Es ist deshalb dem Amtsgericht darin zu folgen, von einer Minderung der Miete nicht erst ab dem Zeitpunkt auszugehen zu dem der gerichtlich bestellte Sachverständige entsprechend unzureichende Wasserdurchlaufmengen feststellte. Der Klägerin ist insoweit nämlich vorzuhalten, dass die Beklagten diesen Zustand mindestens seit Januar 2007 rügten, die Klägerin indes die Gelegenheit zur Besichtigung des behaupteten Mangels nicht wahrnahm, sondern vielmehr sich darauf beschränkte, den Mangel zu bestreiten und sodann erst nach weiteren 9 Monaten der Minderung Klage auf Mietzahlung zu erheben. Es wäre ihre Sache gewesen, dem Vorbringen der Beklagten nachzugehen und sodann ggf. hier substantiiert zu bestreiten.
Sachverhalt
Die Mieterin (Klägerin) klagte gegen die Vermieter (Beklagte) auf Minderung der Miete wegen unzureichender Wasserversorgung in der Mietwohnung. Die Beklagten hatten ab Januar 2007 einen Mangel in der Wasserdurchlaufmenge gerügt und daraufhin die Miete gemindert. Das Amtsgericht Charlottenburg (Urteil vom 19.06.2009) hatte eine Mietminderung von 8 % ab Oktober 2007 anerkannt, jedoch nicht für frühere Zeiträume. Die Klägerin berief gegen die Ablehnung für den Zeitraum vor Oktober 2007, die Beklagten beriefen gegen die Beschränkung auf 8 % Minderung.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Berufungsgericht (LG Berlin) bestätigte grundsätzlich die Mietminderung ab Oktober 2007. Zentrale Erkenntnisse: (1) Das Zusetzen von Wasserrohren ist ein allmählicher Prozess – nicht plötzlich eintretend – weshalb eine Minderung nicht erst ab dem Zeitpunkt der gerichtlichen Sachverständigenfeststellung berechtigt ist, sondern bereits ab Januar 2007 hätte gelten können. Jedoch: (2) Die Beklagten trugen den Mangel vor Oktober 2007 so wenig detailliert vor, dass eine erhebliche Gebrauchsminderung nicht erkannt werden konnte. Sie mussten konkret nachvollziehbar darlegen, ab wann die Wassermenge normgerecht nicht mehr war. (3) Eine höhere Minderung als 8 % ab Oktober 2007 war nicht gerechtfertigt, da nur eine Einschränkung des Badens/Duschens dokumentiert war. (4) Weitere Mängelrügen (Fenster, Zugluft, Tür) waren nicht substantiiert oder keine erheblichen Mängel.
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Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Mangel Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 65. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 05.01.2010 Aktenzeichen: 65 S 322/09 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 536 Abs 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mängelanzeige, Mängelbeseitigung, Mängelprotokoll, Mängelrüge
Minderung der Miete wegen unzureichender Wasserversorgung, Annahmeverzug bzgl. der Entgegennahme der Mängelbeseitigung
1. Der Mieter befindet sich mit der Entgegennahme der Mängelbeseitigung nicht in Annahmeverzug, wenn die Bitte um Einräumung des Zutritts zur Wohnung nicht zur Beseitigung der Mängel, sondern zur Durchführung von Messungen zwecks Feststellung der notwendigen Maßnahmen erfolgte.(Rn.6)
2. Es ist allgemein bekannt, dass das Zusetzen von Wasserrohren mit der Folge des Absinkens des Wasserdrucks bzw. der Wasserdurchlaufmenge ein allmählicher Prozess ist, so dass bei einer entsprechenden Mängelrüge im Januar 2007 eine Minderung ab Juni 2008 und nicht erst ab dem Zeitpunkt berechtigt ist, zu dem ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die unzureichende Wasserdurchlaufmenge feststellt.(Rn.7)
3. Auch wenn der gerügte Mangel sich nicht plötzlich einstellt, sondern allmählich entsteht, muss bzgl. des Ausmaßes wenigstens so viel vorgetragen werden, dass sich das Gericht ein Bild von der Beeinträchtigung machen kann.(Rn.11)
Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 19. Juni 2009, 206 C 317/07, Urteil
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin2.551,73 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 130,50 € seit dem 04.02.2007, 04.03.2007, 05.04.2007, 05.05.2007, 04.06.2007, 06.07.2007, 06.08.2007, aus jeweils 60,90 € seit dem 06.09.2007, 06.10.2007, 06.11.2007, 06.12.2007, 06.01.2008, 06.02.2008, 06.03.2008, 06.04.2008, 06.05.2008, 06.06.2008, 06.07.2008, aus je 73,85 € seit dem 06.08.2008, 06.09.2008, 06.10.2008, 06.11.2008, 06.12.2008, 06.01.2009, 06.02.2009, aus 107,53 € seit dem 06.03.2009 und aus 134,50 € seit dem 06.04.2009 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 43 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 57 % zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerin 1/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner 2/3 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO verzichtet.
Beide Berufungen sind gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden.
Die Berufung der Klägerin hat teilweise Erfolg.
Die Berufung der Klägerin ist erfolgreich, soweit das Amtsgericht auch für den Zeitraum nach Beseitigung des gerügten Mangels der nicht ausreichenden Wasserversorgung per 15.03.2009 eine Minderung der Miete bejaht hat. Die Beklagten haben die Beseitigung dieses Mangels zu diesem Zeitpunkt zugestanden, so dass ab 15.03.2009 die Miete ungemindert geschuldet gewesen ist und die Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung von 107,53 € für März 2009 und von 134,50 € für April 2009 zu verurteilen sind.
Im Übrigen ist die Berufung jedoch ohne Erfolg.
Die Miete ist auch in den Monaten ab Dezember 2008 gemindert gewesen, § 536 Abs. 1 BGB. Die Beklagten befanden sich nicht ab Dezember 2008 in Annahmeverzug mit der Entgegennahme der Mängelbeseitigung. Denn die Klägerin hatte den Beklagten im Dezember 2008 nicht die Beseitigung der Mängel im Sinne von §§ 294, 295 BGB angeboten. Denn die Bitte um die Einräumung des Zutritts zur Wohnung erfolgte nicht, um einen Mangel zu beseitigen, sondern betraf Messungen um festzustellen, inwieweit die außerhalb der Wohnung bereits getroffenen Maßnahmen weitere Arbeiten in der Wohnung erforderlich machten oder erübrigten. Nicht ersichtlich ist auch, dass den Beklagten sodann im Januar 2009 die Beseitigung der gerügten Mängel selbst angeboten worden sei.
Ohne Erfolg rügt die Klägerin auch, dass das Amtsgericht eine Minderung der Miete bereits vor Juni 2008 bejaht hatte. Das ist vielmehr nicht zu beanstanden. Denn die Beklagten hatten bereits spätestens ab Januar 2007 eine zum Teil nur noch unzureichende Wasserversorgung gerügt. Das Zusetzen von Wasserrohren mit der Folge des Absinkens des Wasserdrucks bzw. des Wasserdurchlaufvermögens ist aber – allgemein bekannt – ein allmählicher Prozess, der nicht plötzlich auftritt. Vielmehr wird er durch im Wesentlichen chemische Veränderungen der Rohrinnenfläche infolge des Absetzens von Kalk und anderen Bestandteilen des Wassers und ggf. durch Rost- oder ähnliche Vorgänge des Metalls, aus dem die Verrohrung besteht, bewirkt. Es ist deshalb dem Amtsgericht darin zu folgen, von einer Minderung der Miete nicht erst ab dem Zeitpunkt auszugehen zu dem der gerichtlich bestellte Sachverständige entsprechend unzureichende Wasserdurchlaufmengen feststellte. Der Klägerin ist insoweit nämlich vorzuhalten, dass die Beklagten diesen Zustand mindestens seit Januar 2007 rügten, die Klägerin indes die Gelegenheit zur Besichtigung des behaupteten Mangels nicht wahrnahm, sondern vielmehr sich darauf beschränkte, den Mangel zu bestreiten und sodann erst nach weiteren 9 Monaten der Minderung Klage auf Mietzahlung zu erheben. Es wäre ihre Sache gewesen, dem Vorbringen der Beklagten nachzugehen und sodann ggf. hier substantiiert zu bestreiten. Durch ihr Verhalten hat sie es den Beklagten erschwert, ihre Ansprüche auch gerichtlich manifestierbar durchzusetzen. Insbesondere bei latent dauernd vorhandenen Mängeln, deren konkretes Ausmaß infolge weiterer Umstände unterschiedlich gravierend sein kann, ist es nämlich für den Mieter in einer solchen Situation unzumutbar, etwa konkret für jeden Einzelfall Tagebuch zu führen.
Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg.
Die Miete war weder im Zeitraum ab Oktober 2008 weiter gemindert als vom Amtsgericht mit 8 % erkannt, noch war sie im Zeitraum vom Februar 2007 bis einschließlich September 2007 gemindert.
Zutreffend ist das Amtsgericht bei seiner Entscheidung davon ausgegangen, dass das Vorbringen der Beklagten in Bezug auf den streitigen Mangel vor dem Oktober 2007 so wenig detailliert und nachvollziehbar ist, dass eine erhebliche Gebrauchsminderung und damit Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB nicht erkannt werden kann.
Es ist den Beklagten zwar zuzugestehen, dass bei einem der Wohnung dauerhaft anhaftenden Mangel nicht verlangt werden kann, dass der Mieter für jeden Tag oder jede Nutzung der betroffenen Installation ein Protokoll erstellt, wie sich der Mangel konkret bemerkbar macht. Es reicht im Allgemeinen aus, wenn der Mieter den Mangel ausreichend nachvollziehbar umschreibt. Zwar kann auch unterstellt werden, dass sich der von den Beklagten gerügte Mangel nicht plötzlich einstellt, sondern allmählich entsteht. Allerdings muss hinsichtlich des Ausmaßes wenigstens so viel vorgetragen werden, dass sich das Gericht ein Bild von der sich ergebenden Beeinträchtigung machen kann. Das ist hier deshalb nicht der Fall, weil die Beklagten hier für Januar 2007 einen Zustand rügen, der nach den Feststellungen des Sachverständigen in erster Instanz noch als normgerecht und damit nicht mangelhaft zu qualifizieren ist. Soweit die Beklagten für den 10.01.2007 eine Wassermenge von nur 6 l pro Minute vorgetragen haben, reicht das noch nicht aus, um einen dauerhaften Mangel und nicht etwa einen einmaligen Vorgang anzunehmen, der für sich genommen eine Minderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB noch nicht rechtfertigt. Das Gericht muss vielmehr in die Lage versetzt sein, nachvollziehbar feststellen zu können, ab wann die Durchlaufmengen so gering gewesen sind, dass sie dem normaler Weise zu erwartenden und zu gewährenden Zustand auch für Altbauwohnungen nicht mehr entsprechen. Solche Angaben finden sich seitens der Beklagten dann erstmals für den Oktober 2007, diese zugrunde legend hat das Amtsgericht dann auch ab diesem Zeitpunkt in nicht zu beanstandender Weise eine Minderung der Miete bejaht.
An dieser Bewertung ändert nichts, dass die Klägerin hier erst nach längerer Zeit ohne Reaktion auf die Mängelrüge der Beklagten im Schreiben vom 15.01.2007 die geminderten Beträge einklagte. Wer allerdings von vertraglichen Vereinbarungen abweichende Rechtslagen für sich in Anspruch nimmt, muss damit rechnen, dass die andere Seite die Einhaltung der Vertragspflichten geltend machen würde und sich entsprechend absichern. Wenn die Beklagten in der unzutreffenden Annahme, bereits die im Januar 2007 festgestellten Durchflussmengen seien mangelhaft und jede Durchflussmenge von weniger als 50 l/min sei ebenfalls mangelhaft, die Miete mindern, dann müssen sie das Risiko tragen, dass diese Einschätzung ggf. unzutreffend ist. Es bleibt dann ihr Risiko, ggf. für einen späteren Zeitraum einen mangelhaften Zustand nachvollziehbar darzulegen. und wann dies wer von der Wohnungsverwaltung erklärt haben solle.
Eine höhere Minderung ab Oktober 2007 vermag auch das Berufungsgericht angesichts der fehlenden Angaben der Beklagten nicht zu erkennen. Es ist dem Gericht verwehrt, hier zu spekulieren. Eine Einschränkung des Badens kann hier ohne Weiteres zwar angenommen werden. Angesichts dessen, dass heutzutage verbreitet und häufiger geduscht wird, ist eine höhere Beeinträchtigung als mit den 8 % Minderung berücksichtigt, aber nicht gerechtfertigt. Dass hier auch Waschmaschine und Geschirrspülgerät nicht oder nicht immer einwandfrei arbeiteten, dass auch das Duschen regelmäßig oder ausnahmsweise nicht möglich oder erheblich erschwert waren, ist nicht dargelegt worden.
Zutreffend hat das Amtsgericht wegen der weiteren Mangelrügen eine Minderung der Miete nicht erkannt. In Bezug auf den Zustand der Fenster folgt das Berufungsgericht dem angefochtenen Urteil. Zugluft ist bei Doppelkastenfenstern bis zu einem bestimmten Umfang der Normalzustand und der Art der Konstruktion, insbesondere der nicht völligen Luft- bzw. Winddichtigkeit dieser Fensterart geschuldet. Dass der Zustand in der Wohnung der Beklagten über das Normale hinausging, ist nicht ersichtlich. Vorstehendes gilt auch für die völlig unsubstantiiert behauptete Wasserdurchlässigkeit der Fenster.
Ein erheblicher Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liegt auch nicht in der fehlenden Rauchabdichtung der Wohnungseingangstür im Obergeschoss. Nicht jede baurechtliche Unzulänglichkeit bewirkt auch eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB. Zudem setzt sich die Berufung nicht damit auseinander, dass und weshalb die Ausführungen im angefochtenen Urteil dazu, wie auch zu der wippenden Diele, nicht zutreffend sein sollen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Revisionsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich.
Berichtigungsbeschluss vom 19.2.2010
Der Tenor des Urteils der Einzelrichterin vom 05.01.2010 wird gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit aufgrund einer ersichtlichen Auslassung korrigiert, indem nach dem Satz
„Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.“ der Satz :
„Die Widerklage wird abgewiesen.“
Die Gehörsrüge der Klägerin vom 22. Januar 2010 betreffend das Urteil der Einzelrichterin vom 05.01.2010 wird auf ihre Kosten nach einem Streitwert von bis zu 600,00 € zurückgewiesen.
Das Urteil ist gemäß § 319 ZPO offensichtlich unrichtig, weil die Abweisung der Widerklage nicht Gegenstand der Berufung einer Partei war und das Urteil des Amtsgerichts bei der vorgenommenen Neufassung des Tenors insoweit unverändert zu bleiben hatte.
Der übrige Rechtsbehelf der Klägerin ist gemäß § 321a Abs. 1 ZPO zulässig, in der Sache aber unbegründet.
Eine auf der Verletzung rechtlichen Gehörs beruhende Fehlentscheidung liegt nicht vor. Die Kostenentscheidung erfolgt gemäß § 308 Abs. 2 ZPO von Amts wegen, dabei gilt das Verbot der „reformatio in peius“, also das Verschlechterungsverbot für die Berufungsinstanz, nicht (Zöller/Vollkommer, ZPO, 27. Aufl. § 308 Rn. 9 unter Verweis auf BGHZ 92, 139; BGH WM 1993, 589; BGH MDR 1981, 928 u. a.).
Auch liegt keine rechnerische Unrichtigkeit zu Lasten der Klägerin vor, sondern die für beide Instanzen ermittelten Kostenquoten legen der Klägerin jedenfalls nicht mehr auf, als ihr anhand ihres Obsiegens bzw. Unterliegens jeder Partei am Streitgegenstand bzw. Streitwert der jeweiligen Instanz zukommt. Denn die Beklagten sind in erster Instanz lediglich wegen der erfolgten Verurteilung von 2.551,79 € und wegen des abgewiesenen Feststellungswiderklageantrags, den das Amtsgericht mit 600,00 € bemessen hatte, unterlegen.
Die Kostenentscheidung für die Gehörsrüge beruht auf entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO.
Der Streitwert der Gehörsrüge ist anhand der sich aus der abweichenden Kostenentscheidung zu Lasten der Klägerin ergebende Kostendifferenz für die erste Instanz ermittelt worden.
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