§ 536b BGB

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 09.02.2021 Aktenzeichen: 37 C 1506/19 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0209.37C1506.19.50 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, §§ 536ff BGB, § 536b BGB, § 812 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung wegen Schimmelbefall in einer Mietwohnung Orientierungssatz 1. Eine aufgrund der schlechten energetischen Qualität der Bauteile hohe Zahl von bis zu 20 Lüftungsvorgängen, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten, ist einem Mieter und seiner Familie unter Berücksichtigung der Belegungsdichte von 6 Personen bei einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar.(Rn.50) 2. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO.(Rn.52) 3. Wenn ein Zimmer in einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung vom Schimmelbefall betroffen ist und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren nur eingeschränkt möglich ist, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete.(Rn.55)  Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im obersten Stockwerk gelegen, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € € zu zahlen. 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Kosten des Sachverständigen ... hat die Beklagte zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 6. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf bis zu 19.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger verlangt als Mieter von der Beklagten als Vermieterin und Eigentümerin zuletzt noch die Instandsetzung des Schlafzimmers bezogen auf Schimmelbefall in der seit dem 01.03.2017 zu einem Bruttomietzins von 1.266,00 € angemieteten, ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung im obersten Geschoss in der Wohnungseigentumsanlage .... Er bewohnt die Wohnung mit seiner Ehefrau und vier Kindern. Die Wohnung wird für die Beklagte von Herrn ..., welcher die Beklagte auch im Prozess vertritt, verwaltet. Randnummer 2 Bereits beim Einzug war der Rollladen an der Balkontüre defekt. Mit Schreiben vom 17.10.2018 rügte der Kläger, vertreten durch den Mieterverein u.a. Mängel an den Rollläden und der Balkontüre im Wohnzimmer. Gleichzeitig wurde die Zahlung der Miete bezüglich dieser Mängel unter Vorbehalt der Rückforderung gestellt (Anlage K2, Bd. I, Bl. 12). Mit außergerichtlichem Schreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4, Bd. I, Bl. 19 f.) rügte der Prozessbevollmächtigte des Klägers gegenüber der Beklagten erneut die Mängel an den Rollläden im Wohn-, sowie erstmals auch im Schlafzimmer, an der Balkontür sowie Schimmelbefall im Schlafzimmer und stellte die Mietzahlung ab sofort unter den Vorbehalt der Rückforderung. Am 13.02.2019 fand in der Wohnung eine Bestandsaufnahme bezüglich der gerügten Mängel durch den Verwalter der Beklagten statt (Bd. I, Bl. 20 u. Bl. 75 f.). Die Beklagte stellte bezüglich des Schimmelbefalls im Schlafzimmer im Februar 2019 ein Gerät zur Entfeuchtung zur Verfügung (Bd. I, Bl. 23). Der sichtbare Schimmel wurde mittels eines Reinigungsmittels beseitigt, trat aber später erneut auf. Am 07.06.2019 fand eine erneute Mängelbesichtigung statt, bei welcher der Kläger dem Verwalter ein Handy aus der Hand schlug, weil dieser gegen seinen Willen filmte und ihn hierdurch am Finger verletzte (Arztbrief vom 07.06.2019, Bd. I, Bl. 58 f.). Am 23.07.2019 waren Handwerker der Beklagten zur Schimmelbeseitigung in der Wohnung (Bd. II, Bl. 103). Im Anschluss an die Klagezustellung am 19.08.2019 (Bd. II, Bl. 128) legte die Beklagte ein Privatgutachten des Dipl.-Ing. (FH) ... vom 23.08.2019 (Bd. II, Bl. 134 ff.) vor, welcher am 21.08.2019 in der streitgegenständlichen Wohnung einen Ortstermin durchgeführt hatte. Der Privatgutachter kam zu dem Ergebnis, der Schimmel habe bauphysikalische Ursachen, der Bau habe aber baujahrstypische Dämmeigenschaften und die Ursache für die Schimmelbildung sei dem Nutzerverhalten zuzuschreiben. Auch danach veranlasste die Beklagtenseite mehrfach die vorübergehende Beseitigung des Schimmels mit Reinigungsmitteln. Nachdem der gerichtliche Sachverständige die fehlende Dämmung zum Speicher als Mitursache des Schimmels festgestellt hatte, hat im November 2020 im Auftrag der Wohnungseigentumsgemeinschaft eine Fachfirma mit der Dämmung des Bühnenbodens begonnen. Eine Woche zuvor hatte der Vertreter der Beklagten im Schlafzimmer Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (Bd. IV, Bl. 516). Bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 02.02.2020 wies das Schlafzimmer in einer oberen Ecke erneut einen massiven Schwarzschimmelbefall auf. Randnummer 3 Nach Klageerhebung wurden seitens der Beklagten mehrfach Handwerker in die Wohnung geschickt, welche u.a. den Schlafzimmerrollladen warteten (Bd. II, Bl. 140). Nach mehrmaligen Reparaturversuchen veranlasste die Beklagte am 31.10.2019 den Austausch der Rollläden im Wohnzimmer (Bd. II, Bl. 153) sowie im Anschluss an den Ortstermin des gerichtlichen Sachverständigen im Februar 2020 den Austausch des Balkontürsystems (Bd. II, Bl. 223). Bezüglich dieser Mängel wurde der Rechtsstreit von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt bzw. der Erledigungserklärung des Klägers nicht widersprochen. Randnummer 4 Der Kläger behauptet, der Schimmel im Schlafzimmer sei gesundheitsgefährdend und baubedingt. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die Dämmung der Geschossdecke abgeschlossen (Bd. IV, Bl. 512) und der letzte Versuch der Beklagtenseite zur Schlafzimmersanierung im November 2020 fachmännisch erfolgt sei. Jedenfalls seien die Ursachen für den Schimmel nach wie vor nicht vollständig beseitigt. Seine Familie habe die Wohnung immer ordnungsgemäß gelüftet. Den Schimmelbefall habe er dem Vertreter der Beklagten bereits im Februar 2018 mündlich angezeigt. Die Mängel bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer würden eine Minderung der Miete um 10 % rechtfertigen. Daher habe der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 10 % der Bruttomiete von Mitte Oktober 2018 bis Mitte April 2020 (18 Monate x 126,60 € = 2.278,80 €) sowie einen Anspruch auf Feststellung der Minderung in Höhe von 10 % für die Zeit danach. Randnummer 5 Bezüglich des für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits trägt der Kläger wie folgt vor: Die Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer hätten vor der Reparatur geklemmt. Bezüglich des defekten Rollladens an der Balkontür habe die Beklagte bei Einzug eine Reparatur zugesagt (Bd. I, Bl. 45; Bd. II, Bl. 147; Bd. IV Bl. 450). Die Balkontür sei vor der Reparatur ausgebrochen und nicht ordnungsgemäß befestigt gewesen. Randnummer 6 Ursprünglich hat der Kläger wie folgt beantragt: Randnummer 7 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 8 a) Die Jalousien/Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer sind gängig zu machen. Randnummer 9 b) Die Balkontüre im Wohnzimmer ist ordnungsgemäß zu befestigen. Randnummer 10 c) Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 11 2. Die Beklagte wird verurteilt, bis spätestens 3 Monate nach Zustellung des Urteils die unter Z. 1 genannten Mängel zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger 5.000,- nebst Zinsen iHv 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Fristablauf zu zahlen. Randnummer 12 3. Es wird festgestellt, daß der Kläger wegen vorgenannter Mängel berechtigt ist, die monatliche Warmmiete um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 13 In der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 erklärten die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Rollläden im Schlafzimmer übereinstimmend für erledigt (Bd. II, Bl. 146). Mit Schriftsatz vom 14.11.2019 (Bd. II, Bl. 164) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Rollläden im Wohnzimmer für erledigt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung nach Hinweis (Bd. II, Bl. 179) nicht widersprochen. Mit Schriftsatz vom 09.03.2020 (Bd. III, Bl. 278) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Balkontüre für erledigt. Die Beklagte hat nach Hinweis (Bd. III, Bl. 280) nicht widersprochen. Randnummer 14 Mit Schriftsatz vom 06.04.2020 (Bd. III Bl. 327) modifizierte der Kläger den Klageantrag Ziffer 2 wie folgt: Randnummer 15 2. a) Der Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel im Schlafzimmer zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung von € 2.000,00 zu zahlen gemäß Ergänzungsgutachten vom 13.3.20 auf S. 2, vorletzter Absatz. Randnummer 16 Zugleich wurde folgender weiterer Antrag zu Ziffer 2 gestellt: Randnummer 17 2. b) Die Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel auf dem Speicher zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung zu zahlen, deren Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird. Randnummer 18 Der Kläger stellte Klageantrag Ziffer 3 wie folgt: Randnummer 19 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 20 Mit Schriftsatz vom 15.06.2020 (Bd. IV, Bl. 421 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 4 wie folgt erweitert: Randnummer 21 4. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € zu bezahlen. Randnummer 22 Mit Schriftsatz vom 15.10.2020 (Bd. IV, Bl. 483 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 5 wie folgt erweitert: Randnummer 23 5. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 506,40 € zu bezahlen. Randnummer 24 Nach Teilklagerücknahmen mit Zustimmung der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beantragt der Kläger zuletzt wie folgt (Bd. IV, Bl. 515): Randnummer 25 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 26 Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 27 2. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. Randnummer 28 3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.278,80 € zu zahlen. Randnummer 29 Die Beklagte beantragt, Randnummer 30 die Klage abzuweisen. Randnummer 31 Die Beklagte behauptet, die Schimmelschäden im Schlafzimmer seien allein nutzerbedingt und erstmals im Februar 2019 angezeigt worden. Entgegen der bei Mietbeginn getroffenen Abreden zum Umgang mit der Wohnung (vgl. z.B. Bd. IV, Bl. 432 u. 438), seien sie durch eine mangelhafte Lüftung, Rauchen von Wasserpfeifen, ungenügende Beheizung, Abbau einer Elektroheizung im Schlafzimmer und Trocknung der Wäsche in der Wohnung verursacht worden. Zusätzlich sei der Schimmel durch die dauerhafte Überbelegung mit sechs Personen bedingt, obwohl nur eine kurzfristige Vermietung als Übergangslösung besprochen worden sei. Die fehlende Speicherdämmung sei dem Beklagten vor Mietvertragsunterzeichnung bekannt gewesen (Bd. IV, Bl. 496). Zudem habe der Kläger gesagt, er habe die Tropfen an der Decke bereits bei Mietbeginn bemerkt, den Schimmel aber erst im Februar 2019 gemeldet (Bd. II, Bl. 216). Während der Mietzeit sei der Schimmel immer wieder vollständig beseitigt und das Neuauftreten jeweils verspätet angezeigt worden. Im November seien sowohl die Dämmmaßnahmen an der obersten Geschossdecke, als auch die Sanierungsarbeiten im Schlafzimmer vollständig abgeschlossen worden. Randnummer 32 Eine Mietminderung sei ausgeschlossen, weil der Kläger seit Oktober 2018 den Zugang zur Wohnung immer wieder verweigere. Er beleidige und bedrohe den Verwalter bzw. werde sogar handgreiflich, daher sei eine Besichtigung der Wohnung wegen Angst und Panik auf Vermieter- und Verwalterseite nicht möglich. Bestellte Handwerker hätten unverrichteter Dinge wieder fahren müssen, da der Beklagte ihnen Angst einjage oder den Zutritt verweigere (Bd. II, Bl. 120). Randnummer 33 Zum für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits trägt die Beklagte zusätzlich wie folgt vor: Randnummer 34 Die Beklagte behauptet, bezüglich des beim Einzug defekten Rollladens an der Balkontüre habe der Verwalter mit dem Kläger damals vereinbart, dass dieser nicht benutzt werde (Bd. I, Bl. 147). Die Rollläden im Schlafzimmer und die Balkontür im Wohnzimmer seien immer in Ordnung gewesen (Bd. II, Bl. 130 u. 148), bzw., soweit Schäden vorhanden gewesen seien, seien diese auf unsachgemäße, gewaltsame Behandlung seitens des Klägers zurückzuführen; beziehungsweise der Kläger habe selbst die Behebung der Schäden zugesagt (Bd. I, Bl. 52; Bd. II Bl. 102). Die Rollläden im Wohnzimmer seien bereits am 28.08. und 02.09.2019 durch die Firma Hausmann repariert worden. Die diesbezüglichen Schäden seien auf unsachgemäße Bedienung bzw. gewaltsame Zerstörung durch den Kläger zurückzuführen. Beziehungsweise seien während der Mietzeit mieterseits andere Rollläden als bei Mietbeginn eingesetzt worden (Bd. II, Bl. 131). Randnummer 35 Mit Verfügung vom 04.11.2019 (Bd. II, Bl. 156, Ziffer 3) wurde die Beklagte darauf hingewiesen, dass der Vortrag, der Kläger würde sich weigern Handwerker in die Wohnung zu lassen, unsubstantiiert ist. Randnummer 36 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und zweier Ergänzungsgutachten des Diplomsachverständigen für Bauschäden und Sachverständigen für Schimmelpilzbewertung .... Bezüglich der Ergebnisse wird auf die schriftlichen Gutachten vom 17.02.2020 (Bd. III Bl. 229 ff.), vom 13.03.2020 (Bd. III Bl. 291 ff.) sowie vom 05.05.2020 (Bd. IV Bl. 360 ff.). Zudem wurden die klägerseits benannten Zeugen ... und ... ... zur Frage der Meldung des Schimmelbefalls durch den Kläger vernommen. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2020 (Bd. IV, Bl. 516 ff.) verwiesen. Randnummer 37 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.10.2019 (Bd. II Bl. 146 ff.) und vom 02.02.2020 (Bd. IV. Bl. 513 ff.) verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 38 Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet. 1. Randnummer 39 Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO für die begehrte Feststellung der Berechtigung der Minderung gegeben. Dieses richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits – auch soweit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind – als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindliche Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 16, beck-online). 2. Randnummer 40 Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet. a) Randnummer 41 Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung des Schimmelbefalls und Behebung der Schimmelursachen im Schlafzimmer aus § 535 Abs. 1 S. 2 HS 2 BGB, weil die Mietwohnung mit einem Sachmangel behaftet ist, welcher zu Schimmelbildung bzw. Gefahr erneuter Schimmelbildung führt. aa) Randnummer 42 Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, d. h. in einem Zustand ohne Sachmängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck – hier als Wohnung - bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21-24, beck-online). Zusätzlich ist aber auch der Maßstab heranzuziehen, den bei Mietvertragsbeginn (hier 01.03.2017) gültige Regelungen, wie § 10 Abs. 3 Energieeinsparverordnung (in der Fassung vom 01.05.2014), zu bestimmten Fristen für die Nachrüstung von Gebäuden vorschreiben. Nach § 10 Abs. 3 EnEV in der Fassung vom 01.05.2014 muss die oberste Geschossdecke oder das Dach spätestens nach dem 31.12.2015 so gedämmt sein, dass die dort genannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt sind. bb) Randnummer 43 Entgegen der Meinung der Beklagten sind hier keine Parteiabreden ersichtlich, nach welchen der Kläger die Wärmebrücken und die Gefahr von Schimmelbildung im Schlafzimmer vor Mietbeginn akzeptiert hätte. Hierbei muss der Behauptung der Beklagtenseite, der Kläger habe den ungedämmten Speicher vor Mietbeginn besichtigt und akzeptiert, nicht nachgegangen werden. Selbst wenn dies der Fall wäre, ergäbe sich daraus keine Vereinbarung, dass - nicht dem Baustandard entsprechende - Wärmebrücken in der Wohnung akzeptiert worden wären. Zumal dies für einen Laien nicht ersichtlich war und baubedingte Ursachen auch von der Beklagtenseite noch im Prozess bestritten wurden. cc) Randnummer 44 Ein Mangel, welcher die Tauglichkeit der Wohnung mindert, ist vorliegend in den in der Wohnung des Klägers vorhandenen erheblichen Wärmebrücken zu sehen, welche weder im Einklang mit den bei Baubeginn im Jahr 1955 geltenden DIN-Vorschriften noch den bereits vor Mietbeginn zwingend umzusetzenden Vorschriften der EnEV stehen (anders als im Fall des BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, bei welchem die Bauausführung im Einklang mit den Vorschriften stand). Ein Mangel liegt zudem in dem durch diese Wärmebrücken im Schlafzimmer verursachten Schimmelbefall des Putzes an Wänden und Decke. Während der Mietzeit kam und kommt es im Schlafzimmer baubedingt wegen der Wärmebrücken bzw. mangels fachgerechter Innensanierung des baubedingt entstandenen Schimmels immer wieder zu Oberflächenfeuchtigkeit mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung. Randnummer 45 Unstreitig tritt im Schlafzimmer der Mietwohnung trotz mehrerer Behandlungen mit Fungiziden immer wieder Schimmel auf. Dass dieser baubedingt und gesundheitsgefährdend ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der eingeholten Gutachten des Sachverständigen .... Zu der möglichen Gesundheitsgefährdung der beim Ortstermin durch den Sachverständigen vorgefundenen Schimmelpilzsporen, welche z.B. Allergien verursachen können, wird in vollem Umfang auf den Untersuchungsbericht des Sachverständigen vom 20.01.2020 verwiesen (Bd. III, Bl. 262 ff., insbesondere Seite 8 bis 11). Zu den Ursachen des Schimmels hat der Sachverständige festgestellt, dass dieser durch Wärmebrücken aufgrund der schlechten und nicht mehr normgerechten energetischen Qualität der Bauteile entsteht. Die dadurch bedingten Wärmebrücken führen durch eine verringerte raumseitige Oberflächentemperatur in der kühlen Jahreszeit zu einer Erhöhung der Oberflächenfeuchte der Bauteile und damit zu einem Risiko für Kondensation und Schimmelbefall (Bd. III, Bl. 250). Die Dämmung der Wohnungsdecke erfüllte zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht die Anforderungen an den zum Bauzeitpunkt gültigen Mindestwärmeschutz der DIN 4108-2, Ausgabe 1952. Die erste DIN 4108 wurde im Jahr 1952 herausgegeben (Bd. IV, Bl. 372) und war daher bei Baubeginn 1955 (Bd. III, Bl. 306) zu berücksichtigen. Hinzukommt, dass die Decke bei Begutachtung nicht die nach § 10 Abs. 3 EnEV (Ausgabe 2014) bis spätestens zum 31.12.2015 - und damit über ein Jahr vor Mietbeginn - zwingend nachzurüstende Dämmung aufwies (Bd. III, Bl. 252). Durch diese Wärmebrücken entstand im Schlafzimmerinnenraum an den verputzten Wänden und der Decke Schimmel. dd) Randnummer 46 Der Anspruch des Klägers ist bis zur letzten mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 nicht durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Unstreitig ist das Schlafzimmer aktuell ausweislich des in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 angeschauten Handyvideos des Klägers mit schwarzem Schimmel befallen. Es kann hier offenbleiben, ob die Dämmmaßnahmen an der Geschossdecke zu diesem Zeitpunkt schon abgeschlossen, fachgerecht und ausreichend waren. Jedenfalls hat der Beklagtenvertreter nach seiner eigenen Schilderung in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 (Bd. IV, Bl. 516) das Innere des Schlafzimmers bislang nicht gemäß den Vorgaben des Sachverständigen saniert und damit unstreitig noch nicht alle – kausal auf den baubedingten Schimmelbefall – zurückzuführenden Ursachen für eine erneute Vermehrung des Schimmels beseitigt. So hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 13.03.2020 ausgeführt, dass im Schlafzimmer Decke und Teilflächen der Außenwand durch Entfernen der Tapete, desinfizierende Reinigung des Untergrunds, Abtragen der Oberfläche mittels Putzfräse und H-Klasse-Sauger und Wiederaufbau saniert werden müssen (Bd. III, Bl. 292). Auf Frage der Beklagten hat er dies in seinem Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 dahingehend konkretisiert, dass die Tiefe des notwendigen Putzabtrages sukzessive mittels ATP Verfahren (Verfahren zum Nachweis von Schimmelspuren) überprüft oder die belasteten Putzflächen mit Sicherheitszuschlägen „komplett“ entfernt werden müssen (Bd. IV, Bl. 395). Demgegenüber hat der Beklagtenvertreter ohne Prüfverfahren aufgrund eines Augenscheins gemeint, im Putz keinen Schimmel mehr wahrzunehmen und deshalb die Notwendigkeit eines vollständigen Putzabtrags verneint. Dieses Vorgehen reicht nach den Ausführungen des Sachverständigen aber genauso wenig zur endgültigen Schimmelbeseitigung aus, wie eine Behandlung der Flächen allein mit chemischen Schimmelentfernern. Belegt wird dies dadurch, dass unstreitig im Schlafzimmer erneut sichtbarer Schimmel aufgetreten ist. ee) Randnummer 47 Die Behauptung der Beklagtenseite, der Schimmel sei nutzerbedingt, weil die Wohnung nie richtig geheizt und kaum gelüftet werde, wurde seitens des Sachverständigen widerlegt. Dieser führte aus, das die Wohnung in diesem Fall auch an anderen Stellen Schimmel aufweisen müsste (Bd. IV, Bl. 377 und 379). Anlässe, das Heiz- oder Lüftungsverhalten der Nutzer zu bemängeln, haben sich für den Sachverständigen nicht ergeben, er sieht die Ursache für den Schimmel allein in der extrem ausgeprägten Wärmebrücke (Bd. IV, Bl. 384 u. 385). Bereits aus diesem Grund sind die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, unerheblich. Randnummer 48 Im Übrigen sind diese Einwände aber auch rechtlich unerheblich. Bezogen auf die strittige Vereinbarung einer achtmaligen Stoßlüftung kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass zur Schimmelvermeidung bis zu 20mal hätte gelüftet werden müssen, so dass offen bleiben kann, ob eine achtmalige Stoßlüftung vereinbart und durchgeführt wurde. Diese hätte die Schimmelbildung nicht verhindert. Bezogen auf die strittige verbotene Wäschetrocknung kann ebenfalls offenbleiben, ob eine solche Vereinbarung bestand. Der Beklagten war bekannt, dass eine sechsköpfige Familie einzieht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist im Haus kein Trockenraum für Wäsche verfügbar. Auch zu sonstigen Trocknungsvorrichtungen wurde nichts vorgetragen. Da die Wäschetrocknung in der Wohnung mangels Alternative zum üblichen Nutzerverhalten gehört, kann diese nicht wirksam verboten werden. Randnummer 49 Auch die streitige Einlassung der Beklagtenseite, die Vermietung sei aufgrund der zu hohen Belegungsdichte nur vorübergehend geplant gewesen, kommt es ebenfalls nicht an. Zum einen hat diese Überlegung im Mietvertrag keine Umsetzung gefunden. Zum anderen trägt die Beklagte selbst nicht vor, dass ein konkretes Mietende vereinbart worden wäre, so dass der Mietvertrag in Kenntnis der Beklagten auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und nur ein unbeachtlicher Motivirrtum auf Beklagtenseite vorliegt. Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass die hohe Belegung zwar mitursächlich für die Schimmelbildung ist, die damit verbundene Feuchteproduktion sich aber im durchaus üblichen Bereich befinde (Bd. IV, Bl. 371) und die Beklagte wusste, das sechs Personen einziehen. ff) Randnummer 50 Der Kläger hat die bauseitig bestehenden Mängel nicht - was nach dem Gutachten des Sachverständigen ggfs. möglich gewesen wäre - durch bis zu 20 Lüftungsvorgänge binnen 24 Stunden auszugleichen. Einer Beweisaufnahme dazu, wie oft der Kläger die Wohnung gelüftet hat, bedurfte es daher nicht, weil eine solche hohe Zahl von Lüftungsvorgängen dem Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass angesichts der hohen Belegungsdichte der Wohnung, welche der Beklagten aber bereits bei Einzug des Klägers bekannt war, bei winterlichen Durchschnittstemperaturen angesichts der bei Begutachtung festgestellten schlechten energetischen Qualität der Bauteile bis zu 20 Lüftungsvorgänge erforderlich wären, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten (Bd. III, Bl. 253). Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines Lüftungsverhaltens kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Eine abstrakt-generelle Betrachtungsweise ist nicht möglich (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 29, beck-online). Eine solch hohe Zahl von Lüftungsvorgängen, welche sogar zu Schlafenszeiten nötig wären, sind dem Kläger und seiner Familie aber selbst unter Berücksichtigung der hohen Belegungsdichte von 6 Personen bei einer 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar. gg) Randnummer 51 Das Gericht schließt sich den oben ausgeführten überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung vollumfänglich an. An der Sachkunde des Sachverständigen, welcher Sachverständiger für Bauschäden, Schäden an Gebäuden, Bauwerksdiagnostik, Maler- und Lackiererarbeiten, Innenraumschadstoffe und insbesondere auch für Schimmelpilzwertung ist, bestehen nicht ansatzweise Zweifel. Er erstellt seit Jahren Schimmelgutachten für Mietprozesse am Amtsgericht Stuttgart und auch anderen Gerichten. Seine Ergebnisse hat er auf nachvollziehbare Mess- und Untersuchungsergebnisse gestützt und damit die Ausführungen des Privatgutachters ... mit wissenschaftlicher Begründung widerlegt. Er hat sich mit sämtlichen Einwänden und Fragen der Beklagten im Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 (Bd. IV, Bl. 360 ff.) wissenschaftlich, sachlich und intensiv auseinandergesetzt und ist mit überzeugenden und nachvollziehbaren Argumenten bei seinen Ergebnissen geblieben. hh) Randnummer 52 Dem Anspruch des Klägers auf Instandsetzung steht auch nicht entgegen, dass diese bezogen auf die Dämmung der Geschossdecke und eventuell weitere nötige Maßnahmen einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordert. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen kann, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, Rn. 19, juris). Gem. § 18 Abs. 2 WEG hat der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist letztlich auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO (KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.06.1990 – 8 RE-Miet 2634/90, Rn. 29, juris). b) Randnummer 53 Der Kläger hat gegen die Beklagte wegen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr im Schlafzimmer einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete in Höhe von 1.772,40 € (1.266,00 € x 10 % x 14 Monate) aus § 812 BGB i.V.m. § 536 BGB bezogen auf den Zeitraum von März 2019 bis April 2020. In Höhe von weiteren 506,40 € (1.266,00 € x 10 % x 4 Monate) für die Monate November 2018 bis Februar 2019 steht dem Kläger dagegen mangels Anzeige des Schimmels kein Anspruch zu. Insoweit war die Klage abzuweisen. aa) Randnummer 54 Für die Zahlung der Miete in Höhe von 1.772,40 € bestand kein Rechtsgrund. In dieser Höhe war die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB aufgrund des oben unter a) (s.o.) festgestellten baubedingten Schimmelbefalls bzw. Gefahr eines erneuten Schimmelbefalls kraft Gesetzes gemindert. bb) Randnummer 55 Ausmaß und Auswirkungen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr rechtfertigen eine Minderung in Höhe von 10 %. Bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB lediglich verpflichtet, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Angemessenheit der Minderung ist in einer Gesamtschau zu bemessen, wobei die Schwere des Mangels, der Grad und die Dauer der Tauglichkeitsminderung von Bedeutung sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 365). Unter Berücksichtigung dieser Aspekte schätzt das Gericht die Beeinträchtigung gemäß § 287 ZPO auf 10 % der Bruttomiete. Hierbei wird berücksichtigt, dass ein Zimmer in der ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung betroffen und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren zumindest beim Vorliegen des Schimmels nur eingeschränkt möglich ist. Ausweislich der Lichtbilder war zeitweise sichtbarer schwarzer Schimmel vorhanden. Dennoch war das Schlafzimmer phasenweise auch uneingeschränkt nutzbar. Zum Beispiel wurde bei Besichtigung durch den Sachverständigen aufgrund der Behandlung mit Fungiziden kein massiver Schimmelbefall nachgewiesen. Auch wenn die Sporen nach der Tabelle 7 auf Seite 11 des Untersuchungsberichts (Bd. III, Bl. 262 ff.) als Krankheitserreger in Betracht kommen, ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der Seiten 4 bis 6 des Untersuchungsberichts nur in einer Probe an der Decke überhaupt, und auch dort nur vereinzelte Sporen zweier Pilze nachgewiesen werden konnten sowie dass ein relevanter mikrobieller Befall auch für diese Proben nicht nachgewiesen werden konnte. Dementsprechend hat der Sachverständige (Bd. III, Bl. 245 und 246) ausgeführt, dass nur vereinzelte Kolonien nachweisbar sind, allerdings mit erneutem Schimmelwachstum gerechnet werden muss. Gleichzeitig wird die Wohnqualität dadurch gemindert, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen bei winterlichen Temperaturen 20 Lüftungsvorgänge nötig sind, um die Raumluft im normalen Bereich zu halten (s.o.). cc) Randnummer 56 Der Anspruch besteht von März 2019, weil der Kläger erstmals durch Anwaltsschreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4) der Beklagten den Schimmelbefall angezeigt hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB) bis – wie beantragt - April 2020, da die Ursachen des Schimmelbefalls während dieser Zeit nicht endgültig beseitigt wurden und aufgrund der Materialfeuchte der Bauteile während der gesamten Zeit – trotz phasenweise erfolgter oberflächlicher Schimmelbeseitigung durch chemische Mittel - immer die Gefahr eines erneuten Schimmelwachstums bestand. Damit besteht ein Minderungsanspruch für maximal 14 Monate (im Wege der Leistungsklage beantragt bis Mitte April 2020). dd) Randnummer 57 Ein darüberhinausgehender Anspruch für die Monate bis Februar 2019 besteht nicht. Der Kläger konnte seine Behauptung, der Schimmelbefall sei der Beklagtenseite vor dem Haus auf der Straße mündlich bereits im Februar 2018 angezeigt worden, nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen. Die als Zeugin vernommene 13jährige Tochter des Klägers konnte sich auf Frage des Gerichts, ob sie bei Gesprächen zwischen den Beteiligten über den Schimmel dabei gewesen sei, nicht an solche Gespräche erinnern. Der als Zeuge vernommene 14jährige Sohn des Klägers konnte sich zwar erinnern, dass es mehrere Gespräche zwischen den Beteiligten über den Schimmel gab. Er konnte aber nichts dazu sagen, wann sein Vater den Schimmel erstmals gegenüber der Beklagtenseite moniert hat. ee) Randnummer 58 Dem Anspruch auf Rückzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete nach §§ 812, 536 BGB steht der Einwand der Beklagten, der Kläger habe den Mangel im Schlafzimmer (tropfendes Wasser von der Decke) seit Mietbeginn gekannt und nicht angezeigt sowie den Wiederauftritt des Schimmels immer verspätet gemeldet, nicht entgegen, da die Beklagte nicht aufgezeigt hat, dass ihr dadurch eine Abhilfe unmöglich geworden sei oder ihr wegen der verspäteter Anzeige aus einem anderen Grund aufrechenbare Schadensersatzansprüche aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB gegen den Kläger zustünden. ff) Randnummer 59 Ebenso wenig greift der strittige Einwand der Beklagten, der Kläger habe die Besichtigung des Mangels oder die Durchführung von Reparaturarbeiten immer wieder verweigert, nachdem nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bereits ab Februar 2019 bis zur mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 immer wieder Besichtigungs-, Mangelbeseitigungs- und Handwerkertermine durch die Beklagtenseite bezüglich des Schimmels und anderer Mängel stattgefunden haben und auch die Begutachtung des Schimmels durch einen Privatgutachter der Beklagten ermöglicht wurde. Dass durch etwaige Zutrittsverweigerungen, angebliche Einschüchterungen, vermeintliche Drohungen usw. ein aufrechenbarer Schaden eingetreten wäre, ist nicht ersichtlich. Offenbleiben kann daher auch, ob die Zutrittsbegehren der Beklagten immer mit dem erforderlichen Zeitvorlauf angekündigt und zu zumutbaren Uhrzeiten begehrt und ob vom Kläger die Durchführung von Vorarbeiten zur Vorbereitung verlangt werden konnte. Diesbezüglich bestehen aufgrund der vorgelegten Aufforderungsschreiben der Beklagtenseite zumindest Bedenken. gg) Randnummer 60 Der strittige Einwand der Beklagtenseite, der Kläger habe vor Mietvertragsunterzeichnung gewusst, dass die Geschossdecke nicht gedämmt war, ist ebenfalls rechtlich unerheblich. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Minderungsrechte aus § 536 Abs. 1 BGB liegen mangels positiver Kenntnis des Klägers von einem möglichen Schimmelbefall im Sinne von § 536b BGB nicht vor. § 536b BGB setzt eine positive Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss voraus. Es genügt nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild eines Mangels oder allgemein von einem schlechten Zustand der Mietsache. Vielmehr muss der Mieter Kenntnis vom konkreten Mangel, seiner Ursachen und seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn. 7 f.). Die Kenntnis der Umstände, wie etwa Lage oder Materialien des Objektes, die zum Mangel führen können, kann die Anwendung des § 536 b Satz 1 BGB nicht begründen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn.8). Es kann daher dahinstehen, ob der Kläger die nicht gedämmte Geschossdecke und das nicht gedämmte Dach vor Mietvertragsunterzeichnung gekannt hat, da auch der Beklagte nicht behauptet, den Kläger auf eine dadurch bedingte Schimmelgefahr im Schlafzimmer und deren konkrete Auswirkungen hingewiesen zu haben. hh) Randnummer 61 Auch die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, sind rechtlich unerheblich (s.o.). ii) Randnummer 62 Da der Kläger im Februar 2019 angekündigt hat, die Miete bezüglich des Schimmels ab März 2019 nur unter Vorbehalt zu zahlen, steht dem Anspruch weder der Einwand aus § 814 BGB, noch der Einwand der Verwirkung nach § 242 BGB entgegen. c) Randnummer 63 Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass er ab Mai 2020 bis zur Mangelbeseitigung weiterhin zur Mietminderung bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer in Höhe von 10 % der Warmmiete berechtigt ist. Hierzu wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Schimmel bzw. seine Ursachen sind bis heute nicht vollständig beseitigt. d) Randnummer 64 Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien, welche nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingingen, gaben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO. II. Randnummer 65 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a, 269, 96 ZPO. Die Kostenentscheidung erging hinsichtlich der Beweisaufnahme durch Einholung der Sachverständigengutachten nach § 96 ZPO, weil die Beweisaufnahme vollumfänglich den insoweit streitigen Vortrag der Klägerseite im Hinblick auf die baulichen Ursachen des Schimmels und den Defekt der Mechanik der Balkontür bestätigt hat. Die übrigen Kosten waren entsprechend des Obsiegens und Unterliegens der Parteien gem. § 92 ZPO gegeneinander aufzuheben: 1. Randnummer 66 Bezogen auf die zuletzt gestellten Klageanträge ist der Kläger mit seinem Antrag auf eine weitere Rückzahlung von Miete in Höhe von 506,40 € betreffend den Zahlungsantrag in Höhe von insgesamt 2.278,00 € unterlegen. 2. Randnummer 67 Soweit die Klage im Hinblick auf die Feststellung der Höhe der Minderung von 25 % auf 10 % in der letzten mündlichen Verhandlung teilweise zurückgenommen wurde, waren die Kosten des Rechtsstreits gem. § 269 ZPO dem Kläger aufzuerlegen, hierbei war bis zur Teilklagerücknahme von einem für die Gebühren maßgeblichen Streitwert des Feststellungsantrags in Höhe von 13.293,00 € auszugehen (s.u.). 3. Randnummer 68 Soweit der Kläger die Anträge nach § 510b ZPO zurückgenommen hat, bleibt dies ohne Kostenfolge im Urteil, da allein der Hauptsacheanspruch den Streitwert bestimmt und der unter einem ungewissen Bedingungseintritt ursprünglich daneben beantragte Entschädigungsanspruch den Streitwert nicht erhöht (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). 4. Randnummer 69 Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben (Instandsetzung Rollläden Wohn- und Schlafzimmer; Instandsetzung Balkontüre anteiliger diesbezüglicher Streitwert: 1.519,20 €, s.u.), beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Die Klägerseite hat insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagtenseite hat sich angeschlossen bzw. nach Hinweisen gem. § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO den Teilerledigungserklärungen nicht widersprochen. Das Gericht hat danach über die insoweit entstandenen Kosten des Verfahrens unter Berücksichtigung des jeweiligen Sach- und Streitstands bei der Erledigung nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden. Danach waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen, da es einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts durch Hinweise des Gerichts und gegebenenfalls einer Beweisaufnahme bedurft hätte. Strittig war, ob die Bauteile überhaupt defekt waren, ob die Mängel bei Mietbeginn durch den Kläger akzeptiert wurden, ob der Kläger selbst bzw. die Beklagte der jeweils anderen Partei eine Mängelbeseitigung zugesagt hat und ob die Mängel auf eine unsachgemäße Benutzung durch den Kläger zurückzuführen waren. Hier hätte das Gericht die teilweise angebotenen Beweise erheben bzw. durch Hinweise auf weiteren Vortrag und Beweisantritte hinwirken müssen. Da der Ausgang einer solchen Vorgehensweise offen ist, waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen. 5. Randnummer 70 Nach dem Grundsatz der Kosteneinheit sind unter Berücksichtigung der oben genannten Aspekte und der jeweiligen Streitwerte gem. § 92 ZPO die Kosten gegeneinander aufzuheben. III. Randnummer 71 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. IV. Randnummer 72 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 39 Abs. 1, 41 GKG, §§ 3, 9 ZPO. Der Streitwert aus welchem Gerichts- und Anwaltsgebühren zu berechnen sind, ist auf bis zu 19.000,00 € festzusetzen. 1. Randnummer 73 Der Streitwert beträgt bis zur ersten übereinstimmenden Teilerledigungserklärung bezüglich der Rollläden im Schlafzimmer in der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 insgesamt 17.091,00 €. Randnummer 74 Dieser Wert folgt aus einer Addition der Streitwerte der gestellten Klageanträge gem. § 39 Abs. 1 GKG: a) Randnummer 75 Der Streitwert für die begehrten Instandsetzungsmaßnahmen bemisst sich gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der diesbezüglich begehrten Mietminderungen, insgesamt daher 3.798,00 €. Im Einzelnen: Für den Schimmel im Schlafzimmer hat der Kläger 15 % und damit 2.278,80 € (1.266,00 € x 15 % x 12 Monate) angesetzt, für den Mangel an den Rollladen insgesamt 5 % und damit 759,60 € (1.266,00 € x 5 % x 12 Monate) - wobei davon 2,5 % auf die Rollläden des Schlafzimmers und 2,5 % auf die Rollläden des Wohnzimmers entfallen, also jeweils 379,80 € - und für die defekte Balkontüre ebenfalls 5 %, also 759,60 € (Bd. IV, Bl. 449 ff.). b) Randnummer 76 Die ursprünglich gestellten Anträge nach § 510b ZPO wirken sich nicht streitwerterhöhend aus (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). c) Randnummer 77 Der Streitwert für den Feststellungsantrag bezogen auf die Minderung ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Mietminderung von 25 % bezogen auf die Jahresmiete hier also (1.266,00 € x 25 % x 12 x 3,5 =) 13.293,00 € festzusetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZR 43/15). 2. Randnummer 78 Ab dem 15.10.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Schlafzimmer noch (17.091,00 € ./. 379,80 € =)16.711,20 €. Nach einer übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend eines Teils der Hauptforderung bleiben die restlichen Hauptforderungen streitwertbestimmend; Prozesskosten werden nicht berücksichtigt (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16.67). 3. Randnummer 79 Ab dem 14.11.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Wohnzimmer noch (16.711,20 € ./. 379,80 € =) 16.331,40 €. 4. Randnummer 80 Ab dem 09.03.2020 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen betreffend der Balkontüre noch (16.331,40 € ./. 759,60 € =) 15.572,10 €. 5. Randnummer 81 Ab der Klageerweiterung vom 15.06.2020 beträgt der Streitwert (15.572,10 € + 1.772,40 € =) 17.344,50 €. 6. Randnummer 82 Ab der Klagerweiterung vom 15.10.2020 beträgt der Streitwert (17.344,50 € + 506,40 € =) 17.850,90 €. 7. Randnummer 83 Nach den Teilklagerücknahmen in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beträgt der Streitwert noch insgesamt 9.115,20 €, allerdings sind sämtliche Gebühren aus den höheren Streitwerten bereits angefallen. Randnummer 84 Für die Instandsetzung des Schlafzimmers ist ausgehend von dem Jahresbetrag einer nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme angemessenen Mietminderung ein Streitwert von (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate =) 1.519,20 € anzusetzen. Die Zahlungsklage hat einen Streitwert in Höhe des geltend gemachten Betrages von insgesamt 2.278,80 €. Die Feststellungsklage hat bezogen auf eine 10%ige Minderung einen Streitwert von noch (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate x 3,5 Jahre =) 5.317,20 € (s.o.). 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Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlech-terungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Verände-rungen hat er spätestens bei Mietende auch dann beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Miet-beginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war. Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 12. August 2022, 32 C 155/21, Urteil Tenor Die Kläger und Berufungskläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Kläger und Berufungskläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses. Gründe Nach Vornahme der gemäß § 522 Abs. 1 und 2 ZPO gebotenen Prüfung ist die Kammer einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil. I. Die Kläger begehren als ehemalige Mieter von dem beklagten ehemaligen Vermieter die Rückzahlung einer Kaution. Im Jahr 2012 mieteten die Kläger eine Wohnung von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklagten und zahlten einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.000,00 € auf ein Sparkonto des Vaters des Beklagten ein. Im Jahr 2018 erwarb der Beklagte die Liegenschaft, zwischen den Parteien wurde am 18.08.2018 ein neuer Mietvertrag geschlossen (Bl. 5 ff. dA). Während der Mietzeit nahmen die Kläger Veränderungen an der Mietsache vor, unter anderem an der Schalterdose im Flur (Durchbohren der Dose und der Wand für den Anschluss einer Steckdose in der Abstellkammer), der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals. Weiterhin wurde eine Wandlampe neu installiert und die Installation vergipst. Nach Rückgabe der Mietsache fertigte der Beklagte im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Elektrotechnikmeister (…) ein Rückgabeprotokoll, in welchem eine Reihe von Mängeln aufgeführt sind, einschließlich einer Manipulation an der Elektroinstallation mit dem Zusatz „Diese Arbeiten sind sofort auszuführen und werden der alten Mietpartei in Rechnung gestellt" (Anlage B2, Bl. 54 ff. dA). Das Protokoll übersendete der Beklagte am 09.11.2019 an die Kläger, worauf der Kläger zu 1. mit Schreiben vom selben Datum die Forderungen zurückwies. Für den Rückbau der Steckdose in der Abstellkammer, die Arbeiten an der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals und die Arbeiten betreffend die Wandlampe zahlte der Beklagte an die Firma (...) einen Betrag von 1.075, 94 € gemäß Rechnung vom 20.01.2020 (Bl. 25 f. dA). Mit Schreiben vom 06.04.2021 (Anlage B6, Bl. 65 dA) übersandte der Beklagte das noch auf seinen Vater ausgestellte Kautionssparbuch an die Kläger mit dem Hinweis: „Jedoch auf Grund der überschaubaren Kautionsleistung, die glücklicherweise durch mich noch belegt werden kann, von 1000 EURO, übersende ich Ihnen das ordnungsgemäß geführte Kautionssparbuch sowie die entsprechende Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben von 291,56 Euro. Die Zahlung erfolgt kurzfristig. Die Rückgabe des Kautionsleistung [sic!] erfolgt ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht!“ Das Sparbuch ist nicht verwertbar, da es auf den Vater des Beklagten ausgestellt und der Beklagte nicht dessen Erbe ist. Mit Schriftsatz vom 22.9.2021 erklärte der Beklagte die Aufrechnung der Kaution mit dem von ihm an die Firma (...) gezahlten Betrag von 1.075,94 €. Die Kläger waren der Auffassung, keine Beschädigung verursacht zu haben. Sie haben vorgetragen, die Arbeiten seien teilweise mit dem Beklagten abgesprochen gewesen, zudem seien die angesetzten Kosten in der Rechnung unangemessen bzw. nicht erforderlich. Der Kläger habe durch die Rückgabe des Sparbuchs erklärt, keine Forderungen mehr geltend zu machen. Zudem seien die Ansprüche verjährt. Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.004,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen, die Veränderungen durch die Kläger seien eine Beschädigung der Mietsache. Er habe seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 BGB auf Geldersatz binnen der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Übersendung des Protokolls am 9.11.2019 ausgeübt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe durch die Übersendung des Sparbuchs den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht anerkannt. Er habe zudem Ansprüche gegen die Kläger aufgrund der Veränderungen, weil diese nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden seien, jedenfalls aber die Mietsache so zurückzugeben sei, wie sie den Klägern übergeben worden sei. Der Anspruch sei auch gemäß § 215 BGB innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gewesen, da der Beklagte vor Fristablauf seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 Abs. 1, 2 BGB ausgeübt habe. Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre Klageanträge vollumfänglich weiterverfolgen. Zur Begründung führen sie aus, der Beklagte habe durch die Rückgabe des Sparbuchs seine Auszahlungspflicht der Kaution anerkannt. Zudem hätten sie lediglich nicht ordnungsgemäße und teils lebensgefährliche Zustände behoben, das auch in Absprache mit dem Beklagten, so dass eine Beschädigung der Mietsache nicht vorliege. Weiterhin hätten sie die Rechnung vom 20.01.2020 substantiiert bestritten, da die Arbeiten mit geringerem Aufwand zu beheben gewesen wären. Daher hätte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Der Anspruch des Beklagten sei zudem verjährt, weil der ihnen zunächst zustehende Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auf Zahlung umgestellt worden sei, zudem habe der Beklagte keine Kautionsabrechnung erteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungsschrift (Bl. 102 ff dA) verwiesen. Die Kläger beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 12.08.2022 - 32 C 155/21 -, zugestellt am 17.08.2022 wird abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.004,47 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung (Bl. 110 ff. dA) verwiesen. II. Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Weder beruht die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil der Beklagte, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, gegen diese Forderung mit einem ihm zustehenden Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache, jedenfalls aber unterlassener ordnungsgemäßer Rückgabe, wirksam aufgerechnet hat. Die hiergegen erhobenen Einwände der Berufung greifen nicht durch. Dafür, dass der Beklagte „den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution“ konkludent anerkannt hätte, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen würde es sich nicht um ein Anerkenntnis des Rückforderungsanspruchs, der dem Mieter gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der Sicherungszweckabrede ohnehin nach Mietende zusteht, handeln, sondern um einen Verzicht auf die Verwertung der Kaution oder der Geltendmachung von Ansprüchen durch den Vermieter im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses. Zum anderen kann aus der Rückgabe des Kautionssparbuchs eine solche Erklärung schon deshalb nicht geschlossen werden, weil das Sparbuch -wie die Kläger selbst vortragen- nach dem Tod des Vaters des Beklagten für die Kautionssicherung überhaupt nicht mehr verwendet werden kann. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte auf die vorgehenden Aufforderungen der Kläger, den Kautionsbetrag (in Geld) zurückzahlen, überhaupt nicht reagiert hat und mit der Übersendung des Sparbuchs dem Begehren der Kläger auch nicht nachgekommen ist, kann ein konkludenter Verzicht auf die Kautionsverwertung oder eigene Schadensersatzansprüche in der Übersendung des Sparbuchs gerade nicht gesehen werden. Das wird zudem dadurch klargestellt, dass der Beklagte ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ handelte (Schreiben vom 06.04.2021, Anlage B6, Bl. 65 dA). Damit ist für einen Rechtsbindungswillen dahingehend, dass der Beklagte das Nichtbestehen von Ansprüchen verbindlich erklärt und auf die Kautionsverwertung verzichtet hätte, kein Raum. Aus demselben Grund ergibt sich auch aus den weiteren Ausführungen, dass der Beklagte das Sparbuch aufgrund der „überschaubaren Kautionsleistung“ übersende, keine andere Wertung. Weil diese Erklärung für den Beklagten ausschließlich nachteilig wäre, unterliegt sie den Anforderungen eines Verzichtsvertrags (§ 397 BGB). Dabei stellt der Bundesgerichtshof an die Annahme eines Rechtsbindungswillens des Erklärenden extrem hohe Anforderungen, die im Zweifel grundsätzlich nicht anzunehmen sind (BGH, Urteil vom 29. November 1995 – VIII ZR 293/94 –, Rn 14, juris). Diese Voraussetzungen sieht die Kammer in keiner Weise als erfüllt an. Der Anspruch des Beklagten ist auch nicht verjährt bzw. einer Aufrechnung über § 215 BGB unzugänglich. Dabei ist der Klägervortrag schon widersprüchlich, wenn einerseits angeführt wird, der Kautionsrückgewährungsanspruch wäre auch nach dem Tod des Vaters des Beklagten und somit innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auf Rückgabe des Kautionssparbuchs gerichtet, zugleich aber die Klage auf Geldzahlung richten. Würde die Auffassung der Kläger zutreffen, wäre nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage ihnen ein Anspruch auf Geldzahlung zustehen würde. Sie begründen dies damit, dass sich der Rückgabeanspruch automatisch in einen Geldzahlungsanspruch geändert habe, weil der Beklagte das Erbe „wohl“ ausgeschlagen habe (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Damit ist schon nicht ersichtlich, ob die Kläger überhaupt einen Anspruch auf Geldzahlung hätten, da sie selbst nicht konkret vortragen, ob und wann genau dieser entstanden sein soll. Tatsächlich bestand aber zu keinem Zeitpunkt ein auf die Rückgabe des Sparbuchs gerichteter Anspruch, weil die Kläger kein Sparbuch übergeben, sondern die Kaution in bar geleistet haben. Dass die 1.000 € auf ein Kautionssparbuch des damaligen Vermieters eingezahlt wurden (Klageschrift vom 19.08.2021, S. 2, Bl. 2 dA), ändert hieran nichts. Die Anlagepflicht ergibt sich schon aus § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Damit war der klägerische Anspruch von Anfang an auf Rückzahlung des geleisteten Betrags gerichtet, der aus dem Sparbuch selbst oder auch dem persönlichen Vermögen des Vermieters erfolgen konnte, weil Geld eine Gattungsschuld ist. Die Ansprüche der Parteien standen sich somit schon innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber. Das bezieht sich auch auf den Anspruch des Beklagten. Die Berufungsbegründung führt insoweit zwar an, dass dies nicht der Fall sei, weil der Beklagte angekündigt habe, die Arbeiten in Rechnung zu stellen, ohne eine konkrete Kautionsabrechnung zu erteilen (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Letzteres ist jedoch überhaupt nicht erforderlich, weil sich die Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB allein als Willenserklärung darstellt, statt einer Reparatur (Abs. 1) den für diese erforderlichen Geldbetrag (Abs. 2) zu fordern (KG Berlin, Beschluss vom 2. Dezember 2019 – 8 U 104/17 –, Rn 12, juris). Das ist ein rein schadensrechtlicher Vorgang, der mit den Regelungen über die Handhabung der Mietkaution in keinem Zusammenhang steht. Der Vermieter muss insoweit auch keine Kautionsabrechnung erteilen, um die Kaution letztlich zu verwerten. Der Ablauf der im Allgemeinen mit 6 Monaten anzusetzenden Frist für die Kautionsabrechnung führt lediglich dazu, dass der Mieter diese nunmehr zurückfordern und gerichtlich einklagen kann (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2022, BGB § 551 Rn 90). Dem Vermieter ist es hingegen nicht verwehrt, sich gegen den Anspruch durch Erklärung der Aufrechnung zu verteidigen. Hinsichtlich der vorgenommenen Veränderungen an dem Kabel sowie den Steckdosen haben die Kläger selbst erklärt, dass diese durch sie erfolgten, sie bestreiten lediglich, dass es sich um eine Beschädigung handeln würde und tragen vor, der Beklagte habe ihnen die Änderungen erlaubt bzw. es würde sich um Mangelbeseitigungsarbeiten handeln (Schriftsatz vom 21.10.2021, Bl. 29 f. dA). Dem ist das Amtsgericht mit zutreffender Begründung nicht gefolgt. Es fehlt vorliegend schon an einer Mangelhaftigkeit der Mietsache, jedenfalls aber stehen den Beklagten keine Rechte aus § 536a Abs. 2 BGB zu, welche diese zudem auch nach eigenem Vortrag überhaupt nicht geltend gemacht haben. Die Kläger tragen selbst vor, der von ihnen veränderte Zustand habe bereits bei Mietbeginn bestanden (Schriftsatz vom 21.10.2021, S. 2 Bl. 30 f. dA). Mangels abweichender Parteivereinbarungen bestimmt sich der vertragsgemäße Zustand der Mietsache jedoch nach demjenigen, der bei Vertragsschluss tatsächlich bestanden hat, so dass keine Gewährleistungsrechte bestehen (LG Berlin, Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16 –, Rn 16, juris) und auch ein objektiv „schlechter“ Zustand keinen Mangel darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2022, BGB § 536 Rn 19). Selbst wenn es sich jedoch um einen Mangel handeln würde, hätten die Kläger diesen gemäß § 536b BGB beanstandungslos angenommen, so dass die Ansprüche aus §§ 536 ff. BGB nicht bestehen. Wenn die Kläger also etwa vortragen, dass der Kabelkanal von Anfang an nicht fachgerecht befestigt gewesen sei (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 3, Bl. 104 dA), ist das gewährleistungsrechtlich nicht von Belang. Der nunmehr erstmalig mit der Berufungsbegründung erbrachte Vortrag, dass der Zustand „lebensgefährlich“ gewesen sei, greift nicht durch. Derartiges haben die Kläger erstinstanzlich in keiner Weise vorgetragen, sondern lediglich auf eine ihrer Ansicht nach nicht fachgerechte Anbringung verwiesen und im Übrigen auf Änderungen in Absprache mit dem Beklagten. Es ist auch nicht ersichtlich oder vortragen, dass insoweit eine Mangelanzeige gegenüber dem Beklagten erfolgte (§ 536c BGB). Das Amtsgericht hat zudem zutreffend festgestellt, dass die Kläger keine Mangelbeseitigungsmaßnahmen iSd § 536a Abs. 2 BGB durchgeführt, sondern die Änderungen entweder eigenmächtig vorgenommen oder den Beklagten um Erlaubnis hierzu ersucht haben. Damit handelt es sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt um Mangelbeseitigungsrechte, die zu einem Ersatzanspruch führen, sondern um Veränderungen der Mietsache. Hierzu ist der Mieter nicht befugt. Selbst wenn aber, wie klägerseits vorgetragen, eine entsprechende Genehmigung des Vermieters vorliegt, muss die Mietsache so zurückgeben werden, wie sie übergeben wurde (BGH, Urteil vom 17. März 1999 – XII ZR 101/97 –, Rn 16, juris). Auf den Vortrag der Kläger, dass die Arbeiten fachgerecht erfolgt seien, kommt es daher nicht an. Will der Mieter Änderungen oder „Verbesserungen“ an der Mietsache durchführen und diese auch nach Rückgabe so belassen, muss er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung treffen. Andernfalls hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzuerhalten, wie er sie übergeben hat. Ob sich die Änderung als „Veränderung“ oder, wie die Kläger mit der Berufung vortragen, „Reparatur“ darstellt, ist dabei ohne Relevanz, wenn die Mietsache in diesem Zustand angemietet wurde, jedenfalls aber kein Vorbehalt bei der Übergabe bei Einzug erklärt wurde. Entgegen der Ansicht der Berufung musste auch kein Sachverständigengutachten bezüglich der Rückbaukosten eingeholt werden. Um die Angemessenheit und Erforderlichkeit der Kosten so konkret darzulegen, dass das Gericht diese gem. § 287 ZPO schätzen kann, reicht es aus, dass der Geschädigte eine Rechnung eines Marktanbieters vorlegt, die er bezahlt hat. Ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des ausgewiesenen Rechnungsbetrages zur Schadensbehebung reicht dann grundsätzlich nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 – VI ZR 171/16 –, Rn 16 ff.). Entgegen dem Vorbringen in der Berufungsbegründung haben die Kläger die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Kosten nicht substantiiert bestritten. Sie haben lediglich vorgetragen, dass die aufgeführten Meister- und Helferstunden nicht nötig gewesen seien, was gerade keinen konkreten Angriff auf die Rechnung darstellt, sondern diese im Ergebnis lediglich, wenn auch anders formuliert, als „zu hoch“ bezeichnet. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend, so dass hierzu auch kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Die Kammer hat bezüglich der von dem Amtsgericht vorgenommenen Schätzung nach § 287 ZPO keine Bedenken. Die Kammer regt an, eine Rücknahme der Berufung zu prüfen. Etwaiger neuer Vortrag ist nach der ZPO nur in sehr engen Grenzen zulässig. Die Rücknahme hätte die Halbierung der Gerichtskosten zweiter Instanz zur Folge, § 3 Abs.2 GKG i.V.m. KV-Nr.1222. 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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 10/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S10.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 273 BGB, § 320 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsanspruch, Mietminderungsrecht Mietrechtsstreit: Erlöschen des mangelbedingten Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters; Festsetzung eines Vergleichsmehrwerts für weitere mitverglichene Verfahren Orientierungssatz 1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss BGH, 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).(Rn.4) 2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 5 C 920/15 Tenor 1. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen mit Ausnahme der anwaltlichen Vergleichsgebühren, diese hat die Klägerin zu 2/3 und der Beklagte Ziff.1 zu 1/3 zu tragen; die Beklagte Ziff. 2 behält die bei ihr entstandene anwaltliche Vergleichsgebühr auf sich. 2. Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Vorab hat die Klägerin die Kosten zu tragen, die durch ihre Säumnis im Termin vom 08.05.2017 entstanden sind. Von den weiteren Kosten trägt die Klägerin ¾ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziff. 1. Dieser und die Beklagte Ziff. 2 tragen als Gesamtschuldner ¼ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im Übrigen trägt jede Partei ihre Kosten selbst. 3. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.540,00 € festgesetzt. 4. Für die anwaltlichen Vergleichsgebühren der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 gilt ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 €. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO und -bezüglich eines Teils der erstinstanzlichen Kosten- auf §§ 269 Abs. 3, 344 ZPO. Randnummer 2 Die Parteien haben sich geeinigt und eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO beantragt. Die Kammer hatte deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Nach diesen Grundsätzen gilt im Einzelnen Folgendes: Randnummer 3 1. Im vorliegenden Berufungsverfahren wären die Beklagten bei streitigem Fortgang unterlegen: Randnummer 4 1.1. Spätestens die Kündigung vom 12.09.2017 war wirksam: Auch bei Unterstellung aller geltend gemachter Mängel bestand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt kein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB mehr, denn selbst wenn die Klägerin eine Mangelbeseitigung nicht ernsthaft und endgültig verweigert hatte, war jedenfalls aufgrund des erheblichen Zeitablaufs klar, dass sie sich durch den Mieteinbehalt als solchen nicht zur Mangelbehebung bringen lassen werde. Dass in einem solchen Fall das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters erlischt, entspricht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14 und Beschluss vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14 –, juris; dem folgend z.B. LG Düsseldorf, BeckRS 2017, 143221 Rn. 17), der die Kammer trotz der Kritik des Schrifttums (Schwab NZM 2019, 36 unter III. 2. a m.N.; MüKoBGB/Emmerich, 8. Aufl. 2019, BGB § 320 Rn. 9) folgt, denn § 320 BGB soll nicht die Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen sicherstellen (dafür gibt es die Minderung), sondern dem Schuldner ein Druckmittel geben. Versagt dieses, muss der Mieter den Vermieter folgerichtig auf Mangelbehebung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, Rn 66 nach juris), anstatt dauerhaft nach dem Grundsatz „dulde und liquidiere“ zu verfahren. Dabei handelt es sich nicht um einen Fall der Verwirkung des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB, sondern um eine Überschreitung der zeitlichen und teleologischen Grenzen des Leistungsverweigerungsrechts. Die gegen Verwirkung gerichteten Einwendungen der Beklagten, wonach sie keinen Vertrauenstatbestand begründet und stets erneut auf ihr Leistungsverweigerungsrecht hingewiesen hätten, gehen deshalb fehl. Fehl geht auch das Argument der Beklagten, der Mieteinbehalt liege betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung gezogenen Grenze. Vorliegend geht es um die vom Bundesgerichtshof a.a.O. zusätzlich gezogene zeitliche Grenze des Leistungsverweigerungsrechts. Randnummer 5 1.2. Die reine Mietminderung geht jedenfalls nicht so weit, dass der am 12.09.2017 bestehende Rückstand unter der zur Kündigung berechtigenden Grenze lag. Rechnet man bis zum Wasserschaden (Juni 2015) mit den vom Amtsgericht angesetzten Minderungsquoten und im Anschlusszeitraum mit der von den Beklagten geltend gemachten Minderung von 80 %, so gelangt man am 12.09.2017 gleichwohl zu einem Mietrückstand von ca. 13.000,00 €. Dass für die Zeit bis zum Wasserschaden (12/13 – 6/15) keine höhere Minderung in Frage kommt, hat das Amtsgericht in tatsächlicher Hinsicht bindend (§ 529 ZPO) und rechtlich zutreffend festgestellt; die diesbezüglichen Angriffe der Berufungserwiderung gegen die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts dringen nicht durch; angesichts dessen, dass zunächst unstreitig die ungeminderte Miete gezahlt wurde, bezweifelt das Amtsgericht vielmehr zu Recht, dass § 536b BGB abbedungen bzw. die Beseitigung der vorbekannten Mängel zugesagt wurde. Darüber hinaus hält die Kammer für den Zeitraum ab Juli 2015 jedenfalls eine Minderung von 80 % für überhöht. Insoweit wird auf den heutigen Beschluss im Verfahren 3 S 168/18 verwiesen. Rechnet man ab Juli 2015 z.B. mit einer Minderung von 60 % (für alle geltend gemachten Mängel), so ergibt sich ein Rückstand von über 20.000,00 €. Randnummer 6 1.3. Den Beklagten kommt auch kein Irrtumsprivileg zugute, zumal die o.g. Rückstände die kündigungsrelevante Grenze mit großem Abstand übersteigen. Ohnehin liegt ein zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug auch dann vor, wenn der Mieter sich bei einer Minderungsquote verschätzt und über eine längere Zeit eine geringere als die geschuldete Miete zahlt; ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat; ihm bleibt anheimgestellt, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter einem (einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden) Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen (Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 130/131 m.N.; ebenso Blank, WuM 2012, 501 (502); jeweils unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris ähnlich Hinz NJW 2013, 337 ff.). Im Übrigen liegt der Umstand, dass die für den Zeitraum bis Juni 2015 geltend gemachte Minderung deutlich zu hoch ist, nicht an einem -nach teils vertretener Ansicht ggfs. milder zu behandelnden- „Schätzirrtum“ über die bloße Bewertung eines gegebenen Mangels und die aus ihm folgende Minderungsquote (vgl. dazu Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2012 Anm. 4), sondern vor allem daran, dass die eingewandten Mängel als solche vom Amtsgericht (zu Recht) nicht festgestellt wurden. In einer solchen Konstellation lässt die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris) keinen Raum für ein Irrtumsprivileg des Mieters. Randnummer 7 1.4. Zwar hätte die Kammer den Beklagten voraussichtlich eine deutliche Räumungsfrist bewilligt, jedoch hätte dies nicht zu einer anteiligen Kostenbelastung der Klägerin geführt. Randnummer 8 2. Die Verteilung der Vergleichsmehrkosten beruht auf folgenden Erwägungen: Randnummer 9 2.1. Für die Gerichtsgebühren war ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf die miterledigten Verfahren 3 S 168/18 und 3 S 266/18 schon deshalb nicht festzusetzen, weil er nur anfällt, wenn der mitverglichene Anspruch nicht rechtshängig, also auch nicht Gegenstand eines anderen Gerichtsverfahrens ist (1900 KV GKG, vgl. z.B. Norbert Schneider NZM 2018, 716). Die Kammer versteht den Antrag der Klägerin vom 04.03.2019 auf Festsetzung eines Mehrwertes von 60.398,79 € aber als einen solchen (auch) nach § 33 RVG. Diesem war stattzugeben, denn bezüglich der anwaltlichen Vergleichsgebühren ist ein miterledigtes Parallelverfahren grundsätzlich -anders als bzgl. der Gerichtsgebühren- mehrwertbegründend (OLG Thüringen MDR 2013, 944; OVG Lüneburg AGS 2016, 572; Gerold/Schmidt/Müller-Rabe RVG VV 1003 Rn. 71-73). Für die auf Seiten der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 -die Beklagte Ziff. 2 war am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligt- angefallenen Vergleichsgebühren war deshalb ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 € festzusetzen. Dieser war der Klägerin bei der Quotelung der Vergleichsgebühren im Verhältnis zum Beklagten Ziff. 1 zu 3/4 ins Soll zu stellen gem. der Quote von 1/4 zu 3/4, die die Kammer im Verfahren 3 S 168/18 gem. § 91a ZPO beschlossen hat. Randnummer 10 2.2. Ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf das mitverglichene Räumungsverfahren 3 S 266/18 besteht hingegen nicht, da insoweit wirtschaftliche Identität der beiden Klageansprüche vorliegt (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 3 U 64/07 –, Rn. 18, juris); insoweit ist auch kein Antrag auf Festsetzung eines Mehrwerts nach § 33 RVG gestellt. Auch wenn das parallele Räumungsverfahren 3 S 266/18 somit vergleichsgebührenneutral ist, war jedoch im Rahmen des § 91a ZPO zu berücksichtigen, dass die Klägerin dort voraussichtlich unterlegen wäre (insoweit wird auf den dort nach § 91a ZPO ergangenen Beschluss verwiesen). Es wäre nicht „billig“ im Sinne von § 91a ZPO, die Auferlegung der Vergleichskosten von dem formalen Umstand abhängig zu machen, in welchem der beiden Verfahren der Vergleich protokolliert wurde. Randnummer 11 2.3. Im Verhältnis der Klägerin und der am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 waren die anwaltlichen Vergleichsgebühren somit im Wege der fiktiven Addition beider Räumungsstreitwerte von jeweils 21.540,00 € gegeneinander aufzuheben, da beide Seiten je ein Verfahren mutmaßlich gewonnen und eines verloren hätten. Im Verhältnis der Klägerin zum Beklagten Ziff. 1 gelangt man zu einem fiktiven Gesamtvergleichswert von 103.478,79 € (zweimal 21.540,00 + 60.398,79) und einem Unterliegensanteil der Klägerin von 66.839,09 € (21.540,00 + ¾ von 60.398,79), was einer Quote von 1/3 zu 2/3 zu Lasten der Klägerin entspricht. Randnummer 12 3. Für die erstinstanzlichen Kosten gilt, dass die Beklagten bei streitigem Fortgang aus o.g. Gründen unterlegen wären. Insoweit hatte die Klägerin erstinstanzlich gegen den Beklagten Ziff. 1 aber noch auf Zahlung von 61.669,84 € und weiterer 1.239,40 € geklagt und die Klage insoweit vor dem Amtsgericht zurückgenommen. Insoweit bleibt es bei § 269 Abs. 3 ZPO. Randnummer 13 Für die Beklagten hätte im Fall eines Räumungsurteils § 100 Abs. 4 ZPO gegolten; dementsprechend ist auch ihre Kostenentscheidung nach § 91a ZPO grds. gesamtschuldnerisch (OLG Düsseldorf Urt. v. 11.12.2001 – 24 U 17/01, BeckRS 2001, 30226005; LG Frankfurt, Beschluss vom 26. November 2010 – 2-11 T 127/10 –, Rn. 4, juris). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001388441 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 10/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S10.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 273 BGB, § 320 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsanspruch, Mietminderungsrecht Mietrechtsstreit: Erlöschen des mangelbedingten Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters; Festsetzung eines Vergleichsmehrwerts für weitere mitverglichene Verfahren Orientierungssatz 1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss BGH, 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).(Rn.4) 2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 5 C 920/15 Tenor 1. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen mit Ausnahme der anwaltlichen Vergleichsgebühren, diese hat die Klägerin zu 2/3 und der Beklagte Ziff.1 zu 1/3 zu tragen; die Beklagte Ziff. 2 behält die bei ihr entstandene anwaltliche Vergleichsgebühr auf sich. 2. Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Vorab hat die Klägerin die Kosten zu tragen, die durch ihre Säumnis im Termin vom 08.05.2017 entstanden sind. Von den weiteren Kosten trägt die Klägerin ¾ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziff. 1. Dieser und die Beklagte Ziff. 2 tragen als Gesamtschuldner ¼ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im Übrigen trägt jede Partei ihre Kosten selbst. 3. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.540,00 € festgesetzt. 4. Für die anwaltlichen Vergleichsgebühren der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 gilt ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 €. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO und -bezüglich eines Teils der erstinstanzlichen Kosten- auf §§ 269 Abs. 3, 344 ZPO. Randnummer 2 Die Parteien haben sich geeinigt und eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO beantragt. Die Kammer hatte deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Nach diesen Grundsätzen gilt im Einzelnen Folgendes: Randnummer 3 1. Im vorliegenden Berufungsverfahren wären die Beklagten bei streitigem Fortgang unterlegen: Randnummer 4 1.1. Spätestens die Kündigung vom 12.09.2017 war wirksam: Auch bei Unterstellung aller geltend gemachter Mängel bestand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt kein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB mehr, denn selbst wenn die Klägerin eine Mangelbeseitigung nicht ernsthaft und endgültig verweigert hatte, war jedenfalls aufgrund des erheblichen Zeitablaufs klar, dass sie sich durch den Mieteinbehalt als solchen nicht zur Mangelbehebung bringen lassen werde. Dass in einem solchen Fall das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters erlischt, entspricht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14 und Beschluss vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14 –, juris; dem folgend z.B. LG Düsseldorf, BeckRS 2017, 143221 Rn. 17), der die Kammer trotz der Kritik des Schrifttums (Schwab NZM 2019, 36 unter III. 2. a m.N.; MüKoBGB/Emmerich, 8. Aufl. 2019, BGB § 320 Rn. 9) folgt, denn § 320 BGB soll nicht die Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen sicherstellen (dafür gibt es die Minderung), sondern dem Schuldner ein Druckmittel geben. Versagt dieses, muss der Mieter den Vermieter folgerichtig auf Mangelbehebung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, Rn 66 nach juris), anstatt dauerhaft nach dem Grundsatz „dulde und liquidiere“ zu verfahren. Dabei handelt es sich nicht um einen Fall der Verwirkung des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB, sondern um eine Überschreitung der zeitlichen und teleologischen Grenzen des Leistungsverweigerungsrechts. Die gegen Verwirkung gerichteten Einwendungen der Beklagten, wonach sie keinen Vertrauenstatbestand begründet und stets erneut auf ihr Leistungsverweigerungsrecht hingewiesen hätten, gehen deshalb fehl. Fehl geht auch das Argument der Beklagten, der Mieteinbehalt liege betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung gezogenen Grenze. Vorliegend geht es um die vom Bundesgerichtshof a.a.O. zusätzlich gezogene zeitliche Grenze des Leistungsverweigerungsrechts. Randnummer 5 1.2. Die reine Mietminderung geht jedenfalls nicht so weit, dass der am 12.09.2017 bestehende Rückstand unter der zur Kündigung berechtigenden Grenze lag. Rechnet man bis zum Wasserschaden (Juni 2015) mit den vom Amtsgericht angesetzten Minderungsquoten und im Anschlusszeitraum mit der von den Beklagten geltend gemachten Minderung von 80 %, so gelangt man am 12.09.2017 gleichwohl zu einem Mietrückstand von ca. 13.000,00 €. Dass für die Zeit bis zum Wasserschaden (12/13 – 6/15) keine höhere Minderung in Frage kommt, hat das Amtsgericht in tatsächlicher Hinsicht bindend (§ 529 ZPO) und rechtlich zutreffend festgestellt; die diesbezüglichen Angriffe der Berufungserwiderung gegen die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts dringen nicht durch; angesichts dessen, dass zunächst unstreitig die ungeminderte Miete gezahlt wurde, bezweifelt das Amtsgericht vielmehr zu Recht, dass § 536b BGB abbedungen bzw. die Beseitigung der vorbekannten Mängel zugesagt wurde. Darüber hinaus hält die Kammer für den Zeitraum ab Juli 2015 jedenfalls eine Minderung von 80 % für überhöht. Insoweit wird auf den heutigen Beschluss im Verfahren 3 S 168/18 verwiesen. Rechnet man ab Juli 2015 z.B. mit einer Minderung von 60 % (für alle geltend gemachten Mängel), so ergibt sich ein Rückstand von über 20.000,00 €. Randnummer 6 1.3. Den Beklagten kommt auch kein Irrtumsprivileg zugute, zumal die o.g. Rückstände die kündigungsrelevante Grenze mit großem Abstand übersteigen. Ohnehin liegt ein zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug auch dann vor, wenn der Mieter sich bei einer Minderungsquote verschätzt und über eine längere Zeit eine geringere als die geschuldete Miete zahlt; ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat; ihm bleibt anheimgestellt, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter einem (einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden) Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen (Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 130/131 m.N.; ebenso Blank, WuM 2012, 501 (502); jeweils unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris ähnlich Hinz NJW 2013, 337 ff.). Im Übrigen liegt der Umstand, dass die für den Zeitraum bis Juni 2015 geltend gemachte Minderung deutlich zu hoch ist, nicht an einem -nach teils vertretener Ansicht ggfs. milder zu behandelnden- „Schätzirrtum“ über die bloße Bewertung eines gegebenen Mangels und die aus ihm folgende Minderungsquote (vgl. dazu Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2012 Anm. 4), sondern vor allem daran, dass die eingewandten Mängel als solche vom Amtsgericht (zu Recht) nicht festgestellt wurden. In einer solchen Konstellation lässt die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris) keinen Raum für ein Irrtumsprivileg des Mieters. Randnummer 7 1.4. Zwar hätte die Kammer den Beklagten voraussichtlich eine deutliche Räumungsfrist bewilligt, jedoch hätte dies nicht zu einer anteiligen Kostenbelastung der Klägerin geführt. Randnummer 8 2. Die Verteilung der Vergleichsmehrkosten beruht auf folgenden Erwägungen: Randnummer 9 2.1. Für die Gerichtsgebühren war ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf die miterledigten Verfahren 3 S 168/18 und 3 S 266/18 schon deshalb nicht festzusetzen, weil er nur anfällt, wenn der mitverglichene Anspruch nicht rechtshängig, also auch nicht Gegenstand eines anderen Gerichtsverfahrens ist (1900 KV GKG, vgl. z.B. Norbert Schneider NZM 2018, 716). Die Kammer versteht den Antrag der Klägerin vom 04.03.2019 auf Festsetzung eines Mehrwertes von 60.398,79 € aber als einen solchen (auch) nach § 33 RVG. Diesem war stattzugeben, denn bezüglich der anwaltlichen Vergleichsgebühren ist ein miterledigtes Parallelverfahren grundsätzlich -anders als bzgl. der Gerichtsgebühren- mehrwertbegründend (OLG Thüringen MDR 2013, 944; OVG Lüneburg AGS 2016, 572; Gerold/Schmidt/Müller-Rabe RVG VV 1003 Rn. 71-73). Für die auf Seiten der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 -die Beklagte Ziff. 2 war am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligt- angefallenen Vergleichsgebühren war deshalb ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 € festzusetzen. Dieser war der Klägerin bei der Quotelung der Vergleichsgebühren im Verhältnis zum Beklagten Ziff. 1 zu 3/4 ins Soll zu stellen gem. der Quote von 1/4 zu 3/4, die die Kammer im Verfahren 3 S 168/18 gem. § 91a ZPO beschlossen hat. Randnummer 10 2.2. Ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf das mitverglichene Räumungsverfahren 3 S 266/18 besteht hingegen nicht, da insoweit wirtschaftliche Identität der beiden Klageansprüche vorliegt (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 3 U 64/07 –, Rn. 18, juris); insoweit ist auch kein Antrag auf Festsetzung eines Mehrwerts nach § 33 RVG gestellt. Auch wenn das parallele Räumungsverfahren 3 S 266/18 somit vergleichsgebührenneutral ist, war jedoch im Rahmen des § 91a ZPO zu berücksichtigen, dass die Klägerin dort voraussichtlich unterlegen wäre (insoweit wird auf den dort nach § 91a ZPO ergangenen Beschluss verwiesen). Es wäre nicht „billig“ im Sinne von § 91a ZPO, die Auferlegung der Vergleichskosten von dem formalen Umstand abhängig zu machen, in welchem der beiden Verfahren der Vergleich protokolliert wurde. Randnummer 11 2.3. Im Verhältnis der Klägerin und der am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 waren die anwaltlichen Vergleichsgebühren somit im Wege der fiktiven Addition beider Räumungsstreitwerte von jeweils 21.540,00 € gegeneinander aufzuheben, da beide Seiten je ein Verfahren mutmaßlich gewonnen und eines verloren hätten. Im Verhältnis der Klägerin zum Beklagten Ziff. 1 gelangt man zu einem fiktiven Gesamtvergleichswert von 103.478,79 € (zweimal 21.540,00 + 60.398,79) und einem Unterliegensanteil der Klägerin von 66.839,09 € (21.540,00 + ¾ von 60.398,79), was einer Quote von 1/3 zu 2/3 zu Lasten der Klägerin entspricht. Randnummer 12 3. Für die erstinstanzlichen Kosten gilt, dass die Beklagten bei streitigem Fortgang aus o.g. Gründen unterlegen wären. Insoweit hatte die Klägerin erstinstanzlich gegen den Beklagten Ziff. 1 aber noch auf Zahlung von 61.669,84 € und weiterer 1.239,40 € geklagt und die Klage insoweit vor dem Amtsgericht zurückgenommen. Insoweit bleibt es bei § 269 Abs. 3 ZPO. Randnummer 13 Für die Beklagten hätte im Fall eines Räumungsurteils § 100 Abs. 4 ZPO gegolten; dementsprechend ist auch ihre Kostenentscheidung nach § 91a ZPO grds. gesamtschuldnerisch (OLG Düsseldorf Urt. v. 11.12.2001 – 24 U 17/01, BeckRS 2001, 30226005; LG Frankfurt, Beschluss vom 26. November 2010 – 2-11 T 127/10 –, Rn. 4, juris). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001388441 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/08 Verkündet am: (VIII ZR 84/08) 17. Dezember 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisie- rungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) - LG Hamburg AG Hamburg-Bergedorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Parteien werden unter deren Zurückwei- sung im Übrigen das Teilurteil des Landgerichts Hamburg, Zivil- kammer 7, vom 20. Dezember 2007 und das Schlussurteil dersel- ben Kammer vom 28. Februar 2008, jeweils in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 3. September 2008, teilweise auf- gehoben sowie das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 28. August 2007 teilweise abgeändert und wie folgt neu ge- fasst: Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 15,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis- zinssatz aus 2,78 € seit 5. September 2006 und aus jeweils 4,08 € seit 5. Oktober, 5. November und 5. Dezember 2006 zu zahlen. Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verur- teilt, an die Klägerin 48,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent- punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 4,08 € seit 5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5. April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli, 5. August, 5. September, 5. Oktober, 5. November und 5. Dezem- ber 2007 sowie ab Januar 2008 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung in dem Anwesen L. straße 140a, - 3 - 2. OG links, in H. jeweils zum dritten Werktag eines Monats im Voraus über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus weitere 4,08 € zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits habe die Klägerin zu ¼, die Beklag- ten als Gesamtschuldner zu ¾ zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die die Klägerin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Beklagten gemie- tete Wohnung verlangt. 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H. . Mit Schreiben vom 16. Februar 2004 kündigte die Klägerin eine Modernisierung der Wohnung durch den Einbau von zwei Wasserzählern an. Die Klägerin ließ auf- grund der baulichen Gegebenheiten zwei Wasserzähler in die Wohnung der Beklagten einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen ver- sorgt werden. 2 Nach Durchführung der Arbeiten erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 23. Dezember 2004 an die Beklagten eine Mieterhöhung wegen Modernisie- rung in Höhe von monatlich 12,10 €, die sie hernach ab dem 1. September 2005 verlangte. Die Beklagten erklärten sich mit einer Mieterhöhung von 7,18 € einverstanden, die sie seit dem 1. Februar 2005 auch zahlen. 3 - 4 - Unter Berücksichtigung dieser Zahlungen und einer Differenz von 4,92 € zwischen dem geforderten und dem gezahlten Erhöhungsbetrag begehrt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern für den Zeitraum vom 1. September 2005 bis einschließlich Dezember 2006 die Zahlung von 26,46 € und für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 von 59,04 € sowie die künftige Zahlung weiterer 4,92 € monatlich über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zu- gelassene Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht der Klage durch ein Teil- und ein Schlussurteil teilweise stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten, die Berufung der Klägerin ge- gen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entge- gen und wendet sich mit der Anschlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage. Der Senat hat die beiden Revisionsverfahren zur gemeinsamen Ver- handlung und Entscheidung verbunden. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin ha- ben jeweils nur teilweise Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidungen im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Mieterhöhung der Klägerin wegen Modernisierung (§ 559 BGB) ge- mäß Schreiben vom 23. Dezember 2004 sei in Höhe eines Betrages von 8 - 5 - 10,43 € monatlich berechtigt. Die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB seien vorliegend unzweifelhaft eingehalten. 9 Bei dem Einbau der beiden Wasserzähler handele es sich um eine zu- lässige Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Die Auffassung des Amtsgerichts, der wegen der beiden getrennten Steigleitungen erforderliche Einbau zweier Wasserzähler falle nicht in den Risikobereich des Mieters, sei abzulehnen. In Hamburg sei gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung die Nach- rüstung von Wasserzählern zwingend vorgeschrieben. Dies sei ein Umstand, den der Vermieter nicht zu vertreten habe. Es handele sich bei dem Einbau von Wasserzählern auch nicht um eine nicht abwälzbare Luxusmodernisierung, sondern um die Art und Weise der Ausführung, die der Vermieter bestimmen könne. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte die streitgegenständliche Woh- nung seinerzeit auch mit zwei getrennten Steigleitungen angemietet habe, so dass sie diesen Umstand der Klägerin, nachdem diese aufgrund landesgesetz- licher Vorschriften zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet sei, auch nicht entgegenhalten könne (Rechtsgedanke aus § 536b BGB). Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten seien Kosten für die beiden Kaltwasserzähler in Höhe von jeweils 268 € nicht unangemessen. Die angemessenen Montagekosten beliefen sich auf 601,85 €. Die ansetzbaren Modernisierungskosten betrügen demnach 1.137,85 €, so dass bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Mie- te um 11 v.H. sich auf den Monat umgerechnet eine Mieterhöhung von 10,43 € ergebe. Entsprechend der Forderungsaufstellung in der Klageschrift errechne sich hiernach für den Monat Juli 2006 ein Rückstand in Höhe von 0,17 € und für die Monate August bis Dezember 2006 von 3,25 € monatlich. Insgesamt sei die Mieterhöhung hinsichtlich eines Betrages von 10,43 € monatlich gerechtfertigt, 10 - 6 - mithin um weitere 3,25 € monatlich über den von den Beklagten anerkannten Betrag von 7,18 € hinaus. B. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung - auch rechnerisch - nicht in jeder Hinsicht stand. I. Revision der Beklagten 1. Soweit die Revision rügt, dass das vom Berufungsgericht erlassene Teilurteil gemäß § 301 ZPO unzulässig gewesen sei, da die Gefahr sich wider- sprechender Entscheidungen bestanden habe (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452), ist diese Gefahr jedenfalls dadurch ausgeräumt, dass die Revisionsverfahren gegen das Teilurteil und das Schlussurteil in der Revisionsinstanz zur gemeinsamen Entscheidung gemäß § 147 ZPO miteinander verbunden worden sind. 12 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung einer er- höhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlags gemäß § 559 Abs. 1 BGB für die Kosten des Einbaus zweier Wasserzähler in der Wohnung der Be- klagten zusteht. 13 Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete unter anderem dann prozentual um die für die Wohnung aufgewende- ten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB). 14 - 7 - Ob im vorliegenden Fall eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls wenn der Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen, handelt es sich - wie vom Berufungsgericht zu Recht angenommen - um eine bauliche Änderung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 559 Rdnr. 74, vgl. auch Rdnr. 88). So ist es nach den Feststel- lungen des Berufungsgerichts (§ 545 Abs. 1, § 560 ZPO) hier. Danach muss gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung jede Wohnung einen eigenen Wasser- zähler haben. Werden - wie hier - aufgrund besonderer baulicher Gegebenhei- ten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitun- gen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der Wohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Aufgrund der gesetzlichen Verpflich- tung des Vermieters zur Erfassung des Wasserverbrauchs je Wohnung handelt es sich um einen Umstand, den die Klägerin als Vermieterin nicht zu vertreten hat. Entgegen der Auffassung der Revision spielt es daher keine Rolle, ob im Normalfall davon auszugehen ist, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserzu- leitung versehen ist. 15 Zutreffend hat das Berufungsgericht somit die der Höhe nach in der Re- visionsinstanz nicht angegriffenen Kosten von 268 € pro Wasserzähler der Miet- erhöhungsberechnung zugrunde gelegt. 16 II. Anschlussrevision der Klägerin 1. Zu Unrecht setzt das Berufungsgericht bei der Ermittlung des Moder- nisierungsaufwands im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB unter Berufung auf das eingeholte Sachverständigengutachten lediglich Montagekosten in Höhe von 601,85 € an. Mit Recht weist die Klägerin darauf hin, dass zumindest weitere 17 - 8 - 90 € für erneuerte Fliesen anzusetzen sind, da der Sachverständige, auf des- sen Gutachten das Berufungsgericht sich stützt, in seinem Ergänzungsgutach- ten vom 29. Juni 2007 ausgeführt hat, dass der Ausbau der zwölf Fliesen ober- halb der Küchenarbeitsplatte notwendig war, um die in dem Schacht hinter den Fliesen liegenden Wasserleitungen zu erreichen. 18 2. Soweit die Klägerin dagegen meint, es sei erforderlich gewesen, die Arbeitsplatte in der Küche zu demontieren, um die zwölf Fliesen abschlagen zu können, zeigt sie keinen revisionsrechtlich relevanten Beweiswürdigungsfehler des Berufungsgerichts auf. Das Berufungsgericht folgt auch insoweit den Aus- führungen des Sachverständigen, nach denen nur der Ausbau eines Unter- schranks und des Geschirrspülers sowie der Abschlussleiste der Arbeitsplatte erforderlich war, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren. Ohne Erfolg macht die Klägerin in diesem Zusammenhang geltend, dem Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Ar- beiten verbleiben; so stelle § 559 Abs. 1 BGB allein auf die vom Vermieter tat- sächlich aufgewendeten Kosten ab. Dies ist nicht richtig. Von den tatsächlich aufgewendeten Kosten sind nur diejenigen ansatzfähig im Rahmen der Mieter- höhung, die notwendig sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 559 Rdnr. 22 aE m.w.N.). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können dagegen nicht angesetzt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 79). Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisie- rung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuer- legen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tra- gen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind. 19 - 9 - III. 20 Danach belaufen sich die ansetzbaren Modernisierungskosten hier auf jeweils 268 € für die beiden Wasserzähler sowie 691,85 € für die Montagekos- ten (einschließlich des Preises von 90 € für die ersetzten Küchenfliesen), mithin auf insgesamt 1.227,85 €. 21 Bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Miete um 11 v.H. dieser Kosten ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von 11,26 €. Da die Beklagten freiwillig lediglich 7,18 € zahlen, steht der Klägerin daher für den Zeitraum von September 2005 bis Dezember 2006 der Differenz- betrag von (11,26 € minus 7,18 €) 4,08 € monatlich, somit 16 x 4,08 € entspre- chend 65,28 € abzüglich der von den Beklagten von Februar bis August 2005 gezahlten (7 x 7,18 €) 50,26 €, also 15,02 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 16,42 €) zuzüglich Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. Für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 und ab Januar 2008 steht der Klägerin eine Mieterhöhung über den von den Beklagten freiwillig ge- zahlten Erhöhungsbetrag hinaus in Höhe von monatlich 4,08 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 3,25 €) zu. Dies ergibt für das Jahr 2007 den Betrag von 48,96 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 39 €) nebst Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB. 22 C. Nach alledem sind die Berufungsteilurteile teilweise aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist, kann der Senat selbst abschließend in der Sache entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem aus dem Te- 23 - 10 - nor ersichtlichen Umfang stattzugeben. Die weitergehenden Rechtsmittel der Parteien sind zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: VIII ZR 41/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 20.12.2007 - 307 S 123/07 - VIII ZR 84/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.02.2008 - 307 S 123/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/08 Verkündet am: (VIII ZR 84/08) 17. Dezember 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisie- rungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) - LG Hamburg AG Hamburg-Bergedorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Parteien werden unter deren Zurückwei- sung im Übrigen das Teilurteil des Landgerichts Hamburg, Zivil- kammer 7, vom 20. Dezember 2007 und das Schlussurteil dersel- ben Kammer vom 28. Februar 2008, jeweils in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 3. September 2008, teilweise auf- gehoben sowie das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 28. August 2007 teilweise abgeändert und wie folgt neu ge- fasst: Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 15,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis- zinssatz aus 2,78 € seit 5. September 2006 und aus jeweils 4,08 € seit 5. Oktober, 5. November und 5. Dezember 2006 zu zahlen. Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verur- teilt, an die Klägerin 48,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent- punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 4,08 € seit 5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5. April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli, 5. August, 5. September, 5. Oktober, 5. November und 5. Dezem- ber 2007 sowie ab Januar 2008 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung in dem Anwesen L. straße 140a, - 3 - 2. OG links, in H. jeweils zum dritten Werktag eines Monats im Voraus über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus weitere 4,08 € zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits habe die Klägerin zu ¼, die Beklag- ten als Gesamtschuldner zu ¾ zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die die Klägerin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Beklagten gemie- tete Wohnung verlangt. 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H. . Mit Schreiben vom 16. Februar 2004 kündigte die Klägerin eine Modernisierung der Wohnung durch den Einbau von zwei Wasserzählern an. Die Klägerin ließ auf- grund der baulichen Gegebenheiten zwei Wasserzähler in die Wohnung der Beklagten einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen ver- sorgt werden. 2 Nach Durchführung der Arbeiten erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 23. Dezember 2004 an die Beklagten eine Mieterhöhung wegen Modernisie- rung in Höhe von monatlich 12,10 €, die sie hernach ab dem 1. September 2005 verlangte. Die Beklagten erklärten sich mit einer Mieterhöhung von 7,18 € einverstanden, die sie seit dem 1. Februar 2005 auch zahlen. 3 - 4 - Unter Berücksichtigung dieser Zahlungen und einer Differenz von 4,92 € zwischen dem geforderten und dem gezahlten Erhöhungsbetrag begehrt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern für den Zeitraum vom 1. September 2005 bis einschließlich Dezember 2006 die Zahlung von 26,46 € und für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 von 59,04 € sowie die künftige Zahlung weiterer 4,92 € monatlich über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zu- gelassene Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht der Klage durch ein Teil- und ein Schlussurteil teilweise stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten, die Berufung der Klägerin ge- gen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entge- gen und wendet sich mit der Anschlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage. Der Senat hat die beiden Revisionsverfahren zur gemeinsamen Ver- handlung und Entscheidung verbunden. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin ha- ben jeweils nur teilweise Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidungen im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Mieterhöhung der Klägerin wegen Modernisierung (§ 559 BGB) ge- mäß Schreiben vom 23. Dezember 2004 sei in Höhe eines Betrages von 8 - 5 - 10,43 € monatlich berechtigt. Die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB seien vorliegend unzweifelhaft eingehalten. 9 Bei dem Einbau der beiden Wasserzähler handele es sich um eine zu- lässige Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Die Auffassung des Amtsgerichts, der wegen der beiden getrennten Steigleitungen erforderliche Einbau zweier Wasserzähler falle nicht in den Risikobereich des Mieters, sei abzulehnen. In Hamburg sei gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung die Nach- rüstung von Wasserzählern zwingend vorgeschrieben. Dies sei ein Umstand, den der Vermieter nicht zu vertreten habe. Es handele sich bei dem Einbau von Wasserzählern auch nicht um eine nicht abwälzbare Luxusmodernisierung, sondern um die Art und Weise der Ausführung, die der Vermieter bestimmen könne. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte die streitgegenständliche Woh- nung seinerzeit auch mit zwei getrennten Steigleitungen angemietet habe, so dass sie diesen Umstand der Klägerin, nachdem diese aufgrund landesgesetz- licher Vorschriften zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet sei, auch nicht entgegenhalten könne (Rechtsgedanke aus § 536b BGB). Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten seien Kosten für die beiden Kaltwasserzähler in Höhe von jeweils 268 € nicht unangemessen. Die angemessenen Montagekosten beliefen sich auf 601,85 €. Die ansetzbaren Modernisierungskosten betrügen demnach 1.137,85 €, so dass bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Mie- te um 11 v.H. sich auf den Monat umgerechnet eine Mieterhöhung von 10,43 € ergebe. Entsprechend der Forderungsaufstellung in der Klageschrift errechne sich hiernach für den Monat Juli 2006 ein Rückstand in Höhe von 0,17 € und für die Monate August bis Dezember 2006 von 3,25 € monatlich. Insgesamt sei die Mieterhöhung hinsichtlich eines Betrages von 10,43 € monatlich gerechtfertigt, 10 - 6 - mithin um weitere 3,25 € monatlich über den von den Beklagten anerkannten Betrag von 7,18 € hinaus. B. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung - auch rechnerisch - nicht in jeder Hinsicht stand. I. Revision der Beklagten 1. Soweit die Revision rügt, dass das vom Berufungsgericht erlassene Teilurteil gemäß § 301 ZPO unzulässig gewesen sei, da die Gefahr sich wider- sprechender Entscheidungen bestanden habe (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452), ist diese Gefahr jedenfalls dadurch ausgeräumt, dass die Revisionsverfahren gegen das Teilurteil und das Schlussurteil in der Revisionsinstanz zur gemeinsamen Entscheidung gemäß § 147 ZPO miteinander verbunden worden sind. 12 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung einer er- höhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlags gemäß § 559 Abs. 1 BGB für die Kosten des Einbaus zweier Wasserzähler in der Wohnung der Be- klagten zusteht. 13 Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete unter anderem dann prozentual um die für die Wohnung aufgewende- ten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB). 14 - 7 - Ob im vorliegenden Fall eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls wenn der Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen, handelt es sich - wie vom Berufungsgericht zu Recht angenommen - um eine bauliche Änderung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 559 Rdnr. 74, vgl. auch Rdnr. 88). So ist es nach den Feststel- lungen des Berufungsgerichts (§ 545 Abs. 1, § 560 ZPO) hier. Danach muss gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung jede Wohnung einen eigenen Wasser- zähler haben. Werden - wie hier - aufgrund besonderer baulicher Gegebenhei- ten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitun- gen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der Wohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Aufgrund der gesetzlichen Verpflich- tung des Vermieters zur Erfassung des Wasserverbrauchs je Wohnung handelt es sich um einen Umstand, den die Klägerin als Vermieterin nicht zu vertreten hat. Entgegen der Auffassung der Revision spielt es daher keine Rolle, ob im Normalfall davon auszugehen ist, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserzu- leitung versehen ist. 15 Zutreffend hat das Berufungsgericht somit die der Höhe nach in der Re- visionsinstanz nicht angegriffenen Kosten von 268 € pro Wasserzähler der Miet- erhöhungsberechnung zugrunde gelegt. 16 II. Anschlussrevision der Klägerin 1. Zu Unrecht setzt das Berufungsgericht bei der Ermittlung des Moder- nisierungsaufwands im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB unter Berufung auf das eingeholte Sachverständigengutachten lediglich Montagekosten in Höhe von 601,85 € an. Mit Recht weist die Klägerin darauf hin, dass zumindest weitere 17 - 8 - 90 € für erneuerte Fliesen anzusetzen sind, da der Sachverständige, auf des- sen Gutachten das Berufungsgericht sich stützt, in seinem Ergänzungsgutach- ten vom 29. Juni 2007 ausgeführt hat, dass der Ausbau der zwölf Fliesen ober- halb der Küchenarbeitsplatte notwendig war, um die in dem Schacht hinter den Fliesen liegenden Wasserleitungen zu erreichen. 18 2. Soweit die Klägerin dagegen meint, es sei erforderlich gewesen, die Arbeitsplatte in der Küche zu demontieren, um die zwölf Fliesen abschlagen zu können, zeigt sie keinen revisionsrechtlich relevanten Beweiswürdigungsfehler des Berufungsgerichts auf. Das Berufungsgericht folgt auch insoweit den Aus- führungen des Sachverständigen, nach denen nur der Ausbau eines Unter- schranks und des Geschirrspülers sowie der Abschlussleiste der Arbeitsplatte erforderlich war, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren. Ohne Erfolg macht die Klägerin in diesem Zusammenhang geltend, dem Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Ar- beiten verbleiben; so stelle § 559 Abs. 1 BGB allein auf die vom Vermieter tat- sächlich aufgewendeten Kosten ab. Dies ist nicht richtig. Von den tatsächlich aufgewendeten Kosten sind nur diejenigen ansatzfähig im Rahmen der Mieter- höhung, die notwendig sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 559 Rdnr. 22 aE m.w.N.). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können dagegen nicht angesetzt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 79). Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisie- rung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuer- legen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tra- gen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind. 19 - 9 - III. 20 Danach belaufen sich die ansetzbaren Modernisierungskosten hier auf jeweils 268 € für die beiden Wasserzähler sowie 691,85 € für die Montagekos- ten (einschließlich des Preises von 90 € für die ersetzten Küchenfliesen), mithin auf insgesamt 1.227,85 €. 21 Bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Miete um 11 v.H. dieser Kosten ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von 11,26 €. Da die Beklagten freiwillig lediglich 7,18 € zahlen, steht der Klägerin daher für den Zeitraum von September 2005 bis Dezember 2006 der Differenz- betrag von (11,26 € minus 7,18 €) 4,08 € monatlich, somit 16 x 4,08 € entspre- chend 65,28 € abzüglich der von den Beklagten von Februar bis August 2005 gezahlten (7 x 7,18 €) 50,26 €, also 15,02 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 16,42 €) zuzüglich Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. Für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 und ab Januar 2008 steht der Klägerin eine Mieterhöhung über den von den Beklagten freiwillig ge- zahlten Erhöhungsbetrag hinaus in Höhe von monatlich 4,08 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 3,25 €) zu. Dies ergibt für das Jahr 2007 den Betrag von 48,96 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 39 €) nebst Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB. 22 C. Nach alledem sind die Berufungsteilurteile teilweise aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist, kann der Senat selbst abschließend in der Sache entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem aus dem Te- 23 - 10 - nor ersichtlichen Umfang stattzugeben. Die weitergehenden Rechtsmittel der Parteien sind zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: VIII ZR 41/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 20.12.2007 - 307 S 123/07 - VIII ZR 84/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.02.2008 - 307 S 123/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 129/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungs- pflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklau- seln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Ab- grenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 wird, soweit sie die Kündi- gung vom 27. Februar 2008 zum Gegenstand hat, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird sie zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine Wohnung in einem in Berlin gelegenen Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni 2005 gewährte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ab 1. Juli 2005 eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon 5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den unge- stalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen. 1 - 3 - 2 Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinba- rung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatli- che Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Zif- fer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des Klägers die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet einge- gangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch), am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen) und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag). Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006 die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des Klägers erneut zu spät. Außerdem hatten die Beklagten im Jahr 2006 stets nur eine reduzierte Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März 597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils 597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007. 3 Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im 4 - 4 - Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit An- waltsschriftsatz vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordent- liche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resul- tierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ur- sprünglich verlangten Betriebskostenvorschüsse, nicht aber den um 59,18 € erhöhten Betrag bezahlten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Kläger habe nach § 546 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kün- digung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom 26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Weder hätten sich die 8 - 5 - Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x 687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Ter- minen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden. Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 BGB als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand, der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB für eine fristlose Kün- digung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtver- letzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen und zu einer ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die ge- schuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der noch nicht abgeschlossenen Hofgestaltung um 5 % und zusätzlich im Zeitraum von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der Fassadeneinrüs- tung um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen Mängel im Hofbereich fort. 9 Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten keinen hin- reichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktli- chen Zahlungen der Beklagten komme aber angesichts der besonderen Um- stände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Ab- mahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend - nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsver- 10 - 6 - halten der Beklagten begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 11 Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zah- lungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober 2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem Zeitpunkt fällige Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der Dezembermiete sei rechtzeitig am dritten Werktag bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die Beklagten sieben be- ziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 € erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu be- rücksichtigen, dass die Beklagten nach der Abmahnung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zu- dem hätten die Beklagten auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des Klägers geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ers- ten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten Be- triebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet gewesen seien und daher mit künftigen Mietforderungen verrechnet würden. Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der durch die im Zeitraum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monat- liche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtferti- ge keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Den Beklagten sei an dem 12 - 7 - Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die An- lass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korri- giert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforde- rung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den Beklag- ten ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumin- dest hätten die Beklagten aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schrift- wechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 € erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 13 I. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni 2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. 14 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 53/09, WuM 2010, 669, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig 15 - 8 - aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteile vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschrän- kung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010, jeweils aaO). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berück- sichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde - neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Miet- rückstand. 16 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13). Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsan- 17 - 9 - spruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13 m.w.N.). II. Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revi- sion zulässig, jedoch unbegründet. 18 Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmä- ßige und unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten stelle keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung. 19 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfswei- se erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlun- gen der Beklagten rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses. 20 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- 21 - 10 - erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdau- ernd unpünktlich oder unvollständig zahlt (Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 20; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen dies- bezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hin- weg in Verzug gerät (Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senats- urteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Dem im Zeitraum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den Beklagten geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränk- ten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. 22 a) Die den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlos- 23 - 11 - sen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedin- gungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutref- fend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 21.12.1987 zum 01.01.1988 MV-Nr. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Verein- barung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer Kraft setzte, sondern diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Ver- tragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "fol- gende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Miet- verhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedin- gungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die Beklagten trotz Anmie- tung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Ne- benkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugs- kostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den Beklagten zugestande- nen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verän- dert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel in der Hofgestaltung in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlich- keiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangrei- 24 - 12 - chen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch von den Beklagten bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt, dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des Minderungsrechts aus- drücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536b BGB, wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der Haustür keine Anwendung. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der Beklagten im Jahr 2006 auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Beru- fungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 beho- ben worden wären. 25 aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des Klägers unberücksichtigt ge- lassen, wonach die Hofgestaltung bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abge- schlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsge- mäßen Gebrauchs im Jahr 2006 nicht eingetreten und zudem ein Minderungs- recht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der Senat hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab. 26 - 13 - 27 bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Beendigung der Hofgestaltungsarbeiten ge- troffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehal- ten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien. Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für das gesamte Jahr 2006 eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, ob- wohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006 nur für den Zeitraum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofar- beiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den Zeitraum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn die Minderungsberechtigung der Beklagten in dieser Zeitspanne entfiele, führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der Beklagten einen - unter II 2 d noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Haus- verwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sind. Auf die in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Beru- fungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere Minderungsgründe nicht berücksich- tigt habe, kommt es daher nicht an. c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüs- tung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser Zeit zwar nicht aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536 28 - 14 - Abs. 1 BGB um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsge- richts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revi- sion nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die Beklagten ihr gesetzliches Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB verloren hätten. Für einen Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536b BGB wäre er- forderlich, dass die Beklagten schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis der mit den angekündigten Einrüstarbeiten verbundenen Mängel der Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 114/77, NJW 1979, 713, unter II 2 c). 29 Ein Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die der Vermieter - wie hier - bereits kennt (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536c Rdnr. 10 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536c Rdnr. 1). 30 d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungs- gericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der Senat errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzü- ge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete (687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminde- rungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, 31 - 15 - keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 32 3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten rechtfertige weder für sich be- trachtet noch in Verbindung mit dem im Jahr 2006 aufgelaufenen Mietrückstand eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Der Kläger mahnte die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mie- ter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungs- weise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (Senatsurteil, aaO, Tz. 15). Daher kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das Zahlungsverhalten der Beklagten nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Klägers in eine pünktliche Zahlungsweise der Beklagten wiederherzustellen (Senatsurteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491, Tz. 20). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 33 b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat bei der Beurteilung, ob die Beklagten nach Abmahnung wieder zu einer pünktli- chen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungs- 34 - 16 - gericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenver- stoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Don- nerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Okto- ber 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist, zu welchem Zeitpunkt das an die Beklagten gerichtete Abmahnschreiben die- sen zuging. Die Parteien haben weder den Zeitpunkt der Absendung dieses Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert. c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die Beklagten ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch für die Zahlung der Dezembermiete. 35 Die Parteien haben in Ziffer 3 des Mietvertrages vom 23. Januar 2006 vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisi- onserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisi- onsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrun- de gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Zeitpunkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 BGB für die Recht- zeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Ge- richtshofs der Europäischen Union (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - Rs. C- 36 - 17 - 306/06, NJW 2008, 1935, Rdnr. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/Deutsche Tele- kom AG) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 BGB dahin er- fordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so etwa Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rdnr. 5). Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag, den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die Dezembermiete an diesem Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember 2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und der inso- weit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag. 37 aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Be- rufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der ver- wendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in glei- cher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet 38 - 18 - (vgl. hierzu etwa BT-Drs. 14/4553, S. 52 zum Entwurf des § 556b BGB), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. BGHZ 122, 256, 260 m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen vgl. etwa BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einord- net, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsge- halt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel ent- spricht. bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entspre- chenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unter- schiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. III 87; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 4; Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl., § 556b BGB Anm. 1; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Bottenberg/Kühnemund, ZMR 1999, 221, 223 f.; LG Hamburg, WuM 1981, 181, 182; LG Berlin, GE 2009, 198 - nachfolgend Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09; MM 2008, 334 - nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankge- schäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zah- lungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde. 39 Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zu- sammenhang als Werktag an (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 556b, Rdnr. 4; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 5; Staudinger/ 40 - 19 - Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 14; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6 (anders für den auf das Frist- ende fallenden Sonnabend); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Elzer/Riecke/Schmid, Mietrechtskommentar, § 556b BGB Rdnr. 6; Meist, ZMR 1999, 801, 802; LG München I, WuM 1995, 103, 104; LG Wuppertal, WuM 1993, 450). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werk- tage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar. cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer miet- vertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF) die Frist für eine ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschie- den, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (Senatsurteil, aaO, unter II 3). Dies hat der Se- nat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Über- einstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischen- zeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevöl- kerung nicht arbeitsfrei ist (Senatsurteil, aaO). 41 - 20 - 42 Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. (1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Rege- lung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vor- schrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausge- nommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b bb). 43 (2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechen- der mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen blei- ben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräum- ten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergege- ben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist. 44 - 21 - 45 Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 einge- führten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, aaO, S. 52) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleis- tungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht einge- räumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drs. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat da- mit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausrei- chende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten. Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interes- se des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer sol- chen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mie- ters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Inte- ressenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichts- punkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung. 46 - 22 - 47 (3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, son- dern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vor- monats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist. Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. Au- gust 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online- Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungs- frist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenz- zeit. 48 An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeit- lich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über Zahlungsdienste im Binnenmarkt (ABl. EG Nr. L 319 S. 1) der bisher in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB definierte Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der ent- 49 - 23 - scheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zah- lungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderli- chen Geschäftsbetrieb unterhält (BT-Drs. 16/11643, S. 107 f.; § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeit- punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Ge- schäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Ge- schäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Inte- resse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise. (4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird. 50 (5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die 51 - 24 - damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen inte- ressengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. Senatsur- teil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). d) Auch der Umstand, dass die Beklagten im Mai und im Juni 2007 zwar die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu die- sem Zeitpunkt hatten die Beklagten sechs Monate lang die Miete rechtzeitig bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zah- lungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei Betriebskostenvorauszah- lungen nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewertet. 52 e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der Beklagten rechtfer- tigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und 53 - 25 - unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen Mietrückstands (697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.04.2008 - 15 C 377/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 63 S 403/08 -

ECLI:DE:BGH:2021:241121UVIIIZR258.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 258/19 Verkündet am: 24. November 2021 Reiter Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 133 B, Fa, § 157 D, Ha, § 242 Ba, §§ 535, 536 Abs. 1, § 906 Abs. 1 Satz 1 a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmis- sionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffen- heitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Ver- mieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. Ap- ril 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.). b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechen- den Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. Ap- ril 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 56 ff.). BGH, Urteil vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 29. Oktober 2021 durch die Richte- rin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wie- gand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 21. August 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2011 Mieter einer in einem Mehrfamilien- haus gelegenen Wohnung der Beklagten in Berlin, deren monatliche Bruttowarm- miete 777,88 € beträgt. Ab November 2017 errichtete die Streithelferin der Be- klagten auf einem Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite, wel- ches bis dahin als Kleingartenkolonie genutzt worden war, vier Wohngebäude mit sechs bis acht Vollgeschossen samt Unterkellerung und einer Tiefgarage. 1 - 3 - Die Kläger hielten wegen des durch diese Baustelle auf ihre Wohnung ein- wirkenden Baulärms sowie wegen mit den Baumaßnahmen verbundener Staub- entwicklung eine Mietminderung von 30 % seit November 2017 für angemessen. Mit der vorliegenden Klage haben sie die Beklagte deshalb auf anteilige Rück- zahlung der bis einschließlich Mai 2018 geleisteten Miete in Höhe von insgesamt 1.633,38 € nebst Zinsen in Anspruch genommen und weiter die Feststellung be- gehrt, dass die Bruttowarmmiete seit Juni 2018 bis zur Beendigung der Außen- arbeiten auf dem gegenüberliegenden Grundstück um 30 % gemindert sei. Hilfs- weise haben sie die Rückzahlung überzahlter Miete bis Juli 2019 in Höhe von weiteren 3.267,04 € nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass die Miete seit dem 18. Juli 2019 bis zur Beendigung der Außenarbeiten gemindert sei. Das Amtsgericht hat festgestellt, dass die Kläger seit Juni 2018 bis zur Beendigung der Außenarbeiten berechtigt seien, die Bruttowarmmiete für die von ihnen angemietete Wohnung um 15 % zu mindern; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Berufungen der Kläger, der Beklagten und der Streithelferin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert. Es hat die Beklagte zur Rückzahlung von 816,77 € (für die Monate November 2017 bis Mai 2018) nebst Zinsen verurteilt und zudem festgestellt, dass die Bruttowarmmiete für die von den Klägern angemietete Wohnung seit 1. Juni 2018 bis einschließlich 17. Juli 2019 um 15 % gemindert gewesen sei; im Übrigen hat es die Klage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr auf vollständige Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 1309) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Die Miete sei, jedenfalls bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, wegen der von der Großbaustelle ausgehenden Störungen nach § 536 BGB ge- mindert gewesen. Die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz ei- ner benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseiti- ger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichen- der Absprachen - werde regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaf- fenheitsvereinbarung, da im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen zwar nicht unüblich seien, aber selbst dort - und auch in Berlin - die ganz überwiegende Anzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit ver- bundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen sei. Für eine solche Auslegung der gegenseitigen Vertragserklärungen spre- che, dass sowohl auf eine Wohnung einwirkende Immissionen als auch deren Abwesenheit typischerweise Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Miete hätten. Dementsprechend sehe auch die Orientierungshilfe zum Berliner Miet- spiegel die negativen Wohnwertmerkmale "besonders lärmbelastete Lage" und "besonders geruchsbelastete Lage" sowie das positive Wohnwertmerkmal "be- sonders ruhige Lage" vor. Das Maß der auf eine Mietwohnung einwirkenden Im- missionen werde deshalb stillschweigend Gegenstand der vertraglichen Be- schaffenheitsvereinbarung, so dass sich eine erhebliche Verschlechterung des 4 5 6 7 - 5 - Immissionsniveaus, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe führe, als Mangel dar- stelle. Davon sei bei einem Bauvorhaben des hier vorliegenden Ausmaßes ohne weiteres auszugehen, so dass die Kläger dem Grunde nach zu Recht eine Miet- minderung geltend machten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177) könnten die Kläger allerdings keine Miet- minderung geltend machen, weil nicht feststellbar sei, dass der Beklagten gegen- über ihrer Streithelferin Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche nach § 906 BGB zustünden. Denn in zeitlicher Hinsicht würden die Vorgaben der AVV Bau- lärm eingehalten, da auf der Baustelle morgens vor 7 Uhr und abends nach 20 Uhr unstreitig nicht gearbeitet werde. Auch sei auf Grundlage des Vortrags der Kläger nicht erkennbar, dass der nach der AVV Baulärm tagsüber einzuhal- tende Immissionsrichtwert für Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen unter- gebracht seien, überschritten sein könnte. Die Kläger trügen im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast zudem nicht vor, dass die Streithelferin besonders rücksichtslos vorgehe, indem sie die in der AVV Baulärm für einzelne Baumaß- nahmen sowie den Einsatz bestimmter Baumaschinen und Geräte empfohlenen Schutzmaßnahmen missachte. Das Berufungsgericht halte die Ratio der "Bolzplatzentscheidung" des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 197/14) jedoch nicht für überzeugend. Deren tra- gendes Argument, der Vermieter habe regelmäßig keinen Einfluss darauf, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen, und wolle deswegen erkennbar eine Haf- tung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" nicht übernehmen, gehe insofern fehl, als die Mietvertragsparteien die Höhe der Miete typischer- 8 9 - 6 - weise gleichwohl an Hand der Lage der Wohnung und der auf die Wohnung ein- wirkenden Umweltbedingungen aushandelten und vereinbarten. Selbst wenn nachträgliche Veränderungen der "Umweltbedingungen" nach Maßgabe einer er- gänzenden Vertragsauslegung auszugleichen wären, entspräche es jedenfalls nicht der Billigkeit, Ausgleichsansprüche des Mieters davon abhängig zu ma- chen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche gegen den durch Baumaßnah- men störenden Nachbarn zustehen. Der Maßstab des § 906 BGB passe für den Wohnungsmieter, der - anders als der vermietende Eigentümer - selbst kein auch nur abstraktes Interesse daran habe, seinerseits auf dem beeinträchtigten Grundstück Baumaßnahmen vornehmen zu dürfen, auch deswegen nicht, weil im Rahmen des § 906 BGB auf die Beeinträchtigung des Gesamtgrundstücks abzustellen sei, während es für den Wohnungsmieter entscheidend nur auf die Beeinträchtigung der von ihm gemieteten Wohnung ankomme. Soweit die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags um die Planung des Bauvorhabens gewusst, die Kläger aber nicht entsprechend informiert habe, könnte eine ergänzende Vertragsauslegung hier ohnehin nicht zum Ausschluss einer Mietminderung führen, da sie in diesem Fall arglistig gehandelt hätte und es unter solchen Umständen jedenfalls grob unbillig wäre, eine ergänzende Ver- tragsauslegung zu Gunsten des Vermieters vorzunehmen. Mit dem Argument, die Kläger hätten auf Grund der Presseveröffentlichungen ab 2010 ebenfalls Kenntnis von den Planungen haben müssen, weswegen ihnen der angebliche Mangel im Sinne des § 536b BGB nur wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen sei, könnten die Beklagte und ihre Streithelferin nicht durchdringen, da das Unterlassen einer vorherigen Presserecherche auf Seiten der Kläger allen- falls den Vorwurf leichter Fahrlässigkeit begründen könne. Angesichts der typischerweise mit den durch eine Großbaustelle der hier unstreitigen Qualität verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen sei die Höhe 10 11 - 7 - der von Seiten des Amtsgerichts zuerkannten Minderung von 15 % angemessen. Das auf Feststellung der Mietminderung ab Rechtshängigkeit der Klage gerich- tete Begehren sei nach § 256 ZPO zulässig und in Höhe von 15 % ebenfalls be- gründet, letzteres allerdings nur für den Zeitraum bis zum Schluss der mündli- chen Verhandlung, weil nicht mit der erforderlichen Sicherheit festzustellen sei, dass und bis wann der Nutzen der Wohnung auch zukünftig durch von den Bau- maßnahmen ausgehende Störungen mehr als unerheblich beeinträchtigt werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Minderung der Miete ge- mäß § 536 Abs. 1 BGB und demzufolge auch ein Anspruch der Kläger auf Rück- zahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf Fest- stellung einer entsprechenden Mietminderung nicht bejaht werden. Denn das Be- rufungsgericht hat hinsichtlich der von ihm angenommenen Minderung der Miete um 15 % wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die von der Baustelle der Streithelferin auf die von den Klägern angemietete Wohnung eingewirkt haben sollen, unter pauschalem Verweis auf vermeintliche Typizitäten und unter be- wusster Abweichung von der einschlägigen Senatsrechtsprechung bereits nicht die erforderlichen Feststellungen getroffen, ob und in welchem Ausmaß derartige Immissionen tatsächlich erfolgt sind und ob hierdurch eine mehr als nur unerheb- liche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB). 1. Die Klage ist - auch betreffend den Feststellungsantrag - zulässig. Das Berufungsgericht hat insoweit ohne Rechtsfehler das nach § 256 Abs. 1 ZPO er- forderliche - in der Revisionsinstanz ebenfalls von Amts wegen zu prüfende 12 13 - 8 - (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 2017 - XI ZR 467/15, NJW 2017, 1823 Rn. 14 mwN) - Feststellungsinteresse der Kläger für die von ihnen begehrte Feststellung einer Minderung der Miete ab Juni 2018 bejaht. Dem steht nicht die Möglichkeit einer Leistungsklage auf Rückforderung (etwa unter Vorbehalt) gezahlter Mieten entgegen. Denn das Feststellungsinte- resse der Kläger richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete für den Zeitraum ab Klageerhebung bis zur Beendigung der Außenar- beiten rechtsverbindlich festgestellt wird, weil dies einerseits im Hinblick auf künf- tige Mietzahlungen, andererseits aber - auch soweit zurückliegende Mietzeit- räume betroffen sind - gleichsam als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungs- verzugskündigung von Bedeutung sein kann. Diese rechtsverbindliche Feststel- lung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Min- derung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 24; vom 22. August 2018 - VIII ZR 99/17, NJW-RR 2018, 1285 Rn. 17). Das Feststellungsinteresse entfällt auch nicht (teilweise) dadurch, dass die Kläger seit Klageerhebung zwischenzeitlich weitere Mietzahlungen vorgenom- men haben und für die betreffenden Monate in der Lage gewesen wären, die insoweit aus ihrer Sicht überzahlten Beträge - wie zudem mit ihren in der münd- lichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hilfsweise gestellten Anträgen ge- schehen - im Wege der Leistungsklage zurückzuverlangen. Denn in der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass eine ursprünglich in zu- lässiger Weise erhobene Feststellungsklage nicht dadurch unzulässig wird, dass im Verlauf des Rechtsstreits die Voraussetzungen für den Übergang zu einer Leistungsklage eintreten und es dem Kläger nachträglich möglich wird, zu einer Leistungsklage überzugehen (BGH, Urteile vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79 unter B II 1; vom 28. September 2005 - IV ZR 82/04, 14 15 - 9 - BGHZ 164, 181, 183; vom 6. November 2013 - VIII ZR 194/12, NVwZ 2014, 962 Rn. 15; vom 17. Dezember 2020 - I ZR 228/19, NJW 2021, 2023 Rn. 15; jeweils mwN). 2. Allerdings tragen die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht dessen Annahme, die von den Klägern geschuldete Miete sei wegen von der Baustelle auf die Wohnung einwirkender Lärm- und Schmutzimmissionen ge- mäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Denn das Berufungsgericht hat unter bewuss- ter Abweichung von der einschlägigen Senatsrechtsprechung die Anforderungen an einen Mangel der Mietwohnung wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die von einer auf einem benachbarten Grundstück betriebenen Baustelle auf diese einwirken, zu niedrig angesetzt. a) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerhaft vom Vorliegen einer still- schweigend getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung zur "Freiheit der Wohnung von Baulärm" und einem hiernach die Kläger zur Minderung der Miete berechti- genden Mangel ausgegangen. aa) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes ge- mindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Man- gel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsa- che vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschul- dete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarun- gen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung kön- nen dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar 16 17 18 - 10 - einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache aus- gesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Be- rücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (siehe zum Ganzen etwa Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 24 f.; jeweils mwN). bb) Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Freiheit einer Wohnung von Baulärm (mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidsei- tiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichen- der Absprachen) regelmäßig und auch vorliegend stillschweigend Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sei, da "im großstädtischen Kontext Baumaß- nahmen zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort - und auch in Berlin - die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betrof- fen ist" (unter Berufung auf LG Berlin [67. Zivilkammer], NJW-RR 2016, 1162 f.). (1) Mit seinem - allerdings erst nach Erlass des Berufungsurteils ergange- nen - Urteil vom 29. April 2020 hat der Senat darauf hingewiesen, dass diese Sichtweise mit seiner ständigen Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht zu vereinbaren ist (VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 56 ff.). Denn auch eine konkludente Beschaffen- heitsvereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich einer "Umweltbe- dingung" reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen 19 20 - 11 - von außen auf die Mietsache (nicht) einwirkenden Umstand - wie hier die Abwe- senheit von Baulärm - in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maß- gebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mie- ters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (zum Gan- zen bereits Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 20; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 57). Dabei ist, soweit es um Immissionen geht, die von einem Nachbargrund- stück auf die Mietsache einwirken, im Übrigen der offensichtliche und beiden Par- teien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die ver- tragliche Haftung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" überneh- men will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsver- einbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht 21 22 - 12 - kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit- gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen (Se- natsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 58). Derartige Umstände sind vorliegend aber weder vom Berufungsgericht festgestellt noch sonst ersichtlich. (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich das Vorlie- gen einer entsprechenden stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung auch nicht allein damit begründen, dass sowohl die auf eine Wohnung einwirkenden Immissionen als auch deren Abwesenheit "typischerweise" Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Miete hätten, wie auch entsprechende Wohnwertmerk- male in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ("besonders lärmbelas- tete Lage", "besonders geruchsbelastete Lage", "besonders ruhige Lage") zeig- ten, so dass die Vereinbarung der jeweiligen Miethöhe stets unter Zugrundele- gung des bei Vertragsabschluss vorgefundenen Immissionsniveaus erfolge. Denn auch wenn die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Immis- sionsverhältnisse auf den Abschluss des betreffenden Mietvertrags zu den jewei- ligen Bedingungen von Einfluss gewesen sein sollten, ließe dies allein nicht - je- denfalls nicht ohne konkrete Anhaltspunkte - den weitergehenden Schluss zu, dass der Vermieter deshalb seinerseits bereit war, die vertragliche Haftung für einen unveränderten Fortbestand der Immissionsverhältnisse der Umgebung, auf die er regelmäßig keinen Einfluss hat, zu übernehmen. Unzutreffend ist dementsprechend auch die - den objektiven Erwartungs- horizont der Mietvertragsparteien und den hieran ausgerichteten Beurteilungs- maßstab nach der Senatsrechtsprechung geradezu ins Gegenteil verkehrende - 23 24 25 - 13 - Annahme der Revisionserwiderung, es werde stets Teil der Beschaffenheitsver- einbarung, dass "die Wohnung grundsätzlich so bleiben solle, wie sie ist", wes- wegen es vielmehr dem Vermieter obliege, seinerseits eine entsprechende (ne- gative) Beschaffenheitsvereinbarung zu veranlassen, wenn er das Risiko von Veränderungen der Immissionssituation nicht tragen wolle. Etwas anderes folgt schließlich auch nicht daraus, dass - wie das Beru- fungsgericht gemeint hat - "für das Reiserecht" auf eine Ferienunterkunft ein- wirkender Baulärm als Reisemangel anerkannt sei, da insoweit - worauf die Re- vision zu Recht hingewiesen hat - bereits die Interessenlage der jeweiligen Ver- tragsparteien nicht im Ansatzpunkt vergleichbar ist. b) Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsa- che fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertrags- gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung ge- hört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsat- zes von Treu und Glauben (Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 270 Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 27). Dabei kann, wie der Senat für Lärmimmissionen, die von einem Nachbar- grundstück auf die Mietsache einwirken, bereits entschieden (Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 24) und zwischenzeitlich ausdrücklich für - wie hier - von einer benachbarten Baustelle herrührende Lärm- und Schmutzimmissionen bestätigt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, 26 27 28 - 14 - aaO Rn. 28) hat, dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer geräusch- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewie- sen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertrags- parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertrags- partner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht be- dachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Immissionsbelastung bewusst gewe- sen wäre. Hiernach begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsver- einbarungen nachträglich erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungs- mieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Se- natsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 35 ff., 43; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO). c) An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Die vom Berufungsge- richt und von der Revisionserwiderung hiergegen vorgebrachten Argumente grei- fen nicht durch. aa) Soweit das Berufungsgericht darauf abstellt, dass der Maßstab des § 906 BGB für den Wohnungsmieter nicht "passe" - weil dieser selbst kein Inte- resse habe, seinerseits auf dem beeinträchtigten Grundstück Baumaßnahmen durchzuführen, und es für ihn nicht auf die Störung des Gesamtgrundstücks, son- dern allein auf die Störung der von ihm angemieteten Wohnung ankomme -, be- ruht dies auf einem (auch in Teilen des Schrifttums weiterhin vorzufindenden) grundlegenden Fehlverständnis der Senatsrechtsprechung zur ergänzenden 29 30 - 15 - Auslegung von Wohnraummietverträgen in Bezug auf von benachbarten Grund- stücken herrührende Immissionen. (1) Denn das Berufungsgericht übersieht bereits im Ausgangspunkt, dass der Senat die Vorschrift des § 906 BGB in diesem Zusammenhang weder unmit- telbar noch entsprechend zur Anwendung bringt, sondern im Rahmen der gebo- tenen ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrags lediglich ihre nachbar- rechtliche Ausstrahlungswirkung zur Konturierung der im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien berücksichtigt (so ausdrücklich Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 43; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 70). Dabei hat sich der Senat von der Erwägung leiten lassen, dass die in § 906 BGB angelegten Wertungen im Nachbarrecht eine Konkretisierung des allgemei- nen Gebots von Treu und Glauben darstellen, mithilfe derer ein bei der Nutzung benachbarter Grundstücke möglicherweise auftretender Konflikt in einen ver- nünftigen Ausgleich gebracht werden soll. Diese im Bürgerlichen Gesetzbuch ge- troffene gesetzliche Wertung wird einbezogen, um der ergänzenden Vertrags- auslegung im Verhältnis der Mietvertragsparteien noch stärkere rechtliche Kon- turen zu verleihen (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO mwN). (2) In der Sache wird damit bei der Prüfung des Vorliegens eines zur Miet- minderung berechtigenden Mangels wegen Immissionen von Nachbargrund- stücken ein Maßstab zugrunde gelegt, wie er im Wohnraummietrecht in ver- gleichbarer Weise bereits mit dem Merkmal der Sozialadäquanz - namentlich bei (Wohngeräusch-)Immissionen aus Nachbarwohnungen - zur Anwendung ge- langt. Diesbezüglich entspricht es gefestigter und allgemein anerkannter Recht- sprechung des Senats, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende (Wohnlärm-)Beeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen 31 32 33 - 16 - sind und deshalb für die betroffenen Mitmieter noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. etwa Senatsur- teil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 11; Senatsbe- schlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12; vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 13 f. mwN; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 32 ff.; vgl. auch Senats- urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 16). Dabei be- stimmt sich nach den jeweiligen Einzelfallumständen unter Berücksichtigung na- mentlich von Art, Qualität, Dauer, Zeit, Ursache und Vermeidbarkeit der hervor- gerufenen Geräuschimmission, ob diese - gegebenenfalls unter Berücksichti- gung der Ausstrahlungswirkung öffentlich-rechtlicher Lärmschutzbedingungen - im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Belange der Mietvertragsparteien als sozial adäquat einzustufen ist (siehe Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO Rn. 13 f. mwN). Damit sind letztlich Wertungsgesichtspunkte maßgebend, die gleicherma- ßen bei der Anwendung der Vorschrift des § 906 BGB - mit den Merkmalen der wesentlichen Beeinträchtigung, der ortsüblichen Benutzung und der Zumutbar- keit von Abhilfemaßnahmen - prägend sind. Die Frage, ob Geräuschimmissionen im Sinne von § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB wesentlich sind, beurteilt sich nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und danach, was ihm un- ter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist, wobei die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Geräuschbelästigung immer nur aufgrund wertender Beurteilung festgesetzt werden kann (siehe etwa BGH, Urteile vom 13. Dezember 2019 - V ZR 152/18, NZM 2020, 811 Rn. 34; vom 27. November 2020 - V ZR 121/19, NZM 2021, 321 Rn. 10; vom 26. Oktober 2018 - V ZR 143/17, NJW 2019, 773 Rn. 10; jeweils mwN). Dabei kann im Fall von Geräusch- immissionen aus dem häuslichen Bereich im Rahmen des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB gerade auch die Sozialadäquanz der störenden Tätigkeit zu berücksichtigen 34 - 17 - sein, um einen angemessenen Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen In- teressen herbeizuführen (siehe BGH, Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 143/17, aaO Rn. 14; Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 293 f.; MünchKommBGB/Brückner, 8. Aufl., § 906 Rn. 68). (3) Mithin handelt es sich bei den vom Senat im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung herangezogenen Wertungen des § 906 BGB und dem im Wohnraummietrecht bezüglich Wohnlärms anerkannten Merkmal der Sozialadä- quanz nicht um grundsätzlich unterschiedliche Maßstäbe, sondern beide sind vielmehr Ausdruck dessen, was nach den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung von Treu und Glauben im Rahmen einer ver- ständigen Interessenbewertung hinzunehmen ist. Dies übersieht das Berufungs- gericht, wenn es darauf abstellt, dass § 906 BGB nur für das Verhältnis der be- nachbarten Grundstückseigentümer Geltung beanspruchen könne. Denn der Se- nat bringt diese Vorschrift in der vorliegenden Fallgestaltung nicht unmittelbar zur Anwendung. Vielmehr gelangt er bei von einem benachbarten Grundstück her- rührenden Immissionen durch die von ihm vorgenommene ergänzende Vertrags- auslegung unter Berücksichtigung der Ausstrahlungswirkung des § 906 BGB zu einem an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben orientierten, die bei- derseitigen Interessen der Mietvertragsparteien angemessen berücksichtigen- den Ausgleich, indem er den Mieter bei Fehlen entsprechender Abreden an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks und der aus der Nach- barschaft stammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Ver- änderungsrisiken jedenfalls in einem Umfang teilnehmen lässt, den der an § 906 BGB gebundene Vermieter ebenfalls nicht beeinflussen kann. bb) Diese Rechtsprechung des Senats steht - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht im Widerspruch zu dem Urteil des XII. Zi- vilsenats vom 23. April 2008 (XII ZR 62/06, BGHZ 176, 191; vgl. auch BGH, Urteil 35 36 - 18 - vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254), nach dem eine von dem Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klau- sel, wonach eine Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung durch vom Vermieter nicht zu vertretene Umstände (wie Bauarbeiten in der Nachbar- schaft) beeinträchtigt wird, den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist (BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, aaO Rn. 20 ff.). Mit dieser Argumentation hat sich der Senat bereits ausführlich in seinem Urteil vom 29. April 2020 auseinandergesetzt und darauf abgestellt, dass ein Widerspruch zu der vorgenannten Entscheidung nicht besteht, weil es bei der betreffenden Senatsrechtsprechung weder um Allge- meine Geschäftsbedingungen noch um die Frage geht, ob und unter welchen Voraussetzungen bei Vorliegen eines Mangels eine Mietminderung ausgeschlos- sen werden kann, sondern vielmehr um die dem vorgelagerte Frage, ob über- haupt ein Mangel der Mietsache gegeben ist (VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 31 ff.). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausfüh- rungen Bezug genommen; dies gilt auch, soweit in den Entscheidungen des XII. Zivilsenats - indes unter einem anderen Gesichtspunkt als vorliegend - die Vorschrift des § 906 BGB angesprochen ist (siehe hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 36). cc) Die Frage, ob - wie das Berufungsgericht (unter Bezugnahme auf LG Berlin, WuM 2018, 25) zusätzlich ausgeführt hat - eine ergänzende Vertragsaus- legung jedenfalls dann nicht zum Ausschluss eines zur Minderung berechtigen- den Mangels führen könne, wenn der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags ihm bekannte Umstände (arglistig) verschwiegen habe, die in ab- sehbarer Zukunft einen erheblichen Anstieg der Immissionen befürchten ließen, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. 37 - 19 - Denn Anhaltspunkte für einen solchen Sachverhalt hat das Berufungsge- richt weder festgestellt noch sind sie sonst ersichtlich; auch die Revisionserwide- rung zeigt übergangenen Sachvortrag insoweit nicht auf. Vielmehr haben die Be- klagte und die Streithelferin in erster Instanz lediglich vorgetragen, die Kläger hätten ihrerseits bei Anmietung der Wohnung in innerstädtischer Lage mit einer weitergehenden Bebauung des Nachbargrundstücks rechnen müssen, weil spä- testens seit 2010 die Frage einer für den Bezirk und/oder den Kleingartenverein ruinösen Entschädigungszahlung aufgekommen sei, wenn dem Investor ein Recht zum Bauen versagt werde, was auch Gegenstand umfangreicher Presse- berichterstattung gewesen sei. Hieraus folgt aber nicht, dass die Beklagte - wie die Revisionserwiderung ihren Erörterungen aber teilweise zu Unrecht zugrunde legt - bereits bei Vertragsabschluss (rund sechs Jahre vor Beginn der betreffen- den Bauarbeiten) "konkrete Kenntnis von künftig zu erwartenden Beeinträchti- gungen" hatte, über welche sie die Kläger nicht unterrichtete. Dergleichen wurde auch von den Klägern bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht be- hauptet. d) Ausgehend von der Nichtbeachtung der Grundsätze der einschlägigen Senatsrechtsprechung und der daraus resultierenden rechtsfehlerhaften An- nahme, die Freiheit der Wohnung von Baulärm sei auch vorliegend Gegenstand einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung geworden, hat das Beru- fungsgericht bislang nicht die erforderlichen Feststellungen dazu getroffen, ob und insbesondere in welchem Umfang im Streitfall die von den Klägern behaup- teten Geräusch- und Schmutzimmissionen vorgelegen haben und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB). Diese Feststellungen wird es nunmehr nachholen müssen, da der Vortrag der Kläger zu den von der Baustelle auf die von ihnen gemietete Wohnung einwirkenden Immissionen zwischen den Parteien nicht unstreitig ist. Das Berufungsgericht 38 39 - 20 - hätte sich deshalb nicht mit der nicht näher begründeten Annahme begnügen dürfen, "angesichts der typischerweise mit den durch eine Großbaustelle der hier unstreitigen Qualität verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen" sei eine Mietminderung von 15 % angemessen. aa) Dabei richtet sich die Darlegungs- und Beweislast, wenn ein Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräusch- und Schmutzimmissionen von einem benachbarten Grundstück geltend macht, nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelun- gen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbeson- dere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung nach Verantwortungsbe- reichen. Demzufolge hat zunächst der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbe- zeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmit- telbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträch- tigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (zum Ganzen ausführlich Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 64 ff., 74 mwN). Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters geht hierbei wiederum nicht über dasjenige hinaus, was er im Fall einer - nicht als sozial adäquat hinzuneh- menden - Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und be- weisen müsste (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 82; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 11 ff.; vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 17 f.). Insbesondere muss der Mieter auch bei den im vorliegenden Fall geltend ge- machten wiederkehrenden Beeinträchtigungen in Gestalt von Baustellenimmis- sionen weder ein "Lärmprotokoll" noch das Ergebnis einer Messung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen und dazu 40 41 - 21 - entsprechenden Vortrag halten. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschrei- bung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese un- gefähr auftreten (vgl. Senatsbeschlüsse vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO Rn. 18; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 35 f.). Zudem muss diese Beschreibung in Fällen wie dem vorliegenden darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um - was grundsätzlich im Wahrnehmungs- und Verantwortungsbereich des Mieters liegt - wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 81, 84 mwN). Hierbei wird es im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen aufgrund eines benach- barten Neubaus für die Darlegung eines Sachmangels in der Regel ausreichend sein, wenn die gemäß den vorstehend genannten Grundsätzen erfolgende Be- schreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen (etwa bezüglich der Phase der Abriss- und/oder Grundarbeiten sowie der Phase der Hochbauarbeiten) gestaffelt erfolgt (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 85). bb) Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellun- gen hätte das Berufungsgericht vorliegend nicht mit der Begründung absehen dürfen, dass bei einem Bauvorhaben des hier gegebenen Ausmaßes "ohne wei- teres" von einer die Minderung der Miete rechtfertigenden erheblichen Ver- schlechterung des Immissionsniveaus auszugehen sei, beziehungsweise dass angesichts der "typischerweise" mit den durch eine derartige Großbaustelle ver- bundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in Höhe von 15 % angemessen sei. Unklar bleibt bereits, von welchen typischen Baustellen- imissionen das Berufungsgericht ausgeht und inwiefern diese, bezogen auf die 42 43 - 22 - konkrete Wohnung und das zugehörige Wohnumfeld, zu Immissionen geführt ha- ben sollen, die - für den Fall, dass die Beklagte diese gemäß den Grundsätzen der Rechtsprechung des Senats hätte abwenden können - eine entsprechende Mietminderung der Kläger rechtfertigen könnten. Ein diesbezüglicher Erfahrungs- satz lässt sich mit der Argumentation des Berufungsgerichts nicht aufstellen, er- scheint aber auch sonst fernliegend. Unabhängig davon, ob es die vom Beru- fungsgericht zugrunde gelegte "typische Großbaustelle" überhaupt gibt, ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbe- zogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalls zu beantworten (so be- reits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 62). cc) Vorliegend haben die Kläger unter anderem vorgetragen, dass seit September 2017 auf der betreffenden Baustelle jeweils montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr und samstags von 8 bis 16.30 Uhr Lkw, Bagger und Kräne einen derart großen Lärm verursacht hätten, dass trotz geschlossener Fenster eine Un- terhaltung in der Mehrzahl der Zimmer der von ihnen gemieteten Wohnung aus- geschlossen und die Verrichtung von Arbeiten oder eine Entspannung kaum noch möglich gewesen seien. Aufgrund der starken Staubentwicklung hätten tagsüber zudem aus gesundheitlichen Gründen die Fenster nicht mehr geöffnet werden können und sei ihr üblicherweise vor der Tür geparktes Auto täglich ver- schmutzt worden. Damit haben die Kläger zunächst hinreichend zu einem zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Wohnung in Gestalt von Geräusch- und Schmutzimmissionen vorgetragen, auch wenn ihnen das Berufungsgericht im Rahmen seiner erneuten Befassung nunmehr unter Beachtung der einschlä- gigen Rechtsprechung des Senats zunächst Gelegenheit zu geben haben wird, ihr Vorbringen entsprechend den zwischenzeitlich im Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18, aaO Rn. 83 ff.) aufgezeigten Maßstäben noch weiter zu präzisie- ren. 44 - 23 - Da die Beklagte und die Streithelferin, worauf auch die Revision zutreffend hinweist, ein solches Ausmaß der von der Baustelle herrührenden Immissionen ausdrücklich bestritten und vielmehr behauptet haben, die Kläger hätten die von ihnen angemieteten Räume uneingeschränkt nutzen können, weil bei den Bau- arbeiten alle einschlägigen Vorschriften und insbesondere die der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm - Geräuschimmissionen - vom 19. August 1970 (Beil. zum BAnz Nr. 160 vom 1. September 1970; nachfolgend: AVV Baulärm) - die im Rahmen von § 906 Abs. 1 Satz 3 BGB jedenfalls als Ori- entierungshilfe heranzuziehen ist (siehe hierzu BeckOGK-BGB/Klimke, Stand: 1. Juni 2021, § 906 Rn. 231.1; BVerwG, NVwZ 2012, 1393 Rn. 26 [zu § 22 Abs. 1, § 3 Abs. 1, § 66 Abs. 2 BImSchG]) - eingehalten worden seien, sind in- soweit durch das Tatgericht nunmehr die von den Klägern für das Vorliegen des von ihnen behaupteten Mangels angebotenen Beweise - Zeugenvernehmungen sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu erheben. dd) Sollte den Klägern dieser Beweis gelingen, wird das Berufungsgericht sodann zu prüfen haben, ob die Beklagte von der Baustelle herrührende Immis- sionen ihrerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB gegen die Streithelferin als deren Verursacherin hinnehmen musste. Dabei wird es zu beachten haben, dass der Vermieter, der sich gegenüber dem Wohnungsmieter darauf beruft, Ansprüche gegen den Verursacher nicht zu haben, diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und da- mit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen hat, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sach- verhalts dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche be- stehen (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 91). 45 46 47 - 24 - Bislang hat das Berufungsgericht das Bestehen von Ansprüchen der Be- klagten nach § 906 BGB allein mit der - insoweit unzureichenden - Begründung verneint, auf Grundlage des klägerischen Vortrags sei ein Überschreiten der Vor- gaben der AVV Baulärm, welche für Gebiete, in denen vorwiegend Wohnungen untergebracht seien, einen Immissionsrichtwert tagsüber von 55 dB (A) vorsehe, "nicht erkennbar", zumal die Kläger auch nicht vorgetragen hätten, dass die Streithelferin besonders rücksichtslos vorgehe, indem sie die in der AVV Baulärm für einzelne Baumaßnahmen und -maschinen empfohlenen Schutzmaßnahmen missachte. Diesbezüglich wird es, sofern und soweit den Klägern der Nachweis wesentlicher Immissionen aufgrund der Baustelle gelingen sollte, vielmehr darauf ankommen, ob die Beklagte in diesem Fall ihrerseits darlegen und beweisen kann, inwieweit auf der von der Streithelferin betriebenen Baustelle die Vorgaben der AVV Baulärm nicht nur in zeitlicher - was zwischen den Parteien unstreitig ist -, sondern auch in sachlicher Hinsicht - was die Kläger mit ihren Schilderungen der auf die Wohnungen einwirkenden Immissionen hinreichend bestritten haben - eingehalten worden sind. 48 - 25 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2018 - 226 C 98/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.08.2019 - 64 S 190/18 - 49

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 275/08 Verkündet am: 16. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 a) Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechti- gen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Ein- schreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. b) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzure- chen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Mün- chen I, 14. Zivilkammer, vom 8. Oktober 2008 wird zurückgewie- sen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren von Januar 1989 bis Dezember 2007 Mieter eines Ein- familienhauses der Beklagten in M. . Nach § 1 des Mietvertrages beträgt die Wohnfläche 129,4 qm. Im Haus befinden sich Dachgeschossräume, die von den Klägern bis etwa 2005 als Wohnraum genutzt wurden. Die Kläger machen geltend, dass diese Räume wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkun- gen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien, so dass die tatsächliche Wohnfläche nur 108,6 qm betrage und somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche. 1 - 3 - Die Kläger haben Rückzahlung ihrer Auffassung nach überzahlter Miete in Höhe von 3.384 € nebst Zinsen, Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö- he von 543,59 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass sie ab No- vember 2007 nur zur Zahlung einer Miete in Höhe von 372,13 € zuzüglich Be- triebskosten verpflichtet sind. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Es könne offen bleiben, ob die Wohnfläche im vorliegenden Fall nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Zweiten Berechnungsverordnung zu berechnen sei, denn die von den Klägern behauptete verminderte Wohnfläche ergebe sich nur vor dem Hintergrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschrän- kungen. Darin liege jedoch kein Mangel im Sinne des § 536 BGB. Beschrän- kungen wegen vornehmlich feuerpolizeilicher Gründe berührten die Nutzbarkeit der Dachgeschossräume nicht unmittelbar. Aus dem Mietvertrag ergäben sich keine Hinweise darauf, dass das Dachgeschoss nicht zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Da es ausgebaut gewesen sei, habe es nahe gelegen, dass es den Klägern zu Wohnzwecken zur Verfügung stehe, zumal sie es auch über einen sehr langen Zeitraum so genutzt hätten. Dass die Kläger von dieser ge- gebenen vertraglichen Nutzungsmöglichkeit im streitgegenständlichen Zeitraum keinen Gebrauch mehr gemacht hätten, berühre ihre Verpflichtung zur Entrich- 4 - 4 - tung der Miete nicht. Soweit die Kläger ferner geltend gemacht hätten, dass die Dachgeschossräume schlechter beheizbar seien, Leitungen über Putz lägen und kein Wohnbelag vorhanden sei, handele es sich um offensichtliche Mängel, die von den Klägern bei der Anmietung nicht gerügt worden seien und deshalb nach § 536b BGB nicht mehr geltend gemacht werden könnten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume im Dachgeschoss die Kläger nicht zur Minderung der Miete berechtigen, weil die Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war (vgl. OLG Köln, WuM 1998, 152, 153; OLG Düsseldorf, DWW 2005, 20 und 2006, 286; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 76). 6 2. Zu Recht und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsge- richt ferner angenommen, dass die Kläger die Miete auch nicht wegen der verminderten Wohnqualität des Dachgeschosses (fehlender Wohnbelag, auf Putz verlegte Leitungen) mindern können, denn diese offensichtlichen Mängel waren den Klägern bei der Anmietung bekannt, so dass ihnen die Rechte aus §§ 536 und 536a BGB gemäß § 536b Satz 1 BGB nicht zustehen. 7 3. Schließlich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass die Kläger nicht wegen einer zu geringen Wohnfläche des angemieteten Einfa- milienhauses zur Mietminderung berechtigt sind. Die ausgebauten Räume im 8 - 5 - Dachgeschoss sind den Klägern als Wohnraum vermietet worden und sind des- halb - unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach den Bestim- mungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen sind - bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche des von den Klägern gemieteten Einfamilienhauses zu berücksichtigen. 9 a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abwei- chung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Miet- sache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 a, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Tz. 13 f., 17). Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung haben die Parteien mit der Angabe der Wohnfläche von 129,4 qm im Mietvertrag auch getroffen. b) Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat kei- nen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemes- sen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liegt 10 - 6 - hier nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vor. 11 Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Räume im Dachge- schoss nach dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag zu Wohn- zwecken, also als Wohnraum vermietet wurden. Es hat einen solchen vertragli- chen Nutzungszweck mit der Begründung bejaht, der Ausbau der - von den Klägern über lange Zeit auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten - Räume habe eine Wohnnutzung nahe gelegt und der Mietvertrag enthalte keinen Hin- weis darauf, dass sie nicht zu Wohnzwecken hätten genutzt werden sollen. Die- se Auslegung ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor- schriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Ein derarti- ger Auslegungsfehler wird von der Revision nicht aufgezeigt und ist auch nicht ersichtlich. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). Das Berufungsgericht hat die ausgebauten Räume des Dachgeschosses deshalb bei der Berechnung der Wohnfläche zu Recht berücksichtigt. Da die tatsächliche Wohnfläche - unter Berücksichtigung der einzubeziehenden Flä- 12 - 7 - chen des Dachgeschosses - den Angaben im Mietvertrag entspricht, sind die Kläger nicht zur Minderung der Miete wegen eines in einer Wohnflächenabwei- chung liegenden Sachmangels berechtigt. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 12.03.2008 - 414 C 28869/07 - LG München I, Entscheidung vom 08.10.2008 - 14 S 5934/08 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 293/08 vom 30. November 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 30. September 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird auf 7.240,61 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten zu 1 bis 4 haben von der Klägerin eine Wohnung in B. gemietet. Die Wohnung wurde aufgrund einer zwischen den Parteien abge- schlossenen Modernisierungsvereinbarung saniert. Die zunächst in Höhe von 618,70 € für die 159 qm große Wohnung vereinbarte Nettokaltmiete sollte nach der Sanierung aufgrund eines erneuten Aufmaßes angepasst werden. 1 Nach der erfolgten Sanierung wurde die Wohnung den Beklagten zu 1 bis 4 am 25. Januar 2007 von der Klägerin übergeben. Mit Schreiben vom 27. Februar 2007 teilte die Klägerin mit, dass die neu vermessene Wohnfläche 2 - 3 - 152 qm betrage und sich die Miete auf 591,24 € zuzüglich je 191,35 € Voraus- zahlung für die warmen und kalten Nebenkosten, insgesamt 973,94 €, belaufe. Die Miete für die Monate Februar und März 2007 ging am Montag, dem 5. März 2007, auf dem Konto der Klägerin ein. 3 Mit Schreiben vom 5. März 2007, welches den Beklagten zu 1 bis 4 am gleichen Tag zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungs- verzugs mit der Miete für die Monate Januar (anteilig) bis März 2007 fristlos, hilfsweise fristgemäß; später erfolgten weitere Kündigungen, die von der Kläge- rin mit verschiedenen behaupteten Vertragsverletzungen der Mieter begründet wurden. Die anteilige Miete für den Monat Januar 2007 (219,92 €) wurde von den Beklagten am 24. April 2007 unter dem Vorbehalt der Rückforderung ge- zahlt. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt, die Beklagten haben widerklagend Zahlung von 2.195,85 € nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass anstelle der Beklagten zu 2 Frau M. in das Mietverhältnis eingetreten sei, hilfsweise Verurteilung der Klägerin zur Zu- stimmung zu einer entsprechenden Auswechselung des Vertragspartners bzw. höchst hilfsweise zur Genehmigung der teilweisen Wohnungsüberlassung an Frau M. . 4 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der weitergehenden Widerklage verurteilt, an die Beklagten zu 1 bis 4 einen Betrag von 145,73 € nebst Zinsen zu zahlen sowie dem begehrten Mieterwechsel zuzustimmen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Klage auf Frau M. (die Beklagte zu 5) erweitert. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert, der Räumungsklage stattge- geben und die Widerklage abgewiesen. 5 - 4 - I. 6 Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist stattzugeben, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisi- onsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO, § 544 Abs. 6 und 7 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Dies führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, so- weit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, ausge- führt: 7 Die Räumungsklage sei begründet; die Beklagten zu 1 bis 4 seien nach § 546 BGB, die Beklagte zu 5 gemäß § 985 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 5. März 2007 habe das Mietverhältnis beendet, weil die Beklagten sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2007 in voller Höhe und für Januar 2007 in Höhe von anteilig 219,92 € in Verzug befunden hätten. Zur Minderung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Auf eine Minderung wegen des Ausfalls der zentralen Heizungsanlage in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 könnten sich die Beklagten gemäß § 536c BGB nicht berufen, da sie eine recht- zeitige Mangelanzeige nicht dargetan hätten. 8 Der innerhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Schonfrist vorge- nommene Ausgleich des Mietrückstands führe für sich genommen nicht zur Unwirksamkeit auch der ordentlichen Kündigung, sondern könne nur im Rah- men des Verschuldens, das wegen eines finanziellen Engpasses gemindert 9 - 5 - sein könne, berücksichtigt werden. Auf einen finanziellen Engpass hätten sich die Beklagten aber nicht berufen. 10 Angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses sei auch die Widerkla- ge hinsichtlich der Feststellung des Mieterwechsels und der dazu gestellten Hilfsanträge unbegründet. Auch die auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete gerichtete Widerklage sei unbegründet, da die Beklagten nicht zur Minde- rung der Miete berechtigt gewesen seien. 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass das Berufungs- gericht bei seiner Annahme, die Beklagten hätten sich bei Zugang der Kündi- gung vom 5. März 2007 mit der Miete für Januar (anteilig) und der gesamten Miete für Februar und März 2007 in Verzug befunden, entscheidungserhebli- ches Vorbringen der Beklagten unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) außer Acht gelassen hat. 11 a) Die Beklagten haben in der Berufungserwiderung darauf hingewiesen, dass sie die Miete für den Monat März 2007 fristgerecht gezahlt hätten, weil diese erst am Montag, dem 5. März 2007 fällig gewesen sei. Zur Begründung haben die Beklagten ausgeführt, dass nach § 193 BGB eine Frist, deren letzter Tag auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fal- le, nicht an diesem Tag, sondern erst am nächsten Werktag ende; § 193 BGB gelte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 1. Februar 2007 - III ZR 159/06, BGHZ 171, 33 Rn. 27 f.) auch für Fristen, nach deren Ende der Verzug beginne. Diesen - zentralen - Punkt des Verteidigungs- vorbringens der Beklagten hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung übergangen. 12 b) Ebenfalls zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das Be- rufungsgericht auch insoweit entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten 13 - 6 - übergangen hat, als es eine Minderung der Miete wegen Ausfalls der Heizung und Warmwasserversorgung in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 verneint hat. 14 Das Berufungsgericht hat eine Minderung der Miete für diesen Zeitraum mit der Begründung verneint, dass die Beklagten eine rechtzeitige Anzeige der Mängel versäumt hätten und sich deshalb gemäß § 536b BGB nicht auf eine Minderung der Miete berufen könnten. Die Beklagten hatten aber, wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend aufzeigt, mit Schriftsatz vom 14. Juni 2007 unter Beweisantritt vorgetragen, dass der Hausverwaltung der Klägerin der Heizungsausfall durch wiederholte Telefonate am 10., 12. und 13. Februar 2007 mitgeteilt worden war; das Amtsgericht hatte den Vortrag der Beklagten zur rechtzeitigen Mängelanzeige, dem die Klägerin nicht konkret entgegen ge- treten war, als unstreitig angesehen und eine Mietminderung für den genannten Zeitraum bejaht. Demgegenüber hat das Berufungsgericht - ohne den von den Beklagten angebotenen Beweis zu erheben oder auf den substantiierten Vor- trag der Beklagten zur Mängelanzeige auch nur einzugehen - darauf abgestellt, dass eine solche Anzeige unterblieben sei; darin liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beklagten. c) Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass das Berufungsgericht, hätte es den übergange- nen Vortrag berücksichtigt, die ordentliche Kündigung vom 5. März 2007 man- 15 - 7 - gels einer Vertragsverletzung von ausreichendem Gewicht als unbegründet an- gesehen hätte. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.08.2007 - 13 C 56/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.09.2008 - 63 S 323/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 142/08 Verkündet am: 29. April 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. BGH, Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08 - LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 7. Zivilkam- mer des Landgerichts Darmstadt vom 30. April 2008 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Kläger er- kannt worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Michelstadt vom 29. November 2007 teilweise abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, die Freigabe des Sparguthabens auf dem Sparkonto Nummer der Zweckverbandssparkas- se D. zu erklären sowie das Sparbuch zu dem vorgenannten Konto, ausgestellt auf den Kläger, an die Zweckverbandssparkas- se D. herauszugeben. Die Widerklage wird abgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren seit 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietver- 1 - 3 - hältnisses zum 30. April 2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit „ca. 100 m²“ vereinbarten Wohnfläche abweiche. Sie zogen Ende Januar 2005 aus und stellten die Mietzahlung ein. 2 Die Kläger haben die Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens nebst Herausgabe des Kautionssparbuchs sowie die Rückzahlung von 4.901,11 € überzahlter Miete nebst Zinsen begehrt. Widerklagend hat der Be- klagte - soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse - die Zahlung restli- cher Miete für Februar bis April 2005 in Höhe von 2.045,55 € nebst Zinsen ver- langt. Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² be- trägt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, unter Abwei- sung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 4.901,11 € nebst Zinsen ver- urteilt. Auf die Widerklage hat es die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 1.600,85 € nebst Zinsen zu zahlen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Be- trag von 1.263,45 € nebst Zinsen ermäßigt und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol- gen die Kläger ihre erstinstanzlichen Anträge hinsichtlich der Kaution und der Abweisung der Widerklage weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 6 Die Berufung der Kläger sei nur insoweit begründet, als der Beklagte für die drei Monate bis zur Beendigung des Mietverhältnisses infolge der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung mit der Widerklage nur noch die Nettomiete, jedoch wegen zwischenzeitlich erfolgter Abrechnung keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr verlangen könne. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch Anwalts- schreiben vom 24. Januar 2005 habe nicht zu einer Beendigung des Mietver- hältnisses schon zum Ende des Monats Januar 2005 geführt. Diese fristlose Kündigung sei unwirksam gewesen, weil die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. 7 Da den Klägern als Mietern nur eine Mietfläche zur Verfügung gestellt worden sei, die nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Sachverständigen um deutlich mehr als 10 % unter der im Mietvertrag verein- barten Fläche liege, sei ihnen insoweit der vertragsgemäße Gebrauch der Miet- sache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt worden. Damit seien zwar vordergrün- dig die „grundsätzlichen Voraussetzungen“ für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gegeben (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). 8 - 5 - Dennoch sei ein uneingeschränktes fristloses Kündigungsrecht des Mie- ters bei einer sich wie hier unter Berücksichtigung der Dachschrägen ergeben- den Flächenabweichung von 22,63 % als unbillig anzusehen. Weiche die tat- sächliche Größe der überlassenen Mietfläche von den Angaben im Mietvertrag ab, so führe dies nicht in jedem Fall zu einem fristlosen Kündigungsrecht des Mieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB. Vielmehr müsse der Mieter darle- gen, weshalb die nunmehr festgestellte Minderfläche, deren Fehlen ihm bisher nicht aufgefallen sei, ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. Dazu bedürfe es der Darlegung besonderer konkreter Umstände, die dem Mie- ter die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz des Anspruchs auf Mietminde- rung unzumutbar erscheinen ließen. Solche Gründe seien von den Klägern nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich. Die Kläger hätten offen- sichtlich während des Verlaufs des Mietverhältnisses zu keiner Zeit eine für sie fühlbare Einschränkung ihres Mietgebrauchs hinnehmen müssen. Sie hätten genau die Räume uneingeschränkt nutzen können, die sie vor Vertragsab- schluss besichtigt und als für ihre Zwecke tauglich angemietet hätten. Nach diesen Umständen sei es für die Kläger durchaus zumutbar, bis zum Ablauf der "regulären" Kündigungsfrist noch drei Monate zuzuwarten. Auch aus § 543 Abs. 1 BGB ergebe sich letztlich nichts anderes. Geboten sei eine umfassende Interessenabwägung. 9 Die Widerklage sei in Höhe der angesichts der Wohnungsgröße reduzier- ten Nettomiete begründet. Da somit dem Beklagten noch restliche Mietzinsan- sprüche aus dem zum 30. April 2005 beendeten Mietverhältnis zustünden, be- stehe trotz des erheblichen Zeitablaufs das Sicherungsbedürfnis an dem Kauti- onsguthaben fort. Der Beklagte mache insoweit zu Recht von seinem Zurück- behaltungsrecht Gebrauch. 10 - 6 - II. 11 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 12 Durch die Kündigung der Kläger vom 24. Januar 2005 ist das Mietver- hältnis entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bereits zum 31. Januar 2005 und nicht erst zum 30. April 2005 beendet worden. Die vom Berufungsge- richt angeführten Gründe tragen den Ausschluss der außerordentlichen fristlo- sen Kündigung der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend sieht das Berufungsgericht in der Ab- weichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um 22,63 % einen Mangel der Mietwohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, und VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947), der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht recht- zeitig gewährt wurde und daher die „grundsätzlichen Voraussetzungen“ einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. 13 Das Kündigungsrecht ist hier auch weder nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB noch nach § 543 Abs. 4 Satz 1 in Verbindung mit § 536b BGB ausgeschlossen, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt. Da der Vermieter bei einer Ab- weichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche einer bestehen- den Wohnung regelmäßig keine Abhilfe schaffen kann, ist eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entbehrlich. Auch war den Klägern nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Mangel der Mietsache bei Mietvertragsabschluss weder bekannt noch infolge grober 14 - 7 - Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, da sich die Flächendifferenz erst später beim Nachmessen der Wohnung gezeigt hat. 15 2. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht dagegen, die fristlose Kündi- gung sei unwirksam, weil die Kläger nicht dargelegt hätten, weshalb die nun- mehr festgestellte Minderfläche, deren Fehlen ihnen zuvor nicht aufgefallen sei, ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. Eine fristlose Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter dar- legt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gewerbe- raummiete (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147, Tz. 10; noch zweifelnd: Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152, unter II 4 c aa) ist bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertrags- fortsetzung, zusätzlich erfüllt sein müssen. Hiervon abzuweichen besteht für die Wohnraummiete kein Anlass. Dies entspricht auch einer verbreiteten Auffas- sung im Schrifttum zum Wohnraummietrecht (Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 3 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 60; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 543 Rdnr. 10; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 543 Rdnr. 6; aA MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 543 Rdnr. 22, 23; einschränkend Kraemer, NZM 2001, 553, 557 f.). Nach der Gesetzessystematik handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt 16 - 8 - sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. 17 b) Unabhängig von den vorgenannten Ausführungen kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung allerdings aufgrund besonderer Um- stände des Einzelfalls verwirkt sein (vgl. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 11). Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbe- ginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte dafür, dass die außerordentliche fristlose Kündigung der Kläger aufgrund derartiger besonderer Umstände treuwidrig oder verwirkt sein könnte, sind den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu ent- nehmen. 18 3. Da dem Beklagten somit keine restliche Miete für die Monate Februar bis April 2005 zusteht, ist sein Sicherungsbedürfnis an dem Kautionsguthaben entfallen, so dass er zu dessen Freigabe verpflichtet ist. 19 III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst ent- scheiden, da keine weiteren Feststellungen erforderlich sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Rechtsmittel der Kläger ist 20 - 9 - der Klage auf Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens sowie Herausga- be des Kautionssparbuchs stattzugeben und die Widerklage abzuweisen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Richter am Bundesgerichtshof Richter am Bundesgerichtshof Dr. Wolst ist wegen Eintritts in den Dr. Frellesen ist urlaubsabwesend Ruhestand gehindert, zu unterschreiben. und daher gehindert, zu unterschreiben. Karlsruhe, 28.04.2009 Karlsruhe, 28.04.2009 Ball Ball Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 29.11.2007 - 1 C 825/05 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 30.04.2008 - 7 S 2/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 281/03 Verkündet am: 26. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeit- gemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allge- mein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger und die Anschlußrevision der Be- klagten werden das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsge- richts Charlottenburg vom 19. Februar 2003 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, in der Wohnung Z. straße , Vor- derhaus, 2. Obergeschoß links, in B. eine Steckdose im Badezimmer nach DIN-VDE mit Fehlerstromschutzschalter zu in- stallieren sowie die Stromversorgung der Wohnung so zu verän- dern, daß neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger weiterer Stromver- brauch möglich ist. In diesem Umfang bleibt das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 9. Oktober 2002 aufrechter- halten. Im übrigen werden die Rechtsmittel der Kläger zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Be- klagte die durch ihre Versäumnis veranlaßten Kosten vorab, im übrigen die Kläger 7/8 und die Beklagte 1/8. Die Kosten des Beru- fungsverfahrens tragen die Kläger zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4, die Kosten des Revisionsverfahrens die Kläger zu 2/3 und die Be- klagte zu 1/3. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger mieteten von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit Miet- vertrag vom 5. Juni 1998 eine in einem Altbau gelegene 3-Zimmer-Wohnung in B. . In dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 heißt es unter anderem: "Die Räume werden wie gesehen übergeben." Die monatliche Kaltmiete der 109,01 qm großen Wohnung betrug an- fangs 872,08 DM zuzüglich Nebenkosten. Sie erhöht sich jährlich gemäß einer getroffenen Staffelmietvereinbarung. Mit ihrer Klage haben die Kläger von der Beklagten die Beseitigung ver- schiedener von ihnen behaupteter Unzulänglichkeiten der Wohnung sowie In- standsetzung verlangt und unter Berufung auf mehrere Sachverständigengut- achten, die in einem von ihnen angestrengten selbständigen Beweisverfahren eingeholt wurden, unter anderem begehrt, die gesamte elektrische Anlage ent- sprechend den einschlägigen DIN-Normen instand zu setzen sowie Knarrge- räusche am Parkett der Wohnung zu beseitigen. Die Parteien streiten darüber, ob sich diesbezüglich aus den genannten Gutachten die Mangelhaftigkeit der Mietsache ergibt. Das Amtsgericht hat nach Erlaß eines der Klage in vollem Umfang statt- gebenden Versäumnisurteils, gegen das die Beklagte Einspruch eingelegt hat, die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger, mit der diese ihre Ansprüche zunächst zum überwiegenden Teil, zuletzt aber nur noch wegen der behaupteten Mängel des Parkettbodens und der Elektroinstallation weiterverfolgt haben, hinsichtlich des Anspruchs bezüglich der elektrischen An- lage zurückgewiesen. Dagegen hat das Berufungsgericht das Versäumnisurteil des Amtsgerichts bezüglich des Anspruchs auf Beseitigung der Knarrgeräusche - 4 - am Parkett der Wohnung wiederhergestellt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision machen die Kläger ihre Klageforderung, soweit sie die elektrische Anlage betrifft, weiterhin geltend. Mit der Anschlußrevision greift die Beklagte ihre Verurteilung zur Beseitigung der Knarrgeräusche am Parkett an. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2003, 1331 abge- druckt ist, hat zur Begründung ausgeführt: Die Beklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung der Knarrgeräusche des Parketts der Wohnung, welche einen Mangel darstellten, verpflichtet. Nach dem Gutachten des Sachverständigen stehe fest, daß Ursa- che der störenden Geräusche unfachmännisch ausgeführte Reparaturen seien, einzelne Balken sich gedreht hätten und die gesamte Unterkonstruktion nach- gebe. Dagegen hätten die Kläger keinen Anspruch auf Instandsetzung der elektrischen Anlage entsprechend den einschlägigen DIN-Normen. In diesem weiten Umfang stehe dem Antrag schon entgegen, daß sie selbst nicht fachge- rechte Veränderungen an der Elektroanlage vorgenommen hätten. Im übrigen sei der Zustand der Elektroanlage vertragsgemäß. Es handele sich um einen Altbau, die Elektroanlage sei im Zeitpunkt der Errichtung ordnungsgemäß ge- wesen und die Wohnung nicht als saniert oder modernisiert angeboten worden. Eine Verpflichtung des Vermieters, Mietwohnungen auf den für Neubauten maßgeblichen Stand zu bringen oder geänderten technischen Normen anzu- passen, bestehe nicht. - 5 - II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Die Revision der Kläger hat teilweise, die Anschlußrevision der Beklagten in vollem Umfang Erfolg. A. Revision der Kläger 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Klä- ger aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Instandsetzung der gesamten elektri- schen Anlage entsprechend den einschlägigen DIN-Vorschriften verneint. a) Der Antrag der Kläger ist zwar seinem Wortlaut nach nicht darauf ge- richtet, die Elektroinstallation in der angemieteten Wohnung dem heutigen Stand der Technik anzupassen. Denn DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben (BGHZ 139, 16, 20). Aus dem Sachvortrag der Kläger, der nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senat, Urteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 289/99, NJW 2001, 445 unter II 3 b m.w.Nachw.) zur streitgegen- standsbestimmenden Auslegung des Antrags heranzuziehen ist, ist jedoch zu entnehmen, daß das Begehren der Kläger darauf abzielt, eine Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage entsprechend dem heutigen Stand der Technik zu erreichen. b) Zu einer solchen Maßnahme ist die Beklagte nicht verpflichtet. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen Ver- pflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsan- spruch. Das setzt jedoch voraus, daß die Ausstattung der Wohnung hinter dem - 6 - nach dem Vertrag vereinbarten oder vorausgesetzten Gebrauch zurückbleibt. Dies hat das Berufungsgericht, bezogen auf die elektrische Anlage insgesamt, zu Recht verneint. aa) Die Parteien haben nicht vertraglich festgelegt, daß die Elektroanlage der angemieteten Wohnung einem bestimmten Standard, etwa dem zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Stand der Technik und den dafür maßgebli- chen DIN-Vorschriften, genügen sollte. Derartige Vereinbarungen der Parteien sind weder dem Mietvertrag noch dem Übergabeprotokoll zu entnehmen. Sie sind auch nicht vom Berufungsgericht festgestellt. bb) Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (KG, WuM 1984, 42; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. II, Rdnr. 13; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 131 f.). Nicht alles, was bei Neubauten und im mo- dernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Alt- bauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dement- sprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich (BGHZ 117, 217, 225 zu § 541b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F.). Das Berufungsgericht hat unangegriffen festgestellt, daß die von den Klägern angemietete Altbauwohnung nicht als saniert oder modernisiert ange- - 7 - boten worden war. Dafür spricht auch die Höhe der vereinbarten Miete von an- fänglich 872,08 DM für eine 109,01 qm große Wohnung. Bei einem nicht mo- dernisierten Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, daß die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluß geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten ent- spricht. Der Umstand, daß die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert an- geboten wurde, kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß die Wohnungsausstattung hinter dem Standard von Neubauten oder mo- dernisierten Altbauten zurückbleibt. Dies gilt auch für die elektrische Anlage der Wohnung. Daß diese in der von den Klägern angemieteten Wohnung in ihrer Gesamtheit, d. h. in jeglicher Hinsicht, einen geringeren Standard bietet als in Wohngebäuden desselben Alters und vergleichbarer Ausstattung üblich und zu erwarten ist, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. Ein Anspruch der Kläger auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage besteht daher nicht. Auf die Frage, ob die Kläger diese durch eigene Maßnahmen nachteilig verändert haben, kommt es dafür nicht an. 2. Die Kläger haben jedoch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf bestimmte Einzelmaßnahmen, nämlich eine Veränderung der Stromversor- gung der Wohnung in der Weise, daß neben dem Betrieb eines Großverbrau- chers wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger an- derweitiger Stromverbrauch in der Wohnung möglich ist, sowie die fachgerechte Installierung einer Steckdose im Badezimmer. a) Der auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage gerichtete Antrag der Kläger umfaßt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung als Minus auch die genannten Teilmaßnahmen (§ 308 ZPO). Die Auslegung - 8 - des Klageantrags kann der Senat selbst vornehmen, weil es um Prozeßerklä- rungen geht (Senat, Urteil vom 28. Februar 1996 - VIII ZR 241/94, NJW 1996, 1962 unter III 1 a). Das Vorbringen einer Partei ist so auszulegen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrem Interesse ent- spricht. Die Revision macht zu Recht geltend, daß es den Klägern von Anfang ersichtlich insbesondere um diese Teilmaßnahmen ging. Sie haben bereits mit der Klageschrift das in dem von ihnen eingeleiteten selbständigen Beweisver- fahren eingeholte Gutachten des Sachverständigen W. vorgelegt, nach dem ein Stromkreis fehlt, der den Anschluß eines Großgerätes wie einer Wasch- oder Spülmaschine bei gleichzeitigem weiteren Stromverbrauch in der Wohnung zuläßt, und im Badezimmer bauseits keine Steckdose vorhanden ist. Dieser Sachvortrag ist bei der Auslegung des Antrags zu berücksichtigen (Se- nat, Urteil vom 4. Oktober 2000, aaO) und führt dazu, daß der Klageantrag je- denfalls auch die Behebung der erwähnten Beanstandungen umfaßt. b) Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Woh- nung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrs- anschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovier- ten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitge- mäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 172; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. B 1181; Sternel, aaO, Kap. II Rdnr. 14; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NZM 1998, 150). Zwar kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zu- stand der Wohnung dann vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b). Eine solche Vereinbarung ist hier jedoch nicht getroffen worden. Auch wenn der Vermieter - 9 - entsprechend den obigen Ausführungen (unter II A 1 b bb) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht aus- führt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemei- nen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Sternel, aaO, Kap. II, Rdnr. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, § 535 BGB, Rdnr. 43). Eine der- artige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäu- des oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der Ver- kehrsanschauung umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der vertrags- gemäße Gebrauch einer Wohnung, daß zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haus- haltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, daß das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Be- leuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht. Diesen Mindeststandard erreicht die Wohnung der Kläger unstreitig nicht. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen W. , die die Kläger zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht und die Beklagte als sol- che nicht in Frage gestellt haben, fehlen sowohl eine Steckdose im Bad als auch ein Steckdosenstromkreis, der den Anschluß eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine zuläßt, ohne die übrige Wohnung zu bela- sten. - 10 - c) Der Anspruch der Kläger auf Herstellung dieser Einrichtungen ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß nach dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 die Räume wie gesehen übergeben wurden. Daß damit ein unter dem Mindest- standard liegender Zustand der Wohnung vertraglich vereinbart worden wäre (s. oben unter b), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil allein aus dem Vermerk "die Räume werden wie gesehen übergeben" nicht geschlossen werden kann, daß den Klä- gern das Fehlen eines geeigneten Stromkreises zum Anschluß einer Wasch- oder Spülmaschine und das Fehlen jeglicher Steckdose im Bad bei Vertrags- schluß bekannt war. Mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung stünde eine etwaige Kenntnis der Kläger von den genannten Unzulänglichkeiten bei Ver- tragsschluß gemäß § 536b BGB allenfalls Gewährleistungsansprüchen, nicht aber dem von ihnen geltend gemachten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegen (Eisenschmid, aaO, § 536b BGB, Rdnr. 55; zu § 539 BGB a. F.: BGH, Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674 un- ter 2 c; Senatsurteile vom 5. Juli 1989 - VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter II 4, und vom 25. Januar 1982 - VIII ZR 310/80, NJW 1982, 874 unter 6 a). B. Anschlußrevision der Beklagten 1. Die Anschlußrevision der Beklagten ist zulässig. Dabei kann offenblei- ben, ob das Berufungsgericht die Zulassung der Revision trotz der insoweit un- eingeschränkten Fassung des Urteilstenors auf Ansprüche der Kläger wegen des Zustandes der elektrischen Anlage beschränkt hat, indem es die Zulassung mit der "Frage der Anpassung an DIN-Normen" begründet hat, wodurch aller- dings die Beschränkungsabsicht deutlich und mit ausreichender Klarheit zum Ausdruck gekommen sein müßte (vgl. Senatsurteil vom 5. November 2003 - 11 - - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter II; BGH, Beschluß vom 26. März 2003 - IV ZR 232/02, FamRZ 2003, 1274). Im Hinblick auf die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO, nach der die Statthaftigkeit der Anschließung nicht voraus- setzt, daß auch für den Anschlußrevisionskläger die Revision zugelassen wor- den ist, kann eine Anschlußrevision bei beschränkter Zulassung der Revision auch dann eingelegt werden, wenn die Anschlußrevision nicht den Streitstoff betrifft, auf den sich die Zulassung bezieht (BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - KZR 32/02, NJW 2003, 2525 unter I; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 554 ZPO, Rdnr. 4). Ob zwischen dem Streitgegenstand der Haupt- und dem der An- schlußrevision jedenfalls ein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen muß, ist streitig (BGH aaO). Diese Frage bedarf jedoch im vorliegen- den Fall keiner Entscheidung, da ein entsprechender Zusammenhang gegeben ist. Die Kläger rügen sowohl hinsichtlich der Elektroinstallation als auch hin- sichtlich des Parkettfußbodens einen ihrer Ansicht nach unzureichenden Stan- dard der Wohnung. 2. Die Anschlußrevision der Beklagten ist auch begründet. Das Beru- fungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Beseitigung von Knarrgeräuschen am Parkett bejaht. Ein Anspruch stünde den Klägern nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nur zu, wenn derartige Geräusche nicht mit dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Wohnung vereinbar wä- ren. Dies ist nicht der Fall. Das Landgericht hat festgestellt, Ursache der störenden Geräusche sei- en unfachmännische Reparaturen am Parkett, die gesamte Unterkonstruktion gebe nach. Ob diese Beweiswürdigung des Landgerichts revisionsrechtlich zu beanstanden ist, kann dahinstehen. Das Landgericht hat nämlich unter Zugrun- delegung dieser Feststellungen rechtsfehlerhaft auf einen Mangel der Mietsa- che und damit auf eine Abweichung von dem nach dem Vertrag vorausgesetz- - 12 - ten Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geschlossen. Der Zu- stand, in dem der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zu überlassen hat, be- stimmt sich, wie oben (unter II A 1 b bb) ausgeführt, mangels gegenteiliger Ver- einbarung nach der Verkehrsanschauung, die maßgeblich durch das Baualter des Gebäudes sowie durch die weiteren oben erwähnten Merkmale geprägt wird. Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzu- nehmen. Dies gilt auch für Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Par- ketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten. Das ist hier nach dem eigenen Vorbringen der Kläger der Fall. Sie haben das Gutachten des Sachver- ständigen N. zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht, nach dem die Parkettflächen die üblichen Knarrgeräusche verursachen, welche von anderen Wohnhäusern bekannt sind. Damit liegen die von den Klägern bemängelten Knarrgeräusche im Rahmen des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung, wie er nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. III. Auf die Revision der Kläger und die Anschlußrevision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst ent- scheiden, weil die Aufhebung nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwen- - 13 - dung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzte- rem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Frellesen Hermanns

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Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird. 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gem. § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/18, ZMR 2019, 407). Orientierungssatz 1. § 536b BGB findet keine Anwendung, wenn ein laufender Mietvertrag in einen neuen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird und der Mieter bereits zuvor seine Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung einer Mietminderung gestellt hat.(Rn.21) 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.(Rn.27) 3. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, wobei im Rahmen der Beweisaufnahme die jeweilige Intensität festzustellen und jeweils eine angemessene Minderungsquote für unterschiedlich intensive Zeiträume gem. § 287 ZPO festzulegen ist.(Rn.28) (Rn.50) 4. Für eine unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, für die häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten der Handwerker kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellen.(Rn.95) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9.653,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.01.2018, sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 887,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.09.2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist seit 2007 Mieterin der im Haus (...), 3. OG rechts und damit direkt unter dem Dach gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist Ende 2013 durch Eigentumserwerb als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 2 Nach vorheriger Ankündigung mit Schreiben vom 13.01.2015 ließ die Beklagte umfangreiche Bauarbeiten auf ihrem Grundstück durchführen und zwar den Ausbau des Dachgeschosses, die Erweiterung der Durchfahrt (...), verschiedene Baumaßnahmen im Haus, sowie die Errichtung von drei Neubauten im Garten. Die Klägerin bat vergeblich darum, ihr eine Ersatzwohnung während der Baumaßnahmen im Dachgeschoss zur Verfügung zu stellen. Mit Schreiben vom 27.02.2015 stellte sie ihre Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung. Randnummer 3 Die Klägerin schloss zum 01.05.2017 einen neuen Dauernutzungsvertrag mit der Beklagten für ihre Wohnung ab. Randnummer 4 Die Bruttowarmmiete betrug im Jahr 2015 monatlich 862,00 EUR, im Jahr 2016 monatlich 816,00 EUR und im Jahr 2017 monatlich 830,60 EUR. Randnummer 5 Die Klägerin berechnete der Beklagten im Schreiben vom 21.02.2018 die nach ihrer Auffassung berechtigte Minderung in Höhe von 20.427,74 EUR unter bat unter Fristsetzung zum 31.03.2018 um einen Regulierungsvorschlag. Randnummer 6 Die Beklagte schrieb dem Mietkonto der Klägerin am 19.01.2018 einen Betrag von 1.956,37 EUR gut, den die Klägerin in Höhe von 629,55 EUR auf für diesen Rechtsstreit nicht maßgebliche Forderungen verrechnete. Hinsichtlich des Restbetrages erklärte sie mit weiterem Schreiben vom 21.02.2018 die Verrechnung auf die Randnummer 7 Mietminderung wegen Baumfällung 482,72 EUR Mietminderung wegen Außenarbeiten     844,10 EUR Randnummer 8 Die Beklagte hat der Klägerin folgende Gutschriften erteilt (Bl. 45 d.A.): Randnummer 9 für die Strangsanierung in der Wohnung   (eine Nettokaltmiete) 540,00 EUR für das Gerüst (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR für den Dachgeschossausbau (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR Schadensersatz für den Wassereintritt 135,00 EUR Randnummer 10 Für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten entstanden der Klägerin Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.171,67 EUR. Randnummer 11 Die Klägerin behauptet, die Baumaßnahmen hätten die in ihrem Lärmprotokoll (Anlage K4, Bl. 55ff.d.A.) im Einzelnen aufgeführten Beeinträchtigungen verursacht. Sie meint, hierfür seien die in der Klageschrift im Einzelnen aufgeführten - in der mit Schriftsatz vom 28.09.2018 eingereichten Tabelle (Bl. 28 d.A.) zusammengefassten - Minderungsquoten berechtigt. Sie habe die Miete in der Zeit von Januar 2015 bis November 2017 in Höhe von 20.427,74 EUR überzahlt, wie aus der Berechnung in der Klageschrift hervorgehe. Nach Verrechnung mit der gewährten Minderung in Höhe von 484,72 EUR und 844,10 EUR ergebe sich eine Restforderung von 19.099,92 EUR. Zuzüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergebe sich der mit der Klage verfolgte Betrag. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt, Randnummer 13 die Beklagte zu verurteilen, an sie 20.271,59 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils 862,00 EUR seit dem 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2015, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06.2016, auf jeweils 489,60 EUR seit dem 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2016, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2017, im übrigen ab Klagezustellung zu zahlen. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Sie trägt vor (Bl. 179 d.A.), die Beeinträchtigungen seien nur in den Zeiträumen erfolgt, die dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag vom 25.02.2019 (Bl. 101ff. d.A.) zugrunde liegen. Sie meint, hierfür seien die in ihrem Schriftsatz vom 08.04.2019 (Bl. 111f. d.A.) aufgeführten Minderungsquoten angemessen. Minderungsansprüche für die Zeit nach dem 01.05.2017 seien durch den Abschluss des neuen Dauernutzungsvertrages ausgeschlossen, weil die Klägerin sich dabei keine Rechte hinsichtlich der ihr bekannten Beeinträchtigungen vorbehalten habe. Randnummer 17 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 18 Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.10.2019 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen M., M.N., V., C., S.N. und B.. Auf die Vernehmung der Zeugen R. und K. haben die Parteivertreter für die erste Instanz verzichtet. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.11.2019 verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 20 Der Klägerin steht für die Zeit von Januar 2015 bis November 2017 ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von 9.653,42 EUR zu. Sie war aus § 536 Abs. 1 BGB berechtigt, die Miete im vorgenannten Zeitraum um insgesamt 10.868,42 EUR zu kürzen. Unter Berücksichtigung der gewährten Minderung in Höhe von 1.215,00 EUR ergibt sich der im Tenor Ziffer 1) genannte Rückzahlungsbetrag. Randnummer 21 Das Minderungsrecht der Klägerin ist nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen. Zwar wurde der Mietvertrag 2017 in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben, jedoch wirkte der zuvor bereits erklärte Vorbehalt der Mietminderung fort. Randnummer 22 Im Einzelnen gilt Folgendes: Randnummer 23 a) Baumfällarbeiten Randnummer 24 Baumfällarbeiten (einschließlich Häckselarbeiten und Abfuhr) haben nach dem Lärmprotokoll der Klägerin an 16 Tagen in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 stattgefunden. Von diesen 16 Tagen hat sie an 3 Tagen (9.02., 14.02. und 18.02.2015) jeweils nur kurze Lärmstörungen notiert (ein bis zwei Stunden). Randnummer 25 Die Beklagte hat zuletzt 6 Tage Fällarbeiten (à 20%) und 5 Tage Transport (à 5%) zugestanden (vgl. Bl. 111 und 179 d.A.). Randnummer 26 Nach der Beweisaufnahme steht aufgrund der Aussage der Zeugin M.N. zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Gartenarbeiten in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 montags bis freitags im Schnitt von 8:30 bis 15:00 Uhr stattfanden und mit nicht unerheblichem Lärm verbunden waren. Das Gericht hat bei der Würdigung der Aussage berücksichtigt, dass es sich bei der Zeugin M.N. um eine Nachbarin handelt, die eigene Minderungsansprüche gerichtlich verfolgt. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Eine unumstößliche Gewissheit, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist, ist dabei nicht erforderlich. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad einer Gewissheit der Zweifeln Schweigen gebietet. Entscheidend ist, ob der Richter die an sich möglichen Zweifel überwindet und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann (BGH NJW 1970, 946; BGH NJW 1993, 935; BGH NJW 2000, 953). Die Zeugin hat sehr sachlich ausgesagt, hat sich auf ihr eigenes Lärmprotokoll bezogen, hat Erinnerungslücken offen eingeräumt, hat auf Rückfrage ruhig und detailliert geantwortet und war erkennbar um eine klare und wahrheitsgemäße Aussage bemüht, weshalb das Gericht hinreichend überzeugt davon ist, dass sie die Wahrheit gesagt hat. Die Zeugin hat darüber hinaus einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Randnummer 27 Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris). Randnummer 28 Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung hält das Gericht es für angemessen, der Klägerin ein Minderungsrecht für 16 Tage à 40% zuzusprechen, mithin 183,89 EUR. Randnummer 29 b) Arbeiten am Dachgeschoss: Randnummer 30 Nach den übereinstimmenden Angaben erstreckten sich die Dachgeschossarbeiten auf den Zeitraum von April 2015 bis Mai 2016. Randnummer 31 Die Klägerin beschreibt im Lärmprotokoll Randnummer 32 - Lärm vom 13.4. bis 21.4.2015 (7 Tage) Randnummer 33 - entsetzlichen Lärm 22.4.-26.5.2015 (5 Wochen), Randnummer 34 - unterschiedlicher, aber hoher Lärmintensivität vom 29.5. bis 13.7. 2015 (3 Wochen). Randnummer 35 - entsetzlichen Lärm in der Zeit vom 23.7. bis 31.8.2015 an insgesamt 14 Tage. An 5 dieser Tage war die Wohnung gar nicht nutzbar (24.-28.8.2015), Randnummer 36 - Lärm unterschiedlicher Intensität vom 01.09. bis 22.11.,2015, aber schon ein hohes Level an Störungen mit Vibrationen, Hämmern, Sägen, davon 3x auch samstags, einmal Sonntag und, 2 mal nachts bis 1.00/1.30. (12 Wochen) und Randnummer 37 - Lärm nicht genau genannter Intensität für die Zeit vom 23.11.2015 bis einschließlich 25.05.2016. Randnummer 38 Nach den Angaben der Beklagten erfolgten Randnummer 39 - die lärmintensiveren Rohbauarbeiten vom 18.05.2015 bis 31.08.2015 (ca. 15 Wochen + 1 Tag) Randnummer 40 - die Deckenertüchtigung über der Wohnung der Klägerin vom 24.08. bis 28.08.2015, Randnummer 41 - Arbeiten an der Dachkonstruktion/Dacheindeckung, inkl. Gauben 24.08. bis 20.11.2015 und Randnummer 42 - der Innenausbau vom 26.10.2015 bis 06.05.2016. Randnummer 43 Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2019 erklärt, sein Schriftsatz vom 08.04.2019 sei so gemeint, dass die Beklagte den Zeiträumen folge, die das Gericht in seinem Vergleichsvorschlag zugrunde gelegt hat. Damit hat er für die Beklagte zugestanden, dass die Dacharbeiten in der Zeit vom 13.04.2015 bis 06.05.2016 stattgefunden haben. Randnummer 44 Die Zeugin M.N. machte zum Zeitablauf folgende Angaben: Randnummer 45 - 08.04.2015 bis 01.07.2015 Lärm der Stufe „9“ für die Entkernung der Wohnung unter ihr, den Abriss der Wohnung darunter und den Abriss des Dachgeschosses (ca. 9 Wochen), Randnummer 46 - bis Ende 2015 Lärm durch Hämmern, Bohren, Vibrationen im Dachgeschoss ca. Stufe „7-8“, Randnummer 47 - Innenausbau ca. Stufe „5-6“. Randnummer 48 Nach den Aussagen des Zeugen C. fanden die Dacharbeiten von Mai 2015 bis Ende April 2016 statt. Der Zeuge N. gab an, die Dacheintrittsöffnung durch die Material und Personen ins Dach können, sei am 20.05.2015 eingebracht worden. Der Dachgeschossausbau sei Ende 2016 beendet worden. Dass die Dach-Abrissarbeiten vorher begonnen haben müssen, ergibt sich aus dem eigenen Vorbringen der Beklagten in der Klageerwiderung und den insoweit übereinstimmenden Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N.. Randnummer 49 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass die lärmintensiven Zeiten so waren, wie es die Klägerin angibt, nämlich vom 22.04. bis 13.07.2015, denn diese werden durch die Zeugin M.N. bestätigt, wenn auch um eine Woche versetzt, was sich dadurch erklärt, dass das Dach, wie der Zeuge N. angab, nicht über die ganze Fläche gleichzeitig bearbeitet wurde, sondern die Arbeiten in Abschnitten zeitversetzt stattfanden. Die Aussagen der Beklagtenzeugen stehen dem nicht entgegen, da diese zu den konkreten Zeitabschnitten keine Angaben machen konnten. Randnummer 50 Die Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N. decken sich auch insoweit, als beide jedenfalls bis 22.11.2015 ein hohes Level an Lärm beschreiben und geringere Störungen während des Innenausbaus. Dieser ging nach den Angaben der Klägerin bis einschließlich 25.05.2016, nach den Angaben der Zeugen C. und N. bis Ende April 2016. Der Zeuge N. hat bestätigt, dass es Lärmbelästigungen irgendeiner Art bis dahin gegeben habe. Randnummer 51 Folgende Quoten hält das Gericht daher für angemessen: Randnummer 52 13.04. bis 21.04.2015 Minderung von 60% Randnummer 53 22.04. bis 13.07.2015 Minderung von 80% (Durchschnitt) Randnummer 54 14.07. bis 23.08. 2015 Minderung von 60% Randnummer 55 24.08.-31.08.2015 Minderung von 100 % Randnummer 56 01.09.2015 bis 22.11.2015 Minderung von 70% Randnummer 57 23.11.2015 bis 30.04.2016 Minderung von 20%. Randnummer 58 c) Abrissarbeiten / Durchfahrt Randnummer 59 Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Abrissarbeiten zur Vergrößerung der Durchfahrt von Anfang April 2015 bis einschließlich Juni 2015 stattfanden. Dies haben die Zeugen M.N. und C. übereinstimmend bestätigt. Die Zeugin M.N. hat den dadurch in ihrer Wohnung verursachten Lärm mit der Stufe „9“ bewertet. Insofern ist aber zu berücksichtigen, dass deren Wohnung stärker betroffen war, weil der Abriss direkt zwei Etagen unter ihr erfolgte, während sich die Wohnung der Klägerin einen Aufgang weiter entfernt und rechtwinklig zur Wohnung der Zeugin M.N. liegt. Die Zeugin hat allerdings angegeben, dass sie einmal festgestellt hat, dass auch in dem zur klägerischen Wohnung führenden Aufgang der Boden vibrierte und auch dort starker Lärm war. Diese Angaben sind glaubhaft, weil auch der Zeuge N. bestätigt hat, er könne sich gut vorstellen, dass es während der Vergrößerung der Durchfahrt zu Lärm und Vibrationseinwirkungen in der Wohnung der Klägerin gekommen sei. Randnummer 60 Das Gericht hält es daher unter Berücksichtigung der genannten Rechtsprechung des Landgerichts (LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris) für angemessen, die Minderungsquote für den Zeitraum ab 13. April 2015 bis 30. Juni 2015 wie aus der anliegenden Tabelle ersichtlich zu erhöhen. Randnummer 61 d) Einrüstung des Gebäudes / Nichtnutzbarkeit Balkon Randnummer 62 Wegen der Einrüstung des Gebäudes und die dadurch bedingte Nichtnutzbarkeit des Balkons, wie sie aus dem Foto Nr. 9 (eingereicht mit Schriftsatz vom 15.02.2019) ersichtlich ist und unter Berücksichtigung des Umstands, dass während der gesamten Zeit die Blumenkübel und -töpfe in der Wohnung herumstanden und ein Öffnen der Fenster praktisch unmöglich war, weil sofort Dreck hineingeweht wurde und Bauarbeiten direkt Einblick in die Wohnung hatten, hält das Gericht eine Minderung für die Zeit von Mitte Mai 2015 bis Mitte Mai 2016 für angemessen. Randnummer 63 Da für parallel bestehende Beeinträchtigungen eine Gesamtquote zu bilden ist, wird hinsichtlich der genauen Berechnung auf die in der Anlage angefügte Tabelle verwiesen. Randnummer 64 e) Bauarbeiten Neubau Randnummer 65 Die Parteien haben unstreitig vorgetragen, dass die Bauarbeiten für den Neubau in der Zeit vom 13.07.2015 bis jedenfalls Ende April 2017 erfolgten, nach dem Vorbringen der Klägerin erstreckten sie sich bis Mai 2017. Randnummer 66 Die Beklagte hat die einzelnen Bauphasen in der Klageerwiderung wie folgt angegeben: Randnummer 67 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015 Randnummer 68 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015 Randnummer 69 - Rohbauherstellung bis 01.04.2016 Randnummer 70 - Innenausbau bis Ende April 2017 Randnummer 71 Diese Phasen sind weitgehend unstreitig, allerdings hat die Rohbauphase nach dem Vorbringen der Klägerin bis November 2016 angedauert. In der mündlichen Verhandlung stellte sich während der Beweisaufnahme heraus, dass die Beklagte die Rohbauphase im technischen Sinne meinte, die beendet ist, wenn das Skelett steht, während die Klägerin unter Rohbauphase auch noch die sich daran anschließenden Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle verstanden hat. Der Zeuge C. hat erklärt, es könne gut sein, dass die sich diese dem Rohbau anschließenden Arbeiten bis Herbst 2016 hingezogen hätten. Der Zeuge N. gab an, die Rohbauphase sei jedenfalls im Zeitpunkt des Richtfestes am 15.04.2016 beendet gewesen, auch die danach durchgeführten Arbeiten würden Geräusche verursachen, aber nicht mehr so schlimm. Randnummer 72 Die Zeugin M.N. gab an, dass die Baugrube ab 27.07.2015 bis August ausgehoben wurde, in dieser Zeit ständig Bagger, schwere Lkw und Kräne im Einsatz und über der gesamten Straße eine Staub- und Schmutzwolke hing. Diese Arbeiten habe sie mit „8“ bewertet. Die Tiefgarage sei vom 08.08.2015 bis 23.10.2015 gebaut worden, teilweise auch nachts. Die Arbeiten habe sie mit „6-7“ bewertet, die Nachtarbeiten mit „10“. Randnummer 73 Genaue Beeinträchtigungen in der Zeit vom 13.7. bis 27.7. hat die Klägerin nicht vorgetragen. Solche gehen auch nicht aus ihrem Lärmprotokoll hervor. Vielmehr ist dort notiert, dass sie sich vom 13.07. bis 22.07.2015 im Urlaub befunden hat. Randnummer 74 Nach alledem hält das Gericht eine Minderung für folgende Zeiträume für angemessen, die sich unter Berücksichtigung der übrigen Arbeiten, wie aus der in der Anlage beigefügten Tabelle hervorgeht, auswirkt: Randnummer 75 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015, Randnummer 76 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015, Randnummer 77 - Rohbauherstellung 01.12.2015 bis 31.03.2016 und Randnummer 78 - 01.04.2016 Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle bis 31.10.2016 Randnummer 79 - Innenausbau 01.11.2016 bis 30.04.2017. Randnummer 80 f) Außenanlagen: Randnummer 81 Die Klägerin hat für die Dauer der Arbeiten an den Außenanlagen in der Zeit von Juni 2017 bis Anfang November 2018 eine Minderung von 60% angesetzt und diese damit begründet, dass Bagger, Rüttler, Flex etc. im Einsatz gewesen seien und erheblichen Lärm und Vibrationen verursacht hätten. Randnummer 82 Die Beklagte hat in der Klageerwiderung zu den einzelnen Phasen der Arbeiten an den Außenanlagen vorgetragen (Bl. 47f. d.A.) und hat die nach ihrer Auffassung vertretbare Minderung mit Schriftsatz vom 08.04.2019 für 20 Wochen mittlerer Beeinträchtigung mit 10% angesetzt und für fünf Wochen geringer Beeinträchtigungen mit 5%. Randnummer 83 Dem Vorbringen der Klägerin, in der Zeit vom 01.06.2017 bis 01.09.2017 seien Bagger, Rüttler, Radlader und Flex im Einsatz gewesen, ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Weitere Lärmbeeinträchtigungen, die eine mehr als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung verursacht haben, hat die Klägerin für September und Oktober 2017 nicht hinreichend konkret vorgetragen. Aus ihrem Lärmprotokoll folgen in diesem Zeitraum nur einzeln Störungen, für die eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in Betracht kommt. Randnummer 84 Das Gericht hält daher eine Minderung von 3 Monate à 30% für angemessen (01.06.2017 bis 01.09.2017). Randnummer 85 g) Trocknungsarbeiten / Wasserschaden Randnummer 86 Nach dem Vorbringen der Klägerin, dem die Beklagte jedenfalls nicht substantiiert entgegengetreten ist, ist es zweimal in der Wohnung der Klägerin zu einem Wasserschaden gekommen (Bl. 51, 120 d.A.) und wurden zur Beseitigung Trocknungsgeräte aufgestellt. Randnummer 87 Nach dem ersten Wasserschaden am 08.10.2015 im Kinderzimmer liefen dort zwei Trocknungsgeräte vom 12.10.2015 bis 12.01.2015 im Dauerbetrieb. Die anschließenden Renovierungsarbeiten dauerten vom 13.1.2016 bis 22.01.2016. Randnummer 88 Am 30.06.2017 trat erneut ein Wasserschaden im Kinderzimmer auf. Noch am 10.07.2017 lief Wasser noch die Wand herunter. Dann wurde ein Loch in die Decke gebohrt, ein Trockner aufgestellt, dessen Trockenluft mit einem Schlauch in die Decke geblasen wurde. Dieser war etwa sechs Wochen tagsüber durchgehend in Betrieb. Randnummer 89 Dass Trocknungsgeräte erheblichen Lärm verursachen, der auch in den angrenzenden Räumen zu hören ist, ist allgemein bekannt. Randnummer 90 Zur Minderung war die Klägerin daher berechtigt: Randnummer 91 - vom 12.10.2015 bis 22.01.2016 und Randnummer 92 - vom 30.06.2017 bis 25.08.2017. Randnummer 93 Hinsichtlich der Höhe wird auf die Tabelle in der Anlage verwiesen. Randnummer 94 h) sonstige Beeinträchtigungen Randnummer 95 Für die unangekündigte Asbestsanierung (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2019, Bl. 94 d.A.), für die unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, die häufig unangekündigt vor der Tür standen, für häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten bzw. kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellen. Randnummer 96 Häufige unangekündigte Ausfälle von Strom und Wasser sind nicht neben den übrigen Beeinträchtigungen nicht gesondert mit einer Minderung bewertbar, zumal die Klägerin hierzu nicht substantiiert vorgetragen hat. Randnummer 97 Die zugesprochene Zinsforderung ergibt sich aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1. Alt. 1, 819 Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat mit Zugang des Schreibens vom 21.01.2018 Kenntnis vom fehlenden Rechtsgrund erlangt. Im Übrigen ist sie mit Ablauf der mit Schreiben vom 21.02.2018 gesetzten Frist in Verzug geraten. Einen früheren Zinsanspruch hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, denn es ist weder dargetan, dass die Beklagte entsprechende Zinseinkünfte erzielt hat, die nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1, 818 Abs. 1 BGB herauszugeben wären, noch kann eine frühere Bösgläubigkeit im Sinne von § 819 Abs. 1 BGB angenommen werden, da die Beklagte bei Entrichtung der Miete am Anfang des Monats noch keine Kenntnis vom Minderungsrecht für diesen Monat haben konnte und die Klägerin nicht jeden Monat konkret dargelegt hat, welchen Beeinträchtigungen sie ausgesetzt war, die Beklagte die Kenntnis daher auch nicht nach Ablauf des jeweiligen Monats erlangt hat. Randnummer 98 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB zu, allerdings nur aus einem Streitwert von bis zu 10.000,00 EUR, da sie die Miete in Höhe von 10.868,42 überzahlt hatte, ihr aber vor Einschaltung Ihres Prozessbevollmächtigten eine Mietminderung gewährt wurde, mithin in Höhe von 887,03 EUR (1,3 Gebühren à 558,00 EUR + 20,00 EUR Auslagenpauschale + 19% Mehrwertsteuer). Die daraus zugesprochenen Zinsen ergeben sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 99 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 und 709 ZPO. Randnummer 100 Anlage Randnummer 101 Miete 2015 = 862,00 EUR Randnummer 102 Miete 2016 = 816,00 EUR Randnummer 103 Miete 2017 = 830,60 EUR Randnummer 104 Randnummer 105 Randnummer 106 Randnummer 107 Randnummer 108 Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001425154 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.11.2022 Aktenzeichen: 67 S 147/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1129.67S147.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 305c Abs 2 BGB, § 536 Abs 1 S 3 BGB, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mangel Rückforderung zuviel gezahlter Miete bei einer Wohnflächenabweichung Leitsatz Hat der Vermieter vereinbart, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, sondern der Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so rechtfertigt die weitere formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Minderung im Fall der Unterschreitung der Wohnfläche gegenüber der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von bis zu 10% jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB die Annahme einer von dem Vermieter gewährleisteten Mindestfläche mit der Folge, dass im Fall einer zu Lasten des Mieters gehenden Flächendifferenz von mehr als 10% die Minderungsbefugnis nicht ausgeschlossen ist.(Rn.9) Orientierungssatz Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach dem gesamten Prozentsatz der Flächenabweichung (Anschluss BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04).(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 2. Juni 2022, 117 C 215/17 Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das am 2. Juni 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 117 C 215/17 - im Tenor zu 1) teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger weitere 8.850,63 € zu zahlen. Von den Kosten des ersten Rechtszugs haben der Kläger 20/100 und die Beklagte 80/100 zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist zulässig. Der Zulässigkeit der Berufung steht nicht entgegen, dass die Berufungsbegründung keinen förmlichen Sachantrag enthält. Den für die Berufungsbegründung geltenden Anforderungen nach § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO ist genügt, wenn die Berufungsbegründung wie vorliegend die Erklärung beinhaltet, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt wird (vgl. Wulf, in: BeckOK ZPO, 46. Ed. 1.9.2022, § 520 Rz. 15 m.w.N.). Randnummer 3 Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Randnummer 4 Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten der mit der Berufung geltend gemachte minderungsbedingte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 8.850,63 € - 8.641,56 € überzahlte Miete sowie 209,07 € überzahlte Kaution - aus § 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1 BGB zu. Randnummer 5 Die Mietsache wies wegen des für den Kläger nachteiligen Abweichens der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Wohnfläche einen Mangel auf, der kraft Gesetzes zu einer Herabsetzung der Miete führte (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Randnummer 6 Die vorliegend ausgehend von den Angaben der Sachverständigen Pech anzunehmende Flächenabweichung von über 10 % gegenüber der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von 98 m² stellt abweichend von dem Amtsgericht nicht nur einen die Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausschließenden unerheblichen Mangel dar. Randnummer 7 Die Vereinbarung der Parteien in § 1 Ziff. 1 Satz 2 - 4 des auch nach dem Verständnis des Amtsgerichts vorliegenden - von der Berufung nicht gesondert angegriffen - Formularmietvertrages (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist dahingehend zu verstehen, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache nicht ausschließlich nach der Angabe der vermieteten Räume richtet, sondern jedenfalls eine Abweichung der Wohnfläche von über 10 % gemessen an der angegebenen Quadratmeterzahl einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache darstellen soll. Nur bei einem Verständnis einer in diesem Umfang vereinbarten Sollbeschaffenheit der Mietsache von jedenfalls über 10 % der angegebenen Fläche ergibt der ausdrückliche Verweis auf die berechtigte Minderung einen Sinn. Randnummer 8 Selbst wenn abweichend davon nicht von einer eindeutigen Vereinbarung in dem dargelegten Verständnis ausgegangen würde, folgt die Berechtigung zur Minderung jedenfalls aus der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB oder auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB ist anwendbar, wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Klausel ein nicht behebbarer Auslegungszweifel verbleibt, da mindestens zwei unterschiedliche Auslegungen vertretbar sind (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352-388, juris Tz. 119; Urt. v. 14. Juni 2017 - IV ZR 161/16, NJW-RR 2017, 992, juris Tz. 12). Randnummer 9 Gemessen daran hat die hier zu bewertende Klausel des Mietvertrages keinen eindeutigen Inhalt. Die Regelung lässt ausgehend von den maßgeblichen Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Klausel neben dem von der Beklagten vertretenen ebenso die hier geteilte Auslegung des Klägers im Sinne nicht nur eines Ausschlusses der Minderung bei einer Flächenunterschreitung bis zu 10 % der angegebenen Quadratmeterzahl, sondern im Umkehrschluss auch der Vereinbarung der Berechtigung zur Minderung bei einer über der 10%-Grenze liegenden Flächenabweichung zu. Der Kläger durfte die Regelung zu der Minderung nach dem Gesamtzusammenhang der Regelung dahingehend verstehen, dass der Ausschluss einer Minderung im Fall der Flächenunterschreitung bis zu der ausdrücklich bestimmten Abweichung von 10 % gelten und ihm im Fall einer die starr und klar festgelegte Grenze von 10 % überschreitenden Abweichung aufgrund der damit erheblichen Flächenabweichung Gewährleistungsansprüche zustehen. Zwar kann im Fall eines wie vorliegend in den vorausgehenden Bestimmungen vereinbarten Zusatzes im Anschluss an die Angabe der Wohnfläche mit einer „ca. 98 m²“ und dem nachfolgenden Verweis „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ angenommen werden, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache insoweit ausschließlich nach der Raum-, nicht jedoch nach der Quadratmeteranzahl richtet (vgl. BGH, Urt. v. 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220, juris Tz. 14ff.; Kammer, Beschl. v. 21. Juni 2022 - 67 S 96/22, ZMR 2022, 800, juris Tz. 3). Jedoch folgt vorliegend aus § 307 Abs. 1 Satz 2 oder jedenfalls der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB etwas anderes, da die Vereinbarung aufgrund der unmittelbar nachfolgenden Regelung, wonach eine Flächenabweichung von bis zu 10 % den Mieter nicht zur Geltendmachung einer Mietminderung berechtigt, nicht eindeutig ist (vgl. BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356, juris Tz. 27f.) und eine abweichende Auslegung im Sinne einer damit vorgesehenen Bindung an die Flächenangabe bei einem Überschreiten der Abweichung von 10 % vertretbar ist. Das Verständnis als Vereinbarung einer in diesem Umfang zu gewährleistenden Mindestfläche liegt auch nahe, da bei Fehlen einer Sollvereinbarung über die von dem Vermieter zu gewährleistenden Mindestfläche Gewährleistungsrechte von vornherein generell ausscheiden würden, mithin der Hinweis auf die nicht berechtigte Minderung im Fall einer Flächenabweichung von bis zu 10 % überflüssig und damit widersprüchlich wäre. Nicht sinnentleert ist hingegen ein Verständnis im Sinne eines Einstehens des Vermieters für die sich daraus in diesem Umfang als vereinbart ergebene vertragliche Beschaffenheit der Wohnung mit einer Fläche von mindestens 98 m² bei Überschreiten der zugunsten des Vermieters auf 10 % begrenzten Toleranzgrenze. Randnummer 10 Nach dieser Maßgabe ist vorliegend ein zur Minderung der Miete führender erheblicher Mangel der Wohnung infolge der Flächenabweichung von über 10 % zu bejahen, wofür es nach diesem jedenfalls vertretbaren Auslegungsergebnis aufgrund der klar festgelegten Grenze einer jedenfalls nicht zu einer Minderung berechtigenden Abweichung von bis zu 10 % im Falle einer Überschreitung dieses festgelegten Grenzwertes keiner gesonderten Darlegung einer erheblichen Beeinträchtigung bedarf. Randnummer 11 Ausgehend von dieser (kundenfreundlichen) Auslegung besteht abweichend von dem Amtsgericht kein Raum für die Zubilligung einer zusätzlichen Toleranzschwelle aufgrund möglicher Messfehler. Diesen wird im Mietvertrag gerade durch die klare Festlegung der 10 % Grenze für die maßgebliche Flächendifferenz Rechnung getragen, was ein Durchschnittsmieter nach dem Sinn und Zweck der gesamten Regelung so verstehen konnte, dass im Rahmen der ohne Spielraum festgeschriebene Bestimmung der Unerheblichkeit bei einer Abweichung von bis 10 % etwaigen Messungenauigkeiten - seien sie auch noch so gering - abschließend Rechnung getragen werden und eine Minderung in jedem Fall einer diese zugestandene Toleranzgrenze übersteigenden Abweichung gerechtfertigt sein soll, ohne dass es - wie von dem Amtsgericht angenommen - darüber hinaus der zusätzlichen Darlegung einer Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der Flächendifferenz bedarf (vgl. auch BGH, Urt. v. 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336, juris Tz. 39ff., für die ab einer 10 %-igen Wohnflächenabweichung anzunehmenden erheblichen Minderung im Fall der Vereinbarung der vereinbarten Fläche als Teil der vertraglichen Sollbeschaffenheit der Mietsache). Randnummer 12 Die Höhe der Mietminderung bemisst sich - anders als die Beklagte meint - im Anschluss an die hier geteilte Rechtsprechung des BGH nach dem gesamten Prozentsatz der Flächenabweichung (vgl. BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, WuM 2005, 573, juris Tz. 9-11; Urt. v. 24. März 2004, a.a.O., Tz. 17), mithin vorliegend ausgehend von der geltend gemachten Minderung der monatlichen Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB und einem Anspruch auf Rückzahlung der deshalb zuviel gezahlten Nettokaltmiete, da die nach dem Sachverständigengutachten anzusetzende tatsächliche Wohnungsgröße von 88,07 m² jedenfalls 10,1 % von der im Mietvertrag mit ca. 98 m² angegebenen Fläche abweicht, woraus sich für den streitgegenständlichen Zeitraum von 124 Monaten - September 2010 bis einschließlich Dezember 2020 - unter Zugrundelegung von der daraus errechneten monatlichen Minderung in Höhe von 69,69 € der mit der Klageforderung geltend gemachte Rückzahlungsanspruch für überzahlte Mieten in Höhe von 8.641,56 € ergibt. Randnummer 13 Die Wohnflächenberechnung der Sachverständigen in dem Gutachten sowie der nachvollziehbaren, das Messergebnis bestätigenden ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme ist nicht zu beanstanden. Die Berechnung erfolgte ausweislich der aufgrund der Nachfragen der Beklagten aufgegebenen Erläuterungen nach der vorliegend heranzuziehenden WoFlV unter ausdrücklichem Ausschluss von Messfehlern in der entscheidungsrelevanten Größenordnung von 0,1 bis 0,2 %. Die Beklagte trägt nach wie vor keine erheblichen sachlichen Einwendungen gegen die Tauglichkeit der Messung der Sachverständigen, die das von ihr beantragte Einholen eines weiteren Gutachtens gebieten würden, vor. Der allgemeine Verweis auf die Häufigkeit von Messungenauigkeiten der von Fachleuten vorgenommenen Messungen ist unzureichend. Darüber hinaus trägt die Beklagte - wie ausführlich in der mündlichen Verhandlung erörtert - keine konkreten sachlichen Einwendungen gegen das Messergebnis sowie die Erzielung desselben vor - etwa durch Bezugnahme auf ein Privatgutachten mit einem zu ihren Gunsten abweichenden Messergebnis - auch nicht gegen das Verständnis der Sachverständigen von den zutreffend zugrundegelegten Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung, dies weder im ersten Rechtszug im Rahmen der ihr ausdrücklich gewährten - jedoch nicht erfolgten - Stellungnahme zu den insbesondere ihren Vorhalt etwaiger Messfehlertoleranzen betreffenden ergänzenden Feststellungen der Sachverständigen sowie zu der Verfahrensweise des Amtsgerichts, noch - was zudem einen nicht entschuldigten verspäteten Vortrag darstellen dürfte - im zweiten Rechtszug. Randnummer 14 Der von der Beklagten im ersten Rechtszug geltend gemachte Flächenabzug von 0,09 % nach der nach ihrem Vorbringen aufgrund nachträglich von dem Kläger eingebauter Dusche verringerten Quadratmeter mit dem Ergebnis einer ausgehend davon geringfügig niedrigeren Minderung von 10,04 % verfängt nicht. Abgesehen davon, dass mangels ausdrücklicher Geltendmachung dieses Gesichtspunkts im zweiten Rechtszug Zweifel an dem Aufrechterhalten dieses Einwandes bestehen, fehlt diesbezüglich jedenfalls ein konkreter unter Beweis gestellter Vortrag der Beklagten unter Auseinandersetzung mit dem erheblichen Bestreiten des Klägers, wonach die Dusche bei Bezug der Wohnung bereits vorhanden gewesen sein soll, wie auch in dem zur Akte gereichten Wohnungsübergabeprotokoll vom 31. August 2010 angegeben. Randnummer 15 Nach Maßgabe dieses Ergebnisses ist auch die zulässige Höhe der Kaution nach der geminderten Miete zu bestimmen, woraus sich der geltend gemachte überzahlte Anteil in Höhe von 209,07 € ergibt. Randnummer 16 Zwar lässt eine Minderung die bereits geleistete Kaution grundsätzlich unberührt. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Mangel, auf dem die Minderung beruht, bereits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorlag und nicht behoben werden kann. In diesem Fall besteht nur in Höhe der geminderten Nettokaltmiete ein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an der Mietkaution in Höhe des Dreifachen dieser Miete (vgl. BGH, Urt. v. 20. Juli 2005, a.a.O., Tz. 18). Randnummer 17 Die Tatsache, dass der Kläger erst nach sieben Jahren die Vermessung der Wohnung vorgenommen hat, führt weder zum Ausschluss der Minderung gemäß § 536b BGB noch greift aus diesem Grund die Einrede der Verjährung (§ 214 BGB). Randnummer 18 Dem Kläger ist der Mangel der Mietsache insbesondere nicht infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben. Er war bereits im Ausgangspunkt nicht zur Vermessung und konkreten Ermittlung der Wohnfläche verpflichtet. Dies gilt umso mehr, als - wie das vorliegende Verfahren zeigt - eine akkurate Ermittlung der Wohnfläche nur mit vertieften Rechtskenntnissen und somit für den Mieter nicht ohne weiteres möglich ist (vgl. LG Krefeld, Urt. v. 7. November 2012 - 2 S 23/13, juris Tz. 15 m.w.N.). Gleichermaßen ist für den Beginn der vorliegend einschlägigen regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) auf die von dem Kläger erst im Jahr 2017 erlangte Kenntnis von der Flächenabweichung abzustellen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sowie - wie dargelegt - erst Recht kein Anhalt für eine grob fahrlässige Unkenntnis ersichtlich. Randnummer 19 Die Kostenentscheidung für den ersten Rechtszug findet ihre Grundlage in § 92 Abs. 1 ZPO, die des zweiten Rechtszugs in § 91 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 20 Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht, da der Rechtssache derzeit weder grundsätzliche Bedeutung zukommt noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001548746 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 34. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 25.11.2014 Aktenzeichen: 334 S 20/14 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2014:1125.334S20.14.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 536 BGB, § 536b BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Mietminderung wegen des Baulärms: Vorhersehbarkeit künftiger Bebauung bei Abschluss des Mietvertrages Orientierungssatz 1. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und Staub sind hohe Anforderungen zu stellen.(Rn.3) 2. Eine Vorhersehbarkeit ist nicht gegeben, wenn nicht etwa eine als solche erkennbare Baulücke geschlossen wird, sondern die Bebauung (hier: Errichtung drei dreigeschossiger Stadthäuser nebst Tiefgarage und Zufahrt) eines bis dahin anderweitig genutzten Hinterhofes vorgenommen wird.(Rn.3) 3. Bei einer lange andauernden Baumaßnahme ist es nicht erforderlich, die Beeinträchtigungen taggenau festzustellen und die Minderungsquote quasi taggenau zu bestimmen. Dem Umstand, dass die Beeinträchtigungen von unterschiedlicher Intensität waren und auch nicht durchgängig intensive Arbeiten stattgefunden haben, kann bei der Festsetzung der Minderungsquote Rechnung getragen werden.(Rn.4) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 22. Mai 2014, 48 C 417/12, Urteil Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klagepartei gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 22.05.2014, Aktenzeichen 48 C 417/12, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 2. Die Klagepartei kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen. Gründe Randnummer 1 Die Berufung der Klagepartei hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat zu Recht die Klägerin als berechtigt zur Mietminderung wegen des Baulärms ausgehend von der M... Straße... in dem Zeitraum von April 2010 bis Dezember 2011 angesehen und die Minderungsquote zutreffend ermittelt. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat zunächst zu Recht und mit zutreffenden Gründen festgestellt, dass die Minderung vorliegend nicht deshalb ausgeschlossen war, weil die Bauarbeiten und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 voraussehbar und für die Beklagten erkennbar war. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und Staub werden von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. § 536 Rn. 138). Die durchgeführte Bebauung des hinteren Bereichs war bei Abschluss des Mietvertrages für die Beklagten nicht vorhersehbar, insbesondere war nicht Art und Umfang der Baumaßnahmen, d.h. die Errichtung von mehreren Stadthäusern und die Intensität der damit einhergehenden Beeinträchtigungen für die Beklagten abschätzbar. Es wurde nicht etwa eine als solche erkennbare Baulücke geschlossen, sondern es wurde die Bebauung eines bis dahin anderweitig genutzten Hinterhofes vorgenommen. Es handelte sich um aufwendige Bauarbeiten, die sich über einen längeren Zeitraum erstreckten. Die vorhandenen Baulichkeiten mussten abgerissen werden, es waren aufwendige Gründungsarbeiten erforderlich und es wurden drei dreigeschossige Stadthäuser nebst Tiefgarage und Zufahrt errichtet. Dass derartige Arbeiten mit erheblichen Beeinträchtigungen für die in der Nachbarschaft lebenden Mieter verbunden sind, ist gerichtsbekannt und die Beklagten haben diese Beeinträchtigungen hinreichend dargelegt. Derartige Arbeiten waren für die Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 nicht vorhersehbar. Randnummer 4 Das Amtsgericht hat aufgrund durchgeführter Beweisaufnahme die Minderungsquote in nicht zu beanstandender Weise ermittelt. Angesichts der lange andauernden Baumaßnahme war es nicht erforderlich, die Beeinträchtigungen taggenau festzustellen und die Minderungsquote quasi taggenau zu bestimmen. Der Umstand, dass nach den Feststellungen im Rahmen der Beweisaufnahme die Beeinträchtigungen von unterschiedlicher Intensität waren und auch nicht durchgängig intensive Arbeiten stattgefunden haben, hat das Amtsgericht Rechnung getragen bei der Festsetzung der Minderungsquote. Die vorgenommene Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Das Gericht sieht sich zu einer Wiederholung der Beweisaufnahme nicht veranlasst. Randnummer 5 Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Es wird angeregt aus Kostengründen die Rücknahme der Berufung zu prüfen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Eine notarielle Unterwerfungserklärung hinsichtlich des Zahlungsanspruchs gegen den Wohnraummieter auf Leistung laufender Mieten ist weder unwirksam i.S.d. § 551 Abs. 4 BGB oder wegen Verstoßes gegen § 138 BGB, noch bestehen vorliegend materielle Einwendungen gegen die Ansprüche auf Mietzahlungen in Anbetracht von Mietminderungsrechten des Mieters wegen Mängeln der Wohnung.(Rn.20) 2. Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt nicht deswegen vor, weil der Mieter eine Kaution geleistet hat und deshalb ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Die notarielle Unterwerfungserklärung des Mieters wegen laufender Mieten ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet.(Rn.23) 3. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte in einer Erdgeschosswohnung weder eine Gegensprechanlage noch ein Türstopper für das Gästebad noch ein weiterer Schlüssel (bei Übergabe nur eines Schlüssels) bei einer Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Fehlens dieser Einrichtungen bzw. des weiteren Schlüssels ein Mangel vorläge. Im Hinblick auf eine gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, eine gelockerte Telefondose, eine fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können.(Rn.30) 4. Im Hinblick auf eine behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten (hier: Mai und Juni) aus. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für eine "unakzeptable" Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt.(Rn.32) Verfahrensgang nachgehend BGH, 14. Juni 2017, VIII ZR 76/16, Versäumnisurteil Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 03.12.2013, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 (Bl. 9-21 d.A.) Bezug genommen wird, über die Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Berlin, deren Mieter die Kläger und deren Vermieter der Beklagte war, miteinander verbunden. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 1.980,00 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 520,00 EUR, mithin insgesamt 2.500,00 EUR monatlich. Randnummer 2 Die Kläger leisteten entsprechend der in § 4 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung eine Kaution in Höhe von 6.000,00 EUR und unterwarfen sich ausweislich der notariellen Urkunde vom 04.12.2014, wegen deren Einzelheiten auf die Anlage K 2 (Bl. 22-24 d.A.) verwiesen wird, als Gesamtschuldner wegen der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Randnummer 3 Die im als Arbeitszimmer der Wohnung genutzten Raum vorhandene, nicht zum Öffnen vorgesehene Dachkuppel ließ sich nicht öffnen, zudem fehlte ein Türstopper, das Gäste-Bad verfügte innen über keinen Griff, es war keine Gegensprechanlage vorhanden und den Klägern wurde lediglich ein Schlüssel zu der Wohnung ausgehändigt. Randnummer 4 Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2014 zeigten die Kläger dem Beklagten im Einzelnen näher beschriebene, als solche bezeichnete Mängel an, setzten dem Beklagten erfolglos eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel, beriefen sich auf eine Minderung mit einer Quote von 20 % und kündigten an, die Miete ab März 2014 entsprechend zu kürzen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens vom 31.03.2014 wird auf die Anlage K 4 (Bl. 44-45 d.A.) verwiesen. Randnummer 5 Die Kläger zahlten im Hinblick auf die Miete für April lediglich einen Betrag in Höhe 1.500,00 EUR, für den Monat Mai 2014 einen Betrag in Höhe von 1.000,00 EUR und im Juni 2014 gar keine Miete. Wegen des Differenzbetrages zu der vertraglich vereinbarten Miete in Höhe von 5.000,00 EUR zuzüglich Zinsen betrieb der Beklagte auf der Grundlage der notariellen Unterwerfungserklärung die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger und erwirkte einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.06.2014 – Gz: 38 M 4751/14 – im Hinblick auf eine Forderung in Höhe von 5.216,85 EUR (Hauptforderung zuzüglich Verfahrenskosten) zur Kontopfändung. Randnummer 6 Das Mietverhältnis wurde zum 30.06.2014 beendet. Die gepfändeten Beträge wurde an die Prozessbevollmächtigten des Beklagten - zur Hälfte durch beide Kläger - ausgezahlt, wobei zwischen den Parteien ist, ob dies auf einer Leistung der Kläger beruhte oder durch die Bank der Kläger aufgrund der betriebenen Zwangsvollstreckung erfolgte. Randnummer 7 Die Kläger sind der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wegen Übersicherung in Anbetracht der geleisteten Kaution unwirksam. Zudem sei die Miete in den Monaten April, Mai und Juni 2014 aufgrund der vorhandenen Mängel nicht in voller Höhe geschuldet gewesen. Die Kläger behaupten, es hätten folgende – weitere - Mängel vorgelegen, die eine Mietminderung in Höhe von 20 % gerechtfertigt hätten: Randnummer 8 - verschmutzter Heizkörper in der Küche, Verblendung des Heizkörpers lose, - Telefondose im Schlafzimmer lose, - im als Arbeitszimmer genutzten Raum hätte eine Fußleiste gefehlt, - Lampen in Wohnzimmer und Küche defekt, - Auswechslung des Perlators oder der Armatur im Bad, weil das Wasser spritzt, - Lüfter im Bad unakzeptabel laut, - Heizung nicht in Ordnung: im Wohnzimmer Fußbodenheizung defekt (wird nur mäßig warm), im Arbeitszimmer Heizkörper defekt (wird nicht warm), ebenso die Fußbodenheizung, im ersten Schlafzimmer (rechtes Zimmer) funktioniert Fußbodenheizung nicht. Randnummer 9 Nachdem die Kläger mit der Klageschrift vom 05.08.2014, zugestellt am 11.09.2014, ursprünglich beantragt hatten, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars ..., Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären und die Zwangsvollstreckung aus der zuvor bezeichneten Urkunde einstweilen ohne, hilfsweise gegen Sicherheitsleistung einzustellen, haben die Kläger den Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung mit Schriftsatz vom 14.08.2014 dahingehend geändert, dass nur noch eine Einstellung gegen Sicherheitsleistung begehrt wurde und schließlich haben die Parteien den Antrag übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 10 Der Kläger zu 1. beantragt, Randnummer 11 die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars … Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären. Randnummer 12 Die Klägerin zu 2. hat ihren ursprünglichen Klageantrag in einen Zahlungsantrag umgestellt und beantragt zuletzt, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 2.781,63 EUR zu zahlen. Randnummer 14 Der Beklagte widerspricht der „Klageänderung“ und beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Der Beklagte behauptet, die Kläger hätten die gepfändeten Beträge überwiesen. Der Beklagte ist zudem der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wirksam. Im Übrigen seien die behaupteten Mängel entweder nicht vorhanden oder bereits bei Besichtigung und Anmietung vorhanden gewesen oder derart geringfügig, dass sie eine Minderung der Miete nicht rechtfertigen könnten. Hierzu bestreitet der Beklagte zunächst, dass ein Heizkörper verschmutzt und dessen Verblendung lose gewesen sei und behauptet, die Verschmutzung sei mit Seife zu entfernen, die angeblich gelockerte Telefondose mit einem Schraubenzieher zu befestigen gewesen. Der Austausch von Leuchtmitteln sei ebenso Sache des Mieters wie der Austausch eines Perlators mit Blick auf § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages, die Heizung werde in der warmen Jahreszeit ohnehin nicht benötigt. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens, wird vollumfänglich auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.01.2015 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage der Kläger zu 1. und 2. ist jeweils zulässig, jedoch unbegründet. I. 1. Randnummer 19 Die Klage des Klägers zu 1. ist zulässig. Insbesondere ist sie, soweit sich der Kläger zu 1. auf die Unwirksamkeit des der Zwangsvollstreckung zugrundeliegenden Titels in Form der notariellen Unterwerfungserklärung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO beruft, als Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO analog (Titelgegenklage), und, soweit der Kläger zu 1. materielle Einwendungen gegen die durch den Titel festgestellten Ansprüche erhebt, als Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO statthaft. Auch ist das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Dem steht nicht entgegen, dass die Zwangsvollstreckung durch Befriedigung des Beklagten beendet ist, da das Rechtsschutzbedürfnis fortbesteht, solange der der Zwangsvollstreckung zugrundeliegende Titel seitens des Gläubigers noch nicht herausgegeben wurde und eine weitere Zwangsvollstreckung droht (vgl. Hergel in Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 767, Rn. 8). Dies ist vorliegend der Fall, was sich nicht zuletzt daraus ergibt, dass der Kläger zu 2. einen Rückforderungsanspruch geltend macht und die Beklagte für den Fall des Obsiegens des Klägers zu 2. bereits eine weitere Zwangsvollstreckung gegenüber dem Kläger zu 1. angekündigt hat. 2. Randnummer 20 Die Klage ist jedoch unbegründet. Die notarielle Unterwerfungserklärung erweist sich weder als unwirksam, soweit sich die Kläger dort hinsichtlich der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, noch bestehen materielle Einwendungen gegen die dem Titel zugrundeliegenden Ansprüche auf Zahlung der laufenden Mieten. a.) Randnummer 21 Die notarielle Unterwerfungserklärung ist wirksam. Insbesondere ist sie nicht als abweichende Vereinbarung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB oder wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam. Randnummer 22 Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag über einen Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag handelt, wobei in letzterem Fall § 551 BGB gemäß § 578 BGB bereits nicht anwendbar wäre. Für einen Gewerbemietvertrag insgesamt spräche indes, dass es sich bei der Klägerin zu 2. um eine juristische Person handelt, die selbst nicht wohnen und daher auch keinen Wohnraummietvertrag schließen kann. Es kommt daher im Ergebnis auch nicht auf die zwischen den Parteien streitige Frage an, aus welchem Grund die Klägerin zu 2. Mietvertragspartei wurde. Auch dem klägerischen Vortrag lässt sich nicht entnehmen, dass die Klägerin zu 2. nur die Mieterpflichten übernehmen sollte und es sich deswegen möglicherweise um einen gegen § 551 BGB verstoßenden Schuldbeitritt handeln würde (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 551, Rn. 87a BGB). Vielmehr lässt sich der vertraglichen Vereinbarung entnehmen, dass auch die Klägerin zu 2. sämtliche Rechte und Pflichten eines Mieters erhält (vgl. dazu Blank in Schmidt-Futterer, aaO). Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob sie die Wohnung selbst tatsächlich nutzt. Entgegen der Auffassung der Kläger steht dem auch nicht entgegen, dass die Klägerin zu 2. nicht selbst „wohnen“ kann, so dass sich eine Überlassung an eine natürliche Person als unberechtigte Untervermietung darstellen würde. Vielmehr kann die Klägerin zu 2. nur durch ihr Vertretungsorgan – den jeweiligen Geschäftsführer – handeln, bei dem es sich nicht um einen „Dritten“ handelt, weswegen eine Nutzung durch diesen keine unberechtigte Untervermietung darstellte. Randnummer 23 Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt auch nicht deswegen vor, weil die Kläger eine Kaution leisteten und deswegen ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Insbesondere handelt es sich bei der Unterwerfungserklärung nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 BGB mit der Konsequenz, dass diese zur der geleisteten Kaution hinzuzurechnen wäre und deswegen ein Fall der Übersicherung aufgrund eines Überschreitens der in § 551 Abs. 1 BGB genannten Höhe vorläge. Die Sicherheit im Sinne von § 551 BGB dient der Abdeckung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Die notarielle Unterwerfungserklärung hingegen ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet. Randnummer 24 Auch fehlt es an konkreten Anhaltspunkten, dass die notarielle Unterwerfungserklärung wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam wäre. b.) Randnummer 25 Es bestehen keine materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch auf Zahlung der laufenden Mieten. Die insoweit streitgegenständlichen, restlichen Mieten für den Monat April in Höhe von 1.000,00 EUR, für den Monat Mai in Höhe von 1.500,00 EUR und für den Monat Juni in Höhe von 2.500,00 EUR sind nicht aufgrund einer Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB erloschen. Randnummer 26 Die seitens der Kläger erhobenen Einwendungen greifen bereits nach ihrem eigenen Vortrag nur teilweise, soweit er sich auf eine Minderungsquote von 20 % beruft, die rückständigen Mieten diesen Betrag jedoch überschreiten. Randnummer 27 Soweit sich die Kläger. darauf berufen, dass die Miete bereits seit dem Monat März 2013 gemindert sei, ist darin zwar eine Aufrechnungserklärung mit einem Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB zu sehen. Mangels vorheriger Mängelanzeige sind die Kläger jedoch gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zur Minderung der Miete in dem Monat März 2014 berechtigt. Randnummer 28 Die Wohnung verfügte zudem in dem streitgegenständlichen Zeitraum über keine zur Minderung berechtigenden Mängel. Randnummer 29 Gemäß § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, oder wenn ein solcher Mangel später entsteht, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit abweicht, wobei hinsichtlich der Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs mangels entsprechender Vereinbarung der Parteien – wie vorliegend – die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 19, 20). Das Vorliegen eines Mangels führt jedoch nur dann zu einer Minderung, wenn der Mangel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellt. Ein unerheblicher Mangel liegt unter anderem mangels nicht unerheblicher Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, wenn er leicht erkennbar und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 47, m.w.N.). Randnummer 30 Im Hinblick auf den verschmutzen Heizkörper, die nicht zu öffnende Dachkuppel, den fehlenden Türstopper, den nicht vorhandenen Griff im Gäste-Bad, die fehlende Gegensprechanlage und den fehlenden zweiten Schlüssel liegen bereits keine Mängel vor, da insofern eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit nicht vorliegt. Eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung hinsichtlich der vereinbarten Beschaffenheit liegt nicht vor. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte weder in einer Erdgeschosswohnung eine Gegensprechanlage ohne Weiteres noch ein Türstopper noch ein weiterer Schlüssel bei Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Abweichens ein Mangel vorläge. Auch erschließt sich nicht, dass die unstreitig nicht zum Öffnen konzipierte Dachkuppel einen Mangel darstellen soll. Im Hinblick auf den fehlenden Griff im Gäste-Bad kommt hinzu, dass einer etwaigen Minderung § 536b BGB entgegensteht, da Anhaltspunkte dafür, dass der Griff nicht bereits bei Vertragsschluss fehlte nicht ersichtlich sind und auch ein arglistiges Verschweigen durch den Beklagten in Anbetracht der Offenkundigkeit des gerügten Mangels nicht behauptet wird. Randnummer 31 Im Hinblick auf die gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, die gelockerte Telefondose, die fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich auch nach dem klägerischen Vortrag um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können. Randnummer 32 Im Hinblick auf die behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten Mai und Juni 2013 aus. Auch im Monat April war die Miete aufgrund einer Gebrauchsbeeinträchtigung nicht gemindert. Insofern lässt sich eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen. Es ergibt sich weder welche Temperaturen bei welchen Außentemperaturen an wie vielen Tagen erreicht werden konnten. Zu einem entsprechenden Vortrag hätte bereits seit dem Schriftsatz des Beklagten vom 18.09.2014 Anlass bestanden, zumal die Fußbodenheizung auch nach dem klägerischen Vortrag zumindest im Wohnzimmer nicht vollständig defekt gewesen sein soll und die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für die „unakzeptable“ Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt. Randnummer 33 Die Klage war nach alledem abzuweisen. II. 1. Randnummer 34 Die Klage der Klägerin zu 2. ist zulässig. Insbesondere steht die Änderung des Klageantrags der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, weil der Übergang von der Vollstreckungsgegenklage zur Klage auf Rückgewähr des beigetriebenen oder zur Abwendung der Zwangsvollstreckung geleisteten Betrages unabhängig von der in Betracht gezogenen materiellen Anspruchsgrundlage als "verlängerte Vollstreckungsabwehrklage" nach § 264 Nr. 3 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen ist (BGH, Urt. 12.07.2002, V ZR 195/01). 2. Randnummer 35 Der Klägerin zu 2. steht jedoch gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 2.781,63 EUR zu. Insbesondere folgt der geltend gemachte Anspruch nicht aus § 812 Abs. 1 BGB. Randnummer 36 Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin zu 2. den streitgegenständlichen Betrag von sich aus leistete und demnach allenfalls ein Anspruch aus Leistungskondiktion bestünde oder die Auszahlung an den Beklagten im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte mit der Konsequenz, dass allenfalls ein Anspruch aus Eingriffskondiktion in Betracht käme, bedarf keiner Entscheidung. Die Auszahlung bzw. Leistung erfolgte nämlich nicht ohne Rechtsgrund. Dies würde voraussetzen, dass die Vollstreckungsabwehrklage im Sinne von § 767 ZPO vor Beendigung der Zwangsvollstreckung begründet gewesen wäre. Daran fehlt es vorliegend, nach dem zuvor, unter I. 2. Dargestellten, da die dortigen Ausführungen auf die Beurteilung der Begründetheit einer Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin zu 2. zu übertragen sind. III. Randnummer 37 Den Parteien war auf den jeweils der anderen Partei nachgelassenen Schriftsatz keine weitere Erklärungsfrist zu gewähren, da die Schriftsätze keinen neuen, entscheidungserheblichen Sachvortrag enthalten, der zu Lasten der jeweils anderen Partei berücksichtigt worden wäre. IV. Randnummer 38 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 S. 1, 2 ZPO. V. Randnummer 39 Streitwertbeschluss: Der Gebührenstreitwert wird endgültig auf 5.216,85 EUR festgesetzt, §§ 48 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001387313 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.11.2022 Aktenzeichen: 67 S 147/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1129.67S147.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 305c Abs 2 BGB, § 536 Abs 1 S 3 BGB, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mangel Rückforderung zuviel gezahlter Miete bei einer Wohnflächenabweichung Leitsatz Hat der Vermieter vereinbart, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, sondern der Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so rechtfertigt die weitere formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Minderung im Fall der Unterschreitung der Wohnfläche gegenüber der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von bis zu 10% jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB die Annahme einer von dem Vermieter gewährleisteten Mindestfläche mit der Folge, dass im Fall einer zu Lasten des Mieters gehenden Flächendifferenz von mehr als 10% die Minderungsbefugnis nicht ausgeschlossen ist.(Rn.9) Orientierungssatz Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach dem gesamten Prozentsatz der Flächenabweichung (Anschluss BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04).(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 2. Juni 2022, 117 C 215/17 Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das am 2. Juni 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 117 C 215/17 - im Tenor zu 1) teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger weitere 8.850,63 € zu zahlen. Von den Kosten des ersten Rechtszugs haben der Kläger 20/100 und die Beklagte 80/100 zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist zulässig. Der Zulässigkeit der Berufung steht nicht entgegen, dass die Berufungsbegründung keinen förmlichen Sachantrag enthält. Den für die Berufungsbegründung geltenden Anforderungen nach § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO ist genügt, wenn die Berufungsbegründung wie vorliegend die Erklärung beinhaltet, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt wird (vgl. Wulf, in: BeckOK ZPO, 46. Ed. 1.9.2022, § 520 Rz. 15 m.w.N.). Randnummer 3 Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Randnummer 4 Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten der mit der Berufung geltend gemachte minderungsbedingte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 8.850,63 € - 8.641,56 € überzahlte Miete sowie 209,07 € überzahlte Kaution - aus § 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1 BGB zu. Randnummer 5 Die Mietsache wies wegen des für den Kläger nachteiligen Abweichens der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Wohnfläche einen Mangel auf, der kraft Gesetzes zu einer Herabsetzung der Miete führte (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Randnummer 6 Die vorliegend ausgehend von den Angaben der Sachverständigen Pech anzunehmende Flächenabweichung von über 10 % gegenüber der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von 98 m² stellt abweichend von dem Amtsgericht nicht nur einen die Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausschließenden unerheblichen Mangel dar. Randnummer 7 Die Vereinbarung der Parteien in § 1 Ziff. 1 Satz 2 - 4 des auch nach dem Verständnis des Amtsgerichts vorliegenden - von der Berufung nicht gesondert angegriffen - Formularmietvertrages (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist dahingehend zu verstehen, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache nicht ausschließlich nach der Angabe der vermieteten Räume richtet, sondern jedenfalls eine Abweichung der Wohnfläche von über 10 % gemessen an der angegebenen Quadratmeterzahl einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache darstellen soll. Nur bei einem Verständnis einer in diesem Umfang vereinbarten Sollbeschaffenheit der Mietsache von jedenfalls über 10 % der angegebenen Fläche ergibt der ausdrückliche Verweis auf die berechtigte Minderung einen Sinn. Randnummer 8 Selbst wenn abweichend davon nicht von einer eindeutigen Vereinbarung in dem dargelegten Verständnis ausgegangen würde, folgt die Berechtigung zur Minderung jedenfalls aus der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB oder auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB ist anwendbar, wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Klausel ein nicht behebbarer Auslegungszweifel verbleibt, da mindestens zwei unterschiedliche Auslegungen vertretbar sind (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352-388, juris Tz. 119; Urt. v. 14. Juni 2017 - IV ZR 161/16, NJW-RR 2017, 992, juris Tz. 12). Randnummer 9 Gemessen daran hat die hier zu bewertende Klausel des Mietvertrages keinen eindeutigen Inhalt. Die Regelung lässt ausgehend von den maßgeblichen Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Klausel neben dem von der Beklagten vertretenen ebenso die hier geteilte Auslegung des Klägers im Sinne nicht nur eines Ausschlusses der Minderung bei einer Flächenunterschreitung bis zu 10 % der angegebenen Quadratmeterzahl, sondern im Umkehrschluss auch der Vereinbarung der Berechtigung zur Minderung bei einer über der 10%-Grenze liegenden Flächenabweichung zu. Der Kläger durfte die Regelung zu der Minderung nach dem Gesamtzusammenhang der Regelung dahingehend verstehen, dass der Ausschluss einer Minderung im Fall der Flächenunterschreitung bis zu der ausdrücklich bestimmten Abweichung von 10 % gelten und ihm im Fall einer die starr und klar festgelegte Grenze von 10 % überschreitenden Abweichung aufgrund der damit erheblichen Flächenabweichung Gewährleistungsansprüche zustehen. Zwar kann im Fall eines wie vorliegend in den vorausgehenden Bestimmungen vereinbarten Zusatzes im Anschluss an die Angabe der Wohnfläche mit einer „ca. 98 m²“ und dem nachfolgenden Verweis „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ angenommen werden, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache insoweit ausschließlich nach der Raum-, nicht jedoch nach der Quadratmeteranzahl richtet (vgl. BGH, Urt. v. 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220, juris Tz. 14ff.; Kammer, Beschl. v. 21. Juni 2022 - 67 S 96/22, ZMR 2022, 800, juris Tz. 3). Jedoch folgt vorliegend aus § 307 Abs. 1 Satz 2 oder jedenfalls der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB etwas anderes, da die Vereinbarung aufgrund der unmittelbar nachfolgenden Regelung, wonach eine Flächenabweichung von bis zu 10 % den Mieter nicht zur Geltendmachung einer Mietminderung berechtigt, nicht eindeutig ist (vgl. BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356, juris Tz. 27f.) und eine abweichende Auslegung im Sinne einer damit vorgesehenen Bindung an die Flächenangabe bei einem Überschreiten der Abweichung von 10 % vertretbar ist. Das Verständnis als Vereinbarung einer in diesem Umfang zu gewährleistenden Mindestfläche liegt auch nahe, da bei Fehlen einer Sollvereinbarung über die von dem Vermieter zu gewährleistenden Mindestfläche Gewährleistungsrechte von vornherein generell ausscheiden würden, mithin der Hinweis auf die nicht berechtigte Minderung im Fall einer Flächenabweichung von bis zu 10 % überflüssig und damit widersprüchlich wäre. Nicht sinnentleert ist hingegen ein Verständnis im Sinne eines Einstehens des Vermieters für die sich daraus in diesem Umfang als vereinbart ergebene vertragliche Beschaffenheit der Wohnung mit einer Fläche von mindestens 98 m² bei Überschreiten der zugunsten des Vermieters auf 10 % begrenzten Toleranzgrenze. Randnummer 10 Nach dieser Maßgabe ist vorliegend ein zur Minderung der Miete führender erheblicher Mangel der Wohnung infolge der Flächenabweichung von über 10 % zu bejahen, wofür es nach diesem jedenfalls vertretbaren Auslegungsergebnis aufgrund der klar festgelegten Grenze einer jedenfalls nicht zu einer Minderung berechtigenden Abweichung von bis zu 10 % im Falle einer Überschreitung dieses festgelegten Grenzwertes keiner gesonderten Darlegung einer erheblichen Beeinträchtigung bedarf. Randnummer 11 Ausgehend von dieser (kundenfreundlichen) Auslegung besteht abweichend von dem Amtsgericht kein Raum für die Zubilligung einer zusätzlichen Toleranzschwelle aufgrund möglicher Messfehler. Diesen wird im Mietvertrag gerade durch die klare Festlegung der 10 % Grenze für die maßgebliche Flächendifferenz Rechnung getragen, was ein Durchschnittsmieter nach dem Sinn und Zweck der gesamten Regelung so verstehen konnte, dass im Rahmen der ohne Spielraum festgeschriebene Bestimmung der Unerheblichkeit bei einer Abweichung von bis 10 % etwaigen Messungenauigkeiten - seien sie auch noch so gering - abschließend Rechnung getragen werden und eine Minderung in jedem Fall einer diese zugestandene Toleranzgrenze übersteigenden Abweichung gerechtfertigt sein soll, ohne dass es - wie von dem Amtsgericht angenommen - darüber hinaus der zusätzlichen Darlegung einer Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der Flächendifferenz bedarf (vgl. auch BGH, Urt. v. 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336, juris Tz. 39ff., für die ab einer 10 %-igen Wohnflächenabweichung anzunehmenden erheblichen Minderung im Fall der Vereinbarung der vereinbarten Fläche als Teil der vertraglichen Sollbeschaffenheit der Mietsache). Randnummer 12 Die Höhe der Mietminderung bemisst sich - anders als die Beklagte meint - im Anschluss an die hier geteilte Rechtsprechung des BGH nach dem gesamten Prozentsatz der Flächenabweichung (vgl. BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, WuM 2005, 573, juris Tz. 9-11; Urt. v. 24. März 2004, a.a.O., Tz. 17), mithin vorliegend ausgehend von der geltend gemachten Minderung der monatlichen Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB und einem Anspruch auf Rückzahlung der deshalb zuviel gezahlten Nettokaltmiete, da die nach dem Sachverständigengutachten anzusetzende tatsächliche Wohnungsgröße von 88,07 m² jedenfalls 10,1 % von der im Mietvertrag mit ca. 98 m² angegebenen Fläche abweicht, woraus sich für den streitgegenständlichen Zeitraum von 124 Monaten - September 2010 bis einschließlich Dezember 2020 - unter Zugrundelegung von der daraus errechneten monatlichen Minderung in Höhe von 69,69 € der mit der Klageforderung geltend gemachte Rückzahlungsanspruch für überzahlte Mieten in Höhe von 8.641,56 € ergibt. Randnummer 13 Die Wohnflächenberechnung der Sachverständigen in dem Gutachten sowie der nachvollziehbaren, das Messergebnis bestätigenden ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme ist nicht zu beanstanden. Die Berechnung erfolgte ausweislich der aufgrund der Nachfragen der Beklagten aufgegebenen Erläuterungen nach der vorliegend heranzuziehenden WoFlV unter ausdrücklichem Ausschluss von Messfehlern in der entscheidungsrelevanten Größenordnung von 0,1 bis 0,2 %. Die Beklagte trägt nach wie vor keine erheblichen sachlichen Einwendungen gegen die Tauglichkeit der Messung der Sachverständigen, die das von ihr beantragte Einholen eines weiteren Gutachtens gebieten würden, vor. Der allgemeine Verweis auf die Häufigkeit von Messungenauigkeiten der von Fachleuten vorgenommenen Messungen ist unzureichend. Darüber hinaus trägt die Beklagte - wie ausführlich in der mündlichen Verhandlung erörtert - keine konkreten sachlichen Einwendungen gegen das Messergebnis sowie die Erzielung desselben vor - etwa durch Bezugnahme auf ein Privatgutachten mit einem zu ihren Gunsten abweichenden Messergebnis - auch nicht gegen das Verständnis der Sachverständigen von den zutreffend zugrundegelegten Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung, dies weder im ersten Rechtszug im Rahmen der ihr ausdrücklich gewährten - jedoch nicht erfolgten - Stellungnahme zu den insbesondere ihren Vorhalt etwaiger Messfehlertoleranzen betreffenden ergänzenden Feststellungen der Sachverständigen sowie zu der Verfahrensweise des Amtsgerichts, noch - was zudem einen nicht entschuldigten verspäteten Vortrag darstellen dürfte - im zweiten Rechtszug. Randnummer 14 Der von der Beklagten im ersten Rechtszug geltend gemachte Flächenabzug von 0,09 % nach der nach ihrem Vorbringen aufgrund nachträglich von dem Kläger eingebauter Dusche verringerten Quadratmeter mit dem Ergebnis einer ausgehend davon geringfügig niedrigeren Minderung von 10,04 % verfängt nicht. Abgesehen davon, dass mangels ausdrücklicher Geltendmachung dieses Gesichtspunkts im zweiten Rechtszug Zweifel an dem Aufrechterhalten dieses Einwandes bestehen, fehlt diesbezüglich jedenfalls ein konkreter unter Beweis gestellter Vortrag der Beklagten unter Auseinandersetzung mit dem erheblichen Bestreiten des Klägers, wonach die Dusche bei Bezug der Wohnung bereits vorhanden gewesen sein soll, wie auch in dem zur Akte gereichten Wohnungsübergabeprotokoll vom 31. August 2010 angegeben. Randnummer 15 Nach Maßgabe dieses Ergebnisses ist auch die zulässige Höhe der Kaution nach der geminderten Miete zu bestimmen, woraus sich der geltend gemachte überzahlte Anteil in Höhe von 209,07 € ergibt. Randnummer 16 Zwar lässt eine Minderung die bereits geleistete Kaution grundsätzlich unberührt. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Mangel, auf dem die Minderung beruht, bereits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorlag und nicht behoben werden kann. In diesem Fall besteht nur in Höhe der geminderten Nettokaltmiete ein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an der Mietkaution in Höhe des Dreifachen dieser Miete (vgl. BGH, Urt. v. 20. Juli 2005, a.a.O., Tz. 18). Randnummer 17 Die Tatsache, dass der Kläger erst nach sieben Jahren die Vermessung der Wohnung vorgenommen hat, führt weder zum Ausschluss der Minderung gemäß § 536b BGB noch greift aus diesem Grund die Einrede der Verjährung (§ 214 BGB). Randnummer 18 Dem Kläger ist der Mangel der Mietsache insbesondere nicht infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben. Er war bereits im Ausgangspunkt nicht zur Vermessung und konkreten Ermittlung der Wohnfläche verpflichtet. Dies gilt umso mehr, als - wie das vorliegende Verfahren zeigt - eine akkurate Ermittlung der Wohnfläche nur mit vertieften Rechtskenntnissen und somit für den Mieter nicht ohne weiteres möglich ist (vgl. LG Krefeld, Urt. v. 7. November 2012 - 2 S 23/13, juris Tz. 15 m.w.N.). Gleichermaßen ist für den Beginn der vorliegend einschlägigen regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) auf die von dem Kläger erst im Jahr 2017 erlangte Kenntnis von der Flächenabweichung abzustellen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sowie - wie dargelegt - erst Recht kein Anhalt für eine grob fahrlässige Unkenntnis ersichtlich. Randnummer 19 Die Kostenentscheidung für den ersten Rechtszug findet ihre Grundlage in § 92 Abs. 1 ZPO, die des zweiten Rechtszugs in § 91 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 20 Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht, da der Rechtssache derzeit weder grundsätzliche Bedeutung zukommt noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001548746 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird. 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gem. § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/18, ZMR 2019, 407). Orientierungssatz 1. § 536b BGB findet keine Anwendung, wenn ein laufender Mietvertrag in einen neuen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird und der Mieter bereits zuvor seine Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung einer Mietminderung gestellt hat.(Rn.21) 2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.(Rn.27) 3. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, wobei im Rahmen der Beweisaufnahme die jeweilige Intensität festzustellen und jeweils eine angemessene Minderungsquote für unterschiedlich intensive Zeiträume gem. § 287 ZPO festzulegen ist.(Rn.28) (Rn.50) 4. Für eine unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, für die häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten der Handwerker kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellen.(Rn.95) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9.653,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.01.2018, sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 887,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.09.2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist seit 2007 Mieterin der im Haus (...), 3. OG rechts und damit direkt unter dem Dach gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist Ende 2013 durch Eigentumserwerb als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 2 Nach vorheriger Ankündigung mit Schreiben vom 13.01.2015 ließ die Beklagte umfangreiche Bauarbeiten auf ihrem Grundstück durchführen und zwar den Ausbau des Dachgeschosses, die Erweiterung der Durchfahrt (...), verschiedene Baumaßnahmen im Haus, sowie die Errichtung von drei Neubauten im Garten. Die Klägerin bat vergeblich darum, ihr eine Ersatzwohnung während der Baumaßnahmen im Dachgeschoss zur Verfügung zu stellen. Mit Schreiben vom 27.02.2015 stellte sie ihre Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung. Randnummer 3 Die Klägerin schloss zum 01.05.2017 einen neuen Dauernutzungsvertrag mit der Beklagten für ihre Wohnung ab. Randnummer 4 Die Bruttowarmmiete betrug im Jahr 2015 monatlich 862,00 EUR, im Jahr 2016 monatlich 816,00 EUR und im Jahr 2017 monatlich 830,60 EUR. Randnummer 5 Die Klägerin berechnete der Beklagten im Schreiben vom 21.02.2018 die nach ihrer Auffassung berechtigte Minderung in Höhe von 20.427,74 EUR unter bat unter Fristsetzung zum 31.03.2018 um einen Regulierungsvorschlag. Randnummer 6 Die Beklagte schrieb dem Mietkonto der Klägerin am 19.01.2018 einen Betrag von 1.956,37 EUR gut, den die Klägerin in Höhe von 629,55 EUR auf für diesen Rechtsstreit nicht maßgebliche Forderungen verrechnete. Hinsichtlich des Restbetrages erklärte sie mit weiterem Schreiben vom 21.02.2018 die Verrechnung auf die Randnummer 7 Mietminderung wegen Baumfällung 482,72 EUR Mietminderung wegen Außenarbeiten     844,10 EUR Randnummer 8 Die Beklagte hat der Klägerin folgende Gutschriften erteilt (Bl. 45 d.A.): Randnummer 9 für die Strangsanierung in der Wohnung   (eine Nettokaltmiete) 540,00 EUR für das Gerüst (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR für den Dachgeschossausbau (1/2 Nettokaltmiete) 270,00 EUR Schadensersatz für den Wassereintritt 135,00 EUR Randnummer 10 Für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten entstanden der Klägerin Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.171,67 EUR. Randnummer 11 Die Klägerin behauptet, die Baumaßnahmen hätten die in ihrem Lärmprotokoll (Anlage K4, Bl. 55ff.d.A.) im Einzelnen aufgeführten Beeinträchtigungen verursacht. Sie meint, hierfür seien die in der Klageschrift im Einzelnen aufgeführten - in der mit Schriftsatz vom 28.09.2018 eingereichten Tabelle (Bl. 28 d.A.) zusammengefassten - Minderungsquoten berechtigt. Sie habe die Miete in der Zeit von Januar 2015 bis November 2017 in Höhe von 20.427,74 EUR überzahlt, wie aus der Berechnung in der Klageschrift hervorgehe. Nach Verrechnung mit der gewährten Minderung in Höhe von 484,72 EUR und 844,10 EUR ergebe sich eine Restforderung von 19.099,92 EUR. Zuzüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergebe sich der mit der Klage verfolgte Betrag. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt, Randnummer 13 die Beklagte zu verurteilen, an sie 20.271,59 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils 862,00 EUR seit dem 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2015, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06.2016, auf jeweils 489,60 EUR seit dem 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2016, 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 01.05., 01.06., 01.07., 01.08., 01.09., 01.10., 01.11., 01.12.2017, im übrigen ab Klagezustellung zu zahlen. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Sie trägt vor (Bl. 179 d.A.), die Beeinträchtigungen seien nur in den Zeiträumen erfolgt, die dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag vom 25.02.2019 (Bl. 101ff. d.A.) zugrunde liegen. Sie meint, hierfür seien die in ihrem Schriftsatz vom 08.04.2019 (Bl. 111f. d.A.) aufgeführten Minderungsquoten angemessen. Minderungsansprüche für die Zeit nach dem 01.05.2017 seien durch den Abschluss des neuen Dauernutzungsvertrages ausgeschlossen, weil die Klägerin sich dabei keine Rechte hinsichtlich der ihr bekannten Beeinträchtigungen vorbehalten habe. Randnummer 17 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 18 Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.10.2019 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen M., M.N., V., C., S.N. und B.. Auf die Vernehmung der Zeugen R. und K. haben die Parteivertreter für die erste Instanz verzichtet. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.11.2019 verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 20 Der Klägerin steht für die Zeit von Januar 2015 bis November 2017 ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von 9.653,42 EUR zu. Sie war aus § 536 Abs. 1 BGB berechtigt, die Miete im vorgenannten Zeitraum um insgesamt 10.868,42 EUR zu kürzen. Unter Berücksichtigung der gewährten Minderung in Höhe von 1.215,00 EUR ergibt sich der im Tenor Ziffer 1) genannte Rückzahlungsbetrag. Randnummer 21 Das Minderungsrecht der Klägerin ist nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen. Zwar wurde der Mietvertrag 2017 in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben, jedoch wirkte der zuvor bereits erklärte Vorbehalt der Mietminderung fort. Randnummer 22 Im Einzelnen gilt Folgendes: Randnummer 23 a) Baumfällarbeiten Randnummer 24 Baumfällarbeiten (einschließlich Häckselarbeiten und Abfuhr) haben nach dem Lärmprotokoll der Klägerin an 16 Tagen in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 stattgefunden. Von diesen 16 Tagen hat sie an 3 Tagen (9.02., 14.02. und 18.02.2015) jeweils nur kurze Lärmstörungen notiert (ein bis zwei Stunden). Randnummer 25 Die Beklagte hat zuletzt 6 Tage Fällarbeiten (à 20%) und 5 Tage Transport (à 5%) zugestanden (vgl. Bl. 111 und 179 d.A.). Randnummer 26 Nach der Beweisaufnahme steht aufgrund der Aussage der Zeugin M.N. zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Gartenarbeiten in der Zeit vom 22.01.2015 bis 18.02.2015 montags bis freitags im Schnitt von 8:30 bis 15:00 Uhr stattfanden und mit nicht unerheblichem Lärm verbunden waren. Das Gericht hat bei der Würdigung der Aussage berücksichtigt, dass es sich bei der Zeugin M.N. um eine Nachbarin handelt, die eigene Minderungsansprüche gerichtlich verfolgt. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Eine unumstößliche Gewissheit, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist, ist dabei nicht erforderlich. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad einer Gewissheit der Zweifeln Schweigen gebietet. Entscheidend ist, ob der Richter die an sich möglichen Zweifel überwindet und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann (BGH NJW 1970, 946; BGH NJW 1993, 935; BGH NJW 2000, 953). Die Zeugin hat sehr sachlich ausgesagt, hat sich auf ihr eigenes Lärmprotokoll bezogen, hat Erinnerungslücken offen eingeräumt, hat auf Rückfrage ruhig und detailliert geantwortet und war erkennbar um eine klare und wahrheitsgemäße Aussage bemüht, weshalb das Gericht hinreichend überzeugt davon ist, dass sie die Wahrheit gesagt hat. Die Zeugin hat darüber hinaus einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Randnummer 27 Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris). Randnummer 28 Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung hält das Gericht es für angemessen, der Klägerin ein Minderungsrecht für 16 Tage à 40% zuzusprechen, mithin 183,89 EUR. Randnummer 29 b) Arbeiten am Dachgeschoss: Randnummer 30 Nach den übereinstimmenden Angaben erstreckten sich die Dachgeschossarbeiten auf den Zeitraum von April 2015 bis Mai 2016. Randnummer 31 Die Klägerin beschreibt im Lärmprotokoll Randnummer 32 - Lärm vom 13.4. bis 21.4.2015 (7 Tage) Randnummer 33 - entsetzlichen Lärm 22.4.-26.5.2015 (5 Wochen), Randnummer 34 - unterschiedlicher, aber hoher Lärmintensivität vom 29.5. bis 13.7. 2015 (3 Wochen). Randnummer 35 - entsetzlichen Lärm in der Zeit vom 23.7. bis 31.8.2015 an insgesamt 14 Tage. An 5 dieser Tage war die Wohnung gar nicht nutzbar (24.-28.8.2015), Randnummer 36 - Lärm unterschiedlicher Intensität vom 01.09. bis 22.11.,2015, aber schon ein hohes Level an Störungen mit Vibrationen, Hämmern, Sägen, davon 3x auch samstags, einmal Sonntag und, 2 mal nachts bis 1.00/1.30. (12 Wochen) und Randnummer 37 - Lärm nicht genau genannter Intensität für die Zeit vom 23.11.2015 bis einschließlich 25.05.2016. Randnummer 38 Nach den Angaben der Beklagten erfolgten Randnummer 39 - die lärmintensiveren Rohbauarbeiten vom 18.05.2015 bis 31.08.2015 (ca. 15 Wochen + 1 Tag) Randnummer 40 - die Deckenertüchtigung über der Wohnung der Klägerin vom 24.08. bis 28.08.2015, Randnummer 41 - Arbeiten an der Dachkonstruktion/Dacheindeckung, inkl. Gauben 24.08. bis 20.11.2015 und Randnummer 42 - der Innenausbau vom 26.10.2015 bis 06.05.2016. Randnummer 43 Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2019 erklärt, sein Schriftsatz vom 08.04.2019 sei so gemeint, dass die Beklagte den Zeiträumen folge, die das Gericht in seinem Vergleichsvorschlag zugrunde gelegt hat. Damit hat er für die Beklagte zugestanden, dass die Dacharbeiten in der Zeit vom 13.04.2015 bis 06.05.2016 stattgefunden haben. Randnummer 44 Die Zeugin M.N. machte zum Zeitablauf folgende Angaben: Randnummer 45 - 08.04.2015 bis 01.07.2015 Lärm der Stufe „9“ für die Entkernung der Wohnung unter ihr, den Abriss der Wohnung darunter und den Abriss des Dachgeschosses (ca. 9 Wochen), Randnummer 46 - bis Ende 2015 Lärm durch Hämmern, Bohren, Vibrationen im Dachgeschoss ca. Stufe „7-8“, Randnummer 47 - Innenausbau ca. Stufe „5-6“. Randnummer 48 Nach den Aussagen des Zeugen C. fanden die Dacharbeiten von Mai 2015 bis Ende April 2016 statt. Der Zeuge N. gab an, die Dacheintrittsöffnung durch die Material und Personen ins Dach können, sei am 20.05.2015 eingebracht worden. Der Dachgeschossausbau sei Ende 2016 beendet worden. Dass die Dach-Abrissarbeiten vorher begonnen haben müssen, ergibt sich aus dem eigenen Vorbringen der Beklagten in der Klageerwiderung und den insoweit übereinstimmenden Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N.. Randnummer 49 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass die lärmintensiven Zeiten so waren, wie es die Klägerin angibt, nämlich vom 22.04. bis 13.07.2015, denn diese werden durch die Zeugin M.N. bestätigt, wenn auch um eine Woche versetzt, was sich dadurch erklärt, dass das Dach, wie der Zeuge N. angab, nicht über die ganze Fläche gleichzeitig bearbeitet wurde, sondern die Arbeiten in Abschnitten zeitversetzt stattfanden. Die Aussagen der Beklagtenzeugen stehen dem nicht entgegen, da diese zu den konkreten Zeitabschnitten keine Angaben machen konnten. Randnummer 50 Die Angaben der Klägerin und der Zeugin M.N. decken sich auch insoweit, als beide jedenfalls bis 22.11.2015 ein hohes Level an Lärm beschreiben und geringere Störungen während des Innenausbaus. Dieser ging nach den Angaben der Klägerin bis einschließlich 25.05.2016, nach den Angaben der Zeugen C. und N. bis Ende April 2016. Der Zeuge N. hat bestätigt, dass es Lärmbelästigungen irgendeiner Art bis dahin gegeben habe. Randnummer 51 Folgende Quoten hält das Gericht daher für angemessen: Randnummer 52 13.04. bis 21.04.2015 Minderung von 60% Randnummer 53 22.04. bis 13.07.2015 Minderung von 80% (Durchschnitt) Randnummer 54 14.07. bis 23.08. 2015 Minderung von 60% Randnummer 55 24.08.-31.08.2015 Minderung von 100 % Randnummer 56 01.09.2015 bis 22.11.2015 Minderung von 70% Randnummer 57 23.11.2015 bis 30.04.2016 Minderung von 20%. Randnummer 58 c) Abrissarbeiten / Durchfahrt Randnummer 59 Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Abrissarbeiten zur Vergrößerung der Durchfahrt von Anfang April 2015 bis einschließlich Juni 2015 stattfanden. Dies haben die Zeugen M.N. und C. übereinstimmend bestätigt. Die Zeugin M.N. hat den dadurch in ihrer Wohnung verursachten Lärm mit der Stufe „9“ bewertet. Insofern ist aber zu berücksichtigen, dass deren Wohnung stärker betroffen war, weil der Abriss direkt zwei Etagen unter ihr erfolgte, während sich die Wohnung der Klägerin einen Aufgang weiter entfernt und rechtwinklig zur Wohnung der Zeugin M.N. liegt. Die Zeugin hat allerdings angegeben, dass sie einmal festgestellt hat, dass auch in dem zur klägerischen Wohnung führenden Aufgang der Boden vibrierte und auch dort starker Lärm war. Diese Angaben sind glaubhaft, weil auch der Zeuge N. bestätigt hat, er könne sich gut vorstellen, dass es während der Vergrößerung der Durchfahrt zu Lärm und Vibrationseinwirkungen in der Wohnung der Klägerin gekommen sei. Randnummer 60 Das Gericht hält es daher unter Berücksichtigung der genannten Rechtsprechung des Landgerichts (LG Berlin, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18 –, juris) für angemessen, die Minderungsquote für den Zeitraum ab 13. April 2015 bis 30. Juni 2015 wie aus der anliegenden Tabelle ersichtlich zu erhöhen. Randnummer 61 d) Einrüstung des Gebäudes / Nichtnutzbarkeit Balkon Randnummer 62 Wegen der Einrüstung des Gebäudes und die dadurch bedingte Nichtnutzbarkeit des Balkons, wie sie aus dem Foto Nr. 9 (eingereicht mit Schriftsatz vom 15.02.2019) ersichtlich ist und unter Berücksichtigung des Umstands, dass während der gesamten Zeit die Blumenkübel und -töpfe in der Wohnung herumstanden und ein Öffnen der Fenster praktisch unmöglich war, weil sofort Dreck hineingeweht wurde und Bauarbeiten direkt Einblick in die Wohnung hatten, hält das Gericht eine Minderung für die Zeit von Mitte Mai 2015 bis Mitte Mai 2016 für angemessen. Randnummer 63 Da für parallel bestehende Beeinträchtigungen eine Gesamtquote zu bilden ist, wird hinsichtlich der genauen Berechnung auf die in der Anlage angefügte Tabelle verwiesen. Randnummer 64 e) Bauarbeiten Neubau Randnummer 65 Die Parteien haben unstreitig vorgetragen, dass die Bauarbeiten für den Neubau in der Zeit vom 13.07.2015 bis jedenfalls Ende April 2017 erfolgten, nach dem Vorbringen der Klägerin erstreckten sie sich bis Mai 2017. Randnummer 66 Die Beklagte hat die einzelnen Bauphasen in der Klageerwiderung wie folgt angegeben: Randnummer 67 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015 Randnummer 68 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015 Randnummer 69 - Rohbauherstellung bis 01.04.2016 Randnummer 70 - Innenausbau bis Ende April 2017 Randnummer 71 Diese Phasen sind weitgehend unstreitig, allerdings hat die Rohbauphase nach dem Vorbringen der Klägerin bis November 2016 angedauert. In der mündlichen Verhandlung stellte sich während der Beweisaufnahme heraus, dass die Beklagte die Rohbauphase im technischen Sinne meinte, die beendet ist, wenn das Skelett steht, während die Klägerin unter Rohbauphase auch noch die sich daran anschließenden Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle verstanden hat. Der Zeuge C. hat erklärt, es könne gut sein, dass die sich diese dem Rohbau anschließenden Arbeiten bis Herbst 2016 hingezogen hätten. Der Zeuge N. gab an, die Rohbauphase sei jedenfalls im Zeitpunkt des Richtfestes am 15.04.2016 beendet gewesen, auch die danach durchgeführten Arbeiten würden Geräusche verursachen, aber nicht mehr so schlimm. Randnummer 72 Die Zeugin M.N. gab an, dass die Baugrube ab 27.07.2015 bis August ausgehoben wurde, in dieser Zeit ständig Bagger, schwere Lkw und Kräne im Einsatz und über der gesamten Straße eine Staub- und Schmutzwolke hing. Diese Arbeiten habe sie mit „8“ bewertet. Die Tiefgarage sei vom 08.08.2015 bis 23.10.2015 gebaut worden, teilweise auch nachts. Die Arbeiten habe sie mit „6-7“ bewertet, die Nachtarbeiten mit „10“. Randnummer 73 Genaue Beeinträchtigungen in der Zeit vom 13.7. bis 27.7. hat die Klägerin nicht vorgetragen. Solche gehen auch nicht aus ihrem Lärmprotokoll hervor. Vielmehr ist dort notiert, dass sie sich vom 13.07. bis 22.07.2015 im Urlaub befunden hat. Randnummer 74 Nach alledem hält das Gericht eine Minderung für folgende Zeiträume für angemessen, die sich unter Berücksichtigung der übrigen Arbeiten, wie aus der in der Anlage beigefügten Tabelle hervorgeht, auswirkt: Randnummer 75 - Errichtung der Baugrube und Erdaushub 27.07. bis 03.09.2015, Randnummer 76 - Fundamentherstellung und Errichtung des Tiefgeschosses 03.09. bis 01.12.2015, Randnummer 77 - Rohbauherstellung 01.12.2015 bis 31.03.2016 und Randnummer 78 - 01.04.2016 Arbeiten bis zur Schließung der Gebäudehülle bis 31.10.2016 Randnummer 79 - Innenausbau 01.11.2016 bis 30.04.2017. Randnummer 80 f) Außenanlagen: Randnummer 81 Die Klägerin hat für die Dauer der Arbeiten an den Außenanlagen in der Zeit von Juni 2017 bis Anfang November 2018 eine Minderung von 60% angesetzt und diese damit begründet, dass Bagger, Rüttler, Flex etc. im Einsatz gewesen seien und erheblichen Lärm und Vibrationen verursacht hätten. Randnummer 82 Die Beklagte hat in der Klageerwiderung zu den einzelnen Phasen der Arbeiten an den Außenanlagen vorgetragen (Bl. 47f. d.A.) und hat die nach ihrer Auffassung vertretbare Minderung mit Schriftsatz vom 08.04.2019 für 20 Wochen mittlerer Beeinträchtigung mit 10% angesetzt und für fünf Wochen geringer Beeinträchtigungen mit 5%. Randnummer 83 Dem Vorbringen der Klägerin, in der Zeit vom 01.06.2017 bis 01.09.2017 seien Bagger, Rüttler, Radlader und Flex im Einsatz gewesen, ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Weitere Lärmbeeinträchtigungen, die eine mehr als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung verursacht haben, hat die Klägerin für September und Oktober 2017 nicht hinreichend konkret vorgetragen. Aus ihrem Lärmprotokoll folgen in diesem Zeitraum nur einzeln Störungen, für die eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in Betracht kommt. Randnummer 84 Das Gericht hält daher eine Minderung von 3 Monate à 30% für angemessen (01.06.2017 bis 01.09.2017). Randnummer 85 g) Trocknungsarbeiten / Wasserschaden Randnummer 86 Nach dem Vorbringen der Klägerin, dem die Beklagte jedenfalls nicht substantiiert entgegengetreten ist, ist es zweimal in der Wohnung der Klägerin zu einem Wasserschaden gekommen (Bl. 51, 120 d.A.) und wurden zur Beseitigung Trocknungsgeräte aufgestellt. Randnummer 87 Nach dem ersten Wasserschaden am 08.10.2015 im Kinderzimmer liefen dort zwei Trocknungsgeräte vom 12.10.2015 bis 12.01.2015 im Dauerbetrieb. Die anschließenden Renovierungsarbeiten dauerten vom 13.1.2016 bis 22.01.2016. Randnummer 88 Am 30.06.2017 trat erneut ein Wasserschaden im Kinderzimmer auf. Noch am 10.07.2017 lief Wasser noch die Wand herunter. Dann wurde ein Loch in die Decke gebohrt, ein Trockner aufgestellt, dessen Trockenluft mit einem Schlauch in die Decke geblasen wurde. Dieser war etwa sechs Wochen tagsüber durchgehend in Betrieb. Randnummer 89 Dass Trocknungsgeräte erheblichen Lärm verursachen, der auch in den angrenzenden Räumen zu hören ist, ist allgemein bekannt. Randnummer 90 Zur Minderung war die Klägerin daher berechtigt: Randnummer 91 - vom 12.10.2015 bis 22.01.2016 und Randnummer 92 - vom 30.06.2017 bis 25.08.2017. Randnummer 93 Hinsichtlich der Höhe wird auf die Tabelle in der Anlage verwiesen. Randnummer 94 h) sonstige Beeinträchtigungen Randnummer 95 Für die unangekündigte Asbestsanierung (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15.02.2019, Bl. 94 d.A.), für die unzureichende Voranmeldung der Arbeiten, die häufig unangekündigt vor der Tür standen, für häufige Nichtdurchführung angekündigter Maßnahmen und weitere menschliche Grobheiten bzw. kann keine Minderung gewährt werden, da diese Umstände zwar hohen Lästigkeitswert haben, aber keinen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellen. Randnummer 96 Häufige unangekündigte Ausfälle von Strom und Wasser sind nicht neben den übrigen Beeinträchtigungen nicht gesondert mit einer Minderung bewertbar, zumal die Klägerin hierzu nicht substantiiert vorgetragen hat. Randnummer 97 Die zugesprochene Zinsforderung ergibt sich aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1. Alt. 1, 819 Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat mit Zugang des Schreibens vom 21.01.2018 Kenntnis vom fehlenden Rechtsgrund erlangt. Im Übrigen ist sie mit Ablauf der mit Schreiben vom 21.02.2018 gesetzten Frist in Verzug geraten. Einen früheren Zinsanspruch hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, denn es ist weder dargetan, dass die Beklagte entsprechende Zinseinkünfte erzielt hat, die nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1, 818 Abs. 1 BGB herauszugeben wären, noch kann eine frühere Bösgläubigkeit im Sinne von § 819 Abs. 1 BGB angenommen werden, da die Beklagte bei Entrichtung der Miete am Anfang des Monats noch keine Kenntnis vom Minderungsrecht für diesen Monat haben konnte und die Klägerin nicht jeden Monat konkret dargelegt hat, welchen Beeinträchtigungen sie ausgesetzt war, die Beklagte die Kenntnis daher auch nicht nach Ablauf des jeweiligen Monats erlangt hat. Randnummer 98 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB zu, allerdings nur aus einem Streitwert von bis zu 10.000,00 EUR, da sie die Miete in Höhe von 10.868,42 überzahlt hatte, ihr aber vor Einschaltung Ihres Prozessbevollmächtigten eine Mietminderung gewährt wurde, mithin in Höhe von 887,03 EUR (1,3 Gebühren à 558,00 EUR + 20,00 EUR Auslagenpauschale + 19% Mehrwertsteuer). Die daraus zugesprochenen Zinsen ergeben sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 99 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 und 709 ZPO. Randnummer 100 Anlage Randnummer 101 Miete 2015 = 862,00 EUR Randnummer 102 Miete 2016 = 816,00 EUR Randnummer 103 Miete 2017 = 830,60 EUR Randnummer 104 Randnummer 105 Randnummer 106 Randnummer 107 Randnummer 108 Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001425154 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine notarielle Unterwerfungserklärung hinsichtlich des Zahlungsanspruchs gegen den Wohnraummieter auf Leistung laufender Mieten ist weder unwirksam i.S.d. § 551 Abs. 4 BGB oder wegen Verstoßes gegen § 138 BGB, noch bestehen vorliegend materielle Einwendungen gegen die Ansprüche auf Mietzahlungen in Anbetracht von Mietminderungsrechten des Mieters wegen Mängeln der Wohnung.(Rn.20) 2. Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt nicht deswegen vor, weil der Mieter eine Kaution geleistet hat und deshalb ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Die notarielle Unterwerfungserklärung des Mieters wegen laufender Mieten ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet.(Rn.23) 3. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte in einer Erdgeschosswohnung weder eine Gegensprechanlage noch ein Türstopper für das Gästebad noch ein weiterer Schlüssel (bei Übergabe nur eines Schlüssels) bei einer Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Fehlens dieser Einrichtungen bzw. des weiteren Schlüssels ein Mangel vorläge. Im Hinblick auf eine gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, eine gelockerte Telefondose, eine fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können.(Rn.30) 4. Im Hinblick auf eine behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten (hier: Mai und Juni) aus. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für eine "unakzeptable" Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt.(Rn.32) Verfahrensgang nachgehend BGH, 14. Juni 2017, VIII ZR 76/16, Versäumnisurteil Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 03.12.2013, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 (Bl. 9-21 d.A.) Bezug genommen wird, über die Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Berlin, deren Mieter die Kläger und deren Vermieter der Beklagte war, miteinander verbunden. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 1.980,00 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 520,00 EUR, mithin insgesamt 2.500,00 EUR monatlich. Randnummer 2 Die Kläger leisteten entsprechend der in § 4 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung eine Kaution in Höhe von 6.000,00 EUR und unterwarfen sich ausweislich der notariellen Urkunde vom 04.12.2014, wegen deren Einzelheiten auf die Anlage K 2 (Bl. 22-24 d.A.) verwiesen wird, als Gesamtschuldner wegen der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Randnummer 3 Die im als Arbeitszimmer der Wohnung genutzten Raum vorhandene, nicht zum Öffnen vorgesehene Dachkuppel ließ sich nicht öffnen, zudem fehlte ein Türstopper, das Gäste-Bad verfügte innen über keinen Griff, es war keine Gegensprechanlage vorhanden und den Klägern wurde lediglich ein Schlüssel zu der Wohnung ausgehändigt. Randnummer 4 Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2014 zeigten die Kläger dem Beklagten im Einzelnen näher beschriebene, als solche bezeichnete Mängel an, setzten dem Beklagten erfolglos eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel, beriefen sich auf eine Minderung mit einer Quote von 20 % und kündigten an, die Miete ab März 2014 entsprechend zu kürzen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens vom 31.03.2014 wird auf die Anlage K 4 (Bl. 44-45 d.A.) verwiesen. Randnummer 5 Die Kläger zahlten im Hinblick auf die Miete für April lediglich einen Betrag in Höhe 1.500,00 EUR, für den Monat Mai 2014 einen Betrag in Höhe von 1.000,00 EUR und im Juni 2014 gar keine Miete. Wegen des Differenzbetrages zu der vertraglich vereinbarten Miete in Höhe von 5.000,00 EUR zuzüglich Zinsen betrieb der Beklagte auf der Grundlage der notariellen Unterwerfungserklärung die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger und erwirkte einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.06.2014 – Gz: 38 M 4751/14 – im Hinblick auf eine Forderung in Höhe von 5.216,85 EUR (Hauptforderung zuzüglich Verfahrenskosten) zur Kontopfändung. Randnummer 6 Das Mietverhältnis wurde zum 30.06.2014 beendet. Die gepfändeten Beträge wurde an die Prozessbevollmächtigten des Beklagten - zur Hälfte durch beide Kläger - ausgezahlt, wobei zwischen den Parteien ist, ob dies auf einer Leistung der Kläger beruhte oder durch die Bank der Kläger aufgrund der betriebenen Zwangsvollstreckung erfolgte. Randnummer 7 Die Kläger sind der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wegen Übersicherung in Anbetracht der geleisteten Kaution unwirksam. Zudem sei die Miete in den Monaten April, Mai und Juni 2014 aufgrund der vorhandenen Mängel nicht in voller Höhe geschuldet gewesen. Die Kläger behaupten, es hätten folgende – weitere - Mängel vorgelegen, die eine Mietminderung in Höhe von 20 % gerechtfertigt hätten: Randnummer 8 - verschmutzter Heizkörper in der Küche, Verblendung des Heizkörpers lose, - Telefondose im Schlafzimmer lose, - im als Arbeitszimmer genutzten Raum hätte eine Fußleiste gefehlt, - Lampen in Wohnzimmer und Küche defekt, - Auswechslung des Perlators oder der Armatur im Bad, weil das Wasser spritzt, - Lüfter im Bad unakzeptabel laut, - Heizung nicht in Ordnung: im Wohnzimmer Fußbodenheizung defekt (wird nur mäßig warm), im Arbeitszimmer Heizkörper defekt (wird nicht warm), ebenso die Fußbodenheizung, im ersten Schlafzimmer (rechtes Zimmer) funktioniert Fußbodenheizung nicht. Randnummer 9 Nachdem die Kläger mit der Klageschrift vom 05.08.2014, zugestellt am 11.09.2014, ursprünglich beantragt hatten, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars ..., Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären und die Zwangsvollstreckung aus der zuvor bezeichneten Urkunde einstweilen ohne, hilfsweise gegen Sicherheitsleistung einzustellen, haben die Kläger den Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung mit Schriftsatz vom 14.08.2014 dahingehend geändert, dass nur noch eine Einstellung gegen Sicherheitsleistung begehrt wurde und schließlich haben die Parteien den Antrag übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 10 Der Kläger zu 1. beantragt, Randnummer 11 die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars … Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären. Randnummer 12 Die Klägerin zu 2. hat ihren ursprünglichen Klageantrag in einen Zahlungsantrag umgestellt und beantragt zuletzt, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 2.781,63 EUR zu zahlen. Randnummer 14 Der Beklagte widerspricht der „Klageänderung“ und beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Der Beklagte behauptet, die Kläger hätten die gepfändeten Beträge überwiesen. Der Beklagte ist zudem der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wirksam. Im Übrigen seien die behaupteten Mängel entweder nicht vorhanden oder bereits bei Besichtigung und Anmietung vorhanden gewesen oder derart geringfügig, dass sie eine Minderung der Miete nicht rechtfertigen könnten. Hierzu bestreitet der Beklagte zunächst, dass ein Heizkörper verschmutzt und dessen Verblendung lose gewesen sei und behauptet, die Verschmutzung sei mit Seife zu entfernen, die angeblich gelockerte Telefondose mit einem Schraubenzieher zu befestigen gewesen. Der Austausch von Leuchtmitteln sei ebenso Sache des Mieters wie der Austausch eines Perlators mit Blick auf § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages, die Heizung werde in der warmen Jahreszeit ohnehin nicht benötigt. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens, wird vollumfänglich auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.01.2015 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage der Kläger zu 1. und 2. ist jeweils zulässig, jedoch unbegründet. I. 1. Randnummer 19 Die Klage des Klägers zu 1. ist zulässig. Insbesondere ist sie, soweit sich der Kläger zu 1. auf die Unwirksamkeit des der Zwangsvollstreckung zugrundeliegenden Titels in Form der notariellen Unterwerfungserklärung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO beruft, als Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO analog (Titelgegenklage), und, soweit der Kläger zu 1. materielle Einwendungen gegen die durch den Titel festgestellten Ansprüche erhebt, als Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO statthaft. Auch ist das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Dem steht nicht entgegen, dass die Zwangsvollstreckung durch Befriedigung des Beklagten beendet ist, da das Rechtsschutzbedürfnis fortbesteht, solange der der Zwangsvollstreckung zugrundeliegende Titel seitens des Gläubigers noch nicht herausgegeben wurde und eine weitere Zwangsvollstreckung droht (vgl. Hergel in Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 767, Rn. 8). Dies ist vorliegend der Fall, was sich nicht zuletzt daraus ergibt, dass der Kläger zu 2. einen Rückforderungsanspruch geltend macht und die Beklagte für den Fall des Obsiegens des Klägers zu 2. bereits eine weitere Zwangsvollstreckung gegenüber dem Kläger zu 1. angekündigt hat. 2. Randnummer 20 Die Klage ist jedoch unbegründet. Die notarielle Unterwerfungserklärung erweist sich weder als unwirksam, soweit sich die Kläger dort hinsichtlich der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, noch bestehen materielle Einwendungen gegen die dem Titel zugrundeliegenden Ansprüche auf Zahlung der laufenden Mieten. a.) Randnummer 21 Die notarielle Unterwerfungserklärung ist wirksam. Insbesondere ist sie nicht als abweichende Vereinbarung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB oder wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam. Randnummer 22 Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag über einen Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag handelt, wobei in letzterem Fall § 551 BGB gemäß § 578 BGB bereits nicht anwendbar wäre. Für einen Gewerbemietvertrag insgesamt spräche indes, dass es sich bei der Klägerin zu 2. um eine juristische Person handelt, die selbst nicht wohnen und daher auch keinen Wohnraummietvertrag schließen kann. Es kommt daher im Ergebnis auch nicht auf die zwischen den Parteien streitige Frage an, aus welchem Grund die Klägerin zu 2. Mietvertragspartei wurde. Auch dem klägerischen Vortrag lässt sich nicht entnehmen, dass die Klägerin zu 2. nur die Mieterpflichten übernehmen sollte und es sich deswegen möglicherweise um einen gegen § 551 BGB verstoßenden Schuldbeitritt handeln würde (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 551, Rn. 87a BGB). Vielmehr lässt sich der vertraglichen Vereinbarung entnehmen, dass auch die Klägerin zu 2. sämtliche Rechte und Pflichten eines Mieters erhält (vgl. dazu Blank in Schmidt-Futterer, aaO). Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob sie die Wohnung selbst tatsächlich nutzt. Entgegen der Auffassung der Kläger steht dem auch nicht entgegen, dass die Klägerin zu 2. nicht selbst „wohnen“ kann, so dass sich eine Überlassung an eine natürliche Person als unberechtigte Untervermietung darstellen würde. Vielmehr kann die Klägerin zu 2. nur durch ihr Vertretungsorgan – den jeweiligen Geschäftsführer – handeln, bei dem es sich nicht um einen „Dritten“ handelt, weswegen eine Nutzung durch diesen keine unberechtigte Untervermietung darstellte. Randnummer 23 Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt auch nicht deswegen vor, weil die Kläger eine Kaution leisteten und deswegen ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Insbesondere handelt es sich bei der Unterwerfungserklärung nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 BGB mit der Konsequenz, dass diese zur der geleisteten Kaution hinzuzurechnen wäre und deswegen ein Fall der Übersicherung aufgrund eines Überschreitens der in § 551 Abs. 1 BGB genannten Höhe vorläge. Die Sicherheit im Sinne von § 551 BGB dient der Abdeckung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Die notarielle Unterwerfungserklärung hingegen ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet. Randnummer 24 Auch fehlt es an konkreten Anhaltspunkten, dass die notarielle Unterwerfungserklärung wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam wäre. b.) Randnummer 25 Es bestehen keine materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch auf Zahlung der laufenden Mieten. Die insoweit streitgegenständlichen, restlichen Mieten für den Monat April in Höhe von 1.000,00 EUR, für den Monat Mai in Höhe von 1.500,00 EUR und für den Monat Juni in Höhe von 2.500,00 EUR sind nicht aufgrund einer Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB erloschen. Randnummer 26 Die seitens der Kläger erhobenen Einwendungen greifen bereits nach ihrem eigenen Vortrag nur teilweise, soweit er sich auf eine Minderungsquote von 20 % beruft, die rückständigen Mieten diesen Betrag jedoch überschreiten. Randnummer 27 Soweit sich die Kläger. darauf berufen, dass die Miete bereits seit dem Monat März 2013 gemindert sei, ist darin zwar eine Aufrechnungserklärung mit einem Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB zu sehen. Mangels vorheriger Mängelanzeige sind die Kläger jedoch gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zur Minderung der Miete in dem Monat März 2014 berechtigt. Randnummer 28 Die Wohnung verfügte zudem in dem streitgegenständlichen Zeitraum über keine zur Minderung berechtigenden Mängel. Randnummer 29 Gemäß § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, oder wenn ein solcher Mangel später entsteht, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit abweicht, wobei hinsichtlich der Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs mangels entsprechender Vereinbarung der Parteien – wie vorliegend – die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 19, 20). Das Vorliegen eines Mangels führt jedoch nur dann zu einer Minderung, wenn der Mangel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellt. Ein unerheblicher Mangel liegt unter anderem mangels nicht unerheblicher Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, wenn er leicht erkennbar und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 47, m.w.N.). Randnummer 30 Im Hinblick auf den verschmutzen Heizkörper, die nicht zu öffnende Dachkuppel, den fehlenden Türstopper, den nicht vorhandenen Griff im Gäste-Bad, die fehlende Gegensprechanlage und den fehlenden zweiten Schlüssel liegen bereits keine Mängel vor, da insofern eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit nicht vorliegt. Eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung hinsichtlich der vereinbarten Beschaffenheit liegt nicht vor. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte weder in einer Erdgeschosswohnung eine Gegensprechanlage ohne Weiteres noch ein Türstopper noch ein weiterer Schlüssel bei Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Abweichens ein Mangel vorläge. Auch erschließt sich nicht, dass die unstreitig nicht zum Öffnen konzipierte Dachkuppel einen Mangel darstellen soll. Im Hinblick auf den fehlenden Griff im Gäste-Bad kommt hinzu, dass einer etwaigen Minderung § 536b BGB entgegensteht, da Anhaltspunkte dafür, dass der Griff nicht bereits bei Vertragsschluss fehlte nicht ersichtlich sind und auch ein arglistiges Verschweigen durch den Beklagten in Anbetracht der Offenkundigkeit des gerügten Mangels nicht behauptet wird. Randnummer 31 Im Hinblick auf die gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, die gelockerte Telefondose, die fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich auch nach dem klägerischen Vortrag um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können. Randnummer 32 Im Hinblick auf die behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten Mai und Juni 2013 aus. Auch im Monat April war die Miete aufgrund einer Gebrauchsbeeinträchtigung nicht gemindert. Insofern lässt sich eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen. Es ergibt sich weder welche Temperaturen bei welchen Außentemperaturen an wie vielen Tagen erreicht werden konnten. Zu einem entsprechenden Vortrag hätte bereits seit dem Schriftsatz des Beklagten vom 18.09.2014 Anlass bestanden, zumal die Fußbodenheizung auch nach dem klägerischen Vortrag zumindest im Wohnzimmer nicht vollständig defekt gewesen sein soll und die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für die „unakzeptable“ Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt. Randnummer 33 Die Klage war nach alledem abzuweisen. II. 1. Randnummer 34 Die Klage der Klägerin zu 2. ist zulässig. Insbesondere steht die Änderung des Klageantrags der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, weil der Übergang von der Vollstreckungsgegenklage zur Klage auf Rückgewähr des beigetriebenen oder zur Abwendung der Zwangsvollstreckung geleisteten Betrages unabhängig von der in Betracht gezogenen materiellen Anspruchsgrundlage als "verlängerte Vollstreckungsabwehrklage" nach § 264 Nr. 3 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen ist (BGH, Urt. 12.07.2002, V ZR 195/01). 2. Randnummer 35 Der Klägerin zu 2. steht jedoch gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 2.781,63 EUR zu. Insbesondere folgt der geltend gemachte Anspruch nicht aus § 812 Abs. 1 BGB. Randnummer 36 Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin zu 2. den streitgegenständlichen Betrag von sich aus leistete und demnach allenfalls ein Anspruch aus Leistungskondiktion bestünde oder die Auszahlung an den Beklagten im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte mit der Konsequenz, dass allenfalls ein Anspruch aus Eingriffskondiktion in Betracht käme, bedarf keiner Entscheidung. Die Auszahlung bzw. Leistung erfolgte nämlich nicht ohne Rechtsgrund. Dies würde voraussetzen, dass die Vollstreckungsabwehrklage im Sinne von § 767 ZPO vor Beendigung der Zwangsvollstreckung begründet gewesen wäre. Daran fehlt es vorliegend, nach dem zuvor, unter I. 2. Dargestellten, da die dortigen Ausführungen auf die Beurteilung der Begründetheit einer Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin zu 2. zu übertragen sind. III. Randnummer 37 Den Parteien war auf den jeweils der anderen Partei nachgelassenen Schriftsatz keine weitere Erklärungsfrist zu gewähren, da die Schriftsätze keinen neuen, entscheidungserheblichen Sachvortrag enthalten, der zu Lasten der jeweils anderen Partei berücksichtigt worden wäre. IV. Randnummer 38 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 S. 1, 2 ZPO. V. Randnummer 39 Streitwertbeschluss: Der Gebührenstreitwert wird endgültig auf 5.216,85 EUR festgesetzt, §§ 48 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001387313 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine aufgrund der schlechten energetischen Qualität der Bauteile hohe Zahl von bis zu 20 Lüftungsvorgängen, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten, ist einem Mieter und seiner Familie unter Berücksichtigung der Belegungsdichte von 6 Personen bei einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar.(Rn.50) 2. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO.(Rn.52) 3. Wenn ein Zimmer in einer ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung vom Schimmelbefall betroffen ist und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren nur eingeschränkt möglich ist, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete.(Rn.55)  Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im obersten Stockwerk gelegen, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € € zu zahlen. 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Kosten des Sachverständigen ... hat die Beklagte zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 6. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf bis zu 19.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger verlangt als Mieter von der Beklagten als Vermieterin und Eigentümerin zuletzt noch die Instandsetzung des Schlafzimmers bezogen auf Schimmelbefall in der seit dem 01.03.2017 zu einem Bruttomietzins von 1.266,00 € angemieteten, ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung im obersten Geschoss in der Wohnungseigentumsanlage .... Er bewohnt die Wohnung mit seiner Ehefrau und vier Kindern. Die Wohnung wird für die Beklagte von Herrn ..., welcher die Beklagte auch im Prozess vertritt, verwaltet. Randnummer 2 Bereits beim Einzug war der Rollladen an der Balkontüre defekt. Mit Schreiben vom 17.10.2018 rügte der Kläger, vertreten durch den Mieterverein u.a. Mängel an den Rollläden und der Balkontüre im Wohnzimmer. Gleichzeitig wurde die Zahlung der Miete bezüglich dieser Mängel unter Vorbehalt der Rückforderung gestellt (Anlage K2, Bd. I, Bl. 12). Mit außergerichtlichem Schreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4, Bd. I, Bl. 19 f.) rügte der Prozessbevollmächtigte des Klägers gegenüber der Beklagten erneut die Mängel an den Rollläden im Wohn-, sowie erstmals auch im Schlafzimmer, an der Balkontür sowie Schimmelbefall im Schlafzimmer und stellte die Mietzahlung ab sofort unter den Vorbehalt der Rückforderung. Am 13.02.2019 fand in der Wohnung eine Bestandsaufnahme bezüglich der gerügten Mängel durch den Verwalter der Beklagten statt (Bd. I, Bl. 20 u. Bl. 75 f.). Die Beklagte stellte bezüglich des Schimmelbefalls im Schlafzimmer im Februar 2019 ein Gerät zur Entfeuchtung zur Verfügung (Bd. I, Bl. 23). Der sichtbare Schimmel wurde mittels eines Reinigungsmittels beseitigt, trat aber später erneut auf. Am 07.06.2019 fand eine erneute Mängelbesichtigung statt, bei welcher der Kläger dem Verwalter ein Handy aus der Hand schlug, weil dieser gegen seinen Willen filmte und ihn hierdurch am Finger verletzte (Arztbrief vom 07.06.2019, Bd. I, Bl. 58 f.). Am 23.07.2019 waren Handwerker der Beklagten zur Schimmelbeseitigung in der Wohnung (Bd. II, Bl. 103). Im Anschluss an die Klagezustellung am 19.08.2019 (Bd. II, Bl. 128) legte die Beklagte ein Privatgutachten des Dipl.-Ing. (FH) ... vom 23.08.2019 (Bd. II, Bl. 134 ff.) vor, welcher am 21.08.2019 in der streitgegenständlichen Wohnung einen Ortstermin durchgeführt hatte. Der Privatgutachter kam zu dem Ergebnis, der Schimmel habe bauphysikalische Ursachen, der Bau habe aber baujahrstypische Dämmeigenschaften und die Ursache für die Schimmelbildung sei dem Nutzerverhalten zuzuschreiben. Auch danach veranlasste die Beklagtenseite mehrfach die vorübergehende Beseitigung des Schimmels mit Reinigungsmitteln. Nachdem der gerichtliche Sachverständige die fehlende Dämmung zum Speicher als Mitursache des Schimmels festgestellt hatte, hat im November 2020 im Auftrag der Wohnungseigentumsgemeinschaft eine Fachfirma mit der Dämmung des Bühnenbodens begonnen. Eine Woche zuvor hatte der Vertreter der Beklagten im Schlafzimmer Sanierungsmaßnahmen durchgeführt (Bd. IV, Bl. 516). Bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 02.02.2020 wies das Schlafzimmer in einer oberen Ecke erneut einen massiven Schwarzschimmelbefall auf. Randnummer 3 Nach Klageerhebung wurden seitens der Beklagten mehrfach Handwerker in die Wohnung geschickt, welche u.a. den Schlafzimmerrollladen warteten (Bd. II, Bl. 140). Nach mehrmaligen Reparaturversuchen veranlasste die Beklagte am 31.10.2019 den Austausch der Rollläden im Wohnzimmer (Bd. II, Bl. 153) sowie im Anschluss an den Ortstermin des gerichtlichen Sachverständigen im Februar 2020 den Austausch des Balkontürsystems (Bd. II, Bl. 223). Bezüglich dieser Mängel wurde der Rechtsstreit von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt bzw. der Erledigungserklärung des Klägers nicht widersprochen. Randnummer 4 Der Kläger behauptet, der Schimmel im Schlafzimmer sei gesundheitsgefährdend und baubedingt. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass die Dämmung der Geschossdecke abgeschlossen (Bd. IV, Bl. 512) und der letzte Versuch der Beklagtenseite zur Schlafzimmersanierung im November 2020 fachmännisch erfolgt sei. Jedenfalls seien die Ursachen für den Schimmel nach wie vor nicht vollständig beseitigt. Seine Familie habe die Wohnung immer ordnungsgemäß gelüftet. Den Schimmelbefall habe er dem Vertreter der Beklagten bereits im Februar 2018 mündlich angezeigt. Die Mängel bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer würden eine Minderung der Miete um 10 % rechtfertigen. Daher habe der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 10 % der Bruttomiete von Mitte Oktober 2018 bis Mitte April 2020 (18 Monate x 126,60 € = 2.278,80 €) sowie einen Anspruch auf Feststellung der Minderung in Höhe von 10 % für die Zeit danach. Randnummer 5 Bezüglich des für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits trägt der Kläger wie folgt vor: Die Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer hätten vor der Reparatur geklemmt. Bezüglich des defekten Rollladens an der Balkontür habe die Beklagte bei Einzug eine Reparatur zugesagt (Bd. I, Bl. 45; Bd. II, Bl. 147; Bd. IV Bl. 450). Die Balkontür sei vor der Reparatur ausgebrochen und nicht ordnungsgemäß befestigt gewesen. Randnummer 6 Ursprünglich hat der Kläger wie folgt beantragt: Randnummer 7 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 8 a) Die Jalousien/Rollläden im Wohn- und Schlafzimmer sind gängig zu machen. Randnummer 9 b) Die Balkontüre im Wohnzimmer ist ordnungsgemäß zu befestigen. Randnummer 10 c) Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 11 2. Die Beklagte wird verurteilt, bis spätestens 3 Monate nach Zustellung des Urteils die unter Z. 1 genannten Mängel zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger 5.000,- nebst Zinsen iHv 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Fristablauf zu zahlen. Randnummer 12 3. Es wird festgestellt, daß der Kläger wegen vorgenannter Mängel berechtigt ist, die monatliche Warmmiete um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 13 In der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 erklärten die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Rollläden im Schlafzimmer übereinstimmend für erledigt (Bd. II, Bl. 146). Mit Schriftsatz vom 14.11.2019 (Bd. II, Bl. 164) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Rollläden im Wohnzimmer für erledigt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung nach Hinweis (Bd. II, Bl. 179) nicht widersprochen. Mit Schriftsatz vom 09.03.2020 (Bd. III, Bl. 278) erklärte der Kläger den Rechtsstreit bezüglich der Instandsetzung der Balkontüre für erledigt. Die Beklagte hat nach Hinweis (Bd. III, Bl. 280) nicht widersprochen. Randnummer 14 Mit Schriftsatz vom 06.04.2020 (Bd. III Bl. 327) modifizierte der Kläger den Klageantrag Ziffer 2 wie folgt: Randnummer 15 2. a) Der Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel im Schlafzimmer zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung von € 2.000,00 zu zahlen gemäß Ergänzungsgutachten vom 13.3.20 auf S. 2, vorletzter Absatz. Randnummer 16 Zugleich wurde folgender weiterer Antrag zu Ziffer 2 gestellt: Randnummer 17 2. b) Die Beklagte wird verurteilt, binnen einer vom Gericht zu setzenden Frist die unter Z. 1 genannten Mängel auf dem Speicher zu beseitigen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs an den Kläger eine Entschädigung zu zahlen, deren Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird. Randnummer 18 Der Kläger stellte Klageantrag Ziffer 3 wie folgt: Randnummer 19 3. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 25% zu mindern. Randnummer 20 Mit Schriftsatz vom 15.06.2020 (Bd. IV, Bl. 421 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 4 wie folgt erweitert: Randnummer 21 4. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.772,40 € zu bezahlen. Randnummer 22 Mit Schriftsatz vom 15.10.2020 (Bd. IV, Bl. 483 ff.) wurde die Klage um einen Klageantrag Ziffer 5 wie folgt erweitert: Randnummer 23 5. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 506,40 € zu bezahlen. Randnummer 24 Nach Teilklagerücknahmen mit Zustimmung der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beantragt der Kläger zuletzt wie folgt (Bd. IV, Bl. 515): Randnummer 25 1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung des Klägers in der ..., im 5. OG, folgende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen: Randnummer 26 Im Schlafzimmer sind der Schimmelbefall sowie die bauseitigen Ursachen für den Schimmel fachmännisch zu beseitigen. Randnummer 27 2. Es wird festgestellt, dass der Kläger wegen des Schimmels im Schlafzimmer berechtigt ist, die monatliche Warmmiete ab Mai 2020 bis zur Behebung des Mangels um monatlich 10 % zu mindern. Randnummer 28 3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.278,80 € zu zahlen. Randnummer 29 Die Beklagte beantragt, Randnummer 30 die Klage abzuweisen. Randnummer 31 Die Beklagte behauptet, die Schimmelschäden im Schlafzimmer seien allein nutzerbedingt und erstmals im Februar 2019 angezeigt worden. Entgegen der bei Mietbeginn getroffenen Abreden zum Umgang mit der Wohnung (vgl. z.B. Bd. IV, Bl. 432 u. 438), seien sie durch eine mangelhafte Lüftung, Rauchen von Wasserpfeifen, ungenügende Beheizung, Abbau einer Elektroheizung im Schlafzimmer und Trocknung der Wäsche in der Wohnung verursacht worden. Zusätzlich sei der Schimmel durch die dauerhafte Überbelegung mit sechs Personen bedingt, obwohl nur eine kurzfristige Vermietung als Übergangslösung besprochen worden sei. Die fehlende Speicherdämmung sei dem Beklagten vor Mietvertragsunterzeichnung bekannt gewesen (Bd. IV, Bl. 496). Zudem habe der Kläger gesagt, er habe die Tropfen an der Decke bereits bei Mietbeginn bemerkt, den Schimmel aber erst im Februar 2019 gemeldet (Bd. II, Bl. 216). Während der Mietzeit sei der Schimmel immer wieder vollständig beseitigt und das Neuauftreten jeweils verspätet angezeigt worden. Im November seien sowohl die Dämmmaßnahmen an der obersten Geschossdecke, als auch die Sanierungsarbeiten im Schlafzimmer vollständig abgeschlossen worden. Randnummer 32 Eine Mietminderung sei ausgeschlossen, weil der Kläger seit Oktober 2018 den Zugang zur Wohnung immer wieder verweigere. Er beleidige und bedrohe den Verwalter bzw. werde sogar handgreiflich, daher sei eine Besichtigung der Wohnung wegen Angst und Panik auf Vermieter- und Verwalterseite nicht möglich. Bestellte Handwerker hätten unverrichteter Dinge wieder fahren müssen, da der Beklagte ihnen Angst einjage oder den Zutritt verweigere (Bd. II, Bl. 120). Randnummer 33 Zum für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits trägt die Beklagte zusätzlich wie folgt vor: Randnummer 34 Die Beklagte behauptet, bezüglich des beim Einzug defekten Rollladens an der Balkontüre habe der Verwalter mit dem Kläger damals vereinbart, dass dieser nicht benutzt werde (Bd. I, Bl. 147). Die Rollläden im Schlafzimmer und die Balkontür im Wohnzimmer seien immer in Ordnung gewesen (Bd. II, Bl. 130 u. 148), bzw., soweit Schäden vorhanden gewesen seien, seien diese auf unsachgemäße, gewaltsame Behandlung seitens des Klägers zurückzuführen; beziehungsweise der Kläger habe selbst die Behebung der Schäden zugesagt (Bd. I, Bl. 52; Bd. II Bl. 102). Die Rollläden im Wohnzimmer seien bereits am 28.08. und 02.09.2019 durch die Firma Hausmann repariert worden. Die diesbezüglichen Schäden seien auf unsachgemäße Bedienung bzw. gewaltsame Zerstörung durch den Kläger zurückzuführen. Beziehungsweise seien während der Mietzeit mieterseits andere Rollläden als bei Mietbeginn eingesetzt worden (Bd. II, Bl. 131). Randnummer 35 Mit Verfügung vom 04.11.2019 (Bd. II, Bl. 156, Ziffer 3) wurde die Beklagte darauf hingewiesen, dass der Vortrag, der Kläger würde sich weigern Handwerker in die Wohnung zu lassen, unsubstantiiert ist. Randnummer 36 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und zweier Ergänzungsgutachten des Diplomsachverständigen für Bauschäden und Sachverständigen für Schimmelpilzbewertung .... Bezüglich der Ergebnisse wird auf die schriftlichen Gutachten vom 17.02.2020 (Bd. III Bl. 229 ff.), vom 13.03.2020 (Bd. III Bl. 291 ff.) sowie vom 05.05.2020 (Bd. IV Bl. 360 ff.). Zudem wurden die klägerseits benannten Zeugen ... und ... ... zur Frage der Meldung des Schimmelbefalls durch den Kläger vernommen. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2020 (Bd. IV, Bl. 516 ff.) verwiesen. Randnummer 37 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 15.10.2019 (Bd. II Bl. 146 ff.) und vom 02.02.2020 (Bd. IV. Bl. 513 ff.) verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 38 Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet. 1. Randnummer 39 Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO für die begehrte Feststellung der Berechtigung der Minderung gegeben. Dieses richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Minderung der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies einerseits im Hinblick auf künftige Mietzahlungen und andererseits – auch soweit zurückliegende Mietzeiträume betroffen sind – als Vorfrage im Fall einer etwaigen Zahlungsverzugskündigung von Bedeutung ist. Diese rechtsverbindliche Feststellung kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden, weil insoweit die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 16, beck-online). 2. Randnummer 40 Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet. a) Randnummer 41 Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung des Schimmelbefalls und Behebung der Schimmelursachen im Schlafzimmer aus § 535 Abs. 1 S. 2 HS 2 BGB, weil die Mietwohnung mit einem Sachmangel behaftet ist, welcher zu Schimmelbildung bzw. Gefahr erneuter Schimmelbildung führt. aa) Randnummer 42 Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, d. h. in einem Zustand ohne Sachmängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck – hier als Wohnung - bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21-24, beck-online). Zusätzlich ist aber auch der Maßstab heranzuziehen, den bei Mietvertragsbeginn (hier 01.03.2017) gültige Regelungen, wie § 10 Abs. 3 Energieeinsparverordnung (in der Fassung vom 01.05.2014), zu bestimmten Fristen für die Nachrüstung von Gebäuden vorschreiben. Nach § 10 Abs. 3 EnEV in der Fassung vom 01.05.2014 muss die oberste Geschossdecke oder das Dach spätestens nach dem 31.12.2015 so gedämmt sein, dass die dort genannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt sind. bb) Randnummer 43 Entgegen der Meinung der Beklagten sind hier keine Parteiabreden ersichtlich, nach welchen der Kläger die Wärmebrücken und die Gefahr von Schimmelbildung im Schlafzimmer vor Mietbeginn akzeptiert hätte. Hierbei muss der Behauptung der Beklagtenseite, der Kläger habe den ungedämmten Speicher vor Mietbeginn besichtigt und akzeptiert, nicht nachgegangen werden. Selbst wenn dies der Fall wäre, ergäbe sich daraus keine Vereinbarung, dass - nicht dem Baustandard entsprechende - Wärmebrücken in der Wohnung akzeptiert worden wären. Zumal dies für einen Laien nicht ersichtlich war und baubedingte Ursachen auch von der Beklagtenseite noch im Prozess bestritten wurden. cc) Randnummer 44 Ein Mangel, welcher die Tauglichkeit der Wohnung mindert, ist vorliegend in den in der Wohnung des Klägers vorhandenen erheblichen Wärmebrücken zu sehen, welche weder im Einklang mit den bei Baubeginn im Jahr 1955 geltenden DIN-Vorschriften noch den bereits vor Mietbeginn zwingend umzusetzenden Vorschriften der EnEV stehen (anders als im Fall des BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, bei welchem die Bauausführung im Einklang mit den Vorschriften stand). Ein Mangel liegt zudem in dem durch diese Wärmebrücken im Schlafzimmer verursachten Schimmelbefall des Putzes an Wänden und Decke. Während der Mietzeit kam und kommt es im Schlafzimmer baubedingt wegen der Wärmebrücken bzw. mangels fachgerechter Innensanierung des baubedingt entstandenen Schimmels immer wieder zu Oberflächenfeuchtigkeit mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung. Randnummer 45 Unstreitig tritt im Schlafzimmer der Mietwohnung trotz mehrerer Behandlungen mit Fungiziden immer wieder Schimmel auf. Dass dieser baubedingt und gesundheitsgefährdend ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der eingeholten Gutachten des Sachverständigen .... Zu der möglichen Gesundheitsgefährdung der beim Ortstermin durch den Sachverständigen vorgefundenen Schimmelpilzsporen, welche z.B. Allergien verursachen können, wird in vollem Umfang auf den Untersuchungsbericht des Sachverständigen vom 20.01.2020 verwiesen (Bd. III, Bl. 262 ff., insbesondere Seite 8 bis 11). Zu den Ursachen des Schimmels hat der Sachverständige festgestellt, dass dieser durch Wärmebrücken aufgrund der schlechten und nicht mehr normgerechten energetischen Qualität der Bauteile entsteht. Die dadurch bedingten Wärmebrücken führen durch eine verringerte raumseitige Oberflächentemperatur in der kühlen Jahreszeit zu einer Erhöhung der Oberflächenfeuchte der Bauteile und damit zu einem Risiko für Kondensation und Schimmelbefall (Bd. III, Bl. 250). Die Dämmung der Wohnungsdecke erfüllte zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht die Anforderungen an den zum Bauzeitpunkt gültigen Mindestwärmeschutz der DIN 4108-2, Ausgabe 1952. Die erste DIN 4108 wurde im Jahr 1952 herausgegeben (Bd. IV, Bl. 372) und war daher bei Baubeginn 1955 (Bd. III, Bl. 306) zu berücksichtigen. Hinzukommt, dass die Decke bei Begutachtung nicht die nach § 10 Abs. 3 EnEV (Ausgabe 2014) bis spätestens zum 31.12.2015 - und damit über ein Jahr vor Mietbeginn - zwingend nachzurüstende Dämmung aufwies (Bd. III, Bl. 252). Durch diese Wärmebrücken entstand im Schlafzimmerinnenraum an den verputzten Wänden und der Decke Schimmel. dd) Randnummer 46 Der Anspruch des Klägers ist bis zur letzten mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 nicht durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Unstreitig ist das Schlafzimmer aktuell ausweislich des in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 angeschauten Handyvideos des Klägers mit schwarzem Schimmel befallen. Es kann hier offenbleiben, ob die Dämmmaßnahmen an der Geschossdecke zu diesem Zeitpunkt schon abgeschlossen, fachgerecht und ausreichend waren. Jedenfalls hat der Beklagtenvertreter nach seiner eigenen Schilderung in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 (Bd. IV, Bl. 516) das Innere des Schlafzimmers bislang nicht gemäß den Vorgaben des Sachverständigen saniert und damit unstreitig noch nicht alle – kausal auf den baubedingten Schimmelbefall – zurückzuführenden Ursachen für eine erneute Vermehrung des Schimmels beseitigt. So hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 13.03.2020 ausgeführt, dass im Schlafzimmer Decke und Teilflächen der Außenwand durch Entfernen der Tapete, desinfizierende Reinigung des Untergrunds, Abtragen der Oberfläche mittels Putzfräse und H-Klasse-Sauger und Wiederaufbau saniert werden müssen (Bd. III, Bl. 292). Auf Frage der Beklagten hat er dies in seinem Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 dahingehend konkretisiert, dass die Tiefe des notwendigen Putzabtrages sukzessive mittels ATP Verfahren (Verfahren zum Nachweis von Schimmelspuren) überprüft oder die belasteten Putzflächen mit Sicherheitszuschlägen „komplett“ entfernt werden müssen (Bd. IV, Bl. 395). Demgegenüber hat der Beklagtenvertreter ohne Prüfverfahren aufgrund eines Augenscheins gemeint, im Putz keinen Schimmel mehr wahrzunehmen und deshalb die Notwendigkeit eines vollständigen Putzabtrags verneint. Dieses Vorgehen reicht nach den Ausführungen des Sachverständigen aber genauso wenig zur endgültigen Schimmelbeseitigung aus, wie eine Behandlung der Flächen allein mit chemischen Schimmelentfernern. Belegt wird dies dadurch, dass unstreitig im Schlafzimmer erneut sichtbarer Schimmel aufgetreten ist. ee) Randnummer 47 Die Behauptung der Beklagtenseite, der Schimmel sei nutzerbedingt, weil die Wohnung nie richtig geheizt und kaum gelüftet werde, wurde seitens des Sachverständigen widerlegt. Dieser führte aus, das die Wohnung in diesem Fall auch an anderen Stellen Schimmel aufweisen müsste (Bd. IV, Bl. 377 und 379). Anlässe, das Heiz- oder Lüftungsverhalten der Nutzer zu bemängeln, haben sich für den Sachverständigen nicht ergeben, er sieht die Ursache für den Schimmel allein in der extrem ausgeprägten Wärmebrücke (Bd. IV, Bl. 384 u. 385). Bereits aus diesem Grund sind die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, unerheblich. Randnummer 48 Im Übrigen sind diese Einwände aber auch rechtlich unerheblich. Bezogen auf die strittige Vereinbarung einer achtmaligen Stoßlüftung kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass zur Schimmelvermeidung bis zu 20mal hätte gelüftet werden müssen, so dass offen bleiben kann, ob eine achtmalige Stoßlüftung vereinbart und durchgeführt wurde. Diese hätte die Schimmelbildung nicht verhindert. Bezogen auf die strittige verbotene Wäschetrocknung kann ebenfalls offenbleiben, ob eine solche Vereinbarung bestand. Der Beklagten war bekannt, dass eine sechsköpfige Familie einzieht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist im Haus kein Trockenraum für Wäsche verfügbar. Auch zu sonstigen Trocknungsvorrichtungen wurde nichts vorgetragen. Da die Wäschetrocknung in der Wohnung mangels Alternative zum üblichen Nutzerverhalten gehört, kann diese nicht wirksam verboten werden. Randnummer 49 Auch die streitige Einlassung der Beklagtenseite, die Vermietung sei aufgrund der zu hohen Belegungsdichte nur vorübergehend geplant gewesen, kommt es ebenfalls nicht an. Zum einen hat diese Überlegung im Mietvertrag keine Umsetzung gefunden. Zum anderen trägt die Beklagte selbst nicht vor, dass ein konkretes Mietende vereinbart worden wäre, so dass der Mietvertrag in Kenntnis der Beklagten auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und nur ein unbeachtlicher Motivirrtum auf Beklagtenseite vorliegt. Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass die hohe Belegung zwar mitursächlich für die Schimmelbildung ist, die damit verbundene Feuchteproduktion sich aber im durchaus üblichen Bereich befinde (Bd. IV, Bl. 371) und die Beklagte wusste, das sechs Personen einziehen. ff) Randnummer 50 Der Kläger hat die bauseitig bestehenden Mängel nicht - was nach dem Gutachten des Sachverständigen ggfs. möglich gewesen wäre - durch bis zu 20 Lüftungsvorgänge binnen 24 Stunden auszugleichen. Einer Beweisaufnahme dazu, wie oft der Kläger die Wohnung gelüftet hat, bedurfte es daher nicht, weil eine solche hohe Zahl von Lüftungsvorgängen dem Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass angesichts der hohen Belegungsdichte der Wohnung, welche der Beklagten aber bereits bei Einzug des Klägers bekannt war, bei winterlichen Durchschnittstemperaturen angesichts der bei Begutachtung festgestellten schlechten energetischen Qualität der Bauteile bis zu 20 Lüftungsvorgänge erforderlich wären, um die Luftfeuchte in der Wohnung auf normalem Niveau zu halten (Bd. III, Bl. 253). Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines Lüftungsverhaltens kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Eine abstrakt-generelle Betrachtungsweise ist nicht möglich (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 29, beck-online). Eine solch hohe Zahl von Lüftungsvorgängen, welche sogar zu Schlafenszeiten nötig wären, sind dem Kläger und seiner Familie aber selbst unter Berücksichtigung der hohen Belegungsdichte von 6 Personen bei einer 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung und der Notwendigkeit der Trocknung von Wäsche in der Wohnung mangels Trockenraum nicht zumutbar. gg) Randnummer 51 Das Gericht schließt sich den oben ausgeführten überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Prüfung vollumfänglich an. An der Sachkunde des Sachverständigen, welcher Sachverständiger für Bauschäden, Schäden an Gebäuden, Bauwerksdiagnostik, Maler- und Lackiererarbeiten, Innenraumschadstoffe und insbesondere auch für Schimmelpilzwertung ist, bestehen nicht ansatzweise Zweifel. Er erstellt seit Jahren Schimmelgutachten für Mietprozesse am Amtsgericht Stuttgart und auch anderen Gerichten. Seine Ergebnisse hat er auf nachvollziehbare Mess- und Untersuchungsergebnisse gestützt und damit die Ausführungen des Privatgutachters ... mit wissenschaftlicher Begründung widerlegt. Er hat sich mit sämtlichen Einwänden und Fragen der Beklagten im Ergänzungsgutachten vom 05.05.2020 (Bd. IV, Bl. 360 ff.) wissenschaftlich, sachlich und intensiv auseinandergesetzt und ist mit überzeugenden und nachvollziehbaren Argumenten bei seinen Ergebnissen geblieben. hh) Randnummer 52 Dem Anspruch des Klägers auf Instandsetzung steht auch nicht entgegen, dass diese bezogen auf die Dämmung der Geschossdecke und eventuell weitere nötige Maßnahmen einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordert. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann die Beseitigung von Mängeln auch dann gerichtlich geltend machen kann, wenn bezogen auf notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, Rn. 19, juris). Gem. § 18 Abs. 2 WEG hat der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein auf die Beseitigung der Mängel gerichtetes Urteil gegen den Wohnungseigentümer ist letztlich auch vollstreckbar, möglicherweise allerdings nur nach § 888 ZPO (KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.06.1990 – 8 RE-Miet 2634/90, Rn. 29, juris). b) Randnummer 53 Der Kläger hat gegen die Beklagte wegen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr im Schlafzimmer einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete in Höhe von 1.772,40 € (1.266,00 € x 10 % x 14 Monate) aus § 812 BGB i.V.m. § 536 BGB bezogen auf den Zeitraum von März 2019 bis April 2020. In Höhe von weiteren 506,40 € (1.266,00 € x 10 % x 4 Monate) für die Monate November 2018 bis Februar 2019 steht dem Kläger dagegen mangels Anzeige des Schimmels kein Anspruch zu. Insoweit war die Klage abzuweisen. aa) Randnummer 54 Für die Zahlung der Miete in Höhe von 1.772,40 € bestand kein Rechtsgrund. In dieser Höhe war die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB aufgrund des oben unter a) (s.o.) festgestellten baubedingten Schimmelbefalls bzw. Gefahr eines erneuten Schimmelbefalls kraft Gesetzes gemindert. bb) Randnummer 55 Ausmaß und Auswirkungen des Schimmelbefalls bzw. der Schimmelgefahr rechtfertigen eine Minderung in Höhe von 10 %. Bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB lediglich verpflichtet, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Angemessenheit der Minderung ist in einer Gesamtschau zu bemessen, wobei die Schwere des Mangels, der Grad und die Dauer der Tauglichkeitsminderung von Bedeutung sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 365). Unter Berücksichtigung dieser Aspekte schätzt das Gericht die Beeinträchtigung gemäß § 287 ZPO auf 10 % der Bruttomiete. Hierbei wird berücksichtigt, dass ein Zimmer in der ca. 87 qm großen 3-Zimmer-Wohnung betroffen und dessen Nutzung wegen der gesundheitlichen Gefahren zumindest beim Vorliegen des Schimmels nur eingeschränkt möglich ist. Ausweislich der Lichtbilder war zeitweise sichtbarer schwarzer Schimmel vorhanden. Dennoch war das Schlafzimmer phasenweise auch uneingeschränkt nutzbar. Zum Beispiel wurde bei Besichtigung durch den Sachverständigen aufgrund der Behandlung mit Fungiziden kein massiver Schimmelbefall nachgewiesen. Auch wenn die Sporen nach der Tabelle 7 auf Seite 11 des Untersuchungsberichts (Bd. III, Bl. 262 ff.) als Krankheitserreger in Betracht kommen, ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der Seiten 4 bis 6 des Untersuchungsberichts nur in einer Probe an der Decke überhaupt, und auch dort nur vereinzelte Sporen zweier Pilze nachgewiesen werden konnten sowie dass ein relevanter mikrobieller Befall auch für diese Proben nicht nachgewiesen werden konnte. Dementsprechend hat der Sachverständige (Bd. III, Bl. 245 und 246) ausgeführt, dass nur vereinzelte Kolonien nachweisbar sind, allerdings mit erneutem Schimmelwachstum gerechnet werden muss. Gleichzeitig wird die Wohnqualität dadurch gemindert, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen bei winterlichen Temperaturen 20 Lüftungsvorgänge nötig sind, um die Raumluft im normalen Bereich zu halten (s.o.). cc) Randnummer 56 Der Anspruch besteht von März 2019, weil der Kläger erstmals durch Anwaltsschreiben vom 04.02.2019 (Anlage K4) der Beklagten den Schimmelbefall angezeigt hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB) bis – wie beantragt - April 2020, da die Ursachen des Schimmelbefalls während dieser Zeit nicht endgültig beseitigt wurden und aufgrund der Materialfeuchte der Bauteile während der gesamten Zeit – trotz phasenweise erfolgter oberflächlicher Schimmelbeseitigung durch chemische Mittel - immer die Gefahr eines erneuten Schimmelwachstums bestand. Damit besteht ein Minderungsanspruch für maximal 14 Monate (im Wege der Leistungsklage beantragt bis Mitte April 2020). dd) Randnummer 57 Ein darüberhinausgehender Anspruch für die Monate bis Februar 2019 besteht nicht. Der Kläger konnte seine Behauptung, der Schimmelbefall sei der Beklagtenseite vor dem Haus auf der Straße mündlich bereits im Februar 2018 angezeigt worden, nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen. Die als Zeugin vernommene 13jährige Tochter des Klägers konnte sich auf Frage des Gerichts, ob sie bei Gesprächen zwischen den Beteiligten über den Schimmel dabei gewesen sei, nicht an solche Gespräche erinnern. Der als Zeuge vernommene 14jährige Sohn des Klägers konnte sich zwar erinnern, dass es mehrere Gespräche zwischen den Beteiligten über den Schimmel gab. Er konnte aber nichts dazu sagen, wann sein Vater den Schimmel erstmals gegenüber der Beklagtenseite moniert hat. ee) Randnummer 58 Dem Anspruch auf Rückzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete nach §§ 812, 536 BGB steht der Einwand der Beklagten, der Kläger habe den Mangel im Schlafzimmer (tropfendes Wasser von der Decke) seit Mietbeginn gekannt und nicht angezeigt sowie den Wiederauftritt des Schimmels immer verspätet gemeldet, nicht entgegen, da die Beklagte nicht aufgezeigt hat, dass ihr dadurch eine Abhilfe unmöglich geworden sei oder ihr wegen der verspäteter Anzeige aus einem anderen Grund aufrechenbare Schadensersatzansprüche aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB gegen den Kläger zustünden. ff) Randnummer 59 Ebenso wenig greift der strittige Einwand der Beklagten, der Kläger habe die Besichtigung des Mangels oder die Durchführung von Reparaturarbeiten immer wieder verweigert, nachdem nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bereits ab Februar 2019 bis zur mündlichen Verhandlung am 02.02.2021 immer wieder Besichtigungs-, Mangelbeseitigungs- und Handwerkertermine durch die Beklagtenseite bezüglich des Schimmels und anderer Mängel stattgefunden haben und auch die Begutachtung des Schimmels durch einen Privatgutachter der Beklagten ermöglicht wurde. Dass durch etwaige Zutrittsverweigerungen, angebliche Einschüchterungen, vermeintliche Drohungen usw. ein aufrechenbarer Schaden eingetreten wäre, ist nicht ersichtlich. Offenbleiben kann daher auch, ob die Zutrittsbegehren der Beklagten immer mit dem erforderlichen Zeitvorlauf angekündigt und zu zumutbaren Uhrzeiten begehrt und ob vom Kläger die Durchführung von Vorarbeiten zur Vorbereitung verlangt werden konnte. Diesbezüglich bestehen aufgrund der vorgelegten Aufforderungsschreiben der Beklagtenseite zumindest Bedenken. gg) Randnummer 60 Der strittige Einwand der Beklagtenseite, der Kläger habe vor Mietvertragsunterzeichnung gewusst, dass die Geschossdecke nicht gedämmt war, ist ebenfalls rechtlich unerheblich. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Minderungsrechte aus § 536 Abs. 1 BGB liegen mangels positiver Kenntnis des Klägers von einem möglichen Schimmelbefall im Sinne von § 536b BGB nicht vor. § 536b BGB setzt eine positive Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss voraus. Es genügt nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild eines Mangels oder allgemein von einem schlechten Zustand der Mietsache. Vielmehr muss der Mieter Kenntnis vom konkreten Mangel, seiner Ursachen und seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn. 7 f.). Die Kenntnis der Umstände, wie etwa Lage oder Materialien des Objektes, die zum Mangel führen können, kann die Anwendung des § 536 b Satz 1 BGB nicht begründen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536b Rn.8). Es kann daher dahinstehen, ob der Kläger die nicht gedämmte Geschossdecke und das nicht gedämmte Dach vor Mietvertragsunterzeichnung gekannt hat, da auch der Beklagte nicht behauptet, den Kläger auf eine dadurch bedingte Schimmelgefahr im Schlafzimmer und deren konkrete Auswirkungen hingewiesen zu haben. hh) Randnummer 61 Auch die strittigen Einwände der Beklagten, vor Mietvertragsabschluss sei vereinbart worden mindestens achtmal täglich sei durchzulüften, es dürfe keine Wäsche in der Wohnung getrocknet werden und die Überbelegung der Wohnung werde nur übergangsweise akzeptiert, sind rechtlich unerheblich (s.o.). ii) Randnummer 62 Da der Kläger im Februar 2019 angekündigt hat, die Miete bezüglich des Schimmels ab März 2019 nur unter Vorbehalt zu zahlen, steht dem Anspruch weder der Einwand aus § 814 BGB, noch der Einwand der Verwirkung nach § 242 BGB entgegen. c) Randnummer 63 Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass er ab Mai 2020 bis zur Mangelbeseitigung weiterhin zur Mietminderung bezüglich des Schimmels im Schlafzimmer in Höhe von 10 % der Warmmiete berechtigt ist. Hierzu wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Schimmel bzw. seine Ursachen sind bis heute nicht vollständig beseitigt. d) Randnummer 64 Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien, welche nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingingen, gaben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO. II. Randnummer 65 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a, 269, 96 ZPO. Die Kostenentscheidung erging hinsichtlich der Beweisaufnahme durch Einholung der Sachverständigengutachten nach § 96 ZPO, weil die Beweisaufnahme vollumfänglich den insoweit streitigen Vortrag der Klägerseite im Hinblick auf die baulichen Ursachen des Schimmels und den Defekt der Mechanik der Balkontür bestätigt hat. Die übrigen Kosten waren entsprechend des Obsiegens und Unterliegens der Parteien gem. § 92 ZPO gegeneinander aufzuheben: 1. Randnummer 66 Bezogen auf die zuletzt gestellten Klageanträge ist der Kläger mit seinem Antrag auf eine weitere Rückzahlung von Miete in Höhe von 506,40 € betreffend den Zahlungsantrag in Höhe von insgesamt 2.278,00 € unterlegen. 2. Randnummer 67 Soweit die Klage im Hinblick auf die Feststellung der Höhe der Minderung von 25 % auf 10 % in der letzten mündlichen Verhandlung teilweise zurückgenommen wurde, waren die Kosten des Rechtsstreits gem. § 269 ZPO dem Kläger aufzuerlegen, hierbei war bis zur Teilklagerücknahme von einem für die Gebühren maßgeblichen Streitwert des Feststellungsantrags in Höhe von 13.293,00 € auszugehen (s.u.). 3. Randnummer 68 Soweit der Kläger die Anträge nach § 510b ZPO zurückgenommen hat, bleibt dies ohne Kostenfolge im Urteil, da allein der Hauptsacheanspruch den Streitwert bestimmt und der unter einem ungewissen Bedingungseintritt ursprünglich daneben beantragte Entschädigungsanspruch den Streitwert nicht erhöht (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). 4. Randnummer 69 Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben (Instandsetzung Rollläden Wohn- und Schlafzimmer; Instandsetzung Balkontüre anteiliger diesbezüglicher Streitwert: 1.519,20 €, s.u.), beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Die Klägerseite hat insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagtenseite hat sich angeschlossen bzw. nach Hinweisen gem. § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO den Teilerledigungserklärungen nicht widersprochen. Das Gericht hat danach über die insoweit entstandenen Kosten des Verfahrens unter Berücksichtigung des jeweiligen Sach- und Streitstands bei der Erledigung nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden. Danach waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen, da es einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts durch Hinweise des Gerichts und gegebenenfalls einer Beweisaufnahme bedurft hätte. Strittig war, ob die Bauteile überhaupt defekt waren, ob die Mängel bei Mietbeginn durch den Kläger akzeptiert wurden, ob der Kläger selbst bzw. die Beklagte der jeweils anderen Partei eine Mängelbeseitigung zugesagt hat und ob die Mängel auf eine unsachgemäße Benutzung durch den Kläger zurückzuführen waren. Hier hätte das Gericht die teilweise angebotenen Beweise erheben bzw. durch Hinweise auf weiteren Vortrag und Beweisantritte hinwirken müssen. Da der Ausgang einer solchen Vorgehensweise offen ist, waren die Kosten insoweit hälftig zu teilen. 5. Randnummer 70 Nach dem Grundsatz der Kosteneinheit sind unter Berücksichtigung der oben genannten Aspekte und der jeweiligen Streitwerte gem. § 92 ZPO die Kosten gegeneinander aufzuheben. III. Randnummer 71 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. IV. Randnummer 72 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 39 Abs. 1, 41 GKG, §§ 3, 9 ZPO. Der Streitwert aus welchem Gerichts- und Anwaltsgebühren zu berechnen sind, ist auf bis zu 19.000,00 € festzusetzen. 1. Randnummer 73 Der Streitwert beträgt bis zur ersten übereinstimmenden Teilerledigungserklärung bezüglich der Rollläden im Schlafzimmer in der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2019 insgesamt 17.091,00 €. Randnummer 74 Dieser Wert folgt aus einer Addition der Streitwerte der gestellten Klageanträge gem. § 39 Abs. 1 GKG: a) Randnummer 75 Der Streitwert für die begehrten Instandsetzungsmaßnahmen bemisst sich gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der diesbezüglich begehrten Mietminderungen, insgesamt daher 3.798,00 €. Im Einzelnen: Für den Schimmel im Schlafzimmer hat der Kläger 15 % und damit 2.278,80 € (1.266,00 € x 15 % x 12 Monate) angesetzt, für den Mangel an den Rollladen insgesamt 5 % und damit 759,60 € (1.266,00 € x 5 % x 12 Monate) - wobei davon 2,5 % auf die Rollläden des Schlafzimmers und 2,5 % auf die Rollläden des Wohnzimmers entfallen, also jeweils 379,80 € - und für die defekte Balkontüre ebenfalls 5 %, also 759,60 € (Bd. IV, Bl. 449 ff.). b) Randnummer 76 Die ursprünglich gestellten Anträge nach § 510b ZPO wirken sich nicht streitwerterhöhend aus (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 510b ZPO, Rn. 9). c) Randnummer 77 Der Streitwert für den Feststellungsantrag bezogen auf die Minderung ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Mietminderung von 25 % bezogen auf die Jahresmiete hier also (1.266,00 € x 25 % x 12 x 3,5 =) 13.293,00 € festzusetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZR 43/15). 2. Randnummer 78 Ab dem 15.10.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Schlafzimmer noch (17.091,00 € ./. 379,80 € =)16.711,20 €. Nach einer übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend eines Teils der Hauptforderung bleiben die restlichen Hauptforderungen streitwertbestimmend; Prozesskosten werden nicht berücksichtigt (Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16.67). 3. Randnummer 79 Ab dem 14.11.2019 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung betreffend der Rollläden im Wohnzimmer noch (16.711,20 € ./. 379,80 € =) 16.331,40 €. 4. Randnummer 80 Ab dem 09.03.2020 beträgt der Streitwert aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen betreffend der Balkontüre noch (16.331,40 € ./. 759,60 € =) 15.572,10 €. 5. Randnummer 81 Ab der Klageerweiterung vom 15.06.2020 beträgt der Streitwert (15.572,10 € + 1.772,40 € =) 17.344,50 €. 6. Randnummer 82 Ab der Klagerweiterung vom 15.10.2020 beträgt der Streitwert (17.344,50 € + 506,40 € =) 17.850,90 €. 7. Randnummer 83 Nach den Teilklagerücknahmen in der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2021 beträgt der Streitwert noch insgesamt 9.115,20 €, allerdings sind sämtliche Gebühren aus den höheren Streitwerten bereits angefallen. Randnummer 84 Für die Instandsetzung des Schlafzimmers ist ausgehend von dem Jahresbetrag einer nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme angemessenen Mietminderung ein Streitwert von (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate =) 1.519,20 € anzusetzen. Die Zahlungsklage hat einen Streitwert in Höhe des geltend gemachten Betrages von insgesamt 2.278,80 €. Die Feststellungsklage hat bezogen auf eine 10%ige Minderung einen Streitwert von noch (1.266,00 € x 10 % x 12 Monate x 3,5 Jahre =) 5.317,20 € (s.o.). 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.05.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 10/18 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2019:0502.3S10.18.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 273 BGB, § 320 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderungsanspruch, Mietminderungsrecht Mietrechtsstreit: Erlöschen des mangelbedingten Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters; Festsetzung eines Vergleichsmehrwerts für weitere mitverglichene Verfahren Orientierungssatz 1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss BGH, 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).(Rn.4) 2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), kein Datum verfügbar, 5 C 920/15 Tenor 1. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen mit Ausnahme der anwaltlichen Vergleichsgebühren, diese hat die Klägerin zu 2/3 und der Beklagte Ziff.1 zu 1/3 zu tragen; die Beklagte Ziff. 2 behält die bei ihr entstandene anwaltliche Vergleichsgebühr auf sich. 2. Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Vorab hat die Klägerin die Kosten zu tragen, die durch ihre Säumnis im Termin vom 08.05.2017 entstanden sind. Von den weiteren Kosten trägt die Klägerin ¾ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziff. 1. Dieser und die Beklagte Ziff. 2 tragen als Gesamtschuldner ¼ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im Übrigen trägt jede Partei ihre Kosten selbst. 3. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.540,00 € festgesetzt. 4. Für die anwaltlichen Vergleichsgebühren der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 gilt ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 €. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO und -bezüglich eines Teils der erstinstanzlichen Kosten- auf §§ 269 Abs. 3, 344 ZPO. Randnummer 2 Die Parteien haben sich geeinigt und eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO beantragt. Die Kammer hatte deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Nach diesen Grundsätzen gilt im Einzelnen Folgendes: Randnummer 3 1. Im vorliegenden Berufungsverfahren wären die Beklagten bei streitigem Fortgang unterlegen: Randnummer 4 1.1. Spätestens die Kündigung vom 12.09.2017 war wirksam: Auch bei Unterstellung aller geltend gemachter Mängel bestand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt kein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB mehr, denn selbst wenn die Klägerin eine Mangelbeseitigung nicht ernsthaft und endgültig verweigert hatte, war jedenfalls aufgrund des erheblichen Zeitablaufs klar, dass sie sich durch den Mieteinbehalt als solchen nicht zur Mangelbehebung bringen lassen werde. Dass in einem solchen Fall das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters erlischt, entspricht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14 und Beschluss vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14 –, juris; dem folgend z.B. LG Düsseldorf, BeckRS 2017, 143221 Rn. 17), der die Kammer trotz der Kritik des Schrifttums (Schwab NZM 2019, 36 unter III. 2. a m.N.; MüKoBGB/Emmerich, 8. Aufl. 2019, BGB § 320 Rn. 9) folgt, denn § 320 BGB soll nicht die Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen sicherstellen (dafür gibt es die Minderung), sondern dem Schuldner ein Druckmittel geben. Versagt dieses, muss der Mieter den Vermieter folgerichtig auf Mangelbehebung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14, Rn 66 nach juris), anstatt dauerhaft nach dem Grundsatz „dulde und liquidiere“ zu verfahren. Dabei handelt es sich nicht um einen Fall der Verwirkung des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB, sondern um eine Überschreitung der zeitlichen und teleologischen Grenzen des Leistungsverweigerungsrechts. Die gegen Verwirkung gerichteten Einwendungen der Beklagten, wonach sie keinen Vertrauenstatbestand begründet und stets erneut auf ihr Leistungsverweigerungsrecht hingewiesen hätten, gehen deshalb fehl. Fehl geht auch das Argument der Beklagten, der Mieteinbehalt liege betragsmäßig unterhalb der von der Rechtsprechung gezogenen Grenze. Vorliegend geht es um die vom Bundesgerichtshof a.a.O. zusätzlich gezogene zeitliche Grenze des Leistungsverweigerungsrechts. Randnummer 5 1.2. Die reine Mietminderung geht jedenfalls nicht so weit, dass der am 12.09.2017 bestehende Rückstand unter der zur Kündigung berechtigenden Grenze lag. Rechnet man bis zum Wasserschaden (Juni 2015) mit den vom Amtsgericht angesetzten Minderungsquoten und im Anschlusszeitraum mit der von den Beklagten geltend gemachten Minderung von 80 %, so gelangt man am 12.09.2017 gleichwohl zu einem Mietrückstand von ca. 13.000,00 €. Dass für die Zeit bis zum Wasserschaden (12/13 – 6/15) keine höhere Minderung in Frage kommt, hat das Amtsgericht in tatsächlicher Hinsicht bindend (§ 529 ZPO) und rechtlich zutreffend festgestellt; die diesbezüglichen Angriffe der Berufungserwiderung gegen die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts dringen nicht durch; angesichts dessen, dass zunächst unstreitig die ungeminderte Miete gezahlt wurde, bezweifelt das Amtsgericht vielmehr zu Recht, dass § 536b BGB abbedungen bzw. die Beseitigung der vorbekannten Mängel zugesagt wurde. Darüber hinaus hält die Kammer für den Zeitraum ab Juli 2015 jedenfalls eine Minderung von 80 % für überhöht. Insoweit wird auf den heutigen Beschluss im Verfahren 3 S 168/18 verwiesen. Rechnet man ab Juli 2015 z.B. mit einer Minderung von 60 % (für alle geltend gemachten Mängel), so ergibt sich ein Rückstand von über 20.000,00 €. Randnummer 6 1.3. Den Beklagten kommt auch kein Irrtumsprivileg zugute, zumal die o.g. Rückstände die kündigungsrelevante Grenze mit großem Abstand übersteigen. Ohnehin liegt ein zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug auch dann vor, wenn der Mieter sich bei einer Minderungsquote verschätzt und über eine längere Zeit eine geringere als die geschuldete Miete zahlt; ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat; ihm bleibt anheimgestellt, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter einem (einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden) Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen (Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 130/131 m.N.; ebenso Blank, WuM 2012, 501 (502); jeweils unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris ähnlich Hinz NJW 2013, 337 ff.). Im Übrigen liegt der Umstand, dass die für den Zeitraum bis Juni 2015 geltend gemachte Minderung deutlich zu hoch ist, nicht an einem -nach teils vertretener Ansicht ggfs. milder zu behandelnden- „Schätzirrtum“ über die bloße Bewertung eines gegebenen Mangels und die aus ihm folgende Minderungsquote (vgl. dazu Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2012 Anm. 4), sondern vor allem daran, dass die eingewandten Mängel als solche vom Amtsgericht (zu Recht) nicht festgestellt wurden. In einer solchen Konstellation lässt die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris) keinen Raum für ein Irrtumsprivileg des Mieters. Randnummer 7 1.4. Zwar hätte die Kammer den Beklagten voraussichtlich eine deutliche Räumungsfrist bewilligt, jedoch hätte dies nicht zu einer anteiligen Kostenbelastung der Klägerin geführt. Randnummer 8 2. Die Verteilung der Vergleichsmehrkosten beruht auf folgenden Erwägungen: Randnummer 9 2.1. Für die Gerichtsgebühren war ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf die miterledigten Verfahren 3 S 168/18 und 3 S 266/18 schon deshalb nicht festzusetzen, weil er nur anfällt, wenn der mitverglichene Anspruch nicht rechtshängig, also auch nicht Gegenstand eines anderen Gerichtsverfahrens ist (1900 KV GKG, vgl. z.B. Norbert Schneider NZM 2018, 716). Die Kammer versteht den Antrag der Klägerin vom 04.03.2019 auf Festsetzung eines Mehrwertes von 60.398,79 € aber als einen solchen (auch) nach § 33 RVG. Diesem war stattzugeben, denn bezüglich der anwaltlichen Vergleichsgebühren ist ein miterledigtes Parallelverfahren grundsätzlich -anders als bzgl. der Gerichtsgebühren- mehrwertbegründend (OLG Thüringen MDR 2013, 944; OVG Lüneburg AGS 2016, 572; Gerold/Schmidt/Müller-Rabe RVG VV 1003 Rn. 71-73). Für die auf Seiten der Klägerin und des Beklagten Ziff. 1 -die Beklagte Ziff. 2 war am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligt- angefallenen Vergleichsgebühren war deshalb ein Vergleichsmehrwert von 60.398,79 € festzusetzen. Dieser war der Klägerin bei der Quotelung der Vergleichsgebühren im Verhältnis zum Beklagten Ziff. 1 zu 3/4 ins Soll zu stellen gem. der Quote von 1/4 zu 3/4, die die Kammer im Verfahren 3 S 168/18 gem. § 91a ZPO beschlossen hat. Randnummer 10 2.2. Ein Vergleichsmehrwert im Hinblick auf das mitverglichene Räumungsverfahren 3 S 266/18 besteht hingegen nicht, da insoweit wirtschaftliche Identität der beiden Klageansprüche vorliegt (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 3 U 64/07 –, Rn. 18, juris); insoweit ist auch kein Antrag auf Festsetzung eines Mehrwerts nach § 33 RVG gestellt. Auch wenn das parallele Räumungsverfahren 3 S 266/18 somit vergleichsgebührenneutral ist, war jedoch im Rahmen des § 91a ZPO zu berücksichtigen, dass die Klägerin dort voraussichtlich unterlegen wäre (insoweit wird auf den dort nach § 91a ZPO ergangenen Beschluss verwiesen). Es wäre nicht „billig“ im Sinne von § 91a ZPO, die Auferlegung der Vergleichskosten von dem formalen Umstand abhängig zu machen, in welchem der beiden Verfahren der Vergleich protokolliert wurde. Randnummer 11 2.3. Im Verhältnis der Klägerin und der am Verfahren 3 S 168/18 nicht beteiligten Beklagten Ziff. 2 waren die anwaltlichen Vergleichsgebühren somit im Wege der fiktiven Addition beider Räumungsstreitwerte von jeweils 21.540,00 € gegeneinander aufzuheben, da beide Seiten je ein Verfahren mutmaßlich gewonnen und eines verloren hätten. Im Verhältnis der Klägerin zum Beklagten Ziff. 1 gelangt man zu einem fiktiven Gesamtvergleichswert von 103.478,79 € (zweimal 21.540,00 + 60.398,79) und einem Unterliegensanteil der Klägerin von 66.839,09 € (21.540,00 + ¾ von 60.398,79), was einer Quote von 1/3 zu 2/3 zu Lasten der Klägerin entspricht. Randnummer 12 3. Für die erstinstanzlichen Kosten gilt, dass die Beklagten bei streitigem Fortgang aus o.g. Gründen unterlegen wären. Insoweit hatte die Klägerin erstinstanzlich gegen den Beklagten Ziff. 1 aber noch auf Zahlung von 61.669,84 € und weiterer 1.239,40 € geklagt und die Klage insoweit vor dem Amtsgericht zurückgenommen. Insoweit bleibt es bei § 269 Abs. 3 ZPO. Randnummer 13 Für die Beklagten hätte im Fall eines Räumungsurteils § 100 Abs. 4 ZPO gegolten; dementsprechend ist auch ihre Kostenentscheidung nach § 91a ZPO grds. gesamtschuldnerisch (OLG Düsseldorf Urt. v. 11.12.2001 – 24 U 17/01, BeckRS 2001, 30226005; LG Frankfurt, Beschluss vom 26. November 2010 – 2-11 T 127/10 –, Rn. 4, juris). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001388441 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit