Hat die Mietpartei einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt der Vermieterseite nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Die Vermieterseite muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.
Sachverhalt
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten (Vermieter) in Berlin. In der Wohnung, insbesondere in Küche und Kinderzimmer, traten Schimmelbefall und Feuchtigkeitserscheinungen auf. Die Klägerin klagte auf Beseitigung des Schimmels und Feststellung einer Mietminderung ab März 2019 um 5%. Das Amtsgericht Köpenick gab der Klage statt (Urteil v. 29.05.2020). Der Beklagte legte Berufung gegen dieses Urteil ein, die das Landgericht Berlin (64. Zivilkammer) nun zurückwies.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Gericht bestätigte, dass Schimmelbefall einen Mietmangel nach § 536 BGB darstellt, der die Eignung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Zentral ist die Beweislastverteilung bei der Ursachenfrage: Hat der Mieter einen Mangel nachgewiesen, obliegt es dem Vermieter zu beweisen, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Erst wenn dieser Beweis gelingt, muss der Mieter zeigen, dass nicht sein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten die Ursache ist. Der Vermieter konnte hier diesen Beweis nicht führen. Das Sachverständigengutachten ergab, dass die Schimmelbildung auf bauphysikalische Gegebenheiten zurückzuführen ist (verbesserte Wärmedämmung der neuen Fenster ohne Zusatzdämmung der Fassade führte zu Kondensation in Außenwandecken). Eine Verpflichtung des Mieters, Möbel abgerückt von Außenwänden zu positionieren, ist nicht zumutbar und gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch.
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Wohnraummiete: Mietminderung bei Schimmelbefall der Mietwohnung
1. Bei einer auf der Bausubstanz beruhenden Schimmelbildung ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet und der Mieter zur Mietminderung nach §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB berechtigt.(Rn.3)
2. Erst wenn der Vermieter den Beweis führt, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.(Rn.6) .
Verfahrensgang vorgehend AG Köpenick, 29. Mai 2020, 5 C 206/19
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 29.05.2020, Az. xxxx, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Köpenick ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Instandsetzung in Form von Beseitigung von Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen aus §§ 535 Abs. 1 S. 2, 536 BGB.
Der Vermieter hat die Sache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Erhaltung ist Hauptleistungspflicht. Dazu gehört neben der Beseitigung von Schäden durch Reparatur und Wiederbeschaffung (Instandsetzung) vor allem die Instandhaltung, die auf Vermeidung derartiger Schäden und Erhalt des vertragsgemäßen, insbesondere auch verkehrssicheren Zustands zielt (vgl. MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 535 Rn. 119).
Wie das Amtsgericht zutreffend in seinem Urteil ausgeführt hat, liegt ein Mangel vor. Wie der Sachverständige Dipl.-Ing. Xxx in seinem Gutachten vom 15.02.2019 ausgeführt hat, waren die Küche und das Kinderzimmer von Schimmelbefall betroffen. Die Schimmelpilzerscheinungen stellen unabhängig von der zwischen den Parteien im Streit stehenden Frage nach deren Ursache einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglich vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wurde (AG Berlin-Mitte Urt. v. 29.10.2020 – 25 C 124/19, BeckRS 2020, 46007 Rn. 13, 14, beck-online; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 536 Rn. 47 m.w.N.; vgl. LG Karlsruhe Urt. v. 2.6.2017 – 9 S 169/16, BeckRS 2017, 126879 Rn. 16, beck-online).
Das Minderungsrecht der Klägerin ist auch nicht ausgeschlossen. Mängelrechte der Mieterseite sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel von der mietenden Partei schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft. Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat die Mietpartei einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt der Vermieterseite nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Die Vermieterseite muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist (BGH, NJW-RR 2005, 235, beck-online; AG Berlin-Mitte Urt. v. 29.10.2020 – 25 C 124/19, BeckRS 2020, 46007 Rn. 13, 14, beck-online, m.w.N.; vgl. LG Karlsruhe Urt. v. 2.6.2017 – 9 S 169/16, BeckRS 2017, 126879 Rn. 16, beck-online). Das gilt insbesondere dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster mit besseren Wärmedämmungseigenschaften am Gebäude vorgenommen werden (LG Karlsruhe Urt. v. 2.6.2017 – 9 S 169/16, BeckRS 2017, 126879 Rn. 16, beck-online, m.w.N.).
Diesen Beweis hat die Beklagte nicht führen können. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist aufgrund des Sachverständigengutachtens vielmehr davon auszugehen, dass die Schimmelbildungen baulich bedingt sind. Da die Beklagte den ihr obliegenden Beweis des Fehlens von Baumängeln nicht geführt hat, musste sich die Klägerin hinsichtlich eines Verschuldens durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten nicht entlasten.
Sofern die Beklagte mit ihrer Berufungsbegründung vom 04.08.2020 vorträgt, das Gutachten gebe keine Hinweise auf Baumängel, vermag dies an der Einschätzung nichts zu ändern. Denn entscheidend ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz bzw. auf bauliche Ursachenzurückzuführen ist. Eines Baumangels bedarf es dafür nicht. Hier hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt, die Ursache der Schäden sei eine Kombination aus bauphysikalischen Gegebenheiten der vorhandenen (nicht schadhaften) Konstruktion und dem Aufstellen von Möbeln an Außenwänden und verschärfend in Außenwandecken. Bei dem Gebäude handele es sich um ein Mehrfamilienhaus, das zu DDR-Zeiten errichtet worden sei. Die Außenwände des Gebäudes seien 30 cm stark und wiesen keine zusätzliche Wärmedämmung auf. Vor Einzug der Mieter im Jahre 2012 seien Kunststoff-Thermo-Fenster ohne Zwangslüftung eingebaut worden, ohne die Fassaden zusätzlich zu dämmen. Dadurch entstehe folgendes Problem: Die Fenster hätten einen niedrigeren Wärmedurchgangskoeffizienten als das vorhandene Mauerwerk, speziell in einer Mauerwerksecke. Das heiße, die Fenster wiesen eine bessere Wärmedämmung als das Mauerwerk, speziell in Mauerwerksecken, auf. Dadurch entstehe Kondensat nicht zuerst an den Fenstern, sondern in Außenwandecken. Hinzu komme, dass moderne Fenster im geschlossenen Zustand nahezu dicht seien, sodass kein Luftaustausch wie bei alten Fenstern über die Fugen möglich sei (S. 26 GA zu der Akte AG Köpenick, 5 H 1/18). Diese bauphysikalischen Gegebenheiten stellen bauliche Ursachen dar. Der Umstand, dass der Sachverständige ausgeführt hat, es handele sich bei der vorhandenen Konstruktion um eine „(nicht schadhafte) Konstruktion“ steht dem nicht entgegen, da es eines Baumangels als Ursache – wie ausgeführt – nicht bedarf. Mithin ist es der Beklagten gerade nicht gelungen zu beweisen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist.
Auch der Umstand, dass der Sachverständige in seinem Gutachten weiter ausgeführt hat, dass die Ursache eine Kombination aus bauphysikalischen Gegebenheiten und dem Aufstellen der Möbel an Außenwänden sei, ändert nichts an obiger Einschätzung. Dass etwa ein unzureichender Abstand zwischen Möbeln und Außenwand bestanden habe, ist weder von der Beklagten behauptet, noch ergeben sich hierfür Anhaltspunkte aus dem Gutachten. Im Übrigen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter Möbelstücke an jedem beliebigen Platz in der Wohnung und auch direkt an der Wand aufstellen kann. Eine Wohnung ist mangelhaft, wenn zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden Möbelstücke nur an bestimmten Stellen oder nur deutlich abgerückt von der Wand aufgestellt werden dürfen, um eine ausreichende Luftzirkulation zu ermöglichen. Die Art und Weise, wie der Mieter die Wohnung möbliert hat, ist ihm deshalb nicht vorzuwerfen (vgl. LG Lübeck Urt. v. 5.11.2015 – 14 S 74/14, BeckRS 2016, 8483, beck-online, m.w.N.). Dies gilt auch hier.
Anders als die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung meint, hat das Amtsgericht die Beklagte auch nicht zur Beseitigung von Schimmel im Balkonzimmer verurteilt. Insofern beruht der Angriff der Beklagten auf einem Missverständnis. Das Amtsgericht kommt nicht zu dem Ergebnis, dass im Balkonzimmer Schimmel zu beseitigen sei. Wie sich aus dem Tenor des erstinstanzlichen Urteils ergibt, hat das Amtsgericht die Klage im Übrigen abgewiesen.
Hinsichtlich des Anspruchs der Klägerin auf Feststellung, dass die Miete ab März 2019 um 5 % gemindert ist, wird vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in seinem Urteil vom 29.05.2020 verwiesen. Die vom Amtsgericht zuerkannte Minderungsquote wird von der Beklagten nicht im Einzelnen angegriffen; sie ist aber auch nicht zu beanstanden.
Die Gewährung einer Erklärungsfrist für die Beklagte auf den Vortrag der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 17.02.2022 war nicht veranlasst, da es sich nicht um entscheidungserheblichen Vortrag handelte. Der Vortrag wurde nicht im Urteil berücksichtigt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.
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