BGH VIII ZR 376/13
§ 535§ 549§ 578
Original-Urteil ↗Volltext anzeigen
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 376/13
Verkündet am:
9. Juli 2014
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 535, § 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2
a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwin-
gend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere
Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nut-
zungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung
von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist
maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter
beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.
b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur
Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch
die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rück-
schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags-
schwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR
60/85, NJW-RR 1986, 877).
c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen
Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von
der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortfüh-
rung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).
BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 - KG Berlin
LG Berlin
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen
Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats
des Kammergerichts vom 12. August 2013 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird auf den im Berufungsverfahren hilfsweise
gestellten Antrag der Kläger - unter Aufhebung des Urteils des
Landgerichts Berlin vom 30. November 2012 - an das sachlich und
örtlich zuständige Amtsgericht Wedding verwiesen.
Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des
Revisionsverfahrens wird das Amtsgericht Wedding zu entschei-
den haben.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in
Berlin mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwe-
cken und - soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind - zum Betrieb einer
Hypnosepraxis. Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwen-
dung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars
des R. -Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines
Hauses" geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf un-
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bestimmte Zeit läuft und die "Nettokaltmiete" 1.750 € beträgt. § 19 Ziffer 3 des
Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die
Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß - vorbehaltlich
einer erforderlichen behördlichen Genehmigung - gestattet ist. In der maschi-
nenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem:
"Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre frei-
berufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis."
Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des
Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nut-
zen zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben
vom 20. Februar 2012 erneut - mit Wirkung zum 30. September 2012 - die
Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf
beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück.
Daraufhin haben die Kläger beim Landgericht Klage auf Räumung und
Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen
geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietver-
hältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb
der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom Vor-
liegen eines Wohnraummietverhältnisses aus.
Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis ein-
geordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachli-
chen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) als unzulässig abge-
wiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die
Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Wedding beantragt. Auf die
Berufung der Kläger hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abge-
ändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet und
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der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit ihrer vom Senat zugelas-
senen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht (KG, GE 2013, 1203) hat zur Begründung seiner
Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig, insbesondere sei
die Klage beim zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche
sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr. 2a GVG nicht eröff-
net gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf
Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das zwischen
den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum
30. September 2012 ausgesprochenen Kündigung vom 20. Februar 2012 - un-
ter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 BGB - ordnungsgemäß beendet wor-
den. Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum-, sondern
ein Gewerberaummietverhältnis. Ein - hier gegebenes - Mischmietverhältnis
unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Ver-
tragsabschluss überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder
dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Par-
teien nach Gewerberaummietrecht zu beurteilen.
Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden
Aufschlüsse darüber, ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vor-
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dergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen,
dass die Beklagten sowohl in dem Haus wohnten, als auch - im Erdgeschoss -
eine Hypnosepraxis betrieben. Dies sei zum einen der Erklärung in der Einlei-
tung des Mietvertrags: "Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen" und
zum anderen den Regelungen über die Einrichtung und den Betrieb einer Hyp-
nosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zum Mietver-
trag zu entnehmen.
Dass die Parteien das Formular Nr. 545 des R. -Verlages mit der Über-
schrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" gewählt hätten, spreche nicht
für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne
die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachten Formulars ein
Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutzte
Vertragsformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber
erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen
des § 573c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten
gerade nicht angekreuzt, dass das Haus "zur Benutzung als Wohnung" habe
vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausge-
wählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des R. -Verlags für Ge-
werberaum nicht auf ein komplettes Haus bezögen.
Für das Vorliegen eines insgesamt dem Wohnraummietrecht zu unter-
stellenden Mietverhältnis spreche - entgegen der Auffassung der Vorinstanz -
auch nicht der Umstand, dass die Parteien - wie in § 551 Abs. 1 BGB als
Höchstgrenze für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen - eine Kaution in drei-
facher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser
Höhe würden verbreitet auch in Gewerberaummietverhältnissen vereinbart.
Dass die Mieter nach § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinrepara-
turen und für die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf
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5 % der Jahresnettokaltmiete und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hätten, liefere
ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses. Auch
für Gewerberaummietverträge werde im Schrifttum verschiedentlich gefordert,
dass Kleinreparaturenklauseln eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen.
Das auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom
29. Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lasse
entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls nicht den Schluss zu, die
Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vornehm-
lichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einzel-
fall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrags bilden. Den Klägern als juristi-
schen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und Wi-
derspruchsberechtigung in einem Gewerberaummietverhältnis keine Rolle
spielten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstellt werden, dass
in einem Mischmietverhältnis, in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund
stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal teilweise gelte.
Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vor-
liegend der vertraglich vereinbarte Zweck, dass die Beklagten durch das Betrei-
ben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt be-
stritten. Es gelte gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig, dass die Anmietung
des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu versetzen,
durch die "freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Le-
bensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die
Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem "Fragebogen zur Woh-
nungsbewerbung" als ausgeübten Beruf ausschließlich "Hypnosetherapeut(in)"
angegeben hätten.
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Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR
60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem
Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungs-
art anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Dabei
seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und
deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen
Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergebe. Werde
einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Woh-
nung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in ers-
ter Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für
den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche
des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene. Denn die Kanz-
lei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Be-
rufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige,
um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die
Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine höhere Miete für
sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, son-
dern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete.
An dieser Rechtsprechung, der sich nicht nur der erkennende Beru-
fungssenat, sondern auch ein weiterer Senat des Kammergerichts und andere
Oberlandesgerichte angeschlossen hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuhal-
ten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere
nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus
Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise hö-
heren Gewerberaummieten - regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der Mie-
ter damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung
Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern unbenommen, dies
zum Ausdruck zu bringen.
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Gemessen an den beschriebenen Grundsätzen sei vorliegend von einem
Gewerberaummietverhältnis auszugehen. Da das als Praxisräume zu nutzende
Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblich zu
nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehe-
nen Fläche zurück.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru-
fungsgericht hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechts-
fehlerhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht
unterstellt und daher zu Unrecht die - entgegen § 23 Nr. 2a GVG nicht beim
Amtsgericht erhobene - Klage als zulässig erachtet.
1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen,
dass zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis begründet
worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht
angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch
einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen
Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwe-
cken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tä-
tigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitli-
che Miete zu zahlen ist.
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Misch-
mietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend
entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige
Räume" einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietver-
hältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetz-
liche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von
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sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549
BGB einerseits und § 578 Abs. 2 BGB andererseits), sondern auch für das Pro-
zessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es
sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder
nicht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG ande-
rerseits).
a) Gemäß § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den
Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem
Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs
ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhält-
nisse zugrunde liegen, ist dagegen - je nach Höhe des Streitwerts - entweder
das Amtsgericht oder das Landgericht sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71
Abs. 1 GVG).
b) Der Begriff des Wohnraummietverhältnisses in § 23 Nr. 2a GVG
knüpft an die Vorgängerregelung des § 29a Abs. 1 ZPO in der bis zum 1. März
1993 geltenden Fassung an (vgl. BT-Drucks. 12/3832, S. 43). Diese Vorschrift,
die bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen eine ausschließliche
sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang
dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts, das Verfahren möglichst am
Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere
Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach- und Ortsnähe des zu-
ständigen Gerichts herzustellen (BGH, Beschlüsse vom 11. Januar 1984
- VIII ARZ 6/83, BGHZ 89, 275, 281 f.; vom 16. Dezember 2003 - X ARZ
270/03, BGHZ 157, 220, 222). Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom
11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) wurde die bislang in § 29a ZPO aF geregelte
ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts bei Streitigkeiten aus
Wohnraummietverhältnissen aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a GVG
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verankert (BT-Drucks. 12/3832, S. 43), während die weiterhin von § 29a ZPO
erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse
und auf Pachtverhältnisse ausgedehnt wurde. Dem lag die Zielsetzung zugrun-
de, bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit Abgrenzungsschwierigkei-
ten bei Mischmietverhältnissen sowie zwischen Miet- und Pachtverhältnissen zu
vermeiden (BT-Drucks. 12/1217, S. 22). Die im Gesetzesentwurf des Bundes-
rats aus denselben Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen Zu-
ständigkeit des Amtsgerichts (BT-Drucks. 12/1217, S. 22, 45 f.) fand im Rechts-
ausschuss dagegen keine Zustimmung (BT-Drucks. 12/3832, S. 38, 42 f.), so
dass sich die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen Zu-
ständigkeit weiterhin stellen.
c) Der Begriff des Wohnraums in § 29a ZPO in der bis zum 1. März 1993
geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981,
1377 unter 2 a; vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83,
BGHZ 89 aaO S. 280; OLG Hamm, ZMR 1986, 11). Danach ist für die Einord-
nung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnut-
zung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (Senatsurteile
vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, WM 1979, 148 unter 2 a; vom
11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, aaO unter 2 b cc; vom 13. Februar 1985
- VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ
135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11;
OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN).
An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung
von Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen entwickelten Grundsätze
für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung
der bisher in § 29a ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche
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sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten aus Wohnraummiet-
verhältnissen in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a GVG nichts ge-
ändert. Denn die Einfügung dieser Zuständigkeitsregelung in das Gerichtsver-
fassungsgesetz beruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf systematischen
Gründen; eine inhaltliche Änderung war - von redaktionellen Angleichungen und
dem Wegfall der in § 29a Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietver-
hältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen - nicht gewollt (vgl. BT-
Drucks. 12/1217, S. 45; 12/3832, S. 43). Danach ist die ausschließliche sachli-
che Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) stets dann eröffnet,
wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über
Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind.
Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder
ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche Zu-
ständigkeit, sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (so-
genannte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen Zu-
ständigkeit - anders als für die Begründetheit der Klage - unerheblich, ob die für
die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder
bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des
Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten
Tatsachen ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93,
BGHZ 124, 237, 240 f.; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2006, 206; jeweils
mwN).
d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum- und Ge-
schäftsraummiete gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach
§ 23 Nr. 2a GVG (und früher nach § 29a ZPO aF) vorzunehmende Einordnung
eines Mischmietverhältnisses entsprechend. Auch hier ist auf die für das mate-
rielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch OLG München, ZMR
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2010, 962; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12,
juris Rn. 29; LG Berlin, MM 2002, 383 [jeweils zu § 23 Nr. 2a GVG]; OLG
Hamm, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 1988, 414 mwN [jeweils zu § 29a ZPO aF]).
Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entwe-
der als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über an-
dere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn
eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Be-
standteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nut-
zungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewoll-
ten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider (OLG Schleswig, NJW 1983, 49,
51; OLG Stuttgart, aaO; OLG Hamm, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Okto-
ber 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grund-
stücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]).
Auf die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 BGB) erforderliche
Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder
Geschäftsraummiete kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht - wie ein Teil
der Instanzgerichte meint (AG Fürth (Bayern), WuM 2001, 599, 601 [zu § 23
Nr. 2a GVG]; vgl. auch LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f. und NJW-RR 1989,
403 ff.; LG Flensburg, MDR 1981, 57 f; jeweils mwN [zu § 29a ZPO aF]) - mit
der Erwägung verzichtet werden, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit
der Amtsgerichte sei bei Mischmietverhältnissen schon deswegen eröffnet, weil
sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschlössen. Denn eine solche allum-
fassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei Mischmietverhältnissen
ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines
Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin gelten-
den Fassung des § 29a ZPO aF zur Bestimmung der örtlichen und sachlichen
Zuständigkeit bei Mischmietverhältnissen eine Abgrenzung zwischen Wohn-
raum- und Gewerberaummietverhältnissen zu erfolgen hatte (BT-Drucks.
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12/1217, S. 22). Den damit verbundenen "Abgrenzungsschwierigkeiten bei
Mischmietverhältnissen (Geschäfts- und Wohnraum)" wollte der Gesetzesent-
wurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts
sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT-
Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom
Rechtsausschuss geäußerten Bedenken gegen eine weit gefasste sachliche
Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT-Drucks. 12/3238, S. 38, 42 f.) jedoch nur
bei der örtlichen Zuständigkeit (§ 29a Abs. 1 ZPO), so dass bei Mischmietver-
hältnissen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer Einordnung in die
Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt.
e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn-
raum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischver-
trägen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN;
vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; OLG Hamm,
aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom
30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November
1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-
RR 1986, 877 unter 3 c cc; OLG Schleswig, aaO S. 49 f.; OLG Hamm, aaO;
OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karls-
ruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG
Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21; OLG München, aaO; OLG Saar-
brücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils
mwN; aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.). Diesen Grundsatz
hat das Berufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt,
dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs- und
Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien ge-
schlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen
Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet.
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3. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen
das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzung verneint
und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken stel-
le den vorherrschenden Vertragszweck dar.
a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der
Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgren-
zung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. Novem-
ber 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO;
OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck ab-
zustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Überwiegt
danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht
die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter
haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April
- VIII ZR 60/85, aaO).
b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien ab-
geschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von
einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sind
dem Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen.
aa) Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund
steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen
zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver-
tragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düssel-
dorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor-
stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll
und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008,
1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM
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2012, 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Ver-
tragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85,
aaO).
bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vor-
herrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des
Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).
Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nut-
zungsschwerpunkts wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig
auf Indizien zurückgreifen müssen.
(1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt
der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch
zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird,
durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rück-
schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags-
schwerpunkt zu.
(a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR
60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur
Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im All-
gemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen
Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den
Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als
die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die
Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die
Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu be-
streiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter kön-
ne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht
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- 16 -
ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der An-
waltskanzlei des Mieters vermiete. Die Größe der vermieteten Flächen spiele
nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als
Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die Fläche, die zur Nutzung als
Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung ste-
henden nur eine geringe Bedeutung zukomme.
(b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der
Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil
vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest. Das Bestrei-
ten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines ge-
werblichen Nutzungsschwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste Formulie-
rung im Senatsurteil vom 16. April 1986 ("im Allgemeinen") von den Instanzge-
richten und vom Schrifttum als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst
worden (vgl. KG, GE 1995, 1205 f.; OLG Köln, ZMR 2001, 963, 965;
OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Saarbrücken, aaO; LG Frankfurt am
Main, aaO Rn. 30 f.; LG Hamburg, WuM 1993, 36; Staudinger/Emmerich, BGB,
Neubearb. 2011, Vorbem. zu § 535 Rn. 28; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl.,
§ 549 Rn. 6; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; Schmidt-
Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 - 557b BGB Rn. 25;
BeckOK-BGB/Ehlert, Stand: 1. Mai 2014, § 549 Rn. 10 mwN). Dieser Gesichts-
punkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar (LG Köln,
WuM 1988, 313, 314 f.; LG Berlin, WuM 1988, 22; AG Fürth (Bayern), aaO;
Bühler, ZMR 2010, 897, 908 ff.; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rn. 22
mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 109 mwN).
(c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis
die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, be-
steht nicht (vgl. LG Köln, aaO; LG Berlin, aaO; AG Fürth (Bayern), aaO; Sternel,
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- 17 -
Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 13; Bühler, aaO; MünchKommBGB/Häublein,
aaO). Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell
hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit
der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstel-
lungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesell-
schaft zukommt, in Einklang bringen.
Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter die Verwirklichung
seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Die Wohnung ist für je-
dermann regelmäßig der Mittelpunkt der privaten Existenz (BVerfG, NJW 1993,
2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le-
bensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner
Persönlichkeit angewiesen (BVerfG, aaO). Im Falle der Anmietung von Wohn-
raum erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise
dem Sacheigentum zukommen, und stellt daher eine privatrechtliche Position
dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt (BVerfG, aaO S. 2035 f.; vgl.
auch BVerfG, WuM 2011, 355, 356 f.). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte,
die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um die Kraft und Energie für die Aus-
übung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können (Bühler, aaO S. 909 mwN).
Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei
Mischmietverhältnissen generell überwiegt. Umgekehrt lässt sich auch kein Er-
fahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang
vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat (Bühler, aaO
S. 910 f.).
(2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden
Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äu-
ßerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für
den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Ver-
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- 18 -
wendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder
Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht (OLG Ham-
burg, ZMR 1995, 120, 121; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; OLG Stuttgart,
MDR 2008, 1091; OLG Celle, ZMR 1999, 469, 470; LG Berlin, aaO; Er-
man/Lützenkirchen, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO Rn. VI 12).
Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (KG, ZMR
2010, 956, 957; OLG München, OLGR München 2003, 82; ZMR 2007, 119,
120; OLG Celle, aaO; LG Hamburg, WuM 1988, 406; LG Berlin, aaO) oder
- unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift
Bedeutung gewinnen (vgl. KG, aaO; OLG München, ZMR 1995, 295, 296; OLG
Düsseldorf, NZM 2002, 739, 740; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668 und
OLG Köln, Urteil vom 21. Juni 2005 - 22 U 8/05, juris Rn. 9 einerseits und OLG
Stuttgart, aaO; OLG München, ZMR 2010, 962 andererseits), sondern auch der
Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaum-
nutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen [vgl. OLG
Köln, ZMR 2001, 963; OLG Saarbrücken, Urteil vom 21. Juni 2012 - 8 U
451/11, juris Rn. 23, insoweit in MDR 2012, 1335 nicht abgedruckt; Münch-
KommBGB/Häublein, aaO]).
Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbli-
che/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke
bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR
60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401; KG aaO; OLG Düsseldorf, GE
2006, 647 mwN; OLG Schleswig, aaO; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002,
383; LG München, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20;
MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN;
Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Entsprechendes gilt - falls die Miete für die ver-
schiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Ge-
samtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2006,
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- 19 -
647; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, WuM 1988, 22; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 101 f.; MünchKommBGB/Häublein, aaO;
Staudinger/Emmerich, aaO mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO), wobei aller-
dings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere
Miete entrichtet wird (LG Köln, MDR 1988, 1061; MünchKommBGB/Häublein,
aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können
gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang
einer Nutzungsart zulassen (OLG Saarbrücken, aaO Rn. 24; OLG Hamm, aaO
S. 12; LG München, aaO; Bühler, aaO S. 916). Ein Indiz für das Überwiegen
eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertrags-
schlusses (OLG München, ZMR 1995, 295, 296) oder aus einem nachträgli-
chen Verhalten der Parteien - soweit dieses Rückschlüsse auf den überein-
stimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt - ergeben (OLG Karlsruhe,
aaO). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem
Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien
vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Par-
teiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten.
(3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der
gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit
beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete
auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; LG Frankfurt am Main, aaO
Rn.
51;
LG
Berlin,
MM
1990,
347;
LG
Hamburg,
aaO;
Münch-
KommBGB/Häublein,
aaO;
MünchKommBGB/Bieber,
aaO;
Staudinger/
Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a;
Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen
im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Denn ansonsten wür-
den die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonder-
regelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des
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- 20 -
Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zustän-
digkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen.
cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete
Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986
(VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die
Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdge-
schossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und
hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig er-
achtet. Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft.
(1) Bei der im Streitfall erfolgten Übereinkunft der Parteien über die ver-
traglichen Nutzungszwecke und ihres Schwerpunkts handelt es sich - was der
Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht
kommen - um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht entgegen, dass die
Parteien den Vertrag unter Verwendung eines Vertragsformulars geschlossen
haben. Denn die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzwe-
cken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als ge-
sonderte Abrede individuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie An-
lage zum Mietvertrag).
Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom Re-
visionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff
vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Er-
fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Aus-
legungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom
21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 26. Oktober 2009
- II ZR 222/08, WM 2009, 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW
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2013, 2417 Rn. 16). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die
Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand.
(2) Das Berufungsgericht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in
der Geschäftsraummiete gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei Ver-
tragsschluss gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossräu-
men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdienten. Es hat damit
- wie oben (unter II 3 b bb (1)) ausgeführt - ein Kriterium zugrunde gelegt, das
für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist.
Außerdem hat es die Aspekte des Streitfalles, die für einen Schwerpunkt in der
Wohnraummiete sprechen, - in Abweichung vom Urteil des Landgerichts -
durchweg für unergiebig gehalten und dabei den Inhalt der getroffenen Verein-
barungen nicht vollständig ausgeschöpft.
(3) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls
liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietver-
hältnisses auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann der Senat selbst vor-
nehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen.
(a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sprechen vorliegend vor
allem der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen.
Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene Miet-
vertragsformular Nr. 545 des R. -Verlags ("Vertrag für die Vermietung eines
Hauses") und nicht die vom R. -Verlag ebenfalls angebotenen Formulare über
die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein
belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorherr-
schend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Formulars kann - wie
das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch deswegen erfolgt sein,
weil der R. -Verlag für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 an-
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- 22 -
bietet. Hinzu kommt jedoch - und dies ist letztlich maßgebend -, dass nahezu
alle in der Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der un-
ter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Ein-
richtung einer Hypnosepraxis an typischerweise für Wohnraummietverhältnisse
vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind.
Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis
wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der An-
mietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel - wie dies auch
handelsübliche Gewerberaummietvertragsformulare vorsehen - ein befristeter
Mietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters abgeschlossen, um diesem
einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des
Vermieters) zu gewähren und ihm andererseits die Möglichkeit zu eröffnen, im
Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer Zeit auf-
lösen zu können.
Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass
die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis in dem umfangreichen Vertrags-
formular nicht - insbesondere nicht an exponierter Stelle - als vereinbarter Ver-
tragszweck aufgeführt worden ist, sondern nur zum Schluss in einem einzigen
Satz (§ 19 Abs. 3) erwähnt wird und auch dort nur die Rede davon ist, dass
"den Mietern (…) die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen des EG
vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet" wird. Die-
se Formulierung korrespondiert - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt
hat - mit § 7 des Mietvertrags, der eine von der Wohnnutzung abweichende
Nutzung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch in der An-
lage zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfasst, finden sich nur
zwei Sätze zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis ("Die Mieter
nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit
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- 23 -
im Rahmen einer Hypnosepraxis"; "Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene
Kosten […] ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubrin-
gen"). Weitere gesonderte Regelungen zur Nutzung des Hauses zu freiberufli-
chen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden Schrift-
stücken nicht enthalten.
Gegen einen auf der Geschäftsraummiete liegenden Schwerpunkt des
Vertrags spricht auch, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt
worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freibe-
ruflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzsteu-
erpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien für ein Überwiegen der Wohn-
raummiete sind - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - die Regelun-
gen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen
Höchstgrenze des § 551 BGB ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung.
Die Parteien haben auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der
auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen.
(b) Das Verhältnis der auf die jeweiligen Nutzungszwecke entfallenden
Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen
Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen
des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinba-
rungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit
die Revisionserwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten
im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Oberge-
schoss oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt,
ist dies aus Rechtsgründen unerheblich. Denn für die rechtliche Einordnung
eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck
überwiegt, ist - sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist - ausschließlich auf
den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Jede andere Sichtweise
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- 24 -
würde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von
dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des
Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abhinge. Im Streitfall ist
nicht davon auszugehen, dass die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietver-
trags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die
Revisionserwiderung erwägt zwar eine von der Vertragsurkunde abweichende
beiderseitige Übereinkunft beziehungsweise eine konkludente Vertragsände-
rung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstan-
zen auf, aus dem ein Zustandekommen entsprechender Vereinbarungen abzu-
leiten wäre.
(c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung
das Verhalten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ("Fragebogen zur
Wohnungsbewerbung") und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge-
stütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigungs-
schreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es sich hierbei - wie das Berufungs-
gericht richtig gesehen hat - um ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das
aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietver-
hältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt.
III.
Nach alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der
Sache enthalten müssen. Das angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von
den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281
Abs. 1 ZPO - unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des
Landgerichts - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding zu
51
52
- 25 -
verweisen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1953 - II ZR 127/52, BGHZ 10, 155, 163;
vom 23. Februar 1955 - VI ZR 28/54, BGHZ 16, 339, 345; BGH, Beschluss vom
15. Juni 1988 - I ARZ 331/88, NJW-RR 1988, 1405 unter [II]; jeweils mwN).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2012 - 12 O 268/12 -
KG Berlin, Entscheidung vom 12.08.2013 - 8 U 3/13 -