§ 570b BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 51/14 Verkündet am: 21. Januar 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwi- schen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniser- langung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534). BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 16. Januar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Hamburg. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damaligen Grundstückseigentümer R. M. am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M. auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Wohnungen erstmals Wohnungseigentum gebildet worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden; die Beklagte 1 - 3 - macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebil- det worden. Herr M. verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 2010 überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M. . Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilien- haus gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 € an die H. GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerungs- absicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die Käuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr. 5) gegen Zahlung eines Preises von 266.250 € zuzüglich circa 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die wei- teren sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vor- kaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Woh- nung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von 2 3 4 - 4 - (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Ge- samtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerich- tete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision ver- folgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des gel- tend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin über die be- absichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetz- liches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen an- teiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe. 5 6 7 8 - 5 - Die Klägerin mache vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gemäß § 280 Abs. 3, § 281 BGB geltend. Ein solcher könne dann bestehen, wenn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom Ver- mieter an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte sich die Höhe des Schadens nach dem Gesamtvermögensvergleich, bei dem die tat- sächliche Entwicklung und die im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen seien. Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorlie- gend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende Vorkaufs- recht nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten - mangels Zu- standekommen eines Kaufvertrags - kein (kauf-)vertraglicher Leistungsan- spruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre. Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsfä- higer Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt-)Käufer erfülle und dieser dann das Mietver- hältnis kündige. Werde die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, entstehe dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Par- teien des Kaufvertrags ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis verein- bart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend ma- 9 10 - 6 - chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen kön- nen, denn der Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin ge- mäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Woh- nung und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Be- klagte nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H. GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten. a) Der Verkauf der von der Klägerin angemieteten Wohnung an die H. GmbH begründete nach dem für das Revisionsverfahren maß- geblichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vor- kaufsrecht der Klägerin. aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war dessen Witwe als Alleinerbin in den mit der Klägerin bestehenden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nieß- 11 12 13 14 - 7 - brauchvorbehalt (§§ 1068, 1030 BGB) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05, NJW 2006, 51 Rn. 13). Erst mit dem Ableben der Nießbrauch- berechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermie- terin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 11). bb) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 - so die Darstellung der Beklagten - oder erst im Jahr 1996 - so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) - Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich, ebenso wie das Amtsgericht, zugunsten der Klägerin unterstellt, dass Woh- nungseigentum - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach Ab- schluss des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch für das Revisi- onsverfahren auszugehen. cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufs- rechts der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erstmals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst schenkweise an die Be- klagte übereignet worden war, hindert - anders als die Revisionserwiderung meint - die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Bei dem Verkauf der Wohnung an die H. GmbH han- delt es sich - ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1996 - um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senatsurteile vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG]; vom 29. März 2006 15 16 - 8 - - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF]) Erstverkauf. Denn der davor vollzogene Eigentumsübergang auf die Beklagte war nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 BGB nicht erfass- ten unentgeltlichen Übertragung erfolgt. Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkauf an einen Dritten - wie hier - eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vorkaufsver- pflichtete eine ihrem inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien- und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Interesse des Vermie- ters, die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen hat (BT-Drucks. 12/3013, S. 18). Dass ein Ausschluss des Vor- kaufsrechts auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung dem Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Revi- sionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszule- genden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon man- gels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Schenkungen des Vermieters an Familien- oder Haushaltsangehörige lö- sen danach einerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetztes Kaufge- schäft handelt. Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedach- te Familienangehörige die Wohnung später an einen Dritten verkauft, anders als die in § 471 BGB genannten Verkäufe im Wege der Zwangsvollstre- 17 18 - 9 - ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweit- verkauf handelt. b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin den Inhalt des mit dem Dritten geschlos- senen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Klä- gerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den rechts- fehlerfreien, im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts schuldhaft nicht nachgekommen. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbar- ten anteiligen Kaufpreis verneint. Es hat - dem Amtsgericht folgend - die Auf- fassung vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens sei - auch wenn die Klä- gerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache - nicht vom Schutz- zweck des § 577 BGB gedeckt. Werde - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht aus- geübt, liege ein erstattungspflichtiger Schaden des Mieters vor, wenn der Käu- fer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ausgleichspflichtigen Vermögensschaden dar. 19 20 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend er- kannt, dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ("Nichterfüllungsschaden") geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfehlerhaft nicht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgenom- menen Differenzierung zwischen ausgeübtem und nicht ausgeübtem Vorkaufs- recht nicht hinreichend beachtet, dass die Klägerin infolge der von der Beklag- ten unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis von dem Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als dieser Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend ge- gebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis keinen Unterschied machte, ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts einen Kaufvertrag zustande brachte und anschließend von der Beklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz aus- zugehen ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre, Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangte, oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklichung ihres Erfül- lungsinteresses sinnlosen Zwischenschritt der - nach den für die Revisions- instanz maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten - Ausübung des Vorkaufsrechts absah und sogleich Ersatz des entsprechenden Schadens begehrte. In beiden Fällen wäre das Erfüllungs- interesse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden. Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten das Vor- kaufsrecht der Klägerin nach § 577 BGB, also den Erwerb der Wohnung zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis, vereitelt hat. aa) Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der - durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 21 22 - 11 - Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) - Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorge- schriebenen Mitteilungspflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vor- kaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht aus- zuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN). Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz des vom Mitteilungspflichtigen auszuglei- chenden Schadens kann, sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). bb) So liegen die Dinge hier. Der Klägerin, die vor Abschluss des Kauf- vertrags zwischen der Beklagten und dem Dritten weder über Existenz und In- halt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das Be- stehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 BGB) unterrichtet worden war, stan- den lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden Schritte hätte aber zur Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Verei- telung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen. (1) Die Klägerin hätte an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufver- trags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 23 24 - 12 - Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) ausüben (vgl. OLG Celle, ZMR 2008, 119) und hierdurch mit der Beklagten einen zweiten Kaufver- trag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufver- trag zwischen Beklagter und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN). Diesen zweiten Kaufvertrag hätte die Be- klagte aber nicht mehr erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie das Eigen- tum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf den Käufer übertragen hatte. Der Eigentumswechsel war bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen worden. Daher hätte die Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgebli- chen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich Scha- densersatz statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Über- eignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner - wie hier - den Kaufgegenstand an einen Dritten übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon deswegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmög- lichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Ver- fügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 3). Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruchs- begründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die An- forderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu über- spannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die 25 - 13 - Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (2) Statt ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nachträglich noch auszu- üben, stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB geregelten miet- vertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ver- langen (vgl. BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, WuM 2003, 281 unter II 2 a aa, und V ZR 127/02, juris Rn. 21 f. [jeweils zur Haftung aus pVV]). Für diesen Schritt hat sie sich entschieden. Die Verletzung solcher Nebenpflichten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Insbesondere wird es Fälle ge- ben, in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht aus- wirkt, weil der Vorkaufsberechtigte noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache an den Dritten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 BGB von seiner Vorkaufsberechtigung) erlangt und durch die Aus- übung seines Vorkaufsrechts einen - noch erfüllbaren - Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichteten zustande bringen kann. Dieser muss dann entschei- den, welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der Kaufsache er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags, hat er dem Vorkaufsberechtigten wegen nach- träglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO un- ter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF]). 26 27 - 14 - Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fall- konstellation, bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anwe- sens an den Dritten erfolgte und bei der daher die Verletzung der Mitteilungs- pflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der un- terbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin - wie bereits ausgeführt - nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvertrag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit) mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen Nichterfüllung des zu- stande gekommenen Kaufvertrags hätte leisten müssen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt hätte, ihr Erfül- lungsinteresse durchzusetzen, ist hier die Ausübung dieses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinnloser Zwischenschritt zu werten. (3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die Ver- letzung der mietvertraglichen Nebenpflicht vereitelt worden ist, ist der aus der Verletzung der mietrechtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatzan- spruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). Der Ersatz des Erfül- lungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschie- denen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vor- kaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kauf- vertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfal- lenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten). 28 29 - 15 - Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klä- gerin beläuft sich der mit dem Grundstückserwerber vereinbarte anteilige Kauf- preis für die Wohnung (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB) auf 186.571 € und der Verkehrswert auf 266.250 €. Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie diesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzie- rung aufzuwendender Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der Woh- nung und des dazu gehörenden Miteigentumsanteils erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteils tritt nun der geldwerte Ausgleich der Wertdiffe- renz. (4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden. (a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mittei- lung des Inhalts des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleichzeitiger Belehrung über ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des Vorkaufs- verpflichteten stellen vertragliche Aufklärungspflichten dar, die dazu bestimmt sind, dem Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Ge- schäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO unter II 2 b bb). Bei Ver- letzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Ver- halten (BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO, und V ZR 127/02, aaO Rn. 28; jeweils mwN). Umstände, die diese Vermutung widerleg- ten, sind weder von der Revisionserwiderung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. (b) Ferner ist für die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem - bei rechtzeitiger Unter- 30 31 32 33 - 16 - richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründeten - Kaufvertrag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hätte erfüllen können. Das Beru- fungsgericht hat zwar insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Klägerin vorgetragen habe, sie wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und teil- weise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der Beklag- ten und dem Dritten ausgehandelten, anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden Kaufpreis zu entrichten. (5) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 BGB vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwi- schen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis (abzüglich erspar- ter Kosten) gerichteten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn - wie hier - das Vor- kaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu erset- zen. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB entgegen dem in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers. (a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der Er- satzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, be- reits im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher 34 35 - 17 - Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) geregelten Vorkaufsrechts, den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine Be- schränkung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf den Schaden entnommen, den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übereig- net worden war, einen Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz zwischen Ver- kehrswert und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen. Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechti- gung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn der Ver- käufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allge- meinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses bean- spruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet, gleichwohl aber das durch § 577 BGB gewährleistete Erfüllungsinte- resse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht, das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 BGB angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil. (aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des ge- setzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um- 36 37 - 18 - wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO). Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbeson- dere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Aus- übung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufver- trags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung eingeräumt wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten. Er hat damit gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, allein durch eine Erklä- rung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedin- gungen zustande zu bringen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat. (bb) Das Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkaufs- rechts wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vor- 38 39 - 19 - kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfängli- cher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht voll- zogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der Mitteilungs- verpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unter- richtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfolg- te Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn auch die Mitteilungspflichten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB dienen - wie bereits ausgeführt - dazu, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu be- gründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO mwN [zu § 510 BGB aF, heute § 469 BGB]). Er kann daher auch in diesen Fällen An- spruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung ha- ben (so auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 24; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 283 f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der Mie- ter die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weiter- veräußerung erwerben will (so AG Hamburg, WuM 1996, 477; Münch- KommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 58; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht ge- geben. III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung 40 - 20 - in Wohnungseigentum, zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu des- sen Höhe getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Dr. Milger, 04.02.2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 31.05.2013 - 920 C 16/13 - LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2014 - 334 S 37/13 -

ECLI:DE:BGH:2025:081025UVIIIZR18.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 18/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 242 Cc, Cd, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281, 311a Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Alt. 1, § 570b Abs. 1, 2 (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußern- den Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. BGH, Urteil vom 8. Oktober 2025 - VIII ZR 18/24 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt und die Richterin Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Potsdam - 4. Zivilkammer - vom 10. Januar 2024 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 31. Juli 2024 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem 1. März 2000 Mieter einer Doppelhaushälfte in N. F. . Eigentümerin des mit diesem Gebäude bebauten und im Grund- buch von N. F. unter der laufenden Nummer 1 verzeichneten Grund- stücks war die beklagte Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer T. S. ist. In dem schriftli- chen Mietvertrag vom 15. November 1999 wird als Vermieter "S. " unter Angabe der Anschrift der Beklagten aufgeführt. Mit Schreiben vom 2. Dezember 1999 begrüßte die W. V. KG (im Folgenden: W. KG) die Kläger als "neuen Mieter in unserer Verwaltung". 1 2 - 3 - Komplementär dieser Gesellschaft war ebenfalls T. S. ; die Be- klagte war deren Kommanditistin. In der Folgezeit kam es zu der Realteilung des Grundstücks in mehrere einzelne Grundstücke. In der Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch findet sich fol- gender Vermerk: "Nr. 1 geteilt und unter Nr. 3 bis Nr. 19 gemäß der Fortführungsmit- teilung […] eingetragen am 30.03.2000." Die vermietete Doppelhaushälfte befand sich auf dem Grundstück mit der laufenden Nummer 6. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 2000 veräußerte die Be- klagte das vorbezeichnete Grundstück an die W. KG zum Preis von 400.000 DM (= 204.516,75 €). Das Grundstück mit der laufenden Nummer 6 wurde am 19. April 2000 auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen. In den Jahren 2002 bis 2017 zeigten die Kläger wiederholt Interesse an dem Erwerb der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten in den Jahren 2004, 2007, 2010, 2011 und 2017 mehrere Kaufangebote. Ein Kaufver- trag kam jedoch nicht zustande. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Februar 2019 erklärten die Kläger die Ausübung des ihnen ihrer Ansicht nach zustehenden Vorkaufsrechts. Sie forder- ten mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 15. April 2019 die Beklagte unter Fristsetzung zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grund- stücks zu den seinerzeit (mit der W. KG) vereinbarten Konditionen bereit und in der Lage sei. Die Beklagte lehnte eine solche Übereignung ab. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Mit der am 27. Juni 2019 beim Amtsgericht eingegangenen Klage haben die Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 195.483,25 € - der Differenz zwischen dem von den Klägern errechneten Ver- kehrswert des Grundstücks und dem von der W. KG gezahlten Kaufpreis - nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Beklagte hat das Bestehen eines Vorkaufsrechts der Kläger in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Die von den Klägern vorsorglich eingelegte Nicht- zulassungsbeschwerde ist gegenstandslos, weil das Berufungsgericht die Revi- sion unbeschränkt zugelassen hat (vgl. Senatsurteile vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19; vom 26. März 2025 - VIII ZR 152/23, ZIP 2025, 1098 Rn. 6 mwN; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, juris Rn. 7 mwN). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz nicht zu. Zwar habe ein Vorkaufsrecht zu ihren Gunsten bestanden und dieses sei 9 10 11 12 13 14 - 5 - auch fristgerecht ausgeübt worden. Dem Anspruch stehe aber das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Im Übrigen wäre ein Anspruch auch verwirkt. Ein Vorkaufsrecht im Sinne der Vorschrift des § 570b BGB aF, welche mit der Bestimmung des § 577 BGB in heutiger Fassung nahezu identisch sei, be- stehe dann, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sei oder werden solle, an ei- nen Dritten verkauft würden. Vorliegend habe zwar eine Realteilung vorgelegen. Diese Situation stehe der Begründung von Wohnungseigentum jedoch gleich, so dass § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF analog anzuwenden sei. Maß- geblich sei insoweit die Grundbuchlage zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses. Die notarielle Beurkundung habe am 14. April 2000 stattgefunden. Die Umschreibung des Grundstücks und mithin der dingliche Vollzug der Realteilung seien zwar erst am 19. April 2000 erfolgt. Dies sei indes unbeachtlich, da schon am 30. März 2000 im Grundbuchblatt dessen Teilung eingetragen worden sei. Bei der Erwerberin handele es sich um einen Dritten im Sinne von § 570b BGB aF. Das Näheverhältnis der W. KG zur Beklagten führe entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht zu einer anderen Bewertung. Soweit das Amtsgericht in seiner Entscheidung die zu § 463 BGB entwickelten Grundsätze entsprechend anwende, sei dem nicht zu folgen. Der Gesetzgeber habe den Mie- ter nicht nur vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentums- wohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber, sondern auch dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere, wenn dieser aus seiner Sicht günstig sei, schützen wollen. Dieses Schutzbedürfnis bestehe auch bei konzerninternen Umschichtun- gen. Insoweit hätten die Kläger vorgetragen, dass es sich bei der Veräußerin und 15 16 17 - 6 - der Erwerberin um zwei selbständige juristische Personen handele, deren Ge- sellschafterkreis sich zu jeder Zeit ändern könne und bei denen für einen Außen- stehenden nie deutlich erkennbar sei, wer diese wirtschaftlich beherrsche. Selbst wenn eine Gesellschaft das Eigentum zunächst zu Kapitalanlagezwecken er- werbe, könne später der Verkauf der Immobilie erforderlich sein. Der Mieter habe hingegen nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung ein Vorkaufs- recht. Vor diesem Hintergrund definiere § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF den Kreis der Erwerber, bei denen kein Vorkaufsrecht entstehe, dahin- gehend negativ, dass jeder Dritter sei, der nicht Familien- oder Haushaltsange- höriger sei. Eine darüber hinausgehende Erweiterung führe zwangsläufig zu rechtlichen Unsicherheiten und widerspreche dem Wortlaut der Vorschrift. Die Kläger hätten das ihnen somit zustehende Vorkaufsrecht am 4. Fe- bruar 2019 schriftlich gegenüber der Beklagten und damit form- und fristgerecht ausgeübt. Da die Beklagte den Klägern keine Mitteilung über den Inhalt des Kauf- vertrags unter dessen Vorlage habe zukommen lassen und daher auch keine Ankündigung bezüglich des Bestehens des Vorkaufsrechts erfolgt sei, habe die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 570b BGB aF, § 469 Abs. 2 BGB nicht zu laufen begonnen. Die mögliche Kenntnis der Kläger bezüglich des Wechsels der Eigentümerstellung sei hierfür unschädlich. Daher bestehe ein Schuldverhältnis in Form eines Kaufvertrags zwi- schen den Parteien. Der Beklagten sei es auch nicht möglich gewesen, die Doppelhaushälfte an die Kläger zu übereignen, weil die W. KG im Jahr 2019 seit nunmehr bei- nahe 20 Jahren Eigentümerin der Doppelhaushälfte sei. Damit liege jedenfalls ein Fall subjektiver Unmöglichkeit vor, weshalb auch ein Anspruch der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, § 281 BGB nicht in Betracht komme. 18 19 - 7 - Ob die Beklagte sich gemäß § 311a Abs. 2 BGB exkulpieren könne, könne letztlich dahinstehen, weil die Kläger sich treuwidrig verhalten hätten. Der Kläger- seite stehe im Ergebnis kein Schadensersatzanspruch zu, da sie sich mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs in Widerspruch zu ihrem eige- nen Vorverhalten (venire contra factum proprium) setze. Der Sinn und Zweck des § 577 BGB beziehungsweise des § 570b BGB aF liege neben dem Schutz der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung in der Möglichkeit der Mieter, das Miet- objekt zu Konditionen, die einem Dritten angeboten worden seien, zu kaufen. Den Klägern sei die streitgegenständliche Doppelhaushälfte mehrfach zu markt- üblichen Konditionen zum Kauf angeboten worden. Den Angeboten aus den Jah- ren 2004, 2007, 2010 und 2011 hätten die Kläger jedoch nicht zugestimmt. In dieser Situation zu argumentieren, man hätte, sofern man rechtmäßig Kenntnis vom Verkaufsfall erlangt hätte, sein Vorkaufsrecht ausgeübt, vermöge nicht zu überzeugen. Hierbei sei es aus Sicht der Kammer auch unbeachtlich, wer mit den Kaufangeboten an die Kläger herangetreten sei. Vielmehr habe sich die Be- klagte durch das Verhalten der Kläger darauf einstellen können und dürfen, dass diese an einem Kauf nicht interessiert seien. Selbst wenn eine unzulässige Rechtsausübung nicht vorläge, bestünde ein Anspruch nicht, da die Kläger ihren Schadensersatzanspruch verwirkt hätten. Denn sie hätten letztlich Kenntnis von der Veränderung auf der Eigentümerseite gehabt. Auch wenn die Beklagte ihrer Mitteilungspflicht bezüglich des Bestehens eines möglichen Vorkaufsrechts nicht nachgekommen sei, so hätte sich den Klä- gern aufdrängen müssen, dass ein Verkauf stattgefunden habe. Dies trügen mit ihren eingereichten Anlagen sowohl die Kläger als auch die Beklagte vor. Soweit die Klägerseite geltend mache, die W. KG sei ihnen gegenüber lediglich als Verwalterin aufgetreten, vermöge dies nicht zu überzeugen. Dass eine Hausver- waltung Verkaufsangebote an Dritte, Mieter oder Interessenten versende, sei un- üblich und eine Verwalterin wäre hierzu im Regelfall nicht bevollmächtigt. Daher 20 21 - 8 - hätten die Kläger jedenfalls ab dem Angebot im Jahr 2011 erkennen können, dass das Eigentum an dem Grundstück übergegangen sei. Angesichts des zwi- schen den Jahren 2011 und 2019 (Ausübung des Vorkaufsrechts) verstrichenen Zeitraums liege das Zeitmoment vor. Da erkennbar sei, dass die Beklagte nach den diversen von den Klägern nicht angenommenen Kaufangeboten davon aus- gegangen sei, seitens der Kläger würden keine Ansprüche mehr geltend ge- macht werden, sei auch das Umstandsmoment gegeben, weshalb die Verwir- kung des Anspruchs eingetreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Scha- densersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen der anfängli- chen subjektiven Unmöglichkeit der Übereignung des mit der Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks an die Kläger nicht verneint werden. 1. Zwar hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht die Begründung eines Vorkaufsrechts der Kläger in analoger Anwendung von § 570b Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung (im Fol- genden: aF) und das Zustandekommen eines Kaufvertrags über das vorbezeich- nete Grundstück zwischen den Parteien aufgrund der Ausübung dieses Vor- kaufsrechts sowie die anfängliche Unmöglichkeit der Übereignung des Grund- stücks durch die Beklagte an die Kläger bejaht. Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Geltendmachung eines auf diese Un- möglichkeit gestützten Schadensersatzanspruchs durch die Kläger wegen wider- sprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich beziehungs- weise ein solcher Anspruch verwirkt sei. 22 23 - 9 - a) Der Mieter ist gemäß § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF zum Vorkauf be- rechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehö- rigen verkauft (§ 570b Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufs- rechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 36). b) Bei der vorzunehmenden Beurteilung der Frage, ob den Klägern ein solcher Schadensersatzanspruch zusteht, sind dem Berufungsgericht Rechtsfeh- ler unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat allerdings im Ergebnis rechtsfehlerfrei das Entstehen eines Vorkaufsrechts der Kläger gemäß § 570b BGB aF analog durch den am 14. April 2000 erfolgten Abschluss des Kaufvertrags über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zwischen der Beklagten und der W. KG bejaht. (1) Anders als die Revision meint, ist die Entstehung des Vorkaufsrechts der Kläger den Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteile vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NJW 2024, 2909 Rn. 15; vom 27. November 2024 24 25 26 27 28 - 10 - - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23; siehe auch Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach der zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses geltenden Vorschrift des § 570b BGB aF und nicht nach der - im We- sentlichen inhaltsgleichen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72) - Vorschrift des § 577 BGB zu beurteilen, die durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Ge- setz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) eingeführt worden ist. Eine - von diesen Grundsätzen abweichende - Regelung zu der Vorschrift des § 577 BGB ist der Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 EGBGB - wie die Revision im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat - nicht zu entnehmen. Etwas Anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus der - hier nicht einschlägigen - Regelung des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. (2) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht angenommen, dass die da- nach heranzuziehende, für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf die Realteilung eines Grund- stücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern - oder wie hier Doppelhaushälften - bebaut ist, entsprechend anzuwenden ist (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 6 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14; vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 19). Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mie- ters sowohl im Fall der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog), die neben einer Teilungser- klärung des Grundstückseigentümers - und gegebenenfalls erforderlichen be- hördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt, als auch im Fall der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aF analog) in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO mwN). 29 30 - 11 - (3) Die Voraussetzungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog liegen - wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat - hier vor. (a) Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei - unausgespro- chen - davon ausgegangen, dass die Beklagte - und nicht die W. KG - zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts durch den Abschluss des Kaufver- trags zwischen dieser und der W. KG am 14. April 2000 die Vermieterin der Kläger war. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob ein Verkauf an den Ver- mieter selbst vom Anwendungsbereich des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfasst wird. Entgegen der Annahme der Revisionserwide- rung kann aus dem Begrüßungsschreiben der W. KG vom 2. Dezember 1999 und der fehlenden Erwähnung im Mietvertrag, dass es sich bei der Vermieterin um eine GmbH handelt, nicht geschlossen werden, die W. KG sei von Anfang an die Vermieterin der Kläger gewesen. Die Revisionserwiderung übergeht inso- weit, dass der Firmenname der Beklagten im Gegensatz zu demjenigen der W. KG das im Mietvertrag zur Bezeichnung des Vermieters verwendete Wort "S. " aufweist und es sich bei der im Mietvertrag angegebenen Adresse des Vermieters um die Anschrift der Beklagten - und nicht der W. KG - handelt. Auch das - erst nach Abschluss des Mietvertrags verfasste - Begrüßungsschrei- ben der W. KG enthält keinen Hinweis darauf, dass es sich bei dieser um die Vermieterin der Kläger handeln könnte. Vielmehr werden die Kläger in diesem Schreiben als neue Mieter "in unserer Verwaltung" begrüßt, so dass vom objek- tiven Empfängerhorizont aus die W. KG als Verwalterin des streitgegenständli- chen Mietobjekts, nicht aber als dessen Vermieterin tätig geworden ist. (b) Das Berufungsgericht hat ebenfalls im Ausgangspunkt zu Recht ange- nommen, dass die hier vorgenommene Realteilung den Anforderungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog gerecht wird. Anders als das Beru- 31 32 33 - 12 - fungsgericht und die Revisionserwiderung jedoch gemeint haben, ist die Realtei- lung nicht erst nach, sondern bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags zwi- schen der Beklagten und der W. KG durch die am 30. März 2000 vorgenom- mene Eintragung im Grundbuch vollzogen worden. (aa) Die Teilung eines Grundstücks kann nach den §§ 6, 13 GBV entweder dadurch vollzogen werden, dass das bisherige Flurstück als neues selbständiges Grundstück auf demselben Grundbuchblatt unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen oder auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen und dort selbstän- dig gebucht wird (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2024 - V ZB 8/24, NJW-RR 2024, 1404 Rn. 13; siehe auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 675 f.). (bb) Ausgehend hiervon ist die Teilung des Grundstücks bereits am 30. März 2000 und damit vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklag- ten und der W. KG am 14. April 2000 vollzogen worden. Denn die bisherigen Flurstücke des Grundstücks mit der laufenden Nummer 1 sind nach den rechts- fehlerfreien und von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts unter den neuen laufenden Nummern 3 bis 19 auf demselben Grundbuchblatt eingetragen und die Teilung unter dem 30. März 2000 vermerkt worden. (c) Bei der W. KG handelt es sich - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschieden hat - um einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), obwohl der Alleingesellschafter S. der beklagten Kapitalgesellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grund- stücks durch die W. KG deren Komplementär und die Beklagte deren Komman- ditistin war. 34 35 36 - 13 - Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder be- gründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt - entge- gen einer in der Instanzrechtsprechung und dem Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. März 2016 - 63 S 367/14, BeckRS 2016, 134695 Rn. 23; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. September 2025, § 577 Rn. 74; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577 BGB Rn. 25; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577 Rn. 15) - einen Verkauf an einen Drit- ten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung - wie hier - vollzogenen oder beab- sichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. (aa) Bereits der Wortlaut der Vorschrift des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), wonach der Mieter von Wohnräumen lediglich dann zum Vorkauf berechtigt sein soll, wenn diese Räume an einen Dritten veräußert werden, spricht dafür, dass "Dritter" lediglich ein von dem veräußernden Eigen- tümer zu unterscheidender Rechtsträger sein muss. (bb) Auch der von dem Gesetzgeber mit der Einführung der Vorschrift des § 570b Abs. 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 BGB) verfolgte Zweck steht einer Auslegung entgegen, wonach die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit personenidentischen Gesellschaftern nicht als ein Verkauf an einen Dritten an- zusehen ist. (aaa) Mit der Ausdehnung des damals schon im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförder- ten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand wollte der Gesetzgeber auch diese Mieter vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten 37 38 39 40 - 14 - Wohnungen in Eigentumswohnungen schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076 Rn. 17; vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 25). Eine solche Verdrängungsgefahr ist auch bei dem - hier erfolgten - Ver- kauf einer Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft gegeben. Zwar be- steht die Gefahr einer auf den Eigenbedarf der Gesellschafter gestützten Kündi- gung bei einer solchen Gesellschaft nicht, weil die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch nicht analog auf eine solche Gesellschaft und ihre Gesellschafter anwendbar ist (vgl. Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 9 ff.; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). Jedoch kommt in einem solchen Fall eine Verwertungskündigung ge- mäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, ZIP 2025, 2060 Rn. 54; siehe auch zu den Anforderungen an eine Verwertungskündigung im Allgemeinen Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12 Rn. 15 ff.). Anders als die Revisionserwiderung gemeint hat, führt auch der Umstand, dass hinter der erwerbenden Personenhandelsgesellschaft dieselbe natürliche Person als Gesellschafterin wie hinter der veräußernden Gesellschaft steht, nicht dazu, dass für die Bewertung des berechtigten Kündigungsinteresses im Sinne von § 573 BGB auf die Interessen ein und derselben natürlichen Person abzu- stellen und deshalb eine - durch den Verkauf begründete - Verdrängungsgefahr zu verneinen wäre. Denn eine Personenhandelsgesellschaft macht durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich, dass es auf die Interes- sen der Gesellschaft und nicht auf diejenigen ihrer Gesellschafter - wie etwa den persönlichen Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen 41 42 - 15 - (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52) - ankommt. (bbb) Darüber hinaus erschöpft sich der Schutzzweck der Regelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht in der Verhinde- rung einer Verdrängung des Mieters aus der von ihm gemieteten Wohnung. Viel- mehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran ge- legen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (vgl. BT- Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 29). Der Gesetzgeber verfolgte somit das Ziel, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen des Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufvertrags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 38). Ein solches Interesse des Mieters besteht aber auch bei der Veräußerung der Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft. (ccc) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es für die An- wendung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) - anders als für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB - auch nicht darauf an, ob es sich bei der Veräußerung von der Beklagten an die W. KG um ein Verkehrs- geschäft handelt. Denn die Bestimmung des § 892 BGB soll den Verkehr mit Grundstücken in dem Vertrauen auf die Verlässlichkeit des Grundbuchs schützen 43 44 - 16 - (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 5/07, BGHZ 173, 71 Rn. 23). Die Re- gelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) verfolgt hin- gegen - wie bereits aufgezeigt - eine andere Zielrichtung. (cc) Ausgehend hiervon ist mit dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W. KG ein Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF erfolgt, so dass ein Vorkaufsrecht der Kläger begründet worden ist. bb) Das Berufungsgericht hat zudem rechtsfehlerfrei und von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen angenommen, dass die Kläger dieses Vorkaufsrecht rechtzeitig mit Schreiben vom 4. Februar 2019 ausgeübt haben und zwischen den Parteien deshalb ein Kaufvertrag über das mit der Doppel- haushälfte bebaute Grundstück zustande gekommen ist. Insbesondere hat die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 510 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2001 gelten- den Fassung (heute § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) nicht zu laufen begonnen, weil die Beklagte die Kläger nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit der W. KG geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet hat (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 38). cc) Ferner hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von den Parteien ebenfalls nicht angegriffen die bereits bei Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen den Parteien (§ 505 Abs. 2 BGB aF; heute: § 464 Abs. 2 BGB) beste- hende Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung durch die Beklagte bejaht. Die - hier erfolgte - Weiterveräußerung des Grundstücks an die W. KG indiziert die Unmöglichkeit, solange der Schuldner - wie hier die Beklagte - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 25). 45 46 47 - 17 - dd) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kläger seien gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens an der Gel- tendmachung des Schadensersatzanspruchs gehindert. Die Frage, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteile vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16). Revisi- onsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachverhalt zu- treffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen Rechtsaus- übung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungs- sätze verstößt (BGH, Urteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO; vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Rn. 25; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maß- stab hält das Berufungsurteil nicht stand. (1) Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen ist als unzu- lässige Rechtsausübung zu werten. Ein widersprüchliches Verhalten (venire con- tra factum proprium) ist nur dann rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB, wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen las- sen. Entscheidend sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Widersprüchli- ches Verhalten kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Um- stände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (st. Rspr.; vgl. Se- natsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 24; vom 26. August 2020 - VIII ZR 351/19, BGHZ 227, 15 Rn. 66; Senatsbeschluss vom 15. Dezem- ber 2020 - VIII ZR 304/19, juris Rn. 26 mwN). Eine Rechtsausübung ist hiernach unzulässig, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhal- tens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenseite im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig er- scheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - II ZR 24/17, BGHZ 219, 48 49 - 18 - 193 Rn. 32; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich allerdings um einen engen Ausnahmetatbestand (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 13; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 25; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO). (2) Ausgehend hiervon genügen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Annahme eines Rechtsmissbrauchs nicht. Allein aufgrund der fehlenden Zu- stimmung der Kläger zu den ihnen unterbreiteten Kaufangeboten durfte die Be- klagte nicht darauf vertrauen, die Kläger würden das ihnen zustehende Vorkaufs- recht nicht (mehr) ausüben und auch nicht etwa Schadensersatzansprüche im Falle der Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks geltend machen. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass diese Angebote ihrem Inhalt nach dem zwischen der Beklagten und der W. KG geschlossenen Kaufvertrag ent- sprachen. Vielmehr geht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genomme- nen Kaufangeboten - worauf die Revision zu Recht verweist - hervor, dass den Klägern das Grundstück zu Preisen zwischen 230.000 € und 350.000 € angebo- ten worden ist und diese somit (teilweise deutlich) über dem zwischen der Be- klagten und der W. KG vereinbarten Preis in Höhe von 400.000 DM (= 204.516,75 €) lagen. Allein der Umstand, dass den Klägern der Kauf des Grundstücks nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu marktüblichen Konditionen angeboten worden ist, reicht nicht aus, um in der Ablehnung dieser Angebote und der spä- teren Ausübung des Vorkaufsrechts ein widersprüchliches Verhalten zu sehen. Denn das Vorkaufsrecht dient - wie bereits ausgeführt - auch dazu, dem Mieter den Erwerb der Wohnung zu den (günstigen) Konditionen zu ermöglichen, die der Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart hat. Dieses Recht können der Verpflichtete oder der Dritterwerber nicht dadurch vereiteln, dass sie dem Be- 50 51 - 19 - rechtigten (ungünstigere) Kaufangebote unterbreiten, zu deren Annahme der Be- rechtigte nicht verpflichtet ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00, NJW 2002, 3016 unter 2 c bb [zur Ablehnung von Mietangeboten durch einen Vormietberechtigten]). Selbst wenn man jedoch - wie von der Revisionserwiderung geltend ge- macht - davon ausgehen wollte, das Angebot über 230.000 € habe nur geringfü- gig höher als der mit der W. KG vereinbarte Preis gelegen, würde dies die Annahme eines widersprüchlichen Verhaltens der Kläger nicht rechtfertigen. Denn ein Vorkaufsberechtigter braucht im Allgemeinen nicht damit zu rechnen, dass im Falle des Scheiterns von Ankaufsverhandlungen bereits aufgrund der Angabe des höchstens von ihm gebotenen Preises gegen ihn Schlüsse dahinge- hend gezogen werden, er werde später keinesfalls von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn der Verkäufer zu einem über dem erörterten Limit lie- genden Preis einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt und dem Berechtig- ten dies mitgeteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63, WM 1966, 511 unter III). Dies muss erst recht gelten, wenn der dem Vorkaufsberech- tigten angebotene Preis - wie hier - über demjenigen liegt, der mit dem Dritter- werber vereinbart worden ist. Sonstige Umstände, die die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen könnten, sind nicht ersichtlich und werden von der Revisionserwiderung auch nicht aufgezeigt. ee) Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - auch nicht verwirkt. (1) Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen der illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten setzt neben einem Zeitmo- ment, also dem Verstreichen längerer Zeit seit der Möglichkeit der Geltendma- 52 53 54 55 - 20 - chung eines Rechts, ein Umstandsmoment voraus (vgl. BGH, Urteile vom 23. Ja- nuar 2014 - VII ZR 177/13, NJW 2014, 1230 Rn. 13; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 82; jeweils mwN). Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 12. Juli 2016 - XI ZR 564/15, BGHZ 211, 123 Rn. 37; vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 338/21, juris Rn. 45; jeweils mwN; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, aaO). Dabei kann es für das Umstandsmoment von Bedeutung sein, wenn der Verpflichtete im Hinblick auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 12). (2) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht jedenfalls nicht das Umstandsmoment mit Blick auf die von den Klägern nicht angenommenen Kaufangebote bejahen, weil die Beklagte davon ausgegangen sei, die Kläger würden keine Ansprüche aufgrund ihres Vorkaufsrechts mehr geltend machen. Denn - wie oben (unter 1 b dd (2)) bereits aufgezeigt - konnte die Beklagte allein aufgrund dieses Verhaltens nicht darauf vertrauen, die Kläger würden von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mehr machen und die Beklagte nicht wegen an- fänglicher subjektiver Unmöglichkeit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, zumal das Berufungsgericht auch nicht festgestellt hat, dass sich die Beklagte - etwa durch die Vornahme von Vermögensdispositionen - darauf eingerichtet hat, die Kläger würden ihr Recht nicht mehr geltend machen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revisionserwide- rung - auch nicht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Schreiben der W. KG aus den Jahren 2007 beziehungsweise 2010 an die Klä- ger, mit welchen die W. KG die Kläger zur Zahlung von Grundsteuer aufgefor- dert beziehungsweise diesen einen Finanzierungsvorschlag zum Erwerb des 56 57 - 21 - Grundstücks über 230.000 € unterbreitet hat. Selbst wenn die Kläger hieraus hät- ten ersehen können, dass die W. KG Eigentümerin der Immobilie geworden ist, ist nicht erkennbar, warum die Beklagte deshalb darauf hätte vertrauen dürfen, die Kläger würden ein Vorkaufsrecht zu für sie günstigeren, ihnen aber nicht mit- geteilten Konditionen nicht mehr ausüben. Vielmehr zeigen die übersandten Fi- nanzierungsvorschläge aus den Jahren 2004, 2010 und 2011 bis hin zu dem Kaufvertragsentwurf aus dem Jahr 2017, dass die Kläger immer wieder versucht haben, das streitgegenständliche Grundstück käuflich zu erwerben. 2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere ist der Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung - nicht gemäß den hier nach Art. 229 § 6 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 195, 199 Abs. 3 BGB ver- jährt. a) Nach § 199 Abs. 3 BGB verjähren Schadensersatzansprüche der im Streitfall geltend gemachten Art unabhängig von der Kenntnis oder der grob fahr- lässigen Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Um- ständen und der Person des Schuldners in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB) und ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in dreißig Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen den Schaden auslösen- den Ereignis an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB). Nach allgemeinen Grundsätzen ist ein Schadensersatzanspruch im Sinne von § 199 BGB entstanden, sobald er von dem Geschädigten erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dabei ist für die Entstehung eines Geldanspruchs nicht erforderlich, dass der Zahlungsan- spruch bereits beziffert werden kann. Es genügt, dass der Schaden dem Grunde 58 59 60 - 22 - nach entstanden ist und damit die Möglichkeit besteht, eine Feststellungs- oder Stufenklage zu erheben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juni 2009 - VII ZR 167/08, BGHZ 181, 310 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 430/16, WM 2017, 1155 Rn. 17; vom 21. Mai 2019 - II ZR 340/18, NJW 2019, 2461 Rn. 13). Der Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs ist bei einem Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB der Zeitpunkt des Vertrags- schlusses (vgl. BeckOGK-BGB/Herresthal, Stand: 1. März 2025, § 311a Rn. 137; MünchKommBGB/Ernst, 9. Aufl., § 311a Rn. 108). Denn dieser auf das positive Interesse gerichtete Anspruch folgt aus der Nichterfüllung des - nach § 311a Abs. 1 BGB - wirksamen Leistungsversprechens des Schuldners gegenüber sei- nem Vertragspartner (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 165). b) Gemessen hieran ist der Schadensersatzanspruch der Kläger nicht ver- jährt. Denn der Kaufvertrag zwischen ihnen und der Beklagten ist - wie bereits aufgezeigt - erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Schreiben vom 4. Februar 2019 zustande gekommen, so dass der Schadensersatzanspruch frü- hestens zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Bei Erhebung der vorliegenden Klage (§ 204 Nr. 1 BGB) im Jahr 2019 war deshalb weder die Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB noch die - an die Begehung der Pflichtverletzung an- knüpfende - Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB abgelaufen. Vielmehr war gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht an- gelaufen. Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 28) die Auffassung vertreten hat, der Schadenser- satzanspruch der Kläger sei bereits mit der Verletzung der in § 570b Abs. 2, § 510 Abs. 1 BGB aF (heute § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB) geregelten Mitteilungspflichten durch die Beklagte entstanden und die Ausübung 61 62 63 - 23 - des Vorkaufsrechts deshalb als "sinnloser Zwischenschritt" zu werten, übersieht sie bereits, dass die Kläger hier - anders als in dem vorgenannten Fall (vgl. Se- natsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 26 ff.) - ausdrücklich nicht einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen der Ver- letzung der vorbezeichneten Mitteilungspflichten, sondern einen Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Übereignung gel- tend machen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen zu den weiteren, von ihm bislang nicht (abschließend) geprüften Voraussetzungen des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruchs nach § 311a Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 04.06.2020 - 24 C 238/19 - LG Potsdam, Entscheidung vom 10.01.2024 - 4 S 78/20 - 64 - 24 - Verkündet am: 8. Oktober 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2025:210525UVIIIZR201.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 201/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 469 Abs. 2 Satz 1, § 577 Abs. 1 Satz 1, Satz 3, WEG § 1 a) In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird. b) Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23 - LG Stuttgart AG Stuttgart - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 5. Zivilkammer - vom 4. August 2023 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit September 2006 Mieter von zu Wohnzwecken vermie- teten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhaus mit insgesamt zwölf Einheiten befinden. Mitte Dezember 2017 begründete der Beklagte in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin und Ver- mieterin Teileigentum an diesen Räumen (Einheit 7), wobei dem jeweiligen Ei- gentümer in der Teilungserklärung unter anderem gestattet war, Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Räume entsprechend den baurecht- lichen Vorschriften zu Wohnräumen aus- oder umzubauen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 veräußerte der Be- klagte die Einheiten 4 bis 12 des vorgenannten Mehrparteienhauses für insge- samt 2,98 Millionen €, wovon 504.000 € auf die Wohnung des Klägers entfielen, 1 2 - 3 - an die A. GmbH (im Folgenden: Käuferin). Diese übersandte dem Klä- ger im Januar 2018 eine teilweise geschwärzte Kopie des Kaufvertrags und teilte ihm mit, dass ein Verkauf erfolgt sei und ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausüben müsse. Im März 2018 erhielt der Kläger zudem von dem Beklagten die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan. Im Juli 2018 wurde die Käuferin als Eigentümerin der von dem Kläger be- wohnten Teileigentumseinheit im Grundbuch eingetragen. Am 18. Dezember 2018 teilte der Beklagte dem Kläger schriftlich mit, er könne es sich noch überle- gen, ob er die Wohnung erwerben wolle, und es stehe ihm frei, in den Kaufvertrag einzutreten. Mit Schreiben vom 30. August 2019 erklärte der Kläger, er übe das ihm zustehende Vorkaufsrecht bezüglich der von ihm gemieteten Wohnung aus. In der Folgezeit veräußerte die Käuferin die Wohnung zu einem Kaufpreis von 560.000 € weiter; die Erwerber wurden im Juli 2021 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe durch die Begründung von Teil- statt Wohnungseigentum an der vom Kläger bewohnten Einheit die Ent- stehung seines Vorkaufsrechts als Mieter bewusst vereitelt beziehungsweise ihn an der Ausübung eines (etwaigen) Vorkaufsrechts gehindert. Dadurch sei ihm ein Schaden von 205.000 € entstanden, der sich aus der Differenz zwischen dem von der Käuferin erzielten Weiterverkaufspreis und dem Wert der Immobilie er- gebe, der - ausgehend vom Anteil am Gesamtwert aller verkauften Einheiten - lediglich 355.000 € betrage. Die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen, hilfsweise auf Feststellung der Schadenersatzverpflichtung, sowie auf Erstattung außergerichtlicher Rechts- anwaltskosten gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. 3 4 5 6 - 4 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. Da sie durch das Berufungsgericht unbe- schränkt zugelassen worden ist, ist die vom Kläger zudem vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbeschwerde gegenstandslos (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezem- ber 2018 - VIII ZR 17/18, juris Rn. 7; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Schadensersatz nicht zu. Der Be- klagte habe die Entstehung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Klägers nicht vereitelt, sondern dieses sei vielmehr nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB entstanden. Die Berufungskammer teile die Auffassung der - soweit ersichtlich - einhelligen Meinung in der Literatur, dass Teileigentum dem Wohnungseigentum im Hinblick auf die Anwendbarkeit dieser Vorschrift gleichstehe. Ein Vorkaufsrecht entstehe daher auch dann, wenn das spätere Teileigentum zu Wohnzwecken vermietet werde. Die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lägen vor, ins- besondere seien die Eigentumseinheiten im Kaufvertrag hinreichend bestimmt 7 8 9 10 - 5 - gewesen und habe sich die Aufteilungsabsicht des Beklagten objektiv manifes- tiert. Es handele sich nicht um einen unzulässigen "en bloc"-Verkauf, sondern um einen sogenannten Paketverkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten. Eine Pflichtverletzung des Beklagten sei auch nicht im Hinblick auf die den Beklagten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, 2 BGB treffenden Mitteilungs- pflichten feststellbar. Der Kläger sei den gesetzlichen Vorgaben entsprechend sowohl über den Kaufvertrag als auch über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts informiert worden. Dafür sei die Übersendung der geschwärzten Fassung des Kaufvertrags im Januar 2018 ausreichend gewesen. Zudem habe der Kläger im März 2018 die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungs- plan erhalten. Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeübt worden; daher sei es erlo- schen. Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe spätes- tens mit Erhalt der Teilungserklärung und des vorläufigen Aufteilungsplans im März 2018 zu laufen begonnen, so dass diese im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Ende August 2019 bereits abgelaufen gewesen sei. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handele, sei sie einer Hemmung oder nachträglichen Genehmigung nicht zugänglich. Daher ändere auch das Schrei- ben des Beklagten vom 18. Dezember 2018 nichts am Verlust des Vorkaufs- rechts. Schließlich seien auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Be- klagte den Kläger pflichtwidrig an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufs- rechts gehindert habe, indem er ausgehend vom Gesamtkaufpreis bewusst einen 11 12 13 - 6 - zu hohen Preis für seine Wohnung im Verhältnis zu den weiteren verkauften Ein- heiten festgesetzt habe. Den im Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 festgesetz- ten Kaufpreisen lasse sich kein auffälliges Missverhältnis entnehmen. Der hilfsweise geltend gemachte Feststellungsanspruch sowie der An- spruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bestünden mangels Pflichtverletzung des Beklagten beziehungsweise mangels Hauptforderung nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat - teilweise allerdings nur im Ergebnis - zutref- fend Schadensersatzansprüche des Klägers wegen einer (vermeintlichen) Verei- telung sowohl der Entstehung als auch der Ausübung eines Vorkaufsrechts ab- gelehnt, so dass die Klage auch im Hilfsantrag abzuweisen war. 1. Ohne revisionsrechtlich durchgreifenden Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag wegen einer pflichtwidrigen Vereitelung der Entstehung eines Vorkaufsrechtes nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Denn ein solches Vorkaufsrecht kommt auch - wenngleich auf- grund einer analogen Anwendung dieser Vorschrift - bei der Begründung von Teileigentum in Betracht und ist im Streitfall auch entstanden. 14 15 16 17 - 7 - a) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch entste- hen kann, wenn an Räumen, die - wie hier - als Wohnraum vermietet worden sind, nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs-, sondern Teileigen- tum begründet worden ist beziehungsweise werden soll. aa) Eine direkte Anwendung der vorgenannten Bestimmung scheidet zwar - anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - aus, da der Beklagte an den dem Kläger vermieteten Räumen Wohnungseigentum weder begründet noch dies beabsichtigt hat und die Begründung von Teileigentum von der Vor- schrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfasst ist. Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Woh- nungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Drit- ten verkauft werden. Den Begriff des Wohnungseigentums definiert der Gesetzgeber in § 1 Abs. 1 Halbs. 1, Abs. 2 WEG als Sondereigentum an einer Wohnung und unter- scheidet ihn vom Begriff des Teileigentums, das an nicht zu Wohnzwecken die- nenden Räumen eines Gebäudes begründet werden kann (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG). Mangels entsprechender Anhaltspunkte in den Gesetzesmateria- lien (vgl. BT-Drucks. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.; 12/3254, S. 40; 14/4553, S. 46, 72) ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Wohnungseigen- tums in § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB in einem abweichenden - auch Teileigentum umfassenden - Sinn verstanden wissen wollte. Soweit der Gesetzgeber in § 1 Abs. 6 WEG (früher § 1 Abs. 5 WEG) angeordnet hat, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten, fehlt im Zu- sammenhang mit der Vorschrift des § 577 BGB eine dahingehende Regelung 18 19 20 21 - 8 - (vgl. demgegenüber MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8 [eine Übertragung des Rechtsgedankens des § 1 Abs. 6 WEG auf § 577 BGB befür- wortend]; vgl. auch Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380). bb) Die Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auf den Fall der (beab- sichtigten) Begründung von Teileigentum jedoch analog anzuwenden. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Rege- lungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so- weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenab- wägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwä- gungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 38 mwN). (1) Eine Analogie setzt daher voraus, dass die Übertragung der gesetzli- chen Regelung auf den ungeregelten Fall nicht durch eine gesetzgeberische Ent- scheidung ausgeschlossen ist (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 - IX ZR 118/17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; vom 28. November 2019 - IX ZR 239/18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO Rn. 39). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Rege- lungsplan ergeben (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2006 - IX ZR 92/05, BGHZ 170, 187 Rn. 15; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, NVwZ-RR 2017, 372 Rn. 32; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO Rn. 40), wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege 22 23 24 - 9 - der historischen und teleologischen Auslegung ergibt (BGH, Urteile vom 14. De- zember 2006 - IX ZR 92/05, aaO; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO) und aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. April 2006 - IX ZR 22/05, BGHZ 167, 178 Rn. 18; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO; vgl. auch BVerfGE 118, 212, 243; 128, 193, 210: "erkennbar planwidrige Gesetzeslücke"). Eine solche planwidrige Gesetzeslücke liegt hier vor. Ein Vorkaufsrecht des Mieters hat der Gesetzgeber erstmals durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des zweiten Woh- nungsbaugesetzes vom 20. Februar 1980 (Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 - WoBauÄndG 1980, BGBl. I S. 159) für Mieter von Sozialwohnungen bei deren Umwandlung in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.) in § 2b des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) aF für den preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum geregelt und dieses sodann in der Folge durch Art. 4 Nr. 7 des Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993 (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz; BGBl. I S. 1257) mit der Be- stimmung des § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) auf den frei finanzierten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand erweitert. Er hat diese Ausdehnung damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusam- menhang mit einer Umwandlung bei frei finanzierten Wohnungen nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8). Im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 wurde die bis dahin geltende Regelung mit der Vorschrift des § 577 BGB im Wesentlichen übernommen (BGBl. I S. 1149). 25 - 10 - Die Gesetzesmaterialien enthalten keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei dem von ihm bezweckten Schutz des Mieters den Umstand be- dacht hätte, dass die zu Wohnzwecken vermieteten Räume nicht - wie dies an- gesichts der bisherigen Nutzung zu erwarten gewesen wäre - in Wohnungsei- gentum, sondern in Teileigentum umgewandelt werden könnten. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter durch die Einfüh- rung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zwar bei der Begründung von Woh- nungseigentum schützen, von einem solchen Schutz bei der Begründung von Teileigentum an den zu Wohnzwecken vermieteten und genutzten Räumen hin- gegen bewusst absehen wollen (siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 20, 23). Der somit gegebenen Planwidrigkeit der Regelungslücke steht auch nicht etwa entgegen, dass in einem früheren Gesetzentwurf (Entwurf eines Gesetzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts) die Möglichkeit von Umgehun- gen des Mietervorkaufsrechts durch "andere rechtliche Gestaltungen, die zu ei- nem wirtschaftlich vergleichbaren Ergebnis führen", in den Blick genommen wor- den war (BT-Drucks. 12/3013, S. 8, 18; 12/5110, S. 3, 10, 19 [Beschlussempfeh- lung des Rechtsausschusses]). Denn eine entsprechende Regelung wurde vom Gesetzgeber nicht weiterverfolgt, ohne dass erkennbar wäre, dass er im Sinne einer bewussten Regelungslücke hiervon hätte absehen wollen. (2) Weiter ist für eine Analogie erforderlich, dass die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls mit der des zu entscheidenden Falls übereinstimmt, wobei zusätzlich auch die Wertungsgrundlage und die gesetzgeberische Interes- senbewertung der Gesetzesnorm auf den zu entscheidenden Fall zutreffen müs- sen (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 - IX ZR 118/17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; 26 27 28 - 11 - vom 28. November 2019 - IX ZR 239/18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Feb- ruar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 41). Auch diese Voraussetzungen liegen vor. (a) Die Einführung eines allgemeinen Vorkaufsrechts in § 570b BGB aF erfolgte vor allem, wie oben bereits erwähnt, um einheitlich sowohl Mieter von Sozialwohnungen als auch Mieter von freifinanzierten Wohnungen vor spekulati- ven Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen in Eigentumswoh- nungen zu schützen (BT-Drucks. 12/3254, S. 40 iVm BT-Drucks. 8/3403, S. 35; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, BGHZ 233, 54 Rn. 38). Eine sol- che Verdrängung droht, da immer dann, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten von Wohnraum aufspaltet und einzeln veräußert, regelmäßig jedem Mieter ein Eigentümer gegenübersteht, der sich auf den Kündigungsgrund des Eigenbe- darfs berufen kann (vgl. BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers dient die Einräumung des Vorkaufsrechts zugunsten des Mie- ters durch die Vorschrift des § 577 BGB einem sachgerechten Ausgleich der bei- derseitigen Grundrechtspositionen. Zwar schränkt ein solches Vorkaufsrecht die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum ein, dies erfolgt je- doch zum Schutz des seinerseits ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.) geschützten Besitzrechts des Mieters an der gemieteten Wohnung (BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Das Vorkaufsrecht belässt dem Vermieter hierbei die Möglichkeit der Veräußerung seines Eigentums; der Mieter kann sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vor einer Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Veräußerung schützen (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 40; BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Zugleich war dem Gesetzgeber daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Woh- nung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu 29 - 12 - zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3254, aaO; Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO Rn. 9; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, aaO). (b) Diese die Gewährung des Vorkaufsrechts tragende gesetzgeberische Erwägung eines besonderen Schutzbedarfs des Mieters trifft in gleicher Weise zu, wenn die zu Wohnzwecken gemieteten und genutzten Räume nach deren Überlassung an den Mieter in Teil- statt in Wohnungseigentum umgewandelt wer- den oder werden sollen. Denn in beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf oder ein sonstiges zur Kündigung berechtigendes Inte- resse berufen kann (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO). Dieses verschärfte Risiko einer Eigenbedarfskündigung entfällt auch nicht etwa deshalb, weil an zu Wohnzwecken überlassenen Räumen Teileigentum (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG) begründet wird. Denn die damit getroffene Zweck- bestimmung führt nicht etwa dazu, dass die von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung vorausgesetzte Nutzung dieser Räume als Wohnung (nunmehr) ohne weiteres unzulässig wäre. Jedenfalls kann die Zweckbestim- mung nachträglich geändert werden und die Änderung sogar durch den Erwerber allein ohne Zustimmung der übrigen Gemeinschaftsmitglieder erfolgen, wenn - wie hier - die Teilungserklärung im weiteren Sinn (genauer: die Gemeinschafts- ordnung; vgl. BGH, Urteile vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NZM 2018, 754 Rn. 6; vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 19) einen entspre- chenden Änderungsvorbehalt enthält (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, aaO Rn. 19, 23). Auch das vom Gesetzgeber anerkannte Interesse des Mieters, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer der von ihm bewohnten Räumlichkeiten zu werden, ist vor diesem Hintergrund im Fall einer 30 31 - 13 - Umwandlung in Teileigentum nicht geringer als im Fall einer Umwandlung in Wohnungseigentum (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 26; jeweils zur Realteilung). Soweit die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ge- meint hat, die analoge Anwendung von § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auf das Teilei- gentum widerspreche dem Schutzzweck der Vorschrift, weil der Mieter wegen der damit einhergehenden Unklarheit über die weitere Nutzbarkeit der von ihm bewohnten Räume zu Wohnzwecken sowie wegen der auf eine Gewerbeeinheit zugeschnittenen Kaufvertragsbedingungen von der Ausübung des Vorkaufs- rechts abgehalten werde, steht dies der gebotenen Gleichbehandlung von Woh- nungs- und Teileigentum nicht entgegen. Denn die damit verbundene Ausdeh- nung des Anwendungsbereichs des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB führt nicht zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung des Mieters, sondern eröffnet ihm - weiter- gehend - die Möglichkeit, auch im Fall der (beabsichtigten) Begründung von Teileigentum durch den Vermieter die von ihm bewohnten Räume zu erwerben. Gegen etwaige rechtsmissbräuchliche Gestaltungen ist der Mieter im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen (§§ 138, 242 BGB) geschützt (vgl. BGH, Urteile vom 11. Dezember 1963 - V ZR 41/62, NJW 1964, 540 unter 2; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 1; vom 30. Juni 2017 - V ZR 232/16, NZM 2017, 815 Rn. 20; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, BGHZ 233, 54 Rn. 23 ff.). (3) Die somit aus den vorstehend genannten Gründen gebotene analoge Anwendung der Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf die vorliegend gegebene Fallgestaltung der Begründung von Teileigentum entspricht - jeden- falls im Ergebnis - der auch im Schrifttum, soweit ersichtlich, einhellig vertretenen Auffassung (vgl. BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. Oktober 2024, § 577 Rn. 7; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 10; 32 33 - 14 - Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577 BGB Rn. 11; Münch- KommBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8; Bachmayer BWNotZ 2004, 25; Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, Rn. 71; Wirth, NZM 1998, 390). b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die tatbestandlichen Voraus- setzungen der - gemäß den vorstehenden Ausführungen analog anzuwenden- den - Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bejaht. Dies wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen. 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass dem Kläger ein von ihm wegen vermeintlicher Vereitelung der Ausübung seines Vorkaufsrechts geltend gemachter Anspruch auf Schadensersatz nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB nicht zusteht. a) Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vor- kaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kom- menden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Ei- gentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Drit- ten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzan- spruch nach den oben genannten Bestimmungen zu (vgl. wegen der Einzelheiten Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.). b) Eine solche Verpflichtung des Beklagten zur Auflassung der Wohnung an den Kläger bestand vorliegend indes nicht, da der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB ausgeübt hat. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, war das Vorkaufsrecht des Klägers zum Zeitpunkt der Ausübung am 30. August 2019 bereits erloschen. 34 35 36 37 - 15 - aa) Die für den Fristenlauf maßgeblichen Mitteilungen über den Inhalt des Kaufvertrags sowie das Bestehen eines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, 2, § 577 Abs. 2 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. Ja- nuar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24) lagen dem Kläger spätestens im März 2018 vor. Die zweimonatige Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB war daher zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Kläger am 30. August 2019 längst verstrichen. Gegen diese zutref- fende Beurteilung des Berufungsgerichts wendet sich auch die Revision nicht. bb) Soweit die Revision meint, der Kläger könne das Vorkaufsrecht auch nach Ablauf der Ausübungsfrist gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB im Hinblick auf den Inhalt des Schreibens des Beklagten vom 18. Dezember 2018 noch ausüben, weil die vorgenannte Frist disponibel sei, trifft dies nicht zu. (1) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei dieser Frist - wie die Revision auch selbst einräumt - um eine Aus- schlussfrist (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, BGHZ 32, 375, 382 f.; vom 3. Juni 1966 - V ZR 116/65, WM 1966, 891 unter B 2 b; vom 2. De- zember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75; vom 23. Mai 1973 - VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365 unter II 2; vom 29. Oktober 1993 - V ZR 136/92, NJW 1994, 315 unter III 1; jeweils zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF; vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 16, 18 [zu § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB]). Ihr Ablauf hat - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - den Untergang des Vorkaufsrechts zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 18. Ja- nuar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 10 mwN), so dass dieses auch hinsichtlich seiner zeitlichen Geltendmachung nicht mehr Gegenstand einer Ver- einbarung zwischen den Parteien sein und auch nicht durch eine Genehmigung seitens des Vorkaufsverpflichteten geheilt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, aaO; BeckOGK-BGB/Daum, Stand: 1. Januar 38 39 40 - 16 - 2024, § 469 Rn. 24; jurisPK-BGB/Seichter, Stand: 17. Mai 2023, § 469 Rn. 22; Staudinger/Schermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 14; BeckOK-BGB/ Faust, Stand: 1. Februar 2025, § 469 Rn. 7). (2) Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus den Vorschriften der § 469 Abs. 2 Satz 2 und § 577 Abs. 5 BGB. Die Parteien können nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 2 BGB zwar statt der vom Gesetz für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehenen Frist ver- traglich eine andere (längere) Frist bestimmen. Auch verbietet § 577 Abs. 5 BGB abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Aus diesen Bestimmun- gen folgt - entgegen der Auffassung der Revision - jedoch nicht, dass die Par- teien den Fristenlauf - zugunsten des Mieters - erneut in Gang setzen könnten, nachdem die Frist bereits abgelaufen ist. Denn die Fristgebundenheit der Aus- übung des Vorkaufsrechts bezweckt im Interesse klarer Rechtsverhältnisse (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, aaO, S. 383; BeckOGK-BGB/ Daum, aaO), eine zügige Entscheidung über die Ausübung dieses Rechts zu ge- währleisten. Um dies zu erreichen, wird einerseits dem Verpflichteten eine Mit- teilungspflicht auferlegt, andererseits dem Berechtigten eine Ausschlussfrist ge- setzt, deren Lauf mit dem Zugang der Mitteilung vom Vorkaufsfall einsetzt (vgl. Staudinger/Schermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 1, 14 mwN). Unge- wissheiten, die für die Beteiligten im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufs- rechts - und die damit verbundene Einschränkung der Möglichkeiten des Vor- kaufsverpflichteten - eintreten können, sollen möglichst kurzgehalten werden (Mugdan, Die gesamten Materialien zum BGB, Band 2, S. 195 und 794; BeckOGK-BGB/Daum, aaO Rn. 1; MünchKommBGB/Maultzsch, aaO Rn. 1 mwN). 41 - 17 - (3) Die Erklärung des Beklagten im Schreiben vom 18. Dezember 2018 hatte damit auf die bereits zuvor abgelaufene Ausübungsfrist keinen Einfluss mehr, da das Vorkaufsrecht zu diesem Zeitpunkt bereits untergegangen war. 3. Gleichfalls rechtsfehlerfrei ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe den Kläger - entgegen dessen Annahme - nicht pflichtwidrig durch die Vereinbarung eines überhöhten Einzelkaufpreises für die von ihm gemietete Wohnung an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufsrechtes gehindert. Die von der Revision hiergegen erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Stuttgart, Entscheidung vom 26.10.2022 - 34 C 98/22 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 04.08.2023 - 5 S 186/22 - 42 43 - 18 - Verkündet am: 21. Mai 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 268/99 Verkündet am: 7. Juni 2000 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 570 b Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 b BGB bedarf nicht der notariellen Beurkundung. BGH, Urteil vom 7. Juni 2000- VIII ZR 268/99 - OLG Düsseldorf LG Duisburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juni 2000 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Ball und Dr. Leimert für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des Oberlan- desgerichts Düsseldorf vom 27. November 1998 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger schloß am 5. Juli 1996 mit dem Land Nordrhein-Westfalen (im folgenden: Verkäufer) einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb von ¼ Miteigentumsanteil an dem im Wohnungsgrundbuch von Wesel Blatt 8140 be- zeichneten Grundstück, Flur 40, Flurstück 213, verbunden mit dem Sonderei- gentum an der Wohnung im 1. Obergeschoß mit Keller- und Abstellraum zu einem Kaufpreis von 97.820 DM. Da die Wohnung im Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses vermietet war, behielt sich der Verkäufer das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag für den Fall vor, daß der Mieter von seinem gesetzlichen Vor- kaufsrecht gemäß § 570b BGB Gebrauch machen sollte. - 3 - Für die Eigentumswohnung hatte sich auch die Beklagte, eine auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft tätige gemeinnützige Gesellschaft, interessiert. Ihr Angebot war jedoch hinter dem des Klägers zurückgeblieben. Nachdem der Wohnungsmieter mit notariellem Schreiben vom 8. Juli 1996 auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht hingewiesen worden war, setzte sich die Beklagte mit dem Mieter in Verbindung und kam mit diesem überein, daß er sein Vorkaufsrecht zunächst ausüben und die aus dem Vorkaufsrecht erworbe- nen Ansprüche sodann an die Beklagte abtreten sollte. Im Gegenzug ver- sprach die Beklagte dem Mieter günstigere Kündigungsfristen. Mit schriftlicher Erklärung vom 28. August 1996 machte der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch und trat noch am selben Tag die hierdurch erworbenen Ansprüche an die Beklagte ab. Da der Verkäufer, dem die Erklä- rung des Mieters über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 3. September 1996 zugegangen war, Zweifel an der Wirksamkeit der Abtretung geäußert hatte, wiederholten die Beklagte und der Mieter am 8. Oktober 1996 die Abtre- tungserklärungen in notarieller Form. In der Folgezeit erwirkte die Beklagte die Eintragung einer Auflassungs- vormerkung zu ihren Gunsten. Daraufhin trat der Verkäufer vom Kaufvertrag mit dem Kläger zurück. Die Beklagte ist zwischenzeitlich als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer trat dem Kläger etwaige gegen die Be- klagte bestehende Rückübertragungsansprüche ab. Der Kläger sieht in dem Verhalten der Beklagen eine vorsätzlich sitten- widrige Schädigung sowie in der Abtretung der durch die Ausübung des Vor- kaufsrechts erworbenen Ansprüche seitens des Mieters einen Verstoß gegen den Schutzzweck des § 570b BGB. Deshalb begehrt er von der Beklagten im - 4 - Wege des Schadensersatzes die Übertragung des Miteigentumsanteils, ver- bunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung, Zug um Zug gegen Zah- lung des Kaufpreises. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Revisi- on verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Ein Verstoß gegen die guten Sitten liege nicht vor. Zwar könne eine sit- tenwidrige Schädigung im Sinne des § 826 BGB auch in der Verletzung von Vertragsrechten Dritter liegen. Dies setze aber voraus, daß in der Mitwirkung des Dritten an einem Vertragsbruch ein besonderes Maß an Rücksichtslosig- keit gegenüber dem Betroffenen hervortrete. Daran fehle es hier, weil die Aus- übung des Vorkaufsrechts durch den Mieter der Wohnung jedenfalls auch in der Absicht erfolgt sei, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung des Mietverhältnisses zu schützen, indem er sich von der Beklagten eine län- gere als die gesetzliche Kündigungsfrist habe einräumen lassen. Dies stehe mit dem Zweck des § 570b BGB, den Mieter im Zusammenhang mit der Um- wandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum zu schützen, in Einklang. Der Schutz lasse sich nämlich auch dadurch verwirklichen, daß der Mieter – wie geschehen – mit der Beklagten als potentiellem Investor einen besonderen Kündigungsschutz vereinbare und die Rechte aus dem im eigenen Namen ausgeübten Vorkaufsrecht auf diesen übertrage. Insofern sei weder dem Mieter - 5 - noch der Beklagten eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung vorzuwerfen. Der Kläger sei vielmehr gerade so gestellt, wie er stünde, wenn der Mieter die Rechte aus der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übertragen, sondern die Wohnung alsbald nach Erwerb an einen Dritten veräußert hätte, der ihm ver- längerte Kündungsfristen sowie den Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung gewährt hätte. Aus den gleichen Erwägungen sei auch die Abtretung der durch Ausübung des Vorkaufsrechts entstandenen Ansprüche nicht zu beanstanden. Ein Rückübertragungsanspruch des Klägers aus abgetretenem Recht des Verkäufers komme aus den bereits im landgerichtlichen Urteil genannten Gründen nicht in Betracht. Da der Verkäufer von dem Kaufvertrag mit dem Be- klagten zurückgetreten sei, kämen für ihn allenfalls Schadensersatzansprüche aus § 826 BGB in Betracht. Solche Ansprüche seien jedoch – wie dargelegt – nicht gegeben, weil das Verhalten der Beklagten nicht gegen die guten Sitten verstoße. II. Gegen diese Entscheidung wendet sich die Revision ohne Erfolg. 1. Soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Schadensersatzanspruches des Klägers wegen vorsätzlich sittenwidriger Schädigung gemäß § 826 BGB mit dem Hinweis darauf verneint hat, daß die dem Vorgehen der Beklagten und des Mieters jedenfalls auch zugrundeliegen- de Absicht des Mieters, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung des Mietverhältnisses zu schützen, mit dem Schutzzweck des § 570b BGB in Einklang stehe, ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision bringt hierge- gen nichts vor. - 6 - 2. Einen bereicherungsrechtlichen Rückübertragungsanspruch des Klä- gers aus abgetretenem Recht des Verkäufers hat das Berufungsgericht gleichfalls zu Recht verneint. Die Vereinbarung des Rücktrittsrechts zugunsten des Verkäufers war dem vorkaufsberechtigten Mieter gegenüber unwirksam (§ 506 BGB), so daß der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Beklagten nicht nachträglich weggefallen ist (§ 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB). Die Rüge der Revision, die Vorinstanzen hätten verkannt, daß der Mieter von seinem Vorkaufsrecht nicht wirksam Gebrauch gemacht habe, weshalb kein wirksamer Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustandegekommen und der Ei- gentumserwerb der Beklagten demnach ohne Rechtsgrund erfolgt sei (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB), greift ebenfalls nicht durch. Die Erklärung des Mieters, mit der dieser sein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 570b BGB ausgeübt hat, wurde zwar lediglich privatschriftlich abgegeben. Sie ist jedoch formlos wirk- sam. Die Erklärung bedurfte nämlich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht der nach § 313 Satz 1 BGB für den Grundstückskaufvertrag erforderli- chen notariellen Beurkundung. a) Dies ergibt sich aus § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form unterliegt. Die Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für das rechtsgeschäftliche Vorkaufs- recht im Sinne der §§ 504 ff. BGB, ist aber auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570b BGB entsprechend anwendbar (so überwiegende Meinung s. OLG Düsseldorf WuM 1998, 668 = MDR 1998, 1404; AG Charlot- tenburg NZM 1999, 22; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, Stand: 11/1993, § 570 BGB Anm. 7 mit Verweis auf Band 3.1, Bearb. Bellinger, Stand: 11/1993, § 2b WoBindG Anm. 4 Nr. 3; Jauernig/Teichmann, BGB, 9. Auflage, § 570b Rdnr. 1; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Auflage, § 570b Rdnr. 5; Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Auf- - 7 - lage, § 570b BGB Rdnr. 42; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Auflage, § 570b Rdnr. 15; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., § 570b Rdnr. 46; Sar- nighausen, NJW 1998, 37; Wirth, DNotZ 1999, 495, 497). b) Daß die §§ 504 ff. BGB auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ebenfalls Anwendung finden, ist bereits den Gesetzesmaterialien zu § 570b BGB (BT-Drs. 12/5110 S. 19) zu entnehmen und wird auch von der Gegenauf- fassung, auf die sich die Revision für ihre abweichende Beurteilung beruft, nicht ernstlich in Frage gestellt. Die Gegenansicht hält jedoch die historischen Beweggründe, die für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Regelung ausschlaggebend waren, für nicht mehr zutreffend. Sie meint daher, die Vor- schrift sei entgegen ihrem Wortlaut einzuschränken, so daß die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters ebenso wie der zugrundeliegende Grundstückskaufvertrag nach § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfe, um wirksam zu sein (Hammen, DNotZ 1997, 543 f.; Heintz, Vorkaufs- recht des Mieters, 1998, 126 f.; W. Lüke, ZfIR 1997, 245 f.; Schmidt, DWW 1994, 65 f.; Beuermann, Das Grundeigentum 1993, 951 f.; Palandt/Putzo, BGB, 59. Auflage, § 570b Rdnr. 6; Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 896c; nach Staudinger/Wufka aaO § 313 Rdnr. 77 f. und Staudinger/Mader aaO § 505 Rdnr. 4 soll dies schlechthin für alle – rechtsgeschäftliche wie auch gesetzliche – Vorkaufsrechte gelten). Dem vermag sich der Senat nicht anzuschließen. aa) Der Gegenansicht ist allerdings zuzugeben, daß das Motiv des hi- storischen Gesetzgebers für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Rege- lung insofern teilweise überholt ist, als sich der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB geändert hat. Bei Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches war nach dieser Vorschrift lediglich die Übertragungsverpflichtung des Veräußerers be- - 8 - urkundungsbedürftig. Dieser sollte vor einer übereilten Entscheidung über die Weggabe von Grundeigentum als ”natürlicher Grundlage für die Seßhaftigkeit der Bevölkerung” bewahrt werden (Mugdan, Die gesammten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, II. Bd., 1899, S. 104); der Erwerber eines Grund- stückes erschien hingegen nicht schutzbedürftig. Für die Verfasser des Bür- gerlichen Gesetzbuches bestand daher insoweit keine Notwendigkeit, die Aus- übungserklärung des Vorkaufsberechtigten, mit der dieser ein Grundstück er- werben wollte, dem Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB zu unterstellen (vgl. Wufka, DNotZ 1990, 339, 351/352 und Hammen aaO S. 547). Seit der Ände- rung dieser Vorschrift mit Wirkung zum 1. Juli 1973 (BGBl. I 1973, S. 501) be- darf indes auch die Erwerbsverpflichtung des Grundstückskäufers der notari- ellen Beurkundung. Nachdem der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB erweitert worden ist, trifft daher dieser Beweggrund des historischen Gesetzgebers nicht mehr uneingeschränkt zu. bb) Richtig ist auch, daß die Bestimmung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB ursprünglich auf vertragliche Vorkaufsrechte zugeschnitten war, während we- gen der gesetzlichen Vorkaufsrechte, die der Gesetzentwurf zum Bürgerlichen Gesetzbuch während der maßgeblichen Beratungen noch “nicht kannte”, zu- nächst auf die Landesrechte verwiesen wurde (eingehend dazu: Hammen aaO S. 545 f.). In den Beratungen zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde es auch deshalb für entbehrlich gehalten, den Beurkundungszwang auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu erstrecken, weil der Hauptzweck dieses Formerforder- nisses, unerfahrene Personen bei der Veräußerung von Liegenschaften zu schützen, schon dadurch erfüllt sei, daß der Vertrag, mit dem das rechtsge- schäftliche Vorkaufsrecht begründet werde, der notariellen Beurkundung be- dürfe (vgl. die Nachweise bei Hammen aaO S. 546; Heintz aaO Rdnr. 411; vgl. auch Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 – VIII ZR 77/69, NJW 1971, 422 un- - 9 - ter 3 b). Diese Erwägung, die gleichermaßen für die Formfreiheit der Ausübung des Wiederkaufsrechts nach § 497 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt (BGH, Urteil vom 14. Januar 2000 – V ZR 386/98, WM 2000, 584 unter II 1 b), trifft auf das gesetzli- che Vorkaufsrecht indessen nicht zu, weil zu dessen Bestellung gerade kein dem Beurkundungszwang unterliegendes Rechtsgeschäft erforderlich ist. cc) Gleichwohl gebietet es der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB nicht, die Ausübung des (gesetzlichen) Vorkaufsrechts entgegen dem Wortlaut des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Formerfordernis der notariellen Beurkun- dung zu unterstellen. Der Gesetzgeber hat weder bei der entsprechenden Novellierung des § 313 Satz 1 BGB noch bei der Einfügung des § 570b BGB durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257) - gleiches gilt für die 1980 geschaffene Regelung des § 2b Wohnungsbindungsgesetz, der § 570b BGB nachgebildet ist - Veranlassung gesehen, die insoweit eindeutige Vorschrift des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB für unanwendbar zu erklären oder dem erweiterten Schutzzweck von § 313 Satz 1 BGB in anderer Weise anzupassen. Er hat vielmehr - wie dargetan (vgl. oben zu II 2b) - ausdrücklich auf die An- wendbarkeit der §§ 504 ff. BGB bei dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mie- ters hingewiesen, ohne daß Anlaß für ihn bestanden hat, von einem einge- schränkten Verständnis des § 505 Abs. 1 BGB auszugehen. Der Entscheidung über die Formbedürftigkeit bestimmter Erklärungen kommt jedoch nicht uner- hebliche rechtspolitische Bedeutung zu; sie ist daher grundsätzlich dem Ge- setzgeber vorbehalten (vgl. BGHZ 125, 218, 223). Aus diesem Grunde wäre eine gesetzliche Regelung, die ein vom bisherigen Gesetzeswortlaut des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB abweichendes Formerfordernis für die Ausübung des ge- setzlichen Mietervorkaufsrechts aufgestellt hätte, erforderlich, zumindest aber - 10 - zu erwarten gewesen (vgl. auch OLG Düsseldorf aaO; OLG Frankfurt NJW-RR 1999, 16, 17). Hinzukommt, daß der materiell-rechtliche Schutz des § 313 Satz 1 BGB vom Gesetzgeber auch an anderen Stellen nur unvollständig ausgestaltet wor- den ist (vgl. im einzelnen: BGHZ 125, 218, 223/224). So bedarf insbesondere die Erklärung, mit der ein dem Beurkundungszwang unterliegender Vertrag, den ein vollmachtloser Vertreter unter Einhaltung der gesetzlichen Form abge- schlossen hat, genehmigt wird, nicht der für das zugrundeliegende Rechtsge- schäft bestimmten Form (§ 182 Abs. 2 BGB). Hier erreicht die Warn- und Schutzfunktion des § 313 Satz 1 BGB lediglich den am Vertragsschluß betei- ligten vollmachtlosen Vertreter, während der Schutz des Vertretenen bewußt nicht so ausgestaltet ist, als habe er selbst an der Beurkundung teilgenommen (BGHZ aaO S. 225). Ähnlich ist die Lage des vorkaufsberechtigten Mieters. Durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes kommt zwischen ihm und dem Ver- käufer ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die dieser mit dem Drit- ten vereinbart hat (§ 505 Abs. 2 BGB). Der Mieter ”zieht” damit – ähnlich wie ein Genehmigender – einen bereits beurkundeten Vertrag “an sich”, dessen Inhalt er kennt oder jedenfalls kennen kann. Es gibt keinen Grund, den Mieter in diesem Fall anders zu behandeln als denjenigen, der einen abgeschlosse- nen Vertrag genehmigt. Auch die Verfasser des Bürgerlichen Gesetzbuches haben die Formfreiheit der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in eine Reihe mit derjenigen über die Genehmigung vollmachtlosen Vertreterhan- delns gestellt und hierfür als Grundsatz herangezogen, “bei derartigen nach- träglich abgegebenen Erklärungen zustimmenden Inhalts, durch welche die Wirksamkeit einer ohne den Zustimmenden erfolgten Umgestaltung von Rechtsverhältnissen herbeigeführt werden solle, die Beobachtung einer Form - 11 - nicht zu verlangen, selbst wenn dieser Rechtsakt an eine Form gebunden ge- wesen” ist (Mugdan aaO S. 793; vgl. auch Hammen aaO S. 547). Die Einbeziehung der Erklärung über die Ausübung des Mietervorkaufs- rechts in das Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB ist schließlich auch des- halb nicht geboten, weil der nach § 570b BGB berechtigte Mieter bei der Aus- übung seines Vorkaufsrechtes nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein rechtsgeschäftlicher Erwerber von Grund- und Wohnungseigentum (OLG Düsseldorf aaO). Der Mieter kennt nämlich in aller Regel aufgrund der miet- vertraglichen Nutzung der Wohnung die Vor- und Nachteile des Kaufgegen- standes und wird daher auch die Angemessenheit des vereinbarten Kaufprei- ses beurteilen können. Zudem ist er durch die ihm in entsprechender Anwen- dung des § 510 Abs. 2 BGB zustehende Ausübungsfrist von zwei Monaten vor einer übereilten Entscheidung geschützt. Er erhält dadurch die Gelegenheit, die Vertragsbedingungen im einzelnen – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme von Rechtsrat – zu prüfen und die Finanzierung des Erwerbs sicherzustellen. III. Da der geltend gemachte Anspruch des Klägers nach alledem aus kei- nem rechtlichen Gesichtspunkt begründet ist, war die Revision des Klägers zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Ball Leimert - 12 -