Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO Rn. 13) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage - dasselbe hat für einen Stellplatz zu gelten - eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.
Sachverhalt
Klägerin (Vermieterin) kündigte am 30. Juni 2011 ein Mietverhältnis über einen Stellplatz zum 30. September 2011. Beklagte (Mieterin) bewohnte eine Wohnung (Mietvertrag vom 27. Juni 1997) und mietete einen Stellplatz auf demselben Grundstück (separater Mietvertrag vom 5. Juli 2000 mit abweichender Kündigungsfrist von einem Monat). Beklagte weigerte sich, den Stellplatz zu räumen und argumentierte, Wohnung und Stellplatz bildeten einen einheitlichen, nur insgesamt kündbaren Mietvertrag. Klägerin klagte auf Herausgabe des Stellplatzes. AG gab Klage statt, Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung.
Aus den Entscheidungsgründen
Der VIII. Zivilsenat des BGH weist die Revision zurück. Kernfrage ist, ob separate Verträge über Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück eine rechtliche Einheit bilden, die nur insgesamt kündbar ist. Nach gefestigter Rechtsprechung des Senats (VIII ZR 251/10) spricht bei schriftlich separat abgeschlossenen Verträgen eine tatsächliche Vermutung für deren rechtliche Selbständigkeit. Eine Einheit kann nur durch besondere Umstände widerlegt werden. Hier ist die Vermutung nicht widerlegt: Die separate Urkunde und besonders die unterschiedliche Kündigungsfrist (ein Monat für Stellplatz) belegen eindeutig den Parteiwillen, zwei getrennt kündbare Verträge zu schließen. Die Regelung des § 573b BGB zur Teilkündigung von Nebenräumen ist nicht einschlägig und stützt die Gegenseite nicht.
Volltext der Entscheidung anzeigen
beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) hinreichend geklärt. Dass es über die hier vorliegende spezielle Konstellation (separate Vertragsurkunde für den auf demselben Grundstück wie die Wohnung belegenen Stellplatz sowie Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Stellplatz) noch keine höchstrichterliche Entscheidung gibt, verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung und füllt auch keinen der weiteren in § 543 ZPO genannten Zulassungsgründe aus. Vielmehr lässt sich die Entscheidung auch dieser Konstellation ohne weiteres aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats ableiten, wie es im Übrigen auch das Berufungsgericht zutreffend getan hat.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Herausgabe des Stellplatzes zu Recht stattgegeben, weil die von der Klägerin am 30. Juni 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über den Stellplatz zum 30. September 2011 beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 27. Juni 1997 abgeschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten und dem weiteren Vertrag vom 5. Juli 2000 über die Anmietung eines Stellplatzes um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO Rn. 13) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage - dasselbe hat für einen Stellplatz zu gelten - eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das Berufungsgericht hat weiter gesehen, dass ein solcher Wille in der Regel anzunehmen ist, wenn sich Grundstück und Garage bzw. Stellplatz auf demselben Grundstück befinden. Die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass die in § 3 des Mietvertrags über den Stellplatz vereinbarte Kündigungsfrist von einem Monat auf den Willen der Parteien schließen lasse, zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen, liegt ausgesprochen nahe. Die Revision zeigt einen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt lediglich ihre eigene abwei-
chende Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich. Soweit die Revision auf die in § 573b BGB vorgesehene Möglichkeit einer Teilkündigung von Wohnraum verweist, so ergibt sich daraus schon deshalb kein Rückschluss in dem von der Revision angeführten Sinn, weil es in der genannten Bestimmung um die Teilkündigung von Nebenräumen oder Grundstücksteilen zum Zweck der Schaffung neuen Wohnraums geht, die hier offensichtlich fern liegt. Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, die von der Beklagten zum Beweis dafür benannten Zeugen zu vernehmen, dass ein Eigenbedarf der Klägerin bezüglich des Stellplatzes nicht bestand. Da es sich bei dem Mietvertrag über den Stellplatz um einen separaten Mietvertrag und somit nicht um Wohnraummiete handelt, konnte die Klägerin unabhängig vom Bestehen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen, so dass es auf die Frage des Eigenbedarfs nicht ankommt. Eine unzulässige Rechtsausübung oder einen Verstoß gegen das Schikaneverbot (§ 226 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 08.03.2012 - 210 C 264/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.10.2012 - 65 S 229/12 -