§ 536c BGB

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hanau 2. Berufungskammer Entscheidungsdatum: 11.09.2023 Aktenzeichen: 2 S 94/22, 32 C 155/21 ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2023:0911.2S94.22.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 546 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Schlechter Übergabezustand kein Mangel; Rückbaupflicht nach Mietende Leitsatz Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache ver-tragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zu-stand. Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlech-terungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Verände-rungen hat er spätestens bei Mietende auch dann beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Miet-beginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war. Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 12. August 2022, 32 C 155/21, Urteil Tenor Die Kläger und Berufungskläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Kläger und Berufungskläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses. Gründe Nach Vornahme der gemäß § 522 Abs. 1 und 2 ZPO gebotenen Prüfung ist die Kammer einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil. I. Die Kläger begehren als ehemalige Mieter von dem beklagten ehemaligen Vermieter die Rückzahlung einer Kaution. Im Jahr 2012 mieteten die Kläger eine Wohnung von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklagten und zahlten einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.000,00 € auf ein Sparkonto des Vaters des Beklagten ein. Im Jahr 2018 erwarb der Beklagte die Liegenschaft, zwischen den Parteien wurde am 18.08.2018 ein neuer Mietvertrag geschlossen (Bl. 5 ff. dA). Während der Mietzeit nahmen die Kläger Veränderungen an der Mietsache vor, unter anderem an der Schalterdose im Flur (Durchbohren der Dose und der Wand für den Anschluss einer Steckdose in der Abstellkammer), der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals. Weiterhin wurde eine Wandlampe neu installiert und die Installation vergipst. Nach Rückgabe der Mietsache fertigte der Beklagte im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Elektrotechnikmeister (…) ein Rückgabeprotokoll, in welchem eine Reihe von Mängeln aufgeführt sind, einschließlich einer Manipulation an der Elektroinstallation mit dem Zusatz „Diese Arbeiten sind sofort auszuführen und werden der alten Mietpartei in Rechnung gestellt" (Anlage B2, Bl. 54 ff. dA). Das Protokoll übersendete der Beklagte am 09.11.2019 an die Kläger, worauf der Kläger zu 1. mit Schreiben vom selben Datum die Forderungen zurückwies. Für den Rückbau der Steckdose in der Abstellkammer, die Arbeiten an der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals und die Arbeiten betreffend die Wandlampe zahlte der Beklagte an die Firma (...) einen Betrag von 1.075, 94 € gemäß Rechnung vom 20.01.2020 (Bl. 25 f. dA). Mit Schreiben vom 06.04.2021 (Anlage B6, Bl. 65 dA) übersandte der Beklagte das noch auf seinen Vater ausgestellte Kautionssparbuch an die Kläger mit dem Hinweis: „Jedoch auf Grund der überschaubaren Kautionsleistung, die glücklicherweise durch mich noch belegt werden kann, von 1000 EURO, übersende ich Ihnen das ordnungsgemäß geführte Kautionssparbuch sowie die entsprechende Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben von 291,56 Euro. Die Zahlung erfolgt kurzfristig. Die Rückgabe des Kautionsleistung [sic!] erfolgt ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht!“ Das Sparbuch ist nicht verwertbar, da es auf den Vater des Beklagten ausgestellt und der Beklagte nicht dessen Erbe ist. Mit Schriftsatz vom 22.9.2021 erklärte der Beklagte die Aufrechnung der Kaution mit dem von ihm an die Firma (...) gezahlten Betrag von 1.075,94 €. Die Kläger waren der Auffassung, keine Beschädigung verursacht zu haben. Sie haben vorgetragen, die Arbeiten seien teilweise mit dem Beklagten abgesprochen gewesen, zudem seien die angesetzten Kosten in der Rechnung unangemessen bzw. nicht erforderlich. Der Kläger habe durch die Rückgabe des Sparbuchs erklärt, keine Forderungen mehr geltend zu machen. Zudem seien die Ansprüche verjährt. Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.004,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen, die Veränderungen durch die Kläger seien eine Beschädigung der Mietsache. Er habe seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 BGB auf Geldersatz binnen der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Übersendung des Protokolls am 9.11.2019 ausgeübt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe durch die Übersendung des Sparbuchs den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht anerkannt. Er habe zudem Ansprüche gegen die Kläger aufgrund der Veränderungen, weil diese nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden seien, jedenfalls aber die Mietsache so zurückzugeben sei, wie sie den Klägern übergeben worden sei. Der Anspruch sei auch gemäß § 215 BGB innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gewesen, da der Beklagte vor Fristablauf seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 Abs. 1, 2 BGB ausgeübt habe. Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre Klageanträge vollumfänglich weiterverfolgen. Zur Begründung führen sie aus, der Beklagte habe durch die Rückgabe des Sparbuchs seine Auszahlungspflicht der Kaution anerkannt. Zudem hätten sie lediglich nicht ordnungsgemäße und teils lebensgefährliche Zustände behoben, das auch in Absprache mit dem Beklagten, so dass eine Beschädigung der Mietsache nicht vorliege. Weiterhin hätten sie die Rechnung vom 20.01.2020 substantiiert bestritten, da die Arbeiten mit geringerem Aufwand zu beheben gewesen wären. Daher hätte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Der Anspruch des Beklagten sei zudem verjährt, weil der ihnen zunächst zustehende Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auf Zahlung umgestellt worden sei, zudem habe der Beklagte keine Kautionsabrechnung erteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungsschrift (Bl. 102 ff dA) verwiesen. Die Kläger beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 12.08.2022 - 32 C 155/21 -, zugestellt am 17.08.2022 wird abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.004,47 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung (Bl. 110 ff. dA) verwiesen. II. Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Weder beruht die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil der Beklagte, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, gegen diese Forderung mit einem ihm zustehenden Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache, jedenfalls aber unterlassener ordnungsgemäßer Rückgabe, wirksam aufgerechnet hat. Die hiergegen erhobenen Einwände der Berufung greifen nicht durch. Dafür, dass der Beklagte „den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution“ konkludent anerkannt hätte, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen würde es sich nicht um ein Anerkenntnis des Rückforderungsanspruchs, der dem Mieter gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der Sicherungszweckabrede ohnehin nach Mietende zusteht, handeln, sondern um einen Verzicht auf die Verwertung der Kaution oder der Geltendmachung von Ansprüchen durch den Vermieter im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses. Zum anderen kann aus der Rückgabe des Kautionssparbuchs eine solche Erklärung schon deshalb nicht geschlossen werden, weil das Sparbuch -wie die Kläger selbst vortragen- nach dem Tod des Vaters des Beklagten für die Kautionssicherung überhaupt nicht mehr verwendet werden kann. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte auf die vorgehenden Aufforderungen der Kläger, den Kautionsbetrag (in Geld) zurückzahlen, überhaupt nicht reagiert hat und mit der Übersendung des Sparbuchs dem Begehren der Kläger auch nicht nachgekommen ist, kann ein konkludenter Verzicht auf die Kautionsverwertung oder eigene Schadensersatzansprüche in der Übersendung des Sparbuchs gerade nicht gesehen werden. Das wird zudem dadurch klargestellt, dass der Beklagte ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ handelte (Schreiben vom 06.04.2021, Anlage B6, Bl. 65 dA). Damit ist für einen Rechtsbindungswillen dahingehend, dass der Beklagte das Nichtbestehen von Ansprüchen verbindlich erklärt und auf die Kautionsverwertung verzichtet hätte, kein Raum. Aus demselben Grund ergibt sich auch aus den weiteren Ausführungen, dass der Beklagte das Sparbuch aufgrund der „überschaubaren Kautionsleistung“ übersende, keine andere Wertung. Weil diese Erklärung für den Beklagten ausschließlich nachteilig wäre, unterliegt sie den Anforderungen eines Verzichtsvertrags (§ 397 BGB). Dabei stellt der Bundesgerichtshof an die Annahme eines Rechtsbindungswillens des Erklärenden extrem hohe Anforderungen, die im Zweifel grundsätzlich nicht anzunehmen sind (BGH, Urteil vom 29. November 1995 – VIII ZR 293/94 –, Rn 14, juris). Diese Voraussetzungen sieht die Kammer in keiner Weise als erfüllt an. Der Anspruch des Beklagten ist auch nicht verjährt bzw. einer Aufrechnung über § 215 BGB unzugänglich. Dabei ist der Klägervortrag schon widersprüchlich, wenn einerseits angeführt wird, der Kautionsrückgewährungsanspruch wäre auch nach dem Tod des Vaters des Beklagten und somit innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auf Rückgabe des Kautionssparbuchs gerichtet, zugleich aber die Klage auf Geldzahlung richten. Würde die Auffassung der Kläger zutreffen, wäre nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage ihnen ein Anspruch auf Geldzahlung zustehen würde. Sie begründen dies damit, dass sich der Rückgabeanspruch automatisch in einen Geldzahlungsanspruch geändert habe, weil der Beklagte das Erbe „wohl“ ausgeschlagen habe (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Damit ist schon nicht ersichtlich, ob die Kläger überhaupt einen Anspruch auf Geldzahlung hätten, da sie selbst nicht konkret vortragen, ob und wann genau dieser entstanden sein soll. Tatsächlich bestand aber zu keinem Zeitpunkt ein auf die Rückgabe des Sparbuchs gerichteter Anspruch, weil die Kläger kein Sparbuch übergeben, sondern die Kaution in bar geleistet haben. Dass die 1.000 € auf ein Kautionssparbuch des damaligen Vermieters eingezahlt wurden (Klageschrift vom 19.08.2021, S. 2, Bl. 2 dA), ändert hieran nichts. Die Anlagepflicht ergibt sich schon aus § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Damit war der klägerische Anspruch von Anfang an auf Rückzahlung des geleisteten Betrags gerichtet, der aus dem Sparbuch selbst oder auch dem persönlichen Vermögen des Vermieters erfolgen konnte, weil Geld eine Gattungsschuld ist. Die Ansprüche der Parteien standen sich somit schon innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber. Das bezieht sich auch auf den Anspruch des Beklagten. Die Berufungsbegründung führt insoweit zwar an, dass dies nicht der Fall sei, weil der Beklagte angekündigt habe, die Arbeiten in Rechnung zu stellen, ohne eine konkrete Kautionsabrechnung zu erteilen (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Letzteres ist jedoch überhaupt nicht erforderlich, weil sich die Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB allein als Willenserklärung darstellt, statt einer Reparatur (Abs. 1) den für diese erforderlichen Geldbetrag (Abs. 2) zu fordern (KG Berlin, Beschluss vom 2. Dezember 2019 – 8 U 104/17 –, Rn 12, juris). Das ist ein rein schadensrechtlicher Vorgang, der mit den Regelungen über die Handhabung der Mietkaution in keinem Zusammenhang steht. Der Vermieter muss insoweit auch keine Kautionsabrechnung erteilen, um die Kaution letztlich zu verwerten. Der Ablauf der im Allgemeinen mit 6 Monaten anzusetzenden Frist für die Kautionsabrechnung führt lediglich dazu, dass der Mieter diese nunmehr zurückfordern und gerichtlich einklagen kann (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2022, BGB § 551 Rn 90). Dem Vermieter ist es hingegen nicht verwehrt, sich gegen den Anspruch durch Erklärung der Aufrechnung zu verteidigen. Hinsichtlich der vorgenommenen Veränderungen an dem Kabel sowie den Steckdosen haben die Kläger selbst erklärt, dass diese durch sie erfolgten, sie bestreiten lediglich, dass es sich um eine Beschädigung handeln würde und tragen vor, der Beklagte habe ihnen die Änderungen erlaubt bzw. es würde sich um Mangelbeseitigungsarbeiten handeln (Schriftsatz vom 21.10.2021, Bl. 29 f. dA). Dem ist das Amtsgericht mit zutreffender Begründung nicht gefolgt. Es fehlt vorliegend schon an einer Mangelhaftigkeit der Mietsache, jedenfalls aber stehen den Beklagten keine Rechte aus § 536a Abs. 2 BGB zu, welche diese zudem auch nach eigenem Vortrag überhaupt nicht geltend gemacht haben. Die Kläger tragen selbst vor, der von ihnen veränderte Zustand habe bereits bei Mietbeginn bestanden (Schriftsatz vom 21.10.2021, S. 2 Bl. 30 f. dA). Mangels abweichender Parteivereinbarungen bestimmt sich der vertragsgemäße Zustand der Mietsache jedoch nach demjenigen, der bei Vertragsschluss tatsächlich bestanden hat, so dass keine Gewährleistungsrechte bestehen (LG Berlin, Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16 –, Rn 16, juris) und auch ein objektiv „schlechter“ Zustand keinen Mangel darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2022, BGB § 536 Rn 19). Selbst wenn es sich jedoch um einen Mangel handeln würde, hätten die Kläger diesen gemäß § 536b BGB beanstandungslos angenommen, so dass die Ansprüche aus §§ 536 ff. BGB nicht bestehen. Wenn die Kläger also etwa vortragen, dass der Kabelkanal von Anfang an nicht fachgerecht befestigt gewesen sei (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 3, Bl. 104 dA), ist das gewährleistungsrechtlich nicht von Belang. Der nunmehr erstmalig mit der Berufungsbegründung erbrachte Vortrag, dass der Zustand „lebensgefährlich“ gewesen sei, greift nicht durch. Derartiges haben die Kläger erstinstanzlich in keiner Weise vorgetragen, sondern lediglich auf eine ihrer Ansicht nach nicht fachgerechte Anbringung verwiesen und im Übrigen auf Änderungen in Absprache mit dem Beklagten. Es ist auch nicht ersichtlich oder vortragen, dass insoweit eine Mangelanzeige gegenüber dem Beklagten erfolgte (§ 536c BGB). Das Amtsgericht hat zudem zutreffend festgestellt, dass die Kläger keine Mangelbeseitigungsmaßnahmen iSd § 536a Abs. 2 BGB durchgeführt, sondern die Änderungen entweder eigenmächtig vorgenommen oder den Beklagten um Erlaubnis hierzu ersucht haben. Damit handelt es sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt um Mangelbeseitigungsrechte, die zu einem Ersatzanspruch führen, sondern um Veränderungen der Mietsache. Hierzu ist der Mieter nicht befugt. Selbst wenn aber, wie klägerseits vorgetragen, eine entsprechende Genehmigung des Vermieters vorliegt, muss die Mietsache so zurückgeben werden, wie sie übergeben wurde (BGH, Urteil vom 17. März 1999 – XII ZR 101/97 –, Rn 16, juris). Auf den Vortrag der Kläger, dass die Arbeiten fachgerecht erfolgt seien, kommt es daher nicht an. Will der Mieter Änderungen oder „Verbesserungen“ an der Mietsache durchführen und diese auch nach Rückgabe so belassen, muss er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung treffen. Andernfalls hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzuerhalten, wie er sie übergeben hat. Ob sich die Änderung als „Veränderung“ oder, wie die Kläger mit der Berufung vortragen, „Reparatur“ darstellt, ist dabei ohne Relevanz, wenn die Mietsache in diesem Zustand angemietet wurde, jedenfalls aber kein Vorbehalt bei der Übergabe bei Einzug erklärt wurde. Entgegen der Ansicht der Berufung musste auch kein Sachverständigengutachten bezüglich der Rückbaukosten eingeholt werden. Um die Angemessenheit und Erforderlichkeit der Kosten so konkret darzulegen, dass das Gericht diese gem. § 287 ZPO schätzen kann, reicht es aus, dass der Geschädigte eine Rechnung eines Marktanbieters vorlegt, die er bezahlt hat. Ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des ausgewiesenen Rechnungsbetrages zur Schadensbehebung reicht dann grundsätzlich nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 – VI ZR 171/16 –, Rn 16 ff.). Entgegen dem Vorbringen in der Berufungsbegründung haben die Kläger die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Kosten nicht substantiiert bestritten. Sie haben lediglich vorgetragen, dass die aufgeführten Meister- und Helferstunden nicht nötig gewesen seien, was gerade keinen konkreten Angriff auf die Rechnung darstellt, sondern diese im Ergebnis lediglich, wenn auch anders formuliert, als „zu hoch“ bezeichnet. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend, so dass hierzu auch kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Die Kammer hat bezüglich der von dem Amtsgericht vorgenommenen Schätzung nach § 287 ZPO keine Bedenken. Die Kammer regt an, eine Rücknahme der Berufung zu prüfen. Etwaiger neuer Vortrag ist nach der ZPO nur in sehr engen Grenzen zulässig. Die Rücknahme hätte die Halbierung der Gerichtskosten zweiter Instanz zur Folge, § 3 Abs.2 GKG i.V.m. KV-Nr.1222. 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Auch wenn Wohnungen in Kellerräumen nach der Landesbauordnung unzulässig sind, schlägt dies nicht auf den Mietvertrag durch und begründet auch keinen Mietmangel, solange behördlich keine Nutzungsuntersagung angedroht oder verfügt wurde.(Rn.24) 2. Treten direkt nach Mietbeginn Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung auf und reagiert der Vermieter sofort nach der Mängelanzeige, darf der Mieter nicht ohne vorherige Fristsetzung und Zutrittsgewährung zur Wohnung fristlos kündigen.(Rn.26) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger schlossen Ende Juli 2015 mit der Beklagten als Vermieterin einen Wohnraummietvertrag über die im Souterrain des Hauses M. Straße … in … Hamburg belegenen Räumlichkeiten, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Flur, Bad und WC. Mietbeginn war der 15.08.2015. Die monatliche Miete betrug € 811,00. Die Klägerin leisteten eine Mietsicherheit in bar in Höhe von € 1.788,00. Die Parteien schlossen die ordentliche Kündigung für beide Parteien vor dem 15.08.2016 aus. Randnummer 2 Innerhalb von zwei Wochen nach Mietbeginn zeigten sich in den Wohnzimmerecken oberhalb der Fußleisten dunkle Flecken und die Wohnung fühlte sich feucht an. Die Luftfeuchtigkeit betrug etwa 80 %. Randnummer 3 Die Kläger informierten die Beklagte bzw. deren Ehemann am 02.09.2015 über die Feuchtigkeitserscheinungen. Der Ehemann nahm die Wohnung am selben Tag in Augenschein und vereinbarte Ortstermine für Freitag, den 04.09.2015 mit den Firmen Bauchemie B., Hamburg und I. Hamburg GmbH zum Zweck der Mängelfeststellung und der Auftragsvergabe. Mit What's-App-Nachricht vom 03.09., 08:30 Uhr benachrichtigte er die Kläger über die Termine und bat sie, den Mitarbeitern der Firmen Zutritt zu gewähren. Randnummer 4 Am selben Tag fertigten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrages zum 15.09.2016. Sie wollten dem Ehemann der Beklagten am Abend desselben Tages die Kündigung übergaben, die dieser aber nicht entgegennahm. Die Kläger kündigten die Übersendung der Kündigung per Post an und gingen auch so vor. Randnummer 5 Sie waren am Freitag nicht in der Wohnung, sodass die Mitarbeiter der vorstehend bezeichneten Firmen keinen Zutritt erhielten. Randnummer 6 Sie ließen die Wohnung am 09.09.2015 durch den Berater für Immobilien Dr. St. untersuchen. Dieser erstellte am 14.09.2015 eine Dokumentation mit Messungen der Raumtemperatur, der Raum- und Wandfeuchte. Wegen der Einzelheiten seines Berichts wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen. Randnummer 7 Die Kläger räumten die Wohnung bis zum 15.09.2015 und gaben anschließend die Schlüssel zurück. Erst danach konnte eine Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten durch die von der Beklagten beauftragten Fachbetriebe erfolgen. Randnummer 8 Die Kläger zahlten neben der Augustmiete die Miete für September voll und in Höhe von € 796,50 für Oktober. Randnummer 9 Sie verlangen mit der Klage Rückzahlung der hälftigen Septembermiete, der für Oktober bezahlten Miete sowie der Mietkaution. Randnummer 10 Sie meinen, ihre Kündigung habe das Mietverhältnis zum 15.09.2015 beendet. Der wichtige Grund für die Kündigung liege darin, dass Kellerräume vermietet worden seien, die als Wohnräume weder geeignet noch zulässig gewesen seien und starke Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in gesundheitsgefährdendem Ausmaß vorgelegen habe. Da Grund hierfür eine nicht ausreichende Isolierung der Außenwände und Mängel der Fundamente gewesen sei, sei ein kurzfristiges Abstellen der Mängel nicht möglich gewesen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen, Randnummer 12 die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand € 2.990,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab dem 12.11.2015 zu zahlen. Randnummer 13 Die Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Sie meint, mangels Setzung einer Abhilfefrist sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt gewesen. Sie bestreitet ferner das Vorliegen einer konkreten erheblichen Gesundheitsgefahr. Randnummer 16 Gegen den geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt sie die Aufrechnung mit den Mieten für die Monate November 2015 bis einschließlich der hälftigen Miete für Februar 2016. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage ist unbegründet. Randnummer 19 Die geltend gemachten Ansprüche stehen den Klägern aus keinem Rechtsgrund zu. Randnummer 20 Sie haben die streitgegenständlichen Mieten nicht ohne Rechtsgrund gezahlt. Vielmehr waren sie dazu aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet. Die Mietkaution ist durch die der Beklagten weitergehend zustehenden Mietforderungen aufgezehrt. Randnummer 21 Die von ihnen erklärte fristlose Kündigung hat das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet. Randnummer 22 Gemäß § 543 I 1, 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 23 Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 III BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Randnummer 24 Einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten stellt es zunächst nicht dar, dass die Mieträume Kellerräume sind. Nach § 45 V HBauO sind Wohnungen in Kellergeschossen unzulässig. Die Wohnnutzung ist aber "nur" öffentlich-rechtlich unzulässig, beschränkt aber nicht die Privatautonomie. Es liegt darin weder ein gesetzliches Verbot der mietweisen Überlassung von Kellerräumen zu Wohnzwecken im Sinne des § 134 BGB noch ist die Eigenschaft als Kellerraum ein Mangel im Sinne des § 537 BGB. Das öffentlich-rechtliche Verbot wirkt sich auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache und ihre Nutzbarkeit nicht aus. Anders wäre es nur, wenn behördlich eine Nutzungsuntersagung angeordnet wäre oder diese unmittelbar bevorstünde. Dafür ist nichts ersichtlich. Randnummer 25 Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch als Wohnraum war aber wegen der im Bereich der Außenwand aufgetretenen Feuchtigkeit und des Schimmels wohl gemindert. Die an der Außenwand aufgetretene Feuchtigkeit, die wohl auch auf Feuchtigkeitsdurchlässigkeit der Außenwand bzw. des Fundaments beruhte sowie die darauf beruhende Schimmelbildung stellen einen Mangel i.S. von § BGB § 536 BGB dar, da die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten Gebrauch, nämlich zur Nutzung als Wohnraum, dadurch gemindert war. Das Risiko der Zwecktauglichkeit zum Wohnen trägt der Vermieter. Randnummer 26 Mängel der Mietsache lösen primär Ansprüche auf Mängelbeseitigung gemäß § 535 I 2 BGB sowie ggf. Mietminderungen gemäß § 536 I BGB aus. Aus § 543 III BGB ergibt sich, dass die Herstellung der Mangelfreiheit grundsätzlich vorgeht. Randnummer 27 Es kann vorliegend nicht gesagt werden, dass diese hier nicht herzustellen war. Wände können abgedichtet, Schimmel kann chemisch bekämpft, Raumluft kann mit technischen Mitteln entfeuchtet werden. Dass diese Maßnahmen zwingend mit unzumutbaren oder lang dauernden Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind, kann nicht gesagt werden. Auch einen Willen zur sofortigen Mangelbeseitigung hat die Beklagte dadurch dokumentiert, dass ihr Ehemann die Örtlichkeiten sofort nach Mängelanzeige in Augenschein genommen hat und ganz kurzfristig mit Fachfirmen Termine zur Bestandsaufnahme und ggf. Auftragserteilung organisiert hat. Randnummer 28 Die sofortige Kündigung war auch nicht aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt. Randnummer 29 Die Kläger haben nicht dargelegt, wann und für welche Zeiträume sie die hohe Luftfeuchtigkeit in den Mieträumen festgestellt und wie und wo sie sie gemessen haben. Eine erhöhte Luftfeuchte im Sommer gerade bei trübem Wetter ist nichts Außergewöhnliches. Die von ihnen festgestellte Bildung von dunklen Flecken an der Wohnzimmerwand über der Fußleiste haben sie vom Ausmaß her nicht beschrieben. Soweit sie das Ausmaß als erschreckend beschrieben haben, ermöglicht diese Darlegung keine sachliche Beurteilung. Relevante Gesundheitsbeeinträchtigungen durch das Klima in der Wohnung sind nicht konkret vorgetragen. Es ist auch nicht aussagekräftig, wenn die Kläger vortragen, dass der Kläger zu 2. Ende August anfing, unter Atembeschwerden und Kopfschmerzen zu leiden Es ist auch nicht vorgetragen, ob und wie sie herrschende Luftfeuchtigkeit versucht haben herabzusetzen. Das Anstellen der Heizung war eher kontraproduktiv. Randnummer 30 Insgesamt lässt der Vortrag der Kläger nicht den Schluss zu, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Auswirkungen der Feuchtigkeit so gravierend waren, dass eine Bewohnbarkeit der Räumlichkeiten ausgeschlossen oder auf längere Dauer unzumutbar war. Dass aufgrund der Lage und Beschaffenheit der Räumlichkeiten, insbesondere des Zuschnittes der Räumlichkeiten und der Lage, Anzahl und Größe der Fenster von den Klägern erhöhter Aufwand erforderlich war, um Raumfeuchte abzuführen und einen normalen Raumluftwechsel herbeizuführen, musste den Klägern aufgrund Inaugenscheinnahme der Wohnung unmittelbar einleuchten. Randnummer 31 Es mag wohl nicht ausgeschlossen sein, dass eine dauerhafte Mangelfreiheit aufgrund der baulichen Beschaffenheit auch bei Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten nicht hergestellt werden kann. Ob dies tatsächlich der Fall war, war zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung allerdings offen. Möglicherweise wäre die Setzung einer recht kurzen Frist zur Herstellung der Mangelfreiheit gerechtfertigt gewesen. Es konnte nach den Umständen aber auf eine Fristsetzung nicht verzichtet werden. Es bestand keine Veranlassung, einen Versuch der Herstellung der Mangelfreiheit nicht zuzulassen. Randnummer 32 Das Mietverhältnis dauerte daher bis zur Neuvermietung durch die Beklagte an. Randnummer 33 Die Beklagte hat zur Recht die Mietkaution für die weiter fällig gewordenen Mieten in Anspruch genommen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO. Randnummer 35 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 129/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungs- pflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklau- seln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Ab- grenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 wird, soweit sie die Kündi- gung vom 27. Februar 2008 zum Gegenstand hat, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird sie zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine Wohnung in einem in Berlin gelegenen Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni 2005 gewährte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ab 1. Juli 2005 eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon 5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den unge- stalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen. 1 - 3 - 2 Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinba- rung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatli- che Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Zif- fer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des Klägers die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet einge- gangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch), am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen) und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag). Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006 die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des Klägers erneut zu spät. Außerdem hatten die Beklagten im Jahr 2006 stets nur eine reduzierte Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März 597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils 597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007. 3 Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im 4 - 4 - Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit An- waltsschriftsatz vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordent- liche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resul- tierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ur- sprünglich verlangten Betriebskostenvorschüsse, nicht aber den um 59,18 € erhöhten Betrag bezahlten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Kläger habe nach § 546 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kün- digung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom 26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Weder hätten sich die 8 - 5 - Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x 687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Ter- minen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden. Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 BGB als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand, der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB für eine fristlose Kün- digung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtver- letzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen und zu einer ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die ge- schuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der noch nicht abgeschlossenen Hofgestaltung um 5 % und zusätzlich im Zeitraum von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der Fassadeneinrüs- tung um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen Mängel im Hofbereich fort. 9 Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten keinen hin- reichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktli- chen Zahlungen der Beklagten komme aber angesichts der besonderen Um- stände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Ab- mahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend - nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsver- 10 - 6 - halten der Beklagten begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 11 Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zah- lungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober 2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem Zeitpunkt fällige Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der Dezembermiete sei rechtzeitig am dritten Werktag bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die Beklagten sieben be- ziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 € erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu be- rücksichtigen, dass die Beklagten nach der Abmahnung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zu- dem hätten die Beklagten auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des Klägers geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ers- ten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten Be- triebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet gewesen seien und daher mit künftigen Mietforderungen verrechnet würden. Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der durch die im Zeitraum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monat- liche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtferti- ge keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Den Beklagten sei an dem 12 - 7 - Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die An- lass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korri- giert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforde- rung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den Beklag- ten ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumin- dest hätten die Beklagten aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schrift- wechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 € erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 13 I. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni 2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. 14 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 53/09, WuM 2010, 669, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig 15 - 8 - aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteile vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschrän- kung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010, jeweils aaO). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berück- sichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde - neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Miet- rückstand. 16 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13). Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsan- 17 - 9 - spruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13 m.w.N.). II. Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revi- sion zulässig, jedoch unbegründet. 18 Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmä- ßige und unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten stelle keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung. 19 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfswei- se erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlun- gen der Beklagten rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses. 20 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- 21 - 10 - erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdau- ernd unpünktlich oder unvollständig zahlt (Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 20; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen dies- bezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hin- weg in Verzug gerät (Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senats- urteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Dem im Zeitraum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den Beklagten geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränk- ten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. 22 a) Die den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlos- 23 - 11 - sen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedin- gungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutref- fend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 21.12.1987 zum 01.01.1988 MV-Nr. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Verein- barung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer Kraft setzte, sondern diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Ver- tragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "fol- gende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Miet- verhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedin- gungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die Beklagten trotz Anmie- tung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Ne- benkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugs- kostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den Beklagten zugestande- nen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verän- dert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel in der Hofgestaltung in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlich- keiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangrei- 24 - 12 - chen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch von den Beklagten bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt, dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des Minderungsrechts aus- drücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536b BGB, wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der Haustür keine Anwendung. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der Beklagten im Jahr 2006 auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Beru- fungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 beho- ben worden wären. 25 aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des Klägers unberücksichtigt ge- lassen, wonach die Hofgestaltung bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abge- schlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsge- mäßen Gebrauchs im Jahr 2006 nicht eingetreten und zudem ein Minderungs- recht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der Senat hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab. 26 - 13 - 27 bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Beendigung der Hofgestaltungsarbeiten ge- troffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehal- ten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien. Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für das gesamte Jahr 2006 eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, ob- wohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006 nur für den Zeitraum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofar- beiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den Zeitraum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn die Minderungsberechtigung der Beklagten in dieser Zeitspanne entfiele, führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der Beklagten einen - unter II 2 d noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Haus- verwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sind. Auf die in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Beru- fungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere Minderungsgründe nicht berücksich- tigt habe, kommt es daher nicht an. c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüs- tung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser Zeit zwar nicht aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536 28 - 14 - Abs. 1 BGB um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsge- richts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revi- sion nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die Beklagten ihr gesetzliches Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB verloren hätten. Für einen Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536b BGB wäre er- forderlich, dass die Beklagten schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis der mit den angekündigten Einrüstarbeiten verbundenen Mängel der Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 114/77, NJW 1979, 713, unter II 2 c). 29 Ein Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die der Vermieter - wie hier - bereits kennt (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536c Rdnr. 10 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536c Rdnr. 1). 30 d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungs- gericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der Senat errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzü- ge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete (687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminde- rungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, 31 - 15 - keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 32 3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten rechtfertige weder für sich be- trachtet noch in Verbindung mit dem im Jahr 2006 aufgelaufenen Mietrückstand eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Der Kläger mahnte die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mie- ter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungs- weise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (Senatsurteil, aaO, Tz. 15). Daher kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das Zahlungsverhalten der Beklagten nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Klägers in eine pünktliche Zahlungsweise der Beklagten wiederherzustellen (Senatsurteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491, Tz. 20). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 33 b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat bei der Beurteilung, ob die Beklagten nach Abmahnung wieder zu einer pünktli- chen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungs- 34 - 16 - gericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenver- stoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Don- nerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Okto- ber 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist, zu welchem Zeitpunkt das an die Beklagten gerichtete Abmahnschreiben die- sen zuging. Die Parteien haben weder den Zeitpunkt der Absendung dieses Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert. c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die Beklagten ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch für die Zahlung der Dezembermiete. 35 Die Parteien haben in Ziffer 3 des Mietvertrages vom 23. Januar 2006 vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisi- onserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisi- onsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrun- de gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Zeitpunkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 BGB für die Recht- zeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Ge- richtshofs der Europäischen Union (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - Rs. C- 36 - 17 - 306/06, NJW 2008, 1935, Rdnr. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/Deutsche Tele- kom AG) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 BGB dahin er- fordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so etwa Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rdnr. 5). Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag, den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die Dezembermiete an diesem Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember 2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und der inso- weit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag. 37 aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Be- rufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der ver- wendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in glei- cher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet 38 - 18 - (vgl. hierzu etwa BT-Drs. 14/4553, S. 52 zum Entwurf des § 556b BGB), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. BGHZ 122, 256, 260 m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen vgl. etwa BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einord- net, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsge- halt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel ent- spricht. bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entspre- chenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unter- schiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. III 87; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 4; Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl., § 556b BGB Anm. 1; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Bottenberg/Kühnemund, ZMR 1999, 221, 223 f.; LG Hamburg, WuM 1981, 181, 182; LG Berlin, GE 2009, 198 - nachfolgend Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09; MM 2008, 334 - nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankge- schäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zah- lungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde. 39 Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zu- sammenhang als Werktag an (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 556b, Rdnr. 4; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 5; Staudinger/ 40 - 19 - Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 14; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6 (anders für den auf das Frist- ende fallenden Sonnabend); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Elzer/Riecke/Schmid, Mietrechtskommentar, § 556b BGB Rdnr. 6; Meist, ZMR 1999, 801, 802; LG München I, WuM 1995, 103, 104; LG Wuppertal, WuM 1993, 450). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werk- tage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar. cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer miet- vertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF) die Frist für eine ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschie- den, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (Senatsurteil, aaO, unter II 3). Dies hat der Se- nat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Über- einstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischen- zeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevöl- kerung nicht arbeitsfrei ist (Senatsurteil, aaO). 41 - 20 - 42 Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. (1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Rege- lung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vor- schrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausge- nommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b bb). 43 (2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechen- der mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen blei- ben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräum- ten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergege- ben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist. 44 - 21 - 45 Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 einge- führten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, aaO, S. 52) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleis- tungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht einge- räumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drs. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat da- mit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausrei- chende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten. Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interes- se des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer sol- chen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mie- ters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Inte- ressenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichts- punkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung. 46 - 22 - 47 (3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, son- dern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vor- monats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist. Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. Au- gust 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online- Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungs- frist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenz- zeit. 48 An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeit- lich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über Zahlungsdienste im Binnenmarkt (ABl. EG Nr. L 319 S. 1) der bisher in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB definierte Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der ent- 49 - 23 - scheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zah- lungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderli- chen Geschäftsbetrieb unterhält (BT-Drs. 16/11643, S. 107 f.; § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeit- punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Ge- schäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Ge- schäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Inte- resse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise. (4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird. 50 (5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die 51 - 24 - damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen inte- ressengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. Senatsur- teil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). d) Auch der Umstand, dass die Beklagten im Mai und im Juni 2007 zwar die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu die- sem Zeitpunkt hatten die Beklagten sechs Monate lang die Miete rechtzeitig bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zah- lungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei Betriebskostenvorauszah- lungen nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewertet. 52 e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der Beklagten rechtfer- tigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und 53 - 25 - unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen Mietrückstands (697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.04.2008 - 15 C 377/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 63 S 403/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/12 Verkündet am: 5. Dezember 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536c Abs. 2 Satz 1 Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14. November 2001 - XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515). BGH, Urteil vom 5. Dezember 2012 - VIII ZR 74/12 - LG Kleve AG Moers - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 9. Februar 2012 wird unter Abweisung der in der Revisionsinstanz erweiterten Klage zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer im Jahr 2001 errichteten Woh- nung der Kläger in N. -V. . Die vereinbarte Nettomiete beläuft sich auf 625 € monatlich. In der Mietwohnung traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Beklagten mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. Sep- tember 2008. Zwischen den Parteien besteht Streit darüber, ob die Beklagten die Fliesenrisse schon zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet hatten. Mit Anwaltsschreiben vom 10. Oktober 2008 wiesen die Beklagten erneut auf Schäden an den Bodenfliesen hin und kündigten für den Fall einer ausbleiben- den Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Entsprechend dieser Ankündigung minderten sie ab Oktober 2008 die Kalt- 1 - 3 - miete um 125 € monatlich (= 20 %) und leiteten ein selbständiges Beweisver- fahren ein. Das dort erhobene Sachverständigengutachten bestätigte das Vor- handensein von Fliesenrissen und führte deren Auftreten auf einen mangelhaf- ten Einbau des Fliesenbelags zurück. Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung der von den Beklagten in den Zeiträumen von Oktober 2008 bis Mai 2009 und von September 2009 bis Juli 2010 (insgesamt 19 Monate) einbehaltenen Minderungsbeträge nebst Zin- sen in Anspruch. Aus Versehen haben sie in den Tatsacheninstanzen bei der Hauptforderung allerdings nur den auf 17 Monate entfallenden Restbetrag (= 2.125 €) geltend gemacht. Dies haben sie in der Revisionsinstanz korrigiert und die Klage um 250 € auf 2.375 € erweitert. Das Amtsgericht hat der Klage - in Höhe des dort geltend gemachten Be- trags - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr - nun um 250 € erweitertes - Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der im streitgegenständlichen Zeit- raum einbehaltenen Miete bestehe nicht, weil die Beklagten die Miete gemäß 2 3 4 5 6 - 4 - § 536 BGB wirksam um 125 € monatlich gemindert hätten. Die Risse in den Bodenfliesen stellten einen Mangel der Mietsache dar, der - was zwischen den Parteien nicht streitig sei - grundsätzlich zu einer Minderung der Miete in Höhe des eingeklagten Betrags geführt habe. Den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Minderung auch nicht gemäß § 242 BGB verwehrt. Das Amtsgericht habe zwar zutreffend aus- geführt, dass die Berufung des Mieters auf eine Minderung eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB darstelle, wenn und soweit dem Vermieter wegen einer verspäteten Mängelanzeige gemäß § 536c BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zustehe. Denn in diesem Fall ver- lange der Mieter etwas, was er dem Vermieter sogleich wieder zurückgewähren müsse (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85). Ein Scha- densersatzanspruch der Kläger wegen verspäteter oder unterlassener Mängel- anzeige der Beklagten sei jedoch entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht gegeben. Zwar sei die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche der Kläger gegen die Bauhandwerker mit Ablauf des 31. Dezember 2006 und damit vor den im Jahr 2008 erfolgten schriftlichen Mängelanzeigen abgelaufen gewesen. Das Amtsgericht habe aber zu Unrecht den beklagten Mietern die Beweislast für eine rechtzeitige Mängelanzeige nach § 536c Abs. 2 BGB aufgebürdet. In Rechtsprechung und Literatur sei umstritten, wer die Beweislast für die Mängel- anzeige im Rahmen der Ansprüche nach § 536c Abs. 2 BGB trage. Im Schrifttum werde wohl überwiegend dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht auferlegt, zum Teil werde aber auch die Auffassung vertreten, dass der Vermieter die Verletzung der Anzeigepflicht beweisen müs- se. Auch in der Rechtsprechung werde diese Frage uneinheitlich beantwortet. In einem Versäumnisurteil vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99), das sich 7 8 9 - 5 - mit der Frage befasst habe, ob dem Mieter entsprechend § 545 Abs. 2 Halb- satz 2 BGB (heute § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB) eine Mietminderung wegen un- terbliebener Anzeige einer gravierenden Störung des Mietverhältnisses ver- wehrt sei, habe der Bundesgerichtshof dem Mieter die Beweislast für die Erfül- lung der Anzeigepflicht aufgebürdet. Andererseits habe der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 17. Dezember 1986 (VIII ZR 279/85) in einem Fall, in dem sich - vergleichbar der vorliegenden Fallgestaltung - die Frage gestellt habe, ob dem Leasingnehmer gemäß § 242 BGB die Berufung auf die Minderung der Leasingraten wegen eines vom Leasinggeber im Hinblick auf eine unterlassene Mängelanzeige geltend gemachten Schadens verwehrt sei, dem Leasinggeber die Beweislast für die Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) auferlegt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts sei die Frage der Beweislast dif- ferenziert zu betrachten, je nachdem, welche der in § 536c Abs. 2 BGB ange- ordneten Rechtsfolgen betroffen seien. So sei zwar der wohl überwiegenden Auffassung, die die Beweislast für die Durchführung und Rechtzeitigkeit einer Mängelanzeige dem Mieter zuweise, zu folgen, wenn es um Fälle nach § 536 Abs. 2 Satz 2 BGB (gemeint ist § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), also um die Rechte des Mieters - insbesondere um den Ausschluss der Minderung nach § 536 BGB oder von Schadensersatzansprüchen nach § 536a BGB - gehe. Denn die Rege- lung des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB sei Ausdruck des allgemeinen Grundsat- zes, wonach die Geltendmachung von über eine Nacherfüllung hinausgehen- den Gewährleistungsansprüchen voraussetze, dass dem Vertragspartner Gele- genheit zur Nacherfüllung gegeben worden sei. Dies rechtfertige es, die Be- weislast dem Mieter zuzuweisen, wenn dieser einen Minderungsanspruch gel- tend mache. 10 - 6 - Dagegen betreffe § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen Verlet- zung der Anzeigepflicht. Nach allgemeinen Grundsätzen trage die Beweislast für die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs derjenige, der diesen Anspruch geltend mache. Dies sei im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB der Vermieter. Es bestünden keine Gründe, von diesem allgemeinen Grundsatz abzuweichen. Ein Bedürfnis hierfür ergebe sich insbesondere nicht aus dem Umstand, dass das Unterlassen der Mängelanzeige eine sogenannte negative Tatsache darstelle. Dies sei kein ungewöhnlicher Vorgang, wie insbesondere die Beweislastverteilung bei der Verletzung von Aufklärungspflichten und dar- aus abgeleiteten Schadensersatzansprüchen zeige. Schwierigkeiten bei der Beweisführung hinsichtlich negativer Tatsachen könne dadurch begegnet wer- den, dass der Anspruchsgegner - im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB also der Mieter - eine sekundäre Darlegungslast trage, wonach er die Handlung, de- ren Unterlassen vom Anspruchsteller behauptet werde - im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB also die Erfüllung der Anzeigepflicht -, qualifiziert dartun müsse. Der Vermieter könne dann das Unterbleiben der Mängelanzeige dadurch nachweisen, dass er dieses Mietervorbringen widerlege. Bei Zugrundelegung dieser Darlegungs- und Beweislastverteilung sei im Streitfall nicht festzustellen, dass die Fliesenschäden von den Beklagten nicht bereits in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt worden seien. Die Beklagten hätten - insbesondere im Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 - qualifiziert darge- legt, wann und auf welche Weise sie die Mängel in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt hätten. Auch wenn sie die behaupteten Anzeigen und die nach ihrer Darstellung erfolgten Besichtigungen durch den Kläger zu 2 nicht auf den Tag genau, sondern nur nach Monaten oder Monatshälften bezeichnet hätten, sei ihr Vorbringen hinreichend konkret, weil angesichts des Zeitablaufs zwischen den Jahren 2005/2006 und den schriftlichen Mängelanzeigen im Jahr 2008 11 12 - 7 - nachvollziehbar sei, dass die Beklagten das genaue Datum der Anzeigen und Besichtigungen nicht mehr angeben könnten. Die Kläger hätten den ihnen obliegenden Nachweis, dass eine rechtzeiti- ge Mängelanzeige unterblieben sei, nicht geführt. Nach der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme stehe nicht fest, dass in den Jahren 2005 und 2006 keine Mängelanzeigen der Beklagten erfolgt seien. Die Aussagen der ge- hörten Zeugen seien insoweit unergiebig. Auf den Hinweis des Berufungsge- richts über die von der Auffassung des Amtsgerichts abweichende Beurteilung der Beweislastverteilung hätten die Kläger keine weiteren Umstände dargetan, die auf die Unrichtigkeit des Beklagtenvorbringens schließen ließen. Sie hätten lediglich ihre Vernehmung als Partei beantragt. Die hierfür nach §§ 447, 448 ZPO erforderlichen Voraussetzungen hätten jedoch nicht vorgelegen. Insbe- sondere sei die Unrichtigkeit der Behauptungen der Beklagten nicht aufgrund der protokollierten Zeugenaussagen im Sinne des § 448 ZPO "anbewiesen". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger nach § 535 BGB auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von 2.125 € (nebst Zinsen) mit der Begründung verneint, die vertraglich vereinbarte Miete sei für den in Frage stehenden Zeitraum wegen Mängeln an den Bodenfliesen der an- gemieteten Wohnung um 125 € monatlich gemindert (§ 536 BGB). Aus den gleichen Gründen steht den Klägern kein Anspruch auf Zahlung des - im Revi- sionsverfahren im Wege einer Klageerweiterung nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässi- gerweise geltend gemachten (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1998 - IX ZR 13 14 - 8 - 311/95, NJW 1998, 2969 unter B II 1 mwN) - weiteren Betrags in Höhe von 250 € (nebst Zinsen) zu. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die bauseitigen Mängel an den Fußbodenfliesen eine Minderung in Höhe der von den Beklagten einbehaltenen Beträge rechtfertigen (§ 536 BGB). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Mietminderung ist auch nicht im Hinblick auf § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, denn die Beklagten haben die aufgetretenen Fliesenrisse unstreitig spätestens mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. September 2008 und damit vor Geltendmachung der Minde- rung angezeigt. 2. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Mietminderung nicht we- gen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt. a) Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Hin- blick auf das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermie- ter ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Ver- letzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Män- geln der Mietsache (§ 536c Abs. 1 BGB) zusteht (vgl. Senatsurteil vom 17. De- zember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072 unter III 1 [zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung in § 545 Abs. 2 BGB aF]). In diesem Fall kann sich ein Mie- ter auf eine kraft Gesetzes eingetretene Mietminderung nicht berufen, weil es - nach einem allgemein gebilligten Rechtsgrundsatz - einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert, was er sofort wieder zurück zu gewähren hat (Senatsurteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO). 15 16 17 - 9 - b) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert jedoch daran, dass sie den Beklagten keine Verletzung der An- zeigepflicht nachweisen konnten. Sie haben die Behauptung der Beklagten nicht widerlegt, diese hätten die aufgetretenen Mängel bereits in den Jahren 2005 und 2006 - also rechtzeitig vor Ablauf der werkvertraglichen Gewährleis- tungsfrist - angezeigt. Dies geht zu ihren Lasten. Denn im Rahmen eines Scha- densersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB tragen - wie das Beru- fungsgericht zutreffend ausgeführt hat - die Kläger als Vermieter die Beweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige. Die hiergegen gerich- teten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. aa) Welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat, wird von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt. (1) Der Senat hat sich bereits in einer dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbaren Fallgestaltung mit der Frage befasst, welche Partei die (primäre) Darlegungslast und die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB), also sowohl für den Aus- schluss der dort aufgeführten Mieterrechte als auch für einen Schadensersatz des Vermieters, zu tragen hat (Senatsurteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO unter III 2 b). Dabei hat er ohne Einschränkung den Vermie- ter/Leasinggeber für verpflichtet gehalten, (sämtliche) Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) darzulegen und nachzuwei- sen. Dies hat er aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) abgeleitet, der ein an sich bestehendes Minde- rungsrecht des Mieters voraussetzt und dem Vermieter einen dagegen gerichte- ten Einwand aufgrund nachträglich eingetretener Umstände gewährt (Senatsur- teil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO). 18 19 20 - 10 - Anders als die Revision meint, hat der Senat damit auch ausgesprochen, dass der Vermieter/Leasinggeber im Rahmen beider Varianten des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) die primäre Darlegungslast und die Beweislast für die Nichterfüllung der Anzeigepflicht trägt. Die vom Senat beant- wortete Beweislastfrage ist allerdings nicht entscheidungserheblich geworden, weil schon - im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF - eine durch die verspätete Mängelanzeige verursachte Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung und - im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 1 BGB aF - der Umfang des durch die Anzeigepflichtverletzung eingetretenen Schadens nicht hinreichend darge- legt worden waren. Dies ändert aber nichts daran, dass der Senat auch grund- legende Aussagen zur Beweislastverteilung bei § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) getroffen hat. (2) Demgegenüber hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515 unter II 2) im Zusammenhang mit der Erörterung eines möglichen Ausschlusses der Gewährleistungsrechte des Mieters entsprechend § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF ausgeführt, der Mieter trage die Beweislast dafür, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Auf welche Erwägun- gen diese Erkenntnis gestützt wird, lässt sich dem Urteil nicht entnehmen. Die- ses geht nicht auf die gegenteilige Auffassung im Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 1986 (VIII ZR 279/85, aaO) ein, sondern verweist nur auf den Meinungs- stand im Schrifttum. (3) Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat zu einer uneinheit- lichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum ge- führt. Während das Oberlandesgericht Brandenburg - dem Urteil des XII. Zivil- senats vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99, aaO) folgend - dem Mieter im 21 22 23 24 - 11 - Rahmen des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht aufbürdet (Urteil vom 14. November 2007 - 3 U 27/07, juris Rn. 22), hält das Oberlandes- gericht Düsseldorf im Einklang mit der Senatsentscheidung vom 17. Dezember 1986 (VIII ZR 279/85, aaO) bei beiden Tatbeständen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) den Vermieter für sämtliche Tatbestandsvorausset- zungen, also auch für die Verletzung der Anzeigepflicht, für darlegungs- und beweisbelastet (ZMR 2003, 21, 22). Auch im Schrifttum wird die Frage der Beweislastverteilung unterschied- lich beurteilt. Im Hinblick auf die - nur den Ausschlusstatbestand des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF betreffende - Entscheidung des XII. Zivilsenats (vom 14. November 2001 - XII ZR 244/99, aaO) hat sich überwiegend die - häufig nicht näher begründete - Auffassung durchgesetzt, dass der Mieter auch beim Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht trage (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536c BGB Rn. 41; Klein-Blenkers in Dauner-Lieb/Langen, BGB, 2. Aufl., § 536c Rn. 7; Nies in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Be- weislast - Bürgerliches Gesetzbuch - Schuldrecht Besonderer Teil I, 3. Aufl., § 536c Rn. 1; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536c BGB Rn. 32; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536c Rn. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 656; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 15; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 536c Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536c Rn. 15; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III. A 978; Jauernig/Teichmann, BGB, 14. Aufl., § 536c Rn. 4; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/ Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 536c Rn. 4; diff. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536c Rn. 14). Soweit für diese Rechtsansicht eine Begründung gege- 25 - 12 - ben wird, wird sie entweder auf die Erwägung, es gälten dieselben Grundsätze wie beim Zugang von Willenserklärungen (Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 12) oder darauf gestützt, der Mieter habe als Schuldner der Anzeigepflicht deren Erfüllung darzulegen und zu beweisen (Wolf/Eckert/Ball, aaO). Die Gegenmei- nung zählt dagegen die Verletzung der Anzeigepflicht zu den anspruchsbe- gründenden Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und hält daher den Vermieter darlegungs- und beweisbelas- tet dafür, dass der Mieter aufgetretene Mängel verspätet oder gar nicht ange- zeigt hat (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536c Rn. 25). bb) Der Senat hält daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt. (1) Es bedarf im Streitfall keiner Entscheidung, welcher Partei im Rah- men des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB die Beweislast für die (Nicht-)Erfüllung der Anzeigepflicht aufzuerlegen ist. Jedenfalls bei dem vorliegend allein zu beurteilenden Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB - zu dem sich der XII. Zivilsenat nicht geäußert hat - ist die Beweis- last für die Verletzung der Anzeigepflicht dem Vermieter zuzuweisen. Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tat- sachen darzulegen und zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. Januar 1991 - II ZR 190/89, BGHZ 113, 222, 224 f.; vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, NJW 1999, 352 unter II 3 b aa). Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverlet- zung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende 26 27 28 - 13 - Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind (vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 2002 - X ZR 132/01, ZEV 2003, 207 unter I 1 b), also - wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 2012 - V ZR 86/11, GE 2012, 749; vom 13. Juni 2008 - V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 16; Beschluss vom 26. Februar 2009 - III ZR 225/08, NJW 2009, 3302 Rn. 4 f.) - auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlas- sen besteht. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ist im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB keine andere Sichtweise geboten. (a) Die Revision will in Durchbrechung des allgemein gültigen Grundprin- zips der Beweislastverteilung die Erfüllung der Anzeigepflicht zu den rechtsaus- schließenden Tatsachen zählen. Damit nimmt sie eine systemwidrige Einord- nung vor, die sich mit den tatbestandlichen Voraussetzungen eines Schadens- ersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vereinbaren lässt. Die Revision verkennt hierbei, dass das Entstehen des Mangels und die Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) des Mieters hiervon allein noch keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters, sondern nur die Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c Abs. 1 BGB) auslösen (vgl. Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 284 f.), deren Verletzung ("Unterlässt der Mie- ter die Anzeige") dann zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB zählt. (b) Gegenteiliges lässt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht daraus entnehmen, dass derjenige, der sich auf den - für das Wirksam- werden einer Willenserklärung erforderlichen - Zugang (§ 130 BGB) beruft, hier- für die Beweislast trägt. Soweit die Revision diese Beweislastverteilung auch 29 30 31 - 14 - auf den Tatbestand des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB übertragen will, verkennt sie, dass es hierbei nicht um die Wirksamkeit einer Willenserklärung oder einer ge- schäftsähnlichen Handlung geht, sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der durch die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters ausge- löst wird. Wie bereits oben ausgeführt, ist bei einem Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Anzeigepflichtverletzung rechtsbegründend. Der Mieter, der die Erfüllung dieser Verpflichtung behauptet, bestreitet nur das Vorliegen einer anspruchsbegründenden Tatsache. (c) Der von der Revision weiter geltend gemachte Umstand, dass die Beweislast für den Zugang einer Mängelanzeige nach § 377 Abs. 1, 2 HGB dem Käufer aufgebürdet wird (Senatsurteile vom 30. Januar 1985 - VIII ZR 238/83, BGHZ 93, 338, 347 mwN; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, BGHZ 101, 49, 54 f.), rechtfertigt es ebenfalls nicht, im Rahmen eines Schadenser- satzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht zuzuweisen. Die für den Handelskauf geltende Vorschrift des § 377 HGB und die mietrechtliche Bestimmung des § 536c Abs. 2 BGB (früher § 545 Abs. 2 BGB aF) verfolgen nicht die gleichen rechtspolitischen Ziele und sind deshalb im Einzelnen ganz unterschiedlich ausgestaltet (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO S. 286). Zwar besteht insoweit eine gewisse Parallelität, als beide Vorschriften (auch) einer sachgerechten Risikoverteilung zwischen den Vertragspartnern dienen. Die Bestimmung des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und die Vorschrift des § 377 Abs. 1, 2 HGB unterscheiden sich aber sowohl in ihrer tatbestandlichen Anknüpfung als auch in ihrem Normzweck. Die in § 536c BGB (früher § 545 BGB aF) dem Mieter auferlegte Mängelanzeigepflicht ist eine konkrete Ausgestaltung der Obhutspflicht des Mieters (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO), während § 377 HGB nur eine Obliegenheit des 32 33 - 15 - Käufers begründet (Senatsurteile vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, aaO S. 53). Die Bestimmung des § 536c BGB verfolgt in erster Linie den Zweck, die dem Mieter vom Vermieter übergebene Sache vor Schäden zu bewahren (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO). Dagegen sind für die Obliegenheit des Käufers zur unverzügli- chen Mängelanzeige (§ 377 HGB) nicht nur die Belange des Verkäufers, son- dern auch das allgemeine Interesse des Handelsverkehrs an einer raschen und endgültigen Abwicklung von Rechtsgeschäften von maßgeblicher Bedeutung (vgl. Senatsurteile vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO mwN; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, aaO). Demzufolge unterscheiden sich die beiden Vor- schriften auch in ihren Rechtsfolgen. Die Verletzung der in § 377 HGB geregel- ten Obliegenheit des Käufers löst lediglich die Genehmigungsfiktion des § 377 Abs. 2 HGB aus, während die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters nicht nur etwaige Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters (§§ 536, 536a BGB) entfallen lässt (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), sondern auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen kann (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). (d) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, jedenfalls in den Fällen, in denen - wie hier - ein aus § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB resultierender Schadensersatzanspruch gemäß § 242 BGB einer Mietminderung entgegen gesetzt werde, müsse die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht beim Mieter liegen. Denn dann bestehe kein entscheidender Unterschied zu dem Ausschluss der Minderung nach § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB, bei dem nach überwiegender und zutreffender Auffassung den Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht treffe. Diese Argumentation ist nicht stichhaltig. Zwar machen die Kläger - aus dem Blickwinkel des § 242 BGB betrachtet - nicht einen anspruchsbegründen- 34 35 - 16 - den, sondern vielmehr einen rechtshindernden Umstand geltend (vgl. BGH, Ur- teil vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, aaO unter II 3 b bb (2)). Für diesen sind sie jedoch nach allgemeinen Regeln - als Gegner des Minderungsrechts - ebenfalls beweisbelastet. An der Beweislastverteilung ändert sich also nichts, wenn man den Angriff der Kläger gegen die Mietminderung nicht allein aus Sicht des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB, sondern zusätzlich aus der Perspektive des § 242 BGB beurteilt. cc) Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht (§ 536c Abs. 1 BGB), also einer negativen Tatsache, bei den Klägern als Vermieter liegt, trifft die Beklagten nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darle- gungslast, um den Klägern die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet, dass die Kläger nur solche Mängelanzeigen ausräumen müs- sen, die von den Beklagten in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hin- sicht spezifiziert worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 mwN; vom 30. März 2012 - V ZR 86/11, aaO). Unsubstantiierte Behauptungen zur Erfüllung der Anzeigepflicht brauchen die Kläger dagegen nicht zu widerlegen. Von diesen Grundsätzen ist auch das Be- rufungsgericht ausgegangen. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Beklagten hinsichtlich der behaupteten Mängelanzeigen in den Jahren 2005 und 2006 ihrer sekundä- ren Darlegungslast genügt. Die Revision sieht die Angaben der Beklagten als unzureichend an, weil diese in ihrem Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 keine Ausführungen zum Zeitpunkt und Ort des dort beschriebenen ersten Gesprächs zwischen der Beklagten zu 1, dem Zeugen H. und dem Kläger zu 2 ge- macht hätten. Es trifft aber nicht zu, dass keine nähere zeitliche Einordnung dieses Gesprächs erfolgt wäre. Die Beklagten haben behauptet, im Oktober 2005 hätten sich sowohl in der Wohnung der Beklagten als auch in der Woh- 36 37 - 17 - nung des Zeugen H. Risse im Fliesenbodenbelag gezeigt. Daraufhin hät- ten der Zeuge H. und die Beklagte zu 1 den Kläger zu 2 auf die Mängel angesprochen. Dieser habe die in der Wohnung der Beklagten aufgetretenen Risse dann erstmals in der zweiten Oktoberhälfte 2005 in Augenschein ge- nommen. Damit sind die Zeitpunkte, zu denen im Jahr 2005 Mängelrügen er- folgt sein sollen (Gespräch; Augenscheinstermin), ausreichend konkretisiert worden. Auch die Angaben zum Ort des Geschehens sind ausreichend. Es blieb zwar zunächst offen, an welchem Ort das dem Augenscheinstermin vo- rangegangene Gespräch stattgefunden haben soll. Dies ist jedoch unschädlich. Zum einen ist die fehlende Ortsangabe in der Berufungsschrift - aufgrund der von den Beklagten aufgegriffenen Angaben des Zeugen H. - näher kon- kretisiert worden; das Gespräch soll "bei den Mülltonnen" stattgefunden haben. Zum anderen ist der Ort, an dem das Gespräch stattgefunden haben soll, für die erforderliche Substantiierung vorliegend nicht von ausschlaggebender Be- deutung, weil das von den Klägern zu widerlegende Geschehen durch konkrete Angaben zu Inhalt und Zeitpunkt des Gesprächs und den daran beteiligten Per- sonen ausreichend eingegrenzt worden ist. Auch soweit die Beklagten in erster Instanz vorgetragen haben, dass im September 2006 - dieses Mal auf der Straße vor dem Anwesen, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet - zwischen der Beklagten zu 1, dem Zeugen H. und dem Kläger zu 2 erneut ein Gespräch über die sich vertiefenden Fliesenrisse geführt worden sei, haben die Beklagten ihrer sekundären Darle- gungslast genügt. Anders als die Revision meint, haben die Beklagten diesen Vortrag im Berufungsverfahren aufrechterhalten, wie sich aus der ausdrückli- chen Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Vortrag in der Berufungsbegrün- dung ergibt. 38 - 18 - dd) Den sonach von den Klägern zu führenden Beweis einer verspäteten Anzeige der aufgetretenen Fliesenrisse haben die Kläger nicht erbracht. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei gehalten gewesen, zusätzlich zu den gehörten Zeugen auch eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO vorzunehmen. Die Entscheidung über die Vernehmung einer Partei nach § 448 ZPO steht im Ermessen des Tatrichters und ist im Revisionsverfahren nur darauf nachprüfbar, ob die rechtlichen Voraussetzungen verkannt worden sind oder das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt worden ist (Senatsurteil vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter I 1 a mwN). Solche Rechtsfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist es aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Normzweck des § 448 ZPO und die Subsidiarität dieses Beweismittels (vgl. Zöl- ler/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 448 Rn. 2, 3 ff.) eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der Darstellung der Kläger ("einiger Beweis" erbracht; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, aaO) verlangt hat. Dass das Be- rufungsgericht dabei allein auf das Ergebnis der Beweisaufnahme abgestellt 39 - 19 - und den Prozessstoff im Übrigen unberücksichtigt gelassen habe, trifft - wie die Wortwahl des Berufungsgerichts ("insbesondere") zeigt - nicht zu. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Moers, Entscheidung vom 17.03.2011 - 562 C 347/10 - LG Kleve, Entscheidung vom 09.02.2012 - 6 S 70/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/09 Verkündet am: 3. November 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 320 Abs. 1 Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. November 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschie- den worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 5. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2011 bewilligt. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B. ; die Miete beläuft sich seit April 2006 auf monatlich 330 €. Die Be- klagten entrichteten die Miete für die Monate April, Juni und Juli 2007 nicht; für den Monat Mai 2007 zahlten sie am 11. Mai 2007 einen Betrag in Höhe von 165 €. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 kündigte der Kläger das Mietverhältnis we- gen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Am 8. August 2007 zahlten die Beklagten 495 € mit der Bestimmung "für Mai bis August", am 5. September 2007 weitere 330 € mit der Bestimmung "Sept. restl. Miete" sowie am 8. Okto- ber 2007 165 € mit der Bestimmung "Miete". Der Kläger hat die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung sowie auf Zahlung von 1.155 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Zahlungs- klage zur Zahlung von 495 € nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Räumungsklage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisi- onsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten waren. Inhalt- lich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern 3 - 4 - auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Zahlungsanspruch des Klägers sei in Höhe von 495 € nebst Zinsen begründet. Auf diesen Betrag habe sich der vom Kläger geltend gemachte Zah- lungsrückstand durch die Zahlungen der Beklagten reduziert. Zu einer Minde- rung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Das Tropfen des Abflussrohres überschreite bereits die Erheblichkeitsschwelle nicht. Hinsichtlich des Schimmelpilzbefalls sei eine Minderung nach § 536c BGB ausgeschlossen, weil die Beklagten es versäumt hätten, dem Kläger den Mangel anzuzeigen. Die Aussage der Zeugin J. , die eine Anzeige anlässlich eines Gesprächs der Parteien in der Wohnung der Beklagten im März 2007 bestätigt habe, sei nicht glaubhaft, weil sie zum eigentlichen Beweisthema nur ungenaue und teil- weise widersprüchliche Angaben gemacht habe. 5 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehe dem Kläger hingegen nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung des Klä- gers vom 5. Juni 2007 nicht beendet worden, weil den Beklagten wegen des Schimmelpilzbefalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minde- rungsbetrages zugestanden habe und sie deshalb nicht in Zahlungsverzug ge- raten seien. 6 Dem Mieter stehe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er sich zuvor nicht auf sein Leistungsverweigerungsrecht 7 - 5 - berufen habe und sein Recht zur Mietminderung wegen unterlassener Mängel- anzeige ausgeschlossen sei. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der §§ 536b und 536c BGB habe die Kenntnis des Mieters von einem Mangel lediglich zur Folge, dass er mit den Sekundäransprüchen ausgeschlossen sei. § 320 BGB betreffe jedoch die primäre Leistungspflicht, für die die Mängelanzeige nicht erheblich sei. Dies werde vor allem daran deutlich, dass der Mieter trotz Verlust der Sekundäransprüche nicht den Primäranspruch aus § 535 BGB auf Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien Mietsache verliere. Das Zurückbe- haltungsrecht habe den Sinn, auf den Vermieter Druck hinsichtlich der Mangel- beseitigung auszuüben; dieser Anspruch bleibe dem Mieter nach allgemeiner Auffassung aber trotz Verlust des Minderungsrechtes erhalten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu, weil die von ihm am 5. Juni 2007 ausgesprochene und ge- mäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründete fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts war der als Kündigungsgrund geltend gemachte Verzug der Beklagten mit den Mietzahlungen nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den in der Wohnung aufgetretenen Schimmelpilzbefall ausgeschlossen. Ein auf den Anspruch auf Beseitigung eines Mietmangels gestütztes Leistungsverwei- gerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erstreckt sich nicht auf Mietzahlungen, die der Mieter für einen vor der Anzeige des - dem Vermieter unbekannten - Mangels liegenden Zeitraum schuldet. 8 - 6 - 1. Bei Ausspruch der Kündigung des Klägers am 5. Juni 2007 bestand ein Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil die Beklagten die jeweils bis zum dritten Werktag fällige Miete für April 2007 nicht und für Mai 2007 nur zur Hälfte bezahlt hatten und sich somit für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befan- den. 9 2. Der Verzug der Beklagten mit der Mietzahlung für diesen Zeitraum war nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. 10 a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass in der Wohnung der Be- klagten während der Mietzeit ein Mangel in Form eines Schimmelpilzbefalls aufgetreten ist. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch kei- nen Rechtsfehler erkennen. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass der Ausschluss der Sekundäransprüche des Mieters nach §§ 536b und 536c BGB dessen Erfüllungsanspruch aus § 535 Satz 2 BGB grundsätzlich unberührt lässt (BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 28). Es kommt deshalb, wie das Berufungsgericht im Aus- gangspunkt richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob ein Verzug der Be- klagten mit der Zahlung der Miete gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB deshalb ausgeschlossen war, weil ihnen wegen eines auf Beseitigung des Schimmel- pilzbefalls gerichteten Erfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht zustand. 11 b) Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht jedoch die ihm zu- kommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus 12 - 7 - diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeit- raum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Man- gel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht (LG Berlin, NZM 1998, 475 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 127; Schenkel, NZM 1998, 502, 504). Die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch für diesen Zeitraum würde dazu führen, dass eine Vertragsverletzung des Mieters - nämlich die unterlassene Anzeige des Mangels gemäß § 536c Abs. 1 BGB - eine Kündigung des Vermieters we- gen ausbleibender Mietzahlungen verhindern oder zumindest hinauszögern könnte, weil der Vermieter einerseits wegen fehlender Kenntnis von dem Man- gel an der alsbaldigen Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes gehindert wäre und andererseits ein zur Kündigung des Mietverhältnisses be- rechtigender Zahlungsverzug erst eintreten könnte, wenn es nach "Ausschöp- fung" des Zurückbehaltungsrechts zu weiteren Zahlungsrückständen käme. Eine unbillige Benachteiligung des Mieters ist mit dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzah- lungen nicht verbunden. Denn bei Fortbestand des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber den ab der Mängel- anzeige fällig werdenden Mietforderungen zu. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses hingegen kommt ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs ohnehin nicht mehr in Betracht, denn es handelt sich dabei um einen in die Zukunft gerichteten Erfüllungsanspruch, der nur wäh- rend der Dauer des Mietverhältnisses besteht (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 12 f.). 13 3. Da den Beklagten mithin gegenüber der Mietforderung des Klägers für die Monate April und Mai 2007 die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB nicht zu- stand, kommt es nicht mehr auf die weitere von der Revision aufgeworfene Fra- 14 - 8 - ge an, ob bereits das Bestehen der Einrede den Verzug ausschließt oder es zumindest einer Geltendmachung im Prozess bedarf (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Januar 1991 - V ZR 11/90, BGHZ 113, 232, 236; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 543 Rn. 57; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 97). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit zum Nach- teil des Klägers erkannt worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 15 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.12.2007 - 12 C 368/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 63 S 17/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 321/07 Verkündet am: 15. Oktober 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Gene- ralinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07 - LG Osnabrück AG Nordhorn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 8. August 2007 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer- Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11 gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugs- haube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehö- render Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Er- stattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt. Das 1 - 3 - Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage ins- gesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelas- sene Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 2 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 3 Dem Kläger stünden aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zu. Fraglich sei bereits, ob die Brandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbaukü- che der Nachbarwohnung liege. Dies könne aber letztlich dahinstehen, weil der Beklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten ha- be; eine Pflichtverletzung des Beklagten könne nicht festgestellt werden. 4 Zwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht für das von ihm vermietete Objekt. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrich- tungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter befindlichen Räume gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu vernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe. 5 - 4 - Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein Vermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden. Gesetzli- che Vorgaben zum so genannten "E-Check" seien nicht vorhanden. Eine un- eingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus entsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufs- genossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Ver- mieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindli- chen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur eine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn dem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage be- stünden, etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein großes Interesse, in seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelmäßigkei- ten dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter müsse sich auch grundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1 BGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme. Mangels einer An- zeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit der Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation in der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen. 6 Im Übrigen liege die Darlegungs- und Beweislast für den Ursachenzu- sammenhang zwischen dem Pflichtverstoß des Vermieters und dem Schaden des Mieters beim Mieter. Eine Ausnahme hiervon sei lediglich für den Fall an- zunehmen, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Hieran fehle es, weil der Brand in der Wohnung des Mitmieters entstanden sei. 7 - 5 - II. 8 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand. 9 Dem Kläger steht gegen den Beklagten wegen der Schäden, die ihm in- folge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigen- tum entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Ursache des Brandes, wie der Kläger behauptet, ein technischer Defekt der Elektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung gewesen ist. 1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Miet- wohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude des Vermieters eine Gefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet (Senatsurteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944, unter 2). Der Kläger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungs- defekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines ei- genen Mietvertrags vorhanden gewesen sei. 10 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzan- spruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines später - in Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der Nachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Beklagte einen derartigen nach der Überlassung der Mietsache an den Kläger aufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, ist frei von Rechtsfeh- lern. Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Ap- 11 - 6 - partements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßi- gen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. 12 a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentü- mer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht.1 13 b) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Miet- sache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen Wohn- und Geschäftsräume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 - VIII ZR 164/67, WM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. c) Inwieweit der Vermieter darüber hinaus - unabhängig von einem kon- kreten Mangel - die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten Haus regelmäßig überprüfen muss, ist umstritten. 14 aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Ver- pflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsge- nossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechni- ker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht (OLG Saarbrücken, NJW 1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner - für gewerblich genutzte Räume ("Schnellim- biss") - OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/ 15 1 Eine solche Überprüfungspflicht ist hingegen für Feuerstätten durch § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Schornsteinfegerwesen (BGBl I Nr. 51) vorgesehen. - 7 - Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist danach zu unterscheiden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des Mieters oder in den Räumen handelt, die für den Vermieter ohne weiteres zu- gänglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). Ähnlich hat der Senat für Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters ange- brachtes Warmwassergerät eine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kon- trollen mit der Erwägung verneint, dass sich diese Installationen in der aus- schließlichen Obhut des Mieters befänden, der selbst das größte Interesse dar- an habe, auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter anzuzei- gen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausge- führt, es hieße die Sorgfaltspflicht des Vermieters überspannen, wollte man ihm zumuten, die in Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter angebrachten Installa- tionen regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der ersten Ingebrauchnahme keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hätten, die auf schlechte Isolation oder schlechtes Material schließen ließen (Senatsurteil, aaO). bb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehe- nen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelas- sen, ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Miet- wohnung veranlassen müsse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter technischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dür- fen (aaO, unter I 3). 16 - 8 - cc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssi- cherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. 17 18 (1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st. Rspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu beja- hen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßig- keiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Wür- digung nicht deshalb gegen Erfahrungssätze, weil elektrische Installationen in der Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund für den Mieter nicht zugänglich sind. Dies schließt es nicht aus, dass Mängel durch den Ausfall eines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder ähnliche Umstände zu Tage treten und alsbald behoben werden können. Dar- auf, dass der Mieter der ihm gemäß § 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflich- tung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Ver- mieter unverzüglich anzuzeigen, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, regelmäßig vertrauen. (2) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. unge- wöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, An- 19 - 9 - lass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzu- führen; derartige Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Sie ergeben sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Besonderheit, dass im Wohngebäude des Beklagten elf Einzimmer-Appartements und dem- entsprechend viele Mieter bzw. Bewohner vorhanden sind. (3) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektri- scher Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, NJW 1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 - wie die Revisionserwiderung meint - überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb von Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie nicht maßgeblich. 20 (4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des Senats zur Umlagefähigkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 11 ff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von Wohnraum, entsprechende Prüfungen turnusmäßig durchzuführen. Der Senat hat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der Verkehrssicherheit an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossen- schaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhü- tung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt und die ihm da- 21 - 10 - durch entstandenen Kosten für die Elektrorevision bei entsprechender Umlage- vereinbarung auf den Mieter abwälzen kann. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 - LG Osnabrück, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 293/08 vom 30. November 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 30. September 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird auf 7.240,61 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten zu 1 bis 4 haben von der Klägerin eine Wohnung in B. gemietet. Die Wohnung wurde aufgrund einer zwischen den Parteien abge- schlossenen Modernisierungsvereinbarung saniert. Die zunächst in Höhe von 618,70 € für die 159 qm große Wohnung vereinbarte Nettokaltmiete sollte nach der Sanierung aufgrund eines erneuten Aufmaßes angepasst werden. 1 Nach der erfolgten Sanierung wurde die Wohnung den Beklagten zu 1 bis 4 am 25. Januar 2007 von der Klägerin übergeben. Mit Schreiben vom 27. Februar 2007 teilte die Klägerin mit, dass die neu vermessene Wohnfläche 2 - 3 - 152 qm betrage und sich die Miete auf 591,24 € zuzüglich je 191,35 € Voraus- zahlung für die warmen und kalten Nebenkosten, insgesamt 973,94 €, belaufe. Die Miete für die Monate Februar und März 2007 ging am Montag, dem 5. März 2007, auf dem Konto der Klägerin ein. 3 Mit Schreiben vom 5. März 2007, welches den Beklagten zu 1 bis 4 am gleichen Tag zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungs- verzugs mit der Miete für die Monate Januar (anteilig) bis März 2007 fristlos, hilfsweise fristgemäß; später erfolgten weitere Kündigungen, die von der Kläge- rin mit verschiedenen behaupteten Vertragsverletzungen der Mieter begründet wurden. Die anteilige Miete für den Monat Januar 2007 (219,92 €) wurde von den Beklagten am 24. April 2007 unter dem Vorbehalt der Rückforderung ge- zahlt. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt, die Beklagten haben widerklagend Zahlung von 2.195,85 € nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass anstelle der Beklagten zu 2 Frau M. in das Mietverhältnis eingetreten sei, hilfsweise Verurteilung der Klägerin zur Zu- stimmung zu einer entsprechenden Auswechselung des Vertragspartners bzw. höchst hilfsweise zur Genehmigung der teilweisen Wohnungsüberlassung an Frau M. . 4 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der weitergehenden Widerklage verurteilt, an die Beklagten zu 1 bis 4 einen Betrag von 145,73 € nebst Zinsen zu zahlen sowie dem begehrten Mieterwechsel zuzustimmen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Klage auf Frau M. (die Beklagte zu 5) erweitert. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert, der Räumungsklage stattge- geben und die Widerklage abgewiesen. 5 - 4 - I. 6 Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist stattzugeben, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisi- onsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO, § 544 Abs. 6 und 7 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Dies führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, so- weit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, ausge- führt: 7 Die Räumungsklage sei begründet; die Beklagten zu 1 bis 4 seien nach § 546 BGB, die Beklagte zu 5 gemäß § 985 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 5. März 2007 habe das Mietverhältnis beendet, weil die Beklagten sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2007 in voller Höhe und für Januar 2007 in Höhe von anteilig 219,92 € in Verzug befunden hätten. Zur Minderung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Auf eine Minderung wegen des Ausfalls der zentralen Heizungsanlage in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 könnten sich die Beklagten gemäß § 536c BGB nicht berufen, da sie eine recht- zeitige Mangelanzeige nicht dargetan hätten. 8 Der innerhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Schonfrist vorge- nommene Ausgleich des Mietrückstands führe für sich genommen nicht zur Unwirksamkeit auch der ordentlichen Kündigung, sondern könne nur im Rah- men des Verschuldens, das wegen eines finanziellen Engpasses gemindert 9 - 5 - sein könne, berücksichtigt werden. Auf einen finanziellen Engpass hätten sich die Beklagten aber nicht berufen. 10 Angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses sei auch die Widerkla- ge hinsichtlich der Feststellung des Mieterwechsels und der dazu gestellten Hilfsanträge unbegründet. Auch die auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete gerichtete Widerklage sei unbegründet, da die Beklagten nicht zur Minde- rung der Miete berechtigt gewesen seien. 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass das Berufungs- gericht bei seiner Annahme, die Beklagten hätten sich bei Zugang der Kündi- gung vom 5. März 2007 mit der Miete für Januar (anteilig) und der gesamten Miete für Februar und März 2007 in Verzug befunden, entscheidungserhebli- ches Vorbringen der Beklagten unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) außer Acht gelassen hat. 11 a) Die Beklagten haben in der Berufungserwiderung darauf hingewiesen, dass sie die Miete für den Monat März 2007 fristgerecht gezahlt hätten, weil diese erst am Montag, dem 5. März 2007 fällig gewesen sei. Zur Begründung haben die Beklagten ausgeführt, dass nach § 193 BGB eine Frist, deren letzter Tag auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fal- le, nicht an diesem Tag, sondern erst am nächsten Werktag ende; § 193 BGB gelte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 1. Februar 2007 - III ZR 159/06, BGHZ 171, 33 Rn. 27 f.) auch für Fristen, nach deren Ende der Verzug beginne. Diesen - zentralen - Punkt des Verteidigungs- vorbringens der Beklagten hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung übergangen. 12 b) Ebenfalls zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das Be- rufungsgericht auch insoweit entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten 13 - 6 - übergangen hat, als es eine Minderung der Miete wegen Ausfalls der Heizung und Warmwasserversorgung in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 verneint hat. 14 Das Berufungsgericht hat eine Minderung der Miete für diesen Zeitraum mit der Begründung verneint, dass die Beklagten eine rechtzeitige Anzeige der Mängel versäumt hätten und sich deshalb gemäß § 536b BGB nicht auf eine Minderung der Miete berufen könnten. Die Beklagten hatten aber, wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend aufzeigt, mit Schriftsatz vom 14. Juni 2007 unter Beweisantritt vorgetragen, dass der Hausverwaltung der Klägerin der Heizungsausfall durch wiederholte Telefonate am 10., 12. und 13. Februar 2007 mitgeteilt worden war; das Amtsgericht hatte den Vortrag der Beklagten zur rechtzeitigen Mängelanzeige, dem die Klägerin nicht konkret entgegen ge- treten war, als unstreitig angesehen und eine Mietminderung für den genannten Zeitraum bejaht. Demgegenüber hat das Berufungsgericht - ohne den von den Beklagten angebotenen Beweis zu erheben oder auf den substantiierten Vor- trag der Beklagten zur Mängelanzeige auch nur einzugehen - darauf abgestellt, dass eine solche Anzeige unterblieben sei; darin liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beklagten. c) Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass das Berufungsgericht, hätte es den übergange- nen Vortrag berücksichtigt, die ordentliche Kündigung vom 5. März 2007 man- 15 - 7 - gels einer Vertragsverletzung von ausreichendem Gewicht als unbegründet an- gesehen hätte. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.08.2007 - 13 C 56/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.09.2008 - 63 S 323/07 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 125/11 vom 25. Oktober 2011 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 544 Abs. 7; BGB § 536 Abs. 1 Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Oktober 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 11. März 2011 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 1. April 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be- klagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbe- schwerde, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück- verwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 9.146,85 € festgesetzt. Gründe: I. Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Nettomiete beläuft sich auf 496,11 € im Monat. Zusätzlich monatlicher Vorauszahlungen in Höhe von 131 € auf die Heizkosten und in Höhe von 176 € auf die Betriebskosten ergibt sich eine Brut- tomiete von 803,11 € monatlich. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung 1 - 3 - rückständiger Mieten und Nebenkostennachforderungen aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 sowie auf Räumung und Heraus- gabe der Mietwohnung in Anspruch. Der Beklagte zahlte in den Monaten Juli und August 2009 jeweils nur ei- ne um 142,47 € verringerte Miete und behielt auch im September 2009 einen Betrag von 120,47 € ein. Im Zeitraum von Oktober 2009 bis einschließlich Feb- ruar 2010 nahm er keine Mietkürzungen vor, wies allerdings mit E-Mail vom 1. Oktober 2009 darauf hin, dass Zahlungen nur unter Vorbehalt erfolgten. Im März 2010 entrichtete der Beklagte keine Miete. Insoweit hat er später die Auf- rechnung mit einem Rückzahlungsanspruch wegen Mietminderungen in den Monaten Oktober 2009 bis einschließlich Februar 2010 erklärt. Im April 2010 entrichtete der Beklagte lediglich eine um 124,50 € verringerte Miete; die Miete für den Monat Mai 2010 kürzte er um 294,59 €. Auf die ihm in Rechnung ge- stellten Nachzahlungsbeträge aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 in Höhe von 478,28 € und von 120,43 € erbrachte der Be- klagte keine Zahlungen. Die Klägerin kündigte über ihre Hausverwaltung wegen der sich hieraus ergebenden Zahlungsdifferenz von 2.226,32 € das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Mai 2010 fristlos, hilfsweise ordentlich. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 1.784,56 € Zug um Zug gegen Beseitigung eines Mangels hinsichtlich der Wasserzähler in Bad und WC verurteilt und die weitergehende Zahlungsklage sowie die Räumungsklage abgewiesen. Auf die beiderseitigen Berufungen der Parteien und unter Berück- sichtigung einer in zweiter Instanz erfolgten Klageerweiterung um 967,21 € (Mietrückstände von Juni 2010 bis einschließlich November 2010) hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und 2 3 4 - 4 - unter Abweisung der weitergehenden Klage und Zurückweisung der Rechtsmit- tel im Übrigen zur Zahlung von 2.728,52 € nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Hinsichtlich eines Betrages von 236,43 € hat es die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festgestellt, nachdem die Klägerin in diesem Umfang gegen Rückerstattungsansprüche des Beklagten aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2009 die Aufrechnung erklärt hatte. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde. Die Nichtzulassungs- beschwerde rügt, das Berufungsgericht habe den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) dadurch verletzt, dass es die Substantiierungsanforderungen an den Vortrag des Beklagten zu den von ihm gerügten Mängeln überspannt und infolgedessen von der gebotenen Be- weiserhebung abgesehen habe. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Beru- fungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, so- weit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: 5 6 7 - 5 - Die vom Beklagten geschuldete Miete von 803,11 € monatlich sei wegen der bis zum 4. Oktober 2010 vorhanden gewesenen bedienungsunfreundlichen Anbringung von Wasserzählern in den betroffenen Monaten um 2 %, also um 16,06 €, gemindert. Hinsichtlich der weiteren vom Beklagten gerügten Mängel fehle es - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt habe - an einem ausrei- chend substantiierten Sachvortrag zum Vorhandensein von Mängeln oder je- denfalls zu deren Erheblichkeit. Den Beweisantritten des Beklagten sei daher nicht nachzugehen gewesen. Bei seiner Rüge, der Badewannenabfluss sei offen im Fliesenboden ver- legt, weswegen nach Benutzung des Badezimmers unangenehme Fäkalgerü- che entstünden, habe der Beklagte bereits einen Zusammenhang zwischen der Verlegung des Badewannenabflusses und dem Entstehen der Gerüche nicht dargelegt. Zudem weise sein Vortrag auch hinsichtlich Zeitpunkt, Häufigkeit und Intensität der beanstandeten Gerüche nicht die erforderliche Substanz auf. Auch sein Sachvortrag zum Vorhandensein eines durchgerosteten und undich- ten Zuleitungsrohrs zum WC genüge nicht den Substantiierungsanforderungen. Ohne eine konkrete Zustandsbeschreibung könne sich das Gericht kein Bild von einer möglichen Beeinträchtigung des Mieters und der Erheblichkeit des Mangels machen. Dies gelte sowohl für den Umfang des Rostbefalls als auch hinsichtlich der gerügten Undichtigkeit. Der Beklagte hätte im Einzelnen dartun müssen, was mit dem Vortrag "Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs" gemeint sei. Auch dem Vorbringen des Beklagten, der Heizkörper in der Küche funktioniere nicht, fehle die notwendige Substanz. Da die Klägerin eine Fehlfunktion bestrit- ten habe, hätte der Beklagte seinen Vortrag insoweit präzisieren müssen. In erster Instanz sei offen geblieben, ob ein Totalausfall des Heizkörpers vorgele- gen habe oder nicht; der Beklagte habe es auch versäumt, unter Vorlage eines Protokolls konkret vorzutragen, welche Temperaturen innerhalb welcher Zeit- räume hätten erreicht werden können. Der erstmals in der Berufungsinstanz 8 9 - 6 - erfolgte Vortrag, der Heizkörper habe "gänzlich" nicht funktioniert, bleibe nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO unberücksichtigt. Soweit der Beklagte rüge, die Klägerin habe ihn vertragswidrig an der Nutzung des Gartens gehindert, lasse sein Vortrag über die Mitvermietung ei- nes Gartenanteils ebenfalls die notwendige Substanz vermissen. Da eine Mit- vermietung des Gartens im schriftlichen Mietvertrag keine Erwähnung gefunden habe und diese Urkunde die Vermutung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der darin getroffenen Regelungen begründe, hätte der Beklagte zum einen dar- tun müssen, wann und mit wem er eine hiervon abweichende Vereinbarung getroffen habe, und zum anderen darlegen müssen, weshalb diese Abrede kei- nen Eingang in die Vertragsurkunde gefunden habe. Der Vortrag des Beklagten, im Winter 2009/2010 sei kein Winterdienst erfolgt, sei nur durch zwei Lichtbilder belegt worden. Diese seien als Moment- aufnahmen nicht geeignet, seinen auf drei Monate bezogenen Sachvortrag zu substantiieren. Komme es innerhalb eines solchen Zeitraums in Anbetracht der bekannten Witterungsverhältnisse zu zwei Zeitpunkten zu einer verzögerten Schneeräumung, stelle dies noch keine erhebliche Beeinträchtigung des Mie- ters dar. Zudem habe die nicht im Mietobjekt ansässige Klägerin unstreitig ein anderes Unternehmen mit der Verrichtung des Winterdienstes betraut. Falls dieses Unternehmen seine Pflichten unzureichend erfüllt haben sollte, wäre der Beklagte daher gehalten gewesen, der Klägerin hiervon rechtzeitig Anzeige zu machen. Der weiter vom Beklagten beschriebene vernachlässigte Zustand des Gartens stelle keine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Glei- ches gelte für die unstreitig defekte Gartentorbeleuchtung. Die nach dem Vor- bringen des Beklagten unterlassene Regenrinnenreinigung lasse ebenfalls kei- 10 11 12 - 7 - ne erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs erkennen. Der Beklagte ha- be keinen konkreten Wassereintritt im Bereich der Fenster geschildert, sondern halte einen solchen nur für möglich. Hinsichtlich der aus dem Keller dringenden, von einer defekten Toilette ausgehenden Fäkalgerüche lasse der Vortrag des Beklagten offen, wie lange die Gerüche andauerten und ob auch die vom Be- klagten bewohnte Wohnung im ersten Obergeschoss hiervon tangiert worden sei. 2. Mit Erfolg macht die Nichtzulassungsbeschwerde geltend, dass das Berufungsgericht den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Ge- hörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat, weil es den von ihm gerügten Zustand des Badezimmerabflusses, des Zuleitungsrohrs zum WC und des Heizkörpers in der Küche, die von ihm beanstandete Verweigerung der Gartenmitbenutzung sowie die behauptete Geruchsbelästigung durch eine defekte Toilette im Keller mit der Begründung unberücksichtigt gelassen hat, ein zur Minderung berechti- gender Mangel sei in diesen Fällen nicht substantiiert dargelegt worden. Das Berufungsgericht hat insoweit die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag des Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2; vom 2. Juni 2008 - II ZR 121/07, NJW-RR 2008, 1311 Rn. 2; vom 19. Juni 2008 - VII ZR 127/06, NZBau 2008, 644 Rn. 7 f.; vom 20. Mai 2010 - V ZR 201/09, juris Rn. 6) a) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer 13 14 - 8 - Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, aaO unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 6 f.). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu ent- scheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Be- weisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7). b) Den beschriebenen Anforderungen werden die Mängelrügen des Be- klagten hinsichtlich des Badezimmerabflusses, des Zuleitungsrohrs zum WC, des Heizkörpers in der Küche, der verweigerten Gartenmitbenutzung sowie der Geruchsbelästigung durch eine defekte Toilette im Keller gerecht. Die gegentei- lige Beurteilung des Berufungsgerichts beruht auf einem gravierenden Fehlver- ständnis der Substantiierungslast des Beklagten. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Ge- brauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen 15 16 - 9 - bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; BGH, Beschluss vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangel- symptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet (vgl. BGH, Urteile vom 3. Juli 1997 - VII ZR 210/96, NJW-RR 1997, 1376 unter II 1; vom 3. Dezember 1998 - VII ZR 405/97, NJW 1999, 1330 unter II 1; jeweils zum Beseitigungsverlangen von Baumängeln). Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Anforde- rungen an einen substantiierten und schlüssigen Sachvortrag in mehrfacher Weise überspannt. Es hat abweichend von den beschriebenen Grundsätzen (weiteren) Vortrag des Beklagten zum Umfang und zur Intensität der Ge- brauchsbeeinträchtigungen verlangt. Außerdem hat es unter Missachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine konkrete Darlegung der Mängelursa- chen (Art der Fehlfunktion bei der Heizung; Zusammenhang zwischen Bade- zimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zu- leitungsrohrs zum WC; Umstände des Vertragsschlusses über ein Recht zur Gartenmitbenutzung) für erforderlich gehalten. aa) Das Berufungsgericht hätte dem unter Beweis gestellten Vorbringen des Beklagten zu dem offen im Fliesenboden verlegten Badewannenabfluss und dem Entstehen von Fäkalgerüchen bei Benutzung des Badezimmers nach- gehen müssen. Der Beklagte hat unter Vorlage eines Lichtbilds dargelegt, der Badewannenabfluss sei offen im Fliesenboden verlegt, weswegen nach Benut- zung des Badezimmers unangenehme Fäkalgerüche entstünden. Zum Nach- weis dieser Mängelrüge hat er sich auf die Einnahme eines Augenscheins und 17 18 - 10 - auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen. Der Beklagte hat damit ausreichend eine unsachgemäße Installation des Badewannenabflusses und ein damit nach seiner Auffassung verbundenes Auftreten von unangeneh- men Gerüchen dargetan. Weitere Einzelheiten, wie etwa die Schilderung der Intensität und der Häufigkeit entstehender Gerüche und die Darlegung eines Zusammenhangs zwischen Geruchsbildung und offener Verlegung des Abflus- ses, sind von ihm nicht zu fordern. Diese Fragen sind im Rahmen der Beweis- aufnahme zu klären. bb) Auch über den vom Beklagten beanstandeten Zustand des Zulei- tungsrohrs zum WC, den der Beklagte als "durchgerostet und undicht" be- schrieben hat, hätte das Berufungsgericht Beweis erheben müssen. Es hat zu Unrecht konkrete Angaben über den Umfang der Roststelle und darüber ver- misst, was mit der behaupteten Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs gemeint sei. Wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend anführt, finden die spekulativen Erwägungen des Berufungsgerichts über den Umfang der Korrosion ("kleine oder größere Roststelle") und der Undichtigkeit des Rohrs ("ganz oder teilweise undicht") im Sachvortrag keine Stütze. Nach dem Vorbringen des Beklagten ist das Rohr "durchrostet", weist also nicht nur eine kleinere Roststelle auf, son- dern hat seine ursprüngliche Materialfestigkeit eingebüßt. Außerdem ist es "un- dicht", was bedeutet, dass Wasser austritt. Für seine Behauptungen hat der Beklagte in der Berufungsbegründung rechtzeitig Beweis durch Einnahme eines Augenscheins und Einholung eines Sachverständigengutachtens angetreten. Diese Beweismittel sind nicht nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO in der Berufungs- instanz ausgeschlossen, denn der Beklagte hat nach Zugang des das Vorliegen eines Mangels bestreitenden Schriftsatzes der Klägerin vom 28. Juli 2010 in erster Instanz keine Gelegenheit mehr erhalten, sein Vorbringen unter Beweis zu stellen. Der zu den Mängelrügen des Beklagten Stellung nehmende Schrift- satz der Klägerin vom 28. Juli 2010 wurde dem Beklagtenvertreter erst in der 19 - 11 - mündlichen Verhandlung vom 3. August 2010 übergeben; das von ihm hierauf beantragte Schriftsatzrecht (§ 283 ZPO) wurde nicht gewährt. cc) Das unter Beweis gestellte Vorbringen des Beklagten zum Defekt des Heizkörpers in der Küche hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerhaft und gehörswidrig zurückgewiesen. Mit seinem Vorbringen, der Heizkörper funk- tioniere nicht, hat der Beklagte bereits in erster Instanz seiner Darlegungslast genügt. Von ihm war nicht zu fordern, dass er die Art der Fehlfunktion oder gar die erzielten Temperaturen näher darlegt. Die Rüge, der Heizkörper funktioniere nicht, ist bei verständiger Würdigung gleichbedeutend mit der Aussage, das Gerät gebe keine Heizwärme ab. Das Berufungsgericht verkennt die Anforde- rungen an die Darlegungslast eines Mieters, wenn es zusätzlich Angaben dar- über verlangt, ob ein Totalausfall des Heizkörpers vorgelegen habe oder ob und in welchem Umfang und über welchen Zeitraum hinweg die Heizleistung redu- ziert gewesen sei. Der Beklagte war auch nicht - anders als das Berufungsge- richt meint - deswegen gehalten, sein Vorbringen zu ergänzen, weil die Klägerin einen Defekt des Heizkörpers bestritten hat. Denn eine Partei, die ein Recht beansprucht, ist nicht schon deshalb, weil der Gegner ihr Vorbringen bestreitet, gezwungen, den behaupteten Sachverhalt in allen Einzelheiten wiederzugeben (BGH, Urteil vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 a; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 8). Bei den Angaben in der Berufungsbegründung, der Heizkörper "funktio- niere gänzlich nicht" handelt es sich nach alledem nicht um einen neuen Tatsa- chenvortrag, der nur unter den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzu- lassen wäre, sondern nur um eine jederzeit zulässige Klarstellung (vgl. BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531 Rn. 7 20 21 - 12 - mwN). Das Berufungsgericht hätte daher die angebotenen Beweise (Augen- schein bzw. Sachverständigengutachten) erheben müssen. dd) Ebenfalls zu Unrecht hat das Berufungsgericht substantiierten Vor- trag des Beklagten zu der von ihm behaupteten mündlichen Abrede über die Nutzung der Gartenfläche vermisst. Dem schriftlichen Mietvertrag vom 26. Feb- ruar/1. März 2004, in dem keine Regelung über eine Gartennutzung getroffen worden ist, kommt zwar als eine über ein Rechtsgeschäft errichtete Privatur- kunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit zu (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164 unter II 1 a mwN; KG, GE 2002, 930). Dies bedeutet aber nicht, dass sich der Beklagte nicht darauf beru- fen könnte, er habe mit der ursprünglichen Vermieterin bei Abschluss des Miet- vertrages eine mündliche Nebenabrede über die Nutzung der Gartenfläche ge- troffen. Das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung hat der Beklagte aus- reichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Er hat vorgetragen, dass ihm - wie allen anderen Mietern auch - bei Vertragsschluss das Recht zur Nutzung der Gartenfläche eingeräumt worden sei, ohne dass dies schriftlich fixiert wor- den sei, und hat dies in das Wissen der Zeugin P. gestellt, die nach seinem Vorbringen bei den Vertragsverhandlungen zugegen war. Soweit zusätzlich zur Darlegung einer Willensübereinstimmung bei Vertragsschluss (vgl. hierzu BAG, NZA 2005, 1298, 1301) in der obergerichtlichen Rechtsprechung eine Erklärung dafür gefordert wird, weshalb die Parteien davon abgesehen haben, eine be- hauptete mündliche Nebenabrede in die Vertragsurkunde aufzunehmen (vgl. KG, aaO mwN), stehen diese Anforderungen in Widerspruch dazu, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sach- verhaltsschilderung für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Be- deutung ist (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, aaO; 22 23 - 13 - vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Unabhängig davon genügt das Vorbringen des Beklagten selbst diesen strengen Substantiierungs- anforderungen, denn er hat dargetan, dass die ursprüngliche Vermieterin auch mit den übrigen Mietern des Anwesens entsprechende mündliche Nebenabre- den über die Gartennutzung getroffen habe. Dieser Vortrag enthält bei vernünf- tiger Betrachtung die die unterbliebene Aufnahme der Nebenabrede in den Ver- tragstext erklärende Aussage, das von den Vertragsparteien gewählte Vorge- hen habe der üblichen Handhabung entsprochen. Das Berufungsgericht hat somit rechtsfehlerhaft und gehörswidrig von der Vernehmung der Zeugin P. abgesehen. ee) Weiter hat das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen überspannt, soweit es den Vortrag des Beklagten als unzureichend bewertet hat, aus einer alten, defekten Toilette im Keller mache sich durchdringender Fäkalgeruch im Haus breit. Anders als das Berufungsgericht meint, ist es für einen substantiierten Vortrag nicht erforderlich, dass der Beklagte die Dauer der Gerüche im Einzelnen schildert und zudem darlegt, ob von der Geruchsentwick- lung auch die von ihm genutzte Wohnung betroffen war. Durch den beschriebe- nen und mit Lichtbildern belegten Zustand der Toilette im Keller hat er den in den hiervon ausgehenden Geruchsbeeinträchtigungen liegenden Sachmangel hinreichend dargelegt. Seinem Vortrag ist zu entnehmen, dass der beanstande- te Zustand der Toilette erstmals mit E-Mail vom 22. Juni 2009 gerügt worden und im Juli 2010 noch - durch Lichtbilder belegt - vorhanden war. Sein Vorbrin- gen ist auch nicht deswegen unbeachtlich, weil er eine Beeinträchtigung seiner im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung nicht dargetan hat. Denn wie die Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht geltend macht, müssen auch bei der Be- nutzung des Treppenhauses und des Kellers Fäkalgerüche von Mietern nicht hingenommen werden. 24 - 14 - 3. Soweit das Berufungsgericht dagegen den vom Beklagten beschrie- benen Zustand des Gartens und das unstreitig defekte Gartentorlicht als uner- hebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen gewertet hat, lässt dies Rechtsfehler nicht erkennen. Gleiches gilt für die vom Beklagten geschilderten Beeinträchti- gungen durch verstopfte Regenrinnen. Die Würdigung des Berufungsgerichts, dass die vom Beklagten befürchtete, sich aber bislang nicht verwirklichte Ge- fahr von Wassereintritten im Bereich der Fenster keine erhebliche Beeinträchti- gung des Mietgebrauchs darstellt, hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung. Dies gilt auch, wenn man zusätzlich die vom Beklagten gerüg- te Verschmutzung der angrenzenden Fensterscheiben berücksichtigt. Soweit der Beklagte eine unzureichende Ausführung des an ein Fremdunternehmen übertragenen Winterdiensts im Zeitraum von Dezember 2009 bis Februar 2010 rügt, hat das Berufungsgericht ein Minderungsrecht des Beklagten rechtsfehler- frei am Unterlassen einer nach § 536c Abs. 1 BGB gebotenen Anzeige dieses Mangels scheitern lassen (vgl. § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). 4. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des Vorbringens des Beklagten zu den unter II. 2 aufgeführ- ten Mängeln der Mietsache zu einer anderen Beurteilung des Falles gekommen wäre, ist das Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen. Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsge- richt auch zu prüfen haben, ob zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 12. Mai 2010 der Beklagte für die Monate Juli, August und September 2009 Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von jeweils 131 € schuldete, denn die Klägerin hat im Berufungsverfahren die auf den 4. März 2010 datierte Heizkos- tenabrechnung für das Jahr 2009 vorlegt. War diese Abrechnung dem Beklag- 25 26 27 - 15 - ten vor der Kündigung zugegangen, sind nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge maßgebend; ein Anspruch auf Vorauszahlungen besteht dann nicht mehr (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145 Rn. 22; vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957 Rn. 14 für den Fall des Eintritts der Abrechnungsreife). Sollte sich nach Durchführung einer Beweisaufnahme kein höherer Min- derungsbetrag als der vom Berufungsgericht bereits berücksichtigte ergeben, wird dieses im Rahmen der Räumungsklage zu prüfen haben, ob der zum Zeit- punkt der Kündigung aufgelaufene Zahlungsrückstand auch angesichts der be- stehenden Schätzungsunsicherheiten bei der Bemessung der Minderung für die bedienungsunfreundliche Anbringung von Wasserzählern (das Amtsgericht hat 5 % angesetzt, das Berufungsgericht 2 %), und im Hinblick auf das erst mit Be- hebung dieses Mangels am 4. Oktober 2010 erloschene Zurückbehaltungsrecht (vgl. auch Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, NJW-RR 2011, 447 Rn. 11 f.) des Beklagten als schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverlet- zung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten ist. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 31.08.2010 - 226 C 111/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2011 - 65 S 357/10 - 28

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Darmstadt Entscheidungsdatum: 30.04.2021 Aktenzeichen: 312 C 135/20 ECLI: ECLI:DE:AGDARMS:2021:0430.312C135.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 559; 559b BGB, § 536 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Mieterhöhungsverlangen vor Abschluss der Modernisierung Leitsatz Die Geltendmachung einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten setzt den Abschluss der Modernisierungsarbeiten voraus. Diese sind noch nicht abgeschlossen, wenn im Zusammenhang mit der Modernisierung das Gebäude aufgestockt und hierzu auch das Dach erneuert wird. Orientierungssatz Eine Mieterhöhung kann erst nach Modernisierung geltend gemacht werden. Anmerkung nicht anfechtbar Verfahrensgang nachgehend LG Darmstadt, 28. Mai 2024, 8 S 7/23 Tenor 1. Es wird festgestellt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 EUR erhöhten Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.06.2020 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 42,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2021 zu zahlen. 4. Die Beklagten hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 6. Der Streitwert wird auf 2.694,64 EUR festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin der Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt. Die Grundmiete betrug unter Abzug von 10,00 EUR für die Teilkündigung des Dachbodens bis zum 30.11.2019 monatlich 501,14 EUR. Die Bruttomiete betrug bis Januar 2019 monatlich 643,12 EUR, von Februar bis Juli 2019 monatlich 633,12 EUR (10,00 EUR Reduzierung wegen Teilkündigung des Dachbodens) und ab August 2019 monatlich 643,14 EUR (Erhöhung um 10,02 EUR gemäß § 558 BGB). Die Vonovia kündigte namens und für Rechnung der Beklagten mit Schreiben vom 18.04.2018 umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen einschließlich einer Aufstockung des Gebäudes sowie Instandsetzungsmaßnahmen an. Auf den Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen. Mit Schreiben der Vonovia vom 27.09.2019 forderte die Beklagte die Klägerin auf, ab dem 01.12.2019 eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 137,69 EUR monatlich zu zahlen. Zu diesem Zeitpunkt war die angekündigte Aufstockung noch nicht durchgeführt. Die Arbeiten wurden vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 durchgeführt. Am 31.07.2018 stellte die Klägerin fest, dass in ihren Kellerverschlag eingebrochen worden ist, um ein Stromkabel durch den Raum zu verlegen, wobei ein Loch in das Drahtgitterfenster geschnitten worden ist. Das Vorhängeschloss der Klägerin war verschwunden. Der Aufbau des Gerüsts erfolgte vom 25.09.2018 bis zum 11.10.2018. Die Längspfeiler des Gerüsts wurden auf dem Balkon der Klägerin positioniert, so dass der Balkon bis zum Abbau des Gerüsts auf der Straßenseite am 27.07.2019 über 10 Monate nicht nutzbar war. Auf der Hofseite stand das Gerüst bis zum 05.08.2019. Die Bauarbeiten waren in der Zeit vom 25.09.2018 bis 15.12.2018 und 29.01.2019 bis zum 12.09.2019 mit Lärm- und Staubbeeinträchtigungen verbunden. Die Arbeiten waren mit dem zeitweisen Abstellen von Heizung und Wasser verbunden. Der Fahrradkeller wurde verkleinert und durch Baumüll so blockiert, dass er von außen nicht mehr zugänglich war. Die Klägerin musste mehrfach Urlaub nehmen, um Vermessungsarbeiten, den Austausch der Fenster, die Erneuerung der Wohnungstür, den Austausch der Thermostatventile und Elektroarbeiten zu ermöglichen. Nachdem der Sicherungskasten Ende August 2019 in die Wohnung der Klägerin verlegt worden war, kam es zu einem Schmorbrand als die Klägerin gleichzeitig Dusche und Herd benutzte. Das Duschwasser wurde nicht warm und aus der noch nicht verputzten Wandöffnung im Flur drang Rauch. Es kam zu einem Feuerwehreinsatz und die Bewohner mussten das Haus verlassen. Die Klägerin zahlte die Miete im Hinblick auf die Mietminderung wegen der Bauarbeiten unter Vorbehalt. Die Beklagte bewilligte eine Mietminderung für die Beeinträchtigung während der Arbeiten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 in Höhe von 250,00 EUR und lehnte mit Schreiben der Vonovia vom 19.11.2019 die von der Klägerin geforderte weitere Mietminderung von 1.250,00 EUR (1.500,00 EUR-250,00 EUR) ab. Die Betriebskostenabrechnung für 2018 vom 11.12.2019 endet mit einer Nachforderung in Höhe von 29,55 EUR. Die Beklagte erteilte am 13.02.2020 Gutschriften in Höhe von 47,89 EUR und am 30.03.2020 in Höhe weiterer 32,21 EUR. Die Betriebskostenabrechnung enthält Kosten für den Winterdienst in Höhe von 42,36 EUR, deren Rückforderung Gegenstand der Klage ist. Mit Schreiben vom 30.03.2020 wurden „Tätigkeitsnachweise über die Erbringung des Winterdiensts“ für die R. Str. und den Puppinweg vorgelegt, auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Die Klägerin meint, die Mieterhöhung sei nicht wirksam und könne erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen. Die Klägerin behauptet, die Mieterhöhung hinsichtlich der Positionen 1, 10, 15, 17, 18 und 22 auf Seite 3 des Mieterhöhungsverlangens sei auch deshalb nicht geschuldet, weil diese Positionen nicht gemäß § 559b Abs. 1 BGB „erläutert“ seien. Die Kostenzusammenstellung auf Seite 3 stelle schon aufgrund ihrer unleserlichen Schriftgröße keine ordnungsgemäße Erläuterung dar. Nicht verständlich sei, worum es sich bei T30-Türen handele und wo diese eingebaut seien. Die Kellerdecken seien bereits vor der Modernisierung gedämmt gewesen. Unter den Positionen 15, 18 und 22 seien dreimal Baunebenkosten aufgeführt, ohne dass erkennbar sei, welche konkreten Leistungen aus welchen Gründen erbracht worden seien. Die Mieterhöhung hinsichtlich der Kosten für die Kunststofffenster (Positionen 16, 17, 19 und 22) sei unwirksam. Die Gesamtkosten und die Verteilerschlüssel seien nicht angegeben. Bei dem hydraulischen Abgleich, der dem wirtschaftlichen Betrieb der Heizungsanlage diene, und der Erneuerung der alten, verschlissenen Haustür handele es sich nicht um Modernisierungskosten. Bei den Kosten der Wärmedämmung der Fassade habe die Beklagte zu hohe Modernisierungskosten angesetzt. Kosten für ungenutzte Standzeiten des Gerüsts könnten nicht auf die Klägerin abgewälzt werden. Die Berechnung der Modernisierungskosten für die anteilige Wohnfläche der Klägerin sei falsch. Die neue Gesamtfläche nach der Aufstockung hätte zugrunde gelegt werden müssen. Die zugrunde gelegte Gesamtwohnfläche von 1.349,18 m² sei geringer als die in den Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre angegebene Gesamtwohnfläche von 1.352,11 m². Außerdem sei die Wohnfläche der Klägerin durch die Verkleinerung der Balkonfläche aufgrund der Wärmedämmung um rund 0,2 m² reduziert. Die Mieterhöhung wäre auch nicht fällig, da die mit Schreiben des Mieterbunds vom 14.10.2019 und 17.01.2020 erbetenen Belege nicht vorgelegt worden seien. Die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten seien für die Klägerin insgesamt so äußerst zermürbend gewesen. Eine Mietminderung um mindestens 1.500,00 EUR sei angemessen. Winterdienstleistungen seien nicht erbracht worden. Bei den Tätigkeitsnachweisen handele es sich um reine Erfindungen. Sämtlich der zahlreichen Winterdiensteinsätze sollen an denselben Tagen zu den exakt selben Uhrzeiten auch im Puppinweg erbracht worden sein, obwohl es sich zum Teil um sehr ungewöhnliche Uhrzeiten mitten in der Nacht handele. Die angegebenen Leistungen wären zum ganz überwiegenden Teil aufgrund der Witterung auch gar nicht erforderlich gewesen. Die Klägerin beantragt, 1. festzustellen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 EUR erhöhten Miete für die Wohnung im dritten Obergeschoss links der R. Str. in Darmstadt seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht, 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen, 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über demBasiszinssatz ab Zustellung des Schriftsatzes vom 04.01.2021 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, die Dachaufstockung sei im Hinblick auf die Mietanpassung nicht von Einfluss. Eine Umlage der Dachaufstockung sei nicht erfolgt. Die Modernisierungsmieterhöhung vom 27.06.2019 sei formell und materiell wirksam. Eine Entschädigung für die Unannehmlichkeiten durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen von 250,00 EUR aus Kulanz sei für sämtliche Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Schmutz unter Berücksichtigung der Geringfügigkeit der Nutzungsbeeinträchtigungen gerechtfertigt. Die Klägerin habe einen Mahnbescheid beantragt, in dem eine Forderung in der hier benannten Gutschrift verrechnet und eine Forderung in Höhe von 489,36 EUR geltend gemacht werde. Die Klageschrift ist der Beklagten am 16.06.2020 zugestellt worden. Die Klageerweiterung vom 04.01.2021 ist dem Beklagtenvertreter am 12.01.2021 zugestellt worden. Hinsichtlich des Parteivorbringens im Übrigen und der unerledigten Beweisangebote wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet. Die Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 137,69 EUR monatlich ab dem 01.12.2019 gemäß § 559 Abs. 1 BGB ist nicht geschuldet, da die geplanten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind. Die angekündigte Dachaufstockung wurde noch nicht durchgeführt. Es handelt sich nicht um eine separate, von den übrigen Arbeiten zu trennende Maßnahme. Die Dachaufstockung ist vielmehr Teil der von der Beklagten geplanten und angekündigten Modernisierung insgesamt, da die Dachaufstockung und das damit verbundene neue Dach auch Auswirkungen auf die Wärmedämmung des Hauses haben, insbesondere für die Wohnung der Klägerin, die bisher im obersten Stock liegt. Die Leistungsklage ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Mietminderung für den Zeitraum der Bauarbeiten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019 in Höhe von 1.000,00 EUR aus §§ 536, 536c BGB. Die Klägerin zahlte die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum unter Vorbehalt. In dem Zeitraum wurden umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten im Haus, an der Fassade und auch in der Wohnung der Klägerin durchgeführt, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt haben. Der Gerüstaufbau und –abbau sowie die Bauarbeiten selbst waren mit erheblichem Lärm und letzter auch mit Staub und Schmutz verbunden. Die Klägerin konnte aufgrund des Gerüsts über 10 Monate ihren Balkon nicht nutzen. Die Klägerin musste mehrfach Urlaub nehmen, um die Arbeiten in ihrer Wohnung zu ermöglichen. In ihren Keller wurde eingebrochen, um ein Stromkabel für die Arbeiten zu legen. Wasser und Heizung waren zeitweise abgestellt. Darüber hinaus kam es nach der Verlegung des Sicherungskastens in die Wohnung der Klägerin zu einem Schmorbrand. Im Hinblick auf die erheblichen Beeinträchtigungen der Klägerin erscheint eine Mietminderung von 1.500,00 EUR für 14 Monate eher maßvoll. Abzüglich der von der Beklagten zugestandenen 250,00 EUR verbleibt ein Mietminderungsbetrag von 1.250,00 EUR. Die Klägerin macht mit dem Klageantrag zu 2) lediglich 1.000,00 EUR geltend, die aufgrund der Bindung des Gerichts an den Klageantrag gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO zuzusprechen waren. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten außerdem einen Anspruch auf Rückzahlung der in der Betriebskostenabrechnung 2018 angesetzten Winterdienstkosten in Höhe von 42,36 EUR aus § 556 Abs. 3 BGB i.V.m. der Betriebskostenabrechnung 2018. Die Klägerin bestreitet die Erbringung von Winterdienstleistungen. Die von der Beklagten der Klägerin übersandten Tätigkeitsnachweise sind zum Nachweis der Durchführung des Winterdiensts nicht geeignet. Nach den Aufstellungen sollen zeitgleich dieselben Arbeiten sowohl in der R. Straße als auch im Puppinweg erbracht worden sein, teilweise auch zu eher ungewöhnlichen Zeiten mitten in der Nacht um 3.00 Uhr, 3.20 Uhr, 3.45 Uhr, 4.00 Uhr. Wer die Arbeiten ausgeführt haben soll, ist aus den Nachweisen nicht ersichtlich. Die Beklagte hat keinen weiteren Beweis angeboten und ist damit beweisfällig geblieben. Der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe gegenüber der Beklagten mit Mahnbescheid eine Forderung von 489,36 EUR geltend gemacht und dabei die streitgegenständliche Forderung verrechnet, ist unsubstantiiert. Die Beklagte trägt weder vor, wann und von welchem Gericht der Mahnbescheid erlassen worden sein soll, noch das Aktenzeichen und legt auch den angeblichen Mahnbescheid nicht vor. Die Zinsansprüche ergeben sich aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Der Streitwert war nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG auf 2.694,64 EUR festzusetzen (Feststellungsantrag 1.652,28 EUR (12 x 137,69 EUR) und Zahlungsanträge 1.042,36 EUR). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE250000022 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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BerechnungsVO Dokumentreiter KurztextLangtext Schadensminderung des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel Leitsatz Die Verwendung auch weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines ver-tragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis er-spart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel begründe-te Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter. Das Gericht kann die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berech-nungsVO schätzen. Anmerkung Die Entscheidung ist anfechtbar. Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrags abwenden, so die Beklagten nicht ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten. Der Streitwert wird auf bis zu 5.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Der Kläger begehrt als ehemaliger Vermieter von den Beklagten ehemaligen Mietern Schadensersatz wegen Verschlechterungen der Mietsache. Zwischen den Parteien bestand vom 1.1.2010 bis zum 30.6.2023 ein Wohnraummietverhältnis über Räume in der Liegenschaft…. Eine Kaution wurde durch die Beklagten bei Mietbeginn nicht geleistet. Der Kläger trägt vor, die Mietsache sei bei Rückgabe beschädigt, die Wohnung insbesondere in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen gewesen. Der Nachmieter habe bei Mietbeginn zum 1.7.2023 aufgrund dieses Zustands die Annahme der Wohnung verweigert. Auf die Aufforderung des Klägers zur Durchführung von Streicharbeiten hin erklärten die Beklagten, diese nicht vorzunehmen. Hierauf ließ der Kläger die Wände mit weißer Farbe neu streichen. Er trägt weiterhin vor, hierfür Kosten in Höhe von 4.724,30 € gezahlt zu haben (Rechnung vom 25.07.2023, Anl. K5 d.A.). Die Wohnung sei sodann am 26.07.2023 an den Nachmieter übergeben worden. Einen Ausgleich der Kosten haben die Beklagten abgelehnt. Der Kläger macht nunmehr die ihm für die Streicharbeiten entstandenen Kosten sowie die Miete für den Monat Juli 2023 mit dem Nachmieter vereinbarte Miete in Höhe von 750,00 € geltend als Schadensersatz geltend. Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 4.724,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 01.09.2023 zu zahlen; die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 750,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen; die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 540,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie tragen vor, die Wohnung sei ihnen bereits in bunten, insbesondere nicht lediglich hellen neutralen Farben übergeben worden. Sie hätten auch keine Beschädigungen an der Mietsache vorgenommen bzw. seien für Verschlechterungen nicht verantwortlich. Sie erheben zudem die Einrede der Verjährung. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Streicharbeiten, weil er sich selbst bei bestehen dem Anspruch aufgrund der unwirksamen Abwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen höhere ersparte Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsste. Eine Verjährung der Ansprüche liegt zunächst nicht vor. Die Klage ist am 19.12.2023 und damit vor Ablauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB eingegangen. Der Kostenvorschuss ist nach Anforderung vom 22.1.2024 am 24.1.2024 eingegangen. Eine frühere Nachfrage war nicht geboten, Verzögerungen, die nach der Einzahlung durch das Gericht bedingt sind, gehen nicht zu Lasten des Klägers (BGH, Urteil vom 21.3.2022 – VIa ZR 275/21, NJW 2022, 2196; BGH, Urteil vom 18. 12. 2008 - III ZR 132/08, NJW 2009, 984). Der Anspruch besteht jedoch in der Sache nicht. Der Kläger macht Kosten in Höhe von 4.724,30 € für den Neuanstrich der Wohnung sowie Mietausfall in Höhe von 750,00 € für die durch die farbliche Gestaltung bei Rückgabe versursachte spätere Vermietung an den Nachmieter geltend. Grundsätzlich muss der Mieter aufgrund der ihm zukommenden Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Mietsache farbliche Veränderungen gem. § 538 BGB nicht rückgängig machen bei Mietende. Allerdings besteht eine Rücksichtnahmepflicht des Mieters gem. §§ 241 Abs. 2, 242 BGB dahingehend, die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben, die im Allgemeinen eine Weitervermietung ermöglich, worunter auch die Dekoration in hellen neutralen Farben fällt. Das wiederum setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung seinerseits in ebensolchen Farben übergeben bekommen hat. Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, Leitsatz: Der Mieter ist gem. §§ 535, 241 II, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Diese Rechtsprechung ersetzt zugleich ohne inhaltliche Veränderung die bislang gleichartige Möglichkeit einer entsprechenden Formularvereinbarung. Ausweislich des Mietvertrags ist die Wohnung den Beklagten jedoch nicht in hellen neutralen Farben dekoriert übergeben worden. Gem. § 27 Nr. 6 werden die Mieträume unrenoviert und gerade ohne neu angelegte Wände übergeben. Zudem enthält § 15 Nr. 2 des Mietvertrags eine Verpflichtung der Beklagten, die Mietsache bei Einzug selbst zu streichen (farblich neu anzulegen). Damit liegen die Voraussetzungen der Rechtsprechung zur Rückgabepflicht in hellen neutralen Farben nicht vor. Der BGH verknüpft ausdrücklich die Rücksichtnahmepflicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB mit dem Erfordernis, dass der Mieter die Mietsache auch in der gleichen Art erhalten hat. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter selbst verpflichtet wird, diesen Zustand bei Einzug zunächst selbst herzustellen. Dass es sich bei § 15 Nr. 2 um eine formularvertraglich unwirksame Einzugsrenovierungsklausel handelt (vgl. Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 159 mwN), ist unschädlich, weil sich der Verwender grundsätzlich nicht auf die Unwirksamkeit der eigenen Klausel berufen kann. Die Feststellung einer Übergabe in hellen Farben in § 15 Nr. 1 ist als Tatsachenbestätigungsklausel gem. § 309 Nr. 12b BGB unwirksam (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 87 mwN), worauf es aber aufgrund der ohnehin in Nr. 2 statuierten Einzugsrenovierungspflicht nicht ankommt. Dasselbe gilt für die Klausel in § 27 Nr. 10, welche schon deshalb unwirksam ist, weil sie die farbliche Vorgabe nicht entsprechend der Rechtsprechung des BGH an den gleichartigen Zustand bei Übergabe knüpft. Hier scheitert schon die Klausel bereits in der abstrakt-generellen Kontrolle an § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Aber selbst, wenn man von einer Pflicht der Beklagten zur Rückgabe in hellen neutralen Farben ausgehen und deren Verletzung bejahen würde, müsste sich der Kläger im Rahmen des Schadensersatzanspruchs nach §§ 535, 280, 241 Abs. 2, 249 BGB diejenigen ersparten Kosten anrechnen lassen, welche durch vertragsgemäße Abnutzungen gem. § 538 BGB bedingt sind, also insbesondere bei unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen (Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 Rn. 22 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 18. 12. 2008 - III ZR 132/08, NJW 2009, 984 Rn. 16; Emmerich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, V Rn. 311; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 113). Vorliegend ist die Schönheitsreparaturenklausel in § 16 Nr. 4a wegen der in dem Mietvertrag schon selbst festgehaltenen Übergabe der Mietsache in einem unrenovierten Zustand unwirksam (BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), zudem aufgrund der in § 15 Nr. 2 enthaltenen Einzugsrenovierungsklausel im Wege des Summierungseffekts, der auch bei unwirksamen Klauseln greift (BGH, Versäumnisurteil vom 25.06.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 335/02; NJW 2003, 2234; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 266; Zehelein in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BGB § 535 Rn. 438 jew. mwN) sowie wegen Verwendung der (alten) Fristen von 3/5/7 Jahren nach Februar 2008 (vgl. BGH, Urteil vom 26. 9. 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632, nach welcher nach herrschender Auffassung und auch hiesiger Rechtsprechung mit Ablauf dieser Übergangsfrist die längeren Fristen von 5/8/10 Jahren zu verwenden sind, AG Hanau Urt. v. 23.10.2020 – 32 C 227/19, BeckRS 2020, 53370; RiBGH aD Beyer NZM 2009, 137 [140]; RiBGH aD Beyer NJW 2008, 2065; Langenberg WuM 2006, 122 [125]; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 225; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 239; Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 535, Rn. 108a; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. II Rn. 145; Wiek WuM 2006, 680 [681]; Flatow NZM 2010, 641 [642]; Kossmann/Meyer-Abich Wohnraummiete-HdB, 2014, § 43 Rn. 30; BeckOK BGB/Zehelein, BGB § 535 Rn. 439). Das würde bedeuten, dass selbst im Fall eines Schadensersatzanspruchs der Kläger sich das Ersparnis der auf ihn somit zurückgefallenen Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 163/18, NZM 2020, 704 mAnm Zehelein; BGH, Urteil vom 8.7.2020 – VIII ZR 270/18, NJW 2020, 3523) anrechnen lassen muss, wobei die Vermutung der vertraglich festgehaltenen Renovierungsfristen gegen ihn spricht (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 4 Rn. 113). Insofern hatte das Gericht unter dem 18.6.2024 darauf hingewiesen, dass sollten hierzu keine näheren Erkenntnisse aufgrund entsprechenden Sachvortrags des Klägers zum Renovierungsbedarf während der Mietzeit vorliegen, das Gericht diesen Anteil gem. § 287 ZPO schätzt unter Orientierung an den verordnungsrechtlich anerkannten Pauschalen je qm im Jahr für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BerechnungsVO iVm. den jeweils aktuellen Sätzen. Daraus folgt bei 96 qm Wohnfläche: Mietbeginn 1.1.2010 bis 31.12.2010: 96 x 9,41 € = 903,36 € 1.1.2011 bis 31.12.2013: 96 x 9,76 € x 3 = 2.810,88 € 1.1.2014 bis 31.12.2016: 96 x 10,32 € x 3 = 2.972,16 € 1.1.2017 bis 31.12.2019 96 x 10,51 € x 3 = 3.026,88 € 1.1.2020 bis 31.12.2022 96 x 11,02 € x 3 = 3.173,76 € 1.1.2023 bis 30.06.2023 96 x 12,72 € x 0,5 = 610,56 €                    Gesamt: 13.497,50 € Selbst unter Anerkennung, dass die Sätze nach § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV nicht nur Streichkosten beinhalten, welche dennoch den überwiegenden Teil der Gesamtbeträge ausmachen, war bereits nach dem gerichtlichen Hinweis eine Ersatzfähigkeit der Kosten für die hiesigen Streicharbeiten von 4.724,30 €, selbst wenn sie geschuldet wären, aufgrund der während der gesamten Dauer nicht durchgeführten Erhaltungspflichten gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ersichtlich. Die ersparten Instandhaltungskosten übersteigen diese deutlich. Hierauf ist hinsichtlich des ersparten Renovierungsaufwands bzw. der angesetzten Schätzgrundlagen kein Vortrag des Klägers erfolgt. Dieser hat vielmehr vorgebracht, der für die Rücksichtnahmepflicht des Mieters bei Rückgabe erforderliche Zustand der Mietsache bei Einzug (ebenfalls zumindest in hellen neutralen Farben) habe tatsächlich vorgelegen, was sich sowohl aus dem Mietvertrag ergebe als auch durch Zeugen bestätigt werden könne. Zudem komme es auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel nicht an, weil sich die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nach dem Bundesgerichtshof gerade nicht aus dieser Renovierungspflicht, sondern aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB ergebe. Jedenfalls aber sei die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund der Klauselunwirksamkeit nicht auf ihn zurückgefallen, weil der Mietvertrag in § 16 Nr. 4e zusätzlich eine Freizeichnungsklausel aufweise. Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel führe daher lediglich dazu, dass keine Partei solche schulde, weshalb er sich auch keine ersparten Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsse. Zudem würden jedenfalls die Dübellöcher als Beschädigungen zu werten sei, weil diese in übermäßiger Anzahl aufgetreten seien. Diese Einwände greifen jedoch nicht durch. Es ist zwar zutreffend, dass der Bundesgerichtshof die Rücksichtnahmepflicht des Mieters zur Rückgabe in hellen neutralen Farben nicht aus der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herleitet, ebenso wenig aus der Räumungspflicht nach § 546 Abs. 1 BGB, sondern in den allgemeinen Nebenpflichten aus § 241 Abs. 2, 242 BGB verortet. Dennoch muss sich der Vermieter ersparten Aufwendungen nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen des § 249 BGB anrechnen lassen, was der Bundesgerichtshof auf für den Anspruch auf Erstattung von Kosten wegen nicht beseitigter Farbänderungen ausdrücklich festgestellt hat. Vgl. BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 (144): Zutreffend berücksichtigt das BerGer., dass die Bekl. nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, sondern nur die darüberhinausgehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt“ ersetzen müssen. Eben diese Abnutzungen aus vertragsgemäßem Gebrauch gem. § 538 BGB führen zugleich zu einem Instandhaltungsanspruch des Vermieters. Dieser wird zwar, da es sich um Schönheitsreparaturen als Teil dieser handelt (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV), erst bei objektivem Renovierungsbedarf fällig. Wie bereits erörtert, ergibt sich diese Vermutung jedoch ohnehin schon aus den (weichen) Fristen der Abwälzungsklausel, die nun gegen den Kläger als Verpflichteter wirkte während des Mietverhältnisses. Auf die Unwirksamkeit kann er sich als Verwender nicht berufen. Der aus § 306 Abs. 2 BGB folgende Rückfall der Erhaltungspflicht auf den Kläger aufgrund der Klauselunwirksamkeit wird auch nicht durch die in dem Mietvertrag zusätzlich vorhandene Freizeichnungsklausel verhindert. Zwar ist eine formularvertragliche Freizeichnung von Schönheitsreparaturen, mit der sich der Vermieter lediglich von der Pflicht zur Durchführung befreit, ohne diese auf den Mieter zugleich zu übertragen, nach herrschender Auffassung möglich (vgl. zB LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.6.2016 – 9 T 56/16 NJW 2016, 2897; AG Karlsruhe Beschl. v. 3.2.2016 – 7 C 2583/15, BeckRS 2016, 14128; Artz NZM 2015, 801 [806]; Guhling NZM 2019, 457 (463); Herlitz WuM 2015, 654 [657]; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598). Das gilt aber nur für ihren isolierten Regelungsumfang. Es ist hingegen nicht zulässig, die von § 306 Abs. 2 BGB angeordnete Rechtsfolge der Anwendung des Gesetzesrechts durch Klauselstaffelung in eine geltungserhaltenden Reduktion abzuändern. Aus demselben Grund ist auch kein „blue-pencil-Test“ möglich (Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1 Rn. 130; Lützenkirchen NZM 2016, 113 [116]; ebenso mit anderer Begründung Artz NZM 2015, 801 [805]). Ob das direkt aus § 306 Abs. 2 BGB folgt oder § 306a BGB, macht insoweit keinen Unterschied. Ob Dübellöcher hier als Schäden anzusehen sind, kann dahinstehen. Der allgemeine Verweis darauf, dass es unangemessen viele seien, kann das ohnehin nicht konkret begründen. Jedenfalls aber sind diese durch die hier einschlägigen Arbeiten abgedeckt, die auch im Zug der allgemeinen vertraglichen Instandhaltungspflicht des Klägers eingeschlossen gewesen wären, so dass Zusatzkosten nicht ersichtlich sind. Der geltend gemachte Mietausfall ist ebenfalls nicht ersatzfähig. Der Kläger musste die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ohnehin durchführen zur Neuvermietung, da er sie nicht bei Fälligkeit während der Mietzeit vorgenommen hat. Dass er hierzu ggf. nicht von den Beklagten aufgefordert wurde, ist nicht relevant, weil hieraus keine Pflichtverletzung folgt. § 536c BGB greift nur für Verschlechterungen, die aufgrund der unterlassenen Mangelanzeige über den eigentlichen Mangel hinaus entstehen (die Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäße Abnutzung stellt grundsätzlich einen Mangel iSd § 536 BGB dar, selbst bei wirksamer Schönheitsreparaturenklausel, vgl. BGH, Urteil vom 06.05.1992 - VIII ZR 129/91, NZM 1992, 1795 [1762]). Darum geht es hier aber nicht, sondern allein um den Zeitpunkt der Renovierung, der ggf. dazu führt, dass der Vermieter diese erst nach Mietende vornimmt und daher nicht direkt anschlussvermieten kann. Dafür aber ist dieser im Zug seiner eigenen Instandhaltungspflicht (auch bei unwirksamer Klausel) selbst zuständig, die Anzeigepflicht des § 536c BGB dient nicht dazu, eine unmittelbare Anschlussvermietung zu ermöglichen. Mangels Anspruchs in der Hauptsache sind auch keine vorgerichtlichen Kosten zu ersetzen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE240001474 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 05.02.2025 – 14 S 9406/23 Download Drucken Titel: Kündigung einer Wohnung Normenkette: BGB § 305, § 546, § 307, § 242, § 164 Leitsätze: 1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat. (Rn. 21 – 24) (redaktioneller Leitsatz) 2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstandes nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen. (Rn. 57 – 60) (redaktioneller Leitsatz) 3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote. (Rn. 70 – 75) (redaktioneller Leitsatz) 4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt. (Rn. 90 – 98) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Zahlung, Schonfrist, WEG-Verwalter, Empfangsvertreter, Bote, Vorfälligkeitsklausel, AGB-Kontrolle Vorinstanz: AG München, Urteil vom 30.06.2023 – 411 C 17179/22 Fundstellen: ZMR 2025, 321 LSK 2025, 7298   Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023, Az. 411 C 17179/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Widerklage wird auch unter Ziffer VIII (zweitinstanzlich erweiterter Widerklageantrag) abgewiesen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.04.2025 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 23.923,56 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe der im 1. und 2. Obergeschoss des Anwesens … M. , gelegenen Maisonette-Wohnung mit der internen Nr. 47, bestehend aus 1 Flur (1. OG), 1 Bad (1. OG), 1 Schlafzimmer (1. OG), 1 Balkon (1. OG), 1 Küche (2. OG), 1 Wohn- und Esszimmer (2. OG) und 1 Terrasse (2. OG) nebst dem Kraftfahrzeugstellplatz in der Tiefgarage mit der internen Stellplatz-Nr. ... sowie dem Kellerraum mit der internen Nr. . ... . Ferner verlangt er von der Beklagten Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. 2 Die Beklagte wiederum macht im Wege der Widerklage Rückzahlung überzahlter Mieten, Aufwendungsersatz und Verdienstausfall geltend. 3 Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Lebensgefährte mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 23.02.1998 vom Kläger die streitgegenständliche Wohnung an. § 5 Ziff. 1 des Mietvertrags beinhaltet eine Vorfälligkeitsklausel mit dem Wortlaut: „Die Miete, die Vorauszahlungen sowie etwaige Zuschläge (s. § 3) sind monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter auf das Konto […] zu überweisen.“ § 9 des Mietvertrags lautet wie folgt: „§ 9 Aufrechnung und Zurückbehaltung 1. Der Mieter kann gegen Mietzinsforderungen mit Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB nur aufrechnen oder diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. 2. Mit sonstigen Gegenforderungen kann der Mieter nur aufrechnen, soweit sie unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Unbeschadet von Ziff. 1 stehen dem Mieter weitere Zurückbehaltungsrechte nur wegen Gegenforderungen zu, die auf dem Mietverhältnis beruhen.“ 4 Mit Schreiben vom 23.06.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.03.2022 wegen eines Mietrückstandes von 2 vollen Monatsmieten in Höhe von je 787,39 € für Mai und Juni 2021 (insgesamt also 1.574,78 €) sowie wegen eines „Rückstand[s] auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“; die Kündigung wurde am selben Tag zugestellt. 5 Ergänzend wird auf den ausführlichen Tatbestand des erstgerichtlichen Urteils Bezug genommen. 6 Mit Endurteil vom 30.06.2023 hat das Amtsgericht München der Klage auf Räumung und Herausgabe unter Klageabweisung im Übrigen stattgegeben. Das Erstgericht hat dabei die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit 2 Monatsmieten als wirksam erachtet; auf den Kündigungsgrund des Rückstands mit den Betriebskostennachforderungen der Jahre 2016 mit 2019 ist das Erstgericht nicht eingegangen. Auf die Widerklage ist der Kläger zur Zahlung von 211,68 € nebst Zinsen unter Abweisung der Widerklage im Übrigen verurteilt worden. Die Kosten des Rechtsstreits sind vollumfänglich der Beklagten auferlegt worden. Ihr ist eine Räumungsfrist bis 30.09.2023 gewährt worden. 7 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer mit Schriftsatz vom 28.07.2023 eingelegten und mit Schriftsatz vom 12.10.2023 begründeten Berufung. 8 Die Berufung ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Erstgericht der Klage zu Unrecht stattgegeben habe. Denn die ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam. In Bezug auf die ordentliche Kündigung wegen rückständiger Betriebskostennachforderungen sei die Rechtzeitigkeit des Zugangs der Abrechnungen 2016, 2017 und 2019 innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB zu bestreiten. Die Abrechnung 2017 sei überdies unvollständig gewesen. Für 2018 sei überhaupt nicht abgerechnet worden. 9 Dagegen hätte der Widerklage stattgegeben werden müssen, zumal die Miete aufgrund mehrerer Mängel gemindert gewesen sei. 10 Mit Schriftsatz vom 18.06.2024 hat die Beklagte die Widerklage unter Ziffer VIIII unter Berufung auf einen Rückzahlungsanspruch wegen geminderter Miete von 548,80 € um 8.780,80 € auf Zahlung von 9.329,60 € erweitert. Der Kläger hat dem insoweit geänderten Widerklageantrag nicht zugestimmt. Im Übrigen entsprechen die Widerklageanträge den bereits erstinstanzlich gestellten Anträgen der Beklagtenpartei. 11 Die Beklagte beantragt in zweiter Instanz zuletzt zu erkennen: I. Das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023 zum Az. 411 C 17179/22 wird aufgehoben, soweit es in Ziffer 1 des Tenors der Klage stattgibt und soweit es in Ziffer 4. des Tenors die Widerklage im Übrigen abweist. II. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen. III. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 686,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. IV. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. V. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 514,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VI. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 823,20 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VIII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 9.329,60 € zu bezahlen. IX. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 500,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. X. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 3.000,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. 12 Der Kläger beantragt demgegenüber: I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II. Der erweiterte Antrag der Beklagten und Berufungsklägerin [zu] Ziffer VIII. wird zurückgewiesen. 13 Der Kläger ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Mietverhältnis durch seine wirksamen Kündigungen beendet worden sei. Sofern sich nicht bereits die Zahlungsverzugskündigung betreffend die Monatsmieten Mai und Juni als wirksam erweisen sollte, sei jedenfalls die wegen Nichtzahlung der Betriebskostennachforderungen ausgesprochene Kündigung als wirksam zu erachten. Sämtliche Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 bis einschließlich 2019 seien der Beklagten vollständig und rechtzeitig zugegangen. Der diesbezügliche Gesamtrückstand von 3.516,51 € rechtfertige ohne Weiteres eine ordentliche Kündigung. 14 Die Widerklage sei bezüglich der zweitinstanzlichen Erweiterung unzulässig, jedenfalls aber unbegründet. Die bereits vor dem Erstgericht geltend gemachten Widerklageanträge seien unbegründet. Der Berufung könne daher insgesamt kein Erfolg beschieden sein. 15 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen F., B., P., H. und Sch. in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024. Beide Parteien sind überdies wiederholt formlos angehört worden. 16 Ergänzend wird Bezug genommen auf die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 17.01.2024, 26.06.2024 und 06.11.2024. II. 17 Der zulässigen Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München ist kein Erfolg beschieden. Denn das angefochtene Urteil erweist sich jedenfalls im Ergebnis als richtig. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB. 18 Die bereits vor dem Erstgericht erhobene Widerklage ist im tenorierten Umfang zu Recht abgewiesen worden. Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz ist zwar zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Hierzu im Einzelnen: 19 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts nach § 546 Abs. 1 BGB. 20 Denn jedenfalls die klägerseits wegen der rückständigen Betriebskostennachforderungen (Abrechnungszeiträume 2016-2019) ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1, 542 BGB wirksam zum 31.03.2022 beendet. 21 a) Zwar kann der Kläger die Kündigung nicht mit Erfolg auf Mietrückstände in Höhe von 2 Monatsmieten von je 787,39 € (insgesamt also 1.574,78 €) betreffend die Monate Mai und Juni 2021 stützen. Denn insoweit ist weder von den Parteien noch vom Amtsgericht in erster Instanz gesehen worden, dass die im Mietvertrag unter § 5 vereinbarte Vorfälligkeitsklausel einer rechtlichen Überprüfung nach §§ 305 ff. BGB nicht standhält. Da die Miete für den Monat Juni 2021 zum Zeitpunkt der Kündigung daher noch nicht fällig war, erweist sich die klägerseits ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit laufenden Mietzahlungen als materiell-rechtlich unwirksam. 22 Insoweit nimmt die Kammer explizit Bezug auf ihren rechtlichen Hinweis nach § 139 ZPO unter Ziffer 1 des Beschlusses vom 01.02.2024. Soweit die Klagepartei meint, diese Rechtsauffassung der Kammer sei insbesondere nicht mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH in Einklang zu bringen, überzeugt dies – wie bereits im vorgenannten Beschluss umfassend ausgeführt – nicht, zumal der diesbezügliche klägerseitige Verweis auf das Urteil des BGH vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10 unbehelflich ist. Die vorstehende Entscheidung des VIII. Zivilsenats befasst sich zwar durchaus mit einer Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen sei. Der BGH hat dort jedoch deren Kombination mit einer Aufrechnungsklausel in den Blick genommen, wonach die Aufrechnung lediglich einen Monat zuvor anzukündigen sei. 23 Die Dinge liegen hier jedoch in entscheidender Weise anders, da § 9 des vorliegenden Mietvertrags keine solche Aufrechnungsbeschränkung (vorherige Ankündigung) beinhaltet, sondern eine deutlich weiter reichende Einschränkung der Aufrechnungsrechte der Mieterseite postuliert. So sieht § 9 Ziff. 1 des vorliegenden Mietvertrags eine Einschränkung der Aufrechnungsrechte des Mieters in Bezug auf „Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB“ vor, während § 9 Ziff. 2 zusätzliche gravierende Beschränkungen der mieterseitigen Aufrechnungsrechte regelt. Unter die „sonstige[n] Gegenforderungen“ i.S. dieser Formularklausel fallen dabei nach Überzeugung der Kammer zweifelsfrei namentlich auch solche mieterseitigen Forderungen, die auf einen Rückforderungsanspruch des Mieters nach §§ 812 ff. BGB wegen überzahlter (geminderter) Miete gestützt werden. Gerade die Kombination dieser Aufrechnungsbeschränkung mit der streitgegenständlichen formularmäßigen Vorfälligkeitsklausel bringt letztere AGB des streitgegenständlichen Mietvertrags u.a. aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 BGB zu Fall (vgl. u.a. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 556b Rn. 18). 24 Soweit die Klagepartei augenscheinlich meint, dass unter die „sonstigen Gegenforderungen“ i.S.v. § 9 Ziff. 2 des Mietvertrags nur solche fallen würden, die „andere, übrige oder andersartige Forderungen als die des Mietverhältnisses“ betreffen, geht sie offenbar – zugunsten des Verwenders – davon aus, dass mietrechtliche Forderungen (abgesehen von denjenigen nach Ziff. 1) von § 9 Ziff. 2 nicht betroffen seien. Dem kann jedoch mitnichten gefolgt werden. Vielmehr ist aus der Zusammenschau von § 9 Ziff. 1 und Ziff. 2 sowie aus Ziff. 2 S. 2 zweifelsfrei zu schließen, dass unter Ziff. 2 sämtliche Gegenforderungen des Mieters fallen, die – anders als die Gegenforderungen nach Ziff. 1 – keine „Schadensersatzforderungen nach § 538 [a.F.] BGB“ betreffen. Dazu gehören eben – auch und gerade – etwaige bereicherungsrechtlichen Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete. Die Auslegung der Klägerseite ist vor diesem Hintergrund mit dem AGB-Recht, dem insbesondere der Grundsatz der „verwenderfeindlichen“ Auslegung in Zweifelsfällen zugrunde liegt, schlichtweg nicht in Einklang zu bringen (siehe auch § 305c Abs. 2 BGB). Es hat daher bei der bereits in der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2024 verlautbarten Rechtsauffassung der Kammer zu verbleiben, die zur Folge hat, dass die klägerseits ausgesprochene Kündigung wegen (vermeintlichen) Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten als unwirksam zu erachten ist. 25 b) Allerdings erweist sich hier jedenfalls die ordentliche Kündigung wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 3.516,51 € betreffend die 4 Abrechnungsjahre 2016 bis einschließlich 2019 als wirksam. 26 (1) Entgegen der Meinung der Berufung kann vorliegend zivilprozessual ohne Weiteres in 2. Instanz auf diesen Kündigungsgrund abgestellt werden; eine diesbezügliche Präklusion liegt mitnichten vor. Denn selbst wenn in dem klägerseitigen Berufen auf dieses berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB ein neues Angriffs- und Verteidigungsmittel zu sehen wäre, müsste es von der Kammer nach § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen werden, weil dieses einen Gesichtspunkt betrifft, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. So ist das Erstgericht hier aufgrund seiner Verkennung der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vorfälligkeitsklausel zu Unrecht bereits von der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten (Mai und Juni 2021) ausgegangen und daher auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigung wegen der ausstehenden Betriebskostensaldos betreffend den Zeitraum 2016 bis einschließlich 2019 in konsequenter und folgerichtiger Weise nicht mehr eingegangen. 27 Die Klagepartei kann daher ihr Räumungs- und Herausgabeverlangen in der Berufungsinstanz ohne Weiteres hilfsweise auf diesen Kündigungsgrund stützen. 28 (2) Die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen ist, anders als die Berufung meint, formell wirksam. 29 Da das Begründungserfordernis der Kündigung kein Selbstzweck ist, sondern auch und gerade darauf abzielt, dem Mieter den kündigungsgegenständlichen Vorwurf vor Augen zu führen, dürfen die formalen Anforderungen an eine Kündigung nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB (bzw. § 569 Abs. 4 BGB) nicht überspannt werden. Ist eine dem Mieter zur Last gelegte Pflichtverletzung im Kündigungsschreiben in ihren wesentlichen Zügen verständlich und nachvollziehbar dargelegt, ist die Angabe von Details, die dem Mieter ohnehin bekannt sind, entbehrlich (vgl. Endurteil der Kammer vom 16.09.2020 – 14 S 16778/19, ZMR 2021, 892). 30 Nach diesen Grundsätzen erweist sich die hier inmitten stehende ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 durchaus noch als formell wirksam. Denn zunächst geht aus der Kündigungserklärung ausdrücklich hervor, dass die Kündigung jedenfalls auch auf Nebenkostennachforderungen gestützt wird. Ferner ist deren Gesamthöhe mit 3.516,51 € exakt und korrekt beziffert. Hinzu kommt, dass sich die Kündigung auf einen leicht bestimmbaren Abrechnungszeitraum unmittelbar vor ihrem Zugang bezieht, nämlich auf die aufeinanderfolgenden Abrechnungsjahre 2016 bis 2019 – erstellt und der Beklagten (vollständig und rechtzeitig) zugegangen in den Jahren ab 2017. Unerheblich ist daher, dass in der Kündigung nicht im Einzelnen explizit dargelegt ist, wie sich der genannte Gesamtbetrag im Einzelnen zusammensetzt, auf welche genaue Höhe sich also die einzelnen kündigungsgegenständlichen Betriebskostennachforderungen belaufen und auf welche konkreten Zeiträume sie sich jeweils beziehen. Der Beklagten hätten sich nämlich bereits durch einfache Addition der ihr nach Überzeugung der Kammer bekannten Abrechnungssaldos bezüglich der Jahre 2016 bis einschließlich 2019 ohne Weiteres der maßgebliche Zeitraum ihrer Rückstände und die einzelnen kündigungsgegenständlichen Nachforderungen erschlossen. 31 Soweit die Beklagte schon der formellen Wirksamkeit der Kündigung entgegenhalten will, dass sie die Abrechnungen gar nicht erhalten habe bzw. ihr jedenfalls nicht alle Abrechnungen rechtzeitig und vollständig zugegangen seien, erachtet die Kammer diese Einlassung nach Durchführung der Beweisaufnahme als unzutreffende, widerlegte Schutzbehauptung. 32 So ist die Kammer aufgrund der Angaben der klägerseits angebotenen und in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024 einvernommenen Zeugen zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagten alle kündigungsgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016, 2017, 2018 und 2019 – zumal bereits innerhalb der maßgeblichen Abrechnungsfristen und damit in jedem Falle vor Ausspruch der hier zu prüfenden Kündigung – vollständig zugegangen sind. 33 Die Kammer erachtet die diesbezüglichen Angaben der Zeugen F., B. und P. als glaubhaft. Auch an der Glaubwürdigkeit dieser Zeugen bestehen aus Sicht der Kammer keine Bedenken. 34 Dabei wird zunächst nicht verkannt, dass die Zeugen entweder – wie der Zeuge P. – in einem freundschaftlichen Verhältnis zum Kläger stehen, oder aber – wie die Zeugen F. und B. – für den Kläger tätig waren. Dies steht hier jedoch weder der Glaubwürdigkeit der einvernommenen Zeugen noch der Glaubhaftigkeit ihrer Angaben entgegen. 35 So konnte die Zeugin F. nachvollziehbar und widerspruchsfrei angeben, dass sie die kündigungsgegenständliche Betriebskostenabrechnung für 2016 am 22.12.2017 um 18:45 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen habe, wobei ihre Erinnerung glaubhaft durch einen berufsbedingt geführten Kalender gestützt wurde. Die entsprechende Kalendereintragung konnte überdies von der Kammer in Augenschein genommen werden; sie stimmte mit den Angaben der Zeugin überein. Ferner standen die nachvollziehbaren Ausführungen der ruhig und seriös auftretenden Zeugin in Einklang mit den Angaben des persönlich angehörten Kläger, der insbesondere bestätigte, bei dem Einwurf der betreffenden Abrechnung mit anwesend gewesen zu sein. Die Kammer schließt auch nach dem persönlichen Eindruck, den sie sich von der Zeugin machen konnte aus, dass die Zeugin mit dem Kläger falsche Angaben abgesprochen und dabei sogar Kalendereintragungen gefälscht oder nachträglich fingiert haben könnte, um einen Kündigungsgrund vorzuspiegeln. Den diesbezüglichen Unterstellungen der Berufung vermag die Kammer mitnichten zu folgen. Dabei ist auch nicht außer Acht zu lassen, dass die Zeugin nicht mehr für den Kläger im Rahmen eines „Auftragsverhältnisses“ tätig ist. Ein solches – ggf. mit einer gewissen Loyalität oder gar Abhängigkeit einhergehendes – geschäftliches und berufliches Verhältnis bestand daher jedenfalls zum Zeitpunkt der Aussage der Zeugin F. nicht mehr, was eine Absprache zwischen der Klagepartei und der glaubwürdigen Zeugin noch unwahrscheinlicher macht. 36 Gleiches gilt für die Zeugin B. betreffend den Zugang der Betriebskostenabrechnung 2017. Die Zeugin war etwa zwischen 2010 und 2020 im Büro des Klägers tätig und dabei insbesondere mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen befasst. Anders als die Zeugin F. habe sich die Zeugin B. zwar keine schriftlichen Notizen bezüglich des Datums des Einwurfs gemacht. Die Zeugin konnte den Tag des Einwurfs der – vollständigen – Abrechnung aber nachvollziehbar anhand des Datums der betreffenden Betriebskostenabrechnung näher bestimmen, was die Kammer ebenfalls für glaubhaft erachtet. Zumal die Zeugin nicht mehr für den Kläger beruflich tätig ist, sieht die Kammer ebenfalls kein nachvollziehbares Motiv – oder sonstige Anhaltspunkte – für bewusst unwahre Angaben der Zeugin, namentlich auf Grundlage einer kollusiven Absprache mit dem Kläger. Vielmehr ist die Kammer davon überzeugt, dass auch diese ruhig und widerspruchsfrei aussagende Zeugin zur Wahrheit gefunden hat. 37 Was die Angaben des Zeugen P. angeht, sieht die Kammer darin ebenfalls eine glaubhafte Aussage und demzufolge den Nachweis des Zugangs der Betriebskostenabrechnungen 2018 und 2019 seitens der Beklagten. Wie in den Jahren zuvor wurde insoweit klägerseits erneut ein 4-Augen-Prinzip (Kläger und Zeuge bzw. Zeugin) bezüglich des Einwurfs der Betriebskostenabrechnung praktiziert. Der vernommene Zeuge P. konnte sich dabei zur Bestätigung des jeweiligen Zugangszeitpunkts auf selbst angefertigte Kalendereintragungen stützen, die seitens der Kammer ergänzend in Augenschein genommen wurden. Den – insoweit – berechtigten Einwand des Beklagtenvertreters, wonach der Einwurf der Betriebskostenabrechnung 2019 am 21.12.2020 wegen des damaligen Corona-Lockdowns nicht mit einem anschließenden gemeinsamen Essen des Zeugen und des Klägers habe verbunden sein können, vermochte der Zeuge nachvollziehbar aufzuklären und glaubhaft zu entkräften, indem der Zeuge angab, mit dem Kläger befreundet zu sein und daher „öfter“ mit diesem zum Essen zu gehen. Die reflektierte Korrektur dieses Einzelaspekts der Aussage des Zeugen spricht gegen einen Belastungseifer zum Nachteil der Beklagten und zugleich für die Glaubhaftigkeit des Aussageverhaltens des Zeugen P. Unerheblich ist letztlich auch, dass der Zeuge die Farbe des jeweiligen Briefumschlags nicht mehr sicher zu erinnern vermochte, zumal die Vorgänge bereits mehrere Jahre zurücklagen und daher eine exakte Erinnerung an – zumal wenig bedeutsame oder gar unbedeutende – Details realistischerweise nicht mehr erwartet werden kann. Der diesbezügliche Angriff auf die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage geht daher ebenfalls fehl. Trotz der fortdauernden Freundschaft des Zeugen zum Kläger hat die Kammer keinen Zweifel an der Glaubwürdigkeit des ebenfalls seriös und besonnen auftretenden Zeugen. Kleinere Unsicherheiten bezüglich des exakten Geschehensablaufs und vereinzelte Erinnerungslücken in Bezug auf nebensächliche Details stehen der Glaubhaftigkeit der Angaben des Zeugen, wie dargelegt, ebenso wenig entgegen. 38 Alle klägerischen Zeugen vermochten zudem die örtlichen Verhältnisse am bzw. im streitgegenständlichen Anwesen korrekt darzulegen, was ebenfalls maßgeblich dafür spricht, dass sie persönlich vor Ort waren, um die jeweiligen Nebenkostenabrechnungen, die sie zuvor jeweils in Augenschein genommen hatten, in den Briefkasten der Beklagten einzuwerfen. 39 Die vorstehenden Zeugenaussagen werden neben den angesprochenen, stimmigen Kalendereintragungen auch durch die Ausführungen des angehörten Klägers selbst gestützt, der glaubhaft, nachvollziehbar und ohne ersichtliche Widersprüche bestätigen konnte, bei dem Einwurf der jeweiligen Abrechnungen anwesend gewesen zu sein. Zudem seien sämtliche Abrechnungen auch postalisch übersandt worden, ohne dass es zu einem Postrückläufer gekommen sei. 40 Auf die umfangreiche fotografische Dokumentation des Einwurfs der Abrechnung 2018 (S. 5 der Anlage K 9 der Berufungsakte) wird ebenfalls Bezug genommen. 41 Die Beklagte vermochte dagegen die überaus substantiierten klägerischen Behauptungen betreffend den Zugang der Abrechnungen nicht zu widerlegen, und zwar weder durch ihre eigenen, lediglich vagen Ausführungen (die Abrechnungen hätten sich nicht bzw. nur unvollständig in einem von ihrem verstorbenen Ehemann angelegten Ordner auffinden lassen) noch durch die beklagtenseits angebotenen Zeuginnen H. und Sch. So betont die Kammer ausdrücklich, dass es sich bei den beiden Zeuginnen um Freundinnen, jedenfalls aber um Bekannte der Beklagten handelt, deren primäre Aufgabe offenbar darin bestand, sich während der behaupteten Abwesenheiten der Beklagten um deren Katzen zu kümmern. Daneben hatte die Beklagte die Zeuginnen augenscheinlich jeweils gebeten, ihren/ihre Briefkasten/Briefkästen zu leeren, wobei offenbar keine der beiden Zeuginnen einen Hinweis oder gar eine Instruktion betreffend einen voraussichtlich zu erwartenden Eingang einer Nebenkostenabrechnung erhalten hatte. Vielmehr waren beide Zeuginnen, nach ihren Angaben, vorab von der Beklagten lediglich auf einen ggf. zu erwartenden Eingang des Schreibens einer Versicherung aufmerksam gemacht worden. Es ist daher aus Sicht der Kammer insbesondere nicht nachvollziehbar und nachgerade unglaubhaft, dass die Zeuginnen noch Jahre später mit hinreichender Sicherheit haben ausschließen wollen, dass sich im Posteingang eine Betriebskostenabrechnung befunden haben könne. Dabei war auch nicht ersichtlich, warum die Zeuginnen davon ausgingen, dass sich die jeweilige Betriebskostenabrechnung in einem DIN A4-Umschlag befunden habe – was mitnichten zwingend oder allgemein bekannt ist – und überdies ohne Weiteres als Betriebskostenabrechnung erkennbar gewesen wäre, wovon naturgemäß ebenfalls nicht mit Sicherheit ausgegangen werden kann. Ferner konnte von der Kammer nicht nachvollzogen werden, warum sich die Zeuginnen angeblich an den exakten, taggenauen Zeitraum der jeweiligen Abwesenheit der Beklagten – und damit an den potentiellen Zugangszeitraum der Betriebskostenabrechnungen erinnern konnten, zumal keine der Zeuginnen diesbezügliche Aufzeichnungen angefertigt hat. Auffällig war ferner, dass beide Zeuginnen sich angeblich noch an den Namen der aus Sicht der Kammer eher wenig bekannten Versicherung der Beklagten („H.“) erinnern konnten. Gerade in der Zusammenschau all dieser Aspekte spricht daher viel dafür, dass die beiden Zeuginnen und die Beklagte im Vorfeld der mündlichen Verhandlung nicht unerhebliche Absprachen betreffend ihre Angaben vorgenommen haben könnten. Die Zeugin Sch führte zudem aus, dass nicht nur sie selbst, sondern auch ihr Mann sich um die Post gekümmert habe. Es kann daher nicht per se ausgeschlossen werden, dass die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung vom Ehemann der Zeugin aus dem Briefkasten genommen wurde und sich der Zugang der Abrechnung mithin der Kenntnisnahme durch die Zeugin entzog. 42 Dem Nachweis des Zugangs der Abrechnungen steht auch nicht entgegen, dass der Kläger es offenbar unterlassen hat, sich die Nachforderungen im Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits titulieren zu lassen. So mag zwar grundsätzlich naheliegend sein, dass ein Vermieter bestrebt sein wird, einen entsprechenden namhaften Betrag rechtzeitig geltend zu machen. Einer Verallgemeinerung ist diese Betrachtung aber keinesfalls zugänglich. Vielmehr hat jeweils der konkrete Fall in den Blick genommen zu werden, zumal gerichtliche Auseinandersetzungen vermieterseits oftmals auch gemieden werden, weil der damit verbundene Aufwand oder die damit einhergehenden Risiken gescheut werden; bisweilen wird auch schlicht kein ausreichendes wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung entsprechender Forderungen bestehen. Vorliegend hat der Kläger in diesem Kontext auf Vorhalt der Berufung angegeben, dass er „nicht sagen“ könne, warum er zwar einen relativ hohen Aufwand bei der Zustellung der Abrechnungen betrieben haben will, die Nachforderungen dann aber über einen längeren Zeitraum gleichwohl nicht geltend machte. Dies lässt sich aus Sicht der Kammer jedoch unproblematisch damit in Einklang bringen, dass der Kläger seit Mietvertragsbeginn im Jahr 1998 auch kein Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen hat. Es ist daher insbesondere nicht ersichtlich, dass es dem Kläger darauf angekommen wäre, mietvertragliche Ansprüche stets zeitnah – oder überhaupt – geltend zu machen. Widersprüchliches Verhalten der Klägerseite vermag daher in der Gesamtschau nicht erkannt zu werden. 43 Nach alledem ist die Kammer davon überzeugt, dass der Beklagten alle Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2016 bis einschließlich 2019 in den Jahren 2017 bis 2020 rechtzeitig und vollständig zugegangen sind und sie daher ohne Weiteres dazu in die Lage versetzt war, den rechnerisch korrekt ermittelten und in der Kündigung vom 23.06.2021 explizit ausgewiesenen Gesamtbetrag von 3.516,51 € nachzuvollziehen. Hierfür spricht auch, dass sich die vorstehende Summe aus den Saldos der Abrechnungen des gesamten vorangegangenen Zeitraums von 4 Jahren (2016 bis einschließlich 2019), zugegangen 2017, 2018, 2019 bzw. 2020 – vor dem Zugang der streitgegenständlichen Kündigung – zusammensetzte und damit kein unterbrochener, ggf. schwerer nachzuvollziehender Abrechnungszeitraum betroffen war. Soweit die Berufung noch meint, der Gesamtsaldo sei nicht rechnerisch korrekt ermittelt oder gar unschlüssig gewesen, weil die Nachforderung betreffend das Jahr 2016 zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährt gewesen sei, verkennt sie offenbar grundlegend, dass es sich bei der Verjährung um eine Einrede handelt, die naturgemäß nicht zum Erlöschen der betreffenden Forderung führt. Hinzu kommt, dass die Einrede zum Kündigungszeitpunkt ohnehin noch nicht geltend gemacht war und auch später niemals geltend gemacht wurde. 44 Soweit die Kündigung zudem von „Rückstand auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“ spricht und damit jedenfalls nicht explizit zum Ausdruck bringt, dass Nachforderungen aus Betriebs-/Nebenkostenabrechnungen gemeint sind, ist dies ebenfalls unschädlich, zumal Rückstände aus laufenden Nebenkostenvorauszahlungen damit ersichtlich nicht gemeint sein konnten. Denn eine solche Vorauszahlung war aus damaliger Sicht der Parteien allenfalls im Rahmen der Mieten Mai und Juni 2021 offen. Den diesbezüglichen Rückstand hatte die Klagepartei jedoch bereits zum Gegenstand der Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit exakt diesen, bezifferten laufenden Mieten gemacht. Auch von daher konnten also aus Sicht eines verständigen Empfängers der Kündigung mit dem Gesamtbetrag von 3.516,51 € nur Nachforderungen gemeint gewesen sein. 45 Von der formellen Wirksamkeit der Kündigung konnte und musste die Kammer daher – entgegen ihrer anfänglichen diesbezüglichen – Bedenken ausgehen. 46 (3) Die entsprechende ordentliche Kündigung erweist sich auch in materieller Hinsicht als ordnungsgemäß. 47 (a) Denn nach zutreffender Auffassung umfasst § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Dies gilt insbesondere für Nachzahlungsansprüche des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 30 m.w.Nachw.). Anders als bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nämlich gerade keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O.). 48 Auf eine Titulierung der betreffenden Ansprüche kommt es dabei richtigerweise nicht entscheidend an, vielmehr kann sich die Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle ohne Weiteres auch aus anderen Einzelfallaspekten, wie z.B. der Höhe des Gesamtrückstandes im Verhältnis zur Miete, der Anzahl der offenen Betriebskostennachforderungen und der Dauer des Zahlungsverzugs ergeben. 49 Ein Rückstand aus einer Betriebskostennachforderung kann grundsätzlich schon dann für eine ordentliche Kündigung ausreichen, wenn der Zahlungsverzug der Höhe nach eine Monatsmiete übersteigt und die Forderung länger als einen Monat fällig ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31). 50 Diesen Voraussetzungen ist hier ohne Weiteres genügt. 51 Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Höhe der insgesamt offenen Nachforderungen mit 3.516,51 € sogar die Summe vierer Monatsmieten übersteigt. Lässt man die zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 unberücksichtigt, so liegt der Gesamtsaldo immer noch über der Summe von 3 Bruttomonatsmieten. 52 Auch die Dauer des Verzugs erweist sich vorliegend als erheblich, zumal die Nachforderungen zum Kündigungszeitpunkt bereits 3,5, 2,5 bzw. 1,5 bzw. immerhin noch 0,5 Jahre offen waren. Der Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird richtigerweise (erst) dann fällig, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäß begründete und nachprüfbare Abrechnung zugegangen ist. Die Fälligkeit der – beklagtenseits inhaltlich nicht in relevanter Weise angegriffenen Abrechnungen – trat hier zum Zeitpunkt des Zugangs der jeweiligen Abrechnung bei der Beklagten ein. Soweit die Beklagte auf Anlage B 20 verweist und behauptet, die Abrechnung für das Jahr 2017 sei nicht vollständig zugegangen, geht diese Einwendung ins Leere, da die Kammer, wie bereits aufgezeigt, aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme vom rechtzeitigen und vollständigen Zugang der betreffenden Abrechnung überzeugt ist. 53 Eine Frist zur Prüfung der Abrechnung steht dem Mieter nach Ansicht des BGH nicht zu, was aus § 271 Abs. 1 BGB herzuleiten ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Selbst wenn man eine solche Prüffrist jedoch befürworten möchte, würde sich an der Beurteilung des vorliegenden Falles nichts ändern, da die Abrechnungen der Mieterin zum Kündigungszeitpunkt bereits zwischen 0,5 und 3,5 Jahren vorlagen. Auch die – zutreffende – Bejahung eines der Mieterseite temporär zustehenden Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB, solange eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist, ändert am hier zu entscheidenden Fall nichts, zumal mieterseits ein solches Belegeinsichtsrecht zu keiner Zeit geltend gemacht wurde. 54 Die Beklagte vermochte hier zudem, zumal nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, keine materiellen Einwände gegen die Abrechnungen ins Feld zu führen. Soweit mit guten Gründen angenommen wird, dass ein Verzug des Mieters – zumindest ausnahmsweise – ausgeschlossen sein könne, weil sich der Mieter bzgl. seiner Zahlungspflicht in einem unverschuldeten Irrtum befunden habe, kann ein solcher Fall namentlich dann vorliegen, wenn der Mieter begründete Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat. Gleiches mag gelten, wenn objektive Unklarheit darüber besteht, ob der Vermieter überhaupt zur Umlage bestimmter Betriebskosten berechtigt ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Auch diese Ausnahmekonstellationen scheiden vorliegend aber per se aus. An einem Verzug der Beklagten bestehen auch von daher keine Zweifel. 55 Nach Überzeugung der Kammer bedurfte es aufgrund der Gesamtumstände des hier zu entscheidenden Falls (namentlich unter Berücksichtigung der Höhe der Rückstände und der Dauer des Zahlungsverzugs) vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung weder einer Mahnung betreffend die aufgelaufenen Rückstände noch einer (qualifizierten oder einfachen) Abmahnung. Es könnte daher sogar dahinstehen, ob der Beklagten die Mahnung vom 18.02.2018 betreffend die Nebenkostenabrechnung 2016 (Anlage K 8 im Berufungsverfahren) zugegangen ist. Ein nach § 242 BGB schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass der Kläger die Nachforderungen nicht mehr geltend machen werde und hierauf auch im Übrigen keine mietrechtlichen Konsequenzen gestützt würden, könnte vorliegend nämlich nicht angenommen werden. Insoweit würde es hier jedenfalls insbesondere an einem Umstandsmoment, das eine Verwirkung nach sich ziehen könnte, fehlen. 56 Allerdings ist hier sogar von einem Zugang dieser Mahnung auszugehen, weil ein substantiiertes Bestreiten dieses Zugangs seitens der Beklagten nicht vorliegt; hierauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht maßgeblich an. 57 (b) Der zeitnahe Ausgleich der gesamten Rückstände nach Zugang vermag der Beklagten vorliegend ebenfalls nicht zum Vorteil zu gereichen. Denn er tangiert weder nachträglich die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung, noch kann die Beklagten der Kündigung oder dem hierauf gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruch den Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenhalten. 58 Nach Überzeugung der Kammer (vgl. hierzu auch das Endurteil der Kammer vom 17.11.2021 – 14 S 9922/21, ZMR 2022, 215 ff.) ist die Anwendung von § 242 BGB u.a. in diesem Zusammenhang allenfalls auf absolute Ausnahmefälle zu beschränken, da es ansonsten letztlich faktisch zu einer – mangels planwidriger Regelungslücke aus- und nachdrücklich abzulehnenden – analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 BGB auf die ordentliche Kündigung (zur Verneinung der Analogie betreffend die ordentliche Zahlungsverzugskündigung bzgl. der laufenden Miete siehe namentlich BGH NZM 2005, 334; NJW 2007, 428; NJW 2008, 508; WuM 2016, 682; WuM 2021, 744 und nunmehr auch BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23) kommen würde. 59 Hiervon abweichender Rechtsprechung, wonach sich das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung wegen nicht entrichteter Betriebskostennachforderungen als treuwidrig erweisen könne, wenn der Mieter den Gesamtrückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch beglichen habe und dieser Umstand sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“ (siehe namentlich LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 – 9 S 38/21, ZMR 2022, 970), ist daher grundsätzlich schon im Ausgangspunkt eine Absage zu erteilen. 60 Selbst wenn man sich der vorgenannten Auffassung – wie nicht – anschließen wollte, wäre im vorliegenden Fall jedenfalls zum Nachteil der Beklagten zu berücksichtigen, dass diese, anders als im Verfahren vor dem vorstehend genannten Instanzgericht, gerade nicht dazu in der Lage war, zumindest partiell stichhaltige Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen zu erheben und sie auch kein weitgehend störungsfrei verlaufenes Mietverhältnis vorzuweisen hatte, zumal ein Rückstand mit mehreren Betriebskostennachforderungen vorlag, der gleichzeitig mit einem Zahlungsverzug mit der Miete für den Monat Mai 2021 einherging. 61 (c) Auch im Übrigen liegt klägerseits kein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vor. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass die Belastungsfaktoren aus der persönlichen Sphäre der Beklagten (u.a. Tod des Lebensgefährten und Krebserkrankung der Schwester) auch deshalb nicht zur Unwirksamkeit oder Treuwidrigkeit der Kündigung führen können, weil der vorstehend umfassend dargelegte Zahlungsverzug zu diesem Zeitpunkt in kündigungsrelevanter Weise bereits – z.T. längst – eingetreten war, ein kausaler Zusammenhang daher ohnehin ausscheidet. Hinzu kommt, dass diese Ereignisse im Leben der Beklagten den jahrelangen Verzug mit umfangreichen Nebenkostennachforderungen auch im Übrigen nicht zu exkulpieren vermögen. 62 Die streitgegenständliche ordentliche Kündigung erweist sich mithin auch als materiell-rechtlich wirksam nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB. Ein Fall des § 242 BGB liegt ebenfalls nicht vor. 63 Die weitere Verteidigung der Beklagten gegen die Wirksamkeit der Kündigungen (Mietmoratorium, Aufrechnungen usw.) betrifft ersichtlich allenfalls die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zudem überzeugen insoweit die erstgerichtlichen Gegenargumente. 64 Der seitens des AG München angenommene Räumungs- und Herausgabeanspruch ist daher im Ergebnis durchaus zu bejahen. 65 2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. BGB kommt bereits aus den diesbezüglich erstgerichtlich aufgezeigten Gründen nicht in Betracht. 66 Gegen die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB spricht nunmehr im Übrigen auch, dass die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht im Januar 2024 offenbar grundsätzlich noch bereit gewesen wäre, einem Räumungsvergleich näher zu treten. 67 Im Übrigen lag bis zuletzt weiterhin kein – zumal kein substantiierter – Sachvortrag zu etwaigen Bemühungen der Beklagten bei der Suche nach Ersatzwohnraum oder zu einer angeblichen Verwurzelung der Beklagten im bisherigen Wohnumfeld vor; letzterer Gesichtspunkt allein würde die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB ohnehin nicht tragen. 68 Selbstverständlich lässt sich auch aus dem Umstand des Erlasses einer Mieterschutzverordnung nicht pauschal schlussfolgern, dass zumutbarer Ersatzwohnung generell nicht (mehr) zu finden sei. 69 3. Auf die erstgerichtliche Verneinung des klägerischen Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten braucht hier nicht weiter eingegangen zu werden, da die Beklagte hierdurch freilich nicht beschwert ist und eine klägerische (Anschluss-)Berufung nicht vorliegt. 70 4. Soweit sich die Berufung gegen die erstinstanzliche Abweisung der Widerklage richtet, erweist sich das Rechtsmittel ebenfalls als unbegründet. Denn die Widerklage ist seitens des Amtsgerichts München zu Recht fast in vollem Umfang als unbegründet erachtet worden. 71 Insoweit wird zunächst vollumfänglich auf die überzeugenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 72 Auch aus Sicht der Kammer vermag eine etwaige Mangelanzeige gegenüber einer Hausverwaltung betreffend eine Mietwohnung in einer WEG die Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter selbst grundsätzlich nicht zu ersetzen. Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn der betreffende Mieter in der Vergangenheit bei einzelnen Problemstellungen auch unmittelbar mit der betreffenden Hausverwaltung kommuniziert hat. Denn Vertragspartner des Mieters ist und bleibt allein der Vermieter. 73 Es kann auch nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine von einer WEG beauftragte und eingesetzte Hausverwaltung generell der Sphäre des Vermieters zugerechnet werden könne, da dies insbesondere dazu führen würde, dass etwaige Versäumnisse einer Hausverwaltung – z.B. in Form unterlassener, unvollständiger, verspäteter oder in sonstiger Weise unzureichender Weitergabe von Informationen an den Vermieter – einseitig in die Risikosphäre des Vermieters verlagert würden. Dies kann jedoch nicht angehen. 74 Im vorliegenden Fall ist überdies zu berücksichtigen, dass der Kläger – ausweislich der glaubhaften Angaben in seiner Parteianhörung vom 17.01.2024 – der Beklagten auch klar mitgeteilt hatte, dass er nicht damit einverstanden sei, wenn diese nur die Hausverwaltung über etwaige Mängel usw. in Kenntnis setze. Er wollte vielmehr ausdrücklich stets von der Beklagten selbst informiert werden. 75 Die Erklärung nach § 536c BGB ist zwar nicht form-, aber empfangsbedürftig, sodass ihre Wirksamkeit analog § 130 BGB vom Zugang beim Vermieter, bei dessen Empfangsvertreter (§ 164 Abs. 3 BGB) oder von der erfolgreichen Übermittlung durch einen Empfangsboten abhängt. Aus Sicht der Kammer ist im vorliegenden Einzelfall insbesondere nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht augenscheinlich sowohl die Empfangsvertretereigenschaft als auch die erfolgreiche Übermittlung durch einen Empfangsboten bzw. bereits die Empfangsboteneigenschaft der konkreten Hausverwaltung (der WEG) abgelehnt hat. Vor diesem Hintergrund ist es dem Kläger auch nicht nach § 242 BGB verwehrt, sich auf eine unzureichende Mangelanzeige der Beklagten zu berufen. 76 Soweit das Erstgericht auch aus sonstigen Gründen die Annahme eines Mangels verneint hat, ist dem ebenfalls zu folgen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten erweisen sich ebenfalls als gut vertretbar, insbesondere nachvollziehbar und angemessen. Die Kammer sieht daher keine Veranlassung, die diesbezügliche tatrichterliche Entscheidung anzutasten. 77 Die Ablehnung weiteren Aufwendungsersatzes sowie die Verneinung von Verdienstausfall ist aus den zutreffenden erstgerichtlichen Argumenten im Einzelfall ebenfalls nicht zu beanstanden. 78 5. Der zweitinstanzlich erweiterten Widerklage ist ebenfalls kein Erfolg beschieden. Sie ist zwar letztlich als zulässig zu erachten, erweist sich jedoch als vollumfänglich unbegründet. 79 a) Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz mit Schriftsatz vom 18.06.2024 betreffend die dortige Antragstellung zu Ziffer VIIII (Erhöhung der geltend gemachten Forderung von 548,80 € um 8.780,80 € auf 9.329,60 €) wird von der Kammer unter Zurückstellung von Bedenken noch als zulässig i.S.v. § 533 ZPO angesehen. Hierzu im Einzelnen: 80 (1) Eine Klageänderung nach § 533 liegt vor, wenn der Streitgegenstand der Klage oder der Widerklage in zweiter Instanz von demjenigen in erster Instanz abweicht. Ob eine Klageänderung vorliegt, ist dabei nach den zu § 263 ZPO entwickelten Grundsätzen zu beurteilen (BGHZ NJW 2004, 2152). Sie liegt vor, wenn entweder der Klageantrag oder der Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem die begehrte Rechtsfolge abgeleitet wird, ausgewechselt wird (BGH NJW 2008, 3570; BGH NJW 2011, 3653). Eine Klageänderung in diesem Sinne kann namentlich bei einer Änderung des Umfangs der Klage (Klageerweiterung) vorliegen (BeckOK ZPO/Wulf, 54. Ed. 01.09.2024, ZPO § 533 Rn. 4). 81 So verhält es sich hier. 82 (2) Eine Einwilligung des Gegners nach § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO zur zweitinstanzlichen Änderung in Form der Erweiterung der Widerklage liegt zwar nicht vor, vielmehr hat die Klagepartei in der mündlichen Verhandlung vom 26.06.2024 eine solche Einwilligung explizit verweigert (Bl. 91 d.A.). 83 (3) Indes kann hier von einer Sachdienlichkeit i.S.v. § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO ausgegangen werden. Denn bei der Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung ist kein kleinlicher Maßstab anzulegen. Sie wird grundsätzlich bereits dann zu bejahen sein, wenn damit bei objektiver Betrachtung der Streit zwischen den Parteien endgültig erledigt und einem weiteren Prozess vorgebeugt wird (vgl. MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 13). 84 Dies ist hier der Fall. 85 (4) Auch die weiteren Voraussetzungen nach § 533 Nr. 2 ZPO für eine zweitinstanzliche Klageänderung liegen hier letztlich vor. 86 Eine geänderte Klage kann hiernach nur auf den gem. § 529 ZPO für die Berufung „ohnehin“ zugrunde zu legenden Tatsachenstoff gestützt werden. Hierunter fallen die tatsächlichen Entscheidungsgrundlagen, die den Prozessstoff der Berufungsinstanz im Hinblick auf das ursprüngliche Berufungsbegehren bilden, einschließlich der bindenden Feststellungen des Eingangsgerichts und des vom Eingangsgericht nicht beurteilten Vorbringens (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). Dazu kann neues, auf den (ursprünglichen) Berufungsgegenstand bezogenes Vorbringen kommen, das nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen oder unstreitig ist (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). 87 Vorliegend stützt sich die erweiterte Widerklage zwar auf klägerseits bestrittenen neuen Sachvortrag in Bezug auf angebliche Mängel in einem Zeitraum, der nicht bereits Gegenstand des erstgerichtlichen Verfahrens war. 88 Allerdings ist der Berufung letztlich dahingehend zuzustimmen, dass der streitige Mangel „Sanierung des Wasserschadens in der Wohnung der Beklagten seit dem Dezember 2022 andauernd bis heute“ bereits erstinstanzlich im Rahmen der Erhebung der Widerklage mit Schriftsatz vom 17.03.2023 zum Streitgegenstand gemacht worden ist und 548,80 € für die Überzahlung der Miete im Monat Februar 2023 eingeklagt worden sind. Hierbei hatte die Beklagte namentlich bereits vorgetragen und unter Vorlage von Lichtbildern eines Thermometers Beweis dafür angeboten, dass die Temperatur innerhalb der Wohnung, insbesondere in den Wintermonaten, nicht einmal 5° C überstiegen habe. Wie sich der Widerklage vom 17.03.2023 (dort S. 11 und 12) entnehmen lässt, ist zudem bereits unter Beweis gestellter Sachvortrag zum Mangel „Sanierung der Fußbodenheizung“ erfolgt. 89 Vor diesem Hintergrund vermag sich die Kammer letztlich der Auffassung der Berufung anzuschließen und die zweitinstanzliche Widerklageerweiterung als zulässig zu erachten, wobei es dabei freilich nicht nur um die Frage der Sachdienlichkeit geht, wie die Berufung augenscheinlich meint. Denn eine Klageänderung in 2. Instanz ist eben auch nach § 533 Nr. 2 ZPO zu beurteilen. 90 b) Die erweiterte Widerklage ist jedoch in vollem Umfang unbegründet. 91 Denn ein Rückzahlungsanspruch besteht nicht, weil ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, der eine Minderung der Miete nach sich zöge, nicht angenommen werden kann. 92 Soweit die Berufung insbesondere behauptet, dass die Wohnung seit Dezember 2022 in ihrer Nutzbarkeit erheblich eingeschränkt sei, weil der Kläger das streitgegenständliche Mietobjekt infolge eines Wasserschadens grundlegend sanieren lasse und hierbei u.a. den Estrich im oberen Teilbereich der Maisonette-Wohnung geöffnet und die dortigen Heizkörper habe entfernen lassen, wird übersehen, dass das Mietverhältnis durch die streitgegenständliche ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 bereits zum 31.03.2022 beendet worden war. 93 In Ermangelung eines über den 31.03.2022 hinaus fortbestehenden Mietverhältnisses zwischen den Parteien scheidet die Annahme einer mangelbedingten Mietminderung nach §§ 535 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB in Bezug den vorstehenden Mangel per se aus. Auch eine Minderung der ab 01.04.2022 beklagtenseits geschuldeten Nutzungsentschädigung kommt hier nicht in Betracht. 94 Gibt der Mieter eine mangelhafte Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurück, so ist zwar grundsätzlich auch die Höhe der Nutzungsentschädigung gemindert; dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter während der Mietzeit von seiner Minderungsbefugnis Gebrauch gemacht hat oder nicht. 95 Anders verhält es sich hingegen, wenn der (konkrete) Mangel erstmals nach Beendigung der Mietzeit auftritt. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet. Der Mieter kann sich daher auch nicht darauf berufen, dass eine Minderung anzunehmen sei (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). 96 Tritt ein Mangel – wie hier – erst während der Zeit der Vorenthaltung auf, so mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht (BGH NJW 1961, 916; NJW 2015, 2795; OLG Düsseldorf BeckRS 2011, 1570; KG ZMR 2013, 26; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28; Bub/Treier MietR-HdB/Emmerich Kap. V Rn. 132). Hierfür spricht bereits eine Wortlautauslegung der §§ 535 Abs. 1, 536 BGB; denn nach der gesetzlichen Regelung in § 536 Abs. 1 BGB setzt die Minderung voraus, dass die Mietsache „während der Mietzeit“ mangelhaft wird. Diese Regelung geht Hand in Hand mit § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache „während der Mietzeit“ in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Blank/Börstinghaus/Siegmund/ Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28). Hieraus ist abzuleiten, dass die Gebrauchserhaltungspflicht grundsätzlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt. Daher schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung auch dann in voller Höhe, wenn die Mietsache erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft wird (Blank/Börstinghaus/ Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). Auf diese Weise soll u.a. auch der Druck zur Erfüllung der Rückgabepflicht verstärkt werden (BGH NJW 2015, 2795 Rn. 21). 97 Klarzustellen ist, dass es dabei freilich nicht auf irgendeinen Mangel oder einen von mehreren Mängeln der Mietsache ankommt, sondern der konkret behauptete Mangel in den Blick zu nehmen ist, der zur streitgegenständlichen Minderung geführt haben soll. 98 Da sich die erweiterte Widerklage hier explizit nur auf einen konkreten Mangel bezieht, der erst (deutlich) nach Beendigung des Mietverhältnisses erstmals aufgetreten sein soll, scheidet die Annahme eines minderungsrelevanten Mangels der Mietsache richtigerweise aus. 99 In Ermangelung einer Minderung kann daher kein Rückerstattungsanspruch der Beklagten wegen überzahlter Nutzungsentschädigung bestehen. 100 Auch die erweiterte Widerklage geht mithin vollumfänglich ins Leere. III. 101 1. Die Kostenfolge beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO. 102 2. Für die Streitwertfestsetzung ist zum einen der Jahresbetrag der Nettomiete maßgeblich. Zum anderen ist auf die Höhe der begehrten Zahlungen abzustellen. Die Diskrepanz zwischen der erst- und der zweitgerichtlichen Streitwertfestsetzung fußt auf der Erhöhung der Widerklageforderung zu Ziffer VIII. 103 3. Die Gewährung einer Räumungsfrist hat ihre Rechtsgrundlage in der Norm des § 721 Abs. 1 ZPO, die nach Überzeugung der Kammer auch dann zur Anwendung kommen kann, wenn bereits erstgerichtlich auf Räumung erkannt worden ist. 104 Gegen eine Räumungsfrist spricht vorliegend zwar insbesondere, dass das Mietverhältnis bereits durch die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 beendet worden ist. Andererseits ist durchaus der überaus angespannte Mietmarkt in der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung zu berücksichtigen. Die Mietrückstände sind zudem vollumfänglich ausgeglichen, die laufende Nutzungsentschädigung wird derzeit, zumindest unter Vorbehalt, bezahlt. Hinzu kommt die lange Dauer des Mietverhältnisses. Nach alledem erscheint es gut vertretbar, der Beklagten zumindest eine kurze weitere Räumungsfrist zu gewähren. 105 4. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen hier nicht vor. Denn es handelt sich ersichtlich um eine Einzelfallentscheidung. Die Frage der Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen ausstehender Betriebskostennachforderungen ist überdies in Rechtsprechung und Literatur hinreichend geklärt. Gleiches gilt für die vorliegende Minderungsproblematik. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel