§ 563a BGB

ECLI:DE:BGH:2019:250919UVIIIZR122.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/18 Verkündet am: 25. September 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 564, § 1922 Abs. 1, § 1967 a) Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündi- gen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietver- hältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet. b) Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt. BGH, Urteil vom 25. September 2019 - VIII ZR 122/18 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. April 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Bruder des Beklagten mietete im Jahr 1985 von den Rechtsvorgän- gern des Klägers eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in K. . Nach dem Mietvertrag war er zur Leistung von Betriebskostenvor- auszahlungen verpflichtet. Der Kläger erwarb das Anwesen im Jahr 2002. Der Bruder des Beklagten verstarb im August 2014. Die weiteren Ge- schwister des Verstorbenen - Abkömmlinge waren nicht vorhanden - schlugen die Erbschaft aus. Hierüber informierte das Nachlassgericht den Beklagten als "erstberufenen Erben" und gab gleichzeitig an, die Kinder der Geschwister sei- en über den Anfall der Erbschaft in Kenntnis gesetzt worden. In der Folge schlugen auch die Geschwisterkinder die Erbschaft aus. 1 2 - 3 - Der Kläger nahm den Beklagten in einem Vorprozess als Erben seines Bruders auf Zahlung der Mieten für die Monate September bis Dezember 2014 sowie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Am 20. Feb- ruar 2015 wurde dem Beklagten in diesem Verfahren die Anspruchsbegründung zugestellt, in welcher der Kläger ausführte, alle anderen Erben der zweiten Ordnung hätten die Erbschaft ausgeschlagen. Das Amtsgericht gab mit Urteil vom 4. August 2015 der Zahlungsklage sowie, gestützt auf eine durch den Klä- ger am 30. April 2015 erklärte Kündigung, auch der Räumungsklage statt. Auf Antrag des Beklagten wurde am 12. November 2015 die Nachlass- verwaltung angeordnet. Die Zwangsräumung der Wohnung erfolgte Ende Januar 2016. Auf die Berufung des Beklagten änderte das Landgericht (Urteil vom 11. Mai 2016 - 23 S 67/15) das vorgenannte Urteil teilweise ab. Die Verurteilung zur Räumung blieb aufrecht erhalten, die Zahlungsklage wurde abgewiesen. Bei den geltend gemachten Mietforderungen handele es sich um reine Nach- lassverbindlichkeiten, für welche der Beklagte infolge der zwischenzeitlich an- geordneten Nachlassverwaltung nicht mehr persönlich hafte. Erst für die Ver- bindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB entstanden seien - vorliegend ab dem 21. März 2015 - könne der Beklagte weiterhin persönlich in Anspruch genommen werden. Der Kläger macht in vorliegendem Verfahren eine Betriebskostennach- forderung in Höhe von 1.913,66 € nebst Zinsen für den Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Dezember 2015 auf Grundlage einer dem Beklagten im No- vember 2016 zugegangenen Abrechnung geltend. Der entsprechenden Klage hat das Amtsgericht stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen und dem Beklagten vorbehalten, die Beschrän- 3 4 5 6 - 4 - kung seiner Haftung auf den Nachlass geltend zu machen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders geworden. Soweit er seine Erbenstellung auch noch in der Berufungsinstanz bestreite, hätte es ihm im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast oblegen, substantiiert dazu vorzu- tragen, wer als gesetzlicher Erbe erster Ordnung in Betracht komme. Dieser Substantiierungslast sei er nicht nachgekommen. Sein Vortrag erschöpfe sich in der allgemeinen Ausführung, es sei offen beziehungsweise werde ermittelt, ob nicht vorhergehende Erben vorhanden seien. Der Beklagte hafte persönlich für die im Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Dezember 2015 fällig gewordenen Betriebskosten, da es sich hierbei um Nachlasserbenschulden und nicht um reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handele. Nur für letztere sei die Haftung mit dem eige- nen Vermögen infolge der Anordnung der Nachlassverwaltung ausgeschlossen, da hierdurch eine rückwirkende Haftungsbeschränkung auf den Nachlass er- folgt sei. Demgegenüber hafte der Erbe für Verbindlichkeiten, die er im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses begründe - sogenannte Nach- 7 8 9 10 - 5 - lasserbenschulden - weiterhin mit seinem Vermögen. Eine solche persönliche Haftung treffe den Beklagten für Forderungen aus dem Mietverhältnis, welche ab dem 21. März 2015 fällig geworden seien. Ein das Entstehen einer Nachlasserbenschuld begründendes rechtsge- schäftliches Handeln des Beklagten liege vorliegend in der Unterlassung der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 564 Satz 2 BGB. Diesem Unterlassen komme aus objektiver Empfängersicht ausnahmsweise ein positiver Erklä- rungswert dahingehend zu, das Mietverhältnis bestehen lassen zu wollen, da die außerordentliche Kündigung nach dem Gesetz das Mittel der Wahl sei, sich des Vertrages zu entledigen. Diese Sicht sei auch interessengerecht, da an- sonsten der Vermieter bei einer Haftungsbeschränkung gemäß § 780 ZPO un- ter Umständen kein Entgelt für die unveränderte Gebrauchsgewährung erhielte. Die einmonatige Ausschlussfrist des § 564 Satz 2 BGB, welche mit Kenntnis vom Tod des Mieters und dem eigenen Eintritt in das Mietverhältnis als Erbe beginne, sei am 20. März 2015 abgelaufen. Spätestens seit dem 20. Februar 2015 sei dem Beklagten seine Erbenstellung bekannt gewesen. Denn aus der ihm im Vorprozess an diesem Tag zugestellten Anspruchsbe- gründung habe er entnehmen können, dass auch seine Neffen und Nichten die Erbschaft ausgeschlagen hätten. Auf die vom Beklagten im Berufungsverfahren erhobene Dürftigkeitsein- rede sei ihm vorzubehalten, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Denn Voraussetzung der Einrede sei nur, dass der Erbe als solcher in An- spruch genommen werde und sich auf sie berufe. 11 12 13 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch des Klägers auf Nachzahlung von Betriebskosten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages, § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten nicht bejaht werden. Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Beklagte wegen der ab dem 12. November 2015 angeordneten Nach- lassverwaltung nicht für reine Nachlassschulden in Anspruch genommen wer- den kann, sondern nur für solche Verbindlichkeiten, die er vor diesem Zeitpunkt durch Maßnahmen der Nachlassverwaltung selbst begründet hat und für die er deshalb (auch) selbst haftet (vgl. §§ 1975, 1984 Abs. 1 Satz 1 und 3 BGB). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch allein in dem Unter- bleiben einer Kündigung des Beklagten nach § 564 Satz 2 BGB eine dessen persönliche Haftung begründende Verwaltungsmaßnahme gesehen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Feststel- lung des Berufungsgerichts, der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders. Denn das Berufungsgericht hat das pauschale Bestreiten seiner Erben- stellung durch den Beklagten zu Recht als prozessual unbeachtlich gewertet (§ 138 Abs. 2, 3 ZPO). Der darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat sub- stantiiert vorgetragen, dass der Beklagte mangels Erben erster Ordnung (§ 1924 Abs. 1 BGB) sowie infolge der Ausschlagung durch andere Erben zwei- ter Ordnung (§ 1925 Abs. 3 BGB) gesetzlicher Alleinerbe geworden sei. Dieser Vortrag ist gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig anzusehen, da ihm der Be- 14 15 16 17 18 19 - 7 - klagte nicht substantiiert entgegengetreten ist, sondern lediglich pauschal auf eine ungeklärte Erbfolge abgestellt hat (zu den Anforderungen an die Substanti- ierungslast der nicht beweisbelasteten Partei vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, NJW 2015, 468 Rn. 11; vom 19. Dezember 2017 - II ZR 88/16, NJW 2018, 1089 Rn. 19 f.). 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis mangels Eintritts von Haushaltsangehörigen nach § 563 Abs. 1, 2 BGB beziehungsweise Fortsetzung nach § 563a Abs. 1 BGB mit dem Beklag- ten als Erben fortgesetzt worden ist (§ 1922 Abs. 1, § 564 Satz 1 BGB). Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass er hiernach für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten haf- tet (§ 1967 Abs. 1 BGB). Auch die erst nach dem Tod des Mieters fällig wer- denden Forderungen des Vermieters aus einem vom Erblasser eingegangenen Mietverhältnis - vorliegend die Betriebskosten - sind "vom Erblasser herrühren- de Schulden" im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB, sogenannte Erblasserschulden (vgl. BGH, Urteile vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, NJW 2013, 933 Rn. 17; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, NJW 2013, 3446 Rn. 13 mwN). Der Zugriffsmög- lichkeit der Gläubiger unterliegt dabei (zunächst) sowohl der Nachlass als auch das Eigenvermögen des Erben (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6). 3. Wie das Berufungsgericht weiter im Ausgangspunkt zutreffend gese- hen hat, kann der Erbe bezüglich solcher Erblasserschulden seine zunächst uneingeschränkte Haftung mit der Folge beschränken, dass nur noch der Nach- lass, nicht jedoch der Erbe mit seinem eigenen Vermögen haftet. Eine Möglich- keit, die mit dem Erbfall beziehungsweise mit der Annahme der Erbschaft - vorliegend durch Ablauf der Ausschlagungsfrist (§ 1943 Halbs. 2 BGB) - ein- 20 21 22 - 8 - getretene Vermögensverschmelzung zwischen dem ererbten Vermögen sowie dem Eigenvermögen wieder rückgängig zu machen, mithin beide Vermögens- massen voneinander abzusondern, ist die - vorliegend im November 2015 an- geordnete - Nachlassverwaltung. Diese führt dazu, dass der Erbe für Erblasser- schulden nicht mehr mit seinem eigenen Vermögen haftet, sondern sich die Haftung auf den Nachlass beschränkt (§ 1975 BGB). Der Erbe verliert seine Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB). An seine Stelle tritt der Nachlassverwalter, so dass Ansprüche gegen diesen geltend zu machen sind (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Haftungsbeschränkung erstreckt sich jedoch nicht auf Forderungen, für welche der Erbe nicht nur als solcher, sondern (auch) persönlich haftet. Dies ist der Fall bei Nachlasserbenschulden. Hierbei handelt es sich um Verbindlich- keiten, die der Erbe bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses eingeht. Sie haben eine Doppelnatur und sind sowohl Eigenverbindlichkeiten des Erben als auch Nachlassverbindlichkeiten (vgl. BGH, Urteile vom 31. Januar 1990 - IV ZR 326/88, BGHZ 110, 176, 179; vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 16; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 14, mwN; vgl. auch RGZ 146, 343, 345; Muscheler, Erbrecht, Band II, 2010, Rn. 3397). Für sie haftet der Erbe persönlich mit seinem Vermögen und mit dem Nachlass. Handelt es sich um einen Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung des Nach- lasses oder steht das Verhalten des Erben damit in keinem Zusammenhang, haftet er ausschließlich mit dem eigenen Vermögen - sogenannte (reine) Eigen- schulden. In beiden Fällen wirkt sich die infolge der Nachlassverwaltung einge- tretene Haftungsbeschränkung nicht aus; die (auch) persönliche Haftung be- steht fort und der Erbe kann trotz angeordneter Nachlassverwaltung in An- spruch genommen werden (vgl. Staudinger/Dutta, BGB, Neubearb. 2016, § 1967 Rn. 5 ff.). Hiernach ist maßgebend, um welche Art von Schuld es sich bei den vorliegend streitigen Forderungen handelt. 23 - 9 - 4. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht diesbezüglich indes ange- nommen, dass das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB eine Verwaltungsmaßnahme darstelle, die zu einer Eigenhaftung des Beklagten füh- re. Der maßgebende Zeitpunkt, ab dem die fortlaufend fällig werdende Schuld aufhört, eine "vom Erblasser herrührende" (§ 1967 Abs. 2 BGB), also eine Erb- lasserschuld zu sein, ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB. Allein das unterlassene Gebrauchmachen des Erben von seinem Recht zur außerordentli- chen Kündigung begründet nicht seine persönliche Haftung. a) Eine die Erbenhaftung begründende Verwaltungsmaßnahme kann rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Natur sein. Entscheidend ist stets, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage ist (vgl. BGH, Urteile vom 31. Januar 1990 - IV ZR 326/88, aaO; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO; MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). b) Allein das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB durch den Erben des Mieters stellt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, kei- ne Verwaltungsmaßnahme dar, die zu einer persönlichen Haftung führt. aa) Nach § 564 Satz 2 BGB sind sowohl der Vermieter als auch der Erbe mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, berechtigt, dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573d BGB) zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass weder ein Eintritt in das Mietverhältnis - nach § 563 Abs. 1, 2 BGB - noch des- sen Fortsetzung - nach § 563a Abs. 1 BGB - erfolgt sind. Der Senat hat bereits entschieden, dass im Falle der Ausübung dieses Kündigungsrechts auch die nach dem Erbfall und bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällig geworde- nen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten bleiben (Senatsurteil vom 24 25 26 27 - 10 - 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 15 ff.; so auch BGH, Urteil vom 26. September 2013 - IX ZR 3/13, NJW 2014, 389 Rn. 10). bb) Ob der Erbe demgegenüber im Falle der Nichtausübung des vorge- nannten Kündigungsrechts für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig wer- denden Forderungen unbeschränkbar (auch) persönlich haftet, ist umstritten. (1) Nach einer Ansicht sind Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nach dem versäumten Kündigungstermin des § 564 Satz 2 BGB fällig werden, jeden- falls auch Eigenverbindlichkeiten des Erben. Dabei wird überwiegend angenommen, dass es sich hierbei um Nach- lasserbenschulden handelt, da die Entscheidung des Erben, von dem Kündi- gungsrecht keinen Gebrauch zu machen, als Verwaltungsmaßnahme zu werten sei (vgl. Baer, SeuffBl (75) 1910, 352; Planck/Flad, BGB, 4. Aufl. [1930], § 1967 Anm. 6a; Staudinger/Lehmann, BGB, 11. Aufl. [1954], § 1967 Rn. 29; Soergel/ Stein, BGB, 13. Aufl., § 1967 Rn. 2; Muscheler, Die Haftungsordnung der Tes- tamentsvollstreckung, 1994, S. 159 f.; Sick, ZErb 2010, 325, 329; Schmid, ZErb 2013, 321, 323; ders. ZMR 2013, 424 f.; im Ergebnis auch Oetker, Dauer- schuldverhältnis, 1994, S. 638 f.). Das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist sei dem - stillschweigenden - Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzen, da in der Nichtausübung der Kündigung der konkludente Wille zur endgültigen Übernahme des Mietverhältnisses zu sehen sei. Bei wertender Betrachtung sei der Fortbestand des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist daher nicht mehr auf den Erblasser zurückzuführen (vgl. Schmid, ZMR 2013, aaO; Horst, DWW 2013, 362, 366; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 564 BGB Rn. 3). Andere sehen in den nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB fällig werdenden Forderungen sogar reine Eigenverbindlichkeiten des Er- 28 29 30 31 - 11 - ben (so Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927, S. 121 f.; Bellinger, Erbfol- ge, 1968, S. 28), weil das Gesetz in § 564 Satz 2 BGB den Zeitpunkt benenne, ab dem der Erbe das Mietverhältnis im eigenen Namen und für eigene Rech- nung fortsetze. (2) Nach der Gegenansicht bleiben auch die nach Ablauf der Frist des § 564 Satz 2 BGB entstandenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB. Das bloße Unterlassen der Kündigung führe nicht zur Begründung von Nachlasserbenschulden oder Eigenverbindlichkeiten des Erben, da dieser lediglich von einem ihm zustehenden Recht keinen Gebrauch gemacht habe. Damit könne allein das Unterlassen kein tauglicher Anknüp- fungspunkt für seine persönliche Haftung sein (vgl. Martin, SeuffBl (75) 1910, 463; Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; Muscheler, Erbrecht, aaO Rn. 3401; LG Wuppertal, MDR 1997, 34 [zu der Vorgängerregelung in § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). (3) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Allein die Nichtausübung des au- ßerordentlichen Kündigungsrechts durch den Erben führt nicht dazu, dass da- nach fällig werdende Forderungen aus dem Dauerschuldverhältnis Nachlasser- benschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden. Insbesondere ist allein dem Verstreichenlassen der Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung ein dem stillschweigenden Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzender rechtsgeschäftlicher Erklärungswert nicht beizumessen. (a) Bereits der Sinn und Zweck der außerordentlichen Kündigungsmög- lichkeit des § 564 Satz 2 BGB spricht dagegen, in deren bloßen Nichtausnut- zung eine zur Eigenhaftung des Erben führende Verwaltungsmaßnahme zu sehen. 32 33 34 - 12 - Der Zweck des § 564 Satz 2 BGB liegt darin, der fehlenden persönlichen (vertraglichen) Verbindung zwischen dem Vermieter und dem Erben Rechnung zu tragen. Tritt der bisher nicht in einer solchen Verbindung zum Vermieter ste- hende Erbe in das Mietverhältnis ein, gewährt § 564 Satz 2 BGB jeder Ver- tragspartei das Recht zur außerordentlichen Kündigung (vgl. Motive zum Ent- wurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs, 1888, Band II, S. 416; Protokolle II, S. 220; RGZ 74, 35, 37; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 564 Rn. 3; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 564 Rn. 2). Dieses Recht ist jedoch keine Pflicht. Es räumt dem Erben lediglich die Möglichkeit ein, sich aus dem Mietverhältnis, in das er eingetreten ist, zu lösen. Eine darüberhinausgehende Zielsetzung, Klarheit darüber zu schaffen, wer künftig und endgültig Schuldner der dem verstorbenen Mieter obliegenden Pflichten ist (so aber Horst, DWW 2013, 362, 366), wohnt der Vorschrift nicht inne. Für eine solche Klarstellung besteht auch kein Bedürfnis, da die erbrecht- lichen Vorschriften die Rechte- und Pflichtenstellung regeln. Die Kündigungs- möglichkeit des § 564 Satz 2 BGB schützt somit lediglich die Interessen beider Vertragspartner an Neudispositionen, begründet im Falle ihrer Nichtausübung jedoch nicht die Eigenhaftung des Erben (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Auch dient das Sonderkündigungsrecht dabei in erster Linie dem Vermie- ter, da die im Einzelfall aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses verlängerte Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB) abgekürzt wird (§ 573d Abs. 2 BGB) und er insbesondere kein berechtigtes Interesse darlegen muss (§ 573d Abs. 1 BGB; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62). Demgegenüber kann der Mieter gemäß § 573d Abs. 2 Satz 1 BGB das Mietverhältnis ohnehin innerhalb der ge- setzlichen Frist und ohne Vorliegen eines Grundes kündigen. Auf das Sonder- kündigungsrecht des § 564 Satz 2 BGB ist er somit nur angewiesen, wenn es sich um ein Zeitmietverhältnis (§ 575 Abs. 1 BGB) handelt oder wenn die Kün- 35 36 37 - 13 - digung zulässigerweise (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 14) für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8). Die Annahme einer persönlichen Haftung des Erben allein aufgrund Nichtausübung des Sonderkündigungsrechtes stünde somit zu dessen Bedeutung für den Mieter außer Verhältnis. (b) Vom Erben binnen eines Monats ab Kenntnis vom Eintritt in das Miet- verhältnis und seiner Erbenstellung die Kündigung zu verlangen, um eine per- sönliche Haftung zu vermeiden, ist zudem mit seinem Recht, über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft zu entscheiden, nicht zu vereinbaren (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Hierfür steht dem Erben gemäß § 1944 Abs. 1 BGB ein Zeitraum von sechs Wochen zur Verfügung (vgl. zur Frist Staudinger/Otte, BGB, Neubearb. 2017, § 1944 Rn. 8). Da die Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB mit vier Wo- chen kürzer ist als diejenige zur Ausschlagung, müsste der Erbe somit im Ein- zelfall vor seiner Entscheidung, ob er die Erbschaft annimmt oder ausschlägt, bereits das Mietverhältnis kündigen. Damit würde dem vorläufigen Erben fak- tisch eine Pflicht zur Verwaltung des Nachlasses auferlegt, die ihn aber grund- sätzlich nicht trifft (vgl. Staudinger/Mešina, BGB, Neubearb. 2017, § 1959 Rn. 1). Zudem steht die mit der Kündigung verbundene Folge der irreversiblen Beendigung des Mietverhältnisses mit der dem Erben durch das Ausschla- gungsrecht eingeräumten Möglichkeit, über die Annahme der Erbschaft binnen sechs Wochen frei zu entscheiden, in Widerspruch. Der Erbe müsste die Zu- sammensetzung des Nachlasses ändern, noch bevor er sich - gegebenenfalls nach weiteren Erkundigungen über Art und Bestand - zu dessen dauerhafter Übernahme zu erklären hat. 38 39 - 14 - (c) Die Annahme einer nicht beschränkbaren persönlichen Haftung des Erben ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht zum Schutz des Ver- mieters geboten. Zwar führt die Nachlassverwaltung dazu, dass sich der Vermieter bezüg- lich der nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten - sofern eine sonstige Verwaltungsmaßnahme des Erben nicht vorliegt - nur aus dem Nachlass befriedigen kann. Dies ist jedoch Folge der gesetzlich vorgese- henen Haftungsbeschränkungsmöglichkeit, wobei den Interessen der Nach- lassgläubiger dadurch hinreichend Rechnung getragen wird, dass der Erbe nicht mehr über den Nachlass verfügen (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB) und diesen damit nicht mehr schmälern kann. Dem Vermieter steht somit zur Befriedigung seiner Forderung mit dem Nachlass die Vermögensmasse des von ihm gewähl- ten Vertragspartners - des Erblassers - zur Verfügung. Zur Vermeidung weiterer auflaufender Forderungen kann auch der Ver- mieter das Mietverhältnis kündigen. Neben dem außerordentlichen Kündigungs- recht aus § 564 Satz 2 BGB kann er sich regelmäßig auf eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB berufen, etwa wenn der Erbe auf die erste ausgebliebene Mietzahlung erklärt, der Nachlass sei wertlos, und die Dürftigkeitseinrede erhebt. Der Vermieter muss in einem solchen Fall nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, mithin wei- tere Nichtzahlungen, abwarten (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; Schmid, ZMR 2013, 424). Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit, einer Berufung des Erben auf die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass entgegenzuwirken. Er kann ihn zur Aufstellung eines Inventarverzeichnisses über den Nachlass auffordern. Versäumt der Erbe die ihm hierzu gesetzte Frist (§ 1994 Abs. 1 Satz 2 BGB) 40 41 42 43 - 15 - oder ist ihm Inventaruntreue (§ 2005 Abs. 1 Satz 1 BGB) vorzuwerfen, führt dies ohne Verschulden zu einer unbeschränkbaren, persönlichen Haftung allen Nachlassgläubigern gegenüber. Verweigert der Erbe nach erstelltem Verzeich- nis die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, haftet er dem Gläubiger gegenüber, der den Antrag auf eidesstattliche Versicherung gestellt hat, unbe- schränkt (§ 2006 Abs. 3 Satz 1 BGB). (d) Der Erbe wird allerdings in der Regel Anlass haben, sich in eigenem Interesse Gedanken über die Fortführung des Mietverhältnisses zu machen. Denn wenn er die Kündigung unterlässt, obwohl er die Wohnung nicht nutzt und auch nicht nutzen will, entstehen laufend unnötige weitere Mietkosten, die den Nachlass des Erben schmälern. Zudem kommt gegebenenfalls auch eine Haf- tung des Erben mit seinem Eigenvermögen gegenüber den übrigen Nachlass- gläubigern in Betracht (§ 1978 Abs. 1 BGB), wenn die Haftungsmasse dadurch geschmälert wird und zur Befriedigung der Nachlassverbindlichkeiten nicht mehr ausreicht (vgl. Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; MünchKommBGB/ Küpper, aaO, § 1978 Rn. 2; Muscheler, Erbrecht, aaO, Rn. 3574; Herzog, NZM 2013, 175, 176). c) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, der Beklagte ha- be von einer Kündigung des Mietverhältnisses "bewusst" abgesehen, um die Wohnung "gezielt zur weiteren Aufbewahrung des Nachlasses zu nutzen". Die- ses Vorbringen lässt sich der angegebenen Stelle der Berufungsbegründung des Beklagten nicht entnehmen und ist auch sonst weder festgestellt noch er- sichtlich. Im Übrigen könnte einer solchen nicht nach Außen erkennbaren inne- ren Willensbildung der oben genannte rechtsgeschäftliche Erklärungswert nicht beigemessen werden. 44 45 - 16 - d) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung lässt sich für die Beur- teilung der Rechtsfolgen eines Unterlassens der Kündigung des Erben des Wohnraummieters nach § 564 Satz 2 BGB nichts aus dem Urteil des V. Zivilsenats vom 5. Juli 2013 (V ZR 81/12, aaO Rn. 15) herleiten. Diese Ent- scheidung des V. Zivilsenats beruht, wie darin ausdrücklich hervorgehoben ist, auf den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. 5. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Zwar kommt eine Eigenhaftung des Beklagten insoweit in Betracht, als er im Zeitraum vor der Anordnung der Nachlassverwaltung einen fälligen An- spruch des Klägers auf Herausgabe der Mietsache nach der Beendigung des Mietvertrages nicht erfüllt hat. Denn das Unterlassen hat Handlungsqualität, wenn für den Erben eine Rechtspflicht zum Handeln bestand und er hiergegen verstößt (vgl. MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). Eine solche Pflicht bestand vorliegend in Form der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache ge- mäß § 546 Abs. 1, § 985, § 857 BGB nach wirksamer Beendigung des Mietver- hältnisses. Insoweit fehlt es jedoch bisher an ausreichenden Feststellungen des Be- rufungsgerichts dazu, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis geendet hat und der Herausgabeanspruch des Klägers fällig geworden ist. Nach dem im Beru- fungsurteil in Bezug genommenen Urteil des Landgerichts vom 11. Mai 2016 im Vorprozess ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung aufgrund einer Kündigung vom 30. April 2015 verurteilt worden. Feststellungen dazu, zu welchem Zeitpunkt der Herausgabeanspruch fällig geworden ist, sind jedoch bisher nicht getroffen. 46 47 48 49 - 17 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die genaue Feststellung des Zeitpunktes der Rückgabepflicht des Be- klagten ist entscheidungserheblich. Zwar macht der Kläger vorliegend einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach Abrechnung geltend. Ein solcher Anspruch wird erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Ab- rechnung fällig (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, ZMR 2003, 334 unter III 1; vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 8; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 25). Die Fälligkeit trat vorliegend im November 2016 ein und liegt damit, unabhängig von deren genauem Zeitpunkt, nach der Fälligkeit der Herausgabepflicht. Jedoch kommt es zur Beurteilung der Frage, ob der Beklagte persönlich haftet, auf die Fälligkeit der einzelnen, in die Ab- rechnung eingeflossenen, Betriebskostenvorauszahlungen an, da diese, auch wenn sie als Saldo einer Betriebskostenjahresabrechnung verlangt werden, in der Sache wiederkehrende Leistungen bleiben (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 19). Damit kann der Charakter die- ser vorliegend monatlich zu zahlenden Schuld als Erblasserschuld einerseits beziehungsweise Nachlasserbenschuld oder Eigenverbindlichkeit andererseits durch den späteren Fälligkeitszeitpunkt eines Anspruchs aus der Betriebskos- tenabrechnung nicht mehr geändert werden. Somit stellen die vor Fälligkeit der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu zahlenden Betriebskosten 50 51 - 18 - Erblasserschulden dar, für welche der Beklagte infolge der Nachlassverwaltung nicht (mehr) in Anspruch genommen werden kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass ein Vorbehalt nach § 780 ZPO nur ausgesprochen werden darf, wenn der Erbe als Prozess- partei wegen einer (reinen) Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 BGB) in Anspruch genommen wird, was vorliegend nicht der Fall ist. Denn die Vorschrift des § 780 ZPO soll sicherstellen, dass der Titel bereits regelt, ob sich der Erbe in der Zwangsvollstreckung auf die Beschränkung seiner Haftung (noch) berufen kann (BGH, Urteil vom 11. Juli 1991 - IX ZR 180/90, NJW 1991, 2839, 2840). Wenn der Erbe auch persönlich haftet, ist dies nicht der Fall (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6 mwN). Im vorliegenden Verfahren kann der Kläger den Beklagten - wie oben un- ter II. bereits ausgeführt - nur wegen Eigenverbindlichkeiten mit Erfolg in An- spruch nehmen, weil die Nachlassverwaltung angeordnet ist und eine Klage 52 53 - 19 - wegen reiner Erblasserschulden nur gegen die Nachlassverwalterin gerichtet werden kann (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 01.08.2017 - 87 C 4393/16 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 04.04.2018 - 23 S 60/17 -

ECLI:DE:BGH:2022:220622UVIIIZR356.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 356/20 Verkündet am: 22. Juni 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577a Abs. 1, 2, § 563a Abs. 1; KSchKlV BE § 2 a) Die vom Land Berlin erlassene "Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung" (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festlegt, ist wirksam. b) Eine die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auslösende Veräu- ßerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Mitei- gentümer übertragen wird (Fortführung des Senatsbeschlusses [Rechtsent- scheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). - 2 - c) Ist in der Person eines von mehreren Mietern einer Wohnung der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bereits angelegt, war also diesem Mitmieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen, und wird das Mietverhältnis nach dessen Ableben mit dem über- lebenden Mitmieter gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt, tritt dieser (auch) bezüglich des Kündigungsschutzes an die Stelle des Verstorbenen und kann sich - nach der (erstmaligen) Veräußerung des Wohnungseigentums - gegen- über einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung des Erwer- bers auf die - hier zehnjährige - Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 11. November 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Frage, ob zugunsten der Beklagten, der ge- genüber die Kläger eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben, die in § 577a Abs. 1, 2 BGB getroffene Regelung zur Kündigungsbeschränkung bei ei- ner Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum eingreift. Im Jahr 1985 mietete die Schwester der Beklagten gemeinsam mit Herrn C. von der damaligen Grundstückseigentümerin eine in einem Mehrfa- milienhaus gelegene Wohnung in Berlin (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). 1 2 - 4 - Die Beklagte bewohnte die Wohnung als Untermieterin und war als solche im Mietvertrag bezeichnet. Die Eigentümerin des Hausanwesens übertrug im Jahr 1990 einen 1/5- Miteigentumsanteil des Grundstücks auf Herrn B. . Nach dem Tod der vormaligen Eigentümerin ging deren 4/5-Miteigentumsanteil am Grund- stück auf ihren Erben A. über. Im Jahr 1996 erklärten die beiden Miteigentümer B. und A. die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG und wurden im Mai 1997 bezüglich der insgesamt elf Wohnungseigen- tumseinheiten zunächst jeweils als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anschließend übertrug Herr B. seinen 1/5-Miteigentumsanteil an der (auch) von der Beklagten - als Untermieterin - genutzten Wohnung auf Herrn A. , der am 1. Dezember 1997 als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Die Alleinerbin des zwischenzeitlich verstorbenen Herrn A. schloss am 28. Mai 2014 mit der Schwester der Beklagten, Herrn C. und der Be- klagten eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20. Dezember 1985", wonach Herr C. aus dem Mietverhältnis ausschied und die Beklagte "als Mie- terin in den Mietvertrag" eintrat. Am 10. Juni 2015 verstarb auch die Schwester der Beklagten. Ausweislich eines Erbscheins des Amtsgerichts N. wurde ihr Ehemann P. ihr Alleinerbe. Das Eigentum an der von der Beklagten bewohnten Wohnung wurde durch Auflassung vom 26. Februar 2015 an die von M. O. GmbH übertragen, welche am 17. Juni 2015 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. 3 4 5 6 - 5 - Die Kläger erwarben das Wohnungseigentum an dieser Wohnung im Jahr 2018. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 erklärten sie gegenüber der Be- klagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2021, 182) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Die Eigenbedarfskündigung der Kläger habe das Mietverhältnis nicht wirk- sam beendet, da die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB, § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin erst durch den Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2015 in Gang gesetzt worden und damit bei Abfas- sung und Zugang der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2018 noch nicht abgelaufen gewesen sei. 7 8 9 10 11 - 6 - Dass die Beklagte die Wohnung bis zu der Zusatzvereinbarung am 28. Mai 2014 lediglich als Untermieterin, nicht jedoch als Hauptmieterin genutzt habe, mithin - anders als es die zeitliche Reihenfolge des § 577a Abs. 1 BGB vorgebe - erst nach der Bildung von Wohnungseigentum in das Mietverhältnis eingetreten sei, stehe ihrer Berufung auf die Kündigungssperrfrist nicht entgegen. Zwar führe eine bloße rechtsgeschäftliche Mietnachfolge regelmäßig nicht dazu, dass der für den ursprünglichen Mieter geltende Schutz des § 577a BGB auf den Ersatzmieter übergehe. Vorliegend habe die Beklagte aber bereits in der Woh- nung gewohnt, bevor Wohnungseigentum gebildet worden sei, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungs- schutz von Anfang an jedenfalls mittelbar auch für die Beklagte gegolten habe. Hinzu komme, dass das Mietverhältnis auch nach dem Eintritt der Beklagten als Hauptmieterin weiterhin nur einheitlich gegenüber allen Mitmietern hätte gekün- digt werden können, eine Kündigung jedenfalls im Verhältnis zu der weiteren Mit- mieterin - der Schwester der Beklagten - aber unmittelbar den Beschränkungen des § 577a BGB unterlegen habe. Nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, sei das - auch hinsichtlich des durch § 577a BGB bewirkten Schut- zes einheitliche - Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten allein fortgesetzt worden, die sich somit auch wei- terhin auf § 577a BGB berufen könne. Eine Veräußerung des nach Begründung des Mietverhältnisses gebilde- ten Wohnungseigentums, durch welche die damalige Käuferin im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB als erste "Erwerberin" des Wohnungseigentums in das Miet- verhältnis eingetreten sei, habe erst im Jahr 2015 stattgefunden. Die zuvor nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Jahr 1997 zwischen den beiden Wohnungseigentümern vollzogene Übertragung des Wohnungseigen- tumsanteils von 1/5 - wodurch der bisherige Miteigentümer A. zum Alleinei- gentümer geworden sei - stelle sich zwar als rechtsgeschäftliche Veräußerung 12 13 - 7 - (eines Teils) des Wohnungseigentums dar. Entgegen der Ansicht des Bayeri- schen Obersten Landesgerichts (NJW 1982, 451) sei in einem solchen Fall der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem auf den anderen Miteigentümer letzterer jedoch nicht "Erwerber" des Wohnungseigentums im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB. Entscheidend sei insoweit, ob ein Wechsel in der Vermieterstellung statt- gefunden habe. Denn Voraussetzung für den Beginn der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB sei ein Übergang des Mietvertrags auf den Erwerber und ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters, der geeignet sei, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Der Schutz des § 577a BGB ziele auf den Fall ab, in welchem sich der Mieter durch die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfol- gende Veräußerung einem "Erwerber" (und dessen Eigenbedarf) gegenüber- sehe, der bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sei. Ein solcher Vermieter- wechsel habe im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Es handele sich nicht bereits deswegen um eine Veräußerung an einen "Dritten" im Sinne des § 566 BGB, weil die ursprünglich vermietenden Miteigen- tümer mit dem allein erwerbenden Miteigentümer nicht personenidentisch seien. Denn der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332) habe klargestellt, dass im Falle der Vermietung einer Woh- nung durch zwei Miteigentümer kein Wechsel in der Person des Vermieters ein- trete, wenn der eine Miteigentümer seine Eigentumsanteile auf den anderen übertrage. Sollte Herr B. durch den Erwerb des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück zum (Mit-)Vermieter geworden sein, sei er dies somit auch nach der Übertragung dieses Anteils an Herrn A. geblie- ben. Letzterer sei (ebenfalls) vor wie nach der Übertragung des 1/5-Miteigen- 14 15 - 8 - tumsanteils an ihn Vermieter der Wohnung gewesen und hätte Eigenbedarf gel- tend machen können. Somit habe sich das Kündigungsrisiko für die Mieter durch die Zuweisung des Wohnungseigentums an einen einzelnen der vormaligen Mit- eigentümer nicht erhöht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der von ihnen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) - deren Voraussetzungen als solche zugunsten der Kläger im Revisionsverfahren zu unterstellen sind - nicht verneint werden. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass die zehnjährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündi- gungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin nicht bereits durch die Veräu- ßerung des 1/5-Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum auf den bisherigen Miteigentümer A. im Jahr 1997 ausgelöst wurde, sondern erst mit der Veräu- ßerung der Eigentumswohnung im Jahr 2015 an eine GmbH begonnen hat und damit im Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfskündigung der Kläger im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen war. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge, wonach die Wohnung bereits an den Mieter überlassen worden sein muss, bevor das Wohnungseigen- tum begründet wurde, lägen in der Person der Beklagten vor, welche die Woh- nung zunächst als bloße Untermieterin bewohnt hatte und erst infolge der Ver- 16 17 - 9 - einbarung vom 28. Mai 2014 - zeitlich nach der Begründung des Wohnungsei- gentums - zur Hauptmieterin wurde. Anders als das Berufungsgericht meint, greift zu ihren Gunsten ein "mittelbarer Kündigungsschutz" nicht ein. Soweit das Beru- fungsgericht überdies auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklag- ten abstellt, nimmt es zwar im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend an, dass die Beklagte dann in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1, 2 BGB fiele, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre, da in diesem Fall der in der Person der Schwester der Beklagten angelegte Kündigungsschutz auf sie übergegangen wäre. Jedoch tragen die insoweit getroffenen Feststellungen die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB bislang nicht. 1. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete ge- mäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind. a) Von dieser Ermächtigung hat das Land Berlin mittels der Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungs- 18 19 - 10 - schutzklauselverordnung) vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) Gebrauch ge- macht. Nach § 2 dieser Kündigungsschutzklauselverordnung kann sich ein Er- werber von Wohnungseigentum auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB in Berlin erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen. b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin wirksam. Dem steht, anders als die Revision meint, insbesondere nicht entgegen, dass die Verordnung "gleich ganz Berlin" zu einem Gebiet erklärt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine der- artige Gebietsausweisung hält sich im Rahmen des dem Verordnungsgeber zu- stehenden Beurteilungsspielraums. aa) Zutreffend geht die Revision noch davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über eine Kündigung im Anwendungsbereich des § 577a BGB die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kün- digungsschutzklauselverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungskom- petenz zukommt. Denn Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (vgl. BVerfGE 1, 184, 197; BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11 [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; Senatsurteile vom 4. No- vember 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 f. [zur Berliner Kappungs- grenzenverordnung]; vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15 [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]). 20 21 - 11 - bb) Anders als die Revision meint, steht die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin sowohl mit dem Grundgesetz als auch mit dem Bun- desrecht in Einklang. Dass die gesetzliche Regelung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB selbst ver- fassungsrechtlichen Bedenken begegnete und es damit bereits an einer wirksa- men Ermächtigungsgrundlage fehlte, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine Verfassungswidrigkeit dieser Bestimmung nicht zu erkennen. Sie verstößt nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. zur insoweit wortlautgleichen Ermächtigungsgrundlage zum Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 25 ff.). Bei der Ermächtigungs- grundlage des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich im Ergebnis auch um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Zwar werden die Eigentümerbefugnisse durch den Kündigungsausschluss beschränkt. Dies ist jedoch zum einen aufgrund des aus Sicht des Gesetzgebers gebotenen Schutzes des Mieters vor dem unverschuldeten Verlust seiner Woh- nung (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; 14/4553, S. 73) geboten und zum anderen verhältnismäßig, da die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einen engen Anwen- dungsbereich hat, der diesen Mieterschutz sowohl gegenständlich - die Kündi- gungssperrfrist gilt nur für eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung und lediglich nach der erstmaligen Veräußerung zuvor gebildeten Wohnungseigen- tums - als auch in zeitlicher Hinsicht - maximale Kündigungssperrfrist von zehn Jahren - nur in beschränktem Umfang einräumt (vgl. zu den insoweit zu Grunde zu legenden Maßstäben Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 32 ff.; vgl. auch Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 48 [zu § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB]). 22 23 - 12 - cc) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin ist auch von der gesetzlichen Ermächtigung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB gedeckt. Insbe- sondere ist die Ausweisung der gesamten Stadt als ein Gebiet, in dem die aus- reichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, nicht zu beanstanden. (1) Der Bundesgesetzgeber hat die Bestimmung der Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf ausdrücklich dem Landesverordnungsgeber überlassen und diesem bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungs- lage einen (weiten) Beurteilungsspielraum zugestanden. Die Vorschrift des § 577a Abs. 2 BGB ist unter anderem aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 64; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, aaO Rn. 24 f.). Ausweislich der Ge- setzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift wurde dem Verordnungsge- ber "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversor- gungslage ein Beurteilungsspielraum" eingeräumt (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Hieran hat der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes 2001 nichts ge- ändert (vgl. BT-Drucks. 14/4553, aaO). Den Landesregierungen wird somit ein anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozi- alpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der rele- vanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung zugebil- ligt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 64, 66 [zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung]). Die Einhaltung dieses Beurteilungsspielraums ist von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter 24 25 26 27 - 13 - reichen als die materiell-rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die ge- setzgeberische Entscheidung. Sie endet daher dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 62). Innerhalb des dem Verordnungsgeber regelmäßig - so auch hier - eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums dürfen die Gerichte nicht ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verordnungsgebers setzen. Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 63 mwN; vgl. auch BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 113 ff. [zur Berliner Mieten- begrenzungsverordnung]). (2) Einer Prüfung anhand dieses Maßstabs hält die Ausweisung des ge- samten Gebiets von Berlin als ein solches, in dem die Versorgung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, stand (vgl. zur sich nach den gleichen Kriterien richtenden Berliner Kappungsgrenzenverord- nung, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 88 ff.; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81 f. [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; LG Berlin, WuM 2016, 278; LG Berlin, WuM 2017, 417). Ausweislich der Verordnungsbegründung (abrufbar unter https://www.par- lament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-106.pdf) hat der Senat von Berlin unter Zugrundelegung von neun Indikatoren - unter anderem der Mietwohnungsversorgungsentwicklung in den Jahren 2006 bis 2011 und des 28 29 - 14 - Indexes Angebotsmieten/Bestandsmieten (2012/2006) - eine besondere Gefähr- dung der ausreichenden Versorgung der gesamten Bevölkerung in Berlin mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen angenommen (S. 8 der Verord- nungsbegründung; vgl. zur diesbezüglichen Prüfungspflicht des Verordnungsge- bers BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 116). Ebenso wie die bezüglich der Kriterien wortlautgleiche Bestimmung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt auch § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB nicht, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung eine Unterversorgung der Bevölke- rung im gesamten Gemeindegebiet bereits besteht, sondern lediglich das Vor- handensein einer "besonderen Gefährdungslage". Eine solche hat der Senat von Berlin wie ausgeführt angenommen. Wenn der Verordnungsgeber keine tragfä- higen Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine solche Lage auf abgrenzbare Ge- meindeteile beschränkt, und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungs- spielraum (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 86). So liegen die Dinge hier. Der Berliner Verordnungsgeber ging nicht erst von einer vergleichbaren Gefährdung der Wohnraumversorgung in ganz Berlin bei Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. S. 101) aus, sondern bereits Jahre zuvor bei Erlass der Kappungsgren- zenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128; vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 92 ff.). Die Ausweisung eines Gebiets, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, dient bei der Kappungsgrenzenverordnung und der Kündigungsschutzklauselverordnung ähnlichen Zwecken (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, 30 31 - 15 - aaO Rn. 29, 64). Anhaltspunkte dafür, dass sich die entsprechende Versorgungs- lage in Berlin nur wenige Monate später - die Kündigungsschutzklauselverord- nung wurde am 13. August 2013 erlassen - derart geändert hätte, dass nunmehr lediglich Teile von Berlin als betroffen auszuweisen gewesen wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. dd) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin genügt schließlich auch ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbeson- dere wahrt die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets von Berlin als ein sol- ches, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnun- gen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und damit nach der Umwandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum sowie deren Veräußerung mit einer Eigenbedarfskündigung zehn Jahre zugewartet werden muss, im Hin- blick auf den aufgezeigten begrenzten Anwendungsbereich der Kündigungs- schutzvorschrift des § 577a Abs. 1 BGB sowie den beabsichtigten Schutz der Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 108 ff.). c) Somit ist den Klägern eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber solchen Mietern, denen die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungs- eigentums bereits überlassen war, für die Dauer von zehn Jahren nach der (erst- maligen) Veräußerung verwehrt. 2. Diese Sperrfrist war, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen ist, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger an die Beklagte (vgl. zum maßgebenden Zeitpunkt Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 3 a) im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 32 33 34 - 16 - Nach § 577a Abs. 1 BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der (erst- maligen) Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an einen Er- werber. Eine solche fristauslösende Veräußerung erfolgte erst im Jahr 2015 mit der Eigentumsübertragung an die von M. O. GmbH. Entgegen der Ansicht der Revision stellte die zuvor im Jahr 1997 erfolgte Über- tragung des 1/5-Miteigentumsanteils an der vermieteten Eigentumswohnung auf den weiteren Miteigentümer keine Veräußerung an einen "Erwerber" dar. Zwar liegt hierin, ungeachtet dessen, dass die Eigentumsübertragung nicht auf einem Kaufvertrag zwischen Herrn A. und Herrn B. beruht, eine Veräuße- rung. Jedoch ist der bisherige Miteigentümer und Mitvermieter A. nicht "Er- werber" nach § 577a Abs. 1 BGB. Dies folgt aus dem Zweck der Norm, wonach allein dem durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mie- ters Rechnung getragen werden soll. Eine solche Gefährdung löste der Über- gang des 1/5-Miteigentumsanteils auf den bisherigen Miteigentümer zu 4/5, Herrn A. , im Jahr 1997 nicht aus. a) Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Ge- setzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnun- gen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor "willkürlichen Kündigun- gen" geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5; Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen 35 36 37 - 17 - neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Recht- fertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Be- schränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 Abs. 1 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 14; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NZM 2010, 821 Rn. 16). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vor- schrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristrege- lung aus § 577a Abs. 1, 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Ver- äußerung der Eigentumswohnung (vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO). Angesichts des Schutzzwecks des § 577a Abs. 1 BGB setzt eine Veräu- ßerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Woh- nungseigentümers voraus und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf ge- schaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 19). b) Ein solcher Rechtsträgerwechsel an der hier betroffenen Wohnung hat im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Durch die Übertragung des 1/5-Miteigen- tumsanteils von Herrn B. auf den bisherigen Miteigentümer A. er- folgte zwar ein Eigentumswechsel. Allein diese geänderte Eigentumsposition führt jedoch entgegen der Ansicht der Revision (abstellend auf Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; ebenso Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 17; 38 39 - 18 - Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 577a Rn. 6) nicht dazu, dass der Mitei- gentümer als "Erwerber" im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB anzusehen wäre. Denn entscheidend ist, was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, dass es infolge dieser Übertragung des Miteigentumsanteils nicht zu einem Wechsel in der Vermieterstellung gekommen ist und somit das Risiko einer Eigenbedarfs- kündigung nicht zu Lasten der Mieter erhöht wurde. aa) Durch die (erste) Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück von der bisherigen Alleineigentümerin auf Herrn B. im Jahr 1990 wurde dieser gemäß § 566 Abs. 1 BGB zum (Mit-)Ver- mieter. Denn auch wenn lediglich ein Miteigentumsanteil veräußert wird, tritt der Erwerber - selbst dann, wenn er nicht bereits Miteigentümer war - gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermie- terseite ein (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 35). Dies gilt auch dann, wenn - wie vorliegend - vor der Veräußerung noch keine Miteigentümergemeinschaft bestand, sondern ein vermietender Alleineigentümer einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück veräußert (vgl. BGH, Beschluss vom 17. März 2022 - V ZB 4/21, juris Rn. 9 mwN). Nach dem Ableben der ursprünglichen Eigentümerin erwarb ihr Alleinerbe A. deren verbleibenden 4/5-Miteigentumsanteil im Wege der Gesamtrechts- nachfolge (§ 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB), so dass dieser seitdem zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigentümer des Grundstücks und beide Vermieter waren. bb) Die anschließende Begründung des Wohnungseigentums nach § 8 WEG durch die damaligen Miteigentümer - mit der Folge, dass an jeder Eigen- 40 41 42 - 19 - tumswohnung zunächst Herr A. zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigen- tümer waren - führte ebenfalls zu keinem Rechtsträgerwechsel im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB, da eine Veränderung auf Vermieterseite aufgrund der Fort- setzung der Bruchteilsgemeinschaft am Wohnungseigentum nicht erfolgte (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). cc) Aufgrund der nachfolgenden Veräußerung des 1/5-Miteigentumsan- teils an der hier in Rede stehenden Wohnung durch Herrn B. an Herrn A. nach Begründung des Wohnungseigentums wurde letzterer zwar zum Al- leineigentümer. Allein dieser Eigentumswechsel stellt jedoch - in Anbetracht des beschriebenen Schutzzwecks des § 577a BGB - noch keine Veräußerung an ei- nen Erwerber im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Denn entscheidend ist, ob sich infolge der Veräußerung des Wohnungseigentums die Gefahr einer Eigen- bedarfskündigung zu Lasten des Mieters erhöht hat. Dies war vorliegend nicht der Fall, da sich (auch) durch diesen Eigentumswechsel an der Vermieterstellung nichts geändert hat. Vielmehr ist Herr B. infolge der Übertragung seines Miteigentumsanteils nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden und demzu- folge Herr A. nicht allein Vermieter geworden. Denn die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB lagen nicht vor. Hiernach muss die Veräußerung an einen Drit- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter ge- wesen sein (vgl. Senatsbeschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 10 mwN; aA Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b). Dies war wie ausgeführt nicht der Fall, da Herr A. bereits vor dem (Mit-)Eigentumserwerb Vermieter der Wohnung war. dd) Nach alledem hätte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenom- men hat - eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sowohl des Herrn A. als auch 43 44 - 20 - des Herrn B. in gleicher Weise vor wie nach der Veräußerung des 1/5- Miteigentumsanteils im Jahr 1997 erfolgen können. Denn auch ein Miteigentümer kann sich ohne Rücksicht auf seine quotielle Beteiligung am Grundstück auf Ei- genbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da dieser nicht bei allen Mit- gliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es vielmehr genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist (vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 366; Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 12). c) Damit hat sich das Risiko einer Eigenbedarfskündigung mangels eines Rechtsträgerwechsels infolge der Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils im Jahr 1997 nicht zu Lasten der Mieter erhöht. Eine unter § 577a Abs. 1 BGB fal- lende Veräußerung erfolgte vielmehr erst mit dem Eigentumserwerb seitens der von M. O. GmbH durch deren - für den Fristbeginn maßgebliche (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21) - Eintragung im Grundbuch am 17. Juni 2015, da diese zwar keinen Eigenbedarf hätte geltend machen, das Mietverhältnis aber gestützt auf eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) hätte beenden können. Die ab diesem Zeitpunkt laufende zehnjährige Kündigungssperrfrist, die für die Kläger nach ihrem Eigentumserwerb nicht neu begonnen hat (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 73), war bei Zugang der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge bezüglich der Über- lassung der Wohnung und der anschließenden Bildung von Wohnungseigentum 45 46 - 21 - lägen in der Person der Beklagten vor. Denn diese war bei Begründung des Woh- nungseigentums (1997) lediglich Untermieterin (siehe dazu unter b). Zwar würde der in der Person der Schwester der Beklagten bestehende Kündigungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB nach deren Tod auf die Beklagte übergehen, wenn das Mietverhältnis gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre (siehe dazu unter c). Jedoch tragen die vom Berufungsgericht bis- her getroffenen Feststellungen eine solche Sonderrechtsnachfolge der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB nicht. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB genießt nur derjenige Mieter einen Kündi- gungsschutz, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigen- tums - vorliegend im Jahr 1997 - bereits "überlassen" war. Eine Überlassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift liegt nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietvertrags mit dem Bewohner erfolgt, so dass es nicht ausreicht, dass die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses genutzt wurden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 1 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). a) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nutzte die Beklagte die Wohnung nicht deswegen von Anfang an aufgrund eines (Haupt-)Mietvertrags, weil der zwischen der ursprünglichen Vermieterin und den Hauptmietern im Jahr 1985 geschlossene - die Beklagte lediglich als Untermieterin erwähnende - Miet- vertrag ein solcher zugunsten Dritter wäre, infolgedessen sie sich eigenständig gegenüber einem Vermieter auf die Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte. Denn anders als die Revisionserwiderung meint, liegen die Voraussetzungen eines Vertrags zugunsten der Beklagten (§ 328 Abs. 1 BGB) nicht vor. 47 48 - 22 - aa) Die Revisionserwiderung geht insoweit noch zutreffend davon aus, dass durch eine Untervermietung zwischen dem Hauptvermieter und dem Unter- mieter grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen bestehen (vgl. Senatsurteil vom 7. Dezember 1977 - VIII ZR 101/76, WM 1978, 222 unter III 1, insoweit in BGHZ 70, 79 nicht abgedruckt; BGH, Beschlüsse vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 [Rechtsentscheid], BGHZ 84, 90, 96; vom 20. März 1991 - VIII ARZ 6/90 [Rechtsentscheid], BGHZ 114, 96, 100; vom 17. Januar 2001 - XII ZB 194/99, NZM 2001, 286 unter II 1) und der Untermieter auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrags einbezogen ist, weil ihm regelmäßig eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zustehen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327, 329 f.; vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 69/78, WM 1979, 307 unter 1 a; vom 6. November 2012 - VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002 Rn. 9). Soweit die Revisionserwiderung dennoch sogar einen Vertrag zugunsten Dritter - der Beklagten - annimmt und darauf abstellt, diese sei bereits im Hauptmietvertrag aus dem Jahr 1985 namentlich als Untermieterin erwähnt mit der Folge einer Nutzungsberechtigung an den Mieträumen "gleichsam einem Vertrag zugunsten Dritter", wird verkannt, dass allein dieser Umstand das Vorlie- gen eines Vertrags zugunsten der Beklagten und damit einen eigenständigen Kündigungsschutz nicht trägt. bb) Ob der Beklagten ein eigenes Forderungsrecht gegenüber den Klä- gern zusteht (§ 328 Abs. 1 BGB), in deren Folge sie sich auf die Beachtung der zehnjährigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, ist nach dem erkennbaren Willen der ursprünglich - im Jahr 1985 - Vertragsschlie- ßenden zu beurteilen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, NJW 1991, 2209 unter I 2 a). Eine ausdrückliche Erklärung dahingehend, dass der Beklagten über ihre Stellung als Untermieterin hinaus eigene Rechte gegen- über der Hauptvermieterin eingeräumt werden sollten, enthält der Mietvertrag nicht. 49 50 - 23 - cc) Auch aus den Umständen des Vertragsschlusses folgt eine derartige Rechtsposition der Beklagten nicht. Nach § 328 Abs. 2 BGB ist in Ermangelung einer besonderen Bestimmung aus den Umständen des Falls, insbesondere aus dem Zweck des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht auf Leistung erwerben sollte. Ferner sind die Interessenlage der Parteien sowie die sonstigen Begleitumstände zu beachten, welche den Sinngehalt der gewechselten Erklä- rungen erhellen können (vgl. BGH, Urteile vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO unter I 2 b; vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, WuM 2019, 19 Rn. 19). Dabei liegt die Annahme, dass der Dritte einen selbständigen Anspruch erwerben soll, insbesondere dann nahe, wenn die Versprechensempfänger - hier die Hauptmieter - die Leistung lediglich im Interesse des Dritten - hier der Beklag- ten - verabredet haben (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO). Hiernach liegt ein Vertrag zugunsten der Beklagten nicht vor. Es fehlen jegliche Feststellungen zur Motivlage der Hauptvermieterin und der damaligen Mieter - der Schwester der Beklagten und Herrn C. - bei Abschluss des Miet- vertrags im Jahr 1985. Dafür, dass letztere den Vertrag lediglich im Interesse der Beklagten geschlossen haben, ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Auch ihre Schlussfolgerung, wonach die Hauptvermieterin der Beklagten als bloße Unter- mieterin im Jahr 1985 "ersichtlich sich selbst gegenüber die Rechte einer Miete- rin" habe einräumen wollen, wird durch die getroffenen Feststellungen nicht ge- tragen. Für einen dahingehenden Willen der Hauptvermieterin mit der Folge, dass sie nicht nur Leistungsansprüchen der beiden Hauptmieter, sondern über- dies auch der Beklagten ausgesetzt gewesen wäre, ist nichts ersichtlich. b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, der Beklag- ten sei die Wohnung bereits zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums 51 52 53 - 24 - (1997) überlassen gewesen, weil sie seit Beginn des Mietverhältnisses (1985) dort gewohnt habe, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Haupt- mieter entstandener Kündigungsschutz von Anfang an "jedenfalls mittelbar" auch für sie gegolten habe. Bei Begründung des Wohnungseigentums im Jahr 1997 nutzte die Be- klagte die Wohnung als bloße Untermieterin. Als solche fällt sie aber nicht in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1 BGB. Denn - wie ausgeführt - liegt eine Über- lassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift nur dann vor, wenn die Ein- räumung des Besitzes aufgrund eines Hauptmietvertrags mit dem Bewohner er- folgt. An einem solchen fehlt es vorliegend, denn ein Untermieter steht grund- sätzlich - so auch hier - in keiner vertraglichen Beziehung zum Hauptvermieter. Zudem genießt ein Untermieter - worauf die Revision zutreffend verweist - bei Beendigung des Hauptmietvertrags keinen Kündigungsschutz (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086 Rn. 36). Folglich greift die Kündigungsschutzvorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB nicht zu seinen Guns- ten ein (vgl. auch LG Frankfurt am Main, WuM 1997, 561; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 15; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2022, § 577a BGB Rn. 5 und 8; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand: 1. Mai 2022, § 577a Rn. 13). Zwar verweist das Berufungsgericht zutreffend auf einen zunächst gege- benen faktischen "mittelbaren" Kündigungsschutz der Beklagten als Untermiete- rin, da diese solange nicht mit einem Verlust der Wohnung rechnen musste, wie das Mietverhältnis gegenüber den Hauptmietern - in deren Person die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorlagen - nicht wirksam (nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB) gekündigt werden konnte. Hieraus kann jedoch, anders als das Berufungsgericht meint, keine eigenständige und dauerhafte Schutzposition der Beklagten als (ehemalige) Untermieterin nach § 577a Abs. 1 BGB hergeleitet 54 55 - 25 - werden. Denn zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 war die Schwester der Beklagten und ehemalige Hauptmieterin bereits verstorben und zudem die Beklagte keine Untermieterin mehr. Vielmehr wurde sie durch die Zu- satzvereinbarung zum Mietvertrag im Jahr 2014 - neben ihrer Schwester - zur Hauptmieterin. Dieser rechtsgeschäftliche "Eintritt" in das Mietverhältnis erfolgte jedoch nach der Begründung des Wohnungseigentums, so dass die Beklagte selbst die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht erfüllte. c) Zutreffend ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, dass sich die Beklagte auf den in der Person ihrer Schwester entstandenen Kündi- gungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, wenn sie aufgrund der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 563a Abs. 1 BGB nach dem Tod ih- rer Schwester insoweit in deren Rechtsstellung eingetreten wäre. In der Person der Schwester der Beklagten lag die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vor, da ihr als (Haupt-)Mieterin die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 bereits "überlassen" war, als das Wohnungseigentum im Jahr 1997 begründet wurde. Infolge der "Zusatzverein- barung" vom 28. Mai 2014 wurde die Beklagte neben ihrer Schwester zur Mit- mieterin der Wohnung. Dies beachtend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass der in der Person der Schwester an- gelegte Kündigungsschutz dann auf die Beklagte übergegangen wäre, wenn mit dieser das Mietverhältnis nach dem Tod der Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt worden wäre. Denn auch derjenige, der die Wohnung zunächst nicht als Hauptmieter bewohnte und in dessen Person damit die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB - wie hier bei der Beklagten - nicht vor- liegen, mit dem jedoch das Mietverhältnis nach dem Tod des Mitmieters gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein fortgesetzt wird, kann sich auf den in der Person der bisherigen (Mit-)Mieterin entstandenen Kündigungsschutz nach § 577a Abs. 1 56 57 - 26 - BGB berufen. Auf Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen kann ein der- artiger Eintritt der Beklagten in die Rechtsstellung ihrer am 10. Juni 2015 verstor- benen Schwester jedoch nicht angenommen werden. Denn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB mit einem Familienangehörigen (§ 563 Abs. 2 Satz 2 BGB) als Mitmieter setzt voraus, dass dieser mit dem ver- storbenen Mitmieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt ha- ben muss. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. aa) Sind mehrere Personen Mieter einer Wohnung und liegen in der Per- son eines Mitmieters die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vor, war die- sem also - wie der Schwester der Beklagten - die Wohnung bereits "überlassen", als das Wohnungseigentum begründet wurde, wirkt dieser Kündigungsschutz auch zugunsten eines anderen Mitmieters, mit dem das Mietverhältnis nach § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt wird. (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass der nach § 569a BGB aF (heute: § 563 Abs. 1, 2 BGB) mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein- tretende Ehegatte, Lebenspartner beziehungsweise Familienangehörige auch bezüglich der Kündigungssperrfrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 577a Abs. 1, 2 BGB zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters eintritt, mithin der durch die Bildung des Wohnungsei- gentums zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters bereits angelegte Kündigungs- schutz auf den Eintretenden übergeht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Die hierfür maßgeblichen Erwägungen gelten in vergleichbarer Weise auch im - vorliegend in Betracht kommenden - Fall der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses mit dem bisherigen Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB. 58 59 - 27 - Denn die Wirkungen eines Eintritts nach § 563 Abs. 1, 2 BGB einerseits und die einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB ande- rerseits sind vergleichbar. Ebenso wie der Familienangehörige (§ 563 BGB) grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mieters ein- tritt und das Mietverhältnis unverändert fortsetzt (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 a), liegt auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB eine gesetzliche Sonderrechtsnachfolge in den "Anteil" des Verstorbenen vor (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563a Rn. 1; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563a Rn. 10) und setzt der überle- bende Mitmieter das Mietverhältnis insoweit zu denselben Bedingungen und mit demselben Inhalt fort, wie sie zuvor zwischen dem Verstorbenen und dem Ver- mieter gegolten haben (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 5). Zudem verfolgen die § 563 BGB und § 563a BGB vergleichbare Zwecke. Beide dienen entsprechend den Zielen des sozialen Mietrechts dem Bestands- schutz von Mietverhältnissen über Wohnraum (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 c aa; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 13. Januar 1993 - VIII ARZ 6/92, BGHZ 121, 116, 119; jeweils zu § 569a Abs. 2 BGB aF). Auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB soll der dem verstorbenen Mieter im Sinne des § 563 Abs. 1, 2 BGB nahe stehenden Person die Wohnung unab- hängig davon, ob sie Erbe des Verstorbenen (§ 564, § 1922 Abs. 1 BGB) ist oder nicht, allein erhalten bleiben (vgl. BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 1). (2) Außerdem spricht - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für einen Übergang des in der Person des verstorbenen Mieters angelegten Kündigungsschutzes aus § 577a Abs. 1, 2 BGB auf den überlebenden Mitmieter 60 61 62 - 28 - (§ 563a Abs. 1 BGB) der zuvor für diesen bestehende faktische Kündigungs- schutz. Nachdem die Beklagte aufgrund der Vereinbarung mit der damaligen Ver- mieterin im Jahr 2014 zur Mitmieterin wurde, wäre eine Kündigung wegen Eigen- bedarfs durch einen Erwerber des Wohnungseigentums nach § 577a Abs. 1 BGB vor Ablauf der Sperrfrist nicht wirksam gewesen. Zwar lagen in der Person der Beklagten, wie ausgeführt, die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht vor, denn das Wohnungseigentum war bereits begründet worden, be- vor sie in die Stellung als (Haupt-)Mieterin einrückte. Jedoch war der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bei der Schwester der Beklagten, welcher die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 überlassen war, bereits angelegt. Da das Mietverhältnis aber nur gegenüber allen Mietern einheitlich ge- kündigt werden kann, mithin der Mietvertrag nur dann beendet wird, wenn die Kündigung jedem einzelnen Mieter gegenüber wirksam ist (vgl. Senatsurteile vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 103; vom 28. Juni 2000 - VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 370, 379; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter 1; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 22), jedoch eine solche - hier allein in Rede stehende - Eigenbedarfskündi- gung gegenüber der Schwester der Beklagten nach § 577a Abs. 1, 2 BGB für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen gewesen wäre, war auch die Beklagte vor einem Verlust der Wohnung geschützt. Es ist - ebenso wie im Fall des § 563 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 c aa) - kein Grund dafür ersichtlich, warum der "zufällige Umstand" des Todes eines der beiden Mitmieter dem Vermieter nunmehr den Vorteil einer Ei- genbedarfskündigung ohne Beachtung der Wartefrist verschaffen sollte. 63 - 29 - bb) Nach Vorstehendem wäre die Beklagte somit dann nach § 577a Abs. 1, 2 BGB geschützt, wenn nach dem Tod ihrer Schwester das Mietverhältnis allein mit ihr fortgesetzt worden wäre (§ 563a Abs. 1 BGB). (1) Anders als das Berufungsgericht meint, liegen die Voraussetzungen hierfür nach den bisher getroffenen Feststellungen jedoch nicht vor. Denn die Fortsetzung mit dem überlebenden Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB setzt ebenso wie der Eintritt eines Familienangehörigen nach § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB voraus, dass der Eintretende mit dem Verstorbenen - noch bis zum Tod des bis- herigen (Mit-)Mieters - einen gemeinsamen Hausstand in der Wohnung geführt hat. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 563a Abs. 1 BGB, wonach "mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter" gewesen sein müssen, und aus § 563 BGB, der ausdrücklich "einen gemeinsamen Hausstand" zwischen dem Verstorbenen und dem Eintretenden verlangt (vgl. MünchKommBGB/Häub- lein, 8. Aufl., § 563a Rn. 9; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563a BGB Rn. 2; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand: 1. Mai 2022, § 563a Rn. 3; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 4; vgl. auch BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29). (2) Ein gemeinsamer Hausstand wird dann geführt, wenn über das ge- meinsame Wohnen in derselben Wohnung hinaus ein in gewisser Weise arbeits- teiliges Zusammenwirken der Familienangehörigen bei der Lebensführung in Be- zug auf die typischerweise in einem Haus anfallenden Verrichtungen vorliegt, mithin in der Wohnung ein gemeinsamer Lebensmittelpunkt besteht (vgl. Münch- KommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563 Rn. 16; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563 Rn. 15; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563 Rn. 8 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563 BGB Rn. 38 f.). Diese gemeinsame Haushaltsführung kann unter Umständen auch dann vorliegen, wenn einer der Mitmieter mehrere Hausstände unterhält, und darf im Zeitpunkt 64 65 66 - 30 - des Todes des (Mit-)Mieters noch nicht beendet gewesen sein (vgl. Schmidt-Fut- terer/Streyl, aaO Rn. 38, 41; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO Rn. 13). (3) Zwar sind an das Vorliegen dieser Voraussetzungen keine überspann- ten Anforderungen zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 25/14, NJW 2015, 473 Rn. 30). Jedoch hat das Berufungsgericht keine Feststel- lungen zur Wohn- und Lebenssituation der Beklagten und ihrer Schwester be- züglich der von beiden gemieteten Wohnung getroffen, so dass - derzeit - nicht von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB und damit vom Vorliegen der Kündigungsschutzvoraussetzungen des § 577a Abs. 1, 2 BGB in ihrer Person ausgegangen werden kann. Auch aus den übrigen festgestellten Umständen kann weder auf eine ge- meinsame Haushaltsführung der Beklagten mit ihrer verstorbenen Schwester in der gemieteten Wohnung noch auf deren Fehlen geschlossen werden. Aus den seitens des Berufungsgerichts in Bezug genommenen Feststellungen des Amts- gerichts ergibt sich allein, dass die Schwester der Beklagten mit ihrem Ehemann eine Dienstwohnung auf N. bewohnt und nur für mehrere Monate die hier in Rede stehende Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann genutzt habe. Dem- gegenüber fehlen Feststellungen zu der Haushaltsführung im Verhältnis der Be- klagten und ihrer verstorbenen Schwester. Solche Feststellungen sind nach dem Vorstehenden nicht deswegen entbehrlich, weil die Schwester sich nur zeitweise in Berlin aufgehalten hat. 67 68 - 31 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Beklagte in der gemieteten Wohnung mit ihrer Schwester zum Zeitpunkt deren Ablebens (noch) einen gemeinsamen Hausstand geführt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.03.2020 - 203 C 324/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2020 - 64 S 80/20 - 69

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Hat ein Ehegatte dem Vermieter vor der Eheschließung für die spätere eheliche Wohnung als Alleinmieter eine Mietkaution gestellt, kann er hierfür nach Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den anderen Ehegatten bei Scheidung der Ehe von diesem keine Erstattung verlangen.(Rn.14) 2. Die Mietkaution, die sowohl Ansprüche des Vermieters gegen den ursprünglichen Mieter wie gegen den übernehmenden Mieter sichert, kann vielmehr erst nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter herausverlangt werden.(Rn.29) 3. Der Erstmieter ist dadurch geschützt, dass er mit dem übernehmenden Ehegatten vor Zustimmung zur Übernahme des Mietverhältnisses eine Vereinbarung über die Kaution trifft oder das Mietverhältnis kündigt.(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 4. Mai 2017, 146 F 1286/17 Tenor Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. Mai 2017 - 146 F 1286/17 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragsteller zu tragen. Der Verfahrenswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.873,25 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Gegenstand des Verfahrens ist die Zahlung eines Ausgleichs für die vom früheren Ehemann an den Vermieter geleistete Mietkaution, nachdem die frühere Ehefrau anlässlich der Scheidung das Mietverhältnis über die Ehewohnung übernommen hat. Randnummer 2 Der Antragsteller mietete vor Eheschließung mit der Antragsgegnerin eine Wohnung in der M... ..., ... Berlin an. Er leistete an den Vermieter die vertraglich vereinbarte Mietkaution von 5.124,30 DM durch Verpfändung seines Sparkontos Nr. ... bei der D... Bank (jetzt: C... bank). Nach der Eheschließung nutzten die Beteiligten die Wohnung als Ehewohnung. Nach der Trennung zog der Antragsteller aus der Wohnung aus. Beide Beteiligten teilten dem Vermieter mit, dass anstelle des Ehemannes die Ehefrau das Mietverhältnis entsprechend § 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB allein fortsetzen solle, was der Vermieter bestätigte. Die Ehe wurde durch Beschluss vom 9. April 2015 rechtskräftig geschieden. Am 15. September 2016 hatte das verpfändete Konto ein Guthaben von 2.873,25 EUR. Randnummer 3 Der Antragsteller hat erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem verpfändeten Sparkonto. Randnummer 4 Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Randnummer 5 Mit Beschluss vom 4. Mai 2017, dem Antragsteller zugestellt am 12. Mai 2017, hat das Amtsgericht den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch stehe dem Antragsteller unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere bestehe kein Anspruch aus Bereicherungsrecht, weder aus Leistungs- noch aus Nichtleistungskondiktion. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen. Randnummer 6 Mit seiner am 12. Juni 2017 beim Amtsgericht eingegangenen Beschwerde verfolgt der Antragsteller seinen erstinstanzlichen Antrag weiter. Ihm stehe entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung ein Anspruch aus Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) zu. In seiner Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch seine frühere Ehefrau liege eine Leistung, denn sie habe dadurch erspart, selbst eine Kaution leisten zu müssen. Hilfsweise stehe ihm ein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB zu. § 1568a Abs. 3 S. 1 BGB stelle keinen Rechtsgrund dafür dar, dass die Antragsgegnerin die von ihm geleistete Kaution ausgleichslos behalten dürfe. Randnummer 7 Der Antragsteller beantragt, Randnummer 8 unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem Sparkonto bei der C... bank AG Nr. ... nebst Überreichung der entsprechenden Verpfändungsvereinbarung vom 15.12.1997/14.01.1998. Randnummer 9 Die Antragsgegnerin verteidigt die angefochtene Entscheidung und beantragt, Randnummer 10 die Beschwerde zurückzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die gemäß §§ 58 ff. FamFG zulässige Beschwerde ist unbegründet. Randnummer 13 Der Senat entscheidet ohne erneute mündliche Verhandlung, weil von einer solchen keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten sind (§ 68 Abs. 3 Satz 2 FamFG). Die Beteiligten sind hierauf zuvor gemäß § 117 Abs. 3 FamFG hingewiesen worden. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass dem Antragsteller der gegen die Antragsgegnerin geltend gemachte Anspruch auf Zahlung in Höhe der an den Vermieter verpfändeten Mietkaution derzeit nicht zusteht. Ein möglicher Zahlungsanspruch besteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin. 1. Randnummer 15 Für den vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch in Höhe der von ihm an den Vermieter geleisteten Mietkaution besteht vor Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin keine - vom Amtsgericht nicht im Einzelnen geprüfte, aber gegenüber anderen denkbaren Anspruchsgrundlagen vorrangige - spezialgesetzliche Anspruchsgrundlage. a) Randnummer 16 § 1568a BGB sieht für die Zuweisung der Wohnung eines Alleinmieters an seinen früheren Ehegatten anlässlich der Scheidung keinen Ausgleichsanspruch vor, anders als § 1568b Abs. 3 BGB für die Verteilung des Hausrats. Randnummer 17 Eine analoge Anwendung von § 1568b Abs. 3 BGB kommt nicht in Betracht. Zwar sollte vor Einführung der §§ 1568a f. BGB nach herrschender Meinung die für die Verteilung des Hausrats geltende Ausgleichsregelung in § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO analog auf Fälle der Zuweisung der Ehewohnung anwendbar sein (vgl. Götz/Brudermüller, Die gemeinsame Wohnung, 2008, Rz. 300 m. Nachw.), jedoch hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 1568a BGB durch das am 1. Januar 2009 in Kraft getretene “Gesetz zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts” in Kenntnis dieses Rechtsstreits von einer entsprechenden Regelung abgesehen. Es fehlt daher an einer für eine Analogie erforderliche planwidrige Regelungslücke, weshalb eine Analogie soweit ersichtlich seit der Neuregelung in Rechtsprechung und Literatur zutreffend nicht mehr vertreten wird (vgl. etwa Schulz/Hauß, Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung, 6. Auflage 2015, Rz. 1203 f. unter Aufgabe ihrer früheren Ansicht m.w.Nachw.; Klein in: Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 10. Auflage 2015, Kapitel 8 Rz. 394; Palandt/Brudermüller, 76. Auflage 2017, § 1568a Rz. 8 f.; Wellenhofer in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1568a Rz. 22). Im Übrigen fehlt es aber auch an einer Vergleichbarkeit der Interessenlage, weil bei der Zuweisung der Wohnung des früheren Alleinmieters an seinen Ehegatten anders als bei der Zuteilung des Hausrats keine Eigentumsübertragung erfolgt. Schon nach früherer Rechtslage konnte daher ein interner Ausgleich unter den Ehegatten hinsichtlich der geleisteten Mietkaution nicht auf den Ausgleichsanspruch nach § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO gestützt werden (OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 3). b) Randnummer 18 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich ferner nicht in entsprechender Anwendung des § 563b Abs. 2 BGB. Randnummer 19 Nach dieser Vorschrift ist der Ehegatte, der nach dem Tod des Mieters gemäß § 563 BGB in das bezüglich der Ehewohnung bestehende Mietverhältnis eintritt, gegenüber den Erben des Mieters verpflichtet, dasjenige herauszugeben, was er infolge einer Vorausentrichtung der Miete durch den bisherigen Mieter erspart oder erlangt. Die Vorschrift regelt damit für einen dem § 1568a BGB vergleichbaren Fall der Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit dem Ehepartner des bisherigen Mieters die Ansprüche im Innenverhältnis zwischen dem übernehmendem Ehegatten und dem Rechtsnachfolger des früheren Mieters. Auch bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 BGB kann es dazu kommen, dass der frühere Mieter die Mietkaution an den Vermieter geleistet hat, wovon anschließend der das Mietverhältnis fortsetzende Ehegatte profitiert, weil er die nach § 551 BGB zu gewährende Mietkaution nicht stellen muss bzw. weil der Vermieter hierauf auch wegen Ansprüchen gegen den übernehmenden Ehegatten zugreifen kann. In diesem Fall wird im Schrifttum zum Teil vertreten, dass der (vom Ehegatte verschiedene) Erbe des früheren Mieters von dem eintretenden Ehegatten die Mietkaution analog § 536b Abs. 2 BGB herausverlangen kann (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 563b BGB Rz. 34; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB. 7. Auflage 2016, § 563b Rz. 15). Allerdings wird dies in erster Linie für den Fall angenommen, dass die Herausgabe einer Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt wird, weil der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter in diesem Fall dem übernehmenden Ehegatten als neuem Mieter zustehe. Habe dagegen - wie vorliegend - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so könne er dagegen mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen, so dass es der Analogie nicht bedürfe (Streyl, a.a.O., Rz. 33). Randnummer 20 Unabhängig davon ist der nach § 1568a BGB zustimmende frühere Alleinmieter im Vergleich zum Rechtsnachfolger des verstorbenen Ehegatten im Fall des § 563 BGB auf andere Weise geschützt, so dass bereits die für eine derartige (doppelte) Analogie erforderliche Regelungslücke nicht besteht: Der frühere Mieter kann vor Erteilung der Zustimmung zur Wohnungsüberlassung an den Vermieter von dem übernehmenden Ehegatten verlangen, dass dieser einen Ausgleich für die an den Vermieter geleistete Kaution leistet. Dabei werden die Ehegatten regelmäßig auch eine umfassende Vereinbarung bzgl. Mietnachzahlungen, nicht geleisteten Schönheitsreparaturen u.ä. treffen, die der weichende Ehegatte intern zu tragen hat und mit denen die Kaution zu verrechnen wäre. Ist der übernehmende Ehegatte zu einer Ausgleichszahlung nicht bereit (oder besteht Streit über die Anrechnung der vom weichenden Ehegatten zu tragenden Kosten), kann weichende Ehegatte die Ehewohnung als Alleinmieter kündigen und vom Vermieter die Freigabe der Kaution unter Anrechnung eventueller Forderungen aus dem Mietverhältnis verlangen. Der andere Ehegatte kann dann nach § 1568 Abs. 5 BGB vom Vermieter die Begründung eines neuen Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen (so ausdrücklich auch BT-Drucks. 16/10798, S. 22), wobei er dann selbst gemäß § 551 BGB eine Kaution zu leisten hat. Hat der weichende Ehegatte versäumt, vor Überlassung der Mietwohnung mit dem anderen Ehegatten eine Ausgleichszahlung für die Kaution zu vereinbaren oder das Mietverhältnis zu kündigen, so ist er darauf verwiesen zu warten, bis die geleistete Kaution nach Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter frei wird. Randnummer 21 Im Übrigen würde es für eine Analogie an der Planwidrigkeit der Regelungslücke fehlen: Der Gesetzgeber hat die Regelung des § 1568a BGB ausdrücklich an die §§ 563, 563a BGB angelehnt (BT-Drucks. 16/10798, S. 22), so dass davon auszugehen ist, dass er bewusst von einer dem § 563b BGB entsprechenden Regelung abgesehen hat. 2. Randnummer 22 Auch im Übrigen steht dem Antragsteller der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. a) Randnummer 23 Ein Rückzahlungs- oder Ausgleichsanspruch ergibt sich nicht aus dem Innenverhältnis der früheren Ehegatten als Gläubigern des Anspruches auf Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution, d.h. weder aus § 430 BGB noch aus §§ 741 ff. BGB. Die vor Überlassung der Wohnung geleistete Kaution steht dem Vermieter weiterhin für frühere wie für künftige Forderungen zu, der Rückzahlungsanspruch ist daher erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch den eintretenden Ehegatten fällig. Entsprechend sind auch bei Mit- oder Gesamtgläubigerschaft (§§ 428, 432 BGB; die streitige Frage, wie dies bei Ehegatten zu qualifizieren ist, muss hier nicht entschieden werden, vgl. zum Streitstand ausf. LG Flensburg, ZMR 2009, 449) die Ausgleichsansprüche im Innenverhältnis bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution durch den Vermieter (vgl. OLG München, FamRZ 2013, 552; OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 4). Hat - wie vorliegend der Antragsteller - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so kann er ohnehin mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen. b) Randnummer 24 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich auch nicht gemäß §§ 683 Satz 1, 677 BGB aus Geschäftsführung ohne Auftrag, denn die Leistung der Kaution durch den Antragsteller vor der Ehe erfolgte nicht für seine spätere Ehefrau, sondern im eigenen Interesse, so dass es am Erfordernis der Führung eines (zumindest auch) fremden Geschäftes fehlt. c) Randnummer 25 Ein Ausgleichsanspruch des Antragstellers ergibt sich schließlich auch nicht - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - aus Bereicherungsrecht. Randnummer 26 aa) Für einen Anspruch aus Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB fehlt es bereits an einer Leistung des Antragstellers an die Antragsgegnerin, denn er hat das Vermögen der Antragsgegner weder durch die voreheliche Bereitstellung der Kaution noch durch die Gestattung des Einzugs nach Eheschließung bewusst und zielgerichtet vermehrt. Insoweit kann auf die ausführliche und zutreffende Begründung der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen werden. Entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers liegt eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung des Vermögens der Antragsgegnerin auch nicht in seiner Zustimmung zur Übernahme der Mietwohnung, denn mit dieser wollte er der Antragsgegnerin nicht die bereits geleistete Kaution zuwenden oder ihr Aufwendungen ersparen, vielmehr war dies lediglich eine rechtlich an die Übernahme geknüpfte Rechtsfolge, die in erster Linie den Interessen des Vermieters dient. Randnummer 27 bb) Auch ein Ausgleichsanspruch aus Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB steht dem Antragsteller gegen die Antragsgegnerin nicht zu. Nach dieser Vorschrift ist herauszugeben, was auf Kosten eines anderen in sonstiger Weise (d.h. anders als durch Leistung) erlangt worden ist. Randnummer 28 Zunächst ist klarzustellen, dass die Antragsgegnerin nicht die von dem Antragsteller geleistete Kaution selbst oder einen vergleichbaren Wert erlangt hat. Die Antragstellerin kann selbst nicht auf die Kaution zugreifen, vielmehr ist der Antragssteller weiterhin Inhaber der entsprechenden Forderung gegen seine Bank, die er lediglich an den Vermieter verpfändet hat. Eine Vermögensmehrung der Antragsgegnerin zulasten des Antragstellers im Wert der Kaution würde erst erfolgen, wenn der Vermieter auf die Kaution zugreift und es sich um eine Forderung handelt, die nach Überlassung der Wohnung entstanden ist. Eine Vermögensmehrung in Höhe der Kaution ergibt sich schließlich auch nicht unter dem Aspekt der Befreiung von Verpflichtungen oder ersparten Aufwendungen: Zwar muss die Antragsgegnerin durch die vom Antragsteller geleistete Kaution selbst keine Kaution nach § 551 BGB leisten, jedoch wäre ihr Vermögen im Falle der Kautionsleistung nicht um den Wert der Kaution verringert, weil ihr in Höhe der Kaution ein Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch gegen den Vermieter zusteht. Erlangt hat die Antragsgegnerin daher auf Kosten des Antragstellers nur die Möglichkeit des Zugriffs auf den Kautionsbetrag bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. die Möglichkeit, diesen Betrag verzinst zu bekommen bzw. nicht für einen vergleichbaren Betrag ein verzinstes Darlehen aufnehmen zu müssen. Dem entspricht auch der Antrag des Antragstellers, der eine Zahlung in Höhe der Kaution Zug-um-Zug gegen Abtretung der verpfändeten Forderung in gleicher Höhe begehrt. Randnummer 29 Für diese - im Verhältnis zum Kautionsbetrag nur geringe - Vermögensmehrung fehlt es entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers nicht an einem Rechtsgrund. Zwar ist der in der Beschwerdebegründung vertretenen Auffassung des Antragstellers insoweit zu folgen, dass der Rechtsgrund sich nicht aus den §§ 1360, 1360a BGB ergeben kann, denn diese Vorschriften regeln allein den Ehegattenunterhalt während bestehender Ehe. Hierauf hat des Amtsgericht aber - anders als das OLG München, FamRZ 2013, 552 und das OLG Köln, FamRZ 2016, 1934 bezüglich einer während der Ehe von einem Ehegatten geleisteten Mietkaution - auch nicht abgestellt. Es hat vielmehr zutreffend darauf verwiesen, dass sich der Rechtsgrund nach rechtskräftig geschiedener Ehe aus der Regelung des § 1568a BGB selbst ergibt. Der Anspruch eines Ehegatten gegen den anderen auf Eintritt in das Mietverhältnis nach § 1568a Abs. 3 BGB ist Ausdruck der nachehelichen Solidarität, wobei auch die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters berücksichtigt sind, der einer Auswechslung des Mieters nicht widersprechen kann. Der Berücksichtigung seiner Interessen dient es, dass ihm eine bereits geleistete Kaution verbleibt und diese sowohl Ansprüche gegen den früheren Mieter aus der Zeit vor dem Mieterwechsel sichert (z.B. offene Mietzinsforderungen, vereinbarte Schönheitsreparaturen, Rückbau nicht genehmigter Einbauten), als auch Forderungen gegen den übernehmenden Ehegatten aus der Zeit nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis. Versäumt es der frühere Mieter, im Innenverhältnis mit seinem früheren Ehegatten durch einen Mietübernahmevertrag die Rückzahlung der Kaution und die interne Haftungsverteilung zu regeln oder durch die ihm mögliche Kündigung das bisherige Mietverhältnis mit dem Vermieter abzuwickeln und seine Kaution nach Abrechnung zurückzuerhalten, ist es ihm nach der gesetzlichen Regelung und der dieser zugrundeliegenden Berücksichtigung der Interessen seines früheren Ehegatten und des Vermieters zumutbar, erst bei Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen zu können und bis dahin ggf. einen Kredit in Höhe der Kaution aufzunehmen bzw. auf Erträge aus dem Kautionsbetrag verzichten zu müssen. 3. Randnummer 30 Die Kostenentscheidung beruht auf § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG, § 97 Abs. 1 ZPO, die Festsetzung des Beschwerdewertes auf §§ 40, 35 FamGKG. Randnummer 31 Die Rechtsbeschwerde ist nicht gemäß § 70 Absatz 2 FamFG zuzulassen, weil die Entscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung steht. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001332336 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: KG Berlin Senat für Familiensachen Entscheidungsdatum: 14.11.2017 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 19 UF 39/17 ECLI: ECLI:DE:KG:2017:1114.19UF39.17.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 551 BGB, § 563b Abs 2 BGB, § 1568a BGB, § 1568b Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Zuweisung der Ehewohnung eines Alleinmieters an dessen Ehegatten anlässlich der Ehescheidung: Anspruch des Alleinmieters gegen den Ehegatten auf Erstattung der Mietkaution Leitsatz 1. Hat ein Ehegatte dem Vermieter vor der Eheschließung für die spätere eheliche Wohnung als Alleinmieter eine Mietkaution gestellt, kann er hierfür nach Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den anderen Ehegatten bei Scheidung der Ehe von diesem keine Erstattung verlangen.(Rn.14) 2. Die Mietkaution, die sowohl Ansprüche des Vermieters gegen den ursprünglichen Mieter wie gegen den übernehmenden Mieter sichert, kann vielmehr erst nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter herausverlangt werden.(Rn.29) 3. Der Erstmieter ist dadurch geschützt, dass er mit dem übernehmenden Ehegatten vor Zustimmung zur Übernahme des Mietverhältnisses eine Vereinbarung über die Kaution trifft oder das Mietverhältnis kündigt.(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 4. Mai 2017, 146 F 1286/17 Tenor Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. Mai 2017 - 146 F 1286/17 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragsteller zu tragen. Der Verfahrenswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.873,25 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Gegenstand des Verfahrens ist die Zahlung eines Ausgleichs für die vom früheren Ehemann an den Vermieter geleistete Mietkaution, nachdem die frühere Ehefrau anlässlich der Scheidung das Mietverhältnis über die Ehewohnung übernommen hat. Randnummer 2 Der Antragsteller mietete vor Eheschließung mit der Antragsgegnerin eine Wohnung in der M... ..., ... Berlin an. Er leistete an den Vermieter die vertraglich vereinbarte Mietkaution von 5.124,30 DM durch Verpfändung seines Sparkontos Nr. ... bei der D... Bank (jetzt: C... bank). Nach der Eheschließung nutzten die Beteiligten die Wohnung als Ehewohnung. Nach der Trennung zog der Antragsteller aus der Wohnung aus. Beide Beteiligten teilten dem Vermieter mit, dass anstelle des Ehemannes die Ehefrau das Mietverhältnis entsprechend § 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB allein fortsetzen solle, was der Vermieter bestätigte. Die Ehe wurde durch Beschluss vom 9. April 2015 rechtskräftig geschieden. Am 15. September 2016 hatte das verpfändete Konto ein Guthaben von 2.873,25 EUR. Randnummer 3 Der Antragsteller hat erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem verpfändeten Sparkonto. Randnummer 4 Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Randnummer 5 Mit Beschluss vom 4. Mai 2017, dem Antragsteller zugestellt am 12. Mai 2017, hat das Amtsgericht den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch stehe dem Antragsteller unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere bestehe kein Anspruch aus Bereicherungsrecht, weder aus Leistungs- noch aus Nichtleistungskondiktion. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen. Randnummer 6 Mit seiner am 12. Juni 2017 beim Amtsgericht eingegangenen Beschwerde verfolgt der Antragsteller seinen erstinstanzlichen Antrag weiter. Ihm stehe entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung ein Anspruch aus Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) zu. In seiner Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch seine frühere Ehefrau liege eine Leistung, denn sie habe dadurch erspart, selbst eine Kaution leisten zu müssen. Hilfsweise stehe ihm ein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB zu. § 1568a Abs. 3 S. 1 BGB stelle keinen Rechtsgrund dafür dar, dass die Antragsgegnerin die von ihm geleistete Kaution ausgleichslos behalten dürfe. Randnummer 7 Der Antragsteller beantragt, Randnummer 8 unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem Sparkonto bei der C... bank AG Nr. ... nebst Überreichung der entsprechenden Verpfändungsvereinbarung vom 15.12.1997/14.01.1998. Randnummer 9 Die Antragsgegnerin verteidigt die angefochtene Entscheidung und beantragt, Randnummer 10 die Beschwerde zurückzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die gemäß §§ 58 ff. FamFG zulässige Beschwerde ist unbegründet. Randnummer 13 Der Senat entscheidet ohne erneute mündliche Verhandlung, weil von einer solchen keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten sind (§ 68 Abs. 3 Satz 2 FamFG). Die Beteiligten sind hierauf zuvor gemäß § 117 Abs. 3 FamFG hingewiesen worden. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass dem Antragsteller der gegen die Antragsgegnerin geltend gemachte Anspruch auf Zahlung in Höhe der an den Vermieter verpfändeten Mietkaution derzeit nicht zusteht. Ein möglicher Zahlungsanspruch besteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin. 1. Randnummer 15 Für den vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch in Höhe der von ihm an den Vermieter geleisteten Mietkaution besteht vor Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin keine - vom Amtsgericht nicht im Einzelnen geprüfte, aber gegenüber anderen denkbaren Anspruchsgrundlagen vorrangige - spezialgesetzliche Anspruchsgrundlage. a) Randnummer 16 § 1568a BGB sieht für die Zuweisung der Wohnung eines Alleinmieters an seinen früheren Ehegatten anlässlich der Scheidung keinen Ausgleichsanspruch vor, anders als § 1568b Abs. 3 BGB für die Verteilung des Hausrats. Randnummer 17 Eine analoge Anwendung von § 1568b Abs. 3 BGB kommt nicht in Betracht. Zwar sollte vor Einführung der §§ 1568a f. BGB nach herrschender Meinung die für die Verteilung des Hausrats geltende Ausgleichsregelung in § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO analog auf Fälle der Zuweisung der Ehewohnung anwendbar sein (vgl. Götz/Brudermüller, Die gemeinsame Wohnung, 2008, Rz. 300 m. Nachw.), jedoch hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 1568a BGB durch das am 1. Januar 2009 in Kraft getretene “Gesetz zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts” in Kenntnis dieses Rechtsstreits von einer entsprechenden Regelung abgesehen. Es fehlt daher an einer für eine Analogie erforderliche planwidrige Regelungslücke, weshalb eine Analogie soweit ersichtlich seit der Neuregelung in Rechtsprechung und Literatur zutreffend nicht mehr vertreten wird (vgl. etwa Schulz/Hauß, Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung, 6. Auflage 2015, Rz. 1203 f. unter Aufgabe ihrer früheren Ansicht m.w.Nachw.; Klein in: Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 10. Auflage 2015, Kapitel 8 Rz. 394; Palandt/Brudermüller, 76. Auflage 2017, § 1568a Rz. 8 f.; Wellenhofer in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1568a Rz. 22). Im Übrigen fehlt es aber auch an einer Vergleichbarkeit der Interessenlage, weil bei der Zuweisung der Wohnung des früheren Alleinmieters an seinen Ehegatten anders als bei der Zuteilung des Hausrats keine Eigentumsübertragung erfolgt. Schon nach früherer Rechtslage konnte daher ein interner Ausgleich unter den Ehegatten hinsichtlich der geleisteten Mietkaution nicht auf den Ausgleichsanspruch nach § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO gestützt werden (OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 3). b) Randnummer 18 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich ferner nicht in entsprechender Anwendung des § 563b Abs. 2 BGB. Randnummer 19 Nach dieser Vorschrift ist der Ehegatte, der nach dem Tod des Mieters gemäß § 563 BGB in das bezüglich der Ehewohnung bestehende Mietverhältnis eintritt, gegenüber den Erben des Mieters verpflichtet, dasjenige herauszugeben, was er infolge einer Vorausentrichtung der Miete durch den bisherigen Mieter erspart oder erlangt. Die Vorschrift regelt damit für einen dem § 1568a BGB vergleichbaren Fall der Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit dem Ehepartner des bisherigen Mieters die Ansprüche im Innenverhältnis zwischen dem übernehmendem Ehegatten und dem Rechtsnachfolger des früheren Mieters. Auch bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 BGB kann es dazu kommen, dass der frühere Mieter die Mietkaution an den Vermieter geleistet hat, wovon anschließend der das Mietverhältnis fortsetzende Ehegatte profitiert, weil er die nach § 551 BGB zu gewährende Mietkaution nicht stellen muss bzw. weil der Vermieter hierauf auch wegen Ansprüchen gegen den übernehmenden Ehegatten zugreifen kann. In diesem Fall wird im Schrifttum zum Teil vertreten, dass der (vom Ehegatte verschiedene) Erbe des früheren Mieters von dem eintretenden Ehegatten die Mietkaution analog § 536b Abs. 2 BGB herausverlangen kann (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 563b BGB Rz. 34; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB. 7. Auflage 2016, § 563b Rz. 15). Allerdings wird dies in erster Linie für den Fall angenommen, dass die Herausgabe einer Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt wird, weil der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter in diesem Fall dem übernehmenden Ehegatten als neuem Mieter zustehe. Habe dagegen - wie vorliegend - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so könne er dagegen mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen, so dass es der Analogie nicht bedürfe (Streyl, a.a.O., Rz. 33). Randnummer 20 Unabhängig davon ist der nach § 1568a BGB zustimmende frühere Alleinmieter im Vergleich zum Rechtsnachfolger des verstorbenen Ehegatten im Fall des § 563 BGB auf andere Weise geschützt, so dass bereits die für eine derartige (doppelte) Analogie erforderliche Regelungslücke nicht besteht: Der frühere Mieter kann vor Erteilung der Zustimmung zur Wohnungsüberlassung an den Vermieter von dem übernehmenden Ehegatten verlangen, dass dieser einen Ausgleich für die an den Vermieter geleistete Kaution leistet. Dabei werden die Ehegatten regelmäßig auch eine umfassende Vereinbarung bzgl. Mietnachzahlungen, nicht geleisteten Schönheitsreparaturen u.ä. treffen, die der weichende Ehegatte intern zu tragen hat und mit denen die Kaution zu verrechnen wäre. Ist der übernehmende Ehegatte zu einer Ausgleichszahlung nicht bereit (oder besteht Streit über die Anrechnung der vom weichenden Ehegatten zu tragenden Kosten), kann weichende Ehegatte die Ehewohnung als Alleinmieter kündigen und vom Vermieter die Freigabe der Kaution unter Anrechnung eventueller Forderungen aus dem Mietverhältnis verlangen. Der andere Ehegatte kann dann nach § 1568 Abs. 5 BGB vom Vermieter die Begründung eines neuen Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen (so ausdrücklich auch BT-Drucks. 16/10798, S. 22), wobei er dann selbst gemäß § 551 BGB eine Kaution zu leisten hat. Hat der weichende Ehegatte versäumt, vor Überlassung der Mietwohnung mit dem anderen Ehegatten eine Ausgleichszahlung für die Kaution zu vereinbaren oder das Mietverhältnis zu kündigen, so ist er darauf verwiesen zu warten, bis die geleistete Kaution nach Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter frei wird. Randnummer 21 Im Übrigen würde es für eine Analogie an der Planwidrigkeit der Regelungslücke fehlen: Der Gesetzgeber hat die Regelung des § 1568a BGB ausdrücklich an die §§ 563, 563a BGB angelehnt (BT-Drucks. 16/10798, S. 22), so dass davon auszugehen ist, dass er bewusst von einer dem § 563b BGB entsprechenden Regelung abgesehen hat. 2. Randnummer 22 Auch im Übrigen steht dem Antragsteller der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. a) Randnummer 23 Ein Rückzahlungs- oder Ausgleichsanspruch ergibt sich nicht aus dem Innenverhältnis der früheren Ehegatten als Gläubigern des Anspruches auf Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution, d.h. weder aus § 430 BGB noch aus §§ 741 ff. BGB. Die vor Überlassung der Wohnung geleistete Kaution steht dem Vermieter weiterhin für frühere wie für künftige Forderungen zu, der Rückzahlungsanspruch ist daher erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch den eintretenden Ehegatten fällig. Entsprechend sind auch bei Mit- oder Gesamtgläubigerschaft (§§ 428, 432 BGB; die streitige Frage, wie dies bei Ehegatten zu qualifizieren ist, muss hier nicht entschieden werden, vgl. zum Streitstand ausf. LG Flensburg, ZMR 2009, 449) die Ausgleichsansprüche im Innenverhältnis bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution durch den Vermieter (vgl. OLG München, FamRZ 2013, 552; OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 4). Hat - wie vorliegend der Antragsteller - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so kann er ohnehin mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen. b) Randnummer 24 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich auch nicht gemäß §§ 683 Satz 1, 677 BGB aus Geschäftsführung ohne Auftrag, denn die Leistung der Kaution durch den Antragsteller vor der Ehe erfolgte nicht für seine spätere Ehefrau, sondern im eigenen Interesse, so dass es am Erfordernis der Führung eines (zumindest auch) fremden Geschäftes fehlt. c) Randnummer 25 Ein Ausgleichsanspruch des Antragstellers ergibt sich schließlich auch nicht - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - aus Bereicherungsrecht. Randnummer 26 aa) Für einen Anspruch aus Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB fehlt es bereits an einer Leistung des Antragstellers an die Antragsgegnerin, denn er hat das Vermögen der Antragsgegner weder durch die voreheliche Bereitstellung der Kaution noch durch die Gestattung des Einzugs nach Eheschließung bewusst und zielgerichtet vermehrt. Insoweit kann auf die ausführliche und zutreffende Begründung der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen werden. Entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers liegt eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung des Vermögens der Antragsgegnerin auch nicht in seiner Zustimmung zur Übernahme der Mietwohnung, denn mit dieser wollte er der Antragsgegnerin nicht die bereits geleistete Kaution zuwenden oder ihr Aufwendungen ersparen, vielmehr war dies lediglich eine rechtlich an die Übernahme geknüpfte Rechtsfolge, die in erster Linie den Interessen des Vermieters dient. Randnummer 27 bb) Auch ein Ausgleichsanspruch aus Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB steht dem Antragsteller gegen die Antragsgegnerin nicht zu. Nach dieser Vorschrift ist herauszugeben, was auf Kosten eines anderen in sonstiger Weise (d.h. anders als durch Leistung) erlangt worden ist. Randnummer 28 Zunächst ist klarzustellen, dass die Antragsgegnerin nicht die von dem Antragsteller geleistete Kaution selbst oder einen vergleichbaren Wert erlangt hat. Die Antragstellerin kann selbst nicht auf die Kaution zugreifen, vielmehr ist der Antragssteller weiterhin Inhaber der entsprechenden Forderung gegen seine Bank, die er lediglich an den Vermieter verpfändet hat. Eine Vermögensmehrung der Antragsgegnerin zulasten des Antragstellers im Wert der Kaution würde erst erfolgen, wenn der Vermieter auf die Kaution zugreift und es sich um eine Forderung handelt, die nach Überlassung der Wohnung entstanden ist. Eine Vermögensmehrung in Höhe der Kaution ergibt sich schließlich auch nicht unter dem Aspekt der Befreiung von Verpflichtungen oder ersparten Aufwendungen: Zwar muss die Antragsgegnerin durch die vom Antragsteller geleistete Kaution selbst keine Kaution nach § 551 BGB leisten, jedoch wäre ihr Vermögen im Falle der Kautionsleistung nicht um den Wert der Kaution verringert, weil ihr in Höhe der Kaution ein Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch gegen den Vermieter zusteht. Erlangt hat die Antragsgegnerin daher auf Kosten des Antragstellers nur die Möglichkeit des Zugriffs auf den Kautionsbetrag bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. die Möglichkeit, diesen Betrag verzinst zu bekommen bzw. nicht für einen vergleichbaren Betrag ein verzinstes Darlehen aufnehmen zu müssen. Dem entspricht auch der Antrag des Antragstellers, der eine Zahlung in Höhe der Kaution Zug-um-Zug gegen Abtretung der verpfändeten Forderung in gleicher Höhe begehrt. Randnummer 29 Für diese - im Verhältnis zum Kautionsbetrag nur geringe - Vermögensmehrung fehlt es entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers nicht an einem Rechtsgrund. Zwar ist der in der Beschwerdebegründung vertretenen Auffassung des Antragstellers insoweit zu folgen, dass der Rechtsgrund sich nicht aus den §§ 1360, 1360a BGB ergeben kann, denn diese Vorschriften regeln allein den Ehegattenunterhalt während bestehender Ehe. Hierauf hat des Amtsgericht aber - anders als das OLG München, FamRZ 2013, 552 und das OLG Köln, FamRZ 2016, 1934 bezüglich einer während der Ehe von einem Ehegatten geleisteten Mietkaution - auch nicht abgestellt. Es hat vielmehr zutreffend darauf verwiesen, dass sich der Rechtsgrund nach rechtskräftig geschiedener Ehe aus der Regelung des § 1568a BGB selbst ergibt. Der Anspruch eines Ehegatten gegen den anderen auf Eintritt in das Mietverhältnis nach § 1568a Abs. 3 BGB ist Ausdruck der nachehelichen Solidarität, wobei auch die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters berücksichtigt sind, der einer Auswechslung des Mieters nicht widersprechen kann. Der Berücksichtigung seiner Interessen dient es, dass ihm eine bereits geleistete Kaution verbleibt und diese sowohl Ansprüche gegen den früheren Mieter aus der Zeit vor dem Mieterwechsel sichert (z.B. offene Mietzinsforderungen, vereinbarte Schönheitsreparaturen, Rückbau nicht genehmigter Einbauten), als auch Forderungen gegen den übernehmenden Ehegatten aus der Zeit nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis. Versäumt es der frühere Mieter, im Innenverhältnis mit seinem früheren Ehegatten durch einen Mietübernahmevertrag die Rückzahlung der Kaution und die interne Haftungsverteilung zu regeln oder durch die ihm mögliche Kündigung das bisherige Mietverhältnis mit dem Vermieter abzuwickeln und seine Kaution nach Abrechnung zurückzuerhalten, ist es ihm nach der gesetzlichen Regelung und der dieser zugrundeliegenden Berücksichtigung der Interessen seines früheren Ehegatten und des Vermieters zumutbar, erst bei Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen zu können und bis dahin ggf. einen Kredit in Höhe der Kaution aufzunehmen bzw. auf Erträge aus dem Kautionsbetrag verzichten zu müssen. 3. Randnummer 30 Die Kostenentscheidung beruht auf § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG, § 97 Abs. 1 ZPO, die Festsetzung des Beschwerdewertes auf §§ 40, 35 FamGKG. Randnummer 31 Die Rechtsbeschwerde ist nicht gemäß § 70 Absatz 2 FamFG zuzulassen, weil die Entscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung steht. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001332336 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2019:250919UVIIIZR138.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 138/18 Verkündet am: 25. September 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 564, § 1922 Abs. 1, § 1967 a) Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündi- gen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietver- hältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet. b) Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt. BGH, Urteil vom 25. September 2019 - VIII ZR 138/18 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. April 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Bruder des Beklagten mietete im Jahr 1985 von den Rechtsvorgän- gern des Klägers eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in K. . Der Kläger erwarb das Anwesen im Jahr 2002. Die monatliche Kalt- miete betrug zuletzt 516,40 € zuzüglich 30,68 € für einen PKW-Stellplatz. Der Bruder des Beklagten verstarb im August 2014. Mit Ausnahme des Beklagten schlugen die weiteren vorhandenen Erben - die Geschwister des Erblassers sowie deren Abkömmlinge - die Erbschaft aus. Der Kläger nahm den Beklagten in einem Vorprozess als Erben seines Bruders auf Zahlung der Mieten für die Monate September bis Dezember 2014 sowie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Am 20. Feb- 1 2 3 - 3 - ruar 2015 wurde dem Beklagten in diesem Verfahren die Anspruchsbegründung zugestellt, in welcher der Kläger ausführte, alle anderen Erben der zweiten Ordnung hätten die Erbschaft ausgeschlagen. Das Amtsgericht gab mit Urteil vom 4. August 2015 der Zahlungsklage sowie, gestützt auf eine durch den Klä- ger am 30. April 2015 erklärte Kündigung, auch der Räumungsklage statt. Auf Antrag des Beklagten wurde am 12. November 2015 die Nachlass- verwaltung angeordnet. Die Zwangsräumung der Wohnung erfolgte Ende Januar 2016. Auf die Berufung des Beklagten änderte das Landgericht (Urteil vom 11. Mai 2016 - 23 S 67/15) das vorgenannte Urteil teilweise ab. Die Verurteilung zur Räumung blieb aufrecht erhalten, die Zahlungsklage wurde abgewiesen. Bei den geltend gemachten Mietforderungen handele es sich um reine Nach- lassverbindlichkeiten, für welche der Beklagte infolge der zwischenzeitlich an- geordneten Nachlassverwaltung nicht mehr hafte. Erst für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB entstünden - vorliegend ab dem 21. März 2015 - könne der Beklagte wei- terhin persönlich in Anspruch genommen werden. Der Kläger nimmt den Beklagten im vorliegenden Verfahren auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Januar 2016 in Höhe von insgesamt 5.664,93 € nebst Zinsen in An- spruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen und dem Beklagten vorbehalten, die Beschränkung seiner Haftung auf den Nachlass geltend zu machen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders geworden. Soweit er seine Erbenstellung auch noch in der Berufungsinstanz bestreite, hätte es ihm im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast oblegen, substantiiert dazu vorzu- tragen, wer als gesetzlicher Erbe erster Ordnung in Betracht komme. Dieser Substantiierungslast sei er nicht nachgekommen. Sein Vortrag erschöpfe sich in der allgemeinen Ausführung, es sei offen beziehungsweise werde ermittelt, ob nicht vorhergehende Erben vorhanden seien. Der Beklagte hafte persönlich für die im Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Januar 2016 fällig gewordenen Mieten, da es sich hierbei um Nach- lasserbenschulden und nicht um reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handele. Nur für letztere sei die Haftung mit dem eigenen Vermö- gen infolge der Anordnung der Nachlassverwaltung ausgeschlossen, da hier- durch eine rückwirkende Haftungsbeschränkung auf den Nachlass erfolgt sei. Demgegenüber hafte der Erbe für Verbindlichkeiten, die er im Rahmen ord- nungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses begründe - sogenannte Nachlass- erbenschulden - weiterhin mit seinem Vermögen. Eine solche persönliche Haf- tung treffe den Beklagten für Forderungen aus dem Mietverhältnis, welche ab dem 21. März 2015 fällig geworden seien. Ein das Entstehen einer Nachlasserbenschuld begründendes rechtsge- schäftliches Handeln des Beklagten liege vorliegend in der Unterlassung der 7 8 9 10 11 - 5 - Kündigung des Mietverhältnisses nach § 564 Satz 2 BGB. Diesem Unterlassen komme aus objektiver Empfängersicht ausnahmsweise ein positiver Erklä- rungswert dahingehend zu, das Mietverhältnis bestehen lassen zu wollen, da die außerordentliche Kündigung nach dem Gesetz das Mittel der Wahl sei, sich des Vertrages zu entledigen. Diese Sicht sei auch interessengerecht, da an- sonsten der Vermieter bei einer Haftungsbeschränkung gemäß § 780 ZPO un- ter Umständen kein Entgelt für die unveränderte Gebrauchsgewährung erhielte. Die einmonatige Ausschlussfrist des § 564 Satz 2 BGB, welche mit Kenntnis vom Tod des Mieters und dem eigenen Eintritt in das Mietverhältnis als Erbe beginne, sei am 20. März 2015 abgelaufen. Spätestens seit dem 20. Februar 2015 sei dem Beklagten seine Erbenstellung bekannt gewesen. Denn aus der ihm im Vorprozess an diesem Tag zugestellten Anspruchsbe- gründung habe er entnehmen können, dass auch seine Neffen und Nichten die Erbschaft ausgeschlagen hätten. Auf die vom Beklagten im Berufungsverfahren erhobene Dürftigkeitsein- rede sei ihm vorzubehalten, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Denn Voraussetzung der Einrede sei nur, dass der Erbe als solcher in An- spruch genommen werde und sich auf sie berufe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch des Klägers auf Zahlung der Miete beziehungsweise Nutzungsentschä- digung für die vom Erblasser angemietete Wohnung im Zeitraum vom 21. März 12 13 14 15 - 6 - 2015 bis zum 31. Januar 2016 (§ 535 Abs. 2, § 546a Abs. 1 BGB) nicht bejaht werden. Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Beklagte wegen der ab dem 12. November 2015 angeordneten Nach- lassverwaltung nicht für reine Nachlassschulden in Anspruch genommen wer- den kann, sondern nur für solche Verbindlichkeiten, die er vor diesem Zeitpunkt durch Maßnahmen der Nachlassverwaltung selbst begründet hat und für die er deshalb (auch) selbst haftet (vgl. §§ 1975, 1984 Abs. 1 Satz 1 und 3 BGB). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch allein in dem Unter- bleiben einer Kündigung des Beklagten nach § 564 Satz 2 BGB eine dessen persönliche Haftung begründende Verwaltungsmaßnahme gesehen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Feststel- lung des Berufungsgerichts, der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders. Denn das Berufungsgericht hat das pauschale Bestreiten seiner Erben- stellung durch den Beklagten zu Recht als prozessual unbeachtlich gewertet (§ 138 Abs. 2, 3 ZPO). Der darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat sub- stantiiert vorgetragen, dass der Beklagte mangels Erben erster Ordnung (§ 1924 Abs. 1 BGB) sowie infolge der Ausschlagung durch andere Erben zwei- ter Ordnung (§ 1925 Abs. 3 BGB) gesetzlicher Alleinerbe geworden sei. Dieser Vortrag ist gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig anzusehen, da ihm der Be- klagte nicht substantiiert entgegengetreten ist, sondern lediglich pauschal auf eine ungeklärte Erbfolge abgestellt hat (zu den Anforderungen an die Substanti- ierungslast der nicht beweisbelasteten Partei vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, NJW 2015, 468 Rn. 11; vom 19. Dezember 2017 - II ZR 88/16, NJW 2018, 1089 Rn. 19 f.). 16 17 18 19 - 7 - 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis mangels Eintritts von Haushaltsangehörigen nach § 563 Abs. 1, 2 BGB beziehungsweise Fortsetzung nach § 563a Abs. 1 BGB mit dem Beklag- ten als Erben fortgesetzt worden ist (§ 1922 Abs. 1, § 564 Satz 1 BGB). Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass er hiernach für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten haf- tet (§ 1967 Abs. 1 BGB). Auch die erst nach dem Tod des Mieters fällig wer- denden Forderungen des Vermieters aus einem vom Erblasser eingegangenen Mietverhältnis - vorliegend die Mieten sowie die Nutzungsentschädigung - sind "vom Erblasser herrührende Schulden" im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB, so- genannte Erblasserschulden (vgl. BGH, Urteile vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, NJW 2013, 933 Rn. 17; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, NJW 2013, 3446 Rn. 13 mwN). Der Zugriffsmöglichkeit der Gläubiger unterliegt dabei (zunächst) sowohl der Nachlass als auch das Eigenvermögen des Erben (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6). 3. Wie das Berufungsgericht weiter im Ausgangspunkt zutreffend gese- hen hat, kann der Erbe bezüglich solcher Erblasserschulden seine zunächst uneingeschränkte Haftung mit der Folge beschränken, dass nur noch der Nach- lass, nicht jedoch der Erbe mit seinem eigenen Vermögen haftet. Eine Möglich- keit, die mit dem Erbfall beziehungsweise mit der Annahme der Erbschaft - vor- liegend durch Ablauf der Ausschlagungsfrist (§ 1943 Halbs. 2 BGB) - eingetre- tene Vermögensverschmelzung zwischen dem ererbten Vermögen sowie dem Eigenvermögen wieder rückgängig zu machen, mithin beide Vermögensmassen voneinander abzusondern, ist die - vorliegend im November 2015 angeordne- te - Nachlassverwaltung. Diese führt dazu, dass der Erbe für Erblasserschulden nicht mehr mit seinem eigenen Vermögen haftet, sondern sich die Haftung auf den Nachlass beschränkt (§ 1975 BGB). Der Erbe verliert seine Verwaltungs- 20 21 22 - 8 - und Verfügungsbefugnis (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB). An seine Stelle tritt der Nachlassverwalter, so dass Ansprüche gegen diesen geltend zu machen sind (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Haftungsbeschränkung erstreckt sich jedoch nicht auf Forderungen, für welche der Erbe nicht nur als solcher, sondern (auch) persönlich haftet. Dies ist der Fall bei Nachlasserbenschulden. Hierbei handelt es sich um Verbindlich- keiten, die der Erbe bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses eingeht. Sie haben eine Doppelnatur und sind sowohl Eigenverbindlichkeiten des Erben als auch Nachlassverbindlichkeiten (vgl. BGH, Urteile vom 31. Janu- ar 1990 - IV ZR 326/88, BGHZ 110, 176, 179; vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 16; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 14, mwN; vgl. auch RGZ 146, 343, 345; Muscheler, Erbrecht, Band II, 2010, Rn. 3397). Für sie haf- tet der Erbe persönlich mit seinem Vermögen und mit dem Nachlass. Handelt es sich um einen Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses oder steht das Verhalten des Erben damit in keinem Zusammenhang, haftet er aus- schließlich mit dem eigenen Vermögen - sogenannte (reine) Eigenschulden. In beiden Fällen wirkt sich die infolge der Nachlassverwaltung eingetretene Haf- tungsbeschränkung nicht aus; die (auch) persönliche Haftung besteht fort und der Erbe kann trotz angeordneter Nachlassverwaltung in Anspruch genommen werden (vgl. Staudinger/Dutta, BGB, Neubearb. 2016, § 1967 Rn. 5 ff.). Hier- nach ist maßgebend, um welche Art von Schuld es sich bei den vorliegend streitigen Forderungen handelt. 4. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht diesbezüglich indes ange- nommen, dass das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB eine Verwaltungsmaßnahme darstelle, die zu einer Eigenhaftung des Beklagten füh- re. Der maßgebende Zeitpunkt, ab dem die fortlaufend fällig werdende Schuld aufhört, eine "vom Erblasser herrührende" (§ 1967 Abs. 2 BGB), also eine Erb- 23 24 - 9 - lasserschuld zu sein, ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB. Allein das unterlassene Gebrauchmachen des Erben von seinem Recht zur außerordentli- chen Kündigung begründet nicht seine persönliche Haftung. a) Eine die Erbenhaftung begründende Verwaltungsmaßnahme kann rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Natur sein. Entscheidend ist stets, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage ist (vgl. BGH, Urteile vom 31. Januar 1990 - IV ZR 326/88, aaO; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO; MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). b) Allein das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB durch den Erben des Mieters stellt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, kei- ne Verwaltungsmaßnahme dar, die zu einer persönlichen Haftung führt. aa) Nach § 564 Satz 2 BGB sind sowohl der Vermieter als auch der Er- be, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, berechtigt, dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573d BGB) zu kün- digen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass weder ein Eintritt in das Mietverhältnis - nach § 563 Abs. 1, 2 BGB - noch dessen Fortsetzung - nach § 563a Abs. 1 BGB - erfolgt sind. Der Senat hat be- reits entschieden, dass im Falle der Ausübung dieses Kündigungsrechts auch die nach dem Erbfall und bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällig ge- wordenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten bleiben (Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 15 ff.; so auch BGH, Urteil vom 26. September 2013 - IX ZR 3/13, NJW 2014, 389 Rn. 10). bb) Ob der Erbe demgegenüber im Falle der Nichtausübung des vorge- nannten Kündigungsrechts für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig wer- denden Forderungen unbeschränkbar (auch) persönlich haftet, ist umstritten. 25 26 27 28 - 10 - (1) Nach einer Ansicht sind Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nach dem versäumten Kündigungstermin des § 564 Satz 2 BGB fällig werden, jeden- falls auch Eigenverbindlichkeiten des Erben. Dabei wird überwiegend angenommen, dass es sich hierbei um Nach- lasserbenschulden handelt, da die Entscheidung des Erben, von dem Kündi- gungsrecht keinen Gebrauch zu machen, als Verwaltungsmaßnahme zu werten sei (vgl. Baer, SeuffBl (75) 1910, 352; Planck/Flad, BGB, 4. Aufl. [1930], § 1967 Anm. 6a; Staudinger/Lehmann, BGB, 11. Aufl. [1954], § 1967 Rn. 29; Soergel/ Stein, BGB, 13. Aufl., § 1967 Rn. 2; Muscheler, Die Haftungsordnung der Tes- tamentsvollstreckung, 1994, S. 159 f.; Sick, ZErb 2010, 325, 329; Schmid, ZErb 2013, 321, 323; ders. ZMR 2013, 424 f.; im Ergebnis auch Oetker, Dauer- schuldverhältnis, 1994, S. 638 f.). Das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist sei dem - stillschweigenden - Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzen, da in der Nichtausübung der Kündigung der konkludente Wille zur endgültigen Übernahme des Mietverhältnisses zu sehen sei. Bei wertender Betrachtung sei der Fortbestand des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist daher nicht mehr auf den Erblasser zurückzuführen (vgl. Schmid, ZMR 2013, aaO; Horst, DWW 2013, 362, 366; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 564 BGB Rn. 3). Andere sehen in den nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB fällig werdenden Forderungen sogar reine Eigenverbindlichkeiten des Er- ben (so Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927, S. 121 f.; Bellinger, Erbfol- ge, 1968, S. 28), weil das Gesetz in § 564 Satz 2 BGB den Zeitpunkt benenne, ab dem der Erbe das Mietverhältnis im eigenen Namen und für eigene Rech- nung fortsetze. 29 30 31 - 11 - (2) Nach der Gegenansicht bleiben auch die nach Ablauf der Frist des § 564 Satz 2 BGB entstandenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB. Das bloße Unterlassen der Kündigung führe nicht zur Begründung von Nachlasserbenschulden oder Eigenverbindlichkeiten des Erben, da dieser lediglich von einem ihm zustehenden Recht keinen Gebrauch gemacht habe. Damit könne allein das Unterlassen kein tauglicher Anknüp- fungspunkt für seine persönliche Haftung sein (vgl. Martin, SeuffBl (75) 1910, 463; Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; Muscheler, Erbrecht, aaO Rn. 3401; LG Wuppertal, MDR 1997, 34 [zu der Vorgängerregelung in § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). (3) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Allein die Nichtausübung des au- ßerordentlichen Kündigungsrechts durch den Erben führt nicht dazu, dass da- nach fällig werdende Forderungen aus dem Dauerschuldverhältnis Nachlasser- benschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden. Insbesondere ist allein dem Verstreichenlassen der Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung ein dem stillschweigenden Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzender rechtsgeschäftlicher Erklärungswert nicht beizumessen. (a) Bereits der Sinn und Zweck der außerordentlichen Kündigungsmög- lichkeit des § 564 Satz 2 BGB spricht dagegen, in deren bloßen Nichtausnut- zung eine zur Eigenhaftung des Erben führende Verwaltungsmaßnahme zu sehen. Der Zweck des § 564 Satz 2 BGB liegt darin, der fehlenden persönlichen (vertraglichen) Verbindung zwischen dem Vermieter und dem Erben Rechnung zu tragen. Tritt der bisher nicht in einer solchen Verbindung zum Vermieter ste- hende Erbe in das Mietverhältnis ein, gewährt § 564 Satz 2 BGB jeder Ver- tragspartei das Recht zur außerordentlichen Kündigung (vgl. Motive zum Ent- 32 33 34 35 - 12 - wurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs, 1888, Band II, S. 416; Protokolle II, S. 220; RGZ 74, 35, 37; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 564 Rn. 3; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 564 Rn. 2). Dieses Recht ist jedoch keine Pflicht. Es räumt dem Erben lediglich die Möglichkeit ein, sich aus dem Mietverhältnis, in das er eingetreten ist, zu lösen. Eine darüberhinausgehende Zielsetzung, Klarheit darüber zu schaffen, wer künftig und endgültig Schuldner der dem verstorbenen Mieter obliegenden Pflichten ist (so aber Horst, DWW 2013, 362, 366), wohnt der Vorschrift nicht inne. Für eine solche Klarstellung besteht auch kein Bedürfnis, da die erbrecht- lichen Vorschriften die Rechte- und Pflichtenstellung regeln. Die Kündigungs- möglichkeit des § 564 Satz 2 BGB schützt somit lediglich die Interessen beider Vertragspartner an Neudispositionen, begründet im Falle ihrer Nichtausübung jedoch nicht die Eigenhaftung des Erben (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Auch dient das Sonderkündigungsrecht dabei in erster Linie dem Vermie- ter, da die im Einzelfall aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses verlängerte Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB) abgekürzt wird (§ 573d Abs. 2 BGB) und er insbesondere kein berechtigtes Interesse darlegen muss (§ 573d Abs. 1 BGB; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62). Demgegenüber kann der Mieter gemäß § 573d Abs. 2 Satz 1 BGB das Mietverhältnis ohnehin innerhalb der ge- setzlichen Frist und ohne Vorliegen eines Grundes kündigen. Auf das Sonder- kündigungsrecht des § 564 Satz 2 BGB ist er somit nur angewiesen, wenn es sich um ein Zeitmietverhältnis (§ 575 Abs. 1 BGB) handelt oder wenn die Kün- digung zulässigerweise (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 14) für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8). Die Annahme einer persönlichen Haftung 36 37 - 13 - des Erben allein aufgrund Nichtausübung des Sonderkündigungsrechtes stünde somit zu dessen Bedeutung für den Mieter außer Verhältnis. (b) Vom Erben binnen eines Monats ab Kenntnis vom Eintritt in das Miet- verhältnis und seiner Erbenstellung die Kündigung zu verlangen, um eine per- sönliche Haftung zu vermeiden, ist zudem mit seinem Recht, über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft zu entscheiden, nicht zu vereinbaren (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Hierfür steht dem Erben gemäß § 1944 Abs. 1 BGB ein Zeitraum von sechs Wochen zur Verfügung (vgl. zur Frist Staudinger/Otte, BGB, Neubearb. 2017, § 1944 Rn. 8). Da die Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB mit vier Wochen kürzer ist als diejenige zur Ausschlagung, müsste der Erbe somit im Einzelfall vor seiner Entscheidung, ob er die Erbschaft annimmt oder aus- schlägt, bereits das Mietverhältnis kündigen. Damit würde dem vorläufigen Er- ben faktisch eine Pflicht zur Verwaltung des Nachlasses auferlegt, die ihn aber grundsätzlich nicht trifft (vgl. Staudinger/Mešina, BGB, Neubearb. 2017, § 1959 Rn. 1). Zudem steht die mit der Kündigung verbundene Folge der irreversiblen Beendigung des Mietverhältnisses mit der dem Erben durch das Ausschla- gungsrecht eingeräumten Möglichkeit, über die Annahme der Erbschaft binnen sechs Wochen frei zu entscheiden, in Widerspruch. Der Erbe müsste die Zu- sammensetzung des Nachlasses ändern, noch bevor er sich - gegebenenfalls nach weiteren Erkundigungen über Art und Bestand - zu dessen dauerhafter Übernahme zu erklären hat. (c) Die Annahme einer nicht beschränkbaren persönlichen Haftung des Erben ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht zum Schutz des Ver- mieters geboten. 38 39 40 - 14 - Zwar führt die Nachlassverwaltung dazu, dass sich der Vermieter bezüg- lich der nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten - sofern eine sonstige Verwaltungsmaßnahme des Erben nicht vorliegt - nur aus dem Nachlass befriedigen kann. Dies ist jedoch Folge der gesetzlich vorgese- henen Haftungsbeschränkungsmöglichkeit, wobei den Interessen der Nach- lassgläubiger dadurch hinreichend Rechnung getragen wird, dass der Erbe nicht mehr über den Nachlass verfügen (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB) und diesen damit nicht mehr schmälern kann. Dem Vermieter steht somit zur Befriedigung seiner Forderung mit dem Nachlass die Vermögensmasse des von ihm gewähl- ten Vertragspartners - des Erblassers - zur Verfügung. Zur Vermeidung weiterer auflaufender Forderungen kann auch der Ver- mieter das Mietverhältnis kündigen. Neben dem außerordentlichen Kündigungs- recht aus § 564 Satz 2 BGB kann er sich regelmäßig auf eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB berufen, etwa wenn der Erbe auf die erste ausgebliebene Mietzahlung erklärt, der Nachlass sei wertlos, und die Dürftigkeitseinrede erhebt. Der Vermieter muss in einem solchen Fall nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, mithin wei- tere Nichtzahlungen, abwarten (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; Schmid, ZMR 2013, 424). Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit, einer Berufung des Erben auf die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass entgegenzuwirken. Er kann ihn zur Aufstellung eines Inventarverzeichnisses über den Nachlass auffordern. Versäumt der Erbe die ihm hierzu gesetzte Frist (§ 1994 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder ist ihm Inventaruntreue (§ 2005 Abs. 1 Satz 1 BGB) vorzuwerfen, führt dies ohne Verschulden zu einer unbeschränkbaren, persönlichen Haftung allen Nachlassgläubigern gegenüber. Verweigert der Erbe nach erstelltem Verzeich- nis die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, haftet er dem Gläubiger 41 42 43 - 15 - gegenüber, der den Antrag auf eidesstattliche Versicherung gestellt hat, unbe- schränkt (§ 2006 Abs. 3 Satz 1 BGB). (d) Der Erbe wird allerdings in der Regel Anlass haben, sich in eigenem Interesse Gedanken über die Fortführung des Mietverhältnisses zu machen. Denn wenn er die Kündigung unterlässt, obwohl er die Wohnung nicht nutzt und auch nicht nutzen will, entstehen laufend unnötige weitere Mietkosten, die den Nachlass des Erben schmälern. Zudem kommt gegebenenfalls auch eine Haf- tung des Erben mit seinem Eigenvermögen gegenüber den übrigen Nachlass- gläubigern in Betracht (§ 1978 Abs. 1 BGB), wenn die Haftungsmasse dadurch geschmälert wird und zur Befriedigung der Nachlassverbindlichkeiten nicht mehr ausreicht (vgl. Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; MünchKommBGB/Küpper, aaO, § 1978 Rn. 2; Muscheler, Erbrecht, aaO, Rn. 3574; Herzog, NZM 2013, 175, 176). c) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, der Beklagte ha- be von einer Kündigung des Mietverhältnisses "bewusst" abgesehen, um die Wohnung "gezielt zur weiteren Aufbewahrung des Nachlasses zu nutzen". Die- ses Vorbringen lässt sich der angegebenen Stelle der Berufungsbegründung des Beklagten nicht entnehmen und ist auch sonst weder festgestellt noch er- sichtlich. Im Übrigen könnte einer solchen nicht nach Außen erkennbaren inne- ren Willensbildung der oben genannte rechtsgeschäftliche Erklärungswert nicht beigemessen werden. d) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung lässt sich für die Beur- teilung der Rechtsfolgen eines Unterlassens der Kündigung des Erben des Wohnraummieters nach § 564 Satz 2 BGB nichts aus dem Urteil des V. Zivilse- nats vom 5. Juli 2013 (V ZR 81/12, aaO Rn. 15) herleiten. Diese Entscheidung 44 45 46 - 16 - des V. Zivilsenats beruht, wie darin ausdrücklich hervorgehoben ist, auf den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. 5. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Zwar kommt eine Eigenhaftung des Beklagten insoweit in Betracht, als er im Zeitraum vor der Anordnung der Nachlassverwaltung einen fälligen An- spruch des Klägers auf Herausgabe der Mietsache nach der Beendigung des Mietvertrages nicht erfüllt hat. Denn das Unterlassen hat Handlungsqualität, wenn für den Erben eine Rechtspflicht zum Handeln bestand und er hiergegen verstößt (vgl. MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). Eine solche Pflicht bestand vorliegend in Form der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache ge- mäß § 546 Abs. 1, § 985, § 857 BGB nach wirksamer Beendigung des Mietver- hältnisses. Insoweit fehlt es jedoch bisher an ausreichenden Feststellungen des Be- rufungsgerichts dazu, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis geendet hat und der Herausgabeanspruch des Klägers fällig geworden ist. Nach dem im Beru- fungsurteil in Bezug genommenen Urteil des Landgerichts vom 11. Mai 2016 im Vorprozess ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung aufgrund einer Kündigung vom 30. April 2015 verurteilt worden. Feststellungen dazu, zu welchem Zeitpunkt der Herausgabeanspruch fällig geworden ist, sind jedoch bisher nicht getroffen. 47 48 49 - 17 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass ein Vorbehalt nach § 780 ZPO nur ausgesprochen werden darf, wenn der Erbe als Prozess- partei wegen einer (reinen) Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 BGB) in Anspruch genommen wird, was vorliegend nicht der Fall ist. Denn die Vorschrift des § 780 ZPO soll sicherstellen, dass der Titel bereits regelt, ob sich der Erbe in der Zwangsvollstreckung auf die Beschränkung seiner Haftung (noch) berufen kann (BGH, Urteil vom 11. Juli 1991 - IX ZR 180/90, NJW 1991, 2839, unter I 2 b bb). Wenn der Erbe auch persönlich haftet, ist dies nicht der Fall (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6 mwN). Im vorliegenden Verfahren kann der Kläger den Beklagten - wie oben un- ter II. bereits ausgeführt - nur wegen Eigenverbindlichkeiten mit Erfolg in An- spruch nehmen, weil die Nachlassverwaltung angeordnet ist und eine Klage 50 51 52 - 18 - wegen reiner Erblasserschulden nur gegen die Nachlassverwalterin gerichtet werden kann (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 18.05.2017 - 78 C 3609/16 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 04.04.2018 - 23 S 35/17 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/06 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularver- traglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitreten- den, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 20. September 1991 mietete die Beklagte zu 1 von den Klägern zu 1, 4 und 5 und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 2 und 3 eine Wohnung in der B. straße in B. . § 2 des schriftlichen Vertrages lau- tet auszugsweise: 1 "... Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1991 und endet am 30.09.1995. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. (Kündigungsfristen siehe 2.) 2. Kündigungsfristen ...: Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, - 3 - - 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jah- re vergangen sind." 2 In einem "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.09.1991" vereinbarten die Kläger und die Beklagten am 12. Juni 2002: "Mit Wirkung zum 1. Juni 2002 wird Frau I. G. in den beste- henden Mietvertrag mit aufgenommen. Der Mietvertrag wird somit mit Frau B. G. und Frau I. G. zusammen fortgeführt. - Alle übrigen Punkte aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben unverändert. -" Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004. Nachdem die Kläger der Vertragsbe- endigung widersprochen hatten, kündigten die Beklagten erneut mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2004 vorsorglich fristlos und hilfsweise zum 31. Januar 2005, wobei sie sich hierbei auf ein Sonderkündigungsrecht wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen beriefen. 3 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2004 gerichteten Klage stattgegeben und auf die Hilfswiderklage entschie- den, das Mietverhältnis sei mit Ablauf des 31. Januar 2005 beendet worden. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revi- sion zugelassen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Zahlung und begehren weiter die Feststellung, das Mietver- hältnis habe (bereits) am 31. März 2004 geendet. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Die Beklagten schuldeten die für Mai und Juni 2004 verlangte Miete, weil das Mietverhältnis nicht durch das Kündigungsschreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden sei. Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen sei wirksam. Denn die Befristung des Mietverhältnisses habe nicht länger als vier Jahre gedauert. Die Kündigungsmöglichkeiten der Beklagten richteten sich nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Miet- recht, das aufgrund der Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz durch das neue Recht nicht verdrängt werde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der mit Wirkung zum 1. Juni 2002 erfolgten Aufnahme der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 8 Die Beklagten schulden die Miete für Mai und Juni 2004 nach § 535 Abs. 2 BGB. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, das Mietver- hältnis sei nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden. Die im Mietvertrag vom 20. September 1991 unter § 2 getroffene Regelung zur "Mietzeit und ordentlichen Kündigung" war wirksam vereinbart und galt auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 22. Dezember 2003. 9 - 5 - 1. Die vertragliche Regelung zur Kündigungsfrist (Ziff. 2 des Mietvertra- ges) war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam. Ein Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. liegt nicht vor. Zwar ist nach die- ser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, wenn die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll. Doch die inzwischen ersetzte Vorschrift war auch während ihrer Geltungszeit nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden (Senatsur- teil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a bb). 10 2. Das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetz- buch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) haben diese Rechtslage nicht verän- dert. 11 a) Nach § 573c Abs. 4 BGB i.d.F. vom 1. September 2001 ist eine Rege- lung unwirksam, wenn dabei zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abgewichen wird. Das ist vorliegend zwar der Fall. Doch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, weil die Kün- digungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. 12 b) Ob die entsprechende Vereinbarung der Parteien durch eine Allge- meine Geschäftsbedingung getroffen wurde, kann dahinstehen. Denn nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB würde in diesem Fall § 573c Abs. 4 BGB dann anzuwenden sein, wenn die Kündigung der Beklagten den Klägern am 1. Juni 2005 oder danach zugegangen wäre. Die Kündigung der Beklagten ist jedoch vor diesem Zeitpunkt den Klägern zugegangen. 13 c) Auch das Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) hat diese rechtliche Situation nicht verän- 14 - 6 - dert. Nach Art. 229 § 5 EGBGB, der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechts- modernisierungsgesetz, ist auf Schuldverhältnisse, die - wie im Streitfall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes be- stimmt ist. Dennoch ist die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Vorschrift des § 573c BGB nicht einschlägig. Denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht als spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB der - später erlassenen - allgemeinen Regelung für bestehende Schuldverhältnisse nach Art. 229 § 5 EGBGB vor (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901). 3. Die Wirksamkeit der vereinbarten Kündigungsregeln wurde auch nicht durch den Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis am 1. Juni 2002 be- einträchtigt. Entgegen der Ansicht der Revision band vielmehr die am 20. September 1991 zwischen der Beklagten zu 1 und den damaligen Vermie- tern getroffene Regelung über die Kündigungsfristen nunmehr auch die Beklag- te zu 2. Dies liegt bereits nach dem Wortlaut der zugrunde liegenden dreiseiti- gen Einigung nahe. Danach wurde die Beklagte zu 2 "... in den bestehenden Mietvertrag ... aufgenommen". Der Mietvertrag sollte "zusammen weitergeführt" werden. 15 Dieser eindeutige Wille der Beteiligten, den bisherigen Mietvertrag un- verändert nunmehr auch mit der Beklagten zu 2 fortzusetzen, müsste allein dann zurücktreten, wenn der Inhalt der Vereinbarung zwingendes Recht verlet- zen würde. Das ist nicht der Fall. Es ist vielmehr Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, dass ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht untersteht, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (MünchKommBGB/Krüger, 4. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdnr. 3). Auch für die Anwendbarkeit des "neuen" 16 - 7 - Rechts nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist der Zeitpunkt des Entstehens des Schuldverhältnisses für die Frage entscheidend, ob altes oder neues Schuldrecht anzuwenden ist. Tritt jemand einem vor der Rechtsänderung geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das ursprünglich geltende Recht maßgeblich (Krüger, aaO, Art. 229 § 5 Rdnr. 3 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Änderung den Vertrag in seinem sachlichen Kern zu einem neuen Geschäft macht (Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7). Das ist hier nicht anzunehmen. Zwar hat der Senat im Urteil vom 2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49, 53) den Beitritt eines zweiten Mieters zu einem Ver- trag über einen Geschäftsraum als nicht nur nebensächliche Vertragsänderung bezeichnet. Diese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Frage getroffen, ob der Beitritt eines weiteren Mieters formbedürftig nach § 566 BGB a.F. (jetzt § 550 BGB) ist. Sie ist vor dem Hintergrund zu werten, dass das Schriftformer- fordernis vor allem dem Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückser- werbers dient. Dessen Interesse an klaren und für ihn unschwer feststellbaren mietrechtlichen Verhältnissen wird durch die Einhaltung der Schriftform bei ei- nem Schuldbeitritt gewahrt. Diese Überlegungen sind nicht von Bedeutung, wenn es um die Bewertung eines schriftlichen Vertragsbeitritts zu der Frage geht, ob wegen des Beitritts neues Recht anzuwenden ist. Auch nach den Vorschriften der §§ 563 ff. BGB über den gesetzlich an- geordneten Wechsel auf der Mieterseite übernehmen ein- oder beitretende Mie- ter den Vertrag in der bisherigen rechtlichen Gestaltung (vgl. Schmidt- Futterer/Gather, 9. Aufl., § 563 Rdnr. 28). Ist dies bei einem gesetzlich ange- ordneten Eintritt auf der Mieterseite anzunehmen, hat dies auch bei einem Bei- tritt aufgrund eines Vertrages zu gelten, bei dem die Weiterführung des beste- henden Mietvertrages vereinbart wurde. Die Möglichkeit eines Sonderkündi- gungsrechts in den genannten Vorschriften (z.B. § 563a Abs. 2 BGB) erklärt sich daraus, dass der Mieter ohne Rücksicht auf seinen Willen kraft Gesetzes 17 - 8 - Partei des Vertrages wurde. Im Streitfall hingegen beruht der Beitritt auf dem Willen der Beteiligten. 18 Angesichts der klaren Formulierung der Vereinbarung zum Vertragsbei- tritt kann auch nicht angenommen werden, für die beiden Mieterinnen würden unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Dies war nicht nur nicht gewollt, sondern würde auch zu einer erheblichen Rechtsunklarheit führen. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.08.2005 - 19 C 306/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2006 - 63 S 291/05 -