Der Berliner Mietspiegel 2019 ist hier anwendbar. Eine Einschränkung für Maisonette-Wohnungen ist weder vorgesehen noch angezeigt. Soweit – wie hier – die Dachgeschosswohnung, häufig - der Kammer aufgrund der Sonderzuständigkeit für Wohnraummietsachen gerichtsbekannt - als Maisonette-Wohnung nachträglich durch Ausbau und Erweiterung des bestehenden Gebäudes errichtet wurde, wird dem über die Zuordnung zu einer jüngeren Baualtersklasse Rechnung getragen.
Sachverhalt
Die Klägerin mietet seit Juni 2017 eine 85,83 qm große Maisonette-Wohnung im 5. OG (Dachgeschoss) in Berlin-Neukölln an und zahlt eine Staffelmiete. Sie fordert Rückzahlung überzahlter Miete für Mai bis November 2019 in Höhe von 2.884,68 € und Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Streitpunkt ist die korrekte Baualtersklasse der Wohnung und die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2019. Das AG Neukölln gab der Klägerin teilweise Recht. Die Beklagte beruft sich darauf, dass die Wohnung erst 2003 im Dachgeschoss errichtet wurde und als luxuriöse Maisonette-Wohnung von der Mietspiegelvermutung ausgenommen sein sollte.
Aus den Entscheidungsgründen
Das LG Berlin korrigiert die Baualtersklassifizierung: Basierend auf Einsicht der Bauakten wurde die Wohnung 1993 (nicht 2003) durch Dachgeschossausbau errichtet und ist daher entsprechend einzuordnen (Rn. 11). Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ohne Einschränkung anwendbar; Maisonette-Wohnungen werden nicht ausgenommen, sondern durch die Zuordnung zur richtigeren Baualtersklasse abgebildet (Rn. 12). Die vermeintliche Luxusausstattung (Dachterrasse, Einbauküche, Badausstattung) stellt sich bei Würdigung der Fotos als durchschnittlich dar; die Treppe ist kein reiner Vorteil (Rn. 13). Unter Abwägung der wohnwerterhöhenden (Bad, Küche, Wohnumfeld, Fahrradraum) und wohnwertmindernden Merkmale (kein Keller, 5. OG ohne Aufzug) ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,23 €/qm, somit 776,76 €/Monat (Rn. 22-23).
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Rückzahlungsansprüche des Wohnraummieters wegen Mietpreisüberhöhung in Berlin: Anwendbarer Berliner Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine im Jahr 1993 errichtete Maisonette-Wohnung
Der Berliner Mietspiegel 2019 ist anwendbar. Eine Einschränkung für Maisonette-Wohnungen ist weder vorgesehen noch angezeigt. Soweit die Dachgeschosswohnung, häufig als Maisonette-Wohnung nachträglich durch Ausbau und Erweiterung des bestehenden Gebäudes errichtet wurde, wird dem über die Zuordnung zu einer jüngeren Baualtersklasse Rechnung getragen. Die Beschaffenheitsmerkmale der Wohnung werden im Rahmen der Orientierungshilfe als wohnwerterhöhend oder wohnwortmindernd berücksichtigt.(Rn.12)
Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 9. Juli 2020, 7 C 460/19
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 9. Juli 2020 - 7 C 460/19 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.884,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 21. Januar 2020 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die monatliche Nettokaltmiete für die von der Klägerin in der F.straße XX, (…) Berlin, VH, 5. OG gelegene 3-Zimmer-Wohnung für die Zeit von Mai 2019 bis einschließlich Mai 2020 einen Betrag in Höhe von 776,76 € nicht übersteigt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 25 % und die Beklagte zu 75 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Mai bis November 2019 in Höhe von 2.884,68 €, §§ 556g Abs. 2 (aF), 556d Abs. 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28. April 2015.
Die im Mietvertrag der Parteien vom 9. Mai 2017 (Mietbeginn: 1. Juni 2017) ausgewiesene Staffelmiete für die Wohnung mit einer Größe von 85,83 qm überschreitet die nach § 556d BGB höchst zulässige Miete im Monat Mai 2019 um 363,24 €, in den weiteren hier gegenständlichen Monaten Juni bis November 2019 um monatlich 420,24 €.
a) Die Wohnung ist – für die hier geltend gemachten Rückzahlungsansprüche nach § 557a Abs. 4 BGB - in das Mietspiegelfeld G 7 des Berliner Mietspiegels 2019 (Stichtag 1. September 2018) einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 6,23 €/qm bis 8,59 €/qm und einen Mittelwert von 7,72 €/qm ausweist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt unter Berücksichtigung der Spanneneinordnung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 8,23 €/qm.
aa) Der Vortrag der Beklagten zur Einordnung in eine spätere Baualtersklasse war zu berücksichtigen, denn die Voraussetzungen des § 296 ZPO lagen nicht vor. Die Beklagte hat – zwar in Widerspruch zu den Angaben im Mietvertrag, wonach die Wohnung sich in einem Altbau befinde – bereits in der Klageerwiderung vorgetragen, dass die im Dachgeschoss gelegene Wohnung erst im Jahr 2003 errichtet worden sei. Nachdem die Klägerin diesen Vortrag bestritten hat, hat die Beklagte ihren Vortrag substanziiert und einen Schlußabnahmeschein vorgelegt, der die Errichtung der Wohnung im Dachgeschoss möglich erscheinen lässt.
Die Replik der Klägerin auf die Klageerwiderung hat das Amtsgericht der Beklagten ohne Fristsetzung übersandt; die Voraussetzungen des § 296 Abs. 1 ZPO lagen daher nicht vor.
Auch auf § 296 Abs. 2 ZPO konnte das Amtsgericht die Zurückweisung des Vortrags nicht stützen. Zwar hat die Beklagte den Schlussabnahmeschein erst mit Schriftsatz vom 8. Juli 2020 vor dem Termin am 9. Juli 2020 an das Gericht und die Gegenseite übersandt, damit nicht rechtzeitig im Sinne der §§ 282, 132 ZPO.
Die Zulassung des Verteidigungsmittels hätte den Rechtsstreit jedoch nicht verzögert, denn auch bei rechtzeitiger Einreichung des Schriftsatzes mit dem Schlussabnahmeschein hätte das Amtsgericht die daraufhin erforderliche Einsichtnahme in die Bauakten nicht zum Termin veranlassen und vornehmen können.
Nachdem die Kammer die Bauakten zum Geschäftzeichen II/c-1 vom Bezirksamt Neukölln, Abteilung Bau- und Wohnungswesen beigezogen und eingesehen, den Parteien die Möglichkeit ebenfalls eingeräumt hat, ist sie davon überzeugt, dass die hier gegenständliche Wohnung – wie von der Beklagten vorgetragen – im Jahr 1993 im Wege des Dachgeschossausbaus erstmals errichtet und bezugsfertig wurde. Nach Ziff. 6.4 ist das Jahr 1993 der Einordnung in die Mietspiegeltabelle zugrunde zu legen.
bb) Der Berliner Mietspiegel 2019 ist hier anwendbar. Eine Einschränkung für Maisonette-Wohnungen ist weder vorgesehen noch angezeigt. Soweit – wie hier – die Dachgeschosswohnung, häufig - der Kammer aufgrund der Sonderzuständigkeit für Wohnraummietsachen gerichtsbekannt - als Maisonette-Wohnung nachträglich durch Ausbau und Erweiterung des bestehenden Gebäudes errichtet wurde, wird dem über die Zuordnung zu einer jüngeren Baualtersklasse Rechnung getragen.
Soweit die Beklagte meint, die Indizwirkung des Mietspiegels sei hier erschüttert, weil die Wohnung außergewöhnlich luxuriös sei, trägt ihre Argumentation nicht. Maisonette-Wohnungen verfügen stets zumindest über eine Treppe, weil anders ein Erreichen der zweiten Ebene nicht denkbar ist. Es handelt sich bei dem Umstand, dass ein Teil der Wohnung (nur) über eine Treppe erreicht werden kann, auch keinesfalls ausschließlich um einen Vorteil, sondern zugleich einen Nachteil, der die Wohnung für einen Teil potenzieller Mieter unattraktiv macht. Die Dachterrasse ist groß und geräumig, was die Orientierungshilfe als wohnwerterhöhend abbildet. Der Steinbelag der Terrasse ist – ausweislich der Fotos - keinesfalls luxuriös, zeichnet sich insbesondere aufgrund seiner Beschaffenheit – anders als andere Beläge - nicht durch einen besonderen Nutzungskomfort aus. Er ist zudem unansehnlich. Das Vorhandensein einer Einbauküche mit den üblichen Elektrogeräten wertet die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ebenfalls als wohnwerterhöhend. Ausweislich der Fotos handelt es sich weder um besonders hochwertige Geräte noch besonders hochwertige Möbel. Die Qualität ist durchschnittlich. Ebenso verhält es sich mit der Badausstattung. Die Fliesen, das Waschbecken, die Einhebelmischbatterie und die Badewanne sind von durchschnittlicher Qualität. Das Wohnumfeld, das offenkundig auch die anderen Wohnungen des Gebäudes betrifft, wird – wenn es wie hier auch von der Klägerin unstreitig zugrunde gelegt – aufwändig gestaltet ist, im Rahmen der Orientierungshilfe als wohnwerterhöhendes Merkmal genannt. Besonderheiten ergeben sich nicht. Ebenso verhält es sich mit dem Treppenhaus.
b) Die Ausstattungen und das Wohnumfeld nach den in den Merkmalgruppe 1 (Bad), 3 (Wohnung) und 5 (Wohnumfeld) zusammengefassten Kriterien hat die Klägerin als den Wohnwert erhöhend unstreitig gestellt.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) wirkt ebenfalls wohnwerterhöhend.
Die Wohnung ist mit Ceran-Herd und einem Kühlschrank ausgestattet. Soweit die Klägerin geltend macht, dass der Backofen und der Kühlschrank defekt sind bzw. waren, stehen ihr Mietminderungs- und Instandsetzungsansprüche zu. Die Geräte werden schon dem Wortlaut nach nicht von Ziff. 6 des Mietvertrages erfasst; es handelt sich dabei nicht um Küchenschränke. Soweit die Beklagte in dem von ihr verwendeten Formularmietvertrag einen (generellen) Verzicht auf Mietminderungsansprüche vorsieht, stehen der Wirksamkeit der Regelung §§ 307, 536 Abs. 4 BGB entgegen. Die Regelung ist schlicht unwirksam.
Ob die Beklagte sich auf das Vorhandensein der Einbauküche berufen kann, wenn sie formularvertraglich vorgibt, dass diese nicht Bestandteil der Mietsache ist, um sich von Instandsetzungsansprüchen freizuzeichnen, muss hier nicht entschieden werden.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) wirkt wohnwertmindernd. Der Klägerin steht kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Zudem liegt die Wohnung im 5. Obergeschoss ohne Aufzug.
Wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist der Fahrradabstellraum, der unstreitig den Kriterien in der Beschreibung der Orientierungshilfe entspricht.
Zutreffend verweist die Klägerin darauf, dass der zum Beleg des von der Beklagten behaupteten wohnwerterhöhenden Energieverbrauchskennwertes vorgelegte Energieausweis unbrauchbar ist, weil das Gebäude ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Heizkostenabrechnung mit Fernwärme versorgt wird.
Die Fehlerhaftigkeit des Energieausweises und in der Folge des diesbezüglichen Vortrags der Beklagten geht zu ihren Lasten, denn sie trägt die Darlegungs- und Beweislast für wohnwerterhöhende Merkmale, so wie umgekehrt die Klägerin als Mieterin für wohnwertmindernde Merkmale.
Den vier wohnwerterhöhend wirkenden Merkmalgruppen steht eine wohnwertmindernd zu berücksichtigende gegenüber. Dies führt zur Erhöhung des im Tabellenfeld G7 angegebenen Mittelwertes um 60 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert (7,72 €/qm + 3 x 0,17 €/qm = 8,23 €/qm).
Die höchst zulässige Miete beträgt danach 9,05 €/qm, multipliziert mit der Wohnfläche von 85,83 qm 776,76 €.
Da diese Miete die Vormiete übersteigt, geht der Einwand der Beklagten nach § 556e Abs. 1 BGB ins Leere.
c) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
2. Aus den vorstehenden Feststellungen folgt der Anspruch der Klägerin auf die Feststellung, dass die monatliche Nettokaltmiete den Betrag von 776,76 € nicht übersteigt. Die abweichend im Mietvertrag ausgewiesenen Nettokaltmieten sind hinsichtlich des übersteigenden Betrages als Vereinbarung kraft Gesetzes unwirksam, §§ 556g Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
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