An diesen Voraussetzungen fehlt es, da Anhaltspunkte dafür fehlen, dass die mittels einer - hier aufgrund des erstinstanzlichen Prozessverhaltens der Klägerin unterbliebenen - Heranziehung des Strengbeweismittels eines Sachverständigengutachtens vorgenommene Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete unrichtiger ist als eine solche, die sich - zudem im Wege einer bloßen Schätzung - ausschließlich auf einen Mietspiegel stützt (vgl. BGH, Urt. v. 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76, beckonline Tz. 18 ff).
Sachverhalt
Ein Inkassodienstleister klagt auf Rückzahlung überzahlter Miete und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Grundlage ist die Behauptung, der Vermieter habe gegen § 556d BGB verstoßen, indem die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt. Das AG Berlin-Mitte (23.02.2023, 3 C 60/22) wies die Klage ab. Der Inkassodienstleister legte Berufung ein.
Die Kernfrage ist, ob die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hinreichend nachgewiesen wurde. Das Amtsgericht forderte die Einholung eines Sachverständigengutachtens, der Kläger lehnte dies ausdrücklich als "unlogisch" ab und verzichtete auf einen Beweisantritt. Das Amtsgericht konnte sich daher nicht ausreichend von der behaupteten Miethöhe überzeugen und verurteilte nicht.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Landgericht bestätigt: Die Beweislast für § 556d BGB trägt der Mieter bzw. der klagende Zessionar. Der Kläger ist beweisfällig geblieben, weil er die vom Gericht für notwendig erachtete Sachverständigeneinholung aktiv ablehnte. Die Amtsgerichte sind nicht verpflichtet, die ortsübliche Vergleichsmiete ausschließlich mittels Mietspiegel-Schätzung zu ermitteln; ein Sachverständigengutachten kann notwendig sein, um die erforderliche richterliche Überzeugung zu gewinnen.
Das LG ist an die negative Tatsachenfeststellung des AG gebunden (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zweifel liegen nicht vor, da nicht erkennbar ist, dass eine Mietspiegel-Schätzung "richtiger" wäre als ein Sachverständigengutachten. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist grundsätzlich geeignet, aber nicht ausnahmslos hinreichend. Die Klage wird mangels substantiierter Beweisführung abgewiesen.
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Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt: Beweislast für die ortsübliche Vergleichsmiete; Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens; Berliner Mietspiegel 2019; Beweismittelflucht in die zweite Instanz
1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.(Rn.3)
2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21, WuM 2023, 281).(Rn.3)
3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.(Rn.5)
4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu „richtigeren“ Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.(Rn.3)
5. Zum prozessualen Risiko einer „Beweismittelflucht“ in die zweite Instanz.(Rn.3)
1. Ist der klagende Inkassodienstleister zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete beweisfällig geblieben, weil er trotz erheblichen Bestreitens des beklagten Vermieters die vom Amtsgericht für erforderlich erachtete Einholung eines Sachverständigengutachtens ausdrücklich als „unlogisch“ abgelehnt und von einem Beweisantritt abgesehen hat, und hat sich das Amtsgericht deshalb außer Stande gesehen, die erforderliche richterliche Überzeugungsbildung von der in Streit stehenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter ausschließlicher Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2019 und ohne gesonderte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu gewinnen, ist das Berufungsgericht an die negative Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden.(Rn.3)
2. Zweifel liegen insofern nicht vor, da Anhaltspunkte dafür fehlen, dass die mittels einer - hier aufgrund des erstinstanzlichen Prozessverhaltens der Klägerin unterbliebenen - Heranziehung des Strengbeweismittels eines Sachverständigengutachtens vorgenommene Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete unrichtiger ist als eine solche, die sich - zudem im Wege einer bloßen Schätzung - ausschließlich auf einen Mietspiegel stützt.(Rn.5)
Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 23. Februar 2023, 3 C 60/22 nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 23. Mai 2023, 67 S 87/23, Beschluss Tenor
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.
Die Berufung, die sich nur noch gegen die Abweisung der auf Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Klage richtet, ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.
Das Amtsgericht hat die Klage zutreffend abgewiesen, da die für Erstattungsansprüche nach § 556g Abs. 2 BGB sowie für Schadensersatzansprüche nach den § 280 ff. BGB konstitutiven Voraussetzungen des § 556d BGB nicht erfüllt sind.
Die vereinbarte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent. Zwar hat die Klägerin im ersten Rechtszug eine ortsübliche Vergleichsmiete behauptet, die im Falle ihrer Erweislichkeit den Tatbestand der §§ 556g Abs. 1 und 2, 556d Abs.1 BGB jedenfalls teilweise erfüllt hätte. Sie ist jedoch auf das erhebliche Bestreiten der beklagten Vermieterin beweisfällig geblieben, da sie die vom Amtsgericht für erforderlich erachtete Einholung eines Sachverständigengutachtens ausdrücklich als „unlogisch“ abgelehnt und von einem Beweisantritt abgesehen hat. Die Beweislast für die Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB oblag aber - nicht anders als im Falle einer vom Mieter selbst erhobenen Klage - der klagenden Inkassodienstleisterin (allg. Auffassung, vgl. nur Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. April 2023, § 556g Rz. 156 m.w.N.). Bei dieser Verfahrenslage war das Amtsgericht zur amtswegigen Einholung eines Sachverständigengutachtens weder berechtigt noch verpflichtet (vgl. BGH, Urt. v. 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719, beckonline Tz. 18 ff.). Es begegnet ebenfalls keinen Bedenken, dass das Amtsgericht sich außer Stande gesehen hat, die erforderliche richterliche Überzeugungsbildung von der in Streit stehenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter ausschließlicher Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2019 und ohne gesonderte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu gewinnen. Das entspricht auch der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Beschl. v. 24. Januar 2023 - VIII ZR 223/21, BeckRS 2023, 2206, beckonline Tz. 4).
An die negative Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Eine Bindung entfällt gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nur, soweit konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Zweifel im Sinne dieser Vorschrift liegen schon, aber gleichzeitig erst dann vor, wenn aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der neuerlichen Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 2. Juli 2013 - VI ZR 110/13, NJW 2014, 74, beckonline Tz. 7 m.w.N.).
An diesen Voraussetzungen fehlt es, da Anhaltspunkte dafür fehlen, dass die mittels einer - hier aufgrund des erstinstanzlichen Prozessverhaltens der Klägerin unterbliebenen - Heranziehung des Strengbeweismittels eines Sachverständigengutachtens vorgenommene Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete unrichtiger ist als eine solche, die sich - zudem im Wege einer bloßen Schätzung - ausschließlich auf einen Mietspiegel stützt (vgl. BGH, Urt. v. 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76, beckonline Tz. 18 ff). Allerdings wäre eine der Klägerin günstigere Beurteilung selbst für den Fall ungerechtfertigt, dass die Kammer einer Bindung nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht unterliegen sollte. Denn die erforderliche richterliche Überzeugungsbildung über die tatsächliche Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete ließe sich hier wegen der von der beklagten Vermieterin erhobenen Einwände unter ausschließlicher Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens für die Kammer ohnehin nicht gewinnen, auch wenn sie den Berliner Mietspiegel 2019 grundsätzlich als taugliches Instrument zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete erachtet (vgl. Kammer, Vorlagebeschl. an den Gerichtshof der Europäischen Union, Beschl. v. 2. Juni 2022 - 67 S 259/21, BeckRS 2022, 12182 Tz. 32).
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.
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