§ 549 BGB

ECLI:DE:BGH:2025:071025BVIIIZR11.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 11/24 vom 7. Oktober 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek und den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger sind Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag wurde zunächst nur mit den Klägern zu 1 und zu 2 geschlossen. Noch vor dem Mietbeginn (1. Mai 2020) wurde vereinbart, dass der Kläger zu 3 als weiterer Mieter in den Mietvertrag eintritt. Dieser zog im September 2022 aus der Wohnung aus. Die Kläger baten die Beklagte deshalb um die Erlaubnis, das bisher vom Kläger zu 3 bewohnte Zimmer ab dem 1. Oktober 2022 an eine namentlich benannte Person unterzu- vermieten. Die Beklagte lehnte dies ab. Die auf eine "Genehmigung" der Untervermietung eines Zimmers in der von den Klägern angemieteten Wohnung an eine namentlich benannte Untermie- terin gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht Erfolg gehabt. Die hiergegen ge- richtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. 1 2 3 - 3 - Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2024, 81) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Den Klägern stehe gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Genehmi- gung der beabsichtigten teilweisen Gebrauchsüberlassung zu. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne der vorgenannten Norm liege jeden- falls bei den Klägern zu 1 und zu 2 vor. Sie beabsichtigten, die Wohnung weiterhin auf der Grundlage des beste- henden Mietvertrags zu nutzen und den bislang auf den Kläger zu 3 entfallenden Mietanteil nach dessen Auszug nicht selbst zu übernehmen. Diesen solle statt- dessen die Untermieterin tragen, da die Kläger zu 1 und zu 2 den aus der Woh- nung ausgezogenen Kläger zu 3 nicht im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf die Zahlung seines bisherigen Mietanteils in An- spruch nehmen möchten. Andernfalls hätten die Kläger zu 1 und zu 2 zu befürch- ten, der Kläger zu 3 werde seine nunmehr aus zwei Mietverhältnissen resultie- renden Zahlungsverpflichtungen dadurch reduzieren, dass er eine Beendigung des vorliegenden Mietverhältnisses über die von ihm nicht mehr genutzte Woh- nung herbeiführe, indem er die Kläger zu 1 und zu 2 - mit der Folge deren Woh- nungsverlusts - auf die Mitwirkung an der hierfür erforderlichen gemeinsamen Kündigung in Anspruch nehme. Einem solchen Anspruch des Klägers zu 3 stünde § 242 BGB nicht entgegen, da sich die Beklagte einer Vertragsfortsetzung nur mit den Klägern zu 1 und zu 2 oder einer Auswechselung des Klägers zu 3 durch die Untermieterin ausdrücklich verweigert habe. In einer solchen Situation hätten die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse daran, den bisher im Innenverhältnis auf den ausge- 4 5 6 7 - 4 - zogenen Mitmieter entfallenden Anteil der Miete durch die Aufnahme eines Un- termieters zu kompensieren, sofern dadurch - wie hier - die Gefahr einer vom ausgezogenen Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder jedenfalls verringert werde. Es bedürfe keiner abschließenden Entscheidung, ob dem endgültig aus der Wohnung ausgezogenen Kläger zu 3 - anders als den Klägern zu 1 und zu 2 - ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung fehle. Denn der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilwei- sen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setze nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vor- liege. Vielmehr genüge es, dass dieses Interesse in der Person eines von meh- reren Mietern gegeben sei. Diese Voraussetzung sei in Person der Kläger zu 1 und zu 2 erfüllt. Der Anspruch auf die teilweise Gebrauchsüberlassung sei nicht aufschie- bend bedingt durch eine Zustimmung der Kläger zur Erhöhung der Miete um ei- nen sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Die Voraussetzungen der vorgenannten Norm seien nicht erfüllt, da der Beklagten die Erlaubnisertei- lung auch ohne die Erhebung eines Untermietzuschlags zumutbar sei. Bei der Prüfung der Frage, ob dem Vermieter die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumu- ten sei (§ 553 Abs. 2 BGB), seien - entgegen anderer Ansicht - schematische Wertungen, wonach für die Erhebung des Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-) Einnahmen durch den Mieter ausreiche, aufgrund des Ausnahmecharakters der Bestimmung des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt. Gemessen an diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis sowie der - bei Überlassung eines Zimmers der Wohnung an die Untermieterin - unveränderten Belegung der Wohnung mit nur 8 9 - 5 - drei Personen lägen keine Umstände vor, welche die hier in Rede stehende Ge- brauchsüberlassung ohne Erhebung eines Untermietzuschlags als für die Be- klagte unzumutbar erscheinen ließen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeu- tung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, um eine Klärung "der aufgeworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite der §§ 553 Abs. 1 und 2 BGB zu ermöglichen". Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hat die Rechtssache weder eine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch bedarf es einer Entscheidung des Revisionsgerichts - aus Grün- den einer etwaigen Divergenz - zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). b) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine ent- scheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf- wirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswe- gen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist 10 11 12 13 - 6 - (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291; vom 9. Juni 2020 - VIII ZR 315/19, NJW 2020, 3312 Rn. 9; vom 9. November 2021 - VIII ZR 362/19, NJW-RR 2022, 336 Rn. 12; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 9; jeweils mwN). Eine Rechtsfrage kann danach einer Sache grundsätzliche Bedeutung nicht verleihen, wenn sie für die Rechts- sache nicht entscheidungserheblich ist (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Januar 2003 - X ZR 82/02, BGHZ 153, 254, 256 mwN; vom 9. August 2022 - VIII ZR 298/20, NZM 2022, 871 Rn. 10; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, aaO). Der Revisionszulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) ist unter dem Gesichtspunkt einer - hier vom Berufungsgericht wohl angenommenen - Divergenz gegeben, wenn die anzufechtende Entscheidung von der Entscheidung eines höher- oder gleichrangigen Gerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 f.; vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, RdE 2018, 529 Rn. 13; vom 27. September 2023 - VII ZR 15/23, juris Rn. 17; jeweils mwN). Erforderlich ist ferner, dass die ver- meintlich divergierenden abstrakten Rechtssätze aus der angefochtenen Ent- scheidung und der Vorentscheidung (jeweils) entscheidungserheblich sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Oktober 2002 - XI ZR 71/02, BGHZ 152, 181, 186; vom 19. Februar 2013 - VIII ZR 178/12, juris Rn. 5; vom 16. Oktober 2018 - II ZR 70/16, NJW-RR 2019, 524 Rn. 19 f.; vom 7. März 2024 - IX ZA 17/23, ZInsO 2024, 1180 Rn. 19; MünchKommZPO/Krüger, 7. Aufl., § 543 Rn. 27). c) Hiernach liegt keiner der vorgenannten Zulassungsgründe vor. Zwar vertritt das Berufungsgericht zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an einen Dritten nur bei einer angemes- senen Erhöhung der Miete zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB), eine Rechtsan- 14 15 - 7 - sicht, welche - unter anderem - von derjenigen der 64. Zivilkammer des Landge- richts Berlin abweicht. Jedoch sind die hiermit zusammenhängenden Fragen vor- liegend nicht entscheidungserheblich. aa) Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Voraussetzungen der Bestim- mung des § 553 Abs. 2 BGB ungeachtet weiterer Umstände des Einzelfalls be- reits dann vorliegen, wenn infolge der Untervermietung eine "stärkere Belegung der Wohnung" gegeben ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18, juris Rn. 4; LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2019, 373; LG Berlin [Zivil- kammer 66], WuM 2019, 85, 86 ff.) oder ob - so die Rechtsansicht des Beru- fungsgerichts - eine derartige "schematische Wertung" ausscheidet. Denn nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts erhöht sich vorliegend die Zahl der Wohnungsnut- zer auch nach einer Untervermietung nicht. Die seitens der Beklagten vermietete Wohnung wurde seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Personen - den Klä- gern - genutzt und diese Zahl bleibt nach dem endgültigen Auszug des Klägers zu 3 und der beabsichtigten Aufnahme der Untermieterin unverändert. Der Um- stand, dass der Kläger zu 3 - worauf die Revision insoweit zutreffend verweist - nach wie vor Partei des Mietvertrags ist und daher dem Grunde nach das Recht hat, sich weiterhin in der Wohnung aufzuhalten, ändert hieran nichts. Denn der Kläger zu 3 ist - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und unangegriffen fest- gestellt hat - "endgültig" aus der Wohnung ausgezogen und nutzt diese "nicht mehr". Somit lägen auch nach der vorgenannten, vom Berufungsgericht abge- lehnten Rechtsansicht die Voraussetzungen der Vorschrift des § 553 Abs. 2 BGB - ungeachtet des Umstands, dass die Beklagte die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zu keinem Zeitpunkt davon abhängig gemacht hat, dass sich die Kläger mit einer Mieterhöhung einverstanden erklären - nicht vor. 16 17 - 8 - bb) Ebenso nicht entscheidungserheblich ist die von dem Berufungsge- richt zudem aufgeworfene Rechtsfrage, ob im Falle der "Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter" der Vermieter das Recht hat, die Ge- nehmigung der Untervermietung von der Zahlung einer höheren Miete (§ 553 Abs. 2 BGB) abhängig zu machen (sog. Partizipation am Untermietzins, so LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18, juris Rn. 3; LG Berlin [Zivil- kammer 64], WuM 2023, 690, 691 [Revision anhängig unter VIII ZR 228/23]). Denn es ist weder festgestellt noch - angesichts einer von den Klägern gegen- über der Beklagten geschuldeten Bruttomiete von monatlich 1.012 € und der be- absichtigten Erhebung einer (Brutto-)Untermiete in Höhe von 330 € - ersichtlich, dass die Kläger durch die Untervermietung einen "Gewinn" erzielen. Übergange- nen Sachvortrag hierzu zeigt auch die Revision nicht auf. Soweit die Revision insoweit darauf verweist, die Kläger zu 1 und zu 2 hät- ten sich mit dem ursprünglichen Vertragsschluss - wonach sie zunächst alleinige Mieter der Wohnung waren - bewusst der Gefahr ausgesetzt, (jedenfalls zeit- weise) den gesamten Mietzins zu zweit begleichen zu müssen, so dass diese "Risikoentscheidung" bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen sei, verkennt sie, dass die Kläger zu 1 und zu 2 ein sol- ches "Risiko" nicht traf. Denn ausweislich des - mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten - abgeschlossenen Mietvertrags wurde ihnen ausdrücklich die Erlaub- nis zur Untervermietung ab dem Mietbeginn (1. Mai 2020) bis zum 30. Septem- ber 2020 erteilt. Dies hatte nach dem unbestrittenen Klägervortrag seinen Grund darin, dass von Anfang an beabsichtigt gewesen sei, den Mietvertrag mit allen drei Klägern zu schließen, der Kläger zu 3 jedoch die Unterschrift zunächst auf- grund eines Auslandsaufenthalts nicht habe leisten können, so dass geplant ge- wesen sei, bis zu dessen Rückkehr - welche dann früher erfolgt sei, so dass die Nachtragsvereinbarung habe geschlossen werden können - ein Zimmer unterzu- vermieten. 18 19 - 9 - d) Soweit das Berufungsgericht eine "höchstrichterliche Klärung der auf- geworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite" auch des § 553 Abs. 1 BGB, mithin zum Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters an der teil- weisen Gebrauchsüberlassung an Dritte, als geboten ansieht, liegt keiner der in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO aufgeführten Revisionszulassungsgründe vor. Durch die Rechtsprechung des Senats sind die Voraussetzungen, unter denen ein Mie- ter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, geklärt (vgl. Senats- beschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53 ff., 58; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, WuM 2023, 686 Rn. 20; vom 27. Septem- ber 2023 - VIII ZR 88/22, WuM 2023, 751 Rn. 17 ff.; jeweils mwN). Einen weiter- gehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. Dies gilt entge- gen der Ansicht der Revision auch bezüglich der Frage, wann dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Kläger gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung eines Zim- mers der Wohnung an die von ihnen benannte Untermieterin bejaht. a) Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvoll- 20 21 22 - 10 - ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Ok- tober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001]). Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz uner- heblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialord- nung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, WuM 2023, 686 Rn. 20; vom 27. Septem- ber 2023 - VIII ZR 88/22, WuM 2023, 751 Rn. 17). Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung an- zuerkennen (Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55). Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Un- tervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteile vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 18). Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen (vgl. 23 24 - 11 - Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO [zu einer berufsbe- dingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermie- ters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners]; vom 27. Sep- tember 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 19 [zur Untervermietung bei einer aus be- ruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung]). b) Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts ge- recht. aa) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei - und von der Revision inso- weit nicht angegriffen - davon ausgegangen, dass es vorliegend ausreichend ist, wenn das nach Vorstehendem erforderliche berechtigte Interesse an der Unter- vermietung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht bei allen drei Mietern, sondern (le- diglich) bei den die Wohnung - im Gegensatz zum Kläger zu 3 - weiterhin nutzen- den Klägern zu 1 und zu 2 gegeben ist. Der Senat hat es bei Vorliegen einer - wie hier - Mehrheit von Mietern bis- her offen lassen können, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von mehreren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vorweisen kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 58; bejahend Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neu- bearb. 2024, § 553 Rn. 7; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 553 BGB Rn. 7; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 16. Aufl., § 553 BGB Rn. 3, 4). Diese Frage kann auch vorliegend offen bleiben, denn das Interesse eines einzelnen von mehreren Mietern begründet jedenfalls dann ein berechtig- tes Interesse, wenn der Mitmieter - hier der Kläger zu 3 - aus der Wohnung aus- gezogen ist und der in der Wohnung verbleibende Mieter - wie hier die Kläger 25 26 27 - 12 - zu 1 und zu 2 - aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirt- schaftlichen Gründen) einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will (vgl. Senats- urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, da der Kläger zu 3 - wie ausgeführt - "endgültig" aus der Wohnung ausgezogen ist und diese nicht mehr nutzt, weshalb die Kläger zu 1 und zu 2 zur Verringerung der sie treffenden Zahlungspflichten ein Zimmer der Wohnung untervermieten möchten. bb) Dieser Wunsch der Kläger zu 1 und zu 2 nach einer Verringerung der von ihnen zu tragenden - zur Vermeidung einer Zahlungsverzugskündigung auch den Anteil des Klägers zu 3 umfassenden - Mietaufwendungen ist vorliegend als ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Dem steht - was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht ent- gegen, dass der Kläger zu 3, weil er weiterhin die (Rechts-)Stellung eines Mieters der Wohnung innehat, nach wie vor Schuldner der Miete ist und auf die Zahlung seines bisherigen Mietanteils im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB) von den Klägern zu 1 und zu 2 im Innenverhältnis in An- spruch genommen werden könnte. Dabei kann dahinstehen, ob im Falle des Aus- zugs einzelner Mieter den in der Wohnung verbleibenden Mietern ein berechtig- tes Interesse an einer Untervermietung allein deshalb fehlen kann, weil sie die Möglichkeit haben, den zwar aus der Wohnung ausgezogenen, nicht jedoch seine Stellung als Mieter verlierenden Mitmieter bei Zahlung (auch) dessen Mietanteils an den Vermieter im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs in An- spruch zu nehmen, und hierdurch ihre Mietaufwendungen auf das ursprüngliche Maß reduzieren können (ablehnend LG München, ZMR 2022, 212, 214; Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 553 Rn. 27). 28 29 - 13 - Jedenfalls in einer Fallgestaltung wie der vorliegenden, in welcher die Be- klagte als Vermieterin - nach dem Auszug des Klägers zu 3 - sowohl eine Ver- tragsfortsetzung nur mit den in der Wohnung verbleibenden Mietern (Kläger zu 1 und zu 2) als auch eine "Auswechselung" des Klägers zu 3 durch die Untermie- terin ausdrücklich verweigert (vgl. zum Mitwirkungserfordernis aller am Mietver- hältnis beteiligen Personen Senatsurteile vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 24; vom 27. April 2022 - VIII ZR 304/21, BGHZ 233, 215 Rn. 15), kann den die Wohnung weiterhin nutzenden Mietern ein berechtigtes Interesse daran, den bisher auf den ausgezogenen Mieter entfallenden Anteil der Miete durch die Aufnahme einer Untermieterin auszugleichen, nicht abgespro- chen werden. Denn im Falle der Inanspruchnahme des Klägers zu 3 auf Zahlung von dessen Mietanteil bestünde - wovon das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen ausgegangen ist - die Gefahr, dass dieser sei- nerseits die Kläger zu 1 und zu 2 auf Zustimmung zur Kündigung des Mietver- hältnisses in Anspruch nimmt, so dass den in der Wohnung verbleibenden Mie- tern deren Verlust droht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter [II] 2). Gerade hiervor soll die Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB den Mieter jedoch schützen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, WuM 2023, 686 Rn. 24, 29; vom 27. Sep- tember 2023 - VIII ZR 88/22, WuM 2023, 751 Rn. 30; jeweils mwN). cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Beklagten die teilweise Über- lassung der Wohnung an die benannte Untermieterin nicht unzumutbar. Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Er- laubnis zur Untervermietung dann nicht verlangen, wenn in der Person des Drit- ten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. 30 31 - 14 - Anders als die Beklagte mit ihrer Revision erstmals meint, "drängen" sich nicht "mehrere Umstände" auf, durch welche die Kläger das persönliche Vertrau- ensverhältnis zur Beklagten derart gestört hätten, dass es für diese unzumutbar erscheine, ihre Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Die Revision kann sich - ungeachtet der Frage einer rechtlichen Relevanz dieser Umstände - insoweit nicht mit Erfolg darauf berufen, die Kläger hätten trotz der verweigerten Zustim- mung der Beklagten bereits einen Untermietvertrag geschlossen, hierzu im Pro- zess unwahr vorgetragen, wodurch das Vertrauensverhältnis zwischen den Par- teien gestört sei, sowie der Untermieterin den Gebrauch der Wohnung "wohl" bereits eingeräumt. (1) Denn nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sowie den von ihm in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts war es gerade die Beklagte, welche fortwäh- rend auf der Vorlage des Untermietvertrags bestanden, diese als "erforderlich" angesehen und die Ansicht vertreten hat, es bestünde kein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Untermieterlaubnis, solange ihr nicht die Einsicht in den Unter- mietvertrag gewährt werde. Hierdurch hat die Beklagte zugleich zu erkennen ge- geben, dass ein bereits von den Klägern abgeschlossener Untermietvertrag für sich genommen aus ihrer Sicht das Vertrauensverhältnis zu den Mietern nicht störte und der - zunächst gehaltene - Vortrag der Kläger im Prozess, ein solcher Untermietvertrag sei (noch) nicht geschlossen, für sie keine (maßgebende) Be- deutung hatte. (2) Eine - trotz fehlender Erlaubnis durch die Beklagte - bereits erfolgte Überlassung eines Zimmers der Wohnung an die Untermieterin ist nicht festge- stellt. Im Gegenteil ist das Berufungsgericht von einer lediglich "beabsichtigten Untervermietung" ausgegangen. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision 32 33 34 - 15 - insoweit nicht auf, sondern äußert lediglich die - nicht belegte - Vermutung, der Untermieterin sei der Gebrauch des Zimmers "wohl" bereits eingeräumt worden. Überdies hat die Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nach der Vorlage des Unter- mietvertrags und der Anhörung des Klägers zu 3 erklärt, sie "stelle unstreitig, dass die Gebrauchsüberlassung so, wie von den Klägern vorgetragen, tatsäch- lich erfolgen soll", ist mithin selbst von einer erst in der Zukunft beabsichtigten Gebrauchsüberlassung ausgegangen. dd) Die Revision kann sich zur Begründung ihrer Ansicht, es sei der Be- klagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unzumutbar, den Klägern die Er- laubnis zu einer Untervermietung zu erteilen, auch nicht mit Erfolg darauf beru- fen, diese verhielten sich widersprüchlich (§ 242 BGB), weil sie sich einerseits gegenüber der Beklagten darauf beriefen, zu einer Untervermietung berechtigt zu sein, andererseits eine solche ihrer Untermieterin im Untermietvertrag jedoch verwehrten. Denn Sachvortrag der Parteien zum Inhalt des Untermietvertrags in den Tatsacheninstanzen ist nicht erfolgt und demzufolge enthält weder das Be- rufungsurteil noch das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Beru- fungsgericht diesbezügliche tatsächliche Feststellungen (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der somit neue Tatsachenvortrag der Beklagten zum Inhalt des Untermiet- vertrags ist in der Revisionsinstanz auch nicht ausnahmsweise zu berücksichti- gen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661 Rn. 25; vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 374/11, NJW 2013, 1365 Rn. 21; vom 23. September 2014 - VI ZR 358/13, BGHZ 202, 242 Rn. 21; vom 23. März 2023 - I ZR 17/22, BGHZ 237, 1 Rn. 31; jeweils mwN). Insbesondere handelt es 35 36 37 - 16 - sich nicht um - unstreitige - Tatsachen, die erst während des Revisionsverfah- rens beziehungsweise nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetreten sind. ee) Der Einwand der Revision, es hätte berücksichtigt werden müssen, dass es durch eine Untervermietung für die Beklagte zu einem "erhöhten Räu- mungs- und Prozessaufwand" komme, da sie - im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und eines nicht freiwilligen Auszugs der Untermieterin - sowohl die Mieter als auch die Untermieterin auf Räumung verklagen müsse, lässt außer Betracht, dass (allein) dieser Umstand bereits dem Grunde nach nicht dazu führen kann, dem Mieter einen Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu versagen. Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB legt die zu berücksichtigenden In- teressen abschließend fest (vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 28). Hierzu gehört das von der Revision angeführte Ver- mieterinteresse nicht. Denn der von ihr beschriebene - mögliche - Mehraufwand ist eine (zwangsläufige) Folge einer Untervermietung. ff) Soweit die Revision überdies geltend macht, das Berufungsgericht habe die Interessen der Beklagten nicht im Rahmen der Abwägung nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB - sondern unzureichend erst im Rahmen der Prüfung der Vorschrift des § 553 Abs. 2 BGB - berücksichtigt und habe demzufolge die nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Interessenabwägung "völlig ausgeklammert", ist nicht ersichtlich, welche - gegenüber den vorgenannten Interessen der Beklagten weitergehenden - Interessen hierbei zu berücksichtigen gewesen sein sollten. Ei- nen übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision - auch insoweit - nicht auf. 38 39 40 - 17 - gg) Schließlich ist das Berufungsgericht - entgegen der Ansicht der Revi- sion - unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerfrei zu der Be- urteilung gelangt, dass die Voraussetzungen, nach denen die Beklagte die Er- laubnis zur Gebrauchsüberlassung davon abhängig machen könnte, dass sich die Kläger mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärten (§ 553 Abs. 2 BGB), nicht vorliegen. III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 08.06.2023 - 27 C 226/22 - LG Berlin II, Entscheidung vom 09.01.2024 - 67 S 184/23 - 41 42

ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/21 Verkündet am: 24. Mai 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 555b, 559 Abs. 1 a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) - grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. BGH, Urteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2021 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 26. November 2020 abge- ändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle. In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus - ihrerseits an- gemietete - Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen. 1 2 - 3 - Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertrags- partner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ die Klägerin im Mai 2019 - ihrerseits erworbene - neue Rauchwarnmelder im Schlaf- zimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwen- dung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Beklagten sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbe- trag in der Folge nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Sep- tember 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 € (14 x 0,79 €) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisie- rungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Sta- tus verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Aus- tausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele. Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erfor- derlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Gel- tendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungs- weise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung ver- langt worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzule- gen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, wel- che die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuord- nen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen. 8 9 10 - 5 - Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vor- genommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauch- warnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungs- maßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" wor- den. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden. Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsge- richts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungs- gericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenom- men, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier an- zuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 gel- tenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Be- zahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019. 11 12 13 14 - 6 - 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umla- gefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderun- gen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah- men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungser- klärung zugrunde gelegt hat, nicht. a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 15 16 17 - 7 - BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.). b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Re- vision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Be- rücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmun- gen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei. Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungs- maßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraum- mietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Ver- kehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine ei- genständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmel- dern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne. Überdies lässt die Revision außer Acht, dass der Begriff des "Wohnraums" im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB - auch innerhalb des Zivilrechts - nicht identisch mit dem Begriff der "Wohnung" ist (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6). 18 19 20 - 8 - c) Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit - wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist - nicht eine techni- sche Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ur- sprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II). Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr ei- gens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Moder- nisierungsmaßnahme - unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien - stets erforderlichen Wesensmerkmal. aa) Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Verände- rungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine - wenn auch möglicherweise nur geringfügige - Veränderung des baulichen Zu- stands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3). 21 22 - 9 - bb) Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhan- dener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Vorausset- zung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher ange- mietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtli- che - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. cc) Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt - anders als das Berufungsge- richt angenommen zu haben scheint - nicht den Schluss, dass der Geräteaus- tausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre. (1) Rechtsfehlerhaft ist das Berufungsgericht offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig be- reits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Sat- zung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können. 23 24 25 - 10 - Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauli- che Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige - durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste - Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB dar- stellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Verände- rung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen. (2) Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Berufungsgericht bei seiner - von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden - Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit ste- hende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumin- dest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementspre- chend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.). d) Entgegen der - von der Revisionserwiderung geteilten - Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belas- tung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen. 26 27 28 - 11 - aa) Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Ge- räte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme - wie die Revisionserwiderung meint - nicht um eine Moderni- sierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Aus- tausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Verän- derung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "nicht vertragsge- genständlich" geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. (1) Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegen- stand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht. (a) Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Ge- setz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich defi- niert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Dul- dung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB ge- 29 30 31 - 12 - schuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhö- hung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Grün- den - auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch- führt - nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Ab- schluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht. Das gilt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen recht- lichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vor- schrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisie- rungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe- standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt. (b) Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Moderni- sierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie - auf der Basis einer allein ihr ob- liegenden wirtschaftlichen Entscheidung (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35) - die Geräte angemietet hatte. Da- bei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt. (2) Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine ("vollwertige") Moderni- 32 33 34 - 13 - sierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23), erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien - mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge- rin - "nicht vertragsgegenständlich" geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wir- kungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr - wie die Rege- lungen in §§ 555c ff. BGB zeigen - schon mit der Ankündigung einer Modernisie- rungsmaßnahme, spätestens aber ab der - vom Mieter geduldeten - Durchfüh- rung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall. Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Moderni- sierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie- rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich- sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine "nachträgliche" Mieterhöhung zu ermöglichen. bb) Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauch- 35 36 37 - 14 - warnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, ob- wohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar. Denn dies beruht - wie bereits erwähnt - auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Woh- nung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten (vgl. dazu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Kläge- rin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus. Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwä- gungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz - da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht - den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Mo- dernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht - wie vorliegend der Fall - diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte. 3. Aus den vorstehenden Gründen kommt es weder auf den von der Revi- sionserwiderung erörterten Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauch- warnmeldern durch die Klägerin - trotz der vorherigen Entfernung der ursprüng- lich vorhandenen Geräte durch sie - eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB auf- 38 39 40 - 15 - grund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme dar- stellen könnte, noch kommt es auf die vom Berufungsgericht verneinte, aus Sicht der Revision hingegen zu bejahende Frage an, ob die Beklagten der geltend ge- machten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entge- genhalten. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 26.11.2020 - 96 C 2191/19 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2021 - 1 S 239/20 - 41

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Bad Urach Entscheidungsdatum: 16.01.2025 Aktenzeichen: 1 C 165/24 ECLI: ECLI:DE:AGURACH:2025:0116.1C165.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 125 BGB, § 140 BGB, § 157 BGB, § 311b BGB, § 404 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Vorliegen eines Mietverhältnisses mit Kaufabsicht; Anspruch auf Herausgabe einer Wohnung Orientierungssatz 1. Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:270923UVIIIZR88.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 88/22 Verkündet am: 27. September 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 553 Abs. 1 Zur Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwoh- nung (im Anschluss an Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263). BGH, Urteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 5. September 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 17. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist aufgrund eines 2014 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer etwa 72 m² großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Nachdem der Kläger zunächst allein in die Wohnung eingezogen war, bewohnte er die Wohnung später zusammen mit seiner Ehefrau und einem gemeinsamen Kind. Nach der Geburt eines weiteren Kindes zog die Familie des Klägers in eine von diesem gemietete Doppelhaushälfte mit Garten in D. , welche von der Mietwohnung rund 17 Kilometer entfernt liegt. 1 - 3 - Nach dem Vortrag des Klägers beabsichtigt er, die gemietete Wohnung in Berlin aus beruflichen Gründen weiterhin zu nutzen. Er sei Geschäftsführer einer zehn Gehminuten von der Mietwohnung entfernt ortsansässigen Speditionsfirma, welche auf die Bereiche Lateinamerika und Mittlerer Osten spezialisiert sei. Auf- grund der Zeitverschiebung von bis zu zehn Stunden beginne sein Arbeitstag häufig früh und ende nach längeren Pausen am Nachmittag erst nachts gegen 2 Uhr. Er nutze die Mietwohnung unterhalb der Arbeitswoche zum Ausruhen und übernachte dort zwei bis drei Mal wöchentlich, um sich die Fahrtzeit zwischen der Doppelhaushälfte und seiner Arbeitsstätte zu ersparen, die sich ungeachtet der räumlichen Entfernung von unter 20 Kilometer auf mindestens 40 Minuten belaufe. Zudem habe er einen weiteren Sohn, der in Berlin-W. lebe und den er regelmäßig treffe. Erstmalig mit Schreiben vom 10. Mai 2019 bat der Kläger die Beklagte um die Erlaubnis, zwei Zimmer der Wohnung ohne zeitliche Begrenzung an zwei na- mentlich genannte Personen unterzuvermieten. Die Beklagte erteilte dem Kläger zunächst eine bis zum 30. Juni 2020 befristete Erlaubnis. Spätere Begehren des Klägers auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis lehnte die Beklagte ab. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Zustimmung zur unbefristeten Untervermietung von je einem Zimmer der Mietwohnung an zwei namentlich benannte Personen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag- ten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils. 2 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2022, 278) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Gestattung der teilweisen Ge- brauchsüberlassung gegen die Beklagte gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB genannte berechtigte Interesse des Mie- ters erfordere ein Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Ein derartiges Interesse stehe dem Kläger vorliegend mangels hinreichenden Gewichts nicht zu. Die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung erfolge ausschließlich zur Erzie- lung von (Unter-)Mieteinnahmen, um damit die vom Kläger zu tragenden Miet- kosten der von ihm und seiner Familie am Stadtrand von Berlin bewohnten Dop- pelhaushälfte und die Kosten des gleichwohl fortgesetzten Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Stadtwohnung zu reduzieren. § 553 Abs. 1 BGB diene ausschließlich dem Bestandsschutz. Ob der Be- stand des Mietverhältnisses den Schutz des § 553 Abs. 1 BGB verdiene und da- mit ein berechtigtes - hier wirtschaftliches - Interesse des Mieters an der teilwei- sen Gebrauchsüberlassung begründe, sei trotz des weit gesteckten Anwen- 6 7 8 9 10 11 - 5 - dungsrahmens des § 553 Abs. 1 BGB stets eine Frage des Einzelfalls. Ein gene- ralisierendes Gesetzesverständnis würde § 553 Abs. 1 BGB weitgehend über- flüssig machen. Denn dann hätte ein Wohnraummieter bei jeder ihm nachteiligen Veränderung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses oder jeder nach Vertrags- schluss entstehenden, auch nur temporären sonstigen finanziellen Zusatzbelas- tung stets ein hinreichend berechtigtes Interesse an der Erzielung von Unter- mieteinnahmen. Eine derartig uferlose Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB liefe auf die Schaffung einer institutionellen Erwerbsquelle des Wohnraummieters und eine damit einhergehende, nur in seltenen Fällen durch § 553 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB beschränkte Genehmigungspflicht des Vermieters hinaus, die jedoch nicht dem Willen des Gesetzgebers entspreche. Zudem habe der Gesetzgeber nicht den schützenswerten Bestand mehrerer vom Mieter gleichzeitig eingegan- gener Mietverhältnisse, sondern lediglich den eines einzigen Mietverhältnisses vor Augen gehabt. Für die Bemessung des hinreichenden Gewichts des vom Mieter verfolg- ten wirtschaftlichen Interesses komme es daher vornehmlich darauf an, ob die zum Zweck der Erzielung von Untermieteinnahmen beabsichtigte Gebrauchs- überlassung im Wesentlichen dem fortdauernden Bestand des den Hauptwohn- sitz des Mieters betreffenden Mietverhältnisses oder lediglich sonstigen wirt- schaftlichen Interessen diene. Sonstigen wirtschaftlichen Interessen komme ein für § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hinreichendes Gewicht allenfalls dann zu, wenn sie mit dem fortdauernden Bestand des seinen Hauptwohnsitz betreffenden Mietver- hältnisses in Zusammenhang stünden. Im Fall des Interesses am Bestand eines durch Untermieteinnahmen zu finanzierenden Nebenwohnsitzes sei dies nur dann der Fall, wenn es sich bei dem Nebenwohnsitz - beispielsweise im Falle eines zeitweiligen Auslandsaufenthalts des Mieters - um den ehemaligen und vo- raussichtlich auch zukünftigen Hauptwohnsitz des Mieters handele. Dasselbe 12 - 6 - gelte, wenn die Gründe für den Erhalt des den Nebenwohnsitz betreffenden Miet- verhältnisses so gewichtig seien, dass sie denen für den Erhalt des Hauptwohn- sitzes im Wesentlichen nicht nachstünden. Keine dieser Voraussetzungen sei vorliegend erfüllt. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handele es sich um einen bloßen Nebenwohnsitz des Klägers. Denn ausweislich seines - von der Beklagten be- strittenen - Vortrags übernachte er dort lediglich durchschnittlich an zwei bis drei Nächten in der Woche und ziehe sich tagsüber gelegentlich dorthin zu Arbeits- pausen zurück. Seinen Hauptwohnsitz unterhalte der Kläger in der von ihm mit seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bewohnten Doppelhaushälfte am Stadtrand von Berlin. Weder beabsichtige der Kläger, in der streitgegenständlichen Nebenwoh- nung künftig wieder seinen Hauptwohnsitz zu begründen, noch entsprächen die von ihm geltend gemachten Gründe für den Fortbestand des den Nebenwohnsitz betreffenden Mietverhältnisses in ihrem Gewicht denen für den Erhalt eines Hauptwohnsitzes. Sie erschöpften sich vielmehr in einem bloßen Komfortzu- wachs. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung, ins- besondere ein berechtigtes Interesse des Klägers, zwei Zimmer der von ihm ge- mieteten Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen, nicht verneint werden. 13 14 15 - 7 - Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerhaft von einem zu engen Verständnis des Begriffs des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen und hat sich hierdurch zugleich den Blick auf die zur Ermittlung des berechtigten Interesses gebotene Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls versperrt. 1. Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein be- rechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvoll- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Ok- tober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und So- zialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Okto- ber 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, unter II 2 a, zur Veröffentli- chung bestimmt). Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich 16 17 18 - 8 - als berechtigtes Interesse im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55). Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO). Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO [zu einer berufsbe- dingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31. Ja- nuar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermieters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners]). 2. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht. a) Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht voraussetzt, dass dieses Interesse im Wesentlichen den fortdauernden Bestand seines Hauptwohnsitzes betreffen, hiermit in Zusammenhang stehen oder die- sem im Gewicht gleichkommen müsse (zustimmend hingegen MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 553 Rn. 10). 19 20 21 - 9 - aa) Der Senat hat bereits entschieden, dass § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB keine qualitativen Anforderungen bezüglich der verbleibenden Nutzung des Wohnraums durch den Mieter aufstellt. Vielmehr ist der Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Von der "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" ist dabei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es jedenfalls, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsge- genstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 19 ff., 30; siehe auch Senatsurteil vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 b cc [zur Untervermietung im Fall einer Einzimmerwohnung]). Daher ist nicht erforderlich, dass die Woh- nung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (so bereits Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 7 ff.; ebenso Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 a). bb) Die hiergegen gerichteten Erwägungen des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen (zustimmend Eisenschmid, jurisPR-MietR 16/2022 Anm. 3) und einen derartig weiten Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewollt, finden in der Gesetzgebungsgeschichte keine Stütze und ver- kennen den Sinn und Zweck der Regelung. (1) § 553 BGB entspricht, von geringen redaktionellen Änderungen abge- sehen, der Bestimmung des § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). 22 23 24 - 10 - § 549 Abs. 2 BGB aF war in das Mietrecht eingefügt worden, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen (BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses [Antrag], BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.). Im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens wurde dabei die im ursprüngli- chen Gesetzentwurf für einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Unter- vermietung vorgesehene Voraussetzung eines "dringenden Interesses" des Mie- ters (BT-Drucks. IV/806, S. 2, 9) zu Gunsten eines "berechtigten Interesses" er- weitert (BT-Drucks. IV/2195, S. 3; Bericht des Rechtsausschusses, zu BT- Drucks. IV/2195, S. 4; vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Okto- ber 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 217). Einschränkende Ausführungen dazu, dass dieses Interesse - wie das Berufungsgericht gemeint hat - auf den Erhalt des aktuellen beziehungsweise ehemaligen und voraussichtlich auch künf- tigen Hauptwohnsitzes gerichtet sein müsse, weil nur der Bestand eines einzigen Mietverhältnisses schützenswert sei, finden sich dabei nicht. Zum Schutz gegenläufiger Belange des Vermieters sollte der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte dann ausge- schlossen sein, wenn sie dem Vermieter wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters, wegen einer Überbelegung des Wohnraums oder aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Ferner wurde dem Vermieter für den Fall, dass die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten ist, die Möglichkeit eingeräumt, die Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig zu machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF). 25 26 - 11 - Nach der gesetzgeberischen Wertentscheidung gehen daher die berech- tigten Interessen des Mieters den Interessen des Vermieters grundsätzlich vor. Sie haben nur dann zurückzustehen, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlas- sung für den Vermieter unzumutbar wäre (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsent- scheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 220). § 549 Abs. 2 BGB aF war demnach nicht als Ausnahmevorschrift konzipiert. (2) Die zu § 549 Abs. 2 BGB aF angestellten Erwägungen sind auch für die Auslegung der nahezu gleichlautenden Bestimmung des § 553 BGB maßge- bend. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes wollte die bisherige Rechtslage übernehmen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Dementsprechend findet sich auch in den diesbezüglichen Gesetzesma- terialien kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen hätte. Vielmehr spricht bereits die dort an anderer Stelle hervorgehobene Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft (BT-Drucks. 14/4553, S. 38 f. zu den Kündigungs- fristen; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 13; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 24), wel- che eine doppelte Haushaltsführung beispielsweise aus beruflichen Gründen häufig bedingen wird, gegen ein zu enges Verständnis des berechtigten Interes- ses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. (3) Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB besteht demnach darin, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten (Senatsurteile vom 23. No- vember 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 11, 13; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14, 25, 30). 27 28 29 30 - 12 - Schon weil der Mieter durch einen Mietvertrag nicht verpflichtet wird, in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt im Sinne des Hauptwohnsitzes zu be- gründen, sondern es seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Ent- scheidung überlassen ist, wo er im herkömmlichen Sinne wohnt (Senatsurteile vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 93/10, NZM 2011, 151 Rn. 14 mwN, vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 28), kann nach dem dargestellten Zweck der Norm das Fortbestehen des Hauptwohnsitzes beziehungsweise ein Zusam- menhang hierzu nicht Voraussetzung für das Vorliegen des von ihr geforderten berechtigten Interesses sein. Es wäre vielmehr - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - wertungswidersprüchlich, angesichts des von § 553 Abs. 1 BGB ver- folgten Zwecks des Erhalts einer Wohnung für den Mieter für dessen berechtigtes Interesse Anforderungen aufzustellen, die in dem ursprünglichen Mietverhältnis keine rechtliche Grundlage finden. b) Das Berufungsgericht hat überdies infolge der Verengung des Blickwin- kels bei der vorzunehmenden Würdigung der Gesamtumstände nicht hinreichend beachtet, dass die nach dem - mangels entsprechender Feststellungen des Be- rufungsgerichts - revisionsrechtlich zugrunde zu legenden, vom Berufungsgericht als streitig angesehenen und - anders als das Berufungsgericht hat anklingen lassen - auch nicht etwa fallen gelassenen Vortrag des Klägers beabsichtigte weitere Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Gründen ein im Rahmen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichendes berechtigtes Interesse darstellt (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8). 31 32 - 13 - c) Anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat, kommt es nicht darauf an, ob der Mieter auf die fortdauernde Nutzung der Wohnung aus berufli- chen Gründen oder auf die Erzielung von Einnahmen aus der Untervermietung zwingend angewiesen ist. aa) Das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert nicht - wie vom Berufungsgericht offenbar erwogen, aber letztlich offen gelassen -, dass es dem Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens nicht möglich ist, das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzu- setzen (so aber LG Frankfurt am Main, WuM 1993, 345; in der Tendenz auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 553 Rn. 9; Spielbauer/Schnei- der/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 553 BGB Rn. 12). Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr - wie ausgeführt - jedes nachvoll- ziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; so auch LG Landau, WuM 1989, 510, 511; LG Berlin [63. Zivilkammer], Urteil vom 22. September 2017 - 63 S 277/16, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 553 BGB Rn. 5). bb) Gleiches gilt auch für die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Ne- benwohnsitz. Auch in diesem Zusammenhang ist nicht erforderlich, dass der Klä- ger auf die revisionsrechtlich zu unterstellende, tatsächlich gelebte und weiterhin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Grün- den, die das Berufungsgericht zu Unrecht als bloßen Komfortzuwachs abgetan hat, zwingend angewiesen ist. 33 34 35 - 14 - Es spielt damit entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Rolle, ob der Kläger in den Räumlichkeiten seiner Spedition durch Raumteiler einen geschützten Bereich für den Aufenthalt in Pausenzeiten schaffen könnte. Vielmehr genügt für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB der Umstand, dass der Wunsch des Klägers, sich wäh- rend der Pausen seines früh morgens beginnenden und häufig bis nachts um 2 Uhr dauernden Arbeitstags in der Mietwohnung aufzuhalten und dort zwei bis drei Mal pro Woche zu übernachten, um sich nächtliche Fahrten nach Hause zu ersparen, nachvollziehbar ist. d) Anders als die Revisionserwiderung meint, scheitert die Annahme eines berechtigten Interesses auch in den Fällen, in denen - wie hier - der Mieter län- gerfristig oder dauerhaft seinen Hauptwohnsitz nicht in der Wohnung haben wird, deren Gebrauch er teilweise einem Dritten überlassen möchte, nicht bereits an einem Widerspruch zur geltenden Rechts- und Sozialordnung, weil dem Unter- mieter rechtlich nicht der gleiche Schutz zukomme wie dem Hauptmieter. aa) Die Revisionserwiderung greift in diesem Zusammenhang die vom Be- rufungsgericht vorliegend und in einer weiteren Entscheidung (LG Berlin [67. Zi- vilkammer], WuM 2015, 421, 422) offen gelassene Frage auf, ob die Erzielung von Untermieteinnahmen zum Unterhalt mehrerer Mietobjekte jedenfalls in La- gen angespannter Wohnungsmärkte wie Berlin im Widerspruch zur geltenden Sozialordnung stehe, weil für den Untermieter nicht der gleiche Bestandsschutz bestehe wie für den Hauptmieter (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2017, 263, 264 f.), und verweist ergänzend darauf, dass der Untervermieter auch hinsichtlich der Miethöhe von den bei einem regulären Wohnraummietverhältnis geltenden Beschränkungen weitgehend befreit sei. Eine von einem Mieter unter 36 37 38 - 15 - regulären Bedingungen angemietete Wohnung bleibe dem primären Wohnungs- markt damit auch dann entzogen, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft von dort verlegt habe, und könne auf einem so geschaffenen zweiten Wohnungsmarkt unter Aushebelung des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom Mieter frei vermarktet werden. Mit diesen Einwänden kann im Streitfall ein berechtigtes Interesse des Klägers an einer Untervermietung nicht verneint werden. bb) Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats zwar voraus, dass dieses mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. Se- natsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219 [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 a). Diese Voraussetzung ist jedoch nicht bereits deshalb zu verneinen, weil der (Haupt-)Mieter einer (in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegenden) Mietwohnung bei einer Teilüberlassung des Gebrauchs im Wege der Untervermietung nicht den gleichen rechtlichen Beschränkungen unterliegt wie ein regulärer Vermieter. Die Untervermietung als solche ist im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetz- buchs anerkannt. Der Umstand, dass der Untermieter im Vergleich zum Haupt- mieter einen geringeren Bestandsschutz genießt (§ 573a Abs. 2, § 546 Abs. 2 BGB), beruht auf entsprechenden gesetzgeberischen Wertentscheidungen. Glei- 39 40 41 - 16 - ches gilt, soweit dem Untermieter bei preisfreiem Wohnraum (für öffentlich geför- derten Wohnraum vgl. § 21 Wohnungsbindungsgesetz) infolge des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Vorteil der Anwendungen der Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g BGB) beziehungsweise über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) nicht zu- kommt (vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 553 BGB Rn. 9). Die Frage, ob die Konsequenzen, die sich aus der Kombination ei- nes Anspruchs auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte mit den auf Untermietverhältnisse anwendbaren Vorschriften ergeben, gesell- schaftlich oder wohnungspolitisch - wie die Revisionserwiderung meint - uner- wünscht sind, ist im Grundsatz rechtspolitischer Natur und kann dem Kläger, der sich unter den im Streitfall gegebenen Umständen nach seinem revisionsrecht- lich zu unterstellenden Vortrag mit Recht auf § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB beruft, nicht entgegengehalten werden. - 17 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht zu der Frage, ob der Kläger die Wohnung aus beruflichen Gründen fortdauernd nutzt, keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 27.10.2021 - 9 C 5/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.03.2022 - 67 S 286/21 - 42

ECLI:DE:BGH:2017:140617UVIIIZR76.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 76/16 Verkündet am: 14. Juni 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 1, 4, § 232; ZPO § 794 Abs. 1 Nr. 5 Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Um- stand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleis- tet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung. BGH, Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 22. Februar 2016 aufgehoben. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Char- lottenburg vom 19. Februar 2015 wird mit der Maßgabe zurück- gewiesen, dass die Kläger die Gerichtskosten und die außerge- richtlichen Kosten des Beklagten je zur Hälfte und ihre eigenen Kosten selbst tragen. In gleicher Weise haben die Kläger auch die Kosten der Rechts- mittelverfahren zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer nota- riellen Unterwerfungserklärung. Mit Vertrag vom 3. Dezember 2013 vermietete der Beklagte eine Woh- nung in Berlin an die Klägerin zu 2, eine GmbH, die sich mit der Verwaltung 1 2 - 3 - eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kläger zu 1. In § 21 (6) des Mietvertrags heißt es: "Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter." Das Mietverhältnis endete am 30. Juni 2014. Auf die vereinbarte monatliche Miete von 1.980 € zuzüglich Betriebskos- tenvorauszahlungen von 520 € zahlten die Kläger unter Berufung auf angebli- che Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000 € nicht. Wegen dieses Betrages zuzüglich Zinsen und Kosten betrieb der Beklag- te die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus einer von beiden Klägern am 4. Dezember 2013 abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwer- fungserklärung. Hierin heißt es: "II. Mietzahlungen Die Mieter, Herr M. S. und die A. GmbH, un- terwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietver- trag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 03.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. […] IV. Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten. […]" 3 4 5 - 4 - Während die Kläger meinen, es liege ein Wohnraummietverhältnis vor, und behaupten, die Klägerin zu 2 sei auf Wunsch des Beklagten in den Mietver- trag aufgenommen worden, weil ihr Geschäftsführer, der Kläger zu 1, über kein Einkommen im Inland verfügt habe und eine Schufa-Auskunft nicht möglich ge- wesen sei, behauptet der Beklagte, ursprünglich habe nur die Klägerin zu 2 den Mietvertrag abschließen wollen. Zwar habe der Kläger zu 1 dort auch wohnen sollen. Er sei jedoch nur in den Mietvertrag mit eingetreten, um eine meldefähi- ge Anschrift für die deutschen Behörden zu haben. Der Kläger zu 1 begehrt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Ur- kunde für unzulässig zu erklären. Die Klägerin zu 2 hat zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.781,63 € zu zahlen. Das Amtsgericht hat die Klagen (als unbegründet) abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kläger zu 1 und zu 2 hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). 6 7 8 9 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig, insbesondere bestehe für die Kläger ein Rechts- schutzbedürfnis gemäß §§ 797, 767 ZPO. Die Klage sei auch begründet. Die Zwangsvollstreckung aus der notariel- len Unterwerfungserklärung sei unzulässig. Denn diese verstoße gegen § 551 Abs. 4 BGB und sei damit unwirksam. Das vorliegende Mietverhältnis sei als ein Wohnraummietverhältnis nach § 549 BGB anzusehen. Im Falle einer ge- mischten Nutzung sei bei der Einordnung auf den Schwerpunkt der Nutzung im Einzelfall abzustellen. Soweit damit der Anwendungsbereich von § 551 BGB eröffnet sei, sei bereits die notarielle Unterwerfung als eine unzulässige Auswei- tung der Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 4 BGB anzusehen. Vorliegend hätten die Kläger schon eine Kaution in Höhe der dreifachen Monatsmiete gezahlt. Insoweit sei eine funktionale, am Schutz des Mieters orientierte Betrachtung geboten. Demnach seien auch solche Sicherheiten umfasst, die über § 232 BGB hinausgingen oder dort nicht aufgeführt seien. Es entfalle die Notwendig- keit, sich zunächst einen Titel zu beschaffen. Dies sei der Bereitstellung einer dem Vermieter übertragenen Sicherheit gleichzusetzen. Die Klägerin zu 2 könne gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Rückzahlung des von ihr rechtsgrundlos an den Beklagten geleisteten Betrags verlangen. Nach § 1 Abs. 1 des Mietvertrags sei die Vermietung ausschließlich zu Wohn- zwecken erfolgt. Da eine juristische Person nicht wohnen könne, sei die Einbe- ziehung der Klägerin zu 2 in den Mietvertrag nicht so zu verstehen, dass sie Mietpartei habe werden sollen. Es liege vielmehr ein Schuldbeitritt der Klägerin 10 11 12 13 - 6 - zu 2 vor, der einer Bürgschaft gleichzusetzen und - als Übersicherung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB - ebenfalls unwirksam sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist weder die Klage des Klägers zu 1, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzuläs- sig zu erklären, begründet noch steht der Klägerin zu 2 ein Rückzahlungsan- spruch wegen des von ihr beigetriebenen Betrages zu. Die Annahme des Beru- fungsgerichts, bei der notariellen Unterwerfung handele es sich um eine Si- cherheit im Sinne des § 551 BGB ist ebenso von Rechtsfehlern beeinflusst wie seine weitere Auffassung, die Klägerin zu 2 sei nicht Partei des Mietvertrages geworden und könne deshalb die von ihr beigetriebene Miete zurückfordern. 1. Im Hinblick auf die Klage des Klägers zu 1 kann es dahinstehen, ob angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses und der vollständigen Bei- treibung der noch ausstehenden Mietforderung bereits das Rechtsschutzbe- dürfnis für eine Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO oder eine - hier wohl gegebene - sogenannte Titelgegenklage nach § 767 ZPO analog (vgl. da- zu BGH, Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 82/15, NJW 2015, 1181) entfal- len ist oder ob es - wie das Amtsgericht angenommen hat - im Hinblick auf die Ankündigung des Beklagten, bei Erfolg der Zahlungsklage der Klägerin zu 2 den entsprechenden Betrag wiederum vom Kläger zu 1 beizutreiben, fortbe- steht. Denn jedenfalls ist die Klage des Klägers zu 1 unbegründet, weil seine Vollstreckungsunterwerfung wirksam ist. a) Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung 14 15 16 17 - 7 - über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffen- de Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für die streitige Wohnung, handelt. b) Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Vertragsverhältnis der Partei- en, wie das Berufungsgericht gemeint hat, als Wohnraummiete (§ 549 BGB) einzuordnen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führte das - entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts - nicht zur Unwirksamkeit der notariellen Unter- werfungserklärung nach § 551 Abs. 4 BGB. Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleich- zustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicher- heit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstre- ckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprü- che, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedi- gung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so da- rauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Be- weislast werden hiervon hingegen - unabhängig davon, ob eine Beweislastum- kehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung aus- drücklich ausgeschlossen wird - nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 - XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209). Im Rahmen einer Vollstreckungsgegen- klage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß 18 19 - 8 - §§ 795, 769 ZPO - gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung - vorläufig einge- stellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist. Die pauschale Erwägung des Berufungsgerichts, § 551 Abs. 4 BGB be- zwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklä- rung, die - wie ausgeführt - lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleich zu stellen. Die Voraussetzungen einer - vom Berufungsgericht nicht einmal erwogenen - analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger Regelungslücke of- fensichtlich nicht vor. c) Anhaltspunkte dafür, dass die Unterwerfungserklärung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßen und aus diesem Grund unwirksam sein könnte, hat bereits das Amtsgericht zutreffend verneint und sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sprechen die festgestellten Umstände (Geschäftserfahrenheit der Kläger, fehlende Schufa-Auskunft mangels Meldeanschrift im Inland) gegen einen Sittenverstoß oder die Ausnutzung einer Zwangslage. Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgegebene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich vorliegend nicht, weil eine Formular- klausel hier nicht in Rede steht. d) Materielle Einwendungen gegen den Vollstreckungstitel stehen den Klägern nicht zu. Dass sie nicht zur Mietminderung berechtigt waren, weil die von ihnen geltend gemachten Mängel, soweit sie überhaupt als solche einzu- ordnen waren, eine allenfalls unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung zur Fol- ge hatten, ist bereits im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausgeführt; hiergegen haben sich die Kläger schon in der Berufungsinstanz nicht mehr gewandt. 20 21 22 23 - 9 - 2. Der Klägerin zu 2 steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des von ihr beigetriebenen Betrages nicht zu. Einen Be- trag von 2.500 € nebst Zinsen schuldete die Klägerin zu 2 gemäß § 535 Abs. 2 BGB als rückständige Miete. Die Mieterstellung der Klägerin zu 2 ergibt sich - eindeutig - aus der von ihrem gesetzlichen Vertreter unterschriebenen Ver- tragsurkunde, in der sie neben dem Kläger zu 1 ausdrücklich als Mieterin aufge- führt ist. Bei seiner gegenteiligen Beurteilung hat das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft die Frage, wer Partei des Mietvertrages geworden ist, mit der davon zu trennenden Frage vermengt, ob das Vertragsverhältnis der Parteien als Wohn- raummiete oder als gewerbliche Miete einzuordnen ist. Hierauf kommt es indes nicht an, weil die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete unabhängig von der Einordnung des Vertragsverhältnisses als Wohnraummiete oder als gewerbliche Miete besteht. Auch bezüglich der neben der Hauptforderung beigetriebenen Verfah- renskosten besteht ein Rückforderungsanspruch der Klägerin zu 2 nicht. Denn diese Kosten sind durch die - berechtigte - Zwangsvollstreckung aus der notari- ellen Urkunde entstanden; bezüglich der Wirksamkeit des Titels kann auf die obigen Ausführungen hinsichtlich der Klage des Klägers zu 1 verwiesen wer- den. III. Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endent- 24 25 26 27 - 10 - scheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Aufhebung des Berufungs- urteils und zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Rechtbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Ein- reichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hoffmann Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 19.02.2015 - 202 C 364/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 22.02.2016 - 18 S 157/15 - 28

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 376/13 Verkündet am: 9. Juli 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 535, § 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwin- gend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nut- zungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortfüh- rung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 12. August 2013 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird auf den im Berufungsverfahren hilfsweise gestellten Antrag der Kläger - unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 30. November 2012 - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding verwiesen. Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens wird das Amtsgericht Wedding zu entschei- den haben. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in Berlin mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwe- cken und - soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind - zum Betrieb einer Hypnosepraxis. Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwen- dung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars des R. -Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf un- 1 - 3 - bestimmte Zeit läuft und die "Nettokaltmiete" 1.750 € beträgt. § 19 Ziffer 3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß - vorbehaltlich einer erforderlichen behördlichen Genehmigung - gestattet ist. In der maschi- nenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem: "Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre frei- berufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis." Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nut- zen zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut - mit Wirkung zum 30. September 2012 - die Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück. Daraufhin haben die Kläger beim Landgericht Klage auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietver- hältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom Vor- liegen eines Wohnraummietverhältnisses aus. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis ein- geordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachli- chen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) als unzulässig abge- wiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Wedding beantragt. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abge- ändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet und 2 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit ihrer vom Senat zugelas- senen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (KG, GE 2013, 1203) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig, insbesondere sei die Klage beim zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr. 2a GVG nicht eröff- net gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum 30. September 2012 ausgesprochenen Kündigung vom 20. Februar 2012 - un- ter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 BGB - ordnungsgemäß beendet wor- den. Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum-, sondern ein Gewerberaummietverhältnis. Ein - hier gegebenes - Mischmietverhältnis unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Ver- tragsabschluss überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Par- teien nach Gewerberaummietrecht zu beurteilen. Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden Aufschlüsse darüber, ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vor- 5 6 7 8 - 5 - dergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten sowohl in dem Haus wohnten, als auch - im Erdgeschoss - eine Hypnosepraxis betrieben. Dies sei zum einen der Erklärung in der Einlei- tung des Mietvertrags: "Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen" und zum anderen den Regelungen über die Einrichtung und den Betrieb einer Hyp- nosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zum Mietver- trag zu entnehmen. Dass die Parteien das Formular Nr. 545 des R. -Verlages mit der Über- schrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" gewählt hätten, spreche nicht für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachten Formulars ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutzte Vertragsformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten gerade nicht angekreuzt, dass das Haus "zur Benutzung als Wohnung" habe vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausge- wählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des R. -Verlags für Ge- werberaum nicht auf ein komplettes Haus bezögen. Für das Vorliegen eines insgesamt dem Wohnraummietrecht zu unter- stellenden Mietverhältnis spreche - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - auch nicht der Umstand, dass die Parteien - wie in § 551 Abs. 1 BGB als Höchstgrenze für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen - eine Kaution in drei- facher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser Höhe würden verbreitet auch in Gewerberaummietverhältnissen vereinbart. Dass die Mieter nach § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinrepara- turen und für die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf 9 10 - 6 - 5 % der Jahresnettokaltmiete und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hätten, liefere ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses. Auch für Gewerberaummietverträge werde im Schrifttum verschiedentlich gefordert, dass Kleinreparaturenklauseln eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen. Das auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom 29. Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lasse entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls nicht den Schluss zu, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vornehm- lichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einzel- fall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrags bilden. Den Klägern als juristi- schen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und Wi- derspruchsberechtigung in einem Gewerberaummietverhältnis keine Rolle spielten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstellt werden, dass in einem Mischmietverhältnis, in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal teilweise gelte. Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vor- liegend der vertraglich vereinbarte Zweck, dass die Beklagten durch das Betrei- ben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt be- stritten. Es gelte gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig, dass die Anmietung des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu versetzen, durch die "freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Le- bensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem "Fragebogen zur Woh- nungsbewerbung" als ausgeübten Beruf ausschließlich "Hypnosetherapeut(in)" angegeben hätten. 11 12 - 7 - Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungs- art anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Dabei seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergebe. Werde einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Woh- nung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in ers- ter Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene. Denn die Kanz- lei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Be- rufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, son- dern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete. An dieser Rechtsprechung, der sich nicht nur der erkennende Beru- fungssenat, sondern auch ein weiterer Senat des Kammergerichts und andere Oberlandesgerichte angeschlossen hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuhal- ten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise hö- heren Gewerberaummieten - regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der Mie- ter damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen. 13 14 - 8 - Gemessen an den beschriebenen Grundsätzen sei vorliegend von einem Gewerberaummietverhältnis auszugehen. Da das als Praxisräume zu nutzende Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblich zu nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehe- nen Fläche zurück. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechts- fehlerhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt und daher zu Unrecht die - entgegen § 23 Nr. 2a GVG nicht beim Amtsgericht erhobene - Klage als zulässig erachtet. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwe- cken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tä- tigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitli- che Miete zu zahlen ist. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Misch- mietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietver- hältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetz- liche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von 15 16 17 18 - 9 - sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549 BGB einerseits und § 578 Abs. 2 BGB andererseits), sondern auch für das Pro- zessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG ande- rerseits). a) Gemäß § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhält- nisse zugrunde liegen, ist dagegen - je nach Höhe des Streitwerts - entweder das Amtsgericht oder das Landgericht sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG). b) Der Begriff des Wohnraummietverhältnisses in § 23 Nr. 2a GVG knüpft an die Vorgängerregelung des § 29a Abs. 1 ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung an (vgl. BT-Drucks. 12/3832, S. 43). Diese Vorschrift, die bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen eine ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts, das Verfahren möglichst am Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach- und Ortsnähe des zu- ständigen Gerichts herzustellen (BGH, Beschlüsse vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89, 275, 281 f.; vom 16. Dezember 2003 - X ARZ 270/03, BGHZ 157, 220, 222). Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom 11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) wurde die bislang in § 29a ZPO aF geregelte ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a GVG 19 20 - 10 - verankert (BT-Drucks. 12/3832, S. 43), während die weiterhin von § 29a ZPO erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse und auf Pachtverhältnisse ausgedehnt wurde. Dem lag die Zielsetzung zugrun- de, bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit Abgrenzungsschwierigkei- ten bei Mischmietverhältnissen sowie zwischen Miet- und Pachtverhältnissen zu vermeiden (BT-Drucks. 12/1217, S. 22). Die im Gesetzesentwurf des Bundes- rats aus denselben Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen Zu- ständigkeit des Amtsgerichts (BT-Drucks. 12/1217, S. 22, 45 f.) fand im Rechts- ausschuss dagegen keine Zustimmung (BT-Drucks. 12/3832, S. 38, 42 f.), so dass sich die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen Zu- ständigkeit weiterhin stellen. c) Der Begriff des Wohnraums in § 29a ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 a; vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89 aaO S. 280; OLG Hamm, ZMR 1986, 11). Danach ist für die Einord- nung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnut- zung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, WM 1979, 148 unter 2 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, aaO unter 2 b cc; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN). An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung von Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen entwickelten Grundsätze für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung der bisher in § 29a ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche 21 22 - 11 - sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten aus Wohnraummiet- verhältnissen in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a GVG nichts ge- ändert. Denn die Einfügung dieser Zuständigkeitsregelung in das Gerichtsver- fassungsgesetz beruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf systematischen Gründen; eine inhaltliche Änderung war - von redaktionellen Angleichungen und dem Wegfall der in § 29a Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietver- hältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen - nicht gewollt (vgl. BT- Drucks. 12/1217, S. 45; 12/3832, S. 43). Danach ist die ausschließliche sachli- che Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) stets dann eröffnet, wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind. Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche Zu- ständigkeit, sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (so- genannte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen Zu- ständigkeit - anders als für die Begründetheit der Klage - unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237, 240 f.; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2006, 206; jeweils mwN). d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum- und Ge- schäftsraummiete gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach § 23 Nr. 2a GVG (und früher nach § 29a ZPO aF) vorzunehmende Einordnung eines Mischmietverhältnisses entsprechend. Auch hier ist auf die für das mate- rielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch OLG München, ZMR 23 24 - 12 - 2010, 962; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12, juris Rn. 29; LG Berlin, MM 2002, 383 [jeweils zu § 23 Nr. 2a GVG]; OLG Hamm, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 1988, 414 mwN [jeweils zu § 29a ZPO aF]). Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entwe- der als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über an- dere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Be- standteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nut- zungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewoll- ten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider (OLG Schleswig, NJW 1983, 49, 51; OLG Stuttgart, aaO; OLG Hamm, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Okto- ber 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grund- stücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]). Auf die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 BGB) erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder Geschäftsraummiete kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht - wie ein Teil der Instanzgerichte meint (AG Fürth (Bayern), WuM 2001, 599, 601 [zu § 23 Nr. 2a GVG]; vgl. auch LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f. und NJW-RR 1989, 403 ff.; LG Flensburg, MDR 1981, 57 f; jeweils mwN [zu § 29a ZPO aF]) - mit der Erwägung verzichtet werden, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte sei bei Mischmietverhältnissen schon deswegen eröffnet, weil sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschlössen. Denn eine solche allum- fassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei Mischmietverhältnissen ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin gelten- den Fassung des § 29a ZPO aF zur Bestimmung der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit bei Mischmietverhältnissen eine Abgrenzung zwischen Wohn- raum- und Gewerberaummietverhältnissen zu erfolgen hatte (BT-Drucks. 25 - 13 - 12/1217, S. 22). Den damit verbundenen "Abgrenzungsschwierigkeiten bei Mischmietverhältnissen (Geschäfts- und Wohnraum)" wollte der Gesetzesent- wurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT- Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom Rechtsausschuss geäußerten Bedenken gegen eine weit gefasste sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT-Drucks. 12/3238, S. 38, 42 f.) jedoch nur bei der örtlichen Zuständigkeit (§ 29a Abs. 1 ZPO), so dass bei Mischmietver- hältnissen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer Einordnung in die Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt. e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn- raum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischver- trägen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; OLG Hamm, aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW- RR 1986, 877 unter 3 c cc; OLG Schleswig, aaO S. 49 f.; OLG Hamm, aaO; OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karls- ruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21; OLG München, aaO; OLG Saar- brücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN; aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien ge- schlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet. 26 - 14 - 3. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzung verneint und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken stel- le den vorherrschenden Vertragszweck dar. a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgren- zung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. Novem- ber 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck ab- zustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO). b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien ab- geschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sind dem Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen. aa) Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düssel- dorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 27 28 29 30 - 15 - 2012, 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Ver- tragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vor- herrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nut- zungsschwerpunkts wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen müssen. (1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu. (a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im All- gemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu be- streiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter kön- ne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht 31 32 33 - 16 - ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der An- waltskanzlei des Mieters vermiete. Die Größe der vermieteten Flächen spiele nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung ste- henden nur eine geringe Bedeutung zukomme. (b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest. Das Bestrei- ten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines ge- werblichen Nutzungsschwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste Formulie- rung im Senatsurteil vom 16. April 1986 ("im Allgemeinen") von den Instanzge- richten und vom Schrifttum als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst worden (vgl. KG, GE 1995, 1205 f.; OLG Köln, ZMR 2001, 963, 965; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Saarbrücken, aaO; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 30 f.; LG Hamburg, WuM 1993, 36; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, Vorbem. zu § 535 Rn. 28; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 6; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 - 557b BGB Rn. 25; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand: 1. Mai 2014, § 549 Rn. 10 mwN). Dieser Gesichts- punkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar (LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f.; LG Berlin, WuM 1988, 22; AG Fürth (Bayern), aaO; Bühler, ZMR 2010, 897, 908 ff.; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rn. 22 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 109 mwN). (c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, be- steht nicht (vgl. LG Köln, aaO; LG Berlin, aaO; AG Fürth (Bayern), aaO; Sternel, 34 35 - 17 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 13; Bühler, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstel- lungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesell- schaft zukommt, in Einklang bringen. Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Die Wohnung ist für je- dermann regelmäßig der Mittelpunkt der privaten Existenz (BVerfG, NJW 1993, 2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le- bensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (BVerfG, aaO). Im Falle der Anmietung von Wohn- raum erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen, und stellt daher eine privatrechtliche Position dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt (BVerfG, aaO S. 2035 f.; vgl. auch BVerfG, WuM 2011, 355, 356 f.). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte, die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um die Kraft und Energie für die Aus- übung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können (Bühler, aaO S. 909 mwN). Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei Mischmietverhältnissen generell überwiegt. Umgekehrt lässt sich auch kein Er- fahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat (Bühler, aaO S. 910 f.). (2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äu- ßerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Ver- 36 37 - 18 - wendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht (OLG Ham- burg, ZMR 1995, 120, 121; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Celle, ZMR 1999, 469, 470; LG Berlin, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO Rn. VI 12). Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (KG, ZMR 2010, 956, 957; OLG München, OLGR München 2003, 82; ZMR 2007, 119, 120; OLG Celle, aaO; LG Hamburg, WuM 1988, 406; LG Berlin, aaO) oder - unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen (vgl. KG, aaO; OLG München, ZMR 1995, 295, 296; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 739, 740; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668 und OLG Köln, Urteil vom 21. Juni 2005 - 22 U 8/05, juris Rn. 9 einerseits und OLG Stuttgart, aaO; OLG München, ZMR 2010, 962 andererseits), sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaum- nutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen [vgl. OLG Köln, ZMR 2001, 963; OLG Saarbrücken, Urteil vom 21. Juni 2012 - 8 U 451/11, juris Rn. 23, insoweit in MDR 2012, 1335 nicht abgedruckt; Münch- KommBGB/Häublein, aaO]). Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbli- che/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401; KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN; OLG Schleswig, aaO; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Entsprechendes gilt - falls die Miete für die ver- schiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Ge- samtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2006, 38 - 19 - 647; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, WuM 1988, 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 101 f.; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO), wobei aller- dings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird (LG Köln, MDR 1988, 1061; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen (OLG Saarbrücken, aaO Rn. 24; OLG Hamm, aaO S. 12; LG München, aaO; Bühler, aaO S. 916). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertrags- schlusses (OLG München, ZMR 1995, 295, 296) oder aus einem nachträgli- chen Verhalten der Parteien - soweit dieses Rückschlüsse auf den überein- stimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt - ergeben (OLG Karlsruhe, aaO). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Par- teiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten. (3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347; LG Hamburg, aaO; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Denn ansonsten wür- den die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonder- regelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des 39 - 20 - Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zustän- digkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen. cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdge- schossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig er- achtet. Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft. (1) Bei der im Streitfall erfolgten Übereinkunft der Parteien über die ver- traglichen Nutzungszwecke und ihres Schwerpunkts handelt es sich - was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen - um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien den Vertrag unter Verwendung eines Vertragsformulars geschlossen haben. Denn die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzwe- cken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als ge- sonderte Abrede individuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie An- lage zum Mietvertrag). Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom Re- visionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Er- fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Aus- legungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, WM 2009, 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 40 41 42 - 21 - 2013, 2417 Rn. 16). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. (2) Das Berufungsgericht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in der Geschäftsraummiete gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei Ver- tragsschluss gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossräu- men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdienten. Es hat damit - wie oben (unter II 3 b bb (1)) ausgeführt - ein Kriterium zugrunde gelegt, das für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist. Außerdem hat es die Aspekte des Streitfalles, die für einen Schwerpunkt in der Wohnraummiete sprechen, - in Abweichung vom Urteil des Landgerichts - durchweg für unergiebig gehalten und dabei den Inhalt der getroffenen Verein- barungen nicht vollständig ausgeschöpft. (3) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietver- hältnisses auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann der Senat selbst vor- nehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen. (a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sprechen vorliegend vor allem der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen. Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene Miet- vertragsformular Nr. 545 des R. -Verlags ("Vertrag für die Vermietung eines Hauses") und nicht die vom R. -Verlag ebenfalls angebotenen Formulare über die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorherr- schend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Formulars kann - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch deswegen erfolgt sein, weil der R. -Verlag für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 an- 43 44 45 46 - 22 - bietet. Hinzu kommt jedoch - und dies ist letztlich maßgebend -, dass nahezu alle in der Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der un- ter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Ein- richtung einer Hypnosepraxis an typischerweise für Wohnraummietverhältnisse vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind. Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der An- mietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel - wie dies auch handelsübliche Gewerberaummietvertragsformulare vorsehen - ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters abgeschlossen, um diesem einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters) zu gewähren und ihm andererseits die Möglichkeit zu eröffnen, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer Zeit auf- lösen zu können. Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis in dem umfangreichen Vertrags- formular nicht - insbesondere nicht an exponierter Stelle - als vereinbarter Ver- tragszweck aufgeführt worden ist, sondern nur zum Schluss in einem einzigen Satz (§ 19 Abs. 3) erwähnt wird und auch dort nur die Rede davon ist, dass "den Mietern (…) die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen des EG vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet" wird. Die- se Formulierung korrespondiert - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - mit § 7 des Mietvertrags, der eine von der Wohnnutzung abweichende Nutzung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch in der An- lage zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfasst, finden sich nur zwei Sätze zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis ("Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit 47 48 - 23 - im Rahmen einer Hypnosepraxis"; "Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene Kosten […] ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubrin- gen"). Weitere gesonderte Regelungen zur Nutzung des Hauses zu freiberufli- chen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden Schrift- stücken nicht enthalten. Gegen einen auf der Geschäftsraummiete liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freibe- ruflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzsteu- erpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien für ein Überwiegen der Wohn- raummiete sind - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - die Regelun- gen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen Höchstgrenze des § 551 BGB ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung. Die Parteien haben auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen. (b) Das Verhältnis der auf die jeweiligen Nutzungszwecke entfallenden Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinba- rungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Oberge- schoss oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt, ist dies aus Rechtsgründen unerheblich. Denn für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist - sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist - ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Jede andere Sichtweise 49 50 - 24 - würde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abhinge. Im Streitfall ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietver- trags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die Revisionserwiderung erwägt zwar eine von der Vertragsurkunde abweichende beiderseitige Übereinkunft beziehungsweise eine konkludente Vertragsände- rung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstan- zen auf, aus dem ein Zustandekommen entsprechender Vereinbarungen abzu- leiten wäre. (c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung das Verhalten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ("Fragebogen zur Wohnungsbewerbung") und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- stütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigungs- schreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es sich hierbei - wie das Berufungs- gericht richtig gesehen hat - um ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietver- hältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt. III. Nach alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der Sache enthalten müssen. Das angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281 Abs. 1 ZPO - unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des Landgerichts - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding zu 51 52 - 25 - verweisen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1953 - II ZR 127/52, BGHZ 10, 155, 163; vom 23. Februar 1955 - VI ZR 28/54, BGHZ 16, 339, 345; BGH, Beschluss vom 15. Juni 1988 - I ARZ 331/88, NJW-RR 1988, 1405 unter [II]; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2012 - 12 O 268/12 - KG Berlin, Entscheidung vom 12.08.2013 - 8 U 3/13 -

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR58.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/20 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Januar 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. /T. in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berech- tigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS drei der Woh- nungen an die Beklagte. 2 3 - 4 - Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und der Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkos- tennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klä- gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil die von ihm am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS mangels Angabe von Kündigungsgründen gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese Bestimmung sei auf das Hauptmietverhältnis anzuwenden, weil die Schuldnerin und die DPS aus den Gründen des in einem Parallelverfahren er- gangenen Urteils der Kammer (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2019 - 67 S 341/17 [Revision beim Senat anhängig unter VIII ZR 66/19]) die Anwendbarkeit 4 5 6 7 8 9 - 5 - der "Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" gemäß §§ 133, 157 BGB je- denfalls konkludent vereinbart hätten. Den Parteien eines Gewerberaummietver- trags stehe es frei, sich konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts zu verständigen. Soweit der Kläger geltend mache, die Schuldnerin und die DPS hätten die Anwendung des § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) nicht ausdrücklich vereinbart, verkenne er, dass die "Anwendung des gesamten Wohnraummiet- rechts" konkludent vereinbart worden sei, ohne dass dazu die Nennung sämtli- cher Vorschriften erforderlich gewesen sei. Es komme hinzu, dass bereits die Wahl der Vertragsüberschrift "Mietvertrag über Wohnräume" und die Vereinba- rung verschiedener sonstiger Bestimmungen "des Mietvertrags" den Schluss na- helege, dass die Parteien das gesamte Gewerberaummietverhältnis den Rege- lungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Die Berufung gehe fehl, soweit sie dem Amtsgericht vorhalte, das Schrift- formgebot des § 550 BGB verkannt zu haben. Es sei zwar zutreffend, dass miet- vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB unterfielen. Dies gelte grundsätzlich auch für Gewerberaummietverträge, die der Geltung des Wohnraummietsrechts unterworfen seien. Ein Verstoß setze jedoch voraus, dass der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde nicht - auch nicht ansatzweise - zum Ausdruck komme. Daran fehle es hier, weil die Wohnräume von einer juristischen Person angemietet worden seien. Es sei aus- geschlossen, dass diese damit eigene Wohnbedürfnisse befriedige. Allein dies offenbare unmissverständlich den gewerblichen Zweck des Mietvertrags. Selbst bei einer natürlichen Person auf Mieterseite sei offensichtlich, dass die Anmie- tung von acht Wohnungen nicht der Eigennutzung, sondern der gewerblichen Drittüberlassung dienen solle. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit der Beklagten eingetreten, weil das Miet- verhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag den "Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts" und damit dem Wirksam- keitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Ver- mieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungs- schreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 12 13 14 15 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - ge- messen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 16 17 18 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Perso- nen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Per- son spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nut- zung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspre- chend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwe- cken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohn- zwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS 19 20 - 9 - - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" oder "des gesamten Wohnraum- mietrechts" vereinbart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern behaftet. a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- 21 22 23 - 10 - liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" lassen sich dar- aus nicht herleiten. 24 25 - 11 - bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietver- trags der Schuldnerin mit der DPS) bietet schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Ver- tragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt und ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksamkeit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe 26 27 28 29 - 12 - eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen woll- ten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergünstigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieter- kündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichneter - mieter- schützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündi- gungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 30 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 27.08.2019 - 12 C 55/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2020 - 67 S 241/19 - 31

ECLI:DE:BGH:2018:310118UVIIIZR105.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 105/17 Verkündet am: 31. Januar 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 563 Abs. 4 a) Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Vorausset- zung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Vorausset- zungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist. b) Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausblei- ben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatli- chen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. - 2 - BGB § 553 Abs. 1 a) Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht al- lein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtig- tes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Untermie- ter begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei ei- ner aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietauf- wendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Se- natsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8, und vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). b) Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprüngli- chen Mietvertrags an. BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17 - LG Stuttgart AG Nürtingen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 30. März 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die im Mai 2015 verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war Mieterin einer Dreizimmerwohnung des Beklagten in W. nebst Garage. Sie be- wohnte die Wohnung mit dem Kläger und ihrer inzwischen volljährigen Tochter. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 545 €; hinzu kamen Nebenkostenvor- auszahlungen von etwa 170 € monatlich. Die Tochter der bisherigen Mieterin zog nach dem Tod ihrer Mutter aus der Wohnung aus. Als Reaktion auf ein Räumungsverlangen des Beklagten teilte der sich in einem Ausbildungsverhältnis als Elektroniker für Energie- und Gebäudetechnik befindliche Kläger mit Schreiben vom 23. Juni 2015 mit, er sei 1 2 - 4 - in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte in das Mietverhältnis eingetreten, während die inzwischen volljährige Tochter der verstorbenen Mieterin "von ih- rem Eintrittsrecht keinen Gebrauch mache". Daraufhin kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 26. Juni 2015 das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund zum 30. September 2015. Zur Begrün- dung führte er aus, durch das vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt, zu dessen Höhe sich das Kündigungsschreiben allerdings nicht verhält, seien die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten. Außerdem habe der Kläger in der Vergangenheit den Hausfrie- den nachhaltig gestört; so habe er etwa am 14. Juni 2015 die Tür zum Schlaf- zimmer vorsätzlich eingetreten und beschädigt. Darüber hinaus bestehe auch der Verdacht, dass in der Wohnung Drogen konsumiert würden. Der Kläger widersprach der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 3. Juli 2015, wobei er angab, ohne weiteres in der Lage zu sein, die Miete und Neben- kostenvorauszahlungen entrichten zu können. Mit weiterem Schreiben vom 6. Oktober 2015 verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Unter- vermietung des bisherigen Kinderzimmers beginnend ab 1. November 2015. Dabei teilte er unter Angabe des Namens und der Adresse eines bei demselben Unternehmen wie der Kläger tätigen Arbeitskollegen mit, er wolle diesem einen Teil der Wohnung nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebens- gefährtin überlassen. Der Arbeitskollege befinde sich - wie der Kläger - im zwei- ten Ausbildungsjahr und beziehe ein Gehalt in gleicher Höhe. Die geplante Un- tervermietung dieses Zimmers hätte zugleich den Vorteil, dass sich der Arbeits- kollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an den Fahrtkosten zur Ar- 3 4 - 5 - beitsstelle beteiligen würde. Der Beklagte verweigerte die begehrte Zustimmung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Kläger, der seit August 2015 arbeitsunfähig erkrankt war, nahm im Dezember 2016 seine Ausbildung wieder auf. Seit dem von ihm erklärten Ein- tritt in das Mietverhältnis hat er die geschuldete Miete nebst Nebenkostenvor- auszahlungen stets pünktlich bezahlt. Mit Anwaltsschriftsatz vom 18. März 2016 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis erneut außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er an, der Kläger verweigere ihm zu Unrecht den - zum Zwecke der Nachprüfung einer Reparatur der vom Kläger beschädigten Tür erforderlichen - Zutritt zur Wohnung. Außerdem habe dieser fälschlicherweise behauptet, der Beklagte habe sich bereits unberechtigt Zutritt verschafft. Ferner habe der Klä- ger eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 285,58 € nicht bezahlt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Untervermietung ab- gewiesen und der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ertei- lung einer Zutrittserlaubnis gerichteten Widerklage mit der Begründung stattge- geben, der Beklagte sei wegen der unzureichenden Einkommensverhältnisse des Klägers gemäß § 563 Abs. 4 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen, so dass der Kläger keine Zustimmung zur Untervermietung (mehr) verlangen könne. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Klage und gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Soweit sich der Kläger mit seiner Beru- fung auch gegen die Verurteilung zur Zutrittsgewährung gewendet hat, haben die Parteien die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren 5 6 7 - 6 - weiter und begehrt daneben die Abweisung der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 BGB nicht zu. Dagegen sei das mit der Widerklage geltend ge- machte Räumungs- und Herausgabebegehren des Beklagten begründet. Denn der Kläger sei nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden. Nach dem Tod seiner Lebensgefährtin habe zwar grundsätzlich für den Kläger die Möglichkeit bestanden, nach § 563 Abs. 2 BGB in das bestehende Mietver- hältnis einzutreten. Der Beklagte habe aber als Vermieter wirksam von seinem Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB Gebrauch gemacht, weil in der Per- son des Klägers ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift vorgelegen ha- be. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses gerade mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden könne und die Umstände hierfür in dessen Person lägen. Die Unzumutbarkeit müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die die Erwartung rechtfertigten, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichten nicht aus. Auch berechtigte Zweifel an der finanziellen Leistungsfähig- 8 9 10 11 - 7 - keit und damit eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit stellten einen wichtigen Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB dar. Denn diese Vorschrift wolle verhindern, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausset- zen müsse. Dabei komme es auf eine Prognose der zukünftigen Entwicklung des Mietverhältnisses an und nicht darauf, ob sich diese im Nachhinein als zu- treffend erwiesen habe. Gemessen daran habe bei Ausspruch der Kündigung ein in der Person des Klägers liegender wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen. Dem Kläger habe zu diesem Zeitpunkt nur seine Ausbildungsver- gütung zur Verfügung gestanden. Soweit er in der mündlichen Berufungsver- handlung angeführt habe, bei seinem Einzug auch über Vermögen verfügt zu haben, das zwar vorwiegend in die Wohnung investiert, beim Tod seiner Le- bensgefährtin aber noch nicht vollständig verbraucht gewesen sei, ändere dies an einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers nichts. Denn er habe selbst eingeräumt, dass sich dieses Restvermögen durch die Zahlung der Miet- und Lebenshaltungskosten nach und nach so weit reduziert habe, dass er schließlich zum Bezug von Arbeitslosengeld II berechtigt gewesen sei. Dies belege, dass der Kläger aus dem zum Zeitpunkt der Kündigung vorhandenen Arbeitseinkommen und seinem Vermögen nicht in der Lage gewesen sei, dau- erhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter die Mietzahlungen in dem unbefris- teten Mietverhältnis zu erbringen. Darauf, dass sich die Befürchtung etwaiger Zahlungsrückstände nach der erfolgten Kündigung tatsächlich nicht realisiert habe, komme es bei der zu treffenden Prognoseentscheidung ebenso wenig an wie auf die spätere Ent- wicklung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Zudem sei eine Aus- bildungsvergütung abgesehen von ihrer Höhe auch bereits strukturell nicht mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vergleichbar. Weder sei sichergestellt, 12 13 - 8 - dass die Ausbildung erfolgreich abgeschlossen werde noch dass im Anschluss daran eine Festanstellung erfolge. Soweit der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung in einem insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz ergänzend vorgetragen habe, dass er zum Zeitpunkt der Kündigung zusätzlich Bafög-Zahlungen in Höhe von 380 € monatlich erhalten und über ein Restvermögen von 8.002,10 € verfügt habe, sei dieses Vorbringen nach § 296a Satz 1, § 525 ZPO als verspätet zurückzuwei- sen gewesen. Da somit die im Juni 2015 ausgesprochene Kündigung des Mietverhält- nisses bereits wegen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers gemäß § 563 Abs. 4 BGB berechtigt gewesen sei, komme es auf die weiter vorge- brachten möglichen Gründe in der Person des Klägers nicht mehr an. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder ein Anspruch des Klä- gers auf Gestattung der geplanten Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) ver- neint noch ein Anspruch des Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) bejaht werden. Das Berufungsgericht hat bei seiner Beurteilung, ob auch eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähig- keit des eintretenden Mieters eine Kündigung des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB rechtfertigt, zu geringe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und hat zudem die von ihm getroffene Prognoseentscheidung nicht auf belastbare Tatsachen, sondern auf bloße Mutmaßungen gestützt. Fer- ner hat es wesentlichen Umständen, die gegen eine drohende finanzielle Leis- 14 15 16 - 9 - tungsunfähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung sprechen, bei sei- ner tatrichterlichen Würdigung rechtsfehlerhaft keine Relevanz beigemessen. 1. Der Kläger ist ausweislich der vom Berufungsgericht getroffenen tat- sächlichen Feststellungen als Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nach der zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblichen Fassung des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (heute: § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB) mit deren Tod in das beste- hende Mietverhältnis als Mieter eingetreten. Mit dieser hat er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt. Er hat die Fortsetzung des Miet- verhältnisses auch nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB abgelehnt, sondern im Gegenteil seinen Eintritt später sogar ausdrücklich er- klärt. Von einem wirksamen Eintritt des Klägers in den Mietvertrag geht wohl auch das Berufungsgericht trotz seiner an sich unzutreffenden Formulierung aus, dass der zwar nach § 563 Abs. 2 BGB zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigte Kläger "nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gewor- den" sei, weil der Beklagte das Mietverhältnis wirksam nach § 563 Abs. 4 BGB gekündigt habe. Denn das Berufungsgericht hat dabei zustimmend Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts genommen, das letztlich - wenn auch nicht durchgängig - darauf abgestellt hat, dass der Kläger zum Zeitpunkt des Zu- stimmungsverlangens zu einer Untervermietung infolge der vorangegangenen Kündigung nicht mehr Mieter der Wohnung gewesen sei. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht aber angenommen, die Kündigungserklärung des Beklagten vom 26. Juni 2015 habe das mit dem Klä- ger bestehende Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in des- sen Person liegenden wichtigen Grunds beendet, so dass diesem bereits des- wegen kein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) zustehe. 17 18 - 10 - a) Sollte - was derzeit offen ist - das Mietverhältnis mangels rechtzeitig erfolgter Ablehnungserklärung auch mit der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt worden und diese vor dem Ausspruch der Kündigung - was eben- falls ungeklärt ist - nicht mit Zustimmung aller Parteien einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein, würde die Wirksamkeit der vom Beklagten ausgesprochenen Kündigung bereits daran scheitern, dass sie nur gegenüber dem Kläger als einem der beiden Mieter erklärt worden wäre. Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn es dem Kläger gemäß § 242 BGB verwehrt wäre, sich darauf zu berufen, dass die Kündigung gegenüber allen Eintretenden auszusprechen gewesen wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1, 2; Senatsbeschluss vom 14. Sep- tember 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 5). aa) Das Berufungsgericht hat nicht bedacht, dass mit dem Tod der ur- sprünglichen Mieterin zunächst sowohl deren Tochter (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB) als auch der Kläger (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB aF) als gleichrangig Be- rechtigte (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 563 Rn. 18; Staudin- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 563 Rn. 37; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 563 Rn. 12-14; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 BGB Rn. 26) in das Mietverhältnis eingetreten sind. Der Eintritt der Tochter gilt nur dann als nicht erfolgt, wenn sie rechtszeitig vor Ablauf der Monatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB oder - falls sie bei Fristbeginn, also bei Kenntniserlan- gung von dem Ableben ihrer Mutter, noch minderjährig gewesen sein sollte - innerhalb eines Monats nach dem Eintritt ihrer Volljährigkeit (§ 563 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 210 Abs. 1 Satz 2 BGB analog) beziehungsweise von dem Zeit- punkt an, an dem ihr etwa vorhandener gesetzlicher Vertreter von dem Tod der Mieterin Kenntnis erlangt hat (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 58, 60; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 563 Rn. 24), dem Vermieter gegen- 19 20 - 11 - über erklärt haben sollte, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle. In diesem Fall wäre der Kläger Alleinmieter geworden (§ 563 Abs. 3 Satz 3 BGB). bb) Das Berufungsgericht hat aber weder dazu Feststellungen getroffen, ob und wann die Tochter der ursprünglichen Mieterin dem Beklagten gegenüber eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, noch dazu, ob sie bei Fristbe- ginn bereits volljährig war. Solche Feststellungen wären aber nach Lage der Dinge nur dann entbehrlich gewesen, wenn die Tochter der verstorbenen Miete- rin vor dem Ausspruch der Kündigung schon durch eine - auch konkludent mög- liche - Aufhebungsvereinbarung aller Beteiligten aus dem Mietverhältnis ausge- schieden wäre oder wenn die Berufung des Klägers auf die Unzulässigkeit einer Teilkündigung rechtsmissbräuchlich wäre. Zu diesen Gesichtspunkten fehlen aber ebenfalls tatsächliche Feststellungen. cc) Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen betei- ligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Ver- tragspartnern gekündigt werden (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO mwN). Hiervon ist auch im Fall des Kündigungsrechts nach § 563 Abs. 4 BGB keine Ausnahme zu machen (Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 28 mwN; Erman/Lützenkirchen, aaO Rn. 21; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 70; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 563 Rn. 47; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 563 Rn. 63, 67; aA Ster- nel, ZMR 2004, 713, 718; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 563 Rn. 53; Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 563 BGB Rn. 19). Der Gesetzgeber hat zwar jedem Eintretenden ein gesondertes Ableh- nungsrecht zugebilligt (§ 563 Abs. 3 BGB), jedoch davon abgesehen, dem Vermieter ebenfalls ein solches - gegenüber einzelnen Mietern auszuübendes - Ablehnungsrecht zuzugestehen oder ihm die Möglichkeit einzuräumen, bei ei- 21 22 - 12 - ner eintretenden Mietermehrheit nur bestimmten Personen gegenüber eine Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Vielmehr hat er das Kündigungsrecht in § 563 Abs. 4 BGB als bloßen Unterfall einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ausgestaltet (BT-Drucks. 14/4553, S. 61 f.) und dabei - abgesehen vom Fristbeginn - weitere Sonderregelungen nicht getroffen, insbesondere keine Teilkündigung zugelas- sen, sondern auch hier nur die einheitliche Kündigung "des Mietverhältnisses" vorgesehen. Bei der Schaffung des § 563 Abs. 4 BGB hat sich der Gesetzgeber an die Vorgängerregelung des § 569a Abs. 5 BGB aF angelehnt (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Bereits diese unterschied nicht zwischen dem Eintritt einer oder mehrerer Personen in den Mietvertrag und gewährte dem Vermieter ein Kündigungsrecht nur unter der Voraussetzung, dass ihm "die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden" konnte (BT-Drucks. IV/806, S. 12). Ein durchgreifendes Bedürfnis, den Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietver- hältnisses im Rahmen des § 563 Abs. 4 BGB zu durchbrechen, war aus Sicht des Gesetzgebers nicht gegeben. Denn einem möglichen Interesse des Ver- mieters, gegebenenfalls nur mit denjenigen eintretenden Mietern, in deren Per- son kein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben ist, ein (neues) Mietverhältnis zu begründen, hat er durch die ausdrücklich von ihm in den Blick genommene Aufnahme von Vertragsverhandlungen innerhalb der von ihm bewusst verlän- gerten Kündigungsfrist § 563 Abs. 4 BGB (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 61) Rechnung getragen (vgl. zu dieser Möglichkeit auch Staudinger/Rolfs, aaO mwN). dd) Auch für eine Entlassung der Tochter der verstorbenen Mieterin aus dem Mietverhältnis durch einen (formlos möglichen) Aufhebungsvertrag wäre die Zustimmung aller am Mietverhältnis beteiligten Personen (und damit auch des in der Wohnung verbliebenen Mieters) erforderlich, weil damit eine Ände- 23 24 - 13 - rung des bisherigen Vertragsverhältnisses verbunden wäre (vgl. etwa BayObLG, WuM 1983, 107, 108; Palandt/Grüneberg, aaO, § 311 Rn. 7; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 61; Staudinger/V. Emmerich, aaO, Vorb. zu § 535 Rn. 79a; offengelassen in Senatsurteilen vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO unter II 1). b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die von dem Beklagten mit An- waltsschreiben vom 26. Juni 2015 ausgesprochene Kündigung, habe das Miet- verhältnis wirksam beendet, ist aber vor allem auch deswegen rechtsfehlerhaft, weil die von ihm bejahte "gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit" des Klä- gers zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung die Anforderungen an einen wichtigen Grund in der Person des Klägers im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB nicht erfüllte. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mit dem Kläger und der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt wurde oder nur mit dem Kläger allein. aa) Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis in- nerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietver- hältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündi- gen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund gegeben ist. Dieser Grund muss so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Person des Mieters liegen (Senatsurteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 13; Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 6). Dabei genügt es grundsätzlich, dass der Kündigungs- grund nur in der Person eines Mitmieters verwirklicht wird (Staudinger/Rolfs, aaO; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO mwN; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 563 Rn. 23; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 563 Rn. 28; NK-BGB/Hinz, aaO). 25 26 - 14 - Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung aber nicht auf eine in Frage gestellte finanzielle Leistungsfähigkeit nur eines Mieters gestützt werden, weil alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Mietverbindlichkeiten haften (so auch Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 67; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 18; vgl. auch Senatsur- teil vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 108 ff. [zum Kon- kurs eines Mitmieters]). bb) Das Berufungsgericht hat im Hinblick darauf, dass der Kläger bei Zu- gang der Kündigungserklärung nur eine Ausbildungsvergütung als Einkommen bezog, dessen finanzielle Leistungsfähigkeit als gefährdet angesehen und darin einen wichtigen Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB erblickt. Diese tatrichterliche Würdigung kann zwar in der Revisi- onsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Begriff des wichtigen Grundes verkannt, wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, aaO Rn. 5 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Würdigung des Berufungsgerichts indes nicht stand. (1) Zwar kann eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters oder mehrerer Mieter (etwa wegen bereits eingetretener Zahlungs- rückstände), einen wichtigen Grund in der Person des oder der Eintretenden im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstellen (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, juris Rn. 25; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 65; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 26; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; BeckOK-MietR/Theesfeld, BGB, Stand: 1. Dezember 2017, § 563 Rn. 50; jurisPK-BGB/Schur, Stand: 1. Dezem- 27 28 - 15 - ber 2016, § 563 Rn. 25; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 563 BGB Rn. 22; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44; BeckOK-BGB/Herrmann, BGB, Stand: 1. November 2016, § 563 Rn. 21; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 563 Rn. 14; Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 16 Rn. 35; Lützenkirchen, WuM 1990, 413). Anders als bei der ursprünglichen Be- gründung des Mietverhältnisses überlässt das Gesetz nicht dem Vermieter die Auswahl des Mieters. Auch ist - anders als bei der Untermiete (§ 553 BGB) - in den Fällen des § 563 Abs. 1 und 2 BGB neben dem oder den Eintretenden kei- ne Mietpartei vorhanden, die bereits für die Miete haftet (vgl. hierzu Münch- Komm/BGB, Häublein, aaO Rn. 26; BeckOK-BGB/Herrmann, aaO; Schmidt- Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO); vielmehr kommt es zu einer Aus- wechslung der Mietpartei. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber das Interesse des Vermieters, sich von einem finanziell nicht hinreichend leistungs- fähigen Eintretenden zu lösen, grundsätzlich als schutzwürdig anerkannt (BT- Drucks. 14/4553, S. 60). (a) Eine bereits zum Zeitpunkt der Kündigung (unstreitig oder nachweis- lich) gegebene unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters führt für den Vermieter jedoch im Hinblick darauf, dass der Zahlungsverzug des Mie- ters eine gesetzliche Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB erfahren hat und der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrich- tung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) beziehungsweise in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Hö- he eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB), für sich genommen regelmäßig noch nicht zur Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. 29 - 16 - Denn das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB er- gänzt nach dem gesetzlichen Regelungsplan die sonstigen, ebenfalls an die fehlende Leistungsfähigkeit des Mieters anknüpfenden Kündigungsrechte des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 1 Satz 2 BGB; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Daraus folgt, dass es hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters nur solche Sachverhalte abdecken soll, bei denen nicht bereits auf- grund anderer Kündigungstatbestände, vor allem aufgrund des typisierten Re- geltatbestands des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, von einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auszugehen ist. Denn soweit die allge- meinen Kündigungsgründe greifen, fehlt es an einer durch das außerordentliche Kündigungsrecht des § 563 Abs. 4 BGB zu schließenden Schutzlücke des Vermieters (vgl. auch Sternel, aaO). (b) Gegenteiliges ergibt sich entgegen der Auffassung der Revisionser- widerung nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 563 BGB. Zwar heißt es dort: "Dem Vermieter kommt es hingegen darauf an, wer die Person ist, mit der der Mietvertrag zukünftig weitergeführt wird. Dies ist für ihn deshalb wichtig, damit die Zahlung der Miete auch künftig gesichert ist und die Wohnung nicht über- mäßig abgenutzt wird" (BT-Drucks. 14/4553, S. 60). Aus der Wendung "Zah- lung der Miete auch zukünftig gesichert" folgt aber nicht, dass das Kündigungs- recht nach § 563 Abs. 4 BGB dem Vermieter schon für sich allein aufgrund ei- ner finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters zusteht, ohne dass eine hier- mit für den Vermieter verbundene Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Miet- verhältnisses vorliegen müsste. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit der angeführten Formulierung lediglich anerkannt, dass auch eine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters einen wichtigen Grund für eine Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dass er - wie in § 543 Abs. 2 BGB normativ geschehen - in diesen Fällen 30 31 32 - 17 - auf eine Prüfung der Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses für den Vermieter von vornherein verzichten wollte, ist den Gesetzesmaterialien dagegen nicht zu entnehmen. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber in der weiteren Gesetzesbegründung ausgeführt, dass er an dem schon für die Vorgängerrege- lung des § 569a Abs. 5 BGB aF geltenden Kriterium der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses festhalten wolle. Er hat bezüglich der Kündi- gungsmöglichkeit des § 563 Abs. 4 BGB ausdrücklich ausgeführt, dass sich diese Bestimmung an § 569a Abs. 5 BGB aF anlehne (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Der Zweck der letztgenannten Regelung besteht aber ausweislich der Gesetzesmaterialien darin, dem Vermieter ein Recht zur vorzeitigen Kündigung zuzuerkennen, "wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemu- tet werden kann" (BT-Drucks. IV/806, S. 12). (c) Um das Vorliegen des damit ausschlaggebenden Kriteriums der (Un-) Zumutbarkeit prüfen zu können, müssen daher nicht nur das Vorliegen einer fehlenden finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters, sondern zusätzlich tat- sächliche Umstände dargetan und im Bestreitensfall nachgewiesen werden, aus denen sich ergibt, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, die Verwirk- lichung eines Kündigungsgrunds nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abzuwarten. Solche Umstände können beispielsweise darin liegen, dass die Mietwohnung fremdfinanziert und der Vermieter aus diesem Grund oder zur Bestreitung seines Lebensunterhalts auf die pünktliche und vollständige Erbrin- gung der Mietzahlungen angewiesen ist. Sie können aber auch darin bestehen, dass schon in dem ursprünglichen Mietverhältnis Zahlungsrückstände aufgelau- fen sind, weil die finanziellen Mittel des Mieters und des nunmehr Eingetretenen für die Begleichung der (Brutto-)Miete nicht ausgereicht haben. Für die Beurtei- lung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sind letztlich die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls maßgebend. 33 - 18 - (2) Nach einer im Schrifttum verbreiteten und vereinzelt auch in der In- stanzrechtsprechung vertretenden Auffassung soll sogar bei einer bloß gefähr- det erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit ein wichtiger Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommen (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO Rn. 20; Bub/Treier/Landwehr, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap II Rn. 2618 [berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit]; Kossmann, aaO [Einkommensdefizit]; AG München, WuM 2017, 282; AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, aaO [sehr weitgehend unter Einbeziehung künftig möglicher Mieterhöhungen]). Dem ist zumindest in dieser Allgemeinheit nicht zuzustimmen. (a) Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet er- scheinende" finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Mieter(s) kann nur in beson- deren Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält- nisses für den Vermieter begründen. Denn - anders als bei einer feststehenden wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit - wird hierbei eine Prognose anzustellen sein, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist. Der in das Mietverhältnis eingetretene (neue) Mieter würde daher bei Fehleinschätzungen Gefahr laufen, sein von Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Besitzrecht (vgl. BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 34, zur Veröffentli- chung in BGHZ vorgesehen) selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Zahlungsfähigkeit unbe- rechtigt gewesen sind. Die auf einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit oder gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit des/der eingetretenen Mieter(s) 34 35 36 - 19 - gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Ver- mieter muss daher auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44; Sternel, aaO), die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen (so aber etwa Schmidt- Futterer/Streyl, aaO mwN), sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulas- sen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhalts- punkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen (vgl. Schmidt- Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK- BGB/Wendtland, Stand 1. Januar 2018, § 563 Rn. 47; Kossmann, aaO; Sternel, aaO), sonstigen Einkünften (z. B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwand- ter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. (aa) Anders als dies offenbar die Revisionserwiderung meint, ergibt sich aus dem Regelungszweck des § 563 Abs. 4 BGB nicht, dass solche Mittel bei der Beurteilung, ob dem Vermieter die Weiterführung des Mietverhältnisses mit dem Eintretenden unzumutbar ist, außer Betracht zu bleiben hätten. Der Sinn und Zweck des § 563 Abs. 4 BGB besteht - wie bereits ausgeführt - lediglich darin, dem Vermieter im Falle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver- hältnisses mit dem Eingetretenen ein außerordentliches Kündigungsrecht ein- zuräumen. Die Gesetzesmaterialien verhalten sich aber nicht dazu, welche Kri- terien bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit anzuwenden sind. Dies ist eine allein von der Rechtsprechung anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu klärende Frage. (bb) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, hinsichtlich zum Kündigungszeitpunkt noch nicht gewährter Drittmittel müsse eine - dem Vermie- ter nicht zumutbare - Prognose angestellt werden, ob ein entsprechender Leis- tungsanspruch des Mieters bestehe, blendet sie aus, dass bereits die Frage 37 38 - 20 - einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit an sich, also die Frage, ob dem Mieter künftig genügend Geldmittel zur Begleichung der (Brutto-)Miete zur Verfügung stehen, einer Prognosebeurteilung unterliegt. Dies gilt auch, soweit sie aus dem Umstand, dass die Kündigung nur binnen der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB ausgesprochen werden kann, ableiten will, dass der Gesetzgeber Gesichtspunkte, die für den Vermieter mit einem höheren Ermittlungsaufwand verbunden wären, in die Beurteilung, ob eine (feststehende oder drohende) finanzielle Leistungsunfähigkeit und daraus resultierend eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gege- ben sei, nicht habe einbezogen wissen wollen. Hierbei verkennt die Revisions- erwiderung, dass der Gesetzgeber durch die erfolgte zeitliche Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit keine Aussagen dazu getroffen hat, welche Anfor- derungen an die Kündigungsvoraussetzungen zu stellen sind. Die - spiegelbild- lich zu der ebenfalls einen Monat betragenden Frist des Mieters für die Erklä- rung, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, ausgestaltete - Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB dient vielmehr allein dazu, dem Vermieter ausreichende Möglichkeiten zu eröffnen, mit dem Eingetretenen in Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrags (mit geänderten Bedingungen) zu treten (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber dem Vermieter anstatt der zuvor nur zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach dem Tod des Mieters eröffneten Kündigung nunmehr einen Zeitraum von einem Mo- nat für den Ausspruch der Kündigung zugebilligt (vgl. BT-Drucks., aaO). Bei der anzustellenden Prognose, ob aufgrund objektiver und konkreter Anhaltspunkte davon ausgegangen werden kann, dass Mietzahlungen künftig ausbleiben, kommt es wiederum auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an. Dabei wird unter anderem darauf abzustellen sein, ob aller Voraussicht nach ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen - etwa in Form des Min- 39 40 - 21 - destsatzes bei der Grundsicherung - besteht oder ob solche Leistungen völlig ungewiss sind. Hierdurch setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu den hohen Anforderungen, die er an ein fehlendes Vertretenmüssen des Zahlungsverzugs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bei der Inanspruchnahme von So- zialleistungen stellt (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 17 f. mwN). Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt diese Rechtsprechung keine Rückschlüsse darauf zu, wann ein wichtiger Grund zur Kündigung im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB vorliegt. Denn die vorgenannte Senatsrechtsprechung betrifft allein die Frage des Vertreten- müssens eines bereits eingetretenen Zahlungsrückstands, während es bei der prognostischen Beurteilung einer nur drohenden finanziellen Leistungsunfähig- keit und der darauf gestützten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält- nisses um die Frage geht, ob Mietzahlungen künftig ausbleiben werden. Zudem finden im Rahmen der typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB - anders als bei § 563 Abs. 4 BGB - am Einzelfall orientierte Zumut- barkeitserwägungen gerade nicht statt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 21 mwN). (cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt auch dar- aus, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 4 BGB und die diese Vorschrift betref- fende Rechtsprechung des Senats allein auf Umstände abstellen, "die in der Person des Mieters liegen", nicht, dass der Vermieter nicht gehalten wäre, die soeben beschriebenen Drittmittel im Rahmen der Prognose, ob eine finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters droht und dem Vermieter aufgrund dessen eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, zu berücksichti- gen. Denn es geht hierbei nicht um außerhalb der Person des Eintretenden be- gründete Umstände, sondern um Gesichtspunkte, die an dessen Person (Le- 41 42 - 22 - bensumstände, Bedürftigkeit) anknüpfen und bereits bei lebensnaher Betrach- tung in die Beurteilung einzufließen haben, ob der Mieter droht, leistungsunfä- hig zu werden. (b) Zusätzlich zu den beschriebenen Anforderungen müssen - ebenso wie bei einer feststehenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters - Um- stände gegeben sein, die es für den Vermieter als untragbar erscheinen lassen, wegen der rein drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters mit einer Kündigung zuzuwarten, bis die Voraussetzungen der allgemeinen Kündi- gungsvorschriften erfüllt sind, vor allem ein Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder b BGB aufgelaufen ist. (3) Gemessen an den dargestellten Grundsätzen hat das Berufungsge- richt bereits den Prüfungsmaßstab für das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB grundlegend verkannt. Außerdem hat es seine tatrichterliche Würdigung, im Hinblick auf die vom Kläger bezogene Ausbil- dungsvergütung erscheine dessen finanzielle Leistungsfähigkeit gefährdet und es liege in seiner Person ein wichtiger Grund für eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB vor, auf eine unzureichende Tatsachengrundlage gestützt. Ferner hat es wesentliche vom Kläger zu seiner Einkommens- und Vermögenssituation vorgetragene Umstände rechtsfehlerhaft für unerheblich gehalten. (a) Das Berufungsgericht hat den Umstand, dass der Kläger zum Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich eine - von ihm der Höhe nach nicht einmal festgestellte - Ausbildungsvergütung bezog, für eine gefähr- det erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen und hat dar- aus abgeleitet, dass dieser dauerhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter nicht in der Lage gewesen sei, die Mietzahlungen in dem unbefristeten Mietver- hältnis zu erbringen. Hierbei hat es in seine Überlegungen einbezogen, dass 43 44 45 - 23 - ein Ausbildungsverhältnis auch in struktureller Hinsicht nicht mit einem unbefris- teten Arbeitsverhältnis vergleichbar sei, weil weder dessen erfolgreicher Ab- schluss noch die Aufnahme einer Festanstellung gesichert seien. Damit hat es bei seiner Prognoseentscheidung nicht nur die Frage der finanziellen Leistungs- fähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung in den Blick genommen, sondern hat letztlich verlangt, dass dessen Leistungsfähigkeit für die Dauer des unbefristeten Mietverhältnisses sichergestellt ist (ähnlich auch AG Charlotten- burg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, aaO, das verlangt hat, dass auch die Zahlung künftiger Mieterhöhungen gesichert ist). (aa) Mit dieser Sichtweise überspannt es bei weitem die Anforderungen an die finanzielle Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1, 2 BGB in ein un- befristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters. Auch ein Vermieter, der mit einem solventen Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, kann bei Ver- tragsschluss regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle Leistungs- fähigkeit durch zukünftige Entwicklungen, etwa durch Verlust des Arbeitsplat- zes, durch Krankheit, durch Trennung oder durch den Tod eines Mitmieters herabgesetzt wird. (bb) Auch hat das Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht rügt -- sich allein mit der Frage einer gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungs- fähigkeit befasst und nicht das letztlich für das Vorliegen eines Kündigungs- grunds nach § 563 Abs. 4 BGB allein maßgebliche Merkmal der Unzumutbar- keit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Beklagten im Einzelnen ge- prüft. Es hat diesen Gesichtspunkt zwar in seinen Obersätzen angesprochen, dann aber im Rahmen der Subsumtion des gegebenen Sachverhalts unter die- se Obersätze eine solche Zumutbarkeitsbetrachtung für unerheblich gehalten. Denn es hat die aus seiner Sicht anzuzweifelnde Fähigkeit des Klägers, die Mieten künftig vollständig und pünktlich zu bezahlen, rechtsfehlerhaft für eine 46 47 - 24 - Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB genügen lassen und hat damit die von ihm bejahte drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit mit einer Untragbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gleichgesetzt. (b) Weiter beruht die Würdigung des Berufungsgerichts, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers hinsichtlich der Mietzahlungen sei nicht gesi- chert, allein auf Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren An- haltspunkten. Das Berufungsgericht hat nicht einmal Feststellungen zur Höhe der Ausbildungsvergütung des Klägers (zum Zeitpunkt der Kündigung war er noch nicht arbeitsunfähig erkrankt), geschweige denn zu seinen sonstigen Ein- künften getroffen. Außerdem hat es den unstreitigen Umstand, dass der Kläger während seiner zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen stets vollständig und pünktlich entrichtet hat, als "nachträgliche Entwicklungen" unberücksichtigt ge- lassen. Dabei hat es verkannt, dass dieser Umstand ein aussagekräftiges Indiz dafür darstellt, dass die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers zum Zeit- punkt der Kündigung nicht in Frage gestellt war. Dies gilt umso mehr, als sich die Einkommenssituation des Klägers aufgrund seiner nach der Kündigung ein- getretenen krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit vorübergehend sogar ver- schlechtert hat und er gleichwohl - auch ohne die begehrte Untervermietung - in der Lage war, die geschuldeten Mietzahlungen zu erbringen. (c) Ferner hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, we- sentlichen Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen unberück- sichtigt gelassen. So hat es rechtsfehlerhaft dessen Angaben über zum Zeit- punkt der Kündigung vorhandenes und zur Bestreitung der Miete und der Le- benshaltungskosten eingesetztes Restvermögen sowie dessen Vortrag, dass er nach Verbrauch dieses Vermögens gemäß § 22 SGB II zum Bezug von Arbeits- 48 49 - 25 - losengeld II neben dem erhaltenen Krankgeld berechtigt gewesen sei, als un- beachtlich angesehen. Dabei hat es außer Acht gelassen, dass die wirtschaftli- che Leistungsfähigkeit des Mieters regelmäßig nicht ernsthaft in Frage gestellt ist, wenn die vorhandenen Eigenmittel für sich genommen zwar unzureichend sind, daneben aber Ansprüche gegen staatliche Stellen auf finanzielle Unter- stützung bestehen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO; Kossmann/Meyer- Abich, aaO). Schließlich hat das Berufungsgericht auch nicht in Betracht gezogen, dass der Kläger nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebensge- fährtin einen Teil der Mietwohnung einem Untermieter überlassen und hierdurch weitere Einkünfte beziehen könnte (zur Berechtigung einer Untervermietung nachfolgend unter III 1). Bei Zugang der Kündigungserklärung vom 26. Juni 2015 hatte der Kläger zwar noch nicht das Verlangen zur Zustimmung zu einer Untervermietung gestellt gehabt; dieses erfolgte erst mit Schreiben vom 6. Ok- tober 2015. Gleichwohl kann die Frage einer finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters vom Gericht nicht ohne Einbeziehung aller nach Lage der Dinge ernst- haft in Betracht kommenden Geldquellen beurteilt werden. III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich weder hinsichtlich der Abweisung der Klage noch bezüglich der Stattgabe der auf Räumung und Her- ausgabe gerichteten Widerklage aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO) dar. 50 51 - 26 - 1. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Standpunkt aus konse- quent - nicht mit der Frage befasst, ob die Voraussetzungen für eine Gestattung der Untervermietung an den vom Kläger benannten Arbeitskollegen gemäß § 553 Abs. 1 BGB vorliegen. Da es hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist im Revisionsverfahren der Vortrag des Klägers zugrunde zu legen. Danach kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. a) Der Kläger hat sein Zustimmungsverlangen vom 6. Oktober 2015 da- rauf gestützt, dass die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin entgegen der ursprünglichen Planung ausgezogen sei und er nun gerne einen Teil der Wohnung an einen Arbeitskollegen überlassen wolle, der sich im gleichen Aus- bildungsverhältnis wie der Kläger befinde. Dies hätte gleichzeitig den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an den Mietkosten und an den Fahrtkosten zur Arbeitsstätte beteiligen würde. Die vom Kläger angeführten Gründe für das Un- tervermietungsbegehren sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen. Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszu- legen (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz un- erheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozial- ordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 219; 52 53 54 - 27 - OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879 [jeweils zu § 549 BGB aF]; LG Berlin, GE 1983, 1111 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; LG Hamburg, ZMR 2001, 973 f.; LG Freiburg, WuM 2002, 371; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 4; jurisPK-BGB/Schur, Stand 1. Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]). Auch die vom Kläger angestrebte Verringerung der nach dem Ableben seiner Lebensgefährtin und dem Auszug ihrer Tochter von ihm allein getrage- nen Mietaufwendungen und seiner Fahrtkosten zur Arbeitsstelle sind ohne Wei- teres als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Woh- nung anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; OLG Hamm, aaO; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 553 Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 9 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO mwN; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 12 mwN). Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Interesse auf be- rufsbedingten Gründen beruht (so die Fallgestaltungen in den Senatsurteilen vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO) oder aus Anlass des Wegfalls des ursprünglichen Mieters (und dessen Finanzkraft) entstanden ist. Denn § 553 BGB entspricht im Wesentli- chen der Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF, mit dessen Schaffung der Gesetzgeber erkennbar unter anderem die Absicht verfolgte, dem Mieter die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen (OLG Hamm, aaO mwN). b) Das vom Kläger geltend gemachte berechtigte Interesse ist - wie von § 553 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - auch nach Abschluss des Mietvertrags ent- standen. Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der Mieter, der einen - zumindest latent - vorhandenen Wunsch zur Überlassung 55 56 - 28 - eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (Staudin- ger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 11; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 9; vgl. auch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 221 f. [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]). Gemessen an diesem Regelungszweck kommt es auch bei einer gesetz- lich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeit- punkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, 2 BGB Eintre- tende tritt ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ur- sprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte (auch ein An- spruch aus § 553 Abs. 1 BGB) und Pflichten gehen ohne Änderung auf den Ein- tretenden über (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 563 BGB Rn. 54; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 563 Rn. 22). c) Ein möglicher Anspruch des Klägers auf Gestattung der Untervermie- tung scheitert auch nicht daran, dass nach derzeitigem Stand der Dinge offen ist, ob neben ihm auch die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin man- gels rechtzeitig ausgeübten Ablehnungsrechts noch Mieterin ist. Dabei kann dahinstehen, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von meh- reren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB vor- weisen kann (so Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 3; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 3). Denn dies hat jedenfalls dann zu gel- ten, wenn der Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Woh- nung verbliebene Mieter - wie hier der Kläger - aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Woh- nung aufnehmen will (LG Berlin, NJW-RR 1990, 457; Blank in 57 58 - 29 - Blank/Börstinghaus, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 553 Rn. 4). d) Dass der Arbeitskollege des Klägers inzwischen nicht mehr einzugs- willig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebenso wenig hat das Be- rufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, ob in der Person des Arbeitskol- legen ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet wer- den könnte. 2. Ob der im Wege der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) deswegen begründet ist, weil der Kläger am 14. Juni 2015 aus zwischen den Parteien streitigen Gründen die Tür zum Schlafzimmer der Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin eingetreten hat und dies den Beklagten zu einer Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB berechtigte, ist mangels hierzu getroffener tatsächli- chen Feststellungen offen. Gleiches gilt für den vom Beklagten geäußerten Verdacht des Drogenkonsums in der Wohnung. Hierbei kommt es auf eine Würdigung aller unstreitigen beziehungsweise nachgewiesenen Umstände durch den Tatrichter an. Maßgebend ist letztlich, ob hierdurch bei Abwägung aller Gesichtspunkte dem Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar war. 3. Die Wirksamkeit der im Verlauf des Prozesses - nach Ablauf der in § 563 Abs. 4 BGB vorgesehenen Frist - ausgesprochenen weiteren Kündigung vom 18. März 2016 ist nicht an § 563 Abs. 4 BGB, sondern allein an § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 2, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zu messen. Auch hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststel- lungen getroffen. 59 60 61 - 30 - IV. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit aus den angeführten Gründen nicht zur Endentscheidung reif ist, ist er zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Nürtingen, Entscheidung vom 31.05.2016 - 44 C 2148/15 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 30.03.2017 - 5 S 195/16 - 62

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR66.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/19 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 133 C, 157 E, 535, 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungs- zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsge- mäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraum- mietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO mwN). b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind. BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. straße 71/T. straße 34 in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. KG (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnun- gen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. No- vember 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS eine der acht Woh- nungen an den Beklagten. Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfs- weise fristgemäß. 2 3 4 5 6 7 - 4 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung so- wie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten- nachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil er durch die am 25. August 2011 gegenüber der DPS erklärte Kündigung nicht ge- mäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in das zwischen dieser und dem Beklagten beste- hende Mietverhältnis eingetreten sei. Die vom Kläger am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS sei unwirksam, weil der Kläger entgegen dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ein berechtigtes In- teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses der Schuldnerin mit der DPS nicht angegeben habe. Die im Wohnraummietrecht zu beachtende Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gelte auch für die Kündigung des im Jahre 2009 begründeten 8 9 10 11 12 13 - 5 - Mietverhältnisses zwischen der Schuldnerin und der DPS. Dabei könne dahin- stehen, ob es sich insoweit um ein Gewerberaummietverhältnis handele. Denn die Schuldnerin und die DPS hätten ihr Mietverhältnis - zumindest im Hinblick auf etwaige Kündigungsmöglichkeiten - dem "Schutz des sozialen Mietrechts" unter- worfen, indem sie sich zumindest konkludent auf die Geltung des Wohnraum- mietrechts und damit auf die Anwendbarkeit des Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB geeinigt hätten. Das folge zunächst aus dem Wortlaut der Mietvertragsurkunde, die - gra- phisch hervorgehoben - als "Mietvertrag für Wohnraum" überschrieben sei. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Wohnungen der DPS gemäß § 1 Nr. 1 "zu Wohnzwecken" vermietet worden seien. Zudem bedürfe gemäß § 15 Nr. 1 Satz 1 das Halten von Haustieren der Erlaubnis des Vermieters. Diese Regelung spreche für die "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht", da in gewerblichen Mietobjekten gehaltene Tiere üblicher- weise nicht als "Haustiere" bezeichnet würden. Eine dem Kläger günstige Auslegung des Erklärungswortlauts wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Vertragsurkunde im Übrigen unmissver- ständlich die (Fort-)Geltung der gesetzlichen Regelungen des Gewerberaum- mietrechts angeordnet hätte. Daran fehle es jedoch. Vielmehr hätten die Schuld- nerin und die DPS - im Einklang mit der Überschrift des Mietvertrags - ausdrück- lich auf die Anwendung wohnraummietrechtlicher Vorschriften abgestellt, indem § 2 Nr. 3 des Vertrags auf § 573c BGB Bezug nehme. Diese Vorschrift gelte - ohne entsprechende Vereinbarung - für Gewerberaummietverhältnisse aber gerade nicht (§ 580a Abs. 2 BGB). 14 15 16 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9, vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit dem Beklagten eingetreten, weil das Mietverhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag "der Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" beziehungs- weise "des Wohnraummietrechts" und damit dem Wirksamkeitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Vermieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungsschreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 17 18 19 20 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - gemessen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 21 22 23 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Da das Beru- fungsgericht es hat dahinstehen lassen, ob das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen, weil die dafür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu er- warten sind. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Danach hat die DPS die Räume, wie bereits das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Per- sonen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst 24 25 - 9 - zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB gere- gelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohnzwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsur- kunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. Zudem hat nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils selbst der Be- klagte geltend gemacht, die Mietobjekte hätten den Mitgliedern seiner Familie als Wohnraum dienen sollen. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Geltung der Miet- schutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" oder "die Geltung des Wohnraummiet- rechts" oder eine "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht" (konkludent) verein- bart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern be- haftet. 26 27 - 10 - a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO 28 29 30 31 - 11 - Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Geltung der Mietschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" lassen sich daraus nicht herleiten. bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bietet die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrags der Schuldnerin mit der DPS) schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die 32 33 34 - 12 - Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Vertragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksam- keit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen wollten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergüns- tigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieterkündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichne- ter - mieterschützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündigungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 35 36 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 08.11.2017 - 9 C 69/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.02.2019 - 67 S 341/17 - 37

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/10 Verkündet am: 2. Februar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis sei- nes Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. b) Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbe- ten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuch- lich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt. BGB § 573 Abs. 3 Satz 1 Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen. BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10 - LG Frankfurt/Main AG Frankfurt/Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 11. Zivil- kammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. März 2010 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13. Juli 2009 abgeändert. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagten zu 2 und 3 haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hat 1998 von den Beklagten zu 1 bis 3 eine Wohnung in F. am Main gemietet. 1 In § 11 Abs. 2 des Mietvertrags ist bestimmt: 2 "Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wich- tigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus § 549 Abs. 2 BGB bleiben unberührt." - 3 - In § 27 des Mietvertrags ("Sonstige Vereinbarungen") ist unter anderem vorgesehen: 3 "Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforder- lich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G. , Frau S. M. ." Zwischen den Parteien kam es in der Folgezeit wiederholt zu Meinungs- verschiedenheiten anlässlich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil die Beklagten die Erlaubnis von der Darlegung eines berech- tigten Interesses in Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig machten. 4 Mit Schreiben vom 18. November 2007 bat die Klägerin vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau A. ab 1. Dezember 2007. Sie erhob anschließend Klage auf Zustimmung und nahm die Untermiete- rin A. ab 1. Februar 2008 in der Wohnung auf. Jener Rechtsstreit wurde ebenso wie ein im Jahr 2004 von der Klägerin geführter Zustimmungsprozess wegen eines anderen Untermieters zugunsten der Klägerin entschieden. 5 6 Mit Schreiben vom 25. November 2008 bat die Klägerin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau P. . Nachdem die Beklagten die Erteilung der Erlaubnis erneut von der Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung abhängig gemacht hatten, hat die Klägerin im vorlie- genden Prozess Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung an Frau P. erhoben. Die Klägerin hat zunächst alle drei Beklagten auf Zustimmung in An- spruch genommen, die Klage bezüglich der schon vor Rechtshängigkeit ver- storbenen Beklagten zu 1 jedoch wieder zurückgenommen. Die Beklagten zu 2 und 3, die nach dem Tod der Beklagten zu 1 als alleinige Eigentümer des Grundstücks eingetragen worden waren und das Mietverhältnis bereits während 7 - 4 - des Vorprozesses über die Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. mit Schreiben vom 19. Februar 2008 und 7. März 2008 wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt hatten, haben im Wege der Widerklage Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Klage in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Untermiete- rin P. gekündigt hatte. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 9 Das Amtsgericht habe die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zu 2 und 3 zu Recht zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verurteilt, denn die ordentliche Kündigung vom 7. März 2008 habe das Mietverhältnis mit der Klägerin beendet. Diese Kündigung sei formell wirksam, auch wenn das Kündigungsschreiben wegen der Gründe auf die vorangegangene, von der Klä- gerin nach § 174 BGB zurückgewiesene und deshalb unwirksame Kündigung Bezug genommen habe. 10 - 5 - Die Kündigung sei auch gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet, weil die Klägerin ihre Pflichten aus dem Mietvertrag mit der ohne die erforderliche Einwilligung der Beklagten erfolgten Untervermietung an Frau A. schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt habe. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass es schon in den Jahren 2005 und 2006 ähnliche Vorfälle gegeben habe und die Klägerin deshalb mit Schreiben vom 12. Dezember 2007 abgemahnt worden sei. 11 Der Umstand, dass § 27 des Mietvertrags bereits eine grundsätzliche Er- laubnis zur Untervermietung enthalte, lasse den Tatbestand der schuldhaften Pflichtverletzung nicht entfallen. Die Klägerin könne sich auch nicht darauf beru- fen, dass ihr die mit Schreiben vom 18. November 2007 erbetene Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. nicht alsbald erteilt worden sei. Denn die Klä- gerin habe die Untervermietung trotz einer vorangegangenen Abmahnung vor- genommen und damit den ausdrücklich geäußerten Vermieterwillen missachtet; hierin liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Hinsichtlich der Teilerledi- gung sei zu berücksichtigen, dass das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis bereits während der ersten Instanz infolge der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung der Beklagten vom 7. März 2008 entfallen sei. Da die Erledigung gleichwohl nicht in der ersten In- stanz erklärt worden sei, sei es angemessen, der Klägerin auch insoweit die Kosten aufzuerlegen. 12 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Räumungswiderklage ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass einer Kündigung der Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung an Frau A. jedenfalls der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht, weil die 13 - 6 - Beklagten der Klägerin die ihr nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bezüglich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihnen daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last fällt. 14 1. Entgegen der Auffassung der Revision geht das Berufungsgericht al- lerdings zutreffend davon aus, dass die Gründe für das berechtigte Interesse der Beklagten an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben vom 7. März 2008 ausreichend konkretisiert sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Denn die Be- klagten haben dort wegen der Kündigungsgründe auf das vorangegangene und der neuen Kündigung nochmals beigelegte Kündigungsschreiben vom 19. Feb- ruar 2008 Bezug genommen, in dem die Kündigungsgründe im Einzelnen aus- geführt waren. Die Bezugnahme auf ein früheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben genügt. Es wäre eine leere Förmelei, von einem Vermieter in derarti- gen Fällen zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen (BVerfG, NJW 1992, 1877, 1878); erst recht gilt dies, wenn das vorangegangene Kündi- gungsschreiben - wie hier - der neuen Kündigung nochmals beigefügt ist. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Würdigung des Beru- fungsgerichts, die ohne Erlaubnis der Beklagten vorgenommene Untervermie- tung an Frau A. berechtige die Beklagten ungeachtet des Umstands, dass die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung dieser - rechtzeitig erbetenen - Er- laubnis gehabt habe, zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 15 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. zu- stand. Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 27 des Mietvertrags dahin ausgelegt, dass der Klägerin das Recht zur Untervermietung grundsätzlich be- 16 - 7 - reits eingeräumt ist, so dass die Klägerin bei einem Untermieterwechsel ein be- rechtigtes Interesse (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr darlegen muss und die Beklagten die nach dem Mietvertrag auch für den Fall eines Untermieter- wechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines wichti- gen Grundes in der Person des Untermieters versagen dürfen. 17 Gegen diese Auslegung wendet sich die Revisionserwiderung vergeb- lich. Die Auslegung einer Individualerklärung kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff umfas- send und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfah- rungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NZM 2007, 727 Rn. 10). Derartige Fehler zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Insbesondere steht § 11 des Mietvertrags, der die Untervermietung von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig macht, der Auslegung des Berufungsgerichts, § 27 des Mietvertrags enthalte bereits eine generelle Untermieterlaubnis, nicht entgegen. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts ist möglich und daher für das Revisionsgericht bindend. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es auch nicht darauf an, ob Anlass für die Erteilung der (generellen) Untermieterlaubnis in § 27 des Mietvertrags die bei Abschluss des Mietvertrags ungünstige wirtschaft- liche Situation der Klägerin als Studentin war; dieser Umstand steht der Ausle- gung des Berufungsgerichts nicht entgegen und gibt den Beklagten auch nicht das Recht, im Hinblick auf eine verbesserte wirtschaftliche Lage der Klägerin vom Vertrag abzurücken und die Untermieterlaubnis nunmehr von den Voraus- setzungen des § 553 BGB abhängig zu machen. 18 - 8 - Bei pflichtgemäßem Verhalten hätten die Beklagten daher die von der Klägerin mit Schreiben vom 8. November 2007 erbetene Erlaubnis zur Unter- vermietung an Frau A. erteilen müssen, denn ein wichtiger Grund in der Person der Untermieterin ist nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. 19 20 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass ein Mie- ter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BayObLG, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rn. 52; Blank/Börsting- haus, Miete, 3. Aufl., § 543 Rn. 79). Dem Berufungsgericht ist schließlich auch noch darin beizupflichten, dass die Frage, ob in einem derartigen Fall der Ver- tragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zu- kommt, anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, ei- nem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsa- che zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 971; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 24). (1) Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Ge- legenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung - hier gegen die Person der neuen Untermieterin - geltend zu machen, bevor dem Untermie- ter die Räume überlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 970). Dieser Pflicht ist die Klägerin jedoch insoweit nachgekommen, als sie die Erlaubnis zur Untervermietung an Frau A. rechtzeitig erbeten hat, so dass die Beklagten 21 - 9 - etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieterin vorbringen konn- ten. Da es solche Bedenken indes nicht gab, waren die Beklagten - wie oben dargelegt - zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. verpflichtet und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interes- ses abhängig machen. 22 (2) Dem somit den Beklagten zur Last fallenden Vertragsverstoß hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft keine Bedeutung beigemessen. Zum einen hat es verkannt, dass sich die Klägerin angesichts des vertragswidrigen Verhal- tens der Beklagten in einer gewissen "Zwangslage" befand. Bei einem Abwar- ten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis er- setzenden rechtskräftigen Urteils wären der Klägerin in der Zwischenzeit die Einnahmen aus der Untermiete entgangen und hätte die Untermieterin mögli- cherweise das Interesse an der Anmietung verloren. Inwieweit unter Berück- sichtigung dieser Umstände überhaupt noch von einem vertragswidrigen Ver- halten der Klägerin von einem gewissen Gewicht gesprochen werden kann, bedarf keiner Entscheidung, denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hät- ten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil der Rechtsstreit auch unter Berücksichtigung der von den Beklagten erhobenen Gegenrüge zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Klägerin den Beklagten den Aus- 23 - 10 - zug der früheren Untermieterin K. verspätet mitgeteilt hat und ob die Darstel- lung der Beklagten zu weiteren Vorkommnissen, insbesondere im Zusammen- hang mit (früheren) Untervermietungen, zutrifft. Soweit sich aus diesem Vor- bringen überhaupt ein vertragswidriges Verhalten der Klägerin ergibt, hat es jedenfalls angesichts der wiederholten Vertragsverstöße der Beklagten, der Klägerin die erbetene Erlaubnis zur Untervermietung zu versagen, kein die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht. Das amtsgerichtliche Urteil ist daher abzuändern und die Widerklage abzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 13.07.2009 - 33 C 115/09-52 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 02.03.2010 - 2-11 S 250/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 92/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 549 Abs. 3 Zum Begriff des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 25. Februar 2011 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger (ursprünglich O. S. , nach dessen Tod seine Erben) nimmt den Beklagten auf Räumung eines möblierten Wohnheimzimmers in An- spruch. Die Parteien streiten darüber, ob es sich dabei um Wohnraum in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt und deshalb der soziale Kündigungsschutz (§ 573 BGB) keine Anwendung findet. Das Anwesen des Klägers, in dem der Beklagte seit dem 1. März 2004 ein Zimmer bewohnt, verfügt über 67 Zimmer, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studen- tenwohnheim erteilt. 63 Zimmer wurden aus Landesmitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert; die Preisbindung ist inzwischen ent- fallen. Die vermieteten Zimmer sind etwa 12 qm groß. Küche, Sanitäranlagen 1 2 - 3 - und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 €. Die mit den Mietern abgeschlossenen Verträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Mo- nate vor Semesterende eine Kündigung erfolgt. Viele Mieter bleiben nur ein bis zwei Semester in dem Wohnheim des Klägers, einige - wie der Beklagte - auch viele Jahre. Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schrift- lich unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" zum 31. März 2009. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist er- folgreich gewesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- strebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Heidelberg, WuM 2011, 167) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe mangels wirksamer Kündigung kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des möblierten Zimmers zu. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach der Vermieter die Gründe für ein berechtig- tes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben hat, sei vorliegend an- 3 4 5 6 7 - 4 - wendbar, da die Voraussetzungen des § 549 Abs. 3 BGB zum Vorliegen eines Studentenwohnheims nicht erfüllt seien. Dass sich sein Zimmer in einem als "Studentenwohnheim" bezeichneten Gebäude befinde, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert gewesen sei und das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweise und überwie- gend von Studenten bewohnt werde, genüge nicht, um das Tatbestandsmerk- mal des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu erfüllen. Es komme vielmehr entscheidend darauf an, ob Wohnraum in einem hierfür bestimmten und geeigneten Gebäude an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet werde. Die Woh- nungsnot der Studenten solle nach dem Willen des Gesetzgebers gerade dadurch gelindert werden, dass durch einen planmäßigen zügigen Bewohner- wechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht werde. Dieses Förderkonzept müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z.B. § 2 Abs. 2 Studentenwerks- gesetz i.V.m. der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Hieran fehle es beim Wohnheim des Klägers. Der Ausschluss des Kün- digungsschutzes rechtfertige sich gerade aus dem Rotationssystem, das den sozialen Mieterschutz der Bewohner hinter die nicht minder wichtige soziale Gleichbehandlung aller potenziellen Bewohner zurücktreten lasse. Vorliegend fehle es vor allem, möge es auch zu einem häufigen Mieterwechsel kommen, am Rotationsprinzip. Die Rotation müsse nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden. Dies sei beim Wohnheim des 8 9 10 - 5 - Klägers nicht ersichtlich. Letztlich liege es bei den Studenten, ob sie nur kurz- zeitig im Hause des Klägers verblieben oder dort längere Zeit wohnten. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat die Kündigung vom 27. Dezember 2008 zu Recht für unwirksam gehalten. Denn das Anwesen, in dem sich das an den Be- klagten vermietete Zimmer befindet, ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu qualifizieren; eine Kündigung ist deshalb nur möglich, wenn der Vermieter ein - hier vom Kläger nicht dargelegtes - berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). 1. Gemäß § 549 Abs. 3 BGB gilt die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB nicht für Wohnraum in einem Studentenwohnheim. Bei derartigem Wohnraum kann der Vermieter das Mietverhältnis mithin durch eine ordentliche Kündigung beenden, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt. 2. Das Gesetz führt nicht näher aus, unter welchen Voraussetzungen ein Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist. Überwiegend wird angenommen, dass der Begriff des Studentenwohnheims restriktiv auszulegen ist, weil studentische Mieter im Vergleich zu anderen Mie- tern nicht weniger schutzbedürftig seien (Sieweke, WuM 2009, 86, 88; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 549 BGB Rn. 34; Bamberger/ Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 549 Rn. 23). 11 12 13 14 - 6 - a) Uneinigkeit besteht allerdings hinsichtlich der Frage, welche Kriterien zur Einschränkung heranzuziehen sind. Vielfach wird eine Eignung und "Widmung" des Gebäudes als Studen- tenwohnheim gefordert (LG Konstanz, WuM 1995, 539; AG München, WuM 1992, 133; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 385; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 549 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Teilweise wird daneben auf einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete günstigeren Mietzins abgestellt (LG Konstanz, aaO; AG München, aaO; Sieweke, aaO; Sternel, aaO; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 8; aA Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 10). Andere Stimmen gehen davon aus, dass ein Studentenwohnheim jeden- falls nicht vorliegt, wenn der Vermieter mit Gewinnerzielungsabsicht handelt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 34 f.; Weitemeyer in Emmerich/Sonnen- schein, aaO; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 549 Rn. 20; Feldhahn/ Schmid in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 549 Rn. 8; Bamber- ger/Roth/Ehlert, aaO; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 BGB Rn. 25; vgl. auch OLG Bremen, NJW-RR 1989, 266; AG Freiburg, WuM 1987, 128; AG München, aaO; aA MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 30; Soergel/Heintzmann, aaO). Teilweise wird zudem oder alternativ darauf abge- stellt, ob die Vergabepraxis des Vermieters darauf ausgerichtet ist, eine Vielzahl von Studenten mit Wohnraum zu versorgen (LG Konstanz, aaO; Sternel, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, aaO; aA Münch- KommBGB/Bieber, aaO). b) Der Senat folgt der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung. Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Ge- 15 16 17 18 - 7 - setzgeber die Einschränkung im Bereich des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln; diese Zielrichtung muss sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in einem entspre- chenden Belegungskonzept niederschlagen. aa) Die Vorschrift geht zurück auf die Regelung in § 564b Abs. 7 Nr. 3 BGB aF, die durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) eingeführt wurde. Hintergrund der Novellierung war, dass es den Trägern von Studentenwohnheimen nicht mehr lösbare rechtliche Schwierigkeiten bereitete, die Mietverträge mit den Studenten zeitlich zu begrenzen und so eine möglichst große Zahl von Bewerbern in den Genuss eines günstigen Wohnheimplatzes zu bringen (sog. Rotationsprinzip). Die Fluktuation der Belegung wurde jedoch vom Gesetzgeber im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen aus Gründen der Gleichbehand- lung als notwendig angesehen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11). bb) Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belan- gen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Studentenheime vor- gesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein dem sozialen 19 20 - 8 - Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Studenten unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsat- zes zur Verfügung zu stellen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewer- ber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei - worauf das Beru- fungsgericht ebenfalls zu Recht abstellt - mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. cc) Die Höhe der Miete allein ist hingegen - anders als die Revision meint - kein hinreichendes Kriterium, auch wenn Zimmer in Studentenwohn- heimen in der Regel deutlich günstiger sind als vergleichbarer anderweitiger Wohnraum (vgl. Martinek, NZM 2004, 6, 10). Abgesehen davon, dass die Fra- ge, ob Wohnraum "preiswert" ist oder nicht, schwer zu beurteilen ist, kann allein mittels einer günstigen Miete die vom Gesetzgeber gewollte Fluktuation nicht erreicht werden. Vielmehr verhält es sich so, dass bei einer besonders günsti- gen Miete die Studenten möglichst lange in dem Wohnheim verbleiben werden und so andere Interessenten gerade keine Möglichkeit haben, in den Genuss eines Wohnheimplatzes zu kommen. Umgekehrt steht nicht jeder erzielte Ge- winn der Einstufung eines Anwesens als Studentenwohnheim entgegen, sofern der Vermieter dennoch ein Konzept praktiziert, bei dem durch einen planmäßi- gen zügigen Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnraumplätzen verwirklicht wird. 4. Gemessen an den vorgenannten Voraussetzungen handelt es sich bei dem klägerischen Anwesen nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. Denn es ist nicht ersichtlich, dass in dem vom Kläger betrie- benen Wohnheim ein abstrakt-generellen Kriterien folgendes soziales Rotati- 21 22 23 - 9 - onssystem praktiziert worden wäre. Die in den Mietverträgen enthaltene Befris- tung auf ein Jahr mit Verlängerungsoption für jeweils ein weiteres Semester stellt entgegen der Auffassung der Revision noch kein "soziales Rotationssys- tem" dar. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die vertragliche Verlängerungsopti- on vom Kläger zumindest im Rahmen einer beständigen Praxis nach einem bestimmten, auf die gleichmäßige Berücksichtigung aller Studenten gerichteten Fluktuationsmodus ausgeübt worden wäre. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 10.09.2010 - 30 C 280/09 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 25.02.2011 - 5 S 87/10 -

ECLI:DE:BGH:2024:221024BVIIIZR249.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 249/23 vom 22. Oktober 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Oktober 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Dr. Liebert und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer 93,67 m² großen Vierzimmerwohnung in München, die den Grundsätzen der einkommens- orientierten Förderung unterliegt (sogenannte EOF-Wohnung), mit einem Tiefgaragen-Stellplatz. Der Mietvertrag vom 15. Mai 2008, mit welchem den Beklagten sowohl die Wohnung als auch der Stellplatz vermietet worden ist, enthält unter anderem fol- gende Regelung: "§ 3 Miete 3.1. Die Grundmiete beträgt monatlich 843,03 €. […] 3.3. Die vom Mieter geschuldete Miete setzt sich demnach zusammen wie folgt: Grundmiete für die Wohnung: 843,03 € 1 2 - 3 - Grundmiete für die Garage/Stellplatz: 50,00 € Vorauszahlung auf Heiz- u. Warmwasserkos- ten derzeit: 93,60 € Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten derzeit: 131,10 € Monatliche Gesamtmiete derzeit: 1.117,73 € 3.4. Die Erhöhung der Grundmiete richtet sich nach den gesetzlichen Vor- schriften der §§ 558-561 BGB. Sie ist auch während einer etwa vereinbar- ten festen Vertragsdauer oder der Zeit eines etwa vereinbarten wechsel- seitigen Kündigungsausschlusses zulässig." Mit Schreiben vom 1. Oktober 2021 verlangte die Klägerin von den Be- klagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ("Nettogrundmiete") für die angemietete Wohnung von zuletzt 1.062,43 € um 117,36 € auf 1.180,29 € (dies entspricht einer Miete von 12,60 €/m²) und für den angemieteten Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €, jeweils mit Wirkung ab dem 1. Januar 2022. Zur Begründung nahm die Klägerin hinsichtlich der Woh- nung auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München Bezug und ermittelte anhand der Wohnfläche, des Baujahrs und bestimmter positiver Wohnwertmerkmale eine ortsübliche Vergleichsmiete von 14,58 €/m². Hinsichtlich des Stellplatzes verwies sie auf die Mieten für vier Vergleichsstellplätze in Höhe von 60 € bis 86 €. Das Schreiben ging den Beklagten im Oktober 2021 zu. Sie stimmten der Mieterhö- hung nicht zu. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Beklagten auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung nebst Stellplatz von bisher monatlich insgesamt 1.112,43 € (1.062,43 € + 50 €) auf monatlich insgesamt 1.237,79 € (1.180,29 € + 57,50 €) in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von bisher monat- lich 1.062,43 € auf monatlich 1.180,29 € zuzustimmen. 3 4 5 - 4 - Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Ur- teil teilweise abgeändert und die Beklagten auch zur Zustimmung zu einer Erhö- hung der Nettokaltmiete für den zu der Wohnung gehörenden Stellplatz von bis- her monatlich 50 € auf 57,50 € verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Be- klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Klage hinsichtlich des An- spruchs auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des gesamten Mietzinses, welcher neben der Miete für die Wohnung auch den Tiefgaragenmietanteil um- fasse, zulässig und begründet. Soweit das Amtsgericht ausgeführt habe, die Klägerin könne eine Zustim- mung zur Erhöhung der Stellplatzmiete von 50 € auf 57,50 € nicht bereits auf- grund des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrags verlangen, sei dies al- lerdings nicht zu beanstanden. Zutreffend habe das Erstgericht insoweit darge- legt, dass es jedenfalls an einer vertraglichen Grundlage für die Erhöhung der im einheitlichen Mietvertrag gesondert ausgewiesenen Stellplatzmiete fehle. Eine hierzu erforderliche, hinreichend klare Vereinbarung der Parteien ergebe sich aus dem Mietvertrag nicht. Soweit das Amtsgericht weiter der Auffassung sei, auch aus den Vorschrif- ten der §§ 558 ff. BGB ergebe sich keine Möglichkeit zur Erhöhung der Miete für Stellplätze oder Garagen, da diese Regelungen nur auf die Erhöhung von Wohn- raummieten anwendbar seien, sei dem jedoch nicht zu folgen. Das Berufungsge- richt schließe sich einer in der Literatur vertretenen Ansicht an, wonach auch eine 6 7 8 9 10 11 - 5 - Mieterhöhung für den im einheitlichen Mischmietverhältnis gesondert ausgewie- senen Anteil der Miete für einen Tiefgaragen-Stellplatz grundsätzlich zulässig sei. Der von dem Amtsgericht vertretenen Gegenansicht sei zwar zuzugeben, dass der Bundesgerichtshof sich mit seinem - erstinstanzlich in den Blick genom- menen - Urteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10) zuvörderst mit der Frage beschäftigt habe, unter welchen Gesichtspunkten eine Teilkündigung möglich sei, wenn Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnis- ses seien. Das vorstehend zitierte Urteil enthalte jedoch eine Grundsatzentschei- dung dergestalt, dass bei Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses alle ein solches Mietverhältnis betreffenden Fragen nach Wohnraummietrecht zu regeln seien. Eine andere Lesart sei weder hinreichend nachvollziehbar noch praktika- bel. Dass der Bundesgerichtshof im Fall von Mietverträgen mit Mischnutzung die Absorptionsmethode (Anwendung nur des Rechts des dominierenden Vertrags- typs) heranziehe, habe er auch im Urteil vom 9. Juli 2014 (VIII ZR 376/13) bestä- tigt. Dies überzeuge deshalb, weil auf diese Weise schwierige Abgrenzungs- probleme vermieden würden. Im vorliegenden Fall sei die klägerseits begehrte Stellplatzmieterhöhung selbst dann nicht zu beanstanden, wenn man von der Unzulässigkeit einer "Teil- mieterhöhung" des auf den Stellplatz oder die Wohnung entfallenden Anteils der Miete, wie dies in der Rechtsprechung und der Literatur teilweise vertreten werde, ausgehen sollte. Denn es sei hier von der Klägerin gleichzeitig die Erhöhung der Wohnungsmiete geltend gemacht worden. Das Mieterhöhungsverlangen erweise sich auch als formell wirksam. Die Klägerin habe vier Vergleichsmieten für Stellplätze benannt und damit das Erhö- hungsbegehren in Anlehnung an § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB begründet. Die Ver- gleichbarkeit der im Mieterhöhungsverlangen angeführten Objekte mit dem streit- 12 13 14 - 6 - gegenständlichen Stellplatz sei weder von den Parteien in Zweifel gezogen wor- den noch ergäben sich diesbezügliche Anhaltspunkte aus dem Akteninhalt. Da der Mietspiegel der Landeshauptstadt München nur auf Wohnraum Anwendung finde und nur insoweit Angaben enthalte, könne § 558 Abs. 3 BGB nicht einschlä- gig sein. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch sei überdies auch der Höhe nach berechtigt. Sie habe jedenfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für den streitgegenständlichen Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €. Die Kammer habe keinen Zweifel daran, dass der Betrag von 57,50 € sich vorliegend als ortsüblich darstelle. Von der Einholung eines diesbezüglichen Sachverständigengutachtens vermöge die - insbesondere auf Mieterhöhungen spezialisierte - Kammer zumindest im vorliegenden Fall abzusehen, zumal der geltend gemachte Betrag sich in einem Bereich bewege, der sich jedenfalls für die Landeshauptstadt München noch als evident ortsüblich darstelle. Die Erhö- hung sei zudem unter Beachtung der Kappungsgrenze erfolgt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Die von dem Berufungsgericht für die Zulassung der Revision zum Zwecke der Rechtsfortbildung gegebene Be- gründung, es fehle an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe, "ob und nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung des Garagenteils im Mischmietverhältnis möglich" sei, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Der Rechtssache kommt insofern auch eine grundsätzliche Bedeutung nicht zu. 15 16 - 7 - a) Die Frage, ob in einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung mit Stellplatz/Garage auch die Zustimmung zur Erhöhung der - vorliegend im Mietvertrag gesondert ausgewiesenen - Stellplatzmiete gemäß §§ 558 ff. BGB verlangt werden könne, lässt sich - wie die Ausführungen des Berufungsgerichts zeigen und was seitens des Amtsgerichts zu Unrecht infrage gestellt worden ist - bereits anhand der ergangenen Senatsrechtsprechung - bejahend - beantwor- ten. Hiernach ist für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummiet- verhältnis im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB, auf das die Vorschriften der Wohn- raummiete - und damit auch die §§ 558 ff. BGB - Anwendung finden, oder als ein sonstiges Mietverhältnis der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertrags- zweck entscheidend, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellun- gen der Parteien, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23 f.; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 30, 39; siehe hierzu auch nachfolgend unter 2 b bb (2)). Einen weitergehenden Klärungsbedarf wirft der Streitfall insoweit nicht auf. b) Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung auch hinsicht- lich des Stellplatzanteils im Einzelnen zu ermitteln ist, bedarf im Streitfall - wie sich bereits den Ausführungen des Berufungsgerichts entnehmen lässt - keiner Klärung, da sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn alle in Betracht kommen- den Ansätze führen hier zu dem Ergebnis, dass das Erhöhungsverlangen der Klägerin berechtigt ist (siehe unten unter 2 c bb). Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der 17 18 19 20 - 8 - Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der von ihr ver- langten (weiteren) Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit Stellplatz um 7,50 € bejaht. a) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe das rechtliche Gehör der Beklagten dadurch verletzt, dass es deren Vortrag, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, übergangen habe. Das Berufungsgericht hat im Tatbestand ausdrücklich festgestellt, dass die Klägerin die Vermieterin ist. Eine etwaige Un- richtigkeit tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts kann nur mit einem - hier von den Beklagten indes nicht gestellten - Antrag auf Tatbestandsberichti- gung (§ 320 ZPO) geltend gemacht werden. Hingegen kann mit Hilfe einer Ver- fahrensrüge eine Richtigstellung tatsächlicher Feststellungen nicht erreicht wer- den (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 29 mwN). b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB im vorliegenden Fall auch hinsichtlich des auf den von den Beklagten angemieteten Stellplatz entfallenden Mietanteils anwend- bar sind. aa) Eine solche Anwendbarkeit ergibt sich zwar nicht bereits aus der in Ziffer 3.4. des Mietvertrags der Parteien getroffenen Regelung, wonach die Er- höhung der Grundmiete sich nach den Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB rich- ten soll. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung dieser Klausel dahingehend, dass hierdurch nicht die Anwendbarkeit der vorgenannten Vor- schriften auch auf den auf den Stellplatz entfallenden Mietanteil - unabhängig von dem gesetzlich vorgesehenen Anwendungsbereich dieser Vorschriften - verein- bart werden sollte, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen. 21 22 23 - 9 - bb) Das Berufungsgericht hat aber zu Recht angenommen, dass hier ein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB vorliegt, auf das die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB auch mit Blick auf den Mietanteil für den mit- vermieteten Stellplatz anwendbar sind. Denn bei dem Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung und den Stellplatz handelt es sich um ein ein- heitliches Mietverhältnis, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig über- wiegt. Der Umstand, dass eine einkommensorientierte Förderung der streitge- genständlichen Wohnung erfolgt ist, steht der Anwendbarkeit der §§ 558 ff. BGB hier nicht entgegen. (1) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht den zwischen den Ver- tragsparteien geschlossenen Mietvertrag dahingehend gewürdigt, dass die von den Beklagten gemietete Wohnung und der Stellplatz Gegenstand eines einheit- lichen Mietverhältnisses sind. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von den Parteien im Revisionsverfahren insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten mit dem Mietvertrag vom 15. Mai 2008 sowohl die Wohnung als auch den Stellplatz gemietet. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, in der in Ziffer 3.3. des Mietvertrags vom 15. Mai 2008 ent- haltenen Ausweisung des auf den Stellplatz entfallenden Mietanteils sei lediglich eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage für die verlangte Miete zu sehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 16 mwN), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Der Mieter wird zu Beginn dieser Klausel (sogar) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nachfolgend die Zusammensetzung der von ihm ge- schuldeten Miete erläutert wird. (2) Das Mietverhältnis ist auch - entgegen der von der Revision vertrete- nen Ansicht - insgesamt als ein Mietverhältnis über Wohnraum einzuordnen und als solches insgesamt der Anwendung der Vorschriften nach §§ 558 ff. BGB un- terworfen. 24 25 26 - 10 - (a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; jeweils mwN). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc). Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist - wie oben unter II 1 a bereits ausgeführt - der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO Rn. 24; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Als Indiz kann dabei unter anderem das Ver- hältnis der für eine andere Nutzung und der für Wohnzwecke bestimmten Flä- chen in Betracht kommen. Entsprechendes gilt - falls die Miete für die verschie- denen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Gesamt- miete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 38 mwN). (b) Gemessen hieran ist die - nicht näher begründete - Annahme des Be- rufungsgerichts, dass es sich bei dem vorliegenden Mietverhältnis auch mit Blick 27 28 29 - 11 - auf den mitvermieteten Stellplatz rechtlich um ein solches über Wohnraum han- delt, nicht zu beanstanden. Nach den im Streitfall getroffenen tatrichterlichen Feststellungen haben die Beklagten neben der 93,67 m² großen Wohnung ledig- lich einen einzelnen Stellplatz angemietet. Auch die sich aus Ziffer 3.3. des Miet- vertrags ergebende Verteilung der Gesamtmiete weist auf einen eindeutigen Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts als Wohnraum hin. (3) Eine Mieterhöhung nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB ist - ent- gegen der Auffassung der Revision - auch nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei der streitgegen- ständlichen Wohnung um eine einkommensorientiert geförderte Wohnung (EOF- Wohnung) handelt. Denn gemäß der hier nach Art. 24 Abs. 1 Satz 3 des Geset- zes über die Wohnraumförderung in Bayern vom 10. April 2007 (Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz - BayWoFG; GVBl. S. 260) anzuwendenden Vor- schrift des § 28 Abs. 3 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; BGBl. I S. 2376) kann der Vermieter solcher Wohnungen die Miete nach Maßgabe der allgemei- nen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen, jedoch nicht höher als bis zur höchst- zulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzu- sage zur Mietbindung. Ohne Erfolg macht die Revision diesbezüglich geltend, dass eine weitere Erhöhung der Miete nicht möglich wäre, wenn sich die zulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung auf monatlich höchstens 9 €/m² belaufen sollte. Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen tatsächlichen und inso- weit von der Revision auch nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts belief sich die höchstzulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung zwar anfänglich auf 9 €/m². Danach unterlag die Miete aber - worauf die Revisionser- widerung zutreffend hingewiesen hat - nach dem Bewilligungsbescheid vom 6. September 2004 keinen weiteren preisrechtlichen Beschränkungen mehr. 30 31 - 12 - c) Das Berufungsgericht hat auch jedenfalls im Ergebnis zu Recht ange- nommen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen (§§ 558 ff. BGB) für die von der Klägerin mit Blick auf den Stellplatz verlangte Zustimmung zu einer Miet- erhöhung um monatlich weitere 7,50 € erfüllt sind. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Text- form (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558 Abs. 2 BGB zur Begründung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten Be- gründungsmittel Bezug genommen werden kann. aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, dass das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 1. Oktober 2021 diesen formellen Anforderungen genüge, ist frei von Rechtsfehlern. (1) Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungs- verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Er- höhungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, NJW-RR 2020, 334 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben 32 33 34 35 36 - 13 - über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor- derten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO). (2) Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen der Klägerin ge- recht. Die begehrte Erhöhung der Nettomiete zum 1. Januar 2022 um insgesamt 124,86 € wird hinsichtlich des Mietanteils für die streitgegenständliche Wohnung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt München für das Jahr 2021 begründet, bei dem es sich um ein gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässiges Begründungsmittel handelt. Auch die Heranziehung der monatlich zu zahlenden Entgelte für vier Ver- gleichsstellplätze zur Begründung der Erhöhung der Nettomiete hinsichtlich des mitvermieteten Stellplatzes ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Zwar werden solche Entgelte in § 558a Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich als Begrün- dungsmittel genannt. § 558a Abs. 2 BGB enthält jedoch keine abschließende Re- gelung (vgl. Senatsurteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 11) und die in § 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB genannten Entgelte für mit dem Mietobjekt vergleichbare Wohnungen lassen erkennen, dass die Heranziehung von Vergleichsobjekten ein zulässiges Begründungsmittel darstellt. Darauf, ob diese Entgelte für die Vergleichsstellplätze auch für die Ermitt- lung der materiellen Berechtigung der Mieterhöhung maßgeblich sind, kommt es auf der formellen Ebene nicht an. Selbst wenn die Heranziehung der Entgelte für die Vergleichsstellplätze zur Begründung der von der Klägerin verlangten Erhö- hung unzutreffend wäre, würde es sich allenfalls um einen inhaltlichen Fehler 37 38 39 - 14 - handeln, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht führen würde, sondern allein mit Blick auf dessen materielle Berechti- gung zu prüfen wäre (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, ZMR 2019, 109 Rn. 27; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 10; jeweils mwN; siehe auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558a Rn. 27). bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist ferner - wie das Beru- fungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen hat - materiell be- gründet, soweit die Klägerin noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monat- lichen Miete um weitere 7,50 € begehrt. (1) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gege- ben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, ins- besondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 28; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichs- miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver- gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren ver- einbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsäch- lich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden 40 41 - 15 - Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 16; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; jeweils mwN). Dabei ist der Tatrichter im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsver- langen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 14). (2) Gemessen hieran hat die Klägerin ausgehend von der seit dem 1. Feb- ruar 2019 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete für die Wohnung und den Stellplatz in Höhe von insgesamt 1.112,43 € - wie vom Berufungsgericht im Er- gebnis zutreffend angenommen - einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhö- hung bis zu dem von ihr - unter Einhaltung auch der Kappungsgrenze - begehr- ten Betrag in Höhe von insgesamt 1.237,79 €. (a) Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietver- hältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz - wie hier - durch die Heran- ziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der orts- üblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rott- weil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 ["Markt- miete"]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Kob- lenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]). 42 43 - 16 - (b) Denn sowohl unter Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen solchen Stellplatz als auch unter Zugrundelegung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die Wohnung mit Stellplatz ist das Verlangen der Klägerin auf Erhöhung der Gesamtmiete um weitere 7,50 € als berechtigt anzusehen. (aa) Das Berufungsgericht hat eine monatliche Miete für einen vergleich- baren Stellplatz in Höhe von 57,50 € als für die Landeshauptstadt München evi- dent ortsüblich angesehen und von der Einholung eines Sachverständigengut- achtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abgesehen. Anders als die Revision meint, liegt hierin - aufgrund der im Streitfall gegebenen besonderen Umstände - keine entscheidungserhebliche Gehörsverletzung wegen einer Ver- letzung von Hinweispflichten durch das Berufungsgericht. Der vom Berufungsgericht - rechtsfehlerfrei - als offenkundig gewürdigte Umstand, dass der von der Klägerin angesetzte Betrag von monatlich 57,50 € den in der Landeshauptstadt München - im Hinblick auf den dort bekannterma- ßen knappen und deshalb stark nachgefragten Parkraum - für einen vergleichba- ren Tiefgaragen-Einzelstellplatz tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten entspricht, war auch den seit längerem in München wohnhaften und deshalb mit diesen Gegebenheiten hinreichend vertrauten Beklagten ohne weiteres gegen- wärtig. Da im Berufungsverfahren allein noch die Berechtigung der Klägerin zur Erhöhung des für den Stellplatz im Mietvertrag ausgewiesenen Mietanteils von monatlich 50 € streitig war und das Berufungsgericht in seinem Beschluss über die Anordnung des schriftlichen Verfahrens gemäß § 128 Abs. 2 ZPO der Kläge- rin die Mitteilung näherer Angaben zur Art des Stellplatzes aufgegeben und ge- genüber den Beklagten ein Anerkenntnis des in Höhe von 7,50 € weiter verfolg- ten Klageanspruchs angeregt hat, war den Beklagten zudem erkennbar, dass der vorgenannte Umstand für die Entscheidung des Berufungsgerichts erheblich sein kann. Vor diesem Hintergrund war ein ausdrücklicher Hinweis des Berufungsge- 44 45 46 - 17 - richts auf die von ihm beabsichtigte Verwertung dieses Umstands ausnahms- weise entbehrlich (vgl. hierzu Beschlüsse vom 27. Januar 2022 - III ZR 195/20, NJW-RR 2022, 499 Rn. 8; vom 1. März 2007 - I ZB 33/06, GRUR 2007, 534 Rn. 10; jeweils mwN). (bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin wäre aber auch dann als gerechtfertigt anzusehen, wenn man die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Stellplatz als Vergleichsmaßstab heranzöge. Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen unter anderem unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München mit einer von ihr errechneten ortsüblichen Vergleichs- miete in Höhe von 1.365,71 € (14,58 € x 93,67 m²) für eine vergleichbare Woh- nung ohne entsprechenden Stellplatz begründet. Diese Berechnung als solche ist von den Beklagten - auch im Revisionsverfahren - nicht angegriffen worden. Die von der Klägerin in der Revisionsinstanz über den von dem Amtsgericht be- reits ausgeurteilten Erhöhungsbetrag von monatlich 117,36 € hinaus begehrte Erhöhung um weitere 7,50 € - welche nur auf die Wohnung und deren Quadrat- meterzahl bezogen zu einer monatlichen Miete von 13,21 €/m² führen würde - ist deshalb bereits unabhängig davon berechtigt, wie hoch ein - gegebenenfalls von einem Sachverständigen zu ermittelnder - Zuschlag für den mitvermieteten Stell- platz tatsächlich ausfiele. Denn der mitvermietete Stellplatz könnte hier allenfalls zu einem solchen Zuschlag zu der oben genannten Vergleichsmiete von 14,58 €/m² führen, da der Nutzungswert einer Wohnung mit Stellplatz regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Aus- stattung und Lage, weil dem Mieter zusätzlich der Stellplatz zur Verfügung steht (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 26 [zu einem Zuschlag für Einfamilienhäuser]). 47 - 18 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 09.06.2023 - 452 C 4794/22 - LG München I, Entscheidung vom 11.10.2023 - 14 S 7789/23 - 48

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2026:280126UVIIIZR228.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 228/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 553 Abs. 1 Satz 1 a) Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grund- sätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 34). b) Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohn- raums ist hiervon nicht umfasst. BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 - VIII ZR 228/23 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 27. September 2023 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Anfang des Jahres 2009 Mieter einer Zweizimmer- wohnung der Klägerin in Berlin, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €, ab dem 1. September 2021 auf monatlich 497,35 €. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte um eine Erlaubnis zur Untervermietung, welche ihm die Klägerin für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 erteilte. Da sich der Auslandsaufenthalt des Beklagten verlängerte, vermietete er die Wohnung mit Untermietvertrag vom 27. Januar 2020 ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 - dem Tag der von ihm damals erwarteten Rückkehr - 1 2 3 - 3 - an zwei Untermieter. Als Nettokaltmiete war mit diesen im Untermietvertrag ein Betrag in Höhe von monatlich 962 € zuzüglich einer Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlung vereinbart (insgesamt 1.100 €). Die vorgenannte Nettokaltmiete lag, wie das Berufungsgericht auf der Grundlage des unstreitigen Parteivortrags festgestellt hat, über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässigen Miete. Der Beklagte behielt einen Satz der Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung. Mit einer an die Hausverwaltung gerichteten E-Mail vom 28. Januar 2020 bat der Beklagte um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020 bezüglich der vorbezeichneten Untermieter, deren Namen und berufliche Tätigkeit er mit- teilte. Die Anfrage blieb unbeantwortet. Mit E-Mail vom 9. November 2020 fragte die Hausverwalterin bei dem Be- klagten an, ob dieser noch in dem Mietobjekt wohne. Der Beklagte teilte daraufhin mit, dass die Wohnung untervermietet sei und er sich nach wie vor im Ausland aufhalte, wo er voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr bleiben werde. Nachdem die Klägerin die Wohnung im Sommer 2021 besichtigt und dabei die Untermieter angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12. Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Nachdem der Beklagte es mit der Begründung, es sei für ihn notwendig, seine laufenden Kosten für die Wohnung unter anderem durch eine Untervermietung zu "kompensieren", abgelehnt hatte, das Untermietverhältnis zu beenden, und vergeblich um eine Zustimmung zur Untervermietung gebeten hatte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 28. Februar 2022 die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung ihres Mietver- trags mit dem Beklagten. 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die gegen den Beklagten und die Untermieter gerich- tete Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Im Laufe des Berufungsverfahrens zogen die Untermieter aus der Wohnung aus; die ge- gen diese gerichtete Klage haben die Parteien daraufhin in der Hauptsache über- einstimmend für erledigt erklärt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landge- richt das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], NZM 2024, 34) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Klägerin verpflichtet. Aufgrund der Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 sei das Mietverhältnis spätestens seit dem 30. November 2022 beendet (§ 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB). Die vorgenannte Kündigungserklärung sei wirksam. Weder habe die Klä- gerin die Untervermietung über den Monat Januar 2020 hinaus genehmigt noch stehe dem Beklagten ein Anspruch auf Erlaubnis der konkret praktizierten Unter- vermietung zu. Ein Vermieter müsse es seinem Mieter jedenfalls nicht ohne Par- tizipation an dem Ertrag gestatten, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Auch unabhängig davon habe ein Mieter keinen Anspruch 7 8 9 10 11 - 5 - auf die Gestattung einer Untervermietung, die mit den Vorschriften über die Miet- preisbremse (§§ 556d ff. BGB) nicht vereinbar sei. Beide Gesichtspunkte beding- ten schon jeweils für sich gesehen, dass die Klägerin dem - wenngleich im Grundsatz berechtigten - Begehren des Beklagten, die Wohnung gemäß § 553 BGB zum Teil untervermieten zu dürfen, angesichts der konkreten Vereinbarung über die Untervermietung nicht habe nachkommen müssen. In Anbetracht der im Hauptmietverhältnis vereinbarten monatlichen Netto- kaltmiete von ursprünglich 460 €, ab dem 1. September 2021 von 497,35 €, habe die monatliche Grund-Untermiete von 962 € dem Beklagten einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € und ab September 2021 immer noch von deutlich über 450 € verschafft. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, sein Gewinn sei tatsächlich geringer gewesen, weil er und die Untermieter die vereinbarte Untermiete von insgesamt monatlich 1.100 € als Pauschalinklusiv- miete behandelt hätten. Konkrete Angaben zur Höhe des erzielten Gewinns habe der Beklagte jedoch ebenso unterlassen wie einen entsprechenden Beweisan- tritt. Wie das Berufungsgericht bereits entschieden habe, brauche der Ver- mieter dem Mieter eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie ohne Partizipation an den Erträgen, die der Beklagte der Klägerin nicht angeboten habe, nicht zu ermöglichen (LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18). Das Vorbringen des Beklagten, er habe den Untermietern nicht nur die Mieträume, sondern auch seine Möbel sowie weiteren Hausrat nebst zwei Fahrrädern zur Nutzung überlassen, stehe dem nicht entgegen. Für sich genom- men hätte der Beklagte seine Möbel und das übrige Inventar nicht vermieten kön- nen. Die Möglichkeit, überhaupt Mieteinnahmen für seinen Hausrat erzielen zu können, habe sich erst in Verbindung mit der Untervermietung ergeben. 12 13 - 6 - Aufgrund der Höhe der Untermiete liege überdies ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vor. Der Anspruch des Beklagten auf Gestattung der Untervermietung scheitere in Anbetracht dessen auch daran, dass es sich bei der konkreten Untervermietung um ein von der Rechtsordnung nicht gebilligtes Vorhaben gehandelt habe (LG Berlin, Urteil vom 26. April 2022 - 65 S 221/21). Selbst wenn dem Beklagten darin zu folgen wäre, dass auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 eine ortsübliche Netto- kaltmiete von 680 € für die Wohnung zu Grunde zu legen sei, ergebe sich eine höchstzulässige Nettokaltmiete von monatlich 748 €. Die hier vereinbarte Grund- Untermiete wäre - selbst abzüglich der nach dem Vortrag des Beklagten damit auch abgegoltenen Rundfunkgebühren - immer noch um rund 200 € zu hoch. Dass ein Zuschlag in dieser Größenordnung für das mitvermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, habe der Beklagte nicht schlüssig dargelegt und sei auch nicht ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten gemieteten Wohnung zu (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 28. Februar 2022 ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Denn der Be- klagte hat mit der ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommenen Untervermietung der Wohnung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Ihm stand, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat, ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Klägerin auf Erteilung der begehrten Erlaubnis einer - gewinnbringenden - Untervermietung nicht zu. 14 15 - 7 - 1. Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die ohne Erlaub- nis der Klägerin vorgenommene Untervermietung - unabhängig davon, ob er die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis beanspruchen konnte - seine Ver- tragspflichten verletzt hat (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20 mwN; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter - wie die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB unterstreicht - ohne die Er- laubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Drit- ten zu überlassen. 2. Die Frage, ob einer solchen Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beant- worten (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20). Das Berufungsgericht ist im Rahmen seiner Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung rechtsfehlerfrei - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass nach den von ihm festgestellten Umständen eine Erheblichkeit der Pflichtverlet- zung gegeben ist. Es hat ferner im Ergebnis zutreffend angenommen, der Kläge- rin sei es auch nicht im Hinblick auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhal- tens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei der Kündigung auf das Fehlen einer Unter- vermietungserlaubnis zu berufen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, aaO Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn dem Beklagten stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung nicht zu. Es fehlt an dem gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen berech- tigten Interesse des Beklagten an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten - ungeachtet des Umstands, dass es dem Beklagten 16 17 - 8 - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch um den Erhalt seiner Woh- nung ging - bereits deshalb, weil der Zweck einer Untervermietung, was das Be- rufungsgericht nicht in den Blick genommen hat, schon im Grundsatz - und damit von vornherein - nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Ge- winnerzielung zu verschaffen. a) Nach der Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum über- mäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 20; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 17; Senats- beschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Miet- rechtsreformgesetz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Ein- klang steht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 18 19 - 9 - - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 17, 39). b) Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzu- vermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Maßgebend für die Auslegung von Geset- zen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetz- gebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammen- hang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen (Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NJW 2025, 3070 Rn. 39 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ 244, 332 bestimmt). aa) Die Bestimmung des § 553 BGB, aus deren Wortlaut sich unmittelbar keine Anhaltspunkte für die Beantwortung der aufgeworfenen Frage entnehmen lassen, entspricht - von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen - der Vorgängerregelung in § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Diese wurde als wohnraummietrechtliche Sondervorschrift (vgl. hierzu bereits Senats- urteil vom 28. November 1984 - VIII ZR 186/83, NJW 1985, 2527 unter I 2 a) in das Mietrecht eingeführt, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen. Dem Mieter, der die gemietete Woh- nung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will, stand bis zu der - aufgrund 20 21 - 10 - des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457, 463) erfolgten - Einführung des § 549 Abs. 2 BGB aF nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) lediglich die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu, sofern der Vermieter die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigerte. Dieses Kündi- gungsrecht sollte bei Vorliegen eines nach dem Mietvertragsabschluss entstan- denen berechtigten Interesses des Mieters, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Un- tervermietung ergänzt werden (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.; Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 28). bb) Der Entstehungsgeschichte der vorgenannten Bestimmungen ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber durch die Einfüh- rung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF gewährleisten wollte, dass das Miet- verhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst auf- rechterhalten bleiben sollte (vgl. Stenographisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 11; siehe hierzu auch Sternel, Wohnraummietrecht, 1975, Teil 1, Rn. 74 mwN [zu der Fallgestaltung der dem Erhalt der Wohnung dienenden Untervermietung nach dem Tod eines Angehörigen des Mieters]). Nach den Gesetzesmaterialien sollte insoweit alles geschehen, damit das Mietverhältnis von Dauer bleibt (Steno- graphisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 9). Bereits vor dem Inkrafttreten des § 549 Abs. 2 BGB aF hatte der historische Gesetzgeber - vor dem Hintergrund der Bestimmungen des § 4 der Zweiten Mieterschutzverordnung vom 23. Sep- tember 1918 (RGBl. 1918, 1135, 1140) und des § 29 des Mieterschutzgesetzes 22 - 11 - vom 1. Juni 1923 (RGBl. I 1923, 353) - deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden sollen (vgl. Reichsan- zeiger 1918, Nr. 228, 1. Beilage; Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 372, Anlagen zu den Stenographischen Berichten, Nr. 4185, S. 4521, 4544 [Begründung zu § 22 MSchG-E]). Die zentrale gesetzgeberische Intention lag mithin darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermie- tung das Hauptmietverhältnis zu erhalten. Dabei ist der historische Gesetzgeber der damaligen erheblichen Steige- rung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Un- tervermietung - insbesondere von möblierten Räumen - mit der Regelung des § 14 Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 (RGBl. 1922, S. 273) durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegengetreten (vgl. Verhandlun- gen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 367, Anlagen zu den Steno- graphischen Berichten, Nr. 2052, S. 1763, 1766, 1767, 1773 [Begründung zu § 13 ReichsmietenG-E]). Die Vorschrift des § 14 Abs. 1 Satz 1 Reichsmietenge- setz sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins - unter Berücksichtigung etwaiger Nebenleistungen, wie Überlassung von Einrichtungsgegenständen und Leistung von Diensten - in einem angemes- senen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen (vgl. hierzu auch die späteren Ausführungen in den Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 359, Stenographische Berichte, S. 10963, 10971 [351. Sitzung vom 11. Mai 1923 - Zweite Beratung des Mieterschutzgesetzes]). 23 - 12 - In Anknüpfung an diese Erwägungen ging es dem Gesetzgeber bei der Schaffung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF und der - hiermit im Wesent- lichen inhaltsgleichen - Nachfolgebestimmung in § 553 BGB um einen angemes- senen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Un- tervermietung (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9; BT-Drucks. 14/4553, S. 49; Senats- urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22, 27). Die dem Mieter durch diese Vorschriften grundsätzlich zugebilligte Unter- vermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend - bis heute - von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Miet- verhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Ge- gebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen (vgl. hierzu auch bereits die Pro- tokolle der Kommission für die Zweite Lesung des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Band II - Recht der Schuldverhältnisse, Abschnitt II, Titel 2-20, Ab- schnitt III, IV Berlin 1898, S. 180, 184 f.; siehe auch Historisch-kritischer Kom- mentar zum BGB/Oestmann, Band III/1, 2013, §§ 535-580a Rn. 58; siehe ferner zu den im Zusammenhang mit der kriegsbedingten Zerstörung großer Teile des Wohnraums zu sehenden, in der Zeit unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg erlassenen Vorschriften zur Untervermietung von Wohnräumen: Anordnung PR Nr. 111/47 über Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum vom 18. No- vember 1947, WiGBl. [VfWMBl. B] 1948, Nr. 1/2, S. 13, und die Verordnung PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29. Novem- ber 1951, BGBl. I S. 920). cc) Von diesem Verständnis ist auch die ständige Rechtsprechung des Senats maßgeblich getragen. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (vgl. Senatsurteil 24 25 26 - 13 - vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätz- lich als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzu- erkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 34). Hiervon umfasst ist indes nicht die hier in Rede ste- hende, über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende Gewinnerzielung durch Untervermietung. Von daher gesehen kommt es auf den vom Berufungsgericht (ebenso Lehmann-Richter NZM 2024, 744, 745 f.; Streyl, WuM 2024, 437, 445) - mit Blick auf die Regelung des § 553 Abs. 2 BGB - herangezogenen Gesichtspunkt des (vermeintlichen) Erfordernisses einer Teilhabe des Vermieters an dem durch die Untervermietung erzielten Gewinn - wofür sich im Gesetz ohnehin keine Stütze findet - nicht an (vgl. zur Intention des Gesetzgebers bei Schaffung der - im We- sentlichen inhaltsgleichen - Vorgängerregelung des § 553 Abs. 2 BGB in § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF [in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Mietrechtsreformge- setz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001] Stenographi- sches Protokoll der 54. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundes- tags vom 22. Mai 1963, S. 36, 39 f.; Kurzprotokoll der 54. Sitzung des Ausschus- ses für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung des Deutschen Bundes- tags vom 13. Februar 1964, S. 6). dd) Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht den in einen ver- hältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich geschützten Rechtspo- sitionen des Vermieters und des Mieters. 27 28 - 14 - Das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne der grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Wohnung ist für jedermann regelmäßi- ger Mittelpunkt der privaten Existenz; auf ihren Gebrauch ist der einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 34). Im Rahmen dieser grund- rechtlich geschützten Rechtsposition kann der Mieter über sein - der Verwirkli- chung des Mietvertragszwecks des Wohnens dienenden und von dem Eigen- tumsrecht des Vermieters abgeleiteten - Besitzrecht nur eingeschränkt verfügen, es insbesondere nur in den Grenzen der §§ 540, 553 BGB Dritten zum Gebrauch überlassen (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 [zu § 549 BGB aF]). Die wirtschaftliche Ver- wertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG de- ren Eigentümer zugewiesen (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 53; BVerfGE 79, 283, 289). Vor diesem Hintergrund reicht die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre (so auch Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367, 369). ee) Entgegen der Auffassung der Revision steht ein solches Verständnis des berechtigten Interesses für eine Untervermietung im Einklang mit den ge- setzgeberischen Wertentscheidungen und berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maße. (1) Der Umstand, dass der Untermieter die Wohnung räumen muss, wenn das Hauptmietverhältnis aufgrund einer in der unberechtigten Untervermietung 29 30 31 - 15 - liegenden Pflichtverletzung des Hauptmieters gekündigt wird, beruht auf einer Wertentscheidung des Gesetzgebers, wonach der Untermieter einen geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter genießt (vgl. § 546 Abs. 2, § 573a Abs. 2 BGB; siehe auch Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 41). Hiernach besteht für einen Untermieter grundsätzlich das Risiko, dass der Hauptmieter im Einzelfall nicht zur Untervermietung berechtigt ist, weil ihm diese - gleich aus welchen Gründen - vom Vermieter nicht gestattet ist und er eine entsprechende Erlaubnis auch nicht beanspruchen kann (vgl. Fervers, WuM 2025, 129, 131). (2) Das Verständnis, wonach der Hauptmieter einen Anspruch auf Ertei- lung einer Untervermietungserlaubnis mangels Vorliegens eines berechtigten In- teresses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht hat, wenn die vereinbarte Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmietverhältnis- ses übersteigt, trägt zudem den Interessen von Untermietern angemessen Rech- nung, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten ge- schützt werden. ff) Nach alledem ist ein berechtigtes Interesse des (Haupt-)Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB im Falle einer gewinnbringenden Untervermietung nicht gegeben. c) Eine solche gewinnbringende Untervermietung der Wohnung liegt nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts im Streitfall vor. Denn der Beklagte hat mit dieser Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Die von ihm mit den Untermietern vereinbarte monatliche Unter- 32 33 34 - 16 - miete von 962 € (nettokalt) betrug mehr als das Doppelte der von ihm selbst ge- schuldeten Miete von 460 € (nettokalt). Zudem hat der Beklagte auch die Be- triebskosten - als weitere wohnungsbezogene Aufwendungen - an die Untermie- ter weitergegeben. Ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausge- hende vom Mieter gegenüber dem Untermieter zu erbringende Leistungen bei der Frage, ob seitens des Mieters ein Gewinn erzielt wird, berücksichtigungsfähig sind, kann im Streitfall offen bleiben, weil das Berufungsgericht - ohne Rechts- fehler - Leistungen in einer den oben genannten Differenzbetrag ausgleichenden Höhe nicht festzustellen vermocht hat. d) Da mithin schon aus den vorgenannten Gründen ein berechtigtes Inter- esse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise zu verneinen ist, kann dahinstehen, ob ein solches auch aufgrund eines - vom Berufungsgericht ange- nommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die Miethöhenregulierung in - wie hier - angespannten Wohnungsmärkten als Bestandteil der geltenden Rechts- und Sozialordnung zu verneinen wäre. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 20.09.2022 - 225 C 54/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2023 - 64 S 270/22 - 35 36 - 17 - Verkündet am: 28. Januar 2026 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle