Für die Bestimmung der ortsüblichen Berechnungsmethode ist allein die bestehende örtliche Verkehrssitte maßgeblich. In Hamburg bestand keine von den §§ 42 bis 44 II. BV abweichende ortsübliche Berechnungsmethode, wonach Balkonflächen im Regelfall zu einem Viertel anzurechnen sind. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass eine Wohnflächenberechnung nach der 1983 ersatzlos aufgehobenen DIN 283 bei Abschluss des Mietvertrages nicht unüblich gewesen ist. Eine Verkehrssitte wäre anzunehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages etwa die Wohnflächenberechnung nach dem Mietenspiegel auf Grundlage der DIN 283 erfolgt wäre.
Sachverhalt
Die Kläger mieteten zum 01.08.1978 eine 4,5-Zimmer-Wohnung in Hamburg mit vertraglich ausgewiesener Wohnfläche von 123,95 m². 2013 forderten sie Mietminderung zurück, da die tatsächliche Wohnfläche nach gutachterlicher Feststellung nur 111,27 m² betrage (unter der 10%-Mangelschwelle von 111,56 m²). Die Streitigkeit betrifft die korrekte Anrechnung der Balkonfläche bei der Wohnflächenberechnung: Die Kläger argumentierten für eine Anrechnung zu 1/4 (DIN 283), der Vermieter für 1/2 (Betriebskostenverordnung). Für den Zeitraum 01.01.2004 bis 31.05.2011 forderten die Kläger Rückzahlung von 8.440,82 € nebst Zinsen.
Aus den Entscheidungsgründen
Das AG Hamburg lehnt die Klage ab, da kein minderungsberechtigender Mangel vorliegt. Ein Mangel liegt nur vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der vertraglich ausgewiesenen Fläche liegt. Die entscheidende Frage ist die ortsübliche Berechnungsmethode für die Balkonfläche. Das Gericht stellt fest: Bei Mietvertragsabschluss 1978 bestand in Hamburg keine ortsübliche Berechnungspraxis, die Balkone nur zu 1/4 anrechnet. Vielmehr war die hälftige Anrechnung (nach II. BVO) ortsüblich, wie der Hamburger Mietenspiegel 1977 belegt. Deshalb liegt bei einer korrekten Berechnung zu 1/2 eine Wohnfläche von 111,91 m² vor – kein Mangel. Für die Bestimmung von Verkehrssitte ist allein die örtliche Praxis maßgeblich, nicht bloße Ungebräuchlichkeit älterer DIN-Normen.
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Wohnraummiete in Hamburg: Mietminderung bei Wohnflächenabweichung und Anrechnung der Balkonfläche; Bestimmung der ortsüblichen Berechnungsmethode
1. Bei einem 1978 geschlossenen Mietvertrag in Hamburg bestand bei Mietvertragsabschluss keine ortsübliche Berechnungsmethode, welche nach Maßgabe der DIN 283 eine Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel vorsah.(Rn.17)
2. Für die Bestimmung der ortsüblichen Berechnungsmethode ist allein die bestehende örtliche Verkehrssitte maßgeblich. An einer solchen Verkehrssitte fehlt es auch dann, wenn eine Wohnflächenberechnung nach der 1983 ersatzlos aufgehobenen DIN 283 bei Abschluss des Mietvertrages nicht unüblich gewesen ist. Eine Verkehrssitte wäre allerdings dann anzunehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages etwa die Wohnflächenberechnung nach dem Mietenspiegel auf Grundlage der DIN 283 erfolgt wäre.(Rn.17)
Verfahrensgang nachgehend LG Hamburg, 3. Februar 2015, 334 S 27/14 Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand Randnummer
Die Parteien streiten um die minderungsbedingte Rückzahlung von Zinsen wegen einer Flächenabweichung.
Die Kläger mieteten zum 01.08.1978 gemeinschaftlich die 4-1/2-Zimmer-Wohnung in der, 1. Stock links in Hamburg, welche auch über einen Balkon verfügt. In § 1 des Mietvertrages war eine Wohnfläche von 123,95 m² vermerkt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 4 ff d. A.).
Auf Vermieterseite trat die E. und Sch. GbR als Eigentümerin in den Mietvertrag 1995 ein. Der Beklagte ist Gesellschafter dieser GbR.
Die für den Vermieter tätige Hausverwaltung wurde mit Schreiben des Mietervereines zu Hamburg vom 26.04.2013 zur Zahlung von 8.440,82 € unter Fristsetzung bis zum 17.05.2013 aufgefordert. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4 (Bl. 21 f. d. A.).
Die Kläger behaupten, die Wohnung sei tatsächlich lediglich 111,2 m² groß. Nach Auffassung der Kläger ergeben sich hieraus Mietminderungsansprüche ab dem 01.01.2004 bis 31.05.2011 in Gesamthöhe von 8.440,82 € ausgehend von einer Brutto-Miete bis 30.04.2005 in Höhe von 795,18 €, einer Brutto-Miete nach dem 01.05.2005 bis 31.05.2008 in Höhe von 918,50 €, einer Brutto-Miete von danach von 975,00 € vom 01.06.2008 bis 30.06.2010 und nachfolgend einer Brutto-Miete in Höhe von 1.015,00 €.
Die Kläger sind zudem der Auffassung, dass der Balkon vorliegend nur zu einem Viertel anzurechnen sei auch unter Berücksichtigung des Anmietungszeitpunktes im Jahre 1978. Zudem hafte der Beklagte als Gesellschafter der GbR für die Minderung.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zur gesamten Hand 8.440,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten oberhalb des Basiszinssatzes seit dem 18.05.2013 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Wohnfläche betrage jedenfalls 112,10 m², so dass sich ein minderungsrelevanter Mangel der Wohnung auch unter Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht ergebe. Im Übrigen sei der Beklagte als Gesellschafter nicht passivlegitimiert.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 15.11.2013 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. G.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sachverständigengutachten vom 04.01.2014 (Bl. 43 ff d. a.) sowie die Gutachtenergänzung vom 22.05.2014 (Bl. 72 ff d. A.).
Entscheidungsgründe Randnummer
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung von Mietzinsen für den Zeitraum 01.01.2004 bis 31.05.2011 wegen einer Wohnflächenabweichung nicht zu, da es an einem Mangel der Mietsache fehlt. Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. BGH NJW 2004, 1947; BGH NJW 2004, 2230, 2231). Die von den Klägern angemietete Wohnung weicht jedoch nicht um mehr als 10 % von der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche ab.
Bei einer im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche von 123,95 m² liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche weniger als 111,56 m² beträgt. Nach dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten beträgt die tatsächliche Wohnfläche zwar 111,27 m², allerdings ist nach Maßgabe des Gutachtens die Balkonfläche lediglich zu einem Viertel und nicht zur Hälfte berücksichtigt worden. Die Gesamtfläche des Balkons beträgt nach dem Gutachten 2,55 m², so dass sich bei einer Anrechnung zur Hälfte eine Wohnfläche von 111,91 m² ergibt.
Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt grundsätzlich nach Maßgabe der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen, es sei denn, die Parteien haben den Begriff der Wohnfläche im Vertragsschluss im Einzelfall eine abweichende Bedeutung zugrunde gelegt oder eine andere Berechnungsmethode ist ortsüblich (vgl. BGH NJW 2009, 2295, 2296). Für preisgebundenen Wohnraum ist die Wohnfläche nach Maßgabe der bis zum 31.12.2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 II. BV zu ermitteln (vgl. BGH NJW 2004, 2230, 2331; BGH NJW 2007, 2624). Diese Regelungen sind im Übrigen auch beim Mietvertragsabschluss bereits in Kraft gewesen.
Nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH WuM 2007, 441). Eine andere Methode zur Berechnung der Wohnfläche ist dem von den Parteien geschlossenen Mietvertrag nicht zu entnehmen. Entgegen dem Vorbringen der Kläger bestand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses auch keine ortsübliche Berechnungsmethode, welche nach Maßgabe der DIN 283 eine Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel vorsah. Für die Bestimmung der ortsüblichen Berechnungsmethode ist allein die bestehende örtliche Verkehrssitte maßgeblich. Die Feststellung einer solchen Verkehrssitte ist Sache des Tatrichters.
In Hamburg bestand keine von den §§ 42 bis 44 II. BV abweichende ortsübliche Berechnungsmethode, wonach Balkonflächen im Regelfall zu einem Viertel anzurechnen sind (LG Hamburg ZMR 2013, 284, 285). Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass eine Wohnflächenberechnung nach der 1983 ersatzlos aufgehobenen DIN 283 bei Abschluss des Mietvertrages nicht unüblich gewesen ist (vgl. Sternel Mietrecht, 3. Auflage 1988 Rn. III 585; Bub/Treier, 3. Aufl. 1999, Rn. III 520). Eine Verkehrssitte wäre anzunehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages etwa die Wohnflächenberechnung nach dem Mietenspiegel auf Grundlage der DIN 283 erfolgt wäre (vgl. zu solchen Mietenspiegel etwa AG Brühl WuM 1985, 325; BayObLG WuM 1983, 254). Der 1977 von Sternel kommentierte Hamburger Mietenspiegel berechnet die Wohnfläche nach der II. BV und weicht insoweit bewußt von der DIN 283 ab (vgl. Hamburger Mietenspiegel, Texte, Erläuterungen, Arbeitshinweise von F. Sternel, Verlag Dr. Otto Schmidt KG, 1977, Rn. 62). In den Begleittexten zum Mietenspiegel 1977 ist die DIN 283 nicht aufgenommen worden, wohl aber als Anlage 2 die Wohnflächenberechnung nach der Betriebskostenverordnung. Das Gericht kann daher aus eigener Sachkunde ausschließen, dass es eine abweichende Verkehrssitte gab, sondern vielmehr vor dem 01.01.2004 und auch schon bei Mietvertragsabschluss grundsätzlich der Balkon hälftig auf die Wohnfläche anzurechnen gewesen ist.
Soweit gelegentlich von der Rechtsprechung im Einzelfall in Zweifel gezogen wurde, ob Balkone an Hauptverkehrsstraßen mit einer hälftigen Anrechnung nicht übermäßig berücksichtigt werden (vgl. hierzu ablehnend Bub/Treier, 3. Aufl. 1999, Rn. III 521), vermag dies bei einer Wohnung in der B. Straße nicht von Relevanz zu sein. Eine Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens zur Klärung der Frage der ortsüblichen Berechnungsmethode ist daher vorliegend auch aufgrund der besonderen Sachkunde des Gerichtes entbehrlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 8.440,82 €.
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