§ 545 BGB

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 08.06.2010 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 15 C 23/10 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2010:0608.15C23.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 195 BGB, § 199 BGB, § 314 Abs 3 BGB, § 545 BGB, § 546 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkautionszahlunganspruch Wohnraummiete: Verjährung des Vermieteranspruchs auf Mietkaution; Fortgeltung des Kündigungsgrundes unterbliebener Kautionszahlung bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Orientierungssatz 1. Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, so beginnt die Verjährung der Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten (Rn.26) . 2. Kündigt ein Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein Mietverhältnis, räumen die Mieter die Mieträume jedoch nicht und setzt sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fort, so kann der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) . Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen. 3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt. 6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%. 7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €. Randnummer 2 Die Beklagten zahlten die Kaution nicht. Randnummer 3 Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung. Randnummer 4 Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten. Randnummer 5 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis. Randnummer 7 Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde. Randnummer 8 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 9 Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor. Randnummer 10 Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben; Randnummer 13 2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 14 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 15 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen; Randnummer 18 hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist. Randnummer 19 Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar. Randnummer 20 Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2). Randnummer 21 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist teilweise begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages. Randnummer 24 Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt. Randnummer 25 Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung. Randnummer 26 Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB. Randnummer 28 Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet. Randnummer 29 Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713). Randnummer 30 Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB. Randnummer 31 Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort. Randnummer 32 In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Randnummer 33 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist. Randnummer 34 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 35 Im Übrigen ist die Klage abzuweisen. Randnummer 36 Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt. Randnummer 37 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan. Randnummer 38 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt. Randnummer 39 Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar. Randnummer 40 Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen. Randnummer 41 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Randnummer 42 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO. 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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/12 Verkündet am: 5. Dezember 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536c Abs. 2 Satz 1 Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14. November 2001 - XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515). BGH, Urteil vom 5. Dezember 2012 - VIII ZR 74/12 - LG Kleve AG Moers - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 9. Februar 2012 wird unter Abweisung der in der Revisionsinstanz erweiterten Klage zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer im Jahr 2001 errichteten Woh- nung der Kläger in N. -V. . Die vereinbarte Nettomiete beläuft sich auf 625 € monatlich. In der Mietwohnung traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Beklagten mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. Sep- tember 2008. Zwischen den Parteien besteht Streit darüber, ob die Beklagten die Fliesenrisse schon zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet hatten. Mit Anwaltsschreiben vom 10. Oktober 2008 wiesen die Beklagten erneut auf Schäden an den Bodenfliesen hin und kündigten für den Fall einer ausbleiben- den Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Entsprechend dieser Ankündigung minderten sie ab Oktober 2008 die Kalt- 1 - 3 - miete um 125 € monatlich (= 20 %) und leiteten ein selbständiges Beweisver- fahren ein. Das dort erhobene Sachverständigengutachten bestätigte das Vor- handensein von Fliesenrissen und führte deren Auftreten auf einen mangelhaf- ten Einbau des Fliesenbelags zurück. Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung der von den Beklagten in den Zeiträumen von Oktober 2008 bis Mai 2009 und von September 2009 bis Juli 2010 (insgesamt 19 Monate) einbehaltenen Minderungsbeträge nebst Zin- sen in Anspruch. Aus Versehen haben sie in den Tatsacheninstanzen bei der Hauptforderung allerdings nur den auf 17 Monate entfallenden Restbetrag (= 2.125 €) geltend gemacht. Dies haben sie in der Revisionsinstanz korrigiert und die Klage um 250 € auf 2.375 € erweitert. Das Amtsgericht hat der Klage - in Höhe des dort geltend gemachten Be- trags - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr - nun um 250 € erweitertes - Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der im streitgegenständlichen Zeit- raum einbehaltenen Miete bestehe nicht, weil die Beklagten die Miete gemäß 2 3 4 5 6 - 4 - § 536 BGB wirksam um 125 € monatlich gemindert hätten. Die Risse in den Bodenfliesen stellten einen Mangel der Mietsache dar, der - was zwischen den Parteien nicht streitig sei - grundsätzlich zu einer Minderung der Miete in Höhe des eingeklagten Betrags geführt habe. Den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Minderung auch nicht gemäß § 242 BGB verwehrt. Das Amtsgericht habe zwar zutreffend aus- geführt, dass die Berufung des Mieters auf eine Minderung eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB darstelle, wenn und soweit dem Vermieter wegen einer verspäteten Mängelanzeige gemäß § 536c BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zustehe. Denn in diesem Fall ver- lange der Mieter etwas, was er dem Vermieter sogleich wieder zurückgewähren müsse (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85). Ein Scha- densersatzanspruch der Kläger wegen verspäteter oder unterlassener Mängel- anzeige der Beklagten sei jedoch entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht gegeben. Zwar sei die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche der Kläger gegen die Bauhandwerker mit Ablauf des 31. Dezember 2006 und damit vor den im Jahr 2008 erfolgten schriftlichen Mängelanzeigen abgelaufen gewesen. Das Amtsgericht habe aber zu Unrecht den beklagten Mietern die Beweislast für eine rechtzeitige Mängelanzeige nach § 536c Abs. 2 BGB aufgebürdet. In Rechtsprechung und Literatur sei umstritten, wer die Beweislast für die Mängel- anzeige im Rahmen der Ansprüche nach § 536c Abs. 2 BGB trage. Im Schrifttum werde wohl überwiegend dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht auferlegt, zum Teil werde aber auch die Auffassung vertreten, dass der Vermieter die Verletzung der Anzeigepflicht beweisen müs- se. Auch in der Rechtsprechung werde diese Frage uneinheitlich beantwortet. In einem Versäumnisurteil vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99), das sich 7 8 9 - 5 - mit der Frage befasst habe, ob dem Mieter entsprechend § 545 Abs. 2 Halb- satz 2 BGB (heute § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB) eine Mietminderung wegen un- terbliebener Anzeige einer gravierenden Störung des Mietverhältnisses ver- wehrt sei, habe der Bundesgerichtshof dem Mieter die Beweislast für die Erfül- lung der Anzeigepflicht aufgebürdet. Andererseits habe der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 17. Dezember 1986 (VIII ZR 279/85) in einem Fall, in dem sich - vergleichbar der vorliegenden Fallgestaltung - die Frage gestellt habe, ob dem Leasingnehmer gemäß § 242 BGB die Berufung auf die Minderung der Leasingraten wegen eines vom Leasinggeber im Hinblick auf eine unterlassene Mängelanzeige geltend gemachten Schadens verwehrt sei, dem Leasinggeber die Beweislast für die Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) auferlegt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts sei die Frage der Beweislast dif- ferenziert zu betrachten, je nachdem, welche der in § 536c Abs. 2 BGB ange- ordneten Rechtsfolgen betroffen seien. So sei zwar der wohl überwiegenden Auffassung, die die Beweislast für die Durchführung und Rechtzeitigkeit einer Mängelanzeige dem Mieter zuweise, zu folgen, wenn es um Fälle nach § 536 Abs. 2 Satz 2 BGB (gemeint ist § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), also um die Rechte des Mieters - insbesondere um den Ausschluss der Minderung nach § 536 BGB oder von Schadensersatzansprüchen nach § 536a BGB - gehe. Denn die Rege- lung des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB sei Ausdruck des allgemeinen Grundsat- zes, wonach die Geltendmachung von über eine Nacherfüllung hinausgehen- den Gewährleistungsansprüchen voraussetze, dass dem Vertragspartner Gele- genheit zur Nacherfüllung gegeben worden sei. Dies rechtfertige es, die Be- weislast dem Mieter zuzuweisen, wenn dieser einen Minderungsanspruch gel- tend mache. 10 - 6 - Dagegen betreffe § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen Verlet- zung der Anzeigepflicht. Nach allgemeinen Grundsätzen trage die Beweislast für die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs derjenige, der diesen Anspruch geltend mache. Dies sei im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB der Vermieter. Es bestünden keine Gründe, von diesem allgemeinen Grundsatz abzuweichen. Ein Bedürfnis hierfür ergebe sich insbesondere nicht aus dem Umstand, dass das Unterlassen der Mängelanzeige eine sogenannte negative Tatsache darstelle. Dies sei kein ungewöhnlicher Vorgang, wie insbesondere die Beweislastverteilung bei der Verletzung von Aufklärungspflichten und dar- aus abgeleiteten Schadensersatzansprüchen zeige. Schwierigkeiten bei der Beweisführung hinsichtlich negativer Tatsachen könne dadurch begegnet wer- den, dass der Anspruchsgegner - im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB also der Mieter - eine sekundäre Darlegungslast trage, wonach er die Handlung, de- ren Unterlassen vom Anspruchsteller behauptet werde - im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB also die Erfüllung der Anzeigepflicht -, qualifiziert dartun müsse. Der Vermieter könne dann das Unterbleiben der Mängelanzeige dadurch nachweisen, dass er dieses Mietervorbringen widerlege. Bei Zugrundelegung dieser Darlegungs- und Beweislastverteilung sei im Streitfall nicht festzustellen, dass die Fliesenschäden von den Beklagten nicht bereits in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt worden seien. Die Beklagten hätten - insbesondere im Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 - qualifiziert darge- legt, wann und auf welche Weise sie die Mängel in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt hätten. Auch wenn sie die behaupteten Anzeigen und die nach ihrer Darstellung erfolgten Besichtigungen durch den Kläger zu 2 nicht auf den Tag genau, sondern nur nach Monaten oder Monatshälften bezeichnet hätten, sei ihr Vorbringen hinreichend konkret, weil angesichts des Zeitablaufs zwischen den Jahren 2005/2006 und den schriftlichen Mängelanzeigen im Jahr 2008 11 12 - 7 - nachvollziehbar sei, dass die Beklagten das genaue Datum der Anzeigen und Besichtigungen nicht mehr angeben könnten. Die Kläger hätten den ihnen obliegenden Nachweis, dass eine rechtzeiti- ge Mängelanzeige unterblieben sei, nicht geführt. Nach der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme stehe nicht fest, dass in den Jahren 2005 und 2006 keine Mängelanzeigen der Beklagten erfolgt seien. Die Aussagen der ge- hörten Zeugen seien insoweit unergiebig. Auf den Hinweis des Berufungsge- richts über die von der Auffassung des Amtsgerichts abweichende Beurteilung der Beweislastverteilung hätten die Kläger keine weiteren Umstände dargetan, die auf die Unrichtigkeit des Beklagtenvorbringens schließen ließen. Sie hätten lediglich ihre Vernehmung als Partei beantragt. Die hierfür nach §§ 447, 448 ZPO erforderlichen Voraussetzungen hätten jedoch nicht vorgelegen. Insbe- sondere sei die Unrichtigkeit der Behauptungen der Beklagten nicht aufgrund der protokollierten Zeugenaussagen im Sinne des § 448 ZPO "anbewiesen". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger nach § 535 BGB auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von 2.125 € (nebst Zinsen) mit der Begründung verneint, die vertraglich vereinbarte Miete sei für den in Frage stehenden Zeitraum wegen Mängeln an den Bodenfliesen der an- gemieteten Wohnung um 125 € monatlich gemindert (§ 536 BGB). Aus den gleichen Gründen steht den Klägern kein Anspruch auf Zahlung des - im Revi- sionsverfahren im Wege einer Klageerweiterung nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässi- gerweise geltend gemachten (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1998 - IX ZR 13 14 - 8 - 311/95, NJW 1998, 2969 unter B II 1 mwN) - weiteren Betrags in Höhe von 250 € (nebst Zinsen) zu. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die bauseitigen Mängel an den Fußbodenfliesen eine Minderung in Höhe der von den Beklagten einbehaltenen Beträge rechtfertigen (§ 536 BGB). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Mietminderung ist auch nicht im Hinblick auf § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, denn die Beklagten haben die aufgetretenen Fliesenrisse unstreitig spätestens mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. September 2008 und damit vor Geltendmachung der Minde- rung angezeigt. 2. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Mietminderung nicht we- gen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt. a) Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Hin- blick auf das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermie- ter ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Ver- letzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Män- geln der Mietsache (§ 536c Abs. 1 BGB) zusteht (vgl. Senatsurteil vom 17. De- zember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072 unter III 1 [zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung in § 545 Abs. 2 BGB aF]). In diesem Fall kann sich ein Mie- ter auf eine kraft Gesetzes eingetretene Mietminderung nicht berufen, weil es - nach einem allgemein gebilligten Rechtsgrundsatz - einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert, was er sofort wieder zurück zu gewähren hat (Senatsurteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO). 15 16 17 - 9 - b) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert jedoch daran, dass sie den Beklagten keine Verletzung der An- zeigepflicht nachweisen konnten. Sie haben die Behauptung der Beklagten nicht widerlegt, diese hätten die aufgetretenen Mängel bereits in den Jahren 2005 und 2006 - also rechtzeitig vor Ablauf der werkvertraglichen Gewährleis- tungsfrist - angezeigt. Dies geht zu ihren Lasten. Denn im Rahmen eines Scha- densersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB tragen - wie das Beru- fungsgericht zutreffend ausgeführt hat - die Kläger als Vermieter die Beweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige. Die hiergegen gerich- teten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. aa) Welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat, wird von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt. (1) Der Senat hat sich bereits in einer dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbaren Fallgestaltung mit der Frage befasst, welche Partei die (primäre) Darlegungslast und die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB), also sowohl für den Aus- schluss der dort aufgeführten Mieterrechte als auch für einen Schadensersatz des Vermieters, zu tragen hat (Senatsurteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO unter III 2 b). Dabei hat er ohne Einschränkung den Vermie- ter/Leasinggeber für verpflichtet gehalten, (sämtliche) Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) darzulegen und nachzuwei- sen. Dies hat er aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) abgeleitet, der ein an sich bestehendes Minde- rungsrecht des Mieters voraussetzt und dem Vermieter einen dagegen gerichte- ten Einwand aufgrund nachträglich eingetretener Umstände gewährt (Senatsur- teil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, aaO). 18 19 20 - 10 - Anders als die Revision meint, hat der Senat damit auch ausgesprochen, dass der Vermieter/Leasinggeber im Rahmen beider Varianten des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) die primäre Darlegungslast und die Beweislast für die Nichterfüllung der Anzeigepflicht trägt. Die vom Senat beant- wortete Beweislastfrage ist allerdings nicht entscheidungserheblich geworden, weil schon - im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF - eine durch die verspätete Mängelanzeige verursachte Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung und - im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz 1 BGB aF - der Umfang des durch die Anzeigepflichtverletzung eingetretenen Schadens nicht hinreichend darge- legt worden waren. Dies ändert aber nichts daran, dass der Senat auch grund- legende Aussagen zur Beweislastverteilung bei § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) getroffen hat. (2) Demgegenüber hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515 unter II 2) im Zusammenhang mit der Erörterung eines möglichen Ausschlusses der Gewährleistungsrechte des Mieters entsprechend § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF ausgeführt, der Mieter trage die Beweislast dafür, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Auf welche Erwägun- gen diese Erkenntnis gestützt wird, lässt sich dem Urteil nicht entnehmen. Die- ses geht nicht auf die gegenteilige Auffassung im Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 1986 (VIII ZR 279/85, aaO) ein, sondern verweist nur auf den Meinungs- stand im Schrifttum. (3) Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat zu einer uneinheit- lichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum ge- führt. Während das Oberlandesgericht Brandenburg - dem Urteil des XII. Zivil- senats vom 14. November 2001 (XII ZR 142/99, aaO) folgend - dem Mieter im 21 22 23 24 - 11 - Rahmen des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht aufbürdet (Urteil vom 14. November 2007 - 3 U 27/07, juris Rn. 22), hält das Oberlandes- gericht Düsseldorf im Einklang mit der Senatsentscheidung vom 17. Dezember 1986 (VIII ZR 279/85, aaO) bei beiden Tatbeständen des § 545 Abs. 2 BGB aF (heute § 536c Abs. 2 BGB) den Vermieter für sämtliche Tatbestandsvorausset- zungen, also auch für die Verletzung der Anzeigepflicht, für darlegungs- und beweisbelastet (ZMR 2003, 21, 22). Auch im Schrifttum wird die Frage der Beweislastverteilung unterschied- lich beurteilt. Im Hinblick auf die - nur den Ausschlusstatbestand des § 545 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB aF betreffende - Entscheidung des XII. Zivilsenats (vom 14. November 2001 - XII ZR 244/99, aaO) hat sich überwiegend die - häufig nicht näher begründete - Auffassung durchgesetzt, dass der Mieter auch beim Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht trage (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536c BGB Rn. 41; Klein-Blenkers in Dauner-Lieb/Langen, BGB, 2. Aufl., § 536c Rn. 7; Nies in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Be- weislast - Bürgerliches Gesetzbuch - Schuldrecht Besonderer Teil I, 3. Aufl., § 536c Rn. 1; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536c BGB Rn. 32; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536c Rn. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 656; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 15; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 536c Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536c Rn. 15; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III. A 978; Jauernig/Teichmann, BGB, 14. Aufl., § 536c Rn. 4; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536c Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/ Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 536c Rn. 4; diff. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536c Rn. 14). Soweit für diese Rechtsansicht eine Begründung gege- 25 - 12 - ben wird, wird sie entweder auf die Erwägung, es gälten dieselben Grundsätze wie beim Zugang von Willenserklärungen (Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 12) oder darauf gestützt, der Mieter habe als Schuldner der Anzeigepflicht deren Erfüllung darzulegen und zu beweisen (Wolf/Eckert/Ball, aaO). Die Gegenmei- nung zählt dagegen die Verletzung der Anzeigepflicht zu den anspruchsbe- gründenden Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und hält daher den Vermieter darlegungs- und beweisbelas- tet dafür, dass der Mieter aufgetretene Mängel verspätet oder gar nicht ange- zeigt hat (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536c Rn. 25). bb) Der Senat hält daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt. (1) Es bedarf im Streitfall keiner Entscheidung, welcher Partei im Rah- men des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB die Beweislast für die (Nicht-)Erfüllung der Anzeigepflicht aufzuerlegen ist. Jedenfalls bei dem vorliegend allein zu beurteilenden Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB - zu dem sich der XII. Zivilsenat nicht geäußert hat - ist die Beweis- last für die Verletzung der Anzeigepflicht dem Vermieter zuzuweisen. Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tat- sachen darzulegen und zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. Januar 1991 - II ZR 190/89, BGHZ 113, 222, 224 f.; vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, NJW 1999, 352 unter II 3 b aa). Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverlet- zung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende 26 27 28 - 13 - Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind (vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 2002 - X ZR 132/01, ZEV 2003, 207 unter I 1 b), also - wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 2012 - V ZR 86/11, GE 2012, 749; vom 13. Juni 2008 - V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 16; Beschluss vom 26. Februar 2009 - III ZR 225/08, NJW 2009, 3302 Rn. 4 f.) - auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlas- sen besteht. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ist im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB keine andere Sichtweise geboten. (a) Die Revision will in Durchbrechung des allgemein gültigen Grundprin- zips der Beweislastverteilung die Erfüllung der Anzeigepflicht zu den rechtsaus- schließenden Tatsachen zählen. Damit nimmt sie eine systemwidrige Einord- nung vor, die sich mit den tatbestandlichen Voraussetzungen eines Schadens- ersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vereinbaren lässt. Die Revision verkennt hierbei, dass das Entstehen des Mangels und die Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) des Mieters hiervon allein noch keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters, sondern nur die Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c Abs. 1 BGB) auslösen (vgl. Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 284 f.), deren Verletzung ("Unterlässt der Mie- ter die Anzeige") dann zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB zählt. (b) Gegenteiliges lässt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht daraus entnehmen, dass derjenige, der sich auf den - für das Wirksam- werden einer Willenserklärung erforderlichen - Zugang (§ 130 BGB) beruft, hier- für die Beweislast trägt. Soweit die Revision diese Beweislastverteilung auch 29 30 31 - 14 - auf den Tatbestand des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB übertragen will, verkennt sie, dass es hierbei nicht um die Wirksamkeit einer Willenserklärung oder einer ge- schäftsähnlichen Handlung geht, sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der durch die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters ausge- löst wird. Wie bereits oben ausgeführt, ist bei einem Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Anzeigepflichtverletzung rechtsbegründend. Der Mieter, der die Erfüllung dieser Verpflichtung behauptet, bestreitet nur das Vorliegen einer anspruchsbegründenden Tatsache. (c) Der von der Revision weiter geltend gemachte Umstand, dass die Beweislast für den Zugang einer Mängelanzeige nach § 377 Abs. 1, 2 HGB dem Käufer aufgebürdet wird (Senatsurteile vom 30. Januar 1985 - VIII ZR 238/83, BGHZ 93, 338, 347 mwN; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, BGHZ 101, 49, 54 f.), rechtfertigt es ebenfalls nicht, im Rahmen eines Schadenser- satzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht zuzuweisen. Die für den Handelskauf geltende Vorschrift des § 377 HGB und die mietrechtliche Bestimmung des § 536c Abs. 2 BGB (früher § 545 Abs. 2 BGB aF) verfolgen nicht die gleichen rechtspolitischen Ziele und sind deshalb im Einzelnen ganz unterschiedlich ausgestaltet (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO S. 286). Zwar besteht insoweit eine gewisse Parallelität, als beide Vorschriften (auch) einer sachgerechten Risikoverteilung zwischen den Vertragspartnern dienen. Die Bestimmung des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB und die Vorschrift des § 377 Abs. 1, 2 HGB unterscheiden sich aber sowohl in ihrer tatbestandlichen Anknüpfung als auch in ihrem Normzweck. Die in § 536c BGB (früher § 545 BGB aF) dem Mieter auferlegte Mängelanzeigepflicht ist eine konkrete Ausgestaltung der Obhutspflicht des Mieters (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO), während § 377 HGB nur eine Obliegenheit des 32 33 - 15 - Käufers begründet (Senatsurteile vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, aaO S. 53). Die Bestimmung des § 536c BGB verfolgt in erster Linie den Zweck, die dem Mieter vom Vermieter übergebene Sache vor Schäden zu bewahren (Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO). Dagegen sind für die Obliegenheit des Käufers zur unverzügli- chen Mängelanzeige (§ 377 HGB) nicht nur die Belange des Verkäufers, son- dern auch das allgemeine Interesse des Handelsverkehrs an einer raschen und endgültigen Abwicklung von Rechtsgeschäften von maßgeblicher Bedeutung (vgl. Senatsurteile vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, aaO mwN; vom 13. Mai 1987 - VIII ZR 137/86, aaO). Demzufolge unterscheiden sich die beiden Vor- schriften auch in ihren Rechtsfolgen. Die Verletzung der in § 377 HGB geregel- ten Obliegenheit des Käufers löst lediglich die Genehmigungsfiktion des § 377 Abs. 2 HGB aus, während die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters nicht nur etwaige Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters (§§ 536, 536a BGB) entfallen lässt (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB), sondern auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen kann (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). (d) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, jedenfalls in den Fällen, in denen - wie hier - ein aus § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB resultierender Schadensersatzanspruch gemäß § 242 BGB einer Mietminderung entgegen gesetzt werde, müsse die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht beim Mieter liegen. Denn dann bestehe kein entscheidender Unterschied zu dem Ausschluss der Minderung nach § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB, bei dem nach überwiegender und zutreffender Auffassung den Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht treffe. Diese Argumentation ist nicht stichhaltig. Zwar machen die Kläger - aus dem Blickwinkel des § 242 BGB betrachtet - nicht einen anspruchsbegründen- 34 35 - 16 - den, sondern vielmehr einen rechtshindernden Umstand geltend (vgl. BGH, Ur- teil vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, aaO unter II 3 b bb (2)). Für diesen sind sie jedoch nach allgemeinen Regeln - als Gegner des Minderungsrechts - ebenfalls beweisbelastet. An der Beweislastverteilung ändert sich also nichts, wenn man den Angriff der Kläger gegen die Mietminderung nicht allein aus Sicht des § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB, sondern zusätzlich aus der Perspektive des § 242 BGB beurteilt. cc) Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht (§ 536c Abs. 1 BGB), also einer negativen Tatsache, bei den Klägern als Vermieter liegt, trifft die Beklagten nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darle- gungslast, um den Klägern die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet, dass die Kläger nur solche Mängelanzeigen ausräumen müs- sen, die von den Beklagten in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hin- sicht spezifiziert worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 mwN; vom 30. März 2012 - V ZR 86/11, aaO). Unsubstantiierte Behauptungen zur Erfüllung der Anzeigepflicht brauchen die Kläger dagegen nicht zu widerlegen. Von diesen Grundsätzen ist auch das Be- rufungsgericht ausgegangen. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Beklagten hinsichtlich der behaupteten Mängelanzeigen in den Jahren 2005 und 2006 ihrer sekundä- ren Darlegungslast genügt. Die Revision sieht die Angaben der Beklagten als unzureichend an, weil diese in ihrem Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 keine Ausführungen zum Zeitpunkt und Ort des dort beschriebenen ersten Gesprächs zwischen der Beklagten zu 1, dem Zeugen H. und dem Kläger zu 2 ge- macht hätten. Es trifft aber nicht zu, dass keine nähere zeitliche Einordnung dieses Gesprächs erfolgt wäre. Die Beklagten haben behauptet, im Oktober 2005 hätten sich sowohl in der Wohnung der Beklagten als auch in der Woh- 36 37 - 17 - nung des Zeugen H. Risse im Fliesenbodenbelag gezeigt. Daraufhin hät- ten der Zeuge H. und die Beklagte zu 1 den Kläger zu 2 auf die Mängel angesprochen. Dieser habe die in der Wohnung der Beklagten aufgetretenen Risse dann erstmals in der zweiten Oktoberhälfte 2005 in Augenschein ge- nommen. Damit sind die Zeitpunkte, zu denen im Jahr 2005 Mängelrügen er- folgt sein sollen (Gespräch; Augenscheinstermin), ausreichend konkretisiert worden. Auch die Angaben zum Ort des Geschehens sind ausreichend. Es blieb zwar zunächst offen, an welchem Ort das dem Augenscheinstermin vo- rangegangene Gespräch stattgefunden haben soll. Dies ist jedoch unschädlich. Zum einen ist die fehlende Ortsangabe in der Berufungsschrift - aufgrund der von den Beklagten aufgegriffenen Angaben des Zeugen H. - näher kon- kretisiert worden; das Gespräch soll "bei den Mülltonnen" stattgefunden haben. Zum anderen ist der Ort, an dem das Gespräch stattgefunden haben soll, für die erforderliche Substantiierung vorliegend nicht von ausschlaggebender Be- deutung, weil das von den Klägern zu widerlegende Geschehen durch konkrete Angaben zu Inhalt und Zeitpunkt des Gesprächs und den daran beteiligten Per- sonen ausreichend eingegrenzt worden ist. Auch soweit die Beklagten in erster Instanz vorgetragen haben, dass im September 2006 - dieses Mal auf der Straße vor dem Anwesen, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet - zwischen der Beklagten zu 1, dem Zeugen H. und dem Kläger zu 2 erneut ein Gespräch über die sich vertiefenden Fliesenrisse geführt worden sei, haben die Beklagten ihrer sekundären Darle- gungslast genügt. Anders als die Revision meint, haben die Beklagten diesen Vortrag im Berufungsverfahren aufrechterhalten, wie sich aus der ausdrückli- chen Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Vortrag in der Berufungsbegrün- dung ergibt. 38 - 18 - dd) Den sonach von den Klägern zu führenden Beweis einer verspäteten Anzeige der aufgetretenen Fliesenrisse haben die Kläger nicht erbracht. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei gehalten gewesen, zusätzlich zu den gehörten Zeugen auch eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO vorzunehmen. Die Entscheidung über die Vernehmung einer Partei nach § 448 ZPO steht im Ermessen des Tatrichters und ist im Revisionsverfahren nur darauf nachprüfbar, ob die rechtlichen Voraussetzungen verkannt worden sind oder das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt worden ist (Senatsurteil vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter I 1 a mwN). Solche Rechtsfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist es aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Normzweck des § 448 ZPO und die Subsidiarität dieses Beweismittels (vgl. Zöl- ler/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 448 Rn. 2, 3 ff.) eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der Darstellung der Kläger ("einiger Beweis" erbracht; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, aaO) verlangt hat. Dass das Be- rufungsgericht dabei allein auf das Ergebnis der Beweisaufnahme abgestellt 39 - 19 - und den Prozessstoff im Übrigen unberücksichtigt gelassen habe, trifft - wie die Wortwahl des Berufungsgerichts ("insbesondere") zeigt - nicht zu. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Moers, Entscheidung vom 17.03.2011 - 562 C 347/10 - LG Kleve, Entscheidung vom 09.02.2012 - 6 S 70/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

ECLI:DE:BGH:2017:120717UVIIIZR214.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 214/16 Verkündet am: 12. Juli 2017 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 546a Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 a) Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Anschluss an BGH, Urteile vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; jeweils mwN; st. Rspr.). b) An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Anschluss an BGH, Urteile vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils mwN). c) Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein An- spruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und Fort- führung der Senatsurteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 un- - 2 - ter II b; vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f.; [jeweils zu § 557 BGB aF]). d) Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die ver- einbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nut- zungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Anschluss an BGH, Urteile vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, aaO Rn. 84). e) Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt (Be- stätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 10. November 1965 - VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, juris Rn. 58 f. [zu § 557 BGB aF]; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO unter III 3 a [zu § 597 BGB aF]). BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214/16 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird der Beschluss des Landge- richts Darmstadt - 6. Zivilkammer - vom 8. Dezember 2015 aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 2000 von dem Rechtsvorgänger der Kläge- rin eine Dreizimmerwohnung in D. -St. . Im Jahr 2010 zog der Beklagte aus der Wohnung aus und überließ diese nebst sämtlichen Schlüsseln seiner damaligen Ehefrau, mit der er die Wohnung bis dahin gemeinsam be- wohnt hatte und von der er sich in der Folgezeit scheiden ließ. Bis Juni 2014 zahlte der Beklagte jedoch weiterhin die monatliche Miete von 999,03 € an die Klägerin. Mit Schreiben vom 25. Mai 2014 kündigte er den Mietvertrag or- dentlich zum 31. August 2014. Die Klägerin teilte ihm daraufhin schriftlich mit, seine "alleinige Kündigung" sei unwirksam. In der Folgezeit forderten die Kläge- rin und ihr Prozessbevollmächtigter den Beklagten mehrfach schriftlich auf, die 1 - 4 - Miete für die Monate Juli, August und September 2014 zu zahlen. Der Beklagte erwiderte hierauf mit Schreiben vom 15. September 2014, er sehe nicht ein, warum er alleine die Gesamtmiete tragen solle, habe aber "Fairness halber" die anteilige Miete für Juli bis September 2014 einschließlich Mahnkosten überwie- sen. Über diesen Betrag von 1.508,09 € hinaus zahlte der Beklagte in den Mo- naten Oktober, November und Dezember 2014 jeweils 500 € an die Klägerin. Danach stellte er jegliche Zahlung ein. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Zahlung der restlichen Miete für das Jahr 2014 nebst Zinsen und die künftige Mietzahlung ab dem 1. Januar 2015 sowie den Ersatz vorgerichtlicher Kosten begehrt. Das Amtsge- richt hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Es hat den Mietvertrag als durch die Kündigung des Beklagten beendet angesehen und der Klägerin einen Anspruch auf Restmietzahlung und Entschädigung nach § 546a BGB zuer- kannt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklag- te sein Begehren auf vollständige Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 5 - Das Amtsgericht habe zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Nut- zungsentschädigung aus § 546a BGB bejaht. Dieser Anspruch scheitere nicht an einem fehlenden Rücknahmewillen der Klägerin. Zwar habe diese der Kün- digung des Beklagten widersprochen. Ihrer Äußerung habe jedoch die offen- sichtlich fehlerhafte Rechtsauffassung der Klägerin zugrunde gelegen, auch die frühere Ehefrau des Beklagten sei Mietvertragspartei geworden, weswegen die allein durch den Beklagten ausgesprochene Kündigung formell unwirksam sei. Aus dieser Äußerung lasse sich jedoch nicht ableiten, dass die Klägerin unter keinen Umständen bereit gewesen wäre, die Wohnung zurückzunehmen. Viel- mehr hätte nach Behebung des nach Ansicht der Klägerin bestehenden Form- fehlers die Rücknahme der Wohnung problemlos erfolgen können. Damit unter- scheide sich der Sachverhalt von Fallgestaltungen, in denen eine Kündigung zurückgewiesen werde, weil entweder generell kein zur Kündigung berechti- gender Sachverhalt vorliege oder aber eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht als wirksam angesehen werde. Der Vermieter sehe den Mieter in diesen Fällen weiterhin - zumindest über einen gewissen Zeitraum - als ver- traglich gebunden, was einen Rücknahmewillen ausschließe. Im vorliegenden Fall habe es jedoch bei der Mieterseite gelegen, die nach Ansicht der Klägerin erforderlichen Voraussetzungen für eine wirksame Beendigung des Mietver- hältnisses zu schaffen. Darüber hinaus habe die Klägerin auch während des Rechtsstreits die Wirksamkeit der Kündigung nicht kategorisch in Abrede ge- stellt, sondern sich zumindest hilfsweise auf einen Anspruch auf Nutzungsent- schädigung berufen und somit auch insoweit ihren Rücknahmewillen bekundet. Aber selbst bei Verneinung eines Rücknahmewillens der Klägerin be- stünde ein Anspruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung, weil der Beklag- te nicht zur Rückgabe der Wohnung in der Lage gewesen sei. Denn die Woh- nung werde von seiner früheren Ehefrau bewohnt und der Beklagte habe kei- nerlei Schritte unternommen, diese zum Auszug zu bewegen. Bei einer solchen 6 - 6 - Fallkonstellation sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne weiteres von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen. Schließlich sei jedenfalls ein Zahlungsanspruch der Klägerin auf Erstat- tung des objektiven Mietwertes nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen unter dem Gesichtspunkt der Leistungskondiktion gegeben. Gehe man davon aus, dass der Mietvertrag aufgrund der Kündigung des Beklagten beendet wor- den sei, bestehe für die Nutzung der Wohnung durch dessen frühere Ehefrau keine vertragliche Grundlage. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, seiner früheren Ehefrau die Wohnung nicht überlassen zu haben, denn er habe ihr sämtliche Schlüssel ausgehändigt. Dass er hierdurch keinen Zugang mehr zur Wohnung habe, sei unerheblich. Die Höhe des Zahlungsanspruches richte sich mangels entgegenstehender Anhaltspunkte nach der zwischen den Partei- en vereinbarten Miete. Ob der Beklagte Aufwendungen erspart oder von einer Schuld befreit worden sei, sei daher nicht von Bedeutung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehreren wesentlichen Punkten nicht stand. Das Berufungsgericht hat - wie die Revision mit Recht rügt - rechtsfeh- lerhaft die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin auf Nutzungsent- schädigung gemäß § 546a BGB für die Zeit ab dem 1. September 2014 bejaht, indem es unter Verkennung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an- genommen hat, der Beklagte enthalte der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vor. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin der von ihr für den vorbezeichneten Zeitraum geltend gemachte Zahlungsanspruch auch nicht, wie vom Berufungs- 7 8 9 - 7 - gericht hilfsweise angenommen, nach den Vorschriften des Bereicherungs- rechts (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) zuerkannt werden. 1. Ohne Rechtsfehler und von der Revision insoweit nicht angegriffen ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Mietvertrag der Parteien durch die vom Beklagten ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31. August 2014 beendet (§ 542 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) und auch nicht gemäß § 545 BGB verlängert worden ist. a) Entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Ver- handlung vor dem Senat vertretenen Auffassung folgt aus der in Ziffer II. 1. des Formularmietvertrags der Parteien enthaltenen Regelung hinsichtlich der "Miet- dauer" nicht, dass die Kündigung des Beklagten das Mietverhältnis erst zum 15. März 2015 beendet hätte. Gemäß Ziffer II. 1. des Mietvertrags sollte die Mietdauer 24 Monate - beginnend ab dem 16. März 2000 - betragen und sich um jeweils ein Jahr verlängern, wenn nicht vom Vermieter spätestens zwei Mo- nate vor Ablauf der Mietzeit erklärt wird, dass das Mietverhältnis nicht fortge- setzt werde. Zu Kündigungsmöglichkeiten des Mieters enthält der Mietvertrag hinge- gen keine Regelung, insbesondere ist für ihn eine Kündigung (nur) zum Ende des vorgenannten Jahreszeitraums, von der offenbar die Revisionserwiderung ausgeht, nicht vorgesehen. Dass die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Mieters gänzlich ausgeschlossen sein soll, liegt fern und wird selbst von der Revisionserwiderung nicht geltend gemacht. Eine mögliche Auslegung der vor- genannten Klausel könnte dahin gehen, dass damit dem Vermieter die Möglich- keit verschafft werden sollte, sich kurz vor Ablauf des Jahreszeitraums ohne Kündigungsgründe vom Mietvertrag zu lösen, dem Mieter aber die Möglichkeit belassen werden sollte, den Mietvertrag unabhängig von der genannten Jahres- frist mit den für Mietverhältnisse von unbestimmter Dauer geltenden Kündi- 10 11 12 - 8 - gungsfristen ordentlich zu kündigen. Zumindest nach der Unklarheitenregelung (§ 305c Abs. 2 BGB) ist diese Auslegung zugunsten des Beklagten, soweit es um seine Kündigungsmöglichkeit geht, zugrunde zu legen. Für die am 25. Mai 2014 ausgesprochene ordentliche Kündigung des Beklagten gilt des- halb - mangels entgegenstehender Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB - die dreimonatige Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht - ohne allerdings nähere Ausführungen zu Grund und Höhe dieses Anspruchs zu machen - auf der Grundlage der von ihm gebilligten Feststellungen des Amtsgerichts davon ausgegangen, dass der Beklagte seiner aus dem Mietvertrag folgenden Ver- pflichtung zur Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die beiden letzten Mo- nate der Vertragslaufzeit (Juli und August 2014) zunächst nicht nachgekommen ist, dann aber - unter Hinweis darauf, dass er der "Fairness halber" die anteilige (gemeint offenbar: die hälftige) Miete für Juli bis September 2014 einschließlich der Mahnkosten überweise - am 6. September 2014 einen Betrag von 1.508,09 € an die Klägerin gezahlt hat. Hiervon ausgehend steht der Klägerin dem Grunde nach aus § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Juli und August 2014 zu. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang - über die von dem Beklagten für die Monate Juli und August 2014 wirksam getroffene Til- gungsbestimmung (§ 362 Abs. 1 BGB) hinaus - die von dem Beklagten geleis- teten weiteren Zahlungen den Betrag der für diese Monate noch offenen Rest- miete vermindert haben, wird das Berufungsgericht in der erneuten mündlichen Verhandlung unter Berücksichtigung des Ergebnisses seiner neu vorzuneh- menden Prüfung, ob der Klägerin (auch) für den Zeitraum ab dem 1. September 2014 ein Zahlungsanspruch - nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (sie- he dazu nachfolgend unter II 3) - zusteht, zu beurteilen haben. 13 14 - 9 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht für den Zeitraum ab dem 1. September 2014 einen Anspruch der Klägerin gemäß § 546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung bejaht. a) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Ent- schädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichba- re Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt, sind die tatbestandlichen Voraussetzungen dieses Entschädigungsanspruchs - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - im vorliegenden Fall nicht sämtlich erfüllt. b) Im Ergebnis noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings von einer Beendigung des Mietvertrages durch die am 25. Mai 2014 ausge- sprochene Kündigung des Beklagten zum 31. August 2014 ausgegangen. Der Beklagte, der alleiniger Mieter der streitgegenständlichen Wohnung war, konnte das Mietverhältnis gemäß § 542 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich zum 31. August 2014 kündigen. c) Mit Rechtsfehlern behaftet ist jedoch die - die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in grundlegender Weise verkennende - Annahme des Be- rufungsgerichts, der Klägerin werde die Wohnung von dem Beklagten im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten. Zwar hat der Beklagte die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben. Das Unterlassen der Rückgabe widersprach jedoch, was die Revision zu Recht geltend macht, nicht dem Willen der Klägerin. Vielmehr hatte diese nicht den für einen Nut- zungsentschädigungsanspruch nach § 546a BGB erforderlichen Rücknah- mewillen. aa) Die Mietsache wird dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthal- ten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der 15 16 17 18 19 - 10 - Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 unter II 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Februar 1996 - XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886 unter B 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f. [zu § 557 BGB aF]; Beschluss vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09, NJW-RR 2010, 1521 Rn. 2; jeweils mwN; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 546a Rn. 8). Zur Erfüllung des Tatbe- standes der Vorenthaltung reicht dabei der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus (Senatsurteile vom 13. Oktober 1982 - VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 unter 2 d aa; vom 29. April 1987 - VIII ZR 258/86, NJW-RR 1987, 907 unter II 2 a; BGH, Beschluss vom 23. August 2006 - XII ZR 214/04, GuT 2007, 140 Rn. 7). Daran fehlt es jedoch, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rück- gabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietver- hältnisses ausgeht (BGH, Urteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, juris Rn. 58; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, aaO; vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils mwN; Palandt/ Weidenkaff, aaO). Denn solange der Vermieter den Mietvertrag nicht als been- det ansieht, will er keine Räumung verlangen (BGH, Urteile vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, aaO mwN; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO) und da- mit die Mietsache nicht zurücknehmen. Aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet an- sieht, namentlich eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam erachtet, ist - wie die Revision zutreffend ausführt - für den Rückschluss auf 20 21 - 11 - einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung. Denn hierbei handelt es sich lediglich um das Motiv für den darauf fußenden Willensentschluss des Vermieters, den Mietvertrag als fortbestehend zu betrachten. Entscheidend ist allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhält- nisses ausgeht. Vor diesem Hintergrund hat der Senat auch - ohne auf den nach Ansicht des Vermieters vorliegenden Unwirksamkeitsgrund einzugehen - entschieden, dass ein Anspruch nach § 546a BGB ausscheidet, wenn der Ver- mieter - wie hier - die Auffassung vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirk- sam und er die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht (Senatsurteile vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, aaO; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO; ebenso BGH, Urteile vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34/12, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist für die Verneinung des Rücknahmewillens des Vermieters auch nicht etwa Voraussetzung, dass dieser die Wirksamkeit der Kündigung "kategorisch" ablehnt und unter keinen Umständen bereit ist, die Wohnung zu dem in der Kündigung genannten Zeit- punkt zurückzunehmen. Entscheidend ist vielmehr allein, dass der Vermieter die Kündigung des Mieters für unwirksam erachtet und damit vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht. bb) Vor diesem Hintergrund fehlte der Klägerin der für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB erforderliche Rücknah- mewille, was wiederum zur Folge hat, dass der Beklagte ihr die Wohnung nicht vorenthalten hat. Die Klägerin ging nach den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts trotz der ordentlichen Kündigung des Beklagten von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Denn sie erachtete die Kündigung sowohl vorprozessual als auch nach Erhe- bung der vorliegenden Klage für unwirksam und beantragte demgemäß in bei- den Tatsacheninstanzen, den Beklagten in erster Linie zur Zahlung rückständi- 22 23 - 12 - ger und zukünftiger Miete zu verurteilen. Lediglich hilfsweise hat sie die Klage- forderung auch mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB begründet. Letzteres reicht - entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung - nicht aus, um auf einen im Laufe des Rechtsstreits geänderten und nunmehr auf eine Rückerlangung der Wohnung gerichteten Willen der Klägerin schließen zu kön- nen. cc) Eine Vorenthaltung der Mietsache ist im vorliegenden Fall entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deswegen zu bejahen, weil der Beklagte nach den getroffenen Feststellungen nicht in der Lage war, die Wohnung an die Klägerin zurückzugeben, da er seiner früheren Ehefrau die Wohnungsschlüssel überlassen hatte. Rechtsfehlerhaft meint das Berufungsge- richt zu dem, aus der - von ihm missverstandenen - Rechtsprechung des Se- nats ergebe sich, dass bei einer solchen Fallkonstellation ohne weiteres von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen sei. Es trifft zwar zu, dass bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 546a Abs. 1 BGB - Rücknahmewille des Vermieters und Nichtrückgabe der Wohnung durch den Mieter - eine Vorenthaltung der Mietsache auch dann angenommen werden kann, wenn der Mieter zur Rückgabe außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Senatsurteile vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82, aaO; vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, aaO; jeweils zu § 557 BGB aF). Jedoch entfällt in einer solchen Fall- konstellation, was das Berufungsgericht verkennt, nicht die Notwendigkeit zur Prüfung der vorbezeichneten Tatbestandsmerkmale, die kumulativ und nicht alternativ vorliegen müssen. Die Mietsache wird dem Vermieter nämlich, wie ausgeführt, nur vorenthalten, wenn das Unterlassen der Herausgabe (auch) gegen dessen Willen erfolgt. Ist für den Tatbestand der Vorenthaltung die Wil- lensrichtung des Vermieters ein entscheidender Gesichtspunkt, so kann es 24 25 - 13 - nicht allein darauf ankommen, ob der Mieter zur Rückgabe in der Lage ist oder nicht. Denn solange der Vermieter die Rückgabe nicht wünscht, sondern den Mieter - wie hier - am Vertrag festhält, indem er die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede stellt, fehlt es jedenfalls an einem wesentlichen Merkmal des Begriffs der Vorenthaltung (Senatsurteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, aaO; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO). Aus der vom Berufungsgericht angeführten Entscheidung des Senats vom 15. Februar 1984 (VIII ZR 213/82, aaO) lässt sich nichts Gegenteiliges ableiten. Soweit dort ausgeführt wird, der Mieter habe für die rechtzeitige Rückgabe der Mietsache bei Mietende Sorge zu tragen, so dass das Fortbestehen eines Untermietvertrags einem Anspruch nach § 557 BGB aF (heute: § 546a BGB) nicht entgegenstehe, betreffen diese Erwägungen allein den Gesichtspunkt einer unterlassenen Rückgabe, nicht je- doch den daneben erforderlichen Rücknahmewillen des Vermieters. In Anbetracht des nicht auf Rücknahme der Mietsache gerichteten Wil- lens der Klägerin war der vom Berufungsgericht angeführte Umstand, dass der Beklagte keine Schritte unternommen habe, seine frühere Ehefrau zu einem Auszug aus der Wohnung zu bewegen, nach alledem nicht geeignet, Ansprü- che nach § 546a Abs. 1 BGB zu begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, aaO). 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab dem 1. September 2014 auch nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Be- klagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 2 BGB be- jaht werden. Nach den genannten Vorschriften ist derjenige, der durch die Leis- tung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund oder mit einem später weg- gefallenen rechtlichen Grund erlangt hat, zur Herausgabe des Erlangten oder bei Unmöglichkeit der Herausgabe zum Wertersatz verpflichtet. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, bieten die von ihm getroffenen Feststellungen, 26 27 - 14 - wie die Revision zu Recht rügt, bereits keine ausreichende Grundlage für die Annahme, dass der Beklagte im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB etwas erlangt hat. Insbesondere hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang rechtsfehlerhaft angenommen, es komme nicht darauf an, ob der Beklagte dadurch, dass seine Ehefrau die streitgegenständliche Wohnung nutzt, eigene Aufwendungen erspart hat. a) Noch zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass durch die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2014 (siehe oben unter II 1 a) der rechtliche Grund für die Nutzung der Mietsa- che weggefallen ist. b) Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenom- men, dass ein möglicher Bereicherungsanspruch der Klägerin weder durch § 546a BGB ausgeschlossen ist (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. November 1965 - VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21. Feb- ruar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO Rn. 59 [zu § 557 BGB aF]; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3 a [zu § 597 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, aaO Rn. 19; Palandt/Sprau, aaO, § 812 Rn. 97; Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB Rn. 103) noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65, aaO; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO; Schmidt- Futterer/Streyl, aaO). c) Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen Vertragsverhält- nisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet (BGH, 28 29 30 - 15 - Urteile vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, aaO Rn. 84; vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO unter III 3; vgl. auch Senatsurteil vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44/71, aaO mwN [zu § 557 BGB aF]). Eine solche Verpflichtung kann grundsätzlich auch dann vorliegen, wenn der Mieter die Sache nicht selbst nutzt, sondern sie einem Dritten, insbesondere etwa aufgrund eines Untermiet- vertrages, überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters eingetreten ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, aaO). Der (ehemalige) Mieter hat danach dem Vermieter - jedenfalls wenn die Mietsache diesem, wie im vorliegenden Fall, mangels eines Rücknahmewillens nicht vorenthalten wird - grundsätzlich nur dann eine Nutzungsentschädigung nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zu leisten, wenn er die Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne auch genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, aaO; aA wohl Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 104 mwN). Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus (BGH, Urteil vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, aaO). Dem entsprechend hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach ent- schieden, dass es für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen ankommt (BGH, Urteil vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 26; siehe ferner BGH, Urteile vom 15. Dezember 1998 - XI ZR 323/97, ZIP 1999, 528 unter II 1 a mwN; vom 26. November 1999 - V ZR 302/98, NJW 2000, 1031 unter II 5; vom 17. Mai 2017 - IV ZR 403/15, juris Rn. 11 mwN). Der Zweck des Bereicherungs- rechts ist - von den Ausnahmefällen der § 818 Abs. 4, § 819 BGB abgesehen - (lediglich) darauf gerichtet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereiche- 31 32 - 16 - rung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechts- ordnung gebührt. Danach kann von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat. Deshalb gilt als allgemein an- erkannter Grundsatz, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Be- reicherung hinaus führen darf (BGH, Urteil vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, aaO Rn. 27). d) Nach diesen Grundsätzen hätte das Berufungsgericht aufgrund der von ihm bisher getroffenen Feststellungen nicht eine seitens des Beklagten ge- zogene und nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB - in Gestalt eines Wertersatzes nach § 812 Abs. 2 BGB (siehe hierzu BGH, Urteil vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, aaO Rn. 28) - herauszugebende Nutzung bejahen dürfen. Denn wie das Berufungsgericht unangegriffen festgestellt hat, nutzt der Beklag- te selbst die Wohnung bereits seit seinem Auszug im Jahr 2010 nicht mehr. Nutzerin ist seit diesem Zeitpunkt vielmehr - mit Wissen der Klägerin - die ge- schiedene Ehefrau des Beklagten. Wie das Berufungsgericht darüber hinaus - ebenfalls von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen - festge- stellt hat, hat der Beklagte aufgrund der Überlassung der Wohnungsschlüssel an seine geschiedene Ehefrau auch keinen Zugang zur Wohnung. Wie die Revision mit Recht rügt, hätte das Berufungsgericht bei dieser Sachlage Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Beklagte - was nach dessen Vortrag nicht der Fall war - durch die Überlassung der Wohnung an sei- ne geschiedene Ehefrau möglicherweise Einkünfte erzielt oder eigene Aufwen- dungen - etwa in Gestalt von sonst zu zahlenden Unterhaltsleistungen - erspart hat. Den Blick auf eine solche - unter den hier gegebenen Umständen allein in Betracht kommende - mögliche Bereicherung des Beklagten hat sich das Beru- fungsgericht durch seine rechtsfehlerhafte Annahme verschlossen, es komme 33 34 - 17 - nicht darauf an, ob der Beklagte Aufwendungen erspart habe oder von einer Schuld befreit worden sei. Diese Feststellungen wird das Berufungsgericht nachzuholen haben. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, da es weiterer Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 20.05.2015 - 37 C 322/14 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 08.12.2015 - 6 S 101/15 - 35

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 184/09 vom 21. April 2010 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertrags- beendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020). BGH, Beschluss vom 21. April 2010 - VIII ZR 184/09 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger beschlossen: Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in S. . Die Klägerin hat das Grundstück, auf dem sich die an die Beklagte vermietete Wohnung befin- det, erworben und wohnt dort auch selbst. 1 Mit Schreiben vom 23. Mai 2007 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum Ablauf des Monats Februar 2008. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die Klägerin die Wohnung für ihre Eltern benötige. Einer still- schweigenden Vertragsfortführung werde vorsorglich widersprochen. 2 Mit der am 19. März 2008 zugestellten Klage hat die Klägerin Räumung der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Beru- fungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Beklagte zur Räumung verurteilt. Im Revisionsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Wohnung zwi- schenzeitlich geräumt hatte. 3 - 3 - II. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen des von ihr nachgewiesenen Eigenbedarfs zur Kündigung des mit der Beklagten bestehen- den Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Eine Verlängerung des Mietverhält- nisses gemäß § 545 BGB sei nicht eingetreten. Zwar sei die Frist für die Erklä- rung des Widerspruchs am 17. März 2008 abgelaufen, weil der Klägerin die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch die Beklagte ab 1. März 2008 sogleich bekannt gewesen sei. Die erst am 19. März 2008 zugestellte Räu- mungsklage stelle deshalb keinen rechtzeitigen Widerspruch dar. Jedoch sei der schon im Kündigungsschreiben vom 23. Mai 2007 erklärte Widerspruch ausreichend. Nach allgemeiner Ansicht könne der Widerspruch des Vermieters schon vor Mietende erklärt werden, soweit ein zeitlicher Zusammenhang zwi- schen der Widerspruchserklärung und der Vertragsbeendigung bestehe. Hier- von sei vorliegend auszugehen, weil nach den Gesamtumständen für die Be- klagte eindeutig sei, dass der gleichzeitig mit der Eigenbedarfskündigung aus- gesprochene Widerspruch auch nach Ablauf der Kündigungsfrist und Eintritt der Vertragsbeendigung dem Willen der Klägerin entspreche. III. 1. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). Danach sind die Kosten der Beklagten aufzu- 6 - 4 - erlegen, weil die Klägerin voraussichtlich obsiegt hätte. Der Klägerin stand der von ihr geltend gemachte Räumungsanspruch zu (§ 546 Abs. 1 BGB), weil das Mietverhältnis durch ihre berechtigte Eigenbedarfskündigung beendet worden ist. Die im Revisionsverfahren allein streitige Frage, ob der von der Klägerin bereits im Kündigungsschreiben erklärte Widerspruch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB entgegenstand, ist mit dem Berufungsge- richt zu bejahen. 2. Nach § 545 Satz 1 BGB tritt eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ein, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Für den Vermieter be- ginnt die Frist mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis er- langt (§ 545 Satz 2 Nr. 2 BGB). Dies war nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts hier der 1. März 2008. Der in der Klageerhebung liegende Wider- spruch war deshalb nicht fristgemäß, weil die Klage erst am 19. März 2008 zu- gestellt worden ist. Die Klägerin hat der Fortsetzung des Mietvertrages jedoch bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2007 widersprochen und damit eine Ver- tragsfortsetzung wirksam ausgeschlossen. 7 a) Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Widerspruch grund- sätzlich auch schon vor dem Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist erho- ben werden (Senatsurteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298, unter 3 b; Senatsbeschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020, unter [II] 3; Senatsurteile vom 16. September 1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76, unter 2 c bb, sowie vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558, unter II 1 b cc; jeweils zu § 568 BGB aF). Dies entspricht auch der wohl einhelligen Meinung in der Literatur (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 545 Rdnr. 14; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 16; 8 - 5 - Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 545 BGB Rdnr. 25; Erman/ Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 2; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 33). 9 b) Unterschiedliche Meinungen werden hingegen zu der Frage vertreten, inwiefern ein zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Widerspruch und dem Vertragsende erforderlich ist, insbesondere, wenn der Widerspruch zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärt wird, also zwischen dem Widerspruch und der Vertragsbeendigung mehrere Monate liegen oder - wie hier wegen der infolge des langjährigen Mietverhältnisses verlängerten Kündigungsfrist - sogar ein Zeitraum von neun Monaten. In seinem Beschluss vom 9. April 1986 (aaO) hat der Senat (allgemein) einen zeitlichen Zusammenhang zwischen Widerspruch und Vertragsende für erforderlich gehalten. Der zugrunde liegende Sachverhalt betraf allerdings nicht einen zusammen mit einer Kündigung erklärten ausdrücklichen Widerspruch, sondern die Frage, ob die mehr als ein Jahr vor Vertragsende erfolgte Erklä- rung eines Pächters, an der Ausübung der Verlängerungsoption nicht interes- siert zu sein, als wirksamer Widerspruch anzusehen war. Im Anschluss an die- se Senatsentscheidung hat sich die Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Wirksamkeit eines zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärten Wi- derspruchs unterschiedlich entwickelt. Teilweise wird ein solcher Widerspruch mangels des erforderlichen zeitlichen Zusammenhangs allgemein (OLG Hamm, OLGR 1993, 221; LG Kassel, WuM 1989, 518; vgl. auch Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 21) oder jedenfalls bei längeren Kündigungsfristen (LG Ansbach, NJW-RR 1996, 1479, 1480; AG Schöneberg MM 1992, 174; vgl. auch Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 182) als unbeachtlich angese- hen. Von anderen Instanzgerichten wird der gleichzeitig mit der ordentlichen 10 - 6 - Kündigung erklärte Widerspruch hingegen generell als wirksam angesehen (OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 589, 591 f.; OLG Köln, WuM 2003, 465, 466; LG Bonn, WuM 1992, 617). 11 c) Der Senat entscheidet nunmehr, dass es eines zeitlichen Zusammen- hangs jedenfalls dann nicht bedarf, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Soweit sich aus dem Senatsbeschluss vom 9. April 1986 etwas anderes ergibt, hält der Senat daran nicht fest. Im Rahmen des § 545 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entschei- dend darauf an, ob nach den Gesamtumständen für den Mieter aus der frühe- ren Erklärung seines Vermieters dessen eindeutiger Wille erkennbar wird, das Mietverhältnis nach dem Ablauf der Mietzeit nicht fortsetzen zu wollen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - bereits im Kündigungsschreiben, das zur Beendigung des Mietverhältnisses führt, einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus aus- drücklich widerspricht. Ein solcher Widerspruch, der sich auf eine konkrete Be- - 7 - endigung des Mietverhältnisses bezieht, lässt keinen Zweifel daran, dass der Vermieter die Rechtsfolgen des § 545 BGB ausschließen will. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 11.09.2008 - 21 C 123/08 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 26.06.2009 - 5 S 79/08 -

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Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, so beginnt die Verjährung der Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten (Rn.26) . 2. Kündigt ein Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein Mietverhältnis, räumen die Mieter die Mieträume jedoch nicht und setzt sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fort, so kann der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) . Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen. 3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt. 6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%. 7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €. Randnummer 2 Die Beklagten zahlten die Kaution nicht. Randnummer 3 Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung. Randnummer 4 Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten. Randnummer 5 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis. Randnummer 7 Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde. Randnummer 8 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 9 Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor. Randnummer 10 Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben; Randnummer 13 2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 14 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 15 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen; Randnummer 18 hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist. Randnummer 19 Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar. Randnummer 20 Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2). Randnummer 21 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist teilweise begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages. Randnummer 24 Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt. Randnummer 25 Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung. Randnummer 26 Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB. Randnummer 28 Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet. Randnummer 29 Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713). Randnummer 30 Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB. Randnummer 31 Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort. Randnummer 32 In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Randnummer 33 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist. Randnummer 34 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 35 Im Übrigen ist die Klage abzuweisen. Randnummer 36 Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt. Randnummer 37 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan. Randnummer 38 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt. Randnummer 39 Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar. Randnummer 40 Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen. Randnummer 41 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Randnummer 42 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO. 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Senat Entscheidungsdatum: 27.02.2020 Aktenzeichen: L 3 AS 520/20 ER-B ECLI: ECLI:DE:LSGBW:2020:0227.L3AS520.20ER.B.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 22 Abs 8 S 1 SGB 2, § 22 Abs 8 S 2 SGB 2, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 535 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Arbeitslosengeld II - Unterkunft und Heizung - Übernahme von Mietschulden - Sicherung der Unterkunft - ordentliche Kündigung des Vermieters - Möglichkeit zur Abwendung der Kündigung durch Begleichung der Mietschulden Leitsatz Eine ordentliche Vermieterkündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters kann nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden, da nach der ständigen Rechtsprechung des BGH § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB nicht auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs 1 S 1 BGB anwendbar ist. Dies kann einer nachhaltigen Sicherung der Unterkunft durch Mietschuldentilgung und somit einem Anspruch auf Übernahme der Mietschulden durch den Grundsicherungsträger entgegenstehen (Anschluss an LSG Berlin-Potsdam vom 1.7.2015 - L 32 AS 1579/15 = juris RdNr 16ff). (Rn.20) Verfahrensgang vorgehend SG Freiburg (Breisgau), 3. Februar 2020, S 14 AS 173/20 ER, Beschluss Tenor Die Beschwerde gegen den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 wird zurückgewiesen. Der Antragstellerin wird Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren unter Beiordnung von Rechtsanwalt W. bewilligt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Gründe Randnummer 1 Die Antragstellerin begehrt im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Verpflichtung des Antragsgegners zur darlehensweisen Übernahme von Mietschulden in Höhe von 4.654,39 €. Randnummer 2 Die Antragstellerin lebt mit ihren drei Kindern (geboren 2002, 2005 und 2014) als Bedarfsgemeinschaft zusammen. Seit 2015 wohnt die Familie in einer Mietwohnung in N., für die laut § 9 des Mietvertrages vom 15.04.2015 monatlich im Voraus jeweils bis spätestens zum dritten Werktag eine Grundmiete in Höhe von 580 € sowie Nebenkosten/Betriebskosten in Höhe von 200 € zu bezahlen waren. Laut § 4 Nr. 3 des Mietvertrages betrug die Kündigungsfrist drei Monate und verlängerte sich nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums für den Vermieter um weitere drei Monate. In der Zeit vom 01.04.2017 bis 30.11.2017 bezog die Familie Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II vom Antragsgegner, der mit Bescheiden vom 27.03.2017 als Bedarfe für die Kosten für Unterkunft und Heizung (KdU) 780 € zugrunde legte und diesen Betrag sowie die nach Anrechnung von Einkommen verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft auf das Bankkonto der Antragstellerin überwies. Am 21.01.2019 beantragte die Antragstellerin für sich und ihre Kinder erneut die Bewilligung von Leistungen nach dem SGB II. Mit Bescheiden vom 26.02.2019 und vom 22.07.2019 bewilligte der Antragsgegner vorläufig (aufgrund der noch nicht bekannten Höhe des Erwerbseinkommens der Antragstellerin) Leistungen für die Zeit vom 01.02.2019 bis 31.07.2019 und für die Zeit vom 01.08.2019 bis 31.01.2020, legte hierbei die inzwischen auf 880 € erhöhten KdU (Kaltmiete 680 €, Nebenkosten 200 €) zugrunde und überwies diesen Betrag zuzüglich der unter Berücksichtigung eines fiktiven Einkommens in Höhe von 850 € netto verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft wiederum auf das Bankkonto der Antragstellerin. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 26.11.2019 legte die Vermieterin der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Mietwohnung eine Aufstellung der seit Januar 2018 entstandenen Mietrückstände vor, die sich nach der dortigen Berechnung auf insgesamt 4.654,39 € beliefen. Danach war für die Monate März 2018 bis einschließlich August 2018 sowie für Oktober 2019 und November 2019 gar keine Miete gezahlt worden, im Februar 2018 nur 400 € und im September 2018 nur 430 € (anstatt jeweils 680 €). Weiter ergibt die Aufstellung, dass die Antragstellerin im März und April 2019 statt der geschuldeten 880 € jeweils 1080 € und in den Monaten Mai und Juni 2019 jeweils 1030 € gezahlt hatte. Die Vermieterin kündigte mit dem Schreiben vom 26.11.2019 das Mietverhältnis fristlos und stützte diese Kündigung auf §§ 543 Abs. 2 Nr. 3b, 569 Abs. 3 BGB, da die Antragstellerin über mehr als zwei Zahlungstermine mit mindestens zwei Mieten in Verzug sei. Die Vermieterin widersprach außerdem unter Hinweis auf § 545 BGB der Fortsetzung des Mietgebrauchs über den Beendigungszeitpunkt 10.12.2019 hinaus und erklärte hilfsweise die auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020. Randnummer 4 Die Antragstellerin legte das Kündigungsschreiben der Vermieterin am 02.12.2019 beim Antragsgegner vor, der die Antragstellerin mit Schreiben vom 09.12.2019 aufforderte, eine Vereinbarung mit der Vermieterin über die Rücknahme der fristgerechten Kündigung bei Ausgleich der Mietrückstände bis 13.12.2019 vorzulegen. Randnummer 5 Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.12.2019 teilte die Vermieterin mit, sie habe an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse und werde an der hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung festhalten. Randnummer 6 Mit Bescheid vom 18.12.2019 lehnte der Antragsgegner die Übernahme der Mietschulden ab. Die Unterkunft könne nicht gesichert werden, da auch durch die Begleichung der Mietschulden die Wohnungslosigkeit nicht verhindert werden könne. Randnummer 7 Zur Begründung des hiergegen am 15.01.2020 eingelegten Widerspruchs wurde vorgetragen, es sei bereits fraglich, ob die Pflichtverletzung der Antragstellerin als so schwerwiegend zu erachten sei, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar sei. Außerdem liefe die vom Gesetzgeber gewollte Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB völlig ins Leere, wenn diese durch eine ordentliche Kündigung umgangen werden könnte. Randnummer 8 Am 18.02.2020 hat die Antragstellerin beim Sozialgericht Freiburg (SG) die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes beantragt mit dem Ziel einer Verpflichtung des Antragsgegners zur Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich von Mietrückständen in Höhe von 4.654,39 €. Zur Begründung ist auf die persönliche Situation der Antragstellerin verwiesen worden, die einen Erziehungsauftrag für drei Kinder habe, sich ernsthaft um die Wiederaufnahme einer beruflichen Tätigkeit bemühe und über keinerlei Rücklagen und Reserven verfüge. Dem Wortlaut des § 22 Abs. 8 SGB II sei nicht zu entnehmen, dass eine Übernahme von Mietschulden nur im Falle einer Erklärung des Vermieters bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses infrage komme. Außerdem sei der Norm nicht zu entnehmen, dass die betroffene Wohnung auf unbestimmte Zeit erhalten bleiben müsse. Sinn und Zweck sei vielmehr die Verhinderung der Wohnungslosigkeit für den Hilfebedürftigen, so dass auch schon die nicht unwesentliche Verschaffung von Zeit zur Wohnungssuche eine Übernahme rechtfertige. Randnummer 9 Der Antragsgegner hat darauf hingewiesen, dass die derzeit bewohnte Unterkunft auch bei Gewährung eines Darlehens nicht dauerhaft gesichert werden könne, da die Vermieterin an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse habe. Bezüglich der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist zum 29.02.2020 sehe das Gesetz keine Heilungsmöglichkeit vor. Randnummer 10 Das SG hat den Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes mit Beschluss vom 03.02.2020 zurückgewiesen. Der Antrag sei als Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 86b Abs. 2 Satz 1 SGG statthaft und auch sonst zulässig, aber unbegründet. Die Antragstellerin habe keinen Anordnungsanspruch auf Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich ihrer Mietschulden gemäß § 22 Abs. 8 SGB II. Vorliegend könne zwar durch eine Übernahme der Mietschulden die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB abgewendet werden, hiervon bleibe aber die Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses unberührt, da nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) (Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris) die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf eine wegen Mietzahlungsverzugs erfolgte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anwendbar sei. Randnummer 11 Gegen den am 06.02.2020 zugestellten Beschluss des SG richtet sich die am 11.02.2020 eingelegte Beschwerde, mit der außerdem die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren beantragt wird. Zur Begründung wird im Wesentlichen das Vorbringen aus dem erstinstanzlichen Verfahren wiederholt. Die Antragstellerin vertritt unter Hinweis auf die Kommentierung in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65 entgegen der Rechtsprechung des BGH die Auffassung, die analoge Anwendung von § 569 BGB auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei aus Gründen des Mieterschutzes geboten. Außerdem gehe es der Vermieterin hier wohl nicht um die vorgetragene Pflichtverletzung, sondern sie wolle zugunsten ihres Sohnes die strengen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgehen. Randnummer 12 Die Antragstellerin beantragt, Randnummer 13 den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 aufzuheben und den Antragsgegner im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu verpflichten, der Antragstellerin ein Darlehen zum Ausgleich von Mietrückständen i.H.v. 4.654,39 € zu gewähren. Randnummer 14 Der Antragsgegner beantragt, Randnummer 15 die Beschwerde zurückzuweisen. Randnummer 16 Das Argument einer persönlichen Überforderung der Klägerin befreie sie nicht von ihren Pflichten als Mieterin und dringe angesichts der nicht unerheblichen Pflichtverletzung nicht durch. Ob die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgangen werden sollten, könne nicht beurteilt werden. Jedenfalls liege keine Eigenbedarfskündigung vor. II. Randnummer 17 Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist nicht begründet. Randnummer 18 Das Gericht kann nach § 86b Abs. 2 SGG eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers erschwert oder wesentlich vereitelt wird. Einstweilige Anordnungen sind auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn eine solche Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. Voraussetzung für den Erlass einer Regelungsanordnung ist gemäß § 86b Abs. 2 Satz 4 SGG i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO stets die Glaubhaftmachung des Vorliegens sowohl eines Anordnungsgrundes (also die Eilbedürftigkeit der Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile) als auch eines Anordnungsanspruchs (die hinreichende Wahrscheinlichkeit eines in der Hauptsache gegebenen materiellen Leistungsanspruchs). Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund sind glaubhaft gemacht, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen überwiegend wahrscheinlich sind. Dies erfordert, dass mehr für als gegen die Richtigkeit der Angaben spricht. Grundsätzlich soll wegen des vorläufigen Charakters der einstweiligen Anordnung die endgültige Entscheidung in der Hauptsache nicht vorweggenommen werden, wobei hiervon nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Ausnahmen zu machen sind, wenn drohende schwere Grundrechtsverletzungen zu verhindern sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.02.2009 - 1 BvR 120/09, Rn. 17, juris). Randnummer 19 Die Antragstellerin hat einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht. Randnummer 20 Grundlage für einen Anspruch auf die vorläufige Verpflichtung eines Leistungsträgers nach dem SGB II zur Übernahme von Mietschulden in Form eines Darlehens ist § 22 Abs. 8 Satz 2 SGB II. Danach sollen Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt und notwendig ist, weil sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Randnummer 21 Nach Würdigung des Vorbringens im erstinstanzlichen Verfahren und im Beschwerdeverfahren ist die darlehensweise Übernahme der in Höhe von 4.654,39 € bestehenden Mietschulden nicht gerechtfertigt, weil auch dadurch eine Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft der Bedarfsgemeinschaft nicht mehr zu erreichen wäre, so dass eine Ermessensreduzierung auf Null, die im Hinblick auf § 22 Abs. 8 Satz 1 SGB II den mit dem Eilantrag hier verfolgten Anspruch begründen könnte, nicht vorliegt. Randnummer 22 Eine Schuldenübernahme ist nämlich dann nicht gerechtfertigt, wenn die fragliche Unterkunft bereits geräumt ist oder wenn deren Räumung auch bei Übernahme der Rückstände nicht mehr abgewendet werden könnte und eine längerfristige Sicherung der Unterkunft also nicht mehr zu erreichen ist. Letzteres ist u.a. dann der Fall, wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen und sich deren Rechtswirkungen nicht mehr vermeiden lassen, weil etwa der Vermieter unter keinen Umständen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit ist (vgl. Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Auflage 2017, § 22, Rn. 269; Piepenstock in Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB II, § 22, Rn. 244; LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.01.2016 - L 2 AS 11/16 B-ER, Rn. 4, juris). Randnummer 23 So liegt der Fall hier, denn eine Sicherung der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Wohnung durch Übernahme der Mietschulden durch den Antragsgegner ist im vorliegenden Fall ausgeschlossen, da das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde und die Vermieterin angegeben hat, an der mit Wirkung zum 29.02.2020 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung festhalten zu wollen und an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse zu haben. Randnummer 24 Bei der im Eilverfahren nur möglichen summarischen Prüfung erweist sich die am 26.11.2019 ausgesprochene und auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020 als wirksam. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Die Kündigung erfolgte hier schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB), war mit dem notwendigen Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit nach §§ 574 ff. BGB versehen (§ 568 Abs. 2 BGB) und erfolgte unter Einhaltung der gemäß § 4 Nr. 3 des Mietvertrages maßgeblichen Frist von drei Monaten. In diesem Fall liegt auch eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht zur Entrichtung des Mietzinses (§ 535 Abs. 2 BGB) vor, die jedenfalls dann anzunehmen ist, wenn die für eine fristlose Kündigung geltende Grenze des Zahlungsverzugs (nicht entrichtete Miete für zwei aufeinander folgende Termine, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB) erreicht ist. Da die Antragstellerin die für die Monate Oktober und November 2019 jeweils am 3. des Monats (vgl. § 9 des Mietvertrages) fällig gewesene Miete nicht gezahlt hat und zudem seit Januar 2018 weitere erhebliche Mietrückstände in Höhe von 4.610 € (sechs volle Monatsmieten à 680 € für die Zeit von März 2018 bis August 2018, fehlende 280 € für Februar 2018 und fehlende 230 € für September 2018) entstanden sind, die sich auch nach teilweiser Nachentrichtung seitens der Antragstellerin (je 200 € im März und April 2019 und je 150 € im Mai und Juni 2019) immer noch auf 3.910 € belaufen, was nahezu einer Halbjahresmiete entspricht, wird von einer nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht auszugehen sein, was das SG zutreffend auch so bewertet hat. Damit kommt es hier auf die in Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich beantwortete Frage, ob eine ordentliche Kündigung auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zulässig ist (vgl. zum Streitstand BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rn. 15 ff., juris) nicht an. Randnummer 25 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin wird die ordentliche Kündigung auch nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden können. Randnummer 26 Zwar könnte die ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochene fristlose Kündigung (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) abgewendet werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB), falls die Mietschulden spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs getilgt würden oder sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme verpflichten würde. Diese Möglichkeit besteht jedoch nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht im Falle einer - hier gegebenen - ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, juris; Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris), was auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung der Sozialgerichte sowie in der einschlägigen Kommentarliteratur (LSG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 16.07.2018 - L 29 AS 1252/18, Rn. 27ff., und vom 01.07.2015 - L 32 AS 1579/15, Rn. 16, juris; Luik, a.a.O., § 22, Rn. 261) so vertreten wird. Soweit die Antragstellerin unter Hinweis auf die in der Kommentierung von Blank (in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65) vertretene Meinung eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf Fälle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus Gründen des Mieterschutzes für geboten hält, führt dies im Ergebnis zu keiner anderen Beurteilung. Selbst wenn der von der Antragstellerin zitierten zivilrechtlichen Argumentation gefolgt werden könnte, bliebe bei der hier maßgeblichen sozialrechtlichen Prüfung das Kriterium der nachhaltigen Sicherung der Unterkunft zu berücksichtigen. Letzteres könnte bei Anschluss an eine bisher nur in der Kommentarliteratur und entgegen der langjährigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH vertretenen Rechtsmeinung nicht angenommen werden. Der erkennende Senat verweist auf die überzeugende Begründung des LSG Berlin-Brandenburg, das im Beschluss vom 01.07.2015 (L 32 AS 1579/15) diesbezüglich ausgeführt hat: „Daher kann die Befriedigung der Vermieterin hinsichtlich der fälligen Miete nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses führen, denn § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB findet nach ständiger Rechtsprechung des BGH keine Anwendung bei der Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (...). Solange diese höchstrichterliche Rechtsprechung besteht, kann die Befriedigung des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft führen, selbst wenn dies von einigen Amtsgerichten anders beurteilt wird. Deren Entscheidungen sind nicht unanfechtbar.“ (Rn. 16 ff. des Beschlusses vom 01.07.2015, juris). Damit ist auch im vorliegenden Fall der Antragstellerin die Übernahme der Schulden zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft nicht geeignet. Randnummer 27 Da die Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft nicht mehr möglich ist, ist die Übernahme der Mietschulden nicht gerechtfertigt im Sinne von § 22 Abs. 8 SGB II. Auf die Wirksamkeit der ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochenen fristlosen Kündigung kommt es damit nicht mehr an. Ob darüber hinaus eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, ist ebenfalls nicht relevant. Randnummer 28 Soweit im Verfahren wiederholt - und für den Senat nachvollziehbar - auf die vielfältigen Belastungen der Antragstellerin hingewiesen worden ist, der es in der Vergangenheit gelungen ist, den Lebensunterhalt für sich und ihre drei minderjährigen Kinder ganz oder teilweise durch Erwerbstätigkeit sicherzustellen, kann dies indes im Ergebnis zu keiner anderen Entscheidung führen. Da die Antragstellerin seit März 2018 bei jedenfalls seit 01.02.2019 erfolgter stets vollständiger Bewilligung der anfallenden Wohnkosten seitens des Antragsgegners dennoch die Miete in einem Ausmaß nicht gezahlt hat, dass es zur durch Begleichung der Schulden nicht mehr abwendbaren Vermieterkündigung gekommen ist, ist ein Erhalt der Wohnung - auch unter Berücksichtigung der Belange der Kinder - durch eine Verpflichtung des Antragsgegners gemäß § 22 Abs. 8 SGB II nicht mehr möglich. Randnummer 29 Die Beschwerde war daher mangels glaubhaft gemachten Anordnungsanspruchs zurückzuweisen. Randnummer 30 Allerdings war der Antragsgegnerin auf ihren Antrag Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren zu gewähren. Randnummer 31 Gemäß § 73a SGG i.V.m. § 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO erhält ein Beteiligter, der nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann, auf Antrag Prozesskostenhilfe, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Randnummer 32 Die Antragstellerin hat ihre Bedürftigkeit in diesem Sinne nachgewiesen. Sie bezieht Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Randnummer 33 Auch die erforderlichen Erfolgsaussichten waren gegeben. Eine hinreichende Erfolgsaussicht für die Rechtsverfolgung liegt bereits vor, wenn das Gericht den Rechtsstandpunkt eines Klägers oder Antragstellers aufgrund seiner Sachdarstellung und der vorhandenen Unterlagen für zumindest vertretbar hält und in tatsächlicher Hinsicht mindestens von der Möglichkeit der Beweisführung überzeugt ist. Es muss also aufgrund summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage möglich sein, dass die Antragstellerin mit ihrem Begehren durchdringen würde (B. Schmidt, in: Meyer-Ladewig/Keller/Leitherer/Schmidt, SGG, 12. Auflage 2017, § 73a SGG, Rn. 7 ff.). Vorliegend schien es zum Zeitpunkt des Eingangs der Beschwerde und der Antragstellung zumindest im Hinblick auf den zivilrechtlichen Streitstand hinsichtlich der analogen Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht ausgeschlossen, dass sich eine im Sinne des Begehrens der Antragstellerin andere rechtliche Bewertung eines Anspruchs nach § 22 Abs. 8 SGB II ergeben könnte (vgl. dazu auch Bundesverfassungsgericht, Stattgebender Kammerbeschluss vom 14.02.2017 - 1 BvR 2507/16, Rn. 14, juris). Randnummer 34 Daher hat die Antragstellerin einen Anspruch auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ab dem Tag der Antragstellung. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung ergeht in entsprechender Anwendung von § 193 SGG. Randnummer 36 Dieser Beschluss ist nicht mit der Beschwerde anfechtbar (§ 177 SGG). 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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.04.2025 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 S 77/24 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:0430.316S77.24.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 242 BGB, § 542 Abs 1 BGB, § 545 S 1 BGB, § 545 S 2 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Getrennte Mietverhältnisse über Wohnung und Stellplatz; Voraussetzungen der stillschweigenden Vertragsverlängerung Leitsatz 1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2021 - VIII ZR 95/20, ZMR 2022, 625).(Rn.3) 2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietezahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen.(Rn.7) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Altona, 8. November 2024, 318a C 114/24, Urteil Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 08.11.2024, Aktenzeichen 318a C 114/24, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 2. Die Klägerin kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen. Gründe Randnummer 1 I. Die Berufung der Klägerin hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage der Klägerin zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis über den streitgegenständlichen Garagenstellplatz ist durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 23.01.2024 wirksam beendet worden und hat sich auch nicht gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert. Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Randnummer 2 1. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass getrennte Vertragsverhältnisse über den Wohnraum und über die Garage vorlagen, sodass keine unzulässige Teilkündigung des Garagenmietvertrages gegeben ist. Randnummer 3 Soweit die Klägerin mit der Berufung auf die Entscheidung des BGH vom 12.10.2011 zum Az. VIII ZR 251/10 verweist, wonach ein einheitlicher Vertrag anzunehmen sei, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen, verkennt die Klägerin, dass die jüngere Rechtsprechung des BGH diesen Umstand dahingehend einschränkt, dass die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, nicht zwingend den Schluss zulassen muss, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20), etwa weil unterschiedliche Begründungserfordernisse gegeben sind (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB für den Wohnraummietvertrag). Bei zwei getrennt, d.h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits spricht vielmehr eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14.12.2021, Az.: VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 11.03.2014, Az.: VIII ZR 374/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 04.06.2013, Az.: VIII ZR 422/12, zitiert nach juris; jeweils m.w.N.; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage 2024, BGB § 542 Rn. 91). Der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen (BGH, Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 245/12, BeckRS 2013, 9616). Randnummer 4 Nach Würdigung aller Umstände handelt es sich vorliegend um zwei getrennte Mietverhältnisse. Zwar wurden der ursprüngliche Wohnraummietvertrag und der Stellplatzmietvertrag am selben Tag abgeschlossen und die Garage, in der sich der Stellplatz befindet, sowie die Wohnung befinden sich auf demselben Grundstück. Der in einer separaten Vertragsurkunde geschlossene Vertrag über den Tiefgaragenstellplatz nimmt aber in keiner Weise Bezug auf den Wohnraummietvertrag und umgekehrt. Soweit in dem Stellplatzmietvertrag die Wohnungs-Nr. der Klägerin angegeben ist, findet sich diese lediglich bei der Adresse der Klägerin und soll offensichtlich der eindeutigen Bezeichnung der Mieterin dienen, nicht aber der Herstellung eines vertraglichen Zusammenhangs zwischen beiden Verträgen. Der Wille, zwei voneinander unabhängige Mietverhältnisse abzuschließen, ergibt sich zudem eindeutig aus § 2 Abs. 2 des Garagenmietvertrags, welcher lautet: „Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechts zur fristlosen Kündigung.“ Auch heißt es in § 2 Abs. 5 des Garagenmietvertrags: „Sofern der Wohnungsmietvertrag gekündigt wird, erfolgt die Vermietung des Stellplatzes zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, da die Vermietung dann nicht mehr umsatzsteuerfrei erfolgen kann.“ Auch hieraus wird unmissverständlich deutlich, dass die Vermietung des Garagenstellplatzes unabhängig von dem Bestand des Wohnraummietverhältnisses erfolgen soll - und umgekehrt. Im Übrigen kann auf die überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden. Der Umstand, dass die Beklagte die Klägerin vor Ausspruch der Kündigung wegen der Anbringung einer Campingdachbox abgemahnt hat, ist insoweit unerheblich, da maßgeblich alleine der Wille der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss ist, der in § 2 des Garagenmietvertrags eindeutig zum Ausdruck kommt. Dieser Wille wurde im Übrigen auch nochmal bekräftigt, als die Parteien wegen eines Wohnungswechsels innerhalb des Hauses einen neuen Wohnungsmietvertrag abschlossen, ohne den Garagenstellplatzvertrag abzuändern oder ausdrücklich einzubeziehen. Randnummer 5 2. Die Beklagte hat mit der Kündigung auch nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Dieser fordert eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung von Genossenschaftsmietern (Bub/Treier, MietR-HdB/Emmerich, 5. Auflage 2019, Kapitel II Rn. 692). Die Klägerin hat schon nicht hinreichend vorgetragen, dass andere Genossenschaftsmitglieder ebenfalls Dachboxen in der Garage fest montiert hatten und diese trotz mehrfacher Aufforderung und Abmahnung ebenfalls nicht entfernt haben. Sie trägt lediglich unsubstantiiert vor, dass auch andere Genossenschaftsmitglieder Verstöße gegen die Tiefgaragenordnung begangen hätten. Im Übrigen kommt es hierauf aber auch nicht an, da die Beklagte den Garagenstellplatz aufgrund seiner rechtlichen Selbständigkeit ohne Kündigungsgrund ordentlich kündigen durfte. Randnummer 6 Die Klägerin kann sich daher auch nicht mit Erfolg auf § 242 BGB berufen mit der Begründung, die Beklagte habe zu lang mit der Kündigung gewartet und die letzte Aufforderung vom 18.12.2023 sei mit „1. Abmahnung“ bezeichnet gewesen. Randnummer 7 3. Das Mietverhältnis wurde auch nicht gem. § 545 BGB stillschweigend verlängert. Nach § 545 S. 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Nach § 545 S. 2 Nr. 2 BGB beginnt diese Frist für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Die Klägerin hat schon nicht ausreichend dargelegt, dass sie den Stellplatz überhaupt tatsächlich nach Erhalt der Kündigung weitergenutzt hätte. Sie trägt nur zur Weiterzahlung der Stellplatzmiete vor. Alleine der Umstand, dass die Beklagte ohne Widerspruch die Mietzahlung der Klägerin entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis der Beklagten von einer Gebrauchsfortsetzung der Klägerin auszugehen. So trägt die Klägerin selber vor, die Beklagte habe erst im Mai 2024 festgestellt, dass die Klägerin weiter Miete zahlte. Bereits am 11.04.2024 hat die Beklagte aber in dem einstweiligen Verfügungsverfahren zum Az. 318a C 115/24 deutlich gemacht, dass sie von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Verpflichtung der Klägerin zur Räumung ausging. Randnummer 8 Hinzu kommt, dass für eine rechtzeitige Erklärung des entgegenstehenden Willens jedes Verhalten ausreichend ist, das keinen Zweifel daran erlaubt, dass auf einer Rückgabe der Sache nach Ablauf der Mietzeit bestanden wird (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage 2024, § 545 Rn. 19 m.w.N.). So liegt in dem Verlangen nach Räumung der Mietsache in der Regel ein Widerspruch gegen die Vertragsfortsetzung (BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16, NZM 2018, 333; BGH, Urteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385). Der Widerspruch kann mit der Kündigung erklärt werden (BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16, NZM 2018, 333). Die Beklagte forderte die Klägerin im Kündigungsschreiben vom 23.01.2024 auf, alle Schlüssel sowie Handsender zum Ende der Vertragslaufzeit in der Geschäftsstelle abzugeben und sämtliche Schäden fachmännisch zu beseitigen. Hierdurch hat die Beklagte hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie auf einer Rückgabe des Stellplatzes nach Ablauf der Mietzeit bestand. Randnummer 9 II. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: Landessozialgericht Baden-Württemberg 3. Senat Entscheidungsdatum: 27.02.2020 Aktenzeichen: L 3 AS 520/20 ER-B ECLI: ECLI:DE:LSGBW:2020:0227.L3AS520.20ER.B.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 22 Abs 8 S 1 SGB 2, § 22 Abs 8 S 2 SGB 2, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 535 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Arbeitslosengeld II - Unterkunft und Heizung - Übernahme von Mietschulden - Sicherung der Unterkunft - ordentliche Kündigung des Vermieters - Möglichkeit zur Abwendung der Kündigung durch Begleichung der Mietschulden Leitsatz Eine ordentliche Vermieterkündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters kann nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden, da nach der ständigen Rechtsprechung des BGH § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB nicht auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs 1 S 1 BGB anwendbar ist. Dies kann einer nachhaltigen Sicherung der Unterkunft durch Mietschuldentilgung und somit einem Anspruch auf Übernahme der Mietschulden durch den Grundsicherungsträger entgegenstehen (Anschluss an LSG Berlin-Potsdam vom 1.7.2015 - L 32 AS 1579/15 = juris RdNr 16ff). (Rn.20) Verfahrensgang vorgehend SG Freiburg (Breisgau), 3. Februar 2020, S 14 AS 173/20 ER, Beschluss Tenor Die Beschwerde gegen den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 wird zurückgewiesen. Der Antragstellerin wird Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren unter Beiordnung von Rechtsanwalt W. bewilligt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Gründe Randnummer 1 Die Antragstellerin begehrt im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Verpflichtung des Antragsgegners zur darlehensweisen Übernahme von Mietschulden in Höhe von 4.654,39 €. Randnummer 2 Die Antragstellerin lebt mit ihren drei Kindern (geboren 2002, 2005 und 2014) als Bedarfsgemeinschaft zusammen. Seit 2015 wohnt die Familie in einer Mietwohnung in N., für die laut § 9 des Mietvertrages vom 15.04.2015 monatlich im Voraus jeweils bis spätestens zum dritten Werktag eine Grundmiete in Höhe von 580 € sowie Nebenkosten/Betriebskosten in Höhe von 200 € zu bezahlen waren. Laut § 4 Nr. 3 des Mietvertrages betrug die Kündigungsfrist drei Monate und verlängerte sich nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums für den Vermieter um weitere drei Monate. In der Zeit vom 01.04.2017 bis 30.11.2017 bezog die Familie Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II vom Antragsgegner, der mit Bescheiden vom 27.03.2017 als Bedarfe für die Kosten für Unterkunft und Heizung (KdU) 780 € zugrunde legte und diesen Betrag sowie die nach Anrechnung von Einkommen verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft auf das Bankkonto der Antragstellerin überwies. Am 21.01.2019 beantragte die Antragstellerin für sich und ihre Kinder erneut die Bewilligung von Leistungen nach dem SGB II. Mit Bescheiden vom 26.02.2019 und vom 22.07.2019 bewilligte der Antragsgegner vorläufig (aufgrund der noch nicht bekannten Höhe des Erwerbseinkommens der Antragstellerin) Leistungen für die Zeit vom 01.02.2019 bis 31.07.2019 und für die Zeit vom 01.08.2019 bis 31.01.2020, legte hierbei die inzwischen auf 880 € erhöhten KdU (Kaltmiete 680 €, Nebenkosten 200 €) zugrunde und überwies diesen Betrag zuzüglich der unter Berücksichtigung eines fiktiven Einkommens in Höhe von 850 € netto verbleibenden Regelleistungen für die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft wiederum auf das Bankkonto der Antragstellerin. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 26.11.2019 legte die Vermieterin der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Mietwohnung eine Aufstellung der seit Januar 2018 entstandenen Mietrückstände vor, die sich nach der dortigen Berechnung auf insgesamt 4.654,39 € beliefen. Danach war für die Monate März 2018 bis einschließlich August 2018 sowie für Oktober 2019 und November 2019 gar keine Miete gezahlt worden, im Februar 2018 nur 400 € und im September 2018 nur 430 € (anstatt jeweils 680 €). Weiter ergibt die Aufstellung, dass die Antragstellerin im März und April 2019 statt der geschuldeten 880 € jeweils 1080 € und in den Monaten Mai und Juni 2019 jeweils 1030 € gezahlt hatte. Die Vermieterin kündigte mit dem Schreiben vom 26.11.2019 das Mietverhältnis fristlos und stützte diese Kündigung auf §§ 543 Abs. 2 Nr. 3b, 569 Abs. 3 BGB, da die Antragstellerin über mehr als zwei Zahlungstermine mit mindestens zwei Mieten in Verzug sei. Die Vermieterin widersprach außerdem unter Hinweis auf § 545 BGB der Fortsetzung des Mietgebrauchs über den Beendigungszeitpunkt 10.12.2019 hinaus und erklärte hilfsweise die auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020. Randnummer 4 Die Antragstellerin legte das Kündigungsschreiben der Vermieterin am 02.12.2019 beim Antragsgegner vor, der die Antragstellerin mit Schreiben vom 09.12.2019 aufforderte, eine Vereinbarung mit der Vermieterin über die Rücknahme der fristgerechten Kündigung bei Ausgleich der Mietrückstände bis 13.12.2019 vorzulegen. Randnummer 5 Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.12.2019 teilte die Vermieterin mit, sie habe an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse und werde an der hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung festhalten. Randnummer 6 Mit Bescheid vom 18.12.2019 lehnte der Antragsgegner die Übernahme der Mietschulden ab. Die Unterkunft könne nicht gesichert werden, da auch durch die Begleichung der Mietschulden die Wohnungslosigkeit nicht verhindert werden könne. Randnummer 7 Zur Begründung des hiergegen am 15.01.2020 eingelegten Widerspruchs wurde vorgetragen, es sei bereits fraglich, ob die Pflichtverletzung der Antragstellerin als so schwerwiegend zu erachten sei, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar sei. Außerdem liefe die vom Gesetzgeber gewollte Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB völlig ins Leere, wenn diese durch eine ordentliche Kündigung umgangen werden könnte. Randnummer 8 Am 18.02.2020 hat die Antragstellerin beim Sozialgericht Freiburg (SG) die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes beantragt mit dem Ziel einer Verpflichtung des Antragsgegners zur Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich von Mietrückständen in Höhe von 4.654,39 €. Zur Begründung ist auf die persönliche Situation der Antragstellerin verwiesen worden, die einen Erziehungsauftrag für drei Kinder habe, sich ernsthaft um die Wiederaufnahme einer beruflichen Tätigkeit bemühe und über keinerlei Rücklagen und Reserven verfüge. Dem Wortlaut des § 22 Abs. 8 SGB II sei nicht zu entnehmen, dass eine Übernahme von Mietschulden nur im Falle einer Erklärung des Vermieters bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses infrage komme. Außerdem sei der Norm nicht zu entnehmen, dass die betroffene Wohnung auf unbestimmte Zeit erhalten bleiben müsse. Sinn und Zweck sei vielmehr die Verhinderung der Wohnungslosigkeit für den Hilfebedürftigen, so dass auch schon die nicht unwesentliche Verschaffung von Zeit zur Wohnungssuche eine Übernahme rechtfertige. Randnummer 9 Der Antragsgegner hat darauf hingewiesen, dass die derzeit bewohnte Unterkunft auch bei Gewährung eines Darlehens nicht dauerhaft gesichert werden könne, da die Vermieterin an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse habe. Bezüglich der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist zum 29.02.2020 sehe das Gesetz keine Heilungsmöglichkeit vor. Randnummer 10 Das SG hat den Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes mit Beschluss vom 03.02.2020 zurückgewiesen. Der Antrag sei als Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 86b Abs. 2 Satz 1 SGG statthaft und auch sonst zulässig, aber unbegründet. Die Antragstellerin habe keinen Anordnungsanspruch auf Gewährung eines Darlehens zum Ausgleich ihrer Mietschulden gemäß § 22 Abs. 8 SGB II. Vorliegend könne zwar durch eine Übernahme der Mietschulden die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB abgewendet werden, hiervon bleibe aber die Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses unberührt, da nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) (Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris) die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf eine wegen Mietzahlungsverzugs erfolgte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anwendbar sei. Randnummer 11 Gegen den am 06.02.2020 zugestellten Beschluss des SG richtet sich die am 11.02.2020 eingelegte Beschwerde, mit der außerdem die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren beantragt wird. Zur Begründung wird im Wesentlichen das Vorbringen aus dem erstinstanzlichen Verfahren wiederholt. Die Antragstellerin vertritt unter Hinweis auf die Kommentierung in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65 entgegen der Rechtsprechung des BGH die Auffassung, die analoge Anwendung von § 569 BGB auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei aus Gründen des Mieterschutzes geboten. Außerdem gehe es der Vermieterin hier wohl nicht um die vorgetragene Pflichtverletzung, sondern sie wolle zugunsten ihres Sohnes die strengen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgehen. Randnummer 12 Die Antragstellerin beantragt, Randnummer 13 den Beschluss des Sozialgerichts Freiburg vom 03.02.2020 aufzuheben und den Antragsgegner im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu verpflichten, der Antragstellerin ein Darlehen zum Ausgleich von Mietrückständen i.H.v. 4.654,39 € zu gewähren. Randnummer 14 Der Antragsgegner beantragt, Randnummer 15 die Beschwerde zurückzuweisen. Randnummer 16 Das Argument einer persönlichen Überforderung der Klägerin befreie sie nicht von ihren Pflichten als Mieterin und dringe angesichts der nicht unerheblichen Pflichtverletzung nicht durch. Ob die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung umgangen werden sollten, könne nicht beurteilt werden. Jedenfalls liege keine Eigenbedarfskündigung vor. II. Randnummer 17 Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist nicht begründet. Randnummer 18 Das Gericht kann nach § 86b Abs. 2 SGG eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers erschwert oder wesentlich vereitelt wird. Einstweilige Anordnungen sind auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn eine solche Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. Voraussetzung für den Erlass einer Regelungsanordnung ist gemäß § 86b Abs. 2 Satz 4 SGG i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO stets die Glaubhaftmachung des Vorliegens sowohl eines Anordnungsgrundes (also die Eilbedürftigkeit der Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile) als auch eines Anordnungsanspruchs (die hinreichende Wahrscheinlichkeit eines in der Hauptsache gegebenen materiellen Leistungsanspruchs). Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund sind glaubhaft gemacht, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen überwiegend wahrscheinlich sind. Dies erfordert, dass mehr für als gegen die Richtigkeit der Angaben spricht. Grundsätzlich soll wegen des vorläufigen Charakters der einstweiligen Anordnung die endgültige Entscheidung in der Hauptsache nicht vorweggenommen werden, wobei hiervon nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Ausnahmen zu machen sind, wenn drohende schwere Grundrechtsverletzungen zu verhindern sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.02.2009 - 1 BvR 120/09, Rn. 17, juris). Randnummer 19 Die Antragstellerin hat einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht. Randnummer 20 Grundlage für einen Anspruch auf die vorläufige Verpflichtung eines Leistungsträgers nach dem SGB II zur Übernahme von Mietschulden in Form eines Darlehens ist § 22 Abs. 8 Satz 2 SGB II. Danach sollen Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt und notwendig ist, weil sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Randnummer 21 Nach Würdigung des Vorbringens im erstinstanzlichen Verfahren und im Beschwerdeverfahren ist die darlehensweise Übernahme der in Höhe von 4.654,39 € bestehenden Mietschulden nicht gerechtfertigt, weil auch dadurch eine Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft der Bedarfsgemeinschaft nicht mehr zu erreichen wäre, so dass eine Ermessensreduzierung auf Null, die im Hinblick auf § 22 Abs. 8 Satz 1 SGB II den mit dem Eilantrag hier verfolgten Anspruch begründen könnte, nicht vorliegt. Randnummer 22 Eine Schuldenübernahme ist nämlich dann nicht gerechtfertigt, wenn die fragliche Unterkunft bereits geräumt ist oder wenn deren Räumung auch bei Übernahme der Rückstände nicht mehr abgewendet werden könnte und eine längerfristige Sicherung der Unterkunft also nicht mehr zu erreichen ist. Letzteres ist u.a. dann der Fall, wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen und sich deren Rechtswirkungen nicht mehr vermeiden lassen, weil etwa der Vermieter unter keinen Umständen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit ist (vgl. Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Auflage 2017, § 22, Rn. 269; Piepenstock in Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB II, § 22, Rn. 244; LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.01.2016 - L 2 AS 11/16 B-ER, Rn. 4, juris). Randnummer 23 So liegt der Fall hier, denn eine Sicherung der von der Antragstellerin und ihren Kindern bewohnten Wohnung durch Übernahme der Mietschulden durch den Antragsgegner ist im vorliegenden Fall ausgeschlossen, da das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde und die Vermieterin angegeben hat, an der mit Wirkung zum 29.02.2020 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung festhalten zu wollen und an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kein Interesse zu haben. Randnummer 24 Bei der im Eilverfahren nur möglichen summarischen Prüfung erweist sich die am 26.11.2019 ausgesprochene und auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung zum 29.02.2020 als wirksam. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Die Kündigung erfolgte hier schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB), war mit dem notwendigen Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit nach §§ 574 ff. BGB versehen (§ 568 Abs. 2 BGB) und erfolgte unter Einhaltung der gemäß § 4 Nr. 3 des Mietvertrages maßgeblichen Frist von drei Monaten. In diesem Fall liegt auch eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht zur Entrichtung des Mietzinses (§ 535 Abs. 2 BGB) vor, die jedenfalls dann anzunehmen ist, wenn die für eine fristlose Kündigung geltende Grenze des Zahlungsverzugs (nicht entrichtete Miete für zwei aufeinander folgende Termine, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB) erreicht ist. Da die Antragstellerin die für die Monate Oktober und November 2019 jeweils am 3. des Monats (vgl. § 9 des Mietvertrages) fällig gewesene Miete nicht gezahlt hat und zudem seit Januar 2018 weitere erhebliche Mietrückstände in Höhe von 4.610 € (sechs volle Monatsmieten à 680 € für die Zeit von März 2018 bis August 2018, fehlende 280 € für Februar 2018 und fehlende 230 € für September 2018) entstanden sind, die sich auch nach teilweiser Nachentrichtung seitens der Antragstellerin (je 200 € im März und April 2019 und je 150 € im Mai und Juni 2019) immer noch auf 3.910 € belaufen, was nahezu einer Halbjahresmiete entspricht, wird von einer nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht auszugehen sein, was das SG zutreffend auch so bewertet hat. Damit kommt es hier auf die in Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich beantwortete Frage, ob eine ordentliche Kündigung auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zulässig ist (vgl. zum Streitstand BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rn. 15 ff., juris) nicht an. Randnummer 25 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin wird die ordentliche Kündigung auch nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden können. Randnummer 26 Zwar könnte die ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochene fristlose Kündigung (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) abgewendet werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB), falls die Mietschulden spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs getilgt würden oder sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme verpflichten würde. Diese Möglichkeit besteht jedoch nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht im Falle einer - hier gegebenen - ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, juris; Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, juris; Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, juris), was auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung der Sozialgerichte sowie in der einschlägigen Kommentarliteratur (LSG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 16.07.2018 - L 29 AS 1252/18, Rn. 27ff., und vom 01.07.2015 - L 32 AS 1579/15, Rn. 16, juris; Luik, a.a.O., § 22, Rn. 261) so vertreten wird. Soweit die Antragstellerin unter Hinweis auf die in der Kommentierung von Blank (in Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 569 BGB, Rn. 65) vertretene Meinung eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf Fälle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus Gründen des Mieterschutzes für geboten hält, führt dies im Ergebnis zu keiner anderen Beurteilung. Selbst wenn der von der Antragstellerin zitierten zivilrechtlichen Argumentation gefolgt werden könnte, bliebe bei der hier maßgeblichen sozialrechtlichen Prüfung das Kriterium der nachhaltigen Sicherung der Unterkunft zu berücksichtigen. Letzteres könnte bei Anschluss an eine bisher nur in der Kommentarliteratur und entgegen der langjährigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH vertretenen Rechtsmeinung nicht angenommen werden. Der erkennende Senat verweist auf die überzeugende Begründung des LSG Berlin-Brandenburg, das im Beschluss vom 01.07.2015 (L 32 AS 1579/15) diesbezüglich ausgeführt hat: „Daher kann die Befriedigung der Vermieterin hinsichtlich der fälligen Miete nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses führen, denn § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB findet nach ständiger Rechtsprechung des BGH keine Anwendung bei der Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (...). Solange diese höchstrichterliche Rechtsprechung besteht, kann die Befriedigung des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft führen, selbst wenn dies von einigen Amtsgerichten anders beurteilt wird. Deren Entscheidungen sind nicht unanfechtbar.“ (Rn. 16 ff. des Beschlusses vom 01.07.2015, juris). Damit ist auch im vorliegenden Fall der Antragstellerin die Übernahme der Schulden zur nachhaltigen Sicherung der Unterkunft nicht geeignet. Randnummer 27 Da die Sicherung der gegenwärtigen Unterkunft nicht mehr möglich ist, ist die Übernahme der Mietschulden nicht gerechtfertigt im Sinne von § 22 Abs. 8 SGB II. Auf die Wirksamkeit der ebenfalls am 26.11.2019 ausgesprochenen fristlosen Kündigung kommt es damit nicht mehr an. Ob darüber hinaus eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, ist ebenfalls nicht relevant. Randnummer 28 Soweit im Verfahren wiederholt - und für den Senat nachvollziehbar - auf die vielfältigen Belastungen der Antragstellerin hingewiesen worden ist, der es in der Vergangenheit gelungen ist, den Lebensunterhalt für sich und ihre drei minderjährigen Kinder ganz oder teilweise durch Erwerbstätigkeit sicherzustellen, kann dies indes im Ergebnis zu keiner anderen Entscheidung führen. Da die Antragstellerin seit März 2018 bei jedenfalls seit 01.02.2019 erfolgter stets vollständiger Bewilligung der anfallenden Wohnkosten seitens des Antragsgegners dennoch die Miete in einem Ausmaß nicht gezahlt hat, dass es zur durch Begleichung der Schulden nicht mehr abwendbaren Vermieterkündigung gekommen ist, ist ein Erhalt der Wohnung - auch unter Berücksichtigung der Belange der Kinder - durch eine Verpflichtung des Antragsgegners gemäß § 22 Abs. 8 SGB II nicht mehr möglich. Randnummer 29 Die Beschwerde war daher mangels glaubhaft gemachten Anordnungsanspruchs zurückzuweisen. Randnummer 30 Allerdings war der Antragsgegnerin auf ihren Antrag Prozesskostenhilfe für das Beschwerdeverfahren zu gewähren. Randnummer 31 Gemäß § 73a SGG i.V.m. § 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO erhält ein Beteiligter, der nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann, auf Antrag Prozesskostenhilfe, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Randnummer 32 Die Antragstellerin hat ihre Bedürftigkeit in diesem Sinne nachgewiesen. Sie bezieht Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Randnummer 33 Auch die erforderlichen Erfolgsaussichten waren gegeben. Eine hinreichende Erfolgsaussicht für die Rechtsverfolgung liegt bereits vor, wenn das Gericht den Rechtsstandpunkt eines Klägers oder Antragstellers aufgrund seiner Sachdarstellung und der vorhandenen Unterlagen für zumindest vertretbar hält und in tatsächlicher Hinsicht mindestens von der Möglichkeit der Beweisführung überzeugt ist. Es muss also aufgrund summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage möglich sein, dass die Antragstellerin mit ihrem Begehren durchdringen würde (B. Schmidt, in: Meyer-Ladewig/Keller/Leitherer/Schmidt, SGG, 12. Auflage 2017, § 73a SGG, Rn. 7 ff.). Vorliegend schien es zum Zeitpunkt des Eingangs der Beschwerde und der Antragstellung zumindest im Hinblick auf den zivilrechtlichen Streitstand hinsichtlich der analogen Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht ausgeschlossen, dass sich eine im Sinne des Begehrens der Antragstellerin andere rechtliche Bewertung eines Anspruchs nach § 22 Abs. 8 SGB II ergeben könnte (vgl. dazu auch Bundesverfassungsgericht, Stattgebender Kammerbeschluss vom 14.02.2017 - 1 BvR 2507/16, Rn. 14, juris). Randnummer 34 Daher hat die Antragstellerin einen Anspruch auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ab dem Tag der Antragstellung. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung ergeht in entsprechender Anwendung von § 193 SGG. Randnummer 36 Dieser Beschluss ist nicht mit der Beschwerde anfechtbar (§ 177 SGG). 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Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 15.03.2023 – 14 S 14047/22 Download Drucken Titel: Anforderungen an Feststellung des Nutzungswillens bei einer Eigenbedarfskündigung Normenkette: BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leitsatz: Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Eigenbedarf, Nutzungswunsch Vorinstanz: AG München, Urteil vom 21.10.2022 – 473 C 44/22 Fundstellen: ZMR 2023, 642 LSK 2023, 19891 NJOZ 2024, 526   Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen. 3. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 2 gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.763,24 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Zur Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 2 Zusammenfassend und ergänzend ist das Folgende auszuführen: 3 Die Parteien streiten auch in der Berufungsinstanz um die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Mietwohnung, …, im … 4 Die Klägerin ist im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite in den streitgegenständlichen Mietvertrag vom 16.01.1975 eingetreten. 5 In § 2 des Mietvertrages ist die Kündigungsfrist vertragslaufzeitabhängig modifiziert. So ist etwa geregelt, dass diese zwölf Monate beträgt, wenn das Mietverhältnis, wie vorliegend, mindestens zehn Jahre gedauert hat. 6 Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zuletzt 480,27 €. 7 Mit Schreiben vom 25.01.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2021. Die vorstehende Kündigung wurde damit begründet, dass die Tochter der Klägerin, die Zeugin …, die derzeit zusammen mit zwei Geschwistern, der Klägerin selbst und dem Ehemann der Klägerin in einer Wohnung in der … lebe, einen separaten Hausstand gründen und insoweit selbständig werden wolle. … werde in anderthalb Jahren ihr Studium an der Universität beginnen. Die streitgegenständliche Wohnung sei ideal geschnitten zur Nutzung durch einen Ein-Personen-Haushalt. Gleichwertiger und gleich geeigneter Wohnraum sei nicht verfügbar. Darüber hinaus befinde sich die streitgegenständliche Wohnung in der … in der Nähe der elterlichen Wohnung und in der Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel, um die Universität zu erreichen. Eine Alternativwohnung könne nicht angeboten werden (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 25.01.2021, vorgelegt als Anlage K3, Bezug genommen). 8 Außerdem enthielt die Kündigung einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB und den Fortsetzungswiderspruch nach § 545 BGB. 9 Abschließend heißt es im Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 wörtlich: „Bis zum 31.10.2021 hat eine Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu erfolgen […]. Nach dem Mietvertrag haben Sie die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese sind pünktlich vor Auszug zu erledigen. Sollten die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht erbracht werden, muss ich diese auf Ihre Kosten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen. Sollte die Rückgabe verspätet erfolgen, werde ich gemäß § 546a BGB als Entschädigung die Zahlung der ursprünglich vereinbarten Miete einfordern. Die Geltendmachung weiterer Schadensersatzansprüche aufgrund der zu späten Rückgabe behalte ich mir vor. […].“ 10 Eine Räumung und Herausgabe der Wohnung erfolgte nicht. Die Beklagte trat vielmehr der Kündigung entgegen. So führte sie aus, ein aktuell bestehender Eigenbedarf sei nicht dargelegt. Die Tochter sei nicht Studentin, sondern Schülerin. Sie werde erst noch volljährig. Ob die Tochter in anderthalb Jahren die Voraussetzungen für ein Studium erfülle, sei derzeit nicht bekannt, vielleicht wolle die Tochter dann ja gar nicht mehr studieren, sondern einen anderen Lebensweg einschlagen. 11 Des Weiteren machte die Beklagte Härtegründe geltend. 12 Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.03.2021 stellte der Klägervertreter klar, dass zutreffenderweise die Kündigungsfrist zwölf Monate betrage, sodass sich die Kündigungsfrist um drei Monate, also bis zum 31.01.2022, verlängere. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung seitens der Beklagten bis längstens zum 30.11.2021 (zu den diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 02.03.2021, vorgelegt als Anlage K6, Bezug genommen). 13 Das Amtsgericht München hat nach durchgeführter Beweisaufnahme der Klage hinsichtlich des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe stattgegeben und sie im Übrigen (Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten) abgewiesen. Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt worden, dass die Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam sei. Das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung vom 25.01.2021 beendet worden. Der geltend gemachte Wohnbedarf der Überlassung an die Tochter stelle einen angemessenen Eigenbedarfsgrund dar, auch liege entgegen der Ansicht der Beklagten keine sog. Vorratskündigung vor. Dagegen sei ein Härtefall seitens der Beklagten zum einen nicht ausreichend dargelegt, zum anderen aber ergebe auch eine Abwägung der Interessen, dass das Mietverhältnis nicht auf bestimmte Zeit verlängert werden könne. 14 Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte im Wege der Berufung, welche im Wesentlichen damit begründet ist, dass die Kündigung verfrüht ausgesprochen worden und daher als unzulässige Vorratskündigung zu erachten sei. Außerdem sieht die Berufung eine fehlerhafte Bewertung der Angaben der Zeugin … durch das Erstgericht sowie eine fehlerhafte Bewertung der Härtegründe. 15 Die Beklagte beantragt im Berufungsverfahren: 16 I. Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, wird die Klage abgewiesen. 17 II. Die Berufungsbeklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 18 Die Klägerin beantragt: 19 Die Berufung wird zurückgewiesen. 20 Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil. 21 Die Kammer hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2023 angehört. 22 Im Übrigen wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll des Verhandlungstermins vom 15.03.2023. II. 23 Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. 24 Die klägerseits ausgesprochene Kündigung vom 25.01.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet. Diese Kündigung stellt eine reine sog. Vorratskündigung dar, da die Klägerin die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist (31.01.2022) noch nicht benötigte, sondern – selbst unter Wahrunterstellung ihres gesamten Vortrags der ersten Instanz und der Berufungsbegründung – frühestens zum 01.10.2022 einzuziehen beabsichtigte. Eine weitere Kündigung hat die Klägerin nicht ausgesprochen: 25 1. Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraumverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Nach ständiger Rechtsprechung muss der Vermieter „vernünftige, nachvollziehbare Gründe“ für die Annahme von Eigenbedarf haben, was die Instanzgerichte unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls aufgrund tatsächlicher Feststellungen und ohne schablonenhafte Begründung zu entscheiden haben (vgl. namentlich BGH NZM 2015, 378 ff.; BVerfG NJW 1989, 970 [971]). Die Absicht der Nutzung als Wohnung muss hierbei grundsätzlich in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigung stehen, eine reine „Vorratskündigung“ ist unzulässig. Insbesondere eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (siehe insbesondere BGH NJW-RR 2017, 75 [76]; BGH NZM 2015, 812 [814]; Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 99; BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). 26 Erforderlich ist hierbei jedenfalls, dass der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit und im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eintreten wird (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18, unveröffentlicht). Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist (vgl. BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Auch wenn man dabei nicht fordern will, dass der beabsichtigte Nutzungswunsch des Vermieters sich zeitlich unmittelbar an das Ende der Kündigungsfrist anschließt (so aber offenbar Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 573 BGB Rn. 85), stellt eine Kündigung jedenfalls dann eine unzulässige sog. Vorratskündigung dar, wenn sie für einen Zeitpunkt erklärt wird, zu dem der Nutzungswunsch des Vermieters schon nach dem eigenen Sachvortrag ganz offensichtlich noch nicht besteht (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18). 27 2. Nach dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 25.01.2021 sowie dem gesamten Sachvortrag der ersten Instanz benötigte die Klägerin für die Tochter … die streitgegenständliche Wohnung vorliegend erst zu deren Studienbeginn Anfang Oktober 2022. Die vorgelegte Immatrikulationsbescheinigung stammt vom 21.09.2022. Damit lagen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insgesamt acht Monate, in denen die streitgegenständliche Wohnung seitens der Klägerin für die Tochter … gerade (noch) nicht benötigt wurde. Würde man hier auf die Beendigung der Schulausbildung an der E. Schule München und das Ablegen des Abiturs am 01.07.2022 abstellen – was sich so allerdings nicht aus dem Kündigungsschreiben ergibt – lägen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB immer noch (wenigstens) fünf Monate, was wohl ebenfalls zur Annahme einer unwirksamen sog. Vorratskündigung geführt hätte. Dem bereits mehrfach zitierten Hinweisbeschluss der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18 lag ein – grundsätzlich nicht mehr hinnehmbarer Zeitraum von fünf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der dort verfahrensgegenständlichen Kündigung und dem Benötigen seitens der Eigenbedarfsperson zugrunde. 28 Selbst wenn man – richtigerweise – bei der Beurteilung der Frage, ab wann von einer sog. Vorratskündigung ausgegangen werden kann, keine starre Frist annimmt, handelte es sich in diesem Lichte vorliegend um einen mit Sicherheit erst weit (acht Monate) nach Ablauf der Kündigungsfrist entstehenden Bedarf. Für die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung ist aber stets darauf abzustellen, ob die Nutzungsabsicht des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung sich dergestalt verdichtet hat, dass sie jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist mit einiger Sicherheit feststeht. Eine sich dahingehend nicht verdichtete Eigenbedarfskündigung, die zweifellos eine erst für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht begründen kann, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung indes noch nicht. 29 Der Vermieter ist diesbezüglich grundsätzlich auch nicht schutzwürdig, weil er jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist des § 573c BGB (oder der vertraglich modifizierten Frist, wie hier) eine weitere Kündigung aussprechen kann (siehe etwa Bub/Treier-Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. IV Rn. 119). 30 Dies bedeutet vorliegend, dass es der Klägerin ohne Weiteres möglich gewesen wäre, eine Kündigung erst nach dem 25.01.2021 auszusprechen, so dass diese (erst) zum Zeitpunkt der tatsächlich beabsichtigten Nutzung gewirkt hätte. Es wäre der Klägerin gleichermaßen unbenommen gewesen, die mit Schreiben vom 25.01.2021 ausgesprochene Kündigung erst zu einem späteren Wirkungszeitpunkt zu erklären (vgl. Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 65, Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Von diesen zumutbaren Optionen wurde indes kein Gebrauch gemacht. 31 Ergänzend ist in Bezug auf den vorliegenden Fall noch anzumerken, dass die Kündigung vom 25.01.2021 ursprünglich bereits zum 31.10.2021 ausgesprochen worden war, was einen – erst recht nicht akzeptablen – Zeitraum von sogar elf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung und dem Benötigen bedeutet hätte. Dass die verfahrensgegenständliche Kündigung dann doch erst drei Monate später (zum 31.01.2022) wirksam werden sollte, war allein der Regelung in § 2 des Mietvertrages geschuldet, die die Klagepartei augenscheinlich erst nach Ausspruch der Kündigung zur Kenntnis genommen hatte. 32 3. Auch kann dem Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 nicht entnommen werden, dass die Klägerin die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt benötigt hätte, etwa um vor Überlassung der Wohnung an die Tochter Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. So wäre grundsätzlich insbesondere dann keine sog. Vorratskündigung anzunehmen, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung noch Sanierungs-, Umbau- oder Renovierungsarbeiten durchzuführen beabsichtigen würde. Es käme dabei in rechtlicher Hinsicht regelmäßig auch nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen (wesentlich) längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH NZM 2005, 580 [581]). Dass eine solche Absicht besteht, muss jedoch im Kündigungsschreiben klar zum Ausdruck gebracht werden, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Dies ist hier aber nicht geschehen – im Gegenteil. Denn die Kündigung enthält – trotz Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel – die ausdrückliche Aufforderung an die Beklagte, die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand nach Durchführung von Schönheitsreparaturen zurückzugeben. Damit wurde sogar mittelbar zum Ausdruck gebracht, dass seitens der Klägerin vor der behaupteten Nutzung durch die Eigenbedarfsperson gerade keine umfassenden Renovierungsarbeiten angestrebt waren. 33 4. Auch das klägerseits in der mündlichen Berufungsverhandlung ins Feld geführte Argument, es sei absehbar gewesen, dass die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nicht räumen werde, verfängt nicht. 34 Die Beklagte ist im Falle einer wirksamen Kündigung gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, das Mietobjekt nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben. Für den Fall der nicht rechtzeitigen Räumung und Herausgabe entstehen in der Person der Vermieterin ggf. Schadensersatzansprüche nach §§ 546 a Abs. 2, 571 BGB sowie ein Anspruch auf Zahlung einer – regelmäßig erhöhten – Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB. Eine sog. Vorratskündigung kann nicht mit dem Argument begründet werden, der Mieter werde sich (voraussichtlich) vertragswidrig verhalten und seiner Räumungsverpflichtung nicht rechtzeitig nachkommen. Vielmehr verhält sich ein Vermieter selbst vertragswidrig, wenn er bereits zu einem Wirkungszeitpunkt kündigt, zu dem augenscheinlich die Wohnung noch nicht benötigt wird. 35 5. Das Schreiben des Klägervertreters an die Beklagte vom 02.03.2022 (Anlage K6) stellt offensichtlich keine erneute Kündigung dar. Vielmehr wurde dort nur mitgeteilt, dass es bei der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung verbleibe. Weiter wurde klargestellt, dass die Kündigungsfrist drei weitere (insgesamt somit zwölf) Monate betrage, und daher die Kündigungsfrist bis zum 31.01.2022 verlängert sei. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung bis spätestens 30.11.2021, die Kündigung bleibe aber gleichwohl wirksam, so das Schreiben vom 02.03.2022. 36 Sämtliche Ausführungen im anwaltlichen Schreiben vom 02.03.2022 bezogen sich damit auf die Kündigung vom 25.01.2021. Die Annahme einer weiteren Kündigungserklärung kommt nach alledem nicht in Betracht. 37 Das erstinstanzliche Urteil konnte mithin keinen Bestand haben. Auf die weiteren Angriffe der Berufung kommt es nicht mehr an. 38 Das Urteil des Amtsgerichts war aufzuheben und die Klage abzuweisen. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 03.06.2022 – 411 C 17846/21 Download Drucken Titel: Wohnraummiete Schlagwort: Wohnraummiete Fundstellen: ZMR 2023, 378 LSK 2022, 49726   Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 3.572,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 03.10.2021 an die Klägerin und die weitere Mieterin … in Mitgläubigerschaft zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 3.572,55 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung überzahlter Mieten für die Monate Februar bis einschließlich Oktober 2021 an sich und die weitere Mieterin …. 2 Die Klägerin und Frau B. hatten zunächst eine Zweizimmerwohnung in der … im 2. Obergeschoss rechts in … ab dem 01.09.2008 von der Beklagten angemietet. 3 Am 18.11.2020 fragten sie bei der Vermieterin an, ob sie stattdessen die im selben Anwesen befindliche streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im 2. OG links anmieten könnten. 4 Entsprechend wurde dann durch Vereinbarung vom 30.12.2020 der alte Mietvertrag zum 31.12.2020 aufgehoben und mit Vereinbarung vom 19.12.2020 ab dem 01.02.2021 ein Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. 5 Für diese wurde die Zahlung einer monatlichen Nettomiete von 1.290 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 210 €, also insgesamt 1.500 € monatlich, vereinbart. 6 Mit Schreiben vom 23.07.2021 rügte der Mieterverein im Namen und Auftrag der Klägerin eine Verletzung nach § 556 g Abs. 2 Satz 1 BGB und forderte die Beklagte auf, bis zum 10.08.2021 zu erklären, dass die neue monatliche Netto-Miete ab sofort nur noch 893,05 € beträgt, sowie bis zum 10.08.2021 die überzahlten Beträge für die Monate Februar bis einschließlich Juli 2021 in Höhe von 2.381,70 € zurückzuzahlen. Gleichzeitig wurde mitgeteilt, dass die vereinbarte Miete nur noch unter Vorbehalt bezahlt wird. 7 In Ziffer 3.2) des neuen Mietvertrages hatte die Beklagten aufgenommen: „Die Miete liegt um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist gem. § 556 g BGB (Mietpreisbremse) zulässig, weil die Vormiete (Miete 1 Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses) bereits so hoch war. Nach dem Mietspiegel M. 2021 ist lediglich eine Miete in Höhe von monatlich 11,29 € pro Quadratmeter ortsüblich. Diese berechnet sich wie folgt: Baujahr von 1949-1966, Fläche von 71,91 m²: 9,92 € pro Quadratmeter Abschlag Wohnblock: -0,62 € Zuschlag guter Boden: +1,28 € Zuschlag modernisierte Boden: +0,86 € begründete Abweichung für einen nicht in südlicher, südöstlicher oder südwestlicher Richtung ausgerichteten Balkon: -0,15 € ortsübliche Miete pro Monat und Quadratmeter: 11,29 € Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt somit bei einer Fläche von 71,91 m² einen Betrag von 811,86 €." 8 Die Klägerin forderte die Beklagte nochmals mit Schreiben vom 18.08.2021 vergeblich auf, bis spätestens 31.08.2021 zu erklären, dass die neue Kaltmiete ab sofort nur noch 893,05 € beträgt, und die zu viel entrichtete Miete zu erstatten. 9 Die Klägerin trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen zuzusprechen sei: 10 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erstattung der zu viel geleisteten Mieten für die Monate Februar 2021 bis zunächst einschließlich Oktober 2021 an sich und die weitere Mieterin in Gesamtgläubigerschaft zu. 11 Die Geltendmachung weiterer Beträge bleibt vorbehalten. 12 Ein bloßer Wohnungstausch liege nicht vor. Das bisherige Mietverhältnis wurde durch einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung aufgehoben. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen und auch im Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung wurde gerade nicht auf das bis dahin bestehende Mietverhältnis über die frühere Wohnung Bezug genommen. Ganz im Gegenteil wurde ein neuer Mietvertrag ausgefertigt ohne jeglichen Hinweis auf den bisherigen, auch wurde in dem streitgegenständlichen Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung getroffen, wohingegen die Staffelmietvereinbarung des früheren Mietverhältnisses bereits abgelaufen war. 13 Die Beklagte stützte die hohe Mietforderung im neuen Mietvertrag darauf, dass bereits die Vormiete so hoch gewesen sei. Nachweislich habe die Vormieterin aber lediglich 778,17 € als Miete bezahlt. 14 Die Rechtsprechung des BGH, Aktenzeichen VIII 50/12, greife hier nicht, da sie sich auf Fälle beziehe, wo im Zuge des Mieterschutzes von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auszugehen ist und nicht von einer Vertragsänderung. Im dortigen Fall war ein Umzug erfolgt, da Modernisierungsmaßnahmen in der bisherigen Wohnung durchzuführen waren, während derer die dortigen Mieter nicht in der bisherigen Wohnung verbleiben konnten. Es gab also eine Ursache in der Sphäre des Vermieters für den dort vorgenommenen Umzug, wobei die neue Miete gerade nicht geregelt wurde. Vorliegend wurde dagegen ein explizit ein neuer Mietvertrag ausgearbeitet, welcher eine neue vom bisherigen Mietverhältnis abweichende Regelung zur Mietzahlung enthält. Über eine Vertragsänderung sei zwischen den Parteien zu keiner Zeit gesprochen worden. Beide Seiten seien während der Vertragsverhandlungen stets von dem Abschluss eines neuen Mietverhältnisses ausgegangen. Dies könne auch durch Vorlage entsprechender Korrespondenz belegt werden. Der Vorschlag einer Aufhebungsvereinbarung sei von der Beklagten erfolgt. Die Klägerin sei bereit gewesen, das bisherige Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. 15 Bestritten wird, dass die streitgegenständliche Wohnung aufwendig renoviert und modernisiert worden ist. Der Vortrag der Beklagten hierzu sei unsubstantiiert. Das Vormietverhältnis der streitgegenständlichen Wohnung hatte ca. 50 Jahre bestanden, sodass aus diesem Grund ein erheblicher Sanierungsbedarf bestanden habe. Eine vollständige Renovierung habe nicht stattgefunden. So seien beispielsweise nicht sämtliche Böden erneuert worden, so nicht im Wohnzimmer und im Bad. Das Bad sei bereits vor dem Jahr 2009 renoviert worden, so dass sich in den Fliesen und Kacheln Risse, Bohrlöcher und Abnutzungen gezeigt haben. Nach Einzug habe sich herausgestellt, dass sämtliche Türgriffe alt und nicht funktionstüchtig waren und daher ausgewechselt werden mussten. 16 Die Erneuerung von Elektroleitungen stelle eine Instandsetzung dar. Bei dem Streichen von Türen, Türzargen und Heizkörpern handle es sich um bloße Schönheitsreparaturen. 17 Die Erneuerung der Abwasser- und Wasseranlage habe erst deutlich nach Beginn des neuen Mietverhältnisses begonnen. Die Bauarbeiten finden aktuell im Haus statt. Die ganze Wohnanlage werde mit neuen Abwasserrohren ausgestattet. Von einer neuen Gasanlage sei der Klägerin nichts bekannt, so dass der diesbezügliche Vortrag mit Nichtwissen bestritten wird. Vorgelegt wurde nur eine Kostenschätzung aus dem Jahr 2018. 18 Die Klägerin beantragt, die Beklagte kostenpflichtig zu verurteilen, einen Betrag von 3.572,55 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen hieraus seit dem 03.10.2021 an die Klägerin und die weitere Mieterin … in Mitgläubigerschaft zu zahlen. 19 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. 20 Die Beklagte trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen abzuweisen sei: 21 Der Klägerin stehe gegen die Beklagte kein Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung nach §§ 556 g Abs. 1 Satz 1, 812 BGB zu, da kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliege. 22 Die Regelungen der §§ 556 d bis 556 g BGB seien im vorliegenden Fall nicht anwendbar. 1. Kein Neuabschluss eines Mietverhältnisses 23 Die Mietpreisbegrenzungsverordnung gelte nur bei Neuabschluss eines Wohnraummietvertrages. Vorliegend handle es sich jedoch lediglich um einen Wohnungstausch. Die Beklagte hatte sich bereit erklärt, bezüglich der alten Wohnung eine Aufhebungsvereinbarung zu treffen, damit die Klägerin die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht doppelt bezahlen muss. Die Klägerin und ihre Mitmieterin seien mit den Konditionen des neuen Mietvertrages einverstanden gewesen. 24 Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 556 d Absatz. 1 BGB gelte die Beschränkung nur dann, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Nicht betroffen seien also alle Vereinbarungen über Mieterhöhungen im Bestand unter Aufrechterhaltung der Identität des Vertrages. Auch alle Formen der mit Vertragsverlängerung, – erneuerung und des schlichten Parteiwechsels würden nicht unter die §§ 556 d ff. BGB fallen. Es habe sich hier nur um eine Vertragsänderung, keine Novation gehandelt. Bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen sei nach der Rechtsprechung des BGH von einer Novation nur ausnahmsweise auszugehen, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht haben. Andernfalls sei nur von einer Vertragsänderung auszugehen. Die Klägerin und ihre Mitmieterin seien in eine Ersatzwohnung desselben Vermieters umgezogen. Der Wohnungstausch sei vorrangig im Interesse der Klägerin erfolgt, da diese eine größere Wohnung gewünscht habe. 25 Der Gesetzgeber wollte mit der Einführung der Mietpreisbremse auf vermeintliche Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in bestimmten Regionen reagieren. Er hat mit dem Gesetz ausdrücklich sozialpolitische Zwecke verfolgt. Die Begrenzung sollte dazu beitragen „der direkten und indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken“. Dies sei bei einem Wohnungstausch innerhalb des gleichen Hauses, noch dazu auf Wunsch des Mieters gerade nicht der Fall. 2. Rechtfertigung der Miethöhe auf Grund Modernisierung 26 Die Regelungen nach § 556 f Satz 2 BGB seien nicht anwendbar, da es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handle. 27 Die streitgegenständliche Wohnung sei im Januar 2021 noch zu einem Preis von ca. 20.000 € aufwendig renoviert und modernisiert worden. Die Elektroinstallation sei erneuert, sämtliche Wände und Decken seien gestrichen, sämtliche Heizkörper und Türen seien lackiert, sämtliche alten Teppichböden seien durch einen Parkettboden ersetzt und der Fliesenboden in der Küche neu verfliest worden. Auch die Wandfliesen und die Tapete seien in der Küche ausgewechselt worden. Das Badezimmer sei ebenfalls modernisiert worden. Es habe eine neue Brausegarnitur, einen neuen WC-Deckel und Spülkasten, einen neuen Waschtisch und einen D. Servicefühler erhalten. 28 Ferner sei im Objekt die Abwasser-, Wasser- und Gasanlage für 241.968,88 € erneuert worden. Die Außenanlagen seien erneuert worden. 29 Hinsichtlich des weiteren Parteivertrags wird auf der gewechselten Schriftsätze und Sitzungsprotokoll Bezug genommen. Entscheidungsgründe A. Zulässigkeit der Klage 30 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich ausschließlich zuständig, da Ansprüche aus einem Wohnmietverhältnis in M. streitgegenständlich sind, §§ 21 a ZPO, 23 Nr. 2, 71 Abs. 1 GVG. B. Begründetheit der Klage 31 Die Klage war auch als begründet zuzusprechen. 32 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnmarkt liegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen, § 556 d Abs. 1 BGB. 33 Die Obergrenze liegt damit in vorliegendem Fall bei 893,05 €. 34 Die im Mietvertrag vom 19.12.2020 vereinbarte Nettomiete von 1.290 € liegt also 396,95 € über der zulässigen Obergrenze. 35 Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556 g BGB. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, wobei die Vorschrift des § 814 BGB laut Gesetz in diesen Fällen nicht anwendbar ist, d.h. die Rückforderung ist nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter die Miete ohne Vorbehalt bezahlt hat. 1. Vorausgegangene Rüge 36 Der Mieter kann von dem Vermieter eine nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen diese Vorschriften gerügt hat. 37 Nach der Regelung des § 556 g BGB in den alten Fassungen vom 21.04.2015 und 18.12.2018 war eine Rückforderung nur bzgl. der Mieten möglich, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind. 38 Am 01.04.2020 ist allerdings eine neue Fassung in Kraft getreten. In dieser Fassung kann grundsätzlich die gesamt überhöhte Miete zurückverlangt werden. Lediglich in den Fällen, in denen der Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt wird oder das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war, ist der Mieter auf eine Rückforderung für die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Mieten beschränkt. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Bei Abschluss des neuen Mietverhältnisses im Dezember 2020 war die neue Gesetzesfassung bereits in Kraft getreten. 39 Nach Art. 229 § 49 BGBEG Abs. 2 ist lediglich auf Mietverhältnisse, die bis zum 31.12.2018 abgeschlossen wurden, weiter die bis zum 31.12.2018 geltende Fassung anzuwenden. 40 Vorliegend wurde das neue Mietverhältnis aber unstreitig erst am 19.12.2020 abgeschlossen, so dass die neue Fassung gilt und vorliegend somit grundsätzlich für den gesamten geltend gemachten Zeitraum von Februar bis Oktober 2021, und nicht erst ab Rügeerklärung eine Rückzahlung geltend gemacht werden kann. 2. Rüge nur eines Mitmieters 41 Nach der Entscheidung des BGH im Urteil vom 27.05.2020, Az.: VIII ZR 45/19, reicht es für die Geltendmachung von Rückzahlungsansprüche aus § 556 g BGB aus, wenn von einem Mieter in einer von mehreren Mietern angemieteten Wohnung die Rüge ausspricht. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung. 42 Die Anforderungen sind somit vorliegend erfüllt. 3. Mitgläubigerschaft und Abtretung 43 Im Falle einer Mietermehrheit kann ein Mieter, da er nur als Mitgläubiger berechtigt ist, die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nur an alle Mieter verlangen. Die Klägerin hat dies in ihrem Klageantrag auch berücksichtigt und eine Zahlung an beide Mieterinnen eingeklagt. Die beiden Mieterinnen sind hier allerdings keine Gesamtgläubiger, sondern Mitgläubiger nach § 432 BGB, so dass erst der Hilfsantrag die richtige Bezeichnung beinhaltet. Gleichzeitig hat die Klägerin auch noch eine Abtretungsvereinbarung mit der Mitmieterin vorgelegt. Ob diese ausreichend bestimmt ist, kann letztlich dahingestellt bleiben, da die Klägerin nie nur eine Zahlung an sich alleine geltend gemacht hat. Für eine Wirksamkeit der Abtretungsvereinbarung spricht im Übrigen, dass sie erst nach Begründung des neuen Mietverhältnisses geschlossen wurde, und nur zu diesem Mietverhältnis Forderungsstreitigkeiten bestehen. Aufgrund der Abtretung könnte die Klägerin allerdings die Zahlung an sich alleine fordern. Fordert sie stattdessen trotzdem nur die Zahlung an beide schadet dies jedenfalls nicht, da es lediglich ein Minus zur geschuldeten Leistung darstellt. 4. Wohnungstausch/neues Mietverhältnis 44 Materiellrechtliche Voraussetzung für einen Rückforderungsanspruch ist, dass es sich um ein neues Mietverhältnis handelt. 45 Regelfall dieser Vorschriften ist die Wiedervermietung an einen neuen Mieter. 46 Bei Weitervermietung an den bisherigen Mieter ist zu unterscheiden: 47 Die bloße Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Mieter mit einem neuen Vertrag wird nicht erfasst. 48 Wird das Mietverhältnis dagegen neu begründet und ist auch § 545 BGB nicht anzuwenden, greift § 556 d BGB ein (Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 79. Aufl. 2020, § 556 d, Rn. 2). 49 In der Entscheidung des BGH vom 21.11.2012, VIII ZR 50/12, hatten die Voreigentümer umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt, weswegen die Mieter in ein Ausweichquartier der Voreigentümer gezogen sind. In diesem Fall kam der BGH zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis der Parteien unter Auswechslung des Mietobjekts für die neue Wohnung fortgesetzt worden war. Die Parteien hätten nicht konkludent einen neuen Mietvertrag (Novation) geschlossen, aufgrund dessen die Mieter mangels Vereinbarung eines konkreten Betrages die ortsübliche Miete zahlen müssten. 50 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung – die auch die Hauptleistungspflichten, zum Beispiel in Form eines Austausches des Mietobjekts betreffen kann – und einer Innovation durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im einzelnen Fall gewollt haben. Bei der Auslegung ist die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Das betraf aber einen Fall, in dem die Mieter nur notgedrungen aus ihrer bisherigen Wohnung wegen Sanierungsarbeiten des Vermieters ausziehen mussten und von vornherein die Fortsetzung des bisherigen Vertragsverhältnisses beabsichtigt war. 51 Vorliegend wurde aber aktiv von den Mietern die Anmietung einer anderen Wohnung angefragt und die Vermieterseite war hierzu nur durch Kündigung des alten Mietverhältnisses und schriftlichen Abschlusses eines vollständig neuen Mietvertrages bereit. Alle Vertragsbedingungen für die neue Wohnung waren völlig unabhängig vereinbart worden. Es wurde nicht auf das alte Mietverhältnis Bezug genommen. Die Wohnung war größer. 52 Es wurde eine neue Staffelmiete vereinbart und keinerlei Vereinbarung richtete sich nach dem alten Mietverhältnis aus. Es wurde ein neues Vertragsformular verwendet. Als Mietbeginn wurde nicht der Beginn bzgl. der alten Wohnung aufgenommen, sondern der 01.02.2021, so dass die Mieterinnen nicht von einer längeren Kündigungsfrist profitieren, die sich bei Weiterführung des bisherigen Mietverthältnisses ergeben hätte. Es wurde eine vollständig eigenständige Kautionsvereinbarung getroffen und eine neue Einzugsermächtigung. 53 Es ist daher unter Gesamtwürdigung aller maßgebenden Umstände davon auszugehen, dass die Parteien ein völlig neues Mietverhältnis abgeschlossen haben. 54 Dass sich die Vermieterin dessen auch bewusst war, zeigt die Angabe, die von ihr im Mietvertrag unter Ziffer 3.2) aufgenommen worden war. Dort heißt es ausdrücklich: „Die Miete liegt um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist gem. § 556 g BGB (Mietpreisbremse) zulässig, weil die Vormiete (Miete 1 Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses) bereits so hoch war.“ 55 Aus dem Vertrag ergibt sich somit eindeutig, dass ein völlig neuen Mietverhältnis, unabhängig vom bisherigen Vertragsverhältnis abgeschlossen wurde. Das alte wurde durch Kündigung aufgelöst. 56 Die Situation ist mit dem Sachverhalt, über den der BGH entschieden hat, nicht vergleichbar. 5. Vormiete 57 Soweit die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Abs. 1 zulässige Miete war, darf in Abweichung zu § 556 d BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, § 556 e BGB. 58 Vorliegend hat die Beklagte auch in dem streitgegenständlichen Mietvertrag eine entsprechende Vormiete behauptet. 59 In vorliegendem Rechtsstreit ist allerdings unstreitig, dass die Vormiete tatsächlich nicht entsprechend hoch war. 6. Vorausgegangene Modernisierung 60 Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b durchgeführt, so darf die nach § 556 d Abs. 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 a und § 559 a Abs. 1 bis 4 ergäbe, § 556 e Abs. 2 BGB. 61 Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556 e Abs. 2 BGB beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung hierüber unaufgefordert Auskunft zu erteilen. Soweit der Vermieter bei einem nach dem 31.12.2018 abgeschlossenen Vertrag die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556 e zulässige Miete berufen. Es bleibt dann bei der maximal zulässigen Wiedervermietungsmiete von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietvertrag enthält hierzu keine Information, da darin ja behauptet worden war, dass die Vormiete schon entsprechend hoch gewesen sei. 62 Auch trägt der Beklagte selbst nicht vor, eine entsprechende Information vor dem Prozess erteilt zu haben. 63 Somit kann die hier im Rechtsstreit abgegebene Erklärung allenfalls zu einem künftigen, hier nicht geltend gemachten Zeitraum dazu führen, dass wegen Modernisierungsmaßnahmen eine über der ortsüblichen Miete liegende Miete geltend gemacht werden könnte. 64 Hat der Vermieter die Auskunft bei Vertragsschluss nicht erteilt, aber später nachgeholt, kann er sich gemäß § 556 g Abs. 1 a, Satz 3 BGB erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine wegen Modernisierungsmaßnahmen höhere Miete berufen. 65 Damit ist es für vorliegenden Rechtsstreit irrelevant, ob der Beklagte ausreichend dargelegt und belegt hat, dass die Miethöhe durch Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt ist. 66 Letztlich hat das Gericht auch erhebliche Zweifel, ob die von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 Nr. 1, 3-6 BGB darstellen. 67 Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie oder eine nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs trägt die Beklagte selbst nicht ausreichend konkret vor. Zudem hat die Klägerin bestritten, dass eine neue Gasanlage eingebaut worden ist. Die Erneuerung der Abwasser- und Wasseranlage soll erst weit nach Abschluss des neuen Mietvertrages stattgefunden haben. 68 Vom Beklagten fehlen hierzu auch jegliche konkreten Angaben zu einer Einsparung oder einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes bzw. einer dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse. 69 Die Klage war somit in voller Höhe zuzusprechen. 70 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 71 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 ZPO. 72 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 10 S 58/14 Datum: 28.11.2014 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 S 58/14 ECLI: ECLI:DE:LGK:2014:1128.10S58.14.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 222 C 364/13   Tenor: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 - 222 C 364 / 13 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Wegen der Kosten können die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird zugelassen.   1 G r ü n d e : 2 I. 3 Die Parteien streiten um das Nutzungsrecht an dem Gartengrundstück eines Dreiparteienhauses. 4 Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 3 des Hauses E-Straße 51 in 51053 Köln. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. 5 Nachdem die Streitverkündete, die Z Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Grundstück erworben hatte, wurde es mit Teilungserklärung vom 21.07.2010 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Hierin wurde das Sondernutzungsrecht am Garten der Wohnung Nr. 1 zugeordnet. Der Streitverkündeten war jedoch das Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten. Am 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streitverkündeten eine Vereinbarung, die unter anderem folgende Regelung enthält: „Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft.“ Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Option für den Beklagten, das Mietverhältnis zum 31.12.2011 durch einen bereits in der Vereinbarung enthaltenen Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Am 16.11.2010 lehnten die Beklagten den Kauf der von ihnen bewohnten Wohnung zunächst ab. 6 Mit Kaufvertrag vom 07.04.2011 erwarben die Kläger die im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung Nr. 1 inklusive des dieser zugeordneten Sondernutzungsrechts am Garten. In § 10 des notariellen Vertrages ist vereinbart: „Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht.“ 7 Am 14.03.2013 schlossen die Kläger zudem mit der Streitverkündeten einen notariellen Kaufvertrag über die von den Beklagten bewohnte Wohnung Nr. 3 ab. Zugleich verzichtete die Streitverkündete auf das ihr in der Teilungserklärung vorbehaltene Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich des abgeschlossenen Kaufvertrages übte der Beklagte zu 2) sein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb mit Vertrag vom 26.04.2013 die Wohnung Nr. 3 von der Streitverkündeten. Die Beklagte zu 1) zahlte jedenfalls in den Monaten Juli bis November an den Beklagten zu 2) monatlich 800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete“. 8 Die Kläger haben vorgetragen, schon der in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltene Mietaufhebungsvertrag habe das Mietverhältnis der Beklagten beendet. Jedenfalls mit Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) sei das Mietverhältnis insgesamt beendet worden. 9 Die Kläger haben beantragt, 10 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen in Besitz genommene, unmittelbar an das Rheinufer grenzende Grundstücksfläche / Gartenfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 4, Flurstück ####, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-D1 umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 11 Die Beklagten haben beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie haben vorgetragen, die Kläger hätten im kollusiven Zusammenwirken mit der Streitverkündeten den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten verhindert. D as Mietverhältnis bestehe zwischen dem Beklagten zu 2) als Vermieter und der Beklagten zu 1) als Mieterin fort. 14 Mit Schriftsatz vom 08.01.2014 haben die Kläger der Z. Immobilien und Projektentwicklung GmbH den Streit verkündet. Nachdem am 16.01.2014 die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht stattgefunden hatte, hat die Streitverkündete mit Schriftsatz vom 10.02.2014 den Beitritt zum Rechtsstreit auf Seiten der Kläger erklärt und Kostenerstattung beantragt. 15 Durch das den Parteien am 03.03.2014 bzw. am 06.03.2014 zugestellte Urteil vom 20.02.2014, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kläger durch den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten in den einheitlichen Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten seien. Das Mietverhältnis sei aber schon aufgrund seiner Einheitlichkeit durch den Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) hinsichtlich beider Beklagter beendet worden. Die Kläger könnten aufgrund ihres Sondernutzungsrechts auch Herausgabe an sich verlangen. Eine Unmöglichkeit bestehe auch im Hinblick auf die einem Nachbarn bestellte Dienstbarkeit nicht. 16 Hiergegen richtet sich die am 25.03.2014 eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Sie tragen vor, eine Konfusion sei nicht möglich gewesen, da die bei Einzug noch unverheirateten Beklagten eine GbR gebildet hätten und auf Vermieterseite eine Bruchteilsgemeinschaft gestanden habe. Eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses auch der Beklagten zu 1) widerspräche dem Gedanken des Mieterschutzes. Daher sei hier § 563 a BGB analog anzuwenden, jedenfalls aber bestünde das Mietverhältnis weiter nach § 545 BGB. Ein kollusives Zusammenwirken zwischen den Klägern und der Streitverkündeten ergebe sich aus der Tatsache, dass die Teilungserklärung noch unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern über die Wohnung Nr. 3 geändert worden sei. Schließlich sei der Erwerb der Wohnung allein durch den Beklagten zu 2) auch nicht treuwidrig sondern vielmehr vor dem Hintergrund eines laufenden Räumungsverfahrens sowie einer möglichen Eigenbedarfskündigung durch die Kläger erfolgt. 17 Die Beklagten beantragen, 18 das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 (222 C 364/13) aufzuheben und die Klage abzuweisen. 19 Die Kläger beantragen, 20 die Berufung zurückzuweisen. 21 Sie sind der Ansicht, das Amtsgericht sei zu Recht von einer Konfusion ausgegangen. Die Beklagte zu 1) habe sich durch Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wissentlich ihrer mietvertraglichen Rechte begeben. 22 Bei dem ihnen bestellten Sondernutzungsrecht am Garten handele es sich um ein dingliches Sondernutzungsrecht, das auch dingliche Eigentums- und Besitzansprüche sowie die Abwehrrechte nach §§ 862, 1004 BGB begründe. Eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft, die Herausgabe von anderen Miteigentümern zu verlangen, ergebe sich zudem schon aus der Teilungserklärung sowie dem Beitritt der Streithelferin vom 10.02.2014. 23 Mit Schriftsatz vom 08.10.2014 hat die Streitverkündete die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung mit der Begründung beantragt, sie sei weder über den Ausgang des amtsgerichtlichen Verfahrens noch über den Ablauf des Berufungsverfahrens informiert worden. 24 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen. 25 II. 26 Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten, hat in der Sache keinen Erfolg. 27 Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Herausgabe des streitgegenständlichen Gartengrundstücks an die Kläger verurteilt. 28 Zunächst hat es zu Recht und insofern auch nicht von der Berufung angegriffen, den Antrag der Kläger dahingehend ausgelegt, dass dieser – wie von beiden Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt – die im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 bezeichnete und umrissene Fläche betrifft. 29 Ob den Klägern ein vertraglicher Herausgabeanspruch aus § 546 BGB zusteht, der sich vorliegend entsprechend der im Urteil zitierten Entscheidung des BGH (Urteil v. 28.12.2005, VIII ZR 399/03) allein aus deren Eintritt in die Bruchteilsgemeinschaft mit der Streitverkündeten ergeben könnte, kann dahinstehen. Denn jedenfalls steht den Klägern ein Anspruch gegen die Beklagten aus § 985 BGB auf Herausgabe des von diesen genutzten Teils des Gartengrundstücks zu. 30 Die Kläger sind als Inhaber eines eingetragenen Sondernutzungsrechts aktivlegitimiert zur Geltendmachung des Anspruchs aus § 985 BGB. Ein solches Sondernutzungsrecht begründet Eigentumsansprüche, sodass bei Besitzentziehung oder -vorenthaltung ein Anspruch aus § 985 in Betracht kommt (Schleswig Holsteinisches OLG, Urteil v. 03.06.2004, 16 U 39/04; LG München I, Urteil v. 29.03.2010, 1 S 17989/09; AG Charlottenburg, Urteil v. 20.06.2012, 72 C 46/12; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 17.12.2012, 751 C 27/12 – jeweils zitiert nach Juris; Beck'scher Online-Kommentar-BGB/Fritzsche § 985 Rn. 5; Bärmann/Pick WEG, 19. Aufl. 2010, § 13 Rn. 38 und § 15 Rn. 26; Staudinger/Kreuzer, 13. Bearb. 2005, § 13 Rn. 97). Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht sondern es handelt sich um einen aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden schuldrechtlichen Rechtsanspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Hierdurch wird jedoch das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich mitbestimmt (Beck'scher Online-Kommentar-WEG/Hügel, § 13 Rn. 10). Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie die Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustehen (Bärmann/Klein, 12. Aufl. 2013, § 13 Rn. 74). Wird dieses Sondernutzungsrecht beeinträchtigt, so liegt zugleich ein Eingriff in das Sondereigentum des Begünstigten vor, den dieser entsprechend abwehren kann. Insbesondere kommt auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB in Betracht (Bärmann/Klein, 12. Auflage 2013, § 13 Rn. 148). Soweit in diesem Zusammenhang allerdings zur Begründung teilweise auf eine Entscheidung des BGH (Urteil v. 18.07.2008, V ZR 97/07) verwiesen wird, betrifft diese lediglich das Sondereigentum und gerade nicht das Sondernutzungsrecht. 31 Den Klägern steht vorliegend ein solches eingetragenes Sondernutzungsrecht am Garten zu, das ihr Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 dinglich ausgestaltet. Dieses ergibt sich aus § 5 Ziff. 10 i.V.m. § 18 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 21.07.2010 (Anlage BB 1, Bl. 106, 115 GA). Dem Erwerb des Sondernutzungsrechts durch die Kläger steht auch – wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat – nicht entgegen, dass diese kollusiv mit der Streitverkündeten und zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt hätten. Auch aus den nunmehr in der Berufungsbegründung vorgetragenen Tatsachen ergibt sich ein solches Zusammenwirken nicht. Zunächst haben die Käufer das Sondernutzungsrecht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages vom 07.04.2011 erworben und damit lange vor dem nunmehr gerügten Verzicht auf das Neugestaltungsrecht am 14.03.2013. Dass dieser Erwerb unwirksam gewesen sein könnte, ist aber nicht ersichtlich. Insbesondere hatten die Beklagten der Streithelferin zuvor, nämlich am 16.11.2010, mitgeteilt, kein Interesse am Erwerb der Wohnung zu haben. Insofern konnte die Streithelferin davon ausgehen, die ursprünglich den Beklagten erteilte Zusage zur Einräumung des Sondernutzungsrechts am Garten nicht mehr erfüllen zu müssen. Aber auch hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung am 14.03.2013 ist ein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der Streithelferin nicht ersichtlich. Da die Streithelferin mit dem am gleichen Tag abgeschlossenen Kaufvertrag die letzte der drei Wohnungen veräußerte und damit aus der Wohungseigentümergemeinschaft ausschied, erscheint der Verzicht vielmehr als nachvollziehbare und sinnvolle Regelung. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern die Streithelferin eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2) hätte voraussehen und dessen mögliches Interesse an der Einräumung des Sondernutzungsrechts hätte berücksichtigen müssen, nachdem die Beklagten zuvor einen Erwerb der Wohnung abgelehnt hatten. 32 Die Beklagten waren auch Besitzer des streitgegenständlichen Teils des Gartengrundstücks. Ihnen steht gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz zu. 33 Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich insbesondere nicht aus einem weiter bestehenden Mietverhältnis der Beklagten. Wie das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, ist das Mietverhältnis zwar nicht bereits durch den lediglich als Option in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag, wohl aber durch den Eigentumserwerb an der Wohnung insgesamt beendet worden. Auch die Kammer geht davon aus, dass das Mietverhältnis hierdurch insgesamt erloschen ist. 34 Hinsichtlich des Beklagten zu 2) ergibt sich sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis schon aufgrund seines Eigentumserwerbs. Zwar liegt, unabhängig von der Frage der Bruchteilsgemeinschaft auf Vermieterseite, eine Konfusion im eigentlichen Sinn schon deshalb nicht vor, da das Mietverhältnis mit mehreren Mietern bestand, von denen nur einer das Eigentum erworben hat. Jedenfalls aber kann der Beklagte zu 2) nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein und muss daher mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausscheiden. Darüber hinaus ist das Mietverhältnis auch nicht hinsichtlich des Gartens als fortbestehend anzusehen. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses steht einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handelt, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war. 35 Ist aber das Mietverhältnis hinsichtlich des Beklagten zu 2) beendet, so kann es auch nicht allein mit der Beklagten zu 1) auf Mieterseite fortbestehen. Zunächst findet § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf den vorliegenden Fall. Hiergegen spricht schon der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist jedoch, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Der Begriff des Dritten wird hierbei gerade neben den Begriffen des Mieters und der Vermieters verwendet. Der Beklagte zu 2) war jedoch gerade nicht Dritter sondern selbst Mieter der Wohnung. Zudem geht auch die Kammer davon aus, dass die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) – sei es mit einer angenommen Bruchteilsgemeinschaft zwischen Klägern und Beklagtem zu 2) oder allein mit dem Beklagten zu 2) – dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses widersprechen würde. Dieser Grundsatz zeigt sich schon darin, dass ein Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Mietverhältnis nur im Einvernehmen aller Parteien möglich ist, und eine Kündigung grundsätzlich einheitlich von bzw. gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Daneben wäre die Annahme eines weiter bestehenden Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) aber auch praktisch kaum durchführbar. Schon im Hinblick auf die Frage, welcher Mietzins jetzt insgesamt geschuldet wäre, nachdem der Beklagte zu 2) als Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, kommt eine so weitgehende ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. Schließlich kommt auch eine analoge Anwendung des § 563 a BGB, bei dem es sich gerade um eine Ausnahmevorschrift nur für den Fall des Todes eines Mitmieters handelt, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis ist daher vielmehr insgesamt durch das Ausscheiden des Beklagten zu 2) erloschen. 36 Dem steht auch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Gedanke des Mieterschutzes jedenfalls im vorliegenden Fall nicht entgegen. So mag die Annahme einer automatischen Fortsetzung für den verbleibenden Mieter auch negative Auswirkungen haben, wenn ein weiterer Mitmieter wegfällt und der verbleibende Mieter insofern allein haftet, insbesondere im Hinblick auf die Zahlung des gesamten Mietzinses. Insbesondere aber dient schon das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gerade dem Schutz vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum (BGH, Urteil v. 22.06.2007, V ZR 269/06, Rz. 9; Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08 Rz. 17 – jeweils zitiert nach Juris). Nach § 472 BGB besteht aber bei mehreren Vorkaufsberechtigten gerade die Möglichkeit, dass einer von ihnen das Vorkaufsrecht im Ganzen ausübt. Jeder Mieter hat danach die Wahlmöglichkeit, das Vorkaufsrecht entweder selbst auszuüben oder aber bewusst darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Gerade im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die weiter bestehende Möglichkeit der Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Mann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet. Die Notwendigkeit einer Berücksichtigung des Gedankens des Mieterschutzes besteht daher im vorliegneden Fall nicht. 37 Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht veranlasst. Hinsichtlich der nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragenen neuen Tatsachen zu den Umständen des Eigentumserwerbs durch den Beklagten zu 2), kam es hierauf nicht an, nachdem das Mietverhältnis der Beklagten insgesamt als erloschen anzusehen war. 38 Aber auch die Ausführungen der Streitverkündeten geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beitritt nach Schluss der mündlichen Verhandlung für unwirksam erachtet (Zöller/Vollkommer, 29. Aufl. 2012 § 66 Rn. 16, Musielak/Weth, 11. Aufl. 2014, § 66 Rn. 14, vgl. auch BGH Urteil v. 14.10.1975, VI ZR 226/74 Rz. 15, zitiert nach Juris). Im Übrigen haben weder die Parteien noch die Streitverkündete selbst innerhalb der Berufungsbegründungsfrist hiergegen Einwendungen erhoben, sodass die Kammer an die Entscheidung nach § 529 Abs. 3 S. 1 ZPO gebunden war. Hinsichtlich der Streitverkündeten lief diesbezüglich die Berufungsbegründungsfrist des § 520 Abs. 2 S. 1, 2. Alt. ZPO. Dass die mündliche Verhandlung geschlossen und ein Verkündungstermin bestimmt war, war der Streitverkündeten auch aufgrund der erfolgten Akteneinsicht in erster Instanz bekannt. Der hiernach erforderliche erneute Beitritt in zweiter Instanz kann auch nicht in dem Schriftsatz vom 08.10.2014 gesehen werden. Abgesehen davon, dass hierin nicht ausdrücklich erneut der Beitritt erklärt wird, ging dieser Schriftsatz nach Schluss der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz ein. Einen Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung begründet dies nicht. 39 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.10, 711 ZPO. 40 Die Revision war zuzulassen nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Weder die Frage, ob der Sondernutzungsberechtigte Ansprüche aus § 985 BGB geltend machen kann, noch die Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, sind bisher höchstrichterlich entschieden worden. 41 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.400,00 € 42   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 10.03.2023 – 461 C 1702/21 Download Drucken Titel: Voraussetzungen für Härteeinwand bei Eigenbedarfskündigung Normenketten: BGB § 121 Abs. 1 S. 1, § 126 Abs. 1, § 174 S. 1, § 546 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 573 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 S. 1, § 574 Abs. 1 S. 1, § 574a Abs. 1 ZPO § 138 Abs. 1, § 141 Leitsätze: 1. Der persönlichen Anhörung des Vermieters im Räumungsprozess wegen einer Eigenbedarfskündigung kommt besonderer Bedeutung zu, da der Eigenbedarf eine innere Tatsache darstellt. (Rn. 50) (redaktioneller Leitsatz) 2. Die Zurückweisung eines Widerspruchsschreibens aufgrund fehlender Originalvollmacht nach mehr als einer Woche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände noch unverzüglich iSd § 121 Abs. 1 S. 1 BGB, da sich der Vermieter aufgrund seiner Eigenbedarfskündigung auf die Möglichkeit des Widerspruches vorbereiten kann. (Rn. 74 – 75) (redaktioneller Leitsatz) 3. Der Härtegrund iSd § 574 Abs. 1 S. 1 BGB muss zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegen. Danach eintretende Umstände, die einen Härtegrund begründen könnten, sind unbeachtlich. (Rn. 87 – 93) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Eigenbedarfskündigung, Härteeinwand, Widerspruch, Vollmacht, Zurückweisung, unverzüglich Rechtsmittelinstanz: LG München I vom -- – 14 S 4481/23 Fundstellen: ZMR 2023, 718 LSK 2023, 27525   Tenor 1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, die Wohnung Nr. 15 in … M., …, 2. Obergeschoss geradeaus dritte/letzte Wohnung links im Laubengang, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Keller und 1 Garagenstellplatz Nr. 15 zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Der Beklagten zu 1) wird eine Räumungsfrist bis 30.06.2023 gewährt. 3. Von den gerichtlichen Kosten sowie von den außergerichtlichen Kosten der Kläger und der Beklagten zu 1) tragen die Kläger 2/3 und die Beklagte zu 1) 1/3. Die Kläger haben die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 3) zu tragen. 4. Das Urteil ist aus Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1) kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 16.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Das Urteil ist ansonsten vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der vollstreckenden Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 14.652,36 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Kläger verlangen als Wohnungsvermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung nach Kündigung wegen Eigenbedarfs. 2 Mit Mietvertrag vom 27.05.1981 (K1, Bl. 7) mieteten die Beklagten zu 1) und 2) die streitgegenständliche Wohnung von …. 3 Die Nettogrundmiete beträgt 1.221,03 €, die Gesamtbruttomiete 1.536,00 €. 4 Die Beklagte zu 2) ist unstrittig verstorben. 5 Die Kläger sind seit dem 04.09.2019 Eigentümer (Bl. 50R). 6 Mit Schreiben vom 02.01.2020 erklärten die Kläger die Kündigung zum 31.12.2020. Die Kündigung ist mit Eigenbedarf für die Kläger zu 2) und 3) und deren beiden minderjährigen Söhne begründet. Zum näheren Inhalt des Schreibens wird auf die Anlagen K2 (Bl. 13) beziehungsweise K13 (Bl. 129) verwiesen). 7 Mit Schreiben des Mietervereins vom 23.10.2020 (K4, Bl. 15) erhob die Beklagte zu 1) Härtewiderspruch. 8 Das Schreiben ging der Klagepartei am 24.10.2020 zu (Protokoll vom 08.07.2021, Bl. 68; Einlieferungsbeleg, B6, Bl. 105), der Klägervertreter erhielt es nach Weiterleitung durch die Kläger am 26.10.2020 (Protokoll vom 08.07.2021, Bl. 68). 9 Diesem Schreiben des Mietervereins lag unstreitig keine Originalvollmacht bei. 10 Mit Schreiben vom 29.10.2020 (B4, Bl. 70) reichte der Mieterverein eine Originalvollmacht nach. 11 Mit Schreiben vom 04.11.2020 (Bl. 64) wiesen die Kläger das Widerspruchsschreiben mangels Beiliegen einer Originalvollmacht zurück. Dieses Schreiben ging dem Mieterverein unstrittig am 05.11.2021 zu (Protokoll vom 08.07.2021, Bl. 68; Zugangsnachweis, Bl. 87, 65). 12 Die Kläger tragen vor, die Wohnung würde für die Kläger zu 2) und 3) und deren Söhne benötigt. 13 Es werde Eigenbedarf für die Familie der Kläger zu 2) und 3) geltend gemacht. Die Kläger zu 2) und 3) hätten 2 Söhne (derzeit 10 und 6 Jahre). Der jüngere Sohn … sei schwer behindert. Er leide unter anderem an therapierefraktärer Epilepsie. Die Krankheit führe immer wieder zu epileptischen Krampfanfällen. … sei körperlich und geistig stark eingeschränkt. Das gehe soweit, dass V...Treppen nicht alleine bzw. gar nicht laufen könne. Da er zwischenzeitlich zu alt und zu groß ist, sei es den Klägern zu 2) und 3) auch nicht mehr möglich, ihn zu tragen. Er habe einen Behindertenausweis mit 100 Prozent und es liege der Pflegegrad 4 vor. 14 Zur näheren Darlegung des Vortrags der Klagepartei zur Erkrankung des Sohnes wird auf den Klägerschriftsatz vom 07.04.2021 (Bl. 48) Bezug genommen, ferner auf die ärztlichen Atteste der Ärzte … (K11, Bl. 55) und Borggräfe (Bl. 63). 15 Derzeit bewohnten die Kläger zu 2) und 3) eine Wohnung in Sch.. Diese befindet sich allerdings im 5. Stock ohne Aufzug. Die streitgegenständliche Wohnung hingegen verfüge über einen Aufzug und sei auch von der Größe und der Lage ideal für eine vierköpfige Familie mit einem behinderten Kind geeignet. 16 Mit der Klageschrift vom 28.01.2021 hatten die Kläger zunächst auch Räumungsklage gegen die Beklagten zu 2) erhoben, die am ... 1991 verstorben war (B1, Bl. 29). Mit Schriftsatz vom 06.05.2021 (Bl. 72) nahm die Klagepartei die Klage gegen die Beklagte zu 2) zurück. 17 Mit Schriftsatz vom 05.04.2022 (Bl. 163) erweiterte die Klagepartei die Räumungsklage gegen die Beklagte zu 3). Die Beklagte zu 3) verstarb am ... 2022 (Bl. 217). Mit Schriftsatz vom 12.10.2022 (Bl. 221) nahm die Klagepartei die Klage gegen die Beklagte zu 3) zurück. Die Beklagtenvertreterin stimmte der Klagerücknahme mit Schriftsatz vom 28.10.2022 (Bl. 225) zu. 18 Die Kläger hat daher zuletzt beantragt: Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, die Wohnung Nr. 15 in … M..., … 2. OG geradeaus dritte/letzte Wohnung links im Laubengang, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Keller und 1 Garagenstellplatz Nr. 15 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 19 Die Beklagte zu 1) hat beantragt: die Klage kostenpflichtig abzuweisen. höchstvorsorglich die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 a BGB auf unbestimmte Zeit, da die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) eine unzumutbare Härte darstellen würde. höchstvorsorglich die Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. 20 Die Beklagte wendet ein, die Kündigung sei formell unwirksam, da die Aussteller nicht konkret zu erkennen seien. 21 Der Eigenbedarf werde bestritten. 22 Die Beklagte beruft sich auf Härtegründe. 23 Der Widerspruch sei rechtzeitig erklärt worden, da die Zurückweisung nicht unverzüglich erfolgt sei. 24 Die Beklagte habe die Wohnung zusammen mit ihrer Tochter … die am ... 1986 geboren sei, bewohnt 25 Die Tochter der Beklagten sei in ständiger psychatrischer Behandlung bei … gewesen. 26 Es habe eine langwierige und schwere Krankheitsvorgeschichte bestanden (weitere Vortrag Bl. 27). 27 Der Umzug würde für die Tochter zu einer nicht auszuschließenden Suizidalität führen (Attest, vom 13.10.2020 als Anlage zur Anlage K4, Bl. 17; B2, Bl. 30). 28 Der Beklagten sei es nicht gelungen, eine andere Wohnung zu finden. Sie habe eine Reihe von Wohnungen besichtigt, sei jedoch jeweils abgelehnt worden (Bl. 28). 29 Zum weiteren Vortrag wird auf die Seiten 2 und 3 des Beklagtenschriftsatzes vom 04.05.2021 (Bl. 68 f.) verwiesen. 30 Die Beklagte habe einen Antrag bei der LH München gestellt (Bl. 32). 31 Sie habe nur Absagen über S... erhalten (Bl. 35 ff.). 32 Nach dem Versterben der Beklagten zu 3), der Tochter der Beklagten, stelle sich nunmehr die Situation vollkommen anders dar. Die Beklagte zu 1) müsse von neuem anfangen, sich um Wohnraum zu bemühen. Sie müsse die öffentlichen Stellen usw. diesbezüglich informieren und entsprechende Anträge ebenfalls neu stellen. 33 Die Beklagte zu 1) sei jetzt nach dem Versterben der Beklagten zu 1) selbst in einer besonderen psychischen Ausnahmesituation. In der Verhandlung vom 29.11.2022 übergab die Beklagtenpartei 2 Atteste als Anlage zu Protokoll (Bl. 235, 236). 34 Die Kläger replizieren, der Widerspruch sei nur gegenüber dem Kläger zu 1) erklärt worden und daher unwirksam. 35 Der Widerspruch sei zudem unwirksam, da keine Originalvollmacht beigelegen habe. 36 Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der Verhandlung vom 15.04.2021 (Bl. 59), vom 08.07.2021 (Bl. 111), vom 11.07.2022 (Bl. 200), vom 29.11.2022 (Bl. 232) und vom 03.02.2023 (Bl. 256) verwiesen. 37 Das Gericht hat Beweis durch Zeugen erhoben. Insoweit wird auf die Ladungsverfügungen vom 14.06.2021 (Bl. 90), vom 05.07.2021 (Bl. 109) und das Protokoll vom 08.07.2021 (Bl. 111) Bezug genommen. 38 Das Gericht hat ferner begonnen, Beweis durch Sachverständigengutachten zu erheben. Insoweit wird auf den Beweisbeschluss vom 26.07.2021 (Bl. 124) verwiesen. Zur Fertigstellung des Gutachtens kam es nicht mehr. Entscheidungsgründe 39 Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif. Eine weitere Beweiserhebung ist nicht erforderlich. 40 A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG. 41 B. Die Klage ist auch begründet. Die Kläger können von der Beklagten zu 1) die Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen, weil die Eigenbedarfskündigung vom das Mietverhältnis beendet hat und die Beklagte keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. 42 I. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat das Mietverhältnis beendet. 43 1. Die Kündigung vom 02.01.2020 wahrt die gemäß § 568 Abs. 1 BGB erforderliche Schriftform und lässt den Kündigungsgrund erkennen, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. 44 Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss gemäß § 126 Abs. 1 BGB die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Dies ist vorliegend der Fall. Alle 3 Kläger haben als die 3 Vermieter das Kündigungsschreiben unterschrieben. Unter den Unterschriften ist noch jeweils maschinenschriftlich in Druckbuchstaben der Name des Unterschreibenden wiedergegeben. Nicht erforderlich ist, dass auch noch die Anschrift anzugeben ist. Es ist für das Gericht nicht erkennbar, wie die Beklagtenpartei auf dieses zusätzliche Erfordernis kommt. Nicht vollziehbar ist für das Gericht, dass die Beklagtenpartei vorträgt, die Vermieter seien für die Beklagte zu 1) durch die Angabe ihres Namens nicht identifizierbar. 45 2. Den Klägern stand auch ein Kündigungsgrund zur Seite. 46 a) Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. 47 Dabei genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder dem Angehörigen zu überlassen und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, 2019, § 573 Rn. 42). 48 Das Gericht ist aufgrund der Anhörung der Kläger und der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Kläger mit ihren Söhnen in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wollen und werden und dies auf nachvollziehbaren Gründen beruht. Maßgebend ist vor allem der Vorteil der Wohnung, dass sie über einen Aufzug verfügt. 49 Das Gericht ist davon vor allem durch die Anhörung der Kläger zu 2) und 3) in der Verhandlung vom 08.07.2021 überzeugt. 50 Im modernen deutschen Zivilprozess kann das Gericht eine Überzeugung auf die Anhörung einer Partei stützen (vgl. BGH vom 27.09.2017, XII ZR 48/17, NJW-RR 2018, 249). Denn es ist in seiner Überzeugungsbildung frei, § 286 Abs. 2 ZPO, und stützt seine Überzeugung nicht nur auf das Ergebnis der Beweisaufnahme, sondern auch auf den gesamten Inhalt der Verhandlung, § 286 Abs. 1 ZPO. Bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs kommt der Anhörung des Vermieters entscheidende Bedeutung zu. Denn Eigenbedarf ist letztlich nichts anderes als eine innere Tatsache. Das Gericht hat die Kläger in der Verhandlung ausführlich nach Belehrung über die Wahrheitspflicht nach § 138 Abs. 1 ZPO angehört, die Klägerin zu 2) zunächst in der Abwesenheit des Klägers zu 3). 51 Die Klägerin legte nachvollziehbar und plausibel dar, wie groß der Vorteil für die Familie ist, wenn es im Haus einen Aufzug gibt, und dem jüngeren Sohn V., der schwer krank ist, zu ermögliche, überhaupt die Wohnung und das Haus zu verlassen. So könne V...aufgrund seiner Gangunsicherheit nicht selbständig Treppe laufen, während Aufzugfahren kein Problem für ihn sei. Ohne weiteres ist das Gericht davon überzeugt, dass je älter und größer Kinder werden, es immer schwerer für Eltern wird, das Kind zu tragen oder auch nur zu stützen. 52 Die Klägerin führte auch detailreich aus, dass die Kläger auch Überlegungen angestellt hatten, ihre derzeitige Wohnungen durch Schaffung eines Aufzuges zu modernisieren, und warum dies nicht möglich ist. Dies zeigt dem Gericht, dass die Kläger ernsthaft und dauerhaft eine Wohnung benötigen und wünschen, die durch einen Aufzug erreichbar ist. 53 Die Klägerin schilderte ausführlich den Lebensweg der Familie. 54 Die Schilderung durch die Klägerin war offen. So gab sie auch Nachteiliges an, wie dass sie durch einen Umzug in die streitgegenständliche Wohnung ein Bad verlieren würden. 55 Der Kläger zu 3) bestätigte die Ausführungen der Klägerin zu 2). Er führte insbesondere aus, dass V...zwar Aufzug fahren kann, aber einen unsicheren Gang habe. 56 Der Kläger zu 3) legte ebenfalls dar, dass es nicht möglich ist, die derzeitige Wohnung durch einen Aufzug erreichbar zu machen. 57 Der Kläger zu 3) sagte ebenfalls, wie zuvor der Kläger zu 1), wobei der Kläger zu 3) dabei nicht anwesend gewesen war, dass sie für die Wohnung die Hälfte der ortsüblichen Miete zahlen würden. 58 Von der schweren Erkrankung des jüngsten Sohnes … ist das Gericht neben den Schilderungen durch die Kläger zu 2) und 3) auch durch die Angaben des Zeugen … in der Verhandlung vom 08.07.2021 (Bl. 116). Der Zeuge legte überzeugend und in Übereinstimmung mit den Darlegungen der Kläger dar, dass V...an einer schweren genetischen neurologischen Erkrankung leidet, nämlich an Kaliumkanalmutation beziehungsweise an schwerer epileptischer Enzephalopathie des frühen Kindesalters. Eine Minderung der Symptome ist nicht zu erwarten. Ein Symptom sind wiederholte schwere epileptische Anfälle, die dazu führen, dass der Betroffene während der Anfälle aber auch einige Zeit danach nicht laufen kann. Ein anderes Symptom sind generelle Koordinationsschwierigkeiten im Hinblick auf die Gliedmaßen sowie eine schwere geistige Einschränkung, die sich auch nachteilig auf die Lauf- und Gehfähigkeit auswirkt. 59 IV. Die Kündigungsfrist ist abgelaufen. Sie betrug nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages (K1, Bl. 7) 12 Monate und lief somit am 28.02.2021 ab. 60 V. Das Mietverhältnis hat sich auch nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt, weil die Kläger in der Kündigung der Fortsetzung widersprochen haben. 61 VI. Die Beklagte zu 1) kann auch nicht von den Klägern gemäß § 574 a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbefristete Zeit verlangen. 62 a) Nach §§ 574 a, 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 63 Nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB begründet eine für den Mieter bestehende Härte allein noch keinen Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Es muss vielmehr zusätzlich zur Vorliegen der Härte eine Abwägung auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters ergeben, dass die Härte nicht zu rechtfertigen ist. In diese Abwägung sind daher auch die Interessen des Vermieters einzustellen, insbesondere sein Eigentum an der Wohnung, wobei zu sehen ist, dass auch den Mietern ein eigentumsähnliches Nutzungsrecht an der Wohnung zusteht. 64 Der Mieter kann dabei nur dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn seine Interessen das Erlangungsinteresse des Vermieters überwiegen (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, 2019, § 574 Rn. 64). 65 Der Härtegrund muss dabei auch noch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen (BGH vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18, Rz. 32, NJW 2019, 2765), denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses geschieht durch richterliches Gestaltungsurteil. 66 b) Der Widerspruch ist hier zwar form- und fristgerecht erhoben worden. 67 aa) Es war ausreichend, dass das Widerspruchsschreiben an den Kläger zu 1) ging. Denn die Kläger zu 2) und 3) hatten dem Kläger zu 1) in der Kündigung auf Seite 2 Außenvollmacht erteilt. 1. Denn die Kläger hatten in der Kündigung vom 02.01.2020 die Beklagte gebeten, Korrespondenz über den Kläger zu 1) zu führen. Aus den Umständen ergibt sich ohne weiteres, §§ 133, 157 BGB, dass das Widerspruchsschreiben an den Kläger zu 1) als Vertreter der gesamten Vermietergemeinschaft gerichtet war, der zuvor durch alle Vermieter bevollmächtigt worden war. 68 bb) Unschädlich ist, dass dem Widerspruchsschreiben keine Originalvollmacht beilag, weil das Schreiben nicht fristgerecht nach § 174 BGB zurückgewiesen wurde, denn die Zurückweisung des Widerspruchsschreibens wegen Fehlens der Beilage einer Originalvollmacht erfolgte nicht rechtzeitig. 69 Gemäß § 174 S. 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Unverzüglich ist die Zurückweisung, wenn sie ohne schuldhaftes Zögern erfolgt (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB). 70 Zwar lag unstreitig dem Widerspruchsschreiben eine Originalvollmacht nicht bei. 71 Die Zurückweisung erfolgte hier jedoch nicht unverzüglich. 72 Unverzüglich erfolgt die Zurückweisung, wenn sie ohne schuldhaftes Zögern erfolgt, § 121 Abs. 1 S. 1 BGB. 73 Unstrittig ging das Widerspruchsschreiben bei der Vermieterseite am 24.10.2020 ein, das Zurückweisungsschreiben bei der Mieterseite am 05.11.2020, also nach 12 Tagen. 74 Erfolgt die Zurückweisung nach mehr als einer Woche, müssen besondere Umstände vorliegen, damit die Zurückweisung noch unverzüglich ist (vgl. Ellenberger/Grünwald, BGB, 81 Auflage, 2022, § 174 Rn. 6; BAG vom 08.12.2011, 6 AZR 354/10, NZM 2012, 495; LG Köln vom 30.10.2015, 7 O 112/15). 75 Solche besonderen Umstände sind hier nicht ersichtlich. So fiel hier etwa der Feiertag Allerheiligen auf den Sonntag, so dass dadurch kein Zeitverlust eintrat. Vor allem liegen hier eher Umstände vor, die auf eine kürze Frist hindeuten. Denn anders als der Mieter, der durch eine Kündigung überrascht werden kann, kann sich der Vermieter auf den Eingang des Widerspruchsschreibens vorbereiten. Er hat selbst durch seine Kündigung den Schriftverkehr ausgelöst. Gerade gegen Ende des Zeitraums 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist ist der Vermieter schon aus eigenem Interesse gehalten, sich darauf einzustellen, dass ein Schreiben des Mieters eingehen könnte. Auch die Tatsache, dass dem Mieter ein Rechtsverlust droht, wenn das Widerspruchsschreiben verspätet eingeht, drängt auf eine kürzere Frist für den Vermieter (vgl. BAG vom 08.12.2011, 6 AZR 354/10, NZM 2012, 495, Rz. 33). 76 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der durch die Klagepartei zitierten Entscheidung des BGH vom 25.02.1971, VII ZR 181/69, NJW 1971, 891, die zunächst nur die Auslegung des demnächst in § 167 ZPO (bzw. des § 693 Abs. 2 ZPO a.F.) betrifft. Dort hängt zwar die Frage, ob die Zustellung noch demnächst erfolgte, auch davon ab, ob der Klagepartei ein Verschulden zur Last fällt. Doch geht es dabei vor allem um die Gemengelage von Klägerverhalten und Gerichtsverhalten, insbesondere um die Frage, um wieviel sich die Zustelldauer durch Verschulden der Klagepartei verzögert hat (vgl. Greger/Zöller, ZPO, 33. Auflage, 2020, § 167 Rn. 11). Danach soll das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) nur erfüllt sein, wenn sich der Partei zuzurechnende Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten (vgl. BGH vom 10.07.2015, V ZR 154/14, NJW 2015, 1666). Es geht also um das Ausmaß der noch zulässigen Verzögerung bei Verschulden der Klagepartei. Nach §§ 174, 121 Abs. 1 S. 1 BGB darf aber gerade keine Verzögerung durch Verschulden eintreten. 77 Denn der Vermieter könnte sonst verleitet werden, mit der Zurückweisung so lange zu warten, bis die Frist des § 574 b Abs. 2 S. 1 BGB abgelaufen ist. Solche Anreize will das BGB, das alle Vertragsverhältnisse nach § 242 BGB unter den Grundsatz von Treu und Glauben gestellt hat, nicht setzen. 78 c) Nach Auffassung des Gerichts liegen hier aber zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung keine Härtegründe vor. 79 Die Härtegründe müssen auch noch bei Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen (vgl. Hartmann/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2021, § 574 Rn. 64 a), denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses, erfolgt durch richterliches Gestaltungsurteil, vgl. § 574 a Abs. 2 S. 1 BGB. 80 aa) Der mögliche Härtegrund, die Beklagte zu 1) könne nicht ausziehen, weil sie als Mutter der Beklagten zu 3) für diese Verantwortung tragen müsse und die Beklagte zu 3) aus gesundheitlichen Gründen nicht ausziehen könne, ist tragischerweise entfallen. 81 bb) Der Härtegrund eine fehlenden angemessenen Ersatzwohnung liegt nicht vor. 82 Die Beklagte hat sich nicht ausreichend um eine Ersatzwohnung bemüht. Jedenfalls fehlt dazu ausreichend substantiierter Vortrag, auch nach dem Hinweis in der Verhandlung vom 15.04.2021, (Bl. 61). 83 Die Beklagte hat insoweit nur vorgetragen, dass sie sich bei Sowon angemeldet hat und 2 Ablehnungen für Wohnungen vorgelegt. Andere Bemühungen, etwa Suche auf dem freien Wohnungsmarkt, Lesen von Anzeigen, direkte Anschreiben an soziale Großvermieter, hat die Beklagte nach eigenen Angaben nicht unternommen. 84 Dies genügt nach Auffassung des Gerichtes nicht. 85 Die Beklagte kann sich eine Miete von 1.536,00 € monatlich leisten. 86 Nicht nachvollziehbar ist für das Gericht, dass die Beklagte zu 1) nach dem Versterben der Beklagten zu 3) nunmehr von neuem mit der Wohnungssuche als Suche nach einer kleineren Wohnung beginnen müsse. Denn die Beklagte hat, wenn auch ungenügend, auch noch zu Lebzeiten der Beklagten zu 3), nach kleineren Wohnungen gesucht, etwa als Einzelperson nach einer Einzimmerwohnung, wie sich aus dem Bescheid der LH München vom 10.07.2020 ergibt (B3, Bl. 32), oder auch nach 2-Zimmerwohnungen, wie sich aus den vorgelegten Ablehnungen ergibt. Dies hatte auch anfangs die Klagepartei dazu geführt, zu bestreiten, dass die Beklagte zu 3) überhaupt in der streitgegenständlichen Wohnung lebt. 87 cc) Die Beklagte zu 1) kann sich nicht auf den Härtegrund berufen, dass nunmehr ein neuer Härtegrund vorliegt, weil nach dem Versterben ihrer Tochter nunmehr bei Verlust der Wohnung die Gefahr einer psychischen Dekompensation der Beklagten drohe. 88 Denn nach Ansicht des Gerichts ist die Beklagte mit diesem neuen Härteeinwand ausgeschlossen, weil maßgeblich nur Härtegründe sind, die bei Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Es scheint, dass dieses Problem in Rechtsprechung und Kommentarliteratur nicht ausdrücklich thematisiert wird. 89 Für das Gericht ergibt sich auch unter Berücksichtigung des Beklagtenschriftsatzes vom 23.01.2023 die Richtigkeit der eigenen Auffassung bereits aus dem Wortlaut der Norm. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet. Die Härte muss also in der Beendigung des Mietverhältnisses liegen, nicht darin, dass der Mieter dem Räumungs- und Herausgabeanspruch des § 546 Abs. 1 BGB ausgesetzt ist. Ist das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet, ist daher das spätere Entstehen eines Härtegrundes unbeachtlich. Mit Ablauf der Kündigungsfrist soll feststehen, ob der Vermieter die Wohnung zurückverlangen kann. Entsprechend ist nach der Rechtsprechung des BGH ein Entfallen des Eigenbedarfsgrundes nach Ablauf der Kündigungsfrist ohne Bedeutung für die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Blank/Börstinghaus, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022, § 573 Rn. 100). 90 Ferner muss der Mieter nach § 574 b Abs. S. 1 BGB den Härtewiderspruch sogar 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklären. Nach wohl h.M. führt das dazu, dass der Mieter, wenn der Härtegrund in dem Zweimonatszeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist überhaupt erst auftritt, der Mieter sich nicht auf den Härtegrund berufen kann (vgl. Rolfs/Staudinger, § 574 b BGB, 2021, Rn. 15). Das entspricht dem Willen des Gesetzgebers, dem Vermieter in angemessener Zeit vor Ablauf des Mietverhältnisses Klarheit zu verschaffen, ob der Mieter räumen wird oder nicht (vgl. Seite 9 Drucksache III/1234 zu Drucksache III/1850, Ausschussbericht). Folgt man dieser wohl h.M., dann muss erst Recht ein Härtegrund unbeachtlich sein, der erst nach Ablauf der Kündigungsfrist auftritt. 91 Der Mieter, der nicht räumt und herausgibt, obwohl die Kündigung das Mietverhältnis beendet hat und obwohl kein Härtegrund vorliegt, soll durch die Verletzung der Rückgabepflicht nicht dadurch belohnt werden, dass noch später ein Härtegrund eintreten kann, der zu berücksichtigen wäre. 92 Die Vorschrift des § 574 Abs. 3 BGB ist nach Auffassung des Gerichts für diese Frage unergiebig. Man könnte daraus ebenso ableiten, dass der Mieter immer nachträglich Gründe vorbringen kann, auch wenn diese im Widerspruchsschreiben nicht angegeben waren. Oder man versteht § 574 Abs. 3 BGB als eine den Vermieter privilegierende Vorschrift, dass der Vermieter anders als der Mieter neue Gründe vorbringen kann, wenn sie nur nachträglich entstanden sind. Letzteres Verständnis erscheint sogar vorzugswürdig, weil § 574 Abs. 3 BGB dem Regelungsproblem des § 573 Abs. 3 BGB entspricht, es aber keine § 574 b Abs. 2 BGB entsprechende Vorschrift gibt. 93 Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich, dass der Härtegrund bei Ablauf der Kündigungsfrist vorgelegen haben muss, auch aus § 574 a Abs. 1 BGB. Denn nach dieser Vorschrift kann der Mieter nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, nicht aber eine Neubegründung. Liegt also bei Ablauf der Kündigungsfrist kein Härtegrund vor (der freilich auch noch zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen muss), besteht kein Fortsetzungsanspruch des Mieters. 94 C. Der Beklagten war eine Räumungsfrist zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO, um ihr die Möglichkeit zu geben, eine Wohnung zu finden. Mietrückstände bestehen nicht. Eine längere Räumungsfrist konnte aber nicht gewährt werden, da die Kläger die Wohnung dringend benötigen. 95 D. Der Streitwert der Räumungsklage war auf das Zwölffache der Monatsnettomiete (12 × 1.221,03 €) festzusetzen, § 41 Abs. 2 GKG. 96 E. Die Kostenentscheidung beruht als Kostenmischentscheidung auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO beim unterschiedlichen Obsiegens- und Unterliegensanteil von Streitgenossen. 97 Die Kläger haben die Kosten zu tragen, soweit sie die Klage gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) zurückgenommen haben, § 269 Abs. 3 ZPO, die Beklagten zu 1), soweit sie verurteilt wurde. 98 F. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20 Download Drucken Titel: Eigenbedarf für Überlassung der Wohnung an ein Au-pair Normenkette: BGB § 573 Abs. 1 S. 1, § 573c Abs. 1 S. 2, § 546 Leitsätze: 1. Die Unterbringung eines Au-pair ist ein anerkennenswerter Kündigungsgrund iSv § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. (Rn. 20) (redaktioneller Leitsatz) 2. Alleine ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage genügt nicht als Härtegrund iSv § 574 Abs. 1 BGB. (Rn. 35) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Miete, Eigenbedarf, Au-pair, Härtegründe, Depression Fundstellen: ZMR 2021, 328 LSK 2021, 698   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links des Anwesens … M. gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einem Flur, einer Küche, einem Bad und einem Balkon zu räumen und an den Kläger herauszugeben 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich Ziffer 2. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Hinsichtlich Ziffer 1. kann die Vollstreckung vom Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 EUR abgewendet werden. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt bis 31.07.2021. Beschluss Der Streitwert wird auf 9.156,00 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung nach vorangehender Kündigung. 2 Der Beklagte schloss mit den Rechtsvorgängern des Klägers am 30.08.2011 einen Mietvertrag über eine Wohnung im 1. Obergeschoss der … M., eine ca. 59 qm große 2-Zimmer-Wohnung mit gesondertem Flur, Küche, Bad und Balkon (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag, vorgelegt als Anlage K2, Bezug genommen). Es handelt sich hierbei um einen Folgevertrag, das Mietobjekt hat der Beklagte seit 01.01.2002 inne (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der beklagten Partei vom 23.11.2020 Bezug genommen). 3 Am 28.06.2016 wurde der Kläger als neuer Eigentümer in das Grundbuch des Amtsgerichts München (Ludwigvorstadt) eingetragen und trat so in das bestehende Mietverhältnis als Vermieter ein. 4 Mit Schreiben vom 13.11.2019 kündigte der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Mietverhältnis mit dem Beklagten ordentlich mit Kündigungsfrist zum 31.08.2020, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Kündigung, vorgelegt als Anlage K6, Bezug genommen). Grund für die Kündigung war, dass der Kläger und seine Frau zum 01.09.2020 ein Au-pair für ihre drei Töchter, insbesondere auch die erst im Januar 2020 geborene Tochter, einstellen wollten. In dieser Kündigung wurde einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprochen und auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen. 5 Mit Schreiben vom 22.06.2020 widersprach der Beklagte der Kündigung (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 22.06.2020, vorgelegt als Anlage K8, Bezug genommen). 6 Der Kläger trägt vor, die Beschäftigung eines Au-pair für seine drei minderjährigen Kinder sei wegen des beruflichen Wiedereinstieges seiner Ehefrau Mitte Juli 2020 notwendig. Aufgrund ihres Vollzeitjobs als selbstständige Unternehmensberaterin habe diese keine Möglichkeit, der Kinderbetreuung nachzukommen. In der eigenen Wohnung des Klägers und seiner Frau, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pair, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Insofern sei er auf die Nutzungsmöglichkeit der durch den Beklagten gemieteten Wohnung angewiesen. Er habe sich deshalb entschlossen, dem zu engagierten Au-pair die vom Beklagten bewohnte Wohnung zur kostenlosen Unterbringung zur Verfügung zu stellen. Die vom Beklagten bewohnte Wohnung sei 650 m von der vom Kläger bewohnten Eigentumswohnung entfernt und damit zu Fuß in acht Minuten zu erreichen (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift vom 08.07.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei ist der Rechtsansicht, der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn er die Wohnung benötige, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für seine Kinder eingestellt würden, zu decken (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 14.09.2020 Bezug genommen). Der Kläger ist weiter der Auffassung, er könne in diesem Zusammenhang zur Vermeidung der Kündigung und Beendigung des mit dem Beklagten bestehenden Mietverhältnisses nicht darauf verwiesen werden, eine anderweitige Wohnung für die Au-pair anzumieten (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 14.09.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei bestreitet, dass angemessener Ersatzwohnraum auf Seiten des Beklagten nicht zu beschaffen sei und dass der Beklagte auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt chancenlos sei. Die Klagepartei trägt weiter vor, der Beklagte habe keinen Vortrag dazu geliefert, welche Maßnahmen ergriffen habe und warum er bisher keine angemessene Wohnung gefunden habe, auch seine Bemühungen hierzu habe er nicht dargelegt (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 07.12.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei bestreitet, dass eine zwangsweise Räumung zu einer Verschlechterung der vom Beklagten behaupteten Krankheitssymptomatik führen würde. Offensichtlich befinde sich der Beklagte, so die Klagepartei, nicht in durchgehender ärztlicher Behandlung, da er sich laut vorgelegten Attest vom 20.10.2020 erstmals am 01.10.2020 ambulant vorgestellt habe. Die Klagepartei ist der Auffassung, der Beklagte habe nicht im Ansatz substantiiert dargestellt, dass er wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert sei (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 07.12.2020 Bezug genommen). 7 Der Kläger beantragt, 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links des Anwesens … München gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, einem Flur, einer Küche, einem Bad und einem Balkon zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 8 Der Beklagte beantragt Klageabweisung. Hilfsweise beantragt er, das Mietverhältnis auf unbestimmte oder bestimmte Zeit, § 574 a Abs. 2 BGB, fortzusetzen. Hilfshilfsweise beantragt er die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist, § 721 ZPO. 9 Der Beklagte trägt vor, eine Unterbringung des Au-pair in der Wohnung des Klägers müsse aufgrund der Vielzahl der Zimmer, insbesondere der drei Kinderzimmer möglich sein, da die Kinder erst sieben und acht Jahre alt und das dritte Kind noch unter einem Jahr alt seien. Weiter sei es auch möglich, das Au-pair in einer anzumietenden 1-Zimmer-Wohnung in vergleichbarer Distanz zu der vom Kläger bewohnten Wohnung unterzubringen. Bei dem Beklagten selbst liege ein Grad der Behinderung von 60 vor, er gelte folglich als schwerbehindert. Zudem beziehe er Hartz-IV-Leistungen. In Folge dessen sei er auf dem freien Wohnungsmarkt chancenlos. Seit 2020 sei er aber für eine öffentlich geförderte Wohnung bei der Stadt München vorgemerkt. Er habe sich auch um Ersatzwohnraum bemüht (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 3 20 Neffen 2020 sowie der damit vorgelegten Anlage B3 Bezug genommen). 10 Des Weiteren, so der Beklagte, liege bei ihm ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage vor, was sich durch zwangsweise Räumung weiter verschlechtern würde (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 12.08.2020, sowie den Schriftsatz vom 27.10.2020, Bezug genommen). 11 Der Beklagte ist der Auffassung, dass die Kündigung vom 13.11.2019 nicht wirksam geworden sei, da der Kläger kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB habe. Die Voraussetzung der „Gebotenheit“ sei wegen der alternativen Unterbringungsmöglichkeiten durch Anmietung neuen Wohnraumes nicht erfüllt. Nach Ansicht des Beklagten gebiete sein grundrechtlich garantierter Schutz eine das Mietverhältnis schonende Vorgehensweise. Der im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB anerkannte Fall der Unterbringung einer Pflegekraft sei dem vorliegenden Fall deswegen nicht vergleichbar, da das Au-pair hier weder in der eigens bewohnten Wohnung, noch im selben Haus untergebracht werden solle, sondern 650 Meter weit entfernt. Dieser räumliche Unterschied sei essentiell und erfordere eine gänzlich unterschiedliche Betrachtung (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagtenpartei vom 28.09.2020 Bezug genommen). Das grundrechtlich geschützte Wohnrecht des Beklagten gehe dem Herausgabeverlangen des Klägers daher vor (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagten Partei vom 3 20.11.2020 Bezug genommen). Er, der Beklagte, falle unter die Härtefallregelung des § 574 BGB und könne daher nicht unter zumutbaren Bedingungen Ersatzwohnraum finden. Auch die Gefahr von gesundheitlichen Verschlechterungen im Falle einer Zwangsräumung sei im Rahmen der Härtegründe zu berücksichtigen. Hilfsweise sei ihm, dem Beklagten, eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen, in etwa in Höhe der gesetzlich zulässigen Höchstgrenze (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 12.08.2020, sowie den Schriftsatz vom 28.09.2020, Bezug genommen). 12 Das Gericht hat die Parteien im Termin vom 03.11.2020 angehört. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestands Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 03.11.2020 und die übrigen Aktenbestandteile. Entscheidungsgründe 13 Die Klage ist zulässig und begründet. A. Zulässigkeit der Klage 14 Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist sachlich und örtlich zuständig gem. §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG, 29a Abs. 1 ZPO, da die streitige Wohnung in München gelegen ist. B. Begründetheit der Klage 15 Die Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 13.11.2019 zum 31.08.2020 wirksam beendet wurde (§§ 573 Abs. 1 S. 1, 573c Abs. 1 S. 2 BGB). Härtegründe, die eine Verlängerung des Mietverhältnisses bedingen würden, liegen nicht vor. 16 I. Die Kündigung vom 13.11.2019 hat das Mietverhältnis zum 31.08.2020 beendet, weil sie formell und materiell wirksam ist. 17 1. Die Kündigung vom 13.11.2019 wahrt die erforderlichen Formvorschriften, insbesondere die Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB. Zudem wurden im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angegeben, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über eine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann, das ist hier der Fall. Die Kündigung vom 13.11.2019 ging dem Beklagten am 14.11.2019, nach Zustellung per Einwurf/Einschreiben zu, § 130 Abs. 1 S. 1 BGB. 18 2. Der Kläger konnte auch materiell einen wirksamen Kündigungsgrund i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB geltend machen. 19 a) Ein vorrangiger spezieller Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 BGB liegt nicht vor. Zu Recht geht der Beklagte davon aus, dass ein Au-pair nicht Angehörige/r des Haushalts i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. Zudem handelt es sich nach dem Willen des Vermieters um eine Person, die erst noch neu mit seinem Wohnraum versorgt werden soll, bisher gerade aber nicht in seinem Haushalt untergebracht war. Solche Fälle fallen nicht unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern sind bei § 573 Abs. 1 BGB zu prüfen (vgl. Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 51). Insoweit ist dem Beklagten uneingeschränkt zuzustimmen. 20 b) Allerdings ist vorliegend § 573 Abs. 1 S. 1 BGB einschlägig. Dass der Kläger überhaupt ein Au-pair einstellen und in der Wohnung des Beklagten unterbringen will, ist unstreitig. Der Beklagte erkennt diesen Umstand aber nicht als Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB an. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Wunsch des Vermieters, ein Au-pair zur Kinderbetreuung in seinen Haushalt aufzunehmen, grundsätzlich vernünftig und nachvollziehbar ist (BVerfG, NJW 1994, 994). Entgegen der Ansicht des Beklagten ist aber nach Auffassung des Gerichts auch ein anerkennenswerter Kündigungsgrund i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB gegeben, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt. Der Vermieter ist nicht gehalten, das Au-pair zwingend unter seinem Dach unterzubringen, wenn er weiteren Wohnraum in fußläufiger Entfernung zur Verfügung hat und nachvollziehbare Gründe vorträgt, warum nur eine auswärtige Unterbringung erfolgen kann. Ebenso muss er keinen Wohnraum anmieten, um eine Kündigung der Beklagtenwohnung zu vermeiden. 21 Der Kläger hat hier ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein Fall nach § 573 Abs. 1 muss ein ähnliches Gewicht haben wie die gesetzlich aufgeführten Fälle in Abs. 2, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde. Dabei hängen die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eher eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder eher eine solche zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (Staudinger/Rolfs, (2018) § 573 Rn. 176). Die Fallgruppe der sogenannten „eigenbedarfsähnlichen“ Kündigungsgründe ist dabei im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB anerkannt (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Die Unterbringung einer Hilfsperson, wie eines Au-pair, stellt dann ein berechtigtes Interesse für den Vermieter dar, wenn für die Beschäftigung der Hilfsperson ein Bedürfnis besteht und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53; BGH NJW 2009, 1808). Nach Auffassung des Gerichts ist die Konstellation der Au-pair-Unterbringung in einer auswärtigen, fußläufig erreichbaren Wohnung, die mit der Wohnung der Familie nicht identisch ist, durchaus auch mit der anerkannten Fallgruppe „Betriebsbedarf“ vergleichbar, welcher ohnehin ein Unterfall des Eigenbedarfs ist. Die dort aufgestellten Grundsätze können auf das Au-pair, das in einer anderen Wohnung als dem unmittelbaren Familienhaushalt untergebracht werden soll, übertragen werden (vgl. allgemein dazu, dass die Aufnahme einer Hilfsperson in den Privathaushalt unter den Gesichtspunkt des Betriebsbedarfs fallen kann, und dann ein Betriebsbedarf im weiteren Sinne vorliegt, wenn die Hilfsperson in den Haushalt als Organisation eingegliedert werden soll, auch wenn sie nicht in den Haushalt aufgenommen und in derselben Wohnung leben soll wie der Vermieter, Staudinger/Rolfs, (2018) § 573 Rn. 186). Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses mit einem Betriebsfremden über eine reguläre Mietwohnung ist im übrigen denkbar, wenn der Vermieter die Wohnung künftig als Werkmiet- oder Werkdienstwohnung für einen Betriebsangehörigen benötigt (Umnutzung in Werkwohnung). Für den Erfolg der Kündigung dürfte ein gesteigerter Betriebsbedarf erforderlich sein, der mit dem betrieblichen Bedarf an einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung vergleichbar ist (Cramer, Mietrecht, 2019, Kap. H, Rn. 189). 22 aa) Zunächst trifft es auch beim Au-pair zu, dass die Wohnung im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen werden soll. Dabei kann hier offen bleiben, ob eher eine Werkmiet- oder eine Werkdienstwohnung vorliegt. Angesichts der Tatsache, dass die Wohnung nicht nur mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnis überlassen würde, sondern im Rahmen eines solchen - vergütet der Vermieter die geleisteten Dienste jedenfalls teilweise durch Überlassung einer Wohnung - läge eine Werkdienstwohnung näher. 23 bb) Weiter stellt sich die Frage, welche Bedeutung es hat, dass das Au-pair seine Wohnung gerade in der vom Beklagten bewohnten Wohnung nehmen soll. Bei dieser Frage ist vor allem die Funktion und Aufgabe des Au-pair von Bedeutung (vgl. BGH NZM 2007, 639 zum Betriebsbedarf). Beim Au-pair gilt nach der Definition der Bundesagentur für Arbeit, welche das Gericht uneingeränkt teilt, folgende Aufgabenbeschreibung: „Die Hauptaufgabe eines Au-pairs besteht in der Unterstützung der Gastfamilie bei der Betreuung der Kinder. Zum Alltag eines Au-pairs gehört im Allgemeinen: - die jüngeren Kinder zu beaufsichtigen und auf dem Weg in den Kindergarten oder in die Schule oder zu bestimmten Veranstaltungen zu begleiten, mit ihnen spazieren zu gehen oder zu spielen; - leichte Hausarbeiten zu verrichten, also mitzuhelfen, die Wohnung sauber und in Ordnung zu halten sowie die Wäsche zu waschen und zu bügeln; - das Frühstück und einfache Mahlzeiten zuzubereiten; - das Haus bzw. die Wohnung zu hüten und die Haustiere zu betreuen. Nicht zu den Aufgaben eines Au-pairs gehören die Kranken- und Altenpflege (Betreuung pflegebedürftiger Familienangehöriger). Ziel dieser Tätigkeiten ist die Integration in die Gastfamilie und damit die Möglichkeit für das Au-pair, sowohl die Sprache zu verbessern als auch die Kultur der Gastfamilie kennen zu lernen“ (vgl. „Au-pair“ in deutschen Familien - Informationen für Au-pair und Gastfamilien, https://www.arbeitsagentur.de/datei/au-pair-m...69.pdf, S. 6, abgerufen am 10.01.2021). 24 Das Gericht ist davon überzeugt, dass ein Au-pair, das fußläufig weniger als zehn Minuten von der Gastfamilienwohnung entfernt lebt, alle diese Aufgaben erfüllen kann und zugleich auch noch hinreichend in die Familie integriert ist, um Sprache und Kultur der Gastfamilie kennenzulernen. Auch das „Wohnung hüten“ und die „Haustiere betreuen“ ist durchaus noch möglich. Insbesondere ist zu beachten, dass das Au-pair keinen 24-Stunden-Dienst zu leisten hat. Nach den Richtlinien der Bundesagentur für Arbeit gilt folgendes: „Die Aufgaben im Haushalt (einschließlich der Beaufsichtigung Minderjähriger) dürfen das Au-pair grundsätzlich nicht mehr als sechs Stunden täglich und 30 Stunden wöchentlich in Anspruch nehmen. Soll diese Zeitdauer aus besonderem Anlass überschritten werden, so bedarf dies einer vorherigen Absprache. Die Überstunden müssen zeitlich ausgeglichen werden. Von der Familie kann verlangt werden, dass das Au-pair die übertragenen Aufgaben in angemessener Zeit erledigt. Die Erledigung privater Angelegenheiten (z.B. das Sauberhalten und Aufräumen des eigenen Zimmers) zählt nicht als Hausarbeitszeit. Die Einteilung der Hausarbeitszeit richtet sich nach den häuslichen Gewohnheiten und Bedürfnissen der Familie. Eine gewisse Regelmäßigkeit im Tagesablauf kann jedoch erwartet werden. Dem Au-pair steht mindestens ein voller Ruhetag in der Woche zu (nicht notwendigerweise am Wochenende, mindestens ein Sonn - tag im Monat muss jedoch frei sein). Außerdem sind mindestens vier freie Abende pro Woche zu gewähren. Für Sprachkurse, Religionsausübung, kulturelle Veranstaltungen und Exkursionen ist das Au-pair freizustellen." (vgl. „Au-pair“ in deutschen Familien - Informationen für Au-pair und Gastfamilien, https://www.arbeitsagentur.de/datei/au-pair-m...69.pdf, S. 7, abgerufen am 10.01.2021). 25 cc) Als weiterer Punkt ist von Bedeutung, dass der Bedarf voraussetzt, dass familiäre Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen und die Wohnung für die familiären Abläufe nach den Aufgaben des Au-pair von wesentlicher Bedeutung ist (vgl. BGH NJW 2017, 2819 zum Betriebsbedarf). Auch dies ist in der vorliegenden Konstellation der Fall. Es ist gerade die Wohnung des Beklagten erforderlich für die Unterbringung des Au-pair. Die vom Kläger und seiner Familie selbst bewohnte Wohnung ist für eine Unterbringung des Au-pair zu klein, so dass das Au-pair auf die Wohnung des Beklagten ausweichen muss. Ein Ausweichen eines anderen Familienmitgliedes auf die Wohnung des Beklagten oder eines Teils der Familie mit dem Au-pair zusammen, kann schon angesichts des noch jungen alters aller Kinder der Klagepartei (alle unter zehn Jahren) nicht erwartet werden. Der Kläger hat überzeugend dargelegt, nur mit der Hilfe eines Au-pair könne seine Frau ihrem Beruf wieder nachgehen und sei die Kinderbetreuung gleichzeitig sichergestellt. Es ist auch nicht erforderlich, dass das Bedürfnis für die Hilfskraft bereits bei Ausspruch der Kündigung besteht, sondern es genügt, dass aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Im Zeitpunkt der Kündigung des Beklagten durch den Kläger im November 2019 war die Frau des Klägers noch schwanger; die Geburt des dritten Kindes im Januar 2020 war aber bereits absehbar, ebenso wie der berufliche Wiedereinstiegswunsch seiner Frau im Sommer 2020, so dass bereits vorauszusehen war, dass der Kläger die Hilfskraft ab diesem Zeitpunkt benötigen würde. 26 (1) Die Unterbringung des Au-pair in der Wohnung des Beklagten, die in der Nähe der Vermieterwohnung liegt, ist aus persönlichen und praktischen Gründen geboten. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die vom Kläger gewählte Agentur von Gastfamilien zwar verlangt, das Au-pair grundsätzlich in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus unterzubringen. Nur wenn dies nicht möglich ist, kann das Au-pair ausnahmsweise in einer räumlich in der Nähe gelegenen Wohnung untergebracht werden. Grund für diese erforderliche räumliche Nähe ist, wie auch die schon zitierten Hinweise der Bundesagentur für Arbeit aufzeigen, dass die Anstellung eines Au-pair nicht lediglich die Kinderbetreuung sicherstellen soll, sondern auf einem Austauschverhältnis beruht: Im Gegenzug zur Kinderbetreuung wird das Au-pair in die Familie und deren Alltag integriert und kann so Sprach- und Kulturkenntnisse erweitern. Der Kläger hat hier glaubhaft vorgetragen, dass eine Unterbringung in der von ihm bewohnten Wohnung nicht möglich ist. Sämtliche Räume dort sind bereits genutzt. Die Argumentation des Beklagten, dass aufgrund des jungen Alters der Kinder, gerade des Kleinkindalters der jüngsten Tochter, diese kein eigenes Zimmer benötige, vermag nicht zu überzeugen. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Klägers und seiner Familie und unterliegt lediglich einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Dafür sind hier aber keine Anhaltspunkte erkennbar und hat der Beklagte auch weiter nichts vorgetragen. Würde man vom Kläger verlangen, zur Vermeidung einer Kündigung Kinderzimmer zusammenlegen zu müssen, wäre dies ein unzulässiger und nicht zu rechtfertigender Eingriff in Art. 6 GG, denn allein die Eltern entscheiden (ggf. in Rücksprache mit ihren Kindern, soweit alters- und entwicklungsmäßig möglich), ob ein Kind allein ein Zimmer erhält oder mit einem anderen Geschwister zusammen ein Zimmer teilen soll. Im Übrigen sind solche Entscheidungen von Eltern üblicherweise nicht statisch zu treffen, sondern dynamisch je nach Entwicklungsstand und Persönlichkeit der Kinder. 27 Somit bleibt dem Kläger nur die Möglichkeit der Unterbringung in der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Der Kläger hat hier - im Verhältnis zur Anmietung einer weiteren Wohnung - ein besonderes Interesse an der Nutzung der Wohnung für die Hilfskraft vor dem Hintergrund, dass er und seine Ehefrau die streitgegenständliche Wohnung 2016 gerade mit dem Hintergedanken erwarben, diesen Wohnraum eines Tages ihren Kindern zugute kommen zu lassen, was über die Einstellung des Au-pair zumindest mittelbar der Fall ist. Die Unterbringung des Au-pair in einer neu anzumietenden Wohnung stellt sich demgegenüber als unverhältnismäßig schwieriger und aufwändiger dar. 28 (2) Dem berechtigten Interesse des Vermieters steht auch nicht entgegen, dass die streitgegenständliche Wohnung 650 Meter von der Wohnung des Klägers entfernt ist. An dieser Stelle dürfte es wieder eine Rolle spielen, dass wohl von einer Werkdienstwohnung auszugehen ist. Maßgeblicher Umstand muss die unmittelbare Nähe zur Gastfamilienwohnung sein. Dies ist aber bei 650 Metern Entfernung für das Gericht unproblematisch gegeben. Es kann keinen Unterschied machen, ob eine Hilfskraft, wie ein Au-pair, in einer eigenen Wohnung im selben Haus, in einer Wohnung auf demselben Grundstück in geringer Entfernung oder in einer anderen Wohnung ein paar Straßen entfernt untergebracht werden soll, so lange das Au-pair in selber Weise eingesetzt werden kann. Relevant ist dabei nur die „Nähe zur Vermieterwohnung“ (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Diese ist hier bei der nur geringen Distanz und fußläufigen Erreichbarkeit in acht Minuten gegeben, so dass gewährleistet ist, dass das Au-pair schnell und flexibel die Familie erreichen, unterstützen und ihre Arbeitszeiten an die Bedürfnisse der Familie anpassen kann - in vergleichbarer Weise, wie wenn sie im selben Haus wie der Kläger untergebracht wäre. Daher erschließt sich nicht, warum der Beklagte der Ansicht ist, dem Gestaltungsrecht des Vermieters könne nur dadurch Geltung verschafft werden, dass sich der Bedarf für die Pflegekraft lediglich auf die eigene Wohnung oder das eigene Haus des Vermieters beziehe. In Ermangelung dahingehender Argumente ist diese Differenzierung nicht nachvollziehbar. Würde man zudem verlangen, dass ein Au-pair stets im selben Haus oder derselben Wohnung lebt wie die Gastfamilie, würde dies zu einer Schlechterstellung von Familien führen, die kinderreich sind aber über kein Haus verfügen, sondern in einer Wohnung leben. Ihnen wäre die Anstellung und Unterbringung eines Au-pair als Hilfestellung, damit beide Elternteile wieder berufstätig sein können, praktisch verwehrt. Denn während in einem Haus häufiger mehr Zimmer verteilt über mehrere Stockwerke vorhanden sind und daher ein freies Zimmer wahrscheinlicher ist, ist dies in städtischen Wohnungen seltener der Fall. Von der städtischen Familie zu verlangen, in eine größere Wohnung zu ziehen mit einem dann vorhandenen freien Zimmer für das Au-pair, wäre lebensfremd. 29 (3) Auch § 12 BeschV (Au-pair-Beschäftigungen) steht nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift beträgt die maximale Beschäftigungsdauer eines bestimmten Au-pair grundsätzlich nur ein Jahr. Die Klagepartei möchte hier aber nicht ein bestimmtes Au-pair für ein Jahr beschäftigen, sondern generell ein Au-pair als Betreuung für die drei minderjährigen Kinder. Diese Betreuungskonstellation ist bei wechselnden Au-pair erkennbar auf einen längeren Zeitraum angelegt, schon deshalb, da die Kinder alle noch weit entfernt von der Volljährigkeit sind und die Ehefrau des Klägers wieder ins Berufsleben einsteigen möchte, und auch dies erkennbar nicht nur für ein Jahr. 30 (4) Aus diesen Erwägungen ergibt sich ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. 31 Auf dieser Ebene wurden Mieterinteressen noch nicht berücksichtigt. Liegt - wie hier - ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Klägers vor, kann der Mieter sich in einer zweiten Stufe auf persönliche Härtegründe oder fehlenden Ersatzwohnraum berufen. Diese Interessen des Mieters sind dann, wenn sie dargetan sind, mit den berechtigten Interessen des Vermieters, die zur Kündigung berechtigten, abzuwägen. 32 II. Das Mietverhältnis verlängerte sich auch nicht gem. § 545 BGB über den 31.08.2020 hinaus auf unbestimmte Zeit, da der Kläger einer solchen Verlängerung bereits im Rahmen der Kündigung widersprach. Eine solche Widerspruchserklärung ist bereits vor Fristbeginn im Rahmen der Kündigungserklärung möglich (vgl. BGH NJW 2010, 2124). 33 III. Der Beklagte kann auch nicht vom Kläger gem. § 574, 574 a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. 34 Zwar erfolgte der Widerspruch in schriftlicher Form gem. § 574 b Abs. 1 S. 1 BGB und wahrte die Frist des § 574 b Abs. 2 S. 1 BGB, es ist aber kein Fall des § 574 Abs. 1 BGB dargetan und unter Beweis gestellt. Auch ein Fall des § 574 Abs. 2 BGB liegt nicht vor: 35 1. Ein Fall des § 574 Abs. 1 BGB ist nicht hinreichend dargetan und unter Beweis gestellt. Eine Beweisaufnahme war nicht durchzuführen: Unter einer „Härte“ sind dabei alle Nachteile wirtschaftlicher finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, BGB § 574 Rn. 20). Der Kläger legte vorliegend ein fachärztliches Gutachten vom 27.10.2020 vor, in welchem bei ihm ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage diagnostiziert wurde. Des Weiteren wurden bei ihm passive Todeswünsche festgestellt, jedoch keine akute Suizidalität. Auf Grund des vorgelegten Attestes steht fest, dass der Beklagte nicht in durchgehender ärztlicher Behandlung war, da er sich laut vorgelegten Attest vom 20.10.2020 erstmals am 01.10.2020 ambulant vorgestellt habe. Der Beklagte hat nicht im Ansatz substantiiert dargestellt, dass er wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert sei. Auch die Tatsache, dass er zu 60 % schwerbehindert ist, reicht für sich genommen nicht aus. Ein Sachverständigengutachten war daher nicht einzuholen, da es bereits an hinreichenden Anknüpfungstatsachen fehlt. Das Attest vom 20.10.2020 stellt klar, dass der behandelnde Arzt Dr. … aufgrund des einmaligen Termins keinerlei Stellungnahme zum Verlauf und der Prognose der Erkrankung nehmen kann. Die bloße Behauptung ohne greifbare Umstände reicht auch nach der BGH-Rechtsprechung nicht aus, um ins Blaue hinein ein Gutachten einholen zu können. 36 2. Auch der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB ist nicht gegeben: Erforderlich ist, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Ersatzwohnraum zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei die Obliegenheit zur Ersatzwonhraumsuche nach herrschender Meinung grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung beginnt. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu finden ist, ist dem Beklagten zuzumuten, die Wohnungssuche nicht nur auf die Münchner Innenstadt zu beschränken, sondern auch Wohnungen einzubeziehen, die sich im Münchner S-Bahn-Bereich befinden. Der Beklagte musste zu seinen Wohnungssuchbemühungen auch nicht angehört werden, das Gericht konnte seine mit Anlage B 3, B 4 und B 5 dargelegten Bemühungen als wahr unterstellen: Daraus ergibt sich, dass der Beklagte fast ausschließlich im zentralsten Innenstadtbereich gesucht hat, nämlich größtenteils nur Altstadt-Lehel und nur wenige Wohnungen in Sendling, Au-Haidhausen und Untergiesing-Harlaching. Die Suche beschränkt ausschließlich auf diese beliebten Stadtviertel und ist völlig unzureichend. Eine Härte i.S.v. § 574 Abs. 2 BGB ist daher zu verneinen. Allein der Umstand, dass der Beklagte seit 20 Jahren seinen Lebensmittelpunkt in der Innenstadt hat, vermag eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB nicht zu begründen. 37 IV. Unter Abwägung der gegenseitigen Interessen ist der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31.07.2021 gemäß § 721 ZPO einzuräumen. Dabei ist zu Gunsten des Beklagten neben seiner gesundheitlichen Situation zu berücksichtigen, dass dieser derzeit noch keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung hat, wobei der Beklagte bisher seine Wohnungssuche nur auf einen geringen urbanen Ausschnitt beschränkt hat. Zudem ist von erheblicher Bedeutung, dass der Kündigungsgrund nicht aus der Sphäre des Beklagten stammt, sondern einzig aus der Sphäre des Klägers. Weiter ist zu berücksichtigen, dass infolge der Corona-Pandemie und des aktuellen Lockdown Ersatzwohnraum derzeit noch erheblich schwerer zu finden ist. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Kündigungsfrist bereits seit 31.08.2020 abgelaufen. Unter Berücksichtigung der Interessen des Klägers, insbesondere ihres Grundrechts auf Eigentum, erscheint eine Räumungsfrist bis 31.07.2021 angemessen. 38 V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 02.08.2023 – 14 S 3149/23 Download Drucken Titel: Wohnraumiete: Untervermietung – Mietausfallhaftung des Vermieters bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung Normenkette: BGB § 241 Abs. 1 BGB, § 252, § 280 Abs. 1 S. 1, S. 2, § 553 Abs. 1 S. 1, S. 2, § 563 Abs. 1, Abs. 2, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Leitsätze: 1. Eine Kündigung wegen einer Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) durch Modernisierung mit dem Ziel der besseren wirtschaftlichen Nutzung, auch wenn dabei durch einen neuen Zuschnitt einzelne Wohnungen wegfallen oder neu entstehen, ist nur wirksam (§ 573 Abs. 3 BGB), wenn zunächst der Umfang der Maßnahme hinreichend genau beschrieben wird, sodass der Mieter beurteilen kann, ob wegen des Umfangs der Maßnahmen eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist. Außerdem muss das Kündigungsschreiben Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten. (Rn. 26 – 28) (redaktioneller Leitsatz) 2. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse des Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an, da der Eintretende ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters eintritt (Anschluss an BGHZ 217, 263 = BeckRS 2018, 1659). (Rn. 41 und 42) (redaktioneller Leitsatz) 3. Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen. Der Mieter kann dann Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB in Höhe der entgangenen Untermiete abzüglich ersparter Kosten verlangen. (Rn. 54) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Wohnraummiete, Kündigung, Modernisierung, Untervermietung, Untermieterlaubnis, berechtigtes Interesse des Mieters, maßgeblicher Zeitpunkt, Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags, Verweigerung des Vermieters, Mietausfallschaden Vorinstanz: AG München, Urteil vom 10.02.2023 – 421 C 14881/22 Fundstellen: ZMR 2023, 988 LSK 2023, 35563   Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 10.02.2023, Az. 421 C 14881/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.400,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Die Revision wird nicht zugelassen, die Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist nicht erreicht, die Nichtzulassungsbeschwerde damit nicht zulässig. Ebenso liegt kein Fall des § 313a Abs. 4 ZPO vor. 2 Die Klagepartei begehrt als Mieterin von der Beklagten als Vermieterin Schadensersatz nach verweigerter Untervermietungserlaubnis. 3 Mit Mietvertrag vom 11.04.1975 (Anlage B1) und Nachtrag vom 19.12.1998 (Anlage B1) vermietete die Beklagte die Wohnung ... bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad/WC und 1. Kammer, Nutzfläche ca. 195,43 m², an den am ....2021 verstorbenen Mieter ... Mit dem Tod des Herrn ... trat die Klägerin auf Mieterseite in das Mietverhältnis mit der Beklagten ein. 4 Die Klägerin bewohnte das Mietobjekt seit 1997 zusammen mit Herrn …. Seit dessen Tod lebt sie dort alleine. 5 Die monatliche Bruttomiete betrug zuletzt 1.950,00 €. 6 Mit Schreiben vom 24.01.2022 (Anlage K4) bezog sich die Beklagte zunächst auf ein mit der Klägerin im September 2021 geführtes Gespräch, in welchem geplante Umbaumaßnahmen hinsichtlich der Wohnung sowie der weitere Verbleib der Klägerin in der Wohnung erörtert worden seien. Sodann kündigte die Beklagte in diesem Schreiben das Mietverhältnis mit der Klägerin ordentlich zum 31.12.2022 und begründete die Kündigung unter anderem wie folgt: „(…) Der Form halber muss ich Ihnen ordnungsgemäß kündigen, was ich hiermit tue. Die Kündigung stütze ich auf §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. Aufgrund des äußerst knappen Wohnraums in M. und des noch knapperen, auch von sozial schwachen Familien bezahlbaren Wohnraums wird die ca. 198 qm große Wohnung von mir in zwei separate Wohnungen aufgeteilt werden, was einerseits einer „anderweitigen Verwertung gemäß § 573 II Nr. 3 BGB entspricht, andererseits meinen sozialen Projekten geschuldet ist.“ 7 Mit Schreiben der Klägerin vom 26.04.2022 (Anlage K2) verlangte diese von der Beklagten die Zustimmung zur Untervermietung des als großes Schlafzimmer links am Ende des Flures bezeichneten Zimmers unter Mitbenutzung der weiteren Räume an Herrn ... geboren ... Beruf: Angestellter bei K.-T., derzeit wohnhaft … zu einem monatlichen Bruttomietzins in Höhe von 1.350,00 € ab 01.06.2022. Ihr Zustimmungsverlangen wurde damit begründet, dass die Klägerin aufgrund der veränderten Lebensumstände finanziell auf eine teilweise Untervermietung angewiesen sei, denn aufgrund des Todes des Herrn ... würden ihr nicht mehr dieselben finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. 8 Mit Schreiben vom 02.05.2022 (Anlage K3) verweigerte die Beklagte die Erlaubnis zur Untervermietung und verwies darauf, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 24.01.2022 zum 31.12.2022 beendet werde. 9 Die Klägerin hatte erstinstanzlich vorgetragen, ihr stehe der Anspruch auf Ersatz des entgangenen Untermietzinses für die Monate Juni, Juli, August und September 2022 in Höhe von insgesamt 5.400,00 € zu, monatlich seien der Klägerin jeweils 1.350,00 € entgangen. Es sei nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden und die Beklagte hätte rechtswidrig ihre Zustimmung zur formell ordnungsgemäß beantragten Untervermietung verweigert. Zudem, so die Klägerin, habe die Kündigung vom 24.01.2022 das Mietverhältnis nicht wirksam zum 31.12.2022 beendet. Im Übrigen würde der Umstand, dass das Mietverhältnis zum Jahresende gekündigt sei, einer zeitweisen Untervermietung nicht entgegenstehen. 10 Demgegenüber war die Beklagte bereits in erster Instanz der Auffassung, es habe im September 2021 ein Gespräch zwischen ihr und der Klägerin gegeben, in welchem sie, die Beklagte, eröffnet habe, dass die Klägerin nicht dauerhaft in der Wohnung bleiben könne, da die Beklagte dort zwingende Umbaumaßnahmen durchführen müsse. Auf Bitten der Klägerin hätte die Beklagte ihr gestattet, vorübergehend (bis Jahresende 2021) in der Wohnung zu verbleiben. 11 Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass die am 24.01.2022 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis wirksam zum 31.12.2022 beendet habe und sie daher aufgrund der zeitnahen Beendigung zu Recht die Erlaubnis zur Untervermietung habe versagen dürfen. Eine Unzumutbarkeit ergebe sich weiter daraus, dass der Untermietzins bei 1.350,00 € gelegen hätte, wobei die Klägerin selbst lediglich einen vergünstigten Mietzins in Höhe von 1.950,00 € bezahlt habe. Außerdem seien die finanziellen Verhältnisse der Klägerin bereits im Zeitpunkt des Eintritts in das Mietverhältnis schlecht gewesen, so dass die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB nicht vorliegen würden, wonach das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietverhältnisses entstanden sein müsste. Weiter, so die Beklagte, verstoße das Verhalten der Klägerin gegen Treu und Glauben, da sie eine sozialverträgliche Verwertung der Immobilie verhindere. 12 Nach Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung vom 18.01.2023 und zwei Tage vor dem darin auf den 10.02.2023 bestimmten Verkündungstermin ging bei Gericht am 08.02.2023 ein nicht nachgelassener Schriftsatz der Beklagten ein. 13 Mit Endurteil vom 10.02.2023 hat das Amtsgericht die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung der geltend gemachten Forderung verurteilt. Das Amtsgericht sah die Voraussetzungen einer Zustimmung zur Untervermietung als gegeben und damit einhergehend die Verweigerung der Zustimmung der Untervermietung als Pflichtverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2, 553 Abs. 1 S. 1 BGB an. Eine Wiedereröffnung in Bezug auf den nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 08.02.2023 lehnte das Amtsgericht ab. 14 Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung vom 10.03.2023, begründet mit Schriftsatz vom 10.05.2023. Sie vertritt darin insbesondere die Ansicht, das Amtsgericht habe die Vorschriften der §§ 553, 280 Abs. 1, 249, 252 BGB unrichtig angewendet. Die Beklagte habe sich zu Recht auf eine Verweigerung der Zustimmung berufen können (zu den Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 10.05.2023 Bezug genommen). 15 Die Beklagte beantragt im Berufungsverfahren: 1. Unter Aufhebung des angefochtenen Endurteils des Amtsgerichts München vom 10.02.2023, Az. 421 C 14881/22, wird die Klage abgewiesen. 2. Hilfsweise wird beantragt, (für den Fall des Unterliegens) die Revision zuzulassen. 16 Die Klägerin beantragt, Die Berufung wird zurückgewiesen. II. 17 Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. 18 Das Amtsgericht hat vielmehr der Klage auf Schadensersatz nach verweigerter Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerfrei stattgegeben. 19 Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO. Demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrundezulegen. Zweifel an den Feststellungen des Amtsgerichts, welche eine eigene Beweisaufnahme nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erforderlich gemacht hätten, bestehen nicht. 20 Insoweit ist zunächst auf die überzeugenden Entscheidungsgründe des angefochtenen erstgerichtlichen Endurteils Bezug zu nehmen. 21 Zusammenfassend und ergänzend ist lediglich noch auszuführen: 22 1. Nicht zu beanstanden ist zunächst, dass das Amtsgericht von einem unbeendeten Mietverhältnis ausgegangen ist. Dass die Klägerin, die seit ihrer Kindheit in der streitgegenständlichen Wohnung lebt, mit dem Tod des Herrn ... am ....2021 in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist unstrittig. 23 a) Dass das Mietverhältnis nicht durch die von der Beklagten behauptete Vereinbarung im September 2021 beendet wurde, hat das Amtsgericht zutreffend angenommen. Die Kammer folgt ausdrücklich der Ansicht des Amtsgerichts, dass keine hinreichenden Anhaltspunkte für einen wirksamen Mietaufhebungsvertrag zum Jahresende 2021 vorliegen. Bereits die diesbezüglichen Ausführungen in der Klageerwiderung sind nicht geeignet, einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Parteien darzulegen. Wenn die Beklagte schriftsätzlich vortragen lässt, es habe ein Gespräch stattgefunden, in welchem die Beklagte der Klägerin eröffnet habe, dass diese dauerhaft nicht in der Wohnung bleiben könne, da zwingend notwendige Umbau- und Sanierungsmaßnahmen stattfinden müssten und die Wohnung geteilt werden solle, so folgt daraus ebenso wenig ein erkennbarer Rechtsbindungswille der Klägerin zum Abschluss eines Aufhebungsvertrags wie aus den Angaben der Beklagten, der Klägerin sei weiterhin gestattet gewesen, den bisherigen Niedrigmietpreis weiterzubezahlen. Anhaltspunkte für eine vertragliche Vereinbarung dieser Art sind nicht ersichtlich, denn die Klägerin hatte ja ein unbeendetes Mietverhältnis, in dessen Rahmen sie genau diesen Mietzins zahlen musste. Warum sie sich ohne irgendeine Gegenleistung (bspw. in Form einer Umzugsbeihilfe) auf eine für sie derart ungünstige Abrede hätte einlassen sollen, ist nicht ansatzweise erkennbar. Über diese angebliche Vereinbarung Beweis zu erheben, hätte einen unzulässigen Ausforschungsbeweis bedeutet. Ein Verfahrensfehler ist somit nicht anzunehmen. 24 Dahinstehen kann daher letztlich, ob vorliegend ein Fall des § 545 BGB vorliegt, denn die Klägerin hatte unstreitig über den 31.12.2021 hinaus den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt, während die Beklagte erst zum 24.01.2022 eine Kündigung ausgesprochen hat, somit nicht binnen der Frist des § 545 S. 1, S. 2 Nr. 2 BGB. 25 b) Völlig zu Recht ist das Amtsgericht weiter zu dem Ergebnis gelangt, dass die ordentliche Kündigung vom 24.01.2022 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Diese Kündigung ist bereits offensichtlich formell unwirksam. 26 Zunächst handelt es sich bei der Absicht der Beklagten, die Wohnung in zwei kleinere Wohnungen umzugestalten um eine Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn eine Verwertung erfolgt auch durch Modernisierung mit dem Ziel der besseren wirtschaftlichen Nutzung, etwa wenn dabei durch einen neuen Zuschnitt einzelne Wohnungen wegfallen (BeckOGK/Geib, 01.07.2023, BGB § 573 Rn. 106). 27 Allerdings hat die Beklagte die Kündigungsvoraussetzungen nicht beachtet. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll durch § 573 Abs. 3 BGB erreicht werden, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt, und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Vorschrift den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 249; BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1319/91, NJW 1992, 1379). 28 Bei einer geplanten Sanierung/Modernisierung bedeutet dies, dass zunächst der Umfang der Maßnahme hinreichend genau beschrieben werden muss. Allgemein gehaltene Formulierungen reichen nicht aus. Der Mieter muss in der Lage sein zu beurteilen, ob wegen des Umfangs der Maßnahmen eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist. Außerdem muss das Kündigungsschreiben Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 268). Das Kündigungsschreiben vom 24.01.2022 enthält hiervon, wie auch das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nichts. 29 Eine Wirksamkeit nach § 573 Abs. 1 BGB ist ebenfalls nicht ersichtlich, woran insbesondere der Verweis der Beklagten auf ihre behaupteten sozialen Intentionen nichts zu ändern vermag. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, erfordert eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange. Auch ein ggf. von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich karitatives Nutzungsinteresse kann zwar im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben (BGH, Urt. v. 10.5.2017 – VIII ZR 292/15, ZMR 2017, 722). Ob ein solches Interesse vorliegend gegeben ist, kann anhand der überaus vage und oberflächlich begründeten Kündigung indes nicht im Ansatz beurteilt werden. 30 Damit scheidet auch die Annahme eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB schon mit Blick auf die formellen Voraussetzungen nach § 573 Abs. 3 BGB von vornherein aus. 31 c) Die nun im Rahmen des Berufungsverfahrens ausgesprochene weitere (ordentliche) Kündigung vom 27.03.2023 zum 31.12.2023 ist für den vorliegenden Rechtsstreit per se ohne Relevanz. 32 2. Soweit die Berufung zudem der Auffassung ist, vorliegend sei das Recht zur Untervermietung durch eine ältere Vereinbarung mit dem ursprünglichen Mieter ausgeschlossen worden, spielt dies ebenfalls keine Rolle. 33 Denn nach § 553 Abs. 3 BGB wäre eine solche Vereinbarung ohne Weiteres unwirksam. Unter die vorstehende Norm fallen alle Vereinbarungen, durch die der Anspruch des Mieters auf die Aufnahme eines Dritten ausgeschlossen oder von weitergehenden als den gesetzlichen Voraussetzungen abhängig gemacht wird (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 23). 34 3. Sofern die Beklagte weiter rügt, das Amtsgericht habe zu Unrecht die Voraussetzungen einer Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB angenommen, kann dem nicht gefolgt werden. 35 Der Anspruch nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB setzt voraus, dass a) der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, b) dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und c) keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 3). Das Amtsgericht hat diese Voraussetzungen zutreffend benannt und richtigerweise im vorliegenden Fall angenommen. 36 a) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Zur Begründung eines berechtigten Interesses reicht der bloße Wunsch des Mieters, einen Dritten in die Räume aufzunehmen, allein nicht aus (BGH, Urt. v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130). Dennoch sind an die Annahme eines berechtigten Interesses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen (BGH, a.a.O.). Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 4). Somit ist jedes höchstpersönliche Interesse eines Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigtes Interesse anzusehen, sofern es mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich sowohl um ein wirtschaftliches als auch ein persönliches Interesse des Mieters handeln (BGH, a.a.O.). Ebenso zählt zu den geschützten wirtschaftlichen Interessen des Mieters die Entscheidung, durch eine Untervermietung seine Wohnkosten zu reduzieren (vgl. Caspers, ZAP 2018, 1757 [1763]; BGH, Urt. v. 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263). Auch der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Mitbewohners nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums im Rahmen einer Untervermietung begründen (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, WuM 2006, 147). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (BGH, Urt. v. 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, NZM 2018, 325; Urt. der Kammer v. 08.12.2021 – 14 S 8944/21, ZMR 2022, 212). Maßgeblich ist aber stets, dass der Mieter die konkreten Umstände darlegt (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 4). 37 Dies hat die Klägerin hier unzweifelhaft getan. Ihr Schreiben vom 26.04.2022 enthält offenkundig die insoweit erforderlichen Angaben. Es kann diesbezüglich uneingeschränkt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden. Ergänzend ist noch anzuführen, dass die Klägerin nicht, wie die Berufung aber andeutet, gehalten wäre, vorrangig ein eventuelles Erbe oder ihre Ersparnisse einzusetzen, um eine Untervermietung zur Reduzierung ihrer Wohnkosten zu vermeiden. 38 Sofern die Beklagte der Ansicht ist, die Klägerin hätte unter Bezug auf die Entscheidung des LG Berlin (Beschluss vom 15.07.2021 – 67 S 87/21, ZMR 2021, 812) ein „räumliches Überlassungskonzept“ angeben müssen, verfängt dieser Einwand nicht. Die angegebene Entscheidung bezog sich auf eine 1-Zimmer-Wohnung. Dass vorliegend bei knapp 200 Quadratmetern, die von der Klägerin allein bewohnt werden, die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache aber gerade nicht fernliegt, ist evident und bedarf keiner weiteren Erörterung. 39 Unabhängig davon dürfte es grundsätzlich nicht erforderlich sein, ein solches Konzept vorzulegen. Vielmehr wird in einer solchen Forderung regelmäßig eine überzogene formelle Voraussetzung für die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis zu sehen sein. 40 b) Die Ansicht der Beklagten, vorliegend sei das Interesse nicht nach Abschluss des Mietvertrags im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB aufgetreten, geht gleichermaßen fehl. 41 Völlig zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass hierfür maßgeblich nicht der vereinbarte Mietbeginn oder die tatsächliche Überlassung der Wohnung sei, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Maßgeblich sei, ob nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die den Entschluss des Mieters zur Aufnahme des Dritten als gerechtfertigt erscheinen lassen. Dies gelte, so das Amtsgericht, auch im Fall des Mieterwechsels kraft Gesetzes wie im vorliegenden Fall. Gemessen an diesem Regelungszweck komme es auch bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeitpunkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, Abs. 2 BGB Eintretende trete ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte – darunter auch ein Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB – und Pflichten gingen ohne Änderung auf den Eintretenden über. 42 Das Amtsgericht stützt sich hierbei ausdrücklich auf die klare Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17). Der BGH begründet dies zutreffend mit der Erwägung, dass der Eintretende ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters eintritt (vgl. auch Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 553, Rn. 5). 43 Es ist hierbei auch, entgegen den Ausführungen der Berufung, nicht maßgeblich, ob die eintretende Person bei Abschluss des Mietverhältnisses noch gar nicht geboren war. 44 Der Gegenauffassung, wonach es bei einem nachträglichen Eintritt des Mieters in den Mietvertrag durch Vertragsübernahme oder etwa gem. §§ 563, 564 BGB auf den Eintrittszeitpunkt ankommen soll (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 13) folgt die Kammer angesichts der überzeugenden BGH-Rechtsprechung nicht. Es ist daher auch nicht maßgeblich, ob die Klägerin bereits zwei Monate vor dem Ableben des bisherigen Mieters/Hauptmieters ihre Absicht zur Untervermietung an einen Dritten geäußert hatte. 45 c) Nicht zu beanstanden ist ferner, dass das Amtsgericht keine überwiegenden Interessen der Beklagten als Vermieterin gesehen hat, die gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen würden (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). 46 aa) Sofern die Beklagte der Auffassung ist, eine alsbaldige Beendigung des Mietverhältnisses durch die Verwertungskündigung vom 24.01.2022 zum 31.12.2022 lasse die Untervermietung als unzumutbar erscheinen, verfängt dieser Einwand nicht. 47 Zunächst ist nochmals klarzustellen, dass diese Kündigung offensichtlich unwirksam ist und daher das Mietverhältnis nicht beendet hat. 48 Unterstellt, die Kündigung wäre wirksam, würde dies vorliegend aber dennoch nicht zu einer Unzumutbarkeit der Untervermietung führen. Zunächst bewirkt allein der Umstand, dass das Hauptmietverhältnis gekündigt wurde nicht, dass stets keine Untervermietung mehr möglich wäre. Denn hierbei würde generell unterstellt werden, der potentielle Dritte würde bei Ende des Hauptmietverhältnisses nicht aus der Wohnung ausziehen und sich somit pflichtwidrig verhalten. Der Vermieter könnte mit dieser Argumentation seine eigene Pflichtverletzung, nämlich die unberechtigte Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung, rechtfertigen. Dies kann indes nicht zugelassen werden. 49 Allerdings sind durchaus Fallgestaltungen denkbar, in denen eine Unzumutbarkeit sich daraus ergeben kann, dass das Hauptmietverhältnis „alsbald“ endet (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 15), bzw. „bald“ (Bühler, JuS 2019, 104 [106]), bzw. „baldig“ (Schmid/Harz/Riecke, 6. Aufl. 2020, § 553 BGB Rn. 31), bzw. „in absehbarer Zeit“ (BeckOGK/Emmerich, 01.07.2022, BGB § 553 Rn. 21), bzw. „in Kürze“ (Staudinger/V. Emmerich (2021) BGB § 553, Rn. 15). 50 Vorliegend ist am 24.01.2022 eine ordentliche Kündigung ausgesprochen worden. Nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten, wobei nach § 3 Abs. 4 des Mietvertrages die schriftliche Kündigung dem anderen Vertragsteil bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugegangen sein muss. Unterstellt man zugunsten der Beklagten, dass die Kündigung am 24.01.2022 zugegangen ist, und geht man auch von der Wirksamkeit der (dergestalt verlängerten) Kündigungsfrist aus, dann hätte die Kündigungsfrist von zwölf Monaten mit dem Februar 2022 zu laufen begonnen. Das Mietverhältnis wäre bei einer (unterstellt) wirksamen Kündigung somit zum 31.01.2023 beendet worden. Das Zustimmungsverlangen vom 26.04.2022 beabsichtigte eine Aufnahme des Dritten zum 01.06.2022. Damit wäre das Mietverhältnis erst acht Monate nach Aufnahme des Dritten beendet worden. 51 Nach Ansicht der Kammer ist ein Zeitraum vom über einem halben Jahr keinesfalls als „alsbald“ zu bewerten und schon gar nicht als „in Kürze“. 52 bb) Sofern die Beklagte einen sonstigen Grund im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 2 BGB in der Höhe des Untermietzinses sieht, verfängt dies ebenfalls nicht. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Klägerin bei dieser Untermietzinshöhe gerade keinen Gewinn erziele. Dass der Untermietzins höher als 50% des Hauptmietzinses liegt, ist nicht zu beanstanden, wie das Amtsgericht unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 zutreffend dargelegt hat. Auch dass die Beklagte von ihrer Möglichkeit nach § 553 Abs. 2 BGB keinen Gebrauch gemacht hat, kann der Klägerin in diesem Zusammenhang nicht zum Nachteil gereichen. Ebenso stellt die bloße Untervermietung zu längerfristigen Wohnzwecken, wie hier beabsichtigt, offenkundig keine Zweckentfremdung i.S. der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt M. dar. 53 4. Sofern die Beklagte weiter meint, es sei der Klägerin kein Schaden entstanden und sie habe somit keinen Schadensersatzanspruch, kann dem freilich ebenso wenig gefolgt werden. Zutreffend hat das Amtsgericht die geltend gemachten vier Monate Untermietzins als ersatzfähig angesehen. 54 Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen (BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13BGH, ZMR 2014, 713; Meyer-Abich, NZM 2020, 19 [24]). Der Mieter kann dann Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB in Höhe der entgangenen Untermiete abzüglich ersparter Kosten verlangen (Schmid/Harz/Riecke, 6. Aufl. 2020, § 553 BGB Rn. 44; Meyer-Abich a.a.O; Urt. der Kammer v. 08.12.2021 – 14 S 8944/21, ZMR 2022, 212). 55 Gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB wird ein Verschulden der Beklagten vermutet. Die Beklagte hat diese Vermutung nicht widerlegen können (vgl. Entscheidung der Kammer vom 08.12.2021 – 14 S 8944/21, ZMR 2022, 212). 56 Da die Höhe des zu erzielenden Mietzinses nicht – auch nicht konkludent – bestritten war, konnte diese, entgegen der Ansicht der Berufung, ohne Beweisaufnahme zugrundegelegt werden. Die Beklagte hatte sich darauf beschränkt, die 1.350,00 € als eine „an Wucher grenzende Forderung“ zu bezeichnen und der Klägerin „Gewinnerzielung“ vorzuwerfen (vgl. S. 11 der Klageerwiderung, Bl. 20 d.A.). Dies beinhaltet kein ausreichendes Bestreiten dessen, dass die Klägerin tatsächlich an den genannten Untermieter hätte vermieten und diesen Mietzins hätte erzielen können. Auch die Ausführungen der Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 08.02.2023 enthalten kein ausreichend deutliches Bestreiten. Denn darin führt die Beklagte ausdrücklich aus, sie bringe keine neuen Verteidigungsmittel vor (vgl. Bl. 44 d.A.). Ein „Bestreiten“ würde aber gerade zu den Verteidigungsmitteln zählen (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 520 Rn. 65). Unterstellt man jedoch, die Beklagte habe entgegen ihrer ausdrücklichen Formulierung im Schriftsatz vom 08.02.2023 dort doch neue Verteidigungsmittel vorgebracht, etwa, indem man ihren Vortrag, die Klägerin habe „keine Darlegung und Beweisführung erbracht, dass der behauptete Untermieter tatsächlichen einziehen wolle und für welche Miete“ als Bestreiten ansieht, ändert dies vorliegend nichts. Zunächst ist nicht zwingend, dass ein Bestreiten vorliegt, denn die Beklagte sagt nur, es liege keine Darlegung und Beweisführung der Klägerin vor, dass der behauptete Untermieter tatsächlich einziehen wolle und für welchen Mietzins. Dies ist so schon nicht richtig, weil sehr wohl eine sehr konkrete Darlegung der Klägerseite zu den einzelnen Umständen der geplanten Untermiete nebst Person und Mietzins vorlag. Zu beachten ist, dass die Partei ihrer Darlegungslast genügt, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, wenn sie für die Rechtsfolge nicht erforderlich sind (Anders/Gehle/Anders, 81. Aufl. 2023, ZPO § 138 Rn. 22). Das war hier der Fall. Dass diesbezüglich von Seiten der Klagepartei noch kein Beweis angeboten war, war unschädlich, da dies erst erforderlich gewesen wäre, wenn ein Bestreiten seitens der Beklagten vorgelegen hätte, was gerade nicht der Fall war. Sollten die Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 08.02.2023 ein Bestreiten gewesen sein, war dennoch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, keine Wiedereröffnung der Verhandlung geboten. Ob diese Verteidigungsmittel dann in der Berufungsinstanz neu und zu berücksichtigten gewesen wären, kann indes dahinstehen, denn die Beklagte vertritt in ihrem Schriftsatz vom 08.02.2023 ja selbst die Ansicht, es handele sich nicht um neue Verteidigungsmittel. Die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO liegen somit offensichtlich nicht vor. Sollte man dies anders sehen, wäre schwerlich erkennbar, dass das verspätete Vorbringen nicht auf der Nachlässigkeit der Beklagten beruht hätte. Gänzlich neben der Sache ist der Einwand der Beklagten, das Gericht hätte auf eine Beweispflicht der Klägerin hinweisen müssen. Eine solche Pflicht gibt es nicht, wenn der schlüssige, substantiierte Sachvortrag nicht substantiiert bestritten ist, denn eine Beweiserhebung wäre schlicht nicht erforderlich. § 139 ZPO kennt keine Hinweispflicht auf bislang prozessual nicht erforderlichen Vortrag. § 139 ZPO dient nicht der Antizipation eines möglicherweise in der Zukunft erfolgenden Bestreitens. 57 Ersparte Kosten der Klägerin, die sie sich anrechnen lassen müsste, sind dagegen nicht ersichtlich. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Lebenspartner der Klägerin sei zum 01.08.2022 in die Wohnung eingezogen, ergäben sich hieraus keine ersparten Aufwendungen. Unabhängig davon, dass die Klägerin vorgetragen hat, ihr Lebensgefährte sei nicht bei ihr eingezogen, sondern komme nur regelmäßig zu Besuch, denn er habe eine eigene Wohnung, ist die streitgegenständliche Wohnung so groß, dass auch ein potentieller Einzug des Lebensgefährten einer dann immer noch möglichen Untervermietung eines Zimmers an einen Dritten nicht entgegenstehen würde. 58 Nach alledem ist der Berufung kein Erfolg beschieden. III. 59 Die Kostenfolge beruht auf § 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. 60 Maßgeblich für die Streitwertfestsetzung war die Höhe der klage- und berufungsgegenständlichen Forderung. 61 Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern, § 543 Abs. 2 S.1 ZPO. Es handelt sich um eine Entscheidung im Einzelfall. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 23.11.2022 – 14 S 10546/22 Download Drucken Titel: Kündigung wegen Auflösung des Kautionskontos Normenkette: BGB § 280, § 568, § 573 Leitsätze: 1. Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar. (Rn. 28 – 45) (redaktioneller Leitsatz) 2. Das Verschulden des Mieters an der Auflösung des Kautionskontos entfällt nicht deshalb, weil (mit)ursächlich ein Bankfehler war, da der Sperrvermerk nicht noriert war. (Rn. 46 – 57) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Kautionskonto, Auflösung, Mietvertrag, ordentliche Kündigung, wichtiger Grund Vorinstanz: AG München, Endurteil vom 06.07.2022 – 452 C 19982/21 Fundstellen: ZMR 2023, 290 LSK 2022, 46239   Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 06.07.2022, Az. 452 C 19982/21, wird zurückgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Klagepartei hinsichtlich der Kostenentscheidung (Ziffer 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.03.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.600,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im Erdgeschoss links des Anwesens … bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad/WC und einem Flur in Anspruch. 2 Der Beklagte verkaufte und veräußerte die streitgegenständliche Wohnung mit notariellem Vertrag vom 26.10.2017 an den Kläger. Mitbeurkundet wurde dabei ein Mietvertrag zwischen den Parteien, wonach der Beklagte, der bereits in der Wohnung gelebt hatte, zu einer monatlichen Nettomiete von 550,00 € als Mieter des Klägers in der Wohnung verbleiben durfte. Unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags war insoweit die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 1.100,00 € vereinbart. Dieser mietvertraglichen Pflicht kam der Beklagte zunächst nach, indem er am 28.06.2017 ein auf ihn lautendes Konto, …, bei der … eröffnete, den vorgenannten Betrag einzahlte und dem Kläger ein Pfandrecht am gesamten Guthaben bestellte. Wohl aufgrund eines bankinternen Versehens wurde dabei jedoch kein diesbezüglicher Kontosperrvermerk eingetragen, sodass das Kautionskonto für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bank nicht sogleich als solches erkennbar war (Anlage B 4, Bl. 48 d.A.). 3 Nachdem der Beklagte in weitere finanzielle Schwierigkeiten geraten war, suchte er – ausweislich seiner eigenen Angaben in der Berufungsverhandlung vom 23.11.2022 – am 22.01.2021 eine Filiale der … auf, um sich dort namentlich über die Möglichkeit des Verkaufs seiner Genossenschaftsanteile an der Bank zu erkundigen. Dabei wurde ihm von einem Bankangestellten mitgeteilt, dass ein solcher Verkauf frühestens nach der nächsten Generalversammlung möglich sei; der Beklagte habe bei der Bank jedoch Konten, auf welchen sich Guthaben befänden – u.a. ein Konto mit einem Guthaben in Höhe von rund 1.100,00 €. Bei letzterem Konto handelte es sich um das verfahrensgegenständliche Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.100,03 € (inkl. aufgelaufener Zinsen). Hierauf ließ der Beklagte sogleich sämtliche ihm genannten Guthaben – darunter auch die Mietsicherheit in voller Höhe von 1.100,00 € (ohne Zinsen) – auf sein Girokonto, … umbuchen. 4 Im Februar 2021 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass er mit Wirkung zum 01.03.2021 „Hartz IV“ beantragt habe und deshalb keine Miete mehr zahlen werde, da er eine bezahlte Miete von der Agentur für Arbeit nicht würde erstattet bekommen (Anlage K3, Bl. 22 d.A.). Auf Hinweis des Klägers, dass der Bezug staatlicher Sozialleistungen nicht von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses befreie, setzte der Beklagte die Mietzahlungen – entgegen seiner Ankündigung – fort. 5 Am 28.06.2021 löste der Beklagte das verfahrensgegenständliche Mietkautionskonto auf, woraufhin dem Kläger am 30.06.2021 von … diesbezügliche Kontounterlagen übersandt wurden, aus welchen u.a. ersichtlich war, dass der neue Kontostand 0,00 € betrage und der zuletzt noch vorhandene Abrechnungsbetrag von 0,03 € auf das Girokonto des Beklagten überwiesen worden sei. 6 Mit Schreiben vom 01.07.2021 (Anlage K 4, Bl. 23 ff. d.A.) kündigte der Kläger hierauf den Mietvertrag mit dem Beklagten außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2021 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dabei warf der Kläger dem Beklagten vor, die Kaution abgehoben und das Kautionskonto aufgelöst zu haben. Damit habe der Beklagte gegen den Mietvertrag verstoßen und einen „massiven Vertrauensbruch“ begangen. 7 Der vorgenannten Kündigung ließ der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 13.07.2021 (Anlage K 5, Bl. 25 ff. d.A.) widersprechen, wobei insbesondere behauptet wurde, dass die Auflösung des Mietkautionskontos auf einen Fehler der Bank zurückzuführen sei. Der Beklagte habe eigentlich „ein anderes Konto“ auflösen wollen. 8 Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.07.2021 (Anlage K 6, Bl. 27 ff. d.A.) teilte die Klagepartei sodann insbesondere mit, dass es bei der Kündigung des Mietverhältnisses verbleibe und forderte den Beklagten auf, bis spätestens 28.07.2021 die „eigenmächtig zurückgenommene Mietsicherheit […] wieder in vertragsgemäßer Weise zu stellen“. Zugleich erfolgte der Vorschlag einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses zum 30.09.2022 unter Verzicht auf die erneute Leistung einer Mietsicherheit und Zahlung einer Umzugskostenbeihilfe an den Beklagten in Höhe von 2.000,00 €. 9 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2021 (Anlage K 7, Bl. 30 d.A.) signalisierte der Beklagte grundsätzliche Einigungsbereitschaft, forderte vom Kläger jedoch eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 4.000,00 €. Dies wiederum lehnte der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 10.08.2021 (Bl. 31 d.A.) ab. 10 Mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ließ der Kläger erneut die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt erklären. Verwiesen wurde dabei auf das weitere anwaltliche Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag, das unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). In ersterem Schreiben war von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Zudem wurde Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. 11 Am 09.09.2021 stellte der Beklagte dem Kläger eine neue Mietkaution in Höhe von 1.100,00 €, nachdem dieser Betrag dem Beklagten am 06.09.2021 auf seinen Antrag vom 15.07.2021 hin durch das zuständige Jobcenter zur Verfügung gestellt worden war. 12 Daraufhin teilten die anwaltlichen Vertreter des Klägers der beklagten Partei mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) mit, dass „die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund unwirksam ist“. Es verbleibe jedoch bei der ordentlichen Kündigung „zum 30.11.2021“. 13 Mit Endurteil vom 06.07.2022, Az. … hat das Amtsgericht München der Klage im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO vollumfänglich stattgegeben; eine Räumungsfrist ist nicht gewährt worden. Das Erstgericht hat sich dabei auf den Standpunkt gestellt, dass die ordentliche Kündigung vom 30.08.2021 das Mietverhältnis beendet habe. Die Verwendung eines verpfändeten Gegenstands „zu eigenen Zwecken“ stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Diese sei dem Beklagten zuzurechnen, da er die Bank insoweit angewiesen habe. Die Einlassung des Beklagten, ihm sei nicht bewusst gewesen, dass es sich um das Kautionskonto gehandelt habe, sei „unschlüssig“, zumal der Beklagte keine „Vielzahl an Sparbüchern“ gehabt und auch die Höhe des umgebuchten Guthabens auf die verpfändete Kaution hingewiesen habe. Von wenigstens grober Fahrlässigkeit sei zudem auszugehen. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Die nach Ausspruch der Kündigung erfolgte (erneute) Zahlung des Kautionsbetrags habe die Kündigung „nicht zu heilen“ vermocht. 14 Hiergegen wendet sich die Berufung des Beklagten vom 24.08.2022, bei dem Berufungsgericht eingegangen am 25.08.2022 und zugleich begründet. Die Berufung meint insbesondere, dass das Erstgericht keine hinreichende Würdigung des Sachverhalts vorgenommen habe. Der Beklagte habe den Fehler der Bank, dass kein Sperrvermerk eingetragen worden sei, nicht erkannt. Dies sei überzeugend. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB liege nicht vor. So habe der Beklagte sich, sogleich nachdem er von der Auflösung des Kautionskontos Kenntnis erlangt gehabt habe, um die „Neugestellung“ einer Kaution bemüht. Auch habe sich durch das Verhalten des Beklagten die Rechtsposition des Klägers gar nicht verschlechtert, da der Kläger nach Auflösung des Kontos seines Anspruchs gegen die S. Bank auf Zahlung des verpfändeten Guthabens nicht verlustig gegangen sei. Ferner wirft die Berufung dem Kläger eine schuldhafte, unzureichende Mitwirkung bei der „Neugestellung der Mietkaution“ und eine hieraus resultierende Verzögerung vor. Der Beklagte habe jedenfalls in angemessener Frist eine neue Kaution gestellt. 15 Auch sei erstgerichtlich übersehen worden, dass kein klägerseitiger Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB vorgelegen habe. Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sei lediglich mit einem „recht inhaltslosen“ Satz abgelehnt worden. 16 Im Berufungsverfahren wird daher seitens der Beklagtenpartei beantragt: 1. Das Urteil des AG München vom 06.07.2022, Az.: 452 C 19982/2[1], wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt. 17 Die Klagepartei beantragt demgegenüber: Die Berufung wird zurückgewiesen. II. 18 Der zulässigen Berufung ist in der Sache kein Erfolg beschieden. 19 Zu Recht hat das Erstgericht der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Der diesbezügliche Anspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 20 Das angefochtene Urteil begegnet aus Sicht der Kammer – jedenfalls im Ergebnis – keinen rechtlichen Bedenken. 21 Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO, demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Eine Rechtsverletzung ist im angefochtenen Urteil nicht erkennbar. Dabei kann zunächst auch auf die im Wesentlichen zutreffenden Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen werden. 22 1. Nach Überzeugung der Kammer führte bereits die auf den Vorwurf der „Abhebung“ des gesamten Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos gestützte ordentliche Kündigung des Klägers vom 01.07.2021 zur Beendigung des Mietverhältnisses. 23 Die vorgenannte, dem Beklagten unstreitig zugegangene Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. 24 a) Ein temporärer vertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist entgegen der vorgerichtlich verlautbarten Rechtsmeinung des Beklagten nicht zu erkennen. Die diesbezügliche Vereinbarung unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 4 des Notarvertrags betrifft ersichtlich nur das vermieterseitige Recht zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 1 S. 1 BGB. 25 b) Die vom Kläger selbst verfasste und unterschriebene Kündigung wahrte die erforderliche Schriftform und wies eine ausführliche Begründung auf. Sie erfüllte damit ohne Weiteres die formellen Anforderungen an eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. 26 c) Die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 beruht auf § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 27 Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 28 Dies war hier der Fall. 29 (1) Zunächst hat die Kammer – wie bereits das Erstgericht – keinen Zweifel daran, dass das kündigungsgegenständliche Verhalten eine mietrechtliche Pflichtverletzung des Beklagten beinhaltet. 30 Die Verletzung mietvertraglicher Pflichten ist in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Ob die Pflicht im Gesetz normiert ist, oder ob die Pflicht sich aus individual- oder formularvertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ergibt, ist dabei unerheblich. Ohne Belang ist auch, ob es sich um eine Haupt- oder Nebenpflicht handelt, und ob die Verletzung einer Leistungs- oder Schutzpflicht in Rede steht (zum Vorstehenden siehe jeweils BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 573 Rn. 19). 31 Vorliegend verstieß der Beklagte gegen seine aus dem Mietvertrag folgende Nebenpflicht, dem Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von 1.100,00 € zu leisten (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags vom 26.10.2017). Freilich ist hiervon nicht lediglich die Pflicht zur Leistung der vereinbarten Mietsicherheit bei Beginn des Mietverhältnisses umfasst, sondern auch die mieterseitige Pflicht, dem Vermieter die überlassene Sicherheit (insbesondere) während der Mietdauer nicht wieder eigenmächtig zu entziehen. Da dem Kläger an der Kautionssumme ein Pfandrecht bestellt war, war es dem Beklagten selbstverständlich nicht gestattet, ohne Zustimmung des Klägers auf das Mietkautionskonto zuzugreifen. Ein solches Verhalten steht in eklatantem Widerspruch zu dem Sicherungsrecht und -bedürfnis des Klägers und stellt daher eine Pflichtverletzung des Beklagten dar. Andernfalls wäre der Sinn und Zweck einer Mietkaution, die namentlich Sicherheit gegen Mietausfall, die Beschädigung der Mietsache oder die Nichterfüllung vertraglicher Pflichten bieten soll (siehe BeckOGK/Siegmund, 01.10.2022, BGB § 551 Rn. 1), ersichtlich nicht ausreichend gewahrt. 32 In Bezug auf die Mietkaution verdeutlichen Vorenthaltung und Entzug paradigmatisch die Möglichkeiten der Pflichtverletzung durch Unterlassen bzw. aktives Tun, wobei beide Formen einen Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen können. Auch aus Sicht des Vermieters macht es jedenfalls keinen maßgeblichen Unterschied, ob ihm der Mieter die Kaution pflichtwidrig vorenthält – also deren rechtzeitige Leistung unterlässt (sog. Kautionsverzug) – oder ob ihm der Mieter eine ursprünglich geleistete Mietsicherheit nachträglich wieder entzieht, z.B. durch Umbuchung des Kautionsguthabens und Auflösung des betreffenden Kontos. In beiden Fällen ist das Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht (mehr) befriedigt und die Schutzwirkung, welche die Kaution bieten soll, vermag nicht zu entstehen bzw. entfällt nachträglich wieder. 33 (2) Die dergestalt verwirklichte Pflichtverletzung des Beklagten stellt sich zudem als „nicht unerheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 34 Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Mietsicherheit nach § 551 BGB als Instrument zur Verringerung des Ausfallrisikos des Vermieters grundsätzlich eine hohe Bedeutung beizumessen ist (siehe BT-Drs. 17/10485, 16 im Kontext des § 569 Abs. 2 a BGB). So stellte der Gesetzgeber durch das Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl. 2013 I 434) klar, dass selbst eine fristlose Kündigung wegen Nichterbringung der vertraglich geschuldeten Kaution möglich ist. Dies erfolgte durch die Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB, mit welcher die insoweit erforderlichen Voraussetzungen im Wesentlichen parallel zu der Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs festgelegt wurden (zutr. BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 569 Rn. 47). 35 Dabei verkennt die Kammer keineswegs, dass § 569 Abs. 2 a BGB zum einen lediglich die fristlose Kündigung zum Gegenstand hat und dabei zudem nur den ursprünglichen Anspruch auf Sicherheitsleistung, nicht hingegen namentlich den Verzug mit einem ggf. bestehenden Anspruch auf Wiederauffüllung einer Kaution regelt (vgl. BT-Drs. 17/10465, 25; BeckOK BGB/Wöstmann, 63. Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 12). Demgegenüber geht es vorliegend um eine ordentliche Kündigung, die auf dem Vorwurf des vertragswidrigen nachträglichen Entziehens einer ursprünglich geleisteten Kaution fußt. 36 Zweifelsfrei ist der Norm des § 569 Abs. 2 a BGB aber zumindest die grundlegende gesetzgeberische Wertung zu entnehmen, dass ein Verstoß gegen die mieterseitige Verpflichtung zur Leistung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit schwer wiegen, und sogar die härteste mietrechtliche Sanktion – nämlich eine fristlose Kündigung – nach sich ziehen kann. 37 Ob neben § 569 Abs. 2 a BGB der Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB anwendbar bleibt und eine fristlose Kündigung (wegen Kautionsverzugs) zu rechtfertigen vermag, ist strittig, bedarf aber schon deshalb keiner weiteren Betrachtung, da hier lediglich eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB inmitten steht. Eine solche bleibt indes von der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB per se unberührt (siehe namentlich Blank MietRB 2013, 340 [342]; Zehelein WuM 2013, 133 [135]; BeckOK BGB/Wöstmann, 63 Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 13; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27 m.w.Nachw. [Fn. 125]; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33). 38 Voraussetzung für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist aber grundsätzlich ein „nicht unerheblicher“ Rückstand mit der Kautionsleistung, mithin die Überschreitung einer betragsmäßigen Erheblichkeitsschwelle. Ein solcher Rückstand liegt nach einer Ansicht (vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33) mit Blick auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung regelmäßig nur dann vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Nach anderer Auffassung wird die Nichtzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe – also unabhängig davon, ob die vereinbarte Höhe den Betrag einer Monatsmiete erreicht oder darüber hinausgeht – den Vermieter regelmäßig zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen (so namentlich Häublein PiG 97 (2014), 35 [56]; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). 39 Dieser Meinungsstreit kann vorliegend dahinstehen, da die Höhe des dem Kläger entzogenen vollen Kautionsbetrags nebst aufgelaufenen Zinsen (1.100,03 €) zugleich den Betrag einer Monatsmiete (Nettomonatsmiete: 550,00 €) signifikant überstieg und sogar zwei Nettomonatsmieten erreichte. 40 Indem der Beklagte das volle Kautionsguthaben von besagtem Konto ab- und auf sein Girokonto umbuchen ließ, sowie schließlich das Kautionskonto auflöste, entzog er dem Kläger die geschuldete Sicherheit zur Gänze, was einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß sowie einen gravierenden Vertrauensbruch darstellte. 41 Die Richtigkeit dieses Standpunkts wird überdies anhand der Beweggründe des Beklagten für die Umbuchung noch deutlicher: Indem der Beklagte auf das Kautionskonto zugriff, um den Versuch zu unternehmen, sich aus einem finanziellen Engpass zu befreien, sah sich der Kläger in doppelter Hinsicht der Gefahr eines Zahlungsausfalls ausgesetzt. So war das Insolvenzrisiko des Klägers durch die unzureichenden finanziellen Mittel des Beklagten ohnehin bereits zumindest abstrakt gefährdet. Indem zusätzlich die Mietsicherheit wegfiel, war das – legitime und auch vertraglich geschützte – Interesse des Klägers an einer Sicherung seiner Ansprüche in noch intensiverem Maße beeinträchtigt. 42 Soweit die Einstufung als nicht unerhebliche Pflichtverletzung von der Berufung mit dem Hinweis auf ersatzweise Ansprüche, namentlich in Form von Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die … wegen der unterlassenen Eintragung eines Kontosperrvermerks bzw. der Vornahme der Umbuchung in Abrede gestellt wird, ist dies gänzlich unbehelflich. Unterstellt, ein solcher Anspruch wäre tatsächlich entstanden und auch realisierbar, würde es sich hierbei freilich lediglich um einen solchen handeln, welcher bis zu dessen etwaiger Durchsetzung im Vergleich zu einem (fort)bestehenden Kautionskonto keine auch nur annähernd gleichwertige Sicherheit darstellen würde. Einen Anspruch auf (erneute) Leistung der vertraglich geschuldeten Sicherheit hatte der Kläger gegen den Beklagten jedoch bereits in der Folge des Eingriffs in die Mietsicherheit, was aber naturgemäß insbesondere nichts daran änderte, dass die Mietsicherheit zunächst einmal nicht mehr existierte. Ein Vorgehen gegen die Bank hätte also lediglich eine weitere hypothetische Möglichkeit für den Kläger dargestellt, den bereits entstandenen rechtswidrigen Zustand wieder zu beseitigen. 43 Gegenüber einem Geschädigten kann eben in aller Regel gerade nicht mit Erfolg vorgebracht werden, es gäbe einen zweiten Schädiger bzw. pflichtwidrig Handelnden, der die Umstände, welche zu dem rechtswidrigen Zustand führten, letztlich ebenfalls zu verantworten habe. Etwaige Ausgleichsansprüche gegen Dritte in der Folge eines pflichtwidrigen Verhaltens einer Vertragspartei haben auf die Einstufung des Verhaltens als nicht lediglich unerheblich grundsätzlich keine Auswirkungen. So liegen die Dinge offenkundig auch hier. 44 Freilich tangiert auch das Verhalten des Beklagten nach der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 – in Form eines zuletzt erfolgreichen Bemühens des Beklagten, dem Kläger wieder eine Sicherheit zur Verfügung zu stellen – die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht, zumal ein nachträgliches Verhalten grundsätzlich nicht geeignet ist, die materielle Wirksamkeit einer bereits wirksam ausgesprochenen ordentlichen Kündigung (doch noch) infrage zu stellen, oder gar (wieder) zu beseitigen. 45 So verhält es sich auch hier. 46 (3) Kein Zweifel kann zudem daran bestehen, dass der Beklagte die vorstehend aufgezeigte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung auch schuldhaft i.S.v. §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 276 ff. BGB beging. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte vermochte sich insoweit nicht ansatzweise zu exkulpieren, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. 47 Der Beklagte handelte zumindest fahrlässig, als er die Umbuchung des Kautionsguthabens auf sein Girokonto veranlasste und das Kautionskonto in der Folgezeit schließlich sogar auflöste. Damit kann dahinstehen, ob die zweifelhafte Einlassung des Beklagten, er habe nicht erkannt, dass es sich bei dem umgebuchten Betrag von 1.100,03 € um das (volle) Kautionsguthaben handelte, eine wahrheitswidrige Schutzbehauptung darstellt. 48 Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verlangt in jedem Fall danach, im Rahmen von Kontotransaktionen unerwartete Geldbeträge auf ihren Ursprung hin zu überprüfen, wenn sich bei der betreffenden Bank auch Konten befinden, die dem Zugriff des Beklagten unstreitig entzogen sind. Dies war bei dem hier streitgegenständlichen Mietkautionskonto der Fall. 49 Dem Verschuldensvorwurf steht dabei zunächst nicht entgegen, dass der Bankangestellte dem Beklagten mitgeteilt habe, dass bei der … noch verfügbare, umbuchbare Sparguthaben vorhanden seien. Denn es war freilich die Pflicht des Beklagten, dafür Sorge zu tragen, dass Konten, auf welche er nicht in berechtigterweise Zugriff nehmen durfte, nicht angetastet werden. Insoweit wird zunächst auf die durchaus zutreffenden und plausiblen Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen, wonach die Höhe des Guthabens auf das verpfändete Konto hingewiesen habe, und der Beklagte auch keine „Vielzahl an Sparbüchern besessen“ habe. 50 Ergänzend, klarstellend und vertiefend ist aus Sicht der Kammer insoweit weiter auszuführen, dass allein der Hinweis des Angestellten zweifelsohne nicht das Herabsenken der Sorgfaltsanforderungen an den Beklagten dergestalt rechtfertigen könnte, dass ein voreiliger, unreflektierter und gedankenloser Zugriff auf Geldsummen unbekannten, jedenfalls aber nicht zugleich mit hinreichender Sicherheit zuzuordnenden Ursprungs als verkehrsübliches Verhalten erscheinen könnte. 51 Zu beachten ist dabei nämlich insbesondere, dass es sich in dem Moment der Umbuchung bei den dem Beklagen genannten Guthaben um für ihn unerwartete Geldbeträge handelte, von denen er nach eigener Einlassung in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht zunächst keine Kenntnis (mehr) gehabt habe. Schon vor diesem Hintergrund hätte es aber die im Verkehr erforderliche Sorgfalt erfordert, dass sich der Beklagte vor der Veranlassung von Kontobewegungen weiter darüber informiert, um welche Kontoart es sich handelte und woher das diesbezügliche Guthaben stammen könnte. Dies gilt umso mehr, da dem Beklagten die Existenz eines in 2017 eröffneten Kautionskontos bewusst war, jedenfalls aber hätte bewusst sein müssen. Ein derartiges Verhalten war dem Beklagten auch durchaus zumutbar, die Verwechselung bzw. der (behauptete) Irrtum bezüglich der Konten daher auch vermeidbar. 52 Überdies stimmte das Guthaben des angetasteten Kontos nach Aussage des Beklagten – von 3 Cent abgesehen – exakt mit der Höhe der 2017, und damit erst wenige Jahre zuvor geleisteten Mietkaution überein. Der Beklagte hätte daher auch in diesem Lichte ohne Weiteres wissen können und müssen, dass es sich um das Kautionskonto handelte. Da sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Umbuchung augenscheinlich in finanziellen Schwierigkeiten befand, lässt sich auch nicht mit Erfolg argumentieren, ein Geldbetrag in dieser Höhe hätte auch einen anderen Ursprung haben können. Die finanziellen Verhältnisse des Beklagten waren nach eigener Aussage überaus begrenzt. Daher hätte er umso mehr Veranlassung gehabt, die Herkunft unerwarteter Geldbeträge in dieser Größenordnung noch einer Überprüfung zuzuführen und nicht sogleich sorglos die Transaktion zu veranlassen. Stattdessen erteilte er jedoch dem Bankangestellten den Auftrag zur vollumfänglichen Umbuchung des Guthabens von 1.100,03 € (22.01.2021) und ließ das Konto später auch noch auflösen (28.06.2021). 53 Selbst wenn man – freilich ohne Erfolg – das Verhalten des Beklagten in der Bank am 22.01.2021 noch als „Augenblicksversagen“ abtun und fahrlässiges Verhalten in Abrede stellen wollte, so darf nicht übersehen werden, dass die Sorglosigkeit des Beklagten sogar so weit reichte, dass er selbst in dem diesbezüglichen Zeitraum von mehr als fünf Monaten (22.01.2021-28.06.2021) augenscheinlich keine Veranlassung sah, die Rechtmäßigkeit seiner Kontobewegungen zumindest im Nachhinein noch einmal in Ruhe zu überprüfen und zu überdenken. Dies kann selbstverständlich nicht angehen. Vielmehr bestätigt dies das hohe Maß an Fahrlässigkeit des Beklagten, will man in diesen Umständen nicht sogar erhebliche Anhaltspunkte für bewusstes, vorsätzliches Verhalten des Beklagten bei dem Entziehen der Mietkaution sehen. 54 Erschwerend für den Beklagten kommt also schließlich folgender zweiter Anknüpfungspunkt für einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß hinzu: Nachdem der Beklagte die Umbuchung der Kautionssumme veranlasst hatte, vergingen – stellt man allein auf den Zeitpunkt der Kündigung vom 01.07.2021 ab – mehr als fünf Monate, in welchen der rechtswidrige Zustand – die Nichterfüllung der Pflicht zur (weiteren) Bereitstellung einer Mietkaution – aufrechterhalten wurde. Der Entzug der Sicherheit war mithin kein Versehen, welches das Sicherungsbedürfnis des Vermieters für einen lediglich kurzen Zeitpunkt tangierte. Vielmehr manifestierte und intensivierte sich der Pflichtverstoß und dessen Auswirkungen, indem der Vermieter nach dem 22.01.2021 über einen signifikanten Zeitraum hinweg gänzlich ohne Sicherheit blieb. Sobald die Kaution an den Beklagten rechtswidrig ausgezahlt worden war, bestand ein Wiederauffüllungsanspruch des Klägers, der bis zum 01.07.2021 – und darüber hinaus – nicht erfüllt wurde. Auch in der Nichterfüllung dieses Anspruchs ist letztlich ein Pflichtverstoß zu sehen, der – zumal in Verbindung mit der vorangegangenen vertragswidrig veranlassten Auszahlung des Kautionsguthabens – eine Verletzung des Mietvertrags darstellte bzw. die bereits verwirklichte Pflichtverletzung weiter intensivierte. 55 Es entlastet den Beklagten auch keineswegs, dass seine Bank es hier offenbar versehentlich versäumt hatte, für besagtes Konto einen Sperrvermerk einzutragen, zumal die Pflichtverletzung hier gerade (auch) in der Veranlassung der Umbuchung durch den Beklagten besteht. Hätte die Bank eine Umbuchung aufgrund des Kontosperrvermerks – mit Recht – abgelehnt, müsste und könnte ggf. in dem Versuch, die Kautionssumme zu vereinnahmen, ebenfalls ein (zumindest fahrlässiger) Pflichtverstoß i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gesehen werden. Denn aus Sicht des Beklagten hätte dieser dadurch bereits alles Erforderliche für den Zugriff auf das Kautionskonto getan, weshalb es für die Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses zwischen diesem und dem Vermieter auf die Auftragsausführung seitens der Bank nicht notwendigerweise mehr angekommen wäre. Dies kann vorliegend jedoch dahinstehen. 56 Schließlich übersieht die Berufung insoweit aber offenbar auch, dass ein (zusätzliches) Verschulden der Bank als Erfüllungsgehilfin des Beklagten nach § 278 S. 1 BGB zugerechnet werden kann. Fehler seiner Bank fallen regelmäßig dem Schuldner zur Last (siehe Fleindl in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel IV. Beendigung des Mietverhältnisses, Rn. 372). So verhält es sich hier ebenfalls. 57 Dies heißt freilich auch, dass bei einer Kombination aus sorgfaltswidrigem Verhalten eines Schuldners und einem Bankversehen – wie hier – der Versuch einer Exkulpation nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB als misslungen zu erachten ist. 58 (4) Eine Abmahnung war hier nicht erforderlich, wie bereits vom Erstgericht – zumindest im Ergebnis – zutreffend angenommen. 59 Anders als bei der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) gilt bei der ordentlichen Kündigung gerade keine grundsätzliche Wirksamkeitsvoraussetzung einer vorherigen Abmahnung. 60 Eine Abmahnung war hier auch nicht ausnahmsweise erforderlich, zumal der hier beklagtenseits verwirklichten Pflichtverletzung bereits ohne vorangegangene Abmahnung hinreichende Erheblichkeit beizumessen war. 61 Weder bei der Nichtzahlung der Kaution (siehe hierzu NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27), noch bei dem hier zu entscheidenden Fall des nachträglichen mieterseitigen Entziehens einer geleisteten Mietkaution bedarf es grundsätzlich einer Abmahnung vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung. 62 (5) Auch die Annahme treuwidrigen Verhaltens der Klägerseite steht hier nicht im Raum. 63 Zwar wird bisweilen angenommen, dass die nachträgliche Zahlung der Kaution das Fehlverhalten des Mieters relativieren und ein Festhalten des Vermieters an der Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen könnten, wenn sämtliche bis dahin geschuldeten Kautionsraten beglichen worden sind (vgl. NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). Dieser Standpunkt wird aber zum einen, soweit ersichtlich, nur in Bezug auf den – hier nicht in Rede stehenden – Fall des Kautionsverzugs zu Beginn des Mietverhältnisses angedacht. Zum anderen wäre insoweit auch deshalb Zurückhaltung bei der Anwendung des § 242 BGB angezeigt, da eine solche letztlich de facto auf die analoge Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) auf die ordentliche Kündigung hinauslaufen könnte. Eine solche Analogie kommt aber schon mangels planwidriger Regelungslücke per se nicht in Betracht (siehe zuletzt BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, WuM 2021, 744 zur parallel gelagerten Frage der Nichtanwendbarkeit der Heilungswirkung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf die ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung). 64 (6) Soweit die Berufung weiter meint, die auf Räumung und Herausgabe gestützte Klage sei nicht auch auf die Kündigung vom 01.07.2021 gestützt, verfängt dies gem. § 253 ZPO ebenfalls nicht. Danach wird der Streitgegenstand durch den Antrag und den dazu vorgetragenen Lebenssachverhalt gebildet (vgl. hierzu MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 32 ff.). 65 Zwar argumentiert die Klägerseite in der Klageschrift vom 15.12.2021 in der Tat dahingehend, dass das Mietverhältnis zum 30.11.2021 geendet habe, während die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 das Mietverhältnis nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 2 des Notarvertrags) an sich bereits zum 30.09.2021 beendet hatte. Entscheidend ist insoweit aber, dass zum einen in den tatsächlichen Ausführungen der Klageschrift explizit auch zur Kündigung vom 01.07.2021 vorgetragen wurde und zum anderen, dass sich die hieran anschließenden Rechtsausführungen auch auf die Pflichtverletzungen des Beklagten beziehen, die Gegenstand der ersten Kündigung vom 01.07.2021 waren. 66 Zudem ist der Klageantrag auf Räumung und Herausgabe gerichtet. 67 2. Eines Eingehens auf die fristlose Kündigung vom 01.07.2021 bedarf es vorliegend nicht. 68 Zwar kommt hier die Heilungswirkung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) nicht in Betracht, zumal es – wie ausführlich dargelegt – nicht um den Verzug mit der (erstmaligen) Leistung der Mietsicherheit geht, sondern primär um einen Fall des rechtswidrigen nachträglichen Entzugs einer ursprünglich durchaus erbrachten Mietkaution. 69 Mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) teilte die Klägerseite dem Beklagten hier jedoch explizit mit, dass die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund als „unwirksam“ erachtet werde. Dies mag auf klägerseitigem Rechtsirrtum (wohl bezüglich der Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) beruhen. Entscheidend ist jedoch letztlich, dass der Kläger hierdurch klar zum Ausdruck brachte, dass er aus den erklärten fristlosen Kündigungen keine Rechte (mehr) herleite wolle. 70 Einer Vertiefung dieser Frage bedarf es indes nicht, da jedenfalls die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 wirksam ist und die insoweit maßgebliche Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 71 3. Soweit man – wie nicht – zu dem Schluss gelangen sollte, dass nicht bereits die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 als wirksam zu erachten sei, könnte jedenfalls auf die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 abgestellt werden. 72 Dabei ist noch einmal klarzustellen, dass die Kammer zwei auf den vorgenannten Tag datierende Kündigungen als verfahrensgegenständlich ansieht, nämlich die mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ausgesprochene Kündigung sowie die mit weiterem anwaltlichem Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag erklärte Kündigung, die unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). 73 Beide ordentlichen Kündigungen erweisen sich als formell sowie materiell-rechtlich wirksam. 74 In ersterem Schreiben war zwar im Wesentlichen nur von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Gleichzeitig wurde darin jedoch Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. Beide schriftlichen Kündigungen genügten daher letztlich dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB. 75 Auch diese Kündigungen stützen sich zunächst in berechtigter Weise u.a. auf dieselben Gründe wie diejenige vom 01.07.2021. 76 Hinzu kam zwischenzeitlich, dass der Beklagte bis zum Ausspruch der weiteren Kündigungen vom 30.08.2021 keine erneute Mietsicherheit gestellt hatte, was ihm die Klägerseite ebenfalls zum Vorwurf machte. Dabei kann in Gänze dahinstehen, ob die zur Stellung einer neuen Mietsicherheit (zuletzt) bis 18.08.2021 gesetzte Frist angemessen, oder – wie die Berufung meint – zu kurz bemessen war. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klägerseite einer etwaigen Mitwirkungsobliegenheit bei der Leistung einer neuen Mietsicherheit genügte, was die Berufung in Abrede stellen möchte. 77 Denn bereits die Umbuchung des Kautionsguthabens und die Auflösung des Mietkauionskontos rechtfertigten hier die (erneute) ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Auf das nachfolgende Verhalten des Beklagten mit dem (zuletzt, am 09.09.2021, erfolgreich verwirklichten) Ziel der Leistung neuer Mietsicherheit kommt es daher nicht mehr entscheidend an. 78 Freilich kann auch in der Forderung, es möge eine erneute Mietsicherheit zur Verfügung gestellt werden, keine wie auch immer geartete Distanzierung der Klägerseite von einer der vorangegangenen Kündigung gesehen werden, zumal ein Wiederauffüllungsanspruch bezüglich der Kaution wegen des fortbestehenden Sicherungsinteresses des Vermieters zu Recht auch nach beendetem Mietverhältnis bejaht wird. Ist die Sicherheit entgegen der vertraglichen Regelung noch nicht geleistet worden, oder hat der Vermieter zu Recht auf die Kaution zugegriffen, hat er auch noch nach Vertragsende einen Anspruch auf Kautionszahlung bzw. Wiederauffüllung der Kaution, soweit nicht schon feststeht, dass keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen und so das Sicherungsbedürfnis entfallen ist (NK-BGB/O. Riecke, 4. Aufl. 2021, BGB § 551 Rn. 41). Gleiches muss freilich auch dann gelten, wenn sich der Mieter – wie hier – während der Dauer des Mietverhältnisses rechtswidrig eines bestehenden Kautionsguthabens bemächtigt hat und der Vermieter zu Recht neue Sicherheit fordert. 79 An dem Bestehen des gesetzlich normierten Falls eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich bis zum Ausspruch der ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 auch nichts entscheidend geändert. Es entlastet den Beklagten insbesondere nicht, dass er nach Entdeckung des Kautionsentzugs – mithin im Nachhinein – die Leistung neuer Sicherheit anbot und diese am 09.09.2021 schließlich auch gewährt wurde. Auf die obigen Ausführungen, insbesondere zur fehlenden Einschlägigkeit der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB und zur Verneinung eines ausnahmsweise anzunehmenden Anwendungsfalls von Treu und Glauben nach § 242 BGB wird Bezug genommen. 80 Lediglich ergänzend fügt die Kammer an, dass der oben dargestellte Pflichtverstoß des Kautionsentzugs zu schwer wog, um durch das – nachträgliche – Angebot der Wiederherstellung der Sicherheit aufgewogen zu werden. 81 Auch handelte es sich insoweit zunächst nur um ein Angebot des Beklagten, das gar nicht darauf gerichtet war, ein neues auf den Beklagten lautendes Kautionskonto mit einem daran bestellten Pfandrecht zugunsten des Klägers zu eröffnen und dergestalt einen Zustand wiederherzustellen, welcher das Sicherungsbedürfnis des Klägers angemessen berücksichtigt hätte. Vielmehr beinhaltete der erste Vorschlag des Beklagten lediglich die Verpfändung eines Sparguthabens der …, der wohl ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten, und damit einer am Mietvertrag nicht beteiligten Dritten. Hierauf brauchte sich der Kläger aber nicht einzulassen. 82 Damit ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger gegen etwaige Mitwirkungsobliegenheiten bei der „Neugestellung“ der Mietsicherheit verstoßen hätte, wie die Berufung meint. 83 Nach alledem konnte sich das Erstgericht bei seiner Verurteilung zur Räumung und Herausgabe mit Recht auch oder jedenfalls auf die Kündigung(en) vom 30.08.2021 stützen. 84 4. Das Mietverhältnis wurde hier auch nicht nach § 545 BGB fortgesetzt. 85 So beinhaltete die Kündigung vom 01.07.2021 einen expliziten Widerspruch nach § 545 S. 1 BGB. 86 Im Übrigen kann ein solcher Widerspruch ohne Weiteres auch konkludent erfolgen. Indem der Kläger nach den Kündigungen vom 30.08.2021 mehrfach deutlich machte, der Beklagte habe die Wohnung bis 30.11.2021 zu räumen, da er andernfalls Räumungsklage erheben werde, brachte er eindeutig zum Ausdruck, dass er mit einem Verbleib des Beklagten in der Wohnung nicht einverstanden sei (vgl. hierzu namentlich MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 545 Rn. 12 ff.). 87 5. Der Härteeinwand des § 574 BGB wurde beklagtenseits nicht erhoben. Im Übrigen sind auch keine tragfähigen Härtegründe nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB ersichtlich. Die Vorschrift das § 574 Abs. 1 S. 2 BGB braucht daher nicht weiter in den Blick genommen zu werden. 88 Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen. III. 89 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 90 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit dieses Urteils beruht auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO. 91 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47 f., 41 Abs. 2, Abs. 3 GKG bestimmt. Maßgeblich war dabei der Jahresbetrag der Nettomiete. IV. 92 Dem Beklagten konnte eine Räumungsfrist gewährt werden. Unter Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles erschien insoweit der Zeitraum bis 31.03.2023 angemessen. 93 Dabei wurde zugunsten des Klägers insbesondere berücksichtigt, dass die wirksame Kündigung vom 01.07.2021 mittlerweile bereits deutlich über ein Jahr zurückliegt und die Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 94 In Bezug auf das Bestandsinteresse des Beklagten konnte indes nach § 721 Abs. 1 ZPO durchaus Berücksichtigung finden, dass der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung in erheblichem Maße angespannt ist. Finanzielle Schwierigkeiten des Beklagten erscheinen der Kammer ebenfalls plausibel. Dass diese Aspekte Umzugsbemühungen erschweren können, ist nachvollziehbar und rechtfertigt einen gewissen zeitlichen Aufschub der Räumungsverpflichtung. Andererseits vermochte der Beklagte keine – zumal keine konkreten – Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum darzulegen. Ausweislich seiner eigenen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht sind solche bislang offenbar auch nicht erfolgt. 95 Die Kammer konnte schließlich berücksichtigen, dass sich der Beklagte augenscheinlich weiterhin in einer finanziellen Schieflage befindet und – obschon nicht näher dargelegte – psychische Belastungen im Räume stehen, was die Suche nach einer neuen Wohnung grundsätzlich ebenfalls zu erschweren vermag. V. 96 Dem Antrag des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht vom 23.11.2022 auf Gewährung einer Schriftsatzfrist für weitere Ausführungen war nicht zu entsprechen. 97 So bestand bereits in der vorgenannten öffentlichen Sitzung die Möglichkeit zur ausführlichen Stellungnahme, von der der Beklagtenvertreter durchaus auch reichlichen Gebrauch machte. Der Beklagte selbst wurde formlos angehört. 98 Hinzu kommt, dass sich der Antrag auf eine Stellungnahme zur Kündigung vom 01.07.2021 bezog, auf die es jedoch – wie von der Kammer umfassend ausgeführt – nicht entscheidend ankommt. Denn jedenfalls die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021, auf die das Erstgericht seine Verurteilung stützte, führten zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Es bestand daher schon in diesem Lichte keine Veranlassung, Gelegenheit zu weiteren rechtlichen Ausführungen oder ergänzendem Sachvortrag zu geben. Vielmehr lag ersichtlich Entscheidungsreife vor. Das Erstgericht hat die Wirksamkeit der Kündigung(en) vom 30.08.2021 mit der Pflichtverletzung der Umbuchung des Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos seitens des Beklagten gestützt. Dem ist, wie ausgeführt, aus Sicht der Kammer zu folgen. Da dieser Vorwurf Gegenstand sowohl der Kündigung vom 01.07.2021 als auch der Kündigungen vom 30.08.2021 war, bedurfte es keiner weiteren Ausführungen der beklagten Partei zur erstgenannten Kündigung (mehr). Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 02.02.2024 – 420 C 18349/22 Download Drucken Titel: Eigenbedarfskündigung, Räumungsfrist, Mietverhältnisbeendigung, Herausgabeanspruch, Kündigungssperrfrist, Interessenabwägung Schlagworte: Eigenbedarfskündigung, Räumungsfrist, Mietverhältnisbeendigung, Herausgabeanspruch, Kündigungssperrfrist, Interessenabwägung Rechtsmittelinstanzen: LG München I, Endurteil vom 25.10.2024 – 14 S 2770/24 BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Anwesen F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur und 1 Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin in Ziffer 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin in Ziffer 2. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 3.720,00 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach erklärter Eigenbedarfskündigung. 2 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.02.2004 mietete der Beklagte von der Voreigentümerin die verfahrensgegenständliche Wohnung F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts an. Der Nettomietzins betrug zuletzt 310,00 €. 3 Der Gesellschafter G. W. erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2021 und Eintragung im Grundbuch am 31.05.2021 das Eigentum am Anwesen F.-straße in M. (Anlage K5). 4 Am 28.09.2021 erfolgte die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG. Am 11.02.2022 wurde die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch vollzogen (Anlagen K6 und K7). 5 Mit Gesellschaftsvertrag (Anlage K4) gründeten Herr G. W., seine Ehefrau O. W. sowie deren Kinder S. und L. S. die Klägerin. Geschäftsführende Gesellschafter sind Herr G. und O. W. 6 Mit Einbringungsvertrag vom 28.12.2021 brachte der Gesellschafter G. W. das Anwesen in die Klägerin ein. Die Eigentumsumschreibung wurde im Grundbuch am 11.02.2022 vollzogen. 7 Mit Schreiben vom 27.07.2022 erklärte die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs und widersprach gemäß § 545 BGB der Fortsetzung des Mietverhältnisses (vgl. Anlage K2). Die Eigenbedarfskündigung wurde im Wesentlichen damit begründet, dass die Wohnung der Gesellschafterin S. W. zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden sollte. Der Bedarf resultiere daraus, dass die 25jährige Gesellschafterin S. W., die bei ihren Eltern in S. ein Zimmer bewohnt, nunmehr ab Mai 2023 eine postgraduale Ausbildung in der K.-straße in M. antreten werde und somit Wohnraum für einen eigenen Hausstand in M. benötige. 8 Der Beklagte hat der Kündigung nicht widersprochen. 9 Eine Räumung und Herausgabe der Wohnung erfolgte gleichfalls nicht. 10 Die Klägerin ist der Meinung, ihre Kündigung auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen zu können. Die Kündigung sei formell und materiell rechtmäßig und habe das Mietverhältnis zum 30.04.2023 beendet. Die Gesellschafterin S. W. werde in die streitgegenständige Wohnung einziehen und die Klägerin werde ihr die Wohnung zur Verfügung stellen. Einen Alternativwohnraum gebe es nicht. Die Kündigung sei auch nicht aufgrund der Sperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen. 11 Die Klägerin beantragt daher zu erkennen: Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Anwesen F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur und 1 Kellerraum an die Klägerin zu räumen und herauszugeben. 12 Der Beklagte beantragt zu erkennen: Die Klage wird abgewiesen. Hilfsweise: Die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist, § 721 ZPO und Vollstreckungsschutz nach § 712 Abs. 1, Abs. 1 S. 2 ZPO. 13 Der Beklagte ist der Meinung, die Eigenbedarfskündigung sei nicht gerechtfertigt. Der Beklagte meint, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben und rechtsmissbräuchlich, jedenfalls bestehe er nicht. Vorgeschoben sei der Eigenbedarf vor allem deswegen, da der Gesellschafter Herr G. W. bereits zuvor um die Beendigung des Mietverhältnisses gebeten hatte, um den geplanten Dachgeschossausbau durchführen zu können, welcher nur bei Freiwerden der streitgegenständlichen Wohnung möglich wäre. Da sich der Beklagte jedoch geweigert habe auszuziehen, habe die Klägerin den Eigenbedarf erfunden, um den Beklagten los zu werden. Die Klägerin sei wirtschaftlich auf den Dachgeschossausbau auch angewiesen, so dass wenn überhaupt die Gesellschafterin S. W. nur als „Strohmieterin“ für kurze Zeit einziehen würde. 14 Zudem könne für die Wohnung kein Eigenbedarf geltend gemacht werden, da die streitgegenständlichen Räumung bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genehmigt seien. Es sei nicht wahrscheinlich, dass der Gesellschafter G. W. seine Tochter in quasi nicht bewohnbare Räume einziehen lassen wolle. 15 Zudem sei im Frühjahr 2023 eine weitere Wohnung im 4. OG rechts freigeworden, da sich die Klägerin mit der Mieterin auf eine Aufhebung des Mietvertrages verständigen konnte. 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin S. W. im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023. 17 Ferner wurde der Gesellschafter Herr G. W. informatorisch angehört. 18 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf sämtliche wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der Hauptverhandlung vom 01.06.2023 und vom 15.11.2023 verwiesen. 19 Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 der Überleitung ins schriftliche Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO zugestimmt. Mit Beschluss vom 17.11.2023 (Bl. 70-72 d.A.) wurde als Schluss der mündlichen Verhandlung der 13.12.2023 bestimmt. Dieser Zeitpunkt wurde mit Verfügung vom 11.12.2023 auf den 29.12.2023 verlängert (Bl. 89 d.A.). Entscheidungsgründe A. 20 Die zum örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage ist zulässig und begründet. 21 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1 BGB. Der verfahrensgegenständliche Mietvertrag wurde durch die Eigenbedarfskündigung der Klagepartei vom 27.07.2022 (Anlage K2, Bl. 7/8 d.A.) mit Wirkung zum 30.04.2023 beendet, §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, 573c Abs. 1 S. 2 BGB. Dem Beklagten war jedoch zur Vermeidung einer Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 zuzugestehen, § 721 ZPO. 22 I. Das Amtsgericht München ist in sachlicher Hinsicht streitwertunabhängig zuständig gem. §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a) GVG und in örtlicher Hinsicht ausschließlich zuständig gem. § 29a Abs. 1 ZPO. 23 II. Die Kündigung vom 27.07.2022 ist formell nach §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB ordnungsgemäß erfolgt. 24 Sie wurde insbesondere aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben ausreichend begründet. Aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben konnte sich der Beklagte von den Gründen der Kündigung ein ausreichendes Bild machen und sich so Klarheit über die Berechtigung der Kündigung verschaffen. Im Kündigungsschreiben wurden alle erforderlichen Kerntatsachen zur Begründung einer Eigenbedarfslage der Klägerin zugunsten der Gesellschafterin S. W. niedergelegt. 25 Die Klägerin war als Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung seit dem Eigentumsübergang vom 11.02.2022 zur Kündigung auch berechtigt. 26 III. Die Kündigung ist auch materiell wirksam erfolgt. Das Mietverhältnis ist durch die Eigenbedarfskündigung vom 27.07.2022 nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB ordnungsgemäß beendet worden. 27 Die Klägerin konnte in hinreichender Weise darlegen und beweisen, dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zum Zwecke des Eigenbedarfs besteht. Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin der Gesellschafterin S. W. die streitgegenständliche Wohnung zur Verfügung stellen will. Die Kündigung war dabei nicht nach § 577 a Abs. 1 oder Abs. 1a BGB gesperrt. 28 1. Nach § 577a Abs. 1 BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) gilt: 29 Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. 30 Da der Wohnraum in M. liegt, ist die Frist auf 10 Jahre verlängert, § 577a Abs. 2 S. 1 BGB i.V.m. § 1 MiSchuV). 31 Nach dem Wortlaut könnten die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorliegen. Nach der Überlassung der Wohnung an den Beklagten erfolgte die Umwandlung nach § 8 WEG und die „Veräußerung“ an die GbR, die nunmehr als neue Eigentümerin zugleich nach § 566 Abs. 1 BGB neue Vermieterin wurde. 32 Nach Ansicht des Gerichts ist § 577a Abs. 1 BGB vorliegend jedoch nicht anwendbar und insoweit (falls tatsächlich einschlägig) teleologisch zu reduzieren, da der Schutzzweck der Norm in der vorliegenden Konstellation in keiner Weise einschlägig ist. 33 In der Entscheidung BGH vom 22.6.2022 – VIII ZR 356/20, Rz. 37 ff. wird folgendes ausgeführt: Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Gesetzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor „willkürlichen Kündigungen“ geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 I GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristregelung aus § 577a I, II BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Veräußerung der Eigentumswohnung. Angesichts des Schutzzwecks des § 577a I BGB setzt eine Veräußerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus, und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen wird. 34 Durch die Einbringung des Anwesens in die Klägerin hat kein im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB relevanter Rechtsträgerwechsel stattgefunden, da sich für den Beklagten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung nicht erhöht hat. Vorliegend sind neben dem Herrn G. W. als Rechtsvorgänger mit seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern lediglich nahe Angehörige Gesellschafter der Klägerin. Für diese Gesellschafter hätte der Rechtsvorgänger G. W. bereits zuvor Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. 35 Dass dieses Ergebnis zutreffend ist, zeigt auch die Regelung in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB, wonach bei einer Veräußerung an eine GbR, bei der die Gesellschafter der GbR derselben Familie angehören, die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB nicht gilt. Allein der vorliegende Umstand, dass neben der Veräußerung (hier Einbringungsvertrag) zugleich eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte, kann nicht dazu führen, dass bei gleichbleibenden Eigenbedarfsrisiko nunmehr eine 10jährige Sperrfrist gilt. Insoweit wird auch auf § 577a Abs. 2a BGB verwiesen, wo der Fristbeginn an die Veräußerung und nicht an eine spätere Umwandlung in Wohnungseigentum geknüpft wird. 36 2. Eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter, hier die Gesellschafterin S. W., oder dessen Angehörige, hier Tochter der Gesellschafter G. und O. W., berufen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Soweit der Beklagte einwendet, dass durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) vom 10.8.2021 eine analoge Anwendung ausscheide, wird darauf verwiesen, dass die Kündigungsfrist bereits zum 30.04.2023 ablief und die Kündigungswirkungen anhand der bis dahin geltenden Rechtslage zu beurteilen sind (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 66a). 37 3. Das Gericht kommt aufgrund der Aussage der vernommenen Zeugin S. W. sowie der informatorischen Befragung des Gesellschafters G. W. zur Überzeugung, dass ein ernsthafter Überlassungswille der Klägerin besteht (b)) und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen will und wird (a)). 38 Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann iSd § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (BGH, Urteil vom 22.5.2019 – VIII ZR 180/18). 39 Das erkennende Gericht hat bei der nachfolgenden Würdigung der vernommenen Zeugin und der informatorischen Anhörung des Gesellschafters G. W. gemäß § 286 ZPO die folgenden Grundsätze beachtet: Eine Tatsache ist erst dann zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, wenn das Gericht von der Wahrheit der jeweiligen bestrittenen Tatsache überzeugt ist. Ein bloßes Glauben, Wähnen, Fürwahrscheinlichhalten berechtigen den Richter hingegen nicht zur Bejahung eines streitigen Tatsachenvortrags, wobei objektive Wahrscheinlichkeitserwägungen allenfalls Grundlage und Hilfsmittel für die Überzeugungsbildung des Richters sein können. Zwingend hinzukommen muss die subjektive persönliche Entscheidung des Richters, ob er die strittige Tatsachenbehauptung als wahr erachtet hat (BGH NJW 2014, 71; Zöller, ZPO, 31. Auflage 2016, § 286 Rn. 18). Andererseits ist mehr als eine subjektive Überzeugung des Richters zum Beweis einer strittigen Tatsachenbehauptung auch nicht erforderlich. Absolute Gewissheit zu verlangen, hieße die Grenze menschlicher Erkenntnisfähigkeit zu ignorieren. Dass die Sachverhaltsfeststellung durch das Abstellen auf ein persönliches Überzeugtseins mit subjektiven Einflüssen belastet wird, ist im Bereich menschlichen Richtens zwangsläufig und unvermeidbar. Der Richter muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, das ist eine Gewissheit, welche den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 256 = NJW 1970, 946; BGH NJW 2014, 71; Zöller, ZPO, 32. Auflage 2018, § 286 Rn. 19). 40 a) Die Zeugin W. konnte im Rahmen der Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 überzeugend darlegen, dass sie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen will, wenn diese für sie frei werden würde. Der Bedarf resultiere daraus, dass sie seit Mai 2023 nunmehr in M. ihren letzten Ausbildungsabschnitt begonnen habe und nunmehr eine Unterkunft in M. benötige. Nach erfolgter Ausbildung sei sie approbierte psychologische Psychotherapeutin. Die Zeugin schilderte nachvollziehbar unter Angabe konkreter Daten den Entscheidungsprozess im Frühjahr/Sommer 2022, insbesondere ihre Ausbildung nicht mehr weiterführen zu wollen („Ich musste dort jedoch zahlreiche Patienten eigenverantwortlich betreuen, sodass mir das am Ende zu viel wurde. Es waren ca. 17 Patienten, für die ich auf der Station tatsächlich zuständig war. Ich habe dann entschieden, nur meine Pflichtstunden vor Ort zu absolvieren und habe dann anschließend die Stelle gekündigt. Somit war mein ursprünglicher Plan verworfen worden, die nächste Ausbildungsstation dort zu verbringen. Wir haben dann entsprechend darüber beratschlagt und haben dann letztendlich entschieden, dass ich nach M. gehe und dort beim Ausbildungsinstitut A., bei dem ich seit Oktober 2021 unter Vertrag stand, weitermachen werde und dort die ambulante Betreuung der Patienten fortführen werde .“). Sie gab glaubhaft an, dass sie in Ma. lediglich noch ihre Pflichtstunden absolvieren wollte und die ambulante Betreuung der Patienten in M. fortsetzen wolle. Die Zeugin gab an, dass sie die knapp 30 qm große Wohnung alleine nutzen wolle und diese insbesondere aufgrund der Entfernung zu ihrer Arbeitsstätte geeignet sei. 41 Auch wenn die Zeugin die Wohnung bisher noch nicht von innen gesehen hatte, so schließt dies den Eigenbedarf nicht aus. Auch der Beklagte bewohnt allein die Wohnung, so dass die Zeugin durchaus die berechtigte Annahme haben kann, dass die streitgegenständliche Wohnung auch für sie geeignet ist. Jedenfalls verwies sie auf die Erzählungen und die Angaben ihres Vaters G. W.. Tatsächlich ist die Wohnung aus Sicht des Gerichts für eine alleinstehende junge, sich noch in der Ausbildung befindliche Person durchaus aufgrund der Lage und Größe geeignet. 42 Die Angaben der Zeugin W. und ihr Verhalten während der Einvernahme waren überaus glaubhaft („Für mich ist die Wohnung ein Jackpot“), dass das Gericht keine berechtigen Anhaltspunkte finden kann, dass die Zeugin nicht in die Wohnung einziehen wird. Es ist auch lebensnah, dass sich Lebensplanungen während der Ausbildung ändern können. Auch ist es lebensnah, dass Eltern ihren Kindern Wohnraum zur Verfügung stellen wollen, zumal die Zeugin W. nach eigenen Angaben monatlich lediglich über 1.600,00 € verfügen kann. 43 Wie die Zeugin angab, bewohnt sie mittlerweile auch seit Juli 2023 eine Wohnung in der L.-straße, wobei sie sich die Wohnung mit ihrem Vater teile und die Privatsphäre hierdurch nicht gesichert sei. Das Gericht kann hierbei nachvollziehen, dass eine Person mit 27 Jahren einen eigenen Hausstand unterhalten will. 44 Das Gericht übersieht bei seiner Überzeugungsbildung nicht, dass im Vorfeld der Eigenbedarfskündigung der Gesellschafter G. W. in nachdrücklicher Weise versuchte, den Beklagten zum Auszug zu bewegen und hierbei vorgab das Dachgeschoss ausbauen zu wollen. Das Gericht kann die Befürchtung des Beklagten durchaus gut nachvollziehen, dass der Eigenbedarf lediglich als Mittel zum Zweck gewählt wurde, um ihn nach den gescheiterten Versuchen letzten Endes doch zum Auszug zu bringen. Dann wäre der Weg frei für den Dachgeschossausbau, der aus Sicht des Gerichts eine erhebliche Wertsteigerung für das Eigentum der Klägerin bedeuten würde. 45 Die Zeugin W. hat hierzu auch ausgeführt, dass in der Vergangenheit der Dachgeschossausbau Thema war. Ab dem Zeitpunkt, wo sie sich entschieden hatte, nach M. zu kommen, war der Dachgeschossausbau jedoch kein Thema mehr. 46 Der Bedarf der Zeugin bestehe nach deren Angaben noch bis 2026, da sie Langzeittherapien begonnen habe, welche mit ca. 60-80 Stunden angesetzt werden. 47 Lebensnah, angesichts der familiären Verhältnisse, fand das Gericht auch die Angaben der Zeugin, wonach sie keine Erinnerung mehr daran habe, von wem tatsächlich die Entscheidung zum Einzug in die streitgegenständliche Wohnung getroffen wurde bzw. von wem der Vorschlag kam. Letztendlich sei sie dankbar dafür, dass sie die Wohnung zur Verfügung gestellt bekomme. Sie selbst hätte dies nicht eingefordert. Der Gesellschafter Herr W. bestätigte diese Angaben. 48 Das Gericht ist fest davon überzeugt, dass die Zeugin in die Wohnung einziehen will und davon ausgeht, dass dies im Falle des Freiwerdens auch möglich sein wird. 49 b) Das Gericht ist auch ausreichend überzeugt, dass die Klägerin der Zeugin W. die Wohnung überlassen wird. Hinsichtlich des Überlassungswillens stellt das Gericht vor allem auf den Willen des geschäftsführenden Gesellschafters G. W. ab. Das Gericht hat ausreichende Anzeichen dafür, dass die Geschicke der Klägerin durch ihn gesteuert werden und er die relevanten Entscheidungen trifft. Hierauf deutet auch die Aussage der Zeugin W. hin, die angab, dass sie nicht sagen könne, was passiert, wenn ihr Vater sie auffordern würde, aufgrund des Dachgeschossausbaus wieder aus der Wohnung ziehen zu müssen. Auch dass sie erst im Rahmen dieses Räumungsrechtsstreits davon Kenntnis erlangte, dass mit dem Beklagten eine Aufhebung des Mietvertrages erreicht werden sollte, passt dazu, dass die Zeugin W. aus dem operativen Geschäft herausgehalten wurde. 50 Die Angaben des Gesellschafters G. W., der diese vor der Zeugenaussage der Zeugin W. gemacht hatte, waren jedoch glaubhaft. 51 Zunächst schilderte Herr W., dass seine Tochter zur Zeit in der Wohnung in der L.-straße in M. mit ihm zusammen wohne, wobei er ca. 1-3 Nächte wöchentlich dort nächtige und damit keine Privatsphäre für die Zeugin W. garantiert sei. 52 Hinsichtlich der Entscheidungsfindung gab Herr W. an, dass es der Zeugin W. im Bezirkskrankenhaus in Ma. nicht mehr gut gefallen habe und es ihr nicht gut ging. Man habe sich dann überlegt, was besser sei, wobei die Wahl auf die nunmehrige Arbeitsstelle fiel. Ausbildungsbeginn war Mai 2023 (Anmerkung des Gerichts: Kündigungsende war 30.04.2023). Zu anfangs sei die Zeugin W. noch vom Elternhaus in S. nach M. gependelt. 53 Herr W. gab an, dass die streitgegenständliche Wohnung die Einzige sei, die ca. 36 m² misst, wobei alle weiteren Wohnungen in dem Haus ca. 200 m² groß und damit für die Zeugin W. nicht geeignet seien. 54 Angesprochen auf eine weitere Wohnung im 4. Obergeschoss gibt Herr W. an, dass es sich lediglich um 2 Zimmer in einem desolaten Zustand handeln würde, wobei die Wohnung kein integriertes Bad und auch kein WC hätte. Die Toilette sei lediglich über ein Zwischenpodest im Treppenhaus zu erreichen. Dem wurde nicht widersprochen, so dass ein sachlicher Grund vorliegt, warum die streitgegenständliche Wohnung bevorzugt wird. 55 Hinsichtlich des Dachgeschossausbaus gab Herr W. an, dass in der Vergangenheit geplant war, das Dachgeschoss auszubauen. Teil des Ausbaus wäre auch das 4. Obergeschoss und damit auch die streitgegenständliche Wohnung gewesen. Nunmehr sei ein solcher Dachgeschossausbau nicht mehr tragbar, da er viel zu teuer sei und sich nicht lohne. Das Gericht übersieht aber nicht, dass die Klägerin eine Baugenehmigung beantragt hat und diese in diesem Jahr noch erteilt werden könnte. Die Arbeiten zum Dachgeschossausbau könnten dann neben den ohnehin bereits geplanten weiteren Sanierungsarbeiten an der Fassade und der Fenster sowie Heizung beginnen. Warum sich in der gegenwärtigen Wirtschaftslage angesichts des Wohnungsnotstandes in M. und der bereits bisher getätigten Investition in das Gebäude ein Dachgeschossausbau nicht lohne, kann das Gericht nicht nachvollziehen. Nachvollziehbar ist hingegen, dass man das Planungsverfahren auch dann fortsetzt, wenn der Dachgeschossausbau nicht unmittelbar durchgeführt wird. Dies auch angesichts der Unwägbarkeiten im Rahmen der Erlangung einer Baugenehmigung, zumal Herr W. selbst Bauträger ist. 56 Dennoch haben sowohl Herr W. als auch die Zeugin W. glaubhaft angegeben, dass der Bedarf für eine Wohnung in M. für längere Zeit, und nicht nur vorübergehend, besteht, und die Klägerin der Zeugin W. die Wohnung zur Verfügung stellen will, da kein anderer gleich geeigneter Wohnraum zur Verfügung stehe. 57 Herr W. bestätigte auch, dass die Idee, dass die Zeugin W. in die Wohnung einziehe, im Kreise der Familie gefallen sei und er ausschließen könne, dass die Zeugin W. gesagt hätte, dass sie die Wohnung auf jeden Fall haben wolle. Herr W. bestätigte auch, dass die Zeugin keine Miete bezahlen müsse. 58 Nach der Anhörung der Zeugin W. und des Gesellschafters W. konnte das Gericht keine Widersprüche in den Angaben erkennen. Selbstverständlich erkennt das Gericht, dass beide Personen ein eigenes Interesse an dem Ausgang des Verfahrens haben. 59 Es ist hierbei auch durchaus naheliegend, dass in zeitlicher Abfolge zunächst der Eigenbedarf befriedigt wird und zu einem späteren Zeitpunkt der Dachgeschossausbau dennoch durchgeführt wird. Das Gericht hat jedoch keine Anzeichen dafür erkennen können, dass die Zeugin W. lediglich als „Strohmieterin“ für kurze Zeit in die Wohnung einziehen will. Auch wenn das Gericht die Personen nur aus den Verhandlungen kennt, so kann es sich das Gericht nicht vorstellen, dass, angesichts der finanziellen Verhältnisse der Familie, Herr W. seine Tochter zur Falschaussage vor Gericht nötigen würde, zumal im Falle einer Strafverfolgung auch die Approbation der Beklagten bedroht wäre. Sollte Herr W. seiner Tochter lediglich vorgespielt haben, dass sie in die Wohnung ziehen könne, so wäre das Risiko eines familiären Vertrauensverlusts durchaus aus Sicht des Gerichts erheblich. Das Gericht jedenfalls traut beides den genannten Personen nicht zu. 60 Aufgrund der relativ kurzfristigen Entscheidung der Zeugin W. im Frühjahr/Sommer 2022 nach M. zu ziehen, sieht das Gericht auch keine Unstimmigkeit darin, dass Herr W. dem Beklagten erst unmittelbar vor der Kündigung den Eigenbedarf offenbarte. 61 Letztlich hat Gericht keine Anzeichen dafür erkennen können, dass die Angaben der Personen W. nicht der Wahrheit entsprechen. Die Angaben wirkten nicht frei erfunden. Aus Sicht des Gerichts schilderten sie die Entstehung des Eigenbedarfs lebensnah. 62 Trotz des Eigeninteresses hat das Gericht keine begründeten Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin W. zu zweifeln. Für eine etwaige Missbrauchsgefahr (Zeugin wäre „Strohmieterin“) gab es im Rahmen der Einvernahme, wie bereits erläutert, keine Anzeichen. Da das Anwesen in einer Art Familien GbR gehalten wird, erscheint es auch nicht naheliegend, dass das Anwesen aus Renditegründen saniert und schnellstmöglich verkauft werden soll. Das schließt aber aus Sicht des Gerichts nicht aus, dass das Dachgeschoss nach Ablauf der Ausbildungsjahre nicht doch noch ausgebaut wird. Allein dies macht die Kündigung jedoch nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn das Gericht erkennt, dass der Verlust der Wohnung für den Beklagten angesichts dieser Aussichten schmerzlich ist. Das Gericht macht sich die Entscheidung auch nicht einfach. 63 Die Klägerin konnte jedoch im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausreichend (s.o.) unter Beweis stellen, dass die streitgegenständliche Wohnung für die Gesellschafterin S. W. tatsächlich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird und diese nicht nur für eine kurze Zeit dort einziehen will. 64 c) Auf den Umstand, ob die Wohnung bauordnungsrechtlich genehmigt ist oder nicht, kommt es im Rahmen des Eigenbedarfs aus Sicht des Gerichts nicht an. Voraussetzung einer wirksamen Kündigung ist die Eignung der gekündigten Wohnung zur Bedarfsdeckung (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 101). Zudem widerspricht sich der Beklagte selbst, wenn er angibt, dass die Wohnung zum Wohnen nicht geeignet ist, er selbst jedoch seit Jahren in der Wohnung lebt. 65 d) Die Kündigungsfrist ist abgelaufen und das Mietverhältnis somit beendet. 66 Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten somit nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 985 BGB. B. 67 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. 68 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Die Sicherheitsleistung orientiert sich an der 12-fachen Bruttomiete (12x345 €). Für einen Antrag nach § 712 Abs. 1 ZPO fehlt es an der Voraussetzung des „nicht zu ersetzenden Nachteils“ im Falle einer Vollstreckung. 69 Der Streitwert ergibt sich aus der Jahresnettomiete (12x310,00 €), § 41 Abs. 1 S. 1 GKG. C. 70 Dem Beklagten war jedoch eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO bis zum 30.04.2024 zu gewähren. Nach Sinn und Zweck von § 721 ZPO soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessenen Ersatzwohnung zu finden. Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall aufgrund des von den Parteien vorgetragenen und vom Gericht festgestellten Sachverhalts die widerstreitenden Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen (vgl. LG Tübingen BeckRS 2015, 15633). 71 Bei der Bemessung der Räumungsfrist war eine Interessenabwägung der Parteien durchzuführen. Zu berücksichtigen war auf Seiten der Klagepartei, dass die Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis bereits beendet hat, der Beklagte aber bis zum heutigen Tag noch tatsächlich in der Wohnung wohnhaft geblieben ist. Des Weiteren war auf Seiten der Klagepartei zu werten, dass die Eigenbedarfslage vorrangig zur Begründung eines eigenen Hausstandes der Zeugin W. geltend gemacht wurde. 72 Auf Seiten des Beklagten war zu berücksichtigen, dass die Auffindung von Ersatzwohnraum in M. durchaus erhebliche Anstrengungen erfordert. Insbesondere wird es für den Beklagten geradezu unmöglich sein, preislich vergleichbaren Ersatzwohnraum in vergleichbarer Lage zu finden. Da die Zeugin W. zur Zeit in einer Ersatzwohnung untergekommen ist, erscheint eine Räumungsfrist auch für die Klägerin noch zumutbar. Auch wenn die Privatsphäre teilweise gestört ist. 73 Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen war daher fast dreimonatige Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 zu gewähren. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel