekt der Dachhaut ermöglicht worden sei, die wegen ihres spröd-harten Zustandes keine Spannungen durch thermische Belastungen mehr habe aufnehmen kön- nen. Die Dachabdichtung habe deshalb besonderer Beobachtung und Kon- trolle bedurft. Dieser Kontrollpflicht sei die Beklagte nicht nachgekommen. Sie habe damit zwar die ihr obliegende Sorgfalt nicht beachtet. Ein grob fahrlässi- ges Verhalten könne ihr aber nicht vorgeworfen werden. Das Landgericht ist ferner aufgrund der Auskunft des Sachverständigen K. zu der Annahme gelangt, ein Mieter könne Schäden an ihm gehörenden Sachen infolge Ein- dringens von Niederschlagswasser nicht - insbesondere nicht mit der gängigen Hausratsversicherung nach den VHB 1992 - versichern, während dieses Risiko andererseits von einer weithin üblichen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtver- sicherung abgedeckt werde. Das Landgericht vertritt die Ansicht, die Klausel über die Beschränkung der Haftung des Vermieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit in § 14 des Mietvertrages sei wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam, weil der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden, die ihren Grund in einer schuldhaften Verletzung der Instandhaltungspflicht hätten, den Mieter unangemessen benachteilige, wenn der Mieter sich gegen diese Schäden nicht durch eine zumutbare und praktisch lückenlos verbreitete Versi- cherung absichern könne. Es sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung - 5 - jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 11. April 1984 (8 REMiet 1/84, aaO.) gehindert, wonach eine Beschränkung der Haftung des Vermieters auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Feuchtigkeitseinwir- kungen nicht gegen § 9 AGBG verstoße. Das Landgericht hat deshalb dem Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg folgende Frage zum Rechtsent- scheid vorgelegt: Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, "Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit." die die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig ver- ursachte Schäden generell ausschließt, wegen Versto- ßes gegen § 9 AGBG unwirksam? Das Hanseatische Oberlandesgericht hat sich durch Beschluß vom 6. Juni 2001 der Rechtsmeinung des Landgerichts Hamburg angeschlossen und dem Bundesgerichtshof die vom Landgericht formulierte Rechtsfrage zur Beantwortung vorgelegt und sie klarstellend dahin präzisiert, daß der zu beur- teilende Haftungssausschluß Sach- und Vermögensschäden umfaßt. II. Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO). - 6 - 1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Beru- fungsgericht darüber zu entscheiden. 2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landge- richts aus in ihrem wesentlichen Kern für die Entscheidung über die Berufung der Kläger erheblich. a) Landgericht und Oberlandesgericht haben die Vorlagefrage dahin gefaßt, ob der in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages niedergelegte "generelle" Aus- schluß der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und Vermögensschäden unwirksam ist. Diese Frage geht über den entscheidungs- erheblichen Teil der Vertragsklausel hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz für die Beschädigung ihnen gehörender Sachen verlangen, kommt es nicht darauf an, ob der Haftungsausschluß auch in bezug auf sonstige Vermögensschäden wirksam ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, beschränkt, ohne damit den Kern der Fragestellung anzutasten (vgl. BGHZ 123, 233, 238). b) Im übrigen ist die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich. Die Klage ist abzuweisen, wenn der Haftungsausschluß wirksam ist. Ist dieser hingegen unwirksam, ist die Klage dem Grunde nach gemäß § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB a. F. (ab 1. September 2001: § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB n. F.) und § 823 Abs. 1 BGB erfolgreich. Auf die Frage, ob der Ausschluß der Haftung für leicht fahrlässig zu vertretende Mängel unwirksam ist, käme es allerdings mög- licherweise dann nicht an, wenn die Beklagte für den geltend gemachten Schaden auch ohne ein Verschulden einzustehen hätte. Ein solcher Anspruch ergibt sich aus § 538 Abs. 1, 1. Alt. BGB a. F. (§ 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB n. F.), wenn der Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluß vorhanden - 7 - war. Nach der Aktenlage, die für die Beurteilung der Zulässigkeit des Rechts- entscheides über den im Vorlagebeschluß mitgeteilten Sachverhalt hinaus zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschluß vom 11. Juli 1990 – VIII ARZ 1/90 = NJW 1990, 3142 unter b), ist an das Vorliegen eines solchen anfänglichen Mangels zu denken. Die Ansicht des Landgerichts, in dem Zustand des Daches sei noch kein Mangel zu sehen, vielmehr sei der Beklagten eine Verletzung der laufenden Überwachungspflicht anzulasten, ist aber nicht unvertretbar (vgl. BGHZ 136, 314, 318). 3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 1 S. 3 ZPO). Seine An- sicht, ein formularmäßiger Ausschluß der Schadensersatzhaftung des Vermie- ters für leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache sei unwirksam, steht in Widerspruch zu dem vom Oberlandesgericht Stuttgart getroffenen Rechtsentscheid vom 11. April 1984 (aaO). Dem steht nicht entgegen, daß sich die vom Oberlandesgericht Stuttgart als wirksam beurteilte Klausel auf den Ausschluß von Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Feuchtigkeitseinwirkungen jeglicher Art und Herkunft erstreckte. Ausreichend für eine Divergenz ist, daß sich die vorgelegte mit der bereits entschiedenen Rechtsfrage ihrem wesentlichen Inhalt nach deckt (BGHZ 136, 314, 320). Das ist der Fall; denn zum einen überschneiden sich die in den Klauseln geregelten Schadensursachen und zum anderen hat das Oberlandesgericht Stuttgart die ihm vorliegende Klausel deshalb als wirksam angesehen, weil eine Beschrän- kung der Haftung des Vermieters aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB n. F.) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit generell nicht wegen Versto- ßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 AGBG unwirksam sei. - 8 - III. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsfor- mel ersichtlich. 1. Ob ein Vermieter von Wohnraum seine Schadensersatzhaftung für leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache durch Formularvertrag wirksam abbedingen kann, ist umstritten. Nach einer Meinung soll der Haf- tungsausschluß wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 (Löwe/von West- phalen/Trinkner, Großkommentar AGBG, 2. Aufl., Bd. III "MietAGB" Rdnr. 41) oder Nr. 2 AGBG (Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl., Anh. §§ 9-11 Rdnr. 504) unwirksam sein. Nach anderer Auffassung wird ein solcher Ausschluß unter Hinweis darauf, daß Schäden an einge- brachten Sachen des Wohnraummieters den Vertragszweck nicht gefährdeten, für zulässig erachtet (OLG Stuttgart aaO; ähnl. MünchKomm-BGB/Voelskow, § 538 Rdnr. 17). Eine weitere Ansicht geht dahin, der Haftungsausschluß sei nur für solche Schäden unwirksam, durch die der Mietgebrauch unmöglich ge- macht würde (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschn. II Rdnr. 690), oder sei nur für vertragstypische, den Kern des Vertrages berührende Verpflichtungen zur In- standhaltung unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 538 Rdnr. 136). Nach einer im Einzelfall differenzierenden Ansicht soll der Haftungsausschluß nur für solche vertragstypischen Risiken unzulässig sein, deren Vermeidung nach dem Vertragszweck des konkreten Vertragsverhältnis- ses unbedingt geboten ist, weil der Mieter auf die Mangelfreiheit der Mietsache besonders vertrauen durfte (Erman/Jendrek § 538 Rdnr. 24; MünchKomm- BGB/Basedow § 9 AGBG Rdnr. 44; Kraemer in: Bub/Treier aaO Abschn. II, Rdnr. 1293; Bub in: Bub/Treier aaO Abschn. II Rdnr. 520 f). - 9 - 2. Nach § 9 AGBG sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Zwar ist es nach der besonderen Regel des § 11 Nr. 7 AGBG nicht von vornherein unter- sagt, die Haftung für einen Schaden, der auf einer mit nicht grober, also einfa- cher Fahrlässigkeit begangenen Vertragsverletzung des Verwenders beruht, formularmäßig abzubedingen. Gleichwohl kann der Ausschluß der Haftung für einfache Fahrlässigkeit für bestimmte Vertragsverletzungen oder für einzelne Schäden nach § 9 AGBG als unangemessen zu beurteilen sein (allg.M.; etwa BGH, Urteil vom 9. November 1989 - IX ZR 269/87, NJW 1990, 761, 764 unter III 1 sowie BGHZ 145, 203, 244). Ein Ausschluß der Haftung für die verschul- dete Nichterfüllung von Vertragspflichten kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG als eine unangemessene Be- nachteiligung des Vertragspartners anzusehen sein, wenn dadurch wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einge- schränkt werden, daß die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist (BGHZ 89, 363, 367 f; BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 - VII ZR 274/82, NJW 1985, 3016 unter II 2; vom 11. November 1992 - VIII ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter II 2 a; vom 26. Januar 1993 - X ZR 90/91, NJW-RR 1993, 560 unter III 2 b aa; vom 19. Februar 1998 - I ZR 233/95, WM 1998, 2064 = NJW- RR 1998, 1426 unter II 2 a und BGHZ 145, 203, 244). Leitender Maßstab dafür ist die Frage, ob der Haftungsausschluß zu einer Aushöhlung derjenigen ver- traglichen Pflichten (sog. Kardinalpflichten) führt, die die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrages erst ermöglichen und auf deren Erfüllung der Ver- tragspartner des Verwenders deshalb vertraut und vertrauen darf (BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 und vom 11. November 1992 jew. aaO; vgl. auch Urteil vom 28. Juni 2001 - I ZR 13/99 unter II 1 b (2) bb (zur Veröffentlichung be- - 10 - stimmt) ). Denn der Gesetzgeber hat bei der Fassung von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG ausdrücklich an diesen schon zuvor in der Rechtsprechung (etwa BGHZ 49, 356, 363; 65, 364, 367; 71, 226, 228) entwickelten Grundsatz des Verbots der Aushöhlung zentraler vertraglicher Pflichten angeknüpft (Begründung des Gesetzesentwurfs zum AGBG, in: BT-Drucks. 7/3919, S. 23). 3. Der Ausschluß der auf einfacher Fahrlässigkeit beruhenden Haftung des Vermieters von Wohnraum für Schäden des Mieters, die durch Mängel der Mietsache verursacht sind, stellt jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG verstoßende Einschränkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem Ausschluß Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters umfaßt sind, gegen die sich der Mieter üblicherweise nicht versichern kann. a) Die sich aus § 536 BGB ergebende Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ist eine wesentliche Vertragspflicht des Mietvertrages im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Sie ist nämlich, jedenfalls soweit sie den grundlegen- den baulichen Zustand der Mietwohnung betrifft und insofern die Gebrauchs- gewährungspflicht des Vermieters ergänzt, eine im Gegenseitigkeitsverhältnis mit der Mietzinspflicht des Mieters stehende Hauptpflicht (BGHZ 108, 1, 6; 92, 363, 367; vgl. auch BGH, Urteil vom 1. Juni 1979 – I ZR 103/78, VersR 1979, 901 unter II. 3. b (zum Lagervertrag) ). Nach der Zielrichtung der Vorschrift, eine Aushöhlung der den typischen Vertragszweck prägenden Pflichten zu ver- hindern, sind jedenfalls die im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Haupt- pflichten eines Vertrages als wesentliche Vertragspflichten im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG anzusehen (BGH, Urteile vom 12. Mai 1995 – X ZR 14/93, NJW-RR 1996, 783 unter III. 3 c und vom 12. Januar 1994 - VIII ZR 165/92, NJW 1994, 1060 unter III. 2 b); Erman/Hefermehl/Werner § 9 AGBG Rdnr. 14; - 11 - Palandt/Heinrichs § 9 AGBG Rdnr. 27; Soergel/Stein § 9 AGBG Rdnr. 43; Staudinger/Coester (1998) § 9 AGBG Rdnr. 208). b) Der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden durch Mängel der Mietsache, die der Vermieter fahrlässig zu vertreten hat, schränkt die In- standhaltungspflicht des Vermieters zum Nachteil des Mieters nicht unerheb- lich ein. Zwar bleibt die Instandhaltungspflicht des Vermieters als solche von der Freizeichnungsklausel unberührt. Eine vertragliche Pflicht wird aber auch dann eingeschränkt im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, wenn ihre Verletzung sanktionslos bleibt (vgl. Staudinger/Coester aaO Rdnr. 210). Der Ausschluß der Schadensersatzpflicht für Sachmängel hätte im Wohnraummietrecht aller- dings nicht zur Folge, daß der Mieter bei einer fahrlässigen Verletzung der In- standhaltungspflicht seitens des Vermieters völlig rechtlos gestellt wäre. Dem Mieter steht das nach § 537 Abs. 3 BGB a. F. (§ 536 Abs. 4 BGB n. F.) unab- dingbare Recht zur Minderung zu sowie die Verzugshaftung nach § 538 Abs. 1, 3. Alt. BGB a. F. (§ 536 a Abs. 1, 3. Alt. BGB n. F.), die meist auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruhen wird. Diese Rechte können jedoch den Wegfall der Verschuldenshaftung nicht hinreichend kompensieren. Das Minderungs- recht des Mieters gleicht nur die zeitweise geschmälerte Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus. Ein Mangel der Mietsache kann zunächst unerkannt blei- ben und mit Eintritt seiner Wirkungen einen erheblichen Schaden verursachen, während die Gebrauchsminderung der Wohnung durch den Mangel nur ver- gleichsweise geringfügig ins Gewicht fällt. Im Hinblick auf solche Fallgestaltun- gen ist dem Mieter bei Verletzung der Instandhaltungspflicht durch den Ver- mieter ein Schadensersatzanspruch zuzubilligen, um einer Vernachlässigung dieser Pflicht durch den Vermieter schon vorbeugend entgegenzuwirken. Eine Begrenzung dieses Anspruches auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Ver- - 12 - halten des Vermieters schränkt deshalb mittelbar den Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Instandhaltung der Mietsache ein. c) Die durch den Haftungsausschluß für einfache Fahrlässigkeit bewirkte Einschränkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters gefährdet den Ver- tragszweck eines Wohnraummietvertrages, weil sie Sachschäden an Einrich- tungsgegenständen des Mieters umfaßt, gegen die dieser sich nicht in zumut- barer Weise schützen kann. aa) Vertragszweck des Wohnraummietvertrages ist auf Mieterseite die Nutzung der überlassenen Räume zur privaten Lebensgestaltung. Dafür ist der Mieter auf einen Grundbestand an eigenen Einrichtungsgegenständen ange- wiesen. Durch Mängel der Mietsache, insbesondere durch bauliche Mängel, können an den vom Mieter eingebrachten Hausratsgegenständen Schäden entstehen, deren Beseitigung dem Mieter wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. Werden die beschädigten Gegenstände nicht repariert oder ersetzt, so kann ihm aber eine wesentliche Grundlage für die Nutzung der Mieträume als Woh- nung entzogen sein. Der Ausschluß von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Schäden, die ihm durch einen vom Vermieter leicht fahrlässig verschulde- ten Mietmangel entstehen, ist deshalb geeignet, den Vertragszweck des Woh- nungsmietvertrages erheblich zu beeinträchtigen. bb) Diese Schäden kann der Mieter nicht durch eigene Vorsichtsmaß- nahmen abwenden. Kann der Vertragspartner des Verwenders das Schadens- risiko in tatsächlicher Hinsicht beherrschen, so ist dies ein Gesichtspunkt, der für die Zulässigkeit eines Haftungsausschlusses spricht (vgl. BGHZ 103, 316, 329 f; BGH, Urteil vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, ZIP 1991, 792 unter II. 2. b)). Das kommt bei der vorliegenden Freizeichnungsklausel aber schon des- halb nicht in Betracht, weil der Haftungsausschluß auch Mängel umfaßt, die - 13 - außerhalb der gemieteten Wohnung liegen können und nicht dem Zugriffsbe- reich des Mieters unterliegen. Dem Mieter würden deshalb auch Schadensrisi- ken auferlegt, die er weder überschauen noch in irgendeiner Weise vermeiden kann (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juni 2001, aaO). cc) Der Ausschluß der Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenstän- den des Mieters gefährdet auch deshalb den Vertragszweck des Mietvertrages, weil solche Schäden eine typische und deshalb für den Vermieter vorhersehba- re Folge von Mängeln einer Mietwohnung sind. Ein formularmäßiger Ausschluß der Haftung für vertragstypische, vorhersehbare Schäden, die aus der Verlet- zung vertragswesentlicher Pflichten entstehen, ist darum von der Rechtspre- chung wiederholt als unwirksam angesehen worden (BGHZ 145, 203, 244 f.; BGH, Urteil vom 11. Juni 1992 – VIII ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter II. 3.). dd) Der Mieter kann sich vor diesem Schadensrisiko nicht durch den Ab- schluß eines allgemein angebotenen Versicherungsvertrages schützen. Die Freizeichnung eines Klauselverwenders von der Haftung für einfache Fahrläs- sigkeit, die den Vertragszweck zu beeinträchtigen geeignet ist, kann zulässig sein, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders üblicherweise dagegen versichern kann (vgl. BGHZ 103, 316, 326; BGH, Urteil vom 22. Mai 1968 - VIII ZR 133/66, NJW 1968, 1718 unter 4 b; vgl. ferner Brandner in: Ul- mer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdnr. 153). Das Landgericht hat jedoch, sach- verständig beraten, rechtsfehlerfrei festgestellt, daß jedenfalls im Jahr 1997 keine Versicherungsverträge angeboten wurden, die Schäden am Hausrat des Mieters abdecken, wenn diese ihren Ursprung in Mängeln des Wohngebäudes, insbesondere einem undichten Dach bei Niederschlagswasser haben. Die Hausratversicherung nach den VHB 84 und 92 umfaßt zwar den gesamten Hausrat des Versicherungsnehmers, mit Ausnahme von Leitungswasserschä- - 14 - den jedoch nicht solche Gefahren, die vom mangelhaften Zustand der Woh- nung oder des Hauses ausgehen (vgl. §§ 3-8 VHB 94, 9 Nr. 2 a und Nr. 4 b). d) Gegen die Angemessenheit des zu beurteilenden Haftungsaus- schlusses spricht darüber hinaus, daß es dem Vermieter als Klauselverwender durch den Abschluß einer weithin üblichen Versicherung möglich ist, den dem Vertragspartner drohenden Schaden abzudecken (vgl. etwa M. Wolf NJW 1980, 2433, 2438 f.). Auch insoweit hat das Landgericht nach Hinzuziehung eines Sachverständigen festgestellt, daß ein Vermieter Schäden, die vom Zu- stand des Gebäudes oder der Wohnung ausgehen, weitgehend durch den Ab- schluß einer Haftpflichtversicherung absichern kann. So umfaßt beispielsweise die Vermietern zum Abschluß empfohlene (vgl. Dallmayer in: Bub/Treier, aaO, Abschn. IX Rdnr. 84) Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, von all- mählich wirkenden Feuchtigkeitsschäden abgesehen, auch Schäden aus einer Verletzung der Pflicht des Eigentümers zur baulichen Instandhaltung (Ziff. 2.2 der besonderen Bedingungen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). Der Versicherungsschutz erstreckt sich für solche Pflichtverletzungen neben de- liktischen Ansprüchen auch auf solche aus § 538 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536a Abs. 1 n. F. (vgl. BGHZ 43, 88, 89 f; Späte, AHB, § 1 Rdnr. 151). Die Notwen- digkeit zum Abschluß einer solchen Versicherung ist für den Vermieter ohne Schwierigkeiten erkennbar, weil Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters eine typische und deshalb voraussehbare Folge baulicher Mängel sind. Der Abschluß einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ist dem Vermieter auch deshalb zumutbar, weil er die Kosten der Versicherung als Betriebskosten formularmäßig auf den Mieter umlegen kann (vgl. § 5 MHG i.V.m. Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO). Aus diesem Grunde entsteht dem Vermieter, wenn die Schadensersatzhaftung für mit einfacher Fahrlässigkeit zu - 15 - verantwortende Mängel bei ihm verbleibt, keine finanzielle Mehrbelastung, wäh- - 16 - rend andererseits dem Mieter durch einen Haftungsausschluß ein hohes, den Vertragszweck gefährdendes Risiko auferlegt würde, gegen das er sich nicht in zumutbarer Weise versichern kann. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen

AG Hamburg 49 C 104/21

§ 535§ 538§ 541

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Die Überschreitung des Umfangs der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formulierten Definition der Schönheitsreparaturen in einer mietvertraglichen Klausel über die Abwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter führt zur Unwirksamkeit der Regelung. Daher dürfte die Abwälzung des Anstrichs sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung unwirksam sein (Fortführung AG Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 - 49 C 150/22).(Rn.19) 2. Wenn den Mietern auferlegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird durch die Regelung nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist, da die Formulierung „von innen“ sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (Anschluss LG Hamburg, Beschluss vom 30. November 2020 - 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil vom 29. April 2022 - 48 C 481/19).(Rn.19) 3. Die Vorgabe einer handwerksgerechten Ausführung der Arbeiten dürfte als unzulässige Fachhandwerkerklausel einzuordnen sein. Geschuldet wird vom Mieter nur eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte, die vorliegt, wenn die Schönheitsreparaturen keine auffallenden Mängel aufweisen (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 27. Juli 2021 - 65 S 264/20).(Rn.19) Tenor 1. Die Kläger und Widerbeklagten werden verurteilt, an die Beklagten und Widerkläger 3.382,15 € (dreitausenddreihundertzweiundachtzig 15/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 3.363,00 € seit dem 23.02.2021 und auf 19,17 € seit dem 03.05.2022 zu zahlen. 2. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. 3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird für das Mahnverfahren festgesetzt auf 2.644,80 € und für das nachfolgende streitige Verfahren auf 3.382,15 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehren die Beklagten und Widerkläger nach Rücknahme eines Mahnbescheidsantrages der Kläger auf Erstattung von Renovierungskosten über 2.644,80 € die Rückzahlung einer in einem Wohnraummietverhältnis geleisteten Kaution nebst Kautionsverzinsung. Randnummer 2 Der Kläger war Vermieter, die Beklagten Mieter der Wohnung […], […] Hamburg, 3. OG. links. Das Mietverhältnis begann zum 01.01.2012 und endete zum 31.07.2020, wobei die Grundmiete bei Mietbeginn 1.121,00 € pro Monat betrug, so dass eine Kautionszahlung in Höhe von 3.363,00 € zwischen den Parteien vereinbart wurde und von den Beklagten und Widerklägern an den Kläger geleistet wurde. Randnummer 3 Zu Beginn des Mietverhältnisses war das Badezimmer in der Wohnung aufgrund der vorherigen Nutzung durch den Kläger und seine Lebensgefährtin grün gestrichen. Die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen in § 17 Ziff. 2 lautete: „Der Mieter ist während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen, soweit diese für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentür von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene oder nicht farbig lackierte Holzteile oder Flächen, auf denen eine Holzmaserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden. Farbig gestrichene Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; sie können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ Hinsichtlich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 05.01.2012 wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 3 (Bl. 129 d. A.). Randnummer 4 Im Januar 2021 machte der Kläger außergerichtlich einen Schadensersatzbetrag in Höhe von 20.946,26 € geltend, der von den Beklagten unter Geltendmachung der Einrede der Verjährung zurückgewiesen wurde. Randnummer 5 Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 08.02.2021 setzten die Beklagten dem Kläger eine Frist zur Rückzahlung der Mietsicherheit von 3.363,00 € sowie deren Abrechnung bis spätestens zum 22.02.2021. Randnummer 6 Für die Kaution wurde in der Mietzeit ein Zinsertrag von 19.17 € erwirtschaftet, hinsichtlich dessen Berechnung auf die Seite 3 des Schriftsatzes vom 23.04.2022 Bezug genommen wird (Bl. 41 d. A.). Randnummer 7 Der Kläger ist der Auffassung, dass den Beklagten ein Kautionsrückzahlungsanspruch nebst anteiliger Zinsen nicht zustehe, da die Beklagten ihm die Kautionsrückzahlung übersteigende Schadensersatzansprüche schulden würden. So seien im Wohnzimmer, Esszimmer und Schlafzimmer die Fensterbänke, die Heizungen, der Dielenboden und die Fußleisten zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert, die Fensterbänke sogar gespachtelt werden müssen. In Bezug auf den Fußboden sei dieser zerkratzt, so dass er geschliffen und lackiert werden musste. Zudem sei die doppelflügelige Verbindungstür zerkratzt und verzogen gewesen und hätte ebenfalls geschliffen und lackiert werden müssen. Gleiches gelte für die drei Zimmertüren. Zudem habe es bei den Zimmertüren und auch der doppelflügeligen Verbindungstür mechanische Überlastungen gegeben, so dass diese verzogen gewesen seien. In der Küche sei die Fensterbank ebenfalls großflächig und massiv zerkratzt gewesen und hätte gespachtelt, geschliffen und neu lackiert werden müssen. Hinsichtlich des Heizkörpers, der Fußleisten und der Küchentür gelte entsprechendes wie im Rest der Wohnung, diese seien zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert werden müssen. Im Bad sei zudem die Badezimmertür tief zerkratzt und durch mechanische Überlastung verzogen, so dass das beiderseitige Abschleifen und Lackieren erforderlich gewesen sei. Entsprechendes gelte für die Wohnungseingangstür, die ebenfalls beiderseitig abgeschliffen und lackiert hätte werden müssen. Der Dielenboden im Flur sei ebenso wie in den Wohnräumen folglich zerkratzt und mit tiefen mechanischen Furchen versehen gewesen, so dass er folglich geschliffen und neu versiegelt werden musste. Im Flur seien zudem die Fußleisten ebenfalls zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert werden müssen. Hierfür habe der Kläger an den Raumausstatter und Zeugen Patric W. insgesamt 8.816,00 € zahlen müssen. Der Betrag wird klägerseitig gegenüber der Kaution zur Aufrechnung gestellt. Daneben gäbe es weitere Forderungen, die jedoch nicht zum Gegenstand des Rechtsstreits klägerseitig gemacht worden sind. Randnummer 8 Nach Rücknahme des Antrages aus dem Mahnbescheid stellen die Beklagten widerklagend den Antrag, Randnummer 9 den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten 3.382,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.02.2021 zu zahlen. Randnummer 10 Der Kläger und Widerbeklagte beantragt, Randnummer 11 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagten und Widerkläger sind der Auffassung, dass sie die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben hätten. Diese Einschätzung ist ihrer Meinung nach auch in einem Parteigutachten der freischaffenden Architektin und Bausachverständigen A. bestätigt worden, auf das insoweit Bezug genommen wird (vgl. Anlage B 3, Bl. 87 ff d. A.). Die vom Kläger monierten Zustände seien schlichtweg Folge des vertragsgemäßen Wohnverhaltens. Randnummer 13 Das Gericht hat Beweis erhoben über den Übergabe- und Rückgabezustand durch Vernehmung der Zeugen P., A., G. und M.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der Sitzung vom 24.02.2023 und 02.06.2023. Randnummer 14 Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen und zwar hier insbesondere auf die Fotodokumentation des Klägers und Widerbeklagten (Anlage K 4, Bl. 130 bis 177 d. A.). Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die zulässige Widerklage ist bis auf einen Teil des Zinsanspruches begründet. Randnummer 16 Ein Anspruch der Widerkläger gegen den Widerbeklagten folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem mit der Beendigung des Mietverhältnisses einhergehenden Wegfall des Sicherungszweckes der Kautionszahlung. Randnummer 17 Zur Primäraufrechnung gestellte Schadensersatzansprüche des Klägers bestehen vorliegend nicht. Allerdings hindert die Verjährung des Schadensersatzanspruches nach § 541 Abs. 1 BGB nach § 215 BGB nicht die Aufrechnung. Letztlich schulden die Beklagten und Widerkläger dem Kläger gegenüber keinen Schadensersatz, da es sich um Veränderungen der Mietsache im Rahmen des vertragsgemäßen Wohngebrauches gehandelt hat bzw. vom Kläger nicht nachgewiesen werden konnte, dass etwaige Veränderungen auf einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung beruhen. Randnummer 18 Dabei ist das Gericht zwar nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durchaus davon überzeugt, dass der Kläger, der die Wohnung zuvor selbst bewohnt hatte, grundsätzlich sehr pfleglich mit seinen Sachen umgeht, trotzdem handelte es sich bei der dem Mietverhältnis vorangehenden Nutzung um eine annähernd 14-jährige Wohnnutzungsdauer durch den Kläger und seine Lebensgefährtin persönlich. Das Gericht ist im Übrigen ferner davon überzeugt, dass die Wohnung zwar in einem ordentlichen dekorativen Zustand, jedoch nicht frisch renoviert übergeben worden ist. Dies spiegelt sich letztlich auch im Wohnungsübergabeprotokoll vom 05.01.2012 wieder, in dem es keinerlei Anmerkungen gegeben hat, sondern nur die Feststellung, dass es keine Mängel gegeben hat. Dies lässt im Übrigen nicht den Rückschluss auf eine renovierte Übergabe zu, da auch eine unrenovierte Übergabe als vertragsgemäßer Zustand vereinbart werden kann und insoweit eine Mangelfreiheit gegeben gewesen wäre. Für eine unrenovierte Übergabe spricht im Übrigen der durch den Vornutzer erfolge grüne Badanstrich. Dieser ist unstreitig nicht im Hinblick auf die Vermietung an die Beklagten erfolgt, sondern diente der dekorativen Gestaltung während der Nutzungszeit des Klägers und seiner Lebensgefährtin. Randnummer 19 Unabhängig von der Frage der unrenovierten Übergabe, welche nach obergerichtlicher Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen führt, steht einem Anspruch gegen die Beklagten und Widerkläger im Bezug auf Schönheitsreparaturen ohnehin entgegen, dass es an einer wirksamen Abwälzungsklausel fehlt. Es gibt sich vorliegend nach der Rechtsprechung bereits aus dem Umstand, dass aus der mietvertraglichen Klausel in § 17 Ziff. 2 nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 15.05.2020, zum Az.: 49 C 493/19 bei juris; LG Hamburg, Beschluss v. 28.08.2020 zum Az.: 322 T 87/19; AG Hamburg, Urteil v. 17.04.2020 zum Az.: 46 C 321/15, AG Hamburg, Urteil v. 26.01.2018 zum Az.: 49 C 325/17). Zudem überschreitet die hier vorliegende Klausel die zulässige Abwälzung, deren möglicher Umfang sich aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV ergibt. In dieser ist insbesondere das Streichen der Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung nicht aufgeführt, sondern lediglich das Streichen der Heizrohre. Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechender Begriffsbestimmung der o. g. Norm führt jedoch zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung. Dies ist etwa bei Einbauschränken allgemein anerkannt (vgl. Etwa AG Berlin-Mitte, ZMR 2021, 897; LG Berlin NZM 2016, 125 = NJW 2016, 579), gilt aber selbstverständlich auch für Versorgungsleitungen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris) und würde im Übrigen vorliegend auch das Pflegen und Reinigen der Fußböden umfassen, da dies so verstanden werden kann, dass Holzdielen regelmäßig abgeschliffen und lackiert werden müssen. Im Übrigen kann dahinstehen, ob sich eine Unwirksamkeit auch aus der Formulierung der „handwerksgerechten Ausführung“ der Arbeiten ergibt. Der BGH hat dies bislang nicht problematisiert (BGH NZM 2008, 926 und NZM 2012, 338), dabei jedoch möglicherweise nicht berücksichtigt, dass lediglich eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte geschuldet ist, die aber auch vom Mieter bzw. der Mieterin selbst durchgeführt werden kann. Fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sind die Schönheitsreparaturen demgemäß, wenn sie keine auffallenden Mängel aufweisen (so ausdrücklich und zutreffend LG Berlin, Urteil v. 27.07.2021 zum Az.: 65 S 264/20 bei juris). Demgemäß ist eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte nicht der Qualitätsstandard eines Malergesellen, sondern ein niedrigerer Standard, dies wird durch die Formulierung handwerksgerecht nicht hinreichend deutlich, sondern kann durchaus so verstanden werden, dass hier die mittlere Art und Güte eines Malergesellen geschuldet sei. Dies wiederum würde eine Ausführung durch den Mieter bzw. die Mieterin regelmäßig entgegenstehen. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes stellt sich die Formulierung handwerksgerecht der Sache nach als Fachhandwerkerklausel dar. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass der BGH bei nochmaliger Befassung mit einer solchen Formulierung diese als Fachhandwerkerklausel bewerten und als unwirksam ansehen würde. Randnummer 20 Schließlich steht einem Schadensersatzanspruch des Klägers im Bezug auf die geltend gemachten Arbeiten auch entgegen, dass es sich im Wesentlichen um Schönheitsreparaturen handelt und nicht um die Beseitigung von Schäden aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauches. So haben die Zeugen W. und K. übereinstimmend ausgesagt, dass im Wesentlichen dekorative Arbeiten durchzuführen gewesen seien, wie das Abschleifen und Streichen bzw. bei Holzteilen und Heizungen das Lackieren derselben. Hierbei handelt es sich jedoch um normale Schönheitsreparaturen, hinsichtlich deren Ausführung der Kläger unabhängig von der Frage der Unwirksamkeit der Klausel auch keine Frist gegenüber den Beklagten gesetzt hat. Randnummer 21 Im Bezug auf die behauptete Schädigung des Fußbodens geht das Gericht nach eingehender Betrachtung der klägerseitig zur Akte gereichten Fotos davon aus, dass sich aus der Veränderung des Fußbodens keine Rückschlüsse auf einen vertragswidrigen Gebrauch ergeben. Vielmehr ist zu sehen, dass der Fußboden schlichtweg aufgrund langjähriger Nutzung abgenutzt gewesen ist. Dies erscheint bei einem Mietende im Jahre 2020 bei einer Grundsanierung der Wohnung im Jahre 1998 auch keinesfalls als fernliegend. Nach 22 Jahren bedarf jeder Dielenboden des erneuten Abschleifens und Versiegelns. Das Gericht hat im Übrigen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es zur Vermeidung eines etwaigen Abschlages „neu für alt“ der Darlegung bedarf, wann zuletzt entsprechende Arbeiten von wem durchgeführt worden sein sollen. Entsprechende Darlegungen seitens des Klägers sind jedoch zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Es hätte selbst bei einer vertragswidrigen Nutzung kein Schaden des Klägers der Höhe nach gegeben, da die behaupteten Schäden durch die üblicherweise anstehenden Arbeiten, Abschleifen und Lackieren, vollständig beseitigt worden sind. Aus den klägerseitig zur Akte gereichten Fotos wird jedoch deutlich, dass es sich schlichtweg um einen abgenutzten Fußboden handelt, wobei sich aus dem Schadensbild keinesfalls der Rückschluss auf eine vertragswidrige Nutzung zu geben vermag. Schadensersatzansprüche durch die vertragsgemäße Nutzung sind im Übrigen durch § 538 BGB vom Gesetz ausdrücklich ausgeschlossen. Randnummer 22 Gleiches gilt für den Zustand der Fensterbänke. Das Gericht verkennt nicht, dass Fensterbänke nicht so aussehen sollten wie dies auf den Fotos Bl. 157 und 158 d. A. sowie auf Bl. 165 d. A. zu sehen ist. Allerdings ergibt sich aus dem hier vorgefundenen Schadensbild nicht der Rückschluss auf eine vertragswidrige Nutzung. Vom Zeugen K. ist insoweit darauf hingewiesen worden, dass insbesondere ein Feuchtigkeitseintrag etwa durch Wäschenutzung sich in entsprechenden Schäden widerspiegeln kann. Hinzukommt, dass auch eine unzureichende Grundierung eine entsprechende Schadensursache setzen kann. Wann die Fensterbänke zuletzt malermäßig überholt und in Stand gesetzt worden sind und ob dies durch einen Malerbetrieb oder durch einen fachkundigen Laien erfolgt ist, vermochte der Kläger jedoch auch nach ausdrücklichen gerichtlichen Hinweis in keiner Weise darzustellen. Kommt jedoch als Ursache schlichtweg eine normale Abnutzung in Betracht, ist ohne Weiteres vertretbar die entsprechenden durch die Abplatzungen anstehenden Arbeiten auch als übliche Schönheitsreparaturen anzusehen. Einen Schadensersatzanspruch vermögen sie unabhängig davon jedenfalls aufgrund der Vielartigkeit möglicher Ursachen nicht zu begründen. Randnummer 23 Soweit der Kläger behauptet, sämtliche Türen der Wohnung seien verzogen gewesen, so hat sich dies vorliegend in der Beweisaufnahme in keiner Weise bestätigt und würde im Übrigen auch keine Rückschlüsse auf eine vertragswidrige Nutzung zulassen. Randnummer 24 Auch im Bezug auf den Schaden in der Diele (Bl. 173 d. A. unten bzw. S. 44 unten der Anlage K 4) geht das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht von einem Schadensersatzanspruch aus. Dem äußeren Anschein nach handelt es sich um einen Schaden bei Schneidearbeiten durch unzureichende Absicherung des darunter liegenden Fußbodens. Derartige Arbeiten sind jedoch von den Beklagten zu keiner Zeit ausgeführt worden, da sie die Mietsache sowohl nach Aktenlage als auch nach der Erinnerung des Zeugen R. nicht baulich in wie auch immer gearteter Art und Weise verändert haben. Demgegenüber hat es von Seiten des Zeugen R. aber auch des Klägers persönlich vor 1998 bzw. Ende 1998 bis Ende 2011 diverse auch Handwerkerarbeiten in der Wohnung gegeben, so dass das Gericht davon ausgeht, dass es sich um einen sog. „Altschaden“ handelt. Das Übergabeprotokoll, Anlage K 3, spricht insoweit nicht hinreichend dagegen, da dieses erkennbar nur oberflächlich und nicht sorgfältig ausgefüllt worden ist, wie die pauschalen undifferenzierten Angaben ohne Mängel belegen, zumal beim Dachboden sogar das entsprechende Kreuz vergessen worden ist. Nach einer 14-jährigen Nutzung und ohne nachfolgende Neurenovierung der Wohnung ist selbst bei einem sehr unempfindlichen Wandputz davon auszugehen, dass Gebrauchsspuren zumindest in leichter Form sichtbar gewesen sind. Auch die grüne Badezimmerwand hätte üblicherweise Erwähnung finden müssen. Insoweit ergibt sich aus dem Protokoll nicht der Rückschluss einer gründlichen Prüfung des Mietgegenstandes mit dem Ziel einer korrekten und eingehenden Bestandsaufnahme des Übergabezustandes, sondern eher der Eindruck eines allgemein gehaltenen Übergabeprotokolls, der dem Umstand Rechnung trägt, dass der Übergabezustand regelmäßig als vertragsgemäß vereinbart werden kann. Randnummer 25 Zudem ist hinsichtlich der vermutlich schneidebedingten Kerbe im Dielenboden zu berücksichtigen, dass hierauf keine über das Abschleifen und Lackieren der Dielen hinausgehender Schaden geltend gemacht wird, so dass es letztlich dahinstehen kann, wer diesen Schaden verursacht hat. Randnummer 26 Der Anspruch auf Auszahlung erwirtschafteter Zinsen ergibt sich ebenfalls aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem Wegfall der mietvertraglichen Sicherungsabrede durch Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 27 Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288, 291 BGB. Dabei besteht ein Zinsanspruch im Bezug auf den Kautionsbetrag mit Ablauf der anwaltlich gesetzten Frist. Allerdings umfasst diese nicht den klageweise geltend gemachten Zinsanspruch, so dass hier eine Verzinsungspflicht ab Rechtshängigkeit gegeben ist. Im Übrigen steht einem Zinsanspruch im Bezug auf den Kautionszahlungsbetrag nicht entgegen, dass es zunächst einer Abrechnung bedarf, da diese im Schreiben des Klägers vom 15.01.2021 und der Geltendmachung der dortigen Schadensersatzansprüche zu sehen ist. Randnummer 28 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO und die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO. Randnummer 29 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache sowie dem Klagantrag aus dem Mahnverfahren, der im vorliegenden Verfahren nicht mehr streitig gewesen ist. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

AG Hamburg 49 C 2/24

§ 535§ 536§ 538

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AG Stuttgart 35 C 5509/19

§ 536§ 538§ 542§ 546

Original-Urteil ↗

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 30.03.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 5509/19 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0330.35C5509.19.38 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 286 Abs 4 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 538 BGB, § 542 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst a BGB, § 546 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Mietminderungsrecht bei Bettwanzenbefall; Zahlungsverzug nach Vermieterwechsel Leitsatz 1. Das Minderungsrecht des Mieters ist nicht ausgeschlossen, wenn ein Mangel (hier: Befall mit Bettwanzen) zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, dem Mieter dieses Verhalten aber als vertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB erlaubt ist.(Rn.30) 2. Im Falle eines Wechsels in der Person des Vermieters gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt der Mieter nicht Verzug, wenn der neue Vermieter auf Verlangen seine Gläubigerberechtigung nicht hinreichend darlegt (§ 286 Abs. 4 BGB).(Rn.26) 3. Eine Addition des Wertes wirtschaftlich verschiedener Streitgegenstände im Rahmen des § 39 GKG erfordert, dass die Ansprüche gleichzeitig geltend gemacht werden.(Rn.48) Orientierungssatz 1. Den Einschleppungsmöglichkeiten von Bettwanzen sind kaum Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände und selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Im privaten Alltag sind praktikable Präventionsmöglichkeiten ausgeschlossen. Mieter haben somit einen solchen Bettwanzenbefall nicht zu vertreten.(Rn.35) 2. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten.(Rn.36) 3. Ein gravierender Bettwanzenbefall der Wohnung rechtfertigt eine Minderung der Bruttomiete von 60%.(Rn.38) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 19.560 € Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Herausgabe einer Wohnung und auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. Randnummer 2 Die Kläger sind Eigentümer des Gebäudes ... in Stuttgart. Mit Vertrag vom 15.12.2017 vermieteten die Kläger fünf Stockwerke des Gebäudes (1. - 5. OG) an H. N. (in der Folge: H.) zum Zwecke der gewerblichen Untervermietung. Mit Vertrag vom 12.01.2018 (Anl. K 2, Bl. 8 d.A.) mietete der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung (5. OG, links) von H. zu einer Grundmiete in Höhe von 1.020,00 € und einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 300,00 € an. Randnummer 3 Nachdem H. den mit den Klägern geschlossenen Vertrag mit Wirkung zum 30.08.2019 gekündigt hatte (Anl. K 3, Bl. 12 d.A.), wandten sich die Kläger mit einem nicht datierten Schreiben an den Beklagten und forderten unter Mitteilung ihrer Bankverbindung dazu auf, "Mieten ab dem 1.6.2019" an die Kläger zu bezahlen (Anl. K 4, Bl. 13 d.A.). Dies ließ der Beklagte, der ab September 2019 keine Miete mehr bezahlt hatte, durch Schreiben des Mietervereins vom 16.09.2019 (Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) zurückweisen. Darin wies er darauf hin, dass er die Wohnung von H. angemietet habe und von einem Eigentümerwechsel nichts wisse, weshalb er Mietzinszahlungen von einem entsprechenden Nachweis abhängig mache. Mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) ließen die Kläger mitteilen, dass ein Eigentümerwechsel nicht erfolgt sei, da H. die weitervermietete Wohnung selbst nur von den Klägern angemietet gehabt, diesen Vertrag aber gekündigt habe. Gleichwohl übermittelten die Kläger mit diesem Schreiben einen Grundbuchauszug. Randnummer 4 Mit E-Mail vom 16.10.2019 (Anl. B 1, Bl. 106 d.A.) ließ der Beklagte anzeigen, dass die Wohnung in sehr großem Umfang von Insekten befallen sei, weshalb die Tochter des Beklagten schon „völlig verstochen“ sei. Zugleich ließ der Beklagte mitteilen, dass künftige Zahlungen unter dem Vorbehalt der Rückzahlung erfolgen würden und dass - soweit künftig ein Abzug erfolge und sich dieser als überhöht erweise - die überschießenden Abzüge in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts erfolgen würden. Mit Schreiben vom 30.10.2019 (Anl. B 4, Bl. 109 d.A.) zeigte der Beklagte den Klägern zudem Mängel an der Heizung und der Warmwasserversorgung sowie einen Defekt der Klingelanlage an. Auch insoweit würden künftige Zahlungen unter den Vorbehalt der Rückzahlung gestellt und ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt. Durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 habe sich ergeben, dass es sich bei dem Insektenbefall um einen Befall mit deutschen Schaben und mit Bettwanzen handele. Der Schabenbefall konnte, anders als der Befall mit Bettwanzen, durch den Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 beseitigt werden. In einem Gespräch vom 07.11.2019 äußerte der Beklagte gegenüber einer Mitarbeiterin der Kläger, dass er Miete an die Kläger nur zahlen werde, wenn er einen neuen schriftlichen Mietvertrag von den Klägern erhalte. Randnummer 5 Die Kläger forderten daraufhin mit Schreiben vom 12.11.2019 (Anl. K 5, Bl. 14 d.A.) zur Herausgabe der Wohnung auf und wiesen darauf hin, dass H. nur ein Untervermieter gewesen sei, dessen Mietverhältnis zum 31.08.2019 geendet habe. Da der Beklagte keinen neuen Vertrag mit den Klägern abgeschlossen habe, stehe ihm ein Recht zum Besitz nicht zu. Vorsorglich kündigten sie einen - etwa dennoch bestehenden - Mietvertrag außerordentlich und hilfsweise ordentlich wegen Verzugs mit der Bezahlung der Miete für die Monate September bis November 2019. Randnummer 6 Nach Erhebung der - am 03.12.2019 zugestellten - Räumungsklage erklärten die Kläger drei weitere außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigungen wegen fortbestehenden Zahlungsverzugs (Schriftsatz vom 20.01.2020 (Bl. 35 d.A.), zugegangen am 10.02.2020; Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 59 d.A.) zugegangen am 11.03.2020 (Bl. 94 d.A.) und Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) zugegangen am 11.05.2020) und hilfsweise dazu mit Schriftsatz vom 04.02.2021 (Bl. 186 d.A.) eine weitere außerordentliche Kündigung wegen der hartnäckig unpünktlichen Zahlweise des Beklagten, welche dieser trotz der mit Schriftsatz vom 27.07.2020 (Bl. 138f. d.A.) ausgesprochenen Abmahnung fortgesetzt habe. Randnummer 7 Der Beklagte leistete an die Kläger Zahlungen wie folgt: am 23.01.2020 einen Betrag von 960 € und einen Betrag von 3.000 €, am 04.03. und 10.06.2020 jeweils weitere 3.000 € sowie am 16.07., 18.08., 01.10., 02.11., 03.12., und 31.12.2020 jeweils weitere 1.000 €. Für den Zeitraum ab 01.09.2019 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 05.03.2021 bezahlte der Beklagte somit einen Gesamtbetrag von 15.960 € bei einer sich rechnerisch ergebenden Gesamtmiete von 25.080 €. Randnummer 8 Die Kläger machen geltend, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag nicht bestehe, nachdem der Beklagte entsprechende Angebote der Kläger ausgeschlagen habe. Jedenfalls sei ein etwa bestehender Mietvertrag durch die außerordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs beendet worden. Auf das Bettwanzenproblem könne sich der Beklagte nicht mietmindernd berufen, da die Bettwanzen durch ein Verschulden der Mieterseite eingeschleppt worden seien. Zudem habe der Beklagte sich bei drei Gelegenheiten geweigert, an der Behebung des Schädlingsbefalls mitzuwirken. Auch eine relevante Ungewissheit über die Empfangszuständigkeit der Kläger für die Mieten habe nicht vorgelegen, so dass auch dies einem Zahlungsverzug nicht entgegenstünde. Randnummer 9 Die Kläger haben den auf Zahlung der rückständigen Miete gerichteten Klagantrag Ziffer 2 - auf Grund der im Laufe des Verfahrens eingegangenen Zahlungen, welche die Kläger jeweils auf die zum Zahlungszeitpunkt ältesten offenen Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung und sodann auf die ältesten offenen Ansprüche auf Zahlung der Grundmiete angerechnet haben - mehrfach geändert. Nachdem die Kläger zunächst Zahlung von 3.960 € begehrten (Bruttomieten September-November 2019) haben sie mit Schriftsatz vom 03.03.2020 (Bl. 57ff. d.A.) die Klage um 3.360 € erweitert (Grundmieten Dezember 2019 und Januar 2020 (2.040 €) sowie Bruttomiete Februar 2020). Mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 79ff. d.A.) haben die Kläger die Klage bis auf 1.260 € für erledigt erklärt (Restgrundmiete Januar 2020 von 240 € und Grundmiete Februar 2020) und um 2.340 € erweitert (Grundmiete März 2020 und Bruttomiete April 2020). Der dem Beklagten am 11.05.2020 unter Hinweis auf § 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO zugestellten (Bl. 90 d.A.) Teilerledigterklärung hat dieser nicht fristgerecht widersprochen. Der Rechtsstreit, den die Kläger zunächst beim Landgericht Stuttgart anhängig gemacht hatten, wurde mit Beschluss des Landgerichts Stuttgart vom 16.12.2019 (Bl. 21 d.A.) an das erkennende Gericht verwiesen. Randnummer 10 Die Kläger beantragen zuletzt: Randnummer 11 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im ... Stuttgart, Wohnung im Dachgeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC und einem Balkon geräumt an die Kläger herauszugeben. Randnummer 12 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.600,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, hieraus aus 240,00 Euro seit dem 08.01.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 06.02.2020, sowie aus 1.020,00 Euro seit dem 05.03.2020, sowie aus 1.320,00 Euro seit dem 06.04.2020, zu zahlen, mit der Maßgabe, dass sich die rechtshängig gemachten Zahlungsrückstände bis auf einen Teilbetrag in Höhe von 180,00 € (Restgrundmiete März) sowie 1.020,00 € (Grundmiete April) erledigt haben. Randnummer 13 Der Beklagte, der sich der Erledigterklärung nicht angeschlossen hat, beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Der Beklagte macht zuletzt geltend, dass er schon auf Grund des unstreitigen Befalls der Wohnung mit Bettwanzen, welche nicht auf ein Verhalten der Mieter, sondern auf die hygienischen Verhältnisse im Haus zurückzuführen seien, keine Miete geschuldet habe, so dass zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstände zu keinem Zeitpunkt bestanden hätten. Das Leben in der Wohnung liege auf Grund des Insektenbefalls an der Erträglichkeitsgrenze. Lediglich in dem im oberen Stock belegenen Kinderzimmer könne überhaupt noch geschlafen werden. Auch dort werde insbesondere die Tochter verstochen. Die unteren Räume könnten eigentlich nicht bewohnt werden. Eine Verweigerung an der Mängelbehebung mitzuwirken, habe es nicht gegeben, weil eine solche schon gar nicht versucht worden sei. Die Klingel funktioniere nicht. Hinzu käme, dass die Heizung wieder defekt sei. Diese sei zwar nach der ersten Mängelanzeige vom 30.10.2019 repariert worden, allerdings erst am 03.11.2019 und nicht wie klägerseits behauptet schon am 29.10.2019; sie sei dann aber im Kinderzimmer wieder ausgefallen und erst am 29.06.2020 wieder repariert worden. Zudem seien die Waschbecken in Bad und Küche defekt gewesen und - unstreitig - am 23./24.06.2020 repariert worden. Diese Mängel seien mit Schreiben vom 09.12.2019 (Bl. 121 d.A.) angezeigt und in den Terminen zur mündlichen Verhandlung vom 07.02. und vom 17.06.2020 erörtert worden. Randnummer 16 Eine Mietzahlung an die Kläger sei zunächst auch unabhängig von den Mängelrechten nicht geschuldet gewesen, weil der Beklagte, dem der Übergang des Mietverhältnisses auf die Kläger, welcher sich gem. § 565 BGB vollzogen haben müsse, nicht nachgewiesen worden sei, so dass der Beklagte nicht habe wissen können, an wen schuldbefreiend zu leisten sei. Soweit sich in der Gerichtsakte als Anl. K 3 zur Klageschrift die Kündigung des H. gegenüber den Klägern befinde (Bl. 12 d.A.), so sei ihnen diese nicht übermittelt worden, weil dem für die Beklagten bestimmten Exemplar der Klageschrift keine Anlagen beigefügt gewesen seien. Zudem hätten die Kläger den Bestand eines Mietverhältnisses mit dem Beklagten negiert, weshalb sie ihm bei dieser Sachlage nicht zugleich einen Verzug mit der Mietzinszahlung vorwerfen könnten. Weiter machen die Beklagten geltend, dass jedenfalls die Verrechnung der eingegangenen Zahlungen durch die Kläger unzutreffend sei, weil sie diese nicht hätten auf Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen dürfen. Dies ergebe sich schon aus den schlüssigen Tilgungsbestimmungen des Beklagten, jedenfalls aber daraus, dass die Kläger keinerlei Betriebskostenabrechnungen vorgenommen hätten, weshalb dem Beklagten bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, welches er mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Randnummer 17 Weiter ist der Beklagte der Auffassung, dass die im Laufe des Rechtsstreits ausgesprochenen Kündigungen schon deshalb unwirksam seien, weil die Klägervertreterin den Schriftsätzen keine Originalvollmacht beigelegt habe. Randnummer 18 Die Kläger bestreiten, dass die Mängelanzeige vom 09.12.2019 zugegangen ist, und dass im Termin vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A) über die weiteren Mängel gesprochen worden seien. Die Waschbecken seien zudem von Mieterseite aus beschädigt worden und nach der Rüge im Termin vom 16.06.2020 umgehend erneuert worden. Randnummer 19 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 07.02.2020 (Bl. 48ff. d.A.), vom 16.06.2020 (Bl. 114ff. d.A.) und vom 05.03.2021 (Bl. 198ff. d.A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen ... und Vernehmung des Zeugen W. im Termin vom 05.03.2021. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Niederschrift verwiesen (Bl. 201ff. d.A.). Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. I. Randnummer 21 Die Klage - welche hinsichtlich der einseitig gebliebenen Erledigterklärung als Feststellungsklage zu behandeln war (etwa: BGH, NJW 2008, 2580 juris Rn. 8) - ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§ 281 Abs. 2, Satz 4 ZPO), aber unbegründet. Den Klägern standen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten zu. Sie können daher weder Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung noch weitere Zahlung beanspruchen. 1. Randnummer 22 Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, weil der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet wurde. Randnummer 23 a) Entgegen der Auffassung der Kläger besteht zwischen den Parteien ein wirksamer Wohnraummietvertrag. Denn die Wohnung war von den Klägern nach dem unstreitigen Parteivorbringen an H. zum Zweck der gewerblichen Untervermietung vermietet worden, womit eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB vorlag (vgl. BGH, NJW-RR 2018, 459 Rn. 20ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 3ff. mwN). Nachdem dieser Hauptmietvertrag unstreitig zum 31.08.2019 durch Kündigung des H. beendet wurde, setzte sich der Untermietvertrag ab dem 01.09.2019 kraft Gesetzes inhaltsgleich zwischen den Klägern und dem Beklagten fort (§ 565 Abs. 1, Satz 1 BGB, vgl. BGH, NJW 2005, 2552 juris Rn. 10; Emmerich, aaO, Rn. 10 jew. mwN). Der Abschluss eines neuen Mietvertrags war daher nicht erforderlich. Randnummer 24 b) Der Mietvertrag besteht zwischen den Parteien ungekündigt fort. Randnummer 25 aa) Zunächst beendete die Kündigung vom 12.11.2019 den Mietvertrag nicht. Gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Betrag in Verzug befindet, der einer - ungeminderten (vgl. BGH, NJW 2018, 939 Rn. 19) - Grundmiete zuzüglich einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung (vgl. BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) entspricht. Gleiches gilt, wenn sich der Mieter für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate im dargelegten Sinn erreicht (§ 543 Abs. 2, Satz 1 Nr. 3 b) BGB). Randnummer 26 Diese Voraussetzungen lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 12.11.2019 schon deshalb nicht vor, weil sich der Beklagte bis zur mündlichen Verhandlung vom 07.02.2020 nicht in Verzug befand. Denn der Beklagte hatte seine Nichtleistung nicht zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB), nachdem die Kläger es versäumt hatten, ihm auf sein Verlangen hin (Schreiben vom 16.09.2019, Anl. K 9, Bl. 62 d.A.) ihre Anspruchsberechtigung nachzuweisen. Ändert sich auf Grund des § 565 BGB die Person des Vermieters besteht für den Mieter die Gefahr an einen Scheingläubiger und damit nicht schuldbefreiend zu leisten (vgl. dazu etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 565 Rn. 20 mwN). Der Mieter kann daher - ebenso wie im Falle eines Wechsels in der Empfangszuständigkeit auf Grund von Gesamtrechtsnachfolge (vgl. dazu BGH, NJW 2006, 51) - verlangen, dass der neue Vermieter ihm seine Gläubigerberechtigung nachvollziehbar und hinreichend darlegt (vgl. BGH, NJW 2006, 51 juris Rn. 10, 13, 15; vgl. auch BeckOGK-BGB/Mehle, § 543 Rn. 186 mwN [Stand: 01.01.2021]). Zu eigenen Ermittlungen ist der Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet (ebenso: Mehle, aaO), vielmehr obliegt es dem neuen Gläubiger, seine Berechtigung auf Verlangen nachzuweisen. Randnummer 27 Danach haben die Kläger ihre Gläubigerberechtigung jedenfalls bis zur Vorlage des Kündigungsschreibens des H. im Termin vom 07.02.2020 nicht hinreichend dargelegt, weshalb der Beklagte die Nichtleistung der bis zum Zugang der Kündigung fälligen Beträge nicht zu vertreten hatte. Anderes ergibt sich zunächst nicht aus § 566e BGB, auf den § 565 Abs. 2 BGB für den hier einschlägigen Fall verweist. Die Vorschrift bestimmt zwar, dass der - ausgeschiedene - Zwischenvermieter die Zahlung der Miete an den neuen Vermieter gegen sich gelten lassen muss, wenn er dem Mieter den Wechsel in der Empfangszuständigkeit mitteilt (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 565 Rn. 16 mwN). An einer solchen Mitteilung des H. fehlt es vorliegend aber nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten. Anders als die Kläger geltend machen geriet der Beklagte auch nicht durch die Vorlage des Grundbuchauszugs mit Schreiben vom 01.10.2019 (Anl. K 10, Bl. 62a d.A.) in Verzug. Zwar ist im Rahmen des § 566e BGB - im Falle seiner direkten Anwendung - anerkannt, dass auch der Erwerber und neue Mietzinsgläubiger über § 893 BGB einen Gutglaubensschutz des Mieters bewirken kann, indem er einen ihn als Eigentümer ausweisenden Grundbuchauszug vorlegt (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 566e Rn. 5; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 566e Rn. 2 jew. mwN). Nach Vorlage eines solchen Grundbuchauszugs kann der Mieter folglich auch dann in Verzug geraten, wenn es an der Mitteilung des Veräußerers fehlt (zutreffend: AG Gelsenkirchen, WuM 2012, 204 juris Rn. 15; ebenso: Emmerich, aaO). Da die Rechtsfolgen des § 565 BGB aber nicht von einem Eigentümerwechsel abhängen, vermochte die Vorlage des Grundbuchauszugs durch die Kläger den Verzug im Streitfall nicht zu begründen. Schließlich geriet der Beklagte auch nicht deshalb in Verzug, weil er die Kläger zugleich als Vermieter angesprochen und Mängelbeseitigung gefordert hatte. Da der Beklagte den Nachweis der Anspruchsberechtigung ausdrücklich und zu Recht gefordert hatte, rechtfertigt das Stellen eines Mängelbeseitigungsverlangens es nicht, dem Mieter das Risiko einer nicht schuldbefreienden Zahlung aufzuerlegen. Randnummer 28 bb) Die Kündigungen vom 20.01.2020, vom 03.03.2020 und vom 28.04.2020 führten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrags. Dies ergibt sich zwar entgegen der Auffassung des Beklagten nicht schon daraus, dass den Schriftsätzen keine Originalvollmacht der Klägervertreterin beigefügt war. Denn § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung (BGH, WuM 2003, 149 juris Rn. 17), weshalb es nicht darauf ankommt, dass es auch an einer unverzüglichen Zurückweisung (§ 174 BGB) fehlen würde. Die Kündigungen sind aber deshalb unwirksam, weil den Klägern nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bei den jeweiligen Kündigungen keine durchsetzbaren Mietzinsforderungen gegen den Beklagten mehr zustanden. Zu Recht beruft sich der Beklagte insoweit auf die Minderung des Mietzinses. Randnummer 29 (1.) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Dabei zielt die Minderung darauf ab, die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit auszugleichen. „Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters – der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache – und der Leistung des Mieters – der Mietzahlung – bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden“ (BGH, NJW 2019, 2466 Rn. 27 mwN). Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist - entgegen der vom Kläger in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung - für die Minderung unerheblich. Da die Minderung die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherstellen soll, greift sie kraft Gesetzes und unabhängig davon ein, ob den Vermieter an der Entstehung des Mangels ein Verschulden trifft oder ob er über die Möglichkeit verfügt, den Mangel zu beheben (BGHZ 176, 191 Rn. 20; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 341). Randnummer 30 Dagegen entfällt das Recht zur Minderung, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, was dann der Fall ist, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat, seine Beseitigung verzögert oder verhindert oder der Mangel auf einer vom Mieter gewünschten Veränderung beruht (vgl. BGH, NJW-RR 2011, 515 Rn. 18 unter Bezugnahme auf: MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 572 mwN; vgl. auch BGHZ 203, 256 Rn. 46; BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17 jew. mwN). Daraus folgt, dass der Mieter sein Minderungsrecht dann nicht verliert, wenn der Mangel zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, der Mieter dies aber nicht zu vertreten hat, weil ihm dieses Verhalten als vertragsgemäßer Gebrauch erlaubt ist (zutreffend: Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 111 unter Bezugnahme auf BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 11f.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 627 mwN). So liegt es hier. Randnummer 31 (a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Bettwanzenbefall der Wohnung auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen ist (§ 286 ZPO). Randnummer 32 Entgegen ihrer Auffassung oblag es allerdings den Klägern diesen Beweis zu führen. Da der dem Grunde nach unstreitige Bettwanzenbefall der Wohnung deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert (etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 280 mwN), ist die Miete im Grundsatz kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Es obliegt daher grundsätzlich den klagenden Vermietern darzulegen und zu beweisen, dass das Minderungsrechts des Beklagten ausgeschlossen sein soll (MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 mwN; vgl. auch BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19). Entsprechend der im Mietrecht anerkannten Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen, oblag es deshalb den Klägern zunächst auszuräumen, dass der Befall ihrem Verantwortungsbereich entsprang und vielmehr dem Obhutsbereich des Beklagten entstammte. Dem Beklagten oblag es im Anschluss daran, darzulegen und zu beweisen, dass er den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten hat (etwa: BGH, NJW 2000, 2344 juris Rn. 10; BGHZ 126, 124 juris Rn. 10ff.; Börstinghaus in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Hdb. d. Beweislast, 4. Aufl., § 536 Rn. 5f.; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 jew. mwN). Sofern sich die Kläger für ihre gegenteilige Auffassung auf eine Entscheidung des AG Neukölln berufen haben, welche es als nicht beweisbedürftig angesehen hat (§ 291 ZPO), dass der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Bettwanzenbefall verursacht hat (GE 2017, 539 juris Rn. 7), vermögen sie damit nicht durchzudringen. Zum einen war dem erkennenden Gericht vor der Beweisaufnahme nicht bekannt, auf welchen Verbreitungswegen Bettwanzen in eine Wohnung gelangen; zum anderen erweist sich die Annahme des AG Neukölln, wonach diese stets entweder schon in der Wohnung vorhanden seien oder durch den Mieter eingeschleppt würden, nach dem Ergebnis der hier durchgeführten Beweisaufnahme auch als unzutreffend. Randnummer 33 Nach den in sich schlüssigen und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, die ohne Widerspruch blieben und denen sich das Gericht vollumfänglich anschließt (§ 286 ZPO), verhält es sich vielmehr so, dass neben der - häufigeren - passiven Verbreitung der Bettwanzen, bei welcher diese durch das Einbringen von Taschen, Gepäckstücken oder auch gebrauchten Gegenständen in die Wohnung gelangen auch eine - seltenere - aktive Verbreitung vorkommt, bei welcher die Bettwanzen selbst in die Wohnung eindringen. Letzteres setzt aber voraus, dass zum einen Verbindungsritzen oder ähnliche Wege vorhanden sind, auf welchen die Bettwanzen von einer Wohnung in eine daran angrenzende gelangen können; zum anderen ist die aktive Verbreitung - welche insbesondere durch unsachgemäße Schädlingsbekämpfung ohne Blockieren der Fluchtwege ausgelöst wird - nur dann denkbar, wenn auch angrenzende Wohnungen befallen sind. Nachdem letzteres vorliegend nicht feststellbar war, ist das Gericht überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Bettwanzen auf ein Mieterverhalten zurückgehen. Randnummer 34 (b) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht aber ebenso fest, dass der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht im Rechtssinne zu vertreten hat, da er auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist und sich durch zumutbare Abwehrmaßnahmen nicht verhindern lässt. Randnummer 35 Auch insoweit stützt sich das Gericht auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Danach sind den Einschleppungsmöglichkeiten wenig Grenzen gesetzt, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände aber selbst tägliche Einkäufe die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen, ohne dass dies eine Frage mangelnder Hygiene oder Reinlichkeit darstellt. Andere als die vom Sachverständigen geschilderten alltäglichen Einschleppungsvarianten, welche sich der Beklagte schlüssig zu eigen gemacht hat (vgl. etwa BGH, VersR 2014, 632 Rn. 11 mwN), haben die Kläger nicht behauptet. Für sie ist auch nichts ersichtlich. Im privaten Alltag praktikable Präventionsmöglichkeiten hat der Sachverständige vor diesem Hintergrund überzeugend ausgeschlossen, da sie ein gründliches Kontrollieren aller eingebrachter Gegenstände nach jeder Rückkehr in die Wohnung erfordern würden. Beim Erwerb gebrauchter Gegenstände, insbesondere aus Holz, lässt sich ein Einschleppen sicher nur durch eine thermische Behandlung erreichen, bei welcher auf Grund der dafür erforderlichen Temperaturen - unabhängig von der Frage der Verfügbarkeit einer entsprechenden Technik - Beschädigungen der Gegenstände nicht auszuschließen sind. Randnummer 36 Danach hat der Beklagte den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten. Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf ihrem vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten (BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 9ff.). Dass er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs eingehalten und die Obhuts- und Fürsorgepflichten in Bezug auf das Mietobjekt gewahrt hat, die ihm als Korrelat für den Mietgebrauch auferlegt sind, hat zwar der Beklagte als Mieter zu beweisen (vgl. BGHZ 66, 349 juris Rn. 20). Diesen Beweis hat der Beklagte aber nach dem dargelegten Ergebnis der Beweisaufnahme geführt. Das Einbringen alltäglicher Gegenstände wie Taschen und Ähnlichem rechnet ohne Zweifel zum verkehrsüblichen und damit vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (vgl. dazu etwa: BGH, NJW-RR 2007, 1243 Rn. 8 mwN). Da keine Präventionsmaßnahmen existieren, die von einem Mieter im Rahmen dieses verkehrsüblichen Mietgebrauchs in zumutbarer Weise gefordert werden könnten, um den Gefahren effektiv vorzubeugen, die sich hier verwirklicht haben (vgl. dazu etwa Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rn. 112a mwN), scheidet die Annahme aus, dass der Beklagte die Grenzen des ihm eingeräumten Gebrauchs überschritten hätte. Auf Grund der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB steht dem Minderungsrecht des Beklagten folglich nicht entgegen, dass er den Befall zurechenbar verursacht hat. Randnummer 37 (c) Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, dass das Minderungsrecht des Beklagten ausgeschlossen sei, weil dieser sich bei drei Gelegenheiten geweigert habe, an den für eine Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen mitzuwirken, so sind sie für diesen zu ihrer Beweislast stehenden (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19) Vortrag beweisfällig geblieben. Der dazu gehörte Zeuge W. gab zwar an, dass am 11.12.2019 ein Insektizid hätte versprüht werden sollen, was unterblieben sei, weil der Beklagte dies nicht ermöglicht und stattdessen Besuch empfangen habe. Eine treuwidrige Verhinderung der Mängelbeseitigung, welche zum Verlust des Minderungsrechts führen könnte (BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 17f. mwN), liegt darin aber schon deshalb nicht, weil die am 11.12.2019 beabsichtigte Maßnahme nur darauf abzielte „den Befall etwas einzudämmen“ und dem Zeugen ein Auftrag für die zur Mängelbeseitigung erforderlichen, umfassenden Maßnahmen, die einen zeitweisen Auszug des Beklagten erfordert hätten, nach dessen Schilderung noch gar nicht erteilt war. Randnummer 38 (2.) Der unstreitige und auch nach den Feststellungen des Sachverständigen gravierende Bettwanzenbefall der Wohnung (60%) und der unbestritten gebliebene Defekt der Klingelanlage der im fünften Stock belegenen Wohnung (3%), welche jeweils am 16.10.2019 angezeigt worden waren, rechtfertigt nach Einschätzung des Gerichts eine Minderung der Bruttomiete (vgl. BGH, NJW 2011, 1806 Rn. 11ff.) von insgesamt 63% (§ 287 ZPO). Randnummer 39 (3.) Ein Zahlungsverzug des Beklagten bestand infolgedessen bei keiner der drei weiteren Verzugskündigungen zu den maßgeblichen Zeitpunkten des Zugangs der jeweiligen Kündigung (vgl. dazu etwa: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 118; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 73 jew. mwN). Randnummer 40 (a) Die am 10.02.2020 zugegangene Kündigung vom 20.01.2020 stützten die Kläger auf einen Zahlungsverzug für die Monate September 2019 bis Januar 2020 (§ 569 Abs. 4 BGB). Nachdem der Beklagte aber am 23.01.2020 Zahlungen in Höhe von insgesamt 3.960 € geleistet hatte, bestand für diesen Zeitraum kein Zahlungsrückstand mehr. Entgegen der Auffassung des Beklagten wurden die eingegangenen Zahlungen klägerseits zutreffend verbucht, indem die Kläger - welche die Tilgungsreihenfolge außerhalb von Aufrechnungslagen allerdings nicht bestimmen können (BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 44) - zunächst auf die ältesten Rückstände bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und sodann auf die ältesten Rückstände aus Grundmieten verbucht haben (vgl., BGH, NJW 2018, 3448 Rn. 48). Randnummer 41 Eine dem entgegenstehende Tilgungsbestimmung - die zudem seinem Interesse am Erhalt der Wohnung zuwiderlaufen würde, nachdem auch Rückstände hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen kündigungsrelevant sind (etwa: BGH, NJW 2008, 3210 Rn. 31) - hat der Beklagte nicht aufgezeigt. Leistet ein Mieter, der wie hier einen Zahlungsrückstand hinsichtlich der Grundmiete und hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen hat auflaufen lassen, eine Zahlung und versieht er seine Leistung weder mit einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung noch mit einer schlüssigen Tilgungsbestimmung, die die Zuordnung zu einem bestimmten Monat ermöglichen würde, weil sie auf Grund von Höhe und Zeitpunkt diesem Monat zuzurechnen ist (vgl. etwa BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3004 mwN [Stand: 01.02.2021]), so erschöpft sich bei verständiger, die erkennbaren Interessen des Mieters berücksichtigender Würdigung des Zahlungsverhaltens (§§ 133, 157 BGB; vgl. etwa BGH, NJW-RR 2018, 524 Rn. 19ff. mwN) der mit der Zahlung verbundene Erklärungsgehalt darin, dass der Mieter eine schlüssige Tilgungsbestimmung gemäß § 367 Abs. 2 BGB vornimmt (vgl. BeckOK-MietR/Gras, § 535 Rn. 3008 mwN [Stand: 01.02.2021]). Denn die gesetzliche Tilgungsreihenfolge, welche für eine vom Vermieter angenommene Teilleistung deren vorrangige Verrechnung auf Kosten und Zinsen vorsieht (§ 367 Abs. 1 BGB), läuft dem erkennbaren Interesse des Mieters zuwider, sich durch eine Zahlung vor einer Verzugskündigung zu schützen, für welche eine vorrangige Tilgung der Forderungen aus Miete, nicht aber von Zinsen und Kosten, erforderlich ist (vgl. BGH, NJW 2010, 3022 Rn. 22 mwN; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 543 Rn. 67 mwN). Soweit sich der Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Betriebskostenabrechnungen berufen hat, kann dies dahin stehen, da er ein etwa bestehendes Zurückbehaltungsrecht erst mit Schriftsatz vom 08.06.2020 (Bl. 103 d.A.) ausgeübt hat. Randnummer 42 Ausgehend von diesen Grundsätzen war die Verbuchung der Zahlungen auf die Hauptforderungen aus Miete und dort zunächst auf die Forderungen auf Betriebskostenvorauszahlung durch die Kläger daher zutreffend. Der geltend gemachte Zahlungsrückstand bestand danach zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung vom 20.01.2020 allerdings nicht mehr. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Mängel erst am 16.10.2019 angezeigt wurden und der Beklagte für den davor liegenden Zeitraum eine Minderung folglich nicht beanspruchen konnte (§ 536c Abs. 2, Satz 2 Nr. 1 BGB), lag nach dem Zahlungseingang vom 23.01.2020 vielmehr eine Überzahlung in Höhe von jedenfalls 284,01 € vor. Randnummer 43 (b) Nachdem der Beklagte schon auf Grund der Minderung wegen der hier abgehandelten Mängel nur eine Bruttomiete von 488,40 € schuldete und der Beklagte am 03.03.2020 weitere 3.000 € zur Zahlung anwies, die am 04.03.2020 bei den Klägern eingingen, lagen sodann weder am 11.03.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 03.03.2020, noch am 11.05.2020, dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 28.04.2020, Zahlungsrückstände des Beklagten vor. Sowohl die außerordentlichen wie auch die ordentlichen Verzugskündigungen gehen damit ins Leere, ohne dass es auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Mängel ankommt. Randnummer 44 cc) Dies gilt ebenfalls für die auf die hartnäckig unpünktliche Zahlweise des Beklagten gestützte außerordentliche Kündigung vom 04.02.2021. Eine solche ist zwar nach hier erfolgter Abmahnung des Mieters grundsätzlich möglich (etwa: BGH, 2006, 1585 Rn. 13 mwN). Die weiteren Zahlungen des Beklagten führten aber zu einem anwachsenden Guthaben des Beklagten bei den Klägern, welche zum Zeitpunkt der Kündigung schon auf Grund der hier festgestellten Mängel mit 5.934,81€ überzahlt waren. In der unpünktlichen Zahlweise des Beklagten lag somit keine im Rahmen einer Kündigung relevante Pflichtverletzung. 2. Randnummer 45 Vor diesem Hintergrund steht den Klägern der noch geltend gemachte Anspruch auf Zahlungen der Restgrundmiete für März 2020 (180 €) und der Grundmiete für April 2020 ebensowenig zu wie sie die Feststellung beanspruchen können, dass sich ihre Ansprüche auf Zahlung der Restgrundmiete für Januar 2020 (240 €), die Grundmieten für Februar und März 2020 und der Bruttomiete für April 2020 in Folge von Zahlungen nach der insoweit am 11.05.2020 eingetretenen Rechtshängigkeit (Bl. 85 d.A.) erledigt hätten. Denn die berechtigten Forderungen der Kläger waren durch die bis zum 04.03.2020 eingegangen Zahlungen, welche wie dargelegt auf die streitgegenständlichen Forderungen zu verbuchen waren, bereits vor Rechtshängigkeit erfüllt. II. 1. Randnummer 46 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO, nachdem der Beklagte der Teilerledigterklärung bezüglich der Bruttomieten September bis November 2019, der Grundmiete für Dezember 2019 und eines Teils der Grundmiete für Januar 2020 (780 €) nicht fristgerecht widersprochen hat (§ 91a Abs. 1, Satz 2 ZPO). Dabei waren auch die Kosten des erledigten Teils der Klägerseite aufzuerlegen. Soweit die Kläger dem Grunde nach berechtigte Forderungen rechtshängig gemacht hatten, welche erst durch die Zahlung vom 23.01.2020 erfüllt wurden, ergibt sich dies daraus, dass der Beklagte, der wie dargelegt berechtigterweise einen Nachweis der Gläubigerberechtigung der Kläger verlangte und diesen erst im Termin vom 07.02.2021 erhielt, seine Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt zurückhalten konnte, ohne Kostennachteile zu erleiden (arg ex § 93 ZPO). Im Übrigen waren die eingeklagten Zahlungen im Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit bereits erfüllt. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 2 ZPO. 2. Randnummer 47 a) Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG. Dabei war zunächst zu sehen, dass der Umstand, dass die Kläger ihr Herausgabeverlangen auf verschiedene Kündigungserklärungen gestützt haben, nicht zu einer Erhöhung des Streitwerts führt, da es sich insoweit zwar um verschiedene Streitgegenstände handelt (vgl. BGHZ 204, 134 Rn. 14), die aber wirtschaftlich identisch sind und folglich den Streitwert nicht erhöhen (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 17 [Stand: 01.01.2021]). Weiter war zu berücksichtigen, dass die Klägerin eine Teilerledigterklärung bezüglich der erhaltenden Teilzahlungen - welche dazu führt, dass sich der Streitwert hinsichtlich der erledigten Teile auf das Kosteninteresse reduziert (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – VIII ZR 100/17, juris Rn. 2 mwN) - erst mit der zweiten Klageerweiterung erklärt hat (Bl. 81 d.A.). Der für die Gerichtsgebühren maßgeblich bleibende (vgl. BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 27 [Stand: 01.01.2021]) Streitwert betrug bis hierhin 19.560 € (Klagantrag Ziffer 1: 12.240 €; Klagantrag Ziffer 2: 3.960 € zzgl. der Erweiterung gem. Bl. 59 d.A. (3.360 €)). Randnummer 48 Dieser Streitwert erhöhte sich nach Auffassung des erkennenden Gerichts durch die mit Schriftsatz vom 28.04.2020 (Bl. 81 d.A.) erklärte zweite Erweiterung der Klage (2.340 €) auf Grund der zugleich erklärten Teilerledigung - welche rechtshängige Ansprüche trotz Zahlung von 6.960 € nur im Umfang von 6.000 € betraf, da die Forderungen im Übrigen noch nicht eingeklagt waren - nicht mehr. Das Gericht folgt in dieser Frage, die obergerichtlich und in der Literatur äußerst umstritten ist (vgl. zum Streitstand etwa: OLG Stuttgart, Beschluss vom 28. November 2019 – 3 W 52/19, juris Rn. 14ff.; aus der Literatur einerseits etwa: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]; Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 4 Rn. 12 mwN; a.A.: Thiel in Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 16; Zöller/Vollkommer, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN), ob eine Addition wirtschaftlich nicht identischer Ansprüche auch vorzunehmen ist, wenn bei nachträglicher Wertänderung nicht alle Streitgegenstände des Verfahrens gleichzeitig geltend gemacht werden, derjenigen Auffassung, wonach eine Addition auch gem. § 39 Abs. 1 GKG die gleichzeitige Geltendmachung der Ansprüche erfordert. Dies entspricht im Rahmen des gem. § 5 ZPO zu bestimmenden Zuständigkeitsstreitwerts der h.M. (vgl. etwa Roth in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 5 Rn. 5; MünchKomm-ZPO/Wöstmann, 6. Aufl., § 5 Rn. 3; Zöller/Herget, 33. Aufl., § 5 Rn. 3 jew. mwN). Das Gerichtskostengesetz verweist in § 39 GKG - anders als die bis 30.06.2004 gültige Vorgängervorschrift (§ 12 Abs. 1 Satz GKG a.F.) - zwar nicht mehr auf § 5 ZPO und dem Wortlaut lässt sich eine Beschränkung auf Werterhöhungen nur im Falle von gleichzeitiger Geltendmachung der Ansprüche auch nicht entnehmen. Indessen bezweckte der Gesetzgeber mit dieser Änderung ausweislich der Gesetzesbegründung (Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts; BT-Drcks. 15/1971, S. 154) keine inhaltliche Veränderung. Vielmehr sollte die schon bislang geltende „Grundregel, dass in demselben Verfahren und in demselben Rechtszug die Werte mehrerer Streitgegenstände zusammengerechnet werden“, welche sich seinerzeit „allein durch die Verweisung in § 12 Abs. 1 GKG auf Vorschriften der Zivilprozessordnung, hier auf § 5 Halbsatz 1 ZPO [ergab]“, direkt „in das GKG eingestellt werden, weil sie für alle Gerichtsbarkeiten gelten soll.“ Eine von § 5 ZPO abweichende Auslegung des § 39 GKG widerspricht damit nach Auffassung des Gerichts dem Willen des Gesetzgebers (zutreffend: BeckOK-KostenR/Schindler, § 39 GKG Rn. 26 [Stand: 01.01.2021]). Randnummer 49 b) Soweit die mit der Teilerledigterklärung verbundene Streitwertreduzierung für die Berechnung der Anwaltsgebühren von Relevanz ist, weil zu keiner Zeit über Ansprüche mündlich verhandelt wurde, die den ursprünglichen Streitwert (16.200 €) überstiegen, was bei der Bewertung der Terminsgebühren zu berücksichtigen sein wird (vgl. OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 9 mwN), so hatte eine nach Zeitabschnitten gestaffelte Streitwertfestsetzung zu unterbleiben, nachdem keine Seite einen Antrag gem. § 33 Abs. 1 RVG gestellt hat (KG, JurBüro 2018, 249 juris Rn. 9, OLG München, JurBüro 2020, 660 juris Rn. 10). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460372 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Frankfurt 2 U 47/20

§ 535§ 536§ 540

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Zivilkammer - vom 9.3.2020 (Az.: 2-30 O 17/18) aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Frankfurt a.M. zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden haben wird. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 200.891,81 € festgesetzt. Gründe I. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO: Die Klägerin ist gemäß Grundbuchauszug (Anlage K 5, Anlagenband) Eigentümerin der Immobilie in Stadt1 Straße1. Der Grundbuchauszug weist als Voreigentümerin die A GmbH und davor die B GmbH & Co.. Die B GmbH & Co. schloss unter dem 14./27.3.2007 mit dem beklagten Land einen Mietvertrag über Flächen im 1. Untergeschoss, im Erdgeschoss sowie im 1. bis zum 3. Obergeschoss in dem Objekt zum Zwecke der Nutzung als Büro und Verwaltungsräume nebst 20 Stellplätzen in der Tiefgarage und zwei Stellplätzen im Außenbereich. Das Mietverhältnis wurde für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Es begann mit der Übergabe am 16.7.2007 gemäß Übergabeprotokoll vom 24.7.2007. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln: 11.1 Reparaturen und Instandhaltungskosten an den konstruktiven Teilen („Dach und Fach“) der Mietsache gehen zu Lasten des Vermieters. 11.2 Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. […] 11.3 Glasbruchschäden hat der Mieter auf eigene Kosten unverzüglich zu beseitigen. […] 14.1 Der Mieter hat dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache geräumt, gereinigt und in ordentlichem Zustand zurückzugeben. Diejenigen Teile der Mietsache, die bei Beginn des Mietverhältnisses neu gestrichen waren (z.B. Wände, Decken, Türen etc.) sind in fachgerecht neu gestrichenem Zustand zurückzugeben. Führt der Mieter in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durch, entfällt die Renovierungsverpflichtung zum Ende der Mietzeit gem. der Ziffer 14.1 Der Mieter wird dem Vermieter auf Verlangen eine geordnete Dokumentation über durchgeführte Schönheitsreparaturen / Renovierungen vorlegen. Werden keine Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchgeführt oder mit geeigneten Unterlagen nachgewiesen, gilt § 14 Ziff. 1. Am 17.7.2019 gab das beklagte Land das Mietobjekt an die A GmbH zurück. Insoweit wird auf das Rücknahmeprotokoll (Anlage K 3, Anlagenband) Bezug genommen. Ausweislich eines erstinstanzlich auszugsweise vorgelegten notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Anlage K 4, Anlagenband) veräußerte die A GmbH eine Immobilie an die Klägerin. Gemäß Ziffer 6.1 des Vertrages sei Stichtag der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Am Stichtag sollten Besitz, Gefahr, Nutzungen und … Lasten sowie sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden öffentlich-rechtlichen Pflichten … auf den Käufer übergehen. In Ziffer 6.5 trat der Verkäufer „bereits jetzt mit Wirkung zum und aufschiebend bedingt auf den Stichtag (a) alle den Kaufgegenstand betreffenden Ansprüche gegen die Mieter gemäß Anlage 1 einschließlich aller Ansprüche und Rechte aus den Mietverträgen gemäß Anlage 1, die am oder nach dem Stichtag entstehen und/oder fällig werden und/oder die Zeit ab dem Stichtag betreffen, soweit in diesem Vertrag nicht etwas anderes vereinbart ist, … an den dies annehmenden Käufer ab. Mit Schreiben vom 10.1.2018 (Anlage K 4 a, Anlagenband) bestätigte die A GmbH dem beklagten Land unwiderruflich, dass sie „mit Wirkung ab dem 1.9.2017 sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in Stadt1. und dessen Beendigung“ an die Klägerin abgetreten habe, welche die Abtretung angenommen habe. Diese Abtretung umfasse ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen. Nachdem das beklagte Land die Durchführung weiterer Arbeiten oder Zahlungen abgelehnt hatte, beauftragte die Klägerin die C GmbH E, Stadt2, mit der Erstellung eines vorsorglichen Beweissicherungsgutachtens. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf das Gutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) einschließlich des Raumbuchs (Anlage K 8, Anlagenband) Bezug genommen. Die Kosten für das Gutachten stellte die C GmbH E der Klägerin unter dem 21.12.2017 mit insgesamt 8.700,22 € netto bzw. 10.353,26 € brutto in Rechnung (Anlage K 10, Anlagenband). Auf der Grundlage dieser Feststellungen verlangt die Klägerin von der Beklagten mit ihrer Klage die Kosten für die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes in Höhe von insgesamt 240.239,49 € netto nebst Erstattung der Gutachterkosten. Wegen der Einzelheiten der Kostenpositionen wird auf den Schriftsatz vom 11.1.2018, Seiten 109 ff., (Blatt 111 ff. der Akte) Bezug genommen. Jedenfalls verlangt die Klägerin Schadenersatz in Höhe von insgesamt 180.692,42 € netto. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 18 ff., (Blatt 223 ff. der Akte) verwiesen. Das beklagte Land stellt die Aktivlegitimation der Klägerin in Abrede und hält die Vertragsklauseln in § 11 und § 14 des Mietvertrages, auf welche die Klägerin ihre Forderungen stützt, für unwirksam. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen D durch Zwischenurteil über den Grund und Teilurteil vom 9.3.2020 (Blatt 325 ff. der Akte), dem beklagten Land zugestellt am 13.3.2020, die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. über eine Verurteilung zur Zahlung von 240.239,49 € nebst Zinsen dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und das beklagte Land verurteilt, an die Klägerin 8.700,22 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.2.2018 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das beklagte Land sei dem Grunde nach zu einer vollen Haftung für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Klägerin stehe aus abgetretenem Recht ein entsprechender Schadenersatzanspruch zu. Die Eigentumslage an dem Mietobjekt ergebe sich aus dem Inhalt des vorgelegten Grundbuchauszugs, den das beklagte Land nicht hinreichend in Abrede gestellt habe. Gleiches gelte im Hinblick auf das Schreiben vom 10.1.2018 für den Umstand der Abtretung. Die Klauseln in den §§ 11 und 14 des Mietvertrages, nach denen das beklagte Land Instandhaltungsarbeiten und bei Beendigung des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, seien wirksam. Die Klausel des § 14 unterliege nicht der gesetzlichen Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, da sie zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden sei. Die Vermieterseite habe die Endrenovierungsklausel ernsthaft zur Disposition gestellt. Dies habe sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen D ergeben. Bedenken bestünden lediglich an der Wirksamkeit von § 11 Ziffer 3 des Mietvertrages über die Ersatzpflicht bei Glasbruch. Die Klägerin berufe sich aber auf solche Schäden nicht. Das beklagte Land sei zur Zahlung der entstandenen Gutachterkosten verpflichtet, da die Klägerin wegen dessen Pflichtverletzung zur Einholung eines Gutachtens über den Schaden grundsätzlich berechtigt gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Den Tatbestand des Urteils vom 9.3.2020 hat das Landgericht auf Antrag des beklagten Landes durch Beschluss vom 18.5.2020 (Blatt 376 ff. der Akte) unter Abweisung des Antrags im Übrigen teilweise berichtigt. Gegen diese Verurteilung wendet sich das beklagte Land mit seiner am 1.4.2020 eingelegten und am 7.5.2020 begründeten Berufung. Es hält das Teilurteil für unzulässig, da die Gefahr widersprechender Entscheidungen bestehe. Das beklagte Land wiederholt sein Bestreiten des angeblichen notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, der Behauptung, er betreffe das Mietobjekt, und die vorgetragene Abtretung. Das erstinstanzliche Bestreiten sei zulässig gewesen. Es ist der Ansicht, das Schreiben vom 10.1.2018, welches eine angeblich erfolgte Abtretung bestätigen solle, betreffe nur Ansprüche, die nach dem 1.9.2017 entstanden seien. Auch die Vertretungsbefugnis des Verfassers dieses Schreibens stellt sie in Abrede. Ein Rechtsübergang nach Maßgabe des § 566 BGB komme nicht in Betracht, da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des angeblichen Abschlusses des Grundstückskaufvertrages beendet gewesen sei. Das Land ist der Ansicht, bei den Vertragsklauseln in den §§ 11 und 14 handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die ursprüngliche Vermieterin sei zu keinem Zeitpunkt bereit gewesen, von der Verpflichtung zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Etwas Anderes habe die Klägerin nicht bewiesen. Der geltend gemachte Anspruch umfasse auch Glasschäden, so dass die Regelung des § 11.3 des Mietvertrages einschlägig wäre, die aber unwirksam sei, zumal im Rahmen der Betriebskosten auch die Glasversicherung umlagefähig gewesen sei. Das beklagte Land stellt weiterhin sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede. Insoweit wäre jedenfalls Beweis zu erheben gewesen. Die erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten seien gegebenenfalls zu quoteln. Tatsächlich schulde das Land keinerlei Kosten. Ergänzend bezieht das beklagte Land sich auf seinen erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 7.5. und 18.9.2020 (Blatt 401 ff., 509 der Akte) verwiesen. Das beklagte Land beantragt, das Urteil des Landgerichts aufzuheben und den Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen, hilfsweise, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts die Klage insgesamt abzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts, insbesondere auf dessen Beweiswürdigung anhand sämtlicher tatsächlicher Umstände, sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Ansicht, das beklagte Land habe in seiner Berufungsbegründung die Beweiswürdigung nicht hinreichend konkret angegriffen. Entsprechendes gelte für das Bestreiten ihrer Aktivlegitimation durch das beklagte Land, das insgesamt unzulässig ins Blaue hinein erfolgt sei. Hierzu legt sie ergänzend die vollständige Fassung des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017 (Blatt 438 ff. der Akte), den Grundbuchauszug, welcher die Eigentumsumschreibung dokumentiert (Blatt 490 ff. der Akte), einen Katasterauszug vom 22.5.2017 (Blatt 494) sowie ein Schreiben der A GmbH vom 28.5.2020 (Blatt 495 f. der Akte) vor, in welchem die Geschäftsführer erklären, dass die Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 zur Abgabe der darin gegebenen Erklärungen berechtigt gewesen seien. Auch das Bestreiten der Tätigkeiten des Sachverständigen, seines Aufwands und der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der Abrechnung sei im Hinblick auf die Vorlage des gesiegelten Gutachtens eines von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und ohne konkrete Angaben zu den angeblich richtigen Abrechnungssätzen unbeachtlich. Die Kosten des zulässigerweise beauftragten Sachverständigen seien jedenfalls in voller Höhe zu erstatten. Der Erlass eines Teilurteils sei zulässig gewesen; die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen bestehe nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.6.2020 (Blatt 431 ff. der Akte) Bezug genommen. II. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie vorläufigen Erfolg. Das Grund- und Teilurteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 9.3.2020 war auf Antrag des beklagten Landes insgesamt aufzuheben, und die Sache war zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO). Allerdings war der Erlass eines Teilurteils durch das Landgericht nicht wegen der Gefahr widersprechender Entscheidungen unzulässig (§ 301 Abs. 1 S. 2 ZPO). Denn es hat die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen nicht begründet. Bei Entscheidung durch Teilurteil kann es zu einer abweichenden Entscheidung nicht nur bei einer anderen Auffassung des Rechtsmittelgerichts, sondern auch im Falle eines Richterwechsels im Dezernat oder einer Änderung der Auffassung des Richters kommen. Mit der Entscheidung über die Verurteilung der Beklagten zur Erstattung der Gutachterkosten in der beantragten Höhe von 8.700,22 € und mit der Entscheidung der Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach hat das Gericht nicht zugleich über eine für die Klage im Übrigen vorgreifliche Vorfrage entschieden, die bei der weiteren Entscheidung über den Streitgegenstand anders entschieden werden könnte. Vielmehr hat das Gericht gerade zugleich mit der Teilverurteilung zur Erstattung der Gutachterkosten ein Grundurteil zur Klage im Übrigen erlassen, mit dem es die volle Haftung des beklagten Landes dem Grunde nach für unterlassene Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen ausgesprochen hat (vgl. hierzu Zöller/Feskorn, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 301 Rdnrn. 12 ff., 15, m.w.N.). Auch wenn die Entscheidung zu der Erstattungsfähigkeit der Gutachterkosten anders zu treffen sein wird, da nicht alle durch das Gutachten festgestellten Mängel des Mietobjekts zu einer Schadenersatzpflicht des beklagten Landes führen, ist in diesem Fall zugleich die Entscheidung über die Schadenersatzpflicht dem Grunde nach entsprechend zu ändern. Eine Entscheidung im Betragsverfahren allein hätte einen Widerspruch zu der Teilverurteilung nicht begründen können. Das Grund- und Teilurteil war aber aus dem Grunde aufzuheben, weil das Landgericht über die nach Grund und Höhe streitigen Ansprüche der Klägerin durch das angefochtene Grundurteil vorab über den Grund des Anspruchs entschieden hat, diese Entscheidung teilweise unrichtig ist und der Streit über den Betrag der Ansprüche ist nicht zur Entscheidung reif. Der Klägerin steht gegen das beklagte Land aus abgetretenem Recht der vormaligen Eigentümerin des Anwesens, der A GmbH, - insoweit im Einklang mit dem Grundurteil des Landgerichts - ein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens geschuldeter Schönheitsreparaturen zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 14.1 des Mietvertrages). Ihr steht aber kein Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsarbeiten zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 11.2 des Mietvertrages), da diese Vertragsklausel unwirksam ist und ein entsprechender Anspruch nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch nicht aus sonstigen Rechtsgründen besteht. Die Sachbefugnis der Klägerin für die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche ergibt sich aus ihrer Vereinbarung der Abtretung der Ansprüche mit der Voreigentümerin, der A GmbH, in Ziffer 10.4 (e) des notariellen Kaufvertrages vom 21.7.2017, mit welchem die Klägerin das Mietobjekt von der vormaligen Eigentümerin erworben hat und den die Klägerin nunmehr vollständig vorgelegt hat. Während in Ziffer 6.5 (a) lediglich Ansprüche gegen aktuelle Mieter abgetreten sind, enthält Ziffer 10.4 des Kaufvertrages eine Regelung betreffend den bereits seit dem 15.7.2017 beendeten Mietvertrag mit dem beklagten Land. Hierin haben die Vertragsparteien die Abtretung aller Ansprüche, die der Verkäuferin aus dem beendeten Mietvertrag zustehen könnten, vom Stichtag an vereinbart. Stichtag war gemäß Ziffer 6.1 des Kaufvertrages grundsätzlich der Tag der Zahlung des Kaufpreises. Da aus dem beendeten Mietvertrag von diesem Stichtag an keine Ansprüche mehr entstehen konnten, wird deutlich, dass die Angabe des Stichtags allein die Bedeutung hatte, die vereinbarte Abtretung wirksam werden zu lassen, nicht, den Umfang der abgetretenen Ansprüche zu bestimmen. Dieses Verständnis entspricht der Regelung in Ziffer 6 des Kaufvertrages über die Bedeutung des Stichtages für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Dem entspricht es weiterhin, dass die A mit Schreiben vom 10.1.2018 (Blatt 496 der Akte) der Klägerin gegenüber bestätigte, dass sie mit Wirkung vom 1.9.2017 an, bei dem es sich wohl um den Stichtag handelt, sämtliche Ansprüche aus und im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 14.3./27.3.2007 und den drei Nachträgen über das Mietobjekt Straße1 in ... und dessen Beendigung an die Klägerin abgetreten habe und dass diese Abtretung ausdrücklich auch sämtliche Ansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen, Rückbaumaßnahmen oder sonstiger im Rahmen einer vertragsgemäßen Rückgabe geschuldeter Mieterleistungen, sowie die Ansprüche, die bei Nichterfüllung entstehen, umfasse. Die Vertretungsbefugnis der Unterzeichner des Schreibens vom 10.1.2018 hat die A durch ihre Geschäftsführer mit Schreiben vom 28.5.2020 (Blatt 495 der Akte) bestätigt. Die Richtigkeit dieser Unterlagen hat das beklagte Land nicht mehr in Abrede gestellt. Auch im Übrigen bestehen gegen die Richtigkeit keine Bedenken. Das beklagte Land ist nicht aufgrund der Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin verpflichtet, Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsplichten aus dem Mietvertrag zu leisten, da es zu einer entsprechenden Instandhaltung nicht verpflichtet war. Die Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ist unwirksam. Hiernach hat der Mieter innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen [also nicht die konstruktiven Teile („Dach und Fach“) betreffen] und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchzuführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. Ferner sind die zu den Mietflächen gehörenden Teeküchen und die Notstromversorgung (Dieselmotor im Keller) ebenfalls vom Mieter zu warten und ggfs. instand setzen zu lassen. Bei dieser Klausel handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 BGB). Sie ist für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert; die damalige Vermieterin hat sie dem beklagten Land bei Abschluss des Vertrages gestellt. Eine Individualvereinbarung wie bei der Regelung in § 14.1 des Mietvertrages hat das beklagte Land insoweit nicht behauptet. Die Klausel ist hinsichtlich der Übertragung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB) auf den Mieter unwirksam, da sie den Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 BGB). Denn dem Mieter wird durch diese Vertragsklausel nicht nur Instandhaltungsaufwand auferlegt, der ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und es fehlt an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach. Zwar nimmt die Klausel ausdrücklich darauf Bezug, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist aber noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 41 ff.; NJW-RR 2006, 84 ff.; Guhling/Günter/Boerner, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 535, Rdnrn. 118 ff., m.w.N.). Das Mietobjekt war bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu. Davon, dass sämtliche Einrichtungen neuwertig gewesen wären, so dass jegliche Verschlechterung allein dem beklagten Land als Mieter zuzurechnen wäre, kann nicht ausgegangen werden. Eine Ersatzpflicht des beklagten Landes kann nur insoweit in Betracht kommen, wie eine andere Rechtsgrundlage für die Erstattungsfähigkeit der Kosten besteht, insbesondere im Falle einer Beschädigung, welche über die vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB) hinausgeht und welche das beklagte Land auch im Übrigen zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Aufgrund des bisherigen Vorbringens der Parteien kann dies nicht abschließend beurteilt werden. Das Landgericht hat hierzu nach seiner Sicht konsequent keine Feststellungen getroffen. Unwirksam ist auch die Regelung in § 11.3 des Mietvertrages, die eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und nach welcher der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Auch insoweit fehlt eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertreten müssen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Insoweit macht die Klägerin allerdings - anders als vom Landgericht auf Seite 10 des Urteils angenommen - in der Klageschrift, Seiten 113 f., (Blatt 115 f. der Akte) Kosten für die Erneuerung der Fensterverglasung in Raum 04 im Erdgeschoss sowie im Raum 12 im 2. Obergeschoss in Höhe von insgesamt 3.000,- € brutto, mithin 2.521,01 € netto geltend. Ob diese behaupteten Schäden von dem beklagten Land gegebenenfalls aus einer anderen Rechtsgrundlage zu erstatten sind, hat das Landgericht aus seiner Sicht konsequent nicht erwogen. Hingegen ist das beklagte Land zum Schadenersatz verpflichtet, soweit es zum Vertragsende die geschuldeten Schönheitsreparaturen unterlassen hat. Die entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien in § 14.1 des Mietvertrages ist wirksam. Sie ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des beklagten Landes unwirksam, da sie nicht der Wirksamkeitskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt (§ 307 Abs. 1 BGB). Es handelt sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 BGB), sie wurde vielmehr zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Der Senat schließt sich insoweit den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Die Tatsachenfeststellungen durch das Landgericht, welche der rechtlichen Würdigung zugrunde liegen, sind für das Berufungsgericht bindend; konkrete Anhaltspunkte, welche Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen würden, bestehen nicht, erneute Feststellungen hierzu sind daher nicht geboten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat die Aussage des Zeugen sowie die weiteren Umstände zutreffend gewürdigt. Das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ergibt sich nicht daraus, dass die damalige Vermieterin nicht bereit gewesen wäre, von der Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Denn mit der letztlich vereinbarten Klausel in § 14.1 des Mietvertrages hat die Vermieterin gerade von der unbedingten Pflicht des Mieters zur Endrenovierung in den Fällen abgesehen, in welchen der Mieter „in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen / Renovierungen durchführt und er dies mit geeigneten Unterlagen nachweist.“ Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt. Dies hat die vormalige Vermieterin mit der genannten Vertragsklausel hinreichend getan. Das Landgericht hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch das wirtschaftliche Interesse der vormaligen Vermieterin und die Verhandlungsposition des beklagten Landes zutreffend berücksichtigt. Eine Abgrenzung bei den einzelnen Schadenspositionen als Schönheitsreparatur oder Instandhaltungsmaßnahme oder Beseitigung einer vertragswidrigen Beschädigung ist auf der Grundlage des bisherigen Vortrags der Parteien nicht hinreichend möglich. Das von der Klägerin eingeholte vorsorgliche Beweissicherungsgutachten vom 6.12.2017 (Anlage K 7, Anlagenband) zeigt in dem als Anhang beigefügten Raumbuch (Anlage K 8, Anlagenband), wiedergegeben in der Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 9 ff., ergänzt durch den Schriftsatz vom 29.11.2018 (Blatt 11 ff., 213 ff. der Akte) lediglich tabellarisch die einzelnen Mängel auf. Das beklagte Land hat überdies sämtliche Umstände die Gutachtenerstattung betreffend in Abrede gestellt, so dass jedenfalls das Vorhandensein und der konkrete Umfang der Mängel und Schäden bisher streitig sind. Die Kosten für die Beseitigung der Mängel hat die Klägerin in ihrer Klageschrift vom 11.1.2018, Seiten 110 ff., sowie im Schriftsatz vom 29.11.2018, Seiten 54 ff. (Blatt 112 ff., 258 ff. der Akte) anhand des in Bezug genommenen, jedoch nicht bei der Akte befindlichen Kostengutachtens vom 19.12.2017 nach den einzelnen aufgelisteten Positionen jeweils pauschal angegeben, wobei es die Kosten einer Schadensposition mit der Anzahl der Fälle, der Größe der Fläche oder der Länge multipliziert hat. Eine Abgrenzung der einzelnen abstrakt angegebenen Positionen als Schönheitsreparatur oder als Instandhaltungsmaßnahme oder als vertragswidrige Beschädigung ist nach dem gegenwärtigen Vortrag der Parteien nicht ohne weiteres möglich. Dies betrifft insbesondere die im Schriftsatz vom 29.11.2018 genannten Punkte, also von der Klägerin als Beschädigungen bezeichneten Mängelerscheinungen, fehlende Gegenstände sowie die Positionen Fensterbeschläge, Fenstergriffe, Innenjalousien und die Haustechnik. Die Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung an das Landgericht umfasst auch die Verurteilung des beklagten Landes im Wege des Teilurteils zum Tragen der erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten von 8.700,22 €, da dieser Teil der Forderung nicht entscheidungsreif ist. Die Gutachterkosten werden unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Verpflichtung, die Kosten für die Mängelbeseitigung zu tragen oder nicht zu tragen zu quoteln sein. Denn nur hinsichtlich der Mängel, für welche das beklagte Land dem Grunde nach Schadenersatz zu leisten hat, war die Beauftragung des Sachverständigen durch die Schadensverursachung berechtigt, so dass die Kosten der Begutachtung auf einem pflichtwidrigen handeln des beklagten Landes beruhen. Im Übrigen hatte das beklagte Land auch das Entstehen der Sachverständigenkosten nach Grund und Höhe bestritten. Dabei ist allerdings unerheblich, ob die Klägerin die Gutachterrechnung vom 21.12.2017 auch beglichen hat, da das beklagte Land eine Erstattungspflicht insgesamt in Abrede stellt (entsprechend § 250 S. 2 BGB). Wäre dieser Teil des Streitgegenstandes durch das Berufungsgericht abschließend zu entscheiden, müsste der Prozess in zwei Instanzen geführt werden (vgl. hierzu Zöller/Heßler, a.a.O., § 538, Rdnr. 47, m.w.N.). Der Rechtstreit war demzufolge insgesamt unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO). Die Entscheidung über die Kosten auch des Berufungsverfahrens war dem Landgericht vorzubehalten. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Vielmehr beruht die Entscheidung hinsichtlich der Wirksamkeit von § 14.1 des Mietvertrages im Wesentlichen auf einer Tatsachenfeststellung. Der Streitwert beträgt 80 % der Forderung von 240.239,49 € gemäß Klageantrag zu 1) und somit 192.191,59 € zuzüglich des zuerkannten Betrages von 8.700,22 € gemäß Klageantrag zu 2), mithin 200.891,81 € (§ 3 ZPO). 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BGH VIII ZR 124/0528.06.2006 · VIII. Zivilsenat

§ 535

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 124/05 Verkündet am: 28. Juni 2006 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta- bakkonsum. b) Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mie- ter einer Wohnung des Klägers in H. . Der Mietvertrag vom 3. Januar 2000 enthält unter anderem folgende Formularklauseln: 1 "§ 8 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende … 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter § 8, Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. … Bei Beendigung des Mietvertrages gilt die nachstehend festge- legte Regelung. 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen inner- halb folgender Fristen auszuführen: a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkam- mer, Bad, Dusche, WC alle drei Jahre - 3 - b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonsti- gen Räume alle fünf Jahre ... 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmän- nisch nachzuholen. ... § 9 Beginn der Renovierungsfristen Die Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrages be- ginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. § 17 Beendigung des Mietverhältnisses 1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus §§ 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mieträume bei Be- endigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zu- rückzugeben". Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten un- ter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Auf Antrag des Klägers wurde in einem selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung eingeholt. 2 Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten Zahlung von Scha- densersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden (795,41 €), Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Tür- rahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) und des Austauschs von Halogenlampen in der Küche (13 €) begehrt. Insgesamt hat der Kläger zunächst 9.218,28 € nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Höhe von 3 - 4 - 1.687,26 € in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als Bürgin an den Kläger ge- zahlt hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kläger die Aus- zahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausga- be der Bürgschaftsurkunde an die Bürgin verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des Zahlungsantrags in Höhe von 1.520,26 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewie- sen. Mit seiner Berufung hat der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren - mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in Höhe von 8.422,86 € nebst Zinsen abzüglich 1.687,26 € sowie seinen Antrag auf vollstän- dige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Beru- fung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine im Berufungsrechtszug gestellten Anträge weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg. 4 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 5 Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von Malerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Aus- führung von Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 BGB unwirksam. Der in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan enthalte eine "starre" Fällig- keitsregelung, weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren bezie- hungsweise von fünf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno- 6 - 5 - vierungsbedürftig seien. Die Unwirksamkeit des Fristenplans habe die Unwirk- samkeit aller in § 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des Weiteren liege nicht deshalb eine "übervertragsgemäße Abnutzung" der Räume vor, weil sich nach dem Vorbringen des Klägers an Wänden und Decken ein starker "Nikotinbelag" gebildet habe. Die Parteien hätten keine Vereinbarung getroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Daher stelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit verbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, könne der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der regulären Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung hätten die Parteien jedoch nicht getroffen. Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Be- klagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch "Ni- kotineinwirkung" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rück- gabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflich- tung der Beklagten zur Reinigung der Küche und des Kellers verneint habe, sei dies hinsichtlich der Spinnweben im Keller zweifelhaft, weil diese bei der ge- schuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden müssten. Aller- dings werde der dem Kläger insoweit entstandene Schaden bereits durch den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der Beklagten habe aus den vorgenannten Gründen Erfolg. 7 - 6 - B. 8 Die Revision des Klägers ist zulässig; insbesondere ist sie entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung uneingeschränkt - einschließlich der gel- tend gemachten Reinigungskosten für Küche und Keller - statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). 9 Es kann dahinstehen, ob den Gründen des Berufungsurteils, in denen die Revision "wegen der unter Ziff. II 2 behandelten Rechtsfragen" zugelassen worden ist, eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, der Ge- genstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimm- te Rechtsfragen zu beschränken (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - VII ZR 18/03, BGH- Report 2005, 393, unter II 2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II). An einer solchen Trennbarkeit des Gesamtstreitstoffs fehlt es im vorlie- genden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. II 2 und 3 als auch - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. II 3 und 4 behandelten Ansprüche des Klägers in einem rechtlichen Zusammenhang ste- hen, der die Beschränkung der Revisionszulassung hindert. Das Berufungsge- richt hat zunächst einen Anspruch des Klägers auf Erstattung der Kosten für Malerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidri- ge Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. II 2). Den weiter geltend gemachten 10 - 7 - Schadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der Küche und des Kellers hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen ergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt für unbe- gründet gehalten (Ziff. II 3 und 4). Diese Schadensersatzansprüche hat das Be- rufungsgericht darüber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der Beklagten zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand geprüft und einen Anspruch des Klägers verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des Gesamtstreitstoffs jeweils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beur- teilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss der Reinigungskosten für Küche und Keller entgegen. Denn anderenfalls be- stünde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des Revisionsgerichts und der - im Falle der Beschränkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren - Entscheidung des Berufungsgerichts über dieselbe Rechtsfrage ein Wider- spruch entstehen könnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, aaO). Das Berufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen Überprüfung. C. Die Revision des Klägers ist nicht begründet; sie ist daher zurückzuwei- sen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Klägers auf Zahlung von Renovierungs- und Reinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt. 11 I. Klage 1. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadenser- satz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB hin- sichtlich der Kosten für Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) so- 12 - 8 - wie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €) nicht zu. Die Beklagten haben weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheits- reparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von "Nikotinrückstän- den" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt. 13 a) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar 2000 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. aa) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in § 8 Ziff. 3 des Mietver- trags enthaltenen Fristenplan, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schön- heitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgeführten Räumen alle drei Jahre und in den unter Buchst. b) genannten Räumen alle fünf Jahre auszufüh- ren, als "starre" Fälligkeitsregelung angesehen. 14 Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Beru- fungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil Fristenpläne in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. 15 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli- chen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines 16 - 9 - verständigen Mieters hat die in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Reno- vierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erschei- nungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 a, zu einem insoweit inhalts- gleichen Fristenplan). Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon abwei- chender, am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeit- punkt auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit anderen Klauseln des Mietvertrags, insbesondere mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9. Gemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den - hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden. § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wenn er die Räume zu § 8 Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b) mindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8 Ziff. 3 abweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr ist auch diese - eigenständige - Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie - wie § 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindli- chen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. § 9 des Mietvertrags regelt den Zeitpunkt des Beginns der 17 - 10 - Renovierungsfristen, hat jedoch nicht die Fälligkeit von Renovierungen zum Gegenstand. 18 bb) Die Unwirksamkeit der in § 8 Ziff. 3 und 5 des Mietvertrags enthalte- nen Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnis- ses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Fristen- plan nach § 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausführung der Schön- heitsreparaturen trennbare Fälligkeitsregelung. Vielmehr bildet der Fristenplan mit der Schönheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3; vom 22. September 2004, aaO, unter II 1 c; vom 5. April 2006, aaO). Denn der Fristenplan hat turnusmäßig wiederkehrende Renovie- rungspflichten zum Gegenstand. Führt der Mieter während des Mietverhältnis- ses entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen unter Beachtung des Fristenplans aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut zu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vor- zunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im Fristen- plan festgelegten Renovierungsintervalle. Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietver- trags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, müssten die Zeiträume, nach de- ren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter Zugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Se- nat, BGHZ 92, 363, 368 f.). Hierdurch würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht (gerade noch) zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre eine unzulässige gel- tungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 19 - 11 - 2004 und vom 22. September 2004, jew. aaO). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht. 20 cc) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Schließung einer im Vertrag entstandenen Regelungslücke liegen nicht vor. Die Revision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln müsse diejenige Gestaltungsmöglichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Ab- wägung der beiderseitigen Interessen gewählt hätten, wenn ihnen die Unwirk- samkeit bekannt gewesen wäre; dies sei deshalb geboten, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kos- ten ihrer Ausführung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erhöhend be- rücksichtigt worden seien. Damit dringt die Revision - die im Übrigen nicht auf- zeigt, welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu treten hätte - nicht durch. Gemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Ver- tragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsaus- legung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel entstandenen Lücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rech- nung tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Vorausset- zung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 21 - 12 - Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde (vgl. BGHZ 87, 309, 321; 96, 18, 26, jew. zu § 6 Abs. 2 AGBG). 22 b) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange- nommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemiete- ten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver- ursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578 und NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 29; Staudin- ger/Emmerich, BGB (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revi- sion meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Pader- born, NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu 23 - 13 - tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gege- ben ist. 24 Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädi- gung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde (vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, dass der Sachverständige G. in seinem im selbständigen Beweisverfahren erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil als "Schädigungen der Oberfläche" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im Wesent- lichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typi- scher Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich sind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfu- gen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typi- schen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vor- getragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher noch nicht erneuert worden waren. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbil- lig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausfüh- rung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertrag- licher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwäl- zen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf- 25 - 14 - grund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von Re- novierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Klägers als Verwender der unzulässigen Formularklauseln. 26 2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Be- trag von 154 € hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "Nikotin- ablagerungen" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsge- richt ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückga- be beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saar- brücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerbe- raum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Be- sen grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft versäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der Küche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug 27 - 15 - auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts an- geschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die Be- seitigung groben Schmutzes an "horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder oberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - um- fasse. Diese Rügen sind nicht begründet. 28 Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besen- reinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zu- sammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon ausge- gangen, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Ver- letzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht je- doch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übri- gen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Wür- digung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Feh- ler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt. - 16 - II. Widerklage 29 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers auch hin- sichtlich seiner Verurteilung nach dem Widerklageantrag zurückgewiesen. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in Hö- he von 1.520,26 € zu, weil - wie ausgeführt - Schadensersatzansprüche des Klägers, die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag übersteigen, nicht bestehen. Vorsitzende Richterin Ball Dr. Leimert Dr. Deppert ist mit Ablauf des Monats Juni 2006 in den Ruhestand getreten und daher gehindert, ihre Unterschrift beizufügen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 16.09.2004 - 52 C 130/04 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 122/04 -

AG Hamburg 49 C 150/22

§ 535§ 538§ 551§ 556

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Insoweit vorliegend dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. 2. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen (hier: Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt). 3. Eine hinreichende Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass spezifiziert aufgeführt wird, warum der Mieter welche Arbeiten vornehmen soll. Daran fehlt es, wenn der Mieter nur allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wird. 4. Das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern vermag eine Renovierungsverpflichtung nicht zu begründen, wenn der Mieter nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt. 5. Eine (unwirksame) Klausel, nach der die vorhandenen Elektrogeräte nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen werden, wobei Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte nicht in die Verantwortung des Vermieters fallen und eventuell anfallende Kosten die Mieter zu tragen haben, schließt einen Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigungen aus. Orientierungssatz 1. Insoweit vorliegend dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 29. April 2022 - 8 C 451/19).(Rn.27) 2. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung. Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt worden.(Rn.28) 3. Eine hinreichende Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass spezifiziert aufgeführt wird, warum der Mieter welche Arbeiten vornehmen soll. Daran fehlt es, wenn der Mieter nur allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wird, da er dem Schreiben insoweit nicht entnehmen kann, welche Arbeiten im Einzelnen von ihm verlangt werden und was an den von ihm bereits ggf. durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird (Anschluss LG Kiel, Urteil vom 9. Juni 2015 - 1 S 274/04).(Rn.29) 4. Das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern vermag vorliegend eine Renovierungsverpflichtung nicht zu begründen, da der Mieter nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt.(Rn.30) 5. Eine Klausel, nach der die vorhandenen Elektrogeräte, wie z. B. Herd mit Backofen und Cerankochfeld, Kühlschrank, Wrasenabzug, Mikrowelle, Geschirrspülmaschine nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen werden, wobei Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte nicht in die Verantwortung des Vermieters fallen und eventuell anfallende Kosten die Mieter zu tragen haben, schließt einen Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigungen aus.(Rn.32) Tenor 1. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an den Beklagten und Widerkläger sowie Frau C. 5.091,84 € (fünftausendeinundneunzig 84/100 EURO) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 29.09.2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage ebenso wie die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 87 % und der Beklagte 13 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 24.196,90 € mit Ausnahme der anwaltlichen Terminsgebühren, die sich nach einem Streitwert von 21.563,74 € bemessen. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis im Hinblick auf den Rückgabezustand der vom Beklagten angemieteten Wohnung, der Beklagte seinerseits beantragt widerklagend die Erstattung der von ihm bei Mietbeginn geleisteten Mietkaution. Randnummer 2 Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter der im […] in […] Hamburg dort im 1. Obergeschoss links gelegenen 4-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von etwa 143 m². Der Mietvertragsabschluss folgte zum 01.01.2013. Nach § 17 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, während der Mietzeit die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen. Diese wurden definiert dahingehend, dass dazu gehört das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen, wobei in § 30 des Mietvertrages klargestellt wird, dass handwerksgerecht im Sinne von fachmännisch ausgeführt zu verstehen ist, was auch eine Eigenarbeit oder beauftragte Hilfskräfte nicht ausschließt. In § 30 des Mietvertrages war unter „Sonstige Vereinbarungen“ im Übrigen geregelt, dass es in der Küche Ober- und Unterschränke und eine Spüle gibt. Die vorhandenen Elektrogeräte, wie z. B. Herd mit Backofen und Cerankochfeld, Kühlschrank, Wrasenabzug, Mikrowelle, Geschirrspülmaschine werden nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen. Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte fallen nicht in die Verantwortung des Vermieters. Eventuell anfallende Kosten haben die Mieter zu tragen. Laut § 12 des Mietvertrages belief sich die Kaution des Beklagten sowie der weiteren Mieterin auf 5.970,00 €, wobei nach Maßgabe des Schriftsatzes vom 23.06.2022 ein Anspruch über 5.790,00 € insoweit bestand. Randnummer 3 Ergänzend wird hinsichtlich des Mietvertrages Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 18 ff d. A.). Randnummer 4 In den letzten 9 Monaten des Mietverhältnisses, welches am 30.04.2021 endete, zahlten der Kläger sowie die weitere Mieterin Frau F. statt 2.287,49 € lediglich 2.270,00 €. Insoweit bestand ein Mietrückstand bei Mietende in Höhe von 157,41 €. Randnummer 5 Im Übrigen monierte der Kläger bei der Rückgabe den Zustand von Türen und Zargen in Bad und Schlafzimmer, eine defekte sowie zerbrochene Scheibe in der Badezimmertür sowie im Fenster zum hinteren Lichtschacht, einen Defekt der Duschabtrennung, eine Verkalkung des Marmorwaschtisches, Klebereste auf den Fliesen, eine Beschädigung an der Arbeitsplatte in der Küche, ein zerbrochenes Metallfettgitter bei der Dunstabzugshaube, das Fehlen von Rosten und Gemüseschale im Kühlschrank, ein verdreckter Backofen bei dem Backblech sowie Backrost ersetzt werden mussten, starke Schäden im Parkett in den vorderen beiden Zimmern sowie das Fehlen der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Insbesondere waren die Wände ungeachtet vieler Bohrlöcher und Dübel nicht frisch gestrichen. Randnummer 6 Hinsichtlich des Rückgabezustandes wird insoweit Bezug genommen auf die Fotodokumentation des Klägers Anlagen K 2 bis K 10 (Bl. 30 bis 43 d. A.) sowie die Dokumentation des Beklagten (Bl. 92 bis 108 d. A.). Randnummer 7 Der Kläger setzte dem Beklagten sowie Frau F. über einen Herrn S. mit Mail vom 04.05.2021 eine Frist bis 14.05.2021 zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen. Dabei wurde auf § 17 des Mietvertrages hingewiesen und festgestellt, dass laufende Schönheitsreparaturen offensichtlich nie durchgeführt worden seien. Es gäbe keinerlei Maler- und Lackarbeiten oder sonstige Instandhaltungsarbeiten seit dem Einzug im Jahre 2008 bzw. der Übergabe am 19.12.2008. Auch sei die Wohnung in einem sehr verdreckten Zustand gewesen, wobei sich die Fristsetzung nur auf die Schönheitsreparaturen bezog. Randnummer 8 Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 11 (Bl. 44 d. A.). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 21.06.2021 und Berechnung vom 16.06.2021 rechnete der Kläger die Nebenkosten für den Zeitraum 01.04.2020 bis 31.03.2021 ab. In der Abrechnung sind die Kostenpositionen „Beleuchtung/Kabel“ sowie „Warmwasser- und Rauchwarnmelderwartung“ zusammengefasst. Darüber hinaus ist die Kostenposition „Wasser“ und „Siel“ zusammengefasst worden. Die Abrechnung wurde dem Beklagen anlässlich eines Gerichtstermins Anfang August 2021 übergeben. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 30.09.2021 machte der Kläger für Malerarbeiten 5.004,42 €, für Klempnerarbeiten 3.334,20 €, für Arbeiten in der Küche 2.004,09 €, für Arbeiten am Parkett, das Schleifen und versiegeln desselben 2.437,57 € sowie für Schönheitsreparaturen 9.168,16 € geltend. Darüber hinaus wurde auf einen offenen Betrag in Höhe von 586,06 € verwiesen, der als Nebenkostennachforderung deklariert war, allerdings auch den Mietrückstand für die letzten 9 Monate des Mietverhältnisses enthielt. Randnummer 11 Hinsichtlich der dem Aufforderungsschreiben zu Grunde liegenden Rechnungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Rechnungen Bl. 48 bis 65 d. A.. Randnummer 12 Von den insoweit geltend gemachten Schäden ist ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 154,70 € für die defekten Scheiben vom Beklagten zugestanden und insoweit die Aufrechnung mit der Mietkaution erklärt worden. Entsprechendes gilt für einen Betrag in Höhe von 50,00 € für vermeintlich fehlende Roste aus dem Kühlschrank. Randnummer 13 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm der Beklagte Schadensersatz in Höhe von 15.978,44 € einschließlich der offenen Betriebskostennachforderung sowie der restlichen Mietzinsforderung schulde. Nach Auffassung des Klägers liege eine wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vor. Zudem sei der Beklagte jedenfalls nach 8 Jahren zur Renovierung verpflichtet gewesen. Randnummer 14 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 15 den Beklagten zu verurteilen, 15.978,44 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.10.2021 an den Kläger zu zahlen. Randnummer 16 Der Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen Randnummer 18 und beantragt widerklagend nach Teilrücknahme der Widerklage hinsichtlich der Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 2.633,16 € noch hinsichtlich der Kaution, Randnummer 19 den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, an den Beklagten und Widerkläger 5.085,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 29.09.2022 zu zahlen. Randnummer 20 Der Kläger beantragt, Randnummer 21 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 22 Der Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um normale Abnutzungserscheinungen handele und die Wohnung im Übrigen im einen nicht zu beanstandenden Zustand zurückgegeben worden sei. Im Übrigen entspreche der Zustand des Kühlschrankes dem Zustand bei Anmietung. Randnummer 23 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 Die zulässige Klage ist nicht begründet, da die Klageforderungen entweder nicht bestehen oder aber durch Primär- bzw. konkludent erklärte Hilfsaufrechnung des Beklagten erloschen sind. Randnummer 25 Ein Anspruch des Klägers in Höhe von 9.168,16 € wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, entsprechend den Kosten der angefallenen Malerarbeiten besteht nicht, da der Beklagte nicht verpflichtet gewesen ist, die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses zu streichen. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bei Mietbeginn zu überlassen und diesen vertragsgemäßen Gebrauch während des Mietverhältnisses zu erhalten. Dementsprechend schreibt § 538 BGB vor, dass die Folgen der vertragsgemäßen Nutzung zu Lasten des Vermieters gehen und insoweit ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter nicht besteht. Randnummer 26 Eine wirksame Abwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen ist vorliegend auf den Beklagten mietvertraglich nicht erfolgt. Einer entsprechenden wirksamen Abwälzung steht zum einen entgegen, dass aus der Klausel nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind, ferner steht der wirksamen Abwälzung unabhängig davon ebenfalls entgegen, dass der Mieter mietvertraglich auch zum Streichen der Versorgungsleitungen verpflichtet wird. Randnummer 27 Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Gemeint sind damit Renovierungen innerhalb der Wohnung. Insoweit dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 451/19 bei juris). Jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305 c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltenes Streichen der Fenster von außen überschreitet den Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen (vgl. zur Unwirksamkeit bei Außenarbeiten AG u. LG Hannover WuM 2014, 19 im Anschluss an BGH WuM 2009, 286 und BGH WuM 2011, 137). Bei dem Streichen der Fenster von außen geht es nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung (vgl. BGH WuM 2010, 231; BGH GE 2011, 263). Eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß als unzulässige Geltungsart der Reduktion ist nicht möglich (vgl. BGH GE 2011, 263). Daher geht die Rechtsprechung von der Unwirksamkeit entsprechender Klauseln aus (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 15.05.2020 zum Az.: 49 C 493/19 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19 bei juris; AG Hamburg GE 2020, 1326; LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20 bei juris). Randnummer 28 Ferner ergibt sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel aus der Überschreitung des zulässigen Umfanges auf den Mieter übertragbarer Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt sogleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung. Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt worden. Daher geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Übertragung des Streichens der Versorgungsleitungen wie auch alle anderen über den Wortlaut der Regelung hinausgehenden Abwälzungen zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH NZM 2010, 157 = NJW 2010, 674= WuM 2010, 85; BGH GE 2011, 263; BGH WuM 2010, 231; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19, n.v.). Randnummer 29 Schließlich würde einem etwaigen Anspruch im Falle einer wirksamen Klausel auch entgegenstehen, dass es an einer hinreichenden Fristsetzung fehlt. Zwar hat der Kläger in der Anlage K 11 eine Frist gesetzt, in der ist allerdings nicht spezifiziert aufgeführt worden, warum der Beklagte welche Arbeiten vornehmen soll. Der Mieter kann insoweit dem Schreiben nicht entnehmen, welche Arbeiten im Einzelnen von ihm verlangt werden und was an den von ihm bereits ggf. durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird (vgl. LG Kiel, Urteil v. 09.06.2015, Az.: 1 S 274/04 bei juris). Randnummer 30 Schließlich vermag auch das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern nicht eine Renovierungsverpflichtung zu begründen, da der Mieter schon nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt (vgl. LG Hamburg, WuM 2007, 194; AG Düsseldorf, WuM 2011, 624; AG Rheinbach NZM 2005, 822; zur Unwirksamkeit entsprechender Klauseln vgl. auch BGH NJW 1993, 1061). Inwieweit vorliegend etwa im Flur das verkehrsübliche Maß überschritten worden ist, lässt sich vorliegend nicht feststellen. Randnummer 31 Soweit der Kläger die Beseitigung von Kleberesten auf den Fliesen sowie die Reinigung des Backofens oder auch des Marmorwaschtisches verlangt, fehlt es bereits an der erforderlichen Fristsetzung, da die Anlage K 11 eine solche nicht enthält. Randnummer 32 Soweit der Kläger Schadensersatz für beschädigte Geräte in der Küche verlangt, steht der Mietvertrag einem entsprechenden Anspruch bereits entgegen. Nach § 30 des Mietvertrages ist der Mieter zur Nutzung berechtigt, ohne dass der Kläger zur Reparatur oder Erneuerung verpflichtet sein soll. Dies schließt mit dem Satz ab, dass eventuell anfallende Kosten vom Mieter zu tragen seien. Es ist aus Sicht des maßgeblichen Empfängerhorizontes wohl dahingehend zu verstehen, dass der Mieter zur Nutzung berechtigt ist, die Gegenstände ggf. auch kaputt gehen lassen oder entsorgen lassen kann und nur dafür verantwortlich ist, etwaige Anschaffungen kostenmäßig selbst zu tragen, soweit er diese für erforderlich hält. Zwar mag die Klausel unzulässig sein, da sie letztlich auf eine unzulässige Freizeichnung des Klägers von Instandsetzungsarbeiten hinausläuft (vgl. AG Hamburg-Altona ZMR 2020, 663), letztlich kann sich der Kläger als Klauselsteller jedoch nicht auf diese etwaige Unwirksamkeit berufen, sondern muss sich vielmehr an dem Eindruck festhalten lassen, den er beim Adressaten der Erklärung hervorruft. Im Übrigen ist vom Kläger nicht hinreichend dargelegt worden, dass die Dunstabzugshaube, der Kühlschrank oder auch der Backofen durch einen vertragswidrigen Gebrauch durch den Beklagten Schaden genommen haben. Randnummer 33 Schließlich besteht auch kein Schadensersatzanspruch des Klägers hinsichtlich der Erneuerung der Arbeitsplatte in der Küche, da insoweit bereits ein Schaden der Höhe nach nicht feststellbar ist. Nach dem vorgerichtlichen Schreiben des Klägers ist davon auszugehen, dass die Küche bereits im Jahre 2008 in der Wohnung vorhanden gewesen ist, so dass nach 13 Jahren eine Erneuerung jedenfalls nicht fernliegend gewesen wäre. Hierbei obliegt allerdings die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass kein Abzug „neu für alt“ angefallen ist, dem Kläger als demjenigen, der den Schaden geltend macht. Dies ist der Sache nach auch zutreffend, da der Mieter seinerseits regelmäßig keinerlei Kenntnis davon hat, wann etwa eine Einbauküche in eine Wohnung eingebaut worden ist. Randnummer 34 Im Übrigen ist bei einer geringfügigen Beschädigung der Außenseite einer Küchenarbeitsplatte der Austausch der Küchenarbeitsplatte erkennbar fernliegend. Hier hätte es ausgereicht, die seitliche Abschlussleiste der Küchenplatte zu erneuern. Welche Kosten hierbei angefallen wären, vermag das Gericht allerdings aus eigener Sachkunde nicht zu bewerten. Randnummer 35 Schließlich sind geringfügige Beschädigungen einer Küche, wie etwa ein Riss in der Gemüseschale eines Kühlschrankes oder auch eine geringfügige Abplatzung an einer Eckkante nach einer längeren Mietdauer von hier zumindest 8 Jahren, möglicherweise auch 13 Jahren als vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt anzusehen. Letztlich kommt es hierauf nicht an, da es jedenfalls am Nachweis eines Schadens der Höhe nach fehlt, wenn eine möglicherweise schon 20 oder 30 Jahre alte Arbeitsplatte erneuert wird. Randnummer 36 Ebenso wenig besteht ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen der Beschädigung des Parketts in den vorderen Zimmern, da es sich ausweislich der zur Akte gereichten Fotos letztlich um normale Gebrauchsspuren handelt. Im Übrigen ist dem Kläger insoweit kein Schaden entstanden, da jedenfalls bei einer Nutzungsdauer von etwa 15 Jahren davon auszugehen ist, dass das Parkett ohnehin abgeschliffen und neu lackiert hätte werden müssen (vgl. LG Frankental, ZMR 2015, 552, Rn. 11 bei juris sowie die Kommentierung von Langenberg zu § 538 bei Schmidt-Futterer in der 13. Aufl.). Wann das Parkett zuletzt abgeschliffen worden ist, hat der Kläger im Übrigen in keiner Weise dargelegt. Soweit der Kläger über seine Bevollmächtigten auf die Entscheidung des Landgerichtes Potsdam in GE 2009, 655 verweist, vermag diese der hiesigen Rechtsauffassung nicht entgegenzustehen, da nicht feststellbar ist, dass das Abschleifen und Lackieren der Dielen bzw. des Parketts vorzeitig und insoweit vor der üblichen Zeit erfolgt ist. Randnummer 37 Demgegenüber besteht ein Mietzinsanspruch des Klägers in Höhe von 157,41 € aus § 535 Abs. 2 BGB für die letzten 9 Monate bis Mietende. Hier ist statt der geschuldeten Miete in Höhe von 2.287,49 € lediglich ein Teilbetrag in Höhe von 2.270,00 € gezahlt worden. Dieser ist nach der Rechtsprechung des BGH vorrangig auf Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen, so dass auch im Bezug auf die Mieten des Jahres 2020 insoweit eine Netto-Kalt-Miete geltend gemacht wird. Betriebskostenvorauszahlungen könnten hier nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden, allerdings sind Zahlungen vorrangig auf Betriebskostenvorauszahlungen zu verrechnen, da es sich um die für den Vermieter lästigere Forderung handelt. Randnummer 38 Ferner besteht ein Anspruch des Klägers nach der Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.04.2020 bis 31.03.2021 in Höhe von 336,05 €. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 556 BGB sowie dem Mietvertrag. Die streitgegenständliche Abrechnung ist zwar hinsichtlich der Positionen „Beleuchtung/Kabel“ sowie „Warmwasser- und Rauchwarnmelderwartung“ formell teilunwirksam und insoweit um 92,60 € zu kürzen, im Übrigen ist sie jedoch materiell wirksam, ohne dass innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen des Beklagten erhoben worden sind. Randnummer 39 Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen in einer Betriebskostenabrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, die dem Mieter im Mietvertrag auferlegt worden sind, orientieren, damit er verlässlich auf einfache Art erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten der Abrechnung angesetzt werden. Vorliegend ist mietvertraglich eine Abwälzung nach der Betriebskostenverordnung vereinbart worden. Dies entspricht der Grundregel, dass im Zweifel eine Differenzierung der Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkataloges erforderlich ist, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20, Rn. 31 bei juris; vgl. BGH WuM 2017, 205; AG Aachen WuM 2016, 288). Bei beiden genannten Kostenpositionen handelt es sich jedoch um Kosten, die in verschiedenen Ziffern der Betriebskostenverordnung geregelt und insoweit nicht einheitlich abgerechnet werden dürfen. Es ist auch nicht zulässig, alle sonstigen Betriebskosten einheitlich abzurechnen (vgl. BGH WuM 2021, 558). Für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kommt es im Übrigen nicht darauf an, ob der Mieter durch Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Eine ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter vielmehr eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20 bei juris). Randnummer 40 Hinsichtlich der insoweit nicht unstreitig gestellten und dem Kläger zuzusprechenden Kostenpositionen aus der Betriebskostenabrechnung sowie aus ausstehenden Mietzins ist jedoch eine konkludente Hilfsaufrechnung des Beklagten entsprechend dem schriftsätzlichen Vortrag anzunehmen, da der Beklagtenvertreter in den Schriftsätzen aber auch im Termin zum Ausdruck gebracht hat, dass letztlich die Kaution geltend gemacht werden soll, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen des Klägers in Anspruch genommen werden könnte. Dies entspricht dem zugestandenen unstreitigen Forderungen. Randnummer 41 Insoweit hat das Gericht davon abgesehen, dem Kläger einen Teilbetrag zuzusprechen und zugleich die Kautionsrückzahlungsklage dem Beklagten um den identischen Betrag erhöht zuzusprechen und insoweit die Aufrechnung der Vollstreckung zu überlassen. Randnummer 42 Nach Maßgabe der obigen Ausführungen besteht ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten aus § 551 BGB in Höhe von 5.091,84 €. Dieser kann vom Beklagten und Widerkläger auch alleine geltend gemacht werden. Allerdings steht der Anspruch allen Mietern als Mitgläubiger zu, so dass insoweit der Anspruch des Beklagten zusammen mit der weiteren Mieterin besteht und entsprechend zu tenorieren gewesen ist (vgl. LG Flensburg ZMR 2009, 449; Staudinger-Emmerich, BGB, 2018, § 551 Rn. 30 a). Randnummer 43 Der Zinsanspruch hinsichtlich der Widerklage folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO. Randnummer 45 Der Streitwert ergibt sich aus der Addition von Klage und Widerklage einschließlich der zurückgenommenen Widerklage, wobei sich die Teilrücknahme nach § 33 Abs. 1 RVG nur bei den anwaltlichen Terminsgebühren auswirkt, die entsprechend um 2.633,16 € zu reduzieren sind und sich insoweit nach einem Streitwert von 21.563,74 € berechnen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

OLG Frankfurt 32 C 265/23

§ 535

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OLG Frankfurt 2 S 2/21

§ 536

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OLG Karlsruhe 35 C 5509/19

§ 536§ 538§ 542§ 546

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LG Düsseldorf 10 O 52/8901.01.1982

§ 535§ 538

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 10 O 52/89 Datum: 12.09.1989 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 O 52/89 ECLI: ECLI:DE:LGD:1989:0912.10O52.89.00 Tenor: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.243,70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. November 1988 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 5/6, die Beklagte zu 1/6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.500,-- DM, für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,-- DM. Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer westdeutschen Großbank oder Sparkasse zu erbringen. 1 Tatbestand 2 Die Klägerin hatte von der Beklagten vom 15.12.198o bis 31.12.1985 Räumlichkeiten angemietet. Zum o1.o1.1986 veräußerte die Beklagte das Grundstück an einen Dritten, der das Mietverhältnis mit der Klägerin fortsetzte. 3 Zur Zeit des Vertragsschlusses befand das Gebäude sich noch im Bau, die Mieträume sind in § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages (Bl. 8-21 GA) bezeichnet als "die im Baukörper BA II im 2. OG gelegenen Flächen von ca. 1.000 qm gemäß beigefügten Grundrissplan (Anlage 1). Die Ausstattung der Räume ergibt sich aus der beiliegenden Baubeschreibung (Anlage 2)." In § 4 Ziffer 1 a des Mietvertrages wurde der monatliche Mietzins in der Zeit vom 15.12.198o bis 31.12.1981 mit 14,5o DM/qm, in der Zeit vom 01.01.1982 bis 31.12.1982 mit 15,-- DM/qm und ab dem 01.01.1982 mit 15,5o DM/qm vereinbart. In § 4 Ziffer 1 b wurde die monatliche Nebenkostenvorauszahlung auf 3,4o DM/qm festgelegt. § 1 Ziffer 3 des Vertrages enthält folgende Bestimmung: 4 "Eine etwaige Abweichung der angegebenen Nutzfläche von den tatsächlichen Verhältnissen, soweit sie 2 % nicht übersteigt, begründet weder für den Vermieter noch für den Mieter Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses". 5 Die Nebenkostenabrechnungen wurden im Juli des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres erstellt; für die Klägerin ergab sich jeweils ein Guthaben von ca. 2.000,-- DM, das die Beklagte ihr auszahlte. 6 Aufgrund eines bei der Verlegung von neuem Teppichboden in den Räumen der Klägerin genommenen Aufmaßes wurde im Spätsommer 1988 festgestellt, dass die effektive Nutzfläche nicht 1.000 qm, sondern nur 939,55 qm beträgt, also um etwas über 6 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Daraufhin forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 15.11.1988 zur Zahlung von 68.003,22 DM auf. 7 Die Klägerin ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihr nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 538 BGB zu, denn sie habe während der gesamten Mietzeit sowohl zu viel Miete als auch zu hohe Nebenkosten gezahlt. 8 Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 68.oo3,22 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen. 9 Hinsichtlich der Rückforderung von gezahlten Nebenkosten hat die Klägerin ihre Forderung neu berechnet. Sie beantragt nunmehr, 10 die Beklagte zu verurteilen, an sie 66.1o5,69 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen. 11 Die Beklagte beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie ist der Ansicht, die Angabe der Fläche von ca. l.ooo qm in dem Mietvertrag stelle nicht die Zusicherung einer Eigenschaft dar, eine Mietminderung sei nicht erfolgt, da dies nach dem Vertrag ein Abänderungsverlangen voraussetze, das unstreitig nicht erfolgte. Im Übrigen sei eine Mietminderung nach § 539 BGB wegen grober Fahrlässigkeit der Klägerin, Bereicherungsansprüche nach § 814 BGB ausgeschlossen. Etwaige Ansprüche der Klägerin seien jedenfalls verjährt und verwirkt. Zudem komme allenfalls eine Rückzahlung wegen der 980 qm unterscheitenden Fläche in Betracht, denn nach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages seien Abweichungen der tatsächlichen Fläche von der angegebenen Fläche in Höhe von 2 % hinzunehmen. 14 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen. 15 Entscheidungsgründe 16 Die Klage ist in Höhe von 11.243,70 DM nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB begründet. Im 17 Übrigen stehen der Klägerin gegen die Beklagte 18 Vertragliche Schadenersatzansprüche nicht zu und 19 Sind Rückforderungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjährt bzw. verwirkt. 20 1.Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, der Klägerin den im Jahre 1985 zu viel gezahlten Mietzins in Höhe von 11.243,7o DM zu zahlen, denn die Beklagte hat diesen Betrag durch Leistung der Klägerin ohne Rechtsgrund erlangt. 21 2.An einem Rechtsgrund fehlt es, weil die Klägerin nach dem Mietvertrag verpflichtet war, im Jahre 1985 pro Quadratmeter einen monatlichen Mietzins in Höhe von 15,5o DM zu zahlen, sie diese Zahlungen auf der Basis von 1.ooo qm erbrachte, die Grundfläche der Mietsache aber tatsächlich nur 939,55 qm beträgt. Im Jahre 1985 zahlte die Klägerin Mietzins für 12 Monate x 6o,45 qm = 725,4o qm - also in Höhe von 725,4o qm x 15,5o DM = 11.243,7o DM -, ohne dass sie dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war. 22 a)Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht die in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffene Regelung nicht entgegen. Eine Auslegung dieser Regelung nach §§ 133, 157 BGB ergibt nämlich, dass hierdurch nur Ansprüche ausgeschlossen sind, die auf einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von den vertraglich angenommenen 1.000 qm von höchstens 2 %, also 20 qm, beruhen; Ansprüche, die auf einer höheren Abweichung der tatsächlichen Mietfläche beruhen, bleiben unberührt. 23 Der Wortlaut der Klausel ergibt direkt keine Anhaltspunkte für einen bestimmten Regelungsgehalt bei - hier vorliegenden - Flächenabweichungen von über 2 %. Zieht man den Umkehrschluss, so ergibt sich, dass bei Abweichungen über 2 % für beide Vertragsparteien Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses begründet sind. Aus den Formulierungen "Ansprüche auf Abänderung" und "begründet" lässt sich der Schluss ziehen, der Anspruchsteller müsse seinen Anspruch zunächst anmelden, für die Vergangenheit seien daher Forderungen ausgeschlossen. 24 Das Gericht ist der Auffassung, dass die Umformulierung der Klausel im Wege des Umkehrschlusses der Interessenlage der Parteien und insbesondere dem Sinn und Zweck der Regelung nicht gerecht wird. Die Klausel regelt den Fall, dass die tatsächliche von der angegebenen Fläche um bis zu 2 % abweicht. In diesen Fällen soll eine Angleichung des Mietzinses unterbleiben. Die Formulierungen "Ansprüche auf Abänderung" und "begründet" ist juristisch nicht zutreffend, denn streng genommen hätte formuliert werden müssen, dass wegen einer Flächenabweichung von bis zu 2 % Ansprüche ausgeschlossen sind bzw. nicht geltend gemacht werden; solche Ansprüche sind nämlich bereits per Gesetz (§ 812 BGB) entstanden. Aus dem unglücklich gewählten aber eindeutigen Wortlaut der positiven Formulierung erwächst nicht im Wege des Umkehrschlusses ein Anspruchsausschluss für in der Vergangenheit entstandene Ansprüche. 25 Gemäß §§ 133, 157 BGB ist entscheidend der objektive Erklärungswert der Klausel, wie sie die Parteien nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsanschauung verstehen mussten. Vor dem wirtschaftlichen Hintergrund, dass die Räumlichkeiten sich bei Vertragsabschluss noch im Bau befanden und die Fläche sich nicht exakt bestimmen ließ, ist nur die Auslegung sachgerecht, wonach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages für geringfügige Abweichungen bis zu 2 % Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses ausschließt, jedoch für den Fall der darüber hinausgehenden Abweichungen keine Regelung trifft, insoweit gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Dies entspricht der Interessenlage der Parteien, denn es sind keine Gründe ersichtlich, warum Mieter und Vermieter sich für den Fall der erheblichen Abweichung bereits entstandener Ansprüche wieder begeben wollten; die von der Beklagten vertretene andere Auslegung läuft letztlich darauf hinaus, dass Ansprüche für die Vergangenheit gänzlich ausgeschlossen sind, jedoch unklar ist, ab wann und in welcher Höhe sie nach einer Anmeldung des Anspruchsgrundes geltend gemacht werden können. Damit würde die Regelung im Ergebnis Fragen aufwerfen und Unklarheiten schaffen und damit ihrer Funktion, die Parteien zu befrieden, nicht gerecht. 26 c) Der Anspruch der Klägerin ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte behauptet selbst nicht ernstlich, die Klägerin habe in Kenntnis einer fehlenden Verpflichtung einen Teil des Mietzinses bezahlt. Selbst "Kennen müssen" genügt aber zum Ausschluss des Rückforderungsrechtes nicht, selbst wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht. Bloße Zweifel am Bestehen der Nichtschuld stehen gleichfalls der positiven Kenntnis nicht gleich; sie genügen nur dann zum Ausschluss des Rückforderungsrechts nach § 814 BGB, wenn die Leistung in der erkennbaren Absicht erfolgt ist, sie auch für den Fall der Nichtschuld zu bewirken (vgl. Palandt-Thomas, 48. Aufl. 1989, § 814 BGB Anm. 2 a). Eine solche erkennbare Absicht der Klägerin lag nicht vor. 27 Die Klägerin hat ihr Rückforderungsrecht auch nicht verwirkt, denn im Gegensatz zu der Rückforderung zu viel gezahlter Nebenkosten (vgl. unten 3-) liegen keine Umstände vor, die die Geltendmachung dieses Anspruchs als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Insbesondere berührt die Rückforderung des Mietzinses nicht das Verhältnis der Beklagten zu ihren anderen ehemaligen Vertragspartnern. 28 Dem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des von Dezember 1980 bis Dezember 1984 ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses steht die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Sie ist nach § 222 Abs. 1 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern. Der Anspruch der Klägerin verjährt nämlich nach §§ 197, 2o1 BGB in vier Jahren, wobei die Verjährung der im Jahre 1984 entstandenen Rückforderungsansprüche am o1.o1.1989 eintrat, die Verjährung der übrigen Ansprüche entsprechend jeweils ein Jahr früher. 29 Obgleich hinsichtlich der Verjährung von Bereicherungsansprüchen regelmäßig die 3ojährige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung findet, hält die Kammer bei der vorliegenden Konstellation die Anwendung des § 197 BGB für gerechtfertigt. Dabei können die vom Bundesgerichtshof (vgl. BGH NJW 1986, 2654) zur Verjährungsfrist für Rückerstattungsansprüche aus sittenwidrigen Ratenkreditverträgen entwickelten Gedanken entsprechende Anwendung finden, denn die Fallgestaltungen entsprechen sich. Auch der nicht durch eine vertragliche Verpflichtung gedeckte Teil des gezahlten Mietzinses ist eine rechtsgrundlose Leistung. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht wie bei den einzelnen Leistungen aus einem Ratenkreditvertrag mit jeder einzelnen Zahlung und wird jeweils sofort fällig. Der Anspruch ist von vornherein auf eine in regelmäßiger zeitlicher Wiederkehr zu erbringende Zahlung gerichtet; dies ist das bestimmende Merkmal eines Anspruchs auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 197 BGB. Auch der Umstand, dass der Rückzahlungsanspruch erst durch ein Handeln des Mieters, nämlich die Zahlung des monatlichen Mietzinses entsteht, steht der Anwendung des § 197 BGB nicht entgegen. Die Kammer teilt die Auffassung des BGH, daß eine Beschränkung der kurzen Verjährung auf vertragliche Ansprüche oder auf Leistungen, die auf einem Stammrecht beruhen, mit § 197 BGB nicht zu vereinbaren ist. Vielmehr rechtfertigt die sukzessive Entstehung dieses Bereicherungsanspruchs die Anwendbarkeit des § 197 BGB schon seinem Wortlaut nach. Auch die Zweckanalyse des § 197 BGB spricht dafür, die Vorschrift auf Rückerstattungsansprüche der vorliegenden Art anzuwenden. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, liegt der gesetzgeberische Grund für die Schaffung des § 197 BGB darin, dass "die Ansammlung derartiger Rückstände keine Begünstigung verdient" (Mot. I, 3o5). Die Vorschrift soll verhindern, dass die Forderungen des Gläubigers sich mehr und mehr ansammeln und schließlich einen Betrag erreichen, dessen Aufbringung in einer Summe dem anderen immer schwerer fällt (vgl. BGH a.a.O.). Diese Gefahr besteht auch bei den hier in Rede stehenden Ansprüchen auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses. 30 Vertragliche Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB stehen der Klägerin nicht zu. 31 Selbst wenn man die geringere Größe der Mietsache als Mangel ansieht, so war jedenfalls die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unstreitig nicht erheblich eingeschränkt (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB). 32 Die Angabe der Fläche von "ca. I.ooo qm gemäß beigefügtem Grundrissplan" stellt nicht die Zusicherung einer bestimmten Größe der Mietsache gemäß §§ 537 Abs. 2 S. 2., 580 BGB dar. Die Flächenangabe hat - wie sich aus dem tatsächlichen Geschehen ergibt - keinen Bezug zur Benutzbarkeit der Mietsache, auch die Ca.-Angabe im Zusammenhang mit dem Verweis auf den Grundrissplan und der in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffenen Regelung spricht eindeutig gegen eine Zusicherung. Es handelt sich lediglich um eine Objektbeschreibung. 33 Die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten sind verwirkt. Die Klägerin hat ihre diesbezüglichen Ansprüche gegenüber der Beklagten erst mehr als zwei Jahre nach der Erteilung der letzten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1985, nämlich im Oktober 1988, geltend gemacht. In diesem Zeitpunkt konnte die Beklagte bereits darauf vertrauen, dass die Klägerin einen Rückforderungsanspruch nicht mehr geltend machen würde, § 242 BGB. 34 Verwirkung setzt kein Verschulden des Berechtigten voraus, auch Kenntnis des Berechtigten von seinem Recht ist nicht erforderlich. Es genügt, dass der Berechtigte bei objektiver Beurteilung Kenntnis hätte haben können (vgl. Palandt-Heinrichs § 242 Anm. 9 d, cc). Die Voraussetzungen für die Verwirkung können auch bereits zu einem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist (vgl. BGH NJW 1959, 1629). 35 Aufgrund des bloßen Zeitablaufs ist die Annahme, dass für den Verpflichteten ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den Zeitablauf hinaus müssen noch besondere Gründe vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend macht (vgl. BGH NJW 1984; 1685). Dieses Umstandsmoment ist hier darin begründet, dass die Klägerin auf die Abrechnung der Beklagten im Juli 1986 die Auszahlung des sich ergebenden Guthabens entgegennahm und keine weitere Überprüfung der Abrechnung bzw. der Abrechungsgrundlagen unternahm, obwohl mittlerweile die Beklagte nicht mehr Vermieterin der Mietsache war. Es ist zu berücksichtigen, dass berechtigte Einwände der Klägerin gegen die Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter neu zu erstellen bzw. zu ergänzen, wenn sie nicht selbst Aufwendungen tragen will, die nach dem Vertrag von den Mietern zu zahlen sind. Dies ist dem Vermieter jedenfalls bei einer ihm selbst nicht bekannten falschen Wohnflächenangabe mehr als zwei Jahre nach der Veräußerung des Gebäudes nicht zumutbar. Bei objektiver Würdigung konnte die Beklagte annehmen, die Klägerin verzichte auf die Rückforderung möglicherweise ohne Rechtsgrund gezahlter Nebenkosten. 36 4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 S. 1 BGB, denn die Beklagte geriet durch das Mahnschreiben mit Fristsetzung zur Zahlung bis zum 15.11.1988 am 16.11.1988 in Verzug. 37 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 7o9 ZPO. 38 Der Streitwert wird festgesetzt auf 68.003,22 DM bis 26.06.1989, danach auf 66.105,69 DM. Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

LG Düsseldorf 21 S 504/0516.05.2007

§ 535§ 536§ 537

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 21 S 504/05 Datum: 16.05.2007 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 21. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 21 S 504/05 ECLI: ECLI:DE:LGD:2007:0516.21S504.05.00 Tenor: 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 25. November 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – Az.: 30 C 12505/02 – wird zurückgewiesen. 2. Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. 1 G r ü n d e : 2 I. 3 Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterlassener Mängelbeseitigungen. 4 Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 17. Februar 1994 hinsichtlich der im 2. Obergeschoss links gelegenen Wohnung im Hause B-Straße in E verbunden. Der Mietvertrag, für dessen weitere Einzelheiten auf Bl. 186 ff. d.A. verwiesen wird, enthielt in seinen Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) insbesondere folgende Bestimmungen: 5 Nr. 4 6 Erhaltung der Mietsache 7 … 8 (2) … 9 Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: 10 in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, 11 dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche 12 der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier 13 Jahre durchzuführen, 14 in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen Toiletten alle fünf Jahre, 15 in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. 16 (3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen. 17 … 18 Ziffer 11 19 Rückgabe der Mietsache 20 … 21 (4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2f AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. 22 Der zu zahlenden Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen. 23 … 24 Die Parteien streiten zum einen über den Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2001 und zum anderen darum, ob die Regelung in Ziffer Nr. 11 Abs. 4 i.V.m. Ziffer 4 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vom 17. Februar 1994 (AVB) wirksam ist. Die Klägerin hat insoweit von der Beklagten die Erstattung eines Betrags in Höhe von € 2.473,31 wegen nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen und eines Betrags in Höhe von € 2.580,26 wegen unterlassener Mängelbeseitigung verlangt. Die Klägerin hat daher vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagte zur Zahlung der sich aus dem Vorstehenden nebst Gerichtsvollzieherkosten ergebenden Summe von insgesamt € 5.075,81 zu verurteilen. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen – nämlich in Höhe von € 4.643,64 – stattgegeben. Es hat zunächst die mietvertraglichen Bestimmungen zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen als wirksam betrachtet und den diesbezüglichen Anspruch in Höhe von € 2.473,31 zuerkannt, weil die Beklagte – soweit sie nicht schon das teilweise Unterlassen der Schönheitsreparaturen eingeräumt habe – nicht hinreichend dargetan habe, dass sie diese im Übrigen durchgeführt habe. Zudem hat das Amtsgericht den Schadensersatzanspruch in Höhe von € 2.170,33 zuerkannt, weil es auch insoweit die bestreitenden Ausführungen der Beklagten wegen der von der Klägerin überreichten Lichtbilder nicht für ausreichend erachtet hat. 25 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung, die sie im Wesentlichen damit begründet, es werde einerseits eine streitbefangene Vertragsklausel durch die Klägerin in unzulässiger Art und Weise verwandt; andererseits sei nicht auszuschließen, dass das Objekt über derartig gravierende Mängel verfüge, dass die Beklagte zu keinem Zeitpunkt verpflichtet gewesen sei, vertraglich geregelte Schönheits- oder sonstige Renovierungsarbeiten durchzuführen. Zudem greift die Berufung die einzelnen Schadenspositionen an. 26 Die Beklagte beantragt, 27 unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils vom 25. November 2005 zur Geschäftsnummer 30 C 12505/02 die Klage abzuweisen. 28 Die Klägerin beantragt, 29 die Berufung zurückzuweisen. 30 Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt im Wesentlichen ihren bisherigen Vortrag. 31 II. 32 Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- sowie fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung aber keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage zu Recht überwiegend stattgegeben, denn die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung in Höhe von insgesamt € 4.643,64 aus der vertraglichen Abgeltungsklausel in Ziffer Nr. 11 Abs. 4 i.V.m. Ziffer 4 Abs. 2 Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vom 17. Februar 1994 einerseits und von Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB andererseits. 33 Die Klägerin kann zunächst von der Beklagten die Zahlung eines Betrages in Höhe von 34 € 2.473,31 wegen nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem vertraglichen Anspruch gemäß Ziffer Nr. 11 Abs. 4 (AVB) in Höhe von € 1.137,63 hinsichtlich der unstreitig unrenovierten Räume Schlafzimmer (€ 551,39), Kinderzimmer (€ 473,20), Bad (€ 82,96) und Abstellkammer (€ 30,08) und aus dem Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB in Höhe von € 1.335,68 bezüglich der allenfalls mangelhaft ausgeführten Schönheitsreparaturen in Wohnzimmer (€ 514,30), Küche (€ 241,98) und Diele (€ 579,40). 35 Der Anspruch hinsichtlich der unrenovierten Räume besteht dem Grund nach. Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Regelung in Ziffer Nr. 11 Abs. 4 i.V.m. Ziffer 4 Abs. 2 Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vom 17. Februar 1994 wirksam und verstößt insbesondere nicht wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten gegen § 9 AGBG a.F. = 307 BGB n.F. 36 Insoweit räumt selbst die Beklagte unter Berufung auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20. Oktober 2004, Az.: VIII ZR 378/03 (Bl. 79 ff. d.A.), ein, dass es sich bei der Regelung in Nr. 4 Abs. 2 AVB in Zusammenschau mit Nr. 4 Abs. 3 AVB um eine wirksame Klausel handelt. Der Bundesgerichtshof hatte in dem vorgenannten Urteil bei einer wortgleichen Vertragsbestimmung ausgeführt, es liege insbesondere kein unwirksamer starrer Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor, weil nach der Ausgestaltung des Vertrages in besonderen Ausnahmefällen eine Verlängerung und auch eine Verkürzung des Fristenplans möglich sei. Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten i.S.d. § 9 AGBG a.F. = § 307 BGB n.F. ergibt sich auch nicht aus der Vorschriften der Nr. 11 Abs. 4 AVB und den dort einzig in Bezug genommen geschuldeten Renovierungsintervallen der Nr. 4 Abs. 2 AVB. Dabei kann dahinstehen, ob die Regelung der Nr. 4 Abs. 3 AVB trotz der Nichterwähnung in der Nr. 11 Abs. 4 AVB bei Bezugnahme mit zu berücksichtigen ist, oder nicht, mit anderen Worten, ob sich die Bezugnahme auf einen starren oder weichen Fristenplan bezieht. 37 Zwar hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Oktober 2006, Az.: VIII ZR 52/06, erkannt, dass eine Abgeltungsklausel den Mieter dann unangemessen benachteiligt, wenn sie eine starre Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zulässt, da dies im Einzelfall dazu führen kann, dass der Mieter – gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen – eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes liegt es in einem solchen Fall bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abtgeltung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer „starren“ Fristenregelung auferlegt, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan verpflichtet. Denn auch eine „starre“ Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ebenso wenig zu vereinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Diese Erwägungen sind bei der Bezugnahme auf einen starren Fristenplan entsprechend anwendbar. 38 Die Kammer hat an diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes anknüpfend darüber hinaus in ihren Urteilen jeweils vom 22. Februar 2007 in den Verfahren 21 S 403/01 und 21 S 241/04 angenommen, dass trotz Bezugnahme auf einen „weichen“ Fristenplan im Regelfall eine starre Abgeltungsklausel vorliegt. Die Kammer hat in der dortigen Fallkonstellation im Wesentlichen zur Begründung Nachstehendes ausgeführt: 39 „Zwar nimmt § 12 Abs. 1 des Mietvertrages – anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 18. Oktober 2006, VIII ZR 52/06) – Bezug auf den in § 8 Abs. 2 des Mietvertrages enthaltenen – „weichen“ Fristenplan“. Die in der vorgenannten Regelung enthaltene Öffnungsklausel bezieht sich jedoch nicht auf die Abgeltungsklausel. Der Verweis auf den Fristenplan kann nicht dahin verstanden werden, dass auch auf die Öffnungsklausel Bezug genommen wird. Der Wortlaut der in § 12 Abs. 1 des Mietvertrages enthaltenen Klausel stellt nur auf den bloßen Ablauf der Fristen des Plans in § 8 Abs. 2f des Mietvertrages ab, ohne die Öffnungsklausel ausdrücklich zu benennen. Der Mieter kann der Abgeltungsklausel nicht eindeutig entnehmen, dass sich die Höhe seiner Zahlungspflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand bemessen soll, vielmehr drängt sich der Schluss auf, dass der Zahlungsanspruch des Vermieters zwingend mit Ablauf der Fristen entsteht (vgl. Klinke/Lehmann-Richter, Abgeltungsklauseln und Renovierungspflicht bei Wohnraummiete, ZMR 2005, 418). Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass auch eine andere Auslegung denkbar wäre, so geht die Mehrdeutigkeit der Regelung zu Lasten des Vermieters als Verwender der Formularklausel, § 305 c Abs. 2 BGB. Bei der Inhaltskontrolle ist die objektiv kundenfeindlichste Auslegung zu Grunde zu legen, wenn dies zur – für den Kunden im Ergebnis günstigeren – Unwirksamkeit führt (Palandt, BGB, 66. Aufl., § 305 c Rdnr. 20). Daher ist die Auslegung der Klausel als starre Abtgeltungsklausel maßgeblich mit der Folge der Unwirksamkeit.“ 40 Hieran hält die Kammer ausdrücklich fest. Dies führt im vorliegenden Fall indes nicht zur Unwirksamkeit der in Nr. 11 Abs. 4 AVB vereinbarten Abgeltungsklausel, denn diese belastet die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben nicht unangemessen. Die vertragliche Regelung in Nr. 11 Abs. 4 AVB trägt der vom Bundesgerichtshof geforderten Berücksichtigung des Erhaltungszustandes der Wohnung im Einzelfall ausreichend Rechnung. Denn dies erfolgt im Unterschied zu den mietvertraglichen Ausgestaltungen in den vorzitierten Urteilen der Kammer nicht durch die Bezugnahme auf einen weichen Fristenplan an einer anderen Stelle des Mietvertrages, sonder die Abgeltungsklausel selbst eröffnet diese Möglichkeit. Denn in Nr. 11 Abs. 4 AVB ist geregelt, dass der zu zahlenden Anteil in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen entspricht. Die Formulierung „in der Regel“ reicht hierzu gemessen an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für eine flexible Handhabung aus. Insoweit hat der Bundesgerichtshof Formulierungen wie „im Allgemeinen“ und „in der Regel … spätestens“ gelten lassen. Dass die Klägerin im Ermittlungsbogen zum Besichtigungsprotokoll – zudem im Ergebnis zu Recht – jeweils den maximalen Zeitraum angenommen hat, ist ihre Bewertung einer tatsächliche Frage im Einzelfall und steht daher der rechtlichen Beurteilung der Vertragsklausel als solchen nicht entgegen. 41 Der Anspruch aus Ziffer Nr. 11 Abs. 4 (AVB) ist in Höhe von € 1.137,63 begründet. Mit der Berufung werden die bezüglich der Schönheitsreparaturen getroffenen Feststellungen des Amtsgerichts, die Beklagte habe in Schlafzimmer, Bad und Kinderzimmer die Renovierungsarbeiten gänzlich unterlassen, obwohl angesichts der Dauer des Mietverhältnisses vom 01. März 1994 bis zum 31. Dezember 2001 sämtlich Renovierungsintervalle überschritten gewesen sind. Ebenso unangegriffen blieben die auf die Bezugnahme des Ermittlungsbogens zum Besichtigungsprotokoll vom 05. Januar 2002 gestützten Feststellungen des Amtsgerichts dazu, dass zu deren ordnungsgemäßen Durchführung Kosten von € 551,39 für das Schlafzimmer, von € 473,20 für das Kinderzimmer, von € 82,96 für das Bad und € 30,08 für die Abstellkammer erforderlich seien. 42 Entgegen der Ansicht der Berufung war die Beklagte der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in diesen Räumen auch nicht enthoben. Insoweit ist zwar anerkannt, dass Schönheitsreparaturen nicht fällig sind, solange sie wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll ausgeübt werden können (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage (2007), § 538 BGB Rdnr. 247). Denn es steht nach dem Gutachten der Sachverständigen M vom 21. Dezember 2004 (Bl. 59 ff. d.A.) fest, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht bauseits bedingt waren. Die Beklagte greift zwar die dem zugrunde liegende Beweiswürdigung mit der Berufung an, jedoch ist das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Solche konkreten Anhaltspunkte liegen hier jedoch nicht vor, denn weder steht der Inhalt des Gutachtens der Sachverständigen M im Widerspruch zu den Urteilsgründen noch hat das Amtsgericht bei seiner Beweiswürdigung gegen Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze verstoßen. 43 Soweit die Beklagte – überdies nach §§ 411 Abs. 1, 296 ZPO verspätet – rügt, die Sachverständige habe nicht auch noch nach möglichen Ursachen für die Feuchtigkeit bei den Verrohrungen, Balkonanschlüssen und im Mauerwerk gesucht, ist ihr entgegen zu halten, dass im Zeitpunkt der Begutachtung überhaupt keine Feuchtigkeitsschäden vorgelegen haben. Dies führt nicht nur dazu, dass es der Sachverständigen – wie diese in ihrem Gutachten ausführt – an jedwedem Anhaltspunkt für eine vertiefte Nachforschung gefehlt hat, zumal es nicht Aufgabe der Sachverständigen ist, ohne konkreten Anlass die Wohnung eines zudem unbeteiligten Dritten „auf den Kopf zu stellen“. Dies lässt auch den rechtlich nicht zu beanstandenden Schluss zu, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht bauseits bedingt waren. Wären die Feuchtigkeitsschäden bauseits bedingt, müssten diese immer noch vorliegen. Dies ist indes nicht der Fall. Ausweislich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 17. Februar 1994 hat die Beklagte die in Rede stehende Wohnung bei ihrem Einzug in einem renovierten Zustand übernommen. Von Feuchtigkeitsschäden ist dort nicht die Rede. Die nunmehr von der Beklagten diesbezüglich vorgebrachten Erklärungsversuche mit ihrer Herkunft verfangen nicht. Auch zum Zeitpunkt der Begutachtung am 23. April 2004 – mithin mehr als drei Jahre nach dem Auszug der Beklagten – lagen keine Feuchtigkeitsschäden vor. Die Beklagte behauptet zudem weder, dass zuvor bauseitige Mängel beseitigt worden seien, noch, dass zwischenzeitlich wieder Feuchtigkeitsschäden aufgetreten seien. 44 Die Klägerin kann weiterhin von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von € 1.335,68 wegen nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Wohnzimmer, Küche und Diele nach §§ 280, 281 BGB verlangen. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte in diesen Räumen ihrer Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist und die Räume so hinterlassen hat, dass zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands ein diesbezüglicher finanzieller Aufwand für das Wohnzimmer von € 514,30, für die Küche von € 241,98 und für die Diele von € 579,40 erforderlich wurde. Insoweit wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer zu eigen macht, zur Vermeidung unnötiger Schreibarbeit verwiesen. Das Berufungsvorbringen führt nicht zu einer anderen Beurteilung, gibt jedoch noch Anlass zu nachstehenden Ausführungen. 45 Soweit die Beklagte mit der Berufung rügt, das Amtsgericht sei bei der Feststellung des diesbezüglichen Sachverhalts von falschen Tatsachen ausgegangen, weil es dabei auf die (seinerzeit offensichtlich im Original) zu den Akten gereichten Lichtbilder (damals wohl auf Bl. 105 ff. d.A. nun in schlechterer Qualität auf Bl. 90 ff. d.A.) abgestellt habe, verfängt dieser Einwand nicht. Zum einen hat die Beklagte weder die Authentizität der Lichtbilder bestritten, noch dass diese die in Rede stehende Wohnung zeigen. Die Beklagte hat lediglich – und das zudem erstmals mit der Berufung – behauptet, dass die Lichtbilder nicht den Zustand der streitgegenständlichen Wohnung bei Auszug der Beklagten sondern bei deren Einzug zeige. Diese Behauptung ist jedoch unbeachtlich, da sie erkennbar nicht den Tatsachen entspricht. 46 Der Beklagten ist zwar zuzugeben, dass die Fotos die Angabe „94 5 5“ aufweisen. Auch spricht eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass es sich dabei um einen Datumsangabe handelt. Aber nur, weil die Angabe „94 5 5“ auf den Lichtbildern vorhanden ist, bedeutet dies nicht zwingend, dass die Lichtbilder nur am 05. Mai 1994 aufgenommen werden konnten. Denn die Datumseingabe stellt sich – jedenfalls zur damaligen Zeit – nicht automatisch ein, sondern ist über das Steuerungsmenü der Kamera einzugeben, ohne dass dies den tatsächlichen Umständen entsprechen müsste. Zudem wurde damals im Regelfall die Kamera bei einem Batteriewechsel „zurückgesetzt“. Wenn dann die Neueinstellung des Datums unterbleibt, weicht das angezeigte Datum vom tatsächlichen Datum ab. Jedenfalls ist es aus mehreren Gründen ausgeschlossen, dass diese Lichtbilder den Zustand der Wohnung beim Einzug der Beklagten zeigen. Die Lichtbilder wurden von der Klägerin zur Akte gereicht, die Beklagte hat nicht behauptet, dass sie diese Lichtbilder gefertigt habe. Der Mietbeginn war am 01. März 1994. Wenn die Fotos also am 05. Mai 1994 aufgenommen worden seien sollen, dann müsste nicht nur der Einzug der Beklagten trotz der vorherigen Unterbringung in einem Übergangswohnheim erst nach dem 05. Mai 1994 stattgefunden haben, sondern die Klägerin zudem noch Zugang zu der Wohnung gehabt haben. Überdies ist kein nachvollziehbarer Grund erkennbar, weshalb die Klägerin ein Interesse haben sollte, einen derart maroden Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses zu dokumentieren. Zudem widerspricht es jeder Lebenserfahrung, dass die Beklagte die Wohnung in diesem Zustand nicht nur widerspruchslos übernommen haben will, sondern auch noch im Wohnungsübergabeprotokoll vom 17. Februar 1994 bescheinigte, dass diese komplett renoviert und mangelfrei gewesen sei. Zudem befinden sich auf der Lichtbilddokumentation exakt die Mängel, welche die Klägerin im vorliegen Verfahren immer behauptet hat und – mit Ausnahme der Feuchtigkeitsschäden – von der Beklagten bestritten wurden. 47 Vor diesem Hintergrund ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Beklagte als beweisbelastet für die Behauptung gesehen hat, dass der durch die von den Lichtbildern dokumentierte Zustand der Wohnung nicht der Wirklichkeit entsprach. Dies ist ihr nicht gelungen. Soweit die Beklagte auch die dem zugrunde liegende Beweiswürdigung mit der Berufung angreift, hat dies keinen Erfolg. Auch insoweit ist das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen gebunden. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht nicht der Aussage des Zeugen T gefolgt ist, denn es hat bei seiner Beweiswürdigung nicht gegen Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze verstoßen. Dem Amtsgericht ist zuzustimmen, dass die Aussage des Zeugen T sich in pauschalen Behauptungen erschöpft, zudem war diese hinsichtlich des Renovierungsumfangs nicht zutreffend. Soweit das Amtsgericht den klägerischen Zeugen H nicht gehört hat, ist die Beklagte dadurch nicht beschwert, zumal das Amtsgericht insoweit hinsichtlich der Schadenspositionen, die sich nicht aus den Lichtbildern ergeben, die Klage abgewiesen hat. Auch handelt es sich insoweit nicht um eine Überraschungsentscheidung, zumal das Amtsgericht ausdrücklich auf die Bedeutung der Lichtbilder für seine Rechtsfindung hingewiesen hat. 48 Die Klägerin hat zudem auch einen weitergehenden Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von € 2.170,33 wegen übervertraglichen Gebrauchs. Insoweit wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer zu eigen macht, zur Vermeidung unnötiger Schreibarbeit verwiesen. Das Berufungsvorbringen führt auch hier nicht zu einer anderen Beurteilung, wobei hinsichtlich der Tatsachenfeststellungen des Amtsgericht auch auf das Vorstehende Bezug genommen wird. Soweit die Berufung darüber hinaus rügt, es sei bereits nicht erkennbar wie sich der zuerkannte Anspruch von ursprünglich € 2.580,26 errechnet, ist ihr entgegen zu halten, dass sich sämtliche vom Amtsgericht vorgenommenen Abzüge sehr wohl aus dem Urteilsbegründung ergeben. Dasselbe gilt auch für die abgezogenen Positionen in der Rechnung N, wo die Positionen 4 und 8 entsprechend gestrichen worden sind. Daneben ist die Höhe des Anspruches von der Beklagten auch hinsichtlich des für Reparaturleistungen ohnehin nicht vorzunehmenden Abzuges „neu für alt“ auch mit der Berufung nicht substantiiert bestritten worden. 49 Dem Amtsgericht ist weiterhin zuzustimmen, dass es hinsichtlich der Schadensposition „Raumteiler“ keiner Beweisaufnahme bedurfte. Das Bestreiten der Beklagten, für die Verbringung dessen in den Keller verantwortlich zu sein, ist unbeachtlich. Zunächst hat die Klägerin erklärt, dass es sich dabei im einen Schrank mit Hängetisch zwischen Diele und Küche handelte, der ausweislich des Besichtigunsprotokolls bei Einzug in die Wohnung vorhanden, jedoch bei Auszug der Wohnung nicht mehr vorhanden war. Es wäre also an der Beklagten gewesen, substantiiert darzulegen, weshalb sie ihr die Entfernung des Raumteilers aus ihrem Herrschaftsbereich nicht verantwortlich gewesen seinen soll. 50 Die Kosten für die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher sind als Rechtverfolgungskosten von der Beklagten zu tragen. 51 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711. 52 Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil Vertragsmietklauseln, die den hier zu beurteilenden Regelungen entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. 53 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf € 4.643,64. Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

AG München 452 C 6195/2222.12.2023

§ 538§ 548

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Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 22.12.2023 – 452 C 6195/22 Download Drucken Titel: Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses Normenkette: BGB § 215, § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281, § 387, § 538, § 548 Abs. 1 Leitsätze: 1. Einem vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer Reinigungspflicht (hier: wegen Verfettung und mangelnder Reinigung der Küchenschränke) steht entgegen, dass der Mieter gem. § 538 BGB für die Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs nicht haftet und bei Auszug auch keine Grundreinigung schuldet. Jedenfalls setzt ein Schadensersatzanspruch nach § 281 BGB eine Fristsetzung nach erfolgter Rückgabe der Mietsache voraus. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz) 2. Da der Vermieter die mit vertragsgemäßer Nutzung einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung trägt, sind bei der Bestimmung der Schadenshöhe wegen vermeintlicher Beschädigung der Kücheneinrichtung – neben den bei der Übergabe an den Mieter bereits vorhandenen Beschädigungen und Abnutzungsgrade – die bei vertragsgemäßer Nutzung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses eingetretenen Abnutzungen mindernd zu berücksichtigen. (Rn. 27) (redaktioneller Leitsatz) 3. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, setzt dies nach § 215 BGB voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden. Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben (im Anschluss an KG BeckRS 2019, 36788). (Rn. 31) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Schadensersatzansprüche des Vermieters, Haftung des Mieters wegen Beschädigung der Mietsache, Verletzung der Reinigungspflicht des Mieters, vertragsgemäße Abnutzung, Abzug Neu für Alt, Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsanspruch nach Eintritt der Verjährung, Gleichartigkeit der Ansprüche Fundstellen: ZMR 2024, 490 LSK 2023, 49121 Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist in Ziffer 2 für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 12.920,49 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt Erstattung vermeintlich entstandener Schäden nach beendetem Mietverhältnis. 2 Die Parteien waren durch einen am 07.09.2017 geschlossenen Mietvertrag (Anlage K 1) über die Wohnung in der S3.-straße ... in M. miteinander verbunden. Die Klägerin war Vermieterin dieser Wohnung, die Beklagten waren die Mieter. Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Beklagten eine Gesamtkaution (für die Wohnung und den mitgemieteten Garagenstellplatz) in Höhe von 3.330,00 €. 3 Die Beklagten waren gemäß § 7 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. 4 Die Parteien waren sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zum 31.10.2021 beendet werden sollte. 5 Am 26.10.2021 besichtigten die Parteien gemeinsam die streitgegenständliche Wohnung. Im Rahmen dieser Besichtigung wurde von der Zeugin ... (der Nichte der Klägerin) ein Protokoll erstellt (vorgelegt mit dem Schriftsatz der Klagepartei vom 14.04.2023), welches von den Beklagten unterschrieben wurde. In diesem Protokoll wurde zum einen der Zustand der Wohnung festgehalten und zum anderen vereinbart, dass diverse Arbeiten (insbesondere „Malerarbeiten an sämtlichen Wänden und Decken“) von den Mietern noch bis zum 01.11.2021 (12:00 Uhr) erledigt werden sollten. 6 Am 01.11.2021 kam es dann zur Übergabe der Wohnung, wobei die Beklagten nicht persönlich anwesend waren, sondern von Dritten vertreten wurden. Ein Übergabeprotokoll wurde an diesem Tag nicht erstellt. 7 Die Klägerin behauptet, dass die streitgegenständliche Wohnung mängelbehaftet zurückgegeben worden sei. Insbesondere seien auch die in dem Protokoll vom 26.10.2021 festgelegten Arbeiten von den Beklagten nicht bis zum 01.11.2021 erledigt worden. 8 Im Einzelnen macht die Klägerin gegen die Beklagten folgende Schadensersatzansprüche geltend: 1. 2.001,00 € aufgrund einer vermeintlich notwendig gewordenen Renovierung der Küche in der streitgegenständlichen Wohnung. Die Klagepartei behauptet insbesondere, die Hängeschränke der Küche seien völlig aufgequollen und von Frittierfett durchfeuchtet gewesen; Die Klagepartei legt hierzu eine Rechnung vom 19.11.2021 (Anlage K 2) vor. Wegen einer beschädigten Arbeitsplatte hat die Privathaftpflichtversicherung der Beklagten einen Betrag in Höhe von 1200,00 € übernommen, sodass die Klagepartei diesen Betrag von der vorgelegten Rechnung abzog. 2. 2.661,04 € aufgrund vermeintlich notwendig gewordener Sanierungsarbeiten im Badezimmer. Die Kläger behaupten insoweit, die Beklagten hätten die Dichtung der Duschwand entfernt; ferner hätten die Beklagten die Duschwand sowie die Armaturen schmutzig und verkalkt zurückgelassen. 3. 144,80 € aufgrund einer vermeintlich verschmutzten Fensterlaibung im Flur. 4. 2335,01 € aufgrund des von der Klagepartei veranlassten Schleifens und Neu-Versiegelns des Parkettbodens. Die Klägerin behauptet, zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung hätten sich tiefe Kratzer und Flecken im Parkettboden befunden, die auf einen nicht pfleglichen Gebrauch durch die Beklagten zurückzuführen seien. Außerdem habe ein Wasserschaden am Parkett vor Terrassentür bestanden. 5. 650,00 € aufgrund der vermeintlichen Beschädigung von Fenstern durch das Anbringen von Fliegengittern durch die Beklagten. 6. 463,50 € aufgrund des vermeintlich notwendigen gewordenen Ersatzes des Backofens und des Kühlschranks in der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund von vermeintlich durch die Beklagten verursachte Beschädigungen. 7. 1.500,00 € aufgrund eines vermeintlich beschädigten Designerstuhls „Diamond Chair“. Die Klagepartei behauptet, die Beklagten hätten den Stuhl auf der Terrasse stehen gelassen und so den Witterungseinflüssen ausgesetzt, sodass der Stuhl nicht mehr brauchbar gewesen sei. 8. 2094,14 € aufgrund vermeintlicher Lackschäden an der Eingangstür. Die Klagepartei hat hierzu einen Kostenvoranschlag zur vermeintlichen Schadensbeseitigung vorgelegt (Anlage K 8) und den Nettobetrag geltend gemacht. 9. 1071,00 € aufgrund vermeintlich notwendig gewordener Ausbesserungsarbeiten an den Tapeten infolge der nach Behauptung der Klagepartei nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparaturen durch die Beklagten. Zwischen den Parteien ist insbesondere streitig, ob zwischen dem 26.10.2021 und dem 01.11.2021 fachgerechte Malerarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführt wurden. 9 Der Gesamtbetrag der von der Klagepartei geltend gemachten vermeintlichen Schadensersatzansprüche beläuft sich auf 12.920,49 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die diesbezüglichen Schriftsätze der Klagepartei nebst Anlagen Bezug genommen. 10 Hinsichtlich des zuvor unter Punkt 9. aufgeführten Schadenspostens hat die Klagepartei die Klage mit Schriftsatz vom 02.05.2022 erweitert. 11 Die Parteien beantragten, Die Klägerin: 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 11.849,49 € zu bezahlen, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.03.2022. 2. Die Beklagten werden weiterhin verurteilt, gesamtschuldnerisch der Klägerin die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung zu erstatten in Höhe von 1.054,10 €. 3. Die Beklagten werden über den bisher geltend gemachten Betrag hinaus weiterhin verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.071,00 € zu bezahlen, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Klageerweiterung. Die Beklagten: Klageabweisung. 12 Die Beklagten behaupten, die Klägerin hätte ihnen im Jahr 2017 eine unrenovierte Wohnung übergeben. Die Küche sei bei Rückgabe der Mietsache in einem bei Übergabe der Wohnung entsprechenden Zustand gewesen. Etwaige Schäden im Badezimmer werden bestritten. Weiter wird bestritten, dass die Beklagten die Fensterlaibungen grob verschmutzt zurückgelassen hätten. Die Beklagten bestreiten auch, dass sie das Parkett nicht den vertraglichen Obliegenheiten entsprechend pfleglich behandelt hätten. Die Notwendigkeit eines Abschleifens wird ebenfalls bestritten. 13 Auch etwaige Schäden in der Küche, am Außenfenster und an der Eingangstür werden bestritten. 14 Weiter bestreitet die Beklagtenpartei auch den Vortrag der Klagepartei zur vermeintlichen Beschädigung des Stuhls „Diamond Chair“. Die Beklagten rügen weiter, dass die Klägerin größtenteils keinen Abzug neu für alt vorgenommen hat. Überdies bestreiten die Beklagten die Angemessenheit bzw. Ortsüblichkeit der von der Klagepartei vorgelegten Rechnungen bzw. Kostenvoranschläge. Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Beklagten im Einzelnen wird auf die diesbezüglichen Schriftsätze Bezug genommen. 15 Das Gericht hat mit den Parteien am 27.02.2023 zur Güte und im Anschluss streitig verhandelt. 16 Am 11.10.2023 hat das Gericht Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen X. H1., X. S. und Y. V. 17 Zur Vervollständigung des Tatbestandes wird vollumfänglich auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien einschließlich Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle Bezug genommen. Entscheidungsgründe 18 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Rechtsstreit war auch zur Entscheidung reif; die Durchführung einer weiteren Beweisaufnahme war nicht angezeigt. A. Zulässigkeit der Klage 19 Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG ausschließlich sachlich und gemäß §§ 12, 13 ZPO örtlich zuständig. B. Begründetheit der Klage 20 Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann gegen die Beklagten keine Schadensersatzansprüche gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 bzw. gemäß § 536c Abs. 2 Satz 1 bzw. gemäß § 823 BGB geltend machen. Der Klägerin stehen allenfalls Ansprüche auf Ersatz entstandener Schäden im Rahmen des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses zu, welche jedenfalls durch die von der Beklagtenpartei hilfsweise erklärte Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der bei Mietbeginn geleisteten Kaution in Höhe von 3.330,00 € erloschen sind. 21 Die Klagepartei selbst hat den Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten im Rahmen der erhobenen Klage nicht berücksichtigt und den Klageantrag trotz eines entsprechenden richterlichen Hinweises auch nicht angepasst. Die Beklagtenpartei hat keine Widerklage auf Rückzahlung der Kaution erhoben. Insoweit bleiben einzelne Aspekte des streitgegenständlichen Verfahrens mangels Entscheidungsrelevanz offen (siehe dazu im Folgenden). 22 Die Verjährungseinrede der Beklagtenpartei geht hinsichtlich der Schadenspositionen 1 bis 8 (vgl. die Darstellung im Tatbestand) ins Leere. Die Rückgabe der Mietsache erfolgte am 01.11.2021, die Klage wurde am 26.04.2022 erhoben und somit vor Eintritt der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. Durch die Klageerhebung wurde die Verjährung gehemmt. Verjährt wäre jedoch ein etwaiger Anspruch der Klagepartei auf Ersatz von 1071,00 € aufgrund nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen (vgl. dazu im Folgenden). Im Einzelnen: 23 1. Die Klägerin kann keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 2.001,00 € aufgrund einer vermeintlichen Beschädigung der Küche bzw. Küchenausstattung geltend machen. Ausweislich der mit Anlage K2 vorgelegten Rechnung wurde die Küche in der streitgegenständlichen Wohnung renoviert; insbesondere wurden die Radiusfront und die Türen in einem Oberschrank und eine Lichtblende ersetzt. Die Klagepartei hat bereits nicht hinreichend substantiiert und schlüssig dargelegt, inwieweit diese Arbeiten tatsächlich aufgrund der behaupteten Beschädigungen notwendig geworden sind. Die Schadensbeschreibung (aufgequollene Hängeschränke, Durchfeuchtung von Frittierfett) sind pauschaler Natur und stehen in keinem vollständig kongruenten Zusammenhang zu den durchgeführten Renovierungsarbeiten. 24 Die Klagepartei vermochte es – trotz eines entsprechenden richterlichen Hinweises – nicht darzulegen, welche Arbeiten konkret aufgrund welcher vermeintlicher Beschädigung notwendig geworden sind. Im Übrigen ergibt sich aus den vorgelegten Lichtbildern aus Sicht des Gerichts auch keine tatsächliche Substanzbeeinträchtigung der Küche. 25 Hinsichtlich der behaupteten Verfettung und mangelnden Reinigung würde es sich nicht um einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, sondern um einen Anspruch wegen behaupteter Verletzung der Reinigungspflicht bei Rückgabe der Wohnung im Sinne einer Leistungspflicht handeln. Insoweit erscheint die Annahme einer Pflichtverletzung nicht nur deshalb zweifelhaft, weil der Mieter nach § 538 BGB für Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs nicht haftet und bei Auszug auch keine Grundreinigung schuldet (grundlegend BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05; AG Hamburg, Urteil vom 15. Mai 2020 – 49 C 493/19 –, juris Rn. 29; OLG Düsseldorf, Urteil vom 01. Oktober 2009 – I-10 U 58/09 –, juris Rn. 8 f.; Horst, NZM 2020, S. 266; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 546 Rn. 49). Des Weiteren setzt ein insoweit allein in Betracht zu ziehender Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB wegen Verletzung einer Leistungspflicht eine vorherige Fristsetzung voraus (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 –, juris Rn. 17; Horst, NZM 2020, S. 266; Langenberg, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl., S. 246). Es erscheint insoweit zweifelhaft, ob die in dem Protokoll vom 26.10.2021 festgehaltene Aufforderung hierfür ausreichend wäre, da die Übergabe zu diesem Zeitpunkt unstreitig noch nicht erfolgt ist. Vielmehr wird man eine entsprechende Fristsetzung nach erfolgter Übergabe verlangen müssen. Hierzu ist von der Klagepartei jedoch nichts vorgetragen. 26 Die Notwendigkeit zum Ersatz des Backofens des Kühlschranks aufgrund etwaige Beschädigungen wurde von der Klagepartei ebenfalls nicht substantiiert genug dargelegt. Der Klägerin steht insoweit auch der geltend gemachte Anspruch in Höhe von 463,50 € nicht zu. So ergibt sich insbesondere aus den vorgelegten Fotos gerade nicht, dass aufgrund von Verschmutzungen des Ceranfeldes der Austausch des Gerätes notwendig ist. Die Klagepartei hat insoweit gerade nicht dargelegt, inwieweit aufgrund dieser Beeinträchtigungen tatsächlich die Funktionsfähigkeit des Backofens und des Kühlschranks aufgehoben gewesen sein soll. Lediglich ergänzend ist anzumerken, dass die Zeugin H2. in ihrer grundsätzlich stringenten, nachvollziehbaren damit glaubhaften Aussage angegeben hat, dass sich hinsichtlich des Kühlschranks keine Beanstandungen ergeben haben. 27 Überdies ist noch darauf hinzuweisen, dass die Klagepartei zum Alter der Küche bzw. Kücheneinrichtung nicht substantiiert vorgetragen hat; jedenfalls wäre auch bei Vorliegen der Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches dem Grunde nach ein (weitergehender) Abzug neu für alt vorzunehmen. Der Vermieter trägt die mit vertragsgemäßer Nutzung einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung, weil diese durch das vereinbarte Entgelt nach § 535 Abs. 2 BGB abgegolten sind (AG Hamburg, Urteil vom 15. Mai 2020 – 49 C 493/19 –, juris Rn. 29; BeckOGK BGB, Stand: 1.1.2022, § 546 Rn. 58). Diese grundlegende Wertung synallagmatischer Verknüpfung schlägt auf das Schadensersatzrecht nieder. Bei der Bestimmung der Schadenshöhe sind die bei Übergabe bereits vorhandenen Beschädigungen und Abnutzungsgrade ebenso mindernd zu berücksichtigen wie solche, die bei vertragsgemäßer Nutzung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses eingetreten sind. 28 2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch in Höhe 2.661,04 € von aufgrund vermeintlicher Beschädigungen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung. Ausweislich der mit Anlage K 3 vorgelegten Rechnung hat die Klägerin diverse Armaturen, die Duschwand sowie weitere Utensilien im Badezimmer austauschen lassen. Die Klägerin stützt sich darauf, dass die Gegenstände verschmutzt und verkalkt gewesen sein. Außerdem hätten die Beklagten die Dichtung der Duschwand entfernt. Es bleibt jedoch völlig offen, weshalb eine Entkalkung oder Reinigung bzw. das Anbringen einer neuen Dichtung nicht zielführend gewesen wäre. Hierzu trägt die Klägerin lediglich vor, dass ein Reinigungsversuch mit Essig gescheitert sei. Diese Angaben sind jedoch deutlich zu pauschal und unsubstantiiert, als dass sie eine derart umfangreiche Sanierungsmaßnahme begründen könnten. Auch aus den vorgelegten Lichtbildern ergibt sich nicht im Ansatz ein Zustand des Badezimmers, welche die von der Klägerin vorgenommenen Maßnahmen in diesem Umfang rechtfertigen würde. 29 3. Ob die Klägerin Schadensersatz dem Grunde nach aufgrund von Beschädigungen des Parketts in der streitgegenständlichen Wohnung verlangen kann, erweist sich als nicht streitentscheidend. Ausweislich der von der Klagepartei vorgelegten Anlage K 5 sind durch das Abschleifen des Pakets Kosten in Höhe von 2335,01 € entstanden. Die Höhe eines etwaigen Schadensersatzanspruchs ist einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO zugänglich. Die Schätzgrundlage hat gleichwohl der Vermieter darzulegen, da es ihm obliegt, die materielle Berechtigung des von ihm beanspruchten Schadensumfangs vorzutragen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. August 2019 – 25 C 247/17). Die Anforderungen an die Darlegung sind an den Umständen des Einzelfalls auszurichten und nicht zu überspannen. Die Klägerin in keiner Weise zum Alter des Parketts sowie zu der Frage, wann diese zuletzt abgeschliffen wurde, vorgetragen. Sie kann sich nicht auf die Position zurückziehen, hierüber keine Kenntnis zu haben. Unaufklärbarkeiten hinsichtlich einer ausreichenden Schätzgrundlage für die richterliche Ermessensausübung nach § 287 ZPO gehen zu Lasten des Vermieters. Aus dem Vortrag der Klagepartei lässt sich jedenfalls schließen, dass das Parkett seit dem Jahr 2015 nicht erneuert und nicht abgeschliffen worden ist. Dies sowie die von der Klagepartei vorgelegten Fotos des Pakets zugrunde gelegt schätzt das Gericht einen etwaigen Schadensersatzanspruch auf nicht mehr als 500,00 €. 30 4. Die Klägerin auch keinen Anspruch auf 2094,14 € aufgrund von Lackspuren an der Eingangstür. Bei den auf den vorgelegten Lichtbildern von der Wohnungstür Eingangstür ersichtlichen Absplitterungen handelt es sich aus Sicht des Gerichts um nicht unübliche Verschleißerscheinungen. Diese Ableitungen dürften vom allgemeinen Mietgebrauch gedeckt sein. Auch die Zeugin H2. sprach in ihrer Vernehmung von „kleineren Abplatzung“. Jedenfalls ergibt sich nicht im Ansatz eine Kongruenz zwischen diesen Abplatzungen und den umfangreichen Maßnahmen, welche in dem als Anlage K 8 vorgelegten Kostenvoranschlag aufgeführt werden. Es fehlt ein jeglicher Darlegung, weshalb diese umfangreichen Maßnahmen notwendig sein sollen. Im Übrigen wäre auch bezüglich der Eingangstür wieder ein Abzug neu für alt vorzunehmen. 31 5. Hinsichtlich des von der Klagepartei geltend gemachten Anspruchs in Höhe von 1071,00 € aufgrund vermeintlich notwendig gewordener Ausbesserungsarbeiten an den Tapeten infolge der nach Behauptung der Klagepartei nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparaturen durch die Beklagten greift die von der Beklagtnepartei erhobene Einrede der Verjährung durch. Den diesbezüglichen Anspruch hat die Klagepartei erst am 02.05.2022 und damit nach Ablauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB geltend gemacht. Die Klägerin kann sich auch nicht auf § 215 BGB berufen. Die ausnahmsweise nach § 215 BGB bestehende Möglichkeit der Aufrechnung mit einer verjährten Forderung ist der Klägerin verwehrt, weil die weitere Voraussetzung, nämlich dass der Ersatzanspruch der Klägerin in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem er erstmals aufgerechnet werden konnte, nicht erfüllt ist. § 215 BGB dispensiert nur von der Einrede der Verjährung; die sonstigen Voraussetzungen einer Aufrechnung müssten hingegen zu dem nach § 215 BGB maßgeblichen Zeitpunkt, also zu nicht verjährter Zeit, der nach Verjährungseintritt zur Aufrechnung gestellten Forderung vorgelegen haben. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben. (KG Beschluss vom 2.12.2019 – 8 U 104/17, BeckRS 2019, 36788). Einen solchen hat die Klägerin hinsichtlich dieser Schadensposition jedoch nicht geltend gemacht. Der Einwand der Klagepartei, Verhandlungen zwischen den Parteien hätten eine etwaige Verjährung gehemmt, kann nicht durchgreifen. Aus dem von der Klagepartei vorgelegten Schriftverkehr ergibt sich keine tatsächliche Verhandlung hinsichtlich der hier gegenständlichen Schadensposition. 32 Im Übrigen ist das Gericht nach den Aussagen Xiao Han, Xinyu Su und Yilu Ve auch davon überzeugt, dass die Beklagten die Wohnung fachmännisch haben streichen lassen. Die diesbezüglichen Zeugenaussagen waren stringent, in sich stimmig und damit glaubhaft. Im Ergebnis kommt es hierauf sowie auf die Frage der Notwendigkeit einer etwaigen weiteren Fristsetzung nicht an. 33 6. Die Begründetheit der weiter geltend gemachten Ansprüche in Höhe von 1.500,00 €, 650,00 € und 144,80 € erweisen sich nicht als streitentscheidend, so dass das Gericht hierüber nicht zu entscheiden braucht. Zuzüglich eines etwaigen Anspruchs aufgrund des mutmaßlich beschädigten Parkettbodens (wobei das Gericht die Frage, ob der Anspruch dem Grunde nach besteht, offengelassen hat) stünde der Klagepartei maximal ein Anspruch gegen die Beklagten in Höhe von 2.794,80 € zu. Dieser Anspruch wäre jedenfalls durch die im Schriftsatz vom 25.06.2022 durch die Beklagten erklärte (hilfsweise) Aufrechnung erloschen. Der Aufrechnung zugrunde liegende Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 3.330,00 € ist jedenfalls auch fällig, da das Mietverhältnis seit mehr als zwei Jahren beendet ist. 34 Mangels Anspruch in der Hauptsache besteht auch kein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. 35 Die Klage war daher insgesamt abzuweisen. C. 36 Kosten, vorläufige Vollstreckbarkeit und Streitwert Als unterlegene Partei trägt die Klägerin gemäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht § 709 Satz 1, Satz 2 ZPO. Der Streitwert entspricht der Höhe der gesamten Klageforderung. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße Kontrastwechsel

LG München I 14 S 9406/2330.06.2023

§ 546

Original-Urteil ↗

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Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 05.02.2025 – 14 S 9406/23 Download Drucken Titel: Kündigung einer Wohnung Normenkette: BGB § 305, § 546, § 307, § 242, § 164 Leitsätze: 1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat. (Rn. 21 – 24) (redaktioneller Leitsatz) 2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstandes nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen. (Rn. 57 – 60) (redaktioneller Leitsatz) 3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote. (Rn. 70 – 75) (redaktioneller Leitsatz) 4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt. (Rn. 90 – 98) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Zahlung, Schonfrist, WEG-Verwalter, Empfangsvertreter, Bote, Vorfälligkeitsklausel, AGB-Kontrolle Vorinstanz: AG München, Urteil vom 30.06.2023 – 411 C 17179/22 Fundstellen: ZMR 2025, 321 LSK 2025, 7298 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023, Az. 411 C 17179/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Widerklage wird auch unter Ziffer VIII (zweitinstanzlich erweiterter Widerklageantrag) abgewiesen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.04.2025 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 23.923,56 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe der im 1. und 2. Obergeschoss des Anwesens … M. , gelegenen Maisonette-Wohnung mit der internen Nr. 47, bestehend aus 1 Flur (1. OG), 1 Bad (1. OG), 1 Schlafzimmer (1. OG), 1 Balkon (1. OG), 1 Küche (2. OG), 1 Wohn- und Esszimmer (2. OG) und 1 Terrasse (2. OG) nebst dem Kraftfahrzeugstellplatz in der Tiefgarage mit der internen Stellplatz-Nr. ... sowie dem Kellerraum mit der internen Nr. . ... . Ferner verlangt er von der Beklagten Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. 2 Die Beklagte wiederum macht im Wege der Widerklage Rückzahlung überzahlter Mieten, Aufwendungsersatz und Verdienstausfall geltend. 3 Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Lebensgefährte mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 23.02.1998 vom Kläger die streitgegenständliche Wohnung an. § 5 Ziff. 1 des Mietvertrags beinhaltet eine Vorfälligkeitsklausel mit dem Wortlaut: „Die Miete, die Vorauszahlungen sowie etwaige Zuschläge (s. § 3) sind monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter auf das Konto […] zu überweisen.“ § 9 des Mietvertrags lautet wie folgt: „§ 9 Aufrechnung und Zurückbehaltung 1. Der Mieter kann gegen Mietzinsforderungen mit Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB nur aufrechnen oder diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. 2. Mit sonstigen Gegenforderungen kann der Mieter nur aufrechnen, soweit sie unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Unbeschadet von Ziff. 1 stehen dem Mieter weitere Zurückbehaltungsrechte nur wegen Gegenforderungen zu, die auf dem Mietverhältnis beruhen.“ 4 Mit Schreiben vom 23.06.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.03.2022 wegen eines Mietrückstandes von 2 vollen Monatsmieten in Höhe von je 787,39 € für Mai und Juni 2021 (insgesamt also 1.574,78 €) sowie wegen eines „Rückstand[s] auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“; die Kündigung wurde am selben Tag zugestellt. 5 Ergänzend wird auf den ausführlichen Tatbestand des erstgerichtlichen Urteils Bezug genommen. 6 Mit Endurteil vom 30.06.2023 hat das Amtsgericht München der Klage auf Räumung und Herausgabe unter Klageabweisung im Übrigen stattgegeben. Das Erstgericht hat dabei die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit 2 Monatsmieten als wirksam erachtet; auf den Kündigungsgrund des Rückstands mit den Betriebskostennachforderungen der Jahre 2016 mit 2019 ist das Erstgericht nicht eingegangen. Auf die Widerklage ist der Kläger zur Zahlung von 211,68 € nebst Zinsen unter Abweisung der Widerklage im Übrigen verurteilt worden. Die Kosten des Rechtsstreits sind vollumfänglich der Beklagten auferlegt worden. Ihr ist eine Räumungsfrist bis 30.09.2023 gewährt worden. 7 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer mit Schriftsatz vom 28.07.2023 eingelegten und mit Schriftsatz vom 12.10.2023 begründeten Berufung. 8 Die Berufung ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Erstgericht der Klage zu Unrecht stattgegeben habe. Denn die ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam. In Bezug auf die ordentliche Kündigung wegen rückständiger Betriebskostennachforderungen sei die Rechtzeitigkeit des Zugangs der Abrechnungen 2016, 2017 und 2019 innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB zu bestreiten. Die Abrechnung 2017 sei überdies unvollständig gewesen. Für 2018 sei überhaupt nicht abgerechnet worden. 9 Dagegen hätte der Widerklage stattgegeben werden müssen, zumal die Miete aufgrund mehrerer Mängel gemindert gewesen sei. 10 Mit Schriftsatz vom 18.06.2024 hat die Beklagte die Widerklage unter Ziffer VIIII unter Berufung auf einen Rückzahlungsanspruch wegen geminderter Miete von 548,80 € um 8.780,80 € auf Zahlung von 9.329,60 € erweitert. Der Kläger hat dem insoweit geänderten Widerklageantrag nicht zugestimmt. Im Übrigen entsprechen die Widerklageanträge den bereits erstinstanzlich gestellten Anträgen der Beklagtenpartei. 11 Die Beklagte beantragt in zweiter Instanz zuletzt zu erkennen: I. Das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023 zum Az. 411 C 17179/22 wird aufgehoben, soweit es in Ziffer 1 des Tenors der Klage stattgibt und soweit es in Ziffer 4. des Tenors die Widerklage im Übrigen abweist. II. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen. III. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 686,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. IV. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. V. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 514,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VI. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 823,20 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VIII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 9.329,60 € zu bezahlen. IX. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 500,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. X. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 3.000,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. 12 Der Kläger beantragt demgegenüber: I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II. Der erweiterte Antrag der Beklagten und Berufungsklägerin [zu] Ziffer VIII. wird zurückgewiesen. 13 Der Kläger ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Mietverhältnis durch seine wirksamen Kündigungen beendet worden sei. Sofern sich nicht bereits die Zahlungsverzugskündigung betreffend die Monatsmieten Mai und Juni als wirksam erweisen sollte, sei jedenfalls die wegen Nichtzahlung der Betriebskostennachforderungen ausgesprochene Kündigung als wirksam zu erachten. Sämtliche Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 bis einschließlich 2019 seien der Beklagten vollständig und rechtzeitig zugegangen. Der diesbezügliche Gesamtrückstand von 3.516,51 € rechtfertige ohne Weiteres eine ordentliche Kündigung. 14 Die Widerklage sei bezüglich der zweitinstanzlichen Erweiterung unzulässig, jedenfalls aber unbegründet. Die bereits vor dem Erstgericht geltend gemachten Widerklageanträge seien unbegründet. Der Berufung könne daher insgesamt kein Erfolg beschieden sein. 15 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen F., B., P., H. und Sch. in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024. Beide Parteien sind überdies wiederholt formlos angehört worden. 16 Ergänzend wird Bezug genommen auf die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 17.01.2024, 26.06.2024 und 06.11.2024. II. 17 Der zulässigen Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München ist kein Erfolg beschieden. Denn das angefochtene Urteil erweist sich jedenfalls im Ergebnis als richtig. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB. 18 Die bereits vor dem Erstgericht erhobene Widerklage ist im tenorierten Umfang zu Recht abgewiesen worden. Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz ist zwar zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Hierzu im Einzelnen: 19 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts nach § 546 Abs. 1 BGB. 20 Denn jedenfalls die klägerseits wegen der rückständigen Betriebskostennachforderungen (Abrechnungszeiträume 2016-2019) ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1, 542 BGB wirksam zum 31.03.2022 beendet. 21 a) Zwar kann der Kläger die Kündigung nicht mit Erfolg auf Mietrückstände in Höhe von 2 Monatsmieten von je 787,39 € (insgesamt also 1.574,78 €) betreffend die Monate Mai und Juni 2021 stützen. Denn insoweit ist weder von den Parteien noch vom Amtsgericht in erster Instanz gesehen worden, dass die im Mietvertrag unter § 5 vereinbarte Vorfälligkeitsklausel einer rechtlichen Überprüfung nach §§ 305 ff. BGB nicht standhält. Da die Miete für den Monat Juni 2021 zum Zeitpunkt der Kündigung daher noch nicht fällig war, erweist sich die klägerseits ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit laufenden Mietzahlungen als materiell-rechtlich unwirksam. 22 Insoweit nimmt die Kammer explizit Bezug auf ihren rechtlichen Hinweis nach § 139 ZPO unter Ziffer 1 des Beschlusses vom 01.02.2024. Soweit die Klagepartei meint, diese Rechtsauffassung der Kammer sei insbesondere nicht mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH in Einklang zu bringen, überzeugt dies – wie bereits im vorgenannten Beschluss umfassend ausgeführt – nicht, zumal der diesbezügliche klägerseitige Verweis auf das Urteil des BGH vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10 unbehelflich ist. Die vorstehende Entscheidung des VIII. Zivilsenats befasst sich zwar durchaus mit einer Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen sei. Der BGH hat dort jedoch deren Kombination mit einer Aufrechnungsklausel in den Blick genommen, wonach die Aufrechnung lediglich einen Monat zuvor anzukündigen sei. 23 Die Dinge liegen hier jedoch in entscheidender Weise anders, da § 9 des vorliegenden Mietvertrags keine solche Aufrechnungsbeschränkung (vorherige Ankündigung) beinhaltet, sondern eine deutlich weiter reichende Einschränkung der Aufrechnungsrechte der Mieterseite postuliert. So sieht § 9 Ziff. 1 des vorliegenden Mietvertrags eine Einschränkung der Aufrechnungsrechte des Mieters in Bezug auf „Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB“ vor, während § 9 Ziff. 2 zusätzliche gravierende Beschränkungen der mieterseitigen Aufrechnungsrechte regelt. Unter die „sonstige[n] Gegenforderungen“ i.S. dieser Formularklausel fallen dabei nach Überzeugung der Kammer zweifelsfrei namentlich auch solche mieterseitigen Forderungen, die auf einen Rückforderungsanspruch des Mieters nach §§ 812 ff. BGB wegen überzahlter (geminderter) Miete gestützt werden. Gerade die Kombination dieser Aufrechnungsbeschränkung mit der streitgegenständlichen formularmäßigen Vorfälligkeitsklausel bringt letztere AGB des streitgegenständlichen Mietvertrags u.a. aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 BGB zu Fall (vgl. u.a. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 556b Rn. 18). 24 Soweit die Klagepartei augenscheinlich meint, dass unter die „sonstigen Gegenforderungen“ i.S.v. § 9 Ziff. 2 des Mietvertrags nur solche fallen würden, die „andere, übrige oder andersartige Forderungen als die des Mietverhältnisses“ betreffen, geht sie offenbar – zugunsten des Verwenders – davon aus, dass mietrechtliche Forderungen (abgesehen von denjenigen nach Ziff. 1) von § 9 Ziff. 2 nicht betroffen seien. Dem kann jedoch mitnichten gefolgt werden. Vielmehr ist aus der Zusammenschau von § 9 Ziff. 1 und Ziff. 2 sowie aus Ziff. 2 S. 2 zweifelsfrei zu schließen, dass unter Ziff. 2 sämtliche Gegenforderungen des Mieters fallen, die – anders als die Gegenforderungen nach Ziff. 1 – keine „Schadensersatzforderungen nach § 538 [a.F.] BGB“ betreffen. Dazu gehören eben – auch und gerade – etwaige bereicherungsrechtlichen Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete. Die Auslegung der Klägerseite ist vor diesem Hintergrund mit dem AGB-Recht, dem insbesondere der Grundsatz der „verwenderfeindlichen“ Auslegung in Zweifelsfällen zugrunde liegt, schlichtweg nicht in Einklang zu bringen (siehe auch § 305c Abs. 2 BGB). Es hat daher bei der bereits in der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2024 verlautbarten Rechtsauffassung der Kammer zu verbleiben, die zur Folge hat, dass die klägerseits ausgesprochene Kündigung wegen (vermeintlichen) Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten als unwirksam zu erachten ist. 25 b) Allerdings erweist sich hier jedenfalls die ordentliche Kündigung wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 3.516,51 € betreffend die 4 Abrechnungsjahre 2016 bis einschließlich 2019 als wirksam. 26 (1) Entgegen der Meinung der Berufung kann vorliegend zivilprozessual ohne Weiteres in 2. Instanz auf diesen Kündigungsgrund abgestellt werden; eine diesbezügliche Präklusion liegt mitnichten vor. Denn selbst wenn in dem klägerseitigen Berufen auf dieses berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB ein neues Angriffs- und Verteidigungsmittel zu sehen wäre, müsste es von der Kammer nach § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen werden, weil dieses einen Gesichtspunkt betrifft, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. So ist das Erstgericht hier aufgrund seiner Verkennung der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vorfälligkeitsklausel zu Unrecht bereits von der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten (Mai und Juni 2021) ausgegangen und daher auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigung wegen der ausstehenden Betriebskostensaldos betreffend den Zeitraum 2016 bis einschließlich 2019 in konsequenter und folgerichtiger Weise nicht mehr eingegangen. 27 Die Klagepartei kann daher ihr Räumungs- und Herausgabeverlangen in der Berufungsinstanz ohne Weiteres hilfsweise auf diesen Kündigungsgrund stützen. 28 (2) Die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen ist, anders als die Berufung meint, formell wirksam. 29 Da das Begründungserfordernis der Kündigung kein Selbstzweck ist, sondern auch und gerade darauf abzielt, dem Mieter den kündigungsgegenständlichen Vorwurf vor Augen zu führen, dürfen die formalen Anforderungen an eine Kündigung nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB (bzw. § 569 Abs. 4 BGB) nicht überspannt werden. Ist eine dem Mieter zur Last gelegte Pflichtverletzung im Kündigungsschreiben in ihren wesentlichen Zügen verständlich und nachvollziehbar dargelegt, ist die Angabe von Details, die dem Mieter ohnehin bekannt sind, entbehrlich (vgl. Endurteil der Kammer vom 16.09.2020 – 14 S 16778/19, ZMR 2021, 892). 30 Nach diesen Grundsätzen erweist sich die hier inmitten stehende ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 durchaus noch als formell wirksam. Denn zunächst geht aus der Kündigungserklärung ausdrücklich hervor, dass die Kündigung jedenfalls auch auf Nebenkostennachforderungen gestützt wird. Ferner ist deren Gesamthöhe mit 3.516,51 € exakt und korrekt beziffert. Hinzu kommt, dass sich die Kündigung auf einen leicht bestimmbaren Abrechnungszeitraum unmittelbar vor ihrem Zugang bezieht, nämlich auf die aufeinanderfolgenden Abrechnungsjahre 2016 bis 2019 – erstellt und der Beklagten (vollständig und rechtzeitig) zugegangen in den Jahren ab 2017. Unerheblich ist daher, dass in der Kündigung nicht im Einzelnen explizit dargelegt ist, wie sich der genannte Gesamtbetrag im Einzelnen zusammensetzt, auf welche genaue Höhe sich also die einzelnen kündigungsgegenständlichen Betriebskostennachforderungen belaufen und auf welche konkreten Zeiträume sie sich jeweils beziehen. Der Beklagten hätten sich nämlich bereits durch einfache Addition der ihr nach Überzeugung der Kammer bekannten Abrechnungssaldos bezüglich der Jahre 2016 bis einschließlich 2019 ohne Weiteres der maßgebliche Zeitraum ihrer Rückstände und die einzelnen kündigungsgegenständlichen Nachforderungen erschlossen. 31 Soweit die Beklagte schon der formellen Wirksamkeit der Kündigung entgegenhalten will, dass sie die Abrechnungen gar nicht erhalten habe bzw. ihr jedenfalls nicht alle Abrechnungen rechtzeitig und vollständig zugegangen seien, erachtet die Kammer diese Einlassung nach Durchführung der Beweisaufnahme als unzutreffende, widerlegte Schutzbehauptung. 32 So ist die Kammer aufgrund der Angaben der klägerseits angebotenen und in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024 einvernommenen Zeugen zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagten alle kündigungsgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016, 2017, 2018 und 2019 – zumal bereits innerhalb der maßgeblichen Abrechnungsfristen und damit in jedem Falle vor Ausspruch der hier zu prüfenden Kündigung – vollständig zugegangen sind. 33 Die Kammer erachtet die diesbezüglichen Angaben der Zeugen F., B. und P. als glaubhaft. Auch an der Glaubwürdigkeit dieser Zeugen bestehen aus Sicht der Kammer keine Bedenken. 34 Dabei wird zunächst nicht verkannt, dass die Zeugen entweder – wie der Zeuge P. – in einem freundschaftlichen Verhältnis zum Kläger stehen, oder aber – wie die Zeugen F. und B. – für den Kläger tätig waren. Dies steht hier jedoch weder der Glaubwürdigkeit der einvernommenen Zeugen noch der Glaubhaftigkeit ihrer Angaben entgegen. 35 So konnte die Zeugin F. nachvollziehbar und widerspruchsfrei angeben, dass sie die kündigungsgegenständliche Betriebskostenabrechnung für 2016 am 22.12.2017 um 18:45 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen habe, wobei ihre Erinnerung glaubhaft durch einen berufsbedingt geführten Kalender gestützt wurde. Die entsprechende Kalendereintragung konnte überdies von der Kammer in Augenschein genommen werden; sie stimmte mit den Angaben der Zeugin überein. Ferner standen die nachvollziehbaren Ausführungen der ruhig und seriös auftretenden Zeugin in Einklang mit den Angaben des persönlich angehörten Kläger, der insbesondere bestätigte, bei dem Einwurf der betreffenden Abrechnung mit anwesend gewesen zu sein. Die Kammer schließt auch nach dem persönlichen Eindruck, den sie sich von der Zeugin machen konnte aus, dass die Zeugin mit dem Kläger falsche Angaben abgesprochen und dabei sogar Kalendereintragungen gefälscht oder nachträglich fingiert haben könnte, um einen Kündigungsgrund vorzuspiegeln. Den diesbezüglichen Unterstellungen der Berufung vermag die Kammer mitnichten zu folgen. Dabei ist auch nicht außer Acht zu lassen, dass die Zeugin nicht mehr für den Kläger im Rahmen eines „Auftragsverhältnisses“ tätig ist. Ein solches – ggf. mit einer gewissen Loyalität oder gar Abhängigkeit einhergehendes – geschäftliches und berufliches Verhältnis bestand daher jedenfalls zum Zeitpunkt der Aussage der Zeugin F. nicht mehr, was eine Absprache zwischen der Klagepartei und der glaubwürdigen Zeugin noch unwahrscheinlicher macht. 36 Gleiches gilt für die Zeugin B. betreffend den Zugang der Betriebskostenabrechnung 2017. Die Zeugin war etwa zwischen 2010 und 2020 im Büro des Klägers tätig und dabei insbesondere mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen befasst. Anders als die Zeugin F. habe sich die Zeugin B. zwar keine schriftlichen Notizen bezüglich des Datums des Einwurfs gemacht. Die Zeugin konnte den Tag des Einwurfs der – vollständigen – Abrechnung aber nachvollziehbar anhand des Datums der betreffenden Betriebskostenabrechnung näher bestimmen, was die Kammer ebenfalls für glaubhaft erachtet. Zumal die Zeugin nicht mehr für den Kläger beruflich tätig ist, sieht die Kammer ebenfalls kein nachvollziehbares Motiv – oder sonstige Anhaltspunkte – für bewusst unwahre Angaben der Zeugin, namentlich auf Grundlage einer kollusiven Absprache mit dem Kläger. Vielmehr ist die Kammer davon überzeugt, dass auch diese ruhig und widerspruchsfrei aussagende Zeugin zur Wahrheit gefunden hat. 37 Was die Angaben des Zeugen P. angeht, sieht die Kammer darin ebenfalls eine glaubhafte Aussage und demzufolge den Nachweis des Zugangs der Betriebskostenabrechnungen 2018 und 2019 seitens der Beklagten. Wie in den Jahren zuvor wurde insoweit klägerseits erneut ein 4-Augen-Prinzip (Kläger und Zeuge bzw. Zeugin) bezüglich des Einwurfs der Betriebskostenabrechnung praktiziert. Der vernommene Zeuge P. konnte sich dabei zur Bestätigung des jeweiligen Zugangszeitpunkts auf selbst angefertigte Kalendereintragungen stützen, die seitens der Kammer ergänzend in Augenschein genommen wurden. Den – insoweit – berechtigten Einwand des Beklagtenvertreters, wonach der Einwurf der Betriebskostenabrechnung 2019 am 21.12.2020 wegen des damaligen Corona-Lockdowns nicht mit einem anschließenden gemeinsamen Essen des Zeugen und des Klägers habe verbunden sein können, vermochte der Zeuge nachvollziehbar aufzuklären und glaubhaft zu entkräften, indem der Zeuge angab, mit dem Kläger befreundet zu sein und daher „öfter“ mit diesem zum Essen zu gehen. Die reflektierte Korrektur dieses Einzelaspekts der Aussage des Zeugen spricht gegen einen Belastungseifer zum Nachteil der Beklagten und zugleich für die Glaubhaftigkeit des Aussageverhaltens des Zeugen P. Unerheblich ist letztlich auch, dass der Zeuge die Farbe des jeweiligen Briefumschlags nicht mehr sicher zu erinnern vermochte, zumal die Vorgänge bereits mehrere Jahre zurücklagen und daher eine exakte Erinnerung an – zumal wenig bedeutsame oder gar unbedeutende – Details realistischerweise nicht mehr erwartet werden kann. Der diesbezügliche Angriff auf die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage geht daher ebenfalls fehl. Trotz der fortdauernden Freundschaft des Zeugen zum Kläger hat die Kammer keinen Zweifel an der Glaubwürdigkeit des ebenfalls seriös und besonnen auftretenden Zeugen. Kleinere Unsicherheiten bezüglich des exakten Geschehensablaufs und vereinzelte Erinnerungslücken in Bezug auf nebensächliche Details stehen der Glaubhaftigkeit der Angaben des Zeugen, wie dargelegt, ebenso wenig entgegen. 38 Alle klägerischen Zeugen vermochten zudem die örtlichen Verhältnisse am bzw. im streitgegenständlichen Anwesen korrekt darzulegen, was ebenfalls maßgeblich dafür spricht, dass sie persönlich vor Ort waren, um die jeweiligen Nebenkostenabrechnungen, die sie zuvor jeweils in Augenschein genommen hatten, in den Briefkasten der Beklagten einzuwerfen. 39 Die vorstehenden Zeugenaussagen werden neben den angesprochenen, stimmigen Kalendereintragungen auch durch die Ausführungen des angehörten Klägers selbst gestützt, der glaubhaft, nachvollziehbar und ohne ersichtliche Widersprüche bestätigen konnte, bei dem Einwurf der jeweiligen Abrechnungen anwesend gewesen zu sein. Zudem seien sämtliche Abrechnungen auch postalisch übersandt worden, ohne dass es zu einem Postrückläufer gekommen sei. 40 Auf die umfangreiche fotografische Dokumentation des Einwurfs der Abrechnung 2018 (S. 5 der Anlage K 9 der Berufungsakte) wird ebenfalls Bezug genommen. 41 Die Beklagte vermochte dagegen die überaus substantiierten klägerischen Behauptungen betreffend den Zugang der Abrechnungen nicht zu widerlegen, und zwar weder durch ihre eigenen, lediglich vagen Ausführungen (die Abrechnungen hätten sich nicht bzw. nur unvollständig in einem von ihrem verstorbenen Ehemann angelegten Ordner auffinden lassen) noch durch die beklagtenseits angebotenen Zeuginnen H. und Sch. So betont die Kammer ausdrücklich, dass es sich bei den beiden Zeuginnen um Freundinnen, jedenfalls aber um Bekannte der Beklagten handelt, deren primäre Aufgabe offenbar darin bestand, sich während der behaupteten Abwesenheiten der Beklagten um deren Katzen zu kümmern. Daneben hatte die Beklagte die Zeuginnen augenscheinlich jeweils gebeten, ihren/ihre Briefkasten/Briefkästen zu leeren, wobei offenbar keine der beiden Zeuginnen einen Hinweis oder gar eine Instruktion betreffend einen voraussichtlich zu erwartenden Eingang einer Nebenkostenabrechnung erhalten hatte. Vielmehr waren beide Zeuginnen, nach ihren Angaben, vorab von der Beklagten lediglich auf einen ggf. zu erwartenden Eingang des Schreibens einer Versicherung aufmerksam gemacht worden. Es ist daher aus Sicht der Kammer insbesondere nicht nachvollziehbar und nachgerade unglaubhaft, dass die Zeuginnen noch Jahre später mit hinreichender Sicherheit haben ausschließen wollen, dass sich im Posteingang eine Betriebskostenabrechnung befunden haben könne. Dabei war auch nicht ersichtlich, warum die Zeuginnen davon ausgingen, dass sich die jeweilige Betriebskostenabrechnung in einem DIN A4-Umschlag befunden habe – was mitnichten zwingend oder allgemein bekannt ist – und überdies ohne Weiteres als Betriebskostenabrechnung erkennbar gewesen wäre, wovon naturgemäß ebenfalls nicht mit Sicherheit ausgegangen werden kann. Ferner konnte von der Kammer nicht nachvollzogen werden, warum sich die Zeuginnen angeblich an den exakten, taggenauen Zeitraum der jeweiligen Abwesenheit der Beklagten – und damit an den potentiellen Zugangszeitraum der Betriebskostenabrechnungen erinnern konnten, zumal keine der Zeuginnen diesbezügliche Aufzeichnungen angefertigt hat. Auffällig war ferner, dass beide Zeuginnen sich angeblich noch an den Namen der aus Sicht der Kammer eher wenig bekannten Versicherung der Beklagten („H.“) erinnern konnten. Gerade in der Zusammenschau all dieser Aspekte spricht daher viel dafür, dass die beiden Zeuginnen und die Beklagte im Vorfeld der mündlichen Verhandlung nicht unerhebliche Absprachen betreffend ihre Angaben vorgenommen haben könnten. Die Zeugin Sch führte zudem aus, dass nicht nur sie selbst, sondern auch ihr Mann sich um die Post gekümmert habe. Es kann daher nicht per se ausgeschlossen werden, dass die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung vom Ehemann der Zeugin aus dem Briefkasten genommen wurde und sich der Zugang der Abrechnung mithin der Kenntnisnahme durch die Zeugin entzog. 42 Dem Nachweis des Zugangs der Abrechnungen steht auch nicht entgegen, dass der Kläger es offenbar unterlassen hat, sich die Nachforderungen im Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits titulieren zu lassen. So mag zwar grundsätzlich naheliegend sein, dass ein Vermieter bestrebt sein wird, einen entsprechenden namhaften Betrag rechtzeitig geltend zu machen. Einer Verallgemeinerung ist diese Betrachtung aber keinesfalls zugänglich. Vielmehr hat jeweils der konkrete Fall in den Blick genommen zu werden, zumal gerichtliche Auseinandersetzungen vermieterseits oftmals auch gemieden werden, weil der damit verbundene Aufwand oder die damit einhergehenden Risiken gescheut werden; bisweilen wird auch schlicht kein ausreichendes wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung entsprechender Forderungen bestehen. Vorliegend hat der Kläger in diesem Kontext auf Vorhalt der Berufung angegeben, dass er „nicht sagen“ könne, warum er zwar einen relativ hohen Aufwand bei der Zustellung der Abrechnungen betrieben haben will, die Nachforderungen dann aber über einen längeren Zeitraum gleichwohl nicht geltend machte. Dies lässt sich aus Sicht der Kammer jedoch unproblematisch damit in Einklang bringen, dass der Kläger seit Mietvertragsbeginn im Jahr 1998 auch kein Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen hat. Es ist daher insbesondere nicht ersichtlich, dass es dem Kläger darauf angekommen wäre, mietvertragliche Ansprüche stets zeitnah – oder überhaupt – geltend zu machen. Widersprüchliches Verhalten der Klägerseite vermag daher in der Gesamtschau nicht erkannt zu werden. 43 Nach alledem ist die Kammer davon überzeugt, dass der Beklagten alle Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2016 bis einschließlich 2019 in den Jahren 2017 bis 2020 rechtzeitig und vollständig zugegangen sind und sie daher ohne Weiteres dazu in die Lage versetzt war, den rechnerisch korrekt ermittelten und in der Kündigung vom 23.06.2021 explizit ausgewiesenen Gesamtbetrag von 3.516,51 € nachzuvollziehen. Hierfür spricht auch, dass sich die vorstehende Summe aus den Saldos der Abrechnungen des gesamten vorangegangenen Zeitraums von 4 Jahren (2016 bis einschließlich 2019), zugegangen 2017, 2018, 2019 bzw. 2020 – vor dem Zugang der streitgegenständlichen Kündigung – zusammensetzte und damit kein unterbrochener, ggf. schwerer nachzuvollziehender Abrechnungszeitraum betroffen war. Soweit die Berufung noch meint, der Gesamtsaldo sei nicht rechnerisch korrekt ermittelt oder gar unschlüssig gewesen, weil die Nachforderung betreffend das Jahr 2016 zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährt gewesen sei, verkennt sie offenbar grundlegend, dass es sich bei der Verjährung um eine Einrede handelt, die naturgemäß nicht zum Erlöschen der betreffenden Forderung führt. Hinzu kommt, dass die Einrede zum Kündigungszeitpunkt ohnehin noch nicht geltend gemacht war und auch später niemals geltend gemacht wurde. 44 Soweit die Kündigung zudem von „Rückstand auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“ spricht und damit jedenfalls nicht explizit zum Ausdruck bringt, dass Nachforderungen aus Betriebs-/Nebenkostenabrechnungen gemeint sind, ist dies ebenfalls unschädlich, zumal Rückstände aus laufenden Nebenkostenvorauszahlungen damit ersichtlich nicht gemeint sein konnten. Denn eine solche Vorauszahlung war aus damaliger Sicht der Parteien allenfalls im Rahmen der Mieten Mai und Juni 2021 offen. Den diesbezüglichen Rückstand hatte die Klagepartei jedoch bereits zum Gegenstand der Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit exakt diesen, bezifferten laufenden Mieten gemacht. Auch von daher konnten also aus Sicht eines verständigen Empfängers der Kündigung mit dem Gesamtbetrag von 3.516,51 € nur Nachforderungen gemeint gewesen sein. 45 Von der formellen Wirksamkeit der Kündigung konnte und musste die Kammer daher – entgegen ihrer anfänglichen diesbezüglichen – Bedenken ausgehen. 46 (3) Die entsprechende ordentliche Kündigung erweist sich auch in materieller Hinsicht als ordnungsgemäß. 47 (a) Denn nach zutreffender Auffassung umfasst § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Dies gilt insbesondere für Nachzahlungsansprüche des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 30 m.w.Nachw.). Anders als bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nämlich gerade keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O.). 48 Auf eine Titulierung der betreffenden Ansprüche kommt es dabei richtigerweise nicht entscheidend an, vielmehr kann sich die Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle ohne Weiteres auch aus anderen Einzelfallaspekten, wie z.B. der Höhe des Gesamtrückstandes im Verhältnis zur Miete, der Anzahl der offenen Betriebskostennachforderungen und der Dauer des Zahlungsverzugs ergeben. 49 Ein Rückstand aus einer Betriebskostennachforderung kann grundsätzlich schon dann für eine ordentliche Kündigung ausreichen, wenn der Zahlungsverzug der Höhe nach eine Monatsmiete übersteigt und die Forderung länger als einen Monat fällig ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31). 50 Diesen Voraussetzungen ist hier ohne Weiteres genügt. 51 Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Höhe der insgesamt offenen Nachforderungen mit 3.516,51 € sogar die Summe vierer Monatsmieten übersteigt. Lässt man die zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 unberücksichtigt, so liegt der Gesamtsaldo immer noch über der Summe von 3 Bruttomonatsmieten. 52 Auch die Dauer des Verzugs erweist sich vorliegend als erheblich, zumal die Nachforderungen zum Kündigungszeitpunkt bereits 3,5, 2,5 bzw. 1,5 bzw. immerhin noch 0,5 Jahre offen waren. Der Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird richtigerweise (erst) dann fällig, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäß begründete und nachprüfbare Abrechnung zugegangen ist. Die Fälligkeit der – beklagtenseits inhaltlich nicht in relevanter Weise angegriffenen Abrechnungen – trat hier zum Zeitpunkt des Zugangs der jeweiligen Abrechnung bei der Beklagten ein. Soweit die Beklagte auf Anlage B 20 verweist und behauptet, die Abrechnung für das Jahr 2017 sei nicht vollständig zugegangen, geht diese Einwendung ins Leere, da die Kammer, wie bereits aufgezeigt, aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme vom rechtzeitigen und vollständigen Zugang der betreffenden Abrechnung überzeugt ist. 53 Eine Frist zur Prüfung der Abrechnung steht dem Mieter nach Ansicht des BGH nicht zu, was aus § 271 Abs. 1 BGB herzuleiten ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Selbst wenn man eine solche Prüffrist jedoch befürworten möchte, würde sich an der Beurteilung des vorliegenden Falles nichts ändern, da die Abrechnungen der Mieterin zum Kündigungszeitpunkt bereits zwischen 0,5 und 3,5 Jahren vorlagen. Auch die – zutreffende – Bejahung eines der Mieterseite temporär zustehenden Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB, solange eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist, ändert am hier zu entscheidenden Fall nichts, zumal mieterseits ein solches Belegeinsichtsrecht zu keiner Zeit geltend gemacht wurde. 54 Die Beklagte vermochte hier zudem, zumal nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, keine materiellen Einwände gegen die Abrechnungen ins Feld zu führen. Soweit mit guten Gründen angenommen wird, dass ein Verzug des Mieters – zumindest ausnahmsweise – ausgeschlossen sein könne, weil sich der Mieter bzgl. seiner Zahlungspflicht in einem unverschuldeten Irrtum befunden habe, kann ein solcher Fall namentlich dann vorliegen, wenn der Mieter begründete Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat. Gleiches mag gelten, wenn objektive Unklarheit darüber besteht, ob der Vermieter überhaupt zur Umlage bestimmter Betriebskosten berechtigt ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Auch diese Ausnahmekonstellationen scheiden vorliegend aber per se aus. An einem Verzug der Beklagten bestehen auch von daher keine Zweifel. 55 Nach Überzeugung der Kammer bedurfte es aufgrund der Gesamtumstände des hier zu entscheidenden Falls (namentlich unter Berücksichtigung der Höhe der Rückstände und der Dauer des Zahlungsverzugs) vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung weder einer Mahnung betreffend die aufgelaufenen Rückstände noch einer (qualifizierten oder einfachen) Abmahnung. Es könnte daher sogar dahinstehen, ob der Beklagten die Mahnung vom 18.02.2018 betreffend die Nebenkostenabrechnung 2016 (Anlage K 8 im Berufungsverfahren) zugegangen ist. Ein nach § 242 BGB schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass der Kläger die Nachforderungen nicht mehr geltend machen werde und hierauf auch im Übrigen keine mietrechtlichen Konsequenzen gestützt würden, könnte vorliegend nämlich nicht angenommen werden. Insoweit würde es hier jedenfalls insbesondere an einem Umstandsmoment, das eine Verwirkung nach sich ziehen könnte, fehlen. 56 Allerdings ist hier sogar von einem Zugang dieser Mahnung auszugehen, weil ein substantiiertes Bestreiten dieses Zugangs seitens der Beklagten nicht vorliegt; hierauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht maßgeblich an. 57 (b) Der zeitnahe Ausgleich der gesamten Rückstände nach Zugang vermag der Beklagten vorliegend ebenfalls nicht zum Vorteil zu gereichen. Denn er tangiert weder nachträglich die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung, noch kann die Beklagten der Kündigung oder dem hierauf gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruch den Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenhalten. 58 Nach Überzeugung der Kammer (vgl. hierzu auch das Endurteil der Kammer vom 17.11.2021 – 14 S 9922/21, ZMR 2022, 215 ff.) ist die Anwendung von § 242 BGB u.a. in diesem Zusammenhang allenfalls auf absolute Ausnahmefälle zu beschränken, da es ansonsten letztlich faktisch zu einer – mangels planwidriger Regelungslücke aus- und nachdrücklich abzulehnenden – analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 BGB auf die ordentliche Kündigung (zur Verneinung der Analogie betreffend die ordentliche Zahlungsverzugskündigung bzgl. der laufenden Miete siehe namentlich BGH NZM 2005, 334; NJW 2007, 428; NJW 2008, 508; WuM 2016, 682; WuM 2021, 744 und nunmehr auch BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23) kommen würde. 59 Hiervon abweichender Rechtsprechung, wonach sich das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung wegen nicht entrichteter Betriebskostennachforderungen als treuwidrig erweisen könne, wenn der Mieter den Gesamtrückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch beglichen habe und dieser Umstand sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“ (siehe namentlich LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 – 9 S 38/21, ZMR 2022, 970), ist daher grundsätzlich schon im Ausgangspunkt eine Absage zu erteilen. 60 Selbst wenn man sich der vorgenannten Auffassung – wie nicht – anschließen wollte, wäre im vorliegenden Fall jedenfalls zum Nachteil der Beklagten zu berücksichtigen, dass diese, anders als im Verfahren vor dem vorstehend genannten Instanzgericht, gerade nicht dazu in der Lage war, zumindest partiell stichhaltige Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen zu erheben und sie auch kein weitgehend störungsfrei verlaufenes Mietverhältnis vorzuweisen hatte, zumal ein Rückstand mit mehreren Betriebskostennachforderungen vorlag, der gleichzeitig mit einem Zahlungsverzug mit der Miete für den Monat Mai 2021 einherging. 61 (c) Auch im Übrigen liegt klägerseits kein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vor. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass die Belastungsfaktoren aus der persönlichen Sphäre der Beklagten (u.a. Tod des Lebensgefährten und Krebserkrankung der Schwester) auch deshalb nicht zur Unwirksamkeit oder Treuwidrigkeit der Kündigung führen können, weil der vorstehend umfassend dargelegte Zahlungsverzug zu diesem Zeitpunkt in kündigungsrelevanter Weise bereits – z.T. längst – eingetreten war, ein kausaler Zusammenhang daher ohnehin ausscheidet. Hinzu kommt, dass diese Ereignisse im Leben der Beklagten den jahrelangen Verzug mit umfangreichen Nebenkostennachforderungen auch im Übrigen nicht zu exkulpieren vermögen. 62 Die streitgegenständliche ordentliche Kündigung erweist sich mithin auch als materiell-rechtlich wirksam nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB. Ein Fall des § 242 BGB liegt ebenfalls nicht vor. 63 Die weitere Verteidigung der Beklagten gegen die Wirksamkeit der Kündigungen (Mietmoratorium, Aufrechnungen usw.) betrifft ersichtlich allenfalls die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zudem überzeugen insoweit die erstgerichtlichen Gegenargumente. 64 Der seitens des AG München angenommene Räumungs- und Herausgabeanspruch ist daher im Ergebnis durchaus zu bejahen. 65 2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. BGB kommt bereits aus den diesbezüglich erstgerichtlich aufgezeigten Gründen nicht in Betracht. 66 Gegen die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB spricht nunmehr im Übrigen auch, dass die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht im Januar 2024 offenbar grundsätzlich noch bereit gewesen wäre, einem Räumungsvergleich näher zu treten. 67 Im Übrigen lag bis zuletzt weiterhin kein – zumal kein substantiierter – Sachvortrag zu etwaigen Bemühungen der Beklagten bei der Suche nach Ersatzwohnraum oder zu einer angeblichen Verwurzelung der Beklagten im bisherigen Wohnumfeld vor; letzterer Gesichtspunkt allein würde die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB ohnehin nicht tragen. 68 Selbstverständlich lässt sich auch aus dem Umstand des Erlasses einer Mieterschutzverordnung nicht pauschal schlussfolgern, dass zumutbarer Ersatzwohnung generell nicht (mehr) zu finden sei. 69 3. Auf die erstgerichtliche Verneinung des klägerischen Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten braucht hier nicht weiter eingegangen zu werden, da die Beklagte hierdurch freilich nicht beschwert ist und eine klägerische (Anschluss-)Berufung nicht vorliegt. 70 4. Soweit sich die Berufung gegen die erstinstanzliche Abweisung der Widerklage richtet, erweist sich das Rechtsmittel ebenfalls als unbegründet. Denn die Widerklage ist seitens des Amtsgerichts München zu Recht fast in vollem Umfang als unbegründet erachtet worden. 71 Insoweit wird zunächst vollumfänglich auf die überzeugenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 72 Auch aus Sicht der Kammer vermag eine etwaige Mangelanzeige gegenüber einer Hausverwaltung betreffend eine Mietwohnung in einer WEG die Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter selbst grundsätzlich nicht zu ersetzen. Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn der betreffende Mieter in der Vergangenheit bei einzelnen Problemstellungen auch unmittelbar mit der betreffenden Hausverwaltung kommuniziert hat. Denn Vertragspartner des Mieters ist und bleibt allein der Vermieter. 73 Es kann auch nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine von einer WEG beauftragte und eingesetzte Hausverwaltung generell der Sphäre des Vermieters zugerechnet werden könne, da dies insbesondere dazu führen würde, dass etwaige Versäumnisse einer Hausverwaltung – z.B. in Form unterlassener, unvollständiger, verspäteter oder in sonstiger Weise unzureichender Weitergabe von Informationen an den Vermieter – einseitig in die Risikosphäre des Vermieters verlagert würden. Dies kann jedoch nicht angehen. 74 Im vorliegenden Fall ist überdies zu berücksichtigen, dass der Kläger – ausweislich der glaubhaften Angaben in seiner Parteianhörung vom 17.01.2024 – der Beklagten auch klar mitgeteilt hatte, dass er nicht damit einverstanden sei, wenn diese nur die Hausverwaltung über etwaige Mängel usw. in Kenntnis setze. Er wollte vielmehr ausdrücklich stets von der Beklagten selbst informiert werden. 75 Die Erklärung nach § 536c BGB ist zwar nicht form-, aber empfangsbedürftig, sodass ihre Wirksamkeit analog § 130 BGB vom Zugang beim Vermieter, bei dessen Empfangsvertreter (§ 164 Abs. 3 BGB) oder von der erfolgreichen Übermittlung durch einen Empfangsboten abhängt. Aus Sicht der Kammer ist im vorliegenden Einzelfall insbesondere nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht augenscheinlich sowohl die Empfangsvertretereigenschaft als auch die erfolgreiche Übermittlung durch einen Empfangsboten bzw. bereits die Empfangsboteneigenschaft der konkreten Hausverwaltung (der WEG) abgelehnt hat. Vor diesem Hintergrund ist es dem Kläger auch nicht nach § 242 BGB verwehrt, sich auf eine unzureichende Mangelanzeige der Beklagten zu berufen. 76 Soweit das Erstgericht auch aus sonstigen Gründen die Annahme eines Mangels verneint hat, ist dem ebenfalls zu folgen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten erweisen sich ebenfalls als gut vertretbar, insbesondere nachvollziehbar und angemessen. Die Kammer sieht daher keine Veranlassung, die diesbezügliche tatrichterliche Entscheidung anzutasten. 77 Die Ablehnung weiteren Aufwendungsersatzes sowie die Verneinung von Verdienstausfall ist aus den zutreffenden erstgerichtlichen Argumenten im Einzelfall ebenfalls nicht zu beanstanden. 78 5. Der zweitinstanzlich erweiterten Widerklage ist ebenfalls kein Erfolg beschieden. Sie ist zwar letztlich als zulässig zu erachten, erweist sich jedoch als vollumfänglich unbegründet. 79 a) Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz mit Schriftsatz vom 18.06.2024 betreffend die dortige Antragstellung zu Ziffer VIIII (Erhöhung der geltend gemachten Forderung von 548,80 € um 8.780,80 € auf 9.329,60 €) wird von der Kammer unter Zurückstellung von Bedenken noch als zulässig i.S.v. § 533 ZPO angesehen. Hierzu im Einzelnen: 80 (1) Eine Klageänderung nach § 533 liegt vor, wenn der Streitgegenstand der Klage oder der Widerklage in zweiter Instanz von demjenigen in erster Instanz abweicht. Ob eine Klageänderung vorliegt, ist dabei nach den zu § 263 ZPO entwickelten Grundsätzen zu beurteilen (BGHZ NJW 2004, 2152). Sie liegt vor, wenn entweder der Klageantrag oder der Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem die begehrte Rechtsfolge abgeleitet wird, ausgewechselt wird (BGH NJW 2008, 3570; BGH NJW 2011, 3653). Eine Klageänderung in diesem Sinne kann namentlich bei einer Änderung des Umfangs der Klage (Klageerweiterung) vorliegen (BeckOK ZPO/Wulf, 54. Ed. 01.09.2024, ZPO § 533 Rn. 4). 81 So verhält es sich hier. 82 (2) Eine Einwilligung des Gegners nach § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO zur zweitinstanzlichen Änderung in Form der Erweiterung der Widerklage liegt zwar nicht vor, vielmehr hat die Klagepartei in der mündlichen Verhandlung vom 26.06.2024 eine solche Einwilligung explizit verweigert (Bl. 91 d.A.). 83 (3) Indes kann hier von einer Sachdienlichkeit i.S.v. § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO ausgegangen werden. Denn bei der Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung ist kein kleinlicher Maßstab anzulegen. Sie wird grundsätzlich bereits dann zu bejahen sein, wenn damit bei objektiver Betrachtung der Streit zwischen den Parteien endgültig erledigt und einem weiteren Prozess vorgebeugt wird (vgl. MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 13). 84 Dies ist hier der Fall. 85 (4) Auch die weiteren Voraussetzungen nach § 533 Nr. 2 ZPO für eine zweitinstanzliche Klageänderung liegen hier letztlich vor. 86 Eine geänderte Klage kann hiernach nur auf den gem. § 529 ZPO für die Berufung „ohnehin“ zugrunde zu legenden Tatsachenstoff gestützt werden. Hierunter fallen die tatsächlichen Entscheidungsgrundlagen, die den Prozessstoff der Berufungsinstanz im Hinblick auf das ursprüngliche Berufungsbegehren bilden, einschließlich der bindenden Feststellungen des Eingangsgerichts und des vom Eingangsgericht nicht beurteilten Vorbringens (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). Dazu kann neues, auf den (ursprünglichen) Berufungsgegenstand bezogenes Vorbringen kommen, das nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen oder unstreitig ist (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). 87 Vorliegend stützt sich die erweiterte Widerklage zwar auf klägerseits bestrittenen neuen Sachvortrag in Bezug auf angebliche Mängel in einem Zeitraum, der nicht bereits Gegenstand des erstgerichtlichen Verfahrens war. 88 Allerdings ist der Berufung letztlich dahingehend zuzustimmen, dass der streitige Mangel „Sanierung des Wasserschadens in der Wohnung der Beklagten seit dem Dezember 2022 andauernd bis heute“ bereits erstinstanzlich im Rahmen der Erhebung der Widerklage mit Schriftsatz vom 17.03.2023 zum Streitgegenstand gemacht worden ist und 548,80 € für die Überzahlung der Miete im Monat Februar 2023 eingeklagt worden sind. Hierbei hatte die Beklagte namentlich bereits vorgetragen und unter Vorlage von Lichtbildern eines Thermometers Beweis dafür angeboten, dass die Temperatur innerhalb der Wohnung, insbesondere in den Wintermonaten, nicht einmal 5° C überstiegen habe. Wie sich der Widerklage vom 17.03.2023 (dort S. 11 und 12) entnehmen lässt, ist zudem bereits unter Beweis gestellter Sachvortrag zum Mangel „Sanierung der Fußbodenheizung“ erfolgt. 89 Vor diesem Hintergrund vermag sich die Kammer letztlich der Auffassung der Berufung anzuschließen und die zweitinstanzliche Widerklageerweiterung als zulässig zu erachten, wobei es dabei freilich nicht nur um die Frage der Sachdienlichkeit geht, wie die Berufung augenscheinlich meint. Denn eine Klageänderung in 2. Instanz ist eben auch nach § 533 Nr. 2 ZPO zu beurteilen. 90 b) Die erweiterte Widerklage ist jedoch in vollem Umfang unbegründet. 91 Denn ein Rückzahlungsanspruch besteht nicht, weil ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, der eine Minderung der Miete nach sich zöge, nicht angenommen werden kann. 92 Soweit die Berufung insbesondere behauptet, dass die Wohnung seit Dezember 2022 in ihrer Nutzbarkeit erheblich eingeschränkt sei, weil der Kläger das streitgegenständliche Mietobjekt infolge eines Wasserschadens grundlegend sanieren lasse und hierbei u.a. den Estrich im oberen Teilbereich der Maisonette-Wohnung geöffnet und die dortigen Heizkörper habe entfernen lassen, wird übersehen, dass das Mietverhältnis durch die streitgegenständliche ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 bereits zum 31.03.2022 beendet worden war. 93 In Ermangelung eines über den 31.03.2022 hinaus fortbestehenden Mietverhältnisses zwischen den Parteien scheidet die Annahme einer mangelbedingten Mietminderung nach §§ 535 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB in Bezug den vorstehenden Mangel per se aus. Auch eine Minderung der ab 01.04.2022 beklagtenseits geschuldeten Nutzungsentschädigung kommt hier nicht in Betracht. 94 Gibt der Mieter eine mangelhafte Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurück, so ist zwar grundsätzlich auch die Höhe der Nutzungsentschädigung gemindert; dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter während der Mietzeit von seiner Minderungsbefugnis Gebrauch gemacht hat oder nicht. 95 Anders verhält es sich hingegen, wenn der (konkrete) Mangel erstmals nach Beendigung der Mietzeit auftritt. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet. Der Mieter kann sich daher auch nicht darauf berufen, dass eine Minderung anzunehmen sei (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). 96 Tritt ein Mangel – wie hier – erst während der Zeit der Vorenthaltung auf, so mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht (BGH NJW 1961, 916; NJW 2015, 2795; OLG Düsseldorf BeckRS 2011, 1570; KG ZMR 2013, 26; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28; Bub/Treier MietR-HdB/Emmerich Kap. V Rn. 132). Hierfür spricht bereits eine Wortlautauslegung der §§ 535 Abs. 1, 536 BGB; denn nach der gesetzlichen Regelung in § 536 Abs. 1 BGB setzt die Minderung voraus, dass die Mietsache „während der Mietzeit“ mangelhaft wird. Diese Regelung geht Hand in Hand mit § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache „während der Mietzeit“ in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Blank/Börstinghaus/Siegmund/ Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28). Hieraus ist abzuleiten, dass die Gebrauchserhaltungspflicht grundsätzlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt. Daher schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung auch dann in voller Höhe, wenn die Mietsache erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft wird (Blank/Börstinghaus/ Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). Auf diese Weise soll u.a. auch der Druck zur Erfüllung der Rückgabepflicht verstärkt werden (BGH NJW 2015, 2795 Rn. 21). 97 Klarzustellen ist, dass es dabei freilich nicht auf irgendeinen Mangel oder einen von mehreren Mängeln der Mietsache ankommt, sondern der konkret behauptete Mangel in den Blick zu nehmen ist, der zur streitgegenständlichen Minderung geführt haben soll. 98 Da sich die erweiterte Widerklage hier explizit nur auf einen konkreten Mangel bezieht, der erst (deutlich) nach Beendigung des Mietverhältnisses erstmals aufgetreten sein soll, scheidet die Annahme eines minderungsrelevanten Mangels der Mietsache richtigerweise aus. 99 In Ermangelung einer Minderung kann daher kein Rückerstattungsanspruch der Beklagten wegen überzahlter Nutzungsentschädigung bestehen. 100 Auch die erweiterte Widerklage geht mithin vollumfänglich ins Leere. III. 101 1. Die Kostenfolge beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO. 102 2. Für die Streitwertfestsetzung ist zum einen der Jahresbetrag der Nettomiete maßgeblich. Zum anderen ist auf die Höhe der begehrten Zahlungen abzustellen. Die Diskrepanz zwischen der erst- und der zweitgerichtlichen Streitwertfestsetzung fußt auf der Erhöhung der Widerklageforderung zu Ziffer VIII. 103 3. Die Gewährung einer Räumungsfrist hat ihre Rechtsgrundlage in der Norm des § 721 Abs. 1 ZPO, die nach Überzeugung der Kammer auch dann zur Anwendung kommen kann, wenn bereits erstgerichtlich auf Räumung erkannt worden ist. 104 Gegen eine Räumungsfrist spricht vorliegend zwar insbesondere, dass das Mietverhältnis bereits durch die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 beendet worden ist. Andererseits ist durchaus der überaus angespannte Mietmarkt in der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung zu berücksichtigen. Die Mietrückstände sind zudem vollumfänglich ausgeglichen, die laufende Nutzungsentschädigung wird derzeit, zumindest unter Vorbehalt, bezahlt. Hinzu kommt die lange Dauer des Mietverhältnisses. Nach alledem erscheint es gut vertretbar, der Beklagten zumindest eine kurze weitere Räumungsfrist zu gewähren. 105 4. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen hier nicht vor. Denn es handelt sich ersichtlich um eine Einzelfallentscheidung. Die Frage der Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen ausstehender Betriebskostennachforderungen ist überdies in Rechtsprechung und Literatur hinreichend geklärt. Gleiches gilt für die vorliegende Minderungsproblematik. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße Kontrastwechsel

Benachbarte §§

§ 535 BGB

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

157 Entscheidungen

§ 536 BGB

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

166 Entscheidungen

§ 543 BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

105 Entscheidungen