Die Schönheitsreparaturklausel ist, wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, unwirksam. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich nicht hinreichend deutlich, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. In § 17 des Mietvertrags heißt es: "Zu den Schönheitsreparaturen gehören: ..., das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen ...". Dem Wortlaut nach bezieht sich die Formulierung "von innen" nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster.
Sachverhalt
Mieterin klagt gegen Vermieterin auf Mietminderung wegen Mängel in der angemieteten Wohnung. Streitig sind insbesondere Feuchtigkeitsstellen mit aufgelöster Tapete im Flur, gelöste Tapetennähte in Küche und Wohnzimmer sowie eine entfernte Tapete im Wohnzimmer; daneben kleinere Mängel wie defekte Fenstergriffe und Bodenleuchten. Das Amtsgericht Hamburg (5. August 2020, Az. 49 C 456/19) entschied zugunsten der Mieterin und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung von Mietminderung sowie Kostenerstattung. Die Vermieterin erhob sofortige Beschwerde zum Landgericht.
Aus den Entscheidungsgründen
Das LG Hamburg bestätigt das amtsgerichtliche Urteil. Zentrale Frage ist die Gültigkeit der Schönheitsreparaturenklausel des Mietvertrags. Das Gericht hebt hervor, dass die Klausel unwirksam ist, weil die Formulierung "von innen" grammatikalisch mehrdeutig ist: Unklar bleibt, ob sich "von innen" auf alle genannten Bauteile (Innentüren, Fenster, Außentüren) bezieht oder nur auf die Außentüren. Die fehlende hinreichend deutliche Abgrenzung führt zur Unwirksamkeit nach AGB-Kontrolle. Zur Kostenentscheidung: Die Mieterin hat mit ihren Hauptanträgen (Mängel an Wänden, Feuchtigkeit) Erfolg, sodass eine höhere Mietminderung gerechtfertigt ist als für die Nebenmängel. Die amtsgerichtliche Kostenverteilung (4/5 zu 3/5 statt 5/12) entspricht billigem Ermessen und wird bestätigt.
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Wohnraummietvertrag: Unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen
Die Schönheitsreparaturenklausel in einem Mietvertrag, nach der zu den Schönheitsreparaturen das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gehört, ist unwirksam, da sich die Formulierung „von innen“ nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht.(Rn.7)
Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 5. August 2020, 49 C 456/19
1. Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 05.08.2020, Az. 49 C 456/19, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Die zulässige sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Amtsgerichts hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu 4/5, nicht lediglich zu 5/12, der Beklagten auferlegt.
Dies entspricht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen. Auf die Gründe der amtsgerichtlichen Entscheidung wird zunächst Bezug genommen.
Soweit die Beklagte sich gegen die Wertung des Amtsgerichts wendet, die Klageanträge zu 3), 4) und 5) machten den Schwerpunkt der Klage aus, und geltend macht, sämtliche Begehren seien wenn überhaupt gleichwertig zu behandeln, lässt sie unberücksichtigt, dass der Streitwert sich gem. § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung bemisst. Wegen einer feuchten Stelle im Flur, in deren Bereich sich die Tapete aufgelöst hat, gelöster Tapetennähte an mehreren Stellen in Küche und Wohnzimmer sowie einer entfernten Tapete an einer Wand im Wohnzimmer ist eine höhere Mietminderung gerechtfertigt als wegen Fenstergriffen, die sich nicht mehr richtig schließen lassen und einer Justierung bedürfen, defekter Bodenleuchten im Bereich des Zugangs zur Wohnung sowie einer nicht vollständig zu öffnenden und zu schließenden Spülmaschinentür aufgrund einer nicht richtig eingebauten Blendleiste.
Zu Recht hat das Amtsgericht des Weiteren angenommen, dass auch hinsichtlich der Anträge zu 4) und 5) eine Entscheidung zu Lasten der Beklagten ergangen wäre.
Soweit die Beklagte geltend macht, hinsichtlich der sich lösenden Tapete hätten die Kläger die Kosten zu tragen, greifen die Einwände nicht durch.
Die Schönheitsreparaturklausel ist, wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, unwirksam. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich nicht hinreichend deutlich, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. In § 17 des Mietvertrags heißt es: „Zu den Schönheitsreparaturen gehören: ..., das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen ...“. Dem Wortlaut nach bezieht sich die Formulierung „von innen“ nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster. Anders als die Beklagte meint, stimmt die Vertragsklausel zudem bereits sprachlich nicht mit § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV („das Streichen ... der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“) überein.
Soweit die Beklagte geltend macht, hinsichtlich der Tapete im Wohnzimmer bestehe kein Instandsetzungsanspruch der Kläger, da die Wand vor einem Neuanstrich nicht wieder habe tapeziert werden sollen, fehlte es bereits an hinreichend substantiiertem Vortrag zu einer entsprechenden Vereinbarung. Zudem ist der Vortrag hierzu widersprüchlich. So ist mit Schriftsatz vom 15.01.2020 noch vorgetragen worden, die Beklagtenseite sei aufgrund des langen Zeitablaufs davon ausgegangen, dass die Kläger mit dem Zustand einverstanden seien, insbesondere weil auch im Souterrain mittlerweile die ehemals dort vorhandenen Raufasertapeten überwiegend entfernt worden seien; heutzutage entspreche eine Raufasertapete immer weniger dem Geschmack vieler Mieter, wesentlich moderner seien verputzte Wände. Mit Schriftsatz vom 27.03.2020 hat die Beklagte sodann vorgetragen, die Stelle, an der sich ehemals eine Raufasertapete befunden habe, sei mit der gleichen Farbe gestrichen, wie die umliegenden Wände, allerdings sei diese nach Beseitigung des Wasserschadens zuvor nicht tapeziert worden; dieser Umstand basiere auf einer zwischen den Parteien im Jahr 2014 getroffenen Absprache, wonach die Wand vor dem Neuanstrich nicht wieder habe tapeziert werden sollen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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