§ 539 BGB

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Stuttgart 19. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 26.06.2025 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 19 O 160/24 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2025:0626.19O160.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 536a Abs 2 BGB, § 539 Abs 1 BGB, § 677 BGB, § 683 S 1 BGB, § 721 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei unmittelbarer Zahlung an das Versorgungsunternehmen wegen Androhung einer Versorgungssperre aufgrund Zahlungsrückstands des Vermieters Orientierungssatz 1. Eine Beweislastumkehr tritt ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der Schuldner darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.(Rn.35) 2. Zahlt der Mieter, der vertragsgemäß die monatlichen Abschläge für die Neben- und Verbrauchskosten an den Vermieter geleistet hat, zusätzlich einen Betrag für die Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme und Wasser) unmittelbar an den Versorger, weil dieser aufgrund eines Zahlungsrückstands des Vermieters eine Einstellung der Versorgung bzw. Versorgungssperre angedroht hat, dann handelt es sich bei dieser Zahlung um Aufwendungen des Mieters.(Rn.29)(Rn.31) 3. Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden. Es liegt bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Mietern im ureigenen Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist.(Rn.50)(Rn.52) Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 20.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.12.2024 zu zahlen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 20.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Rückzahlung einer verauslagten Zahlung an den Energieversorger geltend. Randnummer 2 Die Klägerin hat von der Beklagten zu 1) zunächst durch Gewerberaum-Mietvertrag vom 30.04.2014 Flächen im Objekt T, zum Betrieb eines IT-Systemhauses angemietet. Mit Mietvertrag vom 30.07.2018 (Anl. K1) traten die Regelungen des Altvertrages rückwirkend zum Ablauf des 31.12.2017 außer Kraft und wurden rückwirkend zum 01.01.2018, 0:00 Uhr, durch die Bestimmungen des neuen Mietvertrages ersetzt. Die Beklagten zu 2) und zu 3) sind die Gesellschafter der Beklagten zu 1) und Eigentümer der vermieteten Immobilie. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen: Randnummer 3 „§ 4 Miete… Randnummer 4 (3) Auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten leistet der Mieter monatlich im Voraus eine Abschlagszahlung. Die Abschlagszahlung beträgt 547,70 € als Heizkostenvorauszahlung und 626,36 € als Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten. Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung des Vermieters eine Erhöhung oder Senkung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten, sind die Vorauszahlungen für die folgende Abrechnungsperiode angemessen anzupassen… Randnummer 5 § 9 Gewährleistung und Haftung des Vermieters… Randnummer 6 (5) Der Vermieter sorgt für einen ordnungsgemäßen Anschluss der Mietsache an die Versorgungseinrichtungen, haftet aber nicht für Schäden, die im Zusammenhang hiermit, insbesondere durch Störung und Unterbrechung, entstehen. Der vorstehende Haftungsausschluss gilt nicht für den Fall, dass diese Schäden auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln oder Unterlassen des Vermieters oder eines seiner Erfüllungsgehilfen zurückzuführen sind oder dass die Schäden in der Verletzung der Rechtsgüter Leben, Körper oder Gesundheit bestehen. Soweit Störungen oder Unterbrechungen von einem der Energieversorgungsträger verursacht werden, beschränken sich die Ansprüche des Mieters auf Abtretung der Ansprüche des Vermieters gegen den betreffenden Energieversorgungsträger. Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die durch Spannungsabfall oder -Veränderungen entstehen; der Mieter hat sich durch geeignete technische Vorrichtungen abzusichern… Randnummer 7 § 13 Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheits- und Kleinreparaturen, Veränderungen der Mietsache Randnummer 8 (1) Soweit nicht nachfolgend in Abs. 2 und 3 anderweitig geregelt, hat der Vermieter das Gesamtobjekt, einschließlich der Mietsache, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Hiervon ausgenommen sind die klassischen Schönheitsreparaturen. Randnummer 9 § 15 Leistung der Heizungsanlage Randnummer 10 (1) Der Vermieter garantiert dem Mieter eine Leistung der Heizungsanlage, durch die in den Räumlichkeiten im 3. Obergeschoss ganzjährig (einschließlich der Wochenenden und Feiertage) eine Temperatur von mindestens 20 Grad Celsius erreicht wird. Sollte diese Leistung, gleich aus welchem Grund, nicht erreicht werden, ist der Vermieter verpflichtet, unverzüglich Abhilfe zu schaffen.“ Randnummer 11 Die Klägerin kam ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Leistung von Abschlagszahlungen für Neben- und Verbrauchskosten nach. Dennoch kam es bereits in der Vergangenheit zu einer drohenden Versorgungseinstellung durch die E aufgrund Zahlungsrückständen, einer Zahlung der Klägerin an die E und einem Gerichtsverfahren zur Erstattung dieser Zahlung, in dem die Beklagten mit Versäumnisurteil des Landgerichts Stuttgart, Az. 55 O 36/24, verurteilt wurden. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 28.10.2024 (Anl. K2) kündigte die E gegenüber der Klägerin aufgrund einer offenen Forderung in Höhe von 39.314,92 € die Einstellung der Versorgung am 14.11.2024 an und setzte Frist zur Rückmeldung auf den 13.11.2024. Mit Schreiben des späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 31.10.2024 (Anl. K3) an die Beklagte zu 1) wurde dieser das Schreiben der E vom 28.10.2024 übersandt und zur Zahlung zur Abwendung der Sperre bis zum 07.11.2024 aufgefordert. Nachdem eine Zahlung nicht erfolgte, beglich die Klägerin nach Rücksprache mit der E die Forderung in Höhe von 20.000,00 € am 13.11.2024 (Anl. K4). Zu einer Versorgungssperre am 14.11.2024 kam es nicht mehr. Am 14.11.2024 (Anl. B2) teilte die Beklagte zu 1) der E mit, dass sie nicht Eigentümerin der Immobilie ist und Nachweise zum abgerechneten Verbrauch fehlen. Mit E-Mail vom 27.11.2024 (Anl. B3) teilte der spätere Prozessbevollmächtigte der Beklagten dem Beklagten zu 2) Folgendes mit: Randnummer 13 „ich habe soeben mit der E (Hr. G) telefoniert. Dieser hat mir mitgeteilt, dass wir bzgl. unserer Schreiben zeitnah (voraussichtlich noch diese Woche) eine Antwort der Rechtsabteilung bekommen. Randnummer 14 Zudem hat dieser mir mitgeteilt, dass Sie bereits die Schlichtungsstelle angerufen/angefragt haben, diese jedoch mitteilte, dass sie unzuständig ist, da die Schlichtungsstelle nur für Verbraucher/Privatkunden zuständig ist.“ Randnummer 15 Die Klägerin trägt vor, dass ihr Geschäftsführer mit der E verhandelt habe und die Versorgungssperre nur gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 20.000,00 € abgewendet werden konnte. Da die Beklagten ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen seien und auch nicht auf die Aufforderung der Klägerin reagiert hätten, sei die Klägerin gezwungen gewesen, den Teilbetrag an die E zu bezahlen, da es sonst zur Unterbrechung der Versorgung gekommen wäre. Randnummer 16 Die Klägerin beantragt, Randnummer 17 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, 20.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen. Randnummer 18 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die gem. Vorbem. 3 IV RVG-VV nicht auf die Verfahrensgebühr anrechenbaren außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.115,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagten beantragen, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagten tragen vor, dass es keine Rückstände bei der E gegeben hätte. Zwar hätte diese eine Forderung über 39.314,92 € geltend gemacht, jedoch sei die Beklagte zu 1) nicht Schuldnerin der Forderung, da diese bereits nicht Eigentümerin des Objekts ist. Die Beklagten zu 2) und zu 3) hätten keine Rechnungen oder Mahnungen erhalten, weiter sei der Verbrauch auch nicht nachprüfbar. Hierbei hätte der spätere Prozessbevollmächtigte der Beklagten auch am 14.11.2024 Kontakt zur E aufgenommen. Bei dem Telefonat sei vereinbart worden, dass es bis zur Klärung zu keiner Versorgungssperre kommen würde. Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 05. Juni 2025 (Bl. 73f d.A.) verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 23 Die zulässige Klage ist – bis auf einen Teil der Nebenforderung – begründet. Randnummer 24 Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 20.000,00 € zu, der sich zwar nicht aus § 536a BGB ergibt (1.), aber aus § 539 Abs. 1 BGB (2.). Hinsichtlich der begehrten Prozesszinsen, sind diese lediglich in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz begründet, da es sich nicht um eine Entgeltforderung handelt (3.). Soweit die Klägerin zusätzlich die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt, war die Klage abzuweisen (4.). Für die begründete Klagforderung haften die Beklagten zu 2) und zu 3) gemäß § 721 BGB als Gesamtschuldner für die Forderung gegen die Beklagte zu 1) (5.). Randnummer 25 1. Die Klägerin kann von der Beklagten zu 1) Zahlung nicht nach § 536a BGB verlangen, da es bereits an einem Mangel der Mietsache fehlt. Randnummer 26 So stellt eine unterbrochene Versorgung mit Wasser und/oder Wärme zweifelsfrei einen Mangel dar, dies auch dann, wenn Grund hierfür eine Sperrung aufgrund Zahlungsrückständen ist. Jedoch kam es vorliegend unstreitig zu keiner Einstellung der Versorgung, weshalb ein Mangel allenfalls bevorstand oder drohte, jedoch noch nicht eingetreten war. Daher sind die Voraussetzungen des § 536a BGB nicht gegeben. Randnummer 27 2. Der Zahlungsanspruch ergibt sich jedoch aus § 539 Abs. 1 BGB. Randnummer 28 So hat die Klägerin Aufwendungen (a) getätigt, die sie nicht nach § 536a Abs. 2 BGB verlangen kann (b), wobei auch die die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag (im Folgenden: „GoA“) vorliegend (c). Randnummer 29 a) Bei der Zahlung der Klägerin an den Versorger zur Aufrechterhaltung der Versorgung handelt es sich um Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB. Randnummer 30 aa) Der Begriff Aufwendungen umfasst hierbei alle freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit und Haltbarkeit günstig auswirken (Bieber/MüKo BGB, § 539, Rn. 4 m.w.N.), mithin die zumindest auch der Mietsache zugutekommen (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 (523f)). Hierzu gehören u.a. Maßnahmen, die dem Erhalt der Mietsache dienen, zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der Wasser- oder Stromversorgung (OLG Hamburg WuM 1986, 82). Ersatzfähig sind hierbei nur solche Aufwendungen, für die auch nach den Regeln der GoA (§§ 677–687 BGB) Ersatz verlangt werden kann. Daher findet § 539 Abs. 1 BGB keine Anwendung, wenn der Mieter eigenmächtig Reparaturen ausführt, ohne dass die Voraussetzungen des § 536a BGB vorliegen, da dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt, sodass ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in diesen Fällen ausscheidet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187-195). Randnummer 31 bb) Bei der Zahlung der Klägerin an den Versorger handelt es sich daher um Aufwendungen, da diese insbesondere § 536a Abs. 2 BGB unterfallen. Randnummer 32 (1) So handelt es sich zwar um keine Verwendungen die erforderlich waren, die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522), jedoch um eine Maßnahme, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung der Mietsache erforderlich war (BT-Drs. 14/4553, S. 41; BGH, Urteil vom 24. November 1995 – V ZR 88/95 –, BGHZ 131, 220-227), wozu insbesondere eine funktionierende Heizung (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rz 17; AG Münster, Urteil vom 30. September 2009 – 4 C 2725/09, WuM 2009, 665; Urteil vom 11. September 2008 – 49 C 2864/08, WuM 2008, 688) oder Wasserversorgung (AG Saarburg, Urteil vom 19. November 2008 – 5 C 454/08, WuM 2008, 725) gehört. Randnummer 33 (2) Vielmehr hat die Klägerin mit der Zahlung an den Versorger den drohenden Eintritt eines Mangels der Mietsache abgewendet, weil die Einstellung der Versorgung dem mietvertraglich geschuldeten Zustand (vgl. Anl. K1) widersprochen hätte, da die Beklagte die Versorgung mit Heizwärme und Wasser mietvertraglich schuldet (vgl. § 15 Anl. K1; BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 99/17, NZM 2018, 1020 Rz 13). Randnummer 34 (a) Soweit die Beklagten pauschal jedwede vertragliche Beziehung zum Versorger ebenso bestreiten wie etwaige Rückstände, spielt vorliegend ebenfalls keine Rolle. Randnummer 35 So hat die Beklagte zu 1) zum einen bereits vertraglich für die Versorgung der Klägerin einzustehen. Weiter resultiert eine etwaige Pflichtverletzung evident aus der Sphäre der Beklagten zu 1), weshalb diese – aufgrund einer Beweislastumkehr – darlegen und beweisen muss, dass sie kein Verschulden trifft. So tritt eine Beweislastumkehr dann ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt (st. Rspr. zur sog. „Sphärentheorie“: BGH NJW 2000, 2344; NJW 2009, 142 Rz 12f; BGHZ 228, 353 Rz 26; zuletzt auch: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. November 2024 – 13 U 76/24, juris Rz 28). Randnummer 36 Da die Klägerin unstreitig Abschläge geleistet hat und es ebenfalls unstreitig nicht zu technischen Problemen kam, die einen Ausfall der Versorgung begründeten, ist dies vorliegend der Fall. So hat die Beklagte zu 1) entweder keine Abschlagszahlungen an die EnBW geleistet oder diese nicht an die Beklagten zu 2) und zu 3) weitergereicht oder hat bei Weiterreichung an die Beklagten zu 2) und zu 3) diese – notfalls gerichtlich – nicht auf Zahlung an den Versorger in Anspruch genommen (hierzu: MüKoBGB/Häublein BGB § 536a Rn 11 m.w.N.). Somit steht fest, dass die Ursache allein aus dem Verantwortungs- beziehungsweise Herrschaftsbereich der Beklagten zu 1) als Vermieterin stammt, weshalb diese den Nachweis führen muss, dass weder ihr noch ihren Erfüllungsgehilfen ein Verschulden trifft (BGH Urteil vom 03.02.2021 – XII ZR 29/20, BGHZ 228, 353 Rz 26) und eine (objektive) Pflichtverletzung nicht vorliegt (st. Rspr. u.a. BGH NZM 2009, 29 Rz 15ff; NJW 2006, 1061; NZM 2005, 17; NJW 2000, 2342; OLG Düsseldorf OLGR 2009, 727; LG Frankfurt ZMR 2011, 125; AG Dortmund WuM 2009, 36; Grüneberg/Weidenkaff Rn. 19 m.w.N.). Randnummer 37 Da sich die Beklagten allein auf das Bestreiten sämtlichen Vortrags der Klägerin beschränkt haben und selbst keinen Beweis angetreten haben, steht fest, dass es Zahlungsrückstände gab, aufgrund deren eine Versorgungssperre drohte, und andererseits, dass im Verhältnis zur Klägerin hierfür die Beklagte zu 1) verantwortlich ist. Randnummer 38 (b) Hieran ändert auch der Einwand der Beklagten, dass durch einen Mitarbeiter der E mitgeteilt worden sei, dass keine Einstellung der Versorgung bis zur Klärung der Vertragssituation erfolge, nichts. Randnummer 39 So bezieht sich diese Aussage auf ein Telefonat des jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 14.11. Die Zahlung der Klägerin ging jedoch bereits am 13.11 bei der E ein. Hierbei hatte die E der Klägerin bereits zuvor zugesagt, dass bei Zahlungseingang vor dem 14.11 eine Sperrung nicht erfolgen wird. Randnummer 40 Daher führt der Vortrag der Beklagten – selbst als wahr unterstellt – nicht dazu, dass die Kausalität zwischen Zahlung und Verhinderung der Sperre entfallen würde. Bei der Zahlung handelt es sich überdies um ein freiwilliges Vermögensopfer der Klägerin, das sich i.E. auch positiv auf die Brauchbarkeit und Nutzbarkeit der Mietsache ausgewirkt hat. Randnummer 41 b) Da die Klägerin – mangels Mangel bei Zahlung (s.o.) – die Aufwendungen nicht nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen kann, liegt ein Fall des § 539 BGB vor (vgl. zum Verhältnis der Ansprüche u.a. BGH, Urteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06, NZM 2008, 279; vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, NZM 2019, 624 (626); NZM 2008, 279; OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Februar 2009 – 10 U 128/08, ZMR 2009, 362). Randnummer 42 c) § 539 Abs. 1 BGB enthält eine Rechtsgrundverweisung, so dass die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen müssen (st. Rspr. u.a. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rz 16). Hierbei kommt es nicht darauf an, wer letztlich Schuldner der Forderung des Versorgers ist (aa). So hat die Klägerin mit „Fremdgeschäftsführungswillen“ (bb) gehandelt und die Aufwendungen haben zumindest dem mutmaßlichen Willen der Vermieterin entsprochen (cc). Zuletzt ist der Anspruch auch nicht ausgeschlossen (dd). Randnummer 43 aa) Es ist vorliegend unerheblich, ob Schuldner des Versorgers die Beklagte zu 1) als Vermieterin ist oder die Beklagten zu 2) und 3) als Eigentümer des Gebäudes. Randnummer 44 So ist die Beklagte zu 1) als Vermieterin aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag (Anl. K1) verpflichtet, die Räume der Klägerin mit Fernwärme und Wasser zu versorgen. Hierzu hat die Klägerin unstreitig auch die vereinbarten Abschläge geleistet. Ob die Beklagte zu 1) diese nicht an die Beklagten zu 2) und 3) oder an den Versorger weitergereicht hat, ist für die Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) im Verhältnis zur Klägerin unerheblich. Aus diesem Grund spielt es auch keine Rolle, ob die Beklagte zu 1) Vertragspartnerin des Versorgers ist oder nicht. Randnummer 45 bb) Weiter liegt bei der von der Klägerin getätigten Zahlung auch ein fremdes Geschäft vor. Randnummer 46 (1) Ein fremdes Geschäft im Sinne von § 677 BGB liegt vor, wenn das Geschäft einem fremden Rechts- oder Interessenkreis entstammt (Gehrlein/BeckOK BGB, § 677, Rn. 11 m.w.N.). Randnummer 47 (2) Vorliegend hat die Klägerin mit der Zahlung die Einstellung der Versorgung abgewandt, wozu bereits aufgrund der Regelungen im Mietvertrag die Beklagte zu 1) verpflichtet war. Randnummer 48 Hierbei ist zuzugeben, dass auch die Klägerin selbst ein Interesse an einer laufenden Versorgung hat. Jedoch kommt es für die Frage, ob ein „fremdes Geschäft“ vorliegt, hierauf nicht an, da die Versorgung eine originäre Vermieterpflicht ist und die Beklagte zu 1) diese auch explizit vertraglich übernommen hat (vgl. Mietvertrag, Anl. K1). Ausgehend hiervon, hat die Klägerin in einem fremden Interessenkreis gehandelt, weil sie die Aufwendung getätigt hat, um eine Verpflichtung der Beklagten zu 1) zu erfüllen. Randnummer 49 cc) Die Klägerin hat außerdem mit Fremdgeschäftsführungswille gehandelt. Randnummer 50 (1) Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen (§ 683 S. 1 BGB) und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden (st. Rspr. seit: BGH, Urteil vom 16. September 1998 – XII ZR 136/96, NZM 1999, 19 (20)). Randnummer 51 (2) Vorliegend hat die Klägerin mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt, weil sie für den Vermieter, die Beklagte zu 1), gehandelt hat (s.o.). So wurde durch teilweise Begleichung der Rückstände beim Versorger die angekündigte Einstellung der Versorgung abgewendet. Zugleich wurde der tatsächliche Vertragspartner des Versorgers in dieser Höhe frei. Randnummer 52 Dies entspricht zumindest dem mutmaßlichen Willen des Vermieters. Bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber seinen Mietern ist es das ureigene Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist. Weiter besteht auch ein Interesse dahin zu vermeiden, dass das Gebäude durch eine unterbrochene Beheizung Schaden nimmt. Hieran ändert auch der Vortrag der Beklagten, dass nicht geklärt sei, ob und gegebenenfalls von wem die Zahlungen gegenüber der E geschuldet sind nichts (s.o.). Randnummer 53 Hierbei hat die Beklagte zu 1) auch auf die Schreiben und Anfragen der Klägerin nicht reagiert. Daher hat sie gegenüber der Klägerin auch nicht hinreichend konkret zum Ausdruck gebracht, dass sie mit einer Zahlung nicht einverstanden ist oder eine solche gar untersage. Vielmehr hat die Beklagte zu 1) die unstreitig getätigten Abschlagszahlungen der Klägerin vereinnahmt, wobei diese in der Folge – gleich ob von der Beklagten zu 1) oder den Beklagten zu 2) und zu 3) – nicht vertragsgemäß verwendet wurden. Hierbei mögen diese mit dem Versorger im Streit über konkrete Abrechnungen stehen. Dies ist jedoch kein Grund, einen solchen Streit auf dem Rücken der Mieter der Beklagten zu 1) auszutragen, zumal wenn diese ihren vertraglichen Verpflichtungen vollständig nachkommen. Ein solches Verhalten ist weder anerkennenswert noch schützenswert. Randnummer 54 dd) Der Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB i.V.m. der GoA ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Aufwendungen ausschließlich im eigenen Interesse vorgenommen hat (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07, NJW 2009, 2590) oder nicht die Absicht hatte von Vermieter Ersatz der Aufwendungen zu verlangen oder dies durch eigenes Verschulden notwendig wurde oder der Ersatzanspruch wirksam abbedungen wurde (MüKoBGB/Bieber BGB § 539 Rn. 10f). Randnummer 55 Dies alles ist vorliegend nicht der Fall. So hat die Klägerin die Aufwendung nicht (ausschließlich) im eigenen Interesse vorgenommen, weil sie nicht auf eine eigene Verbindlichkeit gezahlt hat. Vielmehr resultiert (s.o.) die Pflichtverletzung gegenüber der Klägerin allein und ausschließlich aus dem Bereich der Beklagten zu 1) und diese war gegenüber der Klägerin zur Gewährleistung der Versorgung auch vertraglich verpflichtet (s.o.). Randnummer 56 Ebenfalls sind Umstände, dass die Klägerin nicht beabsichtigt hatte, von der Beklagten zu 1) Ersatz zu verlangen, sind nicht ersichtlich. Vielmehr hat die Klägerin der Beklagten zu 1) bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 31.10.2024 (Anl. K3) – und somit bereits vor der getätigten Zahlung am 13.11.2024 – mitgeteilt, dass eine Sperre drohe und diese zur Zahlung aufgefordert. Bereits hieran zeigt sich, dass die Klägerin – i.E. auch zutreffend – davon ausging, dass dies nicht „ihre Aufgabe ist“, sondern Aufgabe der Vermieterin. Daher war klar, dass die Klägerin, sofern sie zur Abwendung der Sperrung zur Zahlung gezwungen ist, bei ihrer Vermieterin Regress nehmen würde. Überdies ist dies auch einzig sachgerecht und angemessen. Da die Klägerin unstreitig ihre Abschläge geleistet hat und die zusätzliche Zahlung an den Versorger i.E. bei der Abrechnung vom Versorger berücksichtigt wird, bestünde sonst die Gefahr, dass sich die Beklagte zu 1) und/oder die Beklagten zu 2) und 3) diesen Betrag aneignen und die Klägerin für die Versorgung i.E. „doppelt bezahlt“. Umgekehrt führt die Zahlung der Beklagten an die Klägerin zu keinerlei wirtschaftlichen Nachteilen für die Beklagten, da der an die Klägerin zu erstattende Betrag bei der Abrechnung des Versorgers als Abschlag zu berücksichtigen ist. Randnummer 57 Zuletzt folgte die Zahlung der Klägerin auch nicht aus einer vertraglichen Verpflichtung der Klägerin oder als Teil der geschuldeten Miete. Vielmehr war allein die Beklagte zu 1) verpflichtet die Versorgung mit Fernwärme und Wasser zu gewährleisten und auch die bezahlten Abschläge der Klägerin hierfür an den Versorger weiterzuleiten. Hierbei wurde der Ersatzanspruch der Klägerin wurde auch nicht wirksam abbedungen, sodass ein Ausschluss des Ersatzanspruches nicht gegeben ist, da die Beklagte zu 1) vorsätzlich ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen ist (zur Mgl. des Ausschlusses u.a.: BGH NJW 1993, 335; NJW-RR 1993, 560; NZM 2010, 356; OLG Koblenz NZM 2000, 622; OLG Frankfurt ZMR 2008, 787). Randnummer 58 3. Hinsichtlich der begehrten Prozesszinsen (§ 291 BGB), sind diese lediglich in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz begründet, da es sich nicht um eine Entgeltforderung handelt (§ 288 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Sofern die Klägerin Zinsen hierüber verlangt, war die Klage abzuweisen. Randnummer 59 4. Soweit die Klägerin zusätzlich die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt, war die Klage ebenfalls abzuweisen. Randnummer 60 a) So war die Beklagte zu 1) mangels Mahnung oder gar Aufforderung bei Mandatierung der Klägervertreter und Übersendung des Schreibens vom 31.10.2024 (Anl. K3) nicht in Verzug. Randnummer 61 b) Aus § 539 Abs. 1 BGB kann die Klägerin diese Kosten nicht verlangen, da es sich bereits nicht um Aufwendungen im Sinne der Norm handelt. Randnummer 62 c) Auch als Schadensersatz kann die Klägerin die Erstattung dieser Kosten nicht verlangen, da die Einschaltung eines Rechtsanwalts bereits zur erstmaligen Aufforderung der Beklagten zu 1) nicht erforderlich war, zumal die Sperrung – nach dem Vortrag der Klägerin selbst – letztlich allein aufgrund der Verhandlung deren Geschäftsführers mit dem Versorger abgewendet wurde. Randnummer 63 5. Soweit die Klage begründet ist, haften für die Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) die Beklagten zu 2) und zu 3) als Gesellschafter der Beklagten zu 1) gemäß § 721 S. 1 BGB als Gesamtschuldner. II. Randnummer 64 1. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4 S. 1 ZPO i.V.m. § 721 S. 1 BGB. Soweit die Klage abgewiesen wurde handelt es sich lediglich um Nebenforderungen, weshalb dies für die Kostentragung unerheblich ist. Randnummer 65 2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001622998 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 302/07 Verkündet am: 27. Mai 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 241 Abs. 2, § 276 Abs. 1 Ci, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 539 Abs. 1, § 670, § 677, § 683, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirt- schaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ge- schuldeten Entgelts ist. b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Ar- beitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewen- det hat oder hätte aufwenden müssen. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 - LG Frankfurt/Main AG Königstein - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat gemäß § 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren auf die bis zum 3. April 2009 eingereichten Schriftsätze durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 6. November 2007 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger hatten in der Zeit von Mai 1999 bis Mai 2006 eine Wohnung des Beklagten in K. gemietet. Der dabei vom Beklagten verwendete Formularmietvertrag enthält in seinem § 16 Ziff. 4 zur Frage der Schönheitsre- paraturen folgende Bestimmungen: 1 "a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparatu- ren (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und De- cken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heiz- rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) - 3 - in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nach- stehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. ... Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. ... b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflich- tet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Be- endigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und be- findet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent- sprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Ver- mieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeit- punkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zah- lungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsrepa- raturen fachgerecht selbst durchführt. ..." 2 Ferner enthält der Formularmietvertrag im Leerfeld des § 27 (Sonstige Vereinbarungen) unter anderem folgenden handschriftlichen Eintrag: "Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben (Erstbezug). Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem Zustand ..." Im Jahre 2004 renovierten die Kläger die Wohnung. Kurz vor Ende des Mietverhältnisses sprachen die Parteien über eine durchzuführende Renovie- 3 - 4 - rung; der genaue Inhalt des Gesprächs ist streitig. Jedenfalls weißten die Klä- ger vor Auszug noch die Wohnung. Mit der Behauptung, der Beklagte habe ausdrücklich auf Durchführung einer Endrenovierung bestanden, um die Woh- nung in einem frisch renovierten Zustand weiterzuvermieten, beanspruchen die Kläger Erstattung der für das Weißen der Wand- und Deckenflächen getätigten Aufwendungen, die sie mit 9 € je Quadratmeter ansetzen. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,- € nebst Zinsen gerichte- te Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zu- rückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Mit dem Amtsgericht, das eine Schadensersatzpflicht des Beklagten we- gen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch Vorlage eines Mietver- tragsformulars mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ebenso verneint hatte wie Ansprüche der Kläger aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, sei davon auszugehen, dass die Kläger nur einen Bereicherungsanspruch hätten. Dieser münde hier aber deshalb nicht in einen Zahlungsanspruch, weil der Be- klagte durch die trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel vorgenommene Renovierung mangels Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht bereichert 7 - 5 - sei. Mit dem Landgericht Berlin (GE 2007, 517) sei vielmehr davon auszuge- hen, dass durch die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsrepa- raturen letztlich die Kalkulationsgrundlage gestört gewesen sei, weil der Ver- mieter sich von den an sich ihm obliegenden Renovierungspflichten nicht habe befreien können, zugleich aber eine geringere Miete erhalten habe, als er sie andernfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich ver- meiden oder zumindest mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf einen Wertersatz begrenze. Dagegen bestehe keine Notwendigkeit, dem Mieter über die Abschöpfung einer eventuellen Bereicherung des Vermie- ters hinaus Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu gewähren, weil er während der Mietzeit von der wegen der vermeintlich wirksam übergewälzten Schönheitsreparaturverpflichtung niedriger kalkulierten Miete profitiert habe. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al- len Punkten stand. 8 Das Berufungsgericht hat zwar im Ergebnis zu Recht eine Erstattungs- pflicht des Beklagten unter den Gesichtspunkten eines Schadensersatzes we- gen Verschuldens bei Vertragsschluss und einer Geschäftsführung ohne Auf- trag (§ 539 Abs. 1, § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) verneint. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Be- reicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB) aberkannt hat. 9 1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung unwirksamer Klauseln seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegen- 10 - 6 - über seinem Vertragspartner verletzen und sich bei Verschulden diesem ge- genüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (vgl. Senat, BGHZ 99, 101, 107; BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 358/86, WM 1988, 56, unter 3 a; Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, WM 1984, 986, un- ter II 5 a bb; ferner etwa Erman/Roloff, BGB, 12. Aufl., Vor § 307 bis 309, Rdnr. 19 m.w.N.). Im mietrechtlichen Schrifttum wird deshalb angenommen, dass ein Vermieter sich wegen einer Verletzung der vorvertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er diesem gegenüber schuldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksame Allgemeine Geschäftsbedin- gungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet und der Mieter daraufhin in der irrigen Annahme der Wirksamkeit dieser Regelungen Renovierungsaufwendungen tätigt (Blank, Festschrift für Derleder, 2005, S. 189, 198 ff.; Börstinghaus, WuM 2005, 675, 678; Lehmann-Richter, WuM 2005, 747 f.; Sternel, ZMR 2008, 501 f.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 268; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 196 a; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 126; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 47 a). Bei der hier gegebenen Fallgestaltung kann dem Beklagten indessen kein zur Ersatzpflicht führender Verschuldensvorwurf gemacht werden. 11 a) Das Amtsgericht, dessen Erwägungen das Berufungsgericht als zu- treffend gebilligt und seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat die zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. c des Formularvertra- ges getroffenen Endrenovierungsbestimmungen als nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam angesehen. Einen Schadensersatzanspruch der Kläger wegen 12 - 7 - Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten des Beklagten durch Verwendung dieser Klausel hat es verneint, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine solche Klausel noch nicht beanstandet worden sei und dem Beklagten deshalb kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Gegen diese Beurteilung, die die Revision hinnimmt, bestehen schon deshalb keine Bedenken, weil der Senat kurz zuvor eine identische Klausel als wirksam behandelt hatte (Senats- urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592, unter III 2 und 3). b) Hinsichtlich der handschriftlich eingetragenen Endrenovierungsver- pflichtung in § 27 des Formularvertrages rügt die Revision, dass das Beru- fungsgericht dem unter Zeugenbeweis gestellten Vorbringen der Kläger nicht nachgegangen sei, wonach es sich um eine vom Beklagten vorformulierte Ver- tragsklausel gehandelt habe, die er nicht nur bei den Nachmietern, sondern auch bei anderen Mietern verwendet habe, so dass bei diesem für das Revisi- onsverfahren als richtig zu unterstellenden Sachvortrag auch insoweit eine vor- formulierte Vertragsbestimmung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vorgelegen habe (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a). Im Ergebnis bleibt der Ein- wand der Revision jedoch ohne Erfolg, dass der Beklagte sich durch die Ver- wendung einer solchen Klausel, die anders als eine inhaltsgleiche Individual- vereinbarung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senatsur- teile vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, NJW 2009, 1075, Tz. 10; vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WuM 2007, 682, Tz. 13 m.w.N.), scha- densersatzpflichtig gemacht habe, weil es auch insoweit an einem Verschulden fehlt. 13 Von dem Beklagten konnte nicht erwartet werden, dass ihm an der Zu- lässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu bean- 14 - 8 - standen ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, WuM 2009, 193, Tz. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für individualvertragli- che Vereinbarungen typischen Weise handschriftlich hinzugefügt hat. Insbe- sondere kann es ihm nicht als Verschulden angelastet werden, wenn er nicht erkannt hat, dass nach der außerhalb des Mietrechts ergangenen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a) solche hand- schriftlich hinzu gesetzten Regelungen als vorformulierte Vertragsbestimmun- gen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB zu werten sein können mit der Folge, dass ihre Wirksamkeit strengeren Anforderungen unterliegt. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus einer Geschäftsführung ohne Auf- trag zu. 15 a) Zwar bestimmt § 539 Abs. 1 BGB, dass der Mieter vom Vermieter Auf- wendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) ersetzt verlangen kann. Indes- sen handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer Geschäfts- führung ohne Auftrag vorliegen (BGH, Urteil vom 24. Februar 1982 - IVa ZR 306/08, WM 1982, 698, unter I 3 a; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 539 Rdnr. 6 m.w.N.). Daran fehlt es hier. 16 b) Eine Fremdgeschäftsführung scheidet zwar nicht schon deshalb aus, weil sich die Kläger - wie die Revisionserwiderung mit der von ihr erhobenen Gegenrüge geltend macht - durch individualvertragliche Abrede wirksam zur 17 - 9 - Vornahme der getätigten Endrenovierung verpflichtet und in diesem Fall eine eigene vertragliche Pflicht erfüllt hätten (vgl. BGHZ 63, 119, 120 f.; Lange in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., § 677 Rdnr. 30; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 11). Von einer solchen individualvertraglichen Abrede kann nach dem für das Revi- sionsverfahren zu unterstellenden Sachverhalt nicht ausgegangen werden. Gleichwohl sind die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gegeben. aa) Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus, dass der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Das kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits dann der Fall sein, wenn er das Geschäft nicht nur als eigenes, sondern auch als fremdes führt, das heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen objektiv und subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv fremden Ge- schäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessen- kreis eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten, BGHZ 33, 251, 254 ff.; Abwen- dung der von einem unbeleuchteten Fahrzeug drohenden Gefahren, BGHZ 43, 188, 191 f.; Tilgung fremder Schulden, BGHZ 47, 370, 371; Veräußerung einer fremden Sache, RGZ 138, 45, 48 f.), wird regelmäßig ein ausreichender Fremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich auch für Ge- schäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind. Dabei kann es genügen, dass das Geschäft seiner äußeren Erscheinung nach nicht nur dem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt, insbesondere wenn dessen Interesse an der Vornahme der Handlung im Vordergrund steht oder gar vordringlich ist. Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Geschäfte ihren (subjektiven) Fremdcharakter allenfalls durch einen Willen des Geschäfts- führers zur vordringlichen Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht 18 - 10 - grundsätzlich keine tatsächliche Vermutung; der Wille, ein solches Geschäft in erster Linie oder zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muss viel- mehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2003 - X ZR 66/01, WM 2004, 1397, unter III 2 a aa m.w.N.). Dem- gemäß hat der Senat etwa in Fällen, in denen ein Energieversorger Energielie- ferungen in der irrigen Annahme durchgeführt hatte, zur Versorgung vertraglich verpflichtet zu sein, einen Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nur deshalb zugelassen, weil dies über seine eigenen Lieferinte- ressen hinaus zugleich dem Versorgungsinteresse des Abnehmers an einer ununterbrochenen Energielieferung, und zwar nicht zuletzt mit Blick auf die hierauf angewiesenen Nutzer, entsprochen hat (Senatsurteile vom 27. April 2005 - VIII ZR 140/04, WM 2005, 1717, unter II 2 a; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04, WM 2005, 1089, unter II 3 a und b). bb) In der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum wird verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Mieter, der auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert, selbst bei einer Schlussre- novierung kein Geschäft des Vermieters führt (LG Berlin, GE 2007, 517, 518; LG Waldshut-Tiengen, WuM 2000, 240; AG Köln, WuM 2006, 261, 262; AG München, NZM 2001, 1030; Blank, aaO, S. 197 f.; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 539 Rdnr. 6; Both, WuM 2007, 3, 6; Horst, DWW 2007, 48, 52; Lange, NZM 2007, 785, 787; Paschke, WuM 2008, 647, 648 f.; Kinne, GE 2009, 358 f.; aA: LG Landshut WuM 2008, 335; LG Wuppertal, ZMR 2007, 973; LG Karlsru- he, NZM 2006, 508; Sternel, aaO, S. 502). Dem ist im Ergebnis zuzustimmen. 19 Ein Mieter, der auf Grund vermeintlicher vertraglicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. 20 - 11 - Der für eine Fremdgeschäftsführung erforderliche unmittelbare Bezug zum Rechts- und Interessenkreis des Vermieters (vgl. BGHZ 54, 157, 160 f.; 61, 359, 363; 72, 151, 153; 82, 323, 330 f.; BGH, Urteil vom 3. März 2009 - XI ZR 41/08, WM 2009, 790, Tz. 24; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 4) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht schon deswegen gegeben, weil die Renovie- rungsmaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache führen und damit dem Vermögen des Vermieters zugute kommen. Denn mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Woh- nung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM 1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b). Eine dadurch bewirkte Vermögensmehrung auf Vermieterseite stellt ebenso wenig wie die Zahlung der Miete eine Wahrnehmung von Vermieterinteressen und damit eine Geschäftsführung dar, welche eine Anwendung der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag rechtfertigen könnte. 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) nicht verneint werden. 21 a) Nach ihrem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden Sachvortrag haben sie die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtli- chen Grund erbracht. 22 - 12 - b) Da die von den Klägern rechtsgrundlos erbrachte Leistung nicht in Na- tur herausgegeben werden kann, hat der Beklagte nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Dieser ist entgegen einer verbreitet vertretenen Auffas- sung (z.B. LG Berlin, GE 2007, 517, 518 f.; AG Karlsruhe, DWW 2005, 374, 375; Hannemann, Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 203; Lehmann-Richter, aaO, S. 751; Both, aaO, S. 6; Paschke, aaO, S. 651; Blank, aaO, S. 198; Börstinghaus, aaO, S. 677; Kinne, aaO, S. 360) allerdings nicht darauf gerich- tet, eine durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der Mieträume in Form von Vorteilen auszugleichen, die der Vermieter aus einem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. Diese für einen Ausgleich von Grundstücksverwendun- gen maßgebliche Sichtweise (vgl. BGH, Urteil vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96, NZM 1999, 19, unter II 3 b m.w.N.) passt hier deshalb nicht, weil die Leistung der Kläger darin bestanden hat, einen rechtlich und wirtschaft- lich als Teil des von ihnen für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ver- meintlich geschuldeten Entgelts durch Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit durch eine Werkleistung zu erbringen (dazu vorstehend unter II 2 b bb). 23 Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder (nicht verkörperten) Werkleis- tungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätz- lich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung (Palandt/Sprau, aaO, § 818 Rdnr. 21; Bamberger/Roth/Wendehorst, BGB, 2. Aufl., § 818 Rdnr. 30, jeweils m.w.N.). Eine solche Bemessung kann auch bei verkörperten Werkleistungen angebracht sein (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2001 - VII ZR 222/99, WM 2001, 1766, unter IV 2 d). Das ist hier deswegen ge- boten, weil der von den Klägern herbeigeführte Dekorationserfolg dem ent- spricht, was der Beklagte in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel ver- 24 - 13 - langt hatte und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass es dafür entscheidend darauf ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer Wertsteigerung der Mietwohnung geführt hat. Dabei muss allerdings berück- sichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen vielfach von der im Mietvertrag regelmäßig eingeräumten Möglichkeit Gebrauch ma- chen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen zu lassen. In diesem auch hier gegebenen Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nur nach dem, was der Mie- ter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwen- dige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müs- sen (vgl. Senat, BGHZ 92, 363, 373). Den Wert der von den Klägern erbrachten Eigenleistungen, der im Allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages aus- macht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen, wird das Berufungsgericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen haben (vgl. BGHZ 92, aaO). Zugleich wird es zu klären haben, ob ein höherer Wert etwa deshalb anzusetzen ist, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zugleich Gegenstand eines von den Klägern in selbständiger beruflicher Tätig- keit geführten Gewerbes war. Mit einem dahin weisenden Vorbringen der Klä- ger, wonach der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig sei, hat sich das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht befasst. III. Hiernach kann die Entscheidung des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Kläger aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- 25 - 14 - rufungsgericht hinsichtlich der in § 27 des Mietvertrages getroffenen Endreno- vierungsabrede keine Feststellungen zum Vorliegen einer Individualvereinba- rung getroffen hat, deren Wirksamkeit nicht mit dem vom Amtsgericht herange- zogenen Summierungseffekt verneint werden kann (Senatsurteil vom 14. Janu- ar 2009, aaO, Tz.13). Sollte hiernach keine wirksame Endrenovierungsverein- barung bestanden haben, werden die erforderlichen Feststellungen zur Höhe eines dann gegebenen Anspruchs auf Herausgabe der bei dem Beklagten ein- getretenen Bereicherung zu treffen sein. Die Sache ist deshalb zur neuen Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Königstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 23 C 179/07 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 06.11.2007 - 2-17 S 89/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 222/06 Verkündet am: 16. Januar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 286 Abs. 2 Nr. 4, § 536a Abs. 1 und 2, § 539 Abs. 1 Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Ver- mieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Be- stands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Auf- wendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Scha- densersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen. BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 - LG Bochum AG Recklinghausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 4. Juli 2006 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Durch Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mietete die Klägerin von dem Beklagten ab dem 1. Februar 2002 eine Doppelhaushälfte. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter anderem: "Es wurde folgendes vereinbart: … Hei- zung muss dringend kontrolliert werden." 1 Im Oktober 2002 erneuerte das Installateurunternehmen K. unter anderem zwei Ausdehnungsgefäße der Heizung sowie sämtliche dreizehn Heizkörperventile und legte einen Außenwasseranschluss. Die Arbeiten be- rechnete die Fa. K. der Klägerin, die in einem Vorprozess zur Bezahlung der Vergütung verurteilt wurde. 2 Mit der Klage hat die Klägerin von dem Beklagten Erstattung des von ihr entrichteten Werklohns und der Prozesskosten verlangt. Die Klägerin hat be- hauptet, dass die ausgetauschten Teile der Heizung defekt gewesen seien. Ein 3 - 3 - Außenwasseranschluss sei zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewe- sen, im Zuge von Bauarbeiten jedoch beseitigt worden; da der Beklagte nichts weiter veranlasst habe, habe die Fa. K. den Anschluss erneuert. 4 Das Amtsgericht hat die Klage nach Vernehmung von Zeugen abgewie- sen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zah- lungsverlangen weiter. Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Die Klägerin könne Ersatz ihrer Aufwendungen nicht nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen. Sie habe nicht hinreichend dargelegt, dass der Beklagte mit der Beseitigung der angeblichen Mängel der Mietsache in Verzug gewesen sei (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung habe die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag nicht ausgesprochen. 7 Sie habe auch nicht dargelegt, dass die umgehende Mängelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig gewesen sei (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dies könne zwar bei einem Totalaus- fall einer Heizung in den Wintermonaten der Fall sein; dazu fehle es jedoch an hinreichendem Vortrag. Im Hinblick auf den fehlenden Außenwasseranschluss mangele es an jeglichem Sachvortrag der Klägerin zu den Voraussetzungen 8 - 4 - des Verzugs oder dem Erfordernis einer sofortigen Beseitigung des bestehen- den Zustands. 9 Der Klägerin stehe auch kein Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 Abs. 1, § 683 BGB zu. Der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB sei nur dann eröffnet, wenn die Aufwendungen des Mieters nicht der Mängelbeseiti- gung im Sinne von § 536a Abs. 2 BGB dienten. § 539 Abs. 1 BGB sei nur auf solche Aufwendungen anwendbar, die der Vermieter "nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen" habe. Das schließe Aufwendungen aus, die die Sache erst in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzten. Bei Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln sei der Mieter verpflichtet, den Vermieter gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zunächst in Verzug zu setzen. Ver- säume er dies, sei ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB nicht erlaubt. Für die Begrenzung des Anwendungsbereichs des § 539 Abs. 1 BGB auf Aufwendungen, die keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen darstellten, sei die Gesetzessystematik entscheidend. Die beschränkenden Voraussetzungen für einen Anspruch nach § 536a Abs. 2 BGB wären bei Zulassung eines Erstat- tungsanspruchs über §§ 539, 683 ff. BGB weitgehend hinfällig. Eine restriktive Interpretation beeinträchtige die Interessen des Mieters auch nicht unangemes- sen; § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB stelle sicher, dass ihm die Kosten sofort durchzu- führender Notmaßnahmen zu erstatten seien. 10 Für eine restriktive Handhabung des Anwendungsbereichs des § 539 BGB spreche auch die Vermeidung von Wertungswidersprüchen. Der Bundes- gerichtshof habe entschieden, dass der Käufer, der einen Mangel der Kaufsa- che selbst beseitige, ohne dem Verkäufer zuvor eine erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt zu haben, nicht nach § 326 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB analog die Anrechnung der vom Verkäufer ersparten Aufwendungen für die 11 - 5 - Mangelbeseitigung auf den Kaufpreis verlangen oder den bereits gezahlten Kaufpreis in dieser Höhe zurückfordern könne (BGHZ 162, 219). 12 Wegen des abschließenden Charakters der Regelung in § 536a Abs. 2 BGB im Hinblick auf Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch den Mieter scheide auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aus. Ein Anspruch aus § 994 BGB scheitere daran, dass die Klägerin zum Zeitpunkt der Reparaturen berechtigte Besitzerin gewesen sei. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, sodass die Revision der Klägerin trotz der Säumnis des Beklagten durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). 13 Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel steht der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichts- punkt zu. 14 1. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter, der einen Mangel der Mietsache selbst besei- tigt, Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nur dann verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Der Revision verhilft nicht zum Erfolg, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getrof- fen hat, ob die von der Klägerin in Auftrag gegebenen Arbeiten der Mängelbe- seitigung dienten. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei offen gelas- sen. Zutreffend hat es angenommen, dass die Klägerin den Beklagten mangels Mahnung nicht in Verzug gesetzt hat (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Mahnung war nicht entbehrlich, entgegen der Auffassung der Revision auch nicht nach 15 - 6 - § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB. Nach dieser Vorschrift bedarf es zur Herbeiführung des Verzugs keiner Mahnung, wenn dies aus besonderen Gründen unter Ab- wägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Der Senat kann die gebotene Interessenabwägung selbst vor- nehmen, weil das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB ist eine Mahnung entbehrlich, wenn der Schuldner die alsbaldige Leistung angekündigt hat, aber gleichwohl nicht leistet (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 286 Rdnr. 25; Erman/Hager, BGB, 11. Aufl., § 286 Rdnr. 45; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 536a Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536a Rdnr. 124; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 536a Rdnr. 37; Schmid/Harting, Mietrecht, 2006, § 536a Rdnr. 32; aA Staudinger/Löwisch, BGB (2004), § 286 Rdnr. 87). Eine solche Bedeutung kommt der Formulierung im Mietvertrag "Es wurde fol- gendes vereinbart: … Heizung muss dringend kontrolliert werden" indessen nicht zu. Danach hätte die Klägerin allenfalls eine Kontrolle der Heizung, aber nicht die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Die Kontrolle der Heizungsanlage sollte vielmehr ersichtlich dazu dienen, erst einmal festzustel- len, ob und inwieweit die Heizung reparaturbedürftig war. Eine Absprache die- ses Inhalts konnte eine Mahnung in Bezug auf die Beseitigung von Mängeln nicht nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB entbehrlich machen. 16 2. Mit Recht hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB verneint, denn die umgehende Besei- tigung der von der Klägerin behaupteten Mängel war zur Erhaltung oder Wie- derherstellung des Bestands der Mietsache nicht notwendig. Die Vorschrift er- fasst Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen (BT- 17 - 7 - Drs. 14/4553, S. 41). Entsprechende Umstände, zum Beispiel einen Ausfall der Heizung im Winter (vgl. Dauner-Lieb, NZM 2004, 641, 643), hat die Klägerin jedoch, wie das Berufungsgericht mit Recht festgestellt hat, nicht vorgetragen. Das gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend gesehen hat, erst recht für den Außenwasseranschluss. 18 3. Die Klägerin kann Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung der behaupteten Mängel auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraussetzungen einer berechtigten (§ 683 Satz 1, §§ 677, 670 BGB) oder un- berechtigten (§ 684 Satz 1, §§ 812 ff. BGB) Geschäftsführung ohne Auftrag ver- langen. Entgegen der Ansicht der Revision ist nicht bereits aufgrund fehlender Feststellungen des Berufungsgerichts dazu, dass die erbrachten Arbeiten zur Mängelbeseitigung erforderlich gewesen seien, zugunsten der Klägerin zu un- terstellen, dass der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB eröffnet ist. Denn die Klägerin hat stets geltend gemacht, dass die Arbeiten der Mängelbe- seitigung gedient hätten. a) Beseitigt der Wohnraummieter einen (von ihm behaupteten) Mangel der Mietsache selbst, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), und liegt auch keine Notmaßnahme im Sinne von § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, ist ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in Verbin- dung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gestat- tet (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536a Rdnr. 165; Staudin- ger/Emmerich, aaO, § 536a Rdnr. 41; Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 539 Rdnr. 11; Erman/Jendrek, aaO, § 536a Rdnr. 13, 20; Derleder, NZM 2002, 676, 681 f.; AnwKommBGB/Klein-Blenkers, 2005, § 536a Rdnr. 21, § 539 Rdnr. 2; jew. m.w.N.). Dieser Grundsatz knüpft an die Rechtsprechung des Senats vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts zu der Frage an, ob der Vermieter dem Mieter Aufwendungen zu ersetzen hat, wenn dieser 19 - 8 - einen Mangel durch einen Dritten beseitigen lässt, ohne dass die Vorausset- zungen des § 538 Abs. 2 BGB aF - Verzug des Vermieters mit der Mängelbe- seitigung im Zeitpunkt der Selbstvornahme - vorliegen. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB entspricht § 538 Abs. 2 BGB aF (BT-Drs. 14/4553, S. 41). Diese Vor- schrift, die eine spezielle Aufwendungsersatzregelung für Fälle der Selbstbesei- tigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter vorsah, war nach ständiger Rechtsprechung des Senats grundsätzlich abschließend, sodass in Fällen, in denen die Voraussetzungen dieser Norm fehlten, nicht auf die allgemeine Ver- wendungsersatzregelung in § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB aF zurückgegriffen wer- den konnte, weil Aufwendungen des Mieters zur Herstellung des vertragsge- mäßen Zustands der Mietsache keine notwendigen Verwendungen im Sinne von § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB aF waren (Senatsurteile vom 22. November 1958 - VIII ZR 121/57, WM 1958, 1420, unter VI; vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, WM 1974, 348, unter II 3; vom 30. März 1983 - VIII ZR 3/82, WM 1983, 766, unter A I 4; vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, WM 1993, 797, unter II 2 b; ebenso zum Verhältnis von § 538 Abs. 2, § 547 Abs. 2 BGB aF Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. II 589). b) Nach einer verbreiteten Auffassung kann in Fällen einer Selbstbeseiti- gung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter allerdings auf § 539 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, wenn die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB nicht vorliegen. Dies vermeide, dass dem Vermieter Vorteile zuflössen, die nur deshalb nicht ausgleichspflichtig seien, weil der Mieter das Verfahren des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht beachtet habe (vgl. Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rdnr. 3; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 536a Rdnr. 17, § 539 Rdnr. 2; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozess- recht, 4. Aufl., § 539 Rdnr. 6; Herresthal/Riehm, NJW 2005, 1457, 1460 f., jew. m.w.N.). Dem ist nicht zu folgen. 20 - 9 - aa) Zwar könnte der Wortlaut des § 539 Abs. 1 BGB auch dahin verstan- den werden, dass der Vermieter generell alle Aufwendungen zu ersetzen hat, die der Mieter nicht schon nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen kann. Dagegen sprechen jedoch bereits die Gesetzesmaterialien. Der Gesetzgeber hatte bei § 539 Abs. 1 BGB Mängelbeseitigungsarbeiten nicht im Blick, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eige- nen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Bade- zimmern (BT-Drs. 14/4553, S. 42). 21 bb) Der Anwendbarkeit des § 539 Abs. 1 BGB auf Fälle der eigenmächti- gen Mängelbeseitigung durch den Mieter steht insbesondere der Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Nach dieser gesetzlichen Wertung soll dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Das dient zum einen deswegen auch seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete (§ 536 BGB) oder Schadensersatzansprüche des Mieters (§ 536a Abs. 1 BGB) abwenden kann. Die dem Vermieter grundsätzlich einzuräumende Mög- lichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, soll es ihm zudem ermöglichen, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf wel- cher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung im Rahmen der Geltendma- chung eines Anspruchs aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraus- setzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag vor "vollendete Tatsachen" ge- stellt wird. Hierdurch würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerecht- fertigt verschlechtern (vgl. BGHZ 162, 219, 227 ff. zum Kaufrecht; siehe auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 1965 - VII ZR 124/63, NJW 1966, 39, unter I 4, zum Ausschluss von Bereicherungsansprüchen im Fall der Nichteinhaltung des Fristsetzungserfordernisses nach § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB(B)). 22 - 10 - 4. Entgegen der Ansicht der Revision folgt eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 536a Abs. 1 BGB. 23 24 Ein Anspruch aus § 536a Abs. 1 Fall 2 BGB scheitert schon daran, dass die - insoweit darlegungsbelastete (Senatsbeschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061, Tz. 2 und 3; BGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - XII ZR 47/04, NJW-RR 2006, 1238, Tz. 8) - Klägerin nicht vorgetragen hat, dass die behaupteten Mängel der Heizungsanlage wegen eines Umstands entstan- den sind, den der Beklagte zu vertreten hat. Auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 536a Abs. 1 Fall 3 BGB sind bereits mangels Inverzugsetzung des Beklagten nicht gegeben. Schließlich kann dahinstehen, ob die genannten Mängel schon bei Vertragsschluss vorhanden waren, denn ein Schadensersatzanspruch aufgrund verschuldensunabhängiger Garantiehaf- tung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536a Abs. 1 Fall 1 BGB) besteht bereits aus einem anderen Grund nicht. § 536a Abs. 1 BGB eröffnet keinen Anspruch auf Ersatz der vom Mieter zum Zweck der Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen, sofern die Vor- aussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (Erman/Jendrek, aaO; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536a Rdnr. 14; aA Schmid/Harting, aaO, § 536a Rdnr. 37; BeckOK BGB/Ehlert, Stand: Februar 2007, § 536a Rdnr. 19a; Staudinger/Emmerich, aaO, § 536a Rdnr. 22, 41). Auch das wäre, wie ausge- führt, mit dem Sinn und Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach grund- 25 - 11 - sätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt, nicht zu vereinbaren. Ball Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Recklinghausen, Entscheidung vom 19.12.2005 - 52 C 263/04 - LG Bochum, Entscheidung vom 04.07.2006 - 11 S 350/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 343/08 Verkündet am: 10. Februar 2010 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumin- dest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). BGH, Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Februar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Rich- ter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 10. Dezember 2008 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Rechtsvorgängerin der Kläger (im Folgen- den: Klägerin) im Mai 1985 eine Wohnung in N. . Die Miete beträgt 563,47 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 117,23 €. 1 In § 7 Nr. 11 des Formularmietvertrags heißt es: 2 "Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträch- - 3 - tigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließ- lich der Energieumstellungs- und Folgekosten)." In § 10 Nr. 3 ist bestimmt: 3 "Zu Instandsetzungen jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderung und neuen Einrichtungen bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Eigenmächtiges Handeln verpflichtet den Vermieter aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten und berechtigt den Mieter nicht zu Aufrechnung oder Zurückbe- haltung." Der Beklagte hat die Miete wegen behaupteter Mängel in unterschiedli- cher Höhe gemindert und die Aufrechnung mit (streitigen) Gegenforderungen erklärt. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 20. November 2006 wegen aufge- laufener Mietrückstände die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. 4 Die Klägerin hat den Beklagten zunächst auf Räumung der Mietwohnung und Zahlung rückständiger Miete ab Oktober 2005 in Höhe von 2.872 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Zahlungsklage im Hinblick auf bis März 2008 aufgelaufene weitere Mietrückstände auf einen Betrag von 4.245,75 € erweitert. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeän- dert und der (erweiterten) Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur- teils sowie die Abweisung auch der in der Berufungsinstanz erweiterten Klage. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete in Höhe von 4.245,75 € zu. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, gegenüber der Miete für den Zeitraum von Oktober 2005 bis März 2008 jeweils mit einem monatlichen Be- trag von 100 € (insgesamt 3.000 €) aufzurechnen, da ihm eine entsprechende Gegenforderung nicht zugestanden habe. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Sohn der Klägerin dem Beklagten am 3. Mai 2005 als Ausgleich für geleistete Arbeiten die Zahlung von 3.000 € zugesagt habe. Die vom Amtsge- richt vorgenommene Beweiswürdigung sei fehlerhaft, weil es die Schreiben des Beklagten vom 9. Mai und 11. Juli 2005 nicht berücksichtigt habe. In dem Schreiben vom 9. Mai 2005 habe der Beklagte selbst um ein weiteres Gespräch gebeten, um eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen; auch in dem weite- ren Schreiben vom 11. Juli 2005 habe der Beklagte ausgeführt, dass eine Eini- gung nicht zustande gekommen sei. Die Darstellung des Beklagten sei mit den Angaben der Zeugen Bu. und B. , wonach der Sohn der Klägerin einen Betrag von 3.000 € akzeptiert habe, nicht in Einklang zu bringen. Das Schreiben des Beklagten vom 9. Mai 2005 sei nur sechs Tage nach dem maß- geblichen Gespräch verfasst worden, während die Zeugen B. und Bu. zwei Jahre nach dem Gespräch vernommen worden seien. Es könne 9 - 5 - daher nicht festgestellt werden, dass der Sohn der Klägerin die Zahlung von 3.000 € zugesagt habe. 10 Eine aufrechenbare Forderung des Beklagten in Höhe von 3.000 € erge- be sich auch nicht aus einem Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536a BGB. Dafür habe der Beklagte schon nicht hinreichend substantiiert vor- getragen, dass der Balkon und der PVC-Boden vor der Instandsetzung Mängel aufgewiesen hätten. Ein Mangel im Sinne des § 536a BGB liege nur vor, wenn die Mietsache derart vom vertraglich vereinbarten Zustand abweiche, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei. Zur Bestim- mung des vertragsgemäßen Gebrauchs komme es vorrangig auf die Anschau- ungen der Parteien bei Vertragsschluss an. Hierzu habe der Beklagte indes nichts vorgetragen. Im Mietvertrag sei lediglich bestimmt, dass der Vermieter die Räume dem Mieter in dem diesem bekannten Zustand übergebe. Mangels direkter Absprachen über den Zustand der Wohnung sei als Maßstab von ei- nem Wohnstandard auszugehen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bei Vertragsschluss entspreche. Von einem Altbau könne nicht dieselbe Ausstattung wie von einem Neubau erwartet werden. Bei der hier ver- mieteten Altbauwohnung hätte der Beklagte zumindest vortragen müssen, in welchem (besseren) Zustand sich Balkon und PVC-Boden im Zeitpunkt des Vertragsschlusses befunden hätten. Der Beklagte habe indes selbst geltend gemacht, dass sich der Boden schon bei Vertragsschluss in einem schlechten Zustand befunden habe. Inwieweit die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei, habe er nicht vorgetragen; dies sei auch aus den vorgelegten Fotos nicht ersichtlich. Eine aufrechenbare Gegenforderung des Beklagten ergebe sich auch nicht aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 677, 683 Satz 1 BGB oder aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 684 Satz 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 11 - 6 - Alt. 2 BGB, da mögliche Ansprüche des Beklagten jedenfalls gemäß § 10 Nr. 3 des Mietvertrags ausgeschlossen seien. Diese Vertragsbestimmung sei nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, denn sie schließe Ansprüche auf Aufwendungsersatz nicht generell, sondern nur für den Fall aus, dass eine Ver- änderung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wer- de. Für den Mieter stelle die Einholung der Zustimmung des Vermieters vor der Durchführung von Maßnahmen aber keine unangemessene Benachteiligung dar. Eine Mietminderung sei nur wegen der defekten Gastherme, und zwar für die Zeit von Oktober 2005 bis Mai 2006 und von September 2006 bis Mai 2007 in Höhe von 15 % und für die Monate Juli und August 2006 sowie Juni bis August 2007 in Höhe von 10 %, sowie wegen Baulärms und Bauschmutz in den Monaten Januar bis Mai 2006 in Höhe von 20 % gerechtfertigt gewesen. Eine Mietminderung wegen Baulärms und Bauschmutz für die Monate Oktober bis Dezember 2005 stehe dem Beklagten nicht zu, weil er nicht bewiesen habe, dass zu dieser Zeit Bauarbeiten im Haus durchgeführt worden seien. Die ver- nommenen Zeugen hätten zwar die Verschmutzungen bestätigt, aber zum Zeit- raum Oktober bis Dezember 2005 keine genauen Angaben machen können. 12 Eine Mietminderung wegen des nicht sanierten Balkons komme schon deswegen nicht in Betracht, weil es sich dabei nicht um einen Mangel der Miet- sache gehandelt habe. 13 Der Beklagte habe die Miete auch nicht im Hinblick auf die schwache Stromversorgung der Wohnung mindern dürfen. Zwar habe der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einer Altbauwohnung einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines grö- ßeren Haushaltsgerätes wie einer Waschmaschine oder einer Geschirrspülma- 14 - 7 - schine und gleichzeitig weiterer handelsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermögliche. Dies gelte aber nur dann, wenn nichts anderes ver- einbart sei. Dies sei aber hier in § 7 Nr. 11 des Mietvertrags geschehen. In die- ser Bestimmung liege auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, denn die Regelung führe lediglich zu der vom BGH ausdrücklich zugelassenen vertraglichen Vereinbarung, dass der Mieter das Elektrizitätsnetz so hinnehmen müsse, wie es beschaffen sei. Zu- sätzlich werde dem Mieter durch § 7 Nr. 11 des Mietvertrags - wenn auch auf eigene Kosten - die Möglichkeit einer Verstärkung des Netzes eingeräumt. Der Beklagte habe sich im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 20. November 2006 mit einem Betrag von 2.275,08 € und im Zeitpunkt der wei- teren fristlosen Kündigung vom 17. April 2008 mit einem Betrag von 7.882,82 € in Rückstand befunden. Da der Rückstand jeweils mehr als zwei Monatsmieten betragen habe, seien die Kündigungen gerechtfertigt gewesen. 15 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehreren Punkten nicht Stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder das Bestehen der vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung von 3.000 € für durchgeführte Arbeiten zwecks Mangelbeseitigung noch die Berechtigung des Beklagten zur Minderung der Miete in dem von ihm geltend gemachten Umfang verneint werden. Die Verurteilung des Beklagten zur Zah- lung rückständiger Miete und zur Räumung der Wohnung wegen Beendigung des Mietverhältnisses infolge einer auf Mietrückstände gestützten Kündigung kann daher keinen Bestand haben. 16 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Beklagten stehe der zur Aufrechnung gegen fällige Mietzahlungen gestellte Zahlungsanspruch in Höhe 17 - 8 - von 3.000 € weder aufgrund einer Vereinbarung vom 3. Mai 2005 noch als Auf- wendungsersatz (§ 536a Abs. 2 BGB) zu, ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsfehlern beeinflusst. 18 a) Zu Recht rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die Aussagen der Zeugen Bu. und B. im Hinblick auf die vom Beklagten be- hauptete Vereinbarung anders bewertet hat als das Amtsgericht, ohne die Zeu- gen erneut zu hören. Dies verstößt gegen § 398 Abs. 1 ZPO. Das Berufungsgericht muss die bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals gemäß § 398 Abs. 1 ZPO vernehmen, wenn es deren Aus- sagen anders würdigen will als die Vorinstanz (BGH, Urteile vom 24. November 1992 - XI ZR 86/92, NJW 1993, 668, unter III 4, sowie vom 28. November 1995 - XI ZR 37/95, NJW 1996, 663, unter III 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199, unter II 2 a; st. Rspr.). Die nochmalige Ver- nehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Voll- ständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (Senatsurteil vom 19. Juni 1991 - VIII ZR 116/90, NJW 1991, 3285, unter II 2 b aa; BGH, Ur- teil vom 10. März 1998 - VI ZR 30/97, NJW 1998, 2222, unter II 1 b). Ein sol- cher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. 19 Das Amtsgericht hat die Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen B. und Bu. dahin gewürdigt, dass der Sohn der Klägerin als de- ren Vertreter dem Beklagten bei einem Gespräch am 3. Mai 2005 für die von ihm durchgeführten Sanierungsarbeiten einen Betrag von 3.000 € zugesagt ha- be. Dem Berufungsgericht hingegen haben die Aussagen der vom Amtsgericht vernommenen Zeugen nicht als Beweis für die Zusage des Beklagten genügt. 20 - 9 - Es hat - anders als das Amtsgericht - einen Widerspruch zwischen den Anga- ben der Zeugen und dem Inhalt des vom Beklagten kurz nach dem Gespräch verfassten Schreibens vom 9. Mai 2005 gesehen und darauf abgestellt, dass die Zeugen erst zwei Jahre nach dem Gespräch zwischen dem Beklagten und dem Sohn der Klägerin vernommen worden sind. Somit hat das Berufungsge- richt die Zeugenaussagen abweichend gewürdigt, ohne sich durch erneute Ver- nehmung der Zeugen einen eigenen Eindruck zu verschaffen. Das angefochte- ne Urteil beruht auf diesem Verfahrensverstoß. Es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht zu einer abweichenden Entscheidung gelangt wäre, wenn es die Zeugen erneut vernommen hätte. b) Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt hat das Berufungsgericht ferner einen Aufwendungsersatzanspruch des Beklagten wegen der von ihm vorgenommenen Sanierung des Balkons und Erneuerung des PVC-Bodens rechtsfehlerhaft verneint. 21 Gemäß § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel, mit dessen Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet, selbst beheben und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ein solcher Mangel liegt nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachvortrag des Be- klagten vor. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht die Rege- lung in § 10 Nr. 3 des Mietvertrags einem Aufwendungsersatzanspruch des Be- klagten nicht entgegen. 22 aa) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings da- von aus, dass mangels konkreter Absprachen die nach dem Vertrag geschulde- te Beschaffenheit der Mietsache im Wege der Auslegung zu ermitteln und dabei regelmäßig auf den Standard bei Vertragsschluss abzustellen ist (BGH, Urteile vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, NZM 2006, 582, Tz. 10, sowie vom 7. Juni 23 - 10 - 2006 - XII ZR 34/04, NZM 2006, 626, Tz. 13). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei einem nicht sanierten Altbau nicht dieselbe Aus- stattung erwartet werden kann wie bei einem Neubau. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts hat der Beklagte indes ausreichend dargetan, dass sich der Balkon und der PVC-Boden seiner Altbauwohnung in einem nicht (mehr) vertragsgemäßen und deshalb mangelhaften Zustand befanden. bb) Wie die Revision unter Bezugnahme auf schriftsätzliches Vorbringen des Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, hat der Be- klagte vorgetragen, dass der Balkon im Laufe der Mietzeit baufällig ("marode") geworden sei, sich bei dem PVC-Boden nach rund zwei Jahrzehnten Mietzeit die Ecken abgelöst hätten und eine völlige Abnutzung insbesondere im Bereich der "Hauptlaufstrecken" eingetreten sei. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts bedurfte es keiner näheren Darlegung des Beklagten, inwieweit bei diesem Zustand von Balkon und Fußboden die Tauglichkeit zum vertrags- gemäßen Gebrauch eingeschränkt war, denn dies lag auf der Hand. Anders als das Berufungsgericht meint, ist es insoweit unerheblich, dass es sich bei der vom Beklagten gemieteten Wohnung um einen Altbau handelt, denn ein baufäl- liger und damit praktisch nicht nutzbarer Balkon oder ein vollständig "abgängi- ger" Fußboden sind auch bei einem Altbau nicht vertragsgemäß. Zwar ist auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522, unter II 2 b). Dafür, dass eine derartige vom Mindeststan- dard abweichende Vereinbarung getroffen wurde, trägt indes der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es daher nicht Sache des Beklagten darzulegen, in welch besserem Zu- stand sich der Balkon und der Fußboden bei seinem Einzug im Jahre 1985 be- fanden. 24 - 11 - cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist ein Mangel im Hinblick auf den Fußboden ferner nicht deshalb zu verneinen, weil sich dieser - auch nach dem Vortrag des Beklagten - bereits bei Mietbeginn im Jahre 1985 in einem "schlechten Zustand" befunden hat. Dies schließt es nicht aus, dass nach Ablauf von rund 20 Jahren seit Mietbeginn ein vollständiger Verschleiß des Fußbodens und damit ein nicht mehr vertragsgemäßer Zustand eingetreten ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, einem Mieter, der eine Wohnung mit "gebrauchter Ausstattung" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, jegliche Gewährleistungsan- sprüche auch bei einem weiteren nach langjähriger Mietdauer eingetretenen (vollständigen) Verschleiß der Mietsache abzusprechen. 25 dd) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist ein Mangel schließlich nicht deshalb zu verneinen, weil es sich bei dem Verschleiß um "nor- male Abnutzung" handele, die in der Natur der Sache liege und zu den still- schweigend bei Vertragsschluss vereinbarten Umständen gehöre. Zwar ist der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht grundsätzlich nicht zu einer laufenden Modernisierung verpflichtet und stellt nicht jede Abnutzung schon für sich genommen einen Mangel dar. Hier beruft sich der Beklagte indes darauf, dass der Balkon nach 20 Jahren Mietdauer baufällig geworden und ein vollständiger Verschleiß und damit Gebrauchsuntauglichkeit des Fußbodens eingetreten sei. 26 ee) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein An- spruch des Beklagten auf Aufwendungsersatz wegen des Austausches des Fußbodens und der Beseitigung der Mängel des Balkons schließlich auch nicht daran, dass der Beklagte entgegen § 10 Nr. 3 des Mietvertrags vor der Durch- führung der Instandsetzungsarbeiten nicht die schriftliche Erlaubnis der Klägerin eingeholt hat. Zwar sieht diese Klausel für den Fall "eigenmächtigen Handelns" 27 - 12 - des Mieters vor, dass der Vermieter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten verpflichtet und der Mieter weder zur Aufrechnung noch zur Zurückbehaltung berechtigt sei. Dies lässt die - von der Revisionserwide- rung auch vertretene - Auslegung zu, dass damit auch die dem Mieter gemäß § 536a Abs. 2 BGB zustehende Befugnis, Mängel, mit deren Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet oder deren umgehende Behebung zur Erhal- tung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sind, selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, zusätzlich von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhän- gig gemacht werden soll. In dieser (kundenfeindlichsten) Auslegung ist die Klausel wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Befindet sich der Vermieter bereits mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist es dem Mieter nicht zumutbar, vor der Selbstbeseitigung noch die Zustimmung des Vermieters einzuholen oder - wie die Revisionserwiderung meint - den Vermie- ter zunächst auf Zustimmung zur Mangelbeseitigung gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einem solchen Zustim- mungserfordernis im Fall eigener Vertragsverletzung ist nicht erkennbar. Viel- mehr werden mit dieser Regelung die Rechte des Mieters aus § 536a Abs. 2 BGB praktisch abbedungen; ein vollständiger formularvertraglicher Ausschluss dieser Rechte ist aber - jedenfalls bei der Wohnraummiete - wegen unange- messener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536a Rdnr. 7; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536a BGB Rdnr. 178; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 536a Rdnr. 22; Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 523; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536a Rdnr. 31). 28 - 13 - 2. Zu Recht rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht bei der Beurteilung der vom Beklagten geltend gemachten Mietminderung hinsichtlich einzelner Mängel den Prozessstoff nicht ausgeschöpft und erhebliches Vorbrin- gen des Beklagten übergangen hat. 29 30 a) Bei der Beweiswürdigung zu der Frage, ob auch in den Monaten Ok- tober bis Dezember 2005 Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch Bau- lärm und Bauschmutz aufgetreten sind, hat das Berufungsgericht darauf abge- stellt, dass die vom Amtsgericht vernommenen Zeugen zu diesem Zeitraum keine genauen Angaben hätten machen können. Die Zeugin Bu. hat indes bekundet, dass der Beklagte, mit dem sie früher befreundet gewesen sei und den sie seit Beginn der umfangreichen Bauarbeiten im Jahr 2004 bis zur Trennung im Mai/Juni 2006 fast täglich aufgesucht habe, während dieses gesamten Zeitraums praktisch "auf einer Baustelle" gewohnt habe (GA 245 R f.). Dies hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen und somit unter Verstoß gegen § 286 ZPO eine Berechtigung des Beklagten zur Mietminderung ver- neint. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht deswe- gen anders zu beurteilen, weil der Sohn des Beklagten über den Beginn der Bauarbeiten andere Angaben gemacht hat als die Zeugin Bu. . Denn das Berufungsgericht hat nicht darauf abgestellt, dass es angesichts wi- dersprüchlicher Angaben verschiedener Zeugen zum Zeitraum der Bauarbeiten Beeinträchtigungen der Mietsache durch Baulärm oder Bauschmutz in den Mo- naten Oktober bis Dezember 2005 nicht habe feststellen können, sondern es hat bei seiner Würdigung wesentliche Angaben der Zeugin Bu. übergangen. b) Zu Recht rügt die Revision weiter, dass das Berufungsgericht das Vorbringen des Beklagten zur Mietminderung in Höhe von 5 % wegen eines Wasserschadens infolge eines durchgesägten Heizungsrohres und einer stark 31 - 14 - verzogenen und nur noch mit Gewalt zu schließenden Badezimmertür (GA 459 ff.; Fotos GA 65) übergangen habe. Mit diesen nach dem Vorbringen des Be- klagten von Oktober 2005 bis August 2008 durchgängig bestehenden Mängeln hat sich das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO nicht befasst. 32 3. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Mie- te nicht im Hinblick auf die schwache Stromversorgung seiner Wohnung min- dern dürfen, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumin- dest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174, unter [II] A 2 b). Zutreffend ist ferner die Auffassung des Beru- fungsgerichts, dass die Parteien einen darunter liegenden Standard vertraglich vereinbaren können. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Parteien mit den formularmäßigen Bestimmungen in § 7 Nr. 11 des Mietvertrages eine derartige Vereinbarung getroffen haben. 33 aa) Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nach der Rechtsprechung des Senats nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig ver- einbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993, aaO). Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus § 7 Nr. 11 des Mietvertrags - auch unter Berücksichtigung der von der Revisionserwide- rung in diesem Zusammenhang angeführten (günstigen) Kaltmiete von 563 € für die ca. 147 qm große Wohnung des Beklagten - indes nicht. 34 - 15 - bb) Gemäß § 7 Nr. 11 des Mietvertrags ist der Mieter zwar nur im Rah- men der Kapazität der elektrischen Installation zum Anschluss von Haushalts- maschinen an die Stromversorgung berechtigt und darüber hinaus sogar ver- pflichtet, das Elektrizitätsnetz auf eigene Kosten zu verstärken, wenn es durch den Anschluss eines Haushaltsgerätes zu einer Netzüberlastung kommt. Anga- ben zur tatsächlichen Beschaffenheit der Elektroinstallation in der dem Beklag- ten vermieteten Wohnung enthält die Klausel aber nicht. Insbesondere lässt sich ihr nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststan- dard genügt, den auch der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung grund- sätzlich erwarten darf. Die Klausel kann deshalb nicht dahin verstanden wer- den, dass die Parteien einen unter dem Mindeststandard liegenden Zustand der Elektroanlage als vertragsgemäß angesehen hätten. 35 cc) Darüber hinaus ist die formularmäßige Regelung in § 7 Nr. 11 des Mietvertrags wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ohnehin gemäß § 307 BGB unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats sind Re- paraturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGHZ 108, 1, 8 ff.; 118, 194, 196). Die hier verwendete Klausel geht darüber weit hinaus, indem sie - jedenfalls bei der nach § 305c Abs. 2 BGB maßgebli- chen kundenfeindlichsten Auslegung - eine vollständige Freizeichnung des Vermieters für den Zustand der elektrischen Anlage vorsieht. Denn der Mieter muss nach § 7 Nr. 11 des Mietvertrags bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten für die Verstärkung des Netzes unbeschränkt tragen und hätte dem- nach selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter. 36 - 16 - 4. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsurteil nicht mit Gründen versehen ist (§ 547 Nr. 6 ZPO), soweit es die Hilfsaufrech- nung des Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.988 € betrifft, den der Beklagte (unter anderem) auf eine von der Klägerin zu verant- wortende unberechtigte Stromentnahme über den Hauptzähler seiner Wohnung gestützt hat. 37 Der Beklagte hat, wie die Revision durch Bezugnahme auf entsprechen- den schriftsätzlichen Vortrag des Beklagten belegt, in den Tatsacheninstanzen unter Vorlage von Fotos geltend gemacht, dass von der Klägerin beauftragte Arbeiter in den Jahren 2004 bis 2006 zwecks Durchführung umfangreicher Sa- nierungsarbeiten in einer anderen, nicht mit Starkstrom versehenen Wohnung der Klägerin den Stromkreis der Wohnung des Beklagten "angezapft" hätten; dies sei aus den vorgelegten Fotos ersichtlich und habe zu einer Verdoppelung des für seine Wohnung gemessenen Stromverbrauchs geführt. Auf dieses Vor- bringen geht das Berufungsurteil nicht ein. 38 5. Ohne Erfolg rügt die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Minderung wegen der Mängel der Gastherme zu niedrig angesetzt habe. Das Berufungsgericht ist von einem nur zeitweiligen Ausfall der Gastherme aus- gegangen und hat für die daraus sich ergebenden Beeinträchtigungen bei der Beheizbarkeit und der Warmwasserversorgung eine Minderung für die Winter- monate von 15 % und für die Sommermonate von 10 % angesetzt. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Dass die Beeinträchtigung der Wohnqualität in den Sommermonaten geringer ist, weil insoweit im Wesentlichen nur die Warmwasserversorgung betroffen ist, liegt entgegen der Auffassung der Revision auf der Hand. Einen Totalausfall der Heizung, der nach den von der Revision zitierten Entscheidungen eine Minde- rung in Höhe von 75 % oder 100 % rechtfertigt, hat das Berufungsgericht gera- 39 - 17 - de nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. 40 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es hierzu weiterer Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuweisen, wobei der Senat von § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 15.08.2007 - 80 C 4188/06 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 10.12.2008 - 23 S 259/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 171/03 Verkündet am: 4. Februar 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 27. März 2003 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von der Klägerin gemäß Mietvertrag vom 14./25. November 1996 eine Zwei-Zimmer-Dachgeschoßwohnung in B. . Ab Dezember 1998 minderten die Beklagten unter Hinweis auf angebliche Mängel die Miete um 30 %. Mit Schreiben vom 30. März 2001 kündigte die Klä- gerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Räumung der Woh- nung sowie auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten für die Zeit von Dezember 1998 bis einschließlich März 2001 in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich des Räumungsantrags sowie des Antrags auf Mietzinszahlungen in Höhe von 13.663,20 DM nebst Zinsen - 3 - stattgegeben; hinsichtlich der Nebenkostennachforderungen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Zahlungs- klage abgewiesen, soweit die Beklagten zur Zahlung von mehr als 6.330,71 (= 12.381,80 DM) nebst Zinsen verurteilt worden sind. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihr Ziel einer vollständigen Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse - ausgeführt: Der Mietzins sei wegen mangelhafter Fenster um 5 % ab Februar 1999 gemindert. Weitere Minderungsrechte bestünden nicht. Der Vortrag der Be- klagten zur angeblich mangelhaften Beheizung der Wohnung sei unsubstantiiert und ermögliche weder eine Beweisaufnahme noch die Bemessung einer Minde- rung. Die angeblich mangelhafte Isolierung des Dachgeschosses berechtige die Beklagten nicht zur Minderung, da nicht dargelegt sei, in welcher Weise sich dies konkret auf den vertragsgemäßen Gebrauch ausgewirkt habe. Der Mietzinsanspruch sei auch nicht verwirkt oder in umgekehrter Analo- gie zu § 539 BGB a.F. erloschen. Für Verwirkung fehle es an dem sogenannten Umstandsmoment. Die Beklagten beriefen sich allein auf den Zeitablauf. Dieser könne jedoch ohne weitere Umstände nicht das berechtigte Vertrauen der Be- - 4 - klagten begründen, vor Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr in Anspruch ge- nommen zu werden. Eine umgekehrte Analogie zu § 539 BGB a.F. scheide aus, da es an ei- ner Vergleichbarkeit der Sachverhalte fehle. § 539 BGB a.F. regele die Hin- nahme der Mietsache als vertragsgemäß, die der Mieter - "in einfacher Analogie zu § 539 BGB a.F." - dadurch dokumentieren könne, daß er den Mietzins trotz eines im laufenden Mietverhältnis entstehenden Mangels vorbehaltlos weiterhin vollständig zahle. Ein entsprechender Erklärungswert, einen in zu geringer Hö- he gezahlten Mietzins als vertragsgemäß hinzunehmen, könne dem vorbehalt- losen Erbringen der Vermieterleistung nicht beigemessen werden, weil der Vermieter bei seiner Leistung nicht die Möglichkeit habe, den Leistungsumfang zu reduzieren. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht eine Verwirkung des Miet- zinsanspruchs der Klägerin verneint. Die Verwirkung einer Forderung setzt vor- aus, daß zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrau- en des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (st. Rechtspr., vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2002 - VII ZR 23/02, NJW 2003, 824 unter II 1 m.w.Nachw.). Ein solcher Ver- trauenstatbestand ist hier, wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, schon deshalb nicht gegeben, weil die Klägerin sowohl mit Schreiben vom 22. Dezember 1998 wie mit Schreiben vom 2. Februar 2000 den von den Beklagten vorgenommenen Mietminderungen widersprochen hat. Die Beklag- - 5 - ten konnten daher nicht davon ausgehen, daß die Klägerin auf ihren restlichen Mietzinsforderungen nicht mehr bestehen werde. Wenn die Klägerin ihre An- sprüche erst mit Mahnbescheiden vom 14. November 2000 gerichtlich geltend gemacht hat, begründete der eingetretene Zeitablauf daher noch nicht den Verwirkungstatbestand (vgl. BGHZ 91, 62, 71 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 310/82, WM 1984, 818 unter 2 b und c; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 532). 2. Eine umgekehrt analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. scheidet entgegen der Ansicht der Revision ebenfalls aus. Zwar wird in der Rechtsprechung vereinzelt die Ansicht vertreten, daß der Vermieter nach längerer widerspruchsloser Hinnahme einer Mietzinsminde- rung seinen Anspruch auf den restlichen Mietbetrag verliert (vgl. OLG Hamburg ZMR 1999, 328; LG Hamburg WuM 1994, 608; offengelassen in BGH, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NJW-RR 2003, 727 unter 2 c; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536 Rdnr. 33; a.A. Kraemer in: Bub/Treier, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1367, Schmidt- Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 548 Rdnr. 130; Wiechert ZMR 2000, 65, 68). Diese Frage, wegen der das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, kann im vorliegenden Fall jedoch offenbleiben, weil die Klägerin, wie zuvor ausgeführt, den Mietzinsminderungen der Beklagten mit ihren Schreiben vom 22. Dezember 1998 und vom 2. Februar 2000 ausdrücklich widersprochen hat. Eine vorbehaltlose Hinnahme der geleisteten Mietzinszahlungen der Beklagten durch die Klägerin liegt daher nicht vor, so daß ein Vertrauenstatbestand zu- gunsten der Beklagten nicht gegeben ist. - 6 - 3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision schließlich dagegen, daß das Berufungsgericht eine Mietminderung erst für die Zeit ab Februar 1999 als be- rechtigt angesehen hat. Die dagegen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet; von einer Begründung wird insoweit abgese- hen (§ 564 ZPO). 4. Mit Rücksicht auf den festgestellten Mietrückstand war die Klägerin daher zur fristlosen Kündigung am 30. März 2001 berechtigt (§ 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB a.F.), so daß auch der Räumungsanspruch gerechtfertigt ist. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 281/03 Verkündet am: 26. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeit- gemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allge- mein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger und die Anschlußrevision der Be- klagten werden das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsge- richts Charlottenburg vom 19. Februar 2003 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, in der Wohnung Z. straße , Vor- derhaus, 2. Obergeschoß links, in B. eine Steckdose im Badezimmer nach DIN-VDE mit Fehlerstromschutzschalter zu in- stallieren sowie die Stromversorgung der Wohnung so zu verän- dern, daß neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger weiterer Stromver- brauch möglich ist. In diesem Umfang bleibt das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 9. Oktober 2002 aufrechter- halten. Im übrigen werden die Rechtsmittel der Kläger zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Be- klagte die durch ihre Versäumnis veranlaßten Kosten vorab, im übrigen die Kläger 7/8 und die Beklagte 1/8. Die Kosten des Beru- fungsverfahrens tragen die Kläger zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4, die Kosten des Revisionsverfahrens die Kläger zu 2/3 und die Be- klagte zu 1/3. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger mieteten von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit Miet- vertrag vom 5. Juni 1998 eine in einem Altbau gelegene 3-Zimmer-Wohnung in B. . In dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 heißt es unter anderem: "Die Räume werden wie gesehen übergeben." Die monatliche Kaltmiete der 109,01 qm großen Wohnung betrug an- fangs 872,08 DM zuzüglich Nebenkosten. Sie erhöht sich jährlich gemäß einer getroffenen Staffelmietvereinbarung. Mit ihrer Klage haben die Kläger von der Beklagten die Beseitigung ver- schiedener von ihnen behaupteter Unzulänglichkeiten der Wohnung sowie In- standsetzung verlangt und unter Berufung auf mehrere Sachverständigengut- achten, die in einem von ihnen angestrengten selbständigen Beweisverfahren eingeholt wurden, unter anderem begehrt, die gesamte elektrische Anlage ent- sprechend den einschlägigen DIN-Normen instand zu setzen sowie Knarrge- räusche am Parkett der Wohnung zu beseitigen. Die Parteien streiten darüber, ob sich diesbezüglich aus den genannten Gutachten die Mangelhaftigkeit der Mietsache ergibt. Das Amtsgericht hat nach Erlaß eines der Klage in vollem Umfang statt- gebenden Versäumnisurteils, gegen das die Beklagte Einspruch eingelegt hat, die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger, mit der diese ihre Ansprüche zunächst zum überwiegenden Teil, zuletzt aber nur noch wegen der behaupteten Mängel des Parkettbodens und der Elektroinstallation weiterverfolgt haben, hinsichtlich des Anspruchs bezüglich der elektrischen An- lage zurückgewiesen. Dagegen hat das Berufungsgericht das Versäumnisurteil des Amtsgerichts bezüglich des Anspruchs auf Beseitigung der Knarrgeräusche - 4 - am Parkett der Wohnung wiederhergestellt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision machen die Kläger ihre Klageforderung, soweit sie die elektrische Anlage betrifft, weiterhin geltend. Mit der Anschlußrevision greift die Beklagte ihre Verurteilung zur Beseitigung der Knarrgeräusche am Parkett an. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2003, 1331 abge- druckt ist, hat zur Begründung ausgeführt: Die Beklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung der Knarrgeräusche des Parketts der Wohnung, welche einen Mangel darstellten, verpflichtet. Nach dem Gutachten des Sachverständigen stehe fest, daß Ursa- che der störenden Geräusche unfachmännisch ausgeführte Reparaturen seien, einzelne Balken sich gedreht hätten und die gesamte Unterkonstruktion nach- gebe. Dagegen hätten die Kläger keinen Anspruch auf Instandsetzung der elektrischen Anlage entsprechend den einschlägigen DIN-Normen. In diesem weiten Umfang stehe dem Antrag schon entgegen, daß sie selbst nicht fachge- rechte Veränderungen an der Elektroanlage vorgenommen hätten. Im übrigen sei der Zustand der Elektroanlage vertragsgemäß. Es handele sich um einen Altbau, die Elektroanlage sei im Zeitpunkt der Errichtung ordnungsgemäß ge- wesen und die Wohnung nicht als saniert oder modernisiert angeboten worden. Eine Verpflichtung des Vermieters, Mietwohnungen auf den für Neubauten maßgeblichen Stand zu bringen oder geänderten technischen Normen anzu- passen, bestehe nicht. - 5 - II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Die Revision der Kläger hat teilweise, die Anschlußrevision der Beklagten in vollem Umfang Erfolg. A. Revision der Kläger 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Klä- ger aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Instandsetzung der gesamten elektri- schen Anlage entsprechend den einschlägigen DIN-Vorschriften verneint. a) Der Antrag der Kläger ist zwar seinem Wortlaut nach nicht darauf ge- richtet, die Elektroinstallation in der angemieteten Wohnung dem heutigen Stand der Technik anzupassen. Denn DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben (BGHZ 139, 16, 20). Aus dem Sachvortrag der Kläger, der nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senat, Urteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 289/99, NJW 2001, 445 unter II 3 b m.w.Nachw.) zur streitgegen- standsbestimmenden Auslegung des Antrags heranzuziehen ist, ist jedoch zu entnehmen, daß das Begehren der Kläger darauf abzielt, eine Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage entsprechend dem heutigen Stand der Technik zu erreichen. b) Zu einer solchen Maßnahme ist die Beklagte nicht verpflichtet. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen Ver- pflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsan- spruch. Das setzt jedoch voraus, daß die Ausstattung der Wohnung hinter dem - 6 - nach dem Vertrag vereinbarten oder vorausgesetzten Gebrauch zurückbleibt. Dies hat das Berufungsgericht, bezogen auf die elektrische Anlage insgesamt, zu Recht verneint. aa) Die Parteien haben nicht vertraglich festgelegt, daß die Elektroanlage der angemieteten Wohnung einem bestimmten Standard, etwa dem zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Stand der Technik und den dafür maßgebli- chen DIN-Vorschriften, genügen sollte. Derartige Vereinbarungen der Parteien sind weder dem Mietvertrag noch dem Übergabeprotokoll zu entnehmen. Sie sind auch nicht vom Berufungsgericht festgestellt. bb) Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (KG, WuM 1984, 42; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. II, Rdnr. 13; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 131 f.). Nicht alles, was bei Neubauten und im mo- dernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Alt- bauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dement- sprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich (BGHZ 117, 217, 225 zu § 541b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F.). Das Berufungsgericht hat unangegriffen festgestellt, daß die von den Klägern angemietete Altbauwohnung nicht als saniert oder modernisiert ange- - 7 - boten worden war. Dafür spricht auch die Höhe der vereinbarten Miete von an- fänglich 872,08 DM für eine 109,01 qm große Wohnung. Bei einem nicht mo- dernisierten Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, daß die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluß geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten ent- spricht. Der Umstand, daß die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert an- geboten wurde, kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß die Wohnungsausstattung hinter dem Standard von Neubauten oder mo- dernisierten Altbauten zurückbleibt. Dies gilt auch für die elektrische Anlage der Wohnung. Daß diese in der von den Klägern angemieteten Wohnung in ihrer Gesamtheit, d. h. in jeglicher Hinsicht, einen geringeren Standard bietet als in Wohngebäuden desselben Alters und vergleichbarer Ausstattung üblich und zu erwarten ist, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. Ein Anspruch der Kläger auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage besteht daher nicht. Auf die Frage, ob die Kläger diese durch eigene Maßnahmen nachteilig verändert haben, kommt es dafür nicht an. 2. Die Kläger haben jedoch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf bestimmte Einzelmaßnahmen, nämlich eine Veränderung der Stromversor- gung der Wohnung in der Weise, daß neben dem Betrieb eines Großverbrau- chers wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger an- derweitiger Stromverbrauch in der Wohnung möglich ist, sowie die fachgerechte Installierung einer Steckdose im Badezimmer. a) Der auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage gerichtete Antrag der Kläger umfaßt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung als Minus auch die genannten Teilmaßnahmen (§ 308 ZPO). Die Auslegung - 8 - des Klageantrags kann der Senat selbst vornehmen, weil es um Prozeßerklä- rungen geht (Senat, Urteil vom 28. Februar 1996 - VIII ZR 241/94, NJW 1996, 1962 unter III 1 a). Das Vorbringen einer Partei ist so auszulegen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrem Interesse ent- spricht. Die Revision macht zu Recht geltend, daß es den Klägern von Anfang ersichtlich insbesondere um diese Teilmaßnahmen ging. Sie haben bereits mit der Klageschrift das in dem von ihnen eingeleiteten selbständigen Beweisver- fahren eingeholte Gutachten des Sachverständigen W. vorgelegt, nach dem ein Stromkreis fehlt, der den Anschluß eines Großgerätes wie einer Wasch- oder Spülmaschine bei gleichzeitigem weiteren Stromverbrauch in der Wohnung zuläßt, und im Badezimmer bauseits keine Steckdose vorhanden ist. Dieser Sachvortrag ist bei der Auslegung des Antrags zu berücksichtigen (Se- nat, Urteil vom 4. Oktober 2000, aaO) und führt dazu, daß der Klageantrag je- denfalls auch die Behebung der erwähnten Beanstandungen umfaßt. b) Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Woh- nung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrs- anschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovier- ten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitge- mäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 172; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. B 1181; Sternel, aaO, Kap. II Rdnr. 14; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NZM 1998, 150). Zwar kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zu- stand der Wohnung dann vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b). Eine solche Vereinbarung ist hier jedoch nicht getroffen worden. Auch wenn der Vermieter - 9 - entsprechend den obigen Ausführungen (unter II A 1 b bb) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht aus- führt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemei- nen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Sternel, aaO, Kap. II, Rdnr. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, § 535 BGB, Rdnr. 43). Eine der- artige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäu- des oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der Ver- kehrsanschauung umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der vertrags- gemäße Gebrauch einer Wohnung, daß zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haus- haltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, daß das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Be- leuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht. Diesen Mindeststandard erreicht die Wohnung der Kläger unstreitig nicht. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen W. , die die Kläger zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht und die Beklagte als sol- che nicht in Frage gestellt haben, fehlen sowohl eine Steckdose im Bad als auch ein Steckdosenstromkreis, der den Anschluß eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine zuläßt, ohne die übrige Wohnung zu bela- sten. - 10 - c) Der Anspruch der Kläger auf Herstellung dieser Einrichtungen ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß nach dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 die Räume wie gesehen übergeben wurden. Daß damit ein unter dem Mindest- standard liegender Zustand der Wohnung vertraglich vereinbart worden wäre (s. oben unter b), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil allein aus dem Vermerk "die Räume werden wie gesehen übergeben" nicht geschlossen werden kann, daß den Klä- gern das Fehlen eines geeigneten Stromkreises zum Anschluß einer Wasch- oder Spülmaschine und das Fehlen jeglicher Steckdose im Bad bei Vertrags- schluß bekannt war. Mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung stünde eine etwaige Kenntnis der Kläger von den genannten Unzulänglichkeiten bei Ver- tragsschluß gemäß § 536b BGB allenfalls Gewährleistungsansprüchen, nicht aber dem von ihnen geltend gemachten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegen (Eisenschmid, aaO, § 536b BGB, Rdnr. 55; zu § 539 BGB a. F.: BGH, Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674 un- ter 2 c; Senatsurteile vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter II 4, und vom 25. Januar 1982 - VIII ZR 310/80, NJW 1982, 874 unter 6 a). B. Anschlußrevision der Beklagten 1. Die Anschlußrevision der Beklagten ist zulässig. Dabei kann offenblei- ben, ob das Berufungsgericht die Zulassung der Revision trotz der insoweit un- eingeschränkten Fassung des Urteilstenors auf Ansprüche der Kläger wegen des Zustandes der elektrischen Anlage beschränkt hat, indem es die Zulassung mit der "Frage der Anpassung an DIN-Normen" begründet hat, wodurch aller- dings die Beschränkungsabsicht deutlich und mit ausreichender Klarheit zum Ausdruck gekommen sein müßte (vgl. Senatsurteil vom 5. November 2003 - 11 - - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter II; BGH, Beschluß vom 26. März 2003 - IV ZR 232/02, FamRZ 2003, 1274). Im Hinblick auf die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO, nach der die Statthaftigkeit der Anschließung nicht voraus- setzt, daß auch für den Anschlußrevisionskläger die Revision zugelassen wor- den ist, kann eine Anschlußrevision bei beschränkter Zulassung der Revision auch dann eingelegt werden, wenn die Anschlußrevision nicht den Streitstoff betrifft, auf den sich die Zulassung bezieht (BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - KZR 32/02, NJW 2003, 2525 unter I; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 554 ZPO, Rdnr. 4). Ob zwischen dem Streitgegenstand der Haupt- und dem der An- schlußrevision jedenfalls ein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen muß, ist streitig (BGH aaO). Diese Frage bedarf jedoch im vorliegen- den Fall keiner Entscheidung, da ein entsprechender Zusammenhang gegeben ist. Die Kläger rügen sowohl hinsichtlich der Elektroinstallation als auch hin- sichtlich des Parkettfußbodens einen ihrer Ansicht nach unzureichenden Stan- dard der Wohnung. 2. Die Anschlußrevision der Beklagten ist auch begründet. Das Beru- fungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Beseitigung von Knarrgeräuschen am Parkett bejaht. Ein Anspruch stünde den Klägern nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nur zu, wenn derartige Geräusche nicht mit dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Wohnung vereinbar wä- ren. Dies ist nicht der Fall. Das Landgericht hat festgestellt, Ursache der störenden Geräusche sei- en unfachmännische Reparaturen am Parkett, die gesamte Unterkonstruktion gebe nach. Ob diese Beweiswürdigung des Landgerichts revisionsrechtlich zu beanstanden ist, kann dahinstehen. Das Landgericht hat nämlich unter Zugrun- delegung dieser Feststellungen rechtsfehlerhaft auf einen Mangel der Mietsa- che und damit auf eine Abweichung von dem nach dem Vertrag vorausgesetz- - 12 - ten Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geschlossen. Der Zu- stand, in dem der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zu überlassen hat, be- stimmt sich, wie oben (unter II A 1 b bb) ausgeführt, mangels gegenteiliger Ver- einbarung nach der Verkehrsanschauung, die maßgeblich durch das Baualter des Gebäudes sowie durch die weiteren oben erwähnten Merkmale geprägt wird. Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzu- nehmen. Dies gilt auch für Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Par- ketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten. Das ist hier nach dem eigenen Vorbringen der Kläger der Fall. Sie haben das Gutachten des Sachver- ständigen N. zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht, nach dem die Parkettflächen die üblichen Knarrgeräusche verursachen, welche von anderen Wohnhäusern bekannt sind. Damit liegen die von den Klägern bemängelten Knarrgeräusche im Rahmen des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung, wie er nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. III. Auf die Revision der Kläger und die Anschlußrevision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst ent- scheiden, weil die Aufhebung nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwen- - 13 - dung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzte- rem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/03 Verkündet am: 24. März 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infol- ge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Ge- brauch gemindert ist, bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - LG Osnabrück AG Bersenbrück - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 5. September 2003 wird zurückge- wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens haben die Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von den Klägern für die Zeit vom 1. Februar 2001 bis zum 31. Mai 2003 nach Besichtigung der Räumlichkeiten ein Reihenhaus in B. , S. straße . In § 1 des Mietvertrages heißt es: "Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart". Die monatliche Miete betrug zunächst 1.300 DM, ab dem 1. Februar 2002 682,57 €. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung belief sich auf 58,80 €. Nach § 5 des Mietvertrages erfolgte die Abrechnung der Betriebs- kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche. - 3 - Die Beklagten entrichteten für den Monat Februar 2003 eine um 87,57 € geminderte Miete, für die Monate März 2003 bis Mai 2003 wurde keine Miete gezahlt. Zur Begründung gaben die Beklagten an, eine Nachmessung der Räumlichkeiten im Dezember 2002 habe ergeben, daß die Gesamtfläche des Reihenhauses entgegen der Angaben im Mietvertrag nur 106 m2 betrage. Da- mit ständen ihnen Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehalte- nen Miete zu, mit denen die Aufrechnung erklärt werde. Mit der Klage verlangen die Kläger Zahlung der Mietrückstände für die Monate Februar bis Mai 2003 in Höhe von insgesamt 2.311,68 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichte- te Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rück- ständige Miete nicht zu, da die Beklagten wegen eines Mangels der Mietsache zu Recht gemindert hätten und der sich ergebende Restbetrag durch Aufrech- nung erloschen sei. Der Umstand, daß die Wohnfläche des Reihenhauses tat- sächlich nur 106 m2 betrage, stelle einen Mangel dar. Die Angabe der Größe des Objekts im Mietvertrag sei als rechtsverbindliche Feststellung zu werten, von der die unstreitige tatsächliche Größe des Hauses um 16 % und damit er- - 4 - heblich abweiche. Bereits dieser Flächenmangel beeinträchtige die Tauglichkeit der Mietsache für die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauches und den Nutzwert der Mietsache. Auch die Vorschrift des § 539 BGB a.F. stehe der Min- derung nicht entgegen. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den Klägern die geltend gemachte Restmiete von 87,57 € für den Monat Februar 2003 versagt und gegen die be- gründete Mietzinsforderung für die Monate März bis Mai 2003 von jeweils 635,03 €, insgesamt 1.905,09 €, die Aufrechnung der Beklagten wegen über- zahlter Mieten in den Monaten Februar 2001 bis Januar 2003 durchgreifen las- sen. Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine Grundfläche des Mietob- jekts von nur 106 m2 zutreffend das Vorhandensein eines Mangels bejaht. Die Beklagten können daher die vertraglich geschuldete Miete mindern und Rück- zahlung der insoweit in der Vergangenheit zuviel gezahlten Miete verlangen mit der Folge, daß ihnen gegen die Klageforderung aufrechenbare Gegenansprü- che in gleicher Höhe zustehen. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht als tatsächliche Größe des gemieteten Reihenhauses eine Fläche von 106 m2 zugrunde gelegt. Die Be- klagten haben das Wohnhaus unter Berücksichtigung der vorhandenen Dach- schrägen und einer hälftigen Anrechnung des überdachten Teils der Terrasse ausmessen lassen, dabei wurde die Wohnfläche mit 106 qm errechnet. Den - 5 - Vortrag der Beklagten zur tatsächlichen Größe des Objekts haben die Kläger nicht angegriffen. Allerdings weist die Revision darauf hin, daß der Begriff der "Wohnflä- che" auslegungsbedürftig und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht eindeutig ist (BGH, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, WM 1991, 519 unter II 4; Urteil vom 22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, WM 2001, 482 unter II 2). Sie meint, die Parteien hätten sich mit der Formulierung im Mietvertrag "die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart" auf einen bestimm- ten Berechnungsmodus verständigt, der zu einer Wohnfläche von 126,45 m2 führe. Für diese Annahme fehlt es jedoch nach den Darlegungen des Landge- richts an Anhaltspunkten. Danach haben die Kläger einen konkreten Tatsa- chenvortrag, wie es zu einer solchen Abrede gekommen sein soll, nicht er- bracht; gegen das Vorbringen der Kläger spreche ihr eigener Hinweis, man ha- be die Größenangaben aus vorherigen Verträgen des Voreigentümers des Hauses übernommen. Diese Erwägungen des Berufungsgericht sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Übergangenen Sachvortrag der Kläger, wonach sich die Vertragspartner insbesondere auf eine Einbeziehung der bei- den als Hobby- und Fitnessräume nutzbaren Kellerräume in die Wohnflächen- berechnung geeinigt hätten, vermag die Revision nicht aufzuzeigen. 2. a) Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, so kann dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. darstellen (OLG Dresden, MDR 1998, 643; OLG Karlsruhe, NZM 2002, 218; KG GE 2002, 257; OLG Frankfurt, GE 2003, 184; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1359 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 44; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., - 6 - § 536 Rdnr. 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536 Rdnr. 22; Staudin- ger/Emmerich (2003) § 536 Rdnr. 38, 39; einschränkend Lammel, Wohnraum- mietrecht, 2. Aufl., § 536 Rdnr. 49; a.A. Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 536 Rdnr. 30). Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Zwar kann eine vertragliche Vereinbarung der Mietfläche den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich fest- zulegen. Hierfür fehlt es jedoch - wie bereits ausgeführt - an Anhaltspunkten. b) Umstritten ist, ob der Mieter zusätzlich darlegen muß, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Ge- brauch gemindert ist (dafür OLG Dresden aaO; LG Berlin, NZM 1999, 412; LG Düsseldorf, DWW 1999, 153; LG Freiburg, WuM 1988, 263; LG Kleve, WuM 1988, 13; LG Würzburg, WuM 1984, 213; Feuerlein GE 2002, 1110; dagegen OLG Karlsruhe aaO; OLG Frankfurt a.M. aaO [bei 25 % Abweichung]; LG Köln, ZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515, 522; ders. NZM 1999, 156; 2000, 1121; Blank, WuM 1998, 467; Pauly, WuM 1998, 469; Emmerich/Sonnenschein aaO; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO; für Gewerberaum: Schul/Wichert, ZMR 2002, 633, 638). Dies ist nicht erforderlich. Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muß. Zwar ist der Gegenmeinung zuzugeben, daß für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich ist. Sie verkennt jedoch, daß die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung ist (Blank, WuM 1998, 467, 469). So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der ange- botenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit ver- - 7 - schiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter er- rechnen zu können. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die Wohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrund- lage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung (vgl. §§ 6 Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 und 2, 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1, 9 a Abs. 1 HeizKostVO, § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.). Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsver- langens nach § 558 Abs. 2 BGB n.F. und § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Schon aus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entste- hen; dies ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß er möglicherweise nach- träglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangen kann. Liegt die tatsächliche Wohnfläche er- heblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Woh- nung gemindert, ohne daß es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchti- gung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglich- keit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, daß die Woh- nung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist (OLG Karlsruhe aaO; LG Köln aaO; Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Auch ist unerheblich, wenn dem Mieter - wie hier den Beklagten vor der Nachmessung im Dezember 2002 - die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist. c) Ein abweichendes Flächenmaß ist im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. dann erheblich, wenn die tat- sächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (OLG Karlsruhe aaO; KG aaO; Emmerich/Sonnenschein aaO; Kin- ne GE 2003, 100 jew. m.w.Nachw.). Ein zur Minderung berechtigender Sach- - 8 - mangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der ver- einbarten Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 unter II 2; vgl. auch Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02, EBE/BGH 2004, 111 unter II 1 und III 1 b). Gründe für eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht liegen nicht vor (Blank, WuM 1998, 467, 468; Kraemer, NZM 1999, 156, 158). Die Revision bringt zwar zutreffend vor, daß bei einem Wohnungskauf die Größe für die mit dem Kauf bezweckte Wertschöpfung anders als im Mietrecht von Bedeutung ist. Dies rechtfertigt es jedoch - wie ausgeführt - nicht, eine Flächenabweichung von mehr als 10 % für die Tauglichkeitsminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) noch als unerheblich anzusehen. Für den Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgröße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des geforderten Mietpreises. d) Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der prozentualen Flä- chenabweichung gerechtfertigt (Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Die Berech- - 9 - nung des Berufungsgerichts wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch sonst nicht zu beanstanden. Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer Dr. Hübsch ist wegen Ausscheidens aus dem Justizdienst an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 26. April 2004 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 44/03 Verkündet am: 24. März 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwoh- nung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden. BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 - LG Köln AG Bergisch-Gladbach - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger und die Anschlußrevision der Beklag- ten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 29. Januar 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von den Klägern ab dem 1. Oktober 1997 nach Be- sichtigung der Räumlichkeiten eine im Dachgeschoß gelegene 4-Zimmer- Maisonette-Wohnung in R. , G. -Straße . Bei dem Obergeschoß der Wohnung handelt es sich um einen ausgebauten Spitzboden. Im Mietvertrag vom 1. Oktober 1997 heißt es in § 1: "Wohnfläche: 110 m2". Die monatliche Miete betrug 1.550 DM. Im Jahr 2001 ließ die Beklagte die Wohnung ausmessen. Tatsächlich be- trägt die Wohnfläche 89 m2 unter Anrechnung der Dachschrägen im Spitzboden - 3 - bzw. 109,03 m2 bei einer Addition der reinen Grundrißflächen beider Geschos- se. Dabei entfallen auf den unteren Teil der Wohnung 69,03 m2 und auf die Grundrißfläche des ausgebauten Spitzbodens 40 m2. Die Beklagte minderte die Miete für die Monate August bis November 2001 um monatlich 460 DM oder 235,19 €, für die Monate Dezember 2001 bis März 2002 um monatlich 360 DM oder 184,07 €. Mit ihrer Klage verlangen die Kläger Zahlung der einbehaltenen Beträge in Höhe von 1.677,03 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichte- te Berufung hat das Landgericht die Beklagte zur Zahlung von 466,63 € verur- teilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Kläger weiterhin ihr ursprüngliches Zahlungs- begehren. Die Beklagte hat Anschlußrevision mit dem Ziel einer Klageabwei- sung insgesamt eingelegt. Entscheidungsgründe: Die Revision und die Anschlußrevision haben Erfolg. Sie führen zur Auf- hebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Be- rufungsgericht. I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in NZM 2003, 278 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: - 4 - Die Beklagte sei zur Minderung der Miete aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche von 89 m2 statt der im Mietvertrag aufgeführten Größe von 110 m2 berechtigt. Dabei habe es sich nicht nur um eine unverbindliche Beschreibung gehandelt, sondern um eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit. Die abwei- chende Wohnfläche beeinträchtige die Tauglichkeit der Wohnung zum ver- tragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich. Es komme nicht darauf an, ob die Beklagte in dem von ihr ausgeübten konkreten Mietgebrauch durch die Mindergröße beeinträchtigt gewesen sei. Eine Flächendifferenz von mehr als 19 % berechtige zu einer monatlichen Minderung von 295,91 DM oder 151,30 €, somit insgesamt von 1.210 € für den hier maßgeblichen Zeitraum. Im übrigen bleibe die Beklagte zur Zahlung verpflichtet. Soweit diese hilfsweise unter dem Gesichtspunkt einer vermeintlichen Mietpreisüberhöhung mit Rück- zahlungsansprüchen von monatlich 84,30 DM für die Zeit ab dem 1. Oktober 1997 die Aufrechnung erklärt habe, hätte sie, da die Aufrechnungsforderung die Klageforderung übersteige, angeben müssen, in welcher Reihenfolge - bezogen auf die einzelnen Monate - sie die von ihr gezahlten Mieten zurückfordere. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate August 2001 bis einschließlich März 2002, wenn die Beklagte die Miete zu Recht nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (für den Monat August 2001) und § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. (für die Folgezeit) gemindert hat. Soweit die Beklagte sich darauf beruft, die tatsächliche Größe der gemie- teten Wohnung bleibe erheblich hinter der im Mietvertrag angegebenen Fläche - 5 - zurück, kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 unter II 2, zur Veröffentli- chung bestimmt). Dies hat das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt. a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, bei der Angabe der Wohnflä- che im Mietvertrag handele es sich nicht um eine unverbindliche Beschreibung, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision nicht angegriffen. b) Ein Sachmangel liegt jedoch nur vor, wenn der nach dem Vertrag vor- ausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 16). Dies ist dann der Fall, wenn der tat- sächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffen- heit nachteilig abweicht. Zur Größe der Wohnung ist in § 1 des Mietvertrages vereinbart: "Mietwohnfläche: 110 m2". Der Begriff der "Wohnfläche" ist ausle- gungsbedürftig. Ausdrückliche Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezug- nahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung liegen nicht vor. Ein all- gemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGHZ 146, 250, 254 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2 b aa; Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4; anders für einen hier nicht einschlägigen Sonderfall Senat, Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 123/90, NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266 unter II 1 aa) und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. Wie sie den Begriff der "Wohn- fläche" verstanden haben, ist daher vom Gericht nicht festgestellt. Eine verbind- liche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehlt. - 6 - aa) Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummiet- recht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vor- liegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die aufgrund § 19 Abs. 1 Satz 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnflä- che vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln (so auch Börstinghaus: in Schmidt-Futterer, aaO, § 558, Rdnr. 65; Kraemer, DWW 1998, 365, 371). Zwar beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öf- fentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den frei finanzierten Woh- nungsbau. Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preis- freien Wohnraum herangezogen (Langenberg, NZM 2003, 177, 179). Die Vor- gaben, nach denen aufgrund der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohn- raums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang. Für eine entsprechende Heranziehung dieser Vorschrift spricht auch, daß die DIN 283 Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau anwendbar war, im we- sentlichen mit §§ 42 bis 44 II. BVO und den Bestimmungen der Wohnflächen- verordnung übereinstimmt. Der Umstand, daß die DIN 283 seinerzeit zurückge- zogen wurde, läßt sich nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit verwenden. Der Grund der Aufhebung lag allein darin, daß ein Bedürfnis für eine Regelung zur Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum irrtümlich verneint wur- de (Nachweise bei Langenberg aaO). Es liegt auf der Hand, daß auch im frei finanzierten Wohnungsbau ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein aner- kannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht besteht. Die- sem Interesse kann durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in - 7 - angemessener Weise Rechnung getragen werden. Im Regelfall werden des- halb ihre Vorschriften auch für Fälle der vorliegenden Art maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen sein. bb) Soweit die Vorschriften der DIN 283 einerseits und der §§ 42 bis 44 II. BV sowie der Wohnflächenverordnung andererseits geringfügig voneinander abweichen und bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall unter Umstän- den zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, kann dahinstehen, welche Be- rechnungsmethode anzuwenden ist. Nach den genannten Vorschriften sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen übereinstimmend mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und unter 2 Metern zur Hälfte anrechenbar; Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter sind nicht zu berücksichtigen. Unstreitig beläuft sich im vorliegenden Fall die danach unter Berücksichtigung der Dachschrägen im Spitzboden ermittelte Wohnfläche nicht auf 110 m2, sondern nur auf 89 m2, so daß ein zur Minderung berechtigender Mangel vorläge. cc) Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings nicht aus, daß die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Aus- führungen abweichende Bedeutung beimessen. Ebenso ist es möglich, daß ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung na- heliegender ist. Es erscheint bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundflä- che der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei ei- nen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (so für gewerblich genutzte Flächen der Normenausschuß Bauwesen im Deutschen Institut für Normung e.V., zitiert nach Isenmann NZM 1998, 749; dagegen Lan- - 8 - genberg, NZM 2003, 177, 179; Schießer, MDR 2003, 1401, 1403). Die tatsäch- liche Grundfläche der angemieteten Wohnung beträgt unstreitig 109,03 m2, so daß - eine Vereinbarung über die Berechnung nach der reinen Grundfläche un- terstellt - gegenüber der angegebenen Fläche von 110 m2 allenfalls eine uner- hebliche Abweichung vorläge, die nicht zur Minderung berechtigt (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. und § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). c) Da die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Auslegung, wie die Vertrags- partner den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, im bisherigen Prozeß- verlauf nicht ausreichend erörtert worden ist und die Sache aus anderen, noch auszuführenden Gründen ohnehin zurückverwiesen werden muß, erscheint es sachgerecht, die erforderliche Vertragsauslegung - gegebenenfalls nach er- gänztem Parteivorbringen - dem Tatrichter zu übertragen. Dabei wird eine be- stehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der oben genannten Bestimmungen zu berechnen, zu berücksichtigen sein (BGH, Urteil vom 30. November 1990 aaO; vgl. für Berlin KG, IBR 2001, 202). Sollte eine Miet- minderung wegen einer zu geringen Wohnungsgröße grundsätzlich in Betracht kommen, wird das Landgericht zusätzlich zu bedenken haben, daß die Beklagte hinsichtlich einer Forderung der Kläger für die Monate August bis November 2001 in Höhe von 100 DM monatlich die Aufrechnung erklärt hat mit Rückforde- rungsansprüchen wegen zuviel gezahlter Mieten für die Zeit bis Juli 2001. Entgegen der Ansicht der Revision scheitern Ansprüche der Beklagten nicht daran, daß die Flächenabweichung ihr etwa bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wäre (§ 539 BGB a.F.). Selbst wenn die Beklagte gewußt hätte, daß die lichte Höhe unter Dachschrägen nach den aufgeführten Vorschriften nicht oder nur zum Teil berücksichtigt wird, konnte von ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anre- - 9 - ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anrechenbare Wohnfläche gemäß DIN 283 oder § 44 II. BVO auch nur annähernd einzuschät- zen (Kraemer, aaO; Kinne, GE 2003, 100, 102). 2. Die Anschlußrevision ist kraft Gesetzes statthaft und auch im übrigen zulässig (§ 554 ZPO). Soweit das Berufungsgericht die Hilfsaufrechnung der Beklagten man- gels hinreichender Bestimmtheit für unzulässig gehalten hat, kann dem Landge- richt ebenfalls nicht gefolgt werden. a) Die Beklagte hat in der Berufungsinstanz ausgeführt, aufgrund der tat- sächlich geringeren Wohnfläche habe sie eine Miete von 17,79 DM/m2 gezahlt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Ihr ständen deshalb Rückzahlungsansprüche von monatlich 84,30 DM für die gesamte Mietvertragszeit ab dem 1. Oktober 1997 zu. Der Bestimmtheitsgrundsatz des § 253 Abs. 2 ZPO, der auch für die Prozeßaufrechnung gilt (BGHZ 149, 120, 124), ist gewahrt. Die Beklagte hat ihre zur hilfsweisen Aufrechnung gestellten Gegenforderungen im einzelnen dargelegt und beziffert. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist ein Schuldner nicht gehalten, nun noch ausdrücklich darzulegen, in welcher Reihenfolge mit den Forderungen aufgerechnet werden solle. Trifft der Schuldner keine derartige Bestimmung, so ergibt sich aus der Auslegungsregel der §§ 396 Abs. 1 Satz 2, 366 Abs. 2 BGB materiell-rechtlich die Rangordnung der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen. Dabei gilt § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB auch, wenn sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner mehrere Forderungen geltend machen (MünchKomm-BGB/Schlüter, 4. Aufl., § 396 Rdnr. 1; Soergel/Zeiss, BGB, 12. Aufl., § 396 Rdnr. 1). Die Vor- schrift betrifft zudem nicht nur eine Mehrheit von selbständigen Forderungen, sondern ist auch bei der Aufrechnung mit mehreren Mietzinsraten anwendbar - 10 - (Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 2003, § 396 Rdnr. 1; zur entsprechenden Anwendung des § 366 BGB für diesen Fall BGHZ 91, 375, 379). Mangels einer ausdrücklichen Erklärung der aufrechenden Prozeßpartei ist davon auszuge- hen, daß die Geltendmachung ihrer Forderungen im Prozeß der materiell- rechtlich vorgegebenen Rangordnung folgt. Im übrigen hat die Beklagte in ihrer Begründung der Anschlußrevision deutlich gemacht, in welcher Reihenfolge ihre behaupteten Gegenforderungen hilfsweise zur Aufrechnung gestellt werden sollen. Eine derartige Klarstellung in der Revisionsinstanz ist zulässig (BGHZ 11, 192, 195; vgl. Musielak/Foerste, ZPO, 3. Aufl., aaO, § 253 Rdnr. 28). b) Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht geprüft, ob die von der Beklagten ab dem 1. Oktober 1997 gezahlte Miete unter Berück- sichtigung des Vorbringens in der Revisionsinstanz und der im Urteil des Se- nats vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, zur Veröffentlichung bestimmt) dar- gelegten Grundsätze unangemessen hoch im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG war mit der Folge, daß ihr im Umfang einer eventuellen Teilnichtigkeit der Mietpreis- vereinbarung Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu- stünden. Mit diesen könnte die Beklagte hilfsweise gegen die Klageforderung aufrechnen, wenn die Mietminderung ganz oder teilweise nicht berechtigt wäre. Der Senat ist insoweit an einer eigenen Entscheidung gehindert, weil es hierzu weiterer Feststellungen über die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WiStG bedarf. Gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist die Sache unter Auf- - 11 - hebung des Berufungsurteils (§ 562 Abs. 1 ZPO) daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer Dr. Hübsch ist wegen Ausscheidens aus dem Justizdienst an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 26. April 2004 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers

ECLI:DE:BGH:2025:021225BVIIIZR274.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 274/23 vom 2. Dezember 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Dezember 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1972 Mieterin einer Dreizimmerwohnung der Klägerin in B. . Sie bewohnt diese gemeinsam mit ihrem Sohn, dem Beklagten zu 1. In dem noch mit der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter - insbesondere Um- und Einbauten - nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt und die bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wird. In einem Nachtrag zum Mietvertrag ist be- stimmt, dass sämtliche Schönheitsreparaturen sowie das Streichen der Fenster innen und außen in regelmäßigen Abständen vom Mieter durchzuführen sind und sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung - auch am elektrischen Leitungsnetz - zu Lasten des Mieters gehen. Nach einer Besichtigung der Wohnung im Juli 2021 mahnte die Klägerin, welche das Objekt, in welchem sich die vermietete Wohnung befindet, im Jahr 2019 erworben hatte, die Beklagten wegen unbefugter Eingriffe in ihr Eigentum an der Wohnung ab und forderte sie auf, sämtliche baulichen Veränderungen zurückzubauen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Die Klägerin erklärte zwischen August 2021 und Dezember 2022 mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Miet- 1 2 - 3 - verhältnisses, gestützt auf seitens der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderun- gen in der Wohnung sowie auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt der Vornahme der Baumaßnahmen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land- gericht zurückgewiesen. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2024, 204 ff.) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein hinreichend erheblicher Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB habe nicht vorgelegen. Das Mietverhältnis sei daher durch die Kündigungserklärungen der Klägerin nicht beendet worden. Rechte der Klägerin aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Miet- verhältnis seien durch die von den Beklagten im Jahr 2021 durchgeführte Modernisie- rung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt worden. Die Beklagten hätten schlüssig vorgetragen und durch ein Schreiben aus dem Jahr 1977 belegt, dass das Badezimmer - teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre - umfangreich mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin auf Kosten der Mieter sowie durch diese umgebaut worden sei. Mangels hinreichenden Klägervortrags sei mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahr 2021 erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht gewesen sei. Zwar möge die Klägerin formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein. Die Beklagten seien aber dennoch gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu er- setzen. Soweit die Beklagten im Zuge der Baderneuerung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand hätten setzen lassen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre und ein Hänge-WC unterzubringen, handele es sich um eine Modernisierung, 3 4 5 6 7 - 4 - die zur Verbesserung des Wohnwerts und Erhöhung des Werts der Immobilie insge- samt geführt habe. Entsprechendes gelte für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führten, dass in das Badezimmer Tageslicht einfallen könne; auch diese Maßnahme stelle eine ob- jektiv wohnwertverbessernde Modernisierung dar. Dies gelte selbst dann, wenn - wie von der Klägerin behauptet - die Auswahl oder die Ausführung der eingebauten schmalen Fenster mangelhaft gewesen seien mit der Folge, dass eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sichergestellt werden könne und die durch die Nutzung des Bades entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzuneh- men seien als früher durch die geschlossene Wand. In diesem Fall führe der Einbau der Fenster zwar objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwerts, die Beklagten seien gleichwohl zu einem sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen nicht verpflichtet. Denn der Klägerin sei nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustands bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. Zwar böte die eigenmächtige Baumaßnahme an der Badezimmerwand Anlass für eine Abmahnung der Beklagten und stellten künftige weitere eigenmächtige Wohnungsumgestaltungen durch die Beklagten auch einen Kündigungsgrund dar. Zum jetzigen Zeitpunkt sei es aber (noch) unverhältnismäßig, das Mietverhältnis wegen der ungenehmigten Umgestaltung der Badezimmerwand zu beenden. Soweit die Klägerin rüge, die Beklagten hätten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingebaut und Elektro- und Wasserinstallationen von der - gleichzeitig abgerissenen - Trennwand zum Wohn- zimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegt, übersehe sie, dass der Herdan- schluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser bereits zu Beginn des Mietver- hältnisses mit Billigung der Vermieterin geschaffen und von den damaligen Mietern finanziert worden seien. Daher habe es den Beklagten nach § 539 Abs. 2 BGB freige- standen, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Zudem sei gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuch- 8 - 5 - tungselementen ohnehin nichts zu erinnern, da eine solche am Ende des Mietverhält- nisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne; eine solche Maß- nahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Auch die Entfernung der Trennwand samt der bereits bei Beginn des Mietver- hältnisses mieterseits eingebauten Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer stellten keine rechtswidrige Beschädigung der Miet- sache dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste. Die damit einhergehende Umgestaltung sei zwar nicht ohne weiteres als wohnwertverbes- sernde Maßnahme einzuordnen, sondern könne je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft oder auch als nach- teilig angesehen werden. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass die von den Beklagten entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und daher zumindest reparaturbedürftig gewesen sei. Die Klägerin habe daher zwar einen Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, könne diesen aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen. Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Über- arbeitung der Türen und Böden, zu der sich die Beklagten auf Grund der vorliegend “außergewöhnlich extensiven Schönheitsreparaturklausel“ hätten befugt sehen dür- fen. Auch die auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten gestützten Kün- digungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. So- weit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückdatiert hätten, sei diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, ihre prozessuale Situation zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder - wenn nicht ob- jektiv, dann zumindest aus vertretbarer Sicht der Beklagten - zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. In subjektiver Hinsicht sei der vor dem Hintergrund der Bestandsaufnahme über den Zustand der Wohnung durch die Klägerin offensichtlich untaugliche Versuch der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Bauverlauf zu 9 10 - 6 - täuschen, zwar als unredliches Verhalten vorwerfbar. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten Interessen der Klägerin sei dieser einmalige Ver- stoß der Beklagten gegen ihre Vertragspflichten jedoch - auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungs- versuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Klägerin - nicht hinreichend schwerwiegend, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtferti- gen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zu- gelassen, weil es für klärungsbedürftig gehalten hat, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohn- werterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnten sowie unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssi- tuation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, einen Kündigungs- grund begründen könne. b) Die vom Berufungsgericht damit angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt dem Streitfall - bezogen auf beide von ihm aufgeworfenen Rechtsfragen - nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entschei- dungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich 11 12 13 14 15 - 7 - in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbe- schlüsse vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN; vom 8. April 2025 - VIII ZR 245/22, NZM 2025, 593 Rn. 17). aa) Daran gemessen kommt der ersten, vom Berufungsgericht formulierten Frage nach der Kündigungsrelevanz ungenehmigter Baumaßnahmen eines Mieters beziehungsweise eines unterlassenen Rückbaus keine grundsätzliche Bedeutung zu. Denn ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurtei- lung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berück- sichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; Se- natsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, NJW-RR 2023, 1432 Rn. 11; je- weils mwN). Es ist demnach einer abstrakt-generellen Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern mieter- seitig vorgenommene, vom Vermieter nicht genehmigte Umbaumaßnahmen oder die (unberechtigte) Verweigerung von Rückbaumaßnahmen eine Kündigung des Mietver- hältnisses rechtfertigen. bb) Auch die weitere, vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, unter wel- chen Voraussetzungen unrichtige Angaben des Mieters im Prozess einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein können, erweist sich nach dem vorgenann- ten Maßstab nicht als grundsätzlich. Denn durch die Rechtsprechung des Senats sind auch die Voraussetzungen, unter denen bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits im Einzelfall einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine die ordentliche Kündigung 16 17 - 8 - nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen können, bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]; Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 40) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15), so dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vorlie- gende vorgezeichnet ist. Auch insoweit wirft der Streitfall - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf nicht auf. c) Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. Insbe- sondere scheidet aus den vorgenannten Gründen auch die Annahme eines Rechts- fortbildungsbedarfs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO aus. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung ge- langt, dass die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, weil unter den im Streitfall gegebenen besonderen Umständen weder ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse der Klägerin die Beendigung des Mietverhältnis- ses rechtfertigte (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, ins- besondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündi- gungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maß verletzt sind, ist grundsätzlich 18 19 20 - 9 - anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 14. Juli 1993 - VIII ARZ 1/93, NJW 1993, 2528 unter IV 3 [zu § 553 BGB aF]). Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis (ordent- lich) nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mie- ters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist an- hand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterliegt - ebenso wie die Frage, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB vorliegt - der tatrichterlichen Würdi- gung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die all- gemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19 [zu § 543 Abs. 1 Satz 2 und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 [zu § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten revisionsrechtlichen Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, weder die Vor- nahme der baulichen Veränderungen noch die Verweigerung eines Rückbaus durch die Beklagten rechtfertigten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen. 21 22 23 24 - 10 - (1) Diesbezüglich hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend in den Blick genommen, dass dem Mieter, der die Mietsache zum vertragsgemäßen Ge- brauch erhält (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), Eingriffe in die Substanz, insbesondere bauliche Veränderungen, regelmäßig nicht gestattet sind. Er ist daher mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters an der Wahrung und Erhaltung sei- nes Eigentums (auch ohne vertraglichen Vorbehalt) verpflichtet, die vorherige Zustim- mung des Vermieters zu beabsichtigten baulichen Änderungen einzuholen (Senatsur- teil vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 unter I). Der Mieter hat grund- sätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht viel- mehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteile vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, WuM 2011, 671 Rn. 11; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, NJW 2012, 2954 Rn. 15). (2) Hiervon ausgehend ist das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung der besonderen Einzelfallumstände zu der Überzeugung gelangt, dass den mieterseits vorgenomme- nen baulichen Veränderungen jedenfalls kein die ordentliche Kündigung rechtfertigen- des Gewicht zukommt und es insoweit erst recht an einem wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung fehlt. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung tragend auf die außerordentlich lange Dauer des Mietverhältnisses und den Umstand abgestellt hat, dass umfangreiche Baumaßnahmen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in den 1970er Jahren und zu Anfang der 1990er Jahre jeweils mit Zustimmung der da- maligen Eigentümerin des Grundstücks mit einem erheblichen eigenen Kostenauf- wand von den Mietern durchgeführt worden waren und es bei den von der Klägerin nunmehr beanstandeten Veränderungen teilweise um die Ersetzung der dabei von den Mietern eingebrachten Einrichtungen ging. Die insoweit von der Revision erhobene Gehörsrüge hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). 25 26 - 11 - bb) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne die Kündi- gungen des Mietverhältnisses nicht mit Erfolg auf die wahrheitswidrige Rückdatierung der Baumaßnahmen durch die Beklagten vor und im Räumungsrechtsstreit stützen, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat insoweit maßgeblich auf die Bedeutung und Trag- weite des unzutreffenden Sachvortrags der Beklagten und damit die Schwere und die Folgen der Pflichtverletzung abgestellt und dabei das eigene vorangegangene ver- tragswidrige Verhalten der Klägerin berücksichtigt (vgl. dazu Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14). Letzteres hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zum einen aus den mehrfach unberechtigt erklärten Kündigungen und zum anderen aus dem Um- stand hergeleitet, dass die Klägerin in erster Instanz das mit der Beklagten zu 2 beste- hende Mietverhältnis zunächst noch geleugnet hatte. Dem hält die Revision ohne Erfolg entgegen, die falsche Darstellung der tat- sächlichen Abläufe sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts objektiv dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Beklagten zu verbessern, da sich die Klägerin jedenfalls im Hinblick auf die Entfernung der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer und die Veränderung der Wand zwischen Bad und Küche auf einen Kün- digungsgrund stützen könne. Dies trifft nach den obigen Ausführungen nicht zu. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, die Beklagten hätten der Klägerin vorge- worfen, sie wolle aus Profitgründen eine 82-jährige Mieterin aus der Wohnung vertrei- ben, obwohl diese in Wahrheit seit langem von der Tochter des Beklagten zu 1 be- wohnt werde, findet dieses Vorbringen in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Stütze. 27 28 29 - 12 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 13.01.2023 - 221 C 350/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2023 - 64 S 31/23 - 30

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Stuttgart 13. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 09.02.2026 Aktenzeichen: 13 S 67/25 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0209.13S67.25.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 535 BGB, § 539 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht Orientierungssatz Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.(Rn.10) Sonstiger Orientierungssatz Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. Verfahrensgang vorgehend AG Esslingen, 28. November 2025, 8 C 1379/24 Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Esslingen vom 28.11.2025, Az. 8 C 1379/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz auf 7.510,00 EUR festzusetzen. 3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe Randnummer 1 Der Hinweis beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. I. Randnummer 2 Die Kammer ist einstimmig der Auffassung, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 1. Randnummer 3 Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können. Entscheidend ist, dass die Kammer die durch die Berufung aufgeworfenen Tatfragen nicht nur einstimmig, sondern auch zweifelsfrei beantworten kann und sich von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine neuen Erkenntnisse verspricht. 2. Randnummer 4 Nach diesem Maßstab hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 5 Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei erkannt, dass der Klägerin die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einem abweichenden Ergebnis zu gelangen. Die von der Klägerin neu angebotenen Beweise sind unerheblich, sodass es auf die Frage ihrer Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht ankommt. Randnummer 6 Soweit die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz erweitert, verliert die Klageerweiterung bei einer Zurückweisung nach § 522 ZPO ihre Wirkung und bedarf daher keiner Entscheidung. a) Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung lassen sich die weiterverfolgten Ansprüche nicht auf einen Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Klägerin mit den in der Berufungsinstanz neu angebotenen Beweismitteln darzulegen versucht – die Beklagten bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags am 24.11.2022 eine Veräußerung der Wohnung beabsichtigten oder nicht. Denn selbst bei Unterstellung einer solchen Verkaufsabsicht bestünde kein Anspruch der Klägerin. Randnummer 8 In der unterlassenen Offenbarung einer etwaigen bei Abschluss des Mietvertrags bereits bestehenden Verkaufsabsicht liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung. Randnummer 9 Zwar entspricht es ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.04. und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2 bzw. 3; Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, juris Rn. 12; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris). Lange Zeit ungeklärt war hingegen, inwieweit bereits ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2). Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof hierzu klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet ist, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs zu unterrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris Rn. 17-26, 38; s. auch Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rn. 92 ff., 94; Siegmund, in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 71; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 123 ff., Rn. 126). Randnummer 10 Aus Sicht der Kammer stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie nach dem Vortrag der Klägerin im Streitfall – die Wohnung mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert hatte. In einem solchen Stadium ist weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf kommt, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 11 Soweit sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungsklägerin von einer Offenbarungspflicht hinsichtlich eines Verkaufsinteresses ausgehen und hierzu auf die Kommentierung von V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2024, Vor § 535 Rn. 109 verweisen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. An der genannten Stelle wird lediglich ausgeführt, eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo komme in Betracht, wenn dieser bei dem Mieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erwecke, anschließend aber das Haus verkaufe. Derartige Anhaltspunkte für das Erwecken eines solchen Eindrucks sind zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch die in der Kommentierung angeführten Fundstellen rechtfertigen keine andere Bewertung. In dem dort genannten Verfahren VIII ZR 180/09 hat der Bundesgerichtshof die Frage einer Offenbarungspflicht bei lediglich möglichem Eigenbedarf ausdrücklich offengelassen (s.o.). Demgegenüber lag dem ebenfalls zitierten Urteil des OLG Hamm ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Vermieterseite auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieter eine bestehende Verkaufsabsicht verneint und dadurch gerade den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.1978 – 4 U 312/77, juris Rn. 8, 10). b) Randnummer 12 Auch ein Anspruch aus § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nachdem eine Pflicht der Vermieter zur ungefragten Offenbarung der Verkaufsabsicht nicht bestand (s.o.), ist der unterlassene Hinweis auch nicht als sittenwidrig zu beurteilen. c) Randnummer 13 Im Ergebnis zu Recht verneint das Amtsgericht auch weitergehende Ansprüche der Klägerin wegen der an der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten. aa) Randnummer 14 Ein Anspruch gegen die Beklagten ergibt sich weder aus § 1 BauKZuschG noch aus § 547 Abs. 1 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich ein etwaiger Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder gemäß § 566 BGB gegen den Erwerber richten würde (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.1966 – VIII ZR 169/64, juris). Denn beide Anspruchsgrundlagen setzen voraus, dass der Mieter sich zur Vornahme der in Rede stehenden Investitionen in die Mietsache vertraglich verpflichtet hat (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 9, 24; § 547 BGB Rn. 9). Eine derartige Verpflichtung ist im Streitfall jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. bb) Randnummer 15 Ein Anspruch gegen die Beklagten lässt sich auch nicht aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 539 Abs. 1, 683 Satz 1, 677, 670 BGB herleiten. Bereits ein hinreichender Tatsachenvortrag zum Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens fehlt. Allein der Umstand, dass durch die Maßnahmen der Klägerin der Wert des Eigentums des Vermieters erhöht worden sein mag, genügt hierfür nicht. Bei einem objektiv eigenen Geschäft muss der Wille, auch für einen anderen zu handeln, vielmehr nach außen hinreichend deutlich hervortreten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 19). Randnummer 16 Unabhängig davon dürfte ein etwaiger auf berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gestützter Anspruch nach § 566 BGB jedenfalls nur noch gegenüber dem Erwerber und nicht mehr gegenüber den Beklagten bestehen (vgl. Lehmann-Richter, aaO, § 539 BGB Rn. 2). cc) Randnummer 17 Im Verhältnis zu den Beklagten kann sich die Klägerin schließlich auch nicht auf einen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB stützen. Ein solcher Anspruch käme – selbst bei Vorliegen seiner übrigen Voraussetzungen – allenfalls gegenüber dem Erwerber oder gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache in Betracht, nicht jedoch gegenüber den Beklagten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 30; BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, juris Rn. 8–10). d) Randnummer 18 Soweit die Klägerin in der ersten Instanz eine Zahlung von 5.500 EUR geltend gemacht hat und in zweiter Instanz nunmehr eine Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.510 EUR verlangt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, deren Zulässigkeit anhand von § 533 ZPO zu beurteilen wäre. Randnummer 19 Im Falle einer Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 BGB verliert die Klageerweiterung indes ihre Wirkung, sodass eine Entscheidung darüber entbehrlich wird (BGH, Beschlüsse vom 06.11.2014 – IX ZR 204/13, juris Rn. 2 und vom 10.06.2015 – IV ZR 366/14, juris; Göertz, in: Anders/Gehle, ZPO, 84. Aufl., § 522 Rn. 46). II. Randnummer 20 Auch die weiteren für die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren erforderlichen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor. Randnummer 21 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung der Kammer ist nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO). Die Kammer hält eine mündliche Verhandlung auch nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO). III. Randnummer 22 Die Kammer regt an, dass die Klägerin eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zieht, und weist darauf hin, dass bei einer Rücknahme nur 2,0 statt 4,0 Gerichtsgebühren anfallen (Ziff. 1222 Nr. 1 KV GKG). Sonstiger Langtext Die Berufung wurde auf diesen Beschluss hin zurückgenommen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633833 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Verfahrensgang vorgehend AG Kassel, 22. Januar 2010, 450 C 216/08, Urteil Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor ihrer Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe Randnummer 1 I. Die Beklagte hat dem Kläger mit Mietvertrag vom 11.12.2000 eine Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Mehrfamilienhauses „…“ vermietet. Das Mietverhältnis ist zum 31.3.2007 beendet worden. Der Kläger verlangt mit seiner am 10.1.2008 eingereichten Klage von der Beklagten Zahlung von 575,78 € (700,00 € abzüglich 124,22 € unstreitiger Nebenkostennachzahlung) und stützt die Forderung darauf, dass die Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses von ihm auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel zu Unrecht die Durchführung einer Endrenovierung verlangt habe, für die er 700,00 € habe zahlen müssen. Die Beklagte hat sich u. a. auf Verjährung berufen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass etwaige Zahlungsansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB und § 812 Abs. 1 BGB verjährt seien. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger in § 3 Abs. 8 des Mietvertrages in Verbindung mit Nrn. 6, 11 der AVB (Bl. 7, 33 d. A.), wonach der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (WuM 2007, 259 ) gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt. Darüber hinaus komme auch ein Bereicherungsanspruch in Betracht. Der Einwand der Beklagten, dass der Kläger bei dem vorausgegangenen Vorabnahmetermin die Durchführung von Renovierungsarbeiten zugesagt habe, greife nicht, weil der Zusage die irrtümliche Annahme zugrundegelegen habe, auf Grund des Mietvertrages bereits zur Renovierung verpflichtet zu sein, weshalb die Erklärung keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB sei. Jedoch greife die Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass sie wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten am 30.9.2007 verjährt wären. § 548 Abs. 2 BGB gelte nämlich nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, etwa nach §§ 536a, 539 BGB, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. aus GoA, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Dies ergäbe sich aus Sinn und Zweck der Norm. Randnummer 3 Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 1.2.2010 zugestellte Urteil hat der Kläger am 1.3.2010 Berufung eingelegt und diese innerhalb der um einen Monat verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 3.5.2010 (Montag) begründet. Der Kläger rügt die Verletzung materiellen Rechts und vertritt die Auffassung, dass § 548 Abs. 2 BGB weder auf den Schadensersatzanspruch noch auf den Bereicherungsanspruch anwendbar sei und vielmehr die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB) gelte. Randnummer 4 Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn 575,78 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.9.2007 zu zahlen und ihn von der Gebührenforderung seiner in dieser Angelegenheit bereits vorgerichtlich tätig gewordenen Prozessbevollmächtigten in Höhe von 83,84 € freizuhalten. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 6 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, wobei sie allerdings allenfalls einen Anspruch aus Bereicherung und nicht auch einen solchen aus Pflichtverletzung für denkbar hält, weil ihr angesichts des Umstandes, dass die Entscheidung des BGH (WuM 2007, 259 ) erst am 28.3.2007 und damit nach dem Übergabetermin vom 26.3.2007 erlassen worden sei, während der BGH dieselbe Vertragsklausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50 ) für wirksam erachtet habe, kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Randnummer 7 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Randnummer 8 II. Die Berufung des Klägers ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt, innerhalb der Begründungsfrist begründet worden und auch im übrigen zulässig. Zwar ist die Erwachsenheitssumme angesichts der Beschwer von lediglich 575,78 € nicht erreicht, jedoch hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen –§ 511 Abs. 4 S. 2 ZPO. Randnummer 9 In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung, vielmehr hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen. Randnummer 10 Zwar ist die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Nr. 6 Abs. 2 der AVB (Bl 33) enthaltene Regelung, dass der Mieter „nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ dürfe, unwirksam, weil sie unklar ist und den Mieter in ihrer diesem ungünstigsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB: nämlich, dass jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll) unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB), denn es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb es dem Mieter z. B. hinsichtlich der Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs, verwehrt sein soll, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten (vgl. BGH, Urteil vom 28.3.2007, WuM 2007, 259 [260]). Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen ist, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2010, 85 [87]; BGH, WuM 2008, 472 [474]), die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zu Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Dies alles steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Randnummer 11 Soweit die Vorinstanz hieraus den Schluss gezogen hat, dass die Klageforderung aus § 280 Abs. 1 BGB begründet sei, folgt dem die Kammer nicht, weil sie das für einen entsprechenden Schadensersatzanspruch erforderliche Verschulden der Beklagten (§§ 280 Abs. 1 S. 2; 276 Abs. 2 BGB) verneint. Richtig ist zwar der Ausgangspunkt der amtsrichterlichen Erwägungen, dass im Gebrauchmachen von vermeintlichen Rechten aus unwirksamen Mietvertragsklauseln eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwenders zu sehen sein kann, wobei nur entschuldbarer Rechtsirrtum eine Haftung ausschließt und sich der Vermieter beispielsweise auch nicht auf die Sachkunde etwa seines Interessenverbandes berufen kann (vgl. KG, NJW 2009, 2689 [2689]; Sternel, NZM 2007, 545 [549]). Die Beklagte hat jedoch im Berufungsrechtszug unwidersprochen vorgetragen, dass der BGH „exakt“ die hier fragliche Klausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50-53 ) für wirksam erachtet hat. Liest man die Entscheidung nach, so fällt auf, dass der BGH seinerzeit das Augenmerk hauptsächlich darauf gerichtet hatte, ob der Fristenplan für die Renovierung als „starr“ (und damit unwirksam) oder als „weich“ (und damit nicht zu beanstanden) anzusehen war, was er letztendlich angenommen hat. Wenn aber, wie mit der Berufungserwiderung unwidersprochen vorgetragen, die nunmehr monierte Klausel, die vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) stammt, im Jahre 2004 noch höchstrichterlich gebilligt worden ist, wäre es nach Ansicht der Kammer eine Überspannung der Sorgfaltspflicht, von der Beklagten vor Erlass des abweichenden Urteils vom 28.3.2007 – zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte bereits auf Renovierung bestanden und war die Wohnungsrückgabe bereits erfolgt – zu verlangen, dass sie die Abkehr des BGH von seiner eigenen Rechtsprechung vorausahnt und dementsprechend ihren Mietern mitteilt, dass die ursprünglich wirksam vereinbarten Vertragsbedingungen zu den Schönheitsreparaturen nunmehr unwirksam seien. Das Amtsgericht hat Fahrlässigkeit im übrigen auch nur mit der Begründung bejaht, dass die Beklagte zumindest hätte erkennen können, dass die Klausel „sehr fraglich“ war, weil sie schon in der Kommentierung bei Schmidt-Futterer in der 8. Auflage aus dem Jahr 2003 mit genau der Argumentation, die später auch der BGH seiner Entscheidung zugrundegelegt hat, als unwirksam bezeichnet worden sei. Diese Auffassung berücksichtigt zum einen nicht hinreichend, dass die Beklagte als Vermieterin ihre eigenen Interessen verfolgen und daher im Prinzip auch „fragliche“ (aber als noch wirksam anzusehende) AGB verwenden und dann, wenn sie wirksam einbezogen worden sind, auch durchsetzen darf. Zum anderen ist die Kammer der Auffassung, dass sich ein Vermieter zwar an die Rechtsprechung, insbesondere diejenige des Bundesgerichtshofs, halten, nicht aber an der Meinung der Kommentarliteratur orientieren muss (und zwar auch dann nicht, wenn es sich, was das Amtsgericht hervorhebt, um den „führenden“ Mietrechtskommentar handelt). Insoweit ist beispielsweise darauf zu verweisen, dass die hier maßgebliche Fristenregelung entsprechend dem Mustermietvertrag des GdW nach der Rechtsprechung des BGH weiterhin als „weich“ (und damit als zulässig) anzusehen ist, obwohl auch dies von Schmidt/Futterer-Langenberg (vgl. die aktuelle 9. Auflage München 2007, § 538 Rdnr. 223) – mit beachtlichen Argumenten – anders gesehen wird; und auch in einem anderen namhaften Buch, nämlich bei Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage Köln 2009, Rdnr. IX 94, wird die vorliegende Fristenregelung für unwirksam gehalten. Maßgeblich für die Bejahung von Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB muss aber die Rechtsprechung – hier wird Recht gesprochen – und nicht die Kommentarliteratur sein, zumal ansonsten der Vermieter, die Richtigkeit der amtsgerichtlichen Überlegung unterstellt, quasi im vorauseilenden Gehorsam bzw. vorsichtshalber die jeweils mieterfreundlichste Rechtsmeinung in der einschlägigen Literatur – auch diejenige, der sich der BGH letztendlich nicht anschließt – berücksichtigen müsste, um dem Verdikt der Unangemessenheit seiner AGB zu entgehen. Randnummer 12 Demgegenüber ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung von 575,78 € aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Fall BGB (condictio indebiti) im Prinzip in bejahen. Die Beklagte hat etwas erlangt, nämlich den Vermögensvorteil „frisch renovierte Wohnung“ (statt: abgewohnte Wohnung). Dies erfolgte durch Leistung des Klägers, der den von der Beklagten empfohlenen und gemeinsam zu dem Vorabnahmetermin hinzugezogenen Malermeister „…“ mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt hat. Die Beklagte hat die Leistung schließlich auch ohne rechtlichen Grund erlangt, weil eine GoA als Rechtsgrund nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [397]) und ein mietvertraglicher Anspruch auf die Renovierungsleistung wegen der Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel ausscheidet. Das Amtsgericht hat ferner zu Recht unter Verweis auf BGH, WuM 2006, 206 (307) ausgeführt, dass die zwischen den Parteien stattgefundene mündliche Besprechung des Umfangs der Renovierungspflicht in der Annahme erfolgt ist, dass eine Renovierungspflicht bestehe, weshalb sie keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB begründet bzw. ist. Da die Leistung nicht in Natur herausgegeben werden kann, ist bereicherungsrechtlich Wertersatz geschuldet –§ 818 Abs. 2 BGB. Dieser richtet sich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung der rechtsgrundlos erbrachten Leistung (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [398]), wobei der Betrag von 700,00 € angesichts des Umstandes, dass unstreitig Renovierungsarbeiten in einer 63,56 m² großen 3-Zimmer-Wohnung entsprechend der Niederschrift vom 26.3.2007 (Bl. 46-51 d. A.) durchgeführt worden sind, nicht aus dem Rahmen fällt –§ 287 Abs. 2 ZPO. Randnummer 13 Die Kammer teilt jedoch die Auffassung des Amtsgerichts, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift und ihr deshalb ein Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB) zusteht, weil § 548 Abs. 2 BGB anwendbar ist mit der Folge, dass die Verjährung im Zeitpunkt der Erhebung der Klage im Januar 2008 bereits vollendet gewesen ist, nachdem das Mietverhältnis bereits zum 31.3.2007 beendet worden und die sechsmonatige Verjährungsfrist daher gemäß §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 3 BGB mit Ablauf des 30.9.2007 abgelaufen war. Die Voraussetzungen für eine Hemmung der Verjährung, etwa wegen Verhandlungen (§ 203 BGB), hat der Kläger, auch nicht in Reaktion auf den entsprechenden Hinweis auf S. 6 des angefochtenen Urteils, nicht vorgetragen. Randnummer 14 Allerdings ist umstritten, ob der Bereicherungsanspruch des Mieters wegen auf Grund unwirksamer Renovierungsklausel ausgeführter Schönheitsreparaturen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt. Dafür haben sich u. a. ausgesprochen LG Freiburg, WuM 2010, 480 ; AG Freiburg, WuM 2010, 232 ff. ; AG Schöneberg, Urteil vom 16.4.2010, 17b C 206/09, zitiert nach JURIS; Bamberger/Roth-Ehlert, BGB, 2. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 372; Gsell, NZM 2010, 71 ff.; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653 (655: analoge Anwendung); MünchKomm-Bieber, 5. Auflage München 2008, § 548 Rdnr. 3; Paschke, WuM 2008, 647 (652); Schmidt, WuM 2010, 191 (200); Staudinger-Emmerich, Bearbeitung 2006, § 548 Rdnr. 19, 20; Sternel, NZM 2007, 545 (549) und Ders., Mietrecht aktuell, 4. Auflage München 2009, Rdnrn. IX 44, 234. Für eine Anwendung der §§ 195, 199 BGB und damit die Geltung einer dreijährigen Verjährungsfrist plädieren demgegenüber u. a. Blank, WuM 2010, 234 f.; Ders., JurisPR-Mietrecht 17/2010, zitiert nach JURIS; Ders., NZM 2010, 97 (102); Eisenschmid, WuM 2010, 459 (470); Ernst, WuM 2009, 581 (583) ; Jacoby, Vortrag beim Deutschen Mietgerichtstag 2010 (abrufbar unter www.mietgerichtstag.de) und Wiek, WuM 2010, 535 (537). Randnummer 15 Bei der Frage, wie die Vorschrift des § 548 BGB, wonach „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen … in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses“ verjähren, auszulegen ist, ist auf die allgemeinen Auslegungskriterien zurückzugreifen, was zu den folgenden Überlegungen führt: Randnummer 16 Grammatikalische Auslegung Randnummer 17 Der Begriff der „Aufwendungen“ wird im Gesetz verschiedentlich verwandt (§§ 256, 304, 347, 478, 536a, 539, 554, 637, 670, 683, 684, 1835 BGB), jedoch gibt es keine Legaldefinition. Aufwendungen werden üblicherweise als „freiwillig erbrachte Vermögensopfer“ bezeichnet, die der Aufwendende zu einem bestimmten Zweck (z. B. bei §§ 536a und 637: zur Mängelbeseitigung oder bei § 670: zur Auftragsausführung) erbringt. Hier geht es um freiwillig erbrachte Vermögensopfer zum Zwecke der Erfüllung der (vermeintlichen) Renovierungspflicht und damit vom juristischen Sprachgebrauch her um Aufwendungen. Dabei geht z. B. aus § 347 Abs. 2 S. 2 BGB hervor, dass Bereicherungsansprüche und Aufwendungsersatzansprüche einander begrifflich nicht ausschließen, sondern dass eine Aufwendung – gerade wenn sie den Anspruchsgegner bereichert hat – auszugleichen sein kann, weshalb die von der Gegenmeinung vertretene Auffassung, dass Aufwendungsersatzansprüche und Bereicherungsansprüche grundsätzlich verschiedenen Verjährungsregeln unterworfen seien (nämlich Bereicherungsansprüche der dreijährigen Regelverjährung), auch aus diesem Grund nicht überzeugt. Der Wortlaut der Norm spricht daher nach Ansicht der Kammer für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Anspruch. Randnummer 18 Systematische Auslegung Randnummer 19 § 548 BGB ist eine Sonderregelung im Mietvertragsrecht zu §§ 194 ff. BGB, weshalb man annehmen könnte, dass entsprechend dem allgemeinen Grundsatz, dass Sonderregelungen eher eng auszulegen sind, zu den in § 548 Abs. 2 BGB aufgeführten Aufwendungsersatzansprüchen nur spezifisch mietrechtliche Ansprüche (z. B. aus §§ 536a, 539 BGB) zählen und nicht solche aus besonderen gesetzlichen Schuldverhältnissen (z. B. § 812 BGB). Das spricht für die Gegenauffassung, die für den vorliegenden Fall von der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) ausgeht. Randnummer 20 Historische Auslegung Randnummer 21 Den bei Wiek, WuM 2010, 535 ff., zitierten Gesetzesmaterialien kann die Kammer, anders als Wiek, nichts Entscheidendes für die Gegenansicht entnehmen. Richtig dürfte zwar sein, dass § 558 BGB a. F. in erster Linie auf die Verwendungsersatzansprüche des Mieters auf § 547 BGB a. F. und sein Wegnahmerecht aus § 547a BGB a. F. abzielte und dass der Wechsel von „Verwendungen“ zu „Aufwendungen“ in § 548 Abs. 2 BGB lediglich eine Anpassung an die geänderte Fassung der §§ 539, 536a Abs. 2 BGB ist (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 45). Es ist jedoch unstreitig, dass der Gesetzgeber mit den Verjährungsvorschriften den Zweck verfolgt, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung derjenigen Ansprüche, die vom Zustand der überlassenen Mietsache bei Rückgabe abhängen, zu erreichen (vgl. Prot II 177, 194, zitiert nach BGH, NJW 1967, 980 [981] sowie BT-Drs. 14/4553, S. 45), was, wie gleich darzulegen sein wird, für die Richtigkeit der hier vertretenen Auffassung streitet. Randnummer 22 Teleologische Auslegung Randnummer 23 Weil der Sinn und Zweck des § 548 BGB darin liegt, dass die wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhängen, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abgewickelt werden sollen, ist allgemein anerkannt, dass § 548 BGB bzw. § 558 BGB a. F. – trotz der Gesetzessystematik – grundsätzlich weit auszulegen sind (vgl. BGHZ 135, 152 [155]; BGHZ 98, 235 [237]; BGH, NJW 1987, 187 [188]); BGH, NJW 1967, 980 [981]; Bamberger/Roth-Ehlert, a.a.O., § 548 Rdnr. 2; Schmidt/Futterer-Gather, Mietrecht, 9. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 29). Der Sinn und Zweck der Norm gebietet es, die kurze Verjährungsfrist auch auf Bereicherungsansprüche wegen wie hier rechtsgrundlos durchgeführter Renovierungsarbeiten anzuwenden, weil der Grundgedanke, dass sichere Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger werden, da der vor der Übergabe bestehende und der bei der Übergabe geschaffene Zustand der Mietsache immer schlechter zu ermitteln sind, auch hier grundsätzlich greift. Es ist vorliegend nur auf eine Sonderkonstellation zurückzuführen, dass die Klageforderung der Höhe nach schlüssig dargelegt werden konnte, weil nämlich die Beklagte vor Ort selbst in Anwesenheit des Zeugen „…“ den zu leistenden Renovierungsumfang bestimmt hat und weil sie selbst mitgeteilt hat, dass in diesem Umfang Renovierungsbedarf bestand und dass der Zeuge „…“ ihr als zuverlässig und solide bekannt ist, weshalb sie ihn auch hinzugezogen hatte. In einem „Normalfall“, bei dem der Mieter, etwa weil er erst später in der Zeitung gelesen hat, dass die mietvertragliche Renovierungsklausel unwirksam war, seinen Bereicherungsanspruch nach z. B. 2,5 Jahren geltend macht, werden kaum Feststellungen – und in der Regel auch keine gemeinsame Feststellungen – zum Renovierungsbedarf getroffen worden sein, so dass der Mieter im Nachhinein substantiiert dartun müsste, wie der Zustand der Wohnung vor der Renovierung war und welche Arbeiten im einzelnen erforderlich gewesen sind; ferner, dass die Arbeiten entsprechend durchgeführt worden sind und dass der von ihm beauftragte Handwerker ortsüblich abgerechnet hat. Das wird nur in den allerseltensten Fällen möglich sein und zeigt, wie sinnvoll eine sechsmonatige Verjährungsfrist gerade auch für die hier in Rede stehenden Bereicherungsansprüche ist. Randnummer 24 Daher gelangt die Kammer unter zusammenfassender Würdigung der verschiedenen Auslegungskriterien zu dem Ergebnis, dass Wortlaut, Wille des Gesetzgebers und Sinn und Zweck des Gesetzes die entsprechende Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Bereicherungsanspruch gebieten und demgegenüber die Argumentation der Gegenauffassung, das auf Grund einer unwirksamen Renovierungsklausel Geleistete sei wie eine nicht geschuldete Mietzahlung zu behandeln, für die ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist gelte, weil es um einen Fall der Leistungskondiktion gehe, der grundsätzlich der Regelverjährung unterliege, nicht überzeugt, da sie Wortlaut und Sinn und Zweck des § 548 BGB nicht hinreichend würdigt. Soweit damit argumentiert wird, dass die Rechtsfolge des § 548 BGB nicht passe, wenn der Mieter erst lange nach Beendigung des Mietverhältnis erfahre, dass die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam war (so Jacoby in seinem Referat vom 27.2.2010, S. 7), ist dem wiederum entgegenzuhalten, dass genau dies der Wille des Gesetzgebers ist: die Dinge sollen in überschaubarer Zeit nach Beendigung des Mietverhältnis abschließend geregelt sein und danach soll Rechtsfrieden einkehren. Für die hier vertretene Ansicht sprechen nach Ansicht der Kammer auch die Ausführungen des BGH in BGHZ 108, 256 [267], wonach Bereicherungsansprüche aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB dann der kurze Verjährung (des § 558 BGB a. F.) unterfallen, wenn sie „eine Notordnung darstellen, die bei Fehlen einer vertraglichen Regelung einen gerechten Ausgleich sicherstellen“ sollen und dass für sie demgegenüber dann die Regelverjährung gelten soll, wenn sie „von den mietrechtlichen Beziehungen der Beteiligten unabhängig“ sind. Randnummer 25 Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Klage auch hinsichtlich der Nebenforderungen (Zinsen und Freistellungsanspruch hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten, die im übrigen offenbar wegen eines Schreibfehlers um 30 Cent überhöht geltend gemacht worden sind) unbegründet ist. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 27 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, 2, 709 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Die Revision wird zugelassen, weil zu erwarten ist, dass die Verjährungsproblematik bei Bereicherungsansprüchen infolge trotz zunächst unbekannt gebliebener Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführter Schönheitsreparaturen in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein wird und eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht ergangen ist; die Rechtssache hat damit grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 09.02.2026 Aktenzeichen: 13 S 67/25 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0209.13S67.25.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 535 BGB, § 539 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht Orientierungssatz Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.(Rn.10) Sonstiger Orientierungssatz Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. Verfahrensgang vorgehend AG Esslingen, 28. November 2025, 8 C 1379/24 Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Esslingen vom 28.11.2025, Az. 8 C 1379/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz auf 7.510,00 EUR festzusetzen. 3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe Randnummer 1 Der Hinweis beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. I. Randnummer 2 Die Kammer ist einstimmig der Auffassung, dass die Berufung der Klägerin offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 1. Randnummer 3 Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können. Entscheidend ist, dass die Kammer die durch die Berufung aufgeworfenen Tatfragen nicht nur einstimmig, sondern auch zweifelsfrei beantworten kann und sich von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine neuen Erkenntnisse verspricht. 2. Randnummer 4 Nach diesem Maßstab hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 5 Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei erkannt, dass der Klägerin die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einem abweichenden Ergebnis zu gelangen. Die von der Klägerin neu angebotenen Beweise sind unerheblich, sodass es auf die Frage ihrer Zulassung nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht ankommt. Randnummer 6 Soweit die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz erweitert, verliert die Klageerweiterung bei einer Zurückweisung nach § 522 ZPO ihre Wirkung und bedarf daher keiner Entscheidung. a) Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung lassen sich die weiterverfolgten Ansprüche nicht auf einen Schadensersatzanspruch wegen culpa in contrahendo nach §§ 535, 280 Abs. 1 bzw. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Klägerin mit den in der Berufungsinstanz neu angebotenen Beweismitteln darzulegen versucht – die Beklagten bereits bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags am 24.11.2022 eine Veräußerung der Wohnung beabsichtigten oder nicht. Denn selbst bei Unterstellung einer solchen Verkaufsabsicht bestünde kein Anspruch der Klägerin. Randnummer 8 In der unterlassenen Offenbarung einer etwaigen bei Abschluss des Mietvertrags bereits bestehenden Verkaufsabsicht liegt nach Auffassung der Kammer keine Pflichtverletzung. Randnummer 9 Zwar entspricht es ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.04. und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2 bzw. 3; Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, juris Rn. 12; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris). Lange Zeit ungeklärt war hingegen, inwieweit bereits ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rn. 2). Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof hierzu klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet ist, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs zu unterrichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, juris Rn. 17-26, 38; s. auch Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rn. 92 ff., 94; Siegmund, in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 71; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 123 ff., Rn. 126). Randnummer 10 Aus Sicht der Kammer stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie nach dem Vortrag der Klägerin im Streitfall – die Wohnung mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert hatte. In einem solchen Stadium ist weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf kommt, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 11 Soweit sowohl das Amtsgericht als auch die Berufungsklägerin von einer Offenbarungspflicht hinsichtlich eines Verkaufsinteresses ausgehen und hierzu auf die Kommentierung von V. Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2024, Vor § 535 Rn. 109 verweisen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. An der genannten Stelle wird lediglich ausgeführt, eine Haftung des Vermieters aus culpa in contrahendo komme in Betracht, wenn dieser bei dem Mieter den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erwecke, anschließend aber das Haus verkaufe. Derartige Anhaltspunkte für das Erwecken eines solchen Eindrucks sind zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch die in der Kommentierung angeführten Fundstellen rechtfertigen keine andere Bewertung. In dem dort genannten Verfahren VIII ZR 180/09 hat der Bundesgerichtshof die Frage einer Offenbarungspflicht bei lediglich möglichem Eigenbedarf ausdrücklich offengelassen (s.o.). Demgegenüber lag dem ebenfalls zitierten Urteil des OLG Hamm ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Vermieterseite auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieter eine bestehende Verkaufsabsicht verneint und dadurch gerade den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt hatte (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.1978 – 4 U 312/77, juris Rn. 8, 10). b) Randnummer 12 Auch ein Anspruch aus § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nachdem eine Pflicht der Vermieter zur ungefragten Offenbarung der Verkaufsabsicht nicht bestand (s.o.), ist der unterlassene Hinweis auch nicht als sittenwidrig zu beurteilen. c) Randnummer 13 Im Ergebnis zu Recht verneint das Amtsgericht auch weitergehende Ansprüche der Klägerin wegen der an der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten. aa) Randnummer 14 Ein Anspruch gegen die Beklagten ergibt sich weder aus § 1 BauKZuschG noch aus § 547 Abs. 1 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich ein etwaiger Anspruch gegen den ursprünglichen Vermieter oder gemäß § 566 BGB gegen den Erwerber richten würde (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.1966 – VIII ZR 169/64, juris). Denn beide Anspruchsgrundlagen setzen voraus, dass der Mieter sich zur Vornahme der in Rede stehenden Investitionen in die Mietsache vertraglich verpflichtet hat (Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 9, 24; § 547 BGB Rn. 9). Eine derartige Verpflichtung ist im Streitfall jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. bb) Randnummer 15 Ein Anspruch gegen die Beklagten lässt sich auch nicht aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 539 Abs. 1, 683 Satz 1, 677, 670 BGB herleiten. Bereits ein hinreichender Tatsachenvortrag zum Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens fehlt. Allein der Umstand, dass durch die Maßnahmen der Klägerin der Wert des Eigentums des Vermieters erhöht worden sein mag, genügt hierfür nicht. Bei einem objektiv eigenen Geschäft muss der Wille, auch für einen anderen zu handeln, vielmehr nach außen hinreichend deutlich hervortreten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 19). Randnummer 16 Unabhängig davon dürfte ein etwaiger auf berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gestützter Anspruch nach § 566 BGB jedenfalls nur noch gegenüber dem Erwerber und nicht mehr gegenüber den Beklagten bestehen (vgl. Lehmann-Richter, aaO, § 539 BGB Rn. 2). cc) Randnummer 17 Im Verhältnis zu den Beklagten kann sich die Klägerin schließlich auch nicht auf einen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB stützen. Ein solcher Anspruch käme – selbst bei Vorliegen seiner übrigen Voraussetzungen – allenfalls gegenüber dem Erwerber oder gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache in Betracht, nicht jedoch gegenüber den Beklagten (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 539 BGB Rn. 30; BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, juris Rn. 8–10). d) Randnummer 18 Soweit die Klägerin in der ersten Instanz eine Zahlung von 5.500 EUR geltend gemacht hat und in zweiter Instanz nunmehr eine Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.510 EUR verlangt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, deren Zulässigkeit anhand von § 533 ZPO zu beurteilen wäre. Randnummer 19 Im Falle einer Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 BGB verliert die Klageerweiterung indes ihre Wirkung, sodass eine Entscheidung darüber entbehrlich wird (BGH, Beschlüsse vom 06.11.2014 – IX ZR 204/13, juris Rn. 2 und vom 10.06.2015 – IV ZR 366/14, juris; Göertz, in: Anders/Gehle, ZPO, 84. Aufl., § 522 Rn. 46). II. Randnummer 20 Auch die weiteren für die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren erforderlichen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen vor. Randnummer 21 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung der Kammer ist nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO). Die Kammer hält eine mündliche Verhandlung auch nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO). III. Randnummer 22 Die Kammer regt an, dass die Klägerin eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zieht, und weist darauf hin, dass bei einer Rücknahme nur 2,0 statt 4,0 Gerichtsgebühren anfallen (Ziff. 1222 Nr. 1 KV GKG). Sonstiger Langtext Die Berufung wurde auf diesen Beschluss hin zurückgenommen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633833 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 10 O 52/89 Datum: 12.09.1989 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 O 52/89 ECLI: ECLI:DE:LGD:1989:0912.10O52.89.00   Tenor: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.243,70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. November 1988 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 5/6, die Beklagte zu 1/6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.500,-- DM, für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,-- DM. Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer westdeutschen Großbank oder Sparkasse zu erbringen.   1 Tatbestand 2 Die Klägerin hatte von der Beklagten vom 15.12.198o bis 31.12.1985 Räumlichkeiten angemietet. Zum o1.o1.1986 veräußerte die Beklagte das Grundstück an einen Dritten, der das Mietverhältnis mit der Klägerin fortsetzte. 3 Zur Zeit des Vertragsschlusses befand das Gebäude sich noch im Bau, die Mieträume sind in § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages (Bl. 8-21 GA) bezeichnet als "die im Baukörper BA II im 2. OG gelegenen Flächen von ca. 1.000 qm gemäß beigefügten Grundrissplan (Anlage 1). Die Ausstattung der Räume ergibt sich aus der beiliegenden Baubeschreibung (Anlage 2)." In § 4 Ziffer 1 a des Mietvertrages wurde der monatliche Mietzins in der Zeit vom 15.12.198o bis 31.12.1981 mit 14,5o DM/qm, in der Zeit vom 01.01.1982 bis 31.12.1982 mit 15,-- DM/qm und ab dem 01.01.1982 mit 15,5o DM/qm vereinbart. In § 4 Ziffer 1 b wurde die monatliche Nebenkostenvorauszahlung auf 3,4o DM/qm festgelegt. § 1 Ziffer 3 des Vertrages enthält folgende Bestimmung: 4 "Eine etwaige Abweichung der angegebenen Nutzfläche von den tatsächlichen Verhältnissen, soweit sie 2 % nicht übersteigt, begründet weder für den Vermieter noch für den Mieter Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses". 5 Die Nebenkostenabrechnungen wurden im Juli des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres erstellt; für die Klägerin ergab sich jeweils ein Guthaben von ca. 2.000,-- DM, das die Beklagte ihr auszahlte. 6 Aufgrund eines bei der Verlegung von neuem Teppichboden in den Räumen der Klägerin genommenen Aufmaßes wurde im Spätsommer 1988 festgestellt, dass die effektive Nutzfläche nicht 1.000 qm, sondern nur 939,55 qm beträgt, also um etwas über 6 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Daraufhin forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 15.11.1988 zur Zahlung von 68.003,22 DM auf. 7 Die Klägerin ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihr nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 538 BGB zu, denn sie habe während der gesamten Mietzeit sowohl zu viel Miete als auch zu hohe Nebenkosten gezahlt. 8 Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 68.oo3,22 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen. 9 Hinsichtlich der Rückforderung von gezahlten Nebenkosten hat die Klägerin ihre Forderung neu berechnet. Sie beantragt nunmehr, 10 die Beklagte zu verurteilen, an sie 66.1o5,69 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen. 11 Die Beklagte beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie ist der Ansicht, die Angabe der Fläche von ca. l.ooo qm in dem Mietvertrag stelle nicht die Zusicherung einer Eigenschaft dar, eine Mietminderung sei nicht erfolgt, da dies nach dem Vertrag ein Abänderungsverlangen voraussetze, das unstreitig nicht erfolgte. Im Übrigen sei eine Mietminderung nach § 539 BGB wegen grober Fahrlässigkeit der Klägerin, Bereicherungsansprüche nach § 814 BGB ausgeschlossen. Etwaige Ansprüche der Klägerin seien jedenfalls verjährt und verwirkt. Zudem komme allenfalls eine Rückzahlung wegen der 980 qm unterscheitenden Fläche in Betracht, denn nach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages seien Abweichungen der tatsächlichen Fläche von der angegebenen Fläche in Höhe von 2 % hinzunehmen. 14 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen. 15 Entscheidungsgründe 16 Die Klage ist in Höhe von 11.243,70 DM nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB begründet. Im 17 Übrigen stehen der Klägerin gegen die Beklagte 18 Vertragliche Schadenersatzansprüche nicht zu und 19 Sind Rückforderungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjährt bzw. verwirkt. 20 1.Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, der Klägerin den im Jahre 1985 zu viel gezahlten Mietzins in Höhe von 11.243,7o DM zu zahlen, denn die Beklagte hat diesen Betrag durch Leistung der Klägerin ohne Rechtsgrund erlangt. 21 2.An einem Rechtsgrund fehlt es, weil die Klägerin nach dem Mietvertrag verpflichtet war, im Jahre 1985 pro Quadratmeter einen monatlichen Mietzins in Höhe von 15,5o DM zu zahlen, sie diese Zahlungen auf der Basis von 1.ooo qm erbrachte, die Grundfläche der Mietsache aber tatsächlich nur 939,55 qm beträgt. Im Jahre 1985 zahlte die Klägerin Mietzins für 12 Monate x 6o,45 qm = 725,4o qm - also in Höhe von 725,4o qm x 15,5o DM = 11.243,7o DM -, ohne dass sie dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war. 22 a)Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht die in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffene Regelung nicht entgegen. Eine Auslegung dieser Regelung nach §§ 133, 157 BGB ergibt nämlich, dass hierdurch nur Ansprüche ausgeschlossen sind, die auf einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von den vertraglich angenommenen 1.000 qm von höchstens 2 %, also 20 qm, beruhen; Ansprüche, die auf einer höheren Abweichung der tatsächlichen Mietfläche beruhen, bleiben unberührt. 23 Der Wortlaut der Klausel ergibt direkt keine Anhaltspunkte für einen bestimmten Regelungsgehalt bei - hier vorliegenden - Flächenabweichungen von über 2 %. Zieht man den Umkehrschluss, so ergibt sich, dass bei Abweichungen über 2 % für beide Vertragsparteien Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses begründet sind. Aus den Formulierungen "Ansprüche auf Abänderung" und "begründet" lässt sich der Schluss ziehen, der Anspruchsteller müsse seinen Anspruch zunächst anmelden, für die Vergangenheit seien daher Forderungen ausgeschlossen. 24 Das Gericht ist der Auffassung, dass die Umformulierung der Klausel im Wege des Umkehrschlusses der Interessenlage der Parteien und insbesondere dem Sinn und Zweck der Regelung nicht gerecht wird. Die Klausel regelt den Fall, dass die tatsächliche von der angegebenen Fläche um bis zu 2 % abweicht. In diesen Fällen soll eine Angleichung des Mietzinses unterbleiben. Die Formulierungen "Ansprüche auf Abänderung" und "begründet" ist juristisch nicht zutreffend, denn streng genommen hätte formuliert werden müssen, dass wegen einer Flächenabweichung von bis zu 2 % Ansprüche ausgeschlossen sind bzw. nicht geltend gemacht werden; solche Ansprüche sind nämlich bereits per Gesetz (§ 812 BGB) entstanden. Aus dem unglücklich gewählten aber eindeutigen Wortlaut der positiven Formulierung erwächst nicht im Wege des Umkehrschlusses ein Anspruchsausschluss für in der Vergangenheit entstandene Ansprüche. 25 Gemäß §§ 133, 157 BGB ist entscheidend der objektive Erklärungswert der Klausel, wie sie die Parteien nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsanschauung verstehen mussten. Vor dem wirtschaftlichen Hintergrund, dass die Räumlichkeiten sich bei Vertragsabschluss noch im Bau befanden und die Fläche sich nicht exakt bestimmen ließ, ist nur die Auslegung sachgerecht, wonach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages für geringfügige Abweichungen bis zu 2 % Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses ausschließt, jedoch für den Fall der darüber hinausgehenden Abweichungen keine Regelung trifft, insoweit gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Dies entspricht der Interessenlage der Parteien, denn es sind keine Gründe ersichtlich, warum Mieter und Vermieter sich für den Fall der erheblichen Abweichung bereits entstandener Ansprüche wieder begeben wollten; die von der Beklagten vertretene andere Auslegung läuft letztlich darauf hinaus, dass Ansprüche für die Vergangenheit gänzlich ausgeschlossen sind, jedoch unklar ist, ab wann und in welcher Höhe sie nach einer Anmeldung des Anspruchsgrundes geltend gemacht werden können. Damit würde die Regelung im Ergebnis Fragen aufwerfen und Unklarheiten schaffen und damit ihrer Funktion, die Parteien zu befrieden, nicht gerecht. 26 c) Der Anspruch der Klägerin ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte behauptet selbst nicht ernstlich, die Klägerin habe in Kenntnis einer fehlenden Verpflichtung einen Teil des Mietzinses bezahlt. Selbst "Kennen müssen" genügt aber zum Ausschluss des Rückforderungsrechtes nicht, selbst wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht. Bloße Zweifel am Bestehen der Nichtschuld stehen gleichfalls der positiven Kenntnis nicht gleich; sie genügen nur dann zum Ausschluss des Rückforderungsrechts nach § 814 BGB, wenn die Leistung in der erkennbaren Absicht erfolgt ist, sie auch für den Fall der Nichtschuld zu bewirken (vgl. Palandt-Thomas, 48. Aufl. 1989, § 814 BGB Anm. 2 a). Eine solche erkennbare Absicht der Klägerin lag nicht vor. 27 Die Klägerin hat ihr Rückforderungsrecht auch nicht verwirkt, denn im Gegensatz zu der Rückforderung zu viel gezahlter Nebenkosten (vgl. unten 3-) liegen keine Umstände vor, die die Geltendmachung dieses Anspruchs als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Insbesondere berührt die Rückforderung des Mietzinses nicht das Verhältnis der Beklagten zu ihren anderen ehemaligen Vertragspartnern. 28 Dem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des von Dezember 1980 bis Dezember 1984 ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses steht die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Sie ist nach § 222 Abs. 1 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern. Der Anspruch der Klägerin verjährt nämlich nach §§ 197, 2o1 BGB in vier Jahren, wobei die Verjährung der im Jahre 1984 entstandenen Rückforderungsansprüche am o1.o1.1989 eintrat, die Verjährung der übrigen Ansprüche entsprechend jeweils ein Jahr früher. 29 Obgleich hinsichtlich der Verjährung von Bereicherungsansprüchen regelmäßig die 3ojährige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung findet, hält die Kammer bei der vorliegenden Konstellation die Anwendung des § 197 BGB für gerechtfertigt. Dabei können die vom Bundesgerichtshof (vgl. BGH NJW 1986, 2654) zur Verjährungsfrist für Rückerstattungsansprüche aus sittenwidrigen Ratenkreditverträgen entwickelten Gedanken entsprechende Anwendung finden, denn die Fallgestaltungen entsprechen sich. Auch der nicht durch eine vertragliche Verpflichtung gedeckte Teil des gezahlten Mietzinses ist eine rechtsgrundlose Leistung. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht wie bei den einzelnen Leistungen aus einem Ratenkreditvertrag mit jeder einzelnen Zahlung und wird jeweils sofort fällig. Der Anspruch ist von vornherein auf eine in regelmäßiger zeitlicher Wiederkehr zu erbringende Zahlung gerichtet; dies ist das bestimmende Merkmal eines Anspruchs auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 197 BGB. Auch der Umstand, dass der Rückzahlungsanspruch erst durch ein Handeln des Mieters, nämlich die Zahlung des monatlichen Mietzinses entsteht, steht der Anwendung des § 197 BGB nicht entgegen. Die Kammer teilt die Auffassung des BGH, daß eine Beschränkung der kurzen Verjährung auf vertragliche Ansprüche oder auf Leistungen, die auf einem Stammrecht beruhen, mit § 197 BGB nicht zu vereinbaren ist. Vielmehr rechtfertigt die sukzessive Entstehung dieses Bereicherungsanspruchs die Anwendbarkeit des § 197 BGB schon seinem Wortlaut nach. Auch die Zweckanalyse des § 197 BGB spricht dafür, die Vorschrift auf Rückerstattungsansprüche der vorliegenden Art anzuwenden. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, liegt der gesetzgeberische Grund für die Schaffung des § 197 BGB darin, dass "die Ansammlung derartiger Rückstände keine Begünstigung verdient" (Mot. I, 3o5). Die Vorschrift soll verhindern, dass die Forderungen des Gläubigers sich mehr und mehr ansammeln und schließlich einen Betrag erreichen, dessen Aufbringung in einer Summe dem anderen immer schwerer fällt (vgl. BGH a.a.O.). Diese Gefahr besteht auch bei den hier in Rede stehenden Ansprüchen auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses. 30 Vertragliche Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB stehen der Klägerin nicht zu. 31 Selbst wenn man die geringere Größe der Mietsache als Mangel ansieht, so war jedenfalls die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unstreitig nicht erheblich eingeschränkt (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB). 32 Die Angabe der Fläche von "ca. I.ooo qm gemäß beigefügtem Grundrissplan" stellt nicht die Zusicherung einer bestimmten Größe der Mietsache gemäß §§ 537 Abs. 2 S. 2., 580 BGB dar. Die Flächenangabe hat - wie sich aus dem tatsächlichen Geschehen ergibt - keinen Bezug zur Benutzbarkeit der Mietsache, auch die Ca.-Angabe im Zusammenhang mit dem Verweis auf den Grundrissplan und der in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages getroffenen Regelung spricht eindeutig gegen eine Zusicherung. Es handelt sich lediglich um eine Objektbeschreibung. 33 Die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten sind verwirkt. Die Klägerin hat ihre diesbezüglichen Ansprüche gegenüber der Beklagten erst mehr als zwei Jahre nach der Erteilung der letzten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1985, nämlich im Oktober 1988, geltend gemacht. In diesem Zeitpunkt konnte die Beklagte bereits darauf vertrauen, dass die Klägerin einen Rückforderungsanspruch nicht mehr geltend machen würde, § 242 BGB. 34 Verwirkung setzt kein Verschulden des Berechtigten voraus, auch Kenntnis des Berechtigten von seinem Recht ist nicht erforderlich. Es genügt, dass der Berechtigte bei objektiver Beurteilung Kenntnis hätte haben können (vgl. Palandt-Heinrichs § 242 Anm. 9 d, cc). Die Voraussetzungen für die Verwirkung können auch bereits zu einem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist (vgl. BGH NJW 1959, 1629). 35 Aufgrund des bloßen Zeitablaufs ist die Annahme, dass für den Verpflichteten ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den Zeitablauf hinaus müssen noch besondere Gründe vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend macht (vgl. BGH NJW 1984; 1685). Dieses Umstandsmoment ist hier darin begründet, dass die Klägerin auf die Abrechnung der Beklagten im Juli 1986 die Auszahlung des sich ergebenden Guthabens entgegennahm und keine weitere Überprüfung der Abrechnung bzw. der Abrechungsgrundlagen unternahm, obwohl mittlerweile die Beklagte nicht mehr Vermieterin der Mietsache war. Es ist zu berücksichtigen, dass berechtigte Einwände der Klägerin gegen die Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter neu zu erstellen bzw. zu ergänzen, wenn sie nicht selbst Aufwendungen tragen will, die nach dem Vertrag von den Mietern zu zahlen sind. Dies ist dem Vermieter jedenfalls bei einer ihm selbst nicht bekannten falschen Wohnflächenangabe mehr als zwei Jahre nach der Veräußerung des Gebäudes nicht zumutbar. Bei objektiver Würdigung konnte die Beklagte annehmen, die Klägerin verzichte auf die Rückforderung möglicherweise ohne Rechtsgrund gezahlter Nebenkosten. 36 4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 S. 1 BGB, denn die Beklagte geriet durch das Mahnschreiben mit Fristsetzung zur Zahlung bis zum 15.11.1988 am 16.11.1988 in Verzug. 37 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 7o9 ZPO. 38 Der Streitwert wird festgesetzt auf 68.003,22 DM bis 26.06.1989, danach auf 66.105,69 DM.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 9 S 215/06 Datum: 04.04.2007 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 9. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 9 S 215/06 ECLI: ECLI:DE:LGK:2007:0404.9S215.06.00   Vorinstanz: Amtsgericht Bergisch Gladbach, 63 C 517/05   Tenor: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom 31.05.2006 – 63 C 517/05 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 876,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 05.01.2006 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in Höhe von 2.657,43 € in der Hauptsache erledigt hat. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 45%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 55%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 60%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 40%. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.   1 Begründung: 2 Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache teilweise Erfolg, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht in vollem Umfang zugesprochen. Die Klägerin kann, nachdem sie den Rechtsstreit in Höhe von 2.657,43 € einseitig für erledigt erklärt hat, von den Beklagten als Gesamtschuldner nur noch Zahlung von 876,57 € für Mietrückstände für Januar 2006 aus § 535 Abs. 2 BGB sowie Feststellung der teilweisen Erledigung der Hauptsache verlangen. 3 1. Insgesamt bestand zunächst allerdings ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 5.970,00 €. 4 a) Für den Monat April 2004 schulden die Beklagten rückständige Miete in Höhe von 420,00 €. 5 Die Beklagten haben zwar für ihre Behauptung, sie hätten mit der Klägerin vereinbart, dass für diesen Monat nur die hälftige Grundmiete von 630,00 € zzgl. der Nebenkostenvorauszahlung zu zahlen gewesen sei, Beweis angetreten. Diesem Beweisantritt ist das Amtsgericht indessen zu Recht nicht nachgegangen. Denn das Schreiben der Beklagten vom 01.11.2005 ist – wie sie letztlich selbst einräumen – als deklaratorisches Schuldanerkenntnis bezüglich aller bis dahin offenen Mietrückstände sowie der vollen Mieten für November und Dezember 2005 zu werten. 6 Soweit die Beklagten vorgetragen haben, dass dieses Schuldanerkenntnis den Hintergrund gehabt habe, dass sie mit der Klägerin vereinbart hätten, sie würden zum 31.12.2005 aus dem Mietvertrag entlassen, wenn sie alle offenen Mieten bis zu diesem Zeitpunkt zahlen, ergibt sich daraus nichts anderes. Es handelt sich nach dem Vortrag der Beklagten nämlich nicht um eine Bedingung für das Schuldanerkenntnis, sondern um einen Aufhebungsvertrag bezüglich des Mietverhältnisses, bei dem die Zahlung der offenen Mieten Bedingung für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis war. Wenn die Klägerin von dieser angeblich mündlich getroffenen Vereinbarung später mit Schreiben vom 04.11.2005 nichts mehr wissen wollte, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Schuldanerkenntnisses vom 01.11.2005. Allenfalls wäre das Verhalten der Klägerin ein Anfechtungsgrund. Eine Anfechtung ist indessen nicht erklärt worden. 7 b) Für Oktober bis Dezember 2005 sind Ansprüche der Klägerin auf Mietzahlung in Höhe von 3.955,00 € entstanden. 8 Die Beklagten waren für den Zeitraum August bis Dezember 2005 zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Mit ihrer Behauptung, die Miete sei aufgrund von diversen Mängeln zu mindern gewesen, sind die Beklagten wegen des deklaratorischen Schuldanerkenntnisses vom 01.11.2005 nicht zu hören. Außerdem waren sie zur Minderung ohnehin nicht berechtigt, wie im Hinblick auf die Miete für Januar 2006 (unten c)) noch auszuführen sein wird. 9 Allerdings hat das Amtsgericht den Anspruch der Klägerin unzutreffend berechnet. Die Klägerin kann die von den Beklagten unstreitig geleisteten Zahlungen nicht nach Belieben auf einzelne Mieten verrechnen, sondern hat mangels einer Tilgungsbestimmung – zu einer solchen ist jedenfalls nichts vorgetragen – die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu beachten, wonach im vorliegenden Fall die jeweils älteste Schuld zuerst zu tilgen ist. Dies führt zu folgendem Ergebnis: 10 Monat Miete Zahlung   Rest Aug 05 1.595,00 € 27.09.2005 350,00 € 1.245,00 € 04.10.2005 700,00 € 545,00 € 02.11.2005 510,00 € 35,00 € 02.11.2005 200,00 € - € Sep 05 1.595,00 € 1.430,00 € 04.11.2005 400,00 € 1.030,00 € 06.12.2005 910,00 € 120,00 € 06.12.2005 200,00 € - € Okt 05 1.595,00 € 1.515,00 € Nov 05 1.595,00 € 1.595,00 € Dez 05 1.595,00 € 1.595,00 € Restforderung 4.705,00 € 11 Hiervon sind auch noch die Nebenkostenvorauszahlungen von 250,00 € monatlich für Oktober bis Dezember 2005, insgesamt 750,00 € abzuziehen. Denn am 31.12.2006 ist Abrechnungsreife hinsichtlich des Abrechnungszeitraums 2005 eingetreten. Mit diesem Zeitpunkt hat sich der Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich eines etwaigen Saldos aus der Nebenkostenabrechnung umgewandelt (Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rn. 266). Es ergibt sich eine Restforderung von 3.955,00 € für die Monate Oktober bis Dezember 2005. 12 c) Für Januar 2006 ist der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses in der vollen Höhe von 1.595,00 € entstanden. 13 Soweit die Beklagten sich auch für diesen Zeitraum auf eine Mietminderung berufen, ist dieser Einwand zwar nicht durch das deklaratorische Schuldanerkenntnis vom 01.11.2005 ausgeschlossen. Dieses bezieht sich ausdrücklich nur auf die Mieten bis Dezember 2005. Indessen berechtigen die von den Beklagten behaupteten Mängel, die Mitte 2005 (und damit wohl auch noch im Januar 2006) noch vorgelegen haben sollen, nicht zur Minderung. Es handelt sich um geringfügige handwerkliche Mängel, die entweder ohne großen Aufwand durch die Beklagten selbst zu beheben gewesen wären (Rolladenbänder nicht befestigt, Balken im Dachgeschoss nicht gereinigt) oder allenfalls eine geringfügige Minderung des Wohnwerts zur Folge haben (fehlende Fliesen an der Heizung unter dem Stromkasten, wellender Laminatboden in einem Zimmer). Außerdem haben die Beklagten in Kenntnis dieser Mängel, die schon von Beginn des Mietverhältnisses an bestanden haben sollen, die Miete von Mai 2004 bis Juli 2005 vollständig und ohne Vorbehalt bezahlt, so dass ein etwaiges Minderungsrecht auch verwirkt wäre. 14 d) Ein Anspruch der Klägerin auf eine Nebenkostennachzahlung für 2004 besteht nicht. Der Saldo von 188,15 € aus der Nebenkostenabrechnung vom 07.11.2005 ist nicht fällig. Es handelt sich nicht um eine ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB. Insbesondere fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten für die Gebäudehaftpflichtversicherung (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rn. 334 ff.). Es ist zwar zutreffend, dass diese anhand des Umlagemaßstabs und des für die Beklagten angesetzten Anteils leicht von diesen selbst ausgerechnet werden könnten. Dies entbindet den Vermieter aber nicht von der Verpflichtung die Gesamtkosten in der Abrechnung anzugeben. Die Abrechnung soll es dem Mieter gerade ermöglichen, den Rechenweg des Vermieters zu überprüfen. Dies ist aber nur möglich, wenn alle Angaben vollständig sind. 15 Da die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgelaufen ist, kann die Klägerin die Abrechnung auch nicht mehr nachträglich korrigieren (Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556, Rn. 422). 16 2. Diese Ansprüche der Klägerin sind zunächst in Höhe von 2.436,00 € durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrem Anspruch auf Ersatz der Kosten, die sie für die Renovierung der Wohnung aufgewandt haben, erloschen, § 389 BGB. 17 Die Beklagten hatten gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, mit dem sie die Aufrechnung erklären konnten. 18 Ein Schadenersatzanspruch aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB besteht allerdings, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht. Selbst wenn man mit den Beklagten annimmt, dass die Verwendung der unwirksamen starren Fristenregelung und Endrenovierungsklausel durch die Klägerin eine schuldhafte Verletzung ihrer vorvertraglichen Pflichten darstellt, träfe die Beklagten an der Entstehung des Schadens derart hohes Mitverschulden, dass für Ansprüche gegen die Klägerin kein Raum mehr bliebe. Wenn man nämlich vom Vermieter verlangt, die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen zu kennen, muss man ebenso vom Mieter verlangen, sich vor Durchführung entsprechender Arbeiten darüber zu informieren, ob die vertraglichen Regelungen wirksam sind. 19 Es besteht aber ein Anspruch aus §§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB. Mit der angeblichen Durchführung von Schönheitsreparaturen vor Auszug haben die Beklagten ein Geschäft der Klägerin besorgt. Dass die Beklagten in der irrigen Annahme handelten, vertraglich zu den Arbeiten verpflichtet zu sein, steht der Annahme des Fremdgeschäftsführungswillens nicht entgegen. Wenn originäre Pflichten des Vermieters durch unwirksame vertragliche Regelung auf den Mieter abgewälzt werden, wird vermutet, dass der Mieter bei der Erfüllung der vermeintlichen Pflicht auch ein Geschäft des Vermieters besorgen will (vgl. Palandt-Sprau, BGB, § 677, Rn. 7; Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 539 BGB, Rn. 30). 20 Es ist auch davon auszugehen, dass die Renovierung im objektiven Interesse der Klägerin lag und ihrem mutmaßlichen Willen entsprach. Grundsätzlich entspricht es dem Interesse des Vermieters, nach Ende des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übergeben zu bekommen. Dass dies vorliegend – etwa aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Nachmieter der Beklagten, dass dieser bei Einzug zu renovieren habe – anders gewesen sei, hat die Klägerin nicht vorgetragen. 21 Die Beklagten können daher Erstattung der Kosten verlangen, die sie für erforderlich halten durften. Die Kosten eines Handwerkers, der die Renovierung durchführt, fallen darunter. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Beklagten die Firma S mit Renovierungsarbeiten beauftragt haben sowie dass diese die Arbeiten durchgeführt und den Beklagten 2.436,00 € in Rechnung gestellt hat. 22 Der Zeuge I, der Geschäftsführer der Firma S ist, hat bestätigt, dass die Beklagten ihm den Auftrag zu Renovierungsarbeiten erteilt haben. Er hat ebenfalls bestätigt, dass einer seiner Angestellten in dem streitgegenständlichen Haus an mehreren Tagen Renovierungsarbeiten durchgeführt habe, wenn er auch nicht mehr genau angeben konnte, um welche Arbeiten es sich gehandelt habe. Eine Komplettrenovierung sei jedenfalls nicht beauftragt worden. Insoweit hat indessen der Zeuge T, bei welchem es sich um den Nachmieter der Beklagten handelt, bestätigt, dass die Wohnung abgesehen vom Souterrain renoviert gewesen sei, als er sie von den Beklagten übernommen habe. Der Zeuge I wiederum konnte nicht ausschließen, dass gerade im Souterrain vereinbarungsgemäß keine Arbeiten durchgeführt worden seien. Auch die Bezahlung der 2.436,00 € durch die Beklagten hat der Zeuge I bestätigt. 23 Dass danach nicht mehr im Einzelnen festgestellt werden kann, welche Arbeiten die Beklagten haben durchführen lassen, führt nicht dazu, dass sie den für die Arbeiten aufgewandten Betrag nicht zurückfordern können. Denn in jedem Fall steht fest, dass Arbeiten durchgeführt worden sind, die überwiegend ordnungsgemäß waren – auch bei der Wohnungsübergabe wurden laut Übergabeprotokoll nur vereinzelte Beanstandungen erhoben –, und die Beklagten für diese 2.436,00 € bezahlt haben. Eine vollständige Renovierung des Hauses schuldeten die Beklagten nicht. Der Kammer, die insoweit von der Möglichkeit der Schätzung gemäß § 287 ZPO Gebrauch macht, erscheint der in Rechnung gestellt Betrag angesichts der Größe des Mietobjekts, bei dem es sich um ein Einfamilienhaus mit insgesamt acht Zimmern handelt, auch dann nicht unangemessen hoch, wenn darin die Renovierung des Souterrains nicht enthalten ist. 24 3. In Höhe von weiteren 2.657,43 € sind die danach noch bestehenden Ansprüche der Klägerin durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten mit ihrem unstreitigen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsguthabens erloschen, § 389 ZPO. Da die Ansprüche in dieser Höhe aber ursprünglich bestanden und erst durch die im Berufungsverfahren erklärte Hilfsaufrechnung erloschen sind, war auf die einseitig gebliebene Teilerledigungserklärung der Klägerin insoweit die Erledigung der Hauptsache festzustellen. 25 Die begründete Klageforderung errechnet sich unter Berücksichtigung der Aufrechnungen, die entsprechend § 366 Abs. 2 BGB auf die Forderungen der Klägerin anzurechnen waren, wie folgt: 26 Forderung Betrag Aufrechnung Renovierung Rest Aufrechnung Kaution Rest Miete 04/04 420,00 € 420,00 € - € - € - € Miete 10/05 1.265,00 € 1.265,00 € - € - € - € Miete 11/05 1.345,00 € 751,00 € 594,00 € 594,00 € - € Miete 12/05 1.345,00 € - € 1.345,00 € 1.345,00 € - € Miete 01/06 1.595,00 € - € 1.595,00 € 718,43 € 876,57 € 876,57 € 27 4. Die Zinsforderung ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB. 28 5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 ZPO. Die unterschiedliche Kostenquotelung für die erste und zweite Instanz ergibt sich aus der Teilerledigungserklärung der Klägerin in der Berufungsinstanz. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO. 29 Streitwert für das Berufungsverfahren: 30 bis zur Teilerledigungserklärung der Klägerin: 6.483,15 € danach: 4.876,04 €   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen